คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2224/2530หลักกฎหมาย: การที่โจทก์ซึ่งเป็นบริษัทเงินทุนได้ซื้อที่ดินที่ตน รับจำนองไว้จากลูกค้าจากการขายทอดตลาดในราคา 3,500,000 บาท โดยทราบดีว่าต้องขายต่อ และหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ได้ขายต่อให้บริษัทในเครือในราคาถึง 7,000,000 บาท ถือได้ว่าโจทก์ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นการประกอบการค้าตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามป.รัษฎากร โจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ3.5 ของรายรับ.โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ที่ให้โจทก์เสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรจำเลยให้การว่าการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคระกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ชอบด้วยกฎหมายศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงได้ความว่า บริษัทโจทก์ได้รับอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจประเภทบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์และเนื่องจากลูกหนี้ของโจทก์ไม่ชำระหนี้โจทก์จึงได้ฟ้องบังคับจำนองและนำที่ดินออกขายทอดตลาด โดยโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาลได้ในราคา 3,500,000 บาท เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2521 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.7 ต่อมาวันที่29 เดือนเดียวกัน โจทก์ได้ขายต่อให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ในราคา 7,000,000 บาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.8และโจทก์ได้เสียภาษีการค้าไว้ในอัตราร้อยละ 2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่เจ้าพนักงานประเมินเห็นว่าโจทก์ทำการค้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีการค้าร้อยละ 3.5 ของภาษีก่อนหักรายจ่ายตามบัญชีอัตราภาษีการค้า ประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงได้แจ้งการประเมินภาษีการค้าไปยังโจทก์โจทก์ไม่เห็นชอบด้วย ได้อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่า โจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรใช่หรือไม่ข้อเท็จจริงได้ตามคำฟ้องของโจทก์เองว่า มีกฎหมายบัญญัติบังคับห้ามมิให้โจทก์ซื้อหรือมีที่ดินหากซื้อที่ดินมากฎหมายบังคับให้โจทก์ต้องขายไปในเวลาอันสมควรแสดงว่าการซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของโจทก์ โจทก์เองก็ทราบดีว่าเป็นการซื้อเพื่อขายต่อ และการซื้อเพื่อขายต่อหากไม่ใช่เพื่อทางค้าหรือหากำไร โจทก์ก็คงจะไม่ลงทุนซื้อด้วยเงินจำนวนมากเช่นนั้น ดังนั้นการขายที่ดินที่ซื้อจากการขายทอดตลาดในเวลาต่อมาของโจทก์จึงเชื่อได้ว่าเป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นรายรับตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรโจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับ ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์จำเป็นต้องเข้าสู้ราคาซื้อที่ดินที่โจทก์รับจำนองไว้จากลูกค้าในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง ก็เพราะจำต้องปกป้องผลประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ เพื่อให้ราคาที่ดินที่ขายทอดตลาดได้ราคาสูงคุ้มเงินและดอกเบี้ยนั้น โจทก์อ้างว่าทำให้โจทก์ต้องสละสิทธิในการบังคับจากทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ เหตุผลของโจทก์แสดงอยู่ในตัวเองว่าโจทก์สามารถบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ได้แต่โจทก์กลับไม่ใช่สิทธินั้น โจทก์กลับเข้าประมูลสู้ราคาในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง โจทก์จึงหาชอบที่จะอ้างความจำเป็นแต่ประการใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าหลังจากซื้อที่ดินดังกล่าวแล้ว มีกฎหมายบังคับให้โจทก์ขายที่ดินภายใน3 ปี โจทก์จึงได้ขายให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทโจทก์นั่นเอง แม้ข้อเท็จจริงจะเป็นดังโจทก์ฎีกา แต่จากพฤติการณ์ที่โจทก์ทซื้อที่ดินในราคา 3,500,000 บาทแล้วหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ก็ขายไปในราคาถึง 7,000,000 บาทโจทก์ย่อมไม่อาจปฏิเสธได้ว่าการขายของโจทก์เป็นทางค้าหรือหากำไร แม้โจทก์จะขายให้กับบริษัทในเครือของโจทก์ก็ตาม นอกจากนี้การที่โจทก์กล่าวอ้างตลอดมาว่าบริษัทโจทก์ไม่มีวัตถุประสงค์ค้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง ๆ ที่ วัตถุประสงค์ของบริษัทโจทก์ข้อ 3(4)ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นเรื่องจัดหาที่ดินมาจำหน่ายแก่ประชาชนโดยตรง และอ้างว่าโจทก์ขายที่ดินเพียงครั้งเดียวเพื่อให้ตรงกับคำพิพากษาฎีกาที่ 3167/2524 ระหว่าง บริษัทคริสเตียนและนีลเส็น (ไทย) จำกัด โจทก์ กรมสรรพากร จำเลย ซึ่งโจทก์ได้อ้างมาในฎีกา แต่คำพิพากษาฎีกาดังกล่าวก็หาได้พิเคราะห์แต่เพียงวัตถุประสงค์ตามหนังสือบริคณห์สนธิของบริษัทและจำนวนครั้งที่ขายแต่เพียงประการเดียวไม่ แต่ได้ดูพฤติการณ์ทั่ว ๆ ไปประกอบด้วยข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาดังกล่าวจึงไม่ตรบกับคดีนี้ สรุปแล้วศาลฎีกาเห็นว่าแม้ดจทก์จะเสียภาษีการค้ามาแล้วในอัตราร้อยละ2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่ก็ไม่ถูกต้อง เพราะที่ถูกโจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้วฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2224/2530บริษัทเงินทุนสหสิน จำกัดโจทก์กรมสรรพากรจำเลย ป.รัษฎากร ม. 78 บัญชีอัตราภาษีการค้าท้ายประมวลรัษฎากร ประเภทการค้า 11 การที่โจทก์ซึ่งเป็นบริษัทเงินทุนได้ซื้อที่ดินที่ตน รับจำนองไว้จากลูกค้าจากการขายทอดตลาดในราคา 3,500,000 บาท โดยทราบดีว่าต้องขายต่อ และหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ได้ขายต่อให้บริษัทในเครือในราคาถึง 7,000,000 บาท ถือได้ว่าโจทก์ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นการประกอบการค้าตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามป.รัษฎากร โจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ3.5 ของรายรับ.โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ที่ให้โจทก์เสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรจำเลยให้การว่าการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคระกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ชอบด้วยกฎหมายศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงได้ความว่า บริษัทโจทก์ได้รับอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจประเภทบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์และเนื่องจากลูกหนี้ของโจทก์ไม่ชำระหนี้โจทก์จึงได้ฟ้องบังคับจำนองและนำที่ดินออกขายทอดตลาด โดยโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาลได้ในราคา 3,500,000 บาท เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2521 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.7 ต่อมาวันที่29 เดือนเดียวกัน โจทก์ได้ขายต่อให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ในราคา 7,000,000 บาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.8และโจทก์ได้เสียภาษีการค้าไว้ในอัตราร้อยละ 2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่เจ้าพนักงานประเมินเห็นว่าโจทก์ทำการค้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีการค้าร้อยละ 3.5 ของภาษีก่อนหักรายจ่ายตามบัญชีอัตราภาษีการค้า ประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงได้แจ้งการประเมินภาษีการค้าไปยังโจทก์โจทก์ไม่เห็นชอบด้วย ได้อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่า โจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรใช่หรือไม่ข้อเท็จจริงได้ตามคำฟ้องของโจทก์เองว่า มีกฎหมายบัญญัติบังคับห้ามมิให้โจทก์ซื้อหรือมีที่ดินหากซื้อที่ดินมากฎหมายบังคับให้โจทก์ต้องขายไปในเวลาอันสมควรแสดงว่าการซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของโจทก์ โจทก์เองก็ทราบดีว่าเป็นการซื้อเพื่อขายต่อ และการซื้อเพื่อขายต่อหากไม่ใช่เพื่อทางค้าหรือหากำไร โจทก์ก็คงจะไม่ลงทุนซื้อด้วยเงินจำนวนมากเช่นนั้น ดังนั้นการขายที่ดินที่ซื้อจากการขายทอดตลาดในเวลาต่อมาของโจทก์จึงเชื่อได้ว่าเป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นรายรับตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรโจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับ ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์จำเป็นต้องเข้าสู้ราคาซื้อที่ดินที่โจทก์รับจำนองไว้จากลูกค้าในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง ก็เพราะจำต้องปกป้องผลประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ เพื่อให้ราคาที่ดินที่ขายทอดตลาดได้ราคาสูงคุ้มเงินและดอกเบี้ยนั้น โจทก์อ้างว่าทำให้โจทก์ต้องสละสิทธิในการบังคับจากทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ เหตุผลของโจทก์แสดงอยู่ในตัวเองว่าโจทก์สามารถบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ได้แต่โจทก์กลับไม่ใช่สิทธินั้น โจทก์กลับเข้าประมูลสู้ราคาในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง โจทก์จึงหาชอบที่จะอ้างความจำเป็นแต่ประการใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าหลังจากซื้อที่ดินดังกล่าวแล้ว มีกฎหมายบังคับให้โจทก์ขายที่ดินภายใน3 ปี โจทก์จึงได้ขายให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทโจทก์นั่นเอง แม้ข้อเท็จจริงจะเป็นดังโจทก์ฎีกา แต่จากพฤติการณ์ที่โจทก์ทซื้อที่ดินในราคา 3,500,000 บาทแล้วหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ก็ขายไปในราคาถึง 7,000,000 บาทโจทก์ย่อมไม่อาจปฏิเสธได้ว่าการขายของโจทก์เป็นทางค้าหรือหากำไร แม้โจทก์จะขายให้กับบริษัทในเครือของโจทก์ก็ตาม นอกจากนี้การที่โจทก์กล่าวอ้างตลอดมาว่าบริษัทโจทก์ไม่มีวัตถุประสงค์ค้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง ๆ ที่ วัตถุประสงค์ของบริษัทโจทก์ข้อ 3(4)ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นเรื่องจัดหาที่ดินมาจำหน่ายแก่ประชาชนโดยตรง และอ้างว่าโจทก์ขายที่ดินเพียงครั้งเดียวเพื่อให้ตรงกับคำพิพากษาฎีกาที่ 3167/2524 ระหว่าง บริษัทคริสเตียนและนีลเส็น (ไทย) จำกัด โจทก์ กรมสรรพากร จำเลย ซึ่งโจทก์ได้อ้างมาในฎีกา แต่คำพิพากษาฎีกาดังกล่าวก็หาได้พิเคราะห์แต่เพียงวัตถุประสงค์ตามหนังสือบริคณห์สนธิของบริษัทและจำนวนครั้งที่ขายแต่เพียงประการเดียวไม่ แต่ได้ดูพฤติการณ์ทั่ว ๆ ไปประกอบด้วยข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาดังกล่าวจึงไม่ตรบกับคดีนี้ สรุปแล้วศาลฎีกาเห็นว่าแม้ดจทก์จะเสียภาษีการค้ามาแล้วในอัตราร้อยละ2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่ก็ไม่ถูกต้อง เพราะที่ถูกโจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้วฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(วิฑูรย์ ตั้งตรงจิตต์-เฉลิม การปลื้มจิตต์-ไมตรี กลั่นนุรักษ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีเงินได้ ส่วนจะต้องเสียภาษีการค้าหรือไม่นั้น ย่อมแล้วแต่ว่าเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรหรือไม่ ถ้าเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรก็ต้องเสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์อัตราภาษีร้อยละ 3.5 ของรายรับโดยไม่หักรายจ่าย (grossreceipt) แต่ถ้ามิใช่เป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรก็ไม่ต้องเสียภาษีการค้า คำว่า "ขาย" นั้นประมวลรัษฎากร มาตรา 77 ได้ให้บทวิเคราะห์ศัพท์ไว้ว่าหมายความรวมถึงสัญญาจะขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้เช่าซื้อ หรือจำหน่ายจ่ายโอนโดยมีประโยชน์ตอบแทนด้วย แต่คำว่า "เป็นทางค้าหรือหากำไร" นั้น ประมวลรัษฎากรมิได้ให้บทวิเคราะห์ศัพท์ไว้ ฉะนั้น กรณีอย่างไรจึงจะถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค่าหรือหากำไร จึงต้องแล้วแต่ข้อเท็จจริงเป็นเรื่อง ๆ ไป 1. กรณีได้ที่ดินมาจากการรับมรดกหรือการยกให้แล้วขายไป แม้จะตัดถนนและแบ่งถนนเป็นแปลงเล็กก่อนขาย ศาลฎีกาไม่ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800/2506 และ 1799/2511) 2. กรณีได้ที่ดินมาโดยการซื้อต้องแยกพิจารณาว่าเป็นการซื้อมาเพื่อทำอะไรถ้าซื้อมาเพื่อใช้ตั้งโรงงาน แต่ปรากฏว่าที่ดินนั้นไม่เหมาะสมที่จะตั้งโรงงานจึงขายไป หรือซื้อมาเพื่อสร้างโรงเก็บวัสดุและโรงซ่อม แต่ต่อมามีการเวนคืนสร้างถนนผ่าที่ดินออกเป็น 2 แปลง จึงย้ายที่ตั้งโรงดังกล่าวไปอยู่ที่อื่น แล้วขายที่ดินดังกล่าวไป ทั้งสองกรณีนี้ศาลฎีกาไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรทั้งนี้แม้จะมีกำไรจากการขายก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 273/2520 และ 3167/2524) ถ้าไม่ใช่ซื้อมาเพื่อตั้งโรงต่าง ๆ ดังกล่าว และมีการแบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงเล็ก ๆ สร้างถนน ไฟฟ้า ประปา แล้วขายไป ศาลฎีกาถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 969/2510 และ 377/2511) และแม้แต่ซื้อมาโดยไม่ได้ทำประโยชน์อะไร แต่ซื้อมาเป็นจำนวนมากถึง100 กว่าโฉนด และภายใน 3 ปีขายไป 20 โฉนด มีกำไรทุกแปลง บางแปลงกำไรหลายเท่าตัวและส่วนมากขายให้โรงงานอุตสาหกรรมที่ตั้งในจังหวัดที่ทางการมีนโยบายให้เป็นย่านอุตสาหกรรม ศาลฎีกาก็ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 398/2521) 3. การขายที่ดินเพื่อนำเงินไปซื้อหุ้นของบริษัทอื่นเพื่อหาประโยชน์อันมีมูลค่า เช่น เงินปันผลหรือราคาหุ้นที่จะสูงขึ้น ถือเป็นการขายที่ดินเป็นทางค้าหรือหากำไรต้องเสียภาษีการค้าตามรายรับ โดยไม่ต้องคำนึงว่าการขายที่ดินนั้นมีกำไรหรือขาดทุน และการโอนที่ดินเพื่อแลกกับหุ้นที่ได้รับโอนมา ก็เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จะต้องเสียภาษีการค้าเช่นเดียวกัน(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 778/2527) 4. กรณีเป็นหนี้ธนาคารแล้วทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ตนจัดสรรอยู่ให้แก่ธนาคารเพื่อเป็นการชำระหนี้ศาลฎีกาก็ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์อันจะต้องเสียภาษีการค้า(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3137/2529) และการที่ธนาคารรับโอนมาแล้วได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารที่ยังไม่เสร็จให้เรียบร้อยแล้วขายไป เมื่อได้เงินเกินกว่าจำนวนที่ธนาคารเป็นเจ้าหนี้ผู้โอนอยู่ ธนาคารจะแบ่งเงินส่วนที่เกินนั้นให้แก่ลูกหนี้ผู้โอนครึ่งหนึ่ง ศาลฎีกาก็ถือว่าธนาคารขายอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาก็ถือว่าธนาคารขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จะต้องเสียภาษีการค้า(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 848/2527) คดีที่หมายเหตุอยู่นี้ก็เป็นอีกคดีหนึ่งที่ศาลฎีกาถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงทำให้เราได้หลักเพิ่มเติมว่า แม้จะเป็นการขายที่ดินที่บริษัทเงินทุนรับจำนองและซื้อได้จากการขายทอดตลาด ก็ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรหากข้อเท็จจริงปรากฏว่าซื้อเพื่อขายต่อและต่อมาได้ขายต่อไปมีกำไร ชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม.คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ที่ให้โจทก์เสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรจำเลยให้การว่าการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคระกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ชอบด้วยกฎหมายศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงได้ความว่า บริษัทโจทก์ได้รับอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจประเภทบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์และเนื่องจากลูกหนี้ของโจทก์ไม่ชำระหนี้โจทก์จึงได้ฟ้องบังคับจำนองและนำที่ดินออกขายทอดตลาด โดยโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาลได้ในราคา 3,500,000 บาท เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2521 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.7 ต่อมาวันที่29 เดือนเดียวกัน โจทก์ได้ขายต่อให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ในราคา 7,000,000 บาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.8และโจทก์ได้เสียภาษีการค้าไว้ในอัตราร้อยละ 2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่เจ้าพนักงานประเมินเห็นว่าโจทก์ทำการค้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีการค้าร้อยละ 3.5 ของภาษีก่อนหักรายจ่ายตามบัญชีอัตราภาษีการค้า ประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงได้แจ้งการประเมินภาษีการค้าไปยังโจทก์โจทก์ไม่เห็นชอบด้วย ได้อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่า โจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรใช่หรือไม่ข้อเท็จจริงได้ตามคำฟ้องของโจทก์เองว่า มีกฎหมายบัญญัติบังคับห้ามมิให้โจทก์ซื้อหรือมีที่ดินหากซื้อที่ดินมากฎหมายบังคับให้โจทก์ต้องขายไปในเวลาอันสมควรแสดงว่าการซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของโจทก์ โจทก์เองก็ทราบดีว่าเป็นการซื้อเพื่อขายต่อ และการซื้อเพื่อขายต่อหากไม่ใช่เพื่อทางค้าหรือหากำไร โจทก์ก็คงจะไม่ลงทุนซื้อด้วยเงินจำนวนมากเช่นนั้น ดังนั้นการขายที่ดินที่ซื้อจากการขายทอดตลาดในเวลาต่อมาของโจทก์จึงเชื่อได้ว่าเป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นรายรับตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรโจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับ ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์จำเป็นต้องเข้าสู้ราคาซื้อที่ดินที่โจทก์รับจำนองไว้จากลูกค้าในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง ก็เพราะจำต้องปกป้องผลประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ เพื่อให้ราคาที่ดินที่ขายทอดตลาดได้ราคาสูงคุ้มเงินและดอกเบี้ยนั้น โจทก์อ้างว่าทำให้โจทก์ต้องสละสิทธิในการบังคับจากทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ เหตุผลของโจทก์แสดงอยู่ในตัวเองว่าโจทก์สามารถบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ได้แต่โจทก์กลับไม่ใช่สิทธินั้น โจทก์กลับเข้าประมูลสู้ราคาในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง โจทก์จึงหาชอบที่จะอ้างความจำเป็นแต่ประการใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าหลังจากซื้อที่ดินดังกล่าวแล้ว มีกฎหมายบังคับให้โจทก์ขายที่ดินภายใน3 ปี โจทก์จึงได้ขายให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทโจทก์นั่นเอง แม้ข้อเท็จจริงจะเป็นดังโจทก์ฎีกา