คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3549/2535หลักกฎหมาย: เดิม ส.เป็นเจ้าของที่ดินของจำเลยและของโจทก์ส.ได้ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย จำเลยรับโอนที่ดินพร้อมตึกแถวจาก ส. โดยมีกันสาดและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นรุกล้ำที่ดินของโจทก์ จำเลยจึงมิได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์และไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยถูกฟ้องในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตหลังจากที่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทแล้ว การที่จำเลยให้การรับสารภาพไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเองเพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้ว การที่ศาลอุทธรณ์ยกข้อเท็จจริงว่า จำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132400 ถึง 132403 และ 9344 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครมีเนื้อที่ติดต่อกัน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 16 ตารางวาและตึกแถวสูงสี่ชั้นครึ่งเลขที่ 3/51 ด้านข้างทิศเหนือและด้านหลังรุกล้ำที่ดินโจทก์ โดยจำเลยก่อสร้างอาคารด้านหลังเชื่อมต่อกับอาคารเดิมลงบนที่ดินที่ทางราชการกำหนดให้เว้นไว้กว้าง 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางเมื่อเกิดอัคคีภัยและจำเลยไม่ได้ทำประตูด้านหลังตึกแถวเปิดปิดในอาคารชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์และเทปูนทำเป็นฐานรับประตูรุกล้ำ ท่อน้ำทิ้งภายนอกอาคารจากชั้น 5 ทอดผ่านกันสาดตึกแถวด้านข้างทิศเหนือลงมายังที่ดินโจทก์ ทำบ่อรับท่อน้ำในที่ดินโจทก์ ขุดดินทำเป็นรางวางท่อน้ำไหลไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดแนวเขตกำแพงด้านทิศใต้ของอาคารตั้งแต่ชั้น 4 ลงมาถึงพื้นดินและท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดมุมกำแพงด้านทิศเหนือของอาคารตั้งแต่ชั้นลอยลงมาถึงพื้นดินรุกล้ำที่ดินโจทก์ตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึกชั้นลอย ชั้น 2 และ 3 รุกล้ำทำหน้าต่างโดยเจาะกำแพงตึกแถวตรงชั้นลอยด้านทิศเหนือเพิ่มเติม3 ช่อง บนหน้าต่างทั้งสามบานเปิดปิดรุกล้ำที่ดินโจทก์ ดัดแปลงกำแพงฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นแผ่นเหล็กม้วน 2 บานแทนกำแพงฝาผนังเดิมรุกล้ำที่ดินโจทก์ ทั้งนี้จำเลยกระทำโดยพลการไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พุทธศักราช2522 และข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมก่อสร้างอาคารพุทธศักราช 2522 เป็นเหตุให้จำเลยถูกฟ้องร้องดำเนินคดีและถูกลงโทษ ต่อมาโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 10,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับจำเลยรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมเชื่อมกับอาคารเดิมออกไปแล้วทำที่ดินหลังตึกที่เว้นไว้ใช้ประโยชน์เมื่อเกิดอัคคีภัยให้เรียบร้อยเหมือนเดิม รื้อถอนกันสาดชั้น 1 ถึง 5 และชั้นลอยด้านติดกับที่ดินโจทก์ด้านทิศเหนือและด้านหลังตึกแถวเท่าที่รุกล้ำออกไป ทำฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นฝาปูนตามเดิม ถ้าไม่อาจทำได้ก็ขอให้ศาลห้ามจำเลยไม่ให้เปิดแผ่นเหล็กม้วนนั้นโดยให้ปิดตรึงกับพื้นให้แน่น รื้อถอนท่อน้ำทิ้งและแป๊ปน้ำที่รุกล้ำออกไป และกลบหลุมท่อน้ำทิ้งให้มีสภาพเรียบร้อยเหมือนเดิม หากจำเลยไม่ทำขอศาลอนุญาตให้โจทก์ทำเองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในการขุดบ่อน้ำทิ้งลงในที่ดินโจทก์ตลอดจนค่าเสียหายอันเนื่องจากการละเมิดกรรมสิทธิ์ต่อโจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะได้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำตามฟ้องออกไปจากที่ดินโจทก์ทั้งหมดจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินโจทก์จำเลยกับที่ดินอื่น ๆ อีกหลายแปลงรวมเป็นที่ดินแปลงเดียวโฉนดเลขที่ 9344 นายสาธิต เลิศกิจจาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เมื่อปี 2520 ได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แบ่งขายพร้อมที่ดิน จำเลยซื้อ 1 คูหาคืออาคารพาณิชย์ เลขที่ 3/51 อาณาบริเวณของอาคารพาณิชย์มีอยู่ตามที่เป็นอยู่ในปัจจุบันตั้งแต่ยังไม่ได้มีการแบ่งแยกโฉนดโดยเฉพาะแนวกันสาดด้านทิศเหนือและด้านหลัง ซึ่งเป็นด้านที่ติดกับที่ดินที่โจทก์มีอยู่เดิมตั้งแต่แรกก่อนจำเลยจะซื้อ จำเลยเข้าใจโดยสุจริตว่า