คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5235/2540หลักกฎหมาย: พ. และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้ แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง และเมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นดังนี้ การก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็น ที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรม ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ เมื่อจำเลยที่ 2เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้ พ. สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้ แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 2 มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไป ถือว่าจำเลยที่ 1ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นรวมพิจารณาพิพากษาด้วยกันโดยให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกเป็นโจทก์ โจทก์ในสำนวนแรกเป็นจำเลยที่ 1 ตามสำนวนหลัง และนางสาวหรือนางวรรณา ศิริชาติชัยในสำนวนหลังคงเป็นจำเลยที่ 2 ตามเดิมสำนวนแรกจำเลยที่ 1 ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นผืนเดียวกันซื้อมาจากจำเลยที่ 2 โจทก์บุกรุกเข้าไปสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว แล้วใช้เป็นที่เก็บรถยนต์และสิ่งของต่าง ๆ โดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อจำเลยที่ 1รับโอนที่ดินพิพาทมาแล้วได้แจ้งให้โจทก์รื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่โจทก์เพิกเฉย ขอให้บังคับโจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว และให้ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทโจทก์ให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 โดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416ถึง 28421 กับ 28422, 30897 และ 7225 และทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินดังกล่าวเพื่อขายให้คนทั่วไป คืออาคารตึกแถวเลขที่ 2 และเลขที่ 2/1 ถึง 2/5 รวม 6 คูหา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 จำเลยที่ 2 ให้เป็นที่ว่างอยู่หน้าตึกแถว 6 คูหา ดังกล่าว เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถ กลับรถ และใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะโดยตกลงจะจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้ในภายหลังเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์ตั้งพงศ์ไพบูลย์ และจำเลยที่ 2 ซึ่งอยู่กินด้วยกันฉันสามีภริยา โจทก์ได้ใช้พื้นที่ว่างหน้าตึกแถวเป็นที่จอดรถ กลับรถที่พักคนงาน และใช้เป็นทางเข้าออกจนถึงปัจจุบันแต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ตลอดมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ28419 จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 จะจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของนางมณีโดยมีสิทธิใช้ทางเข้าออกบนที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวได้ และสัญญานี้มีผลผูกพันถึงทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 ดังกล่าวจากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ขอให้จดทะเบียนภารจำยอมให้ตามสัญญา แต่จำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงตลอดมาและได้สมคบกับจำเลยที่ 1 เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวโฉนดเลขที่ 28422,30897 และ 7225 แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริตซึ่งจำเลยที่ 1รู้อยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ แล้วจำเลยที่ 1 ได้ทำการปิดกั้นไม่ให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนการสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนั้น นายไพบูลย์อนุญาตให้โจทก์สร้างตามคำชี้ชวนของนายไพบูลย์ หากโจทก์รู้แต่แรกว่าตึกแถวดังกล่าวไม่มีทางเข้าออกก็จะไม่ซื้อขอให้ยกฟ้องสำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และ 917 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ2/1 ถึง 2/3 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421,28422, 30897 และ 7225 เดิม จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28422 กับ 30897 และ 7225 เมื่อปี 2531 นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ได้ร่วมกันจัดทำโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขายให้แก่คนทั่วไปโดยชี้ชวนว่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวซึ่งสร้างเป็นตึกแถวมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะมีที่ว่างหน้าตึกแถวใช้เป็นที่จอดรถกลับรถ และใช้ประโยชน์ต่าง ๆได้ โดยจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 โจทก์ขอให้นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมหน้าตึกแถวดังกล่าว แต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2ผัดผ่อนเรื่อยมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์รับโอนตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่27 เมษายน 2533 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้ผู้จะซื้อมีสิทธิใช้ทางเข้าออกและจอดรถบนที่ดินหน้าตึกแถวได้ และให้ถือว่าสัญญานี้มีผลผูกพันทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2535โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 จากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 ซึ่งเป็นพื้นที่ว่างหน้าตึกแถวแก่ที่ดินโจทก์ แต่จำเลยที่ 