คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3251/2537หลักกฎหมาย: การที่จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิม และโจทก์ได้ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอกับเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าเดิมการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการการชำระเงินในภายหลังหามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมไม่ แม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2531ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 354โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมในวันใดก็ได้ภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 เมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิม โดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดไว้ถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น การที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือ และยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือ แต่เมื่อเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้น โจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมรับแล้ว จึงไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากคู่สัญญามุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด ทั้งคำเสนอและคำสนองของคู่สัญญาก็มีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้ว จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกัน กรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง นั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 เดิมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2529 จำเลยตกลงให้นายไมเคิลและนายมิเชลเช่าตึกแถวเลขที่ดังกล่าวของจำเลยเพื่อเปิดดำเนินการจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มมีกำหนดอายุสัญญาเช่า 3 ปี หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าทั้งสองก็ผิดสัญญาเช่าเรื่อยมา โจทก์จึงตกลงเข้ารับซื้อทรัพย์สินและกิจการจากผู้เช่าเดิม ในราคา 500,000 บาทและขอให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าทั้งสอง ซึ่งจำเลยตกลงยินยอมด้วย แต่โจทก์ต้องรับภาระค่าเช่าที่ค้างชำระ4 เดือน เป็นเงิน 40,000 บาท ค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระ เป็นเงิน20,000 บาท และชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลาอีก 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลย120,000 บาท ทั้งนี้โจทก์จำเลยตกลงให้ใช้ข้อตกลงและอายุสัญญาเช่าฉบับเดิม อีกทั้งให้คำมั่นว่าหากโจทก์ประสงค์ทำสัญญาเช่าต่อไป มีกำหนด 3 ปี จำเลยจะเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลย 120,000 บาทแล้ว ต่อมาวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 จำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์โดยเสนอให้เช่าตึกแถวเลขที่ 94/24 มีกำหนดอายุสัญญาการเช่า7 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2531 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท เรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 250,000 บาทโดยแบ่งชำระเป็น 2 งวด คือภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าทุก 6 เดือนกับวางมัดจำค่ามิเตอร์ไฟฟ้าเป็นเงิน 20,000 บาท โจทก์ได้มอบมอบอำนาจให้ทนายความพิจารณาร่างสัญญาเช่าของจำเลยและมีหนังสือชี้แจงเพื่อแก้ไขสัญญา ซึ่งจำเลยได้ตกลงด้วยแล้ว และให้โจทก์แจ้งกำหนดนัดทำสัญญาเช่าภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2531 จำเลยได้ยกเลิกคำเสนอเดิมและเสนอขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าเสียใหม่ โดยกำหนดเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 300,000 บาท อายุสัญญาเช่าลดลงมาเหลือ 6 ปี โจทก์เกรงว่าจะได้รับความเสียหายจึงนำเงินกินเปล่า125,000 บาท ตามคำเสนอของจำเลยไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์โจทก์ยอมให้จำเลยรับเงินจำนวนดังกล่าว โดยมีเงื่อนไขว่าให้จำเลยยอมผูกพันตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2531และหนังสือของจำเลยฉบับลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 ทุกประการซึ่งจำเลยได้รับทราบการวางทรัพย์ของโจทก์แล้ว แต่ยังคงเพิกเฉย นับแต่โจทก์ตกลงรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมแล้วจำเลยไม่ยอมส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบตึกแถวเลขที่ 94/24 แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย สามารถประกอบกิจการค้าได้ ให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ณ ที่ว่าการอำเภอ โดยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่จดทะเบียนการเช่าขอถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบตึกแถวและจดทะเบียนการเช่าได้ ขอให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 125,312.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงิน 245,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยให้โจทก์เช่าหรือทำสัญญาเช่ากับโจทก์แต่ประการใด สัญญาเช่าลงวันที่ 28 มิถุนายน 2529เป็นสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายไมเคิลและนายมิเชลไม่ได้มีการโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ การที่โจทก์รับซื้อกิจการและทรัพย์สินต่อจากนายไมเคิลและนายมิเชลเป็นการตกลงระหว่างโจทก์กับบุคคลทั้งสองเอง การชำระค่าเช่าส่วนที่ค้างค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระและติดตั้งใหม่ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการติดต่อระหว่างโจทก์กับคนทั้งสองจำนวนเงิน 120,000 บาท ที่โจทก์ชำระแก่จำเลยให้ถือว่าโจทก์ได้ชำระแก่จำเลยเป็นหนี้ค้างค่าไฟฟ้าและมิเตอร์ติดตั้งใหม่ค่าค้างค่าเช่าบ้านจากเดือนธันวาคม 2530 จนถึงเดือนพฤษภาคม2531 และค่าค้างค่าใช้จ่ายนายแอริก ซึ่งโจทก์ได้ลงลายมือชื่อรับทราบเงื่อนไขดังกล่าวแล้วจำเลยและโจทก์ได้มีคำเสนอระหว่างกันว่าจะให้โจทก์เช่าอาคารเลขที่ 94/24 มีกำหนด 3 ปี และจะให้ต่อสัญญาเช่า 4 ปี หากโจทก์มิได้ประพฤติผิดสัญญาเช่าตามเงื่อนไขในเอกสารท้ายคำฟ้อง แต่จำเลยมิได้มีเจตนาจะทำสัญญาเช่าหรือให้โจทก์เช่ามีกำหนด 7 ปี ในคราวเดียวแต่ประการใดพร้อมทั้งโจทก์จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาให้ครบถ้วนก่อนจำเลยจึงจะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ กล่าวคือ โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้า6 เดือน จำนวน 60,000 บาท วางมัดจำค่าไฟฟ้าจำนวน 20,000 บาทและพร้อมประกันอัคคีภัยสำหรับตัวอาคารจำนวน 600,000 บาทให้ครบถ้วน ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกันให้ครบถ้วน ดังนั้นการเสนอระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันสิ้นผล การเสนอเงื่อนไขใหม่ของจำเลยเป็นสิทธิของจำเลย และการวางทรัพย์ของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่มีผลผูกพันจำเลย เนื่องจากโจทก์มิได้ปฏิบัติให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขเดิมที่ตกลงไว้ และจำเลยได้ปฏิเสธการวางทรัพย์ต่อสำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์หลายครั้งแล้ว โจทก์กับจำเลยมิได้ทำสัญญาระหว่างกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้องหรือบังคับให้จำเลยส่งมอบและจดทะเบียนเช่าตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากจำนวนเงิน120,000 บาท โจทก์ยินยอมให้จำเลยหักเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 120,000 บาท และเงินวางทรัพย์ 125,000 บาท จำเลยมิได้รับจากเจ้าพนักงานวางทรัพย์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในส่วนนี้จากจำเลยจำนวนเงิน 500,000 บาท เป็นเรื่องการชำระหนี้ระหว่างโจทก์กับนายไมเคิลและนายมิเชลเอง จำเลยมิได้เกี่ยวข้องโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้จากจำเลย นอกจากนี้เมื่อไม่มีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจได้ตามประสงค์และโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าว ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจในประเทศไทยเงินจำนวน 1,500,000 บาท จึงไม่สามารถเรียกร้องจากจำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยส่งมอบอาคารเลขที่ 94/24แก่โจทก์ เช่าดำเนินกิจการต่อไปในสภาพเรียบร้อย โดยในระยะแรกให้ทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป เมื่อครบกำหนดแล้ว หากโจทก์ไม่ผิดสัญญา ให้จำเลยจดทะเบียนเช่าอาคารพิพาทแก่โจทก์มีกำหนด4 ปี รายละเอียดให้เป็นไปตามเงื่อนไขในร่างสัญญาเช่า หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนเช่า ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์ได้ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยไม่มีความผูกพันต้องให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 ในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้แล้วว่าเมื่อวันที่ 14 เมษายน 2531 จำเลยได้ตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิมซึ่งมีอายุการเช่าต่อไปถึงวันที่30 มิถุนายน 2532 ทั้งนี้โดยโจทก์ได้ชำระหนี้ที่ผู้เช่าเดิมค้างชำระอยู่กับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือน รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 120,000 บาท ให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอและโจทก์ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ตามสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวซึ่งประกอบด้วยข้อตกลงที่จำเลยเสนอการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการชำระเงินในภายหลังนั้น หามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมนั้นไม่ เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงเฉพาะรายการชำระหนี้ เช่น ค่าไฟฟ้า และค่าเช่าค้างชำระมีจำนวนเพิ่มขึ้น กับมีการจัดชำระเป็นค่าแปลเอกสารที่เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าด้วยเป็นต้น โดยไม่มีการยกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์จำเลยตกลงกันตามข้อตกลงที่ทำขึ้นใหม่เมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 ว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม2531 เป็นต้นไป คิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ครบกำหนดแล้วหากโจทก์ไม่ผิดสัญญาจำเลยจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 4 ปีโดยเรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 บาท แบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดละ 125,000 บาท ภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531และวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ตามลำดับ กับมีรายละเอียดอื่น ๆอีก ซึ่งต่อมามีการทำเป็นร่างสัญญาเช่าและตรวจแก้ไขใหม่จำเลยฎีกาอ้างว่าแม้จะมีข้อตกลงกันดังกล่าว โจทก์ก็มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลง โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดคำมั่นและกรณีเป็นเรื่องที่ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังไม่มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสองในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531อันเป็นวันที่ตกลงกันให้สัญญาเช่าเริ่มต้นมีผลบังคับและเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลาที่โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่างวดแรกนั้น โจทก์มิได้ไปพบจำเลยเพื่อชำระเงินกินเปล่างวดแรกและลงนามทำสัญญา แต่จำเลยก็ได้มีหนังสือลงวันที่ 4 กรกฎาคม2531 ถึงนายชัยวัธตัวแทนโจทก์เร่งรัดให้ไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลย หากยังประสงค์จะทำสัญญาเช่าอยู่ก็ให้แจ้งความประสงค์ให้จำเลยทราบก่อนวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ครั้นวันที่6 กรกฎาคม 2531 จำเลยกลับมีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์ขอยกเลิกข้อตกลงเดิมและขอแก้ไขเงื่อนไขการเช่าโดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าเป็น 300,000 บาท ซึ่งนายชัยวัธตัวแทนโจทก์ได้ยืนยันขอให้ถือตามเงื่อนไขเดิมเพราะได้ตกลงกันแล้วแต่จำเลยก็ปฏิเสธยืนยันจะให้เช่าตามเงื่อนไขที่เสนอใหม่ไม่ยอมให้เช่าตามข้อตกลงเดิม ฝ่ายโจทก์จึงจัดการนำเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ดังนี้ เห็นได้ว่าแม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่1 กรกฎาคม 2531 แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่15 กรกฎาคม 2531 ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 354 โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมนั้นวันใดก็ได้ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 และเมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนั้นแล้วโดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ ศาลจังหวัดภูเก็ตเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 ซึ่งถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น ที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้นนั้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิมแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์มิได้วางเงินรายการอื่น ๆ ที่สำนักงานวางทรัพย์ด้วยนั้นก็เพราะว่ารายการชำระเงินรายการอื่นยังไม่ถึงกำหนดเวลานั่นเอง เช่น เงินกินเปล่างวดที่สองมีกำหนดชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ซึ่งขณะที่โจทก์วางเงินกินเปล่างวดแรกที่สำนักงานวางทรัพย์นั้นยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกินเปล่างวดที่สอง ค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท และค่าประกันหรือมัดจำมิเตอร์ไฟฟ้าอีก20,000 บาท ก็มีกำหนดชำระในวันทำสัญญาเช่า ซึ่งหมายถึงวันลงนามในสัญญาเช่า ดังนี้ โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดคำมั่นสำหรับข้ออ้างของจำเลยที่ว่ากรณีนี้เป็นเรื่องที่ตกลงกันจะทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันนั้น เห็นว่าแม้จะมีพฤติการณ์ให้ฟังได้ว่าคู่กรณีตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือและยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือก็ตามแต่เงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้นโจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมตามแล้ว ไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากที่คู่กรณีมุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด เห็นได้ชัดว่าคำเสนอและคำสนองของคู่กรณีมีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้วจึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกันดังที่จำเลยอ้าง เพราะกรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือนั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับด้วยบทกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่ปัญหาข้อต่อไปจำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าที่โจทก์เช่าอาคารตึกแถวจากจำเลยก็เพื่อทำร้านอาหารและเครื่องดื่มแต่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่ม ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281การที่โจทก์ไม่ได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าโจทก์จึงไม่เสียหายแต่แม้ว่าโจทก์จะต้องเสียหาย จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดชอบ ในข้อนี้เห็นว่า การที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่มนั้น โจทก์คงจะมีช่องทางแก้ปัญหาได้ มิฉะนั้นคงไม่ขวนขวายเข้าทำสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของจำเลยโดยยอมเสียค่าเช่าถึงเดือนละ 10,000 บาทกับเสียเงินกินเปล่าอีกต่างหาก เมื่อจำเลยกลับเข้าครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม 2531 ในขณะที่สัญญาเช่าฉบับเดิมยังไม่สิ้นอายุ และจำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อตามข้อตกลง ทั้งที่ฝ่ายโจทก์ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาภายในกำหนดเวลาที่จำเลยแจ้งไปแล้วนั้น ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชดใช้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 10,000 บาท รวม 3 ปีเป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนั้นเหมาะสมแก่พฤติการณ์แล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3251/2537นาย ปี เตอร์ เคนเนทท์ โอไบรอัน หรือโอเบรียนโจทก์นาย สหาย ตันติพรสวัสดิ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 354, ม. 366 วรรคสอง, ม. 538 การที่จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิม และโจทก์ได้ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอกับเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าเดิมการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการการชำระเงินในภายหลังหามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมไม่ แม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2531ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 354โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมในวันใดก็ได้ภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 เมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิม โดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดไว้ถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น การที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือ และยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือ แต่เมื่อเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้น โจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมรับแล้ว จึงไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากคู่สัญญามุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด ทั้งคำเสนอและคำสนองของคู่สัญญาก็มีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้ว จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกัน กรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง นั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 เดิมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2529 จำเลยตกลงให้นายไมเคิลและนายมิเชลเช่าตึกแถวเลขที่ดังกล่าวของจำเลยเพื่อเปิดดำเนินการจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มมีกำหนดอายุสัญญาเช่า 3 ปี หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าทั้งสองก็ผิดสัญญาเช่าเรื่อยมา โจทก์จึงตกลงเข้ารับซื้อทรัพย์สินและกิจการจากผู้เช่าเดิม ในราคา 500,000 บาทและขอให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าทั้งสอง ซึ่งจำเลยตกลงยินยอมด้วย แต่โจทก์ต้องรับภาระค่าเช่าที่ค้างชำระ4 เดือน เป็นเงิน 40,000 บาท ค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระ เป็นเงิน20,000 บาท และชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลาอีก 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลย120,000 บาท ทั้งนี้โจทก์จำเลยตกลงให้ใช้ข้อตกลงและอายุสัญญาเช่าฉบับเดิม อีกทั้งให้คำมั่นว่าหากโจทก์ประสงค์ทำสัญญาเช่าต่อไป มีกำหนด 3 ปี จำเลยจะเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลย 120,000 บาทแล้ว ต่อมาวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 จำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์โดยเสนอให้เช่าตึกแถวเลขที่ 94/24 มีกำหนดอายุสัญญาการเช่า7 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2531 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท เรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 250,000 บาทโดยแบ่งชำระเป็น 2 งวด คือภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าทุก 6 เดือนกับวางมัดจำค่ามิเตอร์ไฟฟ้าเป็นเงิน 20,000 บาท โจทก์ได้มอบมอบอำนาจให้ทนายความพิจารณาร่างสัญญาเช่าของจำเลยและมีหนังสือชี้แจงเพื่อแก้ไขสัญญา ซึ่งจำเลยได้ตกลงด้วยแล้ว และให้โจทก์แจ้งกำหนดนัดทำสัญญาเช่าภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2531 จำเลยได้ยกเลิกคำเสนอเดิมและเสนอขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าเสียใหม่ โดยกำหนดเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 300,000 บาท อายุสัญญาเช่าลดลงมาเหลือ 6 ปี โจทก์เกรงว่าจะได้รับความเสียหายจึงนำเงินกินเปล่า125,000 บาท ตามคำเสนอของจำเลยไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์โจทก์ยอมให้จำเลยรับเงินจำนวนดังกล่าว โดยมีเงื่อนไขว่าให้จำเลยยอมผูกพันตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2531และหนังสือของจำเลยฉบับลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 ทุกประการซึ่งจำเลยได้รับทราบการวางทรัพย์ของโจทก์แล้ว แต่ยังคงเพิกเฉย นับแต่โจทก์ตกลงรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมแล้วจำเลยไม่ยอมส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบตึกแถวเลขที่ 94/24 แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย สามารถประกอบกิจการค้าได้ ให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ณ ที่ว่าการอำเภอ โดยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่จดทะเบียนการเช่าขอถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบตึกแถวและจดทะเบียนการเช่าได้ ขอให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 125,312.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงิน 245,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยให้โจทก์เช่าหรือทำสัญญาเช่ากับโจทก์แต่ประการใด สัญญาเช่าลงวันที่ 28 มิถุนายน 2529เป็นสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายไมเคิลและนายมิเชลไม่ได้มีการโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ การที่โจทก์รับซื้อกิจการและทรัพย์สินต่อจากนายไมเคิลและนายมิเชลเป็นการตกลงระหว่างโจทก์กับบุคคลทั้งสองเอง การชำระค่าเช่าส่วนที่ค้างค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระและติดตั้งใหม่ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการติดต่อระหว่างโจทก์กับคนทั้งสองจำนวนเงิน 120,000 บาท ที่โจทก์ชำระแก่จำเลยให้ถือว่าโจทก์ได้ชำระแก่จำเลยเป็นหนี้ค้างค่าไฟฟ้าและมิเตอร์ติดตั้งใหม่ค่าค้างค่าเช่าบ้านจากเดือนธันวาคม 2530 จนถึงเดือนพฤษภาคม2531 และค่าค้างค่าใช้จ่ายนายแอริก ซึ่งโจทก์ได้ลงลายมือชื่อรับทราบเงื่อนไขดังกล่าวแล้วจำเลยและโจทก์ได้มีคำเสนอระหว่างกันว่าจะให้โจทก์เช่าอาคารเลขที่ 94/24 มีกำหนด 3 ปี และจะให้ต่อสัญญาเช่า 4 ปี หากโจทก์มิได้ประพฤติผิดสัญญาเช่าตามเงื่อนไขในเอกสารท้ายคำฟ้อง แต่จำเลยมิได้มีเจตนาจะทำสัญญาเช่าหรือให้โจทก์เช่ามีกำหนด 7 ปี ในคราวเดียวแต่ประการใดพร้อมทั้งโจทก์จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาให้ครบถ้วนก่อนจำเลยจึงจะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ กล่าวคือ โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้า6 เดือน จำนวน 60,000 บาท วางมัดจำค่าไฟฟ้าจำนวน 20,000 บาทและพร้อมประกันอัคคีภัยสำหรับตัวอาคารจำนวน 600,000 บาทให้ครบถ้วน ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกันให้ครบถ้วน ดังนั้นการเสนอระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันสิ้นผล การเสนอเงื่อนไขใหม่ของจำเลยเป็นสิทธิของจำเลย และการวางทรัพย์ของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่มีผลผูกพันจำเลย เนื่องจากโจทก์มิได้ปฏิบัติให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขเดิมที่ตกลงไว้ และจำเลยได้ปฏิเสธการวางทรัพย์ต่อสำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์หลายครั้งแล้ว โจทก์กับจำเลยมิได้ทำสัญญาระหว่างกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้องหรือบังคับให้จำเลยส่งมอบและจดทะเบียนเช่าตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากจำนวนเงิน120,000 บาท โจทก์ยินยอมให้จำเลยหักเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 120,000 บาท และเงินวางทรัพย์ 125,000 บาท