คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2700/2535หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อที่ดินของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านออกไปและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสองโดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามและมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่งในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 423 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินดังกล่าว แปลงที่ 760 เนื้อที่100 ตารางวา ตารางวาละ 750 บาท เป็นเงิน 75,000 บาท จำเลยทั้งสองชำระในวันทำสัญญา 700 บาท เงินที่เหลือชำระเป็นรายเดือน เดือนละ700 บาท รวม 99 เดือน ในเดือนที่ 100 ชำระอีก 5,000 บาทหากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดถือว่าผิดสัญญา ยอมให้ริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งมาแล้วทั้งหมดโดยมิต้องบอกกล่าวและถือว่าสัญญาระงับ เมื่อทำสัญญาเช่าซื้อแล้วจำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 191/2ลงบนที่ดินและชำระเงินค่างวดครั้งสุดท้ายวันที่ 5 กันยายน 2526รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 25,200 บาท จากนั้นไม่เคยชำระค่าเช่าซื้ออีกเลยเป็นเวลา 5 ปีเศษ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญา สัญญาระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองย้ายบ้านและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยเพิกเฉย โจทก์อาจนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ 2,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งของและบริวารแล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อโดยไม่เคยผิดนัดผิดสัญญา ต่อมาโจทก์พิพาทกับนายอาทร สังขะวัฒนะ เจ้าของที่ดินเดิม ไม่แน่นอนว่าจะโอนที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้ ในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์แพ้คดี ระหว่างที่โจทก์พิพาทกับเจ้าของที่ดินเดิมจำเลยทั้งสองติดต่อโจทก์เพื่อชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์แจ้งว่ายังไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อก็ได้ ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ โจทก์ผิดสัญญาคิดค่าเช่าซื้อค้างชำระรวมดอกเบี้ยและบริการอื่น ๆ จำเลยทั้งสองจึงไม่สามารถชำระหนี้ได้ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้านที่ปลูกออกจากที่ดินจะเกิดความเสียหายเป็นเงิน 80,000 บาท นอกจากนี้จำเลยทั้งสองได้ถมที่ดิน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน 300,000 บาท ถ้าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองได้จำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้าน โจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 380,000 บาท ด้วย ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์โอนที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ดิน 100 ตารางวา โฉนดเลขที่ 423แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองยินดีชำระเงินส่วนที่ค้างชำระจำนวน 49,000 บาท แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้และจำเลยต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 380,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระครบถ้วนโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ค่ารื้อถอนบ้าน ค่าขนย้ายและค่าถมที่ดินเพื่อปลูกบ้านเป็นสิทธิและหน้าที่ของจำเลยทั้งสองไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา มูลพิพาทระหว่างโจทก์กับนายอาทร สังขะวัฒนะ จำเลยทั้งสองจะนำมาเป็นข้ออ้างว่า โจทก์ผิดสัญญาเป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การของจำเลยทั้งสอง ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง เห็นว่า มีเงื่อนไขและไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมจึงไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาในชั้นฎีกามีว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นฟ้องที่ต้องห้ามมิให้ฟ้องรวมกันมาพร้อมคำให้การเป็นคดีเดียวกันหรือไม่ เห็นว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ ขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ฟ้องแย้งข้อ 3 ที่ว่าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้ และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 หมู่ 1 ถนนรามอินทรา ตำบลท่าแร้งอำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร ออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านหลังดังกล่าวออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและฟ้องแย้งข้อ 4 ขอให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา177 วรรคสาม และมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่ง ในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2700/2535บริษัท อ.สุขสันต์พานิช จำกัดโจทก์นาย สวัสดิ์ มี กมล กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อที่ดินของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านออกไปและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสองโดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามและมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่งในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 423 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินดังกล่าว แปลงที่ 760 เนื้อที่100 ตารางวา ตารางวาละ 750 บาท เป็นเงิน 75,000 บาท จำเลยทั้งสองชำระในวันทำสัญญา 700 บาท เงินที่เหลือชำระเป็นรายเดือน เดือนละ700 บาท รวม 99 เดือน ในเดือนที่ 100 ชำระอีก 5,000 บาทหากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดถือว่าผิดสัญญา ยอมให้ริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งมาแล้วทั้งหมดโดยมิต้องบอกกล่าวและถือว่าสัญญาระงับ เมื่อทำสัญญาเช่าซื้อแล้วจำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 191/2ลงบนที่ดินและชำระเงินค่างวดครั้งสุดท้ายวันที่ 5 กันยายน 2526รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 25,200 บาท จากนั้นไม่เคยชำระค่าเช่าซื้ออีกเลยเป็นเวลา 5 ปีเศษ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญา สัญญาระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองย้ายบ้านและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยเพิกเฉย โจทก์อาจนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ 2,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งของและบริวารแล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อโดยไม่เคยผิดนัดผิดสัญญา