คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1922/2531หลักกฎหมาย: คดีฟ้องขับไล่ผู้อาศัยออกจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์นั้น การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ และการคำนวณค่าเช่าดังกล่าวต้องคำนวณขณะฟ้องมิใช่ในชั้นพิจารณา โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากตึกแถว 3 ชั้นที่โจทก์เช่ามาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยบรรยายฟ้องว่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยอาจให้เช่าไม่เกินเดือนละ 1,200บาท ส่วนชั้นล่างของตึกแถวดังกล่าวที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่า หากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ดังนี้ศาลย่อมมีอำนาจคำนวณค่าเช่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโดยอาศัยข้อเท็จจริงตามฟ้องดังกล่าวได้ ซึ่งเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ชั้น จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จำเลยทั้งสองขออาศัยอยู่ในตึกดังกล่าวต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป จึงบอกกล่าวให้ออกไปแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ห้องที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยจะได้ค่าเช่าวันละ 40 บาท และห้องที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการค้าโจทก์จะมีรายได้อย่างน้อยเดือนละ 3,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 1,720 บาท และเดือนละ 1,200 บาทนับแต่วันฟ้อง ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน4,300 บาท และเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในการรับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทมาจากส. จำเลยที่ 1 ดำเนินกิจการต่อมาโดยโจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องและได้มอบให้จำเลยที่ 2 เข้าดำเนินกิจการที่ชั้นล่าง โจทก์ไม่ใช่เจ้าของสิทธิการเช่า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีของโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224วรรคสอง พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์ โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาในข้อกฎหมายข้อ 2.1 ว่าโจทก์ฟ้องว่าตึกแถวพิพาทชั้นที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1 อยู่อาศัย โจทก์จะได้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายเดือนละ 1,200 บาท ส่วนตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 อยู่อาศัยนั้น หากโจทก์ประกอบการค้าเอง จะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทจึงรวมเป็นทุนทรัพย์ในการฟ้องขับไล่จากจำเลยทั้งสองเดือนละ 4,200 บาท คดีของโจทก์จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์นั้น เห็นว่า การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ คดีนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็มิได้อยู่ในตึกแถวชั้นเดียวกัน ซึ่งโจทก์แยกคำนวณมาแล้วว่า ตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อาศัยอยู่อาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท ส่วนที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณมาว่าอาจให้เช่าได้เดือนละเท่าใดแต่โจทก์ว่าหากประกอบการค้าจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฎีกาในข้อ 2.2 ว่า โจทก์ฟ้องว่าตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 ใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้านั้นหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาท แสดงว่าเป็นรายได้หรือค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้อาคารส่วนนั้นแต่ศาลอุทธรณ์กลับฟังว่า ตึกแถวชั้นล่างอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทเป็นการฟังข้อเท็จจริงนอกสำนวนและจำเลยที่ 1 ก็เบิกความไว้ว่าค่าเช่าต่อเดือนอาจคิดได้เดือนละ 3,000 บาท คดีสำหรับจำเลยที่ 2จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงนั้น เห็นว่า การคำนวณค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์ฟ้องขับไล่ต้องคำนวณตามฟ้อง ไม่ใช่คำนวณในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1อยู่อาศัยอาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท แต่ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์กลับมิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่าหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ศาลจึงมีอำนาจคำนวณค่าเช่าโดยเปรียบเทียบกับตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในตึกแถวหลังเดียวกันกับรายได้ที่โจทก์คำนวณมาว่าตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยอาจมีรายได้ประมาณ 3,000 บาทซึ่งศาลอุทธรณ์ก็ประมาณว่า อาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทได้ ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกสำนวน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1922/2531นาง ฮั่วจู แซ่ฮ้อโจทก์นาย บุ่นเอ็ง แซ่ จึง ฯ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 224 วรรคสองคดีฟ้องขับไล่ผู้อาศัยออกจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์นั้น การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ และการคำนวณค่าเช่าดังกล่าวต้องคำนวณขณะฟ้องมิใช่ในชั้นพิจารณา โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากตึกแถว 3 ชั้นที่โจทก์เช่ามาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยบรรยายฟ้องว่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยอาจให้เช่าไม่เกินเดือนละ 1,200บาท ส่วนชั้นล่างของตึกแถวดังกล่าวที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่า หากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ดังนี้ศาลย่อมมีอำนาจคำนวณค่าเช่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโดยอาศัยข้อเท็จจริงตามฟ้องดังกล่าวได้ ซึ่งเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ชั้น จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จำเลยทั้งสองขออาศัยอยู่ในตึกดังกล่าวต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป จึงบอกกล่าวให้ออกไปแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ห้องที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยจะได้ค่าเช่าวันละ 40 บาท และห้องที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการค้าโจทก์จะมีรายได้อย่างน้อยเดือนละ 