คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1627/2505หลักกฎหมาย: ที่ดินเป็นของ ผ. โจทก์ปลูกตึกรายพิพาทลงในที่ดินนี้ให้สามีจำเลยเช่า ได้ทำสัญญาเช่าตึกระหว่างโจทก์ผู้ให้เช่ากับสามีจำเลยผู้เช่า มีข้อสัญญาว่าให้เช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทจะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่าจะต้องต่ออายุสัญญาคราวละ 3 ปีจนกว่าอายุสัญญาจะร่วมกันเป็น 14 ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าภายในเวลาอันสมควร ผ.ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกก็บันทึกข้อความยอมตกลงตามข้อสัญญานี้ด้วย ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ 56,000 บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้างด้วย ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อเช่ากันได้ราว 1 ปีแล้ว สามีจำเลยตาย แต่ได้มีการบันทึกของโจทก์จำเลยไว้หลังสัญญาเช่าให้จำเลยเช่าต่อไป จำเลยผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานั้นได้ และแม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของที่ดินกับตึก และ ผ.เจ้าของที่ดินก็เป็นคู่สัญญาร่วมด้วย จำเลยก็ไม่จำเป็นต้องฟ้อง ผ.หรือเรียกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม (ในคดีที่จำเลยฟ้องแย้ง) การฟ้องขอให้บังคับโจทก์เช่นนี้ แม้จำเลยปล่อยให้ล่วงเลยมาถึง 6 ปี (นับแต่วันทำสัญญาเช่า) ก็ไม่ขาดอายุความ แม้จำเลยจะได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว 6 ปี โดยไม่ได้ต่ออายุสัญญาเช่า สัญญาเช่าก็ไม่หมดอายุ เพราะต้องถือตามสัญญาต่างตอบแทน และเมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนแล้ว ก็ไม่ต้องวินิจฉัยข้อที่ว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่เช่า กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้คดีและฟ้องแย้งขอให้พิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยต่อไปจนครบตามสัญญา หรือมิฉะนั้น ขอให้พิพากษาว่าโจทก์ต้องผูกพันให้จำเลยเช่าต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามคำมั่น ได้ความว่า ที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทเป็นของคุณหญิงเผื่อน มาลากุล โจทก์เหมาให้นายตี๋ปลูกตึกพิพาทลงในที่ดินนี้โดยยอมให้นายตี๋เรียกเงินค่าก่อสร้างจากผู้เช่าตึกได้ และให้ผู้เช่าตึกทำสัญญาเช่าตึกกับโจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับสามีจำเลยข้อ ๑ มีความว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงรับเช่าตึกแถว ๒ ห้อง เลขที่ ๘๙/๙ และ ๘๙/๑๐ เพื่อค้าขายและอยู่อาศัย มีกำหนดเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่ ๑๕ มกราคม ๒๔๙๖ เป็นต้นไป โดยผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าสำหรับตึก ๒ ห้องเป็นเงินเดือนละ ๑๐๐ บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ๓ ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทมีความประสงค์จะเช่าอยู่ต่อไป ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะต้องต่ออายุสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าอายุสัญญาเช่าทั้งหมดจะรวมกันเป็น ๑๔ ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินรับรองและให้สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่านี้ต่อเจ้าพนักงานภายในเวลาอันสมควร ตอนท้ายสัญญามีข้อความว่า คุณหญิง เผื่อน มาลากุล ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกส่วนควบที่เช่าตามสัญญานี้ยอมตกลงตามข้อสัญญษข้างบนนี้ทุกประการ และลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดินกับพยาน ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง เมื่อแรกเช่า สามีจำเลยค้าเครื่องดื่มและอาหาร หลังทำสัญญาเช่าแล้วราว ๑ ปี สามีจำเลยก็ตาย จำเลยก็ค้าขายอย่างเดิม ได้มีการบันทึกหลังสัญญาให้จำเลยเช่าต่อไป ต่อมาจำเลยส่งค่าเช่าไปให้โจทก์ ๆ กลับบอกเลิกสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์กรณีที่โจทก์ขับไล่จำเลย ส่วนในกรณีจำเลยฟ้องแย้ง ให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานให้จำเลย มีกำหนดต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามสัญญา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกรายพิพาท เมื่อโจทก์กระทำผิดสัญญาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ปฏิบัติตามสัญญา คือ ให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้ส่วนที่ว่าจำเลยไม่ได้เรียกคุณหญิงเผื่อน เจ้าของที่ดินและตึกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมนั้น เห็นว่าไม่จำเป็นที่จำเลยต้องฟ้องคุณหญิงเผื่อนหรือเรียกเข้ามา เพราะไม่ปรากฏว่าคุณหญิงเผื่อนได้โต้แย้งสิทธิของจำเลย ถ้าหากภายหลังคุณหญิงเผื่อนไม่ยินยอมปฏิบัติตามบันทึกท้ายสัญญา ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะว่ากล่าวเอากับคุณหญิงเผื่อน ข้อที่ว่าจำเลยนอนหลับทับสิทธิจนเวลาล่วงเลยมาถึง ๖ ปี คดีขาดอายุความแล้วนั้น เห็นว่าไม่มีกฎหมายบัญญัติเช่นนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญานี้ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิตามสัญญานั้น ปรากฏว่าสามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าได้ ๑๔ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท และโจทก์กับเจ้าของที่ดินยินยอมที่จะไปจดทะเบียนการเช่าให้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่ามีกำหนดการเช่าเพียง ๓ ปี จำเลยได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว ๖ ปี โดยไม่มีการบันทึกต่ออายุสัญญา ถือได้ว่าการเช่าต่อมาไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออันจะบังคับได้ และแม้สัญญาเช่าจะระบุว่าผู้เช่าแสดงความจำนงเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องต่อสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าจะรวมทั้งหมดเป็นปี ๑๔ ปี เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าต่ออายุสัญญาให้ การเช่าใหม่ก็ยังไม่เกิดขึ้น ผู้เช่าครอบครองที่เช่าต่อมา ก็ต้องถือว่าผู้เช่าได้เช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น เห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังได้วินิจฉัยไว้แล้ว สัญญาเช่าจึงไม่หมดอายุ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ นั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตึกรายพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนดังกล่าวแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยข้อนี้ ผลที่สุดศาลฎีกาพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1627/2505นายตั้งเฉ่า แซ่เอี๊ยะ โดยนายสมสิทธิ ศุภศิริเลิศกุล ผู้รับมอบอำนาจโจทก์นางโบ๊ตา หรืออุ้นตี่ หรืออุ่ยตี่ แซ่พัวจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 538, ม. 570 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 57ที่ดินเป็นของ ผ. โจทก์ปลูกตึกรายพิพาทลงในที่ดินนี้ให้สามีจำเลยเช่า ได้ทำสัญญาเช่าตึกระหว่างโจทก์ผู้ให้เช่ากับสามีจำเลยผู้เช่า มีข้อสัญญาว่าให้เช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทจะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่าจะต้องต่ออายุสัญญาคราวละ 3 ปีจนกว่าอายุสัญญาจะร่วมกันเป็น 14 ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าภายในเวลาอันสมควร ผ.ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกก็บันทึกข้อความยอมตกลงตามข้อสัญญานี้ด้วย ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ 56,000 บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้างด้วย ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อเช่ากันได้ราว 1 ปีแล้ว สามีจำเลยตาย แต่ได้มีการบันทึกของโจทก์จำเลยไว้หลังสัญญาเช่าให้จำเลยเช่าต่อไป จำเลยผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานั้นได้ และแม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของที่ดินกับตึก และ ผ.เจ้าของที่ดินก็เป็นคู่สัญญาร่วมด้วย จำเลยก็ไม่จำเป็นต้องฟ้อง ผ.หรือเรียกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม (ในคดีที่จำเลยฟ้องแย้ง) การฟ้องขอให้บังคับโจทก์เช่นนี้ แม้จำเลยปล่อยให้ล่วงเลยมาถึง 6 ปี (นับแต่วันทำสัญญาเช่า) ก็ไม่ขาดอายุความ แม้จำเลยจะได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว 6 ปี โดยไม่ได้ต่ออายุสัญญาเช่า สัญญาเช่าก็ไม่หมดอายุ เพราะต้องถือตามสัญญาต่างตอบแทน และเมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนแล้ว ก็ไม่ต้องวินิจฉัยข้อที่ว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่เช่า กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้คดีและฟ้องแย้งขอให้พิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยต่อไปจนครบตามสัญญา หรือมิฉะนั้น ขอให้พิพากษาว่าโจทก์ต้องผูกพันให้จำเลยเช่าต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามคำมั่น ได้ความว่า ที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทเป็นของคุณหญิงเผื่อน มาลากุล โจทก์เหมาให้นายตี๋ปลูกตึกพิพาทลงในที่ดินนี้โดยยอมให้นายตี๋เรียกเงินค่าก่อสร้างจากผู้เช่าตึกได้ และให้ผู้เช่าตึกทำสัญญาเช่าตึกกับโจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับสามีจำเลยข้อ ๑ มีความว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงรับเช่าตึกแถว ๒ ห้อง เลขที่ ๘๙/๙ และ ๘๙/๑๐ เพื่อค้าขายและอยู่อาศัย มีกำหนดเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่ ๑๕ มกราคม ๒๔๙๖ เป็นต้นไป โดยผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าสำหรับตึก ๒ ห้องเป็นเงินเดือนละ ๑๐๐ บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ๓ ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทมีความประสงค์จะเช่าอยู่ต่อไป ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะต้องต่ออายุสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าอายุสัญญาเช่าทั้งหมดจะรวมกันเป็น ๑๔ ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินรับรองและให้สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่านี้ต่อเจ้าพนักงานภายในเวลาอันสมควร ตอนท้ายสัญญามีข้อความว่า คุณหญิง เผื่อน มาลากุล ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกส่วนควบที่เช่าตามสัญญานี้ยอมตกลงตามข้อสัญญษข้างบนนี้ทุกประการ และลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดินกับพยาน ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง เมื่อแรกเช่า สามีจำเลยค้าเครื่องดื่มและอาหาร หลังทำสัญญาเช่าแล้วราว ๑ ปี สามีจำเลยก็ตาย จำเลยก็ค้าขายอย่างเดิม ได้มีการบันทึกหลังสัญญาให้จำเลยเช่าต่อไป ต่อมาจำเลยส่งค่าเช่าไปให้โจทก์ ๆ กลับบอกเลิกสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์กรณีที่โจทก์ขับไล่จำเลย ส่วนในกรณีจำเลยฟ้องแย้ง ให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานให้จำเลย มีกำหนดต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามสัญญา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกรายพิพาท เมื่อโจทก์กระทำผิดสัญญาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ปฏิบัติตามสัญญา คือ ให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้ส่วนที่ว่าจำเลยไม่ได้เรียกคุณหญิงเผื่อน เจ้าของที่ดินและตึกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมนั้น เห็นว่าไม่จำเป็นที่จำเลยต้องฟ้องคุณหญิงเผื่อนหรือเรียกเข้ามา เพราะไม่ปรากฏว่าคุณหญิงเผื่อนได้โต้แย้งสิทธิของจำเลย ถ้าหากภายหลังคุณหญิงเผื่อนไม่ยินยอมปฏิบัติตามบันทึกท้ายสัญญา ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะว่ากล่าวเอากับคุณหญิงเผื่อน ข้อที่ว่าจำเลยนอนหลับทับสิทธิจนเวลาล่วงเลยมาถึง ๖ ปี คดีขาดอายุความแล้วนั้น เห็นว่าไม่มีกฎหมายบัญญัติเช่นนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญานี้ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิตามสัญญานั้น ปรากฏว่าสามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าได้ ๑๔ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท และโจทก์กับเจ้าของที่ดินยินยอมที่จะไปจดทะเบียนการเช่าให้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่ามีกำหนดการเช่าเพียง ๓ ปี จำเลยได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว ๖ ปี โดยไม่มีการบันทึกต่ออายุสัญญา ถือได้ว่าการเช่าต่อมาไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออันจะบังคับได้ และแม้สัญญาเช่าจะระบุว่าผู้เช่าแสดงความจำนงเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องต่อสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าจะรวมทั้งหมดเป็นปี ๑๔ ปี เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าต่ออายุสัญญาให้ การเช่าใหม่ก็ยังไม่เกิดขึ้น ผู้เช่าครอบครองที่เช่าต่อมา ก็ต้องถือว่าผู้เช่าได้เช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น เห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังได้วินิจฉัยไว้แล้ว สัญญาเช่าจึงไม่หมดอายุ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ นั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตึกรายพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนดังกล่าวแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยข้อนี้ ผลที่สุดศาลฎีกาพิพากษายืน(อนุสสรนิติสาร-ชวน สิงหลกะ)ศาลแพ่ง - นายใหญ่ ศาลย่าชีวินศาลอุทธรณ์ - นายทองคำ จารุเนติแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่เช่า กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้คดีและฟ้องแย้งขอให้พิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยต่อไปจนครบตามสัญญา หรือมิฉะนั้น ขอให้พิพากษาว่าโจทก์ต้องผูกพันให้จำเลยเช่าต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามคำมั่น ได้ความว่า ที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทเป็นของคุณหญิงเผื่อน มาลากุล โจทก์เหมาให้นายตี๋ปลูกตึกพิพาทลงในที่ดินนี้โดยยอมให้นายตี๋เรียกเงินค่าก่อสร้างจากผู้เช่าตึกได้ และให้ผู้เช่าตึกทำสัญญาเช่าตึกกับโจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับสามีจำเลยข้อ ๑ มีความว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงรับเช่าตึกแถว ๒ ห้อง เลขที่ ๘๙/๙ และ ๘๙/๑๐ เพื่อค้าขายและอยู่อาศัย มีกำหนดเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่ ๑๕ มกราคม ๒๔๙๖ เป็นต้นไป โดยผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าสำหรับตึก ๒ ห้องเป็นเงินเดือนละ ๑๐๐ บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ๓ ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทมีความประสงค์จะเช่าอยู่ต่อไป ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะต้องต่ออายุสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าอายุสัญญาเช่าทั้งหมดจะรวมกันเป็น ๑๔ ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินรับรองและให้สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่านี้ต่อเจ้าพนักงานภายในเวลาอันสมควร ตอนท้ายสัญญามีข้อความว่า คุณหญิง เผื่อน มาลากุล ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกส่วนควบที่เช่าตามสัญญานี้ยอมตกลงตามข้อสัญญษข้างบนนี้ทุกประการ และลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดินกับพยาน ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง เมื่อแรกเช่า สามีจำเลยค้าเครื่องดื่มและอาหาร หลังทำสัญญาเช่าแล้วราว ๑ ปี สามีจำเลยก็ตาย จำเลยก็ค้าขายอย่างเดิม ได้มีการบันทึกหลังสัญญาให้จำเลยเช่าต่อไป ต่อมาจำเลยส่งค่าเช่าไปให้โจทก์ ๆ กลับบอกเลิกสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์กรณีที่โจทก์ขับไล่จำเลย ส่วนในกรณีจำเลยฟ้องแย้ง ให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานให้จำเลย มีกำหนดต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามสัญญา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกรายพิพาท เมื่อโจทก์กระทำผิดสัญญาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ปฏิบัติตามสัญญา คือ ให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้ส่วนที่ว่าจำเลยไม่ได้เรียกคุณหญิงเผื่อน เจ้าของที่ดินและตึกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมนั้น เห็นว่าไม่จำเป็นที่จำเลยต้องฟ้องคุณหญิงเผื่อนหรือเรียกเข้ามา เพราะไม่ปรากฏว่าคุณหญิงเผื่อนได้โต้แย้งสิทธิของจำเลย ถ้าหากภายหลังคุณหญิงเผื่อนไม่ยินยอมปฏิบัติตามบันทึกท้ายสัญญา ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะว่ากล่าวเอากับคุณหญิงเผื่อน ข้อที่ว่าจำเลยนอนหลับทับสิทธิจนเวลาล่วงเลยมาถึง ๖ ปี คดีขาดอายุความแล้วนั้น เห็นว่าไม่มีกฎหมายบัญญัติเช่นนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญานี้ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิตามสัญญานั้น