คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11843/2557หลักกฎหมาย: จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของวัด ก. จากกรมการศาสนามีกำหนด 3 ปี เพื่อปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง ทำถนนและคูน้ำ โดยยกกรรมสิทธิ์ให้แก่กรมการศาสนา มิฉะนั้นกรมการศาสนามีสิทธิปรับเป็นรายวัน เมื่อทำการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่กรมการศาสนาตรวจรับสิ่งปลูกสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งรับโอนกิจการบริหารจากกรมการศาสนาหาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วยโดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคาร 2 ชั้น หนึ่งหลัง ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินและส่งมอบคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าปรับและค่าเสียหาย 15,883,724 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 15,749,714 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ตำบลบ้านใหม่ อำเภอบางกระดี จังหวัดปทุมธานี และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงิน 903,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 840,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กันยายน 2554) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้ออาคาร 2 ชั้น ที่ปลูกบนที่ดินที่เช่าออกไปด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและค่าปรับหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า ก่อนทำสัญญาเช่าที่ดิน จำเลยย่อมต้องตรวจสอบสภาพที่ดินมาก่อนแล้ว หากจำเลยปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา ประเด็นการเกิดที่งอกย่อมไม่เกิดขึ้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลา จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญานั้น เห็นว่า ตามแผนผังบริเวณแบบแปลน รายการประกอบแบบแปลนและรายการคำนวณสิ่งปลูกสร้างแนบท้ายสัญญาเช่า ระบุว่าสิ่งปลูกสร้างต้องก่อสร้างบนที่ดินที่เช่า ซึ่งหมายถึงปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 แต่ในขณะเดียวกันก็ระบุว่าสิ่งปลูกสร้าง เช่น เขื่อนคอนกรีตต้องสร้างติดแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวในส่วนที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยามีที่งอกออกไปเป็นเนื้อที่มากกว่า 1 ไร่ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยจะสร้างเขื่อนคอนกรีตทั้งติดแม่น้ำเจ้าพระยา และทั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ความข้อนี้นายสุเทพ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการก็เบิกความเจือสมฝ่ายจำเลยว่า ในกรณีที่ดินมีที่งอกเกิดขึ้นนั้น จำเลยเคยขอให้โจทก์ดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอก ซึ่งเมื่อไม่ปรากฏว่าได้มีการออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอกดังกล่าว ย่อมเป็นข้อขัดข้องต่อการที่จำเลยจะปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างให้เป็นไปตามสัญญา เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นมาตั้งแต่ในช่วงที่อำนาจการดูแลวัดกกขึ้นอยู่กับสำนักงานศาสนสมบัติ กรมการศาสนา จนกระทั่งโอนเป็นของโจทก์ อีกทั้งภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2537 โจทก์หาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินระหว่างวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2537 ถึงวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2548 ตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วย โดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด ความข้อนี้ยังปรากฏจากคำเบิกความของนายสุเทพพยานโจทก์รวมทั้งคำเบิกความของนายชีวิน พยานโจทก์ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการอีกปากหนึ่งว่า การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ประกอบกับเมื่อพิจารณาตามสัญญาเช่าที่ดินได้ความว่า เมื่อจำเลยทำการปรับปรุงและปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาจะให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่างหากจากสัญญาเช่า มีกำหนดเวลาการเช่า 30 ปี ดังนั้นการที่จำเลยไม่สามารถปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ตามสัญญา ย่อมทำให้จำเลยเป็นฝ่ายเสียประโยชน์ด้วย ไม่ใช่โจทก์เสียประโยชน์ฝ่ายเดียว พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักน้อยกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11843/2557สำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติโจทก์บริษัท วี.เจ.โฮลดิ้ง จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 566, ม. 570จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของวัด ก. จากกรมการศาสนามีกำหนด 3 ปี เพื่อปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง ทำถนนและคูน้ำ โดยยกกรรมสิทธิ์ให้แก่กรมการศาสนา มิฉะนั้นกรมการศาสนามีสิทธิปรับเป็นรายวัน เมื่อทำการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่กรมการศาสนาตรวจรับสิ่งปลูกสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งรับโอนกิจการบริหารจากกรมการศาสนาหาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วยโดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคาร 2 ชั้น หนึ่งหลัง ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินและส่งมอบคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าปรับและค่าเสียหาย 15,883,724 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 15,749,714 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ตำบลบ้านใหม่ อำเภอบางกระดี จังหวัดปทุมธานี และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงิน 903,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 840,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กันยายน 2554) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้ออาคาร 2 ชั้น ที่ปลูกบนที่ดินที่เช่าออกไปด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและค่าปรับหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า