คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3170/2537หลักกฎหมาย: ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องโดยผู้ร้องได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว และมีข้อตกลงกันว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย การที่ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม)จังหวัดสกลนคร จากเจ้าของเดิมในราคา 3,000 บาท ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ร้องครอบครองพร้อมทั้งมอบโฉนดที่ดินให้ด้วย ผู้ร้องได้ครอบครองโดยใช้ทำนาตลอดมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 ขอให้สั่งแสดงว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นของผู้ร้องให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ชื่อทางทะเบียนเป็นชื่อผู้ร้องผู้คัดค้านทั้งห้าซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดยื่นคำคัดค้านว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าไม่ได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องแต่เป็นเรื่องที่ผู้คัดค้านที่ 3 กู้ยืมเงินผู้ร้อง 3,000 บาทเมื่อ พ.ศ. 2516 แล้วมอบที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องทำกินต่างดอกเบี้ยโดยผู้คัดค้านอื่นไม่รู้เห็น เมื่อผู้คัดค้านอื่นทราบได้นำเงิน3,000 บาท ไปชำระคืนแก่ผู้ร้องและขอที่พิพาทคืน ผู้ร้องอ้างว่าได้ปรับปรุงที่พิพาทไปมากขอทำประโยชน์อีกสักระยะหนึ่ง แล้วกลับมายื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ ขอให้ยกคำร้องขอศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม) จังหวัดสกลนครเป็นของผู้ร้อง คำขออื่นของผู้ร้องให้ยกผู้คัดค้านทั้งห้าฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาตามฎีกาของผู้คัดค้านทั้งห้าว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหรือไม่ ผู้ร้องเบิกความว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องในราคา 3,000 บาท โดยผู้ร้องชำระเงินให้ครั้งแรก 2,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาท จะชำระให้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ในวันนั้นผู้คัดค้านทั้งห้าได้มอบโฉนดที่ดินสำหรับที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องไว้ด้วย หลังจากตกลงซื้อที่ดินกันแล้วผู้ร้องได้ไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสกลนคร แต่โอนไม่ได้เนื่องจากในวันนั้นผู้ขายมาไม่ครบ ต่อมาวันที่ 9 เมษายน 2516 ผู้ร้องนำหนังสือมอบอำนาจของผู้คัดค้านทั้งห้าที่มอบอำนาจให้ผู้ร้องไปจดทะเบียนขายที่พิพาทได้ไปติดต่อเพื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท แต่ปรากฏว่าเตรียมเงินค่าธรรมเนียมไปไม่พอจึงไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทในวันนั้นผู้ร้องได้เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2516จนถึงปัจจุบันโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี ศาลฎีกาเห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงเป็นดังที่ผู้ร้องเบิกความก็ตาม การซื้อขายที่พิพาทตามคำเบิกความของผู้ร้องมีข้อตกลงกันว่าผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาทในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายฉะนั้นการที่ผู้ร้องในฐานะผู้ซื้อครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ดังนั้นจึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของผู้คัดค้านทั้งห้า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาผู้คัดค้านทั้งห้าฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3170/2537นายก ง กาญ บุตรผู้ร้องนาง สี หา โพนแป๊ะหรือกาญ บุตร กับพวกผู้คัดค้าน ป.พ.พ. ม. 1368 ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องโดยผู้ร้องได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว และมีข้อตกลงกันว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย การที่ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม)จังหวัดสกลนคร จากเจ้าของเดิมในราคา 3,000 บาท ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ร้องครอบครองพร้อมทั้งมอบโฉนดที่ดินให้ด้วย ผู้ร้องได้ครอบครองโดยใช้ทำนาตลอดมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 ขอให้สั่งแสดงว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นของผู้ร้องให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ชื่อทางทะเบียนเป็นชื่อผู้ร้องผู้คัดค้านทั้งห้าซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดยื่นคำคัดค้านว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าไม่ได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องแต่เป็นเรื่องที่ผู้คัดค้านที่ 3 กู้ยืมเงินผู้ร้อง 3,000 บาทเมื่อ พ.