คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539หลักกฎหมาย: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่1จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ272ตารางวาแต่จำเลยที่1มีเนื้อที่อยู่เพียง1งาน44ตารางวาซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งการที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่1อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466 โจทก์ขอให้บังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินที่พิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่2มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วยจึงเป็นการบังคับจำเลยที่2ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้ปฎิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ด้วยไม่อาจกระทำได้ การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่1ตามสัญญาถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466วรรคสองแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391จำเลยที่1จึงต้องคืนมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5ต่อปีนับแต่วันที่จำเลยได้รับไว้ ค่าเสียหายจำนวน1,500,000บาทที่โจทก์เรียกร้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นเรื่องที่จำเลยที่1ผิดสัญญาเมื่อเหตุที่จำเลยที่1ส่งมอบที่ดินที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเนื่องมาจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเองจึงมิใช่ความผิดของจำเลยที่1จำเลยที่1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่1ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่2จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่2เป็นทางเดินให้โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เนื้อที่ 272ตารางวา บริเวณด้านขวาริมแม่น้ำติดกับที่ดินนายม่อม จุ้ยบำเพ็ญด้านซ้ายติดทางเดินสาธารณะด้านหน้าทางเข้าติดกับที่ดินจำเลยที่ 2ในราคา 1,500,000 บาท โดยตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด30 วัน และจำเลยที่ 1 ต้องจัดการให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ที่ดินได้มีความกว้าง 2 วา จำเลยที่ 2 ยินยอมให้ที่ดินของตนเป็นทางภารจำยอมให้โจทก์ผ่านเข้าออก โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 250,000 บาทและนางสมจิต เจ็กอร่ามได้ขอเงินมัดจำเพิ่มอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและจำเลยที่ 1 ยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีก 1,500,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้วแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินแต่ปรากฎว่า เนื้อที่ส่วนของจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมีจำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งจะให้โจทก์ชำระราคา1,500,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 1 แบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินให้จำเลยที่ 2 ไปจนเหลือเนื้อที่ไม่เพียงพอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งจำเลยที่ 2 ก็ทราบข้อตกลงดี จึงเป็นการกระทำให้โจทก์เสียเปรียบโดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 เลขที่ดิน 240 ตำบลโพแตงอำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 ทำการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 ให้ส่วนของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ 272 ตารางวาแล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2มีความกว้าง 2 วา ถ้าไม่สามารถปฎิบัติได้ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถปฎิบัติได้อีกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 255,000 บาทและชำระเงินค่าเสียหายอีกจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,755,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) จำเลยที่ 1 ครอบครองบางส่วนร่วมกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองให้โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์สำรวจสภาพของที่ดินพร้อมกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องในการกะประมาณ โจทก์พอใจจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยระบุเนื้อที่ดินตามที่โจทก์กะประมาณ เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วแจ้งให้โจทก์รับโอนโจทก์กลับบิดพลิ้วไม่ยอมรับโอน ไม่ยอมชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินที่ค้าง โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำการแบ่งโฉนดที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2เป็นไปตามข้อตกลงตามสัญญาทุกประการ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วยังได้อายัดระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการกระทำโดยจงใจให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถทำนิติกรรมได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 12,500 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุดหรือจนกว่ามีการเพิกถอนการอายัดการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์คำนวณเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้และจำเลยที่ 2 รับรองแนวเขตแต่เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้สมคบกับจำเลยที่ 2 โดยให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 1 งาน 44 ตารางวา ส่วนจำเลยที่ 2ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 1 งาน 73 ตารางวา ซึ่งมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนในราคา 1,500,000 บาท และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ขออายัดที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมรับอายัด จำเลยที่ 1 มิได้เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่สืบพยานศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน255,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 27 กรกฎาคม 2535) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.