คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4384/2540หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และได้ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 1 ตกแต่งต่อเติมอาคารดังกล่าวด้วย โดยมีข้อตกลงว่า หากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างเสร็จและนัดโจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ แล้ว โจทก์ไม่ไปจด-ทะเบียนรับโอนภายในกำหนดนัด จำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้ ดังนี้แม้ว่าภายในกำหนดระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์จำเลยที่ 1 ก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วก็ตาม แต่บ้านที่สร้างเสร็จแล้วนั้นเกิดความเสียหายขึ้นหลายแห่ง เช่น ผนังบ้านและตัวบ้านมีรอยแตกร้าวหลายแห่ง ใส่บานเกล็ดหน้าต่างไม่ครบ ท่อร้อยสายไฟฟ้าแตก ไม่มีแผงไฟฟ้า ยังเดินสายไฟฟ้าไม่เรียบร้อย ยังไม่ได้ติดตั้งสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ผนังบ้านบริเวณท่อส้วมเป็นรู งาน-ทาสียังไม่เรียบร้อย แม้ความเสียหายดังกล่าวแต่ละแห่งจะมิใช่สาระสำคัญของบ้านก็ตาม แต่ความเสียหายดังกล่าวก็มีหลายแห่งจนถือไม่ได้ว่าการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ดังนี้จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและนำบ้านพร้อมที่ดินพิพาทไปขายแก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระบุว่า ส่วนที่เหลือชำระเมื่อก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย ดังนี้แม้จำเลยที่ 1 จะมีที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แต่เมื่อก่อสร้างยังไม่เสร็จเรียบร้อยตามสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิที่จะไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 3 เป็นน้องภรรยาของจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการในนามของจำเลยที่ 1 แสดงว่าจำเลยที่ 3ซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทโดยรู้อยู่ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์ดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายและการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดที่พิพาท เพื่อจดทะเบียนโอนให้โจทก์ได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 การเพิกถอนการฉ้อฉลตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 มิได้บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในทรัพยสิทธิเท่านั้นที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆอันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบเท่านั้น เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในบุคคลสิทธิก็มีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ด้วย เมื่อวัตถุแห่งหนี้ในคดีนี้คือบ้านพร้อมที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งซึ่งมีลักษณะเฉพาะไม่อาจใช้ทรัพย์อื่นมาโอนแทนได้ ดังนี้ แม้จำเลยที่ 1จะมีทรัพย์สินอื่นพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ได้ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ ก็ยังมีสิทธิฟ้องเพิกถอนการโอนได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4384/2540นายเทียนชัย พัฒนจินดากุลโจทก์บริษัทศรีวราแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัดกับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237โจทก์ทำสัญญาจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และได้ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 1 ตกแต่งต่อเติมอาคารดังกล่าวด้วย โดยมีข้อตกลงว่า หากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างเสร็จและนัดโจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ แล้ว โจทก์ไม่ไปจด-ทะเบียนรับโอนภายในกำหนดนัด จำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้ ดังนี้แม้ว่าภายในกำหนดระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์จำเลยที่ 1 ก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วก็ตาม แต่บ้านที่สร้างเสร็จแล้วนั้นเกิดความเสียหายขึ้นหลายแห่ง เช่น ผนังบ้านและตัวบ้านมีรอยแตกร้าวหลายแห่ง ใส่บานเกล็ดหน้าต่างไม่ครบ ท่อร้อยสายไฟฟ้าแตก ไม่มีแผงไฟฟ้า ยังเดินสายไฟฟ้าไม่เรียบร้อย ยังไม่ได้ติดตั้งสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ผนังบ้านบริเวณท่อส้วมเป็นรู งาน-ทาสียังไม่เรียบร้อย แม้ความเสียหายดังกล่าวแต่ละแห่งจะมิใช่สาระสำคัญของบ้านก็ตาม แต่ความเสียหายดังกล่าวก็มีหลายแห่งจนถือไม่ได้ว่าการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ดังนี้จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและนำบ้านพร้อมที่ดินพิพาทไปขายแก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระบุว่า ส่วนที่เหลือชำระเมื่อก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย ดังนี้แม้จำเลยที่ 1 จะมีที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แต่เมื่อก่อสร้างยังไม่เสร็จเรียบร้อยตามสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิที่จะไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 3 