คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6655/2542หลักกฎหมาย: เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท ต่อมาได้ขายให้แก่ ค. และ ค.ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทระหว่างพิจารณาคดีค. และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทคืนและจะชำระเงินให้ภายใน 6 เดือน ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว แต่หลังจากที่จำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้แก่ ค.ครบถ้วนแล้วค. ได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ปรากฏว่าหลังจากจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้ ค. แล้วก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ทำให้บ้านพิพาทดังกล่าวยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยจึงเป็นเพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และ ค. ไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่เมื่อคำให้การของจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไรคดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบเพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่า โจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความ จะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความเพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจาก ค. ตามสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์และมีผลบังคับโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็นเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิโดยซื้อจากนายคม พิณดอน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนขายแก่นายคม เมื่อโจทก์ซื้อจากนายคมแล้วโจทก์กับนายคมได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้วแต่ไม่ยอมออกไปทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยออก โจทก์จะสามารถนำออกให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ห้ามมิให้เข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของบ้านดังกล่าว จำเลยกู้เงินธนาคารกสิกรไทยจำกัด (มหาชน) และจำนองบ้านดังกล่าวเป็นประกัน ต่อมาจำเลยกู้เงินนายคม พิณดอนโดยจดทะเบียนไถ่จำนองและจดทะเบียนโอนขายบ้านพิพาทให้แก่นายคมเมื่อวันที่17 เมษายน 2535 เพื่อเป็นประกันแล้วจำเลยไม่ชำระคืน นายคมฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย คดีตกลงกันได้โดยศาลพิพากษาตามยอมวันที่ 2 พฤศจิกายน2537 ว่าจำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 เป็นเงิน 500,000 บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นเงิน 500,000 บาท ให้นายคมภายในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 หากผิดนัดยอมออกจากบ้านทันที จำเลยชำระหนี้เงินกู้ 500,000 บาท ภายในกำหนดแต่นายคมไม่ยอมจดทะเบียนโอนคืนให้ นายคมไม่มีสิทธินำบ้านไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท โจทก์และนายคมไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยออกจากบ้านพิพาท ขอให้ยกฟ้องในวันนัดพร้อม ทนายโจทก์แถลงไม่เรียกค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าคดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานทั้งสองฝ่าย ให้งดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดปราจีนบุรี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็น จำเลยได้ขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายคม พิณดอน โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 17 เมษายน 2535 ต่อมานายคมฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท ระหว่างพิจารณาคดีของศาลชั้นต้นนายคมและจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2537 ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ในราคา 500,000 บาท และจะชำระเงินให้นายคมในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวหลังจากนั้นนายคมได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2538 เมื่อซื้อบ้านพิพาทแล้วโจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ขณะที่โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านพิพาทมาจากนายคมนั้น นายคมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายคมจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ที่จำเลยอ้างในฎีกาว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว จำเลยได้ไปขอกู้ยืมเงินโจทก์มาชำระหนี้ให้แก่นายคม 500,000 บาท บ้านและที่ดินจึงกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น บ้านและที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การโอนจึงจะมีผลตามกฎหมาย แม้จะฟังตามจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินครบถ้วนแล้ว ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทก็ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยเป็นได้เพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และนายคมไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่ตามคำให้การของจำเลยนั้นจำเลยให้การเพียงว่า เมื่อจำเลยได้นำเงินจำนวน 500,000 บาท ชำระหนี้ให้แก่นายคมตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้วจำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท นายคมไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทไปจดทะเบียนขายให้โจทก์ สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทจึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลตามกฎหมายจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไร คดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบ เพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้ แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความจะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความแต่เพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจากนายคมโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาชอบแล้วฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6655/2542นายไชยโรจน์ เปรมศรีโจทก์นางปรานทิพย์ ผาสุขธรรมจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1300 ป.วิ.พ. ม. 1 (5), ม. 55เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท ต่อมาได้ขายให้แก่ ค. และ ค.ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทระหว่างพิจารณาคดีค. และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทคืนและจะชำระเงินให้ภายใน 6 เดือน ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว แต่หลังจากที่จำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้แก่ ค.