คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800/2529หลักกฎหมาย: สัญญาก่อสร้างตึกแถวระหว่างโจทก์จำเลยมิได้ระบุแบบแปลนการก่อสร้างไว้แน่นอนในตัวสัญญา แต่ได้กำหนดเงื่อนไขให้จำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน 12 ห้อง ภายในเวลา 2 เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต ดังนี้ต้องถือว่าแบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อเทศบาลและได้รับอนุมัติแล้วคือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง การตีความสัญญาจะต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน เมื่อปรากฏว่าข้อความในสัญญาแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว ก็ถือได้ว่าไม่เข้ากรณีที่มีข้อสงสัยอันจะต้องตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยผู้ที่จะต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันให้จำเลยก่อสร้างตึกแถวสองชั้น จำนวน ๑๒ ห้องในที่ดินของโจทก์ จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมดโดยจำเลยจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างคืนเป็นกำไรจากผู้เช่าตึกแถวนั้น กำหนดก่อสร้างเสร็จภายใน ๒ ปี นับแต่วันได้รับอนุญาตจากเทศบาล สำหรับการเช่าจำเลยจะต้องนำผู้เช่าไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๒๕ ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใด ๆ ปรากฏว่าจำเลยได้ทำการก่อสร้างผิดแบบแปลนและข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร เจ้าพนักงานท้องถิ่นเขตพระโขนงจึงมีคำสั่งให้จำเลยทำการแก้ไขและรื้อถอนอาคารให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร แต่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำสั่งและได้ถูกดำเนินคดีทางอาญาจำเลยให้การรับสารภาพและยอมเสียค่าปรับเป็นเงินหมื่นบาท นอกจากนี้จำเลยยังได้ทำผิดสัญญาโดยนำคนเข้าไปอยู่โดยไม่ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อน โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับจำเลย ให้จำเลยมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ส่วนตึกแถวที่ก่อสร้างผิดกฎหมาย โจทก์จะเอาไว้ไม่ได้เพราะจะมีความผิดไปด้วย จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์และมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่ก่อสร้าง หากจำเลยไม่รื้อถอนก็ขอให้ศาลอนุญาตให้โจทก์ทำการรื้อโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และห้ามจำเลยและบริวารขัดขวางในการที่โจทก์จะทำการรื้อถอนและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า การก่อสร้างที่โจทก์อ้างว่าผิดแบบแปลนนั้น จำเลยกำลังดำเนินการแก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยกับเขตพระโขนง ส่วนการนำผู้เช่าเข้ามาอยู่นั้น จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ เพราะตัวอาคารยังเป็นของจำเลยอยู่ หากจะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ ๑๐๐ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่สร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ออกไป หากไม่รื้อให้โจทก์รื้อเองด้วยเงินค่าใช้จ่ายของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๓๐๐ บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินโจทก์พร้อมทั้งรื้อตึกแถวออกไปและส่งมอบคืนแก่โจทก์โดยเรียบร้อย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่จำเลยฎีกาว่าแบบแปลนการก่อสร้างตึกแถวตามข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยนั้นมิได้มีระบุไว้แน่นอนในตัวสัญญา ดังนั้นการที่ศาลล่างทั้งสองแปลความหมายของสัญญาก่อสร้างว่า แบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานครและได้รับอนุมัติแล้วนั่นเอง คือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งจำเลยเห็นว่าการตีความเช่นนี้เป็นเรื่องนอกเหนือไปจากข้อความที่ระบุไว้ในเอกสารทั้งยังขัดต่อเจตนาระหว่างโจทก์จำเลยด้วย ดังนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาในข้อของเอกสารหมาย จ.