คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1256/2519หลักกฎหมาย: การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 บัญญัติไว้เพียงว่า "การที่ได้มาซึ่ง ฯลฯ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะ ฯลฯ ได้จดทะเบียนการได้มา ฯลฯ" เท่านั้น ฉะนั้น ถ้าหากเมื่อใดได้มีการจดทะเบียนการได้มาเกิดขึ้นแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ สัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรม เพื่อตอบแทนที่โจทก์ไม่ร้องคัดค้านในการที่จำเลยร้องขอต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกนั้น แม้ไม่ได้จดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ไม่เป็นทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไป แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญา สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีผลบังคับกันได้ เมื่อจำเลยจะโอนขายบ้านห้องแถวพิพาทพร้อมทั้งที่ดินซึ่งบ้านและห้องแถวนั้นตั้งอยู่ไปเสีย โจทก์ย่อมฟ้องขอให้ศาลพิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนขายได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญากันว่า จำเลยให้โจทก์มีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านและสิทธิเก็บกินค่าเช่าห้องแถวแห่งหนึ่งจนตลอดชีวิต แต่ต่อมาจำเลยตกลงขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์มีสิทธิเก็บเกิน ขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยระงับการซื้อขายที่ดินดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยเพียงทำหนังสือยินยอมให้โจทก์อาศัยอยู่ในบ้านและมีสิทธิเก็บกินค่เช่าห้องแถวตามฟ้อง โดยมีข้อแม้ว่าโจทก์ต้องช่วยดูแลรักษาบ้านและห้องแถวกับสิ่งของเครื่องใช้ต่าง ๆ โจทก์มักทิ้งบ้านไปอยู่ที่อื่นนาน ๆ และให้คนอื่นเข้าปลูกโรงเรือนลงในที่ดินของจำเลย จำเลยจึงได้ให้โจทก์ออกจากบ้านและห้ามโจทก์เก็บกินผลประโยชน์ หนังสือยินยอมให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จดทะเบียนติอพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิคัดค้านการขายห้องแถวนี้ หลังจากสืบพยานโจทก์เสร็จแล้ว ทนายจำเลยแถลงรับว่าจำเลยได้ให้สิทธิเก็บกินแก่โจทก์จริง และหนังสือสัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นเกิดจากการที่จำเลยให้สัญญาแก่โจกท์เป็นการตอบแทนเพื่อที่โจทก์จะได้ไม่ร้องคัดค้านการที่จำเลยขอให้ผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อจริง จำเลยขอต่อสู้ประเด็นเดียวเท่านั้นว่า สัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นไม่ได้จดทะเบียน ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ลักษณะของสัญญาที่พิพาทกันนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน แม้จะมิได้จดทะเบียนก็ใช้บังคับก็ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาเพื่อบังคับตามสัญญานั้น พิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนทรัพย์พิพาท ส่วนที่ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ไม่มีนิติกรรมที่จำเลยจะต้องแสดงเจตนา จึงไม่พิพากษาให้ตามขอ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา จำเลยโต้แย้งว่าสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรมโดยมิได้มีการจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ จะสมบูรณ์หรือไม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จริงอยู่การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้น จะต้องจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ เสียก่อน แต่สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยตามที่โจทก์ฟ้องนี้ เป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญาด้วยเท่านั้น ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้ทั่วไปเป็นคนละเรื่องกัน ฉะนั้น สัญญาต่างตอบแทนที่พิพาทกันนี้จึงมีผลบังคับกันได้ตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ หมายความว่า หากเมื่อใดได้จดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ ส่วนข้อที่จำเลยฎีกาว่า แม้จำเลยจะได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปแล้ว ผู้รับโอนก็ยังมีภาระผูกพันต้องยอมรับให้โจทก์ใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้อยู่เช่นเดิม จำเลยย่อมมีสิทธิ์ที่จะโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปได้ เพราะไม่ทำให้โจทก์เสียหายแต่อย่างใดนั้น ไม่ใช่ข้อที่จำเลยได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในศาลชั้นต้น จำเลยจึงยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาไม่ได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1256/2519นางกิมชุ้น สิงหะเนติโจทก์หลวงราชเบญญาล. ป.