คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 870/2537หลักกฎหมาย: หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทซึ่งทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง น. เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดย น. ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้าง บ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อน แล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ข้อความต่าง ๆ ในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย แต่จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้าง น. ทำการก่อสร้างการระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านจึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่ น.รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนโจทก์ฟ้องราวปีเศษ และโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลย ที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท การที่โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัด จดทะเบียนโอน แต่เตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาทซึ่งไม่พอ ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะ สามารถชำระหนี้ได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ที่ 1 และยังค้างชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระ เงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตรา ร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็น สัญญาต่างตอบแทน จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย จำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทการกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนกรณี ที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่ จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบ ที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่อาจถือได้ว่า โจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิ ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินแบ่งขายมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้ เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคและค่าถมดิน โฉนดที่ดินเลขที่ 32486 จำนวน 25 ตารางวา ตารางวาละ4,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 100,000 บาท โจทก์ได้ชำระราคาค่าที่ดินให้จำเลย 10,000 บาท แล้วในวันทำสัญญาโดยจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ในวันที่28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้จำเลยในวันเดียวกันนั้นด้วย หากจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ จำเลยยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาหรือจะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่ง นับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นมาโจทก์ชำระราคาค่าที่ดินเป็นงวดนับแต่วันที่ 4 สิงหาคม 2527 จนถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2528รวม 8 งวด งวดละ 2,500 บาท เป็นเงิน 20,000 บาท ให้จำเลยรับไปแล้วรวมเป็นเงินที่จำเลยรับจากโจทก์เป็นค่าที่ดินไปแล้ว30,000 บาท ครั้นเมื่อถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้นัดและแจ้งให้จำเลยทราบว่าพร้อมจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 70,000 บาทให้จำเลยและให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 ปรากฏว่าจำเลยไม่ยอมไป จึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ต้องเสียค่าเช่าที่ดินพร้อมบ้านเพื่อพักอาศัยเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 17 เดือน เป็นเงิน 34,000 บาทและโจทก์ต้องเสียหายเพิ่มขึ้นอีกเพราะโจทก์ต้องซื้อที่ดินแปลงอื่นแล้วว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายในส่วนนี้จำนวน 74,000 บาท รวมเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 138,000 บาท โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทราบแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทำการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เลขที่ดิน 1171 ตำบลบางระมาดอำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 25 ตารางวา เป็นของโจทก์หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ไม่ว่าเพราะด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 138,000 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระให้โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เนื้อที่ 25 ตารางวา ราคาตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 100,000 บาท พร้อมทั้งบ้าน 1 หลัง ราคา 235,000 บาท จากจำเลยที่ 1 แต่ในขณะตกลงซื้อขายและทำสัญญากันนั้น บ้านยังมิได้ปลูกโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงได้ตกลงทำสัญญาแยกกัน คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับหนึ่งและสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านฉบับหนึ่ง แต่เพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในภายหลังโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันทำสัญญาว่าโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาโดยตรงตลอดถึงการขออนุญาตก่อสร้างและขอเลขหมายประจำบ้านก็ขอในนามของโจทก์ทั้งสิ้น แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงว่า การดำเนินการสร้างบ้านเริ่มตั้งแต่การขออนุญาตปลูกสร้าง การควบคุมการก่อสร้างให้เป็นตามแบบแปลนการขอเลขหมายประจำบ้านเมื่อสร้างเสร็จและการชำระค่าก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับเหมาเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทั้งสิ้น โจทก์มีหน้าที่ชำระค่าที่ดินและค่าจ้างสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1โดยตรง เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบ้านรวมกันเป็นเงิน335,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ เมื่อทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ก็ได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อจนเสร็จสิ้นได้หมายเลขบ้านที่ 123/11 แต่โจทก์ยังชำระค่าที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ยังไม่ครบถ้วนโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 เพียง 30,000 บาท ยังค้างอยู่อีก70,000 บาท ส่วนค่าจ้างสร้างบ้านโจทก์ชำระให้จำเลยที่ 1 เพียง 5,000 บาท คงค้างชำระอยู่ 230,000 บาท รวมค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านที่ค้างชำระเป็นเงิน 300,000 บาท จำเลยที่ 1ได้ทวงถามหลายครั้งแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย แต่กลับบังอาจบุกรุกยกครอบครัวเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านโดยพลการ แล้วนำคดีนี้มาฟ้อง การกระทำของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 เพราะโจทก์ยังไม่มีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและบ้าน จึงทำให้จำเลยที่ 1ได้รับความเสียหาย