คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2554หลักกฎหมาย: จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยมีผลทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา ถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 371 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้ด้วยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์ไม่ใช้สิทธิเลิกสัญญา โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ดังกล่าว แม้สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญา ผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งมิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิ จำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร เป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เป็นมาแต่เดิม แม้โจทก์มิได้แจ้งหรือโต้แย้งจำเลย จำเลยก็ไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาจึงเป็นการเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์มีสิทธิปฏิเสธได้ และไม่ถือว่าโจทก์ปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหาย โจทก์ทราบคำสั่งของศาลชั้นต้นที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเพิ่มแล้ว โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์คำสั่ง และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในเวลาที่ศาลชั้นต้นกำหนด คำสั่งของศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์ชอบแล้ว แม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาให้โจทก์ทราบ แต่การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวย่อมไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไขโจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2536 จำเลยโฆษณาขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแบบรีสอร์ต โครงการ เดอะเลกาซี ริเวอร์แคว ต่อมาเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านบริเวณที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำแควน้อย 1 แปลง ซึ่งมีราคาสูงสุดของโครงการจากจำเลย เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และในวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยอีก 1 แปลง เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2905 เนื้อที่ 87 ตารางวา ในราคา 426,300 บาท หลังจากนั้นเมื่อจำเลยก่อสร้างบ้านได้ระดับหนึ่ง จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินและบ้านที่จะซื้อเพื่อให้โจทก์ตกแต่งภายในเพิ่มเติม ต่อมาจำเลยสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบริมแม่น้ำแควน้อยรอบบริเวณโครงการเพื่อเป็นแนวกั้นน้ำท่วมที่ดินในโครงการของจำเลย ทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อถูกบดบังทัศนียภาพอันสวยงามของแม่น้ำแควน้อย โจทก์แจ้งให้จำเลยแก้ไขโดยถมดินในที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อให้สูงขึ้นพอๆ กับความสูงของคันดิน แต่จำเลยเพิกเฉย การที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีราคาลดลง โดยโจทก์ขอให้มีผู้มีอาชีพประเมินราคาที่ดินทำการประเมินราคาแล้ว ปรากฏว่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้จะมีราคาขายรวมกันได้ไม่เกิน 700,000 บาท นอกจากนี้จำเลยยังไม่สร้างสะพานข้ามไปยังเกาะกลางแม่น้ำและกังหันวิดน้ำตามที่ตกลงจะทำ จึงควรลดราคาที่ดินลงอีก 100,000 บาท ทั้งเมื่อคำนึงถึงทางได้เสียให้เป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่ายแล้ว ที่ดินทั้งสองแปลงในปัจจุบันมีราคาไม่เกิน 500,000 บาท ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระให้แก่จำเลยไปแล้ว โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยกลับบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลย 2 แปลงตามฟ้อง จำเลยก่อสร้างบ้านเสร็จและแจ้งให้โจทก์รับโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยให้ชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมด แต่โจทก์ไม่รับโอนตามกำหนดนัดอันเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์และริบเงินมัดจำกับเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมด การที่จำเลยสร้างคันดินหลังจากสร้างบ้านในโครงการรวมทั้งบ้านที่โจทก์จะซื้อเสร็จแล้วเนื่องจากในปี 2539 เกิดน้ำท่วมบริเวณโครงการสูงถึง 15 เมตร ทำให้ได้รับความเสียหายมากเป็นเหตุสุดวิสัยนอกเหนือจากการคาดหมายจำเป็นต้องสร้างคันดินเพื่อป้องกันน้ำท่วมในอนาคตและเพื่อประโยชน์ต่อลูกค้า ราคาที่ดินที่โจทก์จะซื้อไม่ได้ลดลง สำหรับสะพานแขวนไม่อาจสร้างได้เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ ส่วนกังหันวิดน้ำจำเลยติดตั้งแล้ว แต่ไม่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์จึงถอดเก็บและชะลอการติดตั้งไว้ โดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำสะพานและกังหันดังกล่าวหลังจากทำสัญญากับโจทก์แล้ว เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว จำเลยไม่ยินยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินและบ้านต่อไป และแจ้งให้โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินและบ้านได้ โดยหากจำเลยให้บุคคลภายนอกเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 12,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์พร้อมบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 และบ้านบนที่ดินดังกล่าว และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การที่จำเลยให้โจทก์ครอบครองที่ดินพร้อมบ้านเป็นการสละการครอบครองแล้ว โดยเป็นการโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 850,000 บาท แก่จำเลย และให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2595 (ที่ถูก น.ส.3 ก. เลขที่ 2905) ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อปี 2536 จำเลยทำโครงการบ้านจัดสรร เดอะ เลกาซี ริเวอร์แคว ที่ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี ต่อมาวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแปลงเลขที่ แอลเอช 247 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพิ่มอีก 1 แปลง เลขที่ แอลเอช 248 เนื้อที่ 87 ตารางวา ราคา 426,300 บาท รวมเป็นเงิน 1,618,700 บาท ที่ดินทั้งสองแปลงคือที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 โจทก์ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาเป็นเงินประมาณ 500,000 บาท คงเหลือเงินงวดสุดท้ายที่ตกลงจ่ายให้จำเลยในวันจดทะเบียนโอนสิทธิ โดยที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอยู่บริเวณริมแม่น้ำแควน้อย ซึ่งเป็นส่วนที่มีราคาสูงสุดของโครงการและมีการสร้างบ้านบนที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อแล้ว ต่อมาเกิดเหตุน้ำท่วมสูงในบริเวณที่ดินโครงการของจำเลย ซึ่งจำเลยได้แก้ไขปัญหาโดยการสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบตลอดแนวริมแม่น้ำแควน้อยยาวประมาณ 1,300 เมตร ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดิน แต่โจทก์โต้แย้งว่าจำเลยต้องแก้ไขปัญหาให้เสร็จก่อนและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิตามที่จำเลยแจ้ง ในที่สุดจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดินและชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือทั้งหมดตามสัญญาโดยมีข้อโต้แย้งให้จำเลยลดจำนวนเงินที่โจทก์ต้องชำระลงเหลือเท่าจำนวนที่โจทก์ชำระไปแล้วประมาณ 500,000 บาท เป็นการปฏิบัติผิดสัญญา หรือเป็นกรณีที่โจทก์มีสิทธิชำระราคาที่ดินแก่จำเลยลดลงอันเนื่องมาจากจำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยจนทำให้ไม่สามารถโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ให้ตรงตามสภาพตามที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ในข้อนี้เห็นว่า ตามแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเอกสารหมาย ล.33 มีข้อความในหน้าที่ 2 เป็นทำนองว่า โครงการของจำเลยอยู่บนทำเลที่แวดล้อมด้วยธรรมชาติติดแม่น้ำแควน้อย เพื่อให้เข้าถึงความหมายของการพักผ่อนอย่างแท้จริงซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำเลยโฆษณาจูงใจลูกค้าโดยเน้นถึงการที่ที่ดินในโครงการของจำเลยมีจุดเด่นที่เป็นธรรมชาติในลักษณะติดแม่น้ำแควน้อย เป็นการเสนอคุณภาพสินค้าที่จำเลยจะขายแก่ลูกค้าที่มีสภาพดีดังกล่าว ซึ่งย่อมเป็นสาระสำคัญต่อการตัดสินใจสนองรับข้อเสนอขายของจำเลยด้วยการตกลงจะซื้อที่ดินและบ้านในโครงการของจำเลยนอกจากนี้ยังปรากฏว่า ตามข้อความในบันทึกการปฏิบัติงานภายในของพนักงานจำเลยเอกสารหมาย ล.20 ที่ฝ่ายจำเลยอ้างส่งเป็นพยานเป็นบันทึกข้อความเรื่องเกี่ยวกับการแก้ไขปรับปรุงโครงการของจำเลยให้สามารถขายได้ดีขึ้นนั้น มีการวิเคราะห์ถึงจุดแข็งของโครงการในลำดับแรกคือ การที่พื้นที่ดินในโครงการติดริมแม่น้ำแควน้อยเป็นระยะทางยาวถึง 1,300 เมตร ซึ่งสามารถเพิ่มจุดแข็งนี้โดยซื้อเกาะกลางแม่น้ำเพื่อเพิ่มความเป็นธรรมชาติแก่โครงการและตามภาพโฆษณาในหนังสือพิมพ์เอกสารหมาย จ.10 ก็มีการเสนอภาพบ้านพักที่เห็นทัศนียภาพอันสวยงามของธรรมชาติที่มีแม่น้ำและภูเขา แม้บันทึกข้อความตามเอกสารหมาย ล.20 จะทำในวันที่ 25 ตุลาคม 2537 และหนังสือพิมพ์ฉบับดังกล่าวจะออกในวันที่ 29 มิถุนายน 2538 อันเป็นช่วงเวลาภายหลังจากโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยแล้วก็ตาม แต่ก็ยังแสดงให้เห็นถึงจุดเด่นในโครงการของจำเลยที่ทำให้ผู้ซื้อสนใจและตัดสินใจจะซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยเพราะโครงการอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยอย่างชัดเจน ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับแผนผังที่ดินจัดสรรในโครงการของจำเลยในเอกสารหมาย จ.2 