คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2554หลักกฎหมาย: แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายว่า จะจัดให้มีถนนในโครงการที่ดินที่จัดสรรตามแผนผังโครงการ ซึ่งถือเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอม ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะจัดสรรที่ดิน แต่ปรากฏว่า ถนนพิพาทอยู่ในที่ดินจัดสรรส่วนที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามแผนผังของโครงการ โดยที่ดินดังกล่าวถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่ามานานถึง 12 ปี มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทไม่ให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ไม่ได้โต้แย้งต่อผู้จัดสรรที่ดินเพราะสามารถใช้ถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ออกสู่ถนนสาธารณะได้ แสดงให้เห็นว่า โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญและถนนพิพาทจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินดังกล่าวมิได้นำออกจัดสรรขายตามสภาพที่เป็นจริง ถนนพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิเหนือที่ดินและถนนพิพาทส่วนนี้ ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก่อสร้างกำแพงปิดกั้นปากทางถนนพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ อาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสองคูหาตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นย่านชุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันหลายคูหา โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและการสัญจรไปมา แม้จะปรากฏขณะโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากแผนผังของโครงการว่า มีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ก็เป็นถนนที่กันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างในที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ตามแผนผังของโครงการ โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งโจทก์ยังได้ต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสี่ชั้น ให้สูงชิดติดกันแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพว่าหากมีผู้มาก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์ อาจทำให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ ซึ่งเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่จะคาดหมายได้อยู่แล้ว ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์จากผู้จัดสรรที่ดินและสร้างรั้วคอนกรีตผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์สูงประมาณ 3 เมตร จึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควรถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมาย อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 และ 1337โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทุบรื้อถอนกำแพงด้านหลังบ้านของโจทก์และกำแพงที่ปิดกั้นถนนออกไปสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองทุบและรื้อถอนกำแพง จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เดิมในปี 2527 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ตำบลบางซื่อ อำเภอดุสิต (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29 ไร่ 3 งาน 61 ตารางวา มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ทางทิศตะวันตกออกสู่ถนนประชาชื่น และทางทิศใต้ออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ส่วนทางทิศตะวันออกยาวตลอดแนวเขตที่ดินติดคลองเปรมประชากร ออกแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2531 โจทก์ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 124724 และ 124725 ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 พร้อมอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา ติดกันปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีถนนทางออกด้านหน้าเชื่อมต่อกับถนนที่จะออกสู่ถนนประชาชื่น จากบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ต่อมาวันที่ 21กรกฎาคม 2543 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 155019 และ 26931 ถึง 26951 ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างเป็นห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ในปัจจุบัน โดยจำเลยที่ 1 ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบสูงประมาณ 3 เมตรล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านที่ติดกับที่ดินและด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวเขตที่ดิน อันเป็นเหตุแห่งข้อพิพาทคดีนี้ โดยโจทก์กล่าวอ้างประการแรกว่า ที่ดินที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ขายให้แก่จำเลยที่ 1 มีที่ดินอันเป็นส่วนหนึ่งของถนนพิพาทที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด กันไว้เป็นทางออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์แล้วจำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาท และกล่าวอ้างประการที่สองว่า จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดบังด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้หรือไม่โจทก์นำสืบทำนองว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ออกแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป ตามแผนผังโครงการ โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายในโครงการดังกล่าว ที่ดินส่วนที่เป็นถนนรวมทั้งถนนพิพาทตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้จัดให้มีขึ้น จึงย่อมต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ด้วย เห็นว่า แม้ตามแผนผังโครงการ จะปรากฏรายละเอียดของที่ดินที่แบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลงและอาคารพาณิชย์ที่จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป โดยมีที่ดินบางส่วนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินกันไว้เป็นถนนด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ทุกคูหารวมทั้งถนนพิพาทที่เป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์เพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ด้วย และจำเลยทั้งสองจะมิได้นำสืบโต้แย้งหักล้างแผนผังโครงการดังกล่าว ซึ่งทำให้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้แสดงออกโดยปริยายแล้วว่า จะจัดให้มีถนนตามที่ปรากฏในแผนผังโครงการดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ดำเนินการจัดสรรที่ดินก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่า นับตั้งแต่โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แล้วเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นมาจนถึงก่อนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด จะขายที่ดินจัดสรรที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นระยะเวลาถึง 12 ปี ที่ดินดังกล่าวกลับถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่าบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด มิได้นำที่ดินและก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการ อีกต่อไป บางครั้งมีการใช้บริเวณที่ว่างเปล่านี้แสวงหาประโยชน์โดยการจัดเป็นตลาดนัด และภายหลังก็มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทบริเวณที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 มิให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก ทั้งโจทก์เองยังเคยนำรถแท็กซี่ที่โจทก์ประกอบกิจการให้เช่าไปจอดไว้บริเวณที่ว่างเปล่านี้เป็นครั้งคราวด้วย โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด แต่อย่างใด ตรงกันข้ามกลับยังคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเรื่อยมา แสดงว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินบริเวณดังกล่าว และการที่ถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณนั้นจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เป็นสาระสำคัญถึงขนาดที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติต่างตอบแทนแก่โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ อันเท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินบริเวณดังกล่าวมิได้เป็นที่ดินที่ถูกนำออกจัดสรรขายอีกต่อไปตามสภาพที่เป็นจริง และบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรยังคงมีสิทธิเหนือที่ดินส่วนนี้อยู่ ดังนั้น ฐานะของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ในการใช้ถนนพิพาทในที่ดินบริเวณดังกล่าวเพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ย่อมต้องเปลี่ยนไปเป็นการใช้สิทธิอาศัยผ่านถนนพิพาทการที่ก่อนหน้านี้โจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเคยใช้รถยนต์ผ่านถนนพิพาทเข้าออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 จึงเป็นเพียงการใช้สิทธิผ่านที่ดินของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด โดยถือวิสาสะ ด้วยความยินยอมของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด เท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ตามผลแห่งกฎหมายดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคนต่อไปก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาทอันเป็นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง จึงมิได้เป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้ ปัญหาวินิจฉัยประการสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์มีว่า การก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลัง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าออกประตูด้านหลังได้ ทั้งทำให้อาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่างก่อให้เกิดมลพิษ โจทก์ต้องเปิดไฟและเครื่องปรับอากาศทั้งวัน เห็นว่า อาคารพาณิชย์ทั้งสองคูหาของโจทก์ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานครใกล้กับถนนประชาชื่นตัดกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งเป็นย่านชุมนุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันอยู่อย่างแออัดในบริเวณใกล้เคียงหลายคูหา การที่โจทก์ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในทำเลดังกล่าว โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและสัญจรไปมา แม้ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจะปรากฏตามแผนผังโครงการ ว่ามีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ถนนดังกล่าวเป็นถนนที่ผู้จัดสรรกันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกด้านหน้าอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ มิใช่เป็นถนนที่ใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านเข้าออกจากด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ และเมื่อผู้จัดสรรมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าว โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรแต่อย่างใด กลับคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์เรื่อยมา ยิ่งกว่านั้น โจทก์เองก็ยังก่อสร้างต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสี่ชั้นทั้งสองคูหา ซึ่งเดิมอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินของโจทก์ถึงประมาณ 3 เมตร ให้สูงชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพที่หากมีผู้มาก่อสร้างสิ่งก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ อาจเป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่คาดหมายได้อยู่แล้วทั้งการที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก็เพื่อล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 มิให้เป็นทางเข้าออกไปยังห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ของจำเลยที่ 1 แม้รั้วคอนกรีตดังกล่าวจะเป็นผนังทึบ แต่ก็สูงเพียงประมาณ 3 เมตร ดังนั้น การก่อสร้างรั้วคอนกรีตของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควร แม้จะเป็นเหตุให้ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลังชั้นล่างอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้ภายในอาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่าง แต่ก็ไม่ปรากฏจากพยานหลักฐานโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองมีเจตนาที่มุ่งต่อผลให้โจทก์เสียหายแต่เพียงถ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าการใช้สิทธิของจำเลยทั้งสองเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ อันเป็นละเมิดมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และ 1337 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้ยกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2554นางนงนภัสหรือเยาวลักษณ์ เที่ยงกมลโจทก์บริษัทเอก-ชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 421, ม. 1337, ม. 1390 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายว่า จะจัดให้มีถนนในโครงการที่ดินที่จัดสรรตามแผนผังโครงการ ซึ่งถือเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอม ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะจัดสรรที่ดิน แต่ปรากฏว่า ถนนพิพาทอยู่ในที่ดินจัดสรรส่วนที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามแผนผังของโครงการ โดยที่ดินดังกล่าวถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่ามานานถึง 12 ปี มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทไม่ให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ไม่ได้โต้แย้งต่อผู้จัดสรรที่ดินเพราะสามารถใช้ถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ออกสู่ถนนสาธารณะได้ แสดงให้เห็นว่า โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญและถนนพิพาทจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินดังกล่าวมิได้นำออกจัดสรรขายตามสภาพที่เป็นจริง ถนนพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิเหนือที่ดินและถนนพิพาทส่วนนี้ ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก่อสร้างกำแพงปิดกั้นปากทางถนนพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ อาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสองคูหาตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นย่านชุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันหลายคูหา โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและการสัญจรไปมา แม้จะปรากฏขณะโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากแผนผังของโครงการว่า มีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ก็เป็นถนนที่กันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างในที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ตามแผนผังของโครงการ โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งโจทก์ยังได้ต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสี่ชั้น ให้สูงชิดติดกันแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพว่าหากมีผู้มาก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์ อาจทำให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ ซึ่งเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่จะคาดหมายได้อยู่แล้ว ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์จากผู้จัดสรรที่ดินและสร้างรั้วคอนกรีตผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์สูงประมาณ 3 เมตร จึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควรถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมาย อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 และ 1337โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทุบรื้อถอนกำแพงด้านหลังบ้านของโจทก์และกำแพงที่ปิดกั้นถนนออกไปสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองทุบและรื้อถอนกำแพง จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เดิมในปี 2527 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ตำบลบางซื่อ อำเภอดุสิต (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29 ไร่ 3 งาน 61 ตารางวา มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ทางทิศตะวันตกออกสู่ถนนประชาชื่น และทางทิศใต้ออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ส่วนทางทิศตะวันออกยาวตลอดแนวเขตที่ดินติดคลองเปรมประชากร ออกแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2531 โจทก์ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 124724 และ 124725 ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 พร้อมอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา ติดกันปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีถนนทางออกด้านหน้าเชื่อมต่อกับถนนที่จะออกสู่ถนนประชาชื่น จากบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ต่อมาวันที่ 21กรกฎาคม 2543 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 155019 และ 26931 ถึง 26951 ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างเป็นห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ในปัจจุบัน โดยจำเลยที่ 1 ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบสูงประมาณ 3 เมตรล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านที่ติดกับที่ดินและด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวเขตที่ดิน อันเป็นเหตุแห่งข้อพิพาทคดีนี้ โดยโจทก์กล่าวอ้างประการแรกว่า ที่ดินที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ขายให้แก่จำเลยที่ 1 มีที่ดินอันเป็นส่วนหนึ่งของถนนพิพาทที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด กันไว้เป็นทางออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์แล้วจำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาท และกล่าวอ้างประการที่สองว่า จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดบังด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้หรือไม่โจทก์นำสืบทำนองว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ออกแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป ตามแผนผังโครงการ โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายในโครงการดังกล่าว ที่ดินส่วนที่เป็นถนนรวมทั้งถนนพิพาทตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้จัดให้มีขึ้น