คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3830/2540หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทและผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว เมื่อเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เงินกินเปล่ามีจำนวน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน คิดเป็นค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทเมื่อรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท จึงเป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาท ในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ปัญหาว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงินจำนวน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าที่โจทก์ฟ้อง หรือเป็นจำนวนเงิน2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง กรณีก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าตามมาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำเลยตกลงเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 จากโจทก์ กำหนดเวลาเช่า 11 ปี6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2532 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม2543 ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต่อมาจำเลยได้ทำผิดสัญญาโดยนำอาคารดังกล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงและยินยอมให้บุคคลอื่นครอบครองใช้ประโยชน์แทน โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ และยังดัดแปลงต่อเติมอาคารให้มีสภาพผิดไปจากแบบแปลนเดิมด้วยการต่อเติมชั้นลอยเต็มพื้นที่เป็นอีกชั้นหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ซึ่งเป็นการผิดสัญญาอันเป็นสาระสำคัญ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอาคารของโจทก์อีกต่อไปจึงบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 พร้อมทั้งส่งมอบอาคารที่เช่าดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องในอาคารดังกล่าวอีกต่อไปกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ แล้วมาทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์โดยจำเลยเสียเงินค่ารับโอนสิทธิ 2,000,000 บาท แต่โจทก์ลงข้อความในสัญญาเช่าเป็นเงินกินเปล่า 250,000 บาท จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าคดีโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ กรณีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและกรณีฟ้องขับไล่บุคคลอื่น นอกจากผู้เช่า เช่นผู้อาศัยหรือผู้ละเมิด เป็นต้น ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทกรณีคดีโจทก์เป็นการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่าในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 หรือ ล.2 มีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่าค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว250,000 บาท ซึ่งเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วยมีปัญหาต่อไปว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าหรือ 2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง เห็นว่า จำเลยให้การโดยอ้างว่าชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท พร้อมนำสืบพยานตามที่อ้างตลอดจนชั้นแก้ฎีกาจำเลยก็มิได้โต้เถียงเป็นอย่างอื่น และฎีกาของโจทก์กล่าวอ้างทำนองยอมรับว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามที่โจทก์จำเลยรับกันว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาทกรณีเช่นนี้มิใช่โจทก์นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร และกรณีนี้ก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ดังนั้นค่าเช่าล่วงหน้าจึงเป็นเงิน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาทในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์จึงไม่ชอบพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้ส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3830/2540บริษัท ทวี กีรติ์ กิจ จำกัดโจทก์นาย ยัสบีรซิงห์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 94 (ข), ม. 224โจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทและผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว เมื่อเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เงินกินเปล่ามีจำนวน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน คิดเป็นค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทเมื่อรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท จึงเป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาท ในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ปัญหาว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงินจำนวน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าที่โจทก์ฟ้อง หรือเป็นจำนวนเงิน2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง กรณีก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าตามมาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำเลยตกลงเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 จากโจทก์ กำหนดเวลาเช่า 11 ปี6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2532 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม2543 ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต่อมาจำเลยได้ทำผิดสัญญาโดยนำอาคารดังกล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงและยินยอมให้บุคคลอื่นครอบครองใช้ประโยชน์แทน โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ และยังดัดแปลงต่อเติมอาคารให้มีสภาพผิดไปจากแบบแปลนเดิมด้วยการต่อเติมชั้นลอยเต็มพื้นที่เป็นอีกชั้นหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ซึ่งเป็นการผิดสัญญาอันเป็นสาระสำคัญ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอาคารของโจทก์อีกต่อไปจึงบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 พร้อมทั้งส่งมอบอาคารที่เช่าดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องในอาคารดังกล่าวอีกต่อไปกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ แล้วมาทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์โดยจำเลยเสียเงินค่ารับโอนสิทธิ 2,000,000 บาท แต่โจทก์ลงข้อความในสัญญาเช่าเป็นเงินกินเปล่า 250,000 บาท จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าคดีโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ กรณีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและกรณีฟ้องขับไล่บุคคลอื่น นอกจากผู้เช่า เช่นผู้อาศัยหรือผู้ละเมิด เป็นต้น ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทกรณีคดีโจทก์เป็นการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่าในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 หรือ ล.2 มีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่าค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว250,000 บาท ซึ่งเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วยมีปัญหาต่อไปว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าหรือ 2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง เห็นว่า จำเลยให้การโดยอ้างว่าชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท พร้อมนำสืบพยานตามที่อ้างตลอดจนชั้นแก้ฎีกาจำเลยก็มิได้โต้เถียงเป็นอย่างอื่น และฎีกาของโจทก์กล่าวอ้างทำนองยอมรับว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามที่โจทก์จำเลยรับกันว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาทกรณีเช่นนี้มิใช่โจทก์นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร และกรณีนี้ก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ดังนั้นค่าเช่าล่วงหน้าจึงเป็นเงิน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาทในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์จึงไม่ชอบพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้ส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย(สมบัติ เดียวอิศเรศ-จำลอง สุขศิริ-ไสว จันทะศรี)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำเลยตกลงเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 จากโจทก์ กำหนดเวลาเช่า 11 ปี6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2532 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม2543 ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต่อมาจำเลยได้ทำผิดสัญญาโดยนำอาคารดังกล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงและยินยอมให้บุคคลอื่นครอบครองใช้ประโยชน์แทน โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ และยังดัดแปลงต่อเติมอาคารให้มีสภาพผิดไปจากแบบแปลนเดิมด้วยการต่อเติมชั้นลอยเต็มพื้นที่เป็นอีกชั้นหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ซึ่งเป็นการผิดสัญญาอันเป็นสาระสำคัญ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอาคารของโจทก์อีกต่อไปจึงบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 พร้อมทั้งส่งมอบอาคารที่เช่าดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องในอาคารดังกล่าวอีกต่อไปกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ แล้วมาทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์โดยจำเลยเสียเงินค่ารับโอนสิทธิ 2,000,000 บาท แต่โจทก์ลงข้อความในสัญญาเช่าเป็นเงินกินเปล่า 250,000 บาท จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าคดีโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ กรณีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและกรณีฟ้องขับไล่บุคคลอื่น นอกจากผู้เช่า เช่นผู้อาศัยหรือผู้ละเมิด เป็นต้น ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทกรณีคดีโจทก์เป็นการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่าในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 หรือ ล.2 มีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่าค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว250,000 บาท ซึ่งเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วยมีปัญหาต่อไปว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าหรือ 2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง เห็นว่า จำเลยให้การโดยอ้างว่าชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท พร้อมนำสืบพยานตามที่อ้างตลอดจนชั้นแก้ฎีกาจำเลยก็มิได้โต้เถียงเป็นอย่างอื่น และฎีกาของโจทก์กล่าวอ้างทำนองยอมรับว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามที่โจทก์จำเลยรับกันว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาทกรณีเช่นนี้มิใช่โจทก์นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร และกรณีนี้ก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ดังนั้นค่าเช่าล่วงหน้าจึงเป็นเงิน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาทในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์จึงไม่ชอบพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้ส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3830/2540บริษัท ทวี กีรติ์ กิจ จำกัดโจทก์นาย ยัสบีรซิงห์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 94 (ข), ม. 224โจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทและผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว เมื่อเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เงินกินเปล่ามีจำนวน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน คิดเป็นค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทเมื่อรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท จึงเป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาท ในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ปัญหาว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงินจำนวน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าที่โจทก์ฟ้อง หรือเป็นจำนวนเงิน2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง กรณีก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าตามมาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำเลยตกลงเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 จากโจทก์ กำหนดเวลาเช่า 11 ปี6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2532 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม2543 ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต่อมาจำเลยได้ทำผิดสัญญาโดยนำอาคารดังกล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงและยินยอมให้บุคคลอื่นครอบครองใช้ประโยชน์แทน โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ และยังดัดแปลงต่อเติมอาคารให้มีสภาพผิดไปจากแบบแปลนเดิมด้วยการต่อเติมชั้นลอยเต็มพื้นที่เป็นอีกชั้นหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ซึ่งเป็นการผิดสัญญาอันเป็นสาระสำคัญ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอาคารของโจทก์อีกต่อไปจึงบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 155/10 พร้อมทั้งส่งมอบอาคารที่เช่าดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องในอาคารดังกล่าวอีกต่อไปกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ แล้วมาทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์โดยจำเลยเสียเงินค่ารับโอนสิทธิ 2,000,000 บาท แต่โจทก์ลงข้อความในสัญญาเช่าเป็นเงินกินเปล่า 250,000 บาท จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าคดีโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ กรณีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและกรณีฟ้องขับไล่บุคคลอื่น นอกจากผู้เช่า เช่นผู้อาศัยหรือผู้ละเมิด เป็นต้น ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทกรณีคดีโจทก์เป็นการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่าในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 หรือ ล.2 มีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่าค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว250,000 บาท ซึ่งเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วยมีปัญหาต่อไปว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าหรือ 2,000,000 บาท ตามที่จำเลยอ้าง เห็นว่า จำเลยให้การโดยอ้างว่าชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท พร้อมนำสืบพยานตามที่อ้างตลอดจนชั้นแก้ฎีกาจำเลยก็มิได้โต้เถียงเป็นอย่างอื่น และฎีกาของโจทก์กล่าวอ้างทำนองยอมรับว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาท ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามที่โจทก์จำเลยรับกันว่าจำเลยชำระเงินกินเปล่าให้โจทก์ 2,000,000 บาทกรณีเช่นนี้มิใช่โจทก์นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร และกรณีนี้ก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ดังนั้นค่าเช่าล่วงหน้าจึงเป็นเงิน 2,000,000 บาท กำหนดเวลาเช่า11 ปี 6 เดือน เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75 บาทรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาทในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์จึงไม่ชอบพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้ส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย(สมบัติ เดียวอิศเรศ-จำลอง สุขศิริ-ไสว จันทะศรี)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