ก็ปรากฏว่ามีการจัดสรรที่ดินแบ่งแยกเป็นจำนวนมากหลายแปลง แปลงที่อยู่ใกล้ริมแม่น้ำแควน้อยย่อมอยู่ในทำเลที่ดีกว่าแปลงที่อยู่ถัดไปตามลำดับ และนางสาวภาวิณีพยานจำเลยซึ่งเป็นพนักงานเคยทำงานในโครงการของจำเลยมาแต่แรกและเป็นผู้รับมอบอำนาจจำเลยในคดีนี้ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่าที่ดินของจำเลยที่เสนอขายนี้บริเวณริมน้ำจะมีราคาสูงกว่าด้านใน จากข้อเท็จจริงตามพยานหลักฐานดังกล่าวย่อมเป็นเหตุผลให้เชื่อได้ว่า โจทก์ตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการของจำเลยตรงบริเวณที่อยู่ริมแม่น้ำแควน้อยทั้งที่มีราคาสูงกว่าที่ดินบริเวณอื่นในโครงการนี้ก็เพราะโจทก์คำนึงถึงคุณค่าทางทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยเป็นสำคัญดังที่โจทก์นำสืบจริง โดยจำเลยก็ย่อมทราบดีว่าโจทก์เลือกจะซื้อที่ดินบริเวณนี้เพราะทำเลดีอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยจำเลยจึงได้เสนอขายที่ดินทำเลนี้ในราคาสูงกว่าบริเวณอื่น ดังนั้นเมื่อจำเลยสร้างคันดินที่บริเวณแม่น้ำแควน้อยสูงถึง 4 เมตร ย่อมเป็นเหตุให้บริเวณที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีทัศนียภาพด้อยลงกว่าทัศนียภาพในขณะที่โจทก์ตัดสินใจจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านบริเวณนี้ และการที่จำเลยมีความจำเป็นต้องทำคันดินดังกล่าวเพื่อป้องกันน้ำท่วมที่ดินในโครงการอันจะทำความเสียหายแก่โครงการของจำเลยและลูกค้าที่ซื้อที่ดินและบ้านของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วย เนื่องจากเคยเกิดเหตุน้ำท่วมสูงมาก่อนหน้าที่จะทำคันดินนั้น แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่อาจคาดหมายมาก่อนได้ก็ตาม แต่ในที่สุดเมื่อมีความจำเป็นต้องทำคันดินเช่นว่านี้แล้วก็ย่อมเป็นเหตุให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพร้อมบ้านที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ ตามสภาพที่เป็นที่ดินในทำเลดีสามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยโดยสะดวก ไม่มีสิ่งใดบังการมองเห็นทัศนียภาพดังกล่าวตามเจตนาหรือวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้ และการที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวอันทำให้ภูมิทัศน์และทัศนียภาพของที่ดินที่โจทก์จะซื้อเปลี่ยนแปลงไปตามเจตนาของโจทก์ ซึ่งแม้จำเลยจะปรับปรุงบริเวณคันดินโดยปลูกต้นไม้ให้สวยงาม หรือแม้หากไม่สร้างคันดินดังกล่าว บริเวณที่ดินของโจทก์อาจไม่เห็นพื้นน้ำของแม่น้ำแควน้อยในช่วงที่ระดับน้ำต่ำก็ตาม แต่สภาพภูมิทัศน์และทัศนียภาพตลอดจนทำเลที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อก็ไม่ตรงตามสภาพที่จำเลยเสนอขายแก่โจทก์และโจทก์ตกลงจะซื้อในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ย่อมถือได้ว่าการทำคันดินขึ้นนี้เป็นกรณีที่ทำให้จำเลยไม่สามารถชำระหนี้ในการโอนและส่งมอบที่ดินตรงตามสภาพที่เป็นเจตนาสำคัญของคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งการที่จำเลยต้องทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยเพื่อป้องกันเหตุน้ำท่วมพื้นที่โครงการของจำเลยนั้น แม้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วยก็ตาม แต่การซื้อที่ดินจัดสรรเช่นนี้ตามปกติธรรมดาผู้ซื้อย่อมประสงค์จะซื้อที่ดินที่ไม่มีปัญหาน้ำท่วมอยู่แล้ว เมื่อมีเหตุน้ำท่วมในภายหลังก็ย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ต้องทำการป้องกันเพื่อให้สภาพที่ดินที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ลูกค้าและโจทก์อยู่ในสภาพไม่ถูกน้ำท่วม เพื่อส่งมอบที่ดินแก่ลูกค้าและโจทก์ในสภาพที่ดินเช่นว่านี้อันเป็นสภาพที่ต้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้แต่เดิมอยู่แล้วไม่ใช่เหตุผลที่จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถือเป็นการชดเชยต่อการที่บริเวณที่ดินของโจทก์ด้อยคุณค่าจากการมองทัศนียภาพแม่น้ำแควน้อยได้ไม่สะดวก ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีมาแต่แรกได้แต่อย่างใด ดังนั้นการที่จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยนี้แม้จะเป็นกรณีจำเป็นต้องกระทำก็ยังถือได้ว่ามีผลทำให้สภาพที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา อันถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ในสัญญาต่างตอบแทนไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 371 วรรคสอง ดังนั้นโจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้โดยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ ซึ่งเมื่อโจทก์ไม่ใช่สิทธิเลิกสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ในการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบันโดยลดส่วนอันโจทก์ต้องชำระหนี้เงินค่าที่ดินแก่จำเลยได้ โดยแม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยจะมีข้อตกลงส่วนหนึ่งว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญาผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยด้วยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งเท่านั้น มิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 371 วรรคสอง ดังกล่าวแต่อย่างใด ทั้งเมื่อจำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร จำเลยก็ย่อมทราบได้เองว่าคันดินเช่นนี้ย่อมเป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เคยเป็นมาแต่เดิม โดยไม่จำต้องให้โจทก์แจ้งหรือโต้แย้งแต่อย่างใด จำเลยย่อมไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาย่อมเป็นการที่จำเลยเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์ย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามที่จำเลยเรียกร้องได้ การที่โจทก์ยังไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและชำระเงินแก่จำเลย จึงไม่ถือว่าเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ แม้จำเลยได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ได้และจำเลยไม่มีสิทธิขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาในปัญหานี้มา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นและไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อที่เกี่ยวกับจำนวนค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลย ส่วนที่จำเลยฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระหนี้ค่าที่ดินและบ้านแก่จำเลยลดลง โดยเมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินไปบางส่วนแล้วคงให้ชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือแก่จำเลยอีกเป็นเงิน 850,000 บาท เป็นจำนวนที่ไม่ถูกต้องนั้น ปัญหานี้จำเลยฎีกาว่าราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากำหนดเองโดยไม่ถูกต้องนั้น หากจำเลยเห็นว่าราคาดังกล่าวต่ำไปอย่างไร ก็ชอบที่จะให้เหตุผลโต้แย้งได้ว่าเป็นราคาที่ต่ำไปอย่างไรและราคาที่จำเลยเห็นว่าถูกต้องหรือเหมาะสมควรเป็นเท่าใด เพราะเหตุใดได้ แต่ตามฎีกาจำเลยในข้อนี้ไม่ได้แสดงเหตุผลโต้แย้งราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นว่าไม่ถูกต้องหรือไม่เหมาะสมอย่างไรหรือที่ถูกต้องเป็นอย่างไร จึงไม่เป็นการโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ย่อมเป็นฎีกาไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง จึงไม่รับวินิจฉัยให้ อนึ่ง ปรากฏตามสำเนาว่า เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน 2550 โจทก์ยื่นฎีกาและศาลชั้นต้นมีคำสั่งในวันที่โจทก์ยื่นฎีกาให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งดังกล่าวและมีการประทับข้อความที่ทนายโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ว่า ข้าพเจ้าจะมาฟังคำสั่งภายใน 7 วัน นับแต่วันนี้ หากไม่มาให้ถือว่าทราบคำสั่งแล้ว ต่อมาวันที่ 18 ธันวาคม 2550 เจ้าพนักงานศาลรายงานต่อศาลชั้นต้นว่า โจทก์ไม่เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มตามคำสั่งศาลดังกล่าว ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์และให้คืนค่าขึ้นศาลเท่าที่โจทก์ได้ชำระไว้เดิมแก่โจทก์ แต่ศาลชั้นต้นยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบคำสั่งไม่รับฎีกาดังกล่าว อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบอย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีที่โจทก์ยื่นฎีกาดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ต้องมาฟังคำสั่งศาลชั้นต้นภายใน 7 วัน ตามที่ทนายโจทก์ลงชื่อรับทราบข้อความไว้นั้น เมื่อครบกำหนด 7 วันนั้นแล้ว แม้โจทก์ไม่มารับทราบคำสั่งเองก็ย่อมถือได้ว่าโจทก์ทราบคำสั่งของศาลที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มนั้นแล้ว ซึ่งโจทก์ก็ไม่ได้อุทธรณ์โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มนี้ และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในกำหนดเวลาที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไว้ดังกล่าว ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์จึงชอบแล้ว ดังนี้ถึงแม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบในการที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์ให้โจทก์ทราบก็ตามแต่เมื่อกรณีที่ศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์เป็นไปโดยชอบเช่นนี้ การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวโดยให้แจ้งคำสั่งให้โจทก์ทราบเพื่ออาจใช้สิทธิอุทธรณ์คำสั่งไม่รับฎีกาได้ก็ไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไข" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2554นายศรัณย์ ฐิตารีย์โจทก์บริษัทเอส ที ซี คอร์ปอเรชั่น จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 371 ป.วิ.