คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2535หลักกฎหมาย: โจทก์และโจทก์ร่วมถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ร่วมกัน และได้จดทะเบียนให้ ล. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตล.ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทน จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ เช่นนี้จำเลยจะโต้แย้งว่า ล.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทมิได้ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาท กับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลย ตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้ โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์ บอกกล่าวเลิก สัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับ จำเลยใช้ค่าเสียหายดังนี้ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่า เหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ6,000 บาทอีก สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือทั้งข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี และฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาทโดยอ้างว่าจำเลยเพิ่งเข้าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเลิกยังขาดอยู่ 1 ปี 3 เดือนตามฟ้องแย้ง เมื่อตาม กฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนด เวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวสุภาพร เรืองสิยานันท์ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 8249 เนื้อที่ 3 งานเศษ ร่วมกันและได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้นางลิ้นทอง แซ่เรียง จำเลยเคยทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี แต่หมดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาโดยไม่มีสัญญาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2530 โจทก์จำเลยตกลงขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาทแต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกกล่าวเลิกการเช่าแก่จำเลย นับแต่เดือนเมษายน 2530ถึงวันฟ้อง โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือนรวมเป็นเงิน 18,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 และให้ใช้ค่าเสียหายจำนวน 18,000บาท พร้อมกับดอกเบี้ยและให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 6,000 บาทจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า นางลิ้นทองยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเดือนเมษายน 2529 โจทก์และนางสาวสุภาพรได้ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวตามฟ้องกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 โดยเรียกค่าตอบแทนการเช่าจำนวน120,000 บาท ซึ่งจำเลยชำระให้โจทก์แล้วและจำเลยได้ชำระค่าเช่าตลอดมามิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยนอกจากนี้นางสาวสุภาพรก็มิได้บอกเลิกสัญญาด้วย ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม เพราะมิได้บรรยายชัดแจ้งว่าเหตุใดโจทก์จึงเสียหายเดือนละ 6,000 บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ โจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริต ทำให้จำเลยเสียหาย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ต้องคืนเงินค่าตอบแทนที่จำเลยชำระแล้วตามสัดส่วนของระยะเวลาการเช่าคิดเป็นเงิน 70,000 บาท ขอให้ยกฟ้องของโจทก์และบังคับโจทก์คืนเงินจำนวน 70,000 บาทแก่จำเลย พร้อมด้วยดอกเบี้ยระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกนางสาวสุภาพรเรืองสิยานันท์ เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์และโจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์และโจทก์ร่วมไม่เคยได้รับค่าตอบแทนจากจำเลย จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 4,500 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2530ไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์และโจทก์ร่วม กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,500 บาท แก่โจทก์และโจทก์ร่วมนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยฎีกาข้อแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ฟ้องและนำสืบว่า โจทก์และโจทก์ร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกันในที่ดินมีโฉนด 1 แปลง เนื้อที่ 3 งานเศษซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินและได้จดทะเบียนให้นางลิ้นทองแซ่เรียง เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินโฉนดดังกล่าวตลอดชีวิตนางลิ้นทองได้ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อไป ต่อมาโจทก์ขอขึ้นค่าเช่า จำเลยไม่ยอมโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยให้การและนำสืบรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ จำเลยจะโต้แย้งว่านางลิ้นทองมีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสองว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุมโจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่บรรยายแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาชอบด้วยกฎหมายแล้ว ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่าเหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท อีกฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสุดท้ายว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31มีนาคม 2532 