พ.พ. ม. 194, ม. 369, ม. 1299, ม. 1336 ป.วิ.พ. ม. 55การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 บัญญัติไว้เพียงว่า "การที่ได้มาซึ่ง ฯลฯ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะ ฯลฯ ได้จดทะเบียนการได้มา ฯลฯ" เท่านั้น ฉะนั้น ถ้าหากเมื่อใดได้มีการจดทะเบียนการได้มาเกิดขึ้นแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ สัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรม เพื่อตอบแทนที่โจทก์ไม่ร้องคัดค้านในการที่จำเลยร้องขอต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกนั้น แม้ไม่ได้จดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ไม่เป็นทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไป แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญา สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีผลบังคับกันได้ เมื่อจำเลยจะโอนขายบ้านห้องแถวพิพาทพร้อมทั้งที่ดินซึ่งบ้านและห้องแถวนั้นตั้งอยู่ไปเสีย โจทก์ย่อมฟ้องขอให้ศาลพิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนขายได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญากันว่า จำเลยให้โจทก์มีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านและสิทธิเก็บกินค่าเช่าห้องแถวแห่งหนึ่งจนตลอดชีวิต แต่ต่อมาจำเลยตกลงขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์มีสิทธิเก็บเกิน ขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยระงับการซื้อขายที่ดินดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยเพียงทำหนังสือยินยอมให้โจทก์อาศัยอยู่ในบ้านและมีสิทธิเก็บกินค่เช่าห้องแถวตามฟ้อง โดยมีข้อแม้ว่าโจทก์ต้องช่วยดูแลรักษาบ้านและห้องแถวกับสิ่งของเครื่องใช้ต่าง ๆ โจทก์มักทิ้งบ้านไปอยู่ที่อื่นนาน ๆ และให้คนอื่นเข้าปลูกโรงเรือนลงในที่ดินของจำเลย จำเลยจึงได้ให้โจทก์ออกจากบ้านและห้ามโจทก์เก็บกินผลประโยชน์ หนังสือยินยอมให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จดทะเบียนติอพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิคัดค้านการขายห้องแถวนี้ หลังจากสืบพยานโจทก์เสร็จแล้ว ทนายจำเลยแถลงรับว่าจำเลยได้ให้สิทธิเก็บกินแก่โจทก์จริง และหนังสือสัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นเกิดจากการที่จำเลยให้สัญญาแก่โจกท์เป็นการตอบแทนเพื่อที่โจทก์จะได้ไม่ร้องคัดค้านการที่จำเลยขอให้ผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อจริง จำเลยขอต่อสู้ประเด็นเดียวเท่านั้นว่า สัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นไม่ได้จดทะเบียน ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ลักษณะของสัญญาที่พิพาทกันนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน แม้จะมิได้จดทะเบียนก็ใช้บังคับก็ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาเพื่อบังคับตามสัญญานั้น พิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนทรัพย์พิพาท ส่วนที่ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ไม่มีนิติกรรมที่จำเลยจะต้องแสดงเจตนา จึงไม่พิพากษาให้ตามขอ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา จำเลยโต้แย้งว่าสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรมโดยมิได้มีการจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ จะสมบูรณ์หรือไม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จริงอยู่การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้น จะต้องจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ เสียก่อน แต่สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยตามที่โจทก์ฟ้องนี้ เป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญาด้วยเท่านั้น ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้ทั่วไปเป็นคนละเรื่องกัน ฉะนั้น สัญญาต่างตอบแทนที่พิพาทกันนี้จึงมีผลบังคับกันได้ตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ หมายความว่า หากเมื่อใดได้จดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ ส่วนข้อที่จำเลยฎีกาว่า แม้จำเลยจะได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปแล้ว