คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2450หลักกฎหมาย: การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากพ. มีกำหนดครั้งละ10ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่พ. ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทคงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่พ. เพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก10ปีโดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000บาทดังนั้นเงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่พ. จึงหาใช่เงินช่วยก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับพ. เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ โจทก์ทั้งสี่กับพ. เพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด10ปีโดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากส. ถึงแก่กรรมเสียก่อนการจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนี้ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10ปีมาใช้ยันแก่จำเลยหาได้เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าวเมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของพ. จดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องเป็นใจความทำนองเดียวกันว่า เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตามลำดับซึ่งตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนครกรุงเทพมหานคร จากนายพิชิต โพธิสมบัติ มีกำหนดการเช่า10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ค่าเช่าเดือนละ 120 บาทชำระทุกวันที่ 5 ของแต่ละเดือน นายพิชิตได้รับค่าตอบแทนพิเศษจากโจทก์ทั้งสี่และสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่า วันที่ 11 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานเขตพระนครระหว่างประกาศเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่านายพิชิตถึงแก่กรรมสัญญาเช่าจึงยังไม่ได้จดทะเบียนทายาทของนายพิชิตยังไม่ได้ร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกต่อศาลจึงไม่มีทายาทคนใดดำเนินการจดทะเบียนการเช่าต่อไปได้ แต่โจทก์ยังคงชำระค่าเช่าและครอบครองทรัพย์ที่เช่าตลอดมา วันที่ 12 ตุลาคม 2532 จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งแจ้งว่าไม่ประสงค์ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าตึกแถวต่อไป โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่า จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายพิชิตดำเนินการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามลำดับ มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่1 มกราคม 2531 เป็นต้นไป หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสี่สำนวนให้การทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิต โพธิสมบัติ ตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1-4 ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร หรือไม่จำเลยไม่ทราบ และไม่รับรอง โจทก์ทั้งสี่ไม่เคยติดต่อจำเลยหรือทายาทอื่นให้ไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าและโจทก์ทั้งสี่ไม่เคยชำระค่าเช่าแก่จำเลยหรือทายาทคนอื่นเมื่อศาลมีคำสั่งตั้งจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจำเลยเสนอให้โจทก์มาเจรจาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาทแต่โจทก์ทั้งสี่เพิกเฉยแม้ข้อเท็จจริงฟังว่าโจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตมีเจตนาจดทะเบียนการเช่า โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าตามเอกสารลงวันที่ 8 มกราคม 2531เมื่อนายพิชิตถึงแก่กรรม การยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่ายังไม่มีผลผูกพันนายพิชิตหรือจำเลยและทายาท โจทก์ทั้งสี่มีหนังสือทวงถามลงวันที่ 12 ธันวาคม 2532 มายังจำเลยหลังจากได้รับหนังสือให้มาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาท แสดงว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่ประสงค์จะจดทะเบียนการเช่าอีกต่อไปโจทก์ทั้งสี่ไ่ม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าและคดีโจทก์ทั้งสี่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสามขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครแก่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ตามลำดับ มีกำหนดคนละ 10 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้จำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายพิชิต โพธิสมบัติเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 145/1-4รวม 4 คูหา ตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร นายพิชิตได้ให้โจทก์ทั้งสี่เช่ามีกำหนด 10 ปี นับแต่ปี 2520 สัญญาเช่าครบกำหนดในเดือนธันวาคม 2530 แต่นายพิชิตได้ทำสัญญาให้โจทก์ทั้งสี่เช่าต่อไปอีก 10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531อัตราค่าเช่าคูหาละ 120 บาท ต่อเดือน หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ต่อมาวันที่ 8 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตได้ไปยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวทั้งสี่คูหาดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานเขตพระนครตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แต่เนื่องจากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวน คู่กรณีทั้งสองฝ่ายเสร็จไม่ทันในวันที่ยื่นคำขอซึ่งเป็นวันศุกร์ที่ 8 มกราคม 2531 จึงได้เลื่อนไปเพื่อทำเรื่องประกาศคำขอในวันจันทร์ที่ 11 มกราคม 2531 แต่นายพิชิตได้ถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2531 โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่ได้ทำการจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่และต่อมาจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งคดีหมายเลขแดงที่ 4510/2531 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ในประการแรกว่า ที่จำเลยทั้งสี่สำนวนขอถอนอุทธรณ์ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์แต่ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งยกคำร้องขอถอนอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสี่สำนวนนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ ส่วนปัญหาประการที่สอง