ครบถ้วนแล้วค. ได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ปรากฏว่าหลังจากจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้ ค. แล้วก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ทำให้บ้านพิพาทดังกล่าวยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยจึงเป็นเพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และ ค. ไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่เมื่อคำให้การของจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไรคดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบเพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่า โจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความ จะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความเพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจาก ค. ตามสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์และมีผลบังคับโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็นเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิโดยซื้อจากนายคม พิณดอน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนขายแก่นายคม เมื่อโจทก์ซื้อจากนายคมแล้วโจทก์กับนายคมได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้วแต่ไม่ยอมออกไปทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยออก โจทก์จะสามารถนำออกให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ห้ามมิให้เข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของบ้านดังกล่าว จำเลยกู้เงินธนาคารกสิกรไทยจำกัด (มหาชน) และจำนองบ้านดังกล่าวเป็นประกัน ต่อมาจำเลยกู้เงินนายคม พิณดอนโดยจดทะเบียนไถ่จำนองและจดทะเบียนโอนขายบ้านพิพาทให้แก่นายคมเมื่อวันที่17 เมษายน 2535 เพื่อเป็นประกันแล้วจำเลยไม่ชำระคืน นายคมฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย คดีตกลงกันได้โดยศาลพิพากษาตามยอมวันที่ 2 พฤศจิกายน2537 ว่าจำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 เป็นเงิน 500,000 บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นเงิน 500,000 บาท ให้นายคมภายในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 หากผิดนัดยอมออกจากบ้านทันที จำเลยชำระหนี้เงินกู้ 500,000 บาท ภายในกำหนดแต่นายคมไม่ยอมจดทะเบียนโอนคืนให้ นายคมไม่มีสิทธินำบ้านไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท โจทก์และนายคมไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยออกจากบ้านพิพาท ขอให้ยกฟ้องในวันนัดพร้อม ทนายโจทก์แถลงไม่เรียกค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าคดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานทั้งสองฝ่าย ให้งดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดปราจีนบุรี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็น จำเลยได้ขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายคม พิณดอน โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 17 เมษายน 2535 ต่อมานายคมฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท ระหว่างพิจารณาคดีของศาลชั้นต้นนายคมและจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2537 ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ในราคา 500,000 บาท และจะชำระเงินให้นายคมในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวหลังจากนั้นนายคมได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2538 เมื่อซื้อบ้านพิพาทแล้วโจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ขณะที่โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านพิพาทมาจากนายคมนั้น นายคมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายคมจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ที่จำเลยอ้างในฎีกาว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว จำเลยได้ไปขอกู้ยืมเงินโจทก์มาชำระหนี้ให้แก่นายคม 500,000 บาท บ้านและที่ดินจึงกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น บ้านและที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การโอนจึงจะมีผลตามกฎหมาย แม้จะฟังตามจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินครบถ้วนแล้ว ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทก็ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยเป็นได้เพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และนายคมไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่ตามคำให้การของจำเลยนั้นจำเลยให้การเพียงว่า เมื่อจำเลยได้นำเงินจำนวน 500,000 บาท ชำระหนี้ให้แก่นายคมตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้วจำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท นายคมไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทไปจดทะเบียนขายให้โจทก์ สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทจึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลตามกฎหมายจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไร คดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบ เพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้ แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความจะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความแต่เพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจากนายคมโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาชอบแล้วฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(วิรัช ลิ้มวิชัย-ระพินทร บรรจงศิลป-วุฒินันท์ สุขสว่าง)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็นเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิโดยซื้อจากนายคม พิณดอน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนขายแก่นายคม เมื่อโจทก์ซื้อจากนายคมแล้วโจทก์กับนายคมได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้วแต่ไม่ยอมออกไปทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยออก โจทก์จะสามารถนำออกให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ห้ามมิให้เข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของบ้านดังกล่าว จำเลยกู้เงินธนาคารกสิกรไทยจำกัด (มหาชน) และจำนองบ้านดังกล่าวเป็นประกัน ต่อมาจำเลยกู้เงินนายคม พิณดอนโดยจดทะเบียนไถ่จำนองและจดทะเบียนโอนขายบ้านพิพาทให้แก่นายคมเมื่อวันที่17 เมษายน 2535 เพื่อเป็นประกันแล้วจำเลยไม่ชำระคืน นายคมฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย คดีตกลงกันได้โดยศาลพิพากษาตามยอมวันที่ 2 พฤศจิกายน2537 ว่าจำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 เป็นเงิน 500,000 บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นเงิน 500,000 บาท ให้นายคมภายในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 หากผิดนัดยอมออกจากบ้านทันที จำเลยชำระหนี้เงินกู้ 500,000 บาท ภายในกำหนดแต่นายคมไม่ยอมจดทะเบียนโอนคืนให้ นายคมไม่มีสิทธินำบ้านไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท โจทก์และนายคมไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยออกจากบ้านพิพาท ขอให้ยกฟ้องในวันนัดพร้อม ทนายโจทก์แถลงไม่เรียกค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าคดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานทั้งสองฝ่าย ให้งดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดปราจีนบุรี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็น จำเลยได้ขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายคม พิณดอน โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 17 เมษายน 2535 ต่อมานายคมฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท ระหว่างพิจารณาคดีของศาลชั้นต้นนายคมและจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2537 ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ในราคา 500,000 บาท และจะชำระเงินให้นายคมในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวหลังจากนั้นนายคมได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2538 เมื่อซื้อบ้านพิพาทแล้วโจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ขณะที่โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านพิพาทมาจากนายคมนั้น นายคมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายคมจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ที่จำเลยอ้างในฎีกาว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว จำเลยได้ไปขอกู้ยืมเงินโจทก์มาชำระหนี้ให้แก่นายคม 500,000 บาท บ้านและที่ดินจึงกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น บ้านและที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การโอนจึงจะมีผลตามกฎหมาย