2บ่ายเบี่ยงตลอดมา เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2535 จำเลยที่ 2ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 30897 ออกเป็น 2 แปลง เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 แล้วเสนอขายให้โจทก์ แต่โจทก์เห็นว่าโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์บนที่ดินดังกล่าวตามสัญญาได้อยู่แล้วจึงไม่ซื้อ จำเลยที่ 2 จึงขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1โดยการฉ้อฉลและไม่สุจริตเพื่อหลบเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่แล้ว ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225ระหว่างจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินทั้งสามแปลง ดังกล่าวเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสอง และห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามารบกวนการใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225, 28422 และ 30897 จากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนจำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 เป็นที่จอดรถและใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 เป็นทางเข้าซอยจรัลสนิทวงศ์ 13 จำเลยที่ 1 ไม่เคยคบคิดกับจำเลยที่ 2 ฉ้อฉลโจทก์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ในสัญญาซื้อขายอาคารไม่ได้ระบุให้ใช้ที่ดินหน้าตึกแถวและจดทะเบียนภารจำยอมตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยที่ 2 ไม่เคยอนุญาตให้โจทก์หรือบุคคลอื่นที่ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ที่ดินพิพาทเป็นที่จอดรถหรือใช้ประโยชน์อื่นใด และไม่เคยรับว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โจทก์เป็นผู้สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินดังกล่าว ที่โจทก์เคยทำหนังสือรับรองไว้แก่จำเลยที่ 2 ว่าจะไม่ทำการก่อสร้างในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์มีทางเข้าออกอยู่แล้วสองทางคือทางประตูด้านหน้าตึกแถวเลขที่ 2และเข้าทางตึกแถวเลขที่ 29/9 และ 29/10 ซึ่งเจาะทะลุถึงกันจนถึงตึกแถวเลขที่ 2/3 ของโจทก์ และมีที่จอดรถอยู่แล้วที่หน้าตึกเลขที่ 29/9 และ 29/10 จึงไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินพิพาทจอดรถยนต์ โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทจำเลยที่ 2 ได้แบ่งแยกโฉนดไว้จากส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวเมื่อจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 โจทก์ก็ไม่เคยทักท้วงว่าตกอยู่ในภารจำยอม ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่จำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางเข้าออกได้แจ้งให้โจทก์ทราบก่อนแล้ว โจทก์ยังตกลงว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่ต่อมาโจทก์กลับเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 เพื่อใช้เป็นที่จอดรถยนต์และเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917,28416 ถึง 28419 ของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1และให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และตึกแถวเลขที่ 2, 2/1 ถึง 2/3 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 1เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421 และตึกแถวเลขที่ 2/5 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว กับเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422,28422, 30897 และ 7225 ซึ่งที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ด้านหน้าของตึกแถวและที่ดินของโจทก์กับจำเลยที่ 1คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อแรกว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 1 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งส่วนฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อสุดท้ายที่ว่า การที่โจทก์สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 ทำให้จำเลยที่ 1 ขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะรื้อถอนออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เพียงใดนั้น เห็นว่า โจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นการก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ แม้ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 2 เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้นายไพบูลย์สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไปถือว่าจำเลยที่ 1 ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากโจทก์ได้ แต่จำเลยที่ 1ไม่ได้นำสืบให้ได้ความแน่ชัดว่าจำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายตามจำนวนที่เรียกร้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 5,000 บาทพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 เปิดทางในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 มีความกว้าง 3 เมตร นับจากหลักเขตหน้าตึกแถวทั้ง 6 ห้อง โดยหักเป็นมุมฉากที่บริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2/5 ไปจนถึงประตูซึ่งกั้นระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 กับ 917 เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917, 28416 ถึง 28419 ของโจทก์ เฉพาะหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ให้โจทก์ใช้เป็นที่จอดรถได้ด้วย ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าโจทก์จะรื้อถอนไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5235/2540นาง