คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2604/2523หลักกฎหมาย: เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้วและก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัท ฮ. จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัท ฮ. เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เมื่อ พ.ศ.2516แต่ขณะนั้นจำเลยก็ยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกันจำเลยจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้วโจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายพร้อมทั้งดอกเบี้ย ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เดิมบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ ต่อมาวันที่ 16 พฤษภาคม 2506 บริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด มีกำหนด 10 ปี เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม2514 ซึ่งยังอยู่ในกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.11และสัญญาโอนสิทธิการเช่าต่อท้ายสัญญาเช่า หลังจากนั้นจำเลยได้เช่าเฉพาะชั้นล่างของตึกแถวพิพาทจากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญานี้เริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2514 ถึงวันที่ 31 กันยายน 2517 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วยังคงอยู่ที่ตึกแถวชั้นล่างที่เช่าตลอดมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากสถานที่เช่า แต่จำเลยไม่ยอมออกไปโดยอ้างสิทธิว่าได้ทำสัญญาเช่ากับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัดผู้รับโอนสิทธิจากสำนักงานพระคลังข้างที่ สัญญาเช่าระหว่างบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัดกับสำนักงานพระคลังข้างที่สิ้นกำหนดเวลาเมื่อ พ.ศ. 2416เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2516 บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาวันที่ 30 ธันวาคม 2519 จำเลยเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามชั้นจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด มีกำหนด 1 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่ 1มกราคม 2520 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2520 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นกำหนดเวลาแล้วจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าระหว่างจำเลยกับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ไม่ได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ ทั้งการเช่าตามสัญญาที่โจทก์ได้รับโอนสิทธิต่อ ๆ กันมาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ก็สิ้นกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยศาลฎีกาเห็นว่า เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้ว และก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เมื่อ พ.ศ. 2516 แต่ก็ปรากฏว่าขณะนั้นจำเลยยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกัน ไม่มีทางที่จำเลยจะโต้เถียงได้ว่าจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกแถวพิพาท ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่าเวลานี้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ได้ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้ต่อศาลแพ่งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท และบริษัทได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลแพ่งพิพากษาให้โจทก์ในคดีนี้แพ้คดี ขณะนี้คดีอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จึงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทยิ่งกว่าโจทก์ ศาลฎีกาเห็นว่าการที่โจทก์แพ้คดีเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด มิใช่เรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา ไม่มีผลกระทบกระเทือนสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่า โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท และในการฟ้องคดีนี้โจทก์ก็มิได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เข้าเป็นโจทก์ร่วม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ซึ่งข้อนี้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์มิได้หยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามที่จำเลยให้การต่อสู้ไว้ ศาลฎีกาเห็นว่าเรื่องอำนาจฟ้องนี้ ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เพียงว่า โจทก์มีวัตถุประสงค์ในการให้เช่าสถานที่หรือไม่ มิได้กำหนดประเด็นไว้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทหรือไม่การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ยกปัญหาตามที่จำเลยกล่าวนั้นขึ้นวินิจฉัยชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2604/2523บริษัท ธุรกิจสันทนาการ จำกัดโจทก์นายเฉลียว วัฒนาจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้วและก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัท ฮ. จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัท ฮ. เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เมื่อ พ.ศ.2516แต่ขณะนั้นจำเลยก็ยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกันจำเลยจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้วโจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายพร้อมทั้งดอกเบี้ย ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เดิมบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ ต่อมาวันที่ 16 พฤษภาคม 2506 บริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด มีกำหนด 10 ปี เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม2514 ซึ่งยังอยู่ในกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.11และสัญญาโอนสิทธิการเช่าต่อท้ายสัญญาเช่า หลังจากนั้นจำเลยได้เช่าเฉพาะชั้นล่างของตึกแถวพิพาทจากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญานี้เริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2514 ถึงวันที่ 31 กันยายน 2517 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วยังคงอยู่ที่ตึกแถวชั้นล่างที่เช่าตลอดมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากสถานที่เช่า แต่จำเลยไม่ยอมออกไปโดยอ้างสิทธิว่าได้ทำสัญญาเช่ากับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัดผู้รับโอนสิทธิจากสำนักงานพระคลังข้างที่ สัญญาเช่าระหว่างบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัดกับสำนักงานพระคลังข้างที่สิ้นกำหนดเวลาเมื่อ พ.