คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1023/2546หลักกฎหมาย: ตึกแถวของจำเลยอยู่บนที่ดินแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายรวม 121 คูหา แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ซึ่งมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ภารจำยอมตกติดไปยังโจทก์ด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับทางเท้า ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249วรรคสอง โจทก์เจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนกับต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387และมาตรา 1390 โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ ส่วนจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรก แต่ไม่มีสิทธินำวัสดุผ้าใบกันฝนมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวในภายหลัง เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965 ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้นแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัด ทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆนอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถว จำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) เฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา จำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม เมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการจำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุมการที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความ พิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทเป็นเรื่องนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินพิพาท และไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ3,000 บาท พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท (ออกจากที่ดินพิพาท) ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 3,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ88965 โดยรับโอนมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ถึง จ.10 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ88965 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 แต่ระหว่างปี 2519 ถึง 2520มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 150 แปลง และก่อสร้างตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา โดยตึกแถวทั้งหมดก่อสร้างเรียงกันทางด้านทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดินและตึกแถวบางคูหาทางทิศตะวันตกนี้ได้ก่อสร้างคร่อมเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 ที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 55965 คือบริเวณที่โจทก์จะก่อสร้างตึกสูง ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และ 14375 คือบริเวณที่จะก่อสร้างเป็นถนน ทางเท้า และท่อระบายน้ำ ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่แปลงมีแนวเขตติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่รวม 8 ไร่เศษ สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ซึ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยซื้อมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11 และล.2 ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 4858 ส่วนที่อยู่ด้านทิศเหนือมีลักษณะยาวคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยวโดยด้านยาวอยู่ติดกับซอยเฉยพ่วงผ่านหน้าที่ดินและตึกแถวของจำเลยและของบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในแถวเดียวกันอีกกว่า 10 คูหา ไปจนถึงพหลโยธิน ที่ดินของโจทก์ส่วนนี้มีความกว้างเฉลี่ยประมาณ 4 เมตร ที่ดินพิพาทคดีนี้คือที่ดินส่วนที่เป็นทางเท้าที่อยู่หน้าตึกแถวของจำเลยกว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) และยาว 4.10เมตร (วัดจากตัวตึกแถวถึงซอยเฉยพ่วง) ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.13 และอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์ โดยจำเลยได้ติดตั้งผ้าใบกันฝนที่หน้าตึกแถวของจำเลยเหนือที่ดินพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.15 และ ล.1 ด้วย หลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วโจทก์ได้ฟ้องเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นอีก 64 คดี แต่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลมีคำพิพากษาตามยอมไปแล้วรวม 24 คดี ซึ่งสรุปในทำนองเดียวกันว่า จำเลยในแต่ละคดีตกลงจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำและเก็บวัสดุออกจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยในแต่ละคดีปรับปรุงตึกแถวและกันสาดได้ และโจทก์จะทำถนนกว้างประมาณ 8 เมตร ทำทางเท้ากว้างประมาณ 1 เมตร และทำท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าตลอดแนวด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียว ทั้งนี้โจทก์จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ตกลงกับจำเลยทุกรายที่โจทก์ฟ้องรวม 64 คดีได้แล้ว โดยโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าตอบแทนจากจำเลยในแต่ละคดีดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมรวม 24 คดี เอกสารหมาย จ.6 คดีถึงที่สุดแล้วโจทก์ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง ในที่ดินของโจทก์จากกรุงเทพมหานครแล้ว ในชั้นนี้คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยเพียงว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยหรือไม่ และจำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด... เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า 100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยน พัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10 ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลยว่า พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้ว เชื่อได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นจัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอม จึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388ดังนั้น จำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้องที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1023/2546บริษัท เอส.เอ.แลนด์ จำกัดโจทก์นางสาว ทัศนีย์ รวิวรกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1387, ม. 1388, ม. 1390 ป.วิ.พ. ม. 247, ม. 249 วรรคสองตึกแถวของจำเลยอยู่บนที่ดินแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายรวม 121 คูหา แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ซึ่งมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ภารจำยอมตกติดไปยังโจทก์ด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับทางเท้า ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249วรรคสอง โจทก์เจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนกับต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387และมาตรา 1390 โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ ส่วนจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรก แต่ไม่มีสิทธินำวัสดุผ้าใบกันฝนมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวในภายหลัง เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965 ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้นแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัด ทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆนอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถว จำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) เฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา จำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม เมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการจำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุมการที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความ พิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทเป็นเรื่องนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินพิพาท และไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ3,000 บาท พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท (ออกจากที่ดินพิพาท) ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 3,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ88965 โดยรับโอนมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ถึง จ.10 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ88965 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 แต่ระหว่างปี 2519 ถึง 2520มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 150 แปลง และก่อสร้างตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา โดยตึกแถวทั้งหมดก่อสร้างเรียงกันทางด้านทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดินและตึกแถวบางคูหาทางทิศตะวันตกนี้ได้ก่อสร้างคร่อมเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 ที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 55965 คือบริเวณที่โจทก์จะก่อสร้างตึกสูง ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และ 14375 คือบริเวณที่จะก่อสร้างเป็นถนน ทางเท้า และท่อระบายน้ำ ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่แปลงมีแนวเขตติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่รวม 8 ไร่เศษ สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ซึ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยซื้อมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11 และล.2 ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 4858 ส่วนที่อยู่ด้านทิศเหนือมีลักษณะยาวคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยวโดยด้านยาวอยู่ติดกับซอยเฉยพ่วงผ่านหน้าที่ดินและตึกแถวของจำเลยและของบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในแถวเดียวกันอีกกว่า 10 คูหา ไปจนถึงพหลโยธิน ที่ดินของโจทก์ส่วนนี้มีความกว้างเฉลี่ยประมาณ 4 เมตร ที่ดินพิพาทคดีนี้คือที่ดินส่วนที่เป็นทางเท้าที่อยู่หน้าตึกแถวของจำเลยกว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) และยาว 4.10เมตร (วัดจากตัวตึกแถวถึงซอยเฉยพ่วง) ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.13 และอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์ โดยจำเลยได้ติดตั้งผ้าใบกันฝนที่หน้าตึกแถวของจำเลยเหนือที่ดินพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.15 และ ล.1 ด้วย หลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วโจทก์ได้ฟ้องเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นอีก 64 คดี แต่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลมีคำพิพากษาตามยอมไปแล้วรวม 24 คดี ซึ่งสรุปในทำนองเดียวกันว่า จำเลยในแต่ละคดีตกลงจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำและเก็บวัสดุออกจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยในแต่ละคดีปรับปรุงตึกแถวและกันสาดได้ และโจทก์จะทำถนนกว้างประมาณ 8 เมตร ทำทางเท้ากว้างประมาณ 1 เมตร และทำท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าตลอดแนวด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียว ทั้งนี้โจทก์จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ตกลงกับจำเลยทุกรายที่โจทก์ฟ้องรวม 64 คดีได้แล้ว โดยโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าตอบแทนจากจำเลยในแต่ละคดีดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมรวม 24 คดี เอกสารหมาย จ.6 คดีถึงที่สุดแล้วโจทก์ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง ในที่ดินของโจทก์จากกรุงเทพมหานครแล้ว ในชั้นนี้คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยเพียงว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยหรือไม่ และจำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด... เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า 100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยน พัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10 ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลยว่า พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้ว เชื่อได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นจัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอม จึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388ดังนั้น จำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้องที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สุรชาติ บุญศิริพันธ์-กิติศักดิ์ กิติคุณไพโรจน์-กำธร โพธิ์สุวัฒนากุล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965 ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้นแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัด ทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆนอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถว จำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) เฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา จำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม เมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการจำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุมการที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความ พิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทเป็นเรื่องนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินพิพาท และไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ3,000 บาท พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท (ออกจากที่ดินพิพาท) ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 3,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ88965 โดยรับโอนมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ถึง จ.10 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ88965 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 แต่ระหว่างปี 2519 ถึง 2520มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 150 แปลง และก่อสร้างตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา โดยตึกแถวทั้งหมดก่อสร้างเรียงกันทางด้านทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดินและตึกแถวบางคูหาทางทิศตะวันตกนี้ได้ก่อสร้างคร่อมเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 ที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 55965 คือบริเวณที่โจทก์จะก่อสร้างตึกสูง ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และ 14375 คือบริเวณที่จะก่อสร้างเป็นถนน ทางเท้า และท่อระบายน้ำ ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่แปลงมีแนวเขตติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่รวม 8 ไร่เศษ สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ซึ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยซื้อมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11 และล.2 ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 4858 ส่วนที่อยู่ด้านทิศเหนือมีลักษณะยาวคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยวโดยด้านยาวอยู่ติดกับซอยเฉยพ่วงผ่านหน้าที่ดินและตึกแถวของจำเลยและของบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในแถวเดียวกันอีกกว่า 10 คูหา ไปจนถึงพหลโยธิน ที่ดินของโจทก์ส่วนนี้มีความกว้างเฉลี่ยประมาณ 4 เมตร ที่ดินพิพาทคดีนี้คือที่ดินส่วนที่เป็นทางเท้าที่อยู่หน้าตึกแถวของจำเลยกว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) และยาว 4.10เมตร (วัดจากตัวตึกแถวถึงซอยเฉยพ่วง) ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.13 และอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์ โดยจำเลยได้ติดตั้งผ้าใบกันฝนที่หน้าตึกแถวของจำเลยเหนือที่ดินพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.15 และ ล.1 ด้วย หลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วโจทก์ได้ฟ้องเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นอีก 64 คดี แต่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลมีคำพิพากษาตามยอมไปแล้วรวม 24 คดี ซึ่งสรุปในทำนองเดียวกันว่า จำเลยในแต่ละคดีตกลงจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำและเก็บวัสดุออกจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยในแต่ละคดีปรับปรุงตึกแถวและกันสาดได้ และโจทก์จะทำถนนกว้างประมาณ 8 เมตร ทำทางเท้ากว้างประมาณ 1 เมตร และทำท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าตลอดแนวด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียว ทั้งนี้โจทก์จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ตกลงกับจำเลยทุกรายที่โจทก์ฟ้องรวม 64 คดีได้แล้ว โดยโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าตอบแทนจากจำเลยในแต่ละคดีดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมรวม 24 คดี เอกสารหมาย จ.6 คดีถึงที่สุดแล้วโจทก์ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง ในที่ดินของโจทก์จากกรุงเทพมหานครแล้ว ในชั้นนี้คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยเพียงว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยหรือไม่ และจำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด... เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า 100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยน พัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10 ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลยว่า พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้ว เชื่อได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นจัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอม จึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388ดังนั้น จำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้องที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1023/2546บริษัท เอส.เอ.แลนด์ จำกัดโจทก์นางสาว ทัศนีย์ รวิวรกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1387, ม. 1388, ม. 1390 ป.วิ.พ. ม. 247, ม. 249 วรรคสองตึกแถวของจำเลยอยู่บนที่ดินแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายรวม 121 คูหา แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ซึ่งมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ภารจำยอมตกติดไปยังโจทก์ด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับทางเท้า ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249วรรคสอง โจทก์เจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนกับต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387และมาตรา 1390 โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ ส่วนจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรก แต่ไม่มีสิทธินำวัสดุผ้าใบกันฝนมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวในภายหลัง เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965 ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้นแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัด ทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆนอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถว จำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) เฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา จำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม เมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการจำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุมการที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความ พิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทเป็นเรื่องนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินพิพาท และไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ3,000 บาท พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท (ออกจากที่ดินพิพาท) ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 3,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ88965 โดยรับโอนมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ถึง จ.10 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ88965 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 แต่ระหว่างปี 2519 ถึง 2520มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 150 แปลง และก่อสร้างตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา โดยตึกแถวทั้งหมดก่อสร้างเรียงกันทางด้านทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดินและตึกแถวบางคูหาทางทิศตะวันตกนี้ได้ก่อสร้างคร่อมเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 ที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 55965 คือบริเวณที่โจทก์จะก่อสร้างตึกสูง ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และ 14375 คือบริเวณที่จะก่อสร้างเป็นถนน ทางเท้า และท่อระบายน้ำ ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่แปลงมีแนวเขตติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่รวม 8 ไร่เศษ สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ซึ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยซื้อมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11 และล.2 ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 4858 ส่วนที่อยู่ด้านทิศเหนือมีลักษณะยาวคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยวโดยด้านยาวอยู่ติดกับซอยเฉยพ่วงผ่านหน้าที่ดินและตึกแถวของจำเลยและของบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในแถวเดียวกันอีกกว่า 10 คูหา ไปจนถึงพหลโยธิน ที่ดินของโจทก์ส่วนนี้มีความกว้างเฉลี่ยประมาณ 4 เมตร ที่ดินพิพาทคดีนี้คือที่ดินส่วนที่เป็นทางเท้าที่อยู่หน้าตึกแถวของจำเลยกว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) และยาว 4.10เมตร (วัดจากตัวตึกแถวถึงซอยเฉยพ่วง) ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.13 และอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์ โดยจำเลยได้ติดตั้งผ้าใบกันฝนที่หน้าตึกแถวของจำเลยเหนือที่ดินพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.15 และ ล.1 ด้วย หลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วโจทก์ได้ฟ้องเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นอีก 64 คดี แต่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลมีคำพิพากษาตามยอมไปแล้วรวม 24 คดี ซึ่งสรุปในทำนองเดียวกันว่า จำเลยในแต่ละคดีตกลงจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำและเก็บวัสดุออกจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยในแต่ละคดีปรับปรุงตึกแถวและกันสาดได้ และโจทก์จะทำถนนกว้างประมาณ 8 เมตร ทำทางเท้ากว้างประมาณ 1 เมตร และทำท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าตลอดแนวด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียว ทั้งนี้โจทก์จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ตกลงกับจำเลยทุกรายที่โจทก์ฟ้องรวม 64 คดีได้แล้ว โดยโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าตอบแทนจากจำเลยในแต่ละคดีดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมรวม 24 คดี เอกสารหมาย จ.6 คดีถึงที่สุดแล้วโจทก์ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง ในที่ดินของโจทก์จากกรุงเทพมหานครแล้ว ในชั้นนี้คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยเพียงว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยหรือไม่ และจำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด... เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า 100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยน พัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10 ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลยว่า พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้ว เชื่อได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วน จำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นจัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอม จึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388ดังนั้น จำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้องที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สุรชาติ บุญศิริพันธ์-กิติศักดิ์ กิติคุณไพโรจน์-กำธร โพธิ์สุวัฒนากุล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