เป็นน้องภรรยาของจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการในนามของจำเลยที่ 1 แสดงว่าจำเลยที่ 3ซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทโดยรู้อยู่ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์ดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายและการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดที่พิพาท เพื่อจดทะเบียนโอนให้โจทก์ได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 การเพิกถอนการฉ้อฉลตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 มิได้บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในทรัพยสิทธิเท่านั้นที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆอันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบเท่านั้น เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในบุคคลสิทธิก็มีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ด้วย เมื่อวัตถุแห่งหนี้ในคดีนี้คือบ้านพร้อมที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งซึ่งมีลักษณะเฉพาะไม่อาจใช้ทรัพย์อื่นมาโอนแทนได้ ดังนี้ แม้จำเลยที่ 1จะมีทรัพย์สินอื่นพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ได้ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ ก็ยังมีสิทธิฟ้องเพิกถอนการโอนได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237(สมพล สัตยาอภิธาน-ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร)ศาลแพ่ง - นายอภิชัย ประเสริฐสรรพกิจศาลอุทธรณ์ - นายสัญญา สุดจินดาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4384/2540นายเทียนชัย พัฒนจินดากุลโจทก์บริษัทศรีวราแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัดกับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237โจทก์ทำสัญญาจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และได้ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 1 ตกแต่งต่อเติมอาคารดังกล่าวด้วย โดยมีข้อตกลงว่า หากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างเสร็จและนัดโจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ แล้ว โจทก์ไม่ไปจด-ทะเบียนรับโอนภายในกำหนดนัด จำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้ ดังนี้แม้ว่าภายในกำหนดระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์จำเลยที่ 1 ก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วก็ตาม แต่บ้านที่สร้างเสร็จแล้วนั้นเกิดความเสียหายขึ้นหลายแห่ง เช่น ผนังบ้านและตัวบ้านมีรอยแตกร้าวหลายแห่ง ใส่บานเกล็ดหน้าต่างไม่ครบ ท่อร้อยสายไฟฟ้าแตก ไม่มีแผงไฟฟ้า ยังเดินสายไฟฟ้าไม่เรียบร้อย ยังไม่ได้ติดตั้งสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ผนังบ้านบริเวณท่อส้วมเป็นรู งาน-ทาสียังไม่เรียบร้อย แม้ความเสียหายดังกล่าวแต่ละแห่งจะมิใช่สาระสำคัญของบ้านก็ตาม แต่ความเสียหายดังกล่าวก็มีหลายแห่งจนถือไม่ได้ว่าการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ดังนี้จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและนำบ้านพร้อมที่ดินพิพาทไปขายแก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระบุว่า ส่วนที่เหลือชำระเมื่อก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย ดังนี้แม้จำเลยที่ 1 จะมีที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แต่เมื่อก่อสร้างยังไม่เสร็จเรียบร้อยตามสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิที่จะไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 3 เป็นน้องภรรยาของจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการในนามของจำเลยที่ 1 แสดงว่าจำเลยที่ 3ซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทโดยรู้อยู่ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์ดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายและการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดที่พิพาท เพื่อจดทะเบียนโอนให้โจทก์ได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 การเพิกถอนการฉ้อฉลตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 มิได้บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในทรัพยสิทธิเท่านั้นที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆอันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบเท่านั้น เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในบุคคลสิทธิก็มีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ด้วย เมื่อวัตถุแห่งหนี้ในคดีนี้คือบ้านพร้อมที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งซึ่งมีลักษณะเฉพาะไม่อาจใช้ทรัพย์อื่นมาโอนแทนได้ ดังนี้ แม้จำเลยที่ 1จะมีทรัพย์สินอื่นพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ได้ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ ก็ยังมีสิทธิฟ้องเพิกถอนการโอนได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237(สมพล สัตยาอภิธาน-ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร)ศาลแพ่ง - นายอภิชัย ประเสริฐสรรพกิจศาลอุทธรณ์ - นายสัญญา สุดจินดาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