ก่อนทำสัญญาเช่าที่ดิน จำเลยย่อมต้องตรวจสอบสภาพที่ดินมาก่อนแล้ว หากจำเลยปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา ประเด็นการเกิดที่งอกย่อมไม่เกิดขึ้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลา จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญานั้น เห็นว่า ตามแผนผังบริเวณแบบแปลน รายการประกอบแบบแปลนและรายการคำนวณสิ่งปลูกสร้างแนบท้ายสัญญาเช่า ระบุว่าสิ่งปลูกสร้างต้องก่อสร้างบนที่ดินที่เช่า ซึ่งหมายถึงปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 แต่ในขณะเดียวกันก็ระบุว่าสิ่งปลูกสร้าง เช่น เขื่อนคอนกรีตต้องสร้างติดแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวในส่วนที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยามีที่งอกออกไปเป็นเนื้อที่มากกว่า 1 ไร่ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยจะสร้างเขื่อนคอนกรีตทั้งติดแม่น้ำเจ้าพระยา และทั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ความข้อนี้นายสุเทพ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการก็เบิกความเจือสมฝ่ายจำเลยว่า ในกรณีที่ดินมีที่งอกเกิดขึ้นนั้น จำเลยเคยขอให้โจทก์ดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอก ซึ่งเมื่อไม่ปรากฏว่าได้มีการออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอกดังกล่าว ย่อมเป็นข้อขัดข้องต่อการที่จำเลยจะปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างให้เป็นไปตามสัญญา เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นมาตั้งแต่ในช่วงที่อำนาจการดูแลวัดกกขึ้นอยู่กับสำนักงานศาสนสมบัติ กรมการศาสนา จนกระทั่งโอนเป็นของโจทก์ อีกทั้งภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2537 โจทก์หาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินระหว่างวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2537 ถึงวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2548 ตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วย โดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด ความข้อนี้ยังปรากฏจากคำเบิกความของนายสุเทพพยานโจทก์รวมทั้งคำเบิกความของนายชีวิน พยานโจทก์ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการอีกปากหนึ่งว่า การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ประกอบกับเมื่อพิจารณาตามสัญญาเช่าที่ดินได้ความว่า เมื่อจำเลยทำการปรับปรุงและปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาจะให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่างหากจากสัญญาเช่า มีกำหนดเวลาการเช่า 30 ปี ดังนั้นการที่จำเลยไม่สามารถปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ตามสัญญา ย่อมทำให้จำเลยเป็นฝ่ายเสียประโยชน์ด้วย ไม่ใช่โจทก์เสียประโยชน์ฝ่ายเดียว พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักน้อยกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สุทธิโชค เทพไตรรัตน์-สรศักดิ์ วาจาสิทธิศิลป์-สวัสดิ์ สุรวัฒนานันท์)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นางสาวนลิน ญาณศิริศาลอุทธรณ์ - นายชูศักดิ์ ทองวิทูโกมาลย์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1341/2557หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1718/2554หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ2221/2555หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคาร 2 ชั้น หนึ่งหลัง ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินและส่งมอบคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าปรับและค่าเสียหาย 15,883,724 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 15,749,714 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ตำบลบ้านใหม่ อำเภอบางกระดี จังหวัดปทุมธานี และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงิน 903,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 840,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กันยายน 2554) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้ออาคาร 2 ชั้น ที่ปลูกบนที่ดินที่เช่าออกไปด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและค่าปรับหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า ก่อนทำสัญญาเช่าที่ดิน จำเลยย่อมต้องตรวจสอบสภาพที่ดินมาก่อนแล้ว หากจำเลยปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา ประเด็นการเกิดที่งอกย่อมไม่เกิดขึ้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลา จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญานั้น เห็นว่า ตามแผนผังบริเวณแบบแปลน รายการประกอบแบบแปลนและรายการคำนวณสิ่งปลูกสร้างแนบท้ายสัญญาเช่า ระบุว่าสิ่งปลูกสร้างต้องก่อสร้างบนที่ดินที่เช่า ซึ่งหมายถึงปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 แต่ในขณะเดียวกันก็ระบุว่าสิ่งปลูกสร้าง เช่น เขื่อนคอนกรีตต้องสร้างติดแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวในส่วนที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยามีที่งอกออกไปเป็นเนื้อที่มากกว่า 1 ไร่ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยจะสร้างเขื่อนคอนกรีตทั้งติดแม่น้ำเจ้าพระยา และทั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ความข้อนี้นายสุเทพ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการก็เบิกความเจือสมฝ่ายจำเลยว่า ในกรณีที่ดินมีที่งอกเกิดขึ้นนั้น จำเลยเคยขอให้โจทก์ดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอก ซึ่งเมื่อไม่ปรากฏว่าได้มีการออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอกดังกล่าว ย่อมเป็นข้อขัดข้องต่อการที่จำเลยจะปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างให้เป็นไปตามสัญญา เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นมาตั้งแต่ในช่วงที่อำนาจการดูแลวัดกกขึ้นอยู่กับสำนักงานศาสนสมบัติ กรมการศาสนา จนกระทั่งโอนเป็นของโจทก์ อีกทั้งภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2537 