คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 988/2541หลักกฎหมาย: ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แต่โจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครองเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้ทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองไม่ได้คดีสืบเนื่องจากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดและประกาศขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 4783และ 70102 พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยซึ่งโจทก์ได้ฟ้องและบังคับจำนองเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อปลายปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จำนวน 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741 จากนายง่วนฮง แซ่ลี้ ในราคา310,000 บาท ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วนแล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถวเลขที่ 2741อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จนศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวโดยผู้ร้องไม่รู้เห็น การรับจำนองของโจทก์ไม่คลุมถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโจทก์จึงรับจำนองโดยไม่สุจริตและประมาทเลินเล่อทำให้ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะอันจะได้จดทะเบียนสิทธิของผู้ร้องได้ก่อนเสียเปรียบ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามคำร้องโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ไม่ได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จำเลยซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 70102 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จากคุณหญิงหลง อรรถกระวีสุนทร และในวันเดียวกันนั้นจำเลยได้จดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวกับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้เบิกเงินเกินบัญชีหรือหนี้ประเภทอื่น ๆ ของผู้จำนองทั้งที่มีอยู่แล้วหรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าเป็นจำนวนเงิน 1,200,000 บาท วันที่ 22 มิถุนายน 2519จำเลยได้จดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 1,800,000 บาทและวันที่ 12 เมษายน 2520 จำเลยจดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 2,000,000 บาท รวมเป็นเงินที่จำนองทั้งสิ้น5,000,000 บาท สิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลงนี้ในขณะนี้หรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าจำนองด้วยทั้งสิ้นเมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 4783 เนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินเนื้อที่ดังกล่าวจากนายง่วนฮง แซ่ลี้ บิดาจำเลยราคา 310,000 บาท แต่มิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทและตึกแถวดังกล่าวตั้งแต่ปี 2515ได้ขอให้นายง่วนเฮงและจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้ แต่คนทั้งสองขอผัดผ่อนเรื่อยมา จนปี 2527 ผู้ร้องจึงร้องขอต่อศาลชั้นต้นขอให้มีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิขอให้กันส่วนที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่โจทก์นำยึดเพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว2 คูหา เลขที่ 2741 ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716 ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้กระทำการโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 988/2541ธนาคาร กสิกร ไทย จำกัดโจทก์นาง เสา วนิตย์ เลิศเพียรเชาวน์ผู้ร้องนาย วา รชัย อภิธนศิริกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 716, ม. 1299 วรรคสอง, ม. 1382ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แต่โจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครองเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้ทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองไม่ได้คดีสืบเนื่องจากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดและประกาศขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 4783และ 70102 พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยซึ่งโจทก์ได้ฟ้องและบังคับจำนองเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อปลายปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จำนวน 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741 จากนายง่วนฮง แซ่ลี้ ในราคา310,000 บาท ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วนแล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถวเลขที่ 2741อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จนศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวโดยผู้ร้องไม่รู้เห็น การรับจำนองของโจทก์ไม่คลุมถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโจทก์จึงรับจำนองโดยไม่สุจริตและประมาทเลินเล่อทำให้ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะอันจะได้จดทะเบียนสิทธิของผู้ร้องได้ก่อนเสียเปรียบ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามคำร้องโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ไม่ได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จำเลยซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 70102 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จากคุณหญิงหลง อรรถกระวีสุนทร และในวันเดียวกันนั้นจำเลยได้จดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวกับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้เบิกเงินเกินบัญชีหรือหนี้ประเภทอื่น ๆ ของผู้จำนองทั้งที่มีอยู่แล้วหรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าเป็นจำนวนเงิน 1,200,000 บาท วันที่ 22 มิถุนายน 2519จำเลยได้จดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 1,800,000 บาทและวันที่ 12 เมษายน 2520 จำเลยจดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 2,000,000 บาท รวมเป็นเงินที่จำนองทั้งสิ้น5,000,000 บาท สิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลงนี้ในขณะนี้หรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าจำนองด้วยทั้งสิ้นเมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 4783 เนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินเนื้อที่ดังกล่าวจากนายง่วนฮง แซ่ลี้ บิดาจำเลยราคา 310,000 บาท แต่มิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทและตึกแถวดังกล่าวตั้งแต่ปี 2515ได้ขอให้นายง่วนเฮงและจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้ แต่คนทั้งสองขอผัดผ่อนเรื่อยมา จนปี 2527 ผู้ร้องจึงร้องขอต่อศาลชั้นต้นขอให้มีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิขอให้กันส่วนที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่โจทก์นำยึดเพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว2 คูหา เลขที่ 2741 ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716 ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้กระทำการโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้พิพากษายืน(สมชัย