แนวที่ดินของจำเลยมีอยู่ตามแนวกันสาดของอาคาร การที่จำเลยต่อท่อน้ำทิ้งจากกันสาดลงสู่พื้นก็เป็นการก่อสร้างภายในแนวกันสาดที่มีอยู่เดิม ส่วนสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่โจทก์อ้างว่ารุกล้ำล้วนมีอยู่แต่เดิมและอยู่ภายในแนวกันสาด อาคารปลูกสร้างโดยเจ้าของที่ดินเดิมก่อนแบ่งแยกโฉนดโจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์จำเลยต่างรับโอนที่ดินและตึกแถวมาอีกทอดหนึ่ง ถือว่าการรุกล้ำดังกล่าวเป็นมาโดยสุจริต จำเลยมิได้ก่อสร้างเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอน พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเดิมนายสาธิต เลิศกิจจา เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 9344โฉนดเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403 และโฉนดเลขที่ 132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร นายสาธิตได้ก่อสร้างตึกแถวหลายคูหาในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 132394 พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต และได้ไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ต่อมานายสาธิตได้โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 และโฉนดที่ดินเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/59-62 ให้แก่นายสำรวยและนายสำราญ วีระกุลและต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2526 นายสำรวยและนายสำราญได้โอนขายต่อให้โจทก์โจทก์ได้รังวัดสอบเขต ปรากฏว่าตึกแถวเลขที่ 3/51 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 คือ กันสาดด้านข้างชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 12 เมตร กันสาดด้านหลังชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 3.50 เมตร สูง 12 นิ้วท่อน้ำทิ้งภายนอกตึกแถวด้านข้างจากชั้น 5 ถึงพื้นดิน บ่อรับน้ำรางน้ำไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึก หน้าต่างด้านหลังเวลาเปิด แผ่นเหล็กประตูม้วนด้านข้างได้รุกล้ำที่ดินของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์เป็นการละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เอกสารหมาย ล.3 ซึ่งมีข้อความว่า อาคารพาณิชย์ที่ขายจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ขายได้สร้างอาคารดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว และกันสาดหน้าต่างอาคารของโจทก์มีลักษณะการก่อสร้างเหมือนกับอาคารอื่นที่นายสาธิตได้สร้างและขายให้บุคคลอื่นนอกจากนี้ได้ความจากนายวิวัฒน์ จันทรภู่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตพระโขนงพยานจำเลยว่า เมื่อวันที่ 29เมษายน 2521 พยานได้ไปตรวจสอบบ้านเลขที่ 3/51 พบว่ามีการต่อเติมปิดคลุมทางเดินอาคารด้านหลังไม่เว้นช่องว่างไว้ 3 เมตรตามที่ได้รับอนุญาตในแบบ พยานจึงทำบันทึกรายงานไว้ตามเอกสารหมายจ.15 แสดงว่าการต่อเติมดังกล่าวได้กระทำก่อนที่จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องแถวจากเจ้าของเดิม ข้อเท็จจริงน่าเชื่อว่าจำเลยได้รับโอนตึกแถวเลขที่ 3/51 พร้อมกันสาด ท่อน้ำทิ้งและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์นั้น นายสาธิตเจ้าของเดิมได้โอนขายให้นายสำรวยและนายสำราญ โจทก์เพิ่งซื้อต่อจากบุคคลทั้งสองเมื่อวันที่ 28ตุลาคม 2526 โดยกันสาดตึกแถวของจำเลยและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อนแล้ว จำเลยจึงไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยได้ให้การรับสารภาพต่อศาลแขวงพระนครใต้ในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตตามคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 2994/2521 นั้น เห็นว่า จำเลยถูกฟ้องหลังจากที่จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวเลขที่ 3/51 แล้ว การที่จำเลยรับสารภาพและถูกศาลพิพากษาปรับไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเอง เพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วคำพิพากษาคดีดังกล่าวจึงไม่ผูกมัดจำเลย สำหรับที่โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้นเห็นว่า ข้อเท็จจริงดังกล่าวศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ฎีกาของโจทก์ในปัญหานี้ฟังขึ้น แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ เมื่อจำเลยรับโอนอาคารมาจากนายสาธิตในสภาพที่มีการรุกล้ำอยู่ก่อนแล้ว จึงไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเกี่ยวกับการรุกล้ำนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3549/2535บริษัท ส่งเสริม พัฒน กิจ จำกัดโจทก์นาย สำเริง พิชิตสุร กิจจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1312 ป.