คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3332/2561หลักกฎหมาย: การที่ อ. ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลย ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่าง อ. กับโจทก์ระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เมื่อไม่ปรากฏว่า อ. หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ ให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีต่อศาลชั้นต้นเพื่อขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ต่อมาโจทก์ สามีโจทก์ และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม แต่สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไม่ปรากฏว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท และไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือข้อตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลย ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลจึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อ คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 1,300,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา จากนางอนงค์ กำหนดเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2556 ต่อมาเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 นางอนงค์จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์จึงยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 3 มิถุนายน 2556 เพื่อให้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) วินิจฉัยการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอนงค์ โดยแจ้งไว้ด้วยว่าโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยยื่นคำฟ้องเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2557 ขอให้ขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์และสามีโจทก์ยื่นคำให้การต่อสู้คดีดังกล่าว ว่าจำเลยไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่โจทก์กับสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาทเพราะยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าและโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ระหว่างพิจารณาคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น คชก.ตำบลวัดไทรย์มีคำวินิจฉัยเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2557 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิม ตามสำเนาคำสั่งคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) ที่ 1/2557 ต่อมาเมื่อวันที่ 17 ตุลาคม 2557 จำเลยกับโจทก์และสามีโจทก์ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม เป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้น โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์และสามีโจทก์ตกลงเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนดเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2560 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยก่อนว่า ผลจากการที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลย หลังจากที่โจทก์ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ และทราบคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยถือว่าโจทก์สละสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 แล้ว ซึ่งเป็นผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือไม่ โดยโจทก์แก้ฎีกาว่า ประเด็นที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยนั้นเป็นการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในประเด็นพิพาทที่แตกต่างจากคดีนี้ ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทคืน เห็นว่า สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาเพื่อทำนา รวมทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่านาต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองผู้เช่านาเป็นพิเศษ แม้จะมีการแก้ไขให้มีการคุ้มครองแก่ฝ่ายเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่นาเพิ่มขึ้นกว่าที่มีในกฎหมายเดิมก็ตาม แต่ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ยังคงกำหนดหน้าที่ให้ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่มีผู้เช่าอยู่นั้นได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน คดีนี้เดิมนางอนงค์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่นาและทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยผู้รับโอน แม้โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่าจำเลยยอมให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทได้ต่อไปและหลังครบกำหนดการเช่าในวันที่ 2 เมษายน 2560 โจทก์ยินยอมออกไปจากที่ดินพิพาท และศาลมีคำพิพากษาตามยอมเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้นแล้วก็ตาม แต่คดีดังกล่าวมีประเด็นพิพาทเนื่องจากจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นที่ดินที่จำเลยได้มาโดยฝ่าฝืนและไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามขั้นตอนและเงื่อนไขที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54 กำหนดไว้ แต่ก็ไม่ใช่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพียงแต่โจทก์ยังคงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ดังนั้นในส่วนของการตกลงเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จึงเป็นคนละประเด็นกับการใช้สิทธิซื้อตามที่กฎหมายกำหนด เมื่อข้อเท็จจริงตามทางนำสืบปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างทราบถึงสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ตามมติของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ การที่จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ให้ออกไปจากที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางอนงค์ ที่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เพียง 1 ปี สิ้นสุดลงแล้ว โดยได้ระบุในหนังสือสัญญาขายที่ดิน ข้อ 4 ด้วยว่า "ผู้ขายได้ที่ดินมาโดยซื้อเป็นเวลา 14 ปี ไม่ค้างชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่มีภาระการเช่า" เป็นการอ้างข้อเท็จจริงที่ขัดกับบทบัญญัติในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 26 (เดิม) ที่บัญญัติว่า การเช่านาให้มีกำหนดคราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปี ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี และการที่นางอนงค์ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 ก็ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่างนางอนงค์กับโจทก์นั้นระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามมาตรา 28 เหตุที่การเช่านาจะสิ้นสุดลงก็ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 30 และ 31 และการบอกเลิกการเช่าจะต้องดำเนินการตามมาตรา 34 ถึง 36 และหากผู้เช่านาประสงค์จะบอกเลิกการเช่าก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 37 ซึ่งกรณีต่าง ๆ ดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือตามระยะเวลาที่กำหนด แม้การเช่านาสิ้นสุดลงโดยชอบ การที่จะให้ผู้เช่านาออกไปจากที่นายังต้องมีระยะเวลาและขั้นตอนในการดำเนินการ เมื่อไม่ปรากฏว่านางอนงค์หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ เพื่อให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น เพื่อขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพิจารณาข้อตกลงในเอกสารซึ่งกระทำขึ้นหลังจากที่โจทก์ทราบถึงสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ดังกล่าว โดยจำเลยเบิกความว่า ในการไกล่เกลี่ยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น โจทก์ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย หลังจากนั้นโจทก์แจ้งว่าไม่สามารถหาเงินมาซื้อได้ ขอเช่าที่ดินพิพาทแทน แต่ก็ไม่มีการกล่าวถึงเรื่องดังกล่าวให้ปรากฏในเอกสารใดรวมทั้งในสัญญาประนีประนอมยอมความ ว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ จึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อคชก. ตำบลวัดไทรย์มีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามมติของคณะกรรมการดังกล่าวได้นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาเท่าใด โดยโจทก์ฎีกาว่า ราคา 950,000 บาท ที่นางอนงค์บอกขายนั้นเป็นราคาที่ยังอยู่ระหว่างต่อรองกัน โจทก์จึงมีสิทธิซื้อจากจำเลยในราคา 400,000 บาท ไม่ใช่ราคา 1,300,000 บาท ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษา จำเลยแก้ฎีกาโจทก์ในส่วนนี้ว่า โจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านไว้ว่าโจทก์เป็นผู้เขียนคำร้อง ยื่นต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ โดยระบุว่าประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาทในราคา 950,000 บาท และโจทก์เคยตกลงในการเจรจากับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าขอซื้อคืนจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร เป็นแบบที่ทางราชการกำหนดและจำเลยกับนางอนงค์ทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจกระทำขึ้นเพื่อเป็นหลักฐานของทางราชการ ทั้งจำเลยและนางอนงค์ลงลายมือชื่อรับรองไว้ที่ด้านหลัง ต่อเจ้าหน้าที่ผู้บันทึกและต่อหน้านางสาวสุนีรัตน์ เจ้าพนักงานที่ดิน ไว้ด้วยว่า "ข้าพเจ้าผู้ขายและผู้ซื้อขอรับรองว่าการซื้อที่ดินรายนี้เป็นราคาขายที่แท้จริง ไม่ได้แจ้งราคาซื้อขายเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมหรือค่าอากรรับเงินแต่อย่างใด หากเป็นการเท็จข้าพเจ้าทั้งสองขอให้ถ้อยคำนี้ยืนยันข้าพเจ้าในทางอาญาได้" ซึ่งจำเลยก็เบิกความรับว่า ที่ตามเอกสารระบุราคาเพียง 400,000 บาท นั้นเป็นราคาที่นางอนงค์ตกลงกับนายหน้าให้ระบุเพียงเท่านี้เพื่อหลบเลี่ยงภาษีและบางส่วนเป็นค่านายหน้า ส่วนที่จำเลยเบิกความตอบทนายจำเลยว่าซื้อที่ดินพิพาทมาจากนางอนงค์ในราคา 1,300,000 บาท ทั้งอ้างในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เคยตกลงไว้ในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท ก็ไม่ปรากฏพยานหลักฐานใด ทั้งเมื่อตรวจสอบคำร้อง ที่จำเลยกล่าวในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้เขียนและระบุว่าประสงค์จะซื้อจากนางอนงค์ในราคา 950,000 บาท ก็ปรากฏข้อความเพียงว่า "นางอนงค์เคยบอกขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนางนิศารัตน์ ในราคา 950,000 บาท" โดยมีข้อความต่อไปด้วยว่า "อยู่ระหว่างคุยกัน" เมื่อไม่ปรากฏว่ามีการเสนอราคาหรือตกลงราคาซื้อขายระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่านาที่ต้องกระทำเป็นหนังสือตามมาตรา 53 ประกอบกับจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ไว้อย่างชัดแจ้งในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท รวมทั้งไม่ได้แสดงเหตุแห่งการปฏิเสธไว้ในคำให้การเพื่อก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาททั้งที่โจทก์และจำเลยจะต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อสนับสนุนข้อกล่าวอ้างของฝ่ายตน เมื่อจำเลยให้การเพียงว่าจำเลยขอให้การปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังที่จำเลยจะให้การต่อสู้คดีดังต่อไปนี้ โดยจำเลยให้การต่อไปเพียงในประเด็นที่ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ถือว่าโจทก์ได้สละสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินพิพาทตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง และแม้จำเลยจะให้การไว้ด้วยว่าขอปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังกล่าวแต่ก็ไม่มีเหตุแห่งการปฏิเสธในประเด็นข้ออื่นใดอีก โดยเฉพาะในเรื่องราคาที่ดินพิพาทที่โจทก์กล่าวโดยชัดแจ้งในฟ้องว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท แต่จำเลยก็มิได้ให้การโต้แย้งไว้แต่อย่างใด ที่จำเลยนำสืบไว้ว่าซื้อมาในราคา 1,300,000 บาท ถือว่าเป็นการนำสืบนอกคำให้การ แต่อย่างไรก็ตามในการที่โจทก์ในฐานะผู้เช่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของเดิมที่ขายไปโดยไม่ดำเนินการตามมาตรา 53 นั้น ตามมาตรา 54 กำหนดให้มีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แม้โจทก์จะมีหลักฐานอันเป็นเอกสารราชการมายืนยัน แต่ต้องคำนึงถึงราคาตลาดตามมาตรา 54 ดังกล่าวด้วย ข้อเท็จจริงปรากฏว่านางอนงค์เคยบอกขายแก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท และโจทก์เบิกความตอบทนายโจทก์ว่าตกลงจะซื้อในราคา 950,000 บาท ตามที่นางอนงค์เคยบอกขาย ซึ่งเป็นราคาที่โจทก์มีสิทธิจะซื้อได้ตั้งแต่แรก อันพอถือได้ว่าเป็นราคาตลาดในขณะนั้น จึงกำหนดให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 950,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาในข้อนี้มานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาส่วนหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 15,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3332/2561นาง น.