คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 439/2507หลักกฎหมาย: การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องซื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้นแม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้ ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตาม แต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายฝากห้องแถวกับโจทก์ แล้วไม่ไถ่ ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนสิทธิการเช่าที่ดินของวัดและนางเปลี่ยนให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังคงปลูกเรือนในที่ดินที่เช่านั้น โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อเรือนและออกจากที่ดิน จำเลยไม่ยอม ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ ขอให้ขับไล่และใช้ค่าสินไหมทดแทน จำเลยให้การปฏิเสธและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยขายฝากห้องแถวพร้อมกับมอบสิทธิการเช่าที่ดินทั้งแปลงให้แก่โจทก์ด้วย จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง บังคับให้โจทก์รื้อถอน ประกอบกับโจทก์ยังมิได้เช่าที่ดินที่ปลูกห้องแถวนั้นโจทก์ยังไม่ใช่ผู้ครอบครองที่ดิน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและรื้อถอนเรือน พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพร้อมกับรื้อถอนเรือนออกจากที่ดินนั้นด้วย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและรื้อถอนเรือนออกไป จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยขายฝากห้องแถวรายนี้ และยอมทำหนังสือโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ไว้ โดยจำเลยมิได้คิดค่าตอบแทนอะไรเลยนั้น เป็นการขายอย่างอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการให้ผู้รับซื้อฝากต้องรื้อห้องแถวไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมเป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา การที่เจ้าของที่ดินจะยินยอมให้โจทก์เช่าหรือไม่นั้น เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดิน ไม่เกี่ยวกับจำเลย การที่จำเลยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์แล้วแอบไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินอีกนั้นไม่เป็นเหตุให้ความผูกพันตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยหมดสิ้นไป ทั้งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอีกด้วย จำเลยจะขอให้ศาลบังคับขับไล่โจทก์รื้อถอนห้องแถวหาได้ไม่ ประเด็นต่อไปมีว่า ศาลจะบังคับขับไล่จำเลยรื้อเรือนโรงซึ่งจำเลยปลูกขึ้นออกไปเสียจากที่ดินได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่โรงเรือนจำเลยปลูกอยู่นั้นจากเจ้าของที่ดิน ส่วนจำเลยได้ขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนนี้จากเจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยจึงมีสิทธิปลูกอยู่ได้ โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดิน โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ให้รื้อถอน พิพากษาแก้เฉพาะที่ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้รื้อเรือนโรงที่จำเลยปลูกขึ้นด้านหลังห้องแถว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนั้น เป็นว่า ให้ยกเสีย นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 439/2507นายเชาวน์ สิทธิบุตรโจทก์นายโกวิทย์ วิจิตรกาญจน์ล. ป.พ.พ. ม. 491, ม. 521การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องซื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้นแม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้ ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตาม แต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายฝากห้องแถวกับโจทก์ แล้วไม่ไถ่ ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนสิทธิการเช่าที่ดินของวัดและนางเปลี่ยนให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังคงปลูกเรือนในที่ดินที่เช่านั้น โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อเรือนและออกจากที่ดิน จำเลยไม่ยอม ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ ขอให้ขับไล่และใช้ค่าสินไหมทดแทน จำเลยให้การปฏิเสธและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยขายฝากห้องแถวพร้อมกับมอบสิทธิการเช่าที่ดินทั้งแปลงให้แก่โจทก์ด้วย จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง บังคับให้โจทก์รื้อถอน ประกอบกับโจทก์ยังมิได้เช่าที่ดินที่ปลูกห้องแถวนั้นโจทก์ยังไม่ใช่ผู้ครอบครองที่ดิน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและรื้อถอนเรือน พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพร้อมกับรื้อถอนเรือนออกจากที่ดินนั้นด้วย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและรื้อถอนเรือนออกไป จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยขายฝากห้องแถวรายนี้ และยอมทำหนังสือโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ไว้ โดยจำเลยมิได้คิดค่าตอบแทนอะไรเลยนั้น เป็นการขายอย่างอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการให้ผู้รับซื้อฝากต้องรื้อห้องแถวไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมเป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา การที่เจ้าของที่ดินจะยินยอมให้โจทก์เช่าหรือไม่นั้น เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดิน ไม่เกี่ยวกับจำเลย การที่จำเลยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์แล้วแอบไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินอีกนั้นไม่เป็นเหตุให้ความผูกพันตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยหมดสิ้นไป ทั้งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอีกด้วย จำเลยจะขอให้ศาลบังคับขับไล่โจทก์รื้อถอนห้องแถวหาได้ไม่ ประเด็นต่อไปมีว่า ศาลจะบังคับขับไล่จำเลยรื้อเรือนโรงซึ่งจำเลยปลูกขึ้นออกไปเสียจากที่ดินได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่โรงเรือนจำเลยปลูกอยู่นั้นจากเจ้าของที่ดิน ส่วนจำเลยได้ขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนนี้จากเจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยจึงมีสิทธิปลูกอยู่ได้ โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดิน โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ให้รื้อถอน พิพากษาแก้เฉพาะที่ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้รื้อเรือนโรงที่จำเลยปลูกขึ้นด้านหลังห้องแถว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนั้น เป็นว่า ให้ยกเสีย นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(คร้าม