คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 806/2498หลักกฎหมาย: สัญญาให้เช่าที่ดิน เพื่อปลูกตึกแถว ปลูกแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าผู้ให้เช่ายอมให้เช่า 10 ปีนับแต่ก่อสร้างเสร็จ. ดังนี้เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้เช่าจะบังคับให้จดทะเบียนการเช่าเพื่อปลูกตึกแถวไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณเดือนมิถุนายน 2490 พระกวีวงศ์ในฐานะเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุข ได้ทำสัญญาจะให้โจทก์เช่าที่ดินของวัดบพิตรภิมุข เนื้อที่ประมาณ 437.50 ตารางเมตร ปรากฏตามแผนที่ท้ายฟ้อง เพื่อให้โจทก์ปลูกตึกแถวรวม 10 ห้อง ปรากฏตามแบบแปลนแผนผังอยู่ที่จำเลย และสัญญาต่อไปว่าเมื่อโจทก์ปลูกตึกแถวดังกล่าวแล้วโจทก์ยอมยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์มีสิทธิเช่าเป็นเวลา 10 ปีนับแต่วันก่อสร้างเสร็จ ค่าเช่าห้อง ๆ ละ 20 บาทต่อเดือน ในการตกลงสัญญาจะให้เช่าดังกล่าวมานั้นโจทก์เสียเงินเป็นค่าตอบแทนให้เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 10,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้จำเลยที่ 1 เสร็จแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้มอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังตึกแถว 10 หลัง ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ตรวจแล้วให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเข้าจัดการทำสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวกับโจทก์เมื่อจำเลยที่ 2 ได้รับมอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังไปจากจำเลยที่ 1 และยังอยู่ในระหว่างการจัดทำสัญญา เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2490 พระกวีวงศ์เจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขก็ถึงมรณภาพลง จำเลยที่ 2 จึงไม่ยอมทำสัญญาให้โจทก์ โดยขอผัดรอให้มีเจ้าอาวาสสืบแทนเสียก่อนต่อมาเมื่อประมาณเดือนตุลาคม 2490 จำเลยที่ 1 ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้รั้งตำแหน่งเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขแล้ว โจทก์ก็ได้ไปขอให้ท่านมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาให้โจทก์ต่อไป จำเลยที่ 1 ขอผัดให้ดำรงตำแหน่งเป็นเจ้าอาวาสเสียก่อน ครั้นเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2491 จำเลยที่ 1 ได้ดำรงตำแหน่งเจ้าอาวาสแล้ว โจทก์ไปเตือนอีก จำเลยที่ 1 ก็ขอผัดปรึกษาหารือกับจำเลยที่ 2ก่อน โจทก์ได้เตือนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในระยะต่อมาอีกหลายครั้ง จนประมาณเดือนกันยายน 2494 จำเลยที่ 2 ได้แจ้งให้โจทก์แสดงหลักฐานเรื่องนี้โจทก์ก็ได้นำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งจำเลยที่ 2 มอบหมายให้เป็นผู้สอบสวนเมื่อสอบสวนแล้ว เจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ไม่ได้แจ้งผลให้โจทก์ทราบจนบัดนี้เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2495 โจทก์ไปเตือนจำเลยที่ 1 อีกจำเลยที่ 1ชี้แจงว่าไม่อาจรับสนองให้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าได้เนื่องจากระยะหลังนี้การเช่าที่ดินของวัดได้มีการประมูลกันหากยอมรับสนองตามสัญญาของพระกวีวงศ์ที่ได้ให้ไว้แก่โจทก์ก่อนแล้ววัดอาจขาดประโยชน์ที่จะได้เพิ่มขึ้น โจทก์ได้พยายามทำความตกลงกับจำเลยที่ 1-2 หลายครั้ง แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน และจำเลยที่ 1แนะให้โจทก์เสนอคดีขอคำชี้ขาดจากศาล มิฉะนั้นทางวัดจะจัดการให้มีการประมูลไป จึงขอให้ศาลพิพากษา (1) ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะให้เช่า และโจทก์มีสิทธิเช่าที่พิพาทปลูกตึกแถวตามฟ้อง (2) บังคับจำเลยทั้งสองให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทตามฟ้องให้โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้หลายประการ ที่สำคัญซึ่งควรยกขึ้นกล่าวก็คือสู้ตัดฟ้องว่า ความตกลงใด ๆ ระหว่างพระกวีวงศ์กับโจทก์ (ถ้ามี) ยังไม่เป็นสัญญาเช่าตามกฎหมาย เพราะต่างยังมุ่งจะทำสัญญากันเป็นหนังสือ โดยยังจะต้องทำความตกลงกันกำหนดข้อตกลง และเงื่อนไขแห่งสัญญาอีกหลายประการ เช่นรายละเอียดแห่งการปลูกสร้างกำหนดเวลาสร้าง ค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่า และอื่น ๆ อีกมากมายทั้งหากเช่าเป็นเวลาถึง 10 ปี ยังจะต้องจดทะเบียนการเช่าด้วยบรรดาข้อตกลงและเงื่อนไขดังกล่าวยังหาได้ตกลงกันเสร็จสิ้นไม่จำเลยที่ 1 ถือว่าเจตนาของพระกวีวงศ์หรือแม้แต่จะเป็นความตกลงของพระกวีวงศ์ที่ได้ติดต่อกับโจทก์ไว้ก็ตาม เป็นแต่เพียงเจตนาหรือความตกลงในเบื้องต้น อันจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมในขั้นสุดท้าย จนถึงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย จึงจะผูกพันกันและกันตามกฎหมาย เมื่อยังไม่ได้ทำความตกลงและทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกันถึงขึ้นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 2 ต่อสู้เป็นความว่า การที่จำเลยที่ 2 จัดการทำสัญญาให้โจทก์ไม่ได้ ก็เพราะเมื่อพระกวีวงศ์มรณภาพแล้ว จำเลยที่ 1 โดยคณะกรรมการวัดนั้นตลอดจนเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันสั่งระงับการทำสัญญาไว้ตามบัญชาของพระศาสนโสภณ ผู้สั่งการแทนสังฆนายก ทั้งเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันก็ปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์เช่าสร้างตึกในที่ดินพิพาท ด้วยเหตุนี้ จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจทำสัญญากับโจทก์ และตัดฟ้องว่าเมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วภายหลังสั่งระงับเช่นนี้ จำเลยที่ 2 จึงยังมิได้เป็นตัวแทนที่ได้รับมอบหมายให้เข้าจัดประโยชน์ในที่ดินพิพาทและมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับส่วนได้เสียในคดีนี้ แม้ศาลจะฟังเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ก็ดีแต่จำเลยที่ 2 ได้ปฏิบัติการไปตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการและตามคำสั่งของคณะสงฆ์จึงไม่ได้รับผิดในคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้ศาลชั้นต้นสอบโจทก์เกี่ยวกับเรื่องการชำระเงิน ทนายโจทก์แถลงว่าไม่มีหลักฐานใบรับ มีแต่พยานบุคคล ศาลเห็นว่าเท่าที่ได้ความจากฟ้องและคำให้การ คดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องฟังพยานต่อไป ให้งดเสียศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สรุปคำฟ้องของโจทก์เฉพาะที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ได้ว่า เดิมจำเลยที่ 1 ได้ทำความตกลงกับโจทก์แล้วขอให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนในการทำสัญญา แต่แล้วต่อมาภายหลังจำเลยที่ 1 กลับบอกเลิกไม่ยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ ดังนั้นฟ้องของโจทก์จึงไม่ได้แสดงว่ามีสิทธิซึ่งเป็นข้อโต้แย้งกับจำเลยที่ 2 ประการใด ทั้งจำเลยก็รับปฏิบัติตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้ทำสัญญาแล้วภายหลังกลับสั่งไม่ให้ทำก็ต้องถือตาม จำเลยที่ 2 ไม่ได้ขัดขืนอย่างไร จึงไม่จำเป็นต้องพิจารณาคำฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ต่อไปส่วนคำฟ้องเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 การติดต่อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นเพียงตกลงระหว่างกัน การตกลงนี้จะเป็นสัญญาจะให้เช่าหรือไม่ก็ตาม ที่โจทก์ขอให้แสดงว่าสิทธิเช่าที่ดินตามฟ้องและบังคับให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญานั้น สัญญาเช่าเป็นสัญญาเกี่ยวเฉพาะตัวบุคคลอยู่ในประเภทบุคคลสิทธิ ไม่มีทางบังคับได้เช่นทรัพย์สิทธิ คำขอของโจทก์มุ่งหมายให้บังคับจำเลยทำสัญญากับโจทก์เป็นสำคัญ จึงไม่มีทางให้บังคับได้ จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ก่อนอื่นต้องพิจารณาว่า เจ้าอาวาสมีอำนาจจัดการเกี่ยวกับที่ดินของวัดได้เพียงใด ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์เจ้าอาวาสไม่มีอำนาจให้ผู้ใดเช่าที่ของวัดได้โดยพลการ เมื่อทางคณะสงฆ์สั่งระงับการทำสัญญากับโจทก์ การตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ก็เป็นอันระงับไปในตัว เมื่อการตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ไม่ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลย เพราะพระกวีวงศ์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาขอบังคับจำเลยตามฟ้องได้ จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษาแล้ว คดีนี้โจทก์ฟ้องซึ่งตามคำขอท้ายฟ้องเมื่อสรุปแล้วก็คือ ขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ตามฟ้อง ไม่ได้เรียกร้องเกี่ยวกับค่าเสียหายอย่างใดคดีจึงมีประเด็นเพียงว่า ศาลจะบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทเพื่อปลูกตึกแถวตามฟ้องได้หรือไม่ เห็นว่ากรณีนี้เป็นเรื่องการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ แม้ตามฟ้องจะกล่าวว่าสัญญาจะให้เช่าก็ดีแต่ตามพฤติการณ์ก็คือ ตกลงให้เช่าที่ดินกันนั่นเอง เป็นแต่ตกลงกันว่าจะทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรอีกชั้นหนึ่ง กรณีจึงต้องบังคับตามกฎหมายเรื่องเช่าทรัพย์ ซึ่งตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ตามฟ้องมิได้ปรากฏว่าการตกลงให้เช่าที่ดินรายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแต่อย่างใด ฉะนั้นโจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ย่อมไม่ได้ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ๆ ต่อไป จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องให้โจทก์เสียค่าทนายชั้นฎีกาแทนจำเลยคนละ 50 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 806/2498นายสงั่น นาควัชระโจทก์วัดบพิตรภิมุข โดยพระสุทธิพงษ์มุณี เป็นเจ้าอาวาส ที่ 1 กรมการศาสนา โดยนายบุญช่วย สมพงษ์ เป็นอธิบดี ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. สัญญาให้เช่าที่ดิน เพื่อปลูกตึกแถว ปลูกแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าผู้ให้เช่ายอมให้เช่า 10 ปีนับแต่ก่อสร้างเสร็จ. ดังนี้เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้เช่าจะบังคับให้จดทะเบียนการเช่าเพื่อปลูกตึกแถวไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณเดือนมิถุนายน 2490 พระกวีวงศ์ในฐานะเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุข ได้ทำสัญญาจะให้โจทก์เช่าที่ดินของวัดบพิตรภิมุข เนื้อที่ประมาณ 437.50 ตารางเมตร ปรากฏตามแผนที่ท้ายฟ้อง เพื่อให้โจทก์ปลูกตึกแถวรวม 10 ห้อง ปรากฏตามแบบแปลนแผนผังอยู่ที่จำเลย และสัญญาต่อไปว่าเมื่อโจทก์ปลูกตึกแถวดังกล่าวแล้วโจทก์ยอมยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์มีสิทธิเช่าเป็นเวลา 10 ปีนับแต่วันก่อสร้างเสร็จ ค่าเช่าห้อง ๆ ละ 20 บาทต่อเดือน ในการตกลงสัญญาจะให้เช่าดังกล่าวมานั้นโจทก์เสียเงินเป็นค่าตอบแทนให้เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 10,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้จำเลยที่ 1 เสร็จแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้มอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังตึกแถว 10 หลัง ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ตรวจแล้วให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเข้าจัดการทำสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวกับโจทก์เมื่อจำเลยที่ 2 ได้รับมอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังไปจากจำเลยที่ 1 และยังอยู่ในระหว่างการจัดทำสัญญา เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2490 พระกวีวงศ์เจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขก็ถึงมรณภาพลง จำเลยที่ 2 จึงไม่ยอมทำสัญญาให้โจทก์ โดยขอผัดรอให้มีเจ้าอาวาสสืบแทนเสียก่อนต่อมาเมื่อประมาณเดือนตุลาคม 2490 จำเลยที่ 1 ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้รั้งตำแหน่งเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขแล้ว โจทก์ก็ได้ไปขอให้ท่านมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาให้โจทก์ต่อไป จำเลยที่ 1 ขอผัดให้ดำรงตำแหน่งเป็นเจ้าอาวาสเสียก่อน ครั้นเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2491 จำเลยที่ 1 ได้ดำรงตำแหน่งเจ้าอาวาสแล้ว โจทก์ไปเตือนอีก จำเลยที่ 1 ก็ขอผัดปรึกษาหารือกับจำเลยที่ 2ก่อน โจทก์ได้เตือนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในระยะต่อมาอีกหลายครั้ง จนประมาณเดือนกันยายน 2494 จำเลยที่ 2 ได้แจ้งให้โจทก์แสดงหลักฐานเรื่องนี้โจทก์ก็ได้นำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งจำเลยที่ 2 มอบหมายให้เป็นผู้สอบสวนเมื่อสอบสวนแล้ว เจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ไม่ได้แจ้งผลให้โจทก์ทราบจนบัดนี้เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2495 โจทก์ไปเตือนจำเลยที่ 1 อีกจำเลยที่ 1ชี้แจงว่าไม่อาจรับสนองให้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าได้เนื่องจากระยะหลังนี้การเช่าที่ดินของวัดได้มีการประมูลกันหากยอมรับสนองตามสัญญาของพระกวีวงศ์ที่ได้ให้ไว้แก่โจทก์ก่อนแล้ววัดอาจขาดประโยชน์ที่จะได้เพิ่มขึ้น โจทก์ได้พยายามทำความตกลงกับจำเลยที่ 1-2 หลายครั้ง แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน และจำเลยที่ 1แนะให้โจทก์เสนอคดีขอคำชี้ขาดจากศาล มิฉะนั้นทางวัดจะจัดการให้มีการประมูลไป จึงขอให้ศาลพิพากษา (1) ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะให้เช่า และโจทก์มีสิทธิเช่าที่พิพาทปลูกตึกแถวตามฟ้อง (2) บังคับจำเลยทั้งสองให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทตามฟ้องให้โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้หลายประการ ที่สำคัญซึ่งควรยกขึ้นกล่าวก็คือสู้ตัดฟ้องว่า ความตกลงใด ๆ ระหว่างพระกวีวงศ์กับโจทก์ (ถ้ามี) ยังไม่เป็นสัญญาเช่าตามกฎหมาย เพราะต่างยังมุ่งจะทำสัญญากันเป็นหนังสือ โดยยังจะต้องทำความตกลงกันกำหนดข้อตกลง และเงื่อนไขแห่งสัญญาอีกหลายประการ เช่นรายละเอียดแห่งการปลูกสร้างกำหนดเวลาสร้าง ค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่า และอื่น ๆ อีกมากมายทั้งหากเช่าเป็นเวลาถึง 10 ปี ยังจะต้องจดทะเบียนการเช่าด้วยบรรดาข้อตกลงและเงื่อนไขดังกล่าวยังหาได้ตกลงกันเสร็จสิ้นไม่จำเลยที่ 1 ถือว่าเจตนาของพระกวีวงศ์หรือแม้แต่จะเป็นความตกลงของพระกวีวงศ์ที่ได้ติดต่อกับโจทก์ไว้ก็ตาม เป็นแต่เพียงเจตนาหรือความตกลงในเบื้องต้น อันจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมในขั้นสุดท้าย จนถึงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย จึงจะผูกพันกันและกันตามกฎหมาย เมื่อยังไม่ได้ทำความตกลงและทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกันถึงขึ้นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 2 ต่อสู้เป็นความว่า การที่จำเลยที่ 2 จัดการทำสัญญาให้โจทก์ไม่ได้ ก็เพราะเมื่อพระกวีวงศ์มรณภาพแล้ว จำเลยที่ 1 โดยคณะกรรมการวัดนั้นตลอดจนเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันสั่งระงับการทำสัญญาไว้ตามบัญชาของพระศาสนโสภณ ผู้สั่งการแทนสังฆนายก ทั้งเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันก็ปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์เช่าสร้างตึกในที่ดินพิพาท ด้วยเหตุนี้ จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจทำสัญญากับโจทก์ และตัดฟ้องว่าเมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วภายหลังสั่งระงับเช่นนี้ จำเลยที่ 2 จึงยังมิได้เป็นตัวแทนที่ได้รับมอบหมายให้เข้าจัดประโยชน์ในที่ดินพิพาทและมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับส่วนได้เสียในคดีนี้ แม้ศาลจะฟังเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ก็ดีแต่จำเลยที่ 2 ได้ปฏิบัติการไปตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการและตามคำสั่งของคณะสงฆ์จึงไม่ได้รับผิดในคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้ศาลชั้นต้นสอบโจทก์เกี่ยวกับเรื่องการชำระเงิน ทนายโจทก์แถลงว่าไม่มีหลักฐานใบรับ มีแต่พยานบุคคล ศาลเห็นว่าเท่าที่ได้ความจากฟ้องและคำให้การ คดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องฟังพยานต่อไป ให้งดเสียศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สรุปคำฟ้องของโจทก์เฉพาะที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ได้ว่า เดิมจำเลยที่ 1 ได้ทำความตกลงกับโจทก์แล้วขอให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนในการทำสัญญา แต่แล้วต่อมาภายหลังจำเลยที่ 1 กลับบอกเลิกไม่ยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ ดังนั้นฟ้องของโจทก์จึงไม่ได้แสดงว่ามีสิทธิซึ่งเป็นข้อโต้แย้งกับจำเลยที่ 2 ประการใด ทั้งจำเลยก็รับปฏิบัติตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้ทำสัญญาแล้วภายหลังกลับสั่งไม่ให้ทำก็ต้องถือตาม จำเลยที่ 2 ไม่ได้ขัดขืนอย่างไร จึงไม่จำเป็นต้องพิจารณาคำฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ต่อไปส่วนคำฟ้องเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 การติดต่อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นเพียงตกลงระหว่างกัน การตกลงนี้จะเป็นสัญญาจะให้เช่าหรือไม่ก็ตาม ที่โจทก์ขอให้แสดงว่าสิทธิเช่าที่ดินตามฟ้องและบังคับให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญานั้น สัญญาเช่าเป็นสัญญาเกี่ยวเฉพาะตัวบุคคลอยู่ในประเภทบุคคลสิทธิ ไม่มีทางบังคับได้เช่นทรัพย์สิทธิ คำขอของโจทก์มุ่งหมายให้บังคับจำเลยทำสัญญากับโจทก์เป็นสำคัญ จึงไม่มีทางให้บังคับได้ จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ก่อนอื่นต้องพิจารณาว่า