คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3714/2524หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 3 ปี แต่มีข้อสัญญาระบุไว้ต่อไปว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ 20 ปี เป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาไม่เกินคราวละ 3 ปี และในกรณีเช่นนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ไม่ได้(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด ๒๐ ปี โดยตกลงว่าจำเลยจะเรียกโจทก์มาทำสัญญาเช่าครั้งละ ๓ ปีจนครบ ๒๐ ปี และมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนด ๓ ปี จำเลยไม่ต่อายุสัญญาเช่าใหม่ให้หรือทำสัญญาเช่าใหม่และไม่มาเก็บค่าเช่าดังที่เคยปฏิบัติ โจทก์ติดต่อขอชำระค่าเช่าให้จำเลยไม่ยอมรับ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยนำสัญญาเช่าที่ทำไว้ไปจดทะเบียนการเช่าให้มีอายุสัญญาเช่า ๒๐ ปี หากไม่ไปก็ขอให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นเห็นว่า ตามสัญญาระบุว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่านี้ (มีกำหนด ๓ ปี) ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาแบ่งเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี" เห็นว่าสัญญาเช่าหาได้มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๒๐ ปี ไม่แต่มีกำหนดครั้งละ ๓ ปี ตามที่ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาให้ จึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียน ศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนตามที่โจทก์ฟ้องไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตามข้อ ๑ มีกำหนด ๓ ปี โดยได้มีข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าไว้ในข้อ ๑๔ ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาตามข้อ ๑ แล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปสัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า ๒๐ ปีไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ และถึงแม้จะแปลว่าสัญญามีกำหนด ๒๐ ปีดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์จำเลยก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง ๓ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ โจทก์ไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๙๘/๒๕๒๒ กรมการศาสนาโจทก์ นายบุญมา ฟ้ากระจ่าง จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3714/2524นายไชยา แซ่อึ้งโจทก์นางบุญศิริ เสริมสวัสดิ์ศรีจำเลย ป.พ.พ. ม. 538สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 3 ปี แต่มีข้อสัญญาระบุไว้ต่อไปว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ 20 ปี เป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาไม่เกินคราวละ 3 ปี และในกรณีเช่นนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ไม่ได้(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด ๒๐ ปี โดยตกลงว่าจำเลยจะเรียกโจทก์มาทำสัญญาเช่าครั้งละ ๓ ปีจนครบ ๒๐ ปี และมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนด ๓ ปี จำเลยไม่ต่อายุสัญญาเช่าใหม่ให้หรือทำสัญญาเช่าใหม่และไม่มาเก็บค่าเช่าดังที่เคยปฏิบัติ โจทก์ติดต่อขอชำระค่าเช่าให้จำเลยไม่ยอมรับ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยนำสัญญาเช่าที่ทำไว้ไปจดทะเบียนการเช่าให้มีอายุสัญญาเช่า ๒๐ ปี หากไม่ไปก็ขอให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นเห็นว่า ตามสัญญาระบุว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่านี้ (มีกำหนด ๓ ปี) ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาแบ่งเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี" เห็นว่าสัญญาเช่าหาได้มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๒๐ ปี ไม่แต่มีกำหนดครั้งละ ๓ ปี ตามที่ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาให้ จึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียน ศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนตามที่โจทก์ฟ้องไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตามข้อ ๑ มีกำหนด ๓ ปี โดยได้มีข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าไว้ในข้อ ๑๔ ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาตามข้อ ๑ แล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปสัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า ๒๐ ปีไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ และถึงแม้จะแปลว่าสัญญามีกำหนด ๒๐ ปีดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์จำเลยก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง ๓ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ โจทก์ไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๙๘/๒๕๒๒ กรมการศาสนาโจทก์ นายบุญมา ฟ้ากระจ่าง จำเลย พิพากษายืน(ปรีชา พานิชวงศ์-สนิท