คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 504755หลักกฎหมาย: ไม่มีย่อสั้น(สำเนา) คำวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล ที่ ๕๓/๒๕๕๓ วันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๕๓ เรื่อง เขตอำนาจศาลเกี่ยวกับพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) ศาลจังหวัดพัทยา ระหว่าง ศาลปกครองระยอง การส่งเรื่องต่อคณะกรรมการ ศาลจังหวัดพัทยาโดยสำนักงานศาลยุติธรรมส่งเรื่องให้คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาลวินิจฉัยชี้ขาดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๑๐ วรรคหนึ่ง (๓) ซึ่งเป็นกรณีคู่ความฝ่ายที่ถูกฟ้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลที่รับฟ้องคดี และศาลที่ส่งความเห็นและศาลที่รับความเห็นมีความเห็นแตกต่างกันในเรื่องเขตอำนาจศาลในคดีนั้น ข้อเท็จจริงในคดี เมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๑ นายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ ยื่นฟ้อง กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคาร เกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย ต่อศาลจังหวัดพัทยา เป็นคดีหมายเลขดำที่ ๒๙๗๙-๒๙๘๓/๒๕๕๑ ความว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย มีข้อตกลงว่าผู้จะขายจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในปี ๒๕๓๙ แล้วจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้า ผู้จะขายจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ และจดทะเบียนจำนองที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโฉนดเลขที่ ๖๔๒, ๖๔๓, ๖๔๔ และ ๖๕๐ (ซึ่งต่อมาแบ่งแยกเป็นโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗, ๔๐๑๕๘) ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี รวม ๔ โฉนด เพื่อประกันหนี้กู้ยืมเงินกับธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) วงเงินจำนวน ๓๐๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากห้องชุดแต่ละห้องไว้ในสารบัญจดทะเบียนคิดคำนวณตามอัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ ผู้จะขายประสบปัญหาทางการเงินไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้ตามสัญญาและขอขยายเวลาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าเรื่อยมา จนกระทั่งผู้จะขายจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุดทั้งหมดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดรวมถึงห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อให้แก่จำเลยที่ ๕ จำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ กับจำเลยที่ ๔ จำนวน ๖๕๕,๙๐๐,๐๐๐ บาท โดยมีจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ในฐานะเจ้าพนักงานดำเนินการจดทะเบียนให้ ซึ่งขณะนั้นยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๑ การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ จึงเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ ประกอบวงเงินจำนองยังสูงกว่าวงเงินจำนองเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัว ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดทุกคนได้รับความเสียหาย เนื่องจากแม้โจทก์ทั้งห้าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในสภาพปลอดจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ และมาตรา ๒๓ แต่จำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับจากการไถ่จำนองห้องชุดทั้งหมดก็ยังไม่เพียงพอแก่การชำระหนี้จำนองซึ่งมีวงเงินสูงกว่าเดิม ย่อมทำให้ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดต้องอยู่ในภาระจำนองต่อไป จำเลยที่ ๓ เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าการจดทะเบียนจำนองดังกล่าวขัดต่อกฎหมาย กลับละเลยข้อกฎหมายใช้อำนาจหน้าที่โดยปราศจากการตรวจสอบให้แน่ชัด ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้ซื้อทุกรายเสียหาย โจทก์ทั้งห้าเคยมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ในฐานะผู้บังคับบัญชาของจำเลยที่ ๓ ให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่มิชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ไม่ดำเนินการ โจทก์ทั้งห้าได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนการฉ้อฉลเฉพาะรายของโจทก์ทั้งห้า คดีบางเรื่องศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ เฉพาะในส่วนห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อแล้ว แต่คดีอยู่ระหว่างอุทธรณ์ และคดี บางเรื่องอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ทั้งห้าในฐานะผู้มีสิทธิจดทะเบียนของตนได้อยู่ก่อนจึงเป็น ผู้มีส่วนได้เสียและได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยทั้งห้า ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๖๙๔ อาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗ และ ๔๐๑๕๘ ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๘ ระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองไปยังจำเลยทั้งห้า ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด เพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๑ ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ต่อไป โจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้องเฉพาะจำเลยที่ ๓ ศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีโจทก์ทั้งห้าสำหรับจำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นเพียงผู้จะซื้อห้องชุดจากผู้จะขาย ไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ ๕ และไม่มีส่วนได้เสียในคดีนี้ ความเสียหายที่โจทก์ทั้งห้าได้รับต้องไปว่ากล่าวเอากับผู้จะขาย โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดหรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียว ซึ่งยังไม่มีเจ้าของรวมหรือผู้มีส่วนได้เสียรายอื่นในอันที่นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเข้าไปจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก่อน การจดทะเบียนจำนองในวงเงินที่สูงกว่าเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัวก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดได้รับความเสียหายเพราะไม่มีกฎหมายหรือระเบียบของกรมที่ดินจำกัดวงเงินจำนองไว้ และไม่สามารถบังคับจำนองกับทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคารชุดได้ จำเลยที่ ๔ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของหรือผู้ครอบครองห้องชุดและยังชำระราคาไม่ครบถ้วนไม่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ จึงไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียหรือเป็นผู้เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ ๔ รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เพราะไม่เคยทราบมาก่อนว่าโจทก์ทั้งห้าทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับผู้จะขาย และการจดทะเบียนจำนองในวงเงินสูงกว่าเดิมก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าเสียหาย เพราะหากมีการบังคับจำนอง จำเลยที่ ๔ ย่อมบังคับเอากับทรัพย์ของจำเลยที่ ๕ ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ทั้งห้าและไม่อาจบังคับจำนองขายทอดตลาดทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๖ หากจำเลยที่ ๕ ต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ ๕ ให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้และสภาพแห่งหนี้ยังเปิดช่องให้กระทำได้โดยจำเลยที่ ๕ ไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าจึงไม่เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าใช้สิทธิไม่สุจริต ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๕ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน แม้ศาลจังหวัดพัทยาพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายห้องชุดของโจทก์ทั้งห้าระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ ก็ไม่ปรากฏว่าศาลสั่งให้ผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าด้วย และคดีดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ทั้งห้าจึงไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย เพราะจำเลยที่ ๕ ทำสัญญาและจดทะเบียนซื้อขายอาคารชุดกับผู้จะขายโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ ๕ จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุดโดยชอบด้วยกฎหมาย และการจดทะเบียนจำนองไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โจทก์ทั้งห้ามิได้เป็นผู้มีส่วนได้เสียในนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่มีอำนาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมจำนอง ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม คำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขายเพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจำนองต่อจำเลยที่ ๑ หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉย ขอให้ศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขายนั้น เป็นคำขอที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมีผลกระทบถึงผู้จะขายซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ยื่นคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นหน่วยงานของรัฐและเจ้าหน้าที่ของรัฐ การกระทำหรือคำสั่งใด ๆ ของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นคำสั่งทางปกครอง คดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ศาลจังหวัดพัทยาพิจารณาแล้วเห็นว่า มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันนั้นเป็นเรื่องเกี่ยวกับนิติกรรมสัญญา จำนอง และทรัพย์สินภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ฝ่ายจำเลยมิได้ให้การโต้แย้งเรื่องอำนาจศาล จึงเป็นที่ยุติว่าอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม แต่มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครองและเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ นั้น เห็นว่า จำต้องให้ได้ข้อยุติเสียก่อนว่า นิติกรรมจำนองนั้นขัดต่อกฎหมายตกเป็นโมฆะหรือไม่ จึงจะพิจารณาได้ว่าการรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นมูลความแห่งคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม สมควรที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาที่ศาลเดียวกันเพื่อให้คำพิพากษาเป็นไปในทางเดียวกัน ประกอบกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด เพื่อให้มีข้อมูลที่บุคคลทั่วไปสามารถตรวจสอบถึงความถูกต้องและเชื่อถือได้ การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการกระทำที่ไม่ได้ใช้อำนาจทางปกครอง กรณีจึงไม่ใช่คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าหน้าที่ของรัฐใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมายตามนัยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่ศาลปกครองจะกำหนดคำบังคับให้เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวได้ตามมาตรา ๗๒ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน คดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมเช่นเดียวกัน ศาลปกครองระยองพิจารณาแล้วเห็นว่า มาตรา ๒๒๓ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช ๒๕๕๐ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีพิพาทระหว่างหน่วยราชการหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกับเอกชนอันเนื่องมาจากการใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมาย หรือเนื่องมาจากการดำเนินกิจการทางปกครองของหน่วยราชการ ทั้งนี้ตามที่กฎหมายบัญญัติ โดยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาหรือมีคำสั่งในคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการออกกฎ คำสั่ง หรือการกระทำอื่นใดเนื่องจากกระทำโดยไม่มีอำนาจ หรือนอกเหนืออำนาจหน้าที่ หรือไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือโดยไม่ถูกต้องตามรูปแบบ ขั้นตอน หรือวิธีการอันเป็นสาระสำคัญที่กำหนดไว้สำหรับการกระทำนั้น หรือโดยไม่สุจริต หรือมีลักษณะเป็นการเลือกปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรม หรือมีลักษณะเป็นการสร้างขั้นตอนโดยไม่จำเป็น หรือสร้างภาระให้เกิดกับประชาชนเกินสมควร หรือเป็นการใช้ดุลพินิจโดยมิชอบ คดีนี้โจทก์ทั้งห้าเห็นว่าการกระทำทั้งหลายของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ที่เป็นเหตุแห่งการฟ้องคดีคือ การจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยมีจำเลยที่ ๑ เป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ เมื่อจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกลงทำสัญญาจำนองต่อกันและต้องการให้มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จึงต้องจดทะเบียนนิติกรรมจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๗๑๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และโดยที่มาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า เมื่อปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นเป็นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องจดทะเบียนให้ ทั้งยังมีบทบัญญัติมาตรา ๗๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ถ้าประมวลกฎหมายนี้มิได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น ให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยข้อ ๒ (๑) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ กำหนดว่า ก่อนทำการจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนในเรื่องสิทธิและความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อจำเลยที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานที่ดิน จึงมีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง และมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวข้างต้นในการจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ดังนั้นการที่จำเลยที่ ๓ พิจารณาคำขอของจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ แล้วอนุญาตให้จดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยทั้งสอง จึงเป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายที่มีผลเป็นการสร้างนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ในอันที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน ระงับ หรือมีผลกระทบต่อสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคล ถือเป็นคำสั่งทางปกครองตามนัยมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ เมื่อโจทก์ทั้งห้ากล่าวหาว่าจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ในขณะที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด อันเป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงเป็นการฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองดังกล่าวไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีจึงเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง สำหรับข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ นั้น แม้ว่าจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จะมิใช่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ แต่เมื่อนิติกรรมสัญญาประเภทจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จะมีผลบังคับตามกฎหมาย เมื่อได้จดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่และคดีมีประเด็นที่ศาลต้องวินิจฉัยว่า การที่จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ เป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ จึงเป็นกรณีที่ศาลต้องวินิจฉัยความชอบด้วยกฎหมายของการรับจดทะเบียนนิติกรรมจำนองของจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นคำสั่งทางปกครองเป็นสำคัญ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จึงเป็นมูลความคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ (ศาลจังหวัดพัทยามีคำสั่งให้จำหน่ายคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๓ เพราะโจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้อง) ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ทั้งยังปรากฏตามคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลของจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ว่าคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง โจทก์ทั้งห้าไม่อาจฟ้องร้องเป็นคดีนี้ต่อศาลจังหวัดพัทยา ขอให้ส่งเรื่องไปยังศาลปกครองเพื่อทำการวินิจฉัยเขตอำนาจศาล จากข้อเท็จจริงดังกล่าว เห็นได้ว่า จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ โต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า ข้อพิพาทในคดีนี้ทั้งคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ดังนั้น กรณีจึงยังไม่เป็นที่ยุติว่าข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ อยู่ในอำนาจของศาลยุติธรรม คดีนี้ทั้งคดีจึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง คำวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องพิจารณา คดีนี้อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมหรือศาลปกครอง คณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีนี้เอกชนเป็นโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ รวมทั้งจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกัน โดยตามคำฟ้องโจทก์ทั้งห้าอ้างว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ ๔๕๗/๔๐๗ พร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย แต่ผู้จะขาย ไถ่ถอนจำนองห้องชุดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ ๕ และจำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ ไว้กับจำเลยที่ ๔ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานผู้ทำการจดทะเบียนให้ อันเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ และวงเงินจำนองสูงกว่าวงเงินจำนองเดิม จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าขัดต่อกฎหมาย ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้จะซื้อทุกรายเสียหาย ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนอง ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขาย หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขาย ส่วนจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด หรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ให้การในทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เห็นว่า แม้โจทก์ทั้งห้าจะฟ้องจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ โดยอ้างว่า เป็นหน่วยงานของรัฐ และเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนนิติกรรมโอนขาย จำนองทรัพย์ที่พิพาทโดยไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงดังที่โจทก์อ้างนี้ เป็นเพียงข้ออ้างแห่งข้อหาเท่านั้น ซึ่งในเรื่องนี้ ศาลจำต้องพิจารณาให้ได้ความว่า การที่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขายทำการไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนโอนขายทรัพย์ที่พิพาทให้แก่จำเลยที่ ๕ แล้วจำเลยที่ ๕ นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับจำเลยที่ ๔ ในวงเงินจำนองที่สูงขึ้นนั้นเป็นการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ทั้งห้า ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ หากศาลพิจารณาได้ความประการใดแล้วก็จะมีคำพิพากษาหรือคำสั่ง อันมีผลให้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิในทรัพย์พิพาทเปลี่ยนแปลงไประหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันเอง ดังนั้นข้อพิพาทในคดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม จึงวินิจฉัยชี้ขาดว่า คดีระหว่างนายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) สบโชค สุขารมณ์ (ลงชื่อ) สุวัฒน์ วรรธนะหทัย (นายสบโชค สุขารมณ์) (นายสุวัฒน์ วรรธนะหทัย) ประธานศาลฎีกา กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) อักขราทร จุฬารัตน (ลงชื่อ) จรัญ หัตถกรรม (นายอักขราทร จุฬารัตน) (นายจรัญ หัตถกรรม) ประธานศาลปกครองสูงสุด กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลปกครอง (ลงชื่อ) พลโท ศานิต สร้างสมวงษ์ (ลงชื่อ) พลโท อาชวัน อินทรเกสร (ศานิต สร้างสมวงษ์) (อาชวัน อินทรเกสร) หัวหน้าสำนักตุลาการทหาร กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลทหาร (ลงชื่อ) จิระ บุญพจนสุนทร (นายจิระ บุญพจนสุนทร) กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำวินิจฉัยที่ 53/2553นายจาคอบ โกรเนนบุม ที่ 1 กับพวกรวม 5 คนโจทก์กรมที่ดิน ที่ 1 กับพวกรวม 5 คนจำเลย พ.ร.บ.จัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ.2542 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ป.พ.