คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1298/2533หลักกฎหมาย: เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างตึกพร้อม กันสาด แล้วได้แบ่งแยกเป็นแปลง ๆ ขาย ทำให้กันสาดที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้วส่วนโจทก์ซื้อที่ดินในสภาพที่มีกันสาดดังกล่าวรุกล้ำ ดังนี้กันสาดที่รุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ซึ่งเป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้น แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินแก่เจ้าของที่ดินเมื่อจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง จึงไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับคืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งซึ่งได้แก่มาตรา1312 วรรคแรก ฉะนั้นจำเลยย่อมมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะกันสาดที่รุกล้ำเข้าไปได้ ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อกันสาด คงมีสิทธิเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับในส่วนนี้ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ติดกับตึกของจำเลย กันสาดจากตึกจำเลยยาวประมาณ 3 เมตร รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างหรือขยายตึกในที่ดินดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำออกแล้วจำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยรื้อกันสาดส่วนที่รุกล้ำในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ออก หากเพิกเฉยให้โจทก์รื้อเองได้โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกันเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้สร้างตึกพร้อมกันสาดและแบ่งแยกที่ดินขายระหว่างตึกโจทก์จำเลยได้เว้นเป็นทางเดินเข้าออกและวางท่อระบายน้ำไว้ จำเลยซื้อตึกมาจากบุคคลอื่นอีกทอดหนึ่งมิได้ก่อสร้างกันสาดขึ้นใหม่แต่อย่างใด โจทก์ซื้อที่ดินโดยทราบดีว่ามีกันสาดตึกจำเลยรุกล้ำอยู่แล้ว จึงไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำและเรียกค่าเสียหายได้ ค่าเสียหายมีไม่ถึงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อ พ.ศ. 2524 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 11054พร้อมตึกเลขที่ 286/2 จากนายวิชิต เฉิดมนูเสถียร กับพวก ต่อมาพ.ศ. 2528 โจทก์กับพวกได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ซึ่งอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์และด้านข้างตึกของจำเลยจากนายสำเริงเจียรวิบูลย์ยานนท์ กับพวก เฉพาะส่วนของโจทก์มี 3 ตารางวา เพราะโจทก์ต้องการใช้เป็นที่ทำครัวและเก็บของ ส่วนจำเลยเข้ามาอยู่ในตึกซึ่งติดกับที่ดินของโจทก์ เมื่อ พ.ศ. 2528 ขณะโจทก์ซื้อที่ดินด้านหลังนี้ ตึกที่จำเลยอยู่มีกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่โจทก์เพิ่งทราบเมื่อมีการรังวัดแบ่งเขต ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่เจ้าของตึกเดิมก่อนโจทก์และจำเลยเข้ามาอยู่ได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เมื่อจำเลยรับโอนตึกดังกล่าวมาพร้อมกันสาดที่รุกล้ำ ถือว่าจำเลยไม่สุจริตเช่นกันนั้นได้ความจากนายสำเริง เจียรวิบูลย์ยานนท์ พยานโจทก์ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างนายสำเริงกับพวกอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์ และติดด้านข้างตึกของจำเลย ขณะที่นายสำเริงกับพวกซื้อที่ดินแปลงนี้มา ตึกของโจทก์และของจำเลยมีอยู่แล้ว สร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมก็แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดพิพาทก็สร้างพร้อมกับตึกพิพาท นายจุ้งเลี้ยง แซ่เตียว เจ้าของร่วมที่ดินโฉนดเลขที่26197 เบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างพร้อม ๆ กันก่อนที่นายจุ้งเลี้ยงจะมาซื้อที่ดินแปลงนี้ไม่มีพยานโจทก์ปากใดยืนยันว่าเจ้าของที่ดินและตึกเดิมนั้นได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมได้แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดสร้างพร้อมตึกดังกล่าว จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้ว และโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197เมื่อ พ.ศ. 2528 ในสภาพที่มีกันสาดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่แล้วศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นบทบัญญัติเรื่องที่ผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ จำเลยมิใช่ผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาด หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเอง ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลง ๆ จึงทำให้กันสาดของตึกที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง เมื่อคดีไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 1312แล้ว ปัญหามีว่าโจทก์มีสิทธิจะฟ้องขอให้จำเลยรื้อกันสาดออกไปให้พ้นเขตที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมแต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงจะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก คือจำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาด แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับเช่นนั้น คงฟ้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อกันสาดออกไป ซึ่งศาลไม่อาจบังคับให้ได้ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1298/2533นาง บุญ ละ มัย รักบุญย วงโจทก์นาย สุมิตร จิตร์โสรัตน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 4, ม. 1312 ป.วิ.พ. ม. 142เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างตึกพร้อม กันสาด แล้วได้แบ่งแยกเป็นแปลง ๆ ขาย ทำให้กันสาดที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้วส่วนโจทก์ซื้อที่ดินในสภาพที่มีกันสาดดังกล่าวรุกล้ำ ดังนี้กันสาดที่รุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ซึ่งเป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้น แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินแก่เจ้าของที่ดินเมื่อจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง จึงไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับคืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งซึ่งได้แก่มาตรา1312 วรรคแรก ฉะนั้นจำเลยย่อมมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะกันสาดที่รุกล้ำเข้าไปได้ ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อกันสาด คงมีสิทธิเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับในส่วนนี้ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ติดกับตึกของจำเลย กันสาดจากตึกจำเลยยาวประมาณ 3 เมตร รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างหรือขยายตึกในที่ดินดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำออกแล้วจำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยรื้อกันสาดส่วนที่รุกล้ำในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ออก หากเพิกเฉยให้โจทก์รื้อเองได้โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกันเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้สร้างตึกพร้อมกันสาดและแบ่งแยกที่ดินขายระหว่างตึกโจทก์จำเลยได้เว้นเป็นทางเดินเข้าออกและวางท่อระบายน้ำไว้ จำเลยซื้อตึกมาจากบุคคลอื่นอีกทอดหนึ่งมิได้ก่อสร้างกันสาดขึ้นใหม่แต่อย่างใด โจทก์ซื้อที่ดินโดยทราบดีว่ามีกันสาดตึกจำเลยรุกล้ำอยู่แล้ว จึงไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำและเรียกค่าเสียหายได้ ค่าเสียหายมีไม่ถึงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อ พ.ศ. 2524 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 11054พร้อมตึกเลขที่ 286/2 จากนายวิชิต เฉิดมนูเสถียร กับพวก ต่อมาพ.ศ. 2528 โจทก์กับพวกได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ซึ่งอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์และด้านข้างตึกของจำเลยจากนายสำเริงเจียรวิบูลย์ยานนท์ กับพวก เฉพาะส่วนของโจทก์มี 3 ตารางวา เพราะโจทก์ต้องการใช้เป็นที่ทำครัวและเก็บของ ส่วนจำเลยเข้ามาอยู่ในตึกซึ่งติดกับที่ดินของโจทก์ เมื่อ พ.ศ. 2528 ขณะโจทก์ซื้อที่ดินด้านหลังนี้ ตึกที่จำเลยอยู่มีกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่โจทก์เพิ่งทราบเมื่อมีการรังวัดแบ่งเขต ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่เจ้าของตึกเดิมก่อนโจทก์และจำเลยเข้ามาอยู่ได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เมื่อจำเลยรับโอนตึกดังกล่าวมาพร้อมกันสาดที่รุกล้ำ ถือว่าจำเลยไม่สุจริตเช่นกันนั้นได้ความจากนายสำเริง เจียรวิบูลย์ยานนท์ พยานโจทก์ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างนายสำเริงกับพวกอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์ และติดด้านข้างตึกของจำเลย ขณะที่นายสำเริงกับพวกซื้อที่ดินแปลงนี้มา ตึกของโจทก์และของจำเลยมีอยู่แล้ว สร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมก็แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดพิพาทก็สร้างพร้อมกับตึกพิพาท นายจุ้งเลี้ยง แซ่เตียว เจ้าของร่วมที่ดินโฉนดเลขที่26197 เบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างพร้อม ๆ กันก่อนที่นายจุ้งเลี้ยงจะมาซื้อที่ดินแปลงนี้ไม่มีพยานโจทก์ปากใดยืนยันว่าเจ้าของที่ดินและตึกเดิมนั้นได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมได้แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดสร้างพร้อมตึกดังกล่าว จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้ว และโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197เมื่อ พ.ศ. 2528 ในสภาพที่มีกันสาดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่แล้วศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นบทบัญญัติเรื่องที่ผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ จำเลยมิใช่ผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาด หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเอง ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลง ๆ จึงทำให้กันสาดของตึกที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง เมื่อคดีไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 1312แล้ว ปัญหามีว่าโจทก์มีสิทธิจะฟ้องขอให้จำเลยรื้อกันสาดออกไปให้พ้นเขตที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมแต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงจะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก คือจำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาด แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับเช่นนั้น คงฟ้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อกันสาดออกไป ซึ่งศาลไม่อาจบังคับให้ได้ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(อุไร คังคะเกตุ-ไมตรี กลั่นนุรักษ์-สุวิทย์ ธีรพงษ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ติดกับตึกของจำเลย กันสาดจากตึกจำเลยยาวประมาณ 3 เมตร รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างหรือขยายตึกในที่ดินดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำออกแล้วจำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยรื้อกันสาดส่วนที่รุกล้ำในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ออก หากเพิกเฉยให้โจทก์รื้อเองได้โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกันเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้สร้างตึกพร้อมกันสาดและแบ่งแยกที่ดินขายระหว่างตึกโจทก์จำเลยได้เว้นเป็นทางเดินเข้าออกและวางท่อระบายน้ำไว้ จำเลยซื้อตึกมาจากบุคคลอื่นอีกทอดหนึ่งมิได้ก่อสร้างกันสาดขึ้นใหม่แต่อย่างใด โจทก์ซื้อที่ดินโดยทราบดีว่ามีกันสาดตึกจำเลยรุกล้ำอยู่แล้ว จึงไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำและเรียกค่าเสียหายได้ ค่าเสียหายมีไม่ถึงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อ พ.ศ. 2524 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 11054พร้อมตึกเลขที่ 286/2 จากนายวิชิต เฉิดมนูเสถียร กับพวก ต่อมาพ.ศ. 2528 โจทก์กับพวกได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ซึ่งอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์และด้านข้างตึกของจำเลยจากนายสำเริงเจียรวิบูลย์ยานนท์ กับพวก เฉพาะส่วนของโจทก์มี 3 ตารางวา เพราะโจทก์ต้องการใช้เป็นที่ทำครัวและเก็บของ ส่วนจำเลยเข้ามาอยู่ในตึกซึ่งติดกับที่ดินของโจทก์ เมื่อ พ.ศ. 2528 ขณะโจทก์ซื้อที่ดินด้านหลังนี้ ตึกที่จำเลยอยู่มีกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่โจทก์เพิ่งทราบเมื่อมีการรังวัดแบ่งเขต ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่เจ้าของตึกเดิมก่อนโจทก์และจำเลยเข้ามาอยู่ได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เมื่อจำเลยรับโอนตึกดังกล่าวมาพร้อมกันสาดที่รุกล้ำ ถือว่าจำเลยไม่สุจริตเช่นกันนั้นได้ความจากนายสำเริง เจียรวิบูลย์ยานนท์ พยานโจทก์ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างนายสำเริงกับพวกอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์ และติดด้านข้างตึกของจำเลย ขณะที่นายสำเริงกับพวกซื้อที่ดินแปลงนี้มา ตึกของโจทก์และของจำเลยมีอยู่แล้ว สร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมก็แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดพิพาทก็สร้างพร้อมกับตึกพิพาท นายจุ้งเลี้ยง แซ่เตียว เจ้าของร่วมที่ดินโฉนดเลขที่26197 เบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างพร้อม ๆ กันก่อนที่นายจุ้งเลี้ยงจะมาซื้อที่ดินแปลงนี้ไม่มีพยานโจทก์ปากใดยืนยันว่าเจ้าของที่ดินและตึกเดิมนั้นได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมได้แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดสร้างพร้อมตึกดังกล่าว จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้ว และโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197เมื่อ พ.ศ. 2528 ในสภาพที่มีกันสาดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่แล้วศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นบทบัญญัติเรื่องที่ผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ จำเลยมิใช่ผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาด หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเอง ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลง ๆ จึงทำให้กันสาดของตึกที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง เมื่อคดีไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 1312แล้ว ปัญหามีว่าโจทก์มีสิทธิจะฟ้องขอให้จำเลยรื้อกันสาดออกไปให้พ้นเขตที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมแต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงจะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก คือจำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาด แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับเช่นนั้น คงฟ้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อกันสาดออกไป ซึ่งศาลไม่อาจบังคับให้ได้ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1298/2533นาง บุญ ละ มัย รักบุญย วงโจทก์นาย สุมิตร จิตร์โสรัตน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 4, ม. 1312 ป.วิ.