คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3702/2535หลักกฎหมาย: การซื้อขายบ้าน โดยตกลงรื้อบ้านไป เป็นการซื้อขายอย่างสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ไม่เป็นโมฆะ การให้อาศัยอยู่ในที่ดินบริเวณที่ปลูกบ้าน เป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก ไม่สมบูรณ์ในฐานะทรัพย์สิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไปแต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่ดินแปลงดังกล่าวมีบ้านไม้ชั้นเดียวเลขที่1/3 ปลูกสร้างอยู่ บ้านดังกล่าวเป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ซึ่งขออนุญาตโจทก์ปลูกสร้างอาศัยอยู่ เมื่อต้นปี 2529 นางสุดใจ พูลสวัสดิ์ถูกนางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องและต่อมานางบุญเรือง แหนมเชยได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลชั้นต้นยึดบ้านไม้ดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้ จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 42,500 บาทเมื่อจำเลยซื้อได้แล้วจำเลยไม่จัดการรื้อถอนนำออกไปจากที่ดินของโจทก์โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์มีอำนาจจัดการรื้อถอนออกไปได้โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่บ้านเลขที่ 1/3ปลูกอยู่ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินสาธารณะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยทำการรื้อถอนบ้านดังกล่าวตามฟ้องแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้องโจทก์ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายสินชัย พูลสวัสดิ์ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ศาลชั้นต้นอนุญาตผู้ร้องสอดยื่นคำร้องและแก้ไขคำร้องว่า บ้านเลขที่ 1/3 นั้นจำเลยได้ยกให้กับผู้ร้องสอดโดยเสน่หาและไม่มีค่าตอบแทน บ้านดังกล่าวนี้จำเลยซื้อไปจากศาลชั้นต้นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 183/2529โจทก์ได้ทำหนังสือยินยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไปได้ตลอดชีวิต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้ผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้เพราะบ้านดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องสอดแล้ว ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้คำร้องสอดว่า ผู้ร้องสอดไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียในคดีและไม่มีความจำเป็นเพื่อยังให้ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดเป็นเรื่องฉ้อฉลสมยอมกันภายหลัง ไม่ได้มีการยกกรรมสิทธิ์บ้านหลังพิพาทให้แก่กันจริงแต่อย่างใด จำเลยกับผู้ร้องสอดทำสัญญาขึ้นเพื่อประวิงคดีให้เนิ่นช้าเพื่อให้ผู้ร้องสอดกล่าวอ้างเข้ามาร้องสอดในคดีนี้การยกบ้านดังกล่าวให้ไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย จำเลยซื้อบ้านดังกล่าวไปจากศาลเพื่อรื้อถอนไม่ใช่ซื้อเพื่อตั้งอยู่ใช้ประโยชน์เข้าอยู่อาศัยเมื่อจำเลยไม่รื้อถอนไปเพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาเช่นนี้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ร้องสอดไม่ได้กรรมสิทธิ์และไม่มีสิทธิที่จะร้องสอดห้ามไม่ให้รื้อถอน โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินมีสิทธิบังคับให้รื้อถอนบ้านดังกล่าวไปจากที่ดินของโจทก์ได้ ผู้ร้องสอดเองก็ไม่มีสิทธิอาศัยในที่ดินโจทก์ต่อไปเพราะโจทก์ไม่เคยให้ผู้ร้องสอดอาศัยที่ดินโจทก์ตลอดชีวิตแต่อย่างใดโจทก์บอกกล่าวให้ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินหลายครั้งขอให้มีคำสั่งหรือพิพากษาให้ยกคำร้องของผู้ร้องสอดและรื้อถอนบ้านเลขที่ 1/3ออกไปจากที่ดินของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตรออกไปจากที่ดินโจทก์หากจำเลยและผู้ร้องสอดไม่รื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนนำออกไป โดยจำเลยและผู้ร้องสอดออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ร้องสอดอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าเดิมบ้านเลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตรจังหวัดพิจิตร เป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ภริยาของผู้ร้องสอดตั้งอยู่บนที่ดินตาม น.ส.3 เอกสารหมาย จ.1 ของโจทก์ ต่อมานางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องนางสุดใจให้ชำระหนี้และนำยึดบ้านดังกล่าวขายทอดตลาด จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2529โดยเป็นการซื้ออย่างสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ซื้อจะต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวไปเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2530 จำเลยได้ทำสัญญายกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดตามเอกสารหมาย ผร.2 และเมื่อวันที่20 มกราคม 2525 โจทก์และผู้ร้องสอดได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความกันตามเอกสารหมาย ผร.1 มีข้อความว่า โจทก์ยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินบริเวณปลูกบ้านเลขที่ 1/3 ได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอดโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า การที่จำเลยยกบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะหรือไม่เห็นว่า