คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536หลักกฎหมาย: เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี การที่เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันดังกล่าว การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้ภรรยาและบุตร แล้วภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนให้ห.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและอาคารพิพาทก่อนวันจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห.ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห.ทำไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของห.จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530 โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าว โดยต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทจนครบ 11 ปี 5 เดือน การที่ ห.ถึงแก่ความตาย หาทำให้สัญญาเช่าระงับไม่ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด และไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525นายหวล ชัยมงคล ได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน ในวันเดียวกันภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525นายหวลให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวกำหนด 11 ปี 5 เดือนโดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม2528 นายหวลถึงแก่ความตายจำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยาและบุตรของนายหวลโดยไม่มีกำหนดเวลา และวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยาและบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์ เพราะสิทธิเก็บกินของนายหวลผู้ให้เช่าได้สิ้นสุดแล้ว แต่จำเลยไม่มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์และได้นำเงินค่าเช่าไปวางทรัพย์ที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 5 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์และชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากนายหวลเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายหลังการทำสัญญาเช่า จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญา หากภรรยาและบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลทำไว้ เมื่อการจดทะเบียนการเช่ายังไม่ถูกยกเลิก โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่ และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่ เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกินเมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536นาย วิชัย อุปราโจทก์นาย กู บาร์จันหรือกุรบาจัน ซิงก์จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538, ม. 569, ม. 1417, ม. 1418เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี การที่เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันดังกล่าว การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้ภรรยาและบุตร แล้วภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนให้ห.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและอาคารพิพาทก่อนวันจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห.ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห.ทำไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของห.จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530 โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าว โดยต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทจนครบ 11 ปี 5 เดือน การที่ ห.ถึงแก่ความตาย หาทำให้สัญญาเช่าระงับไม่ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด และไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525นายหวล ชัยมงคล ได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน ในวันเดียวกันภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525นายหวลให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวกำหนด 11 ปี 5 เดือนโดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม2528 นายหวลถึงแก่ความตายจำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยาและบุตรของนายหวลโดยไม่มีกำหนดเวลา และวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยาและบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์ เพราะสิทธิเก็บกินของนายหวลผู้ให้เช่าได้สิ้นสุดแล้ว แต่จำเลยไม่มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์และได้นำเงินค่าเช่าไปวางทรัพย์ที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 5 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์และชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากนายหวลเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายหลังการทำสัญญาเช่า จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญา หากภรรยาและบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลทำไว้ เมื่อการจดทะเบียนการเช่ายังไม่ถูกยกเลิก โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่ และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่ เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกินเมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทพิพากษายืน(บุญธรรม อยู่พุก-เจริญ นิลเอสงฆ์-เพ็ง เพ็งนิติ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525นายหวล ชัยมงคล ได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน ในวันเดียวกันภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525นายหวลให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวกำหนด 11 ปี 5 เดือนโดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม2528 นายหวลถึงแก่ความตายจำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยาและบุตรของนายหวลโดยไม่มีกำหนดเวลา และวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยาและบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์ เพราะสิทธิเก็บกินของนายหวลผู้ให้เช่าได้สิ้นสุดแล้ว แต่จำเลยไม่มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์และได้นำเงินค่าเช่าไปวางทรัพย์ที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 5 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์และชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากนายหวลเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายหลังการทำสัญญาเช่า จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญา หากภรรยาและบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลทำไว้ เมื่อการจดทะเบียนการเช่ายังไม่ถูกยกเลิก โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่ และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่ เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกินเมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536นาย วิชัย อุปราโจทก์นาย กู บาร์จันหรือกุรบาจัน ซิงก์จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538, ม. 569, ม. 1417, ม. 1418เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี การที่เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันดังกล่าว การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้ภรรยาและบุตร แล้วภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนให้ห.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและอาคารพิพาทก่อนวันจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห.ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห.ทำไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของห.จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530 โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าว โดยต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทจนครบ 11 ปี 5 เดือน การที่ ห.ถึงแก่ความตาย หาทำให้สัญญาเช่าระงับไม่ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด และไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525นายหวล ชัยมงคล ได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน ในวันเดียวกันภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525นายหวลให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวกำหนด 11 ปี 5 เดือนโดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม2528 นายหวลถึงแก่ความตายจำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยาและบุตรของนายหวลโดยไม่มีกำหนดเวลา และวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยาและบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์ เพราะสิทธิเก็บกินของนายหวลผู้ให้เช่าได้สิ้นสุดแล้ว แต่จำเลยไม่มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์และได้นำเงินค่าเช่าไปวางทรัพย์ที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 5 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์และชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากนายหวลเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายหลังการทำสัญญาเช่า จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญา หากภรรยาและบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลทำไว้ เมื่อการจดทะเบียนการเช่ายังไม่ถูกยกเลิก โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่ และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่ เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกินเมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทพิพากษายืน(บุญธรรม อยู่พุก-เจริญ นิลเอสงฆ์-เพ็ง เพ็งนิติ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