คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10225/2539หลักกฎหมาย: ตามข้อ2ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพันหากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทสำหรับสัญญาข้อ3ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้นข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญาแต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลยจำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิมหากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระจำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ดังนั้นแม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาทผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่าผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้วจำเลยหมดสิทธิเรียกคืนคดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดจากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดินน.ส.3ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดและเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์แต่เป็นความผิดของจำเลยเองจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเองเพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฎว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใดศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 27 พฤษภาคม 2528 จำเลย ทำ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่ ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 3 ตารางวา ของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา100,000 บาท โจทก์ วาง มัดจำ ไว้ ใน วัน ทำ สัญญา 30,000 บาท ส่วน ที่ เหลือจะ ชำระ ให้ จำเลย งวด ละ ไม่ ต่ำกว่า 10,000 บาท โดย มี ข้อตกลง ว่า จำเลยจะ ต้อง จัดการ ให้ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ออก ไป ก่อน หาก โจทก์ ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย 3 งวด แล้ว ผู้ อยู่อาศัย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินจำเลย ต้อง ฟ้องขับไล่ ให้ ออก ไป จน เสร็จ เรียบร้อย จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ โจทก์ ชำระ ราคา ที่ดิน ให้ จำเลย หลัง ทำ สัญญา อีก 3 งวดงวด ละ 10,000 บาท และ ยัง ชำระ ราคา ไป อีก 13,700 บาท รวมเป็น เงินที่ โจทก์ ชำระ ให้ แก่ จำเลย แล้ว 73,700 บาท แต่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ไม่ยอม ออกจาก ที่ดิน จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินต่อมา ประมาณ เดือน มิถุนายน 2533 ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ เพิ่ง ทราบ เมื่อ ประมาณ เดือน กรกฎาคม 2533จึง บอกกล่าว ให้จำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ พร้อม กับรับ ชำระ ราคา ส่วน ที่ เหลือ อีก 26,300 บาท แต่ จำเลย เพิกเฉย วันที่10 กรกฎาคม 2533 โจทก์ จึง นำ เงิน 26,300 บาท ไป วาง ต่อ สำนักงานบังคับคดี และ วางทรัพย์ ประจำจังหวัด กาญจนบุรี เพื่อ ให้ จำเลย มา รับ ไปพร้อม กับ มี หนังสือ บอกกล่าว ไป ยัง จำเลย ให้ ไป รับ เงิน ดังกล่าว และจดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ จำเลย เพิกเฉย เป็นเหตุ ให้ โจทก์เสียหาย ไม่อาจ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ได้ คิด เป็น ค่าเสียหาย ปี ละ20,000 บาท ปัจจุบัน ที่ดินพิพาท มี ราคา 3,000,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) เลขที่ 1072 หมู่ ที่ 3 ตำบล ปากแพรก อำเภอเมืองกาญจนบุรีจังหวัด กาญจนบุรี ให้ แก่ โจทก์ โดย จำเลย เป็น ฝ่าย ออก ค่าใช้จ่าย หากจำเลย ไม่ไป ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของ ศาล เป็น การแสดง เจตนา แทน ถ้า โอนไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระ ราคา ที่ดิน แก่ โจทก์ 3,000,000 บาท พร้อม ด้วยดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ ให้จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ อีก ปี ละ 20,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจะ จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ โจทก์ และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน 26,300 บาทที่ โจทก์ วาง ไว้ ต่อ สำนักงาน บังคับคดี และ วางทรัพย์ประจำศาล จังหวัด กาญจนบุรีจำเลย ให้การ ว่า จำเลย ไม่ได้ ทำ หนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และ ไม่ได้ รับ เงิน ตาม ฟ้อง ค่าเสียหาย มี จำนวน ไม่ถึง ตามฟ้อง จำเลย เป็น เจ้าของ ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่ง มี นาย เทพ นางบุญรอด อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แต่ จะ เป็น ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตาม ฟ้อง หรือไม่ ไม่รับรอง จำเลย ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน กับ โจทก์ แต่ จะ เป็น ฉบับ เดียว กับ ที่ ฟ้อง หรือไม่ไม่รับรอง สัญญา ที่ ทำ กัน มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ ต้อง ฟ้องขับไล่อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย จำเลย ฟ้องขับไล่นาย เทพ นางบุญรอดผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แล้ว แพ้ คดี ใน ชั้นอุทธรณ์ แต่ โจทก์ ไม่ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฎีกา และ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายกับ ให้ จำเลย คืนเงิน เป็นเหตุ ให้ สัญญา ระงับ จำเลย ไม่มี เงิน ค่าใช้จ่ายใน การ ดำเนินคดี จึง ถอน ฎีกา คดีถึงที่สุด โดย ที่ดินพิพาท ไม่ได้ เป็นของ จำเลย อีก ต่อไป สภาพ แห่ง หนี้ ไม่ เปิด ช่อง ให้ โจทก์ บังคับคดี แก่จำเลย ได้ ข้อตกลง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เป็น เงื่อนไข บังคับ ก่อนจำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดินพิพาท แล้ว แต่ แพ้ คดี ไม่อาจ ขับไล่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิดขึ้น โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ตาม สัญญาไม่ได้ โจทก์ ไม่ได้ รับ ความเสียหาย เพราะ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ ไม่อาจบังคับคดี แก่ จำเลย ได้ ขอให้ ยกฟ้องระหว่าง พิจารณา ของ ศาลชั้นต้น นาย เทพและนางบุญรอด จันทร์สว่างผู้ร้องสอด ที่ 1 และ ที่ 2 ยื่น คำร้อง เข้า มา เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม ว่าคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท คดี ถึงที่สุด โดย ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดีดังกล่าว ชนะคดี ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้นจำเลย ไม่มี สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ จะ ต้อง จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ก่อน แต่ โจทก์ อายัด ที่ดินพิพาท ไว้ ใน การฟ้องคดี นี้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง มี ความจำเป็น เพื่อ ยัง ให้ ได้รับความ รับรอง คุ้มครอง หรือ บังคับ ตาม สิทธิ ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ดังกล่าวการ อายัด ที่ดินพิพาท ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง เสียหาย ไม่อาจ จดทะเบียนรับโอน ที่ดินพิพาท คิด เป็น ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ให้ จำเลย ฟ้อง ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ให้ ออก ไป ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีแต่ คดีถึงที่สุด โดย จำเลย เป็น ฝ่าย แพ้ คดี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ไม่สำเร็จสัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิด โจทก์ ผิดสัญญา จะซื้อจะขาย ไม่ยอม ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา และ โจทก์ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว จึง ไม่อาจ ฟ้อง จำเลย ได้ ขอให้ โจทก์ ถอน คำ อายัด ที่ดินพิพาท ฉบับที่4893/2533 หาก ไม่ ถอน ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน และให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สองโจทก์ ยื่น คำคัดค้าน ว่า โจทก์ รับ ซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ไว้ ก่อนคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท นั้นจำเลย ยื่น คำร้องขอ ถอน ฎีกา ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ที่ดินพิพาท มา โดยคำพิพากษา ของ ศาล เพื่อ มิให้ โจทก์ ได้รับ โอน ที่ดินพิพาท เป็น การ สมคบ กับผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ใช้ กลฉ้อฉล การ ได้ มา ซึ่ง ที่ดินพิพาท ของ ผู้ร้องสอดจึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลย กับ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ทำ สัญญา ประนีประนอมยอมความ กัน นอก ศาล โดย จำเลย จ่ายเงิน ให้ แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จำนวน หนึ่งผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ยอม ขนย้าย บ้าน และ บริวาร ออกจาก ที่ดินพิพาทแล้ว จำเลย ได้ เข้า ครอบครอง ที่ดินพิพาท อย่าง เป็น เจ้าของ สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท จึง ยัง คง เป็น ของ จำเลย ต่อมา จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดินพิพาทให้ ผู้อื่น ใน ราคา 3,000,000 บาท และ รับ เงินมัดจำ มา แล้ว 2,000,000บาท โจทก์ จึง อายัด การ ทำนิติกรรม เกี่ยวกับ ที่ดินพิพาท ไว้ เป็น การ ใช้สิทธิ โดยสุจริต ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ไม่อาจ เรียก ค่าเสียหาย จาก โจทก์ได้ ค่าเสียหาย ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง หาก จะ มี ก็ ไม่ควร เกิน อัตรา ค่าเช่าที่ดิน เดือน ละ 200 บาท ขอให้ ยกคำร้อง สอดศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ใช้ ราคา ที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ เป็น เงิน1,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อง ละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จากวันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จะ ชำระ เสร็จสิ้น และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน จำนวน26,300 บาท ที่ โจทก์ วาง ไว้ ณ สำนักงาน วางทรัพย์ ให้ เพิกถอน การ อายัดที่ดินพิพาท ของ โจทก์ ตาม คำร้อง ฉบับที่ 4893/2533 ส่วน คำขอ อื่น ของโจทก์ และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง นอกจาก นี้ ให้ยกโจทก์ จำเลย และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษาแก้ เป็น ว่า ให้ จำเลย ชำระ เงิน ค่าเสียหายแก่ โจทก์ 500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ นอกจาก ที่ แก้ ให้ เป็น ไป ตาม คำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา แรก จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ มิได้ ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา โจทก์ จึง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1 นั้น ได้ความ ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเอกสาร หมาย จ. 1 มี ข้อความ ดังนี้"ข้อ 1. ผู้จะซื้อ ตกลง จะซื้อ และ ผู้จะขาย ตกลง จะขาย ที่ดินตาม น.ส. 3 เลขที่ - เล่ม 20 หน้า 65 สารบบ เล่ม - หน้า 1072 หมู่ 3ตำบล ปากแพรก อำเภอเมือง จังหวัด กาญจนบุรี ใน ราคา 100,000 บาท (หนึ่ง แสน บาน ถ้วน ) โดย ใน วัน ทำ สัญญา นี้ ผู้จะซื้อ ตกลง วาง มัดจำ ไว้เป็น เงิน 30,000 บาท (สาม หมื่น บาท ถ้วน )ข้อ 2. ผู้จะซื้อ ตกลง จะ จ่ายเงิน ให้ ผู้จะขาย เป็น งวด ๆไม่ ต่ำกว่า งวด ละ 10,000 บาท (หนึ่ง หมื่น บาท ถ้วน ) ภายหลัง จาก 3 เดือนแล้ว ถ้า ยัง ไม่สามารถ โอน ได้ ผู้จะขาย ต้อง จัดการ เป็น โจทก์ ฟ้องผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดิน ที่ จะขาย ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ผู้จะขายตกลง กับ ผู้จะซื้อ ว่า เมื่อ จัดการ ขับไล่ ผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ในที่ดิน ดังกล่าว ออก ไป จาก ที่ดิน เรียบร้อย แล้ว จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ จาก ผู้จะซื้อข้อ 3. ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินการ ฟ้องร้อง และ การ จัดการ โอนกรรมสิทธิ์ ตกลง กัน ว่า ฝ่าย ผู้จะซื้อ เป็น ฝ่าย ออก "ตาม ข้อ 2 ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ดังกล่าว เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ที่ จะ ต้อง ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ แก่ จำเลย ส่วน จำเลย มี หน้าที่ ส่งมอบการ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ โดย ปลอด จาก ภาระ ผูกพัน หาก มีผู้บุกรุก ที่ดินพิพาท จำเลย ก็ ต้อง ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จากที่ดินพิพาท สำหรับ สัญญา ข้อ 3 ที่ โจทก์ ตกลง จะ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การดำเนินการ ฟ้องร้อง ให้ จำเลย นั้น ข้อ สัญญา ดังกล่าว มิได้ เกี่ยวกับ การซื้อ ขาย ที่ดินพิพาท มิได้ เป็น สาระสำคัญ ของ สัญญา เป็น ข้อตกลง ระหว่างโจทก์ กับ จำเลย ต่างหาก จาก ข้อ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท กล่าว คือหาก โจทก์ ไม่ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฟ้องร้อง ให้ แก่ จำเลย จำเลย ก็ ยัง มีหน้าที่ ต้อง ฟ้องร้อง ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท เพื่อ นำ ที่ดินพิพาท ส่งมอบ ให้ โจทก์ เช่น เดิม หาก จำเลย เสีย ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีไป เป็น จำนวน เท่าใด แล้ว โจทก์ ไม่ชำระ จำเลย ก็ มีสิทธิ เรียกร้อง เงินจำนวน นี้ จาก โจทก์ ได้ ดังนั้น แม้ จะ ได้ความ ว่า จำเลย ฎีกา โดย โจทก์ มิได้ออก ค่าใช้จ่าย ใน ชั้นฎีกา ก็ ถือไม่ได้ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1ปัญหา ต่อไป โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย ต้อง โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะ จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน ที่ดินพิพาท ตาม สำเนา น.ส. 3เอกสาร หมาย จ. 8 และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้ว นั้นเห็นว่า ก่อน โจทก์ ฟ้องคดี นี้ จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ให้การ ต่อสู้ คดี ว่า ผู้ร้องสอดทั้ง สอง ได้ ครอบครอง ที่ดินพิพาท จน ได้ สิทธิ ครอบครอง แล้ว จำเลย หมด สิทธิเรียกคืน ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้น ใน คดีดังกล่าว ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก ฟ้อง ตาม สำเนา คำพิพากษา ของ ศาลอุทธรณ์คดี หมายเลขแดง ที่ 1120/2532 คดีถึงที่สุด จาก ผล ของ คำพิพากษาอัน ถึงที่สุด ของ ศาลอุทธรณ์ ดังกล่าว จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ ไม่อาจ โอนสิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ได้ แม้ จำ ได้ความ ว่า จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน น.ส. 3 สำหรับที่ดินพิพาท และ ผู้ร้องสอด ทั้งสอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้วก็ ไม่ ก่อ ให้ เกิด สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท แก่ จำเลย แต่อย่างใดปัญหา ต่อไป ตาม ฎีกา ของ โจทก์ และ จำเลย มี ว่า โจทก์ มีสิทธิเรียก ค่าเสียหาย หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เนื่องจาก จำเลย ไม่สามารถ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ ดัง วินิจฉัยมา แล้ว และ กรณี ดังกล่าว ก็ มิได้ เกิดขึ้น เพราะ ความผิด ของ โจทก์ แต่ เป็นความผิด ของ จำเลย เอง จำเลย จึง ตกเป็น ผู้ผิดสัญญา จะซื้อจะขายโจทก์ มีสิทธิ เรียก ค่าเสียหาย จาก จำเลย ได้ ส่วน ค่าเสียหาย จะ มี เพียงใดเห็นว่า โจทก์ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย กับ จำเลย โดย รู้ อยู่ แล้ว ว่า ขณะ นั้นผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ แย่ง สิทธิครอบครอง ที่ดินพิพาท ของ จำเลย อยู่ดัง ที่ เห็น ได้ จาก โจทก์ ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ให้ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุกหรือ ผู้ อยู่อาศัย ออกจาก ที่ดินพิพาท แสดง ว่า โจทก์ เข้า ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย โดย เสี่ยงภัย เอง เพราะ รู้ อยู่ ว่า หาก จำเลย แพ้ คดี จำเลย ก็ไม่อาจ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ได้ ค่าเสียหาย ที่ โจทก์ เรียกร้อง มาจำนวน 1,500,000 บาท ก็ สูง เกิน ไป โจทก์ มิได้ นำสืบ ให้ ปรากฎ ว่า โจทก์เสียหาย เป็น จำนวน เท่าใด ที่ ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 กำหนด ค่าเสียหาย ให้ โจทก์จำนวน 500,000 บาท เห็นว่า เหมาะสม แล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10225/2539นาย ธำรง ประสพโภคากรโจทก์นาย เทพ จันทร์สว่าง กับพวกผู้ร้องนาง สุรางค์ ภิรมย์จำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 222, ม. 391, ม. 456, ม. 1367, ม. 1373 ป.วิ.พ. ม. 145ตามข้อ2ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพันหากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทสำหรับสัญญาข้อ3ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้นข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญาแต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลยจำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิมหากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระจำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ดังนั้นแม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาทผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่าผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้วจำเลยหมดสิทธิเรียกคืนคดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดจากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดินน.ส.3ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดและเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์แต่เป็นความผิดของจำเลยเองจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเองเพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฎว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใดศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 27 พฤษภาคม 2528 จำเลย ทำ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่ ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 3 ตารางวา ของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา100,000 บาท โจทก์ วาง มัดจำ ไว้ ใน วัน ทำ สัญญา 30,000 บาท ส่วน ที่ เหลือจะ ชำระ ให้ จำเลย งวด ละ ไม่ ต่ำกว่า 10,000 บาท โดย มี ข้อตกลง ว่า จำเลยจะ ต้อง จัดการ ให้ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ออก ไป ก่อน หาก โจทก์ ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย 3 งวด แล้ว ผู้ อยู่อาศัย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินจำเลย ต้อง ฟ้องขับไล่ ให้ ออก ไป จน เสร็จ เรียบร้อย จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ โจทก์ ชำระ ราคา ที่ดิน ให้ จำเลย หลัง ทำ สัญญา อีก 3 งวดงวด ละ 10,000 บาท และ ยัง ชำระ ราคา ไป อีก 13,700 บาท รวมเป็น เงินที่ โจทก์ ชำระ ให้ แก่ จำเลย แล้ว 73,700 บาท แต่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ไม่ยอม ออกจาก ที่ดิน จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินต่อมา ประมาณ เดือน มิถุนายน 2533 ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ เพิ่ง ทราบ เมื่อ ประมาณ เดือน กรกฎาคม 2533จึง บอกกล่าว ให้จำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ พร้อม กับรับ ชำระ ราคา ส่วน ที่ เหลือ อีก 26,300 บาท แต่ จำเลย เพิกเฉย วันที่10 กรกฎาคม 2533 โจทก์ จึง นำ เงิน 26,300 บาท ไป วาง ต่อ สำนักงานบังคับคดี และ วางทรัพย์ ประจำจังหวัด กาญจนบุรี เพื่อ ให้ จำเลย มา รับ ไปพร้อม กับ มี หนังสือ บอกกล่าว ไป ยัง จำเลย ให้ ไป รับ เงิน ดังกล่าว และจดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ จำเลย เพิกเฉย เป็นเหตุ ให้ โจทก์เสียหาย ไม่อาจ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ได้ คิด เป็น ค่าเสียหาย ปี ละ20,000 บาท ปัจจุบัน ที่ดินพิพาท มี ราคา 3,000,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) เลขที่ 1072 หมู่ ที่ 3 ตำบล ปากแพรก อำเภอเมืองกาญจนบุรีจังหวัด กาญจนบุรี ให้ แก่ โจทก์ โดย จำเลย เป็น ฝ่าย ออก ค่าใช้จ่าย หากจำเลย ไม่ไป ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของ ศาล เป็น การแสดง เจตนา แทน ถ้า โอนไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระ ราคา ที่ดิน แก่ โจทก์ 3,000,000 บาท พร้อม ด้วยดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ ให้จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ อีก ปี ละ 20,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจะ จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ โจทก์ และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน 26,300 บาทที่ โจทก์ วาง ไว้ ต่อ สำนักงาน บังคับคดี และ วางทรัพย์ประจำศาล จังหวัด กาญจนบุรีจำเลย ให้การ ว่า จำเลย ไม่ได้ ทำ หนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และ ไม่ได้ รับ เงิน ตาม ฟ้อง ค่าเสียหาย มี จำนวน ไม่ถึง ตามฟ้อง จำเลย เป็น เจ้าของ ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่ง มี นาย เทพ นางบุญรอด อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แต่ จะ เป็น ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตาม ฟ้อง หรือไม่ ไม่รับรอง จำเลย ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน กับ โจทก์ แต่ จะ เป็น ฉบับ เดียว กับ ที่ ฟ้อง หรือไม่ไม่รับรอง สัญญา ที่ ทำ กัน มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ ต้อง ฟ้องขับไล่อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย จำเลย ฟ้องขับไล่นาย เทพ นางบุญรอดผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แล้ว แพ้ คดี ใน ชั้นอุทธรณ์ แต่ โจทก์ ไม่ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฎีกา และ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายกับ ให้ จำเลย คืนเงิน เป็นเหตุ ให้ สัญญา ระงับ จำเลย ไม่มี เงิน ค่าใช้จ่ายใน การ ดำเนินคดี จึง ถอน ฎีกา คดีถึงที่สุด โดย ที่ดินพิพาท ไม่ได้ เป็นของ จำเลย อีก ต่อไป สภาพ แห่ง หนี้ ไม่ เปิด ช่อง ให้ โจทก์ บังคับคดี แก่จำเลย ได้ ข้อตกลง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เป็น เงื่อนไข บังคับ ก่อนจำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดินพิพาท แล้ว แต่ แพ้ คดี ไม่อาจ ขับไล่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิดขึ้น โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ตาม สัญญาไม่ได้ โจทก์ ไม่ได้ รับ ความเสียหาย เพราะ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ ไม่อาจบังคับคดี แก่ จำเลย ได้ ขอให้ ยกฟ้องระหว่าง พิจารณา ของ ศาลชั้นต้น นาย เทพและนางบุญรอด จันทร์สว่างผู้ร้องสอด ที่ 1 และ ที่ 2 ยื่น คำร้อง เข้า มา เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม ว่าคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท คดี ถึงที่สุด โดย ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดีดังกล่าว ชนะคดี ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้นจำเลย ไม่มี สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ จะ ต้อง จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ก่อน แต่ โจทก์ อายัด ที่ดินพิพาท ไว้ ใน การฟ้องคดี นี้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง มี ความจำเป็น เพื่อ ยัง ให้ ได้รับความ รับรอง คุ้มครอง หรือ บังคับ ตาม สิทธิ ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ดังกล่าวการ อายัด ที่ดินพิพาท ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง เสียหาย ไม่อาจ จดทะเบียนรับโอน ที่ดินพิพาท คิด เป็น ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ให้ จำเลย ฟ้อง ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ให้ ออก ไป ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีแต่ คดีถึงที่สุด โดย จำเลย เป็น ฝ่าย แพ้ คดี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ไม่สำเร็จสัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิด โจทก์ ผิดสัญญา จะซื้อจะขาย ไม่ยอม ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา และ โจทก์ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว จึง ไม่อาจ ฟ้อง จำเลย ได้ ขอให้ โจทก์ ถอน คำ อายัด ที่ดินพิพาท ฉบับที่4893/2533 หาก ไม่ ถอน ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน และให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สองโจทก์ ยื่น คำคัดค้าน ว่า โจทก์ รับ ซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ไว้ ก่อนคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท นั้นจำเลย ยื่น คำร้องขอ ถอน ฎีกา ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ที่ดินพิพาท มา โดยคำพิพากษา ของ ศาล เพื่อ มิให้ โจทก์ ได้รับ โอน ที่ดินพิพาท เป็น การ สมคบ กับผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ใช้ กลฉ้อฉล การ ได้ มา ซึ่ง ที่ดินพิพาท ของ ผู้ร้องสอดจึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลย กับ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ทำ สัญญา ประนีประนอมยอมความ กัน นอก ศาล โดย จำเลย จ่ายเงิน ให้ แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จำนวน หนึ่งผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ยอม ขนย้าย บ้าน และ บริวาร ออกจาก ที่ดินพิพาทแล้ว จำเลย ได้ เข้า ครอบครอง ที่ดินพิพาท อย่าง เป็น เจ้าของ สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท จึง ยัง คง เป็น ของ จำเลย ต่อมา จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดินพิพาทให้ ผู้อื่น ใน ราคา 3,000,000 บาท และ รับ เงินมัดจำ มา แล้ว 2,000,000บาท โจทก์ จึง อายัด การ ทำนิติกรรม เกี่ยวกับ ที่ดินพิพาท ไว้ เป็น การ ใช้สิทธิ โดยสุจริต ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ไม่อาจ เรียก ค่าเสียหาย จาก โจทก์ได้ ค่าเสียหาย ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง หาก จะ มี ก็ ไม่ควร เกิน อัตรา ค่าเช่าที่ดิน เดือน ละ 200 บาท ขอให้ ยกคำร้อง สอดศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ใช้ ราคา ที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ เป็น เงิน1,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อง ละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จากวันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จะ ชำระ เสร็จสิ้น และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน จำนวน26,300 บาท ที่ โจทก์ วาง ไว้ ณ สำนักงาน วางทรัพย์ ให้ เพิกถอน การ อายัดที่ดินพิพาท ของ โจทก์ ตาม คำร้อง ฉบับที่ 4893/2533 ส่วน คำขอ อื่น ของโจทก์ และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง นอกจาก นี้ ให้ยกโจทก์ จำเลย และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษาแก้ เป็น ว่า ให้ จำเลย ชำระ เงิน ค่าเสียหายแก่ โจทก์ 500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ นอกจาก ที่ แก้ ให้ เป็น ไป ตาม คำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา แรก จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ มิได้ ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา โจทก์ จึง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1 นั้น ได้ความ ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเอกสาร หมาย จ. 1 มี ข้อความ ดังนี้"ข้อ 1. ผู้จะซื้อ ตกลง จะซื้อ และ ผู้จะขาย ตกลง จะขาย ที่ดินตาม น.ส. 3 เลขที่ - เล่ม 20 หน้า 65 สารบบ เล่ม - หน้า 1072 หมู่ 3ตำบล ปากแพรก อำเภอเมือง จังหวัด กาญจนบุรี ใน ราคา 100,000 บาท (หนึ่ง แสน บาน ถ้วน ) โดย ใน วัน ทำ สัญญา นี้ ผู้จะซื้อ ตกลง วาง มัดจำ ไว้เป็น เงิน 30,000 บาท (สาม หมื่น บาท ถ้วน )ข้อ 2. ผู้จะซื้อ ตกลง จะ จ่ายเงิน ให้ ผู้จะขาย เป็น งวด ๆไม่ ต่ำกว่า งวด ละ 10,000 บาท (หนึ่ง หมื่น บาท ถ้วน ) ภายหลัง จาก 3 เดือนแล้ว ถ้า ยัง ไม่สามารถ โอน ได้ ผู้จะขาย ต้อง จัดการ เป็น โจทก์ ฟ้องผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดิน ที่ จะขาย ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ผู้จะขายตกลง กับ ผู้จะซื้อ ว่า เมื่อ จัดการ ขับไล่ ผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ในที่ดิน ดังกล่าว ออก ไป จาก ที่ดิน เรียบร้อย แล้ว จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ จาก ผู้จะซื้อข้อ 3. ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินการ ฟ้องร้อง และ การ จัดการ โอนกรรมสิทธิ์ ตกลง กัน ว่า ฝ่าย ผู้จะซื้อ เป็น ฝ่าย ออก "ตาม ข้อ 2 ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ดังกล่าว เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ที่ จะ ต้อง ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ แก่ จำเลย ส่วน จำเลย มี หน้าที่ ส่งมอบการ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ โดย ปลอด จาก ภาระ ผูกพัน หาก มีผู้บุกรุก ที่ดินพิพาท จำเลย ก็ ต้อง ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จากที่ดินพิพาท สำหรับ สัญญา ข้อ 3 ที่ โจทก์ ตกลง จะ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การดำเนินการ ฟ้องร้อง ให้ จำเลย นั้น ข้อ สัญญา ดังกล่าว มิได้ เกี่ยวกับ การซื้อ ขาย ที่ดินพิพาท มิได้ เป็น สาระสำคัญ ของ สัญญา เป็น ข้อตกลง ระหว่างโจทก์ กับ จำเลย ต่างหาก จาก ข้อ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท กล่าว คือหาก โจทก์ ไม่ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฟ้องร้อง ให้ แก่ จำเลย จำเลย ก็ ยัง มีหน้าที่ ต้อง ฟ้องร้อง ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท เพื่อ นำ ที่ดินพิพาท ส่งมอบ ให้ โจทก์ เช่น เดิม หาก จำเลย เสีย ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีไป เป็น จำนวน เท่าใด แล้ว โจทก์ ไม่ชำระ จำเลย ก็ มีสิทธิ เรียกร้อง เงินจำนวน นี้ จาก โจทก์ ได้ ดังนั้น แม้ จะ ได้ความ ว่า จำเลย ฎีกา โดย โจทก์ มิได้ออก ค่าใช้จ่าย ใน ชั้นฎีกา ก็ ถือไม่ได้ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1ปัญหา ต่อไป โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย ต้อง โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะ จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน ที่ดินพิพาท ตาม สำเนา น.ส. 3เอกสาร หมาย จ. 8 และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้ว นั้นเห็นว่า ก่อน โจทก์ ฟ้องคดี นี้ จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ให้การ ต่อสู้ คดี ว่า ผู้ร้องสอดทั้ง สอง ได้ ครอบครอง ที่ดินพิพาท จน ได้ สิทธิ ครอบครอง แล้ว จำเลย หมด สิทธิเรียกคืน ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้น ใน คดีดังกล่าว ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก ฟ้อง ตาม สำเนา คำพิพากษา ของ ศาลอุทธรณ์คดี หมายเลขแดง ที่ 1120/2532 คดีถึงที่สุด จาก ผล ของ คำพิพากษาอัน ถึงที่สุด ของ ศาลอุทธรณ์ ดังกล่าว จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ ไม่อาจ โอนสิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ได้ แม้ จำ ได้ความ ว่า จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน น.