วิ.พ. ม. 225 ป.วิ.อ. ม. 46เดิม ส.เป็นเจ้าของที่ดินของจำเลยและของโจทก์ส.ได้ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย จำเลยรับโอนที่ดินพร้อมตึกแถวจาก ส. โดยมีกันสาดและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นรุกล้ำที่ดินของโจทก์ จำเลยจึงมิได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์และไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยถูกฟ้องในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตหลังจากที่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทแล้ว การที่จำเลยให้การรับสารภาพไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเองเพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้ว การที่ศาลอุทธรณ์ยกข้อเท็จจริงว่า จำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132400 ถึง 132403 และ 9344 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครมีเนื้อที่ติดต่อกัน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 16 ตารางวาและตึกแถวสูงสี่ชั้นครึ่งเลขที่ 3/51 ด้านข้างทิศเหนือและด้านหลังรุกล้ำที่ดินโจทก์ โดยจำเลยก่อสร้างอาคารด้านหลังเชื่อมต่อกับอาคารเดิมลงบนที่ดินที่ทางราชการกำหนดให้เว้นไว้กว้าง 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางเมื่อเกิดอัคคีภัยและจำเลยไม่ได้ทำประตูด้านหลังตึกแถวเปิดปิดในอาคารชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์และเทปูนทำเป็นฐานรับประตูรุกล้ำ ท่อน้ำทิ้งภายนอกอาคารจากชั้น 5 ทอดผ่านกันสาดตึกแถวด้านข้างทิศเหนือลงมายังที่ดินโจทก์ ทำบ่อรับท่อน้ำในที่ดินโจทก์ ขุดดินทำเป็นรางวางท่อน้ำไหลไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดแนวเขตกำแพงด้านทิศใต้ของอาคารตั้งแต่ชั้น 4 ลงมาถึงพื้นดินและท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดมุมกำแพงด้านทิศเหนือของอาคารตั้งแต่ชั้นลอยลงมาถึงพื้นดินรุกล้ำที่ดินโจทก์ตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึกชั้นลอย ชั้น 2 และ 3 รุกล้ำทำหน้าต่างโดยเจาะกำแพงตึกแถวตรงชั้นลอยด้านทิศเหนือเพิ่มเติม3 ช่อง บนหน้าต่างทั้งสามบานเปิดปิดรุกล้ำที่ดินโจทก์ ดัดแปลงกำแพงฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นแผ่นเหล็กม้วน 2 บานแทนกำแพงฝาผนังเดิมรุกล้ำที่ดินโจทก์ ทั้งนี้จำเลยกระทำโดยพลการไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พุทธศักราช2522 และข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมก่อสร้างอาคารพุทธศักราช 2522 เป็นเหตุให้จำเลยถูกฟ้องร้องดำเนินคดีและถูกลงโทษ ต่อมาโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 10,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับจำเลยรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมเชื่อมกับอาคารเดิมออกไปแล้วทำที่ดินหลังตึกที่เว้นไว้ใช้ประโยชน์เมื่อเกิดอัคคีภัยให้เรียบร้อยเหมือนเดิม รื้อถอนกันสาดชั้น 1 ถึง 5 และชั้นลอยด้านติดกับที่ดินโจทก์ด้านทิศเหนือและด้านหลังตึกแถวเท่าที่รุกล้ำออกไป ทำฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นฝาปูนตามเดิม ถ้าไม่อาจทำได้ก็ขอให้ศาลห้ามจำเลยไม่ให้เปิดแผ่นเหล็กม้วนนั้นโดยให้ปิดตรึงกับพื้นให้แน่น รื้อถอนท่อน้ำทิ้งและแป๊ปน้ำที่รุกล้ำออกไป และกลบหลุมท่อน้ำทิ้งให้มีสภาพเรียบร้อยเหมือนเดิม หากจำเลยไม่ทำขอศาลอนุญาตให้โจทก์ทำเองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในการขุดบ่อน้ำทิ้งลงในที่ดินโจทก์ตลอดจนค่าเสียหายอันเนื่องจากการละเมิดกรรมสิทธิ์ต่อโจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะได้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำตามฟ้องออกไปจากที่ดินโจทก์ทั้งหมดจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินโจทก์จำเลยกับที่ดินอื่น ๆ อีกหลายแปลงรวมเป็นที่ดินแปลงเดียวโฉนดเลขที่ 9344 นายสาธิต เลิศกิจจาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เมื่อปี 2520 ได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แบ่งขายพร้อมที่ดิน จำเลยซื้อ 1 คูหาคืออาคารพาณิชย์ เลขที่ 3/51 อาณาบริเวณของอาคารพาณิชย์มีอยู่ตามที่เป็นอยู่ในปัจจุบันตั้งแต่ยังไม่ได้มีการแบ่งแยกโฉนดโดยเฉพาะแนวกันสาดด้านทิศเหนือและด้านหลัง