คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3233/2549หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์ ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลจึงมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคาในงวดถัดไปภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโดยตกลงชำระราคาเป็น 26 งวด หากผิดนัดโจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยชำระแล้วและถือว่าสัญญาเลิกทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินและอาคารพิพาทแล้วชำระราคาให้แก่โจทก์จนถึงงวดที่ 25 และผิดนัดชำระเงินงวดที่ 26 ซึ่งต้องชำระในวันที่ 1 เมษายน 2540 สัญญาเลิกกัน โจทก์แจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 2,300 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยและห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 59,800 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 2,300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงจัดหาสถาบันการเงินให้จำเลยกู้เงินมาชำระราคาที่ดินและอาคารงวดที่ 26 จำนวน 1,058,625 บาท แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ดำเนินการดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 จึงต้องรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังมาว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารดังกล่าวกับจำเลยโดยมอบการครอบครองที่ดินและอาคารให้จำเลยในวันทำสัญญาและจำเลยตกลงจะผ่อนชำระราคาให้แก่โจทก์รวม 26 งวด ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดที่ 1 ถึงที่ 25 โดยชำระราคาไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมา และยังคงค้างชำระราคางวดที่ 26 เป็นเงิน 1,058,625 บาท โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ค้างชำระก่อน ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยแสวงหาประโยชน์จากการอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาท ไม่มีเจตนาชำระเงินงวดสุดท้าย เป็นการกระทำที่ไม่ชอบธรรมและขัดต่อความสงบเรียบร้อยนั้น จำเลยได้ให้การยืนยันว่า จำเลยยินดีชำระราคาส่วนที่เหลือแก่โจทก์ หากโจทก์จัดสถาบันการเงินให้จำเลยกู้ยืมเงินมาชำระราคาตามสัญญาหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยโดยจำเลยจะจำนองทรัพย์ดังกล่าวเป็นประกันเพื่อชำระราคา และในระหว่างพิจารณาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงรับข้อเสนอตามที่จำเลยให้การไว้แล้วแต่จำเลยไม่ยอมชำระราคาส่วนที่เหลือ ข้อกล่าวอ้างตามฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงเลื่อนลอย เป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย คงมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ข้อแรกว่า ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 หยิบยกปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยยกฟ้องโจทก์ เป็นการพิพากษานอกฟ้องหรือนอกคำให้การหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทของโจทก์ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ถือไม่ได้ว่าคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ในปัญหาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ เป็นการพิพากษานอกประเด็นแห่งคดี ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาข้อกฎหมายประการสุดท้ายที่ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ โจทก์ฎีกาในปัญหาข้อนี้ว่า จำเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์เป็นการผิดนัดชำระหนี้ทำให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญาโดยโจทก์ไม่จำต้องบอกกล่าว ทั้งโจทก์ยังได้บอกเลิกสัญญาแล้ว เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติว่า จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมาโดยโจทก์รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคางวดที่ 26 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จะต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 การบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคางวดที่ 26 ที่ค้างชำระ และข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคาก่อนมีหนังสือเลิกสัญญา จึงไม่มีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3233/2549บริษัทพัฒนาที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมโจทก์แห่งประเทศไทย จำกัด นายสมชัย บุญเลิศจำเลย ป.พ.พ. ม. 204, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 142 (5)โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์ ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลจึงมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคาในงวดถัดไปภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโดยตกลงชำระราคาเป็น 26 งวด หากผิดนัดโจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยชำระแล้วและถือว่าสัญญาเลิกทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินและอาคารพิพาทแล้วชำระราคาให้แก่โจทก์จนถึงงวดที่ 25 และผิดนัดชำระเงินงวดที่ 26 ซึ่งต้องชำระในวันที่ 1 เมษายน 2540 สัญญาเลิกกัน โจทก์แจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 2,300 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยและห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 59,800 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 2,300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงจัดหาสถาบันการเงินให้จำเลยกู้เงินมาชำระราคาที่ดินและอาคารงวดที่ 26 จำนวน 1,058,625 บาท แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ดำเนินการดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 จึงต้องรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังมาว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารดังกล่าวกับจำเลยโดยมอบการครอบครองที่ดินและอาคารให้จำเลยในวันทำสัญญาและจำเลยตกลงจะผ่อนชำระราคาให้แก่โจทก์รวม 26 งวด ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดที่ 