แม้จะฟังตามจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินครบถ้วนแล้ว ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทก็ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยเป็นได้เพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และนายคมไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่ตามคำให้การของจำเลยนั้นจำเลยให้การเพียงว่า เมื่อจำเลยได้นำเงินจำนวน 500,000 บาท ชำระหนี้ให้แก่นายคมตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้วจำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท นายคมไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทไปจดทะเบียนขายให้โจทก์ สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทจึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลตามกฎหมายจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไร คดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบ เพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้ แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความจะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความแต่เพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจากนายคมโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาชอบแล้วฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6655/2542นายไชยโรจน์ เปรมศรีโจทก์นางปรานทิพย์ ผาสุขธรรมจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1300 ป.วิ.พ. ม. 1 (5), ม. 55เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท ต่อมาได้ขายให้แก่ ค. และ ค.ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทระหว่างพิจารณาคดีค. และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทคืนและจะชำระเงินให้ภายใน 6 เดือน ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว แต่หลังจากที่จำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้แก่ ค.ครบถ้วนแล้วค. ได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ปรากฏว่าหลังจากจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้ ค. แล้วก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ทำให้บ้านพิพาทดังกล่าวยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยจึงเป็นเพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และ ค. ไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่เมื่อคำให้การของจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไรคดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบเพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่า โจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความ จะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความเพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจาก ค. ตามสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์และมีผลบังคับโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็นเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิโดยซื้อจากนายคม พิณดอน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนขายแก่นายคม เมื่อโจทก์ซื้อจากนายคมแล้วโจทก์กับนายคมได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้วแต่ไม่ยอมออกไปทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยออก โจทก์จะสามารถนำออกให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ห้ามมิให้เข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของบ้านดังกล่าว จำเลยกู้เงินธนาคารกสิกรไทยจำกัด (มหาชน) และจำนองบ้านดังกล่าวเป็นประกัน ต่อมาจำเลยกู้เงินนายคม พิณดอนโดยจดทะเบียนไถ่จำนองและจดทะเบียนโอนขายบ้านพิพาทให้แก่นายคมเมื่อวันที่17 เมษายน 2535 เพื่อเป็นประกันแล้วจำเลยไม่ชำระคืน นายคมฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย คดีตกลงกันได้โดยศาลพิพากษาตามยอมวันที่ 2 พฤศจิกายน2537 ว่าจำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 เป็นเงิน 500,000 บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นเงิน 500,000 บาท ให้นายคมภายในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 หากผิดนัดยอมออกจากบ้านทันที จำเลยชำระหนี้เงินกู้ 500,000 บาท ภายในกำหนดแต่นายคมไม่ยอมจดทะเบียนโอนคืนให้ นายคมไม่มีสิทธินำบ้านไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท โจทก์และนายคมไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยออกจากบ้านพิพาท ขอให้ยกฟ้องในวันนัดพร้อม ทนายโจทก์แถลงไม่เรียกค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าคดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานทั้งสองฝ่าย ให้งดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดปราจีนบุรี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็น จำเลยได้ขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายคม พิณดอน โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 17 เมษายน 2535 ต่อมานายคมฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท ระหว่างพิจารณาคดีของศาลชั้นต้นนายคมและจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2537 ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 53 หมู่ที่ 9 ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ในราคา 500,000 บาท และจะชำระเงินให้นายคมในวันที่ 2 พฤษภาคม 2538 ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวหลังจากนั้นนายคมได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2538 เมื่อซื้อบ้านพิพาทแล้วโจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ขณะที่โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านพิพาทมาจากนายคมนั้น นายคมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายคมจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ที่จำเลยอ้างในฎีกาว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว จำเลยได้ไปขอกู้ยืมเงินโจทก์มาชำระหนี้ให้แก่นายคม 500,000 บาท บ้านและที่ดินจึงกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น บ้านและที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การโอนจึงจะมีผลตามกฎหมาย แม้จะฟังตามจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินครบถ้วนแล้ว ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทก็ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยเป็นได้เพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และนายคมไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่ตามคำให้การของจำเลยนั้นจำเลยให้การเพียงว่า เมื่อจำเลยได้นำเงินจำนวน 500,000 บาท ชำระหนี้ให้แก่นายคมตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้วจำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท นายคมไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทไปจดทะเบียนขายให้โจทก์ สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทจึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลตามกฎหมายจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไร คดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบ เพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้ แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความจะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความแต่เพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจากนายคมโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาชอบแล้วฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(วิรัช ลิ้มวิชัย-ระพินทร บรรจงศิลป-วุฒินันท์ สุขสว่าง)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