คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 145/2533หลักกฎหมาย: จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทหลังจากที่โจทก์ซื้อมานานเกือบ 10 ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เพื่อช่วยค่าก่อสร้าง จึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้มีการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000บาท เมื่อครบกำหนดอายุการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง มาตรา 570 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าหลังจากครบอายุการเช่า 1 ปี ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าจึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาททำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าว เท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้างจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์โดยศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 4 ชั้นไปจากโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท มีกำหนด 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าจำเลยก็ไม่ยอมออกไป และโจทก์ยินยอมให้จำเลยครอบครองตึกแถวต่อไปโดยมิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ได้ตกลงอัตราค่าเช่ากันใหม่เป็นเดือนละ 9,000 บาท โดยเริ่มชำระตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2527ถึงเดือนมิถุนายน 2528 จำเลยก็ยินยอมชำระตามอัตราค่าเช่าใหม่ต่อมาเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าว โจทก์ได้ขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 18,000 บาท แต่จำเลยต่อรองขอชำระค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท ไปก่อนและจะเริ่มชำระค่าเช่าอัตราใหม่เดือนละ 18,000 บาท ตั้งแต่เดือนมกราคม 2529 เป็นต้นไป ครั้นถึงกำหนดดังกล่าว จำเลยกลับขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์เตือนจำเลยให้ชำระค่าเช่าที่ค้างหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทอีกต่อไปขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์ นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน90,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 18,000 บาท จนกว่าจำเลยจะยอมออกไปและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์จำเลยตกลงเช่าตึกแถวพิพาทกันมีข้อตกลงว่า จำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์จะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปีตั้งแต่วันที่ 6 พฤษภาคม 2526 เป็นต้นไปค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่า แต่ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนด 1 ปีจำเลยตกลงและได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 1,000,000 บาทให้โจทก์แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญาโจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมายหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกจากตึกพิพาท ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าที่เหลือโดยถัวเฉลี่ยตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออีกประมาณ 6 ปีปีละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาคือเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2529 โจทก์จะขอเพิ่มค่าเช่าอีก จำเลยไม่ยอม โจทก์ก็ไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยจึงนำเงินค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 6มิถุนายน 2526 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาหรือให้ใช้เงินค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าโจทก์ซื้อตึกพิพาทมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อประมาณเดือนพฤษภาคม 2517 โจทก์ไม่เคยตกลงจะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเป็นเวลา 10 ปี โดยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท จากจำเลย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจะนำเงินไปวางชำระค่าเช่า ณ สำนักงานวางทรัพย์กลางหรือไม่ ไม่ทราบ และถึงแม้จะวางก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะเป็นการกระทำภายหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 3/1075-1076 ถนนพหลโยธิน แขวงคลองถนน เขตบางเขนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ18,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 ไปจนกว่าจำเลยจะยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังมา โดยคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาททั้งสองคูหา โดยซื้อมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2517 ตามเอกสารหมายจ.4 ครั้นวันที่ 6 มิถุนายน 2526 จำเลยจึงได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตามเอกสารหมายจ.1 ในสัญญาดังกล่าวได้ระบุอายุสัญญาเช่าไว้ 1 ปี แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วจำเลยก็ยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปอีก โดยโจทก์ไม่ทักท้วงจนกระทั่งวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2529 โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทซึ่งก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2517 แล้วให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย จำเลยนี้เพิ่งมาเช่าหลังจากที่โจทก์ซื้อตึกแถวนั้นมานานเกือบ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินจำนวนที่จำเลยอ้างจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่จำเลยฎีกาในข้อต่อมาว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าธรรมดาดังได้วินิจฉัยไว้ข้างต้น และสัญญาดังกล่าวสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วปรากฏว่าจำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไป และได้บอกเลิกการเช่าต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ดังกล่าวจึงชอบแล้วคงเหลือฎีกาข้อสุดท้ายของจำเลยเกี่ยวกับเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายซึ่งจำเลยฎีกาในประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์รับฟังว่าจำเลยตกลงให้ค่าเช่าตึกแถวพิพาทที่ค้างชำระแก่โจทก์เดือนละ18,000 บาท เป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 18,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 18,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมคือเดือนละ 1,000 บาท ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ ต้องถือว่าคู่ความได้สละประเด็นในเรื่องดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงไม่ถูกต้อง ทั้งค่าเสียหายที่กำหนดให้ชำระก็สูงเกินส่วนนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้ และที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 18,000 บาทนั้น เห็นว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 1,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 145/2533นาง ชมพู หวัง เจริญ รุ่งโจทก์นาย บุญ มี นุตยะรัตน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 222, ม. 538, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 183จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทหลังจากที่โจทก์ซื้อมานานเกือบ 10 ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เพื่อช่วยค่าก่อสร้าง จึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้มีการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000บาท เมื่อครบกำหนดอายุการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง มาตรา 570 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าหลังจากครบอายุการเช่า 1 ปี ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าจึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาททำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าว เท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้างจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์โดยศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 4 ชั้นไปจากโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท มีกำหนด 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าจำเลยก็ไม่ยอมออกไป และโจทก์ยินยอมให้จำเลยครอบครองตึกแถวต่อไปโดยมิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ได้ตกลงอัตราค่าเช่ากันใหม่เป็นเดือนละ 9,000 บาท โดยเริ่มชำระตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2527ถึงเดือนมิถุนายน 2528 จำเลยก็ยินยอมชำระตามอัตราค่าเช่าใหม่ต่อมาเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าว โจทก์ได้ขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 18,000 บาท แต่จำเลยต่อรองขอชำระค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท ไปก่อนและจะเริ่มชำระค่าเช่าอัตราใหม่เดือนละ 18,000 บาท ตั้งแต่เดือนมกราคม 2529 เป็นต้นไป ครั้นถึงกำหนดดังกล่าว จำเลยกลับขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์เตือนจำเลยให้ชำระค่าเช่าที่ค้างหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทอีกต่อไปขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์ นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน90,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 18,000 บาท จนกว่าจำเลยจะยอมออกไปและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์จำเลยตกลงเช่าตึกแถวพิพาทกันมีข้อตกลงว่า จำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์จะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปีตั้งแต่วันที่ 6 พฤษภาคม 2526 เป็นต้นไปค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่า แต่ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนด 1 ปีจำเลยตกลงและได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 1,000,000 บาทให้โจทก์แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญาโจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมายหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกจากตึกพิพาท ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าที่เหลือโดยถัวเฉลี่ยตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออีกประมาณ 6 ปีปีละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาคือเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2529 โจทก์จะขอเพิ่มค่าเช่าอีก จำเลยไม่ยอม โจทก์ก็ไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยจึงนำเงินค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 6มิถุนายน 2526 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาหรือให้ใช้เงินค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าโจทก์ซื้อตึกพิพาทมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อประมาณเดือนพฤษภาคม 2517 โจทก์ไม่เคยตกลงจะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเป็นเวลา 10 ปี โดยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท จากจำเลย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจะนำเงินไปวางชำระค่าเช่า ณ สำนักงานวางทรัพย์กลางหรือไม่ ไม่ทราบ และถึงแม้จะวางก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะเป็นการกระทำภายหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 3/1075-1076 ถนนพหลโยธิน แขวงคลองถนน เขตบางเขนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ18,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 ไปจนกว่าจำเลยจะยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังมา โดยคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาททั้งสองคูหา โดยซื้อมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2517 ตามเอกสารหมายจ.4 ครั้นวันที่ 6 มิถุนายน 2526 จำเลยจึงได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตามเอกสารหมายจ.1 ในสัญญาดังกล่าวได้ระบุอายุสัญญาเช่าไว้ 1 ปี แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วจำเลยก็ยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปอีก โดยโจทก์ไม่ทักท้วงจนกระทั่งวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2529 โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทซึ่งก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2517 แล้วให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย จำเลยนี้เพิ่งมาเช่าหลังจากที่โจทก์ซื้อตึกแถวนั้นมานานเกือบ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินจำนวนที่จำเลยอ้างจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่จำเลยฎีกาในข้อต่อมาว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าธรรมดาดังได้วินิจฉัยไว้ข้างต้น และสัญญาดังกล่าวสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วปรากฏว่าจำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไป และได้บอกเลิกการเช่าต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ดังกล่าวจึงชอบแล้วคงเหลือฎีกาข้อสุดท้ายของจำเลยเกี่ยวกับเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายซึ่งจำเลยฎีกาในประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์รับฟังว่าจำเลยตกลงให้ค่าเช่าตึกแถวพิพาทที่ค้างชำระแก่โจทก์เดือนละ18,000 บาท เป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 18,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 18,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมคือเดือนละ 1,000 บาท ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ ต้องถือว่าคู่ความได้สละประเด็นในเรื่องดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงไม่ถูกต้อง ทั้งค่าเสียหายที่กำหนดให้ชำระก็สูงเกินส่วนนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้ และที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 18,000 บาทนั้น เห็นว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 1,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สัมฤทธิ์ ไชยศิริ-สวิน อักขรายุธ-เธียร ยูงทอง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคดี นี้ จำเลย ต่อสู้ ว่า เป็น สัญญาเช่า ต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา โดย อ้างว่า ได้ ออก เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง ตึก ที่ เช่า ซึ่ง ถ้า เป็น ความจริง ดัง จำเลย ต่อสู้ สัญญาเช่า ตึก พิพาท ระหว่าง โจทก์ กับ จำเลย ย่อม เป็น สัญญาต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา อัน จะ ทำให้ เกิด ผล ใน กฎหมาย แตกต่าง ไป จาก สัญญาเช่า ธรรมดา หลาย ประการ เช่น แม้ สัญญาเช่า ตึก พิพาท นี้ จะ ไม่ได้ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จำเลย ก็ มีสิทธิ เช่า ตึก พิพาท ต่อไป จน ครบ กำหนด 10 ปี ตาม ที่ ตกลง กัน และ มีสิทธิ ฟ้องบังคับ ให้ โจทก์ จดทะเบียน เช่า ได้ ทั้งนี้ ตาม นัย คำพิพากษาฎีกาที่ 2016/2524 ซึ่ง ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า " โจทก์ ออก เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง แฟลต แล้ว จำเลย ให้ โจทก์ เช่า ห้อง ใน แฟลต มี กำหนด 13 ปี ซึ่ง คู่กรณี ย่อม เกิด สิทธิ ตาม สัญญาต่างตอบแทน เพื่อ ให้การ เช่า ได้ จดทะเบียน การ เช่า สมบูรณ์ ยิ่งขึ้น และ ผูกพัน ถึง ผู้รับโอน กรรมสิทธิ์ ห้องเช่า ใน ระหว่าง การ เช่า ยัง ไม่ สิ้นสุด ด้วย แม้ สัญญาเช่า จะ ไม่ได้ ระบุ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า ก็ ตาม โจทก์ ก็ ฟ้องบังคับ จำเลย ให้ จดทะเบียน การ เช่า มี กำหนด 13 ปี ได้ ไม่ ขัด ต่อมา ตรา 538" แต่ ศาลฎีกา ใน คดี นี้ เห็นว่า เงิน ที่ จำเลย อ้างว่า เป็น เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง ตึกพิพาทนั้น ไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง เพราะตึก พิพาท มี อยู่ ก่อน จำเลย เช่า เกือบ 10 ปี ทั้ง ไม่ปรากฏ ว่า ได้ มี การ ต่อเติม ตึก พิพาท ก่อน หรือ หลัง จำเลย เช่า แต่อย่างใด สัญญาเช่า ราย นี้ จึง ไม่ใช่ สัญญาต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา การ ให้ เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง อัน จะ ทำให้ สัญญาเช่า เป็น สัญญา ต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา นั้น จะ ต้อง เป็น เงิน ที่ ให้ เพื่อ ช่วย ค่าก่อสร้าง จริง ๆ ถ้า ขณะ ให้ เงิน กัน มี สิ่งปลูกสร้าง อยู่ แล้ว แม้ จะ เรียกเงิน ที่ ให้ แก่ กัน ว่า เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง ก็ ไม่ ถือ ว่า เป็น เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง แต่ เป็น เงิน แป๊ะเจี๊ยะ หรือ เงินกินเปล่า ดัง ที่ ศาลฎีกา ได้ วินิจฉัย ไว้ ใน คำพิพากษา ที่ 1252/2506 ว่า " ใน การ ทำ สัญญาเช่า ห้อง ผู้เช่า ออก เงิน ให้ ผู้ให้เช่า 5,000 บาท ใน สัญญา ระบุ ว่า เป็น เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง เมื่อ คดี ได้ความ ว่า ใน ขณะ ทำ สัญญา นี้ ผู้ให้เช่า มี ห้อง พร้อม อยู่ แล้ว ไม่จำต้อง ก่อสร้าง ขึ้น ใหม่ แต่อย่างใด เงิน ที่ ผู้เช่า ให้ แก่ ผู้ให้เช่า จึง ไม่ใช่ เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง คง เป็น เงินกินเปล่า ตาม ธรรมดา สัญญาเช่า จึง เป็น สัญญาเช่า ธรรมดา ไม่ใช่ สัญญาต่างตอบแทน " ประดิษฐ์ เอกมณีคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 4 ชั้นไปจากโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท มีกำหนด 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าจำเลยก็ไม่ยอมออกไป และโจทก์ยินยอมให้จำเลยครอบครองตึกแถวต่อไปโดยมิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ได้ตกลงอัตราค่าเช่ากันใหม่เป็นเดือนละ 9,000 บาท โดยเริ่มชำระตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2527ถึงเดือนมิถุนายน 2528 จำเลยก็ยินยอมชำระตามอัตราค่าเช่าใหม่ต่อมาเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าว โจทก์ได้ขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 18,000 บาท แต่จำเลยต่อรองขอชำระค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท ไปก่อนและจะเริ่มชำระค่าเช่าอัตราใหม่เดือนละ 18,000 บาท ตั้งแต่เดือนมกราคม 2529 เป็นต้นไป ครั้นถึงกำหนดดังกล่าว จำเลยกลับขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์เตือนจำเลยให้ชำระค่าเช่าที่ค้างหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทอีกต่อไปขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์ นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน90,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 18,000 บาท จนกว่าจำเลยจะยอมออกไปและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์จำเลยตกลงเช่าตึกแถวพิพาทกันมีข้อตกลงว่า จำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์จะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปีตั้งแต่วันที่ 6 พฤษภาคม 2526 เป็นต้นไปค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่า แต่ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนด 1 ปีจำเลยตกลงและได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 1,000,000 บาทให้โจทก์แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญาโจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมายหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกจากตึกพิพาท ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าที่เหลือโดยถัวเฉลี่ยตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออีกประมาณ 6 ปีปีละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาคือเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2529 โจทก์จะขอเพิ่มค่าเช่าอีก จำเลยไม่ยอม โจทก์ก็ไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยจึงนำเงินค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 6มิถุนายน 2526 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาหรือให้ใช้เงินค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าโจทก์ซื้อตึกพิพาทมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อประมาณเดือนพฤษภาคม 2517 โจทก์ไม่เคยตกลงจะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเป็นเวลา 10 ปี โดยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท จากจำเลย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจะนำเงินไปวางชำระค่าเช่า ณ สำนักงานวางทรัพย์กลางหรือไม่ ไม่ทราบ และถึงแม้จะวางก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะเป็นการกระทำภายหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 3/1075-1076 ถนนพหลโยธิน แขวงคลองถนน เขตบางเขนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ18,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 ไปจนกว่าจำเลยจะยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังมา โดยคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาททั้งสองคูหา โดยซื้อมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2517 ตามเอกสารหมายจ.4 ครั้นวันที่ 6 มิถุนายน 2526 จำเลยจึงได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตามเอกสารหมายจ.1 ในสัญญาดังกล่าวได้ระบุอายุสัญญาเช่าไว้ 1 ปี แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วจำเลยก็ยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปอีก โดยโจทก์ไม่ทักท้วงจนกระทั่งวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2529 โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทซึ่งก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2517 แล้วให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย จำเลยนี้เพิ่งมาเช่าหลังจากที่โจทก์ซื้อตึกแถวนั้นมานานเกือบ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินจำนวนที่จำเลยอ้างจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่จำเลยฎีกาในข้อต่อมาว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าธรรมดาดังได้วินิจฉัยไว้ข้างต้น และสัญญาดังกล่าวสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วปรากฏว่าจำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไป และได้บอกเลิกการเช่าต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ดังกล่าวจึงชอบแล้วคงเหลือฎีกาข้อสุดท้ายของจำเลยเกี่ยวกับเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายซึ่งจำเลยฎีกาในประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์รับฟังว่าจำเลยตกลงให้ค่าเช่าตึกแถวพิพาทที่ค้างชำระแก่โจทก์เดือนละ18,000 