พ. ไม่มีย่อสั้น(สำเนา) คำวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล ที่ ๕๓/๒๕๕๓ วันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๕๓ เรื่อง เขตอำนาจศาลเกี่ยวกับพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) ศาลจังหวัดพัทยา ระหว่าง ศาลปกครองระยอง การส่งเรื่องต่อคณะกรรมการ ศาลจังหวัดพัทยาโดยสำนักงานศาลยุติธรรมส่งเรื่องให้คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาลวินิจฉัยชี้ขาดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๑๐ วรรคหนึ่ง (๓) ซึ่งเป็นกรณีคู่ความฝ่ายที่ถูกฟ้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลที่รับฟ้องคดี และศาลที่ส่งความเห็นและศาลที่รับความเห็นมีความเห็นแตกต่างกันในเรื่องเขตอำนาจศาลในคดีนั้น ข้อเท็จจริงในคดี เมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๑ นายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ ยื่นฟ้อง กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคาร เกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย ต่อศาลจังหวัดพัทยา เป็นคดีหมายเลขดำที่ ๒๙๗๙-๒๙๘๓/๒๕๕๑ ความว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย มีข้อตกลงว่าผู้จะขายจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในปี ๒๕๓๙ แล้วจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้า ผู้จะขายจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ และจดทะเบียนจำนองที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโฉนดเลขที่ ๖๔๒, ๖๔๓, ๖๔๔ และ ๖๕๐ (ซึ่งต่อมาแบ่งแยกเป็นโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗, ๔๐๑๕๘) ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี รวม ๔ โฉนด เพื่อประกันหนี้กู้ยืมเงินกับธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) วงเงินจำนวน ๓๐๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากห้องชุดแต่ละห้องไว้ในสารบัญจดทะเบียนคิดคำนวณตามอัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ ผู้จะขายประสบปัญหาทางการเงินไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้ตามสัญญาและขอขยายเวลาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าเรื่อยมา จนกระทั่งผู้จะขายจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุดทั้งหมดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดรวมถึงห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อให้แก่จำเลยที่ ๕ จำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ กับจำเลยที่ ๔ จำนวน ๖๕๕,๙๐๐,๐๐๐ บาท โดยมีจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ในฐานะเจ้าพนักงานดำเนินการจดทะเบียนให้ ซึ่งขณะนั้นยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๑ การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ จึงเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ ประกอบวงเงินจำนองยังสูงกว่าวงเงินจำนองเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัว ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดทุกคนได้รับความเสียหาย เนื่องจากแม้โจทก์ทั้งห้าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในสภาพปลอดจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ และมาตรา ๒๓ แต่จำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับจากการไถ่จำนองห้องชุดทั้งหมดก็ยังไม่เพียงพอแก่การชำระหนี้จำนองซึ่งมีวงเงินสูงกว่าเดิม ย่อมทำให้ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดต้องอยู่ในภาระจำนองต่อไป จำเลยที่ ๓ เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าการจดทะเบียนจำนองดังกล่าวขัดต่อกฎหมาย กลับละเลยข้อกฎหมายใช้อำนาจหน้าที่โดยปราศจากการตรวจสอบให้แน่ชัด ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้ซื้อทุกรายเสียหาย โจทก์ทั้งห้าเคยมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ในฐานะผู้บังคับบัญชาของจำเลยที่ ๓ ให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่มิชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ไม่ดำเนินการ โจทก์ทั้งห้าได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนการฉ้อฉลเฉพาะรายของโจทก์ทั้งห้า คดีบางเรื่องศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ เฉพาะในส่วนห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อแล้ว แต่คดีอยู่ระหว่างอุทธรณ์ และคดี บางเรื่องอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ทั้งห้าในฐานะผู้มีสิทธิจดทะเบียนของตนได้อยู่ก่อนจึงเป็น ผู้มีส่วนได้เสียและได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยทั้งห้า ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๖๙๔ อาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗ และ ๔๐๑๕๘ ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๘ ระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองไปยังจำเลยทั้งห้า ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด เพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๑ ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ต่อไป โจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้องเฉพาะจำเลยที่ ๓ ศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีโจทก์ทั้งห้าสำหรับจำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นเพียงผู้จะซื้อห้องชุดจากผู้จะขาย ไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ ๕ และไม่มีส่วนได้เสียในคดีนี้ ความเสียหายที่โจทก์ทั้งห้าได้รับต้องไปว่ากล่าวเอากับผู้จะขาย โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดหรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียว ซึ่งยังไม่มีเจ้าของรวมหรือผู้มีส่วนได้เสียรายอื่นในอันที่นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเข้าไปจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก่อน การจดทะเบียนจำนองในวงเงินที่สูงกว่าเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัวก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดได้รับความเสียหายเพราะไม่มีกฎหมายหรือระเบียบของกรมที่ดินจำกัดวงเงินจำนองไว้ และไม่สามารถบังคับจำนองกับทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคารชุดได้ จำเลยที่ ๔ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของหรือผู้ครอบครองห้องชุดและยังชำระราคาไม่ครบถ้วนไม่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ จึงไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียหรือเป็นผู้เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ ๔ รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เพราะไม่เคยทราบมาก่อนว่าโจทก์ทั้งห้าทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับผู้จะขาย และการจดทะเบียนจำนองในวงเงินสูงกว่าเดิมก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าเสียหาย เพราะหากมีการบังคับจำนอง จำเลยที่ ๔ ย่อมบังคับเอากับทรัพย์ของจำเลยที่ ๕ ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ทั้งห้าและไม่อาจบังคับจำนองขายทอดตลาดทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๖ หากจำเลยที่ ๕ ต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ ๕ ให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้และสภาพแห่งหนี้ยังเปิดช่องให้กระทำได้โดยจำเลยที่ ๕ ไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าจึงไม่เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าใช้สิทธิไม่สุจริต ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๕ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน แม้ศาลจังหวัดพัทยาพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายห้องชุดของโจทก์ทั้งห้าระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ ก็ไม่ปรากฏว่าศาลสั่งให้ผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าด้วย และคดีดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ทั้งห้าจึงไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย เพราะจำเลยที่ ๕ ทำสัญญาและจดทะเบียนซื้อขายอาคารชุดกับผู้จะขายโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ ๕ จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุดโดยชอบด้วยกฎหมาย และการจดทะเบียนจำนองไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โจทก์ทั้งห้ามิได้เป็นผู้มีส่วนได้เสียในนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่มีอำนาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมจำนอง ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม คำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขายเพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจำนองต่อจำเลยที่ ๑ หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉย ขอให้ศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขายนั้น เป็นคำขอที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมีผลกระทบถึงผู้จะขายซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ยื่นคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นหน่วยงานของรัฐและเจ้าหน้าที่ของรัฐ การกระทำหรือคำสั่งใด ๆ ของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นคำสั่งทางปกครอง คดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ศาลจังหวัดพัทยาพิจารณาแล้วเห็นว่า มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันนั้นเป็นเรื่องเกี่ยวกับนิติกรรมสัญญา จำนอง และทรัพย์สินภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ฝ่ายจำเลยมิได้ให้การโต้แย้งเรื่องอำนาจศาล จึงเป็นที่ยุติว่าอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม แต่มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครองและเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ นั้น เห็นว่า จำต้องให้ได้ข้อยุติเสียก่อนว่า นิติกรรมจำนองนั้นขัดต่อกฎหมายตกเป็นโมฆะหรือไม่ จึงจะพิจารณาได้ว่าการรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นมูลความแห่งคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม สมควรที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาที่ศาลเดียวกันเพื่อให้คำพิพากษาเป็นไปในทางเดียวกัน ประกอบกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด เพื่อให้มีข้อมูลที่บุคคลทั่วไปสามารถตรวจสอบถึงความถูกต้องและเชื่อถือได้ การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการกระทำที่ไม่ได้ใช้อำนาจทางปกครอง กรณีจึงไม่ใช่คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าหน้าที่ของรัฐใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมายตามนัยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่ศาลปกครองจะกำหนดคำบังคับให้เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวได้ตามมาตรา ๗๒ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน คดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมเช่นเดียวกัน ศาลปกครองระยองพิจารณาแล้วเห็นว่า มาตรา ๒๒๓ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช ๒๕๕๐ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีพิพาทระหว่างหน่วยราชการหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกับเอกชนอันเนื่องมาจากการใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมาย หรือเนื่องมาจากการดำเนินกิจการทางปกครองของหน่วยราชการ ทั้งนี้ตามที่กฎหมายบัญญัติ โดยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาหรือมีคำสั่งในคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการออกกฎ คำสั่ง หรือการกระทำอื่นใดเนื่องจากกระทำโดยไม่มีอำนาจ หรือนอกเหนืออำนาจหน้าที่ หรือไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือโดยไม่ถูกต้องตามรูปแบบ ขั้นตอน หรือวิธีการอันเป็นสาระสำคัญที่กำหนดไว้สำหรับการกระทำนั้น หรือโดยไม่สุจริต หรือมีลักษณะเป็นการเลือกปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรม หรือมีลักษณะเป็นการสร้างขั้นตอนโดยไม่จำเป็น หรือสร้างภาระให้เกิดกับประชาชนเกินสมควร หรือเป็นการใช้ดุลพินิจโดยมิชอบ คดีนี้โจทก์ทั้งห้าเห็นว่าการกระทำทั้งหลายของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ที่เป็นเหตุแห่งการฟ้องคดีคือ การจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยมีจำเลยที่ ๑ เป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ เมื่อจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกลงทำสัญญาจำนองต่อกันและต้องการให้มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จึงต้องจดทะเบียนนิติกรรมจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๗๑๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และโดยที่มาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า เมื่อปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นเป็นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องจดทะเบียนให้ ทั้งยังมีบทบัญญัติมาตรา ๗๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ถ้าประมวลกฎหมายนี้มิได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น ให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยข้อ ๒ (๑) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ กำหนดว่า ก่อนทำการจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนในเรื่องสิทธิและความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อจำเลยที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานที่ดิน จึงมีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง และมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวข้างต้นในการจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ดังนั้นการที่จำเลยที่ ๓ พิจารณาคำขอของจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ แล้วอนุญาตให้จดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยทั้งสอง จึงเป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายที่มีผลเป็นการสร้างนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ในอันที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน ระงับ หรือมีผลกระทบต่อสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคล ถือเป็นคำสั่งทางปกครองตามนัยมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ เมื่อโจทก์ทั้งห้ากล่าวหาว่าจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ในขณะที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด อันเป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงเป็นการฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองดังกล่าวไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีจึงเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง สำหรับข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ นั้น แม้ว่าจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จะมิใช่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ แต่เมื่อนิติกรรมสัญญาประเภทจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จะมีผลบังคับตามกฎหมาย เมื่อได้จดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่และคดีมีประเด็นที่ศาลต้องวินิจฉัยว่า การที่จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ เป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ จึงเป็นกรณีที่ศาลต้องวินิจฉัยความชอบด้วยกฎหมายของการรับจดทะเบียนนิติกรรมจำนองของจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นคำสั่งทางปกครองเป็นสำคัญ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จึงเป็นมูลความคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ (ศาลจังหวัดพัทยามีคำสั่งให้จำหน่ายคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๓ เพราะโจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้อง) ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ทั้งยังปรากฏตามคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลของจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ว่าคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง โจทก์ทั้งห้าไม่อาจฟ้องร้องเป็นคดีนี้ต่อศาลจังหวัดพัทยา ขอให้ส่งเรื่องไปยังศาลปกครองเพื่อทำการวินิจฉัยเขตอำนาจศาล จากข้อเท็จจริงดังกล่าว เห็นได้ว่า จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ โต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า ข้อพิพาทในคดีนี้ทั้งคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ดังนั้น กรณีจึงยังไม่เป็นที่ยุติว่าข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ อยู่ในอำนาจของศาลยุติธรรม คดีนี้ทั้งคดีจึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง คำวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องพิจารณา คดีนี้อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมหรือศาลปกครอง คณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีนี้เอกชนเป็นโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ รวมทั้งจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกัน โดยตามคำฟ้องโจทก์ทั้งห้าอ้างว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ ๔๕๗/๔๐๗ พร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย แต่ผู้จะขาย ไถ่ถอนจำนองห้องชุดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ ๕ และจำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ ไว้กับจำเลยที่ ๔ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานผู้ทำการจดทะเบียนให้ อันเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ และวงเงินจำนองสูงกว่าวงเงินจำนองเดิม จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าขัดต่อกฎหมาย ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้จะซื้อทุกรายเสียหาย ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนอง ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขาย หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขาย ส่วนจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด หรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ให้การในทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เห็นว่า แม้โจทก์ทั้งห้าจะฟ้องจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ โดยอ้างว่า เป็นหน่วยงานของรัฐ และเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนนิติกรรมโอนขาย จำนองทรัพย์ที่พิพาทโดยไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงดังที่โจทก์อ้างนี้ เป็นเพียงข้ออ้างแห่งข้อหาเท่านั้น ซึ่งในเรื่องนี้ ศาลจำต้องพิจารณาให้ได้ความว่า การที่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขายทำการไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนโอนขายทรัพย์ที่พิพาทให้แก่จำเลยที่ ๕ แล้วจำเลยที่ ๕ นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับจำเลยที่ ๔ ในวงเงินจำนองที่สูงขึ้นนั้นเป็นการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ทั้งห้า ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ หากศาลพิจารณาได้ความประการใดแล้วก็จะมีคำพิพากษาหรือคำสั่ง อันมีผลให้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิในทรัพย์พิพาทเปลี่ยนแปลงไประหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันเอง ดังนั้นข้อพิพาทในคดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม จึงวินิจฉัยชี้ขาดว่า คดีระหว่างนายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) สบโชค สุขารมณ์ (ลงชื่อ) สุวัฒน์ วรรธนะหทัย (นายสบโชค สุขารมณ์) (นายสุวัฒน์ วรรธนะหทัย) ประธานศาลฎีกา กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) อักขราทร จุฬารัตน (ลงชื่อ) จรัญ หัตถกรรม (นายอักขราทร จุฬารัตน) (นายจรัญ หัตถกรรม) ประธานศาลปกครองสูงสุด กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลปกครอง (ลงชื่อ) พลโท ศานิต สร้างสมวงษ์ (ลงชื่อ) พลโท อาชวัน อินทรเกสร (ศานิต สร้างสมวงษ์) (อาชวัน อินทรเกสร) หัวหน้าสำนักตุลาการทหาร กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลทหาร (ลงชื่อ) จิระ บุญพจนสุนทร (นายจิระ บุญพจนสุนทร) กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ()แหล่งที่มาส่วนเลขานุการคณะกรรมการวินิจฉัยฯแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุเขตอำนาจศาลเกี่ยวกับพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 มาตรา 9 วรรคหนึ่ง (1)คำพิพากษา: (สำเนา) คำวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล ที่ ๕๓/๒๕๕๓ วันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๕๓ เรื่อง เขตอำนาจศาลเกี่ยวกับพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) ศาลจังหวัดพัทยา ระหว่าง ศาลปกครองระยอง การส่งเรื่องต่อคณะกรรมการ ศาลจังหวัดพัทยาโดยสำนักงานศาลยุติธรรมส่งเรื่องให้คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาลวินิจฉัยชี้ขาดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๑๐ วรรคหนึ่ง (๓) ซึ่งเป็นกรณีคู่ความฝ่ายที่ถูกฟ้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลที่รับฟ้องคดี และศาลที่ส่งความเห็นและศาลที่รับความเห็นมีความเห็นแตกต่างกันในเรื่องเขตอำนาจศาลในคดีนั้น