คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 91/2541หลักกฎหมาย: หลังจากจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้ว แม้ได้มีการเจรจาขอซื้อที่ดืนคืน แต่เมื่อไม่สามารถตกลงกันได้ สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังมิได้ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา แต่คงเป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะบังคับตามสัญญา แม้ในวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ที่ 1 จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ตาม ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้ว่า ถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด ต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันที และยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น การที่โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ โดยนำเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องคืนแก่โจทก์ฐานผิดสัญญามาหักออกก่อน จึงไม่ทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์อันเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์และค่าเสียหายของโจทก์ในการที่จะต้องว่าจ้างทุบอาคารบนที่ดิน เพราะหลังจากทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์แล้ว จำเลยเคยติดต่อขอซื้อที่ดินกลับคืนในราคาที่สูงกว่าที่จำเลยตกลงจะขายให้โจทก์หลายครั้งแต่ตกลงกันไม่ได้ และจำเลยทราบว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อจะสร้างอาคารชุด ซึ่งค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายโดยตรงและจำเลยทราบดีอยู่แล้ว จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลยจึงไม่มีผลและในกรณีที่จำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้ต้องคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 91/2541นายประชา มาลีนนท์ กับพวกโจทก์บริษัทพีทีพี แลนด์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 194, ม. 213, ม. 222, ม. 369, ม. 386, ม. 388, ม. 456หลังจากจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้ว แม้ได้มีการเจรจาขอซื้อที่ดืนคืน แต่เมื่อไม่สามารถตกลงกันได้ สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังมิได้ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา แต่คงเป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะบังคับตามสัญญา แม้ในวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ที่ 1 จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ตาม ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้ว่า ถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด ต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันที และยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น การที่โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ โดยนำเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องคืนแก่โจทก์ฐานผิดสัญญามาหักออกก่อน จึงไม่ทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์อันเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์และค่าเสียหายของโจทก์ในการที่จะต้องว่าจ้างทุบอาคารบนที่ดิน เพราะหลังจากทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์แล้ว จำเลยเคยติดต่อขอซื้อที่ดินกลับคืนในราคาที่สูงกว่าที่จำเลยตกลงจะขายให้โจทก์หลายครั้งแต่ตกลงกันไม่ได้ และจำเลยทราบว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อจะสร้างอาคารชุด ซึ่งค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายโดยตรงและจำเลยทราบดีอยู่แล้ว จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลยจึงไม่มีผลและในกรณีที่จำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้ต้องคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์(ชวลิต ศรีสง่า-ไพโรจน์ คำอ่อน-วิเทพ ศิริพากย์)ศาลแพ่ง - นายเอกชัย ชินณพงศ์ศาลอุทธรณ์ - นายอำนวย หมวดเมืองแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 91/2541นายประชา มาลีนนท์ กับพวกโจทก์บริษัทพีทีพี แลนด์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 194, ม. 213, ม. 222, ม. 369, ม. 386, ม. 388, ม. 456หลังจากจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้ว แม้ได้มีการเจรจาขอซื้อที่ดืนคืน แต่เมื่อไม่สามารถตกลงกันได้ สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังมิได้ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา แต่คงเป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะบังคับตามสัญญา แม้ในวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ที่ 1 จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ตาม ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้ว่า ถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด ต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันที และยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น การที่โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ โดยนำเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องคืนแก่โจทก์ฐานผิดสัญญามาหักออกก่อน จึงไม่ทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์อันเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์และค่าเสียหายของโจทก์ในการที่จะต้องว่าจ้างทุบอาคารบนที่ดิน เพราะหลังจากทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์แล้ว จำเลยเคยติดต่อขอซื้อที่ดินกลับคืนในราคาที่สูงกว่าที่จำเลยตกลงจะขายให้โจทก์หลายครั้งแต่ตกลงกันไม่ได้ และจำเลยทราบว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อจะสร้างอาคารชุด ซึ่งค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายโดยตรงและจำเลยทราบดีอยู่แล้ว จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลยจึงไม่มีผลและในกรณีที่จำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้ต้องคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์(ชวลิต ศรีสง่า-ไพโรจน์ คำอ่อน-วิเทพ ศิริพากย์)ศาลแพ่ง - นายเอกชัย ชินณพงศ์ศาลอุทธรณ์ - นายอำนวย หมวดเมืองแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