คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5770/2539หลักกฎหมาย: โจทก์ทั้งสามทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตกลงเช่ามีกำหนด6ปีแบ่งออกเป็น2ช่วงช่วงละ3ปีค่าเช่า3ปีแรกเดือนละ200,000บาทส่วน3ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ15โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งอาคารสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ6,000,000บาทและตามข้อสัญญาข้อ4ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงจากอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและมีกำหนด6ปีโจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้บังคับจำเลยแก้ไขสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น6 ปี และแก้ไขคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 และจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2533 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยซ่อมลิฟต์ที่ใช้ขึ้นลงอาคารเลขที่ 27/2 หากจำเลยไม่ซ่อม ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซ่อม โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยหยุดการกระทำต่าง ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอาคารและห้องพักในอาคารเลขที่ 27/2 ของโจทก์ทั้งสามและของลูกค้าโจทก์ทั้งสามโดยปกติสุขให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยในอัตราวันละ 10,000 บาท และให้โจทก์ทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบอาคารเลขที่ 27/2ที่เช่าดังกล่าวแก่จำเลยโจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสามและฟ้องแย้งจำเลยโจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าแก่โจทก์ที่ 1 และที่ 3 มีกำหนด 6 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2533ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้โดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารเลขที่ 27/2 ซอยยมราช ถนนศาลาแดง แขวงสีลมเขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อให้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาทประเด็นวินิจฉัยในชั้นฎีกามีเพียงข้อเดียวว่า การเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและมีกำหนดการเช่า 6 ปี หรือไม่ โจทก์ทั้งสามเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาเช่าได้ไปดูอาคารที่จะเช่า เห็นทรุดโทรมมาก และยังมีสภาพเป็นโรงพยาบาลอยู่ โจทก์ทั้งสามจึงตกลงเช่ามีกำหนด 6 ปี ในการทำสัญญาเช่านั้นแบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงละ 3 ปี ค่าเช่า 3 ปีแรก เดือนละ200,000 บาท ส่วน 3 ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ 15 โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งห้องให้มีลักษณะเป็นที่พักอาศัยและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท โดยมีนายคงศักดิ์ ยุกตะเสวีสถาปนิกผู้ออกแบบแปลนตกแต่งห้องพัก ซึ่งมีการปรับปรุงพื้น ผนังผ้าม่าน โคมไฟ กระดาษปิดผนัง เฟอร์นิเจอร์ของแต่ละห้องนายปัญญา แซ่เตียว ผู้รับเหมางานไม้และงานปูนสำหรับห้องที่เช่านายบัญชา วิวรรธน์กุศล ช่างผู้รับเหมาติดตั้งระบบโทรศัพท์นายสมยศ ศรีเจริญ ช่างผู้รับเหมาติดตั้งเครื่องปรับอากาศนางพรรณพิไล สุพรรณโรจน์ เจ้าหน้าที่ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนานันท์ จำกัด ผู้สนับสนุนด้านเงินทุน และนายสันทัด เกิดสินทรัพย์ เจ้าหน้าที่ธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชย์การจำกัด มาเบิกความสนับสนุน พร้อมทั้งส่งอ้างเอกสาร เช่น สัญญาเช่าแบบพิมพ์เขียว และใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามเอกสารหมายจ.1, จ.14 ถึง จ.17, จ.29 และ จ.30 เป็นพยาน ส่วนจำเลยเบิกความว่า เมื่อเลิกกิจการโรงพยาบาลแล้ว โจทก์มาติดต่อขอเช่าอาคารพิพาท โดยทราบดีว่า จำเลยจะขายอาคารพิพาทเพื่อนำเงินไปชำระแก่ธนาคาร ข้อตกลงในการเช่าแบ่งเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์อัตราค่าเช่ารวมกันเดือนละ 200,000 บาทกำหนดเวลาเช่า 3 ปีโดยมีนายธนานต์ บุญเสรฐ ผู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าแพทย์หญิงวังวโรทัย สิงหติวานนท์ และพันโทหญิงสลิลลา วีระรัตน์มาเบิกความสนับสนุน เห็นว่า ในการปรับปรุงอาคารพิพาทเพื่อให้เหมาะสมแก่ลูกค้าที่จะเช่าโจทก์ทั้งสามสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000 บาท และจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 4 ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่า (โจทก์) จะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า (จำเลย)การปลูกสร้างหรือดัดแปลง ต่อเติมที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (จำเลย) ทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีกำหนด 6 ปี ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยคดีชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5770/2539นาง ศิริกัญญา สุนทรสีมะ กับพวกโจทก์นาง หทัยจิต โกศลนาวินจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 538โจทก์ทั้งสามทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตกลงเช่ามีกำหนด6ปีแบ่งออกเป็น2ช่วงช่วงละ3ปีค่าเช่า3ปีแรกเดือนละ200,000บาทส่วน3ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ15โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งอาคารสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ6,000,000บาทและตามข้อสัญญาข้อ4ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงจากอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและมีกำหนด6ปีโจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้บังคับจำเลยแก้ไขสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น6 ปี และแก้ไขคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 และจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2533 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยซ่อมลิฟต์ที่ใช้ขึ้นลงอาคารเลขที่ 27/2 หากจำเลยไม่ซ่อม ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซ่อม โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยหยุดการกระทำต่าง ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอาคารและห้องพักในอาคารเลขที่ 27/2 ของโจทก์ทั้งสามและของลูกค้าโจทก์ทั้งสามโดยปกติสุขให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยในอัตราวันละ 10,000 บาท และให้โจทก์ทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบอาคารเลขที่ 27/2ที่เช่าดังกล่าวแก่จำเลยโจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสามและฟ้องแย้งจำเลยโจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าแก่โจทก์ที่ 1 และที่ 3 มีกำหนด 6 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2533ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้โดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารเลขที่ 27/2 ซอยยมราช ถนนศาลาแดง แขวงสีลมเขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อให้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาทประเด็นวินิจฉัยในชั้นฎีกามีเพียงข้อเดียวว่า การเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและมีกำหนดการเช่า 6 ปี หรือไม่ โจทก์ทั้งสามเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาเช่าได้ไปดูอาคารที่จะเช่า เห็นทรุดโทรมมาก และยังมีสภาพเป็นโรงพยาบาลอยู่ โจทก์ทั้งสามจึงตกลงเช่ามีกำหนด 6 ปี ในการทำสัญญาเช่านั้นแบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงละ 3 ปี ค่าเช่า 3 ปีแรก เดือนละ200,000 บาท ส่วน 3 ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ 15 โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งห้องให้มีลักษณะเป็นที่พักอาศัยและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท โดยมีนายคงศักดิ์ ยุกตะเสวีสถาปนิกผู้ออกแบบแปลนตกแต่งห้องพัก ซึ่งมีการปรับปรุงพื้น ผนังผ้าม่าน โคมไฟ กระดาษปิดผนัง เฟอร์นิเจอร์ของแต่ละห้องนายปัญญา แซ่เตียว ผู้รับเหมางานไม้และงานปูนสำหรับห้องที่เช่านายบัญชา วิวรรธน์กุศล ช่างผู้รับเหมาติดตั้งระบบโทรศัพท์นายสมยศ ศรีเจริญ ช่างผู้รับเหมาติดตั้งเครื่องปรับอากาศนางพรรณพิไล สุพรรณโรจน์ เจ้าหน้าที่ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนานันท์ จำกัด ผู้สนับสนุนด้านเงินทุน และนายสันทัด เกิดสินทรัพย์ เจ้าหน้าที่ธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชย์การจำกัด มาเบิกความสนับสนุน พร้อมทั้งส่งอ้างเอกสาร เช่น สัญญาเช่าแบบพิมพ์เขียว และใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามเอกสารหมายจ.1, จ.14 ถึง จ.17, จ.29 และ จ.30 เป็นพยาน ส่วนจำเลยเบิกความว่า เมื่อเลิกกิจการโรงพยาบาลแล้ว โจทก์มาติดต่อขอเช่าอาคารพิพาท โดยทราบดีว่า จำเลยจะขายอาคารพิพาทเพื่อนำเงินไปชำระแก่ธนาคาร ข้อตกลงในการเช่าแบ่งเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์อัตราค่าเช่ารวมกันเดือนละ 200,000 บาทกำหนดเวลาเช่า 3 ปีโดยมีนายธนานต์ บุญเสรฐ ผู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าแพทย์หญิงวังวโรทัย สิงหติวานนท์ และพันโทหญิงสลิลลา วีระรัตน์มาเบิกความสนับสนุน เห็นว่า ในการปรับปรุงอาคารพิพาทเพื่อให้เหมาะสมแก่ลูกค้าที่จะเช่าโจทก์ทั้งสามสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000 บาท และจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 4 ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่า (โจทก์) จะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า (จำเลย)การปลูกสร้างหรือดัดแปลง ต่อเติมที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (จำเลย) ทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีกำหนด 6 ปี ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยคดีชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ยรรยง ปานุราช-ยงยุทธ ธารีสาร-นิวัตน์ แก้วเกิดเคน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้บังคับจำเลยแก้ไขสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น6 ปี และแก้ไขคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 และจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2533 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยซ่อมลิฟต์ที่ใช้ขึ้นลงอาคารเลขที่ 27/2 หากจำเลยไม่ซ่อม ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซ่อม โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยหยุดการกระทำต่าง ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอาคารและห้องพักในอาคารเลขที่ 27/2 ของโจทก์ทั้งสามและของลูกค้าโจทก์ทั้งสามโดยปกติสุขให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยในอัตราวันละ 10,000 บาท และให้โจทก์ทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบอาคารเลขที่ 27/2ที่เช่าดังกล่าวแก่จำเลยโจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสามและฟ้องแย้งจำเลยโจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าแก่โจทก์ที่ 1 และที่ 3 มีกำหนด 6 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2533ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้โดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารเลขที่ 27/2 ซอยยมราช ถนนศาลาแดง แขวงสีลมเขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อให้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาทประเด็นวินิจฉัยในชั้นฎีกามีเพียงข้อเดียวว่า การเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและมีกำหนดการเช่า 6 ปี หรือไม่ โจทก์ทั้งสามเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาเช่าได้ไปดูอาคารที่จะเช่า เห็นทรุดโทรมมาก และยังมีสภาพเป็นโรงพยาบาลอยู่ โจทก์ทั้งสามจึงตกลงเช่ามีกำหนด 6 ปี ในการทำสัญญาเช่านั้นแบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงละ 3 ปี ค่าเช่า 3 ปีแรก เดือนละ200,000 บาท ส่วน 3 ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ 15 โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งห้องให้มีลักษณะเป็นที่พักอาศัยและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท โดยมีนายคงศักดิ์ ยุกตะเสวีสถาปนิกผู้ออกแบบแปลนตกแต่งห้องพัก ซึ่งมีการปรับปรุงพื้น ผนังผ้าม่าน โคมไฟ กระดาษปิดผนัง เฟอร์นิเจอร์ของแต่ละห้องนายปัญญา แซ่เตียว ผู้รับเหมางานไม้และงานปูนสำหรับห้องที่เช่านายบัญชา วิวรรธน์กุศล ช่างผู้รับเหมาติดตั้งระบบโทรศัพท์นายสมยศ ศรีเจริญ ช่างผู้รับเหมาติดตั้งเครื่องปรับอากาศนางพรรณพิไล สุพรรณโรจน์ เจ้าหน้าที่ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนานันท์ จำกัด ผู้สนับสนุนด้านเงินทุน และนายสันทัด เกิดสินทรัพย์ เจ้าหน้าที่ธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชย์การจำกัด มาเบิกความสนับสนุน พร้อมทั้งส่งอ้างเอกสาร เช่น สัญญาเช่าแบบพิมพ์เขียว และใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามเอกสารหมายจ.1, จ.14 ถึง จ.17, จ.29 และ จ.30 เป็นพยาน ส่วนจำเลยเบิกความว่า เมื่อเลิกกิจการโรงพยาบาลแล้ว โจทก์มาติดต่อขอเช่าอาคารพิพาท โดยทราบดีว่า จำเลยจะขายอาคารพิพาทเพื่อนำเงินไปชำระแก่ธนาคาร ข้อตกลงในการเช่าแบ่งเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์อัตราค่าเช่ารวมกันเดือนละ 200,000 บาทกำหนดเวลาเช่า 3 ปีโดยมีนายธนานต์ บุญเสรฐ ผู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าแพทย์หญิงวังวโรทัย สิงหติวานนท์ และพันโทหญิงสลิลลา วีระรัตน์มาเบิกความสนับสนุน เห็นว่า ในการปรับปรุงอาคารพิพาทเพื่อให้เหมาะสมแก่ลูกค้าที่จะเช่าโจทก์ทั้งสามสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000 บาท และจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 4 ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่า (โจทก์) จะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า (จำเลย)การปลูกสร้างหรือดัดแปลง ต่อเติมที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (จำเลย) ทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีกำหนด 6 ปี ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยคดีชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5770/2539นาง ศิริกัญญา สุนทรสีมะ กับพวกโจทก์นาง หทัยจิต โกศลนาวินจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 