ศ. 2516 แล้วมอบที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องทำกินต่างดอกเบี้ยโดยผู้คัดค้านอื่นไม่รู้เห็น เมื่อผู้คัดค้านอื่นทราบได้นำเงิน3,000 บาท ไปชำระคืนแก่ผู้ร้องและขอที่พิพาทคืน ผู้ร้องอ้างว่าได้ปรับปรุงที่พิพาทไปมากขอทำประโยชน์อีกสักระยะหนึ่ง แล้วกลับมายื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ ขอให้ยกคำร้องขอศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม) จังหวัดสกลนครเป็นของผู้ร้อง คำขออื่นของผู้ร้องให้ยกผู้คัดค้านทั้งห้าฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาตามฎีกาของผู้คัดค้านทั้งห้าว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหรือไม่ ผู้ร้องเบิกความว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องในราคา 3,000 บาท โดยผู้ร้องชำระเงินให้ครั้งแรก 2,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาท จะชำระให้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ในวันนั้นผู้คัดค้านทั้งห้าได้มอบโฉนดที่ดินสำหรับที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องไว้ด้วย หลังจากตกลงซื้อที่ดินกันแล้วผู้ร้องได้ไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสกลนคร แต่โอนไม่ได้เนื่องจากในวันนั้นผู้ขายมาไม่ครบ ต่อมาวันที่ 9 เมษายน 2516 ผู้ร้องนำหนังสือมอบอำนาจของผู้คัดค้านทั้งห้าที่มอบอำนาจให้ผู้ร้องไปจดทะเบียนขายที่พิพาทได้ไปติดต่อเพื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท แต่ปรากฏว่าเตรียมเงินค่าธรรมเนียมไปไม่พอจึงไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทในวันนั้นผู้ร้องได้เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2516จนถึงปัจจุบันโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี ศาลฎีกาเห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงเป็นดังที่ผู้ร้องเบิกความก็ตาม การซื้อขายที่พิพาทตามคำเบิกความของผู้ร้องมีข้อตกลงกันว่าผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาทในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายฉะนั้นการที่ผู้ร้องในฐานะผู้ซื้อครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ดังนั้นจึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของผู้คัดค้านทั้งห้า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาผู้คัดค้านทั้งห้าฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง(สมชาย รังสิกรรพุม-สังเวียน รัตนมุง-ชลอ บุณยเนตร)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ ศาลปรับข้อกฎหมายโดยพิจารณาจากคำเบิกความของผู้ร้องเองว่าเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายผลแห่งคดีจึงไม่แตกต่างไปจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4074/2533 ซึ่งวินิจฉัยไว้สรุปใจความได้ว่า "จ.กับ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนด การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาท จึงเป็นการครอบครองแทน จ. มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าได้เปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนี้แม้จำเลยจะครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเกิน 10 ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382" เหตุผลสำคัญที่ศาลปรับว่าเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขาย พิจารณาได้จากการที่คู่กรณีตกลงซื้อขายกันโดยมีเจตนาจะไปดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456และมาตรา 1299 วรรคแรก หากการซื้อขายทำขึ้นโดยคู่กรณีไม่มีเจตนาที่จะไปโอนสิทธิทางทะเบียนแก่กันเลย