คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4661/2564หลักกฎหมาย: โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินเนื้อที่เพียง 100 ตารางวา เท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกัน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่านิติกรรมการจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นโมฆะและเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมด หากไม่สามารถเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยว ให้รื้อถอนหรือนำสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่ติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไป หากโจทก์ไม่จัดการ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนโดยให้โจทก์ออกค่าใช้จ่าย และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 100,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินเดือนละ 5,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะส่วน 58 ตารางวา (ที่ถูก 58.2/10 ตารางวา) บริเวณพื้นที่นอกกำแพงคอนกรีตให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่ถ้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินให้ได้ ให้จำเลยชำระค่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 27 มิถุนายน 2561) เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท ให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไปภายใน 30 วัน นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ และให้คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นที่จำเลยเสียเกินมา 1,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาว่า โจทก์กับพวกร่วมกันทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรชื่อบ้าน ส. บนที่ดินโฉนดเลขที่ 8783 โจทก์แบ่งแยกที่ดินเป็น 9 แปลง เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 50876 ถึงเลขที่ 50883 และโฉนดที่ดินแปลงคงเดิมอีกหนึ่งแปลง โดยที่ดิน 8 แปลง ที่แบ่งแยกออกไปนั้นโจทก์สร้างบ้านขาย จำเลยซึ่งเป็นเพื่อนของโจทก์มาก่อนซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 พร้อมบ้านหนึ่งหลังในราคา 2,500,000 บาท ที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา โดยที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา อยู่นอกแนวเขตกำแพงบ้านของจำเลยด้านทิศตะวันออกติดกับถนนสาธารณะหน้าหมู่บ้าน หลังจากจำเลยซื้อที่ดินแล้ว โจทก์เข้ามาปลูกหญ้าและต้นไม้บนที่ดินพิพาทและดูแลมาตลอด ต่อมาวันที่ 12 มิถุนายน 2561 โจทก์ให้ช่างเข้าไปก่อสร้างป้ายชื่อหมู่บ้านและศาลพระพรหมในที่ดินพิพาท จำเลยร้องทุกข์กล่าวหาว่าโจทก์บุกรุกที่ดินของจำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยเจตนาลวงเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เห็นว่า เมื่อพิจารณาแบบโครงการบ้าน ส. ที่โจทก์ยื่นต่อองค์การบริหารส่วนตำบลบ้านหลุมในแผ่นที่ 6 เป็นผังแบ่งที่ดินออกขายรวม 20 แปลง โดยที่ดินด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ดินพิพาทระบุเป็นสำนักงานขายและจัดสวน แต่เมื่อโจทก์จัดสรรกลับปรากฏว่าโจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็น 9 แปลง ทำให้เชื่อว่าโจทก์ไม่อาจขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้เนื่องจากที่ดินอยู่ในเขตเกษตรกรรมต้องห้ามจัดสรรที่ดินตามที่นำสืบ ประกอบกับตามภาพถ่ายบ้านของจำเลยในขณะก่อสร้างมีการสร้างรั้วกั้นระหว่างที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกบ้านของจำเลย หากจำเลยประสงค์ที่จะซื้อบ้านที่ติดถนนตั้งแต่แรกตามที่นำสืบและโจทก์จะแบ่งขายที่ดินเต็มเนื้อที่ที่ดินที่ติดทางสาธารณะแล้วโจทก์ก็คงต้องสร้างรั้วรอบที่ดินทั้งหมดซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทด้วย ไม่มีเหตุให้ต้องกันที่ดินพิพาทออกไป นอกจากนี้โจทก์ยังเข้าไปปลูกต้นไม้ในลักษณะสวนหย่อมในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยจำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้าน อันทำให้เห็นว่าโจทก์มิได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยด้วย แต่ยังครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นบริการสาธารณะแก่หมู่บ้านตามที่วางผังไว้ จำเลยเพิ่งมาโต้แย้งโจทก์หลังจากที่จำเลยไม่พอใจบ้านที่โจทก์สร้างและระบายความรู้สึกไม่พอใจในสื่อสังคมออนไลน์หรือเฟซบุ๊กของจำเลย แม้จำเลยจะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย ซึ่งเป็นเอกสารมหาชนที่เจ้าพนักงานจัดทำขึ้นว่าเป็นเอกสารที่แท้จริงและถูกต้อง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 127 ก็ตาม แต่เหตุที่จำเลยรับโอนที่ดินเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา ทั้งที่ตามสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ที่ดินประมาณ 