คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2645/2541หลักกฎหมาย: กรณีที่จะถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของ คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่าย ที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มี สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้น เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบ การอุตสาหกรรม ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เป็นอีกเรื่องหนึ่ง หากจะเป็นการฝ่าฝืนต่อประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรร ที่ดินตามกฎหมาย จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อย คนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัท ส.ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน10 แปลง การจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วน การปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. เป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัท ส. เป็นผู้รับจ้าง ทำถนน น้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดิน เพื่อแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษี แต่การดำเนินจัดจำหน่าย ที่ดินและบ้านของบริษัท ส.กับห้างหุ้นส่วนจำกัดว. ล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท ส. อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย การที่จำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการ ส่วนจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อย รวม 10 แปลง เข้าโครงการเพื่อจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่า จะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้อ ซึ่งต่อมาได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้ สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผล แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว จำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 ทั้งห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกไปโจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ แม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลังแต่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4 ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ 10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวน10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่เดียวจะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนดในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคดีทั้งสามสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 1 โจทก์สำนวนที่สองว่าโจทก์ที่ 2และโจทก์สำนวนที่สามว่าโจทก์ที่ 3 ส่วนจำเลยทั้งสามสำนวนให้เรียกว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามเดิมโจทก์ทั้งสามสำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53/2, 53 และ 53/7 ซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ได้ซื้อจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 โดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามลำดับออกเป็นแปลงย่อยติดต่อกันรวม 10 แปลง และได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว ใช้ชื่อโครงการว่าสวัสดีทาวน์แมนชั่นโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม บนโฉนดที่ดินเลขที่ 206458, 43838 และ 43836 ต่อมาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ได้ร่วมกันก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าว โจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อที่ดินและบ้านรายอื่น ๆได้ใช้ประโยชน์ตลอดมา ต้นปี 2529 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ทำให้ประโยชน์แห่งการใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปโดยนำไปใช้เพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวและห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมดังกล่าว ทั้งได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ให้จำเลยที่ 6 เพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิด และจำเลยทั้งหกยังได้ร่วมกันก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทำให้โจทก์ทั้งสามไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ โดยจำเลยทั้งหกไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตกเป็นภารจำยอมแก่บ้านและที่ดินของโจทก์ทั้งสามแล้ว ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30ขอให้บังคับจำเลยทั้งหกมิให้ประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นทางเข้าออกสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ให้จำเลยทั้งหกจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191064, 191062 และ 191060 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและให้ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปจำเลยทั้งหกทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ไม่ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837 จำเลยที่ 3และที่ 4 ได้แบ่งแยก และต่างคนต่างขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ไม่มีส่วนร่วมในการจัดจำหน่ายบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นและไม่เคยให้คำมั่นหรือโฆษณาว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคประเภทสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทั้งไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยที่ 1ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 43836,43838 และ 206458 ให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม การสร้างสระว่ายน้ำและสวนหย่อมเป็นการสร้างเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกให้จดทะเบียนภารจำยอม จำเลยมีสิทธิที่จะสร้างกำแพงกั้นตลอดแนวที่ดินของจำเลยได้ ประกอบจำเลยที่ 1ที่ 3 และที่ 4 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838และ 206458 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ให้จำเลยที่ 6 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และจัดทำและบำรุงรักษาสวนหย่อมให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น ให้จำเลยที่ 2 และที่ 6 ร่วมกันจัดทำสโมสรให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น และร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพตามที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสามสำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 5จำเลยทั้งหกอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งหกฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการ จำเลยที่ 6เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 1 เป็นกรรมการโดยมีจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 5 ร่วมถือหุ้น