คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3235/2554หลักกฎหมาย: การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดจากการเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสอง การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินที่เคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำและเช็คที่ได้รับไว้จากจำเลย อันเป็นการชำระหนี้ต่างตอบแทนที่เกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้นจึงไม่ชอบโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกองและต้นไม้ต่างๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้อง และขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น ห้ามเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว ห้ามยุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวนเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับต้นไม้และขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าวเสร็จสิ้น จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินนั้น และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองโดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาหรือไม่ ในปัญหานี้โจทก์ทั้งสองนำสืบว่า เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2537 โจทก์ทั้งสองตกลงขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 25 ตำบลเกาะช้าง อำเภอแหลมงอบ จังหวัดตราด บางส่วนให้จำเลย เป็นการขายเหมาในราคา 4,000,000 บาท ที่ดินที่ขายทิศตะวันออกจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 ทิศเหนือจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 และจดแนวคลอง จำเลยวางมัดจำค่าที่ดินจำนวน 500,000 บาท โดยออกเช็คสั่งจ่ายเงินให้โจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ฉบับ ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้รับเงินตามเช็คทั้งสองฉบับแล้ว ส่วนที่เหลือจำเลยออกเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มอบให้โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองได้ส่งมอบที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยเข้าปรับปรุงได้ตั้งแต่วันทำสัญญาและอนุญาตให้จำเลยทำถนนในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยไม่ได้ซื้อเพื่อให้ออกสู่ถนนสาธารณะได้ด้วย โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันว่า โจทก์ทั้งสองต้องยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว โจทก์ก็จะโอนให้จำเลยโดยจำเลยจะออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์เองก็ได้ ในการทำสัญญาจำเลยให้ระบุชื่อนางสาวสายฝน และนางสุเพ็ญ เป็นผู้ซื้อร่วมกับจำเลยด้วย ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินลงวันที่ 8 ธันวาคม 2537 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนได้ยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทตาม เจ้าพนักงานที่ดินออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนแล้ว ปรากฏว่าที่ดินที่ขอไม่ตรงกับหลักฐาน ส.ค. 1 เลขที่ 25 นางสาวสายฝนจึงขอถอนคำขอนั้นออกไป ต่อมาเดือนตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส. ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ต่อมาวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 โจทก์ทั้งสองให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่า โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทให้ต่อไปแล้วและขอริบเงินมัดจำ กับให้จำเลยรื้อถอนเสาไฟฟ้าออกไปจากที่ดินโดยโจทก์ทั้งสองถือว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวเป็นการผิดสัญญา ส่วนจำเลยนำสืบว่า การทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมีเงื่อนไขว่าโจทก์ทั้งสองจะไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วโอนให้จำเลยหรือจะให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือนั้นเองก็ได้ ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกของผู้ซื้อ ต่อมาวันที่ 23 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนมอบอำนาจให้จำเลยไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามหนังสือมอบอำนาจ คำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และหนังสือเรื่องการระวังชี้แนวเขต แต่ปรากฏว่าที่ดินที่นำชี้ให้รังวัดมีเขตติดทะเลและมีคลองผ่านกลางซึ่งไม่ตรงตามที่ตกลงซื้อขายกันว่าเป็นที่ดินไม่ติดทะเลและไม่มีคลอง แต่จำเลยได้ยืนยันว่าเป็นที่ดินตามที่ตกลงซื้อขายกัน เจ้าพนักงานที่ดินจึงยกเลิกการรังวัด ต่อมาจำเลยแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ และจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท โดยจำเลยได้แจ้งถึงสิทธิครอบครองของจำเลยด้วย ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ตามแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญานั้นเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิดเนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยยังไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยแต่จำเลยก็ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยได้ปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินนั้นด้วย โจทก์ทั้งสองไม่เคยคัดค้าน เมื่อเดือนธันวาคม 2538 และเดือนเมษายน 2539 บุตรโจทก์ทั้งสองเข้าไปลักมะพร้าวในที่ดินที่จำเลยครอบครองจนถูกดำเนินคดีอาญา ในการดำเนินคดีดังกล่าวโจทก์ที่ 1 ไปให้การในชั้นสอบสวนและชั้นพิจารณาของศาลว่า โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยแล้ว ตามคำให้การในสำนวนคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 1692/2540 ของศาลชั้นต้น จำเลยไม่เคยปฏิบัติผิดสัญญาและไม่เคยสละการครอบครองที่ดินพิพาท ทั้งไม่เคยส่งมอบการครอบครองที่ดินนั้นแก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองไม่ได้คืนเงินจำนวน 500,000 บาท แก่จำเลย เห็นว่าจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองและจำเลยดังกล่าว ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 ฝ่ายจำเลยได้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทที่โจทก์ทั้งสองจะขายให้จำเลยนางสาวสายฝนและนางสุเพ็ญตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้ ดังนี้ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ฝ่ายจำเลยได้ จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว ซึ่งปรากฏต่อมาว่าเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส.ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาท โจทก์ทั้งสองมิได้โต้แย้งการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวว่าโจทก์ทั้งสองสามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้แต่อย่างใดจำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ จึงขอให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิด เนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินพิพาทด้วยนั้น ก็ไม่ปรากฏว่านายจำรัส ทนายความจำเลยซึ่งเป็นบุคคลเดียวกันที่ทำหนังสือ ถึงโจทก์ทั้งสองได้ระบุในหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 ว่า ที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ไปบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองนั้นเป็นความเข้าใจผิดของทนายความจำเลยและขอยกเลิกหนังสือบอกเลิกสัญญา นั้นเสียแต่อย่างใด ทั้ง ๆ ที่การที่ทนายความจำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองมีระยะเวลาห่างจากการส่งหนังสือถึง 4 เดือน 16 วัน ข้อนำสืบของจำเลยดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักและเหตุผลให้เชื่อว่าการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเกิดจากความเข้าใจผิดของทนายความจำเลย การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงยังคงมีผลผูกพันจำเลยและโจทก์ทั้งสอง หนังสือดังกล่าวเป็นเพียงคำเสนอขึ้นมาใหม่ของฝ่ายจำเลยที่จะขอลดราคาที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้มีคำสนองรับคำเสนอของฝ่ายจำเลยดังกล่าวแต่โจทก์ทั้งสองกลับให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 แจ้งบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทต่อไปและขอริบเงินมัดจำ เช่นนี้ การขอลดราคาที่ดินพิพาทของฝ่ายจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสองและจำเลย เมื่อการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ของจำเลยโดยจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ คู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง ประกอบมาตรา 7 และคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย และคู่สัญญาฝ่ายจำเลยต้องออกจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง โดยทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพเดิมด้วยการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าใช้ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งสองนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 อันเป็นวันที่จำเลยได้รับมอบการครอบครองที่ดินพิพาทจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นค่าเสียหายฐานละเมิดที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 10,000 บาท หรือจำนวนปีละ 120,000 บาท นั้น เมื่อคำนึงถึงสภาพที่ตั้งของที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่จำนวนประมาณ 10 ไร่ และเป็นที่ดินที่ยังไม่สามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ทั้งโจทก์ทั้งสองก็ไม่ได้นำสืบพยานหลักฐานให้เห็นว่าจะสามารถหาผลประโยชน์จากที่ดินด้วยวิธีใดเป็นเงินจำนวนเท่าใดแล้ว เห็นว่า ค่าเสียหายจำนวนปีละ 120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดนั้น ยังสูงเกินไป เห็นสมควรกำหนดค่าใช้ที่ดินพิพาทให้เหมาะสมกับสภาพและที่ตั้งที่ดินนั้น เป็นเงินเดือนละ 5,000 บาท การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาดังกล่าวเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดแต่การเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมด้วยการคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสองด้วยการออกไปจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองพร้อมกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ต้องชำระค่าเสียหายเพื่อละเมิดแก่โจทก์ทั้งสองแต่อย่างใด ส่วนฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวนั้น โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองชำระหนี้ต่างตอบแทนอันเกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่าง ๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้องกับขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งชดใช้ค่าใช้ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินนั้นไปต่อเมื่อโจทก์ทั้งสองได้คืนเงินมัดจำแก่จำเลยจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คเลขที่ 3894251 ลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลยแล้ว ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3235/2554นายตุ๋ย เมฆฉาย กับพวกโจทก์นายประเสริฐ จองวิริยะวงศ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 391, ม. 392การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดจากการเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสอง การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินที่เคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำและเช็คที่ได้รับไว้จากจำเลย อันเป็นการชำระหนี้ต่างตอบแทนที่เกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้นจึงไม่ชอบโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกองและต้นไม้ต่างๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้อง และขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น ห้ามเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว ห้ามยุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวนเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับต้นไม้และขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าวเสร็จสิ้น จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินนั้น และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองโดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาหรือไม่ ในปัญหานี้โจทก์ทั้งสองนำสืบว่า เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2537 โจทก์ทั้งสองตกลงขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 25 ตำบลเกาะช้าง อำเภอแหลมงอบ จังหวัดตราด บางส่วนให้จำเลย เป็นการขายเหมาในราคา 4,000,000 บาท ที่ดินที่ขายทิศตะวันออกจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 ทิศเหนือจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 และจดแนวคลอง จำเลยวางมัดจำค่าที่ดินจำนวน 500,000 บาท โดยออกเช็คสั่งจ่ายเงินให้โจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ฉบับ ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้รับเงินตามเช็คทั้งสองฉบับแล้ว ส่วนที่เหลือจำเลยออกเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มอบให้โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองได้ส่งมอบที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยเข้าปรับปรุงได้ตั้งแต่วันทำสัญญาและอนุญาตให้จำเลยทำถนนในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยไม่ได้ซื้อเพื่อให้ออกสู่ถนนสาธารณะได้ด้วย โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันว่า โจทก์ทั้งสองต้องยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว โจทก์ก็จะโอนให้จำเลยโดยจำเลยจะออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์เองก็ได้ ในการทำสัญญาจำเลยให้ระบุชื่อนางสาวสายฝน และนางสุเพ็ญ เป็นผู้ซื้อร่วมกับจำเลยด้วย ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินลงวันที่ 8 ธันวาคม 2537 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนได้ยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทตาม เจ้าพนักงานที่ดินออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนแล้ว ปรากฏว่าที่ดินที่ขอไม่ตรงกับหลักฐาน ส.ค. 1 เลขที่ 25 นางสาวสายฝนจึงขอถอนคำขอนั้นออกไป ต่อมาเดือนตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส. ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ต่อมาวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 โจทก์ทั้งสองให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่า โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทให้ต่อไปแล้วและขอริบเงินมัดจำ กับให้จำเลยรื้อถอนเสาไฟฟ้าออกไปจากที่ดินโดยโจทก์ทั้งสองถือว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวเป็นการผิดสัญญา ส่วนจำเลยนำสืบว่า การทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมีเงื่อนไขว่าโจทก์ทั้งสองจะไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วโอนให้จำเลยหรือจะให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือนั้นเองก็ได้ ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกของผู้ซื้อ ต่อมาวันที่ 23 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนมอบอำนาจให้จำเลยไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามหนังสือมอบอำนาจ คำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และหนังสือเรื่องการระวังชี้แนวเขต แต่ปรากฏว่าที่ดินที่นำชี้ให้รังวัดมีเขตติดทะเลและมีคลองผ่านกลางซึ่งไม่ตรงตามที่ตกลงซื้อขายกันว่าเป็นที่ดินไม่ติดทะเลและไม่มีคลอง แต่จำเลยได้ยืนยันว่าเป็นที่ดินตามที่ตกลงซื้อขายกัน เจ้าพนักงานที่ดินจึงยกเลิกการรังวัด ต่อมาจำเลยแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ และจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท โดยจำเลยได้แจ้งถึงสิทธิครอบครองของจำเลยด้วย ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ตามแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญานั้นเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิดเนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยยังไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยแต่จำเลยก็ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยได้ปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินนั้นด้วย โจทก์ทั้งสองไม่เคยคัดค้าน เมื่อเดือนธันวาคม 2538 และเดือนเมษายน 2539 บุตรโจทก์ทั้งสองเข้าไปลักมะพร้าวในที่ดินที่จำเลยครอบครองจนถูกดำเนินคดีอาญา ในการดำเนินคดีดังกล่าวโจทก์ที่ 1 ไปให้การในชั้นสอบสวนและชั้นพิจารณาของศาลว่า โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยแล้ว ตามคำให้การในสำนวนคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 1692/2540 ของศาลชั้นต้น จำเลยไม่เคยปฏิบัติผิดสัญญาและไม่เคยสละการครอบครองที่ดินพิพาท ทั้งไม่เคยส่งมอบการครอบครองที่ดินนั้นแก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองไม่ได้คืนเงินจำนวน 500,000 บาท แก่จำเลย เห็นว่าจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองและจำเลยดังกล่าว ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 ฝ่ายจำเลยได้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทที่โจทก์ทั้งสองจะขายให้จำเลยนางสาวสายฝนและนางสุเพ็ญตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้ ดังนี้ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ฝ่ายจำเลยได้ จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว ซึ่งปรากฏต่อมาว่าเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส.ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาท โจทก์ทั้งสองมิได้โต้แย้งการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวว่าโจทก์ทั้งสองสามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้แต่อย่างใดจำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ จึงขอให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิด เนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินพิพาทด้วยนั้น ก็ไม่ปรากฏว่านายจำรัส ทนายความจำเลยซึ่งเป็นบุคคลเดียวกันที่ทำหนังสือ ถึงโจทก์ทั้งสองได้ระบุในหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 ว่า ที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ไปบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองนั้นเป็นความเข้าใจผิดของทนายความจำเลยและขอยกเลิกหนังสือบอกเลิกสัญญา นั้นเสียแต่อย่างใด ทั้ง ๆ ที่การที่ทนายความจำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองมีระยะเวลาห่างจากการส่งหนังสือถึง 4 เดือน 16 วัน ข้อนำสืบของจำเลยดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักและเหตุผลให้เชื่อว่าการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเกิดจากความเข้าใจผิดของทนายความจำเลย การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงยังคงมีผลผูกพันจำเลยและโจทก์ทั้งสอง หนังสือดังกล่าวเป็นเพียงคำเสนอขึ้นมาใหม่ของฝ่ายจำเลยที่จะขอลดราคาที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้มีคำสนองรับคำเสนอของฝ่ายจำเลยดังกล่าวแต่โจทก์ทั้งสองกลับให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 แจ้งบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทต่อไปและขอริบเงินมัดจำ เช่นนี้ การขอลดราคาที่ดินพิพาทของฝ่ายจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสองและจำเลย เมื่อการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ของจำเลยโดยจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ คู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง ประกอบมาตรา 7 และคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย และคู่สัญญาฝ่ายจำเลยต้องออกจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง โดยทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพเดิมด้วยการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าใช้ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งสองนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 อันเป็นวันที่จำเลยได้รับมอบการครอบครองที่ดินพิพาทจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นค่าเสียหายฐานละเมิดที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 10,000 บาท หรือจำนวนปีละ 120,000 บาท นั้น เมื่อคำนึงถึงสภาพที่ตั้งของที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่จำนวนประมาณ 10 ไร่ และเป็นที่ดินที่ยังไม่สามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ทั้งโจทก์ทั้งสองก็ไม่ได้นำสืบพยานหลักฐานให้เห็นว่าจะสามารถหาผลประโยชน์จากที่ดินด้วยวิธีใดเป็นเงินจำนวนเท่าใดแล้ว เห็นว่า ค่าเสียหายจำนวนปีละ 120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดนั้น ยังสูงเกินไป เห็นสมควรกำหนดค่าใช้ที่ดินพิพาทให้เหมาะสมกับสภาพและที่ตั้งที่ดินนั้น เป็นเงินเดือนละ 5,000 บาท การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาดังกล่าวเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดแต่การเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมด้วยการคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสองด้วยการออกไปจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองพร้อมกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ต้องชำระค่าเสียหายเพื่อละเมิดแก่โจทก์ทั้งสองแต่อย่างใด ส่วนฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวนั้น โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองชำระหนี้ต่างตอบแทนอันเกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่าง ๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้องกับขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งชดใช้ค่าใช้ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินนั้นไปต่อเมื่อโจทก์ทั้งสองได้คืนเงินมัดจำแก่จำเลยจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คเลขที่ 3894251 ลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลยแล้ว ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(ปริญญา ดีผดุง-สมชาย สินเกษม-สู่บุญ วุฒิวงศ์)ศาลจังหวัดตราด - นายสิริชัย จันทร์ดอกศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายโสภณ บางยี่ขันแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2268/2549หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ743/2541หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ425/2544หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกองและต้นไม้ต่างๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้อง และขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น ห้ามเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว ห้ามยุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวนเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับต้นไม้และขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าวเสร็จสิ้น จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินนั้น และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองโดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาหรือไม่ ในปัญหานี้โจทก์ทั้งสองนำสืบว่า เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2537 โจทก์ทั้งสองตกลงขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 25 ตำบลเกาะช้าง อำเภอแหลมงอบ จังหวัดตราด บางส่วนให้จำเลย เป็นการขายเหมาในราคา 