คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7017/2542หลักกฎหมาย: คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยตามสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา แต่จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วไม่ได้ เพราะยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา พิพากษายกฟ้อง ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา อีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ คดีก่อนประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (จำเลยคดีนี้) ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นในคดีก่อนกำหนดประเด็นว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่ดินพิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเลขที่ 1449/42 ชั้นที่ 10 อาคารเลขที่ 1449/2 อาคารชุดริเวอร์เฮ้าส์ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ 936 ตำบลคลองสาน (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาธนบุรี โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดส่วนที่เหลือ 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยด้วย จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์กับบริวารออกไปจากห้องชุดพิพาทคืนให้จำเลยในสภาพสมบูรณ์ดีตามเดิม ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 480,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารออกไปและส่งมอบห้องชุดดังกล่าวคืนแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดที่เหลือจำนวน 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาเป็นประการแรกว่า โจทก์ฟ้องขอบังคับตามสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดเป็นคดีหมายเลขดำที่ 2638/2528 หมายเลขแดงที่ 327/2531 แล้วอายุความย่อมสะดุดหยุดลง แต่คดีดังกล่าวได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องในคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ โดยไม่มีข้อความว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" จึงจะยกเอา ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง มาปรับมิได้ คดีโจทก์ตกอยู่ใต้บังคับ ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคแรก ซึ่งอายุความไม่สะดุดหยุดลง โจทก์จะฟ้องคดีใหม่ได้ก็ต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 10 ปี เมื่อโจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2527 แต่มาฟ้องคดีเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2538 เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ฟ้องของโจทก์จึงขาดอายุความนั้น เห็นว่า ปัญหานี้สืบเนื่องมาจากโจทก์ได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดจากจำเลยแล้วชำระเงินมัดจำและค่างวดจนเกือบครบ โจทก์และจำเลยจึงนัดกันไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและชำระราคาห้องชุดงวดสุดท้ายที่เหลือ จำเลยจะให้โจทก์ออกค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แทนซึ่งโจทก์ไม่ยอม จำเลยจึงไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยกับพวกโอนกรรมสิทธิ์ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่ 1486/2538 ในประเด็นนี้ว่า สัญญาจองและซื้อห้องชุดมีความในข้อ 14 ว่า "ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ซื้อจะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้น" โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (หมายถึงจำเลยคดีนี้) ตามสัญญาการที่จำเลยที่ 1 ไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์เพราะโจทก์ไม่ชำระค่าภาษีเงินได้แทน จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญา ทั้งยังได้ขยายความในส่วนนี้ว่าเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา เมื่อโจทก์มีคำขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ศาลฎีกาจึงมีคำพิพากษายกฟ้องในส่วนนี้ นอกจากนี้แล้วคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีดังกล่าวยังได้ระบุถึงการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินโจทก์ที่ชำระไปแล้ว โดยอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาเป็นเหตุนั้น จำเลยที่ 1 จะกระทำมิได้ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญาอีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ดังนั้น โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" เพราะเมื่ออ่านแล้วก็ย่อมต้องเข้าใจถึงความมีสิทธิดังกล่าวอยู่ แต่ต้องเกี่ยวกับสิทธิอื่นตามสัญญา ไม่ใช่มาฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ยอมเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยในการโอนอีก อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องดังจำเลยอ้างไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 หรือไม่ เห็นว่า ในคดีก่อนฟ้องของโจทก์ซึ่งขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนห้องชุดให้โจทก์โดยอ้างเหตุว่าในวันนัดไปทำการโอนกรรมสิทธิ์นั้น โจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญา เว้นแต่ภาษีเงินได้ซึ่งโจทก์เห็นว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระแทน แต่จำเลยที่ 1 ไม่เห็นด้วย และไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ดังนั้น ประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ข้อ 3 ว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่พิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษีค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น อันเป็นการปฏิบัติการตามคำพิพากษาศาลฎีกาคดีหมายเลขแดงที่ 1486/2538 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ของศาลชั้นต้น จำเลยต่อสู้ว่าได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ประเด็นจึงเป็นดังที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้ในข้อ 3 ว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7017/2542บริษัทอีสท์เวสท์ดาต้า จำกัดโจทก์บริษัทอิตัลไทย เรียล เอ็ซเทท จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 193/17 ป.วิ.