ข้อเท็จจริงในคดี เมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๑ นายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ ยื่นฟ้อง กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคาร เกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย ต่อศาลจังหวัดพัทยา เป็นคดีหมายเลขดำที่ ๒๙๗๙-๒๙๘๓/๒๕๕๑ ความว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย มีข้อตกลงว่าผู้จะขายจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในปี ๒๕๓๙ แล้วจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้า ผู้จะขายจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ และจดทะเบียนจำนองที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโฉนดเลขที่ ๖๔๒, ๖๔๓, ๖๔๔ และ ๖๕๐ (ซึ่งต่อมาแบ่งแยกเป็นโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗, ๔๐๑๕๘) ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี รวม ๔ โฉนด เพื่อประกันหนี้กู้ยืมเงินกับธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) วงเงินจำนวน ๓๐๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากห้องชุดแต่ละห้องไว้ในสารบัญจดทะเบียนคิดคำนวณตามอัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ ผู้จะขายประสบปัญหาทางการเงินไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้ตามสัญญาและขอขยายเวลาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าเรื่อยมา จนกระทั่งผู้จะขายจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุดทั้งหมดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดรวมถึงห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อให้แก่จำเลยที่ ๕ จำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ กับจำเลยที่ ๔ จำนวน ๖๕๕,๙๐๐,๐๐๐ บาท โดยมีจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ในฐานะเจ้าพนักงานดำเนินการจดทะเบียนให้ ซึ่งขณะนั้นยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๑ การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ จึงเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ ประกอบวงเงินจำนองยังสูงกว่าวงเงินจำนองเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัว ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดทุกคนได้รับความเสียหาย เนื่องจากแม้โจทก์ทั้งห้าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในสภาพปลอดจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ และมาตรา ๒๓ แต่จำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับจากการไถ่จำนองห้องชุดทั้งหมดก็ยังไม่เพียงพอแก่การชำระหนี้จำนองซึ่งมีวงเงินสูงกว่าเดิม ย่อมทำให้ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดต้องอยู่ในภาระจำนองต่อไป จำเลยที่ ๓ เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าการจดทะเบียนจำนองดังกล่าวขัดต่อกฎหมาย กลับละเลยข้อกฎหมายใช้อำนาจหน้าที่โดยปราศจากการตรวจสอบให้แน่ชัด ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้ซื้อทุกรายเสียหาย โจทก์ทั้งห้าเคยมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ในฐานะผู้บังคับบัญชาของจำเลยที่ ๓ ให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่มิชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ไม่ดำเนินการ โจทก์ทั้งห้าได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนการฉ้อฉลเฉพาะรายของโจทก์ทั้งห้า คดีบางเรื่องศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ เฉพาะในส่วนห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อแล้ว แต่คดีอยู่ระหว่างอุทธรณ์ และคดี บางเรื่องอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ทั้งห้าในฐานะผู้มีสิทธิจดทะเบียนของตนได้อยู่ก่อนจึงเป็น ผู้มีส่วนได้เสียและได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยทั้งห้า ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๖๙๔ อาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗ และ ๔๐๑๕๘ ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๘ ระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองไปยังจำเลยทั้งห้า ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด เพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๑ ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ต่อไป โจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้องเฉพาะจำเลยที่ ๓ ศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีโจทก์ทั้งห้าสำหรับจำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นเพียงผู้จะซื้อห้องชุดจากผู้จะขาย ไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ ๕ และไม่มีส่วนได้เสียในคดีนี้ ความเสียหายที่โจทก์ทั้งห้าได้รับต้องไปว่ากล่าวเอากับผู้จะขาย โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดหรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียว ซึ่งยังไม่มีเจ้าของรวมหรือผู้มีส่วนได้เสียรายอื่นในอันที่นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเข้าไปจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก่อน การจดทะเบียนจำนองในวงเงินที่สูงกว่าเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัวก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดได้รับความเสียหายเพราะไม่มีกฎหมายหรือระเบียบของกรมที่ดินจำกัดวงเงินจำนองไว้ และไม่สามารถบังคับจำนองกับทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคารชุดได้ จำเลยที่ ๔ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของหรือผู้ครอบครองห้องชุดและยังชำระราคาไม่ครบถ้วนไม่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ จึงไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียหรือเป็นผู้เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ ๔ รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เพราะไม่เคยทราบมาก่อนว่าโจทก์ทั้งห้าทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับผู้จะขาย และการจดทะเบียนจำนองในวงเงินสูงกว่าเดิมก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าเสียหาย เพราะหากมีการบังคับจำนอง จำเลยที่ ๔ ย่อมบังคับเอากับทรัพย์ของจำเลยที่ ๕ ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ทั้งห้าและไม่อาจบังคับจำนองขายทอดตลาดทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๖ หากจำเลยที่ ๕ ต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ ๕ ให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้และสภาพแห่งหนี้ยังเปิดช่องให้กระทำได้โดยจำเลยที่ ๕ ไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าจึงไม่เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าใช้สิทธิไม่สุจริต ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๕ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน แม้ศาลจังหวัดพัทยาพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายห้องชุดของโจทก์ทั้งห้าระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ ก็ไม่ปรากฏว่าศาลสั่งให้ผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าด้วย และคดีดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ทั้งห้าจึงไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย เพราะจำเลยที่ ๕ ทำสัญญาและจดทะเบียนซื้อขายอาคารชุดกับผู้จะขายโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ ๕ จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุดโดยชอบด้วยกฎหมาย และการจดทะเบียนจำนองไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โจทก์ทั้งห้ามิได้เป็นผู้มีส่วนได้เสียในนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่มีอำนาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมจำนอง ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม คำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขายเพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจำนองต่อจำเลยที่ ๑ หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉย ขอให้ศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขายนั้น เป็นคำขอที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมีผลกระทบถึงผู้จะขายซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ยื่นคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นหน่วยงานของรัฐและเจ้าหน้าที่ของรัฐ การกระทำหรือคำสั่งใด ๆ ของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นคำสั่งทางปกครอง คดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ศาลจังหวัดพัทยาพิจารณาแล้วเห็นว่า มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันนั้นเป็นเรื่องเกี่ยวกับนิติกรรมสัญญา จำนอง และทรัพย์สินภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ฝ่ายจำเลยมิได้ให้การโต้แย้งเรื่องอำนาจศาล จึงเป็นที่ยุติว่าอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม แต่มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครองและเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ นั้น เห็นว่า จำต้องให้ได้ข้อยุติเสียก่อนว่า นิติกรรมจำนองนั้นขัดต่อกฎหมายตกเป็นโมฆะหรือไม่ จึงจะพิจารณาได้ว่าการรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นมูลความแห่งคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม สมควรที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาที่ศาลเดียวกันเพื่อให้คำพิพากษาเป็นไปในทางเดียวกัน ประกอบกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด เพื่อให้มีข้อมูลที่บุคคลทั่วไปสามารถตรวจสอบถึงความถูกต้องและเชื่อถือได้ การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการกระทำที่ไม่ได้ใช้อำนาจทางปกครอง กรณีจึงไม่ใช่คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าหน้าที่ของรัฐใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมายตามนัยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่ศาลปกครองจะกำหนดคำบังคับให้เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวได้ตามมาตรา ๗๒ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน คดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมเช่นเดียวกัน ศาลปกครองระยองพิจารณาแล้วเห็นว่า มาตรา ๒๒๓ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช ๒๕๕๐ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีพิพาทระหว่างหน่วยราชการหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกับเอกชนอันเนื่องมาจากการใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมาย หรือเนื่องมาจากการดำเนินกิจการทางปกครองของหน่วยราชการ ทั้งนี้ตามที่กฎหมายบัญญัติ โดยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาหรือมีคำสั่งในคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการออกกฎ คำสั่ง หรือการกระทำอื่นใดเนื่องจากกระทำโดยไม่มีอำนาจ หรือนอกเหนืออำนาจหน้าที่ หรือไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือโดยไม่ถูกต้องตามรูปแบบ ขั้นตอน หรือวิธีการอันเป็นสาระสำคัญที่กำหนดไว้สำหรับการกระทำนั้น หรือโดยไม่สุจริต หรือมีลักษณะเป็นการเลือกปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรม หรือมีลักษณะเป็นการสร้างขั้นตอนโดยไม่จำเป็น หรือสร้างภาระให้เกิดกับประชาชนเกินสมควร หรือเป็นการใช้ดุลพินิจโดยมิชอบ คดีนี้โจทก์ทั้งห้าเห็นว่าการกระทำทั้งหลายของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ที่เป็นเหตุแห่งการฟ้องคดีคือ การจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยมีจำเลยที่ ๑ เป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ เมื่อจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกลงทำสัญญาจำนองต่อกันและต้องการให้มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จึงต้องจดทะเบียนนิติกรรมจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๗๑๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และโดยที่มาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า เมื่อปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นเป็นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องจดทะเบียนให้ ทั้งยังมีบทบัญญัติมาตรา ๗๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ถ้าประมวลกฎหมายนี้มิได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น ให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยข้อ ๒ (๑) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ กำหนดว่า ก่อนทำการจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนในเรื่องสิทธิและความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อจำเลยที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานที่ดิน จึงมีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง และมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวข้างต้นในการจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ดังนั้นการที่จำเลยที่ ๓ พิจารณาคำขอของจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ แล้วอนุญาตให้จดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยทั้งสอง จึงเป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายที่มีผลเป็นการสร้างนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ในอันที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน ระงับ หรือมีผลกระทบต่อสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคล ถือเป็นคำสั่งทางปกครองตามนัยมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ เมื่อโจทก์ทั้งห้ากล่าวหาว่าจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ในขณะที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด อันเป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงเป็นการฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองดังกล่าวไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีจึงเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง สำหรับข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ นั้น แม้ว่าจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จะมิใช่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ แต่เมื่อนิติกรรมสัญญาประเภทจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จะมีผลบังคับตามกฎหมาย เมื่อได้จดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่และคดีมีประเด็นที่ศาลต้องวินิจฉัยว่า การที่จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ เป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ จึงเป็นกรณีที่ศาลต้องวินิจฉัยความชอบด้วยกฎหมายของการรับจดทะเบียนนิติกรรมจำนองของจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นคำสั่งทางปกครองเป็นสำคัญ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จึงเป็นมูลความคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ (ศาลจังหวัดพัทยามีคำสั่งให้จำหน่ายคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๓ เพราะโจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้อง) ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ทั้งยังปรากฏตามคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลของจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ว่าคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง โจทก์ทั้งห้าไม่อาจฟ้องร้องเป็นคดีนี้ต่อศาลจังหวัดพัทยา ขอให้ส่งเรื่องไปยังศาลปกครองเพื่อทำการวินิจฉัยเขตอำนาจศาล จากข้อเท็จจริงดังกล่าว เห็นได้ว่า จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ โต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า ข้อพิพาทในคดีนี้ทั้งคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ดังนั้น กรณีจึงยังไม่เป็นที่ยุติว่าข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ อยู่ในอำนาจของศาลยุติธรรม คดีนี้ทั้งคดีจึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง คำวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องพิจารณา คดีนี้อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมหรือศาลปกครอง คณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีนี้เอกชนเป็นโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ รวมทั้งจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกัน โดยตามคำฟ้องโจทก์ทั้งห้าอ้างว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ ๔๕๗/๔๐๗ พร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย แต่ผู้จะขาย ไถ่ถอนจำนองห้องชุดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ ๕ และจำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ ไว้กับจำเลยที่ ๔ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานผู้ทำการจดทะเบียนให้ อันเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ และวงเงินจำนองสูงกว่าวงเงินจำนองเดิม จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าขัดต่อกฎหมาย ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้จะซื้อทุกรายเสียหาย ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนอง ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขาย หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขาย ส่วนจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด หรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ให้การในทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เห็นว่า แม้โจทก์ทั้งห้าจะฟ้องจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ โดยอ้างว่า เป็นหน่วยงานของรัฐ และเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนนิติกรรมโอนขาย จำนองทรัพย์ที่พิพาทโดยไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงดังที่โจทก์อ้างนี้ เป็นเพียงข้ออ้างแห่งข้อหาเท่านั้น ซึ่งในเรื่องนี้ ศาลจำต้องพิจารณาให้ได้ความว่า การที่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขายทำการไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนโอนขายทรัพย์ที่พิพาทให้แก่จำเลยที่ ๕ แล้วจำเลยที่ ๕ นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับจำเลยที่ ๔ ในวงเงินจำนองที่สูงขึ้นนั้นเป็นการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ทั้งห้า ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ หากศาลพิจารณาได้ความประการใดแล้วก็จะมีคำพิพากษาหรือคำสั่ง อันมีผลให้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิในทรัพย์พิพาทเปลี่ยนแปลงไประหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันเอง ดังนั้นข้อพิพาทในคดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม จึงวินิจฉัยชี้ขาดว่า คดีระหว่างนายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) สบโชค สุขารมณ์ (ลงชื่อ) สุวัฒน์ วรรธนะหทัย (นายสบโชค สุขารมณ์) (นายสุวัฒน์ วรรธนะหทัย) ประธานศาลฎีกา กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) อักขราทร จุฬารัตน (ลงชื่อ) จรัญ หัตถกรรม (นายอักขราทร จุฬารัตน) (นายจรัญ หัตถกรรม) ประธานศาลปกครองสูงสุด กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลปกครอง (ลงชื่อ) พลโท ศานิต สร้างสมวงษ์ (ลงชื่อ) พลโท อาชวัน อินทรเกสร (ศานิต สร้างสมวงษ์) (อาชวัน อินทรเกสร) หัวหน้าสำนักตุลาการทหาร กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลทหาร (ลงชื่อ) จิระ บุญพจนสุนทร (นายจิระ บุญพจนสุนทร) กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำวินิจฉัยที่ 53/2553นายจาคอบ โกรเนนบุม ที่ 1 กับพวกรวม 5 คนโจทก์กรมที่ดิน ที่ 1 กับพวกรวม 5 คนจำเลย พ.ร.บ.จัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ.2542 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ป.พ.