เป็นเรื่องสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456แต่มีผลทำให้อายุความครอบครองปรปักษ์เริ่มนับได้ตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไป เพราะผู้ครอบครองมีเจตนาเป็นเจ้าของเลยทีเดียว ไม่ใช่มีเจตนายึดถือไว้แทนผู้ขายอย่างกรณีสัญญาจะซื้อขายซึ่งยังต้องรอการโอนทะเบียนต่อไป ยังไม่อาจถือว่ายึดถือทรัพย์ไว้โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ ดังนั้น ที่ผู้ร้องเบิกความว่า "การซื้อขายที่พิพาทมีข้อตกลงกันว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลืออีก1,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์" นั้น ถือเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายอยู่นั่นเอง และไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยปฏิบัติตามวิธีการในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1381 คือบอกกล่าวไปยังเจ้าของที่ดิน (ผู้ขาย) ว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ขายต่อไปหรือมีข้อเท็จจริงว่า ตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก นอกจากนี้ การที่ผู้ร้องอ้างว่าไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินอีก โดยมีหนังสือมอบอำนาจจากผู้ขายให้โอนได้แต่ไม่ได้ดำเนินการให้เสร็จสิ้นเป็นการแสดงอยู่ในตัวว่า ไม่ใช่เรื่องสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จะถือว่าผู้ร้องได้ครอบครองที่ดิน โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของไม่ได้ศาลฎีกาวินิจฉัยอย่างถูกต้องว่า เมื่อยังคงเป็นสัญญาจะซื้อขายมาโดยตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี และไม่มีพฤติการณ์ใดเลยที่แสดงว่า ผู้ร้องได้เปลี่ยนเจตนาจากการยึดถือแทนผู้ขายมาเป็นเจตนาเป็นเจ้าของเองแล้ว อายุความครอบครองปรปักษ์จะไม่สามารถเริ่มนับได้เลย ปัญหาที่ทิ้งไว้ให้คิดคือ ภายหลังจากที่ผู้ร้องแพ้คดีนี้แล้วผู้ร้องจะยังคงสามารถไปฟ้องคดีใหม่ โดยอาศัยบทบัญญัติมาตรา 213แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อฟ้องบังคับผู้ขายให้จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายได้หรือไม่ ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อไปว่าหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายนั้นขาดอายุความแล้วหรือไม่ ทั้งนี้ยังมิได้พิจารณาปัญหาข้อเท็จจริงว่า แท้จริงเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายตามที่โจทก์จะอ้างหรือเป็นเรื่องกู้ยืมเงินโดยมอบที่ดินให้เจ้าหนี้ทำกินต่างดอกเบี้ยตามที่จำเลยจะยกข้อต่อสู้กันแน่ ในกรณีที่ผู้ร้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่เพื่อบังคับตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว และมีการตั้งประเด็นข้อพิพาทกันใหม่ว่าสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายขาดอายุความแล้วหรือไม่ ถึงแม้จะไม่มีการพิจารณา" ประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยว่าเป็นเรื่องกู้ยืมโดยมอบที่ดินให้เจ้าหนี้ทำกินต่างดอกเบี้ยหรือไม่ ก็สามารถที่จะพิจารณาได้อยู่ดีว่า หนี้ตามสัญญาจะซื้อขายนี้ขาดอายุความแล้วเจ้าของที่ดินจึงมีสิทธิเรียกที่ดินคืนได้ เหตุผลที่สิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายขาดอายุความแล้วคือ กรณีนี้เป็นเรื่องที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ในสัญญา ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 กำหนดให้เจ้าหนี้สามารถเรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลัน นั่นคือตั้งแต่วันทำสัญญา ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 กำหนดให้เจ้าหนี้สามารถเรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลัน นั่นคือตั้งแต่วันทำสัญญานั่นเองในเมื่อมาตรา 193/12 กำหนดให้เริ่มนับอายุความตั้งแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ จึงต้องเริ่มนับอายุความตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 350/2476, ที่ 1324/2519)และเมื่อนับระยะเวลาจนถึงวันฟ้องคดีใหม่ย่อมเกินกำหนด 10 ปีคดีจึงขาดอายุความ เห็นได้ว่า ผู้ร้องในคดีนี้ไม่สามารถนำคดีไปฟ้องใหม่เป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายได้อีก เว้นแต่จะมีพฤติการณ์ที่ลูกหนี้ได้รับสภาพหนี้ก่อนที่สิทธิเรียกร้องจะขาดอายุความอันเป็นเหตุให้อายุความสะดุดหยุดลง