จำเลยมิได้รับจากเจ้าพนักงานวางทรัพย์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในส่วนนี้จากจำเลยจำนวนเงิน 500,000 บาท เป็นเรื่องการชำระหนี้ระหว่างโจทก์กับนายไมเคิลและนายมิเชลเอง จำเลยมิได้เกี่ยวข้องโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้จากจำเลย นอกจากนี้เมื่อไม่มีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจได้ตามประสงค์และโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าว ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจในประเทศไทยเงินจำนวน 1,500,000 บาท จึงไม่สามารถเรียกร้องจากจำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยส่งมอบอาคารเลขที่ 94/24แก่โจทก์ เช่าดำเนินกิจการต่อไปในสภาพเรียบร้อย โดยในระยะแรกให้ทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป เมื่อครบกำหนดแล้ว หากโจทก์ไม่ผิดสัญญา ให้จำเลยจดทะเบียนเช่าอาคารพิพาทแก่โจทก์มีกำหนด4 ปี รายละเอียดให้เป็นไปตามเงื่อนไขในร่างสัญญาเช่า หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนเช่า ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์ได้ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยไม่มีความผูกพันต้องให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 ในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้แล้วว่าเมื่อวันที่ 14 เมษายน 2531 จำเลยได้ตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิมซึ่งมีอายุการเช่าต่อไปถึงวันที่30 มิถุนายน 2532 ทั้งนี้โดยโจทก์ได้ชำระหนี้ที่ผู้เช่าเดิมค้างชำระอยู่กับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือน รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 120,000 บาท ให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอและโจทก์ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ตามสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวซึ่งประกอบด้วยข้อตกลงที่จำเลยเสนอการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการชำระเงินในภายหลังนั้น หามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมนั้นไม่ เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงเฉพาะรายการชำระหนี้ เช่น ค่าไฟฟ้า และค่าเช่าค้างชำระมีจำนวนเพิ่มขึ้น กับมีการจัดชำระเป็นค่าแปลเอกสารที่เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าด้วยเป็นต้น โดยไม่มีการยกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์จำเลยตกลงกันตามข้อตกลงที่ทำขึ้นใหม่เมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 ว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม2531 เป็นต้นไป คิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ครบกำหนดแล้วหากโจทก์ไม่ผิดสัญญาจำเลยจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 4 ปีโดยเรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 บาท แบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดละ 125,000 บาท ภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531และวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ตามลำดับ กับมีรายละเอียดอื่น ๆอีก ซึ่งต่อมามีการทำเป็นร่างสัญญาเช่าและตรวจแก้ไขใหม่จำเลยฎีกาอ้างว่าแม้จะมีข้อตกลงกันดังกล่าว โจทก์ก็มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลง โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดคำมั่นและกรณีเป็นเรื่องที่ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังไม่มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสองในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531อันเป็นวันที่ตกลงกันให้สัญญาเช่าเริ่มต้นมีผลบังคับและเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลาที่โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่างวดแรกนั้น โจทก์มิได้ไปพบจำเลยเพื่อชำระเงินกินเปล่างวดแรกและลงนามทำสัญญา แต่จำเลยก็ได้มีหนังสือลงวันที่ 4 กรกฎาคม2531 ถึงนายชัยวัธตัวแทนโจทก์เร่งรัดให้ไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลย หากยังประสงค์จะทำสัญญาเช่าอยู่ก็ให้แจ้งความประสงค์ให้จำเลยทราบก่อนวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ครั้นวันที่6 กรกฎาคม 2531 จำเลยกลับมีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์ขอยกเลิกข้อตกลงเดิมและขอแก้ไขเงื่อนไขการเช่าโดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าเป็น 300,000 บาท ซึ่งนายชัยวัธตัวแทนโจทก์ได้ยืนยันขอให้ถือตามเงื่อนไขเดิมเพราะได้ตกลงกันแล้วแต่จำเลยก็ปฏิเสธยืนยันจะให้เช่าตามเงื่อนไขที่เสนอใหม่ไม่ยอมให้เช่าตามข้อตกลงเดิม ฝ่ายโจทก์จึงจัดการนำเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ดังนี้ เห็นได้ว่าแม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่1 กรกฎาคม 2531 แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่15 กรกฎาคม 2531 ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 354 โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมนั้นวันใดก็ได้ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 และเมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนั้นแล้วโดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ ศาลจังหวัดภูเก็ตเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 ซึ่งถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น ที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้นนั้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิมแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์มิได้วางเงินรายการอื่น ๆ ที่สำนักงานวางทรัพย์ด้วยนั้นก็เพราะว่ารายการชำระเงินรายการอื่นยังไม่ถึงกำหนดเวลานั่นเอง เช่น เงินกินเปล่างวดที่สองมีกำหนดชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ซึ่งขณะที่โจทก์วางเงินกินเปล่างวดแรกที่สำนักงานวางทรัพย์นั้นยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกินเปล่างวดที่สอง ค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท และค่าประกันหรือมัดจำมิเตอร์ไฟฟ้าอีก20,000 บาท ก็มีกำหนดชำระในวันทำสัญญาเช่า ซึ่งหมายถึงวันลงนามในสัญญาเช่า ดังนี้ โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดคำมั่นสำหรับข้ออ้างของจำเลยที่ว่ากรณีนี้เป็นเรื่องที่ตกลงกันจะทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันนั้น เห็นว่าแม้จะมีพฤติการณ์ให้ฟังได้ว่าคู่กรณีตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือและยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือก็ตามแต่เงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้นโจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมตามแล้ว ไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากที่คู่กรณีมุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด เห็นได้ชัดว่าคำเสนอและคำสนองของคู่กรณีมีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้วจึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกันดังที่จำเลยอ้าง เพราะกรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือนั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับด้วยบทกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่ปัญหาข้อต่อไปจำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าที่โจทก์เช่าอาคารตึกแถวจากจำเลยก็เพื่อทำร้านอาหารและเครื่องดื่มแต่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่ม ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281การที่โจทก์ไม่ได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าโจทก์จึงไม่เสียหายแต่แม้ว่าโจทก์จะต้องเสียหาย จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดชอบ ในข้อนี้เห็นว่า การที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่มนั้น โจทก์คงจะมีช่องทางแก้ปัญหาได้ มิฉะนั้นคงไม่ขวนขวายเข้าทำสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของจำเลยโดยยอมเสียค่าเช่าถึงเดือนละ 10,000 บาทกับเสียเงินกินเปล่าอีกต่างหาก