คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2863/2545หลักกฎหมาย: การที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์ที่จำเลยขายฝากให้กับโจทก์ ภายหลังจากที่ครบกำหนดไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากแล้วแก่นายส. โดยนายส. ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อ ไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูง และเป็นการตกลงซื้อโดยไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ทั้งตามหนังสือบอกกล่าวที่โจทก์มีไปถึงจำเลยแจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ 20 เมษายน 2540 เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์อะไร และถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด จำเลยจึงไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษแก่โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๑,๙๙๕,๐๖๘.๔๘ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปีของต้นเงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราวันละ ๗,๕๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง สัญญาขายฝากเป็นสัญญาปลอม ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่โจทก์อ้างยังเป็นของจำเลยอยู่ จำเลยไม่ได้ละเมิดสิทธิโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ โจทก์ไม่เสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องออกให้เช่า อัตราค่าเช่าวันละ ๗,๕๐๐ บาท เป็นการคาดคะเนของโจทก์เอง เป็นราคาที่สูงเกินเหตุ หากให้เช่าจริงก็ได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องไปทำสัญญากับผู้อื่น หากมีสัญญาดังกล่าวก็เป็นสัญญาที่โจทก์ทำปลอมขึ้นมาทั้งสิ้นโจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้ผู้มีชื่อคนใด จำเลยไม่ทราบด้วย จำนวนค่าเสียหายดังกล่าวก็เป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างขึ้นเองทั้งสิ้น จำเลยจึงไม่ต้องรับผิด ทั้งจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยกับจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานครและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๙ พฤษภาคม ๒๕๓๙ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเสร็จสิ้น และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๔๐ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๑๐,๐๐๐ บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ ๘ พฤษภาคม ๒๕๓๙ จำเลยได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา ๑๗,๕๙๐,๐๐๐ บาท กำหนดไถ่คืนภายใน ๖ เดือน เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนและยังคงครอบครองทรัพย์ที่ขายฝาก_ _ _ ที่จำเลยฎีกาประการต่อไปว่า ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท สูงเกินไป นั้น เห็นว่า แม้จำเลยจะให้การว่า ทรัพย์พิพาทหากจะให้เช่าจริงคงไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท หาใช่เดือนละกว่า ๒๐๐,๐๐๐ บาท ดังที่โจทก์อ้าง แต่ในชั้นพิจารณาจำเลยก็เบิกความยอมรับว่า บ้านที่ขายฝากหากให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าวันละไม่เกิน ๑,๐๐๐ บาท ตามที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยนำสืบยอมรับซึ่งเป็นคุณแก่จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ปัญหาประการสุดท้ายที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษนั้น เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อขายทรัพย์ที่ขายฝากรายนี้ นายสุทัศน์ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูงถึง ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท และเป็นการตกลงซื้อโดยที่ไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติอย่างมาก นอกจากนี้ตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย จ.๖ ที่โจทก์มีไปถึงจำเลยก็แจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๔๐ เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาอะไรและถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด ทั้งที่สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ ที่โจทก์อ้างได้ทำกันไว้ก่อนที่จะมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยแล้ว ฉะนั้นข้อนำสืบของโจทก์ที่ว่าหลังจากทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์แล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ กับนายสุทัศน์และเนื่องจากจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินออกจากทรัพย์ดังกล่าวทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องชดใช้เงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท แก่นายสุทัศน์ จึงเป็นพิรุธไม่มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องชำระเงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นางพิมลรัตน์ วรรธนะหทัย ผู้ช่วยฯ นางสาวอังคณา สุขเกษม ย่อ นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2863/2545นางปราณีวิชชุรัตพรนางสาวภักดิพรกรรณสูต ป.