คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1440/2548หลักกฎหมาย: คำฟ้องของโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาวะจำยอมอันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ในข้อดังกล่าวจึงไม่ชอบ ความเสียหายของตึกแถวของโจทก์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้น โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึก และเกิดการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา เมื่อโจทก์ได้รับทราบความเสียหาย ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 3,000,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนโครงสร้างของตึกแถวของจำเลยที่ 4 ด้านที่ยึดติดกับโครงสร้างของตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ออกไป โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังยุติได้ว่า จำเลยที่ 2 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและปลูกตึกแถวเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 โฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร ตามระเบียบของทางราชการ โจทก์ซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 รวม 3 ห้อง โดยตึกแถวห้องหนึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 98147 ซึ่งอยู่ติดกับที่ว่าง 4 เมตร ที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เว้นว่างไว้ และแบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวดังกล่าวแล้ว จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดที่ 98146 หรือที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ต้องเว้นว่างไว้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 ให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้นบนที่ดินพิพาท โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างกับโครงสร้างตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่าคำฟ้องโจทก์ไม่มีประเด็นเรื่องที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมเนื่องจากไม่ได้ว่ากล่าวกันมาในศาลชั้นต้นนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการ อันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับใช้ขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้นั่นเอง ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอของโจทก์ดังกล่าว ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการไม่ชอบ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเรียกร้องค่าเสียหายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า สภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไปต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการสำรวจความเสียหาย อายุความเริ่มนับตั้งแต่ที่โจทก์ได้รับทราบจากช่างที่เข้าไปสำรวจซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี ฟ้องโจทก์ยังไม่ขาดอายุความนั้น เมื่อข้อเท็จฟังได้ว่า โจทก์ซื้อตึกแถวเมื่อปี 2538 หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี โจทก์เข้าไปดูตึกแถวพบว่ามีผู้ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาททำให้ตึกแถวของโจทก์เกิดรอยแตกร้าวเสียหาย โจทก์จึงไปร้องเรียนต่อสำนักงานเขตบางขุนเทียนและเจ้าพนักงานเขตบางขุนเทียนแจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 4 เป็นผู้สร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาท ดังนั้น ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึกและการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความที่จะฟ้องให้จำเลยที่ 4 หยุดการกระทำละเมิดและเรียกค่าเสียหาย" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยที่ 4 ชำระเงินจำนวน 500,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 28 สิงหาคม 2540) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำแลยทั้งสี่ โดยให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนนั้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1440/2548นางจินตนา สุรพาณิชโจทก์นายประเสริฐ สีตลายน กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 448, ม. 1391 ป.วิ.พ. ม. 172, ม. 183 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 คำฟ้องของโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาวะจำยอมอันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ในข้อดังกล่าวจึงไม่ชอบ ความเสียหายของตึกแถวของโจทก์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้น โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึก และเกิดการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา เมื่อโจทก์ได้รับทราบความเสียหาย ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 3,000,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนโครงสร้างของตึกแถวของจำเลยที่ 4 ด้านที่ยึดติดกับโครงสร้างของตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ออกไป โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังยุติได้ว่า จำเลยที่ 2 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและปลูกตึกแถวเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 โฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร ตามระเบียบของทางราชการ โจทก์ซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 รวม 3 ห้อง โดยตึกแถวห้องหนึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 98147 ซึ่งอยู่ติดกับที่ว่าง 4 เมตร ที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เว้นว่างไว้ และแบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวดังกล่าวแล้ว จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดที่ 98146 หรือที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ต้องเว้นว่างไว้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 ให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้นบนที่ดินพิพาท โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างกับโครงสร้างตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่าคำฟ้องโจทก์ไม่มีประเด็นเรื่องที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมเนื่องจากไม่ได้ว่ากล่าวกันมาในศาลชั้นต้นนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการ อันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับใช้ขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้นั่นเอง ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอของโจทก์ดังกล่าว ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการไม่ชอบ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเรียกร้องค่าเสียหายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า สภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไปต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการสำรวจความเสียหาย อายุความเริ่มนับตั้งแต่ที่โจทก์ได้รับทราบจากช่างที่เข้าไปสำรวจซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี ฟ้องโจทก์ยังไม่ขาดอายุความนั้น เมื่อข้อเท็จฟังได้ว่า โจทก์ซื้อตึกแถวเมื่อปี 2538 หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี โจทก์เข้าไปดูตึกแถวพบว่ามีผู้ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาททำให้ตึกแถวของโจทก์เกิดรอยแตกร้าวเสียหาย โจทก์จึงไปร้องเรียนต่อสำนักงานเขตบางขุนเทียนและเจ้าพนักงานเขตบางขุนเทียนแจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 4 เป็นผู้สร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาท ดังนั้น ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึกและการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความที่จะฟ้องให้จำเลยที่ 4 หยุดการกระทำละเมิดและเรียกค่าเสียหาย" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยที่ 4 ชำระเงินจำนวน 500,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 