แต่จากพฤติการณ์ที่โจทก์ทซื้อที่ดินในราคา 3,500,000 บาทแล้วหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ก็ขายไปในราคาถึง 7,000,000 บาทโจทก์ย่อมไม่อาจปฏิเสธได้ว่าการขายของโจทก์เป็นทางค้าหรือหากำไร แม้โจทก์จะขายให้กับบริษัทในเครือของโจทก์ก็ตาม นอกจากนี้การที่โจทก์กล่าวอ้างตลอดมาว่าบริษัทโจทก์ไม่มีวัตถุประสงค์ค้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง ๆ ที่ วัตถุประสงค์ของบริษัทโจทก์ข้อ 3(4)ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นเรื่องจัดหาที่ดินมาจำหน่ายแก่ประชาชนโดยตรง และอ้างว่าโจทก์ขายที่ดินเพียงครั้งเดียวเพื่อให้ตรงกับคำพิพากษาฎีกาที่ 3167/2524 ระหว่าง บริษัทคริสเตียนและนีลเส็น (ไทย) จำกัด โจทก์ กรมสรรพากร จำเลย ซึ่งโจทก์ได้อ้างมาในฎีกา แต่คำพิพากษาฎีกาดังกล่าวก็หาได้พิเคราะห์แต่เพียงวัตถุประสงค์ตามหนังสือบริคณห์สนธิของบริษัทและจำนวนครั้งที่ขายแต่เพียงประการเดียวไม่ แต่ได้ดูพฤติการณ์ทั่ว ๆ ไปประกอบด้วยข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาดังกล่าวจึงไม่ตรบกับคดีนี้ สรุปแล้วศาลฎีกาเห็นว่าแม้ดจทก์จะเสียภาษีการค้ามาแล้วในอัตราร้อยละ2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่ก็ไม่ถูกต้อง เพราะที่ถูกโจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้วฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2224/2530บริษัทเงินทุนสหสิน จำกัดโจทก์กรมสรรพากรจำเลย ป.รัษฎากร ม. 78 บัญชีอัตราภาษีการค้าท้ายประมวลรัษฎากร ประเภทการค้า 11 การที่โจทก์ซึ่งเป็นบริษัทเงินทุนได้ซื้อที่ดินที่ตน รับจำนองไว้จากลูกค้าจากการขายทอดตลาดในราคา 3,500,000 บาท โดยทราบดีว่าต้องขายต่อ และหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ได้ขายต่อให้บริษัทในเครือในราคาถึง 7,000,000 บาท ถือได้ว่าโจทก์ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นการประกอบการค้าตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามป.รัษฎากร โจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ3.5 ของรายรับ.โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ที่ให้โจทก์เสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรจำเลยให้การว่าการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคระกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ชอบด้วยกฎหมายศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงได้ความว่า บริษัทโจทก์ได้รับอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจประเภทบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์และเนื่องจากลูกหนี้ของโจทก์ไม่ชำระหนี้โจทก์จึงได้ฟ้องบังคับจำนองและนำที่ดินออกขายทอดตลาด โดยโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาลได้ในราคา 3,500,000 บาท เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2521 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.7 ต่อมาวันที่29 เดือนเดียวกัน โจทก์ได้ขายต่อให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ในราคา 7,000,000 บาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.8และโจทก์ได้เสียภาษีการค้าไว้ในอัตราร้อยละ 2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่เจ้าพนักงานประเมินเห็นว่าโจทก์ทำการค้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีการค้าร้อยละ 3.5 ของภาษีก่อนหักรายจ่ายตามบัญชีอัตราภาษีการค้า ประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงได้แจ้งการประเมินภาษีการค้าไปยังโจทก์โจทก์ไม่เห็นชอบด้วย ได้อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่า โจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรใช่หรือไม่ข้อเท็จจริงได้ตามคำฟ้องของโจทก์เองว่า