คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4207/2551หลักกฎหมาย: เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกันแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาลให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี และส่งมอบอาคารโรงงาน รวมทั้งเครื่องจักรกล และทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินคืนให้โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี ของโจทก์ และส่งมอบอาคารโรงงานพร้อมเครื่องจักรและทรัพย์สินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 พฤศจิกายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ และจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 40294 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายไชยวัฒน์แล้วจำเลยที่ 2 นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาให้โจทก์เช่าช่วงคดีนี้โจทก์ฟ้องว่า ในระหว่างวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 ถึงวันที่ 24 กรกฎาคม 2541 จำเลยทั้งสองจงใจทำละเมิดต่อโจทก์โดยบุกรุกเข้าไปครอบครองอาคารโรงงานซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน จำเลยทั้งสองให้การว่าไม่ได้กระทำละเมิดและบุกรุกอันเป็นการโต้แย้งสิทธิต่อโจทก์แต่อย่างใด การอาศัยอยู่บนที่ดินและอาคารของจำเลยทั้งสองเป็นการอาศัยอยู่ตามสิทธิการเช่าที่ดินต่อนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินและอาคาร เป็นการอาศัยอยู่บนพื้นฐานที่ชอบด้วยกฎหมายและสิทธิการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวของจำเลยทั้งสองก็ยังไม่หมดอายุการเช่า ฉะนั้น การกระทำใด ๆ ของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์และไม่เป็นการบุกรุกหรือละเมิดต่อโจทก์แต่อย่างใด เห็นว่า คำให้การของจำเลยทั้งสองมิได้ให้การปฏิเสธเรื่องปิดประตูใส่กุญแจ ห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานคำให้การของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการปฏิเสธโดยชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แต่เป็นการยอมรับว่าจำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้ผู้จัดการโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน ปัญหาว่าการที่จำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายหรือเป็นการกระทำละเมิดที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์คงมีสิทธิอาศัยโดยการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลากับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 เท่านั้น เนื่องจากสิทธิอาศัยดังกล่าวมีสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน มิได้มีสิทธิเหนือพื้นดินกับนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินแต่อย่างใด เนื่องจากการใช้ประโยชน์ในอาคารที่พิพาทของโจทก์ โจทก์ได้ใช้และอาศัยด้วยการเช่าและมีสัญญาเช่าต่อกันกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 เองก็มีสัญญาเช่าที่ดินไว้ก่อนกับนายไชยวัฒน์ เมื่อนายไชยวัฒน์นำที่ดินมาให้กับจำเลยที่ 1 เช่า และจำเลยที่ 1 ก็นำไปให้โจทก์เช่าช่วงต่อไปอีกทีหนึ่ง สิทธิดังกล่าวจึงเป็นสิทธิอาศัยเท่านั้น และสิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะต่อสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 อีกต่อไป สิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์จึงหมดไป และระงับไปด้วยสัญญาเช่าดังกล่าว การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่กระทำตามคำสั่งของนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ และโจทก์เองก็ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ให้จำเลยที่ 1 และบริวารให้ออกไปจากที่ดินและอาคารที่พิพาทได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าที่ดินจากนายไชยวัฒน์ที่ยังไม่หมดระยะเวลาการเช่า ไม่เหมือนเช่นโจทก์ที่สิ้นสุดระยะเวลาการเช่าไปจากจำเลยที่ 1 แล้วก่อนถึงวันที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เสียอีกนั้น เห็นว่า สิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกัน แล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาล ให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 อันเป็นการผิดกฎหมาย ข้อเท็จจริงตามคำฟ้องหากปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องขับไล่ให้โจทก์ออกไปจากอาคารพร้อมทั้งเรียกร้องค่าเสียหาย ตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ใช้สิทธิดังกล่าว โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าต่อไป สิทธิของโจทก์จึงดีกว่าสิทธิของจำเลยที่ 1 คำพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4207/2551บริษัทโอกิ - ไทย จำกัดโจทก์บริษัทซี.บี.