คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 937/2533หลักกฎหมาย: เจ้าของรวมได้ นำที่ดินโฉนด เลขที่ 13282 มาจัดสรรขายโดย แบ่งเป็นแปลงเล็ก จำเลยและ ส. ต่าง เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว จำเลยรับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2516 ส่วน ส. รับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16084แปลงหมายเลข 414 หรือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 แต่ จำเลยได้ เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาท ตั้งแต่ วันที่ 26 พฤษภาคม 2515ก่อนออกโฉนด ที่ พิพาทแปลง หมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดี ที่จัดสรรแบ่งแยกออกจากที่ดินแปลง เดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือ ว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิม ก็ต่อเมื่อการแบ่งโฉนด ได้ กระทำแล้วเสร็จและผู้ซื้อที่ดินจะ ได้ กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ผู้จัดสรรได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้นถือ ว่ากรรมสิทธิ์ ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แม้จำเลยจะครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและ ชำระราคาที่ดินเรียบร้อยแล้วก็ตาม ก็ต้อง ถือ ว่าจำเลยครอบครอง ที่พิพาทโดย อาศัยสิทธิ์เจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการ ครอบครองปรปักษ์เหนือที่พิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่ เจ้าของเดิม หา ได้ ไม่และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ใน ช่วงเวลาดังกล่าวยันแก่ ส. ก็มิได้เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทยังมิได้ตกเป็นของ ส. จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยัน ส. ได้ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ พิพาทแล้ว เมื่อ ส. ได้ รับการจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 อายุการ ครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับจากวันดังกล่าวถึง วันที่ 8 มีนาคม2526 อันเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้สิทธิ์โดย อายุความได้ สิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ตำบลธารเกษม(ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาเป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อระหว่างวันที่ 1 กุมภาพันธ์2520 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2520 วันเวลาใดไม่ปรากฏชัด จำเลยได้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินทั้งแปลง โดยปลูกเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้บอกกล่าวหลายครั้งให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยก็ไม่ออกไป ต่อมาเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวแก่จำเลยอีกหลายครั้งและได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาและบังคับให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไปจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ได้แบ่งแยกออกมาจากโฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี ซึ่งตอนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13282นั้น จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายหรือวางมัดจำกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ทายาทของนายสมจิตร เกตุวงษ์ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2515 และได้ชำระเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้ว ที่ดินที่ตกลงซื้อคือที่ดินตามแผนที่แปลงหมายเลข 414 ซึ่งขณะนั้นยังไม่ได้ออกโฉนด จำเลยได้เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย โดยตกลงกันว่า เมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วก็จะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายและแผนที่การจองที่ดินท้ายคำให้การตั้งแต่ได้ชำระเงินค่าที่ดินเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม2515 แล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 95 ตารางวา ซึ่งต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 16084 โดยได้เข้าล้อมรั้ว ก่อสร้างแท็งก์น้ำและปลูกบ้านเต็มเนื้อที่ ด้วยความสงบและเปิดเผยตลอดมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ผู้ร้อง (ที่ถูกเป็นจำเลย) จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แล้ว โจทก์และนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตซึ่งอยู่กันเยี่ยงสามีภริยาได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงหมายเลข 415 ตามแผนที่จอง ต่อมาเมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ได้แบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยเสร็จ ผู้จัดการมรดกของนายสมจิตร เกตุวงษ์ได้โอนสับที่ดินกัน โดยได้โอนโฉนดเลขที่ 16084 ตามแผนที่จองแปลงที่ 414 ซึ่งจำเลยซื้อและได้เข้าทำประโยชน์อยู่แล้วให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต อันเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยได้เรียกร้องให้นางสาวสมจิตโอนโฉนดกันให้ถูกต้องตามที่ได้ตกลงไว้แต่เดิม แต่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เพิกเฉย นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ให้จำเลย หากโจทก์ไม่ยินยอม ขอถือเอา คำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาเพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินแปลงหมายเลข 414 เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต แต่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนสับสนกับที่ดินแปลงหมายเลข 415 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้ทักท้วงนายปัญจะ เกตุวงศ์ จึงได้แก้ไขในวันเดียวกันให้นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ซึ่งเป็นแปลงหมายเลข 414 ต่อมาวันที่ 27 มิถุนายน 2516ซึ่งเป็นเวลาเพียง 7 วัน นับจากวันที่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหมายเลข 414 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตนายปัญจะ เกตุวงษ์ ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 คือแปลงหมายเลข 413 ให้จำเลย แสดงว่าที่ดินของจำเลยมิได้โอนสับสนกับที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต จำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2520จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ จำเลยยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ก่อนโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี พ.ศ. 2515 โดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงวันที่โจทก์ฟ้อง (8 มีนาคม 2526) เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย การครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดและไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงที่ 414 ตามโฉนดเลขที่ 16084ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มีการโอนโฉนดที่ดินสับเปลี่ยนกันจริงจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2515 เป็นการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับถึงวันฟ้อง เกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 และโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นเป็นอันรับฟังได้โดยคู่ความมิได้โต้เถียงกันว่า เดิมที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม (ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี มีเนื้อที่ 50 ไร่ เมื่อปี พ.ศ. 2515 นายปัญจะและนายสมหมายกับพวกซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจัดสรรขาย โดยแบ่งเป็นแปลงเล็กกว่า 50 แปลง ปรากฏตามแผนผังเอกสารหมาย ล.3 และ ล.4 การออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงเล็กได้เสร็จเรียบร้อยในปี พ.ศ. 2516 เจ้าของที่ดินจึงได้จัดการโอนโฉนดที่ดินแปลงเล็กดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ ที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่16084 แปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นที่ดินที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083แปลงหมายเลข 413 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นแปลงหนึ่งที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท นอกจากนั้นยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 16085 แปลงหมายเลข415 เนื้อที่ 96 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089 แปลงหมายเลข419 เนื้อที่ 96 ตารางวา และแปลงอื่น ๆ อยู่ติดกับที่ดินพิพาทเรียงตามลำดับเลขที่โฉนดและเลขที่ดิน จำเลยและนางสาวสมจิตต่างก็เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว เมื่อเจ้าของเดิมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยและนางสาวสมจิต ปรากฏว่าจำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413 เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน2516 ส่วนนางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แปลงหมายเลข 414ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16084 จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้วหรือไม่ ซึ่งโจทก์ฎีกาว่า โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะการครอบครองของจำเลยขาดตอนไม่ต่อเนื่องกัน ส่วนที่จำเลยอ้างสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทมาเป็นเจตนาในการครอบครองและแสดงความเป็นเจ้าของนั้น จำเลยเป็นเพียงผู้เข้าครอบครองแทนนายปัญจะเท่านั้น เมื่อนายปัญจะนำที่ดินพิพาทมาขายให้แก่นางสาวสมจิต โดยนางสาวสมจิตซื้อมาโดยสุจริต นางสาวสมจิตจึงได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้น ปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า นางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อใด ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 จำเลยมิได้แก้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่น ตัวโจทก์เบิกความว่า นางสาวสมจิตซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะ โจทก์ได้ตรวจดูหลักหินของทางราชการที่ปักไว้ ปรากฎว่าตรงกับโฉนดที่ดิน และได้จดทะเบียนโอนกันเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นายสมหมาย เกตุวงษ์ เจ้าของรวมในที่ดินที่จัดสรรเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ความจริงนายสมหมายตั้งใจโอนที่ดินเลขที่ 413 ให้จำเลย ส่วนที่ดินเลขที่ 414ให้โจทก์ (คงหมายถึงนางสาวสมจิต) การโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413กระทำหลังจากการโอนที่ดินแปลงเลขที่ 414 เพียง 7 วัน และปรากฏจากสำเนาภาพถ่ายโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413 ให้แก่จำเลยกระทำเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2512 จึงรับฟังได้ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงที่ 414 ให้แก่นางสาวสมจิตได้กระทำเมื่อวันที่20 มิถุนายน 2516 ตรงตามฎีกาโจทก์ ส่วนปัญหาเรื่องการที่จำเลยเข้าไปครอบครองใช้ที่ดินพิพาทก่อนออกโฉนดแล้วเสร็จนั้นนายสมหมายเบิกความว่า ตอนพาจำเลยไปดูที่ดิน นายสมหมายได้บอกจำเลยแล้วว่าอย่าเพิ่งล้อมรั้วถาวร เพราะหากโฉนดออกมาแล้วผิดพลาดจะมีปัญหา และที่ดินแปลงที่ชี้ให้จำเลยดูตอนนั้นยังไม่รู้ว่าเป็นแปลงเลขที่เท่าใด ต่อมาได้มีการทำสัญญากันก็ไม่ได้ระบุแปลงเลขที่ เพราะขณะนั้นโฉนดยังไม่ออก จึงเห็นได้ชัดว่า ก่อนออกโฉนดเสร็จยังไม่รู้ว่าที่ดินแปลงเลขที่เท่าใดอยู่ตรงไหน และจะตรงกับโฉนดเลขที่เท่าใด ดังนั้น การเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินพิพาทแปลงหมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข 413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดีที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งแยกโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินเหล่านั้นจะได้กรรมสิทธิ์ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้น ต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม ดังนั้นแม้จะฟังว่าจำเลยได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขายและชำระค่าที่ดินเรียบร้อย ก็ต้องถือว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่เจ้าของเดิมหาได้ไม่ และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวสมจิตก็มิได้ เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวสมจิต ทั้งนี้โดยนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1915/2520 ระหว่างนางสาวกานดา อริยพงศ์โจทก์ นายพิศาล รัตตกุล กับพวก จำเลย จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันแก่นางสาวสมจิตได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทให้แก่นางสาวสมจิตแล้ว เมื่อนางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทในวันที่ 20 มิถุนายน 2516 ดังนั้น อายุความการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับถึงวันที่ 8 มีนาคม 2526 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ในกรณีเช่นนี้เมื่อฟังได้ว่าโจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 จะโดยสุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ คำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ยกฟ้องแย้งของจำเลย. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 937/2533นาย ประพันธ์ นิติ กวิน เลิศโจทก์นาย สุพล ลิ้มวานิชย์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1382เจ้าของรวมได้ นำที่ดินโฉนด เลขที่ 13282 มาจัดสรรขายโดย แบ่งเป็นแปลงเล็ก จำเลยและ ส. ต่าง เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว จำเลยรับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2516 ส่วน ส. รับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16084แปลงหมายเลข 414 หรือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 แต่ จำเลยได้ เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาท ตั้งแต่ วันที่ 26 พฤษภาคม 2515ก่อนออกโฉนด ที่ พิพาทแปลง หมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดี ที่จัดสรรแบ่งแยกออกจากที่ดินแปลง เดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือ ว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิม ก็ต่อเมื่อการแบ่งโฉนด ได้ กระทำแล้วเสร็จและผู้ซื้อที่ดินจะ ได้ กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ผู้จัดสรรได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้นถือ ว่ากรรมสิทธิ์ ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แม้จำเลยจะครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและ ชำระราคาที่ดินเรียบร้อยแล้วก็ตาม ก็ต้อง ถือ ว่าจำเลยครอบครอง ที่พิพาทโดย อาศัยสิทธิ์เจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการ ครอบครองปรปักษ์เหนือที่พิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่ เจ้าของเดิม หา ได้ ไม่และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ใน ช่วงเวลาดังกล่าวยันแก่ ส. ก็มิได้เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทยังมิได้ตกเป็นของ ส. จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยัน ส. ได้ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ พิพาทแล้ว เมื่อ ส. ได้ รับการจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 อายุการ ครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับจากวันดังกล่าวถึง วันที่ 8 มีนาคม2526 อันเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้สิทธิ์โดย อายุความได้ สิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ตำบลธารเกษม(ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาเป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อระหว่างวันที่ 1 กุมภาพันธ์2520 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2520 วันเวลาใดไม่ปรากฏชัด จำเลยได้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินทั้งแปลง โดยปลูกเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้บอกกล่าวหลายครั้งให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยก็ไม่ออกไป ต่อมาเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวแก่จำเลยอีกหลายครั้งและได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาและบังคับให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไปจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ได้แบ่งแยกออกมาจากโฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี ซึ่งตอนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13282นั้น จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายหรือวางมัดจำกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ทายาทของนายสมจิตร เกตุวงษ์ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2515 และได้ชำระเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้ว ที่ดินที่ตกลงซื้อคือที่ดินตามแผนที่แปลงหมายเลข 414 ซึ่งขณะนั้นยังไม่ได้ออกโฉนด จำเลยได้เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย โดยตกลงกันว่า เมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วก็จะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายและแผนที่การจองที่ดินท้ายคำให้การตั้งแต่ได้ชำระเงินค่าที่ดินเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม2515 แล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 95 ตารางวา ซึ่งต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 16084 โดยได้เข้าล้อมรั้ว ก่อสร้างแท็งก์น้ำและปลูกบ้านเต็มเนื้อที่ ด้วยความสงบและเปิดเผยตลอดมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ผู้ร้อง (ที่ถูกเป็นจำเลย) จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แล้ว โจทก์และนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตซึ่งอยู่กันเยี่ยงสามีภริยาได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงหมายเลข 415 ตามแผนที่จอง ต่อมาเมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ได้แบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยเสร็จ ผู้จัดการมรดกของนายสมจิตร เกตุวงษ์ได้โอนสับที่ดินกัน โดยได้โอนโฉนดเลขที่ 16084 ตามแผนที่จองแปลงที่ 414 ซึ่งจำเลยซื้อและได้เข้าทำประโยชน์อยู่แล้วให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต อันเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยได้เรียกร้องให้นางสาวสมจิตโอนโฉนดกันให้ถูกต้องตามที่ได้ตกลงไว้แต่เดิม แต่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เพิกเฉย นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ให้จำเลย หากโจทก์ไม่ยินยอม ขอถือเอา คำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาเพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินแปลงหมายเลข 414 เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต แต่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนสับสนกับที่ดินแปลงหมายเลข 415 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้ทักท้วงนายปัญจะ เกตุวงศ์ จึงได้แก้ไขในวันเดียวกันให้นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ซึ่งเป็นแปลงหมายเลข 414 ต่อมาวันที่ 27 มิถุนายน 2516ซึ่งเป็นเวลาเพียง 7 วัน นับจากวันที่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหมายเลข 414 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตนายปัญจะ เกตุวงษ์ ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 คือแปลงหมายเลข 413 ให้จำเลย แสดงว่าที่ดินของจำเลยมิได้โอนสับสนกับที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต จำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2520จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ จำเลยยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ก่อนโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี พ.