๑ ได้กำหนดให้ผู้ก่อสร้างคือจำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน ๑๒ ห้อง ภายในเวลา ๒ เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต จากเงื่อนไขข้อนี้จะเห็นได้ว่าเจตนาของคู่กรณีประสงค์ให้การกำหนดแบบแปลนก่อสร้างอยู่ภายใต้กฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการ จึงมิได้กำหนดรูปแบบก่อสร้างจนรายละเอียดไว้ในสัญญา ทั้งนี้เป็นเพราะนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลยเห็นได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยเป็นผู้ลงทุนในการก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าแต่ละรายในภายหลัง เพื่อเป็นผลประโยชน์ตอนแทนในการที่จำเลยลงทุนไปพร้อม ทั้งได้รับผลกำไรในทำนองเดียวกัน เมื่อระยะเวลาผ่านพ้นไปครบกำหนด ๒๕ ปี ตึกแถวนี้ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และในช่วงระยะเวลา ๒๕ ปีนี้โจทก์ก็ยังได้สิทธิเก็บผลประโยชน์จากค่าเช่าเป็นของตน ฉะนั้นการกำหนดแบบแปลนและรายละเอียดต่าง ๆ ของอาคารที่สร้างจึงได้อยู่ในดุลพินิจของจำเลย ที่จะตกลงใจได้เองว่าจะดำเนินการในรูปแบบอย่างไรเพื่อให้เหมาะสมและคุ้มค่ากับการที่จำเลยจะลงทุนไป ดังนั้น คู่กรณีจึงเพียงแต่กำหนดเงื่อนไขแต่เพียงกว้าง ๆ ไว้ในสัญญาว่าจะต้องเป็นตึกแถว ๒ ชั้น จำนวน ๑๒ ห้องเท่านั้น และการก่อสร้างก็จะต้องลงมือกระทำให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ๒ ปี นับจากวันที่เทศบาลอนุญาต ซึ่งเป็นที่เข้าใจกันดีกว่าแบบแปลนที่เทศบาลจะอนุญาตก็คือแบบแปลนที่ชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการนั่นเอง และถือเป็นแบบแปลนที่จำเลยมีความผูกพันจะต้องปลูกสร้างให้ถูกต้องในรายละเอียดต่าง ๆ ตามที่ทางราชการได้อนุญาตให้มา ฉะนั้นเมื่อเกิดการผิดพลาดขึ้นเนื่องจากจำเลยไม่ทำการก่อสร้างให้ถูกต้องตามรายละเอียดในแบบแปลนจนถูกทางการดำเนินคดีทั้งจำเลยเองก็ให้การรับสารภาพผิดและถูกลงโทษปรับไปแล้ว เช่นนี้จำเลยกลับจะมาโต้แย้งในภายหลังว่าสัญญาก่อสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมิได้มีแบบแปลนกำหนดไว้แน่นอน ยังไม่อาจถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา จึงฟังไม่ขึ้น ในข้อที่จำเลยฎีกาว่าควรตีความสัญญาในกรณีนี้ไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยผู้ที่ต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๘ ได้บัญญัติในเรื่องการตีความสัญญาว่า ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน ซึ่งปัญหาข้อนี้ศาลล่างทั้งสองได้แปลเจตนาของคู่กรณีตามนัยข้อความที่ปรากฏในสัญญาโดยแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว จึงหาใช่เป็นกรณีที่มีข้อสงสัย จึงควรตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน สรุปแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้นชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800/2529นางสารนัยประสาสน์ (วรรณี)โจทก์นายอุดม จำนงประสาทพรจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 368สัญญาก่อสร้างตึกแถวระหว่างโจทก์จำเลยมิได้ระบุแบบแปลนการก่อสร้างไว้แน่นอนในตัวสัญญา แต่ได้กำหนดเงื่อนไขให้จำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน 12 ห้อง ภายในเวลา 2 เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต ดังนี้ต้องถือว่าแบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อเทศบาลและได้รับอนุมัติแล้วคือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง การตีความสัญญาจะต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน เมื่อปรากฏว่าข้อความในสัญญาแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว ก็ถือได้ว่าไม่เข้ากรณีที่มีข้อสงสัยอันจะต้องตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยผู้ที่จะต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันให้จำเลยก่อสร้างตึกแถวสองชั้น