โจทก์นาง พ.จำเลย พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ม. 28, ม. 53, ม. 54 วรรคหนึ่ง, ม. 56 วรรคสองการที่ อ. ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลย ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่าง อ. กับโจทก์ระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เมื่อไม่ปรากฏว่า อ. หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ ให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีต่อศาลชั้นต้นเพื่อขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ต่อมาโจทก์ สามีโจทก์ และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม แต่สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไม่ปรากฏว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท และไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือข้อตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลย ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลจึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อ คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 1,300,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา จากนางอนงค์ กำหนดเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2556 ต่อมาเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 นางอนงค์จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์จึงยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 3 มิถุนายน 2556 เพื่อให้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) วินิจฉัยการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอนงค์ โดยแจ้งไว้ด้วยว่าโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยยื่นคำฟ้องเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2557 ขอให้ขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์และสามีโจทก์ยื่นคำให้การต่อสู้คดีดังกล่าว ว่าจำเลยไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่โจทก์กับสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาทเพราะยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าและโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ระหว่างพิจารณาคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น คชก.ตำบลวัดไทรย์มีคำวินิจฉัยเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2557 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิม ตามสำเนาคำสั่งคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) ที่ 1/2557 ต่อมาเมื่อวันที่ 17 ตุลาคม 2557 จำเลยกับโจทก์และสามีโจทก์ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม เป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้น โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์และสามีโจทก์ตกลงเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนดเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2560 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยก่อนว่า ผลจากการที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลย หลังจากที่โจทก์ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ และทราบคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยถือว่าโจทก์สละสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 แล้ว ซึ่งเป็นผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือไม่ โดยโจทก์แก้ฎีกาว่า ประเด็นที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยนั้นเป็นการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในประเด็นพิพาทที่แตกต่างจากคดีนี้ ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทคืน เห็นว่า สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาเพื่อทำนา รวมทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่านาต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองผู้เช่านาเป็นพิเศษ แม้จะมีการแก้ไขให้มีการคุ้มครองแก่ฝ่ายเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่นาเพิ่มขึ้นกว่าที่มีในกฎหมายเดิมก็ตาม แต่ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ยังคงกำหนดหน้าที่ให้ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่มีผู้เช่าอยู่นั้นได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน คดีนี้เดิมนางอนงค์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่นาและทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยผู้รับโอน แม้โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่าจำเลยยอมให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทได้ต่อไปและหลังครบกำหนดการเช่าในวันที่ 2 เมษายน 2560 โจทก์ยินยอมออกไปจากที่ดินพิพาท และศาลมีคำพิพากษาตามยอมเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้นแล้วก็ตาม แต่คดีดังกล่าวมีประเด็นพิพาทเนื่องจากจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นที่ดินที่จำเลยได้มาโดยฝ่าฝืนและไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามขั้นตอนและเงื่อนไขที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54 กำหนดไว้ แต่ก็ไม่ใช่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพียงแต่โจทก์ยังคงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ดังนั้นในส่วนของการตกลงเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จึงเป็นคนละประเด็นกับการใช้สิทธิซื้อตามที่กฎหมายกำหนด เมื่อข้อเท็จจริงตามทางนำสืบปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างทราบถึงสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ตามมติของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ การที่จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ให้ออกไปจากที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางอนงค์ ที่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เพียง 1 ปี สิ้นสุดลงแล้ว โดยได้ระบุในหนังสือสัญญาขายที่ดิน ข้อ 4 ด้วยว่า "ผู้ขายได้ที่ดินมาโดยซื้อเป็นเวลา 14 ปี ไม่ค้างชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่มีภาระการเช่า" เป็นการอ้างข้อเท็จจริงที่ขัดกับบทบัญญัติในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 26 (เดิม) ที่บัญญัติว่า การเช่านาให้มีกำหนดคราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปี ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี และการที่นางอนงค์ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 ก็ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่างนางอนงค์กับโจทก์นั้นระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามมาตรา 28 เหตุที่การเช่านาจะสิ้นสุดลงก็ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 30 และ 31 และการบอกเลิกการเช่าจะต้องดำเนินการตามมาตรา 34 ถึง 36 และหากผู้เช่านาประสงค์จะบอกเลิกการเช่าก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 37 ซึ่งกรณีต่าง ๆ ดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือตามระยะเวลาที่กำหนด แม้การเช่านาสิ้นสุดลงโดยชอบ การที่จะให้ผู้เช่านาออกไปจากที่นายังต้องมีระยะเวลาและขั้นตอนในการดำเนินการ เมื่อไม่ปรากฏว่านางอนงค์หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ เพื่อให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น เพื่อขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพิจารณาข้อตกลงในเอกสารซึ่งกระทำขึ้นหลังจากที่โจทก์ทราบถึงสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ดังกล่าว โดยจำเลยเบิกความว่า ในการไกล่เกลี่ยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น โจทก์ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย หลังจากนั้นโจทก์แจ้งว่าไม่สามารถหาเงินมาซื้อได้ ขอเช่าที่ดินพิพาทแทน แต่ก็ไม่มีการกล่าวถึงเรื่องดังกล่าวให้ปรากฏในเอกสารใดรวมทั้งในสัญญาประนีประนอมยอมความ ว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ จึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อคชก. ตำบลวัดไทรย์มีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามมติของคณะกรรมการดังกล่าวได้นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาเท่าใด โดยโจทก์ฎีกาว่า ราคา 950,000 บาท ที่นางอนงค์บอกขายนั้นเป็นราคาที่ยังอยู่ระหว่างต่อรองกัน โจทก์จึงมีสิทธิซื้อจากจำเลยในราคา 400,000 บาท ไม่ใช่ราคา 1,300,000 บาท ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษา จำเลยแก้ฎีกาโจทก์ในส่วนนี้ว่า โจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านไว้ว่าโจทก์เป็นผู้เขียนคำร้อง ยื่นต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ โดยระบุว่าประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาทในราคา 950,000 บาท และโจทก์เคยตกลงในการเจรจากับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าขอซื้อคืนจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร เป็นแบบที่ทางราชการกำหนดและจำเลยกับนางอนงค์ทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจกระทำขึ้นเพื่อเป็นหลักฐานของทางราชการ ทั้งจำเลยและนางอนงค์ลงลายมือชื่อรับรองไว้ที่ด้านหลัง ต่อเจ้าหน้าที่ผู้บันทึกและต่อหน้านางสาวสุนีรัตน์ เจ้าพนักงานที่ดิน ไว้ด้วยว่า "ข้าพเจ้าผู้ขายและผู้ซื้อขอรับรองว่าการซื้อที่ดินรายนี้เป็นราคาขายที่แท้จริง ไม่ได้แจ้งราคาซื้อขายเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมหรือค่าอากรรับเงินแต่อย่างใด หากเป็นการเท็จข้าพเจ้าทั้งสองขอให้ถ้อยคำนี้ยืนยันข้าพเจ้าในทางอาญาได้" ซึ่งจำเลยก็เบิกความรับว่า ที่ตามเอกสารระบุราคาเพียง 400,000 บาท นั้นเป็นราคาที่นางอนงค์ตกลงกับนายหน้าให้ระบุเพียงเท่านี้เพื่อหลบเลี่ยงภาษีและบางส่วนเป็นค่านายหน้า ส่วนที่จำเลยเบิกความตอบทนายจำเลยว่าซื้อที่ดินพิพาทมาจากนางอนงค์ในราคา 1,300,000 บาท ทั้งอ้างในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เคยตกลงไว้ในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท ก็ไม่ปรากฏพยานหลักฐานใด ทั้งเมื่อตรวจสอบคำร้อง ที่จำเลยกล่าวในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้เขียนและระบุว่าประสงค์จะซื้อจากนางอนงค์ในราคา 950,000 บาท ก็ปรากฏข้อความเพียงว่า "นางอนงค์เคยบอกขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนางนิศารัตน์ ในราคา 950,000 บาท" โดยมีข้อความต่อไปด้วยว่า "อยู่ระหว่างคุยกัน" เมื่อไม่ปรากฏว่ามีการเสนอราคาหรือตกลงราคาซื้อขายระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่านาที่ต้องกระทำเป็นหนังสือตามมาตรา 53 ประกอบกับจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ไว้อย่างชัดแจ้งในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท รวมทั้งไม่ได้แสดงเหตุแห่งการปฏิเสธไว้ในคำให้การเพื่อก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาททั้งที่โจทก์และจำเลยจะต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อสนับสนุนข้อกล่าวอ้างของฝ่ายตน เมื่อจำเลยให้การเพียงว่าจำเลยขอให้การปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังที่จำเลยจะให้การต่อสู้คดีดังต่อไปนี้ โดยจำเลยให้การต่อไปเพียงในประเด็นที่ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ถือว่าโจทก์ได้สละสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินพิพาทตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง และแม้จำเลยจะให้การไว้ด้วยว่าขอปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังกล่าวแต่ก็ไม่มีเหตุแห่งการปฏิเสธในประเด็นข้ออื่นใดอีก โดยเฉพาะในเรื่องราคาที่ดินพิพาทที่โจทก์กล่าวโดยชัดแจ้งในฟ้องว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท แต่จำเลยก็มิได้ให้การโต้แย้งไว้แต่อย่างใด ที่จำเลยนำสืบไว้ว่าซื้อมาในราคา 1,300,000 บาท ถือว่าเป็นการนำสืบนอกคำให้การ แต่อย่างไรก็ตามในการที่โจทก์ในฐานะผู้เช่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของเดิมที่ขายไปโดยไม่ดำเนินการตามมาตรา 53 นั้น ตามมาตรา 54 กำหนดให้มีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แม้โจทก์จะมีหลักฐานอันเป็นเอกสารราชการมายืนยัน แต่ต้องคำนึงถึงราคาตลาดตามมาตรา 54 ดังกล่าวด้วย ข้อเท็จจริงปรากฏว่านางอนงค์เคยบอกขายแก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท และโจทก์เบิกความตอบทนายโจทก์ว่าตกลงจะซื้อในราคา 950,000 บาท ตามที่นางอนงค์เคยบอกขาย ซึ่งเป็นราคาที่โจทก์มีสิทธิจะซื้อได้ตั้งแต่แรก อันพอถือได้ว่าเป็นราคาตลาดในขณะนั้น จึงกำหนดให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 950,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาในข้อนี้มานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาส่วนหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 