ต่อมาโจทก์พิพาทกับนายอาทร สังขะวัฒนะ เจ้าของที่ดินเดิม ไม่แน่นอนว่าจะโอนที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้ ในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์แพ้คดี ระหว่างที่โจทก์พิพาทกับเจ้าของที่ดินเดิมจำเลยทั้งสองติดต่อโจทก์เพื่อชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์แจ้งว่ายังไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อก็ได้ ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ โจทก์ผิดสัญญาคิดค่าเช่าซื้อค้างชำระรวมดอกเบี้ยและบริการอื่น ๆ จำเลยทั้งสองจึงไม่สามารถชำระหนี้ได้ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้านที่ปลูกออกจากที่ดินจะเกิดความเสียหายเป็นเงิน 80,000 บาท นอกจากนี้จำเลยทั้งสองได้ถมที่ดิน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน 300,000 บาท ถ้าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองได้จำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้าน โจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 380,000 บาท ด้วย ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์โอนที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ดิน 100 ตารางวา โฉนดเลขที่ 423แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองยินดีชำระเงินส่วนที่ค้างชำระจำนวน 49,000 บาท แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้และจำเลยต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 380,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระครบถ้วนโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ค่ารื้อถอนบ้าน ค่าขนย้ายและค่าถมที่ดินเพื่อปลูกบ้านเป็นสิทธิและหน้าที่ของจำเลยทั้งสองไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา มูลพิพาทระหว่างโจทก์กับนายอาทร สังขะวัฒนะ จำเลยทั้งสองจะนำมาเป็นข้ออ้างว่า โจทก์ผิดสัญญาเป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การของจำเลยทั้งสอง ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง เห็นว่า มีเงื่อนไขและไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมจึงไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาในชั้นฎีกามีว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นฟ้องที่ต้องห้ามมิให้ฟ้องรวมกันมาพร้อมคำให้การเป็นคดีเดียวกันหรือไม่ เห็นว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ ขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ฟ้องแย้งข้อ 3 ที่ว่าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้ และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 หมู่ 1 ถนนรามอินทรา ตำบลท่าแร้งอำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร ออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านหลังดังกล่าวออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและฟ้องแย้งข้อ 4 ขอให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา177 วรรคสาม และมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่ง ในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(ประมาณ ชันซื่อ-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สังเวียน รัตนมุง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 423 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินดังกล่าว แปลงที่ 760 เนื้อที่100 ตารางวา ตารางวาละ 750 บาท เป็นเงิน 75,000 บาท จำเลยทั้งสองชำระในวันทำสัญญา 700 บาท เงินที่เหลือชำระเป็นรายเดือน เดือนละ700 บาท รวม 99 เดือน ในเดือนที่ 100 ชำระอีก 5,000 บาทหากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดถือว่าผิดสัญญา ยอมให้ริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งมาแล้วทั้งหมดโดยมิต้องบอกกล่าวและถือว่าสัญญาระงับ เมื่อทำสัญญาเช่าซื้อแล้วจำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 191/2ลงบนที่ดินและชำระเงินค่างวดครั้งสุดท้ายวันที่ 5 กันยายน 2526รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 25,200 บาท จากนั้นไม่เคยชำระค่าเช่าซื้ออีกเลยเป็นเวลา 5 ปีเศษ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญา สัญญาระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองย้ายบ้านและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยเพิกเฉย โจทก์อาจนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ 2,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งของและบริวารแล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อโดยไม่เคยผิดนัดผิดสัญญา ต่อมาโจทก์พิพาทกับนายอาทร สังขะวัฒนะ เจ้าของที่ดินเดิม ไม่แน่นอนว่าจะโอนที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้ ในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์แพ้คดี ระหว่างที่โจทก์พิพาทกับเจ้าของที่ดินเดิมจำเลยทั้งสองติดต่อโจทก์เพื่อชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์แจ้งว่ายังไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อก็ได้ ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ โจทก์ผิดสัญญาคิดค่าเช่าซื้อค้างชำระรวมดอกเบี้ยและบริการอื่น ๆ จำเลยทั้งสองจึงไม่สามารถชำระหนี้ได้ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้านที่ปลูกออกจากที่ดินจะเกิดความเสียหายเป็นเงิน 80,000 บาท นอกจากนี้จำเลยทั้งสองได้ถมที่ดิน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน 300,000 บาท ถ้าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองได้จำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้าน โจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 380,000 บาท ด้วย ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์โอนที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ดิน 100 ตารางวา โฉนดเลขที่ 423แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองยินดีชำระเงินส่วนที่ค้างชำระจำนวน 49,000 บาท แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้และจำเลยต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 380,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระครบถ้วนโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ค่ารื้อถอนบ้าน ค่าขนย้ายและค่าถมที่ดินเพื่อปลูกบ้านเป็นสิทธิและหน้าที่ของจำเลยทั้งสองไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา มูลพิพาทระหว่างโจทก์กับนายอาทร สังขะวัฒนะ จำเลยทั้งสองจะนำมาเป็นข้ออ้างว่า