คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5373/2552หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าที่ดินมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์ จะนำสืบว่าโจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านั้น เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามสัญญาเช่าที่ดินว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปีโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 264,065.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 240,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 8746,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 7,933,333 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับและให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 7,600,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 6,817,142.85 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่ไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 7655 ตำบลบางด้วน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ จากโจทก์เพื่อก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันและดำเนินกิจการสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมและผลิตภัณฑ์ต่างๆ หรือเพื่อประโยชน์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของจำเลยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 21 ปี โดยในสัญญาระบุให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาการเช่า 21 ปี ภายใน 7 วัน นับแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นเงิน 8,000,000 บาท สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า ให้ยกเว้นค่าเช่าปีแรกตกลงไม่คิดกัน ส่วนปีถัดมากำหนดชำระกันภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี อัตราค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 ปีละ 240,000 บาท ปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ปีละ 300,000 บาท ปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ปีละ 360,000 บาท และปีที่ 17 ถึงปีที่ 21 ปีละ 420,000 บาท รวมค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปีเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ. 4 และ จ.5 ในวันจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์จำนวน 8,000,000 บาท โดยหักไว้เป็นค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 400,000 บาท ดังนั้น โจทก์จึงรับเงินไปทั้งสิ้น 7,600,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันกับหน่วยงานราชการ ปรากฏว่าไม่ได้รับอนุญาตโดยทางจังหวัดสมุทรปราการให้เหตุผลว่าสถานที่ตั้งไม่เหมาะสมที่จะก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง รายละเอียดปรากฏตามหนังสือของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย ล.2 จำเลยจึงได้ทำหนังสืออุทธรณ์ต่อปลัดกระทรวงมหาดไทยและต่อผู้ว่าราชการจังหวัดสมุทรปราการ รายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย ล.3 และ ล.6 ผลการพิจารณายืนยันการไม่อนุญาตรายละเอียดปรากฏตามหนังสือแจ้งของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย จ.8 และ จ.10 จำเลยจึงบอกเลิกการเช่าที่ดินกับโจทก์ ส่วนค่าเช่าที่ดินสำหรับปีที่ 2 นั้น จำเลยยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์ พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 แล้ว เอกสารดังกล่าวระบุว่า "ถ้าเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจออกใบอนุญาตที่จำเป็นต่างๆ เพื่อให้สามารถใช้ทรัพย์สิน...ไม่ยอมออกหรือต่อใบอนุญาตใดๆ หรือถ้าเป็นเหตุพ้นวิสัยเพราะเหตุใดๆ ที่อยู่นอกเหนืออำนาจของผู้เช่าที่ผู้เช่าจะได้ใช้ทรัพย์สินเพื่อหาประโยชน์ต่างๆ เช่นว่านั้น ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่านี้เสียได้" และข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า ทางราชการไม่อนุญาตให้จำเลยก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่า และในสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ปรากฏข้อความว่าถ้าทางราชการไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่าแล้ว จำเลยจะต้องใช้สิทธิดำเนินคดีต่อศาลก่อนจึงจะเลิกสัญญาได้ดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้น เมื่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องไม่อนุญาตให้จำเลยสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์และจำเลยก็ได้อุทธรณ์คำสั่งไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องแล้ว และก็ยังยืนยันไม่อนุญาตให้ก่อสร้างเมื่อจำเลยไม่สามารถสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์ได้ จำเลยจึงใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 จำเลยมีวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยการเปิดสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม สินค้าและผลิตภัณฑ์ต่างๆ ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่สามารถเปิดสถานีบริการน้ำมันได้ จำเลยก็สามารถที่จะประกอบกิจการเกี่ยวกับการค้าก๊าซ สินค้าและผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมต่างๆ ได้ แต่จำเลยไม่กระทำ จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาในปัญหาดังกล่าวโจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้จึงไม่เป็นประเด็นพิพาทในคดีนี้ แม้ศาลอุทธรณ์จะได้วินิจฉัยให้ศาลฎีกาก็ไม่รับวินิจฉัย และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 7 ระบุให้จำเลยสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้จำเลยจึงต้องนำที่ดินดังกล่าวออกให้เช่าช่วง แต่จำเลยก็ไม่กระทำ จำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า จำเลยได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแต่ฝ่ายเดียวโดยไม่ได้ให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 เป็นสิทธิของจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียวในการบอกเลิกสัญญา ดังนั้นการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวจึงชอบแล้ว ไม่จำเป็นต้องให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญาแต่อย่างใด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า เงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ในวันจดทะเบียนการเช่านั้น เป็นเงินกินเปล่าหรือเงินค่าเช่าล่วงหน้า ในปัญหาดังกล่าว ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 แล้วปรากฏว่า ตามสัญญาดังกล่าวข้อที่ 3 ระบุว่า "ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตลอดระยะเวลาการเช่า 21 ปี รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท (สิบสี่ล้านหกแสนบาท) ซึ่งผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ตามกฎหมายนับจากวันจดทะเบียนเช่าที่ดิน