คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3615/2566หลักกฎหมาย: มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 91 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีมีมูล ให้ประทับฟ้อง จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์และจำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ไม่ชำระค่าปรับให้จัดการตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 29, 29/1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุด ช. จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2550 โจทก์และนายปธิกร เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2240, 2241, 2623 และ 51363 มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 64 ส่วน ใน 60,000 ส่วน จำเลยเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทบริษัทจำกัด มีนายสาธร เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนคนหนึ่ง จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุด ช. ห้องชุดเลขที่ 26/1, 26/2, 26/276 ถึง 284 และจำเลยเป็นเจ้าของผู้ประกอบกิจการโรงแรม ช. ซึ่งมีอาคารประกอบกิจการโรงแรมอยู่ติดกับอาคารของอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 นิติบุคคลอาคารชุด ช. จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1 โดยในวาระที่ 9 เสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมมีมติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลย นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยแล้ว แต่ยังมิได้มีการนำมติของที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยนำพื้นที่จอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่จอดรถยนต์พร้อมทางเดินรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยโดยอาศัยบันทึกข้อตกลงดังกล่าว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 เมื่อพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป และมาตรา 32 บัญญัติมิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนี้ แม้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 อันเป็นวันภายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ช. ในวันที่ 28 ธันวาคม 2550 แล้วก็ตาม แต่ตามบทมาตราดังกล่าวนอกจากต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยอาศัยการลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด ช. กับจำเลย ในการก่อสร้างปรับปรุงพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย จึงฟังได้ว่าจำเลยเพิ่งนำพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยภายหลังการลงนามในวันที่ 22 มีนาคม 2553 อันเป็นเวลาภายหลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้ว มิใช่เป็นกรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ ดังนั้น มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 ยังบัญญัติถึงอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ทั้งนี้การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมและมีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. รวมถึงมีภาระต้องร่วมรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางด้วย เมื่อพิจารณาประกอบกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. กำหนดไว้ว่า ถนนภายในบริเวณโครงการ ที่จอดรถส่วนกลางภายในและภายนอก ที่จอดรถยนต์ส่วนกลางเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด โจทก์จึงมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย การที่จำเลยนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ย่อมส่งผลกระทบต่อโจทก์ในการใช้สอยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง จากการที่จำเลยนำทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลย โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายจากการกระทำดังกล่าวจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2 (4) และมาตรา 28 (2) ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า จำเลยกระทำความผิดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า ทรัพย์ส่วนกลางเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ซึ่งตามมาตรา 17 บัญญัติให้การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้เมื่อพิจารณาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 ที่ว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ที่ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามข้อ 26.18 คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการหรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้น การลงมติในวาระการประชุมที่ 9 คราวประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนำพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ อันเป็นการนำเอาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดไปใช้เพื่อประโยชน์แก่จำเลย จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนี้ตามมาตรา 45 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ในส่วนนี้โจทก์นำสืบยืนยันโดยจำเลยมิได้นำสืบหักล้างเป็นอย่างอื่นว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยในอาคาร 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/18, 26/25, 26/32 ถึง 34, 26/40 ถึง 42, 26/49, 26/57, 26/66 รวม 11 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 1,218 ส่วน ใน 60,000 ส่วน และอาคาร 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/276 ถึง 535 รวม 260 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอีก 29,648 ส่วน ใน 60,000 ส่วน รวมแล้วจำเลยเพียงผู้เดียวมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ช. 30,866 ส่วน ใน 60,000 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 51.44 ส่วนเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายอื่น ๆ ในอาคารชุด ช. มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางรวมเพียง 26,903 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 44.84 ดังนั้น จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ฉะนั้นในการลงคะแนนเสียงจำเลยจะต้องลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง แต่กลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 มีการประชุมใหญ่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด ช. และที่ประชุมใหญ่มีมติเสียงข้างมาก 44,149 ส่วน จากทั้งหมด 60,000 ส่วน ให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ทำบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยได้ โดยไม่ปรากฏว่ามีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน โดยนำเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยเพื่อผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยได้ การที่จำเลยนำเอาพื้นที่ส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด ช. เพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดตามฟ้อง ดังที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้โดยละเอียดและถูกต้องแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า มีเหตุที่จะลงโทษสถานเบา หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 65 บัญญัติว่า ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่ การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนนั้น เป็นการวางโทษและลดโทษให้แก่จำเลยเหมาะสมแก่พฤติการณ์แห่งคดีแล้ว ไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะเปลี่ยนแปลงแก้ไข ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3615/2566นาย ธ.โจทก์บริษัท ร.จำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 17/1 วรรคสอง, ม. 45 วรรคสอง, ม. 65 พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ม. 32 มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 91 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีมีมูล ให้ประทับฟ้อง จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์และจำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ไม่ชำระค่าปรับให้จัดการตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 29, 29/1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุด ช. จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2550 โจทก์และนายปธิกร เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2240, 2241, 2623 และ 51363 มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 64 ส่วน ใน 60,000 ส่วน จำเลยเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทบริษัทจำกัด มีนายสาธร เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนคนหนึ่ง จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุด ช. ห้องชุดเลขที่ 26/1, 26/2, 26/276 ถึง 284 และจำเลยเป็นเจ้าของผู้ประกอบกิจการโรงแรม ช. ซึ่งมีอาคารประกอบกิจการโรงแรมอยู่ติดกับอาคารของอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 นิติบุคคลอาคารชุด ช. จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1 โดยในวาระที่ 9 เสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมมีมติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลย นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยแล้ว แต่ยังมิได้มีการนำมติของที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยนำพื้นที่จอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่จอดรถยนต์พร้อมทางเดินรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยโดยอาศัยบันทึกข้อตกลงดังกล่าว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 เมื่อพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป และมาตรา 32 บัญญัติมิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนี้ แม้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 อันเป็นวันภายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ช. ในวันที่ 28 ธันวาคม 2550 แล้วก็ตาม แต่ตามบทมาตราดังกล่าวนอกจากต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยอาศัยการลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด ช. กับจำเลย ในการก่อสร้างปรับปรุงพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย จึงฟังได้ว่าจำเลยเพิ่งนำพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยภายหลังการลงนามในวันที่ 22 มีนาคม 2553 อันเป็นเวลาภายหลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้ว มิใช่เป็นกรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ ดังนั้น มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 ยังบัญญัติถึงอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ทั้งนี้การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมและมีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. รวมถึงมีภาระต้องร่วมรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางด้วย เมื่อพิจารณาประกอบกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. กำหนดไว้ว่า ถนนภายในบริเวณโครงการ ที่จอดรถส่วนกลางภายในและภายนอก ที่จอดรถยนต์ส่วนกลางเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด โจทก์จึงมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย การที่จำเลยนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ย่อมส่งผลกระทบต่อโจทก์ในการใช้สอยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง จากการที่จำเลยนำทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลย โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายจากการกระทำดังกล่าวจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2 (4) และมาตรา 28 (2) ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า จำเลยกระทำความผิดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า ทรัพย์ส่วนกลางเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ซึ่งตามมาตรา 17 บัญญัติให้การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้เมื่อพิจารณาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 ที่ว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ที่ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามข้อ 26.18 คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการหรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้น การลงมติในวาระการประชุมที่ 9 คราวประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนำพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ อันเป็นการนำเอาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดไปใช้เพื่อประโยชน์แก่จำเลย จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนี้ตามมาตรา 45 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ในส่วนนี้โจทก์นำสืบยืนยันโดยจำเลยมิได้นำสืบหักล้างเป็นอย่างอื่นว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยในอาคาร 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/18, 26/25, 26/32 ถึง 34, 26/40 ถึง 42, 26/49, 26/57, 26/66 รวม 11 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 1,218 ส่วน ใน 60,000 ส่วน และอาคาร 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/276 ถึง 535 รวม 260 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอีก 29,648 ส่วน ใน 60,000 ส่วน รวมแล้วจำเลยเพียงผู้เดียวมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ช. 30,866 ส่วน ใน 60,000 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 51.44 ส่วนเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายอื่น ๆ ในอาคารชุด ช. มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางรวมเพียง 26,903 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 44.84 ดังนั้น จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ฉะนั้นในการลงคะแนนเสียงจำเลยจะต้องลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง แต่กลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 มีการประชุมใหญ่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด ช. และที่ประชุมใหญ่มีมติเสียงข้างมาก 44,149 ส่วน จากทั้งหมด 60,000 ส่วน ให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ทำบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยได้ โดยไม่ปรากฏว่ามีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน โดยนำเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยเพื่อผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยได้ การที่จำเลยนำเอาพื้นที่ส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด ช. เพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดตามฟ้อง ดังที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้โดยละเอียดและถูกต้องแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า มีเหตุที่จะลงโทษสถานเบา หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 65 บัญญัติว่า ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่ การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนนั้น เป็นการวางโทษและลดโทษให้แก่จำเลยเหมาะสมแก่พฤติการณ์แห่งคดีแล้ว ไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะเปลี่ยนแปลงแก้ไข ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน (กมล คำเพ็ญ-ทรงพล สงวนพงศ์-จรรยา จีระเรืองรัตนา)ศาลแขวงพระนครใต้ - นายพิภากร์ เล็กบำรุงศาลอุทธรณ์ - นายสุรพล นิตินัยวินิจแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาอ.1142/2566หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 