1 ถึงที่ 25 โดยชำระราคาไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมา และยังคงค้างชำระราคางวดที่ 26 เป็นเงิน 1,058,625 บาท โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ค้างชำระก่อน ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยแสวงหาประโยชน์จากการอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาท ไม่มีเจตนาชำระเงินงวดสุดท้าย เป็นการกระทำที่ไม่ชอบธรรมและขัดต่อความสงบเรียบร้อยนั้น จำเลยได้ให้การยืนยันว่า จำเลยยินดีชำระราคาส่วนที่เหลือแก่โจทก์ หากโจทก์จัดสถาบันการเงินให้จำเลยกู้ยืมเงินมาชำระราคาตามสัญญาหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยโดยจำเลยจะจำนองทรัพย์ดังกล่าวเป็นประกันเพื่อชำระราคา และในระหว่างพิจารณาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงรับข้อเสนอตามที่จำเลยให้การไว้แล้วแต่จำเลยไม่ยอมชำระราคาส่วนที่เหลือ ข้อกล่าวอ้างตามฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงเลื่อนลอย เป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย คงมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ข้อแรกว่า ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 หยิบยกปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยยกฟ้องโจทก์ เป็นการพิพากษานอกฟ้องหรือนอกคำให้การหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทของโจทก์ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ถือไม่ได้ว่าคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ในปัญหาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ เป็นการพิพากษานอกประเด็นแห่งคดี ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาข้อกฎหมายประการสุดท้ายที่ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ โจทก์ฎีกาในปัญหาข้อนี้ว่า จำเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์เป็นการผิดนัดชำระหนี้ทำให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญาโดยโจทก์ไม่จำต้องบอกกล่าว ทั้งโจทก์ยังได้บอกเลิกสัญญาแล้ว เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติว่า จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมาโดยโจทก์รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคางวดที่ 26 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จะต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 การบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคางวดที่ 26 ที่ค้างชำระ และข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคาก่อนมีหนังสือเลิกสัญญา จึงไม่มีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(นินนาท สาครรัตน์-จรัส พวงมณี-สถิตย์ ทาวุฒิ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโดยตกลงชำระราคาเป็น 26 งวด หากผิดนัดโจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยชำระแล้วและถือว่าสัญญาเลิกทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินและอาคารพิพาทแล้วชำระราคาให้แก่โจทก์จนถึงงวดที่ 25 และผิดนัดชำระเงินงวดที่ 26 ซึ่งต้องชำระในวันที่ 1 เมษายน 2540 สัญญาเลิกกัน โจทก์แจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 2,300 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยและห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 59,800 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 2,300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงจัดหาสถาบันการเงินให้จำเลยกู้เงินมาชำระราคาที่ดินและอาคารงวดที่ 26 จำนวน 1,058,625 บาท แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ดำเนินการดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 จึงต้องรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังมาว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารดังกล่าวกับจำเลยโดยมอบการครอบครองที่ดินและอาคารให้จำเลยในวันทำสัญญาและจำเลยตกลงจะผ่อนชำระราคาให้แก่โจทก์รวม 26 งวด ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดที่ 1 ถึงที่ 25 โดยชำระราคาไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมา และยังคงค้างชำระราคางวดที่ 26 เป็นเงิน 1,058,625 บาท โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ค้างชำระก่อน ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยแสวงหาประโยชน์จากการอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาท ไม่มีเจตนาชำระเงินงวดสุดท้าย เป็นการกระทำที่ไม่ชอบธรรมและขัดต่อความสงบเรียบร้อยนั้น จำเลยได้ให้การยืนยันว่า จำเลยยินดีชำระราคาส่วนที่เหลือแก่โจทก์ หากโจทก์จัดสถาบันการเงินให้จำเลยกู้ยืมเงินมาชำระราคาตามสัญญาหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยโดยจำเลยจะจำนองทรัพย์ดังกล่าวเป็นประกันเพื่อชำระราคา และในระหว่างพิจารณาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงรับข้อเสนอตามที่จำเลยให้การไว้แล้วแต่จำเลยไม่ยอมชำระราคาส่วนที่เหลือ ข้อกล่าวอ้างตามฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงเลื่อนลอย เป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย คงมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ข้อแรกว่า ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 หยิบยกปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยยกฟ้องโจทก์ เป็นการพิพากษานอกฟ้องหรือนอกคำให้การหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทของโจทก์ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ถือไม่ได้ว่าคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ในปัญหาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ เป็นการพิพากษานอกประเด็นแห่งคดี ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาข้อกฎหมายประการสุดท้ายที่ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ โจทก์ฎีกาในปัญหาข้อนี้ว่า จำเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์เป็นการผิดนัดชำระหนี้ทำให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญาโดยโจทก์ไม่จำต้องบอกกล่าว ทั้งโจทก์ยังได้บอกเลิกสัญญาแล้ว เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติว่า จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมาโดยโจทก์รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคางวดที่ 26 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จะต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 การบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคางวดที่ 26 ที่ค้างชำระ และข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคาก่อนมีหนังสือเลิกสัญญา จึงไม่มีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3233/2549บริษัทพัฒนาที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมโจทก์แห่งประเทศไทย จำกัด นายสมชัย บุญเลิศจำเลย ป.