คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 50/2525หลักกฎหมาย: โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและจำเลยได้รับเงินกินเปล่าจำนวนหนึ่งเมื่อครบ 3 ปี จำเลยไม่ต่อสัญญาเช่าให้โจทก์ จำเลยก็ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่จำต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึกแถวเพื่อทำเป็นร้านตัดผมมีกำหนด 10 ปี โดยสัญญาว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี จนกว่าจะครบ 10 ปีตามสัญญา โจทก์ยอมเสียเงิน 95,000 บาทให้แก่จำเลย และเสียค่าใช้จ่ายในการดัดแปลงตกแต่งตึกแถวพิพาทไปเป็นเงิน 85,000 บาทแต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าหรือให้ไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยกลับไม่ยอมให้โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทต่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยต่อสัญญาเช่าให้ครบ 10 ปี หรือให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 180,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากจำเลยมีกำหนด10 ปีจริง แต่สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามกฎหมาย จำเลยไม่เคยสัญญาว่าจะต่อสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ดังโจทก์อ้าง สัญญาจึงบังคับได้เพียง 3 ปี จำเลยได้รับเงินกินเปล่าเพียง 45,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 128,000 บาท แก่โจทก์โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าจำเลยไม่ต้องใช้ค่าเครื่องปรับอากาศกับค่าต่อเติมตกแต่งร้านจำนวน 50,000 บาท ให้แก่โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ส่วนที่โจทก์ฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ต่อเวลาเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อเลยกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ไปจนครบกำหนดเวลาเช่า 10 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า จำเลยชอบที่จะให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ เห็นว่ากรณีคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ตามกฎหมาย เวลาเช่ามีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ต่อไปอีก จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่า ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยจำเลยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาไม่ให้จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 50/2525นางสาวพัชริน เกรียงพิชิตชัยโจทก์นายสละ โกมลวณิชจำเลย ป.พ.พ. ม. 391, ม. 538โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและจำเลยได้รับเงินกินเปล่าจำนวนหนึ่งเมื่อครบ 3 ปี จำเลยไม่ต่อสัญญาเช่าให้โจทก์ จำเลยก็ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่จำต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึกแถวเพื่อทำเป็นร้านตัดผมมีกำหนด 10 ปี โดยสัญญาว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี จนกว่าจะครบ 10 ปีตามสัญญา โจทก์ยอมเสียเงิน 95,000 บาทให้แก่จำเลย และเสียค่าใช้จ่ายในการดัดแปลงตกแต่งตึกแถวพิพาทไปเป็นเงิน 85,000 บาทแต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าหรือให้ไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยกลับไม่ยอมให้โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทต่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยต่อสัญญาเช่าให้ครบ 10 ปี หรือให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 180,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากจำเลยมีกำหนด10 ปีจริง แต่สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามกฎหมาย จำเลยไม่เคยสัญญาว่าจะต่อสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ดังโจทก์อ้าง สัญญาจึงบังคับได้เพียง 3 ปี จำเลยได้รับเงินกินเปล่าเพียง 45,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 128,000 บาท แก่โจทก์โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าจำเลยไม่ต้องใช้ค่าเครื่องปรับอากาศกับค่าต่อเติมตกแต่งร้านจำนวน 50,000 บาท ให้แก่โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ส่วนที่โจทก์ฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ต่อเวลาเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อเลยกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ไปจนครบกำหนดเวลาเช่า 10 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า จำเลยชอบที่จะให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ เห็นว่ากรณีคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ตามกฎหมาย เวลาเช่ามีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ต่อไปอีก จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่า ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยจำเลยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาไม่ให้จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(พิศิษฏ์ เทศะบำรุง-ประสม ศรีเจริญ-สุชาติ จิวะชาติ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึกแถวเพื่อทำเป็นร้านตัดผมมีกำหนด 10 ปี โดยสัญญาว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี จนกว่าจะครบ 10 ปีตามสัญญา โจทก์ยอมเสียเงิน 95,000 บาทให้แก่จำเลย และเสียค่าใช้จ่ายในการดัดแปลงตกแต่งตึกแถวพิพาทไปเป็นเงิน 85,000 บาทแต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าหรือให้ไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยกลับไม่ยอมให้โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทต่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยต่อสัญญาเช่าให้ครบ 10 ปี หรือให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 180,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากจำเลยมีกำหนด10 ปีจริง แต่สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามกฎหมาย จำเลยไม่เคยสัญญาว่าจะต่อสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ดังโจทก์อ้าง สัญญาจึงบังคับได้เพียง 3 ปี จำเลยได้รับเงินกินเปล่าเพียง 45,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 128,000 บาท แก่โจทก์โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าจำเลยไม่ต้องใช้ค่าเครื่องปรับอากาศกับค่าต่อเติมตกแต่งร้านจำนวน 50,000 บาท ให้แก่โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ส่วนที่โจทก์ฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ต่อเวลาเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อเลยกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ไปจนครบกำหนดเวลาเช่า 10 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า จำเลยชอบที่จะให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ เห็นว่ากรณีคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ตามกฎหมาย เวลาเช่ามีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ต่อไปอีก จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่า ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยจำเลยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาไม่ให้จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 50/2525นางสาวพัชริน เกรียงพิชิตชัยโจทก์นายสละ โกมลวณิชจำเลย ป.พ.พ. ม. 391, ม. 538โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและจำเลยได้รับเงินกินเปล่าจำนวนหนึ่งเมื่อครบ 3 ปี จำเลยไม่ต่อสัญญาเช่าให้โจทก์ จำเลยก็ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่จำต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึกแถวเพื่อทำเป็นร้านตัดผมมีกำหนด 10 ปี โดยสัญญาว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี จนกว่าจะครบ 10 ปีตามสัญญา โจทก์ยอมเสียเงิน 95,000 บาทให้แก่จำเลย และเสียค่าใช้จ่ายในการดัดแปลงตกแต่งตึกแถวพิพาทไปเป็นเงิน 85,000 บาทแต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าหรือให้ไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยกลับไม่ยอมให้โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทต่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยต่อสัญญาเช่าให้ครบ 10 ปี หรือให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 180,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากจำเลยมีกำหนด10 ปีจริง แต่สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามกฎหมาย จำเลยไม่เคยสัญญาว่าจะต่อสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ดังโจทก์อ้าง สัญญาจึงบังคับได้เพียง 3 ปี จำเลยได้รับเงินกินเปล่าเพียง 45,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 128,000 บาท แก่โจทก์โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าจำเลยไม่ต้องใช้ค่าเครื่องปรับอากาศกับค่าต่อเติมตกแต่งร้านจำนวน 50,000 บาท ให้แก่โจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ส่วนที่โจทก์ฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ต่อเวลาเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อเลยกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ไปจนครบกำหนดเวลาเช่า 10 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า จำเลยชอบที่จะให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ เห็นว่ากรณีคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ตามกฎหมาย เวลาเช่ามีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ต่อไปอีก จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่า ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยจำเลยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาไม่ให้จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(พิศิษฏ์ เทศะบำรุง-ประสม ศรีเจริญ-สุชาติ จิวะชาติ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