คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 699/2545หลักกฎหมาย: จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 1 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์และใบเสนอราคาหัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการของจำเลยที่ 1 แสดงว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 จำเลยที่ 1 ต้องผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ใช้บังคับแก่กรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขายจึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน จำเลยที่ 1 ไม่โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 โดยต้องเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังนั้น เมื่อขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาท ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท จึงเหมาะสมแล้วโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานตัวแทนจำเลยที่ 1 ได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองจะโอนสิทธิการเช่าที่ดินและขายอาคารพาณิชย์เลขที่ B 13 และ B 14 ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์โครงการก่อสร้างของจำเลยที่ 1 ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วเสร็จ จำเลยทั้งสองไม่โอนอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ ทำให้โจทก์ขาดกำไรจากการขายให้ผู้อื่นห้องละ 850,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ ห้องเลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 ตำบลบางโพงพาง อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ หากไม่โอนให้ชดใช้เงิน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของโครงการก่อสร้างไม่เคยให้คำมั่นหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนทำคำมั่นใด ๆ กับโจทก์ โจทก์เสียหายไม่เกิน 500 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 แขวงบางโพงพางเขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ หากไม่ไปจดทะเบียนโอนให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายจำนวน 1,700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ตกลงจะขายอาคารพาณิชย์พิพาทห้องเลขที่ B 13 และ B 14ให้โจทก์ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.5 มีปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงขายอาคารพาณิชย์พิพาทแก่โจทก์ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 หรือไม่โจทก์เบิกความว่าในวันทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าว จำเลยที่ 2 ทำแผนผังการก่อสร้างอาคารพาณิชย์โครงการ 3 โดยทำเครื่องหมายกากบาทห้อง 13 และ 14 โครงการดังกล่าวมีชื่อว่า เจฟ้อน มินิ ออฟฟิศ ตามเอกสารหมาย จ.3 และจำเลยที่ 2 นำใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ด้วย เห็นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.6 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์ตามเอกสารหมาย จ.3 และใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 หัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 เป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ตามเอกสารหมาย จ.5 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการที่ 3 ของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 ส่วนที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าเอกสารหมาย จ.5 เป็นนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เท่านั้น จำเลยที่ 1 มิได้เกี่ยวข้องด้วยจึงไม่ต้องรับผิดนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังกล่าวแล้วว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 1 ย่อมต้องมีความผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จะอ้างว่ามิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สองว่า มูลพิพาทคดีนี้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การมอบอำนาจในการให้คำมั่นตามเอกสารหมาย จ.5 จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย จำเลยที่ 2 จึงเป็นตัวแทนโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 นั้นเห็นว่า การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามบทกฎหมายดังกล่าวนั้นเป็นบทบังคับกรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สามว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์พิพาทเพื่อให้จำเลยที่ 1 พ้นความรับผิดตามฟ้องนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะซื้อขาย มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยจำเลยที่ 1 ฎีกาประเด็นสุดท้ายว่า ในเรื่องโจทก์ได้รับความเสียหายเพียงใดนั้น โจทก์เพียงแต่นำสืบว่า หากโจทก์ได้รับโอนอาคารพาณิชย์พิพาทแล้วโจทก์จะนำไปขายมีผลต่างกำไรเท่านั้นซึ่งเป็นการคาดคะเน ความเสียหายที่เกิดขึ้นต้องเป็นความเสียหายจริง แต่ขณะบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่มีหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้ตกลงจะซื้อขายกับบุคคลภายนอกแล้ว ทั้งความเสียหายดังกล่าวมิได้เกิดขึ้นในตัวเอง เห็นว่า ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 อันได้แก่ความเสียหายที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้ นอกจากนี้ยังมีสิทธิได้ค่าเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นเหตุการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว แสดงว่าค่าเสียหายดังกล่าวให้พิจารณาเพียงเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังจำเลยที่ 1อ้างเมื่อได้ความจากใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 ว่า ขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาทประกอบกับจำเลยที่ 2 เบิกความรับว่า ขณะเบิกความอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาประมาณ 3,000,000 บาท ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,700,000บาท จึงเหมาะสมแล้ว ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 699/2545นางสาวพัชรา สังวรชาติโจทก์บริษัทเจ.