คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8172/2555หลักกฎหมาย: ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าหากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใดโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินออกให้แก่จำเลยและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่แปลงละประมาณ 16 ตารางวา แก่โจทก์ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแปลงละ 1,600,000 บาท รวม 3 แปลง เป็นเงิน 4,800,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องและค่าเสียหายต่อไปอีกห้องละ 15,000 บาทต่อเดือน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบโฉนดที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน แต่ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้แทนโจทก์เท่าที่โจทก์ชนะคดี และให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินมา 20,325.38 บาท แก่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือ ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456 และ 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่ดินแปลงละ 16 ตารางวา อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือห้องเลขที่ เอส 5215 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94455 ห้องเลขที่ เอส 5216 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94456 และห้องเลขที่ เอส 5217 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94457 จากจำเลยโดยที่ดินราคาตารางวาละ 150,000 บาท รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลงเป็นเงิน 4,000,000 บาท โจทก์ชำระราคาแล้วบางส่วนเป็นเงินแปลงละ 800,000 บาท ส่วนราคาที่เหลือแปลงละ 3,200,000 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ภายในเดือนตุลาคม 2548 ครั้นเมื่อถึงกำหนดเวลา จำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปทำการโอนที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ที่จำเลยให้การอ้างว่าโจทก์บรรยายฟ้องเรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เรียกค่าเสียหาย แต่กลับขอให้จำเลยโอนทรัพย์สินพร้อมเรียกค่าเสียหาย ทำให้จำเลยไม่เข้าใจในสภาพข้อกล่าวหาและคำขอบังคับ จำเลยเสียเปรียบและหลงต่อสู้คดี ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่เคลือบคลุม เห็นว่า ตามคำให้การของจำเลยมิได้ให้การโดยชัดแจ้งว่า สภาพแห่งข้อหาหรือข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ เคลือบคลุมอย่างไร จึงไม่มีประเด็นเรื่องฟ้องเคลือบคลุมที่ศาลจะต้องวินิจฉัย แม้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะทำให้จำเลยฎีกาในปัญหานี้ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ของจำเลย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลงประมาณ 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าเมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินแล้ว หากปรากฏว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา คู่สัญญาจะตกลงคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ได้ตามสัญญา จึงไม่ต้องโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ เห็นว่า หากเจตนาแห่งสัญญาเป็นดังที่จำเลยอ้าง สัญญาจะซื้อจะขายไม่น่าที่จะระบุแยกราคาที่ดินแต่ละแปลงว่าราคาเท่าใดไว้ต่างหากจึงฟังไม่ได้ว่าคู่สัญญาเจตนาให้ต้องมีการโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์ไปพร้อมกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1701/2538 ที่จำเลยอ้าง ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ นอกจากนี้จำเลยยังเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปสูงเกินไปหรือไม่ ได้พิเคราะห์ทำเลของที่ดินพิพาทแล้ว เห็นว่า ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ในแหล่งค้าขาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาทและให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8172/2555นางสาวบุญเรือน พูลสวัสดิ์โจทก์บริษัทไทย แอ็กโกร เอ็กซเชนจ์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 320ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าหากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใดโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินออกให้แก่จำเลยและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่แปลงละประมาณ 16 ตารางวา แก่โจทก์ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแปลงละ 1,600,000 บาท รวม 3 แปลง เป็นเงิน 4,800,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องและค่าเสียหายต่อไปอีกห้องละ 15,000 บาทต่อเดือน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบโฉนดที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน แต่ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้แทนโจทก์เท่าที่โจทก์ชนะคดี และให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินมา 20,325.38 บาท แก่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือ ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456 และ 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่ดินแปลงละ 16 ตารางวา อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือห้องเลขที่ เอส 5215 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94455 ห้องเลขที่ เอส 5216 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94456 และห้องเลขที่ เอส 5217 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94457 จากจำเลยโดยที่ดินราคาตารางวาละ 150,000 บาท รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลงเป็นเงิน 4,000,000 บาท โจทก์ชำระราคาแล้วบางส่วนเป็นเงินแปลงละ 800,000 บาท ส่วนราคาที่เหลือแปลงละ 3,200,000 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ภายในเดือนตุลาคม 2548 ครั้นเมื่อถึงกำหนดเวลา จำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปทำการโอนที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ที่จำเลยให้การอ้างว่าโจทก์บรรยายฟ้องเรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เรียกค่าเสียหาย แต่กลับขอให้จำเลยโอนทรัพย์สินพร้อมเรียกค่าเสียหาย ทำให้จำเลยไม่เข้าใจในสภาพข้อกล่าวหาและคำขอบังคับ จำเลยเสียเปรียบและหลงต่อสู้คดี ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่เคลือบคลุม เห็นว่า ตามคำให้การของจำเลยมิได้ให้การโดยชัดแจ้งว่า สภาพแห่งข้อหาหรือข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ เคลือบคลุมอย่างไร จึงไม่มีประเด็นเรื่องฟ้องเคลือบคลุมที่ศาลจะต้องวินิจฉัย แม้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะทำให้จำเลยฎีกาในปัญหานี้ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ของจำเลย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลงประมาณ 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าเมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินแล้ว หากปรากฏว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา คู่สัญญาจะตกลงคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ได้ตามสัญญา จึงไม่ต้องโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ เห็นว่า หากเจตนาแห่งสัญญาเป็นดังที่จำเลยอ้าง สัญญาจะซื้อจะขายไม่น่าที่จะระบุแยกราคาที่ดินแต่ละแปลงว่าราคาเท่าใดไว้ต่างหากจึงฟังไม่ได้ว่าคู่สัญญาเจตนาให้ต้องมีการโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์ไปพร้อมกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1701/2538 ที่จำเลยอ้าง ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ นอกจากนี้จำเลยยังเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปสูงเกินไปหรือไม่ ได้พิเคราะห์ทำเลของที่ดินพิพาทแล้ว เห็นว่า ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ในแหล่งค้าขาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาทและให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ชัชวาล บุนนาค-อุบลรัตน์ ลุยวิกกัย-ธีระยุทธ ทรัพย์นภาพร)ศาลจังหวัดธัญบุรี - นายพลพัฒน์ ศรศักดาศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายสันติชัย วัฒนวิกย์กรรม์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.3035/2552หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ558/2549หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ743/2550หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินออกให้แก่จำเลยและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่แปลงละประมาณ 16 ตารางวา แก่โจทก์ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแปลงละ 1,600,000 บาท รวม 3 แปลง เป็นเงิน 4,800,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องและค่าเสียหายต่อไปอีกห้องละ 15,000 บาทต่อเดือน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบโฉนดที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน แต่ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้แทนโจทก์เท่าที่โจทก์ชนะคดี และให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินมา 20,325.38 บาท แก่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือ ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456 และ 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่ดินแปลงละ 16 ตารางวา อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือห้องเลขที่ เอส 5215 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94455 ห้องเลขที่ เอส 5216 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94456 และห้องเลขที่ เอส 5217 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94457 จากจำเลยโดยที่ดินราคาตารางวาละ 150,000 บาท รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลงเป็นเงิน 4,000,000 บาท โจทก์ชำระราคาแล้วบางส่วนเป็นเงินแปลงละ 800,000 บาท ส่วนราคาที่เหลือแปลงละ 3,200,000 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ภายในเดือนตุลาคม 2548 ครั้นเมื่อถึงกำหนดเวลา จำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปทำการโอนที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ที่จำเลยให้การอ้างว่าโจทก์บรรยายฟ้องเรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เรียกค่าเสียหาย แต่กลับขอให้จำเลยโอนทรัพย์สินพร้อมเรียกค่าเสียหาย ทำให้จำเลยไม่เข้าใจในสภาพข้อกล่าวหาและคำขอบังคับ จำเลยเสียเปรียบและหลงต่อสู้คดี ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่เคลือบคลุม เห็นว่า ตามคำให้การของจำเลยมิได้ให้การโดยชัดแจ้งว่า สภาพแห่งข้อหาหรือข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ เคลือบคลุมอย่างไร จึงไม่มีประเด็นเรื่องฟ้องเคลือบคลุมที่ศาลจะต้องวินิจฉัย แม้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะทำให้จำเลยฎีกาในปัญหานี้ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ของจำเลย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลงประมาณ 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าเมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินแล้ว หากปรากฏว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา คู่สัญญาจะตกลงคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ได้ตามสัญญา จึงไม่ต้องโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ เห็นว่า หากเจตนาแห่งสัญญาเป็นดังที่จำเลยอ้าง สัญญาจะซื้อจะขายไม่น่าที่จะระบุแยกราคาที่ดินแต่ละแปลงว่าราคาเท่าใดไว้ต่างหากจึงฟังไม่ได้ว่าคู่สัญญาเจตนาให้ต้องมีการโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์ไปพร้อมกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1701/2538 ที่จำเลยอ้าง ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ นอกจากนี้จำเลยยังเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปสูงเกินไปหรือไม่ ได้พิเคราะห์ทำเลของที่ดินพิพาทแล้ว เห็นว่า ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ในแหล่งค้าขาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาทและให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8172/2555นางสาวบุญเรือน พูลสวัสดิ์โจทก์บริษัทไทย แอ็กโกร เอ็กซเชนจ์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 320ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าหากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใดโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินออกให้แก่จำเลยและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456, 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่แปลงละประมาณ 16 ตารางวา แก่โจทก์ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแปลงละ 1,600,000 บาท รวม 3 แปลง เป็นเงิน 4,800,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องและค่าเสียหายต่อไปอีกห้องละ 15,000 บาทต่อเดือน นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบโฉนดที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน แต่ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้แทนโจทก์เท่าที่โจทก์ชนะคดี และให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินมา 20,325.38 บาท แก่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือ ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 94455, 94456 และ 94457 ตำบลคลองหนึ่ง (คลอง 1 ออก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี (ธัญบุรี) เนื้อที่ดินแปลงละ 16 ตารางวา อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น คือห้องเลขที่ เอส 5215 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94455 ห้องเลขที่ เอส 5216 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94456 และห้องเลขที่ เอส 5217 บนโฉนดที่ดินเลขที่ 94457 จากจำเลยโดยที่ดินราคาตารางวาละ 150,000 บาท รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลงเป็นเงิน 4,000,000 บาท โจทก์ชำระราคาแล้วบางส่วนเป็นเงินแปลงละ 800,000 บาท ส่วนราคาที่เหลือแปลงละ 3,200,000 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ภายในเดือนตุลาคม 2548 ครั้นเมื่อถึงกำหนดเวลา จำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้โจทก์ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปทำการโอนที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ที่จำเลยให้การอ้างว่าโจทก์บรรยายฟ้องเรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เรียกค่าเสียหาย แต่กลับขอให้จำเลยโอนทรัพย์สินพร้อมเรียกค่าเสียหาย ทำให้จำเลยไม่เข้าใจในสภาพข้อกล่าวหาและคำขอบังคับ จำเลยเสียเปรียบและหลงต่อสู้คดี ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่เคลือบคลุม เห็นว่า ตามคำให้การของจำเลยมิได้ให้การโดยชัดแจ้งว่า สภาพแห่งข้อหาหรือข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ เคลือบคลุมอย่างไร จึงไม่มีประเด็นเรื่องฟ้องเคลือบคลุมที่ศาลจะต้องวินิจฉัย แม้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะทำให้จำเลยฎีกาในปัญหานี้ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ของจำเลย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลงประมาณ 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าเมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินแล้ว หากปรากฏว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา คู่สัญญาจะตกลงคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ได้ตามสัญญา จึงไม่ต้องโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ เห็นว่า หากเจตนาแห่งสัญญาเป็นดังที่จำเลยอ้าง สัญญาจะซื้อจะขายไม่น่าที่จะระบุแยกราคาที่ดินแต่ละแปลงว่าราคาเท่าใดไว้ต่างหากจึงฟังไม่ได้ว่าคู่สัญญาเจตนาให้ต้องมีการโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์ไปพร้อมกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1701/2538 ที่จำเลยอ้าง ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ นอกจากนี้จำเลยยังเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปสูงเกินไปหรือไม่ ได้พิเคราะห์ทำเลของที่ดินพิพาทแล้ว เห็นว่า ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ในแหล่งค้าขาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 300,000 บาทและให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 15,000 บาทต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ชัชวาล บุนนาค-อุบลรัตน์ ลุยวิกกัย-ธีระยุทธ ทรัพย์นภาพร)ศาลจังหวัดธัญบุรี - นายพลพัฒน์ ศรศักดาศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายสันติชัย วัฒนวิกย์กรรม์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.3035/2552หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ558/2549หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ743/2550หมายเหตุ