คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10665/2558หลักกฎหมาย: จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกก่อไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม มาตรา 1390โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ จัดให้มีคันดินกั้นน้ำล้อมรอบสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร พร้อมดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว และรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป กับให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคภายในโครงการดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากจำเลยไม่กระทำให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง (กำแพงคอนกรีต) ที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป และให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนน คันดินกั้นน้ำ และทะเลน้ำจืดภายในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยดำเนินการจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบโครงการสูง 3.50 เมตร ความกว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 โดยโจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งในชั้นฎีกาว่า เมื่อปี 2526 จำเลยโฆษณาทางสถานีวิทยุเสนอขายที่ดินจัดสรรโครงการชมรมไม้ผลแห่งประเทศไทยซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นชมรมไม้ผลแก้วฟ้าให้แก่ประชาชน จำเลยขออนุญาตค้าที่ดินและยื่นแผนผังการแบ่งแยกที่ดินในโครงการต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามสำเนาแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน ต่อมาจำเลยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ทำการค้าที่ดิน ตามหนังสืออนุญาต แผ่นที่ 5 จำเลยซื้อที่ดินที่ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ประมาณ 1,500 ไร่ แล้วรวมแปลงและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย เนื้อที่แปลงละ 5 ไร่ ประมาณ 230 แปลง ภายในโครงการมีทะเลน้ำจืดซึ่งเป็นบึงน้ำขนาดใหญ่เนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ ระหว่างปี 2528 ถึงปี 2529 จำเลยปักหลักเขตและแบ่งแยกที่ดิน ทำถนน ทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ แล้วเสนอขายแก่ประชาชนในราคาไร่ละ 5,000 บาท แต่คิดค่าปรับปรุงที่ดินอีกไร่ละ 40,000 บาท หรือแปลงละ 200,000 บาท ระหว่างปี 2532 ถึงปี 2533 จำเลยยื่นขอรังวัดรวมโฉนดที่ดินและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย แต่ผู้ซื้อที่ดินหลายรายได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายก่อนแล้ว ต่อมาปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ ทำให้ต้นไม้และบ้านเรือนที่ปลูกบนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายทุกแปลง ในปี 2540 จำเลยรังวัดที่ดินในโครงการเสร็จสิ้น พลตรีมงคลเขตหรือมงคล พันเอกปิยะภูมิ นายวรชิน กับพวก ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับจำเลย รวม 223 ราย โดยจำเลยแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญาด้วย วันที่ 3 มีนาคม 2541 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พลตรีมงคลเขต วันที่ 28 มิถุนายน 2543 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พันเอกปิยะภูมิ วันที่ 3 มิถุนายน 2546 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายวรชิน ประมาณปี 2543 จำเลยสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 3 เมตร วันที่ 14 พฤศจิกายน 2545 พลตรีมงคลเขต พันเอกปิยะภูมิ และนาวาเอกอารมณ์ ร้องเรียนต่อโจทก์ว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาโดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร แต่จำเลยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูงเฉลี่ยเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร โจทก์มีมติให้ดำเนินคดีแพ่งแก่จำเลยเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญา เลขาธิการของโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์มีมติเพิ่มเติมให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และมีหนังสือแจ้งมติเพิ่มเติมให้จำเลยปฏิบัติ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ให้สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา ตรวจสอบว่าหากจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่นหรือไม่ สำนักงานที่ดินดังกล่าว ตรวจสอบแล้วพบว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร แต่หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะรุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ เนื่องจากที่ดินจัดสรรรายนี้เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีการแบ่งที่ดินเป็นถนนไว้ประมาณ 10 เมตร มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนสายใหญ่ ถนนซอย ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้มีขนาดตามที่ระบุในใบโฆษณา และจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้บริโภคภายในโครงการหรือไม่ โจทก์มีพลตรีมงคลเขตเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร จำเลยยังสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร โจทก์ยังมีนายกุลวาร เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อปี 2533 พยานปลูกบ้านบนที่ดินในโครงการที่ซื้อจากจำเลยและเข้าอยู่อาศัย พยานเคยทวงถามจำเลยหลายครั้งให้ซ่อมแซมคันดินกั้นน้ำให้อยู่ในสภาพป้องกันน้ำได้และทำถนนให้อยู่ในสภาพใช้เดินทางได้สะดวก แต่จำเลยเพิกเฉย จนกระทั่งปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการเพราะคันดินกั้นน้ำขาด จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงประมาณ 2.50 เมตร ฐานกว้างประมาณ 8 เมตร