คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2543หลักกฎหมาย: ป.พ.พ. มาตรา 386 วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้น แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตาม ข้อสัญญา แต่ตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็เลิกสัญญาได้ ตามเอกสารแนบท้ายเงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ที่ระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผุ้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะซื้อภายในเวลที่กำหนดในสัญญานี้และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้?" เป็นการกำหนดให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ 2 กรณี คือ ผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดได้ การที่ผู้จะขายมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ผู้จะซื้อจึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุดจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาบางส่วนในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามเงื่อนไขในสัญญากำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะ รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น และตามสัญญาระบุไว้ใน รายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้น จำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง ยิ่งไปกว่านั้นจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วนถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ ตามบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 216 เป็นเรี่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ส่วนกรณีที่เป็นเรื่องที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้โดยให้ก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา 1 เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อกรณีเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน ตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขในสัญญาโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่ วันฟ้อง (วันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๓๙) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุด "ซิตี้พาร์ค บางนา" จากจำเลย และชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาเป็นเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท ตามใบเสร็จรับเงินและตารางชำระค่างวดเอกสารหมาย จ.๖ ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีข้อตกลงว่าฝ้าเพดานส่วนกลางจำเลย จะทำเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเอกสารหมาย จ.๒ ซึ่งมีเอกสาร แนบท้าย ๑ และ ๒ และแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.๓ จำเลยก่อสร้างเพดานส่วนกลางเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กทาสีตามภาพถ่ายหมาย จ.๗ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ให้ถูกต้องตามสัญญา หากไม่ก่อสร้างให้ถูกต้องก็ขอให้คืนมัดจำตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๙ และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.๑๐ ต่อมาจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปชำระเงินส่วนที่เหลือและนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจำเลยก็มิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานดังกล่าวให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยดังกล่าวแก่โจทก์ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๑๓ ซึ่งจำเลยได้รับแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยมีสิทธิเปลี่ยนแปลงฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดเป็นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กหรือไม่ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ ๒.๒ มีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะจะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย ๒ แต่ทั้งนี้ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดึและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุ และอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น มิได้กำหนดให้กระทำกรดังกล่าวแก่ส่วนที่มิใช่ห้องชุดของผู้จะซื้อแต่อย่างใด และตามเอกสารแนบท้ายสัญญา ๒ รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง กล่าวคือ ใช้เพดานคอนกรีตเสิรมเหล็กแทนโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ยิ่งไปกว่านั้นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่จำเลยอ้างก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปซึ่งเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน แต่อย่างใด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วน ถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปจึงมีว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญาหรือไม่ ปัญหานี้ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ ที่มีข้อความระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผู้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้จะซื้อภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้ และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไป ภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้ ? " นั้น เป็นการกำหนดไว้ ๒ กรณีที่ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ คือผู้จะขายก่อสร้างห้องชุด ไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ซึ่งเป็นสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญา อย่างไรก็ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๒ ได้วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ ๒ กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้นแม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้ เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา แต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถ เลิกสัญญาได้ ตามข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งไม่ตรงตามข้อสัญญาที่ให้สิทธิโจทก์ในสัญญาดงกล่าว โจทก์จึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ ปัญหาข้อต่อไปว่า โจทก์จะเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายได้หรือไม่ ตามฎีกาของจำเลยอ้างว่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๑๖ และเป็นกรณีที่การชำระหนี้ยังไม่ถึงกับเป็นไร้ประโยชน์ ไม่ใช่กรณีที่บังคับตามมาตรา ๓๘๗ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ตามบทบัญญัติมาตรา ๒๑๖ ซึ่งบัญญัติไว้ "ถ้าโดยเหตุผิดนัด การชำระหนี้กลายเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้จะบอกปัดไม่รับชำระหนี้ ? ก็ได้" นั้น เป็นเรื่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ซึ่งไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ที่มิใช่เป็นเรื่องผิดนัด หากแต่เป็นเรื่องของสัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้รวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วย อันตรงกับบทบัญญัติมาตรา ๓๘๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไว้ว่า "ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาก็ได้" ดังนั้นโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา ๑ เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลย ไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม บทบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้น ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยไม่น้อยกว่า ๖ เดือน เพราะตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ โจทก์ตกลงกับจำเลยว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าว ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๖ เดือน นั้น เมื่อกรณีนี้เป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายมิใช่เป็นการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า ๖ เดือน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน . ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2543นายทัตชัย สุขวรรณวิทย์โจทก์บริษัทเอ็ม. ไทย เอสเตท จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 171, ม. 194, ม. 212, ม. 369, ม. 386, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 55ป.พ.พ. มาตรา 386 วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้น แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตาม ข้อสัญญา แต่ตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็เลิกสัญญาได้ ตามเอกสารแนบท้ายเงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ที่ระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผุ้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะซื้อภายในเวลที่กำหนดในสัญญานี้และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้?" เป็นการกำหนดให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ 2 กรณี คือ ผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดได้ การที่ผู้จะขายมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ผู้จะซื้อจึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุดจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาบางส่วนในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามเงื่อนไขในสัญญากำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะ รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น และตามสัญญาระบุไว้ใน รายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้น จำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง ยิ่งไปกว่านั้นจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วนถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ ตามบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 216 เป็นเรี่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ส่วนกรณีที่เป็นเรื่องที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้โดยให้ก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา 1 เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อกรณีเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน ตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขในสัญญาโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่ วันฟ้อง (วันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๓๙) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุด "ซิตี้พาร์ค บางนา" จากจำเลย และชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาเป็นเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท ตามใบเสร็จรับเงินและตารางชำระค่างวดเอกสารหมาย จ.๖ ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีข้อตกลงว่าฝ้าเพดานส่วนกลางจำเลย จะทำเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเอกสารหมาย จ.๒ ซึ่งมีเอกสาร แนบท้าย ๑ และ ๒ และแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.๓ จำเลยก่อสร้างเพดานส่วนกลางเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กทาสีตามภาพถ่ายหมาย จ.๗ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ให้ถูกต้องตามสัญญา หากไม่ก่อสร้างให้ถูกต้องก็ขอให้คืนมัดจำตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๙ และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.๑๐ ต่อมาจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปชำระเงินส่วนที่เหลือและนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจำเลยก็มิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานดังกล่าวให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยดังกล่าวแก่โจทก์ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๑๓ ซึ่งจำเลยได้รับแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยมีสิทธิเปลี่ยนแปลงฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดเป็นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กหรือไม่ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ ๒.๒ มีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะจะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย ๒ แต่ทั้งนี้ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดึและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุ และอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น มิได้กำหนดให้กระทำกรดังกล่าวแก่ส่วนที่มิใช่ห้องชุดของผู้จะซื้อแต่อย่างใด และตามเอกสารแนบท้ายสัญญา ๒ รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง กล่าวคือ ใช้เพดานคอนกรีตเสิรมเหล็กแทนโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ยิ่งไปกว่านั้นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่จำเลยอ้างก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปซึ่งเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน แต่อย่างใด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วน ถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปจึงมีว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญาหรือไม่ ปัญหานี้ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ ที่มีข้อความระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผู้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้จะซื้อภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้ และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไป ภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้ ? " นั้น เป็นการกำหนดไว้ ๒ กรณีที่ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ คือผู้จะขายก่อสร้างห้องชุด ไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ซึ่งเป็นสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญา อย่างไรก็ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๒ ได้วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ ๒ กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้นแม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้ เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา แต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถ เลิกสัญญาได้ ตามข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งไม่ตรงตามข้อสัญญาที่ให้สิทธิโจทก์ในสัญญาดงกล่าว โจทก์จึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ ปัญหาข้อต่อไปว่า โจทก์จะเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายได้หรือไม่ ตามฎีกาของจำเลยอ้างว่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๑๖ และเป็นกรณีที่การชำระหนี้ยังไม่ถึงกับเป็นไร้ประโยชน์ ไม่ใช่กรณีที่บังคับตามมาตรา ๓๘๗ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ตามบทบัญญัติมาตรา ๒๑๖ ซึ่งบัญญัติไว้ "ถ้าโดยเหตุผิดนัด การชำระหนี้กลายเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้จะบอกปัดไม่รับชำระหนี้ ? ก็ได้" นั้น เป็นเรื่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ซึ่งไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ที่มิใช่เป็นเรื่องผิดนัด หากแต่เป็นเรื่องของสัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้รวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วย อันตรงกับบทบัญญัติมาตรา ๓๘๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไว้ว่า "ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาก็ได้" ดังนั้นโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา ๑ เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลย ไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม บทบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้น ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยไม่น้อยกว่า ๖ เดือน เพราะตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ โจทก์ตกลงกับจำเลยว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าว ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๖ เดือน นั้น เมื่อกรณีนี้เป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายมิใช่เป็นการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า ๖ เดือน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน .(สมศักดิ์ เทวรักษ์กุล-ผล อนุวัตรนิติการ-พิชิต คำแฝง)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายเฉลิม เบ็ญมาศศาลอุทธรณ์ - นายสุพัฒน์ บุญยุบลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่ วันฟ้อง (วันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๓๙) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุด "ซิตี้พาร์ค บางนา" จากจำเลย และชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาเป็นเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท ตามใบเสร็จรับเงินและตารางชำระค่างวดเอกสารหมาย จ.๖ ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีข้อตกลงว่าฝ้าเพดานส่วนกลางจำเลย จะทำเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเอกสารหมาย จ.๒ ซึ่งมีเอกสาร แนบท้าย ๑ และ ๒ และแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.๓ จำเลยก่อสร้างเพดานส่วนกลางเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กทาสีตามภาพถ่ายหมาย จ.๗ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ให้ถูกต้องตามสัญญา หากไม่ก่อสร้างให้ถูกต้องก็ขอให้คืนมัดจำตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๙ และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.๑๐ ต่อมาจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปชำระเงินส่วนที่เหลือและนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจำเลยก็มิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานดังกล่าวให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยดังกล่าวแก่โจทก์ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๑๓ ซึ่งจำเลยได้รับแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยมีสิทธิเปลี่ยนแปลงฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดเป็นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กหรือไม่ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ ๒.๒ มีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะจะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย ๒ แต่ทั้งนี้ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดึและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุ และอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น มิได้กำหนดให้กระทำกรดังกล่าวแก่ส่วนที่มิใช่ห้องชุดของผู้จะซื้อแต่อย่างใด และตามเอกสารแนบท้ายสัญญา ๒ รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง กล่าวคือ ใช้เพดานคอนกรีตเสิรมเหล็กแทนโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ยิ่งไปกว่านั้นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่จำเลยอ้างก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปซึ่งเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน แต่อย่างใด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วน ถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปจึงมีว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญาหรือไม่ ปัญหานี้ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ ที่มีข้อความระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผู้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้จะซื้อภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้ และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไป ภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้ ? " นั้น เป็นการกำหนดไว้ ๒ กรณีที่ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ คือผู้จะขายก่อสร้างห้องชุด ไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ซึ่งเป็นสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญา อย่างไรก็ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๒ ได้วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ ๒ กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้นแม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้ เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา แต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถ เลิกสัญญาได้ ตามข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งไม่ตรงตามข้อสัญญาที่ให้สิทธิโจทก์ในสัญญาดงกล่าว โจทก์จึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ ปัญหาข้อต่อไปว่า โจทก์จะเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายได้หรือไม่ ตามฎีกาของจำเลยอ้างว่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๑๖ และเป็นกรณีที่การชำระหนี้ยังไม่ถึงกับเป็นไร้ประโยชน์ ไม่ใช่กรณีที่บังคับตามมาตรา ๓๘๗ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ตามบทบัญญัติมาตรา ๒๑๖ ซึ่งบัญญัติไว้ "ถ้าโดยเหตุผิดนัด การชำระหนี้กลายเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้จะบอกปัดไม่รับชำระหนี้ ? ก็ได้" นั้น เป็นเรื่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ซึ่งไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ที่มิใช่เป็นเรื่องผิดนัด หากแต่เป็นเรื่องของสัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้รวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วย อันตรงกับบทบัญญัติมาตรา ๓๘๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไว้ว่า "ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาก็ได้" ดังนั้นโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา ๑ เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลย ไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม บทบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้น ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยไม่น้อยกว่า ๖ เดือน เพราะตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ โจทก์ตกลงกับจำเลยว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าว ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๖ เดือน นั้น เมื่อกรณีนี้เป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายมิใช่เป็นการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า ๖ เดือน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน . ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2543นายทัตชัย สุขวรรณวิทย์โจทก์บริษัทเอ็ม. ไทย เอสเตท จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 171, ม. 194, ม. 212, ม. 369, ม. 386, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 55ป.พ.