คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8480/2540หลักกฎหมาย: จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการ เหมืองแร่อยู่จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลย ได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและ ชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี คำให้การจำเลยนี้เมื่อรวมความแล้ว หมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ข้อ 6 นั่นเองคำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกัน แต่อย่างใด และชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แล้ว ก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทบิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1ถึงที่ 6 ไว้ก่อนแล้ว เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทข้อ 1 ระบุไว้ โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังนี้ แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทจะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตามแต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่า โจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินต่อไปแสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามข้อความที่ปรากฏในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทเท่านั้นแต่จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทจึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินย่อมมีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน และข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ สัญญาข้อ 6 ในหนังสือสัญญาจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่า การซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปี เมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้วผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" ดังนี้เป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หาแม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญา เพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดิน และเมื่อโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งมีผลบังคับใช้ได้โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วน ดังนี้การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาในสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินฉบับพิพาทจึงกระทำได้ ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร สัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้นและภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้วจำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆทั้งสิ้น ย่อมแสดงว่าในขณะที่จำเลยทำสัญญานั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่นทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำสัญญาแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาดังกล่าว เมื่อข้อความในข้อ 6 ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลย ได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่ เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปีต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่ดังนี้ เมื่อจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้วจำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่งแต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้ว ต่อมาเมื่อจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วกรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลย จึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาแม้โจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตาม แต่จำเลยเข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีก แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2529 เมื่อปรากฏว่าสิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญา ข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จในวันที่ 6 ธันวาคม 2529โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2535คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่โดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิม และดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลยจึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบโจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 เนื้อที่ 16 ไร่ 2 งานและโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงให้จำเลยในราคาไร่ละ 20,000 บาท รวมเป็นเงิน 440,000 บาทต่อมาโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 6 ถึงที่ 7จดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนให้จำเลยในวันที่ 27 มีนาคม 2524โจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยตกลงกันว่าจำเลยซื้อที่ดินเฉพาะเพื่อใช้ประโยชน์ในการทำเหมืองแร่ภายในกำหนด 10 ปีนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยมิได้ประกอบการทำเหมืองแร่แล้วจะคืนที่ดินทั้งสองแปลงให้โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยเข้าทำเหมืองแร่ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดและทำเหมืองแร่เสร็จสิ้นในวันที่ 6 ธันวาคม 2529แต่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนให้โจทก์ทั้งเจ็ดตามข้อตกลง โจทก์ทั้งเจ็ดได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์ทั้งสองแปลงปัจจุบันมีราคาเพิ่มขึ้น การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งเจ็ดได้รับความเสียหายไม่อาจนำที่ดินทั้งสองแปลงออกให้ผู้อื่นเช่าซึ่งจะได้ค่าเช่าเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงคืนโจทก์ทั้งเจ็ด หากไม่สามารถคืนให้ได้ให้ชดใช้เงินค่าที่ดิน 24,750,000 บาท สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1909แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และชดใช้เงินค่าที่ดิน 8,250,000 บาทสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับจากวันฟ้องจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์หรือชดใช้ราคาที่ดินแก่โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยให้การว่า เดิมเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 และวันที่ 6 มกราคม 2514 โจทก์ทั้งเจ็ดตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 กับบิดาจำเลยโดยตกลงซื้อขายที่ดินกันเด็ดขาดและจะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตโจทก์ทั้งเจ็ดยอมให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 กรกฎาคม 2513 เป็นต้นมา แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งเจ็ดไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดิน ในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522โจทก์ทั้งเจ็ดจึงทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 ใหม่โดยบิดาจำเลยให้จำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งเจ็ดแทนเป็นการซื้อที่ดินกันเด็ดขาดไม่มีเงื่อนไขว่าจะต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด แต่ในสัญญาซื้อขายที่ดินจำเลยได้ให้คำมั่นว่าหากจำเลยไม่ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยจะคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ดโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ซึ่งคำมั่นนี้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันจำเลยหากจะถือว่าคำมั่นดังกล่าวมีผลผูกพันจำเลย