ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนที่ ทจ. 49/2555เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(ฉบับประมวล)\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 35 มาตรา 67 และมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 33 มาตรา 34 มาตรา 41 มาตรา 43 มาตรา 44 และมาตรา 64 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทําได้โดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้ข้อ 1 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2556 เป็นต้นไปข้อ 2 ในประกาศนี้"กองทรัสต์" หมายความว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์"หน่วยทรัสต์" หมายความว่า ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในกองทรัสต์"กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์"( หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์"ทุนชําระแล้ว" หมายความว่า มูลค่ารวมของหน่วยทรัสต์ที่ชําระเต็มจํานวนแล้ว"ผู้จัดการกองทรัสต์" หมายความว่า บุคคลที่ทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์"แบบแสดงรายการข้อมูล" หมายความว่า แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ประเภทหน่วยทรัสต์"ที่ปรึกษาทางการเงิน" หมายความว่า ที่ปรึกษาทางการเงินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ"บุคคลที่เกี่ยวโยงกัน" หมายความว่า บุคคลที่เกี่ยวโยงกันตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการทํารายการที่เกี่ยวโยงกัน"ตลาดหลักทรัพย์" หมายความว่า ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย"บริษัทที่กองทรัสต์เป็นเจ้าของ"(( (wholly-owned subsidiary) หมายความว่า (1) บริษัทที่มีกองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น (2) บริษัทที่มีกองทรัสต์หรือบริษัทตาม (1) เป็นผู้ถือหุ้นรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น (3) บริษัทที่ถูกถือหุ้นต่อไปเป็นทอด ๆ ไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบเก้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น โดยเริ่มจากการถือหุ้นของ (1) หรือ (2)"ทรัสต์อื่น"(( หมายความว่า ทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นโดยชอบตามกฎหมายไทยซึ่งมิใช่หน่วยทรัสต์ตามประกาศนี้ หรือทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นโดยชอบตามกฎหมายต่างประเทศ"ลงทุนในทรัสต์อื่น"(( หมายความว่า ลงทุนในทรัสต์อื่นไม่ว่าในรูปแบบใด ๆเพื่อให้มีสิทธิในฐานะผู้รับประโยชน์ของทรัสต์อื่นนั้น"การแปลงสภาพ"( หมายความว่า การแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์"ประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ"( หมายความว่า ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์"ผู้บริหาร"( หมายความว่า ผู้บริหารตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามในประกาศเกี่ยวกับการออกและเสนอขายหลักทรัพย์(ยกเลิก"การส่งเสริมการขาย"( หมายความว่า การให้ของสมนาคุณ สิทธิ หรือประโยชน์อื่นใดแก่ผู้ลงทุน เพื่อจูงใจให้ผู้ลงทุนตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์"ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์" หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์ที่สามารถจัดจําหน่ายหน่วยทรัสต์ได้"กลุ่มบุคคลเดียวกัน" หมายความว่า บุคคลที่มีความสัมพันธ์ในลักษณะใดลักษณะหนึ่งหรือหลายลักษณะดังต่อไปนี้(1) คู่สมรสและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ(2) นิติบุคคล และผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนของนิติบุคคลนั้นซึ่งถือหุ้นหรือเป็นหุ้นส่วนในนิติบุคคลดังกล่าวไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเกินกว่าร้อยละห้าสิบของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดหรือความเป็นหุ้นส่วนทั้งหมด(3) กองทุนส่วนบุคคลของบุคคลตาม (1) หรือ (2) แต่ทั้งนี้ มิให้รวมถึงกองทุนสํารองเลี้ยงชีพ"ข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์"(( หมายความว่า ข้อความที่ได้สร้าง ส่ง รับ เก็บรักษาหรือประมวลผล ด้วยวิธีทางอิเล็กทรอนิกส์"ผู้ลงทุนสถาบัน"(( หมายความว่า ผู้ลงทุนสถาบันตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่"กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืน"(( หมายความว่า กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม"กองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า"(( หมายความว่า กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กําหนดไว้ล่วงหน้า โดยเงื่อนไขดังกล่าวเป็นเงื่อนไขที่กําหนดเพิ่มเติมขึ้น นอกเหนือจากเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากการผิดสัญญาข้อ 3 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) การขออนุญาต การอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ และเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติภายหลังได้รับอนุญาต ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 1(2) การยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 2(3)( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ในการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 3 (4)(( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนและกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 4(5)(( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 5ข้อ 4 เว้นแต่ข้อความจะแสดงให้เห็นเป็นอย่างอื่น ในการพิจารณาข้อกําหนดในประกาศนี้(1) การลงทุน การได้มาหรือจําหน่ายไป และการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ ให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวสําหรับสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ด้วย(2)( การให้เช่า และค่าเช่า ให้หมายความรวมถึงการให้ใช้พื้นที่ที่มีการเรียกค่าตอบแทน การให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับการให้เช่าหรือให้ใช้พื้นที่ แล้วแต่กรณี และค่าตอบแทนที่ได้รับจากการดําเนินการดังกล่าวภาค 1การขออนุญาตและการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_หมวด 1การยื่นคําขออนุญาต\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 5 ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ต้องเป็นบุคคลดังต่อไปนี้ (1) ผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งกองทรัสต์แล้วในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก และยังมิได้ก่อตั้งกองทรัสต์(2) ผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กําหนดให้เป็นผู้มีอํานาจหน้าที่ในการยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ ในกรณีที่เป็นกองทรัสต์ที่จัดตั้งแล้ว ผู้จัดการกองทรัสต์ตามวรรคหนึ่งต้องเป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ และให้หมายความรวมถึงผู้ที่อยู่ระหว่างการยื่นคําขอความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ด้วยข้อ 6(( ให้บุคคลที่ประสงค์จะขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ยื่นคําขอต่อสํานักงานพร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาต ทั้งนี้ ตามแบบและวิธีการที่สํานักงานประกาศกําหนด โดยอย่างน้อยเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาตต้องมีหนังสือรับรองจากทรัสตีหรือผู้ที่จะเข้าเป็นทรัสตีของกองทรัสต์ที่แสดงสาระสําคัญดังต่อไปนี้(1) กรณีที่ยังมิได้จัดตั้งกองทรัสต์ ต้องมีข้อความที่แสดงว่าบุคคลดังกล่าวยอมรับที่จะเข้าปฏิบัติหน้าที่เป็นทรัสตีของกองทรัสต์ โดยได้ศึกษาเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ผู้ขออนุญาตยื่นต่อสํานักงานแล้ว และรับรองว่าร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตามประกาศนี้และประกาศที่ออกตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และตนมีความพร้อมที่จะปฏิบัติหน้าที่เป็นทรัสตีของกองทรัสต์นั้น(2) กรณีที่กองทรัสต์จัดตั้งขึ้นแล้ว ต้องมีข้อความที่แสดงว่าบุคคลดังกล่าวรับรองว่ากระบวนการเพิ่มทุนของกองทรัสต์เป็นไปโดยชอบตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ตลอดจนเป็นไปตามประกาศนี้และประกาศที่ออกตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550โดยได้ศึกษาเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ผู้ขออนุญาตยื่นต่อสํานักงานแล้วให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตชําระค่าธรรมเนียมคําขออนุญาตเมื่อสํานักงานได้รับคําขออนุญาต พร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาตที่ถูกต้องครบถ้วนตามคู่มือสําหรับประชาชนแล้ว ทั้งนี้ อัตราค่าธรรมเนียมให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่ และการขออนุมัติโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ข้อ 7(( ยกเลิกข้อ 8( เมื่อสํานักงานได้รับคําขออนุญาตพร้อมเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องครบถ้วนตามคู่มือสําหรับประชาชนแล้ว ให้สํานักงานดําเนินการสอบทานข้อเท็จจริงตามขั้นตอนและวิธีการที่ระบุในคู่มือสําหรับประชาชนและแจ้งประเด็นข้อสังเกตที่ได้จากการสอบทานข้อเท็จจริงเพื่อให้ผู้ขออนุญาตชี้แจงข้อสังเกตนั้นภายในระยะเวลาที่กําหนดไว้ในหนังสือแจ้งข้อสังเกต โดยต้องดําเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันที่สํานักงานได้รับเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องครบถ้วนตามคู่มือสําหรับประชาชนให้สํานักงานแจ้งผลการพิจารณาคําขออนุญาตภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันที่สํานักงานได้รับคําชี้แจงต่อข้อสังเกตจากการสอบทานข้อเท็จจริงจากผู้ขออนุญาตในกรณีที่ผู้ขออนุญาตประสงค์จะขอผ่อนผันหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้ให้ผู้ขออนุญาตยื่นคําขอผ่อนผัน พร้อมทั้งเอกสารหลักฐานประกอบคําขอผ่อนผันต่อสํานักงานก่อนที่สํานักงานจะเริ่มการพิจารณาตามวรรคสอง ทั้งนี้ ตามขั้นตอนและวิธีการที่ระบุในคู่มือสําหรับประชาชน โดยสํานักงานจะพิจารณาคําขอผ่อนผันให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเดียวกันกับการพิจารณาอนุญาตตามวรรคสองข้อ 9( คําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ต้องมีที่ปรึกษาทางการเงินเป็นผู้ร่วมจัดทําและรับรองความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูลในคําขออนุญาต เว้นแต่ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตมีลักษณะที่ครบถ้วนดังต่อไปนี้ จะไม่จัดให้มีที่ปรึกษาทางการเงินเป็นผู้ร่วมจัดทําคําขออนุญาตก็ได้(1) เป็นผู้ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวมและเริ่มประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทดังกล่าวแล้ว(2) มิได้เป็นหรือมีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้เสียกับผู้ที่จะจําหน่าย โอน ให้เช่าหรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ในลักษณะที่อาจเป็นเหตุให้ผู้ขออนุญาตไม่สามารถทําหน้าที่อย่างเป็นอิสระในการตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน ตลอดจนการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ปรึกษาทางการเงินที่ร่วมจัดทําคําขออนุญาตตามวรรคหนึ่ง ต้องมิได้เป็นหรือมีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้เสียกับผู้ที่จะจําหน่าย โอน ให้เช่า หรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ในลักษณะที่จะทําให้ขาดความเป็นอิสระในการทําหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินตามที่กําหนดในประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบที่ปรึกษาทางการเงินและขอบเขตการดําเนินงานข้อ 9/1( คําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ตามข้อ 9 และเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาต ต้องมีบุคคลดังต่อไปนี้ลงนามรับรองความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูลด้วย (1) กรรมการผู้มีอํานาจลงนามผูกพันผู้ขออนุญาต (2) กรรมการผู้มีอํานาจลงนามผูกพันที่ปรึกษาทางการเงิน ในกรณีที่ต้องจัดให้มีที่ปรึกษาทางการเงินร่วมจัดทําคําขออนุญาตหมวด 2หลักเกณฑ์การอนุญาต\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 10 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะได้รับอนุญาตจากสํานักงานเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) ลักษณะทั่วไปของกองทรัสต์(ก) สัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์ แล้วแต่กรณี เป็นไปตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยข้อกําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งประกาศ กฎ และคําสั่งที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว และหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้(ข) มีชื่อหรือคําแสดงชื่อที่แสดงลักษณะสําคัญของกองทรัสต์นั้น ๆ และไม่มีลักษณะที่อาจก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในนโยบายการลงทุนของกองทรัสต์ โดยในกรณีที่มีนโยบายลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องสะท้อนถึงการลงทุนในลักษณะดังกล่าวด้วย(ค)( แสดงได้ว่ากองทรัสต์จะมีทุนชําระแล้วภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่าห้าร้อยล้านบาท เพื่อรองรับการลงทุนในทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่กําหนดในข้อ 12หรือข้อ 12/1(ง) มีวัตถุประสงค์ในการนําหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์(จ) ในกรณีที่มีการแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 11 (ฉ) กําหนดให้การชําระค่าหน่วยทรัสต์ต้องชําระด้วยเงินสดหรือเทียบเท่าเท่านั้น(2)( ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุน(ก)( ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12 โดยอาจเป็นการลงทุนโดยทางตรง