คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3052/2528หลักกฎหมาย: โจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านจากจำเลยโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายและวางเงินมัดจำไว้ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สัญญาซื้อขายระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน 70,000 บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้วจำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง 50,000 บาท ไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ (โปรดดูคำพิพากษาฎีกาที่ 1497/2515 และคำพิพากษาฎีกาประชุมใหญ่ที่ 2216/2515)โจทก์ฟ้องว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้นซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวซึ่งจำเลยสร้างรั้วล้อมรอบไว้แล้ว วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำแก่จำเลยไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท ตกลงกันว่าจะโอนและรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ ๑๕ กันยายน ๒๕๒๓ หลังจากทำสัญญาคนของโจทก์ตรวจสอบแนวเขตปรากฏว่าที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อขาดไปประมาณ ๑๓ เศษ ๑๐ ส่วน ๑๐๐ ตารางวาโจทก์จึงขอให้จำเลยลดราคาที่ดินลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยตีราคาไว้ตอนตกลงซื้อขายและให้จำเลยรังวัดแก้โฉนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง แต่จำเลยไม่จัดการให้โจทก์แจ้งให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำเลยก็ไม่ยอม กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์และริบเงินมัดจำทั้งหมดทำให้โจทก์เสียหายขาดกำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท ที่โจทก์ควรจะได้จากการตกลงขายบ้านให้แก่ผู้อื่น เมื่อรวมกับเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องอีก ๗๑,๔๐๐ บาท คงเป็นเงินที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ๑๗๑,๔๐๐ บาท ขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระเงิน ๑๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์จริง แต่โจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตามความเป็นจริงโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ยอมชำระราคาที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ต้องคืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยรับกันฟังได้ว่าโจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ได้ทำสัญญาซื้อขายกันตามเอกสารหมาย จ.๔ บ้านที่ตกลงซื้อได้ล้อมรั้วไว้เสร็จแล้ว ต่อมาปรากฏว่า ที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดอื่นที่โจทก์ไม่ได้ตกลงซื้ออยู่ภายในรั้วบ้านพิพาท และที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ตกลงซื้อบางส่วนออกไปอยู่นอกรั้วบ้านพิพาท สรุปแล้วเนื้อที่ที่ดินขาดไปจากที่ระบุในสัญญาซื้อขายโจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่ตกลงกันไว้และให้จำเลยจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงริบเงินมัดจำที่วางไว้ ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยยอมรับว่าเนื้อที่ดินที่จำเลยล้อมรั้วไว้ขาดไปจากเนื้อที่ที่ดินตามโฉนดประมาณ ๙ ตารางวา สำหรับที่ดินที่ขาดไปนั้นมีข้อตกลงกันว่าจะลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท แต่ตามหนังสือที่จำเลยมีไปถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.๑๐ มีความว่า ที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยทักท้วงความไม่ถูกต้องของที่ดินโดยจะให้จำเลยรังวัดใหม่ จะให้แก้ไขรั้ว จะขอลดราคาอ้างเนื้อที่ดินขาด จำเลยคิดว่าโจทก์กล่าวอ้างแบบเลื่อนลอย จำเลยขอปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งหมดโดยสิ้นเชิงข้อความในหนังสือดังกล่าวแสดงว่า จำเลยไม่ยอมรับรู้เกี่ยวกับการลดราคาที่ดินที่ขาดไปและการแก้ไขโฉนดให้ตรงกับความเป็นจริงตามที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยซึ่งการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในกรณีที่จำเลยล้อมรั้วบ้านเข้าไปในที่ดินโฉนดอื่นซึ่งไม่ใช่ที่โจทก์ตกลงซื้อนั้น จะทำให้โจทก์ถูกผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำฟ้องร้องในภายหลัง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายได้ โจทก็จึงชอบที่จะให้จำเลยจัดการแก้ไขให้ถูกต้องเสียก่อน เมื่อจำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไข จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สำหรับเงินมัดจำ ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๔ ระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้ว การซื้อขายรายนี้ได้มีการทำสัญญาเป็นหนังสือตามสัญญาระบุไว้ชัดแจ้งว่า โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาทไม่ได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๙๔ จึงต้องฟังว่าโจทก์วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยต้องคืนเงินมัดจำดังกล่าวแก่โจทก์ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการขาดกำไรถ้าหากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทได้ และจะนำไปขายให้ผู้อื่นจะได้กำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท โดยที่โจทก์ทราบดีว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวได้ จำเลยจึงไม่ควรต้องรับผิดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในค่าเสียหายนี้นั้น เห็นว่า การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3052/2528นางสุวิมล อิสสระทิพย์โจทก์บริษัทพงษ์เพชร จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 213, ม. 222, ม. 223, ม. 368, ม. 369, ม. 377, ม. 378, ม. 386, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 84, ม. 94, ม. 142, ม. 161โจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านจากจำเลยโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายและวางเงินมัดจำไว้ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สัญญาซื้อขายระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน 70,000 บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้วจำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง 50,000 บาท ไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ (โปรดดูคำพิพากษาฎีกาที่ 1497/2515 และคำพิพากษาฎีกาประชุมใหญ่ที่ 2216/2515)โจทก์ฟ้องว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้นซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวซึ่งจำเลยสร้างรั้วล้อมรอบไว้แล้ว วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำแก่จำเลยไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท ตกลงกันว่าจะโอนและรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ ๑๕ กันยายน ๒๕๒๓ หลังจากทำสัญญาคนของโจทก์ตรวจสอบแนวเขตปรากฏว่าที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อขาดไปประมาณ ๑๓ เศษ ๑๐ ส่วน ๑๐๐ ตารางวาโจทก์จึงขอให้จำเลยลดราคาที่ดินลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยตีราคาไว้ตอนตกลงซื้อขายและให้จำเลยรังวัดแก้โฉนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง แต่จำเลยไม่จัดการให้โจทก์แจ้งให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำเลยก็ไม่ยอม กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์และริบเงินมัดจำทั้งหมดทำให้โจทก์เสียหายขาดกำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท ที่โจทก์ควรจะได้จากการตกลงขายบ้านให้แก่ผู้อื่น เมื่อรวมกับเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องอีก ๗๑,๔๐๐ บาท คงเป็นเงินที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ๑๗๑,๔๐๐ บาท ขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระเงิน ๑๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์จริง แต่โจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตามความเป็นจริงโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ยอมชำระราคาที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ต้องคืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยรับกันฟังได้ว่าโจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ได้ทำสัญญาซื้อขายกันตามเอกสารหมาย จ.๔ บ้านที่ตกลงซื้อได้ล้อมรั้วไว้เสร็จแล้ว ต่อมาปรากฏว่า ที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดอื่นที่โจทก์ไม่ได้ตกลงซื้ออยู่ภายในรั้วบ้านพิพาท และที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ตกลงซื้อบางส่วนออกไปอยู่นอกรั้วบ้านพิพาท สรุปแล้วเนื้อที่ที่ดินขาดไปจากที่ระบุในสัญญาซื้อขายโจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่ตกลงกันไว้และให้จำเลยจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงริบเงินมัดจำที่วางไว้ ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยยอมรับว่าเนื้อที่ดินที่จำเลยล้อมรั้วไว้ขาดไปจากเนื้อที่ที่ดินตามโฉนดประมาณ ๙ ตารางวา สำหรับที่ดินที่ขาดไปนั้นมีข้อตกลงกันว่าจะลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท แต่ตามหนังสือที่จำเลยมีไปถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.