คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2519หลักกฎหมาย: ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดีโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวโจทก์ เลขที่ ๒๖๔ มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๗๐ บาท โดยทำสัญญาเช่า ๔ ฉบับ ฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนกัน นับเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ เป็นต้นไป เมื่อครบกำหนด ๓ ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยคงเช่าอยู่ต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า และโจทก์ประสงค์จะรื้อตึกแถวที่เช่าเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นใหม่ ได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออก จึงฟ้องให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว ฯลฯ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่านี้ให้โจทก์ ๒๐,๐๐๐ บาท สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซึ่งโจทก์จะต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจนครบ ๑๐ ปี ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ จนถึงวันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๒๓ ตามสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย เพราะไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จำเลยอุทธรณ์ขอให้รับฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนเงิน ๒๐,๐๐๐ บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงทำกันนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรดาไม่ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2519นายผิว โกมลวณิชโจทก์นายแป๊ะฮ้อหรือแป๊ะโฮ้ว แซ่โง้ยหรือแซ่โง้วล. ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 18, ม. 177ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดีโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวโจทก์ เลขที่ ๒๖๔ มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๗๐ บาท โดยทำสัญญาเช่า ๔ ฉบับ ฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนกัน นับเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ เป็นต้นไป เมื่อครบกำหนด ๓ ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยคงเช่าอยู่ต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า และโจทก์ประสงค์จะรื้อตึกแถวที่เช่าเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นใหม่ ได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออก จึงฟ้องให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว ฯลฯ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่านี้ให้โจทก์ ๒๐,๐๐๐ บาท สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซึ่งโจทก์จะต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจนครบ ๑๐ ปี ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ จนถึงวันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๒๓ ตามสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย เพราะไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จำเลยอุทธรณ์ขอให้รับฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนเงิน ๒๐,๐๐๐ บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงทำกันนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรดาไม่ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี พิพากษายืน(ปรีชา สุมาวงศ์-สงวน สิทธิไชย-อุดม จาละ)ศาลแพ่ง - ศาลอุทธรณ์ - นายขจร โรจนวิภาตแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวโจทก์ เลขที่ ๒๖๔ มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๗๐ บาท โดยทำสัญญาเช่า ๔ ฉบับ ฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนกัน นับเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ เป็นต้นไป เมื่อครบกำหนด ๓ ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยคงเช่าอยู่ต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า และโจทก์ประสงค์จะรื้อตึกแถวที่เช่าเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นใหม่ ได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออก จึงฟ้องให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว ฯลฯ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่านี้ให้โจทก์ ๒๐,๐๐๐ บาท สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซึ่งโจทก์จะต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจนครบ ๑๐ ปี ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ จนถึงวันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๒๓ ตามสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย เพราะไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จำเลยอุทธรณ์ขอให้รับฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนเงิน ๒๐,๐๐๐ บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงทำกันนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรดาไม่ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2519นายผิว โกมลวณิชโจทก์นายแป๊ะฮ้อหรือแป๊ะโฮ้ว แซ่โง้ยหรือแซ่โง้วล. ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 18, ม. 177ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดีโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวโจทก์ เลขที่ ๒๖๔ มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๗๐ บาท โดยทำสัญญาเช่า ๔ ฉบับ ฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนกัน นับเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ เป็นต้นไป เมื่อครบกำหนด ๓ ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยคงเช่าอยู่ต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า และโจทก์ประสงค์จะรื้อตึกแถวที่เช่าเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นใหม่ ได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออก จึงฟ้องให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว ฯลฯ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่านี้ให้โจทก์ ๒๐,๐๐๐ บาท สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซึ่งโจทก์จะต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจนครบ ๑๐ ปี ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๑๓ จนถึงวันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๒๓ ตามสัญญา ฯลฯ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย เพราะไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จำเลยอุทธรณ์ขอให้รับฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนเงิน ๒๐,๐๐๐ บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงทำกันนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรดาไม่ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี พิพากษายืน(ปรีชา สุมาวงศ์-สงวน สิทธิไชย-อุดม จาละ)ศาลแพ่ง - ศาลอุทธรณ์ - นายขจร โรจนวิภาตแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