คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1102/2539หลักกฎหมาย: แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินระบุว่าที่ดินราคา9,500,000บาทโดยผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้วแต่เมื่อผู้ซื้อผู้ขายรับกันว่าซื้อขายกันจริงในราคา20,000,000บาทการที่ผู้ขายนำสืบว่าได้รับชำระค่าที่ดินยังไม่ครบถ้วนหาเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินไม่จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข)โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 11 พฤษภาคม 2533 จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำสัญญาจะซื้อขาย หรือ สัญญา วาง มัดจำ กับ โจทก์ โดย จำเลย ทั้ง สี่ จะซื้อที่ดิน โฉนด เลขที่ 9236 เนื้อที่ 10 ไร่ ใน ราคา 20,000,000 บาทกำหนด ชำระ เงิน 3 งวด งวด ที่ 1 ชำระ วัน ทำ สัญญา 6,000,000 บาทงวด ที่ 2 ชำระ วันที่ 11 ตุลาคม 2533 เป็น เงิน 4,000,000 บาทงวด สุดท้าย ชำระ ใน วัน โอน กรรมสิทธิ์ วันที่ 11 มีนาคม 2534 เป็น เงิน10,000,000 บาท จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ชำระ ราคา ที่ดิน งวด ที่ 1 และ งวด ที่ 2ให้ แก่ โจทก์ แล้ว และ เมื่อ วันที่ 11 มีนาคม 2534 โจทก์ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน จำเลยทั้ง สี่ ผิดสัญญา โดย ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ให้ โจทก์ เพียง7,500,000 บาท คง ค้างชำระ อีก 2,500,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ยอัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่ 11 มีนาคม 2534 ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ใน ฐานะ ผู้ซื้อ จะ ต้อง ชำระ เงินงวด สุดท้าย ตาม สัดส่วน คน ละ 2,500,000 บาท จำเลย ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 4ได้ ชำระ ส่วน ของ ตน แล้ว คงเหลือ แต่ ส่วน ของ จำเลย ที่ 3 เพียง คนเดียวขอให้ โจทก์ ใช้ สิทธิเรียกร้อง จาก จำเลย ที่ 3 แต่ ผู้เดียว ขอให้ ยกฟ้องจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ให้การ ว่า โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้องจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ร่วมกัน ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท กำหนด ชำระ ราคาตาม ฟ้อง ครั้น ถึง วันที่ 11 มีนาคม 2534 ซึ่ง เป็น วันนัด โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ได้ ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ แก่ โจทก์ครบถ้วน แล้ว โจทก์ จึง ได้ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ และ นาย สุรชัย พัสตรพิจิตร ขอให้ ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000บาท พร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่11 มีนาคม 2534 จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์ แต่ เฉพาะ ดอกเบี้ยถึง วันฟ้อง ต้อง ไม่เกิน 18,229 บาทจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟังได้ ใน เบื้องต้น ว่า โจทก์ และจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ตาม โฉนด เลขที่ 9236 ตำบล คลองมะเดื่อ อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัด สมุทรสาคร เนื้อที่ 10 ไร่ เป็น เงิน 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขาย เอกสาร หมายจ. 2 จำเลย ทั้ง สี่ ชำระ เงิน แล้ว 10,000,000 บาท ส่วน ที่ เหลือ อีก10,000,000 บาท จะ ชำระ ใน วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ตาม สัญญาโจทก์ และ จำเลย ทั้ง สี่ ทำ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ต่อหน้า เจ้าพนักงานที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 และ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ตาม สารบัญจดทะเบียน ใน โฉนด ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 3 แผ่น ที่ 3 มี ปัญหาต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่า หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ระบุ ชัดแจ้ง ว่า ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และ ผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดินเรียบร้อย แล้ว การ ที่ โจทก์ นำสืบ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ยัง คง ค้างชำระ เงินอยู่ อีก 2,500,000 บาท เป็น การ นำพยาน บุคคล มา สืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) หรือไม่เห็นว่า ตาม หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1 ข้อ 1 ระบุ ราคาที่ ซื้อ ขาย กัน เพียง 9,500,000 บาท ทั้งที่ ราคา ซื้อ ขาย กัน จริง ตาม ที่คู่ความ รับ กัน มี ราคา ถึง 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขายเอกสาร หมาย จ. 2 ดังนั้น แม้ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1ข้อ 2 จะ ระบุ ว่า ผู้ซื้อ ยอม ซื้อ ที่ดิน จาก ผู้ขาย ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดิน ราย นี้ เรียบร้อย แล้ว ก็ ตาม การ ที่ โจทก์นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ชำระ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ก็ หา เป็น การ นำสืบเปลี่ยนแปลง แก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ไม่ เพราะ คู่ความ รับ กัน แล้ว ว่า ซื้อ ขาย กัน จริง ใน ราคา20,000,000 บาท ไม่ใช่ ตาม ราคา ที่ ระบุ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดินเอกสาร หมาย ล. 1 การ นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ตาม ราคาที่ แท้จริง ตาม ที่ รับ กัน จึง ไม่ต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษาให้ยก ฟ้องโจทก์ มา นั้น ศาลฎีกา ไม่เห็น พ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ใน ข้อ นี้ฟังขึ้น แต่ โดย ที่ ศาลอุทธรณ์ ยัง ไม่ได้ วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่นตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4 เพื่อ ให้การ ดำเนิน กระบวนพิจารณา เป็น ไป ตามลำดับ ชั้น ศาล จึง เห็นสมควร ย้อนสำนวน ไป ให้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่น ตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4ก่อน "พิพากษายก คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ให้ ศาลอุทธรณ์ พิจารณา พิพากษาใหม่ ตาม รูปคดี ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1102/2539นาย พลัง จักร์มงคลชัยโจทก์นางสาว วาสนา เดชรุ่งเรืองขจร กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 94แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินระบุว่าที่ดินราคา9,500,000บาทโดยผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้วแต่เมื่อผู้ซื้อผู้ขายรับกันว่าซื้อขายกันจริงในราคา20,000,000บาทการที่ผู้ขายนำสืบว่าได้รับชำระค่าที่ดินยังไม่ครบถ้วนหาเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินไม่จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข)โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 11 พฤษภาคม 2533 จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำสัญญาจะซื้อขาย หรือ สัญญา วาง มัดจำ กับ โจทก์ โดย จำเลย ทั้ง สี่ จะซื้อที่ดิน โฉนด เลขที่ 9236 เนื้อที่ 10 ไร่ ใน ราคา 20,000,000 บาทกำหนด ชำระ เงิน 3 งวด งวด ที่ 1 ชำระ วัน ทำ สัญญา 6,000,000 บาทงวด ที่ 2 ชำระ วันที่ 11 ตุลาคม 2533 เป็น เงิน 4,000,000 บาทงวด สุดท้าย ชำระ ใน วัน โอน กรรมสิทธิ์ วันที่ 11 มีนาคม 2534 เป็น เงิน10,000,000 บาท จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ชำระ ราคา ที่ดิน งวด ที่ 1 และ งวด ที่ 2ให้ แก่ โจทก์ แล้ว และ เมื่อ วันที่ 11 มีนาคม 2534 โจทก์ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน จำเลยทั้ง สี่ ผิดสัญญา โดย ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ให้ โจทก์ เพียง7,500,000 บาท คง ค้างชำระ อีก 2,500,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ยอัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่ 11 มีนาคม 2534 ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ใน ฐานะ ผู้ซื้อ จะ ต้อง ชำระ เงินงวด สุดท้าย ตาม สัดส่วน คน ละ 2,500,000 บาท จำเลย ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 4ได้ ชำระ ส่วน ของ ตน แล้ว คงเหลือ แต่ ส่วน ของ จำเลย ที่ 3 เพียง คนเดียวขอให้ โจทก์ ใช้ สิทธิเรียกร้อง จาก จำเลย ที่ 3 แต่ ผู้เดียว ขอให้ ยกฟ้องจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ให้การ ว่า โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้องจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ร่วมกัน ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท กำหนด ชำระ ราคาตาม ฟ้อง ครั้น ถึง วันที่ 11 มีนาคม 2534 ซึ่ง เป็น วันนัด โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ได้ ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ แก่ โจทก์ครบถ้วน แล้ว โจทก์ จึง ได้ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ และ นาย สุรชัย พัสตรพิจิตร ขอให้ ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000บาท พร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่11 มีนาคม 2534 จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์ แต่ เฉพาะ ดอกเบี้ยถึง วันฟ้อง ต้อง ไม่เกิน 18,229 บาทจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟังได้ ใน เบื้องต้น ว่า โจทก์ และจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ตาม โฉนด เลขที่ 9236 ตำบล คลองมะเดื่อ อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัด สมุทรสาคร เนื้อที่ 10 ไร่ เป็น เงิน 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขาย เอกสาร หมายจ. 