ระเบียบกระทรวงยุติธรรมระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์พ.ศ. ๒๕๕๗ โดยเป็นการสมควรปรับปรุงระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สำนักงานวางทรัพย์กลาง สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคและสำนักงานบังคับคดีจังหวัด พ.ศ. ๒๕๔๐ โดยอาศัยอำนาจตามกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม พ.ศ. ๒๕๕๖ ข้อ ๒ (๗) ข้อ ๓ การแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดีก.ราชการบริหารส่วนกลาง (๑๑) และข้อ ๑๑ กองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์มีอำนาจหน้าที่ (๒) ดำเนินการเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์ และปฏิบัติงานในฐานะฝ่ายเลขานุการคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ ดังนั้นเพื่อให้การปฏิบัติราชการในการประเมินราคาทรัพย์ของเจ้าพนักงานกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดดำเนินไปด้วยความเรียบร้อยอันเป็นประโยชน์แก่ทางราชการ กระทรวงยุติธรรมเห็นสมควรปรับปรุงระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ให้เหมาะสมยิ่งขึ้นกระทรวงยุติธรรมจึงได้วางระเบียบไว้ ดังต่อไปนี้ข้อ ๑ ระเบียบนี้เรียกว่าระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๕๗ข้อ ๒[๑] ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไปข้อ ๓ ให้ยกเลิกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สำนักงานวางทรัพย์กลาง สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคและสำนักงานบังคับคดีจังหวัด พ.ศ. ๒๕๔๐ข้อ ๔ ให้ยกเลิกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีพ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๓๗, ๓๘, ๓๙บรรดาระเบียบ คำสั่งหรือแนวปฏิบัติอื่นใดในส่วนที่กำหนดไว้ในระเบียบนี้หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับระเบียบนี้ให้ใช้ระเบียบนี้แทนข้อ ๕ ในระเบียบนี้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ หมายถึงเจ้าพนักงานในสังกัดกรมบังคับคดี หรือผู้ได้รับมอบหมายจากอธิบดีกรมบังคับคดีกำหนดหรือมอบหมาย ให้เป็นเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ราคาประเมินทรัพย์ หมายถึงราคาประเมินที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์หรือราคาประเมินที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์พิจารณา โดยดำเนินการประเมินตามหลักวิชาราคาตลาด หมายถึง(๑) ราคาที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายส่วนมากยินดีตกลงซื้อขายกัน(๒) ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายทั้งสองฝ่ายทราบข้อมูลในทรัพย์สินที่จะซื้อขายนั้นพอสมควร(๓)ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายมิได้ถูกบังคับหรือมีแรงจูงใจให้ซื้อขายกัน(๔) ราคาตลาดการค้าเสรีที่มีการแข่งขัน ไม่ใช่ราคาจากตลาดผูกขาดโดยผู้ซื้อหรือผู้ขายหรือราคาขายทอดตลาด หรือราคาในภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ำหรือเงินเฟ้อวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หมายถึงวิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกำหนดมูลค่าโดยการพิจารณาและวิเคราะห์ราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงของข้อมูลตลาดซึ่งมีลักษณะประเภทและการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินทั้งนี้ให้รวมถึงการพิจารณาวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่สำคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินระหว่างข้อมูลตลาดกับทรัพย์ที่ประเมินด้วยวิธีรายได้ หมายถึง วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกำหนดมูลค่าโดยการพิจารณาและวิเคราะห์ราคาข้อมูลค่าเช่าตลาดทรัพย์สินที่มีลักษณะ ประเภทหรือการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินและวิเคราะห์การประมาณการรายได้ อัตราว่าง ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (DiscountedRate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้องโดยวิเคราะห์จากข้อมูลค่าเช่าตลาดทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงและการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินวิธีต้นทุน หมายถึงวิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกำหนดมูลค่าโดยการพิจารณาต้นทุนในปัจจุบันที่เกิดจากการจัดซื้อจัดหาทรัพย์สินทดแทนที่มีอรรถประโยชน์เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินประกอบด้วย มูลค่าตลาดของที่ดินรวมกับต้นทุนค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่ประเมินหักค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นผลจากปัจจัยต่าง ๆที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินค่าเสื่อมราคา หมายถึงมูลค่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ลดลงเนื่องจากการเสื่อมค่าอันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้างของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างประโยชน์ใช้สอย เศรษฐกิจ หรือปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สินที่ประเมินโดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆวิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือ หมายถึงวิธีการประเมินที่ประยุกต์ใช้เทคนิคของวิธีการประเมินทั้ง ๓ วิธีเข้าด้วยกัน คือวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้โดยในด้านสมมติฐานประมาณการรายได้และรายจ่ายจะต้องมีการเปรียบเทียบประมาณรายได้และรายจ่ายของทรัพย์สินที่ประเมินกับราคาตลาดใช้วิธีต้นทุนในการประมาณการก่อสร้าง และใช้วิธีรายได้ในการประมาณการกระแสเงินสดค่าใช้จ่าย หมายถึงค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์ข้อ ๖ ให้อธิบดีกรมบังคับคดีรักษาการตามระเบียบนี้และมีอำนาจออกคำสั่งหรือประกาศจัดการให้มีทะเบียน บัญชีสารบบ และแบบพิมพ์ขึ้นตามความจำเป็นเพื่อใช้ในงานประเมินราคาทรัพย์เพื่อปฏิบัติการให้เป็นไปตามระเบียบนี้หมวด ๑บททั่วไป ข้อ ๗ ในการปฏิบัติหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ ควบคุม กำกับดูแลรับผิดชอบงานประเมินราคาทรัพย์ งานธุรการในงานประเมินราคาทรัพย์ให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อยให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์กำหนดขั้นตอนการประเมินราคา ประกอบด้วย วัตถุประสงค์ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่ประเมินรวมถึงวิธีการประเมินราคาทรัพย์ให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ เช่น ประเภท ชนิด ราคาตลอดจนวิธีคำนวณการเสื่อมราคาทรัพย์ที่จะประเมินไว้เป็นมาตรฐานเท่าที่จะจัดทำได้เพื่อประโยชน์ในการนี้ให้(๑) จัดทำบัญชีแยกประเภททรัพย์ แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับประเภท ชนิดรุ่น จำนวน ขนาด น้ำหนัก สภาพ ดอกผล และข้อสำคัญอื่นอันจำเป็นพร้อมทั้งราคาปานกลางของทรัพย์นั้นในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้จัดทำบัญชีประเมินใหม่ทุก๔ ปี(๒) กำหนดการจัดเก็บราคาประเมินของกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายของกรมบังคับคดีข้อ ๘ ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์กำหนดตัวเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ เป็นผู้รับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์ตามที่ได้รับแจ้งหรือร้องขอตามที่เห็นสมควรข้อ ๙ ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์กำหนดประเภทของทรัพย์ที่จะทำการประเมินไว้เพื่อประโยชน์ในการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ทรัพย์ที่ไม่ได้กำหนดประเภท ชนิดไว้ล่วงหน้าเพื่อการประเมินอธิบดีกรมบังคับคดี หรือผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์อาจสั่งให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ทำการประเมินราคาได้ข้อ ๑๐ ทรัพย์ที่ไม่อาจกำหนดราคาประเมินไว้ล่วงหน้าหรือไม่อาจกำหนดไว้ล่วงหน้านาน ๆได้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจทำการประเมินราคาทรัพย์นั้นได้ และจะแสดงเหตุผลในการประเมินราคาไว้เท่าที่มีก็ได้ข้อ ๑๑ ในการประเมินราคาทรัพย์ให้เจ้าพนักงานดังต่อไปนี้ มีอำนาจในการประเมินราคาทรัพย์(๑) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีกรณีทรัพย์มีราคาไม่เกินสิบล้านบาท(๒) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ กรณีทรัพย์มีราคาไม่เกินห้าสิบล้านบาท(๓) คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ ให้เป็นไปตามกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขในการขายทอดตลาด พ.