คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2491หลักกฎหมาย: เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่าจะให้ตึกที่ปลูกตกเป็นของเจ้าของที่ดินในภายหน้านั้น เมื่อถึงกำหนดแล้วตึกย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่(อ้างฎีกาที่ 561/2488)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกตกเป็นของโจทก์ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมโอนตึกให้เป็นของโจทก์ จึงขอให้ศาลแสดงว่า ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และขอให้จำเลยไปทำการโอนให้ดังนี้เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา แม้จำเลยจะต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย ก็เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญา จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ต่อศาลแขวง แม้จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกจำนวนเงินเกินอำนาจของศาลแขวง ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไปเพราะคดีเดิมโจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจศาลแขวงอยู่แล้ว เมื่อจำเลยนำคดีของตนไปฟ้องแย้งยังศาลแขวง ศาลแขวงก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ คงถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด 3123 ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม 8 คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 9 ปีนับแต่วันที่ 27 กันยายน 2479 ถึงวันที่ 26 กันยายน 2488 ปลายปี พ.ศ. 2487 หรือต้นปี 2488จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข498 กรมการศาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองศาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพลการ จึงไม่ผูกพันโจทก์อธิบดีกรมการศาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่านี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันต่อไป บัดนี้ครบกำหนด 9 ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้องจำเลยต่อสู้ โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิ์อยู่คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวงและจำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย 2,000 บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่าจำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่ชอบจะนำฟ้องแย้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาในคำพิพากษาฎีกาที่ 561/2488 แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้วตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้สัญญาข้อ 5 มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้นหมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริงก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไปจึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2491วัดไชยภูมิการาม โดยนายบุญมา สวัสดิ์ ไวยาวัจกรโจทก์นางย่งไล้ นางพวงจำเลย พระธรรมนูญศาลยุติธรรม ม. 15, ม. 22 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. ตาราง 1, ข้อ 2 ป.พ.พ. ม. 107, ม. 109, ม. 537เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่าจะให้ตึกที่ปลูกตกเป็นของเจ้าของที่ดินในภายหน้านั้น เมื่อถึงกำหนดแล้วตึกย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่(อ้างฎีกาที่ 561/2488)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกตกเป็นของโจทก์ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมโอนตึกให้เป็นของโจทก์ จึงขอให้ศาลแสดงว่า ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และขอให้จำเลยไปทำการโอนให้ดังนี้เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา แม้จำเลยจะต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย ก็เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญา จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ต่อศาลแขวง แม้จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกจำนวนเงินเกินอำนาจของศาลแขวง ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไปเพราะคดีเดิมโจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจศาลแขวงอยู่แล้ว เมื่อจำเลยนำคดีของตนไปฟ้องแย้งยังศาลแขวง ศาลแขวงก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ คงถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด 3123 ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม 8 คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 9 ปีนับแต่วันที่ 27 กันยายน 2479 ถึงวันที่ 26 กันยายน 2488 ปลายปี พ.ศ. 2487 หรือต้นปี 2488จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข498 กรมการศาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองศาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพลการ จึงไม่ผูกพันโจทก์อธิบดีกรมการศาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่านี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันต่อไป บัดนี้ครบกำหนด 9 ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้องจำเลยต่อสู้ โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิ์อยู่คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวงและจำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย 2,000 บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่าจำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่ชอบจะนำฟ้องแย้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาในคำพิพากษาฎีกาที่ 561/2488 แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้วตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้สัญญาข้อ 5 มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้นหมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริงก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไปจึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม(จำรูญเนติศาสตร์-ธรรมบัณฑิตสิทธิศฤงคาร-นนทปัญญา)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด 3123 ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม 8 คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 9 ปีนับแต่วันที่ 27 กันยายน 2479 ถึงวันที่ 26 กันยายน 2488 ปลายปี พ.ศ. 2487 หรือต้นปี 2488จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข498 กรมการศาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองศาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพลการ จึงไม่ผูกพันโจทก์อธิบดีกรมการศาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่านี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันต่อไป บัดนี้ครบกำหนด 9 ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้องจำเลยต่อสู้ โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิ์อยู่คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวงและจำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย 2,000 บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่าจำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่ชอบจะนำฟ้องแย้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาในคำพิพากษาฎีกาที่ 561/2488 แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้วตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้สัญญาข้อ 5 มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้นหมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริงก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไปจึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2491วัดไชยภูมิการาม โดยนายบุญมา สวัสดิ์ ไวยาวัจกรโจทก์นางย่งไล้ นางพวงจำเลย พระธรรมนูญศาลยุติธรรม ม. 15, ม. 22 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. ตาราง 1, ข้อ 2 ป.พ.พ. ม. 107, ม. 109, ม. 537เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่าจะให้ตึกที่ปลูกตกเป็นของเจ้าของที่ดินในภายหน้านั้น เมื่อถึงกำหนดแล้วตึกย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่(อ้างฎีกาที่ 561/2488)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกตกเป็นของโจทก์ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมโอนตึกให้เป็นของโจทก์ จึงขอให้ศาลแสดงว่า ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และขอให้จำเลยไปทำการโอนให้ดังนี้เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา แม้จำเลยจะต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย ก็เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญา จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ต่อศาลแขวง แม้จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกจำนวนเงินเกินอำนาจของศาลแขวง ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไปเพราะคดีเดิมโจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจศาลแขวงอยู่แล้ว เมื่อจำเลยนำคดีของตนไปฟ้องแย้งยังศาลแขวง ศาลแขวงก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ คงถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด 3123 ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม 8 คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 9 ปีนับแต่วันที่ 27 กันยายน 2479 ถึงวันที่ 26 กันยายน 2488 ปลายปี พ.ศ. 2487 หรือต้นปี 2488จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข498 กรมการศาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองศาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพลการ จึงไม่ผูกพันโจทก์อธิบดีกรมการศาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่านี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันต่อไป บัดนี้ครบกำหนด 9 ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้องจำเลยต่อสู้ โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิ์อยู่คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวงและจำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย 2,000 บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่าจำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่ชอบจะนำฟ้องแย้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาในคำพิพากษาฎีกาที่ 561/2488 แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินหาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้วตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้สัญญาข้อ 5 มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้นหมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริงก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไปจึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม(จำรูญเนติศาสตร์-ธรรมบัณฑิตสิทธิศฤงคาร-นนทปัญญา)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