เมื่อปรากฎว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1ได้มีการเลิกกันกรณีจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่ 2 เป็นทางเดินให้โจทก์อีกที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำแก่โจทก์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539นาย สุรศักดิ์ สายชลไกรเลิศโจทก์นาง ดำ บุญบาล กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 391, ม. 466สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่1จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ272ตารางวาแต่จำเลยที่1มีเนื้อที่อยู่เพียง1งาน44ตารางวาซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งการที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่1อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466 โจทก์ขอให้บังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินที่พิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่2มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วยจึงเป็นการบังคับจำเลยที่2ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้ปฎิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ด้วยไม่อาจกระทำได้ การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่1ตามสัญญาถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466วรรคสองแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391จำเลยที่1จึงต้องคืนมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5ต่อปีนับแต่วันที่จำเลยได้รับไว้ ค่าเสียหายจำนวน1,500,000บาทที่โจทก์เรียกร้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นเรื่องที่จำเลยที่1ผิดสัญญาเมื่อเหตุที่จำเลยที่1ส่งมอบที่ดินที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเนื่องมาจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเองจึงมิใช่ความผิดของจำเลยที่1จำเลยที่1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่1ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่2จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่2เป็นทางเดินให้โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เนื้อที่ 272ตารางวา บริเวณด้านขวาริมแม่น้ำติดกับที่ดินนายม่อม จุ้ยบำเพ็ญด้านซ้ายติดทางเดินสาธารณะด้านหน้าทางเข้าติดกับที่ดินจำเลยที่ 2ในราคา 1,500,000 บาท โดยตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด30 วัน และจำเลยที่ 1 ต้องจัดการให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ที่ดินได้มีความกว้าง 2 วา จำเลยที่ 2 ยินยอมให้ที่ดินของตนเป็นทางภารจำยอมให้โจทก์ผ่านเข้าออก โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 250,000 บาทและนางสมจิต เจ็กอร่ามได้ขอเงินมัดจำเพิ่มอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและจำเลยที่ 1 ยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีก 1,500,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้วแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินแต่ปรากฎว่า เนื้อที่ส่วนของจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมีจำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งจะให้โจทก์ชำระราคา1,500,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 1 แบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินให้จำเลยที่ 2 ไปจนเหลือเนื้อที่ไม่เพียงพอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งจำเลยที่ 2 ก็ทราบข้อตกลงดี จึงเป็นการกระทำให้โจทก์เสียเปรียบโดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 เลขที่ดิน 240 ตำบลโพแตงอำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 ทำการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 ให้ส่วนของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ 272 ตารางวาแล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2มีความกว้าง 2 วา ถ้าไม่สามารถปฎิบัติได้ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถปฎิบัติได้อีกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 255,000 บาทและชำระเงินค่าเสียหายอีกจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,755,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) จำเลยที่ 1 ครอบครองบางส่วนร่วมกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองให้โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์สำรวจสภาพของที่ดินพร้อมกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องในการกะประมาณ โจทก์พอใจจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยระบุเนื้อที่ดินตามที่โจทก์กะประมาณ เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วแจ้งให้โจทก์รับโอนโจทก์กลับบิดพลิ้วไม่ยอมรับโอน ไม่ยอมชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินที่ค้าง โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำการแบ่งโฉนดที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2เป็นไปตามข้อตกลงตามสัญญาทุกประการ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วยังได้อายัดระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการกระทำโดยจงใจให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถทำนิติกรรมได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 12,500 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุดหรือจนกว่ามีการเพิกถอนการอายัดการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์คำนวณเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้และจำเลยที่ 2 รับรองแนวเขตแต่เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้สมคบกับจำเลยที่ 2 โดยให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 1 งาน 44 ตารางวา ส่วนจำเลยที่ 2ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 1 งาน 73 ตารางวา ซึ่งมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนในราคา 1,500,000 บาท และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ขออายัดที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมรับอายัด จำเลยที่ 1 มิได้เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่สืบพยานศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน255,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 27 กรกฎาคม 2535) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.