จำนวน ๑๒ ห้องในที่ดินของโจทก์ จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมดโดยจำเลยจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างคืนเป็นกำไรจากผู้เช่าตึกแถวนั้น กำหนดก่อสร้างเสร็จภายใน ๒ ปี นับแต่วันได้รับอนุญาตจากเทศบาล สำหรับการเช่าจำเลยจะต้องนำผู้เช่าไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๒๕ ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใด ๆ ปรากฏว่าจำเลยได้ทำการก่อสร้างผิดแบบแปลนและข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร เจ้าพนักงานท้องถิ่นเขตพระโขนงจึงมีคำสั่งให้จำเลยทำการแก้ไขและรื้อถอนอาคารให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร แต่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำสั่งและได้ถูกดำเนินคดีทางอาญาจำเลยให้การรับสารภาพและยอมเสียค่าปรับเป็นเงินหมื่นบาท นอกจากนี้จำเลยยังได้ทำผิดสัญญาโดยนำคนเข้าไปอยู่โดยไม่ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อน โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับจำเลย ให้จำเลยมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ส่วนตึกแถวที่ก่อสร้างผิดกฎหมาย โจทก์จะเอาไว้ไม่ได้เพราะจะมีความผิดไปด้วย จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์และมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่ก่อสร้าง หากจำเลยไม่รื้อถอนก็ขอให้ศาลอนุญาตให้โจทก์ทำการรื้อโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และห้ามจำเลยและบริวารขัดขวางในการที่โจทก์จะทำการรื้อถอนและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า การก่อสร้างที่โจทก์อ้างว่าผิดแบบแปลนนั้น จำเลยกำลังดำเนินการแก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยกับเขตพระโขนง ส่วนการนำผู้เช่าเข้ามาอยู่นั้น จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ เพราะตัวอาคารยังเป็นของจำเลยอยู่ หากจะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ ๑๐๐ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่สร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ออกไป หากไม่รื้อให้โจทก์รื้อเองด้วยเงินค่าใช้จ่ายของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๓๐๐ บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินโจทก์พร้อมทั้งรื้อตึกแถวออกไปและส่งมอบคืนแก่โจทก์โดยเรียบร้อย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่จำเลยฎีกาว่าแบบแปลนการก่อสร้างตึกแถวตามข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยนั้นมิได้มีระบุไว้แน่นอนในตัวสัญญา ดังนั้นการที่ศาลล่างทั้งสองแปลความหมายของสัญญาก่อสร้างว่า แบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานครและได้รับอนุมัติแล้วนั่นเอง คือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งจำเลยเห็นว่าการตีความเช่นนี้เป็นเรื่องนอกเหนือไปจากข้อความที่ระบุไว้ในเอกสารทั้งยังขัดต่อเจตนาระหว่างโจทก์จำเลยด้วย ดังนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาในข้อของเอกสารหมาย จ.๑ ได้กำหนดให้ผู้ก่อสร้างคือจำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน ๑๒ ห้อง ภายในเวลา ๒ เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต จากเงื่อนไขข้อนี้จะเห็นได้ว่าเจตนาของคู่กรณีประสงค์ให้การกำหนดแบบแปลนก่อสร้างอยู่ภายใต้กฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการ จึงมิได้กำหนดรูปแบบก่อสร้างจนรายละเอียดไว้ในสัญญา ทั้งนี้เป็นเพราะนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลยเห็นได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยเป็นผู้ลงทุนในการก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าแต่ละรายในภายหลัง เพื่อเป็นผลประโยชน์ตอนแทนในการที่จำเลยลงทุนไปพร้อม ทั้งได้รับผลกำไรในทำนองเดียวกัน เมื่อระยะเวลาผ่านพ้นไปครบกำหนด ๒๕ ปี ตึกแถวนี้ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และในช่วงระยะเวลา ๒๕ ปีนี้โจทก์ก็ยังได้สิทธิเก็บผลประโยชน์จากค่าเช่าเป็นของตน ฉะนั้นการกำหนดแบบแปลนและรายละเอียดต่าง ๆ ของอาคารที่สร้างจึงได้อยู่ในดุลพินิจของจำเลย ที่จะตกลงใจได้เองว่าจะดำเนินการในรูปแบบอย่างไรเพื่อให้เหมาะสมและคุ้มค่ากับการที่จำเลยจะลงทุนไป ดังนั้น คู่กรณีจึงเพียงแต่กำหนดเงื่อนไขแต่เพียงกว้าง ๆ ไว้ในสัญญาว่าจะต้องเป็นตึกแถว ๒ ชั้น จำนวน ๑๒ ห้องเท่านั้น และการก่อสร้างก็จะต้องลงมือกระทำให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ๒ ปี นับจากวันที่เทศบาลอนุญาต ซึ่งเป็นที่เข้าใจกันดีกว่าแบบแปลนที่เทศบาลจะอนุญาตก็คือแบบแปลนที่ชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการนั่นเอง และถือเป็นแบบแปลนที่จำเลยมีความผูกพันจะต้องปลูกสร้างให้ถูกต้องในรายละเอียดต่าง ๆ ตามที่ทางราชการได้อนุญาตให้มา ฉะนั้นเมื่อเกิดการผิดพลาดขึ้นเนื่องจากจำเลยไม่ทำการก่อสร้างให้ถูกต้องตามรายละเอียดในแบบแปลนจนถูกทางการดำเนินคดีทั้งจำเลยเองก็ให้การรับสารภาพผิดและถูกลงโทษปรับไปแล้ว เช่นนี้จำเลยกลับจะมาโต้แย้งในภายหลังว่าสัญญาก่อสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมิได้มีแบบแปลนกำหนดไว้แน่นอน ยังไม่อาจถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา จึงฟังไม่ขึ้น ในข้อที่จำเลยฎีกาว่าควรตีความสัญญาในกรณีนี้ไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยผู้ที่ต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๘ ได้บัญญัติในเรื่องการตีความสัญญาว่า ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน ซึ่งปัญหาข้อนี้ศาลล่างทั้งสองได้แปลเจตนาของคู่กรณีตามนัยข้อความที่ปรากฏในสัญญาโดยแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว จึงหาใช่เป็นกรณีที่มีข้อสงสัย จึงควรตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน สรุปแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้นชอบแล้ว พิพากษายืน(สวัสดิ์ รอดเจริญ-ทวี กสิยพงศ์-จำนง นิยมวิภาค)ศาลแพ่ง - นายไพฑูรย์ เนติโพธิ์ศาลอุทธรณ์ - นายพลจิตต์ ดียืนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันให้จำเลยก่อสร้างตึกแถวสองชั้น จำนวน ๑๒ ห้องในที่ดินของโจทก์ จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมดโดยจำเลยจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างคืนเป็นกำไรจากผู้เช่าตึกแถวนั้น กำหนดก่อสร้างเสร็จภายใน ๒ ปี นับแต่วันได้รับอนุญาตจากเทศบาล สำหรับการเช่าจำเลยจะต้องนำผู้เช่าไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๒๕ ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใด ๆ ปรากฏว่าจำเลยได้ทำการก่อสร้างผิดแบบแปลนและข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร เจ้าพนักงานท้องถิ่นเขตพระโขนงจึงมีคำสั่งให้จำเลยทำการแก้ไขและรื้อถอนอาคารให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร แต่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำสั่งและได้ถูกดำเนินคดีทางอาญาจำเลยให้การรับสารภาพและยอมเสียค่าปรับเป็นเงินหมื่นบาท นอกจากนี้จำเลยยังได้ทำผิดสัญญาโดยนำคนเข้าไปอยู่โดยไม่ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อน โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับจำเลย ให้จำเลยมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ส่วนตึกแถวที่ก่อสร้างผิดกฎหมาย โจทก์จะเอาไว้ไม่ได้เพราะจะมีความผิดไปด้วย จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์และมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่ก่อสร้าง หากจำเลยไม่รื้อถอนก็ขอให้ศาลอนุญาตให้โจทก์ทำการรื้อโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และห้ามจำเลยและบริวารขัดขวางในการที่โจทก์จะทำการรื้อถอนและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า การก่อสร้างที่โจทก์อ้างว่าผิดแบบแปลนนั้น