คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1011/2538หลักกฎหมาย: เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำจากโจทก์ทั้งสองการที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยระงับไปแต่อย่างใดจำเลยยังคงมีความผูกพันกับโจทก์ทั้งสองตามสัญญาโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างไรก็ตามแต่เหตุที่ทำให้จำเลยไม่สามารถปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองตามสัญญาได้เกิดจากการกระทำของบุคคลภายนอกที่มิได้เกี่ยวข้องในระหว่างสัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยถือว่าเป็นพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยกรณีจะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้เช่นเดียวกันจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในเบี้ยปรับและค่าเสียหายตามที่โจทก์ทั้งสองเรียกร้องโจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090,71091, 71092 และ โฉนด เลขที่ 22557 ตำบล ช่องนนทรี อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง และให้ จำเลย รับ เงิน ค่าที่ดิน จำนวน 62,402,000 บาทหาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา และ ให้จำเลย ชำระ เงิน 300,178,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ใน อัตรา ร้อยละเจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง ไป จนกว่า จะ ชำระ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สองแล้ว เสร็จจำเลย ให้การ ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จะซื้อจะขายและ จำเลย บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง แล้ว จำเลย จึง มีสิทธิ รับ เงินมัดจำ จำนวน 18,000,000 บาท และ โจทก์ ทั้ง สอง ไม่มี สิทธิเรียกร้องให้ จำเลย คืนเงิน มัดจำ กับ ไม่มี สิทธิเรียกร้อง ค่าเสียหาย ใด ๆ จากจำเลย อีก ได้ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ปัญหา ข้อ แรก ว่า "การ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง มิได้ ไปดำเนินการ ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส จาก นาย มนัส เอง จะ ถือว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หรือไม่ พิเคราะห์ แล้ว ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ จำเลย เอกสาร หมาย จ. 13 ข้อ 3มี ข้อความ ว่า "ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย เป็น กรรมสิทธิ์ของ ผู้จะขาย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ สามารถ จะ โอน กรรมสิทธิ์ และ ส่งมอบให้ แก่ ผู้จะซื้อ ได้ " กับ มี บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว มี ข้อความ ว่า "นอกจาก นี้ ผู้จะขาย ขอรับ รอง ว่า ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ติด ทาง รถยนต์ และ ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย ติดต่อ เป็นผืน เดียว กัน อนึ่ง คู่สัญญา ตกลง กัน ว่า การ ซื้อ ขาย ตาม สัญญา นี้เป็น การ ซื้อ ขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุ ใน โฉนด " กับ มี ข้อความที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม อีก ว่า "คู่สัญญา ตกลง เพิ่มเติม ว่าการ ซื้อ ขาย ที่ดิน เฉพาะ โฉนด เลขที่ 22557 นั้น เป็น การ จะซื้อจะขายเฉพาะ กรรมสิทธิ์ ส่วน ของ ผู้จะขาย ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของนาย มนัส อารยพัฒน์ จะ ต้อง ติดต่อ ขอ ซื้อ กัน อีก ครั้งหนึ่ง " ซึ่ง ข้อความ ที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม นี้ โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ว่าทาง จำเลย เป็น ผู้ขอ ให้ บันทึก เพื่อ ป้องกัน มิให้ โจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง จำเลยเป็น คดีอาญา หาก โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ ไม่ได้ เพราะ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 22557 มี ชื่อ นาย มนัส รวม อยู่ ด้วย เห็นว่า ตาม สัญญา ข้อ 3มี ความหมาย ว่า จำเลย ใน ฐานะ ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขายทุก แปลง เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ และ สามารถโอน กรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ผู้จะซื้อ ได้ ซึ่ง ใน สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมาย จ. 13 ใน ข้อ ต่าง ๆ รวมทั้ง รายละเอียดหมายเลข โฉนด ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย รวมทั้งหมด 10 แปลง ที่ ระบุ ไว้ ท้าย สัญญาก็ หา ได้ มี ข้อความ ตอนใด ที่ ระบุ ว่า มี ที่ดิน ที่ จำเลย ผู้จะขาย มีกรรมสิทธิ์ร่วม กับ บุคคลอื่น แต่อย่างใด ไม่ ดังนั้น เหตุผล ที่ มีการ เขียน ข้อความ เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ด้วย ลายมือ ดังกล่าว ต่อมาใน ภายหลัง ทำให้ น่าเชื่อ ว่า เกิดจาก ความ ประสงค์ ของ ฝ่าย จำเลย ดัง ที่โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ทั้งนี้ ก็ เพื่อ จะ ปลดเปลื้อง ความรับผิด ของ จำเลยหาก การ โอน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 ไม่อาจ กระทำ ได้ ส่วน บันทึกเพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ดังกล่าว นั้น ก็ ไม่มี ข้อความ ตอนใด ที่ กำหนด ให้เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ ทั้ง สอง ที่ จะ ต้อง ไป ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ใน ส่วน ของนาย มนัส จาก นาย มนัส เอง เมื่อ ข้อความ ใน สัญญา ชัดแจ้ง แล้ว ย่อม ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง มี การ ตีความ การแสดง เจตนา หรือ ข้อความใน สัญญา ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132 เดิม หรือมาตรา 171 ที่ แก้ไข ใหม่ และ มาตรา 368 ดัง ที่ ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยดังนั้น จึง นำ เอา บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา มา วินิจฉัย ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หาได้ไม่คดี มี ปัญหา วินิจฉัย ต่อไป ว่า เหตุ ที่ ทำให้ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จะซื้อขายให้ แก่ กัน ได้ ใน วันที่ 20 พฤศจิกายน 2532 เกิดจาก ข้อ ขัดข้อง ของ ฝ่ายใดโจทก์ ทั้ง สอง มี ตัว โจทก์ ที่ 1 เบิกความ เป็น พยาน ว่า ใน วันนัดจดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โจทก์ ทั้ง สอง พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนรับโอน ที่ดิน จาก จำเลย โดย วัน ดังกล่าว เตรียม แคชเชียร์เช็ค จำนวน4 ฉบับ ระบุ ถึง เงิน 62,000,000 บาท เศษ ตาม เอกสาร หมาย จ. 14 ถึง จ. 17แต่ นาย มนัส ซึ่ง ยึดถือ โฉนด เลขที่ 22557 ไม่ยอม มอบ โฉนด ที่ดิน ฉบับ ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพื่อ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ โดยโจทก์ ทั้ง สอง มี นาย วิมล ส่งเสริมสกุล ทนายความ ของ โจทก์ ทั้ง สอง เบิกความ สนับสนุน ว่า วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ พยาน ได้ ไป กับโจทก์ ที่ 1 ด้วย นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จำเลย เป็น เจ้าของรวม 9 แปลงแต่ ติดขัด เฉพาะ ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 เนื่องจาก นาย มนัส ไม่ยอม จดทะเบียน โอน ให้ โดย นาย มนัส อ้าง เหตุ ว่า ยัง ไม่มี การ แบ่ง กรรมสิทธิ์รวม เป็น สัดส่วน หาก โอน ไป แล้ว จะ ทำให้ เกิด ปัญหา ยุ่งยากตาม มา ใน ภายหลัง ซึ่ง ข้อเท็จจริง จาก คำเบิกความ ของ พยานโจทก์ดังกล่าว นี้ สอดคล้อง กับ ข้อความ ใน บันทึก ของ นาย มนัส ตาม เอกสาร หมาย จ. 21 ซึ่ง มี ใจความ ว่า นาย มนัส ต้องการ ให้ ตกลง และ แบ่งแยก ที่ดิน เป็น สัดส่วน เสีย ก่อน เมื่อ มี การ แบ่งแยก กรรมสิทธิ์ที่ดิน เสร็จ เรียบร้อย แล้ว ก็ พร้อม ที่ จะ ให้ มี การ จดทะเบียน โอน ขายเฉพาะ ส่วน ของ จำเลย บันทึก ฉบับนี้ นาย มนัส ทำ ขึ้น ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ และ เขียน ด้วย ลายมือ ตนเอง ใน ขณะที่ ยัง ไม่มี ข้อพิพาทเกิดขึ้น เชื่อ ว่า นาย มนัส บันทึก ไป ตาม เจตนา และ ข้อเท็จจริง ที่ เกิดขึ้น ใน ขณะ นั้น ข้อความ ใน บันทึก ดังกล่าว จึง น่าเชื่อ ถือรับฟัง เป็น ความจริง ได้ แม้ ต่อมา จำเลย จะ อ้าง นาย มนัส เป็น พยาน ใน ชั้นพิจารณา และ นาย มนัส เบิกความ ว่า ใน วัน ดังกล่าว พยาน นำ โฉนด เลขที่ 22557 ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน เพื่อ โอน กรรมสิทธิ์ เฉพาะ ส่วนของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง หาก โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ขอ โฉนด ที่ดินดังกล่าว เพื่อ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย พยาน ก็ ยินยอมมอบ ให้ เห็น ได้ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ เบิกความ ขัด กับ ข้อเท็จจริง ที่พยาน ปาก นี้ เป็น ผู้ทำ บันทึก ไว้ เอง และ เบิกความ หลังจาก ที่ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย มี ข้อพิพาท เกิดขึ้น แล้ว โดยเฉพาะ อย่างยิ่ง พยาน จำเลย ปาก นี้เป็น ผู้ มี กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง ดังกล่าว ร่วม กับ จำเลย และ ต้องการที่ จะ แบ่งแยก ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 เป็น สัดส่วน เพื่อ ให้ ที่ดินแปลง อื่น ของ พยาน ที่อยู่ ติด กัน มี ทาง ออก สู่ ทางสาธารณะ ได้ ถือได้ว่าพยาน มี ส่วนได้เสีย เกี่ยวกับ ที่ดิน แปลง นี้ โดยตรง คำเบิกความ ของนาย มนัส พยาน