หรือเป็นการลงทุนโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1 ก็ได้(ข) ต้องระบุได้อย่างแน่นอนในขณะที่ยื่นคําขอ และแสดงได้ว่าพร้อมจะได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักดังกล่าวภายในหกสิบวันนับแต่วันที่จัดตั้งกองทรัสต์แล้วเสร็จในกรณีที่เป็นการเสนอขายครั้งแรกและยังไม่ได้จัดตั้งกองทรัสต์ หรือนับแต่วันที่ปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ภายหลังจัดตั้งกองทรัสต์(ค) ต้องไม่เป็นของบุคคลที่มีลักษณะตามข้อ 13/1 เว้นแต่ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตสามารถแสดงให้สํานักงานเห็นได้ว่า บุคคลดังกล่าวได้แก้ไขเปลี่ยนแปลงเหตุ ระบบงานระบบการบริหารจัดการ และการควบคุมการดําเนินงานที่ทําให้บุคคลดังกล่าวมีลักษณะตามข้อ 13/1วรรคหนึ่ง (1) และ (2) แล้ว มิให้นําความในข้อ 13/1 วรรคหนึ่ง (1) และ (2) แล้วแต่กรณี มาใช้บังคับกับบุคคลนั้นอีก(3) การจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินหลัก ต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้(ก)(( มีข้อกําหนดให้กองทรัสต์จัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และมีข้อจํากัดมิให้ดําเนินการในลักษณะใดที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่นเช่น ธุรกิจโรงแรม หรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น เว้นแต่ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจําเป็นอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรืออยู่ระหว่างสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ กองทรัสต์อาจดําเนินการในลักษณะที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่นดังกล่าวเป็นการชั่วคราวได้(ข)(( ในกรณีที่กองทรัสต์จะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่จะนําอสังหาริมทรัพย์นั้นไปประกอบธุรกิจที่กองทรัสต์ไม่สามารถดําเนินการได้เอง เช่น ธุรกิจโรงแรมหรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น ต้องมีข้อตกลงกําหนดค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นจํานวนที่แน่นอน และอาจกําหนดค่าเช่าที่อ้างอิงกับผลประกอบการของผู้เช่าเพิ่มเติมด้วยก็ได้ ทั้งนี้ ให้เปิดเผยข้อมูลข้อตกลงดังกล่าวในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน แบบแสดงรายการข้อมูลประจําปี และรายงานประจําปี(ค) มีข้อห้ามมิให้กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนําอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยการให้เช่าในแต่ละครั้ง จะจัดให้มีข้อตกลงเพื่อให้กองทรัสต์สามารถเลิกสัญญาเช่าได้หากปรากฏว่าผู้เช่านําอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ในการประกอบธุรกิจดังกล่าว(4)( การกู้ยืมเงินหรือก่อภาระผูกพันของกองทรัสต์ หากประสงค์จะให้กองทรัสต์กู้ยืมเงินหรือก่อภาระผูกพันได้ ต้องมีลักษณะดังนี้(ก) มีข้อกําหนดให้กองทรัสต์กู้ยืมเงินหรือก่อภาระผูกพันได้อย่างชัดเจนในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ โดยการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ไม่ว่าโดยการออกตราสารหนี้หรือการเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการกู้ยืมเงิน ต้องไม่มีลักษณะตามที่กําหนดในข้อ 13/2(ข) จํากัดสัดส่วนการกู้ยืมเงินไม่ว่ากระทําโดยวิธีการใด ซึ่งไม่เกินไปกว่าอัตราตามข้อ 14(ค) จํากัดการก่อภาระผูกพันไว้ไม่เกินไปกว่ากรณีที่กําหนดตามข้อ 15 เท่านั้น((การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงการกู้ยืมเงินของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นตามข้อ 12/2 การกู้ยืมเงินของผู้ลงทุนในทรัสต์อื่น หรือการกู้ยืมเงินของทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อการลงทุนของกองทรัสต์โดยทางอ้อมด้วย(5)( การบริหารจัดการกองทรัสต์(ก) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่ากลไกการบริหารจัดการกองทรัสต์จะไม่สามารถรักษาสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์หรือไม่สามารถปฏิบัติต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างเป็นธรรม(ข) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าผู้ขออนุญาตขาดระบบที่เพียงพอที่จะทําให้สามารถบริหารจัดการกองทรัสต์ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ได้อย่างน่าเชื่อถือ(ค) แสดงได้ว่าผู้ขออนุญาตได้ตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตามหลักเกณฑ์ในข้อ 16 และเปิดเผยข้อมูลและความเสี่ยงไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลอย่างครบถ้วนและเพียงพอ(ง) แสดงได้ว่ามีการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นในการจัดการกองทรัสต์ ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 17(จ) แสดงได้ว่าทรัสตีมีความพร้อมในการปฏิบัติหน้าที่และไม่ใช่บุคคลที่ขาดความเป็นอิสระตามที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(6) การเปิดเผยข้อมูล(ก) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าข้อมูลที่เปิดเผยต่อผู้ลงทุนไม่ครบถ้วนหรือไม่เพียงพอต่อการตัดสินใจลงทุน หรือมีข้อความที่อาจทําให้ผู้ลงทุนสําคัญผิด(ข) ไม่มีเหตุที่ทําให้สงสัยว่าผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีขาดระบบที่เพียงพอที่จะทําให้สามารถจัดทําและเปิดเผยข้อมูลตามที่กําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และตามประกาศที่เกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของกองทรัสต์ ได้อย่างต่อเนื่องและน่าเชื่อถือ(7) ข้อกําหนดอื่น ๆ(ก) ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตอยู่ระหว่างการยื่นคําขอความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ บุคคลดังกล่าวจะได้รับอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ในประกาศนี้เมื่อผู้ขออนุญาตได้รับความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์แล้ว(ข) ในกรณีเป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นแล้ว ต้องผ่านกระบวนการออกหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมมาแล้วโดยชอบ เช่น การได้รับมติของผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นต้น ทั้งนี้ ตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์(ค) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการประกันรายได้ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 18(ง)( ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตประสงค์จะระดมทุนครั้งแรกจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้ยืมผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ที่ออกใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน (concurrent offering)ต้องแสดงได้ว่าผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอน ให้เช่า หรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ ยอมผูกพันที่จะซื้อหน่วยทรัสต์เป็นมูลค่าไม่น้อยกว่าที่กําหนดไว้ในข้อ 24/1(2)(จ)(( ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ขออนุญาตหรือทรัสตีไม่สามารถดํารงเงินกองทุนตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไขและวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน หรือประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการขออนุญาตและการอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี แล้วแต่กรณีข้อ 11 ในกรณีที่มีการแบ่งหน่วยทรัสต์ออกเป็นหลายชนิด ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) หน่วยทรัสต์ชนิดเดียวกันต้องมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่เท่าเทียมกัน (2) หน่วยทรัสต์แต่ละชนิดจะมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่แตกต่างกันได้เฉพาะในเรื่องดังต่อไปนี้(ก) การกําหนดประโยชน์ตอบแทนหรือการคืนเงินทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ (ข) ค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากผู้ถือหน่วยทรัสต์(ค) กรณีอื่นใดที่ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่าเป็นการแบ่งชนิดหน่วยทรัสต์ที่สามารถปฏิบัติได้จริง และได้คํานึงถึงประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม ตลอดจนผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดจะได้รับแล้วข้อ 12 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองทั้งนี้ ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งสิทธิครอบครองต้องเป็นกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้(ก) เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออก น.ส. 3 ก.(ข) เป็นการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกตราสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองประเภท น.ส. 3 ก.(2) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องไม่อยู่ในบังคับแห่งทรัพยสิทธิหรือมีข้อพิพาทใด ๆเว้นแต่ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีได้พิจารณาโดยมีความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรว่า การอยู่ภายใต้บังคับแห่งทรัพยสิทธิหรือการมีข้อพิพาทนั้นไม่กระทบต่อการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสําคัญ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นยังเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม(3) การทําสัญญาเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่มีข้อตกลงหรือข้อผูกพันใด ๆที่อาจมีผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ในราคายุติธรรม (ในขณะที่มีการจําหน่าย) เช่น ข้อตกลงที่ให้สิทธิแก่คู่สัญญาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ได้ก่อนบุคคลอื่น โดยมีการกําหนดราคาไว้แน่นอนล่วงหน้า เป็นต้น หรืออาจมีผลให้กองทรัสต์มีหน้าที่มากกว่าหน้าที่ปกติที่ผู้เช่าพึงมีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง(4) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องพร้อมจะนําไปจัดหาประโยชน์คิดเป็นมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่ขออนุญาตเสนอขายรวมทั้งจํานวนเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ทั้งนี้ กองทรัสต์อาจลงทุนในโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จได้ โดยมูลค่าของเงินลงทุนที่จะทําให้ได้มาและใช้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จเพื่อนําไปจัดหาประโยชน์ต้องไม่เกินร้อยละสิบของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ (ภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์) และต้องแสดงได้ว่าจะมีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของกองทรัสต์ด้วย(5)( ผ่านการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิและเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน เป็นเวลาไม่เกินกว่าหกเดือนก่อนวันยื่นคําขออนุญาต โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างน้อยสองราย ที่ผู้ขออนุญาตและที่ปรึกษาทางการเงินที่ร่วมจัดทําคําขออนุญาต (ถ้ามี) พิจารณาว่ามีความเหมาะสมและสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงพอ และมีลักษณะดังต่อไปนี้(ก) เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน(ข) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจเป็นบุคคลที่อยู่ในบัญชีรายชื่อของบุคคลซึ่งทางการหรือหน่วยงานกํากับดูแลของประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์กําหนดให้สามารถทําหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่ปรากฏบัญชีรายชื่อดังกล่าว ผู้ที่ทําหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้1. เป็นผู้ประกอบวิชาชีพเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีผลงานเป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลายในประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น2. เป็นบุคคลที่มีมาตรฐานการปฏิบัติงานและระบบงานในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสากล3. เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีเครือข่ายกว้างขวางในระดับสากล (international firm)(6) อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าห้าร้อยล้านบาททั้งนี้ ในกรณีที่จํานวนเงินที่จะได้จากการระดมทุนผ่านการเสนอขายหน่วยทรัสต์น้อยกว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์จะลงทุน ผู้ขออนุญาตต้องแสดงได้ว่ามีแหล่งเงินทุนอื่นเพียงพอที่จะทําให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวข้อ 12/1(( การลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งอย่างใดดังนี้(ก) ลงทุนผ่านบริษัทที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการดําเนินการในลักษณะเดียวกันกับกองทรัสต์ไม่ว่าบริษัทเดียวหรือหลายบริษัท โดยการถือหุ้นหรือตราสารหนี้ที่ออกโดยบริษัทดังกล่าว หรือการเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการให้กู้ยืมเงินกับบริษัทดังกล่าว ทั้งนี้ บริษัทดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/2 (ข) ลงทุนในทรัสต์อื่นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ ในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการเพิ่มทุน การลงทุนตาม (1) วรรคหนึ่ง ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/3(2) ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่า มีกลไกการกํากับดูแลที่จะทําให้ผู้จัดการกองทรัสต์สามารถดูแลและควบคุมให้บริษัทตาม (1) วรรคหนึ่ง (ก) ผู้ลงทุนในทรัสต์อื่น หรือทรัสต์อื่นที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อการลงทุนของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ตาม (1) วรรคหนึ่ง (ข) ดําเนินการให้เป็นไปในทํานองเดียวกับหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้สําหรับกองทรัสต์ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยตรง โดยต้องมีกลไกการกํากับดูแลอย่างน้อยตามที่กําหนดในข้อ 12/4 หรือข้อ 12/5 แล้วแต่กรณี แต่ทั้งนี้ ในกรณีของหลักเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราส่วนการกู้ยืมเงินตามข้อ 14 ให้พิจารณาเฉพาะในชั้นของกองทรัสต์เท่านั้น(3) มีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ในข้อ 13ข้อ 12/2(( บริษัทที่กองทรัสต์มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1 ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) เป็นบริษัทที่กองทรัสต์เป็นเจ้าของ (wholly-owned subsidiary) (2) ในกรณีที่ผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอน ให้เช่าหรือให้สิทธิในทรัพย์สินหลักดังกล่าวมิใช่บุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้ขออนุญาต ต้องเป็นบริษัทที่เข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้(ก) บริษัทที่มีกองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น(ข) บริษัทที่มีกองทรัสต์หรือบริษัทตาม (ก) เป็นผู้ถือหุ้นรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น(ค) บริษัทที่ถูกถือหุ้นต่อไปเป็นทอด ๆ ไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น โดยเริ่มจากการถือหุ้นของ (ก) หรือ (ข)การถือหุ้นในบริษัทตามวรรคหนึ่งไม่ว่าในชั้นใด ต้องมีสิทธิออกเสียงไม่น้อยกว่าจํานวนที่กฎหมายของประเทศที่บริษัทนั้นจัดตั้งขึ้นได้กําหนดไว้สําหรับการผ่านมติที่มีนัยสําคัญโดยการถือหุ้นในชั้นสุดท้ายเมื่อคํานวณโดยวิธีตามสัดส่วน (pro rata basis) แล้ว ต้องมีจํานวนหุ้นที่กองทรัสต์ถือไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบเอ็ดของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัทในชั้นสุดท้าย (3) เป็นบริษัทที่กองทรัสต์ไม่สามารถถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวได้ถึงสัดส่วนตาม (1) หรือ (2) เนื่องจากมีข้อจํากัดตามกฎหมายอื่น โดยกองทรัสต์หรือบริษัทตาม (1) หรือ (2) ต้องถือหุ้นรวมกันไม่น้อยกว่าจํานวนขั้นสูงที่สามารถถือได้ตามกฎหมายดังกล่าว ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น และแสดงได้ว่ากองทรัสต์มีส่วนร่วมในการบริหารจัดการบริษัทดังกล่าวอย่างน้อยตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทนั้นด้วยข้อ 12/3(( ในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการเพิ่มทุนการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมของกองทรัสต์ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ด้วย(1) กรณีที่กองทรัสต์จะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านการลงทุนในตราสารหนี้หรือการเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการให้กู้ยืมเงินกับบริษัทตามข้อ 12/2 บริษัทใด หากสัดส่วนการลงทุนหรือการให้กู้ยืมเงินดังกล่าวเกินกว่าสัดส่วนที่กองทรัสต์และบริษัทอื่นตามข้อ 12/2 ถือหุ้นรวมกันในบริษัทนั้น ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(ก) ได้รับความเห็นชอบจากทรัสตีให้ลงทุนหรือเข้าทําสัญญาดังกล่าว(ข) ได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติการลงทุนหรือการเข้าทําสัญญาดังกล่าว โดยหนังสือนัดประชุมที่จัดส่งให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต้องมีข้อมูลตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ข้อมูลอันเป็นสาระสําคัญต่อการตัดสินใจของผู้ถือหน่วยทรัสต์ และข้อมูลดังต่อไปนี้1. เหตุผลและความจําเป็นในการลงทุนหรือการเข้าทําสัญญาดังกล่าว2. ความสมเหตุสมผลของอัตราดอกเบี้ย3. เงื่อนไขการชําระคืนเงินต้น(2) กรณีที่กองทรัสต์จะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านการถือหุ้นในบริษัทตามข้อ 12/2 (2) หรือ (3) ต้องได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติการลงทุนดังกล่าว โดยหนังสือนัดประชุมที่จัดส่งให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต้องมีข้อมูลตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ข้อมูลอันเป็นสาระสําคัญต่อการตัดสินใจของผู้ถือหน่วยทรัสต์ และข้อมูลดังนี้(ก) ความเสี่ยงจากการลงทุนโดยการถือหุ้นในสัดส่วนดังกล่าว(ข) รายละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขที่สําคัญของการร่วมลงทุน การแบ่งกําไรและประโยชน์ตอบแทนระหว่างกองทรัสต์กับผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัท การมีผลใช้บังคับของสัญญาระหว่างกองทรัสต์กับผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัท ข้อจํากัดในการจําหน่ายหุ้นของบริษัทที่กองทรัสต์ถือและความเห็นของที่ปรึกษากฎหมายในเรื่องดังกล่าว(3)(( ในกรณีที่กองทรัสต์จะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1(1) วรรคหนึ่ง (ข) ต้องได้รับความเห็นชอบการลงทุนจากทรัสตีหรือได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติการลงทุนดังกล่าว โดยต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ใน (1) หรือ (2) แล้วแต่กรณีโดยอนุโลมข้อ 12/4(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนโดยทางอ้อมผ่านบริษัทตามข้อ 12/2ผู้ขออนุญาตต้องแสดงได้ว่าได้จัดให้มีกลไกการกํากับดูแลบริษัทดังกล่าวอย่างน้อยดังต่อไปนี้(1) มีการส่งบุคคลเข้าเป็นกรรมการของบริษัทดังกล่าวอย่างน้อยตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทนั้น และมีระเบียบปฏิบัติหรือข้อกําหนดที่ทําให้การส่งบุคคลดังกล่าวต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์(2) มีการกําหนดขอบเขตหน้าที่และความรับผิดชอบของกรรมการที่ได้รับแต่งตั้งตาม (1) ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึง(ก) การกําหนดกรอบอํานาจในการใช้ดุลพินิจที่ชัดเจน และที่มีผลให้การพิจารณา ของกรรมการดังกล่าวในการออกเสียงในการประชุมคณะกรรมการของบริษัทในเรื่องสําคัญต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์ก่อน(ข) การติดตามดูแลให้บริษัทดังกล่าวมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดําเนินงาน การทํารายการระหว่างกัน และการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินที่มีนัยสําคัญ ให้ครบถ้วนถูกต้อง(ค) การติดตามดูแลให้กรรมการและผู้บริหารของบริษัทดังกล่าวปฏิบัติให้เป็นไปตามหน้าที่และความรับผิดชอบตามที่กฎหมายกําหนด(3) มีการกําหนดแนวทางการบริหารจัดการในกรณีที่เกิดข้อพิพาทระหว่างกองทรัสต์กับผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัทดังกล่าว(4) มีกลไกในการกํากับดูแลที่มีผลให้การทํารายการระหว่างบริษัทดังกล่าวกับบุคคลที่เกี่ยวโยง การได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน หรือการทํารายการสําคัญอื่นใดของบริษัทดังกล่าว มีสาระของรายการและได้รับมติจากที่ประชุมคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์หรือที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ก่อนการเข้าทํารายการดังกล่าวของบริษัทดังกล่าว ทั้งนี้ ให้พิจารณาการทํารายการของบริษัทดังกล่าวทํานองเดียวกับการทํารายการในลักษณะและขนาดเดียวกันกับที่กองทรัสต์ต้องได้รับมติของคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์หรือที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามข้อกําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์(5) กลไกในการกํากับดูแลที่มีผลให้การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงเรื่องใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อส่วนได้เสียของกองทรัสต์หรือผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีนัยสําคัญ เช่น การแก้ไขเอกสารสําคัญ การเลิกหรือเปลี่ยนการประกอบธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเงินทุน การออกหลักทรัพย์ การกู้ยืมเงิน การให้หลักประกัน การโอนหรือขายทรัพย์สิน เป็นต้น ต้องได้รับอนุมัติจากกองทรัสต์กลไกการกํากับดูแลตามวรรคหนึ่ง (4) และ (5) มิให้นํามาใช้บังคับกับบริษัทตามข้อ 12/2(3) ที่ถูกถือหุ้นโดยกองทรัสต์และบริษัทตามข้อ 12/2 (ถ้ามี) รวมกันน้อยกว่าร้อยละห้าสิบของจํานวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทที่ถูกถือหุ้นนั้นข้อ 12/5(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1(1) วรรคหนึ่ง (ข) ผู้ขออนุญาตต้องแสดงได้ว่ามีกลไกการกํากับดูแลผู้ลงทุนในทรัสต์อื่น หรือทรัสต์อื่นที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อการลงทุนของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ดังนี้(1) กลไกที่เทียบเคียงได้กับกลไกการกํากับดูแลบริษัทตามข้อ 12/4 วรรคหนึ่ง (4) และ (5) และในกรณีใดที่กลไกดังกล่าวไม่เพียงพอที่จะกํากับดูแลได้อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ของกองทรัสต์ ต้องจัดให้มีกลไกอื่นที่จําเป็นเพิ่มเติมด้วย(2) กลไกกํากับดูแลในการจัดทํางบการเงินรวมของกองทรัสต์ที่ต้องจัดทําตามมาตรฐานการรายงานทางการเงินด้วยข้อ 13(( การลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยทางอ้อม ต้องมีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อม ทั้งในชั้นของกองทรัสต์และในชั้นของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น ดังนี้(ก) การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(5) โดยต้องคํานึงถึงสัดส่วนการถือหุ้นของกองทรัสต์ ภาระภาษีของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น และปัจจัยอื่นที่อาจมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่การลงทุนโดยทางอ้อมดังกล่าวมีการถือหุ้นในบริษัทตามข้อ 12/2เป็นทอด ๆ การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ต้องคํานึงถึงปัจจัยตามวรรคหนึ่งของบริษัทในทุกชั้นด้วย(ข) การประเมินมูลค่าในชั้นของบริษัทที่ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้ประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(5)(2) มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นซึ่งบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นและบริษัทที่ถูกถือหุ้นต่อไปเป็นทอด ๆ (ถ้ามี) ได้ลงทุนไว้ ตามหลักเกณฑ์ดังนี้(ก) ใช้มูลค่ายุติธรรมตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนที่ออกโดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุนโดยอนุโลม(ข) ในกรณีที่หลักเกณฑ์ตาม (ก) ไม่รองรับการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินใด ให้ใช้มูลค่าที่เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับหรือมาตรฐานสากลสมาคมบริษัทจัดการลงทุนตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน(3) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในตราสารหนี้หรือสัญญาที่มีลักษณะเป็นการให้กู้ยืมเงิน ต้องมีการประเมินมูลค่าตราสารหรือสัญญาดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ใน (2) ด้วย(4)(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1(1) วรรคหนึ่ง (ข) ต้องมีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ใน (1) (2) และ (3) โดยอนุโลมข้อ 13/1( กองทรัสต์ต้องไม่เข้าทําสัญญาการลงทุนในทรัพย์สินหลักกับบุคคลที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ หากบุคคลนั้นเองหรือบุคคลอื่นที่บุคคลดังกล่าวควบคุมได้ จะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการกองทรัสต์ เว้นแต่บุคคลดังกล่าวเป็นบริษัทที่มีหุ้นเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ให้พิจารณาการมีลักษณะตามที่กําหนดใน (1) (ก) เท่านั้น(1) ภายในระยะเวลาห้าปีก่อนวันยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์บุคคลดังกล่าวต้องไม่มีลักษณะดังต่อไปนี้ (ก) เคยมีประวัติฝ่าฝืนหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์ในเรื่องที่มีนัยสําคัญ(ข) เคยถูกสํานักงานปฏิเสธคําขออนุญาตเสนอขายหุ้นที่ออกใหม่เนื่องจากมีเหตุที่มีนัยสําคัญอันควรสงสัยเกี่ยวกับกลไกการบริหารจัดการในลักษณะดังต่อไปนี้1. อาจไม่สามารถปฏิบัติต่อผู้ถือหุ้นได้อย่างเป็นธรรมโดยอาจมีการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ถือหุ้นกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งซึ่งจะทําให้ได้เปรียบผู้ถือหุ้นรายอื่นหรือได้ประโยชน์มากกว่าผู้ถือหุ้นรายอื่นโดยไม่สมควร2. อาจไม่สามารถรักษาสิทธิของผู้ถือหุ้นได้โดยทําให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งได้รับประโยชน์ทางการเงินนอกเหนือจากที่พึงได้ตามปกติ หรือโดยทําให้บริษัทเสียประโยชน์ที่พึงได้รับ(ค) เคยถูกสํานักงานปฏิเสธคําขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่เนื่องจากมีเหตุที่ทําให้สงสัยเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนที่ไม่ครบถ้วน ไม่เพียงพอต่อการตัดสินใจลงทุน หรือทําให้ผู้ลงทุนสําคัญผิด ซึ่งมีลักษณะเป็นการปกปิดหรืออําพรางหรือสร้างข้อมูลที่อาจไม่มีอยู่จริงในรายการหรือการดําเนินการที่มีนัยสําคัญ(ง) เคยถอนคําขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่โดยไม่มีการชี้แจงเหตุสงสัยตาม (ข) หรือ (ค) ต่อสํานักงาน หรือโดยมีการชี้แจงแต่ไม่ได้แสดงข้อเท็จจริงหรือเหตุผลอย่างสมเหตุสมผลที่จะหักล้างข้อสงสัยในเหตุตาม (ข) หรือ (ค) นั้น(2) ภายในระยะเวลาสิบปีก่อนวันยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์บุคคลดังกล่าวเคยต้องคําพิพากษาถึงที่สุดให้ลงโทษในความผิดเกี่ยวกับทรัพย์เฉพาะในมูลเหตุเนื่องจากการดําเนินการที่มีลักษณะหลอกลวง ฉ้อโกง หรือทุจริต อันเป็นเหตุที่ทําให้เกิดความเสียหายในวงกว้าง ทั้งนี้ ไม่ว่าตามกฎหมายไทยหรือกฎหมายต่างประเทศ (3) อยู่ระหว่างถูกกล่าวโทษหรือถูกดําเนินคดีในความผิดเกี่ยวกับทรัพย์โดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เฉพาะในมูลเหตุเนื่องจากการดําเนินงานที่มีลักษณะหลอกลวง ฉ้อโกง หรือทุจริต อันเป็นเหตุที่ทําให้เกิดความเสียหายในวงกว้าง ทั้งนี้ ไม่ว่าตามกฎหมายไทยหรือกฎหมายต่างประเทศ (4) เป็นบุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าเป็นการจัดรูปแบบเพื่อให้บุคคลที่มีลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) หลีกเลี่ยงมิให้สํานักงานใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาตาม (1) (2) หรือ (3) กับบุคคลที่มีลักษณะดังกล่าวนั้นข้อ 13/2(( การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ไม่ว่ากระทําด้วยวิธีการใด ต้องไม่มีลักษณะดังต่อไปนี้(1) มีข้อตกลงและเงื่อนไขทํานองเดียวกับข้อกําหนดของหุ้นกู้ที่ให้ไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อมีการเลิกบริษัท (perpetual bond)(2) มีลักษณะของอนุพันธ์แฝง เว้นแต่เป็นกรณีที่เข้าลักษณะที่ครบถ้วนดังนี้(ก) ให้สิทธิลูกหนี้ในการชําระหนี้คืนก่อนกําหนด (callable) หรือให้สิทธิกองทรัสต์ในการเรียกให้ลูกหนี้ชําระหนี้คืนก่อนกําหนด (puttable)(ข) กําหนดดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนไว้อย่างแน่นอนหรือเป็นอัตราที่ผันแปรตามอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินหรืออัตราดอกเบี้ยอื่น(ค) ไม่มีการกําหนดเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนที่อ้างอิงกับปัจจัยอ้างอิงอื่นเพิ่มเติม(3) มีลักษณะเป็นการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ข้อ 14 การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ ต้องมีข้อจํากัดให้มูลค่าการกู้ยืมไม่เกินอัตราส่วนอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ เว้นแต่การเกินอัตราส่วนดังกล่าวมิได้เกิดจากการกู้ยืมเงินเพิ่มเติม(1) ร้อยละสามสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์(2) ร้อยละหกสิบของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ในกรณีที่กองทรัสต์มีอันดับความน่าเชื่อถืออยู่ในอันดับที่สามารถลงทุนได้ (investment grade) ซึ่งเป็นอันดับความน่าเชื่อถือครั้งล่าสุดที่ได้รับการจัดอันดับโดยสถาบันการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานไม่เกินหนึ่งปีก่อนวันกู้ยืมเงินการกู้ยืมเงินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงการออกตราสารหรือเข้าทําสัญญาไม่ว่าในรูปแบบใดที่มีความมุ่งหมายหรือเนื้อหาสาระที่แท้จริง (substance) เข้าลักษณะเป็นการกู้ยืมเงินข้อ 15 การก่อภาระผูกพันของกองทรัสต์ ต้องมีข้อจํากัดให้กระทําได้เฉพาะกรณีที่จําเป็นและเกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ดังต่อไปนี้(1) การก่อภาระผูกพันซึ่งเกี่ยวเนื่องกับการทําข้อตกลงหลักที่กองทรัสต์สามารถกระทําได้ตามข้อกําหนดในประกาศนี้ เช่น การนําทรัพย์สินของกองทรัสต์ไปเป็นหลักประกันการชําระเงินกู้ยืมตามข้อ 10(4) เป็นต้น (2) การก่อภาระผูกพันที่เป็นเรื่องปกติในทางพาณิชย์หรือเป็นเรื่องปกติในการทําธุรกรรมประเภทนั้น((ในกรณีที่การก่อภาระผูกพันตามวรรคหนึ่งเป็นการดําเนินการเพื่อประโยชน์ของบริษัทใดตามข้อ 12/2 หากสัดส่วนการก่อภาระผูกพันดังกล่าวเกินกว่าสัดส่วนที่กองทรัสต์และบริษัทอื่นตามข้อ 12/2 (ถ้ามี) ถือหุ้นรวมกันในบริษัทนั้น การก่อภาระผูกพันดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/3(1) โดยอนุโลมด้วยข้อ 16 ในการตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) อสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน ผู้ขออนุญาตต้องดําเนินการเยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพ โดยอย่างน้อยต้องมีการตรวจสอบและสอบทานในเรื่องดังต่อไปนี้(1) สภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่น สภาพที่ตั้ง ทางเข้าออก โอกาสในการจัดหารายได้ และภาระผูกพันต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นต้น(2) ความสามารถของคู่สัญญาในการเข้าทํานิติกรรม ตลอดจนความครบถ้วน ถูกต้อง และบังคับได้ตามกฎหมายของเอกสารสิทธิหรือเอกสารสัญญาที่เกี่ยวข้อง(3) ความเหมาะสมอื่น ๆ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น(4) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ต้องตรวจสอบและสอบทานความสามารถของกองทรัสต์ในการได้มาและถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายของประเทศดังกล่าว โดยต้องจัดให้มีความเห็นของที่ปรึกษาทางกฎหมายที่เชี่ยวชาญในกฎหมายของประเทศนั้นประกอบการตรวจสอบและสอบทานด้วยข้อ 17( การจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นในการจัดการกองทรัสต์ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์อย่างน้อยดังต่อไปนี้(1) ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกที่สามารถรองรับให้การจัดการกองทรัสต์ดําเนินไปในลักษณะที่เป็นธรรม ไม่เป็นการเอาเปรียบกองทรัสต์ และเป็นไปตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวที่กําหนดในประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน และประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(2)(( ในกรณีที่ผู้จัดการกองทรัสต์มีการจัดการกองทรัสต์อื่นอยู่ด้วย ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ที่ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่น เว้นแต่เป็นไปตามหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งดังนี้(ก) กองทรัสต์ที่ขออนุญาตเป็นกองทรัสต์ที่แปลงสภาพมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ และผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวมซึ่งบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว(ข) กองทรัสต์ที่ขออนุญาตหรือกองทรัสต์อื่น แล้วแต่กรณี มีการเปลี่ยนแปลงให้ผู้ขออนุญาตเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่เนื่องจากผู้จัดการกองทรัสต์รายเดิมไม่สามารถดํารงเงินกองทุนตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงานข้อ 18 ในกรณีที่กองทรัสต์จะได้รับหรือมีการแสดงต่อผู้ลงทุนว่าจะได้รับการประกันรายได้ การประกันรายได้นั้นต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) เป็นการประกันรายได้ที่กองทรัสต์จะได้รับจากผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใดรายหนึ่งตามวงเงินที่กําหนดไว้ในสัญญาประกันรายได้(2) ผู้ประกันรายได้อย่างน้อยหนึ่งรายต้องเป็นนิติบุคคล (3) มีข้อกําหนดที่แสดงว่า ผู้ประกันรายได้ยอมผูกพันตนทั้งในฐานะผู้ประกันรายได้และในฐานะเป็นลูกหนี้ร่วมกับผู้เช่า(4) มีข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างผู้ประกันรายได้ ผู้เช่า และกองทรัสต์ว่าในกรณีที่ผู้ประกันรายได้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาประกันรายได้ ให้ถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า โดยต้องไม่มีข้อตกลงหรือเงื่อนไขในลักษณะดังต่อไปนี้(ก) ข้อตกลงที่เป็นการยกเว้นความรับผิดของผู้ประกันรายได้ เว้นแต่ในกรณีที่เกิดจากเหตุสุดวิสัยหรือมิใช่ความผิดของผู้ประกันรายได้(ข) เงื่อนไขที่เกินความจําเป็นในลักษณะที่จะทําให้การเรียกร้องของกองทรัสต์ตามสัญญาประกันรายได้เป็นไปได้ยาก หรือเป็นการสร้างภาระต่อกองทรัสต์เกินสมควรหมวด 3อํานาจของสํานักงานเกี่ยวกับการอนุญาต\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 19( ยกเลิกข้อ 20 ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงต่อสํานักงานที่เป็นเหตุอันควรสงสัยดังต่อไปนี้ สํานักงานอาจไม่อนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ตามคําขออนุญาตได้(1) ผู้ขออนุญาตหรือการเสนอขายหน่วยทรัสต์มีลักษณะหรือรูปแบบเป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะได้รับอนุญาตตามประกาศนี้ แต่มีข้อเท็จจริงที่ทําให้พิจารณาได้ว่าความมุ่งหมายหรือเนื้อหาสาระที่แท้จริง (substance) ของการเสนอขายหน่วยทรัสต์นั้นเข้าลักษณะเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 หรือพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 หรือหลักเกณฑ์ที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว หรือประกาศนี้(2) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจขัดต่อนโยบายสาธารณะหรือนโยบายของรัฐ (3) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือต่อตลาดทุนไทยโดยรวม หรือ(4) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อผู้ลงทุนโดยรวม หรืออาจทําให้ผู้ลงทุนโดยรวมไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือผู้ลงทุนอาจไม่ได้รับข้อมูลที่ถูกต้องหรือเพียงพอประกอบการตัดสินใจลงทุนข้อ 21 ในกรณีที่เข้าลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้ สํานักงานอาจผ่อนผันไม่นําหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้มาใช้พิจารณาคําขออนุญาต หรือไม่นําเงื่อนไขตามประกาศนี้มาใช้บังคับกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่ได้รับอนุญาตได้(1) มีข้อเท็จจริงที่ชัดเจนซึ่งทําให้พิจารณาได้ว่าหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผันไม่มีนัยสําคัญสําหรับการพิจารณาอนุญาตในกรณีนั้น และประโยชน์ที่จะได้ไม่คุ้มค่ากับต้นทุนในการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขดังกล่าว(2) ผู้ขออนุญาตมีข้อจํากัดตามกฎหมายอื่นที่ทําให้ไม่สามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผัน(3) ผู้ขออนุญาตมีมาตรการอื่นที่เพียงพอและสามารถทดแทนการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผันการผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง ให้คํานึงถึงความเหมาะสมและความเพียงพอของข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน และมาตรการคุ้มครองผู้ลงทุนเป็นสําคัญ ทั้งนี้ สํานักงานอาจกําหนดเงื่อนไขให้ผู้ขออนุญาตต้องปฏิบัติด้วยก็ได้หมวด 4เงื่อนไขการอนุญาต\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ส่วนที่ 1ข้อกําหนดทั่วไป\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 22 ให้ผู้ได้รับอนุญาตตามหมวด 2 ของภาคนี้ ปฏิบัติตามเงื่อนไขในหมวดนี้ข้อ 23 ในกรณีที่ปรากฏต่อสํานักงานภายหลังการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ว่าข้อเท็จจริงและพฤติการณ์ที่สํานักงานนํามาพิจารณาเพื่ออนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ไม่ถูกต้องหรือเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งหากข้อเท็จจริงและพฤติการณ์นั้นปรากฏต่อสํานักงานก่อนการอนุญาต สํานักงานอาจไม่อนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์นั้น ให้สํานักงานมีอํานาจดังต่อไปนี้(1) สั่งให้ผู้ได้รับอนุญาต กรรมการ หรือผู้บริหารชี้แจง หรือเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมภายในระยะเวลาที่กําหนด และระงับการอนุญาตให้ออกหน่วยทรัสต์หรือให้ผู้ได้รับอนุญาตระงับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไว้ก่อนจนกว่าจะได้ชี้แจงหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กําหนด(2) สั่งเพิกถอนการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในส่วนที่ยังมิได้เสนอขาย หรือในส่วนที่ยังมิได้มีการโอนเงินที่ได้รับจากการเสนอขายไปยังกองทรัสต์หรือเพื่อการก่อตั้งกองทรัสต์ในการสั่งการตามวรรคหนึ่ง ให้สํานักงานคํานึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้ ประกอบการพิจารณา (1) ความร้ายแรงของข้อเท็จจริงหรือพฤติการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป (2) ผลกระทบต่อผู้ลงทุนที่จองซื้อหน่วยทรัสต์นั้นส่วนที่ 2การเสนอขายและการจัดสรรหน่วยทรัสต์\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 23/1( ในส่วนนี้คําว่า "ผู้ถือหุ้นรายใหญ่" "ผู้มีอํานาจควบคุม" "บริษัทใหญ่" "บริษัทย่อย" และ"ผู้ที่เกี่ยวข้อง" ให้มีความหมายเช่นเดียวกับบทนิยามของคําดังกล่าวในประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามในประกาศเกี่ยวกับการออกและเสนอขายหลักทรัพย์ ทั้งนี้ โดยให้พิจารณาจากผู้จัดการกองทรัสต์เป็นสําคัญข้อ 24(( ผู้ได้รับอนุญาตต้องขายหน่วยทรัสต์ให้แล้วเสร็จภายในหกเดือนนับแต่วันที่สํานักงานแจ้งการอนุญาต หากไม่สามารถดําเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาดังกล่าวและยังประสงค์จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อไป ให้ผู้ได้รับอนุญาตยื่นขอขยายระยะเวลาการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อสํานักงานไม่น้อยกว่าสามสิบวันก่อนครบระยะเวลาที่กําหนด โดยต้องแจ้งเหตุผลของการขอขยายระยะเวลาและแจ้งข้อมูลในส่วนที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสําคัญด้วย (ถ้ามี)มาพร้อมด้วย ทั้งนี้ ให้สํานักงานมีอํานาจขยายระยะเวลาตามที่เห็นสมควรแต่ไม่เกินสิบสองเดือนนับแต่สํานักงานแจ้งการอนุญาตในครั้งแรกในกรณีที่รายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีอายุเกินหนึ่งปีในวันที่กองทรัสต์เสนอขายหน่วยทรัสต์ หรือในกรณีที่มีปัจจัยที่อาจทําให้มูลค่าการประเมินทรัพย์สินเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสําคัญ ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดให้มีการปรับปรุงรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เป็นปัจจุบันก่อนดําเนินการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในระหว่างระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง หากผู้ได้รับอนุญาตหรือทรัสตีไม่สามารถดํารงเงินกองทุนตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(7) (จ) ห้ามผู้ได้รับอนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จนกว่าผู้ได้รับอนุญาตหรือทรัสตีจะสามารถดํารงเงินกองทุนได้ตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้อ 24/1( ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก หากผู้ได้รับอนุญาตมีการเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้ยืมผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ที่ออกใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) ผู้ได้รับอนุญาตต้องเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอน ให้เช่าหรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ผู้ลงทุนรายอื่น(2) มูลค่าหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายให้แก่บุคคลตาม (1) ต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยล้านบาท หรือไม่น้อยกว่าร้อยละสิบของจํานวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดที่บุคคลดังกล่าวประสงค์จะซื้อ แล้วแต่มูลค่าใดจะต่ํากว่า(3) ผู้ได้รับอนุญาตต้องก่อตั้งกองทรัสต์โดยการโอนเงินทั้งหมดที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ตาม (2) ให้แก่ทรัสตีเพื่อก่อตั้งกองทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 35 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ส่วนที่เหลือและหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุนข้อ 25 ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการดังต่อไปนี้(1)( ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้สําหรับการเสนอขายหุ้นตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการจําหน่ายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่ประเภทหุ้นและใบสําคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นของบริษัทที่ออกตราสารทุน โดยอนุโลม เว้นแต่ข้อกําหนดในส่วนนี้จะกําหนดไว้เป็นอย่างอื่นเพื่อประโยชน์ในการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในวรรคหนึ่ง สํานักงานอาจกําหนดการอนุโลมใช้ในรายละเอียดให้เหมาะสมกับกองทรัสต์ก็ได้(2) จัดให้มีผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์เป็นผู้รับหลักทรัพย์ที่จะเสนอขายต่อประชาชนไปจัดจําหน่าย เว้นแต่ในกรณีที่ผู้ได้รับอนุญาตเป็นผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการเองได้ โดยต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์ โดยอนุโลม(3) ในกรณีที่จัดให้มีบุคคลอื่นเป็นผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ ต้องดําเนินการดังต่อไปนี้(ก) กํากับดูแลให้ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ดําเนินการจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในประกาศนี้ และประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์(ข) จัดให้มีข้อตกลงกับผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์กรณีที่ต้องมีการคืนเงินค่าจองซื้อหน่วยทรัสต์(4) จัดให้ใบจองซื้อมีข้อความที่แสดงว่า การจองซื้อและการยกเลิก ตลอดจนการจัดสรรหน่วยทรัสต์เป็นไปตามที่ได้เปิดเผยไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน(4/1)( การโฆษณาข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการเสนอขายหรือจะเสนอขายหน่วยทรัสต์โดยวิธีการอื่นนอกจากการจัดส่งหรือแจกจ่ายหนังสือชี้ชวน และการส่งเสริมการขาย ให้ผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในข้อ 25/1 ข้อ 25/2 และข้อ 25/3 ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ในการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว ให้สํานักงานมีอํานาจดังนี้(ก) กําหนดหลักเกณฑ์ในรายละเอียด เพื่อให้มีความชัดเจนเพียงพอที่ผู้ได้รับอนุญาตจะสามารถปฏิบัติตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการโฆษณาและการส่งเสริมการขายได้(ข) กําหนดแนวทาง (guideline) การปฏิบัติในรายละเอียด เพื่อเป็นการให้แนวทางปฏิบัติที่ถือว่าเหมาะสมและสอดคล้องตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการโฆษณาและการส่งเสริมการขาย และหากผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติตามแนวทางดังกล่าวแล้ว ให้ถือว่าผู้ได้รับอนุญาตมีการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในเรื่องที่มีการออกแนวทางนั้น(ค) กําหนดให้การโฆษณาหรือการส่งเสริมการขายบางกรณีต้องได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานก่อนทําการโฆษณาหรือจัดให้มีการส่งเสริมการขายนั้น เพื่อตรวจสอบให้การโฆษณาหรือการส่งเสริมการขายนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้(4/2)( ในกรณีผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ใน (4/1) ผู้ได้รับอนุญาตต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามคําสั่งของสํานักงานที่จะสั่งให้ดําเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างดังนี้(ก) หยุดการโฆษณา หรือยุติการส่งเสริมการขาย ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน(ข) แก้ไขข้อมูลหรือข้อความในการโฆษณาหรือการส่งเสริมการขาย(ค) ชี้แจงเพื่อให้ผู้ลงทุนได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนถูกต้อง ตรงต่อความเป็นจริงหรือไม่ทําให้สําคัญผิด(ง) กระทําการหรือไม่กระทําการใดภายในระยะเวลาที่กําหนดเพื่อให้ผู้ลงทุนตัดสินใจหรือทบทวนการตัดสินใจลงทุน บนพื้นฐานข้อมูลที่ครบถ้วน ถูกต้อง ตรงต่อความเป็นจริงและไม่ทําให้สําคัญผิด(5) เมื่อสิ้นสุดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก หากปรากฏกรณีอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ทั้งจํานวนและคืนเงินให้แก่ผู้จองซื้อ(ก) มีผู้จองซื้อไม่ถึงสองร้อยห้าสิบราย หรือมีการกระจายการถือหน่วยทรัสต์ไม่เป็นไปตามข้อบังคับตลาดหลักทรัพย์เกี่ยวกับการรับหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน(ข) มูลค่าหน่วยทรัสต์ที่จองซื้อเมื่อรวมกับมูลค่าเงินกู้ยืมจากบุคคลอื่น (ถ้ามี)มีมูลค่าไม่เพียงพอที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ถึงจํานวนตามที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน(ค)( มีการจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่บุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าว ไม่เป็นไปตามอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนดในส่วนนี้ และไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้อง(ง) ไม่สามารถโอนเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ให้แก่ทรัสตี เพื่อก่อตั้งกองทรัสต์ให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์(จ)(( กองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนหรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ซึ่งมีผู้จองซื้อไม่ถึงจํานวนดังนี้ ก1. ไม่ถึงสองร้อยห้าสิบราย เฉพาะกรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนทั่วไป ก2. ไม่ถึงสองราย เฉพาะกรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ(6) ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมของกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นแล้วหากปรากฏกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์และคืนเงินให้แก่ผู้จองซื้อ(ก) มูลค่าหน่วยทรัสต์ที่จองซื้อเมื่อรวมกับเงินที่กองทรัสต์กันไว้เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมูลค่าเงินกู้ยืมจากบุคคลอื่น (ถ้ามี) มีมูลค่าไม่เพียงพอที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน โดยให้ยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ทั้งจํานวน(ข)( มีการจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้แก่บุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าว และทําให้การถือหน่วยทรัสต์ของบุคคลหรือกลุ่มบุคคลดังกล่าวเมื่อรวมกับจํานวนหน่วยที่ถืออยู่เดิม (ถ้ามี) ไม่เป็นไปตามอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนดในส่วนนี้ โดยให้ยกเลิกการเสนอการขายเฉพาะส่วนที่เกินกว่าอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนด(7)( ในกรณีที่มีการยกเลิกการเสนอขายไม่ว่าด้วยเหตุใด ผู้ได้รับอนุญาตต้องดําเนินการ หรือดูแลให้ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์ดําเนินการดังนี้(ก)(( คืนเงินค่าจองซื้อหน่วยทรัสต์แก่ผู้จองซื้อตามระยะเวลาเดียวกับระยะเวลาที่เป็นมาตรฐานการปฏิบัติงานของบริษัทหลักทรัพย์ในกรณีดังกล่าวที่สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทยกําหนดทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่สามารถคืนเงินได้ภายในกําหนดเวลาดังกล่าว ให้ชําระดอกเบี้ยในอัตราไม่ต่ํากว่าร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีด้วย(ข) ไม่นําเงินที่ได้รับเป็นค่าจองซื้อหน่วยทรัสต์ในส่วนที่คาดว่าต้องคืนให้แก่ผู้จองซื้อตาม (ก) ไปใช้ในกิจการใด ๆ ก่อนที่จะดําเนินการเพื่อคืนเงินให้แก่ผู้จองซื้อ(8)( เมื่อปรากฏกรณีที่เป็นเหตุให้ผู้ได้รับอนุญาตยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้ผู้ได้รับอนุญาตแจ้งให้สํานักงานทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ปรากฏเหตุดังกล่าว ทั้งนี้ ในกรณีที่เป็นการยกเลิกการเสนอขายตาม (5) หรือ (6) (ก) ให้ถือว่าการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์เป็นอันสิ้นสุดลงให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดให้มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการยกเลิกการเสนอขายตามวรรคหนึ่ง (5) และ (6) ไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนด้วยข้อ 25/1( ผู้ได้รับอนุญาตที่ประสงค์จะจัดให้มีการโฆษณา ต้องดําเนินการให้การโฆษณานั้น มีความเหมาะสมทั้งในด้านเนื้อหา สัดส่วนของเนื้อหา และวิธีการนําเสนอ เพื่อทําให้ผู้ลงทุนได้รับข้อมูลที่จําเป็นและเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ โดยการโฆษณาต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ (1) ไม่มีลักษณะเป็นเท็จ เกินความจริง บิดเบือน ปิดบัง หรือทําให้สําคัญผิดในสาระสําคัญ(2) สาระสําคัญของข้อมูลที่แสดงในโฆษณาต้องไม่นอกเหนือไปจากข้อมูลที่ได้แสดงไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนที่ได้ยื่นต่อสํานักงานตามภาค 2 และภาค 3 ของประกาศนี้(3) ไม่เร่งรัดให้ผู้ลงทุนตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์(4) ไม่มีลักษณะชี้นําหรือประกันผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในหน่วยทรัสต์เว้นแต่ได้รับการผ่อนผันจากสํานักงาน หรือเป็นการประมาณการผลตอบแทนในอนาคตที่มีลักษณะครบถ้วนดังนี้(ก) มีข้อมูลประกอบการประมาณการอย่างเหมาะสม(ข) มีข้อมูลความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการประมาณการผลตอบแทนในแต่ละเงื่อนไข(ค) ข้อมูลตาม (ก) และ (ข) อยู่ในรูปแบบที่ผู้ลงทุนสามารถเข้าใจได้อย่างถูกต้องโดยไม่สําคัญผิด(5) มีคําเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงในการลงทุนในหน่วยทรัสต์อย่างเหมาะสมและมีการแจ้งสถานที่สําหรับการติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยทรัสต์(6) หากเป็นการโฆษณาโดยใช้หรืออ้างอิงข้อมูลของบุคคลอื่น จะต้องเป็นข้อมูลที่มาจากแหล่งที่น่าเชื่อถือและเป็นปัจจุบัน โดยต้องมีการระบุแหล่งที่มาอย่างชัดเจน(7) ในกรณีที่เป็นการโฆษณาการจัดรายการส่งเสริมการขาย ข้อมูลที่โฆษณาต้องมีข้อมูลของหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายรวมอยู่ด้วย โดยข้อมูลหน่วยทรัสต์ต้องเป็นเนื้อหาหลักและข้อมูลการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นข้อมูลประกอบที่มีสาระเป็นส่วนน้อย(8) การนําค่าโฆษณามาหักเป็นค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์ ให้กระทําได้เฉพาะเมื่อการโฆษณานั้นเป็นไปเพื่อกองทรัสต์หรือจะเกิดประโยชน์ต่อกองทรัสต์นั้น(9) ดูแลให้ผู้จัดทําโฆษณาร่วมกับผู้ได้รับอนุญาตหรือผู้จัดให้มีการโฆษณาเพื่อผู้ได้รับอนุญาต ดําเนินการให้เป็นไปตาม (1) ถึง (8)ในกรณีที่การโฆษณาตามวรรคหนึ่งเป็นการดําเนินการในช่วงระยะเวลาก่อนที่แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนจะมีผลใช้บังคับ นอกจากหลักเกณฑ์ตามที่กําหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ผู้ได้รับอนุญาตต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก่อนวันที่แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนมีผลใช้บังคับด้วยข้อ 25/2( ผู้ได้รับอนุญาตต้องจัดให้ข้อความ คําเตือน หรือข้อมูลใด ๆ ในการโฆษณาสามารถรับฟังหรือมองเห็นได้อย่างชัดเจน โดยมีความเหมาะสมกับรูปแบบการนําเสนอ และต้องให้ความสําคัญในการแสดงคําเตือนในเรื่องต่าง ๆ เช่นเดียวกับการแสดงข้อความหรือข้อมูลส่วนใหญ่ในโฆษณานั้น ๆ ด้วยข้อ 25/3( ผู้ได้รับอนุญาตอาจจัดให้มีการส่งเสริมการขายได้ โดยต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) ไม่เป็นการจูงใจหรือเร่งรัดผู้ลงทุนโดยใช้การส่งเสริมการขาย เพื่อให้ผู้ลงทุนตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ โดยไม่คํานึงถึงข้อมูลที่เป็นพื้นฐานซึ่งจําเป็นต่อการตัดสินใจลงทุน(2) ไม่เป็นการชิงโชคหรือจับฉลากเพื่อสุ่มหาผู้ได้รับของสมนาคุณ สิทธิ หรือประโยชน์อื่นใด(3) มีการกําหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ผู้ลงทุนจะได้รับของสมนาคุณ สิทธิ หรือประโยชน์อื่นใด ที่มีความชัดเจน ง่ายต่อการทําความเข้าใจ ไม่ทําให้สําคัญผิด เหมาะสมและเป็นธรรม(4) มีการแจ้งให้ผู้ลงทุนทราบล่วงหน้าเป็นการทั่วไปในระยะเวลาที่เหมาะสมเกี่ยวกับการส่งเสริมการขาย(5) ไม่คิดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการส่งเสริมการขายจากกองทรัสต์ข้อ 26 ในการจัดสรรหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติตามที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน และตามหลักเกณฑ์ในข้อ 27 ถึงข้อ 30 ด้วยข้อ 27 ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดได้ไม่เกินอัตราดังต่อไปนี้(1) ร้อยละห้าสิบของจํานวนหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทรัสต์ และ(2) ร้อยละห้าสิบของจํานวนหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด ในกรณีที่มีการแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ข้อ 28( ภายใต้บังคับข้อ 27 และข้อ 29 ในกรณีที่ผู้ได้รับอนุญาตประสงค์จะจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้แก่ผู้จัดการกองทรัสต์ กรรมการ ผู้บริหาร ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ผู้มีอํานาจควบคุมบริษัทใหญ่ หรือบริษัทย่อยของผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับบุคคลข้างต้น