จึงย่อมต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ด้วย เห็นว่า แม้ตามแผนผังโครงการ จะปรากฏรายละเอียดของที่ดินที่แบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลงและอาคารพาณิชย์ที่จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป โดยมีที่ดินบางส่วนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินกันไว้เป็นถนนด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ทุกคูหารวมทั้งถนนพิพาทที่เป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์เพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ด้วย และจำเลยทั้งสองจะมิได้นำสืบโต้แย้งหักล้างแผนผังโครงการดังกล่าว ซึ่งทำให้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้แสดงออกโดยปริยายแล้วว่า จะจัดให้มีถนนตามที่ปรากฏในแผนผังโครงการดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ดำเนินการจัดสรรที่ดินก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่า นับตั้งแต่โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แล้วเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นมาจนถึงก่อนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด จะขายที่ดินจัดสรรที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นระยะเวลาถึง 12 ปี ที่ดินดังกล่าวกลับถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่าบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด มิได้นำที่ดินและก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการ อีกต่อไป บางครั้งมีการใช้บริเวณที่ว่างเปล่านี้แสวงหาประโยชน์โดยการจัดเป็นตลาดนัด และภายหลังก็มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทบริเวณที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 มิให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก ทั้งโจทก์เองยังเคยนำรถแท็กซี่ที่โจทก์ประกอบกิจการให้เช่าไปจอดไว้บริเวณที่ว่างเปล่านี้เป็นครั้งคราวด้วย โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด แต่อย่างใด ตรงกันข้ามกลับยังคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเรื่อยมา แสดงว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินบริเวณดังกล่าว และการที่ถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณนั้นจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เป็นสาระสำคัญถึงขนาดที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติต่างตอบแทนแก่โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ อันเท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินบริเวณดังกล่าวมิได้เป็นที่ดินที่ถูกนำออกจัดสรรขายอีกต่อไปตามสภาพที่เป็นจริง และบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรยังคงมีสิทธิเหนือที่ดินส่วนนี้อยู่ ดังนั้น ฐานะของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ในการใช้ถนนพิพาทในที่ดินบริเวณดังกล่าวเพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ย่อมต้องเปลี่ยนไปเป็นการใช้สิทธิอาศัยผ่านถนนพิพาทการที่ก่อนหน้านี้โจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเคยใช้รถยนต์ผ่านถนนพิพาทเข้าออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 จึงเป็นเพียงการใช้สิทธิผ่านที่ดินของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด โดยถือวิสาสะ ด้วยความยินยอมของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด เท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ตามผลแห่งกฎหมายดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคนต่อไปก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาทอันเป็นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง จึงมิได้เป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้ ปัญหาวินิจฉัยประการสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์มีว่า การก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลัง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าออกประตูด้านหลังได้ ทั้งทำให้อาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่างก่อให้เกิดมลพิษ โจทก์ต้องเปิดไฟและเครื่องปรับอากาศทั้งวัน เห็นว่า อาคารพาณิชย์ทั้งสองคูหาของโจทก์ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานครใกล้กับถนนประชาชื่นตัดกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งเป็นย่านชุมนุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันอยู่อย่างแออัดในบริเวณใกล้เคียงหลายคูหา การที่โจทก์ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในทำเลดังกล่าว โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและสัญจรไปมา แม้ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจะปรากฏตามแผนผังโครงการ ว่ามีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ถนนดังกล่าวเป็นถนนที่ผู้จัดสรรกันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกด้านหน้าอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ มิใช่เป็นถนนที่ใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านเข้าออกจากด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ และเมื่อผู้จัดสรรมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าว โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรแต่อย่างใด กลับคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์เรื่อยมา ยิ่งกว่านั้น โจทก์เองก็ยังก่อสร้างต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสี่ชั้นทั้งสองคูหา ซึ่งเดิมอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินของโจทก์ถึงประมาณ 3 เมตร ให้สูงชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพที่หากมีผู้มาก่อสร้างสิ่งก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ อาจเป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่คาดหมายได้อยู่แล้วทั้งการที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก็เพื่อล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 