ซึ่งเป็นด้านที่ติดกับที่ดินที่โจทก์มีอยู่เดิมตั้งแต่แรกก่อนจำเลยจะซื้อ จำเลยเข้าใจโดยสุจริตว่า แนวที่ดินของจำเลยมีอยู่ตามแนวกันสาดของอาคาร การที่จำเลยต่อท่อน้ำทิ้งจากกันสาดลงสู่พื้นก็เป็นการก่อสร้างภายในแนวกันสาดที่มีอยู่เดิม ส่วนสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่โจทก์อ้างว่ารุกล้ำล้วนมีอยู่แต่เดิมและอยู่ภายในแนวกันสาด อาคารปลูกสร้างโดยเจ้าของที่ดินเดิมก่อนแบ่งแยกโฉนดโจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์จำเลยต่างรับโอนที่ดินและตึกแถวมาอีกทอดหนึ่ง ถือว่าการรุกล้ำดังกล่าวเป็นมาโดยสุจริต จำเลยมิได้ก่อสร้างเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอน พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเดิมนายสาธิต เลิศกิจจา เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 9344โฉนดเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403 และโฉนดเลขที่ 132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร นายสาธิตได้ก่อสร้างตึกแถวหลายคูหาในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 132394 พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต และได้ไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ต่อมานายสาธิตได้โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 และโฉนดที่ดินเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/59-62 ให้แก่นายสำรวยและนายสำราญ วีระกุลและต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2526 นายสำรวยและนายสำราญได้โอนขายต่อให้โจทก์โจทก์ได้รังวัดสอบเขต ปรากฏว่าตึกแถวเลขที่ 3/51 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 คือ กันสาดด้านข้างชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 12 เมตร กันสาดด้านหลังชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 3.50 เมตร สูง 12 นิ้วท่อน้ำทิ้งภายนอกตึกแถวด้านข้างจากชั้น 5 ถึงพื้นดิน บ่อรับน้ำรางน้ำไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึก หน้าต่างด้านหลังเวลาเปิด แผ่นเหล็กประตูม้วนด้านข้างได้รุกล้ำที่ดินของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์เป็นการละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เอกสารหมาย ล.3 ซึ่งมีข้อความว่า อาคารพาณิชย์ที่ขายจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ขายได้สร้างอาคารดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว และกันสาดหน้าต่างอาคารของโจทก์มีลักษณะการก่อสร้างเหมือนกับอาคารอื่นที่นายสาธิตได้สร้างและขายให้บุคคลอื่นนอกจากนี้ได้ความจากนายวิวัฒน์ จันทรภู่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตพระโขนงพยานจำเลยว่า เมื่อวันที่ 29เมษายน 2521 พยานได้ไปตรวจสอบบ้านเลขที่ 3/51 พบว่ามีการต่อเติมปิดคลุมทางเดินอาคารด้านหลังไม่เว้นช่องว่างไว้ 3 เมตรตามที่ได้รับอนุญาตในแบบ พยานจึงทำบันทึกรายงานไว้ตามเอกสารหมายจ.15 แสดงว่าการต่อเติมดังกล่าวได้กระทำก่อนที่จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องแถวจากเจ้าของเดิม ข้อเท็จจริงน่าเชื่อว่าจำเลยได้รับโอนตึกแถวเลขที่ 3/51 พร้อมกันสาด ท่อน้ำทิ้งและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์นั้น นายสาธิตเจ้าของเดิมได้โอนขายให้นายสำรวยและนายสำราญ โจทก์เพิ่งซื้อต่อจากบุคคลทั้งสองเมื่อวันที่ 28ตุลาคม 2526 โดยกันสาดตึกแถวของจำเลยและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อนแล้ว จำเลยจึงไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยได้ให้การรับสารภาพต่อศาลแขวงพระนครใต้ในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตตามคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 2994/2521 นั้น เห็นว่า จำเลยถูกฟ้องหลังจากที่จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวเลขที่ 3/51 แล้ว การที่จำเลยรับสารภาพและถูกศาลพิพากษาปรับไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเอง เพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วคำพิพากษาคดีดังกล่าวจึงไม่ผูกมัดจำเลย สำหรับที่โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้นเห็นว่า ข้อเท็จจริงดังกล่าวศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ฎีกาของโจทก์ในปัญหานี้ฟังขึ้น แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ เมื่อจำเลยรับโอนอาคารมาจากนายสาธิตในสภาพที่มีการรุกล้ำอยู่ก่อนแล้ว จึงไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเกี่ยวกับการรุกล้ำนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(มงคล สระฏัน-ประวิทย์ ขัมภรัตน์-ราเชนทร์ จัมปาสุต)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132400 ถึง 132403 และ 9344 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครมีเนื้อที่ติดต่อกัน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 16 ตารางวาและตึกแถวสูงสี่ชั้นครึ่งเลขที่ 3/51 ด้านข้างทิศเหนือและด้านหลังรุกล้ำที่ดินโจทก์ โดยจำเลยก่อสร้างอาคารด้านหลังเชื่อมต่อกับอาคารเดิมลงบนที่ดินที่ทางราชการกำหนดให้เว้นไว้กว้าง 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางเมื่อเกิดอัคคีภัยและจำเลยไม่ได้ทำประตูด้านหลังตึกแถวเปิดปิดในอาคารชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์และเทปูนทำเป็นฐานรับประตูรุกล้ำ ท่อน้ำทิ้งภายนอกอาคารจากชั้น 5 ทอดผ่านกันสาดตึกแถวด้านข้างทิศเหนือลงมายังที่ดินโจทก์ ทำบ่อรับท่อน้ำในที่ดินโจทก์ ขุดดินทำเป็นรางวางท่อน้ำไหลไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดแนวเขตกำแพงด้านทิศใต้ของอาคารตั้งแต่ชั้น 4 ลงมาถึงพื้นดินและท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดมุมกำแพงด้านทิศเหนือของอาคารตั้งแต่ชั้นลอยลงมาถึงพื้นดินรุกล้ำที่ดินโจทก์ตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึกชั้นลอย ชั้น 2 และ 3 รุกล้ำทำหน้าต่างโดยเจาะกำแพงตึกแถวตรงชั้นลอยด้านทิศเหนือเพิ่มเติม3 ช่อง บนหน้าต่างทั้งสามบานเปิดปิดรุกล้ำที่ดินโจทก์ ดัดแปลงกำแพงฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นแผ่นเหล็กม้วน 2 บานแทนกำแพงฝาผนังเดิมรุกล้ำที่ดินโจทก์ ทั้งนี้จำเลยกระทำโดยพลการไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พุทธศักราช2522 และข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมก่อสร้างอาคารพุทธศักราช 2522 เป็นเหตุให้จำเลยถูกฟ้องร้องดำเนินคดีและถูกลงโทษ ต่อมาโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 10,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับจำเลยรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมเชื่อมกับอาคารเดิมออกไปแล้วทำที่ดินหลังตึกที่เว้นไว้ใช้ประโยชน์เมื่อเกิดอัคคีภัยให้เรียบร้อยเหมือนเดิม รื้อถอนกันสาดชั้น 1 ถึง 5 และชั้นลอยด้านติดกับที่ดินโจทก์ด้านทิศเหนือและด้านหลังตึกแถวเท่าที่รุกล้ำออกไป ทำฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นฝาปูนตามเดิม ถ้าไม่อาจทำได้ก็ขอให้ศาลห้ามจำเลยไม่ให้เปิดแผ่นเหล็กม้วนนั้นโดยให้ปิดตรึงกับพื้นให้แน่น รื้อถอนท่อน้ำทิ้งและแป๊ปน้ำที่รุกล้ำออกไป และกลบหลุมท่อน้ำทิ้งให้มีสภาพเรียบร้อยเหมือนเดิม หากจำเลยไม่ทำขอศาลอนุญาตให้โจทก์ทำเองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในการขุดบ่อน้ำทิ้งลงในที่ดินโจทก์ตลอดจนค่าเสียหายอันเนื่องจากการละเมิดกรรมสิทธิ์ต่อโจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะได้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำตามฟ้องออกไปจากที่ดินโจทก์ทั้งหมดจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินโจทก์จำเลยกับที่ดินอื่น ๆ อีกหลายแปลงรวมเป็นที่ดินแปลงเดียวโฉนดเลขที่ 9344 นายสาธิต เลิศกิจจาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เมื่อปี 2520 ได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แบ่งขายพร้อมที่ดิน จำเลยซื้อ 1 คูหาคืออาคารพาณิชย์ เลขที่ 3/51 อาณาบริเวณของอาคารพาณิชย์มีอยู่ตามที่เป็นอยู่ในปัจจุบันตั้งแต่ยังไม่ได้มีการแบ่งแยกโฉนดโดยเฉพาะแนวกันสาดด้านทิศเหนือและด้านหลัง ซึ่งเป็นด้านที่ติดกับที่ดินที่โจทก์มีอยู่เดิมตั้งแต่แรกก่อนจำเลยจะซื้อ จำเลยเข้าใจโดยสุจริตว่า แนวที่ดินของจำเลยมีอยู่ตามแนวกันสาดของอาคาร การที่จำเลยต่อท่อน้ำทิ้งจากกันสาดลงสู่พื้นก็เป็นการก่อสร้างภายในแนวกันสาดที่มีอยู่เดิม ส่วนสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่โจทก์อ้างว่ารุกล้ำล้วนมีอยู่แต่เดิมและอยู่ภายในแนวกันสาด อาคารปลูกสร้างโดยเจ้าของที่ดินเดิมก่อนแบ่งแยกโฉนดโจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์จำเลยต่างรับโอนที่ดินและตึกแถวมาอีกทอดหนึ่ง ถือว่าการรุกล้ำดังกล่าวเป็นมาโดยสุจริต