จำเลยก็ยังประสงค์จะใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดเพื่อประกอบกิจการเหมืองแร่ต่อไปในอนาคต โจทก์ทั้งเจ็ดจึงไม่มีสิทธิที่จะเรียกที่ดินคืนจากจำเลย หากศาลฟังว่าโจทก์ทั้งเจ็ดมีสิทธิเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจำเลยก็ได้เข้าครอบครองที่ดินมาตั้งแต่ปี 2513 ติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความการที่โจทก์ทั้งเจ็ดเรียกให้จำเลยชำระราคาที่ดิน 33,000,000 บาท แทนการส่งมอบที่ดินพิพาทจึงเป็นราคาสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909ให้แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1885ให้แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 หากจำเลยไม่ยินยอมโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยกรณีจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 ให้จำเลยใช้ราคาแทนแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเงิน 9,900,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เสร็จสิ้น สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 ให้จำเลยใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,300,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระแก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งสองแปลงแก่โจทก์ทั้งเจ็ดหรือใช้ราคาแทนครบถ้วน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า คำให้การของจำเลยขัดแย้งกันเองไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสองหรือไม่ เห็นว่าจำเลยให้การว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการเหมืองแร่อยู่ จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลยได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความเมื่อรวมความแล้วหมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 นั่นเอง คำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกันปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าเงื่อนไขตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่าก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 นายจรูญ โกยสมบูรณ์บิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 6ไว้ก่อนแล้วเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10ข้อ 1 ระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9 เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 ด้วยแม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตาม แต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตต่อไป แสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เท่านั้น จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย ล.1ถึง ล.4 ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั่นเองทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ต้องทำตามแบบและไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น สัญญาตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จึงเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิมีปัญหาต่อไปว่าข้อตกลงตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 เป็นคำมั่นจะให้โดยเสน่หาหรือไม่ เห็นว่าสัญญาข้อ 6 ระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่าการซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปีเมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว ผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" จึงเป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หา แม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญาเพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดินและโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 ในเอกสารหมาย จ.10 จึงกระทำได้ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4แต่อย่างใด เพราะเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 เกิดจากการปฏิบัติการเพื่อชำระหนี้ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 2เมื่อฟังว่าสัญญาข้อ 6 มีผลใช้บังคับได้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือ กรณีเข้าเงื่อนไขและจำเลยมีภาระต้องชำระหนี้ตามข้อตกลงในข้อ 6 แล้วหรือไม่ พิเคราะห์รายละเอียดของสัญญาข้อ 6ซึ่งระบุไว้โดยแจ้งชัดว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น แสดงว่าในขณะที่จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 นั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่น ทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ไปแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาข้อ 6 และข้อความในข้อ 6ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปี ต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่เมื่อข้อเท็จจริงรับกันว่าจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่ง แต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่าจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2529 ตามที่โจทก์นำสืบ กรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลยจึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สามว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตามแต่จำเลยก็เข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีกตามเอกสารหมาย จ.10 แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขายกันตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6ธันวาคม 2529 สิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว คือวันที่ 6 ธันวาคม 2529 โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24สิงหาคม 2535 คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้นได้ดำเนินการโดยชอบหรือไม่ปัญหาดังกล่าวจำเลยฎีกาว่า ศาลชั้นต้นเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดไว้เดิมและกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่ภายหลังจากโจทก์ทั้งเจ็ดได้สืบพยานไปบ้างแล้วไม่ชอบนั้น เห็นว่า การกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ของศาลชั้นต้นตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 28 มิถุนายน 2536 ศาลชั้นต้นได้อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิมและดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้ และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลย จึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นโดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8480/2540นางสาว สิรี บุญยัษเฐียร กับพวกโจทก์นาย อำพร โกย สมบูรณ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 150, ม. 171, ม. 193/30, ม. 194, ม. 369, ม. 456, ม. 535, ม. 1336 ป.วิ.