คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7392/2543หลักกฎหมาย: สัญญาที่จำเลยที่ 1 กับพวก ทำกับโจทก์ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใชับังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกได้เคยรวบรวมที่ดินเสนอขายให้ผู้อื่นมาแล้ว เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำไว้กับโจทก์มีผลใช้บังคับได้ จึงหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวก เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ หนังสือสัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับพวกโดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับพวก แต่ประการใด สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้า อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตกเป็นโมฆะ เมื่อจำเลยที่ 1 กับพวก ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดต่อกันเป็นผืนเดียวกันให้กับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลา ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 กับพวกผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยที่ 1 กับพวก ต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 88,336,164.38 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 85,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ฟ้องของโจทก์ขาดอายุความ และจำเลยที่ 2 ได้ถูกศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วย จำเลยที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น ทนายโจทก์ยื่นคำแถลงว่าศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 2 เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งจำหน่ายคดีจำเลยที่ 2 ออกจากสารบบความ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ชำระ ให้จำเลยที่ 4 ชำระแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 เรื่องทิ้งฟ้องอุทธรณ์ที่ศาลฎีกาให้รวมสั่งในคำพิพากษานี้นั้น เห็นสมควรให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกมีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 หรือไม่ เห็นว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุไว้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งมีข้อความชัดแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตกลงจะขายและโจทก์ตกลงซื้อที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลศรีเทพ กิ่งอำเภอศรีเทพ จังหวัดเพชรบูรณ์ เนื้อที่ดินประมาณ 2,000ไร่ โดยตกลงซื้อขายในราคาไร่ละ 16,000 บาท รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินและรูปแผนที่ของที่ดินที่จะซื้อจะขายกันปรากฏตามเอกสารแนบท้ายรวม 30 แผ่น และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา กับยังมีข้อความเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้จะขายและผู้จะซื้อที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อกันไว้โดยละเอียดครบถ้วน กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นการตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตามสัญญากันจริง ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าวก็ไม่มีข้อความใดที่จะเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวขึ้นเพื่อเป็นการอำพรางสัญญานายหน้าแต่อย่างใด ส่วนข้อที่จำเลยที่ 1 นำสืบและอ้างในฎีกาว่า ขณะทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ได้ทราบดีแล้วว่าในจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 2,000 ไร่ ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาตกลงจะขายให้แก่โจทก์นั้นไม่มีที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 รวมอยู่ด้วยนั้น ก็เห็นว่า เมื่อสัญญาที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญาโอนทรัพย์สินให้ผู้จะซื้อไม่ได้ ผู้จะซื้อก็สามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ ประกอบกับจำเลยที่ 1 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยที่ 1 เคยร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 รวบรวมที่ดินในลักษณะเช่นคดีนี้เสนอขายให้แก่ผู้อื่นมาแล้วดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้กับโจทก์จึงมีผลใช้บังคับได้ กรณีหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงจะให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์ได้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ ส่วนการที่จำเลยที่ 4 ทำหนังสือสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไว้ตามเอกสารหมาย ล.2 นั้น ก็ปรากฏจากคำเบิกความของนางสาวพัชรี วิศวาจารย์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้เป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ก่อนทำสัญญานางสาวพัชรีไม่รู้จักจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แต่รู้จักจำเลยที่ 4 มาประมาณ 3 ปี ก่อนหน้านั้นโจทก์กับจำเลยที่ 4 เคยติดต่อซื้อขายที่ดินกันมาหลายครั้งแล้ว ก่อนทำสัญญาจำเลยที่ 4 เป็นผู้แนะนำจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มารู้จักนางสาวพัชรี ดังนี้ แสดงให้เห็นว่าในตอนแรกผู้ที่มาติดต่อขายที่ดินให้แก่โจทก์ก็คือจำเลยที่ 4 แล้ว ต่อมาจำเลยที่ 4 