คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3131/2533หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตามสัญญาเช่า เดือนละ 400 บาท ซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาท แม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาท นั้น โจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่นซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ดังนี้ คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวห้องเลขที่53 ถนนดอนสนาม ตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา โดยซื้อมาจากเจ้าของเดิมเมื่อเดือน พฤษภาคม 2526 จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม โดยจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยได้ทราบว่าโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของเดิมแล้ว จำเลยจงใจปฏิบัติผิดสัญญาเช่าหลายประการ กล่าวคือจำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ตั้งแต่วันรับโอนกรรมสิทธิ์จนถึงปัจจับัน จำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวห้องดังกล่าวโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อน อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่านอกจากนั้นโจทก์ได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งเชิญจำเลยไปพบถึงสามครั้ง เพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยก็เพิกเฉยไม่ยอมมาพบ อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นเดียวกัน โจทก์จึงได้ให้ทนายความบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยด้วยวาจาและหนังสือเมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2528 โดยแจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถวดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และแจ้งให้จำเลยทราบถึงค่าเสียหายซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดหากยึดหน่วงตึกแถวห้องดังกล่าว แต่จำเลยก็ยังเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ คือค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2526 ถึงเดือนสิงหาคม 2526 รวมเป็นเงิน 1,200 บาท และการที่จำเลยไม่ส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ในการใช้สอย ซึ่งโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้อง เป็นเวลา 2 เดือนเศษ โจทก์ขอคิดเพียง24,000 บาท ขอให้จำเลยส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ 53 ถนนดอกสนามตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา คืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า 3 เดือนเป็นเงิน 1,200 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและต่อไปอีกเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์จำเลยให้การว่า ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลา 6 เดือน ทั้งที่โจทก์ทวงถามแล้วนั้น ไม่เป็นความจริง โจทก์ไม่ได้ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามแนวทางที่ต้องปฏิบัติ นอกจากนี้จำเลยก็ไม่ทราบว่านางพวงเพ็ญ พึ่งจิตต์ตน ผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์อาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ตั้งแต่เมื่อใด เมื่อจำเลยทราบว่าโจทก์ได้รับโอนอาคารที่เช่าจากเจ้าของเดิมจำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าไปยังโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับและส่งคืนโดยไม่มีเหตุผลและการที่จำเลยได้จ่ายเงินจำนวน 130,000 บาท ให้แก่ผู้ให้เช่าเดิมรับไปในวันทำสัญญาแล้ว ถือว่าเป็นค่าเช่าล่วงหน้าส่วนหนึ่งสำหรับตลอดอายุแห่งการเช่า โจทก์จะถือว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าและผิดสัญญาส่วนนี้ไม่ได้ ที่โจทก์อ้างว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2526ถึงปัจจุบันจำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อนนั้นก็ไม่เป็นความจริง จำเลยผู้เช่ามีสิทธิที่จะให้ญาติพี่น้องคนในครอบครัวเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์จากอาคารที่เช่าและจำเลยย่อมมีสิทธิทำการค้าขายในอาคารที่เช่าได้ ที่โจทก์อ้างว่าได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยไปพบถึงสามครั้งเพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยไม่ยอมไปอันเป็นการผิดสัญญานั้นปรากฏว่าหนังสือฉบับแรกทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุว่าได้รับมอบอำนาจมาจากผู้ใด จำเลยผิดสัญญาอย่างใด มีเหตุผลอย่างไรที่จะให้จำเลยไปพบ เมื่อจำเลยไม่ทราบรายละเอียดพอสมควรที่จะได้รับทราบ จำเลยก็ไม่จำต้องไปพบ ต่อมาฉบับที่ 2 ทนายโจทก์ก็ให้จำเลยไปพบอีก จำเลยสงสัยจึงได้โทรศัพท์ไปสอบถามจึงได้ความและได้นัดพบกัน พอถึงวันนัดก็ไม่ได้พบกันเพราะเป็นความผิดของทนายโจทก์ หลังจากนั้นทนายโจทก์ได้มีหนังสือฉบับที่ 3 ให้จำเลยไปพบอีก ครั้นจำเลยไปพบ โจทก์กลับไม่พูดเรื่องแก้ไขข้อผิดสัญญาจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,200 บาท แก่โจทก์ส่วนคำขออื่นให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตมสัญญาเช่าเดือนละ 400 บาทซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาทแม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาทนั้นโจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น ซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริทรัพย์นั้นแต่ประการใด เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248..."พิพากษายกฎีกาโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3131/2533นาย วิทยา พิสิษฐกุ ลโจทก์นาย จำนงค์ ชีวาเกียรติยิ่งยงจำเลย ป.วิ.พ. ม. 248โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตามสัญญาเช่า เดือนละ 400 บาท ซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาท แม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาท นั้น โจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่นซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ดังนี้ คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวห้องเลขที่53 ถนนดอนสนาม ตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา โดยซื้อมาจากเจ้าของเดิมเมื่อเดือน พฤษภาคม 2526 จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม โดยจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยได้ทราบว่าโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของเดิมแล้ว จำเลยจงใจปฏิบัติผิดสัญญาเช่าหลายประการ กล่าวคือจำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ตั้งแต่วันรับโอนกรรมสิทธิ์จนถึงปัจจับัน จำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวห้องดังกล่าวโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อน อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่านอกจากนั้นโจทก์ได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งเชิญจำเลยไปพบถึงสามครั้ง เพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยก็เพิกเฉยไม่ยอมมาพบ อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นเดียวกัน โจทก์จึงได้ให้ทนายความบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยด้วยวาจาและหนังสือเมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2528 โดยแจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถวดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และแจ้งให้จำเลยทราบถึงค่าเสียหายซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดหากยึดหน่วงตึกแถวห้องดังกล่าว แต่จำเลยก็ยังเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ คือค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2526 ถึงเดือนสิงหาคม 2526 รวมเป็นเงิน 1,200 บาท และการที่จำเลยไม่ส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ในการใช้สอย ซึ่งโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้อง เป็นเวลา 2 เดือนเศษ โจทก์ขอคิดเพียง24,000 บาท ขอให้จำเลยส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ 53 ถนนดอกสนามตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา คืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า 3 เดือนเป็นเงิน 1,200 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและต่อไปอีกเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์จำเลยให้การว่า ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลา 6 เดือน ทั้งที่โจทก์ทวงถามแล้วนั้น ไม่เป็นความจริง โจทก์ไม่ได้ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามแนวทางที่ต้องปฏิบัติ นอกจากนี้จำเลยก็ไม่ทราบว่านางพวงเพ็ญ พึ่งจิตต์ตน ผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์อาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ตั้งแต่เมื่อใด เมื่อจำเลยทราบว่าโจทก์ได้รับโอนอาคารที่เช่าจากเจ้าของเดิมจำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าไปยังโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับและส่งคืนโดยไม่มีเหตุผลและการที่จำเลยได้จ่ายเงินจำนวน 