538โจทก์ทั้งสามทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตกลงเช่ามีกำหนด6ปีแบ่งออกเป็น2ช่วงช่วงละ3ปีค่าเช่า3ปีแรกเดือนละ200,000บาทส่วน3ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ15โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งอาคารสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ6,000,000บาทและตามข้อสัญญาข้อ4ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงจากอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและมีกำหนด6ปีโจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้บังคับจำเลยแก้ไขสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น6 ปี และแก้ไขคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 และจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2533 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยซ่อมลิฟต์ที่ใช้ขึ้นลงอาคารเลขที่ 27/2 หากจำเลยไม่ซ่อม ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซ่อม โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยหยุดการกระทำต่าง ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอาคารและห้องพักในอาคารเลขที่ 27/2 ของโจทก์ทั้งสามและของลูกค้าโจทก์ทั้งสามโดยปกติสุขให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยในอัตราวันละ 10,000 บาท และให้โจทก์ทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบอาคารเลขที่ 27/2ที่เช่าดังกล่าวแก่จำเลยโจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสามขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสามและฟ้องแย้งจำเลยโจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าแก่โจทก์ที่ 1 และที่ 3 มีกำหนด 6 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2533ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้โดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารเลขที่ 27/2 ซอยยมราช ถนนศาลาแดง แขวงสีลมเขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อให้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาทประเด็นวินิจฉัยในชั้นฎีกามีเพียงข้อเดียวว่า การเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและมีกำหนดการเช่า 6 ปี หรือไม่ โจทก์ทั้งสามเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาเช่าได้ไปดูอาคารที่จะเช่า เห็นทรุดโทรมมาก และยังมีสภาพเป็นโรงพยาบาลอยู่ โจทก์ทั้งสามจึงตกลงเช่ามีกำหนด 6 ปี ในการทำสัญญาเช่านั้นแบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงละ 3 ปี ค่าเช่า 3 ปีแรก เดือนละ200,000 บาท ส่วน 3 ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ 15 โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งห้องให้มีลักษณะเป็นที่พักอาศัยและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท โดยมีนายคงศักดิ์ ยุกตะเสวีสถาปนิกผู้ออกแบบแปลนตกแต่งห้องพัก ซึ่งมีการปรับปรุงพื้น ผนังผ้าม่าน โคมไฟ กระดาษปิดผนัง เฟอร์นิเจอร์ของแต่ละห้องนายปัญญา แซ่เตียว ผู้รับเหมางานไม้และงานปูนสำหรับห้องที่เช่านายบัญชา วิวรรธน์กุศล ช่างผู้รับเหมาติดตั้งระบบโทรศัพท์นายสมยศ ศรีเจริญ ช่างผู้รับเหมาติดตั้งเครื่องปรับอากาศนางพรรณพิไล สุพรรณโรจน์ เจ้าหน้าที่ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนานันท์ จำกัด ผู้สนับสนุนด้านเงินทุน และนายสันทัด เกิดสินทรัพย์ เจ้าหน้าที่ธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชย์การจำกัด มาเบิกความสนับสนุน พร้อมทั้งส่งอ้างเอกสาร เช่น สัญญาเช่าแบบพิมพ์เขียว และใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามเอกสารหมายจ.1, จ.14 ถึง จ.17, จ.29 และ จ.30 เป็นพยาน ส่วนจำเลยเบิกความว่า เมื่อเลิกกิจการโรงพยาบาลแล้ว โจทก์มาติดต่อขอเช่าอาคารพิพาท โดยทราบดีว่า จำเลยจะขายอาคารพิพาทเพื่อนำเงินไปชำระแก่ธนาคาร ข้อตกลงในการเช่าแบ่งเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์อัตราค่าเช่ารวมกันเดือนละ 200,000 บาทกำหนดเวลาเช่า 3 ปีโดยมีนายธนานต์ บุญเสรฐ ผู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าแพทย์หญิงวังวโรทัย สิงหติวานนท์ และพันโทหญิงสลิลลา วีระรัตน์มาเบิกความสนับสนุน เห็นว่า ในการปรับปรุงอาคารพิพาทเพื่อให้เหมาะสมแก่ลูกค้าที่จะเช่าโจทก์ทั้งสามสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000 บาท และจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 4 ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่า (โจทก์) จะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า (จำเลย)การปลูกสร้างหรือดัดแปลง ต่อเติมที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (จำเลย) ทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีกำหนด 6 ปี ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยคดีชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ยรรยง ปานุราช-ยงยุทธ ธารีสาร-นิวัตน์ แก้วเกิดเคน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