เป็นเงิน 8,000,000 บาท (แปดล้านบาท)" จากสัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหนาสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์จะนำสืบว่า โจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านัน เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามเอกสารหมาย จ.4 ว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปี มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า โจทก์จะต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ระบุไว้แต่เพียงเรื่องที่ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา โดยไม่ได้มีข้อกำหนดไว้เลยว่า ถ้าเลิกสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินที่ชำระแล้วจำนวนเท่าใด แต่ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 12 ระบุไว้ว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าสิทธิหน้าที่อื่นๆ ที่มิได้กำหนดไว้ในสัญญานี้ ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การเลิกสัญญาในกรณีนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ซึ่งบัญญัติว่า "เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม" และในบทบัญญัติดังกล่าว วรรคสาม ได้บัญญัติไว้ว่า "ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นกายอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การจะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ ...ฯ" ตามบทบัญญัติดังกล่าวนั้น เห็นว่า โจทก์จำต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยและจำเลยจะต้องชดใช้เงินค่าใช้ทรัพย์ให้โจทก์ตามควรค่าแก่การใช้ทรัพย์นั้น ซึ่งในกรณีนี้จำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์เป็นเวลา 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท และจำเลยได้หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้จำนวน 400,000 บาท โจทก์จึงรับเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปจากจำเลยเพียง 7,600,000 บาท เมื่อเลิกสัญญากันแล้วโจทก์ต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่จำเลย จำเลยได้ใช้ที่ดินของโจทก์ก่อนเลิกสัญญาเป็นเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน แต่การที่จะนำค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท ที่จำเลยชำระให้โจทก์หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่าย แล้วนำมาหารด้วยจำนวนปีที่เช่าคือ 21 ปี แล้วคิดเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า ตามจำนวนเงินที่หารได้นั้น ไม่เป็นธรรมกับโจทก์ เพราะการชำระค่าเช่าล่วงหน้าโจทก์มีโอกาสที่จะนำเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปทำประโยชน์อื่นๆ ได้อย่างมากมายซึ่งถ้าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้โจทก์จำนวนมากโจทก์ก็อาจไม่ให้จำเลยเช่าในระยะเวลาอันยาวนานเช่นนั้น และจากการที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ได้กำหนดค่าเช่ารายปีไว้ด้วยว่า ค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 คิดค่าเช่าปีละ 240,000 บาท ค่าปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ค่าเช่าปีละ 300,000 บาท ค่าเช่าปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ค่าเช่าปีละ 360,000 บาท ค่าเช่าปีที่17 ถึงปีที่ 21 ค่าเช่าปีละ 420,000 บาท ซึ่งค่าเช่ารายปีตามที่ตกลงกัน เป็นการคิดค่าเช่าเพิ่มร้อยละ 25 ต่อทุกๆ 5 ปี โดยค่าเช่าในช่วง 5 ปี สุดท้าย สูงขึ้นไปเกือบร้อยละ 100 แสดงว่าการชำระค่าเช่ารายปีตั้งแต่ปีที่ 2 เป็นต้นไปนั้นเริ่มจากการชำระจำนวนน้อยไปถึงชำระจำนวนมากเพราะในปีแรกๆ มีการชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้จำนวนมากแล้ว ดังนั้น การชำระค่าเช่าล่วงหน้าของจำเลยจึงไม่เท่ากันทุกปี โดยชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ปี แรกๆ จำนวนมากแล้วลดลงทุกๆ ช่วงระยะเวลาเช่า 5 ปี ค่าเช่าที่ต้องชำระเพิ่มจึงเพิ่มในทุกๆ ช่วง 5 ปี และเงินที่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวก็ปรากฏว่าได้รวมค่าเช่าปีแรกทั้งปีไว้ด้วย อีกทั้งโจทก์ก็ได้ชำระค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนการเช่าไปแล้วด้วย ดังนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรกำหนดค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกรวมเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงิน 2,000,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวโจทก์มีสิทธิหักไว้จากค่าเช่าล่วงหน้าที่รับมาจำนวน 7,600,000 บาท ส่วนค่าเช่าปีที่ 2 นั้น ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 ตอนท้ายระบุว่าสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 21 ปี ตั้งแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป และตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ปรากฏว่าได้กำหนดจดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 ดังนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 จึงนับเวลาเริ่มตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2540 มิใช่วันที่ 10 ตุลาคม 2541 ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเพราะวันดังกล่าวเป็นวันกำหนดเวลาชำระค่าเช่าเท่านั้น เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าไปถึงโจทก์ในวันที่ 15 กันยายน 2541 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ระบุว่า สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า โดยยกเว้นเงินค่าเช่าปีแรกที่ตกลงไม่คิดกันจะชำระให้ภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี เมื่อสัญญาเช่าระงับไปเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2541 ซึ่งอยู่ในช่วงระยะเวลาการเช่าปีที่ 2 จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าที่ดิน สำหรับปีที่ 2 เป็นเวลา 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงินจำนวน 30,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมารวมกับเงินค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกดังได้วินิจฉัยมาตอนต้นจำนวน 2,000,000 บาท แล้ว นำมาหักออกจากเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่โจทก์รับไปจากจำเลยแล้ว คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระคืนให้จำเลย 5,570,000 บาท ส่วนเงินค่าเช่าที่โจทก์มีสิทธินำมาหักออกจากเงินค่าเช่าที่รับชำระมาล่วงหน้า จำนวน 2,030,000 บาท ที่โจทก์ขอให้คิดดอกเบี้ยให้โจทก์นั้น เห็นว่า เป็นเรื่องที่ขัดต่อเหตุผลและความเป็นจริง เพราะเงินค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท อยู่กับโจทก์ก่อนเลิกสัญญาและโจทก์ต้องเป็นฝ่ายชำระคืนให้จำเลยเมื่อสัญญาเลิกกัน เมื่อโจทก์ไม่ชำระคืนให้จำเลย โจทก์จึงต้องชำระดอกเบี้ยตามกฎหมายด้วย ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยจำนวน 5,570,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5373/2552นายชัย ทองไทยโจทก์บริษัทเอสโซ่ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)จำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 94 วรรคแรก (ข)สัญญาเช่าที่ดินมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์ จะนำสืบว่าโจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านั้น เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามสัญญาเช่าที่ดินว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปีโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 264,065.