จำเลยกำลังดำเนินการแก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยกับเขตพระโขนง ส่วนการนำผู้เช่าเข้ามาอยู่นั้น จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ เพราะตัวอาคารยังเป็นของจำเลยอยู่ หากจะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ ๑๐๐ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่สร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ออกไป หากไม่รื้อให้โจทก์รื้อเองด้วยเงินค่าใช้จ่ายของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๓๐๐ บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินโจทก์พร้อมทั้งรื้อตึกแถวออกไปและส่งมอบคืนแก่โจทก์โดยเรียบร้อย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่จำเลยฎีกาว่าแบบแปลนการก่อสร้างตึกแถวตามข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยนั้นมิได้มีระบุไว้แน่นอนในตัวสัญญา ดังนั้นการที่ศาลล่างทั้งสองแปลความหมายของสัญญาก่อสร้างว่า แบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานครและได้รับอนุมัติแล้วนั่นเอง คือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งจำเลยเห็นว่าการตีความเช่นนี้เป็นเรื่องนอกเหนือไปจากข้อความที่ระบุไว้ในเอกสารทั้งยังขัดต่อเจตนาระหว่างโจทก์จำเลยด้วย ดังนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาในข้อของเอกสารหมาย จ.๑ ได้กำหนดให้ผู้ก่อสร้างคือจำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน ๑๒ ห้อง ภายในเวลา ๒ เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต จากเงื่อนไขข้อนี้จะเห็นได้ว่าเจตนาของคู่กรณีประสงค์ให้การกำหนดแบบแปลนก่อสร้างอยู่ภายใต้กฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการ จึงมิได้กำหนดรูปแบบก่อสร้างจนรายละเอียดไว้ในสัญญา ทั้งนี้เป็นเพราะนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลยเห็นได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยเป็นผู้ลงทุนในการก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าแต่ละรายในภายหลัง เพื่อเป็นผลประโยชน์ตอนแทนในการที่จำเลยลงทุนไปพร้อม ทั้งได้รับผลกำไรในทำนองเดียวกัน เมื่อระยะเวลาผ่านพ้นไปครบกำหนด ๒๕ ปี ตึกแถวนี้ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และในช่วงระยะเวลา ๒๕ ปีนี้โจทก์ก็ยังได้สิทธิเก็บผลประโยชน์จากค่าเช่าเป็นของตน ฉะนั้นการกำหนดแบบแปลนและรายละเอียดต่าง ๆ ของอาคารที่สร้างจึงได้อยู่ในดุลพินิจของจำเลย ที่จะตกลงใจได้เองว่าจะดำเนินการในรูปแบบอย่างไรเพื่อให้เหมาะสมและคุ้มค่ากับการที่จำเลยจะลงทุนไป ดังนั้น คู่กรณีจึงเพียงแต่กำหนดเงื่อนไขแต่เพียงกว้าง ๆ ไว้ในสัญญาว่าจะต้องเป็นตึกแถว ๒ ชั้น จำนวน ๑๒ ห้องเท่านั้น และการก่อสร้างก็จะต้องลงมือกระทำให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ๒ ปี นับจากวันที่เทศบาลอนุญาต ซึ่งเป็นที่เข้าใจกันดีกว่าแบบแปลนที่เทศบาลจะอนุญาตก็คือแบบแปลนที่ชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการนั่นเอง และถือเป็นแบบแปลนที่จำเลยมีความผูกพันจะต้องปลูกสร้างให้ถูกต้องในรายละเอียดต่าง ๆ ตามที่ทางราชการได้อนุญาตให้มา ฉะนั้นเมื่อเกิดการผิดพลาดขึ้นเนื่องจากจำเลยไม่ทำการก่อสร้างให้ถูกต้องตามรายละเอียดในแบบแปลนจนถูกทางการดำเนินคดีทั้งจำเลยเองก็ให้การรับสารภาพผิดและถูกลงโทษปรับไปแล้ว เช่นนี้จำเลยกลับจะมาโต้แย้งในภายหลังว่าสัญญาก่อสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมิได้มีแบบแปลนกำหนดไว้แน่นอน ยังไม่อาจถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา จึงฟังไม่ขึ้น ในข้อที่จำเลยฎีกาว่าควรตีความสัญญาในกรณีนี้ไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยผู้ที่ต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๘ ได้บัญญัติในเรื่องการตีความสัญญาว่า ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน ซึ่งปัญหาข้อนี้ศาลล่างทั้งสองได้แปลเจตนาของคู่กรณีตามนัยข้อความที่ปรากฏในสัญญาโดยแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว จึงหาใช่เป็นกรณีที่มีข้อสงสัย จึงควรตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน สรุปแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้นชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800/2529นางสารนัยประสาสน์ (วรรณี)โจทก์นายอุดม จำนงประสาทพรจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 368สัญญาก่อสร้างตึกแถวระหว่างโจทก์จำเลยมิได้ระบุแบบแปลนการก่อสร้างไว้แน่นอนในตัวสัญญา แต่ได้กำหนดเงื่อนไขให้จำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน 12 ห้อง ภายในเวลา 2 เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต ดังนี้ต้องถือว่าแบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อเทศบาลและได้รับอนุมัติแล้วคือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง การตีความสัญญาจะต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน เมื่อปรากฏว่าข้อความในสัญญาแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว ก็ถือได้ว่าไม่เข้ากรณีที่มีข้อสงสัยอันจะต้องตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยผู้ที่จะต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันให้จำเลยก่อสร้างตึกแถวสองชั้น จำนวน ๑๒ ห้องในที่ดินของโจทก์ จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมดโดยจำเลยจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างคืนเป็นกำไรจากผู้เช่าตึกแถวนั้น กำหนดก่อสร้างเสร็จภายใน ๒ ปี นับแต่วันได้รับอนุญาตจากเทศบาล สำหรับการเช่าจำเลยจะต้องนำผู้เช่าไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๒๕ ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใด ๆ ปรากฏว่าจำเลยได้ทำการก่อสร้างผิดแบบแปลนและข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร เจ้าพนักงานท้องถิ่นเขตพระโขนงจึงมีคำสั่งให้จำเลยทำการแก้ไขและรื้อถอนอาคารให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร แต่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำสั่งและได้ถูกดำเนินคดีทางอาญาจำเลยให้การรับสารภาพและยอมเสียค่าปรับเป็นเงินหมื่นบาท นอกจากนี้จำเลยยังได้ทำผิดสัญญาโดยนำคนเข้าไปอยู่โดยไม่ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อน โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับจำเลย ให้จำเลยมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ส่วนตึกแถวที่ก่อสร้างผิดกฎหมาย โจทก์จะเอาไว้ไม่ได้เพราะจะมีความผิดไปด้วย จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์และมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่ก่อสร้าง หากจำเลยไม่รื้อถอนก็ขอให้ศาลอนุญาตให้โจทก์ทำการรื้อโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และห้ามจำเลยและบริวารขัดขวางในการที่โจทก์จะทำการรื้อถอนและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันที่ฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า การก่อสร้างที่โจทก์อ้างว่าผิดแบบแปลนนั้น จำเลยกำลังดำเนินการแก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยกับเขตพระโขนง ส่วนการนำผู้เช่าเข้ามาอยู่นั้น จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ เพราะตัวอาคารยังเป็นของจำเลยอยู่ หากจะเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ ๑๐๐ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยรื้อตึกแถวที่สร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ออกไป หากไม่รื้อให้โจทก์รื้อเองด้วยเงินค่าใช้จ่ายของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ ๓๐๐ บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินโจทก์พร้อมทั้งรื้อตึกแถวออกไปและส่งมอบคืนแก่โจทก์โดยเรียบร้อย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่จำเลยฎีกาว่าแบบแปลนการก่อสร้างตึกแถวตามข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยนั้นมิได้มีระบุไว้แน่นอนในตัวสัญญา