3,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 1,720 บาท และเดือนละ 1,200 บาทนับแต่วันฟ้อง ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน4,300 บาท และเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในการรับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทมาจากส. จำเลยที่ 1 ดำเนินกิจการต่อมาโดยโจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องและได้มอบให้จำเลยที่ 2 เข้าดำเนินกิจการที่ชั้นล่าง โจทก์ไม่ใช่เจ้าของสิทธิการเช่า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีของโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224วรรคสอง พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์ โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาในข้อกฎหมายข้อ 2.1 ว่าโจทก์ฟ้องว่าตึกแถวพิพาทชั้นที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1 อยู่อาศัย โจทก์จะได้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายเดือนละ 1,200 บาท ส่วนตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 อยู่อาศัยนั้น หากโจทก์ประกอบการค้าเอง จะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทจึงรวมเป็นทุนทรัพย์ในการฟ้องขับไล่จากจำเลยทั้งสองเดือนละ 4,200 บาท คดีของโจทก์จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์นั้น เห็นว่า การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ คดีนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็มิได้อยู่ในตึกแถวชั้นเดียวกัน ซึ่งโจทก์แยกคำนวณมาแล้วว่า ตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อาศัยอยู่อาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท ส่วนที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณมาว่าอาจให้เช่าได้เดือนละเท่าใดแต่โจทก์ว่าหากประกอบการค้าจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฎีกาในข้อ 2.2 ว่า โจทก์ฟ้องว่าตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 ใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้านั้นหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาท แสดงว่าเป็นรายได้หรือค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้อาคารส่วนนั้นแต่ศาลอุทธรณ์กลับฟังว่า ตึกแถวชั้นล่างอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทเป็นการฟังข้อเท็จจริงนอกสำนวนและจำเลยที่ 1 ก็เบิกความไว้ว่าค่าเช่าต่อเดือนอาจคิดได้เดือนละ 3,000 บาท คดีสำหรับจำเลยที่ 2จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงนั้น เห็นว่า การคำนวณค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์ฟ้องขับไล่ต้องคำนวณตามฟ้อง ไม่ใช่คำนวณในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1อยู่อาศัยอาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท แต่ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์กลับมิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่าหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ศาลจึงมีอำนาจคำนวณค่าเช่าโดยเปรียบเทียบกับตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในตึกแถวหลังเดียวกันกับรายได้ที่โจทก์คำนวณมาว่าตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยอาจมีรายได้ประมาณ 3,000 บาทซึ่งศาลอุทธรณ์ก็ประมาณว่า อาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทได้ ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกสำนวน"พิพากษายืน(สุนทร จันทรศักดิ์-สมศักดิ์ เกิดลาภผล-เจริญ นิลเอสงฆ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ชั้น จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จำเลยทั้งสองขออาศัยอยู่ในตึกดังกล่าวต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป จึงบอกกล่าวให้ออกไปแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ห้องที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยจะได้ค่าเช่าวันละ 40 บาท และห้องที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการค้าโจทก์จะมีรายได้อย่างน้อยเดือนละ 3,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 1,720 บาท และเดือนละ 1,200 บาทนับแต่วันฟ้อง ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน4,300 บาท และเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในการรับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทมาจากส. จำเลยที่ 1 ดำเนินกิจการต่อมาโดยโจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องและได้มอบให้จำเลยที่ 2 เข้าดำเนินกิจการที่ชั้นล่าง โจทก์ไม่ใช่เจ้าของสิทธิการเช่า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีของโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224วรรคสอง พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์ โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาในข้อกฎหมายข้อ 2.1 ว่าโจทก์ฟ้องว่าตึกแถวพิพาทชั้นที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1 อยู่อาศัย โจทก์จะได้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายเดือนละ 1,200 บาท ส่วนตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 อยู่อาศัยนั้น หากโจทก์ประกอบการค้าเอง จะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทจึงรวมเป็นทุนทรัพย์ในการฟ้องขับไล่จากจำเลยทั้งสองเดือนละ 4,200 บาท คดีของโจทก์จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์นั้น เห็นว่า การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ คดีนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็มิได้อยู่ในตึกแถวชั้นเดียวกัน ซึ่งโจทก์แยกคำนวณมาแล้วว่า ตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อาศัยอยู่อาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท ส่วนที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณมาว่าอาจให้เช่าได้เดือนละเท่าใดแต่โจทก์ว่าหากประกอบการค้าจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฎีกาในข้อ 2.2 ว่า โจทก์ฟ้องว่าตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 ใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้านั้นหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาท แสดงว่าเป็นรายได้หรือค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้อาคารส่วนนั้นแต่ศาลอุทธรณ์กลับฟังว่า