คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1290/2529หลักกฎหมาย: การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่าชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้งถึงวันนัดโจทก์จำเลยไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจัดหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดิน โจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียน สัญญาซื้อขายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากจำเลย จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนเพียงผู้เดียว สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างผู้ร้องสอดกับจำเลยระบุว่า จำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินอีกแปลงโฉนดเลขที่ 13305 ตามที่โจทก์ฟ้องมาหรือโฉนดเลขที่ 233205 ตามโฉนดที่ดินที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอศาลฎีกาพิพากษาแก้ให้จำเลยไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 125 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ให้ผู้ร้องสอดโจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๓๓๐๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีรวม ๒ แปลง แก่โจทก์ในราคา ๖๘๐,๐๐๐ บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยโดยเช็คเงินสดของธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาอุบลราชธานี จำเลยตกลงว่าจะจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายให้โจทก์ทันทีที่ได้รับชำระเงินหลังจากได้รับแล้ว จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวให้โจทก์หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า จำเลยได้ตกลงสัญญาขายที่ดิน ๒ แปลง โฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๑๓๐๕ ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินแก่จำเลยแล้วจริง จำเลยพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาและทำนิติกรรมโอนขายที่ให้โจทก์ นางโสภิณ กันถะกัสสานนท์ ร้องสอดว่า จำเลยตกลงจะขายที่ดินที่พิพาพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องสอดในราคา ๕๐๐,๐๐๐ บาท ผู้ร้องสอดได้ชำระราคาบางส่วนเป็นการวางมัดจำ ๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้เสร็จภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ นายกังซุน แซ่เล้า ผู้เช่า อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปแล้ว จำเลยจะไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๒๕ นายกังซุน แซ่เล้า ได้ขนย้ายออกไปแล้ว ผู้ร้องสอดได้แจ้งให้จำเลยทราบ และนัดให้จำเลยไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด ณ สำนักงานที่ดิน จังหวัดอุบลราชธานี ในวันที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๕๒๕ ครั้นถึงวันนัด จำเลยกลับไปยื่นเรื่องราวขอทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ผู้ร้องสอดจึงคัดค้าน และโต้แย้งไว้ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้ผู้ร้องสอด ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อผู้ร้องสอดได้ชำระเงินส่วนที่เหลือกและปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาครบถ้วนแล้ว โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ผู้ร้องสอดมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาอันจำเลยจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ปัญหาข้อที่ว่าผู้ร้องสอดมีสิทธิดีกว่าโจทก์ในอันที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และมีสิทธิบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทหรือไม่ ได้ความตามคำเบิกความของโจทก์จำเลยว่า ในการซื้อขายที่พิพาทไม่มีทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่า ชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้นถึงวันนัดโจทก์จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดินโจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียนดังกล่าว ปรากฏตามเอกสารหมาย ร. ๘ เห็นว่า สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยดังกล่าว ถือได้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล เช่นนี้ ผู้ร้องสอด จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้อง บังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนตามสัญญาจะซื้อจะขายได้เพียงผู้เดียว อนึ่งปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ร.๑ ว่าจำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ ๑๓๓๖๕ ตามที่โจทก์ฟ้องหรือโฉนดเลขที่ ๒๓๓๖๕ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ. ๔ ที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีให้แก่ผู้ร้องสอด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1290/2529นายบุญไทย ชุติพงษ์ไพโรจน์โจทก์นางโสภิณ กันถะกัสสานนท์ผู้ร้องสอดนางอมรา แสงสิงห์แก้วจำเลย ป.พ.พ. ม. 136, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 143การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่าชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้งถึงวันนัดโจทก์จำเลยไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจัดหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดิน โจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียน สัญญาซื้อขายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากจำเลย จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนเพียงผู้เดียว สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างผู้ร้องสอดกับจำเลยระบุว่า จำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินอีกแปลงโฉนดเลขที่ 13305 ตามที่โจทก์ฟ้องมาหรือโฉนดเลขที่ 233205 ตามโฉนดที่ดินที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอศาลฎีกาพิพากษาแก้ให้จำเลยไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 125 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ให้ผู้ร้องสอดโจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๓๓๐๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีรวม ๒ แปลง แก่โจทก์ในราคา ๖๘๐,๐๐๐ บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยโดยเช็คเงินสดของธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาอุบลราชธานี จำเลยตกลงว่าจะจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายให้โจทก์ทันทีที่ได้รับชำระเงินหลังจากได้รับแล้ว จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวให้โจทก์หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า จำเลยได้ตกลงสัญญาขายที่ดิน ๒ แปลง โฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๑๓๐๕ ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินแก่จำเลยแล้วจริง จำเลยพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาและทำนิติกรรมโอนขายที่ให้โจทก์ นางโสภิณ กันถะกัสสานนท์ ร้องสอดว่า จำเลยตกลงจะขายที่ดินที่พิพาพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องสอดในราคา ๕๐๐,๐๐๐ บาท ผู้ร้องสอดได้ชำระราคาบางส่วนเป็นการวางมัดจำ ๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้เสร็จภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ นายกังซุน แซ่เล้า ผู้เช่า อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปแล้ว จำเลยจะไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๒๕ นายกังซุน แซ่เล้า ได้ขนย้ายออกไปแล้ว ผู้ร้องสอดได้แจ้งให้จำเลยทราบ และนัดให้จำเลยไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด ณ สำนักงานที่ดิน จังหวัดอุบลราชธานี ในวันที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๕๒๕ ครั้นถึงวันนัด จำเลยกลับไปยื่นเรื่องราวขอทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ผู้ร้องสอดจึงคัดค้าน และโต้แย้งไว้ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้ผู้ร้องสอด ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อผู้ร้องสอดได้ชำระเงินส่วนที่เหลือกและปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาครบถ้วนแล้ว โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ผู้ร้องสอดมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาอันจำเลยจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ปัญหาข้อที่ว่าผู้ร้องสอดมีสิทธิดีกว่าโจทก์ในอันที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และมีสิทธิบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทหรือไม่ ได้ความตามคำเบิกความของโจทก์จำเลยว่า ในการซื้อขายที่พิพาทไม่มีทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่า ชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้นถึงวันนัดโจทก์จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดินโจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียนดังกล่าว ปรากฏตามเอกสารหมาย ร. ๘ เห็นว่า สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยดังกล่าว ถือได้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล เช่นนี้ ผู้ร้องสอด จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้อง บังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนตามสัญญาจะซื้อจะขายได้เพียงผู้เดียว อนึ่งปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ร.๑ ว่าจำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ ๑๓๓๖๕ ตามที่โจทก์ฟ้องหรือโฉนดเลขที่ ๒๓๓๖๕ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ. ๔ ที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีให้แก่ผู้ร้องสอด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สมศักดิ์ เกิดลาภผล-อำนวย อินทุภูติ-ดำริ ศุภพิโรจน์)ศาลจังหวัดอุบลราชธานี - นายประชิต ศรศักดาศาลอุทธรณ์ - นายประสพชัย ยามาลีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๓๓๐๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีรวม ๒ แปลง แก่โจทก์ในราคา ๖๘๐,๐๐๐ บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยโดยเช็คเงินสดของธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาอุบลราชธานี จำเลยตกลงว่าจะจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายให้โจทก์ทันทีที่ได้รับชำระเงินหลังจากได้รับแล้ว จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวให้โจทก์หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า จำเลยได้ตกลงสัญญาขายที่ดิน ๒ แปลง โฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๑๓๐๕ ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินแก่จำเลยแล้วจริง จำเลยพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาและทำนิติกรรมโอนขายที่ให้โจทก์ นางโสภิณ กันถะกัสสานนท์ ร้องสอดว่า จำเลยตกลงจะขายที่ดินที่พิพาพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องสอดในราคา ๕๐๐,๐๐๐ บาท ผู้ร้องสอดได้ชำระราคาบางส่วนเป็นการวางมัดจำ ๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้เสร็จภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ นายกังซุน แซ่เล้า ผู้เช่า อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปแล้ว จำเลยจะไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๒๕ นายกังซุน แซ่เล้า ได้ขนย้ายออกไปแล้ว ผู้ร้องสอดได้แจ้งให้จำเลยทราบ และนัดให้จำเลยไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด ณ สำนักงานที่ดิน จังหวัดอุบลราชธานี ในวันที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๕๒๕ ครั้นถึงวันนัด จำเลยกลับไปยื่นเรื่องราวขอทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ผู้ร้องสอดจึงคัดค้าน และโต้แย้งไว้ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้ผู้ร้องสอด ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อผู้ร้องสอดได้ชำระเงินส่วนที่เหลือกและปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาครบถ้วนแล้ว โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ผู้ร้องสอดมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาอันจำเลยจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ปัญหาข้อที่ว่าผู้ร้องสอดมีสิทธิดีกว่าโจทก์ในอันที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และมีสิทธิบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทหรือไม่ ได้ความตามคำเบิกความของโจทก์จำเลยว่า ในการซื้อขายที่พิพาทไม่มีทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่า ชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้นถึงวันนัดโจทก์จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดินโจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียนดังกล่าว ปรากฏตามเอกสารหมาย ร. ๘ เห็นว่า สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยดังกล่าว ถือได้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล เช่นนี้ ผู้ร้องสอด จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้อง บังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนตามสัญญาจะซื้อจะขายได้เพียงผู้เดียว อนึ่งปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ร.