คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7386/2548หลักกฎหมาย: จำเลยมิได้ให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ แต่คราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่าโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 17 ปี 5 เดือน นับแต่วันที่ 23 มีนาคม 2524 ถึงวันที่ 23 สิงหาคม 2541 เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถว จำเลยไม่ยอมออกไป ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 57,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว กับค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบตึกแถวของโจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมตึกแถวพิพาทเป็นของนางประจง นาควัชระ มารดาโจทก์ ให้จำเลยเช่ามีกำหนด 11 ปี 3 เดือน ต่อมาปี 2524 โจทก์ได้รับโอนตึกแถวพิพาทจากมารดาโจทก์ โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่มีระยะเวลา 15 ปี โดยมีข้อตกลงให้รวมระยะเวลาการเช่าที่เหลือจากสัญญาเดิม 2 ปี กับ 5 เดือน เข้าด้วย รวมเป็น 17 ปี 5 เดือน คิดค่าเช่าเดือนละ 200 บาท โดยให้จำเลยนำเงิน 262,500 บาท มอบให้แก่โจทก์เพื่อไปไถ่ถอนจำนองตึกแถวดังกล่าวจากธนาคาร โจทก์ได้ให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่อไปอีก 10 ปี ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้แจ้งความประสงค์ขอทำสัญญาเช่าต่อตามคำมั่นของโจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยและขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 12,000 บาท จึงจะต่อสัญญาเช่า จึงเป็นกรณีที่โจทก์ผิดสัญญาตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้เพียงเดือนละ 2,000 บาท เท่านั้น ขอค่าเช่าเดือนละ 500 บาท เป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ 24 สิงหาคม 2541 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ขอให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยให้สัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อไปมีกำหนด 10 ปี แต่โจทก์เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกไม่เกิน 10 เดือน นับแต่วันที่สัญญาเช่าครบกำหนด คิดค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับแล้วแต่เพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวสามชั้นเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน 19,080 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 ธันวาคม 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จ และให้ชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,500 บาท ให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ได้แก้อุทธรณ์จึงไม่กำหนดค่าทนายความให้ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยที่ว่า เมื่อโจทก์ยอมรับว่าได้รับเงินที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์ไปจำนวน 400,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยมีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตามฟ้องแย้งได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้มาในศาลชั้นต้นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาเช่นนี้ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ผิดข้อตกลงคำมั่นที่เคยเสนอจำเลยจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 10 ปีเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท ทั้งก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยก็ได้แจ้งความประสงค์ที่จะเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปกับโจทก์ด้วยวาจา การที่จำเลยได้สนองคำมั่นที่โจทก์ได้เสนอไว้ตั้งแต่แรกนั้น ถือว่าสัญญาเช่าได้เกิดขึ้นแล้ว เห็นว่า เมื่อคำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ดังที่จำเลยฎีกาก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7386/2548นายวีระชัย นาควัชระโจทก์นางยุพา รัตนแสงหิรัญจำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 249จำเลยมิได้ให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ แต่คราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่าโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 17 ปี 5 เดือน นับแต่วันที่ 23 มีนาคม 2524 ถึงวันที่ 23 สิงหาคม 2541 เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถว จำเลยไม่ยอมออกไป ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 57,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว กับค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบตึกแถวของโจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมตึกแถวพิพาทเป็นของนางประจง นาควัชระ มารดาโจทก์ ให้จำเลยเช่ามีกำหนด 11 ปี 3 เดือน ต่อมาปี 2524 โจทก์ได้รับโอนตึกแถวพิพาทจากมารดาโจทก์ โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่มีระยะเวลา 15 ปี โดยมีข้อตกลงให้รวมระยะเวลาการเช่าที่เหลือจากสัญญาเดิม 2 ปี กับ 5 เดือน เข้าด้วย รวมเป็น 17 ปี 5 เดือน คิดค่าเช่าเดือนละ 200 บาท โดยให้จำเลยนำเงิน 262,500 บาท มอบให้แก่โจทก์เพื่อไปไถ่ถอนจำนองตึกแถวดังกล่าวจากธนาคาร โจทก์ได้ให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่อไปอีก 