คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7474/2561หลักกฎหมาย: การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาท แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่ามีข้อตกลงด้วยว่า "การให้เช่าพื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่า จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีอันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายวันละ 10,000 บาท หรือเดือนละ 300,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าแก่โจทก์ จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งขอบังคับให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 2,833,926.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,906,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 552,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 มิถุนายน 2556) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ฟ้องแย้งและคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 94,900 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในส่วนฟ้องแย้ง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ว่า เมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2553 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 จากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2553 ถึงวันที่ 30 เมษายน 2556 ค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์จะต่อสัญญาเช่าให้อีก 2 ปี โดยปีที่ 4 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 21,000 บาท ต่อเดือน และปีที่ 5 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 23,000 บาท ต่อเดือน จำเลยวางเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาไว้แก่โจทก์ 36,000 บาท จำเลยใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการร้านกาแฟชื่อ คาเฟ่ อเมซอน โดยได้รับอนุญาตจากบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการ ต่อมาก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 8 มีนาคม 2556 แจ้งให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์เมื่อครบกำหนดตามสัญญา เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในวันที่ 30 เมษายน 2556 จำเลยยังคงประกอบกิจการร้านกาแฟในอาคารพิพาท จำเลยโอนค่าเช่าเป็นเงิน 19,950 บาท ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 โจทก์ส่งเงินจำนวนดังกล่าวคืนจำเลย เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2556 วันที่ 9 พฤษภาคม 2556 โจทก์มีคำขอให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคตัดกระแสไฟฟ้าในอาคารที่ให้จำเลยเช่า เป็นเหตุให้จำเลยปิดร้านงดให้บริการแก่ลูกค้าตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม 2556 ต่อมาวันที่ 20 พฤษภาคม 2556 จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/72 ที่อยู่ใกล้กันเปิดเป็นร้านกาแฟในชื่อเดิม และเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 ภายหลังโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ตัวแทนของจำเลยนำกุญแจไปไขเปิดประตูอาคารพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครอง โจทก์ปรับปรุงอาคารพิพาทและให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อเปิดเป็นร้านขายกาแฟต่อจากจำเลยตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2556 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้อแรกว่า ภายหลังครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยยังมีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่ เห็นว่า นายประสงค์ ผู้จัดการทั่วไปของจำเลย และนางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลย เบิกความตอบคำถามค้านทนายโจทก์ยอมรับว่า ร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน มีรูปแบบและเอกลักษณ์เฉพาะ จะต้องตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการกำหนด หากไม่ตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) กำหนดจะไม่สามารถเปิดดำเนินการขายได้ โดยบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) จะส่งพนักงานมาตรวจสอบราคา การบริหาร รวมทั้งรูปแบบการตกแต่งร้านทั้งภายในและภายนอกโดยตลอด การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาทของจำเลย แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่า ข้อ 10.2 มีข้อตกลงด้วยว่า "การให้ใช้พื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนดเวลา 3 ปี จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นสุดลงทันที อันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาด้วยว่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า นายประสงค์มอบหมายให้นางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลยไปติดต่อให้โจทก์ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ให้จำเลยตามคำมั่น แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงเรื่อยมา