คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2335/2563หลักกฎหมาย: ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือโจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและในอนาคต การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมี ศ. วิศวกรโยธา สำนักงานโยธา กรุงเทพมหานคร และ ส. นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาทก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่าจะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสาม สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงเป็นอันเลิกกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 187 วรรคสอง และมาตรา 189 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 สำหรับดอกเบี้ยเมื่อคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 3,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 43,000,000 บาท และรับผิดชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับโจทก์ชำระเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยทั้งสามโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 มิถุนายน 2558 และของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 23 พฤษภาคม 2559) ไม่ให้เกิน 3,000,000 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 100,000 บาท และให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4306 เนื้อที่ 25 ไร่ 3 งาน 62 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา ต่อมาวันที่ 23 มีนาคม 2550 ที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยกเป็น 3 แปลง เนื่องจากมีทางหลวงเทศบาลสายเชื่อมระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ตัดผ่านกลาง โดยเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 34 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของกรุงเทพมหานคร ส่วนเนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 90 เศษ 9 ส่วน 10 ตารางวา และโฉนดที่ดินเลขที่ 15990 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 56 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของจำเลยทั้งสาม เมื่อวันที่ 6 เมษายน 2558 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15990 ทั้งแปลงในราคาตารางวาละ 50,000 บาท จำเลยทั้งสามได้รับมัดจำจากโจทก์ในวันดังกล่าว 500,000 บาท ทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่าจะแบ่งชำระค่าที่ดิน 3 งวด งวดแรก 20,000,000 บาท โจทก์จะชำระภายใน 20 วัน หลังจากทำรังวัดแนวเขตที่ดินจากเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว งวดที่สองจะชำระ 20,000,000 บาท ภายใน 5 เดือน นับจากงวดแรก และงวดสุดท้ายจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากโจทก์ผิดสัญญาโดยมีเจตนาไม่ซื้อหรือไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยทั้งสามชอบที่จะริบเงินมัดจำและเลิกสัญญาโดยมิต้องบอกกล่าว หากจำเลยทั้งสามผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด จำเลยทั้งสามยอมคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี พร้อมค่าเสียหายและค่าขาดประโยชน์ที่เกิดขึ้นทั้งหมดและยอมให้ปรับอีกเป็นเงินจำนวน 2 เท่า ของราคาขายที่ดิน โจทก์และจำเลยทั้งสามได้ลงลายมือชื่อไว้ สัญญาดังกล่าวมีบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยทั้งสามยืนยันว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกถนนพุทธมณฑลสาย 3 ด้านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่แปลงที่จะซื้อขายนี้ กรณีหากมีการก่อสร้างสะพานผ่านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่ดังกล่าว จำเลยทั้งสามยินยอมคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดในสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันทีก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ (ก่อนวันที่ 9 เมษายน 2559) จำเลยทั้งสามลงลายมือชื่อไว้ หลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยทั้งสามแล้ว 2 งวด รวมเป็นเงิน 40,000,000 บาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า ข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทใช้บังคับได้หรือไม่ และจำเลยทั้งสามต้องร่วมกันรับผิดชำระเงินแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์ได้ตรวจสอบทำเลและสภาพที่ดินพิพาทและแจ้งให้จำเลยทั้งสามทราบถึงเจตนาของโจทก์ที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินพิพาทว่าจะนำไปพัฒนาและเก็งกำไร หากมีโครงการก่อสร้างของกรุงเทพมหานครทำให้มีสะพานผ่านหน้าที่ดินจะทำให้ที่ดินมีทำเลที่ไม่ดีและโจทก์จะไม่ตกลงซื้อ ซึ่งจำเลยทั้งสามก็นำสืบรับว่าได้แจ้งโจทก์แล้วว่าจะไม่มีสะพานผ่านหน้าที่ดินพิพาท โดยตกลงทำข้อตกลงกับโจทก์ด้วยวาจาตั้งแต่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และได้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาในวันที่โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่สองอีกด้วย แสดงให้เห็นว่าในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือ โจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและอนาคตและจำเลยทั้งสามก็รับรองกับโจทก์ว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานหน้าที่ดินพิพาท การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมีนายศรันย์วิทย์ วิศวกรโยธา สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และนายสุรศักดิ์ นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาท ก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่า จะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและจะทำให้ทำเลที่ตั้งที่ดินพิพาทไม่อาจทำการพัฒนาเชิงธุรกิจได้ตามความประสงค์ของโจทก์ เพราะที่ดินพิพาทจะมีราคาต่ำลง ดังนั้น จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสามขอให้จำเลยทั้งสามคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปแก่โจทก์ โดยจำเลยทั้งสามไม่มีพยานหลักฐานมาสนับสนุนว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริตอย่างไร สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นอันเลิกกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 187 วรรคสอง และ มาตรา 189 วรรคหนึ่ง ตามที่จำเลยทั้งสามฎีกา สำหรับฎีกาของจำเลยทั้งสามที่ขอให้โจทก์รับผิดในส่วนฟ้องแย้งนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา จึงไม่จำต้องพิจารณาค่าเสียหายตามฟ้องแย้ง ส่วนฎีกาของจำเลยทั้งสามข้ออื่นเป็นเพียงรายละเอียดไม่มีผลคดีเปลี่ยนแปลงจึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2335/2563นาง ภ.โจทก์นาย ณ. กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 187 วรรคสอง, ม. 189 วรรคหนึ่ง, ม. 391 ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือโจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและในอนาคต การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมี ศ. วิศวกรโยธา สำนักงานโยธา กรุงเทพมหานคร และ ส. นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาทก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่าจะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสาม สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงเป็นอันเลิกกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 187 วรรคสอง และมาตรา 189 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 สำหรับดอกเบี้ยเมื่อคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 3,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 43,000,000 บาท และรับผิดชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับโจทก์ชำระเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยทั้งสามโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 มิถุนายน 2558 และของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 23 พฤษภาคม 2559) ไม่ให้เกิน 3,000,000 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 100,000 บาท และให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4306 เนื้อที่ 25 ไร่ 3 งาน 62 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา ต่อมาวันที่ 23 มีนาคม 2550 ที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยกเป็น 3 แปลง เนื่องจากมีทางหลวงเทศบาลสายเชื่อมระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ตัดผ่านกลาง โดยเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 34 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของกรุงเทพมหานคร ส่วนเนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 90 เศษ 9 ส่วน 10 ตารางวา และโฉนดที่ดินเลขที่ 15990 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 56 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของจำเลยทั้งสาม เมื่อวันที่ 6 เมษายน 2558 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15990 ทั้งแปลงในราคาตารางวาละ 50,000 บาท จำเลยทั้งสามได้รับมัดจำจากโจทก์ในวันดังกล่าว 500,000 บาท ทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่าจะแบ่งชำระค่าที่ดิน 3 งวด งวดแรก 20,000,000 บาท โจทก์จะชำระภายใน 20 วัน หลังจากทำรังวัดแนวเขตที่ดินจากเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว งวดที่สองจะชำระ 20,000,000 บาท ภายใน 5 เดือน นับจากงวดแรก และงวดสุดท้ายจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากโจทก์ผิดสัญญาโดยมีเจตนาไม่ซื้อหรือไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยทั้งสามชอบที่จะริบเงินมัดจำและเลิกสัญญาโดยมิต้องบอกกล่าว หากจำเลยทั้งสามผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด จำเลยทั้งสามยอมคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี พร้อมค่าเสียหายและค่าขาดประโยชน์ที่เกิดขึ้นทั้งหมดและยอมให้ปรับอีกเป็นเงินจำนวน 2 เท่า ของราคาขายที่ดิน โจทก์และจำเลยทั้งสามได้ลงลายมือชื่อไว้ สัญญาดังกล่าวมีบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยทั้งสามยืนยันว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกถนนพุทธมณฑลสาย 3 ด้านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่แปลงที่จะซื้อขายนี้ กรณีหากมีการก่อสร้างสะพานผ่านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่ดังกล่าว จำเลยทั้งสามยินยอมคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดในสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันทีก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ (ก่อนวันที่ 9 เมษายน 2559) จำเลยทั้งสามลงลายมือชื่อไว้ หลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยทั้งสามแล้ว 2 งวด รวมเป็นเงิน 40,000,000 บาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า ข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทใช้บังคับได้หรือไม่ และจำเลยทั้งสามต้องร่วมกันรับผิดชำระเงินแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์ได้ตรวจสอบทำเลและสภาพที่ดินพิพาทและแจ้งให้จำเลยทั้งสามทราบถึงเจตนาของโจทก์ที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินพิพาทว่าจะนำไปพัฒนาและเก็งกำไร หากมีโครงการก่อสร้างของกรุงเทพมหานครทำให้มีสะพานผ่านหน้าที่ดินจะทำให้ที่ดินมีทำเลที่ไม่ดีและโจทก์จะไม่ตกลงซื้อ ซึ่งจำเลยทั้งสามก็นำสืบรับว่าได้แจ้งโจทก์แล้วว่าจะไม่มีสะพานผ่านหน้าที่ดินพิพาท โดยตกลงทำข้อตกลงกับโจทก์ด้วยวาจาตั้งแต่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และได้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาในวันที่โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่สองอีกด้วย แสดงให้เห็นว่าในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือ โจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและอนาคตและจำเลยทั้งสามก็รับรองกับโจทก์ว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานหน้าที่ดินพิพาท การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมีนายศรันย์วิทย์ วิศวกรโยธา สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และนายสุรศักดิ์ นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาท ก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่า จะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและจะทำให้ทำเลที่ตั้งที่ดินพิพาทไม่อาจทำการพัฒนาเชิงธุรกิจได้ตามความประสงค์ของโจทก์ เพราะที่ดินพิพาทจะมีราคาต่ำลง ดังนั้น จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสามขอให้จำเลยทั้งสามคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปแก่โจทก์ โดยจำเลยทั้งสามไม่มีพยานหลักฐานมาสนับสนุนว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริตอย่างไร สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นอันเลิกกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 187 วรรคสอง และ มาตรา 189 วรรคหนึ่ง ตามที่จำเลยทั้งสามฎีกา สำหรับฎีกาของจำเลยทั้งสามที่ขอให้โจทก์รับผิดในส่วนฟ้องแย้งนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา จึงไม่จำต้องพิจารณาค่าเสียหายตามฟ้องแย้ง ส่วนฎีกาของจำเลยทั้งสามข้ออื่นเป็นเพียงรายละเอียดไม่มีผลคดีเปลี่ยนแปลงจึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ (ปวีณณา ศรีวงษ์-สมพงษ์ เหมวิมล-สุนทร เฟื่องวิวัฒน์)ศาลแพ่งธนบุรี - นายดุลโชค มนุญพรศาลอุทธรณ์ - นายวิรัช จารุนิธิแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.907/2562หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 สำหรับดอกเบี้ยเมื่อคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 3,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 43,000,000 บาท และรับผิดชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับโจทก์ชำระเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยทั้งสามโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 มิถุนายน 