เจ้าอาวาสมีอำนาจจัดการเกี่ยวกับที่ดินของวัดได้เพียงใด ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์เจ้าอาวาสไม่มีอำนาจให้ผู้ใดเช่าที่ของวัดได้โดยพลการ เมื่อทางคณะสงฆ์สั่งระงับการทำสัญญากับโจทก์ การตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ก็เป็นอันระงับไปในตัว เมื่อการตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ไม่ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลย เพราะพระกวีวงศ์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาขอบังคับจำเลยตามฟ้องได้ จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษาแล้ว คดีนี้โจทก์ฟ้องซึ่งตามคำขอท้ายฟ้องเมื่อสรุปแล้วก็คือ ขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ตามฟ้อง ไม่ได้เรียกร้องเกี่ยวกับค่าเสียหายอย่างใดคดีจึงมีประเด็นเพียงว่า ศาลจะบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทเพื่อปลูกตึกแถวตามฟ้องได้หรือไม่ เห็นว่ากรณีนี้เป็นเรื่องการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ แม้ตามฟ้องจะกล่าวว่าสัญญาจะให้เช่าก็ดีแต่ตามพฤติการณ์ก็คือ ตกลงให้เช่าที่ดินกันนั่นเอง เป็นแต่ตกลงกันว่าจะทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรอีกชั้นหนึ่ง กรณีจึงต้องบังคับตามกฎหมายเรื่องเช่าทรัพย์ ซึ่งตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ตามฟ้องมิได้ปรากฏว่าการตกลงให้เช่าที่ดินรายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแต่อย่างใด ฉะนั้นโจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ย่อมไม่ได้ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ๆ ต่อไป จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องให้โจทก์เสียค่าทนายชั้นฎีกาแทนจำเลยคนละ 50 บาท(ดุลยทัณฑ์ชนาณัติ-ดุลยพากย์สุวมัณฑ์-มนูกิจวิมลอรรถ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรค 2 ที่ว่า ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังไม่มีสัญญาต่อกัน จนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือนั้น จะนำมาปรับแก่คดีนี้ไม่ถนัด เพราะตามมาตรา 366 วรรค 2ใช้เฉพาะกรณีซึ่งยังเป็นที่สงสัยแต่ถ้าตกลงทำสัญญากันโดยไม่สงสัยแต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือจะบังคับให้ทำเป็นหนังสือได้หรือไม่ ในข้อนี้น่าจะพิจารณาปัญหาว่าแบบนิติกรรมก็ดี หลักฐานแห่งนิติกรรมก็ดีนั้น กฎหมายบัญญัติขึ้นเพื่ออะไร คำตอบก็คือ เพื่อให้ทำสัญญากันให้มั่นคงเสียก่อน กฎหมายจึงจะรับรู้บังคับให้ฉะนั้น ก็เป็นที่เห็นได้ว่า ถ้าคู่กรณียังไม่ทำหลักฐานหรือแบบให้ถูกต้องตามนี้จะมาฟ้องให้ศาลบังคับให้ไปทำได้อย่างไร เพราะกฎหมายก็บัญญัติอยู่แล้วว่า ถ้าไม่ทำหลักฐานเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้ศาลบังคับคดีไม่ได้หรือตกเป็นโมฆะไปเลย ข้อเถียงก็คือ สัญญาจะเช่าไม่ใช่สัญญาเช่า เช่นเดียวกับสัญญาจะซื้อขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย แบบหรือหลักฐานแห่งสัญญาเช่าจะนำมาใช้ในสัญญาจะเช่าไม่ได้ ทำนองเดียวกับแบบแห่งสัญญาซื้อขาย จะนำมาใช้ในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ ข้อเถียงนี้เป็นเรื่องที่ศาลฎีกาวินิจฉัยในคดีนี้ คือสัญญาจะเช่าหรือสัญญาเช่าก็อันเดียวกัน ซึ่งที่จริงก็น่าจะถูกต้องตามความเป็นจริงเพราะต้องถือว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่าทรัพย์กันแล้ว แต่ว่าจะไปจดทะเบียนให้อีกเท่านั้น การจดทะเบียนมิใช่เพิ่งจะไปทำสัญญาเช่ากันใหม่ ก่อนนั้นไม่เป็นเช่าการจดทะเบียนคู่สัญญาไม่ต้องตกลงอะไรกันใหม่เลย ถ้าจะต้องตกลงอะไรกันใหม่อีก ก็จะว่ามีสัญญาอะไรอยู่แล้วไม่ได้เหมือนกัน จึงเห็นได้ชัด ๆ ว่า สัญญาจะเช่าหรือเช่าก็อันเดียวกัน ถ้าไม่ทำให้ถูกต้องที่กฎหมายบังคับไว้แล้วก็จะบังคับอะไรกันไม่ได้ แม้จะบังคับให้ไปจดทะเบียนก็ไม่ได้ ข้อเถียงอาจมีว่า สัญญาจะซื้อขายทรัพย์ตาม มาตรา 456 ทำไมจึงบังคับได้ ข้อนี้ตอบได้ว่า สัญญาจะซื้อขายหรือซื้อขายเด็ดขาดนั้นก็อันเดียวกัน กฎหมายกำหนดแบบไว้หลายอย่าง ถ้าจดทะเบียนก็เสร็จเด็ดขาด ถ้าเพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน ก็บังคับให้จดทะเบียนได้ หาใช่สัญญาจะซื้อขาย คือสัญญาที่จะต้องเจรจาตกลงทำสัญญากันใหม่เป็นสัญญาซื้อขาย ความจริงไม่ใช่เช่นนั้น เป็นแต่เอาสัญญาอันนั้นไปจดทะเบียนเท่านั้น ไม่มีอะไรต้องตกลงกันใหม่ ไม่มีสัญญาอะไรเกิดขึ้นใหม่ ความเข้าใจของเราที่เข้าใจว่าเป็นสัญญาคนละอันนั้น ก็เนื่องจากเราเคยคิดอย่างนั้นมานาน เลยมีผลให้การซื้อขายที่ยังไม่จดทะเบียน แม้ส่งมอบทรัพย์แล้วก็ตกเป็นโมฆะไปด้วย ที่เป็นเช่นนี้ก็อาจเป็นเพราะมาตรา 456บัญญัติขึ้นก่อนที่จะมีมาตรา 1299 เมื่อบัญญัติมาตรา 1299 ขึ้นแล้วความจำเป็นหรือสมควรที่จะต้องมีมาตรา 456 วรรคต้นน่าจะหมดไปที่ว่าสัญญาซื้อขายหรือจะซื้อขายก็อันเดียวกันนั้นจะเห็นได้ชัดว่าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขเป็นจะซื้อขาย เมื่อการเป็นไปตามเงื่อนไขแล้วก็กลายเป็นซื้อขายเด็ดขาดทันที ไม่ใช่ต้องทำสัญญาอะไรกันใหม่เรื่องนี้ได้เคยบันทึกไว้ท้ายฎีกาที่ 1236/2497 แล้ว ว่าความจริงรูปเรื่องตามฎีกานี้ จะว่าเป็นเช่าทรัพย์ก็ไม่ถนัดเพราะไม่ใช่เพียงผู้ให้เช่าตกลงให้ใช้ทรัพย์สิน และผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่า แต่ความจริงเป็นเรื่องผู้หนึ่งจะปลูกตึกให้แก่เจ้าของที่ดิน แล้วเจ้าของที่ดินจะให้เช่า เป็นสัญญาก่อนการเช่าอีกชั้นหนึ่ง ไม่ใช่สัญญาเช่าโดยแท้ สัญญาเช่ายังไม่มีจนกว่าจะได้ปลูกตึกแถวแล้ว ฉะนั้น จึงเคยมีฎีกาที่ 172/2488,796/2495 ตัดสินว่าถ้าได้ปลูกตึกแล้ว บังคับให้ไปจดทะเบียนได้ โดยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งซึ่งคงหมายความว่าเป็นสัญญาไม่มีชื่อ ไม่มีหนังสือจึงบังคับได้ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องให้จดทะเบียนเช่าโดยยังไม่มีการปลูกตึก ไม่ถึงเวลาที่จะบังคับตามคำขอได้จะว่าสัญญานี้บังคับไม่ได้เสียเลยเห็นจะไม่ได้ เพราะตามคำพิพากษาเองก็แสดงว่าบังคับไม่ได้เพราะขอบังคับให้จดทะเบียนอย่างเดียว ถ้าเรียกค่าเสียหาย เพราะไม่ให้ปลูกตึกเพื่อให้ได้เช่าตามสัญญาอาจต้องพิจารณาความรับผิดชอบต่อไป บรรณาธิการคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณเดือนมิถุนายน 2490 พระกวีวงศ์ในฐานะเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุข ได้ทำสัญญาจะให้โจทก์เช่าที่ดินของวัดบพิตรภิมุข เนื้อที่ประมาณ 437.50 ตารางเมตร ปรากฏตามแผนที่ท้ายฟ้อง เพื่อให้โจทก์ปลูกตึกแถวรวม 10 ห้อง ปรากฏตามแบบแปลนแผนผังอยู่ที่จำเลย และสัญญาต่อไปว่าเมื่อโจทก์ปลูกตึกแถวดังกล่าวแล้วโจทก์ยอมยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์มีสิทธิเช่าเป็นเวลา 10 ปีนับแต่วันก่อสร้างเสร็จ ค่าเช่าห้อง ๆ ละ 20 บาทต่อเดือน ในการตกลงสัญญาจะให้เช่าดังกล่าวมานั้นโจทก์เสียเงินเป็นค่าตอบแทนให้เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 10,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้จำเลยที่ 1 เสร็จแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้มอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังตึกแถว 10 หลัง ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ตรวจแล้วให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเข้าจัดการทำสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวกับโจทก์เมื่อจำเลยที่ 2 ได้รับมอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังไปจากจำเลยที่ 1 และยังอยู่ในระหว่างการจัดทำสัญญา เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2490 พระกวีวงศ์เจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขก็ถึงมรณภาพลง จำเลยที่ 2 จึงไม่ยอมทำสัญญาให้โจทก์ โดยขอผัดรอให้มีเจ้าอาวาสสืบแทนเสียก่อนต่อมาเมื่อประมาณเดือนตุลาคม 2490 จำเลยที่ 1 ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้รั้งตำแหน่งเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขแล้ว โจทก์ก็ได้ไปขอให้ท่านมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาให้โจทก์ต่อไป จำเลยที่ 1 ขอผัดให้ดำรงตำแหน่งเป็นเจ้าอาวาสเสียก่อน ครั้นเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2491 จำเลยที่ 1 ได้ดำรงตำแหน่งเจ้าอาวาสแล้ว โจทก์ไปเตือนอีก จำเลยที่ 1 ก็ขอผัดปรึกษาหารือกับจำเลยที่ 2ก่อน โจทก์ได้เตือนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในระยะต่อมาอีกหลายครั้ง จนประมาณเดือนกันยายน 2494 จำเลยที่ 2 ได้แจ้งให้โจทก์แสดงหลักฐานเรื่องนี้โจทก์ก็ได้นำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งจำเลยที่ 2 มอบหมายให้เป็นผู้สอบสวนเมื่อสอบสวนแล้ว เจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ไม่ได้แจ้งผลให้โจทก์ทราบจนบัดนี้เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2495 โจทก์ไปเตือนจำเลยที่ 1 อีกจำเลยที่ 1ชี้แจงว่าไม่อาจรับสนองให้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าได้เนื่องจากระยะหลังนี้การเช่าที่ดินของวัดได้มีการประมูลกันหากยอมรับสนองตามสัญญาของพระกวีวงศ์ที่ได้ให้ไว้แก่โจทก์ก่อนแล้ววัดอาจขาดประโยชน์ที่จะได้เพิ่มขึ้น โจทก์ได้พยายามทำความตกลงกับจำเลยที่ 1-2 หลายครั้ง แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน และจำเลยที่ 1แนะให้โจทก์เสนอคดีขอคำชี้ขาดจากศาล มิฉะนั้นทางวัดจะจัดการให้มีการประมูลไป จึงขอให้ศาลพิพากษา (1) ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะให้เช่า และโจทก์มีสิทธิเช่าที่พิพาทปลูกตึกแถวตามฟ้อง (2) บังคับจำเลยทั้งสองให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทตามฟ้องให้โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้หลายประการ ที่สำคัญซึ่งควรยกขึ้นกล่าวก็คือสู้ตัดฟ้องว่า ความตกลงใด ๆ ระหว่างพระกวีวงศ์กับโจทก์ (ถ้ามี) ยังไม่เป็นสัญญาเช่าตามกฎหมาย เพราะต่างยังมุ่งจะทำสัญญากันเป็นหนังสือ โดยยังจะต้องทำความตกลงกันกำหนดข้อตกลง และเงื่อนไขแห่งสัญญาอีกหลายประการ เช่นรายละเอียดแห่งการปลูกสร้างกำหนดเวลาสร้าง ค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่า และอื่น ๆ อีกมากมายทั้งหากเช่าเป็นเวลาถึง 10 ปี ยังจะต้องจดทะเบียนการเช่าด้วยบรรดาข้อตกลงและเงื่อนไขดังกล่าวยังหาได้ตกลงกันเสร็จสิ้นไม่จำเลยที่ 1 ถือว่าเจตนาของพระกวีวงศ์หรือแม้แต่จะเป็นความตกลงของพระกวีวงศ์ที่ได้ติดต่อกับโจทก์ไว้ก็ตาม เป็นแต่เพียงเจตนาหรือความตกลงในเบื้องต้น อันจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมในขั้นสุดท้าย จนถึงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย จึงจะผูกพันกันและกันตามกฎหมาย เมื่อยังไม่ได้ทำความตกลงและทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกันถึงขึ้นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 2 ต่อสู้เป็นความว่า การที่จำเลยที่ 2 จัดการทำสัญญาให้โจทก์ไม่ได้ ก็เพราะเมื่อพระกวีวงศ์มรณภาพแล้ว จำเลยที่ 1 โดยคณะกรรมการวัดนั้นตลอดจนเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันสั่งระงับการทำสัญญาไว้ตามบัญชาของพระศาสนโสภณ ผู้สั่งการแทนสังฆนายก ทั้งเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันก็ปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์เช่าสร้างตึกในที่ดินพิพาท ด้วยเหตุนี้ จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจทำสัญญากับโจทก์ และตัดฟ้องว่าเมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วภายหลังสั่งระงับเช่นนี้ จำเลยที่ 2 จึงยังมิได้เป็นตัวแทนที่ได้รับมอบหมายให้เข้าจัดประโยชน์ในที่ดินพิพาทและมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับส่วนได้เสียในคดีนี้ แม้ศาลจะฟังเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ก็ดีแต่จำเลยที่ 2 