คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 407/2545หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าอาคารและพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ซึ่งย่อมระงับสิ้นไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้ การที่ภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมถึงจำเลยด้วยนั้น ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้งที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติเช่นนั้น การที่โจทก์ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยต่อมาเป็นเพียงรับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่จากการที่จำเลยยังไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาแต่อย่างใดไม่เมื่อจำเลยยังไม่ออกจากพื้นที่เช่าดังกล่าว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 2 ชั้น จำนวน 3 คูหา และจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวเนื้อที่ 640 ตารางเมตร มีกำหนด1 ปี บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารและส่งมอบตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าคืนโจทก์ โจทก์คิดค่าเสียหายของตึกแถวที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท และพื้นที่ที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 24 พฤศจิกายน 2538 เป็นต้นไป ค่าเสียหายคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน260,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 260,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวและพื้นที่ว่างหลังตึกแถวส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวและพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวกับโจทก์ โดยทำสัญญาเช่าสืบเนื่องกันมาตั้งแต่ปี 2527 จำเลยได้ปรับปรุงพื้นที่ว่างซึ่งเดิมเป็นที่ทิ้งขยะให้มีสภาพเรียบร้อย โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาศัยอยู่ตลอดไป จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัดชำระค่าเช่าแก่โจทก์ หลังจากจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์แล้ว จำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตลอดมา ถือว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์บอกกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายยังไม่มีอำนาจฟ้อง และโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 351, 352 และ 353 และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวเลขที่ 272 และ 273ตลาดราษฎร์บูรณะ เขตราษฎร์บูรณะ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยเพียงประการเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้หรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหานี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจำนวน 3 คูหา และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวในเขตตลาดราษฎร์บูรณะกับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดสัญญาเช่าทั้งสองฉบับในวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ต่อมาเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2537 โจทก์ได้มีประกาศแจ้งให้ประชาชนที่ค้าขายและพักอาศัยอยู่ในเขตตลาดแห่งนี้ให้ทราบว่านับแต่นี้จะมีการพัฒนาโครงการบริเวณนี้ให้มีความเจริญและไม่ติดใจจะทำสัญญาเช่ากับผู้ใดรวมทั้งจำเลยด้วยจนกว่าโครงการพัฒนาจะสำเร็จและต่อมาเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2538 โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยเพื่อขอให้ส่งมอบคืนตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าแก่โจทก์ภายในกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่วันที่ 24สิงหาคม 2538 โดยตลอดเวลานับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ และโจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้ทักท้วง ดังนี้ เห็นว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองฉบับเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ได้บัญญัติไว้ว่า "อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน" ดังนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวนี้จึงย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ตามที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันไว้แล้ว ภายหลังจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม2537 โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมทั้งจำเลยด้วยอันเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้ง ๆ ที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติดังกล่าว การที่โจทก์ยอมรับชำระค่าเช่าจากจำเลยต่อมานั้นก็เป็นเพียงโจทก์รับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่เท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงชอบแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 407/2545กรุงเทพมหานครโจทก์นาง ดวงรัตน์ พิชิตธนบดีกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 564 ป.วิ.พ. ม. 55สัญญาเช่าอาคารและพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ซึ่งย่อมระงับสิ้นไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้ การที่ภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมถึงจำเลยด้วยนั้น ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้งที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติเช่นนั้น การที่โจทก์ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยต่อมาเป็นเพียงรับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่จากการที่จำเลยยังไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาแต่อย่างใดไม่เมื่อจำเลยยังไม่ออกจากพื้นที่เช่าดังกล่าว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 2 ชั้น จำนวน 3 คูหา และจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวเนื้อที่ 640 ตารางเมตร มีกำหนด1 ปี บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารและส่งมอบตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าคืนโจทก์ โจทก์คิดค่าเสียหายของตึกแถวที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท และพื้นที่ที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 24 พฤศจิกายน 2538 เป็นต้นไป