คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540หลักกฎหมาย: ตามสัญญาเช่าฉบับพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า "ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือนหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) จนว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน"เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องของต่อคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วัน และหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท(หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" ดังนี้ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะบัญญัติว่าในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซ้ร ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป"กำกับอยู่ด้วย ส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน)จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้ เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อมาตรา 380 วรรคสองดังกล่าวข้างต้นโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้องจำเลยขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าวโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่าคดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540กรุงเทพมหานครโจทก์นาง กี่ เอ็งหรือคี่เอ็ง แซ่ ตั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 380, ม. 570ตามสัญญาเช่าฉบับพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า "ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือนหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) จนว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน"เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องของต่อคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วัน และหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท(หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" ดังนี้ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะบัญญัติว่าในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซ้ร ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป"กำกับอยู่ด้วย ส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน)จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้ เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อมาตรา 380 วรรคสองดังกล่าวข้างต้นโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้องจำเลยขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าวโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่าคดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองพิพากษายืน(เสริมศักดิ์ ผลัดธุระ-สัญชัย สิงหลกะ-อำนวย หมวดเมือง)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้องจำเลยขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าวโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่าคดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540กรุงเทพมหานครโจทก์นาง กี่ เอ็งหรือคี่เอ็ง แซ่ ตั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 380, ม. 570ตามสัญญาเช่าฉบับพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า "ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือนหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) จนว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน"เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องของต่อคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วัน และหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท(หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" ดังนี้ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะบัญญัติว่าในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซ้ร ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป"กำกับอยู่ด้วย ส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน)จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้ เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อมาตรา 380 วรรคสองดังกล่าวข้างต้นโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ของโจทก์เลขที่ 89 ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลูเขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2531 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2532 ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ300 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 5ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน และเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้วางหลักประกันเป็นเงินจำนวน 3 เท่า ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 900 บาท ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญา และหลักประกันนี้โจทก์จะคืนให้เมื่อจำเลยพ้นข้อผูกพันตามสัญญา หากโจทก์มีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของโจทก์จำเลยยินยอมขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันแจ้งให้ทราบ และผู้เช่าสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์อื่นใดทั้งสิ้น หากครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าการต่อสัญญาเช่า จำเลยจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาก่อนสิ้นสุดสัญญาไม่น้อยกว่า 90 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาล1,000 บาท และโจทก์สงวนสิทธิที่จะให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว และชำระค่าเช่าแก่โจทก์จนถึงเดือนกันยายน 2533 หลักจากนั้นตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533ตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์เลย โจทก์ประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของทางราชการจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเรือนไม้ออกไป โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2534 บอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าภายในกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2534 ครบกำหนด 6 เดือน เมื่อวันที่ 19สิงหาคม 2534 แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ตลอดมาจนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารที่เช่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าปรับแก่โจทก์ในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่าเป็นรายเดือน เป็นเงิน 100 บาท ด้วย ทั้งจำเลยไม่ขอต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา จำเลยต้องเสียเงินบำรุงโรงพยาบาล 1,000 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยค้างค่าเช่านับแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันที่ 19 สิงหาคม 2534 ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่าเป็นเวลา 10 เดือน 19 วันรวมเป็นเงิน 3,190 บาท และตามสัญญาข้อ 2 จำเลยมีหน้าที่เสียค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 15 บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน โจทก์ขอคิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไป ค่าปรับจนถึงวันฟ้องรวม 1,108 วัน รวมเป็นเงิน 16,620 บาท รวมค่าบำรุงโรงพยาบาลค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,810 บาทเมื่อสัญญาเลิกกัน จำเลยยังคงอยู่อาศัยในอาคารของโจทก์ตลอดมาเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารดังกล่าว จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท เท่าอัตราค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา36 เดือน 12 วัน เป็นเงิน 10,920 บาท นับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยต้องเสียค่าปรับให้แก่โจทก์อัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกจากอาคารของโจทก์ สำหรับค่าปรับตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 นับถัดจากวันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1,108 วัน เป็นเงิน 110,800 บาท รวมค่าเสียหายและค่าปรับจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 121,720 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น142,530 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกจากเรือนไม้เลขที่ 89ซอยโรงสีง่วนไถ่ แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระเงิน 142,530 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 15 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระค่าเช่าที่ค้างให้ครบถ้วนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 100 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การว่า หลังจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองห้องเช่าตลอดมาโดยโจทก์มิได้ทักท้วง และรับเงินค่าเช่าที่จำเลยจ่ายให้มาโดยตลอด ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจากโจทก์ ค่าปรับและค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นซ้ำซ้อนกันและสูงเกินความจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่ากับค่าเช่านับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 10,920 บาทขอให้ยกฟ้องจำเลยขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารเลขที่ 89 ของโจทก์ ให้จำเลยชำระเงิน 13,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารดังกล่าวโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเรือนไม้ตามเอกสารหมาย จ.1 แต่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ จำเลยยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงแต่อย่างใด ต่อมาจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่จำเลยมิได้ออกจากอาคารที่เช่าคดีคงมีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ภายหลังโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ารายนี้แล้วจำเลยจะต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันวันละ 15 บาท สำหรับเงินค่าเช่าที่ติดค้างหรือไม่ กับจำเลยจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ด้วยหรือไม่ และนับแต่วันเลิกสัญญาเช่าจำเลยยังจะต้องเสียค่าปรับในอัตราวันละ 100 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์ดังคำฟ้องหรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1ข้อ 2 ระบุว่า " ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท(สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สำหรับสัญญาเช่าขอ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนาจการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วันและหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" เห็นว่า แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดีกรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วยส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า"หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า"เห็นว่า ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองก็บัญญัติไว้ว่า ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองพิพากษายืน(เสริมศักดิ์ ผลัดธุระ-สัญชัย สิงหลกะ-อำนวย หมวดเมือง)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