คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565หลักกฎหมาย: พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง ที่บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา ซึ่งวรรคสองและวรรคสามของมาตราดังกล่าวเป็นทำนองเดียวกับมาตรา 335 แห่ง ป.วิ.พ. ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดนั้นเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ อันเป็นการจูงใจและลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่เปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่น หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องมีหนังสือแจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงต้องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดและถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ยี่ห้อ POTAIN รุ่น FO/23 ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยใช้การได้ดี หากคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,208,334 บาท และหากโจทก์ได้รับรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อคืนแล้วขายทอดตลาดยังขาดราคาอยู่เท่าใด จำเลยต้องรับผิดในส่วนที่ขาดดังกล่าว โดยเมื่อรวมราคารถเครนที่โจทก์ได้รับทั้งหมดต้องไม่เกินราคาใช้แทนจำนวน 3,208,334 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้รถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อเป็นเงิน 80,208 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 4 ธันวาคม 2558) กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก แต่จำเลยทั้งสามไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ออกขายทอดตลาด ผู้คัดค้านและธนาคาร ก. ต่างยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 และเลขที่ 99/109 ตามลำดับ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้คัดค้านได้รับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 ก่อนเจ้าหนี้อื่นและมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ก. มีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองห้องชุดเลขที่ 99/109 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่ขอให้กันเงินจำนวน 511,716.99 บาท ที่ได้จากการขายทอดตลาดนำมาชำระให้แก่ผู้ร้องก่อนผู้รับจำนอง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำนวน 511,716.99 บาท จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กับให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ผู้คัดค้านอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลอาคารชุดชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีหนี้ค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 238,379.54 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 29,616 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 865 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 74,978.91 บาท รวมเป็นเงิน 343,839.45 บาท และจำเลยที่ 3 มีหนี้ค้างชำระ สำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 120,326.22 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 20,942.40 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 690 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 25,918.92 บาท รวมเป็นเงิน 167,877.54 บาท เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2559 เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 และห้องชุดเลขที่ 99/109 กับมีหนังสือแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบและให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือฉบับดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 แต่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าว โดยกำหนดขายทอดตลาดนัดที่ 1 ในวันที่ 19 มกราคม 2562 ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่อยู่ในลำดับก่อนจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา โดยวรรคสองของมาตราดังกล่าว ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบบัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และวรรคสามบัญญัติว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระ ดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเป็นทำนองเดียวกับบทบัญญัติมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้บังคับขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด นั้น กรณีเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ทั้งนี้เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและเพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายออกไปได้ภายในระยะเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่นหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นการที่ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 กรณีจึงต้องด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น อนึ่ง หนี้ที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) มีเฉพาะหนี้อันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น สำหรับค่าน้ำประปานั้น ตามสำเนาข้อบังคับของผู้ร้อง ข้อ 15 กำหนดเป็นค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการซึ่งเจ้าของร่วมเป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรง จึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ผู้ร้องนำค่าน้ำประปาค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 จำนวน 865 บาท และสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 จำนวน 690 บาท ไปรวมเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ชอบ และต้องแก้ไขให้ถูกต้อง และเพื่อความสะดวกแก่การบังคับคดี เห็นสมควรกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ร้องมีบุริมสิทธิในแต่ละห้องชุดให้ชัดเจนเสียด้วย พิพากษากลับ ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนวน 342,974.45 บาท และจำนวน 167,187.54 บาท จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ตามลำดับ ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565บริษัท ม.โจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ภ.ผู้ร้องธนาคาร ก.ผู้คัดค้านบริษัท ซ. กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 309 จัตวา พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18, ม. 29, ม. 41 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง ที่บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา ซึ่งวรรคสองและวรรคสามของมาตราดังกล่าวเป็นทำนองเดียวกับมาตรา 335 แห่ง ป.วิ.พ. ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดนั้นเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ อันเป็นการจูงใจและลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่เปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่น หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องมีหนังสือแจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงต้องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดและถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ยี่ห้อ POTAIN รุ่น FO/23 ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยใช้การได้ดี หากคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,208,334 บาท และหากโจทก์ได้รับรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อคืนแล้วขายทอดตลาดยังขาดราคาอยู่เท่าใด จำเลยต้องรับผิดในส่วนที่ขาดดังกล่าว โดยเมื่อรวมราคารถเครนที่โจทก์ได้รับทั้งหมดต้องไม่เกินราคาใช้แทนจำนวน 3,208,334 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้รถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อเป็นเงิน 80,208 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 4 ธันวาคม 2558) กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก แต่จำเลยทั้งสามไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ออกขายทอดตลาด ผู้คัดค้านและธนาคาร ก. ต่างยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 และเลขที่ 99/109 