คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4002/2543หลักกฎหมาย: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาสิ้นสุดลงจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคาร ทั้งที่โจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ย่อมฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วส่วนที่สัญญาข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้าอันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการ ความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการรวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขาย ตามข้อสัญญานั้นหมายความว่าเหตุจำเป็นที่จะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้นต้องไม่ใช่เป็นเพราะความผิดของจำเลยเองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารชำระเงินจำนวน 358,752 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 284,160 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยยังไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 184,160 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 มกราคม 2539เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโครงการเมืองทองสุขสวัสดิ์ แปลงเลขที่ดับบลิว เอ 0692เนื้อที่ประมาณ 17.97 ตารางวา อาคารแบบ 2 ชั้น ทำเล เอ ถนนสุขสวัสดิ์กิ่งอำเภอพระสมุทรเจดีย์ จังหวัดสมุทรปราการ ในราคา 798,400 บาทจากจำเลยโจทก์ชำระค่าจองแก่จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 50,000บาท ตกลงผ่อนชำระเงินล่วงหน้าเป็นรายเดือนอีก 25 งวด โดยชำระ24 งวดแรกเป็นเงินงวดละ 5,590 บาท และงวดที่ 25 เป็นเงิน 15,440บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 598,800 บาท ต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ปรากฏว่าหลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยรวม 24 งวด เมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระในวันจองแล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 184,160 บาท ปรากฏตามใบเสร็จรับเงิน 26 ฉบับเอกสารหมาย จ.4 แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือนนับแต่วันทำสัญญา ต่อมาวันที่ 26 มีนาคม 2540 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแจ้งให้จำเลยทราบ ปรากฏตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและใบตอบรับภายในประเทศเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า จำเลยผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาสิ้นสุดลงปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคารให้แก่โจทก์ ทั้งที่โจทก์ได้ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ซึ่งเมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระไปในวันจองและวันทำสัญญารวมเป็นเงิน 184,160 บาท ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.4 เช่นนี้ ย่อมฟังได้โดยชัดแจ้งว่าจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาแล้ว ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะสัญญาระบุไว้ให้สามารถขยายเวลาการก่อสร้างอาคารออกไปได้ เห็นว่าสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา 24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้า อันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการ รวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์นี้อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขายตามข้อสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมหมายความว่าจำเลยมีหน้าที่จะต้องสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จภายใน 24 เดือน เว้นแต่มีเหตุจำเป็นดังระบุไว้อันทำให้ไม่สามารถก่อสร้างได้ทันภายในกำหนดจึงจะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้น เมื่อได้ความจากคำเบิกความของนายสมาน พรหมน้อยพยานจำเลยว่าขณะเปิดโครงการที่ดินยังไม่มีการปรับปรุง สภาพที่ดินเป็นที่ต่ำและเป็นทุ่งนายังไม่ได้มีการถมดิน จำเลยเพียงแต่วางผังก่อสร้างแบ่งเป็นแปลงย่อยและประกาศขายแก่บุคคลทั่วไป การที่จะได้รับอนุญาตจัดสรรนั้นจะต้องจัดทำสาธารณูปโภคให้ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดก่อน และได้ความต่อไปว่า จำเลยได้ยื่นขอใบอนุญาตจากทางราชการแล้ว แต่ปัจจุบันก็ยังไม่ได้รับใบอนุญาตแสดงว่าเหตุแห่งการล่าช้าต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเป็นเพราะความผิดของจำเลยเองที่ไม่ดำเนินการจัดทำระบบสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จเพื่อที่ทางราชการจะได้ออกใบอนุญาตจัดสรรให้จำเลย เหตุแห่งการล่าช้าดังกล่าวนั้นจึงไม่ใช่เหตุตามสัญญาที่จำเลยจะนำมาอ้างเพื่อขยายระยะเวลาการก่อสร้างอาคารพิพาทออกไปจากที่ได้ตกลงกันไว้แต่แรก เมื่อจำเลยรับเงินค่างวดจากโจทก์ตลอดมารวม 24 งวดแต่กลับปล่อยให้เวลาล่วงเลยมานานนับตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อขายจนถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเวลาถึง 3 ปีเศษ จำเลยก็ยังมิได้ลงมือดำเนินการก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันพฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จตามสัญญา ดังนั้น เมื่อโจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยถูกต้องตามสัญญาซึ่งเป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาต่างตอบแทน แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารตามระยะเวลาที่กำหนดไว้โดยไม่มีเหตุตามสัญญาที่จะขยายระยะเวลาดังกล่าวออกไปได้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยมิพักต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4002/2543นาย ทวีป มีศรีโจทก์บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชนจำเลย ป.พ.พ. ม. 38สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาสิ้นสุดลงจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคาร ทั้งที่โจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ย่อมฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วส่วนที่สัญญาข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้าอันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการ ความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการรวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขาย ตามข้อสัญญานั้นหมายความว่าเหตุจำเป็นที่จะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้นต้องไม่ใช่เป็นเพราะความผิดของจำเลยเองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารชำระเงินจำนวน 358,752 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 284,160 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยยังไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 184,160 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 มกราคม 2539เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโครงการเมืองทองสุขสวัสดิ์ แปลงเลขที่ดับบลิว เอ 0692เนื้อที่ประมาณ 17.97 ตารางวา อาคารแบบ 2 ชั้น ทำเล เอ ถนนสุขสวัสดิ์กิ่งอำเภอพระสมุทรเจดีย์ จังหวัดสมุทรปราการ ในราคา 798,400 บาทจากจำเลยโจทก์ชำระค่าจองแก่จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 50,000บาท ตกลงผ่อนชำระเงินล่วงหน้าเป็นรายเดือนอีก 25 งวด โดยชำระ24 งวดแรกเป็นเงินงวดละ 5,590 บาท และงวดที่ 25 เป็นเงิน 15,440บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 598,800 บาท ต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ปรากฏว่าหลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยรวม 24 งวด เมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระในวันจองแล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 184,160 บาท ปรากฏตามใบเสร็จรับเงิน 26 ฉบับเอกสารหมาย จ.4 แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือนนับแต่วันทำสัญญา ต่อมาวันที่ 26 มีนาคม 2540 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแจ้งให้จำเลยทราบ ปรากฏตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและใบตอบรับภายในประเทศเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า จำเลยผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาสิ้นสุดลงปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคารให้แก่โจทก์ ทั้งที่โจทก์ได้ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ซึ่งเมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระไปในวันจองและวันทำสัญญารวมเป็นเงิน 184,160 บาท ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.4 เช่นนี้ ย่อมฟังได้โดยชัดแจ้งว่าจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาแล้ว ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะสัญญาระบุไว้ให้สามารถขยายเวลาการก่อสร้างอาคารออกไปได้ เห็นว่าสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา 24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้า อันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการ รวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์นี้อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขายตามข้อสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมหมายความว่าจำเลยมีหน้าที่จะต้องสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จภายใน 24 เดือน เว้นแต่มีเหตุจำเป็นดังระบุไว้อันทำให้ไม่สามารถก่อสร้างได้ทันภายในกำหนดจึงจะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้น เมื่อได้ความจากคำเบิกความของนายสมาน พรหมน้อยพยานจำเลยว่าขณะเปิดโครงการที่ดินยังไม่มีการปรับปรุง สภาพที่ดินเป็นที่ต่ำและเป็นทุ่งนายังไม่ได้มีการถมดิน จำเลยเพียงแต่วางผังก่อสร้างแบ่งเป็นแปลงย่อยและประกาศขายแก่บุคคลทั่วไป การที่จะได้รับอนุญาตจัดสรรนั้นจะต้องจัดทำสาธารณูปโภคให้ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดก่อน และได้ความต่อไปว่า จำเลยได้ยื่นขอใบอนุญาตจากทางราชการแล้ว แต่ปัจจุบันก็ยังไม่ได้รับใบอนุญาตแสดงว่าเหตุแห่งการล่าช้าต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเป็นเพราะความผิดของจำเลยเองที่ไม่ดำเนินการจัดทำระบบสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จเพื่อที่ทางราชการจะได้ออกใบอนุญาตจัดสรรให้จำเลย เหตุแห่งการล่าช้าดังกล่าวนั้นจึงไม่ใช่เหตุตามสัญญาที่จำเลยจะนำมาอ้างเพื่อขยายระยะเวลาการก่อสร้างอาคารพิพาทออกไปจากที่ได้ตกลงกันไว้แต่แรก เมื่อจำเลยรับเงินค่างวดจากโจทก์ตลอดมารวม 24 งวดแต่กลับปล่อยให้เวลาล่วงเลยมานานนับตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อขายจนถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเวลาถึง 3 ปีเศษ จำเลยก็ยังมิได้ลงมือดำเนินการก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันพฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จตามสัญญา ดังนั้น เมื่อโจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยถูกต้องตามสัญญาซึ่งเป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาต่างตอบแทน แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารตามระยะเวลาที่กำหนดไว้โดยไม่มีเหตุตามสัญญาที่จะขยายระยะเวลาดังกล่าวออกไปได้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยมิพักต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ธีรศักดิ์ เตียวัฒนานนท์-มงคล คุปต์กาญจนากุล-สุวัฒน์ วรรธนะหทัย)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารชำระเงินจำนวน 358,752 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 284,160 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยยังไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 184,160 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 มกราคม 2539เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโครงการเมืองทองสุขสวัสดิ์ แปลงเลขที่ดับบลิว เอ 0692เนื้อที่ประมาณ 17.97 ตารางวา อาคารแบบ 2 ชั้น ทำเล เอ ถนนสุขสวัสดิ์กิ่งอำเภอพระสมุทรเจดีย์ จังหวัดสมุทรปราการ ในราคา 798,400 บาทจากจำเลยโจทก์ชำระค่าจองแก่จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 50,000บาท ตกลงผ่อนชำระเงินล่วงหน้าเป็นรายเดือนอีก 25 งวด โดยชำระ24 งวดแรกเป็นเงินงวดละ 5,590 บาท และงวดที่ 25 เป็นเงิน 15,440บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 598,800 บาท ต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ปรากฏว่าหลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยรวม 24 งวด เมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระในวันจองแล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 184,160 บาท ปรากฏตามใบเสร็จรับเงิน 26 ฉบับเอกสารหมาย จ.4 แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือนนับแต่วันทำสัญญา ต่อมาวันที่ 26 มีนาคม 2540 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแจ้งให้จำเลยทราบ ปรากฏตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและใบตอบรับภายในประเทศเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า จำเลยผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาสิ้นสุดลงปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคารให้แก่โจทก์ ทั้งที่โจทก์ได้ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ซึ่งเมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระไปในวันจองและวันทำสัญญารวมเป็นเงิน 184,160 บาท ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.4 เช่นนี้ ย่อมฟังได้โดยชัดแจ้งว่าจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาแล้ว ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะสัญญาระบุไว้ให้สามารถขยายเวลาการก่อสร้างอาคารออกไปได้ เห็นว่าสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา 24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้า อันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการ รวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์นี้อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขายตามข้อสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมหมายความว่าจำเลยมีหน้าที่จะต้องสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จภายใน 24 เดือน เว้นแต่มีเหตุจำเป็นดังระบุไว้อันทำให้ไม่สามารถก่อสร้างได้ทันภายในกำหนดจึงจะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้น เมื่อได้ความจากคำเบิกความของนายสมาน พรหมน้อยพยานจำเลยว่าขณะเปิดโครงการที่ดินยังไม่มีการปรับปรุง สภาพที่ดินเป็นที่ต่ำและเป็นทุ่งนายังไม่ได้มีการถมดิน จำเลยเพียงแต่วางผังก่อสร้างแบ่งเป็นแปลงย่อยและประกาศขายแก่บุคคลทั่วไป การที่จะได้รับอนุญาตจัดสรรนั้นจะต้องจัดทำสาธารณูปโภคให้ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดก่อน และได้ความต่อไปว่า จำเลยได้ยื่นขอใบอนุญาตจากทางราชการแล้ว แต่ปัจจุบันก็ยังไม่ได้รับใบอนุญาตแสดงว่าเหตุแห่งการล่าช้าต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเป็นเพราะความผิดของจำเลยเองที่ไม่ดำเนินการจัดทำระบบสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จเพื่อที่ทางราชการจะได้ออกใบอนุญาตจัดสรรให้จำเลย เหตุแห่งการล่าช้าดังกล่าวนั้นจึงไม่ใช่เหตุตามสัญญาที่จำเลยจะนำมาอ้างเพื่อขยายระยะเวลาการก่อสร้างอาคารพิพาทออกไปจากที่ได้ตกลงกันไว้แต่แรก เมื่อจำเลยรับเงินค่างวดจากโจทก์ตลอดมารวม 24 งวดแต่กลับปล่อยให้เวลาล่วงเลยมานานนับตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อขายจนถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเวลาถึง 3 ปีเศษ จำเลยก็ยังมิได้ลงมือดำเนินการก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันพฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จตามสัญญา ดังนั้น เมื่อโจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยถูกต้องตามสัญญาซึ่งเป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาต่างตอบแทน แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารตามระยะเวลาที่กำหนดไว้โดยไม่มีเหตุตามสัญญาที่จะขยายระยะเวลาดังกล่าวออกไปได้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยมิพักต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4002/2543นาย ทวีป มีศรีโจทก์บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชนจำเลย ป.พ.