พัชรี พังคะวิบูลย์โจทก์นาย โกวิท พฤษาชื่นหรือพฤกษา ชื่อจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1299 วรรคหนึ่งพ. และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้ แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง และเมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นดังนี้ การก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็น ที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรม ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ เมื่อจำเลยที่ 2เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้ พ. สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้ แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 2 มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไป ถือว่าจำเลยที่ 1ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นรวมพิจารณาพิพากษาด้วยกันโดยให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกเป็นโจทก์ โจทก์ในสำนวนแรกเป็นจำเลยที่ 1 ตามสำนวนหลัง และนางสาวหรือนางวรรณา ศิริชาติชัยในสำนวนหลังคงเป็นจำเลยที่ 2 ตามเดิมสำนวนแรกจำเลยที่ 1 ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นผืนเดียวกันซื้อมาจากจำเลยที่ 2 โจทก์บุกรุกเข้าไปสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว แล้วใช้เป็นที่เก็บรถยนต์และสิ่งของต่าง ๆ โดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อจำเลยที่ 1รับโอนที่ดินพิพาทมาแล้วได้แจ้งให้โจทก์รื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่โจทก์เพิกเฉย ขอให้บังคับโจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว และให้ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทโจทก์ให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 โดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416ถึง 28421 กับ 28422, 30897 และ 7225 และทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินดังกล่าวเพื่อขายให้คนทั่วไป คืออาคารตึกแถวเลขที่ 2 และเลขที่ 2/1 ถึง 2/5 รวม 6 คูหา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 จำเลยที่ 2 ให้เป็นที่ว่างอยู่หน้าตึกแถว 6 คูหา ดังกล่าว เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถ กลับรถ และใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะโดยตกลงจะจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้ในภายหลังเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์ตั้งพงศ์ไพบูลย์ และจำเลยที่ 2 ซึ่งอยู่กินด้วยกันฉันสามีภริยา โจทก์ได้ใช้พื้นที่ว่างหน้าตึกแถวเป็นที่จอดรถ กลับรถที่พักคนงาน และใช้เป็นทางเข้าออกจนถึงปัจจุบันแต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ตลอดมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ28419 จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 จะจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของนางมณีโดยมีสิทธิใช้ทางเข้าออกบนที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวได้ และสัญญานี้มีผลผูกพันถึงทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 ดังกล่าวจากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ขอให้จดทะเบียนภารจำยอมให้ตามสัญญา แต่จำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงตลอดมาและได้สมคบกับจำเลยที่ 1 เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวโฉนดเลขที่ 28422,30897 และ 7225 แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริตซึ่งจำเลยที่ 1รู้อยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ แล้วจำเลยที่ 1 ได้ทำการปิดกั้นไม่ให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนการสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนั้น นายไพบูลย์อนุญาตให้โจทก์สร้างตามคำชี้ชวนของนายไพบูลย์ หากโจทก์รู้แต่แรกว่าตึกแถวดังกล่าวไม่มีทางเข้าออกก็จะไม่ซื้อขอให้ยกฟ้องสำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และ 917 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ2/1 ถึง 2/3 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421,28422, 30897 และ 7225 เดิม จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28422 กับ 30897 และ 7225 เมื่อปี 2531 นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ได้ร่วมกันจัดทำโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขายให้แก่คนทั่วไปโดยชี้ชวนว่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวซึ่งสร้างเป็นตึกแถวมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะมีที่ว่างหน้าตึกแถวใช้เป็นที่จอดรถกลับรถ และใช้ประโยชน์ต่าง ๆได้ โดยจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 โจทก์ขอให้นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมหน้าตึกแถวดังกล่าว แต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2ผัดผ่อนเรื่อยมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์รับโอนตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่27 เมษายน 2533 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้ผู้จะซื้อมีสิทธิใช้ทางเข้าออกและจอดรถบนที่ดินหน้าตึกแถวได้ และให้ถือว่าสัญญานี้มีผลผูกพันทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2535โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 จากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 ซึ่งเป็นพื้นที่ว่างหน้าตึกแถวแก่ที่ดินโจทก์ แต่จำเลยที่ 2บ่ายเบี่ยงตลอดมา เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2535 จำเลยที่ 2ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 30897 ออกเป็น 2 แปลง เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 แล้วเสนอขายให้โจทก์ แต่โจทก์เห็นว่าโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์บนที่ดินดังกล่าวตามสัญญาได้อยู่แล้วจึงไม่ซื้อ จำเลยที่ 2 จึงขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1โดยการฉ้อฉลและไม่สุจริตเพื่อหลบเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่แล้ว ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225ระหว่างจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินทั้งสามแปลง ดังกล่าวเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสอง และห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามารบกวนการใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225, 28422 และ 30897 จากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนจำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 เป็นที่จอดรถและใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 เป็นทางเข้าซอยจรัลสนิทวงศ์ 13 จำเลยที่ 1 ไม่เคยคบคิดกับจำเลยที่ 2 ฉ้อฉลโจทก์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ในสัญญาซื้อขายอาคารไม่ได้ระบุให้ใช้ที่ดินหน้าตึกแถวและจดทะเบียนภารจำยอมตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยที่ 2 ไม่เคยอนุญาตให้โจทก์หรือบุคคลอื่นที่ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ที่ดินพิพาทเป็นที่จอดรถหรือใช้ประโยชน์อื่นใด และไม่เคยรับว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โจทก์เป็นผู้สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินดังกล่าว ที่โจทก์เคยทำหนังสือรับรองไว้แก่จำเลยที่ 2 ว่าจะไม่ทำการก่อสร้างในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์มีทางเข้าออกอยู่แล้วสองทางคือทางประตูด้านหน้าตึกแถวเลขที่ 2และเข้าทางตึกแถวเลขที่ 29/9 และ 29/10 ซึ่งเจาะทะลุถึงกันจนถึงตึกแถวเลขที่ 2/3 ของโจทก์ และมีที่จอดรถอยู่แล้วที่หน้าตึกเลขที่ 29/9 และ 29/10 จึงไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินพิพาทจอดรถยนต์ โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทจำเลยที่ 2 ได้แบ่งแยกโฉนดไว้จากส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวเมื่อจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 โจทก์ก็ไม่เคยทักท้วงว่าตกอยู่ในภารจำยอม ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่จำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางเข้าออกได้แจ้งให้โจทก์ทราบก่อนแล้ว โจทก์ยังตกลงว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่ต่อมาโจทก์กลับเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 เพื่อใช้เป็นที่จอดรถยนต์และเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917,28416 ถึง 28419 ของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1และให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และตึกแถวเลขที่ 2, 2/1 ถึง 2/3 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 1เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421 และตึกแถวเลขที่ 2/5 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว กับเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422,28422, 30897 และ 7225 ซึ่งที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ด้านหน้าของตึกแถวและที่ดินของโจทก์กับจำเลยที่ 1คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อแรกว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 1 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งส่วนฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อสุดท้ายที่ว่า การที่โจทก์สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 ทำให้จำเลยที่ 1 ขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะรื้อถอนออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เพียงใดนั้น เห็นว่า โจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นการก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ แม้ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 2 เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้นายไพบูลย์สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไปถือว่าจำเลยที่ 1 ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากโจทก์ได้ แต่จำเลยที่ 1ไม่ได้นำสืบให้ได้ความแน่ชัดว่าจำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายตามจำนวนที่เรียกร้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 5,000 บาทพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 เปิดทางในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 มีความกว้าง 3 เมตร นับจากหลักเขตหน้าตึกแถวทั้ง 6 ห้อง โดยหักเป็นมุมฉากที่บริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2/5 ไปจนถึงประตูซึ่งกั้นระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 กับ 917 เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917, 28416 ถึง 28419 ของโจทก์ เฉพาะหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ให้โจทก์ใช้เป็นที่จอดรถได้ด้วย ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าโจทก์จะรื้อถอนไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(ผล อนุวัตรนิติการ-สมปอง เสนเนียม-จรัญ หัตถกรรม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นรวมพิจารณาพิพากษาด้วยกันโดยให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกเป็นโจทก์ โจทก์ในสำนวนแรกเป็นจำเลยที่ 1 ตามสำนวนหลัง และนางสาวหรือนางวรรณา ศิริชาติชัยในสำนวนหลังคงเป็นจำเลยที่ 2 ตามเดิมสำนวนแรกจำเลยที่ 1 ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นผืนเดียวกันซื้อมาจากจำเลยที่ 2 โจทก์บุกรุกเข้าไปสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว แล้วใช้เป็นที่เก็บรถยนต์และสิ่งของต่าง ๆ โดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อจำเลยที่ 1รับโอนที่ดินพิพาทมาแล้วได้แจ้งให้โจทก์รื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่โจทก์เพิกเฉย ขอให้บังคับโจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว และให้ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทโจทก์ให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 โดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416ถึง 28421 กับ 28422, 30897 และ 7225 และทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินดังกล่าวเพื่อขายให้คนทั่วไป คืออาคารตึกแถวเลขที่ 2 และเลขที่ 2/1 ถึง 2/5 รวม 6 คูหา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 จำเลยที่ 2 ให้เป็นที่ว่างอยู่หน้าตึกแถว 6 คูหา ดังกล่าว เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถ กลับรถ และใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะโดยตกลงจะจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้ในภายหลังเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์ตั้งพงศ์ไพบูลย์ และจำเลยที่ 2 ซึ่งอยู่กินด้วยกันฉันสามีภริยา โจทก์ได้ใช้พื้นที่ว่างหน้าตึกแถวเป็นที่จอดรถ กลับรถที่พักคนงาน และใช้เป็นทางเข้าออกจนถึงปัจจุบันแต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ตลอดมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ28419 จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 จะจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของนางมณีโดยมีสิทธิใช้ทางเข้าออกบนที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวได้ และสัญญานี้มีผลผูกพันถึงทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 ดังกล่าวจากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ขอให้จดทะเบียนภารจำยอมให้ตามสัญญา แต่จำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงตลอดมาและได้สมคบกับจำเลยที่ 1 เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวโฉนดเลขที่ 28422,30897 และ 7225 แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริตซึ่งจำเลยที่ 1รู้อยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ แล้วจำเลยที่ 1 ได้ทำการปิดกั้นไม่ให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนการสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนั้น นายไพบูลย์อนุญาตให้โจทก์สร้างตามคำชี้ชวนของนายไพบูลย์ หากโจทก์รู้แต่แรกว่าตึกแถวดังกล่าวไม่มีทางเข้าออกก็จะไม่ซื้อขอให้ยกฟ้องสำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และ 917 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ2/1 ถึง 2/3 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421,28422, 30897 และ 7225 เดิม จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28422 กับ 30897 และ 7225 เมื่อปี 2531 นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ได้ร่วมกันจัดทำโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขายให้แก่คนทั่วไปโดยชี้ชวนว่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวซึ่งสร้างเป็นตึกแถวมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะมีที่ว่างหน้าตึกแถวใช้เป็นที่จอดรถกลับรถ และใช้ประโยชน์ต่าง ๆได้ โดยจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 โจทก์ขอให้นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมหน้าตึกแถวดังกล่าว แต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2ผัดผ่อนเรื่อยมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์รับโอนตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่27 เมษายน 2533 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้ผู้จะซื้อมีสิทธิใช้ทางเข้าออกและจอดรถบนที่ดินหน้าตึกแถวได้ และให้ถือว่าสัญญานี้มีผลผูกพันทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2535โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 จากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 ซึ่งเป็นพื้นที่ว่างหน้าตึกแถวแก่ที่ดินโจทก์ แต่จำเลยที่ 2บ่ายเบี่ยงตลอดมา เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2535 จำเลยที่ 2ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 30897 ออกเป็น 2 แปลง เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 แล้วเสนอขายให้โจทก์ แต่โจทก์เห็นว่าโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์บนที่ดินดังกล่าวตามสัญญาได้อยู่แล้วจึงไม่ซื้อ จำเลยที่ 2 จึงขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1โดยการฉ้อฉลและไม่สุจริตเพื่อหลบเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่แล้ว ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225ระหว่างจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินทั้งสามแปลง ดังกล่าวเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสอง และห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามารบกวนการใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225, 28422 และ 30897 จากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนจำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 เป็นที่จอดรถและใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 เป็นทางเข้าซอยจรัลสนิทวงศ์ 13 จำเลยที่ 1 ไม่เคยคบคิดกับจำเลยที่ 2 ฉ้อฉลโจทก์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ในสัญญาซื้อขายอาคารไม่ได้ระบุให้ใช้ที่ดินหน้าตึกแถวและจดทะเบียนภารจำยอมตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยที่ 2 ไม่เคยอนุญาตให้โจทก์หรือบุคคลอื่นที่ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ที่ดินพิพาทเป็นที่จอดรถหรือใช้ประโยชน์อื่นใด และไม่เคยรับว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โจทก์เป็นผู้สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินดังกล่าว ที่โจทก์เคยทำหนังสือรับรองไว้แก่จำเลยที่ 2 ว่าจะไม่ทำการก่อสร้างในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์มีทางเข้าออกอยู่แล้วสองทางคือทางประตูด้านหน้าตึกแถวเลขที่ 2และเข้าทางตึกแถวเลขที่ 29/9 และ 29/10 ซึ่งเจาะทะลุถึงกันจนถึงตึกแถวเลขที่ 2/3 ของโจทก์ และมีที่จอดรถอยู่แล้วที่หน้าตึกเลขที่ 29/9 และ 29/10 จึงไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินพิพาทจอดรถยนต์ โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทจำเลยที่ 2 ได้แบ่งแยกโฉนดไว้จากส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวเมื่อจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 โจทก์ก็ไม่เคยทักท้วงว่าตกอยู่ในภารจำยอม ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่จำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางเข้าออกได้แจ้งให้โจทก์ทราบก่อนแล้ว โจทก์ยังตกลงว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่ต่อมาโจทก์กลับเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 เพื่อใช้เป็นที่จอดรถยนต์และเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917,28416 ถึง 28419 ของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1และให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และตึกแถวเลขที่ 2, 2/1 ถึง 2/3 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 1เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421 และตึกแถวเลขที่ 2/5 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว กับเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422,28422, 30897 และ 7225 ซึ่งที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ด้านหน้าของตึกแถวและที่ดินของโจทก์กับจำเลยที่ 1คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อแรกว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 1 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งส่วนฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อสุดท้ายที่ว่า การที่โจทก์สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 ทำให้จำเลยที่ 1 ขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะรื้อถอนออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เพียงใดนั้น เห็นว่า โจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นการก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ แม้ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 2 เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้นายไพบูลย์สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไปถือว่าจำเลยที่ 1 ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากโจทก์ได้ แต่จำเลยที่ 1ไม่ได้นำสืบให้ได้ความแน่ชัดว่าจำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายตามจำนวนที่เรียกร้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 5,000 บาทพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 เปิดทางในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 มีความกว้าง 3 เมตร นับจากหลักเขตหน้าตึกแถวทั้ง 6 ห้อง โดยหักเป็นมุมฉากที่บริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2/5 ไปจนถึงประตูซึ่งกั้นระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 กับ 917 เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917, 28416 ถึง 28419 ของโจทก์ เฉพาะหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ให้โจทก์ใช้เป็นที่จอดรถได้ด้วย ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าโจทก์จะรื้อถอนไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5235/2540นาง พัชรี พังคะวิบูลย์โจทก์นาย โกวิท พฤษาชื่นหรือพฤกษา ชื่อจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1299 วรรคหนึ่งพ. และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้ แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง และเมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นดังนี้ การก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็น ที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรม ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ เมื่อจำเลยที่ 2เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้ พ. สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้ แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 2 มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไป ถือว่าจำเลยที่ 1ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นรวมพิจารณาพิพากษาด้วยกันโดยให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกเป็นโจทก์ โจทก์ในสำนวนแรกเป็นจำเลยที่ 1 ตามสำนวนหลัง และนางสาวหรือนางวรรณา ศิริชาติชัยในสำนวนหลังคงเป็นจำเลยที่ 2 ตามเดิมสำนวนแรกจำเลยที่ 1 ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นผืนเดียวกันซื้อมาจากจำเลยที่ 2 โจทก์บุกรุกเข้าไปสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว แล้วใช้เป็นที่เก็บรถยนต์และสิ่งของต่าง ๆ โดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อจำเลยที่ 1รับโอนที่ดินพิพาทมาแล้วได้แจ้งให้โจทก์รื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่โจทก์เพิกเฉย ขอให้บังคับโจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว และให้ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทโจทก์ให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 โดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416ถึง 28421 กับ 28422, 30897 และ 7225 และทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินดังกล่าวเพื่อขายให้คนทั่วไป คืออาคารตึกแถวเลขที่ 2 และเลขที่ 2/1 ถึง 2/5 รวม 6 คูหา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 จำเลยที่ 2 ให้เป็นที่ว่างอยู่หน้าตึกแถว 6 คูหา ดังกล่าว เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถ กลับรถ และใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะโดยตกลงจะจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้ในภายหลังเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์ตั้งพงศ์ไพบูลย์ และจำเลยที่ 2 ซึ่งอยู่กินด้วยกันฉันสามีภริยา โจทก์ได้ใช้พื้นที่ว่างหน้าตึกแถวเป็นที่จอดรถ กลับรถที่พักคนงาน และใช้เป็นทางเข้าออกจนถึงปัจจุบันแต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ตลอดมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ28419 จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 จะจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของนางมณีโดยมีสิทธิใช้ทางเข้าออกบนที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวได้ และสัญญานี้มีผลผูกพันถึงทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 ดังกล่าวจากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ขอให้จดทะเบียนภารจำยอมให้ตามสัญญา แต่จำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงตลอดมาและได้สมคบกับจำเลยที่ 1 เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวโฉนดเลขที่ 28422,30897 และ 7225 แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริตซึ่งจำเลยที่ 1รู้อยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ แล้วจำเลยที่ 1 ได้ทำการปิดกั้นไม่ให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนการสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนั้น นายไพบูลย์อนุญาตให้โจทก์สร้างตามคำชี้ชวนของนายไพบูลย์ หากโจทก์รู้แต่แรกว่าตึกแถวดังกล่าวไม่มีทางเข้าออกก็จะไม่ซื้อขอให้ยกฟ้องสำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และ 917 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ2/1 ถึง 2/3 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421,28422, 30897 และ 7225 เดิม จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28422 กับ 30897 และ 7225 เมื่อปี 2531 นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ได้ร่วมกันจัดทำโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขายให้แก่คนทั่วไปโดยชี้ชวนว่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวซึ่งสร้างเป็นตึกแถวมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะมีที่ว่างหน้าตึกแถวใช้เป็นที่จอดรถกลับรถ และใช้ประโยชน์ต่าง ๆได้ โดยจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 โจทก์ขอให้นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมหน้าตึกแถวดังกล่าว แต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2ผัดผ่อนเรื่อยมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์รับโอนตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่27 เมษายน 2533 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้ผู้จะซื้อมีสิทธิใช้ทางเข้าออกและจอดรถบนที่ดินหน้าตึกแถวได้ และให้ถือว่าสัญญานี้มีผลผูกพันทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2535โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 จากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 ซึ่งเป็นพื้นที่ว่างหน้าตึกแถวแก่ที่ดินโจทก์ แต่จำเลยที่ 2บ่ายเบี่ยงตลอดมา เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2535 จำเลยที่ 2ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 30897 ออกเป็น 2 แปลง เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 แล้วเสนอขายให้โจทก์ แต่โจทก์เห็นว่าโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์บนที่ดินดังกล่าวตามสัญญาได้อยู่แล้วจึงไม่ซื้อ จำเลยที่ 2 จึงขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1โดยการฉ้อฉลและไม่สุจริตเพื่อหลบเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่แล้ว ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225ระหว่างจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินทั้งสามแปลง ดังกล่าวเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสอง และห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามารบกวนการใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225, 28422 และ 30897 จากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนจำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 เป็นที่จอดรถและใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 เป็นทางเข้าซอยจรัลสนิทวงศ์ 13 จำเลยที่ 1 ไม่เคยคบคิดกับจำเลยที่ 2 ฉ้อฉลโจทก์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ในสัญญาซื้อขายอาคารไม่ได้ระบุให้ใช้ที่ดินหน้าตึกแถวและจดทะเบียนภารจำยอมตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยที่ 2 ไม่เคยอนุญาตให้โจทก์หรือบุคคลอื่นที่ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ที่ดินพิพาทเป็นที่จอดรถหรือใช้ประโยชน์อื่นใด และไม่เคยรับว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โจทก์เป็นผู้สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินดังกล่าว ที่โจทก์เคยทำหนังสือรับรองไว้แก่จำเลยที่ 2 ว่าจะไม่ทำการก่อสร้างในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์มีทางเข้าออกอยู่แล้วสองทางคือทางประตูด้านหน้าตึกแถวเลขที่ 2และเข้าทางตึกแถวเลขที่ 29/9 และ 29/10 ซึ่งเจาะทะลุถึงกันจนถึงตึกแถวเลขที่ 2/3 ของโจทก์ และมีที่จอดรถอยู่แล้วที่หน้าตึกเลขที่ 29/9 และ 29/10 จึงไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินพิพาทจอดรถยนต์ โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทจำเลยที่ 2 ได้แบ่งแยกโฉนดไว้จากส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวเมื่อจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 โจทก์ก็ไม่เคยทักท้วงว่าตกอยู่ในภารจำยอม ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่จำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางเข้าออกได้แจ้งให้โจทก์ทราบก่อนแล้ว โจทก์ยังตกลงว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่ต่อมาโจทก์กลับเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 เพื่อใช้เป็นที่จอดรถยนต์และเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917,28416 ถึง 28419 ของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1และให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และตึกแถวเลขที่ 2, 2/1 ถึง 2/3 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 1เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421 และตึกแถวเลขที่ 2/5 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว กับเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422,28422, 30897 และ 7225 ซึ่งที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ด้านหน้าของตึกแถวและที่ดินของโจทก์กับจำเลยที่ 1คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อแรกว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 1 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งส่วนฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อสุดท้ายที่ว่า การที่โจทก์สร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 ทำให้จำเลยที่ 1 ขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะรื้อถอนออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เพียงใดนั้น เห็นว่า โจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นการก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรมย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ แม้ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 2 เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้นายไพบูลย์สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไปถือว่าจำเลยที่ 1 ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากโจทก์ได้ แต่จำเลยที่ 1ไม่ได้นำสืบให้ได้ความแน่ชัดว่าจำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายตามจำนวนที่เรียกร้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 5,000 บาทพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 เปิดทางในที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 มีความกว้าง 3 เมตร นับจากหลักเขตหน้าตึกแถวทั้ง 6 ห้อง โดยหักเป็นมุมฉากที่บริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2/5 ไปจนถึงประตูซึ่งกั้นระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 กับ 917 เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 917, 28416 ถึง 28419 ของโจทก์ เฉพาะหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ให้โจทก์ใช้เป็นที่จอดรถได้ด้วย ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ให้โจทก์รื้อโครงเหล็กมีหลังคาบริเวณหน้าตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 ถึง 2/3 ออกจากที่ดินของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าโจทก์จะรื้อถอนไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(ผล อนุวัตรนิติการ-สมปอง เสนเนียม-จรัญ หัตถกรรม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