จำเลยมิได้ก่อสร้างเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอน พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเดิมนายสาธิต เลิศกิจจา เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 9344โฉนดเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403 และโฉนดเลขที่ 132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร นายสาธิตได้ก่อสร้างตึกแถวหลายคูหาในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 132394 พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต และได้ไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ต่อมานายสาธิตได้โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 และโฉนดที่ดินเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/59-62 ให้แก่นายสำรวยและนายสำราญ วีระกุลและต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2526 นายสำรวยและนายสำราญได้โอนขายต่อให้โจทก์โจทก์ได้รังวัดสอบเขต ปรากฏว่าตึกแถวเลขที่ 3/51 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 คือ กันสาดด้านข้างชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 12 เมตร กันสาดด้านหลังชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 3.50 เมตร สูง 12 นิ้วท่อน้ำทิ้งภายนอกตึกแถวด้านข้างจากชั้น 5 ถึงพื้นดิน บ่อรับน้ำรางน้ำไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึก หน้าต่างด้านหลังเวลาเปิด แผ่นเหล็กประตูม้วนด้านข้างได้รุกล้ำที่ดินของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์เป็นการละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เอกสารหมาย ล.3 ซึ่งมีข้อความว่า อาคารพาณิชย์ที่ขายจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ขายได้สร้างอาคารดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว และกันสาดหน้าต่างอาคารของโจทก์มีลักษณะการก่อสร้างเหมือนกับอาคารอื่นที่นายสาธิตได้สร้างและขายให้บุคคลอื่นนอกจากนี้ได้ความจากนายวิวัฒน์ จันทรภู่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตพระโขนงพยานจำเลยว่า เมื่อวันที่ 29เมษายน 2521 พยานได้ไปตรวจสอบบ้านเลขที่ 3/51 พบว่ามีการต่อเติมปิดคลุมทางเดินอาคารด้านหลังไม่เว้นช่องว่างไว้ 3 เมตรตามที่ได้รับอนุญาตในแบบ พยานจึงทำบันทึกรายงานไว้ตามเอกสารหมายจ.15 แสดงว่าการต่อเติมดังกล่าวได้กระทำก่อนที่จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องแถวจากเจ้าของเดิม ข้อเท็จจริงน่าเชื่อว่าจำเลยได้รับโอนตึกแถวเลขที่ 3/51 พร้อมกันสาด ท่อน้ำทิ้งและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์นั้น นายสาธิตเจ้าของเดิมได้โอนขายให้นายสำรวยและนายสำราญ โจทก์เพิ่งซื้อต่อจากบุคคลทั้งสองเมื่อวันที่ 28ตุลาคม 2526 โดยกันสาดตึกแถวของจำเลยและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อนแล้ว จำเลยจึงไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยได้ให้การรับสารภาพต่อศาลแขวงพระนครใต้ในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตตามคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 2994/2521 นั้น เห็นว่า จำเลยถูกฟ้องหลังจากที่จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวเลขที่ 3/51 แล้ว การที่จำเลยรับสารภาพและถูกศาลพิพากษาปรับไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเอง เพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วคำพิพากษาคดีดังกล่าวจึงไม่ผูกมัดจำเลย สำหรับที่โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้นเห็นว่า ข้อเท็จจริงดังกล่าวศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ฎีกาของโจทก์ในปัญหานี้ฟังขึ้น แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ เมื่อจำเลยรับโอนอาคารมาจากนายสาธิตในสภาพที่มีการรุกล้ำอยู่ก่อนแล้ว จึงไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเกี่ยวกับการรุกล้ำนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3549/2535บริษัท ส่งเสริม พัฒน กิจ จำกัดโจทก์นาย สำเริง พิชิตสุร กิจจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1312 ป.วิ.พ. ม. 225 ป.วิ.อ. ม. 46เดิม ส.เป็นเจ้าของที่ดินของจำเลยและของโจทก์ส.