คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2750/2519หลักกฎหมาย: จำเลยซื้อตึกและเช่าที่ดินที่ตึกนั้นตั้งอยู่ จึงมีนิติกรรมสองรายซึ่งแยกจากกันได้ คือนิติกรรมซื้อขายกับนิติกรรมเช่าที่ดิน นิติกรรมซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนส่วนการเช่าที่ดินเมื่อจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์อย่างใดๆ แก่โจทก์เป็นพิเศษจึงเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาและตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงและจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยซื้อตึกแถวจากโจทก์และเช่าที่ดินอันเป็นที่ตั้งตึกแถวนี้จากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินต่อมาในฐานะผู้เช่าโดยไม่มีหนังสือสัญญา จำเลยค้างค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินและตึกแถวเป็นของโจทก์จริง จำเลยซื้อตึกแถวจากผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ซึ่งขณะนั้นกำลังเป็นผู้เยาว์อยู่ โดยตกลงเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 25 ปี ทั้งนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนมิฉะนั้นจำเลยคงจะไม่ซื้อตึกแถว ต่อมาโจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ โดยแจ้งว่ายินยอมให้เช่าจนครบกำหนด 25 ปี แต่ให้ทำสัญญากันคราวละ1 ปี ทุกปีไปจนครบกำหนด และขอขึ้นค่าและเรียกค่าต่อสัญญาครั้งละ 500บาท จำเลยตกลงยอมทำสัญญาตามที่โจทก์ต้องการและไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่าโจทก์เองไม่ยอมรับชำระค่าเช่าโดยจะเรียกเงินกินเปล่าจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้โจทก์จึงหาเหตุฟ้องขับไล่ซึ่งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์รับเงินค่าเช่าเป็นรายเดือนตามปกติโดยยอมให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปจนครบ 25 ปีโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า มารดาโจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปี ขณะที่จำเลยเช่าที่ดินนั้นโจทก์ยังเป็นผู้เยาว์มารดาโจทก์ใช้อำนาจปกครองทำสัญญาให้เช่าที่ดิน ซึ่งจะมีผลใช้บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากศาล หากมารดาโจทก์รับปากว่าจะให้เช่าที่ดินนาน 25 ปีก็เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อกฎหมายและไม่เข้าลักษณะอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากการที่จำเลยซื้อตึกแถวเป็นนิติกรรมอันหนึ่ง และการเช่าที่ดินเป็นนิติกรรมอีกอันหนึ่งซึ่งแยกออกจากกันได้เด็ดขาด ไม่เหมือนกับการออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถว แล้วทำสัญญาเช่าต่อกัน โจทก์ไม่ได้ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปีโจทก์ใช้สิทธิโดยสุจริตตลอดมาไม่เคยเรียกร้องเงินจากจำเลย โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคำขอที่ให้ขับไล่และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างจากที่ดิน แต่ให้จำเลยชำระค่าเช่าเดือนละ 200 บาทไปตลอดระยะเวลาที่จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอยู่ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับการเช่าที่ดินไปจนครบ 25 ปีโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ดินและใช้ค่าเสียหายจนกว่าจำเลยจะรื้อสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จำเลยซื้อตึกซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทจากคุณหญิงหวานมารดาโจทก์ ซึ่งใช้อำนาจปกครองโจทก์ที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ ในครั้งแรกจำเลยเช่าตึกก่อนแล้วจึงขอซื้อด้วยการผ่อนชำระ และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยอยู่ในตึกด้วยการถือกรรมสิทธิ์และเช่าที่ดินของโจทก์โดยมิได้ทำสัญญาเช่า ต่อมาจึงได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนี้ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินกันอีก แต่จำเลยคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่า ที่จำเลยอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนศาลฎีกาเห็นว่า สำหรับสัญญาซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนจริง แต่แยกออกได้โดยเด็ดขาดจากสัญญาเช่าโดยกฎหมายบัญญัติแยกบังคับไว้แตกต่างกันตามมาตรา 456 และมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าที่ดินพิพาทเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามธรรมดา ถ้าจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์ใด ๆ แก่โจทก์เป็นกรณีพิเศษ ไม่ทำให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จึงไม่มีผลเป็นสัญญาเช่าที่ใช้บังคับได้ถึง 25 ปี ตามข้ออ้างของจำเลย การที่จำเลยยอมทำสัญญาเช่าใหม่มีกำหนด 1 ปี ทั้ง ๆ ที่ยังอยู่ในกำหนดระยะเวลา 25 ปี แสดงให้เห็นว่าไม่น่าจะมีการตกลงเช่าที่ดินกันไว้นาน 25 ปี การที่หนังสือสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินพิพาทอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ทำให้ตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 566 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลง และจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2750/2519นางชมพิศ วิเศษรัตน์โจทก์นางยี่ ด่านสกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 538, ม. 566, ม. 369จำเลยซื้อตึกและเช่าที่ดินที่ตึกนั้นตั้งอยู่ จึงมีนิติกรรมสองรายซึ่งแยกจากกันได้ คือนิติกรรมซื้อขายกับนิติกรรมเช่าที่ดิน นิติกรรมซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนส่วนการเช่าที่ดินเมื่อจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์อย่างใดๆ แก่โจทก์เป็นพิเศษจึงเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาและตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงและจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยซื้อตึกแถวจากโจทก์และเช่าที่ดินอันเป็นที่ตั้งตึกแถวนี้จากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินต่อมาในฐานะผู้เช่าโดยไม่มีหนังสือสัญญา จำเลยค้างค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินและตึกแถวเป็นของโจทก์จริง จำเลยซื้อตึกแถวจากผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ซึ่งขณะนั้นกำลังเป็นผู้เยาว์อยู่ โดยตกลงเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 25 ปี ทั้งนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนมิฉะนั้นจำเลยคงจะไม่ซื้อตึกแถว ต่อมาโจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ โดยแจ้งว่ายินยอมให้เช่าจนครบกำหนด 25 ปี แต่ให้ทำสัญญากันคราวละ1 ปี ทุกปีไปจนครบกำหนด และขอขึ้นค่าและเรียกค่าต่อสัญญาครั้งละ 500บาท จำเลยตกลงยอมทำสัญญาตามที่โจทก์ต้องการและไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่าโจทก์เองไม่ยอมรับชำระค่าเช่าโดยจะเรียกเงินกินเปล่าจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้โจทก์จึงหาเหตุฟ้องขับไล่ซึ่งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์รับเงินค่าเช่าเป็นรายเดือนตามปกติโดยยอมให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปจนครบ 25 ปีโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า มารดาโจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปี ขณะที่จำเลยเช่าที่ดินนั้นโจทก์ยังเป็นผู้เยาว์มารดาโจทก์ใช้อำนาจปกครองทำสัญญาให้เช่าที่ดิน ซึ่งจะมีผลใช้บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากศาล หากมารดาโจทก์รับปากว่าจะให้เช่าที่ดินนาน 25 ปีก็เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อกฎหมายและไม่เข้าลักษณะอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากการที่จำเลยซื้อตึกแถวเป็นนิติกรรมอันหนึ่ง และการเช่าที่ดินเป็นนิติกรรมอีกอันหนึ่งซึ่งแยกออกจากกันได้เด็ดขาด ไม่เหมือนกับการออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถว แล้วทำสัญญาเช่าต่อกัน โจทก์ไม่ได้ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปีโจทก์ใช้สิทธิโดยสุจริตตลอดมาไม่เคยเรียกร้องเงินจากจำเลย โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคำขอที่ให้ขับไล่และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างจากที่ดิน แต่ให้จำเลยชำระค่าเช่าเดือนละ 200 บาทไปตลอดระยะเวลาที่จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอยู่ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับการเช่าที่ดินไปจนครบ 25 ปีโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ดินและใช้ค่าเสียหายจนกว่าจำเลยจะรื้อสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จำเลยซื้อตึกซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทจากคุณหญิงหวานมารดาโจทก์ ซึ่งใช้อำนาจปกครองโจทก์ที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ ในครั้งแรกจำเลยเช่าตึกก่อนแล้วจึงขอซื้อด้วยการผ่อนชำระ และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยอยู่ในตึกด้วยการถือกรรมสิทธิ์และเช่าที่ดินของโจทก์โดยมิได้ทำสัญญาเช่า ต่อมาจึงได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนี้ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินกันอีก แต่จำเลยคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่า ที่จำเลยอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนศาลฎีกาเห็นว่า สำหรับสัญญาซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนจริง แต่แยกออกได้โดยเด็ดขาดจากสัญญาเช่าโดยกฎหมายบัญญัติแยกบังคับไว้แตกต่างกันตามมาตรา 456 และมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าที่ดินพิพาทเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามธรรมดา ถ้าจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์ใด ๆ แก่โจทก์เป็นกรณีพิเศษ ไม่ทำให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จึงไม่มีผลเป็นสัญญาเช่าที่ใช้บังคับได้ถึง 25 ปี ตามข้ออ้างของจำเลย การที่จำเลยยอมทำสัญญาเช่าใหม่มีกำหนด 1 ปี ทั้ง ๆ ที่ยังอยู่ในกำหนดระยะเวลา 25 ปี แสดงให้เห็นว่าไม่น่าจะมีการตกลงเช่าที่ดินกันไว้นาน 25 ปี การที่หนังสือสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินพิพาทอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ทำให้ตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 