จำเลย จึง เป็น พิรุธ ไม่อาจ รับฟัง เป็น ความจริง ได้ ที่ จำเลย เบิกความ ว่า เหตุ ที่ ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ โจทก์ทั้ง สอง ได้ เพราะ มี ข้อพิพาท ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ นาย บรรเจิด เพราะ โจทก์ ทั้ง สอง ไป ตกลง ขาย ที่ดิน ต่อ ให้ แก่ นาย บรรเจิด ใน ราคา ตารางวา ละ 20,000 บาท โดย ขาย ที่ดิน ใน ส่วน ของ นาย มนัส รวม เข้า ไป ด้วย เมื่อ นาย มนัส ไม่ยอม ขาย ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส นาย บรรเจิด จึง ไม่ยอม รับ ซื้อ ที่ดิน จาก โจทก์ ที่ 1 เป็นเหตุ ให้ โจทก์ ที่ 1 ไม่ยอม รับโอน ที่ดิน จาก จำเลย นั้น ปรากฏว่า ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ไม่ได้ ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ จำเลย ได้รับคำบอกเล่า มาจาก นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย อีก ทอด หนึ่ง แต่ จำเลย ก็ มิได้ นำ นาย สุชาติ มา เบิกความ ยืนยัน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ คง มี แต่ บันทึก ของ นาย สุชาติ ที่ ยื่น ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 3 ก็ มี ข้อความ เพียง ว่า ผู้จะขาย พร้อม ที่ จะโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ทุก แปลง ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ซึ่ง ก็ ขัด กับ ข้อเท็จจริงที่ ว่า โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่นาย มนัส คำเบิกความ ของ จำเลย ดังกล่าว จึง เลื่อนลอย ไม่มี น้ำหนัก น่าเชื่อ นอกจาก นี้ ข้อเท็จจริงยัง ได้ความ จาก คำเบิกความ ของ นาง สุพรรณี บุญโนทกหรือจิตรักธรรม พยาน จำเลย ซึ่ง เป็น ผู้ ไป กับ นาย สุชาติ ที่ สำนักงาน ที่ดิน ใน วัน จดทะเบียน โดย นาง สุพรรณี เบิกความ ว่า พยาน ได้ มอบ เอกสาร ใน การ จดทะเบียน สิทธิ และ นิติกรรม พร้อม กับ โฉนด ที่ดิน 9 ฉบับ ให้ แก่นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ที่ดิน ส่วน โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่ นาย มนัส และ ใน วัน ดังกล่าว โฉนด ที่ดิน แปลง นี้ ก็ มิได้ ยื่น ต่อ เจ้าหน้าที่ที่ดิน แต่อย่างใด ซึ่ง นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ ที่ดิน พยาน จำเลย ก็ เบิกความ ว่า ตัวแทน ของ จำเลย มา ยื่น เรื่องราวขอ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โดย มี ใบมอบอำนาจ และ โฉนด ที่ดินแต่ โฉนด ที่ดิน จะ มี จำนวน กี่ ฉบับ พยาน จำ ไม่ได้ และ พยาน ก็ ไม่ได้ ตรวจสอบว่า เอกสาร ดังกล่าว จะ ใช้ ใน การ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ได้ หรือไม่แสดง ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ ก็ มิได้ ยืนยัน ว่า ฝ่าย จำเลย มี โฉนด ที่ดินครบ ทุก แปลง พร้อม ที่ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ พยานหลักฐานของ โจทก์ ทั้ง สอง มี น้ำหนัก ดีกว่า พยาน จำเลย ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่าใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพียง 9 แปลง ส่วน ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ยัง มี ข้อ ขัดข้อง อัน เกิดจาก นาย มนัส ผู้มีชื่อ ถือ กรรมสิทธิ์รวม ไม่ยอม มอบ โฉนด เลขที่ 22557 ให้ ทำการ โอน ซึ่ง เมื่อได้ พิเคราะห์ เจตนา ของ คู่สัญญา ใน การ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเห็น ได้ ชัดเจน ว่า เป็น การ ทำ สัญญาซื้อขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุใน โฉนด ที่ดิน รวม 10 แปลง และ ที่ดิน แปลง ที่ มี ปัญหา ขัดข้อง ก็ เป็นที่ดิน ซึ่ง อยู่ ติดต่อ กับ ทางสาธารณะ ที่ดิน แปลง ดังกล่าว นี้ จึง เป็นสาระสำคัญ ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลยด้วย เหตุ นี้ การ ที่ ฝ่าย โจทก์ ปฏิเสธ ไม่ยอม รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก9 แปลง จึง ถือไม่ได้ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา สำหรับข้อเท็จจริง ที่ ว่า หลังจาก มีเหตุ ขัดข้อง ไม่อาจ จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ แล้ว จำเลย ได้ บอกกล่าว ให้ โจทก์ทั้ง สอง ไป จดทะเบียน รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก หลาย ครั้ง แต่ โจทก์ทั้ง สอง ก็ เพิกเฉย จน ใน ที่สุด จำเลย จึง มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา ตามเอกสาร หมาย ล. 4 นั้น คง มี แต่ คำเบิกความ ลอย ๆ ของ จำเลย เพียง ปาก เดียวหา มี พยานหลักฐาน อื่น มา สนับสนุน ว่า จำเลย บอกกล่าว ด้วย วาจา หรือ ทำ เป็นลายลักษณ์อักษร ทั้ง ปรากฏว่า จำเลย มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา หลังจากวันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ เพียง 2 วัน เท่านั้น ข้อ นำสืบ ของจำเลย ดังกล่าว จึง ไม่อาจ รับฟัง ได้ เมื่อ ข้อเท็จจริง รับฟัง ไม่ได้ ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญาและ ริบ เงินมัดจำ จาก โจทก์ ทั้ง สอง การ ที่ จำเลย มี หนังสือ ตาม เอกสาร หมายล. 4 บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง ไม่มี ผล ทำให้ สัญญา ระหว่าง โจทก์ทั้ง สอง กับ จำเลย ระงับ ไป แต่อย่างใด จำเลย ยัง คง มี ความผูกพัน กับโจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย อยู่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง มีสิทธิที่ จะ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ปฏิบัติ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ต่อไป ได้ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังขึ้นมี ปัญหา ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ต่อไป ว่า โจทก์ ทั้ง สอง มีสิทธิเรียก เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย จาก จำเลย ตาม สัญญา หรือไม่ นั้น เห็นว่าเมื่อ ได้ วินิจฉัย มา แล้ว ว่า เหตุ ที่ ทำให้ จำเลย ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ เกิดจาก นาย มนัส ซึ่ง มี กรรมสิทธิ์ร่วม กับ จำเลย ใน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 และ นาย มนัส ก็ เป็น บุคคลภายนอก ที่ มิได้ เกี่ยวข้อง ใน สัญญา ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สองกับ จำเลย ดังนั้น การ ที่ จำเลย ไม่อาจ ที่ จะ ปฏิบัติการ ชำระหนี้ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ จึง เกิดจาก การกระทำ ของบุคคลภายนอก ซึ่ง เป็น พฤติการณ์ ที่อยู่ นอกเหนือ วิสัย และ ความรับผิด ชอบของ จำเลย กรณี จะ ถือว่า จำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา ไม่ได้ เช่นเดียวกันจำเลย จึง ไม่ต้อง รับผิด ใน เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ ทั้ง สองเรียกร้อง ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นสำหรับ ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ แก่จำเลย เมื่อ มี การ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ นั้น ปรากฏ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 13 ว่า โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ตกลงซื้อ ขาย ที่ดิน 10 แปลง มี เนื้อที่ รวมกัน ทั้งสิ้น 14 ไร่ 1 งาน43 ตารางวา ราคา ตารางวา ละ 14,000 บาท รวมเป็น เงิน 80,402,000 บาทซึ่ง ราคา ดังกล่าว นี้ จำเลย เบิกความ ยอมรับ ว่า ได้ คิด ราคา ที่ดิน ตามโฉนด เลขที่ 22557 ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย มนัส อารยพัฒน์ รวม เข้า ไป ด้วย และ จะ หัก ราคา ที่ดิน ให้ เมื่อ มี การ โอน กรรมสิทธิ์เมื่อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 มี เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 44 ตารางวาจึง มี ราคา 21,616,000 บาท จำเลย มี ส่วน เป็น เจ้าของรวม กึ่งหนึ่งจึง ต้อง หัก ราคา ที่ดิน แปลง นี้ ออก กึ่งหนึ่ง ดังนั้น ที่ดิน แปลง นี้ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย จึง มี ราคา 10,808,000 บาทเมื่อ นำ ไป หัก จาก ราคา ที่ดิน ทั้งหมด ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมายจ. 13 แล้ว ราคา ที่ดิน ที่ แท้จริง คือ 69,594,000 บาท โจทก์ ทั้ง สองได้ ชำระ เงินมัดจำ ให้ จำเลย แล้ว จำนวน 18,000,000 บาท คงเหลือ ค่าที่ดินส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ จำเลย อีก จำนวน51,594,000 บาท "พิพากษากลับ ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090, 71091,71092 และ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ตามโฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง โดย ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ชำระ เงินจำนวน 51,594,000 บาท แก่ จำเลย หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอาคำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย คำขอ อื่น นอกจาก นี้ ให้ยก ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1011/2538นาย ชิม เจริญขจรกุล กับพวกโจทก์นาง ประภา วิริยะประไพกิจจำเลย ป.พ.