ได้ปฏิบัติการไปตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการและตามคำสั่งของคณะสงฆ์จึงไม่ได้รับผิดในคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้ศาลชั้นต้นสอบโจทก์เกี่ยวกับเรื่องการชำระเงิน ทนายโจทก์แถลงว่าไม่มีหลักฐานใบรับ มีแต่พยานบุคคล ศาลเห็นว่าเท่าที่ได้ความจากฟ้องและคำให้การ คดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องฟังพยานต่อไป ให้งดเสียศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สรุปคำฟ้องของโจทก์เฉพาะที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ได้ว่า เดิมจำเลยที่ 1 ได้ทำความตกลงกับโจทก์แล้วขอให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนในการทำสัญญา แต่แล้วต่อมาภายหลังจำเลยที่ 1 กลับบอกเลิกไม่ยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ ดังนั้นฟ้องของโจทก์จึงไม่ได้แสดงว่ามีสิทธิซึ่งเป็นข้อโต้แย้งกับจำเลยที่ 2 ประการใด ทั้งจำเลยก็รับปฏิบัติตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้ทำสัญญาแล้วภายหลังกลับสั่งไม่ให้ทำก็ต้องถือตาม จำเลยที่ 2 ไม่ได้ขัดขืนอย่างไร จึงไม่จำเป็นต้องพิจารณาคำฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ต่อไปส่วนคำฟ้องเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 การติดต่อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นเพียงตกลงระหว่างกัน การตกลงนี้จะเป็นสัญญาจะให้เช่าหรือไม่ก็ตาม ที่โจทก์ขอให้แสดงว่าสิทธิเช่าที่ดินตามฟ้องและบังคับให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญานั้น สัญญาเช่าเป็นสัญญาเกี่ยวเฉพาะตัวบุคคลอยู่ในประเภทบุคคลสิทธิ ไม่มีทางบังคับได้เช่นทรัพย์สิทธิ คำขอของโจทก์มุ่งหมายให้บังคับจำเลยทำสัญญากับโจทก์เป็นสำคัญ จึงไม่มีทางให้บังคับได้ จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ก่อนอื่นต้องพิจารณาว่า เจ้าอาวาสมีอำนาจจัดการเกี่ยวกับที่ดินของวัดได้เพียงใด ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์เจ้าอาวาสไม่มีอำนาจให้ผู้ใดเช่าที่ของวัดได้โดยพลการ เมื่อทางคณะสงฆ์สั่งระงับการทำสัญญากับโจทก์ การตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ก็เป็นอันระงับไปในตัว เมื่อการตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ไม่ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลย เพราะพระกวีวงศ์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาขอบังคับจำเลยตามฟ้องได้ จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษาแล้ว คดีนี้โจทก์ฟ้องซึ่งตามคำขอท้ายฟ้องเมื่อสรุปแล้วก็คือ ขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ตามฟ้อง ไม่ได้เรียกร้องเกี่ยวกับค่าเสียหายอย่างใดคดีจึงมีประเด็นเพียงว่า ศาลจะบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทเพื่อปลูกตึกแถวตามฟ้องได้หรือไม่ เห็นว่ากรณีนี้เป็นเรื่องการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ แม้ตามฟ้องจะกล่าวว่าสัญญาจะให้เช่าก็ดีแต่ตามพฤติการณ์ก็คือ ตกลงให้เช่าที่ดินกันนั่นเอง เป็นแต่ตกลงกันว่าจะทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรอีกชั้นหนึ่ง กรณีจึงต้องบังคับตามกฎหมายเรื่องเช่าทรัพย์ ซึ่งตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ตามฟ้องมิได้ปรากฏว่าการตกลงให้เช่าที่ดินรายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแต่อย่างใด ฉะนั้นโจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ย่อมไม่ได้ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ๆ ต่อไป จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องให้โจทก์เสียค่าทนายชั้นฎีกาแทนจำเลยคนละ 50 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 806/2498นายสงั่น นาควัชระโจทก์วัดบพิตรภิมุข โดยพระสุทธิพงษ์มุณี เป็นเจ้าอาวาส ที่ 1 กรมการศาสนา โดยนายบุญช่วย สมพงษ์ เป็นอธิบดี ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. สัญญาให้เช่าที่ดิน เพื่อปลูกตึกแถว ปลูกแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าผู้ให้เช่ายอมให้เช่า 10 ปีนับแต่ก่อสร้างเสร็จ. ดังนี้เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้เช่าจะบังคับให้จดทะเบียนการเช่าเพื่อปลูกตึกแถวไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณเดือนมิถุนายน 2490 พระกวีวงศ์ในฐานะเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุข ได้ทำสัญญาจะให้โจทก์เช่าที่ดินของวัดบพิตรภิมุข เนื้อที่ประมาณ 437.50 ตารางเมตร ปรากฏตามแผนที่ท้ายฟ้อง เพื่อให้โจทก์ปลูกตึกแถวรวม 10 ห้อง ปรากฏตามแบบแปลนแผนผังอยู่ที่จำเลย และสัญญาต่อไปว่าเมื่อโจทก์ปลูกตึกแถวดังกล่าวแล้วโจทก์ยอมยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์มีสิทธิเช่าเป็นเวลา 10 ปีนับแต่วันก่อสร้างเสร็จ ค่าเช่าห้อง ๆ ละ 20 บาทต่อเดือน ในการตกลงสัญญาจะให้เช่าดังกล่าวมานั้นโจทก์เสียเงินเป็นค่าตอบแทนให้เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 10,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้จำเลยที่ 1 เสร็จแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้มอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังตึกแถว 10 หลัง ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ตรวจแล้วให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเข้าจัดการทำสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวกับโจทก์เมื่อจำเลยที่ 2 ได้รับมอบเรื่องและแบบแปลนแผนผังไปจากจำเลยที่ 1 และยังอยู่ในระหว่างการจัดทำสัญญา เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2490 พระกวีวงศ์เจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขก็ถึงมรณภาพลง จำเลยที่ 2 จึงไม่ยอมทำสัญญาให้โจทก์ โดยขอผัดรอให้มีเจ้าอาวาสสืบแทนเสียก่อนต่อมาเมื่อประมาณเดือนตุลาคม 2490 จำเลยที่ 1 ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้รั้งตำแหน่งเจ้าอาวาสวัดบพิตรภิมุขแล้ว