โดยจำเลยได้ชำระค่าตอบแทนให้โจทก์ไป 120,000 บาทและชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทก่อนครบกำหนดเวลาเช่าดังกล่าว จึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้จำเลย 70,000 บาทตามฟ้องแย้ง ในปัญหาข้อนี้ โจทก์นำสืบว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังเช่าต่อมาโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันอีกจำเลยเบิกความยอมรับว่า การเช่าตามที่จำเลยอ้างเป็นการเช่าภายหลังที่สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย ตามเอกสารหมาย จ.1สิ้นสุดลงแล้วเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2529 และเป็นการเช่าที่ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ เจือสมทางนำสืบของโจทก์ ทำให้พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนัก ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 แล้วจำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอยู่ต่อไป โดยโจทก์ยินยอมไม่ได้ทักท้วง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 ดังที่จำเลยฎีกา ข้อที่จำเลยนำสืบว่าในการเช่าดังกล่าวจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนแก่โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท โดยจ่ายเป็นเช็ค ตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 เป็นเงินตามเช็ค 108,000 บาท และเงินสด 12,000 บาทโจทก์นำเช็คเข้าบัญชีเรียกเก็บเงินไปแล้ว โจทก์และโจทก์ร่วมนำสืบปฏิเสธว่าไม่เคยรับเงินค่าตอบแทนการเช่าจากจำเลย เช็คตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 จำเลยจ่ายชำระหนี้ค่าวัสดุก่อสร้างให้แก่ร้านเทียมเฮง ซึ่งเป็นร้านของพี่ชายโจทก์ และเช็คดังกล่าวเรียกเก็บเงินเข้าบัญชีของโจทก์ร่วมซึ่งช่วยงานอยู่ที่ร้านเทียมเฮงศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ยังโต้เถียงอยู่ว่า เช็คเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 มิใช่ชำระเป็นค่าตอบแทนการเช่า แต่เป็นการชำระหนี้อื่นหากจำเลยจ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นจำนวนมากเพื่อให้ได้เช่าตึกแถวพิพาทต่อไปมีกำหนด 3 ปี จำเลยก็น่าจะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือกำหนดเวลาเช่าไว้ในสัญญาให้ชัดเจนเมื่อปรากฏว่าการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือข้ออ้างของจำเลยจึงมีน้ำหนักน้อยไม่พอให้รับฟังว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาท โดยอ้างว่า จำเลยเพิ่งเช่าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเช่ายังขาดอยู่ 1 ปี9 เดือน ตามฟ้องแย้ง เมื่อตามกฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดส่วนค่าเสียหายที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้เดือนละ 1,500 บาทเท่ากับจำนวนค่าเช่าที่จำเลยให้โจทก์ก่อนมีการบอกเลิกสัญญาศาลฎีกาเห็นว่าเป็นจำนวนพอสมควรแล้วฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2535นางสาว สุกัญญา เรืองสิยานันท์โจทก์โจทก์ร่วมโจทก์นางสาว สุภาพ ร เรืองสิยานันท์โจทก์นาย วิธาร พัฒน์ภีระเดชจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 172, ม. 177โจทก์และโจทก์ร่วมถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ร่วมกัน และได้จดทะเบียนให้ ล. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตล.ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทน จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ เช่นนี้จำเลยจะโต้แย้งว่า ล.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทมิได้ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาท กับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลย ตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้ โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์ บอกกล่าวเลิก สัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับ จำเลยใช้ค่าเสียหายดังนี้ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่า เหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ6,000 บาทอีก สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือทั้งข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี และฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาทโดยอ้างว่าจำเลยเพิ่งเข้าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเลิกยังขาดอยู่ 1 ปี 3 เดือนตามฟ้องแย้ง เมื่อตาม กฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนด เวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวสุภาพร เรืองสิยานันท์ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 8249 เนื้อที่ 3 งานเศษ ร่วมกันและได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้นางลิ้นทอง แซ่เรียง จำเลยเคยทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี แต่หมดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาโดยไม่มีสัญญาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2530 โจทก์จำเลยตกลงขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาทแต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกกล่าวเลิกการเช่าแก่จำเลย นับแต่เดือนเมษายน 2530ถึงวันฟ้อง โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือนรวมเป็นเงิน 18,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 และให้ใช้ค่าเสียหายจำนวน 18,000บาท พร้อมกับดอกเบี้ยและให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 