คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559หลักกฎหมาย: สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)โจทก์ทั้งสองฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปรวมทั้งส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกเดือนละ 200,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากที่ดิน จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 หน้าสำรวจ 293 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ โดยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 481,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 160,400 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 กันยายน 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 361,125 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกในอัตราเดือนละ 120,375 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่อง ได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ตกลงค่าเช่าเป็นเงิน 7,186,200 บาท อัตราค่าเช่าสิบปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 17,110 บาท สิบปีที่สอง ค่าเช่าเดือนละ 20,532 บาท และสิบปีสุดท้าย ค่าเช่าเดือนละ 23,954 บาท การเช่าในปีแรกปลอดค่าเช่า ตกลงจ่ายค่าเช่ากันทุกวันที่ 17 ของเดือน และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ ตามสำเนาโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน นับตั้งแต่เดือนมกราคม 2539 จนถึงเดือนธันวาคม 2549 นายผ่องได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าของบริษัทแอร์คอนเอ็มเอฟจี จำกัด โดยบริษัทดังกล่าวเป็นผู้สั่งจ่าย และโจทก์ทั้งสองได้รับค่าเช่าของเดือนมกราคม 2550 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2550 ในอัตราเดือนละ 20,532 บาท ไปแล้ว ส่วนค่าเช่าในเดือนมิถุนายน 2550 จนถึงเดือนธันวาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้รับเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าไว้แล้วรวม 8 ฉบับ เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 นายผ่องถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 เป็นภริยาของนายผ่อง ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นบุตรของนายผ่องกับจำเลยที่ 1 ตามแบบรับรองรายการทะเบียนราษฎร เช็คและสำเนาใบสำคัญจ่าย ต่อมาวันที่ 3 สิงหาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสองทราบแล้วแต่เพิกเฉย ตามหนังสือแจ้งให้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากพื้นที่เช่าและใบตอบรับในประเทศ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ซึ่งชั่วระยะเวลาเช่าดังกล่าวถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องกำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามที่ตกลงกัน เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมต้องเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญเช่นกันว่าผู้เช่ามีความสามารถในการชำระค่าเช่าและปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้หรือไม่ก็ตาม แต่คุณสมบัติของผู้เช่าดังกล่าว ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน หากผู้เช่าไม่มีคุณสมบัติตามที่ผู้ให้เช่ากำหนดสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้น ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ตกลงทำสัญญาเช่าต่อกัน สัญญาก็ต้องเป็นสัญญาไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีก จนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของนายผ่อง จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะครบกำหนดระยะเวลาเช่าวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง โดยผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าประกอบกิจการโรงงานประกอบเครื่องปรับอากาศหลายยี่ห้อจากต่างประเทศ เป็นการลงทุนจำนวนมากนับร้อยล้านบาท ต้องใช้เวลาประกอบธุรกิจยาวนาน จึงจดทะเบียนการเช่าสามสิบปีเพื่อที่จะคุ้มค่าในการลงทุน หากสัญญาเช่าระงับเพราะผู้เช่าตาย ซึ่งไม่อาจรู้ได้ล่วงหน้า