จำเลยซื้อบ้านหลังนี้จากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้นอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกไป การซื้อขายในลักษณะเช่นนี้ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านหลังพิพาทมาอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านหลังพิพาทออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ตามเอกสารหมาย ผร.1 ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้นผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านหลังพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้วเช่นนี้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ แม้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตามก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์..."พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3702/2535นาง ระเบียบ เ อม สะอาดโจทก์ผู้ร้องสอดโจทก์นาย สิน ชัย พูลสวัสดิ์โจทก์นาง นิลุบล แซ่ฉั่วจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1299 วรรคแรกการซื้อขายบ้าน โดยตกลงรื้อบ้านไป เป็นการซื้อขายอย่างสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ไม่เป็นโมฆะ การให้อาศัยอยู่ในที่ดินบริเวณที่ปลูกบ้าน เป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก ไม่สมบูรณ์ในฐานะทรัพย์สิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไปแต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่ดินแปลงดังกล่าวมีบ้านไม้ชั้นเดียวเลขที่1/3 ปลูกสร้างอยู่ บ้านดังกล่าวเป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ซึ่งขออนุญาตโจทก์ปลูกสร้างอาศัยอยู่ เมื่อต้นปี 2529 นางสุดใจ พูลสวัสดิ์ถูกนางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องและต่อมานางบุญเรือง แหนมเชยได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลชั้นต้นยึดบ้านไม้ดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้ จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 42,500 บาทเมื่อจำเลยซื้อได้แล้วจำเลยไม่จัดการรื้อถอนนำออกไปจากที่ดินของโจทก์โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์มีอำนาจจัดการรื้อถอนออกไปได้โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่บ้านเลขที่ 1/3ปลูกอยู่ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินสาธารณะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยทำการรื้อถอนบ้านดังกล่าวตามฟ้องแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้องโจทก์ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายสินชัย พูลสวัสดิ์ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ศาลชั้นต้นอนุญาตผู้ร้องสอดยื่นคำร้องและแก้ไขคำร้องว่า บ้านเลขที่ 1/3 นั้นจำเลยได้ยกให้กับผู้ร้องสอดโดยเสน่หาและไม่มีค่าตอบแทน บ้านดังกล่าวนี้จำเลยซื้อไปจากศาลชั้นต้นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 183/2529โจทก์ได้ทำหนังสือยินยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไปได้ตลอดชีวิต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้ผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้เพราะบ้านดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องสอดแล้ว ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้คำร้องสอดว่า ผู้ร้องสอดไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียในคดีและไม่มีความจำเป็นเพื่อยังให้ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดเป็นเรื่องฉ้อฉลสมยอมกันภายหลัง ไม่ได้มีการยกกรรมสิทธิ์บ้านหลังพิพาทให้แก่กันจริงแต่อย่างใด จำเลยกับผู้ร้องสอดทำสัญญาขึ้นเพื่อประวิงคดีให้เนิ่นช้าเพื่อให้ผู้ร้องสอดกล่าวอ้างเข้ามาร้องสอดในคดีนี้การยกบ้านดังกล่าวให้ไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย จำเลยซื้อบ้านดังกล่าวไปจากศาลเพื่อรื้อถอนไม่ใช่ซื้อเพื่อตั้งอยู่ใช้ประโยชน์เข้าอยู่อาศัยเมื่อจำเลยไม่รื้อถอนไปเพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาเช่นนี้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ร้องสอดไม่ได้กรรมสิทธิ์และไม่มีสิทธิที่จะร้องสอดห้ามไม่ให้รื้อถอน โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินมีสิทธิบังคับให้รื้อถอนบ้านดังกล่าวไปจากที่ดินของโจทก์ได้ ผู้ร้องสอดเองก็ไม่มีสิทธิอาศัยในที่ดินโจทก์ต่อไปเพราะโจทก์ไม่เคยให้ผู้ร้องสอดอาศัยที่ดินโจทก์ตลอดชีวิตแต่อย่างใดโจทก์บอกกล่าวให้ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินหลายครั้งขอให้มีคำสั่งหรือพิพากษาให้ยกคำร้องของผู้ร้องสอดและรื้อถอนบ้านเลขที่ 1/3ออกไปจากที่ดินของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตรออกไปจากที่ดินโจทก์หากจำเลยและผู้ร้องสอดไม่รื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนนำออกไป โดยจำเลยและผู้ร้องสอดออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ร้องสอดอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าเดิมบ้านเลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตรจังหวัดพิจิตร เป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ภริยาของผู้ร้องสอดตั้งอยู่บนที่ดินตาม น.