พ. ม. 142เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างตึกพร้อม กันสาด แล้วได้แบ่งแยกเป็นแปลง ๆ ขาย ทำให้กันสาดที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้วส่วนโจทก์ซื้อที่ดินในสภาพที่มีกันสาดดังกล่าวรุกล้ำ ดังนี้กันสาดที่รุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ซึ่งเป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้น แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินแก่เจ้าของที่ดินเมื่อจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง จึงไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับคืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งซึ่งได้แก่มาตรา1312 วรรคแรก ฉะนั้นจำเลยย่อมมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะกันสาดที่รุกล้ำเข้าไปได้ ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อกันสาด คงมีสิทธิเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับในส่วนนี้ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ติดกับตึกของจำเลย กันสาดจากตึกจำเลยยาวประมาณ 3 เมตร รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างหรือขยายตึกในที่ดินดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำออกแล้วจำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยรื้อกันสาดส่วนที่รุกล้ำในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ออก หากเพิกเฉยให้โจทก์รื้อเองได้โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การว่า เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกันเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้สร้างตึกพร้อมกันสาดและแบ่งแยกที่ดินขายระหว่างตึกโจทก์จำเลยได้เว้นเป็นทางเดินเข้าออกและวางท่อระบายน้ำไว้ จำเลยซื้อตึกมาจากบุคคลอื่นอีกทอดหนึ่งมิได้ก่อสร้างกันสาดขึ้นใหม่แต่อย่างใด โจทก์ซื้อที่ดินโดยทราบดีว่ามีกันสาดตึกจำเลยรุกล้ำอยู่แล้ว จึงไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาดที่รุกล้ำและเรียกค่าเสียหายได้ ค่าเสียหายมีไม่ถึงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อ พ.ศ. 2524 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 11054พร้อมตึกเลขที่ 286/2 จากนายวิชิต เฉิดมนูเสถียร กับพวก ต่อมาพ.ศ. 2528 โจทก์กับพวกได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 ซึ่งอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์และด้านข้างตึกของจำเลยจากนายสำเริงเจียรวิบูลย์ยานนท์ กับพวก เฉพาะส่วนของโจทก์มี 3 ตารางวา เพราะโจทก์ต้องการใช้เป็นที่ทำครัวและเก็บของ ส่วนจำเลยเข้ามาอยู่ในตึกซึ่งติดกับที่ดินของโจทก์ เมื่อ พ.ศ. 2528 ขณะโจทก์ซื้อที่ดินด้านหลังนี้ ตึกที่จำเลยอยู่มีกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่โจทก์เพิ่งทราบเมื่อมีการรังวัดแบ่งเขต ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่เจ้าของตึกเดิมก่อนโจทก์และจำเลยเข้ามาอยู่ได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เมื่อจำเลยรับโอนตึกดังกล่าวมาพร้อมกันสาดที่รุกล้ำ ถือว่าจำเลยไม่สุจริตเช่นกันนั้นได้ความจากนายสำเริง เจียรวิบูลย์ยานนท์ พยานโจทก์ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างนายสำเริงกับพวกอยู่ติดด้านหลังตึกของโจทก์ และติดด้านข้างตึกของจำเลย ขณะที่นายสำเริงกับพวกซื้อที่ดินแปลงนี้มา ตึกของโจทก์และของจำเลยมีอยู่แล้ว สร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมก็แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดพิพาทก็สร้างพร้อมกับตึกพิพาท นายจุ้งเลี้ยง แซ่เตียว เจ้าของร่วมที่ดินโฉนดเลขที่26197 เบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างพร้อม ๆ กันก่อนที่นายจุ้งเลี้ยงจะมาซื้อที่ดินแปลงนี้ไม่มีพยานโจทก์ปากใดยืนยันว่าเจ้าของที่ดินและตึกเดิมนั้นได้สร้างกันสาดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตอย่างไร ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตึกของโจทก์จำเลยสร้างโดยเจ้าของเดียวกัน สร้างเสร็จเจ้าของเดิมได้แบ่งขายพร้อมที่ดิน กันสาดสร้างพร้อมตึกดังกล่าว จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้ว และโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 26197เมื่อ พ.ศ. 2528 ในสภาพที่มีกันสาดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่แล้วศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นบทบัญญัติเรื่องที่ผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ จำเลยมิใช่ผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาด หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเอง ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลง ๆ จึงทำให้กันสาดของตึกที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง เมื่อคดีไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 1312แล้ว ปัญหามีว่าโจทก์มีสิทธิจะฟ้องขอให้จำเลยรื้อกันสาดออกไปให้พ้นเขตที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า มาตรา 1312เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมแต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงจะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก คือจำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาด แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป แต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับเช่นนั้น คงฟ้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อกันสาดออกไป ซึ่งศาลไม่อาจบังคับให้ได้ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(อุไร คังคะเกตุ-ไมตรี กลั่นนุรักษ์-สุวิทย์ ธีรพงษ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