สิวายะวิโรจน์-วิชัยนิตินาท-สวัสดิ์ พานิชอัตรา)ศาลจังหวัดปราจีนบุรี - นายยง โรจนสุพจน์ศาลอุทธรณ์ - นายแถม สิริสาลีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายฝากห้องแถวกับโจทก์ แล้วไม่ไถ่ ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนสิทธิการเช่าที่ดินของวัดและนางเปลี่ยนให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังคงปลูกเรือนในที่ดินที่เช่านั้น โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อเรือนและออกจากที่ดิน จำเลยไม่ยอม ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ ขอให้ขับไล่และใช้ค่าสินไหมทดแทน จำเลยให้การปฏิเสธและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยขายฝากห้องแถวพร้อมกับมอบสิทธิการเช่าที่ดินทั้งแปลงให้แก่โจทก์ด้วย จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง บังคับให้โจทก์รื้อถอน ประกอบกับโจทก์ยังมิได้เช่าที่ดินที่ปลูกห้องแถวนั้นโจทก์ยังไม่ใช่ผู้ครอบครองที่ดิน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและรื้อถอนเรือน พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพร้อมกับรื้อถอนเรือนออกจากที่ดินนั้นด้วย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและรื้อถอนเรือนออกไป จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยขายฝากห้องแถวรายนี้ และยอมทำหนังสือโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ไว้ โดยจำเลยมิได้คิดค่าตอบแทนอะไรเลยนั้น เป็นการขายอย่างอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการให้ผู้รับซื้อฝากต้องรื้อห้องแถวไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมเป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา การที่เจ้าของที่ดินจะยินยอมให้โจทก์เช่าหรือไม่นั้น เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดิน ไม่เกี่ยวกับจำเลย การที่จำเลยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์แล้วแอบไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินอีกนั้นไม่เป็นเหตุให้ความผูกพันตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยหมดสิ้นไป ทั้งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอีกด้วย จำเลยจะขอให้ศาลบังคับขับไล่โจทก์รื้อถอนห้องแถวหาได้ไม่ ประเด็นต่อไปมีว่า ศาลจะบังคับขับไล่จำเลยรื้อเรือนโรงซึ่งจำเลยปลูกขึ้นออกไปเสียจากที่ดินได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่โรงเรือนจำเลยปลูกอยู่นั้นจากเจ้าของที่ดิน ส่วนจำเลยได้ขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนนี้จากเจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยจึงมีสิทธิปลูกอยู่ได้ โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดิน โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ให้รื้อถอน พิพากษาแก้เฉพาะที่ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้รื้อเรือนโรงที่จำเลยปลูกขึ้นด้านหลังห้องแถว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนั้น เป็นว่า ให้ยกเสีย นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 439/2507นายเชาวน์ สิทธิบุตรโจทก์นายโกวิทย์ วิจิตรกาญจน์ล. ป.พ.พ. ม. 491, ม. 521การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องซื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้นแม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้ ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตาม แต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายฝากห้องแถวกับโจทก์ แล้วไม่ไถ่ ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนสิทธิการเช่าที่ดินของวัดและนางเปลี่ยนให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังคงปลูกเรือนในที่ดินที่เช่านั้น โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อเรือนและออกจากที่ดิน จำเลยไม่ยอม ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ ขอให้ขับไล่และใช้ค่าสินไหมทดแทน จำเลยให้การปฏิเสธและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยขายฝากห้องแถวพร้อมกับมอบสิทธิการเช่าที่ดินทั้งแปลงให้แก่โจทก์ด้วย จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง บังคับให้โจทก์รื้อถอน ประกอบกับโจทก์ยังมิได้เช่าที่ดินที่ปลูกห้องแถวนั้นโจทก์ยังไม่ใช่ผู้ครอบครองที่ดิน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและรื้อถอนเรือน พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพร้อมกับรื้อถอนเรือนออกจากที่ดินนั้นด้วย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและรื้อถอนเรือนออกไป จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยขายฝากห้องแถวรายนี้ และยอมทำหนังสือโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ไว้ โดยจำเลยมิได้คิดค่าตอบแทนอะไรเลยนั้น เป็นการขายอย่างอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการให้ผู้รับซื้อฝากต้องรื้อห้องแถวไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมเป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา การที่เจ้าของที่ดินจะยินยอมให้โจทก์เช่าหรือไม่นั้น เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดิน ไม่เกี่ยวกับจำเลย การที่จำเลยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์แล้วแอบไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินอีกนั้นไม่เป็นเหตุให้ความผูกพันตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยหมดสิ้นไป ทั้งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอีกด้วย จำเลยจะขอให้ศาลบังคับขับไล่โจทก์รื้อถอนห้องแถวหาได้ไม่ ประเด็นต่อไปมีว่า ศาลจะบังคับขับไล่จำเลยรื้อเรือนโรงซึ่งจำเลยปลูกขึ้นออกไปเสียจากที่ดินได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่โรงเรือนจำเลยปลูกอยู่นั้นจากเจ้าของที่ดิน ส่วนจำเลยได้ขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนนี้จากเจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยจึงมีสิทธิปลูกอยู่ได้ โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดิน โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ให้รื้อถอน พิพากษาแก้เฉพาะที่ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้รื้อเรือนโรงที่จำเลยปลูกขึ้นด้านหลังห้องแถว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนั้น เป็นว่า ให้ยกเสีย นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(คร้าม สิวายะวิโรจน์-วิชัยนิตินาท-สวัสดิ์ พานิชอัตรา)ศาลจังหวัดปราจีนบุรี - นายยง โรจนสุพจน์ศาลอุทธรณ์ - นายแถม สิริสาลีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