พ. ไม่มีย่อสั้น(สำเนา) คำวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล ที่ ๕๓/๒๕๕๓ วันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๕๓ เรื่อง เขตอำนาจศาลเกี่ยวกับพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) ศาลจังหวัดพัทยา ระหว่าง ศาลปกครองระยอง การส่งเรื่องต่อคณะกรรมการ ศาลจังหวัดพัทยาโดยสำนักงานศาลยุติธรรมส่งเรื่องให้คณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาลวินิจฉัยชี้ขาดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๑๐ วรรคหนึ่ง (๓) ซึ่งเป็นกรณีคู่ความฝ่ายที่ถูกฟ้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลที่รับฟ้องคดี และศาลที่ส่งความเห็นและศาลที่รับความเห็นมีความเห็นแตกต่างกันในเรื่องเขตอำนาจศาลในคดีนั้น ข้อเท็จจริงในคดี เมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๑ นายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ ยื่นฟ้อง กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคาร เกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย ต่อศาลจังหวัดพัทยา เป็นคดีหมายเลขดำที่ ๒๙๗๙-๒๙๘๓/๒๕๕๑ ความว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย มีข้อตกลงว่าผู้จะขายจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในปี ๒๕๓๙ แล้วจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้า ผู้จะขายจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ และจดทะเบียนจำนองที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโฉนดเลขที่ ๖๔๒, ๖๔๓, ๖๔๔ และ ๖๕๐ (ซึ่งต่อมาแบ่งแยกเป็นโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗, ๔๐๑๕๘) ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี รวม ๔ โฉนด เพื่อประกันหนี้กู้ยืมเงินกับธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) วงเงินจำนวน ๓๐๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากห้องชุดแต่ละห้องไว้ในสารบัญจดทะเบียนคิดคำนวณตามอัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ ผู้จะขายประสบปัญหาทางการเงินไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้ตามสัญญาและขอขยายเวลาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าเรื่อยมา จนกระทั่งผู้จะขายจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุดทั้งหมดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดรวมถึงห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อให้แก่จำเลยที่ ๕ จำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ กับจำเลยที่ ๔ จำนวน ๖๕๕,๙๐๐,๐๐๐ บาท โดยมีจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ในฐานะเจ้าพนักงานดำเนินการจดทะเบียนให้ ซึ่งขณะนั้นยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๑ การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ จึงเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ ประกอบวงเงินจำนองยังสูงกว่าวงเงินจำนองเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัว ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดทุกคนได้รับความเสียหาย เนื่องจากแม้โจทก์ทั้งห้าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในสภาพปลอดจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ และมาตรา ๒๓ แต่จำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับจากการไถ่จำนองห้องชุดทั้งหมดก็ยังไม่เพียงพอแก่การชำระหนี้จำนองซึ่งมีวงเงินสูงกว่าเดิม ย่อมทำให้ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดต้องอยู่ในภาระจำนองต่อไป จำเลยที่ ๓ เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าการจดทะเบียนจำนองดังกล่าวขัดต่อกฎหมาย กลับละเลยข้อกฎหมายใช้อำนาจหน้าที่โดยปราศจากการตรวจสอบให้แน่ชัด ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้ซื้อทุกรายเสียหาย โจทก์ทั้งห้าเคยมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ในฐานะผู้บังคับบัญชาของจำเลยที่ ๓ ให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่มิชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ไม่ดำเนินการ โจทก์ทั้งห้าได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนการฉ้อฉลเฉพาะรายของโจทก์ทั้งห้า คดีบางเรื่องศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ เฉพาะในส่วนห้องชุดที่โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อแล้ว แต่คดีอยู่ระหว่างอุทธรณ์ และคดี บางเรื่องอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ทั้งห้าในฐานะผู้มีสิทธิจดทะเบียนของตนได้อยู่ก่อนจึงเป็น ผู้มีส่วนได้เสียและได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยทั้งห้า ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๖๙๔ อาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ ๓๑๔๘๓, ๓๑๔๘๕, ๓๑๔๘๖, ๓๑๔๘๗ และ ๔๐๑๕๘ ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมื่อวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๘ ระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองไปยังจำเลยทั้งห้า ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด เพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๑ ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ต่อไป โจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้องเฉพาะจำเลยที่ ๓ ศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีโจทก์ทั้งห้าสำหรับจำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นเพียงผู้จะซื้อห้องชุดจากผู้จะขาย ไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ ๕ และไม่มีส่วนได้เสียในคดีนี้ ความเสียหายที่โจทก์ทั้งห้าได้รับต้องไปว่ากล่าวเอากับผู้จะขาย โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดหรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียว ซึ่งยังไม่มีเจ้าของรวมหรือผู้มีส่วนได้เสียรายอื่นในอันที่นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเข้าไปจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก่อน การจดทะเบียนจำนองในวงเงินที่สูงกว่าเดิมกว่าหนึ่งเท่าตัวก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าและเจ้าของห้องชุดได้รับความเสียหายเพราะไม่มีกฎหมายหรือระเบียบของกรมที่ดินจำกัดวงเงินจำนองไว้ และไม่สามารถบังคับจำนองกับทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคารชุดได้ จำเลยที่ ๔ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของหรือผู้ครอบครองห้องชุดและยังชำระราคาไม่ครบถ้วนไม่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ จึงไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียหรือเป็นผู้เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ ๔ รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เพราะไม่เคยทราบมาก่อนว่าโจทก์ทั้งห้าทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับผู้จะขาย และการจดทะเบียนจำนองในวงเงินสูงกว่าเดิมก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งห้าเสียหาย เพราะหากมีการบังคับจำนอง จำเลยที่ ๔ ย่อมบังคับเอากับทรัพย์ของจำเลยที่ ๕ ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ทั้งห้าและไม่อาจบังคับจำนองขายทอดตลาดทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๖ หากจำเลยที่ ๕ ต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ ๕ ให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าได้และสภาพแห่งหนี้ยังเปิดช่องให้กระทำได้โดยจำเลยที่ ๕ ไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งห้า โจทก์ทั้งห้าจึงไม่เสียหายจากการจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โจทก์ทั้งห้าใช้สิทธิไม่สุจริต ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๕ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน แม้ศาลจังหวัดพัทยาพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายห้องชุดของโจทก์ทั้งห้าระหว่างผู้จะขายกับจำเลยที่ ๕ ก็ไม่ปรากฏว่าศาลสั่งให้ผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งห้าด้วย และคดีดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ทั้งห้าจึงไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย เพราะจำเลยที่ ๕ ทำสัญญาและจดทะเบียนซื้อขายอาคารชุดกับผู้จะขายโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ ๕ จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุดโดยชอบด้วยกฎหมาย และการจดทะเบียนจำนองไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โจทก์ทั้งห้ามิได้เป็นผู้มีส่วนได้เสียในนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ไม่มีอำนาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมจำนอง ฟ้องโจทก์ทั้งห้าเคลือบคลุม คำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขายเพื่อนำไปจดแจ้งการเพิกถอนการจำนองต่อจำเลยที่ ๑ หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉย ขอให้ศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขายนั้น เป็นคำขอที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมีผลกระทบถึงผู้จะขายซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ยื่นคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นหน่วยงานของรัฐและเจ้าหน้าที่ของรัฐ การกระทำหรือคำสั่งใด ๆ ของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นคำสั่งทางปกครอง คดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ศาลจังหวัดพัทยาพิจารณาแล้วเห็นว่า มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันนั้นเป็นเรื่องเกี่ยวกับนิติกรรมสัญญา จำนอง และทรัพย์สินภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ฝ่ายจำเลยมิได้ให้การโต้แย้งเรื่องอำนาจศาล จึงเป็นที่ยุติว่าอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม แต่มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครองและเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ นั้น เห็นว่า จำต้องให้ได้ข้อยุติเสียก่อนว่า นิติกรรมจำนองนั้นขัดต่อกฎหมายตกเป็นโมฆะหรือไม่ จึงจะพิจารณาได้ว่าการรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงเป็นมูลความแห่งคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม สมควรที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาที่ศาลเดียวกันเพื่อให้คำพิพากษาเป็นไปในทางเดียวกัน ประกอบกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด เพื่อให้มีข้อมูลที่บุคคลทั่วไปสามารถตรวจสอบถึงความถูกต้องและเชื่อถือได้ การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ เป็นการกระทำที่ไม่ได้ใช้อำนาจทางปกครอง กรณีจึงไม่ใช่คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าหน้าที่ของรัฐใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมายตามนัยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่ศาลปกครองจะกำหนดคำบังคับให้เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวได้ตามมาตรา ๗๒ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน คดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมเช่นเดียวกัน ศาลปกครองระยองพิจารณาแล้วเห็นว่า มาตรา ๒๒๓ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช ๒๕๕๐ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีพิพาทระหว่างหน่วยราชการหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกับเอกชนอันเนื่องมาจากการใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมาย หรือเนื่องมาจากการดำเนินกิจการทางปกครองของหน่วยราชการ ทั้งนี้ตามที่กฎหมายบัญญัติ โดยมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ บัญญัติให้ศาลปกครองมีอำนาจพิจารณาพิพากษาหรือมีคำสั่งในคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการออกกฎ คำสั่ง หรือการกระทำอื่นใดเนื่องจากกระทำโดยไม่มีอำนาจ หรือนอกเหนืออำนาจหน้าที่ หรือไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือโดยไม่ถูกต้องตามรูปแบบ ขั้นตอน หรือวิธีการอันเป็นสาระสำคัญที่กำหนดไว้สำหรับการกระทำนั้น หรือโดยไม่สุจริต หรือมีลักษณะเป็นการเลือกปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรม หรือมีลักษณะเป็นการสร้างขั้นตอนโดยไม่จำเป็น หรือสร้างภาระให้เกิดกับประชาชนเกินสมควร หรือเป็นการใช้ดุลพินิจโดยมิชอบ คดีนี้โจทก์ทั้งห้าเห็นว่าการกระทำทั้งหลายของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ ที่เป็นเหตุแห่งการฟ้องคดีคือ การจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ โดยมีจำเลยที่ ๑ เป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ เมื่อจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกลงทำสัญญาจำนองต่อกันและต้องการให้มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จึงต้องจดทะเบียนนิติกรรมจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๗๑๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และโดยที่มาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า เมื่อปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นเป็นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องจดทะเบียนให้ ทั้งยังมีบทบัญญัติมาตรา ๗๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ถ้าประมวลกฎหมายนี้มิได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น ให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยข้อ ๒ (๑) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ กำหนดว่า ก่อนทำการจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนในเรื่องสิทธิและความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อจำเลยที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานที่ดิน จึงมีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ วรรคหนึ่ง และมาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวข้างต้นในการจดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ดังนั้นการที่จำเลยที่ ๓ พิจารณาคำขอของจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ แล้วอนุญาตให้จดทะเบียนนิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยทั้งสอง จึงเป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายที่มีผลเป็นการสร้างนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ในอันที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน ระงับ หรือมีผลกระทบต่อสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคล ถือเป็นคำสั่งทางปกครองตามนัยมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ เมื่อโจทก์ทั้งห้ากล่าวหาว่าจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ในขณะที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด อันเป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงเป็นการฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองดังกล่าวไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีจึงเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา ๙ วรรคหนึ่ง (๑) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง สำหรับข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ นั้น แม้ว่าจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จะมิใช่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ แต่เมื่อนิติกรรมสัญญาประเภทจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ จะมีผลบังคับตามกฎหมาย เมื่อได้จดทะเบียนจำนองต่อจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่และคดีมีประเด็นที่ศาลต้องวินิจฉัยว่า การที่จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนนิติกรรมจำนองให้แก่จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ เป็นการต้องห้ามตามมาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ จึงเป็นกรณีที่ศาลต้องวินิจฉัยความชอบด้วยกฎหมายของการรับจดทะเบียนนิติกรรมจำนองของจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นคำสั่งทางปกครองเป็นสำคัญ มูลความแห่งคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ จึงเป็นมูลความคดีเดียวกันกับคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ (ศาลจังหวัดพัทยามีคำสั่งให้จำหน่ายคดีระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๓ เพราะโจทก์ทั้งห้าทิ้งฟ้อง) ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ทั้งยังปรากฏตามคำร้องโต้แย้งเขตอำนาจศาลของจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ ว่าคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง โจทก์ทั้งห้าไม่อาจฟ้องร้องเป็นคดีนี้ต่อศาลจังหวัดพัทยา ขอให้ส่งเรื่องไปยังศาลปกครองเพื่อทำการวินิจฉัยเขตอำนาจศาล จากข้อเท็จจริงดังกล่าว เห็นได้ว่า จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๔ และที่ ๕ โต้แย้งเขตอำนาจศาลว่า ข้อพิพาทในคดีนี้ทั้งคดีอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ดังนั้น กรณีจึงยังไม่เป็นที่ยุติว่าข้อพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ อยู่ในอำนาจของศาลยุติธรรม คดีนี้ทั้งคดีจึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง คำวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องพิจารณา คดีนี้อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมหรือศาลปกครอง คณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีนี้เอกชนเป็นโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ รวมทั้งจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกัน โดยตามคำฟ้องโจทก์ทั้งห้าอ้างว่า โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ ๔๕๗/๔๐๗ พร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารชุดจอมเทียนทาวเวอร์-อาเขต กับบริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขาย แต่ผู้จะขาย ไถ่ถอนจำนองห้องชุดและโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ ๕ และจำเลยที่ ๕ จดทะเบียนจำนองห้องชุดเลขที่ ๔๕๗, ๔๕๗/๑-๔๕๗/๖๙๔ ไว้กับจำเลยที่ ๔ โดยจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ เป็นเจ้าพนักงานผู้ทำการจดทะเบียนให้ อันเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดซึ่งยังมิได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๙ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๒๐ ตกเป็นโมฆะ และวงเงินจำนองสูงกว่าวงเงินจำนองเดิม จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนจำนองโดยรู้อยู่แล้วว่าขัดต่อกฎหมาย ทำให้โจทก์ทั้งห้าและผู้จะซื้อทุกรายเสียหาย ขอให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าการจดทะเบียนจำนองห้องชุดระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ตกเป็นโมฆะ และให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนอง ให้จำเลยที่ ๕ คืนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะขาย หากจำเลยที่ ๕ เพิกเฉยขอให้จำเลยที่ ๑ ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ให้แก่ผู้จะขาย ส่วนจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่าง จำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพราะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด หรือจำนองห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ให้การในทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งห้าไม่มีอำนาจฟ้อง การจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยที่ ๔ กับที่ ๕ ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ฝ่าฝืนมาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เห็นว่า แม้โจทก์ทั้งห้าจะฟ้องจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๓ โดยอ้างว่า เป็นหน่วยงานของรัฐ และเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนนิติกรรมโอนขาย จำนองทรัพย์ที่พิพาทโดยไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงดังที่โจทก์อ้างนี้ เป็นเพียงข้ออ้างแห่งข้อหาเท่านั้น ซึ่งในเรื่องนี้ ศาลจำต้องพิจารณาให้ได้ความว่า การที่บริษัทปาล์มบีช รีสอร์ท จำกัด ผู้จะขายทำการไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนโอนขายทรัพย์ที่พิพาทให้แก่จำเลยที่ ๕ แล้วจำเลยที่ ๕ นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับจำเลยที่ ๔ ในวงเงินจำนองที่สูงขึ้นนั้นเป็นการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ทั้งห้า ผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ หากศาลพิจารณาได้ความประการใดแล้วก็จะมีคำพิพากษาหรือคำสั่ง อันมีผลให้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิในทรัพย์พิพาทเปลี่ยนแปลงไประหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ ๔ และที่ ๕ ซึ่งเป็นเอกชนด้วยกันเอง ดังนั้นข้อพิพาทในคดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม จึงวินิจฉัยชี้ขาดว่า คดีระหว่างนายจาคอบ โกรเนนบูม ที่ ๑ นายเดวิด อเล็กซานเดอร์ แลมป์ก้า ที่ ๒ นายคัง มัน ชู ที่ ๓ นายซาง คิ ซิม ที่ ๔ นายปีเตอร์ ฟิลเกอร์ ที่ ๕ โจทก์ กรมที่ดิน ที่ ๑ อธิบดีกรมที่ดิน ที่ ๒ นายวิเชียร พงษ์พาณิช ที่ ๓ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ที่ ๔ บริษัทณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด ที่ ๕ จำเลย อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) สบโชค สุขารมณ์ (ลงชื่อ) สุวัฒน์ วรรธนะหทัย (นายสบโชค สุขารมณ์) (นายสุวัฒน์ วรรธนะหทัย) ประธานศาลฎีกา กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลยุติธรรม (ลงชื่อ) อักขราทร จุฬารัตน (ลงชื่อ) จรัญ หัตถกรรม (นายอักขราทร จุฬารัตน) (นายจรัญ หัตถกรรม) ประธานศาลปกครองสูงสุด กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลปกครอง (ลงชื่อ) พลโท ศานิต สร้างสมวงษ์ (ลงชื่อ) พลโท อาชวัน อินทรเกสร (ศานิต สร้างสมวงษ์) (อาชวัน อินทรเกสร) หัวหน้าสำนักตุลาการทหาร กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของศาลทหาร (ลงชื่อ) จิระ บุญพจนสุนทร (นายจิระ บุญพจนสุนทร) กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ()แหล่งที่มาส่วนเลขานุการคณะกรรมการวินิจฉัยฯแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุเขตอำนาจศาลเกี่ยวกับพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 มาตรา 9 วรรคหนึ่ง (1)