คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4908/2533หลักกฎหมาย: ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้แม้โจทก์จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ทางทิศเหนือและทิศตะวันออกไปสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภาร จำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ แม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอม แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย ทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภารผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุด ดังกล่าว แต่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้บังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภารผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ ฉะนั้นแม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๔ และอาคารเลขที่ ๓๐/๑ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๓ เดิมที่ดินทั้ง ๒ แปลงนี้เป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิจำกัด ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัดบริษัทดังกล่าวได้ขายที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้โจทก์ ที่ดินแปลงนี้มีที่ดินผู้อื่นล้อมรอบ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้นอกจากผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ซึ่งต่อมาโอนมาเป็นของจำเลย เพื่อเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะแต่ทางเดียว ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมานั้นผู้ขายได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นภารจำยอมทั้งแปลงของที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ต่อมาบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓เป็นจองอาคารชุดจำเลยแต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากติดภารจำยอมดังกล่าว จึงขอให้โจทก์ปลดภารจำยอมซึ่งโจทก์ยินยอม ปลดให้เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด และจำเลยตกลงให้โจทก์และบริวารใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะได้ต่อมาจำเลยได้ปิดกั้นทางพิพาทไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่และบริวารของโจทก์ใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญา ทำให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจึงขอให้บังคับจำเลยเปิดทางพิพาทและห้ามปิดกั้นตลอดไป ให้จำเลยจดทะเบียนทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นหรือภารจำยอมแก่โจทก์ด้วย จำเลยยื่นคำให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางเข้าออกในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่จำเลยไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้คือ โจทก์ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง (ที่ดิน) ในอัตราเดือนละ๗,๐๐๐ บาท ให้แก่จำเลย ซึ่งโจทก์เคยชำระมาโดยตลอด แต่ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน ๒๕๒๘ จนถึงปัจจุบันโจทก์ไม่ยอมชำระ และที่ดินโจทก์สามารถจะใช้เส้นทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่จำเป็นต้องผ่านทางพิพาท ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ กว้าง ๖.๕๐ เมตร ยาวตลอดแนวที่ดินจากที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ออกสู่ซอยร่วมฤดี ห้ามจำเลยปิดกั้นตลอดไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะมาตั้งแต่เมื่อครั้งที่ที่ดินของโจทก์และของจำเลยยังเป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด ต่อมาเมื่อบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด โอนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้แก่โจทก์บริษัทดังกล่าวก็ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ให้ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ในอันที่จะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดี จนกระทั่งที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ตกมาเป็นของจำเลย จำเลยจะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย แต่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ห้ามมิให้นำที่ดินที่มีภารจำยอมมาใช้เป็นทรัพย์สินของอาคารชุด โจทก์จำเลยจึงได้จดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่จำเลยกับผู้ซื้ออาคารชุดก็ได้ทำสัญญาตกลงกันยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยร่วมฤดีต่อไปตามเดิม จนกระทั่งต่อมาเมื่อวันที่ ๓ กรกฎาคม ๒๕๒๘ จำเลยได้ปิดทางพิพาทที่ดินของโจทก์นอกจากจะใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะได้ดังกล่าวแล้ว หากโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือหากจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ถนนวิทยุได้ พิเคราะห์แล้ว ปัญหาข้อแรกจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าโจทก์มีสิทธิจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์สามารถที่จะใช้ทางของที่ดินแปลงอื่น เพื่อเป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไม่จำเป็นต้องผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยนั้น เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ทิศเหนือติดกับที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทิศตะวันออกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตและหม่อมราชวงศ์วิภานันท์รังสิต ทิศใต้ติดที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลย ทิศตะวันตกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ที่ดินโฉนดที่ ๒๕๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้ เช่นนี้ แม้จะได้ความว่าโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยรังสิตทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ถนนวิทยุได้ก็ตามแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน ฉะนั้น ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๔๙ ปัญหาข้อต่อไปจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า โจทก์สมควรจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยหรือไม่ เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะและต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ และแม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย กับทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ดังปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายที่จำเลยทำไว้ตามเอกสารหมาย จ.