คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537หลักกฎหมาย: ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างจำเลย กับ บ. ผู้ซื้อที่ดินพิพาทของจำเลยจากการขายทอดตลาดโดยยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรกคงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ บ. กับจำเลยเท่านั้นและไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจาก บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่าง บ. กับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3212 โดยซื้อจากนายบรรจบอธิพงศ์วณิช ตั้งแต่ พ.ศ. 2532 จำเลยเคยเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมาก่อนตั้งแต่ พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2530 ระหว่างนั้นจำเลยนำศพบิดามาฝังไว้โดยทำที่บรรจุศพเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวาอยู่บริเวณตอนกลางที่ดิน เมื่อโจทก์เข้าครอบครองที่ดินได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนที่ฝังศพออกไป แต่จำเลยขอผัดผ่อนแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน30 วัน นับแต่ศาลพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามฟ้อง ซึ่งจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์ ต่อมาใน พ.ศ. 2527จำเลยก่อสร้างที่บรรจุศพ (ฮวงซุ้ย) ในที่ดินตามธรรมเนียมประเพณีคนจีน เมื่อประมาณต้น พ.ศ. 2530 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดโดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย ถ้านายบรรจบจะขายต่อให้ผู้ใดก็ต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงข้อตกลงนี้ ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินตามฟ้องจากนายบรรจบและทราบข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้วโจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอมโดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไปเป็นการผิดข้อตกลง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกจากที่ดินโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการขุดศพบิดาจำเลยได้เองโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 3212 เลขที่ดิน 216 เนื้อที่ 19 ไร่ 12 ตารางวา อยู่ตำบลนาเฉลียง อำเภอหนองไผ่ จังหวัดเพชรบูรณ์ เป็นของจำเลยระหว่าง พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2527 จำเลยสร้างฮวงซุ้ยที่บรรจุศพย่าและบิดาจำเลยตามลำดับ และนำที่ดินพิพาทไปจำนองธนาคารกรุงไทยจำกัด สาขาเพชรบูรณ์ เมื่อ พ.ศ. 2529 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชฟ้องจำเลยเรื่องเช็ค ศาลพิพากษาตามยอมเป็นคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 249/2529 ของศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระหนี้แก่นายบรรจบ จำเลยผิดนัด นายบรรจบจึงยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาด นายบรรจบเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทได้ พ.ศ. 2532 นายบรรจบขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ พ.ศ. 2534 โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาว่าจำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่เห็นว่าข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ย ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 10 ตุลาคม 2534 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532 โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดินอันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้ ในคดีนี้ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาทศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537พันตำรวจโท พิศิษฐ์ เฉลิม จันทร์โจทก์นาย สัญญา บริสุทธิ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1299 วรรคแรก, ม. 1336, ม. 1410 ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างจำเลย กับ บ. ผู้ซื้อที่ดินพิพาทของจำเลยจากการขายทอดตลาดโดยยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรกคงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ บ. กับจำเลยเท่านั้นและไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจาก บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่าง บ. กับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3212 โดยซื้อจากนายบรรจบอธิพงศ์วณิช ตั้งแต่ พ.ศ. 2532 จำเลยเคยเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมาก่อนตั้งแต่ พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2530 ระหว่างนั้นจำเลยนำศพบิดามาฝังไว้โดยทำที่บรรจุศพเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวาอยู่บริเวณตอนกลางที่ดิน เมื่อโจทก์เข้าครอบครองที่ดินได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนที่ฝังศพออกไป แต่จำเลยขอผัดผ่อนแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน30 วัน นับแต่ศาลพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามฟ้อง ซึ่งจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์ ต่อมาใน พ.