พ. ม. 219เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำจากโจทก์ทั้งสองการที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยระงับไปแต่อย่างใดจำเลยยังคงมีความผูกพันกับโจทก์ทั้งสองตามสัญญาโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างไรก็ตามแต่เหตุที่ทำให้จำเลยไม่สามารถปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองตามสัญญาได้เกิดจากการกระทำของบุคคลภายนอกที่มิได้เกี่ยวข้องในระหว่างสัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยถือว่าเป็นพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยกรณีจะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้เช่นเดียวกันจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในเบี้ยปรับและค่าเสียหายตามที่โจทก์ทั้งสองเรียกร้องโจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090,71091, 71092 และ โฉนด เลขที่ 22557 ตำบล ช่องนนทรี อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง และให้ จำเลย รับ เงิน ค่าที่ดิน จำนวน 62,402,000 บาทหาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา และ ให้จำเลย ชำระ เงิน 300,178,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ใน อัตรา ร้อยละเจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง ไป จนกว่า จะ ชำระ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สองแล้ว เสร็จจำเลย ให้การ ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จะซื้อจะขายและ จำเลย บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง แล้ว จำเลย จึง มีสิทธิ รับ เงินมัดจำ จำนวน 18,000,000 บาท และ โจทก์ ทั้ง สอง ไม่มี สิทธิเรียกร้องให้ จำเลย คืนเงิน มัดจำ กับ ไม่มี สิทธิเรียกร้อง ค่าเสียหาย ใด ๆ จากจำเลย อีก ได้ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ปัญหา ข้อ แรก ว่า "การ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง มิได้ ไปดำเนินการ ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส จาก นาย มนัส เอง จะ ถือว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หรือไม่ พิเคราะห์ แล้ว ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ จำเลย เอกสาร หมาย จ. 13 ข้อ 3มี ข้อความ ว่า "ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย เป็น กรรมสิทธิ์ของ ผู้จะขาย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ สามารถ จะ โอน กรรมสิทธิ์ และ ส่งมอบให้ แก่ ผู้จะซื้อ ได้ " กับ มี บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว มี ข้อความ ว่า "นอกจาก นี้ ผู้จะขาย ขอรับ รอง ว่า ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ติด ทาง รถยนต์ และ ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย ติดต่อ เป็นผืน เดียว กัน อนึ่ง คู่สัญญา ตกลง กัน ว่า การ ซื้อ ขาย ตาม สัญญา นี้เป็น การ ซื้อ ขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุ ใน โฉนด " กับ มี ข้อความที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม อีก ว่า "คู่สัญญา ตกลง เพิ่มเติม ว่าการ ซื้อ ขาย ที่ดิน เฉพาะ โฉนด เลขที่ 22557 นั้น เป็น การ จะซื้อจะขายเฉพาะ กรรมสิทธิ์ ส่วน ของ ผู้จะขาย ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของนาย มนัส อารยพัฒน์ จะ ต้อง ติดต่อ ขอ ซื้อ กัน อีก ครั้งหนึ่ง " ซึ่ง ข้อความ ที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม นี้ โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ว่าทาง จำเลย เป็น ผู้ขอ ให้ บันทึก เพื่อ ป้องกัน มิให้ โจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง จำเลยเป็น คดีอาญา หาก โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ ไม่ได้ เพราะ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 22557 มี ชื่อ นาย มนัส รวม อยู่ ด้วย เห็นว่า ตาม สัญญา ข้อ 3มี ความหมาย ว่า จำเลย ใน ฐานะ ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขายทุก แปลง เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ และ สามารถโอน กรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ผู้จะซื้อ ได้ ซึ่ง ใน สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมาย จ. 13 ใน ข้อ ต่าง ๆ รวมทั้ง รายละเอียดหมายเลข โฉนด ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย รวมทั้งหมด 10 แปลง ที่ ระบุ ไว้ ท้าย สัญญาก็ หา ได้ มี ข้อความ ตอนใด ที่ ระบุ ว่า มี ที่ดิน ที่ จำเลย ผู้จะขาย มีกรรมสิทธิ์ร่วม กับ บุคคลอื่น แต่อย่างใด ไม่ ดังนั้น เหตุผล ที่ มีการ เขียน ข้อความ เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ด้วย ลายมือ ดังกล่าว ต่อมาใน ภายหลัง ทำให้ น่าเชื่อ ว่า เกิดจาก ความ ประสงค์ ของ ฝ่าย จำเลย ดัง ที่โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ทั้งนี้ ก็ เพื่อ จะ ปลดเปลื้อง ความรับผิด ของ จำเลยหาก การ โอน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 ไม่อาจ กระทำ ได้ ส่วน บันทึกเพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ดังกล่าว นั้น ก็ ไม่มี ข้อความ ตอนใด ที่ กำหนด ให้เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ ทั้ง สอง ที่ จะ ต้อง ไป ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ใน ส่วน ของนาย มนัส จาก นาย มนัส เอง เมื่อ ข้อความ ใน สัญญา ชัดแจ้ง แล้ว ย่อม ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง มี การ ตีความ การแสดง เจตนา หรือ ข้อความใน สัญญา ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132 เดิม หรือมาตรา 171 ที่ แก้ไข ใหม่ และ มาตรา 368 ดัง ที่ ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยดังนั้น จึง นำ เอา บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา มา วินิจฉัย ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หาได้ไม่คดี มี ปัญหา วินิจฉัย ต่อไป ว่า เหตุ ที่ ทำให้ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จะซื้อขายให้ แก่ กัน ได้ ใน วันที่ 20 พฤศจิกายน 2532 เกิดจาก ข้อ ขัดข้อง ของ ฝ่ายใดโจทก์ ทั้ง สอง มี ตัว โจทก์ ที่ 1 เบิกความ เป็น พยาน ว่า ใน วันนัดจดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โจทก์ ทั้ง สอง พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนรับโอน ที่ดิน จาก จำเลย โดย วัน ดังกล่าว เตรียม แคชเชียร์เช็ค จำนวน4 ฉบับ ระบุ ถึง เงิน 62,000,000 บาท เศษ ตาม เอกสาร หมาย จ. 14 ถึง จ. 17แต่ นาย มนัส ซึ่ง ยึดถือ โฉนด เลขที่ 22557 ไม่ยอม มอบ โฉนด ที่ดิน ฉบับ ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพื่อ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ โดยโจทก์ ทั้ง สอง มี นาย วิมล ส่งเสริมสกุล ทนายความ ของ โจทก์ ทั้ง สอง เบิกความ สนับสนุน ว่า วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ พยาน ได้ ไป กับโจทก์ ที่ 1 ด้วย นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จำเลย เป็น เจ้าของรวม 9 แปลงแต่ ติดขัด เฉพาะ ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 เนื่องจาก นาย มนัส ไม่ยอม จดทะเบียน โอน ให้ โดย นาย มนัส อ้าง เหตุ ว่า ยัง ไม่มี การ แบ่ง กรรมสิทธิ์รวม เป็น สัดส่วน หาก โอน ไป แล้ว จะ ทำให้ เกิด ปัญหา ยุ่งยากตาม มา ใน ภายหลัง ซึ่ง ข้อเท็จจริง จาก คำเบิกความ ของ พยานโจทก์ดังกล่าว นี้ สอดคล้อง กับ ข้อความ ใน บันทึก ของ นาย มนัส ตาม เอกสาร หมาย จ. 21 ซึ่ง มี ใจความ ว่า นาย มนัส ต้องการ ให้ ตกลง และ แบ่งแยก ที่ดิน เป็น สัดส่วน เสีย ก่อน เมื่อ มี การ แบ่งแยก กรรมสิทธิ์ที่ดิน เสร็จ เรียบร้อย แล้ว ก็ พร้อม ที่ จะ ให้ มี การ จดทะเบียน โอน ขายเฉพาะ ส่วน ของ จำเลย บันทึก ฉบับนี้ นาย มนัส ทำ ขึ้น ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ และ เขียน ด้วย ลายมือ ตนเอง ใน ขณะที่ ยัง ไม่มี ข้อพิพาทเกิดขึ้น เชื่อ ว่า นาย มนัส บันทึก ไป ตาม เจตนา และ ข้อเท็จจริง ที่ เกิดขึ้น ใน ขณะ นั้น ข้อความ ใน บันทึก ดังกล่าว จึง น่าเชื่อ ถือรับฟัง เป็น ความจริง ได้ แม้ ต่อมา จำเลย จะ อ้าง นาย มนัส เป็น พยาน ใน ชั้นพิจารณา และ นาย มนัส เบิกความ ว่า ใน วัน ดังกล่าว พยาน นำ โฉนด เลขที่ 22557 ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน เพื่อ โอน กรรมสิทธิ์ เฉพาะ ส่วนของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง หาก โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ขอ โฉนด ที่ดินดังกล่าว เพื่อ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย พยาน ก็ ยินยอมมอบ ให้ เห็น ได้ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ เบิกความ ขัด กับ ข้อเท็จจริง ที่พยาน ปาก นี้ เป็น ผู้ทำ บันทึก ไว้ เอง และ เบิกความ หลังจาก ที่ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย มี ข้อพิพาท เกิดขึ้น แล้ว โดยเฉพาะ อย่างยิ่ง พยาน จำเลย ปาก นี้เป็น ผู้ มี กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง ดังกล่าว ร่วม กับ จำเลย และ ต้องการที่ จะ แบ่งแยก ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 เป็น สัดส่วน เพื่อ ให้ ที่ดินแปลง อื่น ของ พยาน ที่อยู่ ติด กัน มี ทาง ออก สู่ ทางสาธารณะ ได้ ถือได้ว่าพยาน มี ส่วนได้เสีย เกี่ยวกับ ที่ดิน แปลง นี้ โดยตรง คำเบิกความ ของนาย มนัส พยาน จำเลย จึง เป็น พิรุธ ไม่อาจ รับฟัง เป็น ความจริง ได้ ที่ จำเลย เบิกความ ว่า เหตุ ที่ ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ โจทก์ทั้ง สอง ได้ เพราะ มี ข้อพิพาท ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ นาย บรรเจิด เพราะ โจทก์ ทั้ง สอง ไป ตกลง ขาย ที่ดิน ต่อ ให้ แก่ นาย บรรเจิด ใน ราคา ตารางวา ละ 20,000 บาท โดย ขาย ที่ดิน ใน ส่วน ของ นาย มนัส รวม เข้า ไป ด้วย เมื่อ นาย มนัส ไม่ยอม ขาย ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส นาย