คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552หลักกฎหมาย: หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ทางสาธารณะของหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลย ห้ามมิให้จำเลยเป็นปฏิปักษ์ต่อแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ทั้งสองในฐานะเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 ตำบลศาลาธรรมสพน์ (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะยอมให้โจทก์ทั้งสองใช้สอยประโยชน์ในสาธารณูปโภคหรือทางสาธารณะภายในหมู่บ้านดังกล่าวได้ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองแถลงสละประเด็นข้อพิพาทตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 2. ที่ขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำนวน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และแถลงรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การ ทั้งรับว่ามีผู้ร้องเรียนเกี่ยวกับกรณีนี้ไปยังกรมที่ดิน ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้ไปให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานและขอให้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 1. หรือไม่เพียงข้อเดียว ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้สอยสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ถนนภายในหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรของจำเลยได้ตามสิทธิทั่วไปที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะพึงใช้ และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ตัดข้อความว่า และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วยออก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์เป็นเงิน 2,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อพิพาทที่โจทก์จำเลยต่างรับข้อเท็จจริงกันพร้อมทั้งขอให้ศาลวินิจฉัยว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้อง ข้อ. 1 หรือไม่ เห็นได้ว่า จำเลยมิได้มีข้อโต้แย้งโดยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองใช้ทางพิพาทหรือสาธารณูปโภคในหมู่บ้าน อันเป็นกรณีใช้สิทธิตามปกติของโจทก์ทั้งสองในฐานะที่เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านในหมู่บ้านจัดสรรโดยทั่วไปไม่ แต่จำเลยคงห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางในหมู่บ้าน เฉพาะในกรณีที่โจทก์ทั้งสองใช้รถบรรทุกขนดินหรือขนวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ที่นำเข้ามาเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 อันเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกเขตหมู่บ้านของจำเลยเท่านั้น ดังนั้น ประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดขึ้นเพื่อให้ศาลวินิจฉัยดังกล่าวจึงหมายความว่า โจทก์ทั้งสองจะเปิดใช้ทาง (ถนน) ภายในหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยเพื่อให้รถบรรทุกดินและขนวัสดุอุปกรณ์เข้าไปถมดินและก่อสร้างรั้วในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ของโจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ เห็นว่า หมู่บ้านจัดสรรโครงการหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้วตามกฎหมายย่อมแสดงว่าหมู่บ้านของจำเลยมีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภคและการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่า ทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเพียงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในหมู่บ้านจัดสรร ย่อมไม่อาจจะกระทำได้เช่นกัน ส่วนที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า กรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะมาปรับใช้ได้โดยตรง ให้นำพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาปรับใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงคดีนี้ เป็นเรื่องที่ดินของโจทก์ทั้งสองซึ่งอยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งมีบทกฎหมายที่สามารถนำมาปรับใช้ได้โดยตรงอยู่แล้ว ดังนั้น จึงเห็นว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้ ที่ศาลล่างพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552นางสาวทัศนีย์ ศรีกัลยา กับพวกโจทก์บริษัทแปซิฟิคเรียลเอสเตท จำกัดจำเลย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ทางสาธารณะของหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลย ห้ามมิให้จำเลยเป็นปฏิปักษ์ต่อแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ทั้งสองในฐานะเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 ตำบลศาลาธรรมสพน์ (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะยอมให้โจทก์ทั้งสองใช้สอยประโยชน์ในสาธารณูปโภคหรือทางสาธารณะภายในหมู่บ้านดังกล่าวได้ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองแถลงสละประเด็นข้อพิพาทตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 2. ที่ขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำนวน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และแถลงรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การ ทั้งรับว่ามีผู้ร้องเรียนเกี่ยวกับกรณีนี้ไปยังกรมที่ดิน ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้ไปให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานและขอให้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 1. หรือไม่เพียงข้อเดียว ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้สอยสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ถนนภายในหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรของจำเลยได้ตามสิทธิทั่วไปที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะพึงใช้ และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ตัดข้อความว่า และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วยออก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์เป็นเงิน 2,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อพิพาทที่โจทก์จำเลยต่างรับข้อเท็จจริงกันพร้อมทั้งขอให้ศาลวินิจฉัยว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้อง ข้อ. 1 หรือไม่ เห็นได้ว่า จำเลยมิได้มีข้อโต้แย้งโดยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองใช้ทางพิพาทหรือสาธารณูปโภคในหมู่บ้าน อันเป็นกรณีใช้สิทธิตามปกติของโจทก์ทั้งสองในฐานะที่เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านในหมู่บ้านจัดสรรโดยทั่วไปไม่ แต่จำเลยคงห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางในหมู่บ้าน เฉพาะในกรณีที่โจทก์ทั้งสองใช้รถบรรทุกขนดินหรือขนวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ที่นำเข้ามาเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 อันเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกเขตหมู่บ้านของจำเลยเท่านั้น ดังนั้น ประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดขึ้นเพื่อให้ศาลวินิจฉัยดังกล่าวจึงหมายความว่า โจทก์ทั้งสองจะเปิดใช้ทาง (ถนน) ภายในหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยเพื่อให้รถบรรทุกดินและขนวัสดุอุปกรณ์เข้าไปถมดินและก่อสร้างรั้วในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ของโจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ เห็นว่า หมู่บ้านจัดสรรโครงการหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้วตามกฎหมายย่อมแสดงว่าหมู่บ้านของจำเลยมีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภคและการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่า ทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเพียงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในหมู่บ้านจัดสรร ย่อมไม่อาจจะกระทำได้เช่นกัน ส่วนที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า กรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะมาปรับใช้ได้โดยตรง ให้นำพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาปรับใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงคดีนี้ เป็นเรื่องที่ดินของโจทก์ทั้งสองซึ่งอยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งมีบทกฎหมายที่สามารถนำมาปรับใช้ได้โดยตรงอยู่แล้ว ดังนั้น จึงเห็นว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้ ที่ศาลล่างพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(ประทีป เฉลิมภัทรกุล-มนูพงศ์ รุจิกัณหะ-สมควร วิเชียรวรรณ)ศาลแพ่งธนบุรี - นายวาสนา อัจฉรานุวัฒน์ศาลอุทธรณ์ - นายชลิศร์ สวัสดิทัตแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ทางสาธารณะของหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลย ห้ามมิให้จำเลยเป็นปฏิปักษ์ต่อแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ทั้งสองในฐานะเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 ตำบลศาลาธรรมสพน์ (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะยอมให้โจทก์ทั้งสองใช้สอยประโยชน์ในสาธารณูปโภคหรือทางสาธารณะภายในหมู่บ้านดังกล่าวได้ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองแถลงสละประเด็นข้อพิพาทตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 2. ที่ขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำนวน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และแถลงรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การ ทั้งรับว่ามีผู้ร้องเรียนเกี่ยวกับกรณีนี้ไปยังกรมที่ดิน ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้ไปให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานและขอให้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 1. หรือไม่เพียงข้อเดียว ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้สอยสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ถนนภายในหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรของจำเลยได้ตามสิทธิทั่วไปที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะพึงใช้ และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ตัดข้อความว่า และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วยออก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์เป็นเงิน 2,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อพิพาทที่โจทก์จำเลยต่างรับข้อเท็จจริงกันพร้อมทั้งขอให้ศาลวินิจฉัยว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้อง ข้อ. 1 หรือไม่ เห็นได้ว่า จำเลยมิได้มีข้อโต้แย้งโดยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองใช้ทางพิพาทหรือสาธารณูปโภคในหมู่บ้าน อันเป็นกรณีใช้สิทธิตามปกติของโจทก์ทั้งสองในฐานะที่เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านในหมู่บ้านจัดสรรโดยทั่วไปไม่ แต่จำเลยคงห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางในหมู่บ้าน เฉพาะในกรณีที่โจทก์ทั้งสองใช้รถบรรทุกขนดินหรือขนวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ที่นำเข้ามาเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 อันเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกเขตหมู่บ้านของจำเลยเท่านั้น ดังนั้น ประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดขึ้นเพื่อให้ศาลวินิจฉัยดังกล่าวจึงหมายความว่า โจทก์ทั้งสองจะเปิดใช้ทาง (ถนน) ภายในหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยเพื่อให้รถบรรทุกดินและขนวัสดุอุปกรณ์เข้าไปถมดินและก่อสร้างรั้วในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ของโจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ เห็นว่า