มีกฎหมายบัญญัติบังคับห้ามมิให้โจทก์ซื้อหรือมีที่ดินหากซื้อที่ดินมากฎหมายบังคับให้โจทก์ต้องขายไปในเวลาอันสมควรแสดงว่าการซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของโจทก์ โจทก์เองก็ทราบดีว่าเป็นการซื้อเพื่อขายต่อ และการซื้อเพื่อขายต่อหากไม่ใช่เพื่อทางค้าหรือหากำไร โจทก์ก็คงจะไม่ลงทุนซื้อด้วยเงินจำนวนมากเช่นนั้น ดังนั้นการขายที่ดินที่ซื้อจากการขายทอดตลาดในเวลาต่อมาของโจทก์จึงเชื่อได้ว่าเป็นทางค้าหรือหากำไร เข้าลักษณะเป็นรายรับตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งบัญชีอัตราภาษีการค้าตามประมวลรัษฏากรโจทก์จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับ ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์จำเป็นต้องเข้าสู้ราคาซื้อที่ดินที่โจทก์รับจำนองไว้จากลูกค้าในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง ก็เพราะจำต้องปกป้องผลประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ เพื่อให้ราคาที่ดินที่ขายทอดตลาดได้ราคาสูงคุ้มเงินและดอกเบี้ยนั้น โจทก์อ้างว่าทำให้โจทก์ต้องสละสิทธิในการบังคับจากทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ เหตุผลของโจทก์แสดงอยู่ในตัวเองว่าโจทก์สามารถบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ได้แต่โจทก์กลับไม่ใช่สิทธินั้น โจทก์กลับเข้าประมูลสู้ราคาในการขายทอดตลาดของศาลเสียเอง โจทก์จึงหาชอบที่จะอ้างความจำเป็นแต่ประการใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าหลังจากซื้อที่ดินดังกล่าวแล้ว มีกฎหมายบังคับให้โจทก์ขายที่ดินภายใน3 ปี โจทก์จึงได้ขายให้กับบริษัทสหสินพัฒนาการ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทโจทก์นั่นเอง แม้ข้อเท็จจริงจะเป็นดังโจทก์ฎีกา แต่จากพฤติการณ์ที่โจทก์ทซื้อที่ดินในราคา 3,500,000 บาทแล้วหลังจากนั้นเพียง 8 วันโจทก์ก็ขายไปในราคาถึง 7,000,000 บาทโจทก์ย่อมไม่อาจปฏิเสธได้ว่าการขายของโจทก์เป็นทางค้าหรือหากำไร แม้โจทก์จะขายให้กับบริษัทในเครือของโจทก์ก็ตาม นอกจากนี้การที่โจทก์กล่าวอ้างตลอดมาว่าบริษัทโจทก์ไม่มีวัตถุประสงค์ค้าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง ๆ ที่ วัตถุประสงค์ของบริษัทโจทก์ข้อ 3(4)ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นเรื่องจัดหาที่ดินมาจำหน่ายแก่ประชาชนโดยตรง และอ้างว่าโจทก์ขายที่ดินเพียงครั้งเดียวเพื่อให้ตรงกับคำพิพากษาฎีกาที่ 3167/2524 ระหว่าง บริษัทคริสเตียนและนีลเส็น (ไทย) จำกัด โจทก์ กรมสรรพากร จำเลย ซึ่งโจทก์ได้อ้างมาในฎีกา แต่คำพิพากษาฎีกาดังกล่าวก็หาได้พิเคราะห์แต่เพียงวัตถุประสงค์ตามหนังสือบริคณห์สนธิของบริษัทและจำนวนครั้งที่ขายแต่เพียงประการเดียวไม่ แต่ได้ดูพฤติการณ์ทั่ว ๆ ไปประกอบด้วยข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาดังกล่าวจึงไม่ตรบกับคดีนี้ สรุปแล้วศาลฎีกาเห็นว่าแม้ดจทก์จะเสียภาษีการค้ามาแล้วในอัตราร้อยละ2.5 ของกำไรที่ได้รับแต่ก็ไม่ถูกต้อง เพราะที่ถูกโจทก์จะต้องเสียภาษีการค้าในอัตราร้อยละ 3.5 ของรายรับตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้วฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(วิฑูรย์ ตั้งตรงจิตต์-เฉลิม การปลื้มจิตต์-ไมตรี กลั่นนุรักษ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีเงินได้ ส่วนจะต้องเสียภาษีการค้าหรือไม่นั้น ย่อมแล้วแต่ว่าเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรหรือไม่ ถ้าเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรก็ต้องเสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์อัตราภาษีร้อยละ 3.5 ของรายรับโดยไม่หักรายจ่าย (grossreceipt) แต่ถ้ามิใช่เป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรก็ไม่ต้องเสียภาษีการค้า