จึงไปติดต่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้นำที่ดินมาขายให้แก่โจทก์ เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ต้องการซื้อที่ดินมีเนื้อที่จำนวนมากถึง 2,000 ไร่ ในราคาไร่ละ 16,000 บาท คิดเป็นเงินถึง 32,000,000 บาท จึงเป็นเรื่องปกติธรรมดาที่จำเลยที่ 4 จะเรียกค่านายหน้าในการขายที่ดินให้แก่โจทก์ ดังจะเห็นได้จากที่จำเลยที่ 1 เบิกความว่า ในการติดต่อซื้อที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญานายหน้าไว้กับจำเลยที่ 4 ตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย ล.2 ซึ่งตามหนังสือสัญญาดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นผู้ให้สัญญาฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นนายหน้าฝ่ายหนึ่ง จึงแสดงให้เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 ดังกล่าวเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 4 โดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 แต่ประการใด ดังนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 จึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ตกเป็นโมฆะตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา คำวินิจฉัยของศาลล่างทั้งสองในปัญหาข้อนี้ชอบแล้ว เมื่อวินิจฉัยดังกล่าวแล้วกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยข้ออ้างประการอื่นๆ ในฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่เกี่ยวกับปัญหาข้อนี้อีกต่อไป เพราะไม่มีผลทำให้คำวินิจฉัยดังกล่าวมาแล้วเปลี่ยนแปลง ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างมาในฎีกานั้น ข้อเท็จจริงและพฤติการณ์แห่งคดีไม่เหมือนกับคดีนี้ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการสุดท้ายมีว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยที่ 1 ฎีกาเกี่ยวกับปัญหาข้อนี้มีใจความเป็นสำคัญว่า หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนด 6 เดือนตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 อีกด้วยนั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 3 ระบุไว้ความว่า ผู้จะขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และข้อ 4 ระบุไว้ความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในข้อ 3 ผู้จะขายจะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเริ่มตั้งแต่ส่วนที่อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และที่ดินจะต้องมีอาณาเขตติดต่อกัน ตามข้อสัญญาดังกล่าวเห็นได้ว่าการที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินไปเสนอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 200 ไร่ ก่อนครบกำหนด 6 เดือน ตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนนั้น จะต้องปรากฏว่าที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายให้แก่โจทก์อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ แล้วที่ดินมีอาณาเขตติดต่อกันด้วย จึงจะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ในข้อนี้จำเลยที่ 1 ได้เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินดังกล่าวจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ แต่จะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดถนนเข้าไปเท่านั้น โจทก์จึงจะรับโอน ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 เป็นที่ดินที่ระบายด้วยสีเหลืองลงในกรอบรูปสีน้ำเงินเอกสารหมาย จ.5 ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวหากนำไปโอนให้โจทก์ โจทก์ไม่รับโอนแน่ เนื่องจากที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวไม่ติดถนนและที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ทั้งหมด ไม่ใช่ที่ดินผืนเดียวกัน คำเบิกความของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นการเจือสมกับคำเบิกความของนางสาวพัชรีพยานโจทก์ที่เบิกความตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ภายหลังทำสัญญาจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินจำนวน 200 ไร่ มาเสนอขายแก่โจทก์ แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ ติดต่อกันเป็นผืนเดียว โจทก์จึงไม่รับโอนเพราะถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ที่ดินดังกล่าวบางแปลงติดถนน แต่ไม่เป็นผืนเดียวกัน ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาแล้วตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และไม่ได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกันหรืออีกนัยหนึ่งไม่ได้มีอาณาเขตติดต่อกัน กรณีจึงไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ชอบที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับโอนได้ การที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ ดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา และเมื่อปรากฏว่าครบกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ตามสัญญา กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และปรากฏว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสี่ตามสิทธิของโจทก์ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 10 วรรคแรก แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 3 จึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 10 วรรคสอง และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 9 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7392/2543บริษัทแหลมทองฟาร์ม จำกัดโจทก์นายพิสิษฐ์ จารุพิชญพิทักษ์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 155, ม. 381, ม. 456, ม. 459สัญญาที่จำเลยที่ 1 กับพวก ทำกับโจทก์ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใชับังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกได้เคยรวบรวมที่ดินเสนอขายให้ผู้อื่นมาแล้ว เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำไว้กับโจทก์มีผลใช้บังคับได้ จึงหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวก เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ หนังสือสัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับพวกโดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับพวก แต่ประการใด สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้า อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตกเป็นโมฆะ เมื่อจำเลยที่ 1 กับพวก ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดต่อกันเป็นผืนเดียวกันให้กับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลา ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 กับพวกผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยที่ 1 กับพวก ต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 88,336,164.38 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 85,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ฟ้องของโจทก์ขาดอายุความ และจำเลยที่ 2 ได้ถูกศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วย จำเลยที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น ทนายโจทก์ยื่นคำแถลงว่าศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 2 เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งจำหน่ายคดีจำเลยที่ 2 ออกจากสารบบความ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ชำระ ให้จำเลยที่ 4 ชำระแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 เรื่องทิ้งฟ้องอุทธรณ์ที่ศาลฎีกาให้รวมสั่งในคำพิพากษานี้นั้น เห็นสมควรให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกมีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 หรือไม่ เห็นว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุไว้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งมีข้อความชัดแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตกลงจะขายและโจทก์ตกลงซื้อที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลศรีเทพ กิ่งอำเภอศรีเทพ จังหวัดเพชรบูรณ์ เนื้อที่ดินประมาณ 2,000ไร่ โดยตกลงซื้อขายในราคาไร่ละ 16,000 บาท รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินและรูปแผนที่ของที่ดินที่จะซื้อจะขายกันปรากฏตามเอกสารแนบท้ายรวม 30 แผ่น และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา กับยังมีข้อความเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้จะขายและผู้จะซื้อที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อกันไว้โดยละเอียดครบถ้วน กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นการตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตามสัญญากันจริง ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าวก็ไม่มีข้อความใดที่จะเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวขึ้นเพื่อเป็นการอำพรางสัญญานายหน้าแต่อย่างใด ส่วนข้อที่จำเลยที่ 1 นำสืบและอ้างในฎีกาว่า ขณะทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ได้ทราบดีแล้วว่าในจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 2,000 ไร่ ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาตกลงจะขายให้แก่โจทก์นั้นไม่มีที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 รวมอยู่ด้วยนั้น ก็เห็นว่า เมื่อสัญญาที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญาโอนทรัพย์สินให้ผู้จะซื้อไม่ได้ ผู้จะซื้อก็สามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ ประกอบกับจำเลยที่ 1 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยที่ 1 เคยร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 รวบรวมที่ดินในลักษณะเช่นคดีนี้เสนอขายให้แก่ผู้อื่นมาแล้วดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้กับโจทก์จึงมีผลใช้บังคับได้ กรณีหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงจะให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์ได้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ ส่วนการที่จำเลยที่ 4 ทำหนังสือสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไว้ตามเอกสารหมาย ล.2 นั้น ก็ปรากฏจากคำเบิกความของนางสาวพัชรี วิศวาจารย์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้เป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ก่อนทำสัญญานางสาวพัชรีไม่รู้จักจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แต่รู้จักจำเลยที่ 4 มาประมาณ 3 ปี ก่อนหน้านั้นโจทก์กับจำเลยที่ 4 เคยติดต่อซื้อขายที่ดินกันมาหลายครั้งแล้ว ก่อนทำสัญญาจำเลยที่ 4 เป็นผู้แนะนำจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มารู้จักนางสาวพัชรี ดังนี้ แสดงให้เห็นว่าในตอนแรกผู้ที่มาติดต่อขายที่ดินให้แก่โจทก์ก็คือจำเลยที่ 4 แล้ว ต่อมาจำเลยที่ 4 จึงไปติดต่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้นำที่ดินมาขายให้แก่โจทก์ เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ต้องการซื้อที่ดินมีเนื้อที่จำนวนมากถึง 2,000 ไร่ ในราคาไร่ละ 16,000 บาท คิดเป็นเงินถึง 32,000,000 บาท จึงเป็นเรื่องปกติธรรมดาที่จำเลยที่ 4 จะเรียกค่านายหน้าในการขายที่ดินให้แก่โจทก์ ดังจะเห็นได้จากที่จำเลยที่ 1 เบิกความว่า ในการติดต่อซื้อที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญานายหน้าไว้กับจำเลยที่ 4 ตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย ล.2 ซึ่งตามหนังสือสัญญาดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นผู้ให้สัญญาฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นนายหน้าฝ่ายหนึ่ง จึงแสดงให้เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 ดังกล่าวเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 4 โดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 แต่ประการใด ดังนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 จึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ตกเป็นโมฆะตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา คำวินิจฉัยของศาลล่างทั้งสองในปัญหาข้อนี้ชอบแล้ว เมื่อวินิจฉัยดังกล่าวแล้วกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยข้ออ้างประการอื่นๆ ในฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่เกี่ยวกับปัญหาข้อนี้อีกต่อไป เพราะไม่มีผลทำให้คำวินิจฉัยดังกล่าวมาแล้วเปลี่ยนแปลง ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างมาในฎีกานั้น ข้อเท็จจริงและพฤติการณ์แห่งคดีไม่เหมือนกับคดีนี้ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการสุดท้ายมีว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยที่ 1 ฎีกาเกี่ยวกับปัญหาข้อนี้มีใจความเป็นสำคัญว่า หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนด 6 เดือนตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 อีกด้วยนั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 3 ระบุไว้ความว่า ผู้จะขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และข้อ 4 ระบุไว้ความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในข้อ 3 ผู้จะขายจะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเริ่มตั้งแต่ส่วนที่อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และที่ดินจะต้องมีอาณาเขตติดต่อกัน ตามข้อสัญญาดังกล่าวเห็นได้ว่าการที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินไปเสนอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 200 ไร่ ก่อนครบกำหนด 6 เดือน ตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนนั้น จะต้องปรากฏว่าที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายให้แก่โจทก์อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ แล้วที่ดินมีอาณาเขตติดต่อกันด้วย จึงจะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ในข้อนี้จำเลยที่ 1 ได้เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินดังกล่าวจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ แต่จะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดถนนเข้าไปเท่านั้น โจทก์จึงจะรับโอน ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 เป็นที่ดินที่ระบายด้วยสีเหลืองลงในกรอบรูปสีน้ำเงินเอกสารหมาย จ.5 ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวหากนำไปโอนให้โจทก์ โจทก์ไม่รับโอนแน่ เนื่องจากที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวไม่ติดถนนและที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ทั้งหมด ไม่ใช่ที่ดินผืนเดียวกัน คำเบิกความของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นการเจือสมกับคำเบิกความของนางสาวพัชรีพยานโจทก์ที่เบิกความตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ภายหลังทำสัญญาจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินจำนวน 200 ไร่ มาเสนอขายแก่โจทก์ แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ ติดต่อกันเป็นผืนเดียว โจทก์จึงไม่รับโอนเพราะถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ที่ดินดังกล่าวบางแปลงติดถนน แต่ไม่เป็นผืนเดียวกัน ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาแล้วตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และไม่ได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกันหรืออีกนัยหนึ่งไม่ได้มีอาณาเขตติดต่อกัน กรณีจึงไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ชอบที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับโอนได้ การที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ ดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา และเมื่อปรากฏว่าครบกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ตามสัญญา กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และปรากฏว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสี่ตามสิทธิของโจทก์ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 10 วรรคแรก แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 3 จึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 10 วรรคสอง และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 9 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน.(จำรูญ แสนภักดี-ณรงค์ศักดิ์ วิจิตรสาระวงศ์-ม.ล.ไกรฤกษ์ เกษมสันต์)ศาลแพ่ง - นายเฉลิมเกียรติ ชาญศิลป์ศาลอุทธรณ์ - นายสินทร สิงห์นิมิตรตระกูลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 88,336,164.38 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 85,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ฟ้องของโจทก์ขาดอายุความ และจำเลยที่ 2 ได้ถูกศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วย จำเลยที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น ทนายโจทก์ยื่นคำแถลงว่าศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 2 เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งจำหน่ายคดีจำเลยที่ 2 ออกจากสารบบความ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ชำระ ให้จำเลยที่ 4 ชำระแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 เรื่องทิ้งฟ้องอุทธรณ์ที่ศาลฎีกาให้รวมสั่งในคำพิพากษานี้นั้น เห็นสมควรให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกมีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 หรือไม่ เห็นว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุไว้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งมีข้อความชัดแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตกลงจะขายและโจทก์ตกลงซื้อที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลศรีเทพ กิ่งอำเภอศรีเทพ จังหวัดเพชรบูรณ์ เนื้อที่ดินประมาณ 2,000ไร่ โดยตกลงซื้อขายในราคาไร่ละ 16,000 บาท รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินและรูปแผนที่ของที่ดินที่จะซื้อจะขายกันปรากฏตามเอกสารแนบท้ายรวม 30 แผ่น และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา กับยังมีข้อความเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้จะขายและผู้จะซื้อที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อกันไว้โดยละเอียดครบถ้วน กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นการตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตามสัญญากันจริง ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าวก็ไม่มีข้อความใดที่จะเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวขึ้นเพื่อเป็นการอำพรางสัญญานายหน้าแต่อย่างใด ส่วนข้อที่จำเลยที่ 1 นำสืบและอ้างในฎีกาว่า ขณะทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ได้ทราบดีแล้วว่าในจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 2,000 ไร่ ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาตกลงจะขายให้แก่โจทก์นั้นไม่มีที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 รวมอยู่ด้วยนั้น ก็เห็นว่า เมื่อสัญญาที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญาโอนทรัพย์สินให้ผู้จะซื้อไม่ได้ ผู้จะซื้อก็สามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ ประกอบกับจำเลยที่ 1 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยที่ 1 เคยร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 รวบรวมที่ดินในลักษณะเช่นคดีนี้เสนอขายให้แก่ผู้อื่นมาแล้วดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้กับโจทก์จึงมีผลใช้บังคับได้ กรณีหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงจะให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์ได้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ ส่วนการที่จำเลยที่ 4 ทำหนังสือสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไว้ตามเอกสารหมาย ล.2 นั้น ก็ปรากฏจากคำเบิกความของนางสาวพัชรี วิศวาจารย์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้เป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ก่อนทำสัญญานางสาวพัชรีไม่รู้จักจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แต่รู้จักจำเลยที่ 4 มาประมาณ 3 ปี ก่อนหน้านั้นโจทก์กับจำเลยที่ 4 เคยติดต่อซื้อขายที่ดินกันมาหลายครั้งแล้ว ก่อนทำสัญญาจำเลยที่ 4 เป็นผู้แนะนำจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มารู้จักนางสาวพัชรี ดังนี้ แสดงให้เห็นว่าในตอนแรกผู้ที่มาติดต่อขายที่ดินให้แก่โจทก์ก็คือจำเลยที่ 4 แล้ว ต่อมาจำเลยที่ 4 จึงไปติดต่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้นำที่ดินมาขายให้แก่โจทก์ เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ต้องการซื้อที่ดินมีเนื้อที่จำนวนมากถึง 2,000 ไร่ ในราคาไร่ละ 16,000 บาท คิดเป็นเงินถึง 32,000,000 บาท จึงเป็นเรื่องปกติธรรมดาที่จำเลยที่ 4 จะเรียกค่านายหน้าในการขายที่ดินให้แก่โจทก์ ดังจะเห็นได้จากที่จำเลยที่ 1 เบิกความว่า ในการติดต่อซื้อที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญานายหน้าไว้กับจำเลยที่ 4 ตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย ล.2 ซึ่งตามหนังสือสัญญาดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นผู้ให้สัญญาฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นนายหน้าฝ่ายหนึ่ง