พ. ม. 27จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยมีผลทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา ถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 371 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้ด้วยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์ไม่ใช้สิทธิเลิกสัญญา โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ดังกล่าว แม้สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญา ผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งมิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิ จำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร เป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เป็นมาแต่เดิม แม้โจทก์มิได้แจ้งหรือโต้แย้งจำเลย จำเลยก็ไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาจึงเป็นการเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์มีสิทธิปฏิเสธได้ และไม่ถือว่าโจทก์ปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหาย โจทก์ทราบคำสั่งของศาลชั้นต้นที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเพิ่มแล้ว โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์คำสั่ง และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในเวลาที่ศาลชั้นต้นกำหนด คำสั่งของศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์ชอบแล้ว แม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาให้โจทก์ทราบ แต่การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวย่อมไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไขโจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2536 จำเลยโฆษณาขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแบบรีสอร์ต โครงการ เดอะเลกาซี ริเวอร์แคว ต่อมาเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านบริเวณที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำแควน้อย 1 แปลง ซึ่งมีราคาสูงสุดของโครงการจากจำเลย เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และในวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยอีก 1 แปลง เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2905 เนื้อที่ 87 ตารางวา ในราคา 426,300 บาท หลังจากนั้นเมื่อจำเลยก่อสร้างบ้านได้ระดับหนึ่ง จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินและบ้านที่จะซื้อเพื่อให้โจทก์ตกแต่งภายในเพิ่มเติม ต่อมาจำเลยสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบริมแม่น้ำแควน้อยรอบบริเวณโครงการเพื่อเป็นแนวกั้นน้ำท่วมที่ดินในโครงการของจำเลย ทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อถูกบดบังทัศนียภาพอันสวยงามของแม่น้ำแควน้อย โจทก์แจ้งให้จำเลยแก้ไขโดยถมดินในที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อให้สูงขึ้นพอๆ กับความสูงของคันดิน แต่จำเลยเพิกเฉย การที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีราคาลดลง โดยโจทก์ขอให้มีผู้มีอาชีพประเมินราคาที่ดินทำการประเมินราคาแล้ว ปรากฏว่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้จะมีราคาขายรวมกันได้ไม่เกิน 700,000 บาท นอกจากนี้จำเลยยังไม่สร้างสะพานข้ามไปยังเกาะกลางแม่น้ำและกังหันวิดน้ำตามที่ตกลงจะทำ จึงควรลดราคาที่ดินลงอีก 100,000 บาท ทั้งเมื่อคำนึงถึงทางได้เสียให้เป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่ายแล้ว ที่ดินทั้งสองแปลงในปัจจุบันมีราคาไม่เกิน 500,000 บาท ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระให้แก่จำเลยไปแล้ว โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยกลับบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลย 2 แปลงตามฟ้อง จำเลยก่อสร้างบ้านเสร็จและแจ้งให้โจทก์รับโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยให้ชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมด แต่โจทก์ไม่รับโอนตามกำหนดนัดอันเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์และริบเงินมัดจำกับเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมด การที่จำเลยสร้างคันดินหลังจากสร้างบ้านในโครงการรวมทั้งบ้านที่โจทก์จะซื้อเสร็จแล้วเนื่องจากในปี 2539 เกิดน้ำท่วมบริเวณโครงการสูงถึง 15 เมตร ทำให้ได้รับความเสียหายมากเป็นเหตุสุดวิสัยนอกเหนือจากการคาดหมายจำเป็นต้องสร้างคันดินเพื่อป้องกันน้ำท่วมในอนาคตและเพื่อประโยชน์ต่อลูกค้า ราคาที่ดินที่โจทก์จะซื้อไม่ได้ลดลง สำหรับสะพานแขวนไม่อาจสร้างได้เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ ส่วนกังหันวิดน้ำจำเลยติดตั้งแล้ว แต่ไม่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์จึงถอดเก็บและชะลอการติดตั้งไว้ โดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำสะพานและกังหันดังกล่าวหลังจากทำสัญญากับโจทก์แล้ว เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว จำเลยไม่ยินยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินและบ้านต่อไป และแจ้งให้โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินและบ้านได้ โดยหากจำเลยให้บุคคลภายนอกเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 12,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์พร้อมบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 และบ้านบนที่ดินดังกล่าว และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การที่จำเลยให้โจทก์ครอบครองที่ดินพร้อมบ้านเป็นการสละการครอบครองแล้ว โดยเป็นการโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 850,000 บาท แก่จำเลย และให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2595 (ที่ถูก น.ส.3 ก. เลขที่ 2905) ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อปี 2536 จำเลยทำโครงการบ้านจัดสรร เดอะ เลกาซี ริเวอร์แคว ที่ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี ต่อมาวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแปลงเลขที่ แอลเอช 247 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพิ่มอีก 1 แปลง เลขที่ แอลเอช 248 เนื้อที่ 87 ตารางวา ราคา 426,300 บาท รวมเป็นเงิน 1,618,700 บาท ที่ดินทั้งสองแปลงคือที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 โจทก์ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาเป็นเงินประมาณ 500,000 บาท คงเหลือเงินงวดสุดท้ายที่ตกลงจ่ายให้จำเลยในวันจดทะเบียนโอนสิทธิ โดยที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอยู่บริเวณริมแม่น้ำแควน้อย ซึ่งเป็นส่วนที่มีราคาสูงสุดของโครงการและมีการสร้างบ้านบนที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อแล้ว ต่อมาเกิดเหตุน้ำท่วมสูงในบริเวณที่ดินโครงการของจำเลย ซึ่งจำเลยได้แก้ไขปัญหาโดยการสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบตลอดแนวริมแม่น้ำแควน้อยยาวประมาณ 1,300 เมตร ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดิน แต่โจทก์โต้แย้งว่าจำเลยต้องแก้ไขปัญหาให้เสร็จก่อนและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิตามที่จำเลยแจ้ง ในที่สุดจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดินและชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือทั้งหมดตามสัญญาโดยมีข้อโต้แย้งให้จำเลยลดจำนวนเงินที่โจทก์ต้องชำระลงเหลือเท่าจำนวนที่โจทก์ชำระไปแล้วประมาณ 500,000 บาท เป็นการปฏิบัติผิดสัญญา หรือเป็นกรณีที่โจทก์มีสิทธิชำระราคาที่ดินแก่จำเลยลดลงอันเนื่องมาจากจำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยจนทำให้ไม่สามารถโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ให้ตรงตามสภาพตามที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ในข้อนี้เห็นว่า ตามแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเอกสารหมาย ล.33 มีข้อความในหน้าที่ 2 เป็นทำนองว่า โครงการของจำเลยอยู่บนทำเลที่แวดล้อมด้วยธรรมชาติติดแม่น้ำแควน้อย เพื่อให้เข้าถึงความหมายของการพักผ่อนอย่างแท้จริงซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำเลยโฆษณาจูงใจลูกค้าโดยเน้นถึงการที่ที่ดินในโครงการของจำเลยมีจุดเด่นที่เป็นธรรมชาติในลักษณะติดแม่น้ำแควน้อย เป็นการเสนอคุณภาพสินค้าที่จำเลยจะขายแก่ลูกค้าที่มีสภาพดีดังกล่าว ซึ่งย่อมเป็นสาระสำคัญต่อการตัดสินใจสนองรับข้อเสนอขายของจำเลยด้วยการตกลงจะซื้อที่ดินและบ้านในโครงการของจำเลยนอกจากนี้ยังปรากฏว่า ตามข้อความในบันทึกการปฏิบัติงานภายในของพนักงานจำเลยเอกสารหมาย ล.20 ที่ฝ่ายจำเลยอ้างส่งเป็นพยานเป็นบันทึกข้อความเรื่องเกี่ยวกับการแก้ไขปรับปรุงโครงการของจำเลยให้สามารถขายได้ดีขึ้นนั้น มีการวิเคราะห์ถึงจุดแข็งของโครงการในลำดับแรกคือ การที่พื้นที่ดินในโครงการติดริมแม่น้ำแควน้อยเป็นระยะทางยาวถึง 1,300 เมตร ซึ่งสามารถเพิ่มจุดแข็งนี้โดยซื้อเกาะกลางแม่น้ำเพื่อเพิ่มความเป็นธรรมชาติแก่โครงการและตามภาพโฆษณาในหนังสือพิมพ์เอกสารหมาย จ.10 ก็มีการเสนอภาพบ้านพักที่เห็นทัศนียภาพอันสวยงามของธรรมชาติที่มีแม่น้ำและภูเขา แม้บันทึกข้อความตามเอกสารหมาย ล.20 จะทำในวันที่ 25 ตุลาคม 2537 และหนังสือพิมพ์ฉบับดังกล่าวจะออกในวันที่ 29 มิถุนายน 2538 อันเป็นช่วงเวลาภายหลังจากโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยแล้วก็ตาม แต่ก็ยังแสดงให้เห็นถึงจุดเด่นในโครงการของจำเลยที่ทำให้ผู้ซื้อสนใจและตัดสินใจจะซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยเพราะโครงการอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยอย่างชัดเจน ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับแผนผังที่ดินจัดสรรในโครงการของจำเลยในเอกสารหมาย จ.2 ก็ปรากฏว่ามีการจัดสรรที่ดินแบ่งแยกเป็นจำนวนมากหลายแปลง แปลงที่อยู่ใกล้ริมแม่น้ำแควน้อยย่อมอยู่ในทำเลที่ดีกว่าแปลงที่อยู่ถัดไปตามลำดับ และนางสาวภาวิณีพยานจำเลยซึ่งเป็นพนักงานเคยทำงานในโครงการของจำเลยมาแต่แรกและเป็นผู้รับมอบอำนาจจำเลยในคดีนี้ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่าที่ดินของจำเลยที่เสนอขายนี้บริเวณริมน้ำจะมีราคาสูงกว่าด้านใน จากข้อเท็จจริงตามพยานหลักฐานดังกล่าวย่อมเป็นเหตุผลให้เชื่อได้ว่า โจทก์ตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการของจำเลยตรงบริเวณที่อยู่ริมแม่น้ำแควน้อยทั้งที่มีราคาสูงกว่าที่ดินบริเวณอื่นในโครงการนี้ก็เพราะโจทก์คำนึงถึงคุณค่าทางทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยเป็นสำคัญดังที่โจทก์นำสืบจริง โดยจำเลยก็ย่อมทราบดีว่าโจทก์เลือกจะซื้อที่ดินบริเวณนี้เพราะทำเลดีอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยจำเลยจึงได้เสนอขายที่ดินทำเลนี้ในราคาสูงกว่าบริเวณอื่น ดังนั้นเมื่อจำเลยสร้างคันดินที่บริเวณแม่น้ำแควน้อยสูงถึง 4 เมตร ย่อมเป็นเหตุให้บริเวณที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีทัศนียภาพด้อยลงกว่าทัศนียภาพในขณะที่โจทก์ตัดสินใจจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านบริเวณนี้ และการที่จำเลยมีความจำเป็นต้องทำคันดินดังกล่าวเพื่อป้องกันน้ำท่วมที่ดินในโครงการอันจะทำความเสียหายแก่โครงการของจำเลยและลูกค้าที่ซื้อที่ดินและบ้านของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วย เนื่องจากเคยเกิดเหตุน้ำท่วมสูงมาก่อนหน้าที่จะทำคันดินนั้น แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่อาจคาดหมายมาก่อนได้ก็ตาม แต่ในที่สุดเมื่อมีความจำเป็นต้องทำคันดินเช่นว่านี้แล้วก็ย่อมเป็นเหตุให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพร้อมบ้านที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ ตามสภาพที่เป็นที่ดินในทำเลดีสามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยโดยสะดวก ไม่มีสิ่งใดบังการมองเห็นทัศนียภาพดังกล่าวตามเจตนาหรือวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้ และการที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวอันทำให้ภูมิทัศน์และทัศนียภาพของที่ดินที่โจทก์จะซื้อเปลี่ยนแปลงไปตามเจตนาของโจทก์ ซึ่งแม้จำเลยจะปรับปรุงบริเวณคันดินโดยปลูกต้นไม้ให้สวยงาม หรือแม้หากไม่สร้างคันดินดังกล่าว บริเวณที่ดินของโจทก์อาจไม่เห็นพื้นน้ำของแม่น้ำแควน้อยในช่วงที่ระดับน้ำต่ำก็ตาม แต่สภาพภูมิทัศน์และทัศนียภาพตลอดจนทำเลที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อก็ไม่ตรงตามสภาพที่จำเลยเสนอขายแก่โจทก์และโจทก์ตกลงจะซื้อในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ย่อมถือได้ว่าการทำคันดินขึ้นนี้เป็นกรณีที่ทำให้จำเลยไม่สามารถชำระหนี้ในการโอนและส่งมอบที่ดินตรงตามสภาพที่เป็นเจตนาสำคัญของคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งการที่จำเลยต้องทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยเพื่อป้องกันเหตุน้ำท่วมพื้นที่โครงการของจำเลยนั้น แม้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วยก็ตาม แต่การซื้อที่ดินจัดสรรเช่นนี้ตามปกติธรรมดาผู้ซื้อย่อมประสงค์จะซื้อที่ดินที่ไม่มีปัญหาน้ำท่วมอยู่แล้ว เมื่อมีเหตุน้ำท่วมในภายหลังก็ย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ต้องทำการป้องกันเพื่อให้สภาพที่ดินที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ลูกค้าและโจทก์อยู่ในสภาพไม่ถูกน้ำท่วม เพื่อส่งมอบที่ดินแก่ลูกค้าและโจทก์ในสภาพที่ดินเช่นว่านี้อันเป็นสภาพที่ต้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้แต่เดิมอยู่แล้วไม่ใช่เหตุผลที่จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถือเป็นการชดเชยต่อการที่บริเวณที่ดินของโจทก์ด้อยคุณค่าจากการมองทัศนียภาพแม่น้ำแควน้อยได้ไม่สะดวก ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีมาแต่แรกได้แต่อย่างใด ดังนั้นการที่จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยนี้แม้จะเป็นกรณีจำเป็นต้องกระทำก็ยังถือได้ว่ามีผลทำให้สภาพที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา อันถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ในสัญญาต่างตอบแทนไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 371 วรรคสอง ดังนั้นโจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้โดยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ ซึ่งเมื่อโจทก์ไม่ใช่สิทธิเลิกสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ในการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบันโดยลดส่วนอันโจทก์ต้องชำระหนี้เงินค่าที่ดินแก่จำเลยได้ โดยแม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยจะมีข้อตกลงส่วนหนึ่งว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญาผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยด้วยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งเท่านั้น มิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 371 วรรคสอง ดังกล่าวแต่อย่างใด ทั้งเมื่อจำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร จำเลยก็ย่อมทราบได้เองว่าคันดินเช่นนี้ย่อมเป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เคยเป็นมาแต่เดิม โดยไม่จำต้องให้โจทก์แจ้งหรือโต้แย้งแต่อย่างใด จำเลยย่อมไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาย่อมเป็นการที่จำเลยเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์ย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามที่จำเลยเรียกร้องได้ การที่โจทก์ยังไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและชำระเงินแก่จำเลย จึงไม่ถือว่าเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ แม้จำเลยได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ได้และจำเลยไม่มีสิทธิขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาในปัญหานี้มา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นและไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อที่เกี่ยวกับจำนวนค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลย ส่วนที่จำเลยฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระหนี้ค่าที่ดินและบ้านแก่จำเลยลดลง โดยเมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินไปบางส่วนแล้วคงให้ชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือแก่จำเลยอีกเป็นเงิน 850,000 บาท เป็นจำนวนที่ไม่ถูกต้องนั้น ปัญหานี้จำเลยฎีกาว่าราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากำหนดเองโดยไม่ถูกต้องนั้น หากจำเลยเห็นว่าราคาดังกล่าวต่ำไปอย่างไร ก็ชอบที่จะให้เหตุผลโต้แย้งได้ว่าเป็นราคาที่ต่ำไปอย่างไรและราคาที่จำเลยเห็นว่าถูกต้องหรือเหมาะสมควรเป็นเท่าใด เพราะเหตุใดได้ แต่ตามฎีกาจำเลยในข้อนี้ไม่ได้แสดงเหตุผลโต้แย้งราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นว่าไม่ถูกต้องหรือไม่เหมาะสมอย่างไรหรือที่ถูกต้องเป็นอย่างไร จึงไม่เป็นการโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ย่อมเป็นฎีกาไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง จึงไม่รับวินิจฉัยให้ อนึ่ง ปรากฏตามสำเนาว่า เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน 2550 โจทก์ยื่นฎีกาและศาลชั้นต้นมีคำสั่งในวันที่โจทก์ยื่นฎีกาให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งดังกล่าวและมีการประทับข้อความที่ทนายโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ว่า ข้าพเจ้าจะมาฟังคำสั่งภายใน 7 วัน นับแต่วันนี้ หากไม่มาให้ถือว่าทราบคำสั่งแล้ว ต่อมาวันที่ 18 ธันวาคม 2550 เจ้าพนักงานศาลรายงานต่อศาลชั้นต้นว่า โจทก์ไม่เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มตามคำสั่งศาลดังกล่าว ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์และให้คืนค่าขึ้นศาลเท่าที่โจทก์ได้ชำระไว้เดิมแก่โจทก์ แต่ศาลชั้นต้นยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบคำสั่งไม่รับฎีกาดังกล่าว อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบอย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีที่โจทก์ยื่นฎีกาดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ต้องมาฟังคำสั่งศาลชั้นต้นภายใน 7 วัน ตามที่ทนายโจทก์ลงชื่อรับทราบข้อความไว้นั้น เมื่อครบกำหนด 7 วันนั้นแล้ว แม้โจทก์ไม่มารับทราบคำสั่งเองก็ย่อมถือได้ว่าโจทก์ทราบคำสั่งของศาลที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มนั้นแล้ว ซึ่งโจทก์ก็ไม่ได้อุทธรณ์โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มนี้ และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในกำหนดเวลาที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไว้ดังกล่าว ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์จึงชอบแล้ว ดังนี้ถึงแม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบในการที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์ให้โจทก์ทราบก็ตามแต่เมื่อกรณีที่ศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์เป็นไปโดยชอบเช่นนี้ การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวโดยให้แจ้งคำสั่งให้โจทก์ทราบเพื่ออาจใช้สิทธิอุทธรณ์คำสั่งไม่รับฎีกาได้ก็ไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไข" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ธัชพันธ์ ประพุทธนิติสาร-วีระวัฒน์ ปวราจารย์-เมทินี ชโลธร)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุจำเลยทำคันดินสูงบดบังทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยทำให้ที่ดินที่โจทก์จะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญาย่อมมีผลให้การชำระหนี้ของจำเลยไม่ต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ เพราะไม่อาจส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาจะซื้อจะขายตามสภาพในขณะทำสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จึงมีสิทธิเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 กรณีมิใช่เรื่องทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาต่างตอบแทนมีเงื่อนบังคับก่อนนั้นสูญหรือทำลายลงในระหว่างเงื่อนไขยังไม่สำเร็จตามมาตรา 371 แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผลของคดีก็คงเป็นเช่นเดียวกัน สมชัย ฑีฆาอุตมากรคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2536 จำเลยโฆษณาขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแบบรีสอร์ต โครงการ เดอะเลกาซี ริเวอร์แคว ต่อมาเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านบริเวณที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำแควน้อย 1 แปลง ซึ่งมีราคาสูงสุดของโครงการจากจำเลย เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และในวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยอีก 1 แปลง เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2905 เนื้อที่ 87 ตารางวา ในราคา 426,300 บาท หลังจากนั้นเมื่อจำเลยก่อสร้างบ้านได้ระดับหนึ่ง จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินและบ้านที่จะซื้อเพื่อให้โจทก์ตกแต่งภายในเพิ่มเติม ต่อมาจำเลยสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบริมแม่น้ำแควน้อยรอบบริเวณโครงการเพื่อเป็นแนวกั้นน้ำท่วมที่ดินในโครงการของจำเลย ทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อถูกบดบังทัศนียภาพอันสวยงามของแม่น้ำแควน้อย โจทก์แจ้งให้จำเลยแก้ไขโดยถมดินในที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อให้สูงขึ้นพอๆ กับความสูงของคันดิน แต่จำเลยเพิกเฉย การที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีราคาลดลง โดยโจทก์ขอให้มีผู้มีอาชีพประเมินราคาที่ดินทำการประเมินราคาแล้ว ปรากฏว่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้จะมีราคาขายรวมกันได้ไม่เกิน 700,000 บาท นอกจากนี้จำเลยยังไม่สร้างสะพานข้ามไปยังเกาะกลางแม่น้ำและกังหันวิดน้ำตามที่ตกลงจะทำ จึงควรลดราคาที่ดินลงอีก 100,000 บาท ทั้งเมื่อคำนึงถึงทางได้เสียให้เป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่ายแล้ว ที่ดินทั้งสองแปลงในปัจจุบันมีราคาไม่เกิน 500,000 บาท ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระให้แก่จำเลยไปแล้ว โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยกลับบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลย 2 แปลงตามฟ้อง จำเลยก่อสร้างบ้านเสร็จและแจ้งให้โจทก์รับโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยให้ชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมด แต่โจทก์ไม่รับโอนตามกำหนดนัดอันเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์และริบเงินมัดจำกับเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมด การที่จำเลยสร้างคันดินหลังจากสร้างบ้านในโครงการรวมทั้งบ้านที่โจทก์จะซื้อเสร็จแล้วเนื่องจากในปี 2539 เกิดน้ำท่วมบริเวณโครงการสูงถึง 15 เมตร ทำให้ได้รับความเสียหายมากเป็นเหตุสุดวิสัยนอกเหนือจากการคาดหมายจำเป็นต้องสร้างคันดินเพื่อป้องกันน้ำท่วมในอนาคตและเพื่อประโยชน์ต่อลูกค้า ราคาที่ดินที่โจทก์จะซื้อไม่ได้ลดลง สำหรับสะพานแขวนไม่อาจสร้างได้เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ ส่วนกังหันวิดน้ำจำเลยติดตั้งแล้ว แต่ไม่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์จึงถอดเก็บและชะลอการติดตั้งไว้ โดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำสะพานและกังหันดังกล่าวหลังจากทำสัญญากับโจทก์แล้ว เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว จำเลยไม่ยินยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินและบ้านต่อไป และแจ้งให้โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินและบ้านได้ โดยหากจำเลยให้บุคคลภายนอกเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 12,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์พร้อมบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 และบ้านบนที่ดินดังกล่าว และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การที่จำเลยให้โจทก์ครอบครองที่ดินพร้อมบ้านเป็นการสละการครอบครองแล้ว โดยเป็นการโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 850,000 บาท แก่จำเลย และให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2595 (ที่ถูก น.ส.3 ก. เลขที่ 2905) ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อปี 2536 จำเลยทำโครงการบ้านจัดสรร เดอะ เลกาซี ริเวอร์แคว ที่ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี ต่อมาวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแปลงเลขที่ แอลเอช 247 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพิ่มอีก 1 แปลง เลขที่ แอลเอช 248 เนื้อที่ 87 ตารางวา ราคา 426,300 บาท รวมเป็นเงิน 1,618,700 บาท ที่ดินทั้งสองแปลงคือที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 โจทก์ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาเป็นเงินประมาณ 500,000 บาท คงเหลือเงินงวดสุดท้ายที่ตกลงจ่ายให้จำเลยในวันจดทะเบียนโอนสิทธิ โดยที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอยู่บริเวณริมแม่น้ำแควน้อย ซึ่งเป็นส่วนที่มีราคาสูงสุดของโครงการและมีการสร้างบ้านบนที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อแล้ว ต่อมาเกิดเหตุน้ำท่วมสูงในบริเวณที่ดินโครงการของจำเลย ซึ่งจำเลยได้แก้ไขปัญหาโดยการสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบตลอดแนวริมแม่น้ำแควน้อยยาวประมาณ 1,300 เมตร ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดิน แต่โจทก์โต้แย้งว่าจำเลยต้องแก้ไขปัญหาให้เสร็จก่อนและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิตามที่จำเลยแจ้ง ในที่สุดจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดินและชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือทั้งหมดตามสัญญาโดยมีข้อโต้แย้งให้จำเลยลดจำนวนเงินที่โจทก์ต้องชำระลงเหลือเท่าจำนวนที่โจทก์ชำระไปแล้วประมาณ 500,000 บาท เป็นการปฏิบัติผิดสัญญา หรือเป็นกรณีที่โจทก์มีสิทธิชำระราคาที่ดินแก่จำเลยลดลงอันเนื่องมาจากจำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยจนทำให้ไม่สามารถโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ให้ตรงตามสภาพตามที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ในข้อนี้เห็นว่า ตามแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเอกสารหมาย ล.33 มีข้อความในหน้าที่ 2 เป็นทำนองว่า โครงการของจำเลยอยู่บนทำเลที่แวดล้อมด้วยธรรมชาติติดแม่น้ำแควน้อย เพื่อให้เข้าถึงความหมายของการพักผ่อนอย่างแท้จริงซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำเลยโฆษณาจูงใจลูกค้าโดยเน้นถึงการที่ที่ดินในโครงการของจำเลยมีจุดเด่นที่เป็นธรรมชาติในลักษณะติดแม่น้ำแควน้อย เป็นการเสนอคุณภาพสินค้าที่จำเลยจะขายแก่ลูกค้าที่มีสภาพดีดังกล่าว ซึ่งย่อมเป็นสาระสำคัญต่อการตัดสินใจสนองรับข้อเสนอขายของจำเลยด้วยการตกลงจะซื้อที่ดินและบ้านในโครงการของจำเลยนอกจากนี้ยังปรากฏว่า ตามข้อความในบันทึกการปฏิบัติงานภายในของพนักงานจำเลยเอกสารหมาย ล.20 ที่ฝ่ายจำเลยอ้างส่งเป็นพยานเป็นบันทึกข้อความเรื่องเกี่ยวกับการแก้ไขปรับปรุงโครงการของจำเลยให้สามารถขายได้ดีขึ้นนั้น มีการวิเคราะห์ถึงจุดแข็งของโครงการในลำดับแรกคือ การที่พื้นที่ดินในโครงการติดริมแม่น้ำแควน้อยเป็นระยะทางยาวถึง 1,300 เมตร ซึ่งสามารถเพิ่มจุดแข็งนี้โดยซื้อเกาะกลางแม่น้ำเพื่อเพิ่มความเป็นธรรมชาติแก่โครงการและตามภาพโฆษณาในหนังสือพิมพ์เอกสารหมาย จ.10 ก็มีการเสนอภาพบ้านพักที่เห็นทัศนียภาพอันสวยงามของธรรมชาติที่มีแม่น้ำและภูเขา แม้บันทึกข้อความตามเอกสารหมาย ล.20 จะทำในวันที่ 25 ตุลาคม 2537 และหนังสือพิมพ์ฉบับดังกล่าวจะออกในวันที่ 29 มิถุนายน 2538 อันเป็นช่วงเวลาภายหลังจากโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยแล้วก็ตาม แต่ก็ยังแสดงให้เห็นถึงจุดเด่นในโครงการของจำเลยที่ทำให้ผู้ซื้อสนใจและตัดสินใจจะซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยเพราะโครงการอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยอย่างชัดเจน ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับแผนผังที่ดินจัดสรรในโครงการของจำเลยในเอกสารหมาย จ.2 ก็ปรากฏว่ามีการจัดสรรที่ดินแบ่งแยกเป็นจำนวนมากหลายแปลง แปลงที่อยู่ใกล้ริมแม่น้ำแควน้อยย่อมอยู่ในทำเลที่ดีกว่าแปลงที่อยู่ถัดไปตามลำดับ และนางสาวภาวิณีพยานจำเลยซึ่งเป็นพนักงานเคยทำงานในโครงการของจำเลยมาแต่แรกและเป็นผู้รับมอบอำนาจจำเลยในคดีนี้ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่าที่ดินของจำเลยที่เสนอขายนี้บริเวณริมน้ำจะมีราคาสูงกว่าด้านใน จากข้อเท็จจริงตามพยานหลักฐานดังกล่าวย่อมเป็นเหตุผลให้เชื่อได้ว่า โจทก์ตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการของจำเลยตรงบริเวณที่อยู่ริมแม่น้ำแควน้อยทั้งที่มีราคาสูงกว่าที่ดินบริเวณอื่นในโครงการนี้ก็เพราะโจทก์คำนึงถึงคุณค่าทางทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยเป็นสำคัญดังที่โจทก์นำสืบจริง โดยจำเลยก็ย่อมทราบดีว่าโจทก์เลือกจะซื้อที่ดินบริเวณนี้เพราะทำเลดีอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยจำเลยจึงได้เสนอขายที่ดินทำเลนี้ในราคาสูงกว่าบริเวณอื่น ดังนั้นเมื่อจำเลยสร้างคันดินที่บริเวณแม่น้ำแควน้อยสูงถึง 4 เมตร