คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 850/2519หลักกฎหมาย: จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน เมื่อสิ้นกำหนดตามสัญญา จำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง. การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดังนี้เมื่อปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31 มกราคม 2516จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 45 บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ 45 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไปจำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมากโดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมายศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ 2 ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.1 ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลา อันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามมาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายเทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490 ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมชบัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลยและคำพิพากษาฎีกาที่ 398/2502 ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุขพูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 6 ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือนนั้นเป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่าหรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปีพ.ศ. 2514 แล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนสัญญาข้อ 6 ดังกล่าวส่วนฎีกาข้อ 2 ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87(2) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า 3 วันก็ดี แต่ในมาตรา 87(2) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า" ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียวศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้วตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500 ระหว่างนายจันหอมบุตตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลยพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 850/2519นายแป้น อิ่มสุขโจทก์นางสงวนวงษ์ สิทธิศักดิ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 560, ม. 570จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน เมื่อสิ้นกำหนดตามสัญญา จำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง. การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดังนี้เมื่อปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31 มกราคม 2516จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 45 บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ 45 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไปจำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมากโดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมายศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ 2 ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.1 ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลา อันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามมาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายเทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490 ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมชบัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลยและคำพิพากษาฎีกาที่ 398/2502 ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุขพูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 6 ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือนนั้นเป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่าหรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปีพ.ศ. 2514 แล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนสัญญาข้อ 6 ดังกล่าวส่วนฎีกาข้อ 2 ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87(2) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า 3 วันก็ดี แต่ในมาตรา 87(2) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า" ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียวศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้วตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500 ระหว่างนายจันหอมบุตตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลยพิพากษายืน(สุธี ชอบธรรม-สนับ คัมภีรยส-สมชัย ทรัพยวณิช)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 45 บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ 45 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไปจำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมากโดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมายศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ 2 ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.1 ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลา อันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามมาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายเทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490 ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมชบัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลยและคำพิพากษาฎีกาที่ 398/2502 ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุขพูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 6 ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือนนั้นเป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่าหรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปีพ.ศ. 2514 แล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนสัญญาข้อ 6 ดังกล่าวส่วนฎีกาข้อ 2 ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87(2) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า 3 วันก็ดี แต่ในมาตรา 87(2) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า" ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียวศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้วตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500 ระหว่างนายจันหอมบุตตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลยพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 850/2519นายแป้น อิ่มสุขโจทก์นางสงวนวงษ์ สิทธิศักดิ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 560, ม. 570จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน เมื่อสิ้นกำหนดตามสัญญา จำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง. การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดังนี้เมื่อปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31 มกราคม 2516จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 45 บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ 45 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไปจำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมากโดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมายศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้องจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ 2 ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.1 ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลา อันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามมาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนและโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายเทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490 ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมชบัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลยและคำพิพากษาฎีกาที่ 398/2502 ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุขพูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 6 ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือนนั้นเป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่าหรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปีพ.ศ. 2514 แล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนสัญญาข้อ 6 ดังกล่าวส่วนฎีกาข้อ 2 ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87(2) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า 3 วันก็ดี แต่ในมาตรา 87(2) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า" ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียวศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้วตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500 ระหว่างนายจันหอมบุตตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลยพิพากษายืน(สุธี ชอบธรรม-สนับ คัมภีรยส-สมชัย ทรัพยวณิช)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