คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 252/2523หลักกฎหมาย: จำเลยออกเงินซ่อมตึกของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าไม่มีลักษณะพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ถ้าไม่จดทะเบียนตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ก็มีผลบังคับเพียง 3 ปีศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวของโจทก์ ให้ใช้ค่าเสียหาย 5,000 บาท กับต่อไปเดือนละ 6,500 บาท จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "จำเลยฎีกาว่าก่อนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ตึกแถวของโจทก์มีสภาพทรุดโทรมมาก และโจทก์ได้ขอให้จำเลยออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวที่เช่าก่อน แล้วโจทก์จึงให้จำเลยเช่าโดยทำสัญญาเช่ามีกำหนเวลาเช่า 5 ปี สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน ขณะโจทก์ฟ้องยังไม่พ้นกำหนดเวลา 5 ปี โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาสืบพยานในประเด็นข้อนี้นั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า แม้จะให้ศาลชั้นต้นสืบพยานและข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยได้ออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าจริงก็ตาม การกระทำดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่านั้น การเช่าเช่นนี้หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าก็มีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ภายหลังที่ครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาย่อมถือว่าเป็นการเช่า โดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไป และได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปอีก"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 252/2523นางบุญธรรม เดี่ยววิไลโจทก์นางน้อม นาคแสงจำเลย ป.พ.พ. ม. 538จำเลยออกเงินซ่อมตึกของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าไม่มีลักษณะพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ถ้าไม่จดทะเบียนตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ก็มีผลบังคับเพียง 3 ปีศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวของโจทก์ ให้ใช้ค่าเสียหาย 5,000 บาท กับต่อไปเดือนละ 6,500 บาท จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "จำเลยฎีกาว่าก่อนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ตึกแถวของโจทก์มีสภาพทรุดโทรมมาก และโจทก์ได้ขอให้จำเลยออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวที่เช่าก่อน แล้วโจทก์จึงให้จำเลยเช่าโดยทำสัญญาเช่ามีกำหนเวลาเช่า 5 ปี สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน ขณะโจทก์ฟ้องยังไม่พ้นกำหนดเวลา 5 ปี โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาสืบพยานในประเด็นข้อนี้นั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า แม้จะให้ศาลชั้นต้นสืบพยานและข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยได้ออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าจริงก็ตาม การกระทำดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่านั้น การเช่าเช่นนี้หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าก็มีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ภายหลังที่ครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาย่อมถือว่าเป็นการเช่า โดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไป และได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปอีก"พิพากษายืน(ภิญโญ ธีรนิติ-ภักดิ์ บุณย์ภักดี-อาจ ปัญญาดิลก)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวของโจทก์ ให้ใช้ค่าเสียหาย 5,000 บาท กับต่อไปเดือนละ 6,500 บาท จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "จำเลยฎีกาว่าก่อนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ตึกแถวของโจทก์มีสภาพทรุดโทรมมาก และโจทก์ได้ขอให้จำเลยออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวที่เช่าก่อน แล้วโจทก์จึงให้จำเลยเช่าโดยทำสัญญาเช่ามีกำหนเวลาเช่า 5 ปี สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน ขณะโจทก์ฟ้องยังไม่พ้นกำหนดเวลา 5 ปี โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาสืบพยานในประเด็นข้อนี้นั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า แม้จะให้ศาลชั้นต้นสืบพยานและข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยได้ออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าจริงก็ตาม การกระทำดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่านั้น การเช่าเช่นนี้หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าก็มีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ภายหลังที่ครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาย่อมถือว่าเป็นการเช่า โดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไป และได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปอีก"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 252/2523นางบุญธรรม เดี่ยววิไลโจทก์นางน้อม นาคแสงจำเลย ป.พ.พ. ม. 538จำเลยออกเงินซ่อมตึกของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าไม่มีลักษณะพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ถ้าไม่จดทะเบียนตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ก็มีผลบังคับเพียง 3 ปีศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวของโจทก์ ให้ใช้ค่าเสียหาย 5,000 บาท กับต่อไปเดือนละ 6,500 บาท จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "จำเลยฎีกาว่าก่อนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ตึกแถวของโจทก์มีสภาพทรุดโทรมมาก และโจทก์ได้ขอให้จำเลยออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวที่เช่าก่อน แล้วโจทก์จึงให้จำเลยเช่าโดยทำสัญญาเช่ามีกำหนเวลาเช่า 5 ปี สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน ขณะโจทก์ฟ้องยังไม่พ้นกำหนดเวลา 5 ปี โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาสืบพยานในประเด็นข้อนี้นั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า แม้จะให้ศาลชั้นต้นสืบพยานและข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยได้ออกเงินทำการซ่อมแซมตึกแถวของโจทก์ก่อนทำสัญญาเช่าจริงก็ตาม การกระทำดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกสบายของจำเลยในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่านั้น การเช่าเช่นนี้หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าก็มีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ภายหลังที่ครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาย่อมถือว่าเป็นการเช่า โดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไป และได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปอีก"พิพากษายืน(ภิญโญ ธีรนิติ-ภักดิ์ บุณย์ภักดี-อาจ ปัญญาดิลก)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