คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6748/2539หลักกฎหมาย: ขณะทำสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์และม.ได้มีบ้านปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้วการที่โจทก์และม.จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดินเพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างพ.กับโจทก์และส.ได้ระบุว่ามีการซื้อขายเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยแต่เมื่อบ้านเป็นส่วนควบของที่ดินเมื่อม.จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้วม.ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา144วรรคสองมิใช่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 หมู่ที่ 10 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 129 ตารางวา จากจำเลยแล้วโจทก์จ้างจำเลยก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหา บนที่ดินดังกล่าวในราคา 1,010,000 บาท ซึ่งก่อสร้างเสร็จปลายปี 2530แต่โจทก์เดินทางไปพักอาศัยอยู่บ้านดังกล่าวไม่สะดวกจึงฝากให้จำเลยดูแลแทน ปี 2533 โจทก์และนายสมพูลขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้นางสาวมยุรี งามพาณิชย์ แต่โอนกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินเพราะสัญญาซื้อขายที่ดินเดิมไม่ได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้าง ต่อมาโจทก์ให้จำเลยออกจากบ้านดังกล่าว จำเลยผัดผ่อนเนื่องจากใช้เป็นที่เก็บวัสดุก่อสร้างจำนวนมาก วันที่ 28 เมษายน 2535 โจทก์ทราบว่าชั้นบนของบ้านถูกทุบทำลาย ระเบียงชั้นบน เพดานฝ้า ประตู หน้าต่างและกระเบื้องหลังคาถูกรื้อเสียหาย คิดเป็นเงิน 1,000,000 บาทจำเลยรับว่าเป็นผู้รื้อถอน เนื่องจากบ้านของโจทก์ทรุดถ่วงให้บ้านจำเลยทรุดตามโจทก์ให้จำเลยซ่อมแซมให้อยู่สภาพเดิม จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ180893 แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากนายพรพิรุณ สิงหเสนี โดยได้ยืมเงินจำนวน 400,000 บาท จากนายบุ้นคุน แซ่เล้า บิดาโจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ เพื่อชำระราคาที่ดิน โดยตกลงจะใส่ชื่อนายบุ้นคุนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่เนื่องจากนายบุ้นคุนเป็นคนต่างด้าว จึงให้โจทก์และนายสมพูลถือกรรมสิทธิ์แทนไปก่อน เมื่อจำเลยชำระเงินคืนจะโอนกลับมาเป็นของจำเลย จำเลยได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์เลขที่ 57/10-15บนที่ดินดังกล่าวก่อนโจทก์และนายสมพูลรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจากนายพรพิรุณ วันที่ 24 กันยายน 2532 โจทก์กับนายสมพูลทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเทียนชัยกีรสว่างพร บุตรจำเลย โจทก์ไม่เคยจ้างจำเลยก่อสร้างบ้านพิพาทขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 300,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหาตามฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของโจทก์ว่าที่โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่180892 และที่ดินโฉนดที่ 180893 ตำบลคลองกุ่ม อำเภอบางกะปิจังหวัดกรุงเทพมหานคร ฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 นั้น สืบเนื่องมาจากที่โจทก์และนายสมพูลได้ทำสัญญาจะซื้อขายฉบับลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมายจ.8 ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีข้อความว่า ข้อ 1 ผู้ขายได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 57/14ถนนสุขาภิบาล แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 1,700,000 บาท และยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อวันที่ 10 มิถุนายน 2533 ฯลฯ ข้อ 3. ผู้ขายได้รับเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมดในวันโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ และโจทก์ได้เบิกความประกอบอีกว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับนางสาวมยุรี มีความประสงค์จะโอนขายทั้งบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นที่เห็นได้ชัดแจ้งว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายนั้นได้มีบ้านเลขที่ 57/14 ปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้ว ทั้งโจทก์และนางสาวมยุรีต่างเบิกความว่า ที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดิน เพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างนายพรพิรุณ สิงหเสนีกับโจทก์และนายสมพูล ตามเอกสารหมาย จ.9 ได้ระบุว่า มีการซื้อขายเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย พิเคราะห์แล้วเห็นว่า บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อนางสาวมยุรีจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้ว นางสาวมยุรีย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง โจทก์ไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ ในขณะที่เกิดการกระทำละเมิด จึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาอำนาจฟ้องอันเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6748/2539นาย สมไทย จตุวัฒน์โจทก์นาย ประจวบ กีรสว่างพรจำเลย ป.