สายเชื้อ-วิรักษ์ เอื้ออังกูร-ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องจากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดและประกาศขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 4783และ 70102 พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยซึ่งโจทก์ได้ฟ้องและบังคับจำนองเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อปลายปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จำนวน 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741 จากนายง่วนฮง แซ่ลี้ ในราคา310,000 บาท ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วนแล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถวเลขที่ 2741อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จนศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวโดยผู้ร้องไม่รู้เห็น การรับจำนองของโจทก์ไม่คลุมถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโจทก์จึงรับจำนองโดยไม่สุจริตและประมาทเลินเล่อทำให้ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะอันจะได้จดทะเบียนสิทธิของผู้ร้องได้ก่อนเสียเปรียบ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามคำร้องโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ไม่ได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จำเลยซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 70102 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จากคุณหญิงหลง อรรถกระวีสุนทร และในวันเดียวกันนั้นจำเลยได้จดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวกับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้เบิกเงินเกินบัญชีหรือหนี้ประเภทอื่น ๆ ของผู้จำนองทั้งที่มีอยู่แล้วหรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าเป็นจำนวนเงิน 1,200,000 บาท วันที่ 22 มิถุนายน 2519จำเลยได้จดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 1,800,000 บาทและวันที่ 12 เมษายน 2520 จำเลยจดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 2,000,000 บาท รวมเป็นเงินที่จำนองทั้งสิ้น5,000,000 บาท สิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลงนี้ในขณะนี้หรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าจำนองด้วยทั้งสิ้นเมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 4783 เนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินเนื้อที่ดังกล่าวจากนายง่วนฮง แซ่ลี้ บิดาจำเลยราคา 310,000 บาท แต่มิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทและตึกแถวดังกล่าวตั้งแต่ปี 2515ได้ขอให้นายง่วนเฮงและจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้ แต่คนทั้งสองขอผัดผ่อนเรื่อยมา จนปี 2527 ผู้ร้องจึงร้องขอต่อศาลชั้นต้นขอให้มีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิขอให้กันส่วนที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่โจทก์นำยึดเพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว2 คูหา เลขที่ 2741 ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716 ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้กระทำการโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 988/2541ธนาคาร กสิกร ไทย จำกัดโจทก์นาง เสา วนิตย์ เลิศเพียรเชาวน์ผู้ร้องนาย วา รชัย อภิธนศิริกุลจำเลย ป.พ.พ. ม. 716, ม. 1299 วรรคสอง, ม. 1382ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แต่โจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครองเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้ทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองไม่ได้คดีสืบเนื่องจากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดและประกาศขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 4783และ 70102 พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยซึ่งโจทก์ได้ฟ้องและบังคับจำนองเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อปลายปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จำนวน 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741 จากนายง่วนฮง แซ่ลี้ ในราคา310,000 บาท ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วนแล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถวเลขที่ 2741อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จนศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวโดยผู้ร้องไม่รู้เห็น การรับจำนองของโจทก์ไม่คลุมถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโจทก์จึงรับจำนองโดยไม่สุจริตและประมาทเลินเล่อทำให้ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะอันจะได้จดทะเบียนสิทธิของผู้ร้องได้ก่อนเสียเปรียบ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามคำร้องโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ไม่ได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จำเลยซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 70102 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 จากคุณหญิงหลง อรรถกระวีสุนทร และในวันเดียวกันนั้นจำเลยได้จดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวกับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้เบิกเงินเกินบัญชีหรือหนี้ประเภทอื่น ๆ ของผู้จำนองทั้งที่มีอยู่แล้วหรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าเป็นจำนวนเงิน 1,200,000 บาท วันที่ 22 มิถุนายน 2519จำเลยได้จดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 1,800,000 บาทและวันที่ 12 เมษายน 2520 จำเลยจดทะเบียนเพิ่มวงเงินจำนองอีก 2,000,000 บาท รวมเป็นเงินที่จำนองทั้งสิ้น5,000,000 บาท สิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลงนี้ในขณะนี้หรือที่จะมีขึ้นในภายหน้าจำนองด้วยทั้งสิ้นเมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 4783 เนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินเนื้อที่ดังกล่าวจากนายง่วนฮง แซ่ลี้ บิดาจำเลยราคา 310,000 บาท แต่มิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทและตึกแถวดังกล่าวตั้งแต่ปี 2515ได้ขอให้นายง่วนเฮงและจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้ แต่คนทั้งสองขอผัดผ่อนเรื่อยมา จนปี 2527 ผู้ร้องจึงร้องขอต่อศาลชั้นต้นขอให้มีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิขอให้กันส่วนที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตร พร้อมตึกแถว 2 คูหาเลขที่ 2741 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่โจทก์นำยึดเพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว2 คูหา เลขที่ 2741 ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516 จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716 ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้กระทำการโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้พิพากษายืน(สมชัย สายเชื้อ-วิรักษ์ เอื้ออังกูร-ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