ที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ก่อนนายพิชิตถึงแก่กรรม นายพิชิตได้รับเงินค่าตอบแทนจากโจทก์ทั้งสี่คนละ 100,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่านั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากนายพิชิตมีกำหนดครั้งละ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่นายพิชิตให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด คงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่นายพิชิตเพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 10 ปี โดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000 บาท ดังนั้น เงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่นายพิชิตจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ปัญหาประการต่อไปมีว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี ให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามสัญญาเช่าที่นายพิชิตทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ได้บัญญัติไว้ว่า "ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไปหากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี" เมื่อข้อเท็จจริงในคดีฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด 10 ปี โดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากนายพิชิตถึงแก่กรรมเสียก่อน การจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10 ปี จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10 ปี มาใช้ยันแก่จำเลยหาได้ไม่เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว เมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2132 - 2135/2538นางสาว ผ่องศรี สวาสดิ์ฉัตรภูมิ์ กับพวกโจทก์นางสาว ไฉไล โพธิสมบัติจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 175, ม. 246การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากพ. มีกำหนดครั้งละ10ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่พ. ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทคงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่พ. เพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก10ปีโดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000บาทดังนั้นเงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่พ. จึงหาใช่เงินช่วยก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับพ. เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ โจทก์ทั้งสี่กับพ. เพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด10ปีโดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากส. ถึงแก่กรรมเสียก่อนการจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนี้ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10ปีมาใช้ยันแก่จำเลยหาได้เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าวเมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของพ. จดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องเป็นใจความทำนองเดียวกันว่า เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตามลำดับซึ่งตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนครกรุงเทพมหานคร จากนายพิชิต โพธิสมบัติ มีกำหนดการเช่า10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ค่าเช่าเดือนละ 120 บาทชำระทุกวันที่ 5 ของแต่ละเดือน นายพิชิตได้รับค่าตอบแทนพิเศษจากโจทก์ทั้งสี่และสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่า วันที่ 11 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานเขตพระนครระหว่างประกาศเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่านายพิชิตถึงแก่กรรมสัญญาเช่าจึงยังไม่ได้จดทะเบียนทายาทของนายพิชิตยังไม่ได้ร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกต่อศาลจึงไม่มีทายาทคนใดดำเนินการจดทะเบียนการเช่าต่อไปได้ แต่โจทก์ยังคงชำระค่าเช่าและครอบครองทรัพย์ที่เช่าตลอดมา วันที่ 12 ตุลาคม 2532 จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งแจ้งว่าไม่ประสงค์ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าตึกแถวต่อไป โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่า จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายพิชิตดำเนินการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามลำดับ มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่1 มกราคม 2531 เป็นต้นไป หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสี่สำนวนให้การทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิต โพธิสมบัติ ตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1-4 ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร หรือไม่จำเลยไม่ทราบ และไม่รับรอง โจทก์ทั้งสี่ไม่เคยติดต่อจำเลยหรือทายาทอื่นให้ไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าและโจทก์ทั้งสี่ไม่เคยชำระค่าเช่าแก่จำเลยหรือทายาทคนอื่นเมื่อศาลมีคำสั่งตั้งจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจำเลยเสนอให้โจทก์มาเจรจาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาทแต่โจทก์ทั้งสี่เพิกเฉยแม้ข้อเท็จจริงฟังว่าโจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตมีเจตนาจดทะเบียนการเช่า โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าตามเอกสารลงวันที่ 8 มกราคม 2531เมื่อนายพิชิตถึงแก่กรรม การยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่ายังไม่มีผลผูกพันนายพิชิตหรือจำเลยและทายาท โจทก์ทั้งสี่มีหนังสือทวงถามลงวันที่ 12 ธันวาคม 2532 มายังจำเลยหลังจากได้รับหนังสือให้มาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาท แสดงว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่ประสงค์จะจดทะเบียนการเช่าอีกต่อไปโจทก์ทั้งสี่ไ่ม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าและคดีโจทก์ทั้งสี่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสามขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครแก่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ตามลำดับ มีกำหนดคนละ 10 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้จำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายพิชิต โพธิสมบัติเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 145/1-4รวม 4 คูหา ตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร นายพิชิตได้ให้โจทก์ทั้งสี่เช่ามีกำหนด 10 ปี นับแต่ปี 2520 สัญญาเช่าครบกำหนดในเดือนธันวาคม 2530 แต่นายพิชิตได้ทำสัญญาให้โจทก์ทั้งสี่เช่าต่อไปอีก 10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531อัตราค่าเช่าคูหาละ 120 บาท ต่อเดือน หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ต่อมาวันที่ 8 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตได้ไปยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวทั้งสี่คูหาดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานเขตพระนครตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แต่เนื่องจากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวน คู่กรณีทั้งสองฝ่ายเสร็จไม่ทันในวันที่ยื่นคำขอซึ่งเป็นวันศุกร์ที่ 8 มกราคม 2531 จึงได้เลื่อนไปเพื่อทำเรื่องประกาศคำขอในวันจันทร์ที่ 11 มกราคม 2531 แต่นายพิชิตได้ถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2531 โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่ได้ทำการจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่และต่อมาจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งคดีหมายเลขแดงที่ 4510/2531 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ในประการแรกว่า ที่จำเลยทั้งสี่สำนวนขอถอนอุทธรณ์ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์แต่ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งยกคำร้องขอถอนอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสี่สำนวนนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ ส่วนปัญหาประการที่สอง ที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ก่อนนายพิชิตถึงแก่กรรม นายพิชิตได้รับเงินค่าตอบแทนจากโจทก์ทั้งสี่คนละ 100,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่านั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากนายพิชิตมีกำหนดครั้งละ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่นายพิชิตให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด คงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่นายพิชิตเพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 10 ปี โดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000 บาท ดังนั้น เงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่นายพิชิตจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ปัญหาประการต่อไปมีว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี ให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามสัญญาเช่าที่นายพิชิตทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ได้บัญญัติไว้ว่า "ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไปหากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี" เมื่อข้อเท็จจริงในคดีฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด 10 ปี โดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากนายพิชิตถึงแก่กรรมเสียก่อน การจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10 ปี จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10 ปี มาใช้ยันแก่จำเลยหาได้ไม่เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว เมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่พิพากษายืน(ทวีชัย เจริญบัณฑิต-นิเวศน์ คำผอง-ดุสิต เพชรปลูก)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องเป็นใจความทำนองเดียวกันว่า เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตามลำดับซึ่งตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนครกรุงเทพมหานคร จากนายพิชิต โพธิสมบัติ มีกำหนดการเช่า10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ค่าเช่าเดือนละ 120 บาทชำระทุกวันที่ 5 ของแต่ละเดือน นายพิชิตได้รับค่าตอบแทนพิเศษจากโจทก์ทั้งสี่และสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่า วันที่ 11 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานเขตพระนครระหว่างประกาศเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่านายพิชิตถึงแก่กรรมสัญญาเช่าจึงยังไม่ได้จดทะเบียนทายาทของนายพิชิตยังไม่ได้ร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกต่อศาลจึงไม่มีทายาทคนใดดำเนินการจดทะเบียนการเช่าต่อไปได้ แต่โจทก์ยังคงชำระค่าเช่าและครอบครองทรัพย์ที่เช่าตลอดมา วันที่ 12 ตุลาคม 2532 จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งแจ้งว่าไม่ประสงค์ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าตึกแถวต่อไป โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่า จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายพิชิตดำเนินการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามลำดับ มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่1 มกราคม 2531 เป็นต้นไป หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสี่สำนวนให้การทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิต โพธิสมบัติ ตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1-4 ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร หรือไม่จำเลยไม่ทราบ และไม่รับรอง โจทก์ทั้งสี่ไม่เคยติดต่อจำเลยหรือทายาทอื่นให้ไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าและโจทก์ทั้งสี่ไม่เคยชำระค่าเช่าแก่จำเลยหรือทายาทคนอื่นเมื่อศาลมีคำสั่งตั้งจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจำเลยเสนอให้โจทก์มาเจรจาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาทแต่โจทก์ทั้งสี่เพิกเฉยแม้ข้อเท็จจริงฟังว่าโจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตมีเจตนาจดทะเบียนการเช่า โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าตามเอกสารลงวันที่ 8 มกราคม 2531เมื่อนายพิชิตถึงแก่กรรม การยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่ายังไม่มีผลผูกพันนายพิชิตหรือจำเลยและทายาท โจทก์ทั้งสี่มีหนังสือทวงถามลงวันที่ 12 ธันวาคม 2532 มายังจำเลยหลังจากได้รับหนังสือให้มาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาท แสดงว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่ประสงค์จะจดทะเบียนการเช่าอีกต่อไปโจทก์ทั้งสี่ไ่ม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าและคดีโจทก์ทั้งสี่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสามขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครแก่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ตามลำดับ มีกำหนดคนละ 10 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้จำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายพิชิต โพธิสมบัติเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 145/1-4รวม 4 คูหา ตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร นายพิชิตได้ให้โจทก์ทั้งสี่เช่ามีกำหนด 10 ปี นับแต่ปี 2520 สัญญาเช่าครบกำหนดในเดือนธันวาคม 2530 แต่นายพิชิตได้ทำสัญญาให้โจทก์ทั้งสี่เช่าต่อไปอีก 10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531อัตราค่าเช่าคูหาละ 120 บาท ต่อเดือน หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ต่อมาวันที่ 8 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตได้ไปยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวทั้งสี่คูหาดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานเขตพระนครตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แต่เนื่องจากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวน คู่กรณีทั้งสองฝ่ายเสร็จไม่ทันในวันที่ยื่นคำขอซึ่งเป็นวันศุกร์ที่ 8 มกราคม 2531 จึงได้เลื่อนไปเพื่อทำเรื่องประกาศคำขอในวันจันทร์ที่ 11 มกราคม 2531 แต่นายพิชิตได้ถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2531 โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่ได้ทำการจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่และต่อมาจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งคดีหมายเลขแดงที่ 4510/2531 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ในประการแรกว่า ที่จำเลยทั้งสี่สำนวนขอถอนอุทธรณ์ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์แต่ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งยกคำร้องขอถอนอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสี่สำนวนนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ ส่วนปัญหาประการที่สอง ที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ก่อนนายพิชิตถึงแก่กรรม นายพิชิตได้รับเงินค่าตอบแทนจากโจทก์ทั้งสี่คนละ 100,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่านั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากนายพิชิตมีกำหนดครั้งละ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่นายพิชิตให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด คงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่นายพิชิตเพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 10 ปี โดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000 บาท ดังนั้น เงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่นายพิชิตจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ปัญหาประการต่อไปมีว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี ให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามสัญญาเช่าที่นายพิชิตทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ได้บัญญัติไว้ว่า "ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไปหากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี" เมื่อข้อเท็จจริงในคดีฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด 10 ปี โดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากนายพิชิตถึงแก่กรรมเสียก่อน การจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10 ปี จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10 ปี มาใช้ยันแก่จำเลยหาได้ไม่เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว เมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2132 - 2135/2538นางสาว ผ่องศรี สวาสดิ์ฉัตรภูมิ์ กับพวกโจทก์นางสาว ไฉไล โพธิสมบัติจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 175, ม. 246การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากพ. มีกำหนดครั้งละ10ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่พ. ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทคงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่พ. เพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก10ปีโดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000บาทดังนั้นเงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่พ. จึงหาใช่เงินช่วยก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับพ. เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ โจทก์ทั้งสี่กับพ. เพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด10ปีโดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากส. ถึงแก่กรรมเสียก่อนการจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนี้ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10ปีมาใช้ยันแก่จำเลยหาได้เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าวเมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของพ. จดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องเป็นใจความทำนองเดียวกันว่า เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตามลำดับซึ่งตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนครกรุงเทพมหานคร จากนายพิชิต โพธิสมบัติ มีกำหนดการเช่า10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 ค่าเช่าเดือนละ 120 บาทชำระทุกวันที่ 5 ของแต่ละเดือน นายพิชิตได้รับค่าตอบแทนพิเศษจากโจทก์ทั้งสี่และสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่า วันที่ 11 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานเขตพระนครระหว่างประกาศเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่านายพิชิตถึงแก่กรรมสัญญาเช่าจึงยังไม่ได้จดทะเบียนทายาทของนายพิชิตยังไม่ได้ร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกต่อศาลจึงไม่มีทายาทคนใดดำเนินการจดทะเบียนการเช่าต่อไปได้ แต่โจทก์ยังคงชำระค่าเช่าและครอบครองทรัพย์ที่เช่าตลอดมา วันที่ 12 ตุลาคม 2532 จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งแจ้งว่าไม่ประสงค์ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าตึกแถวต่อไป โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่า จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายพิชิตดำเนินการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามลำดับ มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่1 มกราคม 2531 เป็นต้นไป หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสี่สำนวนให้การทำนองเดียวกันว่า โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิต โพธิสมบัติ ตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1-4 ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร หรือไม่จำเลยไม่ทราบ และไม่รับรอง โจทก์ทั้งสี่ไม่เคยติดต่อจำเลยหรือทายาทอื่นให้ไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าและโจทก์ทั้งสี่ไม่เคยชำระค่าเช่าแก่จำเลยหรือทายาทคนอื่นเมื่อศาลมีคำสั่งตั้งจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจำเลยเสนอให้โจทก์มาเจรจาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาทแต่โจทก์ทั้งสี่เพิกเฉยแม้ข้อเท็จจริงฟังว่าโจทก์ทั้งสี่และนายพิชิตมีเจตนาจดทะเบียนการเช่า โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าตามเอกสารลงวันที่ 8 มกราคม 2531เมื่อนายพิชิตถึงแก่กรรม การยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่ายังไม่มีผลผูกพันนายพิชิตหรือจำเลยและทายาท โจทก์ทั้งสี่มีหนังสือทวงถามลงวันที่ 12 ธันวาคม 2532 มายังจำเลยหลังจากได้รับหนังสือให้มาต่อรองราคาซื้อขายตึกแถวพิพาท แสดงว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่ประสงค์จะจดทะเบียนการเช่าอีกต่อไปโจทก์ทั้งสี่ไ่ม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าและคดีโจทก์ทั้งสี่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสามขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 145/1, 145/2, 145/3 และ 145/4 ตรอกนาวาถนนบำรุงเมือง แขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานครแก่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ตามลำดับ มีกำหนดคนละ 10 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้จำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายพิชิต โพธิสมบัติเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 145/1-4รวม 4 คูหา ตั้งอยู่ที่ตรอกนาวา ถนนบำรุงเมืองแขวงเสาชิงช้า เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร นายพิชิตได้ให้โจทก์ทั้งสี่เช่ามีกำหนด 10 ปี นับแต่ปี 2520 สัญญาเช่าครบกำหนดในเดือนธันวาคม 2530 แต่นายพิชิตได้ทำสัญญาให้โจทก์ทั้งสี่เช่าต่อไปอีก 10 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2531อัตราค่าเช่าคูหาละ 120 บาท ต่อเดือน หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว ต่อมาวันที่ 8 มกราคม 2531 โจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตได้ไปยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวทั้งสี่คูหาดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานเขตพระนครตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 แต่เนื่องจากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวน คู่กรณีทั้งสองฝ่ายเสร็จไม่ทันในวันที่ยื่นคำขอซึ่งเป็นวันศุกร์ที่ 8 มกราคม 2531 จึงได้เลื่อนไปเพื่อทำเรื่องประกาศคำขอในวันจันทร์ที่ 11 มกราคม 2531 แต่นายพิชิตได้ถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2531 โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่ได้ทำการจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่และต่อมาจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิชิตตามคำสั่งศาลแพ่งคดีหมายเลขแดงที่ 4510/2531 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ในประการแรกว่า ที่จำเลยทั้งสี่สำนวนขอถอนอุทธรณ์ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์แต่ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งยกคำร้องขอถอนอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสี่สำนวนนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ ส่วนปัญหาประการที่สอง ที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ก่อนนายพิชิตถึงแก่กรรม นายพิชิตได้รับเงินค่าตอบแทนจากโจทก์ทั้งสี่คนละ 100,000 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่านั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากนายพิชิตมีกำหนดครั้งละ 10 ปี โดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่นายพิชิตให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด คงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่นายพิชิตเพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 10 ปี โดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000 บาท ดังนั้น เงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่นายพิชิตจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ปัญหาประการต่อไปมีว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี ให้แก่โจทก์ทั้งสี่ตามสัญญาเช่าที่นายพิชิตทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ได้บัญญัติไว้ว่า "ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไปหากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี" เมื่อข้อเท็จจริงในคดีฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสี่กับนายพิชิตเพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด 10 ปี โดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากนายพิชิตถึงแก่กรรมเสียก่อน การจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10 ปี จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10 ปี มาใช้ยันแก่จำเลยหาได้ไม่เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว เมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของนายพิชิตจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่พิพากษายืน(ทวีชัย เจริญบัณฑิต-นิเวศน์ คำผอง-ดุสิต เพชรปลูก)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