เมื่อปรากฎว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1ได้มีการเลิกกันกรณีจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่ 2 เป็นทางเดินให้โจทก์อีกที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำแก่โจทก์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(กอบเกียรติ รัตนพานิช-สมมาตร พรหมานุกูล-ชลอ บุณยเนตร)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้ นับว่าเป็นตัวอย่างอันดีเรื่องหนึ่งสำหรับหลักการวินิจฉัยข้อเท็จจริงหรือการชั่งน้ำหนักคำพยานตามที่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 104 ให้อำนาจศาลไว้ ข้อสังเกตประการหนึ่งในคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้ โจทก์เป็นฝ่ายบอกปัดหรือเลิกสัญญาโดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 วรรคหนึ่งและมาตรา 466 วรรคสอง เมื่อฝ่ายโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์ก็น่าจะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายคือเงิน 1,500,000 บาทด้วย แต่หากพิจารณาหลักในเรื่องการผิดสัญญาแล้วการผิดสัญญาย่อมก่อให้เกิดสิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาผู้เป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นมีอยู่2 ประการ ประการแรกคู่สัญญาบังคับให้ปฎิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ได้ ส่วนอีกประการหนึ่ง คู่สัญญาบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหาย (ดูคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2568/2521) กล่าวคือคู่สัญญาย่อมสามารถเลือกใช้สิทธิในทางใดทางหนึ่งจะใช้สิทธิพร้อมกันทั้งสองประการหาได้ไม่ เรื่องนี้ โจทก์ใช้สิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแล้วและกลับมาขอบังคับให้จำเลยปฎิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ (สัญญาจะซื้อจะขาย)โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้บังคับได้ คงมีข้อน่าคิดอยู่ก็เฉพาะเรื่องค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้อง ดังที่กล่าวแล้วว่าเมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา (มีสิทธิเลิกสัญญา) โจทก์ก็น่าจะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายด้วย เรื่องนี้คงต้องแยกพิจารณาดูว่า โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาเพราะฝ่ายจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา หรือโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาโดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมาย กรณีเรื่องนี้โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาโดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมาย (มาตรา 368, 466) ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ก็ย่อมกระทำได้ ส่วนจำเลยจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาด้วยหรือไม่นั้นย่อมต้องพิจารณาอีกชั้นหนึ่ง ซึ่งเรื่องนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1ไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา แม้จำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วนตามจำนวนเนื้อที่ตามสัญญา แต่ก็เนื่องจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้ คำวินิจฉัยของศาลฎีกาจึงชอบด้วยเหตุผล นิติธร ศรีบุตรคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เนื้อที่ 272ตารางวา บริเวณด้านขวาริมแม่น้ำติดกับที่ดินนายม่อม จุ้ยบำเพ็ญด้านซ้ายติดทางเดินสาธารณะด้านหน้าทางเข้าติดกับที่ดินจำเลยที่ 2ในราคา 1,500,000 บาท โดยตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด30 วัน และจำเลยที่ 1 ต้องจัดการให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ที่ดินได้มีความกว้าง 2 วา จำเลยที่ 2 ยินยอมให้ที่ดินของตนเป็นทางภารจำยอมให้โจทก์ผ่านเข้าออก โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 250,000 บาทและนางสมจิต เจ็กอร่ามได้ขอเงินมัดจำเพิ่มอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและจำเลยที่ 1 ยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีก 1,500,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้วแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินแต่ปรากฎว่า เนื้อที่ส่วนของจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมีจำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งจะให้โจทก์ชำระราคา1,500,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 1 แบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินให้จำเลยที่ 2 ไปจนเหลือเนื้อที่ไม่เพียงพอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งจำเลยที่ 2 ก็ทราบข้อตกลงดี จึงเป็นการกระทำให้โจทก์เสียเปรียบโดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 เลขที่ดิน 240 ตำบลโพแตงอำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 ทำการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 ให้ส่วนของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ 272 ตารางวาแล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2มีความกว้าง 2 วา ถ้าไม่สามารถปฎิบัติได้ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถปฎิบัติได้อีกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 255,000 บาทและชำระเงินค่าเสียหายอีกจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,755,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) จำเลยที่ 