คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5265/2533หลักกฎหมาย: จำเลยที่ 1 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างรวม 3 คูหาให้แก่โจทก์ โจทก์ชำระราคาครบถ้วนในวันทำสัญญา ในระหว่างการก่อสร้างยังไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโดยจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารไปแล้ว 2 คูหาโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 อ้างว่าเป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ขอเพิกถอนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่ตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ ตามมาตรา 237 แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 2 แต่ขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ไม่รู้ว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าช่วงจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์แม้ต่อมาโจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1จำเลยที่ 2 กับ ส. กรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่างอาคารพิพาทและฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมดังกล่าวกระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่กระทำโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5.โจทก์ฟ้องว่า กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2651 จัดหาประโยชน์ โดยสร้างอาคารพาณิชย์4 ชั้น จำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนแผนผังที่กระทรวงการคลังกำหนดซึ่งจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนในการก่อสร้างเองทั้งสิ้น และจำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารเป็นเวลา 20 ปี โดยจำเลยที่ 3จะเช่าเองหรือจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยที่ 3ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างแทน และจำเลยที่ 1 จะได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 เช่นเดียวกับจำเลยที่ 3 จะได้จากกระทรวงการคลัง ต่อมาจำเลยที่ 1 โดยนายสมเกียรติ กรรมการผู้มีอำนาจ และในฐานะตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่สร้างขึ้นให้โจทก์จำนวน 3 คูหา ราคาคูหาละ 500,000 บาท และจำเลยที่ 1 ได้รับเงินจากโจทก์ครบจำนวนดังกล่าวแล้ว ต่อมาระหว่างที่กำลังก่อสร้างอาคารอยู่จำเลยที่ 1 โดยทุจริตได้นำอาคารทั้ง 3 คูหาที่ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์แล้ว ไปโอนขายสิทธิการเช่าช่วงคูหาที่ 19, 20 และ 21 ให้จำเลยที่ 2 โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับนายสมเกียรติ ต่อศาลชั้นต้น ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาททั้งสามคูหาระหว่างจำเลยที่ 1และที่ 2 ในระหว่างที่ศาลดำเนินกระบวนพิจารณาคดีดังกล่าว โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา และศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการผูกพัน หรือเป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขสิทธิการเช่าอาคารทั้งสามคูหาไว้เป็นการชั่วคราวก่อนคดีถึงที่สุดศาลได้ส่งคำสั่งดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ทราบแล้ว และโจทก์ได้ส่งคำสั่งของศาลดังกล่าวให้จำเลยที่ 3 ทราบแล้วและต่อมาศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 3ยินยอมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 3 เพื่อจะขอทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทตามคำพิพากษาโดยตรงต่อจำเลยที่ 3 แต่จำเลยที่ 3 มีหนังสือแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ได้นำจำเลยที่ 2 มาทำสัญญาจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงไม่อาจทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงได้ โจทก์ไม่ทราบชัดว่าสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับที่ 3 ทำกันเมื่อใดแต่ก็ต้องกระทำกันหลังจากโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาแล้ว ส่วนจำเลยที่ 2 แม้จะไม่ทราบคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลดังกล่าวมาแต่ก็ทราบดีว่าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 และศาลยังไม่ได้ชี้ขาดว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 2 ใครมีสิทธิดีกว่ากัน จำเลยที่ 2 กลับสมคบกับจำเลยที่ 1 ทำการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นของตนเสียก่อน เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 นำจำเลยที่ 2 ไปโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 3 ก่อนแล้ว จึงทำให้โจทก์เสียเปรียบขอให้ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาเช่า (ที่ถูกคือเช่าช่วง)บ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่ากับจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าจำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 2 ให้การว่า เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาทโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อศาลชั้นต้น คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 คดีดังกล่าวศาลพิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ให้ร่วมส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ รวมทั้งโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์และชดใช้เงิน1,500,000 บาท ให้โจทก์ การที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 2 ได้กระทำโดยสุจริต ศาลไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนความรับผิดตามสัญญา จำเลยที่ 2 ไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 