ตามลำดับ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้คัดค้านได้รับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 ก่อนเจ้าหนี้อื่นและมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ก. มีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองห้องชุดเลขที่ 99/109 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่ขอให้กันเงินจำนวน 511,716.99 บาท ที่ได้จากการขายทอดตลาดนำมาชำระให้แก่ผู้ร้องก่อนผู้รับจำนอง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำนวน 511,716.99 บาท จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กับให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ผู้คัดค้านอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลอาคารชุดชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีหนี้ค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 238,379.54 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 29,616 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 865 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 74,978.91 บาท รวมเป็นเงิน 343,839.45 บาท และจำเลยที่ 3 มีหนี้ค้างชำระ สำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 120,326.22 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 20,942.40 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 690 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 25,918.92 บาท รวมเป็นเงิน 167,877.54 บาท เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2559 เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 และห้องชุดเลขที่ 99/109 กับมีหนังสือแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบและให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือฉบับดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 แต่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าว โดยกำหนดขายทอดตลาดนัดที่ 1 ในวันที่ 19 มกราคม 2562 ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่อยู่ในลำดับก่อนจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา โดยวรรคสองของมาตราดังกล่าว ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบบัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และวรรคสามบัญญัติว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระ ดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเป็นทำนองเดียวกับบทบัญญัติมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้บังคับขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด นั้น กรณีเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ทั้งนี้เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและเพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายออกไปได้ภายในระยะเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่นหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นการที่ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 กรณีจึงต้องด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น อนึ่ง หนี้ที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) มีเฉพาะหนี้อันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น สำหรับค่าน้ำประปานั้น ตามสำเนาข้อบังคับของผู้ร้อง ข้อ 15 กำหนดเป็นค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการซึ่งเจ้าของร่วมเป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรง จึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ผู้ร้องนำค่าน้ำประปาค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 จำนวน 865 บาท และสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 จำนวน 690 บาท ไปรวมเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ชอบ และต้องแก้ไขให้ถูกต้อง และเพื่อความสะดวกแก่การบังคับคดี เห็นสมควรกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ร้องมีบุริมสิทธิในแต่ละห้องชุดให้ชัดเจนเสียด้วย พิพากษากลับ ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนวน 342,974.45 บาท และจำนวน 167,187.54 บาท จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ตามลำดับ ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ (ทวีศักดิ์ อุนนาทรรัตนกุล-กษิดิศ มงคลศิริภัทรา-ขจรศักดิ์ บุญเกษม)ศาลแพ่ง - นายวิชาญ ศรีสิงห์ศาลอุทธรณ์ - นายสุพจน์ บำเพ็ญวัฒนาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)356/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ยี่ห้อ POTAIN รุ่น FO/23 ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยใช้การได้ดี หากคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,208,334 บาท และหากโจทก์ได้รับรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อคืนแล้วขายทอดตลาดยังขาดราคาอยู่เท่าใด จำเลยต้องรับผิดในส่วนที่ขาดดังกล่าว โดยเมื่อรวมราคารถเครนที่โจทก์ได้รับทั้งหมดต้องไม่เกินราคาใช้แทนจำนวน 3,208,334 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้รถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อเป็นเงิน 80,208 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 4 ธันวาคม 2558) กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก แต่จำเลยทั้งสามไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ออกขายทอดตลาด ผู้คัดค้านและธนาคาร ก. ต่างยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 และเลขที่ 99/109 ตามลำดับ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้คัดค้านได้รับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 ก่อนเจ้าหนี้อื่นและมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ก. มีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองห้องชุดเลขที่ 99/109 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่ขอให้กันเงินจำนวน 511,716.99 บาท ที่ได้จากการขายทอดตลาดนำมาชำระให้แก่ผู้ร้องก่อนผู้รับจำนอง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำนวน 511,716.99 บาท จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กับให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ผู้คัดค้านอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลอาคารชุดชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีหนี้ค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 238,379.54 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 29,616 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 865 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 74,978.91 บาท รวมเป็นเงิน 343,839.45 บาท และจำเลยที่ 3 มีหนี้ค้างชำระ สำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 120,326.22 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 20,942.40 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 690 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 25,918.92 บาท รวมเป็นเงิน 167,877.54 บาท เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2559 เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 และห้องชุดเลขที่ 99/109 กับมีหนังสือแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบและให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือฉบับดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 แต่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าว โดยกำหนดขายทอดตลาดนัดที่ 1 ในวันที่ 19 มกราคม 2562 ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่อยู่ในลำดับก่อนจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา โดยวรรคสองของมาตราดังกล่าว ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบบัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และวรรคสามบัญญัติว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระ ดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเป็นทำนองเดียวกับบทบัญญัติมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้บังคับขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด นั้น กรณีเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ทั้งนี้เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและเพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายออกไปได้ภายในระยะเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่นหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นการที่ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 กรณีจึงต้องด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น อนึ่ง หนี้ที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) มีเฉพาะหนี้อันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น สำหรับค่าน้ำประปานั้น ตามสำเนาข้อบังคับของผู้ร้อง ข้อ 15 กำหนดเป็นค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการซึ่งเจ้าของร่วมเป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรง จึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ผู้ร้องนำค่าน้ำประปาค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 จำนวน 865 บาท และสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 จำนวน 690 บาท ไปรวมเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ชอบ และต้องแก้ไขให้ถูกต้อง และเพื่อความสะดวกแก่การบังคับคดี เห็นสมควรกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ร้องมีบุริมสิทธิในแต่ละห้องชุดให้ชัดเจนเสียด้วย พิพากษากลับ ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนวน 342,974.45 บาท และจำนวน 167,187.54 บาท จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ตามลำดับ ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565บริษัท ม.โจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ภ.ผู้ร้องธนาคาร ก.ผู้คัดค้านบริษัท ซ. กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 309 จัตวา พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18, ม. 29, ม. 41 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง ที่บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา ซึ่งวรรคสองและวรรคสามของมาตราดังกล่าวเป็นทำนองเดียวกับมาตรา 335 แห่ง ป.วิ.พ. ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดนั้นเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ อันเป็นการจูงใจและลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่เปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่น หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องมีหนังสือแจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงต้องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดและถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ยี่ห้อ POTAIN รุ่น FO/23 ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยใช้การได้ดี หากคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,208,334 บาท และหากโจทก์ได้รับรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อคืนแล้วขายทอดตลาดยังขาดราคาอยู่เท่าใด จำเลยต้องรับผิดในส่วนที่ขาดดังกล่าว โดยเมื่อรวมราคารถเครนที่โจทก์ได้รับทั้งหมดต้องไม่เกินราคาใช้แทนจำนวน 3,208,334 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้รถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อเป็นเงิน 80,208 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 4 ธันวาคม 2558) กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก แต่จำเลยทั้งสามไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ออกขายทอดตลาด ผู้คัดค้านและธนาคาร ก. ต่างยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 และเลขที่ 99/109 ตามลำดับ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้คัดค้านได้รับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 ก่อนเจ้าหนี้อื่นและมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ก. มีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองห้องชุดเลขที่ 99/109 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่ขอให้กันเงินจำนวน 511,716.99 บาท ที่ได้จากการขายทอดตลาดนำมาชำระให้แก่ผู้ร้องก่อนผู้รับจำนอง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำนวน 511,716.99 บาท จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กับให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ผู้คัดค้านอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลอาคารชุดชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีหนี้ค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 238,379.54 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 29,616 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 865 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 74,978.91 บาท รวมเป็นเงิน 343,839.45 บาท และจำเลยที่ 3 มีหนี้ค้างชำระ สำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 120,326.22 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 20,942.40 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 690 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 25,918.92 บาท รวมเป็นเงิน 167,877.54 บาท เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2559 เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 และห้องชุดเลขที่ 99/109 กับมีหนังสือแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบและให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือฉบับดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 แต่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าว โดยกำหนดขายทอดตลาดนัดที่ 1 ในวันที่ 19 มกราคม 2562 ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่อยู่ในลำดับก่อนจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา โดยวรรคสองของมาตราดังกล่าว ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบบัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และวรรคสามบัญญัติว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระ ดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเป็นทำนองเดียวกับบทบัญญัติมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้บังคับขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด นั้น กรณีเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ทั้งนี้เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและเพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายออกไปได้ภายในระยะเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่นหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นการที่ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 กรณีจึงต้องด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น อนึ่ง หนี้ที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) มีเฉพาะหนี้อันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น สำหรับค่าน้ำประปานั้น ตามสำเนาข้อบังคับของผู้ร้อง ข้อ 15 กำหนดเป็นค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการซึ่งเจ้าของร่วมเป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรง จึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ผู้ร้องนำค่าน้ำประปาค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 จำนวน 865 บาท และสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 จำนวน 690 บาท ไปรวมเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ชอบ และต้องแก้ไขให้ถูกต้อง และเพื่อความสะดวกแก่การบังคับคดี เห็นสมควรกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ร้องมีบุริมสิทธิในแต่ละห้องชุดให้ชัดเจนเสียด้วย พิพากษากลับ ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนวน 342,974.45 บาท และจำนวน 167,187.54 บาท จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ตามลำดับ ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ (ทวีศักดิ์ อุนนาทรรัตนกุล-กษิดิศ มงคลศิริภัทรา-ขจรศักดิ์ บุญเกษม)ศาลแพ่ง - นายวิชาญ ศรีสิงห์ศาลอุทธรณ์ - นายสุพจน์ บำเพ็ญวัฒนาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)356/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