เมื่อระหว่างปี 2526ถึง 2528 บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียงริ่ง โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและแบ่งขายพร้อมที่ดินโดยใช้ชื่อว่าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น อยู่ในซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยที่ 3 จำนวน 5 แปลง และเป็นของจำเลยที่ 4 จำนวน 5 แปลง รวม 10 แปลงได้มีการก่อสร้างบ้านพักลงบนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว จำนวน9 หลัง ในการจัดจำหน่ายบ้านและที่ดินไม่มีการขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย แต่มีการโฆษณาว่าองค์ประกอบสำคัญของโครงการจะจัดให้มีการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งได้แก่สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม โจทก์ทั้งสามได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวคนละ 1 แปลง ต่อมาผู้จัดสรร ได้ก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 สำหรับโจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อบ้านใช้ร่วมกันหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วโจทก์ทั้งสามเคยใช้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าวโดยเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายและค่าบำรุงรักษาเป็นรายเดือน จนกระทั่งประมาณต้นปี 2529 จำเลยทั้งหกได้ใช้สโมสรและสระว่ายน้ำเพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวทำเป็นสถานที่สอนเต้นรำบัลเลต์ชื่อปัจฉิมสวัสดิ์สตูดิโอ ต่อมาดัดแปลงเป็นเรือนหอให้น้องสาว จำเลยที่ 1 ส่วนสระว่ายน้ำก็นำไปให้เด็กนักเรียนอนุบาลจากหลายโรงเรียนฝึกเรียนว่ายน้ำ ครั้นประมาณปลายปี 2530 จำเลยทั้งหกห้ามโจทก์ทั้งสามและพวกเข้าไปใช้ประโยชน์ในสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมโดยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นตลอดแนวระหว่างบ้านที่จัดสรรกับสระว่ายน้ำและสวนหย่อม ทำให้โจทก์ทั้งสามและพวกไม่สามารถเข้าไปใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมต่อมาที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ได้มีการแบ่งแยกโฉนดแล้วโอนกรรมสิทธิ์เป็นของจำเลยที่ 2 และที่ 6คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286หรือไม่ และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกหรือไม่โดยจำเลยทั้งหกฎีกาว่าที่ดินที่ขายเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4แบ่งขายกันคนละ 5 แปลง โดยโจทก์ทั้งสามว่าจ้างปลูกสร้างบ้านต่างหาก มิได้ซื้อที่ดินพร้อมกัน ไม่ตกอยู่ในบังคับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ได้บัญญัติไว้ในข้อ 1 มีใจความสำคัญว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม และในข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จากบทบัญญัติดังกล่าวเห็นว่า กรณีที่ถือว่าเข้าหลักเกณฑ์เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมเมื่อมีการกระทำครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวย่อมถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อยคนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลงนั้นได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน 10 แปลงแม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วนการปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด เป็นผู้รับจ้างทำถนนน้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดินก็ตามก็น่าจะเป็นกรณีที่จะแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษีมากกว่า แต่การดำเนินจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนาจำกัด กับห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง นั้นล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย แสดงว่าจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 จะต้องรู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น การที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่นำมาจัดสรรขายปรากฏว่าได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ดังกล่าวนำเข้าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นเพื่อจำหน่ายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีสโมสรสระว่ายน้ำและสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้ออีกด้วย โดยข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่าได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกับบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง ดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น และได้แสดงเจตนาออกอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินและบ้านจากโครงการได้ใช้ประโยชน์จากสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมร่วมกัน ย่อมเข้าหลักเกณฑ์เป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ฉะนั้น สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเมื่อจำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 อีกทั้งมีการห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป โจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ที่จำเลยทั้งหกฎีกาว่า บ้านเลขที่ 53/4 ตั้งอยู่บนที่ดิน2 แปลง คือ โฉนดเลขที่ 191066 และ 191057 ซึ่งพื้นที่ของที่ดิน 2 โฉนดดังกล่าวเท่ากับที่ดิน 1 แปลง จึงเป็นการแบ่งที่ดินเพื่อสร้างบ้านเพียง 9 แปลง นั้น เห็นว่าแม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลัง แต่ตามข้อเท็จจริงจำเลยทั้งหกก็ยอมรับแล้วว่าจำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน 10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่ 53/4จะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนด ในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคงเหลือปัญหาข้อสุดท้ายตามฎีกาของจำเลยทั้งหกที่ว่าคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามเคลือบคลุมนั้น เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องโจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่จำเลยทั้งหมดร่วมกันจัดสรรโดยมีการโฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับโครงการ และต่อมาได้จัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วแต่ห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าไปใช้ ทำให้โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากการจัดสรรของจำเลยได้รับความเสียหายจำเลยทั้งหมดไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยทั้งหมดจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้โดยขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งหกจดทะเบียนที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโจทก์ทั้งสามและห้ามจำเลยทั้งหกกระทำการใด ๆอันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกจึงเห็นได้ว่า โจทก์ทั้งสามได้บรรยายฟ้องถึงเหตุและสิทธิของโจทก์ทั้งสามที่จะขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยทั้งหกว่าโจทก์ทั้งสามมีสิทธิหรือเหตุอย่างไร จำเลยทั้งหกย่อมทราบเรื่องดีอยู่แล้ว มิใช่โจทก์ทั้งสามเพิ่งจะมากล่าวอ้างเมื่อฟ้องคดีต่อศาลถือได้ว่าฟ้องโจทก์ได้แสดงแจ้งชัดทั้งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเพียงพอที่จำเลยทั้งหกจะให้การต่อสู้คดีได้แล้ว คำฟ้องของโจทก์ทั้งสามไม่เคลือบคลุมพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2645/2541นาย ปณิธาน ทศไนยธาดาโจทก์นาย วราวุฒิ ปัจฉิมสวัสดิ์ กับพวก ฯลฯจำเลย ป.