3และจำเลยที่ 2 ได้ชำระเงินค่าตอบแทนตามสัญญาให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 มอบอาคารพิพาทให้จำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทำประโยชน์อยู่จนถึงปัจจุบัน การกระทำของจำเลยดังกล่าวไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบจำเลยที่ 3 ให้การว่า ก่อนคดีนี้โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่2 ต่อศาลชั้นต้นขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทรายนี้ คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ฟ้องโจทก์คดีนี้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 จำเลยที่ 3ไม่เคยรับแจ้งจากโจทก์เรื่องคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้น และก่อนจำเลยที่ 3 จะจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเลขที่ 19 และ 20(บ้านเลขที่ 795/21-22) ให้จำเลยที่ 2 นั้น จำเลยที่ 3 ได้ให้อำเภอเมืองสมุทรปราการประกาศให้ประชาชนทราบเพื่อคัดค้านแล้ว ไม่มีผู้ใดคัดค้านการจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3จำเลยที่ 2 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2651 เป็นที่ราชพัสดุ กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจัดสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้นจำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนที่กระทรวงการคลังกำหนด โดยจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนก่อสร้างเองทั้งสิ้น และให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 20 ปีโดยจะเช่าเองหรือให้คนอื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเองจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างเป็นผู้ก่อสร้าง และจำเลยที่ 1 ได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างขึ้นรวม 3 คูหาให้โจทก์ในราคาคูหาละ 500,000 บาทและโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ครบแล้วในวันทำสัญญา ในระหว่างยังก่อสร้างอาคารไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ขอให้ห้ามจำเลยทั้งหมดจำหน่ายจ่ายโอนสิทธิการเช่าช่วง ศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ต่อมาศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารที่ก่อสร้างขึ้นตามแบบแปลนเลขที่ 19 และ20 ไปแล้ว ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า สัญญาเช่าช่วงบ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วง และจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าช่วงนั้น เป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ อันเป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอเพิกถอนเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 หรือไม่ เห็นว่าตามมาตรา 237 นั้น ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้ โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่ นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามมาตรา 237 ปัญหาต่อไปที่สมควรจะต้องวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวได้กระทำลงโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1ก่อนจำเลยที่ 2 ก็ตาม แต่โจทก์มิได้อ้างมาในฟ้องและข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่าขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนหน้าแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท แต่จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้วฉะนั้นจำเลยที่ 2 จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์ ต่อมาแม้โจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 กับนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ป.จ. 5 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 422/2527 ของศาลชั้นต้น และแม้จะฟังว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมนี้ได้กระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วว่า จำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ จึงจะถือว่าจำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตไม่ได้เช่นเดียวกัน โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าช่วงตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วงกับจำเลยที่ 3ผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไปพิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5265/2533นาง ยุ พิน พรหม อารักษ์โจทก์บริษัท เค.เอส . ก่อสร้าง อุดรธานี จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 237, ม. 543 (3), ม. 544จำเลยที่ 1 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างรวม 3 คูหาให้แก่โจทก์ โจทก์ชำระราคาครบถ้วนในวันทำสัญญา ในระหว่างการก่อสร้างยังไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโดยจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารไปแล้ว 2 คูหาโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 อ้างว่าเป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ขอเพิกถอนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่ตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ ตามมาตรา 237 แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 2 แต่ขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ไม่รู้ว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าช่วงจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์แม้ต่อมาโจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1จำเลยที่ 2 กับ ส. กรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่างอาคารพิพาทและฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมดังกล่าวกระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่กระทำโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5.