หรือเมื่อครบอายุความแล้วลูกหนี้ได้สละประโยชน์แห่งอายุความนั้นเสีย สมเกียรติวรปัญญาอนันต์คำพิพากษา: ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม)จังหวัดสกลนคร จากเจ้าของเดิมในราคา 3,000 บาท ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ร้องครอบครองพร้อมทั้งมอบโฉนดที่ดินให้ด้วย ผู้ร้องได้ครอบครองโดยใช้ทำนาตลอดมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 ขอให้สั่งแสดงว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นของผู้ร้องให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ชื่อทางทะเบียนเป็นชื่อผู้ร้องผู้คัดค้านทั้งห้าซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดยื่นคำคัดค้านว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าไม่ได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องแต่เป็นเรื่องที่ผู้คัดค้านที่ 3 กู้ยืมเงินผู้ร้อง 3,000 บาทเมื่อ พ.ศ. 2516 แล้วมอบที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องทำกินต่างดอกเบี้ยโดยผู้คัดค้านอื่นไม่รู้เห็น เมื่อผู้คัดค้านอื่นทราบได้นำเงิน3,000 บาท ไปชำระคืนแก่ผู้ร้องและขอที่พิพาทคืน ผู้ร้องอ้างว่าได้ปรับปรุงที่พิพาทไปมากขอทำประโยชน์อีกสักระยะหนึ่ง แล้วกลับมายื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ ขอให้ยกคำร้องขอศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม) จังหวัดสกลนครเป็นของผู้ร้อง คำขออื่นของผู้ร้องให้ยกผู้คัดค้านทั้งห้าฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาตามฎีกาของผู้คัดค้านทั้งห้าว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหรือไม่ ผู้ร้องเบิกความว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องในราคา 3,000 บาท โดยผู้ร้องชำระเงินให้ครั้งแรก 2,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาท จะชำระให้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ในวันนั้นผู้คัดค้านทั้งห้าได้มอบโฉนดที่ดินสำหรับที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องไว้ด้วย หลังจากตกลงซื้อที่ดินกันแล้วผู้ร้องได้ไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสกลนคร แต่โอนไม่ได้เนื่องจากในวันนั้นผู้ขายมาไม่ครบ ต่อมาวันที่ 9 เมษายน 2516 ผู้ร้องนำหนังสือมอบอำนาจของผู้คัดค้านทั้งห้าที่มอบอำนาจให้ผู้ร้องไปจดทะเบียนขายที่พิพาทได้ไปติดต่อเพื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท แต่ปรากฏว่าเตรียมเงินค่าธรรมเนียมไปไม่พอจึงไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทในวันนั้นผู้ร้องได้เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2516จนถึงปัจจุบันโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี ศาลฎีกาเห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงเป็นดังที่ผู้ร้องเบิกความก็ตาม การซื้อขายที่พิพาทตามคำเบิกความของผู้ร้องมีข้อตกลงกันว่าผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาทในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายฉะนั้นการที่ผู้ร้องในฐานะผู้ซื้อครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ดังนั้นจึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของผู้คัดค้านทั้งห้า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาผู้คัดค้านทั้งห้าฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3170/2537นายก ง กาญ บุตรผู้ร้องนาง สี หา โพนแป๊ะหรือกาญ บุตร กับพวกผู้คัดค้าน ป.พ.พ. ม. 1368 ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องโดยผู้ร้องได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว และมีข้อตกลงกันว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย การที่ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม)จังหวัดสกลนคร จากเจ้าของเดิมในราคา 3,000 บาท ไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ร้องครอบครองพร้อมทั้งมอบโฉนดที่ดินให้ด้วย ผู้ร้องได้ครอบครองโดยใช้ทำนาตลอดมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 ขอให้สั่งแสดงว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นของผู้ร้องให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ชื่อทางทะเบียนเป็นชื่อผู้ร้องผู้คัดค้านทั้งห้าซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดยื่นคำคัดค้านว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าไม่ได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องแต่เป็นเรื่องที่ผู้คัดค้านที่ 3 กู้ยืมเงินผู้ร้อง 3,000 บาทเมื่อ พ.