ค่าเสียหายคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน260,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 260,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวและพื้นที่ว่างหลังตึกแถวส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวและพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวกับโจทก์ โดยทำสัญญาเช่าสืบเนื่องกันมาตั้งแต่ปี 2527 จำเลยได้ปรับปรุงพื้นที่ว่างซึ่งเดิมเป็นที่ทิ้งขยะให้มีสภาพเรียบร้อย โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาศัยอยู่ตลอดไป จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัดชำระค่าเช่าแก่โจทก์ หลังจากจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์แล้ว จำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตลอดมา ถือว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์บอกกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายยังไม่มีอำนาจฟ้อง และโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 351, 352 และ 353 และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวเลขที่ 272 และ 273ตลาดราษฎร์บูรณะ เขตราษฎร์บูรณะ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยเพียงประการเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้หรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหานี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจำนวน 3 คูหา และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวในเขตตลาดราษฎร์บูรณะกับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดสัญญาเช่าทั้งสองฉบับในวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ต่อมาเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2537 โจทก์ได้มีประกาศแจ้งให้ประชาชนที่ค้าขายและพักอาศัยอยู่ในเขตตลาดแห่งนี้ให้ทราบว่านับแต่นี้จะมีการพัฒนาโครงการบริเวณนี้ให้มีความเจริญและไม่ติดใจจะทำสัญญาเช่ากับผู้ใดรวมทั้งจำเลยด้วยจนกว่าโครงการพัฒนาจะสำเร็จและต่อมาเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2538 โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยเพื่อขอให้ส่งมอบคืนตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าแก่โจทก์ภายในกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่วันที่ 24สิงหาคม 2538 โดยตลอดเวลานับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ และโจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้ทักท้วง ดังนี้ เห็นว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองฉบับเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ได้บัญญัติไว้ว่า "อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน" ดังนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวนี้จึงย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ตามที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันไว้แล้ว ภายหลังจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม2537 โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมทั้งจำเลยด้วยอันเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้ง ๆ ที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติดังกล่าว การที่โจทก์ยอมรับชำระค่าเช่าจากจำเลยต่อมานั้นก็เป็นเพียงโจทก์รับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่เท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงชอบแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(วิบูลย์ มีอาสา-ศุภชัย ภู่งาม-วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 2 ชั้น จำนวน 3 คูหา และจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวเนื้อที่ 640 ตารางเมตร มีกำหนด1 ปี บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารและส่งมอบตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าคืนโจทก์ โจทก์คิดค่าเสียหายของตึกแถวที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท และพื้นที่ที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 24 พฤศจิกายน 2538 เป็นต้นไป ค่าเสียหายคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน260,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 260,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวและพื้นที่ว่างหลังตึกแถวส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวและพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวกับโจทก์ โดยทำสัญญาเช่าสืบเนื่องกันมาตั้งแต่ปี 2527 จำเลยได้ปรับปรุงพื้นที่ว่างซึ่งเดิมเป็นที่ทิ้งขยะให้มีสภาพเรียบร้อย โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาศัยอยู่ตลอดไป จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัดชำระค่าเช่าแก่โจทก์ หลังจากจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์แล้ว จำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตลอดมา ถือว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์บอกกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายยังไม่มีอำนาจฟ้อง และโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 351, 352 และ 353 และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวเลขที่ 272 และ 273ตลาดราษฎร์บูรณะ เขตราษฎร์บูรณะ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยเพียงประการเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้หรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหานี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจำนวน 3 คูหา และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวในเขตตลาดราษฎร์บูรณะกับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดสัญญาเช่าทั้งสองฉบับในวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ต่อมาเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2537 โจทก์ได้มีประกาศแจ้งให้ประชาชนที่ค้าขายและพักอาศัยอยู่ในเขตตลาดแห่งนี้ให้ทราบว่านับแต่นี้จะมีการพัฒนาโครงการบริเวณนี้ให้มีความเจริญและไม่ติดใจจะทำสัญญาเช่ากับผู้ใดรวมทั้งจำเลยด้วยจนกว่าโครงการพัฒนาจะสำเร็จและต่อมาเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2538 โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยเพื่อขอให้ส่งมอบคืนตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าแก่โจทก์ภายในกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่วันที่ 