คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 523/2562หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาผลประโยชน์ และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว โดยข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่า หากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิม รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารและการดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่า ฉะนั้น แม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินโดยไม่มีสิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท (ช่องหมายเลข 2) และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินพิพาทคืนโจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทหมายเลข 2 ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 8 ธันวาคม 2558) จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2557 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินย่านพหลโยธิน จากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อปลูกสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์ โจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยแล้ว ปรากฏว่าจำเลยอาศัยอยู่ในเพิงสังกะสีบนที่ดินที่โจทก์เช่าบางส่วนบริเวณหมายเลข 2 ใช้เป็นสถานที่ทำเฟอร์นิเจอร์ก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโดยไม่มีสิทธิ การรถไฟแห่งประเทศไทยมีประกาศให้ผู้บุกรุก ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกจากที่ดิน และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว ซึ่งตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 วรรคสอง ระบุให้อาคารที่ผู้เช่าก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้างและส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่าหากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเพื่อให้การก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาดังกล่าวเพื่อโจทก์ผู้เช่าจะได้นำที่ดินที่เช่ามาใช้ประโยชน์ตามสัญญา ฉะนั้นแม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่สิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับการรถไฟแห่งประเทศไทยได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยอ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 523/2562บริษัท จ.โจทก์นาย ส.จำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาผลประโยชน์ และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว โดยข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่า หากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิม รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารและการดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่า ฉะนั้น แม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินโดยไม่มีสิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท (ช่องหมายเลข 2) และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินพิพาทคืนโจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทหมายเลข 2 ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 8 ธันวาคม 2558) จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2557 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินย่านพหลโยธิน จากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อปลูกสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์ โจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยแล้ว ปรากฏว่าจำเลยอาศัยอยู่ในเพิงสังกะสีบนที่ดินที่โจทก์เช่าบางส่วนบริเวณหมายเลข 2 ใช้เป็นสถานที่ทำเฟอร์นิเจอร์ก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโดยไม่มีสิทธิ การรถไฟแห่งประเทศไทยมีประกาศให้ผู้บุกรุก ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกจากที่ดิน และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว ซึ่งตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 วรรคสอง ระบุให้อาคารที่ผู้เช่าก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้างและส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่าหากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเพื่อให้การก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาดังกล่าวเพื่อโจทก์ผู้เช่าจะได้นำที่ดินที่เช่ามาใช้ประโยชน์ตามสัญญา ฉะนั้นแม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่สิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับการรถไฟแห่งประเทศไทยได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยอ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อำพันธ์ สมบัติสถาพรกุล-ชัยรัตน์ ศิลาลาย-จิรนิติ หะวานนท์)ศาลแพ่ง - นางสาววิริยา ไทยมงคลศาลอุทธรณ์ - นายสุทธิ จันทรสุทธิแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.599/2561หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นม216/2558หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นม120/2559หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท (ช่องหมายเลข 2) และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินพิพาทคืนโจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทหมายเลข 2 ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 8 ธันวาคม 2558) จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2557 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินย่านพหลโยธิน จากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อปลูกสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์ โจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยแล้ว ปรากฏว่าจำเลยอาศัยอยู่ในเพิงสังกะสีบนที่ดินที่โจทก์เช่าบางส่วนบริเวณหมายเลข 2 ใช้เป็นสถานที่ทำเฟอร์นิเจอร์ก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโดยไม่มีสิทธิ การรถไฟแห่งประเทศไทยมีประกาศให้ผู้บุกรุก ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกจากที่ดิน และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว ซึ่งตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 วรรคสอง ระบุให้อาคารที่ผู้เช่าก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้างและส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่าหากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเพื่อให้การก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาดังกล่าวเพื่อโจทก์ผู้เช่าจะได้นำที่ดินที่เช่ามาใช้ประโยชน์ตามสัญญา ฉะนั้นแม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่สิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับการรถไฟแห่งประเทศไทยได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยอ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 523/2562บริษัท จ.โจทก์นาย ส.จำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาผลประโยชน์ และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว โดยข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่า หากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิม รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารและการดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่า ฉะนั้น แม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินโดยไม่มีสิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท (ช่องหมายเลข 2) และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินพิพาทคืนโจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทหมายเลข 2 ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 8 ธันวาคม 2558) จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2557 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินย่านพหลโยธิน จากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อปลูกสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์ โจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยแล้ว ปรากฏว่าจำเลยอาศัยอยู่ในเพิงสังกะสีบนที่ดินที่โจทก์เช่าบางส่วนบริเวณหมายเลข 2 ใช้เป็นสถานที่ทำเฟอร์นิเจอร์ก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโดยไม่มีสิทธิ การรถไฟแห่งประเทศไทยมีประกาศให้ผู้บุกรุก ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกจากที่ดิน และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อเดียวว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว ซึ่งตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 วรรคสอง ระบุให้อาคารที่ผู้เช่าก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้างและส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่าหากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเพื่อให้การก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาดังกล่าวเพื่อโจทก์ผู้เช่าจะได้นำที่ดินที่เช่ามาใช้ประโยชน์ตามสัญญา ฉะนั้นแม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่สิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับการรถไฟแห่งประเทศไทยได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยอ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อำพันธ์ สมบัติสถาพรกุล-ชัยรัตน์ ศิลาลาย-จิรนิติ หะวานนท์)ศาลแพ่ง - นางสาววิริยา ไทยมงคลศาลอุทธรณ์ - นายสุทธิ จันทรสุทธิแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.599/2561หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นม216/2558หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นม120/2559หมายเหตุ