โจทก์ก็ได้ไปขอให้ท่านมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาให้โจทก์ต่อไป จำเลยที่ 1 ขอผัดให้ดำรงตำแหน่งเป็นเจ้าอาวาสเสียก่อน ครั้นเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2491 จำเลยที่ 1 ได้ดำรงตำแหน่งเจ้าอาวาสแล้ว โจทก์ไปเตือนอีก จำเลยที่ 1 ก็ขอผัดปรึกษาหารือกับจำเลยที่ 2ก่อน โจทก์ได้เตือนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในระยะต่อมาอีกหลายครั้ง จนประมาณเดือนกันยายน 2494 จำเลยที่ 2 ได้แจ้งให้โจทก์แสดงหลักฐานเรื่องนี้โจทก์ก็ได้นำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งจำเลยที่ 2 มอบหมายให้เป็นผู้สอบสวนเมื่อสอบสวนแล้ว เจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ไม่ได้แจ้งผลให้โจทก์ทราบจนบัดนี้เมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2495 โจทก์ไปเตือนจำเลยที่ 1 อีกจำเลยที่ 1ชี้แจงว่าไม่อาจรับสนองให้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าได้เนื่องจากระยะหลังนี้การเช่าที่ดินของวัดได้มีการประมูลกันหากยอมรับสนองตามสัญญาของพระกวีวงศ์ที่ได้ให้ไว้แก่โจทก์ก่อนแล้ววัดอาจขาดประโยชน์ที่จะได้เพิ่มขึ้น โจทก์ได้พยายามทำความตกลงกับจำเลยที่ 1-2 หลายครั้ง แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน และจำเลยที่ 1แนะให้โจทก์เสนอคดีขอคำชี้ขาดจากศาล มิฉะนั้นทางวัดจะจัดการให้มีการประมูลไป จึงขอให้ศาลพิพากษา (1) ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะให้เช่า และโจทก์มีสิทธิเช่าที่พิพาทปลูกตึกแถวตามฟ้อง (2) บังคับจำเลยทั้งสองให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทตามฟ้องให้โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้หลายประการ ที่สำคัญซึ่งควรยกขึ้นกล่าวก็คือสู้ตัดฟ้องว่า ความตกลงใด ๆ ระหว่างพระกวีวงศ์กับโจทก์ (ถ้ามี) ยังไม่เป็นสัญญาเช่าตามกฎหมาย เพราะต่างยังมุ่งจะทำสัญญากันเป็นหนังสือ โดยยังจะต้องทำความตกลงกันกำหนดข้อตกลง และเงื่อนไขแห่งสัญญาอีกหลายประการ เช่นรายละเอียดแห่งการปลูกสร้างกำหนดเวลาสร้าง ค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่า และอื่น ๆ อีกมากมายทั้งหากเช่าเป็นเวลาถึง 10 ปี ยังจะต้องจดทะเบียนการเช่าด้วยบรรดาข้อตกลงและเงื่อนไขดังกล่าวยังหาได้ตกลงกันเสร็จสิ้นไม่จำเลยที่ 1 ถือว่าเจตนาของพระกวีวงศ์หรือแม้แต่จะเป็นความตกลงของพระกวีวงศ์ที่ได้ติดต่อกับโจทก์ไว้ก็ตาม เป็นแต่เพียงเจตนาหรือความตกลงในเบื้องต้น อันจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมในขั้นสุดท้าย จนถึงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย จึงจะผูกพันกันและกันตามกฎหมาย เมื่อยังไม่ได้ทำความตกลงและทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกันถึงขึ้นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 2 ต่อสู้เป็นความว่า การที่จำเลยที่ 2 จัดการทำสัญญาให้โจทก์ไม่ได้ ก็เพราะเมื่อพระกวีวงศ์มรณภาพแล้ว จำเลยที่ 1 โดยคณะกรรมการวัดนั้นตลอดจนเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันสั่งระงับการทำสัญญาไว้ตามบัญชาของพระศาสนโสภณ ผู้สั่งการแทนสังฆนายก ทั้งเจ้าอาวาสองค์ปัจจุบันก็ปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์เช่าสร้างตึกในที่ดินพิพาท ด้วยเหตุนี้ จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจทำสัญญากับโจทก์ และตัดฟ้องว่าเมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้จำเลยที่ 2 จัดทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วภายหลังสั่งระงับเช่นนี้ จำเลยที่ 2 จึงยังมิได้เป็นตัวแทนที่ได้รับมอบหมายให้เข้าจัดประโยชน์ในที่ดินพิพาทและมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับส่วนได้เสียในคดีนี้ แม้ศาลจะฟังเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ก็ดีแต่จำเลยที่ 2 ได้ปฏิบัติการไปตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการและตามคำสั่งของคณะสงฆ์จึงไม่ได้รับผิดในคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้ศาลชั้นต้นสอบโจทก์เกี่ยวกับเรื่องการชำระเงิน ทนายโจทก์แถลงว่าไม่มีหลักฐานใบรับ มีแต่พยานบุคคล ศาลเห็นว่าเท่าที่ได้ความจากฟ้องและคำให้การ คดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องฟังพยานต่อไป ให้งดเสียศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สรุปคำฟ้องของโจทก์เฉพาะที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ได้ว่า เดิมจำเลยที่ 1 ได้ทำความตกลงกับโจทก์แล้วขอให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนในการทำสัญญา แต่แล้วต่อมาภายหลังจำเลยที่ 1 กลับบอกเลิกไม่ยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ ดังนั้นฟ้องของโจทก์จึงไม่ได้แสดงว่ามีสิทธิซึ่งเป็นข้อโต้แย้งกับจำเลยที่ 2 ประการใด ทั้งจำเลยก็รับปฏิบัติตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อจำเลยที่ 1 สั่งให้ทำสัญญาแล้วภายหลังกลับสั่งไม่ให้ทำก็ต้องถือตาม จำเลยที่ 2 ไม่ได้ขัดขืนอย่างไร จึงไม่จำเป็นต้องพิจารณาคำฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ต่อไปส่วนคำฟ้องเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 การติดต่อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นเพียงตกลงระหว่างกัน การตกลงนี้จะเป็นสัญญาจะให้เช่าหรือไม่ก็ตาม ที่โจทก์ขอให้แสดงว่าสิทธิเช่าที่ดินตามฟ้องและบังคับให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญานั้น สัญญาเช่าเป็นสัญญาเกี่ยวเฉพาะตัวบุคคลอยู่ในประเภทบุคคลสิทธิ ไม่มีทางบังคับได้เช่นทรัพย์สิทธิ คำขอของโจทก์มุ่งหมายให้บังคับจำเลยทำสัญญากับโจทก์เป็นสำคัญ จึงไม่มีทางให้บังคับได้ จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ก่อนอื่นต้องพิจารณาว่า เจ้าอาวาสมีอำนาจจัดการเกี่ยวกับที่ดินของวัดได้เพียงใด ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์เจ้าอาวาสไม่มีอำนาจให้ผู้ใดเช่าที่ของวัดได้โดยพลการ เมื่อทางคณะสงฆ์สั่งระงับการทำสัญญากับโจทก์ การตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ก็เป็นอันระงับไปในตัว เมื่อการตกลงระหว่างโจทก์และพระกวีวงศ์ไม่ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลย เพราะพระกวีวงศ์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาขอบังคับจำเลยตามฟ้องได้ จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษาแล้ว คดีนี้โจทก์ฟ้องซึ่งตามคำขอท้ายฟ้องเมื่อสรุปแล้วก็คือ ขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ตามฟ้อง ไม่ได้เรียกร้องเกี่ยวกับค่าเสียหายอย่างใดคดีจึงมีประเด็นเพียงว่า ศาลจะบังคับจำเลยให้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทเพื่อปลูกตึกแถวตามฟ้องได้หรือไม่ เห็นว่ากรณีนี้เป็นเรื่องการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ แม้ตามฟ้องจะกล่าวว่าสัญญาจะให้เช่าก็ดีแต่ตามพฤติการณ์ก็คือ ตกลงให้เช่าที่ดินกันนั่นเอง เป็นแต่ตกลงกันว่าจะทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรอีกชั้นหนึ่ง กรณีจึงต้องบังคับตามกฎหมายเรื่องเช่าทรัพย์ ซึ่งตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ตามฟ้องมิได้ปรากฏว่าการตกลงให้เช่าที่ดินรายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแต่อย่างใด ฉะนั้นโจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์ย่อมไม่ได้ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยปัญหาอื่น ๆ ต่อไป จึงพิพากษายืนที่ให้ยกฟ้องให้โจทก์เสียค่าทนายชั้นฎีกาแทนจำเลยคนละ 50 บาท(ดุลยทัณฑ์ชนาณัติ-ดุลยพากย์สุวมัณฑ์-มนูกิจวิมลอรรถ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรค 2 ที่ว่า ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังไม่มีสัญญาต่อกัน จนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือนั้น จะนำมาปรับแก่คดีนี้ไม่ถนัด เพราะตามมาตรา 366 วรรค 2ใช้เฉพาะกรณีซึ่งยังเป็นที่สงสัยแต่ถ้าตกลงทำสัญญากันโดยไม่สงสัยแต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือจะบังคับให้ทำเป็นหนังสือได้หรือไม่ ในข้อนี้น่าจะพิจารณาปัญหาว่าแบบนิติกรรมก็ดี หลักฐานแห่งนิติกรรมก็ดีนั้น กฎหมายบัญญัติขึ้นเพื่ออะไร คำตอบก็คือ เพื่อให้ทำสัญญากันให้มั่นคงเสียก่อน กฎหมายจึงจะรับรู้บังคับให้ฉะนั้น ก็เป็นที่เห็นได้ว่า ถ้าคู่กรณียังไม่ทำหลักฐานหรือแบบให้ถูกต้องตามนี้จะมาฟ้องให้ศาลบังคับให้ไปทำได้อย่างไร เพราะกฎหมายก็บัญญัติอยู่แล้วว่า ถ้าไม่ทำหลักฐานเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้ศาลบังคับคดีไม่ได้หรือตกเป็นโมฆะไปเลย ข้อเถียงก็คือ สัญญาจะเช่าไม่ใช่สัญญาเช่า เช่นเดียวกับสัญญาจะซื้อขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย แบบหรือหลักฐานแห่งสัญญาเช่าจะนำมาใช้ในสัญญาจะเช่าไม่ได้ ทำนองเดียวกับแบบแห่งสัญญาซื้อขาย จะนำมาใช้ในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ ข้อเถียงนี้เป็นเรื่องที่ศาลฎีกาวินิจฉัยในคดีนี้ คือสัญญาจะเช่าหรือสัญญาเช่าก็อันเดียวกัน ซึ่งที่จริงก็น่าจะถูกต้องตามความเป็นจริงเพราะต้องถือว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่าทรัพย์กันแล้ว แต่ว่าจะไปจดทะเบียนให้อีกเท่านั้น การจดทะเบียนมิใช่เพิ่งจะไปทำสัญญาเช่ากันใหม่ ก่อนนั้นไม่เป็นเช่าการจดทะเบียนคู่สัญญาไม่ต้องตกลงอะไรกันใหม่เลย ถ้าจะต้องตกลงอะไรกันใหม่อีก ก็จะว่ามีสัญญาอะไรอยู่แล้วไม่ได้เหมือนกัน จึงเห็นได้ชัด ๆ ว่า สัญญาจะเช่าหรือเช่าก็อันเดียวกัน ถ้าไม่ทำให้ถูกต้องที่กฎหมายบังคับไว้แล้วก็จะบังคับอะไรกันไม่ได้ แม้จะบังคับให้ไปจดทะเบียนก็ไม่ได้ ข้อเถียงอาจมีว่า สัญญาจะซื้อขายทรัพย์ตาม มาตรา 456 ทำไมจึงบังคับได้ ข้อนี้ตอบได้ว่า สัญญาจะซื้อขายหรือซื้อขายเด็ดขาดนั้นก็อันเดียวกัน กฎหมายกำหนดแบบไว้หลายอย่าง ถ้าจดทะเบียนก็เสร็จเด็ดขาด ถ้าเพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน ก็บังคับให้จดทะเบียนได้ หาใช่สัญญาจะซื้อขาย คือสัญญาที่จะต้องเจรจาตกลงทำสัญญากันใหม่เป็นสัญญาซื้อขาย ความจริงไม่ใช่เช่นนั้น เป็นแต่เอาสัญญาอันนั้นไปจดทะเบียนเท่านั้น ไม่มีอะไรต้องตกลงกันใหม่ ไม่มีสัญญาอะไรเกิดขึ้นใหม่ ความเข้าใจของเราที่เข้าใจว่าเป็นสัญญาคนละอันนั้น ก็เนื่องจากเราเคยคิดอย่างนั้นมานาน เลยมีผลให้การซื้อขายที่ยังไม่จดทะเบียน แม้ส่งมอบทรัพย์แล้วก็ตกเป็นโมฆะไปด้วย ที่เป็นเช่นนี้ก็อาจเป็นเพราะมาตรา 456บัญญัติขึ้นก่อนที่จะมีมาตรา 1299 เมื่อบัญญัติมาตรา 1299 ขึ้นแล้วความจำเป็นหรือสมควรที่จะต้องมีมาตรา 456 วรรคต้นน่าจะหมดไปที่ว่าสัญญาซื้อขายหรือจะซื้อขายก็อันเดียวกันนั้นจะเห็นได้ชัดว่าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขเป็นจะซื้อขาย เมื่อการเป็นไปตามเงื่อนไขแล้วก็กลายเป็นซื้อขายเด็ดขาดทันที ไม่ใช่ต้องทำสัญญาอะไรกันใหม่เรื่องนี้ได้เคยบันทึกไว้ท้ายฎีกาที่ 1236/2497 แล้ว ว่าความจริงรูปเรื่องตามฎีกานี้ จะว่าเป็นเช่าทรัพย์ก็ไม่ถนัดเพราะไม่ใช่เพียงผู้ให้เช่าตกลงให้ใช้ทรัพย์สิน และผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่า แต่ความจริงเป็นเรื่องผู้หนึ่งจะปลูกตึกให้แก่เจ้าของที่ดิน แล้วเจ้าของที่ดินจะให้เช่า เป็นสัญญาก่อนการเช่าอีกชั้นหนึ่ง ไม่ใช่สัญญาเช่าโดยแท้ สัญญาเช่ายังไม่มีจนกว่าจะได้ปลูกตึกแถวแล้ว ฉะนั้น จึงเคยมีฎีกาที่ 172/2488,796/2495 ตัดสินว่าถ้าได้ปลูกตึกแล้ว บังคับให้ไปจดทะเบียนได้ โดยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งซึ่งคงหมายความว่าเป็นสัญญาไม่มีชื่อ ไม่มีหนังสือจึงบังคับได้ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องให้จดทะเบียนเช่าโดยยังไม่มีการปลูกตึก ไม่ถึงเวลาที่จะบังคับตามคำขอได้จะว่าสัญญานี้บังคับไม่ได้เสียเลยเห็นจะไม่ได้ เพราะตามคำพิพากษาเองก็แสดงว่าบังคับไม่ได้เพราะขอบังคับให้จดทะเบียนอย่างเดียว ถ้าเรียกค่าเสียหาย เพราะไม่ให้ปลูกตึกเพื่อให้ได้เช่าตามสัญญาอาจต้องพิจารณาความรับผิดชอบต่อไป บรรณาธิการ