24สิงหาคม 2538 โดยตลอดเวลานับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ และโจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้ทักท้วง ดังนี้ เห็นว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองฉบับเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ได้บัญญัติไว้ว่า "อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน" ดังนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวนี้จึงย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ตามที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันไว้แล้ว ภายหลังจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม2537 โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมทั้งจำเลยด้วยอันเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้ง ๆ ที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติดังกล่าว การที่โจทก์ยอมรับชำระค่าเช่าจากจำเลยต่อมานั้นก็เป็นเพียงโจทก์รับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่เท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงชอบแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 407/2545กรุงเทพมหานครโจทก์นาง ดวงรัตน์ พิชิตธนบดีกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 564 ป.วิ.พ. ม. 55สัญญาเช่าอาคารและพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ซึ่งย่อมระงับสิ้นไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้ การที่ภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมถึงจำเลยด้วยนั้น ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้งที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติเช่นนั้น การที่โจทก์ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยต่อมาเป็นเพียงรับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่จากการที่จำเลยยังไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาแต่อย่างใดไม่เมื่อจำเลยยังไม่ออกจากพื้นที่เช่าดังกล่าว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 2 ชั้น จำนวน 3 คูหา และจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวเนื้อที่ 640 ตารางเมตร มีกำหนด1 ปี บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วจำเลยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารและส่งมอบตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าคืนโจทก์ โจทก์คิดค่าเสียหายของตึกแถวที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท และพื้นที่ที่เช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันที่ 24 พฤศจิกายน 2538 เป็นต้นไป ค่าเสียหายคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน260,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 260,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวและพื้นที่ว่างหลังตึกแถวส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวและพื้นที่ว่างด้านหลังตึกแถวกับโจทก์ โดยทำสัญญาเช่าสืบเนื่องกันมาตั้งแต่ปี 2527 จำเลยได้ปรับปรุงพื้นที่ว่างซึ่งเดิมเป็นที่ทิ้งขยะให้มีสภาพเรียบร้อย โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาศัยอยู่ตลอดไป จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัดชำระค่าเช่าแก่โจทก์ หลังจากจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์แล้ว จำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตลอดมา ถือว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์บอกกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายยังไม่มีอำนาจฟ้อง และโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 351, 352 และ 353 และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวเลขที่ 272 และ 273ตลาดราษฎร์บูรณะ เขตราษฎร์บูรณะ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยเพียงประการเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้หรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหานี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจำนวน 3 คูหา และพื้นที่ว่างหลังตึกแถวในเขตตลาดราษฎร์บูรณะกับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดสัญญาเช่าทั้งสองฉบับในวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ต่อมาเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2537 โจทก์ได้มีประกาศแจ้งให้ประชาชนที่ค้าขายและพักอาศัยอยู่ในเขตตลาดแห่งนี้ให้ทราบว่านับแต่นี้จะมีการพัฒนาโครงการบริเวณนี้ให้มีความเจริญและไม่ติดใจจะทำสัญญาเช่ากับผู้ใดรวมทั้งจำเลยด้วยจนกว่าโครงการพัฒนาจะสำเร็จและต่อมาเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2538 โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยเพื่อขอให้ส่งมอบคืนตึกแถวและพื้นที่ว่างที่เช่าแก่โจทก์ภายในกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่วันที่ 24สิงหาคม 2538 โดยตลอดเวลานับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ และโจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้ทักท้วง ดังนี้ เห็นว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองฉบับเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ได้บัญญัติไว้ว่า "อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน" ดังนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวนี้จึงย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดวันที่ 31 กรกฎาคม 2537 ตามที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันไว้แล้ว ภายหลังจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม2537 โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมทั้งจำเลยด้วยอันเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้ง ๆ ที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติดังกล่าว การที่โจทก์ยอมรับชำระค่าเช่าจากจำเลยต่อมานั้นก็เป็นเพียงโจทก์รับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่เท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงชอบแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(วิบูลย์ มีอาสา-ศุภชัย ภู่งาม-วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