พ. ม. 27, ม. 183จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการ เหมืองแร่อยู่จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลย ได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและ ชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี คำให้การจำเลยนี้เมื่อรวมความแล้ว หมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ข้อ 6 นั่นเองคำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกัน แต่อย่างใด และชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แล้ว ก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทบิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1ถึงที่ 6 ไว้ก่อนแล้ว เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทข้อ 1 ระบุไว้ โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังนี้ แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทจะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตามแต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่า โจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินต่อไปแสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามข้อความที่ปรากฏในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทเท่านั้นแต่จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทจึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินย่อมมีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน และข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ สัญญาข้อ 6 ในหนังสือสัญญาจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่า การซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปี เมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้วผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" ดังนี้เป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หาแม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญา เพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดิน และเมื่อโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งมีผลบังคับใช้ได้โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วน ดังนี้การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาในสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินฉบับพิพาทจึงกระทำได้ ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร สัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้นและภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้วจำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆทั้งสิ้น ย่อมแสดงว่าในขณะที่จำเลยทำสัญญานั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่นทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำสัญญาแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาดังกล่าว เมื่อข้อความในข้อ 6 ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลย ได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่ เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปีต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่ดังนี้ เมื่อจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้วจำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่งแต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้ว ต่อมาเมื่อจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วกรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลย จึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาแม้โจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตาม แต่จำเลยเข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีก แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2529 เมื่อปรากฏว่าสิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญา ข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จในวันที่ 6 ธันวาคม 2529โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2535คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่โดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิม และดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลยจึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบโจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 เนื้อที่ 16 ไร่ 2 งานและโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงให้จำเลยในราคาไร่ละ 20,000 บาท รวมเป็นเงิน 440,000 บาทต่อมาโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 6 ถึงที่ 7จดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนให้จำเลยในวันที่ 27 มีนาคม 2524โจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยตกลงกันว่าจำเลยซื้อที่ดินเฉพาะเพื่อใช้ประโยชน์ในการทำเหมืองแร่ภายในกำหนด 10 ปีนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยมิได้ประกอบการทำเหมืองแร่แล้วจะคืนที่ดินทั้งสองแปลงให้โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยเข้าทำเหมืองแร่ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดและทำเหมืองแร่เสร็จสิ้นในวันที่ 6 ธันวาคม 2529แต่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนให้โจทก์ทั้งเจ็ดตามข้อตกลง โจทก์ทั้งเจ็ดได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์ทั้งสองแปลงปัจจุบันมีราคาเพิ่มขึ้น การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งเจ็ดได้รับความเสียหายไม่อาจนำที่ดินทั้งสองแปลงออกให้ผู้อื่นเช่าซึ่งจะได้ค่าเช่าเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงคืนโจทก์ทั้งเจ็ด หากไม่สามารถคืนให้ได้ให้ชดใช้เงินค่าที่ดิน 24,750,000 บาท สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1909แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และชดใช้เงินค่าที่ดิน 8,250,000 บาทสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับจากวันฟ้องจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์หรือชดใช้ราคาที่ดินแก่โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยให้การว่า เดิมเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 และวันที่ 6 มกราคม 2514 โจทก์ทั้งเจ็ดตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 กับบิดาจำเลยโดยตกลงซื้อขายที่ดินกันเด็ดขาดและจะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตโจทก์ทั้งเจ็ดยอมให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 กรกฎาคม 2513 เป็นต้นมา แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งเจ็ดไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดิน ในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522โจทก์ทั้งเจ็ดจึงทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 ใหม่โดยบิดาจำเลยให้จำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งเจ็ดแทนเป็นการซื้อที่ดินกันเด็ดขาดไม่มีเงื่อนไขว่าจะต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด แต่ในสัญญาซื้อขายที่ดินจำเลยได้ให้คำมั่นว่าหากจำเลยไม่ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยจะคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ดโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ซึ่งคำมั่นนี้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันจำเลยหากจะถือว่าคำมั่นดังกล่าวมีผลผูกพันจำเลย จำเลยก็ยังประสงค์จะใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดเพื่อประกอบกิจการเหมืองแร่ต่อไปในอนาคต โจทก์ทั้งเจ็ดจึงไม่มีสิทธิที่จะเรียกที่ดินคืนจากจำเลย หากศาลฟังว่าโจทก์ทั้งเจ็ดมีสิทธิเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจำเลยก็ได้เข้าครอบครองที่ดินมาตั้งแต่ปี 2513 ติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความการที่โจทก์ทั้งเจ็ดเรียกให้จำเลยชำระราคาที่ดิน 33,000,000 บาท แทนการส่งมอบที่ดินพิพาทจึงเป็นราคาสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909ให้แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1885ให้แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 หากจำเลยไม่ยินยอมโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยกรณีจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 ให้จำเลยใช้ราคาแทนแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเงิน 9,900,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เสร็จสิ้น สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 ให้จำเลยใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,300,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระแก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งสองแปลงแก่โจทก์ทั้งเจ็ดหรือใช้ราคาแทนครบถ้วน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า คำให้การของจำเลยขัดแย้งกันเองไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสองหรือไม่ เห็นว่าจำเลยให้การว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการเหมืองแร่อยู่ จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลยได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความเมื่อรวมความแล้วหมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 นั่นเอง คำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกันปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าเงื่อนไขตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่าก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 นายจรูญ โกยสมบูรณ์บิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 6ไว้ก่อนแล้วเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10ข้อ 1 ระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9 เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 ด้วยแม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตาม แต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตต่อไป แสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เท่านั้น จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย ล.1ถึง ล.4 ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั่นเองทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ต้องทำตามแบบและไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น สัญญาตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จึงเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิมีปัญหาต่อไปว่าข้อตกลงตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 เป็นคำมั่นจะให้โดยเสน่หาหรือไม่ เห็นว่าสัญญาข้อ 6 ระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่าการซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปีเมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว ผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" จึงเป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หา แม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญาเพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดินและโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 ในเอกสารหมาย จ.10 จึงกระทำได้ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4แต่อย่างใด เพราะเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 เกิดจากการปฏิบัติการเพื่อชำระหนี้ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 2เมื่อฟังว่าสัญญาข้อ 6 มีผลใช้บังคับได้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือ กรณีเข้าเงื่อนไขและจำเลยมีภาระต้องชำระหนี้ตามข้อตกลงในข้อ 6 แล้วหรือไม่ พิเคราะห์รายละเอียดของสัญญาข้อ 6ซึ่งระบุไว้โดยแจ้งชัดว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น แสดงว่าในขณะที่จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 นั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่น ทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ไปแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาข้อ 6 และข้อความในข้อ 6ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปี ต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่เมื่อข้อเท็จจริงรับกันว่าจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่ง แต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่าจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2529 ตามที่โจทก์นำสืบ กรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลยจึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สามว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตามแต่จำเลยก็เข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีกตามเอกสารหมาย จ.10 แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขายกันตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6ธันวาคม 2529 สิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว คือวันที่ 6 ธันวาคม 2529 โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24สิงหาคม 2535 คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้นได้ดำเนินการโดยชอบหรือไม่ปัญหาดังกล่าวจำเลยฎีกาว่า ศาลชั้นต้นเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดไว้เดิมและกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่ภายหลังจากโจทก์ทั้งเจ็ดได้สืบพยานไปบ้างแล้วไม่ชอบนั้น เห็นว่า การกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ของศาลชั้นต้นตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 28 มิถุนายน 2536 ศาลชั้นต้นได้อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิมและดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้ และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลย จึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นโดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบพิพากษายืน(วิชัย ชื่นชมพูนุท-สุรินทร์ นาควิเชียร-อมร วีรวงศ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 เนื้อที่ 16 ไร่ 2 งานและโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงให้จำเลยในราคาไร่ละ 20,000 บาท รวมเป็นเงิน 440,000 บาทต่อมาโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 6 ถึงที่ 7จดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนให้จำเลยในวันที่ 27 มีนาคม 2524โจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยตกลงกันว่าจำเลยซื้อที่ดินเฉพาะเพื่อใช้ประโยชน์ในการทำเหมืองแร่ภายในกำหนด 10 ปีนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยมิได้ประกอบการทำเหมืองแร่แล้วจะคืนที่ดินทั้งสองแปลงให้โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยเข้าทำเหมืองแร่ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดและทำเหมืองแร่เสร็จสิ้นในวันที่ 6 ธันวาคม 2529แต่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนให้โจทก์ทั้งเจ็ดตามข้อตกลง โจทก์ทั้งเจ็ดได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์ทั้งสองแปลงปัจจุบันมีราคาเพิ่มขึ้น การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งเจ็ดได้รับความเสียหายไม่อาจนำที่ดินทั้งสองแปลงออกให้ผู้อื่นเช่าซึ่งจะได้ค่าเช่าเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงคืนโจทก์ทั้งเจ็ด หากไม่สามารถคืนให้ได้ให้ชดใช้เงินค่าที่ดิน 24,750,000 บาท สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1909แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และชดใช้เงินค่าที่ดิน 8,250,000 บาทสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับจากวันฟ้องจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์หรือชดใช้ราคาที่ดินแก่โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยให้การว่า เดิมเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 และวันที่ 6 มกราคม 2514 โจทก์ทั้งเจ็ดตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 