พ.พ. ม. 144 วรรคสอง, ม. 453ขณะทำสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์และม.ได้มีบ้านปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้วการที่โจทก์และม.จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดินเพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างพ.กับโจทก์และส.ได้ระบุว่ามีการซื้อขายเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยแต่เมื่อบ้านเป็นส่วนควบของที่ดินเมื่อม.จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้วม.ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา144วรรคสองมิใช่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 หมู่ที่ 10 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 129 ตารางวา จากจำเลยแล้วโจทก์จ้างจำเลยก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหา บนที่ดินดังกล่าวในราคา 1,010,000 บาท ซึ่งก่อสร้างเสร็จปลายปี 2530แต่โจทก์เดินทางไปพักอาศัยอยู่บ้านดังกล่าวไม่สะดวกจึงฝากให้จำเลยดูแลแทน ปี 2533 โจทก์และนายสมพูลขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้นางสาวมยุรี งามพาณิชย์ แต่โอนกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินเพราะสัญญาซื้อขายที่ดินเดิมไม่ได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้าง ต่อมาโจทก์ให้จำเลยออกจากบ้านดังกล่าว จำเลยผัดผ่อนเนื่องจากใช้เป็นที่เก็บวัสดุก่อสร้างจำนวนมาก วันที่ 28 เมษายน 2535 โจทก์ทราบว่าชั้นบนของบ้านถูกทุบทำลาย ระเบียงชั้นบน เพดานฝ้า ประตู หน้าต่างและกระเบื้องหลังคาถูกรื้อเสียหาย คิดเป็นเงิน 1,000,000 บาทจำเลยรับว่าเป็นผู้รื้อถอน เนื่องจากบ้านของโจทก์ทรุดถ่วงให้บ้านจำเลยทรุดตามโจทก์ให้จำเลยซ่อมแซมให้อยู่สภาพเดิม จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ180893 แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากนายพรพิรุณ สิงหเสนี โดยได้ยืมเงินจำนวน 400,000 บาท จากนายบุ้นคุน แซ่เล้า บิดาโจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ เพื่อชำระราคาที่ดิน โดยตกลงจะใส่ชื่อนายบุ้นคุนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่เนื่องจากนายบุ้นคุนเป็นคนต่างด้าว จึงให้โจทก์และนายสมพูลถือกรรมสิทธิ์แทนไปก่อน เมื่อจำเลยชำระเงินคืนจะโอนกลับมาเป็นของจำเลย จำเลยได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์เลขที่ 57/10-15บนที่ดินดังกล่าวก่อนโจทก์และนายสมพูลรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจากนายพรพิรุณ วันที่ 24 กันยายน 2532 โจทก์กับนายสมพูลทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเทียนชัยกีรสว่างพร บุตรจำเลย โจทก์ไม่เคยจ้างจำเลยก่อสร้างบ้านพิพาทขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 300,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหาตามฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของโจทก์ว่าที่โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่180892 และที่ดินโฉนดที่ 180893 ตำบลคลองกุ่ม อำเภอบางกะปิจังหวัดกรุงเทพมหานคร ฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 นั้น สืบเนื่องมาจากที่โจทก์และนายสมพูลได้ทำสัญญาจะซื้อขายฉบับลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมายจ.8 ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีข้อความว่า ข้อ 1 ผู้ขายได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 57/14ถนนสุขาภิบาล แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 1,700,000 บาท และยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อวันที่ 10 มิถุนายน 2533 ฯลฯ ข้อ 3. ผู้ขายได้รับเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมดในวันโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ และโจทก์ได้เบิกความประกอบอีกว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับนางสาวมยุรี มีความประสงค์จะโอนขายทั้งบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นที่เห็นได้ชัดแจ้งว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายนั้นได้มีบ้านเลขที่ 57/14 ปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้ว ทั้งโจทก์และนางสาวมยุรีต่างเบิกความว่า ที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดิน เพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างนายพรพิรุณ สิงหเสนีกับโจทก์และนายสมพูล ตามเอกสารหมาย จ.9 ได้ระบุว่า มีการซื้อขายเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย พิเคราะห์แล้วเห็นว่า บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อนางสาวมยุรีจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้ว นางสาวมยุรีย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง โจทก์ไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ ในขณะที่เกิดการกระทำละเมิด จึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาอำนาจฟ้องอันเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์(อุระ หวังอ้อมกลาง-ปราโมทย์ ชพานนท์-เสริม บุญทรงสันติกุล)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 หมู่ที่ 10 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 129 ตารางวา จากจำเลยแล้วโจทก์จ้างจำเลยก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหา บนที่ดินดังกล่าวในราคา 1,010,000 บาท ซึ่งก่อสร้างเสร็จปลายปี 2530แต่โจทก์เดินทางไปพักอาศัยอยู่บ้านดังกล่าวไม่สะดวกจึงฝากให้จำเลยดูแลแทน ปี 2533 โจทก์และนายสมพูลขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้นางสาวมยุรี งามพาณิชย์ แต่โอนกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินเพราะสัญญาซื้อขายที่ดินเดิมไม่ได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้าง ต่อมาโจทก์ให้จำเลยออกจากบ้านดังกล่าว จำเลยผัดผ่อนเนื่องจากใช้เป็นที่เก็บวัสดุก่อสร้างจำนวนมาก วันที่ 28 เมษายน 2535 โจทก์ทราบว่าชั้นบนของบ้านถูกทุบทำลาย ระเบียงชั้นบน เพดานฝ้า ประตู หน้าต่างและกระเบื้องหลังคาถูกรื้อเสียหาย คิดเป็นเงิน 1,000,000 บาทจำเลยรับว่าเป็นผู้รื้อถอน เนื่องจากบ้านของโจทก์ทรุดถ่วงให้บ้านจำเลยทรุดตามโจทก์ให้จำเลยซ่อมแซมให้อยู่สภาพเดิม จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ180893 แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากนายพรพิรุณ สิงหเสนี โดยได้ยืมเงินจำนวน 400,000 บาท จากนายบุ้นคุน แซ่เล้า บิดาโจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ เพื่อชำระราคาที่ดิน โดยตกลงจะใส่ชื่อนายบุ้นคุนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่เนื่องจากนายบุ้นคุนเป็นคนต่างด้าว จึงให้โจทก์และนายสมพูลถือกรรมสิทธิ์แทนไปก่อน เมื่อจำเลยชำระเงินคืนจะโอนกลับมาเป็นของจำเลย จำเลยได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์เลขที่ 57/10-15บนที่ดินดังกล่าวก่อนโจทก์และนายสมพูลรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจากนายพรพิรุณ วันที่ 24 กันยายน 2532 โจทก์กับนายสมพูลทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเทียนชัยกีรสว่างพร บุตรจำเลย โจทก์ไม่เคยจ้างจำเลยก่อสร้างบ้านพิพาทขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 300,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหาตามฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของโจทก์ว่าที่โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่180892 และที่ดินโฉนดที่ 180893 ตำบลคลองกุ่ม อำเภอบางกะปิจังหวัดกรุงเทพมหานคร ฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 นั้น สืบเนื่องมาจากที่โจทก์และนายสมพูลได้ทำสัญญาจะซื้อขายฉบับลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมายจ.8 ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีข้อความว่า ข้อ 1 ผู้ขายได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 57/14ถนนสุขาภิบาล แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 1,700,000 บาท และยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อวันที่ 10 มิถุนายน 2533 ฯลฯ ข้อ 3. ผู้ขายได้รับเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมดในวันโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ และโจทก์ได้เบิกความประกอบอีกว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับนางสาวมยุรี มีความประสงค์จะโอนขายทั้งบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นที่เห็นได้ชัดแจ้งว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายนั้นได้มีบ้านเลขที่ 57/14 ปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้ว ทั้งโจทก์และนางสาวมยุรีต่างเบิกความว่า ที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดิน เพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างนายพรพิรุณ สิงหเสนีกับโจทก์และนายสมพูล ตามเอกสารหมาย จ.9 ได้ระบุว่า มีการซื้อขายเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย พิเคราะห์แล้วเห็นว่า บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อนางสาวมยุรีจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้ว นางสาวมยุรีย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง โจทก์ไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ ในขณะที่เกิดการกระทำละเมิด จึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาอำนาจฟ้องอันเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6748/2539นาย สมไทย จตุวัฒน์โจทก์นาย ประจวบ กีรสว่างพรจำเลย ป.พ.พ. ม. 144 วรรคสอง, ม. 453ขณะทำสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์และม.ได้มีบ้านปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้วการที่โจทก์และม.จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดินเพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างพ.