เมื่อจำเลยกลับเข้าครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม 2531 ในขณะที่สัญญาเช่าฉบับเดิมยังไม่สิ้นอายุ และจำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อตามข้อตกลง ทั้งที่ฝ่ายโจทก์ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาภายในกำหนดเวลาที่จำเลยแจ้งไปแล้วนั้น ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชดใช้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 10,000 บาท รวม 3 ปีเป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนั้นเหมาะสมแก่พฤติการณ์แล้วพิพากษายืน(สวิน อักขรายุธ-วินัย วิมลเศรษฐ-ชูชาติ ศรีแสง)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 เดิมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2529 จำเลยตกลงให้นายไมเคิลและนายมิเชลเช่าตึกแถวเลขที่ดังกล่าวของจำเลยเพื่อเปิดดำเนินการจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มมีกำหนดอายุสัญญาเช่า 3 ปี หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าทั้งสองก็ผิดสัญญาเช่าเรื่อยมา โจทก์จึงตกลงเข้ารับซื้อทรัพย์สินและกิจการจากผู้เช่าเดิม ในราคา 500,000 บาทและขอให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าทั้งสอง ซึ่งจำเลยตกลงยินยอมด้วย แต่โจทก์ต้องรับภาระค่าเช่าที่ค้างชำระ4 เดือน เป็นเงิน 40,000 บาท ค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระ เป็นเงิน20,000 บาท และชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลาอีก 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลย120,000 บาท ทั้งนี้โจทก์จำเลยตกลงให้ใช้ข้อตกลงและอายุสัญญาเช่าฉบับเดิม อีกทั้งให้คำมั่นว่าหากโจทก์ประสงค์ทำสัญญาเช่าต่อไป มีกำหนด 3 ปี จำเลยจะเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลย 120,000 บาทแล้ว ต่อมาวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 จำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์โดยเสนอให้เช่าตึกแถวเลขที่ 94/24 มีกำหนดอายุสัญญาการเช่า7 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2531 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท เรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 250,000 บาทโดยแบ่งชำระเป็น 2 งวด คือภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าทุก 6 เดือนกับวางมัดจำค่ามิเตอร์ไฟฟ้าเป็นเงิน 20,000 บาท โจทก์ได้มอบมอบอำนาจให้ทนายความพิจารณาร่างสัญญาเช่าของจำเลยและมีหนังสือชี้แจงเพื่อแก้ไขสัญญา ซึ่งจำเลยได้ตกลงด้วยแล้ว และให้โจทก์แจ้งกำหนดนัดทำสัญญาเช่าภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2531 จำเลยได้ยกเลิกคำเสนอเดิมและเสนอขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าเสียใหม่ โดยกำหนดเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 300,000 บาท อายุสัญญาเช่าลดลงมาเหลือ 6 ปี โจทก์เกรงว่าจะได้รับความเสียหายจึงนำเงินกินเปล่า125,000 บาท ตามคำเสนอของจำเลยไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์โจทก์ยอมให้จำเลยรับเงินจำนวนดังกล่าว โดยมีเงื่อนไขว่าให้จำเลยยอมผูกพันตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2531และหนังสือของจำเลยฉบับลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 ทุกประการซึ่งจำเลยได้รับทราบการวางทรัพย์ของโจทก์แล้ว แต่ยังคงเพิกเฉย นับแต่โจทก์ตกลงรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมแล้วจำเลยไม่ยอมส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบตึกแถวเลขที่ 94/24 แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย สามารถประกอบกิจการค้าได้ ให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ณ ที่ว่าการอำเภอ โดยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่จดทะเบียนการเช่าขอถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบตึกแถวและจดทะเบียนการเช่าได้ ขอให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 125,312.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงิน 245,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยให้โจทก์เช่าหรือทำสัญญาเช่ากับโจทก์แต่ประการใด สัญญาเช่าลงวันที่ 28 มิถุนายน 2529เป็นสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายไมเคิลและนายมิเชลไม่ได้มีการโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ การที่โจทก์รับซื้อกิจการและทรัพย์สินต่อจากนายไมเคิลและนายมิเชลเป็นการตกลงระหว่างโจทก์กับบุคคลทั้งสองเอง การชำระค่าเช่าส่วนที่ค้างค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระและติดตั้งใหม่ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการติดต่อระหว่างโจทก์กับคนทั้งสองจำนวนเงิน 120,000 บาท ที่โจทก์ชำระแก่จำเลยให้ถือว่าโจทก์ได้ชำระแก่จำเลยเป็นหนี้ค้างค่าไฟฟ้าและมิเตอร์ติดตั้งใหม่ค่าค้างค่าเช่าบ้านจากเดือนธันวาคม 2530 จนถึงเดือนพฤษภาคม2531 และค่าค้างค่าใช้จ่ายนายแอริก ซึ่งโจทก์ได้ลงลายมือชื่อรับทราบเงื่อนไขดังกล่าวแล้วจำเลยและโจทก์ได้มีคำเสนอระหว่างกันว่าจะให้โจทก์เช่าอาคารเลขที่ 94/24 มีกำหนด 3 ปี และจะให้ต่อสัญญาเช่า 4 ปี หากโจทก์มิได้ประพฤติผิดสัญญาเช่าตามเงื่อนไขในเอกสารท้ายคำฟ้อง แต่จำเลยมิได้มีเจตนาจะทำสัญญาเช่าหรือให้โจทก์เช่ามีกำหนด 7 ปี ในคราวเดียวแต่ประการใดพร้อมทั้งโจทก์จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาให้ครบถ้วนก่อนจำเลยจึงจะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ กล่าวคือ โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้า6 เดือน จำนวน 60,000 บาท วางมัดจำค่าไฟฟ้าจำนวน 20,000 บาทและพร้อมประกันอัคคีภัยสำหรับตัวอาคารจำนวน 600,000 บาทให้ครบถ้วน ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกันให้ครบถ้วน ดังนั้นการเสนอระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันสิ้นผล การเสนอเงื่อนไขใหม่ของจำเลยเป็นสิทธิของจำเลย และการวางทรัพย์ของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่มีผลผูกพันจำเลย เนื่องจากโจทก์มิได้ปฏิบัติให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขเดิมที่ตกลงไว้ และจำเลยได้ปฏิเสธการวางทรัพย์ต่อสำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์หลายครั้งแล้ว โจทก์กับจำเลยมิได้ทำสัญญาระหว่างกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้องหรือบังคับให้จำเลยส่งมอบและจดทะเบียนเช่าตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากจำนวนเงิน120,000 บาท โจทก์ยินยอมให้จำเลยหักเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 120,000 บาท และเงินวางทรัพย์ 125,000 บาท จำเลยมิได้รับจากเจ้าพนักงานวางทรัพย์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในส่วนนี้จากจำเลยจำนวนเงิน 500,000 บาท เป็นเรื่องการชำระหนี้ระหว่างโจทก์กับนายไมเคิลและนายมิเชลเอง จำเลยมิได้เกี่ยวข้องโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้จากจำเลย นอกจากนี้เมื่อไม่มีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจได้ตามประสงค์และโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าว ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจในประเทศไทยเงินจำนวน 1,500,000 บาท จึงไม่สามารถเรียกร้องจากจำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยส่งมอบอาคารเลขที่ 94/24แก่โจทก์ เช่าดำเนินกิจการต่อไปในสภาพเรียบร้อย โดยในระยะแรกให้ทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป เมื่อครบกำหนดแล้ว หากโจทก์ไม่ผิดสัญญา ให้จำเลยจดทะเบียนเช่าอาคารพิพาทแก่โจทก์มีกำหนด4 ปี รายละเอียดให้เป็นไปตามเงื่อนไขในร่างสัญญาเช่า หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนเช่า ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์ได้ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยไม่มีความผูกพันต้องให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 ในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้แล้วว่าเมื่อวันที่ 14 เมษายน 2531 