ศ. 2527จำเลยก่อสร้างที่บรรจุศพ (ฮวงซุ้ย) ในที่ดินตามธรรมเนียมประเพณีคนจีน เมื่อประมาณต้น พ.ศ. 2530 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดโดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย ถ้านายบรรจบจะขายต่อให้ผู้ใดก็ต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงข้อตกลงนี้ ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินตามฟ้องจากนายบรรจบและทราบข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้วโจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอมโดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไปเป็นการผิดข้อตกลง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกจากที่ดินโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการขุดศพบิดาจำเลยได้เองโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 3212 เลขที่ดิน 216 เนื้อที่ 19 ไร่ 12 ตารางวา อยู่ตำบลนาเฉลียง อำเภอหนองไผ่ จังหวัดเพชรบูรณ์ เป็นของจำเลยระหว่าง พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2527 จำเลยสร้างฮวงซุ้ยที่บรรจุศพย่าและบิดาจำเลยตามลำดับ และนำที่ดินพิพาทไปจำนองธนาคารกรุงไทยจำกัด สาขาเพชรบูรณ์ เมื่อ พ.ศ. 2529 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชฟ้องจำเลยเรื่องเช็ค ศาลพิพากษาตามยอมเป็นคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 249/2529 ของศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระหนี้แก่นายบรรจบ จำเลยผิดนัด นายบรรจบจึงยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาด นายบรรจบเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทได้ พ.ศ. 2532 นายบรรจบขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ พ.ศ. 2534 โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาว่าจำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่เห็นว่าข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ย ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 10 ตุลาคม 2534 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532 โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดินอันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้ ในคดีนี้ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาทศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(อากาศ บำรุงชีพ-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ปราโมทย์ บุนนาค)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1298 ได้บัญญัติถึงการก่อตั้งทรัพยสิทธิไว้เพียงเท่านั้นแต่ไม่ได้ให้คำนิยาม คำว่า"ทรัพยสิทธิ" คืออะไร เมื่อกล่าวถึงทรัพยสิทธิแล้ว มักจะกล่าวถึงบุคคลสิทธิควบคู่กันไปเสมอ ในทางตำราได้แบ่งสิทธิออกเป็น 2 ประเภทคือทรัพยสิทธิกับบุคคลสิทธิ ทรัพยสิทธิคือ สิทธิที่มีวัตถุเป็นทรัพย์สินหรือสิทธิอยู่เหนือทรัพย์สิน เป็นสิทธิที่สามารถบังคับเอาแก่ทรัพย์สินโดยตรง การก่อตั้งกำหนดกฎเกณฑ์ก็โดยอำนาจของกฎหมายทั้ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายอื่น บุคคลใดจะก่อตั้งทรัพยสิทธิขึ้นมาโดยตามอำเภอใจไม่ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1298) ทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เช่น กรรมสิทธิ์ เป็นทรัพยสิทธิที่มีอำนาจสูงสุด มีสิทธิใช้สอยจำหน่ายติดตาม เอาคืน ขัดขวางผู้อื่นไม่ให้เข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้นได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336)รองลงมาก็คือ สิทธิครอบครอง เป็นทรัพยสิทธิที่มีอำนาจใกล้เคียงกับกรรมสิทธิ์เพียงแต่หากทรัพย์นั้นมีเจ้าของ กรรมสิทธิ์ จะใช้ยันเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ได้ นอกจากนั้นก็มีภารจำยอม(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387) สิทธิอาศัย(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402) สิทธิเหนือพื้นดิน(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410) สิทธิเก็บกิน(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417) ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1429)ที่ก่อตั้งขึ้นโดยอำนาจของกฎหมายอื่นเช่น ลิขสิทธิ์ ตามพระราชบัญญัติ ลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 สิทธิในเครื่องหมายการค้า ตามพระราชบัญญัติเครื่องหมายการค้า พ.ศ. 2534 สิทธิบัตร ตามพระราชบัญญัติสิทธิบัตร พ.