๑ ว่าจำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ ๑๓๓๖๕ ตามที่โจทก์ฟ้องหรือโฉนดเลขที่ ๒๓๓๖๕ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ. ๔ ที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีให้แก่ผู้ร้องสอด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1290/2529นายบุญไทย ชุติพงษ์ไพโรจน์โจทก์นางโสภิณ กันถะกัสสานนท์ผู้ร้องสอดนางอมรา แสงสิงห์แก้วจำเลย ป.พ.พ. ม. 136, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 143การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่าชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้งถึงวันนัดโจทก์จำเลยไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจัดหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดิน โจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียน สัญญาซื้อขายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากจำเลย จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนเพียงผู้เดียว สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างผู้ร้องสอดกับจำเลยระบุว่า จำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินอีกแปลงโฉนดเลขที่ 13305 ตามที่โจทก์ฟ้องมาหรือโฉนดเลขที่ 233205 ตามโฉนดที่ดินที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอศาลฎีกาพิพากษาแก้ให้จำเลยไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 125 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ให้ผู้ร้องสอดโจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๓๓๐๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีรวม ๒ แปลง แก่โจทก์ในราคา ๖๘๐,๐๐๐ บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยโดยเช็คเงินสดของธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาอุบลราชธานี จำเลยตกลงว่าจะจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายให้โจทก์ทันทีที่ได้รับชำระเงินหลังจากได้รับแล้ว จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวให้โจทก์หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า จำเลยได้ตกลงสัญญาขายที่ดิน ๒ แปลง โฉนดเลขที่ ๑๒๕ และเลขที่ ๑๑๓๐๕ ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินแก่จำเลยแล้วจริง จำเลยพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาและทำนิติกรรมโอนขายที่ให้โจทก์ นางโสภิณ กันถะกัสสานนท์ ร้องสอดว่า จำเลยตกลงจะขายที่ดินที่พิพาพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องสอดในราคา ๕๐๐,๐๐๐ บาท ผู้ร้องสอดได้ชำระราคาบางส่วนเป็นการวางมัดจำ ๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้เสร็จภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ นายกังซุน แซ่เล้า ผู้เช่า อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปแล้ว จำเลยจะไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๒๕ นายกังซุน แซ่เล้า ได้ขนย้ายออกไปแล้ว ผู้ร้องสอดได้แจ้งให้จำเลยทราบ และนัดให้จำเลยไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอด ณ สำนักงานที่ดิน จังหวัดอุบลราชธานี ในวันที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๕๒๕ ครั้นถึงวันนัด จำเลยกลับไปยื่นเรื่องราวขอทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ผู้ร้องสอดจึงคัดค้าน และโต้แย้งไว้ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้ผู้ร้องสอด ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องสอด เมื่อผู้ร้องสอดได้ชำระเงินส่วนที่เหลือกและปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาครบถ้วนแล้ว โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ผู้ร้องสอดมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาอันจำเลยจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ปัญหาข้อที่ว่าผู้ร้องสอดมีสิทธิดีกว่าโจทก์ในอันที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ ๑๒๕ และมีสิทธิบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทหรือไม่ ได้ความตามคำเบิกความของโจทก์จำเลยว่า ในการซื้อขายที่พิพาทไม่มีทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่า ชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้นถึงวันนัดโจทก์จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดินโจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียนดังกล่าว ปรากฏตามเอกสารหมาย ร. ๘ เห็นว่า สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยดังกล่าว ถือได้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล เช่นนี้ ผู้ร้องสอด จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้อง บังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนตามสัญญาจะซื้อจะขายได้เพียงผู้เดียว อนึ่งปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ร.๑ ว่าจำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ ๑๓๓๖๕ ตามที่โจทก์ฟ้องหรือโฉนดเลขที่ ๒๓๓๖๕ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ. ๔ ที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ เท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๕ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานีให้แก่ผู้ร้องสอด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สมศักดิ์ เกิดลาภผล-อำนวย อินทุภูติ-ดำริ ศุภพิโรจน์)ศาลจังหวัดอุบลราชธานี - นายประชิต ศรศักดาศาลอุทธรณ์ - นายประสพชัย ยามาลีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