จำเลยได้ตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิมซึ่งมีอายุการเช่าต่อไปถึงวันที่30 มิถุนายน 2532 ทั้งนี้โดยโจทก์ได้ชำระหนี้ที่ผู้เช่าเดิมค้างชำระอยู่กับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือน รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 120,000 บาท ให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอและโจทก์ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ตามสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวซึ่งประกอบด้วยข้อตกลงที่จำเลยเสนอการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการชำระเงินในภายหลังนั้น หามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมนั้นไม่ เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงเฉพาะรายการชำระหนี้ เช่น ค่าไฟฟ้า และค่าเช่าค้างชำระมีจำนวนเพิ่มขึ้น กับมีการจัดชำระเป็นค่าแปลเอกสารที่เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าด้วยเป็นต้น โดยไม่มีการยกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์จำเลยตกลงกันตามข้อตกลงที่ทำขึ้นใหม่เมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 ว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม2531 เป็นต้นไป คิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ครบกำหนดแล้วหากโจทก์ไม่ผิดสัญญาจำเลยจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 4 ปีโดยเรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 บาท แบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดละ 125,000 บาท ภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531และวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ตามลำดับ กับมีรายละเอียดอื่น ๆอีก ซึ่งต่อมามีการทำเป็นร่างสัญญาเช่าและตรวจแก้ไขใหม่จำเลยฎีกาอ้างว่าแม้จะมีข้อตกลงกันดังกล่าว โจทก์ก็มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลง โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดคำมั่นและกรณีเป็นเรื่องที่ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังไม่มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสองในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531อันเป็นวันที่ตกลงกันให้สัญญาเช่าเริ่มต้นมีผลบังคับและเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลาที่โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่างวดแรกนั้น โจทก์มิได้ไปพบจำเลยเพื่อชำระเงินกินเปล่างวดแรกและลงนามทำสัญญา แต่จำเลยก็ได้มีหนังสือลงวันที่ 4 กรกฎาคม2531 ถึงนายชัยวัธตัวแทนโจทก์เร่งรัดให้ไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลย หากยังประสงค์จะทำสัญญาเช่าอยู่ก็ให้แจ้งความประสงค์ให้จำเลยทราบก่อนวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ครั้นวันที่6 กรกฎาคม 2531 จำเลยกลับมีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์ขอยกเลิกข้อตกลงเดิมและขอแก้ไขเงื่อนไขการเช่าโดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าเป็น 300,000 บาท ซึ่งนายชัยวัธตัวแทนโจทก์ได้ยืนยันขอให้ถือตามเงื่อนไขเดิมเพราะได้ตกลงกันแล้วแต่จำเลยก็ปฏิเสธยืนยันจะให้เช่าตามเงื่อนไขที่เสนอใหม่ไม่ยอมให้เช่าตามข้อตกลงเดิม ฝ่ายโจทก์จึงจัดการนำเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ดังนี้ เห็นได้ว่าแม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่1 กรกฎาคม 2531 แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่15 กรกฎาคม 2531 ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 354 โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมนั้นวันใดก็ได้ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 และเมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนั้นแล้วโดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ ศาลจังหวัดภูเก็ตเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 ซึ่งถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น ที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้นนั้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิมแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์มิได้วางเงินรายการอื่น ๆ ที่สำนักงานวางทรัพย์ด้วยนั้นก็เพราะว่ารายการชำระเงินรายการอื่นยังไม่ถึงกำหนดเวลานั่นเอง เช่น เงินกินเปล่างวดที่สองมีกำหนดชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ซึ่งขณะที่โจทก์วางเงินกินเปล่างวดแรกที่สำนักงานวางทรัพย์นั้นยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกินเปล่างวดที่สอง ค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท และค่าประกันหรือมัดจำมิเตอร์ไฟฟ้าอีก20,000 บาท ก็มีกำหนดชำระในวันทำสัญญาเช่า ซึ่งหมายถึงวันลงนามในสัญญาเช่า ดังนี้ โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดคำมั่นสำหรับข้ออ้างของจำเลยที่ว่ากรณีนี้เป็นเรื่องที่ตกลงกันจะทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันนั้น เห็นว่าแม้จะมีพฤติการณ์ให้ฟังได้ว่าคู่กรณีตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือและยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือก็ตามแต่เงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้นโจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมตามแล้ว ไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากที่คู่กรณีมุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด เห็นได้ชัดว่าคำเสนอและคำสนองของคู่กรณีมีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้วจึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกันดังที่จำเลยอ้าง เพราะกรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือนั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับด้วยบทกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่ปัญหาข้อต่อไปจำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าที่โจทก์เช่าอาคารตึกแถวจากจำเลยก็เพื่อทำร้านอาหารและเครื่องดื่มแต่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่ม ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281การที่โจทก์ไม่ได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าโจทก์จึงไม่เสียหายแต่แม้ว่าโจทก์จะต้องเสียหาย จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดชอบ ในข้อนี้เห็นว่า การที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่มนั้น โจทก์คงจะมีช่องทางแก้ปัญหาได้ มิฉะนั้นคงไม่ขวนขวายเข้าทำสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของจำเลยโดยยอมเสียค่าเช่าถึงเดือนละ 10,000 บาทกับเสียเงินกินเปล่าอีกต่างหาก เมื่อจำเลยกลับเข้าครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม 2531 ในขณะที่สัญญาเช่าฉบับเดิมยังไม่สิ้นอายุ และจำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อตามข้อตกลง ทั้งที่ฝ่ายโจทก์ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาภายในกำหนดเวลาที่จำเลยแจ้งไปแล้วนั้น ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชดใช้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 10,000 บาท รวม 3 ปีเป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนั้นเหมาะสมแก่พฤติการณ์แล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3251/2537นาย ปี เตอร์ เคนเนทท์ โอไบรอัน หรือโอเบรียนโจทก์นาย สหาย ตันติพรสวัสดิ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 354, ม. 366 วรรคสอง, ม. 538 การที่จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิม และโจทก์ได้ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอกับเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าเดิมการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการการชำระเงินในภายหลังหามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมไม่ แม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2531ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 354โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมในวันใดก็ได้ภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 เมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิม โดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดไว้ถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น การที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือ และยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือ แต่เมื่อเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้น โจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมรับแล้ว จึงไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากคู่สัญญามุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด ทั้งคำเสนอและคำสนองของคู่สัญญาก็มีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้ว จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกัน กรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง นั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 เดิมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2529 จำเลยตกลงให้นายไมเคิลและนายมิเชลเช่าตึกแถวเลขที่ดังกล่าวของจำเลยเพื่อเปิดดำเนินการจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มมีกำหนดอายุสัญญาเช่า 3 ปี หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าทั้งสองก็ผิดสัญญาเช่าเรื่อยมา โจทก์จึงตกลงเข้ารับซื้อทรัพย์สินและกิจการจากผู้เช่าเดิม ในราคา 500,000 บาทและขอให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าทั้งสอง ซึ่งจำเลยตกลงยินยอมด้วย แต่โจทก์ต้องรับภาระค่าเช่าที่ค้างชำระ4 เดือน เป็นเงิน 40,000 บาท ค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระ เป็นเงิน20,000 บาท และชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลาอีก 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลย120,000 บาท ทั้งนี้โจทก์จำเลยตกลงให้ใช้ข้อตกลงและอายุสัญญาเช่าฉบับเดิม อีกทั้งให้คำมั่นว่าหากโจทก์ประสงค์ทำสัญญาเช่าต่อไป มีกำหนด 3 ปี จำเลยจะเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลย 120,000 บาทแล้ว ต่อมาวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 จำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์โดยเสนอให้เช่าตึกแถวเลขที่ 94/24 มีกำหนดอายุสัญญาการเช่า7 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2531 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท เรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 250,000 บาทโดยแบ่งชำระเป็น 2 งวด คือภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 เป็นเงิน125,000 บาท และโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าทุก 6 เดือนกับวางมัดจำค่ามิเตอร์ไฟฟ้าเป็นเงิน 20,000 บาท โจทก์ได้มอบมอบอำนาจให้ทนายความพิจารณาร่างสัญญาเช่าของจำเลยและมีหนังสือชี้แจงเพื่อแก้ไขสัญญา ซึ่งจำเลยได้ตกลงด้วยแล้ว และให้โจทก์แจ้งกำหนดนัดทำสัญญาเช่าภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2531 จำเลยได้ยกเลิกคำเสนอเดิมและเสนอขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าเสียใหม่ โดยกำหนดเรียกเงินกินเปล่าเป็นเงิน 300,000 บาท อายุสัญญาเช่าลดลงมาเหลือ 6 ปี โจทก์เกรงว่าจะได้รับความเสียหายจึงนำเงินกินเปล่า125,000 บาท ตามคำเสนอของจำเลยไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์โจทก์ยอมให้จำเลยรับเงินจำนวนดังกล่าว โดยมีเงื่อนไขว่าให้จำเลยยอมผูกพันตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2531และหนังสือของจำเลยฉบับลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 ทุกประการซึ่งจำเลยได้รับทราบการวางทรัพย์ของโจทก์แล้ว แต่ยังคงเพิกเฉย นับแต่โจทก์ตกลงรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมแล้วจำเลยไม่ยอมส่งมอบตึกแถวห้องเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบตึกแถวเลขที่ 94/24 แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย สามารถประกอบกิจการค้าได้ ให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ณ ที่ว่าการอำเภอ โดยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่จดทะเบียนการเช่าขอถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบตึกแถวและจดทะเบียนการเช่าได้ ขอให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 125,312.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงิน 245,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยให้โจทก์เช่าหรือทำสัญญาเช่ากับโจทก์แต่ประการใด สัญญาเช่าลงวันที่ 28 มิถุนายน 2529เป็นสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายไมเคิลและนายมิเชลไม่ได้มีการโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ การที่โจทก์รับซื้อกิจการและทรัพย์สินต่อจากนายไมเคิลและนายมิเชลเป็นการตกลงระหว่างโจทก์กับบุคคลทั้งสองเอง การชำระค่าเช่าส่วนที่ค้างค่าไฟฟ้าที่ค้างชำระและติดตั้งใหม่ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการติดต่อระหว่างโจทก์กับคนทั้งสองจำนวนเงิน 120,000 บาท ที่โจทก์ชำระแก่จำเลยให้ถือว่าโจทก์ได้ชำระแก่จำเลยเป็นหนี้ค้างค่าไฟฟ้าและมิเตอร์ติดตั้งใหม่ค่าค้างค่าเช่าบ้านจากเดือนธันวาคม 2530 จนถึงเดือนพฤษภาคม2531 และค่าค้างค่าใช้จ่ายนายแอริก ซึ่งโจทก์ได้ลงลายมือชื่อรับทราบเงื่อนไขดังกล่าวแล้วจำเลยและโจทก์ได้มีคำเสนอระหว่างกันว่าจะให้โจทก์เช่าอาคารเลขที่ 94/24 มีกำหนด 3 ปี และจะให้ต่อสัญญาเช่า 4 ปี หากโจทก์มิได้ประพฤติผิดสัญญาเช่าตามเงื่อนไขในเอกสารท้ายคำฟ้อง แต่จำเลยมิได้มีเจตนาจะทำสัญญาเช่าหรือให้โจทก์เช่ามีกำหนด 7 ปี ในคราวเดียวแต่ประการใดพร้อมทั้งโจทก์จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาให้ครบถ้วนก่อนจำเลยจึงจะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ กล่าวคือ โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้า6 เดือน จำนวน 60,000 บาท วางมัดจำค่าไฟฟ้าจำนวน 20,000 บาทและพร้อมประกันอัคคีภัยสำหรับตัวอาคารจำนวน 600,000 บาทให้ครบถ้วน ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกันให้ครบถ้วน ดังนั้นการเสนอระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันสิ้นผล การเสนอเงื่อนไขใหม่ของจำเลยเป็นสิทธิของจำเลย และการวางทรัพย์ของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่มีผลผูกพันจำเลย เนื่องจากโจทก์มิได้ปฏิบัติให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขเดิมที่ตกลงไว้ และจำเลยได้ปฏิเสธการวางทรัพย์ต่อสำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์หลายครั้งแล้ว โจทก์กับจำเลยมิได้ทำสัญญาระหว่างกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้องหรือบังคับให้จำเลยส่งมอบและจดทะเบียนเช่าตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากจำนวนเงิน120,000 บาท โจทก์ยินยอมให้จำเลยหักเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 120,000 บาท และเงินวางทรัพย์ 125,000 บาท จำเลยมิได้รับจากเจ้าพนักงานวางทรัพย์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในส่วนนี้จากจำเลยจำนวนเงิน 500,000 บาท เป็นเรื่องการชำระหนี้ระหว่างโจทก์กับนายไมเคิลและนายมิเชลเอง จำเลยมิได้เกี่ยวข้องโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้จากจำเลย นอกจากนี้เมื่อไม่มีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจได้ตามประสงค์และโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าว ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจในประเทศไทยเงินจำนวน 1,500,000 บาท จึงไม่สามารถเรียกร้องจากจำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยส่งมอบอาคารเลขที่ 94/24แก่โจทก์ เช่าดำเนินกิจการต่อไปในสภาพเรียบร้อย โดยในระยะแรกให้ทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป เมื่อครบกำหนดแล้ว หากโจทก์ไม่ผิดสัญญา ให้จำเลยจดทะเบียนเช่าอาคารพิพาทแก่โจทก์มีกำหนด4 ปี รายละเอียดให้เป็นไปตามเงื่อนไขในร่างสัญญาเช่า หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนเช่า ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์ได้ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยไม่มีความผูกพันต้องให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวเลขที่ 94/24 ในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้แล้วว่าเมื่อวันที่ 14 เมษายน 2531 จำเลยได้ตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิมซึ่งมีอายุการเช่าต่อไปถึงวันที่30 มิถุนายน 2532 ทั้งนี้โดยโจทก์ได้ชำระหนี้ที่ผู้เช่าเดิมค้างชำระอยู่กับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือน รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 120,000 บาท ให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอและโจทก์ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ตามสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวซึ่งประกอบด้วยข้อตกลงที่จำเลยเสนอการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการชำระเงินในภายหลังนั้น หามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมนั้นไม่ เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงเฉพาะรายการชำระหนี้ เช่น ค่าไฟฟ้า และค่าเช่าค้างชำระมีจำนวนเพิ่มขึ้น กับมีการจัดชำระเป็นค่าแปลเอกสารที่เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าด้วยเป็นต้น โดยไม่มีการยกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์จำเลยตกลงกันตามข้อตกลงที่ทำขึ้นใหม่เมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2531 ว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารตึกแถวมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม2531 เป็นต้นไป คิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ครบกำหนดแล้วหากโจทก์ไม่ผิดสัญญาจำเลยจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 4 ปีโดยเรียกเงินกินเปล่าเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 บาท แบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดละ 125,000 บาท ภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531และวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ตามลำดับ กับมีรายละเอียดอื่น ๆอีก ซึ่งต่อมามีการทำเป็นร่างสัญญาเช่าและตรวจแก้ไขใหม่จำเลยฎีกาอ้างว่าแม้จะมีข้อตกลงกันดังกล่าว โจทก์ก็มิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลง โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดคำมั่นและกรณีเป็นเรื่องที่ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังไม่มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสองในข้อนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531อันเป็นวันที่ตกลงกันให้สัญญาเช่าเริ่มต้นมีผลบังคับและเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลาที่โจทก์จะต้องชำระเงินกินเปล่างวดแรกนั้น โจทก์มิได้ไปพบจำเลยเพื่อชำระเงินกินเปล่างวดแรกและลงนามทำสัญญา แต่จำเลยก็ได้มีหนังสือลงวันที่ 4 กรกฎาคม2531 ถึงนายชัยวัธตัวแทนโจทก์เร่งรัดให้ไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลย หากยังประสงค์จะทำสัญญาเช่าอยู่ก็ให้แจ้งความประสงค์ให้จำเลยทราบก่อนวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ครั้นวันที่6 กรกฎาคม 2531 จำเลยกลับมีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์ขอยกเลิกข้อตกลงเดิมและขอแก้ไขเงื่อนไขการเช่าโดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าเป็น 300,000 บาท ซึ่งนายชัยวัธตัวแทนโจทก์ได้ยืนยันขอให้ถือตามเงื่อนไขเดิมเพราะได้ตกลงกันแล้วแต่จำเลยก็ปฏิเสธยืนยันจะให้เช่าตามเงื่อนไขที่เสนอใหม่ไม่ยอมให้เช่าตามข้อตกลงเดิม ฝ่ายโจทก์จึงจัดการนำเงินกินเปล่าจำนวน 125,000 บาท ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ดังนี้ เห็นได้ว่าแม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่1 กรกฎาคม 2531 แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่15 กรกฎาคม 2531 ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 354 โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมนั้นวันใดก็ได้ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 และเมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนั้นแล้วโดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ ศาลจังหวัดภูเก็ตเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 ซึ่งถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น ที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้นนั้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิมแต่อย่างใด ส่วนการที่โจทก์มิได้วางเงินรายการอื่น ๆ ที่สำนักงานวางทรัพย์ด้วยนั้นก็เพราะว่ารายการชำระเงินรายการอื่นยังไม่ถึงกำหนดเวลานั่นเอง เช่น เงินกินเปล่างวดที่สองมีกำหนดชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ซึ่งขณะที่โจทก์วางเงินกินเปล่างวดแรกที่สำนักงานวางทรัพย์นั้นยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกินเปล่างวดที่สอง ค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือนเป็นเงิน 60,000 บาท และค่าประกันหรือมัดจำมิเตอร์ไฟฟ้าอีก20,000 บาท ก็มีกำหนดชำระในวันทำสัญญาเช่า ซึ่งหมายถึงวันลงนามในสัญญาเช่า ดังนี้ โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดคำมั่นสำหรับข้ออ้างของจำเลยที่ว่ากรณีนี้เป็นเรื่องที่ตกลงกันจะทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังมิได้ทำเป็นหนังสือ ก็ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันนั้น เห็นว่าแม้จะมีพฤติการณ์ให้ฟังได้ว่าคู่กรณีตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือและยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือก็ตามแต่เงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้นโจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมตามแล้ว ไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากที่คู่กรณีมุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด เห็นได้ชัดว่าคำเสนอและคำสนองของคู่กรณีมีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้วจึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกันดังที่จำเลยอ้าง เพราะกรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือนั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับด้วยบทกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่ปัญหาข้อต่อไปจำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าที่โจทก์เช่าอาคารตึกแถวจากจำเลยก็เพื่อทำร้านอาหารและเครื่องดื่มแต่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่ม ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281การที่โจทก์ไม่ได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าโจทก์จึงไม่เสียหายแต่แม้ว่าโจทก์จะต้องเสียหาย จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดชอบ ในข้อนี้เห็นว่า การที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่มนั้น โจทก์คงจะมีช่องทางแก้ปัญหาได้ มิฉะนั้นคงไม่ขวนขวายเข้าทำสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของจำเลยโดยยอมเสียค่าเช่าถึงเดือนละ 10,000 บาทกับเสียเงินกินเปล่าอีกต่างหาก เมื่อจำเลยกลับเข้าครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม 2531 ในขณะที่สัญญาเช่าฉบับเดิมยังไม่สิ้นอายุ และจำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อตามข้อตกลง ทั้งที่ฝ่ายโจทก์ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาภายในกำหนดเวลาที่จำเลยแจ้งไปแล้วนั้น ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชดใช้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 10,000 บาท รวม 3 ปีเป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนั้นเหมาะสมแก่พฤติการณ์แล้วพิพากษายืน(สวิน อักขรายุธ-วินัย วิมลเศรษฐ-ชูชาติ ศรีแสง)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