บาท เป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 18,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 18,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมคือเดือนละ 1,000 บาท ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ ต้องถือว่าคู่ความได้สละประเด็นในเรื่องดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงไม่ถูกต้อง ทั้งค่าเสียหายที่กำหนดให้ชำระก็สูงเกินส่วนนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้ และที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 18,000 บาทนั้น เห็นว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 1,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 145/2533นาง ชมพู หวัง เจริญ รุ่งโจทก์นาย บุญ มี นุตยะรัตน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 222, ม. 538, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 183จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทหลังจากที่โจทก์ซื้อมานานเกือบ 10 ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เพื่อช่วยค่าก่อสร้าง จึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้มีการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000บาท เมื่อครบกำหนดอายุการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง มาตรา 570 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าหลังจากครบอายุการเช่า 1 ปี ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าจึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาททำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าว เท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้างจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์โดยศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 4 ชั้นไปจากโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท มีกำหนด 1 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าจำเลยก็ไม่ยอมออกไป และโจทก์ยินยอมให้จำเลยครอบครองตึกแถวต่อไปโดยมิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ได้ตกลงอัตราค่าเช่ากันใหม่เป็นเดือนละ 9,000 บาท โดยเริ่มชำระตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2527ถึงเดือนมิถุนายน 2528 จำเลยก็ยินยอมชำระตามอัตราค่าเช่าใหม่ต่อมาเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าว โจทก์ได้ขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 18,000 บาท แต่จำเลยต่อรองขอชำระค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท ไปก่อนและจะเริ่มชำระค่าเช่าอัตราใหม่เดือนละ 18,000 บาท ตั้งแต่เดือนมกราคม 2529 เป็นต้นไป ครั้นถึงกำหนดดังกล่าว จำเลยกลับขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์เตือนจำเลยให้ชำระค่าเช่าที่ค้างหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทอีกต่อไปขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์ นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน90,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 18,000 บาท จนกว่าจำเลยจะยอมออกไปและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์จำเลยตกลงเช่าตึกแถวพิพาทกันมีข้อตกลงว่า จำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์จะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปีตั้งแต่วันที่ 6 พฤษภาคม 2526 เป็นต้นไปค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่า แต่ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนด 1 ปีจำเลยตกลงและได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 1,000,000 บาทให้โจทก์แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญาโจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมายหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกจากตึกพิพาท ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าที่เหลือโดยถัวเฉลี่ยตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออีกประมาณ 6 ปีปีละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาคือเมื่อประมาณเดือนมกราคม 2529 โจทก์จะขอเพิ่มค่าเช่าอีก จำเลยไม่ยอม โจทก์ก็ไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยจึงนำเงินค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 6มิถุนายน 2526 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาหรือให้ใช้เงินค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 600,000 บาทแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าโจทก์ซื้อตึกพิพาทมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อประมาณเดือนพฤษภาคม 2517 โจทก์ไม่เคยตกลงจะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเป็นเวลา 10 ปี โดยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทเป็นเงิน1,000,000 บาท จากจำเลย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจะนำเงินไปวางชำระค่าเช่า ณ สำนักงานวางทรัพย์กลางหรือไม่ ไม่ทราบ และถึงแม้จะวางก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะเป็นการกระทำภายหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 3/1075-1076 ถนนพหลโยธิน แขวงคลองถนน เขตบางเขนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ18,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 ไปจนกว่าจำเลยจะยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังมา โดยคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาททั้งสองคูหา โดยซื้อมาจากบริษัทอ่อนนุชก่อสร้าง จำกัด เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2517 ตามเอกสารหมายจ.4 ครั้นวันที่ 6 มิถุนายน 2526 จำเลยจึงได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตามเอกสารหมายจ.1 ในสัญญาดังกล่าวได้ระบุอายุสัญญาเช่าไว้ 1 ปี แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วจำเลยก็ยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปอีก โดยโจทก์ไม่ทักท้วงจนกระทั่งวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2529 โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทซึ่งก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2517 แล้วให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย จำเลยนี้เพิ่งมาเช่าหลังจากที่โจทก์ซื้อตึกแถวนั้นมานานเกือบ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินจำนวนที่จำเลยอ้างจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ที่จำเลยฎีกาในข้อต่อมาว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าธรรมดาดังได้วินิจฉัยไว้ข้างต้น และสัญญาดังกล่าวสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วปรากฏว่าจำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา เมื่อต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไป และได้บอกเลิกการเช่าต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ดังกล่าวจึงชอบแล้วคงเหลือฎีกาข้อสุดท้ายของจำเลยเกี่ยวกับเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายซึ่งจำเลยฎีกาในประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์รับฟังว่าจำเลยตกลงให้ค่าเช่าตึกแถวพิพาทที่ค้างชำระแก่โจทก์เดือนละ18,000 บาท เป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 18,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 18,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมคือเดือนละ 1,000 บาท ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ ต้องถือว่าคู่ความได้สละประเด็นในเรื่องดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงไม่ถูกต้อง ทั้งค่าเสียหายที่กำหนดให้ชำระก็สูงเกินส่วนนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้ และที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 18,000 บาทนั้น เห็นว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 1,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สัมฤทธิ์ ไชยศิริ-สวิน อักขรายุธ-เธียร ยูงทอง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคดี นี้ จำเลย ต่อสู้ ว่า เป็น สัญญาเช่า ต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา โดย อ้างว่า ได้ ออก เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง ตึก ที่ เช่า ซึ่ง ถ้า เป็น ความจริง ดัง จำเลย ต่อสู้ สัญญาเช่า ตึก พิพาท ระหว่าง โจทก์ กับ จำเลย ย่อม เป็น สัญญาต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา อัน จะ ทำให้ เกิด ผล ใน กฎหมาย แตกต่าง ไป จาก สัญญาเช่า ธรรมดา หลาย ประการ เช่น แม้ สัญญาเช่า ตึก พิพาท นี้ จะ ไม่ได้ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จำเลย ก็ มีสิทธิ เช่า ตึก พิพาท ต่อไป จน ครบ กำหนด 10 ปี ตาม ที่ ตกลง กัน และ มีสิทธิ ฟ้องบังคับ ให้ โจทก์ จดทะเบียน เช่า ได้ ทั้งนี้ ตาม นัย คำพิพากษาฎีกาที่ 2016/2524 ซึ่ง ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า " โจทก์ ออก เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง แฟลต แล้ว จำเลย ให้ โจทก์ เช่า ห้อง ใน แฟลต มี กำหนด 13 ปี ซึ่ง คู่กรณี ย่อม เกิด สิทธิ ตาม สัญญาต่างตอบแทน เพื่อ ให้การ เช่า ได้ จดทะเบียน การ เช่า สมบูรณ์ ยิ่งขึ้น และ ผูกพัน ถึง ผู้รับโอน กรรมสิทธิ์ ห้องเช่า ใน ระหว่าง การ เช่า ยัง ไม่ สิ้นสุด ด้วย แม้ สัญญาเช่า จะ ไม่ได้ ระบุ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า ก็ ตาม โจทก์ ก็ ฟ้องบังคับ จำเลย ให้ จดทะเบียน การ เช่า มี กำหนด 13 ปี ได้ ไม่ ขัด ต่อมา ตรา 538" แต่ ศาลฎีกา ใน คดี นี้ เห็นว่า เงิน ที่ จำเลย อ้างว่า เป็น เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง ตึกพิพาทนั้น ไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง เพราะตึก พิพาท มี อยู่ ก่อน จำเลย เช่า เกือบ 10 ปี ทั้ง ไม่ปรากฏ ว่า ได้ มี การ ต่อเติม ตึก พิพาท ก่อน หรือ หลัง จำเลย เช่า แต่อย่างใด สัญญาเช่า ราย นี้ จึง ไม่ใช่ สัญญาต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา การ ให้ เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง อัน จะ ทำให้ สัญญาเช่า เป็น สัญญา ต่างตอบแทน ชนิด พิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่า ธรรมดา นั้น จะ ต้อง เป็น เงิน ที่ ให้ เพื่อ ช่วย ค่าก่อสร้าง จริง ๆ ถ้า ขณะ ให้ เงิน กัน มี สิ่งปลูกสร้าง อยู่ แล้ว แม้ จะ เรียกเงิน ที่ ให้ แก่ กัน ว่า เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง ก็ ไม่ ถือ ว่า เป็น เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง แต่ เป็น เงิน แป๊ะเจี๊ยะ หรือ เงินกินเปล่า ดัง ที่ ศาลฎีกา ได้ วินิจฉัย ไว้ ใน คำพิพากษา ที่ 1252/2506 ว่า " ใน การ ทำ สัญญาเช่า ห้อง ผู้เช่า ออก เงิน ให้ ผู้ให้เช่า 5,000 บาท ใน สัญญา ระบุ ว่า เป็น เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง เมื่อ คดี ได้ความ ว่า ใน ขณะ ทำ สัญญา นี้ ผู้ให้เช่า มี ห้อง พร้อม อยู่ แล้ว ไม่จำต้อง ก่อสร้าง ขึ้น ใหม่ แต่อย่างใด เงิน ที่ ผู้เช่า ให้ แก่ ผู้ให้เช่า จึง ไม่ใช่ เงิน ช่วย ค่าก่อสร้าง คง เป็น เงินกินเปล่า ตาม ธรรมดา สัญญาเช่า จึง เป็น สัญญาเช่า ธรรมดา ไม่ใช่ สัญญาต่างตอบแทน " ประดิษฐ์ เอกมณี