กับบิดาจำเลยโดยตกลงซื้อขายที่ดินกันเด็ดขาดและจะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตโจทก์ทั้งเจ็ดยอมให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 กรกฎาคม 2513 เป็นต้นมา แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งเจ็ดไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดิน ในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522โจทก์ทั้งเจ็ดจึงทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 ใหม่โดยบิดาจำเลยให้จำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งเจ็ดแทนเป็นการซื้อที่ดินกันเด็ดขาดไม่มีเงื่อนไขว่าจะต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด แต่ในสัญญาซื้อขายที่ดินจำเลยได้ให้คำมั่นว่าหากจำเลยไม่ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยจะคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ดโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ซึ่งคำมั่นนี้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันจำเลยหากจะถือว่าคำมั่นดังกล่าวมีผลผูกพันจำเลย จำเลยก็ยังประสงค์จะใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดเพื่อประกอบกิจการเหมืองแร่ต่อไปในอนาคต โจทก์ทั้งเจ็ดจึงไม่มีสิทธิที่จะเรียกที่ดินคืนจากจำเลย หากศาลฟังว่าโจทก์ทั้งเจ็ดมีสิทธิเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจำเลยก็ได้เข้าครอบครองที่ดินมาตั้งแต่ปี 2513 ติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความการที่โจทก์ทั้งเจ็ดเรียกให้จำเลยชำระราคาที่ดิน 33,000,000 บาท แทนการส่งมอบที่ดินพิพาทจึงเป็นราคาสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909ให้แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1885ให้แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 หากจำเลยไม่ยินยอมโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยกรณีจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 ให้จำเลยใช้ราคาแทนแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเงิน 9,900,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เสร็จสิ้น สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 ให้จำเลยใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,300,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระแก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งสองแปลงแก่โจทก์ทั้งเจ็ดหรือใช้ราคาแทนครบถ้วน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า คำให้การของจำเลยขัดแย้งกันเองไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสองหรือไม่ เห็นว่าจำเลยให้การว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการเหมืองแร่อยู่ จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลยได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความเมื่อรวมความแล้วหมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 นั่นเอง คำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกันปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าเงื่อนไขตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่าก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 นายจรูญ โกยสมบูรณ์บิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 6ไว้ก่อนแล้วเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10ข้อ 1 ระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9 เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 ด้วยแม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตาม แต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตต่อไป แสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เท่านั้น จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย ล.1ถึง ล.4 ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั่นเองทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ต้องทำตามแบบและไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น สัญญาตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จึงเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิมีปัญหาต่อไปว่าข้อตกลงตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 เป็นคำมั่นจะให้โดยเสน่หาหรือไม่ เห็นว่าสัญญาข้อ 6 ระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่าการซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปีเมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว ผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" จึงเป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หา แม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญาเพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดินและโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 ในเอกสารหมาย จ.10 จึงกระทำได้ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4แต่อย่างใด เพราะเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 เกิดจากการปฏิบัติการเพื่อชำระหนี้ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 2เมื่อฟังว่าสัญญาข้อ 6 มีผลใช้บังคับได้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือ กรณีเข้าเงื่อนไขและจำเลยมีภาระต้องชำระหนี้ตามข้อตกลงในข้อ 6 แล้วหรือไม่ พิเคราะห์รายละเอียดของสัญญาข้อ 6ซึ่งระบุไว้โดยแจ้งชัดว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น แสดงว่าในขณะที่จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 นั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่น ทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ไปแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาข้อ 6 และข้อความในข้อ 6ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปี ต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่เมื่อข้อเท็จจริงรับกันว่าจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่ง แต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่าจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2529 ตามที่โจทก์นำสืบ กรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลยจึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สามว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตามแต่จำเลยก็เข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีกตามเอกสารหมาย จ.10 แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขายกันตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6ธันวาคม 2529 สิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว คือวันที่ 6 ธันวาคม 2529 โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24สิงหาคม 2535 คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้นได้ดำเนินการโดยชอบหรือไม่ปัญหาดังกล่าวจำเลยฎีกาว่า ศาลชั้นต้นเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดไว้เดิมและกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่ภายหลังจากโจทก์ทั้งเจ็ดได้สืบพยานไปบ้างแล้วไม่ชอบนั้น เห็นว่า การกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ของศาลชั้นต้นตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 28 มิถุนายน 2536 ศาลชั้นต้นได้อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิมและดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้ และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลย จึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นโดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8480/2540นางสาว สิรี บุญยัษเฐียร กับพวกโจทก์นาย อำพร โกย สมบูรณ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 150, ม. 171, ม. 193/30, ม. 194, ม. 369, ม. 456, ม. 535, ม. 1336 ป.