ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนที่ ทน. 90/2558เรื่อง หลักเกณฑ์การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับตลาดทุน ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้ข้อ ๑ ในประกาศนี้ "บริษัทจัดการ" หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า กองทุนรวมที่ได้รับอนุมัติจากสํานักงานให้จัดตั้งและจัดการภายใต้ประกาศฉบับใดฉบับหนึ่ง ดังต่อไปนี้ (1) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 11/2550 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 (2) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2552 "สมาคม" หมายความว่า สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพยประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุนข้อ ๒ ประกาศฉบับนี้มีวัตถุประสงค์ในการกําหนดมาตรฐานการบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้บริษัทจัดการดูแลและบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยความซื่อสัตย์สุจริต โดยใช้ความรู้ ความสามารถและความชํานาญ รวมทั้งด้วยความเอาใจใส่และระมัดระวังตามมาตรฐานหรือเยี่ยงผู้มีวิชาชีพในลักษณะเดียวกันจะพึงกระทําข้อ ๓ ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานเพื่อทําหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (2) ผู้จัดการกองทุน เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวมข้อ ๔ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการทําประกันภัยที่เกี่ยวข้องอย่างเพียงพอและเหมาะสมเพื่อคุ้มครองความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับกองทุนรวมอันเนื่องมาจากการเกิดวินาศภัยต่ออสังหาริมทรัพย์ และเพื่อการประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกที่อาจได้รับความเสียหายจากความชํารุดบกพร่องของอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างข้อ ๕ การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ต้องมีลักษณะเหมาะสมกับสภาพอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิน และต้องเป็นการหาผลประโยชน์ที่ดีที่สุดต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการหาผลประโยชน์ด้วยการให้เช่าซึ่งไม่มีลักษณะที่กองทุนรวมเข้าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง ทั้งนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่รับภาระใด ๆ ตามสัญญาเกินกว่าที่ผู้ให้เช่าพึงรับภาระ ในการจัดหาผลประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง เพื่อให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถควบคุมการดําเนินงานของผู้เช่าเนื่องจากตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอัตราผันแปรตามผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าจากกองทุนรวมได้โดยผ่านการถือหุ้นที่ออกโดยผู้เช่าซึ่งหุ้นดังกล่าวให้สิทธิพิเศษในการอนุมัติการดําเนินงานบางประการของผู้เช่า (golden share) ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถถือหุ้นดังกล่าวได้ ทั้งนี้ ในจํานวนไม่เกินกว่า 1 หุ้น ในกรณีที่จัดให้มีผู้ประกันรายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกันรายได้ดังกล่าวต้องเป็นบุคคลที่มีความน่าเชื่อถือ และต้องมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการประกันรายได้อย่างเพียงพอและเหมาะสมด้วยข้อ ๖ บริษัทจัดการอาจลงทุนหรือมีไว้ซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ โดยลักษณะทรัพย์สินและอัตราที่จะลงทุนดังกล่าวต้องเป็นไปตามที่สํานักงานประกาศกําหนดข้อ ๗ การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มาจากการลงทุน บริษัทจัดการจะต้องกระทําโดยเปิดเผย และเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นสําคัญข้อ ๘ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างต่อเนื่องและสม่ําเสมอเพื่อประโยชน์ในการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยบุคคลที่จะเป็นผู้ประเมินค่าได้จะต้องเป็นบริษัทประเมินค่าที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานข้อ ๙ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการวัดผลการดําเนินงานของกองทุนอย่างสม่ําเสมอ และเปิดเผยผลการดําเนินงานตลอดจนข้อมูลอื่นที่เกี่ยวกับความเป็นไปของกองทุนนั้นในแต่ละช่วงเวลา เช่น รายละเอียดการลงทุน ฐานะการเงิน ค่าใช้จ่าย และความเห็นของผู้ดูแลผลประโยชน์ต่อผู้ลงทุน และบุคคลทั่วไปด้วยวิธีการที่เพียงพอที่จะทําให้ผู้ลงทุนและบุคคลทั่วไปรับทราบข้อมูลอย่างต่อเนื่องทุกช่วงเวลาให้เหมาะสมกับสถานการณ์ การวัดผลการดําเนินงาน และการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนให้เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับ หรือเป็นมาตรฐานสากล ทั้งนี้ ตามที่สมาคมกําหนดโดยได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน ในกรณีที่มีเหตุจําเป็นและสมควร ให้สํานักงานมีอํานาจสั่งให้บริษัทจัดการปฏิบัติเพิ่มเติมจากมาตรฐานการปฏิบัติงานที่สมาคมกําหนดตามวรรคสองข้อ ๑๐ ให้บริษัทจัดการจัดทํางบการเงินของกองทุนรวมให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่กําหนดตามกฎหมายว่าด้วยการบัญชี โดยงบการเงินดังกล่าวต้องมีการตรวจสอบและแสดงความเห็นโดยผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศของสํานักงานว่าด้วยการให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชีในตลาดทุน เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีของกองทุนรวมที่มีการเลิกกองทุนรวมภายใน 15 เดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม หรือเป็นการจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีสุดท้ายของกองทุนรวม บริษัทจัดการอาจจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีดังกล่าว ณ วันเลิกกองทุนรวมเพียงครั้งเดียวได้ โดยมีระยะเวลาเกิน 12 เดือนแต่ไม่เกิน 15 เดือนข้อ ๑๑ ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสุทธิในรอบระยะเวลาบัญชีใด ให้บริษัทจัดการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสะสมในรอบระยะเวลาบัญชีใด บริษัทจัดการอาจจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนจากกําไรสะสมดังกล่าวด้วยก็ได้ การจ่ายเงินปันผลตามวรรคหนึ่งต้องไม่ทําให้กองทุนรวมเกิดยอดขาดทุนสะสมเพิ่มขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายเงินปันผลนั้น กําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า กําไรสุทธิที่หักกําไรที่ยังไม่เกิดขึ้น (unrealized gain) จากการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามแนวทางที่สํานักงานประกาศกําหนดเพื่อให้สอดคล้องกับสถานะเงินสดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ข้อ ๑๒ เพื่อประโยชน์ในการกําหนดมาตรฐานตามข้อ 2 ให้สํานักงานมีอํานาจในการประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องดังต่อไปนี้ (1) การเพิ่มเงินทุนจดทะเบียน การเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่ม การออกหน่วยลงทุน และการดําเนินการเพื่อให้หน่วยลงทุนมีสภาพคล่อง ทั้งนี้ การเพิ่มทุนดังกล่าวต้องไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อนําเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (2) การลดเงินทุนจดทะเบียน (3) การเปิดเผยข้อมูลและการจัดทํารายงานการลงทุนต่อผู้ถือหน่วยลงทุน และผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (4) การจัดการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน (5) การดําเนินการในกรณีที่มูลค่าหน่วยลงทุนหรือราคาหน่วยลงทุนไม่ถูกต้อง (6) ค่าธรรมเนียม เงินตอบแทนอื่นใด หรือค่าใช้จ่ายที่บริษัทจัดการจะเรียกเก็บจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (7) ข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุน และผลของกรณีดังกล่าว (8) การคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และมูลค่าหน่วยลงทุน (9) เหตุในการเลิกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการดําเนินการในกรณีที่เป็นการเลิกกองทุนรวมเนื่องจากครบกําหนดอายุของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ข้อ ๑๓ นอกจากที่ระบุไว้เป็นการเฉพาะแล้ว ให้สํานักงานมีอํานาจประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องที่กําหนดในประกาศนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนในทางปฏิบัติ และเพื่อให้สํานักงานสามารถตรวจสอบการปฏิบัตินั้นได้ข้อ ๑๔ ในกรณีที่บริษัทจัดการสามารถแสดงได้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการดําเนินงานที่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุนโดยรวมอย่างมีนัยสําคัญ ซึ่งจําเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน และการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้อาจเป็นข้อจํากัดในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว ให้สํานักงานมีอํานาจผ่อนผันวิธีการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ การผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง สํานักงานอาจกําหนดให้บริษัทจัดการกระทําการหรือไม่กระทําการใดด้วยก็ได้ข้อ ๑๕ ในกรณีที่ปรากฏเหตุดังต่อไปนี้ ให้สํานักงานมีอํานาจเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมได้ (1) มีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการกองทุนรวมหรือข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุน กับบริษัทจัดการที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ออกโดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว (2) บริษัทจัดการไม่ปฏิบัติหรือไม่สามารถดําเนินการตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม ในกรณีที่บริษัทจัดการถูกสํานักงานสั่งเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการดําเนินการให้มีการเลิกกองทุนรวมทันทีข้อ ๑๖ ในกรณีที่สํานักงานยังไม่ได้ประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้ ให้บริษัทจัดการปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ทั้งนี้ เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับประกาศฉบับนี้ข้อ ๑๗ ในกรณีที่มีประกาศฉบับอื่นใดอ้างอิงประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 27/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนลง ลงวันที่ 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ให้การอ้างอิงดังกล่าวหมายถึงการอ้างอิงประกาศฉบับนี้ข้อ ๑๘ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มกราคม พ.ศ. 2559 เป็นต้นไปผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ ณ วันที่ 17 ธันวาคม พ.ศ. 2558 (นายรพี สุจริตกุล) เลขาธิการสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ประธานกรรมการ คณะกรรมการกํากับตลาดทุน