1 ครอบครองบางส่วนร่วมกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองให้โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์สำรวจสภาพของที่ดินพร้อมกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องในการกะประมาณ โจทก์พอใจจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยระบุเนื้อที่ดินตามที่โจทก์กะประมาณ เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วแจ้งให้โจทก์รับโอนโจทก์กลับบิดพลิ้วไม่ยอมรับโอน ไม่ยอมชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินที่ค้าง โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำการแบ่งโฉนดที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2เป็นไปตามข้อตกลงตามสัญญาทุกประการ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วยังได้อายัดระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการกระทำโดยจงใจให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถทำนิติกรรมได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 12,500 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุดหรือจนกว่ามีการเพิกถอนการอายัดการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์คำนวณเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้และจำเลยที่ 2 รับรองแนวเขตแต่เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้สมคบกับจำเลยที่ 2 โดยให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 1 งาน 44 ตารางวา ส่วนจำเลยที่ 2ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 1 งาน 73 ตารางวา ซึ่งมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนในราคา 1,500,000 บาท และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ขออายัดที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมรับอายัด จำเลยที่ 1 มิได้เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่สืบพยานศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน255,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 27 กรกฎาคม 2535) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.เมื่อปรากฎว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1ได้มีการเลิกกันกรณีจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่ 2 เป็นทางเดินให้โจทก์อีกที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำแก่โจทก์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539นาย สุรศักดิ์ สายชลไกรเลิศโจทก์นาง ดำ บุญบาล กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 391, ม. 466สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่1จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ272ตารางวาแต่จำเลยที่1มีเนื้อที่อยู่เพียง1งาน44ตารางวาซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งการที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่1อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466 โจทก์ขอให้บังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินที่พิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่2มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วยจึงเป็นการบังคับจำเลยที่2ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้ปฎิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ด้วยไม่อาจกระทำได้ การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่1ตามสัญญาถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466วรรคสองแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391จำเลยที่1จึงต้องคืนมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5ต่อปีนับแต่วันที่จำเลยได้รับไว้ ค่าเสียหายจำนวน1,500,000บาทที่โจทก์เรียกร้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นเรื่องที่จำเลยที่1ผิดสัญญาเมื่อเหตุที่จำเลยที่1ส่งมอบที่ดินที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเนื่องมาจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเองจึงมิใช่ความผิดของจำเลยที่1จำเลยที่1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่1ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่2จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่2เป็นทางเดินให้โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เนื้อที่ 272ตารางวา บริเวณด้านขวาริมแม่น้ำติดกับที่ดินนายม่อม จุ้ยบำเพ็ญด้านซ้ายติดทางเดินสาธารณะด้านหน้าทางเข้าติดกับที่ดินจำเลยที่ 2ในราคา 1,500,000 บาท โดยตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด30 วัน และจำเลยที่ 1 ต้องจัดการให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ที่ดินได้มีความกว้าง 2 วา จำเลยที่ 2 ยินยอมให้ที่ดินของตนเป็นทางภารจำยอมให้โจทก์ผ่านเข้าออก โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 250,000 บาทและนางสมจิต เจ็กอร่ามได้ขอเงินมัดจำเพิ่มอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและจำเลยที่ 1 ยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีก 1,500,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้วแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินแต่ปรากฎว่า เนื้อที่ส่วนของจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมีจำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งจะให้โจทก์ชำระราคา1,500,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 1 แบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินให้จำเลยที่ 2 ไปจนเหลือเนื้อที่ไม่เพียงพอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งจำเลยที่ 2 ก็ทราบข้อตกลงดี จึงเป็นการกระทำให้โจทก์เสียเปรียบโดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 เลขที่ดิน 240 ตำบลโพแตงอำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 ทำการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 