พ.พ. ม. 204, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 142 (5)โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์ ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลจึงมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคาในงวดถัดไปภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารโดยตกลงชำระราคาเป็น 26 งวด หากผิดนัดโจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยชำระแล้วและถือว่าสัญญาเลิกทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินและอาคารพิพาทแล้วชำระราคาให้แก่โจทก์จนถึงงวดที่ 25 และผิดนัดชำระเงินงวดที่ 26 ซึ่งต้องชำระในวันที่ 1 เมษายน 2540 สัญญาเลิกกัน โจทก์แจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 2,300 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยและห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 59,800 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 2,300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงจัดหาสถาบันการเงินให้จำเลยกู้เงินมาชำระราคาที่ดินและอาคารงวดที่ 26 จำนวน 1,058,625 บาท แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ดำเนินการดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 จึงต้องรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังมาว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารดังกล่าวกับจำเลยโดยมอบการครอบครองที่ดินและอาคารให้จำเลยในวันทำสัญญาและจำเลยตกลงจะผ่อนชำระราคาให้แก่โจทก์รวม 26 งวด ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดที่ 1 ถึงที่ 25 โดยชำระราคาไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมา และยังคงค้างชำระราคางวดที่ 26 เป็นเงิน 1,058,625 บาท โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ค้างชำระก่อน ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยแสวงหาประโยชน์จากการอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาท ไม่มีเจตนาชำระเงินงวดสุดท้าย เป็นการกระทำที่ไม่ชอบธรรมและขัดต่อความสงบเรียบร้อยนั้น จำเลยได้ให้การยืนยันว่า จำเลยยินดีชำระราคาส่วนที่เหลือแก่โจทก์ หากโจทก์จัดสถาบันการเงินให้จำเลยกู้ยืมเงินมาชำระราคาตามสัญญาหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยโดยจำเลยจะจำนองทรัพย์ดังกล่าวเป็นประกันเพื่อชำระราคา และในระหว่างพิจารณาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงรับข้อเสนอตามที่จำเลยให้การไว้แล้วแต่จำเลยไม่ยอมชำระราคาส่วนที่เหลือ ข้อกล่าวอ้างตามฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงเลื่อนลอย เป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย คงมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ข้อแรกว่า ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 หยิบยกปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยยกฟ้องโจทก์ เป็นการพิพากษานอกฟ้องหรือนอกคำให้การหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทของโจทก์ซึ่งตามคำฟ้องและคำให้การได้ความว่า จำเลยครอบครองที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลย ทั้งโจทก์และจำเลยยังโต้แย้งกันด้วยว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วหรือไม่ หากสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบย่อมเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนั้น ปัญหาว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ จึงเป็นประเด็นแห่งคดีซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ถือไม่ได้ว่าคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ในปัญหาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ เป็นการพิพากษานอกประเด็นแห่งคดี ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาข้อกฎหมายประการสุดท้ายที่ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วโดยชอบหรือไม่ โจทก์ฎีกาในปัญหาข้อนี้ว่า จำเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์เป็นการผิดนัดชำระหนี้ทำให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญาโดยโจทก์ไม่จำต้องบอกกล่าว ทั้งโจทก์ยังได้บอกเลิกสัญญาแล้ว เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติว่า จำเลยชำระราคาให้แก่โจทก์ล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาตั้งแต่งวดที่ 12 เป็นต้นมาโดยโจทก์รับชำระ แสดงว่าคู่สัญญาไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชำระราคาไว้ การที่จำเลยไม่ชำระราคางวดที่ 26 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้สัญญาเลิกกันตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จะต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้เสียก่อน ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 การบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคางวดที่ 26 ที่ค้างชำระ และข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระราคาก่อนมีหนังสือเลิกสัญญา จึงไม่มีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(นินนาท สาครรัตน์-จรัส พวงมณี-สถิตย์ ทาวุฒิ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