ผู้ได้รับอนุญาตต้องแบ่งแยกหน่วยทรัสต์ที่จะจัดสรรให้แก่บุคคลดังกล่าวออกจากหน่วยทรัสต์ที่จะจัดสรรให้แก่ประชาชนทั่วไปไว้อย่างชัดเจน และเปิดเผยประเภทบุคคลดังกล่าวรวมถึงจํานวนที่จะจัดสรรไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนข้อ 29 ในกรณีที่ผู้ได้รับการจัดสรรหน่วยทรัสต์เป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี หรือผู้จัดการกองทรัสต์ ให้การจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่บุคคลดังกล่าวเป็นไปตามอัตราและหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน แล้วแต่กรณีด้วยข้อ 30 ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหากกฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นกําหนดสัดส่วนการลงทุนของผู้ลงทุนต่างด้าวไว้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนต่างด้าวให้เป็นไปตามกฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดนั้นด้วยในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่งหลายโครงการและบรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นมีการกําหนดสัดส่วนการลงทุนของผู้ลงทุนต่างด้าวไว้แตกต่างกัน ให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรหน่วยทรัสต์ตามสัดส่วนที่กําหนดไว้ต่ําสุดของบรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อกําหนดนั้นข้อ 31( ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงแก่ผู้ได้รับอนุญาตว่าบุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าวถือหน่วยทรัสต์ไม่เป็นไปตามอัตราหรือหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการดังต่อไปนี้(1) แจ้งให้บุคคลดังกล่าวทราบโดยไม่ชักช้าถึงข้อจํากัดสิทธิเกี่ยวกับการออกเสียงลงคะแนนและการรับผลประโยชน์ตอบแทนตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ซึ่งจัดทําขึ้นตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยข้อกําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(2) รายงานต่อสํานักงานภายในห้าวันทําการนับแต่วันที่ผู้ได้รับอนุญาตรู้หรือควรรู้ถึงเหตุดังกล่าวข้อ 32( ผู้ได้รับอนุญาตต้องดําเนินการที่จําเป็นเพื่อให้มั่นใจได้ว่าการถือหน่วยทรัสต์ของบุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้ลงทุนต่างด้าว เป็นไปตามอัตราและหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ ทั้งนี้ การดําเนินการที่จําเป็นให้หมายความรวมถึงการจัดให้มีระบบงานที่สามารถควบคุมการถือหน่วยทรัสต์ หรือการแต่งตั้งนายทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีระบบงานดังกล่าวส่วนที่ 3เงื่อนไขภายหลังการเสนอขาย\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 33 ให้ผู้ได้รับอนุญาตปฏิบัติตามข้อผูกพันที่ให้ไว้ในคําขออนุญาตแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน ตลอดจนข้อกําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ข้อ 34 ผู้ได้รับอนุญาตต้องจัดให้มีสัญญาก่อตั้งทรัสต์ที่มีสาระไม่ต่างจากร่างที่ผ่านการพิจารณาของสํานักงานแล้ว ก่อนหรือในวันที่มีการโอนทรัพย์สินที่จะให้เป็นกองทรัสต์แก่ทรัสตีตามข้อ 35 และให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดส่งสําเนาสัญญาก่อตั้งทรัสต์ที่ลงนามแล้วต่อสํานักงานภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่เข้าทําสัญญาดังกล่าวข้อ 35( ผู้ได้รับอนุญาตต้องดําเนินการให้ผู้จัดจําหน่ายหลักทรัพย์โอนเงินที่ได้รับจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ทรัสตีตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) ในกรณีที่เป็นการระดมทุนครั้งแรกผ่านการเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่มิใช่กรณีตาม (2) ให้โอนเงินดังกล่าวให้แก่ทรัสตีเพื่อก่อตั้งกองทรัสต์ให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์(2) ในกรณีที่เป็นการระดมทุนครั้งแรกผ่านการเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้ยืมผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ที่ออกใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน(ก) ให้โอนเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อผู้ที่จะจําหน่าย จ่าย โอนให้เช่า หรือให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีมูลค่าไม่น้อยกว่าที่กําหนดในข้อ 24/1(2) ให้แก่ทรัสตีเพื่อก่อตั้งกองทรัสต์ให้แล้วเสร็จก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ส่วนที่เหลือและหุ้นกู้ที่ออกใหม่แก่ผู้ลงทุน(ข) ให้โอนเงินที่ได้รับจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ส่วนที่เหลือให้แก่ทรัสตีภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในส่วนดังกล่าว(3) ในกรณีอื่นนอกจาก (1) และ (2) ให้โอนเงินดังกล่าวให้แก่ทรัสตีเพื่อเป็นทรัพย์สินของกองทรัสต์ภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์((ให้ผู้ได้รับอนุญาตยื่นเอกสารหลักฐานที่แสดงถึงการโอนเงินตามวรรคหนึ่งต่อสํานักงานในวันเดียวกับวันที่ผู้ได้รับอนุญาตรายงานผลการขายหน่วยทรัสต์ตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยข้อกําหนดเพิ่มเติมที่เกี่ยวกับการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ข้อ 36 ภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก ให้ผู้ได้รับอนุญาตเข้าทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อปฏิบัติหน้าที่ตามขอบเขตที่กําหนดไว้ในประกาศนี้และในสัญญาก่อตั้งทรัสต์เมื่อกองทรัสต์จัดตั้งขึ้นแล้วผู้ได้รับอนุญาตต้องดูแลให้สัญญาก่อตั้งทรัสต์มีข้อกําหนดที่แสดงสาระสําคัญว่าในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์ ผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่จะปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้สําหรับผู้ได้รับอนุญาตในประกาศนี้ โดยอนุโลมข้อ 37 ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการเพื่อให้หน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่สามารถเข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนได้ภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ข้อ 38 ให้ผู้ได้รับอนุญาตเปิดเผยข้อมูลของกองทรัสต์ภายหลังการเสนอขายตามประกาศที่เกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ข้อ 39 ในกรณีที่มีการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ผู้ได้รับอนุญาตต้องดูแลให้การแก้ไขเพิ่มเติมดังกล่าวเป็นไปตามเงื่อนไขที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และไม่ขัดหรือแย้งกับข้อกําหนดของประกาศนี้ และให้ส่งสําเนาสัญญาซึ่งได้แก้ไขเพิ่มเติมนั้นให้สํานักงานภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ลงนามหรือวันที่มีการแก้ไขเพิ่มเติมตามแต่กรณีข้อ 40 ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงทรัสตีตามที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือกฎหมายกําหนด ให้ผู้ได้รับอนุญาตแจ้งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทราบภายในระยะเวลาที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และให้แจ้งต่อสํานักงานภายในระยะเวลาเดียวกันนั้นด้วยข้อ 40/1(( ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจําเป็นต้องประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราวตามข้อ 10(3) (ก) ก่อนการดําเนินการดังกล่าว ให้ผู้ได้รับอนุญาตเปิดเผยรายงานเพื่อชี้แจงสาเหตุในการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งแจ้งแนวทางการดําเนินการของกองทรัสต์ในระหว่างการสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ และรายงานความคืบหน้าของการดําเนินการดังกล่าวทุกหกเดือนนับแต่วันที่มีการประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่การเปิดเผยรายงานและการรายงานตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) กรณีหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ให้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าวผ่านระบบการเปิดเผยสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์(2) กรณีอื่นนอกจาก (1) ให้รายงานต่อสํานักงานตามแนวทางที่สํานักงานกําหนด และเปิดเผยข้อมูลด้วยวิธีการใด ๆ เพื่อให้ผู้ลงทุนทราบข้อมูลดังกล่าวในช่องทางที่เหมาะสม เช่นการประกาศทางหนังสือพิมพ์ หรือการประกาศทางเว็บไซต์ เป็นต้นข้อ 40/2(( ผู้ได้รับอนุญาตต้องดํารงสัดส่วนการลงทุนในทรัพย์สินตามข้อ 12ไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ณ วันสิ้นสุดรอบระยะเวลาบัญชี เว้นแต่รอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุกองทรัสต์ภาค 2การยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_หมวด 1การยื่นและค่าธรรมเนียม\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 41(( ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในแต่ละครั้ง ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT ท้ายประกาศนี้ พร้อมทั้งร่างหนังสือชี้ชวนต่อสํานักงานตามรูปแบบและวิธีการดังต่อไปนี้ และให้ชําระค่าธรรมเนียมการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตามหลักเกณฑ์และวิธีการตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนด ค่าธรรมเนียมการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล การจดทะเบียน และการยื่นคําขอต่าง ๆ(1) ให้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนในรูปข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ต่อสํานักงานผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ของตลาดหลักทรัพย์ที่จัดไว้เพื่อการดังกล่าว(2) ให้ยื่นข้อมูลดังต่อไปนี้ ในรูปเอกสารสิ่งพิมพ์ต่อสํานักงาน จํานวนหนึ่งชุดตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงาน(ก) ส่วนรับรองความถูกต้องของแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนที่จัดพิมพ์จากระบบอิเล็กทรอนิกส์ของตลาดหลักทรัพย์ซึ่งผู้ขออนุญาตได้ยื่นตาม (1) และลงลายมือชื่อแล้ว(ข) ต้นฉบับหนังสือมอบอํานาจที่แสดงว่าผู้ดําเนินการยื่นข้อมูลตาม (1) และ(2) (ก) ตลอดจนเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง เป็นผู้ได้รับมอบหมายจากผู้เสนอขายในการดําเนินการดังกล่าวและการอื่นที่จําเป็นในกรณีที่การเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามที่กําหนดในแบบแสดงรายการข้อมูลสิ้นสุดลงแล้ว หากผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ประสงค์จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ส่วนที่เหลือจากการเสนอขายครั้งก่อน ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนฉบับใหม่โดยวิธีการตามที่กําหนดในวรรคหนึ่งข้อ 42 แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนที่ยื่นต่อสํานักงานต้องมีที่ปรึกษาทางการเงินเป็นผู้ร่วมจัดทําและรับรองความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูล2ความในวรรคหนึ่งมิให้นํามาใช้บังคับกับผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่มีลักษณะเป็นไปตามข้อยกเว้นที่กําหนดในข้อ 9 วรรคหนึ่งข้อ 4313 ในกรณีที่กองทรัสต์มีการประกันรายได้ แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนที่ยื่นต่อสํานักงานต้องมีข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประกันรายได้อย่างน้อยดังต่อไปนี้(1) สรุปสาระสําคัญของร่างสัญญาประกันรายได้(2) ข้อมูลเกี่ยวกับผู้รับประกันรายได้ที่เป็นนิติบุคคล ซึ่งระบุการจัดอันดับความน่าเชื่อถือของผู้รับประกันรายได้ครั้งล่าสุดซึ่งต้องไม่เกินหนึ่งปีก่อนวันยื่นคําขอ และเป็นการจัดอันดับโดยสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ(3) ความเห็นของผู้ได้รับอนุญาตเกี่ยวกับความสามารถของผู้รับประกันรายได้ตาม (2) ในการปฏิบัติตามสัญญารับประกันรายได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ผู้รับประกันรายได้เป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้ได้รับอนุญาต ต้องมีความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวด้วย(4) รายงานการสอบบัญชีของผู้รับประกันรายได้ตาม (2) สําหรับสามรอบปีบัญชีย้อนหลังก่อนยื่นคําขอ โดยอย่างน้อยรอบปีบัญชีล่าสุดต้องจัดทําโดยผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน เว้นแต่ในกรณีที่ผู้รับประกันรายได้จัดให้มีหนังสือค้ําประกันของธนาคารพาณิชย์หรือหลักประกันอื่นที่เทียบเท่า ซึ่งครอบคลุมตามจํานวนและระยะเวลาที่ผู้รับประกันรายได้รับประกันไว้ผู้ได้รับอนุญาตจะไม่จัดให้มีรายงานการสอบบัญชีดังกล่าวก็ได้ข้อ 44 งบการเงินและงบการเงินรวมของกองทรัสต์ที่เปิดเผยในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวน (ถ้ามี) ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนที่ออกตามมาตรา 56 โดยอนุโลมข้อ 45 ก่อนปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ได้รับอนุญาต หากผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ได้เปิดเผยข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสําคัญที่มิได้แสดงอยู่ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนให้แก่บุคคลใดเป็นการเฉพาะรายเพื่อประโยชน์ในการวิเคราะห์ความเหมาะสมของการลงทุนในหน่วยทรัสต์ที่เสนอขาย หรือการตัดสินใจลงทุนในหน่วยทรัสต์ที่เสนอขาย ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ต้องดําเนินการให้มีการเปิดเผยข้อเท็จจริงดังกล่าวในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนโดยพลันทั้งนี้ ต้องไม่ช้ากว่าวันที่แบบแสดงรายการข้อมูลมีผลใช้บังคับ หรือในกรณีที่แบบแสดงรายการข้อมูลมีผลใช้บังคับแล้ว ต้องไม่ช้ากว่าวันทําการถัดจากวันที่ได้เปิดเผยข้อเท็จจริงต่อบุคคลใดนั้นข้อ 46 ในกรณีที่ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ได้เสนอขายหน่วยทรัสต์ในต่างประเทศโดยมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามกฎหมายต่างประเทศนั้น เมื่อมีการเสนอขายหน่วยทรัสต์ดังกล่าวในประเทศไทย ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์เปิดเผยรายละเอียดของข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนไม่น้อยกว่ารายละเอียดของข้อมูลที่ได้เปิดเผยในการเสนอขายหน่วยทรัสต์นั้นในต่างประเทศหมวด 2อํานาจของสํานักงานเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูล\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 47 ให้สํานักงานมีอํานาจผ่อนผันการเปิดเผยรายละเอียดของข้อมูลตามที่กําหนดในประกาศนี้ได้ หากผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์แสดงได้ว่าข้อมูลดังกล่าวมิใช่ข้อมูลที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนอย่างมีนัยสําคัญ และมีเหตุอันควรที่จะไม่แสดงรายละเอียดของข้อมูลดังกล่าวไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูล หรือได้ดําเนินการประการอื่นเพื่อทดแทนอย่างเพียงพอแล้วข้อ 48 ในการพิจารณาข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนหากสํานักงานเห็นว่ามีเหตุจําเป็นและสมควรเพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลที่มีนัยสําคัญเพียงพอต่อการตัดสินใจลงทุน ให้สํานักงานมีอํานาจกําหนดให้ผู้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลดําเนินการดังต่อไปนี้ภายในระยะเวลาที่สํานักงานกําหนด(1) ชี้แจงหรือแก้ไขเพิ่มเติมข้อมูล หรือส่งเอกสารหลักฐานเพิ่มเติม(2) จัดให้มีผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่เป็นอิสระจัดทําความเห็นเกี่ยวกับความถูกต้องครบถ้วน หรือความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ปรากฏในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนหากผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ไม่ดําเนินการตามที่สํานักงานกําหนดตามวรรคหนึ่ง ให้ถือว่าผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ไม่ประสงค์จะยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนต่อสํานักงานอีกต่อไปในการกําหนดให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ดําเนินการตามวรรคหนึ่งสํานักงานอาจกําหนดให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เปิดเผยการสั่งการ การดําเนินการ ข้อสังเกตของสํานักงาน หรือคําชี้แจงของผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ผ่านทางเว็บไซต์ของสํานักงาน ตามแนวทางที่สํานักงานกําหนดด้วยก็ได้หมวด 3วันมีผลใช้บังคับของแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวน\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 49 ภายใต้บังคับมาตรา 75 ให้แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนมีผลใช้บังคับ เมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่ออกใหม่ ซึ่งต้องได้รับอนุญาตตามมาตรา 33 ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ต้องได้รับอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่ออกใหม่นั้นแล้ว(2) ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ได้ชําระค่าธรรมเนียมการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่สํานักงานประกาศกําหนดตามมาตรา 19(3) ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ได้แก้ไขเพิ่มเติมข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลและได้เปิดเผยข้อมูลตามข้อ 48 วรรคสาม (ถ้ามี) แล้ว(4) เมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาดังต่อไปนี้ นับแต่วันที่สํานักงานได้รับแบบแสดงรายการข้อมูลตามข้อ 41 ที่แก้ไขเพิ่มเติมครั้งหลังสุด (ไม่รวมข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์หรือข้อมูลอื่นที่มิใช่ข้อมูลสําคัญซึ่งสํานักงานผ่อนผันให้แก้ไขเพิ่มเติมได้)(ก) สิบสี่วัน ในกรณีทั่วไป(ข) สามวันทําการ ในกรณีที่เป็นการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนภายในกําหนดเวลาสามเดือนนับแต่วันที่แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนของการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เดียวกันมีผลใช้บังคับในครั้งก่อน(5) ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ได้ระบุข้อมูลตามแบบแสดงรายการข้อมูลครบถ้วนแล้วเพื่อประโยชน์ในการพิจารณาตาม (4) ของวรรคหนึ่ง ข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ให้หมายถึงข้อมูลดังต่อไปนี้(1) จํานวนและราคาที่เสนอขาย (2) ระยะเวลาของการเสนอขาย(3) รายละเอียดเกี่ยวกับการจอง การจัดจําหน่าย และการจัดสรรหน่วยทรัสต์(4) ข้อมูลอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ หรือที่มีลักษณะทํานองเดียวกันหรือเกี่ยวกับข้อมูลตาม (1) (2) และ (3)ภาค 3(การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ในการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 50( การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ และหลักเกณฑ์เพิ่มเติมดังต่อไปนี้(1) ให้นําหลักเกณฑ์การอนุญาตตามหมวด 2 และอํานาจสํานักงานเกี่ยวกับการอนุญาตตามหมวด 3 ในภาค 1 ของประกาศนี้มาใช้บังคับ แต่ไม่รวมถึงหลักเกณฑ์ดังนี้(ก) หลักเกณฑ์การชําระค่าหน่วยทรัสต์ด้วยเงินสดหรือเทียบเท่าตามข้อ 10(1) (ฉ) โดยในการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการแปลงสภาพ ให้รับชําระค่าหน่วยทรัสต์ด้วยทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมดังกล่าวตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพได้(ข) หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตามข้อ 12(5) ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่รับโอนมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพ และอสังหาริมทรัพย์นั้นผ่านการประเมินมูลค่าโดยชอบตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพแล้ว(2) ให้นําเงื่อนไขการอนุญาตตามหมวด 4 ในภาค 1 ของประกาศนี้มาใช้บังคับโดยในการปฏิบัติตามเงื่อนไขในข้อ 25(5) (ก) และ (ค) และข้อ 25(6) (ข) ให้พิจารณาเสมือนว่าผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพเป็นผู้จองซื้อหน่วยทรัสต์หรือได้รับจัดสรรหน่วยทรัสต์ แล้วแต่กรณี แต่ทั้งนี้ มิให้นําเงื่อนไขการอนุญาตดังนี้มาใช้บังคับโดยให้ดําเนินการตามหลักเกณฑ์ในประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ(ก) เงื่อนไขการเสนอขายและการจัดสรรหน่วยทรัสต์ตามข้อ 25(1) (2) (3) (4) (4/1) และ (4/2) ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่เป็นการเสนอขายให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการแปลงสภาพ(ข) เงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ทรัสตีตามข้อ 25(5) (ง) และ ข้อ 35 ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการแปลงสภาพ(ค) เงื่อนไขเกี่ยวกับการดําเนินการจดทะเบียนหน่วยทรัสต์ตามข้อ 37 โดยให้ดําเนินการตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ(3) ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในการแปลงสภาพ (ไม่ว่าจะมีการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่หรือไม่) ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT (Conversion) ท้ายประกาศนี้ พร้อมทั้งร่างหนังสือชี้ชวน โดยให้นําหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนที่กําหนดในภาค 2 ของประกาศนี้มาใช้บังคับเว้นแต่หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้มิให้นํามาใช้บังคับในกรณีที่การแปลงสภาพนั้นเป็นการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หนึ่งกองเป็นกองทรัสต์หนึ่งกอง และไม่มีการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นเพิ่มเติมจากอสังหาริมทรัพย์ที่รับโอนมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(ก) การมีที่ปรึกษาทางการเงินเป็นผู้ร่วมจัดทําและรับรองความถูกต้องของข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนตามข้อ 42(ข) ระยะเวลาการมีผลใช้บังคับของแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนตามข้อ 49 วรรคหนึ่ง (4) ทั้งนี้ ให้แบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นวันที่สํานักงานได้รับแบบแสดงรายการข้อมูลที่แก้ไขเพิ่มเติมครั้งหลังสุด (ไม่รวมข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหรือข้อมูลอื่นที่มิใช่ข้อมูลสําคัญซึ่งสํานักงานผ่อนผันให้แก้ไขเพิ่มเติมได้)ภาค 4((การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนและกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 51 ในภาคนี้"เจ้าของเดิม" หมายความว่า (ก1) บุคคลที่เป็นเจ้าของและเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุนให้แก่กองทรัสต์ ซึ่งรวมถึงกลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคลดังกล่าวด้วย ในกรณีของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืน(ก2) บุคคลที่เป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน ในกรณีของกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า "ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ" หมายความว่า ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบันผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่ข้อ 52 ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามภาคนี้ ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในภาคนี้เพิ่มเติม ทั้งนี้ ในกรณีที่หลักเกณฑ์ในภาคอื่น ๆ ขัดหรือแย้งกับหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาคนี้ ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาคนี้ข้อ 53 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนหรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า แก่ผู้ลงทุนทั่วไป จะได้รับอนุญาตจากสํานักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(ก1) ทรัพย์สินหลักทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกําหนดดังนี้(ก) ในกรณีกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืน ต้องมีข้อกําหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน ภายในวันเวลาและตามราคาที่กําหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทําสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว(ข) ในกรณีกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ต้องมีข้อตกลงให้กองทรัสต์มีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าภายในวันเวลาและตามเงื่อนไขที่กําหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทําสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว และให้กองทรัสต์มีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากเจ้าของเดิมเมื่อกองทรัสต์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไข ทั้งนี้ เงื่อนไขดังกล่าวต้องไม่มีผลทําให้สัญญาเช่ามีลักษณะเป็นนิติกรรมอําพรางสัญญาอื่น(2) อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตาม (1) อย่างน้อยต้องผ่านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และวิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach)(2/1)(( ในกรณีกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนที่จะได้รับการสนับสนุนทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากภาครัฐ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตาม (1) ต้องเป็นราคาที่ลดลงจากมูลค่าที่ได้จากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตาม (2)(3) ภาระผูกพัน (obligation) หรือข้อตกลง ตาม (1)ต้องทําในรูปแบบของสัญญาที่มีข้อกําหนดอย่างน้อยในเรื่องดังนี้(ก) ระบุชื่อเจ้าของเดิมที่มีสิทธิซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์(ข) วันเวลาที่จะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์(ค) เหตุแห่งการผิดนัดไขว้ (event of cross-default) ซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถของเจ้าของเดิมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน หรือในการจ่ายค่าชดเชยเมื่อมีการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า เช่น การผิดนัดชําระหนี้หุ้นกู้หรือมูลหนี้อื่น การหยุดประกอบกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนที่สําคัญไม่ว่าจะเป็นการชั่วคราวหรือถาวร หรือถูกศาลสั่งอายัดทรัพย์สิน เป็นต้น(ง) กําหนดราคาซื้อคืนเป็นจํานวนเงินที่แน่นอนและต้องไม่มีเงื่อนไขที่จะทําให้จํานวนเงินที่ตกลงกันไว้เปลี่ยนแปลง ในกรณีกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืน(จ) มีข้อกําหนดเพิ่มเติมดังนี้ ในกรณีกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่าก1. ค่าชดเชยให้แก่กองทรัสต์เมื่อมีการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งต้องเป็นจํานวนเงินที่แน่นอนหรือเป็นสูตรการคํานวณที่ชัดเจน2. เงื่อนไขในการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า(ฉ)(( ระยะเวลาการลงทุนและระยะเวลาที่ต้องขายทรัพย์สินคืนให้แก่เจ้าของเดิมต้องไม่เกินระยะเวลาที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนที่จะได้รับการสนับสนุนทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากภาครัฐ(4) เจ้าของเดิมต้องมีลักษณะครบถ้วนดังนี้(ก) เป็นนิติบุคคลและไม่มีข้อจํากัดในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง(ข) มีการจัดทํางบการเงินตามมาตรฐานบัญชีที่กําหนดตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพบัญชี และผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีที่อยู่ในบัญชีที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ(ค) มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือจากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่สํานักงานยอมรับ และมีการทบทวนการจัดอันดับความน่าเชื่อถืออย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลาจนกว่าจะมีการซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า