พ.พ. ม. 1298, ม. 1390, ม. 1391 ป.วิ.พ. ม. 55 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30กรณีที่จะถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของ คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่าย ที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มี สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้น เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบ การอุตสาหกรรม ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เป็นอีกเรื่องหนึ่ง หากจะเป็นการฝ่าฝืนต่อประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรร ที่ดินตามกฎหมาย จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อย คนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัท ส.ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน10 แปลง การจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วน การปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. เป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัท ส. เป็นผู้รับจ้าง ทำถนน น้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดิน เพื่อแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษี แต่การดำเนินจัดจำหน่าย ที่ดินและบ้านของบริษัท ส.กับห้างหุ้นส่วนจำกัดว. ล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท ส. อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย การที่จำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการ ส่วนจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อย รวม 10 แปลง เข้าโครงการเพื่อจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่า จะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้อ ซึ่งต่อมาได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้ สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผล แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว จำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 ทั้งห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกไปโจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ แม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลังแต่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4 ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ 10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวน10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่เดียวจะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนดในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคดีทั้งสามสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 1 โจทก์สำนวนที่สองว่าโจทก์ที่ 2และโจทก์สำนวนที่สามว่าโจทก์ที่ 3 ส่วนจำเลยทั้งสามสำนวนให้เรียกว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามเดิมโจทก์ทั้งสามสำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53/2, 53 และ 53/7 ซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ได้ซื้อจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 โดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามลำดับออกเป็นแปลงย่อยติดต่อกันรวม 10 แปลง และได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว ใช้ชื่อโครงการว่าสวัสดีทาวน์แมนชั่นโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม บนโฉนดที่ดินเลขที่ 206458, 43838 และ 43836 ต่อมาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ได้ร่วมกันก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าว โจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อที่ดินและบ้านรายอื่น ๆได้ใช้ประโยชน์ตลอดมา ต้นปี 2529 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ทำให้ประโยชน์แห่งการใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปโดยนำไปใช้เพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวและห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมดังกล่าว ทั้งได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ให้จำเลยที่ 6 เพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิด และจำเลยทั้งหกยังได้ร่วมกันก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทำให้โจทก์ทั้งสามไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ โดยจำเลยทั้งหกไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตกเป็นภารจำยอมแก่บ้านและที่ดินของโจทก์ทั้งสามแล้ว ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30ขอให้บังคับจำเลยทั้งหกมิให้ประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นทางเข้าออกสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ให้จำเลยทั้งหกจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191064, 191062 และ 191060 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและให้ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปจำเลยทั้งหกทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ไม่ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837 จำเลยที่ 3และที่ 4 ได้แบ่งแยก และต่างคนต่างขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ไม่มีส่วนร่วมในการจัดจำหน่ายบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นและไม่เคยให้คำมั่นหรือโฆษณาว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคประเภทสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทั้งไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยที่ 1ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 43836,43838 และ 206458 ให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม การสร้างสระว่ายน้ำและสวนหย่อมเป็นการสร้างเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกให้จดทะเบียนภารจำยอม จำเลยมีสิทธิที่จะสร้างกำแพงกั้นตลอดแนวที่ดินของจำเลยได้ ประกอบจำเลยที่ 1ที่ 3 และที่ 4 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838และ 206458 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ให้จำเลยที่ 6 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และจัดทำและบำรุงรักษาสวนหย่อมให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น ให้จำเลยที่ 2 และที่ 6 