ตึกแถวชั้นล่างอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทเป็นการฟังข้อเท็จจริงนอกสำนวนและจำเลยที่ 1 ก็เบิกความไว้ว่าค่าเช่าต่อเดือนอาจคิดได้เดือนละ 3,000 บาท คดีสำหรับจำเลยที่ 2จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงนั้น เห็นว่า การคำนวณค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์ฟ้องขับไล่ต้องคำนวณตามฟ้อง ไม่ใช่คำนวณในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1อยู่อาศัยอาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท แต่ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์กลับมิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่าหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ศาลจึงมีอำนาจคำนวณค่าเช่าโดยเปรียบเทียบกับตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในตึกแถวหลังเดียวกันกับรายได้ที่โจทก์คำนวณมาว่าตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยอาจมีรายได้ประมาณ 3,000 บาทซึ่งศาลอุทธรณ์ก็ประมาณว่า อาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทได้ ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกสำนวน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1922/2531นาง ฮั่วจู แซ่ฮ้อโจทก์นาย บุ่นเอ็ง แซ่ จึง ฯ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 224 วรรคสองคดีฟ้องขับไล่ผู้อาศัยออกจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์นั้น การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ และการคำนวณค่าเช่าดังกล่าวต้องคำนวณขณะฟ้องมิใช่ในชั้นพิจารณา โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากตึกแถว 3 ชั้นที่โจทก์เช่ามาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยบรรยายฟ้องว่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยอาจให้เช่าไม่เกินเดือนละ 1,200บาท ส่วนชั้นล่างของตึกแถวดังกล่าวที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่า หากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ดังนี้ศาลย่อมมีอำนาจคำนวณค่าเช่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโดยอาศัยข้อเท็จจริงตามฟ้องดังกล่าวได้ ซึ่งเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ชั้น จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จำเลยทั้งสองขออาศัยอยู่ในตึกดังกล่าวต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป จึงบอกกล่าวให้ออกไปแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ห้องที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยจะได้ค่าเช่าวันละ 40 บาท และห้องที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการค้าโจทก์จะมีรายได้อย่างน้อยเดือนละ 3,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 1,720 บาท และเดือนละ 1,200 บาทนับแต่วันฟ้อง ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน4,300 บาท และเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในการรับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทมาจากส. จำเลยที่ 1 ดำเนินกิจการต่อมาโดยโจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องและได้มอบให้จำเลยที่ 2 เข้าดำเนินกิจการที่ชั้นล่าง โจทก์ไม่ใช่เจ้าของสิทธิการเช่า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีของโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224วรรคสอง พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์ โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาในข้อกฎหมายข้อ 2.1 ว่าโจทก์ฟ้องว่าตึกแถวพิพาทชั้นที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1 อยู่อาศัย โจทก์จะได้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายเดือนละ 1,200 บาท ส่วนตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 อยู่อาศัยนั้น หากโจทก์ประกอบการค้าเอง จะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทจึงรวมเป็นทุนทรัพย์ในการฟ้องขับไล่จากจำเลยทั้งสองเดือนละ 4,200 บาท คดีของโจทก์จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์นั้น เห็นว่า การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคนหรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ คดีนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็มิได้อยู่ในตึกแถวชั้นเดียวกัน ซึ่งโจทก์แยกคำนวณมาแล้วว่า ตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อาศัยอยู่อาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท ส่วนที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณมาว่าอาจให้เช่าได้เดือนละเท่าใดแต่โจทก์ว่าหากประกอบการค้าจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาทเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์ฎีกาในข้อ 2.2 ว่า โจทก์ฟ้องว่าตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ 2 ใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้านั้นหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้เดือนละ 3,000 บาท แสดงว่าเป็นรายได้หรือค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้อาคารส่วนนั้นแต่ศาลอุทธรณ์กลับฟังว่า ตึกแถวชั้นล่างอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทเป็นการฟังข้อเท็จจริงนอกสำนวนและจำเลยที่ 1 ก็เบิกความไว้ว่าค่าเช่าต่อเดือนอาจคิดได้เดือนละ 3,000 บาท คดีสำหรับจำเลยที่ 2จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงนั้น เห็นว่า การคำนวณค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์ฟ้องขับไล่ต้องคำนวณตามฟ้อง ไม่ใช่คำนวณในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1อยู่อาศัยอาจให้เช่าได้เดือนละ 1,200 บาท แต่ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์กลับมิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่าหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ศาลจึงมีอำนาจคำนวณค่าเช่าโดยเปรียบเทียบกับตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในตึกแถวหลังเดียวกันกับรายได้ที่โจทก์คำนวณมาว่าตึกแถวตรงที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยอาจมีรายได้ประมาณ 3,000 บาทซึ่งศาลอุทธรณ์ก็ประมาณว่า อาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทได้ ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกสำนวน"พิพากษายืน(สุนทร จันทรศักดิ์-สมศักดิ์ เกิดลาภผล-เจริญ นิลเอสงฆ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