คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1138/2542หลักกฎหมาย: แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่ก่อนเปิดขายอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็ม ไว้แล้วโดยแต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร ซึ่งในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการ ก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ได้เห็นการก่อสร้างอาคารซี ตรงจุดที่จำเลยแสดงไว้ในโฆษณาว่าจะทำเป็นสวนหย่อม แต่โจทก์ ก็ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี แต่อย่างใด เท่ากับโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด การที่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่า โจทก์หาได้ถือว่าการจะมีหรือไม่มีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลัง ที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญไม่ จึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยผิดสัญญาโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายห้องชุดหมายเลขดี 622 ชั้น 6 อาคาร ดี ในอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์โดยจำเลยทั้งสองได้แสดงตัวอย่างอาคาร ดี ย่อส่วนมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่าจะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคาร ดีและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้ง โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์จนครบตามสัญญาแต่จำเลยที่ 1 ไม่จัดทำสวนหย่อม กลับก่อสร้างอาคารขึ้นบนพื้นที่ที่จะทำสวนหย่อมหน้าอาคารดี จึงถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 227,221 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 202,385 บาท และค่าเช่าบ้านเดือนละ 2,600 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาขายอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติและใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ไม่เคยโต้แย้งว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโดยไม่ทำสวนหย่อมจำเลยที่ 1 นัดโจทก์ให้รับโอนห้องชุดดังกล่าว แต่โจทก์เพิกเฉยและบอกเลิกสัญญาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันตามฟ้อง มีปัญหาวินิจฉัยในเบื้องต้นว่า ฝ่ายจำเลยผิดสัญญาเพราะเหตุไม่สร้างสวนหย่อมหรือไม่ในปัญหาข้อนี้โจทก์นำสืบว่า โจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อห้องชุดตามฟ้องเพราะเชื่อตามใบโฆษณาและอาคารจำลองของจำเลยที่ 1 ที่ได้จัดพื้นที่เป็นสวนหย่อมไว้ อีกทั้งเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ก็ยืนยันว่า จำเลยที่ 1 จะสร้างสิ่งสาธารณูปโภคให้ครบถ้วน ตามที่โฆษณา ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่ได้สร้างสวนหย่อม แต่ได้สร้างอาคารชุดอีกหลังหนึ่งขึ้นแทน คืออาคาร ซี จำเลยทั้งสองนำสืบว่า ใบโฆษณาขายอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ที่แสดงสวนหย่อมไว้เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยที่ 1 ลงมือก่อสร้างอาคารชุดหลังอื่น ๆ รวมทั้งอาคาร ซี โดยได้ตอกเสาเข็มไว้ประมาณหลังละ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นพื้นดินประมาณ 2 เมตร ระหว่างที่โจทก์ไปผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ก็เห็นการก่อสร้างอาคาร ซี แต่โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่ประการใดหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โจทก์ยังได้รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 โดยรับรองว่า การก่อสร้างถูกต้องตามมาตรฐานแบบแปลน สัญญา และใบสั่งงาน เพิ่ม/ลดทุกประการ คงรอเพียงขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่จำเลยก็มีเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1คือนายเดชา เตียวตระกูล ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง มาเบิกความเป็นพยานว่าอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ตัน แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร โจทก์ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี พยานจำเลยดังกล่าวมีน้ำหนักน่าเชื่อว่าเบิกความตามความจริง ฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม นอกจากนี้ยังปรากฏตามใบรับมอบบ้านลงวันที่ 14 มกราคม 2538 เอกสารหมาย ล.3 ว่าโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 หลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โดยมีข้อความรับรองว่าการก่อสร้างได้มาตรฐาน เอกสารฉบับนี้นายเดชาพยานโจทก์เป็นผู้ทำแทนจำเลยที่ 1 ซึ่งนายเดชาเบิกความยืนยันว่า ขณะทำเอกสารฉบับนี้อาคาร ซี ก่อสร้างไปได้ 3 ชั้นแล้วดังนี้ ย่อมรับฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่ จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1138/2542นาย กวี เพียร พึ่ง ตนโจทก์บริษัท มั่นคง เคหะ การ จำกัด ( มหาชน ) กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่ก่อนเปิดขายอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็ม ไว้แล้วโดยแต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร ซึ่งในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการ ก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ได้เห็นการก่อสร้างอาคารซี ตรงจุดที่จำเลยแสดงไว้ในโฆษณาว่าจะทำเป็นสวนหย่อม แต่โจทก์ ก็ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี แต่อย่างใด เท่ากับโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด การที่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่า โจทก์หาได้ถือว่าการจะมีหรือไม่มีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลัง ที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญไม่ จึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยผิดสัญญาโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายห้องชุดหมายเลขดี 622 ชั้น 6 อาคาร ดี ในอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์โดยจำเลยทั้งสองได้แสดงตัวอย่างอาคาร ดี ย่อส่วนมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่าจะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคาร ดีและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้ง โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์จนครบตามสัญญาแต่จำเลยที่ 1 ไม่จัดทำสวนหย่อม กลับก่อสร้างอาคารขึ้นบนพื้นที่ที่จะทำสวนหย่อมหน้าอาคารดี จึงถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 227,221 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 202,385 บาท และค่าเช่าบ้านเดือนละ 2,600 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาขายอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติและใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ไม่เคยโต้แย้งว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโดยไม่ทำสวนหย่อมจำเลยที่ 1 นัดโจทก์ให้รับโอนห้องชุดดังกล่าว แต่โจทก์เพิกเฉยและบอกเลิกสัญญาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันตามฟ้อง มีปัญหาวินิจฉัยในเบื้องต้นว่า ฝ่ายจำเลยผิดสัญญาเพราะเหตุไม่สร้างสวนหย่อมหรือไม่ในปัญหาข้อนี้โจทก์นำสืบว่า โจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อห้องชุดตามฟ้องเพราะเชื่อตามใบโฆษณาและอาคารจำลองของจำเลยที่ 1 ที่ได้จัดพื้นที่เป็นสวนหย่อมไว้ อีกทั้งเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ก็ยืนยันว่า จำเลยที่ 1 จะสร้างสิ่งสาธารณูปโภคให้ครบถ้วน ตามที่โฆษณา ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่ได้สร้างสวนหย่อม แต่ได้สร้างอาคารชุดอีกหลังหนึ่งขึ้นแทน คืออาคาร ซี จำเลยทั้งสองนำสืบว่า ใบโฆษณาขายอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ที่แสดงสวนหย่อมไว้เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยที่ 1 ลงมือก่อสร้างอาคารชุดหลังอื่น ๆ รวมทั้งอาคาร ซี โดยได้ตอกเสาเข็มไว้ประมาณหลังละ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นพื้นดินประมาณ 2 เมตร ระหว่างที่โจทก์ไปผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ก็เห็นการก่อสร้างอาคาร ซี แต่โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่ประการใดหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โจทก์ยังได้รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 โดยรับรองว่า การก่อสร้างถูกต้องตามมาตรฐานแบบแปลน สัญญา และใบสั่งงาน เพิ่ม/ลดทุกประการ คงรอเพียงขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่จำเลยก็มีเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1คือนายเดชา เตียวตระกูล ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง มาเบิกความเป็นพยานว่าอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ตัน แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร โจทก์ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี พยานจำเลยดังกล่าวมีน้ำหนักน่าเชื่อว่าเบิกความตามความจริง ฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม นอกจากนี้ยังปรากฏตามใบรับมอบบ้านลงวันที่ 14 มกราคม 2538 เอกสารหมาย ล.3 ว่าโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 หลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โดยมีข้อความรับรองว่าการก่อสร้างได้มาตรฐาน เอกสารฉบับนี้นายเดชาพยานโจทก์เป็นผู้ทำแทนจำเลยที่ 1 ซึ่งนายเดชาเบิกความยืนยันว่า ขณะทำเอกสารฉบับนี้อาคาร ซี ก่อสร้างไปได้ 3 ชั้นแล้วดังนี้ ย่อมรับฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่ จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ประดิษฐ์ สิงหทัศน์-พิมล สมานิตย์-ไชยวัฒน์ สัตยาประเสริฐ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคดีนี้โจทก์ฟ้องอ้างเหตุประการหนึ่งว่า จำเลยแสดงตัวอย่างอาคารย่อมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่า จะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคารและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้งจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาเป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ และใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ประเด็นข้อพิพาทจึงมีว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องสร้างสวนหย่อมตามข้อตกลงหรือไม่ การวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวควรต้องพิจารณาว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญากันโดยมีข้อตกลงให้จำเลยต้องสร้างสวนหย่อมด้วยหรือไม่ ถือว่าเกี่ยวข้องโดยตรงกับหลักกฎหมายในเรื่องของการซื้อขายตามคำพรรณนาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 503 วรรคสอง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 วางหลักเกี่ยวกับการซื้อขายตามคำพรรณนาไว้ว่า เป็นการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถือคำบรรยายถึงลักษณะ รูปพรรณสัณฐาน และคุณภาพของทรัพย์สินนั้น ตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้ และแม้ในบางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วก็ดี หากทรัพย์สินนั้นยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็ย่อมเป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน ลักษณะคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 มีรูปเรื่องคล้ายคลึงกับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ กล่าวคือเป็นเรื่องของการขายที่ดินจัดสรร ซึ่งมีหนังสือชี้ชวน และแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการแสดงไว้ ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ตอนหนึ่งว่า"โจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยได้โฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการ รวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ที่ดินแปลงที่ A248ที่โจทก์ตกลงซื้ออยู่ปากทางเข้าโครงการ ซึ่งภายในโครงการมีสปอร์ตคลับ ศูนย์กีฬาและโรงแรม แม้จะปรากฏว่าโจทก์ได้ไปดูที่ดินก่อนทำสัญญา แต่ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินของศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ศูนย์กีฬา สปอรต์คลับ และทางเข้าออกของโครงการ โจทก์ย่อมไม่สามารถตรวจดูได้ เพราะเป็นที่ดินว่างเปล่ายังมิได้ทำถนนและสิ่งปลูกสร้าง คงเชื่อตามที่จำเลยได้บรรยายไว้ในหนังสือชี้ชวน และแผนผังที่จำเลยที่ 1ออกโฆษณา เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.7 จึงได้ระบุไว้ในข้อ 1 ว่าที่ดินแปลงหมายเลข A248ที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้หมายสีแดงไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามคำพรรณนา" เป็นที่น่าเสียดายว่า ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกามิได้วินิจฉัยไว้โดยตรงว่า การซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ หากเป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาแล้ว จำเลยต้องจัดให้มีสวนหย่อมตามที่พรรณนาไว้อย่างไรก็ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ตอนหนึ่งว่า "แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา" จึงมีข้อน่าพิจารณาอยู่ว่าเป็นการที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยแล้วว่าการสร้างสวนหย่อมนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยในคดีนี้เมื่อเป็นเช่นนี้ ปกติแล้วจำเลยจึงต้องมีหน้าที่สร้างสวนหย่อมตามที่พรรณนาไว้ ส่วนการที่จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์หรือไม่นั้น จะต้องดูข้อเท็จจริงอื่นประกอบด้วย ดังเช่นคดีนี้ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์มิได้ถือเอาการมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เกี่ยวกับประเด็นนี้ผู้เขียนเห็นว่าแม้จำเลยมีหน้าที่ตามสัญญาในการต้องสร้างสวนหย่อมแก่โจทก์แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏแจ้งชัดว่าโจทก์มิได้ถือเอาการมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดเป็นสาระสำคัญในการซื้อห้องชุดแล้วการที่จำเลยไม่จัดสร้างสวนหย่อมตามสัญญา ก็น่าที่โจทก์จะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ได้ ส่วนประเด็นว่าโจทก์จะได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใดนั้น ก็ควรต้องคำนึงถึงการที่โจทก์มิได้ถือเอาการจัดสร้างสวนหย่อมเป็นสาระสำคัญของสัญญาด้วยพิจารณาในแง่นี้อาจทำให้มองได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเลยก็ได้ ทนงศักดิ์ดุลยกาญจน์คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายห้องชุดหมายเลขดี 622 ชั้น 6 อาคาร ดี ในอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์โดยจำเลยทั้งสองได้แสดงตัวอย่างอาคาร ดี ย่อส่วนมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่าจะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคาร ดีและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้ง โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์จนครบตามสัญญาแต่จำเลยที่ 1 ไม่จัดทำสวนหย่อม กลับก่อสร้างอาคารขึ้นบนพื้นที่ที่จะทำสวนหย่อมหน้าอาคารดี จึงถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 227,221 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 202,385 บาท และค่าเช่าบ้านเดือนละ 2,600 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาขายอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติและใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ไม่เคยโต้แย้งว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโดยไม่ทำสวนหย่อมจำเลยที่ 1 นัดโจทก์ให้รับโอนห้องชุดดังกล่าว แต่โจทก์เพิกเฉยและบอกเลิกสัญญาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันตามฟ้อง มีปัญหาวินิจฉัยในเบื้องต้นว่า ฝ่ายจำเลยผิดสัญญาเพราะเหตุไม่สร้างสวนหย่อมหรือไม่ในปัญหาข้อนี้โจทก์นำสืบว่า โจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อห้องชุดตามฟ้องเพราะเชื่อตามใบโฆษณาและอาคารจำลองของจำเลยที่ 1 ที่ได้จัดพื้นที่เป็นสวนหย่อมไว้ อีกทั้งเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ก็ยืนยันว่า จำเลยที่ 1 จะสร้างสิ่งสาธารณูปโภคให้ครบถ้วน ตามที่โฆษณา ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่ได้สร้างสวนหย่อม แต่ได้สร้างอาคารชุดอีกหลังหนึ่งขึ้นแทน คืออาคาร ซี จำเลยทั้งสองนำสืบว่า ใบโฆษณาขายอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ที่แสดงสวนหย่อมไว้เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยที่ 1 ลงมือก่อสร้างอาคารชุดหลังอื่น ๆ รวมทั้งอาคาร ซี โดยได้ตอกเสาเข็มไว้ประมาณหลังละ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นพื้นดินประมาณ 2 เมตร ระหว่างที่โจทก์ไปผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ก็เห็นการก่อสร้างอาคาร ซี แต่โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่ประการใดหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โจทก์ยังได้รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 โดยรับรองว่า การก่อสร้างถูกต้องตามมาตรฐานแบบแปลน สัญญา และใบสั่งงาน เพิ่ม/ลดทุกประการ คงรอเพียงขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่จำเลยก็มีเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1คือนายเดชา เตียวตระกูล ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง มาเบิกความเป็นพยานว่าอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ตัน แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร โจทก์ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี พยานจำเลยดังกล่าวมีน้ำหนักน่าเชื่อว่าเบิกความตามความจริง ฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม นอกจากนี้ยังปรากฏตามใบรับมอบบ้านลงวันที่ 14 มกราคม 2538 เอกสารหมาย ล.3 ว่าโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 หลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โดยมีข้อความรับรองว่าการก่อสร้างได้มาตรฐาน เอกสารฉบับนี้นายเดชาพยานโจทก์เป็นผู้ทำแทนจำเลยที่ 1 ซึ่งนายเดชาเบิกความยืนยันว่า ขณะทำเอกสารฉบับนี้อาคาร ซี ก่อสร้างไปได้ 3 ชั้นแล้วดังนี้ ย่อมรับฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่ จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1138/2542นาย กวี เพียร พึ่ง ตนโจทก์บริษัท มั่นคง เคหะ การ จำกัด ( มหาชน ) กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่ก่อนเปิดขายอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็ม ไว้แล้วโดยแต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร ซึ่งในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการ ก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ได้เห็นการก่อสร้างอาคารซี ตรงจุดที่จำเลยแสดงไว้ในโฆษณาว่าจะทำเป็นสวนหย่อม แต่โจทก์ ก็ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี แต่อย่างใด เท่ากับโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด การที่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่า โจทก์หาได้ถือว่าการจะมีหรือไม่มีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลัง ที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญไม่ จึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยผิดสัญญาโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายห้องชุดหมายเลขดี 622 ชั้น 6 อาคาร ดี ในอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์โดยจำเลยทั้งสองได้แสดงตัวอย่างอาคาร ดี ย่อส่วนมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่าจะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคาร ดีและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้ง โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์จนครบตามสัญญาแต่จำเลยที่ 1 ไม่จัดทำสวนหย่อม กลับก่อสร้างอาคารขึ้นบนพื้นที่ที่จะทำสวนหย่อมหน้าอาคารดี จึงถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 227,221 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 202,385 บาท และค่าเช่าบ้านเดือนละ 2,600 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาขายอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ ของจำเลยที่ 1 เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติและใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ไม่เคยโต้แย้งว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโดยไม่ทำสวนหย่อมจำเลยที่ 1 นัดโจทก์ให้รับโอนห้องชุดดังกล่าว แต่โจทก์เพิกเฉยและบอกเลิกสัญญาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันตามฟ้อง มีปัญหาวินิจฉัยในเบื้องต้นว่า ฝ่ายจำเลยผิดสัญญาเพราะเหตุไม่สร้างสวนหย่อมหรือไม่ในปัญหาข้อนี้โจทก์นำสืบว่า โจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อห้องชุดตามฟ้องเพราะเชื่อตามใบโฆษณาและอาคารจำลองของจำเลยที่ 1 ที่ได้จัดพื้นที่เป็นสวนหย่อมไว้ อีกทั้งเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ก็ยืนยันว่า จำเลยที่ 1 จะสร้างสิ่งสาธารณูปโภคให้ครบถ้วน ตามที่โฆษณา ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่ได้สร้างสวนหย่อม แต่ได้สร้างอาคารชุดอีกหลังหนึ่งขึ้นแทน คืออาคาร ซี จำเลยทั้งสองนำสืบว่า ใบโฆษณาขายอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ที่แสดงสวนหย่อมไว้เป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยที่ 1 ลงมือก่อสร้างอาคารชุดหลังอื่น ๆ รวมทั้งอาคาร ซี โดยได้ตอกเสาเข็มไว้ประมาณหลังละ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นพื้นดินประมาณ 2 เมตร ระหว่างที่โจทก์ไปผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ก็เห็นการก่อสร้างอาคาร ซี แต่โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่ประการใดหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โจทก์ยังได้รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 โดยรับรองว่า การก่อสร้างถูกต้องตามมาตรฐานแบบแปลน สัญญา และใบสั่งงาน เพิ่ม/ลดทุกประการ คงรอเพียงขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่จำเลยก็มีเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1คือนายเดชา เตียวตระกูล ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง มาเบิกความเป็นพยานว่าอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ตัน แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร โจทก์ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี พยานจำเลยดังกล่าวมีน้ำหนักน่าเชื่อว่าเบิกความตามความจริง ฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม นอกจากนี้ยังปรากฏตามใบรับมอบบ้านลงวันที่ 14 มกราคม 2538 เอกสารหมาย ล.3 ว่าโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 หลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษ โดยมีข้อความรับรองว่าการก่อสร้างได้มาตรฐาน เอกสารฉบับนี้นายเดชาพยานโจทก์เป็นผู้ทำแทนจำเลยที่ 1 ซึ่งนายเดชาเบิกความยืนยันว่า ขณะทำเอกสารฉบับนี้อาคาร ซี ก่อสร้างไปได้ 3 ชั้นแล้วดังนี้ ย่อมรับฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่ จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ประดิษฐ์ สิงหทัศน์-พิมล สมานิตย์-ไชยวัฒน์ สัตยาประเสริฐ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคดีนี้โจทก์ฟ้องอ้างเหตุประการหนึ่งว่า