ส. 3 สำหรับที่ดินพิพาท และ ผู้ร้องสอด ทั้งสอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้วก็ ไม่ ก่อ ให้ เกิด สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท แก่ จำเลย แต่อย่างใดปัญหา ต่อไป ตาม ฎีกา ของ โจทก์ และ จำเลย มี ว่า โจทก์ มีสิทธิเรียก ค่าเสียหาย หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เนื่องจาก จำเลย ไม่สามารถ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ ดัง วินิจฉัยมา แล้ว และ กรณี ดังกล่าว ก็ มิได้ เกิดขึ้น เพราะ ความผิด ของ โจทก์ แต่ เป็นความผิด ของ จำเลย เอง จำเลย จึง ตกเป็น ผู้ผิดสัญญา จะซื้อจะขายโจทก์ มีสิทธิ เรียก ค่าเสียหาย จาก จำเลย ได้ ส่วน ค่าเสียหาย จะ มี เพียงใดเห็นว่า โจทก์ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย กับ จำเลย โดย รู้ อยู่ แล้ว ว่า ขณะ นั้นผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ แย่ง สิทธิครอบครอง ที่ดินพิพาท ของ จำเลย อยู่ดัง ที่ เห็น ได้ จาก โจทก์ ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ให้ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุกหรือ ผู้ อยู่อาศัย ออกจาก ที่ดินพิพาท แสดง ว่า โจทก์ เข้า ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย โดย เสี่ยงภัย เอง เพราะ รู้ อยู่ ว่า หาก จำเลย แพ้ คดี จำเลย ก็ไม่อาจ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ได้ ค่าเสียหาย ที่ โจทก์ เรียกร้อง มาจำนวน 1,500,000 บาท ก็ สูง เกิน ไป โจทก์ มิได้ นำสืบ ให้ ปรากฎ ว่า โจทก์เสียหาย เป็น จำนวน เท่าใด ที่ ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 กำหนด ค่าเสียหาย ให้ โจทก์จำนวน 500,000 บาท เห็นว่า เหมาะสม แล้วพิพากษายืน(ดุสิต เพชรปลูก-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 27 พฤษภาคม 2528 จำเลย ทำ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่ ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 3 ตารางวา ของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา100,000 บาท โจทก์ วาง มัดจำ ไว้ ใน วัน ทำ สัญญา 30,000 บาท ส่วน ที่ เหลือจะ ชำระ ให้ จำเลย งวด ละ ไม่ ต่ำกว่า 10,000 บาท โดย มี ข้อตกลง ว่า จำเลยจะ ต้อง จัดการ ให้ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ออก ไป ก่อน หาก โจทก์ ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย 3 งวด แล้ว ผู้ อยู่อาศัย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินจำเลย ต้อง ฟ้องขับไล่ ให้ ออก ไป จน เสร็จ เรียบร้อย จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ โจทก์ ชำระ ราคา ที่ดิน ให้ จำเลย หลัง ทำ สัญญา อีก 3 งวดงวด ละ 10,000 บาท และ ยัง ชำระ ราคา ไป อีก 13,700 บาท รวมเป็น เงินที่ โจทก์ ชำระ ให้ แก่ จำเลย แล้ว 73,700 บาท แต่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ไม่ยอม ออกจาก ที่ดิน จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินต่อมา ประมาณ เดือน มิถุนายน 2533 ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ เพิ่ง ทราบ เมื่อ ประมาณ เดือน กรกฎาคม 2533จึง บอกกล่าว ให้จำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ พร้อม กับรับ ชำระ ราคา ส่วน ที่ เหลือ อีก 26,300 บาท แต่ จำเลย เพิกเฉย วันที่10 กรกฎาคม 2533 โจทก์ จึง นำ เงิน 26,300 บาท ไป วาง ต่อ สำนักงานบังคับคดี และ วางทรัพย์ ประจำจังหวัด กาญจนบุรี เพื่อ ให้ จำเลย มา รับ ไปพร้อม กับ มี หนังสือ บอกกล่าว ไป ยัง จำเลย ให้ ไป รับ เงิน ดังกล่าว และจดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ จำเลย เพิกเฉย เป็นเหตุ ให้ โจทก์เสียหาย ไม่อาจ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ได้ คิด เป็น ค่าเสียหาย ปี ละ20,000 บาท ปัจจุบัน ที่ดินพิพาท มี ราคา 3,000,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) เลขที่ 1072 หมู่ ที่ 3 ตำบล ปากแพรก อำเภอเมืองกาญจนบุรีจังหวัด กาญจนบุรี ให้ แก่ โจทก์ โดย จำเลย เป็น ฝ่าย ออก ค่าใช้จ่าย หากจำเลย ไม่ไป ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของ ศาล เป็น การแสดง เจตนา แทน ถ้า โอนไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระ ราคา ที่ดิน แก่ โจทก์ 3,000,000 บาท พร้อม ด้วยดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ ให้จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ อีก ปี ละ 20,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจะ จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ โจทก์ และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน 26,300 บาทที่ โจทก์ วาง ไว้ ต่อ สำนักงาน บังคับคดี และ วางทรัพย์ประจำศาล จังหวัด กาญจนบุรีจำเลย ให้การ ว่า จำเลย ไม่ได้ ทำ หนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และ ไม่ได้ รับ เงิน ตาม ฟ้อง ค่าเสียหาย มี จำนวน ไม่ถึง ตามฟ้อง จำเลย เป็น เจ้าของ ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่ง มี นาย เทพ นางบุญรอด อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แต่ จะ เป็น ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตาม ฟ้อง หรือไม่ ไม่รับรอง จำเลย ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน กับ โจทก์ แต่ จะ เป็น ฉบับ เดียว กับ ที่ ฟ้อง หรือไม่ไม่รับรอง สัญญา ที่ ทำ กัน มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ ต้อง ฟ้องขับไล่อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย จำเลย ฟ้องขับไล่นาย เทพ นางบุญรอดผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แล้ว แพ้ คดี ใน ชั้นอุทธรณ์ แต่ โจทก์ ไม่ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฎีกา และ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายกับ ให้ จำเลย คืนเงิน เป็นเหตุ ให้ สัญญา ระงับ จำเลย ไม่มี เงิน ค่าใช้จ่ายใน การ ดำเนินคดี จึง ถอน ฎีกา คดีถึงที่สุด โดย ที่ดินพิพาท ไม่ได้ เป็นของ จำเลย อีก ต่อไป สภาพ แห่ง หนี้ ไม่ เปิด ช่อง ให้ โจทก์ บังคับคดี แก่จำเลย ได้ ข้อตกลง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เป็น เงื่อนไข บังคับ ก่อนจำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดินพิพาท แล้ว แต่ แพ้ คดี ไม่อาจ ขับไล่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิดขึ้น โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ตาม สัญญาไม่ได้ โจทก์ ไม่ได้ รับ ความเสียหาย เพราะ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ ไม่อาจบังคับคดี แก่ จำเลย ได้ ขอให้ ยกฟ้องระหว่าง พิจารณา ของ ศาลชั้นต้น นาย เทพและนางบุญรอด จันทร์สว่างผู้ร้องสอด ที่ 1 และ ที่ 2 ยื่น คำร้อง เข้า มา เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม ว่าคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท คดี ถึงที่สุด โดย ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดีดังกล่าว ชนะคดี ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้นจำเลย ไม่มี สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ จะ ต้อง จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ก่อน แต่ โจทก์ อายัด ที่ดินพิพาท ไว้ ใน การฟ้องคดี นี้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง มี ความจำเป็น เพื่อ ยัง ให้ ได้รับความ รับรอง คุ้มครอง หรือ บังคับ ตาม สิทธิ ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ดังกล่าวการ อายัด ที่ดินพิพาท ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง เสียหาย ไม่อาจ จดทะเบียนรับโอน ที่ดินพิพาท คิด เป็น ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ให้ จำเลย ฟ้อง ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ให้ ออก ไป ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีแต่ คดีถึงที่สุด โดย จำเลย เป็น ฝ่าย แพ้ คดี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ไม่สำเร็จสัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิด โจทก์ ผิดสัญญา จะซื้อจะขาย ไม่ยอม ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา และ โจทก์ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว จึง ไม่อาจ ฟ้อง จำเลย ได้ ขอให้ โจทก์ ถอน คำ อายัด ที่ดินพิพาท ฉบับที่4893/2533 หาก ไม่ ถอน ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน และให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สองโจทก์ ยื่น คำคัดค้าน ว่า โจทก์ รับ ซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ไว้ ก่อนคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท นั้นจำเลย ยื่น คำร้องขอ ถอน ฎีกา ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ที่ดินพิพาท มา โดยคำพิพากษา ของ ศาล เพื่อ มิให้ โจทก์ ได้รับ โอน ที่ดินพิพาท เป็น การ สมคบ กับผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ใช้ กลฉ้อฉล การ ได้ มา ซึ่ง ที่ดินพิพาท ของ ผู้ร้องสอดจึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลย กับ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ทำ สัญญา ประนีประนอมยอมความ กัน นอก ศาล โดย จำเลย จ่ายเงิน ให้ แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จำนวน หนึ่งผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ยอม ขนย้าย บ้าน และ บริวาร ออกจาก ที่ดินพิพาทแล้ว จำเลย ได้ เข้า ครอบครอง ที่ดินพิพาท อย่าง เป็น เจ้าของ สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท จึง ยัง คง เป็น ของ จำเลย ต่อมา จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดินพิพาทให้ ผู้อื่น ใน ราคา 3,000,000 บาท และ รับ เงินมัดจำ มา แล้ว 2,000,000บาท โจทก์ จึง อายัด การ ทำนิติกรรม เกี่ยวกับ ที่ดินพิพาท ไว้ เป็น การ ใช้สิทธิ โดยสุจริต ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ไม่อาจ เรียก ค่าเสียหาย จาก โจทก์ได้ ค่าเสียหาย ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง หาก จะ มี ก็ ไม่ควร เกิน อัตรา ค่าเช่าที่ดิน เดือน ละ 200 บาท ขอให้ ยกคำร้อง สอดศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ใช้ ราคา ที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ เป็น เงิน1,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อง ละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จากวันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จะ ชำระ เสร็จสิ้น และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน จำนวน26,300 บาท ที่ โจทก์ วาง ไว้ ณ สำนักงาน วางทรัพย์ ให้ เพิกถอน การ อายัดที่ดินพิพาท ของ โจทก์ ตาม คำร้อง ฉบับที่ 4893/2533 ส่วน คำขอ อื่น ของโจทก์ และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง นอกจาก นี้ ให้ยกโจทก์ จำเลย และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษาแก้ เป็น ว่า ให้ จำเลย ชำระ เงิน ค่าเสียหายแก่ โจทก์ 500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ นอกจาก ที่ แก้ ให้ เป็น ไป ตาม คำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา แรก จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ มิได้ ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา โจทก์ จึง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1 นั้น ได้ความ ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเอกสาร หมาย จ. 1 มี ข้อความ ดังนี้"ข้อ 1. ผู้จะซื้อ ตกลง จะซื้อ และ ผู้จะขาย ตกลง จะขาย ที่ดินตาม น.ส. 3 เลขที่ - เล่ม 20 หน้า 65 สารบบ เล่ม - หน้า 1072 หมู่ 3ตำบล ปากแพรก อำเภอเมือง จังหวัด กาญจนบุรี ใน ราคา 100,000 บาท (หนึ่ง แสน บาน ถ้วน ) โดย ใน วัน ทำ สัญญา นี้ ผู้จะซื้อ ตกลง วาง มัดจำ ไว้เป็น เงิน 30,000 บาท (สาม หมื่น บาท ถ้วน )ข้อ 2. ผู้จะซื้อ ตกลง จะ จ่ายเงิน ให้ ผู้จะขาย เป็น งวด ๆไม่ ต่ำกว่า งวด ละ 10,000 บาท (หนึ่ง หมื่น บาท ถ้วน ) ภายหลัง จาก 3 เดือนแล้ว ถ้า ยัง ไม่สามารถ โอน ได้ ผู้จะขาย ต้อง จัดการ เป็น โจทก์ ฟ้องผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดิน ที่ จะขาย ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ผู้จะขายตกลง กับ ผู้จะซื้อ ว่า เมื่อ จัดการ ขับไล่ ผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ในที่ดิน ดังกล่าว ออก ไป จาก ที่ดิน เรียบร้อย แล้ว จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ จาก ผู้จะซื้อข้อ 3. ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินการ ฟ้องร้อง และ การ จัดการ โอนกรรมสิทธิ์ ตกลง กัน ว่า ฝ่าย ผู้จะซื้อ เป็น ฝ่าย ออก "ตาม ข้อ 2 ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ดังกล่าว เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ที่ จะ ต้อง ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ แก่ จำเลย ส่วน จำเลย มี หน้าที่ ส่งมอบการ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ โดย ปลอด จาก ภาระ ผูกพัน หาก มีผู้บุกรุก ที่ดินพิพาท จำเลย ก็ ต้อง ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จากที่ดินพิพาท สำหรับ สัญญา ข้อ 3 ที่ โจทก์ ตกลง จะ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การดำเนินการ ฟ้องร้อง ให้ จำเลย นั้น ข้อ สัญญา ดังกล่าว มิได้ เกี่ยวกับ การซื้อ ขาย ที่ดินพิพาท มิได้ เป็น สาระสำคัญ ของ สัญญา เป็น ข้อตกลง ระหว่างโจทก์ กับ จำเลย ต่างหาก จาก ข้อ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท กล่าว คือหาก โจทก์ ไม่ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฟ้องร้อง ให้ แก่ จำเลย จำเลย ก็ ยัง มีหน้าที่ ต้อง ฟ้องร้อง ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท เพื่อ นำ ที่ดินพิพาท ส่งมอบ ให้ โจทก์ เช่น เดิม หาก จำเลย เสีย ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีไป เป็น จำนวน เท่าใด แล้ว โจทก์ ไม่ชำระ จำเลย ก็ มีสิทธิ เรียกร้อง เงินจำนวน นี้ จาก โจทก์ ได้ ดังนั้น แม้ จะ ได้ความ ว่า จำเลย ฎีกา โดย โจทก์ มิได้ออก ค่าใช้จ่าย ใน ชั้นฎีกา ก็ ถือไม่ได้ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1ปัญหา ต่อไป โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย ต้อง โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะ จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน ที่ดินพิพาท ตาม สำเนา น.ส. 3เอกสาร หมาย จ. 8 และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้ว นั้นเห็นว่า ก่อน โจทก์ ฟ้องคดี นี้ จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ให้การ ต่อสู้ คดี ว่า ผู้ร้องสอดทั้ง สอง ได้ ครอบครอง ที่ดินพิพาท จน ได้ สิทธิ ครอบครอง แล้ว จำเลย หมด สิทธิเรียกคืน ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้น ใน คดีดังกล่าว ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก ฟ้อง ตาม สำเนา คำพิพากษา ของ ศาลอุทธรณ์คดี หมายเลขแดง ที่ 1120/2532 คดีถึงที่สุด จาก ผล ของ คำพิพากษาอัน ถึงที่สุด ของ ศาลอุทธรณ์ ดังกล่าว จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ ไม่อาจ โอนสิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ได้ แม้ จำ ได้ความ ว่า จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน น.ส. 3 สำหรับที่ดินพิพาท และ ผู้ร้องสอด ทั้งสอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้วก็ ไม่ ก่อ ให้ เกิด สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท แก่ จำเลย แต่อย่างใดปัญหา ต่อไป ตาม ฎีกา ของ โจทก์ และ จำเลย มี ว่า โจทก์ มีสิทธิเรียก ค่าเสียหาย หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เนื่องจาก จำเลย ไม่สามารถ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ ดัง วินิจฉัยมา แล้ว และ กรณี ดังกล่าว ก็ มิได้ เกิดขึ้น เพราะ ความผิด ของ โจทก์ แต่ เป็นความผิด ของ จำเลย เอง จำเลย จึง ตกเป็น ผู้ผิดสัญญา จะซื้อจะขายโจทก์ มีสิทธิ เรียก ค่าเสียหาย จาก จำเลย ได้ ส่วน ค่าเสียหาย จะ มี เพียงใดเห็นว่า โจทก์ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย กับ จำเลย โดย รู้ อยู่ แล้ว ว่า ขณะ นั้นผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ แย่ง สิทธิครอบครอง ที่ดินพิพาท ของ จำเลย อยู่ดัง ที่ เห็น ได้ จาก โจทก์ ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ให้ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุกหรือ ผู้ อยู่อาศัย ออกจาก ที่ดินพิพาท แสดง ว่า โจทก์ เข้า ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย โดย เสี่ยงภัย เอง เพราะ รู้ อยู่ ว่า หาก จำเลย แพ้ คดี จำเลย ก็ไม่อาจ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ได้ ค่าเสียหาย ที่ โจทก์ เรียกร้อง มาจำนวน 1,500,000 บาท ก็ สูง เกิน ไป โจทก์ มิได้ นำสืบ ให้ ปรากฎ ว่า โจทก์เสียหาย เป็น จำนวน เท่าใด ที่ ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 กำหนด ค่าเสียหาย ให้ โจทก์จำนวน 500,000 บาท เห็นว่า เหมาะสม แล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10225/2539นาย ธำรง ประสพโภคากรโจทก์นาย เทพ จันทร์สว่าง กับพวกผู้ร้องนาง สุรางค์ ภิรมย์จำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 222, ม. 391, ม. 456, ม. 1367, ม. 1373 ป.วิ.