ร่วมกันจัดทำสโมสรให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น และร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพตามที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสามสำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 5จำเลยทั้งหกอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งหกฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการ จำเลยที่ 6เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 1 เป็นกรรมการโดยมีจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 5 ร่วมถือหุ้น เมื่อระหว่างปี 2526ถึง 2528 บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียงริ่ง โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและแบ่งขายพร้อมที่ดินโดยใช้ชื่อว่าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น อยู่ในซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยที่ 3 จำนวน 5 แปลง และเป็นของจำเลยที่ 4 จำนวน 5 แปลง รวม 10 แปลงได้มีการก่อสร้างบ้านพักลงบนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว จำนวน9 หลัง ในการจัดจำหน่ายบ้านและที่ดินไม่มีการขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย แต่มีการโฆษณาว่าองค์ประกอบสำคัญของโครงการจะจัดให้มีการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งได้แก่สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม โจทก์ทั้งสามได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวคนละ 1 แปลง ต่อมาผู้จัดสรร ได้ก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 สำหรับโจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อบ้านใช้ร่วมกันหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วโจทก์ทั้งสามเคยใช้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าวโดยเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายและค่าบำรุงรักษาเป็นรายเดือน จนกระทั่งประมาณต้นปี 2529 จำเลยทั้งหกได้ใช้สโมสรและสระว่ายน้ำเพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวทำเป็นสถานที่สอนเต้นรำบัลเลต์ชื่อปัจฉิมสวัสดิ์สตูดิโอ ต่อมาดัดแปลงเป็นเรือนหอให้น้องสาว จำเลยที่ 1 ส่วนสระว่ายน้ำก็นำไปให้เด็กนักเรียนอนุบาลจากหลายโรงเรียนฝึกเรียนว่ายน้ำ ครั้นประมาณปลายปี 2530 จำเลยทั้งหกห้ามโจทก์ทั้งสามและพวกเข้าไปใช้ประโยชน์ในสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมโดยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นตลอดแนวระหว่างบ้านที่จัดสรรกับสระว่ายน้ำและสวนหย่อม ทำให้โจทก์ทั้งสามและพวกไม่สามารถเข้าไปใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมต่อมาที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ได้มีการแบ่งแยกโฉนดแล้วโอนกรรมสิทธิ์เป็นของจำเลยที่ 2 และที่ 6คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286หรือไม่ และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกหรือไม่โดยจำเลยทั้งหกฎีกาว่าที่ดินที่ขายเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4แบ่งขายกันคนละ 5 แปลง โดยโจทก์ทั้งสามว่าจ้างปลูกสร้างบ้านต่างหาก มิได้ซื้อที่ดินพร้อมกัน ไม่ตกอยู่ในบังคับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ได้บัญญัติไว้ในข้อ 1 มีใจความสำคัญว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม และในข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จากบทบัญญัติดังกล่าวเห็นว่า กรณีที่ถือว่าเข้าหลักเกณฑ์เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมเมื่อมีการกระทำครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวย่อมถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อยคนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลงนั้นได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน 10 แปลงแม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วนการปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด เป็นผู้รับจ้างทำถนนน้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดินก็ตามก็น่าจะเป็นกรณีที่จะแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษีมากกว่า แต่การดำเนินจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนาจำกัด กับห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง นั้นล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย แสดงว่าจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 จะต้องรู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น การที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่นำมาจัดสรรขายปรากฏว่าได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ดังกล่าวนำเข้าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นเพื่อจำหน่ายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีสโมสรสระว่ายน้ำและสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้ออีกด้วย โดยข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่าได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกับบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง ดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น และได้แสดงเจตนาออกอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินและบ้านจากโครงการได้ใช้ประโยชน์จากสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมร่วมกัน ย่อมเข้าหลักเกณฑ์เป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ฉะนั้น สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเมื่อจำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 อีกทั้งมีการห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป โจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ที่จำเลยทั้งหกฎีกาว่า บ้านเลขที่ 53/4 ตั้งอยู่บนที่ดิน2 แปลง คือ โฉนดเลขที่ 191066 และ 191057 ซึ่งพื้นที่ของที่ดิน 2 โฉนดดังกล่าวเท่ากับที่ดิน 1 แปลง จึงเป็นการแบ่งที่ดินเพื่อสร้างบ้านเพียง 9 แปลง นั้น เห็นว่าแม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลัง แต่ตามข้อเท็จจริงจำเลยทั้งหกก็ยอมรับแล้วว่าจำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน 10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่ 53/4จะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนด ในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคงเหลือปัญหาข้อสุดท้ายตามฎีกาของจำเลยทั้งหกที่ว่าคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามเคลือบคลุมนั้น เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องโจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่จำเลยทั้งหมดร่วมกันจัดสรรโดยมีการโฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับโครงการ และต่อมาได้จัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วแต่ห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าไปใช้ ทำให้โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากการจัดสรรของจำเลยได้รับความเสียหายจำเลยทั้งหมดไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยทั้งหมดจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้โดยขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งหกจดทะเบียนที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโจทก์ทั้งสามและห้ามจำเลยทั้งหกกระทำการใด ๆอันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกจึงเห็นได้ว่า โจทก์ทั้งสามได้บรรยายฟ้องถึงเหตุและสิทธิของโจทก์ทั้งสามที่จะขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยทั้งหกว่าโจทก์ทั้งสามมีสิทธิหรือเหตุอย่างไร จำเลยทั้งหกย่อมทราบเรื่องดีอยู่แล้ว มิใช่โจทก์ทั้งสามเพิ่งจะมากล่าวอ้างเมื่อฟ้องคดีต่อศาลถือได้ว่าฟ้องโจทก์ได้แสดงแจ้งชัดทั้งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเพียงพอที่จำเลยทั้งหกจะให้การต่อสู้คดีได้แล้ว คำฟ้องของโจทก์ทั้งสามไม่เคลือบคลุมพิพากษายืน(ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชวลิต ธรรมฤาชุ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีทั้งสามสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 1 โจทก์สำนวนที่สองว่าโจทก์ที่ 2และโจทก์สำนวนที่สามว่าโจทก์ที่ 3 ส่วนจำเลยทั้งสามสำนวนให้เรียกว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามเดิมโจทก์ทั้งสามสำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53/2, 53 และ 53/7 ซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ได้ซื้อจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 โดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามลำดับออกเป็นแปลงย่อยติดต่อกันรวม 10 แปลง และได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว ใช้ชื่อโครงการว่าสวัสดีทาวน์แมนชั่นโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม บนโฉนดที่ดินเลขที่ 206458, 43838 และ 43836 ต่อมาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ได้ร่วมกันก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าว โจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อที่ดินและบ้านรายอื่น ๆได้ใช้ประโยชน์ตลอดมา ต้นปี 2529 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ทำให้ประโยชน์แห่งการใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปโดยนำไปใช้เพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวและห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมดังกล่าว ทั้งได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ให้จำเลยที่ 6 เพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิด และจำเลยทั้งหกยังได้ร่วมกันก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทำให้โจทก์ทั้งสามไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ โดยจำเลยทั้งหกไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตกเป็นภารจำยอมแก่บ้านและที่ดินของโจทก์ทั้งสามแล้ว ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30ขอให้บังคับจำเลยทั้งหกมิให้ประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นทางเข้าออกสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ให้จำเลยทั้งหกจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191064, 191062 และ 191060 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและให้ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปจำเลยทั้งหกทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ไม่ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837 จำเลยที่ 3และที่ 4 ได้แบ่งแยก และต่างคนต่างขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ไม่มีส่วนร่วมในการจัดจำหน่ายบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นและไม่เคยให้คำมั่นหรือโฆษณาว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคประเภทสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทั้งไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยที่ 1ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 43836,43838 และ 206458 ให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม การสร้างสระว่ายน้ำและสวนหย่อมเป็นการสร้างเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกให้จดทะเบียนภารจำยอม จำเลยมีสิทธิที่จะสร้างกำแพงกั้นตลอดแนวที่ดินของจำเลยได้ ประกอบจำเลยที่ 1ที่ 3 และที่ 4 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838และ 206458 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ให้จำเลยที่ 6 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และจัดทำและบำรุงรักษาสวนหย่อมให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น ให้จำเลยที่ 2 และที่ 6 ร่วมกันจัดทำสโมสรให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น และร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพตามที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสามสำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 5จำเลยทั้งหกอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งหกฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการ จำเลยที่ 6เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 1 เป็นกรรมการโดยมีจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 5 ร่วมถือหุ้น เมื่อระหว่างปี 2526ถึง 2528 บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียงริ่ง โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและแบ่งขายพร้อมที่ดินโดยใช้ชื่อว่าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น อยู่ในซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยที่ 3 จำนวน 5 แปลง และเป็นของจำเลยที่ 4 จำนวน 5 แปลง รวม 10 แปลงได้มีการก่อสร้างบ้านพักลงบนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว จำนวน9 หลัง ในการจัดจำหน่ายบ้านและที่ดินไม่มีการขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย แต่มีการโฆษณาว่าองค์ประกอบสำคัญของโครงการจะจัดให้มีการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งได้แก่สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม โจทก์ทั้งสามได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวคนละ 1 แปลง ต่อมาผู้จัดสรร ได้ก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 สำหรับโจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อบ้านใช้ร่วมกันหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วโจทก์ทั้งสามเคยใช้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าวโดยเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายและค่าบำรุงรักษาเป็นรายเดือน จนกระทั่งประมาณต้นปี 2529 