คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1611/2552หลักกฎหมาย: โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไปได้ สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันแล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้จะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามข้อตกลงดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อน เมื่อการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้จำเลยย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาทโจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 โจทก์ที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 โจทก์ที่ 4 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลและอำเภอเดียวกัน โจทก์ที่ 1 เป็นบิดาโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ทั้งสี่ประสงค์จะขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดดังกล่าวให้แก่จำเลย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 จึงมอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนในการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสามโฉนดของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ด้วย โดยตกลงขายกันทั้ง 4 โฉนดเป็นเงิน 10,000,000 บาท มีเงื่อนไขในการทำสัญญาจะซื้อขายว่าฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ผู้จะขายรื้อถอนโรงเรือนออกไปได้ 1 หลัง ส่วนโรงเรือนอื่นนอกจากนั้นให้เป็นของจำเลย เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายแล้วจำเลยยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ซื้อในราคากึ่งหนึ่ง โดยในวันทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยได้วางเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 1 ไว้ 50,000 บาท และในวันที่ 11 เมษายน 2539 จำเลยวางเงินมัดจำอีก 450,000 บาท วันที่ 21 มิถุนายน 2538 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเกี่ยวกับการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวด และในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวกำหนดให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และขายให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย เพื่อแลกเปลี่ยนกับโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินตามที่ตกลงกันไว้แต่แรกในมูลค่า 2,000,000 บาท หากจำเลยไม่อาจโอนได้ จำเลยจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยให้แก่โจทก์ที่ 1 ภายในเดือนมกราคม 2544 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ในวันที่ 30 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โฉนดเลขที่ 26196 และโฉนดเลขที่ 26197 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งจำเลยให้ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ของโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินทั้งสี่โฉนดดังกล่าว แล้วโอนให้แก่โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาตามสัญญา แต่จำเลยผัดผ่อนเรื่อยมา ครั้งสุดท้ายโจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินดังกล่าวภายในวันที่ 1 มิถุนายน 2544 และให้จ่ายเงินชดเชยที่ไม่สามารถปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แล้วจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เป็นเงิน 2,000,000 บาท แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี จากโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ตามสัญญา หากจำเลยไม่ไปดำเนินการรับโอน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,500,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่ ให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่ไม่ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาเพื่อขายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน 4,500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ จำเลยให้การว่า ไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ทั้งในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าโจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 โจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่ตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ทำสัญญาในนามของตนเอง จึงไม่อาจถือสิทธิใดๆ ตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้แก่จำเลยในวันนัด โจทก์ที่ 1 และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายโดยมีการขีดฆ่าข้อความแล้ว สัญญาจะซื้อขายระบุให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำแต่ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้รับโอน โจทก์ที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่จำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์ จำเลยเพียงแต่บอกโจทก์ที่ 1 ว่าหากสร้างอาคารพาณิชย์ก็จะขายให้โจทก์ที่ 1 เพียงกึ่งหนึ่งของราคาขายเท่านั้น ทั้งสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าหากจำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์จะยอมให้ปรับ ขณะทำสัญญาจะซื้อขายไม่มีการระบุข้อความในข้อ 4.2 และ 4.3 และไม่มีข้อความว่าพร้อมทั้งบุตรธิดาที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โจทก์ที่ 1 เติมข้อความดังกล่าวลงไปในสัญญาจะซื้อขายโดยพลการ จึงไม่ผูกพันจำเลยจำเลยไม่เคยลงชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายฉบับวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 นำเอกสารไปให้จำเลยลงชื่อโดยบอกว่า หากไม่ลงชื่อจะไม่โอนที่ดิน เป็นเหตุให้จำเลยเสียหายเนื่องจากจำเลยได้ชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาทแล้ว จำเลยต้องยอมลงชื่อเพราะถูกข่มขู่ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ทั้งโจทก์ที่ 1 กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อสัญญาต่างๆ กันหมดแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท โจทก์ที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า เดิมโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี เนื้อที่ 5 ไร่ 3 งาน 22 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ในปี 2532 โจทก์ที่ 1 ทำการรังวัดแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็น 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 มีส่วนที่คงเหลืออยู่ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยทุกแปลงมีเนื้อที่ 1 ไร่ 28 ตารางวา หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนให้ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 แก่โจทก์ที่ 4 ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แก่โจทก์ที่ 2 และที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แก่โจทก์ที่ 3 ในวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แก่จำเลย ในราคาแปลงละ 2,500,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.5 ครั้นวันที่ 21 มิถุนายน 2539 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ ตกลงแบ่งชำระราคาที่ดินทั้งหมดเป็น 6 งวด โดยงวดที่ 6 อันเป็นงวดสุดท้ายฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อตกลงชำระราคาส่วนที่เหลือ 5,200,000 บาท ในวันที่ 10 ตุลาคม 2539 ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.6 ในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ มีเนื้อหาสาระว่าจำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี นับจากวันโอนที่ดิน เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว จำเลยจะต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาทันที ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนอาคารแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 หลังจากนั้นจำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่ฝ่ายโจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาท และโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 ถึง จ.4 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย คงเหลือเพียงที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ของโจทก์ที่ 4 ที่ยังไม่อาจโอนกันได้ ต่อมาโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 ข้อแรกมีว่า การที่จำเลยไม่ไปรับโอนที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 เป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 หรือไม่ โดยโจทก์ที่ 1 ฎีกาว่า เหตุที่ไม่มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวก็เนื่องมาจากจำเลยไม่มีเงินพอที่จะไปรับโอนที่ดินจากโจทก์ที่ 1 เป็นเจตนาของจำเลยเองที่ไม่ประสงค์จะรับโอน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า หลังจากโจทก์ที่ 1 กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดโดยวิธีการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวดแล้ว จำเลยได้ชำระราคาให้โจทก์ที่ 1 แล้ว 5 งวด แม้ไม่ตรงตามเวลาที่ตกลงกันแต่โจทก์ที่ 1 ก็ยอมรับรวมแล้วจำเลยชำระราคาที่ดินไปเป็นเงิน 7,500,000 บาท ในที่สุดฝ่ายโจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนที่ดิน จำนวน 3 แปลง ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 จ.3 และ จ.4 ให้ฝ่ายจำเลยเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2540 แต่การโอนที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ที่ระบุว่าเมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะขาย (ฝ่ายโจทก์ที่ 1) จะไปไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จากธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร เพื่อมอบให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยจะนำไปฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธาราม ให้เป็นผู้เก็บรักษา โดยโจทก์ที่ 1 มิได้ไปดำเนินการตามเงื่อนไขดังกล่าว ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้ฎีกาคัดค้านคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 7 ในเรื่องนี้ว่า แม้ที่ดินแปลงดังกล่าวจะติดจำนองไว้แก่ผู้อื่น ก็ไม่เป็นอุปสรรคในการโอน เพราะเมื่อผู้ซื้อ (จำเลย) มีเงินจ่ายให้แก่ผู้ขาย (โจทก์ที่ 1) ก็สามารถนำเงินชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองมาโอนขายได้ เห็นว่า ตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2539 เอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะตาย (โจทก์ที่ 1) ยินดีมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 (ตามสำเนาโฉนดเอกสารหมาย จ.2) ให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธารามให้เป็นผู้เก็บรักษา ข้อตกลงนี้ย่อมเป็นเงื่อนไขประการหนึ่งที่โจทก์ที่ 1 ผู้จะขายจะต้องปฏิบัติก่อน แต่ได้ความว่า แม้จำเลยจะชำระเงินให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปแล้วจำนวน 5 งวด โจทก์ที่ 1 ก็มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใด โดยในข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ที่ 1 ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวคือ เมื่อมีการชำระเงินงวดที่ 4 จำนวน 250,000 บาท ซึ่งจะชำระในวันที่ 2 กรกฎาคม 2539 เพื่อไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แล้ว โจทก์ที่ 1 ต้องมอบโฉนดที่ดินเลขที่ดังกล่าวให้จำเลยถือไว้เป็นประกัน แต่หลังจากจำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 ตามข้อตกลงนี้แล้ว โจทก์ที่ 1 ก็ไม่ได้ไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แต่อย่างใด จนกระทั่งโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปเมื่อต้นปี 2545 ก่อนที่โจทก์ที่ 1 จะโอนขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 ติดต่อทวงถามให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อประมาณ 2 เดือน หลังจากมีการโอนขายที่ดิน 3 แปลง ให้แก่ฝ่ายจำเลย ครั้งที่ 2 เมื่อเดือนพฤษภาคม 2544 ตามสำเนาหนังสือเรื่องผิดสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 เห็นว่า การที่โจทก์ที่ 1 กับจำเลยมีข้อตกลงกันไว้ตามข้อ 2 ของเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าว ก็เพื่อให้จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อมีความมั่นใจว่าจะมีการโอนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 กันจริงโดยไม่มีปัญหาข้อขัดข้องใด ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว เว้นเสียแต่ว่ามีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงนั้นๆ กันภายหลัง แต่ก็ไม่ได้ความจากทางนำสืบของโจทก์ที่ 1 ว่า มีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขกันเป็นอย่างอื่น โดยโจทก์ที่ 1 คงฎีกายืนยันว่า โจทก์ที่ 1 ไม่จำต้องปฏิบัติตามข้อตกลงนี้และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขาย ข้ออ้างของโจทก์ที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 อันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวตามเอกสารหมาย จ.2 ตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ ทั้งนี้โดยไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ที่ 1 ที่ว่า ในช่วงเวลาดังกล่าว จำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ว่าจำเลยมีเงินพร้อมหรือไม่ก็ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ที่ 1 ฎีกาต่อไปว่า จำเลยจะต้องจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท เพราะจำเลยผิดสัญญาตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 นั้น ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาฉบับนี้ระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันตามสัญญาลงวันที่ 5 เมษายน 2539 แล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1 ) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขของสัญญาจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ภายในเดือนมกราคม 2544 เห็นได้ว่า ตามข้อตกลงฉบับนี้มีเงื่อนไขสำคัญคือจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 5 เมษายน 2539 ซึ่งมีข้อตกลงจะซื้อขายที่ดินจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อนเมื่อปรากฏว่าการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งในสัญญาจะซื้อขายนี้ไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนดังกล่าวจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้ จำเลยในฐานะผู้จะซื้อย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 อีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญาดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ให้โจทก์ที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลย 3,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1611/2552นายสนั่น ลิมทโรภาส กับพวกโจทก์นายสมหวัง ไพบูลย์วศินจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 456โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไปได้ สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันแล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้จะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามข้อตกลงดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อน เมื่อการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้จำเลยย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาทโจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 โจทก์ที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 โจทก์ที่ 4 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลและอำเภอเดียวกัน โจทก์ที่ 1 เป็นบิดาโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ทั้งสี่ประสงค์จะขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดดังกล่าวให้แก่จำเลย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 จึงมอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนในการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสามโฉนดของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ด้วย โดยตกลงขายกันทั้ง 4 โฉนดเป็นเงิน 10,000,000 บาท มีเงื่อนไขในการทำสัญญาจะซื้อขายว่าฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ผู้จะขายรื้อถอนโรงเรือนออกไปได้ 1 หลัง ส่วนโรงเรือนอื่นนอกจากนั้นให้เป็นของจำเลย เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายแล้วจำเลยยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ซื้อในราคากึ่งหนึ่ง โดยในวันทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยได้วางเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 1 ไว้ 50,000 บาท และในวันที่ 11 เมษายน 2539 จำเลยวางเงินมัดจำอีก 450,000 บาท วันที่ 21 มิถุนายน 2538 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเกี่ยวกับการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวด และในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวกำหนดให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และขายให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย เพื่อแลกเปลี่ยนกับโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินตามที่ตกลงกันไว้แต่แรกในมูลค่า 2,000,000 บาท หากจำเลยไม่อาจโอนได้ จำเลยจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยให้แก่โจทก์ที่ 1 ภายในเดือนมกราคม 2544 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ในวันที่ 30 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โฉนดเลขที่ 26196 และโฉนดเลขที่ 26197 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งจำเลยให้ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ของโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินทั้งสี่โฉนดดังกล่าว แล้วโอนให้แก่โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาตามสัญญา แต่จำเลยผัดผ่อนเรื่อยมา ครั้งสุดท้ายโจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินดังกล่าวภายในวันที่ 1 มิถุนายน 2544 และให้จ่ายเงินชดเชยที่ไม่สามารถปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แล้วจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เป็นเงิน 2,000,000 บาท แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี จากโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ตามสัญญา หากจำเลยไม่ไปดำเนินการรับโอน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,500,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่ ให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่ไม่ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาเพื่อขายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน 4,500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ จำเลยให้การว่า ไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ทั้งในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าโจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 โจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่ตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ทำสัญญาในนามของตนเอง จึงไม่อาจถือสิทธิใดๆ ตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้แก่จำเลยในวันนัด โจทก์ที่ 1 และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายโดยมีการขีดฆ่าข้อความแล้ว สัญญาจะซื้อขายระบุให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำแต่ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้รับโอน โจทก์ที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่จำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์ จำเลยเพียงแต่บอกโจทก์ที่ 1 ว่าหากสร้างอาคารพาณิชย์ก็จะขายให้โจทก์ที่ 1 เพียงกึ่งหนึ่งของราคาขายเท่านั้น ทั้งสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าหากจำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์จะยอมให้ปรับ ขณะทำสัญญาจะซื้อขายไม่มีการระบุข้อความในข้อ 4.2 และ 4.3 และไม่มีข้อความว่าพร้อมทั้งบุตรธิดาที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โจทก์ที่ 1 เติมข้อความดังกล่าวลงไปในสัญญาจะซื้อขายโดยพลการ จึงไม่ผูกพันจำเลยจำเลยไม่เคยลงชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายฉบับวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 นำเอกสารไปให้จำเลยลงชื่อโดยบอกว่า หากไม่ลงชื่อจะไม่โอนที่ดิน เป็นเหตุให้จำเลยเสียหายเนื่องจากจำเลยได้ชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาทแล้ว จำเลยต้องยอมลงชื่อเพราะถูกข่มขู่ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ทั้งโจทก์ที่ 1 กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อสัญญาต่างๆ กันหมดแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท โจทก์ที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า เดิมโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี เนื้อที่ 5 ไร่ 3 งาน 22 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ในปี 2532 โจทก์ที่ 1 ทำการรังวัดแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็น 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 มีส่วนที่คงเหลืออยู่ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยทุกแปลงมีเนื้อที่ 1 ไร่ 28 ตารางวา หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนให้ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 แก่โจทก์ที่ 4 ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แก่โจทก์ที่ 2 และที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แก่โจทก์ที่ 3 ในวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แก่จำเลย ในราคาแปลงละ 2,500,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.5 ครั้นวันที่ 21 มิถุนายน 2539 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ ตกลงแบ่งชำระราคาที่ดินทั้งหมดเป็น 6 งวด โดยงวดที่ 6 อันเป็นงวดสุดท้ายฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อตกลงชำระราคาส่วนที่เหลือ 