คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4018/2559หลักกฎหมาย: ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ในส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาทตกเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้มีขนาดความกว้างและความยาวตามแผนที่พิพาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนด ค่าทนายความ 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ "อาคารชุด เบย์วิว รีสอร์ท" มีนางแพรวพรรณ เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แล้ว เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด โจทก์ได้ใช้ที่ดินทั้ง 3 แปลง ของจำเลยทั้งสองตามแผนที่พิพาท เป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะไปยังอาคารชุดโจทก์และติดตั้งสาธารณูปโภคติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปี แล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นขัดขวางการใช้เส้นทางในการเข้าออกจากอาคารชุดโจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยทั้งสองร่วมกันปิดกั้นทางพิพาท ทำให้โจทก์และเจ้าของห้องชุดไม่อาจใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกอาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม กระทบต่อการปฏิบัติหน้าที่ของโจทก์และเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องนั้น ในปัญหานี้ศาลฎีกาโดยมติของที่ประชุมใหญ่เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" และมาตรา 39 บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด ในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" จึงเห็นได้ว่า บทบัญญัติได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงไม่มีอำนาจฟ้องและพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาท ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองและห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดโจทก์ คำขออื่นให้ยก ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้ตกเป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4018/2559นิติบุคคลอาคารชุดเบย์วิว รีสอร์ทโจทก์นางสาววรรณา เกษมเกียรติสกุล กับพวกจำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 33 วรรคสอง, ม. 39ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ในส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาทตกเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้มีขนาดความกว้างและความยาวตามแผนที่พิพาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนด ค่าทนายความ 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ "อาคารชุด เบย์วิว รีสอร์ท" มีนางแพรวพรรณ เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แล้ว เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด โจทก์ได้ใช้ที่ดินทั้ง 3 แปลง ของจำเลยทั้งสองตามแผนที่พิพาท เป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะไปยังอาคารชุดโจทก์และติดตั้งสาธารณูปโภคติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปี แล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นขัดขวางการใช้เส้นทางในการเข้าออกจากอาคารชุดโจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยทั้งสองร่วมกันปิดกั้นทางพิพาท ทำให้โจทก์และเจ้าของห้องชุดไม่อาจใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกอาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม กระทบต่อการปฏิบัติหน้าที่ของโจทก์และเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องนั้น ในปัญหานี้ศาลฎีกาโดยมติของที่ประชุมใหญ่เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" และมาตรา 39 บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด ในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" จึงเห็นได้ว่า บทบัญญัติได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงไม่มีอำนาจฟ้องและพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาท ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองและห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดโจทก์ คำขออื่นให้ยก ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้ตกเป็นพับ(สมชาติ ธัญญาวินิชกุล-รังสรรค์ กุลาเลิศ-สุภัทร อยู่ถนอม)ศาลจังหวัดพัทยา - นายวีรศักดิ์ ขจีจิตต์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นางสาวอรุณี วีระรัศมีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.694/2554หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1385/2547หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ5056/2551หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ในส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาทตกเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้มีขนาดความกว้างและความยาวตามแผนที่พิพาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนด ค่าทนายความ 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ "อาคารชุด เบย์วิว รีสอร์ท" มีนางแพรวพรรณ เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แล้ว เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด โจทก์ได้ใช้ที่ดินทั้ง 3 แปลง ของจำเลยทั้งสองตามแผนที่พิพาท เป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะไปยังอาคารชุดโจทก์และติดตั้งสาธารณูปโภคติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปี แล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นขัดขวางการใช้เส้นทางในการเข้าออกจากอาคารชุดโจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยทั้งสองร่วมกันปิดกั้นทางพิพาท ทำให้โจทก์และเจ้าของห้องชุดไม่อาจใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกอาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม กระทบต่อการปฏิบัติหน้าที่ของโจทก์และเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องนั้น ในปัญหานี้ศาลฎีกาโดยมติของที่ประชุมใหญ่เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" และมาตรา 39 บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด ในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" จึงเห็นได้ว่า บทบัญญัติได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงไม่มีอำนาจฟ้องและพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาท ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองและห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดโจทก์ คำขออื่นให้ยก ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้ตกเป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4018/2559นิติบุคคลอาคารชุดเบย์วิว รีสอร์ทโจทก์นางสาววรรณา เกษมเกียรติสกุล กับพวกจำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 33 วรรคสอง, ม. 39ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ในส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาทตกเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้มีขนาดความกว้างและความยาวตามแผนที่พิพาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนด ค่าทนายความ 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ "อาคารชุด เบย์วิว รีสอร์ท" มีนางแพรวพรรณ เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แล้ว เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด โจทก์ได้ใช้ที่ดินทั้ง 3 แปลง ของจำเลยทั้งสองตามแผนที่พิพาท เป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะไปยังอาคารชุดโจทก์และติดตั้งสาธารณูปโภคติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปี แล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นขัดขวางการใช้เส้นทางในการเข้าออกจากอาคารชุดโจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยทั้งสองร่วมกันปิดกั้นทางพิพาท ทำให้โจทก์และเจ้าของห้องชุดไม่อาจใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกอาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม กระทบต่อการปฏิบัติหน้าที่ของโจทก์และเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องนั้น ในปัญหานี้ศาลฎีกาโดยมติของที่ประชุมใหญ่เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" และมาตรา 39 บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด ในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" จึงเห็นได้ว่า บทบัญญัติได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงไม่มีอำนาจฟ้องและพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8588, 36272 และ 106705 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ส่วนที่เป็นถนนและที่ตั้งปักเสาไฟฟ้าตามแผนที่พิพาท ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินตราจองเลขที่ 1286 และ 540 ตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองและห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดโจทก์ คำขออื่นให้ยก ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้ตกเป็นพับ(สมชาติ ธัญญาวินิชกุล-รังสรรค์ กุลาเลิศ-สุภัทร อยู่ถนอม)ศาลจังหวัดพัทยา - นายวีรศักดิ์ ขจีจิตต์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นางสาวอรุณี วีระรัศมีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.694/2554หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1385/2547หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ5056/2551หมายเหตุ