พ. ม. 148คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยตามสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา แต่จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วไม่ได้ เพราะยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา พิพากษายกฟ้อง ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา อีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ คดีก่อนประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (จำเลยคดีนี้) ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นในคดีก่อนกำหนดประเด็นว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่ดินพิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเลขที่ 1449/42 ชั้นที่ 10 อาคารเลขที่ 1449/2 อาคารชุดริเวอร์เฮ้าส์ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ 936 ตำบลคลองสาน (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาธนบุรี โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดส่วนที่เหลือ 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยด้วย จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์กับบริวารออกไปจากห้องชุดพิพาทคืนให้จำเลยในสภาพสมบูรณ์ดีตามเดิม ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 480,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารออกไปและส่งมอบห้องชุดดังกล่าวคืนแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดที่เหลือจำนวน 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาเป็นประการแรกว่า โจทก์ฟ้องขอบังคับตามสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดเป็นคดีหมายเลขดำที่ 2638/2528 หมายเลขแดงที่ 327/2531 แล้วอายุความย่อมสะดุดหยุดลง แต่คดีดังกล่าวได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องในคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ โดยไม่มีข้อความว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" จึงจะยกเอา ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง มาปรับมิได้ คดีโจทก์ตกอยู่ใต้บังคับ ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคแรก ซึ่งอายุความไม่สะดุดหยุดลง โจทก์จะฟ้องคดีใหม่ได้ก็ต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 10 ปี เมื่อโจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2527 แต่มาฟ้องคดีเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2538 เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ฟ้องของโจทก์จึงขาดอายุความนั้น เห็นว่า ปัญหานี้สืบเนื่องมาจากโจทก์ได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดจากจำเลยแล้วชำระเงินมัดจำและค่างวดจนเกือบครบ โจทก์และจำเลยจึงนัดกันไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและชำระราคาห้องชุดงวดสุดท้ายที่เหลือ จำเลยจะให้โจทก์ออกค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แทนซึ่งโจทก์ไม่ยอม จำเลยจึงไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยกับพวกโอนกรรมสิทธิ์ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่ 1486/2538 ในประเด็นนี้ว่า สัญญาจองและซื้อห้องชุดมีความในข้อ 14 ว่า "ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ซื้อจะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้น" โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (หมายถึงจำเลยคดีนี้) ตามสัญญาการที่จำเลยที่ 1 ไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์เพราะโจทก์ไม่ชำระค่าภาษีเงินได้แทน จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญา ทั้งยังได้ขยายความในส่วนนี้ว่าเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา เมื่อโจทก์มีคำขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ศาลฎีกาจึงมีคำพิพากษายกฟ้องในส่วนนี้ นอกจากนี้แล้วคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีดังกล่าวยังได้ระบุถึงการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินโจทก์ที่ชำระไปแล้ว โดยอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาเป็นเหตุนั้น จำเลยที่ 1 จะกระทำมิได้ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญาอีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ดังนั้น โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" เพราะเมื่ออ่านแล้วก็ย่อมต้องเข้าใจถึงความมีสิทธิดังกล่าวอยู่ แต่ต้องเกี่ยวกับสิทธิอื่นตามสัญญา ไม่ใช่มาฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ยอมเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยในการโอนอีก อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องดังจำเลยอ้างไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 หรือไม่ เห็นว่า ในคดีก่อนฟ้องของโจทก์ซึ่งขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนห้องชุดให้โจทก์โดยอ้างเหตุว่าในวันนัดไปทำการโอนกรรมสิทธิ์นั้น โจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญา เว้นแต่ภาษีเงินได้ซึ่งโจทก์เห็นว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระแทน แต่จำเลยที่ 1 ไม่เห็นด้วย และไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ดังนั้น ประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ข้อ 3 ว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่พิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษีค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น อันเป็นการปฏิบัติการตามคำพิพากษาศาลฎีกาคดีหมายเลขแดงที่ 1486/2538 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ของศาลชั้นต้น จำเลยต่อสู้ว่าได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ประเด็นจึงเป็นดังที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้ในข้อ 3 ว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ พิพากษายืน.