คําสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 100/2543เรื่อง การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์-----------------------------------------------เพื่อให้เจ้าพนักงานสรรพากรถือเป็นแนวทาง ปฏิบัติในการตรวจและแนะนําสําหรับ การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กรมสรรพากรจึงมีคําสั่งดังต่อไปนี้ข้อ ๑ ให้ยกเลิกคําสั่งกรมสรรพากรที่ ป.9/2528 เรื่อง การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์ กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้และกรณีที่เจ้าพนัก งานประเมินไม่ต้องกําหนดราคาขาย ลงวันที่ 20 พฤษภาคม พ.ศ. 2528ข้อ ๒ คําว่า "ขาย" ในการจัดเก็บภาษีเงินได้ หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร แต่ไม่รวมถึง(1) การขาย แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้าง หุ้นส่วนนิติบุคคลในกรณีดังต่อไปนี้(ก) การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริม ทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน(ข) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วน ราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือ รัฐวิสาหกิจนั้น มิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น(2) การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ข้อ ๓ ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หมายถึง บุคคลธรรมดา ผู้ถึงแก่ความตาย กองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลข้อ ๔ การขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่มีการถือกรรมสิทธ์รวม ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดาตามข้อ 3 มีหน้าที่ต้องเสียภาษี ดังนี้(1) กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดขึ้นเนื่องจาก การได้รับมรดก การให้โดยเสน่หา การครอบครองปรปักษ์ หรือจากการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้ บุคคลอื่นเข้าถือกรรมสิทธิ์ รวมในภายหลัง ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์ รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงินได้ตามส่วนของแต่ละ คนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวม(2) กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดขึ้นเนื่องจากการทํานิติกรรมซื้อขาย ขายฝาก หรือแลกเปลี่ยน โดยเข้าถือกรรมสิทธ์รวมพร้อมกัน ให้เสียภาษีเงินได้ในฐานะห้างหุ้นส่วน สามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล แต่หากไม่ได้มีการเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกัน ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์ รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงิน ได้ตามส่วนของแต่ละคนที่ มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมข้อ ๕ การคํานวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คํานวณ จากราคาขาย อสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกําหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย มีหรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตาม ปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะ เป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมิน ทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจด ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากรข้อ ๖ วิธีปฏิบัติในการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้จ่ายเงินได้ให้แก่ผู้รับซึ่งขาย อสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนําส่งเงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับ จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน ดังนี้(1) สําหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหาร ด้วยจํานวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คํานวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจํานวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย(2) สําหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (1) ให้หักค่าใช้จ่าย เป็นการเหมาตามที่กําหนดโดยพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วย การกําหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมินจาก การขายอสังหาริมทรัพย์ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้ว หารด้วยจํานวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คํานวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจํานวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้ เป็นเงินภาษีที่ต้องเสียคําว่า "จํานวนปีที่ถือครอง" ตามวรรคหนึ่ง (1) และ (2) หมายถึง จํานวนปี นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปีกรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้ ผู้โอนมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนําส่งเงินภาษีต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน โดยถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการตามวรรคหนึ่งภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตาม (1) และ (2) เฉพาะกรณีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทาง การค้าหรือหากําไรที่ต้องชําระใน ขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สํานักงานที่ดิน เมื่อคํานวณภาษีแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขายข้อ ๗ ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 6 จะเลือกเสียภาษีโดยไม่นําไปรวมคํานวณภาษีกับเงินได้อื่น ตามมาตรา 48(1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากรได้ ดังนี้(1) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับ จากการให้โดยเสน่หา หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดย มิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากําไร ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย นําส่งไว้แล้ว(2) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากําไร แต่ได้ยื่นรายการแสดงเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังกล่าว และคํานวณภาษีโดยหักค่า ใช้จ่ายตามความจําเป็นและสมควร โดยจํานวนภาษีที่คํานวณได้ต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย และเมื่อนําภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตามข้อ 6 มาหักออกแล้วมีภาษีที่ชําระไว้เกิน