ศ. 2522 ทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันบุคคลได้ทั่วโลก มีสถานะคงทนถาวรไม่หมดสิ้นไปโดยไม่ใช้ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เป็นเรื่องการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ไม่ใช่การสูญเสียทรัพยสิทธิเพราะไม่ใช้ เว้นแต่ทรัพยสิทธิประเภทภารจำยอมและภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์หากไม่ใช้ภายใน 10 ปี ย่อมสิ้นไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399,1434) ส่วนบุคคลสิทธิคือสิทธิที่มีวัตถุเป็นการกระทำหรืองดเว้นการกระทำ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ สิทธิที่มีอยู่เหนือตัวบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ เช่น สิทธิตามสัญญาซื้อขาย สัญญาเช่าซื้อสัญญากู้ บุคคลสิทธิเกิดขึ้นโดยนิติกรรมซึ่งสามารถตกลงกันอย่างไรก็ได้หากไม่ขัดต่อกฎหมาย หรืออาจจะเกิดขึ้นโดยนิติเหตุก็ได้ เช่นการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากผู้ทำละเมิด เมื่อบุคคลใดได้ทรัพยสิทธิมาแล้ว จะมีผลอย่างไรประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ได้บัญญัติถึงผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไว้สองทางคือ ทางนิติกรรมกับทางอื่น ผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่การได้มานั้นไม่บริบูรณ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299วรรคแรก) คำว่าไม่บริบูรณ์ศาลฎีกาแปลว่า ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิแต่บังคับกันได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ คือ บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณี จะใช้ยันบุคคลภายนอกในฐานะเป็นทรัพยสิทธิไม่ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2958/2524,652/2513,760/2507(ประชุมใหญ่) การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 อยู่ภายใต้บทบัญญัติอื่นด้วย เช่น การซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456,519,525,714) ซึ่งจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัตินั้น ๆ หากไม่ต้องด้วยบทบัญญัติพิเศษแล้วจึงจะมาคำนึงถึงบทบัญญัติทั่วไป ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299ศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยกรณีที่เป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ตึกตีใช้หนี้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 435/2519) การได้มาโดยพินัยกรรม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1840/2514(ประชุมใหญ่))ท่านศาสตราจารย์บัญญัติ สุชีวะ ไม่เห็นด้วยที่ว่าการได้มาตามพินัยกรรมเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ท่านให้เหตุผลว่า การทำพินัยกรรมเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ไม่เกินผลตามที่เจตนาได้ จะเกิดผลต่อเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1673 ผลที่จะได้รับเป็นไปตามกฎหมายจึงเป็นเรื่องได้มาทางอื่นไม่ใช่ได้มาทางนิติกรรม สำหรับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงที่นายบรรจบเจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งสร้างบนที่พิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมแต่ข้อตกลงมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับที่ดินที่พิพาทจึงไม่บริบูรณ์ โจทก์รับโอนที่ดินที่พิพาทมา จึงมีสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางและให้จำเลยรื้อย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปได้ จะเห็นได้ว่าศาลฎีกาวินิจฉัยตามแนวเดิม กล่าวคือ การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ ใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้โดยไม่ต้องคำนึงว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่ ข้อเท็จจริงในคดีนี้ไม่มีข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีแต่ศาลฎีกายังกล่าวไว้ว่าข้อตกลงดังกล่าวบังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น ทรัพยสิทธิที่ได้มาทางนิติกรรมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิแต่บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณีในฐานะเป็นบุคคลสิทธินั้น มีทรัพยสิทธิประเภทสิทธิอาศัย มีคำพิพากษาวินิจฉัยยังไม่ลงรอยกันนัก เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1752/2523 จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ตกลงให้อยู่อาศัยในห้องแถวเป็นเวลา 10 ปี ข้อต่อสู้ดังกล่าวอ้างการได้มาโดยทางนิติกรรม ซึ่งสิทธิอาศัยอันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงไม่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถวฟ้องขอบังคับให้จำเลยออกไปจากห้องเมื่อใดก็ได้ไม่จำบอกกล่าวให้จำเลยทราบก่อนฟ้อง แต่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1245/2523 วินิจฉัยว่า โจทก์ทำหนังสือตกลงยอมให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทจนตลอดชีวิตของจำเลยแม้มิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้นกับพนักงานเจ้าหน้าที่อันเป็นเหตุให้สิทธินั้นไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ แต่จำเลยก็เอาสิทธิที่มีอยู่ตามเอกสารนั้นขึ้นยันโจทก์ผู้เป็นคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาขับไล่จำเลยก่อนกำหนด ฝ่ายที่เห็นว่าสิทธิอาศัยจะอ้างบุคคลสิทธิไม่ได้ ให้เหตุผลว่าการยินยอมให้อยู่อาศัย ผู้ให้ความยินยอมจะยกเลิกเมื่อใดก็ได้ท่านศาสตราจารย์จิตติติงศภัทิย์ ได้บันทึกในเรื่องนี้ไว้ว่าการจะบังคับกันในฐานะบุคคลสิทธิได้นั้น ต้องมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนกันด้วย ถ้าสิทธิอาศัยซึ่งเป็นทรัพยสิทธิที่ได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนเป็นการให้ทรัพย์สินอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ตกเป็นโมฆะตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 525 วัฒนาสุขประดิษฐ์คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3212 โดยซื้อจากนายบรรจบอธิพงศ์วณิช ตั้งแต่ พ.