10 ปี ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้แจ้งความประสงค์ขอทำสัญญาเช่าต่อตามคำมั่นของโจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยและขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 12,000 บาท จึงจะต่อสัญญาเช่า จึงเป็นกรณีที่โจทก์ผิดสัญญาตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้เพียงเดือนละ 2,000 บาท เท่านั้น ขอค่าเช่าเดือนละ 500 บาท เป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ 24 สิงหาคม 2541 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ขอให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยให้สัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อไปมีกำหนด 10 ปี แต่โจทก์เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกไม่เกิน 10 เดือน นับแต่วันที่สัญญาเช่าครบกำหนด คิดค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับแล้วแต่เพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวสามชั้นเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน 19,080 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 ธันวาคม 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จ และให้ชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,500 บาท ให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ได้แก้อุทธรณ์จึงไม่กำหนดค่าทนายความให้ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยที่ว่า เมื่อโจทก์ยอมรับว่าได้รับเงินที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์ไปจำนวน 400,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยมีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตามฟ้องแย้งได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้มาในศาลชั้นต้นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาเช่นนี้ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ผิดข้อตกลงคำมั่นที่เคยเสนอจำเลยจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 10 ปีเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท ทั้งก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยก็ได้แจ้งความประสงค์ที่จะเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปกับโจทก์ด้วยวาจา การที่จำเลยได้สนองคำมั่นที่โจทก์ได้เสนอไว้ตั้งแต่แรกนั้น ถือว่าสัญญาเช่าได้เกิดขึ้นแล้ว เห็นว่า เมื่อคำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ดังที่จำเลยฎีกาก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-สมศักดิ์ เนตรมัย-สุรศักดิ์ สุวรรณประกร)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 17 ปี 5 เดือน นับแต่วันที่ 23 มีนาคม 2524 ถึงวันที่ 23 สิงหาคม 2541 เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถว จำเลยไม่ยอมออกไป ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 57,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว กับค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบตึกแถวของโจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมตึกแถวพิพาทเป็นของนางประจง นาควัชระ มารดาโจทก์ ให้จำเลยเช่ามีกำหนด 11 ปี 3 เดือน ต่อมาปี 2524 โจทก์ได้รับโอนตึกแถวพิพาทจากมารดาโจทก์ โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่มีระยะเวลา 15 ปี โดยมีข้อตกลงให้รวมระยะเวลาการเช่าที่เหลือจากสัญญาเดิม 2 ปี กับ 5 เดือน เข้าด้วย รวมเป็น 17 ปี 5 เดือน คิดค่าเช่าเดือนละ 200 บาท โดยให้จำเลยนำเงิน 262,500 บาท มอบให้แก่โจทก์เพื่อไปไถ่ถอนจำนองตึกแถวดังกล่าวจากธนาคาร โจทก์ได้ให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่อไปอีก 10 ปี ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้แจ้งความประสงค์ขอทำสัญญาเช่าต่อตามคำมั่นของโจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยและขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 12,000 บาท จึงจะต่อสัญญาเช่า จึงเป็นกรณีที่โจทก์ผิดสัญญาตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้เพียงเดือนละ 2,000 บาท เท่านั้น ขอค่าเช่าเดือนละ 500 บาท เป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ 24 สิงหาคม 2541 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ขอให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยให้สัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อไปมีกำหนด 10 ปี แต่โจทก์เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกไม่เกิน 10 เดือน นับแต่วันที่สัญญาเช่าครบกำหนด คิดค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับแล้วแต่เพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวสามชั้นเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน 19,080 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 ธันวาคม 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จ และให้ชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,500 บาท ให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ได้แก้อุทธรณ์จึงไม่กำหนดค่าทนายความให้ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยที่ว่า