พ.พ. ม. 222 ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสอง, ม. 249การที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์ที่จำเลยขายฝากให้กับโจทก์ ภายหลังจากที่ครบกำหนดไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากแล้วแก่นายส. โดยนายส. ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อ ไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูง และเป็นการตกลงซื้อโดยไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ทั้งตามหนังสือบอกกล่าวที่โจทก์มีไปถึงจำเลยแจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ 20 เมษายน 2540 เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์อะไร และถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด จำเลยจึงไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษแก่โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๑,๙๙๕,๐๖๘.๔๘ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปีของต้นเงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราวันละ ๗,๕๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง สัญญาขายฝากเป็นสัญญาปลอม ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่โจทก์อ้างยังเป็นของจำเลยอยู่ จำเลยไม่ได้ละเมิดสิทธิโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ โจทก์ไม่เสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องออกให้เช่า อัตราค่าเช่าวันละ ๗,๕๐๐ บาท เป็นการคาดคะเนของโจทก์เอง เป็นราคาที่สูงเกินเหตุ หากให้เช่าจริงก็ได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องไปทำสัญญากับผู้อื่น หากมีสัญญาดังกล่าวก็เป็นสัญญาที่โจทก์ทำปลอมขึ้นมาทั้งสิ้นโจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้ผู้มีชื่อคนใด จำเลยไม่ทราบด้วย จำนวนค่าเสียหายดังกล่าวก็เป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างขึ้นเองทั้งสิ้น จำเลยจึงไม่ต้องรับผิด ทั้งจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยกับจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานครและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๙ พฤษภาคม ๒๕๓๙ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเสร็จสิ้น และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๔๐ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๑๐,๐๐๐ บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ ๘ พฤษภาคม ๒๕๓๙ จำเลยได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา ๑๗,๕๙๐,๐๐๐ บาท กำหนดไถ่คืนภายใน ๖ เดือน เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนและยังคงครอบครองทรัพย์ที่ขายฝาก_ _ _ ที่จำเลยฎีกาประการต่อไปว่า ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท สูงเกินไป นั้น เห็นว่า แม้จำเลยจะให้การว่า ทรัพย์พิพาทหากจะให้เช่าจริงคงไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท หาใช่เดือนละกว่า ๒๐๐,๐๐๐ บาท ดังที่โจทก์อ้าง แต่ในชั้นพิจารณาจำเลยก็เบิกความยอมรับว่า บ้านที่ขายฝากหากให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าวันละไม่เกิน ๑,๐๐๐ บาท ตามที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยนำสืบยอมรับซึ่งเป็นคุณแก่จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ปัญหาประการสุดท้ายที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษนั้น เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อขายทรัพย์ที่ขายฝากรายนี้ นายสุทัศน์ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูงถึง ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท และเป็นการตกลงซื้อโดยที่ไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติอย่างมาก นอกจากนี้ตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย จ.๖ ที่โจทก์มีไปถึงจำเลยก็แจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๔๐ เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาอะไรและถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด ทั้งที่สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ ที่โจทก์อ้างได้ทำกันไว้ก่อนที่จะมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยแล้ว ฉะนั้นข้อนำสืบของโจทก์ที่ว่าหลังจากทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์แล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ กับนายสุทัศน์และเนื่องจากจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินออกจากทรัพย์ดังกล่าวทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องชดใช้เงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท แก่นายสุทัศน์ จึงเป็นพิรุธไม่มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องชำระเงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นางพิมลรัตน์ วรรธนะหทัย ผู้ช่วยฯ นางสาวอังคณา สุขเกษม ย่อ นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ(สุรพล เจียมจูไร-มงคล ทับเที่ยง-วิศณุ เลื่อมสำราญ)ศาลแพ่ง - นายธีรพงศ์ อุ่นชัยศาลอุทธรณ์ - นายณรงค์พล ทองจีนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๑,๙๙๕,๐๖๘.