5,200,000 บาท ในวันที่ 10 ตุลาคม 2539 ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.6 ในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ มีเนื้อหาสาระว่าจำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี นับจากวันโอนที่ดิน เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว จำเลยจะต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาทันที ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนอาคารแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 หลังจากนั้นจำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่ฝ่ายโจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาท และโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 ถึง จ.4 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย คงเหลือเพียงที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ของโจทก์ที่ 4 ที่ยังไม่อาจโอนกันได้ ต่อมาโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 ข้อแรกมีว่า การที่จำเลยไม่ไปรับโอนที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 เป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 หรือไม่ โดยโจทก์ที่ 1 ฎีกาว่า เหตุที่ไม่มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวก็เนื่องมาจากจำเลยไม่มีเงินพอที่จะไปรับโอนที่ดินจากโจทก์ที่ 1 เป็นเจตนาของจำเลยเองที่ไม่ประสงค์จะรับโอน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า หลังจากโจทก์ที่ 1 กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดโดยวิธีการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวดแล้ว จำเลยได้ชำระราคาให้โจทก์ที่ 1 แล้ว 5 งวด แม้ไม่ตรงตามเวลาที่ตกลงกันแต่โจทก์ที่ 1 ก็ยอมรับรวมแล้วจำเลยชำระราคาที่ดินไปเป็นเงิน 7,500,000 บาท ในที่สุดฝ่ายโจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนที่ดิน จำนวน 3 แปลง ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 จ.3 และ จ.4 ให้ฝ่ายจำเลยเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2540 แต่การโอนที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ที่ระบุว่าเมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะขาย (ฝ่ายโจทก์ที่ 1) จะไปไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จากธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร เพื่อมอบให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยจะนำไปฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธาราม ให้เป็นผู้เก็บรักษา โดยโจทก์ที่ 1 มิได้ไปดำเนินการตามเงื่อนไขดังกล่าว ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้ฎีกาคัดค้านคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 7 ในเรื่องนี้ว่า แม้ที่ดินแปลงดังกล่าวจะติดจำนองไว้แก่ผู้อื่น ก็ไม่เป็นอุปสรรคในการโอน เพราะเมื่อผู้ซื้อ (จำเลย) มีเงินจ่ายให้แก่ผู้ขาย (โจทก์ที่ 1) ก็สามารถนำเงินชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองมาโอนขายได้ เห็นว่า ตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2539 เอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะตาย (โจทก์ที่ 1) ยินดีมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 (ตามสำเนาโฉนดเอกสารหมาย จ.2) ให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธารามให้เป็นผู้เก็บรักษา ข้อตกลงนี้ย่อมเป็นเงื่อนไขประการหนึ่งที่โจทก์ที่ 1 ผู้จะขายจะต้องปฏิบัติก่อน แต่ได้ความว่า แม้จำเลยจะชำระเงินให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปแล้วจำนวน 5 งวด โจทก์ที่ 1 ก็มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใด โดยในข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ที่ 1 ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวคือ เมื่อมีการชำระเงินงวดที่ 4 จำนวน 250,000 บาท ซึ่งจะชำระในวันที่ 2 กรกฎาคม 2539 เพื่อไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แล้ว โจทก์ที่ 1 ต้องมอบโฉนดที่ดินเลขที่ดังกล่าวให้จำเลยถือไว้เป็นประกัน แต่หลังจากจำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 ตามข้อตกลงนี้แล้ว โจทก์ที่ 1 ก็ไม่ได้ไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แต่อย่างใด จนกระทั่งโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปเมื่อต้นปี 2545 ก่อนที่โจทก์ที่ 1 จะโอนขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 ติดต่อทวงถามให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อประมาณ 2 เดือน หลังจากมีการโอนขายที่ดิน 3 แปลง ให้แก่ฝ่ายจำเลย ครั้งที่ 2 เมื่อเดือนพฤษภาคม 2544 ตามสำเนาหนังสือเรื่องผิดสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 เห็นว่า การที่โจทก์ที่ 1 กับจำเลยมีข้อตกลงกันไว้ตามข้อ 2 ของเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าว ก็เพื่อให้จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อมีความมั่นใจว่าจะมีการโอนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 กันจริงโดยไม่มีปัญหาข้อขัดข้องใด ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว เว้นเสียแต่ว่ามีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงนั้นๆ กันภายหลัง แต่ก็ไม่ได้ความจากทางนำสืบของโจทก์ที่ 1 ว่า มีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขกันเป็นอย่างอื่น โดยโจทก์ที่ 1 คงฎีกายืนยันว่า โจทก์ที่ 1 ไม่จำต้องปฏิบัติตามข้อตกลงนี้และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขาย ข้ออ้างของโจทก์ที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 อันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวตามเอกสารหมาย จ.2 ตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ ทั้งนี้โดยไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ที่ 1 ที่ว่า ในช่วงเวลาดังกล่าว จำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ว่าจำเลยมีเงินพร้อมหรือไม่ก็ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ที่ 1 ฎีกาต่อไปว่า จำเลยจะต้องจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท เพราะจำเลยผิดสัญญาตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 นั้น ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาฉบับนี้ระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันตามสัญญาลงวันที่ 5 เมษายน 2539 แล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1 ) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขของสัญญาจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ภายในเดือนมกราคม 2544 เห็นได้ว่า ตามข้อตกลงฉบับนี้มีเงื่อนไขสำคัญคือจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 5 เมษายน 2539 ซึ่งมีข้อตกลงจะซื้อขายที่ดินจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อนเมื่อปรากฏว่าการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งในสัญญาจะซื้อขายนี้ไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนดังกล่าวจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้ จำเลยในฐานะผู้จะซื้อย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 อีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญาดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ให้โจทก์ที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลย 3,000 บาท(ไมตรี ศรีอรุณ-รัตน กองแก้ว-ชัยวุฒิ โลหชิตรานนท์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 โจทก์ที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 โจทก์ที่ 4 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลและอำเภอเดียวกัน โจทก์ที่ 1 เป็นบิดาโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ทั้งสี่ประสงค์จะขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดดังกล่าวให้แก่จำเลย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 จึงมอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนในการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสามโฉนดของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ด้วย โดยตกลงขายกันทั้ง 4 โฉนดเป็นเงิน 10,000,000 บาท มีเงื่อนไขในการทำสัญญาจะซื้อขายว่าฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ผู้จะขายรื้อถอนโรงเรือนออกไปได้ 1 หลัง ส่วนโรงเรือนอื่นนอกจากนั้นให้เป็นของจำเลย เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายแล้วจำเลยยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ซื้อในราคากึ่งหนึ่ง โดยในวันทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยได้วางเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 1 ไว้ 50,000 บาท และในวันที่ 11 เมษายน 2539 จำเลยวางเงินมัดจำอีก 450,000 บาท วันที่ 21 มิถุนายน 2538 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเกี่ยวกับการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวด และในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวกำหนดให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และขายให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย เพื่อแลกเปลี่ยนกับโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินตามที่ตกลงกันไว้แต่แรกในมูลค่า 2,000,000 บาท หากจำเลยไม่อาจโอนได้ จำเลยจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยให้แก่โจทก์ที่ 1 ภายในเดือนมกราคม 2544 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ในวันที่ 30 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โฉนดเลขที่ 26196 และโฉนดเลขที่ 26197 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งจำเลยให้ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ของโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินทั้งสี่โฉนดดังกล่าว แล้วโอนให้แก่โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาตามสัญญา แต่จำเลยผัดผ่อนเรื่อยมา ครั้งสุดท้ายโจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินดังกล่าวภายในวันที่ 1 มิถุนายน 2544 และให้จ่ายเงินชดเชยที่ไม่สามารถปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แล้วจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เป็นเงิน 2,000,000 บาท แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี จากโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ตามสัญญา หากจำเลยไม่ไปดำเนินการรับโอน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,500,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่ ให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่ไม่ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาเพื่อขายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน 4,500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ จำเลยให้การว่า ไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ทั้งในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าโจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 โจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่ตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ทำสัญญาในนามของตนเอง จึงไม่อาจถือสิทธิใดๆ ตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้แก่จำเลยในวันนัด โจทก์ที่ 1 และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายโดยมีการขีดฆ่าข้อความแล้ว สัญญาจะซื้อขายระบุให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำแต่ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้รับโอน โจทก์ที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่จำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์ จำเลยเพียงแต่บอกโจทก์ที่ 1 ว่าหากสร้างอาคารพาณิชย์ก็จะขายให้โจทก์ที่ 1 เพียงกึ่งหนึ่งของราคาขายเท่านั้น ทั้งสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าหากจำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์จะยอมให้ปรับ ขณะทำสัญญาจะซื้อขายไม่มีการระบุข้อความในข้อ 4.2 และ 4.3 และไม่มีข้อความว่าพร้อมทั้งบุตรธิดาที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โจทก์ที่ 1 เติมข้อความดังกล่าวลงไปในสัญญาจะซื้อขายโดยพลการ จึงไม่ผูกพันจำเลยจำเลยไม่เคยลงชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายฉบับวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 นำเอกสารไปให้จำเลยลงชื่อโดยบอกว่า หากไม่ลงชื่อจะไม่โอนที่ดิน เป็นเหตุให้จำเลยเสียหายเนื่องจากจำเลยได้ชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาทแล้ว จำเลยต้องยอมลงชื่อเพราะถูกข่มขู่ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ทั้งโจทก์ที่ 1 กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อสัญญาต่างๆ กันหมดแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท โจทก์ที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า เดิมโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี เนื้อที่ 5 ไร่ 3 งาน 22 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ในปี 2532 โจทก์ที่ 1 ทำการรังวัดแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็น 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 มีส่วนที่คงเหลืออยู่ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยทุกแปลงมีเนื้อที่ 1 ไร่ 28 ตารางวา หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนให้ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 แก่โจทก์ที่ 4 ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แก่โจทก์ที่ 2 และที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แก่โจทก์ที่ 3 ในวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แก่จำเลย ในราคาแปลงละ 2,500,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.5 ครั้นวันที่ 21 มิถุนายน 2539 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ ตกลงแบ่งชำระราคาที่ดินทั้งหมดเป็น 6 งวด โดยงวดที่ 6 อันเป็นงวดสุดท้ายฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อตกลงชำระราคาส่วนที่เหลือ 5,200,000 บาท ในวันที่ 10 ตุลาคม 2539 ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.6 ในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ มีเนื้อหาสาระว่าจำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี นับจากวันโอนที่ดิน เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว จำเลยจะต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาทันที ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนอาคารแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 หลังจากนั้นจำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่ฝ่ายโจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาท และโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 ถึง จ.4 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย คงเหลือเพียงที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ของโจทก์ที่ 4 ที่ยังไม่อาจโอนกันได้ ต่อมาโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 ข้อแรกมีว่า การที่จำเลยไม่ไปรับโอนที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 เป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 หรือไม่ โดยโจทก์ที่ 1 ฎีกาว่า เหตุที่ไม่มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวก็เนื่องมาจากจำเลยไม่มีเงินพอที่จะไปรับโอนที่ดินจากโจทก์ที่ 1 เป็นเจตนาของจำเลยเองที่ไม่ประสงค์จะรับโอน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า หลังจากโจทก์ที่ 1 กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดโดยวิธีการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวดแล้ว จำเลยได้ชำระราคาให้โจทก์ที่ 1 แล้ว 5 งวด แม้ไม่ตรงตามเวลาที่ตกลงกันแต่โจทก์ที่ 1 ก็ยอมรับรวมแล้วจำเลยชำระราคาที่ดินไปเป็นเงิน 7,500,000 บาท ในที่สุดฝ่ายโจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนที่ดิน จำนวน 3 แปลง ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 จ.3 และ จ.4 ให้ฝ่ายจำเลยเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2540 แต่การโอนที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ที่ระบุว่าเมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะขาย (ฝ่ายโจทก์ที่ 1) จะไปไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จากธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร เพื่อมอบให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยจะนำไปฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธาราม ให้เป็นผู้เก็บรักษา โดยโจทก์ที่ 1 มิได้ไปดำเนินการตามเงื่อนไขดังกล่าว ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้ฎีกาคัดค้านคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 7 ในเรื่องนี้ว่า แม้ที่ดินแปลงดังกล่าวจะติดจำนองไว้แก่ผู้อื่น ก็ไม่เป็นอุปสรรคในการโอน เพราะเมื่อผู้ซื้อ (จำเลย) มีเงินจ่ายให้แก่ผู้ขาย (โจทก์ที่ 1) ก็สามารถนำเงินชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองมาโอนขายได้ เห็นว่า ตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2539 เอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะตาย (โจทก์ที่ 1) ยินดีมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 (ตามสำเนาโฉนดเอกสารหมาย จ.2) ให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธารามให้เป็นผู้เก็บรักษา ข้อตกลงนี้ย่อมเป็นเงื่อนไขประการหนึ่งที่โจทก์ที่ 1 ผู้จะขายจะต้องปฏิบัติก่อน แต่ได้ความว่า แม้จำเลยจะชำระเงินให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปแล้วจำนวน 5 งวด โจทก์ที่ 1 ก็มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใด โดยในข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ที่ 1 ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวคือ เมื่อมีการชำระเงินงวดที่ 4 จำนวน 250,000 บาท ซึ่งจะชำระในวันที่ 2 กรกฎาคม 2539 เพื่อไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แล้ว โจทก์ที่ 1 ต้องมอบโฉนดที่ดินเลขที่ดังกล่าวให้จำเลยถือไว้เป็นประกัน แต่หลังจากจำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 ตามข้อตกลงนี้แล้ว โจทก์ที่ 1 ก็ไม่ได้ไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แต่อย่างใด จนกระทั่งโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปเมื่อต้นปี 2545 ก่อนที่โจทก์ที่ 1 จะโอนขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 ติดต่อทวงถามให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อประมาณ 2 เดือน หลังจากมีการโอนขายที่ดิน 3 แปลง ให้แก่ฝ่ายจำเลย ครั้งที่ 2 เมื่อเดือนพฤษภาคม 2544 ตามสำเนาหนังสือเรื่องผิดสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 เห็นว่า การที่โจทก์ที่ 1 กับจำเลยมีข้อตกลงกันไว้ตามข้อ 2 ของเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าว ก็เพื่อให้จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อมีความมั่นใจว่าจะมีการโอนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 กันจริงโดยไม่มีปัญหาข้อขัดข้องใด ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว เว้นเสียแต่ว่ามีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงนั้นๆ กันภายหลัง แต่ก็ไม่ได้ความจากทางนำสืบของโจทก์ที่ 1 ว่า มีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขกันเป็นอย่างอื่น โดยโจทก์ที่ 1 คงฎีกายืนยันว่า โจทก์ที่ 1 ไม่จำต้องปฏิบัติตามข้อตกลงนี้และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขาย ข้ออ้างของโจทก์ที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 อันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวตามเอกสารหมาย จ.2 ตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ ทั้งนี้โดยไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ที่ 1 ที่ว่า ในช่วงเวลาดังกล่าว จำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ว่าจำเลยมีเงินพร้อมหรือไม่ก็ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ที่ 1 ฎีกาต่อไปว่า จำเลยจะต้องจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท เพราะจำเลยผิดสัญญาตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 นั้น ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาฉบับนี้ระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันตามสัญญาลงวันที่ 5 เมษายน 2539 แล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1 ) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขของสัญญาจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ภายในเดือนมกราคม 2544 เห็นได้ว่า ตามข้อตกลงฉบับนี้มีเงื่อนไขสำคัญคือจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 5 เมษายน 2539 ซึ่งมีข้อตกลงจะซื้อขายที่ดินจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อนเมื่อปรากฏว่าการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งในสัญญาจะซื้อขายนี้ไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนดังกล่าวจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้ จำเลยในฐานะผู้จะซื้อย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 อีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญาดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ให้โจทก์ที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลย 3,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1611/2552นายสนั่น ลิมทโรภาส กับพวกโจทก์นายสมหวัง ไพบูลย์วศินจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 456โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไปได้ สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันแล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้จะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามข้อตกลงดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อน