โจทก์ฟ้องว่า กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2651 จัดหาประโยชน์ โดยสร้างอาคารพาณิชย์4 ชั้น จำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนแผนผังที่กระทรวงการคลังกำหนดซึ่งจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนในการก่อสร้างเองทั้งสิ้น และจำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารเป็นเวลา 20 ปี โดยจำเลยที่ 3จะเช่าเองหรือจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยที่ 3ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างแทน และจำเลยที่ 1 จะได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 เช่นเดียวกับจำเลยที่ 3 จะได้จากกระทรวงการคลัง ต่อมาจำเลยที่ 1 โดยนายสมเกียรติ กรรมการผู้มีอำนาจ และในฐานะตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่สร้างขึ้นให้โจทก์จำนวน 3 คูหา ราคาคูหาละ 500,000 บาท และจำเลยที่ 1 ได้รับเงินจากโจทก์ครบจำนวนดังกล่าวแล้ว ต่อมาระหว่างที่กำลังก่อสร้างอาคารอยู่จำเลยที่ 1 โดยทุจริตได้นำอาคารทั้ง 3 คูหาที่ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์แล้ว ไปโอนขายสิทธิการเช่าช่วงคูหาที่ 19, 20 และ 21 ให้จำเลยที่ 2 โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับนายสมเกียรติ ต่อศาลชั้นต้น ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาททั้งสามคูหาระหว่างจำเลยที่ 1และที่ 2 ในระหว่างที่ศาลดำเนินกระบวนพิจารณาคดีดังกล่าว โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา และศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการผูกพัน หรือเป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขสิทธิการเช่าอาคารทั้งสามคูหาไว้เป็นการชั่วคราวก่อนคดีถึงที่สุดศาลได้ส่งคำสั่งดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ทราบแล้ว และโจทก์ได้ส่งคำสั่งของศาลดังกล่าวให้จำเลยที่ 3 ทราบแล้วและต่อมาศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 3ยินยอมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 3 เพื่อจะขอทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทตามคำพิพากษาโดยตรงต่อจำเลยที่ 3 แต่จำเลยที่ 3 มีหนังสือแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ได้นำจำเลยที่ 2 มาทำสัญญาจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงไม่อาจทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงได้ โจทก์ไม่ทราบชัดว่าสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับที่ 3 ทำกันเมื่อใดแต่ก็ต้องกระทำกันหลังจากโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาแล้ว ส่วนจำเลยที่ 2 แม้จะไม่ทราบคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลดังกล่าวมาแต่ก็ทราบดีว่าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 และศาลยังไม่ได้ชี้ขาดว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 2 ใครมีสิทธิดีกว่ากัน จำเลยที่ 2 กลับสมคบกับจำเลยที่ 1 ทำการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นของตนเสียก่อน เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 นำจำเลยที่ 2 ไปโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 3 ก่อนแล้ว จึงทำให้โจทก์เสียเปรียบขอให้ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาเช่า (ที่ถูกคือเช่าช่วง)บ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่ากับจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าจำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 2 ให้การว่า เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาทโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อศาลชั้นต้น คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 คดีดังกล่าวศาลพิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ให้ร่วมส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ รวมทั้งโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์และชดใช้เงิน1,500,000 บาท ให้โจทก์ การที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 2 ได้กระทำโดยสุจริต ศาลไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนความรับผิดตามสัญญา จำเลยที่ 2 ไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 3และจำเลยที่ 2 ได้ชำระเงินค่าตอบแทนตามสัญญาให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 มอบอาคารพิพาทให้จำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทำประโยชน์อยู่จนถึงปัจจุบัน การกระทำของจำเลยดังกล่าวไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบจำเลยที่ 3 ให้การว่า ก่อนคดีนี้โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่2 ต่อศาลชั้นต้นขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทรายนี้ คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ฟ้องโจทก์คดีนี้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 จำเลยที่ 3ไม่เคยรับแจ้งจากโจทก์เรื่องคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้น และก่อนจำเลยที่ 3 จะจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเลขที่ 19 และ 20(บ้านเลขที่ 795/21-22) ให้จำเลยที่ 2 นั้น จำเลยที่ 3 ได้ให้อำเภอเมืองสมุทรปราการประกาศให้ประชาชนทราบเพื่อคัดค้านแล้ว ไม่มีผู้ใดคัดค้านการจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3จำเลยที่ 