ถือได้ว่าจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์แล้วนั้น แม้ฟังว่านางสาวศิริขวัญกระทำเช่นนั้นจริง การกระทำของนางศิริขวัญดังกล่าวก็มิได้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาข้อ 10.1 ที่ว่า จำเลยต้องแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือต่อโจทก์ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าไม่น้อยกว่า 3 เดือน ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า จำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าของโจทก์ตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา จึงรับฟังไม่ได้เช่นกัน เมื่อจำเลยมิได้สนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์ คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวย่อมเป็นอันสิ้นผล และเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยย่อมไม่มีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทอีกต่อไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้ออื่น เพราะไม่อาจทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าอาคารพิพาท จำเลยมีหน้าที่ส่งมอบคืนอาคารพิพาทแก่โจทก์ทันทีตามสัญญาเช่า ข้อ 12 การที่จำเลยไม่ส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ทันทีย่อมเป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระเบี้ยปรับตามที่กำหนดในสัญญาเช่า ข้อ 11.5.1 และการที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ยินยอมยังเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งตามสัญญาและในมูลละเมิด แต่ค่าเสียหายตามสัญญาและในมูลละเมิดดังกล่าวเป็นค่าเสียหายในมูลกรณีเดียวกัน ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทอันเป็นค่าเสียหายในมูลละเมิดแก่โจทก์ โดยให้ถือว่าเป็นค่าเสียหายจำนวนเดียวกับค่าเสียหายจากการอยู่ในอาคารพิพาทโดยผิดสัญญาอันถือเป็นเบี้ยปรับเป็นการชอบแล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาด้วยว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทแก่โจทก์เพียงวันละ 700 บาท เป็นการไม่ถูกต้อง โดยอ้างถึงคำเบิกความของนายประสงค์ ผู้รับมอบอำนาจจำเลยที่ว่า จำเลยได้กำไรจากการประกอบธุรกิจร้านกาแฟในอาคารพิพาทวันละ 10,000 ถึง 15,000 บาท ตามใบสรุปรายงานยอดขายของปี 2555 และ 2556 รวมทั้งรายงานการขายแยกเป็นรายวันในเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2556 โจทก์ขอคิดเพียงวันละ 10,000 บาท นั้น เมื่อพิจารณาเอกสารดังกล่าวปรากฏว่ามีเพียงยอดรายรับไม่มียอดรายจ่าย และยอดรายรับดังกล่าวเป็นผลจากการประกอบธุรกิจของจำเลย ไม่แน่ว่าหากโจทก์ประกอบธุรกิจร้านกาแฟเองจะมียอดรายรับเช่นนั้นหรือไม่ อีกทั้งทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าโจทก์จะประกอบธุรกิจร้านกาแฟหรือกิจการอื่นในอาคารพิพาทแต่ประการใด ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทในช่วงเวลาที่จำเลยอยู่โดยละเมิดเป็นเงินวันละ 10,000 บาท จึงรับฟังไม่ได้ และที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดค่าเสียหายที่จำเลยต้องชำระแก่โจทก์โดยคิดจากอัตราค่าเช่าในปีที่ 4 หากจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าภายในกำหนดเวลา โดยศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 21,000 บาท หรือวันละ 700 บาท นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายที่มีเหตุผลเพราะเป็นจำนวนเงินที่โจทก์จะได้รับ หากสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับต่อไปตามข้อตกลงในสัญญา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7474/2561ว่าที่ร้อยตรี ส.โจทก์บริษัท ส.จำเลย ป.พ.พ. ม. 537การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาท แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่ามีข้อตกลงด้วยว่า "การให้เช่าพื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่า จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีอันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายวันละ 10,000 บาท หรือเดือนละ 300,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าแก่โจทก์ จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งขอบังคับให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 2,833,926.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,906,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 552,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 มิถุนายน 2556) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ฟ้องแย้งและคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 94,900 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในส่วนฟ้องแย้ง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ว่า เมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2553 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 จากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2553 ถึงวันที่ 30 เมษายน 2556 ค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์จะต่อสัญญาเช่าให้อีก 