(ธำรงศักดิ์ ขมะวรรณ-สกนธ์ กฤติยาวงศ์-ทองหล่อ โฉมงาม)ศาลแพ่งธนบุรี - นายจักร อุตตโมศาลอุทธรณ์ - นางนพวรรณ อินทรัมพรรย์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเลขที่ 1449/42 ชั้นที่ 10 อาคารเลขที่ 1449/2 อาคารชุดริเวอร์เฮ้าส์ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ 936 ตำบลคลองสาน (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาธนบุรี โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดส่วนที่เหลือ 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยด้วย จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์กับบริวารออกไปจากห้องชุดพิพาทคืนให้จำเลยในสภาพสมบูรณ์ดีตามเดิม ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 480,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารออกไปและส่งมอบห้องชุดดังกล่าวคืนแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดที่เหลือจำนวน 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาเป็นประการแรกว่า โจทก์ฟ้องขอบังคับตามสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดเป็นคดีหมายเลขดำที่ 2638/2528 หมายเลขแดงที่ 327/2531 แล้วอายุความย่อมสะดุดหยุดลง แต่คดีดังกล่าวได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องในคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ โดยไม่มีข้อความว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" จึงจะยกเอา ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง มาปรับมิได้ คดีโจทก์ตกอยู่ใต้บังคับ ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคแรก ซึ่งอายุความไม่สะดุดหยุดลง โจทก์จะฟ้องคดีใหม่ได้ก็ต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 10 ปี เมื่อโจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2527 แต่มาฟ้องคดีเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2538 เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ฟ้องของโจทก์จึงขาดอายุความนั้น เห็นว่า ปัญหานี้สืบเนื่องมาจากโจทก์ได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดจากจำเลยแล้วชำระเงินมัดจำและค่างวดจนเกือบครบ โจทก์และจำเลยจึงนัดกันไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและชำระราคาห้องชุดงวดสุดท้ายที่เหลือ จำเลยจะให้โจทก์ออกค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แทนซึ่งโจทก์ไม่ยอม จำเลยจึงไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยกับพวกโอนกรรมสิทธิ์ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่ 1486/2538 ในประเด็นนี้ว่า สัญญาจองและซื้อห้องชุดมีความในข้อ 14 ว่า "ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ซื้อจะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้น" โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (หมายถึงจำเลยคดีนี้) ตามสัญญาการที่จำเลยที่ 1 ไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์เพราะโจทก์ไม่ชำระค่าภาษีเงินได้แทน จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญา ทั้งยังได้ขยายความในส่วนนี้ว่าเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา เมื่อโจทก์มีคำขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ศาลฎีกาจึงมีคำพิพากษายกฟ้องในส่วนนี้ นอกจากนี้แล้วคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีดังกล่าวยังได้ระบุถึงการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินโจทก์ที่ชำระไปแล้ว โดยอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาเป็นเหตุนั้น จำเลยที่ 1 จะกระทำมิได้ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญาอีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ดังนั้น โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" เพราะเมื่ออ่านแล้วก็ย่อมต้องเข้าใจถึงความมีสิทธิดังกล่าวอยู่ แต่ต้องเกี่ยวกับสิทธิอื่นตามสัญญา ไม่ใช่มาฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ยอมเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยในการโอนอีก อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องดังจำเลยอ้างไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 หรือไม่ เห็นว่า ในคดีก่อนฟ้องของโจทก์ซึ่งขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนห้องชุดให้โจทก์โดยอ้างเหตุว่าในวันนัดไปทำการโอนกรรมสิทธิ์นั้น โจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญา เว้นแต่ภาษีเงินได้ซึ่งโจทก์เห็นว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระแทน แต่จำเลยที่ 1 ไม่เห็นด้วย และไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ดังนั้น ประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ข้อ 3 ว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่พิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษีค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น อันเป็นการปฏิบัติการตามคำพิพากษาศาลฎีกาคดีหมายเลขแดงที่ 1486/2538 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ของศาลชั้นต้น จำเลยต่อสู้ว่าได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ประเด็นจึงเป็นดังที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้ในข้อ 3 ว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7017/2542บริษัทอีสท์เวสท์ดาต้า จำกัดโจทก์บริษัทอิตัลไทย เรียล เอ็ซเทท จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 193/17 ป.วิ.พ. ม. 148คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยตามสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา แต่จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วไม่ได้ เพราะยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา พิพากษายกฟ้อง ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา อีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ คดีก่อนประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (จำเลยคดีนี้) ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นในคดีก่อนกำหนดประเด็นว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่ดินพิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเลขที่ 1449/42 ชั้นที่ 10 อาคารเลขที่ 1449/2 อาคารชุดริเวอร์เฮ้าส์ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ 936 ตำบลคลองสาน (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาธนบุรี โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดส่วนที่เหลือ 