15,000 บาท(รังสรรค์ กุลาเลิศ-สมชาติ ธัญญาวินิชกุล-สมเกียรติ ตั้งสกุล)ศาลจังหวัดนครสวรรค์ - นางสาวเพ็ญประภา ฤทธิปัญญาวงศ์ศาลอุทธรณ์ภาค 6 - นายเมธี เมฆประยูรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาปค.16/2559หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1646/2557หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ1679/2558หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 1,300,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา จากนางอนงค์ กำหนดเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2556 ต่อมาเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 นางอนงค์จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์จึงยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 3 มิถุนายน 2556 เพื่อให้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) วินิจฉัยการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอนงค์ โดยแจ้งไว้ด้วยว่าโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยยื่นคำฟ้องเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2557 ขอให้ขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์และสามีโจทก์ยื่นคำให้การต่อสู้คดีดังกล่าว ว่าจำเลยไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่โจทก์กับสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาทเพราะยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าและโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ระหว่างพิจารณาคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น คชก.ตำบลวัดไทรย์มีคำวินิจฉัยเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2557 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิม ตามสำเนาคำสั่งคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) ที่ 1/2557 ต่อมาเมื่อวันที่ 17 ตุลาคม 2557 จำเลยกับโจทก์และสามีโจทก์ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม เป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้น โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์และสามีโจทก์ตกลงเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนดเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2560 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยก่อนว่า ผลจากการที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลย หลังจากที่โจทก์ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ และทราบคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยถือว่าโจทก์สละสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 แล้ว ซึ่งเป็นผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือไม่ โดยโจทก์แก้ฎีกาว่า ประเด็นที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยนั้นเป็นการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในประเด็นพิพาทที่แตกต่างจากคดีนี้ ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทคืน เห็นว่า สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาเพื่อทำนา รวมทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่านาต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองผู้เช่านาเป็นพิเศษ แม้จะมีการแก้ไขให้มีการคุ้มครองแก่ฝ่ายเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่นาเพิ่มขึ้นกว่าที่มีในกฎหมายเดิมก็ตาม แต่ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ยังคงกำหนดหน้าที่ให้ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่มีผู้เช่าอยู่นั้นได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน คดีนี้เดิมนางอนงค์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่นาและทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยผู้รับโอน แม้โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่าจำเลยยอมให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทได้ต่อไปและหลังครบกำหนดการเช่าในวันที่ 2 เมษายน 2560 โจทก์ยินยอมออกไปจากที่ดินพิพาท และศาลมีคำพิพากษาตามยอมเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้นแล้วก็ตาม แต่คดีดังกล่าวมีประเด็นพิพาทเนื่องจากจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นที่ดินที่จำเลยได้มาโดยฝ่าฝืนและไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามขั้นตอนและเงื่อนไขที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54 กำหนดไว้ แต่ก็ไม่ใช่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพียงแต่โจทก์ยังคงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ดังนั้นในส่วนของการตกลงเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จึงเป็นคนละประเด็นกับการใช้สิทธิซื้อตามที่กฎหมายกำหนด เมื่อข้อเท็จจริงตามทางนำสืบปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างทราบถึงสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ตามมติของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ การที่จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ให้ออกไปจากที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางอนงค์ ที่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เพียง 1 ปี สิ้นสุดลงแล้ว โดยได้ระบุในหนังสือสัญญาขายที่ดิน ข้อ 4 ด้วยว่า "ผู้ขายได้ที่ดินมาโดยซื้อเป็นเวลา 14 ปี ไม่ค้างชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่มีภาระการเช่า" เป็นการอ้างข้อเท็จจริงที่ขัดกับบทบัญญัติในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 26 (เดิม) ที่บัญญัติว่า การเช่านาให้มีกำหนดคราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปี ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี และการที่นางอนงค์ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 ก็ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่างนางอนงค์กับโจทก์นั้นระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามมาตรา 28 เหตุที่การเช่านาจะสิ้นสุดลงก็ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 30 และ 31 และการบอกเลิกการเช่าจะต้องดำเนินการตามมาตรา 34 ถึง 36 และหากผู้เช่านาประสงค์จะบอกเลิกการเช่าก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 37 ซึ่งกรณีต่าง ๆ ดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือตามระยะเวลาที่กำหนด แม้การเช่านาสิ้นสุดลงโดยชอบ การที่จะให้ผู้เช่านาออกไปจากที่นายังต้องมีระยะเวลาและขั้นตอนในการดำเนินการ เมื่อไม่ปรากฏว่านางอนงค์หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ เพื่อให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น เพื่อขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพิจารณาข้อตกลงในเอกสารซึ่งกระทำขึ้นหลังจากที่โจทก์ทราบถึงสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ดังกล่าว โดยจำเลยเบิกความว่า ในการไกล่เกลี่ยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น โจทก์ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย หลังจากนั้นโจทก์แจ้งว่าไม่สามารถหาเงินมาซื้อได้ ขอเช่าที่ดินพิพาทแทน แต่ก็ไม่มีการกล่าวถึงเรื่องดังกล่าวให้ปรากฏในเอกสารใดรวมทั้งในสัญญาประนีประนอมยอมความ ว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ จึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อคชก. ตำบลวัดไทรย์มีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามมติของคณะกรรมการดังกล่าวได้นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาเท่าใด โดยโจทก์ฎีกาว่า ราคา 950,000 บาท ที่นางอนงค์บอกขายนั้นเป็นราคาที่ยังอยู่ระหว่างต่อรองกัน โจทก์จึงมีสิทธิซื้อจากจำเลยในราคา 400,000 บาท ไม่ใช่ราคา 1,300,000 บาท ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษา จำเลยแก้ฎีกาโจทก์ในส่วนนี้ว่า โจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านไว้ว่าโจทก์เป็นผู้เขียนคำร้อง ยื่นต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ โดยระบุว่าประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาทในราคา 950,000 บาท และโจทก์เคยตกลงในการเจรจากับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าขอซื้อคืนจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร เป็นแบบที่ทางราชการกำหนดและจำเลยกับนางอนงค์ทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจกระทำขึ้นเพื่อเป็นหลักฐานของทางราชการ ทั้งจำเลยและนางอนงค์ลงลายมือชื่อรับรองไว้ที่ด้านหลัง ต่อเจ้าหน้าที่ผู้บันทึกและต่อหน้านางสาวสุนีรัตน์ เจ้าพนักงานที่ดิน ไว้ด้วยว่า "ข้าพเจ้าผู้ขายและผู้ซื้อขอรับรองว่าการซื้อที่ดินรายนี้เป็นราคาขายที่แท้จริง ไม่ได้แจ้งราคาซื้อขายเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมหรือค่าอากรรับเงินแต่อย่างใด หากเป็นการเท็จข้าพเจ้าทั้งสองขอให้ถ้อยคำนี้ยืนยันข้าพเจ้าในทางอาญาได้" ซึ่งจำเลยก็เบิกความรับว่า ที่ตามเอกสารระบุราคาเพียง 400,000 บาท นั้นเป็นราคาที่นางอนงค์ตกลงกับนายหน้าให้ระบุเพียงเท่านี้เพื่อหลบเลี่ยงภาษีและบางส่วนเป็นค่านายหน้า ส่วนที่จำเลยเบิกความตอบทนายจำเลยว่าซื้อที่ดินพิพาทมาจากนางอนงค์ในราคา 1,300,000 บาท ทั้งอ้างในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เคยตกลงไว้ในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท ก็ไม่ปรากฏพยานหลักฐานใด ทั้งเมื่อตรวจสอบคำร้อง ที่จำเลยกล่าวในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้เขียนและระบุว่าประสงค์จะซื้อจากนางอนงค์ในราคา 950,000 บาท ก็ปรากฏข้อความเพียงว่า "นางอนงค์เคยบอกขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนางนิศารัตน์ ในราคา 950,000 บาท" โดยมีข้อความต่อไปด้วยว่า "อยู่ระหว่างคุยกัน" เมื่อไม่ปรากฏว่ามีการเสนอราคาหรือตกลงราคาซื้อขายระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่านาที่ต้องกระทำเป็นหนังสือตามมาตรา 53 ประกอบกับจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ไว้อย่างชัดแจ้งในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท รวมทั้งไม่ได้แสดงเหตุแห่งการปฏิเสธไว้ในคำให้การเพื่อก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาททั้งที่โจทก์และจำเลยจะต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อสนับสนุนข้อกล่าวอ้างของฝ่ายตน เมื่อจำเลยให้การเพียงว่าจำเลยขอให้การปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังที่จำเลยจะให้การต่อสู้คดีดังต่อไปนี้ โดยจำเลยให้การต่อไปเพียงในประเด็นที่ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ถือว่าโจทก์ได้สละสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินพิพาทตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง และแม้จำเลยจะให้การไว้ด้วยว่าขอปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังกล่าวแต่ก็ไม่มีเหตุแห่งการปฏิเสธในประเด็นข้ออื่นใดอีก โดยเฉพาะในเรื่องราคาที่ดินพิพาทที่โจทก์กล่าวโดยชัดแจ้งในฟ้องว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท แต่จำเลยก็มิได้ให้การโต้แย้งไว้แต่อย่างใด ที่จำเลยนำสืบไว้ว่าซื้อมาในราคา 1,300,000 บาท ถือว่าเป็นการนำสืบนอกคำให้การ แต่อย่างไรก็ตามในการที่โจทก์ในฐานะผู้เช่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของเดิมที่ขายไปโดยไม่ดำเนินการตามมาตรา 53 นั้น ตามมาตรา 54 กำหนดให้มีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แม้โจทก์จะมีหลักฐานอันเป็นเอกสารราชการมายืนยัน แต่ต้องคำนึงถึงราคาตลาดตามมาตรา 54 ดังกล่าวด้วย ข้อเท็จจริงปรากฏว่านางอนงค์เคยบอกขายแก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท และโจทก์เบิกความตอบทนายโจทก์ว่าตกลงจะซื้อในราคา 950,000 บาท ตามที่นางอนงค์เคยบอกขาย ซึ่งเป็นราคาที่โจทก์มีสิทธิจะซื้อได้ตั้งแต่แรก อันพอถือได้ว่าเป็นราคาตลาดในขณะนั้น จึงกำหนดให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 950,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาในข้อนี้มานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาส่วนหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 15,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3332/2561นาง น.โจทก์นาง พ.จำเลย พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ม. 28, ม. 53, ม. 54 วรรคหนึ่ง, ม. 56 วรรคสองการที่ อ. ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลย ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่าง อ. กับโจทก์ระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เมื่อไม่ปรากฏว่า อ. หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ ให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีต่อศาลชั้นต้นเพื่อขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ต่อมาโจทก์ สามีโจทก์ และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม แต่สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไม่ปรากฏว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท และไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือข้อตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลย ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลจึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อ คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 1,300,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา จากนางอนงค์ กำหนดเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2556 ต่อมาเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 นางอนงค์จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์จึงยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 3 มิถุนายน 2556 เพื่อให้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) วินิจฉัยการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอนงค์ โดยแจ้งไว้ด้วยว่าโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยยื่นคำฟ้องเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2557 ขอให้ขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์และสามีโจทก์ยื่นคำให้การต่อสู้คดีดังกล่าว ว่าจำเลยไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่โจทก์กับสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาทเพราะยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าและโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ระหว่างพิจารณาคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น คชก.ตำบลวัดไทรย์มีคำวินิจฉัยเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2557 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิม ตามสำเนาคำสั่งคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) ที่ 1/2557 ต่อมาเมื่อวันที่ 17 ตุลาคม 2557 จำเลยกับโจทก์และสามีโจทก์ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม เป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้น โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์และสามีโจทก์ตกลงเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนดเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2560 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยก่อนว่า ผลจากการที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลย หลังจากที่โจทก์ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ และทราบคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยถือว่าโจทก์สละสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 แล้ว ซึ่งเป็นผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือไม่ โดยโจทก์แก้ฎีกาว่า ประเด็นที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยนั้นเป็นการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในประเด็นพิพาทที่แตกต่างจากคดีนี้ ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทคืน เห็นว่า สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาเพื่อทำนา รวมทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่านาต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองผู้เช่านาเป็นพิเศษ แม้จะมีการแก้ไขให้มีการคุ้มครองแก่ฝ่ายเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่นาเพิ่มขึ้นกว่าที่มีในกฎหมายเดิมก็ตาม แต่ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ยังคงกำหนดหน้าที่ให้ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่มีผู้เช่าอยู่นั้นได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน คดีนี้เดิมนางอนงค์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่นาและทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยผู้รับโอน แม้โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่าจำเลยยอมให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทได้ต่อไปและหลังครบกำหนดการเช่าในวันที่ 2 เมษายน 2560 โจทก์ยินยอมออกไปจากที่ดินพิพาท และศาลมีคำพิพากษาตามยอมเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้นแล้วก็ตาม แต่คดีดังกล่าวมีประเด็นพิพาทเนื่องจากจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นที่ดินที่จำเลยได้มาโดยฝ่าฝืนและไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามขั้นตอนและเงื่อนไขที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54 กำหนดไว้ แต่ก็ไม่ใช่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพียงแต่โจทก์ยังคงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ดังนั้นในส่วนของการตกลงเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จึงเป็นคนละประเด็นกับการใช้สิทธิซื้อตามที่กฎหมายกำหนด เมื่อข้อเท็จจริงตามทางนำสืบปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างทราบถึงสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ตามมติของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ การที่จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ให้ออกไปจากที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางอนงค์ ที่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เพียง 1 ปี สิ้นสุดลงแล้ว โดยได้ระบุในหนังสือสัญญาขายที่ดิน ข้อ 4 ด้วยว่า "ผู้ขายได้ที่ดินมาโดยซื้อเป็นเวลา 14 ปี ไม่ค้างชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่มีภาระการเช่า" เป็นการอ้างข้อเท็จจริงที่ขัดกับบทบัญญัติในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 26 (เดิม) ที่บัญญัติว่า การเช่านาให้มีกำหนดคราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปี ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี และการที่นางอนงค์ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 ก็ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่างนางอนงค์กับโจทก์นั้นระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามมาตรา 28 เหตุที่การเช่านาจะสิ้นสุดลงก็ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 30 และ 31 และการบอกเลิกการเช่าจะต้องดำเนินการตามมาตรา 34 ถึง 36 และหากผู้เช่านาประสงค์จะบอกเลิกการเช่าก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 37 ซึ่งกรณีต่าง