๔๘ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปีของต้นเงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราวันละ ๗,๕๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง สัญญาขายฝากเป็นสัญญาปลอม ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่โจทก์อ้างยังเป็นของจำเลยอยู่ จำเลยไม่ได้ละเมิดสิทธิโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ โจทก์ไม่เสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องออกให้เช่า อัตราค่าเช่าวันละ ๗,๕๐๐ บาท เป็นการคาดคะเนของโจทก์เอง เป็นราคาที่สูงเกินเหตุ หากให้เช่าจริงก็ได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องไปทำสัญญากับผู้อื่น หากมีสัญญาดังกล่าวก็เป็นสัญญาที่โจทก์ทำปลอมขึ้นมาทั้งสิ้นโจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้ผู้มีชื่อคนใด จำเลยไม่ทราบด้วย จำนวนค่าเสียหายดังกล่าวก็เป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างขึ้นเองทั้งสิ้น จำเลยจึงไม่ต้องรับผิด ทั้งจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยกับจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานครและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๙ พฤษภาคม ๒๕๓๙ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเสร็จสิ้น และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๔๐ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๑๐,๐๐๐ บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ ๘ พฤษภาคม ๒๕๓๙ จำเลยได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา ๑๗,๕๙๐,๐๐๐ บาท กำหนดไถ่คืนภายใน ๖ เดือน เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนและยังคงครอบครองทรัพย์ที่ขายฝาก_ _ _ ที่จำเลยฎีกาประการต่อไปว่า ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท สูงเกินไป นั้น เห็นว่า แม้จำเลยจะให้การว่า ทรัพย์พิพาทหากจะให้เช่าจริงคงไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท หาใช่เดือนละกว่า ๒๐๐,๐๐๐ บาท ดังที่โจทก์อ้าง แต่ในชั้นพิจารณาจำเลยก็เบิกความยอมรับว่า บ้านที่ขายฝากหากให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าวันละไม่เกิน ๑,๐๐๐ บาท ตามที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยนำสืบยอมรับซึ่งเป็นคุณแก่จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ปัญหาประการสุดท้ายที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษนั้น เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อขายทรัพย์ที่ขายฝากรายนี้ นายสุทัศน์ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูงถึง ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท และเป็นการตกลงซื้อโดยที่ไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติอย่างมาก นอกจากนี้ตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย จ.๖ ที่โจทก์มีไปถึงจำเลยก็แจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๔๐ เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาอะไรและถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด ทั้งที่สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ ที่โจทก์อ้างได้ทำกันไว้ก่อนที่จะมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยแล้ว ฉะนั้นข้อนำสืบของโจทก์ที่ว่าหลังจากทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์แล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ กับนายสุทัศน์และเนื่องจากจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินออกจากทรัพย์ดังกล่าวทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องชดใช้เงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท แก่นายสุทัศน์ จึงเป็นพิรุธไม่มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องชำระเงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นางพิมลรัตน์ วรรธนะหทัย ผู้ช่วยฯ นางสาวอังคณา สุขเกษม ย่อ นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2863/2545นางปราณีวิชชุรัตพรนางสาวภักดิพรกรรณสูต ป.พ.พ. ม. 222 ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสอง, ม. 249การที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์ที่จำเลยขายฝากให้กับโจทก์ ภายหลังจากที่ครบกำหนดไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากแล้วแก่นายส. โดยนายส. ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อ ไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูง และเป็นการตกลงซื้อโดยไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ทั้งตามหนังสือบอกกล่าวที่โจทก์มีไปถึงจำเลยแจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ 20 เมษายน 2540 เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์อะไร และถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด จำเลยจึงไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษแก่โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๑,๙๙๕,๐๖๘.