คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2539หลักกฎหมาย: ก่อนโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว.เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่1เช่าโดยให้จำเลยที่1ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา20ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของว. แต่ข้อตกลงการเช่าระหว่างจำเลยที่1กับว. ดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าระหว่างว.กับจำเลยที่1จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างว. กับจำเลยที่1เท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่1ด้วยเมื่อสัญญาไม่ผูกพันโจทก์จำเลยที่1ก็ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่1จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายมีอยู่อย่างใดจำเลยที่1ต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป จำเลยที่2แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่1มีกำหนด20ปีก็ตามเมื่อจำเลยที่1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่2เป็นบริวารของจำเลยที่1ต้องออกไปด้วยกรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้นโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้ คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้ค่าเช่าได้ในขณะที่ยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคสองฎีกาของจำเลยทั้งสองที่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้ารถยนต์เข้าไม่ได้และมีเนื้อที่เพียง9ตารางวาเศษเฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ100บาทที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ2,000บาทจึงสูงเกินไปนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกาศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482 โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่ดินแปลงดังกล่าว มีสิ่งปลูกสร้างคือตึกแถวเลขที่ 40/5 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวเลขที่ 40/5 ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442โดยมีข้อสัญญากับนายวัฒนะชัยว่า เมื่อระยะเวลาผ่านไป 20 ปีให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวดังกล่าวมีระยะเวลา 20 ปีโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโจทก์และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไปจำเลย ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 20 ปี ครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน2540 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทมีสิทธินำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ 20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อมขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ด้วยการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังปรากฎตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นนายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาแล้ว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วยทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508 ระหว่างนายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1 นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2จำเลย ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไปสำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วย กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นปัญหาข้อสุดท้ายของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์เสียหายเพียงใดจำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้า รถยนต์เข้าไม่ได้ และมีเนื้อที่เพียง 9 ตารางวาเศษ เฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ 100 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท จึงสูงเกินไปนั้นเห็นว่าคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะที่ยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้เป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์ จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2539นาย สมศักดิ์ วิภาบุษบากรโจทก์นางสาว นิอร เจียมศิริกาญจน์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสองก่อนโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว.เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่1เช่าโดยให้จำเลยที่1ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา20ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของว. แต่ข้อตกลงการเช่าระหว่างจำเลยที่1กับว. ดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าระหว่างว.กับจำเลยที่1จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างว. กับจำเลยที่1เท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่1ด้วยเมื่อสัญญาไม่ผูกพันโจทก์จำเลยที่1ก็ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่1จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายมีอยู่อย่างใดจำเลยที่1ต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป จำเลยที่2แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่1มีกำหนด20ปีก็ตามเมื่อจำเลยที่1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่2เป็นบริวารของจำเลยที่1ต้องออกไปด้วยกรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้นโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้ คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้ค่าเช่าได้ในขณะที่ยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคสองฎีกาของจำเลยทั้งสองที่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้ารถยนต์เข้าไม่ได้และมีเนื้อที่เพียง9ตารางวาเศษเฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ100บาทที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ2,000บาทจึงสูงเกินไปนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกาศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482 โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่ดินแปลงดังกล่าว มีสิ่งปลูกสร้างคือตึกแถวเลขที่ 40/5 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวเลขที่ 40/5 ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442โดยมีข้อสัญญากับนายวัฒนะชัยว่า เมื่อระยะเวลาผ่านไป 20 ปีให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวดังกล่าวมีระยะเวลา 20 ปีโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโจทก์และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไปจำเลย ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 20 ปี ครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน2540 