566 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลง และจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์พิพากษายืน(สวัสดิ์ สุขศรีวงษ์-บัญญัติ สุชีวะ-พิสัณห์ ลีตเวทย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยซื้อตึกแถวจากโจทก์และเช่าที่ดินอันเป็นที่ตั้งตึกแถวนี้จากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินต่อมาในฐานะผู้เช่าโดยไม่มีหนังสือสัญญา จำเลยค้างค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินและตึกแถวเป็นของโจทก์จริง จำเลยซื้อตึกแถวจากผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ซึ่งขณะนั้นกำลังเป็นผู้เยาว์อยู่ โดยตกลงเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 25 ปี ทั้งนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนมิฉะนั้นจำเลยคงจะไม่ซื้อตึกแถว ต่อมาโจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ โดยแจ้งว่ายินยอมให้เช่าจนครบกำหนด 25 ปี แต่ให้ทำสัญญากันคราวละ1 ปี ทุกปีไปจนครบกำหนด และขอขึ้นค่าและเรียกค่าต่อสัญญาครั้งละ 500บาท จำเลยตกลงยอมทำสัญญาตามที่โจทก์ต้องการและไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่าโจทก์เองไม่ยอมรับชำระค่าเช่าโดยจะเรียกเงินกินเปล่าจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้โจทก์จึงหาเหตุฟ้องขับไล่ซึ่งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์รับเงินค่าเช่าเป็นรายเดือนตามปกติโดยยอมให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปจนครบ 25 ปีโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า มารดาโจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปี ขณะที่จำเลยเช่าที่ดินนั้นโจทก์ยังเป็นผู้เยาว์มารดาโจทก์ใช้อำนาจปกครองทำสัญญาให้เช่าที่ดิน ซึ่งจะมีผลใช้บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากศาล หากมารดาโจทก์รับปากว่าจะให้เช่าที่ดินนาน 25 ปีก็เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อกฎหมายและไม่เข้าลักษณะอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากการที่จำเลยซื้อตึกแถวเป็นนิติกรรมอันหนึ่ง และการเช่าที่ดินเป็นนิติกรรมอีกอันหนึ่งซึ่งแยกออกจากกันได้เด็ดขาด ไม่เหมือนกับการออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถว แล้วทำสัญญาเช่าต่อกัน โจทก์ไม่ได้ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปีโจทก์ใช้สิทธิโดยสุจริตตลอดมาไม่เคยเรียกร้องเงินจากจำเลย โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคำขอที่ให้ขับไล่และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างจากที่ดิน แต่ให้จำเลยชำระค่าเช่าเดือนละ 200 บาทไปตลอดระยะเวลาที่จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอยู่ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับการเช่าที่ดินไปจนครบ 25 ปีโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ดินและใช้ค่าเสียหายจนกว่าจำเลยจะรื้อสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จำเลยซื้อตึกซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทจากคุณหญิงหวานมารดาโจทก์ ซึ่งใช้อำนาจปกครองโจทก์ที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ ในครั้งแรกจำเลยเช่าตึกก่อนแล้วจึงขอซื้อด้วยการผ่อนชำระ และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยอยู่ในตึกด้วยการถือกรรมสิทธิ์และเช่าที่ดินของโจทก์โดยมิได้ทำสัญญาเช่า ต่อมาจึงได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนี้ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินกันอีก แต่จำเลยคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่า ที่จำเลยอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนศาลฎีกาเห็นว่า สำหรับสัญญาซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนจริง แต่แยกออกได้โดยเด็ดขาดจากสัญญาเช่าโดยกฎหมายบัญญัติแยกบังคับไว้แตกต่างกันตามมาตรา 456 และมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าที่ดินพิพาทเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามธรรมดา ถ้าจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์ใด ๆ แก่โจทก์เป็นกรณีพิเศษ ไม่ทำให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จึงไม่มีผลเป็นสัญญาเช่าที่ใช้บังคับได้ถึง 25 ปี ตามข้ออ้างของจำเลย การที่จำเลยยอมทำสัญญาเช่าใหม่มีกำหนด 1 ปี ทั้ง ๆ ที่ยังอยู่ในกำหนดระยะเวลา 25 ปี แสดงให้เห็นว่าไม่น่าจะมีการตกลงเช่าที่ดินกันไว้นาน 25 ปี การที่หนังสือสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินพิพาทอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ทำให้ตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 566 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลง และจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2750/2519นางชมพิศ วิเศษรัตน์โจทก์นางยี่ ด่านสกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 538, ม. 566, ม. 369จำเลยซื้อตึกและเช่าที่ดินที่ตึกนั้นตั้งอยู่ จึงมีนิติกรรมสองรายซึ่งแยกจากกันได้ คือนิติกรรมซื้อขายกับนิติกรรมเช่าที่ดิน นิติกรรมซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนส่วนการเช่าที่ดินเมื่อจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์อย่างใดๆ แก่โจทก์เป็นพิเศษจึงเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาและตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงและจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยซื้อตึกแถวจากโจทก์และเช่าที่ดินอันเป็นที่ตั้งตึกแถวนี้จากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินต่อมาในฐานะผู้เช่าโดยไม่มีหนังสือสัญญา จำเลยค้างค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินและตึกแถวเป็นของโจทก์จริง จำเลยซื้อตึกแถวจากผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ซึ่งขณะนั้นกำลังเป็นผู้เยาว์อยู่ โดยตกลงเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 25 ปี ทั้งนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนมิฉะนั้นจำเลยคงจะไม่ซื้อตึกแถว ต่อมาโจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ โดยแจ้งว่ายินยอมให้เช่าจนครบกำหนด 25 ปี แต่ให้ทำสัญญากันคราวละ1 ปี ทุกปีไปจนครบกำหนด และขอขึ้นค่าและเรียกค่าต่อสัญญาครั้งละ 500บาท จำเลยตกลงยอมทำสัญญาตามที่โจทก์ต้องการและไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่าโจทก์เองไม่ยอมรับชำระค่าเช่าโดยจะเรียกเงินกินเปล่าจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้โจทก์จึงหาเหตุฟ้องขับไล่ซึ่งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์รับเงินค่าเช่าเป็นรายเดือนตามปกติโดยยอมให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปจนครบ 25 ปีโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า มารดาโจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปี ขณะที่จำเลยเช่าที่ดินนั้นโจทก์ยังเป็นผู้เยาว์มารดาโจทก์ใช้อำนาจปกครองทำสัญญาให้เช่าที่ดิน ซึ่งจะมีผลใช้บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี เพราะไม่ได้รับอนุญาตจากศาล หากมารดาโจทก์รับปากว่าจะให้เช่าที่ดินนาน 25 ปีก็เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อกฎหมายและไม่เข้าลักษณะอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากการที่จำเลยซื้อตึกแถวเป็นนิติกรรมอันหนึ่ง และการเช่าที่ดินเป็นนิติกรรมอีกอันหนึ่งซึ่งแยกออกจากกันได้เด็ดขาด ไม่เหมือนกับการออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถว แล้วทำสัญญาเช่าต่อกัน โจทก์ไม่ได้ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินเป็นเวลา 25 ปีโจทก์ใช้สิทธิโดยสุจริตตลอดมาไม่เคยเรียกร้องเงินจากจำเลย โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคำขอที่ให้ขับไล่และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างจากที่ดิน แต่ให้จำเลยชำระค่าเช่าเดือนละ 200 บาทไปตลอดระยะเวลาที่จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอยู่ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับการเช่าที่ดินไปจนครบ 25 ปีโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ดินและใช้ค่าเสียหายจนกว่าจำเลยจะรื้อสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จำเลยซื้อตึกซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทจากคุณหญิงหวานมารดาโจทก์ ซึ่งใช้อำนาจปกครองโจทก์ที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ ในครั้งแรกจำเลยเช่าตึกก่อนแล้วจึงขอซื้อด้วยการผ่อนชำระ และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยอยู่ในตึกด้วยการถือกรรมสิทธิ์และเช่าที่ดินของโจทก์โดยมิได้ทำสัญญาเช่า ต่อมาจึงได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนี้ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินกันอีก แต่จำเลยคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่า ที่จำเลยอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนศาลฎีกาเห็นว่า สำหรับสัญญาซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนจริง แต่แยกออกได้โดยเด็ดขาดจากสัญญาเช่าโดยกฎหมายบัญญัติแยกบังคับไว้แตกต่างกันตามมาตรา 456 และมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าที่ดินพิพาทเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามธรรมดา ถ้าจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์ใด ๆ แก่โจทก์เป็นกรณีพิเศษ ไม่ทำให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จึงไม่มีผลเป็นสัญญาเช่าที่ใช้บังคับได้ถึง 25 ปี ตามข้ออ้างของจำเลย การที่จำเลยยอมทำสัญญาเช่าใหม่มีกำหนด 1 ปี ทั้ง ๆ ที่ยังอยู่ในกำหนดระยะเวลา 25 ปี แสดงให้เห็นว่าไม่น่าจะมีการตกลงเช่าที่ดินกันไว้นาน 25 ปี การที่หนังสือสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินพิพาทอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ทำให้ตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 566 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลง และจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์พิพากษายืน(สวัสดิ์ สุขศรีวงษ์-บัญญัติ สุชีวะ-พิสัณห์ ลีตเวทย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