คำว่า "ขาย" นั้นประมวลรัษฎากร มาตรา 77 ได้ให้บทวิเคราะห์ศัพท์ไว้ว่าหมายความรวมถึงสัญญาจะขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้เช่าซื้อ หรือจำหน่ายจ่ายโอนโดยมีประโยชน์ตอบแทนด้วย แต่คำว่า "เป็นทางค้าหรือหากำไร" นั้น ประมวลรัษฎากรมิได้ให้บทวิเคราะห์ศัพท์ไว้ ฉะนั้น กรณีอย่างไรจึงจะถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค่าหรือหากำไร จึงต้องแล้วแต่ข้อเท็จจริงเป็นเรื่อง ๆ ไป 1. กรณีได้ที่ดินมาจากการรับมรดกหรือการยกให้แล้วขายไป แม้จะตัดถนนและแบ่งถนนเป็นแปลงเล็กก่อนขาย ศาลฎีกาไม่ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800/2506 และ 1799/2511) 2. กรณีได้ที่ดินมาโดยการซื้อต้องแยกพิจารณาว่าเป็นการซื้อมาเพื่อทำอะไรถ้าซื้อมาเพื่อใช้ตั้งโรงงาน แต่ปรากฏว่าที่ดินนั้นไม่เหมาะสมที่จะตั้งโรงงานจึงขายไป หรือซื้อมาเพื่อสร้างโรงเก็บวัสดุและโรงซ่อม แต่ต่อมามีการเวนคืนสร้างถนนผ่าที่ดินออกเป็น 2 แปลง จึงย้ายที่ตั้งโรงดังกล่าวไปอยู่ที่อื่น แล้วขายที่ดินดังกล่าวไป ทั้งสองกรณีนี้ศาลฎีกาไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรทั้งนี้แม้จะมีกำไรจากการขายก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 273/2520 และ 3167/2524) ถ้าไม่ใช่ซื้อมาเพื่อตั้งโรงต่าง ๆ ดังกล่าว และมีการแบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงเล็ก ๆ สร้างถนน ไฟฟ้า ประปา แล้วขายไป ศาลฎีกาถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 969/2510 และ 377/2511) และแม้แต่ซื้อมาโดยไม่ได้ทำประโยชน์อะไร แต่ซื้อมาเป็นจำนวนมากถึง100 กว่าโฉนด และภายใน 3 ปีขายไป 20 โฉนด มีกำไรทุกแปลง บางแปลงกำไรหลายเท่าตัวและส่วนมากขายให้โรงงานอุตสาหกรรมที่ตั้งในจังหวัดที่ทางการมีนโยบายให้เป็นย่านอุตสาหกรรม ศาลฎีกาก็ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 398/2521) 3. การขายที่ดินเพื่อนำเงินไปซื้อหุ้นของบริษัทอื่นเพื่อหาประโยชน์อันมีมูลค่า เช่น เงินปันผลหรือราคาหุ้นที่จะสูงขึ้น ถือเป็นการขายที่ดินเป็นทางค้าหรือหากำไรต้องเสียภาษีการค้าตามรายรับ โดยไม่ต้องคำนึงว่าการขายที่ดินนั้นมีกำไรหรือขาดทุน และการโอนที่ดินเพื่อแลกกับหุ้นที่ได้รับโอนมา ก็เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จะต้องเสียภาษีการค้าเช่นเดียวกัน(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 778/2527) 4. กรณีเป็นหนี้ธนาคารแล้วทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ตนจัดสรรอยู่ให้แก่ธนาคารเพื่อเป็นการชำระหนี้ศาลฎีกาก็ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์อันจะต้องเสียภาษีการค้า(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3137/2529) และการที่ธนาคารรับโอนมาแล้วได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารที่ยังไม่เสร็จให้เรียบร้อยแล้วขายไป เมื่อได้เงินเกินกว่าจำนวนที่ธนาคารเป็นเจ้าหนี้ผู้โอนอยู่ ธนาคารจะแบ่งเงินส่วนที่เกินนั้นให้แก่ลูกหนี้ผู้โอนครึ่งหนึ่ง ศาลฎีกาก็ถือว่าธนาคารขายอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาก็ถือว่าธนาคารขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จะต้องเสียภาษีการค้า(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 848/2527) คดีที่หมายเหตุอยู่นี้ก็เป็นอีกคดีหนึ่งที่ศาลฎีกาถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงทำให้เราได้หลักเพิ่มเติมว่า แม้จะเป็นการขายที่ดินที่บริษัทเงินทุนรับจำนองและซื้อได้จากการขายทอดตลาด ก็ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรหากข้อเท็จจริงปรากฏว่าซื้อเพื่อขายต่อและต่อมาได้ขายต่อไปมีกำไร ชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม.