คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1299/2517หลักกฎหมาย: การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น ผู้เช่าคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว สัญญาเช่าจึงระงับและเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่าจำเลยผู้เช่าจะยกเอาเหตุที่ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่าไม่ได้ และถึงแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือน ก็ตามแต่เมื่อเป็นการเช่าที่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ดังกล่าว แล้ว เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับค่าเช่าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวของโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปีค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ทำสัญญาเช่ากันเอง เมื่อครบกำหนด 5 ปีตามสัญญาแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยขัดขืนจึงฟ้องขับไล่จำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทน 1,500 บาท กับชำระอีกเดือนละ 1,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากห้องเช่าจำเลยให้การว่า จำเลยวางเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้3 เดือนเป็นเงิน 4,500 บาท และระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าสิ้นเงิน 8,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้หักค่าซ่อมแซมนี้เป็นค่าเช่าห้องได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในวันชี้สองสถาน โจทก์แถลงไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายศาลชั้นต้นเห็นว่า ฟ้องอ้างว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว ตามคำให้การจำเลยไม่มีประเด็นว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องเช่าของโจทก์อย่างไร จึงมีคำสั่งให้งดสืบพยาน แล้วพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากฟ้องโจทก์และคำให้การของจำเลยฟังได้ว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปี โดยทำสัญญากันเองจึงมีผลเพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้แล้ว 12 เดือนเศษนั้น เห็นว่าจำเลยมิได้โต้เถียงว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไม่ได้บอกล่วงหน้าให้จำเลยทราบชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง จึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงระงับ และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า ฉะนั้นจำเลยจะยกเอาเหตุที่ว่าได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว หาได้ไม่จำเลยฎีกาต่อไปอีกว่า ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว ก็ต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ว่า กำหนดเวลาในเรื่องนี้สันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่ากันใหม่เป็นเวลาต่อไปอีก 12 เดือนเห็นว่า แม้จะฟังว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าไว้ล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือนก็ตาม แต่การเช่าคดีนี้เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย ก็หาอาจยกเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนไม่พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1299/2517นายก๊กเพ้ง แซ่โต๋วโจทก์นายบุ้นฮุย แซ่โค้วจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 566 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. 183การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น ผู้เช่าคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว สัญญาเช่าจึงระงับและเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่าจำเลยผู้เช่าจะยกเอาเหตุที่ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่าไม่ได้ และถึงแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือน ก็ตามแต่เมื่อเป็นการเช่าที่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ดังกล่าว แล้ว เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับค่าเช่าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวของโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปีค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ทำสัญญาเช่ากันเอง เมื่อครบกำหนด 5 ปีตามสัญญาแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยขัดขืนจึงฟ้องขับไล่จำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทน 1,500 บาท กับชำระอีกเดือนละ 1,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากห้องเช่าจำเลยให้การว่า จำเลยวางเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้3 เดือนเป็นเงิน 4,500 บาท และระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าสิ้นเงิน 8,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้หักค่าซ่อมแซมนี้เป็นค่าเช่าห้องได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในวันชี้สองสถาน โจทก์แถลงไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายศาลชั้นต้นเห็นว่า ฟ้องอ้างว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว ตามคำให้การจำเลยไม่มีประเด็นว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องเช่าของโจทก์อย่างไร จึงมีคำสั่งให้งดสืบพยาน แล้วพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากฟ้องโจทก์และคำให้การของจำเลยฟังได้ว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปี โดยทำสัญญากันเองจึงมีผลเพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้แล้ว 12 เดือนเศษนั้น เห็นว่าจำเลยมิได้โต้เถียงว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไม่ได้บอกล่วงหน้าให้จำเลยทราบชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง จึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงระงับ และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า ฉะนั้นจำเลยจะยกเอาเหตุที่ว่าได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว หาได้ไม่จำเลยฎีกาต่อไปอีกว่า ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว ก็ต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ว่า กำหนดเวลาในเรื่องนี้สันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่ากันใหม่เป็นเวลาต่อไปอีก 12 เดือนเห็นว่า แม้จะฟังว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าไว้ล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือนก็ตาม