คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6815/2537หลักกฎหมาย: ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้นดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลง ที่โจทก์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและคำชี้ขาดตามใบแจ้งคำชี้ขาด เล่มที่ 13 เลขที่ 14 ถึง 17 ฉบับ ลงวันที่ 30กรกฎาคม 2534 โดยกำหนดค่ารายปีและภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2531 เป็นค่ารายปี 4,800,000 บาท ค่าภาษี 600,000 บาทประจำปี 2532 ค่ารายปี 5,280,000 บาท ค่าภาษี 660,000 บาทประจำปี 2533 ค่ารายปี 5,808,000 บาท ค่าภาษี 726,000 บาทและประจำปี 2534 ค่ารายปี 6,388,800 บาท ค่าภาษี 798,600 บาทและขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินภาษีโรงเรือนและที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสองเกินไป สำหรับปี 2531 จำนวน600,000 บาท ปี 2532 จำนวน 660,000 บาท ปี 2533 จำนวน726,000 บาท และปี 2534 จำนวน 798,600 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น2,784,600 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า การกำหนดค่ารายปีเพื่อจัดเก็บค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของจำเลยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นไปตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 วรรค 2แล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 ไม่อาจถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อแต่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 537 นั้นไม่ชอบ เพราะสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอันมีลักษณะพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่คู่สัญญาทำขึ้นเพื่อให้มีลักษณะเป็นการจะซื้อทรัพย์สินที่เช่าในอนาคตโดยได้กำหนดอัตราค่าเช่าในแต่ละปีให้มีอัตราสูงขึ้นทุกปี และมีข้อตกลงว่าเมื่อเช่าครบ 5 ปี หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคาตามตารางมูลค่าคงเหลือของทรัพย์สินแนบท้ายสัญญาในปีที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หักด้วยค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไปแล้วในปีนั้น หากซื้อเมื่อครบกำหนดการเช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคา 5,000,000 บาทสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาที่มีลักษณะพิเศษ โดยค่าเช่ามีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินเช่นเดียวกับการเช่าซื้อหรือขายผ่อนส่ง สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 นั้นเห็นว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 มีข้อความและรายละเอียดเช่นสัญญาเช่าทรัพย์สินทั่วไป โดยเฉพาะในข้อ 5 วรรค 3 ได้กำหนดให้จดทะเบียนการเช่า ข้อ 6 ให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้า 4 เดือนข้อ 10 เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่ายังใช้ทรัพย์สินที่เช่าอยู่ให้ถือว่ามีการตกลงเช่าตามสัญญาเช่าต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ข้อ 12 ให้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่บำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า และข้อ 14 ผู้เช่าจะนำทรัพย์ที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงไม่ได้ ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่าส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าตามสัญญาข้อ 9 ก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ฉะนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ได้กำหนดค่ารายปีของโจทก์สูงกว่าทรัพย์สินรายอื่น ๆ ทั้งมีลักษณะและสภาพที่ดินซึ่งมีทำเลใกล้เคียงกับโจทก์และมีการใช้สอยที่ดินได้มากกว่าของโจทก์แต่กลับเสียค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินต่ำกว่ากรณีของโจทก์นั้นปรากฏจากการนำสืบของโจทก์ว่า ที่ดินบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดและบริษัทคิมเบอร์ลี่ย์ คล๊าค ประเทศไทย จำกัด ตามเอกสารหมายจ.2 แผ่นที่ 1-6 เป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ที่ตำบลบางขะแยงอำเภอเมืองปทุมธานี ส่วนที่ดินของบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดที่ดินบริษัทเสริมสุข จำกัด ที่ดินนายเลื่อนลอย บุนนาคและที่ดินนายปวิตร ปีชาหาญ ตามเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 1-5 นั้นที่ดินแปลงแรกตั้งอยู่ที่แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ 3 แปลงหลังตั้งอยู่ที่แขวงลาดยาว เขตจตุจักร ส่วนที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่ที่แขวงอนุสาวรีย์ (กูบแดง) เขตบางเขนนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้ว ที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเองซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตาฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6815/2537บริษัท