เมื่อโจทก์ยอมรับว่าได้รับเงินที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์ไปจำนวน 400,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยมีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตามฟ้องแย้งได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้มาในศาลชั้นต้นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาเช่นนี้ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ผิดข้อตกลงคำมั่นที่เคยเสนอจำเลยจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 10 ปีเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท ทั้งก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยก็ได้แจ้งความประสงค์ที่จะเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปกับโจทก์ด้วยวาจา การที่จำเลยได้สนองคำมั่นที่โจทก์ได้เสนอไว้ตั้งแต่แรกนั้น ถือว่าสัญญาเช่าได้เกิดขึ้นแล้ว เห็นว่า เมื่อคำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ดังที่จำเลยฎีกาก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7386/2548นายวีระชัย นาควัชระโจทก์นางยุพา รัตนแสงหิรัญจำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 249จำเลยมิได้ให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ แต่คราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่าโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 17 ปี 5 เดือน นับแต่วันที่ 23 มีนาคม 2524 ถึงวันที่ 23 สิงหาคม 2541 เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถว จำเลยไม่ยอมออกไป ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 57,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว กับค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบตึกแถวของโจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมตึกแถวพิพาทเป็นของนางประจง นาควัชระ มารดาโจทก์ ให้จำเลยเช่ามีกำหนด 11 ปี 3 เดือน ต่อมาปี 2524 โจทก์ได้รับโอนตึกแถวพิพาทจากมารดาโจทก์ โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่มีระยะเวลา 15 ปี โดยมีข้อตกลงให้รวมระยะเวลาการเช่าที่เหลือจากสัญญาเดิม 2 ปี กับ 5 เดือน เข้าด้วย รวมเป็น 17 ปี 5 เดือน คิดค่าเช่าเดือนละ 200 บาท โดยให้จำเลยนำเงิน 262,500 บาท มอบให้แก่โจทก์เพื่อไปไถ่ถอนจำนองตึกแถวดังกล่าวจากธนาคาร โจทก์ได้ให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่อไปอีก 10 ปี ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้แจ้งความประสงค์ขอทำสัญญาเช่าต่อตามคำมั่นของโจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยและขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 12,000 บาท จึงจะต่อสัญญาเช่า จึงเป็นกรณีที่โจทก์ผิดสัญญาตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้เพียงเดือนละ 2,000 บาท เท่านั้น ขอค่าเช่าเดือนละ 500 บาท เป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ 24 สิงหาคม 2541 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ขอให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยให้สัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อไปมีกำหนด 10 ปี แต่โจทก์เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกไม่เกิน 10 เดือน นับแต่วันที่สัญญาเช่าครบกำหนด คิดค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับแล้วแต่เพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวสามชั้นเลขที่ 100/6 หมู่ที่ 11 ตำบลบางด้วน เขตภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชดใช้เงินจำนวน 19,080 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 ธันวาคม 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จ และให้ชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,500 บาท ให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ได้แก้อุทธรณ์จึงไม่กำหนดค่าทนายความให้ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยที่ว่า เมื่อโจทก์ยอมรับว่าได้รับเงินที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์ไปจำนวน 400,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยมีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตามฟ้องแย้งได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้มาในศาลชั้นต้นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาเช่นนี้ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ผิดข้อตกลงคำมั่นที่เคยเสนอจำเลยจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 10 ปีเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท ทั้งก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยก็ได้แจ้งความประสงค์ที่จะเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปกับโจทก์ด้วยวาจา การที่จำเลยได้สนองคำมั่นที่โจทก์ได้เสนอไว้ตั้งแต่แรกนั้น ถือว่าสัญญาเช่าได้เกิดขึ้นแล้ว เห็นว่า เมื่อคำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ดังที่จำเลยฎีกาก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-สมศักดิ์ เนตรมัย-สุรศักดิ์ สุวรรณประกร)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