ย่อมเป็นเหตุให้บริเวณที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีทัศนียภาพด้อยลงกว่าทัศนียภาพในขณะที่โจทก์ตัดสินใจจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านบริเวณนี้ และการที่จำเลยมีความจำเป็นต้องทำคันดินดังกล่าวเพื่อป้องกันน้ำท่วมที่ดินในโครงการอันจะทำความเสียหายแก่โครงการของจำเลยและลูกค้าที่ซื้อที่ดินและบ้านของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วย เนื่องจากเคยเกิดเหตุน้ำท่วมสูงมาก่อนหน้าที่จะทำคันดินนั้น แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่อาจคาดหมายมาก่อนได้ก็ตาม แต่ในที่สุดเมื่อมีความจำเป็นต้องทำคันดินเช่นว่านี้แล้วก็ย่อมเป็นเหตุให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพร้อมบ้านที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ ตามสภาพที่เป็นที่ดินในทำเลดีสามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยโดยสะดวก ไม่มีสิ่งใดบังการมองเห็นทัศนียภาพดังกล่าวตามเจตนาหรือวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้ และการที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวอันทำให้ภูมิทัศน์และทัศนียภาพของที่ดินที่โจทก์จะซื้อเปลี่ยนแปลงไปตามเจตนาของโจทก์ ซึ่งแม้จำเลยจะปรับปรุงบริเวณคันดินโดยปลูกต้นไม้ให้สวยงาม หรือแม้หากไม่สร้างคันดินดังกล่าว บริเวณที่ดินของโจทก์อาจไม่เห็นพื้นน้ำของแม่น้ำแควน้อยในช่วงที่ระดับน้ำต่ำก็ตาม แต่สภาพภูมิทัศน์และทัศนียภาพตลอดจนทำเลที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อก็ไม่ตรงตามสภาพที่จำเลยเสนอขายแก่โจทก์และโจทก์ตกลงจะซื้อในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ย่อมถือได้ว่าการทำคันดินขึ้นนี้เป็นกรณีที่ทำให้จำเลยไม่สามารถชำระหนี้ในการโอนและส่งมอบที่ดินตรงตามสภาพที่เป็นเจตนาสำคัญของคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งการที่จำเลยต้องทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยเพื่อป้องกันเหตุน้ำท่วมพื้นที่โครงการของจำเลยนั้น แม้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วยก็ตาม แต่การซื้อที่ดินจัดสรรเช่นนี้ตามปกติธรรมดาผู้ซื้อย่อมประสงค์จะซื้อที่ดินที่ไม่มีปัญหาน้ำท่วมอยู่แล้ว เมื่อมีเหตุน้ำท่วมในภายหลังก็ย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ต้องทำการป้องกันเพื่อให้สภาพที่ดินที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ลูกค้าและโจทก์อยู่ในสภาพไม่ถูกน้ำท่วม เพื่อส่งมอบที่ดินแก่ลูกค้าและโจทก์ในสภาพที่ดินเช่นว่านี้อันเป็นสภาพที่ต้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้แต่เดิมอยู่แล้วไม่ใช่เหตุผลที่จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถือเป็นการชดเชยต่อการที่บริเวณที่ดินของโจทก์ด้อยคุณค่าจากการมองทัศนียภาพแม่น้ำแควน้อยได้ไม่สะดวก ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีมาแต่แรกได้แต่อย่างใด ดังนั้นการที่จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยนี้แม้จะเป็นกรณีจำเป็นต้องกระทำก็ยังถือได้ว่ามีผลทำให้สภาพที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา อันถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ในสัญญาต่างตอบแทนไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 371 วรรคสอง ดังนั้นโจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้โดยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ ซึ่งเมื่อโจทก์ไม่ใช่สิทธิเลิกสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ในการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบันโดยลดส่วนอันโจทก์ต้องชำระหนี้เงินค่าที่ดินแก่จำเลยได้ โดยแม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยจะมีข้อตกลงส่วนหนึ่งว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญาผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยด้วยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งเท่านั้น มิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 371 วรรคสอง ดังกล่าวแต่อย่างใด ทั้งเมื่อจำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร จำเลยก็ย่อมทราบได้เองว่าคันดินเช่นนี้ย่อมเป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เคยเป็นมาแต่เดิม โดยไม่จำต้องให้โจทก์แจ้งหรือโต้แย้งแต่อย่างใด จำเลยย่อมไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาย่อมเป็นการที่จำเลยเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์ย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามที่จำเลยเรียกร้องได้ การที่โจทก์ยังไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและชำระเงินแก่จำเลย จึงไม่ถือว่าเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ แม้จำเลยได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ได้และจำเลยไม่มีสิทธิขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาในปัญหานี้มา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นและไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อที่เกี่ยวกับจำนวนค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลย ส่วนที่จำเลยฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระหนี้ค่าที่ดินและบ้านแก่จำเลยลดลง โดยเมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินไปบางส่วนแล้วคงให้ชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือแก่จำเลยอีกเป็นเงิน 850,000 บาท เป็นจำนวนที่ไม่ถูกต้องนั้น ปัญหานี้จำเลยฎีกาว่าราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากำหนดเองโดยไม่ถูกต้องนั้น หากจำเลยเห็นว่าราคาดังกล่าวต่ำไปอย่างไร ก็ชอบที่จะให้เหตุผลโต้แย้งได้ว่าเป็นราคาที่ต่ำไปอย่างไรและราคาที่จำเลยเห็นว่าถูกต้องหรือเหมาะสมควรเป็นเท่าใด เพราะเหตุใดได้ แต่ตามฎีกาจำเลยในข้อนี้ไม่ได้แสดงเหตุผลโต้แย้งราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นว่าไม่ถูกต้องหรือไม่เหมาะสมอย่างไรหรือที่ถูกต้องเป็นอย่างไร จึงไม่เป็นการโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ย่อมเป็นฎีกาไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง จึงไม่รับวินิจฉัยให้ อนึ่ง ปรากฏตามสำเนาว่า เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน 2550 โจทก์ยื่นฎีกาและศาลชั้นต้นมีคำสั่งในวันที่โจทก์ยื่นฎีกาให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งดังกล่าวและมีการประทับข้อความที่ทนายโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ว่า ข้าพเจ้าจะมาฟังคำสั่งภายใน 7 วัน นับแต่วันนี้ หากไม่มาให้ถือว่าทราบคำสั่งแล้ว ต่อมาวันที่ 18 ธันวาคม 2550 เจ้าพนักงานศาลรายงานต่อศาลชั้นต้นว่า โจทก์ไม่เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มตามคำสั่งศาลดังกล่าว ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์และให้คืนค่าขึ้นศาลเท่าที่โจทก์ได้ชำระไว้เดิมแก่โจทก์ แต่ศาลชั้นต้นยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบคำสั่งไม่รับฎีกาดังกล่าว อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบอย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีที่โจทก์ยื่นฎีกาดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ต้องมาฟังคำสั่งศาลชั้นต้นภายใน 7 วัน ตามที่ทนายโจทก์ลงชื่อรับทราบข้อความไว้นั้น เมื่อครบกำหนด 7 วันนั้นแล้ว แม้โจทก์ไม่มารับทราบคำสั่งเองก็ย่อมถือได้ว่าโจทก์ทราบคำสั่งของศาลที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มนั้นแล้ว ซึ่งโจทก์ก็ไม่ได้อุทธรณ์โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มนี้ และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในกำหนดเวลาที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไว้ดังกล่าว ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์จึงชอบแล้ว ดังนี้ถึงแม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบในการที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์ให้โจทก์ทราบก็ตามแต่เมื่อกรณีที่ศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์เป็นไปโดยชอบเช่นนี้ การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวโดยให้แจ้งคำสั่งให้โจทก์ทราบเพื่ออาจใช้สิทธิอุทธรณ์คำสั่งไม่รับฎีกาได้ก็ไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไข" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2554นายศรัณย์ ฐิตารีย์โจทก์บริษัทเอส ที ซี คอร์ปอเรชั่น จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 371 ป.วิ.