คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539หลักกฎหมาย: ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอน อาคารสำนักงาน และ บรรดา สิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า และ ใช้ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เดือน ละ 200,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไปจนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์จำเลย ให้การ ว่า เมื่อ พ.ศ. 2528 จำเลย ได้รับ โอนสิทธิ การ เช่าที่ดิน แปลง พิพาท มาจาก ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน โดย โจทก์ ยืนยัน แก่ จำเลย ตาม คำมั่น เดิม ที่ เคย ให้ ไว้ แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า ใน วันที่ 13 สิงหาคม 2535 โจทก์ จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อไป อีก 6 ปี ใน อัตรา ค่าเช่าเท่าเดิม โจทก์ จึง มี หน้าที่ ต้อง ปฏิบัติ ตาม คำมั่น แต่ โจทก์ กลับ ผิดคำมั่น จำเลย ไม่เคย ได้รับ หนังสือ บอกกล่าว จาก โจทก์ โจทก์ ตกลง ให้จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อ อีก 6 ปี แม้ การ เช่า ยัง มิได้ ทำ เป็น หนังสือและ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครอง ทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ก็ ทราบ จึง ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่า กัน ใหม่ ต่อไป โดย ไม่มีกำหนด เวลา เมื่อ โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิก สัญญาเช่า แก่ จำเลย ก่อน โจทก์ไม่มี อำนาจฟ้อง ที่ดิน หาก ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่า ไม่เกิน เดือน ละ40,000 บาท ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่งปลูกสร้าง ต่าง ๆที่ จำเลย สร้าง ขึ้น บน ที่ดิน ที่ เช่า และ ขนย้าย ทรัพย์สิน ออก ไป จากที่ดิน ที่ เช่า ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ ดี เรียบร้อย ให้ โจทก์ กับ ให้ จำเลยใช้ ค่าเสียหาย เดือน ละ 40,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "มี ปัญหา วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ข้อ แรก ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็น ข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2.โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลย หรือไม่แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมายเห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิอยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุมรวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็นประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัย ปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้วจึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง กำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่จำเลย ฎีกาปัญหา ข้อ ที่ สอง จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่าที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำมั่น ของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตามคำมั่น จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่าที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และ เกิดสัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐาน การ เช่าที่ดินพิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิด เป็น สำคัญจำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ดังนั้นเมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินพิพาทโจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ข้อ ที่ สาม จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง เห็นว่าตาม สำเนา หนังสือ สัญญา แบ่ง เช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุด แล้วเพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลย ได้โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกปัญหา ข้อ สุดท้าย ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี จำนวน เท่าใด ปัญหา นี้จำเลย ฎีกา ว่า จำเลย ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย เจตนา เช่า ตาม คำมั่นของ โจทก์ จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า ให้ โจทก์ เท่าเดิม คือ ปี ละ 15,000 บาทโจทก์ จึง ไม่เสีย หาย เห็นว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า ระหว่าง โจทก์และ จำเลย สิ้นสุด ดัง ที่ วินิจฉัย มา ข้างต้น แล้ว จำเลย ยัง คง อยู่ ในที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ยินยอม จำเลย ไม่ได้ อยู่ โดย อาศัย สิทธิตาม สัญญาเช่า การ อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ของ จำเลย จึง เป็น การ ละเมิด สิทธิของ โจทก์ จำเลย ต้อง ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เมื่อ จำเลย แถลง ต่อศาลชั้นต้น ยอมรับ ว่า ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี ราคา เดือน ละ 40,000 บาทที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา ต้อง กัน มา ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์เดือน ละ 40,000 บาท นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลยจะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์ ชอบแล้วศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ จำเลย ทุก ข้อ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539นาย สมชายหรือเกี้ยงเล้ง นิลวงษานุวัติโจทก์บริษัท โรงน้ำแข็งทวีสิน (1985) จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 538, ม. 564 ป.วิ.พ. ม. 183ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอน อาคารสำนักงาน และ บรรดา สิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า และ ใช้ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เดือน ละ 200,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไปจนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์จำเลย ให้การ ว่า เมื่อ พ.ศ. 2528 จำเลย ได้รับ โอนสิทธิ การ เช่าที่ดิน แปลง พิพาท มาจาก ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน โดย โจทก์ ยืนยัน แก่ จำเลย ตาม คำมั่น เดิม ที่ เคย ให้ ไว้ แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า ใน วันที่ 13 สิงหาคม 2535 โจทก์ จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อไป อีก 6 ปี ใน อัตรา ค่าเช่าเท่าเดิม โจทก์ จึง มี หน้าที่ ต้อง ปฏิบัติ ตาม คำมั่น แต่ โจทก์ กลับ ผิดคำมั่น จำเลย ไม่เคย ได้รับ หนังสือ บอกกล่าว จาก โจทก์ โจทก์ ตกลง ให้จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อ อีก 6 ปี แม้ การ เช่า ยัง มิได้ ทำ เป็น หนังสือและ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครอง ทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ก็ ทราบ จึง ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่า กัน ใหม่ ต่อไป โดย ไม่มีกำหนด เวลา เมื่อ โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิก สัญญาเช่า แก่ จำเลย ก่อน โจทก์ไม่มี อำนาจฟ้อง ที่ดิน หาก ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่า ไม่เกิน เดือน ละ40,000 บาท ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่งปลูกสร้าง ต่าง ๆที่ จำเลย สร้าง ขึ้น บน ที่ดิน ที่ เช่า และ ขนย้าย ทรัพย์สิน ออก ไป จากที่ดิน ที่ เช่า ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ ดี เรียบร้อย ให้ โจทก์ กับ ให้ จำเลยใช้ ค่าเสียหาย เดือน ละ 40,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "มี ปัญหา วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ข้อ แรก ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็น ข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2.โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลย หรือไม่แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมายเห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิอยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุมรวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็นประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัย ปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้วจึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง กำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่จำเลย ฎีกาปัญหา ข้อ ที่ สอง จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่าที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำมั่น ของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตามคำมั่น จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่าที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และ เกิดสัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐาน การ เช่าที่ดินพิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิด เป็น สำคัญจำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ดังนั้นเมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินพิพาทโจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ข้อ ที่ สาม จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง เห็นว่าตาม สำเนา หนังสือ สัญญา แบ่ง เช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุด แล้วเพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลย ได้โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกปัญหา ข้อ สุดท้าย ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี จำนวน เท่าใด ปัญหา นี้จำเลย ฎีกา ว่า จำเลย ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย เจตนา เช่า ตาม คำมั่นของ โจทก์ จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า ให้ โจทก์ เท่าเดิม คือ ปี ละ 15,000 บาทโจทก์ จึง ไม่เสีย หาย เห็นว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า ระหว่าง โจทก์และ จำเลย สิ้นสุด ดัง ที่ วินิจฉัย มา ข้างต้น แล้ว จำเลย ยัง คง อยู่ ในที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ยินยอม จำเลย ไม่ได้ อยู่ โดย อาศัย สิทธิตาม สัญญาเช่า การ อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ของ จำเลย จึง เป็น การ ละเมิด สิทธิของ โจทก์ จำเลย ต้อง ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เมื่อ จำเลย แถลง ต่อศาลชั้นต้น ยอมรับ ว่า ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี ราคา เดือน ละ 40,000 บาทที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา ต้อง กัน มา ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์เดือน ละ 40,000 บาท นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลยจะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์ ชอบแล้วศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ จำเลย ทุก ข้อ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(จเร อำนวยวัฒนา-อรุณ น้าประเสริฐ-อรรถนิติ ดิษฐอำนาจ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของผู้ให้เช่าต่อผู้เช่าไว้ล่วงหน้าในขณะทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นว่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปเมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคำมั่นจะให้เช่าเป็นคำเสนอของผู้ให้เช่าต่อผู้เช่าว่าผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นต่อไปอีกเมื่อสัญญาเช่าที่ทำต่อกันไว้ได้สิ้นสุดลงคำมั่นจะให้เช่าจึงเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวจะผูกพันผู้ให้เช่าก็ต่อเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นนั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490,1323/24961925/2517และ876/2537) ความสำคัญของเรื่องคำมั่นจะให้เช่ามีอย่างไรเป็นข้อต้องพิจารณากันเพื่อให้มีความเข้าใจในเรื่องหัวข้อที่หมายเหตุตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่1062/2539เฉพาะในเรื่องคำมั่นจะให้เช่าที่มาแห่งคำมั่นจะให้เช่าเป็นผลสืบเนื่องมาจากบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538บัญญัติว่า"เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียงสามีปี" ตามบทบัญญัตินี้ให้ข้อสาระสำคัญไว้ดังนี้ 1.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีตามบทบัญญัติว่าต้องเช่าทรัพย์ได้ 2.กำหนดเวลาการเช่าเพื่อให้มีหลักฐานการฟ้องร้องกันได้มี2กรณี (1)กรณีที่หนึ่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน3ปีเพียงมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญฟ้องร้องบังคับคดีได้ ทางปฏิบัติมีใช้มากและมีปัญหาเสมอเนื่องจากการทำสัญญาเช่าเพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่สอง (2)กรณีที่สองการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับกันได้ตามกำหนดเวลาดังกล่าวหากไม่ทำดังกล่าวโดยเพียงแต่ทำกันเองแม้ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียงสามปีเท่านั้น ปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีขึ้นไปเช่นเช่า10ปี20ปีหรือ30ปีแต่ไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายกรณีเช่นนี้สัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกันโดยลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายมิได้ตกเป็นโมฆะหากแต่บังคับกันได้เพียงสามปีเท่านั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่136/2503,3714/2524152/2525) การเช่าบางรายกลับมีการทำสัญญาเช่ากันอีกแบบหนึ่งกล่าวคือแทนที่จะทำสัญญาเช่าในฉบับเดียวเป็นเวลา10ปีหรือ20ปีก็จะทำเป็นสัญญาเช่าหลายฉบับในครั้งเดียวกันโดยแต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่ากันไม่เกิน3ปีเช่นเช่าตึกแถวเป็นเวลา10ปีก็ทำสัญญาเช่าเสียทีเดียวโดยเป็นฉบับละ3ปีสามฉบับและ1ปีอีกฉบับหนึ่งรวมเป็น10ปีหรือเช่าบ้านมีกำหนด6ปีก็ทำสัญญาเช่าพร้อมกันเป็น3ฉบับๆละ2ปีหรือ2ฉบับๆละ3ปีรวม6ปีหรือระยะเวลายาวกว่านั้นเช่น15ปีก็ทำสัญญาเช่ากันรวม5ฉบับๆละ3ปีทางปฏิบัติผู้เช่าก็ต้องจำยอมตามอาจเป็นเพราะไม่ทราบหลักเกณฑ์ทางกฎหมายเรื่องนี้หรือเกรงว่าจะไม่ได้เช่าเพราะต้องการเช่าประกอบการเนื่องจากทำเลดีและเชื่อถือผู้ให้เช่าเนื่องจากเคยปฏิบัติเช่นนี้เป็นประเพณีมาก็ไม่เห็นมีปัญหาอะไร