คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1050/2539หลักกฎหมาย: กรณีผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่มีข้อตกลงให้ทำได้ไว้ในสัญญาเช่าผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544วรรคสองซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วกรณีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา387แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นบทบัญญัติทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่1ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในเวลาอันสมควรแต่อย่างใดโจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ เป็น เจ้าของ ที่ดิน มี โฉนด เลขที่ 3690โดย ซื้อ มาจาก ร้อยโท อัมพร นิติเกษตรสุนทร เจ้าของ ที่ดิน เดิม เมื่อ วันที่ 2 สิงหาคม 2533 และ โจทก์ ตกลง ยอมรับ ภาระ ผูกพันตาม สัญญาเช่า ฉบับที่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม ได้ ให้ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง มีจำเลย ที่ 2 เป็น หุ้นส่วน ผู้จัดการ มีอำนาจ ทำการ แทน จำเลย ที่ 1 เช่าที่ดิน มี กำหนด 28 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 11 มิถุนายน 2511 ต่อมา โจทก์พบ ว่า จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ อาคาร สถานที่ ทั้งหมดพร้อม กิจการ ของ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ไป เป็น ผู้ ดำเนิน กิจการ สถานที่ เล่น โบว์ลิ่ง และ ร้าน อาหาร สิเพื่อนคาเฟ่ กับ ยัง นำ ที่ดิน ที่ เช่า ไป ให้ สมาคม ชาวพิจิตร เช่า ช่วง เปิด กิจการ เล่น บิลเลียด และ สนุกเกอร์ พร้อม ทั้ง อนุญาต ให้ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด ใช้ เป็น สถานที่ ประกอบ กิจการ พัก อาศัย โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก เจ้าของ ที่ดิน เดิม หรือจาก โจทก์ สัญญาเช่า ที่ดิน จึง ระงับ ลง ทันที บรรดา อาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหลาย ใน ทรัพย์สิน ที่ เช่า จึง ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของ โจทก์ โจทก์ มีหนังสือ บอกเลิก สัญญาเช่า และ จำเลย ทั้ง สอง ทราบ แล้วแต่ เพิกเฉยเป็นเหตุ ให้ โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย ไม่สามารถ นำ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ไป ใช้ ประโยชน์ อย่างอื่น หรือ ให้ เช่า หรือ ก่อสร้าง อาคารสำนักงาน ให้ เช่า ได้ ขอให้ บังคับ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอน และขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของโจทก์ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย และ ให้ จำเลย ทั้ง สองร่วมกัน ชำระ ค่าเสียหาย จำนวน 1,000,000 บาท แก่ โจทก์ กับ ชำระค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 1,000,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่าจำเลย ทั้ง สอง จะ รื้อถอน และ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อม บริวาร ออก ไป จากที่ดิน ของ โจทก์ แล้ว เสร็จจำเลย ทั้ง สอง ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 มิได้ ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่าที่ดิน ตาม ฟ้อง การ ที่ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ดำเนิน กิจการ นั้น เจ้าของ ที่ดิน เดิม รู้เห็น ยินยอม แล้ว โดยจำเลย ที่ 1 เพิ่ม ค่าเช่า ที่ดิน ให้ แก่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม เป็น การ ตอบแทนและ การ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ ทำ เมื่อ วันที่ 10 มกราคม 2529ซึ่ง เป็น เวลา ก่อน ที่ โจทก์ จะซื้อ ที่ดิน แปลง พิพาท ประกอบ กับ กิจการที่ จำเลย ที่ 1 ได้ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ หยุด กิจการ ไป แล้ว ก่อน ที่โจทก์ จะ ได้รับ โอน กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง พิพาท โจทก์ จึง ไม่เสีย หายจำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เช่า ช่วง แต่ เป็น เพราะ เจ้าของที่ดิน เดิม ได้ยิน ยอม ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เปิด กิจการ ดังกล่าว เองจำเลย ที่ 1 ไม่เคย อนุญาต ให้ บุคคล ใด หรือ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด เข้า มา ประกอบ กิจการ พัก และ อาศัย โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลย ทั้ง สอง ได้ ก่อน ครบ กำหนด อายุ สัญญาเช่า และ บรรดา อาคารสิ่งปลูกสร้าง ทั้งหมด ใน ที่ดิน แปลง พิพาท จึง ยัง ไม่ ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ โจทก์ โจทก์ ไม่เสีย หาย ทั้ง ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ เรียกร้องสูง เกิน ไป ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอนและ ขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดินโฉนด เลขที่ 3690 ของ โจทก์ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน ชำระ เงิน4,000 บาท และ ค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 4,000 บาท แก่ โจทก์นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย ทั้ง สอง จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อมบริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของ โจทก์โจทก์ และ จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า คดี มี ประเด็น โต้เถียง ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่าเมื่อ ศาลอุทธรณ์ ฟัง ข้อเท็จจริง ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา เช่า ต่อ โจทก์ ด้วย การ นำ สถานที่ เช่า ไป ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด และ ให้ ร้าน สิเพื่อนคาเฟ่ เช่า ช่วง โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก โจทก์ และ ข้อเท็จจริง ดังกล่าวยุติ ตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ โดย ที่ จำเลย ที่ 1 มิได้ ฎีกา โต้เถียง แล้วก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องโจทก์ จะ ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่า เสีย ก่อน ภายใน ระยะเวลา อัน สมควรตาม ที่ บัญญัติ ไว้ ใน มาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดัง ข้อ วินิจฉัย ของ ศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า กรณี ที่ ผู้เช่า ประพฤติผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ ทรัพย์สิน ที่ เช่า ไป ให้ ผู้อื่น เช่า ช่วง โดย ไม่มีข้อตกลง ให้ ทำได้ ไว้ ใน สัญญาเช่า ผู้ให้เช่า ชอบ ที่ จะ บอกเลิก สัญญาเช่าเสีย ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคสองซึ่ง บัญญัติ ไว้ โดยเฉพาะ แล้ว กรณี ดังกล่าว มิได้ ตกอยู่ใน บังคับ ของมาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่ง เป็น บทบัญญัติทั่วไป ว่าด้วย การ เลิกสัญญา อนึ่ง สัญญาเช่า ตาม สำเนา เช่า เอกสารหมาย จ. 5 ข้อ 11 ก็ ระบุ ไว้ ชัดแจ้ง ว่า ผู้เช่า ยินยอม ให้ ผู้ให้เช่าบอกเลิก สัญญาเช่า ได้ ทันที เมื่อ ผู้เช่า ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ในข้อ หนึ่ง ข้อ ใด ดังนั้น ก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องคดี โจทก์ไม่จำเป็น ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่าภายใน ระยะเวลา อัน สมควร ตาม ที่ โจทก์ กำหนด เสีย ก่อน ดัง ที่ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1050/2539บริษัท แปซิฟิค แมนชั่น จำกัดโจทก์ห้างหุ้นส่วนจำกัด อู่ตะเภาโบล์ (35 โบล์) กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 387, ม. 544 วรรคสองกรณีผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่มีข้อตกลงให้ทำได้ไว้ในสัญญาเช่าผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544วรรคสองซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วกรณีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา387แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นบทบัญญัติทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่1ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในเวลาอันสมควรแต่อย่างใดโจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ เป็น เจ้าของ ที่ดิน มี โฉนด เลขที่ 3690โดย ซื้อ มาจาก ร้อยโท อัมพร นิติเกษตรสุนทร เจ้าของ ที่ดิน เดิม เมื่อ วันที่ 2 สิงหาคม 2533 และ โจทก์ ตกลง ยอมรับ ภาระ ผูกพันตาม สัญญาเช่า ฉบับที่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม ได้ ให้ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง มีจำเลย ที่ 2 เป็น หุ้นส่วน ผู้จัดการ มีอำนาจ ทำการ แทน จำเลย ที่ 1 เช่าที่ดิน มี กำหนด 28 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 11 มิถุนายน 2511 ต่อมา โจทก์พบ ว่า จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ อาคาร สถานที่ ทั้งหมดพร้อม กิจการ ของ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ไป เป็น ผู้ ดำเนิน กิจการ สถานที่ เล่น โบว์ลิ่ง และ ร้าน อาหาร สิเพื่อนคาเฟ่ กับ ยัง นำ ที่ดิน ที่ เช่า ไป ให้ สมาคม ชาวพิจิตร เช่า ช่วง เปิด กิจการ เล่น บิลเลียด และ สนุกเกอร์ พร้อม ทั้ง อนุญาต ให้ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด ใช้ เป็น สถานที่ ประกอบ กิจการ พัก อาศัย โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก เจ้าของ ที่ดิน เดิม หรือจาก โจทก์ สัญญาเช่า ที่ดิน จึง ระงับ ลง ทันที บรรดา อาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหลาย ใน ทรัพย์สิน ที่ เช่า จึง ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของ โจทก์ โจทก์ มีหนังสือ บอกเลิก สัญญาเช่า และ จำเลย ทั้ง สอง ทราบ แล้วแต่ เพิกเฉยเป็นเหตุ ให้ โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย ไม่สามารถ นำ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ไป ใช้ ประโยชน์ อย่างอื่น หรือ ให้ เช่า หรือ ก่อสร้าง อาคารสำนักงาน ให้ เช่า ได้ ขอให้ บังคับ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอน และขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของโจทก์ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย และ ให้ จำเลย ทั้ง สองร่วมกัน ชำระ ค่าเสียหาย จำนวน 1,000,000 บาท แก่ โจทก์ กับ ชำระค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 1,000,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่าจำเลย ทั้ง สอง จะ รื้อถอน และ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อม บริวาร ออก ไป จากที่ดิน ของ โจทก์ แล้ว เสร็จจำเลย ทั้ง สอง ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 มิได้ ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่าที่ดิน ตาม ฟ้อง การ ที่ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ดำเนิน กิจการ นั้น เจ้าของ ที่ดิน เดิม รู้เห็น ยินยอม แล้ว โดยจำเลย ที่ 1 เพิ่ม ค่าเช่า ที่ดิน ให้ แก่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม เป็น การ ตอบแทนและ การ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ ทำ เมื่อ วันที่ 10 มกราคม 2529ซึ่ง เป็น เวลา ก่อน ที่ โจทก์ จะซื้อ ที่ดิน แปลง พิพาท ประกอบ กับ กิจการที่ จำเลย ที่ 1 ได้ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ หยุด กิจการ ไป แล้ว ก่อน ที่โจทก์ จะ ได้รับ โอน กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง พิพาท โจทก์ จึง ไม่เสีย หายจำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เช่า ช่วง แต่ เป็น เพราะ เจ้าของที่ดิน เดิม ได้ยิน ยอม ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เปิด กิจการ ดังกล่าว เองจำเลย ที่ 1 ไม่เคย อนุญาต ให้ บุคคล ใด หรือ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด เข้า มา ประกอบ กิจการ พัก และ อาศัย โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลย ทั้ง สอง ได้ ก่อน ครบ กำหนด อายุ สัญญาเช่า และ บรรดา อาคารสิ่งปลูกสร้าง ทั้งหมด ใน ที่ดิน แปลง พิพาท จึง ยัง ไม่ ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ โจทก์ โจทก์ ไม่เสีย หาย ทั้ง ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ เรียกร้องสูง เกิน ไป ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอนและ ขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดินโฉนด เลขที่ 3690 ของ โจทก์ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน ชำระ เงิน4,000 บาท และ ค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 4,000 บาท แก่ โจทก์นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย ทั้ง สอง จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อมบริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของ โจทก์โจทก์ และ จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า คดี มี ประเด็น โต้เถียง ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่าเมื่อ ศาลอุทธรณ์ ฟัง ข้อเท็จจริง ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา เช่า ต่อ โจทก์ ด้วย การ นำ สถานที่ เช่า ไป ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด และ ให้ ร้าน สิเพื่อนคาเฟ่ เช่า ช่วง โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก โจทก์ และ ข้อเท็จจริง ดังกล่าวยุติ ตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ โดย ที่ จำเลย ที่ 1 มิได้ ฎีกา โต้เถียง แล้วก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องโจทก์ จะ ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่า เสีย ก่อน ภายใน ระยะเวลา อัน สมควรตาม ที่ บัญญัติ ไว้ ใน มาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดัง ข้อ วินิจฉัย ของ ศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า กรณี ที่ ผู้เช่า ประพฤติผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ ทรัพย์สิน ที่ เช่า ไป ให้ ผู้อื่น เช่า ช่วง โดย ไม่มีข้อตกลง ให้ ทำได้ ไว้ ใน สัญญาเช่า ผู้ให้เช่า ชอบ ที่ จะ บอกเลิก สัญญาเช่าเสีย ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคสองซึ่ง บัญญัติ ไว้ โดยเฉพาะ แล้ว กรณี ดังกล่าว มิได้ ตกอยู่ใน บังคับ ของมาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่ง เป็น บทบัญญัติทั่วไป ว่าด้วย การ เลิกสัญญา อนึ่ง สัญญาเช่า ตาม สำเนา เช่า เอกสารหมาย จ. 5 ข้อ 11 ก็ ระบุ ไว้ ชัดแจ้ง ว่า ผู้เช่า ยินยอม ให้ ผู้ให้เช่าบอกเลิก สัญญาเช่า ได้ ทันที เมื่อ ผู้เช่า ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ในข้อ หนึ่ง ข้อ ใด ดังนั้น ก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องคดี โจทก์ไม่จำเป็น ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่าภายใน ระยะเวลา อัน สมควร ตาม ที่ โจทก์ กำหนด เสีย ก่อน ดัง ที่ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น(สุรินทร์ นาควิเชียร-สละ เทศรำพรรณ-ถวิล อินทรักษา)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ เป็น เจ้าของ ที่ดิน มี โฉนด เลขที่ 3690โดย ซื้อ มาจาก ร้อยโท อัมพร นิติเกษตรสุนทร เจ้าของ ที่ดิน เดิม เมื่อ วันที่ 2 สิงหาคม 2533 และ โจทก์ ตกลง ยอมรับ ภาระ ผูกพันตาม สัญญาเช่า ฉบับที่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม ได้ ให้ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง มีจำเลย ที่ 2 เป็น หุ้นส่วน ผู้จัดการ มีอำนาจ ทำการ แทน จำเลย ที่ 1 เช่าที่ดิน มี กำหนด 28 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 11 มิถุนายน 2511 ต่อมา โจทก์พบ ว่า จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ อาคาร สถานที่ ทั้งหมดพร้อม กิจการ ของ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ไป เป็น ผู้ ดำเนิน กิจการ สถานที่ เล่น โบว์ลิ่ง และ ร้าน อาหาร สิเพื่อนคาเฟ่ กับ ยัง นำ ที่ดิน ที่ เช่า ไป ให้ สมาคม ชาวพิจิตร เช่า ช่วง เปิด กิจการ เล่น บิลเลียด และ สนุกเกอร์ พร้อม ทั้ง อนุญาต ให้ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด ใช้ เป็น สถานที่ ประกอบ กิจการ พัก อาศัย โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก เจ้าของ ที่ดิน เดิม หรือจาก โจทก์ สัญญาเช่า ที่ดิน จึง ระงับ ลง ทันที บรรดา อาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหลาย ใน ทรัพย์สิน ที่ เช่า จึง ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของ โจทก์ โจทก์ มีหนังสือ บอกเลิก สัญญาเช่า และ จำเลย ทั้ง สอง ทราบ แล้วแต่ เพิกเฉยเป็นเหตุ ให้ โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย ไม่สามารถ นำ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ไป ใช้ ประโยชน์ อย่างอื่น หรือ ให้ เช่า หรือ ก่อสร้าง อาคารสำนักงาน ให้ เช่า ได้ ขอให้ บังคับ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอน และขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของโจทก์ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย และ ให้ จำเลย ทั้ง สองร่วมกัน ชำระ ค่าเสียหาย จำนวน 1,000,000 บาท แก่ โจทก์ กับ ชำระค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 1,000,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่าจำเลย ทั้ง สอง จะ รื้อถอน และ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อม บริวาร ออก ไป จากที่ดิน ของ โจทก์ แล้ว เสร็จจำเลย ทั้ง สอง ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 มิได้ ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่าที่ดิน ตาม ฟ้อง การ ที่ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ดำเนิน กิจการ นั้น เจ้าของ ที่ดิน เดิม รู้เห็น ยินยอม แล้ว โดยจำเลย ที่ 1 เพิ่ม ค่าเช่า ที่ดิน ให้ แก่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม เป็น การ ตอบแทนและ การ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ ทำ เมื่อ วันที่ 10 มกราคม 2529ซึ่ง เป็น เวลา ก่อน ที่ โจทก์ จะซื้อ ที่ดิน แปลง พิพาท ประกอบ กับ กิจการที่ จำเลย ที่ 1 ได้ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ หยุด กิจการ ไป แล้ว ก่อน ที่โจทก์ จะ ได้รับ โอน กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง พิพาท โจทก์ จึง ไม่เสีย หายจำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เช่า ช่วง แต่ เป็น เพราะ เจ้าของที่ดิน เดิม ได้ยิน ยอม ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เปิด กิจการ ดังกล่าว เองจำเลย ที่ 1 ไม่เคย อนุญาต ให้ บุคคล ใด หรือ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด เข้า มา ประกอบ กิจการ พัก และ อาศัย โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลย ทั้ง สอง ได้ ก่อน ครบ กำหนด อายุ สัญญาเช่า และ บรรดา อาคารสิ่งปลูกสร้าง ทั้งหมด ใน ที่ดิน แปลง พิพาท จึง ยัง ไม่ ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ โจทก์ โจทก์ ไม่เสีย หาย ทั้ง ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ เรียกร้องสูง เกิน ไป ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอนและ ขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดินโฉนด เลขที่ 3690 ของ โจทก์ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน ชำระ เงิน4,000 บาท และ ค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 4,000 บาท แก่ โจทก์นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย ทั้ง สอง จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อมบริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของ โจทก์โจทก์ และ จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า คดี มี ประเด็น โต้เถียง ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่าเมื่อ ศาลอุทธรณ์ ฟัง ข้อเท็จจริง ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา เช่า ต่อ โจทก์ ด้วย การ นำ สถานที่ เช่า ไป ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด และ ให้ ร้าน สิเพื่อนคาเฟ่ เช่า ช่วง โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก โจทก์ และ ข้อเท็จจริง ดังกล่าวยุติ ตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ โดย ที่ จำเลย ที่ 1 มิได้ ฎีกา โต้เถียง แล้วก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องโจทก์ จะ ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่า เสีย ก่อน ภายใน ระยะเวลา อัน สมควรตาม ที่ บัญญัติ ไว้ ใน มาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดัง ข้อ วินิจฉัย ของ ศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า กรณี ที่ ผู้เช่า ประพฤติผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ ทรัพย์สิน ที่ เช่า ไป ให้ ผู้อื่น เช่า ช่วง โดย ไม่มีข้อตกลง ให้ ทำได้ ไว้ ใน สัญญาเช่า