พ. ม. 27จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยมีผลทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา ถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 371 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้ด้วยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์ไม่ใช้สิทธิเลิกสัญญา โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ดังกล่าว แม้สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญา ผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งมิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิ จำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร เป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เป็นมาแต่เดิม แม้โจทก์มิได้แจ้งหรือโต้แย้งจำเลย จำเลยก็ไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาจึงเป็นการเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์มีสิทธิปฏิเสธได้ และไม่ถือว่าโจทก์ปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหาย โจทก์ทราบคำสั่งของศาลชั้นต้นที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเพิ่มแล้ว โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์คำสั่ง และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในเวลาที่ศาลชั้นต้นกำหนด คำสั่งของศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์ชอบแล้ว แม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาให้โจทก์ทราบ แต่การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวย่อมไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไขโจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2536 จำเลยโฆษณาขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแบบรีสอร์ต โครงการ เดอะเลกาซี ริเวอร์แคว ต่อมาเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านบริเวณที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำแควน้อย 1 แปลง ซึ่งมีราคาสูงสุดของโครงการจากจำเลย เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และในวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยอีก 1 แปลง เป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2905 เนื้อที่ 87 ตารางวา ในราคา 426,300 บาท หลังจากนั้นเมื่อจำเลยก่อสร้างบ้านได้ระดับหนึ่ง จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินและบ้านที่จะซื้อเพื่อให้โจทก์ตกแต่งภายในเพิ่มเติม ต่อมาจำเลยสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบริมแม่น้ำแควน้อยรอบบริเวณโครงการเพื่อเป็นแนวกั้นน้ำท่วมที่ดินในโครงการของจำเลย ทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อถูกบดบังทัศนียภาพอันสวยงามของแม่น้ำแควน้อย โจทก์แจ้งให้จำเลยแก้ไขโดยถมดินในที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อให้สูงขึ้นพอๆ กับความสูงของคันดิน แต่จำเลยเพิกเฉย การที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวทำให้ที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีราคาลดลง โดยโจทก์ขอให้มีผู้มีอาชีพประเมินราคาที่ดินทำการประเมินราคาแล้ว ปรากฏว่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้จะมีราคาขายรวมกันได้ไม่เกิน 700,000 บาท นอกจากนี้จำเลยยังไม่สร้างสะพานข้ามไปยังเกาะกลางแม่น้ำและกังหันวิดน้ำตามที่ตกลงจะทำ จึงควรลดราคาที่ดินลงอีก 100,000 บาท ทั้งเมื่อคำนึงถึงทางได้เสียให้เป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่ายแล้ว ที่ดินทั้งสองแปลงในปัจจุบันมีราคาไม่เกิน 500,000 บาท ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระให้แก่จำเลยไปแล้ว โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยกลับบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลย 2 แปลงตามฟ้อง จำเลยก่อสร้างบ้านเสร็จและแจ้งให้โจทก์รับโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยให้ชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมด แต่โจทก์ไม่รับโอนตามกำหนดนัดอันเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์และริบเงินมัดจำกับเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมด การที่จำเลยสร้างคันดินหลังจากสร้างบ้านในโครงการรวมทั้งบ้านที่โจทก์จะซื้อเสร็จแล้วเนื่องจากในปี 2539 เกิดน้ำท่วมบริเวณโครงการสูงถึง 15 เมตร ทำให้ได้รับความเสียหายมากเป็นเหตุสุดวิสัยนอกเหนือจากการคาดหมายจำเป็นต้องสร้างคันดินเพื่อป้องกันน้ำท่วมในอนาคตและเพื่อประโยชน์ต่อลูกค้า ราคาที่ดินที่โจทก์จะซื้อไม่ได้ลดลง สำหรับสะพานแขวนไม่อาจสร้างได้เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ ส่วนกังหันวิดน้ำจำเลยติดตั้งแล้ว แต่ไม่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์จึงถอดเก็บและชะลอการติดตั้งไว้ โดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำสะพานและกังหันดังกล่าวหลังจากทำสัญญากับโจทก์แล้ว เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว จำเลยไม่ยินยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินและบ้านต่อไป และแจ้งให้โจทก์ออกจากที่ดินและบ้านแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินและบ้านได้ โดยหากจำเลยให้บุคคลภายนอกเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 12,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์พร้อมบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 และบ้านบนที่ดินดังกล่าว และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 12,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การที่จำเลยให้โจทก์ครอบครองที่ดินพร้อมบ้านเป็นการสละการครอบครองแล้ว โดยเป็นการโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 850,000 บาท แก่จำเลย และให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2595 (ที่ถูก น.ส.3 ก. เลขที่ 2905) ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อปี 2536 จำเลยทำโครงการบ้านจัดสรร เดอะ เลกาซี ริเวอร์แคว ที่ตำบลกลอนโด กิ่งอำเภอด่านมะขามเตี้ย จังหวัดกาญจนบุรี ต่อมาวันที่ 14 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพักตากอากาศแปลงเลขที่ แอลเอช 247 เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 1,192,400 บาท และวันที่ 31 มีนาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพิ่มอีก 1 แปลง เลขที่ แอลเอช 248 เนื้อที่ 87 ตารางวา ราคา 426,300 บาท รวมเป็นเงิน 1,618,700 บาท ที่ดินทั้งสองแปลงคือที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2904 และ 2905 โจทก์ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาเป็นเงินประมาณ 500,000 บาท คงเหลือเงินงวดสุดท้ายที่ตกลงจ่ายให้จำเลยในวันจดทะเบียนโอนสิทธิ โดยที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอยู่บริเวณริมแม่น้ำแควน้อย ซึ่งเป็นส่วนที่มีราคาสูงสุดของโครงการและมีการสร้างบ้านบนที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อแล้ว ต่อมาเกิดเหตุน้ำท่วมสูงในบริเวณที่ดินโครงการของจำเลย ซึ่งจำเลยได้แก้ไขปัญหาโดยการสร้างคันดินสูงประมาณ 4 เมตร เลียบตลอดแนวริมแม่น้ำแควน้อยยาวประมาณ 1,300 เมตร ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดิน แต่โจทก์โต้แย้งว่าจำเลยต้องแก้ไขปัญหาให้เสร็จก่อนและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิตามที่จำเลยแจ้ง ในที่สุดจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิในที่ดินและชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือทั้งหมดตามสัญญาโดยมีข้อโต้แย้งให้จำเลยลดจำนวนเงินที่โจทก์ต้องชำระลงเหลือเท่าจำนวนที่โจทก์ชำระไปแล้วประมาณ 500,000 บาท เป็นการปฏิบัติผิดสัญญา หรือเป็นกรณีที่โจทก์มีสิทธิชำระราคาที่ดินแก่จำเลยลดลงอันเนื่องมาจากจำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยจนทำให้ไม่สามารถโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ให้ตรงตามสภาพตามที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ในข้อนี้เห็นว่า ตามแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเอกสารหมาย ล.33 มีข้อความในหน้าที่ 2 เป็นทำนองว่า โครงการของจำเลยอยู่บนทำเลที่แวดล้อมด้วยธรรมชาติติดแม่น้ำแควน้อย เพื่อให้เข้าถึงความหมายของการพักผ่อนอย่างแท้จริงซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำเลยโฆษณาจูงใจลูกค้าโดยเน้นถึงการที่ที่ดินในโครงการของจำเลยมีจุดเด่นที่เป็นธรรมชาติในลักษณะติดแม่น้ำแควน้อย เป็นการเสนอคุณภาพสินค้าที่จำเลยจะขายแก่ลูกค้าที่มีสภาพดีดังกล่าว ซึ่งย่อมเป็นสาระสำคัญต่อการตัดสินใจสนองรับข้อเสนอขายของจำเลยด้วยการตกลงจะซื้อที่ดินและบ้านในโครงการของจำเลยนอกจากนี้ยังปรากฏว่า ตามข้อความในบันทึกการปฏิบัติงานภายในของพนักงานจำเลยเอกสารหมาย ล.20 ที่ฝ่ายจำเลยอ้างส่งเป็นพยานเป็นบันทึกข้อความเรื่องเกี่ยวกับการแก้ไขปรับปรุงโครงการของจำเลยให้สามารถขายได้ดีขึ้นนั้น มีการวิเคราะห์ถึงจุดแข็งของโครงการในลำดับแรกคือ การที่พื้นที่ดินในโครงการติดริมแม่น้ำแควน้อยเป็นระยะทางยาวถึง 1,300 เมตร ซึ่งสามารถเพิ่มจุดแข็งนี้โดยซื้อเกาะกลางแม่น้ำเพื่อเพิ่มความเป็นธรรมชาติแก่โครงการและตามภาพโฆษณาในหนังสือพิมพ์เอกสารหมาย จ.10 ก็มีการเสนอภาพบ้านพักที่เห็นทัศนียภาพอันสวยงามของธรรมชาติที่มีแม่น้ำและภูเขา แม้บันทึกข้อความตามเอกสารหมาย ล.20 จะทำในวันที่ 25 ตุลาคม 2537 และหนังสือพิมพ์ฉบับดังกล่าวจะออกในวันที่ 29 มิถุนายน 2538 อันเป็นช่วงเวลาภายหลังจากโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยแล้วก็ตาม แต่ก็ยังแสดงให้เห็นถึงจุดเด่นในโครงการของจำเลยที่ทำให้ผู้ซื้อสนใจและตัดสินใจจะซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยเพราะโครงการอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยอย่างชัดเจน ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับแผนผังที่ดินจัดสรรในโครงการของจำเลยในเอกสารหมาย จ.2 ก็ปรากฏว่ามีการจัดสรรที่ดินแบ่งแยกเป็นจำนวนมากหลายแปลง แปลงที่อยู่ใกล้ริมแม่น้ำแควน้อยย่อมอยู่ในทำเลที่ดีกว่าแปลงที่อยู่ถัดไปตามลำดับ และนางสาวภาวิณีพยานจำเลยซึ่งเป็นพนักงานเคยทำงานในโครงการของจำเลยมาแต่แรกและเป็นผู้รับมอบอำนาจจำเลยในคดีนี้ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่าที่ดินของจำเลยที่เสนอขายนี้บริเวณริมน้ำจะมีราคาสูงกว่าด้านใน จากข้อเท็จจริงตามพยานหลักฐานดังกล่าวย่อมเป็นเหตุผลให้เชื่อได้ว่า โจทก์ตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการของจำเลยตรงบริเวณที่อยู่ริมแม่น้ำแควน้อยทั้งที่มีราคาสูงกว่าที่ดินบริเวณอื่นในโครงการนี้ก็เพราะโจทก์คำนึงถึงคุณค่าทางทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยเป็นสำคัญดังที่โจทก์นำสืบจริง โดยจำเลยก็ย่อมทราบดีว่าโจทก์เลือกจะซื้อที่ดินบริเวณนี้เพราะทำเลดีอยู่ติดแม่น้ำแควน้อยจำเลยจึงได้เสนอขายที่ดินทำเลนี้ในราคาสูงกว่าบริเวณอื่น ดังนั้นเมื่อจำเลยสร้างคันดินที่บริเวณแม่น้ำแควน้อยสูงถึง 4 เมตร