2 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2651 เป็นที่ราชพัสดุ กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจัดสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้นจำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนที่กระทรวงการคลังกำหนด โดยจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนก่อสร้างเองทั้งสิ้น และให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 20 ปีโดยจะเช่าเองหรือให้คนอื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเองจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างเป็นผู้ก่อสร้าง และจำเลยที่ 1 ได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างขึ้นรวม 3 คูหาให้โจทก์ในราคาคูหาละ 500,000 บาทและโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ครบแล้วในวันทำสัญญา ในระหว่างยังก่อสร้างอาคารไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ขอให้ห้ามจำเลยทั้งหมดจำหน่ายจ่ายโอนสิทธิการเช่าช่วง ศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ต่อมาศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารที่ก่อสร้างขึ้นตามแบบแปลนเลขที่ 19 และ20 ไปแล้ว ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า สัญญาเช่าช่วงบ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วง และจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าช่วงนั้น เป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ อันเป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอเพิกถอนเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 หรือไม่ เห็นว่าตามมาตรา 237 นั้น ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้ โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่ นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามมาตรา 237 ปัญหาต่อไปที่สมควรจะต้องวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวได้กระทำลงโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1ก่อนจำเลยที่ 2 ก็ตาม แต่โจทก์มิได้อ้างมาในฟ้องและข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่าขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนหน้าแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท แต่จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้วฉะนั้นจำเลยที่ 2 จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์ ต่อมาแม้โจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 กับนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ป.จ. 5 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 422/2527 ของศาลชั้นต้น และแม้จะฟังว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมนี้ได้กระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วว่า จำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ จึงจะถือว่าจำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตไม่ได้เช่นเดียวกัน โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าช่วงตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วงกับจำเลยที่ 3ผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไปพิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์.(มีพาศน์ โปตระนันทน์-พินิจ ฉิมพาลี-เคียง บุญเพิ่ม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2651 จัดหาประโยชน์ โดยสร้างอาคารพาณิชย์4 ชั้น จำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนแผนผังที่กระทรวงการคลังกำหนดซึ่งจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนในการก่อสร้างเองทั้งสิ้น และจำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารเป็นเวลา 20 ปี โดยจำเลยที่ 3จะเช่าเองหรือจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยที่ 3ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างแทน และจำเลยที่ 1 จะได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 เช่นเดียวกับจำเลยที่ 3 จะได้จากกระทรวงการคลัง ต่อมาจำเลยที่ 1 โดยนายสมเกียรติ กรรมการผู้มีอำนาจ และในฐานะตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่สร้างขึ้นให้โจทก์จำนวน 3 คูหา ราคาคูหาละ 500,000 บาท และจำเลยที่ 1 ได้รับเงินจากโจทก์ครบจำนวนดังกล่าวแล้ว ต่อมาระหว่างที่กำลังก่อสร้างอาคารอยู่จำเลยที่ 1 โดยทุจริตได้นำอาคารทั้ง 3 คูหาที่ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์แล้ว ไปโอนขายสิทธิการเช่าช่วงคูหาที่ 19, 20 และ 21 ให้จำเลยที่ 2 โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับนายสมเกียรติ ต่อศาลชั้นต้น ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาททั้งสามคูหาระหว่างจำเลยที่ 1และที่ 2 ในระหว่างที่ศาลดำเนินกระบวนพิจารณาคดีดังกล่าว โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา และศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการผูกพัน หรือเป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขสิทธิการเช่าอาคารทั้งสามคูหาไว้เป็นการชั่วคราวก่อนคดีถึงที่สุดศาลได้ส่งคำสั่งดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ทราบแล้ว และโจทก์ได้ส่งคำสั่งของศาลดังกล่าวให้จำเลยที่ 3 ทราบแล้วและต่อมาศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 3ยินยอมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 3 เพื่อจะขอทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทตามคำพิพากษาโดยตรงต่อจำเลยที่ 3 แต่จำเลยที่ 3 มีหนังสือแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ได้นำจำเลยที่ 