คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5246/2543หลักกฎหมาย: จำเลยให้คำรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะ แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดทางสาธารณะตามที่จำเลยให้คำรับรอง เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อ ที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดทางสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉลแต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 161 โจทก์ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา 161 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตามมาตรา 193/30 ซึ่งมีกำหนด 10 ปีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย เพื่อนำที่ดินไปดำเนินการจัดสรร ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนน ซึ่งเป็นทางสาธารณะ ต่อมาเมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยแล้วดำเนินการรังวัด ปรากฏว่าที่ดินจำเลยไม่ติดกับถนนสาธารณะตามคำยืนยันของจำเลย จึงเป็นการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเกินกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน ทำให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้น จำเลยจึงต้องชำระค่าสินไหมทดแทนพร้อมดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า โจทก์ประกอบอาชีพจัดสรรที่ดินและปลูกบ้านขายให้แก่ประชาชน มีที่ดินจำนวนมากอยู่ด้านทางหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ทราบดีว่า ที่ดินของจำเลยทางด้านทิศใต้ติดกับที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศเป็นถนนสายบางกำลัง ด้านทิศเหนือบางส่วนติดกับที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศให้ทำถนน โจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลย โดยโจทก์ตรวจสอบสภาพที่ดินและตกลงซื้อที่ดินด้วยความสมัครใจและทราบข้อเท็จจริงแล้ว จำเลยไม่ได้ทำกลฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ตกลงซื้อที่ดินของจำเลยเพราะที่ดินของจำเลยอยู่ด้านหน้าที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ และมีด้านหนึ่งติดกับถนนสายบางกำลังซึ่งเชื่อมต่อถนนสายท่าอิฐ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินของจำเลยแล้วทำให้ที่ดินแปลงอื่นด้านหลังของโจทก์มีทางออกและทำให้มีราคาสูงขึ้น โดยโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออกทำให้โจทก์ขายที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ด้านหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้อง โจทก์มิได้บอกล้างนิติกรรมภายในเวลา ๑ ปี นับแต่โจทก์ทราบเหตุคดีของโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ ๑๔ พฤษภาคม ๒๕๓๖ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลย คือที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๑๓๗ เลขที่ดิน ๑๔๕ ตำบลไทรม้า อำเภอตลาดขวัญ จังหวัดนนทบุรี ราคาไร่ละ ๑๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๒๕,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๔๘,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ ต่อมาวันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ โจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระค่าที่ดินให้จำเลยครบถ้วนแล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินสูงกว่าราคาซื้อขายปกติหรือไม่ เห็นควรวินิจฉัยคำแก้ฎีกาของจำเลยเสียก่อนที่ว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นไม่มีการระบุในสัญญาว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วน และติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย เห็นว่าโจทก์ฟ้องว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังซึ่งเป็นทางสาธารณะตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์ส่วนนี้ จึงฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์มีข้อความว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วนและติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย ตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ จำเลยจึงไม่มีประเด็นจะสืบตามข้อต่อสู้ดังกล่าว คำแก้ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดถนนสายบางกำลัง จำเลยนำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดถนนสายบางกำลัง ฝ่ายโจทก์นอกจากจะมีตัวโจทก์เบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ แล้ว ยังมีนางบุญเย็น สุขารมณ์หรือเจริญกูล เบิกความสนับสนุนว่าถนนสายบางกำลังตัดผ่านที่ดินของพยาน และมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมบริเวณที่ระบายเป็นเส้นทะแยงตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ ซึ่งเป็นที่ดินของพยานบังหน้าที่ดินของโจทก์ เห็นว่านางบุญเย็นเป็นพยานคนกลางไม่มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด ไม่มีเหตุระแวงว่าจะเบิกความเข้าข้างฝ่ายโจทก์ คำเบิกความของนางบุญเย็นจึงมีน้ำหนักให้รับฟัง ส่วนจำเลยคงมีตัวจำเลยเบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ และสำเนาบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ ซึ่งตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ ก็เป็นแผนที่ซึ่งจำเลยจัดทำขึ้นเองจึงไม่อาจยืนยันได้ว่าถูกต้อง ส่วนบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ นั้น ก็ระบุเพียงว่า ทิศเหนือยินยอมให้ตัดถนนพร้อมทั้งตัดต้นไม้ที่มีอยู่ยาวตามถนน กว้าง ๕ เมตร ซึ่งมิได้หมายความว่าถนนจะต้องติดเขตที่ดินด้านทิศเหนือ ทั้งเมื่อพิจารณาตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ แล้ว แนวเขตด้านทิศใต้ของที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับแนวเขตที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ก็มิได้เป็นแนวเดียวกัน และทิศทางของถนนสายบางกำลังช่วงต่อระหว่างที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับที่ดินพิพาทก็เป็นส่วนโค้งตามสภาพน่าจะมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมซึ่งเป็นที่ดินเลขที่ ๑๘๗ คั่นที่ดินพิพาท พยานหลักฐานโจทก์ในข้อนี้มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย รับฟังได้ว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ได้ติดถนนสายบางกำลัง ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปมีว่า ก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โจทก์ทราบหรือไม่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้ติดทางสาธารณะ เห็นว่า แม้นายอภินันท์ บุนนาค พยานโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาท โดยรู้ก่อนจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย แต่ก็ได้ความตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ และ ล. ๓ ว่า ระหว่างถนนสายท่าอิฐกับด้านทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทมีที่ดินเลขที่ ๒๙๘ คั่นอยู่ ส่วนถนนสายบางกำลังอยู่ด้านทิศใต้ที่ดินพิพาท ดังนั้น คำเบิกความของนายอภินันท์ที่ว่าด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาทนั้น ย่อมหมายถึงที่ดินเลขที่ ๒๙๘ ซึ่งอยู่ทางทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทเท่านั้น มิใช่หมายความถึงที่ดินด้านทิศใต้ของที่ดินพิพาทด้านถนนบางกำลัง จึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์ทราบมาก่อนจะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดกับถนนสายบางกำลัง โดยมีที่ดินผู้อื่นคั่นอยู่ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย และแม้ตามบันทึกรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล. ๘ อ้างเหตุผลในการซื้อที่ดินพิพาทว่าที่ดินทำเลดีนั้น ก็มิได้หมายความว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนสาธารณะ เนื่องจากตามคำให้การของจำเลยก็รับว่าโจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อใช้ที่ดินเป็นทางออกสู่ถนนสายบางกำลังและปลูกบ้านจัดสรรขายให้แก่ประชาชนอีกด้วย ทั้งทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อจะใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดิน มิใช่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพราะเป็นที่ดินทำเลดีเพียงอย่างเดียวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะด้วยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังตามคำรับรองของจำเลยตามเอกสารหมาย ล. ๒ ซึ่งโจทก์ฟ้องและนำสืบว่า ทำให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแพงกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน กล่าวคือโดยปกติที่ดินในบริเวณที่อยู่ในย่านทำเลเดียวกันนั้น หากไม่ติดถนนสาธารณะจะมีราคาซื้อขายตารางวาละไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท หรือไร่ละ ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท ดังนั้น การที่จำเลยรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลัง แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนตามที่จำเลยให้คำรับรอง เช่นนี้ เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะตามที่จำเลยรับรองในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดถนสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉล แต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับ ข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๖๑ ส่วนปัญหาที่ว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า อายุความตามที่จำเลยให้การนั้นเป็นการบอกล้างการฉ้อฉล แต่คดีนี้มีปัญหาเฉพาะประเด็นค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา ๑๖๑ แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ ซึ่งมีกำหนด ๑๐ ปี เมื่อนับแต่วันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ ซึ่งเป็นวันที่โจทก์จดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลยจนถึงวันฟ้อง คือวันที่ ๒๒ มีนาคม ๒๕๓๘ แล้วยังไม่เกิน ๑๐ ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๙๘๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5246/2543บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)โจทก์นางสาวสุนันทา เชื้อสกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 161, ม. 