ฟ้อน มินิ ออฟฟิศ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 222, ม. 453, ม. 798, ม. 821 ป.วิ.พ. ม. 249จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 1 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์และใบเสนอราคาหัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการของจำเลยที่ 1 แสดงว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 จำเลยที่ 1 ต้องผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ใช้บังคับแก่กรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขายจึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน จำเลยที่ 1 ไม่โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 โดยต้องเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังนั้น เมื่อขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาท ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท จึงเหมาะสมแล้วโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานตัวแทนจำเลยที่ 1 ได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองจะโอนสิทธิการเช่าที่ดินและขายอาคารพาณิชย์เลขที่ B 13 และ B 14 ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์โครงการก่อสร้างของจำเลยที่ 1 ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วเสร็จ จำเลยทั้งสองไม่โอนอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ ทำให้โจทก์ขาดกำไรจากการขายให้ผู้อื่นห้องละ 850,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ ห้องเลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 ตำบลบางโพงพาง อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ หากไม่โอนให้ชดใช้เงิน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของโครงการก่อสร้างไม่เคยให้คำมั่นหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนทำคำมั่นใด ๆ กับโจทก์ โจทก์เสียหายไม่เกิน 500 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 แขวงบางโพงพางเขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ หากไม่ไปจดทะเบียนโอนให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายจำนวน 1,700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ตกลงจะขายอาคารพาณิชย์พิพาทห้องเลขที่ B 13 และ B 14ให้โจทก์ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.5 มีปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงขายอาคารพาณิชย์พิพาทแก่โจทก์ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 หรือไม่โจทก์เบิกความว่าในวันทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าว จำเลยที่ 2 ทำแผนผังการก่อสร้างอาคารพาณิชย์โครงการ 3 โดยทำเครื่องหมายกากบาทห้อง 13 และ 14 โครงการดังกล่าวมีชื่อว่า เจฟ้อน มินิ ออฟฟิศ ตามเอกสารหมาย จ.3 และจำเลยที่ 2 นำใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ด้วย เห็นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.6 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์ตามเอกสารหมาย จ.3 และใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 หัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 เป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ตามเอกสารหมาย จ.5 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการที่ 3 ของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 ส่วนที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าเอกสารหมาย จ.5 เป็นนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เท่านั้น จำเลยที่ 1 มิได้เกี่ยวข้องด้วยจึงไม่ต้องรับผิดนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังกล่าวแล้วว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 1 ย่อมต้องมีความผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จะอ้างว่ามิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สองว่า มูลพิพาทคดีนี้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การมอบอำนาจในการให้คำมั่นตามเอกสารหมาย จ.5 จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย จำเลยที่ 2 จึงเป็นตัวแทนโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 นั้นเห็นว่า การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามบทกฎหมายดังกล่าวนั้นเป็นบทบังคับกรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สามว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์พิพาทเพื่อให้จำเลยที่ 1 พ้นความรับผิดตามฟ้องนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะซื้อขาย มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยจำเลยที่ 1 ฎีกาประเด็นสุดท้ายว่า ในเรื่องโจทก์ได้รับความเสียหายเพียงใดนั้น โจทก์เพียงแต่นำสืบว่า หากโจทก์ได้รับโอนอาคารพาณิชย์พิพาทแล้วโจทก์จะนำไปขายมีผลต่างกำไรเท่านั้นซึ่งเป็นการคาดคะเน ความเสียหายที่เกิดขึ้นต้องเป็นความเสียหายจริง แต่ขณะบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่มีหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้ตกลงจะซื้อขายกับบุคคลภายนอกแล้ว ทั้งความเสียหายดังกล่าวมิได้เกิดขึ้นในตัวเอง เห็นว่า ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 อันได้แก่ความเสียหายที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้ นอกจากนี้ยังมีสิทธิได้ค่าเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นเหตุการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว แสดงว่าค่าเสียหายดังกล่าวให้พิจารณาเพียงเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังจำเลยที่ 1อ้างเมื่อได้ความจากใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 ว่า ขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาทประกอบกับจำเลยที่ 2 เบิกความรับว่า ขณะเบิกความอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาประมาณ 3,000,000 บาท ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,700,000บาท จึงเหมาะสมแล้ว ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน(พูนศักดิ์ จงกลนี-วิชา มหาคุณ-ปัญญา สุทธิบดี)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานตัวแทนจำเลยที่ 1 ได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองจะโอนสิทธิการเช่าที่ดินและขายอาคารพาณิชย์เลขที่ B 13 และ B 14 ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์โครงการก่อสร้างของจำเลยที่ 1 ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วเสร็จ จำเลยทั้งสองไม่โอนอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ ทำให้โจทก์ขาดกำไรจากการขายให้ผู้อื่นห้องละ 850,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ ห้องเลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 ตำบลบางโพงพาง อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ หากไม่โอนให้ชดใช้เงิน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของโครงการก่อสร้างไม่เคยให้คำมั่นหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนทำคำมั่นใด ๆ กับโจทก์ โจทก์เสียหายไม่เกิน 500 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 แขวงบางโพงพางเขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ หากไม่ไปจดทะเบียนโอนให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายจำนวน 1,700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ตกลงจะขายอาคารพาณิชย์พิพาทห้องเลขที่ B 13 และ B 14ให้โจทก์ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.5 มีปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงขายอาคารพาณิชย์พิพาทแก่โจทก์ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 หรือไม่โจทก์เบิกความว่าในวันทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าว จำเลยที่ 2 ทำแผนผังการก่อสร้างอาคารพาณิชย์โครงการ 3 โดยทำเครื่องหมายกากบาทห้อง 13 และ 14 โครงการดังกล่าวมีชื่อว่า เจฟ้อน มินิ ออฟฟิศ ตามเอกสารหมาย จ.3 และจำเลยที่ 2 นำใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ด้วย เห็นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.6 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์ตามเอกสารหมาย จ.3 และใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 หัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 เป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ตามเอกสารหมาย จ.5 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการที่ 3 ของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 ส่วนที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าเอกสารหมาย จ.5 เป็นนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เท่านั้น จำเลยที่ 1 มิได้เกี่ยวข้องด้วยจึงไม่ต้องรับผิดนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังกล่าวแล้วว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 1 ย่อมต้องมีความผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จะอ้างว่ามิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สองว่า มูลพิพาทคดีนี้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การมอบอำนาจในการให้คำมั่นตามเอกสารหมาย จ.5 จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย จำเลยที่ 2 จึงเป็นตัวแทนโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 นั้นเห็นว่า การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามบทกฎหมายดังกล่าวนั้นเป็นบทบังคับกรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สามว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์พิพาทเพื่อให้จำเลยที่ 1 พ้นความรับผิดตามฟ้องนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะซื้อขาย มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยจำเลยที่ 1 ฎีกาประเด็นสุดท้ายว่า ในเรื่องโจทก์ได้รับความเสียหายเพียงใดนั้น โจทก์เพียงแต่นำสืบว่า หากโจทก์ได้รับโอนอาคารพาณิชย์พิพาทแล้วโจทก์จะนำไปขายมีผลต่างกำไรเท่านั้นซึ่งเป็นการคาดคะเน ความเสียหายที่เกิดขึ้นต้องเป็นความเสียหายจริง แต่ขณะบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่มีหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้ตกลงจะซื้อขายกับบุคคลภายนอกแล้ว ทั้งความเสียหายดังกล่าวมิได้เกิดขึ้นในตัวเอง เห็นว่า ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 อันได้แก่ความเสียหายที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้ นอกจากนี้ยังมีสิทธิได้ค่าเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นเหตุการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว แสดงว่าค่าเสียหายดังกล่าวให้พิจารณาเพียงเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังจำเลยที่ 1อ้างเมื่อได้ความจากใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 ว่า ขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาทประกอบกับจำเลยที่ 2 เบิกความรับว่า ขณะเบิกความอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาประมาณ 3,000,000 บาท ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,700,000บาท จึงเหมาะสมแล้ว ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 699/2545นางสาวพัชรา สังวรชาติโจทก์บริษัทเจ.ฟ้อน มินิ ออฟฟิศ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 222, ม. 453, ม. 798, ม. 821 ป.วิ.