จำเลยทั้งหกได้ใช้สโมสรและสระว่ายน้ำเพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวทำเป็นสถานที่สอนเต้นรำบัลเลต์ชื่อปัจฉิมสวัสดิ์สตูดิโอ ต่อมาดัดแปลงเป็นเรือนหอให้น้องสาว จำเลยที่ 1 ส่วนสระว่ายน้ำก็นำไปให้เด็กนักเรียนอนุบาลจากหลายโรงเรียนฝึกเรียนว่ายน้ำ ครั้นประมาณปลายปี 2530 จำเลยทั้งหกห้ามโจทก์ทั้งสามและพวกเข้าไปใช้ประโยชน์ในสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมโดยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นตลอดแนวระหว่างบ้านที่จัดสรรกับสระว่ายน้ำและสวนหย่อม ทำให้โจทก์ทั้งสามและพวกไม่สามารถเข้าไปใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมต่อมาที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ได้มีการแบ่งแยกโฉนดแล้วโอนกรรมสิทธิ์เป็นของจำเลยที่ 2 และที่ 6คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286หรือไม่ และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกหรือไม่โดยจำเลยทั้งหกฎีกาว่าที่ดินที่ขายเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4แบ่งขายกันคนละ 5 แปลง โดยโจทก์ทั้งสามว่าจ้างปลูกสร้างบ้านต่างหาก มิได้ซื้อที่ดินพร้อมกัน ไม่ตกอยู่ในบังคับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ได้บัญญัติไว้ในข้อ 1 มีใจความสำคัญว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม และในข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จากบทบัญญัติดังกล่าวเห็นว่า กรณีที่ถือว่าเข้าหลักเกณฑ์เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมเมื่อมีการกระทำครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวย่อมถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อยคนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลงนั้นได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน 10 แปลงแม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วนการปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด เป็นผู้รับจ้างทำถนนน้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดินก็ตามก็น่าจะเป็นกรณีที่จะแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษีมากกว่า แต่การดำเนินจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนาจำกัด กับห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง นั้นล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย แสดงว่าจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 จะต้องรู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น การที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่นำมาจัดสรรขายปรากฏว่าได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ดังกล่าวนำเข้าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นเพื่อจำหน่ายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีสโมสรสระว่ายน้ำและสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้ออีกด้วย โดยข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่าได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกับบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง ดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น และได้แสดงเจตนาออกอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินและบ้านจากโครงการได้ใช้ประโยชน์จากสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมร่วมกัน ย่อมเข้าหลักเกณฑ์เป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ฉะนั้น สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเมื่อจำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 อีกทั้งมีการห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป โจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ที่จำเลยทั้งหกฎีกาว่า บ้านเลขที่ 53/4 ตั้งอยู่บนที่ดิน2 แปลง คือ โฉนดเลขที่ 191066 และ 191057 ซึ่งพื้นที่ของที่ดิน 2 โฉนดดังกล่าวเท่ากับที่ดิน 1 แปลง จึงเป็นการแบ่งที่ดินเพื่อสร้างบ้านเพียง 9 แปลง นั้น เห็นว่าแม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลัง แต่ตามข้อเท็จจริงจำเลยทั้งหกก็ยอมรับแล้วว่าจำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน 10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่ 53/4จะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนด ในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคงเหลือปัญหาข้อสุดท้ายตามฎีกาของจำเลยทั้งหกที่ว่าคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามเคลือบคลุมนั้น เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องโจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่จำเลยทั้งหมดร่วมกันจัดสรรโดยมีการโฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับโครงการ และต่อมาได้จัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วแต่ห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าไปใช้ ทำให้โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากการจัดสรรของจำเลยได้รับความเสียหายจำเลยทั้งหมดไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยทั้งหมดจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้โดยขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งหกจดทะเบียนที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโจทก์ทั้งสามและห้ามจำเลยทั้งหกกระทำการใด ๆอันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกจึงเห็นได้ว่า โจทก์ทั้งสามได้บรรยายฟ้องถึงเหตุและสิทธิของโจทก์ทั้งสามที่จะขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยทั้งหกว่าโจทก์ทั้งสามมีสิทธิหรือเหตุอย่างไร จำเลยทั้งหกย่อมทราบเรื่องดีอยู่แล้ว มิใช่โจทก์ทั้งสามเพิ่งจะมากล่าวอ้างเมื่อฟ้องคดีต่อศาลถือได้ว่าฟ้องโจทก์ได้แสดงแจ้งชัดทั้งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเพียงพอที่จำเลยทั้งหกจะให้การต่อสู้คดีได้แล้ว คำฟ้องของโจทก์ทั้งสามไม่เคลือบคลุมพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2645/2541นาย ปณิธาน ทศไนยธาดาโจทก์นาย วราวุฒิ ปัจฉิมสวัสดิ์ กับพวก ฯลฯจำเลย ป.พ.พ. ม. 1298, ม. 1390, ม. 1391 ป.วิ.พ. ม. 55 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30กรณีที่จะถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของ คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่าย ที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มี สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้น เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบ การอุตสาหกรรม ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เป็นอีกเรื่องหนึ่ง หากจะเป็นการฝ่าฝืนต่อประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรร ที่ดินตามกฎหมาย จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อย คนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัท ส.ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน10 แปลง การจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วน การปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. เป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัท ส. เป็นผู้รับจ้าง ทำถนน น้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดิน เพื่อแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษี แต่การดำเนินจัดจำหน่าย ที่ดินและบ้านของบริษัท ส.กับห้างหุ้นส่วนจำกัดว. ล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท ส. อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย การที่จำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการ ส่วนจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อย รวม 10 แปลง เข้าโครงการเพื่อจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่า จะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้อ ซึ่งต่อมาได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้ สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผล แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว จำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 ทั้งห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกไปโจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ แม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลังแต่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4 ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ 10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวน10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่เดียวจะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนดในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคดีทั้งสามสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 1 โจทก์สำนวนที่สองว่าโจทก์ที่ 2และโจทก์สำนวนที่สามว่าโจทก์ที่ 3 ส่วนจำเลยทั้งสามสำนวนให้เรียกว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามเดิมโจทก์ทั้งสามสำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53/2, 53 และ 53/7 ซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ได้ซื้อจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 โดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามลำดับออกเป็นแปลงย่อยติดต่อกันรวม 10 แปลง และได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว ใช้ชื่อโครงการว่าสวัสดีทาวน์แมนชั่นโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม บนโฉนดที่ดินเลขที่ 206458, 43838 และ 43836 ต่อมาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ได้ร่วมกันก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าว โจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อที่ดินและบ้านรายอื่น ๆได้ใช้ประโยชน์ตลอดมา ต้นปี 2529 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ทำให้ประโยชน์แห่งการใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปโดยนำไปใช้เพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวและห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมดังกล่าว ทั้งได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ให้จำเลยที่ 6 เพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิด และจำเลยทั้งหกยังได้ร่วมกันก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทำให้โจทก์ทั้งสามไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ โดยจำเลยทั้งหกไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตกเป็นภารจำยอมแก่บ้านและที่ดินของโจทก์ทั้งสามแล้ว ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30ขอให้บังคับจำเลยทั้งหกมิให้ประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นทางเข้าออกสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ให้จำเลยทั้งหกจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191064, 191062 และ 191060 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและให้ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปจำเลยทั้งหกทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ไม่ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837 จำเลยที่ 3และที่ 4 ได้แบ่งแยก และต่างคนต่างขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ไม่มีส่วนร่วมในการจัดจำหน่ายบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นและไม่เคยให้คำมั่นหรือโฆษณาว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคประเภทสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทั้งไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยที่ 1ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 43836,43838 และ 206458 ให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม การสร้างสระว่ายน้ำและสวนหย่อมเป็นการสร้างเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกให้จดทะเบียนภารจำยอม จำเลยมีสิทธิที่จะสร้างกำแพงกั้นตลอดแนวที่ดินของจำเลยได้ ประกอบจำเลยที่ 1ที่ 3 และที่ 4 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838และ 206458 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ให้จำเลยที่ 6 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และจัดทำและบำรุงรักษาสวนหย่อมให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น ให้จำเลยที่ 2 และที่ 6 ร่วมกันจัดทำสโมสรให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น และร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพตามที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสามสำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 5จำเลยทั้งหกอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งหกฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการ จำเลยที่ 6เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 1 เป็นกรรมการโดยมีจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 5 ร่วมถือหุ้น เมื่อระหว่างปี 2526ถึง 2528 บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียงริ่ง โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและแบ่งขายพร้อมที่ดินโดยใช้ชื่อว่าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น อยู่ในซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยที่ 3 จำนวน 5 แปลง และเป็นของจำเลยที่ 4 จำนวน 5 แปลง รวม 10 แปลงได้มีการก่อสร้างบ้านพักลงบนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว จำนวน9 หลัง ในการจัดจำหน่ายบ้านและที่ดินไม่มีการขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย แต่มีการโฆษณาว่าองค์ประกอบสำคัญของโครงการจะจัดให้มีการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งได้แก่สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม โจทก์ทั้งสามได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวคนละ 1 แปลง ต่อมาผู้จัดสรร ได้ก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 สำหรับโจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อบ้านใช้ร่วมกันหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วโจทก์ทั้งสามเคยใช้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าวโดยเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายและค่าบำรุงรักษาเป็นรายเดือน จนกระทั่งประมาณต้นปี 2529 จำเลยทั้งหกได้ใช้สโมสรและสระว่ายน้ำเพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวทำเป็นสถานที่สอนเต้นรำบัลเลต์ชื่อปัจฉิมสวัสดิ์สตูดิโอ ต่อมาดัดแปลงเป็นเรือนหอให้น้องสาว จำเลยที่ 1 ส่วนสระว่ายน้ำก็นำไปให้เด็กนักเรียนอนุบาลจากหลายโรงเรียนฝึกเรียนว่ายน้ำ ครั้นประมาณปลายปี 2530 จำเลยทั้งหกห้ามโจทก์ทั้งสามและพวกเข้าไปใช้ประโยชน์ในสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมโดยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นตลอดแนวระหว่างบ้านที่จัดสรรกับสระว่ายน้ำและสวนหย่อม ทำให้โจทก์ทั้งสามและพวกไม่สามารถเข้าไปใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมต่อมาที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ได้มีการแบ่งแยกโฉนดแล้วโอนกรรมสิทธิ์เป็นของจำเลยที่ 2 และที่ 6คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838 ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286หรือไม่ และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกหรือไม่โดยจำเลยทั้งหกฎีกาว่าที่ดินที่ขายเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4แบ่งขายกันคนละ 5 แปลง โดยโจทก์ทั้งสามว่าจ้างปลูกสร้างบ้านต่างหาก มิได้ซื้อที่ดินพร้อมกัน ไม่ตกอยู่ในบังคับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ได้บัญญัติไว้ในข้อ 1 มีใจความสำคัญว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม และในข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จากบทบัญญัติดังกล่าวเห็นว่า กรณีที่ถือว่าเข้าหลักเกณฑ์เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมเมื่อมีการกระทำครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวย่อมถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อยคนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลงนั้นได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน 10 แปลงแม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วนการปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด เป็นผู้รับจ้างทำถนนน้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดินก็ตามก็น่าจะเป็นกรณีที่จะแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษีมากกว่า แต่การดำเนินจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนาจำกัด กับห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง นั้นล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย แสดงว่าจำเลยที่ 2 ที่ 4และที่ 5 จะต้องรู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น การที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่นำมาจัดสรรขายปรากฏว่าได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ดังกล่าวนำเข้าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นเพื่อจำหน่ายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีสโมสรสระว่ายน้ำและสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้ออีกด้วย โดยข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่าได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกับบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง ดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น และได้แสดงเจตนาออกอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินและบ้านจากโครงการได้ใช้ประโยชน์จากสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมร่วมกัน ย่อมเข้าหลักเกณฑ์เป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ฉะนั้น สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเมื่อจำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตามโฉนดเลขที่ 43836 และ 43838ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 อีกทั้งมีการห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป โจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ที่จำเลยทั้งหกฎีกาว่า บ้านเลขที่ 53/4 ตั้งอยู่บนที่ดิน2 แปลง คือ โฉนดเลขที่ 191066 และ 191057 ซึ่งพื้นที่ของที่ดิน 2 โฉนดดังกล่าวเท่ากับที่ดิน 1 แปลง จึงเป็นการแบ่งที่ดินเพื่อสร้างบ้านเพียง 9 แปลง นั้น เห็นว่าแม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลัง แต่ตามข้อเท็จจริงจำเลยทั้งหกก็ยอมรับแล้วว่าจำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน 10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่ 53/4จะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนด ในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายคงเหลือปัญหาข้อสุดท้ายตามฎีกาของจำเลยทั้งหกที่ว่าคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามเคลือบคลุมนั้น เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องโจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่จำเลยทั้งหมดร่วมกันจัดสรรโดยมีการโฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับโครงการ และต่อมาได้จัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วแต่ห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าไปใช้ ทำให้โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากการจัดสรรของจำเลยได้รับความเสียหายจำเลยทั้งหมดไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสาธารณูปโภคดังกล่าวตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยทั้งหมดจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้โดยขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งหกจดทะเบียนที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโจทก์ทั้งสามและห้ามจำเลยทั้งหกกระทำการใด ๆอันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกจึงเห็นได้ว่า โจทก์ทั้งสามได้บรรยายฟ้องถึงเหตุและสิทธิของโจทก์ทั้งสามที่จะขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยทั้งหกว่าโจทก์ทั้งสามมีสิทธิหรือเหตุอย่างไร จำเลยทั้งหกย่อมทราบเรื่องดีอยู่แล้ว มิใช่โจทก์ทั้งสามเพิ่งจะมากล่าวอ้างเมื่อฟ้องคดีต่อศาลถือได้ว่าฟ้องโจทก์ได้แสดงแจ้งชัดทั้งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเพียงพอที่จำเลยทั้งหกจะให้การต่อสู้คดีได้แล้ว คำฟ้องของโจทก์ทั้งสามไม่เคลือบคลุมพิพากษายืน(ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชวลิต ธรรมฤาชุ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