2 ปี โดยปีที่ 4 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 21,000 บาท ต่อเดือน และปีที่ 5 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 23,000 บาท ต่อเดือน จำเลยวางเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาไว้แก่โจทก์ 36,000 บาท จำเลยใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการร้านกาแฟชื่อ คาเฟ่ อเมซอน โดยได้รับอนุญาตจากบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการ ต่อมาก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 8 มีนาคม 2556 แจ้งให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์เมื่อครบกำหนดตามสัญญา เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในวันที่ 30 เมษายน 2556 จำเลยยังคงประกอบกิจการร้านกาแฟในอาคารพิพาท จำเลยโอนค่าเช่าเป็นเงิน 19,950 บาท ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 โจทก์ส่งเงินจำนวนดังกล่าวคืนจำเลย เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2556 วันที่ 9 พฤษภาคม 2556 โจทก์มีคำขอให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคตัดกระแสไฟฟ้าในอาคารที่ให้จำเลยเช่า เป็นเหตุให้จำเลยปิดร้านงดให้บริการแก่ลูกค้าตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม 2556 ต่อมาวันที่ 20 พฤษภาคม 2556 จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/72 ที่อยู่ใกล้กันเปิดเป็นร้านกาแฟในชื่อเดิม และเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 ภายหลังโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ตัวแทนของจำเลยนำกุญแจไปไขเปิดประตูอาคารพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครอง โจทก์ปรับปรุงอาคารพิพาทและให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อเปิดเป็นร้านขายกาแฟต่อจากจำเลยตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2556 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้อแรกว่า ภายหลังครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยยังมีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่ เห็นว่า นายประสงค์ ผู้จัดการทั่วไปของจำเลย และนางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลย เบิกความตอบคำถามค้านทนายโจทก์ยอมรับว่า ร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน มีรูปแบบและเอกลักษณ์เฉพาะ จะต้องตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการกำหนด หากไม่ตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) กำหนดจะไม่สามารถเปิดดำเนินการขายได้ โดยบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) จะส่งพนักงานมาตรวจสอบราคา การบริหาร รวมทั้งรูปแบบการตกแต่งร้านทั้งภายในและภายนอกโดยตลอด การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาทของจำเลย แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่า ข้อ 10.2 มีข้อตกลงด้วยว่า "การให้ใช้พื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนดเวลา 3 ปี จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นสุดลงทันที อันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาด้วยว่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า นายประสงค์มอบหมายให้นางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลยไปติดต่อให้โจทก์ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ให้จำเลยตามคำมั่น แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงเรื่อยมา ถือได้ว่าจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์แล้วนั้น แม้ฟังว่านางสาวศิริขวัญกระทำเช่นนั้นจริง การกระทำของนางศิริขวัญดังกล่าวก็มิได้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาข้อ 10.1 ที่ว่า จำเลยต้องแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือต่อโจทก์ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าไม่น้อยกว่า 3 เดือน ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า จำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าของโจทก์ตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา จึงรับฟังไม่ได้เช่นกัน เมื่อจำเลยมิได้สนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์ คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวย่อมเป็นอันสิ้นผล และเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยย่อมไม่มีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทอีกต่อไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้ออื่น เพราะไม่อาจทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าอาคารพิพาท จำเลยมีหน้าที่ส่งมอบคืนอาคารพิพาทแก่โจทก์ทันทีตามสัญญาเช่า ข้อ 12 การที่จำเลยไม่ส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ทันทีย่อมเป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระเบี้ยปรับตามที่กำหนดในสัญญาเช่า ข้อ 11.5.1 และการที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ยินยอมยังเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งตามสัญญาและในมูลละเมิด