ไม่สามารถทำคันดินกั้นน้ำและถนนให้มีขนาดใหญ่ตามใบโฆษณาได้เพราะจะรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการ ต้นไม้และบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายหมดทุกแปลง เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา เมื่อพิจารณาใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกกอไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา แผ่นที่ 1 ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ ทั้งยังได้ความจากนายแพทย์ประสิทธิ์ และนายสนอง พยานจำเลย ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยว่า ไม่เห็นด้วยและไม่ยินยอมให้มีการขยายถนน ซึ่งอาจจะมีผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรายอื่น ๆ ที่มีความเห็นเช่นเดียวกับพยานจำเลยทั้งสองอีกหลายราย การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินเนื่องจากจำเลยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามมาตรา 1390 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องขยายถนนสายใหญ่ให้กว้าง 40 เมตร ถนนซอยให้กว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10665/2558คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคโจทก์นายสุภศักดิ์ ธนกาญจนบูรณ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1391, ม. 1392 ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1, 30จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกก่อไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม มาตรา 1390โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ จัดให้มีคันดินกั้นน้ำล้อมรอบสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร พร้อมดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว และรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป กับให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคภายในโครงการดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากจำเลยไม่กระทำให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง (กำแพงคอนกรีต) ที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป และให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนน คันดินกั้นน้ำ และทะเลน้ำจืดภายในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยดำเนินการจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบโครงการสูง 3.50 เมตร ความกว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 โดยโจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งในชั้นฎีกาว่า เมื่อปี 2526 จำเลยโฆษณาทางสถานีวิทยุเสนอขายที่ดินจัดสรรโครงการชมรมไม้ผลแห่งประเทศไทยซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นชมรมไม้ผลแก้วฟ้าให้แก่ประชาชน จำเลยขออนุญาตค้าที่ดินและยื่นแผนผังการแบ่งแยกที่ดินในโครงการต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามสำเนาแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน ต่อมาจำเลยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ทำการค้าที่ดิน ตามหนังสืออนุญาต แผ่นที่ 5 จำเลยซื้อที่ดินที่ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ประมาณ 1,500 ไร่ แล้วรวมแปลงและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย เนื้อที่แปลงละ 5 ไร่ ประมาณ 230 แปลง ภายในโครงการมีทะเลน้ำจืดซึ่งเป็นบึงน้ำขนาดใหญ่เนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ ระหว่างปี 2528 ถึงปี 2529 จำเลยปักหลักเขตและแบ่งแยกที่ดิน ทำถนน ทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ แล้วเสนอขายแก่ประชาชนในราคาไร่ละ 5,000 บาท แต่คิดค่าปรับปรุงที่ดินอีกไร่ละ 40,000 บาท หรือแปลงละ 200,000 บาท ระหว่างปี 2532 ถึงปี 2533 จำเลยยื่นขอรังวัดรวมโฉนดที่ดินและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย แต่ผู้ซื้อที่ดินหลายรายได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายก่อนแล้ว ต่อมาปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ ทำให้ต้นไม้และบ้านเรือนที่ปลูกบนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายทุกแปลง ในปี 2540 จำเลยรังวัดที่ดินในโครงการเสร็จสิ้น พลตรีมงคลเขตหรือมงคล พันเอกปิยะภูมิ นายวรชิน กับพวก ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับจำเลย รวม 223 ราย โดยจำเลยแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญาด้วย วันที่ 3 มีนาคม 2541 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พลตรีมงคลเขต วันที่ 28 มิถุนายน 2543 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พันเอกปิยะภูมิ วันที่ 3 มิถุนายน 2546 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายวรชิน ประมาณปี 2543 จำเลยสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 3 เมตร วันที่ 14 พฤศจิกายน 2545 พลตรีมงคลเขต พันเอกปิยะภูมิ และนาวาเอกอารมณ์ ร้องเรียนต่อโจทก์ว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาโดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร แต่จำเลยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูงเฉลี่ยเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร โจทก์มีมติให้ดำเนินคดีแพ่งแก่จำเลยเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญา เลขาธิการของโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์มีมติเพิ่มเติมให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และมีหนังสือแจ้งมติเพิ่มเติมให้จำเลยปฏิบัติ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ให้สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา ตรวจสอบว่าหากจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่นหรือไม่ สำนักงานที่ดินดังกล่าว ตรวจสอบแล้วพบว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร แต่หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะรุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ เนื่องจากที่ดินจัดสรรรายนี้เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีการแบ่งที่ดินเป็นถนนไว้ประมาณ 10 เมตร มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนสายใหญ่ ถนนซอย ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้มีขนาดตามที่ระบุในใบโฆษณา และจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้บริโภคภายในโครงการหรือไม่ โจทก์มีพลตรีมงคลเขตเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร จำเลยยังสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร โจทก์ยังมีนายกุลวาร เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อปี 2533 พยานปลูกบ้านบนที่ดินในโครงการที่ซื้อจากจำเลยและเข้าอยู่อาศัย พยานเคยทวงถามจำเลยหลายครั้งให้ซ่อมแซมคันดินกั้นน้ำให้อยู่ในสภาพป้องกันน้ำได้และทำถนนให้อยู่ในสภาพใช้เดินทางได้สะดวก แต่จำเลยเพิกเฉย จนกระทั่งปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการเพราะคันดินกั้นน้ำขาด จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงประมาณ 2.50 เมตร ฐานกว้างประมาณ 8 เมตร ไม่สามารถทำคันดินกั้นน้ำและถนนให้มีขนาดใหญ่ตามใบโฆษณาได้เพราะจะรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการ ต้นไม้และบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายหมดทุกแปลง เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา เมื่อพิจารณาใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกกอไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา แผ่นที่ 1 ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ ทั้งยังได้ความจากนายแพทย์ประสิทธิ์ และนายสนอง พยานจำเลย ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยว่า ไม่เห็นด้วยและไม่ยินยอมให้มีการขยายถนน ซึ่งอาจจะมีผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรายอื่น ๆ ที่มีความเห็นเช่นเดียวกับพยานจำเลยทั้งสองอีกหลายราย การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินเนื่องจากจำเลยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามมาตรา 1390 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องขยายถนนสายใหญ่ให้กว้าง 40 เมตร ถนนซอยให้กว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(กฤษฎิ์จิรัฐ คุณาจิรภรณ์-เสรี เพศประเสริฐ-พีรศักดิ์ ไวกาสี)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุแหล่งที่มา ศูนย์วิชาการงานคดี ศาลฎีกาคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ จัดให้มีคันดินกั้นน้ำล้อมรอบสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร พร้อมดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว และรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป กับให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคภายในโครงการดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากจำเลยไม่กระทำให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง (กำแพงคอนกรีต) ที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป และให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนน คันดินกั้นน้ำ และทะเลน้ำจืดภายในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยดำเนินการจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบโครงการสูง 3.50 เมตร ความกว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 โดยโจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งในชั้นฎีกาว่า เมื่อปี 2526 จำเลยโฆษณาทางสถานีวิทยุเสนอขายที่ดินจัดสรรโครงการชมรมไม้ผลแห่งประเทศไทยซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นชมรมไม้ผลแก้วฟ้าให้แก่ประชาชน จำเลยขออนุญาตค้าที่ดินและยื่นแผนผังการแบ่งแยกที่ดินในโครงการต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามสำเนาแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน ต่อมาจำเลยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ทำการค้าที่ดิน ตามหนังสืออนุญาต แผ่นที่ 5 จำเลยซื้อที่ดินที่ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ประมาณ 1,500 ไร่ แล้วรวมแปลงและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย เนื้อที่แปลงละ 5 ไร่ ประมาณ 230 แปลง ภายในโครงการมีทะเลน้ำจืดซึ่งเป็นบึงน้ำขนาดใหญ่เนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ ระหว่างปี 2528 ถึงปี 2529 จำเลยปักหลักเขตและแบ่งแยกที่ดิน ทำถนน ทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ แล้วเสนอขายแก่ประชาชนในราคาไร่ละ 5,000 บาท แต่คิดค่าปรับปรุงที่ดินอีกไร่ละ 40,000 บาท หรือแปลงละ 200,000 บาท ระหว่างปี 2532 ถึงปี 2533 จำเลยยื่นขอรังวัดรวมโฉนดที่ดินและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย แต่ผู้ซื้อที่ดินหลายรายได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายก่อนแล้ว ต่อมาปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ ทำให้ต้นไม้และบ้านเรือนที่ปลูกบนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายทุกแปลง ในปี 2540 จำเลยรังวัดที่ดินในโครงการเสร็จสิ้น พลตรีมงคลเขตหรือมงคล พันเอกปิยะภูมิ นายวรชิน กับพวก ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับจำเลย รวม 223 ราย โดยจำเลยแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญาด้วย วันที่ 3 มีนาคม 2541 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พลตรีมงคลเขต วันที่ 28 มิถุนายน 2543 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พันเอกปิยะภูมิ วันที่ 3 มิถุนายน 2546 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายวรชิน ประมาณปี 2543 จำเลยสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 3 เมตร วันที่ 14 พฤศจิกายน 2545 พลตรีมงคลเขต พันเอกปิยะภูมิ และนาวาเอกอารมณ์ ร้องเรียนต่อโจทก์ว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาโดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร แต่จำเลยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูงเฉลี่ยเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร โจทก์มีมติให้ดำเนินคดีแพ่งแก่จำเลยเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญา เลขาธิการของโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์มีมติเพิ่มเติมให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และมีหนังสือแจ้งมติเพิ่มเติมให้จำเลยปฏิบัติ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ให้สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา ตรวจสอบว่าหากจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่นหรือไม่ สำนักงานที่ดินดังกล่าว ตรวจสอบแล้วพบว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร แต่หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะรุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ เนื่องจากที่ดินจัดสรรรายนี้เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีการแบ่งที่ดินเป็นถนนไว้ประมาณ 10 เมตร มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนสายใหญ่ ถนนซอย ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้มีขนาดตามที่ระบุในใบโฆษณา และจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้บริโภคภายในโครงการหรือไม่ โจทก์มีพลตรีมงคลเขตเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร จำเลยยังสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร โจทก์ยังมีนายกุลวาร เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อปี 2533 พยานปลูกบ้านบนที่ดินในโครงการที่ซื้อจากจำเลยและเข้าอยู่อาศัย พยานเคยทวงถามจำเลยหลายครั้งให้ซ่อมแซมคันดินกั้นน้ำให้อยู่ในสภาพป้องกันน้ำได้และทำถนนให้อยู่ในสภาพใช้เดินทางได้สะดวก แต่จำเลยเพิกเฉย จนกระทั่งปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการเพราะคันดินกั้นน้ำขาด จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงประมาณ 2.50 เมตร ฐานกว้างประมาณ 8 เมตร ไม่สามารถทำคันดินกั้นน้ำและถนนให้มีขนาดใหญ่ตามใบโฆษณาได้เพราะจะรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการ ต้นไม้และบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายหมดทุกแปลง เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา เมื่อพิจารณาใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกกอไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา แผ่นที่ 1 ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ ทั้งยังได้ความจากนายแพทย์ประสิทธิ์ และนายสนอง พยานจำเลย ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยว่า ไม่เห็นด้วยและไม่ยินยอมให้มีการขยายถนน ซึ่งอาจจะมีผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรายอื่น ๆ ที่มีความเห็นเช่นเดียวกับพยานจำเลยทั้งสองอีกหลายราย การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินเนื่องจากจำเลยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามมาตรา 1390 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องขยายถนนสายใหญ่ให้กว้าง 40 เมตร ถนนซอยให้กว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10665/2558คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคโจทก์นายสุภศักดิ์ ธนกาญจนบูรณ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1391, ม. 1392 ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1, 30จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกก่อไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม มาตรา 1390โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ จัดให้มีคันดินกั้นน้ำล้อมรอบสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร พร้อมดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว และรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป กับให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคภายในโครงการดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากจำเลยไม่กระทำให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง (กำแพงคอนกรีต) ที่ปิดล้อมรอบทะเลน้ำจืดออกไป และให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนน คันดินกั้นน้ำ และทะเลน้ำจืดภายในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยดำเนินการจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบโครงการสูง 3.50 เมตร ความกว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 โดยโจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งในชั้นฎีกาว่า เมื่อปี 2526 จำเลยโฆษณาทางสถานีวิทยุเสนอขายที่ดินจัดสรรโครงการชมรมไม้ผลแห่งประเทศไทยซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นชมรมไม้ผลแก้วฟ้าให้แก่ประชาชน จำเลยขออนุญาตค้าที่ดินและยื่นแผนผังการแบ่งแยกที่ดินในโครงการต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามสำเนาแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน ต่อมาจำเลยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ทำการค้าที่ดิน ตามหนังสืออนุญาต แผ่นที่ 5 จำเลยซื้อที่ดินที่ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ประมาณ 1,500 ไร่ แล้วรวมแปลงและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย เนื้อที่แปลงละ 5 ไร่ ประมาณ 230 แปลง ภายในโครงการมีทะเลน้ำจืดซึ่งเป็นบึงน้ำขนาดใหญ่เนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ ระหว่างปี 2528 ถึงปี 2529 จำเลยปักหลักเขตและแบ่งแยกที่ดิน ทำถนน ทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ แล้วเสนอขายแก่ประชาชนในราคาไร่ละ 5,000 บาท แต่คิดค่าปรับปรุงที่ดินอีกไร่ละ 40,000 บาท หรือแปลงละ 200,000 บาท ระหว่างปี 2532 ถึงปี 2533 จำเลยยื่นขอรังวัดรวมโฉนดที่ดินและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย แต่ผู้ซื้อที่ดินหลายรายได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายก่อนแล้ว ต่อมาปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ ทำให้ต้นไม้และบ้านเรือนที่ปลูกบนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายทุกแปลง ในปี 2540 จำเลยรังวัดที่ดินในโครงการเสร็จสิ้น พลตรีมงคลเขตหรือมงคล พันเอกปิยะภูมิ นายวรชิน กับพวก ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับจำเลย รวม 223 ราย โดยจำเลยแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญาด้วย วันที่ 3 มีนาคม 2541 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พลตรีมงคลเขต วันที่ 28 มิถุนายน 2543 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่พันเอกปิยะภูมิ วันที่ 3 มิถุนายน 2546 จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายวรชิน ประมาณปี 2543 จำเลยสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 3 เมตร วันที่ 14 พฤศจิกายน 2545 พลตรีมงคลเขต พันเอกปิยะภูมิ และนาวาเอกอารมณ์ ร้องเรียนต่อโจทก์ว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาโดยจำเลยโฆษณาว่าจะทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร ถนนสายใหญ่กว้าง 40 เมตร ถนนซอยกว้าง 20 เมตร แต่จำเลยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูงเฉลี่ยเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร โจทก์มีมติให้ดำเนินคดีแพ่งแก่จำเลยเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญา เลขาธิการของโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์มีมติเพิ่มเติมให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคในโครงการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และมีหนังสือแจ้งมติเพิ่มเติมให้จำเลยปฏิบัติ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ให้สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา ตรวจสอบว่าหากจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่นหรือไม่ สำนักงานที่ดินดังกล่าว ตรวจสอบแล้วพบว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร แต่หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะรุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ เนื่องจากที่ดินจัดสรรรายนี้เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีการแบ่งที่ดินเป็นถนนไว้ประมาณ 10 เมตร มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องจัดทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนสายใหญ่ ถนนซอย ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้มีขนาดตามที่ระบุในใบโฆษณา และจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินทุกแปลงที่เป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้บริโภคภายในโครงการหรือไม่ โจทก์มีพลตรีมงคลเขตเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงเพียงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร กว้างประมาณ 6 ถึง 7 เมตร ถนนสายใหญ่กว้างประมาณ 10 เมตร ถนนซอยกว้างประมาณ 6 เมตร จำเลยยังสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบทะเลน้ำจืดสูงประมาณ 2 ถึง 3 เมตร โจทก์ยังมีนายกุลวาร เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อปี 2533 พยานปลูกบ้านบนที่ดินในโครงการที่ซื้อจากจำเลยและเข้าอยู่อาศัย พยานเคยทวงถามจำเลยหลายครั้งให้ซ่อมแซมคันดินกั้นน้ำให้อยู่ในสภาพป้องกันน้ำได้และทำถนนให้อยู่ในสภาพใช้เดินทางได้สะดวก แต่จำเลยเพิกเฉย จนกระทั่งปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการเพราะคันดินกั้นน้ำขาด จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูงประมาณ 2.50 เมตร ฐานกว้างประมาณ 8 เมตร ไม่สามารถทำคันดินกั้นน้ำและถนนให้มีขนาดใหญ่ตามใบโฆษณาได้เพราะจะรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ปี 2538 เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ น้ำท่วมที่ดินทั้งโครงการ ต้นไม้และบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในโครงการได้รับความเสียหายหมดทุกแปลง เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา เมื่อพิจารณาใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกกอไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา แผ่นที่ 1 ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา แผ่นที่ 19 ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ ทั้งยังได้ความจากนายแพทย์ประสิทธิ์ และนายสนอง พยานจำเลย ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยว่า ไม่เห็นด้วยและไม่ยินยอมให้มีการขยายถนน ซึ่งอาจจะมีผู้ซื้อที่ดินในโครงการของจำเลยรายอื่น ๆ ที่มีความเห็นเช่นเดียวกับพยานจำเลยทั้งสองอีกหลายราย การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินเนื่องจากจำเลยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น เห็นว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามมาตรา 1390 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องขยายถนนสายใหญ่ให้กว้าง 40 เมตร ถนนซอยให้กว้าง 20 เมตร ในที่ดินของโครงการชมรมไม้ผลแก้วฟ้า ตำบลแก้วฟ้า อำเภอบางซ้าย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(กฤษฎิ์จิรัฐ คุณาจิรภรณ์-เสรี เพศประเสริฐ-พีรศักดิ์ ไวกาสี)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุแหล่งที่มา ศูนย์วิชาการงานคดี ศาลฎีกา