ศ. 2515 โดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงวันที่โจทก์ฟ้อง (8 มีนาคม 2526) เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย การครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดและไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงที่ 414 ตามโฉนดเลขที่ 16084ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มีการโอนโฉนดที่ดินสับเปลี่ยนกันจริงจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2515 เป็นการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับถึงวันฟ้อง เกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 และโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นเป็นอันรับฟังได้โดยคู่ความมิได้โต้เถียงกันว่า เดิมที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม (ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี มีเนื้อที่ 50 ไร่ เมื่อปี พ.ศ. 2515 นายปัญจะและนายสมหมายกับพวกซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจัดสรรขาย โดยแบ่งเป็นแปลงเล็กกว่า 50 แปลง ปรากฏตามแผนผังเอกสารหมาย ล.3 และ ล.4 การออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงเล็กได้เสร็จเรียบร้อยในปี พ.ศ. 2516 เจ้าของที่ดินจึงได้จัดการโอนโฉนดที่ดินแปลงเล็กดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ ที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่16084 แปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นที่ดินที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083แปลงหมายเลข 413 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นแปลงหนึ่งที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท นอกจากนั้นยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 16085 แปลงหมายเลข415 เนื้อที่ 96 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089 แปลงหมายเลข419 เนื้อที่ 96 ตารางวา และแปลงอื่น ๆ อยู่ติดกับที่ดินพิพาทเรียงตามลำดับเลขที่โฉนดและเลขที่ดิน จำเลยและนางสาวสมจิตต่างก็เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว เมื่อเจ้าของเดิมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยและนางสาวสมจิต ปรากฏว่าจำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413 เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน2516 ส่วนนางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แปลงหมายเลข 414ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16084 จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้วหรือไม่ ซึ่งโจทก์ฎีกาว่า โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะการครอบครองของจำเลยขาดตอนไม่ต่อเนื่องกัน ส่วนที่จำเลยอ้างสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทมาเป็นเจตนาในการครอบครองและแสดงความเป็นเจ้าของนั้น จำเลยเป็นเพียงผู้เข้าครอบครองแทนนายปัญจะเท่านั้น เมื่อนายปัญจะนำที่ดินพิพาทมาขายให้แก่นางสาวสมจิต โดยนางสาวสมจิตซื้อมาโดยสุจริต นางสาวสมจิตจึงได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้น ปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า นางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อใด ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 จำเลยมิได้แก้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่น ตัวโจทก์เบิกความว่า นางสาวสมจิตซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะ โจทก์ได้ตรวจดูหลักหินของทางราชการที่ปักไว้ ปรากฎว่าตรงกับโฉนดที่ดิน และได้จดทะเบียนโอนกันเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นายสมหมาย เกตุวงษ์ เจ้าของรวมในที่ดินที่จัดสรรเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ความจริงนายสมหมายตั้งใจโอนที่ดินเลขที่ 413 ให้จำเลย ส่วนที่ดินเลขที่ 414ให้โจทก์ (คงหมายถึงนางสาวสมจิต) การโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413กระทำหลังจากการโอนที่ดินแปลงเลขที่ 414 เพียง 7 วัน และปรากฏจากสำเนาภาพถ่ายโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413 ให้แก่จำเลยกระทำเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2512 จึงรับฟังได้ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงที่ 414 ให้แก่นางสาวสมจิตได้กระทำเมื่อวันที่20 มิถุนายน 2516 ตรงตามฎีกาโจทก์ ส่วนปัญหาเรื่องการที่จำเลยเข้าไปครอบครองใช้ที่ดินพิพาทก่อนออกโฉนดแล้วเสร็จนั้นนายสมหมายเบิกความว่า ตอนพาจำเลยไปดูที่ดิน นายสมหมายได้บอกจำเลยแล้วว่าอย่าเพิ่งล้อมรั้วถาวร เพราะหากโฉนดออกมาแล้วผิดพลาดจะมีปัญหา และที่ดินแปลงที่ชี้ให้จำเลยดูตอนนั้นยังไม่รู้ว่าเป็นแปลงเลขที่เท่าใด ต่อมาได้มีการทำสัญญากันก็ไม่ได้ระบุแปลงเลขที่ เพราะขณะนั้นโฉนดยังไม่ออก จึงเห็นได้ชัดว่า ก่อนออกโฉนดเสร็จยังไม่รู้ว่าที่ดินแปลงเลขที่เท่าใดอยู่ตรงไหน และจะตรงกับโฉนดเลขที่เท่าใด ดังนั้น การเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินพิพาทแปลงหมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข 413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดีที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งแยกโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินเหล่านั้นจะได้กรรมสิทธิ์ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้น ต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม ดังนั้นแม้จะฟังว่าจำเลยได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขายและชำระค่าที่ดินเรียบร้อย ก็ต้องถือว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่เจ้าของเดิมหาได้ไม่ และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวสมจิตก็มิได้ เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวสมจิต ทั้งนี้โดยนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1915/2520 ระหว่างนางสาวกานดา อริยพงศ์โจทก์ นายพิศาล รัตตกุล กับพวก จำเลย จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันแก่นางสาวสมจิตได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทให้แก่นางสาวสมจิตแล้ว เมื่อนางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทในวันที่ 20 มิถุนายน 2516 ดังนั้น อายุความการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับถึงวันที่ 8 มีนาคม 2526 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ในกรณีเช่นนี้เมื่อฟังได้ว่าโจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 จะโดยสุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ คำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ยกฟ้องแย้งของจำเลย.(ประเสริฐ บุญศรี-สุทิน นนทแก้ว-พนม พ่วงภิญโญ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ตำบลธารเกษม(ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาเป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อระหว่างวันที่ 1 กุมภาพันธ์2520 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2520 วันเวลาใดไม่ปรากฏชัด จำเลยได้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินทั้งแปลง โดยปลูกเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้บอกกล่าวหลายครั้งให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยก็ไม่ออกไป ต่อมาเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวแก่จำเลยอีกหลายครั้งและได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาและบังคับให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไปจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ได้แบ่งแยกออกมาจากโฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี ซึ่งตอนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13282นั้น จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายหรือวางมัดจำกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ทายาทของนายสมจิตร เกตุวงษ์ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2515 และได้ชำระเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้ว ที่ดินที่ตกลงซื้อคือที่ดินตามแผนที่แปลงหมายเลข 414 ซึ่งขณะนั้นยังไม่ได้ออกโฉนด จำเลยได้เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย โดยตกลงกันว่า เมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วก็จะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายและแผนที่การจองที่ดินท้ายคำให้การตั้งแต่ได้ชำระเงินค่าที่ดินเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม2515 แล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 95 ตารางวา ซึ่งต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 16084 โดยได้เข้าล้อมรั้ว ก่อสร้างแท็งก์น้ำและปลูกบ้านเต็มเนื้อที่ ด้วยความสงบและเปิดเผยตลอดมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ผู้ร้อง (ที่ถูกเป็นจำเลย) จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แล้ว โจทก์และนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตซึ่งอยู่กันเยี่ยงสามีภริยาได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงหมายเลข 415 ตามแผนที่จอง ต่อมาเมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ได้แบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยเสร็จ ผู้จัดการมรดกของนายสมจิตร เกตุวงษ์ได้โอนสับที่ดินกัน โดยได้โอนโฉนดเลขที่ 16084 ตามแผนที่จองแปลงที่ 414 ซึ่งจำเลยซื้อและได้เข้าทำประโยชน์อยู่แล้วให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต อันเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยได้เรียกร้องให้นางสาวสมจิตโอนโฉนดกันให้ถูกต้องตามที่ได้ตกลงไว้แต่เดิม แต่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เพิกเฉย นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ให้จำเลย หากโจทก์ไม่ยินยอม ขอถือเอา คำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาเพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินแปลงหมายเลข 414 เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต แต่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนสับสนกับที่ดินแปลงหมายเลข 415 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้ทักท้วงนายปัญจะ เกตุวงศ์ จึงได้แก้ไขในวันเดียวกันให้นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ซึ่งเป็นแปลงหมายเลข 414 ต่อมาวันที่ 27 มิถุนายน 2516ซึ่งเป็นเวลาเพียง 7 วัน นับจากวันที่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหมายเลข 414 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตนายปัญจะ เกตุวงษ์ ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 คือแปลงหมายเลข 413 ให้จำเลย แสดงว่าที่ดินของจำเลยมิได้โอนสับสนกับที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต จำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2520จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ จำเลยยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ก่อนโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี พ.ศ. 2515 โดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงวันที่โจทก์ฟ้อง (8 มีนาคม 2526) เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย การครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดและไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงที่ 414 ตามโฉนดเลขที่ 16084ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มีการโอนโฉนดที่ดินสับเปลี่ยนกันจริงจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2515 เป็นการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับถึงวันฟ้อง เกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 และโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นเป็นอันรับฟังได้โดยคู่ความมิได้โต้เถียงกันว่า เดิมที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม (ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี มีเนื้อที่ 50 ไร่ เมื่อปี พ.