คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 289/2495หลักกฎหมาย: เจ้าของรวมตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 1357 นั้น ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สสินอันรวมกันไม่ทราบว่าส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงสันนิษฐษนไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคล 2 คนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใครไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหน เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าไร ชัดแจ้งแล้ว เช่นนี้ หาใช่ เป็นเจ้าของรวมไม่ เงื่อนไขแห่งนิติกรรมานั้นหมายถึงเหตุการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคตและไม่แน่นอน สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงกันว่าผู้ซื้อขายกันในวันมาทำการจะทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้กำหนดเบี้ยปรับกันไว้ ในเมื่อผู้ขายผิดสัญญาก็ดี ตามป.ม.วิ.แพ่งมาตรา 380 บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้เลือกเรียกเอาเบี้ยแรับชำระหนี้แต่อย่างหนึ่งอย่างใดได้ ฉะนั้นถ้าผู้ขายทำผิดสัญญาโดยไม่ยอมขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อก็ย่อมมีสิทธิฟ้องร้องผู้ขายขอให้ศาลบังคับให้โอนขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ 131 / 1449)โจทก์ฟ้องว่า นายหิ้งจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินที่โฉนดที่ ๔๓๖๔ ร่วมกับนางห่อ จำเลยเฉพาะส่วนของนางหิ้งมี ๔๑ ไร่ ๒ งาน ๘๐ วา ส่วนของนางห่อมี ๗๒ ไร่ ายหิ้งกับนางห่อได้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อของปบ่งแยก ต่อมานายหิ้งได้ขายที่ดินส่วนของนายหิ้งให้โจทก์ ได้รับเงินค่าที่ดินไปเสร็จแล้ว สัญญาจะไปโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ในวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ ครั้นถึงกำหนดวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ จำเลยกลับบิดพริ้วไม่ยอมทำการรังวัด เพราะมีเจตนาจะไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาที่ทำไว้กัยโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยนำเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินระหว่างนายหิ้งจำเลยกับนางห่อแล้วโอนกรรมสิทธิส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตามสัญญา ถ้าจำเลยไม่ยอมแบ่งแยก ก็ขอให้โจทก์เข้าสงวนสิทธิเป็นเจ้าของทีดินโฉนดที่ ๔๓๖๔ แทนจำเลย โดยชื่อนายหิ้งจำเลยออกใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ระหว่างพิจารณานางห่อ ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยขายส่วนที่ของนายหิ้งทั้งหมดให้แก่โจทก์ ถ้าไม่สามารถปฏิบัติ ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินถอนชื่อนายหิ้งออกจากโฉนดที่ ๔๓๖๔ แล้วใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาต่อมา แต่ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่า ในปัญญาข้อ ๑ ซึ่งจำเลยโต้เถียงว่าจำเลยทั้งสองยังเป็นเจ้าของร่วม การบังคับให้เจ้าของร่วมคนหนึ่งขายที่ดิน ต้องบังคับตามมาตรา ๑๓๖๑ นั้น ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างทั้ง ๒ ฟังมาว่า โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยทั้ง ๒ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใคร ไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหนเป็นจำนวนเนื้อที่เท่าำรชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วยศาลล่างว่า กรณีเช่นนี้หาใช่จำเลยทั้ง ๒ ยังบังคับ เป็นเจ้าของร่วมตามความมุ่งหมายของ ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๔ หมวด ๓ อันว่าด้วยกรรมสิทธิรวมไม่ เพราะใในมาตรา ๑๓๕๗ แสดงให้เห็นเรื่องเจ้าของรวมว่า ต้องเป็นเจ้าของรวมทรัพย์สินอันรวมกันอยู่ไม่ ทราบว่าเป็นส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็น้เจ้าของร่วมมีส่วนเท่ากัน ข้อเท็จจริงคดีนั้ ปรากฎชัดว่าที่ดินส่วนของจำเลยคนไหนมีเท่าไร อยู่ตอนไหน จึงหาใช่เป็นเจ้าของร่วมไม่ รูปคดีต้องด้วยบทบังคับแห่งมาตรา ๑๑๓๖๑ ปัญหาข้อ ๒ ตามข้อสัญญาตกลงกันว่า ผู้ซื้อขายจะทำการโอนซื้อขายกันในวันมาทำการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ เพราะเงื่อนไขแห่งนิติกรรมตามกฎหมายนั้น หมายถึง เหตุการณ์อันใดอันหนึ่ง ซึ่งจะเกิดในอนาคตและไม่แน่นอน จึงจะเรียกว่าเงื่อนไขตามป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๔๔ และจำเลยยังได้กล่าวไว้ในสัญญาด้วยว่า ขณะทำสัญญากันนั้น อยู่ในระหว่างจำเลยทั้ง ๒ ทำการแบ่งแยก ฉะนั้นการแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ตามที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามนิติกรรมสัญญาจัซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลย ย่อมสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะตามความในมาตรา ๑๕๒ ปัญหาข้อที่ ๓ ที่ว่า ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้แล้ว จะฟ้องบังคับให้จำเลยขายได้หรือไม่นั้น จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่ยอมโอนขายที่ดินให้โจทก์และไม่ยอมทำการแบ่งแยก แม้สัญญาจะกำหนดเบี้ยปรับไว้ก็ดี มาตรา ๓๘๐ บัญญัติให้สิทธิเจ้าหนี้เลือกเรียกเอา เบี้ยหรือเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้แต่อย่างใดได้ คดีนี้โจทก์เรียกร้องในทางให้จำเลยโอนขายให้ตามสัญญ่ จึงมีสืทธิฟ้องจำเลยขอให้บังคับให้ขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ ๑๓๑/๒๔๘๙) ฯลฯ จึงพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 289/2495นางสาวฉวี เพิ่มชาติโจทก์นายหิ้ง นิลละออที่ 1 , นางห่อ นิลละออที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 145, ม. 380, ม. 1357, ม. 1361.เจ้าของรวมตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 1357 นั้น ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สสินอันรวมกันไม่ทราบว่าส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงสันนิษฐษนไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคล 2 คนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใครไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหน เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าไร ชัดแจ้งแล้ว เช่นนี้ หาใช่ เป็นเจ้าของรวมไม่ เงื่อนไขแห่งนิติกรรมานั้นหมายถึงเหตุการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคตและไม่แน่นอน สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงกันว่าผู้ซื้อขายกันในวันมาทำการจะทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้กำหนดเบี้ยปรับกันไว้ ในเมื่อผู้ขายผิดสัญญาก็ดี ตามป.ม.วิ.แพ่งมาตรา 380 บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้เลือกเรียกเอาเบี้ยแรับชำระหนี้แต่อย่างหนึ่งอย่างใดได้ ฉะนั้นถ้าผู้ขายทำผิดสัญญาโดยไม่ยอมขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อก็ย่อมมีสิทธิฟ้องร้องผู้ขายขอให้ศาลบังคับให้โอนขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ 131 / 1449)โจทก์ฟ้องว่า นายหิ้งจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินที่โฉนดที่ ๔๓๖๔ ร่วมกับนางห่อ จำเลยเฉพาะส่วนของนางหิ้งมี ๔๑ ไร่ ๒ งาน ๘๐ วา ส่วนของนางห่อมี ๗๒ ไร่ ายหิ้งกับนางห่อได้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อของปบ่งแยก ต่อมานายหิ้งได้ขายที่ดินส่วนของนายหิ้งให้โจทก์ ได้รับเงินค่าที่ดินไปเสร็จแล้ว สัญญาจะไปโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ในวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ ครั้นถึงกำหนดวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ จำเลยกลับบิดพริ้วไม่ยอมทำการรังวัด เพราะมีเจตนาจะไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาที่ทำไว้กัยโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยนำเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินระหว่างนายหิ้งจำเลยกับนางห่อแล้วโอนกรรมสิทธิส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตามสัญญา ถ้าจำเลยไม่ยอมแบ่งแยก ก็ขอให้โจทก์เข้าสงวนสิทธิเป็นเจ้าของทีดินโฉนดที่ ๔๓๖๔ แทนจำเลย โดยชื่อนายหิ้งจำเลยออกใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ระหว่างพิจารณานางห่อ ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยขายส่วนที่ของนายหิ้งทั้งหมดให้แก่โจทก์ ถ้าไม่สามารถปฏิบัติ ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินถอนชื่อนายหิ้งออกจากโฉนดที่ ๔๓๖๔ แล้วใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาต่อมา แต่ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่า ในปัญญาข้อ ๑ ซึ่งจำเลยโต้เถียงว่าจำเลยทั้งสองยังเป็นเจ้าของร่วม การบังคับให้เจ้าของร่วมคนหนึ่งขายที่ดิน ต้องบังคับตามมาตรา ๑๓๖๑ นั้น ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างทั้ง ๒ ฟังมาว่า โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยทั้ง ๒ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใคร ไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหนเป็นจำนวนเนื้อที่เท่าำรชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วยศาลล่างว่า กรณีเช่นนี้หาใช่จำเลยทั้ง ๒ ยังบังคับ เป็นเจ้าของร่วมตามความมุ่งหมายของ ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๔ หมวด ๓ อันว่าด้วยกรรมสิทธิรวมไม่ เพราะใในมาตรา ๑๓๕๗ แสดงให้เห็นเรื่องเจ้าของรวมว่า ต้องเป็นเจ้าของรวมทรัพย์สินอันรวมกันอยู่ไม่ ทราบว่าเป็นส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็น้เจ้าของร่วมมีส่วนเท่ากัน ข้อเท็จจริงคดีนั้ ปรากฎชัดว่าที่ดินส่วนของจำเลยคนไหนมีเท่าไร อยู่ตอนไหน จึงหาใช่เป็นเจ้าของร่วมไม่ รูปคดีต้องด้วยบทบังคับแห่งมาตรา ๑๑๓๖๑ ปัญหาข้อ ๒ ตามข้อสัญญาตกลงกันว่า ผู้ซื้อขายจะทำการโอนซื้อขายกันในวันมาทำการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ เพราะเงื่อนไขแห่งนิติกรรมตามกฎหมายนั้น หมายถึง เหตุการณ์อันใดอันหนึ่ง ซึ่งจะเกิดในอนาคตและไม่แน่นอน จึงจะเรียกว่าเงื่อนไขตามป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๔๔ และจำเลยยังได้กล่าวไว้ในสัญญาด้วยว่า ขณะทำสัญญากันนั้น อยู่ในระหว่างจำเลยทั้ง ๒ ทำการแบ่งแยก ฉะนั้นการแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ตามที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามนิติกรรมสัญญาจัซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลย ย่อมสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะตามความในมาตรา ๑๕๒ ปัญหาข้อที่ ๓ ที่ว่า ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้แล้ว จะฟ้องบังคับให้จำเลยขายได้หรือไม่นั้น จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่ยอมโอนขายที่ดินให้โจทก์และไม่ยอมทำการแบ่งแยก แม้สัญญาจะกำหนดเบี้ยปรับไว้ก็ดี มาตรา ๓๘๐ บัญญัติให้สิทธิเจ้าหนี้เลือกเรียกเอา เบี้ยหรือเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้แต่อย่างใดได้ คดีนี้โจทก์เรียกร้องในทางให้จำเลยโอนขายให้ตามสัญญ่ จึงมีสืทธิฟ้องจำเลยขอให้บังคับให้ขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ ๑๓๑/๒๔๘๙) ฯลฯ จึงพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(นนทประชา-มนูภันย์วิมลสาร-ทรงนิติกรณ์)ศาลจังหวัดสระบุรี - นายศิริ เกตุสมบูรณ์ศาลอุทธรณ์ - หลวงสุทธิภาศนพฤพนธ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า นายหิ้งจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินที่โฉนดที่ ๔๓๖๔ ร่วมกับนางห่อ จำเลยเฉพาะส่วนของนางหิ้งมี ๔๑ ไร่ ๒ งาน ๘๐ วา ส่วนของนางห่อมี ๗๒ ไร่ ายหิ้งกับนางห่อได้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อของปบ่งแยก ต่อมานายหิ้งได้ขายที่ดินส่วนของนายหิ้งให้โจทก์ ได้รับเงินค่าที่ดินไปเสร็จแล้ว สัญญาจะไปโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ในวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ ครั้นถึงกำหนดวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ จำเลยกลับบิดพริ้วไม่ยอมทำการรังวัด เพราะมีเจตนาจะไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาที่ทำไว้กัยโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยนำเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินระหว่างนายหิ้งจำเลยกับนางห่อแล้วโอนกรรมสิทธิส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตามสัญญา ถ้าจำเลยไม่ยอมแบ่งแยก ก็ขอให้โจทก์เข้าสงวนสิทธิเป็นเจ้าของทีดินโฉนดที่ ๔๓๖๔ แทนจำเลย โดยชื่อนายหิ้งจำเลยออกใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ระหว่างพิจารณานางห่อ ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยขายส่วนที่ของนายหิ้งทั้งหมดให้แก่โจทก์ ถ้าไม่สามารถปฏิบัติ ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินถอนชื่อนายหิ้งออกจากโฉนดที่ ๔๓๖๔ แล้วใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาต่อมา แต่ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่า ในปัญญาข้อ ๑ ซึ่งจำเลยโต้เถียงว่าจำเลยทั้งสองยังเป็นเจ้าของร่วม การบังคับให้เจ้าของร่วมคนหนึ่งขายที่ดิน ต้องบังคับตามมาตรา ๑๓๖๑ นั้น ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างทั้ง ๒ ฟังมาว่า โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยทั้ง ๒ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใคร ไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหนเป็นจำนวนเนื้อที่เท่าำรชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วยศาลล่างว่า กรณีเช่นนี้หาใช่จำเลยทั้ง ๒ ยังบังคับ เป็นเจ้าของร่วมตามความมุ่งหมายของ ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๔ หมวด ๓ อันว่าด้วยกรรมสิทธิรวมไม่ เพราะใในมาตรา ๑๓๕๗ แสดงให้เห็นเรื่องเจ้าของรวมว่า ต้องเป็นเจ้าของรวมทรัพย์สินอันรวมกันอยู่ไม่ ทราบว่าเป็นส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็น้เจ้าของร่วมมีส่วนเท่ากัน ข้อเท็จจริงคดีนั้ ปรากฎชัดว่าที่ดินส่วนของจำเลยคนไหนมีเท่าไร อยู่ตอนไหน จึงหาใช่เป็นเจ้าของร่วมไม่ รูปคดีต้องด้วยบทบังคับแห่งมาตรา ๑๑๓๖๑ ปัญหาข้อ ๒ ตามข้อสัญญาตกลงกันว่า ผู้ซื้อขายจะทำการโอนซื้อขายกันในวันมาทำการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ เพราะเงื่อนไขแห่งนิติกรรมตามกฎหมายนั้น หมายถึง เหตุการณ์อันใดอันหนึ่ง ซึ่งจะเกิดในอนาคตและไม่แน่นอน จึงจะเรียกว่าเงื่อนไขตามป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๔๔ และจำเลยยังได้กล่าวไว้ในสัญญาด้วยว่า ขณะทำสัญญากันนั้น อยู่ในระหว่างจำเลยทั้ง ๒ ทำการแบ่งแยก ฉะนั้นการแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ตามที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามนิติกรรมสัญญาจัซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลย ย่อมสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะตามความในมาตรา ๑๕๒ ปัญหาข้อที่ ๓ ที่ว่า ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้แล้ว จะฟ้องบังคับให้จำเลยขายได้หรือไม่นั้น จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่ยอมโอนขายที่ดินให้โจทก์และไม่ยอมทำการแบ่งแยก แม้สัญญาจะกำหนดเบี้ยปรับไว้ก็ดี มาตรา ๓๘๐ บัญญัติให้สิทธิเจ้าหนี้เลือกเรียกเอา เบี้ยหรือเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้แต่อย่างใดได้ คดีนี้โจทก์เรียกร้องในทางให้จำเลยโอนขายให้ตามสัญญ่ จึงมีสืทธิฟ้องจำเลยขอให้บังคับให้ขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ ๑๓๑/๒๔๘๙) ฯลฯ จึงพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 289/2495นางสาวฉวี เพิ่มชาติโจทก์นายหิ้ง นิลละออที่ 1 , นางห่อ นิลละออที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 145, ม. 380, ม. 1357, ม. 1361.เจ้าของรวมตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 1357 นั้น ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สสินอันรวมกันไม่ทราบว่าส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงสันนิษฐษนไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคล 2 คนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใครไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหน เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าไร ชัดแจ้งแล้ว เช่นนี้ หาใช่ เป็นเจ้าของรวมไม่ เงื่อนไขแห่งนิติกรรมานั้นหมายถึงเหตุการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคตและไม่แน่นอน สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงกันว่าผู้ซื้อขายกันในวันมาทำการจะทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้กำหนดเบี้ยปรับกันไว้ ในเมื่อผู้ขายผิดสัญญาก็ดี ตามป.ม.วิ.