ธุรกิจและการลงทุนจะได้รับความเสียหาย เมื่อนายผ่องผู้เช่าถึงแก่ความตายไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ อันเป็นข้อกำหนดว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของนายผ่องโดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่า สิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ และไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายหรือไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559นายสมศักดิ์ ดุลย์ประภา กับพวกโจทก์นางพนอ กู้ชิงชัย กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 544 วรรคหนึ่งสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)โจทก์ทั้งสองฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปรวมทั้งส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกเดือนละ 200,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากที่ดิน จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 หน้าสำรวจ 293 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ โดยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 481,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 160,400 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 กันยายน 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 361,125 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกในอัตราเดือนละ 120,375 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่อง ได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ตกลงค่าเช่าเป็นเงิน 7,186,200 บาท อัตราค่าเช่าสิบปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 17,110 บาท สิบปีที่สอง ค่าเช่าเดือนละ 20,532 บาท และสิบปีสุดท้าย ค่าเช่าเดือนละ 23,954 บาท การเช่าในปีแรกปลอดค่าเช่า ตกลงจ่ายค่าเช่ากันทุกวันที่ 17 ของเดือน และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ ตามสำเนาโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน นับตั้งแต่เดือนมกราคม 2539 จนถึงเดือนธันวาคม 2549 นายผ่องได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าของบริษัทแอร์คอนเอ็มเอฟจี จำกัด โดยบริษัทดังกล่าวเป็นผู้สั่งจ่าย และโจทก์ทั้งสองได้รับค่าเช่าของเดือนมกราคม 2550 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2550 ในอัตราเดือนละ 20,532 บาท ไปแล้ว ส่วนค่าเช่าในเดือนมิถุนายน 2550 จนถึงเดือนธันวาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้รับเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าไว้แล้วรวม 8 ฉบับ เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 นายผ่องถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 เป็นภริยาของนายผ่อง ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นบุตรของนายผ่องกับจำเลยที่ 1 ตามแบบรับรองรายการทะเบียนราษฎร เช็คและสำเนาใบสำคัญจ่าย ต่อมาวันที่ 3 สิงหาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสองทราบแล้วแต่เพิกเฉย ตามหนังสือแจ้งให้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากพื้นที่เช่าและใบตอบรับในประเทศ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ซึ่งชั่วระยะเวลาเช่าดังกล่าวถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องกำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามที่ตกลงกัน เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมต้องเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญเช่นกันว่าผู้เช่ามีความสามารถในการชำระค่าเช่าและปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้หรือไม่ก็ตาม แต่คุณสมบัติของผู้เช่าดังกล่าว ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน หากผู้เช่าไม่มีคุณสมบัติตามที่ผู้ให้เช่ากำหนดสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้น ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ตกลงทำสัญญาเช่าต่อกัน สัญญาก็ต้องเป็นสัญญาไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีก จนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของนายผ่อง จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะครบกำหนดระยะเวลาเช่าวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง โดยผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าประกอบกิจการโรงงานประกอบเครื่องปรับอากาศหลายยี่ห้อจากต่างประเทศ เป็นการลงทุนจำนวนมากนับร้อยล้านบาท ต้องใช้เวลาประกอบธุรกิจยาวนาน จึงจดทะเบียนการเช่าสามสิบปีเพื่อที่จะคุ้มค่าในการลงทุน หากสัญญาเช่าระงับเพราะผู้เช่าตาย ซึ่งไม่อาจรู้ได้ล่วงหน้า ธุรกิจและการลงทุนจะได้รับความเสียหาย เมื่อนายผ่องผู้เช่าถึงแก่ความตายไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ อันเป็นข้อกำหนดว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของนายผ่องโดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่า สิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ และไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายหรือไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(สุรทิน สาเรือง-จักร อุตตโม-ประเสริฐ นิชโรจน์)ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นางกนกพร ศิลาภากุลศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นางสุรางคนา กมลละครแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.545/2554หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1221/2550หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ826/2552หมายเหตุคดีนี้ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เนื่องจากสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าต้องไม่จดทะเบียน แต่มีสิ่งตอบแทนกันมากกว่าค่าเช่า เช่น ผู้เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างห้าล้านบาท แต่ไม่จดทะเบียนทำให้บังคับคดีได้เพียงสามปี หรือเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามสิบปีให้สิ่งก่อสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แต่ไม่จดทะเบียนทำให้บังคับคดีได้เพียงสามปี สิ่งก่อสร้างไม่อาจตกเป็นเจ้าของที่ดินได้สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า จึงให้มีสิทธิเทียบเท่าสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นสัญญาเช่าทั้งสองประเภทนี้ต้องวินิจฉัยเหมือนกัน คือไม่ระงับเมื่อผู้เช่าตายและตกทอดแก่ทายาท คุณสมบัติของผู้เช่าพิจารณากันเพื่อมาทำสัญญาเช่าเท่านั้น เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว สัญญาก็ต้องเป็นสัญญา ซึ่งเหมือนกับสัญญาอื่น ๆ ทุกประการ แต่ขณะทำสัญญาเช่าผู้เช่าเขายังมีชีวิตอยู่ไม่มีใครรู้ได้ล่วงหน้าว่าจะต้องตายเมื่อใด จดทะเบียนสิทธิการเช่าสามสิบปี รู้ล่วงหน้าไม่ได้ว่าจะตายก่อนหรือตายหลังสามสิบปี ไม่ใช่ตายก่อนสามสิบปีถือคุณสมบัติ แต่หากตายหลังสามสิบปีถือตามสัญญา ดังนั้นไม่ว่านายผ่องจะตายก่อนหรือตายหลังสามสิบปี สัญญาเช่าคดีนี้ครบกำหนดวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 เนื่องจากสัญญาถือกำหนดระยะเวลาเป็นสำคัญ ไม่ได้ถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า แต่ผู้เช่าตายแล้วจึงมาวินิจฉัยทำให้ไม่ตรงกับความเป็นจริง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เลือกทำได้ 2 แบบ แล้วแต่จะตกลงกัน กล่าวคือ แบบที่ 1 ถือกำหนดระยะเวลาเช่าเป็นวัน เดือน ปี ตามปฏิทิน กรณีเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปแต่ไม่เกินสามสิบปี เมื่อครบกำหนดสามสิบปีแล้วสัญญาเช่าจึงระงับไปตามมาตรา 564 ซึ่งไม่ได้ถือคุณสมบัติตัวบุคคลของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสำคัญ ตัวบุคคลตายก็ตายไปสัญญาเช่าไม่ระงับ เป็นกรณีเลือกแบบให้สัญญาเช่าตกทอดแก่ทายาท เมื่อนายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลาสามสิบปี เท่ากับผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปีตามมาตรา 537 เมื่อนายผ่องใช้หรือได้รับประโยชน์มาแล้ว 20 ปี ถึงแก่ความตาย จึงเหลือเวลาเช่าอีก 10 ปี สิทธิการเช่าเป็นสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า จึงตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1600 