จำเลยแสดงตัวอย่างอาคารย่อมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่า จะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคารและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้งจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาเป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ และใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ประเด็นข้อพิพาทจึงมีว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องสร้างสวนหย่อมตามข้อตกลงหรือไม่ การวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวควรต้องพิจารณาว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญากันโดยมีข้อตกลงให้จำเลยต้องสร้างสวนหย่อมด้วยหรือไม่ ถือว่าเกี่ยวข้องโดยตรงกับหลักกฎหมายในเรื่องของการซื้อขายตามคำพรรณนาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 503 วรรคสอง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 วางหลักเกี่ยวกับการซื้อขายตามคำพรรณนาไว้ว่า เป็นการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถือคำบรรยายถึงลักษณะ รูปพรรณสัณฐาน และคุณภาพของทรัพย์สินนั้น ตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้ และแม้ในบางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วก็ดี หากทรัพย์สินนั้นยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็ย่อมเป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน ลักษณะคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 มีรูปเรื่องคล้ายคลึงกับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ กล่าวคือเป็นเรื่องของการขายที่ดินจัดสรร ซึ่งมีหนังสือชี้ชวน และแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการแสดงไว้ ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ตอนหนึ่งว่า"โจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยได้โฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการ รวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ที่ดินแปลงที่ A248ที่โจทก์ตกลงซื้ออยู่ปากทางเข้าโครงการ ซึ่งภายในโครงการมีสปอร์ตคลับ ศูนย์กีฬาและโรงแรม แม้จะปรากฏว่าโจทก์ได้ไปดูที่ดินก่อนทำสัญญา แต่ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินของศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ศูนย์กีฬา สปอรต์คลับ และทางเข้าออกของโครงการ โจทก์ย่อมไม่สามารถตรวจดูได้ เพราะเป็นที่ดินว่างเปล่ายังมิได้ทำถนนและสิ่งปลูกสร้าง คงเชื่อตามที่จำเลยได้บรรยายไว้ในหนังสือชี้ชวน และแผนผังที่จำเลยที่ 1ออกโฆษณา เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.7 จึงได้ระบุไว้ในข้อ 1 ว่าที่ดินแปลงหมายเลข A248ที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้หมายสีแดงไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามคำพรรณนา" เป็นที่น่าเสียดายว่า ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกามิได้วินิจฉัยไว้โดยตรงว่า การซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ หากเป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาแล้ว จำเลยต้องจัดให้มีสวนหย่อมตามที่พรรณนาไว้อย่างไรก็ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ตอนหนึ่งว่า "แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา" จึงมีข้อน่าพิจารณาอยู่ว่าเป็นการที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยแล้วว่าการสร้างสวนหย่อมนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยในคดีนี้เมื่อเป็นเช่นนี้ ปกติแล้วจำเลยจึงต้องมีหน้าที่สร้างสวนหย่อมตามที่พรรณนาไว้ ส่วนการที่จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์หรือไม่นั้น จะต้องดูข้อเท็จจริงอื่นประกอบด้วย ดังเช่นคดีนี้ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์มิได้ถือเอาการมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เกี่ยวกับประเด็นนี้ผู้เขียนเห็นว่าแม้จำเลยมีหน้าที่ตามสัญญาในการต้องสร้างสวนหย่อมแก่โจทก์แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏแจ้งชัดว่าโจทก์มิได้ถือเอาการมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดเป็นสาระสำคัญในการซื้อห้องชุดแล้วการที่จำเลยไม่จัดสร้างสวนหย่อมตามสัญญา ก็น่าที่โจทก์จะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ได้ ส่วนประเด็นว่าโจทก์จะได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใดนั้น ก็ควรต้องคำนึงถึงการที่โจทก์มิได้ถือเอาการจัดสร้างสวนหย่อมเป็นสาระสำคัญของสัญญาด้วยพิจารณาในแง่นี้อาจทำให้มองได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเลยก็ได้ ทนงศักดิ์ดุลยกาญจน์