คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2650/2566หลักกฎหมาย: การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้ โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่คืนหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือคำพิพากษาดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน 4 แปลงดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว 4 แปลงแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าเสียหาย 88,359,298.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ชำระเงินคืน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองเพิกเฉยหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้งสี่แปลง ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 86,196,698.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 73,184,668.94 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2561 ซึ่งเป็นวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินโฉนดเลขที่ 61142, 61187, 61188, 61203 ถึง 61205, 61237, 61240, 61249 และ 61206 ถึง 61210 รวม 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2 โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยที่ 2 ต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์หรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 ไม่คืนโฉนดที่ดินนั้นเป็นการผิดสัญญาและเป็นละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และไม่ได้ระบุว่าเมื่อจดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้ว บรรษัท บ. มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินนั้นได้ เห็นว่า ที่จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโครงการ ด. ซึ่งรวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย กับที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ และหุ้นบางส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อชำระหนี้บางส่วนแก่บรรษัท บ. นั้น จำเลยที่ 1 มีสิทธิซื้อคืนได้ โดยมีเงื่อนไขและรายละเอียด สิทธิซื้อคืน... รายการทรัพย์ลำดับที่ 1 ที่รวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย ระบุว่า &quot;กรณี...มีทรัพย์ส่วนใดที่จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ร่วมกันอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ... ผู้ให้สัญญาและบรรษัท บ. ตกลงจะร่วมกันรักษาและดำรงไว้ซึ่งความเป็นสาธารณูปโภค... และเมื่อผู้ให้สัญญาได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาและภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้นี้ ผู้ให้สัญญาตกลงยินยอมและร่วมมือกับบรรษัท บ. ในการดำเนินการให้ทรัพย์ที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการต่อไป&quot; ดังนั้น แม้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และบรรษัท บ. จดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้วก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ได้เพียงบางส่วน ย่อมถือว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ บรรษัท บ. จึงชอบที่จะยึดถือโฉนดที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องไว้เพื่อดำเนินการให้ที่ดิน 4 แปลงที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการจากจำเลยที่ 1 และหรือโจทก์ที่ซื้อที่ดินส่วนที่เหลือจากบรรษัท บ. ต่อไป ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่า โจทก์ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องมาจากจำเลยที่ 1 นั้น เป็นข้อเท็จจริงที่โจทก์ไม่ได้กล่าวมาในคำฟ้องและตามคำเบิกความของนางสาวพิสมัยกรรมการบริษัทโจทก์ก็ได้ความเพียงว่า หลังจากจำเลยที่ 1 ซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ไปเพียงบางส่วนแล้วโจทก์จึงทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินกับบรรษัท บ. ปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินเปล่าส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ซื้อไปเท่านั้น โจทก์ไม่ได้ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องหรือที่ดินเปล่ามาจากจำเลยที่ 1 ดังที่อ้างมาในฎีกา ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 แล้วนั้น แม้โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 39 แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นกรณีที่โจทก์ไปดำเนินการภายหลังจากโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินจากบรรษัท บ. แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครนายก และโจทก์ต้องดำเนินการรับโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินภายในกำหนดเวลา แต่เมื่อโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระราคา 2 งวด สำหรับที่ดินที่จะขาย ลำดับที่ 1 ถึงลำดับที่ 162 และลำดับที่ 163 ถึงลำดับที่ 351 ตามลำดับ แก่บรรษัท บ. ภายในกำหนดเวลาที่เป็นวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องอยู่ในลำดับที่ 348 ถึงลำดับที่ 351 ที่โจทก์ต้องชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในงวดที่ 2 และเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้ชำระราคาที่ดินงวดที่ 2 แก่บรรษัท บ. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้บรรษัท บ. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 แปลงตามฟ้อง หรือคืนโฉนดที่ดินนั้นแก่โจทก์แต่อย่างใด และการกระทำของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิจากบรรษัท บ. ไม่เป็นการผิดสัญญาและไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าบริหารงานและค่าเสียโอกาสตามฟ้องแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยที่ 2 ไม่ต้องคืนโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์ และไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ นั้น ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า บรรษัท บ. ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ถือว่าเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. ผู้โอนเนื่องจากการควบรวมกิจการ ถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปซึ่งต้องชำระค่าบริการสาธารณะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ก็ดี และตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ดี ได้ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้น แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดิน แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 โอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรเช่นเดียวกัน และเมื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า &quot;ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ...&quot; ซึ่งโจทก์นำสืบได้ความว่า ที่ดินที่บรรษัท บ. รับโอนตีใช้หนี้และได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรซึ่งต่อมาได้มีการโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์นั้นมีเพียง 14 แปลง และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีมติให้โจทก์จัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาที่ดินเปล่าในอัตราเดือนละ 5.50 บาทต่อตารางวา โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้บรรษัท บ. และจำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอัตราดังกล่าวได้ รวม 14 แปลง เป็นเนื้อที่ 1,403 ตารางวา โดยโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายปี ซึ่งจำเลยที่ 2 มิได้โต้แย้งและเป็นคุณแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คิดเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดชำระแก่โจทก์ปีละ 92,598 บาท นับแต่วันที่โจทก์รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 ตามที่โจทก์ขอ รวมเป็นเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 1,171,621.75 บาท ส่วนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแทนบรรษัท บ. ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2543 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2548 นั้น โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนไปบางส่วนเท่านั้น มิได้อยู่ในฐานะรับโอนกิจการของจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ที่จำเลยที่ 1 มีต่อบรรษัท บ. มาเป็นของโจทก์ได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และโจทก์มีเหตุผลความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า &quot;สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป...&quot; โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้แก่โจทก์เช่นกัน หนี้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้เงิน ซึ่งจำเลยที่ 2 ค้างชำระเป็นรายปี แต่ตามคำฟ้องไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับการผิดนัดของจำเลยที่ 2 และการคิดดอกเบี้ยของโจทก์ ทั้งโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์ประสงค์จะคิดดอกเบี้ยของต้นเงินจำนวนใด นับแต่เมื่อใดถึงวันที่เท่าใด คงปรากฏว่าเป็นดอกเบี้ย 903,127.50 บาท ซึ่งไม่อาจทราบได้ว่ามีที่มาอย่างไรและโจทก์คิดดอกเบี้ยอย่างไร จึงเห็นสมควรกำหนดดอกเบี้ยผิดนัดนับแต่วันฟ้อง โดยให้นำเงินที่จำเลยที่ 2 ชำระแล้ว 1,018,578 บาท มาหักออกจากหนี้ที่จำเลยที่ 2 ค้างชำระ คงเหลือเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 153,043.75 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าบริการสาธารณะ และให้ดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของจำเลยที่ 2 มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยมาตรา 3 และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 และมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความใหม่แทน เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ จึงให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ตามมาตรา 7 ที่ปรับเปลี่ยนโดยพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้เป็นไปตามพระราชกำหนดดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 153,043.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น หากกระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยใหม่โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้นบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2650/2566บริษัท ป.โจทก์บริษัท ด. กับพวกจำเลย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4, ม. 43, ม. 49 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1, ข้อ 18, ข้อ 30 การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้ โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่คืนหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือคำพิพากษาดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน 4 แปลงดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว 4 แปลงแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าเสียหาย 88,359,298.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ชำระเงินคืน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองเพิกเฉยหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้งสี่แปลง ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 86,196,698.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 73,184,668.94 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2561 ซึ่งเป็นวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินโฉนดเลขที่ 61142, 61187, 61188, 61203 ถึง 61205, 61237, 61240, 61249 และ 61206 ถึง 61210 รวม 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2 โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยที่ 2 ต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์หรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 ไม่คืนโฉนดที่ดินนั้นเป็นการผิดสัญญาและเป็นละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และไม่ได้ระบุว่าเมื่อจดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้ว บรรษัท บ. มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินนั้นได้ เห็นว่า ที่จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโครงการ ด. ซึ่งรวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย กับที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ และหุ้นบางส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อชำระหนี้บางส่วนแก่บรรษัท บ. นั้น จำเลยที่ 1 มีสิทธิซื้อคืนได้ โดยมีเงื่อนไขและรายละเอียด สิทธิซื้อคืน... รายการทรัพย์ลำดับที่ 1 ที่รวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย ระบุว่า &quot;กรณี...