คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5435/2564หลักกฎหมาย: แม้แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว ต่อมาสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อโจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าดังกล่าวอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 เมื่อบริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 และส่งมอบพื้นที่คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับแผงค้าพิพาทอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 254,138.48 บาท และเดือนละ 8,837 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงค้าพิพาทและส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัท บ. ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับบริษัท บ. หรือเพิกถอนสัญญาโอนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 รวม 4 แผง ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับพื้นที่ดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นค่าเช่าที่ค้างชำระ 224,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับจากวันที่ 14 มิถุนายน 2560 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าภาษีโรงเรือน 30,138.48 บาท และค่าภาษีโรงเรือนเดือนละ 837 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ โดยโจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านรับฟังได้เบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2558 โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. ซึ่งเดิมใช้ชื่อว่า บริษัท น. ผู้เช่า โดยโจทก์และการรถไฟแห่งประเทศไทยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 7 ปี 1 เดือน นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2557 บริษัท บ. ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2557 ถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2560 ประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ได้รับอนุญาตจากศาลฎีกามีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองหรือไม่ ประเด็นนี้แม้จะรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว และปัจจุบันสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งของสำนักงานเขตจตุจักรดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แต่ประการใด เมื่อโจทก์ยืนยันข้อเท็จจริงตามคำฟ้องว่า โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน (ริมถนนกำแพงเพชร 2) แปลง 5 กลุ่ม 2 ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับบริษัท บ. อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 138 เมื่อบริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบริษัท บ. ผู้โอน ที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์โต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นเกี่ยวกับค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ และฎีกาของจำเลยที่ 1 ในประเด็นเดียวกับที่เคยยกขึ้นอ้างในอุทธรณ์มิได้รับอนุญาตให้ฎีกาจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 จำเลยทั้งสองจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีในส่วนฟ้องโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์ชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5435/2564บริษัท ต.โจทก์นาง ส. กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 138, ม. 150 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ม. 40 (1), ม. 52 แม้แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว ต่อมาสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อโจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าดังกล่าวอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 เมื่อบริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 และส่งมอบพื้นที่คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับแผงค้าพิพาทอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 254,138.48 บาท และเดือนละ 8,837 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงค้าพิพาทและส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัท บ. ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับบริษัท บ. หรือเพิกถอนสัญญาโอนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 รวม 4 แผง ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับพื้นที่ดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นค่าเช่าที่ค้างชำระ 224,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับจากวันที่ 14 มิถุนายน 2560 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าภาษีโรงเรือน 30,138.48 บาท และค่าภาษีโรงเรือนเดือนละ 837 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ โดยโจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านรับฟังได้เบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2558 โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. ซึ่งเดิมใช้ชื่อว่า บริษัท น. ผู้เช่า โดยโจทก์และการรถไฟแห่งประเทศไทยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 7 ปี 1 เดือน นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2557 บริษัท บ. ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2557 ถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2560 ประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ได้รับอนุญาตจากศาลฎีกามีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองหรือไม่ ประเด็นนี้แม้จะรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว และปัจจุบันสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งของสำนักงานเขตจตุจักรดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แต่ประการใด เมื่อโจทก์ยืนยันข้อเท็จจริงตามคำฟ้องว่า โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน (ริมถนนกำแพงเพชร 2) แปลง 5 กลุ่ม 2 ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับบริษัท บ. อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 138 เมื่อบริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบริษัท บ. ผู้โอน ที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์โต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นเกี่ยวกับค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ และฎีกาของจำเลยที่ 1 ในประเด็นเดียวกับที่เคยยกขึ้นอ้างในอุทธรณ์มิได้รับอนุญาตให้ฎีกาจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 จำเลยทั้งสองจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีในส่วนฟ้องโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์ชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (วิชิต ลีธรรมชโย-ธงชัย จันทร์วิรัช-สมเจริญ พุทธิประเสริฐ)ศาลแพ่ง - นางสาวสุกัลยา ตรีเนตรศาลอุทธรณ์ - นายชาญวิทย์ ท้วมเจริญแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.180/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 และส่งมอบพื้นที่คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับแผงค้าพิพาทอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 254,138.48 บาท และเดือนละ 8,837 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงค้าพิพาทและส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัท บ. ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับบริษัท บ. หรือเพิกถอนสัญญาโอนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 รวม 4 แผง ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับพื้นที่ดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นค่าเช่าที่ค้างชำระ 224,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับจากวันที่ 14 มิถุนายน 2560 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าภาษีโรงเรือน 30,138.48 บาท และค่าภาษีโรงเรือนเดือนละ 837 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ โดยโจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านรับฟังได้เบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2558 โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. ซึ่งเดิมใช้ชื่อว่า บริษัท น. ผู้เช่า โดยโจทก์และการรถไฟแห่งประเทศไทยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 7 ปี 1 เดือน นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2557 บริษัท บ. ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2557 ถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2560 ประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ได้รับอนุญาตจากศาลฎีกามีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองหรือไม่ ประเด็นนี้แม้จะรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว และปัจจุบันสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งของสำนักงานเขตจตุจักรดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แต่ประการใด เมื่อโจทก์ยืนยันข้อเท็จจริงตามคำฟ้องว่า โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน (ริมถนนกำแพงเพชร 2) แปลง 5 กลุ่ม 2 ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับบริษัท บ. อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 138 เมื่อบริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบริษัท บ. ผู้โอน ที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์โต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นเกี่ยวกับค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ และฎีกาของจำเลยที่ 1 ในประเด็นเดียวกับที่เคยยกขึ้นอ้างในอุทธรณ์มิได้รับอนุญาตให้ฎีกาจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 จำเลยทั้งสองจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีในส่วนฟ้องโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์ชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5435/2564บริษัท ต.โจทก์นาง ส. กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 138, ม. 150 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ม. 40 (1), ม. 52 แม้แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว ต่อมาสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อโจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าดังกล่าวอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 เมื่อบริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 และส่งมอบพื้นที่คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับแผงค้าพิพาทอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 254,138.48 บาท และเดือนละ 8,837 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงค้าพิพาทและส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัท บ. ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับบริษัท บ. หรือเพิกถอนสัญญาโอนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 รวม 4 แผง ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับพื้นที่ดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นค่าเช่าที่ค้างชำระ 224,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับจากวันที่ 14 มิถุนายน 2560 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าภาษีโรงเรือน 30,138.48 บาท และค่าภาษีโรงเรือนเดือนละ 837 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่แผงค้าพิพาทและส่งมอบพื้นที่ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ โดยโจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านรับฟังได้เบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2558 โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. ซึ่งเดิมใช้ชื่อว่า บริษัท น. ผู้เช่า โดยโจทก์และการรถไฟแห่งประเทศไทยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 7 ปี 1 เดือน นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2557 บริษัท บ. ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. แผงค้าพิพาทเลขที่ 15 เลขที่ 16 เลขที่ 17 และเลขที่ 18 ชั้น 1 มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2557 ถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2560 ประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ได้รับอนุญาตจากศาลฎีกามีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองหรือไม่ ประเด็นนี้แม้จะรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว และปัจจุบันสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งของสำนักงานเขตจตุจักรดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แต่ประการใด เมื่อโจทก์ยืนยันข้อเท็จจริงตามคำฟ้องว่า โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน (ริมถนนกำแพงเพชร 2) แปลง 5 กลุ่ม 2 ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับบริษัท บ. อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 138 เมื่อบริษัท บ. โอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบริษัท บ. ผู้โอน ที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์โต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นเกี่ยวกับค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ และฎีกาของจำเลยที่ 1 ในประเด็นเดียวกับที่เคยยกขึ้นอ้างในอุทธรณ์มิได้รับอนุญาตให้ฎีกาจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 จำเลยทั้งสองจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีในส่วนฟ้องโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์ชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (วิชิต ลีธรรมชโย-ธงชัย จันทร์วิรัช-สมเจริญ พุทธิประเสริฐ)ศาลแพ่ง - นางสาวสุกัลยา ตรีเนตรศาลอุทธรณ์ - นายชาญวิทย์ ท้วมเจริญแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.180/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