เว้นแต่สิทธิการเช่าเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ กฎหมายบัญญัติให้ตกทอดแก่ทายาทไม่ใช่ระงับ นอกจากนี้นายผ่องยังทำสัญญาเช่ายกเว้นมาตรา 544 วรรคหนึ่ง ไม่ให้สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สิน ให้โอนสิทธิการเช่าได้ ให้เช่าช่วงได้ ให้ตกทอดแก่ทายาทได้ภายในกำหนดเวลาสามสิบปีโดยสัญญานั่นเอง ซึ่งนายผ่องต้องชำระเงินค่าโอนสิทธิการเช่าได้นี้เป็นเงินหนึ่งล้านบาท นอกจากค่าเช่าเพราะอาจได้กำไรจากการโอนสิทธิการเช่า ที่เรียกว่าเซ้งหรือเซ้งตึก การโอนสิทธิการเช่าได้ต้องทำสัญญายกเว้นมาตรา 544 วรรคหนึ่งดังกล่าว แบบที่ 2 ถือกำหนดระยะเวลาเช่าตามคุณสมบัติตัวบุคคลเป็นสำคัญ ให้ผู้เช่าคนนี้เช่าคนเดียวคนอื่นไม่ให้เช่า ต้องทำสัญญาให้สัญญาเช่ามีกำหนดเวลาเพียงตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หรือสัญญาเช่ากำหนดว่าหากผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับ เป็นกรณีเลือกแบบไม่ให้ตกทอดแก่ทายาท ซึ่งไม่มีใครทำสัญญาเช่าแบบที่ 2 นี้ในความเป็นจริง เอาความตายของตัวเองเป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ บุตรและภริยาจะไปอยู่ที่ไหน ลูกจ้างต้องตกงาน กฎหมายบัญญัติไว้แต่ไม่มีใครใช้คุณสมบัติของผู้ให้เช่าก็เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 541 แล้วแต่จะตกลงกัน ตัวอย่าง ทรัพย์สินที่ให้เช่า เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา แต่มีชื่อสามี ภริยาบอกว่าให้นำไปทำสัญญาเช่าจะเก็บทรัพย์สินไว้ให้บุตร สามีบอกว่าจะขายเพราะอายุมากแล้ว ในที่สุดสามีต้องนำไปให้บุคคลภายนอกเช่าเพราะเกรงใจ แต่สามีทำสัญญาเช่าโดยกำหนดว่า ถ้าภริยาผู้ให้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับเพราะจะขาย เจ้าพนักงานจดทะเบียนให้ก็เป็นตามนั้น ต่อมาสามีตาย แต่ภริยาไม่ตายสัญญาเช่าก็ไม่ระงับ ตัวอย่าง พี่กับน้องเถียงกัน เนื่องจากบิดาจะนำที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์มรดกไปให้บุคคลอื่นเช่า พี่ชายจึงไปถามบิดาว่า ถ้าบิดาตายบุตรทั้งสองจะทำประโยชน์ที่ดินไม่ได้ เนื่องจากติดสัญญาเช่า บิดาจึงบอกว่าสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเพียงตลอดชีวิตของผู้ให้เช่า ตามมาตรา 538 หากผู้ให้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับ ตัวอย่าง บิดานำบ้านและที่ดินไปให้ภริยาน้อยเช่าแค่เดือนละ 3,000 บาท บุตรสามจึงไปถามบิดาว่าถ้าบิดาตายจะไปเก็บค่าเช่าจากภริยาน้อยได้อย่างไร เนื่องจากควรจะได้เช่าเดือนละ 10,000 บาท บิดาจึงตอบว่า สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเพียงตลอดชีวิตของผู้ให้เช่าเท่านั้น หากบิดาตายให้สัญญาเช่าระงับ ตัวอย่าง สามีและภริยามีอาชีพทำทัวร์เดินทางไปท่องเที่ยวต่างประเทศ สามีไปทำสัญญาเช่าเครื่องบินเหมาลำมีกำหนด 1 เดือน วางเงินมัดจำไว้ 1 ล้านบาท ก่อนเดินทางสามีตาย หากสัญญาเช่าระงับจะเสียหายขนาดไหน ไม่ได้เดินทางไปต่างประเทศ ค่าเดินทางก็เก็บมาแล้ว ภริยาก็ทำแทนได้ ตัวอย่าง มีขายชราคนหนึ่งไปขอเช่าบ้านที่มีลักษณะร่มรื่นหลังหนึ่ง มีกำหนดเวลา 3 ปี เพื่อเลี้ยงนกแก้วมาคอว์ โดยสัญญาเช่ากำหนดว่า หากนกแก้วมาคอว์ตายให้สัญญาเช่าระงับ ซึ่งก็เป็นไปตามสัญญาเช่าทุกกรณีต้องกำหนดหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดว่า ผู้เช่าตายให้สัญญาระงับ ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป (ไม่ได้ถือคุณสมบัติ ถือกำหนดเวลาให้ตกทอดแก่ทายาท) หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ (ถือคุณสมบัติ ให้สัญญาเช่าระงับ) หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนด เวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 1600 ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ เมื่อสัญญาเช่าคดีนี้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือตกลงกันว่า ผู้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับโจทก์ทั้งสองจึงฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ทั้งห้ามมิให้นำสืบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) กฎหมายห้ามมิให้วินิจฉัยนอกเหนือสัญญา โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้อง นายสุรทิน สาเรืองคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสองฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปรวมทั้งส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกเดือนละ 200,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากที่ดิน จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 หน้าสำรวจ 293 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ โดยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 481,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 160,400 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 กันยายน 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 361,125 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกในอัตราเดือนละ 120,375 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่อง ได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ตกลงค่าเช่าเป็นเงิน 7,186,200 บาท อัตราค่าเช่าสิบปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 17,110 บาท สิบปีที่สอง ค่าเช่าเดือนละ 20,532 บาท และสิบปีสุดท้าย ค่าเช่าเดือนละ 23,954 บาท การเช่าในปีแรกปลอดค่าเช่า ตกลงจ่ายค่าเช่ากันทุกวันที่ 17 ของเดือน และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ ตามสำเนาโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน นับตั้งแต่เดือนมกราคม 2539 จนถึงเดือนธันวาคม 2549 นายผ่องได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าของบริษัทแอร์คอนเอ็มเอฟจี จำกัด โดยบริษัทดังกล่าวเป็นผู้สั่งจ่าย และโจทก์ทั้งสองได้รับค่าเช่าของเดือนมกราคม 2550 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2550 ในอัตราเดือนละ 20,532 บาท ไปแล้ว ส่วนค่าเช่าในเดือนมิถุนายน 2550 จนถึงเดือนธันวาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้รับเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าไว้แล้วรวม 8 ฉบับ เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 นายผ่องถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 เป็นภริยาของนายผ่อง ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นบุตรของนายผ่องกับจำเลยที่ 1 ตามแบบรับรองรายการทะเบียนราษฎร เช็คและสำเนาใบสำคัญจ่าย ต่อมาวันที่ 3 สิงหาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสองทราบแล้วแต่เพิกเฉย ตามหนังสือแจ้งให้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากพื้นที่เช่าและใบตอบรับในประเทศ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ซึ่งชั่วระยะเวลาเช่าดังกล่าวถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องกำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามที่ตกลงกัน เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมต้องเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญเช่นกันว่าผู้เช่ามีความสามารถในการชำระค่าเช่าและปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้หรือไม่ก็ตาม แต่คุณสมบัติของผู้เช่าดังกล่าว ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน หากผู้เช่าไม่มีคุณสมบัติตามที่ผู้ให้เช่ากำหนดสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้น ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ตกลงทำสัญญาเช่าต่อกัน สัญญาก็ต้องเป็นสัญญาไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีก จนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของนายผ่อง จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะครบกำหนดระยะเวลาเช่าวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง โดยผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าประกอบกิจการโรงงานประกอบเครื่องปรับอากาศหลายยี่ห้อจากต่างประเทศ เป็นการลงทุนจำนวนมากนับร้อยล้านบาท ต้องใช้เวลาประกอบธุรกิจยาวนาน จึงจดทะเบียนการเช่าสามสิบปีเพื่อที่จะคุ้มค่าในการลงทุน หากสัญญาเช่าระงับเพราะผู้เช่าตาย ซึ่งไม่อาจรู้ได้ล่วงหน้า ธุรกิจและการลงทุนจะได้รับความเสียหาย