130,000 บาท ให้แก่ผู้ให้เช่าเดิมรับไปในวันทำสัญญาแล้ว ถือว่าเป็นค่าเช่าล่วงหน้าส่วนหนึ่งสำหรับตลอดอายุแห่งการเช่า โจทก์จะถือว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าและผิดสัญญาส่วนนี้ไม่ได้ ที่โจทก์อ้างว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2526ถึงปัจจุบันจำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อนนั้นก็ไม่เป็นความจริง จำเลยผู้เช่ามีสิทธิที่จะให้ญาติพี่น้องคนในครอบครัวเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์จากอาคารที่เช่าและจำเลยย่อมมีสิทธิทำการค้าขายในอาคารที่เช่าได้ ที่โจทก์อ้างว่าได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยไปพบถึงสามครั้งเพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยไม่ยอมไปอันเป็นการผิดสัญญานั้นปรากฏว่าหนังสือฉบับแรกทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุว่าได้รับมอบอำนาจมาจากผู้ใด จำเลยผิดสัญญาอย่างใด มีเหตุผลอย่างไรที่จะให้จำเลยไปพบ เมื่อจำเลยไม่ทราบรายละเอียดพอสมควรที่จะได้รับทราบ จำเลยก็ไม่จำต้องไปพบ ต่อมาฉบับที่ 2 ทนายโจทก์ก็ให้จำเลยไปพบอีก จำเลยสงสัยจึงได้โทรศัพท์ไปสอบถามจึงได้ความและได้นัดพบกัน พอถึงวันนัดก็ไม่ได้พบกันเพราะเป็นความผิดของทนายโจทก์ หลังจากนั้นทนายโจทก์ได้มีหนังสือฉบับที่ 3 ให้จำเลยไปพบอีก ครั้นจำเลยไปพบ โจทก์กลับไม่พูดเรื่องแก้ไขข้อผิดสัญญาจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,200 บาท แก่โจทก์ส่วนคำขออื่นให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตมสัญญาเช่าเดือนละ 400 บาทซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาทแม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาทนั้นโจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น ซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริทรัพย์นั้นแต่ประการใด เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248..."พิพากษายกฎีกาโจทก์.(เคียง บุญเพิ่ม-วิฑูรย์ ตั้งตรงจิตต์-ประวิทย์ ขัมภรัตน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวห้องเลขที่53 ถนนดอนสนาม ตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา โดยซื้อมาจากเจ้าของเดิมเมื่อเดือน พฤษภาคม 2526 จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม โดยจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยได้ทราบว่าโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของเดิมแล้ว จำเลยจงใจปฏิบัติผิดสัญญาเช่าหลายประการ กล่าวคือจำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ตั้งแต่วันรับโอนกรรมสิทธิ์จนถึงปัจจับัน จำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวห้องดังกล่าวโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อน อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่านอกจากนั้นโจทก์ได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งเชิญจำเลยไปพบถึงสามครั้ง เพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยก็เพิกเฉยไม่ยอมมาพบ อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นเดียวกัน โจทก์จึงได้ให้ทนายความบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยด้วยวาจาและหนังสือเมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2528 โดยแจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถวดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และแจ้งให้จำเลยทราบถึงค่าเสียหายซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดหากยึดหน่วงตึกแถวห้องดังกล่าว แต่จำเลยก็ยังเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ คือค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2526 ถึงเดือนสิงหาคม 2526 รวมเป็นเงิน 1,200 บาท และการที่จำเลยไม่ส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ในการใช้สอย ซึ่งโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้อง เป็นเวลา 2 เดือนเศษ โจทก์ขอคิดเพียง24,000 บาท ขอให้จำเลยส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ 53 ถนนดอกสนามตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา คืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า 3 เดือนเป็นเงิน 1,200 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและต่อไปอีกเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์จำเลยให้การว่า ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลา 6 เดือน ทั้งที่โจทก์ทวงถามแล้วนั้น