คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1619/2506หลักกฎหมาย: สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อน ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่า ฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 2+ วรรคสองเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย เป็นการถูกต้องแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดก ตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 12+ก็ตามโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดก ต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปจึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่าจึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่า เป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน ๑๕ วัน " เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๓๐ วรรคสอง ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒+ วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๙๙ ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา + ก็ตาม อำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้ว พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1619/2506หม่อมเจ้าหญิงอัจฉราทวี เทวกุล ผู้จัดการทรัพย์สินส่วนพระองค์ ที่ 1สมเด็จพระราชชนนีศรีสังวาลย์โดยหม่อมเจ้าหญิงอัจฉราทวี เทวกุลผู้รับมอบอำนาจที่2โจทก์นายทิงเฮง แซ่โอ๊วจำเลย พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อน ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่า ฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 2+ วรรคสองเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย เป็นการถูกต้องแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดก ตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 12+ก็ตามโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดก ต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปจึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่าจึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่า เป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน ๑๕ วัน " เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๓๐ วรรคสอง ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒+ วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๙๙ ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา + ก็ตาม อำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้ว พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(เสนอ บุณยเกียรติ-เชื้อ คงคากุล-สนิท สุมาวงศ์)ศาลแพ่ง - นายเสมา หัมพานนท์ศาลอุทธรณ์ - นายแถม สิริสาลีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดก ต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปจึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่าจึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่า เป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน ๑๕ วัน " เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๓๐ วรรคสอง ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒+ วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๙๙ ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา + ก็ตาม อำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้ว พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1619/2506หม่อมเจ้าหญิงอัจฉราทวี เทวกุล ผู้จัดการทรัพย์สินส่วนพระองค์ ที่ 1สมเด็จพระราชชนนีศรีสังวาลย์โดยหม่อมเจ้าหญิงอัจฉราทวี เทวกุลผู้รับมอบอำนาจที่2โจทก์นายทิงเฮง แซ่โอ๊วจำเลย พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อน ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่า ฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 2+ วรรคสองเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย เป็นการถูกต้องแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดก ตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 12+ก็ตามโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดก ต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปจึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่าจึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่า เป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน ๑๕ วัน " เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๓๐ วรรคสอง ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒+ วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๙๙ ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา + ก็ตาม อำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้ว พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(เสนอ บุณยเกียรติ-เชื้อ คงคากุล-สนิท สุมาวงศ์)ศาลแพ่ง - นายเสมา หัมพานนท์ศาลอุทธรณ์ - นายแถม สิริสาลีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