2558 และของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 23 พฤษภาคม 2559) ไม่ให้เกิน 3,000,000 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 100,000 บาท และให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4306 เนื้อที่ 25 ไร่ 3 งาน 62 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา ต่อมาวันที่ 23 มีนาคม 2550 ที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยกเป็น 3 แปลง เนื่องจากมีทางหลวงเทศบาลสายเชื่อมระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ตัดผ่านกลาง โดยเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 34 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของกรุงเทพมหานคร ส่วนเนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 90 เศษ 9 ส่วน 10 ตารางวา และโฉนดที่ดินเลขที่ 15990 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 56 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของจำเลยทั้งสาม เมื่อวันที่ 6 เมษายน 2558 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15990 ทั้งแปลงในราคาตารางวาละ 50,000 บาท จำเลยทั้งสามได้รับมัดจำจากโจทก์ในวันดังกล่าว 500,000 บาท ทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่าจะแบ่งชำระค่าที่ดิน 3 งวด งวดแรก 20,000,000 บาท โจทก์จะชำระภายใน 20 วัน หลังจากทำรังวัดแนวเขตที่ดินจากเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว งวดที่สองจะชำระ 20,000,000 บาท ภายใน 5 เดือน นับจากงวดแรก และงวดสุดท้ายจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากโจทก์ผิดสัญญาโดยมีเจตนาไม่ซื้อหรือไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยทั้งสามชอบที่จะริบเงินมัดจำและเลิกสัญญาโดยมิต้องบอกกล่าว หากจำเลยทั้งสามผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด จำเลยทั้งสามยอมคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี พร้อมค่าเสียหายและค่าขาดประโยชน์ที่เกิดขึ้นทั้งหมดและยอมให้ปรับอีกเป็นเงินจำนวน 2 เท่า ของราคาขายที่ดิน โจทก์และจำเลยทั้งสามได้ลงลายมือชื่อไว้ สัญญาดังกล่าวมีบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยทั้งสามยืนยันว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกถนนพุทธมณฑลสาย 3 ด้านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่แปลงที่จะซื้อขายนี้ กรณีหากมีการก่อสร้างสะพานผ่านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่ดังกล่าว จำเลยทั้งสามยินยอมคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดในสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันทีก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ (ก่อนวันที่ 9 เมษายน 2559) จำเลยทั้งสามลงลายมือชื่อไว้ หลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยทั้งสามแล้ว 2 งวด รวมเป็นเงิน 40,000,000 บาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า ข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทใช้บังคับได้หรือไม่ และจำเลยทั้งสามต้องร่วมกันรับผิดชำระเงินแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์ได้ตรวจสอบทำเลและสภาพที่ดินพิพาทและแจ้งให้จำเลยทั้งสามทราบถึงเจตนาของโจทก์ที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินพิพาทว่าจะนำไปพัฒนาและเก็งกำไร หากมีโครงการก่อสร้างของกรุงเทพมหานครทำให้มีสะพานผ่านหน้าที่ดินจะทำให้ที่ดินมีทำเลที่ไม่ดีและโจทก์จะไม่ตกลงซื้อ ซึ่งจำเลยทั้งสามก็นำสืบรับว่าได้แจ้งโจทก์แล้วว่าจะไม่มีสะพานผ่านหน้าที่ดินพิพาท โดยตกลงทำข้อตกลงกับโจทก์ด้วยวาจาตั้งแต่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และได้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาในวันที่โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่สองอีกด้วย แสดงให้เห็นว่าในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือ โจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและอนาคตและจำเลยทั้งสามก็รับรองกับโจทก์ว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานหน้าที่ดินพิพาท การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมีนายศรันย์วิทย์ วิศวกรโยธา สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และนายสุรศักดิ์ นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาท ก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่า จะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและจะทำให้ทำเลที่ตั้งที่ดินพิพาทไม่อาจทำการพัฒนาเชิงธุรกิจได้ตามความประสงค์ของโจทก์ เพราะที่ดินพิพาทจะมีราคาต่ำลง ดังนั้น จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสามขอให้จำเลยทั้งสามคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปแก่โจทก์ โดยจำเลยทั้งสามไม่มีพยานหลักฐานมาสนับสนุนว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริตอย่างไร สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นอันเลิกกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 187 วรรคสอง และ มาตรา 189 วรรคหนึ่ง ตามที่จำเลยทั้งสามฎีกา สำหรับฎีกาของจำเลยทั้งสามที่ขอให้โจทก์รับผิดในส่วนฟ้องแย้งนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา จึงไม่จำต้องพิจารณาค่าเสียหายตามฟ้องแย้ง ส่วนฎีกาของจำเลยทั้งสามข้ออื่นเป็นเพียงรายละเอียดไม่มีผลคดีเปลี่ยนแปลงจึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2335/2563นาง ภ.โจทก์นาย ณ. กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 187 วรรคสอง, ม. 189 วรรคหนึ่ง, ม. 391 ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือโจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและในอนาคต การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมี ศ. วิศวกรโยธา สำนักงานโยธา กรุงเทพมหานคร และ ส. นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาทก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่าจะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสาม สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงเป็นอันเลิกกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 187 วรรคสอง และมาตรา 189 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 สำหรับดอกเบี้ยเมื่อคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 3,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 43,000,000 บาท และรับผิดชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับโจทก์ชำระเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยทั้งสามโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 40,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 มิถุนายน 2558 และของต้นเงิน 20,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 23 พฤษภาคม 2559) ไม่ให้เกิน 3,000,000 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 100,000 บาท และให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 40,000,000 บาท นับแต่วันที่ 10 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสามฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4306 เนื้อที่ 25 ไร่ 3 งาน 62 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา ต่อมาวันที่ 23 มีนาคม 2550 ที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยกเป็น 3 แปลง เนื่องจากมีทางหลวงเทศบาลสายเชื่อมระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ตัดผ่านกลาง โดยเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 34 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของกรุงเทพมหานคร ส่วนเนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 90 เศษ 9 ส่วน 10 ตารางวา และโฉนดที่ดินเลขที่ 15990 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 56 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา เป็นของจำเลยทั้งสาม เมื่อวันที่ 6 เมษายน 2558 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15990 ทั้งแปลงในราคาตารางวาละ 50,000 บาท จำเลยทั้งสามได้รับมัดจำจากโจทก์ในวันดังกล่าว 500,000 บาท ทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่าจะแบ่งชำระค่าที่ดิน 3 งวด งวดแรก 20,000,000 บาท โจทก์จะชำระภายใน 20 วัน หลังจากทำรังวัดแนวเขตที่ดินจากเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว งวดที่สองจะชำระ 20,000,000 บาท ภายใน 5 เดือน นับจากงวดแรก และงวดสุดท้ายจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากโจทก์ผิดสัญญาโดยมีเจตนาไม่ซื้อหรือไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยทั้งสามชอบที่จะริบเงินมัดจำและเลิกสัญญาโดยมิต้องบอกกล่าว หากจำเลยทั้งสามผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด จำเลยทั้งสามยอมคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี พร้อมค่าเสียหายและค่าขาดประโยชน์ที่เกิดขึ้นทั้งหมดและยอมให้ปรับอีกเป็นเงินจำนวน 2 เท่า ของราคาขายที่ดิน โจทก์และจำเลยทั้งสามได้ลงลายมือชื่อไว้ สัญญาดังกล่าวมีบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยทั้งสามยืนยันว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกถนนพุทธมณฑลสาย 3 ด้านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่แปลงที่จะซื้อขายนี้ กรณีหากมีการก่อสร้างสะพานผ่านหน้าที่ดินแนวถนนพระเทพตัดใหม่ดังกล่าว จำเลยทั้งสามยินยอมคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดในสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันทีก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ (ก่อนวันที่ 9 เมษายน 2559) จำเลยทั้งสามลงลายมือชื่อไว้ หลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยทั้งสามแล้ว 2 งวด รวมเป็นเงิน 40,000,000 บาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า ข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทใช้บังคับได้หรือไม่ และจำเลยทั้งสามต้องร่วมกันรับผิดชำระเงินแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์ได้ตรวจสอบทำเลและสภาพที่ดินพิพาทและแจ้งให้จำเลยทั้งสามทราบถึงเจตนาของโจทก์ที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินพิพาทว่าจะนำไปพัฒนาและเก็งกำไร หากมีโครงการก่อสร้างของกรุงเทพมหานครทำให้มีสะพานผ่านหน้าที่ดินจะทำให้ที่ดินมีทำเลที่ไม่ดีและโจทก์จะไม่ตกลงซื้อ ซึ่งจำเลยทั้งสามก็นำสืบรับว่าได้แจ้งโจทก์แล้วว่าจะไม่มีสะพานผ่านหน้าที่ดินพิพาท โดยตกลงทำข้อตกลงกับโจทก์ด้วยวาจาตั้งแต่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และได้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาในวันที่โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่สองอีกด้วย แสดงให้เห็นว่าในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทคู่สัญญาถือเอาทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญ กล่าวคือ โจทก์ประสงค์ให้ที่ดินพิพาทจะต้องไม่มีการก่อสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าที่ดินทั้งในปัจจุบันและอนาคตและจำเลยทั้งสามก็รับรองกับโจทก์ว่าจะไม่มีการก่อสร้างสะพานหน้าที่ดินพิพาท การกำหนดข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามทำข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์โดยไม่สมัครใจ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและมีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม แม้จำเลยทั้งสามจะมีนายศรันย์วิทย์ วิศวกรโยธา สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และนายสุรศักดิ์ นายช่างสำรวจชำนาญงาน สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เบิกความในทำนองเดียวกันว่า โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างมาแล้วบางส่วนยังไม่ถึงบริเวณหน้าที่ดินพิพาท ก็ตาม แต่พยานทั้งสองก็เบิกความยืนยันว่า จะมีการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จซึ่งที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากแนวสะพานยกระดับถนนพุทธมณฑลสาย 3 ประมาณ 200 เมตร และห่างจากทางยกระดับในจุดใกล้ที่ดินพิพาทที่สุดประมาณ 60 เมตร จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตบริเวณด้านหน้าที่ดินพิพาทต้องมีการสร้างสะพานยกระดับซึ่งไม่ตรงตามสัญญาที่จำเลยทั้งสามให้ไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและจะทำให้ทำเลที่ตั้งที่ดินพิพาทไม่อาจทำการพัฒนาเชิงธุรกิจได้ตามความประสงค์ของโจทก์ เพราะที่ดินพิพาทจะมีราคาต่ำลง ดังนั้น จึงต้องถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสามขอให้จำเลยทั้งสามคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปแก่โจทก์ โดยจำเลยทั้งสามไม่มีพยานหลักฐานมาสนับสนุนว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริตอย่างไร สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นอันเลิกกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กรณีหาใช่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่เป็นอันแน่นอนในเวลาทำนิติกรรมว่าเงื่อนไขไม่อาจสำเร็จได้ หากเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้ถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และหาใช่เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขนั้นเป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 187 วรรคสอง และ มาตรา 189 วรรคหนึ่ง ตามที่จำเลยทั้งสามฎีกา สำหรับฎีกาของจำเลยทั้งสามที่ขอให้โจทก์รับผิดในส่วนฟ้องแย้งนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา จึงไม่จำต้องพิจารณาค่าเสียหายตามฟ้องแย้ง ส่วนฎีกาของจำเลยทั้งสามข้ออื่นเป็นเพียงรายละเอียดไม่มีผลคดีเปลี่ยนแปลงจึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ (ปวีณณา ศรีวงษ์-สมพงษ์ เหมวิมล-สุนทร เฟื่องวิวัฒน์)ศาลแพ่งธนบุรี - นายดุลโชค มนุญพรศาลอุทธรณ์ - นายวิรัช จารุนิธิแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.907/2562หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