หากจำเลยที่ 1 นำที่ดินและบ้านให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 5,000 บาท จำเลยทั้งสองทราบภายหลังว่าโจทก์ได้สมคบกับนายนิพนธ์ นุ่มแก้ว ผู้รับเหมาสร้างบ้านจะทำการฉ้อโกงจำเลยที่ 1 โดยกล่าวอ้างว่า โจทก์เป็นผู้ว่าจ้างนายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านโดยตรงและมีหน้าที่ชำระค่าจ้างที่ค้างชำระอยู่ให้แก่นายนิพนธ์โดยเจตนาทุจริตที่จะไม่ชำระค่าบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งความจริงแล้วโจทก์ตกลงจ้างจำเลยที่ 1 สร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ซื้อและโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 โดยตรง ส่วนสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านที่โจทก์ทำกับนายนิพนธ์นั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำขึ้นเพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังเท่านั้น ฉะนั้น นิติกรรมตามสัญญาฉบับนี้ จึงเป็นเพียงนิติกรรมอำพรางเท่านั้น จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และโจทก์จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 การทำนิติกรรมต่าง ๆ จำเลยที่ 2 ทำแทนจำเลยที่ 1 ฉะนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัว การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระอยู่ 70,000 บาท และค่าจ้างสร้างบ้านอยู่ 230,000 บาทรวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 70,000 บาท และค่าจ้างก่อสร้างบ้าน230,000 บาท รวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่ จำเลยที่ 1 และบังคับให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องด้วย ให้โจทก์เสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 300,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเสร็จ ถ้าโจทก์ไม่สามารถชำระเงินค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ได้ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกจากบ้านและที่ดินของจำเลยที่ 1พร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะทำการขนย้ายออกจากที่ดินและบ้านของจำเลยที่ 1 เสร็จสิ้น และขอให้ถือว่าเงินจำนวน35,000 บาท ที่โจทก์ชำระมานั้นเป็นเงินค่าเสียหายส่วนหนึ่งตกได้แก่จำเลยที่ 1 ด้วยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอย่างเดียว แต่โจทก์ว่าจ้างให้นายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 โจทก์เข้าครอบครองที่ดินโดยชอบมิได้บุกรุกและขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ ให้โจทก์ชำระราคาค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 300,000 บาทและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง และให้โจทก์ใช้ดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในเงิน 300,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ หากโจทก์ไม่สามารถชำระค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านได้ ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยที่ 1เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาทให้ถือว่าเงิน 35,000 บาท เป็นค่าเสียหายตกได้แก่จำเลยที่ 1 ตามฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 แปลง เนื้อที่25 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญา10,000 บาท ในสัญญาระบุให้จำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ 2 ปัญหาวินิจฉัยมี ว่า นอกจากโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วยังตกลงซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยทั้งสองด้วยหรือไม่ และจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์นำสืบแต่เพียงว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ตัวแทนจำเลยที่ 1เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์มีเงินพร้อมที่จะชำระเงินที่ยังเหลือ ส่วนจำเลยที่ 2 ผิดนัดไม่ไปสำนักงานที่ดิน แต่โจทก์กลับเบิกความว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทด้วย ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินตามบันทึกเอกสารหมาย จ.4 นายนิพนธ์ นุ่มแก้วเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยทั้งสองหลายหลังรวมทั้งบ้านพิพาทด้วย หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทเอกสารหมาย ล.1 ทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง นายนิพนธ์เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดยนายนิพนธ์ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อนแล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ซึ่งจำเลยทั้งสองได้นำสืบเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ดังกล่าวแสดงว่าข้อความต่าง ๆในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท เอกสารหมาย ล.1 โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้างนายนิพนธ์ทำการก่อสร้าง การระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้าน จึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่นายนิพนธ์รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่านายนิพนธ์ได้ก่อสร้างบ้านพิพาทและเสร็จตั้งแต่เมื่อไร แต่ปรากฏว่าโจทก์ได้เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทตั้งแต่วันที่17 สิงหาคม 2529 ซึ่งจำเลยทั้งสองนำสืบว่า การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนฟ้องราวปีเศษ โจทก์เบิกความรับว่าโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท ดังนั้น ที่โจทก์นำสืบว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินและเตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาท ซึ่งไม่พอชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาท ถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้การที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านพิพาท พร้อมทั้งใช้ค่าเสียหายเดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งกับริบเงินจำนวน 35,000 บาทที่โจทก์ได้ชำระมาแล้ว ในกรณีที่โจทก์ไม่สามารถชำระเงินจำนวน300,000 บาท ได้ โดยอ้างว่าโจทก์บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท โดยจำเลยมิได้รู้เห็นหรือยินยอมอันเป็นการทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 นั้น พิเคราะห์แล้ว ที่ดินและบ้านพิพาทเป็นทรัพย์ที่มีราคาแพงเป็นหมู่บ้านจัดสรร เชื่อว่าอยู่ในเขตที่มีความเจริญแล้ว จำเลยทั้งสองดำเนินกิจการจัดสรรที่ดินและบ้าน ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทโดยที่จำเลยทั้งสองไม่รู้ นอกจากนี้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.9 ก็มีข้อความตอนบนว่า จ่ายเพียง 500 บาท ผู้ซื้อก็สามารถมีสิทธิครอบครองที่ดินได้พฤติการณ์น่าเชื่อว่าจำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทแล้ว การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนในกรณีที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่งไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน 300,000 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 1โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ในส่วนที่ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท กับใช้ค่าเสียหายและที่ให้ถือว่าเงินจำนวน 35,000บาท เป็นค่าเสียหายของจำเลยที่ 1 เสีย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 870/2537นาง สุนันท์ ลี้ละประเสริฐกุลโจทก์บริษัท กา ญจ นา นิเวศน์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 420, ม. 797 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 177 หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทซึ่งทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง น. เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดย น. ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้าง บ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อน แล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ข้อความต่าง ๆ ในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย แต่จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้าง น. ทำการก่อสร้างการระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านจึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่ น.รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนโจทก์ฟ้องราวปีเศษ และโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลย ที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท การที่โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัด จดทะเบียนโอน แต่เตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาทซึ่งไม่พอ ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะ สามารถชำระหนี้ได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ที่ 1 และยังค้างชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระ เงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตรา ร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็น สัญญาต่างตอบแทน จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย จำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทการกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนกรณี ที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่ จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบ ที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่อาจถือได้ว่า โจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิ ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินแบ่งขายมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้ เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคและค่าถมดิน โฉนดที่ดินเลขที่ 32486 จำนวน 25 ตารางวา ตารางวาละ4,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 100,000 บาท โจทก์ได้ชำระราคาค่าที่ดินให้จำเลย 10,000 บาท แล้วในวันทำสัญญาโดยจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ในวันที่28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้จำเลยในวันเดียวกันนั้นด้วย หากจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ จำเลยยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาหรือจะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่ง นับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นมาโจทก์ชำระราคาค่าที่ดินเป็นงวดนับแต่วันที่ 4 สิงหาคม 2527 จนถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2528รวม 8 งวด งวดละ 2,500 บาท เป็นเงิน 20,000 บาท ให้จำเลยรับไปแล้วรวมเป็นเงินที่จำเลยรับจากโจทก์เป็นค่าที่ดินไปแล้ว30,000 บาท ครั้นเมื่อถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้นัดและแจ้งให้จำเลยทราบว่าพร้อมจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 70,000 บาทให้จำเลยและให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 ปรากฏว่าจำเลยไม่ยอมไป จึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ต้องเสียค่าเช่าที่ดินพร้อมบ้านเพื่อพักอาศัยเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 17 เดือน เป็นเงิน 34,000 บาทและโจทก์ต้องเสียหายเพิ่มขึ้นอีกเพราะโจทก์ต้องซื้อที่ดินแปลงอื่นแล้วว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายในส่วนนี้จำนวน 74,000 บาท รวมเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 138,000 บาท โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทราบแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทำการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เลขที่ดิน 1171 ตำบลบางระมาดอำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 25 ตารางวา เป็นของโจทก์หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ไม่ว่าเพราะด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 138,000 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระให้โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เนื้อที่ 25 ตารางวา ราคาตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 100,000 บาท พร้อมทั้งบ้าน 1 หลัง ราคา 235,000 บาท จากจำเลยที่ 1 แต่ในขณะตกลงซื้อขายและทำสัญญากันนั้น บ้านยังมิได้ปลูกโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงได้ตกลงทำสัญญาแยกกัน คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับหนึ่งและสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านฉบับหนึ่ง แต่เพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในภายหลังโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันทำสัญญาว่าโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาโดยตรงตลอดถึงการขออนุญาตก่อสร้างและขอเลขหมายประจำบ้านก็ขอในนามของโจทก์ทั้งสิ้น แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงว่า การดำเนินการสร้างบ้านเริ่มตั้งแต่การขออนุญาตปลูกสร้าง การควบคุมการก่อสร้างให้เป็นตามแบบแปลนการขอเลขหมายประจำบ้านเมื่อสร้างเสร็จและการชำระค่าก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับเหมาเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทั้งสิ้น โจทก์มีหน้าที่ชำระค่าที่ดินและค่าจ้างสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1โดยตรง เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบ้านรวมกันเป็นเงิน335,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ เมื่อทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ก็ได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อจนเสร็จสิ้นได้หมายเลขบ้านที่ 123/11 แต่โจทก์ยังชำระค่าที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ยังไม่ครบถ้วนโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 เพียง 30,000 บาท ยังค้างอยู่อีก70,000 บาท ส่วนค่าจ้างสร้างบ้านโจทก์ชำระให้จำเลยที่ 1 เพียง 5,000 บาท คงค้างชำระอยู่ 230,000 บาท รวมค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านที่ค้างชำระเป็นเงิน 