จึงแสดงให้เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 ดังกล่าวเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 4 โดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 แต่ประการใด ดังนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 จึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ตกเป็นโมฆะตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา คำวินิจฉัยของศาลล่างทั้งสองในปัญหาข้อนี้ชอบแล้ว เมื่อวินิจฉัยดังกล่าวแล้วกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยข้ออ้างประการอื่นๆ ในฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่เกี่ยวกับปัญหาข้อนี้อีกต่อไป เพราะไม่มีผลทำให้คำวินิจฉัยดังกล่าวมาแล้วเปลี่ยนแปลง ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างมาในฎีกานั้น ข้อเท็จจริงและพฤติการณ์แห่งคดีไม่เหมือนกับคดีนี้ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการสุดท้ายมีว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยที่ 1 ฎีกาเกี่ยวกับปัญหาข้อนี้มีใจความเป็นสำคัญว่า หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนด 6 เดือนตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 อีกด้วยนั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 3 ระบุไว้ความว่า ผู้จะขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และข้อ 4 ระบุไว้ความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในข้อ 3 ผู้จะขายจะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเริ่มตั้งแต่ส่วนที่อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และที่ดินจะต้องมีอาณาเขตติดต่อกัน ตามข้อสัญญาดังกล่าวเห็นได้ว่าการที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินไปเสนอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 200 ไร่ ก่อนครบกำหนด 6 เดือน ตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนนั้น จะต้องปรากฏว่าที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายให้แก่โจทก์อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ แล้วที่ดินมีอาณาเขตติดต่อกันด้วย จึงจะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ในข้อนี้จำเลยที่ 1 ได้เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินดังกล่าวจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ แต่จะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดถนนเข้าไปเท่านั้น โจทก์จึงจะรับโอน ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 เป็นที่ดินที่ระบายด้วยสีเหลืองลงในกรอบรูปสีน้ำเงินเอกสารหมาย จ.5 ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวหากนำไปโอนให้โจทก์ โจทก์ไม่รับโอนแน่ เนื่องจากที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวไม่ติดถนนและที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ทั้งหมด ไม่ใช่ที่ดินผืนเดียวกัน คำเบิกความของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นการเจือสมกับคำเบิกความของนางสาวพัชรีพยานโจทก์ที่เบิกความตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ภายหลังทำสัญญาจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินจำนวน 200 ไร่ มาเสนอขายแก่โจทก์ แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ ติดต่อกันเป็นผืนเดียว โจทก์จึงไม่รับโอนเพราะถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ที่ดินดังกล่าวบางแปลงติดถนน แต่ไม่เป็นผืนเดียวกัน ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาแล้วตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และไม่ได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกันหรืออีกนัยหนึ่งไม่ได้มีอาณาเขตติดต่อกัน กรณีจึงไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ชอบที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับโอนได้ การที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ ดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา และเมื่อปรากฏว่าครบกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ตามสัญญา กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และปรากฏว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสี่ตามสิทธิของโจทก์ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 10 วรรคแรก แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 3 จึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 10 วรรคสอง และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 9 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7392/2543บริษัทแหลมทองฟาร์ม จำกัดโจทก์นายพิสิษฐ์ จารุพิชญพิทักษ์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 155, ม. 381, ม. 456, ม. 459สัญญาที่จำเลยที่ 1 กับพวก ทำกับโจทก์ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใชับังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกได้เคยรวบรวมที่ดินเสนอขายให้ผู้อื่นมาแล้ว เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำไว้กับโจทก์มีผลใช้บังคับได้ จึงหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวก เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ หนังสือสัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับพวกโดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับพวก แต่ประการใด สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้า อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตกเป็นโมฆะ เมื่อจำเลยที่ 1 กับพวก ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดต่อกันเป็นผืนเดียวกันให้กับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลา ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 กับพวกผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยที่ 1 กับพวก ต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 88,336,164.38 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 85,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ฟ้องของโจทก์ขาดอายุความ และจำเลยที่ 2 ได้ถูกศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วย จำเลยที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น ทนายโจทก์ยื่นคำแถลงว่าศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 2 เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งจำหน่ายคดีจำเลยที่ 2 ออกจากสารบบความ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ชำระ ให้จำเลยที่ 4 ชำระแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 เรื่องทิ้งฟ้องอุทธรณ์ที่ศาลฎีกาให้รวมสั่งในคำพิพากษานี้นั้น เห็นสมควรให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกมีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 หรือไม่ เห็นว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุไว้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งมีข้อความชัดแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตกลงจะขายและโจทก์ตกลงซื้อที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลศรีเทพ กิ่งอำเภอศรีเทพ จังหวัดเพชรบูรณ์ เนื้อที่ดินประมาณ 2,000ไร่ โดยตกลงซื้อขายในราคาไร่ละ 16,000 บาท รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินและรูปแผนที่ของที่ดินที่จะซื้อจะขายกันปรากฏตามเอกสารแนบท้ายรวม 30 แผ่น และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา กับยังมีข้อความเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้จะขายและผู้จะซื้อที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อกันไว้โดยละเอียดครบถ้วน กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นการตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตามสัญญากันจริง ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าวก็ไม่มีข้อความใดที่จะเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวขึ้นเพื่อเป็นการอำพรางสัญญานายหน้าแต่อย่างใด ส่วนข้อที่จำเลยที่ 1 นำสืบและอ้างในฎีกาว่า ขณะทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ได้ทราบดีแล้วว่าในจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 2,000 ไร่ ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาตกลงจะขายให้แก่โจทก์นั้นไม่มีที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 รวมอยู่ด้วยนั้น ก็เห็นว่า เมื่อสัญญาที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญาโอนทรัพย์สินให้ผู้จะซื้อไม่ได้ ผู้จะซื้อก็สามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ ประกอบกับจำเลยที่ 1 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยที่ 1 เคยร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 รวบรวมที่ดินในลักษณะเช่นคดีนี้เสนอขายให้แก่ผู้อื่นมาแล้วดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้กับโจทก์จึงมีผลใช้บังคับได้ กรณีหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงจะให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์ได้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ ส่วนการที่จำเลยที่ 4 ทำหนังสือสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไว้ตามเอกสารหมาย ล.2 นั้น ก็ปรากฏจากคำเบิกความของนางสาวพัชรี วิศวาจารย์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้เป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ก่อนทำสัญญานางสาวพัชรีไม่รู้จักจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แต่รู้จักจำเลยที่ 4 มาประมาณ 3 ปี ก่อนหน้านั้นโจทก์กับจำเลยที่ 4 เคยติดต่อซื้อขายที่ดินกันมาหลายครั้งแล้ว ก่อนทำสัญญาจำเลยที่ 4 เป็นผู้แนะนำจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มารู้จักนางสาวพัชรี ดังนี้ แสดงให้เห็นว่าในตอนแรกผู้ที่มาติดต่อขายที่ดินให้แก่โจทก์ก็คือจำเลยที่ 4 แล้ว ต่อมาจำเลยที่ 4 จึงไปติดต่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้นำที่ดินมาขายให้แก่โจทก์ เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ต้องการซื้อที่ดินมีเนื้อที่จำนวนมากถึง 2,000 ไร่ ในราคาไร่ละ 16,000 บาท คิดเป็นเงินถึง 32,000,000 บาท จึงเป็นเรื่องปกติธรรมดาที่จำเลยที่ 4 จะเรียกค่านายหน้าในการขายที่ดินให้แก่โจทก์ ดังจะเห็นได้จากที่จำเลยที่ 1 เบิกความว่า ในการติดต่อซื้อที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญานายหน้าไว้กับจำเลยที่ 4 ตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย ล.2 ซึ่งตามหนังสือสัญญาดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นผู้ให้สัญญาฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นนายหน้าฝ่ายหนึ่ง จึงแสดงให้เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 ดังกล่าวเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 4 โดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 แต่ประการใด ดังนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 จึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ตกเป็นโมฆะตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา คำวินิจฉัยของศาลล่างทั้งสองในปัญหาข้อนี้ชอบแล้ว เมื่อวินิจฉัยดังกล่าวแล้วกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยข้ออ้างประการอื่นๆ ในฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่เกี่ยวกับปัญหาข้อนี้อีกต่อไป เพราะไม่มีผลทำให้คำวินิจฉัยดังกล่าวมาแล้วเปลี่ยนแปลง ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างมาในฎีกานั้น ข้อเท็จจริงและพฤติการณ์แห่งคดีไม่เหมือนกับคดีนี้ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการสุดท้ายมีว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยที่ 1 ฎีกาเกี่ยวกับปัญหาข้อนี้มีใจความเป็นสำคัญว่า หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนด 6 เดือนตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 อีกด้วยนั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 3 ระบุไว้ความว่า ผู้จะขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และข้อ 4 ระบุไว้ความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในข้อ 3 ผู้จะขายจะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเริ่มตั้งแต่ส่วนที่อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และที่ดินจะต้องมีอาณาเขตติดต่อกัน ตามข้อสัญญาดังกล่าวเห็นได้ว่าการที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินไปเสนอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 200 ไร่ ก่อนครบกำหนด 6 เดือน ตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนนั้น จะต้องปรากฏว่าที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายให้แก่โจทก์อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ แล้วที่ดินมีอาณาเขตติดต่อกันด้วย จึงจะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ในข้อนี้จำเลยที่ 1 ได้เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินดังกล่าวจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ แต่จะต้องทยอยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดถนนเข้าไปเท่านั้น โจทก์จึงจะรับโอน ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 เป็นที่ดินที่ระบายด้วยสีเหลืองลงในกรอบรูปสีน้ำเงินเอกสารหมาย จ.5 ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวหากนำไปโอนให้โจทก์ โจทก์ไม่รับโอนแน่ เนื่องจากที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวไม่ติดถนนและที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ทั้งหมด ไม่ใช่ที่ดินผืนเดียวกัน คำเบิกความของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นการเจือสมกับคำเบิกความของนางสาวพัชรีพยานโจทก์ที่เบิกความตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ภายหลังทำสัญญาจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินจำนวน 200 ไร่ มาเสนอขายแก่โจทก์ แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ ติดต่อกันเป็นผืนเดียว โจทก์จึงไม่รับโอนเพราะถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ที่ดินดังกล่าวบางแปลงติดถนน แต่ไม่เป็นผืนเดียวกัน ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 นำที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาแล้วตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ติดถนนสายบัวชุม-เพชรบูรณ์ และไม่ได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกันหรืออีกนัยหนึ่งไม่ได้มีอาณาเขตติดต่อกัน กรณีจึงไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ชอบที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับโอนได้ การที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินเนื้อที่จำนวน 200 ไร่ ดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่จำเลยที่ 1 อ้างในฎีกา และเมื่อปรากฏว่าครบกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ตามสัญญา กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และปรากฏว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสี่ตามสิทธิของโจทก์ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 10 วรรคแรก แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 3 จึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 10 วรรคสอง และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 9 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน.(จำรูญ แสนภักดี-ณรงค์ศักดิ์ วิจิตรสาระวงศ์-ม.ล.ไกรฤกษ์ เกษมสันต์)ศาลแพ่ง - นายเฉลิมเกียรติ ชาญศิลป์ศาลอุทธรณ์ - นายสินทร สิงห์นิมิตรตระกูลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