แพ่งมาตรา 380 บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้เลือกเรียกเอาเบี้ยแรับชำระหนี้แต่อย่างหนึ่งอย่างใดได้ ฉะนั้นถ้าผู้ขายทำผิดสัญญาโดยไม่ยอมขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อก็ย่อมมีสิทธิฟ้องร้องผู้ขายขอให้ศาลบังคับให้โอนขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ 131 / 1449)โจทก์ฟ้องว่า นายหิ้งจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินที่โฉนดที่ ๔๓๖๔ ร่วมกับนางห่อ จำเลยเฉพาะส่วนของนางหิ้งมี ๔๑ ไร่ ๒ งาน ๘๐ วา ส่วนของนางห่อมี ๗๒ ไร่ ายหิ้งกับนางห่อได้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อของปบ่งแยก ต่อมานายหิ้งได้ขายที่ดินส่วนของนายหิ้งให้โจทก์ ได้รับเงินค่าที่ดินไปเสร็จแล้ว สัญญาจะไปโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ในวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ ครั้นถึงกำหนดวันที่เจ้าพนักงานไปทำการแบ่งแยกระหว่างนายหิ้งกับนางห่อ จำเลยกลับบิดพริ้วไม่ยอมทำการรังวัด เพราะมีเจตนาจะไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาที่ทำไว้กัยโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยนำเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินระหว่างนายหิ้งจำเลยกับนางห่อแล้วโอนกรรมสิทธิส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตามสัญญา ถ้าจำเลยไม่ยอมแบ่งแยก ก็ขอให้โจทก์เข้าสงวนสิทธิเป็นเจ้าของทีดินโฉนดที่ ๔๓๖๔ แทนจำเลย โดยชื่อนายหิ้งจำเลยออกใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ระหว่างพิจารณานางห่อ ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้นายหิ้งจำเลยขายส่วนที่ของนายหิ้งทั้งหมดให้แก่โจทก์ ถ้าไม่สามารถปฏิบัติ ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินถอนชื่อนายหิ้งออกจากโฉนดที่ ๔๓๖๔ แล้วใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของแทน ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาต่อมา แต่ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่า ในปัญญาข้อ ๑ ซึ่งจำเลยโต้เถียงว่าจำเลยทั้งสองยังเป็นเจ้าของร่วม การบังคับให้เจ้าของร่วมคนหนึ่งขายที่ดิน ต้องบังคับตามมาตรา ๑๓๖๑ นั้น ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างทั้ง ๒ ฟังมาว่า โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยทั้ง ๒ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใคร ไว้ในโฉนดแล้วว่า ของใครอยู่ตอนไหนเป็นจำนวนเนื้อที่เท่าำรชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วยศาลล่างว่า กรณีเช่นนี้หาใช่จำเลยทั้ง ๒ ยังบังคับ เป็นเจ้าของร่วมตามความมุ่งหมายของ ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๔ หมวด ๓ อันว่าด้วยกรรมสิทธิรวมไม่ เพราะใในมาตรา ๑๓๕๗ แสดงให้เห็นเรื่องเจ้าของรวมว่า ต้องเป็นเจ้าของรวมทรัพย์สินอันรวมกันอยู่ไม่ ทราบว่าเป็นส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็น้เจ้าของร่วมมีส่วนเท่ากัน ข้อเท็จจริงคดีนั้ ปรากฎชัดว่าที่ดินส่วนของจำเลยคนไหนมีเท่าไร อยู่ตอนไหน จึงหาใช่เป็นเจ้าของร่วมไม่ รูปคดีต้องด้วยบทบังคับแห่งมาตรา ๑๑๓๖๑ ปัญหาข้อ ๒ ตามข้อสัญญาตกลงกันว่า ผู้ซื้อขายจะทำการโอนซื้อขายกันในวันมาทำการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินนั้น หาใช่เป็นเงื่อนไขไม่ เพราะเงื่อนไขแห่งนิติกรรมตามกฎหมายนั้น หมายถึง เหตุการณ์อันใดอันหนึ่ง ซึ่งจะเกิดในอนาคตและไม่แน่นอน จึงจะเรียกว่าเงื่อนไขตามป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๔๔ และจำเลยยังได้กล่าวไว้ในสัญญาด้วยว่า ขณะทำสัญญากันนั้น อยู่ในระหว่างจำเลยทั้ง ๒ ทำการแบ่งแยก ฉะนั้นการแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ตามที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามนิติกรรมสัญญาจัซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลย ย่อมสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะตามความในมาตรา ๑๕๒ ปัญหาข้อที่ ๓ ที่ว่า ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้แล้ว จะฟ้องบังคับให้จำเลยขายได้หรือไม่นั้น จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่ยอมโอนขายที่ดินให้โจทก์และไม่ยอมทำการแบ่งแยก แม้สัญญาจะกำหนดเบี้ยปรับไว้ก็ดี มาตรา ๓๘๐ บัญญัติให้สิทธิเจ้าหนี้เลือกเรียกเอา เบี้ยหรือเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้แต่อย่างใดได้ คดีนี้โจทก์เรียกร้องในทางให้จำเลยโอนขายให้ตามสัญญ่ จึงมีสืทธิฟ้องจำเลยขอให้บังคับให้ขายตามสัญญาได้ (อ้างฎีกาที่ ๑๓๑/๒๔๘๙) ฯลฯ จึงพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(นนทประชา-มนูภันย์วิมลสาร-ทรงนิติกรณ์)ศาลจังหวัดสระบุรี - นายศิริ เกตุสมบูรณ์ศาลอุทธรณ์ - หลวงสุทธิภาศนพฤพนธ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