แต่ค่าเสียหายตามสัญญาและในมูลละเมิดดังกล่าวเป็นค่าเสียหายในมูลกรณีเดียวกัน ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทอันเป็นค่าเสียหายในมูลละเมิดแก่โจทก์ โดยให้ถือว่าเป็นค่าเสียหายจำนวนเดียวกับค่าเสียหายจากการอยู่ในอาคารพิพาทโดยผิดสัญญาอันถือเป็นเบี้ยปรับเป็นการชอบแล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาด้วยว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทแก่โจทก์เพียงวันละ 700 บาท เป็นการไม่ถูกต้อง โดยอ้างถึงคำเบิกความของนายประสงค์ ผู้รับมอบอำนาจจำเลยที่ว่า จำเลยได้กำไรจากการประกอบธุรกิจร้านกาแฟในอาคารพิพาทวันละ 10,000 ถึง 15,000 บาท ตามใบสรุปรายงานยอดขายของปี 2555 และ 2556 รวมทั้งรายงานการขายแยกเป็นรายวันในเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2556 โจทก์ขอคิดเพียงวันละ 10,000 บาท นั้น เมื่อพิจารณาเอกสารดังกล่าวปรากฏว่ามีเพียงยอดรายรับไม่มียอดรายจ่าย และยอดรายรับดังกล่าวเป็นผลจากการประกอบธุรกิจของจำเลย ไม่แน่ว่าหากโจทก์ประกอบธุรกิจร้านกาแฟเองจะมียอดรายรับเช่นนั้นหรือไม่ อีกทั้งทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าโจทก์จะประกอบธุรกิจร้านกาแฟหรือกิจการอื่นในอาคารพิพาทแต่ประการใด ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทในช่วงเวลาที่จำเลยอยู่โดยละเมิดเป็นเงินวันละ 10,000 บาท จึงรับฟังไม่ได้ และที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดค่าเสียหายที่จำเลยต้องชำระแก่โจทก์โดยคิดจากอัตราค่าเช่าในปีที่ 4 หากจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าภายในกำหนดเวลา โดยศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 21,000 บาท หรือวันละ 700 บาท นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายที่มีเหตุผลเพราะเป็นจำนวนเงินที่โจทก์จะได้รับ หากสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับต่อไปตามข้อตกลงในสัญญา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อธิคม อินทุภูติ-นิพันธ์ ช่วยสกุล-ยงยุทธ แสงรุ่งเรือง)ศาลจังหวัดฉะเชิงเทรา - นายขวัญชัย บัวโทนศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายยอน พลาบดีวัฒนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2689/2560หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ648/2556หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นอ1100/2557หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายวันละ 10,000 บาท หรือเดือนละ 300,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าแก่โจทก์ จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งขอบังคับให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 2,833,926.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,906,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 552,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 มิถุนายน 2556) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ฟ้องแย้งและคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 94,900 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในส่วนฟ้องแย้ง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ว่า เมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2553 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 จากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2553 ถึงวันที่ 30 เมษายน 2556 ค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์จะต่อสัญญาเช่าให้อีก 2 ปี โดยปีที่ 4 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 21,000 บาท ต่อเดือน และปีที่ 5 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 23,000 บาท ต่อเดือน จำเลยวางเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาไว้แก่โจทก์ 36,000 บาท จำเลยใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการร้านกาแฟชื่อ คาเฟ่ อเมซอน โดยได้รับอนุญาตจากบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการ ต่อมาก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 8 มีนาคม 2556 แจ้งให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์เมื่อครบกำหนดตามสัญญา เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในวันที่ 30 เมษายน 2556 จำเลยยังคงประกอบกิจการร้านกาแฟในอาคารพิพาท จำเลยโอนค่าเช่าเป็นเงิน 19,950 บาท ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 โจทก์ส่งเงินจำนวนดังกล่าวคืนจำเลย เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2556 วันที่ 9 พฤษภาคม 2556 โจทก์มีคำขอให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคตัดกระแสไฟฟ้าในอาคารที่ให้จำเลยเช่า เป็นเหตุให้จำเลยปิดร้านงดให้บริการแก่ลูกค้าตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม 2556 ต่อมาวันที่ 20 พฤษภาคม 2556 จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/72 ที่อยู่ใกล้กันเปิดเป็นร้านกาแฟในชื่อเดิม และเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 ภายหลังโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ตัวแทนของจำเลยนำกุญแจไปไขเปิดประตูอาคารพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครอง โจทก์ปรับปรุงอาคารพิพาทและให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อเปิดเป็นร้านขายกาแฟต่อจากจำเลยตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2556 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้อแรกว่า ภายหลังครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยยังมีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่ เห็นว่า นายประสงค์ ผู้จัดการทั่วไปของจำเลย และนางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลย เบิกความตอบคำถามค้านทนายโจทก์ยอมรับว่า ร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน มีรูปแบบและเอกลักษณ์เฉพาะ จะต้องตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการกำหนด หากไม่ตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) กำหนดจะไม่สามารถเปิดดำเนินการขายได้ โดยบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) จะส่งพนักงานมาตรวจสอบราคา การบริหาร รวมทั้งรูปแบบการตกแต่งร้านทั้งภายในและภายนอกโดยตลอด การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาทของจำเลย แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่า ข้อ 10.2 มีข้อตกลงด้วยว่า "การให้ใช้พื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนดเวลา 3 ปี จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นสุดลงทันที อันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาด้วยว่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า นายประสงค์มอบหมายให้นางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลยไปติดต่อให้โจทก์ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ให้จำเลยตามคำมั่น แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงเรื่อยมา ถือได้ว่าจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์แล้วนั้น แม้ฟังว่านางสาวศิริขวัญกระทำเช่นนั้นจริง การกระทำของนางศิริขวัญดังกล่าวก็มิได้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาข้อ 10.1 ที่ว่า จำเลยต้องแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือต่อโจทก์ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าไม่น้อยกว่า 3 เดือน ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า จำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าของโจทก์ตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา จึงรับฟังไม่ได้เช่นกัน เมื่อจำเลยมิได้สนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์ คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวย่อมเป็นอันสิ้นผล และเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยย่อมไม่มีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทอีกต่อไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้ออื่น เพราะไม่อาจทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าอาคารพิพาท จำเลยมีหน้าที่ส่งมอบคืนอาคารพิพาทแก่โจทก์ทันทีตามสัญญาเช่า ข้อ 12 การที่จำเลยไม่ส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ทันทีย่อมเป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระเบี้ยปรับตามที่กำหนดในสัญญาเช่า ข้อ 11.5.1 และการที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ยินยอมยังเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งตามสัญญาและในมูลละเมิด แต่ค่าเสียหายตามสัญญาและในมูลละเมิดดังกล่าวเป็นค่าเสียหายในมูลกรณีเดียวกัน ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทอันเป็นค่าเสียหายในมูลละเมิดแก่โจทก์ โดยให้ถือว่าเป็นค่าเสียหายจำนวนเดียวกับค่าเสียหายจากการอยู่ในอาคารพิพาทโดยผิดสัญญาอันถือเป็นเบี้ยปรับเป็นการชอบแล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาด้วยว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทแก่โจทก์เพียงวันละ 700 บาท เป็นการไม่ถูกต้อง โดยอ้างถึงคำเบิกความของนายประสงค์ ผู้รับมอบอำนาจจำเลยที่ว่า จำเลยได้กำไรจากการประกอบธุรกิจร้านกาแฟในอาคารพิพาทวันละ 10,000 ถึง 15,000 บาท ตามใบสรุปรายงานยอดขายของปี 2555 และ 2556 รวมทั้งรายงานการขายแยกเป็นรายวันในเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2556 โจทก์ขอคิดเพียงวันละ 10,000 บาท นั้น เมื่อพิจารณาเอกสารดังกล่าวปรากฏว่ามีเพียงยอดรายรับไม่มียอดรายจ่าย และยอดรายรับดังกล่าวเป็นผลจากการประกอบธุรกิจของจำเลย ไม่แน่ว่าหากโจทก์ประกอบธุรกิจร้านกาแฟเองจะมียอดรายรับเช่นนั้นหรือไม่ อีกทั้งทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าโจทก์จะประกอบธุรกิจร้านกาแฟหรือกิจการอื่นในอาคารพิพาทแต่ประการใด ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทในช่วงเวลาที่จำเลยอยู่โดยละเมิดเป็นเงินวันละ 10,000 บาท จึงรับฟังไม่ได้ และที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดค่าเสียหายที่จำเลยต้องชำระแก่โจทก์โดยคิดจากอัตราค่าเช่าในปีที่ 4 หากจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าภายในกำหนดเวลา โดยศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 21,000 บาท หรือวันละ 700 บาท นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายที่มีเหตุผลเพราะเป็นจำนวนเงินที่โจทก์จะได้รับ หากสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับต่อไปตามข้อตกลงในสัญญา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7474/2561ว่าที่ร้อยตรี ส.