193/30จำเลยให้คำรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะ แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดทางสาธารณะตามที่จำเลยให้คำรับรอง เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อ ที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดทางสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉลแต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 161 โจทก์ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา 161 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตามมาตรา 193/30 ซึ่งมีกำหนด 10 ปีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย เพื่อนำที่ดินไปดำเนินการจัดสรร ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนน ซึ่งเป็นทางสาธารณะ ต่อมาเมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยแล้วดำเนินการรังวัด ปรากฏว่าที่ดินจำเลยไม่ติดกับถนนสาธารณะตามคำยืนยันของจำเลย จึงเป็นการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเกินกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน ทำให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้น จำเลยจึงต้องชำระค่าสินไหมทดแทนพร้อมดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า โจทก์ประกอบอาชีพจัดสรรที่ดินและปลูกบ้านขายให้แก่ประชาชน มีที่ดินจำนวนมากอยู่ด้านทางหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ทราบดีว่า ที่ดินของจำเลยทางด้านทิศใต้ติดกับที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศเป็นถนนสายบางกำลัง ด้านทิศเหนือบางส่วนติดกับที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศให้ทำถนน โจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลย โดยโจทก์ตรวจสอบสภาพที่ดินและตกลงซื้อที่ดินด้วยความสมัครใจและทราบข้อเท็จจริงแล้ว จำเลยไม่ได้ทำกลฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ตกลงซื้อที่ดินของจำเลยเพราะที่ดินของจำเลยอยู่ด้านหน้าที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ และมีด้านหนึ่งติดกับถนนสายบางกำลังซึ่งเชื่อมต่อถนนสายท่าอิฐ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินของจำเลยแล้วทำให้ที่ดินแปลงอื่นด้านหลังของโจทก์มีทางออกและทำให้มีราคาสูงขึ้น โดยโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออกทำให้โจทก์ขายที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ด้านหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้อง โจทก์มิได้บอกล้างนิติกรรมภายในเวลา ๑ ปี นับแต่โจทก์ทราบเหตุคดีของโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ ๑๔ พฤษภาคม ๒๕๓๖ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลย คือที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๑๓๗ เลขที่ดิน ๑๔๕ ตำบลไทรม้า อำเภอตลาดขวัญ จังหวัดนนทบุรี ราคาไร่ละ ๑๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๒๕,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๔๘,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ ต่อมาวันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ โจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระค่าที่ดินให้จำเลยครบถ้วนแล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินสูงกว่าราคาซื้อขายปกติหรือไม่ เห็นควรวินิจฉัยคำแก้ฎีกาของจำเลยเสียก่อนที่ว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นไม่มีการระบุในสัญญาว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วน และติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย เห็นว่าโจทก์ฟ้องว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังซึ่งเป็นทางสาธารณะตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์ส่วนนี้ จึงฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์มีข้อความว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วนและติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย ตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ จำเลยจึงไม่มีประเด็นจะสืบตามข้อต่อสู้ดังกล่าว คำแก้ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดถนนสายบางกำลัง จำเลยนำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดถนนสายบางกำลัง ฝ่ายโจทก์นอกจากจะมีตัวโจทก์เบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ แล้ว ยังมีนางบุญเย็น สุขารมณ์หรือเจริญกูล เบิกความสนับสนุนว่าถนนสายบางกำลังตัดผ่านที่ดินของพยาน และมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมบริเวณที่ระบายเป็นเส้นทะแยงตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ ซึ่งเป็นที่ดินของพยานบังหน้าที่ดินของโจทก์ เห็นว่านางบุญเย็นเป็นพยานคนกลางไม่มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด ไม่มีเหตุระแวงว่าจะเบิกความเข้าข้างฝ่ายโจทก์ คำเบิกความของนางบุญเย็นจึงมีน้ำหนักให้รับฟัง ส่วนจำเลยคงมีตัวจำเลยเบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ และสำเนาบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ ซึ่งตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ ก็เป็นแผนที่ซึ่งจำเลยจัดทำขึ้นเองจึงไม่อาจยืนยันได้ว่าถูกต้อง ส่วนบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ นั้น ก็ระบุเพียงว่า ทิศเหนือยินยอมให้ตัดถนนพร้อมทั้งตัดต้นไม้ที่มีอยู่ยาวตามถนน กว้าง ๕ เมตร ซึ่งมิได้หมายความว่าถนนจะต้องติดเขตที่ดินด้านทิศเหนือ ทั้งเมื่อพิจารณาตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ แล้ว แนวเขตด้านทิศใต้ของที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับแนวเขตที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ก็มิได้เป็นแนวเดียวกัน และทิศทางของถนนสายบางกำลังช่วงต่อระหว่างที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับที่ดินพิพาทก็เป็นส่วนโค้งตามสภาพน่าจะมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมซึ่งเป็นที่ดินเลขที่ ๑๘๗ คั่นที่ดินพิพาท พยานหลักฐานโจทก์ในข้อนี้มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย รับฟังได้ว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ได้ติดถนนสายบางกำลัง ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปมีว่า ก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โจทก์ทราบหรือไม่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้ติดทางสาธารณะ เห็นว่า แม้นายอภินันท์ บุนนาค พยานโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาท โดยรู้ก่อนจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย แต่ก็ได้ความตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ และ ล. ๓ ว่า ระหว่างถนนสายท่าอิฐกับด้านทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทมีที่ดินเลขที่ ๒๙๘ คั่นอยู่ ส่วนถนนสายบางกำลังอยู่ด้านทิศใต้ที่ดินพิพาท ดังนั้น คำเบิกความของนายอภินันท์ที่ว่าด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาทนั้น ย่อมหมายถึงที่ดินเลขที่ ๒๙๘ ซึ่งอยู่ทางทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทเท่านั้น มิใช่หมายความถึงที่ดินด้านทิศใต้ของที่ดินพิพาทด้านถนนบางกำลัง จึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์ทราบมาก่อนจะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดกับถนนสายบางกำลัง โดยมีที่ดินผู้อื่นคั่นอยู่ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย และแม้ตามบันทึกรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล. ๘ อ้างเหตุผลในการซื้อที่ดินพิพาทว่าที่ดินทำเลดีนั้น ก็มิได้หมายความว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนสาธารณะ เนื่องจากตามคำให้การของจำเลยก็รับว่าโจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อใช้ที่ดินเป็นทางออกสู่ถนนสายบางกำลังและปลูกบ้านจัดสรรขายให้แก่ประชาชนอีกด้วย ทั้งทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อจะใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดิน มิใช่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพราะเป็นที่ดินทำเลดีเพียงอย่างเดียวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะด้วยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังตามคำรับรองของจำเลยตามเอกสารหมาย ล. ๒ ซึ่งโจทก์ฟ้องและนำสืบว่า ทำให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแพงกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน กล่าวคือโดยปกติที่ดินในบริเวณที่อยู่ในย่านทำเลเดียวกันนั้น หากไม่ติดถนนสาธารณะจะมีราคาซื้อขายตารางวาละไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท หรือไร่ละ ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท ดังนั้น การที่จำเลยรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลัง แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนตามที่จำเลยให้คำรับรอง เช่นนี้ เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะตามที่จำเลยรับรองในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดถนสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉล แต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับ ข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๖๑ ส่วนปัญหาที่ว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า อายุความตามที่จำเลยให้การนั้นเป็นการบอกล้างการฉ้อฉล แต่คดีนี้มีปัญหาเฉพาะประเด็นค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา ๑๖๑ แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ ซึ่งมีกำหนด ๑๐ ปี เมื่อนับแต่วันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ ซึ่งเป็นวันที่โจทก์จดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลยจนถึงวันฟ้อง คือวันที่ ๒๒ มีนาคม ๒๕๓๘ แล้วยังไม่เกิน ๑๐ ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๙๘๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์.