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทมีสิทธินำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ 20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อมขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ด้วยการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังปรากฎตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นนายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาแล้ว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วยทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508 ระหว่างนายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1 นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2จำเลย ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไปสำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วย กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นปัญหาข้อสุดท้ายของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์เสียหายเพียงใดจำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้า รถยนต์เข้าไม่ได้ และมีเนื้อที่เพียง 9 ตารางวาเศษ เฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ 100 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท จึงสูงเกินไปนั้นเห็นว่าคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะที่ยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้เป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์ จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน(สุชาติ ถาวรวงษ์-สุทธิ นิชโรจน์-สุประดิษฐ หุตะสิงห์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330ซึ่งตามบทบัญญัติดังกล่าวให้สิทธิผู้ซื้อว่าไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยเท่านั้น มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิไปโดยปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 132/2535) ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยความตอนหนึ่งว่า "กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น" ทำให้คิดไปว่าผู้ซื้อทรัพย์(อสังหาริมทรัพย์) จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ไม่อยู่ในฐานะผู้รับโอนที่จะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ซึ่งความเห็นเช่นนี้ไม่น่าจะเป็นสิ่งที่ถูกต้อง เพราะแท้จริงแล้วศาลฎีกาหาได้วางหลักไว้เช่นนั้นไม่ เป็นแต่ศาลฎีกาให้เหตุผลตามข้อเท็จจริงแห่งคดีเป็นเรื่อง ๆ ไป ซึ่งผู้เขียนยังมีความเห็นว่า ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็อยู่ในฐานะผู้รับโอนที่จะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย หากว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นได้ทำโดยชอบมีผลบังคับกันได้ตามบทบัญญัติในลักษณะ 4 เช่าทรัพย์แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วในคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมคือ ว. และ ว. ได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยจำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นเวลา 20 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน2540 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของ ว. ดังนั้น จึงเป็นที่แน่นอนแล้วว่าขณะที่โจทก์และจำเลยทั้งสองพิพาทกันในขณะนี้ ว. ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทหากแต่ ว.จะได้กรรมสิทธิ์ในภายหน้าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเพราะจำเลยที่ 1 เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของ ว. ตามสัญญาเช่าและใช้สิทธิปลูกสร้างตึกแถวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 146 ตึกแถวจึงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ผู้เช่าที่พิพาทอยู่นั่นเอง จำเลยที่ 1 ย่อมมีอำนาจให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทไม่ใช่ซื้อตึกแถว (ขณะนั้นตึกแถวยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท)โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะผู้รับโอนตึกแถวที่จำเลยที่ 2 เช่า โจทก์จึงไม่จำต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คำวินิจฉัยของศาลฎีกาจึงชอบด้วยเหตุผลอย่างยิ่ง นิติธร ศรีบุตรคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482 โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่ดินแปลงดังกล่าว มีสิ่งปลูกสร้างคือตึกแถวเลขที่ 40/5 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวเลขที่ 40/5 ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442โดยมีข้อสัญญากับนายวัฒนะชัยว่า เมื่อระยะเวลาผ่านไป 20 ปีให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวดังกล่าวมีระยะเวลา 20 ปีโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโจทก์และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไปจำเลย ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 20 ปี ครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน2540 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทมีสิทธินำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ 20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อมขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ด้วยการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังปรากฎตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นนายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาแล้ว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วยทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508 ระหว่างนายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1 นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2จำเลย ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไปสำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วย กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นปัญหาข้อสุดท้ายของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์เสียหายเพียงใดจำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้า รถยนต์เข้าไม่ได้ และมีเนื้อที่เพียง 9 ตารางวาเศษ เฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ 100 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท จึงสูงเกินไปนั้นเห็นว่าคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะที่ยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้เป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์ จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2539นาย สมศักดิ์ วิภาบุษบากรโจทก์นางสาว นิอร เจียมศิริกาญจน์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสองก่อนโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว.เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่1เช่าโดยให้จำเลยที่1ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา20ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของว. แต่ข้อตกลงการเช่าระหว่างจำเลยที่1กับว. ดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าระหว่างว.กับจำเลยที่1จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างว. กับจำเลยที่1เท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่1ด้วยเมื่อสัญญาไม่ผูกพันโจทก์จำเลยที่1ก็ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่1จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายมีอยู่อย่างใดจำเลยที่1ต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป จำเลยที่2แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่1มีกำหนด20ปีก็ตามเมื่อจำเลยที่1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่2เป็นบริวารของจำเลยที่1ต้องออกไปด้วยกรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้นโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้ คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้ค่าเช่าได้ในขณะที่ยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคสองฎีกาของจำเลยทั้งสองที่ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้ารถยนต์เข้าไม่ได้และมีเนื้อที่เพียง9ตารางวาเศษเฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ100บาทที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ2,000บาทจึงสูงเกินไปนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกาศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482 โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่ดินแปลงดังกล่าว มีสิ่งปลูกสร้างคือตึกแถวเลขที่ 40/5 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวเลขที่ 40/5 ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442โดยมีข้อสัญญากับนายวัฒนะชัยว่า เมื่อระยะเวลาผ่านไป 20 ปีให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวดังกล่าวมีระยะเวลา 20 ปีโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโจทก์และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไปจำเลย ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 20 ปี ครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน2540 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทมีสิทธินำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ 20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อมขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ด้วยการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังปรากฎตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นนายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาแล้ว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วยทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508 ระหว่างนายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1 นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2จำเลย ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนค่าเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไปสำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วย กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นปัญหาข้อสุดท้ายของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์เสียหายเพียงใดจำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้า รถยนต์เข้าไม่ได้ และมีเนื้อที่เพียง 9 ตารางวาเศษ เฉพาะที่ดินพิพาทจึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่าเดือนละ 100 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท จึงสูงเกินไปนั้นเห็นว่าคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะที่ยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้เป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์ จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน(สุชาติ ถาวรวงษ์-สุทธิ นิชโรจน์-สุประดิษฐ หุตะสิงห์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330ซึ่งตามบทบัญญัติดังกล่าวให้สิทธิผู้ซื้อว่าไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยเท่านั้น มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิไปโดยปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 132/2535) ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยความตอนหนึ่งว่า "กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น" ทำให้คิดไปว่าผู้ซื้อทรัพย์(อสังหาริมทรัพย์) จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ไม่อยู่ในฐานะผู้รับโอนที่จะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ซึ่งความเห็นเช่นนี้ไม่น่าจะเป็นสิ่งที่ถูกต้อง เพราะแท้จริงแล้วศาลฎีกาหาได้วางหลักไว้เช่นนั้นไม่ เป็นแต่ศาลฎีกาให้เหตุผลตามข้อเท็จจริงแห่งคดีเป็นเรื่อง ๆ ไป ซึ่งผู้เขียนยังมีความเห็นว่า ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็อยู่ในฐานะผู้รับโอนที่จะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย หากว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นได้ทำโดยชอบมีผลบังคับกันได้ตามบทบัญญัติในลักษณะ 4 เช่าทรัพย์แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วในคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมคือ ว. และ ว. ได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยจำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นเวลา 20 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน2540 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของ ว. ดังนั้น จึงเป็นที่แน่นอนแล้วว่าขณะที่โจทก์และจำเลยทั้งสองพิพาทกันในขณะนี้ ว. ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทหากแต่ ว.จะได้กรรมสิทธิ์ในภายหน้าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเพราะจำเลยที่ 1 เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของ ว. ตามสัญญาเช่าและใช้สิทธิปลูกสร้างตึกแถวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 146 ตึกแถวจึงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ผู้เช่าที่พิพาทอยู่นั่นเอง จำเลยที่ 1 ย่อมมีอำนาจให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทไม่ใช่ซื้อตึกแถว (ขณะนั้นตึกแถวยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท)โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะผู้รับโอนตึกแถวที่จำเลยที่ 2 เช่า โจทก์จึงไม่จำต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คำวินิจฉัยของศาลฎีกาจึงชอบด้วยเหตุผลอย่างยิ่ง นิติธร ศรีบุตร