ไม่เป็นความจริง โจทก์ไม่ได้ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามแนวทางที่ต้องปฏิบัติ นอกจากนี้จำเลยก็ไม่ทราบว่านางพวงเพ็ญ พึ่งจิตต์ตน ผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์อาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ตั้งแต่เมื่อใด เมื่อจำเลยทราบว่าโจทก์ได้รับโอนอาคารที่เช่าจากเจ้าของเดิมจำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าไปยังโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับและส่งคืนโดยไม่มีเหตุผลและการที่จำเลยได้จ่ายเงินจำนวน 130,000 บาท ให้แก่ผู้ให้เช่าเดิมรับไปในวันทำสัญญาแล้ว ถือว่าเป็นค่าเช่าล่วงหน้าส่วนหนึ่งสำหรับตลอดอายุแห่งการเช่า โจทก์จะถือว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าและผิดสัญญาส่วนนี้ไม่ได้ ที่โจทก์อ้างว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2526ถึงปัจจุบันจำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อนนั้นก็ไม่เป็นความจริง จำเลยผู้เช่ามีสิทธิที่จะให้ญาติพี่น้องคนในครอบครัวเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์จากอาคารที่เช่าและจำเลยย่อมมีสิทธิทำการค้าขายในอาคารที่เช่าได้ ที่โจทก์อ้างว่าได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยไปพบถึงสามครั้งเพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยไม่ยอมไปอันเป็นการผิดสัญญานั้นปรากฏว่าหนังสือฉบับแรกทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุว่าได้รับมอบอำนาจมาจากผู้ใด จำเลยผิดสัญญาอย่างใด มีเหตุผลอย่างไรที่จะให้จำเลยไปพบ เมื่อจำเลยไม่ทราบรายละเอียดพอสมควรที่จะได้รับทราบ จำเลยก็ไม่จำต้องไปพบ ต่อมาฉบับที่ 2 ทนายโจทก์ก็ให้จำเลยไปพบอีก จำเลยสงสัยจึงได้โทรศัพท์ไปสอบถามจึงได้ความและได้นัดพบกัน พอถึงวันนัดก็ไม่ได้พบกันเพราะเป็นความผิดของทนายโจทก์ หลังจากนั้นทนายโจทก์ได้มีหนังสือฉบับที่ 3 ให้จำเลยไปพบอีก ครั้นจำเลยไปพบ โจทก์กลับไม่พูดเรื่องแก้ไขข้อผิดสัญญาจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,200 บาท แก่โจทก์ส่วนคำขออื่นให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตมสัญญาเช่าเดือนละ 400 บาทซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาทแม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาทนั้นโจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น ซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริทรัพย์นั้นแต่ประการใด เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248..."พิพากษายกฎีกาโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3131/2533นาย วิทยา พิสิษฐกุ ลโจทก์นาย จำนงค์ ชีวาเกียรติยิ่งยงจำเลย ป.วิ.พ. ม. 248โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตามสัญญาเช่า เดือนละ 400 บาท ซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาท แม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาท นั้น โจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่นซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ดังนี้ คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวห้องเลขที่53 ถนนดอนสนาม ตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา โดยซื้อมาจากเจ้าของเดิมเมื่อเดือน พฤษภาคม 2526 จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม โดยจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยได้ทราบว่าโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของเดิมแล้ว จำเลยจงใจปฏิบัติผิดสัญญาเช่าหลายประการ กล่าวคือจำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ตั้งแต่วันรับโอนกรรมสิทธิ์จนถึงปัจจับัน จำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวห้องดังกล่าวโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อน อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่านอกจากนั้นโจทก์ได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งเชิญจำเลยไปพบถึงสามครั้ง เพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยก็เพิกเฉยไม่ยอมมาพบ อันเป็นการผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นเดียวกัน โจทก์จึงได้ให้ทนายความบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยด้วยวาจาและหนังสือเมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2528 โดยแจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถวดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และแจ้งให้จำเลยทราบถึงค่าเสียหายซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดหากยึดหน่วงตึกแถวห้องดังกล่าว