พ. ม. 145ตามข้อ2ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพันหากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทสำหรับสัญญาข้อ3ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้นข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญาแต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลยจำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิมหากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระจำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ดังนั้นแม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาทผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่าผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้วจำเลยหมดสิทธิเรียกคืนคดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดจากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดินน.ส.3ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดและเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์แต่เป็นความผิดของจำเลยเองจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเองเพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฎว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใดศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 27 พฤษภาคม 2528 จำเลย ทำ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่ ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 3 ตารางวา ของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา100,000 บาท โจทก์ วาง มัดจำ ไว้ ใน วัน ทำ สัญญา 30,000 บาท ส่วน ที่ เหลือจะ ชำระ ให้ จำเลย งวด ละ ไม่ ต่ำกว่า 10,000 บาท โดย มี ข้อตกลง ว่า จำเลยจะ ต้อง จัดการ ให้ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ออก ไป ก่อน หาก โจทก์ ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย 3 งวด แล้ว ผู้ อยู่อาศัย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินจำเลย ต้อง ฟ้องขับไล่ ให้ ออก ไป จน เสร็จ เรียบร้อย จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ โจทก์ ชำระ ราคา ที่ดิน ให้ จำเลย หลัง ทำ สัญญา อีก 3 งวดงวด ละ 10,000 บาท และ ยัง ชำระ ราคา ไป อีก 13,700 บาท รวมเป็น เงินที่ โจทก์ ชำระ ให้ แก่ จำเลย แล้ว 73,700 บาท แต่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ไม่ยอม ออกจาก ที่ดิน จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินต่อมา ประมาณ เดือน มิถุนายน 2533 ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ เพิ่ง ทราบ เมื่อ ประมาณ เดือน กรกฎาคม 2533จึง บอกกล่าว ให้จำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ พร้อม กับรับ ชำระ ราคา ส่วน ที่ เหลือ อีก 26,300 บาท แต่ จำเลย เพิกเฉย วันที่10 กรกฎาคม 2533 โจทก์ จึง นำ เงิน 26,300 บาท ไป วาง ต่อ สำนักงานบังคับคดี และ วางทรัพย์ ประจำจังหวัด กาญจนบุรี เพื่อ ให้ จำเลย มา รับ ไปพร้อม กับ มี หนังสือ บอกกล่าว ไป ยัง จำเลย ให้ ไป รับ เงิน ดังกล่าว และจดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ จำเลย เพิกเฉย เป็นเหตุ ให้ โจทก์เสียหาย ไม่อาจ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ได้ คิด เป็น ค่าเสียหาย ปี ละ20,000 บาท ปัจจุบัน ที่ดินพิพาท มี ราคา 3,000,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) เลขที่ 1072 หมู่ ที่ 3 ตำบล ปากแพรก อำเภอเมืองกาญจนบุรีจังหวัด กาญจนบุรี ให้ แก่ โจทก์ โดย จำเลย เป็น ฝ่าย ออก ค่าใช้จ่าย หากจำเลย ไม่ไป ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของ ศาล เป็น การแสดง เจตนา แทน ถ้า โอนไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระ ราคา ที่ดิน แก่ โจทก์ 3,000,000 บาท พร้อม ด้วยดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ ให้จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ อีก ปี ละ 20,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจะ จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ โจทก์ และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน 26,300 บาทที่ โจทก์ วาง ไว้ ต่อ สำนักงาน บังคับคดี และ วางทรัพย์ประจำศาล จังหวัด กาญจนบุรีจำเลย ให้การ ว่า จำเลย ไม่ได้ ทำ หนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และ ไม่ได้ รับ เงิน ตาม ฟ้อง ค่าเสียหาย มี จำนวน ไม่ถึง ตามฟ้อง จำเลย เป็น เจ้าของ ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่ง มี นาย เทพ นางบุญรอด อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แต่ จะ เป็น ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตาม ฟ้อง หรือไม่ ไม่รับรอง จำเลย ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน กับ โจทก์ แต่ จะ เป็น ฉบับ เดียว กับ ที่ ฟ้อง หรือไม่ไม่รับรอง สัญญา ที่ ทำ กัน มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ ต้อง ฟ้องขับไล่อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย จำเลย ฟ้องขับไล่นาย เทพ นางบุญรอดผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แล้ว แพ้ คดี ใน ชั้นอุทธรณ์ แต่ โจทก์ ไม่ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฎีกา และ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายกับ ให้ จำเลย คืนเงิน เป็นเหตุ ให้ สัญญา ระงับ จำเลย ไม่มี เงิน ค่าใช้จ่ายใน การ ดำเนินคดี จึง ถอน ฎีกา คดีถึงที่สุด โดย ที่ดินพิพาท ไม่ได้ เป็นของ จำเลย อีก ต่อไป สภาพ แห่ง หนี้ ไม่ เปิด ช่อง ให้ โจทก์ บังคับคดี แก่จำเลย ได้ ข้อตกลง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เป็น เงื่อนไข บังคับ ก่อนจำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดินพิพาท แล้ว แต่ แพ้ คดี ไม่อาจ ขับไล่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิดขึ้น โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ตาม สัญญาไม่ได้ โจทก์ ไม่ได้ รับ ความเสียหาย เพราะ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ ไม่อาจบังคับคดี แก่ จำเลย ได้ ขอให้ ยกฟ้องระหว่าง พิจารณา ของ ศาลชั้นต้น นาย เทพและนางบุญรอด จันทร์สว่างผู้ร้องสอด ที่ 1 และ ที่ 2 ยื่น คำร้อง เข้า มา เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม ว่าคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท คดี ถึงที่สุด โดย ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดีดังกล่าว ชนะคดี ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้นจำเลย ไม่มี สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ จะ ต้อง จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ก่อน แต่ โจทก์ อายัด ที่ดินพิพาท ไว้ ใน การฟ้องคดี นี้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง มี ความจำเป็น เพื่อ ยัง ให้ ได้รับความ รับรอง คุ้มครอง หรือ บังคับ ตาม สิทธิ ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ดังกล่าวการ อายัด ที่ดินพิพาท ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง เสียหาย ไม่อาจ จดทะเบียนรับโอน ที่ดินพิพาท คิด เป็น ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ให้ จำเลย ฟ้อง ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ให้ ออก ไป ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีแต่ คดีถึงที่สุด โดย จำเลย เป็น ฝ่าย แพ้ คดี เงื่อนไข บังคับ ก่อน ไม่สำเร็จสัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิด โจทก์ ผิดสัญญา จะซื้อจะขาย ไม่ยอม ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา และ โจทก์ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว จึง ไม่อาจ ฟ้อง จำเลย ได้ ขอให้ โจทก์ ถอน คำ อายัด ที่ดินพิพาท ฉบับที่4893/2533 หาก ไม่ ถอน ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน และให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สองโจทก์ ยื่น คำคัดค้าน ว่า โจทก์ รับ ซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ไว้ ก่อนคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท นั้นจำเลย ยื่น คำร้องขอ ถอน ฎีกา ทำให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ที่ดินพิพาท มา โดยคำพิพากษา ของ ศาล เพื่อ มิให้ โจทก์ ได้รับ โอน ที่ดินพิพาท เป็น การ สมคบ กับผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ใช้ กลฉ้อฉล การ ได้ มา ซึ่ง ที่ดินพิพาท ของ ผู้ร้องสอดจึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลย กับ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ทำ สัญญา ประนีประนอมยอมความ กัน นอก ศาล โดย จำเลย จ่ายเงิน ให้ แก่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จำนวน หนึ่งผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ยอม ขนย้าย บ้าน และ บริวาร ออกจาก ที่ดินพิพาทแล้ว จำเลย ได้ เข้า ครอบครอง ที่ดินพิพาท อย่าง เป็น เจ้าของ สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท จึง ยัง คง เป็น ของ จำเลย ต่อมา จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดินพิพาทให้ ผู้อื่น ใน ราคา 3,000,000 บาท และ รับ เงินมัดจำ มา แล้ว 2,000,000บาท โจทก์ จึง อายัด การ ทำนิติกรรม เกี่ยวกับ ที่ดินพิพาท ไว้ เป็น การ ใช้สิทธิ โดยสุจริต ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง ไม่อาจ เรียก ค่าเสียหาย จาก โจทก์ได้ ค่าเสียหาย ของ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง หาก จะ มี ก็ ไม่ควร เกิน อัตรา ค่าเช่าที่ดิน เดือน ละ 200 บาท ขอให้ ยกคำร้อง สอดศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ใช้ ราคา ที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ เป็น เงิน1,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อง ละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จากวันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จะ ชำระ เสร็จสิ้น และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน จำนวน26,300 บาท ที่ โจทก์ วาง ไว้ ณ สำนักงาน วางทรัพย์ ให้ เพิกถอน การ อายัดที่ดินพิพาท ของ โจทก์ ตาม คำร้อง ฉบับที่ 4893/2533 ส่วน คำขอ อื่น ของโจทก์ และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง นอกจาก นี้ ให้ยกโจทก์ จำเลย และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษาแก้ เป็น ว่า ให้ จำเลย ชำระ เงิน ค่าเสียหายแก่ โจทก์ 500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ นอกจาก ที่ แก้ ให้ เป็น ไป ตาม คำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา แรก จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ มิได้ ออกค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดี ชั้นฎีกา โจทก์ จึง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1 นั้น ได้ความ ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเอกสาร หมาย จ. 1 มี ข้อความ ดังนี้"ข้อ 1. ผู้จะซื้อ ตกลง จะซื้อ และ ผู้จะขาย ตกลง จะขาย ที่ดินตาม น.ส. 3 เลขที่ - เล่ม 20 หน้า 65 สารบบ เล่ม - หน้า 1072 หมู่ 3ตำบล ปากแพรก อำเภอเมือง จังหวัด กาญจนบุรี ใน ราคา 100,000 บาท (หนึ่ง แสน บาน ถ้วน ) โดย ใน วัน ทำ สัญญา นี้ ผู้จะซื้อ ตกลง วาง มัดจำ ไว้เป็น เงิน 30,000 บาท (สาม หมื่น บาท ถ้วน )ข้อ 2. ผู้จะซื้อ ตกลง จะ จ่ายเงิน ให้ ผู้จะขาย เป็น งวด ๆไม่ ต่ำกว่า งวด ละ 10,000 บาท (หนึ่ง หมื่น บาท ถ้วน ) ภายหลัง จาก 3 เดือนแล้ว ถ้า ยัง ไม่สามารถ โอน ได้ ผู้จะขาย ต้อง จัดการ เป็น โจทก์ ฟ้องผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดิน ที่ จะขาย ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ผู้จะขายตกลง กับ ผู้จะซื้อ ว่า เมื่อ จัดการ ขับไล่ ผู้บุกรุก หรือ ผู้ อยู่อาศัย ในที่ดิน ดังกล่าว ออก ไป จาก ที่ดิน เรียบร้อย แล้ว จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ จาก ผู้จะซื้อข้อ 3. ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินการ ฟ้องร้อง และ การ จัดการ โอนกรรมสิทธิ์ ตกลง กัน ว่า ฝ่าย ผู้จะซื้อ เป็น ฝ่าย ออก "ตาม ข้อ 2 ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ดังกล่าว เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ที่ จะ ต้อง ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ แก่ จำเลย ส่วน จำเลย มี หน้าที่ ส่งมอบการ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ โดย ปลอด จาก ภาระ ผูกพัน หาก มีผู้บุกรุก ที่ดินพิพาท จำเลย ก็ ต้อง ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จากที่ดินพิพาท สำหรับ สัญญา ข้อ 3 ที่ โจทก์ ตกลง จะ ออก ค่าใช้จ่าย ใน การดำเนินการ ฟ้องร้อง ให้ จำเลย นั้น ข้อ สัญญา ดังกล่าว มิได้ เกี่ยวกับ การซื้อ ขาย ที่ดินพิพาท มิได้ เป็น สาระสำคัญ ของ สัญญา เป็น ข้อตกลง ระหว่างโจทก์ กับ จำเลย ต่างหาก จาก ข้อ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท กล่าว คือหาก โจทก์ ไม่ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฟ้องร้อง ให้ แก่ จำเลย จำเลย ก็ ยัง มีหน้าที่ ต้อง ฟ้องร้อง ผู้บุกรุก ให้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท เพื่อ นำ ที่ดินพิพาท ส่งมอบ ให้ โจทก์ เช่น เดิม หาก จำเลย เสีย ค่าใช้จ่าย ใน การ ดำเนินคดีไป เป็น จำนวน เท่าใด แล้ว โจทก์ ไม่ชำระ จำเลย ก็ มีสิทธิ เรียกร้อง เงินจำนวน นี้ จาก โจทก์ ได้ ดังนั้น แม้ จะ ได้ความ ว่า จำเลย ฎีกา โดย โจทก์ มิได้ออก ค่าใช้จ่าย ใน ชั้นฎีกา ก็ ถือไม่ได้ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 1ปัญหา ต่อไป โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย ต้อง โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะ จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน ที่ดินพิพาท ตาม สำเนา น.ส. 3เอกสาร หมาย จ. 8 และ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้ว นั้นเห็นว่า ก่อน โจทก์ ฟ้องคดี นี้ จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ให้การ ต่อสู้ คดี ว่า ผู้ร้องสอดทั้ง สอง ได้ ครอบครอง ที่ดินพิพาท จน ได้ สิทธิ ครอบครอง แล้ว จำเลย หมด สิทธิเรียกคืน ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้น ใน คดีดังกล่าว ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก ฟ้อง ตาม สำเนา คำพิพากษา ของ ศาลอุทธรณ์คดี หมายเลขแดง ที่ 1120/2532 คดีถึงที่สุด จาก ผล ของ คำพิพากษาอัน ถึงที่สุด ของ ศาลอุทธรณ์ ดังกล่าว จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ ไม่อาจ โอนสิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ได้ แม้ จำ ได้ความ ว่า จำเลย ยัง มี ชื่อ ใน น.ส. 3 สำหรับที่ดินพิพาท และ ผู้ร้องสอด ทั้งสอง ได้ ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท แล้วก็ ไม่ ก่อ ให้ เกิด สิทธิ ครอบครอง ที่ดินพิพาท แก่ จำเลย แต่อย่างใดปัญหา ต่อไป ตาม ฎีกา ของ โจทก์ และ จำเลย มี ว่า โจทก์ มีสิทธิเรียก ค่าเสียหาย หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เนื่องจาก จำเลย ไม่สามารถ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ ดัง วินิจฉัยมา แล้ว และ กรณี ดังกล่าว ก็ มิได้ เกิดขึ้น เพราะ ความผิด ของ โจทก์ แต่ เป็นความผิด ของ จำเลย เอง จำเลย จึง ตกเป็น ผู้ผิดสัญญา จะซื้อจะขายโจทก์ มีสิทธิ เรียก ค่าเสียหาย จาก จำเลย ได้ ส่วน ค่าเสียหาย จะ มี เพียงใดเห็นว่า โจทก์ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย กับ จำเลย โดย รู้ อยู่ แล้ว ว่า ขณะ นั้นผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ได้ แย่ง สิทธิครอบครอง ที่ดินพิพาท ของ จำเลย อยู่ดัง ที่ เห็น ได้ จาก โจทก์ ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ให้ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้บุกรุกหรือ ผู้ อยู่อาศัย ออกจาก ที่ดินพิพาท แสดง ว่า โจทก์ เข้า ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย โดย เสี่ยงภัย เอง เพราะ รู้ อยู่ ว่า หาก จำเลย แพ้ คดี จำเลย ก็ไม่อาจ โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ได้ ค่าเสียหาย ที่ โจทก์ เรียกร้อง มาจำนวน 1,500,000 บาท ก็ สูง เกิน ไป โจทก์ มิได้ นำสืบ ให้ ปรากฎ ว่า โจทก์เสียหาย เป็น จำนวน เท่าใด ที่ ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 กำหนด ค่าเสียหาย ให้ โจทก์จำนวน 500,000 บาท เห็นว่า เหมาะสม แล้วพิพากษายืน(ดุสิต เพชรปลูก-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