เมื่อการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้จำเลยย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาทโจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 โจทก์ที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 โจทก์ที่ 4 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลและอำเภอเดียวกัน โจทก์ที่ 1 เป็นบิดาโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ทั้งสี่ประสงค์จะขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดดังกล่าวให้แก่จำเลย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 จึงมอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนในการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสามโฉนดของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ด้วย โดยตกลงขายกันทั้ง 4 โฉนดเป็นเงิน 10,000,000 บาท มีเงื่อนไขในการทำสัญญาจะซื้อขายว่าฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ผู้จะขายรื้อถอนโรงเรือนออกไปได้ 1 หลัง ส่วนโรงเรือนอื่นนอกจากนั้นให้เป็นของจำเลย เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายแล้วจำเลยยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ซื้อในราคากึ่งหนึ่ง โดยในวันทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยได้วางเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 1 ไว้ 50,000 บาท และในวันที่ 11 เมษายน 2539 จำเลยวางเงินมัดจำอีก 450,000 บาท วันที่ 21 มิถุนายน 2538 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเกี่ยวกับการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวด และในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวกำหนดให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และขายให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย เพื่อแลกเปลี่ยนกับโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินตามที่ตกลงกันไว้แต่แรกในมูลค่า 2,000,000 บาท หากจำเลยไม่อาจโอนได้ จำเลยจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยให้แก่โจทก์ที่ 1 ภายในเดือนมกราคม 2544 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ในวันที่ 30 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โฉนดเลขที่ 26196 และโฉนดเลขที่ 26197 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งจำเลยให้ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ของโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินทั้งสี่โฉนดดังกล่าว แล้วโอนให้แก่โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาตามสัญญา แต่จำเลยผัดผ่อนเรื่อยมา ครั้งสุดท้ายโจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินดังกล่าวภายในวันที่ 1 มิถุนายน 2544 และให้จ่ายเงินชดเชยที่ไม่สามารถปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แล้วจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เป็นเงิน 2,000,000 บาท แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี จากโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ตามสัญญา หากจำเลยไม่ไปดำเนินการรับโอน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,500,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่ ให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่ไม่ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาเพื่อขายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน 4,500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ จำเลยให้การว่า ไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ทั้งในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าโจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 โจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่ตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ทำสัญญาในนามของตนเอง จึงไม่อาจถือสิทธิใดๆ ตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้แก่จำเลยในวันนัด โจทก์ที่ 1 และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายโดยมีการขีดฆ่าข้อความแล้ว สัญญาจะซื้อขายระบุให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำแต่ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้รับโอน โจทก์ที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่จำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์ จำเลยเพียงแต่บอกโจทก์ที่ 1 ว่าหากสร้างอาคารพาณิชย์ก็จะขายให้โจทก์ที่ 1 เพียงกึ่งหนึ่งของราคาขายเท่านั้น ทั้งสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าหากจำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์จะยอมให้ปรับ ขณะทำสัญญาจะซื้อขายไม่มีการระบุข้อความในข้อ 4.2 และ 4.3 และไม่มีข้อความว่าพร้อมทั้งบุตรธิดาที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โจทก์ที่ 1 เติมข้อความดังกล่าวลงไปในสัญญาจะซื้อขายโดยพลการ จึงไม่ผูกพันจำเลยจำเลยไม่เคยลงชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายฉบับวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 นำเอกสารไปให้จำเลยลงชื่อโดยบอกว่า หากไม่ลงชื่อจะไม่โอนที่ดิน เป็นเหตุให้จำเลยเสียหายเนื่องจากจำเลยได้ชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาทแล้ว จำเลยต้องยอมลงชื่อเพราะถูกข่มขู่ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ทั้งโจทก์ที่ 1 กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อสัญญาต่างๆ กันหมดแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท โจทก์ที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า เดิมโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี เนื้อที่ 5 ไร่ 3 งาน 22 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ในปี 2532 โจทก์ที่ 1 ทำการรังวัดแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็น 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 มีส่วนที่คงเหลืออยู่ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยทุกแปลงมีเนื้อที่ 1 ไร่ 28 ตารางวา หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนให้ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 แก่โจทก์ที่ 4 ที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แก่โจทก์ที่ 2 และที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แก่โจทก์ที่ 3 ในวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แก่จำเลย ในราคาแปลงละ 2,500,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.5 ครั้นวันที่ 21 มิถุนายน 2539 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ ตกลงแบ่งชำระราคาที่ดินทั้งหมดเป็น 6 งวด โดยงวดที่ 6 อันเป็นงวดสุดท้ายฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อตกลงชำระราคาส่วนที่เหลือ 5,200,000 บาท ในวันที่ 10 ตุลาคม 2539 ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.6 ในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 อีก 1 ฉบับ มีเนื้อหาสาระว่าจำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี นับจากวันโอนที่ดิน เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว จำเลยจะต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาทันที ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนอาคารแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 หลังจากนั้นจำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่ฝ่ายโจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาท และโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 ถึง จ.4 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย คงเหลือเพียงที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ของโจทก์ที่ 4 ที่ยังไม่อาจโอนกันได้ ต่อมาโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 ข้อแรกมีว่า การที่จำเลยไม่ไปรับโอนที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 เป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 หรือไม่ โดยโจทก์ที่ 1 ฎีกาว่า เหตุที่ไม่มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวก็เนื่องมาจากจำเลยไม่มีเงินพอที่จะไปรับโอนที่ดินจากโจทก์ที่ 1 เป็นเจตนาของจำเลยเองที่ไม่ประสงค์จะรับโอน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า หลังจากโจทก์ที่ 1 กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดโดยวิธีการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวดแล้ว จำเลยได้ชำระราคาให้โจทก์ที่ 1 แล้ว 5 งวด แม้ไม่ตรงตามเวลาที่ตกลงกันแต่โจทก์ที่ 1 ก็ยอมรับรวมแล้วจำเลยชำระราคาที่ดินไปเป็นเงิน 7,500,000 บาท ในที่สุดฝ่ายโจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนที่ดิน จำนวน 3 แปลง ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 จ.3 และ จ.4 ให้ฝ่ายจำเลยเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2540 แต่การโอนที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ที่ระบุว่าเมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะขาย (ฝ่ายโจทก์ที่ 1) จะไปไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จากธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร เพื่อมอบให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยจะนำไปฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธาราม ให้เป็นผู้เก็บรักษา โดยโจทก์ที่ 1 มิได้ไปดำเนินการตามเงื่อนไขดังกล่าว ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้ฎีกาคัดค้านคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 7 ในเรื่องนี้ว่า แม้ที่ดินแปลงดังกล่าวจะติดจำนองไว้แก่ผู้อื่น ก็ไม่เป็นอุปสรรคในการโอน เพราะเมื่อผู้ซื้อ (จำเลย) มีเงินจ่ายให้แก่ผู้ขาย (โจทก์ที่ 1) ก็สามารถนำเงินชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองมาโอนขายได้ เห็นว่า ตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2539 เอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เมื่อชำระเงินงวดที่ 4 แล้ว ผู้จะตาย (โจทก์ที่ 1) ยินดีมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 (ตามสำเนาโฉนดเอกสารหมาย จ.2) ให้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ถือไว้เป็นประกันโดยฝากไว้ที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาโพธารามให้เป็นผู้เก็บรักษา ข้อตกลงนี้ย่อมเป็นเงื่อนไขประการหนึ่งที่โจทก์ที่ 1 ผู้จะขายจะต้องปฏิบัติก่อน แต่ได้ความว่า แม้จำเลยจะชำระเงินให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปแล้วจำนวน 5 งวด โจทก์ที่ 1 ก็มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใด โดยในข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ที่ 1 ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าวคือ เมื่อมีการชำระเงินงวดที่ 4 จำนวน 250,000 บาท ซึ่งจะชำระในวันที่ 2 กรกฎาคม 2539 เพื่อไถ่ถอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แล้ว โจทก์ที่ 1 ต้องมอบโฉนดที่ดินเลขที่ดังกล่าวให้จำเลยถือไว้เป็นประกัน แต่หลังจากจำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 ตามข้อตกลงนี้แล้ว โจทก์ที่ 1 ก็ไม่ได้ไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 แต่อย่างใด จนกระทั่งโจทก์ที่ 1 ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปเมื่อต้นปี 2545 ก่อนที่โจทก์ที่ 1 จะโอนขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 ติดต่อทวงถามให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อประมาณ 2 เดือน หลังจากมีการโอนขายที่ดิน 3 แปลง ให้แก่ฝ่ายจำเลย ครั้งที่ 2 เมื่อเดือนพฤษภาคม 2544 ตามสำเนาหนังสือเรื่องผิดสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 เห็นว่า การที่โจทก์ที่ 1 กับจำเลยมีข้อตกลงกันไว้ตามข้อ 2 ของเอกสารหมาย จ.6 ดังกล่าว ก็เพื่อให้จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อมีความมั่นใจว่าจะมีการโอนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 กันจริงโดยไม่มีปัญหาข้อขัดข้องใด ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว เว้นเสียแต่ว่ามีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงนั้นๆ กันภายหลัง แต่ก็ไม่ได้ความจากทางนำสืบของโจทก์ที่ 1 ว่า มีการตกลงเปลี่ยนแปลงแก้ไขกันเป็นอย่างอื่น โดยโจทก์ที่ 1 คงฎีกายืนยันว่า โจทก์ที่ 1 ไม่จำต้องปฏิบัติตามข้อตกลงนี้และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขาย ข้ออ้างของโจทก์ที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 อันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวตามเอกสารหมาย จ.2 ตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ ทั้งนี้โดยไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ที่ 1 ที่ว่า ในช่วงเวลาดังกล่าว จำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ว่าจำเลยมีเงินพร้อมหรือไม่ก็ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ที่ 1 ฎีกาต่อไปว่า จำเลยจะต้องจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท เพราะจำเลยผิดสัญญาตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 นั้น ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาฉบับนี้ระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันตามสัญญาลงวันที่ 5 เมษายน 2539 แล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1 ) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขของสัญญาจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ภายในเดือนมกราคม 2544 เห็นได้ว่า ตามข้อตกลงฉบับนี้มีเงื่อนไขสำคัญคือจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย ลงวันที่ 5 เมษายน 2539 ซึ่งมีข้อตกลงจะซื้อขายที่ดินจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อนเมื่อปรากฏว่าการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งในสัญญาจะซื้อขายนี้ไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.6 ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนดังกล่าวจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้ จำเลยในฐานะผู้จะซื้อย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.7 อีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญาดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ให้โจทก์ที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลย 3,000 บาท(ไมตรี ศรีอรุณ-รัตน กองแก้ว-ชัยวุฒิ โลหชิตรานนท์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