ผู้รับโอนก็ยังมีภาระผูกพันต้องยอมรับให้โจทก์ใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้อยู่เช่นเดิม จำเลยย่อมมีสิทธิ์ที่จะโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปได้ เพราะไม่ทำให้โจทก์เสียหายแต่อย่างใดนั้น ไม่ใช่ข้อที่จำเลยได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในศาลชั้นต้น จำเลยจึงยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาไม่ได้ พิพากษายืน(ชลอ จามรมาน-เฉลิม กรพุกกะณะ-พิสัณห์ ลีตเวทย์)ศาลจังหวัดสุโขทัย - นายสุนพ กีรติยุติศาลอุทธรณ์ - นายยง โรจนสุพจน์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญากันว่า จำเลยให้โจทก์มีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านและสิทธิเก็บกินค่าเช่าห้องแถวแห่งหนึ่งจนตลอดชีวิต แต่ต่อมาจำเลยตกลงขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์มีสิทธิเก็บเกิน ขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยระงับการซื้อขายที่ดินดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยเพียงทำหนังสือยินยอมให้โจทก์อาศัยอยู่ในบ้านและมีสิทธิเก็บกินค่เช่าห้องแถวตามฟ้อง โดยมีข้อแม้ว่าโจทก์ต้องช่วยดูแลรักษาบ้านและห้องแถวกับสิ่งของเครื่องใช้ต่าง ๆ โจทก์มักทิ้งบ้านไปอยู่ที่อื่นนาน ๆ และให้คนอื่นเข้าปลูกโรงเรือนลงในที่ดินของจำเลย จำเลยจึงได้ให้โจทก์ออกจากบ้านและห้ามโจทก์เก็บกินผลประโยชน์ หนังสือยินยอมให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จดทะเบียนติอพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิคัดค้านการขายห้องแถวนี้ หลังจากสืบพยานโจทก์เสร็จแล้ว ทนายจำเลยแถลงรับว่าจำเลยได้ให้สิทธิเก็บกินแก่โจทก์จริง และหนังสือสัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นเกิดจากการที่จำเลยให้สัญญาแก่โจกท์เป็นการตอบแทนเพื่อที่โจทก์จะได้ไม่ร้องคัดค้านการที่จำเลยขอให้ผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อจริง จำเลยขอต่อสู้ประเด็นเดียวเท่านั้นว่า สัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นไม่ได้จดทะเบียน ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ลักษณะของสัญญาที่พิพาทกันนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน แม้จะมิได้จดทะเบียนก็ใช้บังคับก็ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาเพื่อบังคับตามสัญญานั้น พิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนทรัพย์พิพาท ส่วนที่ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ไม่มีนิติกรรมที่จำเลยจะต้องแสดงเจตนา จึงไม่พิพากษาให้ตามขอ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา จำเลยโต้แย้งว่าสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรมโดยมิได้มีการจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ จะสมบูรณ์หรือไม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จริงอยู่การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้น จะต้องจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ เสียก่อน แต่สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยตามที่โจทก์ฟ้องนี้ เป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญาด้วยเท่านั้น ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้ทั่วไปเป็นคนละเรื่องกัน ฉะนั้น สัญญาต่างตอบแทนที่พิพาทกันนี้จึงมีผลบังคับกันได้ตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ หมายความว่า หากเมื่อใดได้จดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ ส่วนข้อที่จำเลยฎีกาว่า แม้จำเลยจะได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปแล้ว ผู้รับโอนก็ยังมีภาระผูกพันต้องยอมรับให้โจทก์ใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้อยู่เช่นเดิม จำเลยย่อมมีสิทธิ์ที่จะโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปได้ เพราะไม่ทำให้โจทก์เสียหายแต่อย่างใดนั้น ไม่ใช่ข้อที่จำเลยได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในศาลชั้นต้น จำเลยจึงยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาไม่ได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1256/2519นางกิมชุ้น สิงหะเนติโจทก์หลวงราชเบญญาล. ป.พ.พ. ม. 194, ม. 369, ม. 1299, ม. 1336 ป.วิ.