๖ข้อ ๑๕.๒ ดังนั้น จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ กรณียังไม่มีเหตุสมควรที่จะให้โจทก์เปลี่ยนแปลงไปใช้ทางอื่นดังเช่นจำเลยฎีกา ปัญหาข้อสุดท้ายจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๖ ข้อ ๑๕.๒ เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารชุดจำเลยซึ่งขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๐ จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลใช้บังคับนั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒มาตรา ๑๐ บัญญัติว่า "เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุด และเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดินตามมาตรา ๙ แล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว" ข้อกำหนดดังกล่าวนี้เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อนภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว แต่ตามคำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้พิพากษาบังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภาระผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ฉะนั้น แม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายไม่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4908/2533บริษัทอาร์ท เดโค จำกัดโจทก์นิติบุคคลอาคารชุดร่วมฤดีเพนท์เฮ้าส์จำเลย ป.พ.พ. พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้แม้โจทก์จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ทางทิศเหนือและทิศตะวันออกไปสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภาร จำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ แม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอม แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย ทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภารผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุด ดังกล่าว แต่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้บังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภารผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ ฉะนั้นแม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๔ และอาคารเลขที่ ๓๐/๑ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๓ เดิมที่ดินทั้ง ๒ แปลงนี้เป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิจำกัด ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัดบริษัทดังกล่าวได้ขายที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้โจทก์ ที่ดินแปลงนี้มีที่ดินผู้อื่นล้อมรอบ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้นอกจากผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ซึ่งต่อมาโอนมาเป็นของจำเลย เพื่อเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะแต่ทางเดียว ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมานั้นผู้ขายได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นภารจำยอมทั้งแปลงของที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ต่อมาบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓เป็นจองอาคารชุดจำเลยแต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากติดภารจำยอมดังกล่าว จึงขอให้โจทก์ปลดภารจำยอมซึ่งโจทก์ยินยอม ปลดให้เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด และจำเลยตกลงให้โจทก์และบริวารใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะได้ต่อมาจำเลยได้ปิดกั้นทางพิพาทไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่และบริวารของโจทก์ใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญา ทำให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจึงขอให้บังคับจำเลยเปิดทางพิพาทและห้ามปิดกั้นตลอดไป ให้จำเลยจดทะเบียนทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นหรือภารจำยอมแก่โจทก์ด้วย จำเลยยื่นคำให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางเข้าออกในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่จำเลยไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้คือ โจทก์ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง (ที่ดิน) ในอัตราเดือนละ๗,๐๐๐ บาท ให้แก่จำเลย ซึ่งโจทก์เคยชำระมาโดยตลอด แต่ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน ๒๕๒๘ จนถึงปัจจุบันโจทก์ไม่ยอมชำระ และที่ดินโจทก์สามารถจะใช้เส้นทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่จำเป็นต้องผ่านทางพิพาท ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ กว้าง ๖.๕๐ เมตร ยาวตลอดแนวที่ดินจากที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ออกสู่ซอยร่วมฤดี ห้ามจำเลยปิดกั้นตลอดไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะมาตั้งแต่เมื่อครั้งที่ที่ดินของโจทก์และของจำเลยยังเป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด ต่อมาเมื่อบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด โอนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้แก่โจทก์บริษัทดังกล่าวก็ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ให้ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ในอันที่จะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดี จนกระทั่งที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ตกมาเป็นของจำเลย จำเลยจะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย แต่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ห้ามมิให้นำที่ดินที่มีภารจำยอมมาใช้เป็นทรัพย์สินของอาคารชุด โจทก์จำเลยจึงได้จดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่จำเลยกับผู้ซื้ออาคารชุดก็ได้ทำสัญญาตกลงกันยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยร่วมฤดีต่อไปตามเดิม จนกระทั่งต่อมาเมื่อวันที่ ๓ กรกฎาคม ๒๕๒๘ จำเลยได้ปิดทางพิพาทที่ดินของโจทก์นอกจากจะใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะได้ดังกล่าวแล้ว หากโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือหากจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ถนนวิทยุได้ พิเคราะห์แล้ว ปัญหาข้อแรกจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าโจทก์มีสิทธิจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์สามารถที่จะใช้ทางของที่ดินแปลงอื่น เพื่อเป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไม่จำเป็นต้องผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยนั้น เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ทิศเหนือติดกับที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทิศตะวันออกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตและหม่อมราชวงศ์วิภานันท์รังสิต ทิศใต้ติดที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลย ทิศตะวันตกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ที่ดินโฉนดที่ ๒๕๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้ เช่นนี้ แม้จะได้ความว่าโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยรังสิตทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ถนนวิทยุได้ก็ตามแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน ฉะนั้น ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๔๙ ปัญหาข้อต่อไปจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า โจทก์สมควรจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยหรือไม่ เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะและต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ และแม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย กับทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ดังปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายที่จำเลยทำไว้ตามเอกสารหมาย จ.๖ข้อ ๑๕.๒ ดังนั้น จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ กรณียังไม่มีเหตุสมควรที่จะให้โจทก์เปลี่ยนแปลงไปใช้ทางอื่นดังเช่นจำเลยฎีกา ปัญหาข้อสุดท้ายจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๖ ข้อ ๑๕.๒ เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารชุดจำเลยซึ่งขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๐ จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลใช้บังคับนั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒มาตรา ๑๐ บัญญัติว่า "เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุด และเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดินตามมาตรา ๙ แล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว" ข้อกำหนดดังกล่าวนี้เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อนภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว แต่ตามคำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้พิพากษาบังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภาระผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ฉะนั้น แม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายไม่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน.(ปรีชา ธนานันท์-พิชิต พรหมพิทักษ์กุล-วัชรินทร์ รักขพันธ์)ศาลแพ่ง - นายวิศิษฐ์ เสวกพันธุ์ศาลอุทธรณ์ - นายตัน เวทไวแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๔ และอาคารเลขที่ ๓๐/๑ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๓ เดิมที่ดินทั้ง ๒ แปลงนี้เป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิจำกัด ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัดบริษัทดังกล่าวได้ขายที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้โจทก์ ที่ดินแปลงนี้มีที่ดินผู้อื่นล้อมรอบ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้นอกจากผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ซึ่งต่อมาโอนมาเป็นของจำเลย เพื่อเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะแต่ทางเดียว ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมานั้นผู้ขายได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นภารจำยอมทั้งแปลงของที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ต่อมาบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓เป็นจองอาคารชุดจำเลยแต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากติดภารจำยอมดังกล่าว จึงขอให้โจทก์ปลดภารจำยอมซึ่งโจทก์ยินยอม ปลดให้เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด และจำเลยตกลงให้โจทก์และบริวารใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะได้ต่อมาจำเลยได้ปิดกั้นทางพิพาทไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่และบริวารของโจทก์ใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญา ทำให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจึงขอให้บังคับจำเลยเปิดทางพิพาทและห้ามปิดกั้นตลอดไป ให้จำเลยจดทะเบียนทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นหรือภารจำยอมแก่โจทก์ด้วย จำเลยยื่นคำให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางเข้าออกในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่จำเลยไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้คือ โจทก์ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง (ที่ดิน) ในอัตราเดือนละ๗,๐๐๐ บาท ให้แก่จำเลย ซึ่งโจทก์เคยชำระมาโดยตลอด แต่ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน ๒๕๒๘ จนถึงปัจจุบันโจทก์ไม่ยอมชำระ และที่ดินโจทก์สามารถจะใช้เส้นทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่จำเป็นต้องผ่านทางพิพาท ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ กว้าง ๖.