อังศุสิงห์-สำเนียง ด้วงมหาสอน)ศาลแพ่ง - นายเดชา สุวรรณโนศาลอุทธรณ์ - นายไพจิตร วิเศษโกสินแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด ๒๐ ปี โดยตกลงว่าจำเลยจะเรียกโจทก์มาทำสัญญาเช่าครั้งละ ๓ ปีจนครบ ๒๐ ปี และมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนด ๓ ปี จำเลยไม่ต่อายุสัญญาเช่าใหม่ให้หรือทำสัญญาเช่าใหม่และไม่มาเก็บค่าเช่าดังที่เคยปฏิบัติ โจทก์ติดต่อขอชำระค่าเช่าให้จำเลยไม่ยอมรับ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยนำสัญญาเช่าที่ทำไว้ไปจดทะเบียนการเช่าให้มีอายุสัญญาเช่า ๒๐ ปี หากไม่ไปก็ขอให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นเห็นว่า ตามสัญญาระบุว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่านี้ (มีกำหนด ๓ ปี) ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาแบ่งเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี" เห็นว่าสัญญาเช่าหาได้มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๒๐ ปี ไม่แต่มีกำหนดครั้งละ ๓ ปี ตามที่ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาให้ จึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียน ศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนตามที่โจทก์ฟ้องไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตามข้อ ๑ มีกำหนด ๓ ปี โดยได้มีข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าไว้ในข้อ ๑๔ ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาตามข้อ ๑ แล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปสัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า ๒๐ ปีไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ และถึงแม้จะแปลว่าสัญญามีกำหนด ๒๐ ปีดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์จำเลยก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง ๓ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ โจทก์ไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๙๘/๒๕๒๒ กรมการศาสนาโจทก์ นายบุญมา ฟ้ากระจ่าง จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3714/2524นายไชยา แซ่อึ้งโจทก์นางบุญศิริ เสริมสวัสดิ์ศรีจำเลย ป.พ.พ. ม. 538สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 3 ปี แต่มีข้อสัญญาระบุไว้ต่อไปว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ 20 ปี เป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาไม่เกินคราวละ 3 ปี และในกรณีเช่นนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ไม่ได้(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด ๒๐ ปี โดยตกลงว่าจำเลยจะเรียกโจทก์มาทำสัญญาเช่าครั้งละ ๓ ปีจนครบ ๒๐ ปี และมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนด ๓ ปี จำเลยไม่ต่อายุสัญญาเช่าใหม่ให้หรือทำสัญญาเช่าใหม่และไม่มาเก็บค่าเช่าดังที่เคยปฏิบัติ โจทก์ติดต่อขอชำระค่าเช่าให้จำเลยไม่ยอมรับ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยนำสัญญาเช่าที่ทำไว้ไปจดทะเบียนการเช่าให้มีอายุสัญญาเช่า ๒๐ ปี หากไม่ไปก็ขอให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นเห็นว่า ตามสัญญาระบุว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่านี้ (มีกำหนด ๓ ปี) ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาแบ่งเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี" เห็นว่าสัญญาเช่าหาได้มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๒๐ ปี ไม่แต่มีกำหนดครั้งละ ๓ ปี ตามที่ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาให้ จึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียน ศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนตามที่โจทก์ฟ้องไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตามข้อ ๑ มีกำหนด ๓ ปี โดยได้มีข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าไว้ในข้อ ๑๔ ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาตามข้อ ๑ แล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกคราวละ ๓ ปี จนครบ ๒๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปสัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า ๒๐ ปีไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ และถึงแม้จะแปลว่าสัญญามีกำหนด ๒๐ ปีดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์จำเลยก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าก็จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง ๓ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ โจทก์ไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๙๘/๒๕๒๒ กรมการศาสนาโจทก์ นายบุญมา ฟ้ากระจ่าง จำเลย พิพากษายืน(ปรีชา พานิชวงศ์-สนิท อังศุสิงห์-สำเนียง ด้วงมหาสอน)ศาลแพ่ง - นายเดชา สุวรรณโนศาลอุทธรณ์ - นายไพจิตร วิเศษโกสินแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