คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 771/2547หลักกฎหมาย: จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จัดสรร เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เป็นส่วนที่ถูกจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนของจำเลยที่ 1 กับบุคคลภายนอกโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์และห้ามจำเลยที่ ๑ กระทำการหรือนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการทำให้โฉนดที่ดินเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ต้องรับภาระเพิ่มขึ้นกว่าภาระที่มีอยู่กับโจทก์ทั้งหกสิบสองในขณะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ ๑ และให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม หากจำเลยที่ ๑ ไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการแทนและให้จำเลยที่ ๑ เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งหกสิบสองยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำเลยที่ ๒ ไม่ค้าน ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำหน่ายคดีส่วนจำเลยที่ ๒ เสียจากสารบบความ โจทก์ทั้งหกสิบสองแถลงสละประเด็นตามคำขอท้ายฟ้องข้อ ๓ ที่ขอให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้จัดสรรที่ดินโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค ส่วนโจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๑ ผู้จัดสรรที่ดินโครงการดังกล่าวและได้จัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของโจทก์ทั้งหกสิบสองและผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งเป็นที่พิพาท เมื่อวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้ทำข้อตกลงและสัญญากับโจทก์ที่ ๑ โดยให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ต่อมาวันที่ ๑๙ พฤศจิกายน ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองว่า จำเลยที่ ๑ มีอำนาจจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่ และโจทก์ทั้งหกสิบสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ที่พิพาทซึ่งเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ ๑ มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท และ ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๐ แต่จำเลยที่ ๑ ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใด ๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ดังนี้ จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด กล่าวคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและโจทก์ทั้งหกสิบสองดังเดิม อีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคสอง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือโอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ ๑ จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ ๑ จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งหกสิบสองมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 771/2547พลอากาศโทหม่อมหลวงอธิศรพันธ์ อิศรศักดิ์ กับพวกโจทก์บริษัทวินด์มิลล์ พาร์ค จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1336, ม. 1390 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ม. 30 วรรคหนึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จัดสรร เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เป็นส่วนที่ถูกจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนของจำเลยที่ 1 กับบุคคลภายนอกโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์และห้ามจำเลยที่ ๑ กระทำการหรือนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการทำให้โฉนดที่ดินเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ต้องรับภาระเพิ่มขึ้นกว่าภาระที่มีอยู่กับโจทก์ทั้งหกสิบสองในขณะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ ๑ และให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม หากจำเลยที่ ๑ ไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการแทนและให้จำเลยที่ ๑ เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งหกสิบสองยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำเลยที่ ๒ ไม่ค้าน ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำหน่ายคดีส่วนจำเลยที่ ๒ เสียจากสารบบความ โจทก์ทั้งหกสิบสองแถลงสละประเด็นตามคำขอท้ายฟ้องข้อ ๓ ที่ขอให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้จัดสรรที่ดินโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค ส่วนโจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๑ ผู้จัดสรรที่ดินโครงการดังกล่าวและได้จัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของโจทก์ทั้งหกสิบสองและผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งเป็นที่พิพาท เมื่อวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้ทำข้อตกลงและสัญญากับโจทก์ที่ ๑ โดยให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ต่อมาวันที่ ๑๙ พฤศจิกายน ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองว่า จำเลยที่ ๑ มีอำนาจจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่ และโจทก์ทั้งหกสิบสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ที่พิพาทซึ่งเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ ๑ มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท และ ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๐ แต่จำเลยที่ ๑ ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใด ๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ดังนี้ จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด กล่าวคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและโจทก์ทั้งหกสิบสองดังเดิม อีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคสอง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือโอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ ๑ จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ ๑ จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งหกสิบสองมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(ธีรศักดิ์ เตียวัฒนานนท์-ธาดา กษิตินนท์-หัสดี ไกรทองสุก)ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นายสุขุม นามวิเศษศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายปรีชา เชิดชูแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์และห้ามจำเลยที่ ๑ กระทำการหรือนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการทำให้โฉนดที่ดินเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ต้องรับภาระเพิ่มขึ้นกว่าภาระที่มีอยู่กับโจทก์ทั้งหกสิบสองในขณะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ ๑ และให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม หากจำเลยที่ ๑ ไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการแทนและให้จำเลยที่ ๑ เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งหกสิบสองยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำเลยที่ ๒ ไม่ค้าน ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำหน่ายคดีส่วนจำเลยที่ ๒ เสียจากสารบบความ โจทก์ทั้งหกสิบสองแถลงสละประเด็นตามคำขอท้ายฟ้องข้อ ๓ ที่ขอให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้จัดสรรที่ดินโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค ส่วนโจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๑ ผู้จัดสรรที่ดินโครงการดังกล่าวและได้จัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของโจทก์ทั้งหกสิบสองและผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งเป็นที่พิพาท เมื่อวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้ทำข้อตกลงและสัญญากับโจทก์ที่ ๑ โดยให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ต่อมาวันที่ ๑๙ พฤศจิกายน ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองว่า จำเลยที่ ๑ มีอำนาจจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่ และโจทก์ทั้งหกสิบสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ที่พิพาทซึ่งเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ ๑ มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท และ ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๐ แต่จำเลยที่ ๑ ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใด ๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ดังนี้ จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด กล่าวคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและโจทก์ทั้งหกสิบสองดังเดิม อีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคสอง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือโอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ ๑ จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ ๑ จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งหกสิบสองมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 771/2547พลอากาศโทหม่อมหลวงอธิศรพันธ์ อิศรศักดิ์ กับพวกโจทก์บริษัทวินด์มิลล์ พาร์ค จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1336, ม. 1390 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ม. 30 วรรคหนึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จัดสรร เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เป็นส่วนที่ถูกจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนของจำเลยที่ 1 กับบุคคลภายนอกโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์และห้ามจำเลยที่ ๑ กระทำการหรือนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการทำให้โฉนดที่ดินเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ต้องรับภาระเพิ่มขึ้นกว่าภาระที่มีอยู่กับโจทก์ทั้งหกสิบสองในขณะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ ๑ และให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม หากจำเลยที่ ๑ ไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการแทนและให้จำเลยที่ ๑ เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งหกสิบสองยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำเลยที่ ๒ ไม่ค้าน ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ถอนฟ้องจำเลยที่ ๒ จำหน่ายคดีส่วนจำเลยที่ ๒ เสียจากสารบบความ โจทก์ทั้งหกสิบสองแถลงสละประเด็นตามคำขอท้ายฟ้องข้อ ๓ ที่ขอให้จำเลยที่ ๑ ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหกสิบสองฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้จัดสรรที่ดินโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค ส่วนโจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐๐๔ และ ๒๐๐๕ ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๑ ผู้จัดสรรที่ดินโครงการดังกล่าวและได้จัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของโจทก์ทั้งหกสิบสองและผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งเป็นที่พิพาท เมื่อวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้ทำข้อตกลงและสัญญากับโจทก์ที่ ๑ โดยให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ต่อมาวันที่ ๑๙ พฤศจิกายน ๒๕๔๑ จำเลยที่ ๑ ได้จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองว่า จำเลยที่ ๑ มีอำนาจจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่ และโจทก์ทั้งหกสิบสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ที่พิพาทซึ่งเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ ๑ มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท และ ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๐ แต่จำเลยที่ ๑ ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใด ๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ดังนี้ จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด กล่าวคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและโจทก์ทั้งหกสิบสองดังเดิม อีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคสอง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือโอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ ๑ จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ ๑ จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ ๑ กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งหกสิบสองมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(ธีรศักดิ์ เตียวัฒนานนท์-ธาดา กษิตินนท์-หัสดี ไกรทองสุก)ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นายสุขุม นามวิเศษศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายปรีชา เชิดชูแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