คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3324/2534หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ ดังนี้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยจะโต้เถียง ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ จากโจทก์มีกำหนด6 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2524 สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528อัตราค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ค่าบำรุงมหาวิทยาลัย 210,000 บาทครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วโดยได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมขันย้ายออกไปจากอาคารที่เช่า และไม่ยอมส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนให้แก่โจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 266,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น และค่าเสียหายในอัตราวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารพิพาทและส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ในที่พิพาท ที่พิพาทเป็นที่ดินราชพัสดุ ของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง และโจทก์ไม่ได้รับมอบหมายจากกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังให้ดูแลรักษาที่พิพาทแต่ประการใด จำเลยได้แจ้งความจำนงเพื่อทำการเช่าเพื่ออยู่อาศัยและครอบครองที่พิพาทต่อกระทรวงการคลังแล้ว และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504โจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตหลอกลวงจำเลยว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ สำหรับข้อกำหนดค่าปรับวันละ 4,000 บาท ขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์หลอกลวงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยเรียกเก็บเงินกินเปล่า 210,000 บาท อ้างว่าเป็นเงินค่าบำรุงเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504สัญญาดังกล่าวไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวการเช่าจำเลยได้เสียภาษีโรงเรือนและค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 26,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้อง (10 กุมภาพันธ์ 2529) จนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ กับให้ใช้ค่าเสียหายอีกวันละ 200 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท และส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์พยานหลักฐานโจทก์จำเลยโดยตลอดแล้ว ที่จำเลยฎีกาประการแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจนำห้องพิพาทให้จำเลยเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 ที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องพิพาท ห้องพิพาทตกเป็นของกรมธนารักษ์แล้ว โจทก์ไม่ได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ดูแล โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย จำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่า จำเลยมิได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทกับโจทก์ ดังนั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาในฐานะเป็นผู้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยจะโต้เถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่แม้ศาลอุทธรณ์จะไม่ได้รับวินิจฉัยประเด็นนี้ไว้ แต่จำเลยก็ได้ยกขึ้นว่าในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้วศาลฎีกาจึงวินิจฉัยประเด็นนี้ได้ฎีกาข้อแรกของจำเลยฟังไม่ขึ้นที่จำเลยฎีกาประการที่สองว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 เพราะถูกโจทก์หลอกลวงโดยไม่ให้จำเลยทราบว่าห้องพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์มีนายประเสริฐ เขมรัตน์ เป็นพยานเบิกความว่าเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2512 จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์มีกำหนดเวลา10 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ครั้นครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยได้ต่ออายุสัญญาเช่าอีก 6 ปี สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 นายประพันธ์พงศ์ เวชชาชีวะ พยานโจทก์ปากหนึ่งเบิกความว่า โจทก์ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้จำเลยทราบในขณะทำสัญญาเช่าว่าที่ดินของโจทก์นี้จะตกเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ ส่วนจำเลยนำสืบนายประสิทธิ์ รัตนเสถียร รองอธิบดีกรมธนารักษ์ว่า ที่ดินของโจทก์ที่เป็นราชพัสดุตามผลของกฎหมายตั้งแต่ พ.ศ. 2518 สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 กระทำโดยไม่ชอบเพราะไม่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการคลัง โจทก์ไม่ได้รับมอบอำนาจให้ทำผลประโยชน์ได้เห็นว่าแม้ว่าห้องพิพาทจะตกเป็นของกรมธนารักษ์โดยผลของกฎหมายหรือไม่ก็ตามแต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาแต่เดิม จำเลยได้เช่าห้องพิพาทติดต่อกันมาและใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 จนครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว การนิ่งเสียของโจทก์ไม่ถึงขนาดที่จะจูงใจจำเลยให้เข้าทำสัญญาดังกล่าว เมื่อจำเลยเข้าทำสัญญาเช่าและรับประโยชน์จากผลของสัญญาเช่าบริบูรณ์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เสียหายแต่ประการใดคดีจึงรับฟังได้ว่า