พ. มาตรา 386 วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้น แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตาม ข้อสัญญา แต่ตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็เลิกสัญญาได้ ตามเอกสารแนบท้ายเงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ที่ระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผุ้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะซื้อภายในเวลที่กำหนดในสัญญานี้และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้?" เป็นการกำหนดให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ 2 กรณี คือ ผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดได้ การที่ผู้จะขายมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ผู้จะซื้อจึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุดจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาบางส่วนในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามเงื่อนไขในสัญญากำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะ รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น และตามสัญญาระบุไว้ใน รายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้น จำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง ยิ่งไปกว่านั้นจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วนถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ ตามบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 216 เป็นเรี่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ส่วนกรณีที่เป็นเรื่องที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้โดยให้ก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา 1 เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อกรณีเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน ตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขในสัญญาโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่ วันฟ้อง (วันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๓๙) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุด "ซิตี้พาร์ค บางนา" จากจำเลย และชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาเป็นเงิน ๑๐๔,๙๖๐ บาท ตามใบเสร็จรับเงินและตารางชำระค่างวดเอกสารหมาย จ.๖ ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีข้อตกลงว่าฝ้าเพดานส่วนกลางจำเลย จะทำเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเอกสารหมาย จ.๒ ซึ่งมีเอกสาร แนบท้าย ๑ และ ๒ และแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.๓ จำเลยก่อสร้างเพดานส่วนกลางเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กทาสีตามภาพถ่ายหมาย จ.๗ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ให้ถูกต้องตามสัญญา หากไม่ก่อสร้างให้ถูกต้องก็ขอให้คืนมัดจำตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๙ และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.๑๐ ต่อมาจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปชำระเงินส่วนที่เหลือและนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจำเลยก็มิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานดังกล่าวให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยดังกล่าวแก่โจทก์ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.๑๓ ซึ่งจำเลยได้รับแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยมีสิทธิเปลี่ยนแปลงฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดเป็นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กหรือไม่ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ ๒.๒ มีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะจะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย ๒ แต่ทั้งนี้ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดึและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุ และอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น มิได้กำหนดให้กระทำกรดังกล่าวแก่ส่วนที่มิใช่ห้องชุดของผู้จะซื้อแต่อย่างใด และตามเอกสารแนบท้ายสัญญา ๒ รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง กล่าวคือ ใช้เพดานคอนกรีตเสิรมเหล็กแทนโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ยิ่งไปกว่านั้นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่จำเลยอ้างก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปซึ่งเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน แต่อย่างใด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วน ถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปจึงมีว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญาหรือไม่ ปัญหานี้ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ ที่มีข้อความระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผู้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้จะซื้อภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้ และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไป ภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้ ? " นั้น เป็นการกำหนดไว้ ๒ กรณีที่ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ คือผู้จะขายก่อสร้างห้องชุด ไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ซึ่งเป็นสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญา อย่างไรก็ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๒ ได้วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ ๒ กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้นแม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้ เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา แต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถ เลิกสัญญาได้ ตามข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งไม่ตรงตามข้อสัญญาที่ให้สิทธิโจทก์ในสัญญาดงกล่าว โจทก์จึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ ปัญหาข้อต่อไปว่า โจทก์จะเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายได้หรือไม่ ตามฎีกาของจำเลยอ้างว่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๑๖ และเป็นกรณีที่การชำระหนี้ยังไม่ถึงกับเป็นไร้ประโยชน์ ไม่ใช่กรณีที่บังคับตามมาตรา ๓๘๗ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ตามบทบัญญัติมาตรา ๒๑๖ ซึ่งบัญญัติไว้ "ถ้าโดยเหตุผิดนัด การชำระหนี้กลายเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้จะบอกปัดไม่รับชำระหนี้ ? ก็ได้" นั้น เป็นเรื่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ซึ่งไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ที่มิใช่เป็นเรื่องผิดนัด หากแต่เป็นเรื่องของสัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้รวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วย อันตรงกับบทบัญญัติมาตรา ๓๘๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไว้ว่า "ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาก็ได้" ดังนั้นโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา ๑ เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลย ไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม บทบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้น ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยไม่น้อยกว่า ๖ เดือน เพราะตามเอกสารแนบท้าย ๑ เงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ข้อ ๖.๓ โจทก์ตกลงกับจำเลยว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าว ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๖ เดือน นั้น เมื่อกรณีนี้เป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายมิใช่เป็นการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า ๖ เดือน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน .(สมศักดิ์ เทวรักษ์กุล-ผล อนุวัตรนิติการ-พิชิต คำแฝง)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายเฉลิม เบ็ญมาศศาลอุทธรณ์ - นายสุพัฒน์ บุญยุบลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