(สมชัย เกษชุมพล-ชวลิต ธรรมฤาชุ-สุมิตร สุภาดุลย์)ศาลจังหวัดนนทบุรี - นายประเสริฐ เลิศพูนวศินศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายสมชาย วงศ์สวัสดิ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย เพื่อนำที่ดินไปดำเนินการจัดสรร ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนน ซึ่งเป็นทางสาธารณะ ต่อมาเมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยแล้วดำเนินการรังวัด ปรากฏว่าที่ดินจำเลยไม่ติดกับถนนสาธารณะตามคำยืนยันของจำเลย จึงเป็นการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเกินกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน ทำให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้น จำเลยจึงต้องชำระค่าสินไหมทดแทนพร้อมดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า โจทก์ประกอบอาชีพจัดสรรที่ดินและปลูกบ้านขายให้แก่ประชาชน มีที่ดินจำนวนมากอยู่ด้านทางหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ทราบดีว่า ที่ดินของจำเลยทางด้านทิศใต้ติดกับที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศเป็นถนนสายบางกำลัง ด้านทิศเหนือบางส่วนติดกับที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศให้ทำถนน โจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลย โดยโจทก์ตรวจสอบสภาพที่ดินและตกลงซื้อที่ดินด้วยความสมัครใจและทราบข้อเท็จจริงแล้ว จำเลยไม่ได้ทำกลฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ตกลงซื้อที่ดินของจำเลยเพราะที่ดินของจำเลยอยู่ด้านหน้าที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ และมีด้านหนึ่งติดกับถนนสายบางกำลังซึ่งเชื่อมต่อถนนสายท่าอิฐ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินของจำเลยแล้วทำให้ที่ดินแปลงอื่นด้านหลังของโจทก์มีทางออกและทำให้มีราคาสูงขึ้น โดยโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออกทำให้โจทก์ขายที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ด้านหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้อง โจทก์มิได้บอกล้างนิติกรรมภายในเวลา ๑ ปี นับแต่โจทก์ทราบเหตุคดีของโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ ๑๔ พฤษภาคม ๒๕๓๖ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลย คือที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๑๓๗ เลขที่ดิน ๑๔๕ ตำบลไทรม้า อำเภอตลาดขวัญ จังหวัดนนทบุรี ราคาไร่ละ ๑๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๒๕,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๔๘,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ ต่อมาวันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ โจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระค่าที่ดินให้จำเลยครบถ้วนแล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินสูงกว่าราคาซื้อขายปกติหรือไม่ เห็นควรวินิจฉัยคำแก้ฎีกาของจำเลยเสียก่อนที่ว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นไม่มีการระบุในสัญญาว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วน และติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย เห็นว่าโจทก์ฟ้องว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังซึ่งเป็นทางสาธารณะตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์ส่วนนี้ จึงฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์มีข้อความว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วนและติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย ตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ จำเลยจึงไม่มีประเด็นจะสืบตามข้อต่อสู้ดังกล่าว คำแก้ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดถนนสายบางกำลัง จำเลยนำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดถนนสายบางกำลัง ฝ่ายโจทก์นอกจากจะมีตัวโจทก์เบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ แล้ว ยังมีนางบุญเย็น สุขารมณ์หรือเจริญกูล เบิกความสนับสนุนว่าถนนสายบางกำลังตัดผ่านที่ดินของพยาน และมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมบริเวณที่ระบายเป็นเส้นทะแยงตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ ซึ่งเป็นที่ดินของพยานบังหน้าที่ดินของโจทก์ เห็นว่านางบุญเย็นเป็นพยานคนกลางไม่มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด ไม่มีเหตุระแวงว่าจะเบิกความเข้าข้างฝ่ายโจทก์ คำเบิกความของนางบุญเย็นจึงมีน้ำหนักให้รับฟัง ส่วนจำเลยคงมีตัวจำเลยเบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ และสำเนาบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ ซึ่งตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ ก็เป็นแผนที่ซึ่งจำเลยจัดทำขึ้นเองจึงไม่อาจยืนยันได้ว่าถูกต้อง ส่วนบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ นั้น ก็ระบุเพียงว่า ทิศเหนือยินยอมให้ตัดถนนพร้อมทั้งตัดต้นไม้ที่มีอยู่ยาวตามถนน กว้าง ๕ เมตร ซึ่งมิได้หมายความว่าถนนจะต้องติดเขตที่ดินด้านทิศเหนือ ทั้งเมื่อพิจารณาตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ แล้ว แนวเขตด้านทิศใต้ของที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับแนวเขตที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ก็มิได้เป็นแนวเดียวกัน