โดยแท้จริงกรณีเหล่านี้ผลเสียหายที่เกิดนั้นมีความรุนแรงมากซึ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงคือผู้เช่าหาใช่ผู้ให้เช่าไม่หากแต่เป็นผลดีของผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและได้รับค่าเช่าสูงขึ้นโดยไม่ต้องผูกพันรับค่าเช่าเท่าเดิมเป็นเวลาถึง5ปี10ปีผลกระทบมีต่อผู้เช่าอย่างไรและศาลฎีกามีแนวคิดเกี่ยวกับการเช่ากันเกินกว่าสามปีโดยทำเป็นสัญญาฉบับเดียวหรือหลายฉบับโดยไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวข้างต้นอย่างไรโปรดพิจารณาจากตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้ทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารหรือทั้งสองอย่างพร้อมกันมีกำหนดเวลาเกินกว่า3ปีเช่น10ปี20ปีหรือ28ปีโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีผลบังคับและผูกพันผู้ให้เช่าเพียง3ปีเท่านั้นและจะฟ้องบังคับผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าตามกำหนดในสัญญาไม่ได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1175/2502,1528/2513และ3714/2524)หรือทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันในวันเดียว2ฉบับมีกำหนดเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันหรือเช่า8ปีโดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น3ระยะระยะละ3ปีและ2ปีตามลำดับหรือสัญญาเช่ามีกำหนดเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยทำสัญญาหลายฉบับในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าดังนี้แสดงให้เห็นเจตนาให้ใช้ทรัพย์เกิน3ปีอันเป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งมาตรา538ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นการขัดต่อบทบัญญัติด้วยบังคับได้เพียงฉบับ3ปีแรกเท่านั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่768/2490,416/2493,857-859/2503,1249/2515,1985/2527และ181/2535) มีข้อพึงสังเกตว่าการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า3ปีโดยทำเป็นสัญญาเช่าหลายฉบับแต่ละฉบับไม่เกิน3ปีซึ่งทำพร้อมกันนั้นแนวคิดในทางศาลเห็นว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ว่าถ้าเช่าเกินกว่า3ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนั้นสัญญาเช่าฉบับหลังๆจึงบังคับไม่ได้กล่าวคือใช้บังคับหรือมีผลผูกพันผู้ให้เช่าและผู้เช่าเฉพาะแต่ฉบับแรกเท่านั้นผลในทางปฏิบัติผู้ที่ได้รับความเสียหายโดยแท้จริงคงเป็นที่ยอมรับกันว่าคือผู้เช่าเพราะเมื่อบังคับได้เพียง3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกหรือกรณีสัญญาเช่าฉบับเดียวแต่ตกลงเช่ามีกำหนด5ปีก็ต้องลดเหลือ3ปีจึงถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเพียง3ปีเท่านั้นสัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวเลิกสัญญากันอีกทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ทันทีหากไม่ประสงค์ให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องบอกกล่าวหรือให้เวลาเตรียมตัวเลยเห็นได้ชัดว่าผู้เช่าเสียหายเพราะเข้าใจหรือคาดหมายว่าเมื่อทำสัญญาเช่ากันไว้10ปีไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าฉบับเดียวหรือโดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีหลายฉบับแต่ละฉบับมีกำหนดไม่เกิน3ปีดังนี้ผู้เช่าสามารถอยู่ต่อไปได้ตามสัญญาเช่าและผู้ให้เช่าต้องผูกพันตามนั้นแต่ในทางกฎหมายและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาหาได้เป็นเช่นนั้นไม่จึงมีข้อคิดว่าบทบัญญัติแห่งกฎหมายเองเปิดช่องให้มีการเอารัดเอาเปรียบกันได้โดยเฉพาะผู้ให้เช่าจะได้เปรียบผู้เช่ามากส่วนผู้เช่านั้นเราคงมองว่าถ้าผู้ให้เช่าทำสัญญาเอาเปรียบก็ไม่ควรทำสัญญาเช่ามองเช่นนี้คงไม่ได้เพราะบางครั้งผู้เช่าจำเป็นต้องเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าเพราะทำเลดีและใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จึงจำยอมต้องทำเช่นนั้น ดังนี้ทางฝ่ายนิติบัญญัติและผู้ใช้กฎหมายเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมคงต้องช่วยกันคิดว่าจะทำอย่างไรทางออกที่เหมาะสมและน่าจะถือว่าดีที่สุดก็คือการแก้ไขบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538เสียโดยเทียบเคียงกับสัญญาเช่าซื้อซึ่งมีผลให้ผู้เช่าซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อเช่นที่ดินหรืออาคารพร้อมที่ดินสัญญาเช่าซึ่งแม้มีกำหนดชำระค่าเช่าซึ่งเป็นงวดเกินกว่า3ปีก็คงบังคับให้ทำเป็นหนังสือเท่านั้นหาต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่หรือแม้แต่การเช่าสังหาริมทรัพย์เช่นรถยนต์แม้จะมีราคาสูงเท่าใดกฎหมายก็มิได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือเลย การแก้ไขบทบัญญัติมาตรา538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้เหมาะสมและสอดคล้องกับทางปฏิบัติระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าน่าจะเกิดความเป็นธรรมและปิดช่องทางที่มีการเอาเปรียบกันในทางกฎหมายได้ตามสมควร เมื่อผู้ให้เช่าไม่ยอมไปจดทะเบียนกรณีที่มีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า3ปีโดยจะใช้วิธีทำสัญญาเช่าฉบับเดียวโดยระบุกำหนดการเช่าไว้5ปีหรือ10ปีหรือมิฉะนั้นก็ทำเป็นสัญญาเช่าหลายฉบับพร้อมกันโดยแต่ละฉบับไม่เกิน3ปีดังที่กล่าวแล้วซึ่งก็บังคับกันได้เพียง3ปีเท่านั้นดังนี้ทางออกที่ดีหรือหนทางแก้ไขเพื่อให้ได้มีการเช่ากันต่อไปได้เกินกว่า3ปีจะต้องทำอย่างไรผู้ที่ต้องพิจารณาเพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนในการทำสัญญาคงหนีไม่พ้นผู้เช่า ทางออกที่เป็นไปได้และกฎหมายยอมรับก็คือให้ผู้เช่าให้คำมั่นไว้แก่ผู้เช่าในสัญญาเช่าที่ไม่เกิน3ปีนั้นว่าเมื่อครบกำหนด3ปีแล้วจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกคราวละ3ปีจนกว่าจะครบตามที่ตกลงกันโดยคงต้องระบุทุกครั้งเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่จะทำต่อไปตามคำมั่นจะให้เช่าทั้งนี้เมื่อผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าแล้วต้องผูกพันตามนั้นเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นภายในกำหนดสัญญาเช่าฉบับนั้นผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490,1925/2517,316/2530และ748/2533) ปัญหาในทางปฏิบัติที่ต้องพิจารณากันก็คือว่าเพียงใดถือว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าดังได้กล่าวมาแต่แรกแล้วตามบทบัญญัติมาตรา537และ538อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าและหลักฐานแห่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์มิได้กล่าวถึงคำมั่นจะให้เช่าไว้เลยหากแต่มีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงที่มีการพิพาทกันในเรื่องเช่าอสังหาริมทรัพย์ว่ากรณีอย่างใดเป็นคำมั่นจะให้เช่าซึ่งได้กล่าวมาแล้วขอให้พิจารณาจากคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้เช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490ทำสัญญาเช่าและมีข้อความว่าถ้าครบกำหนด2ปีตามสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่อไปอีก2ปีเมื่อแจ้งความจำนงต่อผู้ให้เช่าแล้วดังนี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าและคำพิพากษาศาลฎีกาที่748/2533ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ข้อที่2ที่ว่าผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่านี้แล้วผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา10ปีทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ800บาทโดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติมนั้นเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าและมีคำพิพากษาศาลฎีกาอีกหลายฉบับเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่1170/2506,1051/2514และ876/2537วินิจฉัยไว้ทำนองเดียวกัน จากแนวคำพิพากษาศาลฎีกาอาจสรุปสาระสำคัญหรือลักษณะสำคัญของคำมั่นจะให้เช่าได้ดังนี้ (1)ต้องเป็นการแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าแต่ฝ่ายเดียวต่อผู้เช่า (2)การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าคือตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าที่ทำต่อกันนั้นต่อไปอีกเมื่อสัญญาเช่าฉบับนั้นสิ้นสุดลง