ศ. 2516 แล้วมอบที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องทำกินต่างดอกเบี้ยโดยผู้คัดค้านอื่นไม่รู้เห็น เมื่อผู้คัดค้านอื่นทราบได้นำเงิน3,000 บาท ไปชำระคืนแก่ผู้ร้องและขอที่พิพาทคืน ผู้ร้องอ้างว่าได้ปรับปรุงที่พิพาทไปมากขอทำประโยชน์อีกสักระยะหนึ่ง แล้วกลับมายื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ ขอให้ยกคำร้องขอศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2370 ตำบลม่วงไข่ อำเภอพังโคน (พรรณานิคม) จังหวัดสกลนครเป็นของผู้ร้อง คำขออื่นของผู้ร้องให้ยกผู้คัดค้านทั้งห้าฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาตามฎีกาของผู้คัดค้านทั้งห้าว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหรือไม่ ผู้ร้องเบิกความว่า เมื่อ พ.ศ. 2516 ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องในราคา 3,000 บาท โดยผู้ร้องชำระเงินให้ครั้งแรก 2,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาท จะชำระให้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ในวันนั้นผู้คัดค้านทั้งห้าได้มอบโฉนดที่ดินสำหรับที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องไว้ด้วย หลังจากตกลงซื้อที่ดินกันแล้วผู้ร้องได้ไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสกลนคร แต่โอนไม่ได้เนื่องจากในวันนั้นผู้ขายมาไม่ครบ ต่อมาวันที่ 9 เมษายน 2516 ผู้ร้องนำหนังสือมอบอำนาจของผู้คัดค้านทั้งห้าที่มอบอำนาจให้ผู้ร้องไปจดทะเบียนขายที่พิพาทได้ไปติดต่อเพื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท แต่ปรากฏว่าเตรียมเงินค่าธรรมเนียมไปไม่พอจึงไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทในวันนั้นผู้ร้องได้เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2516จนถึงปัจจุบันโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี ศาลฎีกาเห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงเป็นดังที่ผู้ร้องเบิกความก็ตาม การซื้อขายที่พิพาทตามคำเบิกความของผู้ร้องมีข้อตกลงกันว่าผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 1,000 บาทในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายฉะนั้นการที่ผู้ร้องในฐานะผู้ซื้อครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ดังนั้นจึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของผู้คัดค้านทั้งห้า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาผู้คัดค้านทั้งห้าฟังขึ้น"พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง(สมชาย รังสิกรรพุม-สังเวียน รัตนมุง-ชลอ บุณยเนตร)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ ศาลปรับข้อกฎหมายโดยพิจารณาจากคำเบิกความของผู้ร้องเองว่าเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายผลแห่งคดีจึงไม่แตกต่างไปจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4074/2533 ซึ่งวินิจฉัยไว้สรุปใจความได้ว่า "จ.กับ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนด การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาท จึงเป็นการครอบครองแทน จ. มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าได้เปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนี้แม้จำเลยจะครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเกิน 10 ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382" เหตุผลสำคัญที่ศาลปรับว่าเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขาย พิจารณาได้จากการที่คู่กรณีตกลงซื้อขายกันโดยมีเจตนาจะไปดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456และมาตรา 1299 วรรคแรก หากการซื้อขายทำขึ้นโดยคู่กรณีไม่มีเจตนาที่จะไปโอนสิทธิทางทะเบียนแก่กันเลย เป็นเรื่องสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456แต่มีผลทำให้อายุความครอบครองปรปักษ์เริ่มนับได้ตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไป เพราะผู้ครอบครองมีเจตนาเป็นเจ้าของเลยทีเดียว ไม่ใช่มีเจตนายึดถือไว้แทนผู้ขายอย่างกรณีสัญญาจะซื้อขายซึ่งยังต้องรอการโอนทะเบียนต่อไป ยังไม่อาจถือว่ายึดถือทรัพย์ไว้โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ ดังนั้น ที่ผู้ร้องเบิกความว่า "การซื้อขายที่พิพาทมีข้อตกลงกันว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลืออีก1,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์" นั้น ถือเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายอยู่นั่นเอง และไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยปฏิบัติตามวิธีการในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1381 คือบอกกล่าวไปยังเจ้าของที่ดิน (ผู้ขาย) ว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ขายต่อไปหรือมีข้อเท็จจริงว่า ตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก นอกจากนี้ การที่ผู้ร้องอ้างว่าไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินอีก โดยมีหนังสือมอบอำนาจจากผู้ขายให้โอนได้แต่ไม่ได้ดำเนินการให้เสร็จสิ้นเป็นการแสดงอยู่ในตัวว่า ไม่ใช่เรื่องสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จะถือว่าผู้ร้องได้ครอบครองที่ดิน โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของไม่ได้ศาลฎีกาวินิจฉัยอย่างถูกต้องว่า เมื่อยังคงเป็นสัญญาจะซื้อขายมาโดยตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี และไม่มีพฤติการณ์ใดเลยที่แสดงว่า ผู้ร้องได้เปลี่ยนเจตนาจากการยึดถือแทนผู้ขายมาเป็นเจตนาเป็นเจ้าของเองแล้ว อายุความครอบครองปรปักษ์จะไม่สามารถเริ่มนับได้เลย ปัญหาที่ทิ้งไว้ให้คิดคือ ภายหลังจากที่ผู้ร้องแพ้คดีนี้แล้วผู้ร้องจะยังคงสามารถไปฟ้องคดีใหม่ โดยอาศัยบทบัญญัติมาตรา 213แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อฟ้องบังคับผู้ขายให้จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายได้หรือไม่ ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อไปว่าหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายนั้นขาดอายุความแล้วหรือไม่ ทั้งนี้ยังมิได้พิจารณาปัญหาข้อเท็จจริงว่า แท้จริงเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายตามที่โจทก์จะอ้างหรือเป็นเรื่องกู้ยืมเงินโดยมอบที่ดินให้เจ้าหนี้ทำกินต่างดอกเบี้ยตามที่จำเลยจะยกข้อต่อสู้กันแน่ ในกรณีที่ผู้ร้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่เพื่อบังคับตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว และมีการตั้งประเด็นข้อพิพาทกันใหม่ว่าสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายขาดอายุความแล้วหรือไม่ ถึงแม้จะไม่มีการพิจารณา" ประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยว่าเป็นเรื่องกู้ยืมโดยมอบที่ดินให้เจ้าหนี้ทำกินต่างดอกเบี้ยหรือไม่ ก็สามารถที่จะพิจารณาได้อยู่ดีว่า หนี้ตามสัญญาจะซื้อขายนี้ขาดอายุความแล้วเจ้าของที่ดินจึงมีสิทธิเรียกที่ดินคืนได้ เหตุผลที่สิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายขาดอายุความแล้วคือ กรณีนี้เป็นเรื่องที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ในสัญญา ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 กำหนดให้เจ้าหนี้สามารถเรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลัน นั่นคือตั้งแต่วันทำสัญญา ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 กำหนดให้เจ้าหนี้สามารถเรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลัน นั่นคือตั้งแต่วันทำสัญญานั่นเองในเมื่อมาตรา 193/12 กำหนดให้เริ่มนับอายุความตั้งแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ จึงต้องเริ่มนับอายุความตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 350/2476, ที่ 1324/2519)และเมื่อนับระยะเวลาจนถึงวันฟ้องคดีใหม่ย่อมเกินกำหนด 10 ปีคดีจึงขาดอายุความ เห็นได้ว่า ผู้ร้องในคดีนี้ไม่สามารถนำคดีไปฟ้องใหม่เป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายได้อีก เว้นแต่จะมีพฤติการณ์ที่ลูกหนี้ได้รับสภาพหนี้ก่อนที่สิทธิเรียกร้องจะขาดอายุความอันเป็นเหตุให้อายุความสะดุดหยุดลง หรือเมื่อครบอายุความแล้วลูกหนี้ได้สละประโยชน์แห่งอายุความนั้นเสีย สมเกียรติวรปัญญาอนันต์