91 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีมีมูล ให้ประทับฟ้อง จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์และจำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ไม่ชำระค่าปรับให้จัดการตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 29, 29/1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุด ช. จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2550 โจทก์และนายปธิกร เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2240, 2241, 2623 และ 51363 มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 64 ส่วน ใน 60,000 ส่วน จำเลยเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทบริษัทจำกัด มีนายสาธร เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนคนหนึ่ง จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุด ช. ห้องชุดเลขที่ 26/1, 26/2, 26/276 ถึง 284 และจำเลยเป็นเจ้าของผู้ประกอบกิจการโรงแรม ช. ซึ่งมีอาคารประกอบกิจการโรงแรมอยู่ติดกับอาคารของอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 นิติบุคคลอาคารชุด ช. จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1 โดยในวาระที่ 9 เสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมมีมติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลย นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยแล้ว แต่ยังมิได้มีการนำมติของที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยนำพื้นที่จอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่จอดรถยนต์พร้อมทางเดินรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยโดยอาศัยบันทึกข้อตกลงดังกล่าว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 เมื่อพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป และมาตรา 32 บัญญัติมิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนี้ แม้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 อันเป็นวันภายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ช. ในวันที่ 28 ธันวาคม 2550 แล้วก็ตาม แต่ตามบทมาตราดังกล่าวนอกจากต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยอาศัยการลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด ช. กับจำเลย ในการก่อสร้างปรับปรุงพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย จึงฟังได้ว่าจำเลยเพิ่งนำพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยภายหลังการลงนามในวันที่ 22 มีนาคม 2553 อันเป็นเวลาภายหลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้ว มิใช่เป็นกรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ ดังนั้น มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 ยังบัญญัติถึงอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ทั้งนี้การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมและมีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. รวมถึงมีภาระต้องร่วมรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางด้วย เมื่อพิจารณาประกอบกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. กำหนดไว้ว่า ถนนภายในบริเวณโครงการ ที่จอดรถส่วนกลางภายในและภายนอก ที่จอดรถยนต์ส่วนกลางเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด โจทก์จึงมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย การที่จำเลยนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ย่อมส่งผลกระทบต่อโจทก์ในการใช้สอยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง จากการที่จำเลยนำทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลย โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายจากการกระทำดังกล่าวจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2 (4) และมาตรา 28 (2) ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า จำเลยกระทำความผิดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า ทรัพย์ส่วนกลางเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ซึ่งตามมาตรา 17 บัญญัติให้การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้เมื่อพิจารณาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 ที่ว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ที่ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามข้อ 26.18 คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการหรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้น การลงมติในวาระการประชุมที่ 9 คราวประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนำพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ อันเป็นการนำเอาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดไปใช้เพื่อประโยชน์แก่จำเลย จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนี้ตามมาตรา 45 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ในส่วนนี้โจทก์นำสืบยืนยันโดยจำเลยมิได้นำสืบหักล้างเป็นอย่างอื่นว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยในอาคาร 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/18, 26/25, 26/32 ถึง 34, 26/40 ถึง 42, 26/49, 26/57, 26/66 รวม 11 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 1,218 ส่วน ใน 60,000 ส่วน และอาคาร 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/276 ถึง 535 รวม 260 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอีก 29,648 ส่วน ใน 60,000 ส่วน รวมแล้วจำเลยเพียงผู้เดียวมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ช. 30,866 ส่วน ใน 60,000 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 51.44 ส่วนเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายอื่น ๆ ในอาคารชุด ช. มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางรวมเพียง 26,903 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 44.84 ดังนั้น จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ฉะนั้นในการลงคะแนนเสียงจำเลยจะต้องลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง แต่กลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 มีการประชุมใหญ่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด ช. และที่ประชุมใหญ่มีมติเสียงข้างมาก 44,149 ส่วน จากทั้งหมด 60,000 ส่วน ให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ทำบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยได้ โดยไม่ปรากฏว่ามีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน โดยนำเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยเพื่อผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยได้ การที่จำเลยนำเอาพื้นที่ส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด ช. เพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดตามฟ้อง ดังที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้โดยละเอียดและถูกต้องแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า มีเหตุที่จะลงโทษสถานเบา หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 65 บัญญัติว่า ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่ การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนนั้น เป็นการวางโทษและลดโทษให้แก่จำเลยเหมาะสมแก่พฤติการณ์แห่งคดีแล้ว ไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะเปลี่ยนแปลงแก้ไข ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3615/2566นาย ธ.โจทก์บริษัท ร.จำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 17/1 วรรคสอง, ม. 45 วรรคสอง, ม. 65 พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ม. 32 มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 91 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีมีมูล ให้ประทับฟ้อง จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์และจำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ไม่ชำระค่าปรับให้จัดการตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 29, 29/1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุด ช. จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2550 โจทก์และนายปธิกร เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2240, 2241, 2623 และ 51363 มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 64 ส่วน ใน 60,000 ส่วน จำเลยเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทบริษัทจำกัด มีนายสาธร เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนคนหนึ่ง จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุด ช. ห้องชุดเลขที่ 26/1, 26/2, 26/276 ถึง 284 และจำเลยเป็นเจ้าของผู้ประกอบกิจการโรงแรม ช. ซึ่งมีอาคารประกอบกิจการโรงแรมอยู่ติดกับอาคารของอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 นิติบุคคลอาคารชุด ช. จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1 โดยในวาระที่ 9 เสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมมีมติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลย นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยแล้ว แต่ยังมิได้มีการนำมติของที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยนำพื้นที่จอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่จอดรถยนต์พร้อมทางเดินรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยโดยอาศัยบันทึกข้อตกลงดังกล่าว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 เมื่อพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป และมาตรา 32 บัญญัติมิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนี้ แม้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 อันเป็นวันภายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ช. ในวันที่ 28 ธันวาคม 2550 แล้วก็ตาม แต่ตามบทมาตราดังกล่าวนอกจากต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยอาศัยการลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด ช. กับจำเลย ในการก่อสร้างปรับปรุงพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย จึงฟังได้ว่าจำเลยเพิ่งนำพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยภายหลังการลงนามในวันที่ 22 มีนาคม 2553 อันเป็นเวลาภายหลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้ว มิใช่เป็นกรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ ดังนั้น มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 ยังบัญญัติถึงอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ทั้งนี้การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมและมีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. รวมถึงมีภาระต้องร่วมรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางด้วย เมื่อพิจารณาประกอบกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. กำหนดไว้ว่า ถนนภายในบริเวณโครงการ ที่จอดรถส่วนกลางภายในและภายนอก ที่จอดรถยนต์ส่วนกลางเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด โจทก์จึงมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย การที่จำเลยนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ย่อมส่งผลกระทบต่อโจทก์ในการใช้สอยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง จากการที่จำเลยนำทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลย โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายจากการกระทำดังกล่าวจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2 (4) และมาตรา 28 (2) ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า จำเลยกระทำความผิดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า ทรัพย์ส่วนกลางเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ซึ่งตามมาตรา 17 บัญญัติให้การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้เมื่อพิจารณาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 ที่ว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ที่ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามข้อ 26.18 คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการหรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้น การลงมติในวาระการประชุมที่ 9 คราวประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนำพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ อันเป็นการนำเอาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดไปใช้เพื่อประโยชน์แก่จำเลย จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนี้ตามมาตรา 45 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ในส่วนนี้โจทก์นำสืบยืนยันโดยจำเลยมิได้นำสืบหักล้างเป็นอย่างอื่นว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยในอาคาร 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/18, 26/25, 26/32 ถึง 34, 26/40 ถึง 42, 26/49, 26/57, 26/66 รวม 11 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 1,218 ส่วน ใน 60,000 ส่วน และอาคาร 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 26/276 ถึง 535 รวม 260 ห้องชุด มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอีก 29,648 ส่วน ใน 60,000 ส่วน รวมแล้วจำเลยเพียงผู้เดียวมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ช. 30,866 ส่วน ใน 60,000 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 51.44 ส่วนเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายอื่น ๆ ในอาคารชุด ช. มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางรวมเพียง 26,903 ส่วน คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 44.84 ดังนั้น จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ฉะนั้นในการลงคะแนนเสียงจำเลยจะต้องลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง แต่กลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 มีการประชุมใหญ่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด ช. และที่ประชุมใหญ่มีมติเสียงข้างมาก 44,149 ส่วน จากทั้งหมด 60,000 ส่วน ให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ทำบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยได้ โดยไม่ปรากฏว่ามีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน โดยนำเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยเพื่อผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยได้ การที่จำเลยนำเอาพื้นที่ส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด ช. เพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดตามฟ้อง ดังที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้โดยละเอียดและถูกต้องแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาในปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า มีเหตุที่จะลงโทษสถานเบา หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 65 บัญญัติว่า ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่ การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนนั้น เป็นการวางโทษและลดโทษให้แก่จำเลยเหมาะสมแก่พฤติการณ์แห่งคดีแล้ว ไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะเปลี่ยนแปลงแก้ไข ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน (กมล คำเพ็ญ-ทรงพล สงวนพงศ์-จรรยา จีระเรืองรัตนา)ศาลแขวงพระนครใต้ - นายพิภากร์ เล็กบำรุงศาลอุทธรณ์ - นายสุรพล นิตินัยวินิจแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาอ.1142/2566หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