คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1094/2549หลักกฎหมาย: สัญญาจะซื้อขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ส่วนโจทก์จะผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 สร้างห้องชุดเสร็จแล้วในระหว่างสัญญา คงมีกำแพงด้านหน้าอาคารชุดเท่านั้นที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เพียงนี้ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เพราะการประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิเลิกสัญญาได้นั้น ต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายความรวมถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกำแพงด้านหน้าอาคารชุด แต่กำแพงดังกล่าวเป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด อีกทั้งหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์มิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงดังกล่าวเป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น การที่กำแพงดังกล่าวยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาในขณะที่จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 194,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 179,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 103,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2541 ต้องไม่เกิน 15,000 บาท กับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้ดำเนินการโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ วันที่ 20 มีนาคม 2538 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายห้องชุด 1 ห้อง ของอาคารชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 464,000 บาท โดยมีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการโครงการอาคารชุดจนเสร็จการ และจะทำการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 20 กันยายน 2540 ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่างสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 103,000 บาท ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 15 กันยายน 2540 แจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จตามสัญญา ให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยที่ 1 พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลยที่ 1 ส่วนโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 1 ตุลาคม 2540 บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามสัญญากับขอให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่จำเลยที่ 1 ได้รับชำระไว้แก่โจทก์ สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาคือ กำแพงด้านหน้าอาคารชุด จำเลยที่ 1 ฎีกาในข้อ 3 ว่า กำแพงด้านหน้าอาคารชุดมิใช่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง และในข้อ 4 อีกว่า แม้กำแพงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างกำแพงไม่แล้วเสร็จก็มิใช่เป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดที่โจทก์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ศาลฎีกาเห็นว่า การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคาร ที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ในคดีนี้แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุดและในหนังสือเลิกสัญญาโจทก์ระบุแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 4 ฟังขึ้น และเมื่อวินิจฉัยดังนี้ จึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 3 อีกต่อไป พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1094/2549นางฉันทนา หวังลัดดาโจทก์บริษัทศรีเจริญ พร็อพเพอร์ตี้ คอนสตรัคชั่น จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 461, ม. 466สัญญาจะซื้อขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ส่วนโจทก์จะผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 สร้างห้องชุดเสร็จแล้วในระหว่างสัญญา คงมีกำแพงด้านหน้าอาคารชุดเท่านั้นที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เพียงนี้ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เพราะการประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิเลิกสัญญาได้นั้น ต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายความรวมถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกำแพงด้านหน้าอาคารชุด แต่กำแพงดังกล่าวเป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด อีกทั้งหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์มิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงดังกล่าวเป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น การที่กำแพงดังกล่าวยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาในขณะที่จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 194,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 179,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 103,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2541 ต้องไม่เกิน 15,000 บาท กับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้ดำเนินการโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ วันที่ 20 มีนาคม 2538 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายห้องชุด 1 ห้อง ของอาคารชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 464,000 บาท โดยมีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการโครงการอาคารชุดจนเสร็จการ และจะทำการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 20 กันยายน 2540 ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่างสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 103,000 บาท ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 15 กันยายน 2540 แจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จตามสัญญา ให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยที่ 1 พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลยที่ 1 ส่วนโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 1 ตุลาคม 2540 บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามสัญญากับขอให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่จำเลยที่ 1 ได้รับชำระไว้แก่โจทก์ สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาคือ กำแพงด้านหน้าอาคารชุด จำเลยที่ 1 ฎีกาในข้อ 3 ว่า กำแพงด้านหน้าอาคารชุดมิใช่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง และในข้อ 4 อีกว่า แม้กำแพงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างกำแพงไม่แล้วเสร็จก็มิใช่เป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดที่โจทก์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ศาลฎีกาเห็นว่า การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคาร ที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ในคดีนี้แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุดและในหนังสือเลิกสัญญาโจทก์ระบุแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 4 ฟังขึ้น และเมื่อวินิจฉัยดังนี้ จึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 3 อีกต่อไป พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ.(วิชัย วิวิตเสวี-ธานิศ เกศวพิทักษ์-พิทักษ์ คงจันทร์)ศาลแพ่งธนบุรี - นายกิตติพันธ์ เกียรติสุนทรศาลอุทธรณ์ - นางทัศนีย์ ธรรมเกณฑ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 194,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 179,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 103,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2541 ต้องไม่เกิน 15,000 บาท กับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้ดำเนินการโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ วันที่ 20 มีนาคม 2538 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายห้องชุด 1 ห้อง ของอาคารชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 464,000 บาท โดยมีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการโครงการอาคารชุดจนเสร็จการ และจะทำการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 20 กันยายน 2540 ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่างสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 103,000 บาท ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 15 กันยายน 2540 แจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จตามสัญญา ให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยที่ 1 พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลยที่ 1 ส่วนโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 1 ตุลาคม 2540 บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามสัญญากับขอให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่จำเลยที่ 1 ได้รับชำระไว้แก่โจทก์ สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาคือ กำแพงด้านหน้าอาคารชุด จำเลยที่ 1 ฎีกาในข้อ 3 ว่า กำแพงด้านหน้าอาคารชุดมิใช่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง และในข้อ 4 อีกว่า แม้กำแพงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างกำแพงไม่แล้วเสร็จก็มิใช่เป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดที่โจทก์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ศาลฎีกาเห็นว่า การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคาร ที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ในคดีนี้แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุดและในหนังสือเลิกสัญญาโจทก์ระบุแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 4 ฟังขึ้น และเมื่อวินิจฉัยดังนี้ จึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 3 อีกต่อไป พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1094/2549นางฉันทนา หวังลัดดาโจทก์บริษัทศรีเจริญ พร็อพเพอร์ตี้ คอนสตรัคชั่น จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 461, ม. 466สัญญาจะซื้อขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ส่วนโจทก์จะผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 สร้างห้องชุดเสร็จแล้วในระหว่างสัญญา คงมีกำแพงด้านหน้าอาคารชุดเท่านั้นที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เพียงนี้ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เพราะการประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิเลิกสัญญาได้นั้น ต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายความรวมถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกำแพงด้านหน้าอาคารชุด แต่กำแพงดังกล่าวเป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด อีกทั้งหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์มิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงดังกล่าวเป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น การที่กำแพงดังกล่าวยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาในขณะที่จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 194,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 179,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 103,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2541 ต้องไม่เกิน 15,000 บาท กับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้ดำเนินการโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ วันที่ 20 มีนาคม 2538 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายห้องชุด 1 ห้อง ของอาคารชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 464,000 บาท โดยมีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการโครงการอาคารชุดจนเสร็จการ และจะทำการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 20 กันยายน 2540 ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่างสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 103,000 บาท ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 15 กันยายน 2540 แจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จตามสัญญา ให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยที่ 1 พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลยที่ 1 ส่วนโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 1 ตุลาคม 2540 บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามสัญญากับขอให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่จำเลยที่ 1 ได้รับชำระไว้แก่โจทก์ สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาคือ กำแพงด้านหน้าอาคารชุด จำเลยที่ 1 ฎีกาในข้อ 3 ว่า กำแพงด้านหน้าอาคารชุดมิใช่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง และในข้อ 4 อีกว่า แม้กำแพงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างกำแพงไม่แล้วเสร็จก็มิใช่เป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดที่โจทก์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ศาลฎีกาเห็นว่า การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคาร ที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ในคดีนี้แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุดและในหนังสือเลิกสัญญาโจทก์ระบุแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 4 ฟังขึ้น และเมื่อวินิจฉัยดังนี้ จึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 3 อีกต่อไป พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ.(วิชัย วิวิตเสวี-ธานิศ เกศวพิทักษ์-พิทักษ์ คงจันทร์)ศาลแพ่งธนบุรี - นายกิตติพันธ์ เกียรติสุนทรศาลอุทธรณ์ - นางทัศนีย์ ธรรมเกณฑ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