๔๘ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปีของต้นเงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราวันละ ๗,๕๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง สัญญาขายฝากเป็นสัญญาปลอม ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่โจทก์อ้างยังเป็นของจำเลยอยู่ จำเลยไม่ได้ละเมิดสิทธิโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ โจทก์ไม่เสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องออกให้เช่า อัตราค่าเช่าวันละ ๗,๕๐๐ บาท เป็นการคาดคะเนของโจทก์เอง เป็นราคาที่สูงเกินเหตุ หากให้เช่าจริงก็ได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องไปทำสัญญากับผู้อื่น หากมีสัญญาดังกล่าวก็เป็นสัญญาที่โจทก์ทำปลอมขึ้นมาทั้งสิ้นโจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้ผู้มีชื่อคนใด จำเลยไม่ทราบด้วย จำนวนค่าเสียหายดังกล่าวก็เป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างขึ้นเองทั้งสิ้น จำเลยจึงไม่ต้องรับผิด ทั้งจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยกับจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานครและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๙ พฤษภาคม ๒๕๓๙ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเสร็จสิ้น และให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๔๐ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๑๐,๐๐๐ บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ ๘ พฤษภาคม ๒๕๓๙ จำเลยได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๔๒๑ ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา ๑๗,๕๙๐,๐๐๐ บาท กำหนดไถ่คืนภายใน ๖ เดือน เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนและยังคงครอบครองทรัพย์ที่ขายฝาก_ _ _ ที่จำเลยฎีกาประการต่อไปว่า ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท สูงเกินไป นั้น เห็นว่า แม้จำเลยจะให้การว่า ทรัพย์พิพาทหากจะให้เช่าจริงคงไม่เกินเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท หาใช่เดือนละกว่า ๒๐๐,๐๐๐ บาท ดังที่โจทก์อ้าง แต่ในชั้นพิจารณาจำเลยก็เบิกความยอมรับว่า บ้านที่ขายฝากหากให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าวันละไม่เกิน ๑,๐๐๐ บาท ตามที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้เดือนละ ๓๐,๐๐๐ บาท ตามที่จำเลยนำสืบยอมรับซึ่งเป็นคุณแก่จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ปัญหาประการสุดท้ายที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ต้องใช้ค่าเสียหายจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท อันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษนั้น เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อขายทรัพย์ที่ขายฝากรายนี้ นายสุทัศน์ผู้จะซื้อมิได้เข้าไปตรวจดูภายในตัวทรัพย์ที่จะซื้อไม่เคยตรวจดูหลักฐานทางโฉนดที่ดินทั้งก่อนและหลังทำสัญญา ทั้งที่ทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อมีราคาสูงถึง ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท และเป็นการตกลงซื้อโดยที่ไม่ทราบว่าบ้านและที่ดินมีราคาประเมินเท่าใด ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติอย่างมาก นอกจากนี้ตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย จ.๖ ที่โจทก์มีไปถึงจำเลยก็แจ้งแต่เพียงว่า โจทก์มีความผูกพันที่จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่คู่สัญญาของโจทก์ภายในวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๔๐ เท่านั้น มิได้แจ้งรายละเอียดให้ชัดเจนว่าโจทก์มีความผูกพันต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาอะไรและถ้าหากผิดสัญญาจะต้องถูกปรับเป็นเงินจำนวนเท่าใด ทั้งที่สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ ที่โจทก์อ้างได้ทำกันไว้ก่อนที่จะมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยแล้ว ฉะนั้นข้อนำสืบของโจทก์ที่ว่าหลังจากทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์แล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำตามเอกสารหมาย จ.๘ กับนายสุทัศน์และเนื่องจากจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินออกจากทรัพย์ดังกล่าวทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องชดใช้เงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท แก่นายสุทัศน์ จึงเป็นพิรุธไม่มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องชำระเงินจำนวน ๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นางพิมลรัตน์ วรรธนะหทัย ผู้ช่วยฯ นางสาวอังคณา สุขเกษม ย่อ นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ(สุรพล เจียมจูไร-มงคล ทับเที่ยง-วิศณุ เลื่อมสำราญ)ศาลแพ่ง - นายธีรพงศ์ อุ่นชัยศาลอุทธรณ์ - นายณรงค์พล ทองจีนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