2 มาทำสัญญาจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงไม่อาจทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงได้ โจทก์ไม่ทราบชัดว่าสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับที่ 3 ทำกันเมื่อใดแต่ก็ต้องกระทำกันหลังจากโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาแล้ว ส่วนจำเลยที่ 2 แม้จะไม่ทราบคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลดังกล่าวมาแต่ก็ทราบดีว่าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 และศาลยังไม่ได้ชี้ขาดว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 2 ใครมีสิทธิดีกว่ากัน จำเลยที่ 2 กลับสมคบกับจำเลยที่ 1 ทำการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นของตนเสียก่อน เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 นำจำเลยที่ 2 ไปโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 3 ก่อนแล้ว จึงทำให้โจทก์เสียเปรียบขอให้ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาเช่า (ที่ถูกคือเช่าช่วง)บ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่ากับจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าจำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 2 ให้การว่า เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาทโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อศาลชั้นต้น คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 คดีดังกล่าวศาลพิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ให้ร่วมส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ รวมทั้งโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์และชดใช้เงิน1,500,000 บาท ให้โจทก์ การที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 2 ได้กระทำโดยสุจริต ศาลไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนความรับผิดตามสัญญา จำเลยที่ 2 ไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 3และจำเลยที่ 2 ได้ชำระเงินค่าตอบแทนตามสัญญาให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 มอบอาคารพิพาทให้จำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทำประโยชน์อยู่จนถึงปัจจุบัน การกระทำของจำเลยดังกล่าวไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบจำเลยที่ 3 ให้การว่า ก่อนคดีนี้โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่2 ต่อศาลชั้นต้นขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทรายนี้ คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ฟ้องโจทก์คดีนี้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 จำเลยที่ 3ไม่เคยรับแจ้งจากโจทก์เรื่องคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้น และก่อนจำเลยที่ 3 จะจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเลขที่ 19 และ 20(บ้านเลขที่ 795/21-22) ให้จำเลยที่ 2 นั้น จำเลยที่ 3 ได้ให้อำเภอเมืองสมุทรปราการประกาศให้ประชาชนทราบเพื่อคัดค้านแล้ว ไม่มีผู้ใดคัดค้านการจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3จำเลยที่ 2 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2651 เป็นที่ราชพัสดุ กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจัดสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้นจำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนที่กระทรวงการคลังกำหนด โดยจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนก่อสร้างเองทั้งสิ้น และให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 20 ปีโดยจะเช่าเองหรือให้คนอื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเองจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างเป็นผู้ก่อสร้าง และจำเลยที่ 1 ได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างขึ้นรวม 3 คูหาให้โจทก์ในราคาคูหาละ 500,000 บาทและโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ครบแล้วในวันทำสัญญา ในระหว่างยังก่อสร้างอาคารไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ขอให้ห้ามจำเลยทั้งหมดจำหน่ายจ่ายโอนสิทธิการเช่าช่วง ศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ต่อมาศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารที่ก่อสร้างขึ้นตามแบบแปลนเลขที่ 19 และ20 ไปแล้ว ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า สัญญาเช่าช่วงบ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วง และจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าช่วงนั้น เป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ อันเป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอเพิกถอนเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 หรือไม่ เห็นว่าตามมาตรา 237 นั้น ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้ โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่ นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามมาตรา 237 ปัญหาต่อไปที่สมควรจะต้องวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวได้กระทำลงโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1ก่อนจำเลยที่ 2 ก็ตาม แต่โจทก์มิได้อ้างมาในฟ้องและข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่าขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนหน้าแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท แต่จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้วฉะนั้นจำเลยที่ 2 จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์ ต่อมาแม้โจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 กับนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ป.