คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 241/2518หลักกฎหมาย: โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อ ขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอน โฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้วจำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อนหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิก สัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ฟ้องว่าโจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ ๑๘๑๓ พร้อมทั้งตึกแถว ๖๐ ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท เป็นเงินทั้งสิ้น ๔,๘๐๐,๐๐๐ บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ ๒๐,๐๐๐ บาท รวม ๖๐ ห้องเป็นเงิน ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท ด้วยเช็ค ๒ ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก ๓,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชำระในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่าตึก (พร้อมที่ดิน) ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันทีและก่อนถึงวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว ๑๒ ห้อง ๆ ละ ๘๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๙๖๐,๐๐๐ บาทจำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้วคงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อีก ๔๘ ห้อง เป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๓๐๗ เลขที่ดิน ๒๐๑ ครั้งถึงกำหนดวันนัดโอนโจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อของรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก ๔๘ ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๐๗ และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาทจะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น ๑ โฉนด ๑ ห้อง คือโฉนดเลขที่ ๘๘๘๐ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง ๔๖ ห้อง ในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ไม่ถึง ๔๘ ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว ๑๒ ห้อง มีจำนวน ๕๘ ห้อง ไม่ครบ ๖๐ ห้องตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และชดใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ บาท รวม ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ย จำเลยให้การว่าตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ ๘๘๘๐ ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยาเมื่อวันที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๑๑ โจทก์ทราบดีก่อนตกลงแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้นหาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ ๑๘๑๓ ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินและไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้ โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ รวมเป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.๑ และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่าการที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน ๒๕๑๑ ถึงเดือนธันวาคม ๒๕๑๑ โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป ๑๒ ห้อง ๑๒ โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขาย และวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่ง สัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนด ในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็น ห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อนศาลฎีกาเห็นว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๘ สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ กล่าวคือโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดัง กล่าวได้ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 241/2518นางจินตนา อนันตประกรโจทก์นายสุจิต ปัตตะโชติล. ป.พ.พ. ม. 387, ม. 388, ม. 453 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อ ขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอน โฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้วจำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อนหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิก สัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ฟ้องว่าโจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ ๑๘๑๓ พร้อมทั้งตึกแถว ๖๐ ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท เป็นเงินทั้งสิ้น ๔,๘๐๐,๐๐๐ บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ ๒๐,๐๐๐ บาท รวม ๖๐ ห้องเป็นเงิน ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท ด้วยเช็ค ๒ ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก ๓,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชำระในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่าตึก (พร้อมที่ดิน) ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันทีและก่อนถึงวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว ๑๒ ห้อง ๆ ละ ๘๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๙๖๐,๐๐๐ บาทจำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้วคงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อีก ๔๘ ห้อง เป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๓๐๗ เลขที่ดิน ๒๐๑ ครั้งถึงกำหนดวันนัดโอนโจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อของรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก ๔๘ ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๐๗ และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาทจะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น ๑ โฉนด ๑ ห้อง คือโฉนดเลขที่ ๘๘๘๐ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง ๔๖ ห้อง ในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ไม่ถึง ๔๘ ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว ๑๒ ห้อง มีจำนวน ๕๘ ห้อง ไม่ครบ ๖๐ ห้องตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และชดใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ บาท รวม ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ย จำเลยให้การว่าตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ ๘๘๘๐ ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยาเมื่อวันที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๑๑ โจทก์ทราบดีก่อนตกลงแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้นหาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ ๑๘๑๓ ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินและไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้ โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ รวมเป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.