คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5029/2538หลักกฎหมาย: จำเลยที่1มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกเป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้ขอแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยได้4,992แปลงการที่จำเลยที่1ยินยอมให้จำเลยที่2นำที่่ดินของจำเลยที่1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่1จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมโอนขายที่ดินและบ้านให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่2เท่ากับเป็นการยอมรับว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่2ทำกับลูกจ้างนั้นมีผลผูกพันจำเลยที่1ถือได้ว่าจำเลยที่1ได้เชิดจำเลยที่2ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่2เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนจำเลยที่1จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1และว่าจ้างจำเลยทั้งสามปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว เมื่อก่อสร้างบ้านเสร็จโจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพร้อมกับให้จำเลยที่ 1โอนบ้านพร้อมที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ปฏิเสธ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวการ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ในฐานะตัวแทนร่วมกันโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านให้แก่โจทก์และให้ร่วมกันจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายต่าง ๆในการโอนกับให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและบ้านจากโจทก์จำนวน 278,000บาท หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมส่งมอบโฉนด ขอให้ศาลมีคำสั่งทำลายโฉนดและให้เจ้าหน้าที่ที่ดินออกโฉนดใหม่จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดินมาแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยขายและรับปลูกบ้านและก็ไม่เคยแต่งตั้งหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นตัวแทน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาจ้างก่อสร้างเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จำเลยที่ 1 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันโอนขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านเลขที่ 95/120 แขวงประเวศเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์ในราคาที่เหลือหลังจากหักค่ามัดจำแล้วจำนวน 278,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม ส่วนคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ 2เป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดมีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการจำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่ 2 ได้รับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จัดสรรด้วยโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 2 จัดสรรแปลงเลขที่ 1404กับได้ทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านเลขที่ 95/127ลงบนที่ดินดังกล่าวในราคา 209,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 25,000 บาท และชำระเงินค่าจ้างปลูกสร้างบ้านจำนวน26,000 บาท ต่อมาปรากฎว่าการก่อสร้างบ้านมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา กล่าวคือ มีการนำอิฐบล๊อกมาใช้แทนอิฐมอญ จึงมีการติดต่อทำความตกลงกันในที่สุดจำเลยที่ 2 ตกลงเปลี่ยนที่ดินจากแปลงเดิมเป็นที่ดินพิพาทแปลงเลขที่ 1396 บี 08 คือที่ดินโฉนดเลขที่146790 ส่วนบ้านบนที่ดินก็เปลี่ยนเป็นเลขที่ 95/120 มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างกันใหม่ หลังจากนั้น ที่ปรากฎว่ามีลูกค้าผู้ซื้อที่ดินและบ้านไปร้องเรียนต่อทางการว่า หมู่บ้านที่จำเลยที่ 2 จัดสรรไม่มีสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 2และที่ 3 จึงปิดที่ทำการแล้วหลบหนีไป คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดโอนบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ในปัญหาดังกล่าวจำเลยที่ 1อ้างว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 ก็เพราะจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงกับจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านลงบนที่ดินได้ก่อน เมื่อประสงค์จะโอนให้แก่บุคคลใดจะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบ จำเลยที่ 1จึงจะส่งพนักงานออกไปทำการโอนให้แก่บุคคลดังกล่าวอีกต่อหนึ่งศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า นางสุมาลี ภาคทองสุข พยานจำเลยที่ 1เบิกความว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกตามวัตถุประสงค์ข้อ 14 ในหนังสือรับรองและนายนพรัตน์ นพรัตน์ศิริ ซึ่งรับราชการกองทะเบียนที่ดินกรมที่ดิน เบิกความเป็นพยานจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามเอกสารหมาย ล.2 จำนวน 5 แปลง แล้วต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยได้ 4,992 แปลง ดังนั้นการที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 นำที่ดินของจำเลยที่ 1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อมีลูกค้ามาติดต่อขอซื้อลูกค้าก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยที่ 2 และทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อจะขายกันด้วยเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ก็จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 นอกจากจำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2แล้ว ตามสัญญาดังกล่าวยังมีข้อความระบุว่าโอนขายบ้านบนที่ดินซึ่งจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับจ้างก่อสร้างให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2อีกด้วย จึงเท่ากับเป็นการยอมรับว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่ 2 ทำกับลูกค้านั้นมีผลผูกพันจำเลยที 1 นั่นเอง พฤติการณ์ดังกล่าวจึงถือได้ว่าในการจัดสรรที่ดินและรับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินนั้น จำเลยที่ 1ได้เชิดจำเลยที่ 2 ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านตามฟ้องให้แก่โจทก์ คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างรูปเรื่องไม่ตรงกับคดีนี้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5029/2538นาง เกษรา เอื้ออมรสุขโจทก์บริษัท ยูนิโก้ เทรดดิ้ง จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 821จำเลยที่1มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกเป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้ขอแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยได้4,992แปลงการที่จำเลยที่1ยินยอมให้จำเลยที่2นำที่่ดินของจำเลยที่1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่1จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมโอนขายที่ดินและบ้านให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่2เท่ากับเป็นการยอมรับว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่2ทำกับลูกจ้างนั้นมีผลผูกพันจำเลยที่1ถือได้ว่าจำเลยที่1ได้เชิดจำเลยที่2ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่2เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนจำเลยที่1จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1และว่าจ้างจำเลยทั้งสามปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว เมื่อก่อสร้างบ้านเสร็จโจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพร้อมกับให้จำเลยที่ 1โอนบ้านพร้อมที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ปฏิเสธ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวการ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ในฐานะตัวแทนร่วมกันโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านให้แก่โจทก์และให้ร่วมกันจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายต่าง ๆในการโอนกับให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและบ้านจากโจทก์จำนวน 278,000บาท หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมส่งมอบโฉนด ขอให้ศาลมีคำสั่งทำลายโฉนดและให้เจ้าหน้าที่ที่ดินออกโฉนดใหม่จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดินมาแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยขายและรับปลูกบ้านและก็ไม่เคยแต่งตั้งหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นตัวแทน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาจ้างก่อสร้างเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จำเลยที่ 1 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันโอนขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านเลขที่ 95/120 แขวงประเวศเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์ในราคาที่เหลือหลังจากหักค่ามัดจำแล้วจำนวน 278,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม ส่วนคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ 2เป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดมีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการจำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่ 2 ได้รับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จัดสรรด้วยโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 2 จัดสรรแปลงเลขที่ 1404กับได้ทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านเลขที่ 95/127ลงบนที่ดินดังกล่าวในราคา 209,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 25,000 บาท และชำระเงินค่าจ้างปลูกสร้างบ้านจำนวน26,000 บาท ต่อมาปรากฎว่าการก่อสร้างบ้านมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา กล่าวคือ มีการนำอิฐบล๊อกมาใช้แทนอิฐมอญ จึงมีการติดต่อทำความตกลงกันในที่สุดจำเลยที่ 2 ตกลงเปลี่ยนที่ดินจากแปลงเดิมเป็นที่ดินพิพาทแปลงเลขที่ 1396 บี 08 คือที่ดินโฉนดเลขที่146790 ส่วนบ้านบนที่ดินก็เปลี่ยนเป็นเลขที่ 95/120 มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างกันใหม่ หลังจากนั้น ที่ปรากฎว่ามีลูกค้าผู้ซื้อที่ดินและบ้านไปร้องเรียนต่อทางการว่า หมู่บ้านที่จำเลยที่ 2 จัดสรรไม่มีสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 2และที่ 3 จึงปิดที่ทำการแล้วหลบหนีไป คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดโอนบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ในปัญหาดังกล่าวจำเลยที่ 1อ้างว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 ก็เพราะจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงกับจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านลงบนที่ดินได้ก่อน เมื่อประสงค์จะโอนให้แก่บุคคลใดจะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบ จำเลยที่ 1จึงจะส่งพนักงานออกไปทำการโอนให้แก่บุคคลดังกล่าวอีกต่อหนึ่งศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า นางสุมาลี ภาคทองสุข พยานจำเลยที่ 1เบิกความว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกตามวัตถุประสงค์ข้อ 14 ในหนังสือรับรองและนายนพรัตน์ นพรัตน์ศิริ ซึ่งรับราชการกองทะเบียนที่ดินกรมที่ดิน เบิกความเป็นพยานจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามเอกสารหมาย ล.2 จำนวน 5 แปลง แล้วต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยได้ 4,992 แปลง ดังนั้นการที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 นำที่ดินของจำเลยที่ 1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อมีลูกค้ามาติดต่อขอซื้อลูกค้าก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยที่ 2 และทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อจะขายกันด้วยเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ก็จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 นอกจากจำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2แล้ว ตามสัญญาดังกล่าวยังมีข้อความระบุว่าโอนขายบ้านบนที่ดินซึ่งจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับจ้างก่อสร้างให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2อีกด้วย จึงเท่ากับเป็นการยอมรับว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่ 2 ทำกับลูกค้านั้นมีผลผูกพันจำเลยที 1 นั่นเอง