กับโจทก์และส.ได้ระบุว่ามีการซื้อขายเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยแต่เมื่อบ้านเป็นส่วนควบของที่ดินเมื่อม.จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้วม.ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา144วรรคสองมิใช่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 หมู่ที่ 10 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 129 ตารางวา จากจำเลยแล้วโจทก์จ้างจำเลยก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหา บนที่ดินดังกล่าวในราคา 1,010,000 บาท ซึ่งก่อสร้างเสร็จปลายปี 2530แต่โจทก์เดินทางไปพักอาศัยอยู่บ้านดังกล่าวไม่สะดวกจึงฝากให้จำเลยดูแลแทน ปี 2533 โจทก์และนายสมพูลขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้นางสาวมยุรี งามพาณิชย์ แต่โอนกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินเพราะสัญญาซื้อขายที่ดินเดิมไม่ได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้าง ต่อมาโจทก์ให้จำเลยออกจากบ้านดังกล่าว จำเลยผัดผ่อนเนื่องจากใช้เป็นที่เก็บวัสดุก่อสร้างจำนวนมาก วันที่ 28 เมษายน 2535 โจทก์ทราบว่าชั้นบนของบ้านถูกทุบทำลาย ระเบียงชั้นบน เพดานฝ้า ประตู หน้าต่างและกระเบื้องหลังคาถูกรื้อเสียหาย คิดเป็นเงิน 1,000,000 บาทจำเลยรับว่าเป็นผู้รื้อถอน เนื่องจากบ้านของโจทก์ทรุดถ่วงให้บ้านจำเลยทรุดตามโจทก์ให้จำเลยซ่อมแซมให้อยู่สภาพเดิม จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ180893 แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากนายพรพิรุณ สิงหเสนี โดยได้ยืมเงินจำนวน 400,000 บาท จากนายบุ้นคุน แซ่เล้า บิดาโจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ เพื่อชำระราคาที่ดิน โดยตกลงจะใส่ชื่อนายบุ้นคุนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่เนื่องจากนายบุ้นคุนเป็นคนต่างด้าว จึงให้โจทก์และนายสมพูลถือกรรมสิทธิ์แทนไปก่อน เมื่อจำเลยชำระเงินคืนจะโอนกลับมาเป็นของจำเลย จำเลยได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์เลขที่ 57/10-15บนที่ดินดังกล่าวก่อนโจทก์และนายสมพูลรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจากนายพรพิรุณ วันที่ 24 กันยายน 2532 โจทก์กับนายสมพูลทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเทียนชัยกีรสว่างพร บุตรจำเลย โจทก์ไม่เคยจ้างจำเลยก่อสร้างบ้านพิพาทขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 300,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 คูหาตามฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของโจทก์ว่าที่โจทก์และนายสมพูล จตุวัฒน์ ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่180892 และที่ดินโฉนดที่ 180893 ตำบลคลองกุ่ม อำเภอบางกะปิจังหวัดกรุงเทพมหานคร ฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 นั้น สืบเนื่องมาจากที่โจทก์และนายสมพูลได้ทำสัญญาจะซื้อขายฉบับลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ตามเอกสารหมายจ.8 ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีข้อความว่า ข้อ 1 ผู้ขายได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 180892 และ 180893 ตำบลคลองกุ่มอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 57/14ถนนสุขาภิบาล แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 1,700,000 บาท และยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อวันที่ 10 มิถุนายน 2533 ฯลฯ ข้อ 3. ผู้ขายได้รับเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมดในวันโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ และโจทก์ได้เบิกความประกอบอีกว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับนางสาวมยุรี มีความประสงค์จะโอนขายทั้งบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นที่เห็นได้ชัดแจ้งว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายนั้นได้มีบ้านเลขที่ 57/14 ปลูกอยู่บนที่ดินเรียบร้อยแล้ว ทั้งโจทก์และนางสาวมยุรีต่างเบิกความว่า ที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่เฉพาะที่ดิน เพราะตามสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมที่ทำกันระหว่างนายพรพิรุณ สิงหเสนีกับโจทก์และนายสมพูล ตามเอกสารหมาย จ.9 ได้ระบุว่า มีการซื้อขายเฉพาะที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย พิเคราะห์แล้วเห็นว่า บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อนางสาวมยุรีจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแล้ว นางสาวมยุรีย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง โจทก์ไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ ในขณะที่เกิดการกระทำละเมิด จึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาอำนาจฟ้องอันเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์(อุระ หวังอ้อมกลาง-ปราโมทย์ ชพานนท์-เสริม บุญทรงสันติกุล)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