บรรเจิด จึง ไม่ยอม รับ ซื้อ ที่ดิน จาก โจทก์ ที่ 1 เป็นเหตุ ให้ โจทก์ ที่ 1 ไม่ยอม รับโอน ที่ดิน จาก จำเลย นั้น ปรากฏว่า ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ไม่ได้ ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ จำเลย ได้รับคำบอกเล่า มาจาก นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย อีก ทอด หนึ่ง แต่ จำเลย ก็ มิได้ นำ นาย สุชาติ มา เบิกความ ยืนยัน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ คง มี แต่ บันทึก ของ นาย สุชาติ ที่ ยื่น ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 3 ก็ มี ข้อความ เพียง ว่า ผู้จะขาย พร้อม ที่ จะโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ทุก แปลง ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ซึ่ง ก็ ขัด กับ ข้อเท็จจริงที่ ว่า โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่นาย มนัส คำเบิกความ ของ จำเลย ดังกล่าว จึง เลื่อนลอย ไม่มี น้ำหนัก น่าเชื่อ นอกจาก นี้ ข้อเท็จจริงยัง ได้ความ จาก คำเบิกความ ของ นาง สุพรรณี บุญโนทกหรือจิตรักธรรม พยาน จำเลย ซึ่ง เป็น ผู้ ไป กับ นาย สุชาติ ที่ สำนักงาน ที่ดิน ใน วัน จดทะเบียน โดย นาง สุพรรณี เบิกความ ว่า พยาน ได้ มอบ เอกสาร ใน การ จดทะเบียน สิทธิ และ นิติกรรม พร้อม กับ โฉนด ที่ดิน 9 ฉบับ ให้ แก่นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ที่ดิน ส่วน โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่ นาย มนัส และ ใน วัน ดังกล่าว โฉนด ที่ดิน แปลง นี้ ก็ มิได้ ยื่น ต่อ เจ้าหน้าที่ที่ดิน แต่อย่างใด ซึ่ง นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ ที่ดิน พยาน จำเลย ก็ เบิกความ ว่า ตัวแทน ของ จำเลย มา ยื่น เรื่องราวขอ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โดย มี ใบมอบอำนาจ และ โฉนด ที่ดินแต่ โฉนด ที่ดิน จะ มี จำนวน กี่ ฉบับ พยาน จำ ไม่ได้ และ พยาน ก็ ไม่ได้ ตรวจสอบว่า เอกสาร ดังกล่าว จะ ใช้ ใน การ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ได้ หรือไม่แสดง ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ ก็ มิได้ ยืนยัน ว่า ฝ่าย จำเลย มี โฉนด ที่ดินครบ ทุก แปลง พร้อม ที่ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ พยานหลักฐานของ โจทก์ ทั้ง สอง มี น้ำหนัก ดีกว่า พยาน จำเลย ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่าใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพียง 9 แปลง ส่วน ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ยัง มี ข้อ ขัดข้อง อัน เกิดจาก นาย มนัส ผู้มีชื่อ ถือ กรรมสิทธิ์รวม ไม่ยอม มอบ โฉนด เลขที่ 22557 ให้ ทำการ โอน ซึ่ง เมื่อได้ พิเคราะห์ เจตนา ของ คู่สัญญา ใน การ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเห็น ได้ ชัดเจน ว่า เป็น การ ทำ สัญญาซื้อขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุใน โฉนด ที่ดิน รวม 10 แปลง และ ที่ดิน แปลง ที่ มี ปัญหา ขัดข้อง ก็ เป็นที่ดิน ซึ่ง อยู่ ติดต่อ กับ ทางสาธารณะ ที่ดิน แปลง ดังกล่าว นี้ จึง เป็นสาระสำคัญ ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลยด้วย เหตุ นี้ การ ที่ ฝ่าย โจทก์ ปฏิเสธ ไม่ยอม รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก9 แปลง จึง ถือไม่ได้ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา สำหรับข้อเท็จจริง ที่ ว่า หลังจาก มีเหตุ ขัดข้อง ไม่อาจ จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ แล้ว จำเลย ได้ บอกกล่าว ให้ โจทก์ทั้ง สอง ไป จดทะเบียน รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก หลาย ครั้ง แต่ โจทก์ทั้ง สอง ก็ เพิกเฉย จน ใน ที่สุด จำเลย จึง มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา ตามเอกสาร หมาย ล. 4 นั้น คง มี แต่ คำเบิกความ ลอย ๆ ของ จำเลย เพียง ปาก เดียวหา มี พยานหลักฐาน อื่น มา สนับสนุน ว่า จำเลย บอกกล่าว ด้วย วาจา หรือ ทำ เป็นลายลักษณ์อักษร ทั้ง ปรากฏว่า จำเลย มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา หลังจากวันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ เพียง 2 วัน เท่านั้น ข้อ นำสืบ ของจำเลย ดังกล่าว จึง ไม่อาจ รับฟัง ได้ เมื่อ ข้อเท็จจริง รับฟัง ไม่ได้ ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญาและ ริบ เงินมัดจำ จาก โจทก์ ทั้ง สอง การ ที่ จำเลย มี หนังสือ ตาม เอกสาร หมายล. 4 บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง ไม่มี ผล ทำให้ สัญญา ระหว่าง โจทก์ทั้ง สอง กับ จำเลย ระงับ ไป แต่อย่างใด จำเลย ยัง คง มี ความผูกพัน กับโจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย อยู่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง มีสิทธิที่ จะ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ปฏิบัติ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ต่อไป ได้ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังขึ้นมี ปัญหา ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ต่อไป ว่า โจทก์ ทั้ง สอง มีสิทธิเรียก เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย จาก จำเลย ตาม สัญญา หรือไม่ นั้น เห็นว่าเมื่อ ได้ วินิจฉัย มา แล้ว ว่า เหตุ ที่ ทำให้ จำเลย ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ เกิดจาก นาย มนัส ซึ่ง มี กรรมสิทธิ์ร่วม กับ จำเลย ใน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 และ นาย มนัส ก็ เป็น บุคคลภายนอก ที่ มิได้ เกี่ยวข้อง ใน สัญญา ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สองกับ จำเลย ดังนั้น การ ที่ จำเลย ไม่อาจ ที่ จะ ปฏิบัติการ ชำระหนี้ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ จึง เกิดจาก การกระทำ ของบุคคลภายนอก ซึ่ง เป็น พฤติการณ์ ที่อยู่ นอกเหนือ วิสัย และ ความรับผิด ชอบของ จำเลย กรณี จะ ถือว่า จำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา ไม่ได้ เช่นเดียวกันจำเลย จึง ไม่ต้อง รับผิด ใน เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ ทั้ง สองเรียกร้อง ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นสำหรับ ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ แก่จำเลย เมื่อ มี การ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ นั้น ปรากฏ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 13 ว่า โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ตกลงซื้อ ขาย ที่ดิน 10 แปลง มี เนื้อที่ รวมกัน ทั้งสิ้น 14 ไร่ 1 งาน43 ตารางวา ราคา ตารางวา ละ 14,000 บาท รวมเป็น เงิน 80,402,000 บาทซึ่ง ราคา ดังกล่าว นี้ จำเลย เบิกความ ยอมรับ ว่า ได้ คิด ราคา ที่ดิน ตามโฉนด เลขที่ 22557 ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย มนัส อารยพัฒน์ รวม เข้า ไป ด้วย และ จะ หัก ราคา ที่ดิน ให้ เมื่อ มี การ โอน กรรมสิทธิ์เมื่อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 มี เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 44 ตารางวาจึง มี ราคา 21,616,000 บาท จำเลย มี ส่วน เป็น เจ้าของรวม กึ่งหนึ่งจึง ต้อง หัก ราคา ที่ดิน แปลง นี้ ออก กึ่งหนึ่ง ดังนั้น ที่ดิน แปลง นี้ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย จึง มี ราคา 10,808,000 บาทเมื่อ นำ ไป หัก จาก ราคา ที่ดิน ทั้งหมด ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมายจ. 13 แล้ว ราคา ที่ดิน ที่ แท้จริง คือ 69,594,000 บาท โจทก์ ทั้ง สองได้ ชำระ เงินมัดจำ ให้ จำเลย แล้ว จำนวน 18,000,000 บาท คงเหลือ ค่าที่ดินส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ จำเลย อีก จำนวน51,594,000 บาท "พิพากษากลับ ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090, 71091,71092 และ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ตามโฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง โดย ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ชำระ เงินจำนวน 51,594,000 บาท แก่ จำเลย หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอาคำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย คำขอ อื่น นอกจาก นี้ ให้ยก(อากร อัชกุล-สุทธิ นิชโรจน์-สุชาติ ถาวรวงษ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุมีข้อน่าสังเกตว่าพฤติการณ์อย่างไรที่จะทำให้การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยและทำให้ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบทั้งเป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา219)ซึ่งสามารถแยกพิจารณาได้ดังนี้ (1)เกิดจากเหตุภายนอกเช่นอาจเกิดจากพฤติการณ์ตามธรรมชาติหรือพฤติการณ์อันเกิดจากบุคคลภายนอกเป็นต้น (2)เกิดจากเหตุภายในเช่นเกิดจากตัวทรัพย์หรือตัวลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา219วรรคสองนั้นเอง อย่างไรก็ตามเหตุดังกล่าวต้องเกิดภายหลังที่ได้ก่อหนี้และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบด้วยกรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้น่าจะถือเป็นหลักได้ว่าการที่บุคคลภายนอกซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินกับผู้จะขายแต่มิได้รู้เห็นยินยอมในการขายส่วนของตนด้วยไม่ยอมส่งมอบโฉนดที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้และเป็นพฤติการณ์อันเกิดจากบุคคลภายนอกซึ่งอยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลย อนึ่งในคดีนี้ศาลฎีกาใช้คำว่าพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยหาได้ใช้คำว่าพฤติการณ์นอกเหนือไม่อาจบังคับได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา208แต่อย่างไรผู้บันทึกเข้าใจว่าน่าจะมีความหมายใกล้เคียงกันโดยคำว่าพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยน่าจะเหมาะกับการใช้ในการวินิจฉัยคดีนี้มากกว่า ?