คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5337/2534หลักกฎหมาย: จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขาย ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ ๔๓๒๗๖, ๔๓๒๗๗, ๑๗๒๒๓๓ และ ๑๗๒๒๓๗ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่มีเนื้อที่ ๘ ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท จากโจทก์ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาทภายในกำหนด ๙๐ วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมด หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ ๖ พฤษภาคม๒๕๒๖ เอกสารหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ ๑ ให้ผู้จะขาย๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด ๓๐ วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน" ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ ๑๕ กรกฎาคม ๒๕๒๗ เอกสารหมาย จ.๘ ว่า "การชำระเงินงวดที่ ๓.๑ ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ ๓.๑ จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ๓๐ วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ดังกล่าวเห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ ๑ ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และ จ.๑๐ นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ ๑ ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ ๓.๑ และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไร ถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ ๑ ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และจ.๑๐ ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.๑๒ นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.๒ ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดี จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ ๑ ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๑ นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้น โดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใด และนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้ กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี ข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๗ โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ ๘ ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ ๑ จำนวน๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาท ภายในกำหนด ๙๐ วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5337/2534หม่อมราชวงศ์สิริมาดา ลิ่วเฉลิมวงศ์โจทก์นายมลิ ศรหิรัญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 386, ม. 456, ม. 457 ป.วิ.พ. ม. 172จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขาย ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ ๔๓๒๗๖, ๔๓๒๗๗, ๑๗๒๒๓๓ และ ๑๗๒๒๓๗ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่มีเนื้อที่ ๘ ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท จากโจทก์ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาทภายในกำหนด ๙๐ วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมด หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ ๖ พฤษภาคม๒๕๒๖ เอกสารหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ ๑ ให้ผู้จะขาย๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด ๓๐ วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน" ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ ๑๕ กรกฎาคม ๒๕๒๗ เอกสารหมาย จ.๘ ว่า "การชำระเงินงวดที่ ๓.๑ ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ ๓.๑ จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ๓๐ วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ดังกล่าวเห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ ๑ ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และ จ.๑๐ นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ ๑ ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ ๓.๑ และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไร ถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ ๑ ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และจ.๑๐ ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.๑๒ นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.๒ ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดี จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ ๑ ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๑ นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้น โดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใด และนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้ กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี ข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๗ โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ ๘ ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ ๑ จำนวน๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาท ภายในกำหนด ๙๐ วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-ก้าน อันนานนท์-อัมพร ทองประยูร)ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นายพินิจ สุเสารัจศาลอุทธรณ์ - นายชูชาติ ศรีแสงแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขาย ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ ๔๓๒๗๖, ๔๓๒๗๗, ๑๗๒๒๓๓ และ ๑๗๒๒๓๗ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่มีเนื้อที่ ๘ ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท จากโจทก์ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาทภายในกำหนด ๙๐ วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมด หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ ๖ พฤษภาคม๒๕๒๖ เอกสารหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ ๑ ให้ผู้จะขาย๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด ๓๐ วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน" ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ ๑๕ กรกฎาคม ๒๕๒๗ เอกสารหมาย จ.๘ ว่า "การชำระเงินงวดที่ ๓.๑ ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ ๓.๑ จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ๓๐ วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ดังกล่าวเห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ ๑ ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และ จ.๑๐ นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ ๑ ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ ๓.๑ และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไร ถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ ๑ ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และจ.๑๐ ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.๑๒ นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.๒ ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดี จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ ๑ ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๑ นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้น โดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใด และนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้ กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี ข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๗ โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ ๘ ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ ๑ จำนวน๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาท ภายในกำหนด ๙๐ วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5337/2534หม่อมราชวงศ์สิริมาดา ลิ่วเฉลิมวงศ์โจทก์นายมลิ ศรหิรัญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 386, ม. 456, ม. 457 ป.วิ.พ. ม. 172จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขาย ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ ๔๓๒๗๖, ๔๓๒๗๗, ๑๗๒๒๓๓ และ ๑๗๒๒๓๗ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่มีเนื้อที่ ๘ ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท จากโจทก์ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาทภายในกำหนด ๙๐ วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมด หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ ๖ พฤษภาคม๒๕๒๖ เอกสารหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ ๑ ให้ผู้จะขาย๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด ๓๐ วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน" ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ ๑๕ กรกฎาคม ๒๕๒๗ เอกสารหมาย จ.๘ ว่า "การชำระเงินงวดที่ ๓.๑ ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ ๓.๑ จำนวน ๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) ๓๐ วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.๕ ข้อ ๓.๑ ดังกล่าวเห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ ๑ ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และ จ.๑๐ นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ ๑ ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ ๓.๑ และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไร ถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ ๑ ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.๙ และจ.๑๐ ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.๑๒ นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.๒ ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดี จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ ๑ ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๑ นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้น โดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใด และนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้ กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี ข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๗ โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ ๘ ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ ๑ จำนวน๑,๔๑๖,๐๐๐ บาท ภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ งวดละ ๙๔๔,๐๐๐ บาท ภายในกำหนด ๙๐ วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ ๔ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-ก้าน อันนานนท์-อัมพร ทองประยูร)ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นายพินิจ สุเสารัจศาลอุทธรณ์ - นายชูชาติ ศรีแสงแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