ศ. 2515 นายปัญจะและนายสมหมายกับพวกซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจัดสรรขาย โดยแบ่งเป็นแปลงเล็กกว่า 50 แปลง ปรากฏตามแผนผังเอกสารหมาย ล.3 และ ล.4 การออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงเล็กได้เสร็จเรียบร้อยในปี พ.ศ. 2516 เจ้าของที่ดินจึงได้จัดการโอนโฉนดที่ดินแปลงเล็กดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ ที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่16084 แปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นที่ดินที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083แปลงหมายเลข 413 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นแปลงหนึ่งที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท นอกจากนั้นยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 16085 แปลงหมายเลข415 เนื้อที่ 96 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089 แปลงหมายเลข419 เนื้อที่ 96 ตารางวา และแปลงอื่น ๆ อยู่ติดกับที่ดินพิพาทเรียงตามลำดับเลขที่โฉนดและเลขที่ดิน จำเลยและนางสาวสมจิตต่างก็เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว เมื่อเจ้าของเดิมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยและนางสาวสมจิต ปรากฏว่าจำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413 เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน2516 ส่วนนางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แปลงหมายเลข 414ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16084 จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้วหรือไม่ ซึ่งโจทก์ฎีกาว่า โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะการครอบครองของจำเลยขาดตอนไม่ต่อเนื่องกัน ส่วนที่จำเลยอ้างสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทมาเป็นเจตนาในการครอบครองและแสดงความเป็นเจ้าของนั้น จำเลยเป็นเพียงผู้เข้าครอบครองแทนนายปัญจะเท่านั้น เมื่อนายปัญจะนำที่ดินพิพาทมาขายให้แก่นางสาวสมจิต โดยนางสาวสมจิตซื้อมาโดยสุจริต นางสาวสมจิตจึงได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้น ปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า นางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อใด ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 จำเลยมิได้แก้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่น ตัวโจทก์เบิกความว่า นางสาวสมจิตซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะ โจทก์ได้ตรวจดูหลักหินของทางราชการที่ปักไว้ ปรากฎว่าตรงกับโฉนดที่ดิน และได้จดทะเบียนโอนกันเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นายสมหมาย เกตุวงษ์ เจ้าของรวมในที่ดินที่จัดสรรเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ความจริงนายสมหมายตั้งใจโอนที่ดินเลขที่ 413 ให้จำเลย ส่วนที่ดินเลขที่ 414ให้โจทก์ (คงหมายถึงนางสาวสมจิต) การโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413กระทำหลังจากการโอนที่ดินแปลงเลขที่ 414 เพียง 7 วัน และปรากฏจากสำเนาภาพถ่ายโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413 ให้แก่จำเลยกระทำเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2512 จึงรับฟังได้ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงที่ 414 ให้แก่นางสาวสมจิตได้กระทำเมื่อวันที่20 มิถุนายน 2516 ตรงตามฎีกาโจทก์ ส่วนปัญหาเรื่องการที่จำเลยเข้าไปครอบครองใช้ที่ดินพิพาทก่อนออกโฉนดแล้วเสร็จนั้นนายสมหมายเบิกความว่า ตอนพาจำเลยไปดูที่ดิน นายสมหมายได้บอกจำเลยแล้วว่าอย่าเพิ่งล้อมรั้วถาวร เพราะหากโฉนดออกมาแล้วผิดพลาดจะมีปัญหา และที่ดินแปลงที่ชี้ให้จำเลยดูตอนนั้นยังไม่รู้ว่าเป็นแปลงเลขที่เท่าใด ต่อมาได้มีการทำสัญญากันก็ไม่ได้ระบุแปลงเลขที่ เพราะขณะนั้นโฉนดยังไม่ออก จึงเห็นได้ชัดว่า ก่อนออกโฉนดเสร็จยังไม่รู้ว่าที่ดินแปลงเลขที่เท่าใดอยู่ตรงไหน และจะตรงกับโฉนดเลขที่เท่าใด ดังนั้น การเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินพิพาทแปลงหมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข 413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดีที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งแยกโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินเหล่านั้นจะได้กรรมสิทธิ์ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้น ต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม ดังนั้นแม้จะฟังว่าจำเลยได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขายและชำระค่าที่ดินเรียบร้อย ก็ต้องถือว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่เจ้าของเดิมหาได้ไม่ และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวสมจิตก็มิได้ เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวสมจิต ทั้งนี้โดยนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1915/2520 ระหว่างนางสาวกานดา อริยพงศ์โจทก์ นายพิศาล รัตตกุล กับพวก จำเลย จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันแก่นางสาวสมจิตได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทให้แก่นางสาวสมจิตแล้ว เมื่อนางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทในวันที่ 20 มิถุนายน 2516 ดังนั้น อายุความการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับถึงวันที่ 8 มีนาคม 2526 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ในกรณีเช่นนี้เมื่อฟังได้ว่าโจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 จะโดยสุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ คำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ยกฟ้องแย้งของจำเลย. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 937/2533นาย ประพันธ์ นิติ กวิน เลิศโจทก์นาย สุพล ลิ้มวานิชย์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1382เจ้าของรวมได้ นำที่ดินโฉนด เลขที่ 13282 มาจัดสรรขายโดย แบ่งเป็นแปลงเล็ก จำเลยและ ส. ต่าง เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว จำเลยรับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2516 ส่วน ส. รับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16084แปลงหมายเลข 414 หรือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 แต่ จำเลยได้ เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาท ตั้งแต่ วันที่ 26 พฤษภาคม 2515ก่อนออกโฉนด ที่ พิพาทแปลง หมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดี ที่จัดสรรแบ่งแยกออกจากที่ดินแปลง เดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือ ว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิม ก็ต่อเมื่อการแบ่งโฉนด ได้ กระทำแล้วเสร็จและผู้ซื้อที่ดินจะ ได้ กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ผู้จัดสรรได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้นถือ ว่ากรรมสิทธิ์ ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แม้จำเลยจะครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและ ชำระราคาที่ดินเรียบร้อยแล้วก็ตาม ก็ต้อง ถือ ว่าจำเลยครอบครอง ที่พิพาทโดย อาศัยสิทธิ์เจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการ ครอบครองปรปักษ์เหนือที่พิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่ เจ้าของเดิม หา ได้ ไม่และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ใน ช่วงเวลาดังกล่าวยันแก่ ส. ก็มิได้เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทยังมิได้ตกเป็นของ ส. จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยัน ส. ได้ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ พิพาทแล้ว เมื่อ ส. ได้ รับการจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 อายุการ ครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับจากวันดังกล่าวถึง วันที่ 8 มีนาคม2526 อันเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้สิทธิ์โดย อายุความได้ สิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ตำบลธารเกษม(ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาเป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อระหว่างวันที่ 1 กุมภาพันธ์2520 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2520 วันเวลาใดไม่ปรากฏชัด จำเลยได้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินทั้งแปลง โดยปลูกเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้บอกกล่าวหลายครั้งให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยก็ไม่ออกไป ต่อมาเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวแก่จำเลยอีกหลายครั้งและได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาและบังคับให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไปจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ได้แบ่งแยกออกมาจากโฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี ซึ่งตอนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13282นั้น จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายหรือวางมัดจำกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ทายาทของนายสมจิตร เกตุวงษ์ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2515 และได้ชำระเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้ว ที่ดินที่ตกลงซื้อคือที่ดินตามแผนที่แปลงหมายเลข 414 ซึ่งขณะนั้นยังไม่ได้ออกโฉนด จำเลยได้เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย โดยตกลงกันว่า เมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วก็จะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายและแผนที่การจองที่ดินท้ายคำให้การตั้งแต่ได้ชำระเงินค่าที่ดินเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม2515 แล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 95 ตารางวา ซึ่งต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 16084 โดยได้เข้าล้อมรั้ว ก่อสร้างแท็งก์น้ำและปลูกบ้านเต็มเนื้อที่ ด้วยความสงบและเปิดเผยตลอดมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ผู้ร้อง (ที่ถูกเป็นจำเลย) จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แล้ว โจทก์และนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตซึ่งอยู่กันเยี่ยงสามีภริยาได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงหมายเลข 415 ตามแผนที่จอง ต่อมาเมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ได้แบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยเสร็จ ผู้จัดการมรดกของนายสมจิตร เกตุวงษ์ได้โอนสับที่ดินกัน โดยได้โอนโฉนดเลขที่ 16084 ตามแผนที่จองแปลงที่ 414 ซึ่งจำเลยซื้อและได้เข้าทำประโยชน์อยู่แล้วให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต อันเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยได้เรียกร้องให้นางสาวสมจิตโอนโฉนดกันให้ถูกต้องตามที่ได้ตกลงไว้แต่เดิม แต่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เพิกเฉย นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ให้จำเลย หากโจทก์ไม่ยินยอม ขอถือเอา คำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาเพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินแปลงหมายเลข 414 เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต แต่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนสับสนกับที่ดินแปลงหมายเลข 415 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้ทักท้วงนายปัญจะ เกตุวงศ์ จึงได้แก้ไขในวันเดียวกันให้นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ซึ่งเป็นแปลงหมายเลข 414 ต่อมาวันที่ 27 มิถุนายน 2516ซึ่งเป็นเวลาเพียง 7 วัน นับจากวันที่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหมายเลข 414 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตนายปัญจะ เกตุวงษ์ ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 คือแปลงหมายเลข 413 ให้จำเลย แสดงว่าที่ดินของจำเลยมิได้โอนสับสนกับที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต จำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2520จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ จำเลยยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ก่อนโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี พ.