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 240,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 8746,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 7,933,333 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับและให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 7,600,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 6,817,142.85 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่ไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 7655 ตำบลบางด้วน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ จากโจทก์เพื่อก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันและดำเนินกิจการสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมและผลิตภัณฑ์ต่างๆ หรือเพื่อประโยชน์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของจำเลยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 21 ปี โดยในสัญญาระบุให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาการเช่า 21 ปี ภายใน 7 วัน นับแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นเงิน 8,000,000 บาท สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า ให้ยกเว้นค่าเช่าปีแรกตกลงไม่คิดกัน ส่วนปีถัดมากำหนดชำระกันภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี อัตราค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 ปีละ 240,000 บาท ปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ปีละ 300,000 บาท ปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ปีละ 360,000 บาท และปีที่ 17 ถึงปีที่ 21 ปีละ 420,000 บาท รวมค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปีเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ. 4 และ จ.5 ในวันจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์จำนวน 8,000,000 บาท โดยหักไว้เป็นค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 400,000 บาท ดังนั้น โจทก์จึงรับเงินไปทั้งสิ้น 7,600,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันกับหน่วยงานราชการ ปรากฏว่าไม่ได้รับอนุญาตโดยทางจังหวัดสมุทรปราการให้เหตุผลว่าสถานที่ตั้งไม่เหมาะสมที่จะก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง รายละเอียดปรากฏตามหนังสือของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย ล.2 จำเลยจึงได้ทำหนังสืออุทธรณ์ต่อปลัดกระทรวงมหาดไทยและต่อผู้ว่าราชการจังหวัดสมุทรปราการ รายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย ล.3 และ ล.6 ผลการพิจารณายืนยันการไม่อนุญาตรายละเอียดปรากฏตามหนังสือแจ้งของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย จ.8 และ จ.10 จำเลยจึงบอกเลิกการเช่าที่ดินกับโจทก์ ส่วนค่าเช่าที่ดินสำหรับปีที่ 2 นั้น จำเลยยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์ พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 แล้ว เอกสารดังกล่าวระบุว่า "ถ้าเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจออกใบอนุญาตที่จำเป็นต่างๆ เพื่อให้สามารถใช้ทรัพย์สิน...ไม่ยอมออกหรือต่อใบอนุญาตใดๆ หรือถ้าเป็นเหตุพ้นวิสัยเพราะเหตุใดๆ ที่อยู่นอกเหนืออำนาจของผู้เช่าที่ผู้เช่าจะได้ใช้ทรัพย์สินเพื่อหาประโยชน์ต่างๆ เช่นว่านั้น ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่านี้เสียได้" และข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า ทางราชการไม่อนุญาตให้จำเลยก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่า และในสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ปรากฏข้อความว่าถ้าทางราชการไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่าแล้ว จำเลยจะต้องใช้สิทธิดำเนินคดีต่อศาลก่อนจึงจะเลิกสัญญาได้ดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้น เมื่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องไม่อนุญาตให้จำเลยสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์และจำเลยก็ได้อุทธรณ์คำสั่งไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องแล้ว และก็ยังยืนยันไม่อนุญาตให้ก่อสร้างเมื่อจำเลยไม่สามารถสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์ได้ จำเลยจึงใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 จำเลยมีวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยการเปิดสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม สินค้าและผลิตภัณฑ์ต่างๆ ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่สามารถเปิดสถานีบริการน้ำมันได้ จำเลยก็สามารถที่จะประกอบกิจการเกี่ยวกับการค้าก๊าซ สินค้าและผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมต่างๆ ได้ แต่จำเลยไม่กระทำ จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาในปัญหาดังกล่าวโจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้จึงไม่เป็นประเด็นพิพาทในคดีนี้ แม้ศาลอุทธรณ์จะได้วินิจฉัยให้ศาลฎีกาก็ไม่รับวินิจฉัย และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 7 ระบุให้จำเลยสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้จำเลยจึงต้องนำที่ดินดังกล่าวออกให้เช่าช่วง แต่จำเลยก็ไม่กระทำ จำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า จำเลยได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแต่ฝ่ายเดียวโดยไม่ได้ให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 เป็นสิทธิของจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียวในการบอกเลิกสัญญา ดังนั้นการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวจึงชอบแล้ว ไม่จำเป็นต้องให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญาแต่อย่างใด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า เงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ในวันจดทะเบียนการเช่านั้น เป็นเงินกินเปล่าหรือเงินค่าเช่าล่วงหน้า ในปัญหาดังกล่าว ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 แล้วปรากฏว่า ตามสัญญาดังกล่าวข้อที่ 3 ระบุว่า "ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตลอดระยะเวลาการเช่า 21 ปี รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท (สิบสี่ล้านหกแสนบาท) ซึ่งผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ตามกฎหมายนับจากวันจดทะเบียนเช่าที่ดิน เป็นเงิน 8,000,000 บาท (แปดล้านบาท)" จากสัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหนาสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์จะนำสืบว่า โจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านัน เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามเอกสารหมาย จ.4 ว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปี มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า โจทก์จะต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ระบุไว้แต่เพียงเรื่องที่ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา โดยไม่ได้มีข้อกำหนดไว้เลยว่า ถ้าเลิกสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินที่ชำระแล้วจำนวนเท่าใด แต่ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 12 ระบุไว้ว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าสิทธิหน้าที่อื่นๆ ที่มิได้กำหนดไว้ในสัญญานี้ ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การเลิกสัญญาในกรณีนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ซึ่งบัญญัติว่า "เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม" และในบทบัญญัติดังกล่าว วรรคสาม ได้บัญญัติไว้ว่า "ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นกายอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การจะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ ...ฯ" ตามบทบัญญัติดังกล่าวนั้น เห็นว่า โจทก์จำต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยและจำเลยจะต้องชดใช้เงินค่าใช้ทรัพย์ให้โจทก์ตามควรค่าแก่การใช้ทรัพย์นั้น ซึ่งในกรณีนี้จำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์เป็นเวลา 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท และจำเลยได้หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้จำนวน 400,000 บาท โจทก์จึงรับเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปจากจำเลยเพียง 7,600,000 บาท เมื่อเลิกสัญญากันแล้วโจทก์ต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่จำเลย จำเลยได้ใช้ที่ดินของโจทก์ก่อนเลิกสัญญาเป็นเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน แต่การที่จะนำค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท ที่จำเลยชำระให้โจทก์หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่าย แล้วนำมาหารด้วยจำนวนปีที่เช่าคือ 21 ปี แล้วคิดเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า ตามจำนวนเงินที่หารได้นั้น ไม่เป็นธรรมกับโจทก์ เพราะการชำระค่าเช่าล่วงหน้าโจทก์มีโอกาสที่จะนำเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปทำประโยชน์อื่นๆ ได้อย่างมากมายซึ่งถ้าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้โจทก์จำนวนมากโจทก์ก็อาจไม่ให้จำเลยเช่าในระยะเวลาอันยาวนานเช่นนั้น และจากการที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ได้กำหนดค่าเช่ารายปีไว้ด้วยว่า ค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 คิดค่าเช่าปีละ 240,000 บาท ค่าปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ค่าเช่าปีละ 300,000 บาท ค่าเช่าปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ค่าเช่าปีละ 360,000 บาท ค่าเช่าปีที่17 ถึงปีที่ 21 ค่าเช่าปีละ 420,000 บาท ซึ่งค่าเช่ารายปีตามที่ตกลงกัน เป็นการคิดค่าเช่าเพิ่มร้อยละ 25 ต่อทุกๆ 5 ปี โดยค่าเช่าในช่วง 5 ปี สุดท้าย สูงขึ้นไปเกือบร้อยละ 100 แสดงว่าการชำระค่าเช่ารายปีตั้งแต่ปีที่ 2 เป็นต้นไปนั้นเริ่มจากการชำระจำนวนน้อยไปถึงชำระจำนวนมากเพราะในปีแรกๆ มีการชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้จำนวนมากแล้ว ดังนั้น การชำระค่าเช่าล่วงหน้าของจำเลยจึงไม่เท่ากันทุกปี โดยชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ปี แรกๆ จำนวนมากแล้วลดลงทุกๆ ช่วงระยะเวลาเช่า 5 ปี ค่าเช่าที่ต้องชำระเพิ่มจึงเพิ่มในทุกๆ ช่วง 5 ปี และเงินที่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวก็ปรากฏว่าได้รวมค่าเช่าปีแรกทั้งปีไว้ด้วย อีกทั้งโจทก์ก็ได้ชำระค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนการเช่าไปแล้วด้วย ดังนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรกำหนดค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกรวมเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงิน 2,000,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวโจทก์มีสิทธิหักไว้จากค่าเช่าล่วงหน้าที่รับมาจำนวน 7,600,000 บาท ส่วนค่าเช่าปีที่ 2 นั้น ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 ตอนท้ายระบุว่าสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 21 ปี ตั้งแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป และตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ปรากฏว่าได้กำหนดจดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 ดังนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 จึงนับเวลาเริ่มตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2540 มิใช่วันที่ 10 ตุลาคม 2541 ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเพราะวันดังกล่าวเป็นวันกำหนดเวลาชำระค่าเช่าเท่านั้น เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าไปถึงโจทก์ในวันที่ 15 กันยายน 2541 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ระบุว่า สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า โดยยกเว้นเงินค่าเช่าปีแรกที่ตกลงไม่คิดกันจะชำระให้ภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี เมื่อสัญญาเช่าระงับไปเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2541 ซึ่งอยู่ในช่วงระยะเวลาการเช่าปีที่ 2 จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าที่ดิน สำหรับปีที่ 2 เป็นเวลา 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงินจำนวน 30,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมารวมกับเงินค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกดังได้วินิจฉัยมาตอนต้นจำนวน 2,000,000 บาท แล้ว นำมาหักออกจากเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่โจทก์รับไปจากจำเลยแล้ว คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระคืนให้จำเลย 5,570,000 บาท ส่วนเงินค่าเช่าที่โจทก์มีสิทธินำมาหักออกจากเงินค่าเช่าที่รับชำระมาล่วงหน้า จำนวน 2,030,000 บาท ที่โจทก์ขอให้คิดดอกเบี้ยให้โจทก์นั้น เห็นว่า เป็นเรื่องที่ขัดต่อเหตุผลและความเป็นจริง เพราะเงินค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท อยู่กับโจทก์ก่อนเลิกสัญญาและโจทก์ต้องเป็นฝ่ายชำระคืนให้จำเลยเมื่อสัญญาเลิกกัน เมื่อโจทก์ไม่ชำระคืนให้จำเลย โจทก์จึงต้องชำระดอกเบี้ยตามกฎหมายด้วย ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยจำนวน 5,570,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(คำนวน เทียมสอาด-สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 264,065.