วิ.พ. ม. 27, ม. 183จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการ เหมืองแร่อยู่จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลย ได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและ ชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี คำให้การจำเลยนี้เมื่อรวมความแล้ว หมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ข้อ 6 นั่นเองคำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกัน แต่อย่างใด และชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แล้ว ก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทบิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1ถึงที่ 6 ไว้ก่อนแล้ว เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทข้อ 1 ระบุไว้ โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังนี้ แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทจะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตามแต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่า โจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินต่อไปแสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามข้อความที่ปรากฏในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทเท่านั้นแต่จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทจึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินย่อมมีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน และข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ สัญญาข้อ 6 ในหนังสือสัญญาจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่า การซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปี เมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้วผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" ดังนี้เป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หาแม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญา เพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดิน และเมื่อโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งมีผลบังคับใช้ได้โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วน ดังนี้การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาในสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินฉบับพิพาทจึงกระทำได้ ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร สัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้นและภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้วจำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆทั้งสิ้น ย่อมแสดงว่าในขณะที่จำเลยทำสัญญานั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่นทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำสัญญาแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาดังกล่าว เมื่อข้อความในข้อ 6 ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลย ได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่ เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปีต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่ดังนี้ เมื่อจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้วจำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่งแต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้ว ต่อมาเมื่อจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วกรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลย จึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาแม้โจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตาม แต่จำเลยเข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีก แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2529 เมื่อปรากฏว่าสิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญา ข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จในวันที่ 6 ธันวาคม 2529โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2535คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่โดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิม และดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลยจึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบโจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 เนื้อที่ 16 ไร่ 2 งานและโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงให้จำเลยในราคาไร่ละ 20,000 บาท รวมเป็นเงิน 440,000 บาทต่อมาโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 6 ถึงที่ 7จดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนให้จำเลยในวันที่ 27 มีนาคม 2524โจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยตกลงกันว่าจำเลยซื้อที่ดินเฉพาะเพื่อใช้ประโยชน์ในการทำเหมืองแร่ภายในกำหนด 10 ปีนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยมิได้ประกอบการทำเหมืองแร่แล้วจะคืนที่ดินทั้งสองแปลงให้โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยเข้าทำเหมืองแร่ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดและทำเหมืองแร่เสร็จสิ้นในวันที่ 6 ธันวาคม 2529แต่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนให้โจทก์ทั้งเจ็ดตามข้อตกลง โจทก์ทั้งเจ็ดได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์ทั้งสองแปลงปัจจุบันมีราคาเพิ่มขึ้น การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งเจ็ดได้รับความเสียหายไม่อาจนำที่ดินทั้งสองแปลงออกให้ผู้อื่นเช่าซึ่งจะได้ค่าเช่าเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงคืนโจทก์ทั้งเจ็ด หากไม่สามารถคืนให้ได้ให้ชดใช้เงินค่าที่ดิน 24,750,000 บาท สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1909แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และชดใช้เงินค่าที่ดิน 8,250,000 บาทสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับจากวันฟ้องจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์หรือชดใช้ราคาที่ดินแก่โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยให้การว่า เดิมเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 และวันที่ 6 มกราคม 2514 โจทก์ทั้งเจ็ดตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 กับบิดาจำเลยโดยตกลงซื้อขายที่ดินกันเด็ดขาดและจะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตโจทก์ทั้งเจ็ดยอมให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 กรกฎาคม 2513 เป็นต้นมา แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งเจ็ดไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดิน ในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522โจทก์ทั้งเจ็ดจึงทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1909, 1885 ใหม่โดยบิดาจำเลยให้จำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งเจ็ดแทนเป็นการซื้อที่ดินกันเด็ดขาดไม่มีเงื่อนไขว่าจะต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด แต่ในสัญญาซื้อขายที่ดินจำเลยได้ให้คำมั่นว่าหากจำเลยไม่ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยจะคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ดโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ซึ่งคำมั่นนี้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันจำเลยหากจะถือว่าคำมั่นดังกล่าวมีผลผูกพันจำเลย