มีทรัพย์ส่วนใดที่จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ร่วมกันอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ... ผู้ให้สัญญาและบรรษัท บ. ตกลงจะร่วมกันรักษาและดำรงไว้ซึ่งความเป็นสาธารณูปโภค... และเมื่อผู้ให้สัญญาได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาและภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้นี้ ผู้ให้สัญญาตกลงยินยอมและร่วมมือกับบรรษัท บ. ในการดำเนินการให้ทรัพย์ที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการต่อไป&quot; ดังนั้น แม้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และบรรษัท บ. จดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้วก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ได้เพียงบางส่วน ย่อมถือว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ บรรษัท บ. จึงชอบที่จะยึดถือโฉนดที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องไว้เพื่อดำเนินการให้ที่ดิน 4 แปลงที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการจากจำเลยที่ 1 และหรือโจทก์ที่ซื้อที่ดินส่วนที่เหลือจากบรรษัท บ. ต่อไป ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่า โจทก์ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องมาจากจำเลยที่ 1 นั้น เป็นข้อเท็จจริงที่โจทก์ไม่ได้กล่าวมาในคำฟ้องและตามคำเบิกความของนางสาวพิสมัยกรรมการบริษัทโจทก์ก็ได้ความเพียงว่า หลังจากจำเลยที่ 1 ซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ไปเพียงบางส่วนแล้วโจทก์จึงทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินกับบรรษัท บ. ปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินเปล่าส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ซื้อไปเท่านั้น โจทก์ไม่ได้ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องหรือที่ดินเปล่ามาจากจำเลยที่ 1 ดังที่อ้างมาในฎีกา ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 แล้วนั้น แม้โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 39 แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นกรณีที่โจทก์ไปดำเนินการภายหลังจากโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินจากบรรษัท บ. แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครนายก และโจทก์ต้องดำเนินการรับโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินภายในกำหนดเวลา แต่เมื่อโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระราคา 2 งวด สำหรับที่ดินที่จะขาย ลำดับที่ 1 ถึงลำดับที่ 162 และลำดับที่ 163 ถึงลำดับที่ 351 ตามลำดับ แก่บรรษัท บ. ภายในกำหนดเวลาที่เป็นวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องอยู่ในลำดับที่ 348 ถึงลำดับที่ 351 ที่โจทก์ต้องชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในงวดที่ 2 และเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้ชำระราคาที่ดินงวดที่ 2 แก่บรรษัท บ. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้บรรษัท บ. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 แปลงตามฟ้อง หรือคืนโฉนดที่ดินนั้นแก่โจทก์แต่อย่างใด และการกระทำของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิจากบรรษัท บ. ไม่เป็นการผิดสัญญาและไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าบริหารงานและค่าเสียโอกาสตามฟ้องแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยที่ 2 ไม่ต้องคืนโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์ และไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ นั้น ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า บรรษัท บ. ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ถือว่าเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. ผู้โอนเนื่องจากการควบรวมกิจการ ถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปซึ่งต้องชำระค่าบริการสาธารณะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ก็ดี และตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ดี ได้ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้น แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดิน แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 โอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรเช่นเดียวกัน และเมื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า &quot;ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ...&quot; ซึ่งโจทก์นำสืบได้ความว่า ที่ดินที่บรรษัท บ. รับโอนตีใช้หนี้และได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรซึ่งต่อมาได้มีการโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์นั้นมีเพียง 14 แปลง และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีมติให้โจทก์จัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาที่ดินเปล่าในอัตราเดือนละ 5.50 บาทต่อตารางวา โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้บรรษัท บ. และจำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอัตราดังกล่าวได้ รวม 14 แปลง เป็นเนื้อที่ 1,403 ตารางวา โดยโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายปี ซึ่งจำเลยที่ 2 มิได้โต้แย้งและเป็นคุณแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คิดเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดชำระแก่โจทก์ปีละ 92,598 บาท นับแต่วันที่โจทก์รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 ตามที่โจทก์ขอ รวมเป็นเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 1,171,621.75 บาท ส่วนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแทนบรรษัท บ. ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2543 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2548 นั้น โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนไปบางส่วนเท่านั้น มิได้อยู่ในฐานะรับโอนกิจการของจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ที่จำเลยที่ 1 มีต่อบรรษัท บ. มาเป็นของโจทก์ได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และโจทก์มีเหตุผลความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า &quot;สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป...&quot; โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้แก่โจทก์เช่นกัน หนี้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้เงิน ซึ่งจำเลยที่ 2 ค้างชำระเป็นรายปี แต่ตามคำฟ้องไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับการผิดนัดของจำเลยที่ 2 และการคิดดอกเบี้ยของโจทก์ ทั้งโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์ประสงค์จะคิดดอกเบี้ยของต้นเงินจำนวนใด นับแต่เมื่อใดถึงวันที่เท่าใด คงปรากฏว่าเป็นดอกเบี้ย 903,127.50 บาท ซึ่งไม่อาจทราบได้ว่ามีที่มาอย่างไรและโจทก์คิดดอกเบี้ยอย่างไร จึงเห็นสมควรกำหนดดอกเบี้ยผิดนัดนับแต่วันฟ้อง โดยให้นำเงินที่จำเลยที่ 2 ชำระแล้ว 1,018,578 บาท มาหักออกจากหนี้ที่จำเลยที่ 2 ค้างชำระ คงเหลือเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 153,043.75 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าบริการสาธารณะ และให้ดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของจำเลยที่ 2 มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยมาตรา 3 และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 และมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความใหม่แทน เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ จึงให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ตามมาตรา 7 ที่ปรับเปลี่ยนโดยพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้เป็นไปตามพระราชกำหนดดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 153,043.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น หากกระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยใหม่โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้นบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (สันติชัย วัฒนวิกย์กรรม์-เศกสิทธิ์ สุขใจ-ประสาร กีรานนท์)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายสุกิจ ศรีสุวรรณศาลอุทธรณ์ - นายเกรียงศักดิ์ วชิรเดชวงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.500/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่คืนหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือคำพิพากษาดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน 4 แปลงดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว 4 แปลงแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าเสียหาย 88,359,298.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ชำระเงินคืน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองเพิกเฉยหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้งสี่แปลง ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 86,196,698.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 73,184,668.94 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2561 ซึ่งเป็นวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินโฉนดเลขที่ 61142, 61187, 61188, 61203 ถึง 61205, 61237, 61240, 61249 และ 61206 ถึง 61210 รวม 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2 โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยที่ 2 ต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์หรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 ไม่คืนโฉนดที่ดินนั้นเป็นการผิดสัญญาและเป็นละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และไม่ได้ระบุว่าเมื่อจดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้ว บรรษัท บ. มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินนั้นได้ เห็นว่า ที่จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโครงการ ด. ซึ่งรวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย กับที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ และหุ้นบางส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อชำระหนี้บางส่วนแก่บรรษัท บ. นั้น จำเลยที่ 1 มีสิทธิซื้อคืนได้ โดยมีเงื่อนไขและรายละเอียด สิทธิซื้อคืน... รายการทรัพย์ลำดับที่ 1 ที่รวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย ระบุว่า &quot;กรณี...มีทรัพย์ส่วนใดที่จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ร่วมกันอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ... ผู้ให้สัญญาและบรรษัท บ. ตกลงจะร่วมกันรักษาและดำรงไว้ซึ่งความเป็นสาธารณูปโภค... และเมื่อผู้ให้สัญญาได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาและภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้นี้ ผู้ให้สัญญาตกลงยินยอมและร่วมมือกับบรรษัท บ. ในการดำเนินการให้ทรัพย์ที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการต่อไป&quot; ดังนั้น แม้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และบรรษัท บ. จดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้วก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ได้เพียงบางส่วน ย่อมถือว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ บรรษัท บ. จึงชอบที่จะยึดถือโฉนดที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องไว้เพื่อดำเนินการให้ที่ดิน 4 