คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหัก เสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้นหมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น แต่การที่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง ย่อมเป็นความเสียหายร้ายแรง จึงเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมตาม ป.พ.พ. มาตรา 547 โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วกรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์อีกว่าฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เพราะไม่เป็นสาระแก่คดี.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน100,000 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาทโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริงแต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาทเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซมจำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉย จึงมีการทรุดแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับให้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาท มีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง ซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าแต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง กล่าวคือพื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้วสำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริงเนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่าเมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วเห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี..."พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535นาย ชวน ตั้ง มติ ธรรม กับพวกโจทก์นางสาว พรพิมล มั่นฤทัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 327, ม. 368, ม. 369, ม. 547 ป.วิ.พ. ม. 84 (2), ม. 249 วรรคแรกสัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหัก เสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้นหมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น แต่การที่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง ย่อมเป็นความเสียหายร้ายแรง จึงเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมตาม ป.พ.พ. มาตรา 547 โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วกรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์อีกว่าฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เพราะไม่เป็นสาระแก่คดี.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน100,000 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาทโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริงแต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาทเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซมจำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉย จึงมีการทรุดแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับให้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาท มีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง ซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าแต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง กล่าวคือพื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้วสำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริงเนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่าเมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วเห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี..."พิพากษายืน.(ไมตรี กลั่นนุรักษ์-อุไร คังคะเกตุ-บุญสิน ตุลากัน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน100,000 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาทโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริงแต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาทเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซมจำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉย จึงมีการทรุดแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับให้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาท มีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง ซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าแต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง กล่าวคือพื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้วสำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริงเนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่าเมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วเห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี..."พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535นาย ชวน ตั้ง มติ ธรรม กับพวกโจทก์นางสาว พรพิมล มั่นฤทัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 327, ม. 368, ม. 369, ม. 547 ป.วิ.พ. ม. 84 (2), ม. 249 วรรคแรกสัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหัก เสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้นหมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น แต่การที่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง ย่อมเป็นความเสียหายร้ายแรง จึงเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมตาม ป.พ.พ. มาตรา 547 โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วกรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์อีกว่าฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เพราะไม่เป็นสาระแก่คดี.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน100,000 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาทโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริงแต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาทเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซมจำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉย จึงมีการทรุดแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับให้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาท มีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง ซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าแต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง กล่าวคือพื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้วสำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริงเนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่าเมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วเห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี..."พิพากษายืน.(ไมตรี กลั่นนุรักษ์-อุไร คังคะเกตุ-บุญสิน ตุลากัน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