พฤติการณ์ดังกล่าวจึงถือได้ว่าในการจัดสรรที่ดินและรับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินนั้น จำเลยที่ 1ได้เชิดจำเลยที่ 2 ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านตามฟ้องให้แก่โจทก์ คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างรูปเรื่องไม่ตรงกับคดีนี้พิพากษายืน(สะสม สิริเจริญสุข-สมชัย สายเชื้อ-ชัยนาท พันตาวงศ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1และว่าจ้างจำเลยทั้งสามปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว เมื่อก่อสร้างบ้านเสร็จโจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพร้อมกับให้จำเลยที่ 1โอนบ้านพร้อมที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ปฏิเสธ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวการ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ในฐานะตัวแทนร่วมกันโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านให้แก่โจทก์และให้ร่วมกันจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายต่าง ๆในการโอนกับให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและบ้านจากโจทก์จำนวน 278,000บาท หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมส่งมอบโฉนด ขอให้ศาลมีคำสั่งทำลายโฉนดและให้เจ้าหน้าที่ที่ดินออกโฉนดใหม่จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดินมาแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยขายและรับปลูกบ้านและก็ไม่เคยแต่งตั้งหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นตัวแทน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาจ้างก่อสร้างเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จำเลยที่ 1 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันโอนขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านเลขที่ 95/120 แขวงประเวศเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์ในราคาที่เหลือหลังจากหักค่ามัดจำแล้วจำนวน 278,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม ส่วนคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ 2เป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดมีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการจำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่ 2 ได้รับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จัดสรรด้วยโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 2 จัดสรรแปลงเลขที่ 1404กับได้ทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านเลขที่ 95/127ลงบนที่ดินดังกล่าวในราคา 209,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 25,000 บาท และชำระเงินค่าจ้างปลูกสร้างบ้านจำนวน26,000 บาท ต่อมาปรากฎว่าการก่อสร้างบ้านมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา กล่าวคือ มีการนำอิฐบล๊อกมาใช้แทนอิฐมอญ จึงมีการติดต่อทำความตกลงกันในที่สุดจำเลยที่ 2 ตกลงเปลี่ยนที่ดินจากแปลงเดิมเป็นที่ดินพิพาทแปลงเลขที่ 1396 บี 08 คือที่ดินโฉนดเลขที่146790 ส่วนบ้านบนที่ดินก็เปลี่ยนเป็นเลขที่ 95/120 มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างกันใหม่ หลังจากนั้น ที่ปรากฎว่ามีลูกค้าผู้ซื้อที่ดินและบ้านไปร้องเรียนต่อทางการว่า หมู่บ้านที่จำเลยที่ 2 จัดสรรไม่มีสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 2และที่ 3 จึงปิดที่ทำการแล้วหลบหนีไป คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดโอนบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ในปัญหาดังกล่าวจำเลยที่ 1อ้างว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 ก็เพราะจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงกับจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านลงบนที่ดินได้ก่อน เมื่อประสงค์จะโอนให้แก่บุคคลใดจะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบ จำเลยที่ 1จึงจะส่งพนักงานออกไปทำการโอนให้แก่บุคคลดังกล่าวอีกต่อหนึ่งศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า นางสุมาลี ภาคทองสุข พยานจำเลยที่ 1เบิกความว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกตามวัตถุประสงค์ข้อ 14 ในหนังสือรับรองและนายนพรัตน์ นพรัตน์ศิริ ซึ่งรับราชการกองทะเบียนที่ดินกรมที่ดิน เบิกความเป็นพยานจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามเอกสารหมาย ล.2 จำนวน 5 แปลง แล้วต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยได้ 4,992 แปลง ดังนั้นการที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 นำที่ดินของจำเลยที่ 1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อมีลูกค้ามาติดต่อขอซื้อลูกค้าก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยที่ 2 และทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อจะขายกันด้วยเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ก็จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 นอกจากจำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2แล้ว ตามสัญญาดังกล่าวยังมีข้อความระบุว่าโอนขายบ้านบนที่ดินซึ่งจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับจ้างก่อสร้างให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2อีกด้วย จึงเท่ากับเป็นการยอมรับว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่ 2 ทำกับลูกค้านั้นมีผลผูกพันจำเลยที 1 นั่นเอง พฤติการณ์ดังกล่าวจึงถือได้ว่าในการจัดสรรที่ดินและรับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินนั้น จำเลยที่ 1ได้เชิดจำเลยที่ 2 ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านตามฟ้องให้แก่โจทก์ คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างรูปเรื่องไม่ตรงกับคดีนี้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5029/2538นาง เกษรา เอื้ออมรสุขโจทก์บริษัท ยูนิโก้ เทรดดิ้ง จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 