อมรพจน์กุลวิจิตร?คำพิพากษา: โจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090,71091, 71092 และ โฉนด เลขที่ 22557 ตำบล ช่องนนทรี อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง และให้ จำเลย รับ เงิน ค่าที่ดิน จำนวน 62,402,000 บาทหาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา และ ให้จำเลย ชำระ เงิน 300,178,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ใน อัตรา ร้อยละเจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง ไป จนกว่า จะ ชำระ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สองแล้ว เสร็จจำเลย ให้การ ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จะซื้อจะขายและ จำเลย บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง แล้ว จำเลย จึง มีสิทธิ รับ เงินมัดจำ จำนวน 18,000,000 บาท และ โจทก์ ทั้ง สอง ไม่มี สิทธิเรียกร้องให้ จำเลย คืนเงิน มัดจำ กับ ไม่มี สิทธิเรียกร้อง ค่าเสียหาย ใด ๆ จากจำเลย อีก ได้ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ปัญหา ข้อ แรก ว่า "การ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง มิได้ ไปดำเนินการ ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส จาก นาย มนัส เอง จะ ถือว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หรือไม่ พิเคราะห์ แล้ว ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ จำเลย เอกสาร หมาย จ. 13 ข้อ 3มี ข้อความ ว่า "ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย เป็น กรรมสิทธิ์ของ ผู้จะขาย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ สามารถ จะ โอน กรรมสิทธิ์ และ ส่งมอบให้ แก่ ผู้จะซื้อ ได้ " กับ มี บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว มี ข้อความ ว่า "นอกจาก นี้ ผู้จะขาย ขอรับ รอง ว่า ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ติด ทาง รถยนต์ และ ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย ติดต่อ เป็นผืน เดียว กัน อนึ่ง คู่สัญญา ตกลง กัน ว่า การ ซื้อ ขาย ตาม สัญญา นี้เป็น การ ซื้อ ขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุ ใน โฉนด " กับ มี ข้อความที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม อีก ว่า "คู่สัญญา ตกลง เพิ่มเติม ว่าการ ซื้อ ขาย ที่ดิน เฉพาะ โฉนด เลขที่ 22557 นั้น เป็น การ จะซื้อจะขายเฉพาะ กรรมสิทธิ์ ส่วน ของ ผู้จะขาย ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของนาย มนัส อารยพัฒน์ จะ ต้อง ติดต่อ ขอ ซื้อ กัน อีก ครั้งหนึ่ง " ซึ่ง ข้อความ ที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม นี้ โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ว่าทาง จำเลย เป็น ผู้ขอ ให้ บันทึก เพื่อ ป้องกัน มิให้ โจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง จำเลยเป็น คดีอาญา หาก โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ ไม่ได้ เพราะ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 22557 มี ชื่อ นาย มนัส รวม อยู่ ด้วย เห็นว่า ตาม สัญญา ข้อ 3มี ความหมาย ว่า จำเลย ใน ฐานะ ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขายทุก แปลง เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ และ สามารถโอน กรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ผู้จะซื้อ ได้ ซึ่ง ใน สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมาย จ. 13 ใน ข้อ ต่าง ๆ รวมทั้ง รายละเอียดหมายเลข โฉนด ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย รวมทั้งหมด 10 แปลง ที่ ระบุ ไว้ ท้าย สัญญาก็ หา ได้ มี ข้อความ ตอนใด ที่ ระบุ ว่า มี ที่ดิน ที่ จำเลย ผู้จะขาย มีกรรมสิทธิ์ร่วม กับ บุคคลอื่น แต่อย่างใด ไม่ ดังนั้น เหตุผล ที่ มีการ เขียน ข้อความ เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ด้วย ลายมือ ดังกล่าว ต่อมาใน ภายหลัง ทำให้ น่าเชื่อ ว่า เกิดจาก ความ ประสงค์ ของ ฝ่าย จำเลย ดัง ที่โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ทั้งนี้ ก็ เพื่อ จะ ปลดเปลื้อง ความรับผิด ของ จำเลยหาก การ โอน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 ไม่อาจ กระทำ ได้ ส่วน บันทึกเพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ดังกล่าว นั้น ก็ ไม่มี ข้อความ ตอนใด ที่ กำหนด ให้เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ ทั้ง สอง ที่ จะ ต้อง ไป ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ใน ส่วน ของนาย มนัส จาก นาย มนัส เอง เมื่อ ข้อความ ใน สัญญา ชัดแจ้ง แล้ว ย่อม ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง มี การ ตีความ การแสดง เจตนา หรือ ข้อความใน สัญญา ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132 เดิม หรือมาตรา 171 ที่ แก้ไข ใหม่ และ มาตรา 368 ดัง ที่ ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยดังนั้น จึง นำ เอา บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา มา วินิจฉัย ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หาได้ไม่คดี มี ปัญหา วินิจฉัย ต่อไป ว่า เหตุ ที่ ทำให้ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จะซื้อขายให้ แก่ กัน ได้ ใน วันที่ 20 พฤศจิกายน 2532 เกิดจาก ข้อ ขัดข้อง ของ ฝ่ายใดโจทก์ ทั้ง สอง มี ตัว โจทก์ ที่ 1 เบิกความ เป็น พยาน ว่า ใน วันนัดจดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โจทก์ ทั้ง สอง พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนรับโอน ที่ดิน จาก จำเลย โดย วัน ดังกล่าว เตรียม แคชเชียร์เช็ค จำนวน4 ฉบับ ระบุ ถึง เงิน 62,000,000 บาท เศษ ตาม เอกสาร หมาย จ. 14 ถึง จ. 17แต่ นาย มนัส ซึ่ง ยึดถือ โฉนด เลขที่ 22557 ไม่ยอม มอบ โฉนด ที่ดิน ฉบับ ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพื่อ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ โดยโจทก์ ทั้ง สอง มี นาย วิมล ส่งเสริมสกุล ทนายความ ของ โจทก์ ทั้ง สอง เบิกความ สนับสนุน ว่า วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ พยาน ได้ ไป กับโจทก์ ที่ 1 ด้วย นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จำเลย เป็น เจ้าของรวม 9 แปลงแต่ ติดขัด เฉพาะ ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 เนื่องจาก นาย มนัส ไม่ยอม จดทะเบียน โอน ให้ โดย นาย มนัส อ้าง เหตุ ว่า ยัง ไม่มี การ แบ่ง กรรมสิทธิ์รวม เป็น สัดส่วน หาก โอน ไป แล้ว จะ ทำให้ เกิด ปัญหา ยุ่งยากตาม มา ใน ภายหลัง ซึ่ง ข้อเท็จจริง จาก คำเบิกความ ของ พยานโจทก์ดังกล่าว นี้ สอดคล้อง กับ ข้อความ ใน บันทึก ของ นาย มนัส ตาม เอกสาร หมาย จ. 21 ซึ่ง มี ใจความ ว่า นาย มนัส ต้องการ ให้ ตกลง และ แบ่งแยก ที่ดิน เป็น สัดส่วน เสีย ก่อน เมื่อ มี การ แบ่งแยก กรรมสิทธิ์ที่ดิน เสร็จ เรียบร้อย แล้ว ก็ พร้อม ที่ จะ ให้ มี การ จดทะเบียน โอน ขายเฉพาะ ส่วน ของ จำเลย บันทึก ฉบับนี้ นาย มนัส ทำ ขึ้น ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ และ เขียน ด้วย ลายมือ ตนเอง ใน ขณะที่ ยัง ไม่มี ข้อพิพาทเกิดขึ้น เชื่อ ว่า นาย มนัส บันทึก ไป ตาม เจตนา และ ข้อเท็จจริง ที่ เกิดขึ้น ใน ขณะ นั้น ข้อความ ใน บันทึก ดังกล่าว จึง น่าเชื่อ ถือรับฟัง เป็น ความจริง ได้ แม้ ต่อมา จำเลย จะ อ้าง นาย มนัส เป็น พยาน ใน ชั้นพิจารณา และ นาย มนัส เบิกความ ว่า ใน วัน ดังกล่าว พยาน นำ โฉนด เลขที่ 22557 ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน เพื่อ โอน กรรมสิทธิ์ เฉพาะ ส่วนของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง หาก โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ขอ โฉนด ที่ดินดังกล่าว เพื่อ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย พยาน ก็ ยินยอมมอบ ให้ เห็น ได้ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ เบิกความ ขัด กับ ข้อเท็จจริง ที่พยาน ปาก นี้ เป็น ผู้ทำ บันทึก ไว้ เอง และ เบิกความ หลังจาก ที่ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย มี ข้อพิพาท เกิดขึ้น แล้ว โดยเฉพาะ อย่างยิ่ง พยาน จำเลย ปาก นี้เป็น ผู้ มี กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง ดังกล่าว ร่วม กับ จำเลย และ ต้องการที่ จะ แบ่งแยก ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 เป็น สัดส่วน เพื่อ ให้ ที่ดินแปลง อื่น ของ พยาน ที่อยู่ ติด กัน มี ทาง ออก สู่ ทางสาธารณะ ได้ ถือได้ว่าพยาน มี ส่วนได้เสีย เกี่ยวกับ ที่ดิน แปลง นี้ โดยตรง คำเบิกความ ของนาย มนัส พยาน จำเลย จึง เป็น พิรุธ ไม่อาจ รับฟัง เป็น ความจริง ได้ ที่ จำเลย เบิกความ ว่า เหตุ ที่ ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ โจทก์ทั้ง สอง ได้ เพราะ มี ข้อพิพาท ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ นาย บรรเจิด เพราะ โจทก์ ทั้ง สอง ไป ตกลง ขาย ที่ดิน ต่อ ให้ แก่ นาย บรรเจิด ใน ราคา ตารางวา ละ 20,000 บาท โดย ขาย ที่ดิน ใน ส่วน ของ นาย มนัส รวม เข้า ไป ด้วย เมื่อ นาย มนัส ไม่ยอม ขาย ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส นาย บรรเจิด จึง ไม่ยอม รับ ซื้อ ที่ดิน จาก โจทก์ ที่ 1 เป็นเหตุ ให้ โจทก์ ที่ 1 ไม่ยอม รับโอน ที่ดิน จาก จำเลย นั้น ปรากฏว่า ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ไม่ได้ ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ จำเลย ได้รับคำบอกเล่า มาจาก นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย อีก ทอด หนึ่ง แต่ จำเลย ก็ มิได้ นำ นาย สุชาติ มา เบิกความ ยืนยัน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ คง มี แต่ บันทึก ของ นาย สุชาติ ที่ ยื่น ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 3 ก็ มี ข้อความ เพียง ว่า ผู้จะขาย พร้อม ที่ จะโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ทุก แปลง ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ซึ่ง ก็ ขัด กับ ข้อเท็จจริงที่ ว่า โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่นาย มนัส คำเบิกความ ของ จำเลย ดังกล่าว จึง เลื่อนลอย ไม่มี น้ำหนัก น่าเชื่อ นอกจาก นี้ ข้อเท็จจริงยัง ได้ความ จาก คำเบิกความ ของ นาง สุพรรณี บุญโนทกหรือจิตรักธรรม พยาน จำเลย ซึ่ง เป็น ผู้ ไป กับ นาย สุชาติ ที่ สำนักงาน ที่ดิน ใน วัน จดทะเบียน โดย นาง สุพรรณี เบิกความ ว่า พยาน ได้ มอบ เอกสาร ใน การ จดทะเบียน สิทธิ และ นิติกรรม พร้อม กับ โฉนด ที่ดิน 9 ฉบับ ให้ แก่นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ที่ดิน ส่วน โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่ นาย มนัส และ ใน วัน ดังกล่าว โฉนด ที่ดิน แปลง นี้ ก็ มิได้ ยื่น ต่อ เจ้าหน้าที่ที่ดิน แต่อย่างใด ซึ่ง นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ ที่ดิน พยาน จำเลย ก็ เบิกความ ว่า ตัวแทน ของ จำเลย มา ยื่น เรื่องราวขอ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โดย มี ใบมอบอำนาจ และ โฉนด ที่ดินแต่ โฉนด ที่ดิน จะ มี จำนวน กี่ ฉบับ พยาน จำ ไม่ได้ และ พยาน ก็ ไม่ได้ ตรวจสอบว่า เอกสาร ดังกล่าว จะ ใช้ ใน การ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ได้ หรือไม่แสดง ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ ก็ มิได้ ยืนยัน ว่า ฝ่าย จำเลย มี โฉนด ที่ดินครบ ทุก แปลง พร้อม ที่ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ พยานหลักฐานของ โจทก์ ทั้ง สอง มี น้ำหนัก ดีกว่า พยาน จำเลย ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่าใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพียง 9 แปลง ส่วน ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ยัง มี ข้อ ขัดข้อง อัน เกิดจาก นาย มนัส ผู้มีชื่อ ถือ กรรมสิทธิ์รวม ไม่ยอม มอบ โฉนด เลขที่ 22557 ให้ ทำการ โอน ซึ่ง เมื่อได้ พิเคราะห์ เจตนา ของ คู่สัญญา ใน การ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเห็น ได้ ชัดเจน ว่า เป็น การ ทำ สัญญาซื้อขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุใน โฉนด ที่ดิน รวม 10 แปลง และ ที่ดิน แปลง ที่ มี ปัญหา ขัดข้อง ก็ เป็นที่ดิน ซึ่ง อยู่ ติดต่อ กับ ทางสาธารณะ ที่ดิน แปลง ดังกล่าว นี้ จึง เป็นสาระสำคัญ ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลยด้วย เหตุ นี้ การ ที่ ฝ่าย โจทก์ ปฏิเสธ ไม่ยอม รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก9 แปลง จึง ถือไม่ได้ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา สำหรับข้อเท็จจริง ที่ ว่า หลังจาก มีเหตุ ขัดข้อง ไม่อาจ จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ แล้ว จำเลย ได้ บอกกล่าว ให้ โจทก์ทั้ง สอง ไป จดทะเบียน รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก หลาย ครั้ง แต่ โจทก์ทั้ง สอง ก็ เพิกเฉย จน ใน ที่สุด จำเลย จึง มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา ตามเอกสาร หมาย ล. 4 นั้น คง มี แต่ คำเบิกความ ลอย ๆ ของ จำเลย เพียง ปาก เดียวหา มี พยานหลักฐาน อื่น มา สนับสนุน ว่า จำเลย บอกกล่าว ด้วย วาจา หรือ ทำ เป็นลายลักษณ์อักษร ทั้ง ปรากฏว่า จำเลย มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา หลังจากวันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ เพียง 2 วัน เท่านั้น ข้อ นำสืบ ของจำเลย ดังกล่าว จึง ไม่อาจ รับฟัง ได้ เมื่อ ข้อเท็จจริง รับฟัง ไม่ได้ ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญาและ ริบ เงินมัดจำ จาก โจทก์ ทั้ง สอง การ ที่ จำเลย มี หนังสือ ตาม เอกสาร หมายล. 4 บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง ไม่มี ผล ทำให้ สัญญา ระหว่าง โจทก์ทั้ง สอง กับ จำเลย ระงับ ไป แต่อย่างใด จำเลย ยัง คง มี ความผูกพัน กับโจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย อยู่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง มีสิทธิที่ จะ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ปฏิบัติ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ต่อไป ได้ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังขึ้นมี ปัญหา ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ต่อไป ว่า โจทก์ ทั้ง สอง มีสิทธิเรียก เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย จาก จำเลย ตาม สัญญา หรือไม่ นั้น เห็นว่าเมื่อ ได้ วินิจฉัย มา แล้ว ว่า เหตุ ที่ ทำให้ จำเลย ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ เกิดจาก นาย มนัส ซึ่ง มี กรรมสิทธิ์ร่วม กับ จำเลย ใน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 และ นาย มนัส ก็ เป็น บุคคลภายนอก ที่ มิได้ เกี่ยวข้อง ใน สัญญา ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สองกับ จำเลย ดังนั้น การ ที่ จำเลย ไม่อาจ ที่ จะ ปฏิบัติการ ชำระหนี้ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ จึง เกิดจาก การกระทำ ของบุคคลภายนอก ซึ่ง เป็น พฤติการณ์ ที่อยู่ นอกเหนือ วิสัย และ ความรับผิด ชอบของ จำเลย กรณี จะ ถือว่า จำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา ไม่ได้ เช่นเดียวกันจำเลย จึง ไม่ต้อง รับผิด ใน เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ ทั้ง สองเรียกร้อง ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นสำหรับ ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ แก่จำเลย เมื่อ มี การ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ นั้น ปรากฏ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 13 ว่า โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ตกลงซื้อ ขาย ที่ดิน 10 แปลง มี เนื้อที่ รวมกัน ทั้งสิ้น 14 ไร่ 1 งาน43 ตารางวา ราคา ตารางวา ละ 14,000 บาท รวมเป็น เงิน 80,402,000 บาทซึ่ง ราคา ดังกล่าว นี้ จำเลย เบิกความ ยอมรับ ว่า ได้ คิด ราคา ที่ดิน ตามโฉนด เลขที่ 22557 ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย มนัส อารยพัฒน์ รวม เข้า ไป ด้วย และ จะ หัก ราคา ที่ดิน ให้ เมื่อ มี การ โอน กรรมสิทธิ์เมื่อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 มี เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 44 ตารางวาจึง มี ราคา 21,616,000 บาท จำเลย มี ส่วน เป็น เจ้าของรวม กึ่งหนึ่งจึง ต้อง หัก ราคา ที่ดิน แปลง นี้ ออก กึ่งหนึ่ง ดังนั้น ที่ดิน แปลง นี้ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย จึง มี ราคา 10,808,000 บาทเมื่อ นำ ไป หัก จาก ราคา ที่ดิน ทั้งหมด ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมายจ. 13 แล้ว ราคา ที่ดิน ที่ แท้จริง คือ 69,594,000 บาท โจทก์ ทั้ง สองได้ ชำระ เงินมัดจำ ให้ จำเลย แล้ว จำนวน 18,000,000 บาท คงเหลือ ค่าที่ดินส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ จำเลย อีก จำนวน51,594,000 บาท "พิพากษากลับ ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090, 71091,71092 และ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ตามโฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง โดย ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ชำระ เงินจำนวน 51,594,000 บาท แก่ จำเลย หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอาคำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย คำขอ อื่น นอกจาก นี้ ให้ยก ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1011/2538นาย ชิม เจริญขจรกุล กับพวกโจทก์นาง ประภา วิริยะประไพกิจจำเลย ป.พ.