คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 848/2552หลักกฎหมาย: พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 12 ไม่ให้ใช้ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินจากการขายทอดตลาดกับผู้คัดค้านก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตาม ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับคดี และ พ.ร.บ. ล้มละลายฯ ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2535 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ผู้คัดค้านขายทอดตลาดที่ดินแขวงสายไหม (คลองหกวาสายล่างฝั่งใต้) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 24 แปลง ที่ดินแขวงคลองถนน (ดอนเมือง) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 78 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องในราคารวม 42,600,000 บาท ผู้ร้องวางมัดจำไว้ร้อยละ 5 ของเงินจำนวนดังกล่าวคิดเป็นเงิน 2,130,000 บาท แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เพราะมีผู้คัดค้านการขายทอดตลาดบัดนี้เวลาล่วงเลยมา 5 ปีแล้ว คดีที่มีการคัดค้านขายทอดตลาดยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ร้องไม่ประสงค์จะซื้อขายต่อผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2545 ผู้คัดค้านไม่อนุญาตและยกคำร้อง ผู้ร้องไม่เห็นด้วยกับคำสั่งดังกล่าว ขอให้มีคำสั่งให้ผู้คัดค้านรับการบอกเลิกสัญญา ให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม และให้ผู้คัดค้านคืนมัดจำหรือหลักประกันแก่ผู้ร้อง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าคำร้องให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีล้มละลายพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินหรือไม่ ที่ผู้ร้องฎีกาว่าผู้ร้องเป็นพ่อค้าทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไร ก่อนการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดในคดีนี้ผู้ร้องต้องลงทุนวางแผนโครงการ ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ กำหนดระยะเวลาดำเนินการ ติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อเพื่อนำมาลงทุนพัฒนาที่ดิน ในขณะซื้อผู้ร้องเตรียมพร้อมจะใช้ราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้คัดค้าน แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้เพราะมีบุคคลอื่นคัดค้านการขายทอดตลาด สัญญาซื้อขายระบุชัดแจ้งแล้วว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระราคาและส่งมอบทรัพย์ภายใน 15 วันนับแต่วันขายทอดตลาด เมื่อผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ผู้ร้องโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง การที่จะให้ผู้ร้องต้องผูกพันตลอดไปจนกว่าคดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุดย่อมเป็นการมิชอบขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับ ทั้งนี้พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 114 ตอนที่ 72 ก หน้า 32 วันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพราะราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามบทกฎหมายอื่นที่ผู้ร้องฎีกาอ้างว่า ผู้ร้องทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไรต้องลงทุนวางแผนโครงการว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ รวมทั้งต้องดำเนินการอย่างอื่นที่เกี่ยวข้อง แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องได้ ผู้ร้องจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ว่าด้วยการบังคับดคี และพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ดังที่ผู้ร้องฎีกา ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 848/2552ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)โจทก์บริษัทศิริเดชซัพพลาย จำกัดผู้ร้องเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านบริษัทประชานิเวศน์ บ้านและที่ดิน จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 388 พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ม. 12พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 12 ไม่ให้ใช้ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินจากการขายทอดตลาดกับผู้คัดค้านก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตาม ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับคดี และ พ.ร.บ. ล้มละลายฯ ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2535 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ผู้คัดค้านขายทอดตลาดที่ดินแขวงสายไหม (คลองหกวาสายล่างฝั่งใต้) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 24 แปลง ที่ดินแขวงคลองถนน (ดอนเมือง) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 78 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องในราคารวม 42,600,000 บาท ผู้ร้องวางมัดจำไว้ร้อยละ 5 ของเงินจำนวนดังกล่าวคิดเป็นเงิน 2,130,000 บาท แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เพราะมีผู้คัดค้านการขายทอดตลาดบัดนี้เวลาล่วงเลยมา 5 ปีแล้ว คดีที่มีการคัดค้านขายทอดตลาดยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ร้องไม่ประสงค์จะซื้อขายต่อผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2545 ผู้คัดค้านไม่อนุญาตและยกคำร้อง ผู้ร้องไม่เห็นด้วยกับคำสั่งดังกล่าว ขอให้มีคำสั่งให้ผู้คัดค้านรับการบอกเลิกสัญญา ให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม และให้ผู้คัดค้านคืนมัดจำหรือหลักประกันแก่ผู้ร้อง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าคำร้องให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีล้มละลายพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินหรือไม่ ที่ผู้ร้องฎีกาว่าผู้ร้องเป็นพ่อค้าทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไร ก่อนการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดในคดีนี้ผู้ร้องต้องลงทุนวางแผนโครงการ ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ กำหนดระยะเวลาดำเนินการ ติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อเพื่อนำมาลงทุนพัฒนาที่ดิน ในขณะซื้อผู้ร้องเตรียมพร้อมจะใช้ราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้คัดค้าน แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้เพราะมีบุคคลอื่นคัดค้านการขายทอดตลาด สัญญาซื้อขายระบุชัดแจ้งแล้วว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระราคาและส่งมอบทรัพย์ภายใน 15 วันนับแต่วันขายทอดตลาด เมื่อผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ผู้ร้องโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง การที่จะให้ผู้ร้องต้องผูกพันตลอดไปจนกว่าคดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุดย่อมเป็นการมิชอบขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับ ทั้งนี้พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 114 ตอนที่ 72 ก หน้า 32 วันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพราะราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามบทกฎหมายอื่นที่ผู้ร้องฎีกาอ้างว่า ผู้ร้องทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไรต้องลงทุนวางแผนโครงการว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ รวมทั้งต้องดำเนินการอย่างอื่นที่เกี่ยวข้อง แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องได้ ผู้ร้องจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ว่าด้วยการบังคับดคี และพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ดังที่ผู้ร้องฎีกา ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-ไพโรจน์ วายุภาพ-ธนัท วิรบุตร์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2535 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ผู้คัดค้านขายทอดตลาดที่ดินแขวงสายไหม (คลองหกวาสายล่างฝั่งใต้) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 24 แปลง ที่ดินแขวงคลองถนน (ดอนเมือง) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 78 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องในราคารวม 42,600,000 บาท ผู้ร้องวางมัดจำไว้ร้อยละ 5 ของเงินจำนวนดังกล่าวคิดเป็นเงิน 2,130,000 บาท แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เพราะมีผู้คัดค้านการขายทอดตลาดบัดนี้เวลาล่วงเลยมา 5 ปีแล้ว คดีที่มีการคัดค้านขายทอดตลาดยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ร้องไม่ประสงค์จะซื้อขายต่อผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2545 ผู้คัดค้านไม่อนุญาตและยกคำร้อง ผู้ร้องไม่เห็นด้วยกับคำสั่งดังกล่าว ขอให้มีคำสั่งให้ผู้คัดค้านรับการบอกเลิกสัญญา ให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม และให้ผู้คัดค้านคืนมัดจำหรือหลักประกันแก่ผู้ร้อง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าคำร้องให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีล้มละลายพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินหรือไม่ ที่ผู้ร้องฎีกาว่าผู้ร้องเป็นพ่อค้าทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไร ก่อนการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดในคดีนี้ผู้ร้องต้องลงทุนวางแผนโครงการ ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ กำหนดระยะเวลาดำเนินการ ติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อเพื่อนำมาลงทุนพัฒนาที่ดิน ในขณะซื้อผู้ร้องเตรียมพร้อมจะใช้ราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้คัดค้าน แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้เพราะมีบุคคลอื่นคัดค้านการขายทอดตลาด สัญญาซื้อขายระบุชัดแจ้งแล้วว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระราคาและส่งมอบทรัพย์ภายใน 15 วันนับแต่วันขายทอดตลาด เมื่อผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ผู้ร้องโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง การที่จะให้ผู้ร้องต้องผูกพันตลอดไปจนกว่าคดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุดย่อมเป็นการมิชอบขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับ ทั้งนี้พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 114 ตอนที่ 72 ก หน้า 32 วันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพราะราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามบทกฎหมายอื่นที่ผู้ร้องฎีกาอ้างว่า ผู้ร้องทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไรต้องลงทุนวางแผนโครงการว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ รวมทั้งต้องดำเนินการอย่างอื่นที่เกี่ยวข้อง แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องได้ ผู้ร้องจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ว่าด้วยการบังคับดคี และพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ดังที่ผู้ร้องฎีกา ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 848/2552ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)โจทก์บริษัทศิริเดชซัพพลาย จำกัดผู้ร้องเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านบริษัทประชานิเวศน์ บ้านและที่ดิน จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 388 พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ม. 12พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 12 ไม่ให้ใช้ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินจากการขายทอดตลาดกับผู้คัดค้านก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตาม ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับคดี และ พ.ร.บ. ล้มละลายฯ ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2535 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ผู้คัดค้านขายทอดตลาดที่ดินแขวงสายไหม (คลองหกวาสายล่างฝั่งใต้) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 24 แปลง ที่ดินแขวงคลองถนน (ดอนเมือง) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 78 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องในราคารวม 42,600,000 บาท ผู้ร้องวางมัดจำไว้ร้อยละ 5 ของเงินจำนวนดังกล่าวคิดเป็นเงิน 2,130,000 บาท แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เพราะมีผู้คัดค้านการขายทอดตลาดบัดนี้เวลาล่วงเลยมา 5 ปีแล้ว คดีที่มีการคัดค้านขายทอดตลาดยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ร้องไม่ประสงค์จะซื้อขายต่อผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2545 ผู้คัดค้านไม่อนุญาตและยกคำร้อง ผู้ร้องไม่เห็นด้วยกับคำสั่งดังกล่าว ขอให้มีคำสั่งให้ผู้คัดค้านรับการบอกเลิกสัญญา ให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม และให้ผู้คัดค้านคืนมัดจำหรือหลักประกันแก่ผู้ร้อง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าคำร้องให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีล้มละลายพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินหรือไม่ ที่ผู้ร้องฎีกาว่าผู้ร้องเป็นพ่อค้าทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไร ก่อนการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดในคดีนี้ผู้ร้องต้องลงทุนวางแผนโครงการ ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ กำหนดระยะเวลาดำเนินการ ติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อเพื่อนำมาลงทุนพัฒนาที่ดิน ในขณะซื้อผู้ร้องเตรียมพร้อมจะใช้ราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้คัดค้าน แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้เพราะมีบุคคลอื่นคัดค้านการขายทอดตลาด สัญญาซื้อขายระบุชัดแจ้งแล้วว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระราคาและส่งมอบทรัพย์ภายใน 15 วันนับแต่วันขายทอดตลาด เมื่อผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ผู้ร้องโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง การที่จะให้ผู้ร้องต้องผูกพันตลอดไปจนกว่าคดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุดย่อมเป็นการมิชอบขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับ ทั้งนี้พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 114 ตอนที่ 72 ก หน้า 32 วันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพราะราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามบทกฎหมายอื่นที่ผู้ร้องฎีกาอ้างว่า ผู้ร้องทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไรต้องลงทุนวางแผนโครงการว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ รวมทั้งต้องดำเนินการอย่างอื่นที่เกี่ยวข้อง แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องได้ ผู้ร้องจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ว่าด้วยการบังคับดคี และพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ดังที่ผู้ร้องฎีกา ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-ไพโรจน์ วายุภาพ-ธนัท วิรบุตร์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