จำเลยมิได้ถูกโจทก์หลอกลวงให้ทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 สัญญาเช่าดังกล่าวใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่จำเลยฎีกาประการสุดท้ายว่า โจทก์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้หรือหากเรียกได้ก็น่าจะต่ำลงไปอีกเพราะห้องพิพาทชำรุดทรุดโทรมเห็นว่า ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 10.3 ระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ หากผู้เช่าไม่ส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินวันละ 4,000 บาท ต่อ 1 คูหานับจากวันที่สัญญาเช่าระงับ ปรากฏว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจำนวน 2 คูหาจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายตามสัญญาวันละ 10,000 บาท แต่โจทก์เรียกเพียงวันละ 2,000 บาท การที่ศาลล่างทั้งสองใช้ดุลพินิจกำหนดค่าเสียหายวันละ 200 บาท นับว่าเป็นผลดีแก่จำเลยมากแล้ว แม้ว่าจำเลยจะเสียค่าเช่าเดือนละ 400 บาท แต่เป็นค่าเช่าที่มีการเรียกเก็บค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่าอีกต่างหากและห้องพิพาทอยู่ในทำเลที่เจริญแล้วจำเลยจึงใช้เป็นสำนักงานแพทย์ได้ตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ศาลฎีกาเห็นว่าศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้เหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3324/2534จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยโจทก์นาง สุมน ไชยพรจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ ดังนี้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยจะโต้เถียง ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ จากโจทก์มีกำหนด6 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2524 สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528อัตราค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ค่าบำรุงมหาวิทยาลัย 210,000 บาทครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วโดยได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมขันย้ายออกไปจากอาคารที่เช่า และไม่ยอมส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนให้แก่โจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 266,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น และค่าเสียหายในอัตราวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารพิพาทและส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ในที่พิพาท ที่พิพาทเป็นที่ดินราชพัสดุ ของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง และโจทก์ไม่ได้รับมอบหมายจากกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังให้ดูแลรักษาที่พิพาทแต่ประการใด จำเลยได้แจ้งความจำนงเพื่อทำการเช่าเพื่ออยู่อาศัยและครอบครองที่พิพาทต่อกระทรวงการคลังแล้ว และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504โจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตหลอกลวงจำเลยว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ สำหรับข้อกำหนดค่าปรับวันละ 4,000 บาท ขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์หลอกลวงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยเรียกเก็บเงินกินเปล่า 210,000 บาท อ้างว่าเป็นเงินค่าบำรุงเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504สัญญาดังกล่าวไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวการเช่าจำเลยได้เสียภาษีโรงเรือนและค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 26,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้อง (10 กุมภาพันธ์ 2529) จนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ กับให้ใช้ค่าเสียหายอีกวันละ 200 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท และส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์พยานหลักฐานโจทก์จำเลยโดยตลอดแล้ว ที่จำเลยฎีกาประการแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจนำห้องพิพาทให้จำเลยเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 ที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องพิพาท ห้องพิพาทตกเป็นของกรมธนารักษ์แล้ว โจทก์ไม่ได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ดูแล โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย จำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่า จำเลยมิได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทกับโจทก์ ดังนั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาในฐานะเป็นผู้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยจะโต้เถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่แม้ศาลอุทธรณ์จะไม่ได้รับวินิจฉัยประเด็นนี้ไว้ แต่จำเลยก็ได้ยกขึ้นว่าในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้วศาลฎีกาจึงวินิจฉัยประเด็นนี้ได้ฎีกาข้อแรกของจำเลยฟังไม่ขึ้นที่จำเลยฎีกาประการที่สองว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 เพราะถูกโจทก์หลอกลวงโดยไม่ให้จำเลยทราบว่าห้องพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์มีนายประเสริฐ เขมรัตน์ เป็นพยานเบิกความว่าเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2512 จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์มีกำหนดเวลา10 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ครั้นครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยได้ต่ออายุสัญญาเช่าอีก 6 ปี สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 นายประพันธ์พงศ์ เวชชาชีวะ พยานโจทก์ปากหนึ่งเบิกความว่า โจทก์ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้จำเลยทราบในขณะทำสัญญาเช่าว่าที่ดินของโจทก์นี้จะตกเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ ส่วนจำเลยนำสืบนายประสิทธิ์ รัตนเสถียร รองอธิบดีกรมธนารักษ์ว่า ที่ดินของโจทก์ที่เป็นราชพัสดุตามผลของกฎหมายตั้งแต่ พ.