6,000 บาทจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า นางลิ้นทองยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเดือนเมษายน 2529 โจทก์และนางสาวสุภาพรได้ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวตามฟ้องกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 โดยเรียกค่าตอบแทนการเช่าจำนวน120,000 บาท ซึ่งจำเลยชำระให้โจทก์แล้วและจำเลยได้ชำระค่าเช่าตลอดมามิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยนอกจากนี้นางสาวสุภาพรก็มิได้บอกเลิกสัญญาด้วย ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม เพราะมิได้บรรยายชัดแจ้งว่าเหตุใดโจทก์จึงเสียหายเดือนละ 6,000 บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ โจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริต ทำให้จำเลยเสียหาย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ต้องคืนเงินค่าตอบแทนที่จำเลยชำระแล้วตามสัดส่วนของระยะเวลาการเช่าคิดเป็นเงิน 70,000 บาท ขอให้ยกฟ้องของโจทก์และบังคับโจทก์คืนเงินจำนวน 70,000 บาทแก่จำเลย พร้อมด้วยดอกเบี้ยระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกนางสาวสุภาพรเรืองสิยานันท์ เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์และโจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์และโจทก์ร่วมไม่เคยได้รับค่าตอบแทนจากจำเลย จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 4,500 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2530ไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์และโจทก์ร่วม กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,500 บาท แก่โจทก์และโจทก์ร่วมนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยฎีกาข้อแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ฟ้องและนำสืบว่า โจทก์และโจทก์ร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกันในที่ดินมีโฉนด 1 แปลง เนื้อที่ 3 งานเศษซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินและได้จดทะเบียนให้นางลิ้นทองแซ่เรียง เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินโฉนดดังกล่าวตลอดชีวิตนางลิ้นทองได้ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อไป ต่อมาโจทก์ขอขึ้นค่าเช่า จำเลยไม่ยอมโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยให้การและนำสืบรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ จำเลยจะโต้แย้งว่านางลิ้นทองมีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสองว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุมโจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่บรรยายแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาชอบด้วยกฎหมายแล้ว ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่าเหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท อีกฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสุดท้ายว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31มีนาคม 2532 โดยจำเลยได้ชำระค่าตอบแทนให้โจทก์ไป 120,000 บาทและชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทก่อนครบกำหนดเวลาเช่าดังกล่าว จึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้จำเลย 70,000 บาทตามฟ้องแย้ง ในปัญหาข้อนี้ โจทก์นำสืบว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังเช่าต่อมาโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันอีกจำเลยเบิกความยอมรับว่า การเช่าตามที่จำเลยอ้างเป็นการเช่าภายหลังที่สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย ตามเอกสารหมาย จ.1สิ้นสุดลงแล้วเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2529 และเป็นการเช่าที่ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ เจือสมทางนำสืบของโจทก์ ทำให้พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนัก ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 แล้วจำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอยู่ต่อไป โดยโจทก์ยินยอมไม่ได้ทักท้วง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 ดังที่จำเลยฎีกา ข้อที่จำเลยนำสืบว่าในการเช่าดังกล่าวจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนแก่โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท โดยจ่ายเป็นเช็ค ตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 เป็นเงินตามเช็ค 108,000 บาท และเงินสด 12,000 บาทโจทก์นำเช็คเข้าบัญชีเรียกเก็บเงินไปแล้ว โจทก์และโจทก์ร่วมนำสืบปฏิเสธว่าไม่เคยรับเงินค่าตอบแทนการเช่าจากจำเลย เช็คตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 จำเลยจ่ายชำระหนี้ค่าวัสดุก่อสร้างให้แก่ร้านเทียมเฮง ซึ่งเป็นร้านของพี่ชายโจทก์ และเช็คดังกล่าวเรียกเก็บเงินเข้าบัญชีของโจทก์ร่วมซึ่งช่วยงานอยู่ที่ร้านเทียมเฮงศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ยังโต้เถียงอยู่ว่า เช็คเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 มิใช่ชำระเป็นค่าตอบแทนการเช่า แต่เป็นการชำระหนี้อื่นหากจำเลยจ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นจำนวนมากเพื่อให้ได้เช่าตึกแถวพิพาทต่อไปมีกำหนด 3 ปี จำเลยก็น่าจะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือกำหนดเวลาเช่าไว้ในสัญญาให้ชัดเจนเมื่อปรากฏว่าการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือข้ออ้างของจำเลยจึงมีน้ำหนักน้อยไม่พอให้รับฟังว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาท โดยอ้างว่า จำเลยเพิ่งเช่าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเช่ายังขาดอยู่ 1 ปี9 เดือน ตามฟ้องแย้ง เมื่อตามกฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดส่วนค่าเสียหายที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้เดือนละ 1,500 บาทเท่ากับจำนวนค่าเช่าที่จำเลยให้โจทก์ก่อนมีการบอกเลิกสัญญาศาลฎีกาเห็นว่าเป็นจำนวนพอสมควรแล้วฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน"พิพากษายืน.