4,000,000 บาท ที่ดินที่ขายทิศตะวันออกจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 ทิศเหนือจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 และจดแนวคลอง จำเลยวางมัดจำค่าที่ดินจำนวน 500,000 บาท โดยออกเช็คสั่งจ่ายเงินให้โจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ฉบับ ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้รับเงินตามเช็คทั้งสองฉบับแล้ว ส่วนที่เหลือจำเลยออกเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มอบให้โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองได้ส่งมอบที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยเข้าปรับปรุงได้ตั้งแต่วันทำสัญญาและอนุญาตให้จำเลยทำถนนในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยไม่ได้ซื้อเพื่อให้ออกสู่ถนนสาธารณะได้ด้วย โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันว่า โจทก์ทั้งสองต้องยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว โจทก์ก็จะโอนให้จำเลยโดยจำเลยจะออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์เองก็ได้ ในการทำสัญญาจำเลยให้ระบุชื่อนางสาวสายฝน และนางสุเพ็ญ เป็นผู้ซื้อร่วมกับจำเลยด้วย ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินลงวันที่ 8 ธันวาคม 2537 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนได้ยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทตาม เจ้าพนักงานที่ดินออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนแล้ว ปรากฏว่าที่ดินที่ขอไม่ตรงกับหลักฐาน ส.ค. 1 เลขที่ 25 นางสาวสายฝนจึงขอถอนคำขอนั้นออกไป ต่อมาเดือนตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส. ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ต่อมาวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 โจทก์ทั้งสองให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่า โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทให้ต่อไปแล้วและขอริบเงินมัดจำ กับให้จำเลยรื้อถอนเสาไฟฟ้าออกไปจากที่ดินโดยโจทก์ทั้งสองถือว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวเป็นการผิดสัญญา ส่วนจำเลยนำสืบว่า การทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมีเงื่อนไขว่าโจทก์ทั้งสองจะไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วโอนให้จำเลยหรือจะให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือนั้นเองก็ได้ ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกของผู้ซื้อ ต่อมาวันที่ 23 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนมอบอำนาจให้จำเลยไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามหนังสือมอบอำนาจ คำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และหนังสือเรื่องการระวังชี้แนวเขต แต่ปรากฏว่าที่ดินที่นำชี้ให้รังวัดมีเขตติดทะเลและมีคลองผ่านกลางซึ่งไม่ตรงตามที่ตกลงซื้อขายกันว่าเป็นที่ดินไม่ติดทะเลและไม่มีคลอง แต่จำเลยได้ยืนยันว่าเป็นที่ดินตามที่ตกลงซื้อขายกัน เจ้าพนักงานที่ดินจึงยกเลิกการรังวัด ต่อมาจำเลยแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ และจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท โดยจำเลยได้แจ้งถึงสิทธิครอบครองของจำเลยด้วย ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ตามแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญานั้นเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิดเนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยยังไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยแต่จำเลยก็ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยได้ปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินนั้นด้วย โจทก์ทั้งสองไม่เคยคัดค้าน เมื่อเดือนธันวาคม 2538 และเดือนเมษายน 2539 บุตรโจทก์ทั้งสองเข้าไปลักมะพร้าวในที่ดินที่จำเลยครอบครองจนถูกดำเนินคดีอาญา ในการดำเนินคดีดังกล่าวโจทก์ที่ 1 ไปให้การในชั้นสอบสวนและชั้นพิจารณาของศาลว่า โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยแล้ว ตามคำให้การในสำนวนคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 1692/2540 ของศาลชั้นต้น จำเลยไม่เคยปฏิบัติผิดสัญญาและไม่เคยสละการครอบครองที่ดินพิพาท ทั้งไม่เคยส่งมอบการครอบครองที่ดินนั้นแก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองไม่ได้คืนเงินจำนวน 500,000 บาท แก่จำเลย เห็นว่าจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองและจำเลยดังกล่าว ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 ฝ่ายจำเลยได้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทที่โจทก์ทั้งสองจะขายให้จำเลยนางสาวสายฝนและนางสุเพ็ญตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้ ดังนี้ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ฝ่ายจำเลยได้ จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว ซึ่งปรากฏต่อมาว่าเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส.ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาท โจทก์ทั้งสองมิได้โต้แย้งการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวว่าโจทก์ทั้งสองสามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้แต่อย่างใดจำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ จึงขอให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิด เนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินพิพาทด้วยนั้น ก็ไม่ปรากฏว่านายจำรัส ทนายความจำเลยซึ่งเป็นบุคคลเดียวกันที่ทำหนังสือ ถึงโจทก์ทั้งสองได้ระบุในหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 ว่า ที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ไปบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองนั้นเป็นความเข้าใจผิดของทนายความจำเลยและขอยกเลิกหนังสือบอกเลิกสัญญา นั้นเสียแต่อย่างใด ทั้ง ๆ ที่การที่ทนายความจำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองมีระยะเวลาห่างจากการส่งหนังสือถึง 4 เดือน 16 วัน ข้อนำสืบของจำเลยดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักและเหตุผลให้เชื่อว่าการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเกิดจากความเข้าใจผิดของทนายความจำเลย การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงยังคงมีผลผูกพันจำเลยและโจทก์ทั้งสอง หนังสือดังกล่าวเป็นเพียงคำเสนอขึ้นมาใหม่ของฝ่ายจำเลยที่จะขอลดราคาที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้มีคำสนองรับคำเสนอของฝ่ายจำเลยดังกล่าวแต่โจทก์ทั้งสองกลับให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 แจ้งบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทต่อไปและขอริบเงินมัดจำ เช่นนี้ การขอลดราคาที่ดินพิพาทของฝ่ายจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสองและจำเลย เมื่อการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ของจำเลยโดยจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ คู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง ประกอบมาตรา 7 และคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย และคู่สัญญาฝ่ายจำเลยต้องออกจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง โดยทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพเดิมด้วยการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าใช้ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งสองนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 อันเป็นวันที่จำเลยได้รับมอบการครอบครองที่ดินพิพาทจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นค่าเสียหายฐานละเมิดที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 10,000 บาท หรือจำนวนปีละ 120,000 บาท นั้น เมื่อคำนึงถึงสภาพที่ตั้งของที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่จำนวนประมาณ 10 ไร่ และเป็นที่ดินที่ยังไม่สามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ทั้งโจทก์ทั้งสองก็ไม่ได้นำสืบพยานหลักฐานให้เห็นว่าจะสามารถหาผลประโยชน์จากที่ดินด้วยวิธีใดเป็นเงินจำนวนเท่าใดแล้ว เห็นว่า ค่าเสียหายจำนวนปีละ 120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดนั้น ยังสูงเกินไป เห็นสมควรกำหนดค่าใช้ที่ดินพิพาทให้เหมาะสมกับสภาพและที่ตั้งที่ดินนั้น เป็นเงินเดือนละ 5,000 บาท การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาดังกล่าวเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดแต่การเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมด้วยการคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสองด้วยการออกไปจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองพร้อมกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ต้องชำระค่าเสียหายเพื่อละเมิดแก่โจทก์ทั้งสองแต่อย่างใด ส่วนฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวนั้น โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองชำระหนี้ต่างตอบแทนอันเกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่าง ๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้องกับขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งชดใช้ค่าใช้ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินนั้นไปต่อเมื่อโจทก์ทั้งสองได้คืนเงินมัดจำแก่จำเลยจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คเลขที่ 3894251 ลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลยแล้ว ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3235/2554นายตุ๋ย เมฆฉาย กับพวกโจทก์นายประเสริฐ จองวิริยะวงศ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 391, ม. 392การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดจากการเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสอง การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินที่เคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำและเช็คที่ได้รับไว้จากจำเลย อันเป็นการชำระหนี้ต่างตอบแทนที่เกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้นจึงไม่ชอบโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกองและต้นไม้ต่างๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้อง และขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น ห้ามเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว ห้ามยุ่งเกี่ยวในที่ดินนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวนเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับต้นไม้และขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าวเสร็จสิ้น จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินนั้น และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่างๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองโดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาหรือไม่ ในปัญหานี้โจทก์ทั้งสองนำสืบว่า เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2537 โจทก์ทั้งสองตกลงขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 25 ตำบลเกาะช้าง อำเภอแหลมงอบ จังหวัดตราด บางส่วนให้จำเลย เป็นการขายเหมาในราคา 4,000,000 บาท ที่ดินที่ขายทิศตะวันออกจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 ทิศเหนือจดที่ดิน ส.ค. 1 เลขที่ 30 และจดแนวคลอง จำเลยวางมัดจำค่าที่ดินจำนวน 500,000 บาท โดยออกเช็คสั่งจ่ายเงินให้โจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ฉบับ ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้รับเงินตามเช็คทั้งสองฉบับแล้ว ส่วนที่เหลือจำเลยออกเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มอบให้โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองได้ส่งมอบที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยเข้าปรับปรุงได้ตั้งแต่วันทำสัญญาและอนุญาตให้จำเลยทำถนนในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยไม่ได้ซื้อเพื่อให้ออกสู่ถนนสาธารณะได้ด้วย โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันว่า โจทก์ทั้งสองต้องยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว โจทก์ก็จะโอนให้จำเลยโดยจำเลยจะออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์เองก็ได้ ในการทำสัญญาจำเลยให้ระบุชื่อนางสาวสายฝน และนางสุเพ็ญ เป็นผู้ซื้อร่วมกับจำเลยด้วย ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินลงวันที่ 8 ธันวาคม 2537 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนได้ยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทตาม เจ้าพนักงานที่ดินออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนแล้ว ปรากฏว่าที่ดินที่ขอไม่ตรงกับหลักฐาน ส.ค. 1 เลขที่ 25 นางสาวสายฝนจึงขอถอนคำขอนั้นออกไป ต่อมาเดือนตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส. ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ต่อมาวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 โจทก์ทั้งสองให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่า โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทให้ต่อไปแล้วและขอริบเงินมัดจำ กับให้จำเลยรื้อถอนเสาไฟฟ้าออกไปจากที่ดินโดยโจทก์ทั้งสองถือว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวเป็นการผิดสัญญา ส่วนจำเลยนำสืบว่า การทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมีเงื่อนไขว่าโจทก์ทั้งสองจะไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วโอนให้จำเลยหรือจะให้จำเลยเป็นผู้ไปขอออกหนังสือนั้นเองก็ได้ ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกของผู้ซื้อ ต่อมาวันที่ 23 พฤษภาคม 2538 นางสาวสายฝนมอบอำนาจให้จำเลยไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามหนังสือมอบอำนาจ คำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และหนังสือเรื่องการระวังชี้แนวเขต แต่ปรากฏว่าที่ดินที่นำชี้ให้รังวัดมีเขตติดทะเลและมีคลองผ่านกลางซึ่งไม่ตรงตามที่ตกลงซื้อขายกันว่าเป็นที่ดินไม่ติดทะเลและไม่มีคลอง แต่จำเลยได้ยืนยันว่าเป็นที่ดินตามที่ตกลงซื้อขายกัน เจ้าพนักงานที่ดินจึงยกเลิกการรังวัด ต่อมาจำเลยแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ และจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท โดยจำเลยได้แจ้งถึงสิทธิครอบครองของจำเลยด้วย ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ตามแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญานั้นเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิดเนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยยังไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยแต่จำเลยก็ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยได้ปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินนั้นด้วย โจทก์ทั้งสองไม่เคยคัดค้าน เมื่อเดือนธันวาคม 2538 และเดือนเมษายน 2539 บุตรโจทก์ทั้งสองเข้าไปลักมะพร้าวในที่ดินที่จำเลยครอบครองจนถูกดำเนินคดีอาญา ในการดำเนินคดีดังกล่าวโจทก์ที่ 1 ไปให้การในชั้นสอบสวนและชั้นพิจารณาของศาลว่า โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยแล้ว ตามคำให้การในสำนวนคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 1692/2540 ของศาลชั้นต้น จำเลยไม่เคยปฏิบัติผิดสัญญาและไม่เคยสละการครอบครองที่ดินพิพาท ทั้งไม่เคยส่งมอบการครอบครองที่ดินนั้นแก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองไม่ได้คืนเงินจำนวน 500,000 บาท แก่จำเลย เห็นว่าจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองและจำเลยดังกล่าว ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2538 ฝ่ายจำเลยได้ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทที่โจทก์ทั้งสองจะขายให้จำเลยนางสาวสายฝนและนางสุเพ็ญตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้ ดังนี้ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ฝ่ายจำเลยได้ จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว ซึ่งปรากฏต่อมาว่าเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2538 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองแจ้งว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงจะซื้อขายไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เพราะไม่มี ส.ค. 1 จำเลยจึงไม่ประสงค์จะซื้ออีกต่อไป ให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท และเช็คฉบับลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาท โจทก์ทั้งสองมิได้โต้แย้งการบอกเลิกสัญญาของจำเลยดังกล่าวว่าโจทก์ทั้งสองสามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทได้แต่อย่างใดจำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยมีหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกันนั้นไม่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ จึงขอให้โจทก์ทั้งสองลดราคาที่ดินลงและให้นำเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 3,500,000 บาท มาเปลี่ยนเป็นเช็คที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 แจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเป็นเพราะทนายความเข้าใจผิด เนื่องจากจำเลยแจ้งแก่ทนายความทางโทรศัพท์ ทนายความจำเลยไม่เคยเห็นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยปลูกต้นไม้ต่าง ๆ และปลูกบ้านในที่ดินพิพาทด้วยนั้น ก็ไม่ปรากฏว่านายจำรัส ทนายความจำเลยซึ่งเป็นบุคคลเดียวกันที่ทำหนังสือ ถึงโจทก์ทั้งสองได้ระบุในหนังสือลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2539 ว่า ที่ทนายความจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ไปบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองนั้นเป็นความเข้าใจผิดของทนายความจำเลยและขอยกเลิกหนังสือบอกเลิกสัญญา นั้นเสียแต่อย่างใด ทั้ง ๆ ที่การที่ทนายความจำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์ทั้งสองมีระยะเวลาห่างจากการส่งหนังสือถึง 4 เดือน 16 วัน ข้อนำสืบของจำเลยดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักและเหตุผลให้เชื่อว่าการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเกิดจากความเข้าใจผิดของทนายความจำเลย การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงยังคงมีผลผูกพันจำเลยและโจทก์ทั้งสอง หนังสือดังกล่าวเป็นเพียงคำเสนอขึ้นมาใหม่ของฝ่ายจำเลยที่จะขอลดราคาที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้มีคำสนองรับคำเสนอของฝ่ายจำเลยดังกล่าวแต่โจทก์ทั้งสองกลับให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2540 แจ้งบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะขายที่ดินพิพาทต่อไปและขอริบเงินมัดจำ เช่นนี้ การขอลดราคาที่ดินพิพาทของฝ่ายจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสองและจำเลย เมื่อการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือลงวันที่ 12 ตุลาคม 2538 ของจำเลยโดยจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ คู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง ประกอบมาตรา 7 และคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย และคู่สัญญาฝ่ายจำเลยต้องออกจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง โดยทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพเดิมด้วยการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าใช้ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งสองนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 อันเป็นวันที่จำเลยได้รับมอบการครอบครองที่ดินพิพาทจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นค่าเสียหายฐานละเมิดที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 10,000 บาท หรือจำนวนปีละ 120,000 บาท นั้น เมื่อคำนึงถึงสภาพที่ตั้งของที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่จำนวนประมาณ 10 ไร่ และเป็นที่ดินที่ยังไม่สามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ทั้งโจทก์ทั้งสองก็ไม่ได้นำสืบพยานหลักฐานให้เห็นว่าจะสามารถหาผลประโยชน์จากที่ดินด้วยวิธีใดเป็นเงินจำนวนเท่าใดแล้ว เห็นว่า ค่าเสียหายจำนวนปีละ 120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดนั้น ยังสูงเกินไป เห็นสมควรกำหนดค่าใช้ที่ดินพิพาทให้เหมาะสมกับสภาพและที่ตั้งที่ดินนั้น เป็นเงินเดือนละ 5,000 บาท การให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิมเนื่องจากการเลิกสัญญาดังกล่าวเป็นการชำระหนี้ของคู่สัญญาอันเกิดแต่การเลิกสัญญา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องปฏิบัติต่อกันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 392 ประกอบมาตรา 391 และมาตรา 369 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายโจทก์ทั้งสองมิได้ให้จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมด้วยการคืนเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลย จำเลยจึงยังไม่มีหน้าที่ปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ทั้งสองด้วยการออกไปจากที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองพร้อมกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ออกไปกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายและขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งต้องชดใช้ค่าที่ดินพิพาทในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินดังกล่าว การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่ต้องชำระค่าเสียหายเพื่อละเมิดแก่โจทก์ทั้งสองแต่อย่างใด ส่วนฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยขออนุญาตโจทก์ทั้งสองทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกจากที่ดินดังกล่าว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองจำนวนเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันที่ 11 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ต่าง ๆ ที่จำเลยและบริวารปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวนั้น โดยมิได้ให้โจทก์ทั้งสองชำระหนี้ต่างตอบแทนอันเกิดจากการเลิกสัญญาและกลับคืนสู่ฐานะเดิมให้แก่จำเลยด้วยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นเงาะ ต้นลองกอง และต้นไม้ต่าง ๆ ที่ปลูกไว้ในที่ดินที่จำเลยเคยตกลงซื้อจากโจทก์ทั้งสองตามคำฟ้องกับขนย้ายออกไปจากที่ดินนั้น และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับเสาไฟฟ้าในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ทางด้านทิศเหนือที่จำเลยขออนุญาตทำถนนผ่านเข้าที่ดินแปลงที่ซื้อขายกับขนย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าว รวมทั้งชดใช้ค่าใช้ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2537 จนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินนั้นไปต่อเมื่อโจทก์ทั้งสองได้คืนเงินมัดจำแก่จำเลยจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสองได้รับเงินจำนวนดังกล่าวและคืนเช็คเลขที่ 3894251 ลงวันที่ 5 มกราคม 2543 ที่จำเลยสั่งจ่ายเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 3,500,000 บาท แก่จำเลยแล้ว ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(ปริญญา ดีผดุง-สมชาย สินเกษม-สู่บุญ วุฒิวงศ์)ศาลจังหวัดตราด - นายสิริชัย จันทร์ดอกศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายโสภณ บางยี่ขันแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2268/2549หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ743/2541หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ425/2544หมายเหตุ