ศ. 2532 จำเลยเคยเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมาก่อนตั้งแต่ พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2530 ระหว่างนั้นจำเลยนำศพบิดามาฝังไว้โดยทำที่บรรจุศพเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวาอยู่บริเวณตอนกลางที่ดิน เมื่อโจทก์เข้าครอบครองที่ดินได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนที่ฝังศพออกไป แต่จำเลยขอผัดผ่อนแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน30 วัน นับแต่ศาลพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามฟ้อง ซึ่งจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์ ต่อมาใน พ.ศ. 2527จำเลยก่อสร้างที่บรรจุศพ (ฮวงซุ้ย) ในที่ดินตามธรรมเนียมประเพณีคนจีน เมื่อประมาณต้น พ.ศ. 2530 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดโดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย ถ้านายบรรจบจะขายต่อให้ผู้ใดก็ต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงข้อตกลงนี้ ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินตามฟ้องจากนายบรรจบและทราบข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้วโจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอมโดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไปเป็นการผิดข้อตกลง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกจากที่ดินโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการขุดศพบิดาจำเลยได้เองโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 3212 เลขที่ดิน 216 เนื้อที่ 19 ไร่ 12 ตารางวา อยู่ตำบลนาเฉลียง อำเภอหนองไผ่ จังหวัดเพชรบูรณ์ เป็นของจำเลยระหว่าง พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2527 จำเลยสร้างฮวงซุ้ยที่บรรจุศพย่าและบิดาจำเลยตามลำดับ และนำที่ดินพิพาทไปจำนองธนาคารกรุงไทยจำกัด สาขาเพชรบูรณ์ เมื่อ พ.ศ. 2529 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชฟ้องจำเลยเรื่องเช็ค ศาลพิพากษาตามยอมเป็นคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 249/2529 ของศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระหนี้แก่นายบรรจบ จำเลยผิดนัด นายบรรจบจึงยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาด นายบรรจบเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทได้ พ.ศ. 2532 นายบรรจบขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ พ.ศ. 2534 โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาว่าจำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่เห็นว่าข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ย ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 10 ตุลาคม 2534 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532 โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดินอันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้ ในคดีนี้ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาทศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537พันตำรวจโท พิศิษฐ์ เฉลิม จันทร์โจทก์นาย สัญญา บริสุทธิ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1299 วรรคแรก, ม. 1336, ม. 1410 ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างจำเลย กับ บ. ผู้ซื้อที่ดินพิพาทของจำเลยจากการขายทอดตลาดโดยยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรกคงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ บ. กับจำเลยเท่านั้นและไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจาก บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่าง บ. กับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3212 โดยซื้อจากนายบรรจบอธิพงศ์วณิช ตั้งแต่ พ.ศ. 2532 จำเลยเคยเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมาก่อนตั้งแต่ พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2530 ระหว่างนั้นจำเลยนำศพบิดามาฝังไว้โดยทำที่บรรจุศพเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวาอยู่บริเวณตอนกลางที่ดิน เมื่อโจทก์เข้าครอบครองที่ดินได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนที่ฝังศพออกไป แต่จำเลยขอผัดผ่อนแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน30 วัน นับแต่ศาลพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามฟ้อง ซึ่งจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์ ต่อมาใน พ.ศ. 2527จำเลยก่อสร้างที่บรรจุศพ (ฮวงซุ้ย) ในที่ดินตามธรรมเนียมประเพณีคนจีน เมื่อประมาณต้น พ.