แต่การเช่าคดีนี้เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย ก็หาอาจยกเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนไม่พิพากษายืน(ดวง ดีวาจิน-ธานินทร์ กรัยวิเชียร-มงคล วัลยะเพ็ชร์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวของโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปีค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ทำสัญญาเช่ากันเอง เมื่อครบกำหนด 5 ปีตามสัญญาแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยขัดขืนจึงฟ้องขับไล่จำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทน 1,500 บาท กับชำระอีกเดือนละ 1,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากห้องเช่าจำเลยให้การว่า จำเลยวางเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้3 เดือนเป็นเงิน 4,500 บาท และระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าสิ้นเงิน 8,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้หักค่าซ่อมแซมนี้เป็นค่าเช่าห้องได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในวันชี้สองสถาน โจทก์แถลงไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายศาลชั้นต้นเห็นว่า ฟ้องอ้างว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว ตามคำให้การจำเลยไม่มีประเด็นว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องเช่าของโจทก์อย่างไร จึงมีคำสั่งให้งดสืบพยาน แล้วพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากฟ้องโจทก์และคำให้การของจำเลยฟังได้ว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปี โดยทำสัญญากันเองจึงมีผลเพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้แล้ว 12 เดือนเศษนั้น เห็นว่าจำเลยมิได้โต้เถียงว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไม่ได้บอกล่วงหน้าให้จำเลยทราบชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง จึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงระงับ และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า ฉะนั้นจำเลยจะยกเอาเหตุที่ว่าได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว หาได้ไม่จำเลยฎีกาต่อไปอีกว่า ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว ก็ต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ว่า กำหนดเวลาในเรื่องนี้สันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่ากันใหม่เป็นเวลาต่อไปอีก 12 เดือนเห็นว่า แม้จะฟังว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าไว้ล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือนก็ตาม แต่การเช่าคดีนี้เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย ก็หาอาจยกเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนไม่พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1299/2517นายก๊กเพ้ง แซ่โต๋วโจทก์นายบุ้นฮุย แซ่โค้วจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 566 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. 183การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น ผู้เช่าคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว สัญญาเช่าจึงระงับและเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่าจำเลยผู้เช่าจะยกเอาเหตุที่ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่าไม่ได้ และถึงแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือน ก็ตามแต่เมื่อเป็นการเช่าที่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ดังกล่าว แล้ว เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับค่าเช่าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวของโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปีค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ทำสัญญาเช่ากันเอง เมื่อครบกำหนด 5 ปีตามสัญญาแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยขัดขืนจึงฟ้องขับไล่จำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทน 1,500 บาท กับชำระอีกเดือนละ 1,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากห้องเช่าจำเลยให้การว่า จำเลยวางเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้3 เดือนเป็นเงิน 4,500 บาท และระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าสิ้นเงิน 8,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้หักค่าซ่อมแซมนี้เป็นค่าเช่าห้องได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในวันชี้สองสถาน โจทก์แถลงไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายศาลชั้นต้นเห็นว่า ฟ้องอ้างว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว ตามคำให้การจำเลยไม่มีประเด็นว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องเช่าของโจทก์อย่างไร จึงมีคำสั่งให้งดสืบพยาน แล้วพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากฟ้องโจทก์และคำให้การของจำเลยฟังได้ว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์มีกำหนดเวลา 5 ปี โดยทำสัญญากันเองจึงมีผลเพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้แล้ว 12 เดือนเศษนั้น เห็นว่าจำเลยมิได้โต้เถียงว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไม่ได้บอกล่วงหน้าให้จำเลยทราบชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง จึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงระงับ และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า ฉะนั้นจำเลยจะยกเอาเหตุที่ว่าได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว หาได้ไม่จำเลยฎีกาต่อไปอีกว่า ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว ก็ต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ว่า กำหนดเวลาในเรื่องนี้สันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่ากันใหม่เป็นเวลาต่อไปอีก 12 เดือนเห็นว่า แม้จะฟังว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าไว้ล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือนก็ตาม แต่การเช่าคดีนี้เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย ก็หาอาจยกเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือนไม่พิพากษายืน(ดวง ดีวาจิน-ธานินทร์ กรัยวิเชียร-มงคล วัลยะเพ็ชร์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