พ. ม. 249จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 1 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์และใบเสนอราคาหัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการของจำเลยที่ 1 แสดงว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 จำเลยที่ 1 ต้องผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ใช้บังคับแก่กรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขายจึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน จำเลยที่ 1 ไม่โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 โดยต้องเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังนั้น เมื่อขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาท ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท จึงเหมาะสมแล้วโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานตัวแทนจำเลยที่ 1 ได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองจะโอนสิทธิการเช่าที่ดินและขายอาคารพาณิชย์เลขที่ B 13 และ B 14 ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์โครงการก่อสร้างของจำเลยที่ 1 ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วเสร็จ จำเลยทั้งสองไม่โอนอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ ทำให้โจทก์ขาดกำไรจากการขายให้ผู้อื่นห้องละ 850,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ ห้องเลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 ตำบลบางโพงพาง อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ให้โจทก์ หากไม่โอนให้ชดใช้เงิน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของโครงการก่อสร้างไม่เคยให้คำมั่นหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนทำคำมั่นใด ๆ กับโจทก์ โจทก์เสียหายไม่เกิน 500 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 729/115 และเลขที่ 729/116 แขวงบางโพงพางเขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ หากไม่ไปจดทะเบียนโอนให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายจำนวน 1,700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2536 จำเลยที่ 2 ตกลงจะขายอาคารพาณิชย์พิพาทห้องเลขที่ B 13 และ B 14ให้โจทก์ในราคาห้องละ 1,650,000 บาท ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.5 มีปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงขายอาคารพาณิชย์พิพาทแก่โจทก์ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 หรือไม่โจทก์เบิกความว่าในวันทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าว จำเลยที่ 2 ทำแผนผังการก่อสร้างอาคารพาณิชย์โครงการ 3 โดยทำเครื่องหมายกากบาทห้อง 13 และ 14 โครงการดังกล่าวมีชื่อว่า เจฟ้อน มินิ ออฟฟิศ ตามเอกสารหมาย จ.3 และจำเลยที่ 2 นำใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ด้วย เห็นว่า จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.6 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์ตามเอกสารหมาย จ.3 และใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 หัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 เป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ตามเอกสารหมาย จ.5 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการที่ 3 ของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 ส่วนที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าเอกสารหมาย จ.5 เป็นนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เท่านั้น จำเลยที่ 1 มิได้เกี่ยวข้องด้วยจึงไม่ต้องรับผิดนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังกล่าวแล้วว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนเชิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 1 ย่อมต้องมีความผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จะอ้างว่ามิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สองว่า มูลพิพาทคดีนี้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การมอบอำนาจในการให้คำมั่นตามเอกสารหมาย จ.5 จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย จำเลยที่ 2 จึงเป็นตัวแทนโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 นั้นเห็นว่า การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามบทกฎหมายดังกล่าวนั้นเป็นบทบังคับกรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่ ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยที่ 1 ฎีกาปัญหาที่สามว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์พิพาทเพื่อให้จำเลยที่ 1 พ้นความรับผิดตามฟ้องนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะซื้อขาย มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยจำเลยที่ 1 ฎีกาประเด็นสุดท้ายว่า ในเรื่องโจทก์ได้รับความเสียหายเพียงใดนั้น โจทก์เพียงแต่นำสืบว่า หากโจทก์ได้รับโอนอาคารพาณิชย์พิพาทแล้วโจทก์จะนำไปขายมีผลต่างกำไรเท่านั้นซึ่งเป็นการคาดคะเน ความเสียหายที่เกิดขึ้นต้องเป็นความเสียหายจริง แต่ขณะบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่มีหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้ตกลงจะซื้อขายกับบุคคลภายนอกแล้ว ทั้งความเสียหายดังกล่าวมิได้เกิดขึ้นในตัวเอง เห็นว่า ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 อันได้แก่ความเสียหายที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้ นอกจากนี้ยังมีสิทธิได้ค่าเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นเหตุการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว แสดงว่าค่าเสียหายดังกล่าวให้พิจารณาเพียงเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังจำเลยที่ 1อ้างเมื่อได้ความจากใบเสนอราคาตามเอกสารหมาย จ.4 ว่า ขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาทประกอบกับจำเลยที่ 2 เบิกความรับว่า ขณะเบิกความอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาประมาณ 3,000,000 บาท ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,700,000บาท จึงเหมาะสมแล้ว ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน(พูนศักดิ์ จงกลนี-วิชา มหาคุณ-ปัญญา สุทธิบดี)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