ศ. 2515 โดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงวันที่โจทก์ฟ้อง (8 มีนาคม 2526) เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย การครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดและไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงที่ 414 ตามโฉนดเลขที่ 16084ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มีการโอนโฉนดที่ดินสับเปลี่ยนกันจริงจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2515 เป็นการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับถึงวันฟ้อง เกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 และโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นเป็นอันรับฟังได้โดยคู่ความมิได้โต้เถียงกันว่า เดิมที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม (ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี มีเนื้อที่ 50 ไร่ เมื่อปี พ.ศ. 2515 นายปัญจะและนายสมหมายกับพวกซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจัดสรรขาย โดยแบ่งเป็นแปลงเล็กกว่า 50 แปลง ปรากฏตามแผนผังเอกสารหมาย ล.3 และ ล.4 การออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงเล็กได้เสร็จเรียบร้อยในปี พ.ศ. 2516 เจ้าของที่ดินจึงได้จัดการโอนโฉนดที่ดินแปลงเล็กดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ ที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่16084 แปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นที่ดินที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083แปลงหมายเลข 413 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นแปลงหนึ่งที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท นอกจากนั้นยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 16085 แปลงหมายเลข415 เนื้อที่ 96 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089 แปลงหมายเลข419 เนื้อที่ 96 ตารางวา และแปลงอื่น ๆ อยู่ติดกับที่ดินพิพาทเรียงตามลำดับเลขที่โฉนดและเลขที่ดิน จำเลยและนางสาวสมจิตต่างก็เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว เมื่อเจ้าของเดิมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยและนางสาวสมจิต ปรากฏว่าจำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413 เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน2516 ส่วนนางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แปลงหมายเลข 414ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16084 จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้วหรือไม่ ซึ่งโจทก์ฎีกาว่า โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะการครอบครองของจำเลยขาดตอนไม่ต่อเนื่องกัน ส่วนที่จำเลยอ้างสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทมาเป็นเจตนาในการครอบครองและแสดงความเป็นเจ้าของนั้น จำเลยเป็นเพียงผู้เข้าครอบครองแทนนายปัญจะเท่านั้น เมื่อนายปัญจะนำที่ดินพิพาทมาขายให้แก่นางสาวสมจิต โดยนางสาวสมจิตซื้อมาโดยสุจริต นางสาวสมจิตจึงได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้น ปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า นางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อใด ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 จำเลยมิได้แก้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่น ตัวโจทก์เบิกความว่า นางสาวสมจิตซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะ โจทก์ได้ตรวจดูหลักหินของทางราชการที่ปักไว้ ปรากฎว่าตรงกับโฉนดที่ดิน และได้จดทะเบียนโอนกันเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นายสมหมาย เกตุวงษ์ เจ้าของรวมในที่ดินที่จัดสรรเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ความจริงนายสมหมายตั้งใจโอนที่ดินเลขที่ 413 ให้จำเลย ส่วนที่ดินเลขที่ 414ให้โจทก์ (คงหมายถึงนางสาวสมจิต) การโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413กระทำหลังจากการโอนที่ดินแปลงเลขที่ 414 เพียง 7 วัน และปรากฏจากสำเนาภาพถ่ายโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413 ให้แก่จำเลยกระทำเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2512 จึงรับฟังได้ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงที่ 414 ให้แก่นางสาวสมจิตได้กระทำเมื่อวันที่20 มิถุนายน 2516 ตรงตามฎีกาโจทก์ ส่วนปัญหาเรื่องการที่จำเลยเข้าไปครอบครองใช้ที่ดินพิพาทก่อนออกโฉนดแล้วเสร็จนั้นนายสมหมายเบิกความว่า ตอนพาจำเลยไปดูที่ดิน นายสมหมายได้บอกจำเลยแล้วว่าอย่าเพิ่งล้อมรั้วถาวร เพราะหากโฉนดออกมาแล้วผิดพลาดจะมีปัญหา และที่ดินแปลงที่ชี้ให้จำเลยดูตอนนั้นยังไม่รู้ว่าเป็นแปลงเลขที่เท่าใด ต่อมาได้มีการทำสัญญากันก็ไม่ได้ระบุแปลงเลขที่ เพราะขณะนั้นโฉนดยังไม่ออก จึงเห็นได้ชัดว่า ก่อนออกโฉนดเสร็จยังไม่รู้ว่าที่ดินแปลงเลขที่เท่าใดอยู่ตรงไหน และจะตรงกับโฉนดเลขที่เท่าใด ดังนั้น การเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินพิพาทแปลงหมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข 413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดีที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งแยกโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินเหล่านั้นจะได้กรรมสิทธิ์ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้น ต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม ดังนั้นแม้จะฟังว่าจำเลยได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขายและชำระค่าที่ดินเรียบร้อย ก็ต้องถือว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่เจ้าของเดิมหาได้ไม่ และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวสมจิตก็มิได้ เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวสมจิต ทั้งนี้โดยนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1915/2520 ระหว่างนางสาวกานดา อริยพงศ์โจทก์ นายพิศาล รัตตกุล กับพวก จำเลย จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันแก่นางสาวสมจิตได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทให้แก่นางสาวสมจิตแล้ว เมื่อนางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทในวันที่ 20 มิถุนายน 2516 ดังนั้น อายุความการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับถึงวันที่ 8 มีนาคม 2526 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ในกรณีเช่นนี้เมื่อฟังได้ว่าโจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 จะโดยสุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ คำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ยกฟ้องแย้งของจำเลย.(ประเสริฐ บุญศรี-สุทิน นนทแก้ว-พนม พ่วงภิญโญ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