โจทก์บริษัท ส.จำเลย ป.พ.พ. ม. 537การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาท แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่ามีข้อตกลงด้วยว่า "การให้เช่าพื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่า จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีอันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายวันละ 10,000 บาท หรือเดือนละ 300,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าแก่โจทก์ จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งขอบังคับให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 2,833,926.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,906,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 552,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 มิถุนายน 2556) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ฟ้องแย้งและคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 94,900 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในส่วนฟ้องแย้ง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ว่า เมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2553 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/115 จากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2553 ถึงวันที่ 30 เมษายน 2556 ค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์จะต่อสัญญาเช่าให้อีก 2 ปี โดยปีที่ 4 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 21,000 บาท ต่อเดือน และปีที่ 5 จะขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 23,000 บาท ต่อเดือน จำเลยวางเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาไว้แก่โจทก์ 36,000 บาท จำเลยใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการร้านกาแฟชื่อ คาเฟ่ อเมซอน โดยได้รับอนุญาตจากบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการ ต่อมาก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 8 มีนาคม 2556 แจ้งให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์เมื่อครบกำหนดตามสัญญา เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในวันที่ 30 เมษายน 2556 จำเลยยังคงประกอบกิจการร้านกาแฟในอาคารพิพาท จำเลยโอนค่าเช่าเป็นเงิน 19,950 บาท ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2556 โจทก์ส่งเงินจำนวนดังกล่าวคืนจำเลย เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2556 วันที่ 9 พฤษภาคม 2556 โจทก์มีคำขอให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคตัดกระแสไฟฟ้าในอาคารที่ให้จำเลยเช่า เป็นเหตุให้จำเลยปิดร้านงดให้บริการแก่ลูกค้าตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม 2556 ต่อมาวันที่ 20 พฤษภาคม 2556 จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 45/72 ที่อยู่ใกล้กันเปิดเป็นร้านกาแฟในชื่อเดิม และเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 ภายหลังโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ตัวแทนของจำเลยนำกุญแจไปไขเปิดประตูอาคารพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครอง โจทก์ปรับปรุงอาคารพิพาทและให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อเปิดเป็นร้านขายกาแฟต่อจากจำเลยตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2556 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้อแรกว่า ภายหลังครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยยังมีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่ เห็นว่า นายประสงค์ ผู้จัดการทั่วไปของจำเลย และนางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลย เบิกความตอบคำถามค้านทนายโจทก์ยอมรับว่า ร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน มีรูปแบบและเอกลักษณ์เฉพาะ จะต้องตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) เจ้าของกิจการกำหนด หากไม่ตกแต่งร้านให้เป็นไปตามที่บริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) กำหนดจะไม่สามารถเปิดดำเนินการขายได้ โดยบริษัท ป.ต.