องค์ประกอบหรือหลักเกณฑ์ดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นกรณีสำคัญมากที่แสดงว่าเป็นเรื่องคำมั่นจะให้เช่าขอให้พิจารณาจากตัวอย่างต่อไปนี้ทำสัญญาเช่าตึกมีกำหนดเวลาเช่ากันไว้3ปีโดยมีข้อตกลงกันว่าเมื่อสัญญาฉบับนี้ครบ3ปีแล้วผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ต่อไปอีกมีกำหนดเวลา3ปีมีปัญหาว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่ขอให้พิจารณาว่าข้อตกลงนั้นเข้าเงื่อนไข2ประการข้างต้นหรือไม่ศาลฎีกาให้คำตอบว่าข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวแต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกันจึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายจะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก3ปี(คำพิพากษาศาลฎีกาที่146/2495)ตามปัญหานี้เห็นได้ชัดว่าผู้ให้เช่ากับผู้เช่าได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าเลยว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วก็จะทำสัญญาเช่าต่อกันต่อไปเลยโดยเป็นการแสดงเจตนาต่อกันทั้งสองฝ่ายแล้วหาใช่ฝ่ายผู้ให้เช่าแต่ฝ่ายเดียวไม่ที่แสดงเจตนาจะให้เช่าต่อไปเห็นได้ชัดว่ามิใช่คำมั่นจะให้เช่าแต่ในทางปฏิบัติเป็นการยากที่ผู้เช่าจะเข้าใจปัญหาเช่นนี้ ดังนั้นข้อความในส่วนที่เป็นคำมั่นจะให้เช่านี้คงต้องให้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่าแสดงเจตนาฝ่ายเดียวเป็นคำมั่นว่าให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินที่เช่านั้นต่อไปอีกโดยไม่มีเงื่อนไขอื่นๆเพิ่มเติมจากข้อความในสัญญาเดิมอีกและเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าผู้ให้เช่าต้องผูกพันตามนั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490และ748/2533)แต่ถ้าหากผู้เช่าไม่สนองรับคำมั่นจะให้เช่าภายในกำหนดคำมั่นย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่า(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1170/2506และ876/2537) ปัญหาว่าเมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้วดังนี้จะต้องมีการทำสัญญากันอีกครั้งหนึ่งหรือไม่หรือถือว่าบังคับกันได้ต่อไปตามสัญญาเช่าฉบับเดิมมีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก3ปีตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ทั้งนี้ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันทำสัญญาเช่านี้ครบกำหนดดังนี้เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลาเท่ากับผู้เช่าสนองคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้วและถือว่ามีสัญญาเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1925/2517)และคำพิพากษาศาลฎีกาที่316/2530สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทข้อ10กำหนดว่า"เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาและผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไปผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด60วันหากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า"และมีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่า"สัญญานี้มีอายุ15ปีต่ออายุสัญญา3ปีต่อ1ครั้งทุกครั้งที่ต่ออายุสัญญาผู้เช่าต้องนำเงินมาบำรุงวัดเป็นจำนวน6,000บาท"ดังนี้เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าต่อโจทก์ที่1ผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเท่ากับผู้เช่าสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่จำต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีกจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาจึงไม่เป็นละเมิด ตามคำพิพากษาศาลฎีกาสองฉบับนี้วินิจฉัยว่าเมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการหรือประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีกจึงเป็นข้อน่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่งว่าจะถือเป็นบรรทัดฐานได้ทุกกรณีหรือไม่หรือเฉพาะแต่ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาทั้งสองฉบับนี้เท่านั้นซึ่งเมื่อพิจารณาเทียบเคียงกับกรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่1062/2539ตามหัวข้อหมายเหตุนี้ โดยในปัญหาดังกล่าวนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าปัญหาข้อที่สองจำเลยที่3ว่าโจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่ออีก6ปีนับแต่ครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยสนองรับคำมั่นของโจทก์ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วแต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยเห็นว่าคำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์ตามที่จำเลยอ้างหากเป็นความจริงก็เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ดังนั้นเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ตามคำวินิจฉัยของศาลฎีกาเป็นการวินิจฉัยตามข้อฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าโจทก์ให้คำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าที่พิพาทต่อไปเมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงโดยกล่าวว่าหากเป็นความจริงตามที่จำเลยอ้างก็เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงจากสัญญาเช่าเดิมคำวินิจฉัยในส่วนนี้ขอให้เปรียบเทียบกับคำพิพากษาศาลฎีกา2ฉบับข้างต้นและยังเห็นว่าเมื่อมีการสนองรับคำมั่นแล้วก็เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่แต่ก็ยังคงบังคับไม่ได้อยู่นั้นเองเพราะโจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญซึ่งเป็นข้อน่าคิดว่าถ้าจำเลยนำสืบได้ว่าเป็นความจริงดังที่จำเลยให้การและฎีกาในปัญหาดังกล่าวนี้แต่เมื่อโจทก์มิได้ทำหลักฐานการเช่าดังกล่าวก็คงบังคับโจทก์ไม่ได้ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสัญญาเช่าเดิมมิได้มีการระบุเรื่องคำมั่นจะให้เช่าไว้โดยชัดเจนซึ่งแตกต่างจากคำพิพากษาศาลฎีกา1925/2517และ316/2530แต่เมื่อศาลฎีกาใช้คำว่าเกิดสัญญาเช่าใหม่จึงทำให้มีข้อสงสัยว่าเมื่อเป็นเช่นนั้นต้องผูกพันผู้ให้เช่าซึ่งเมื่อนำมาตรา538ตอนแรกมาวินิจฉัยสนับสนุนจึงคงเห็นได้ชัดว่าที่บังคับหรือต่อสู้ไม่ได้ก็เพราะเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญเมื่อโจทก์มิได้ลงลายมือชื่อไว้จำเลยจึงไม่อาจต่อสู้โจทก์ได้ว่าโจทก์ต้องผูกพันทำสัญญาเช่าใหม่นั้นและจะถือตามสัญญาเช่าเดิมก็ไม่ได้ กรณีของจำเลยมีข้อน่าคิดว่าเมื่อจำเลยอ้างว่าโจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยไว้แล้วแม้ว่าจะกระทำด้วยวาจาและจำเลยได้สนองรับภายในกำหนดก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วแต่โจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าใหม่ตามคำมั่นจำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้หรือไม่เห็นว่าบังคับได้(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่748/2533)หรือเช่นคดีนี้ภายหลังจากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงได้เพียง4วันโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยจำเลยย่อมฟ้องแย้งให้โจทก์ทำสัญญากับจำเลยได้ตามคำมั่นของโจทก์ซึ่งจำเลยแสดงเจตนาสนองรับแล้ว สรุปแล้วปัญหาเรื่องเช่าอสังหาริมทรัพย์กรณีเช่ากันเกินกว่า3ปีก็คงจะต้องมีต่อไปโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กลับใช้วิธีทำสัญญาเช่าฉบับเดียวเกินกว่า3ปีหรือทำหลายฉบับโดยแต่ละฉบับไม่เกิน3ปีซึ่งในทางกฎหมายและตามบรรทัดฐานของศาลฎีกาก็บังคับได้เพียง3ปีเท่านั้นผู้เช่าก็คงหันไปใช้วิธีตามขอให้ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าแก่ผู้เช่าซึ่งก็คงมีปัญหาทางปฏิบัติเช่นว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่การสนองรับคำมั่นจะทำอย่างไรเมื่อไหร่เหล่านี้ย่อมก่อให้เกิดปัญหาทั้งสิ้นประการสำคัญทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมเนื่องจากตัวบทกฎหมายดังกล่าวคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538เปิดช่องให้มีการเอาเปรียบกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งคือผู้ให้เช่าเอาเปรียบผู้เช่าโดยทำสัญญาซึ่งบังคับได้เพียงบางส่วนเท่านั้นดังนั้นน่าจะเสนอให้มีการแก้ไขบทบัญญัติดังกล่าวเสียดังที่ให้ข้อเสนอแนะไว้ข้างต้นหรือหากมีข้อควรแก้ไขเป็นอย่างอื่นที่ดีกว่าก็น่าจะได้มีการแก้ไขกันโดยผ่านทางรัฐสภาต่อไป พลประสิทธิ์ ฤทธิ์รักษาคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอน อาคารสำนักงาน และ บรรดา สิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า และ ใช้ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เดือน ละ 200,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไปจนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์จำเลย ให้การ ว่า เมื่อ พ.