เมื่อนายผ่องผู้เช่าถึงแก่ความตายไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ อันเป็นข้อกำหนดว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของนายผ่องโดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่า สิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ และไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายหรือไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559นายสมศักดิ์ ดุลย์ประภา กับพวกโจทก์นางพนอ กู้ชิงชัย กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 544 วรรคหนึ่งสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)โจทก์ทั้งสองฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปรวมทั้งส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกเดือนละ 200,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากที่ดิน จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 หน้าสำรวจ 293 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ โดยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 481,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 160,400 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 กันยายน 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 361,125 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกในอัตราเดือนละ 120,375 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่อง ได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ตกลงค่าเช่าเป็นเงิน 7,186,200 บาท อัตราค่าเช่าสิบปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 17,110 บาท สิบปีที่สอง ค่าเช่าเดือนละ 20,532 บาท และสิบปีสุดท้าย ค่าเช่าเดือนละ 23,954 บาท การเช่าในปีแรกปลอดค่าเช่า ตกลงจ่ายค่าเช่ากันทุกวันที่ 17 ของเดือน และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ ตามสำเนาโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน นับตั้งแต่เดือนมกราคม 2539 จนถึงเดือนธันวาคม 2549 นายผ่องได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าของบริษัทแอร์คอนเอ็มเอฟจี จำกัด โดยบริษัทดังกล่าวเป็นผู้สั่งจ่าย และโจทก์ทั้งสองได้รับค่าเช่าของเดือนมกราคม 2550 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2550 ในอัตราเดือนละ 20,532 บาท ไปแล้ว ส่วนค่าเช่าในเดือนมิถุนายน 2550 จนถึงเดือนธันวาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้รับเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าไว้แล้วรวม 8 ฉบับ เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 นายผ่องถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 เป็นภริยาของนายผ่อง ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นบุตรของนายผ่องกับจำเลยที่ 1 ตามแบบรับรองรายการทะเบียนราษฎร เช็คและสำเนาใบสำคัญจ่าย ต่อมาวันที่ 3 สิงหาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสองทราบแล้วแต่เพิกเฉย ตามหนังสือแจ้งให้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากพื้นที่เช่าและใบตอบรับในประเทศ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ซึ่งชั่วระยะเวลาเช่าดังกล่าวถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องกำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามที่ตกลงกัน เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมต้องเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญเช่นกันว่าผู้เช่ามีความสามารถในการชำระค่าเช่าและปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้หรือไม่ก็ตาม แต่คุณสมบัติของผู้เช่าดังกล่าว ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน หากผู้เช่าไม่มีคุณสมบัติตามที่ผู้ให้เช่ากำหนดสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้น ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ตกลงทำสัญญาเช่าต่อกัน สัญญาก็ต้องเป็นสัญญาไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีก จนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของนายผ่อง จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะครบกำหนดระยะเวลาเช่าวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง โดยผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าประกอบกิจการโรงงานประกอบเครื่องปรับอากาศหลายยี่ห้อจากต่างประเทศ เป็นการลงทุนจำนวนมากนับร้อยล้านบาท ต้องใช้เวลาประกอบธุรกิจยาวนาน จึงจดทะเบียนการเช่าสามสิบปีเพื่อที่จะคุ้มค่าในการลงทุน หากสัญญาเช่าระงับเพราะผู้เช่าตาย ซึ่งไม่อาจรู้ได้ล่วงหน้า ธุรกิจและการลงทุนจะได้รับความเสียหาย เมื่อนายผ่องผู้เช่าถึงแก่ความตายไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ อันเป็นข้อกำหนดว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของนายผ่องโดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่า สิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ และไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายหรือไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(สุรทิน สาเรือง-จักร อุตตโม-ประเสริฐ นิชโรจน์)ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นางกนกพร ศิลาภากุลศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นางสุรางคนา กมลละครแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.545/2554หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1221/2550หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ826/2552หมายเหตุคดีนี้ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เนื่องจากสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าต้องไม่จดทะเบียน แต่มีสิ่งตอบแทนกันมากกว่าค่าเช่า เช่น ผู้เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างห้าล้านบาท แต่ไม่จดทะเบียนทำให้บังคับคดีได้เพียงสามปี หรือเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามสิบปีให้สิ่งก่อสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แต่ไม่จดทะเบียนทำให้บังคับคดีได้เพียงสามปี สิ่งก่อสร้างไม่อาจตกเป็นเจ้าของที่ดินได้สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า จึงให้มีสิทธิเทียบเท่าสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นสัญญาเช่าทั้งสองประเภทนี้ต้องวินิจฉัยเหมือนกัน คือไม่ระงับเมื่อผู้เช่าตายและตกทอดแก่ทายาท คุณสมบัติของผู้เช่าพิจารณากันเพื่อมาทำสัญญาเช่าเท่านั้น เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว สัญญาก็ต้องเป็นสัญญา ซึ่งเหมือนกับสัญญาอื่น ๆ ทุกประการ แต่ขณะทำสัญญาเช่าผู้เช่าเขายังมีชีวิตอยู่ไม่มีใครรู้ได้ล่วงหน้าว่าจะต้องตายเมื่อใด จดทะเบียนสิทธิการเช่าสามสิบปี รู้ล่วงหน้าไม่ได้ว่าจะตายก่อนหรือตายหลังสามสิบปี ไม่ใช่ตายก่อนสามสิบปีถือคุณสมบัติ แต่หากตายหลังสามสิบปีถือตามสัญญา ดังนั้นไม่ว่านายผ่องจะตายก่อนหรือตายหลังสามสิบปี สัญญาเช่าคดีนี้ครบกำหนดวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 เนื่องจากสัญญาถือกำหนดระยะเวลาเป็นสำคัญ ไม่ได้ถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า แต่ผู้เช่าตายแล้วจึงมาวินิจฉัยทำให้ไม่ตรงกับความเป็นจริง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เลือกทำได้ 2 แบบ แล้วแต่จะตกลงกัน กล่าวคือ แบบที่ 1 ถือกำหนดระยะเวลาเช่าเป็นวัน เดือน ปี ตามปฏิทิน กรณีเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปแต่ไม่เกินสามสิบปี เมื่อครบกำหนดสามสิบปีแล้วสัญญาเช่าจึงระงับไปตามมาตรา 564 ซึ่งไม่ได้ถือคุณสมบัติตัวบุคคลของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสำคัญ ตัวบุคคลตายก็ตายไปสัญญาเช่าไม่ระงับ เป็นกรณีเลือกแบบให้สัญญาเช่าตกทอดแก่ทายาท เมื่อนายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลาสามสิบปี เท่ากับผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปีตามมาตรา 537 เมื่อนายผ่องใช้หรือได้รับประโยชน์มาแล้ว 20 ปี ถึงแก่ความตาย จึงเหลือเวลาเช่าอีก 10 ปี สิทธิการเช่าเป็นสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า จึงตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1600 