คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2617/2538หลักกฎหมาย: แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบ ถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีกโจทก์ฟ้องว่า จำเลยอยู่อาศัยในอาคารพิพาทโดยเช่าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอคิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่โจทก์อาจนำอาคารพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าได้เดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2532 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 เดือน เป็นเงิน 50,000 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเป็นเงิน 400 บาท รวมเป็นเงิน 50,400 บาทขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 50,400 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 25,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมบิดาจำเลยเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ มีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยบิดาจำเลยต้องช่วยค่าก่อสร้างและค่าปรับปรุงอาคารเป็นเงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 9,500 บาท บิดาจำเลยชำระค่าก่อสร้างและค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2510 ตลอดมาจนถึงปี 2525 ก็ถึงแก่กรรมจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากนายพวงต่อไปอีก 15 ปี แต่จำเลยต้องชำระเงินค่าก่อสร้างและปรับปรุงอาคารส่วนที่เหลือจนกว่าจะครบ3,000,000 บาท และต้องจ่ายเงินค่าเปลี่ยนตัวคู่สัญญาอีก 300,000 บาทโจทก์ซึ่งรับโอนที่ดินจากนายพวงย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยได้และอาคารพิพาทหากนำไปให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 1,200 บาท หากโจทก์จะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ1,200 บาท โดยเหตุที่จำเลยเป็นผู้ทรงสิทธิในอาคารพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนอีก 8 ปี ในแต่ละปีที่จำเลยอาศัยอยู่ในอาคารพิพาททำธุรกิจได้กำไรปีละประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็นเงิน4,000,000 บาท หากจำเลยต้องออกจากอาคารพิพาทจะได้รับความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอคิดค่าเสียหายเพียง3,000,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และพิพากษาว่านิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับนายพวงเป็นโมฆะให้โจทก์ไปจดทะเบียนตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยอีก 8 ปี หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งแก่จำเลยศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องว่าหากโจทก์จะให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามอัตรานั้นจำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้นก็กำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ตามยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้องเพราะเป็นแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น แต่ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยนำสืบได้ความว่าจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ เจ้าของอาคารพิพาทเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000 บาท ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ดังนี้ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ เมื่อจำเลยที่ 2 อุทธรณ์ว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้เช่าเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์เสียหายไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่งเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณา จำเลยไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวต่อมา ข้อเท็จจริงคงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2617/2538บริษัท ห้าง ขาย ทอง ฮั่วเซ่งเฮง (เยาวราช ) จำกัดโจทก์นาย อม ร กมลวรานนท์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบ ถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีกโจทก์ฟ้องว่า จำเลยอยู่อาศัยในอาคารพิพาทโดยเช่าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอคิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่โจทก์อาจนำอาคารพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าได้เดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2532 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 เดือน เป็นเงิน 50,000 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเป็นเงิน 400 บาท รวมเป็นเงิน 50,400 บาทขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 50,400 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 25,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมบิดาจำเลยเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ มีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยบิดาจำเลยต้องช่วยค่าก่อสร้างและค่าปรับปรุงอาคารเป็นเงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 9,500 บาท บิดาจำเลยชำระค่าก่อสร้างและค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2510 ตลอดมาจนถึงปี 2525 ก็ถึงแก่กรรมจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากนายพวงต่อไปอีก 15 ปี แต่จำเลยต้องชำระเงินค่าก่อสร้างและปรับปรุงอาคารส่วนที่เหลือจนกว่าจะครบ3,000,000 บาท และต้องจ่ายเงินค่าเปลี่ยนตัวคู่สัญญาอีก 300,000 บาทโจทก์ซึ่งรับโอนที่ดินจากนายพวงย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยได้และอาคารพิพาทหากนำไปให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 1,200 บาท หากโจทก์จะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ1,200 บาท โดยเหตุที่จำเลยเป็นผู้ทรงสิทธิในอาคารพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนอีก 8 ปี ในแต่ละปีที่จำเลยอาศัยอยู่ในอาคารพิพาททำธุรกิจได้กำไรปีละประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็นเงิน4,000,000 บาท หากจำเลยต้องออกจากอาคารพิพาทจะได้รับความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอคิดค่าเสียหายเพียง3,000,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และพิพากษาว่านิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับนายพวงเป็นโมฆะให้โจทก์ไปจดทะเบียนตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยอีก 8 ปี หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งแก่จำเลยศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องว่าหากโจทก์จะให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามอัตรานั้นจำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้นก็กำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ตามยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้องเพราะเป็นแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น แต่ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยนำสืบได้ความว่าจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ เจ้าของอาคารพิพาทเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000 บาท ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ดังนี้ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ เมื่อจำเลยที่ 2 อุทธรณ์ว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้เช่าเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์เสียหายไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่งเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณา จำเลยไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวต่อมา ข้อเท็จจริงคงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน(ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร-สมพล สัตยาอภิธาน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยอยู่อาศัยในอาคารพิพาทโดยเช่าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอคิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่โจทก์อาจนำอาคารพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าได้เดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2532 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 เดือน เป็นเงิน 50,000 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเป็นเงิน 400 บาท รวมเป็นเงิน 50,400 บาทขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 50,400 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 25,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมบิดาจำเลยเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ มีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยบิดาจำเลยต้องช่วยค่าก่อสร้างและค่าปรับปรุงอาคารเป็นเงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 9,500 บาท บิดาจำเลยชำระค่าก่อสร้างและค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2510 ตลอดมาจนถึงปี 2525 ก็ถึงแก่กรรมจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากนายพวงต่อไปอีก 15 ปี แต่จำเลยต้องชำระเงินค่าก่อสร้างและปรับปรุงอาคารส่วนที่เหลือจนกว่าจะครบ3,000,000 บาท และต้องจ่ายเงินค่าเปลี่ยนตัวคู่สัญญาอีก 300,000 บาทโจทก์ซึ่งรับโอนที่ดินจากนายพวงย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยได้และอาคารพิพาทหากนำไปให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 1,200 บาท หากโจทก์จะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ1,200 บาท โดยเหตุที่จำเลยเป็นผู้ทรงสิทธิในอาคารพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนอีก 8 ปี ในแต่ละปีที่จำเลยอาศัยอยู่ในอาคารพิพาททำธุรกิจได้กำไรปีละประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็นเงิน4,000,000 บาท หากจำเลยต้องออกจากอาคารพิพาทจะได้รับความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอคิดค่าเสียหายเพียง3,000,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และพิพากษาว่านิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับนายพวงเป็นโมฆะให้โจทก์ไปจดทะเบียนตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยอีก 8 ปี หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งแก่จำเลยศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องว่าหากโจทก์จะให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามอัตรานั้นจำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้นก็กำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ตามยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้องเพราะเป็นแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น แต่ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยนำสืบได้ความว่าจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ เจ้าของอาคารพิพาทเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000 บาท ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ดังนี้ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ เมื่อจำเลยที่ 2 อุทธรณ์ว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้เช่าเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์เสียหายไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่งเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณา จำเลยไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวต่อมา ข้อเท็จจริงคงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2617/2538บริษัท ห้าง ขาย ทอง ฮั่วเซ่งเฮง (เยาวราช ) จำกัดโจทก์นาย อม ร กมลวรานนท์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบ ถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีกโจทก์ฟ้องว่า จำเลยอยู่อาศัยในอาคารพิพาทโดยเช่าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอคิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่โจทก์อาจนำอาคารพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าได้เดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2532 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 เดือน เป็นเงิน 50,000 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเป็นเงิน 400 บาท รวมเป็นเงิน 50,400 บาทขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 50,400 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 25,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมบิดาจำเลยเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ มีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทโดยบิดาจำเลยต้องช่วยค่าก่อสร้างและค่าปรับปรุงอาคารเป็นเงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 9,500 บาท บิดาจำเลยชำระค่าก่อสร้างและค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2510 ตลอดมาจนถึงปี 2525 ก็ถึงแก่กรรมจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากนายพวงต่อไปอีก 15 ปี แต่จำเลยต้องชำระเงินค่าก่อสร้างและปรับปรุงอาคารส่วนที่เหลือจนกว่าจะครบ3,000,000 บาท และต้องจ่ายเงินค่าเปลี่ยนตัวคู่สัญญาอีก 300,000 บาทโจทก์ซึ่งรับโอนที่ดินจากนายพวงย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยได้และอาคารพิพาทหากนำไปให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 1,200 บาท หากโจทก์จะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ1,200 บาท โดยเหตุที่จำเลยเป็นผู้ทรงสิทธิในอาคารพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนอีก 8 ปี ในแต่ละปีที่จำเลยอาศัยอยู่ในอาคารพิพาททำธุรกิจได้กำไรปีละประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็นเงิน4,000,000 บาท หากจำเลยต้องออกจากอาคารพิพาทจะได้รับความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอคิดค่าเสียหายเพียง3,000,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และพิพากษาว่านิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับนายพวงเป็นโมฆะให้โจทก์ไปจดทะเบียนตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยอีก 8 ปี หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งแก่จำเลยศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องว่าหากโจทก์จะให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามอัตรานั้นจำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้นก็กำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ตามยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้องเพราะเป็นแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น แต่ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยนำสืบได้ความว่าจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากนายพวง ตันธนะ เจ้าของอาคารพิพาทเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000 บาท ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ดังนี้ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ เมื่อจำเลยที่ 2 อุทธรณ์ว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้เช่าเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์เสียหายไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่งเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณา จำเลยไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวต่อมา ข้อเท็จจริงคงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"พิพากษายืน(ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร-สมพล สัตยาอภิธาน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