พ. ม. 55การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 บัญญัติไว้เพียงว่า "การที่ได้มาซึ่ง ฯลฯ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะ ฯลฯ ได้จดทะเบียนการได้มา ฯลฯ" เท่านั้น ฉะนั้น ถ้าหากเมื่อใดได้มีการจดทะเบียนการได้มาเกิดขึ้นแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ สัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรม เพื่อตอบแทนที่โจทก์ไม่ร้องคัดค้านในการที่จำเลยร้องขอต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกนั้น แม้ไม่ได้จดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ไม่เป็นทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไป แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญา สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีผลบังคับกันได้ เมื่อจำเลยจะโอนขายบ้านห้องแถวพิพาทพร้อมทั้งที่ดินซึ่งบ้านและห้องแถวนั้นตั้งอยู่ไปเสีย โจทก์ย่อมฟ้องขอให้ศาลพิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนขายได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญากันว่า จำเลยให้โจทก์มีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านและสิทธิเก็บกินค่าเช่าห้องแถวแห่งหนึ่งจนตลอดชีวิต แต่ต่อมาจำเลยตกลงขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์มีสิทธิเก็บเกิน ขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยระงับการซื้อขายที่ดินดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยเพียงทำหนังสือยินยอมให้โจทก์อาศัยอยู่ในบ้านและมีสิทธิเก็บกินค่เช่าห้องแถวตามฟ้อง โดยมีข้อแม้ว่าโจทก์ต้องช่วยดูแลรักษาบ้านและห้องแถวกับสิ่งของเครื่องใช้ต่าง ๆ โจทก์มักทิ้งบ้านไปอยู่ที่อื่นนาน ๆ และให้คนอื่นเข้าปลูกโรงเรือนลงในที่ดินของจำเลย จำเลยจึงได้ให้โจทก์ออกจากบ้านและห้ามโจทก์เก็บกินผลประโยชน์ หนังสือยินยอมให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จดทะเบียนติอพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิคัดค้านการขายห้องแถวนี้ หลังจากสืบพยานโจทก์เสร็จแล้ว ทนายจำเลยแถลงรับว่าจำเลยได้ให้สิทธิเก็บกินแก่โจทก์จริง และหนังสือสัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นเกิดจากการที่จำเลยให้สัญญาแก่โจกท์เป็นการตอบแทนเพื่อที่โจทก์จะได้ไม่ร้องคัดค้านการที่จำเลยขอให้ผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อจริง จำเลยขอต่อสู้ประเด็นเดียวเท่านั้นว่า สัญญาที่จำเลยเขียนให้โจทก์นั้นไม่ได้จดทะเบียน ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ลักษณะของสัญญาที่พิพาทกันนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน แม้จะมิได้จดทะเบียนก็ใช้บังคับก็ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาเพื่อบังคับตามสัญญานั้น พิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนทรัพย์พิพาท ส่วนที่ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ไม่มีนิติกรรมที่จำเลยจะต้องแสดงเจตนา จึงไม่พิพากษาให้ตามขอ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา จำเลยโต้แย้งว่าสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรมโดยมิได้มีการจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ จะสมบูรณ์หรือไม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จริงอยู่การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้น จะต้องจดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ เสียก่อน แต่สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยตามที่โจทก์ฟ้องนี้ เป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญาด้วยเท่านั้น ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้ทั่วไปเป็นคนละเรื่องกัน ฉะนั้น สัญญาต่างตอบแทนที่พิพาทกันนี้จึงมีผลบังคับกันได้ตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ หมายความว่า หากเมื่อใดได้จดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่ ส่วนข้อที่จำเลยฎีกาว่า แม้จำเลยจะได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปแล้ว ผู้รับโอนก็ยังมีภาระผูกพันต้องยอมรับให้โจทก์ใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้อยู่เช่นเดิม จำเลยย่อมมีสิทธิ์ที่จะโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปได้ เพราะไม่ทำให้โจทก์เสียหายแต่อย่างใดนั้น ไม่ใช่ข้อที่จำเลยได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในศาลชั้นต้น จำเลยจึงยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาไม่ได้ พิพากษายืน(ชลอ จามรมาน-เฉลิม กรพุกกะณะ-พิสัณห์ ลีตเวทย์)ศาลจังหวัดสุโขทัย - นายสุนพ กีรติยุติศาลอุทธรณ์ - นายยง โรจนสุพจน์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