แปลงที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการจากจำเลยที่ 1 และหรือโจทก์ที่ซื้อที่ดินส่วนที่เหลือจากบรรษัท บ. ต่อไป ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่า โจทก์ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องมาจากจำเลยที่ 1 นั้น เป็นข้อเท็จจริงที่โจทก์ไม่ได้กล่าวมาในคำฟ้องและตามคำเบิกความของนางสาวพิสมัยกรรมการบริษัทโจทก์ก็ได้ความเพียงว่า หลังจากจำเลยที่ 1 ซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ไปเพียงบางส่วนแล้วโจทก์จึงทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินกับบรรษัท บ. ปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินเปล่าส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ซื้อไปเท่านั้น โจทก์ไม่ได้ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องหรือที่ดินเปล่ามาจากจำเลยที่ 1 ดังที่อ้างมาในฎีกา ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 แล้วนั้น แม้โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 39 แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นกรณีที่โจทก์ไปดำเนินการภายหลังจากโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินจากบรรษัท บ. แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครนายก และโจทก์ต้องดำเนินการรับโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินภายในกำหนดเวลา แต่เมื่อโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระราคา 2 งวด สำหรับที่ดินที่จะขาย ลำดับที่ 1 ถึงลำดับที่ 162 และลำดับที่ 163 ถึงลำดับที่ 351 ตามลำดับ แก่บรรษัท บ. ภายในกำหนดเวลาที่เป็นวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องอยู่ในลำดับที่ 348 ถึงลำดับที่ 351 ที่โจทก์ต้องชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในงวดที่ 2 และเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้ชำระราคาที่ดินงวดที่ 2 แก่บรรษัท บ. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้บรรษัท บ. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 แปลงตามฟ้อง หรือคืนโฉนดที่ดินนั้นแก่โจทก์แต่อย่างใด และการกระทำของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิจากบรรษัท บ. ไม่เป็นการผิดสัญญาและไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าบริหารงานและค่าเสียโอกาสตามฟ้องแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยที่ 2 ไม่ต้องคืนโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์ และไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ นั้น ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า บรรษัท บ. ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ถือว่าเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. ผู้โอนเนื่องจากการควบรวมกิจการ ถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปซึ่งต้องชำระค่าบริการสาธารณะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ก็ดี และตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ดี ได้ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้น แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดิน แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 โอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรเช่นเดียวกัน และเมื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า &quot;ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ...&quot; ซึ่งโจทก์นำสืบได้ความว่า ที่ดินที่บรรษัท บ. รับโอนตีใช้หนี้และได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรซึ่งต่อมาได้มีการโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์นั้นมีเพียง 14 แปลง และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีมติให้โจทก์จัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาที่ดินเปล่าในอัตราเดือนละ 5.50 บาทต่อตารางวา โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้บรรษัท บ. และจำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอัตราดังกล่าวได้ รวม 14 แปลง เป็นเนื้อที่ 1,403 ตารางวา โดยโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายปี ซึ่งจำเลยที่ 2 มิได้โต้แย้งและเป็นคุณแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คิดเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดชำระแก่โจทก์ปีละ 92,598 บาท นับแต่วันที่โจทก์รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 ตามที่โจทก์ขอ รวมเป็นเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 1,171,621.75 บาท ส่วนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแทนบรรษัท บ. ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2543 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2548 นั้น โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนไปบางส่วนเท่านั้น มิได้อยู่ในฐานะรับโอนกิจการของจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ที่จำเลยที่ 1 มีต่อบรรษัท บ. มาเป็นของโจทก์ได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และโจทก์มีเหตุผลความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า &quot;สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป...&quot; โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้แก่โจทก์เช่นกัน หนี้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้เงิน ซึ่งจำเลยที่ 2 ค้างชำระเป็นรายปี แต่ตามคำฟ้องไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับการผิดนัดของจำเลยที่ 2 และการคิดดอกเบี้ยของโจทก์ ทั้งโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์ประสงค์จะคิดดอกเบี้ยของต้นเงินจำนวนใด นับแต่เมื่อใดถึงวันที่เท่าใด คงปรากฏว่าเป็นดอกเบี้ย 903,127.50 บาท ซึ่งไม่อาจทราบได้ว่ามีที่มาอย่างไรและโจทก์คิดดอกเบี้ยอย่างไร จึงเห็นสมควรกำหนดดอกเบี้ยผิดนัดนับแต่วันฟ้อง โดยให้นำเงินที่จำเลยที่ 2 ชำระแล้ว 1,018,578 บาท มาหักออกจากหนี้ที่จำเลยที่ 2 ค้างชำระ คงเหลือเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 153,043.75 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าบริการสาธารณะ และให้ดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของจำเลยที่ 2 มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยมาตรา 3 และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 และมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความใหม่แทน เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ จึงให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ตามมาตรา 7 ที่ปรับเปลี่ยนโดยพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้เป็นไปตามพระราชกำหนดดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 153,043.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น หากกระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยใหม่โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้นบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2650/2566บริษัท ป.โจทก์บริษัท ด. กับพวกจำเลย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4, ม. 43, ม. 49 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1, ข้อ 18, ข้อ 30 การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้ โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่คืนหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือคำพิพากษาดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน 4 แปลงดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว 4 แปลงแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าเสียหาย 88,359,298.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ชำระเงินคืน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองเพิกเฉยหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้งสี่แปลง ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 86,196,698.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 73,184,668.94 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2561 ซึ่งเป็นวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินโฉนดเลขที่ 61142, 61187, 61188, 61203 ถึง 61205, 61237, 61240, 61249 และ 61206 ถึง 61210 รวม 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2 โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยที่ 2 ต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์หรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 ไม่คืนโฉนดที่ดินนั้นเป็นการผิดสัญญาและเป็นละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และไม่ได้ระบุว่าเมื่อจดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้ว บรรษัท บ. มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินนั้นได้ เห็นว่า ที่จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโครงการ ด. ซึ่งรวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย กับที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ และหุ้นบางส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อชำระหนี้บางส่วนแก่บรรษัท บ. นั้น จำเลยที่ 1 มีสิทธิซื้อคืนได้ โดยมีเงื่อนไขและรายละเอียด สิทธิซื้อคืน... รายการทรัพย์ลำดับที่ 1 ที่รวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย ระบุว่า &quot;กรณี...มีทรัพย์ส่วนใดที่จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ร่วมกันอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ... ผู้ให้สัญญาและบรรษัท บ. ตกลงจะร่วมกันรักษาและดำรงไว้ซึ่งความเป็นสาธารณูปโภค... และเมื่อผู้ให้สัญญาได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาและภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้นี้ ผู้ให้สัญญาตกลงยินยอมและร่วมมือกับบรรษัท บ. ในการดำเนินการให้ทรัพย์ที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการต่อไป&quot; ดังนั้น แม้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และบรรษัท บ. จดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้วก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ได้เพียงบางส่วน ย่อมถือว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ซื้อคืนทรัพย์ตามรายการลำดับนี้และตามราคาภายในระยะเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ บรรษัท บ. จึงชอบที่จะยึดถือโฉนดที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องไว้เพื่อดำเนินการให้ที่ดิน 4 แปลงที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ไว้ใช้ร่วมกันของผู้ซื้อทรัพย์ในโครงการจากจำเลยที่ 1 และหรือโจทก์ที่ซื้อที่ดินส่วนที่เหลือจากบรรษัท บ. ต่อไป ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่า โจทก์ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องมาจากจำเลยที่ 1 นั้น เป็นข้อเท็จจริงที่โจทก์ไม่ได้กล่าวมาในคำฟ้องและตามคำเบิกความของนางสาวพิสมัยกรรมการบริษัทโจทก์ก็ได้ความเพียงว่า หลังจากจำเลยที่ 1 ซื้อคืนที่ดินเปล่าจากบรรษัท บ. ไปเพียงบางส่วนแล้วโจทก์จึงทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินกับบรรษัท บ. ปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินเปล่าส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ซื้อไปเท่านั้น โจทก์ไม่ได้ซื้อโครงการจัดสรรที่ดินตามฟ้องหรือที่ดินเปล่ามาจากจำเลยที่ 1 ดังที่อ้างมาในฎีกา ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 แล้วนั้น แม้โจทก์ได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 39 แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นกรณีที่โจทก์ไปดำเนินการภายหลังจากโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินจากบรรษัท บ. แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครนายก และโจทก์ต้องดำเนินการรับโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินภายในกำหนดเวลา แต่เมื่อโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระราคา 2 งวด สำหรับที่ดินที่จะขาย ลำดับที่ 1 ถึงลำดับที่ 162 และลำดับที่ 163 ถึงลำดับที่ 351 ตามลำดับ แก่บรรษัท บ. ภายในกำหนดเวลาที่เป็นวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องอยู่ในลำดับที่ 348 ถึงลำดับที่ 351 ที่โจทก์ต้องชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในงวดที่ 2 และเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้ชำระราคาที่ดินงวดที่ 2 แก่บรรษัท บ. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้บรรษัท บ. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 แปลงตามฟ้อง หรือคืนโฉนดที่ดินนั้นแก่โจทก์แต่อย่างใด และการกระทำของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิจากบรรษัท บ. ไม่เป็นการผิดสัญญาและไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าบริหารงานและค่าเสียโอกาสตามฟ้องแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยที่ 2 ไม่ต้องคืนโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์ และไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ นั้น ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า บรรษัท บ. ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ถือว่าเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. ผู้โอนเนื่องจากการควบรวมกิจการ ถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปซึ่งต้องชำระค่าบริการสาธารณะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ก็ดี และตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ดี ได้ให้นิยามคำว่า &quot;ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร&quot; ทำนองเดียวกันว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้น แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดิน แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 โอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรเช่นเดียวกัน และเมื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า &quot;ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ...&quot; ซึ่งโจทก์นำสืบได้ความว่า ที่ดินที่บรรษัท บ. รับโอนตีใช้หนี้และได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรซึ่งต่อมาได้มีการโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์นั้นมีเพียง 14 แปลง และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีมติให้โจทก์จัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาที่ดินเปล่าในอัตราเดือนละ 5.50 บาทต่อตารางวา โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้บรรษัท บ. และจำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอัตราดังกล่าวได้ รวม 14 แปลง เป็นเนื้อที่ 1,403 ตารางวา โดยโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายปี ซึ่งจำเลยที่ 2 มิได้โต้แย้งและเป็นคุณแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คิดเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดชำระแก่โจทก์ปีละ 92,598 บาท นับแต่วันที่โจทก์รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 ตามที่โจทก์ขอ รวมเป็นเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 1,171,621.75 บาท ส่วนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแทนบรรษัท บ. ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2543 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2548 นั้น โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนไปบางส่วนเท่านั้น มิได้อยู่ในฐานะรับโอนกิจการของจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ที่จำเลยที่ 1 มีต่อบรรษัท บ. มาเป็นของโจทก์ได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และโจทก์มีเหตุผลความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า &quot;สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป...&quot; โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้แก่โจทก์เช่นกัน หนี้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้เงิน ซึ่งจำเลยที่ 2 ค้างชำระเป็นรายปี แต่ตามคำฟ้องไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับการผิดนัดของจำเลยที่ 2 และการคิดดอกเบี้ยของโจทก์ ทั้งโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์ประสงค์จะคิดดอกเบี้ยของต้นเงินจำนวนใด นับแต่เมื่อใดถึงวันที่เท่าใด คงปรากฏว่าเป็นดอกเบี้ย 903,127.50 บาท ซึ่งไม่อาจทราบได้ว่ามีที่มาอย่างไรและโจทก์คิดดอกเบี้ยอย่างไร จึงเห็นสมควรกำหนดดอกเบี้ยผิดนัดนับแต่วันฟ้อง โดยให้นำเงินที่จำเลยที่ 2 ชำระแล้ว 1,018,578 บาท มาหักออกจากหนี้ที่จำเลยที่ 2 ค้างชำระ คงเหลือเงินที่จำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่โจทก์ 153,043.75 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าบริการสาธารณะ และให้ดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของจำเลยที่ 2 มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยมาตรา 3 และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 และมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความใหม่แทน เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ จึงให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ตามมาตรา 7 ที่ปรับเปลี่ยนโดยพระราชกฤษฎีกาบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้เป็นไปตามพระราชกำหนดดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 153,043.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น หากกระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยใหม่โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้นบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (สันติชัย วัฒนวิกย์กรรม์-เศกสิทธิ์ สุขใจ-ประสาร กีรานนท์)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายสุกิจ ศรีสุวรรณศาลอุทธรณ์ - นายเกรียงศักดิ์ วชิรเดชวงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.500/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