ย่อมเป็นเหตุให้บริเวณที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อมีทัศนียภาพด้อยลงกว่าทัศนียภาพในขณะที่โจทก์ตัดสินใจจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านบริเวณนี้ และการที่จำเลยมีความจำเป็นต้องทำคันดินดังกล่าวเพื่อป้องกันน้ำท่วมที่ดินในโครงการอันจะทำความเสียหายแก่โครงการของจำเลยและลูกค้าที่ซื้อที่ดินและบ้านของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วย เนื่องจากเคยเกิดเหตุน้ำท่วมสูงมาก่อนหน้าที่จะทำคันดินนั้น แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่อาจคาดหมายมาก่อนได้ก็ตาม แต่ในที่สุดเมื่อมีความจำเป็นต้องทำคันดินเช่นว่านี้แล้วก็ย่อมเป็นเหตุให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพร้อมบ้านที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายจากจำเลยอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ ตามสภาพที่เป็นที่ดินในทำเลดีสามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยโดยสะดวก ไม่มีสิ่งใดบังการมองเห็นทัศนียภาพดังกล่าวตามเจตนาหรือวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้ และการที่จำเลยทำคันดินดังกล่าวอันทำให้ภูมิทัศน์และทัศนียภาพของที่ดินที่โจทก์จะซื้อเปลี่ยนแปลงไปตามเจตนาของโจทก์ ซึ่งแม้จำเลยจะปรับปรุงบริเวณคันดินโดยปลูกต้นไม้ให้สวยงาม หรือแม้หากไม่สร้างคันดินดังกล่าว บริเวณที่ดินของโจทก์อาจไม่เห็นพื้นน้ำของแม่น้ำแควน้อยในช่วงที่ระดับน้ำต่ำก็ตาม แต่สภาพภูมิทัศน์และทัศนียภาพตลอดจนทำเลที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อก็ไม่ตรงตามสภาพที่จำเลยเสนอขายแก่โจทก์และโจทก์ตกลงจะซื้อในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ย่อมถือได้ว่าการทำคันดินขึ้นนี้เป็นกรณีที่ทำให้จำเลยไม่สามารถชำระหนี้ในการโอนและส่งมอบที่ดินตรงตามสภาพที่เป็นเจตนาสำคัญของคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งการที่จำเลยต้องทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยเพื่อป้องกันเหตุน้ำท่วมพื้นที่โครงการของจำเลยนั้น แม้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรวมทั้งโจทก์ด้วยก็ตาม แต่การซื้อที่ดินจัดสรรเช่นนี้ตามปกติธรรมดาผู้ซื้อย่อมประสงค์จะซื้อที่ดินที่ไม่มีปัญหาน้ำท่วมอยู่แล้ว เมื่อมีเหตุน้ำท่วมในภายหลังก็ย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ต้องทำการป้องกันเพื่อให้สภาพที่ดินที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ลูกค้าและโจทก์อยู่ในสภาพไม่ถูกน้ำท่วม เพื่อส่งมอบที่ดินแก่ลูกค้าและโจทก์ในสภาพที่ดินเช่นว่านี้อันเป็นสภาพที่ต้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้แต่เดิมอยู่แล้วไม่ใช่เหตุผลที่จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถือเป็นการชดเชยต่อการที่บริเวณที่ดินของโจทก์ด้อยคุณค่าจากการมองทัศนียภาพแม่น้ำแควน้อยได้ไม่สะดวก ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีมาแต่แรกได้แต่อย่างใด ดังนั้นการที่จำเลยทำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยนี้แม้จะเป็นกรณีจำเป็นต้องกระทำก็ยังถือได้ว่ามีผลทำให้สภาพที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา อันถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยจะโทษโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ในสัญญาต่างตอบแทนไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 371 วรรคสอง ดังนั้นโจทก์จึงมีสิทธิเลือกที่จะเลิกสัญญาหรือเรียกให้จำเลยชำระหนี้โดยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยได้ ซึ่งเมื่อโจทก์ไม่ใช่สิทธิเลิกสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระหนี้ในการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบันโดยลดส่วนอันโจทก์ต้องชำระหนี้เงินค่าที่ดินแก่จำเลยได้ โดยแม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยจะมีข้อตกลงส่วนหนึ่งว่าหากจำเลยผู้จะขายปฏิบัติผิดสัญญาผู้จะขายตกลงคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยด้วยก็เป็นเพียงทางเลือกทางหนึ่งเท่านั้น มิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของโจทก์ในการเลือกใช้สิทธิตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 371 วรรคสอง ดังกล่าวแต่อย่างใด ทั้งเมื่อจำเลยทำคันดินขึ้นสูงถึง 4 เมตร จำเลยก็ย่อมทราบได้เองว่าคันดินเช่นนี้ย่อมเป็นสิ่งกำบังไม่ให้โจทก์สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยได้โดยสะดวกเช่นที่เคยเป็นมาแต่เดิม โดยไม่จำต้องให้โจทก์แจ้งหรือโต้แย้งแต่อย่างใด จำเลยย่อมไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่จำเลยเรียกให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวนตามสัญญาย่อมเป็นการที่จำเลยเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ต่างตอบแทนโดยไม่ชอบ โจทก์ย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามที่จำเลยเรียกร้องได้ การที่โจทก์ยังไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินและชำระเงินแก่จำเลย จึงไม่ถือว่าเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ แม้จำเลยได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ไม่เป็นผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ได้และจำเลยไม่มีสิทธิขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาในปัญหานี้มา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นและไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อที่เกี่ยวกับจำนวนค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลย ส่วนที่จำเลยฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระหนี้ค่าที่ดินและบ้านแก่จำเลยลดลง โดยเมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินไปบางส่วนแล้วคงให้ชำระค่าที่ดินและบ้านที่เหลือแก่จำเลยอีกเป็นเงิน 850,000 บาท เป็นจำนวนที่ไม่ถูกต้องนั้น ปัญหานี้จำเลยฎีกาว่าราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากำหนดเองโดยไม่ถูกต้องนั้น หากจำเลยเห็นว่าราคาดังกล่าวต่ำไปอย่างไร ก็ชอบที่จะให้เหตุผลโต้แย้งได้ว่าเป็นราคาที่ต่ำไปอย่างไรและราคาที่จำเลยเห็นว่าถูกต้องหรือเหมาะสมควรเป็นเท่าใด เพราะเหตุใดได้ แต่ตามฎีกาจำเลยในข้อนี้ไม่ได้แสดงเหตุผลโต้แย้งราคาตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นว่าไม่ถูกต้องหรือไม่เหมาะสมอย่างไรหรือที่ถูกต้องเป็นอย่างไร จึงไม่เป็นการโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ย่อมเป็นฎีกาไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง จึงไม่รับวินิจฉัยให้ อนึ่ง ปรากฏตามสำเนาว่า เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน 2550 โจทก์ยื่นฎีกาและศาลชั้นต้นมีคำสั่งในวันที่โจทก์ยื่นฎีกาให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งดังกล่าวและมีการประทับข้อความที่ทนายโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ว่า ข้าพเจ้าจะมาฟังคำสั่งภายใน 7 วัน นับแต่วันนี้ หากไม่มาให้ถือว่าทราบคำสั่งแล้ว ต่อมาวันที่ 18 ธันวาคม 2550 เจ้าพนักงานศาลรายงานต่อศาลชั้นต้นว่า โจทก์ไม่เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มตามคำสั่งศาลดังกล่าว ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์และให้คืนค่าขึ้นศาลเท่าที่โจทก์ได้ชำระไว้เดิมแก่โจทก์ แต่ศาลชั้นต้นยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบคำสั่งไม่รับฎีกาดังกล่าว อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบอย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีที่โจทก์ยื่นฎีกาดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ต้องมาฟังคำสั่งศาลชั้นต้นภายใน 7 วัน ตามที่ทนายโจทก์ลงชื่อรับทราบข้อความไว้นั้น เมื่อครบกำหนด 7 วันนั้นแล้ว แม้โจทก์ไม่มารับทราบคำสั่งเองก็ย่อมถือได้ว่าโจทก์ทราบคำสั่งของศาลที่ให้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มนั้นแล้ว ซึ่งโจทก์ก็ไม่ได้อุทธรณ์โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มนี้ และไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลเพิ่มภายในกำหนดเวลาที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไว้ดังกล่าว ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์จึงชอบแล้ว ดังนี้ถึงแม้ศาลชั้นต้นจะดำเนินกระบวนพิจารณาผิดระเบียบในการที่ไม่แจ้งคำสั่งไม่รับฎีกาของโจทก์ให้โจทก์ทราบก็ตามแต่เมื่อกรณีที่ศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาของโจทก์เป็นไปโดยชอบเช่นนี้ การที่จะแก้ไขกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้นดังกล่าวโดยให้แจ้งคำสั่งให้โจทก์ทราบเพื่ออาจใช้สิทธิอุทธรณ์คำสั่งไม่รับฎีกาได้ก็ไม่เป็นประโยชน์แต่อย่างใด จึงไม่สมควรแก้ไข" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ธัชพันธ์ ประพุทธนิติสาร-วีระวัฒน์ ปวราจารย์-เมทินี ชโลธร)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุจำเลยทำคันดินสูงบดบังทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยทำให้ที่ดินที่โจทก์จะซื้อจากจำเลยมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญาย่อมมีผลให้การชำระหนี้ของจำเลยไม่ต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ เพราะไม่อาจส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาจะซื้อจะขายตามสภาพในขณะทำสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จึงมีสิทธิเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 กรณีมิใช่เรื่องทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาต่างตอบแทนมีเงื่อนบังคับก่อนนั้นสูญหรือทำลายลงในระหว่างเงื่อนไขยังไม่สำเร็จตามมาตรา 371 แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผลของคดีก็คงเป็นเช่นเดียวกัน สมชัย ฑีฆาอุตมากร