ผู้มีเงินได้มีสิทธิขอคืนภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง หมายความรวมถึง เงินได้จาก การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็น การขายอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากําไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายและนําส่งตามข้อ 6 ไว้แล้วข้อ ๘ ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากําไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ที่ได้กระทําภายในห้าปีนับ แต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย นําส่งตามข้อ 6 และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว เมื่อถึงกําหนด ยื่นรายการเพื่อเสียภาษีเงินได้ ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องนําเงินได้จากการขาย อสังหาริมทรัพย์ ดังกล่าวมารวมคํานวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ เฉพาะกรณีผู้มีเงินได้ดังกล่าว ไม่ขอรับเงินภาษีที่ ถูกหักไว้นั้นคืนหรือไม่ขอ เครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนข้อ ๙ ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา โดยมุ่งในทางการค้าหรือหากําไร ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายและนําส่งไว้ตามข้อ 6 ต้องนําเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มา รวมคํานวณภาษีกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48(1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร โดยต้องคํานวณ หักค่าใช้จ่ายตามความจําเป็นและสมควรข้อ ๑๐ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา(1) การโอนโดยทางมรดกซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ทายาท ไม่ว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาท โดยพินัยกรรม(2) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบ ด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตร บุญธรรม(3) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือ ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มี กฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้ เฉพาะการโอนในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาท ตลอดปีภาษีนั้น(4) การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เฉพาะกรณีที่ผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่โอนนั้นเพื่อกิจการผลิตสินค้าของตนเอง(5) การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วย การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืนและ อสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน(6) กรณีสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นของบุคคลอื่นตามมาตรา 1367 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการถูกแย่งการครอบครองและมิได้ฟ้องคดีเพื่อเอาคืน ซึ่งการครอบครองนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือโดยการสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปซึ่ง เป็นเหตุให้การครอบครองสิ้นสุดลงตามมาตรา 1377 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยู่ ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอื่นได้สิทธิครอบ ครองไปตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนํามา คํานวณภาษีเงินได้ตามปกติ(7) กรณีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็น กรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดย การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของ กรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรค หนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ ซึ่งจะต้องนํามาคํานวณภาษีเงินได้ตามปกติ(8) การแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่ง มีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากัน ไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้(9) การแก้ไขหรือการเพิ่มเติมชื่อคู่สมรสในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินสมรสไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้(10) กรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกันเนื้อที่เท่ากันแต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิดสับเปลี่ยนกัน เมื่อได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ไขชื่อในโฉนดให้เป็นการถูกต้องแล้วโดยมิได้มีเจตนาแลกเปลี่ยนที่ดินกัน ไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้(11) กรณีปรากฏหลักฐานชัดแจ้งว่าเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์แทนตัวการ เมื่อตัวแทนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ตัวการ โดยไม่ได้รับเงินหรือประโยชน์อื่นใดเป็นการตอบแทน การโอนดังกล่าว ไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ข้อ ๑๑ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีดังต่อไปนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องกําหนดจํานวน เงินเพิ่มขึ้นในการจัดเก็บอากรแสตมป์ ตามมาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร(1) กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย การขาย ให้แก่ส่วนราชการ องค์การของรัฐบาลตามความในมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เทศบาล สุขาภิบาล องค์การบริหารราชการส่วนท้องถิ่นหรือรัฐวิสาหกิจ ให้ถือว่าจํานวนเงินที่ผู้จ่าย เงินดังกล่าวจ่ายนั้นเป็นจํานวนเงิน ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามปกติแล้ว(2) กรณีการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนราชการหรือหน่วยงานตาม ที่กล่าวใน (1) เป็นผู้ทอดตลาด ให้ถือว่าจํานวนเงินค่าขายทอดตลาดนั้น เป็นจํานวนเงินที่ได้ รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามปกติแล้ว(3) กรณีที่มีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย ว่าด้วยการเวนคืนอสังหา ริมทรัพย์ ให้ถือว่าจํานวนเงินค่าทดแทนจาก การเวนคืนดังกล่าวเป็นจํานวนเงินที่ได้รับจาก การขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามปกติแล้วข้อ ๑๒ ระเบียบ ข้อบังคับ คําสั่ง หนังสือตอบข้อหารือ หรือทางปฏิบัติใดที่ขัด หรือแย้งกับคําสั่งนี้ให้เป็นอันยกเลิกผู้มีอํานาจลงนาม - สั่ง ณ วันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2543 สมชาย ศรีสันติสุขที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพรักษาราชการแทนอธิบดีกรมสรรพากร