ดังนั้นการที่ศาลล่างทั้งสองแปลความหมายของสัญญาก่อสร้างว่า แบบแปลนที่จำเลยยื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานครและได้รับอนุมัติแล้วนั่นเอง คือแบบแปลนตามสัญญาที่จำเลยจะต้องทำการก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งจำเลยเห็นว่าการตีความเช่นนี้เป็นเรื่องนอกเหนือไปจากข้อความที่ระบุไว้ในเอกสารทั้งยังขัดต่อเจตนาระหว่างโจทก์จำเลยด้วย ดังนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาในข้อของเอกสารหมาย จ.๑ ได้กำหนดให้ผู้ก่อสร้างคือจำเลยทำการก่อสร้างตึกแถวจำนวน ๑๒ ห้อง ภายในเวลา ๒ เดือน นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลและต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในสองปีนับแต่วันที่เทศบาลอนุญาต จากเงื่อนไขข้อนี้จะเห็นได้ว่าเจตนาของคู่กรณีประสงค์ให้การกำหนดแบบแปลนก่อสร้างอยู่ภายใต้กฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการ จึงมิได้กำหนดรูปแบบก่อสร้างจนรายละเอียดไว้ในสัญญา ทั้งนี้เป็นเพราะนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลยเห็นได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ จำเลยเป็นผู้ลงทุนในการก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนที่ดินของโจทก์แล้วเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าแต่ละรายในภายหลัง เพื่อเป็นผลประโยชน์ตอนแทนในการที่จำเลยลงทุนไปพร้อม ทั้งได้รับผลกำไรในทำนองเดียวกัน เมื่อระยะเวลาผ่านพ้นไปครบกำหนด ๒๕ ปี ตึกแถวนี้ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และในช่วงระยะเวลา ๒๕ ปีนี้โจทก์ก็ยังได้สิทธิเก็บผลประโยชน์จากค่าเช่าเป็นของตน ฉะนั้นการกำหนดแบบแปลนและรายละเอียดต่าง ๆ ของอาคารที่สร้างจึงได้อยู่ในดุลพินิจของจำเลย ที่จะตกลงใจได้เองว่าจะดำเนินการในรูปแบบอย่างไรเพื่อให้เหมาะสมและคุ้มค่ากับการที่จำเลยจะลงทุนไป ดังนั้น คู่กรณีจึงเพียงแต่กำหนดเงื่อนไขแต่เพียงกว้าง ๆ ไว้ในสัญญาว่าจะต้องเป็นตึกแถว ๒ ชั้น จำนวน ๑๒ ห้องเท่านั้น และการก่อสร้างก็จะต้องลงมือกระทำให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ๒ ปี นับจากวันที่เทศบาลอนุญาต ซึ่งเป็นที่เข้าใจกันดีกว่าแบบแปลนที่เทศบาลจะอนุญาตก็คือแบบแปลนที่ชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการนั่นเอง และถือเป็นแบบแปลนที่จำเลยมีความผูกพันจะต้องปลูกสร้างให้ถูกต้องในรายละเอียดต่าง ๆ ตามที่ทางราชการได้อนุญาตให้มา ฉะนั้นเมื่อเกิดการผิดพลาดขึ้นเนื่องจากจำเลยไม่ทำการก่อสร้างให้ถูกต้องตามรายละเอียดในแบบแปลนจนถูกทางการดำเนินคดีทั้งจำเลยเองก็ให้การรับสารภาพผิดและถูกลงโทษปรับไปแล้ว เช่นนี้จำเลยกลับจะมาโต้แย้งในภายหลังว่าสัญญาก่อสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมิได้มีแบบแปลนกำหนดไว้แน่นอน ยังไม่อาจถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา จึงฟังไม่ขึ้น ในข้อที่จำเลยฎีกาว่าควรตีความสัญญาในกรณีนี้ไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยผู้ที่ต้องเป็นฝ่ายเสียหายในมูลหนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๘ ได้บัญญัติในเรื่องการตีความสัญญาว่า ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน ซึ่งปัญหาข้อนี้ศาลล่างทั้งสองได้แปลเจตนาของคู่กรณีตามนัยข้อความที่ปรากฏในสัญญาโดยแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของทางราชการแล้ว จึงหาใช่เป็นกรณีที่มีข้อสงสัย จึงควรตีความให้เป็นคุณแก่ฝ่ายจำเลยดังที่จำเลยฎีกา ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน สรุปแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้นชอบแล้ว พิพากษายืน(สวัสดิ์ รอดเจริญ-ทวี กสิยพงศ์-จำนง นิยมวิภาค)ศาลแพ่ง - นายไพฑูรย์ เนติโพธิ์ศาลอุทธรณ์ - นายพลจิตต์ ดียืนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