ท. จำกัด (มหาชน) จะส่งพนักงานมาตรวจสอบราคา การบริหาร รวมทั้งรูปแบบการตกแต่งร้านทั้งภายในและภายนอกโดยตลอด การที่จำเลยลงทุนตกแต่งปรับปรุงอาคารพิพาทของจำเลย แม้เป็นเงินจำนวนมากก็เป็นการดำเนินการเพื่อให้การประกอบกิจการร้านกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจำเลย เป็นไปตามเงื่อนไขที่เจ้าของกิจการกำหนดอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง ประกอบกับสัญญาเช่า ข้อ 10.2 มีข้อตกลงด้วยว่า "การให้ใช้พื้นที่ต่อไปเมื่อหมดอายุสัญญานี้จะมีหรือไม่ ย่อมอยู่ในดุลพินิจของผู้ให้เช่า" แสดงว่า เมื่อครบกำหนดเวลา 3 ปี จำเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีที่ 4 และปีที่ 5 หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพอใจของโจทก์เพียงฝ่ายเดียว หากโจทก์ไม่ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นสุดลงทันที อันมิใช่ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรับฟังไม่ได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาด้วยว่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า นายประสงค์มอบหมายให้นางสาวศิริขวัญ ผู้จัดการร้านกาแฟของจำเลยไปติดต่อให้โจทก์ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ให้จำเลยตามคำมั่น แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงเรื่อยมา ถือได้ว่าจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์แล้วนั้น แม้ฟังว่านางสาวศิริขวัญกระทำเช่นนั้นจริง การกระทำของนางศิริขวัญดังกล่าวก็มิได้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาข้อ 10.1 ที่ว่า จำเลยต้องแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือต่อโจทก์ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าไม่น้อยกว่า 3 เดือน ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า จำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าของโจทก์ตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา จึงรับฟังไม่ได้เช่นกัน เมื่อจำเลยมิได้สนองรับคำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 2 ปี ของโจทก์ คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวย่อมเป็นอันสิ้นผล และเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยย่อมไม่มีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในอาคารพิพาทอีกต่อไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องแย้งข้ออื่น เพราะไม่อาจทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าอาคารพิพาท จำเลยมีหน้าที่ส่งมอบคืนอาคารพิพาทแก่โจทก์ทันทีตามสัญญาเช่า ข้อ 12 การที่จำเลยไม่ส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ทันทีย่อมเป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระเบี้ยปรับตามที่กำหนดในสัญญาเช่า ข้อ 11.5.1 และการที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ยินยอมยังเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งตามสัญญาและในมูลละเมิด แต่ค่าเสียหายตามสัญญาและในมูลละเมิดดังกล่าวเป็นค่าเสียหายในมูลกรณีเดียวกัน ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทอันเป็นค่าเสียหายในมูลละเมิดแก่โจทก์ โดยให้ถือว่าเป็นค่าเสียหายจำนวนเดียวกับค่าเสียหายจากการอยู่ในอาคารพิพาทโดยผิดสัญญาอันถือเป็นเบี้ยปรับเป็นการชอบแล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาด้วยว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทแก่โจทก์เพียงวันละ 700 บาท เป็นการไม่ถูกต้อง โดยอ้างถึงคำเบิกความของนายประสงค์ ผู้รับมอบอำนาจจำเลยที่ว่า จำเลยได้กำไรจากการประกอบธุรกิจร้านกาแฟในอาคารพิพาทวันละ 10,000 ถึง 15,000 บาท ตามใบสรุปรายงานยอดขายของปี 2555 และ 2556 รวมทั้งรายงานการขายแยกเป็นรายวันในเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2556 โจทก์ขอคิดเพียงวันละ 10,000 บาท นั้น เมื่อพิจารณาเอกสารดังกล่าวปรากฏว่ามีเพียงยอดรายรับไม่มียอดรายจ่าย และยอดรายรับดังกล่าวเป็นผลจากการประกอบธุรกิจของจำเลย ไม่แน่ว่าหากโจทก์ประกอบธุรกิจร้านกาแฟเองจะมียอดรายรับเช่นนั้นหรือไม่ อีกทั้งทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าโจทก์จะประกอบธุรกิจร้านกาแฟหรือกิจการอื่นในอาคารพิพาทแต่ประการใด ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้อาคารพิพาทในช่วงเวลาที่จำเลยอยู่โดยละเมิดเป็นเงินวันละ 10,000 บาท จึงรับฟังไม่ได้ และที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดค่าเสียหายที่จำเลยต้องชำระแก่โจทก์โดยคิดจากอัตราค่าเช่าในปีที่ 4 หากจำเลยสนองรับคำมั่นจะให้เช่าภายในกำหนดเวลา โดยศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 21,000 บาท หรือวันละ 700 บาท นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายที่มีเหตุผลเพราะเป็นจำนวนเงินที่โจทก์จะได้รับ หากสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับต่อไปตามข้อตกลงในสัญญา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อธิคม อินทุภูติ-นิพันธ์ ช่วยสกุล-ยงยุทธ แสงรุ่งเรือง)ศาลจังหวัดฉะเชิงเทรา - นายขวัญชัย บัวโทนศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายยอน พลาบดีวัฒนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2689/2560หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ648/2556หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นอ1100/2557หมายเหตุ