คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3574/2536หลักกฎหมาย: ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง ในการชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้จำเลยทั้งสองสัญญาว่า จำเลยที่ 2 จะชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองโดยจะไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ ซึ่งโจทก์ทั้งสองเป็นหนี้อยู่และชำระหนี้ของโจทก์ทั้งสองแทนโจทก์ทั้งสองในวงเงินประมาณกึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน นับแต่วันทำสัญญา จำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา นอกจากนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมิได้ตกลงว่าจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กันไว้ สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายโดยได้ไปติดต่อขอรับเป็นลูกหนี้แทนโจทก์ทั้งสองที่ธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ แต่ธนาคารทหารไทย จำกัดไม่ยินยอม ทำให้จำเลยทั้งสองไม่สามารถเข้าทำสัญญารับโอนหนี้ได้และจำเลยทั้งสองได้ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้รายอื่นของโจทก์แล้วแต่เจ้าหนี้บางรายไม่ยอมรับ จำเลยทั้งสองจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ทั้งสองเสียอีกที่เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสอง หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ทั้งสองได้รับชำระหนี้จากจำเลยหลายครั้ง เมื่อโจทก์ทั้งสองอ้างว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสองจึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ทั้งสอง สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 แต่ประการใด โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยทั้งสองมิได้ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาตามสัญญาซื้อขายเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เสร็จเด็ดขาด ทั้งเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาให้ครบถ้วนจึงไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งสอง ชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือการที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้น ย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป โจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองเคยยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2531 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายในประเด็นข้อ 7 ที่ว่า "สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่" ครั้งหนึ่งแล้ว และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รอวินิจฉัยในคำพิพากษา ย่อมแสดงว่าศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งในคำร้องฉบับดังกล่าวแล้ว เมื่อคำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวยังมิได้เพิกถอน โจทก์ทั้งสองไม่อาจยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 1 พฤษภาคม 2534 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อกฎหมายดังกล่าวอีก การที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายเบื้องต้นในประเด็นดังกล่าวให้ย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่าการยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีกเพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำและเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้น ศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตามแต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่คิดถึงวันที่ 6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก 12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใด จึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน จะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดีตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันที และผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3574/2536นายพงษ์ศักดิ์ อรทัยวิลาส กับพวกโจทก์บริษัท ฮิมพาเลช จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 182, ม. 144 (เดิม), ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 144ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง ในการชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้จำเลยทั้งสองสัญญาว่า จำเลยที่ 2 จะชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองโดยจะไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ ซึ่งโจทก์ทั้งสองเป็นหนี้อยู่และชำระหนี้ของโจทก์ทั้งสองแทนโจทก์ทั้งสองในวงเงินประมาณกึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน นับแต่วันทำสัญญา จำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา นอกจากนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมิได้ตกลงว่าจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กันไว้ สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายโดยได้ไปติดต่อขอรับเป็นลูกหนี้แทนโจทก์ทั้งสองที่ธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ แต่ธนาคารทหารไทย จำกัดไม่ยินยอม ทำให้จำเลยทั้งสองไม่สามารถเข้าทำสัญญารับโอนหนี้ได้และจำเลยทั้งสองได้ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้รายอื่นของโจทก์แล้วแต่เจ้าหนี้บางรายไม่ยอมรับ จำเลยทั้งสองจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ทั้งสองเสียอีกที่เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสอง หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ทั้งสองได้รับชำระหนี้จากจำเลยหลายครั้ง เมื่อโจทก์ทั้งสองอ้างว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสองจึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ทั้งสอง สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 แต่ประการใด โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยทั้งสองมิได้ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาตามสัญญาซื้อขายเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เสร็จเด็ดขาด ทั้งเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาให้ครบถ้วนจึงไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งสอง ชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือการที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้น ย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป โจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองเคยยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2531 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายในประเด็นข้อ 7 ที่ว่า "สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่" ครั้งหนึ่งแล้ว และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รอวินิจฉัยในคำพิพากษา ย่อมแสดงว่าศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งในคำร้องฉบับดังกล่าวแล้ว เมื่อคำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวยังมิได้เพิกถอน โจทก์ทั้งสองไม่อาจยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 1 พฤษภาคม 2534 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อกฎหมายดังกล่าวอีก การที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายเบื้องต้นในประเด็นดังกล่าวให้ย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่าการยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีกเพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำและเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้น ศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตามแต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่คิดถึงวันที่ 6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก 12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใด จึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน จะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดีตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันที และผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษายืน(สุวรรณ ตระการพันธุ์-ไมตรี กลั่นนุรักษ์-สุรินทร์ นาควิเชียร)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง ในการชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้จำเลยทั้งสองสัญญาว่า จำเลยที่ 2 จะชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองโดยจะไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ ซึ่งโจทก์ทั้งสองเป็นหนี้อยู่และชำระหนี้ของโจทก์ทั้งสองแทนโจทก์ทั้งสองในวงเงินประมาณกึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน นับแต่วันทำสัญญา จำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา นอกจากนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมิได้ตกลงว่าจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กันไว้ สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายโดยได้ไปติดต่อขอรับเป็นลูกหนี้แทนโจทก์ทั้งสองที่ธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ แต่ธนาคารทหารไทย จำกัดไม่ยินยอม ทำให้จำเลยทั้งสองไม่สามารถเข้าทำสัญญารับโอนหนี้ได้และจำเลยทั้งสองได้ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้รายอื่นของโจทก์แล้วแต่เจ้าหนี้บางรายไม่ยอมรับ จำเลยทั้งสองจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ทั้งสองเสียอีกที่เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสอง หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ทั้งสองได้รับชำระหนี้จากจำเลยหลายครั้ง เมื่อโจทก์ทั้งสองอ้างว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสองจึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ทั้งสอง สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 แต่ประการใด โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยทั้งสองมิได้ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาตามสัญญาซื้อขายเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เสร็จเด็ดขาด ทั้งเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาให้ครบถ้วนจึงไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งสอง ชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือการที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้น ย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป โจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองเคยยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2531 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายในประเด็นข้อ 7 ที่ว่า "สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่" ครั้งหนึ่งแล้ว และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รอวินิจฉัยในคำพิพากษา ย่อมแสดงว่าศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งในคำร้องฉบับดังกล่าวแล้ว เมื่อคำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวยังมิได้เพิกถอน โจทก์ทั้งสองไม่อาจยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 1 พฤษภาคม 2534 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อกฎหมายดังกล่าวอีก การที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายเบื้องต้นในประเด็นดังกล่าวให้ย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่าการยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีกเพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำและเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้น ศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตามแต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่คิดถึงวันที่ 6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก 12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใด จึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน จะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดีตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันที และผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3574/2536นายพงษ์ศักดิ์ อรทัยวิลาส กับพวกโจทก์บริษัท ฮิมพาเลช จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 182, ม. 144 (เดิม), ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 144ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง ในการชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้จำเลยทั้งสองสัญญาว่า จำเลยที่ 2 จะชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองโดยจะไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ ซึ่งโจทก์ทั้งสองเป็นหนี้อยู่และชำระหนี้ของโจทก์ทั้งสองแทนโจทก์ทั้งสองในวงเงินประมาณกึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน นับแต่วันทำสัญญา จำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา นอกจากนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมิได้ตกลงว่าจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กันไว้ สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายโดยได้ไปติดต่อขอรับเป็นลูกหนี้แทนโจทก์ทั้งสองที่ธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ แต่ธนาคารทหารไทย จำกัดไม่ยินยอม ทำให้จำเลยทั้งสองไม่สามารถเข้าทำสัญญารับโอนหนี้ได้และจำเลยทั้งสองได้ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้รายอื่นของโจทก์แล้วแต่เจ้าหนี้บางรายไม่ยอมรับ จำเลยทั้งสองจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ทั้งสองเสียอีกที่เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสอง หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ทั้งสองได้รับชำระหนี้จากจำเลยหลายครั้ง เมื่อโจทก์ทั้งสองอ้างว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสองจึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้จำเลยทั้งสอง จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ทั้งสอง สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 แต่ประการใด โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยทั้งสองมิได้ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาตามสัญญาซื้อขายเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เสร็จเด็ดขาด ทั้งเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาให้ครบถ้วนจึงไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งสอง ชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือการที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้น ย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไป โจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองเคยยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2531 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายในประเด็นข้อ 7 ที่ว่า "สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่" ครั้งหนึ่งแล้ว และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รอวินิจฉัยในคำพิพากษา ย่อมแสดงว่าศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งในคำร้องฉบับดังกล่าวแล้ว เมื่อคำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวยังมิได้เพิกถอน โจทก์ทั้งสองไม่อาจยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 1 พฤษภาคม 2534 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อกฎหมายดังกล่าวอีก การที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อกฎหมายเบื้องต้นในประเด็นดังกล่าวให้ย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่าการยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีกเพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำและเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้น ศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตามแต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่คิดถึงวันที่ 6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก 12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใด จึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน จะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดีตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันที และผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษายืน(สุวรรณ ตระการพันธุ์-ไมตรี กลั่นนุรักษ์-สุรินทร์ นาควิเชียร)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