จ. 5 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 422/2527 ของศาลชั้นต้น และแม้จะฟังว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมนี้ได้กระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วว่า จำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ จึงจะถือว่าจำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตไม่ได้เช่นเดียวกัน โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าช่วงตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วงกับจำเลยที่ 3ผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไปพิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5265/2533นาง ยุ พิน พรหม อารักษ์โจทก์บริษัท เค.เอส . ก่อสร้าง อุดรธานี จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 237, ม. 543 (3), ม. 544จำเลยที่ 1 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างรวม 3 คูหาให้แก่โจทก์ โจทก์ชำระราคาครบถ้วนในวันทำสัญญา ในระหว่างการก่อสร้างยังไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโดยจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารไปแล้ว 2 คูหาโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 อ้างว่าเป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ขอเพิกถอนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่ตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ ตามมาตรา 237 แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 2 แต่ขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ไม่รู้ว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าช่วงจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์แม้ต่อมาโจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1จำเลยที่ 2 กับ ส. กรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่างอาคารพิพาทและฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมดังกล่าวกระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่กระทำโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5.โจทก์ฟ้องว่า กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2651 จัดหาประโยชน์ โดยสร้างอาคารพาณิชย์4 ชั้น จำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนแผนผังที่กระทรวงการคลังกำหนดซึ่งจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนในการก่อสร้างเองทั้งสิ้น และจำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารเป็นเวลา 20 ปี โดยจำเลยที่ 3จะเช่าเองหรือจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยที่ 3ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างแทน และจำเลยที่ 1 จะได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 เช่นเดียวกับจำเลยที่ 3 จะได้จากกระทรวงการคลัง ต่อมาจำเลยที่ 1 โดยนายสมเกียรติ กรรมการผู้มีอำนาจ และในฐานะตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่สร้างขึ้นให้โจทก์จำนวน 3 คูหา ราคาคูหาละ 500,000 บาท และจำเลยที่ 1 ได้รับเงินจากโจทก์ครบจำนวนดังกล่าวแล้ว ต่อมาระหว่างที่กำลังก่อสร้างอาคารอยู่จำเลยที่ 1 โดยทุจริตได้นำอาคารทั้ง 3 คูหาที่ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์แล้ว ไปโอนขายสิทธิการเช่าช่วงคูหาที่ 19, 20 และ 21 ให้จำเลยที่ 2 โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับนายสมเกียรติ ต่อศาลชั้นต้น ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาททั้งสามคูหาระหว่างจำเลยที่ 1และที่ 2 ในระหว่างที่ศาลดำเนินกระบวนพิจารณาคดีดังกล่าว โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา และศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการผูกพัน หรือเป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขสิทธิการเช่าอาคารทั้งสามคูหาไว้เป็นการชั่วคราวก่อนคดีถึงที่สุดศาลได้ส่งคำสั่งดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ทราบแล้ว และโจทก์ได้ส่งคำสั่งของศาลดังกล่าวให้จำเลยที่ 3 ทราบแล้วและต่อมาศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 3ยินยอมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 3 เพื่อจะขอทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทตามคำพิพากษาโดยตรงต่อจำเลยที่ 3 แต่จำเลยที่ 3 มีหนังสือแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ได้นำจำเลยที่ 2 มาทำสัญญาจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงไม่อาจทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงได้ โจทก์ไม่ทราบชัดว่าสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับที่ 3 ทำกันเมื่อใดแต่ก็ต้องกระทำกันหลังจากโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาแล้ว ส่วนจำเลยที่ 2 แม้จะไม่ทราบคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลดังกล่าวมาแต่ก็ทราบดีว่าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 และศาลยังไม่ได้ชี้ขาดว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 2 ใครมีสิทธิดีกว่ากัน จำเลยที่ 2 กลับสมคบกับจำเลยที่ 1 ทำการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นของตนเสียก่อน เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 นำจำเลยที่ 2 ไปโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 3 ก่อนแล้ว จึงทำให้โจทก์เสียเปรียบขอให้ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาเช่า (ที่ถูกคือเช่าช่วง)บ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่ากับจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าจำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 2 ให้การว่า เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาทโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อศาลชั้นต้น คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 คดีดังกล่าวศาลพิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ให้ร่วมส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ รวมทั้งโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์และชดใช้เงิน1,500,000 บาท ให้โจทก์ การที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 2 ได้กระทำโดยสุจริต ศาลไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนความรับผิดตามสัญญา จำเลยที่ 2 ไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง 3 คูหา ให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 3และจำเลยที่ 2 ได้ชำระเงินค่าตอบแทนตามสัญญาให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 มอบอาคารพิพาทให้จำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทำประโยชน์อยู่จนถึงปัจจุบัน การกระทำของจำเลยดังกล่าวไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบจำเลยที่ 3 ให้การว่า ก่อนคดีนี้โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่2 ต่อศาลชั้นต้นขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทรายนี้ คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ฟ้องโจทก์คดีนี้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 จำเลยที่ 3ไม่เคยรับแจ้งจากโจทก์เรื่องคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้น และก่อนจำเลยที่ 3 จะจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเลขที่ 19 และ 20(บ้านเลขที่ 795/21-22) ให้จำเลยที่ 2 นั้น จำเลยที่ 3 ได้ให้อำเภอเมืองสมุทรปราการประกาศให้ประชาชนทราบเพื่อคัดค้านแล้ว ไม่มีผู้ใดคัดค้านการจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3จำเลยที่ 2 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2651 เป็นที่ราชพัสดุ กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจัดสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้นจำนวน 65 คูหา ตามแบบแปลนที่กระทรวงการคลังกำหนด โดยจำเลยที่ 3 ต้องลงทุนก่อสร้างเองทั้งสิ้น และให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 20 ปีโดยจะเช่าเองหรือให้คนอื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเองจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างเป็นผู้ก่อสร้าง และจำเลยที่ 1 ได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ 3 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างขึ้นรวม 3 คูหาให้โจทก์ในราคาคูหาละ 500,000 บาทและโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ครบแล้วในวันทำสัญญา ในระหว่างยังก่อสร้างอาคารไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหาโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ขอให้ห้ามจำเลยทั้งหมดจำหน่ายจ่ายโอนสิทธิการเช่าช่วง ศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ต่อมาศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารที่ก่อสร้างขึ้นตามแบบแปลนเลขที่ 19 และ20 ไปแล้ว ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า สัญญาเช่าช่วงบ้านเลขที่ 795/21 และ 795/22 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วง และจำเลยที่ 3 ผู้ให้เช่าช่วงนั้น เป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ อันเป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอเพิกถอนเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 หรือไม่ เห็นว่าตามมาตรา 237 นั้น ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้ โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่ นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามมาตรา 237 ปัญหาต่อไปที่สมควรจะต้องวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวได้กระทำลงโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1ก่อนจำเลยที่ 2 ก็ตาม แต่โจทก์มิได้อ้างมาในฟ้องและข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่าขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนหน้าแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท แต่จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้วฉะนั้นจำเลยที่ 2 จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์ ต่อมาแม้โจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 กับนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ป.จ. 5 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 422/2527 ของศาลชั้นต้น และแม้จะฟังว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมนี้ได้กระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วว่า จำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ จึงจะถือว่าจำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตไม่ได้เช่นเดียวกัน โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าช่วงตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วงกับจำเลยที่ 3ผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไปพิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์.(มีพาศน์ โปตระนันทน์-พินิจ ฉิมพาลี-เคียง บุญเพิ่ม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