(ปรีชา เฉลิมวณิชย์-วีระชัย สูตรสุวรรณ-เริงธรรม ลัดพลี)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวสุภาพร เรืองสิยานันท์ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 8249 เนื้อที่ 3 งานเศษ ร่วมกันและได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้นางลิ้นทอง แซ่เรียง จำเลยเคยทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี แต่หมดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาโดยไม่มีสัญญาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2530 โจทก์จำเลยตกลงขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาทแต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกกล่าวเลิกการเช่าแก่จำเลย นับแต่เดือนเมษายน 2530ถึงวันฟ้อง โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือนรวมเป็นเงิน 18,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 และให้ใช้ค่าเสียหายจำนวน 18,000บาท พร้อมกับดอกเบี้ยและให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 6,000 บาทจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า นางลิ้นทองยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเดือนเมษายน 2529 โจทก์และนางสาวสุภาพรได้ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวตามฟ้องกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 โดยเรียกค่าตอบแทนการเช่าจำนวน120,000 บาท ซึ่งจำเลยชำระให้โจทก์แล้วและจำเลยได้ชำระค่าเช่าตลอดมามิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยนอกจากนี้นางสาวสุภาพรก็มิได้บอกเลิกสัญญาด้วย ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม เพราะมิได้บรรยายชัดแจ้งว่าเหตุใดโจทก์จึงเสียหายเดือนละ 6,000 บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ โจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริต ทำให้จำเลยเสียหาย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ต้องคืนเงินค่าตอบแทนที่จำเลยชำระแล้วตามสัดส่วนของระยะเวลาการเช่าคิดเป็นเงิน 70,000 บาท ขอให้ยกฟ้องของโจทก์และบังคับโจทก์คืนเงินจำนวน 70,000 บาทแก่จำเลย พร้อมด้วยดอกเบี้ยระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกนางสาวสุภาพรเรืองสิยานันท์ เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์และโจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์และโจทก์ร่วมไม่เคยได้รับค่าตอบแทนจากจำเลย จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 4,500 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2530ไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์และโจทก์ร่วม กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,500 บาท แก่โจทก์และโจทก์ร่วมนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยฎีกาข้อแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ฟ้องและนำสืบว่า โจทก์และโจทก์ร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกันในที่ดินมีโฉนด 1 แปลง เนื้อที่ 3 งานเศษซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินและได้จดทะเบียนให้นางลิ้นทองแซ่เรียง เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินโฉนดดังกล่าวตลอดชีวิตนางลิ้นทองได้ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อไป ต่อมาโจทก์ขอขึ้นค่าเช่า จำเลยไม่ยอมโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยให้การและนำสืบรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ จำเลยจะโต้แย้งว่านางลิ้นทองมีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสองว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุมโจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่บรรยายแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาชอบด้วยกฎหมายแล้ว ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่าเหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท อีกฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสุดท้ายว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31มีนาคม 2532 โดยจำเลยได้ชำระค่าตอบแทนให้โจทก์ไป 120,000 บาทและชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทก่อนครบกำหนดเวลาเช่าดังกล่าว จึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้จำเลย 70,000 บาทตามฟ้องแย้ง ในปัญหาข้อนี้ โจทก์นำสืบว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังเช่าต่อมาโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันอีกจำเลยเบิกความยอมรับว่า การเช่าตามที่จำเลยอ้างเป็นการเช่าภายหลังที่สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย ตามเอกสารหมาย จ.1สิ้นสุดลงแล้วเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2529 และเป็นการเช่าที่ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ เจือสมทางนำสืบของโจทก์ ทำให้พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนัก ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 แล้วจำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอยู่ต่อไป โดยโจทก์ยินยอมไม่ได้ทักท้วง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 ดังที่จำเลยฎีกา ข้อที่จำเลยนำสืบว่าในการเช่าดังกล่าวจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนแก่โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท โดยจ่ายเป็นเช็ค ตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 เป็นเงินตามเช็ค 108,000 บาท และเงินสด 12,000 บาทโจทก์นำเช็คเข้าบัญชีเรียกเก็บเงินไปแล้ว โจทก์และโจทก์ร่วมนำสืบปฏิเสธว่าไม่เคยรับเงินค่าตอบแทนการเช่าจากจำเลย เช็คตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 จำเลยจ่ายชำระหนี้ค่าวัสดุก่อสร้างให้แก่ร้านเทียมเฮง ซึ่งเป็นร้านของพี่ชายโจทก์ และเช็คดังกล่าวเรียกเก็บเงินเข้าบัญชีของโจทก์ร่วมซึ่งช่วยงานอยู่ที่ร้านเทียมเฮงศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ยังโต้เถียงอยู่ว่า เช็คเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 มิใช่ชำระเป็นค่าตอบแทนการเช่า แต่เป็นการชำระหนี้อื่นหากจำเลยจ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นจำนวนมากเพื่อให้ได้เช่าตึกแถวพิพาทต่อไปมีกำหนด 3 ปี จำเลยก็น่าจะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือกำหนดเวลาเช่าไว้ในสัญญาให้ชัดเจนเมื่อปรากฏว่าการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือข้ออ้างของจำเลยจึงมีน้ำหนักน้อยไม่พอให้รับฟังว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาท โดยอ้างว่า จำเลยเพิ่งเช่าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเช่ายังขาดอยู่ 1 ปี9 เดือน ตามฟ้องแย้ง เมื่อตามกฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดส่วนค่าเสียหายที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้เดือนละ 1,500 บาทเท่ากับจำนวนค่าเช่าที่จำเลยให้โจทก์ก่อนมีการบอกเลิกสัญญาศาลฎีกาเห็นว่าเป็นจำนวนพอสมควรแล้วฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2535นางสาว สุกัญญา เรืองสิยานันท์โจทก์โจทก์ร่วมโจทก์นางสาว สุภาพ ร เรืองสิยานันท์โจทก์นาย วิธาร พัฒน์ภีระเดชจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 172, ม. 177โจทก์และโจทก์ร่วมถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ร่วมกัน และได้จดทะเบียนให้ ล. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตล.ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทน จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ เช่นนี้จำเลยจะโต้แย้งว่า ล.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทมิได้ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาท กับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลย ตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้ โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์ บอกกล่าวเลิก สัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับ จำเลยใช้ค่าเสียหายดังนี้ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่า เหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ6,000 บาทอีก สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือทั้งข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี และฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาทโดยอ้างว่าจำเลยเพิ่งเข้าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเลิกยังขาดอยู่ 1 ปี 3 เดือนตามฟ้องแย้ง เมื่อตาม กฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนด เวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวสุภาพร เรืองสิยานันท์ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 8249 เนื้อที่ 3 งานเศษ ร่วมกันและได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้นางลิ้นทอง แซ่เรียง จำเลยเคยทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี แต่หมดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยคงเช่าอยู่ต่อมาโดยไม่มีสัญญาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2530 โจทก์จำเลยตกลงขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาทแต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกกล่าวเลิกการเช่าแก่จำเลย นับแต่เดือนเมษายน 2530ถึงวันฟ้อง โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือนรวมเป็นเงิน 18,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวเลขที่ 253, 255, 257 และให้ใช้ค่าเสียหายจำนวน 18,000บาท พร้อมกับดอกเบี้ยและให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 6,000 บาทจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า นางลิ้นทองยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเดือนเมษายน 2529 โจทก์และนางสาวสุภาพรได้ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวตามฟ้องกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 โดยเรียกค่าตอบแทนการเช่าจำนวน120,000 บาท ซึ่งจำเลยชำระให้โจทก์แล้วและจำเลยได้ชำระค่าเช่าตลอดมามิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยนอกจากนี้นางสาวสุภาพรก็มิได้บอกเลิกสัญญาด้วย ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุม เพราะมิได้บรรยายชัดแจ้งว่าเหตุใดโจทก์จึงเสียหายเดือนละ 6,000 บาท และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ โจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริต ทำให้จำเลยเสียหาย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ต้องคืนเงินค่าตอบแทนที่จำเลยชำระแล้วตามสัดส่วนของระยะเวลาการเช่าคิดเป็นเงิน 70,000 บาท ขอให้ยกฟ้องของโจทก์และบังคับโจทก์คืนเงินจำนวน 70,000 บาทแก่จำเลย พร้อมด้วยดอกเบี้ยระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกนางสาวสุภาพรเรืองสิยานันท์ เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์และโจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์และโจทก์ร่วมไม่เคยได้รับค่าตอบแทนจากจำเลย จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 4,500 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2530ไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์และโจทก์ร่วม กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,500 บาท แก่โจทก์และโจทก์ร่วมนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยฎีกาข้อแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ฟ้องและนำสืบว่า โจทก์และโจทก์ร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกันในที่ดินมีโฉนด 1 แปลง เนื้อที่ 3 งานเศษซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินและได้จดทะเบียนให้นางลิ้นทองแซ่เรียง เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินโฉนดดังกล่าวตลอดชีวิตนางลิ้นทองได้ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อไป ต่อมาโจทก์ขอขึ้นค่าเช่า จำเลยไม่ยอมโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยให้การและนำสืบรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ จำเลยจะโต้แย้งว่านางลิ้นทองมีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสองว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าเสียหายเคลือบคลุมโจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่บรรยายแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาชอบด้วยกฎหมายแล้ว ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่าเหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท อีกฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นจำเลยฎีกาข้อสุดท้ายว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31มีนาคม 2532 โดยจำเลยได้ชำระค่าตอบแทนให้โจทก์ไป 120,000 บาทและชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทก่อนครบกำหนดเวลาเช่าดังกล่าว จึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้จำเลย 70,000 บาทตามฟ้องแย้ง ในปัญหาข้อนี้ โจทก์นำสืบว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังเช่าต่อมาโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันอีกจำเลยเบิกความยอมรับว่า การเช่าตามที่จำเลยอ้างเป็นการเช่าภายหลังที่สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย ตามเอกสารหมาย จ.1สิ้นสุดลงแล้วเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2529 และเป็นการเช่าที่ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ เจือสมทางนำสืบของโจทก์ ทำให้พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนัก ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.3 แล้วจำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอยู่ต่อไป โดยโจทก์ยินยอมไม่ได้ทักท้วง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1เมษายน 2529 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2532 ดังที่จำเลยฎีกา ข้อที่จำเลยนำสืบว่าในการเช่าดังกล่าวจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนแก่โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท โดยจ่ายเป็นเช็ค ตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 เป็นเงินตามเช็ค 108,000 บาท และเงินสด 12,000 บาทโจทก์นำเช็คเข้าบัญชีเรียกเก็บเงินไปแล้ว โจทก์และโจทก์ร่วมนำสืบปฏิเสธว่าไม่เคยรับเงินค่าตอบแทนการเช่าจากจำเลย เช็คตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 จำเลยจ่ายชำระหนี้ค่าวัสดุก่อสร้างให้แก่ร้านเทียมเฮง ซึ่งเป็นร้านของพี่ชายโจทก์ และเช็คดังกล่าวเรียกเก็บเงินเข้าบัญชีของโจทก์ร่วมซึ่งช่วยงานอยู่ที่ร้านเทียมเฮงศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ยังโต้เถียงอยู่ว่า เช็คเอกสารหมาย ล.1และ ล.2 มิใช่ชำระเป็นค่าตอบแทนการเช่า แต่เป็นการชำระหนี้อื่นหากจำเลยจ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นจำนวนมากเพื่อให้ได้เช่าตึกแถวพิพาทต่อไปมีกำหนด 3 ปี จำเลยก็น่าจะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือกำหนดเวลาเช่าไว้ในสัญญาให้ชัดเจนเมื่อปรากฏว่าการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือข้ออ้างของจำเลยจึงมีน้ำหนักน้อยไม่พอให้รับฟังว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาท โดยอ้างว่า จำเลยเพิ่งเช่าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเช่ายังขาดอยู่ 1 ปี9 เดือน ตามฟ้องแย้ง เมื่อตามกฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดส่วนค่าเสียหายที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้เดือนละ 1,500 บาทเท่ากับจำนวนค่าเช่าที่จำเลยให้โจทก์ก่อนมีการบอกเลิกสัญญาศาลฎีกาเห็นว่าเป็นจำนวนพอสมควรแล้วฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน"พิพากษายืน.(ปรีชา เฉลิมวณิชย์-วีระชัย สูตรสุวรรณ-เริงธรรม ลัดพลี)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