ให้ส่วนของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ 272 ตารางวาแล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2มีความกว้าง 2 วา ถ้าไม่สามารถปฎิบัติได้ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถปฎิบัติได้อีกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 255,000 บาทและชำระเงินค่าเสียหายอีกจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,755,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) จำเลยที่ 1 ครอบครองบางส่วนร่วมกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองให้โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์สำรวจสภาพของที่ดินพร้อมกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องในการกะประมาณ โจทก์พอใจจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยระบุเนื้อที่ดินตามที่โจทก์กะประมาณ เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วแจ้งให้โจทก์รับโอนโจทก์กลับบิดพลิ้วไม่ยอมรับโอน ไม่ยอมชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินที่ค้าง โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำการแบ่งโฉนดที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2เป็นไปตามข้อตกลงตามสัญญาทุกประการ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วยังได้อายัดระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการกระทำโดยจงใจให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถทำนิติกรรมได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 12,500 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุดหรือจนกว่ามีการเพิกถอนการอายัดการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์คำนวณเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้และจำเลยที่ 2 รับรองแนวเขตแต่เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้สมคบกับจำเลยที่ 2 โดยให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 1 งาน 44 ตารางวา ส่วนจำเลยที่ 2ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 1 งาน 73 ตารางวา ซึ่งมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนในราคา 1,500,000 บาท และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ขออายัดที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมรับอายัด จำเลยที่ 1 มิได้เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่สืบพยานศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน255,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 27 กรกฎาคม 2535) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.เมื่อปรากฎว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1ได้มีการเลิกกันกรณีจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่ 2 เป็นทางเดินให้โจทก์อีกที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำแก่โจทก์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(กอบเกียรติ รัตนพานิช-สมมาตร พรหมานุกูล-ชลอ บุณยเนตร)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้ นับว่าเป็นตัวอย่างอันดีเรื่องหนึ่งสำหรับหลักการวินิจฉัยข้อเท็จจริงหรือการชั่งน้ำหนักคำพยานตามที่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 104 ให้อำนาจศาลไว้ ข้อสังเกตประการหนึ่งในคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้ โจทก์เป็นฝ่ายบอกปัดหรือเลิกสัญญาโดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 วรรคหนึ่งและมาตรา 466 วรรคสอง เมื่อฝ่ายโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์ก็น่าจะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายคือเงิน 1,500,000 บาทด้วย แต่หากพิจารณาหลักในเรื่องการผิดสัญญาแล้วการผิดสัญญาย่อมก่อให้เกิดสิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาผู้เป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นมีอยู่2 ประการ ประการแรกคู่สัญญาบังคับให้ปฎิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ได้ ส่วนอีกประการหนึ่ง คู่สัญญาบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหาย (ดูคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2568/2521) กล่าวคือคู่สัญญาย่อมสามารถเลือกใช้สิทธิในทางใดทางหนึ่งจะใช้สิทธิพร้อมกันทั้งสองประการหาได้ไม่ เรื่องนี้ โจทก์ใช้สิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแล้วและกลับมาขอบังคับให้จำเลยปฎิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ (สัญญาจะซื้อจะขาย)โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้บังคับได้ คงมีข้อน่าคิดอยู่ก็เฉพาะเรื่องค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้อง ดังที่กล่าวแล้วว่าเมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา (มีสิทธิเลิกสัญญา) โจทก์ก็น่าจะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายด้วย เรื่องนี้คงต้องแยกพิจารณาดูว่า โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาเพราะฝ่ายจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา หรือโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาโดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมาย กรณีเรื่องนี้โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาโดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมาย (มาตรา 368, 466) ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ก็ย่อมกระทำได้ ส่วนจำเลยจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาด้วยหรือไม่นั้นย่อมต้องพิจารณาอีกชั้นหนึ่ง ซึ่งเรื่องนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1ไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา แม้จำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วนตามจำนวนเนื้อที่ตามสัญญา แต่ก็เนื่องจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้ คำวินิจฉัยของศาลฎีกาจึงชอบด้วยเหตุผล นิติธร ศรีบุตร