คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2655/2526หลักกฎหมาย: โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับมีกำหนด 10 ปี สามฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3ปี ฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง 3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังอยู่ในตึกพิพาทและโจทก์ไม่ทักท้วงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 จำเลยต้องออกจากตึกพิพาทโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือรวม 4 ฉบับ กำหนดการเช่าเป็นเวลา 3 ปี3 ฉบับและฉบับสุดท้าย 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าจึงบังคับได้เพียง 3 ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรก เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วขอให้พิพากษาขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การเช่าตามฟ้องเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีผลบังคับ 10 ปี โดยจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารที่เช่าให้โจทก์ การเช่าได้ถือบังคับตามสัญญาเช่าฉบับที่ 2 แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย หากจำเลยต้องออกจากตึกแถวพิพาทจะต้องเสียค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยอยู่ครบ 10 ปี หรือให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการเช่าธรรมดาโจทก์ไม่เคยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จำเลยไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามศาลชั้นต้นซึ่งมีว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี สัญญาเช่า 3 ฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี การเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้วโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบ และวินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" ดังนี้ การเช่ารายพิพาทจึงมีผลบังคับเพียงสามปี เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังครองตึกที่เช่าอยู่และโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยเสนอสนองตกลงให้ใช้สัญญาเช่าฉบับที่สองต่อไปพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2655/2526นางบุญพร้อม โกมลกุลโจทก์นายยุทธชัย หวังวิวัฒน์ศิลป์จำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 566, ม. 570โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับมีกำหนด 10 ปี สามฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3ปี ฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง 3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังอยู่ในตึกพิพาทและโจทก์ไม่ทักท้วงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 จำเลยต้องออกจากตึกพิพาทโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือรวม 4 ฉบับ กำหนดการเช่าเป็นเวลา 3 ปี3 ฉบับและฉบับสุดท้าย 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าจึงบังคับได้เพียง 3 ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรก เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วขอให้พิพากษาขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การเช่าตามฟ้องเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีผลบังคับ 10 ปี โดยจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารที่เช่าให้โจทก์ การเช่าได้ถือบังคับตามสัญญาเช่าฉบับที่ 2 แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย หากจำเลยต้องออกจากตึกแถวพิพาทจะต้องเสียค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยอยู่ครบ 10 ปี หรือให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการเช่าธรรมดาโจทก์ไม่เคยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จำเลยไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามศาลชั้นต้นซึ่งมีว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี สัญญาเช่า 3 ฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี การเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้วโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบ และวินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" ดังนี้ การเช่ารายพิพาทจึงมีผลบังคับเพียงสามปี เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังครองตึกที่เช่าอยู่และโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยเสนอสนองตกลงให้ใช้สัญญาเช่าฉบับที่สองต่อไปพิพากษายืน(ประเทือง วรรณพงษ์-ดำรง แจ่มสุธี-สุรัช รัตนอุดม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือรวม 4 ฉบับ กำหนดการเช่าเป็นเวลา 3 ปี3 ฉบับและฉบับสุดท้าย 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าจึงบังคับได้เพียง 3 ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรก เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วขอให้พิพากษาขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การเช่าตามฟ้องเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีผลบังคับ 10 ปี โดยจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารที่เช่าให้โจทก์ การเช่าได้ถือบังคับตามสัญญาเช่าฉบับที่ 2 แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย หากจำเลยต้องออกจากตึกแถวพิพาทจะต้องเสียค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยอยู่ครบ 10 ปี หรือให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการเช่าธรรมดาโจทก์ไม่เคยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จำเลยไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามศาลชั้นต้นซึ่งมีว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี สัญญาเช่า 3 ฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี การเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้วโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบ และวินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" ดังนี้ การเช่ารายพิพาทจึงมีผลบังคับเพียงสามปี เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังครองตึกที่เช่าอยู่และโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยเสนอสนองตกลงให้ใช้สัญญาเช่าฉบับที่สองต่อไปพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2655/2526นางบุญพร้อม โกมลกุลโจทก์นายยุทธชัย หวังวิวัฒน์ศิลป์จำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 566, ม. 570โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับมีกำหนด 10 ปี สามฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3ปี ฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง 3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังอยู่ในตึกพิพาทและโจทก์ไม่ทักท้วงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 จำเลยต้องออกจากตึกพิพาทโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือรวม 4 ฉบับ กำหนดการเช่าเป็นเวลา 3 ปี3 ฉบับและฉบับสุดท้าย 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าจึงบังคับได้เพียง 3 ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรก เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วขอให้พิพากษาขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การเช่าตามฟ้องเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีผลบังคับ 10 ปี โดยจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารที่เช่าให้โจทก์ การเช่าได้ถือบังคับตามสัญญาเช่าฉบับที่ 2 แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย หากจำเลยต้องออกจากตึกแถวพิพาทจะต้องเสียค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยอยู่ครบ 10 ปี หรือให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการเช่าธรรมดาโจทก์ไม่เคยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จำเลยไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามศาลชั้นต้นซึ่งมีว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี สัญญาเช่า 3 ฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี การเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้วโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบ และวินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" ดังนี้ การเช่ารายพิพาทจึงมีผลบังคับเพียงสามปี เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังครองตึกที่เช่าอยู่และโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยเสนอสนองตกลงให้ใช้สัญญาเช่าฉบับที่สองต่อไปพิพากษายืน(ประเทือง วรรณพงษ์-ดำรง แจ่มสุธี-สุรัช รัตนอุดม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