๕๐ เมตร ยาวตลอดแนวที่ดินจากที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ออกสู่ซอยร่วมฤดี ห้ามจำเลยปิดกั้นตลอดไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะมาตั้งแต่เมื่อครั้งที่ที่ดินของโจทก์และของจำเลยยังเป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด ต่อมาเมื่อบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด โอนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้แก่โจทก์บริษัทดังกล่าวก็ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ให้ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ในอันที่จะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดี จนกระทั่งที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ตกมาเป็นของจำเลย จำเลยจะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย แต่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ห้ามมิให้นำที่ดินที่มีภารจำยอมมาใช้เป็นทรัพย์สินของอาคารชุด โจทก์จำเลยจึงได้จดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่จำเลยกับผู้ซื้ออาคารชุดก็ได้ทำสัญญาตกลงกันยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยร่วมฤดีต่อไปตามเดิม จนกระทั่งต่อมาเมื่อวันที่ ๓ กรกฎาคม ๒๕๒๘ จำเลยได้ปิดทางพิพาทที่ดินของโจทก์นอกจากจะใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะได้ดังกล่าวแล้ว หากโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือหากจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ถนนวิทยุได้ พิเคราะห์แล้ว ปัญหาข้อแรกจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าโจทก์มีสิทธิจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์สามารถที่จะใช้ทางของที่ดินแปลงอื่น เพื่อเป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไม่จำเป็นต้องผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยนั้น เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ทิศเหนือติดกับที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทิศตะวันออกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตและหม่อมราชวงศ์วิภานันท์รังสิต ทิศใต้ติดที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลย ทิศตะวันตกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ที่ดินโฉนดที่ ๒๕๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้ เช่นนี้ แม้จะได้ความว่าโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยรังสิตทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ถนนวิทยุได้ก็ตามแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน ฉะนั้น ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๔๙ ปัญหาข้อต่อไปจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า โจทก์สมควรจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยหรือไม่ เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะและต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ และแม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย กับทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ดังปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายที่จำเลยทำไว้ตามเอกสารหมาย จ.๖ข้อ ๑๕.๒ ดังนั้น จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ กรณียังไม่มีเหตุสมควรที่จะให้โจทก์เปลี่ยนแปลงไปใช้ทางอื่นดังเช่นจำเลยฎีกา ปัญหาข้อสุดท้ายจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๖ ข้อ ๑๕.๒ เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารชุดจำเลยซึ่งขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๐ จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลใช้บังคับนั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒มาตรา ๑๐ บัญญัติว่า "เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุด และเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดินตามมาตรา ๙ แล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว" ข้อกำหนดดังกล่าวนี้เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อนภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว แต่ตามคำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้พิพากษาบังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภาระผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ฉะนั้น แม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายไม่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4908/2533บริษัทอาร์ท เดโค จำกัดโจทก์นิติบุคคลอาคารชุดร่วมฤดีเพนท์เฮ้าส์จำเลย ป.พ.พ. พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้แม้โจทก์จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ทางทิศเหนือและทิศตะวันออกไปสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภาร จำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ แม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอม แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย ทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภารผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุด ดังกล่าว แต่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้บังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภารผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ ฉะนั้นแม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๔ และอาคารเลขที่ ๓๐/๑ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๘๕๓ เดิมที่ดินทั้ง ๒ แปลงนี้เป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิจำกัด ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัดบริษัทดังกล่าวได้ขายที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้โจทก์ ที่ดินแปลงนี้มีที่ดินผู้อื่นล้อมรอบ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้นอกจากผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ซึ่งต่อมาโอนมาเป็นของจำเลย เพื่อเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะแต่ทางเดียว ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมานั้นผู้ขายได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นภารจำยอมทั้งแปลงของที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ต่อมาบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓เป็นจองอาคารชุดจำเลยแต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากติดภารจำยอมดังกล่าว จึงขอให้โจทก์ปลดภารจำยอมซึ่งโจทก์ยินยอม ปลดให้เพื่อประโยชน์ของจำเลย โดยบริษัทร่วมฤดี ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด และจำเลยตกลงให้โจทก์และบริวารใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ซอยร่วมฤดีอันเป็นทางสาธารณะได้ต่อมาจำเลยได้ปิดกั้นทางพิพาทไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่และบริวารของโจทก์ใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญา ทำให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจึงขอให้บังคับจำเลยเปิดทางพิพาทและห้ามปิดกั้นตลอดไป ให้จำเลยจดทะเบียนทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นหรือภารจำยอมแก่โจทก์ด้วย จำเลยยื่นคำให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางเข้าออกในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่จำเลยไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินโจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้คือ โจทก์ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง (ที่ดิน) ในอัตราเดือนละ๗,๐๐๐ บาท ให้แก่จำเลย ซึ่งโจทก์เคยชำระมาโดยตลอด แต่ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน ๒๕๒๘ จนถึงปัจจุบันโจทก์ไม่ยอมชำระ และที่ดินโจทก์สามารถจะใช้เส้นทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่จำเป็นต้องผ่านทางพิพาท ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ กว้าง ๖.๕๐ เมตร ยาวตลอดแนวที่ดินจากที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ออกสู่ซอยร่วมฤดี ห้ามจำเลยปิดกั้นตลอดไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะมาตั้งแต่เมื่อครั้งที่ที่ดินของโจทก์และของจำเลยยังเป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด ต่อมาเมื่อบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด โอนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ให้แก่โจทก์บริษัทดังกล่าวก็ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ให้ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ในอันที่จะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดี จนกระทั่งที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ตกมาเป็นของจำเลย จำเลยจะใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ เป็นทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย แต่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ห้ามมิให้นำที่ดินที่มีภารจำยอมมาใช้เป็นทรัพย์สินของอาคารชุด โจทก์จำเลยจึงได้จดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่จำเลยกับผู้ซื้ออาคารชุดก็ได้ทำสัญญาตกลงกันยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยร่วมฤดีต่อไปตามเดิม จนกระทั่งต่อมาเมื่อวันที่ ๓ กรกฎาคม ๒๕๒๘ จำเลยได้ปิดทางพิพาทที่ดินของโจทก์นอกจากจะใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะได้ดังกล่าวแล้ว หากโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือหากจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ถนนวิทยุได้ พิเคราะห์แล้ว ปัญหาข้อแรกจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าโจทก์มีสิทธิจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์สามารถที่จะใช้ทางของที่ดินแปลงอื่น เพื่อเป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไม่จำเป็นต้องผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยนั้น เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ ของโจทก์ทิศเหนือติดกับที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทิศตะวันออกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตและหม่อมราชวงศ์วิภานันท์รังสิต ทิศใต้ติดที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลย ทิศตะวันตกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ที่ดินโฉนดที่ ๒๕๕๔ ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้ เช่นนี้ แม้จะได้ความว่าโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยรังสิตทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ถนนวิทยุได้ก็ตามแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน ฉะนั้น ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๔ของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๔๙ ปัญหาข้อต่อไปจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า โจทก์สมควรจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยหรือไม่ เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกสู่ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะและต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ และแม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอมดังกล่าว แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย กับทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ดังปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายที่จำเลยทำไว้ตามเอกสารหมาย จ.๖ข้อ ๑๕.๒ ดังนั้น จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ ของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ กรณียังไม่มีเหตุสมควรที่จะให้โจทก์เปลี่ยนแปลงไปใช้ทางอื่นดังเช่นจำเลยฎีกา ปัญหาข้อสุดท้ายจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๖ ข้อ ๑๕.๒ เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารชุดจำเลยซึ่งขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๐ จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลใช้บังคับนั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒มาตรา ๑๐ บัญญัติว่า "เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุด และเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดินตามมาตรา ๙ แล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว" ข้อกำหนดดังกล่าวนี้เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อนภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว แต่ตามคำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้พิพากษาบังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภาระผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ฉะนั้น แม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ ๕๘๕๓ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายไม่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน.(ปรีชา ธนานันท์-พิชิต พรหมพิทักษ์กุล-วัชรินทร์ รักขพันธ์)ศาลแพ่ง - นายวิศิษฐ์ เสวกพันธุ์ศาลอุทธรณ์ - นายตัน เวทไวแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