และทิศทางของถนนสายบางกำลังช่วงต่อระหว่างที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับที่ดินพิพาทก็เป็นส่วนโค้งตามสภาพน่าจะมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมซึ่งเป็นที่ดินเลขที่ ๑๘๗ คั่นที่ดินพิพาท พยานหลักฐานโจทก์ในข้อนี้มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย รับฟังได้ว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ได้ติดถนนสายบางกำลัง ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปมีว่า ก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โจทก์ทราบหรือไม่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้ติดทางสาธารณะ เห็นว่า แม้นายอภินันท์ บุนนาค พยานโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาท โดยรู้ก่อนจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย แต่ก็ได้ความตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ และ ล. ๓ ว่า ระหว่างถนนสายท่าอิฐกับด้านทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทมีที่ดินเลขที่ ๒๙๘ คั่นอยู่ ส่วนถนนสายบางกำลังอยู่ด้านทิศใต้ที่ดินพิพาท ดังนั้น คำเบิกความของนายอภินันท์ที่ว่าด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาทนั้น ย่อมหมายถึงที่ดินเลขที่ ๒๙๘ ซึ่งอยู่ทางทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทเท่านั้น มิใช่หมายความถึงที่ดินด้านทิศใต้ของที่ดินพิพาทด้านถนนบางกำลัง จึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์ทราบมาก่อนจะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดกับถนนสายบางกำลัง โดยมีที่ดินผู้อื่นคั่นอยู่ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย และแม้ตามบันทึกรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล. ๘ อ้างเหตุผลในการซื้อที่ดินพิพาทว่าที่ดินทำเลดีนั้น ก็มิได้หมายความว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนสาธารณะ เนื่องจากตามคำให้การของจำเลยก็รับว่าโจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อใช้ที่ดินเป็นทางออกสู่ถนนสายบางกำลังและปลูกบ้านจัดสรรขายให้แก่ประชาชนอีกด้วย ทั้งทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อจะใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดิน มิใช่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพราะเป็นที่ดินทำเลดีเพียงอย่างเดียวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะด้วยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังตามคำรับรองของจำเลยตามเอกสารหมาย ล. ๒ ซึ่งโจทก์ฟ้องและนำสืบว่า ทำให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแพงกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน กล่าวคือโดยปกติที่ดินในบริเวณที่อยู่ในย่านทำเลเดียวกันนั้น หากไม่ติดถนนสาธารณะจะมีราคาซื้อขายตารางวาละไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท หรือไร่ละ ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท ดังนั้น การที่จำเลยรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลัง แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนตามที่จำเลยให้คำรับรอง เช่นนี้ เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะตามที่จำเลยรับรองในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดถนสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉล แต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับ ข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๖๑ ส่วนปัญหาที่ว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า อายุความตามที่จำเลยให้การนั้นเป็นการบอกล้างการฉ้อฉล แต่คดีนี้มีปัญหาเฉพาะประเด็นค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา ๑๖๑ แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ ซึ่งมีกำหนด ๑๐ ปี เมื่อนับแต่วันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ ซึ่งเป็นวันที่โจทก์จดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลยจนถึงวันฟ้อง คือวันที่ ๒๒ มีนาคม ๒๕๓๘ แล้วยังไม่เกิน ๑๐ ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๙๘๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5246/2543บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)โจทก์นางสาวสุนันทา เชื้อสกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 161, ม. 193/30จำเลยให้คำรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะ แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดทางสาธารณะตามที่จำเลยให้คำรับรอง เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อ ที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดทางสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉลแต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 161 โจทก์ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา 161 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตามมาตรา 193/30 ซึ่งมีกำหนด 10 ปีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย เพื่อนำที่ดินไปดำเนินการจัดสรร ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนน ซึ่งเป็นทางสาธารณะ ต่อมาเมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยแล้วดำเนินการรังวัด ปรากฏว่าที่ดินจำเลยไม่ติดกับถนนสาธารณะตามคำยืนยันของจำเลย จึงเป็นการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเกินกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน ทำให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินเพิ่มขึ้น จำเลยจึงต้องชำระค่าสินไหมทดแทนพร้อมดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า โจทก์ประกอบอาชีพจัดสรรที่ดินและปลูกบ้านขายให้แก่ประชาชน มีที่ดินจำนวนมากอยู่ด้านทางหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ทราบดีว่า ที่ดินของจำเลยทางด้านทิศใต้ติดกับที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศเป็นถนนสายบางกำลัง ด้านทิศเหนือบางส่วนติดกับที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินอุทิศให้ทำถนน โจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลย โดยโจทก์ตรวจสอบสภาพที่ดินและตกลงซื้อที่ดินด้วยความสมัครใจและทราบข้อเท็จจริงแล้ว จำเลยไม่ได้ทำกลฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ตกลงซื้อที่ดินของจำเลยเพราะที่ดินของจำเลยอยู่ด้านหน้าที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ และมีด้านหนึ่งติดกับถนนสายบางกำลังซึ่งเชื่อมต่อถนนสายท่าอิฐ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินของจำเลยแล้วทำให้ที่ดินแปลงอื่นด้านหลังของโจทก์มีทางออกและทำให้มีราคาสูงขึ้น โดยโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางเข้าออกทำให้โจทก์ขายที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ด้านหลังที่ดินของจำเลย โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้อง โจทก์มิได้บอกล้างนิติกรรมภายในเวลา ๑ ปี นับแต่โจทก์ทราบเหตุคดีของโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ ๑๔ พฤษภาคม ๒๕๓๖ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลย คือที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๑๓๗ เลขที่ดิน ๑๔๕ ตำบลไทรม้า อำเภอตลาดขวัญ จังหวัดนนทบุรี ราคาไร่ละ ๑๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๒๕,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๔๘,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ ต่อมาวันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ โจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระค่าที่ดินให้จำเลยครบถ้วนแล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินสูงกว่าราคาซื้อขายปกติหรือไม่ เห็นควรวินิจฉัยคำแก้ฎีกาของจำเลยเสียก่อนที่ว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นไม่มีการระบุในสัญญาว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วน และติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย เห็นว่าโจทก์ฟ้องว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย ในการทำสัญญาจำเลยให้คำยืนยันว่าที่ดินของจำเลยอยู่ติดกับถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังซึ่งเป็นทางสาธารณะตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์ส่วนนี้ จึงฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์มีข้อความว่าที่ดินพิพาทติดถนนสายท่าอิฐบางส่วนและติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังด้วย ตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓ หรือเอกสารหมาย ล. ๒ จำเลยจึงไม่มีประเด็นจะสืบตามข้อต่อสู้ดังกล่าว คำแก้ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดทางสาธารณะถนนสายบางกำลังหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดถนนสายบางกำลัง จำเลยนำสืบว่า ที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ติดถนนสายบางกำลัง ฝ่ายโจทก์นอกจากจะมีตัวโจทก์เบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ แล้ว ยังมีนางบุญเย็น สุขารมณ์หรือเจริญกูล เบิกความสนับสนุนว่าถนนสายบางกำลังตัดผ่านที่ดินของพยาน และมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมบริเวณที่ระบายเป็นเส้นทะแยงตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ ซึ่งเป็นที่ดินของพยานบังหน้าที่ดินของโจทก์ เห็นว่านางบุญเย็นเป็นพยานคนกลางไม่มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด ไม่มีเหตุระแวงว่าจะเบิกความเข้าข้างฝ่ายโจทก์ คำเบิกความของนางบุญเย็นจึงมีน้ำหนักให้รับฟัง ส่วนจำเลยคงมีตัวจำเลยเบิกความประกอบแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ และสำเนาบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ ซึ่งตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ ก็เป็นแผนที่ซึ่งจำเลยจัดทำขึ้นเองจึงไม่อาจยืนยันได้ว่าถูกต้อง ส่วนบันทึกแสดงความยินยอมตามเอกสารหมาย ล. ๑๓ นั้น ก็ระบุเพียงว่า ทิศเหนือยินยอมให้ตัดถนนพร้อมทั้งตัดต้นไม้ที่มีอยู่ยาวตามถนน กว้าง ๕ เมตร ซึ่งมิได้หมายความว่าถนนจะต้องติดเขตที่ดินด้านทิศเหนือ ทั้งเมื่อพิจารณาตามแผนที่เอกสารหมาย ล. ๓ แล้ว