คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์มีข้อความว่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วย ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้นนั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้นผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์ให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้นถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้ฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของอาคารโรงภาพยนตร์ลาดกระบังเธียเตอร์ จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์ โดยมีข้อตกลงว่า "ผู้เช่าจะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยหากมีการชำรุดบกพร่องแตกหักเสียหาย ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้เช่าทราบทันทีและดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น หากผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่เช่าโดยพลัน และผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้" ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายขึ้นดังนี้ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์เกิดทรุดแตกร้าวเสียหายมาก ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงแยกออกจากกัน พื้นหน้าโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์และท่อดักส่งเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหายโจทก์ให้ช่างประเมินราคาค่าซ่อมแล้ว สำหรับพื้นคอนกรีตผนังและเสาคอนกรีต เป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้วจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วันมิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาท กับค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยค้างชำระค่าเช่าการทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย พร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสีย โจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่าตามสัญญาดังกล่าว หมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทหมาย ล.1 ล.2 จ.15 จ.16 และ จ.17 แล้วปรากฏว่า อาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริ แตกแยกจากกัน พื้นโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะและเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์ฉีกขาดและหักพัง และท่อส่งความเย็นของเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหาย ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าจึงชอบแล้วประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ปรากฏว่าโจทก์มีเพียงโจทก์ที่ 1 มาเบิกความปากเดียวว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 การชำระค่าเช่าจำเลยเป็นผู้นำไปชำระเองส่วนใหญ่จ่ายเป็นเช็คซึ่งรับเงินได้ทุกฉบับ การรับเงินได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง เห็นว่า หากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้ว เหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลย โดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปีเป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้วเมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่า ค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไปเมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้ว จะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตนสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหานี้ชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535นาย ชวน ตั้ง มติ ธรรม กับพวกโจทก์นางสาว พรพิมล มั่นฤทัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 327, ม. 368, ม. 369, ม. 547สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์มีข้อความว่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วย ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้นนั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้นผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์ให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้นถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้ฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของอาคารโรงภาพยนตร์ลาดกระบังเธียเตอร์ จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์ โดยมีข้อตกลงว่า "ผู้เช่าจะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยหากมีการชำรุดบกพร่องแตกหักเสียหาย ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้เช่าทราบทันทีและดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น หากผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่เช่าโดยพลัน และผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้" ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายขึ้นดังนี้ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์เกิดทรุดแตกร้าวเสียหายมาก ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงแยกออกจากกัน พื้นหน้าโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์และท่อดักส่งเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหายโจทก์ให้ช่างประเมินราคาค่าซ่อมแล้ว สำหรับพื้นคอนกรีตผนังและเสาคอนกรีต เป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้วจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วันมิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาท กับค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยค้างชำระค่าเช่าการทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย พร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสีย โจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่าตามสัญญาดังกล่าว หมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทหมาย ล.1 ล.2 จ.15 จ.16 และ จ.17 แล้วปรากฏว่า อาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริ แตกแยกจากกัน พื้นโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะและเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์ฉีกขาดและหักพัง และท่อส่งความเย็นของเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหาย ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าจึงชอบแล้วประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ปรากฏว่าโจทก์มีเพียงโจทก์ที่ 1 มาเบิกความปากเดียวว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 การชำระค่าเช่าจำเลยเป็นผู้นำไปชำระเองส่วนใหญ่จ่ายเป็นเช็คซึ่งรับเงินได้ทุกฉบับ การรับเงินได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง เห็นว่า หากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้ว เหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลย โดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปีเป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้วเมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่า ค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไปเมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้ว จะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตนสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหานี้ชอบแล้ว"พิพากษายืน(ไมตรี กลั่นนุรักษ์-อุไร คังคะเกตุ-บุญสิน ตุลากัน)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของอาคารโรงภาพยนตร์ลาดกระบังเธียเตอร์ จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์ โดยมีข้อตกลงว่า "ผู้เช่าจะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยหากมีการชำรุดบกพร่องแตกหักเสียหาย ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้เช่าทราบทันทีและดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น หากผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่เช่าโดยพลัน และผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้" ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายขึ้นดังนี้ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์เกิดทรุดแตกร้าวเสียหายมาก ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงแยกออกจากกัน พื้นหน้าโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์และท่อดักส่งเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหายโจทก์ให้ช่างประเมินราคาค่าซ่อมแล้ว สำหรับพื้นคอนกรีตผนังและเสาคอนกรีต เป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้วจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วันมิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาท กับค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยค้างชำระค่าเช่าการทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย พร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสีย โจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่าตามสัญญาดังกล่าว หมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทหมาย ล.1 ล.2 จ.15 จ.16 และ จ.17 แล้วปรากฏว่า อาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริ แตกแยกจากกัน พื้นโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะและเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์ฉีกขาดและหักพัง และท่อส่งความเย็นของเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหาย ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าจึงชอบแล้วประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ปรากฏว่าโจทก์มีเพียงโจทก์ที่ 1 มาเบิกความปากเดียวว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 การชำระค่าเช่าจำเลยเป็นผู้นำไปชำระเองส่วนใหญ่จ่ายเป็นเช็คซึ่งรับเงินได้ทุกฉบับ การรับเงินได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง เห็นว่า หากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้ว เหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลย โดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปีเป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้วเมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่า ค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไปเมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้ว จะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตนสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหานี้ชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535นาย ชวน ตั้ง มติ ธรรม กับพวกโจทก์นางสาว พรพิมล มั่นฤทัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 327, ม. 368, ม. 369, ม. 547สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์มีข้อความว่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วย ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้นนั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้นผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์ให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้นถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้ฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของอาคารโรงภาพยนตร์ลาดกระบังเธียเตอร์ จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์ โดยมีข้อตกลงว่า "ผู้เช่าจะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยหากมีการชำรุดบกพร่องแตกหักเสียหาย ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้เช่าทราบทันทีและดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น หากผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่เช่าโดยพลัน และผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้" ในระหว่างสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายขึ้นดังนี้ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์เกิดทรุดแตกร้าวเสียหายมาก ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงแยกออกจากกัน พื้นหน้าโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์และท่อดักส่งเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหายโจทก์ให้ช่างประเมินราคาค่าซ่อมแล้ว สำหรับพื้นคอนกรีตผนังและเสาคอนกรีต เป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้วจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วันมิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาท กับค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยค้างชำระค่าเช่าการทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้วโจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย พร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสีย โจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่าตามสัญญาดังกล่าว หมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทหมาย ล.1 ล.2 จ.15 จ.16 และ จ.17 แล้วปรากฏว่า อาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าวเนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริ แตกแยกจากกัน พื้นโรงภาพยนตร์บริเวณห้องจำหน่ายตั๋วทรุดและแตกร้าวมาก เบาะและเก้าอี้นั่งสำหรับผู้เข้าชมภาพยนตร์ฉีกขาดและหักพัง และท่อส่งความเย็นของเครื่องปรับอากาศชำรุดเสียหาย ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าจึงชอบแล้วประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ปรากฏว่าโจทก์มีเพียงโจทก์ที่ 1 มาเบิกความปากเดียวว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 การชำระค่าเช่าจำเลยเป็นผู้นำไปชำระเองส่วนใหญ่จ่ายเป็นเช็คซึ่งรับเงินได้ทุกฉบับ การรับเงินได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง เห็นว่า หากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้ว เหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลย โดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปีเป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้วเมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่า ค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่า โจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไปเมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้ว จะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่า ในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตนสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหานี้ชอบแล้ว"พิพากษายืน(ไมตรี กลั่นนุรักษ์-อุไร คังคะเกตุ-บุญสิน ตุลากัน)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