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 240,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 8746,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 7,933,333 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับและให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 7,600,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 6,817,142.85 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่ไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 7655 ตำบลบางด้วน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ จากโจทก์เพื่อก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันและดำเนินกิจการสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมและผลิตภัณฑ์ต่างๆ หรือเพื่อประโยชน์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของจำเลยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 21 ปี โดยในสัญญาระบุให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาการเช่า 21 ปี ภายใน 7 วัน นับแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นเงิน 8,000,000 บาท สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า ให้ยกเว้นค่าเช่าปีแรกตกลงไม่คิดกัน ส่วนปีถัดมากำหนดชำระกันภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี อัตราค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 ปีละ 240,000 บาท ปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ปีละ 300,000 บาท ปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ปีละ 360,000 บาท และปีที่ 17 ถึงปีที่ 21 ปีละ 420,000 บาท รวมค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปีเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ. 4 และ จ.5 ในวันจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์จำนวน 8,000,000 บาท โดยหักไว้เป็นค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 400,000 บาท ดังนั้น โจทก์จึงรับเงินไปทั้งสิ้น 7,600,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันกับหน่วยงานราชการ ปรากฏว่าไม่ได้รับอนุญาตโดยทางจังหวัดสมุทรปราการให้เหตุผลว่าสถานที่ตั้งไม่เหมาะสมที่จะก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง รายละเอียดปรากฏตามหนังสือของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย ล.2 จำเลยจึงได้ทำหนังสืออุทธรณ์ต่อปลัดกระทรวงมหาดไทยและต่อผู้ว่าราชการจังหวัดสมุทรปราการ รายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย ล.3 และ ล.6 ผลการพิจารณายืนยันการไม่อนุญาตรายละเอียดปรากฏตามหนังสือแจ้งของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย จ.8 และ จ.10 จำเลยจึงบอกเลิกการเช่าที่ดินกับโจทก์ ส่วนค่าเช่าที่ดินสำหรับปีที่ 2 นั้น จำเลยยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์ พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 แล้ว เอกสารดังกล่าวระบุว่า "ถ้าเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจออกใบอนุญาตที่จำเป็นต่างๆ เพื่อให้สามารถใช้ทรัพย์สิน...ไม่ยอมออกหรือต่อใบอนุญาตใดๆ หรือถ้าเป็นเหตุพ้นวิสัยเพราะเหตุใดๆ ที่อยู่นอกเหนืออำนาจของผู้เช่าที่ผู้เช่าจะได้ใช้ทรัพย์สินเพื่อหาประโยชน์ต่างๆ เช่นว่านั้น ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่านี้เสียได้" และข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า ทางราชการไม่อนุญาตให้จำเลยก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่า และในสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ปรากฏข้อความว่าถ้าทางราชการไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่าแล้ว จำเลยจะต้องใช้สิทธิดำเนินคดีต่อศาลก่อนจึงจะเลิกสัญญาได้ดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้น เมื่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องไม่อนุญาตให้จำเลยสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์และจำเลยก็ได้อุทธรณ์คำสั่งไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องแล้ว และก็ยังยืนยันไม่อนุญาตให้ก่อสร้างเมื่อจำเลยไม่สามารถสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์ได้ จำเลยจึงใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 จำเลยมีวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยการเปิดสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม สินค้าและผลิตภัณฑ์ต่างๆ ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่สามารถเปิดสถานีบริการน้ำมันได้ จำเลยก็สามารถที่จะประกอบกิจการเกี่ยวกับการค้าก๊าซ สินค้าและผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมต่างๆ ได้ แต่จำเลยไม่กระทำ จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาในปัญหาดังกล่าวโจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้จึงไม่เป็นประเด็นพิพาทในคดีนี้ แม้ศาลอุทธรณ์จะได้วินิจฉัยให้ศาลฎีกาก็ไม่รับวินิจฉัย และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 7 ระบุให้จำเลยสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้จำเลยจึงต้องนำที่ดินดังกล่าวออกให้เช่าช่วง แต่จำเลยก็ไม่กระทำ จำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า จำเลยได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแต่ฝ่ายเดียวโดยไม่ได้ให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 เป็นสิทธิของจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียวในการบอกเลิกสัญญา ดังนั้นการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวจึงชอบแล้ว ไม่จำเป็นต้องให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญาแต่อย่างใด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า เงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ในวันจดทะเบียนการเช่านั้น เป็นเงินกินเปล่าหรือเงินค่าเช่าล่วงหน้า ในปัญหาดังกล่าว ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 แล้วปรากฏว่า ตามสัญญาดังกล่าวข้อที่ 3 ระบุว่า "ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตลอดระยะเวลาการเช่า 21 ปี รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท (สิบสี่ล้านหกแสนบาท) ซึ่งผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ตามกฎหมายนับจากวันจดทะเบียนเช่าที่ดิน เป็นเงิน 8,000,000 บาท (แปดล้านบาท)" จากสัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหนาสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์จะนำสืบว่า โจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านัน เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามเอกสารหมาย จ.4 ว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปี มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า โจทก์จะต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ระบุไว้แต่เพียงเรื่องที่ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา โดยไม่ได้มีข้อกำหนดไว้เลยว่า ถ้าเลิกสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินที่ชำระแล้วจำนวนเท่าใด แต่ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 12 ระบุไว้ว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าสิทธิหน้าที่อื่นๆ ที่มิได้กำหนดไว้ในสัญญานี้ ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การเลิกสัญญาในกรณีนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ซึ่งบัญญัติว่า "เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม" และในบทบัญญัติดังกล่าว วรรคสาม ได้บัญญัติไว้ว่า "ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นกายอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การจะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ ...ฯ" ตามบทบัญญัติดังกล่าวนั้น เห็นว่า โจทก์จำต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยและจำเลยจะต้องชดใช้เงินค่าใช้ทรัพย์ให้โจทก์ตามควรค่าแก่การใช้ทรัพย์นั้น ซึ่งในกรณีนี้จำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์เป็นเวลา 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท และจำเลยได้หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้จำนวน 400,000 บาท โจทก์จึงรับเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปจากจำเลยเพียง 7,600,000 บาท เมื่อเลิกสัญญากันแล้วโจทก์ต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่จำเลย จำเลยได้ใช้ที่ดินของโจทก์ก่อนเลิกสัญญาเป็นเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน แต่การที่จะนำค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท ที่จำเลยชำระให้โจทก์หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่าย แล้วนำมาหารด้วยจำนวนปีที่เช่าคือ 21 ปี แล้วคิดเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า ตามจำนวนเงินที่หารได้นั้น ไม่เป็นธรรมกับโจทก์ เพราะการชำระค่าเช่าล่วงหน้าโจทก์มีโอกาสที่จะนำเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปทำประโยชน์อื่นๆ ได้อย่างมากมายซึ่งถ้าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้โจทก์จำนวนมากโจทก์ก็อาจไม่ให้จำเลยเช่าในระยะเวลาอันยาวนานเช่นนั้น และจากการที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ได้กำหนดค่าเช่ารายปีไว้ด้วยว่า ค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 คิดค่าเช่าปีละ 240,000 บาท ค่าปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ค่าเช่าปีละ 300,000 บาท ค่าเช่าปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ค่าเช่าปีละ 360,000 บาท ค่าเช่าปีที่17 ถึงปีที่ 21 ค่าเช่าปีละ 420,000 บาท ซึ่งค่าเช่ารายปีตามที่ตกลงกัน เป็นการคิดค่าเช่าเพิ่มร้อยละ 25 ต่อทุกๆ 5 ปี โดยค่าเช่าในช่วง 5 ปี สุดท้าย สูงขึ้นไปเกือบร้อยละ 100 แสดงว่าการชำระค่าเช่ารายปีตั้งแต่ปีที่ 2 เป็นต้นไปนั้นเริ่มจากการชำระจำนวนน้อยไปถึงชำระจำนวนมากเพราะในปีแรกๆ มีการชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้จำนวนมากแล้ว ดังนั้น การชำระค่าเช่าล่วงหน้าของจำเลยจึงไม่เท่ากันทุกปี โดยชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ปี แรกๆ จำนวนมากแล้วลดลงทุกๆ ช่วงระยะเวลาเช่า 5 ปี ค่าเช่าที่ต้องชำระเพิ่มจึงเพิ่มในทุกๆ ช่วง 5 ปี และเงินที่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวก็ปรากฏว่าได้รวมค่าเช่าปีแรกทั้งปีไว้ด้วย อีกทั้งโจทก์ก็ได้ชำระค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนการเช่าไปแล้วด้วย ดังนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรกำหนดค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกรวมเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงิน 2,000,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวโจทก์มีสิทธิหักไว้จากค่าเช่าล่วงหน้าที่รับมาจำนวน 7,600,000 บาท ส่วนค่าเช่าปีที่ 2 นั้น ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 ตอนท้ายระบุว่าสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 21 ปี ตั้งแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป และตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ปรากฏว่าได้กำหนดจดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 ดังนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 จึงนับเวลาเริ่มตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2540 มิใช่วันที่ 10 ตุลาคม 2541 ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเพราะวันดังกล่าวเป็นวันกำหนดเวลาชำระค่าเช่าเท่านั้น เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าไปถึงโจทก์ในวันที่ 15 กันยายน 2541 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ระบุว่า สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า โดยยกเว้นเงินค่าเช่าปีแรกที่ตกลงไม่คิดกันจะชำระให้ภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี เมื่อสัญญาเช่าระงับไปเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2541 ซึ่งอยู่ในช่วงระยะเวลาการเช่าปีที่ 2 จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าที่ดิน สำหรับปีที่ 2 เป็นเวลา 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงินจำนวน 30,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมารวมกับเงินค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกดังได้วินิจฉัยมาตอนต้นจำนวน 2,000,000 บาท แล้ว นำมาหักออกจากเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่โจทก์รับไปจากจำเลยแล้ว คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระคืนให้จำเลย 5,570,000 บาท ส่วนเงินค่าเช่าที่โจทก์มีสิทธินำมาหักออกจากเงินค่าเช่าที่รับชำระมาล่วงหน้า จำนวน 2,030,000 บาท ที่โจทก์ขอให้คิดดอกเบี้ยให้โจทก์นั้น เห็นว่า เป็นเรื่องที่ขัดต่อเหตุผลและความเป็นจริง เพราะเงินค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท อยู่กับโจทก์ก่อนเลิกสัญญาและโจทก์ต้องเป็นฝ่ายชำระคืนให้จำเลยเมื่อสัญญาเลิกกัน เมื่อโจทก์ไม่ชำระคืนให้จำเลย โจทก์จึงต้องชำระดอกเบี้ยตามกฎหมายด้วย ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยจำนวน 5,570,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5373/2552นายชัย ทองไทยโจทก์บริษัทเอสโซ่ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)จำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 94 วรรคแรก (ข)สัญญาเช่าที่ดินมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์ จะนำสืบว่าโจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านั้น เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามสัญญาเช่าที่ดินว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปีโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 264,065.