พ. ม. 219เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำจากโจทก์ทั้งสองการที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยระงับไปแต่อย่างใดจำเลยยังคงมีความผูกพันกับโจทก์ทั้งสองตามสัญญาโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างไรก็ตามแต่เหตุที่ทำให้จำเลยไม่สามารถปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ทั้งสองตามสัญญาได้เกิดจากการกระทำของบุคคลภายนอกที่มิได้เกี่ยวข้องในระหว่างสัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยถือว่าเป็นพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยกรณีจะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้เช่นเดียวกันจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในเบี้ยปรับและค่าเสียหายตามที่โจทก์ทั้งสองเรียกร้องโจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090,71091, 71092 และ โฉนด เลขที่ 22557 ตำบล ช่องนนทรี อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง และให้ จำเลย รับ เงิน ค่าที่ดิน จำนวน 62,402,000 บาทหาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา และ ให้จำเลย ชำระ เงิน 300,178,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ย ใน อัตรา ร้อยละเจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง ไป จนกว่า จะ ชำระ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สองแล้ว เสร็จจำเลย ให้การ ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จะซื้อจะขายและ จำเลย บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง แล้ว จำเลย จึง มีสิทธิ รับ เงินมัดจำ จำนวน 18,000,000 บาท และ โจทก์ ทั้ง สอง ไม่มี สิทธิเรียกร้องให้ จำเลย คืนเงิน มัดจำ กับ ไม่มี สิทธิเรียกร้อง ค่าเสียหาย ใด ๆ จากจำเลย อีก ได้ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ทั้ง สอง ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ปัญหา ข้อ แรก ว่า "การ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง มิได้ ไปดำเนินการ ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส จาก นาย มนัส เอง จะ ถือว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หรือไม่ พิเคราะห์ แล้ว ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ จำเลย เอกสาร หมาย จ. 13 ข้อ 3มี ข้อความ ว่า "ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย เป็น กรรมสิทธิ์ของ ผู้จะขาย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ สามารถ จะ โอน กรรมสิทธิ์ และ ส่งมอบให้ แก่ ผู้จะซื้อ ได้ " กับ มี บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว มี ข้อความ ว่า "นอกจาก นี้ ผู้จะขาย ขอรับ รอง ว่า ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ติด ทาง รถยนต์ และ ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย ติดต่อ เป็นผืน เดียว กัน อนึ่ง คู่สัญญา ตกลง กัน ว่า การ ซื้อ ขาย ตาม สัญญา นี้เป็น การ ซื้อ ขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุ ใน โฉนด " กับ มี ข้อความที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม อีก ว่า "คู่สัญญา ตกลง เพิ่มเติม ว่าการ ซื้อ ขาย ที่ดิน เฉพาะ โฉนด เลขที่ 22557 นั้น เป็น การ จะซื้อจะขายเฉพาะ กรรมสิทธิ์ ส่วน ของ ผู้จะขาย ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของนาย มนัส อารยพัฒน์ จะ ต้อง ติดต่อ ขอ ซื้อ กัน อีก ครั้งหนึ่ง " ซึ่ง ข้อความ ที่ เขียน ด้วย ลายมือ เพิ่มเติม นี้ โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ว่าทาง จำเลย เป็น ผู้ขอ ให้ บันทึก เพื่อ ป้องกัน มิให้ โจทก์ ทั้ง สอง ฟ้อง จำเลยเป็น คดีอาญา หาก โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ ไม่ได้ เพราะ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 22557 มี ชื่อ นาย มนัส รวม อยู่ ด้วย เห็นว่า ตาม สัญญา ข้อ 3มี ความหมาย ว่า จำเลย ใน ฐานะ ผู้จะขาย รับรอง ว่า ที่ดิน ที่ ซื้อ ขายทุก แปลง เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย ปราศจาก ภาระ ผูกพัน ใด ๆ และ สามารถโอน กรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ผู้จะซื้อ ได้ ซึ่ง ใน สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมาย จ. 13 ใน ข้อ ต่าง ๆ รวมทั้ง รายละเอียดหมายเลข โฉนด ที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย รวมทั้งหมด 10 แปลง ที่ ระบุ ไว้ ท้าย สัญญาก็ หา ได้ มี ข้อความ ตอนใด ที่ ระบุ ว่า มี ที่ดิน ที่ จำเลย ผู้จะขาย มีกรรมสิทธิ์ร่วม กับ บุคคลอื่น แต่อย่างใด ไม่ ดังนั้น เหตุผล ที่ มีการ เขียน ข้อความ เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ด้วย ลายมือ ดังกล่าว ต่อมาใน ภายหลัง ทำให้ น่าเชื่อ ว่า เกิดจาก ความ ประสงค์ ของ ฝ่าย จำเลย ดัง ที่โจทก์ ทั้ง สอง นำสืบ ทั้งนี้ ก็ เพื่อ จะ ปลดเปลื้อง ความรับผิด ของ จำเลยหาก การ โอน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 ไม่อาจ กระทำ ได้ ส่วน บันทึกเพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา ดังกล่าว นั้น ก็ ไม่มี ข้อความ ตอนใด ที่ กำหนด ให้เป็น หน้าที่ ของ โจทก์ ทั้ง สอง ที่ จะ ต้อง ไป ติดต่อ ซื้อ ที่ดิน ใน ส่วน ของนาย มนัส จาก นาย มนัส เอง เมื่อ ข้อความ ใน สัญญา ชัดแจ้ง แล้ว ย่อม ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง มี การ ตีความ การแสดง เจตนา หรือ ข้อความใน สัญญา ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132 เดิม หรือมาตรา 171 ที่ แก้ไข ใหม่ และ มาตรา 368 ดัง ที่ ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยดังนั้น จึง นำ เอา บันทึก เพิ่มเติม ต่อ ท้าย สัญญา มา วินิจฉัย ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา หาได้ไม่คดี มี ปัญหา วินิจฉัย ต่อไป ว่า เหตุ ที่ ทำให้ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จะซื้อขายให้ แก่ กัน ได้ ใน วันที่ 20 พฤศจิกายน 2532 เกิดจาก ข้อ ขัดข้อง ของ ฝ่ายใดโจทก์ ทั้ง สอง มี ตัว โจทก์ ที่ 1 เบิกความ เป็น พยาน ว่า ใน วันนัดจดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โจทก์ ทั้ง สอง พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนรับโอน ที่ดิน จาก จำเลย โดย วัน ดังกล่าว เตรียม แคชเชียร์เช็ค จำนวน4 ฉบับ ระบุ ถึง เงิน 62,000,000 บาท เศษ ตาม เอกสาร หมาย จ. 14 ถึง จ. 17แต่ นาย มนัส ซึ่ง ยึดถือ โฉนด เลขที่ 22557 ไม่ยอม มอบ โฉนด ที่ดิน ฉบับ ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพื่อ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ โดยโจทก์ ทั้ง สอง มี นาย วิมล ส่งเสริมสกุล ทนายความ ของ โจทก์ ทั้ง สอง เบิกความ สนับสนุน ว่า วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ พยาน ได้ ไป กับโจทก์ ที่ 1 ด้วย นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ที่ จำเลย เป็น เจ้าของรวม 9 แปลงแต่ ติดขัด เฉพาะ ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 เนื่องจาก นาย มนัส ไม่ยอม จดทะเบียน โอน ให้ โดย นาย มนัส อ้าง เหตุ ว่า ยัง ไม่มี การ แบ่ง กรรมสิทธิ์รวม เป็น สัดส่วน หาก โอน ไป แล้ว จะ ทำให้ เกิด ปัญหา ยุ่งยากตาม มา ใน ภายหลัง ซึ่ง ข้อเท็จจริง จาก คำเบิกความ ของ พยานโจทก์ดังกล่าว นี้ สอดคล้อง กับ ข้อความ ใน บันทึก ของ นาย มนัส ตาม เอกสาร หมาย จ. 21 ซึ่ง มี ใจความ ว่า นาย มนัส ต้องการ ให้ ตกลง และ แบ่งแยก ที่ดิน เป็น สัดส่วน เสีย ก่อน เมื่อ มี การ แบ่งแยก กรรมสิทธิ์ที่ดิน เสร็จ เรียบร้อย แล้ว ก็ พร้อม ที่ จะ ให้ มี การ จดทะเบียน โอน ขายเฉพาะ ส่วน ของ จำเลย บันทึก ฉบับนี้ นาย มนัส ทำ ขึ้น ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ และ เขียน ด้วย ลายมือ ตนเอง ใน ขณะที่ ยัง ไม่มี ข้อพิพาทเกิดขึ้น เชื่อ ว่า นาย มนัส บันทึก ไป ตาม เจตนา และ ข้อเท็จจริง ที่ เกิดขึ้น ใน ขณะ นั้น ข้อความ ใน บันทึก ดังกล่าว จึง น่าเชื่อ ถือรับฟัง เป็น ความจริง ได้ แม้ ต่อมา จำเลย จะ อ้าง นาย มนัส เป็น พยาน ใน ชั้นพิจารณา และ นาย มนัส เบิกความ ว่า ใน วัน ดังกล่าว พยาน นำ โฉนด เลขที่ 22557 ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน เพื่อ โอน กรรมสิทธิ์ เฉพาะ ส่วนของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง หาก โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ขอ โฉนด ที่ดินดังกล่าว เพื่อ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย พยาน ก็ ยินยอมมอบ ให้ เห็น ได้ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ เบิกความ ขัด กับ ข้อเท็จจริง ที่พยาน ปาก นี้ เป็น ผู้ทำ บันทึก ไว้ เอง และ เบิกความ หลังจาก ที่ โจทก์ ทั้ง สองและ จำเลย มี ข้อพิพาท เกิดขึ้น แล้ว โดยเฉพาะ อย่างยิ่ง พยาน จำเลย ปาก นี้เป็น ผู้ มี กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดิน แปลง ดังกล่าว ร่วม กับ จำเลย และ ต้องการที่ จะ แบ่งแยก ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 เป็น สัดส่วน เพื่อ ให้ ที่ดินแปลง อื่น ของ พยาน ที่อยู่ ติด กัน มี ทาง ออก สู่ ทางสาธารณะ ได้ ถือได้ว่าพยาน มี ส่วนได้เสีย เกี่ยวกับ ที่ดิน แปลง นี้ โดยตรง คำเบิกความ ของนาย มนัส พยาน จำเลย จึง เป็น พิรุธ ไม่อาจ รับฟัง เป็น ความจริง ได้ ที่ จำเลย เบิกความ ว่า เหตุ ที่ ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ โจทก์ทั้ง สอง ได้ เพราะ มี ข้อพิพาท ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง กับ นาย บรรเจิด เพราะ โจทก์ ทั้ง สอง ไป ตกลง ขาย ที่ดิน ต่อ ให้ แก่ นาย บรรเจิด ใน ราคา ตารางวา ละ 20,000 บาท โดย ขาย ที่ดิน ใน ส่วน ของ นาย มนัส รวม เข้า ไป ด้วย เมื่อ นาย มนัส ไม่ยอม ขาย ที่ดิน ส่วน ของ นาย มนัส นาย บรรเจิด จึง ไม่ยอม รับ ซื้อ ที่ดิน จาก โจทก์ ที่ 1 เป็นเหตุ ให้ โจทก์ ที่ 1 ไม่ยอม รับโอน ที่ดิน จาก จำเลย นั้น ปรากฏว่า ใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ไม่ได้ ไป ที่ สำนักงาน ที่ดิน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ จำเลย ได้รับคำบอกเล่า มาจาก นาย สุชาติ ผู้รับมอบอำนาจ จาก จำเลย อีก ทอด หนึ่ง แต่ จำเลย ก็ มิได้ นำ นาย สุชาติ มา เบิกความ ยืนยัน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว นี้ คง มี แต่ บันทึก ของ นาย สุชาติ ที่ ยื่น ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 3 ก็ มี ข้อความ เพียง ว่า ผู้จะขาย พร้อม ที่ จะโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ทุก แปลง ให้ แก่ ผู้จะซื้อ ซึ่ง ก็ ขัด กับ ข้อเท็จจริงที่ ว่า โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่นาย มนัส คำเบิกความ ของ จำเลย ดังกล่าว จึง เลื่อนลอย ไม่มี น้ำหนัก น่าเชื่อ นอกจาก นี้ ข้อเท็จจริงยัง ได้ความ จาก คำเบิกความ ของ นาง สุพรรณี บุญโนทกหรือจิตรักธรรม พยาน จำเลย ซึ่ง เป็น ผู้ ไป กับ นาย สุชาติ ที่ สำนักงาน ที่ดิน ใน วัน จดทะเบียน โดย นาง สุพรรณี เบิกความ ว่า พยาน ได้ มอบ เอกสาร ใน การ จดทะเบียน สิทธิ และ นิติกรรม พร้อม กับ โฉนด ที่ดิน 9 ฉบับ ให้ แก่นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ที่ดิน ส่วน โฉนด เลขที่ 22557 อยู่ ที่ นาย มนัส และ ใน วัน ดังกล่าว โฉนด ที่ดิน แปลง นี้ ก็ มิได้ ยื่น ต่อ เจ้าหน้าที่ที่ดิน แต่อย่างใด ซึ่ง นาย ศุภสาร สุริยะ เจ้าหน้าที่ ที่ดิน พยาน จำเลย ก็ เบิกความ ว่า ตัวแทน ของ จำเลย มา ยื่น เรื่องราวขอ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน โดย มี ใบมอบอำนาจ และ โฉนด ที่ดินแต่ โฉนด ที่ดิน จะ มี จำนวน กี่ ฉบับ พยาน จำ ไม่ได้ และ พยาน ก็ ไม่ได้ ตรวจสอบว่า เอกสาร ดังกล่าว จะ ใช้ ใน การ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ได้ หรือไม่แสดง ว่า พยาน จำเลย ปาก นี้ ก็ มิได้ ยืนยัน ว่า ฝ่าย จำเลย มี โฉนด ที่ดินครบ ทุก แปลง พร้อม ที่ จะ โอน กรรมสิทธิ์ ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ พยานหลักฐานของ โจทก์ ทั้ง สอง มี น้ำหนัก ดีกว่า พยาน จำเลย ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่าใน วันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน จำเลย พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง เพียง 9 แปลง ส่วน ที่ดินโฉนด เลขที่ 22557 ยัง มี ข้อ ขัดข้อง อัน เกิดจาก นาย มนัส ผู้มีชื่อ ถือ กรรมสิทธิ์รวม ไม่ยอม มอบ โฉนด เลขที่ 22557 ให้ ทำการ โอน ซึ่ง เมื่อได้ พิเคราะห์ เจตนา ของ คู่สัญญา ใน การ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเห็น ได้ ชัดเจน ว่า เป็น การ ทำ สัญญาซื้อขาย เหมา ตาม เนื้อที่ ที่ ระบุใน โฉนด ที่ดิน รวม 10 แปลง และ ที่ดิน แปลง ที่ มี ปัญหา ขัดข้อง ก็ เป็นที่ดิน ซึ่ง อยู่ ติดต่อ กับ ทางสาธารณะ ที่ดิน แปลง ดังกล่าว นี้ จึง เป็นสาระสำคัญ ของ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลยด้วย เหตุ นี้ การ ที่ ฝ่าย โจทก์ ปฏิเสธ ไม่ยอม รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก9 แปลง จึง ถือไม่ได้ว่า โจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา สำหรับข้อเท็จจริง ที่ ว่า หลังจาก มีเหตุ ขัดข้อง ไม่อาจ จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ แล้ว จำเลย ได้ บอกกล่าว ให้ โจทก์ทั้ง สอง ไป จดทะเบียน รับโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน อีก หลาย ครั้ง แต่ โจทก์ทั้ง สอง ก็ เพิกเฉย จน ใน ที่สุด จำเลย จึง มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา ตามเอกสาร หมาย ล. 4 นั้น คง มี แต่ คำเบิกความ ลอย ๆ ของ จำเลย เพียง ปาก เดียวหา มี พยานหลักฐาน อื่น มา สนับสนุน ว่า จำเลย บอกกล่าว ด้วย วาจา หรือ ทำ เป็นลายลักษณ์อักษร ทั้ง ปรากฏว่า จำเลย มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา หลังจากวันนัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ เพียง 2 วัน เท่านั้น ข้อ นำสืบ ของจำเลย ดังกล่าว จึง ไม่อาจ รับฟัง ได้ เมื่อ ข้อเท็จจริง รับฟัง ไม่ได้ ว่าโจทก์ ทั้ง สอง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จำเลย จึง ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญาและ ริบ เงินมัดจำ จาก โจทก์ ทั้ง สอง การ ที่ จำเลย มี หนังสือ ตาม เอกสาร หมายล. 4 บอกเลิก สัญญา แก่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง ไม่มี ผล ทำให้ สัญญา ระหว่าง โจทก์ทั้ง สอง กับ จำเลย ระงับ ไป แต่อย่างใด จำเลย ยัง คง มี ความผูกพัน กับโจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย อยู่ โจทก์ ทั้ง สอง จึง มีสิทธิที่ จะ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ปฏิบัติ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ต่อไป ได้ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังขึ้นมี ปัญหา ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ต่อไป ว่า โจทก์ ทั้ง สอง มีสิทธิเรียก เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย จาก จำเลย ตาม สัญญา หรือไม่ นั้น เห็นว่าเมื่อ ได้ วินิจฉัย มา แล้ว ว่า เหตุ ที่ ทำให้ จำเลย ไม่สามารถ โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลง โฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง ได้ เกิดจาก นาย มนัส ซึ่ง มี กรรมสิทธิ์ร่วม กับ จำเลย ใน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 และ นาย มนัส ก็ เป็น บุคคลภายนอก ที่ มิได้ เกี่ยวข้อง ใน สัญญา ระหว่าง โจทก์ ทั้ง สองกับ จำเลย ดังนั้น การ ที่ จำเลย ไม่อาจ ที่ จะ ปฏิบัติการ ชำระหนี้ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ได้ จึง เกิดจาก การกระทำ ของบุคคลภายนอก ซึ่ง เป็น พฤติการณ์ ที่อยู่ นอกเหนือ วิสัย และ ความรับผิด ชอบของ จำเลย กรณี จะ ถือว่า จำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา ไม่ได้ เช่นเดียวกันจำเลย จึง ไม่ต้อง รับผิด ใน เบี้ยปรับ และ ค่าเสียหาย ตาม ที่ โจทก์ ทั้ง สองเรียกร้อง ฎีกา ของ โจทก์ ทั้ง สอง ใน ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นสำหรับ ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ แก่จำเลย เมื่อ มี การ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ นั้น ปรากฏ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 13 ว่า โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ตกลงซื้อ ขาย ที่ดิน 10 แปลง มี เนื้อที่ รวมกัน ทั้งสิ้น 14 ไร่ 1 งาน43 ตารางวา ราคา ตารางวา ละ 14,000 บาท รวมเป็น เงิน 80,402,000 บาทซึ่ง ราคา ดังกล่าว นี้ จำเลย เบิกความ ยอมรับ ว่า ได้ คิด ราคา ที่ดิน ตามโฉนด เลขที่ 22557 ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย มนัส อารยพัฒน์ รวม เข้า ไป ด้วย และ จะ หัก ราคา ที่ดิน ให้ เมื่อ มี การ โอน กรรมสิทธิ์เมื่อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 22557 มี เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 44 ตารางวาจึง มี ราคา 21,616,000 บาท จำเลย มี ส่วน เป็น เจ้าของรวม กึ่งหนึ่งจึง ต้อง หัก ราคา ที่ดิน แปลง นี้ ออก กึ่งหนึ่ง ดังนั้น ที่ดิน แปลง นี้ใน ส่วน ที่ เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย จึง มี ราคา 10,808,000 บาทเมื่อ นำ ไป หัก จาก ราคา ที่ดิน ทั้งหมด ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมายจ. 13 แล้ว ราคา ที่ดิน ที่ แท้จริง คือ 69,594,000 บาท โจทก์ ทั้ง สองได้ ชำระ เงินมัดจำ ให้ จำเลย แล้ว จำนวน 18,000,000 บาท คงเหลือ ค่าที่ดินส่วน ที่ เหลือ ที่ โจทก์ ทั้ง สอง จะ ต้อง ชำระ ให้ จำเลย อีก จำนวน51,594,000 บาท "พิพากษากลับ ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 5244, 5247, 5248, 69496, 70647, 70650, 71090, 71091,71092 และ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ตามโฉนด เลขที่ 22557 ให้ แก่ โจทก์ ทั้ง สอง โดย ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ชำระ เงินจำนวน 51,594,000 บาท แก่ จำเลย หาก จำเลย ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอาคำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย คำขอ อื่น นอกจาก นี้ ให้ยก(อากร อัชกุล-สุทธิ นิชโรจน์-สุชาติ ถาวรวงษ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุมีข้อน่าสังเกตว่าพฤติการณ์อย่างไรที่จะทำให้การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยและทำให้ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบทั้งเป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา219)ซึ่งสามารถแยกพิจารณาได้ดังนี้ (1)เกิดจากเหตุภายนอกเช่นอาจเกิดจากพฤติการณ์ตามธรรมชาติหรือพฤติการณ์อันเกิดจากบุคคลภายนอกเป็นต้น (2)เกิดจากเหตุภายในเช่นเกิดจากตัวทรัพย์หรือตัวลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา219วรรคสองนั้นเอง อย่างไรก็ตามเหตุดังกล่าวต้องเกิดภายหลังที่ได้ก่อหนี้และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบด้วยกรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้น่าจะถือเป็นหลักได้ว่าการที่บุคคลภายนอกซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินกับผู้จะขายแต่มิได้รู้เห็นยินยอมในการขายส่วนของตนด้วยไม่ยอมส่งมอบโฉนดที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้และเป็นพฤติการณ์อันเกิดจากบุคคลภายนอกซึ่งอยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลย อนึ่งในคดีนี้ศาลฎีกาใช้คำว่าพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยหาได้ใช้คำว่าพฤติการณ์นอกเหนือไม่อาจบังคับได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา208แต่อย่างไรผู้บันทึกเข้าใจว่าน่าจะมีความหมายใกล้เคียงกันโดยคำว่าพฤติการณ์ที่อยู่นอกเหนือวิสัยและความรับผิดชอบของจำเลยน่าจะเหมาะกับการใช้ในการวินิจฉัยคดีนี้มากกว่า ?อมรพจน์กุลวิจิตร?