300,000 บาท จำเลยที่ 1ได้ทวงถามหลายครั้งแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย แต่กลับบังอาจบุกรุกยกครอบครัวเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านโดยพลการ แล้วนำคดีนี้มาฟ้อง การกระทำของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 เพราะโจทก์ยังไม่มีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและบ้าน จึงทำให้จำเลยที่ 1ได้รับความเสียหาย หากจำเลยที่ 1 นำที่ดินและบ้านให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 5,000 บาท จำเลยทั้งสองทราบภายหลังว่าโจทก์ได้สมคบกับนายนิพนธ์ นุ่มแก้ว ผู้รับเหมาสร้างบ้านจะทำการฉ้อโกงจำเลยที่ 1 โดยกล่าวอ้างว่า โจทก์เป็นผู้ว่าจ้างนายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านโดยตรงและมีหน้าที่ชำระค่าจ้างที่ค้างชำระอยู่ให้แก่นายนิพนธ์โดยเจตนาทุจริตที่จะไม่ชำระค่าบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งความจริงแล้วโจทก์ตกลงจ้างจำเลยที่ 1 สร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ซื้อและโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 โดยตรง ส่วนสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านที่โจทก์ทำกับนายนิพนธ์นั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำขึ้นเพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังเท่านั้น ฉะนั้น นิติกรรมตามสัญญาฉบับนี้ จึงเป็นเพียงนิติกรรมอำพรางเท่านั้น จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และโจทก์จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 การทำนิติกรรมต่าง ๆ จำเลยที่ 2 ทำแทนจำเลยที่ 1 ฉะนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัว การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระอยู่ 70,000 บาท และค่าจ้างสร้างบ้านอยู่ 230,000 บาทรวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 70,000 บาท และค่าจ้างก่อสร้างบ้าน230,000 บาท รวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่ จำเลยที่ 1 และบังคับให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องด้วย ให้โจทก์เสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 300,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเสร็จ ถ้าโจทก์ไม่สามารถชำระเงินค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ได้ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกจากบ้านและที่ดินของจำเลยที่ 1พร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะทำการขนย้ายออกจากที่ดินและบ้านของจำเลยที่ 1 เสร็จสิ้น และขอให้ถือว่าเงินจำนวน35,000 บาท ที่โจทก์ชำระมานั้นเป็นเงินค่าเสียหายส่วนหนึ่งตกได้แก่จำเลยที่ 1 ด้วยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอย่างเดียว แต่โจทก์ว่าจ้างให้นายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 โจทก์เข้าครอบครองที่ดินโดยชอบมิได้บุกรุกและขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ ให้โจทก์ชำระราคาค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 300,000 บาทและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง และให้โจทก์ใช้ดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในเงิน 300,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ หากโจทก์ไม่สามารถชำระค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านได้ ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยที่ 1เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาทให้ถือว่าเงิน 35,000 บาท เป็นค่าเสียหายตกได้แก่จำเลยที่ 1 ตามฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 แปลง เนื้อที่25 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญา10,000 บาท ในสัญญาระบุให้จำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ 2 ปัญหาวินิจฉัยมี ว่า นอกจากโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วยังตกลงซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยทั้งสองด้วยหรือไม่ และจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์นำสืบแต่เพียงว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ตัวแทนจำเลยที่ 1เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์มีเงินพร้อมที่จะชำระเงินที่ยังเหลือ ส่วนจำเลยที่ 2 ผิดนัดไม่ไปสำนักงานที่ดิน แต่โจทก์กลับเบิกความว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทด้วย ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินตามบันทึกเอกสารหมาย จ.4 นายนิพนธ์ นุ่มแก้วเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยทั้งสองหลายหลังรวมทั้งบ้านพิพาทด้วย หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทเอกสารหมาย ล.1 ทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง นายนิพนธ์เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดยนายนิพนธ์ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อนแล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ซึ่งจำเลยทั้งสองได้นำสืบเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ดังกล่าวแสดงว่าข้อความต่าง ๆในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท เอกสารหมาย ล.1 โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้างนายนิพนธ์ทำการก่อสร้าง การระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้าน จึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่นายนิพนธ์รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่านายนิพนธ์ได้ก่อสร้างบ้านพิพาทและเสร็จตั้งแต่เมื่อไร แต่ปรากฏว่าโจทก์ได้เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทตั้งแต่วันที่17 สิงหาคม 2529 ซึ่งจำเลยทั้งสองนำสืบว่า การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนฟ้องราวปีเศษ โจทก์เบิกความรับว่าโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท ดังนั้น ที่โจทก์นำสืบว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินและเตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาท ซึ่งไม่พอชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาท ถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้การที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านพิพาท พร้อมทั้งใช้ค่าเสียหายเดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งกับริบเงินจำนวน 35,000 บาทที่โจทก์ได้ชำระมาแล้ว ในกรณีที่โจทก์ไม่สามารถชำระเงินจำนวน300,000 บาท ได้ โดยอ้างว่าโจทก์บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท โดยจำเลยมิได้รู้เห็นหรือยินยอมอันเป็นการทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 นั้น พิเคราะห์แล้ว ที่ดินและบ้านพิพาทเป็นทรัพย์ที่มีราคาแพงเป็นหมู่บ้านจัดสรร เชื่อว่าอยู่ในเขตที่มีความเจริญแล้ว จำเลยทั้งสองดำเนินกิจการจัดสรรที่ดินและบ้าน ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทโดยที่จำเลยทั้งสองไม่รู้ นอกจากนี้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.9 ก็มีข้อความตอนบนว่า จ่ายเพียง 500 บาท ผู้ซื้อก็สามารถมีสิทธิครอบครองที่ดินได้พฤติการณ์น่าเชื่อว่าจำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทแล้ว การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนในกรณีที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่งไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน 300,000 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 1โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ในส่วนที่ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท กับใช้ค่าเสียหายและที่ให้ถือว่าเงินจำนวน 35,000บาท เป็นค่าเสียหายของจำเลยที่ 1 เสีย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สมภพ โชติกวณิชย์-เจริญ นิลเอสงฆ์-บุญธรรม อยู่พุก)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินแบ่งขายมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้ เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคและค่าถมดิน โฉนดที่ดินเลขที่ 32486 จำนวน 25 ตารางวา ตารางวาละ4,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 100,000 บาท โจทก์ได้ชำระราคาค่าที่ดินให้จำเลย 10,000 บาท แล้วในวันทำสัญญาโดยจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ในวันที่28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้จำเลยในวันเดียวกันนั้นด้วย หากจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ จำเลยยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาหรือจะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่ง นับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นมาโจทก์ชำระราคาค่าที่ดินเป็นงวดนับแต่วันที่ 4 สิงหาคม 2527 จนถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2528รวม 8 งวด งวดละ 2,500 บาท เป็นเงิน 20,000 บาท ให้จำเลยรับไปแล้วรวมเป็นเงินที่จำเลยรับจากโจทก์เป็นค่าที่ดินไปแล้ว30,000 บาท ครั้นเมื่อถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้นัดและแจ้งให้จำเลยทราบว่าพร้อมจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 70,000 บาทให้จำเลยและให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 ปรากฏว่าจำเลยไม่ยอมไป จึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ต้องเสียค่าเช่าที่ดินพร้อมบ้านเพื่อพักอาศัยเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 17 เดือน เป็นเงิน 34,000 บาทและโจทก์ต้องเสียหายเพิ่มขึ้นอีกเพราะโจทก์ต้องซื้อที่ดินแปลงอื่นแล้วว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายในส่วนนี้จำนวน 74,000 บาท รวมเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 138,000 บาท โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทราบแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทำการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เลขที่ดิน 1171 ตำบลบางระมาดอำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 25 ตารางวา เป็นของโจทก์หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ไม่ว่าเพราะด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 138,000 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระให้โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เนื้อที่ 25 ตารางวา ราคาตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 100,000 บาท พร้อมทั้งบ้าน 1 หลัง ราคา 235,000 บาท จากจำเลยที่ 1 แต่ในขณะตกลงซื้อขายและทำสัญญากันนั้น บ้านยังมิได้ปลูกโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงได้ตกลงทำสัญญาแยกกัน คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับหนึ่งและสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านฉบับหนึ่ง แต่เพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในภายหลังโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันทำสัญญาว่าโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาโดยตรงตลอดถึงการขออนุญาตก่อสร้างและขอเลขหมายประจำบ้านก็ขอในนามของโจทก์ทั้งสิ้น แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงว่า การดำเนินการสร้างบ้านเริ่มตั้งแต่การขออนุญาตปลูกสร้าง การควบคุมการก่อสร้างให้เป็นตามแบบแปลนการขอเลขหมายประจำบ้านเมื่อสร้างเสร็จและการชำระค่าก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับเหมาเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทั้งสิ้น โจทก์มีหน้าที่ชำระค่าที่ดินและค่าจ้างสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1โดยตรง เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบ้านรวมกันเป็นเงิน335,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ เมื่อทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ก็ได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อจนเสร็จสิ้นได้หมายเลขบ้านที่ 123/11 แต่โจทก์ยังชำระค่าที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ยังไม่ครบถ้วนโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 เพียง 30,000 บาท ยังค้างอยู่อีก70,000 บาท ส่วนค่าจ้างสร้างบ้านโจทก์ชำระให้จำเลยที่ 1 เพียง 5,000 บาท คงค้างชำระอยู่ 230,000 บาท รวมค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านที่ค้างชำระเป็นเงิน 300,000 บาท จำเลยที่ 1ได้ทวงถามหลายครั้งแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย แต่กลับบังอาจบุกรุกยกครอบครัวเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านโดยพลการ แล้วนำคดีนี้มาฟ้อง การกระทำของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 เพราะโจทก์ยังไม่มีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและบ้าน จึงทำให้จำเลยที่ 1ได้รับความเสียหาย หากจำเลยที่ 1 นำที่ดินและบ้านให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 5,000 บาท จำเลยทั้งสองทราบภายหลังว่าโจทก์ได้สมคบกับนายนิพนธ์ นุ่มแก้ว ผู้รับเหมาสร้างบ้านจะทำการฉ้อโกงจำเลยที่ 1 โดยกล่าวอ้างว่า โจทก์เป็นผู้ว่าจ้างนายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านโดยตรงและมีหน้าที่ชำระค่าจ้างที่ค้างชำระอยู่ให้แก่นายนิพนธ์โดยเจตนาทุจริตที่จะไม่ชำระค่าบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งความจริงแล้วโจทก์ตกลงจ้างจำเลยที่ 1 สร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ซื้อและโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 โดยตรง ส่วนสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านที่โจทก์ทำกับนายนิพนธ์นั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำขึ้นเพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังเท่านั้น ฉะนั้น นิติกรรมตามสัญญาฉบับนี้ จึงเป็นเพียงนิติกรรมอำพรางเท่านั้น จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และโจทก์จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 การทำนิติกรรมต่าง ๆ จำเลยที่ 2 ทำแทนจำเลยที่ 1 ฉะนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัว การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระอยู่ 70,000 บาท และค่าจ้างสร้างบ้านอยู่ 230,000 บาทรวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 70,000 บาท และค่าจ้างก่อสร้างบ้าน230,000 บาท รวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่ จำเลยที่ 1 และบังคับให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องด้วย ให้โจทก์เสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 300,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเสร็จ ถ้าโจทก์ไม่สามารถชำระเงินค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ได้ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกจากบ้านและที่ดินของจำเลยที่ 1พร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะทำการขนย้ายออกจากที่ดินและบ้านของจำเลยที่ 1 เสร็จสิ้น และขอให้ถือว่าเงินจำนวน35,000 บาท ที่โจทก์ชำระมานั้นเป็นเงินค่าเสียหายส่วนหนึ่งตกได้แก่จำเลยที่ 1 ด้วยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอย่างเดียว แต่โจทก์ว่าจ้างให้นายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 โจทก์เข้าครอบครองที่ดินโดยชอบมิได้บุกรุกและขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ ให้โจทก์ชำระราคาค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 300,000 บาทและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง และให้โจทก์ใช้ดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในเงิน 300,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ หากโจทก์ไม่สามารถชำระค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านได้ ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยที่ 1เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาทให้ถือว่าเงิน 35,000 บาท เป็นค่าเสียหายตกได้แก่จำเลยที่ 1 ตามฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 แปลง เนื้อที่25 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญา10,000 บาท ในสัญญาระบุให้จำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ 2 ปัญหาวินิจฉัยมี ว่า นอกจากโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วยังตกลงซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยทั้งสองด้วยหรือไม่ และจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์นำสืบแต่เพียงว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ตัวแทนจำเลยที่ 1เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์มีเงินพร้อมที่จะชำระเงินที่ยังเหลือ ส่วนจำเลยที่ 2 ผิดนัดไม่ไปสำนักงานที่ดิน แต่โจทก์กลับเบิกความว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทด้วย ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินตามบันทึกเอกสารหมาย จ.4 นายนิพนธ์ นุ่มแก้วเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยทั้งสองหลายหลังรวมทั้งบ้านพิพาทด้วย หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทเอกสารหมาย ล.1 ทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง นายนิพนธ์เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดยนายนิพนธ์ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อนแล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ซึ่งจำเลยทั้งสองได้นำสืบเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ดังกล่าวแสดงว่าข้อความต่าง ๆในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท เอกสารหมาย ล.1 โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้างนายนิพนธ์ทำการก่อสร้าง การระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้าน จึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่นายนิพนธ์รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่านายนิพนธ์ได้ก่อสร้างบ้านพิพาทและเสร็จตั้งแต่เมื่อไร แต่ปรากฏว่าโจทก์ได้เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทตั้งแต่วันที่17 สิงหาคม 2529 ซึ่งจำเลยทั้งสองนำสืบว่า การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนฟ้องราวปีเศษ โจทก์เบิกความรับว่าโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท ดังนั้น ที่โจทก์นำสืบว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินและเตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาท ซึ่งไม่พอชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาท ถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้การที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านพิพาท พร้อมทั้งใช้ค่าเสียหายเดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งกับริบเงินจำนวน 35,000 บาทที่โจทก์ได้ชำระมาแล้ว ในกรณีที่โจทก์ไม่สามารถชำระเงินจำนวน300,000 บาท ได้ โดยอ้างว่าโจทก์บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท โดยจำเลยมิได้รู้เห็นหรือยินยอมอันเป็นการทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 นั้น พิเคราะห์แล้ว ที่ดินและบ้านพิพาทเป็นทรัพย์ที่มีราคาแพงเป็นหมู่บ้านจัดสรร เชื่อว่าอยู่ในเขตที่มีความเจริญแล้ว จำเลยทั้งสองดำเนินกิจการจัดสรรที่ดินและบ้าน ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทโดยที่จำเลยทั้งสองไม่รู้ นอกจากนี้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.9 ก็มีข้อความตอนบนว่า จ่ายเพียง 500 บาท ผู้ซื้อก็สามารถมีสิทธิครอบครองที่ดินได้พฤติการณ์น่าเชื่อว่าจำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทแล้ว การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนในกรณีที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่งไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน 300,000 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 1โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ในส่วนที่ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท กับใช้ค่าเสียหายและที่ให้ถือว่าเงินจำนวน 35,000บาท เป็นค่าเสียหายของจำเลยที่ 1 เสีย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 870/2537นาง สุนันท์ ลี้ละประเสริฐกุลโจทก์บริษัท กา ญจ นา นิเวศน์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 420, ม. 797 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 177 หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทซึ่งทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง น. เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดย น. ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้าง บ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อน แล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ข้อความต่าง ๆ ในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย แต่จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้าง น. ทำการก่อสร้างการระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านจึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่ น.รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนโจทก์ฟ้องราวปีเศษ และโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลย ที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท การที่โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัด จดทะเบียนโอน แต่เตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาทซึ่งไม่พอ ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะ สามารถชำระหนี้ได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ที่ 1 และยังค้างชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระ เงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตรา ร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็น สัญญาต่างตอบแทน จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย จำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทการกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนกรณี ที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่ จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบ ที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่อาจถือได้ว่า โจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิ ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินแบ่งขายมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้ เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคและค่าถมดิน โฉนดที่ดินเลขที่ 32486 จำนวน 25 ตารางวา ตารางวาละ4,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 100,000 บาท โจทก์ได้ชำระราคาค่าที่ดินให้จำเลย 10,000 บาท แล้วในวันทำสัญญาโดยจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ในวันที่28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้จำเลยในวันเดียวกันนั้นด้วย หากจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ จำเลยยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาหรือจะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่ง นับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นมาโจทก์ชำระราคาค่าที่ดินเป็นงวดนับแต่วันที่ 4 สิงหาคม 2527 จนถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2528รวม 8 งวด งวดละ 2,500 บาท เป็นเงิน 20,000 บาท ให้จำเลยรับไปแล้วรวมเป็นเงินที่จำเลยรับจากโจทก์เป็นค่าที่ดินไปแล้ว30,000 บาท ครั้นเมื่อถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้นัดและแจ้งให้จำเลยทราบว่าพร้อมจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 70,000 บาทให้จำเลยและให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 ปรากฏว่าจำเลยไม่ยอมไป จึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ต้องเสียค่าเช่าที่ดินพร้อมบ้านเพื่อพักอาศัยเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 17 เดือน เป็นเงิน 34,000 บาทและโจทก์ต้องเสียหายเพิ่มขึ้นอีกเพราะโจทก์ต้องซื้อที่ดินแปลงอื่นแล้วว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายในส่วนนี้จำนวน 74,000 บาท รวมเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 138,000 บาท โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทราบแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทำการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เลขที่ดิน 1171 ตำบลบางระมาดอำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 25 ตารางวา เป็นของโจทก์หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ไม่ว่าเพราะด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 138,000 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระให้โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 32486 เนื้อที่ 25 ตารางวา ราคาตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 100,000 บาท พร้อมทั้งบ้าน 1 หลัง ราคา 235,000 บาท จากจำเลยที่ 1 แต่ในขณะตกลงซื้อขายและทำสัญญากันนั้น บ้านยังมิได้ปลูกโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงได้ตกลงทำสัญญาแยกกัน คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับหนึ่งและสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านฉบับหนึ่ง แต่เพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในภายหลังโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันทำสัญญาว่าโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาโดยตรงตลอดถึงการขออนุญาตก่อสร้างและขอเลขหมายประจำบ้านก็ขอในนามของโจทก์ทั้งสิ้น แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงว่า การดำเนินการสร้างบ้านเริ่มตั้งแต่การขออนุญาตปลูกสร้าง การควบคุมการก่อสร้างให้เป็นตามแบบแปลนการขอเลขหมายประจำบ้านเมื่อสร้างเสร็จและการชำระค่าก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับเหมาเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทั้งสิ้น โจทก์มีหน้าที่ชำระค่าที่ดินและค่าจ้างสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1โดยตรง เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบ้านรวมกันเป็นเงิน335,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ เมื่อทำสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ก็ได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อจนเสร็จสิ้นได้หมายเลขบ้านที่ 123/11 แต่โจทก์ยังชำระค่าที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ยังไม่ครบถ้วนโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 เพียง 30,000 บาท ยังค้างอยู่อีก70,000 บาท ส่วนค่าจ้างสร้างบ้านโจทก์ชำระให้จำเลยที่ 1 เพียง 5,000 บาท คงค้างชำระอยู่ 230,000 บาท รวมค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านที่ค้างชำระเป็นเงิน 300,000 บาท จำเลยที่ 1ได้ทวงถามหลายครั้งแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย แต่กลับบังอาจบุกรุกยกครอบครัวเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านโดยพลการ แล้วนำคดีนี้มาฟ้อง การกระทำของโจทก์เป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1 เพราะโจทก์ยังไม่มีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและบ้าน จึงทำให้จำเลยที่ 1ได้รับความเสียหาย หากจำเลยที่ 1 นำที่ดินและบ้านให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 5,000 บาท จำเลยทั้งสองทราบภายหลังว่าโจทก์ได้สมคบกับนายนิพนธ์ นุ่มแก้ว ผู้รับเหมาสร้างบ้านจะทำการฉ้อโกงจำเลยที่ 1 โดยกล่าวอ้างว่า โจทก์เป็นผู้ว่าจ้างนายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านโดยตรงและมีหน้าที่ชำระค่าจ้างที่ค้างชำระอยู่ให้แก่นายนิพนธ์โดยเจตนาทุจริตที่จะไม่ชำระค่าบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งความจริงแล้วโจทก์ตกลงจ้างจำเลยที่ 1 สร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ซื้อและโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 โดยตรง ส่วนสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านที่โจทก์ทำกับนายนิพนธ์นั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำขึ้นเพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังเท่านั้น ฉะนั้น นิติกรรมตามสัญญาฉบับนี้ จึงเป็นเพียงนิติกรรมอำพรางเท่านั้น จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และโจทก์จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 การทำนิติกรรมต่าง ๆ จำเลยที่ 2 ทำแทนจำเลยที่ 1 ฉะนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัว การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระอยู่ 70,000 บาท และค่าจ้างสร้างบ้านอยู่ 230,000 บาทรวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 70,000 บาท และค่าจ้างก่อสร้างบ้าน230,000 บาท รวมเป็นเงิน 300,000 บาท ให้แก่ จำเลยที่ 1 และบังคับให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องด้วย ให้โจทก์เสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 300,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเสร็จ ถ้าโจทก์ไม่สามารถชำระเงินค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ได้ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกจากบ้านและที่ดินของจำเลยที่ 1พร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะทำการขนย้ายออกจากที่ดินและบ้านของจำเลยที่ 1 เสร็จสิ้น และขอให้ถือว่าเงินจำนวน35,000 บาท ที่โจทก์ชำระมานั้นเป็นเงินค่าเสียหายส่วนหนึ่งตกได้แก่จำเลยที่ 1 ด้วยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอย่างเดียว แต่โจทก์ว่าจ้างให้นายนิพนธ์ก่อสร้างบ้านซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 โจทก์เข้าครอบครองที่ดินโดยชอบมิได้บุกรุกและขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ ให้โจทก์ชำระราคาค่าที่ดินและค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 300,000 บาทและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง และให้โจทก์ใช้ดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในเงิน 300,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ หากโจทก์ไม่สามารถชำระค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านได้ ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยที่ 1เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาทให้ถือว่าเงิน 35,000 บาท เป็นค่าเสียหายตกได้แก่จำเลยที่ 1 ตามฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2527 โจทก์กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 แปลง เนื้อที่25 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญา10,000 บาท ในสัญญาระบุให้จำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 และโจทก์จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ 2 ปัญหาวินิจฉัยมี ว่า นอกจากโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วยังตกลงซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยทั้งสองด้วยหรือไม่ และจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์นำสืบแต่เพียงว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ตัวแทนจำเลยที่ 1เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์มีเงินพร้อมที่จะชำระเงินที่ยังเหลือ ส่วนจำเลยที่ 2 ผิดนัดไม่ไปสำนักงานที่ดิน แต่โจทก์กลับเบิกความว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทด้วย ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินตามบันทึกเอกสารหมาย จ.4 นายนิพนธ์ นุ่มแก้วเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่จำเลยทั้งสองหลายหลังรวมทั้งบ้านพิพาทด้วย หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทเอกสารหมาย ล.1 ทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง นายนิพนธ์เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดยนายนิพนธ์ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อนแล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ซึ่งจำเลยทั้งสองได้นำสืบเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ดังกล่าวแสดงว่าข้อความต่าง ๆในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท เอกสารหมาย ล.1 โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้างนายนิพนธ์ทำการก่อสร้าง การระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้าน จึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่นายนิพนธ์รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่านายนิพนธ์ได้ก่อสร้างบ้านพิพาทและเสร็จตั้งแต่เมื่อไร แต่ปรากฏว่าโจทก์ได้เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทตั้งแต่วันที่17 สิงหาคม 2529 ซึ่งจำเลยทั้งสองนำสืบว่า การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนฟ้องราวปีเศษ โจทก์เบิกความรับว่าโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท ดังนั้น ที่โจทก์นำสืบว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528 โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินและเตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาท ซึ่งไม่พอชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาท ถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้การที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านพิพาท พร้อมทั้งใช้ค่าเสียหายเดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งกับริบเงินจำนวน 35,000 บาทที่โจทก์ได้ชำระมาแล้ว ในกรณีที่โจทก์ไม่สามารถชำระเงินจำนวน300,000 บาท ได้ โดยอ้างว่าโจทก์บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท โดยจำเลยมิได้รู้เห็นหรือยินยอมอันเป็นการทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 นั้น พิเคราะห์แล้ว ที่ดินและบ้านพิพาทเป็นทรัพย์ที่มีราคาแพงเป็นหมู่บ้านจัดสรร เชื่อว่าอยู่ในเขตที่มีความเจริญแล้ว จำเลยทั้งสองดำเนินกิจการจัดสรรที่ดินและบ้าน ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทโดยที่จำเลยทั้งสองไม่รู้ นอกจากนี้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.9 ก็มีข้อความตอนบนว่า จ่ายเพียง 500 บาท ผู้ซื้อก็สามารถมีสิทธิครอบครองที่ดินได้พฤติการณ์น่าเชื่อว่าจำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทแล้ว การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนในกรณีที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่งไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน 300,000 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 1โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ในส่วนที่ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท กับใช้ค่าเสียหายและที่ให้ถือว่าเงินจำนวน 35,000บาท เป็นค่าเสียหายของจำเลยที่ 1 เสีย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สมภพ โชติกวณิชย์-เจริญ นิลเอสงฆ์-บุญธรรม อยู่พุก)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