พ. ม. 38สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาสิ้นสุดลงจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคาร ทั้งที่โจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ย่อมฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วส่วนที่สัญญาข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้าอันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการ ความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการรวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขาย ตามข้อสัญญานั้นหมายความว่าเหตุจำเป็นที่จะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้นต้องไม่ใช่เป็นเพราะความผิดของจำเลยเองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารชำระเงินจำนวน 358,752 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 284,160 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยยังไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 184,160 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 มกราคม 2539เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโครงการเมืองทองสุขสวัสดิ์ แปลงเลขที่ดับบลิว เอ 0692เนื้อที่ประมาณ 17.97 ตารางวา อาคารแบบ 2 ชั้น ทำเล เอ ถนนสุขสวัสดิ์กิ่งอำเภอพระสมุทรเจดีย์ จังหวัดสมุทรปราการ ในราคา 798,400 บาทจากจำเลยโจทก์ชำระค่าจองแก่จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 50,000บาท ตกลงผ่อนชำระเงินล่วงหน้าเป็นรายเดือนอีก 25 งวด โดยชำระ24 งวดแรกเป็นเงินงวดละ 5,590 บาท และงวดที่ 25 เป็นเงิน 15,440บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 598,800 บาท ต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ปรากฏว่าหลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยรวม 24 งวด เมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระในวันจองแล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 184,160 บาท ปรากฏตามใบเสร็จรับเงิน 26 ฉบับเอกสารหมาย จ.4 แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือนนับแต่วันทำสัญญา ต่อมาวันที่ 26 มีนาคม 2540 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแจ้งให้จำเลยทราบ ปรากฏตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและใบตอบรับภายในประเทศเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า จำเลยผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาสิ้นสุดลงปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคารให้แก่โจทก์ ทั้งที่โจทก์ได้ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ซึ่งเมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ได้ชำระไปในวันจองและวันทำสัญญารวมเป็นเงิน 184,160 บาท ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.4 เช่นนี้ ย่อมฟังได้โดยชัดแจ้งว่าจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาแล้ว ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะสัญญาระบุไว้ให้สามารถขยายเวลาการก่อสร้างอาคารออกไปได้ เห็นว่าสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา 24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้า อันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการ รวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์นี้อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขายตามข้อสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมหมายความว่าจำเลยมีหน้าที่จะต้องสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จภายใน 24 เดือน เว้นแต่มีเหตุจำเป็นดังระบุไว้อันทำให้ไม่สามารถก่อสร้างได้ทันภายในกำหนดจึงจะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้น เมื่อได้ความจากคำเบิกความของนายสมาน พรหมน้อยพยานจำเลยว่าขณะเปิดโครงการที่ดินยังไม่มีการปรับปรุง สภาพที่ดินเป็นที่ต่ำและเป็นทุ่งนายังไม่ได้มีการถมดิน จำเลยเพียงแต่วางผังก่อสร้างแบ่งเป็นแปลงย่อยและประกาศขายแก่บุคคลทั่วไป การที่จะได้รับอนุญาตจัดสรรนั้นจะต้องจัดทำสาธารณูปโภคให้ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดก่อน และได้ความต่อไปว่า จำเลยได้ยื่นขอใบอนุญาตจากทางราชการแล้ว แต่ปัจจุบันก็ยังไม่ได้รับใบอนุญาตแสดงว่าเหตุแห่งการล่าช้าต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเป็นเพราะความผิดของจำเลยเองที่ไม่ดำเนินการจัดทำระบบสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จเพื่อที่ทางราชการจะได้ออกใบอนุญาตจัดสรรให้จำเลย เหตุแห่งการล่าช้าดังกล่าวนั้นจึงไม่ใช่เหตุตามสัญญาที่จำเลยจะนำมาอ้างเพื่อขยายระยะเวลาการก่อสร้างอาคารพิพาทออกไปจากที่ได้ตกลงกันไว้แต่แรก เมื่อจำเลยรับเงินค่างวดจากโจทก์ตลอดมารวม 24 งวดแต่กลับปล่อยให้เวลาล่วงเลยมานานนับตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อขายจนถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเวลาถึง 3 ปีเศษ จำเลยก็ยังมิได้ลงมือดำเนินการก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันพฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จตามสัญญา ดังนั้น เมื่อโจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยถูกต้องตามสัญญาซึ่งเป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาต่างตอบแทน แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารตามระยะเวลาที่กำหนดไว้โดยไม่มีเหตุตามสัญญาที่จะขยายระยะเวลาดังกล่าวออกไปได้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยมิพักต้องบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ธีรศักดิ์ เตียวัฒนานนท์-มงคล คุปต์กาญจนากุล-สุวัฒน์ วรรธนะหทัย)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