28 สิงหาคม 2540) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำแลยทั้งสี่ โดยให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนนั้น(สมชัย จึงประเสริฐ-พีรพล จันทร์สว่าง-บุญรอด ตันประเสริฐ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 3,000,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนโครงสร้างของตึกแถวของจำเลยที่ 4 ด้านที่ยึดติดกับโครงสร้างของตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ออกไป โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังยุติได้ว่า จำเลยที่ 2 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและปลูกตึกแถวเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 โฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร ตามระเบียบของทางราชการ โจทก์ซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 รวม 3 ห้อง โดยตึกแถวห้องหนึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 98147 ซึ่งอยู่ติดกับที่ว่าง 4 เมตร ที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เว้นว่างไว้ และแบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวดังกล่าวแล้ว จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดที่ 98146 หรือที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ต้องเว้นว่างไว้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 ให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้นบนที่ดินพิพาท โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างกับโครงสร้างตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่าคำฟ้องโจทก์ไม่มีประเด็นเรื่องที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมเนื่องจากไม่ได้ว่ากล่าวกันมาในศาลชั้นต้นนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการ อันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับใช้ขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้นั่นเอง ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอของโจทก์ดังกล่าว ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการไม่ชอบ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเรียกร้องค่าเสียหายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า สภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไปต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการสำรวจความเสียหาย อายุความเริ่มนับตั้งแต่ที่โจทก์ได้รับทราบจากช่างที่เข้าไปสำรวจซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี ฟ้องโจทก์ยังไม่ขาดอายุความนั้น เมื่อข้อเท็จฟังได้ว่า โจทก์ซื้อตึกแถวเมื่อปี 2538 หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี โจทก์เข้าไปดูตึกแถวพบว่ามีผู้ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาททำให้ตึกแถวของโจทก์เกิดรอยแตกร้าวเสียหาย โจทก์จึงไปร้องเรียนต่อสำนักงานเขตบางขุนเทียนและเจ้าพนักงานเขตบางขุนเทียนแจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 4 เป็นผู้สร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาท ดังนั้น ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึกและการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความที่จะฟ้องให้จำเลยที่ 4 หยุดการกระทำละเมิดและเรียกค่าเสียหาย" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยที่ 4 ชำระเงินจำนวน 500,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 28 สิงหาคม 2540) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำแลยทั้งสี่ โดยให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนนั้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1440/2548นางจินตนา สุรพาณิชโจทก์นายประเสริฐ สีตลายน กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 448, ม. 1391 ป.วิ.พ. ม. 172, ม. 183 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 คำฟ้องของโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาวะจำยอมอันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ในข้อดังกล่าวจึงไม่ชอบ ความเสียหายของตึกแถวของโจทก์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้น โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึก และเกิดการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา เมื่อโจทก์ได้รับทราบความเสียหาย ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 3,000,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนโครงสร้างของตึกแถวของจำเลยที่ 4 ด้านที่ยึดติดกับโครงสร้างของตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ออกไป โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังยุติได้ว่า จำเลยที่ 2 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและปลูกตึกแถวเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 โฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร ตามระเบียบของทางราชการ โจทก์ซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 รวม 3 ห้อง โดยตึกแถวห้องหนึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 98147 ซึ่งอยู่ติดกับที่ว่าง 4 เมตร ที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เว้นว่างไว้ และแบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวดังกล่าวแล้ว จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดที่ 98146 หรือที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ต้องเว้นว่างไว้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 ให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้นบนที่ดินพิพาท โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างกับโครงสร้างตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่าคำฟ้องโจทก์ไม่มีประเด็นเรื่องที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมเนื่องจากไม่ได้ว่ากล่าวกันมาในศาลชั้นต้นนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการ อันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับใช้ขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้นั่นเอง ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอของโจทก์ดังกล่าว ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการไม่ชอบ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเรียกร้องค่าเสียหายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า สภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไปต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการสำรวจความเสียหาย อายุความเริ่มนับตั้งแต่ที่โจทก์ได้รับทราบจากช่างที่เข้าไปสำรวจซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี ฟ้องโจทก์ยังไม่ขาดอายุความนั้น เมื่อข้อเท็จฟังได้ว่า โจทก์ซื้อตึกแถวเมื่อปี 2538 หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี โจทก์เข้าไปดูตึกแถวพบว่ามีผู้ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาททำให้ตึกแถวของโจทก์เกิดรอยแตกร้าวเสียหาย โจทก์จึงไปร้องเรียนต่อสำนักงานเขตบางขุนเทียนและเจ้าพนักงานเขตบางขุนเทียนแจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 4 เป็นผู้สร้างตึกแถวลงบนที่ดินพิพาท ดังนั้น ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึกและการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความที่จะฟ้องให้จำเลยที่ 4 หยุดการกระทำละเมิดและเรียกค่าเสียหาย" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยที่ 4 ชำระเงินจำนวน 500,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 28 สิงหาคม 2540) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำแลยทั้งสี่ โดยให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนนั้น(สมชัย จึงประเสริฐ-พีรพล จันทร์สว่าง-บุญรอด ตันประเสริฐ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