หมู่บ้านจัดสรรโครงการหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้วตามกฎหมายย่อมแสดงว่าหมู่บ้านของจำเลยมีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภคและการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่า ทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเพียงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในหมู่บ้านจัดสรร ย่อมไม่อาจจะกระทำได้เช่นกัน ส่วนที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า กรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะมาปรับใช้ได้โดยตรง ให้นำพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาปรับใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงคดีนี้ เป็นเรื่องที่ดินของโจทก์ทั้งสองซึ่งอยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งมีบทกฎหมายที่สามารถนำมาปรับใช้ได้โดยตรงอยู่แล้ว ดังนั้น จึงเห็นว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้ ที่ศาลล่างพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552นางสาวทัศนีย์ ศรีกัลยา กับพวกโจทก์บริษัทแปซิฟิคเรียลเอสเตท จำกัดจำเลย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ทางสาธารณะของหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลย ห้ามมิให้จำเลยเป็นปฏิปักษ์ต่อแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ทั้งสองในฐานะเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 ตำบลศาลาธรรมสพน์ (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะยอมให้โจทก์ทั้งสองใช้สอยประโยชน์ในสาธารณูปโภคหรือทางสาธารณะภายในหมู่บ้านดังกล่าวได้ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองแถลงสละประเด็นข้อพิพาทตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 2. ที่ขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำนวน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และแถลงรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การ ทั้งรับว่ามีผู้ร้องเรียนเกี่ยวกับกรณีนี้ไปยังกรมที่ดิน ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้ไปให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานและขอให้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 1. หรือไม่เพียงข้อเดียว ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้สอยสาธารณูปโภคต่างๆ หรือใช้ถนนภายในหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ตามโครงการจัดสรรของจำเลยได้ตามสิทธิทั่วไปที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะพึงใช้ และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ตัดข้อความว่า และเมื่อโจทก์ที่ 1 ดำเนินการล้อมรั้วและถมดินลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ตำบลทวีวัฒนา (บางระมาด) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เสร็จสิ้นแล้ว ให้โจทก์ที่ 1 มีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เสมือนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินจัดสรรของจำเลยด้วยออก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์เป็นเงิน 2,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อพิพาทที่โจทก์จำเลยต่างรับข้อเท็จจริงกันพร้อมทั้งขอให้ศาลวินิจฉัยว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิใช้ทางพิพาทในหมู่บ้านตามโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายตามคำขอท้ายฟ้อง ข้อ. 1 หรือไม่ เห็นได้ว่า จำเลยมิได้มีข้อโต้แย้งโดยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองใช้ทางพิพาทหรือสาธารณูปโภคในหมู่บ้าน อันเป็นกรณีใช้สิทธิตามปกติของโจทก์ทั้งสองในฐานะที่เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านในหมู่บ้านจัดสรรโดยทั่วไปไม่ แต่จำเลยคงห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางในหมู่บ้าน เฉพาะในกรณีที่โจทก์ทั้งสองใช้รถบรรทุกขนดินหรือขนวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ที่นำเข้ามาเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 อันเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกเขตหมู่บ้านของจำเลยเท่านั้น ดังนั้น ประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดขึ้นเพื่อให้ศาลวินิจฉัยดังกล่าวจึงหมายความว่า โจทก์ทั้งสองจะเปิดใช้ทาง (ถนน) ภายในหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยเพื่อให้รถบรรทุกดินและขนวัสดุอุปกรณ์เข้าไปถมดินและก่อสร้างรั้วในที่ดินโฉนดเลขที่ 911 ของโจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ เห็นว่า หมู่บ้านจัดสรรโครงการหมู่บ้านลดาวัลย์ - ปิ่นเกล้า ของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้วตามกฎหมายย่อมแสดงว่าหมู่บ้านของจำเลยมีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภคและการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่า ทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเพียงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในหมู่บ้านจัดสรร ย่อมไม่อาจจะกระทำได้เช่นกัน ส่วนที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า กรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะมาปรับใช้ได้โดยตรง ให้นำพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาปรับใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงคดีนี้ เป็นเรื่องที่ดินของโจทก์ทั้งสองซึ่งอยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งมีบทกฎหมายที่สามารถนำมาปรับใช้ได้โดยตรงอยู่แล้ว ดังนั้น จึงเห็นว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้ ที่ศาลล่างพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(ประทีป เฉลิมภัทรกุล-มนูพงศ์ รุจิกัณหะ-สมควร วิเชียรวรรณ)ศาลแพ่งธนบุรี - นายวาสนา อัจฉรานุวัฒน์ศาลอุทธรณ์ - นายชลิศร์ สวัสดิทัตแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