ศ. ๒๕๕๔ข้อ ๑๒ ในคดีล้มละลายกรณีทรัพย์ที่เจ้าหนี้มีประกันยื่นคำขอรับชำระหนี้ตามมาตรา๙๖ (๔) แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พุทธศักราช ๒๔๘๓ให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ดำเนินการประเมินราคาเพื่อใช้ประกอบการตีราคาทรัพย์ของเจ้าหนี้ข้อ ๑๓ ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์ให้เป็นไปตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีกำหนดหมวด ๒การประเมินราคาทรัพย์ ส่วนที่ ๑ขั้นตอนการประเมิน ข้อ ๑๔ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์เมื่อได้รับแจ้งหรือร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์จากบุคคลต่อไปนี้(๑) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี(๒) ศาล(๓) ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจ(๔)ผู้ซึ่งร้องขอและได้รับอนุญาตจากผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์มีฐานะเป็นผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์หรือเจ้าพนักงานบังคับคดีในการดำเนินการประเมินราคาทรัพย์ตามอำนาจหน้าที่ข้อ ๑๕ การแจ้งหรือการร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์ซึ่งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีประกาศกำหนดให้แจ้งหรือร้องขอต่อเจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ทรัพย์ที่อยู่นอกจากพื้นที่ตามวรรคหนึ่งให้แจ้งหรือร้องขอต่อเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ในเขตพื้นที่ส่วนภูมิภาคตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีประกาศกำหนดข้อ ๑๖ ส่วนราชการรัฐวิสาหกิจ หรือผู้ใดตามที่กล่าวในข้อ ๑๔ (๓) หรือ (๔)ที่มีความประสงค์จะให้ประเมินราคาทรัพย์จะต้องยื่นคำร้องขอตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดีต่อเจ้าพนักงานตามที่กล่าวในข้อ ๑๕ข้อ ๑๗ ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์เว้นเฉพาะหน่วยงานในสังกัดของกระทรวงยุติธรรมที่ไม่อาจจะเบิกค่าใช้จ่ายเพื่อการนี้ได้จะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์ค่าใช้จ่ายดังกล่าว จะต้องส่งหรือวางต่อเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์พร้อมกับหนังสือแจ้งหรือคำร้องขอเป็นจำนวนที่อธิบดีประกาศกำหนดและผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์จะต้องวางค่าใช้จ่ายเพิ่มเท่าที่จำเป็นตามที่ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์กำหนดไว้เป็นมาตรฐานเท่าที่จะจัดทำได้เพื่อประโยชน์ ในการนี้หากมีค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่กำหนดไว้ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์แจ้งให้ทราบภายในสิบห้าวันเว้นแต่หน่วยงานในสังกัดกระทรวงยุติธรรม ที่อาจเบิกค่าใช้จ่ายได้จะขอวางค่าใช้จ่ายในภายหลังก็ได้ในกรณีที่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ไม่วางเงินค่าใช้จ่ายให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ระงับการประเมินราคาและแจ้งให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบข้อ ๑๘ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจทำการสอบสวนและทำบันทึกถ้อยคำบุคคลใดหรือตรวจหาเอกสารหลักฐานใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์นั้นได้ในกรณีเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี หรือศาลแจ้งให้ประเมินราคาทรัพย์ตามข้อ๑๔ (๑) หรือ (๒)เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจขอให้ผู้แจ้งดำเนินการเรียกหรือส่งเอกสารหลักฐานใดหรือบุคคลใดมาให้ถ้อยคำ เพื่อการตรวจสอบ และประเมินราคาทรัพย์นั้นได้ในกรณีส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือบุคคลใดร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์ตามความในข้อ๑๔ (๓) หรือ (๔)เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์จะสอบปากคำผู้ขอหรือบุคคลอื่นที่เห็นสมควรและให้ผู้ขอนำมาหรือขอตรวจสอบเอกสารหลักฐานใด ๆ จากผู้ขอหรือบุคคลเหล่านั้นก็ได้หากผู้ขอหรือผู้นั้นไม่ให้ความร่วมมือ เจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์ อาจงดการประเมินราคาทรัพย์นั้นเสียได้ข้อ ๑๙ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจไปตรวจดูทรัพย์ที่จะประเมินณ สถานที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่หรือสถานที่ที่เก็บรักษาทรัพย์นั้นได้ตามที่เห็นสมควรและมีอำนาจดำเนินการเท่าที่จำเป็นเพื่อเข้าไปในทรัพย์ที่ต้องประเมินราคา ตามสมควรเพื่อเข้าไปในสถานที่ดังกล่าวสำหรับการประเมินตามข้อ ๑๔ (๑) และ (๒)การดำเนินการตามวรรคหนึ่งหากเห็นสมควรเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจขอความร่วมมือเจ้าพนักงานตำรวจให้อยู่ร่วมในการดำเนินการและอาจแจ้งให้เจ้าพนักงานตำรวจแห่งท้องที่บันทึกไว้เป็นหลักฐานด้วยก็ได้ข้อ ๒๐ ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์รีบดำเนินการและแจ้งผลให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบราคาทรัพย์ที่ขอให้ประเมินภายในระยะเวลาที่ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์กำหนดพร้อมทั้งส่งคืนเงินค่าใช้จ่ายที่เหลือหากไม่สามารถประเมินราคาทรัพย์ให้เสร็จภายในเวลาที่กำหนดตามวรรคแรกผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์อาจอนุญาตให้ขยายเวลาออกไปได้ทั้งนี้ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ต้องแสดงเหตุจำเป็นอันสมควรในการขอขยายระยะเวลาข้อ ๒๑ ในกรณีที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ไม่สามารถประเมินราคาทรัพย์ตามที่ได้รับแจ้งหรือร้องขอไม่ว่ากรณีใดให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์รีบแจ้งให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบ พร้อมทั้งเหตุแห่งการนั้นและให้คืนค่าใช้จ่ายที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์นั้นด้วยข้อ ๒๒ ในกรณีที่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์เห็นว่าราคาที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ประเมินสูงหรือต่ำเกินไปหรือมีข้อสงสัยตามสมควรเกี่ยวกับราคาที่ประเมินผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์อาจแจ้งหรือร้องขอให้ทำการประเมินราคาใหม่พร้อมด้วยเหตุผลและผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์อาจสั่งให้ทำการประเมินราคาทรัพย์นั้นใหม่ หรือยืนยันราคาที่ประเมินเดิมได้ถ้าผู้ขอให้ประเมินไม่พอใจในคำสั่งยืนยันราคาที่ประเมินเดิมของผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ดังกล่าวในวรรคแรกผู้ขอให้ประเมินอาจอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่ออธิบดีกรมบังคับคดีภายในเจ็ดวันนับแต่วันได้รับทราบคำสั่งดังกล่าวคำวินิจฉัยของอธิบดีกรมบังคับคดีให้ถือเป็นที่สุดส่วนที่ ๒วิธีประเมินราคาทรัพย์สิน ข้อ ๒๓ การประเมินราคาที่ดินพึงพิจารณาตามหลักเกณฑ์เหล่านี้ประกอบกันคือ(๑) ราคาซื้อขายกันในท้องตลาดโดยคำนึงถึงสภาพแห่งที่ดินนั้นว่าเป็นที่ดินประเภทใดเช่น ที่อยู่อาศัย ที่โรงงาน ที่ให้บริการหรือค้าขาย ที่สวน ที่นา ที่ไร่ เป็นต้นและที่นั้นอยู่ในทำเลอย่างใด เช่น อยู่ในทำเลค้าขายที่ชุมนุมชนอยู่ติดถนนหรือแม่น้ำลำคลองหรือไม่ รถยนต์เข้าถึง หรือไม่หากเป็นที่ให้เช่ามีผลประโยชน์หรือรายได้มากน้อยเพียงใด(๒) ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียง ซึ่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เจ้าพนักงานบังคับคดีเคยขายทอดตลาดไปแล้ว(๓) ราคาซื้อขาย หรือจำนอง หรือขายฝากครั้งสุดท้ายของที่ดินที่ยึดและที่ดินข้างเคียง(๔) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินข้อ ๒๔ การประเมินราคาทรัพย์สินอื่นนอกจากที่ดินให้ประเมินราคาตามหลักเกณฑ์เหล่านี้ คือ(๑) วิธีเปรียบเทียบมูลค่าตลาดโดยอาจเปรียบเทียบกับสภาพทรัพย์ที่คล้ายกัน หรือปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาทรัพย์ทั้งสภาพแวดล้อมคุณลักษณะทางกายภาพ ประโยชน์ใช้สอยการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต คุณลักษณะทางกฎหมาย เช่น ภาระผูกพัน การรอนสิทธิข้อกำหนดการใช้อาคาร ข้อกำหนดด้านรายได้และรายจ่าย(๒) วิธีต้นทุน โดยการนำการวิเคราะห์ต้นทุนด้วยวิธีการเปรียบเทียบต่อตารางเมตรคำนวณจากราคาประเมินค่าก่อสร้างมาตรฐาน หักด้วยค่าเสื่อมราคา(๓) วิธีรายได้ โดยการหามูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ก่อให้เกิดรายได้พิจารณาอัตราส่วนผลตอบแทนตลาดหรือที่คาดหวัง เปรียบเทียบกับผลตอบแทนเป็นรายปีเพื่อกำหนดมูลค่า เช่น รายได้จากการประกอบการ รายได้ที่แท้จริงจากการประกอบการรายได้จากการดำเนินการสุทธิ เป็นต้น(๔) วิธีเปรียบมูลค่าที่เหลืออยู่โดยการหามูลค่าของทรัพย์ที่ไม่มีลักษณะใกล้เคียงในการเปรียบเทียบราคามูลค่าตลาดอาคารสร้างค้าง อาคารอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยคำนึงถึงปัจจัยในการประเมินทั้งคุณลักษณะทางกายภาพทางกฎหมาย ทางการตลาดและการเงินข้อ ๒๕ การใช้ราคาประเมินค่าก่อสร้างมาตรฐานให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และเจ้าพนักงานบังคับคดีนำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินกรมธนารักษ์ หรือคณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกรมธนารักษ์ มาใช้บังคับหากกรณีที่บัญชีกำหนดราคาประเมินก่อสร้างอาคารฯดังกล่าวไม่ได้กำหนดราคาสิ่งปลูกสร้างประเภททรัพย์ที่ทำการประเมินนั้น ๆ ไว้ หรือและเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ หรือเจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นสมควรให้นำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมาใช้แทนในส่วนของค่าเสื่อมราคาให้นำตารางกำหนดอัตราร้อยละของค่าเสื่อมโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือบัญชีประเมินราคาค่าก่อสร้างอาคารของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมาใช้แล้วแต่กรณีข้อ ๒๖ ในกรณีทรัพย์สินที่ทำการประเมินราคาบริเวณใดไม่มีการซื้อขายให้พิจารณากำหนดราคาประเมินโดยพิจารณาจากทรัพย์สินใกล้เคียงซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกันในปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้(๑) สภาพการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน(๒) การคมนาคม สาธารณูปโภค(๓) ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง หรือที่ดินที่อยู่ในเขตเวนคืน(๔) แนวโน้มของการพัฒนาในอนาคต(๕) ข้อมูลการตกลงจะซื้อจะขาย(๖) ค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับจากทรัพย์สินข้อ ๒๗ การประเมินราคาทรัพย์บางประเภท หากมีความจำเป็นต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ชำนาญการพิเศษหรือผู้มีความรู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบและประเมินราคาทรัพย์ให้อธิบดีสั่งให้ดำเนินการได้ข้อ ๒๘ การรวบรวมข้อมูลเพื่อประกอบการประเมินราคาให้ดำเนินการ ดังต่อไปนี้(๑) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ต้องออกไปประเมินราคาทรัพย์โดยตรวจสภาพทรัพย์ ณ ที่ตั้งทรัพย์เพื่อดูสภาพทรัพย์ที่แท้จริงของทรัพย์ทุกครั้ง(๒) การเก็บรวบรวมข้อมูล รายละเอียดของสภาพทรัพย์ที่ประเมินเป็นไปตามแบบพิมพ์ที่กำหนดไว้ในระเบียบนี้(๓) การใช้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่ประเมินซึ่งอยู่ในความครอบครองของหน่วยงานราชการหรือเอกชนให้เจ้าพนักงานประเมินติดต่อประสานงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และจัดเก็บราคาประเมินทุกปีหรือทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาหมวด ๓เบ็ดเตล็ด ข้อ ๒๙ กรณีมีปัญหาเกี่ยวกับการปฏิบัติหรือไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดในระเบียบนี้หรือมีปัญหาอื่นใดที่มิได้กำหนดไว้ในระเบียบนี้ให้รายงานอธิบดีกรมบังคับคดีเพื่อพิจารณาสั่งการเป็นกรณี ๆ ไปประกาศณ วันที่ ๑๐ กุมภาพันธ์ พ.ศ. ๒๕๕๗ชัยเกษมนิติสิริรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมปริยานุช/ผู้จัดทำ๒๘ พฤษภาคม๒๕๕๗ปริญสินีย์/ผู้ตรวจ๒ มิถุนายน๒๕๕๗[๑] ราชกิจจานุเบกษาเล่ม ๑๓๑/ตอนพิเศษ ๘๑ ง/หน้า ๑/๒๓ พฤษภาคม ๒๕๕๗