ส.3 เอกสารหมาย จ.1 ของโจทก์ ต่อมานางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องนางสุดใจให้ชำระหนี้และนำยึดบ้านดังกล่าวขายทอดตลาด จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2529โดยเป็นการซื้ออย่างสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ซื้อจะต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวไปเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2530 จำเลยได้ทำสัญญายกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดตามเอกสารหมาย ผร.2 และเมื่อวันที่20 มกราคม 2525 โจทก์และผู้ร้องสอดได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความกันตามเอกสารหมาย ผร.1 มีข้อความว่า โจทก์ยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินบริเวณปลูกบ้านเลขที่ 1/3 ได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอดโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า การที่จำเลยยกบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะหรือไม่เห็นว่า จำเลยซื้อบ้านหลังนี้จากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้นอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกไป การซื้อขายในลักษณะเช่นนี้ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านหลังพิพาทมาอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านหลังพิพาทออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ตามเอกสารหมาย ผร.1 ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้นผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านหลังพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้วเช่นนี้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ แม้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตามก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์..."พิพากษายืน.(ประมาณ ชันซื่อ-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สังเวียน รัตนมุง)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่กรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็จริงแต่เป็นการตกลงที่จะซื้อขายกันอย่างสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งมีแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาไว้คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499 วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ แต่ถ้าไม่รื้อไปภายในกำหนด ก็จะใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงให้เป็นสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ซึ่งผลตรงกันข้ามกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499 เพราะไม่ได้มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้ และก็ไม่ปรากฏว่ามีข้อตกลงอื่นใดที่จะใช้บังคับกันได้ในฐานะคู่สัญญา เรือนพิพาทจึงตกเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499 การซื้อขายเรือนโดยทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมการอำเภอโดยมีข้อตกลงว่า โจทก์จะได้รื้อเอาไปภายในกำหนด 3 วันนั้นเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่เป็นโมฆะผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 923/2485 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายเรือนกับเจ้าของเดิม ณ ที่ว่าการอำเภอโดยตกลงกันว่าจะรื้อเรือนไปภายใน 3 วัน แต่แล้วโจทก์กลับไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงและกลับยอมให้เจ้าของเดิมเช่าเรือนพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลานานถึง 10 ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพื้นดินของเจ้าของเดิมก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ แต่คดีนี้ปรากฏว่าไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตและโดยเสียค่าตอบแทนทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอีกด้วย เรือนซึ่งเป็นส่วนควบย่อมติดไปกับที่ดิน จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย และการที่เรือนพิพาทตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการซื้อขายเรือนในลักษณะส่วนควบ แม้การซื้อขายจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินย่อมได้กรรมสิทธิ์ในส่วนควบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1995/2522 ผู้ร้องซื้อเรือนพิพาทจากภรรยาจำเลยแม้การซื้อขายจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ผู้ร้องเป็นเจ้าของที่ดินที่เรือนพิพาทอยู่ เรือนเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ร้องเจ้าของที่ดินย่อมได้กรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาทโดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ในกรณีที่ทำสัญญาขายฝากบ้าน แม้มีข้อตกลงว่า หากไม่ได้คืนภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิรื้อถอนเอาไปได้ ก็ถือว่าเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1414/2528 จำเลยทำสัญญาขายฝากบ้านไว้แก่โจทก์โดยไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเงื่อนไขว่าหากจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิรื้อถอนเอาบ้านไปได้ดังนี้ รูปเรื่องเป็นการขายฝากบ้านซึ่งบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืนและโจทก์ได้รื้อถอนเอาไป ถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ ดังนี้ สัญญาที่ทำไว้จึงเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกสร้างบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา491 ประกอบมาตรา 456 โจทก์จะนำมาฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ (โปรดดูคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 788/2497 และที่ 923/2485) ส่วนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก แม้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาก็มีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ คำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยแนวเดียวกับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2493ที่ 538/2494 ที่ 367/2495 ที่ 914/2503 ที่ 760/2507 ที่ 435/2519ที่ 468/2521 ที่ 427/2523 ที่ 2895/2523 คำว่า คู่สัญญา หมายถึงผู้รับสิทธิของคู่สัญญาอันได้แก่ทายาท หรือผู้จัดการมรดกของคู่สัญญาด้วย บุคคลสิทธิจะบังคับบุคคลภายนอกไม่ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่สุจริต หรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ กล่าวโดยสรุป มาตรา 1299 วรรคแรก ส่วนใหญ่จะใช้บังคับอยู่ใน 2 กรณีคือ ก. ใช้บังคับกับทรัพยสิทธิที่บัญญัติไว้ในบรรพ 4 อันได้แก่ภารจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ข. ใช้บังคับในกรณีลูกหนี้ยกเอาอสังหาริมทรัพย์ไปตีใช้หนี้ให้แก่เจ้าหนี้เพราะกรณีนี้ไม่ใช่เป็นการซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือการให้ เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะจึงต้องบังคับ ตามมาตรา 1299 วรรคแรก คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 435/2519 การโอนกรรมสิทธิ์ตีใช้หนี้แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงไม่บริบูรณ์ไม่เป็นโมฆะ ลูกหนี้อยู่ในตึกพิพาทต่อมา ถือว่าอาศัยสิทธิของเจ้าหนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องขับไล่ลูกหนี้ได้ ส่วนการได้มาโดยนิติกรรมบางอย่างซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เช่นการซื้อขายตามมาตรา 456 การขายฝากตามมาตรา 491การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 519 การให้ตามมาตรา 525 และการจำนองตามมาตรา 714 กฎหมายบัญญัติว่าถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ ฉะนั้น การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในกรณีดังกล่าวถ้าไม่ทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ก็เป็นโมฆะทีเดียวจะอ้างว่าเพียงไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 มิได้เพราะมาตรา 1299 เป็นเพียงบทบัญญัติทั่ว ๆ ไป ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนอื่น ๆ ด้วย ปฏิกรณ์คงพิพิธ.คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่ดินแปลงดังกล่าวมีบ้านไม้ชั้นเดียวเลขที่1/3 ปลูกสร้างอยู่ บ้านดังกล่าวเป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ซึ่งขออนุญาตโจทก์ปลูกสร้างอาศัยอยู่ เมื่อต้นปี 2529 นางสุดใจ พูลสวัสดิ์ถูกนางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องและต่อมานางบุญเรือง แหนมเชยได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลชั้นต้นยึดบ้านไม้ดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้ จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 42,500 บาทเมื่อจำเลยซื้อได้แล้วจำเลยไม่จัดการรื้อถอนนำออกไปจากที่ดินของโจทก์โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์มีอำนาจจัดการรื้อถอนออกไปได้โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่บ้านเลขที่ 1/3ปลูกอยู่ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินสาธารณะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยทำการรื้อถอนบ้านดังกล่าวตามฟ้องแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้องโจทก์ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายสินชัย พูลสวัสดิ์ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ศาลชั้นต้นอนุญาตผู้ร้องสอดยื่นคำร้องและแก้ไขคำร้องว่า บ้านเลขที่ 1/3 นั้นจำเลยได้ยกให้กับผู้ร้องสอดโดยเสน่หาและไม่มีค่าตอบแทน บ้านดังกล่าวนี้จำเลยซื้อไปจากศาลชั้นต้นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 183/2529โจทก์ได้ทำหนังสือยินยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไปได้ตลอดชีวิต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้ผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้เพราะบ้านดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องสอดแล้ว ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้คำร้องสอดว่า ผู้ร้องสอดไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียในคดีและไม่มีความจำเป็นเพื่อยังให้ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดเป็นเรื่องฉ้อฉลสมยอมกันภายหลัง ไม่ได้มีการยกกรรมสิทธิ์บ้านหลังพิพาทให้แก่กันจริงแต่อย่างใด จำเลยกับผู้ร้องสอดทำสัญญาขึ้นเพื่อประวิงคดีให้เนิ่นช้าเพื่อให้ผู้ร้องสอดกล่าวอ้างเข้ามาร้องสอดในคดีนี้การยกบ้านดังกล่าวให้ไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย จำเลยซื้อบ้านดังกล่าวไปจากศาลเพื่อรื้อถอนไม่ใช่ซื้อเพื่อตั้งอยู่ใช้ประโยชน์เข้าอยู่อาศัยเมื่อจำเลยไม่รื้อถอนไปเพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาเช่นนี้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ร้องสอดไม่ได้กรรมสิทธิ์และไม่มีสิทธิที่จะร้องสอดห้ามไม่ให้รื้อถอน โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินมีสิทธิบังคับให้รื้อถอนบ้านดังกล่าวไปจากที่ดินของโจทก์ได้ ผู้ร้องสอดเองก็ไม่มีสิทธิอาศัยในที่ดินโจทก์ต่อไปเพราะโจทก์ไม่เคยให้ผู้ร้องสอดอาศัยที่ดินโจทก์ตลอดชีวิตแต่อย่างใดโจทก์บอกกล่าวให้ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินหลายครั้งขอให้มีคำสั่งหรือพิพากษาให้ยกคำร้องของผู้ร้องสอดและรื้อถอนบ้านเลขที่ 1/3ออกไปจากที่ดินของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตรออกไปจากที่ดินโจทก์หากจำเลยและผู้ร้องสอดไม่รื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนนำออกไป โดยจำเลยและผู้ร้องสอดออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ร้องสอดอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าเดิมบ้านเลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตรจังหวัดพิจิตร เป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ภริยาของผู้ร้องสอดตั้งอยู่บนที่ดินตาม น.ส.3 เอกสารหมาย จ.1 ของโจทก์ ต่อมานางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องนางสุดใจให้ชำระหนี้และนำยึดบ้านดังกล่าวขายทอดตลาด จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2529โดยเป็นการซื้ออย่างสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ซื้อจะต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวไปเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2530 จำเลยได้ทำสัญญายกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดตามเอกสารหมาย ผร.2 และเมื่อวันที่20 มกราคม 2525 โจทก์และผู้ร้องสอดได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความกันตามเอกสารหมาย ผร.1 มีข้อความว่า โจทก์ยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินบริเวณปลูกบ้านเลขที่ 1/3 ได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอดโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า การที่จำเลยยกบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะหรือไม่เห็นว่า จำเลยซื้อบ้านหลังนี้จากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้นอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกไป การซื้อขายในลักษณะเช่นนี้ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านหลังพิพาทมาอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านหลังพิพาทออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ตามเอกสารหมาย ผร.1 ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้นผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านหลังพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้วเช่นนี้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ แม้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตามก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์..."พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3702/2535นาง ระเบียบ เ อม สะอาดโจทก์ผู้ร้องสอดโจทก์นาย สิน ชัย พูลสวัสดิ์โจทก์นาง นิลุบล แซ่ฉั่วจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1299 วรรคแรกการซื้อขายบ้าน โดยตกลงรื้อบ้านไป เป็นการซื้อขายอย่างสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ไม่เป็นโมฆะ การให้อาศัยอยู่ในที่ดินบริเวณที่ปลูกบ้าน เป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก ไม่สมบูรณ์ในฐานะทรัพย์สิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไปแต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่ดินแปลงดังกล่าวมีบ้านไม้ชั้นเดียวเลขที่1/3 ปลูกสร้างอยู่ บ้านดังกล่าวเป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ซึ่งขออนุญาตโจทก์ปลูกสร้างอาศัยอยู่ เมื่อต้นปี 2529 นางสุดใจ พูลสวัสดิ์ถูกนางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องและต่อมานางบุญเรือง แหนมเชยได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลชั้นต้นยึดบ้านไม้ดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้ จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 42,500 บาทเมื่อจำเลยซื้อได้แล้วจำเลยไม่จัดการรื้อถอนนำออกไปจากที่ดินของโจทก์โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์มีอำนาจจัดการรื้อถอนออกไปได้โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่บ้านเลขที่ 1/3ปลูกอยู่ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินสาธารณะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยทำการรื้อถอนบ้านดังกล่าวตามฟ้องแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้องโจทก์ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายสินชัย พูลสวัสดิ์ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ศาลชั้นต้นอนุญาตผู้ร้องสอดยื่นคำร้องและแก้ไขคำร้องว่า บ้านเลขที่ 1/3 