ยูอาร์อีอินเตอร์เนชั่นแนลโจทก์กรุงเทพมหานคร กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8 ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้นดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลง ที่โจทก์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและคำชี้ขาดตามใบแจ้งคำชี้ขาด เล่มที่ 13 เลขที่ 14 ถึง 17 ฉบับ ลงวันที่ 30กรกฎาคม 2534 โดยกำหนดค่ารายปีและภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2531 เป็นค่ารายปี 4,800,000 บาท ค่าภาษี 600,000 บาทประจำปี 2532 ค่ารายปี 5,280,000 บาท ค่าภาษี 660,000 บาทประจำปี 2533 ค่ารายปี 5,808,000 บาท ค่าภาษี 726,000 บาทและประจำปี 2534 ค่ารายปี 6,388,800 บาท ค่าภาษี 798,600 บาทและขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินภาษีโรงเรือนและที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสองเกินไป สำหรับปี 2531 จำนวน600,000 บาท ปี 2532 จำนวน 660,000 บาท ปี 2533 จำนวน726,000 บาท และปี 2534 จำนวน 798,600 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น2,784,600 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า การกำหนดค่ารายปีเพื่อจัดเก็บค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของจำเลยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นไปตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 วรรค 2แล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 ไม่อาจถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อแต่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 537 นั้นไม่ชอบ เพราะสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอันมีลักษณะพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่คู่สัญญาทำขึ้นเพื่อให้มีลักษณะเป็นการจะซื้อทรัพย์สินที่เช่าในอนาคตโดยได้กำหนดอัตราค่าเช่าในแต่ละปีให้มีอัตราสูงขึ้นทุกปี และมีข้อตกลงว่าเมื่อเช่าครบ 5 ปี หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคาตามตารางมูลค่าคงเหลือของทรัพย์สินแนบท้ายสัญญาในปีที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หักด้วยค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไปแล้วในปีนั้น หากซื้อเมื่อครบกำหนดการเช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคา 5,000,000 บาทสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาที่มีลักษณะพิเศษ โดยค่าเช่ามีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินเช่นเดียวกับการเช่าซื้อหรือขายผ่อนส่ง สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 นั้นเห็นว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 มีข้อความและรายละเอียดเช่นสัญญาเช่าทรัพย์สินทั่วไป โดยเฉพาะในข้อ 5 วรรค 3 ได้กำหนดให้จดทะเบียนการเช่า ข้อ 6 ให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้า 4 เดือนข้อ 10 เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่ายังใช้ทรัพย์สินที่เช่าอยู่ให้ถือว่ามีการตกลงเช่าตามสัญญาเช่าต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ข้อ 12 ให้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่บำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า และข้อ 14 ผู้เช่าจะนำทรัพย์ที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงไม่ได้ ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่าส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าตามสัญญาข้อ 9 ก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ฉะนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ได้กำหนดค่ารายปีของโจทก์สูงกว่าทรัพย์สินรายอื่น ๆ ทั้งมีลักษณะและสภาพที่ดินซึ่งมีทำเลใกล้เคียงกับโจทก์และมีการใช้สอยที่ดินได้มากกว่าของโจทก์แต่กลับเสียค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินต่ำกว่ากรณีของโจทก์นั้นปรากฏจากการนำสืบของโจทก์ว่า ที่ดินบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดและบริษัทคิมเบอร์ลี่ย์ คล๊าค ประเทศไทย จำกัด ตามเอกสารหมายจ.2 แผ่นที่ 1-6 เป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ที่ตำบลบางขะแยงอำเภอเมืองปทุมธานี ส่วนที่ดินของบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดที่ดินบริษัทเสริมสุข จำกัด ที่ดินนายเลื่อนลอย บุนนาคและที่ดินนายปวิตร ปีชาหาญ ตามเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 1-5 นั้นที่ดินแปลงแรกตั้งอยู่ที่แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ 3 แปลงหลังตั้งอยู่ที่แขวงลาดยาว เขตจตุจักร ส่วนที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่ที่แขวงอนุสาวรีย์ (กูบแดง) เขตบางเขนนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้ว ที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเองซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตาฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วพิพากษายืน(สันติ ทักราล-เจริญ นิลเอสงฆ์-กู้เกียรติ สุนทรบุระ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและคำชี้ขาดตามใบแจ้งคำชี้ขาด เล่มที่ 13 เลขที่ 14 ถึง 17 ฉบับ ลงวันที่ 30กรกฎาคม 2534 โดยกำหนดค่ารายปีและภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2531 เป็นค่ารายปี 4,800,000 บาท ค่าภาษี 600,000 บาทประจำปี 2532 ค่ารายปี 5,280,000 บาท ค่าภาษี 660,000 บาทประจำปี 2533 ค่ารายปี 5,808,000 บาท ค่าภาษี 726,000 บาทและประจำปี 2534 ค่ารายปี 6,388,800 บาท ค่าภาษี 798,600 บาทและขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินภาษีโรงเรือนและที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสองเกินไป สำหรับปี 2531 จำนวน600,000 บาท ปี 2532 จำนวน 660,000 บาท ปี 2533 จำนวน726,000 บาท และปี 2534 จำนวน 798,600 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น2,784,600 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า การกำหนดค่ารายปีเพื่อจัดเก็บค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของจำเลยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นไปตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 วรรค 2แล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 ไม่อาจถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อแต่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 537 นั้นไม่ชอบ เพราะสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอันมีลักษณะพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่คู่สัญญาทำขึ้นเพื่อให้มีลักษณะเป็นการจะซื้อทรัพย์สินที่เช่าในอนาคตโดยได้กำหนดอัตราค่าเช่าในแต่ละปีให้มีอัตราสูงขึ้นทุกปี และมีข้อตกลงว่าเมื่อเช่าครบ 5 ปี หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคาตามตารางมูลค่าคงเหลือของทรัพย์สินแนบท้ายสัญญาในปีที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หักด้วยค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไปแล้วในปีนั้น หากซื้อเมื่อครบกำหนดการเช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคา 5,000,000 บาทสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาที่มีลักษณะพิเศษ โดยค่าเช่ามีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินเช่นเดียวกับการเช่าซื้อหรือขายผ่อนส่ง สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 นั้นเห็นว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 มีข้อความและรายละเอียดเช่นสัญญาเช่าทรัพย์สินทั่วไป โดยเฉพาะในข้อ 5 วรรค 3 ได้กำหนดให้จดทะเบียนการเช่า ข้อ 6 ให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้า 4 เดือนข้อ 10 เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่ายังใช้ทรัพย์สินที่เช่าอยู่ให้ถือว่ามีการตกลงเช่าตามสัญญาเช่าต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ข้อ 12 ให้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่บำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า และข้อ 14 ผู้เช่าจะนำทรัพย์ที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงไม่ได้ ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่าส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าตามสัญญาข้อ 9 ก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ฉะนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ได้กำหนดค่ารายปีของโจทก์สูงกว่าทรัพย์สินรายอื่น ๆ ทั้งมีลักษณะและสภาพที่ดินซึ่งมีทำเลใกล้เคียงกับโจทก์และมีการใช้สอยที่ดินได้มากกว่าของโจทก์แต่กลับเสียค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินต่ำกว่ากรณีของโจทก์นั้นปรากฏจากการนำสืบของโจทก์ว่า ที่ดินบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดและบริษัทคิมเบอร์ลี่ย์ คล๊าค ประเทศไทย จำกัด ตามเอกสารหมายจ.2 แผ่นที่ 1-6 เป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ที่ตำบลบางขะแยงอำเภอเมืองปทุมธานี ส่วนที่ดินของบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดที่ดินบริษัทเสริมสุข จำกัด ที่ดินนายเลื่อนลอย บุนนาคและที่ดินนายปวิตร ปีชาหาญ ตามเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 1-5 นั้นที่ดินแปลงแรกตั้งอยู่ที่แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ 3 แปลงหลังตั้งอยู่ที่แขวงลาดยาว เขตจตุจักร ส่วนที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่ที่แขวงอนุสาวรีย์ (กูบแดง) เขตบางเขนนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้ว ที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเองซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตาฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6815/2537บริษัท ยูอาร์อีอินเตอร์เนชั่นแนลโจทก์กรุงเทพมหานคร กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 537 พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8 ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้นดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลง ที่โจทก์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและคำชี้ขาดตามใบแจ้งคำชี้ขาด เล่มที่ 13 เลขที่ 14 ถึง 17 ฉบับ ลงวันที่ 30กรกฎาคม 2534 โดยกำหนดค่ารายปีและภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2531 เป็นค่ารายปี 4,800,000 บาท ค่าภาษี 600,000 บาทประจำปี 2532 ค่ารายปี 5,280,000 บาท ค่าภาษี 660,000 บาทประจำปี 2533 ค่ารายปี 5,808,000 บาท ค่าภาษี 726,000 บาทและประจำปี 2534 ค่ารายปี 6,388,800 บาท ค่าภาษี 798,600 บาทและขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินภาษีโรงเรือนและที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสองเกินไป สำหรับปี 2531 จำนวน600,000 บาท ปี 2532 จำนวน 660,000 บาท ปี 2533 จำนวน726,000 บาท และปี 2534 จำนวน 798,600 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น2,784,600 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จจำเลยทั้งสองให้การว่า การกำหนดค่ารายปีเพื่อจัดเก็บค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของจำเลยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นไปตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 วรรค 2แล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 ไม่อาจถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อแต่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 537 นั้นไม่ชอบ เพราะสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอันมีลักษณะพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่คู่สัญญาทำขึ้นเพื่อให้มีลักษณะเป็นการจะซื้อทรัพย์สินที่เช่าในอนาคตโดยได้กำหนดอัตราค่าเช่าในแต่ละปีให้มีอัตราสูงขึ้นทุกปี และมีข้อตกลงว่าเมื่อเช่าครบ 5 ปี หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคาตามตารางมูลค่าคงเหลือของทรัพย์สินแนบท้ายสัญญาในปีที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หักด้วยค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไปแล้วในปีนั้น หากซื้อเมื่อครบกำหนดการเช่า ผู้ให้เช่าตกลงจะขายให้ในราคา 5,000,000 บาทสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาที่มีลักษณะพิเศษ โดยค่าเช่ามีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินเช่นเดียวกับการเช่าซื้อหรือขายผ่อนส่ง สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 นั้นเห็นว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 มีข้อความและรายละเอียดเช่นสัญญาเช่าทรัพย์สินทั่วไป โดยเฉพาะในข้อ 5 วรรค 3 ได้กำหนดให้จดทะเบียนการเช่า ข้อ 6 ให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้า 4 เดือนข้อ 10 เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่ายังใช้ทรัพย์สินที่เช่าอยู่ให้ถือว่ามีการตกลงเช่าตามสัญญาเช่าต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ข้อ 12 ให้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่บำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า และข้อ 14 ผู้เช่าจะนำทรัพย์ที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงไม่ได้ ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่าส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าตามสัญญาข้อ 9 ก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ฉะนั้น สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ได้กำหนดค่ารายปีของโจทก์สูงกว่าทรัพย์สินรายอื่น ๆ ทั้งมีลักษณะและสภาพที่ดินซึ่งมีทำเลใกล้เคียงกับโจทก์และมีการใช้สอยที่ดินได้มากกว่าของโจทก์แต่กลับเสียค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินต่ำกว่ากรณีของโจทก์นั้นปรากฏจากการนำสืบของโจทก์ว่า ที่ดินบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดและบริษัทคิมเบอร์ลี่ย์ คล๊าค ประเทศไทย จำกัด ตามเอกสารหมายจ.2 แผ่นที่ 1-6 เป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ที่ตำบลบางขะแยงอำเภอเมืองปทุมธานี ส่วนที่ดินของบริษัทไทยน้ำทิพย์ จำกัดที่ดินบริษัทเสริมสุข จำกัด ที่ดินนายเลื่อนลอย บุนนาคและที่ดินนายปวิตร ปีชาหาญ ตามเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 1-5 นั้นที่ดินแปลงแรกตั้งอยู่ที่แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ 3 แปลงหลังตั้งอยู่ที่แขวงลาดยาว เขตจตุจักร ส่วนที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่ที่แขวงอนุสาวรีย์ (กูบแดง) เขตบางเขนนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้ว ที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเองซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตาฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้วพิพากษายืน(สันติ ทักราล-เจริญ นิลเอสงฆ์-กู้เกียรติ สุนทรบุระ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