แล้วแต่กรณี(5) การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนอาจมีข้อกําหนดให้สามารถจัดหาผลประโยชน์จากการทํากําไรจากส่วนต่างของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนกับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้ข้อ 54 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืน หรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า แก่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษจะได้รับอนุญาตจากสํานักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) ทรัพย์สินหลักทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างดังนี้(ก) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะตามข้อ 53(1)(ข) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างดังนี้1. มีข้อตกลง (option) ให้เจ้าของเดิมซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในวันเวลาและตามราคาที่กําหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทําสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่น สัญญาขายฝาก เป็นต้น2. มีข้อตกลงให้เจ้าของเดิมมีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าภายในวันเวลาและตามเงื่อนไขที่กําหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทําสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว และให้กองทรัสต์มีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากเจ้าของเดิมเมื่อเจ้าของเดิมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไข(ห2) ในกรณีของกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลักที่มีลักษณะตาม (1) (ก)ต้องเป็นไปตามข้อ 53(2) ข้อ 53(3) ข้อ 53(4) (ก) และ (ข) และข้อ 53(5)(3)(( ในกรณีของกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลักที่มีลักษณะตาม (1) (ข)ต้องเป็นไปตามข้อ 53(2) ข้อ 53(3) (ก) (ข) (ง) (จ) และ (ฉ) ข้อ 53(4) (ก) และข้อ 53(5)(ก4) ต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใดเป็นการเฉพาะ (private trust) รวมทั้งต้องมิได้เป็นไปเพื่อการหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง(5) มีข้อจํากัดการโอนหน่วยทรัสต์ให้กับผู้ลงทุนอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดก(6) ไม่มีวัตถุประสงค์ในการนําหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ข้อ 55 ในกรณีที่ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามภาคนี้ มีการจัดการกองทรัสต์อื่นไม่ว่าจะเป็นกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนหรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ที่ยื่นขออนุญาตเสนอขายตามข้อ 53 หรือข้อ 54ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่นที่ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จัดการอยู่ เว้นแต่ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกในการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่เหมาะสมและเพียงพอ เช่น ได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์อื่นแล้ว เป็นต้นข้อ 55/1 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในแต่ละครั้ง ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้ เพิ่มเติมในแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT(1) สรุปสาระสําคัญของข้อกําหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม หรือข้อกําหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กําหนดไว้ล่วงหน้า(2) ข้อมูลผลการดําเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน (ถ้ามี)(3) ข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และวิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach)(4) ข้อมูลวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของการมีข้อกําหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม หรือข้อกําหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กําหนดไว้ล่วงหน้า เช่น ลักษณะผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ลงทุนจะได้รับ การดําเนินการของกองทรัสต์ภายหลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ความเสี่ยงและผลกระทบหากคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามข้อกําหนดในสัญญา และแผนการดําเนินการภายหลังเหตุการณ์ดังกล่าวเป็นต้น(5) ข้อมูลวิเคราะห์ความไวต่อการเปลี่ยนแปลง (sensitivity analysis) ของตัวแปรต่าง ๆ ที่อาจกระทบต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับ เช่น อัตราการเช่า (occupancy rate) เป็นต้น(6) ข้อมูลประมาณการค่าใช้จ่ายในการบํารุงรักษาทรัพย์สิน และสัดส่วนของเงินลงทุนที่มีการกันไว้เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี(7) ข้อมูลอื่นที่จําเป็นและอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุน (ถ้ามี)((ในกรณีของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดขายคืนที่จะได้รับการสนับสนุนทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากภาครัฐ ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้เพิ่มเติมในแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT(1) ข้อมูลที่แสดงให้เห็นว่าเจ้าของเดิมได้รับผลกระทบเนื่องจากสถานการณ์การระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด 19) เช่น การเปรียบเทียบรายได้และผลการดําเนินงานที่เกิดขึ้นจริง โดยต้องเป็นการเปรียบเทียบในช่วงเวลาเดียวกันก่อนการระบาดกับในช่วงที่มีการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด 19) เป็นต้น(2) ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้เงินของเจ้าของเดิม โดยต้องระบุให้ชัดเจนว่าจะนําเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินให้กองทรัสต์ไปใช้เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับกิจการของเจ้าของเดิม เช่น ชําระค่าจ้างพนักงาน ค่าบํารุงรักษาทรัพย์สิน หรือชําระคืนเงินกู้หรือดอกเบี้ย เป็นต้นภาค 5((การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 56 ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในภาคนี้หมวด 1หลักเกณฑ์การอนุญาต\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 57 ผู้ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ต้องเป็นบุคคลดังต่อไปนี้(1) ผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งกองทรัสต์แล้วในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก และยังมิได้ก่อตั้งกองทรัสต์(2) ผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กําหนดให้เป็นผู้มีอํานาจหน้าที่ในการยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์บุคคลที่ทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง ต้องเป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานให้เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ข้อ 58 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดให้ถือว่าได้รับอนุญาตจากสํานักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้(1) เป็นการเสนอขายต่อบุคคลดังนี้ โดยต้องมีข้อจํากัดการโอนหน่วยทรัสต์ให้กับผู้ลงทุนอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนดังกล่าว เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดก(ก) ผู้ลงทุนสถาบัน(ข) ผู้จัดการกองทรัสต์ และกลุ่มบุคคลเดียวกันของผู้จัดการกองทรัสต์(2) ต้องมีข้อกําหนดให้มีผู้ถือหน่วยทรัสต์ตั้งแต่สองรายขึ้นไป และต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใดเป็นการเฉพาะ (private trust) รวมทั้งต้องมิได้เป็นไปเพื่อการหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง(3) มีลักษณะทั่วไปของกองทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(1) (จ) และ (ฉ)รวมทั้งมีสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่กําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด ตลอดจนประกาศ กฎ และคําสั่งที่ออกตามกฎหมาย และหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้(4) เป็นการลงทุนในทรัพย์สินหลักตามหลักเกณฑ์ดังนี้(ก) ทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ลงทุนต้องมีลักษณะใดลักษณะหนึ่งหรือหลายลักษณะดังนี้1. เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(1) และ (2)2. เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตาม 1. โดยทางอ้อมตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/1(1) และ (2) ข้อ 12/2 ข้อ 12/3 ข้อ 12/4 และข้อ 12/5(ข) การลงทุนในทรัพย์สินหลักตาม (ก) ต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายทั้งหมดรวมถึงเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ทั้งนี้ ต้องได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักดังกล่าวภายในหกสิบวันนับแต่วันที่จัดตั้งกองทรัสต์แล้วเสร็จในกรณีที่เป็นการเสนอขายครั้งแรกและยังไม่ได้จัดตั้งกองทรัสต์ หรือนับแต่วันที่ปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ภายหลังจัดตั้งกองทรัสต์(ค) ทรัพย์สินหลักตาม (ก) ต้องไม่เป็นของบุคคลที่มีลักษณะตามข้อ 13/1เว้นแต่บุคคลดังกล่าวได้แก้ไขเปลี่ยนแปลงเหตุ ระบบงาน ระบบการบริหารจัดการ และการควบคุมการดําเนินงาน จนทําให้บุคคลดังกล่าวไม่มีลักษณะตามข้อ 13/1 วรรคหนึ่ง (1) และ (2) แล้ว(5) ในกรณีที่กองทรัสต์มีนโยบายจะลงทุนในทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมจากทรัพย์สินหลักตาม (4) ให้สามารถลงทุนในตราสารทางการเงินหรือธุรกรรมทางการเงินอื่นใดได้ทุกประเภท(6) มีการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(3)(7) การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 13/2(8) มีการบริหารจัดการกองทรัสต์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(5) (ก) (ข) (ง)และ (จ)(9) มีการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 17(10) มีการเปิดเผยข้อมูลเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(6)(11) ผู้ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์หรือทรัสตีสามารถดํารงเงินกองทุนได้ตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไขและวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน หรือประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการขออนุญาตและการอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี แล้วแต่กรณี(12) ผู้ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล และเอกสารตามหลักเกณฑ์ในข้อ 63 ครบถ้วนข้อ 59 ผู้ได้รับอนุญาตต้องดํารงสัดส่วนการลงทุนในทรัพย์สินหลักตามข้อ 58(4)ไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินรวม ณ วันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชี เว้นแต่รอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุกองทรัสต์ข้อ 60 ให้นําความในข้อ 20 ข้อ 21 ข้อ 27 ข้อ 29 ข้อ 30 ข้อ 31 ข้อ 32 ข้อ 36 ข้อ 39 ข้อ 40 และข้อ 40/1 ในภาค 1 โดยอนุโลมข้อ 61 ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงต่อสํานักงานที่เป็นเหตุอันควรสงสัยว่าการจัดตั้งหรือการจัดการกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด ขัดหรือแย้งกับหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องหรือการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด มีลักษณะที่อาจเข้าข่ายเป็นการหลีกเลี่ยงกฎเกณฑ์อื่นที่เกี่ยวข้อง สํานักงานอาจสั่งระงับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามภาคนี้ไว้ก่อนหรือสั่งเพิกถอนการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ในกรณีดังกล่าวได้ข้อ 62 ในกรณีที่มีความจําเป็นและสมควร ภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์หากผู้ได้รับอนุญาตประสงค์จะขอผ่อนผันให้บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดถือหน่วยทรัสต์เกินกว่าอัตราที่กําหนดในข้อ 27 โดยไม่ถูกจํากัดสิทธิเกี่ยวกับสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนและการรับประโยชน์ตอบแทนตามที่กําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตยื่นคําขอผ่อนผันต่อสํานักงานก่อนการดําเนินการดังกล่าว ทั้งนี้ ตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงานบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดที่จะขอผ่อนผันได้ตามวรรคหนึ่งไม่รวมถึงผู้จัดการกองทรัสต์หรือทรัสตี หรือกลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคลดังกล่าวหมวด 2การยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 63 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดในแต่ละครั้ง ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-Private REIT พร้อมทั้งร่างหนังสือชี้ชวน และเอกสารอื่นต่อสํานักงาน ตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงานภายใต้บังคับมาตรา 75 ให้แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนตามวรรคหนึ่ง มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาหนึ่งวันทําการนับแต่วันที่สํานักงานได้รับแบบแสดงรายการข้อมูลข้อ 64 ให้นําข้อ 47 ในภาค 2 มาใช้บังคับกับการยื่นแบบเสดงรายการข้อมูลของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดหมวด 3การรายงานผลการขาย\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ข้อ 65 ให้ผู้ได้รับอนุญาตรายงานผลการขายและส่งสําเนาสัญญาก่อตั้งทรัสต์ต่อสํานักงานภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขาย ทั้งนี้ ตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงานประกาศ ณ วันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555(นายวรพล โสคติยานุรักษ์)เลขาธิการสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ประธานกรรมการคณะกรรมการกํากับตลาดทุน