ได้ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย จำเลยรับโอนที่ดินพร้อมตึกแถวจาก ส. โดยมีกันสาดและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นรุกล้ำที่ดินของโจทก์ จำเลยจึงมิได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์และไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยถูกฟ้องในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตหลังจากที่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทแล้ว การที่จำเลยให้การรับสารภาพไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเองเพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้ว การที่ศาลอุทธรณ์ยกข้อเท็จจริงว่า จำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132400 ถึง 132403 และ 9344 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครมีเนื้อที่ติดต่อกัน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 16 ตารางวาและตึกแถวสูงสี่ชั้นครึ่งเลขที่ 3/51 ด้านข้างทิศเหนือและด้านหลังรุกล้ำที่ดินโจทก์ โดยจำเลยก่อสร้างอาคารด้านหลังเชื่อมต่อกับอาคารเดิมลงบนที่ดินที่ทางราชการกำหนดให้เว้นไว้กว้าง 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางเมื่อเกิดอัคคีภัยและจำเลยไม่ได้ทำประตูด้านหลังตึกแถวเปิดปิดในอาคารชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์และเทปูนทำเป็นฐานรับประตูรุกล้ำ ท่อน้ำทิ้งภายนอกอาคารจากชั้น 5 ทอดผ่านกันสาดตึกแถวด้านข้างทิศเหนือลงมายังที่ดินโจทก์ ทำบ่อรับท่อน้ำในที่ดินโจทก์ ขุดดินทำเป็นรางวางท่อน้ำไหลไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดแนวเขตกำแพงด้านทิศใต้ของอาคารตั้งแต่ชั้น 4 ลงมาถึงพื้นดินและท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวจำเลยติดมุมกำแพงด้านทิศเหนือของอาคารตั้งแต่ชั้นลอยลงมาถึงพื้นดินรุกล้ำที่ดินโจทก์ตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึกชั้นลอย ชั้น 2 และ 3 รุกล้ำทำหน้าต่างโดยเจาะกำแพงตึกแถวตรงชั้นลอยด้านทิศเหนือเพิ่มเติม3 ช่อง บนหน้าต่างทั้งสามบานเปิดปิดรุกล้ำที่ดินโจทก์ ดัดแปลงกำแพงฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นแผ่นเหล็กม้วน 2 บานแทนกำแพงฝาผนังเดิมรุกล้ำที่ดินโจทก์ ทั้งนี้จำเลยกระทำโดยพลการไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พุทธศักราช2522 และข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมก่อสร้างอาคารพุทธศักราช 2522 เป็นเหตุให้จำเลยถูกฟ้องร้องดำเนินคดีและถูกลงโทษ ต่อมาโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 10,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับจำเลยรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมเชื่อมกับอาคารเดิมออกไปแล้วทำที่ดินหลังตึกที่เว้นไว้ใช้ประโยชน์เมื่อเกิดอัคคีภัยให้เรียบร้อยเหมือนเดิม รื้อถอนกันสาดชั้น 1 ถึง 5 และชั้นลอยด้านติดกับที่ดินโจทก์ด้านทิศเหนือและด้านหลังตึกแถวเท่าที่รุกล้ำออกไป ทำฝาผนังตึกด้านทิศเหนือเป็นฝาปูนตามเดิม ถ้าไม่อาจทำได้ก็ขอให้ศาลห้ามจำเลยไม่ให้เปิดแผ่นเหล็กม้วนนั้นโดยให้ปิดตรึงกับพื้นให้แน่น รื้อถอนท่อน้ำทิ้งและแป๊ปน้ำที่รุกล้ำออกไป และกลบหลุมท่อน้ำทิ้งให้มีสภาพเรียบร้อยเหมือนเดิม หากจำเลยไม่ทำขอศาลอนุญาตให้โจทก์ทำเองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในการขุดบ่อน้ำทิ้งลงในที่ดินโจทก์ตลอดจนค่าเสียหายอันเนื่องจากการละเมิดกรรมสิทธิ์ต่อโจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะได้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำตามฟ้องออกไปจากที่ดินโจทก์ทั้งหมดจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินโจทก์จำเลยกับที่ดินอื่น ๆ อีกหลายแปลงรวมเป็นที่ดินแปลงเดียวโฉนดเลขที่ 9344 นายสาธิต เลิศกิจจาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เมื่อปี 2520 ได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แบ่งขายพร้อมที่ดิน จำเลยซื้อ 1 คูหาคืออาคารพาณิชย์ เลขที่ 3/51 อาณาบริเวณของอาคารพาณิชย์มีอยู่ตามที่เป็นอยู่ในปัจจุบันตั้งแต่ยังไม่ได้มีการแบ่งแยกโฉนดโดยเฉพาะแนวกันสาดด้านทิศเหนือและด้านหลัง ซึ่งเป็นด้านที่ติดกับที่ดินที่โจทก์มีอยู่เดิมตั้งแต่แรกก่อนจำเลยจะซื้อ จำเลยเข้าใจโดยสุจริตว่า แนวที่ดินของจำเลยมีอยู่ตามแนวกันสาดของอาคาร การที่จำเลยต่อท่อน้ำทิ้งจากกันสาดลงสู่พื้นก็เป็นการก่อสร้างภายในแนวกันสาดที่มีอยู่เดิม ส่วนสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่โจทก์อ้างว่ารุกล้ำล้วนมีอยู่แต่เดิมและอยู่ภายในแนวกันสาด