ศ. 2530 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดโดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย ถ้านายบรรจบจะขายต่อให้ผู้ใดก็ต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงข้อตกลงนี้ ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินตามฟ้องจากนายบรรจบและทราบข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้วโจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอมโดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไปเป็นการผิดข้อตกลง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกจากที่ดินโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการขุดศพบิดาจำเลยได้เองโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 3212 เลขที่ดิน 216 เนื้อที่ 19 ไร่ 12 ตารางวา อยู่ตำบลนาเฉลียง อำเภอหนองไผ่ จังหวัดเพชรบูรณ์ เป็นของจำเลยระหว่าง พ.ศ. 2526 ถึง พ.ศ. 2527 จำเลยสร้างฮวงซุ้ยที่บรรจุศพย่าและบิดาจำเลยตามลำดับ และนำที่ดินพิพาทไปจำนองธนาคารกรุงไทยจำกัด สาขาเพชรบูรณ์ เมื่อ พ.ศ. 2529 นายบรรจบ อธิพงศ์วณิชฟ้องจำเลยเรื่องเช็ค ศาลพิพากษาตามยอมเป็นคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 249/2529 ของศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระหนี้แก่นายบรรจบ จำเลยผิดนัด นายบรรจบจึงยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาด นายบรรจบเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทได้ พ.ศ. 2532 นายบรรจบขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ พ.ศ. 2534 โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาว่าจำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่เห็นว่าข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ย ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 10 ตุลาคม 2534 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532 โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดินอันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้ ในคดีนี้ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาทศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(อากาศ บำรุงชีพ-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ปราโมทย์ บุนนาค)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1298 ได้บัญญัติถึงการก่อตั้งทรัพยสิทธิไว้เพียงเท่านั้นแต่ไม่ได้ให้คำนิยาม คำว่า"ทรัพยสิทธิ" คืออะไร เมื่อกล่าวถึงทรัพยสิทธิแล้ว มักจะกล่าวถึงบุคคลสิทธิควบคู่กันไปเสมอ ในทางตำราได้แบ่งสิทธิออกเป็น 2 ประเภทคือทรัพยสิทธิกับบุคคลสิทธิ ทรัพยสิทธิคือ สิทธิที่มีวัตถุเป็นทรัพย์สินหรือสิทธิอยู่เหนือทรัพย์สิน เป็นสิทธิที่สามารถบังคับเอาแก่ทรัพย์สินโดยตรง การก่อตั้งกำหนดกฎเกณฑ์ก็โดยอำนาจของกฎหมายทั้ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายอื่น บุคคลใดจะก่อตั้งทรัพยสิทธิขึ้นมาโดยตามอำเภอใจไม่ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1298) ทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เช่น กรรมสิทธิ์ เป็นทรัพยสิทธิที่มีอำนาจสูงสุด มีสิทธิใช้สอยจำหน่ายติดตาม เอาคืน ขัดขวางผู้อื่นไม่ให้เข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้นได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336)รองลงมาก็คือ สิทธิครอบครอง เป็นทรัพยสิทธิที่มีอำนาจใกล้เคียงกับกรรมสิทธิ์เพียงแต่หากทรัพย์นั้นมีเจ้าของ กรรมสิทธิ์ จะใช้ยันเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ได้ นอกจากนั้นก็มีภารจำยอม(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387) สิทธิอาศัย(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402) สิทธิเหนือพื้นดิน(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410) สิทธิเก็บกิน(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417) ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1429)ที่ก่อตั้งขึ้นโดยอำนาจของกฎหมายอื่นเช่น ลิขสิทธิ์ ตามพระราชบัญญัติ ลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 สิทธิในเครื่องหมายการค้า ตามพระราชบัญญัติเครื่องหมายการค้า พ.ศ. 2534 สิทธิบัตร ตามพระราชบัญญัติสิทธิบัตร พ.ศ. 2522 ทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันบุคคลได้ทั่วโลก มีสถานะคงทนถาวรไม่หมดสิ้นไปโดยไม่ใช้ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เป็นเรื่องการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ไม่ใช่การสูญเสียทรัพยสิทธิเพราะไม่ใช้ เว้นแต่ทรัพยสิทธิประเภทภารจำยอมและภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์หากไม่ใช้ภายใน 10 ปี ย่อมสิ้นไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399,1434) ส่วนบุคคลสิทธิคือสิทธิที่มีวัตถุเป็นการกระทำหรืองดเว้นการกระทำ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ สิทธิที่มีอยู่เหนือตัวบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ เช่น สิทธิตามสัญญาซื้อขาย สัญญาเช่าซื้อสัญญากู้ บุคคลสิทธิเกิดขึ้นโดยนิติกรรมซึ่งสามารถตกลงกันอย่างไรก็ได้หากไม่ขัดต่อกฎหมาย