ๆ ดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือตามระยะเวลาที่กำหนด แม้การเช่านาสิ้นสุดลงโดยชอบ การที่จะให้ผู้เช่านาออกไปจากที่นายังต้องมีระยะเวลาและขั้นตอนในการดำเนินการ เมื่อไม่ปรากฏว่านางอนงค์หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ เพื่อให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น เพื่อขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพิจารณาข้อตกลงในเอกสารซึ่งกระทำขึ้นหลังจากที่โจทก์ทราบถึงสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ดังกล่าว โดยจำเลยเบิกความว่า ในการไกล่เกลี่ยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น โจทก์ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย หลังจากนั้นโจทก์แจ้งว่าไม่สามารถหาเงินมาซื้อได้ ขอเช่าที่ดินพิพาทแทน แต่ก็ไม่มีการกล่าวถึงเรื่องดังกล่าวให้ปรากฏในเอกสารใดรวมทั้งในสัญญาประนีประนอมยอมความ ว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ จึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อคชก. ตำบลวัดไทรย์มีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามมติของคณะกรรมการดังกล่าวได้นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาเท่าใด โดยโจทก์ฎีกาว่า ราคา 950,000 บาท ที่นางอนงค์บอกขายนั้นเป็นราคาที่ยังอยู่ระหว่างต่อรองกัน โจทก์จึงมีสิทธิซื้อจากจำเลยในราคา 400,000 บาท ไม่ใช่ราคา 1,300,000 บาท ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษา จำเลยแก้ฎีกาโจทก์ในส่วนนี้ว่า โจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านไว้ว่าโจทก์เป็นผู้เขียนคำร้อง ยื่นต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ โดยระบุว่าประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาทในราคา 950,000 บาท และโจทก์เคยตกลงในการเจรจากับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าขอซื้อคืนจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร เป็นแบบที่ทางราชการกำหนดและจำเลยกับนางอนงค์ทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจกระทำขึ้นเพื่อเป็นหลักฐานของทางราชการ ทั้งจำเลยและนางอนงค์ลงลายมือชื่อรับรองไว้ที่ด้านหลัง ต่อเจ้าหน้าที่ผู้บันทึกและต่อหน้านางสาวสุนีรัตน์ เจ้าพนักงานที่ดิน ไว้ด้วยว่า "ข้าพเจ้าผู้ขายและผู้ซื้อขอรับรองว่าการซื้อที่ดินรายนี้เป็นราคาขายที่แท้จริง ไม่ได้แจ้งราคาซื้อขายเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมหรือค่าอากรรับเงินแต่อย่างใด หากเป็นการเท็จข้าพเจ้าทั้งสองขอให้ถ้อยคำนี้ยืนยันข้าพเจ้าในทางอาญาได้" ซึ่งจำเลยก็เบิกความรับว่า ที่ตามเอกสารระบุราคาเพียง 400,000 บาท นั้นเป็นราคาที่นางอนงค์ตกลงกับนายหน้าให้ระบุเพียงเท่านี้เพื่อหลบเลี่ยงภาษีและบางส่วนเป็นค่านายหน้า ส่วนที่จำเลยเบิกความตอบทนายจำเลยว่าซื้อที่ดินพิพาทมาจากนางอนงค์ในราคา 1,300,000 บาท ทั้งอ้างในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เคยตกลงไว้ในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ว่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 1,300,000 บาท ก็ไม่ปรากฏพยานหลักฐานใด ทั้งเมื่อตรวจสอบคำร้อง ที่จำเลยกล่าวในคำแก้ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้เขียนและระบุว่าประสงค์จะซื้อจากนางอนงค์ในราคา 950,000 บาท ก็ปรากฏข้อความเพียงว่า "นางอนงค์เคยบอกขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนางนิศารัตน์ ในราคา 950,000 บาท" โดยมีข้อความต่อไปด้วยว่า "อยู่ระหว่างคุยกัน" เมื่อไม่ปรากฏว่ามีการเสนอราคาหรือตกลงราคาซื้อขายระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่านาที่ต้องกระทำเป็นหนังสือตามมาตรา 53 ประกอบกับจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ไว้อย่างชัดแจ้งในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท รวมทั้งไม่ได้แสดงเหตุแห่งการปฏิเสธไว้ในคำให้การเพื่อก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาททั้งที่โจทก์และจำเลยจะต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อสนับสนุนข้อกล่าวอ้างของฝ่ายตน เมื่อจำเลยให้การเพียงว่าจำเลยขอให้การปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังที่จำเลยจะให้การต่อสู้คดีดังต่อไปนี้ โดยจำเลยให้การต่อไปเพียงในประเด็นที่ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยในคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น ถือว่าโจทก์ได้สละสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินพิพาทตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง และแม้จำเลยจะให้การไว้ด้วยว่าขอปฏิเสธฟ้องของโจทก์ทั้งสิ้นดังกล่าวแต่ก็ไม่มีเหตุแห่งการปฏิเสธในประเด็นข้ออื่นใดอีก โดยเฉพาะในเรื่องราคาที่ดินพิพาทที่โจทก์กล่าวโดยชัดแจ้งในฟ้องว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ในราคา 400,000 บาท แต่จำเลยก็มิได้ให้การโต้แย้งไว้แต่อย่างใด ที่จำเลยนำสืบไว้ว่าซื้อมาในราคา 1,300,000 บาท ถือว่าเป็นการนำสืบนอกคำให้การ แต่อย่างไรก็ตามในการที่โจทก์ในฐานะผู้เช่าจะซื้อที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของเดิมที่ขายไปโดยไม่ดำเนินการตามมาตรา 53 นั้น ตามมาตรา 54 กำหนดให้มีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แม้โจทก์จะมีหลักฐานอันเป็นเอกสารราชการมายืนยัน แต่ต้องคำนึงถึงราคาตลาดตามมาตรา 54 ดังกล่าวด้วย ข้อเท็จจริงปรากฏว่านางอนงค์เคยบอกขายแก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท และโจทก์เบิกความตอบทนายโจทก์ว่าตกลงจะซื้อในราคา 950,000 บาท ตามที่นางอนงค์เคยบอกขาย ซึ่งเป็นราคาที่โจทก์มีสิทธิจะซื้อได้ตั้งแต่แรก อันพอถือได้ว่าเป็นราคาตลาดในขณะนั้น จึงกำหนดให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 950,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาในข้อนี้มานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาส่วนหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 950,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 15,000 บาท(รังสรรค์ กุลาเลิศ-สมชาติ ธัญญาวินิชกุล-สมเกียรติ ตั้งสกุล)ศาลจังหวัดนครสวรรค์ - นางสาวเพ็ญประภา ฤทธิปัญญาวงศ์ศาลอุทธรณ์ภาค 6 - นายเมธี เมฆประยูรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาปค.16/2559หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1646/2557หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ1679/2558หมายเหตุ