100 ตารางวา ที่ดินส่วนที่เกินมากว่าร้อยละ 50 ซึ่งนับว่ามีมูลค่าสูงคู่สัญญากลับไม่มีการคิดราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ถือเป็นเรื่องที่ผิดปกติในการทำธุรกิจ และไม่มีเหตุให้โจทก์ต้องโอนที่ดินเช่นนั้น ข้อนำสืบของจำเลยกลับไม่สมเหตุสมผล ทำให้พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักน้อยลง และการที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยมากไปกว่าที่ได้ตกลงซื้อขายกันโดยมิได้โต้แย้งความไม่ถูกต้องต่อเจ้าพนักงานที่ดินหรือพนักงานสินเชื่อของธนาคาร ย่อมมีสาเหตุเพื่อปกปิดการหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินของโจทก์ ดังนั้น เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์และจำเลยประกอบพฤติการณ์ที่โจทก์นำสืบจึงมีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมาย โดยเชื่อได้ว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เนื้อที่เพียง 100 ตารางวา ภายในแนวเขตกำแพงคอนกรีตเท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกันตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง และจำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน อนึ่ง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท พร้อมกับเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ขายที่ดินให้แก่จำเลยเนื้อที่ 100 ตารางวา ส่วนที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา เป็นการแสดงเจตนาลวงไม่มีเจตนาโอน และไม่ใช่ที่ดินของจำเลย อันเป็นการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทและค่าเสียหายรวมเป็นเงิน 478,300 บาท ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 วินิจฉัยว่าคดีในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นมีทุนทรัพย์เพียง 100,000 บาท และสั่งคืนค่าขึ้นศาลในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้แก่จำเลยจึงไม่ถูกต้อง ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่ฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยด้วย ไม่ต้องคืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นแก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4661/2564นาง น.โจทก์นางสาว ศ.จำเลย ป.พ.พ. ม. 155 วรรคหนึ่ง, ม. 172 วรรคสอง, ม. 411 ป.วิ.พ. ม. 142 (5) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4, ม. 21, ม. 43 โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินเนื้อที่เพียง 100 ตารางวา เท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกัน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่านิติกรรมการจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นโมฆะและเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมด หากไม่สามารถเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยว ให้รื้อถอนหรือนำสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่ติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไป หากโจทก์ไม่จัดการ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนโดยให้โจทก์ออกค่าใช้จ่าย และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 100,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินเดือนละ 5,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะส่วน 58 ตารางวา (ที่ถูก 58.2/10 ตารางวา) บริเวณพื้นที่นอกกำแพงคอนกรีตให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่ถ้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินให้ได้ ให้จำเลยชำระค่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 27 มิถุนายน 2561) เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท ให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไปภายใน 30 วัน นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ และให้คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นที่จำเลยเสียเกินมา 1,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาว่า โจทก์กับพวกร่วมกันทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรชื่อบ้าน ส. บนที่ดินโฉนดเลขที่ 8783 โจทก์แบ่งแยกที่ดินเป็น 9 แปลง เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 50876 ถึงเลขที่ 50883 และโฉนดที่ดินแปลงคงเดิมอีกหนึ่งแปลง โดยที่ดิน 8 แปลง ที่แบ่งแยกออกไปนั้นโจทก์สร้างบ้านขาย จำเลยซึ่งเป็นเพื่อนของโจทก์มาก่อนซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 พร้อมบ้านหนึ่งหลังในราคา 2,500,000 บาท ที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา โดยที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา อยู่นอกแนวเขตกำแพงบ้านของจำเลยด้านทิศตะวันออกติดกับถนนสาธารณะหน้าหมู่บ้าน หลังจากจำเลยซื้อที่ดินแล้ว