ศ. 2416เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2516 บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาวันที่ 30 ธันวาคม 2519 จำเลยเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามชั้นจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด มีกำหนด 1 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่ 1มกราคม 2520 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2520 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นกำหนดเวลาแล้วจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าระหว่างจำเลยกับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ไม่ได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ ทั้งการเช่าตามสัญญาที่โจทก์ได้รับโอนสิทธิต่อ ๆ กันมาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ก็สิ้นกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยศาลฎีกาเห็นว่า เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้ว และก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เมื่อ พ.ศ. 2516 แต่ก็ปรากฏว่าขณะนั้นจำเลยยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกัน ไม่มีทางที่จำเลยจะโต้เถียงได้ว่าจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกแถวพิพาท ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่าเวลานี้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ได้ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้ต่อศาลแพ่งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท และบริษัทได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลแพ่งพิพากษาให้โจทก์ในคดีนี้แพ้คดี ขณะนี้คดีอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จึงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทยิ่งกว่าโจทก์ ศาลฎีกาเห็นว่าการที่โจทก์แพ้คดีเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด มิใช่เรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา ไม่มีผลกระทบกระเทือนสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่า โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท และในการฟ้องคดีนี้โจทก์ก็มิได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เข้าเป็นโจทก์ร่วม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ซึ่งข้อนี้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์มิได้หยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามที่จำเลยให้การต่อสู้ไว้ ศาลฎีกาเห็นว่าเรื่องอำนาจฟ้องนี้ ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เพียงว่า โจทก์มีวัตถุประสงค์ในการให้เช่าสถานที่หรือไม่ มิได้กำหนดประเด็นไว้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทหรือไม่การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ยกปัญหาตามที่จำเลยกล่าวนั้นขึ้นวินิจฉัยชอบแล้ว"พิพากษายืน(โสพิทย์ คังคะเกตุ-พิศิษฏ์ เทศะบำรุง-จินดา บุญศิริ)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายพร้อมทั้งดอกเบี้ย ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เดิมบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ ต่อมาวันที่ 16 พฤษภาคม 2506 บริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด มีกำหนด 10 ปี เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม2514 ซึ่งยังอยู่ในกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.11และสัญญาโอนสิทธิการเช่าต่อท้ายสัญญาเช่า หลังจากนั้นจำเลยได้เช่าเฉพาะชั้นล่างของตึกแถวพิพาทจากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญานี้เริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2514 ถึงวันที่ 31 กันยายน 2517 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วยังคงอยู่ที่ตึกแถวชั้นล่างที่เช่าตลอดมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากสถานที่เช่า แต่จำเลยไม่ยอมออกไปโดยอ้างสิทธิว่าได้ทำสัญญาเช่ากับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัดผู้รับโอนสิทธิจากสำนักงานพระคลังข้างที่ สัญญาเช่าระหว่างบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัดกับสำนักงานพระคลังข้างที่สิ้นกำหนดเวลาเมื่อ พ.ศ. 2416เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2516 บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาวันที่ 30 ธันวาคม 2519 จำเลยเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามชั้นจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด มีกำหนด 1 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่ 1มกราคม 2520 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2520 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นกำหนดเวลาแล้วจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าระหว่างจำเลยกับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ไม่ได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ ทั้งการเช่าตามสัญญาที่โจทก์ได้รับโอนสิทธิต่อ ๆ กันมาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ก็สิ้นกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยศาลฎีกาเห็นว่า เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้ว และก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เมื่อ พ.