โจทก์ผิดสัญญาเป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การของจำเลยทั้งสอง ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง เห็นว่า มีเงื่อนไขและไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมจึงไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาในชั้นฎีกามีว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นฟ้องที่ต้องห้ามมิให้ฟ้องรวมกันมาพร้อมคำให้การเป็นคดีเดียวกันหรือไม่ เห็นว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ ขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ฟ้องแย้งข้อ 3 ที่ว่าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้ และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 หมู่ 1 ถนนรามอินทรา ตำบลท่าแร้งอำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร ออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านหลังดังกล่าวออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและฟ้องแย้งข้อ 4 ขอให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา177 วรรคสาม และมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่ง ในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2700/2535บริษัท อ.สุขสันต์พานิช จำกัดโจทก์นาย สวัสดิ์ มี กมล กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อที่ดินของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านออกไปและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสองโดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามและมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่งในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 423 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินดังกล่าว แปลงที่ 760 เนื้อที่100 ตารางวา ตารางวาละ 750 บาท เป็นเงิน 75,000 บาท จำเลยทั้งสองชำระในวันทำสัญญา 700 บาท เงินที่เหลือชำระเป็นรายเดือน เดือนละ700 บาท รวม 99 เดือน ในเดือนที่ 100 ชำระอีก 5,000 บาทหากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดถือว่าผิดสัญญา ยอมให้ริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งมาแล้วทั้งหมดโดยมิต้องบอกกล่าวและถือว่าสัญญาระงับ เมื่อทำสัญญาเช่าซื้อแล้วจำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 191/2ลงบนที่ดินและชำระเงินค่างวดครั้งสุดท้ายวันที่ 5 กันยายน 2526รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 25,200 บาท จากนั้นไม่เคยชำระค่าเช่าซื้ออีกเลยเป็นเวลา 5 ปีเศษ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญา สัญญาระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองย้ายบ้านและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยเพิกเฉย โจทก์อาจนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ 2,000 บาท ขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งของและบริวารแล้วเสร็จจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อโดยไม่เคยผิดนัดผิดสัญญา ต่อมาโจทก์พิพาทกับนายอาทร สังขะวัฒนะ เจ้าของที่ดินเดิม ไม่แน่นอนว่าจะโอนที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้ ในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์แพ้คดี ระหว่างที่โจทก์พิพาทกับเจ้าของที่ดินเดิมจำเลยทั้งสองติดต่อโจทก์เพื่อชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์แจ้งว่ายังไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อก็ได้ ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ โจทก์ผิดสัญญาคิดค่าเช่าซื้อค้างชำระรวมดอกเบี้ยและบริการอื่น ๆ จำเลยทั้งสองจึงไม่สามารถชำระหนี้ได้ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้านที่ปลูกออกจากที่ดินจะเกิดความเสียหายเป็นเงิน 80,000 บาท นอกจากนี้จำเลยทั้งสองได้ถมที่ดิน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน 300,000 บาท ถ้าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองได้จำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้าน โจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 380,000 บาท ด้วย ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์โอนที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ดิน 100 ตารางวา โฉนดเลขที่ 423แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองยินดีชำระเงินส่วนที่ค้างชำระจำนวน 49,000 บาท แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยทั้งสองได้และจำเลยต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 380,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระครบถ้วนโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ค่ารื้อถอนบ้าน ค่าขนย้ายและค่าถมที่ดินเพื่อปลูกบ้านเป็นสิทธิและหน้าที่ของจำเลยทั้งสองไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา มูลพิพาทระหว่างโจทก์กับนายอาทร สังขะวัฒนะ จำเลยทั้งสองจะนำมาเป็นข้ออ้างว่า โจทก์ผิดสัญญาเป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การของจำเลยทั้งสอง ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง เห็นว่า มีเงื่อนไขและไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมจึงไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาในชั้นฎีกามีว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นฟ้องที่ต้องห้ามมิให้ฟ้องรวมกันมาพร้อมคำให้การเป็นคดีเดียวกันหรือไม่ เห็นว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ ขอให้บังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองจะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างจำนวน 49,000 บาทแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ฟ้องแย้งข้อ 3 ที่ว่าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่จำเลยทั้งสองได้ และจำเลยทั้งสองจะต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 หมู่ 1 ถนนรามอินทรา ตำบลท่าแร้งอำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร ออกไปแล้วให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่ต้องรื้อถอนบ้านหลังดังกล่าวออกไปอีก 80,000 บาท รวมเป็นเงิน 380,000 บาทและฟ้องแย้งข้อ 4 ขอให้โจทก์เสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา177 วรรคสาม และมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข หากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่ง ในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(ประมาณ ชันซื่อ-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สังเวียน รัตนมุง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