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยด้วย จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์กับบริวารออกไปจากห้องชุดพิพาทคืนให้จำเลยในสภาพสมบูรณ์ดีตามเดิม ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 480,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารออกไปและส่งมอบห้องชุดดังกล่าวคืนแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น และให้จำเลยรับเงินค่าห้องชุดที่เหลือจำนวน 274,365.31 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาเป็นประการแรกว่า โจทก์ฟ้องขอบังคับตามสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดเป็นคดีหมายเลขดำที่ 2638/2528 หมายเลขแดงที่ 327/2531 แล้วอายุความย่อมสะดุดหยุดลง แต่คดีดังกล่าวได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องในคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ โดยไม่มีข้อความว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" จึงจะยกเอา ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง มาปรับมิได้ คดีโจทก์ตกอยู่ใต้บังคับ ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคแรก ซึ่งอายุความไม่สะดุดหยุดลง โจทก์จะฟ้องคดีใหม่ได้ก็ต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 10 ปี เมื่อโจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2527 แต่มาฟ้องคดีเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2538 เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ฟ้องของโจทก์จึงขาดอายุความนั้น เห็นว่า ปัญหานี้สืบเนื่องมาจากโจทก์ได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดจากจำเลยแล้วชำระเงินมัดจำและค่างวดจนเกือบครบ โจทก์และจำเลยจึงนัดกันไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและชำระราคาห้องชุดงวดสุดท้ายที่เหลือ จำเลยจะให้โจทก์ออกค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แทนซึ่งโจทก์ไม่ยอม จำเลยจึงไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงฟ้องให้จำเลยกับพวกโอนกรรมสิทธิ์ คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่ 1486/2538 ในประเด็นนี้ว่า สัญญาจองและซื้อห้องชุดมีความในข้อ 14 ว่า "ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ซื้อจะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้น" โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องออกค่าภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 (หมายถึงจำเลยคดีนี้) ตามสัญญาการที่จำเลยที่ 1 ไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์เพราะโจทก์ไม่ชำระค่าภาษีเงินได้แทน จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญา ทั้งยังได้ขยายความในส่วนนี้ว่าเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญา เมื่อโจทก์มีคำขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ศาลฎีกาจึงมีคำพิพากษายกฟ้องในส่วนนี้ นอกจากนี้แล้วคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีดังกล่าวยังได้ระบุถึงการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินโจทก์ที่ชำระไปแล้ว โดยอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาเป็นเหตุนั้น จำเลยที่ 1 จะกระทำมิได้ซึ่งหมายความว่า โจทก์และจำเลยยังมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจองและซื้อห้องชุดอยู่ หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญาอีกฝ่ายย่อมใช้สิทธิฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ดังนั้น โดยสภาพของคำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงไม่จำต้องมีถ้อยคำว่า "โดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีใหม่" เพราะเมื่ออ่านแล้วก็ย่อมต้องเข้าใจถึงความมีสิทธิดังกล่าวอยู่ แต่ต้องเกี่ยวกับสิทธิอื่นตามสัญญา ไม่ใช่มาฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ยอมเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยในการโอนอีก อายุความคดีนี้จึงตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/17 วรรคสอง หาใช่ต้องฟ้องคดีภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องดังจำเลยอ้างไม่ เมื่อโจทก์นำคดีนี้มาฟ้องภายใน 60 วัน นับแต่คำพิพากษาคดีก่อนถึงที่สุด จึงไม่ขาดอายุความ มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 หรือไม่ เห็นว่า ในคดีก่อนฟ้องของโจทก์ซึ่งขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนห้องชุดให้โจทก์โดยอ้างเหตุว่าในวันนัดไปทำการโอนกรรมสิทธิ์นั้น โจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญา เว้นแต่ภาษีเงินได้ซึ่งโจทก์เห็นว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระแทน แต่จำเลยที่ 1 ไม่เห็นด้วย และไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ดังนั้น ประเด็นที่ถูกต้องคือ "โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่" ที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ข้อ 3 ว่า "จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดและโอนที่พิพาทโดยการฉ้อฉลโจทก์หรือไม่" เป็นการนำข้อโต้แย้งหลายเรื่องที่ไม่สัมพันธ์กันมารวมเป็นประเด็นเดียวกัน ซึ่งในการวินิจฉัยนั้นจะต้องยึดตามประเด็นที่แท้จริงดังที่ศาลฎีกาในคดีก่อนได้วินิจฉัยไว้ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา โดยโจทก์ยินยอมชำระค่าภาษีค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้งสิ้น อันเป็นการปฏิบัติการตามคำพิพากษาศาลฎีกาคดีหมายเลขแดงที่ 1486/2538 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 327/2531 ของศาลชั้นต้น จำเลยต่อสู้ว่าได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ประเด็นจึงเป็นดังที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้ในข้อ 3 ว่า "จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจองและซื้อห้องชุดตามฟ้องหรือไม่" ประเด็นทั้งสองคดีแตกต่างกันและประเด็นในคดีหลังยังไม่มีการวินิจฉัย จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ พิพากษายืน.(ธำรงศักดิ์ ขมะวรรณ-สกนธ์ กฤติยาวงศ์-ทองหล่อ โฉมงาม)ศาลแพ่งธนบุรี - นายจักร อุตตโมศาลอุทธรณ์ - นางนพวรรณ อินทรัมพรรย์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