แต่จำเลยก็ยังเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ คือค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2526 ถึงเดือนสิงหาคม 2526 รวมเป็นเงิน 1,200 บาท และการที่จำเลยไม่ส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ในการใช้สอย ซึ่งโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้อง เป็นเวลา 2 เดือนเศษ โจทก์ขอคิดเพียง24,000 บาท ขอให้จำเลยส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ 53 ถนนดอกสนามตำบลเวียง อำเภอเมืองพะเยา จังหวัดพะเยา คืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า 3 เดือนเป็นเงิน 1,200 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและต่อไปอีกเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์จำเลยให้การว่า ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลา 6 เดือน ทั้งที่โจทก์ทวงถามแล้วนั้น ไม่เป็นความจริง โจทก์ไม่ได้ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามแนวทางที่ต้องปฏิบัติ นอกจากนี้จำเลยก็ไม่ทราบว่านางพวงเพ็ญ พึ่งจิตต์ตน ผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์อาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ตั้งแต่เมื่อใด เมื่อจำเลยทราบว่าโจทก์ได้รับโอนอาคารที่เช่าจากเจ้าของเดิมจำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าไปยังโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับและส่งคืนโดยไม่มีเหตุผลและการที่จำเลยได้จ่ายเงินจำนวน 130,000 บาท ให้แก่ผู้ให้เช่าเดิมรับไปในวันทำสัญญาแล้ว ถือว่าเป็นค่าเช่าล่วงหน้าส่วนหนึ่งสำหรับตลอดอายุแห่งการเช่า โจทก์จะถือว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าและผิดสัญญาส่วนนี้ไม่ได้ ที่โจทก์อ้างว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2526ถึงปัจจุบันจำเลยได้ให้บุคคลอื่นซึ่งโจทก์ไม่เชื่อถือเข้าครอบครองทำการค้าใช้ประโยชน์ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่แจ้งและขอความยินยอมจากโจทก์ก่อนนั้นก็ไม่เป็นความจริง จำเลยผู้เช่ามีสิทธิที่จะให้ญาติพี่น้องคนในครอบครัวเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์จากอาคารที่เช่าและจำเลยย่อมมีสิทธิทำการค้าขายในอาคารที่เช่าได้ ที่โจทก์อ้างว่าได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยไปพบถึงสามครั้งเพื่อให้โอกาสจำเลยแก้ไขการปฏิบัติผิดสัญญา แต่จำเลยไม่ยอมไปอันเป็นการผิดสัญญานั้นปรากฏว่าหนังสือฉบับแรกทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุว่าได้รับมอบอำนาจมาจากผู้ใด จำเลยผิดสัญญาอย่างใด มีเหตุผลอย่างไรที่จะให้จำเลยไปพบ เมื่อจำเลยไม่ทราบรายละเอียดพอสมควรที่จะได้รับทราบ จำเลยก็ไม่จำต้องไปพบ ต่อมาฉบับที่ 2 ทนายโจทก์ก็ให้จำเลยไปพบอีก จำเลยสงสัยจึงได้โทรศัพท์ไปสอบถามจึงได้ความและได้นัดพบกัน พอถึงวันนัดก็ไม่ได้พบกันเพราะเป็นความผิดของทนายโจทก์ หลังจากนั้นทนายโจทก์ได้มีหนังสือฉบับที่ 3 ให้จำเลยไปพบอีก ครั้นจำเลยไปพบ โจทก์กลับไม่พูดเรื่องแก้ไขข้อผิดสัญญาจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,200 บาท แก่โจทก์ส่วนคำขออื่นให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตมสัญญาเช่าเดือนละ 400 บาทซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 5,000 บาทแม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าโจทก์สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในปัจจุบันเดือนละไม่ต่ำกว่า 12,000 บาท และโจทก์ได้ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องเอาค่าเสียหายตามอัตราดังกล่าว แต่จำนวนเงิน 12,000 บาท ก็ไม่ใช่ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเพียงแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น และการที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 12,000 บาทนั้นโจทก์เรียกค่าเสียหายมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ มิได้เรียกมาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น ซึ่งทุนทรัพย์ที่เรียกมาไม่เกิน 50,000บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ทั้งมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริทรัพย์นั้นแต่ประการใด เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248..."พิพากษายกฎีกาโจทก์.(เคียง บุญเพิ่ม-วิฑูรย์ ตั้งตรงจิตต์-ประวิทย์ ขัมภรัตน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