ศ. 2516 แต่ก็ปรากฏว่าขณะนั้นจำเลยยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกัน ไม่มีทางที่จำเลยจะโต้เถียงได้ว่าจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกแถวพิพาท ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่าเวลานี้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ได้ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้ต่อศาลแพ่งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท และบริษัทได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลแพ่งพิพากษาให้โจทก์ในคดีนี้แพ้คดี ขณะนี้คดีอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จึงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทยิ่งกว่าโจทก์ ศาลฎีกาเห็นว่าการที่โจทก์แพ้คดีเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด มิใช่เรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา ไม่มีผลกระทบกระเทือนสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่า โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท และในการฟ้องคดีนี้โจทก์ก็มิได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เข้าเป็นโจทก์ร่วม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ซึ่งข้อนี้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์มิได้หยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามที่จำเลยให้การต่อสู้ไว้ ศาลฎีกาเห็นว่าเรื่องอำนาจฟ้องนี้ ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เพียงว่า โจทก์มีวัตถุประสงค์ในการให้เช่าสถานที่หรือไม่ มิได้กำหนดประเด็นไว้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทหรือไม่การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ยกปัญหาตามที่จำเลยกล่าวนั้นขึ้นวินิจฉัยชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2604/2523บริษัท ธุรกิจสันทนาการ จำกัดโจทก์นายเฉลียว วัฒนาจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้วและก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัท ฮ. จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัท ฮ. เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เมื่อ พ.ศ.2516แต่ขณะนั้นจำเลยก็ยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกันจำเลยจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้วโจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายพร้อมทั้งดอกเบี้ย ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เดิมบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ ต่อมาวันที่ 16 พฤษภาคม 2506 บริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัด มีกำหนด 10 ปี เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม2514 ซึ่งยังอยู่ในกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบริษัทโอสถสภา (เต็กเฮงหยู) จำกัด ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.11และสัญญาโอนสิทธิการเช่าต่อท้ายสัญญาเช่า หลังจากนั้นจำเลยได้เช่าเฉพาะชั้นล่างของตึกแถวพิพาทจากโจทก์ มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญานี้เริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2514 ถึงวันที่ 31 กันยายน 2517 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วยังคงอยู่ที่ตึกแถวชั้นล่างที่เช่าตลอดมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากสถานที่เช่า แต่จำเลยไม่ยอมออกไปโดยอ้างสิทธิว่าได้ทำสัญญาเช่ากับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัดผู้รับโอนสิทธิจากสำนักงานพระคลังข้างที่ สัญญาเช่าระหว่างบริษัทล่ำซำอิมปอร์ต จำกัดกับสำนักงานพระคลังข้างที่สิ้นกำหนดเวลาเมื่อ พ.ศ. 2416เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2516 บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาวันที่ 30 ธันวาคม 2519 จำเลยเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามชั้นจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพ) จำกัด มีกำหนด 1 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่ 1มกราคม 2520 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2520 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นกำหนดเวลาแล้วจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าระหว่างจำเลยกับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ไม่ได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ ทั้งการเช่าตามสัญญาที่โจทก์ได้รับโอนสิทธิต่อ ๆ กันมาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ก็สิ้นกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยศาลฎีกาเห็นว่า เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้ว และก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เมื่อ พ.ศ. 2516 แต่ก็ปรากฏว่าขณะนั้นจำเลยยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกัน ไม่มีทางที่จำเลยจะโต้เถียงได้ว่าจำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้เช่าตึกแถวพิพาท ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้ ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่าเวลานี้บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด ได้ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้ต่อศาลแพ่งขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท และบริษัทได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลแพ่งพิพากษาให้โจทก์ในคดีนี้แพ้คดี ขณะนี้คดีอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ บริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด จึงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทยิ่งกว่าโจทก์ ศาลฎีกาเห็นว่าการที่โจทก์แพ้คดีเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับบริษัทฮอลิเดย์อินนส์ (กรุงเทพฯ) จำกัด มิใช่เรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา ไม่มีผลกระทบกระเทือนสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย ที่จำเลยกล่าวในฎีกาว่า โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท และในการฟ้องคดีนี้โจทก์ก็มิได้ขอให้ศาลเรียกสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เข้าเป็นโจทก์ร่วม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ซึ่งข้อนี้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์มิได้หยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามที่จำเลยให้การต่อสู้ไว้ ศาลฎีกาเห็นว่าเรื่องอำนาจฟ้องนี้ ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เพียงว่า โจทก์มีวัตถุประสงค์ในการให้เช่าสถานที่หรือไม่ มิได้กำหนดประเด็นไว้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทหรือไม่การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ยกปัญหาตามที่จำเลยกล่าวนั้นขึ้นวินิจฉัยชอบแล้ว"พิพากษายืน(โสพิทย์ คังคะเกตุ-พิศิษฏ์ เทศะบำรุง-จินดา บุญศิริ)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