นั้นจำเลยได้ยกให้กับผู้ร้องสอดโดยเสน่หาและไม่มีค่าตอบแทน บ้านดังกล่าวนี้จำเลยซื้อไปจากศาลชั้นต้นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 183/2529โจทก์ได้ทำหนังสือยินยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไปได้ตลอดชีวิต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้ผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้เพราะบ้านดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องสอดแล้ว ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้คำร้องสอดว่า ผู้ร้องสอดไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียในคดีและไม่มีความจำเป็นเพื่อยังให้ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดเป็นเรื่องฉ้อฉลสมยอมกันภายหลัง ไม่ได้มีการยกกรรมสิทธิ์บ้านหลังพิพาทให้แก่กันจริงแต่อย่างใด จำเลยกับผู้ร้องสอดทำสัญญาขึ้นเพื่อประวิงคดีให้เนิ่นช้าเพื่อให้ผู้ร้องสอดกล่าวอ้างเข้ามาร้องสอดในคดีนี้การยกบ้านดังกล่าวให้ไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย จำเลยซื้อบ้านดังกล่าวไปจากศาลเพื่อรื้อถอนไม่ใช่ซื้อเพื่อตั้งอยู่ใช้ประโยชน์เข้าอยู่อาศัยเมื่อจำเลยไม่รื้อถอนไปเพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาเช่นนี้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ร้องสอดไม่ได้กรรมสิทธิ์และไม่มีสิทธิที่จะร้องสอดห้ามไม่ให้รื้อถอน โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินมีสิทธิบังคับให้รื้อถอนบ้านดังกล่าวไปจากที่ดินของโจทก์ได้ ผู้ร้องสอดเองก็ไม่มีสิทธิอาศัยในที่ดินโจทก์ต่อไปเพราะโจทก์ไม่เคยให้ผู้ร้องสอดอาศัยที่ดินโจทก์ตลอดชีวิตแต่อย่างใดโจทก์บอกกล่าวให้ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินหลายครั้งขอให้มีคำสั่งหรือพิพากษาให้ยกคำร้องของผู้ร้องสอดและรื้อถอนบ้านเลขที่ 1/3ออกไปจากที่ดินของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตรออกไปจากที่ดินโจทก์หากจำเลยและผู้ร้องสอดไม่รื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนนำออกไป โดยจำเลยและผู้ร้องสอดออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ร้องสอดอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าเดิมบ้านเลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตรจังหวัดพิจิตร เป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ภริยาของผู้ร้องสอดตั้งอยู่บนที่ดินตาม น.ส.3 เอกสารหมาย จ.1 ของโจทก์ ต่อมานางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องนางสุดใจให้ชำระหนี้และนำยึดบ้านดังกล่าวขายทอดตลาด จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2529โดยเป็นการซื้ออย่างสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ซื้อจะต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวไปเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2530 จำเลยได้ทำสัญญายกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดตามเอกสารหมาย ผร.2 และเมื่อวันที่20 มกราคม 2525 โจทก์และผู้ร้องสอดได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความกันตามเอกสารหมาย ผร.1 มีข้อความว่า โจทก์ยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินบริเวณปลูกบ้านเลขที่ 1/3 ได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอดโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า การที่จำเลยยกบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะหรือไม่เห็นว่า จำเลยซื้อบ้านหลังนี้จากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้นอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกไป การซื้อขายในลักษณะเช่นนี้ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านหลังพิพาทมาอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านหลังพิพาทออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ตามเอกสารหมาย ผร.1 ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้นผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านหลังพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้วเช่นนี้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ แม้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตามก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์..."พิพากษายืน.(ประมาณ ชันซื่อ-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สังเวียน รัตนมุง)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่กรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็จริงแต่เป็นการตกลงที่จะซื้อขายกันอย่างสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งมีแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาไว้คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499 วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ แต่ถ้าไม่รื้อไปภายในกำหนด ก็จะใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงให้เป็นสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ซึ่งผลตรงกันข้ามกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499 เพราะไม่ได้มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้ และก็ไม่ปรากฏว่ามีข้อตกลงอื่นใดที่จะใช้บังคับกันได้ในฐานะคู่สัญญา เรือนพิพาทจึงตกเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499 การซื้อขายเรือนโดยทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมการอำเภอโดยมีข้อตกลงว่า โจทก์จะได้รื้อเอาไปภายในกำหนด 3 วันนั้นเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่เป็นโมฆะผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 923/2485 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายเรือนกับเจ้าของเดิม ณ ที่ว่าการอำเภอโดยตกลงกันว่าจะรื้อเรือนไปภายใน 3 วัน แต่แล้วโจทก์กลับไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงและกลับยอมให้เจ้าของเดิมเช่าเรือนพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลานานถึง 10 ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพื้นดินของเจ้าของเดิมก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ แต่คดีนี้ปรากฏว่าไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตและโดยเสียค่าตอบแทนทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอีกด้วย เรือนซึ่งเป็นส่วนควบย่อมติดไปกับที่ดิน จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย และการที่เรือนพิพาทตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการซื้อขายเรือนในลักษณะส่วนควบ แม้การซื้อขายจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินย่อมได้กรรมสิทธิ์ในส่วนควบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1995/2522 ผู้ร้องซื้อเรือนพิพาทจากภรรยาจำเลยแม้การซื้อขายจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ผู้ร้องเป็นเจ้าของที่ดินที่เรือนพิพาทอยู่ เรือนเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ร้องเจ้าของที่ดินย่อมได้กรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาทโดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ในกรณีที่ทำสัญญาขายฝากบ้าน แม้มีข้อตกลงว่า หากไม่ได้คืนภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิรื้อถอนเอาไปได้ ก็ถือว่าเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1414/2528 จำเลยทำสัญญาขายฝากบ้านไว้แก่โจทก์โดยไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเงื่อนไขว่าหากจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิรื้อถอนเอาบ้านไปได้ดังนี้ รูปเรื่องเป็นการขายฝากบ้านซึ่งบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืนและโจทก์ได้รื้อถอนเอาไป ถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ ดังนี้ สัญญาที่ทำไว้จึงเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกสร้างบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา491 ประกอบมาตรา 456 โจทก์จะนำมาฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ (โปรดดูคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 788/2497 และที่ 923/2485) ส่วนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก แม้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาก็มีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ คำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยแนวเดียวกับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2493ที่ 538/2494 ที่ 367/2495 ที่ 914/2503 ที่ 760/2507 ที่ 435/2519ที่ 468/2521 ที่ 427/2523 ที่ 2895/2523 คำว่า คู่สัญญา หมายถึงผู้รับสิทธิของคู่สัญญาอันได้แก่ทายาท หรือผู้จัดการมรดกของคู่สัญญาด้วย บุคคลสิทธิจะบังคับบุคคลภายนอกไม่ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่สุจริต หรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ กล่าวโดยสรุป มาตรา 1299 วรรคแรก ส่วนใหญ่จะใช้บังคับอยู่ใน 2 กรณีคือ ก. ใช้บังคับกับทรัพยสิทธิที่บัญญัติไว้ในบรรพ 4 อันได้แก่ภารจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ข. ใช้บังคับในกรณีลูกหนี้ยกเอาอสังหาริมทรัพย์ไปตีใช้หนี้ให้แก่เจ้าหนี้เพราะกรณีนี้ไม่ใช่เป็นการซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือการให้ เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะจึงต้องบังคับ ตามมาตรา 1299 วรรคแรก คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 435/2519 การโอนกรรมสิทธิ์ตีใช้หนี้แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงไม่บริบูรณ์ไม่เป็นโมฆะ ลูกหนี้อยู่ในตึกพิพาทต่อมา ถือว่าอาศัยสิทธิของเจ้าหนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องขับไล่ลูกหนี้ได้ ส่วนการได้มาโดยนิติกรรมบางอย่างซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เช่นการซื้อขายตามมาตรา 456 การขายฝากตามมาตรา 491การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 519 การให้ตามมาตรา 525 และการจำนองตามมาตรา 714 กฎหมายบัญญัติว่าถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ ฉะนั้น การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในกรณีดังกล่าวถ้าไม่ทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ก็เป็นโมฆะทีเดียวจะอ้างว่าเพียงไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 มิได้เพราะมาตรา 1299 เป็นเพียงบทบัญญัติทั่ว ๆ ไป ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนอื่น ๆ ด้วย ปฏิกรณ์คงพิพิธ.