คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549หลักกฎหมาย: โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและบริการทั่วไปแก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากบริการส่วนรวม และเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ เป็นต้น ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 โดยเฉพาะค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการและพนักงานลูกจ้างจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมายและไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นอกจากต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 แล้ว ยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของโจทก์ซึ่งผู้จัดการคนเดิมเคยเรียกเก็บและจำเลยได้ชำระมาแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเป็นเงินคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ โจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจนายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ และซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับได้ด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึง ข้อ 29 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง และปรากฏตามใบเสร็จรับเงินว่า จำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549นิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์คโจทก์บริษัทบางกอกริเวอร์พาร์ค จำกัดจำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18, ม. 35, ม. 36, ม. 40โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและบริการทั่วไปแก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากบริการส่วนรวม และเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ เป็นต้น ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 โดยเฉพาะค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการและพนักงานลูกจ้างจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมายและไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นอกจากต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 แล้ว ยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของโจทก์ซึ่งผู้จัดการคนเดิมเคยเรียกเก็บและจำเลยได้ชำระมาแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเป็นเงินคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ โจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจนายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ และซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับได้ด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึง ข้อ 29 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง และปรากฏตามใบเสร็จรับเงินว่า จำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์.(ธาดา กษิตินนท์-พีรพล พิชยวัฒน์-ฐานันท์ วรรณโกวิท)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นางสาวกุลวดี ฟังเสนาะศาลอุทธรณ์ - นายบุญไชย ธนาพันธ์สินแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ โจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจนายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ และซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับได้ด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึง ข้อ 29 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง และปรากฏตามใบเสร็จรับเงินว่า จำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549นิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์คโจทก์บริษัทบางกอกริเวอร์พาร์ค จำกัดจำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18, ม. 35, ม. 36, ม. 40โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและบริการทั่วไปแก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากบริการส่วนรวม และเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ เป็นต้น ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 โดยเฉพาะค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการและพนักงานลูกจ้างจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมายและไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นอกจากต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 แล้ว ยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของโจทก์ซึ่งผู้จัดการคนเดิมเคยเรียกเก็บและจำเลยได้ชำระมาแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเป็นเงินคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ โจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจนายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ และซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับได้ด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึง ข้อ 29 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง และปรากฏตามใบเสร็จรับเงินว่า จำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์.(ธาดา กษิตินนท์-พีรพล พิชยวัฒน์-ฐานันท์ วรรณโกวิท)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นางสาวกุลวดี ฟังเสนาะศาลอุทธรณ์ - นายบุญไชย ธนาพันธ์สินแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