๑ และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่าการที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน ๒๕๑๑ ถึงเดือนธันวาคม ๒๕๑๑ โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป ๑๒ ห้อง ๑๒ โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขาย และวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่ง สัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนด ในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็น ห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อนศาลฎีกาเห็นว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๘ สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ กล่าวคือโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดัง กล่าวได้ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์(กฤษณ์ โสภิตกุล-ยงยุทธ เลอลภ-ธวัช สิทธิชัย)ศาลชั้นต้น - นายแผ้ว ศิวะบวรศาลอุทธรณ์ - นายสนิท บริรักษ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ ๑๘๑๓ พร้อมทั้งตึกแถว ๖๐ ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท เป็นเงินทั้งสิ้น ๔,๘๐๐,๐๐๐ บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ ๒๐,๐๐๐ บาท รวม ๖๐ ห้องเป็นเงิน ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท ด้วยเช็ค ๒ ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก ๓,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชำระในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่าตึก (พร้อมที่ดิน) ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันทีและก่อนถึงวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว ๑๒ ห้อง ๆ ละ ๘๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๙๖๐,๐๐๐ บาทจำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้วคงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อีก ๔๘ ห้อง เป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๓๐๗ เลขที่ดิน ๒๐๑ ครั้งถึงกำหนดวันนัดโอนโจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อของรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก ๔๘ ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๐๗ และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาทจะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น ๑ โฉนด ๑ ห้อง คือโฉนดเลขที่ ๘๘๘๐ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง ๔๖ ห้อง ในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ไม่ถึง ๔๘ ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว ๑๒ ห้อง มีจำนวน ๕๘ ห้อง ไม่ครบ ๖๐ ห้องตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และชดใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ บาท รวม ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ย จำเลยให้การว่าตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ ๘๘๘๐ ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยาเมื่อวันที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๑๑ โจทก์ทราบดีก่อนตกลงแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้นหาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ ๑๘๑๓ ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินและไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้ โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ รวมเป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.๑ และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่าการที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน ๒๕๑๑ ถึงเดือนธันวาคม ๒๕๑๑ โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป ๑๒ ห้อง ๑๒ โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขาย และวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่ง สัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนด ในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็น ห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อนศาลฎีกาเห็นว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๘ สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ กล่าวคือโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดัง กล่าวได้ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 241/2518นางจินตนา อนันตประกรโจทก์นายสุจิต ปัตตะโชติล. ป.พ.พ. ม. 387, ม. 388, ม. 453 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อ ขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอน โฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้วจำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อนหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิก สัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ฟ้องว่าโจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ ๑๘๑๓ พร้อมทั้งตึกแถว ๖๐ ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท เป็นเงินทั้งสิ้น ๔,๘๐๐,๐๐๐ บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ ๒๐,๐๐๐ บาท รวม ๖๐ ห้องเป็นเงิน ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท ด้วยเช็ค ๒ ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก ๓,๖๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชำระในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่าตึก (พร้อมที่ดิน) ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ ๘๐,๐๐๐ บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันทีและก่อนถึงวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว ๑๒ ห้อง ๆ ละ ๘๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๙๖๐,๐๐๐ บาทจำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้วคงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ อีก ๔๘ ห้อง เป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๓๐๗ เลขที่ดิน ๒๐๑ ครั้งถึงกำหนดวันนัดโอนโจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อของรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก ๔๘ ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๐๗ และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาทจะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น ๑ โฉนด ๑ ห้อง คือโฉนดเลขที่ ๘๘๘๐ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง ๔๖ ห้อง ในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ไม่ถึง ๔๘ ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว ๑๒ ห้อง มีจำนวน ๕๘ ห้อง ไม่ครบ ๖๐ ห้องตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และชดใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ บาท รวม ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ย จำเลยให้การว่าตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ ๘๘๘๐ ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยาเมื่อวันที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๑๑ โจทก์ทราบดีก่อนตกลงแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้นหาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ ๑๘๑๓ ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินและไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้ โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหาย ๑,๔๔๐,๐๐๐ รวมเป็นเงิน ๒,๖๔๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.๑ และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ ๑๕ มกราคม ๒๕๑๒ ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่าการที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน ๒๕๑๑ ถึงเดือนธันวาคม ๒๕๑๑ โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป ๑๒ ห้อง ๑๒ โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขาย และวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่ง สัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนด ในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็น ห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อนศาลฎีกาเห็นว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๘ สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ กล่าวคือโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดัง กล่าวได้ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์(กฤษณ์ โสภิตกุล-ยงยุทธ เลอลภ-ธวัช สิทธิชัย)ศาลชั้นต้น - นายแผ้ว ศิวะบวรศาลอุทธรณ์ - นายสนิท บริรักษ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