๑๐ มีความว่า ที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยทักท้วงความไม่ถูกต้องของที่ดินโดยจะให้จำเลยรังวัดใหม่ จะให้แก้ไขรั้ว จะขอลดราคาอ้างเนื้อที่ดินขาด จำเลยคิดว่าโจทก์กล่าวอ้างแบบเลื่อนลอย จำเลยขอปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งหมดโดยสิ้นเชิงข้อความในหนังสือดังกล่าวแสดงว่า จำเลยไม่ยอมรับรู้เกี่ยวกับการลดราคาที่ดินที่ขาดไปและการแก้ไขโฉนดให้ตรงกับความเป็นจริงตามที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยซึ่งการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในกรณีที่จำเลยล้อมรั้วบ้านเข้าไปในที่ดินโฉนดอื่นซึ่งไม่ใช่ที่โจทก์ตกลงซื้อนั้น จะทำให้โจทก์ถูกผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำฟ้องร้องในภายหลัง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายได้ โจทก็จึงชอบที่จะให้จำเลยจัดการแก้ไขให้ถูกต้องเสียก่อน เมื่อจำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไข จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สำหรับเงินมัดจำ ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๔ ระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้ว การซื้อขายรายนี้ได้มีการทำสัญญาเป็นหนังสือตามสัญญาระบุไว้ชัดแจ้งว่า โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาทไม่ได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๙๔ จึงต้องฟังว่าโจทก์วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยต้องคืนเงินมัดจำดังกล่าวแก่โจทก์ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการขาดกำไรถ้าหากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทได้ และจะนำไปขายให้ผู้อื่นจะได้กำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท โดยที่โจทก์ทราบดีว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวได้ จำเลยจึงไม่ควรต้องรับผิดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในค่าเสียหายนี้นั้น เห็นว่า การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ พิพากษายืน(อุทิศ บุญชู-ศักดิ์ สนองชาติ-โกมล อิศรางกูร ณ อยุธยา)ศาลแพ่ง - นายเคียง บุญเพิ่มศาลอุทธรณ์ - นายจรัส อุดมวรชาติแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้นซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวซึ่งจำเลยสร้างรั้วล้อมรอบไว้แล้ว วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำแก่จำเลยไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท ตกลงกันว่าจะโอนและรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ ๑๕ กันยายน ๒๕๒๓ หลังจากทำสัญญาคนของโจทก์ตรวจสอบแนวเขตปรากฏว่าที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อขาดไปประมาณ ๑๓ เศษ ๑๐ ส่วน ๑๐๐ ตารางวาโจทก์จึงขอให้จำเลยลดราคาที่ดินลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยตีราคาไว้ตอนตกลงซื้อขายและให้จำเลยรังวัดแก้โฉนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง แต่จำเลยไม่จัดการให้โจทก์แจ้งให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำเลยก็ไม่ยอม กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์และริบเงินมัดจำทั้งหมดทำให้โจทก์เสียหายขาดกำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท ที่โจทก์ควรจะได้จากการตกลงขายบ้านให้แก่ผู้อื่น เมื่อรวมกับเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องอีก ๗๑,๔๐๐ บาท คงเป็นเงินที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ๑๗๑,๔๐๐ บาท ขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระเงิน ๑๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์จริง แต่โจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตามความเป็นจริงโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ยอมชำระราคาที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ต้องคืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยรับกันฟังได้ว่าโจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ได้ทำสัญญาซื้อขายกันตามเอกสารหมาย จ.