หรืออาจจะเกิดขึ้นโดยนิติเหตุก็ได้ เช่นการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากผู้ทำละเมิด เมื่อบุคคลใดได้ทรัพยสิทธิมาแล้ว จะมีผลอย่างไรประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ได้บัญญัติถึงผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไว้สองทางคือ ทางนิติกรรมกับทางอื่น ผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่การได้มานั้นไม่บริบูรณ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299วรรคแรก) คำว่าไม่บริบูรณ์ศาลฎีกาแปลว่า ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิแต่บังคับกันได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ คือ บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณี จะใช้ยันบุคคลภายนอกในฐานะเป็นทรัพยสิทธิไม่ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2958/2524,652/2513,760/2507(ประชุมใหญ่) การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 อยู่ภายใต้บทบัญญัติอื่นด้วย เช่น การซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456,519,525,714) ซึ่งจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัตินั้น ๆ หากไม่ต้องด้วยบทบัญญัติพิเศษแล้วจึงจะมาคำนึงถึงบทบัญญัติทั่วไป ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299ศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยกรณีที่เป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ตึกตีใช้หนี้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 435/2519) การได้มาโดยพินัยกรรม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1840/2514(ประชุมใหญ่))ท่านศาสตราจารย์บัญญัติ สุชีวะ ไม่เห็นด้วยที่ว่าการได้มาตามพินัยกรรมเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ท่านให้เหตุผลว่า การทำพินัยกรรมเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ไม่เกินผลตามที่เจตนาได้ จะเกิดผลต่อเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1673 ผลที่จะได้รับเป็นไปตามกฎหมายจึงเป็นเรื่องได้มาทางอื่นไม่ใช่ได้มาทางนิติกรรม สำหรับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงที่นายบรรจบเจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งสร้างบนที่พิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมแต่ข้อตกลงมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับที่ดินที่พิพาทจึงไม่บริบูรณ์ โจทก์รับโอนที่ดินที่พิพาทมา จึงมีสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางและให้จำเลยรื้อย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปได้ จะเห็นได้ว่าศาลฎีกาวินิจฉัยตามแนวเดิม กล่าวคือ การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ ใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้โดยไม่ต้องคำนึงว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่ ข้อเท็จจริงในคดีนี้ไม่มีข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีแต่ศาลฎีกายังกล่าวไว้ว่าข้อตกลงดังกล่าวบังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น ทรัพยสิทธิที่ได้มาทางนิติกรรมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิแต่บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณีในฐานะเป็นบุคคลสิทธินั้น มีทรัพยสิทธิประเภทสิทธิอาศัย มีคำพิพากษาวินิจฉัยยังไม่ลงรอยกันนัก เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1752/2523 จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ตกลงให้อยู่อาศัยในห้องแถวเป็นเวลา 10 ปี ข้อต่อสู้ดังกล่าวอ้างการได้มาโดยทางนิติกรรม ซึ่งสิทธิอาศัยอันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงไม่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถวฟ้องขอบังคับให้จำเลยออกไปจากห้องเมื่อใดก็ได้ไม่จำบอกกล่าวให้จำเลยทราบก่อนฟ้อง แต่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1245/2523 วินิจฉัยว่า โจทก์ทำหนังสือตกลงยอมให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทจนตลอดชีวิตของจำเลยแม้มิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้นกับพนักงานเจ้าหน้าที่อันเป็นเหตุให้สิทธินั้นไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ แต่จำเลยก็เอาสิทธิที่มีอยู่ตามเอกสารนั้นขึ้นยันโจทก์ผู้เป็นคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาขับไล่จำเลยก่อนกำหนด ฝ่ายที่เห็นว่าสิทธิอาศัยจะอ้างบุคคลสิทธิไม่ได้ ให้เหตุผลว่าการยินยอมให้อยู่อาศัย ผู้ให้ความยินยอมจะยกเลิกเมื่อใดก็ได้ท่านศาสตราจารย์จิตติติงศภัทิย์ ได้บันทึกในเรื่องนี้ไว้ว่าการจะบังคับกันในฐานะบุคคลสิทธิได้นั้น ต้องมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนกันด้วย ถ้าสิทธิอาศัยซึ่งเป็นทรัพยสิทธิที่ได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนเป็นการให้ทรัพย์สินอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ตกเป็นโมฆะตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 525 วัฒนาสุขประดิษฐ์