โจทก์เข้ามาปลูกหญ้าและต้นไม้บนที่ดินพิพาทและดูแลมาตลอด ต่อมาวันที่ 12 มิถุนายน 2561 โจทก์ให้ช่างเข้าไปก่อสร้างป้ายชื่อหมู่บ้านและศาลพระพรหมในที่ดินพิพาท จำเลยร้องทุกข์กล่าวหาว่าโจทก์บุกรุกที่ดินของจำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยเจตนาลวงเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เห็นว่า เมื่อพิจารณาแบบโครงการบ้าน ส. ที่โจทก์ยื่นต่อองค์การบริหารส่วนตำบลบ้านหลุมในแผ่นที่ 6 เป็นผังแบ่งที่ดินออกขายรวม 20 แปลง โดยที่ดินด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ดินพิพาทระบุเป็นสำนักงานขายและจัดสวน แต่เมื่อโจทก์จัดสรรกลับปรากฏว่าโจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็น 9 แปลง ทำให้เชื่อว่าโจทก์ไม่อาจขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้เนื่องจากที่ดินอยู่ในเขตเกษตรกรรมต้องห้ามจัดสรรที่ดินตามที่นำสืบ ประกอบกับตามภาพถ่ายบ้านของจำเลยในขณะก่อสร้างมีการสร้างรั้วกั้นระหว่างที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกบ้านของจำเลย หากจำเลยประสงค์ที่จะซื้อบ้านที่ติดถนนตั้งแต่แรกตามที่นำสืบและโจทก์จะแบ่งขายที่ดินเต็มเนื้อที่ที่ดินที่ติดทางสาธารณะแล้วโจทก์ก็คงต้องสร้างรั้วรอบที่ดินทั้งหมดซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทด้วย ไม่มีเหตุให้ต้องกันที่ดินพิพาทออกไป นอกจากนี้โจทก์ยังเข้าไปปลูกต้นไม้ในลักษณะสวนหย่อมในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยจำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้าน อันทำให้เห็นว่าโจทก์มิได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยด้วย แต่ยังครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นบริการสาธารณะแก่หมู่บ้านตามที่วางผังไว้ จำเลยเพิ่งมาโต้แย้งโจทก์หลังจากที่จำเลยไม่พอใจบ้านที่โจทก์สร้างและระบายความรู้สึกไม่พอใจในสื่อสังคมออนไลน์หรือเฟซบุ๊กของจำเลย แม้จำเลยจะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย ซึ่งเป็นเอกสารมหาชนที่เจ้าพนักงานจัดทำขึ้นว่าเป็นเอกสารที่แท้จริงและถูกต้อง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 127 ก็ตาม แต่เหตุที่จำเลยรับโอนที่ดินเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา ทั้งที่ตามสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ที่ดินประมาณ 100 ตารางวา ที่ดินส่วนที่เกินมากว่าร้อยละ 50 ซึ่งนับว่ามีมูลค่าสูงคู่สัญญากลับไม่มีการคิดราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ถือเป็นเรื่องที่ผิดปกติในการทำธุรกิจ และไม่มีเหตุให้โจทก์ต้องโอนที่ดินเช่นนั้น ข้อนำสืบของจำเลยกลับไม่สมเหตุสมผล ทำให้พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักน้อยลง และการที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยมากไปกว่าที่ได้ตกลงซื้อขายกันโดยมิได้โต้แย้งความไม่ถูกต้องต่อเจ้าพนักงานที่ดินหรือพนักงานสินเชื่อของธนาคาร ย่อมมีสาเหตุเพื่อปกปิดการหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินของโจทก์ ดังนั้น เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์และจำเลยประกอบพฤติการณ์ที่โจทก์นำสืบจึงมีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมาย โดยเชื่อได้ว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เนื้อที่เพียง 100 ตารางวา ภายในแนวเขตกำแพงคอนกรีตเท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกันตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง และจำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน อนึ่ง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท พร้อมกับเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ขายที่ดินให้แก่จำเลยเนื้อที่ 100 ตารางวา ส่วนที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา เป็นการแสดงเจตนาลวงไม่มีเจตนาโอน และไม่ใช่ที่ดินของจำเลย อันเป็นการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทและค่าเสียหายรวมเป็นเงิน 478,300 บาท ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 วินิจฉัยว่าคดีในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นมีทุนทรัพย์เพียง 100,000 บาท และสั่งคืนค่าขึ้นศาลในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้แก่จำเลยจึงไม่ถูกต้อง ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่ฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยด้วย ไม่ต้องคืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นแก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งชั้นฎีกาให้เป็นพับ (ชูศักดิ์ ทองวิทูโกมาลย์-สมชัย ฑีฆาอุตมากร-อนุสรณ์ ศรีเมนต์)ศาลจังหวัดสุโขทัย - นางสาวภาณิกา ไกรรินทร์ศาลอุทธรณ์ภาค 6 - นายจิตรกร พัฒนาศิริแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.325/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่านิติกรรมการจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นโมฆะและเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมด หากไม่สามารถเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยว ให้รื้อถอนหรือนำสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่ติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไป หากโจทก์ไม่จัดการ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนโดยให้โจทก์ออกค่าใช้จ่าย และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 100,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินเดือนละ 5,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะส่วน 58 ตารางวา (ที่ถูก 58.2/10 ตารางวา) บริเวณพื้นที่นอกกำแพงคอนกรีตให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่ถ้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินให้ได้ ให้จำเลยชำระค่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 27 มิถุนายน 2561) เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท ให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไปภายใน 30 วัน นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ และให้คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นที่จำเลยเสียเกินมา 1,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาว่า โจทก์กับพวกร่วมกันทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรชื่อบ้าน ส. บนที่ดินโฉนดเลขที่ 8783 โจทก์แบ่งแยกที่ดินเป็น 9 แปลง เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 50876 ถึงเลขที่ 50883 และโฉนดที่ดินแปลงคงเดิมอีกหนึ่งแปลง โดยที่ดิน 8 แปลง ที่แบ่งแยกออกไปนั้นโจทก์สร้างบ้านขาย จำเลยซึ่งเป็นเพื่อนของโจทก์มาก่อนซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 พร้อมบ้านหนึ่งหลังในราคา 2,500,000 บาท ที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา โดยที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา อยู่นอกแนวเขตกำแพงบ้านของจำเลยด้านทิศตะวันออกติดกับถนนสาธารณะหน้าหมู่บ้าน หลังจากจำเลยซื้อที่ดินแล้ว โจทก์เข้ามาปลูกหญ้าและต้นไม้บนที่ดินพิพาทและดูแลมาตลอด ต่อมาวันที่ 12 มิถุนายน 2561 โจทก์ให้ช่างเข้าไปก่อสร้างป้ายชื่อหมู่บ้านและศาลพระพรหมในที่ดินพิพาท จำเลยร้องทุกข์กล่าวหาว่าโจทก์บุกรุกที่ดินของจำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยเจตนาลวงเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เห็นว่า เมื่อพิจารณาแบบโครงการบ้าน ส. ที่โจทก์ยื่นต่อองค์การบริหารส่วนตำบลบ้านหลุมในแผ่นที่ 6 เป็นผังแบ่งที่ดินออกขายรวม 20 แปลง โดยที่ดินด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ดินพิพาทระบุเป็นสำนักงานขายและจัดสวน แต่เมื่อโจทก์จัดสรรกลับปรากฏว่าโจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็น 9 แปลง ทำให้เชื่อว่าโจทก์ไม่อาจขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้เนื่องจากที่ดินอยู่ในเขตเกษตรกรรมต้องห้ามจัดสรรที่ดินตามที่นำสืบ ประกอบกับตามภาพถ่ายบ้านของจำเลยในขณะก่อสร้างมีการสร้างรั้วกั้นระหว่างที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกบ้านของจำเลย หากจำเลยประสงค์ที่จะซื้อบ้านที่ติดถนนตั้งแต่แรกตามที่นำสืบและโจทก์จะแบ่งขายที่ดินเต็มเนื้อที่ที่ดินที่ติดทางสาธารณะแล้วโจทก์ก็คงต้องสร้างรั้วรอบที่ดินทั้งหมดซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทด้วย ไม่มีเหตุให้ต้องกันที่ดินพิพาทออกไป นอกจากนี้โจทก์ยังเข้าไปปลูกต้นไม้ในลักษณะสวนหย่อมในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยจำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้าน อันทำให้เห็นว่าโจทก์มิได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยด้วย แต่ยังครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นบริการสาธารณะแก่หมู่บ้านตามที่วางผังไว้ จำเลยเพิ่งมาโต้แย้งโจทก์หลังจากที่จำเลยไม่พอใจบ้านที่โจทก์สร้างและระบายความรู้สึกไม่พอใจในสื่อสังคมออนไลน์หรือเฟซบุ๊กของจำเลย แม้จำเลยจะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย ซึ่งเป็นเอกสารมหาชนที่เจ้าพนักงานจัดทำขึ้นว่าเป็นเอกสารที่แท้จริงและถูกต้อง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 127 ก็ตาม แต่เหตุที่จำเลยรับโอนที่ดินเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา ทั้งที่ตามสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ที่ดินประมาณ 100 ตารางวา ที่ดินส่วนที่เกินมากว่าร้อยละ 50 ซึ่งนับว่ามีมูลค่าสูงคู่สัญญากลับไม่มีการคิดราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ถือเป็นเรื่องที่ผิดปกติในการทำธุรกิจ และไม่มีเหตุให้โจทก์ต้องโอนที่ดินเช่นนั้น ข้อนำสืบของจำเลยกลับไม่สมเหตุสมผล ทำให้พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักน้อยลง และการที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยมากไปกว่าที่ได้ตกลงซื้อขายกันโดยมิได้โต้แย้งความไม่ถูกต้องต่อเจ้าพนักงานที่ดินหรือพนักงานสินเชื่อของธนาคาร ย่อมมีสาเหตุเพื่อปกปิดการหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินของโจทก์ ดังนั้น เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์และจำเลยประกอบพฤติการณ์ที่โจทก์นำสืบจึงมีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมาย โดยเชื่อได้ว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เนื้อที่เพียง 100 ตารางวา ภายในแนวเขตกำแพงคอนกรีตเท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกันตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง และจำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน อนึ่ง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท พร้อมกับเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ขายที่ดินให้แก่จำเลยเนื้อที่ 100 ตารางวา ส่วนที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา เป็นการแสดงเจตนาลวงไม่มีเจตนาโอน และไม่ใช่ที่ดินของจำเลย อันเป็นการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทและค่าเสียหายรวมเป็นเงิน 478,300 บาท ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 วินิจฉัยว่าคดีในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นมีทุนทรัพย์เพียง 100,000 บาท และสั่งคืนค่าขึ้นศาลในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้แก่จำเลยจึงไม่ถูกต้อง ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่ฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยด้วย ไม่ต้องคืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นแก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4661/2564นาง น.โจทก์นางสาว ศ.จำเลย ป.พ.พ. ม. 155 วรรคหนึ่ง, ม. 172 วรรคสอง, ม. 411 ป.วิ.พ. ม. 142 (5) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4, ม. 21, ม. 43 โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินเนื้อที่เพียง 100 ตารางวา เท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกัน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่านิติกรรมการจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นโมฆะและเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมด หากไม่สามารถเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยว ให้รื้อถอนหรือนำสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่ติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไป หากโจทก์ไม่จัดการ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนโดยให้โจทก์ออกค่าใช้จ่าย และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 100,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินเดือนละ 5,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เฉพาะส่วน 58 ตารางวา (ที่ถูก 58.2/10 ตารางวา) บริเวณพื้นที่นอกกำแพงคอนกรีตให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่ถ้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินให้ได้ ให้จำเลยชำระค่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ 378,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 27 มิถุนายน 2561) เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท ให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินพิพาทออกไปภายใน 30 วัน นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ และให้คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นที่จำเลยเสียเกินมา 1,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาว่า โจทก์กับพวกร่วมกันทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรชื่อบ้าน ส. บนที่ดินโฉนดเลขที่ 8783 โจทก์แบ่งแยกที่ดินเป็น 9 แปลง เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 50876 ถึงเลขที่ 50883 และโฉนดที่ดินแปลงคงเดิมอีกหนึ่งแปลง โดยที่ดิน 8 แปลง ที่แบ่งแยกออกไปนั้นโจทก์สร้างบ้านขาย จำเลยซึ่งเป็นเพื่อนของโจทก์มาก่อนซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 พร้อมบ้านหนึ่งหลังในราคา 2,500,000 บาท ที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา โดยที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา อยู่นอกแนวเขตกำแพงบ้านของจำเลยด้านทิศตะวันออกติดกับถนนสาธารณะหน้าหมู่บ้าน หลังจากจำเลยซื้อที่ดินแล้ว โจทก์เข้ามาปลูกหญ้าและต้นไม้บนที่ดินพิพาทและดูแลมาตลอด ต่อมาวันที่ 12 มิถุนายน 2561 