จำเลยก็ยังประสงค์จะใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดเพื่อประกอบกิจการเหมืองแร่ต่อไปในอนาคต โจทก์ทั้งเจ็ดจึงไม่มีสิทธิที่จะเรียกที่ดินคืนจากจำเลย หากศาลฟังว่าโจทก์ทั้งเจ็ดมีสิทธิเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจำเลยก็ได้เข้าครอบครองที่ดินมาตั้งแต่ปี 2513 ติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความการที่โจทก์ทั้งเจ็ดเรียกให้จำเลยชำระราคาที่ดิน 33,000,000 บาท แทนการส่งมอบที่ดินพิพาทจึงเป็นราคาสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909ให้แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1885ให้แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 หากจำเลยไม่ยินยอมโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยกรณีจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1909 ให้จำเลยใช้ราคาแทนแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเงิน 9,900,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เสร็จสิ้น สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 1885 ให้จำเลยใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,300,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระแก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งสองแปลงแก่โจทก์ทั้งเจ็ดหรือใช้ราคาแทนครบถ้วน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า คำให้การของจำเลยขัดแย้งกันเองไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสองหรือไม่ เห็นว่าจำเลยให้การว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการเหมืองแร่อยู่ จึงไม่ต้องคืนที่ดินให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลยได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินคืน เพราะคดีขาดอายุความเมื่อรวมความแล้วหมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 นั่นเอง คำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกันปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าเงื่อนไขตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่าก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 นายจรูญ โกยสมบูรณ์บิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 6ไว้ก่อนแล้วเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10ข้อ 1 ระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9 เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 ด้วยแม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินก็ตาม แต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตต่อไป แสดงว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เท่านั้น จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย ล.1ถึง ล.4 ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั่นเองทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ต้องทำตามแบบและไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น สัญญาตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จึงเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนข้อตกลงจะคืนที่ดินพิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิมีปัญหาต่อไปว่าข้อตกลงตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 เป็นคำมั่นจะให้โดยเสน่หาหรือไม่ เห็นว่าสัญญาข้อ 6 ระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่าการซื้อที่ดินตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปีเมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว ผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" จึงเป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หา แม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญาเพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขายที่ดินและโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 ในเอกสารหมาย จ.10 จึงกระทำได้ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4แต่อย่างใด เพราะเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 เกิดจากการปฏิบัติการเพื่อชำระหนี้ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 2เมื่อฟังว่าสัญญาข้อ 6 มีผลใช้บังคับได้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือ กรณีเข้าเงื่อนไขและจำเลยมีภาระต้องชำระหนี้ตามข้อตกลงในข้อ 6 แล้วหรือไม่ พิเคราะห์รายละเอียดของสัญญาข้อ 6ซึ่งระบุไว้โดยแจ้งชัดว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืนที่ดินพิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น แสดงว่าในขณะที่จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 นั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่น ทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายหลังทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.10 ไปแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาข้อ 6 และข้อความในข้อ 6ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทภายในกำหนด 10 ปี ต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่เมื่อข้อเท็จจริงรับกันว่าจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยจึงไม่ต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่ง แต่จำเลยยังมีภาระต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่าจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บนที่ดินพิพาทเสร็จแล้วหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2529 ตามที่โจทก์นำสืบ กรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลยจึงต้องโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สามว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบที่ดินพิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตามแต่จำเลยก็เข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีกตามเอกสารหมาย จ.10 แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขายกันตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.10 เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6ธันวาคม 2529 สิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บนที่ดินพิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว คือวันที่ 6 ธันวาคม 2529 โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24สิงหาคม 2535 คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้นได้ดำเนินการโดยชอบหรือไม่ปัญหาดังกล่าวจำเลยฎีกาว่า ศาลชั้นต้นเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดไว้เดิมและกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่ภายหลังจากโจทก์ทั้งเจ็ดได้สืบพยานไปบ้างแล้วไม่ชอบนั้น เห็นว่า การกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ของศาลชั้นต้นตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 28 มิถุนายน 2536 ศาลชั้นต้นได้อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิมและดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้ และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลย จึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นโดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบพิพากษายืน(วิชัย ชื่นชมพูนุท-สุรินทร์ นาควิเชียร-อมร วีรวงศ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