เว้นแต่สิทธิการเช่าเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ กฎหมายบัญญัติให้ตกทอดแก่ทายาทไม่ใช่ระงับ นอกจากนี้นายผ่องยังทำสัญญาเช่ายกเว้นมาตรา 544 วรรคหนึ่ง ไม่ให้สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สิน ให้โอนสิทธิการเช่าได้ ให้เช่าช่วงได้ ให้ตกทอดแก่ทายาทได้ภายในกำหนดเวลาสามสิบปีโดยสัญญานั่นเอง ซึ่งนายผ่องต้องชำระเงินค่าโอนสิทธิการเช่าได้นี้เป็นเงินหนึ่งล้านบาท นอกจากค่าเช่าเพราะอาจได้กำไรจากการโอนสิทธิการเช่า ที่เรียกว่าเซ้งหรือเซ้งตึก การโอนสิทธิการเช่าได้ต้องทำสัญญายกเว้นมาตรา 544 วรรคหนึ่งดังกล่าว แบบที่ 2 ถือกำหนดระยะเวลาเช่าตามคุณสมบัติตัวบุคคลเป็นสำคัญ ให้ผู้เช่าคนนี้เช่าคนเดียวคนอื่นไม่ให้เช่า ต้องทำสัญญาให้สัญญาเช่ามีกำหนดเวลาเพียงตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หรือสัญญาเช่ากำหนดว่าหากผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับ เป็นกรณีเลือกแบบไม่ให้ตกทอดแก่ทายาท ซึ่งไม่มีใครทำสัญญาเช่าแบบที่ 2 นี้ในความเป็นจริง เอาความตายของตัวเองเป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ บุตรและภริยาจะไปอยู่ที่ไหน ลูกจ้างต้องตกงาน กฎหมายบัญญัติไว้แต่ไม่มีใครใช้คุณสมบัติของผู้ให้เช่าก็เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 541 แล้วแต่จะตกลงกัน ตัวอย่าง ทรัพย์สินที่ให้เช่า เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา แต่มีชื่อสามี ภริยาบอกว่าให้นำไปทำสัญญาเช่าจะเก็บทรัพย์สินไว้ให้บุตร สามีบอกว่าจะขายเพราะอายุมากแล้ว ในที่สุดสามีต้องนำไปให้บุคคลภายนอกเช่าเพราะเกรงใจ แต่สามีทำสัญญาเช่าโดยกำหนดว่า ถ้าภริยาผู้ให้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับเพราะจะขาย เจ้าพนักงานจดทะเบียนให้ก็เป็นตามนั้น ต่อมาสามีตาย แต่ภริยาไม่ตายสัญญาเช่าก็ไม่ระงับ ตัวอย่าง พี่กับน้องเถียงกัน เนื่องจากบิดาจะนำที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์มรดกไปให้บุคคลอื่นเช่า พี่ชายจึงไปถามบิดาว่า ถ้าบิดาตายบุตรทั้งสองจะทำประโยชน์ที่ดินไม่ได้ เนื่องจากติดสัญญาเช่า บิดาจึงบอกว่าสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเพียงตลอดชีวิตของผู้ให้เช่า ตามมาตรา 538 หากผู้ให้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับ ตัวอย่าง บิดานำบ้านและที่ดินไปให้ภริยาน้อยเช่าแค่เดือนละ 3,000 บาท บุตรสามจึงไปถามบิดาว่าถ้าบิดาตายจะไปเก็บค่าเช่าจากภริยาน้อยได้อย่างไร เนื่องจากควรจะได้เช่าเดือนละ 10,000 บาท บิดาจึงตอบว่า สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเพียงตลอดชีวิตของผู้ให้เช่าเท่านั้น หากบิดาตายให้สัญญาเช่าระงับ ตัวอย่าง สามีและภริยามีอาชีพทำทัวร์เดินทางไปท่องเที่ยวต่างประเทศ สามีไปทำสัญญาเช่าเครื่องบินเหมาลำมีกำหนด 1 เดือน วางเงินมัดจำไว้ 1 ล้านบาท ก่อนเดินทางสามีตาย หากสัญญาเช่าระงับจะเสียหายขนาดไหน ไม่ได้เดินทางไปต่างประเทศ ค่าเดินทางก็เก็บมาแล้ว ภริยาก็ทำแทนได้ ตัวอย่าง มีขายชราคนหนึ่งไปขอเช่าบ้านที่มีลักษณะร่มรื่นหลังหนึ่ง มีกำหนดเวลา 3 ปี เพื่อเลี้ยงนกแก้วมาคอว์ โดยสัญญาเช่ากำหนดว่า หากนกแก้วมาคอว์ตายให้สัญญาเช่าระงับ ซึ่งก็เป็นไปตามสัญญาเช่าทุกกรณีต้องกำหนดหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดว่า ผู้เช่าตายให้สัญญาระงับ ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป (ไม่ได้ถือคุณสมบัติ ถือกำหนดเวลาให้ตกทอดแก่ทายาท) หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ (ถือคุณสมบัติ ให้สัญญาเช่าระงับ) หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนด เวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 1600 ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ เมื่อสัญญาเช่าคดีนี้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือตกลงกันว่า ผู้เช่าตายให้สัญญาเช่าระงับโจทก์ทั้งสองจึงฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ทั้งห้ามมิให้นำสืบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) กฎหมายห้ามมิให้วินิจฉัยนอกเหนือสัญญา โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้อง นายสุรทิน สาเรือง