กรุ๊ป เมทัลเวิร์ค จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 564 ป.วิ.พ. ม. 55เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกันแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาลให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี และส่งมอบอาคารโรงงาน รวมทั้งเครื่องจักรกล และทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินคืนให้โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี ของโจทก์ และส่งมอบอาคารโรงงานพร้อมเครื่องจักรและทรัพย์สินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 พฤศจิกายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ และจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 40294 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายไชยวัฒน์แล้วจำเลยที่ 2 นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาให้โจทก์เช่าช่วงคดีนี้โจทก์ฟ้องว่า ในระหว่างวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 ถึงวันที่ 24 กรกฎาคม 2541 จำเลยทั้งสองจงใจทำละเมิดต่อโจทก์โดยบุกรุกเข้าไปครอบครองอาคารโรงงานซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน จำเลยทั้งสองให้การว่าไม่ได้กระทำละเมิดและบุกรุกอันเป็นการโต้แย้งสิทธิต่อโจทก์แต่อย่างใด การอาศัยอยู่บนที่ดินและอาคารของจำเลยทั้งสองเป็นการอาศัยอยู่ตามสิทธิการเช่าที่ดินต่อนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินและอาคาร เป็นการอาศัยอยู่บนพื้นฐานที่ชอบด้วยกฎหมายและสิทธิการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวของจำเลยทั้งสองก็ยังไม่หมดอายุการเช่า ฉะนั้น การกระทำใด ๆ ของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์และไม่เป็นการบุกรุกหรือละเมิดต่อโจทก์แต่อย่างใด เห็นว่า คำให้การของจำเลยทั้งสองมิได้ให้การปฏิเสธเรื่องปิดประตูใส่กุญแจ ห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานคำให้การของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการปฏิเสธโดยชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แต่เป็นการยอมรับว่าจำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้ผู้จัดการโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน ปัญหาว่าการที่จำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายหรือเป็นการกระทำละเมิดที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์คงมีสิทธิอาศัยโดยการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลากับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 เท่านั้น เนื่องจากสิทธิอาศัยดังกล่าวมีสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน มิได้มีสิทธิเหนือพื้นดินกับนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินแต่อย่างใด เนื่องจากการใช้ประโยชน์ในอาคารที่พิพาทของโจทก์ โจทก์ได้ใช้และอาศัยด้วยการเช่าและมีสัญญาเช่าต่อกันกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 เองก็มีสัญญาเช่าที่ดินไว้ก่อนกับนายไชยวัฒน์ เมื่อนายไชยวัฒน์นำที่ดินมาให้กับจำเลยที่ 1 เช่า และจำเลยที่ 1 ก็นำไปให้โจทก์เช่าช่วงต่อไปอีกทีหนึ่ง สิทธิดังกล่าวจึงเป็นสิทธิอาศัยเท่านั้น และสิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะต่อสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 อีกต่อไป สิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์จึงหมดไป และระงับไปด้วยสัญญาเช่าดังกล่าว การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่กระทำตามคำสั่งของนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ และโจทก์เองก็ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ให้จำเลยที่ 1 และบริวารให้ออกไปจากที่ดินและอาคารที่พิพาทได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าที่ดินจากนายไชยวัฒน์ที่ยังไม่หมดระยะเวลาการเช่า ไม่เหมือนเช่นโจทก์ที่สิ้นสุดระยะเวลาการเช่าไปจากจำเลยที่ 1 แล้วก่อนถึงวันที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เสียอีกนั้น เห็นว่า สิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกัน แล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาล ให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 อันเป็นการผิดกฎหมาย ข้อเท็จจริงตามคำฟ้องหากปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องขับไล่ให้โจทก์ออกไปจากอาคารพร้อมทั้งเรียกร้องค่าเสียหาย ตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ใช้สิทธิดังกล่าว โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าต่อไป สิทธิของโจทก์จึงดีกว่าสิทธิของจำเลยที่ 1 คำพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์(สมศักดิ์ อเนกพุฒิ-ศิริชัย จิระบุญศรี-ศุภชัย สมเจริญ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี และส่งมอบอาคารโรงงาน รวมทั้งเครื่องจักรกล และทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินคืนให้โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี ของโจทก์ และส่งมอบอาคารโรงงานพร้อมเครื่องจักรและทรัพย์สินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 พฤศจิกายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ และจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 40294 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายไชยวัฒน์แล้วจำเลยที่ 2 นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาให้โจทก์เช่าช่วงคดีนี้โจทก์ฟ้องว่า ในระหว่างวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 ถึงวันที่ 24 กรกฎาคม 2541 จำเลยทั้งสองจงใจทำละเมิดต่อโจทก์โดยบุกรุกเข้าไปครอบครองอาคารโรงงานซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน จำเลยทั้งสองให้การว่าไม่ได้กระทำละเมิดและบุกรุกอันเป็นการโต้แย้งสิทธิต่อโจทก์แต่อย่างใด การอาศัยอยู่บนที่ดินและอาคารของจำเลยทั้งสองเป็นการอาศัยอยู่ตามสิทธิการเช่าที่ดินต่อนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินและอาคาร เป็นการอาศัยอยู่บนพื้นฐานที่ชอบด้วยกฎหมายและสิทธิการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวของจำเลยทั้งสองก็ยังไม่หมดอายุการเช่า ฉะนั้น การกระทำใด ๆ ของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์และไม่เป็นการบุกรุกหรือละเมิดต่อโจทก์แต่อย่างใด เห็นว่า คำให้การของจำเลยทั้งสองมิได้ให้การปฏิเสธเรื่องปิดประตูใส่กุญแจ ห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานคำให้การของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการปฏิเสธโดยชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แต่เป็นการยอมรับว่าจำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้ผู้จัดการโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน ปัญหาว่าการที่จำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายหรือเป็นการกระทำละเมิดที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์คงมีสิทธิอาศัยโดยการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลากับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 เท่านั้น เนื่องจากสิทธิอาศัยดังกล่าวมีสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน มิได้มีสิทธิเหนือพื้นดินกับนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินแต่อย่างใด เนื่องจากการใช้ประโยชน์ในอาคารที่พิพาทของโจทก์ โจทก์ได้ใช้และอาศัยด้วยการเช่าและมีสัญญาเช่าต่อกันกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 เองก็มีสัญญาเช่าที่ดินไว้ก่อนกับนายไชยวัฒน์ เมื่อนายไชยวัฒน์นำที่ดินมาให้กับจำเลยที่ 1 เช่า และจำเลยที่ 1 ก็นำไปให้โจทก์เช่าช่วงต่อไปอีกทีหนึ่ง สิทธิดังกล่าวจึงเป็นสิทธิอาศัยเท่านั้น และสิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะต่อสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 อีกต่อไป สิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์จึงหมดไป และระงับไปด้วยสัญญาเช่าดังกล่าว การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่กระทำตามคำสั่งของนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ และโจทก์เองก็ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ให้จำเลยที่ 1 และบริวารให้ออกไปจากที่ดินและอาคารที่พิพาทได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าที่ดินจากนายไชยวัฒน์ที่ยังไม่หมดระยะเวลาการเช่า ไม่เหมือนเช่นโจทก์ที่สิ้นสุดระยะเวลาการเช่าไปจากจำเลยที่ 1 แล้วก่อนถึงวันที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เสียอีกนั้น เห็นว่า สิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกัน แล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาล ให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 อันเป็นการผิดกฎหมาย ข้อเท็จจริงตามคำฟ้องหากปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องขับไล่ให้โจทก์ออกไปจากอาคารพร้อมทั้งเรียกร้องค่าเสียหาย ตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ใช้สิทธิดังกล่าว โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าต่อไป สิทธิของโจทก์จึงดีกว่าสิทธิของจำเลยที่ 1 คำพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4207/2551บริษัทโอกิ - ไทย จำกัดโจทก์บริษัทซี.บี.กรุ๊ป เมทัลเวิร์ค จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 564 ป.วิ.