ศ. 2528 จำเลย ได้รับ โอนสิทธิ การ เช่าที่ดิน แปลง พิพาท มาจาก ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน โดย โจทก์ ยืนยัน แก่ จำเลย ตาม คำมั่น เดิม ที่ เคย ให้ ไว้ แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า ใน วันที่ 13 สิงหาคม 2535 โจทก์ จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อไป อีก 6 ปี ใน อัตรา ค่าเช่าเท่าเดิม โจทก์ จึง มี หน้าที่ ต้อง ปฏิบัติ ตาม คำมั่น แต่ โจทก์ กลับ ผิดคำมั่น จำเลย ไม่เคย ได้รับ หนังสือ บอกกล่าว จาก โจทก์ โจทก์ ตกลง ให้จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อ อีก 6 ปี แม้ การ เช่า ยัง มิได้ ทำ เป็น หนังสือและ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครอง ทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ก็ ทราบ จึง ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่า กัน ใหม่ ต่อไป โดย ไม่มีกำหนด เวลา เมื่อ โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิก สัญญาเช่า แก่ จำเลย ก่อน โจทก์ไม่มี อำนาจฟ้อง ที่ดิน หาก ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่า ไม่เกิน เดือน ละ40,000 บาท ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่งปลูกสร้าง ต่าง ๆที่ จำเลย สร้าง ขึ้น บน ที่ดิน ที่ เช่า และ ขนย้าย ทรัพย์สิน ออก ไป จากที่ดิน ที่ เช่า ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ ดี เรียบร้อย ให้ โจทก์ กับ ให้ จำเลยใช้ ค่าเสียหาย เดือน ละ 40,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "มี ปัญหา วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ข้อ แรก ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็น ข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2.โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลย หรือไม่แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมายเห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิอยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุมรวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็นประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัย ปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้วจึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง กำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่จำเลย ฎีกาปัญหา ข้อ ที่ สอง จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่าที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำมั่น ของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตามคำมั่น จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่าที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และ เกิดสัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐาน การ เช่าที่ดินพิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิด เป็น สำคัญจำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ดังนั้นเมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินพิพาทโจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ข้อ ที่ สาม จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง เห็นว่าตาม สำเนา หนังสือ สัญญา แบ่ง เช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุด แล้วเพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลย ได้โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกปัญหา ข้อ สุดท้าย ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี จำนวน เท่าใด ปัญหา นี้จำเลย ฎีกา ว่า จำเลย ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย เจตนา เช่า ตาม คำมั่นของ โจทก์ จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า ให้ โจทก์ เท่าเดิม คือ ปี ละ 15,000 บาทโจทก์ จึง ไม่เสีย หาย เห็นว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า ระหว่าง โจทก์และ จำเลย สิ้นสุด ดัง ที่ วินิจฉัย มา ข้างต้น แล้ว จำเลย ยัง คง อยู่ ในที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ยินยอม จำเลย ไม่ได้ อยู่ โดย อาศัย สิทธิตาม สัญญาเช่า การ อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ของ จำเลย จึง เป็น การ ละเมิด สิทธิของ โจทก์ จำเลย ต้อง ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เมื่อ จำเลย แถลง ต่อศาลชั้นต้น ยอมรับ ว่า ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี ราคา เดือน ละ 40,000 บาทที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา ต้อง กัน มา ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์เดือน ละ 40,000 บาท นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลยจะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์ ชอบแล้วศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ จำเลย ทุก ข้อ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539นาย สมชายหรือเกี้ยงเล้ง นิลวงษานุวัติโจทก์บริษัท โรงน้ำแข็งทวีสิน (1985) จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 538, ม. 564 ป.วิ.พ. ม. 183ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอน อาคารสำนักงาน และ บรรดา สิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า และ ใช้ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เดือน ละ 200,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไปจนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์จำเลย ให้การ ว่า เมื่อ พ.ศ. 2528 จำเลย ได้รับ โอนสิทธิ การ เช่าที่ดิน แปลง พิพาท มาจาก ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน โดย โจทก์ ยืนยัน แก่ จำเลย ตาม คำมั่น เดิม ที่ เคย ให้ ไว้ แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า ใน วันที่ 13 สิงหาคม 2535 โจทก์ จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อไป อีก 6 ปี ใน อัตรา ค่าเช่าเท่าเดิม โจทก์ จึง มี หน้าที่ ต้อง ปฏิบัติ ตาม คำมั่น แต่ โจทก์ กลับ ผิดคำมั่น จำเลย ไม่เคย ได้รับ หนังสือ บอกกล่าว จาก โจทก์ โจทก์ ตกลง ให้จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อ อีก 6 ปี แม้ การ เช่า ยัง มิได้ ทำ เป็น หนังสือและ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครอง ทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ก็ ทราบ จึง ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่า กัน ใหม่ ต่อไป โดย ไม่มีกำหนด เวลา เมื่อ โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิก สัญญาเช่า แก่ จำเลย ก่อน โจทก์ไม่มี อำนาจฟ้อง ที่ดิน หาก ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่า ไม่เกิน เดือน ละ40,000 บาท ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่งปลูกสร้าง ต่าง ๆที่ จำเลย สร้าง ขึ้น บน ที่ดิน ที่ เช่า และ ขนย้าย ทรัพย์สิน ออก ไป จากที่ดิน ที่ เช่า ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ ดี เรียบร้อย ให้ โจทก์ กับ ให้ จำเลยใช้ ค่าเสียหาย เดือน ละ 40,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "มี ปัญหา วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ข้อ แรก ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็น ข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2.โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลย หรือไม่แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมายเห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิอยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุมรวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็นประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัย ปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้วจึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง กำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่จำเลย ฎีกาปัญหา ข้อ ที่ สอง จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่าที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำมั่น ของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตามคำมั่น จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่าที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และ เกิดสัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐาน การ เช่าที่ดินพิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิด เป็น สำคัญจำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ดังนั้นเมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินพิพาทโจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ข้อ ที่ สาม จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง เห็นว่าตาม สำเนา หนังสือ สัญญา แบ่ง เช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุด แล้วเพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลย ได้โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกปัญหา ข้อ สุดท้าย ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี จำนวน เท่าใด ปัญหา นี้จำเลย ฎีกา ว่า จำเลย ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย เจตนา เช่า ตาม คำมั่นของ โจทก์ จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า ให้ โจทก์ เท่าเดิม คือ ปี ละ 15,000 บาทโจทก์ จึง ไม่เสีย หาย เห็นว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า ระหว่าง โจทก์และ จำเลย สิ้นสุด ดัง ที่ วินิจฉัย มา ข้างต้น แล้ว จำเลย ยัง คง อยู่ ในที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ยินยอม จำเลย ไม่ได้ อยู่ โดย อาศัย สิทธิตาม สัญญาเช่า การ อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ของ จำเลย จึง เป็น การ ละเมิด สิทธิของ โจทก์ จำเลย ต้อง ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เมื่อ จำเลย แถลง ต่อศาลชั้นต้น ยอมรับ ว่า ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี ราคา เดือน ละ 40,000 บาทที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา ต้อง กัน มา ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์เดือน ละ 40,000 บาท นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลยจะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์ ชอบแล้วศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ จำเลย ทุก ข้อ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(จเร อำนวยวัฒนา-อรุณ น้าประเสริฐ-อรรถนิติ ดิษฐอำนาจ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของผู้ให้เช่าต่อผู้เช่าไว้ล่วงหน้าในขณะทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นว่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปเมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคำมั่นจะให้เช่าเป็นคำเสนอของผู้ให้เช่าต่อผู้เช่าว่าผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นต่อไปอีกเมื่อสัญญาเช่าที่ทำต่อกันไว้ได้สิ้นสุดลงคำมั่นจะให้เช่าจึงเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวจะผูกพันผู้ให้เช่าก็ต่อเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นนั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490,1323/24961925/2517และ876/2537) ความสำคัญของเรื่องคำมั่นจะให้เช่ามีอย่างไรเป็นข้อต้องพิจารณากันเพื่อให้มีความเข้าใจในเรื่องหัวข้อที่หมายเหตุตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่1062/2539เฉพาะในเรื่องคำมั่นจะให้เช่าที่มาแห่งคำมั่นจะให้เช่าเป็นผลสืบเนื่องมาจากบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538บัญญัติว่า"เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียงสามีปี" ตามบทบัญญัตินี้ให้ข้อสาระสำคัญไว้ดังนี้ 1.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีตามบทบัญญัติว่าต้องเช่าทรัพย์ได้ 2.กำหนดเวลาการเช่าเพื่อให้มีหลักฐานการฟ้องร้องกันได้มี2กรณี (1)กรณีที่หนึ่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน3ปีเพียงมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญฟ้องร้องบังคับคดีได้ ทางปฏิบัติมีใช้มากและมีปัญหาเสมอเนื่องจากการทำสัญญาเช่าเพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่สอง (2)กรณีที่สองการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับกันได้ตามกำหนดเวลาดังกล่าวหากไม่ทำดังกล่าวโดยเพียงแต่ทำกันเองแม้ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียงสามปีเท่านั้น ปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีขึ้นไปเช่นเช่า10ปี20ปีหรือ30ปีแต่ไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายกรณีเช่นนี้สัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกันโดยลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายมิได้ตกเป็นโมฆะหากแต่บังคับกันได้เพียงสามปีเท่านั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่136/2503,3714/2524152/2525) การเช่าบางรายกลับมีการทำสัญญาเช่ากันอีกแบบหนึ่งกล่าวคือแทนที่จะทำสัญญาเช่าในฉบับเดียวเป็นเวลา10ปีหรือ20ปีก็จะทำเป็นสัญญาเช่าหลายฉบับในครั้งเดียวกันโดยแต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่ากันไม่เกิน3ปีเช่นเช่าตึกแถวเป็นเวลา10ปีก็ทำสัญญาเช่าเสียทีเดียวโดยเป็นฉบับละ3ปีสามฉบับและ1ปีอีกฉบับหนึ่งรวมเป็น10ปีหรือเช่าบ้านมีกำหนด6ปีก็ทำสัญญาเช่าพร้อมกันเป็น3ฉบับๆละ2ปีหรือ2ฉบับๆละ3ปีรวม6ปีหรือระยะเวลายาวกว่านั้นเช่น15ปีก็ทำสัญญาเช่ากันรวม5ฉบับๆละ3ปีทางปฏิบัติผู้เช่าก็ต้องจำยอมตามอาจเป็นเพราะไม่ทราบหลักเกณฑ์ทางกฎหมายเรื่องนี้หรือเกรงว่าจะไม่ได้เช่าเพราะต้องการเช่าประกอบการเนื่องจากทำเลดีและเชื่อถือผู้ให้เช่าเนื่องจากเคยปฏิบัติเช่นนี้เป็นประเพณีมาก็ไม่เห็นมีปัญหาอะไร