๔ บ้านที่ตกลงซื้อได้ล้อมรั้วไว้เสร็จแล้ว ต่อมาปรากฏว่า ที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดอื่นที่โจทก์ไม่ได้ตกลงซื้ออยู่ภายในรั้วบ้านพิพาท และที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ตกลงซื้อบางส่วนออกไปอยู่นอกรั้วบ้านพิพาท สรุปแล้วเนื้อที่ที่ดินขาดไปจากที่ระบุในสัญญาซื้อขายโจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่ตกลงกันไว้และให้จำเลยจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงริบเงินมัดจำที่วางไว้ ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยยอมรับว่าเนื้อที่ดินที่จำเลยล้อมรั้วไว้ขาดไปจากเนื้อที่ที่ดินตามโฉนดประมาณ ๙ ตารางวา สำหรับที่ดินที่ขาดไปนั้นมีข้อตกลงกันว่าจะลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท แต่ตามหนังสือที่จำเลยมีไปถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.๑๐ มีความว่า ที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยทักท้วงความไม่ถูกต้องของที่ดินโดยจะให้จำเลยรังวัดใหม่ จะให้แก้ไขรั้ว จะขอลดราคาอ้างเนื้อที่ดินขาด จำเลยคิดว่าโจทก์กล่าวอ้างแบบเลื่อนลอย จำเลยขอปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งหมดโดยสิ้นเชิงข้อความในหนังสือดังกล่าวแสดงว่า จำเลยไม่ยอมรับรู้เกี่ยวกับการลดราคาที่ดินที่ขาดไปและการแก้ไขโฉนดให้ตรงกับความเป็นจริงตามที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยซึ่งการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในกรณีที่จำเลยล้อมรั้วบ้านเข้าไปในที่ดินโฉนดอื่นซึ่งไม่ใช่ที่โจทก์ตกลงซื้อนั้น จะทำให้โจทก์ถูกผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำฟ้องร้องในภายหลัง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายได้ โจทก็จึงชอบที่จะให้จำเลยจัดการแก้ไขให้ถูกต้องเสียก่อน เมื่อจำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไข จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สำหรับเงินมัดจำ ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๔ ระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้ว การซื้อขายรายนี้ได้มีการทำสัญญาเป็นหนังสือตามสัญญาระบุไว้ชัดแจ้งว่า โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาทไม่ได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๙๔ จึงต้องฟังว่าโจทก์วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยต้องคืนเงินมัดจำดังกล่าวแก่โจทก์ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการขาดกำไรถ้าหากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทได้ และจะนำไปขายให้ผู้อื่นจะได้กำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท โดยที่โจทก์ทราบดีว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวได้ จำเลยจึงไม่ควรต้องรับผิดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในค่าเสียหายนี้นั้น เห็นว่า การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3052/2528นางสุวิมล อิสสระทิพย์โจทก์บริษัทพงษ์เพชร จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 213, ม. 222, ม. 223, ม. 368, ม. 369, ม. 377, ม. 378, ม. 386, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 84, ม. 94, ม. 142, ม. 161โจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านจากจำเลยโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายและวางเงินมัดจำไว้ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สัญญาซื้อขายระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน 70,000 บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้วจำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง 50,000 บาท ไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ (โปรดดูคำพิพากษาฎีกาที่ 1497/2515 และคำพิพากษาฎีกาประชุมใหญ่ที่ 2216/2515)โจทก์ฟ้องว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้นซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวซึ่งจำเลยสร้างรั้วล้อมรอบไว้แล้ว วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำแก่จำเลยไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท ตกลงกันว่าจะโอนและรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ ๑๕ กันยายน ๒๕๒๓ หลังจากทำสัญญาคนของโจทก์ตรวจสอบแนวเขตปรากฏว่าที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อขาดไปประมาณ ๑๓ เศษ ๑๐ ส่วน ๑๐๐ ตารางวาโจทก์จึงขอให้จำเลยลดราคาที่ดินลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยตีราคาไว้ตอนตกลงซื้อขายและให้จำเลยรังวัดแก้โฉนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง แต่จำเลยไม่จัดการให้โจทก์แจ้งให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำเลยก็ไม่ยอม กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์และริบเงินมัดจำทั้งหมดทำให้โจทก์เสียหายขาดกำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท ที่โจทก์ควรจะได้จากการตกลงขายบ้านให้แก่ผู้อื่น เมื่อรวมกับเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องอีก ๗๑,๔๐๐ บาท คงเป็นเงินที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ๑๗๑,๔๐๐ บาท ขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระเงิน ๑๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์จริง แต่โจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตามความเป็นจริงโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ยอมชำระราคาที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ต้องคืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๗๑,๔๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยรับกันฟังได้ว่าโจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ได้ทำสัญญาซื้อขายกันตามเอกสารหมาย จ.๔ บ้านที่ตกลงซื้อได้ล้อมรั้วไว้เสร็จแล้ว ต่อมาปรากฏว่า ที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดอื่นที่โจทก์ไม่ได้ตกลงซื้ออยู่ภายในรั้วบ้านพิพาท และที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ตกลงซื้อบางส่วนออกไปอยู่นอกรั้วบ้านพิพาท สรุปแล้วเนื้อที่ที่ดินขาดไปจากที่ระบุในสัญญาซื้อขายโจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท ตามที่ตกลงกันไว้และให้จำเลยจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงริบเงินมัดจำที่วางไว้ ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยยอมรับว่าเนื้อที่ดินที่จำเลยล้อมรั้วไว้ขาดไปจากเนื้อที่ที่ดินตามโฉนดประมาณ ๙ ตารางวา สำหรับที่ดินที่ขาดไปนั้นมีข้อตกลงกันว่าจะลดราคาลงตารางวาละ ๔,๐๐๐ บาท แต่ตามหนังสือที่จำเลยมีไปถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.๑๐ มีความว่า ที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยทักท้วงความไม่ถูกต้องของที่ดินโดยจะให้จำเลยรังวัดใหม่ จะให้แก้ไขรั้ว จะขอลดราคาอ้างเนื้อที่ดินขาด จำเลยคิดว่าโจทก์กล่าวอ้างแบบเลื่อนลอย จำเลยขอปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งหมดโดยสิ้นเชิงข้อความในหนังสือดังกล่าวแสดงว่า จำเลยไม่ยอมรับรู้เกี่ยวกับการลดราคาที่ดินที่ขาดไปและการแก้ไขโฉนดให้ตรงกับความเป็นจริงตามที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยซึ่งการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในการที่จำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไขโฉนดที่ดินในกรณีที่จำเลยล้อมรั้วบ้านเข้าไปในที่ดินโฉนดอื่นซึ่งไม่ใช่ที่โจทก์ตกลงซื้อนั้น จะทำให้โจทก์ถูกผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำฟ้องร้องในภายหลัง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายได้ โจทก็จึงชอบที่จะให้จำเลยจัดการแก้ไขให้ถูกต้องเสียก่อน เมื่อจำเลยไม่ยอมจัดการแก้ไข จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ สำหรับเงินมัดจำ ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๔ ระบุว่าในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินเรียบร้อยแล้ว การซื้อขายรายนี้ได้มีการทำสัญญาเป็นหนังสือตามสัญญาระบุไว้ชัดแจ้งว่า โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวว่าโจทก์วางเงินมัดจำเพียง ๕๐,๐๐๐ บาทไม่ได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๙๔ จึงต้องฟังว่าโจทก์วางเงินมัดจำไว้ ๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยต้องคืนเงินมัดจำดังกล่าวแก่โจทก์ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการขาดกำไรถ้าหากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทได้ และจะนำไปขายให้ผู้อื่นจะได้กำไร ๑๐๐,๐๐๐ บาท โดยที่โจทก์ทราบดีว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวได้ จำเลยจึงไม่ควรต้องรับผิดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในค่าเสียหายนี้นั้น เห็นว่า การที่จะให้คู่ความฝ่ายใดเสียค่าฤชาธรรมเนียมเป็นเรื่องที่ศาลจะใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีของคู่ความ พิพากษายืน(อุทิศ บุญชู-ศักดิ์ สนองชาติ-โกมล อิศรางกูร ณ อยุธยา)ศาลแพ่ง - นายเคียง บุญเพิ่มศาลอุทธรณ์ - นายจรัส อุดมวรชาติแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