โจทก์หาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินระหว่างวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2537 ถึงวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2548 ตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วย โดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด ความข้อนี้ยังปรากฏจากคำเบิกความของนายสุเทพพยานโจทก์รวมทั้งคำเบิกความของนายชีวิน พยานโจทก์ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการอีกปากหนึ่งว่า การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ประกอบกับเมื่อพิจารณาตามสัญญาเช่าที่ดินได้ความว่า เมื่อจำเลยทำการปรับปรุงและปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาจะให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่างหากจากสัญญาเช่า มีกำหนดเวลาการเช่า 30 ปี ดังนั้นการที่จำเลยไม่สามารถปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ตามสัญญา ย่อมทำให้จำเลยเป็นฝ่ายเสียประโยชน์ด้วย ไม่ใช่โจทก์เสียประโยชน์ฝ่ายเดียว พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักน้อยกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11843/2557สำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติโจทก์บริษัท วี.เจ.โฮลดิ้ง จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 566, ม. 570จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของวัด ก. จากกรมการศาสนามีกำหนด 3 ปี เพื่อปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง ทำถนนและคูน้ำ โดยยกกรรมสิทธิ์ให้แก่กรมการศาสนา มิฉะนั้นกรมการศาสนามีสิทธิปรับเป็นรายวัน เมื่อทำการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่กรมการศาสนาตรวจรับสิ่งปลูกสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งรับโอนกิจการบริหารจากกรมการศาสนาหาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วยโดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคาร 2 ชั้น หนึ่งหลัง ที่จำเลยปลูกไว้ในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินและส่งมอบคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าปรับและค่าเสียหาย 15,883,724 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 15,749,714 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ตำบลบ้านใหม่ อำเภอบางกระดี จังหวัดปทุมธานี และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงิน 903,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 840,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กันยายน 2554) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้ออาคาร 2 ชั้น ที่ปลูกบนที่ดินที่เช่าออกไปด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและค่าปรับหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า ก่อนทำสัญญาเช่าที่ดิน จำเลยย่อมต้องตรวจสอบสภาพที่ดินมาก่อนแล้ว หากจำเลยปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา ประเด็นการเกิดที่งอกย่อมไม่เกิดขึ้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลา จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญานั้น เห็นว่า ตามแผนผังบริเวณแบบแปลน รายการประกอบแบบแปลนและรายการคำนวณสิ่งปลูกสร้างแนบท้ายสัญญาเช่า ระบุว่าสิ่งปลูกสร้างต้องก่อสร้างบนที่ดินที่เช่า ซึ่งหมายถึงปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 แต่ในขณะเดียวกันก็ระบุว่าสิ่งปลูกสร้าง เช่น เขื่อนคอนกรีตต้องสร้างติดแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวในส่วนที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยามีที่งอกออกไปเป็นเนื้อที่มากกว่า 1 ไร่ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยจะสร้างเขื่อนคอนกรีตทั้งติดแม่น้ำเจ้าพระยา และทั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4393 ความข้อนี้นายสุเทพ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการก็เบิกความเจือสมฝ่ายจำเลยว่า ในกรณีที่ดินมีที่งอกเกิดขึ้นนั้น จำเลยเคยขอให้โจทก์ดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอก ซึ่งเมื่อไม่ปรากฏว่าได้มีการออกโฉนดที่ดินในบริเวณที่งอกดังกล่าว ย่อมเป็นข้อขัดข้องต่อการที่จำเลยจะปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างให้เป็นไปตามสัญญา เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นมาตั้งแต่ในช่วงที่อำนาจการดูแลวัดกกขึ้นอยู่กับสำนักงานศาสนสมบัติ กรมการศาสนา จนกระทั่งโอนเป็นของโจทก์ อีกทั้งภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2537 โจทก์หาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินระหว่างวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2537 ถึงวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2548 ตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วย โดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด ความข้อนี้ยังปรากฏจากคำเบิกความของนายสุเทพพยานโจทก์รวมทั้งคำเบิกความของนายชีวิน พยานโจทก์ซึ่งเป็นนักวิชาการศาสนาชำนาญการอีกปากหนึ่งว่า การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ประกอบกับเมื่อพิจารณาตามสัญญาเช่าที่ดินได้ความว่า เมื่อจำเลยทำการปรับปรุงและปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาจะให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่างหากจากสัญญาเช่า มีกำหนดเวลาการเช่า 30 ปี ดังนั้นการที่จำเลยไม่สามารถปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ตามสัญญา ย่อมทำให้จำเลยเป็นฝ่ายเสียประโยชน์ด้วย ไม่ใช่โจทก์เสียประโยชน์ฝ่ายเดียว พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักน้อยกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สุทธิโชค เทพไตรรัตน์-สรศักดิ์ วาจาสิทธิศิลป์-สวัสดิ์ สุรวัฒนานันท์)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นางสาวนลิน ญาณศิริศาลอุทธรณ์ - นายชูศักดิ์ ทองวิทูโกมาลย์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1341/2557หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1718/2554หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ2221/2555หมายเหตุ