อาคารปลูกสร้างโดยเจ้าของที่ดินเดิมก่อนแบ่งแยกโฉนดโจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์จำเลยต่างรับโอนที่ดินและตึกแถวมาอีกทอดหนึ่ง ถือว่าการรุกล้ำดังกล่าวเป็นมาโดยสุจริต จำเลยมิได้ก่อสร้างเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอน พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเดิมนายสาธิต เลิศกิจจา เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 9344โฉนดเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403 และโฉนดเลขที่ 132394 แขวงพระโขนง เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร นายสาธิตได้ก่อสร้างตึกแถวหลายคูหาในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 132394 พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต และได้ไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ต่อมานายสาธิตได้โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 และโฉนดที่ดินเลขที่ 132400 ถึงเลขที่ 132403พร้อมตึกแถวเลขที่ 3/59-62 ให้แก่นายสำรวยและนายสำราญ วีระกุลและต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2526 นายสำรวยและนายสำราญได้โอนขายต่อให้โจทก์โจทก์ได้รังวัดสอบเขต ปรากฏว่าตึกแถวเลขที่ 3/51 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 9344 คือ กันสาดด้านข้างชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 12 เมตร กันสาดด้านหลังชั้นที่ 1 ถึง 3 รุกล้ำ 50 เซนติเมตร ยาว 3.50 เมตร สูง 12 นิ้วท่อน้ำทิ้งภายนอกตึกแถวด้านข้างจากชั้น 5 ถึงพื้นดิน บ่อรับน้ำรางน้ำไปลงท่อระบายน้ำ ท่อแป๊ปน้ำด้านหลังตึกแถวตะแกรงลูกกรงหน้าต่างด้านหลังตึก หน้าต่างด้านหลังเวลาเปิด แผ่นเหล็กประตูม้วนด้านข้างได้รุกล้ำที่ดินของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์เป็นการละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 3/51 จากนายสาธิต เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2521 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เอกสารหมาย ล.3 ซึ่งมีข้อความว่า อาคารพาณิชย์ที่ขายจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อผู้ขายได้สร้างอาคารดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว และกันสาดหน้าต่างอาคารของโจทก์มีลักษณะการก่อสร้างเหมือนกับอาคารอื่นที่นายสาธิตได้สร้างและขายให้บุคคลอื่นนอกจากนี้ได้ความจากนายวิวัฒน์ จันทรภู่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตพระโขนงพยานจำเลยว่า เมื่อวันที่ 29เมษายน 2521 พยานได้ไปตรวจสอบบ้านเลขที่ 3/51 พบว่ามีการต่อเติมปิดคลุมทางเดินอาคารด้านหลังไม่เว้นช่องว่างไว้ 3 เมตรตามที่ได้รับอนุญาตในแบบ พยานจึงทำบันทึกรายงานไว้ตามเอกสารหมายจ.15 แสดงว่าการต่อเติมดังกล่าวได้กระทำก่อนที่จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องแถวจากเจ้าของเดิม ข้อเท็จจริงน่าเชื่อว่าจำเลยได้รับโอนตึกแถวเลขที่ 3/51 พร้อมกันสาด ท่อน้ำทิ้งและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์นั้น นายสาธิตเจ้าของเดิมได้โอนขายให้นายสำรวยและนายสำราญ โจทก์เพิ่งซื้อต่อจากบุคคลทั้งสองเมื่อวันที่ 28ตุลาคม 2526 โดยกันสาดตึกแถวของจำเลยและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อนแล้ว จำเลยจึงไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยได้ให้การรับสารภาพต่อศาลแขวงพระนครใต้ในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตตามคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 2994/2521 นั้น เห็นว่า จำเลยถูกฟ้องหลังจากที่จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวเลขที่ 3/51 แล้ว การที่จำเลยรับสารภาพและถูกศาลพิพากษาปรับไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเอง เพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วคำพิพากษาคดีดังกล่าวจึงไม่ผูกมัดจำเลย สำหรับที่โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้นเห็นว่า ข้อเท็จจริงดังกล่าวศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ฎีกาของโจทก์ในปัญหานี้ฟังขึ้น แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ เมื่อจำเลยรับโอนอาคารมาจากนายสาธิตในสภาพที่มีการรุกล้ำอยู่ก่อนแล้ว จึงไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเกี่ยวกับการรุกล้ำนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(มงคล สระฏัน-ประวิทย์ ขัมภรัตน์-ราเชนทร์ จัมปาสุต)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