2 จำเลย ทั้ง สี่ ชำระ เงิน แล้ว 10,000,000 บาท ส่วน ที่ เหลือ อีก10,000,000 บาท จะ ชำระ ใน วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ตาม สัญญาโจทก์ และ จำเลย ทั้ง สี่ ทำ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ต่อหน้า เจ้าพนักงานที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 และ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ตาม สารบัญจดทะเบียน ใน โฉนด ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 3 แผ่น ที่ 3 มี ปัญหาต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่า หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ระบุ ชัดแจ้ง ว่า ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และ ผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดินเรียบร้อย แล้ว การ ที่ โจทก์ นำสืบ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ยัง คง ค้างชำระ เงินอยู่ อีก 2,500,000 บาท เป็น การ นำพยาน บุคคล มา สืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) หรือไม่เห็นว่า ตาม หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1 ข้อ 1 ระบุ ราคาที่ ซื้อ ขาย กัน เพียง 9,500,000 บาท ทั้งที่ ราคา ซื้อ ขาย กัน จริง ตาม ที่คู่ความ รับ กัน มี ราคา ถึง 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขายเอกสาร หมาย จ. 2 ดังนั้น แม้ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1ข้อ 2 จะ ระบุ ว่า ผู้ซื้อ ยอม ซื้อ ที่ดิน จาก ผู้ขาย ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดิน ราย นี้ เรียบร้อย แล้ว ก็ ตาม การ ที่ โจทก์นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ชำระ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ก็ หา เป็น การ นำสืบเปลี่ยนแปลง แก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ไม่ เพราะ คู่ความ รับ กัน แล้ว ว่า ซื้อ ขาย กัน จริง ใน ราคา20,000,000 บาท ไม่ใช่ ตาม ราคา ที่ ระบุ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดินเอกสาร หมาย ล. 1 การ นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ตาม ราคาที่ แท้จริง ตาม ที่ รับ กัน จึง ไม่ต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษาให้ยก ฟ้องโจทก์ มา นั้น ศาลฎีกา ไม่เห็น พ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ใน ข้อ นี้ฟังขึ้น แต่ โดย ที่ ศาลอุทธรณ์ ยัง ไม่ได้ วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่นตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4 เพื่อ ให้การ ดำเนิน กระบวนพิจารณา เป็น ไป ตามลำดับ ชั้น ศาล จึง เห็นสมควร ย้อนสำนวน ไป ให้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่น ตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4ก่อน "พิพากษายก คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ให้ ศาลอุทธรณ์ พิจารณา พิพากษาใหม่ ตาม รูปคดี(จำลอง สุขศิริ-สุนพ กีรติยุติ-สมบัติ เดียวอิศเรศ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ(1)ที่ดินมีราคาเท่าใดเป็นปัญหาข้อเท็จจริงเมื่อคู่ความรับกันว่าซื้อขายกันจริงในราคา20,000,000บาทจึงไม่มีประเด็นข้อเท็จจริงว่าได้ซื้อขายกันในราคาเท่าใด(ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา84(1))คู่ความจึงไม่ต้องนำสืบข้อเท็จจริงอีกว่าราคาเท่าใดแน่กรณีไม่เกี่ยวกับประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ว่าด้วยการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินอันต้องห้ามตามมาตรานี้ (ดูคำพิพากษาศาลฎีกาที่228/2538และบันทึกท้ายคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวซึ่งได้ลงพิมพ์ไปแล้ว) (2)การรับข้อเท็จจริงไม่ใช่การนำสืบพยานกรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ที่ห้ามมิให้นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารจึงอาจมีข้อสงสัยว่าเมื่อคู่ความรับข้อเท็จจริงกันแล้วข้อความในสัญญาจะซื้อขายก็เลยใช้บังคับกันไม่ได้แล้วจะทำสัญญาจะซื้อขายกันไว้ทำไม โดยปกติเวลาทำสัญญาจะซื้อขายโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือเลยทีเดียวย่อมจะกำหนดราคากันไว้ในหลักฐานเป็นหนังสือหรือในหนังสือจะซื้อขายกันไว้เสมอถ้าหากทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตอนโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมที่จะกำหนดราคากันไว้เสมอเกี่ยวด้วยการเสียค่าธรรมเนียมในการโอนค่าอากรแสตมป์การรับเงินตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนการเรียกเก็บเงินภาษีที่ผู้ขายจะต้องเสียแก่รัฐถ้าหากทำหลักฐานเป็นหนังสือตอนทำสัญญาจะซื้อขายหรือทำเป็นหนังสือตอนทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกันไว้อย่างหนึ่งเมื่อมีคดีมาสู่ศาลคู่ความเกิดรับกันว่ามิใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริงแต่ที่ซื้อขายกันจริงนั้นเป็นอีกราคาหนึ่งก็คงต้องถือตามราคาที่ตกลงหรือรับกันส่วนการที่คู่สัญญาหลีกเลี่ยงการเสียในอัตราที่สูงทางสำนักงานที่ดินจะเรียกค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์เพิ่มขึ้นหรือเรียกค่าปรับตลอดจนภาษีเพิ่มขึ้นอีกหรือไม่อย่างไรเป็นอีกปัญหาหนึ่ง ?