ผู้ให้เช่า ชอบ ที่ จะ บอกเลิก สัญญาเช่าเสีย ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคสองซึ่ง บัญญัติ ไว้ โดยเฉพาะ แล้ว กรณี ดังกล่าว มิได้ ตกอยู่ใน บังคับ ของมาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่ง เป็น บทบัญญัติทั่วไป ว่าด้วย การ เลิกสัญญา อนึ่ง สัญญาเช่า ตาม สำเนา เช่า เอกสารหมาย จ. 5 ข้อ 11 ก็ ระบุ ไว้ ชัดแจ้ง ว่า ผู้เช่า ยินยอม ให้ ผู้ให้เช่าบอกเลิก สัญญาเช่า ได้ ทันที เมื่อ ผู้เช่า ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ในข้อ หนึ่ง ข้อ ใด ดังนั้น ก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องคดี โจทก์ไม่จำเป็น ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่าภายใน ระยะเวลา อัน สมควร ตาม ที่ โจทก์ กำหนด เสีย ก่อน ดัง ที่ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1050/2539บริษัท แปซิฟิค แมนชั่น จำกัดโจทก์ห้างหุ้นส่วนจำกัด อู่ตะเภาโบล์ (35 โบล์) กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 387, ม. 544 วรรคสองกรณีผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่มีข้อตกลงให้ทำได้ไว้ในสัญญาเช่าผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544วรรคสองซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วกรณีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา387แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นบทบัญญัติทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่1ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในเวลาอันสมควรแต่อย่างใดโจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ เป็น เจ้าของ ที่ดิน มี โฉนด เลขที่ 3690โดย ซื้อ มาจาก ร้อยโท อัมพร นิติเกษตรสุนทร เจ้าของ ที่ดิน เดิม เมื่อ วันที่ 2 สิงหาคม 2533 และ โจทก์ ตกลง ยอมรับ ภาระ ผูกพันตาม สัญญาเช่า ฉบับที่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม ได้ ให้ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง มีจำเลย ที่ 2 เป็น หุ้นส่วน ผู้จัดการ มีอำนาจ ทำการ แทน จำเลย ที่ 1 เช่าที่ดิน มี กำหนด 28 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 11 มิถุนายน 2511 ต่อมา โจทก์พบ ว่า จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ อาคาร สถานที่ ทั้งหมดพร้อม กิจการ ของ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ไป เป็น ผู้ ดำเนิน กิจการ สถานที่ เล่น โบว์ลิ่ง และ ร้าน อาหาร สิเพื่อนคาเฟ่ กับ ยัง นำ ที่ดิน ที่ เช่า ไป ให้ สมาคม ชาวพิจิตร เช่า ช่วง เปิด กิจการ เล่น บิลเลียด และ สนุกเกอร์ พร้อม ทั้ง อนุญาต ให้ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด ใช้ เป็น สถานที่ ประกอบ กิจการ พัก อาศัย โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก เจ้าของ ที่ดิน เดิม หรือจาก โจทก์ สัญญาเช่า ที่ดิน จึง ระงับ ลง ทันที บรรดา อาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหลาย ใน ทรัพย์สิน ที่ เช่า จึง ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของ โจทก์ โจทก์ มีหนังสือ บอกเลิก สัญญาเช่า และ จำเลย ทั้ง สอง ทราบ แล้วแต่ เพิกเฉยเป็นเหตุ ให้ โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย ไม่สามารถ นำ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ไป ใช้ ประโยชน์ อย่างอื่น หรือ ให้ เช่า หรือ ก่อสร้าง อาคารสำนักงาน ให้ เช่า ได้ ขอให้ บังคับ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอน และขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของโจทก์ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย และ ให้ จำเลย ทั้ง สองร่วมกัน ชำระ ค่าเสียหาย จำนวน 1,000,000 บาท แก่ โจทก์ กับ ชำระค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 1,000,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่าจำเลย ทั้ง สอง จะ รื้อถอน และ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อม บริวาร ออก ไป จากที่ดิน ของ โจทก์ แล้ว เสร็จจำเลย ทั้ง สอง ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 มิได้ ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่าที่ดิน ตาม ฟ้อง การ ที่ จำเลย ที่ 1 ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่า ช่วง ดำเนิน กิจการ นั้น เจ้าของ ที่ดิน เดิม รู้เห็น ยินยอม แล้ว โดยจำเลย ที่ 1 เพิ่ม ค่าเช่า ที่ดิน ให้ แก่ เจ้าของ ที่ดิน เดิม เป็น การ ตอบแทนและ การ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ ทำ เมื่อ วันที่ 10 มกราคม 2529ซึ่ง เป็น เวลา ก่อน ที่ โจทก์ จะซื้อ ที่ดิน แปลง พิพาท ประกอบ กับ กิจการที่ จำเลย ที่ 1 ได้ ให้ เช่า ช่วง ดังกล่าว ได้ หยุด กิจการ ไป แล้ว ก่อน ที่โจทก์ จะ ได้รับ โอน กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง พิพาท โจทก์ จึง ไม่เสีย หายจำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เช่า ช่วง แต่ เป็น เพราะ เจ้าของที่ดิน เดิม ได้ยิน ยอม ให้ สมาคม ชาว พิจิตร เปิด กิจการ ดังกล่าว เองจำเลย ที่ 1 ไม่เคย อนุญาต ให้ บุคคล ใด หรือ บริษัท โบว์ลิ่ง 35 จำกัด เข้า มา ประกอบ กิจการ พัก และ อาศัย โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลย ทั้ง สอง ได้ ก่อน ครบ กำหนด อายุ สัญญาเช่า และ บรรดา อาคารสิ่งปลูกสร้าง ทั้งหมด ใน ที่ดิน แปลง พิพาท จึง ยัง ไม่ ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ โจทก์ โจทก์ ไม่เสีย หาย ทั้ง ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ เรียกร้องสูง เกิน ไป ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน รื้อถอนและ ขนย้าย ทรัพย์สิน ที่ เป็น สังหาริมทรัพย์ และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดินโฉนด เลขที่ 3690 ของ โจทก์ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกัน ชำระ เงิน4,000 บาท และ ค่าเสียหาย อีก เดือน ละ 4,000 บาท แก่ โจทก์นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย ทั้ง สอง จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อมบริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน ของ โจทก์โจทก์ และ จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า คดี มี ประเด็น โต้เถียง ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่าเมื่อ ศาลอุทธรณ์ ฟัง ข้อเท็จจริง ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา เช่า ต่อ โจทก์ ด้วย การ นำ สถานที่ เช่า ไป ให้ บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด และ ให้ ร้าน สิเพื่อนคาเฟ่ เช่า ช่วง โดย ไม่ได้ รับ ความ ยินยอม เป็น ลายลักษณ์อักษร จาก โจทก์ และ ข้อเท็จจริง ดังกล่าวยุติ ตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ โดย ที่ จำเลย ที่ 1 มิได้ ฎีกา โต้เถียง แล้วก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องโจทก์ จะ ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่า เสีย ก่อน ภายใน ระยะเวลา อัน สมควรตาม ที่ บัญญัติ ไว้ ใน มาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดัง ข้อ วินิจฉัย ของ ศาลอุทธรณ์ หรือไม่ เห็นว่า กรณี ที่ ผู้เช่า ประพฤติผิดสัญญา เช่า ด้วย การ นำ ทรัพย์สิน ที่ เช่า ไป ให้ ผู้อื่น เช่า ช่วง โดย ไม่มีข้อตกลง ให้ ทำได้ ไว้ ใน สัญญาเช่า ผู้ให้เช่า ชอบ ที่ จะ บอกเลิก สัญญาเช่าเสีย ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคสองซึ่ง บัญญัติ ไว้ โดยเฉพาะ แล้ว กรณี ดังกล่าว มิได้ ตกอยู่ใน บังคับ ของมาตรา 387 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่ง เป็น บทบัญญัติทั่วไป ว่าด้วย การ เลิกสัญญา อนึ่ง สัญญาเช่า ตาม สำเนา เช่า เอกสารหมาย จ. 5 ข้อ 11 ก็ ระบุ ไว้ ชัดแจ้ง ว่า ผู้เช่า ยินยอม ให้ ผู้ให้เช่าบอกเลิก สัญญาเช่า ได้ ทันที เมื่อ ผู้เช่า ปฏิบัติ ผิดสัญญา เช่า ในข้อ หนึ่ง ข้อ ใด ดังนั้น ก่อน บอกเลิก สัญญาเช่า และ ก่อน ฟ้องคดี โจทก์ไม่จำเป็น ต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 1 ปฏิบัติ ให้ ถูกต้อง ตาม สัญญาเช่าภายใน ระยะเวลา อัน สมควร ตาม ที่ โจทก์ กำหนด เสีย ก่อน ดัง ที่ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น(สุรินทร์ นาควิเชียร-สละ เทศรำพรรณ-ถวิล อินทรักษา)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