ปรากฏว่าสามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าได้ ๑๔ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท และโจทก์กับเจ้าของที่ดินยินยอมที่จะไปจดทะเบียนการเช่าให้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่ามีกำหนดการเช่าเพียง ๓ ปี จำเลยได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว ๖ ปี โดยไม่มีการบันทึกต่ออายุสัญญา ถือได้ว่าการเช่าต่อมาไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออันจะบังคับได้ และแม้สัญญาเช่าจะระบุว่าผู้เช่าแสดงความจำนงเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องต่อสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าจะรวมทั้งหมดเป็นปี ๑๔ ปี เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าต่ออายุสัญญาให้ การเช่าใหม่ก็ยังไม่เกิดขึ้น ผู้เช่าครอบครองที่เช่าต่อมา ก็ต้องถือว่าผู้เช่าได้เช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น เห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังได้วินิจฉัยไว้แล้ว สัญญาเช่าจึงไม่หมดอายุ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ นั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตึกรายพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนดังกล่าวแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยข้อนี้ ผลที่สุดศาลฎีกาพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1627/2505นายตั้งเฉ่า แซ่เอี๊ยะ โดยนายสมสิทธิ ศุภศิริเลิศกุล ผู้รับมอบอำนาจโจทก์นางโบ๊ตา หรืออุ้นตี่ หรืออุ่ยตี่ แซ่พัวจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 538, ม. 570 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 57ที่ดินเป็นของ ผ. โจทก์ปลูกตึกรายพิพาทลงในที่ดินนี้ให้สามีจำเลยเช่า ได้ทำสัญญาเช่าตึกระหว่างโจทก์ผู้ให้เช่ากับสามีจำเลยผู้เช่า มีข้อสัญญาว่าให้เช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทจะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่าจะต้องต่ออายุสัญญาคราวละ 3 ปีจนกว่าอายุสัญญาจะร่วมกันเป็น 14 ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าภายในเวลาอันสมควร ผ.ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกก็บันทึกข้อความยอมตกลงตามข้อสัญญานี้ด้วย ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ 56,000 บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้างด้วย ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อเช่ากันได้ราว 1 ปีแล้ว สามีจำเลยตาย แต่ได้มีการบันทึกของโจทก์จำเลยไว้หลังสัญญาเช่าให้จำเลยเช่าต่อไป จำเลยผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานั้นได้ และแม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของที่ดินกับตึก และ ผ.เจ้าของที่ดินก็เป็นคู่สัญญาร่วมด้วย จำเลยก็ไม่จำเป็นต้องฟ้อง ผ.หรือเรียกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม (ในคดีที่จำเลยฟ้องแย้ง) การฟ้องขอให้บังคับโจทก์เช่นนี้ แม้จำเลยปล่อยให้ล่วงเลยมาถึง 6 ปี (นับแต่วันทำสัญญาเช่า) ก็ไม่ขาดอายุความ แม้จำเลยจะได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว 6 ปี โดยไม่ได้ต่ออายุสัญญาเช่า สัญญาเช่าก็ไม่หมดอายุ เพราะต้องถือตามสัญญาต่างตอบแทน และเมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนแล้ว ก็ไม่ต้องวินิจฉัยข้อที่ว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่เช่า กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้คดีและฟ้องแย้งขอให้พิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยต่อไปจนครบตามสัญญา หรือมิฉะนั้น ขอให้พิพากษาว่าโจทก์ต้องผูกพันให้จำเลยเช่าต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามคำมั่น ได้ความว่า ที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทเป็นของคุณหญิงเผื่อน มาลากุล โจทก์เหมาให้นายตี๋ปลูกตึกพิพาทลงในที่ดินนี้โดยยอมให้นายตี๋เรียกเงินค่าก่อสร้างจากผู้เช่าตึกได้ และให้ผู้เช่าตึกทำสัญญาเช่าตึกกับโจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับสามีจำเลยข้อ ๑ มีความว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงรับเช่าตึกแถว ๒ ห้อง เลขที่ ๘๙/๙ และ ๘๙/๑๐ เพื่อค้าขายและอยู่อาศัย มีกำหนดเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่ ๑๕ มกราคม ๒๔๙๖ เป็นต้นไป โดยผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าสำหรับตึก ๒ ห้องเป็นเงินเดือนละ ๑๐๐ บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ๓ ปีแล้ว ถ้าผู้เช่าหรือทายาทมีความประสงค์จะเช่าอยู่ต่อไป ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะต้องต่ออายุสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าอายุสัญญาเช่าทั้งหมดจะรวมกันเป็น ๑๔ ปี ผู้ให้เช่าและเจ้าของที่ดินรับรองและให้สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่านี้ต่อเจ้าพนักงานภายในเวลาอันสมควร ตอนท้ายสัญญามีข้อความว่า คุณหญิง เผื่อน มาลากุล ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกส่วนควบที่เช่าตามสัญญานี้ยอมตกลงตามข้อสัญญษข้างบนนี้ทุกประการ และลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดินกับพยาน ในการทำสัญญานี้ สามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง เมื่อแรกเช่า สามีจำเลยค้าเครื่องดื่มและอาหาร หลังทำสัญญาเช่าแล้วราว ๑ ปี สามีจำเลยก็ตาย จำเลยก็ค้าขายอย่างเดิม ได้มีการบันทึกหลังสัญญาให้จำเลยเช่าต่อไป ต่อมาจำเลยส่งค่าเช่าไปให้โจทก์ ๆ กลับบอกเลิกสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์กรณีที่โจทก์ขับไล่จำเลย ส่วนในกรณีจำเลยฟ้องแย้ง ให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานให้จำเลย มีกำหนดต่อไปเป็นคราว ๆ จนครบ ๑๔ ปีตามสัญญา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกรายพิพาท เมื่อโจทก์กระทำผิดสัญญาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องโจทก์ให้ปฏิบัติตามสัญญา คือ ให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้ส่วนที่ว่าจำเลยไม่ได้เรียกคุณหญิงเผื่อน เจ้าของที่ดินและตึกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมนั้น เห็นว่าไม่จำเป็นที่จำเลยต้องฟ้องคุณหญิงเผื่อนหรือเรียกเข้ามา เพราะไม่ปรากฏว่าคุณหญิงเผื่อนได้โต้แย้งสิทธิของจำเลย ถ้าหากภายหลังคุณหญิงเผื่อนไม่ยินยอมปฏิบัติตามบันทึกท้ายสัญญา ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะว่ากล่าวเอากับคุณหญิงเผื่อน ข้อที่ว่าจำเลยนอนหลับทับสิทธิจนเวลาล่วงเลยมาถึง ๖ ปี คดีขาดอายุความแล้วนั้น เห็นว่าไม่มีกฎหมายบัญญัติเช่นนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญานี้ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิตามสัญญานั้น ปรากฏว่าสามีจำเลยและจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท เป็นค่าช่วยการก่อสร้าง สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ๕๖,๐๐๐ บาท โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าได้ ๑๔ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท และโจทก์กับเจ้าของที่ดินยินยอมที่จะไปจดทะเบียนการเช่าให้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่ามีกำหนดการเช่าเพียง ๓ ปี จำเลยได้เช่าห้องพิพาทมาแล้ว ๖ ปี โดยไม่มีการบันทึกต่ออายุสัญญา ถือได้ว่าการเช่าต่อมาไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออันจะบังคับได้ และแม้สัญญาเช่าจะระบุว่าผู้เช่าแสดงความจำนงเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องต่อสัญญาให้เป็นคราว ๆ คราวละ ๓ ปี จนกว่าจะรวมทั้งหมดเป็นปี ๑๔ ปี เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าต่ออายุสัญญาให้ การเช่าใหม่ก็ยังไม่เกิดขึ้น ผู้เช่าครอบครองที่เช่าต่อมา ก็ต้องถือว่าผู้เช่าได้เช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น เห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังได้วินิจฉัยไว้แล้ว สัญญาเช่าจึงไม่หมดอายุ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ นั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยมีสิทธิเช่าตึกรายพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนดังกล่าวแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยข้อนี้ ผลที่สุดศาลฎีกาพิพากษายืน(อนุสสรนิติสาร-ชวน สิงหลกะ)ศาลแพ่ง - นายใหญ่ ศาลย่าชีวินศาลอุทธรณ์ - นายทองคำ จารุเนติแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