คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 136/2503หลักกฎหมาย: หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปีแต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมาตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาคู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่นๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่าถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามคดีนี้คู่ความทั้งสองฝ่ายต่างไม่สืบพยาน แถลงรับกันในข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้ทำหนังสือเช่าห้องแถวโจทก์ 2 ห้อง ค่าเช่า ห้องละ 40 บาทต่อเดือน มีกำหนดเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2494 เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว เมื่อผู้เช่าต้องการจะเช่าอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 100 บาทต่อเดือนสัญญาเช่านี้ทำกันเองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2499 จำเลยค้างค่าเช่าตลอดมา โจทก์จึงฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญา ขอให้ชำระค่าเช่าจำเลยต่อสู้หลายประการศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาเช่าใช้บังคับได้ 3 ปี ครบกำหนดวันที่ 1 กันยายน 2497 ต่อจากนั้นถือว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ต้องคิดค่าเช่าตามอัตราเดิม คือ เดือนละ 40 บาท ต่อหนึ่งห้องโจทก์จะเรียกค่าเช่าภายหลังที่ได้เช่าครบ 5 ปีแล้ว เป็นเดือนละ 100 บาทไม่ได้ จึงพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,680 บาท และดอกเบี้ย 115.50 บาท กับให้จำเลยชำระดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า เมื่อครบ 5 ปีแล้ว จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าเป็นเดือนละ 100 บาทต่อหนึ่งห้องตามความในสัญญาเช่า จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตั้งแต่เดือนกันยายน 2499 ถึงเดือนตุลาคม2500 รวม 14 เดือนในอัตราสองห้อง เดือนละ 200 บาท รวมเป็นเงิน 2,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยที่ค้าง 173.25 บาท กับดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จนอกจากที่แก้นี้ยืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น หาตกเป็นโมฆะไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยก็คงอยู่ในห้องเช่าต่อมาและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่า ตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กล่าวคือ เมื่อพ้น 3 ปีไปแล้ว โจทก์หรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆเช่นค่าเช่าหรือความรับผิดของคู่สัญญาคงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม เพราะฉะนั้น เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปี เมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้เป็นห้องละ 100 บาทต่อเดือน ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม ด้วยเหตุนี้เมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้ว จำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาและคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ห้องละ 100 บาทต่อเดือนพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 136/2503นายประวิทย์ ศรีธัญรัตน์โจทก์นายกิมจั๊ว แซ่ซือจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 570 หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปีแต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมาตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาคู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่นๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่าถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามคดีนี้คู่ความทั้งสองฝ่ายต่างไม่สืบพยาน แถลงรับกันในข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้ทำหนังสือเช่าห้องแถวโจทก์ 2 ห้อง ค่าเช่า ห้องละ 40 บาทต่อเดือน มีกำหนดเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2494 เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว เมื่อผู้เช่าต้องการจะเช่าอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 100 บาทต่อเดือนสัญญาเช่านี้ทำกันเองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2499 จำเลยค้างค่าเช่าตลอดมา โจทก์จึงฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญา ขอให้ชำระค่าเช่าจำเลยต่อสู้หลายประการศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาเช่าใช้บังคับได้ 3 ปี ครบกำหนดวันที่ 1 กันยายน 2497 ต่อจากนั้นถือว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ต้องคิดค่าเช่าตามอัตราเดิม คือ เดือนละ 40 บาท ต่อหนึ่งห้องโจทก์จะเรียกค่าเช่าภายหลังที่ได้เช่าครบ 5 ปีแล้ว เป็นเดือนละ 100 บาทไม่ได้ จึงพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,680 บาท และดอกเบี้ย 115.50 บาท กับให้จำเลยชำระดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า เมื่อครบ 5 ปีแล้ว จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าเป็นเดือนละ 100 บาทต่อหนึ่งห้องตามความในสัญญาเช่า จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตั้งแต่เดือนกันยายน 2499 ถึงเดือนตุลาคม2500 รวม 14 เดือนในอัตราสองห้อง เดือนละ 200 บาท รวมเป็นเงิน 2,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยที่ค้าง 173.25 บาท กับดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จนอกจากที่แก้นี้ยืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น หาตกเป็นโมฆะไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยก็คงอยู่ในห้องเช่าต่อมาและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่า ตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กล่าวคือ เมื่อพ้น 3 ปีไปแล้ว โจทก์หรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆเช่นค่าเช่าหรือความรับผิดของคู่สัญญาคงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม เพราะฉะนั้น เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปี เมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้เป็นห้องละ 100 บาทต่อเดือน ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม ด้วยเหตุนี้เมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้ว จำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาและคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ห้องละ 100 บาทต่อเดือนพิพากษายืน(บริรักษ์จรรยาวัตร-ไชยเจริญ สันติศิริ-ประจักษ์ศุภอรรถ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีนี้คู่ความทั้งสองฝ่ายต่างไม่สืบพยาน แถลงรับกันในข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้ทำหนังสือเช่าห้องแถวโจทก์ 2 ห้อง ค่าเช่า ห้องละ 40 บาทต่อเดือน มีกำหนดเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2494 เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว เมื่อผู้เช่าต้องการจะเช่าอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 100 บาทต่อเดือนสัญญาเช่านี้ทำกันเองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2499 จำเลยค้างค่าเช่าตลอดมา โจทก์จึงฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญา ขอให้ชำระค่าเช่าจำเลยต่อสู้หลายประการศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาเช่าใช้บังคับได้ 3 ปี ครบกำหนดวันที่ 1 กันยายน 2497 ต่อจากนั้นถือว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ต้องคิดค่าเช่าตามอัตราเดิม คือ เดือนละ 40 บาท ต่อหนึ่งห้องโจทก์จะเรียกค่าเช่าภายหลังที่ได้เช่าครบ 5 ปีแล้ว เป็นเดือนละ 100 บาทไม่ได้ จึงพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,680 บาท และดอกเบี้ย 115.50 บาท กับให้จำเลยชำระดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า เมื่อครบ 5 ปีแล้ว จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าเป็นเดือนละ 100 บาทต่อหนึ่งห้องตามความในสัญญาเช่า จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตั้งแต่เดือนกันยายน 2499 ถึงเดือนตุลาคม2500 รวม 14 เดือนในอัตราสองห้อง เดือนละ 200 บาท รวมเป็นเงิน 2,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยที่ค้าง 173.25 บาท กับดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จนอกจากที่แก้นี้ยืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น หาตกเป็นโมฆะไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยก็คงอยู่ในห้องเช่าต่อมาและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่า ตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กล่าวคือ เมื่อพ้น 3 ปีไปแล้ว โจทก์หรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆเช่นค่าเช่าหรือความรับผิดของคู่สัญญาคงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม เพราะฉะนั้น เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปี เมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้เป็นห้องละ 100 บาทต่อเดือน ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม ด้วยเหตุนี้เมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้ว จำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาและคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ห้องละ 100 บาทต่อเดือนพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 136/2503นายประวิทย์ ศรีธัญรัตน์โจทก์นายกิมจั๊ว แซ่ซือจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 570 หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปีแต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมาตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาคู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่นๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่าถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามคดีนี้คู่ความทั้งสองฝ่ายต่างไม่สืบพยาน แถลงรับกันในข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้ทำหนังสือเช่าห้องแถวโจทก์ 2 ห้อง ค่าเช่า ห้องละ 40 บาทต่อเดือน มีกำหนดเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2494 เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว เมื่อผู้เช่าต้องการจะเช่าอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 100 บาทต่อเดือนสัญญาเช่านี้ทำกันเองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2499 จำเลยค้างค่าเช่าตลอดมา โจทก์จึงฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญา ขอให้ชำระค่าเช่าจำเลยต่อสู้หลายประการศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาเช่าใช้บังคับได้ 3 ปี ครบกำหนดวันที่ 1 กันยายน 2497 ต่อจากนั้นถือว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ต้องคิดค่าเช่าตามอัตราเดิม คือ เดือนละ 40 บาท ต่อหนึ่งห้องโจทก์จะเรียกค่าเช่าภายหลังที่ได้เช่าครบ 5 ปีแล้ว เป็นเดือนละ 100 บาทไม่ได้ จึงพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า 1,680 บาท และดอกเบี้ย 115.50 บาท กับให้จำเลยชำระดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า เมื่อครบ 5 ปีแล้ว จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าเป็นเดือนละ 100 บาทต่อหนึ่งห้องตามความในสัญญาเช่า จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตั้งแต่เดือนกันยายน 2499 ถึงเดือนตุลาคม2500 รวม 14 เดือนในอัตราสองห้อง เดือนละ 200 บาท รวมเป็นเงิน 2,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยที่ค้าง 173.25 บาท กับดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จนอกจากที่แก้นี้ยืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น หาตกเป็นโมฆะไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยก็คงอยู่ในห้องเช่าต่อมาและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่า ตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กล่าวคือ เมื่อพ้น 3 ปีไปแล้ว โจทก์หรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆเช่นค่าเช่าหรือความรับผิดของคู่สัญญาคงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม เพราะฉะนั้น เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปี เมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้เป็นห้องละ 100 บาทต่อเดือน ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม ด้วยเหตุนี้เมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้ว จำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาและคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ห้องละ 100 บาทต่อเดือนพิพากษายืน(บริรักษ์จรรยาวัตร-ไชยเจริญ สันติศิริ-ประจักษ์ศุภอรรถ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