โจทก์ให้ช่างเข้าไปก่อสร้างป้ายชื่อหมู่บ้านและศาลพระพรหมในที่ดินพิพาท จำเลยร้องทุกข์กล่าวหาว่าโจทก์บุกรุกที่ดินของจำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยเจตนาลวงเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เห็นว่า เมื่อพิจารณาแบบโครงการบ้าน ส. ที่โจทก์ยื่นต่อองค์การบริหารส่วนตำบลบ้านหลุมในแผ่นที่ 6 เป็นผังแบ่งที่ดินออกขายรวม 20 แปลง โดยที่ดินด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ดินพิพาทระบุเป็นสำนักงานขายและจัดสวน แต่เมื่อโจทก์จัดสรรกลับปรากฏว่าโจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็น 9 แปลง ทำให้เชื่อว่าโจทก์ไม่อาจขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้เนื่องจากที่ดินอยู่ในเขตเกษตรกรรมต้องห้ามจัดสรรที่ดินตามที่นำสืบ ประกอบกับตามภาพถ่ายบ้านของจำเลยในขณะก่อสร้างมีการสร้างรั้วกั้นระหว่างที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกบ้านของจำเลย หากจำเลยประสงค์ที่จะซื้อบ้านที่ติดถนนตั้งแต่แรกตามที่นำสืบและโจทก์จะแบ่งขายที่ดินเต็มเนื้อที่ที่ดินที่ติดทางสาธารณะแล้วโจทก์ก็คงต้องสร้างรั้วรอบที่ดินทั้งหมดซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทด้วย ไม่มีเหตุให้ต้องกันที่ดินพิพาทออกไป นอกจากนี้โจทก์ยังเข้าไปปลูกต้นไม้ในลักษณะสวนหย่อมในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยจำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้าน อันทำให้เห็นว่าโจทก์มิได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยด้วย แต่ยังครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นบริการสาธารณะแก่หมู่บ้านตามที่วางผังไว้ จำเลยเพิ่งมาโต้แย้งโจทก์หลังจากที่จำเลยไม่พอใจบ้านที่โจทก์สร้างและระบายความรู้สึกไม่พอใจในสื่อสังคมออนไลน์หรือเฟซบุ๊กของจำเลย แม้จำเลยจะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย ซึ่งเป็นเอกสารมหาชนที่เจ้าพนักงานจัดทำขึ้นว่าเป็นเอกสารที่แท้จริงและถูกต้อง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 127 ก็ตาม แต่เหตุที่จำเลยรับโอนที่ดินเนื้อที่ 158.2/10 ตารางวา ทั้งที่ตามสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ที่ดินประมาณ 100 ตารางวา ที่ดินส่วนที่เกินมากว่าร้อยละ 50 ซึ่งนับว่ามีมูลค่าสูงคู่สัญญากลับไม่มีการคิดราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ถือเป็นเรื่องที่ผิดปกติในการทำธุรกิจ และไม่มีเหตุให้โจทก์ต้องโอนที่ดินเช่นนั้น ข้อนำสืบของจำเลยกลับไม่สมเหตุสมผล ทำให้พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักน้อยลง และการที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยมากไปกว่าที่ได้ตกลงซื้อขายกันโดยมิได้โต้แย้งความไม่ถูกต้องต่อเจ้าพนักงานที่ดินหรือพนักงานสินเชื่อของธนาคาร ย่อมมีสาเหตุเพื่อปกปิดการหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินของโจทก์ ดังนั้น เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์และจำเลยประกอบพฤติการณ์ที่โจทก์นำสืบจึงมีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมาย โดยเชื่อได้ว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 50880 เนื้อที่เพียง 100 ตารางวา ภายในแนวเขตกำแพงคอนกรีตเท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกันตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง และจำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน อนึ่ง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท พร้อมกับเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ขายที่ดินให้แก่จำเลยเนื้อที่ 100 ตารางวา ส่วนที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา เป็นการแสดงเจตนาลวงไม่มีเจตนาโอน และไม่ใช่ที่ดินของจำเลย อันเป็นการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามฟ้องแย้ง จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทและค่าเสียหายรวมเป็นเงิน 478,300 บาท ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 วินิจฉัยว่าคดีในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นมีทุนทรัพย์เพียง 100,000 บาท และสั่งคืนค่าขึ้นศาลในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้แก่จำเลยจึงไม่ถูกต้อง ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่ฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยด้วย ไม่ต้องคืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นแก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งชั้นฎีกาให้เป็นพับ (ชูศักดิ์ ทองวิทูโกมาลย์-สมชัย ฑีฆาอุตมากร-อนุสรณ์ ศรีเมนต์)ศาลจังหวัดสุโขทัย - นางสาวภาณิกา ไกรรินทร์ศาลอุทธรณ์ภาค 6 - นายจิตรกร พัฒนาศิริแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.325/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