821จำเลยที่1มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกเป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้ขอแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยได้4,992แปลงการที่จำเลยที่1ยินยอมให้จำเลยที่2นำที่่ดินของจำเลยที่1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่1จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมโอนขายที่ดินและบ้านให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่2เท่ากับเป็นการยอมรับว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่2ทำกับลูกจ้างนั้นมีผลผูกพันจำเลยที่1ถือได้ว่าจำเลยที่1ได้เชิดจำเลยที่2ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่2เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนจำเลยที่1จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1และว่าจ้างจำเลยทั้งสามปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว เมื่อก่อสร้างบ้านเสร็จโจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพร้อมกับให้จำเลยที่ 1โอนบ้านพร้อมที่ดินแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ปฏิเสธ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวการ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ในฐานะตัวแทนร่วมกันโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านให้แก่โจทก์และให้ร่วมกันจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายต่าง ๆในการโอนกับให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและบ้านจากโจทก์จำนวน 278,000บาท หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมส่งมอบโฉนด ขอให้ศาลมีคำสั่งทำลายโฉนดและให้เจ้าหน้าที่ที่ดินออกโฉนดใหม่จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดินมาแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยขายและรับปลูกบ้านและก็ไม่เคยแต่งตั้งหรือมอบหมายให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นตัวแทน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาจ้างก่อสร้างเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จำเลยที่ 1 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันโอนขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 146790 พร้อมบ้านเลขที่ 95/120 แขวงประเวศเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์ในราคาที่เหลือหลังจากหักค่ามัดจำแล้วจำนวน 278,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม ส่วนคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ 2เป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดมีจำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการจำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยที่ 2 ได้รับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จัดสรรด้วยโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 2 จัดสรรแปลงเลขที่ 1404กับได้ทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านเลขที่ 95/127ลงบนที่ดินดังกล่าวในราคา 209,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 25,000 บาท และชำระเงินค่าจ้างปลูกสร้างบ้านจำนวน26,000 บาท ต่อมาปรากฎว่าการก่อสร้างบ้านมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา กล่าวคือ มีการนำอิฐบล๊อกมาใช้แทนอิฐมอญ จึงมีการติดต่อทำความตกลงกันในที่สุดจำเลยที่ 2 ตกลงเปลี่ยนที่ดินจากแปลงเดิมเป็นที่ดินพิพาทแปลงเลขที่ 1396 บี 08 คือที่ดินโฉนดเลขที่146790 ส่วนบ้านบนที่ดินก็เปลี่ยนเป็นเลขที่ 95/120 มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างกันใหม่ หลังจากนั้น ที่ปรากฎว่ามีลูกค้าผู้ซื้อที่ดินและบ้านไปร้องเรียนต่อทางการว่า หมู่บ้านที่จำเลยที่ 2 จัดสรรไม่มีสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 2และที่ 3 จึงปิดที่ทำการแล้วหลบหนีไป คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดโอนบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ในปัญหาดังกล่าวจำเลยที่ 1อ้างว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 ก็เพราะจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงกับจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านลงบนที่ดินได้ก่อน เมื่อประสงค์จะโอนให้แก่บุคคลใดจะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบ จำเลยที่ 1จึงจะส่งพนักงานออกไปทำการโอนให้แก่บุคคลดังกล่าวอีกต่อหนึ่งศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า นางสุมาลี ภาคทองสุข พยานจำเลยที่ 1เบิกความว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกตามวัตถุประสงค์ข้อ 14 ในหนังสือรับรองและนายนพรัตน์ นพรัตน์ศิริ ซึ่งรับราชการกองทะเบียนที่ดินกรมที่ดิน เบิกความเป็นพยานจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามเอกสารหมาย ล.2 จำนวน 5 แปลง แล้วต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยได้ 4,992 แปลง ดังนั้นการที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 นำที่ดินของจำเลยที่ 1ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อมีลูกค้ามาติดต่อขอซื้อลูกค้าก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยที่ 2 และทำสัญญาว่าจ้างให้จำเลยที่ 2 ก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อจะขายกันด้วยเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย จำเลยที่ 1 ก็จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 นอกจากจำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2แล้ว ตามสัญญาดังกล่าวยังมีข้อความระบุว่าโอนขายบ้านบนที่ดินซึ่งจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับจ้างก่อสร้างให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2อีกด้วย จึงเท่ากับเป็นการยอมรับว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่ 2 ทำกับลูกค้านั้นมีผลผูกพันจำเลยที 1 นั่นเอง พฤติการณ์ดังกล่าวจึงถือได้ว่าในการจัดสรรที่ดินและรับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินนั้น จำเลยที่ 1ได้เชิดจำเลยที่ 2 ออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านตามฟ้องให้แก่โจทก์ คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างรูปเรื่องไม่ตรงกับคดีนี้พิพากษายืน(สะสม สิริเจริญสุข-สมชัย สายเชื้อ-ชัยนาท พันตาวงศ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