มิให้เป็นทางเข้าออกไปยังห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ของจำเลยที่ 1 แม้รั้วคอนกรีตดังกล่าวจะเป็นผนังทึบ แต่ก็สูงเพียงประมาณ 3 เมตร ดังนั้น การก่อสร้างรั้วคอนกรีตของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควร แม้จะเป็นเหตุให้ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลังชั้นล่างอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้ภายในอาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่าง แต่ก็ไม่ปรากฏจากพยานหลักฐานโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองมีเจตนาที่มุ่งต่อผลให้โจทก์เสียหายแต่เพียงถ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าการใช้สิทธิของจำเลยทั้งสองเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ อันเป็นละเมิดมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และ 1337 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้ยกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(วีรา ไวยหงษ์ รินทร์ศรี-สมศักดิ์ ตันติภิรมย์-พินิจ สุเสารัจ)ศาลแพ่ง - นายองอาจ งามมีศรีศาลอุทธรณ์ - นายสมยศ เข็มทองแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2375/2550หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ11243/2543หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ3996/2546หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทุบรื้อถอนกำแพงด้านหลังบ้านของโจทก์และกำแพงที่ปิดกั้นถนนออกไปสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองทุบและรื้อถอนกำแพง จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เดิมในปี 2527 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ตำบลบางซื่อ อำเภอดุสิต (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29 ไร่ 3 งาน 61 ตารางวา มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ทางทิศตะวันตกออกสู่ถนนประชาชื่น และทางทิศใต้ออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ส่วนทางทิศตะวันออกยาวตลอดแนวเขตที่ดินติดคลองเปรมประชากร ออกแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2531 โจทก์ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 124724 และ 124725 ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 พร้อมอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา ติดกันปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีถนนทางออกด้านหน้าเชื่อมต่อกับถนนที่จะออกสู่ถนนประชาชื่น จากบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ต่อมาวันที่ 21กรกฎาคม 2543 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 155019 และ 26931 ถึง 26951 ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างเป็นห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ในปัจจุบัน โดยจำเลยที่ 1 ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบสูงประมาณ 3 เมตรล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านที่ติดกับที่ดินและด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวเขตที่ดิน อันเป็นเหตุแห่งข้อพิพาทคดีนี้ โดยโจทก์กล่าวอ้างประการแรกว่า ที่ดินที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ขายให้แก่จำเลยที่ 1 มีที่ดินอันเป็นส่วนหนึ่งของถนนพิพาทที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด กันไว้เป็นทางออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์แล้วจำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาท และกล่าวอ้างประการที่สองว่า จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดบังด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้หรือไม่โจทก์นำสืบทำนองว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ออกแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป ตามแผนผังโครงการ โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายในโครงการดังกล่าว ที่ดินส่วนที่เป็นถนนรวมทั้งถนนพิพาทตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้จัดให้มีขึ้น จึงย่อมต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ด้วย เห็นว่า แม้ตามแผนผังโครงการ จะปรากฏรายละเอียดของที่ดินที่แบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลงและอาคารพาณิชย์ที่จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป โดยมีที่ดินบางส่วนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินกันไว้เป็นถนนด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ทุกคูหารวมทั้งถนนพิพาทที่เป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์เพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ด้วย และจำเลยทั้งสองจะมิได้นำสืบโต้แย้งหักล้างแผนผังโครงการดังกล่าว ซึ่งทำให้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้แสดงออกโดยปริยายแล้วว่า จะจัดให้มีถนนตามที่ปรากฏในแผนผังโครงการดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ดำเนินการจัดสรรที่ดินก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่า นับตั้งแต่โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แล้วเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นมาจนถึงก่อนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด จะขายที่ดินจัดสรรที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นระยะเวลาถึง 12 ปี ที่ดินดังกล่าวกลับถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่าบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด มิได้นำที่ดินและก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการ อีกต่อไป บางครั้งมีการใช้บริเวณที่ว่างเปล่านี้แสวงหาประโยชน์โดยการจัดเป็นตลาดนัด และภายหลังก็มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทบริเวณที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 มิให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก ทั้งโจทก์เองยังเคยนำรถแท็กซี่ที่โจทก์ประกอบกิจการให้เช่าไปจอดไว้บริเวณที่ว่างเปล่านี้เป็นครั้งคราวด้วย โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด แต่อย่างใด ตรงกันข้ามกลับยังคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเรื่อยมา แสดงว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินบริเวณดังกล่าว และการที่ถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณนั้นจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เป็นสาระสำคัญถึงขนาดที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติต่างตอบแทนแก่โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ อันเท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินบริเวณดังกล่าวมิได้เป็นที่ดินที่ถูกนำออกจัดสรรขายอีกต่อไปตามสภาพที่เป็นจริง และบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรยังคงมีสิทธิเหนือที่ดินส่วนนี้อยู่ ดังนั้น ฐานะของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ในการใช้ถนนพิพาทในที่ดินบริเวณดังกล่าวเพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ย่อมต้องเปลี่ยนไปเป็นการใช้สิทธิอาศัยผ่านถนนพิพาทการที่ก่อนหน้านี้โจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเคยใช้รถยนต์ผ่านถนนพิพาทเข้าออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 จึงเป็นเพียงการใช้สิทธิผ่านที่ดินของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด โดยถือวิสาสะ ด้วยความยินยอมของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด เท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ตามผลแห่งกฎหมายดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคนต่อไปก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาทอันเป็นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง จึงมิได้เป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้ ปัญหาวินิจฉัยประการสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์มีว่า การก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลัง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าออกประตูด้านหลังได้ ทั้งทำให้อาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่างก่อให้เกิดมลพิษ โจทก์ต้องเปิดไฟและเครื่องปรับอากาศทั้งวัน เห็นว่า อาคารพาณิชย์ทั้งสองคูหาของโจทก์ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานครใกล้กับถนนประชาชื่นตัดกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งเป็นย่านชุมนุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันอยู่อย่างแออัดในบริเวณใกล้เคียงหลายคูหา การที่โจทก์ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในทำเลดังกล่าว โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและสัญจรไปมา แม้ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจะปรากฏตามแผนผังโครงการ ว่ามีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ถนนดังกล่าวเป็นถนนที่ผู้จัดสรรกันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกด้านหน้าอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ มิใช่เป็นถนนที่ใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านเข้าออกจากด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ และเมื่อผู้จัดสรรมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าว โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรแต่อย่างใด กลับคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์เรื่อยมา ยิ่งกว่านั้น โจทก์เองก็ยังก่อสร้างต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสี่ชั้นทั้งสองคูหา ซึ่งเดิมอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินของโจทก์ถึงประมาณ 3 เมตร ให้สูงชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพที่หากมีผู้มาก่อสร้างสิ่งก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ อาจเป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่คาดหมายได้อยู่แล้วทั้งการที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก็เพื่อล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 มิให้เป็นทางเข้าออกไปยังห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ของจำเลยที่ 1 แม้รั้วคอนกรีตดังกล่าวจะเป็นผนังทึบ แต่ก็สูงเพียงประมาณ 3 เมตร ดังนั้น การก่อสร้างรั้วคอนกรีตของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควร แม้จะเป็นเหตุให้ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลังชั้นล่างอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้ภายในอาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่าง แต่ก็ไม่ปรากฏจากพยานหลักฐานโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองมีเจตนาที่มุ่งต่อผลให้โจทก์เสียหายแต่เพียงถ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าการใช้สิทธิของจำเลยทั้งสองเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ อันเป็นละเมิดมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และ 1337 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้ยกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2554นางนงนภัสหรือเยาวลักษณ์ เที่ยงกมลโจทก์บริษัทเอก-ชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 421, ม. 1337, ม. 1390 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายว่า จะจัดให้มีถนนในโครงการที่ดินที่จัดสรรตามแผนผังโครงการ ซึ่งถือเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอม ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะจัดสรรที่ดิน แต่ปรากฏว่า ถนนพิพาทอยู่ในที่ดินจัดสรรส่วนที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามแผนผังของโครงการ โดยที่ดินดังกล่าวถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่ามานานถึง 12 ปี มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทไม่ให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ไม่ได้โต้แย้งต่อผู้จัดสรรที่ดินเพราะสามารถใช้ถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ออกสู่ถนนสาธารณะได้ แสดงให้เห็นว่า โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญและถนนพิพาทจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินดังกล่าวมิได้นำออกจัดสรรขายตามสภาพที่เป็นจริง ถนนพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิเหนือที่ดินและถนนพิพาทส่วนนี้ ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก่อสร้างกำแพงปิดกั้นปากทางถนนพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ อาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสองคูหาตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นย่านชุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันหลายคูหา โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและการสัญจรไปมา แม้จะปรากฏขณะโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากแผนผังของโครงการว่า มีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ก็เป็นถนนที่กันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างในที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ตามแผนผังของโครงการ โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งโจทก์ยังได้ต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสี่ชั้น ให้สูงชิดติดกันแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพว่าหากมีผู้มาก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์ อาจทำให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ ซึ่งเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่จะคาดหมายได้อยู่แล้ว ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์จากผู้จัดสรรที่ดินและสร้างรั้วคอนกรีตผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์สูงประมาณ 3 เมตร จึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควรถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมาย อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 และ 1337โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทุบรื้อถอนกำแพงด้านหลังบ้านของโจทก์และกำแพงที่ปิดกั้นถนนออกไปสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองทุบและรื้อถอนกำแพง จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เดิมในปี 2527 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ตำบลบางซื่อ อำเภอดุสิต (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29 ไร่ 3 งาน 61 ตารางวา มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ทางทิศตะวันตกออกสู่ถนนประชาชื่น และทางทิศใต้ออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ส่วนทางทิศตะวันออกยาวตลอดแนวเขตที่ดินติดคลองเปรมประชากร ออกแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2531 โจทก์ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 124724 และ 124725 ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 พร้อมอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา ติดกันปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีถนนทางออกด้านหน้าเชื่อมต่อกับถนนที่จะออกสู่ถนนประชาชื่น จากบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ต่อมาวันที่ 21กรกฎาคม 2543 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 155019 และ 26931 ถึง 26951 ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างเป็นห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ในปัจจุบัน โดยจำเลยที่ 1 ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบสูงประมาณ 3 เมตรล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านที่ติดกับที่ดินและด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวเขตที่ดิน อันเป็นเหตุแห่งข้อพิพาทคดีนี้ โดยโจทก์กล่าวอ้างประการแรกว่า ที่ดินที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ขายให้แก่จำเลยที่ 1 มีที่ดินอันเป็นส่วนหนึ่งของถนนพิพาทที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด กันไว้เป็นทางออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์แล้วจำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาท และกล่าวอ้างประการที่สองว่า จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดบังด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้หรือไม่โจทก์นำสืบทำนองว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ออกแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป ตามแผนผังโครงการ โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายในโครงการดังกล่าว ที่ดินส่วนที่เป็นถนนรวมทั้งถนนพิพาทตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้จัดให้มีขึ้น จึงย่อมต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ด้วย เห็นว่า แม้ตามแผนผังโครงการ จะปรากฏรายละเอียดของที่ดินที่แบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลงและอาคารพาณิชย์ที่จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป โดยมีที่ดินบางส่วนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินกันไว้เป็นถนนด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ทุกคูหารวมทั้งถนนพิพาทที่เป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์เพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ด้วย และจำเลยทั้งสองจะมิได้นำสืบโต้แย้งหักล้างแผนผังโครงการดังกล่าว ซึ่งทำให้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้แสดงออกโดยปริยายแล้วว่า จะจัดให้มีถนนตามที่ปรากฏในแผนผังโครงการดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ดำเนินการจัดสรรที่ดินก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่า นับตั้งแต่โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แล้วเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นมาจนถึงก่อนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด จะขายที่ดินจัดสรรที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นระยะเวลาถึง 12 ปี ที่ดินดังกล่าวกลับถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่าบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด มิได้นำที่ดินและก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการ อีกต่อไป บางครั้งมีการใช้บริเวณที่ว่างเปล่านี้แสวงหาประโยชน์โดยการจัดเป็นตลาดนัด และภายหลังก็มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทบริเวณที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 มิให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก ทั้งโจทก์เองยังเคยนำรถแท็กซี่ที่โจทก์ประกอบกิจการให้เช่าไปจอดไว้บริเวณที่ว่างเปล่านี้เป็นครั้งคราวด้วย โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด แต่อย่างใด ตรงกันข้ามกลับยังคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเรื่อยมา แสดงว่าโจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินบริเวณดังกล่าว และการที่ถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณนั้นจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เป็นสาระสำคัญถึงขนาดที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติต่างตอบแทนแก่โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ อันเท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินบริเวณดังกล่าวมิได้เป็นที่ดินที่ถูกนำออกจัดสรรขายอีกต่อไปตามสภาพที่เป็นจริง และบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรยังคงมีสิทธิเหนือที่ดินส่วนนี้อยู่ ดังนั้น ฐานะของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ในการใช้ถนนพิพาทในที่ดินบริเวณดังกล่าวเพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ย่อมต้องเปลี่ยนไปเป็นการใช้สิทธิอาศัยผ่านถนนพิพาทการที่ก่อนหน้านี้โจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรเคยใช้รถยนต์ผ่านถนนพิพาทเข้าออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 จึงเป็นเพียงการใช้สิทธิผ่านที่ดินของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด โดยถือวิสาสะ ด้วยความยินยอมของบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด เท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าถนนพิพาทในส่วนที่เชื่อมต่อกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ตามผลแห่งกฎหมายดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคนต่อไปก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาทอันเป็นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง จึงมิได้เป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้ ปัญหาวินิจฉัยประการสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์มีว่า การก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลัง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าออกประตูด้านหลังได้ ทั้งทำให้อาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่างก่อให้เกิดมลพิษ โจทก์ต้องเปิดไฟและเครื่องปรับอากาศทั้งวัน เห็นว่า อาคารพาณิชย์ทั้งสองคูหาของโจทก์ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานครใกล้กับถนนประชาชื่นตัดกับถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งเป็นย่านชุมนุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันอยู่อย่างแออัดในบริเวณใกล้เคียงหลายคูหา การที่โจทก์ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในทำเลดังกล่าว โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและสัญจรไปมา แม้ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจะปรากฏตามแผนผังโครงการ ว่ามีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ถนนดังกล่าวเป็นถนนที่ผู้จัดสรรกันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกด้านหน้าอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ มิใช่เป็นถนนที่ใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านเข้าออกจากด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ และเมื่อผู้จัดสรรมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าว โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรแต่อย่างใด กลับคงพักอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์เรื่อยมา ยิ่งกว่านั้น โจทก์เองก็ยังก่อสร้างต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสี่ชั้นทั้งสองคูหา ซึ่งเดิมอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินของโจทก์ถึงประมาณ 3 เมตร ให้สูงชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพที่หากมีผู้มาก่อสร้างสิ่งก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินของโจทก์ อาจเป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่คาดหมายได้อยู่แล้วทั้งการที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างรั้วคอนกรีตชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ก็เพื่อล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 มิให้เป็นทางเข้าออกไปยังห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ของจำเลยที่ 1 แม้รั้วคอนกรีตดังกล่าวจะเป็นผนังทึบ แต่ก็สูงเพียงประมาณ 3 เมตร ดังนั้น การก่อสร้างรั้วคอนกรีตของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควร แม้จะเป็นเหตุให้ปิดบังหน้าต่างและประตูเข้าออกด้านหลังชั้นล่างอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ทำให้ภายในอาคารพาณิชย์ของโจทก์มืดทึบ ไม่มีแสงสว่าง แต่ก็ไม่ปรากฏจากพยานหลักฐานโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองมีเจตนาที่มุ่งต่อผลให้โจทก์เสียหายแต่เพียงถ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าการใช้สิทธิของจำเลยทั้งสองเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ อันเป็นละเมิดมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และ 1337 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้ยกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(วีรา ไวยหงษ์ รินทร์ศรี-สมศักดิ์ ตันติภิรมย์-พินิจ สุเสารัจ)ศาลแพ่ง - นายองอาจ งามมีศรีศาลอุทธรณ์ - นายสมยศ เข็มทองแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2375/2550หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ11243/2543หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ3996/2546หมายเหตุ