ศ. 2518 สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 กระทำโดยไม่ชอบเพราะไม่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการคลัง โจทก์ไม่ได้รับมอบอำนาจให้ทำผลประโยชน์ได้เห็นว่าแม้ว่าห้องพิพาทจะตกเป็นของกรมธนารักษ์โดยผลของกฎหมายหรือไม่ก็ตามแต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาแต่เดิม จำเลยได้เช่าห้องพิพาทติดต่อกันมาและใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 จนครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว การนิ่งเสียของโจทก์ไม่ถึงขนาดที่จะจูงใจจำเลยให้เข้าทำสัญญาดังกล่าว เมื่อจำเลยเข้าทำสัญญาเช่าและรับประโยชน์จากผลของสัญญาเช่าบริบูรณ์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เสียหายแต่ประการใดคดีจึงรับฟังได้ว่า จำเลยมิได้ถูกโจทก์หลอกลวงให้ทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 สัญญาเช่าดังกล่าวใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่จำเลยฎีกาประการสุดท้ายว่า โจทก์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้หรือหากเรียกได้ก็น่าจะต่ำลงไปอีกเพราะห้องพิพาทชำรุดทรุดโทรมเห็นว่า ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 10.3 ระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ หากผู้เช่าไม่ส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินวันละ 4,000 บาท ต่อ 1 คูหานับจากวันที่สัญญาเช่าระงับ ปรากฏว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจำนวน 2 คูหาจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายตามสัญญาวันละ 10,000 บาท แต่โจทก์เรียกเพียงวันละ 2,000 บาท การที่ศาลล่างทั้งสองใช้ดุลพินิจกำหนดค่าเสียหายวันละ 200 บาท นับว่าเป็นผลดีแก่จำเลยมากแล้ว แม้ว่าจำเลยจะเสียค่าเช่าเดือนละ 400 บาท แต่เป็นค่าเช่าที่มีการเรียกเก็บค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่าอีกต่างหากและห้องพิพาทอยู่ในทำเลที่เจริญแล้วจำเลยจึงใช้เป็นสำนักงานแพทย์ได้ตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ศาลฎีกาเห็นว่าศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้เหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(เจริญ นิลเอสงฆ์-วิทวัส อยู่วัฒนา-ชลิต ประไพศาล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ จากโจทก์มีกำหนด6 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2524 สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528อัตราค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ค่าบำรุงมหาวิทยาลัย 210,000 บาทครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วโดยได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมขันย้ายออกไปจากอาคารที่เช่า และไม่ยอมส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนให้แก่โจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 266,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น และค่าเสียหายในอัตราวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารพิพาทและส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ในที่พิพาท ที่พิพาทเป็นที่ดินราชพัสดุ ของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง และโจทก์ไม่ได้รับมอบหมายจากกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังให้ดูแลรักษาที่พิพาทแต่ประการใด จำเลยได้แจ้งความจำนงเพื่อทำการเช่าเพื่ออยู่อาศัยและครอบครองที่พิพาทต่อกระทรวงการคลังแล้ว และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504โจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตหลอกลวงจำเลยว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ สำหรับข้อกำหนดค่าปรับวันละ 4,000 บาท ขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์หลอกลวงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยเรียกเก็บเงินกินเปล่า 210,000 บาท อ้างว่าเป็นเงินค่าบำรุงเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504สัญญาดังกล่าวไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวการเช่าจำเลยได้เสียภาษีโรงเรือนและค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 26,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้อง (10 กุมภาพันธ์ 2529) จนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ กับให้ใช้ค่าเสียหายอีกวันละ 200 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท และส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์พยานหลักฐานโจทก์จำเลยโดยตลอดแล้ว ที่จำเลยฎีกาประการแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจนำห้องพิพาทให้จำเลยเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 ที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องพิพาท ห้องพิพาทตกเป็นของกรมธนารักษ์แล้ว