โดยแท้จริงกรณีเหล่านี้ผลเสียหายที่เกิดนั้นมีความรุนแรงมากซึ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงคือผู้เช่าหาใช่ผู้ให้เช่าไม่หากแต่เป็นผลดีของผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและได้รับค่าเช่าสูงขึ้นโดยไม่ต้องผูกพันรับค่าเช่าเท่าเดิมเป็นเวลาถึง5ปี10ปีผลกระทบมีต่อผู้เช่าอย่างไรและศาลฎีกามีแนวคิดเกี่ยวกับการเช่ากันเกินกว่าสามปีโดยทำเป็นสัญญาฉบับเดียวหรือหลายฉบับโดยไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวข้างต้นอย่างไรโปรดพิจารณาจากตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้ทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารหรือทั้งสองอย่างพร้อมกันมีกำหนดเวลาเกินกว่า3ปีเช่น10ปี20ปีหรือ28ปีโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีผลบังคับและผูกพันผู้ให้เช่าเพียง3ปีเท่านั้นและจะฟ้องบังคับผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าตามกำหนดในสัญญาไม่ได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1175/2502,1528/2513และ3714/2524)หรือทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันในวันเดียว2ฉบับมีกำหนดเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันหรือเช่า8ปีโดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น3ระยะระยะละ3ปีและ2ปีตามลำดับหรือสัญญาเช่ามีกำหนดเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยทำสัญญาหลายฉบับในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าดังนี้แสดงให้เห็นเจตนาให้ใช้ทรัพย์เกิน3ปีอันเป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งมาตรา538ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นการขัดต่อบทบัญญัติด้วยบังคับได้เพียงฉบับ3ปีแรกเท่านั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่768/2490,416/2493,857-859/2503,1249/2515,1985/2527และ181/2535) มีข้อพึงสังเกตว่าการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า3ปีโดยทำเป็นสัญญาเช่าหลายฉบับแต่ละฉบับไม่เกิน3ปีซึ่งทำพร้อมกันนั้นแนวคิดในทางศาลเห็นว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ว่าถ้าเช่าเกินกว่า3ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนั้นสัญญาเช่าฉบับหลังๆจึงบังคับไม่ได้กล่าวคือใช้บังคับหรือมีผลผูกพันผู้ให้เช่าและผู้เช่าเฉพาะแต่ฉบับแรกเท่านั้นผลในทางปฏิบัติผู้ที่ได้รับความเสียหายโดยแท้จริงคงเป็นที่ยอมรับกันว่าคือผู้เช่าเพราะเมื่อบังคับได้เพียง3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกหรือกรณีสัญญาเช่าฉบับเดียวแต่ตกลงเช่ามีกำหนด5ปีก็ต้องลดเหลือ3ปีจึงถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเพียง3ปีเท่านั้นสัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวเลิกสัญญากันอีกทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ทันทีหากไม่ประสงค์ให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องบอกกล่าวหรือให้เวลาเตรียมตัวเลยเห็นได้ชัดว่าผู้เช่าเสียหายเพราะเข้าใจหรือคาดหมายว่าเมื่อทำสัญญาเช่ากันไว้10ปีไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าฉบับเดียวหรือโดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีหลายฉบับแต่ละฉบับมีกำหนดไม่เกิน3ปีดังนี้ผู้เช่าสามารถอยู่ต่อไปได้ตามสัญญาเช่าและผู้ให้เช่าต้องผูกพันตามนั้นแต่ในทางกฎหมายและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาหาได้เป็นเช่นนั้นไม่จึงมีข้อคิดว่าบทบัญญัติแห่งกฎหมายเองเปิดช่องให้มีการเอารัดเอาเปรียบกันได้โดยเฉพาะผู้ให้เช่าจะได้เปรียบผู้เช่ามากส่วนผู้เช่านั้นเราคงมองว่าถ้าผู้ให้เช่าทำสัญญาเอาเปรียบก็ไม่ควรทำสัญญาเช่ามองเช่นนี้คงไม่ได้เพราะบางครั้งผู้เช่าจำเป็นต้องเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าเพราะทำเลดีและใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จึงจำยอมต้องทำเช่นนั้น ดังนี้ทางฝ่ายนิติบัญญัติและผู้ใช้กฎหมายเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมคงต้องช่วยกันคิดว่าจะทำอย่างไรทางออกที่เหมาะสมและน่าจะถือว่าดีที่สุดก็คือการแก้ไขบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538เสียโดยเทียบเคียงกับสัญญาเช่าซื้อซึ่งมีผลให้ผู้เช่าซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อเช่นที่ดินหรืออาคารพร้อมที่ดินสัญญาเช่าซึ่งแม้มีกำหนดชำระค่าเช่าซึ่งเป็นงวดเกินกว่า3ปีก็คงบังคับให้ทำเป็นหนังสือเท่านั้นหาต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่หรือแม้แต่การเช่าสังหาริมทรัพย์เช่นรถยนต์แม้จะมีราคาสูงเท่าใดกฎหมายก็มิได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือเลย การแก้ไขบทบัญญัติมาตรา538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้เหมาะสมและสอดคล้องกับทางปฏิบัติระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าน่าจะเกิดความเป็นธรรมและปิดช่องทางที่มีการเอาเปรียบกันในทางกฎหมายได้ตามสมควร เมื่อผู้ให้เช่าไม่ยอมไปจดทะเบียนกรณีที่มีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า3ปีโดยจะใช้วิธีทำสัญญาเช่าฉบับเดียวโดยระบุกำหนดการเช่าไว้5ปีหรือ10ปีหรือมิฉะนั้นก็ทำเป็นสัญญาเช่าหลายฉบับพร้อมกันโดยแต่ละฉบับไม่เกิน3ปีดังที่กล่าวแล้วซึ่งก็บังคับกันได้เพียง3ปีเท่านั้นดังนี้ทางออกที่ดีหรือหนทางแก้ไขเพื่อให้ได้มีการเช่ากันต่อไปได้เกินกว่า3ปีจะต้องทำอย่างไรผู้ที่ต้องพิจารณาเพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนในการทำสัญญาคงหนีไม่พ้นผู้เช่า ทางออกที่เป็นไปได้และกฎหมายยอมรับก็คือให้ผู้เช่าให้คำมั่นไว้แก่ผู้เช่าในสัญญาเช่าที่ไม่เกิน3ปีนั้นว่าเมื่อครบกำหนด3ปีแล้วจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกคราวละ3ปีจนกว่าจะครบตามที่ตกลงกันโดยคงต้องระบุทุกครั้งเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่จะทำต่อไปตามคำมั่นจะให้เช่าทั้งนี้เมื่อผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าแล้วต้องผูกพันตามนั้นเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นภายในกำหนดสัญญาเช่าฉบับนั้นผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490,1925/2517,316/2530และ748/2533) ปัญหาในทางปฏิบัติที่ต้องพิจารณากันก็คือว่าเพียงใดถือว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าดังได้กล่าวมาแต่แรกแล้วตามบทบัญญัติมาตรา537และ538อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าและหลักฐานแห่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์มิได้กล่าวถึงคำมั่นจะให้เช่าไว้เลยหากแต่มีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงที่มีการพิพาทกันในเรื่องเช่าอสังหาริมทรัพย์ว่ากรณีอย่างใดเป็นคำมั่นจะให้เช่าซึ่งได้กล่าวมาแล้วขอให้พิจารณาจากคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้เช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490ทำสัญญาเช่าและมีข้อความว่าถ้าครบกำหนด2ปีตามสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่อไปอีก2ปีเมื่อแจ้งความจำนงต่อผู้ให้เช่าแล้วดังนี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าและคำพิพากษาศาลฎีกาที่748/2533ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ข้อที่2ที่ว่าผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่านี้แล้วผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา10ปีทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ800บาทโดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติมนั้นเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าและมีคำพิพากษาศาลฎีกาอีกหลายฉบับเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่1170/2506,1051/2514และ876/2537วินิจฉัยไว้ทำนองเดียวกัน จากแนวคำพิพากษาศาลฎีกาอาจสรุปสาระสำคัญหรือลักษณะสำคัญของคำมั่นจะให้เช่าได้ดังนี้ (1)ต้องเป็นการแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าแต่ฝ่ายเดียวต่อผู้เช่า (2)การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าคือตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าที่ทำต่อกันนั้นต่อไปอีกเมื่อสัญญาเช่าฉบับนั้นสิ้นสุดลง องค์ประกอบหรือหลักเกณฑ์ดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นกรณีสำคัญมากที่แสดงว่าเป็นเรื่องคำมั่นจะให้เช่าขอให้พิจารณาจากตัวอย่างต่อไปนี้ทำสัญญาเช่าตึกมีกำหนดเวลาเช่ากันไว้3ปีโดยมีข้อตกลงกันว่าเมื่อสัญญาฉบับนี้ครบ3ปีแล้วผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ต่อไปอีกมีกำหนดเวลา3ปีมีปัญหาว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่ขอให้พิจารณาว่าข้อตกลงนั้นเข้าเงื่อนไข2ประการข้างต้นหรือไม่ศาลฎีกาให้คำตอบว่าข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวแต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกันจึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายจะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก3ปี(คำพิพากษาศาลฎีกาที่146/2495)ตามปัญหานี้เห็นได้ชัดว่าผู้ให้เช่ากับผู้เช่าได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าเลยว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วก็จะทำสัญญาเช่าต่อกันต่อไปเลยโดยเป็นการแสดงเจตนาต่อกันทั้งสองฝ่ายแล้วหาใช่ฝ่ายผู้ให้เช่าแต่ฝ่ายเดียวไม่ที่แสดงเจตนาจะให้เช่าต่อไปเห็นได้ชัดว่ามิใช่คำมั่นจะให้เช่าแต่ในทางปฏิบัติเป็นการยากที่ผู้เช่าจะเข้าใจปัญหาเช่นนี้ ดังนั้นข้อความในส่วนที่เป็นคำมั่นจะให้เช่านี้คงต้องให้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่าแสดงเจตนาฝ่ายเดียวเป็นคำมั่นว่าให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินที่เช่านั้นต่อไปอีกโดยไม่มีเงื่อนไขอื่นๆเพิ่มเติมจากข้อความในสัญญาเดิมอีกและเมื่อผู้เช่าสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าผู้ให้เช่าต้องผูกพันตามนั้น(คำพิพากษาศาลฎีกาที่626/2490และ748/2533)แต่ถ้าหากผู้เช่าไม่สนองรับคำมั่นจะให้เช่าภายในกำหนดคำมั่นย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่า(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1170/2506และ876/2537) ปัญหาว่าเมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้วดังนี้จะต้องมีการทำสัญญากันอีกครั้งหนึ่งหรือไม่หรือถือว่าบังคับกันได้ต่อไปตามสัญญาเช่าฉบับเดิมมีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก3ปีตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ทั้งนี้ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันทำสัญญาเช่านี้ครบกำหนดดังนี้เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลาเท่ากับผู้เช่าสนองคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้วและถือว่ามีสัญญาเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก(คำพิพากษาศาลฎีกาที่1925/2517)และคำพิพากษาศาลฎีกาที่316/2530สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทข้อ10กำหนดว่า"เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาและผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไปผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด60วันหากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า"และมีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่า"สัญญานี้มีอายุ15ปีต่ออายุสัญญา3ปีต่อ1ครั้งทุกครั้งที่ต่ออายุสัญญาผู้เช่าต้องนำเงินมาบำรุงวัดเป็นจำนวน6,000บาท"ดังนี้เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าต่อโจทก์ที่1ผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเท่ากับผู้เช่าสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่จำต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีกจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาจึงไม่เป็นละเมิด ตามคำพิพากษาศาลฎีกาสองฉบับนี้วินิจฉัยว่าเมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการหรือประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีกจึงเป็นข้อน่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่งว่าจะถือเป็นบรรทัดฐานได้ทุกกรณีหรือไม่หรือเฉพาะแต่ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาทั้งสองฉบับนี้เท่านั้นซึ่งเมื่อพิจารณาเทียบเคียงกับกรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่1062/2539ตามหัวข้อหมายเหตุนี้ โดยในปัญหาดังกล่าวนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าปัญหาข้อที่สองจำเลยที่3ว่าโจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่ออีก6ปีนับแต่ครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยสนองรับคำมั่นของโจทก์ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วแต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยเห็นว่าคำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์ตามที่จำเลยอ้างหากเป็นความจริงก็เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ดังนั้นเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ตามคำวินิจฉัยของศาลฎีกาเป็นการวินิจฉัยตามข้อฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าโจทก์ให้คำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าที่พิพาทต่อไปเมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงโดยกล่าวว่าหากเป็นความจริงตามที่จำเลยอ้างก็เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงจากสัญญาเช่าเดิมคำวินิจฉัยในส่วนนี้ขอให้เปรียบเทียบกับคำพิพากษาศาลฎีกา2ฉบับข้างต้นและยังเห็นว่าเมื่อมีการสนองรับคำมั่นแล้วก็เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่แต่ก็ยังคงบังคับไม่ได้อยู่นั้นเองเพราะโจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญซึ่งเป็นข้อน่าคิดว่าถ้าจำเลยนำสืบได้ว่าเป็นความจริงดังที่จำเลยให้การและฎีกาในปัญหาดังกล่าวนี้แต่เมื่อโจทก์มิได้ทำหลักฐานการเช่าดังกล่าวก็คงบังคับโจทก์ไม่ได้ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสัญญาเช่าเดิมมิได้มีการระบุเรื่องคำมั่นจะให้เช่าไว้โดยชัดเจนซึ่งแตกต่างจากคำพิพากษาศาลฎีกา1925/2517และ316/2530แต่เมื่อศาลฎีกาใช้คำว่าเกิดสัญญาเช่าใหม่จึงทำให้มีข้อสงสัยว่าเมื่อเป็นเช่นนั้นต้องผูกพันผู้ให้เช่าซึ่งเมื่อนำมาตรา538ตอนแรกมาวินิจฉัยสนับสนุนจึงคงเห็นได้ชัดว่าที่บังคับหรือต่อสู้ไม่ได้ก็เพราะเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญเมื่อโจทก์มิได้ลงลายมือชื่อไว้จำเลยจึงไม่อาจต่อสู้โจทก์ได้ว่าโจทก์ต้องผูกพันทำสัญญาเช่าใหม่นั้นและจะถือตามสัญญาเช่าเดิมก็ไม่ได้ กรณีของจำเลยมีข้อน่าคิดว่าเมื่อจำเลยอ้างว่าโจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยไว้แล้วแม้ว่าจะกระทำด้วยวาจาและจำเลยได้สนองรับภายในกำหนดก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วแต่โจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าใหม่ตามคำมั่นจำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้หรือไม่เห็นว่าบังคับได้(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่748/2533)หรือเช่นคดีนี้ภายหลังจากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงได้เพียง4วันโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยจำเลยย่อมฟ้องแย้งให้โจทก์ทำสัญญากับจำเลยได้ตามคำมั่นของโจทก์ซึ่งจำเลยแสดงเจตนาสนองรับแล้ว สรุปแล้วปัญหาเรื่องเช่าอสังหาริมทรัพย์กรณีเช่ากันเกินกว่า3ปีก็คงจะต้องมีต่อไปโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กลับใช้วิธีทำสัญญาเช่าฉบับเดียวเกินกว่า3ปีหรือทำหลายฉบับโดยแต่ละฉบับไม่เกิน3ปีซึ่งในทางกฎหมายและตามบรรทัดฐานของศาลฎีกาก็บังคับได้เพียง3ปีเท่านั้นผู้เช่าก็คงหันไปใช้วิธีตามขอให้ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าแก่ผู้เช่าซึ่งก็คงมีปัญหาทางปฏิบัติเช่นว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่การสนองรับคำมั่นจะทำอย่างไรเมื่อไหร่เหล่านี้ย่อมก่อให้เกิดปัญหาทั้งสิ้นประการสำคัญทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมเนื่องจากตัวบทกฎหมายดังกล่าวคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538เปิดช่องให้มีการเอาเปรียบกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งคือผู้ให้เช่าเอาเปรียบผู้เช่าโดยทำสัญญาซึ่งบังคับได้เพียงบางส่วนเท่านั้นดังนั้นน่าจะเสนอให้มีการแก้ไขบทบัญญัติดังกล่าวเสียดังที่ให้ข้อเสนอแนะไว้ข้างต้นหรือหากมีข้อควรแก้ไขเป็นอย่างอื่นที่ดีกว่าก็น่าจะได้มีการแก้ไขกันโดยผ่านทางรัฐสภาต่อไป พลประสิทธิ์ ฤทธิ์รักษา