แนวเขตด้านทิศใต้ของที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับแนวเขตที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ก็มิได้เป็นแนวเดียวกัน และทิศทางของถนนสายบางกำลังช่วงต่อระหว่างที่ดินเลขที่ ๑๖๖ กับที่ดินพิพาทก็เป็นส่วนโค้งตามสภาพน่าจะมีที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมซึ่งเป็นที่ดินเลขที่ ๑๘๗ คั่นที่ดินพิพาท พยานหลักฐานโจทก์ในข้อนี้มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย รับฟังได้ว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ได้ติดถนนสายบางกำลัง ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปมีว่า ก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โจทก์ทราบหรือไม่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้ติดทางสาธารณะ เห็นว่า แม้นายอภินันท์ บุนนาค พยานโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาท โดยรู้ก่อนจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย แต่ก็ได้ความตามแผนที่เอกสารหมาย จ. ๓ และ ล. ๓ ว่า ระหว่างถนนสายท่าอิฐกับด้านทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทมีที่ดินเลขที่ ๒๙๘ คั่นอยู่ ส่วนถนนสายบางกำลังอยู่ด้านทิศใต้ที่ดินพิพาท ดังนั้น คำเบิกความของนายอภินันท์ที่ว่าด้านถนนท่าอิฐมีที่ดินของผู้อื่นคั่นอยู่ก่อนจะถึงที่ดินพิพาทนั้น ย่อมหมายถึงที่ดินเลขที่ ๒๙๘ ซึ่งอยู่ทางทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทเท่านั้น มิใช่หมายความถึงที่ดินด้านทิศใต้ของที่ดินพิพาทด้านถนนบางกำลัง จึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์ทราบมาก่อนจะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทว่าที่ดินพิพาทด้านทิศใต้ไม่ติดกับถนนสายบางกำลัง โดยมีที่ดินผู้อื่นคั่นอยู่ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย และแม้ตามบันทึกรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล. ๘ อ้างเหตุผลในการซื้อที่ดินพิพาทว่าที่ดินทำเลดีนั้น ก็มิได้หมายความว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนสาธารณะ เนื่องจากตามคำให้การของจำเลยก็รับว่าโจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อใช้ที่ดินเป็นทางออกสู่ถนนสายบางกำลังและปลูกบ้านจัดสรรขายให้แก่ประชาชนอีกด้วย ทั้งทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพื่อจะใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดิน มิใช่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยเพราะเป็นที่ดินทำเลดีเพียงอย่างเดียวดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ วินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะด้วยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลังตามคำรับรองของจำเลยตามเอกสารหมาย ล. ๒ ซึ่งโจทก์ฟ้องและนำสืบว่า ทำให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแพงกว่าราคาปกติที่ซื้อขายกัน กล่าวคือโดยปกติที่ดินในบริเวณที่อยู่ในย่านทำเลเดียวกันนั้น หากไม่ติดถนนสาธารณะจะมีราคาซื้อขายตารางวาละไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท หรือไร่ละ ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท ดังนั้น การที่จำเลยรับรองว่าที่ดินพิพาทที่จะขายให้แก่โจทก์ติดกับทางสาธารณะถนนสายท่าอิฐและถนนสายบางกำลัง แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่ติดถนนตามที่จำเลยให้คำรับรอง เช่นนี้ เมื่อโจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ และได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะตามที่จำเลยรับรองในราคาที่แพงกว่าปกติของที่ดินในบริเวณเดียวกับที่ไม่ติดถนสาธารณะ ถือว่าจำเลยขายที่ดินแก่โจทก์โดยทำกลฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์ต้องชำระราคาสูงขึ้นกว่าราคาซื้อขายปกติ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพราะติดกับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ด้วย จึงเป็นกลฉ้อฉล แต่เพียงเหตุจูงใจให้คู่กรณีฝ่ายหนึ่งยอมรับ ข้อกำหนดอันหนักยิ่งกว่าที่เขาจะยอมรับโดยปกติ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๖๑ ส่วนปัญหาที่ว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า อายุความตามที่จำเลยให้การนั้นเป็นการบอกล้างการฉ้อฉล แต่คดีนี้มีปัญหาเฉพาะประเด็นค่าสินไหมทดแทนตามมาตรา ๑๖๑ แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งมิได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้ จึงต้องถือหลักทั่วไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ ซึ่งมีกำหนด ๑๐ ปี เมื่อนับแต่วันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๓๖ ซึ่งเป็นวันที่โจทก์จดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลยจนถึงวันฟ้อง คือวันที่ ๒๒ มีนาคม ๒๕๓๘ แล้วยังไม่เกิน ๑๐ ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๙๘๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์.(สมชัย เกษชุมพล-ชวลิต ธรรมฤาชุ-สุมิตร สุภาดุลย์)ศาลจังหวัดนนทบุรี - นายประเสริฐ เลิศพูนวศินศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายสมชาย วงศ์สวัสดิ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