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 240,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 8746,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 7,933,333 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับและให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 7,600,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 6,817,142.85 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่ไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 7655 ตำบลบางด้วน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ จากโจทก์เพื่อก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันและดำเนินกิจการสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมและผลิตภัณฑ์ต่างๆ หรือเพื่อประโยชน์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของจำเลยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 21 ปี โดยในสัญญาระบุให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาการเช่า 21 ปี ภายใน 7 วัน นับแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นเงิน 8,000,000 บาท สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า ให้ยกเว้นค่าเช่าปีแรกตกลงไม่คิดกัน ส่วนปีถัดมากำหนดชำระกันภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี อัตราค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 ปีละ 240,000 บาท ปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ปีละ 300,000 บาท ปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ปีละ 360,000 บาท และปีที่ 17 ถึงปีที่ 21 ปีละ 420,000 บาท รวมค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปีเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ. 4 และ จ.5 ในวันจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์จำนวน 8,000,000 บาท โดยหักไว้เป็นค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 400,000 บาท ดังนั้น โจทก์จึงรับเงินไปทั้งสิ้น 7,600,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันกับหน่วยงานราชการ ปรากฏว่าไม่ได้รับอนุญาตโดยทางจังหวัดสมุทรปราการให้เหตุผลว่าสถานที่ตั้งไม่เหมาะสมที่จะก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง รายละเอียดปรากฏตามหนังสือของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย ล.2 จำเลยจึงได้ทำหนังสืออุทธรณ์ต่อปลัดกระทรวงมหาดไทยและต่อผู้ว่าราชการจังหวัดสมุทรปราการ รายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย ล.3 และ ล.6 ผลการพิจารณายืนยันการไม่อนุญาตรายละเอียดปรากฏตามหนังสือแจ้งของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย จ.8 และ จ.10 จำเลยจึงบอกเลิกการเช่าที่ดินกับโจทก์ ส่วนค่าเช่าที่ดินสำหรับปีที่ 2 นั้น จำเลยยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์ พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 แล้ว เอกสารดังกล่าวระบุว่า "ถ้าเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจออกใบอนุญาตที่จำเป็นต่างๆ เพื่อให้สามารถใช้ทรัพย์สิน...ไม่ยอมออกหรือต่อใบอนุญาตใดๆ หรือถ้าเป็นเหตุพ้นวิสัยเพราะเหตุใดๆ ที่อยู่นอกเหนืออำนาจของผู้เช่าที่ผู้เช่าจะได้ใช้ทรัพย์สินเพื่อหาประโยชน์ต่างๆ เช่นว่านั้น ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่านี้เสียได้" และข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า ทางราชการไม่อนุญาตให้จำเลยก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่า และในสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ปรากฏข้อความว่าถ้าทางราชการไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่าแล้ว จำเลยจะต้องใช้สิทธิดำเนินคดีต่อศาลก่อนจึงจะเลิกสัญญาได้ดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้น เมื่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องไม่อนุญาตให้จำเลยสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์และจำเลยก็ได้อุทธรณ์คำสั่งไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องแล้ว และก็ยังยืนยันไม่อนุญาตให้ก่อสร้างเมื่อจำเลยไม่สามารถสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์ได้ จำเลยจึงใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 จำเลยมีวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยการเปิดสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม สินค้าและผลิตภัณฑ์ต่างๆ ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่สามารถเปิดสถานีบริการน้ำมันได้ จำเลยก็สามารถที่จะประกอบกิจการเกี่ยวกับการค้าก๊าซ สินค้าและผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมต่างๆ ได้ แต่จำเลยไม่กระทำ จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาในปัญหาดังกล่าวโจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้จึงไม่เป็นประเด็นพิพาทในคดีนี้ แม้ศาลอุทธรณ์จะได้วินิจฉัยให้ศาลฎีกาก็ไม่รับวินิจฉัย และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 7 ระบุให้จำเลยสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้จำเลยจึงต้องนำที่ดินดังกล่าวออกให้เช่าช่วง แต่จำเลยก็ไม่กระทำ จำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน และที่โจทก์ฎีกาอีกว่า จำเลยได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแต่ฝ่ายเดียวโดยไม่ได้ให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 เป็นสิทธิของจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียวในการบอกเลิกสัญญา ดังนั้นการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวจึงชอบแล้ว ไม่จำเป็นต้องให้โจทก์สนองรับการบอกเลิกสัญญาแต่อย่างใด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า เงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ในวันจดทะเบียนการเช่านั้น เป็นเงินกินเปล่าหรือเงินค่าเช่าล่วงหน้า ในปัญหาดังกล่าว ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 แล้วปรากฏว่า ตามสัญญาดังกล่าวข้อที่ 3 ระบุว่า "ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตลอดระยะเวลาการเช่า 21 ปี รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท (สิบสี่ล้านหกแสนบาท) ซึ่งผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ตามกฎหมายนับจากวันจดทะเบียนเช่าที่ดิน เป็นเงิน 8,000,000 บาท (แปดล้านบาท)" จากสัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหนาสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์จะนำสืบว่า โจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านัน เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามเอกสารหมาย จ.4 ว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปี มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า โจทก์จะต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ระบุไว้แต่เพียงเรื่องที่ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา โดยไม่ได้มีข้อกำหนดไว้เลยว่า ถ้าเลิกสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินที่ชำระแล้วจำนวนเท่าใด แต่ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 12 ระบุไว้ว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าสิทธิหน้าที่อื่นๆ ที่มิได้กำหนดไว้ในสัญญานี้ ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การเลิกสัญญาในกรณีนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ซึ่งบัญญัติว่า "เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม" และในบทบัญญัติดังกล่าว วรรคสาม ได้บัญญัติไว้ว่า "ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นกายอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การจะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ ...ฯ" ตามบทบัญญัติดังกล่าวนั้น เห็นว่า โจทก์จำต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยและจำเลยจะต้องชดใช้เงินค่าใช้ทรัพย์ให้โจทก์ตามควรค่าแก่การใช้ทรัพย์นั้น ซึ่งในกรณีนี้จำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์เป็นเวลา 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท และจำเลยได้หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้จำนวน 400,000 บาท โจทก์จึงรับเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปจากจำเลยเพียง 7,600,000 บาท เมื่อเลิกสัญญากันแล้วโจทก์ต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่จำเลย จำเลยได้ใช้ที่ดินของโจทก์ก่อนเลิกสัญญาเป็นเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน แต่การที่จะนำค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท ที่จำเลยชำระให้โจทก์หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่าย แล้วนำมาหารด้วยจำนวนปีที่เช่าคือ 21 ปี แล้วคิดเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า ตามจำนวนเงินที่หารได้นั้น ไม่เป็นธรรมกับโจทก์ เพราะการชำระค่าเช่าล่วงหน้าโจทก์มีโอกาสที่จะนำเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปทำประโยชน์อื่นๆ ได้อย่างมากมายซึ่งถ้าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้โจทก์จำนวนมากโจทก์ก็อาจไม่ให้จำเลยเช่าในระยะเวลาอันยาวนานเช่นนั้น และจากการที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ได้กำหนดค่าเช่ารายปีไว้ด้วยว่า ค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 คิดค่าเช่าปีละ 240,000 บาท ค่าปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ค่าเช่าปีละ 300,000 บาท ค่าเช่าปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ค่าเช่าปีละ 360,000 บาท ค่าเช่าปีที่17 ถึงปีที่ 21 ค่าเช่าปีละ 420,000 บาท ซึ่งค่าเช่ารายปีตามที่ตกลงกัน เป็นการคิดค่าเช่าเพิ่มร้อยละ 25 ต่อทุกๆ 5 ปี โดยค่าเช่าในช่วง 5 ปี สุดท้าย สูงขึ้นไปเกือบร้อยละ 100 แสดงว่าการชำระค่าเช่ารายปีตั้งแต่ปีที่ 2 เป็นต้นไปนั้นเริ่มจากการชำระจำนวนน้อยไปถึงชำระจำนวนมากเพราะในปีแรกๆ มีการชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้จำนวนมากแล้ว ดังนั้น การชำระค่าเช่าล่วงหน้าของจำเลยจึงไม่เท่ากันทุกปี โดยชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ปี แรกๆ จำนวนมากแล้วลดลงทุกๆ ช่วงระยะเวลาเช่า 5 ปี ค่าเช่าที่ต้องชำระเพิ่มจึงเพิ่มในทุกๆ ช่วง 5 ปี และเงินที่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวก็ปรากฏว่าได้รวมค่าเช่าปีแรกทั้งปีไว้ด้วย อีกทั้งโจทก์ก็ได้ชำระค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนการเช่าไปแล้วด้วย ดังนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรกำหนดค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกรวมเวลา 1 ปี 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงิน 2,000,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวโจทก์มีสิทธิหักไว้จากค่าเช่าล่วงหน้าที่รับมาจำนวน 7,600,000 บาท ส่วนค่าเช่าปีที่ 2 นั้น ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 ตอนท้ายระบุว่าสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 21 ปี ตั้งแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป และตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ปรากฏว่าได้กำหนดจดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 ดังนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 จึงนับเวลาเริ่มตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2540 มิใช่วันที่ 10 ตุลาคม 2541 ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเพราะวันดังกล่าวเป็นวันกำหนดเวลาชำระค่าเช่าเท่านั้น เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าไปถึงโจทก์ในวันที่ 15 กันยายน 2541 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ระบุว่า สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า โดยยกเว้นเงินค่าเช่าปีแรกที่ตกลงไม่คิดกันจะชำระให้ภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี เมื่อสัญญาเช่าระงับไปเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2541 ซึ่งอยู่ในช่วงระยะเวลาการเช่าปีที่ 2 จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าที่ดิน สำหรับปีที่ 2 เป็นเวลา 1 เดือน 16 วัน คิดเป็นเงินจำนวน 30,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมารวมกับเงินค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าสำหรับปีแรกดังได้วินิจฉัยมาตอนต้นจำนวน 2,000,000 บาท แล้ว นำมาหักออกจากเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่โจทก์รับไปจากจำเลยแล้ว คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระคืนให้จำเลย 5,570,000 บาท ส่วนเงินค่าเช่าที่โจทก์มีสิทธินำมาหักออกจากเงินค่าเช่าที่รับชำระมาล่วงหน้า จำนวน 2,030,000 บาท ที่โจทก์ขอให้คิดดอกเบี้ยให้โจทก์นั้น เห็นว่า เป็นเรื่องที่ขัดต่อเหตุผลและความเป็นจริง เพราะเงินค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 7,600,000 บาท อยู่กับโจทก์ก่อนเลิกสัญญาและโจทก์ต้องเป็นฝ่ายชำระคืนให้จำเลยเมื่อสัญญาเลิกกัน เมื่อโจทก์ไม่ชำระคืนให้จำเลย โจทก์จึงต้องชำระดอกเบี้ยตามกฎหมายด้วย ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยจำนวน 5,570,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(คำนวน เทียมสอาด-สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