โจทก์ไม่ได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ดูแล โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย จำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่า จำเลยมิได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทกับโจทก์ ดังนั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาในฐานะเป็นผู้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยจะโต้เถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่แม้ศาลอุทธรณ์จะไม่ได้รับวินิจฉัยประเด็นนี้ไว้ แต่จำเลยก็ได้ยกขึ้นว่าในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้วศาลฎีกาจึงวินิจฉัยประเด็นนี้ได้ฎีกาข้อแรกของจำเลยฟังไม่ขึ้นที่จำเลยฎีกาประการที่สองว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 เพราะถูกโจทก์หลอกลวงโดยไม่ให้จำเลยทราบว่าห้องพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์มีนายประเสริฐ เขมรัตน์ เป็นพยานเบิกความว่าเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2512 จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์มีกำหนดเวลา10 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ครั้นครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยได้ต่ออายุสัญญาเช่าอีก 6 ปี สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 นายประพันธ์พงศ์ เวชชาชีวะ พยานโจทก์ปากหนึ่งเบิกความว่า โจทก์ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้จำเลยทราบในขณะทำสัญญาเช่าว่าที่ดินของโจทก์นี้จะตกเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ ส่วนจำเลยนำสืบนายประสิทธิ์ รัตนเสถียร รองอธิบดีกรมธนารักษ์ว่า ที่ดินของโจทก์ที่เป็นราชพัสดุตามผลของกฎหมายตั้งแต่ พ.ศ. 2518 สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 กระทำโดยไม่ชอบเพราะไม่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการคลัง โจทก์ไม่ได้รับมอบอำนาจให้ทำผลประโยชน์ได้เห็นว่าแม้ว่าห้องพิพาทจะตกเป็นของกรมธนารักษ์โดยผลของกฎหมายหรือไม่ก็ตามแต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาแต่เดิม จำเลยได้เช่าห้องพิพาทติดต่อกันมาและใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 จนครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว การนิ่งเสียของโจทก์ไม่ถึงขนาดที่จะจูงใจจำเลยให้เข้าทำสัญญาดังกล่าว เมื่อจำเลยเข้าทำสัญญาเช่าและรับประโยชน์จากผลของสัญญาเช่าบริบูรณ์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เสียหายแต่ประการใดคดีจึงรับฟังได้ว่า จำเลยมิได้ถูกโจทก์หลอกลวงให้ทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 สัญญาเช่าดังกล่าวใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่จำเลยฎีกาประการสุดท้ายว่า โจทก์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้หรือหากเรียกได้ก็น่าจะต่ำลงไปอีกเพราะห้องพิพาทชำรุดทรุดโทรมเห็นว่า ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 10.3 ระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ หากผู้เช่าไม่ส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินวันละ 4,000 บาท ต่อ 1 คูหานับจากวันที่สัญญาเช่าระงับ ปรากฏว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจำนวน 2 คูหาจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายตามสัญญาวันละ 10,000 บาท แต่โจทก์เรียกเพียงวันละ 2,000 บาท การที่ศาลล่างทั้งสองใช้ดุลพินิจกำหนดค่าเสียหายวันละ 200 บาท นับว่าเป็นผลดีแก่จำเลยมากแล้ว แม้ว่าจำเลยจะเสียค่าเช่าเดือนละ 400 บาท แต่เป็นค่าเช่าที่มีการเรียกเก็บค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่าอีกต่างหากและห้องพิพาทอยู่ในทำเลที่เจริญแล้วจำเลยจึงใช้เป็นสำนักงานแพทย์ได้ตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ศาลฎีกาเห็นว่าศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้เหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3324/2534จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยโจทก์นาง สุมน ไชยพรจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ ดังนี้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยจะโต้เถียง ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ จากโจทก์มีกำหนด6 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2524 สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528อัตราค่าเช่าเดือนละ 400 บาท ค่าบำรุงมหาวิทยาลัย 210,000 บาทครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วโดยได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมขันย้ายออกไปจากอาคารที่เช่า และไม่ยอมส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนให้แก่โจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 266,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น และค่าเสียหายในอัตราวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารพิพาทและส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ในที่พิพาท ที่พิพาทเป็นที่ดินราชพัสดุ ของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง และโจทก์ไม่ได้รับมอบหมายจากกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังให้ดูแลรักษาที่พิพาทแต่ประการใด จำเลยได้แจ้งความจำนงเพื่อทำการเช่าเพื่ออยู่อาศัยและครอบครองที่พิพาทต่อกระทรวงการคลังแล้ว และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504โจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตหลอกลวงจำเลยว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ สำหรับข้อกำหนดค่าปรับวันละ 4,000 บาท ขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์หลอกลวงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยเรียกเก็บเงินกินเปล่า 210,000 บาท อ้างว่าเป็นเงินค่าบำรุงเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504สัญญาดังกล่าวไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวการเช่าจำเลยได้เสียภาษีโรงเรือนและค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 26,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้อง (10 กุมภาพันธ์ 2529) จนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ กับให้ใช้ค่าเสียหายอีกวันละ 200 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท และส่งมอบการครอบครองอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เสร็จเรียบร้อยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์พยานหลักฐานโจทก์จำเลยโดยตลอดแล้ว ที่จำเลยฎีกาประการแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจนำห้องพิพาทให้จำเลยเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 ที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องพิพาท ห้องพิพาทตกเป็นของกรมธนารักษ์แล้ว โจทก์ไม่ได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ดูแล โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย จำเลยไม่ได้ปฏิเสธว่า จำเลยมิได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทกับโจทก์ ดังนั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาในฐานะเป็นผู้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยจะโต้เถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่แม้ศาลอุทธรณ์จะไม่ได้รับวินิจฉัยประเด็นนี้ไว้ แต่จำเลยก็ได้ยกขึ้นว่าในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้วศาลฎีกาจึงวินิจฉัยประเด็นนี้ได้ฎีกาข้อแรกของจำเลยฟังไม่ขึ้นที่จำเลยฎีกาประการที่สองว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 เพราะถูกโจทก์หลอกลวงโดยไม่ให้จำเลยทราบว่าห้องพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์มีนายประเสริฐ เขมรัตน์ เป็นพยานเบิกความว่าเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2512 จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์มีกำหนดเวลา10 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ครั้นครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยได้ต่ออายุสัญญาเช่าอีก 6 ปี สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 นายประพันธ์พงศ์ เวชชาชีวะ พยานโจทก์ปากหนึ่งเบิกความว่า โจทก์ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้จำเลยทราบในขณะทำสัญญาเช่าว่าที่ดินของโจทก์นี้จะตกเป็นที่ราชพัสดุหรือไม่ ส่วนจำเลยนำสืบนายประสิทธิ์ รัตนเสถียร รองอธิบดีกรมธนารักษ์ว่า ที่ดินของโจทก์ที่เป็นราชพัสดุตามผลของกฎหมายตั้งแต่ พ.ศ. 2518 สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 กระทำโดยไม่ชอบเพราะไม่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการคลัง โจทก์ไม่ได้รับมอบอำนาจให้ทำผลประโยชน์ได้เห็นว่าแม้ว่าห้องพิพาทจะตกเป็นของกรมธนารักษ์โดยผลของกฎหมายหรือไม่ก็ตามแต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาแต่เดิม จำเลยได้เช่าห้องพิพาทติดต่อกันมาและใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 จนครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว การนิ่งเสียของโจทก์ไม่ถึงขนาดที่จะจูงใจจำเลยให้เข้าทำสัญญาดังกล่าว เมื่อจำเลยเข้าทำสัญญาเช่าและรับประโยชน์จากผลของสัญญาเช่าบริบูรณ์แล้ว จำเลยจึงไม่ได้เสียหายแต่ประการใดคดีจึงรับฟังได้ว่า จำเลยมิได้ถูกโจทก์หลอกลวงให้ทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 สัญญาเช่าดังกล่าวใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่จำเลยฎีกาประการสุดท้ายว่า โจทก์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้หรือหากเรียกได้ก็น่าจะต่ำลงไปอีกเพราะห้องพิพาทชำรุดทรุดโทรมเห็นว่า ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 10.3 ระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ หากผู้เช่าไม่ส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินวันละ 4,000 บาท ต่อ 1 คูหานับจากวันที่สัญญาเช่าระงับ ปรากฏว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจำนวน 2 คูหาจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายตามสัญญาวันละ 10,000 บาท แต่โจทก์เรียกเพียงวันละ 2,000 บาท การที่ศาลล่างทั้งสองใช้ดุลพินิจกำหนดค่าเสียหายวันละ 200 บาท นับว่าเป็นผลดีแก่จำเลยมากแล้ว แม้ว่าจำเลยจะเสียค่าเช่าเดือนละ 400 บาท แต่เป็นค่าเช่าที่มีการเรียกเก็บค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่าอีกต่างหากและห้องพิพาทอยู่ในทำเลที่เจริญแล้วจำเลยจึงใช้เป็นสำนักงานแพทย์ได้ตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ศาลฎีกาเห็นว่าศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้เหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(เจริญ นิลเอสงฆ์-วิทวัส อยู่วัฒนา-ชลิต ประไพศาล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