พ. ม. 55เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกันแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาลให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี และส่งมอบอาคารโรงงาน รวมทั้งเครื่องจักรกล และทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินคืนให้โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารโรงงานเลขที่ 53/2 หมู่ 5 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี ของโจทก์ และส่งมอบอาคารโรงงานพร้อมเครื่องจักรและทรัพย์สินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 พฤศจิกายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารโรงงานและทรัพย์สินทั้งหมดคืนโจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ และจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 40294 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายไชยวัฒน์แล้วจำเลยที่ 2 นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาให้โจทก์เช่าช่วงคดีนี้โจทก์ฟ้องว่า ในระหว่างวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 ถึงวันที่ 24 กรกฎาคม 2541 จำเลยทั้งสองจงใจทำละเมิดต่อโจทก์โดยบุกรุกเข้าไปครอบครองอาคารโรงงานซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน จำเลยทั้งสองให้การว่าไม่ได้กระทำละเมิดและบุกรุกอันเป็นการโต้แย้งสิทธิต่อโจทก์แต่อย่างใด การอาศัยอยู่บนที่ดินและอาคารของจำเลยทั้งสองเป็นการอาศัยอยู่ตามสิทธิการเช่าที่ดินต่อนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินและอาคาร เป็นการอาศัยอยู่บนพื้นฐานที่ชอบด้วยกฎหมายและสิทธิการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวของจำเลยทั้งสองก็ยังไม่หมดอายุการเช่า ฉะนั้น การกระทำใด ๆ ของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์และไม่เป็นการบุกรุกหรือละเมิดต่อโจทก์แต่อย่างใด เห็นว่า คำให้การของจำเลยทั้งสองมิได้ให้การปฏิเสธเรื่องปิดประตูใส่กุญแจ ห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานคำให้การของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการปฏิเสธโดยชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แต่เป็นการยอมรับว่าจำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้ผู้จัดการโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงาน ปัญหาว่าการที่จำเลยทั้งสองปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารโรงงานเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายหรือเป็นการกระทำละเมิดที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์คงมีสิทธิอาศัยโดยการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลากับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 เท่านั้น เนื่องจากสิทธิอาศัยดังกล่าวมีสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน มิได้มีสิทธิเหนือพื้นดินกับนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินแต่อย่างใด เนื่องจากการใช้ประโยชน์ในอาคารที่พิพาทของโจทก์ โจทก์ได้ใช้และอาศัยด้วยการเช่าและมีสัญญาเช่าต่อกันกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 เองก็มีสัญญาเช่าที่ดินไว้ก่อนกับนายไชยวัฒน์ เมื่อนายไชยวัฒน์นำที่ดินมาให้กับจำเลยที่ 1 เช่า และจำเลยที่ 1 ก็นำไปให้โจทก์เช่าช่วงต่อไปอีกทีหนึ่ง สิทธิดังกล่าวจึงเป็นสิทธิอาศัยเท่านั้น และสิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะต่อสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 อีกต่อไป สิทธิอาศัยดังกล่าวของโจทก์จึงหมดไป และระงับไปด้วยสัญญาเช่าดังกล่าว การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่กระทำตามคำสั่งของนายไชยวัฒน์เจ้าของที่ดินจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ และโจทก์เองก็ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ให้จำเลยที่ 1 และบริวารให้ออกไปจากที่ดินและอาคารที่พิพาทได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าที่ดินจากนายไชยวัฒน์ที่ยังไม่หมดระยะเวลาการเช่า ไม่เหมือนเช่นโจทก์ที่สิ้นสุดระยะเวลาการเช่าไปจากจำเลยที่ 1 แล้วก่อนถึงวันที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เสียอีกนั้น เห็นว่า สิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกัน แล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาล ให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 อันเป็นการผิดกฎหมาย ข้อเท็จจริงตามคำฟ้องหากปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องขับไล่ให้โจทก์ออกไปจากอาคารพร้อมทั้งเรียกร้องค่าเสียหาย ตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ใช้สิทธิดังกล่าว โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าต่อไป สิทธิของโจทก์จึงดีกว่าสิทธิของจำเลยที่ 1 คำพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์(สมศักดิ์ อเนกพุฒิ-ศิริชัย จิระบุญศรี-ศุภชัย สมเจริญ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