ไพจิตรปุญญพันธุ์?คำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 11 พฤษภาคม 2533 จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำสัญญาจะซื้อขาย หรือ สัญญา วาง มัดจำ กับ โจทก์ โดย จำเลย ทั้ง สี่ จะซื้อที่ดิน โฉนด เลขที่ 9236 เนื้อที่ 10 ไร่ ใน ราคา 20,000,000 บาทกำหนด ชำระ เงิน 3 งวด งวด ที่ 1 ชำระ วัน ทำ สัญญา 6,000,000 บาทงวด ที่ 2 ชำระ วันที่ 11 ตุลาคม 2533 เป็น เงิน 4,000,000 บาทงวด สุดท้าย ชำระ ใน วัน โอน กรรมสิทธิ์ วันที่ 11 มีนาคม 2534 เป็น เงิน10,000,000 บาท จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ชำระ ราคา ที่ดิน งวด ที่ 1 และ งวด ที่ 2ให้ แก่ โจทก์ แล้ว และ เมื่อ วันที่ 11 มีนาคม 2534 โจทก์ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน จำเลยทั้ง สี่ ผิดสัญญา โดย ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ให้ โจทก์ เพียง7,500,000 บาท คง ค้างชำระ อีก 2,500,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ยอัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่ 11 มีนาคม 2534 ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ใน ฐานะ ผู้ซื้อ จะ ต้อง ชำระ เงินงวด สุดท้าย ตาม สัดส่วน คน ละ 2,500,000 บาท จำเลย ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 4ได้ ชำระ ส่วน ของ ตน แล้ว คงเหลือ แต่ ส่วน ของ จำเลย ที่ 3 เพียง คนเดียวขอให้ โจทก์ ใช้ สิทธิเรียกร้อง จาก จำเลย ที่ 3 แต่ ผู้เดียว ขอให้ ยกฟ้องจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ให้การ ว่า โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้องจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ร่วมกัน ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท กำหนด ชำระ ราคาตาม ฟ้อง ครั้น ถึง วันที่ 11 มีนาคม 2534 ซึ่ง เป็น วันนัด โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ได้ ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ แก่ โจทก์ครบถ้วน แล้ว โจทก์ จึง ได้ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ และ นาย สุรชัย พัสตรพิจิตร ขอให้ ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000บาท พร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่11 มีนาคม 2534 จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์ แต่ เฉพาะ ดอกเบี้ยถึง วันฟ้อง ต้อง ไม่เกิน 18,229 บาทจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟังได้ ใน เบื้องต้น ว่า โจทก์ และจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ตาม โฉนด เลขที่ 9236 ตำบล คลองมะเดื่อ อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัด สมุทรสาคร เนื้อที่ 10 ไร่ เป็น เงิน 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขาย เอกสาร หมายจ. 2 จำเลย ทั้ง สี่ ชำระ เงิน แล้ว 10,000,000 บาท ส่วน ที่ เหลือ อีก10,000,000 บาท จะ ชำระ ใน วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ตาม สัญญาโจทก์ และ จำเลย ทั้ง สี่ ทำ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ต่อหน้า เจ้าพนักงานที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 และ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ตาม สารบัญจดทะเบียน ใน โฉนด ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 3 แผ่น ที่ 3 มี ปัญหาต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่า หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ระบุ ชัดแจ้ง ว่า ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และ ผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดินเรียบร้อย แล้ว การ ที่ โจทก์ นำสืบ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ยัง คง ค้างชำระ เงินอยู่ อีก 2,500,000 บาท เป็น การ นำพยาน บุคคล มา สืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) หรือไม่เห็นว่า ตาม หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1 ข้อ 1 ระบุ ราคาที่ ซื้อ ขาย กัน เพียง 9,500,000 บาท ทั้งที่ ราคา ซื้อ ขาย กัน จริง ตาม ที่คู่ความ รับ กัน มี ราคา ถึง 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขายเอกสาร หมาย จ. 2 ดังนั้น แม้ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1ข้อ 2 จะ ระบุ ว่า ผู้ซื้อ ยอม ซื้อ ที่ดิน จาก ผู้ขาย ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดิน ราย นี้ เรียบร้อย แล้ว ก็ ตาม การ ที่ โจทก์นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ชำระ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ก็ หา เป็น การ นำสืบเปลี่ยนแปลง แก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ไม่ เพราะ คู่ความ รับ กัน แล้ว ว่า ซื้อ ขาย กัน จริง ใน ราคา20,000,000 บาท ไม่ใช่ ตาม ราคา ที่ ระบุ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดินเอกสาร หมาย ล. 1 การ นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ตาม ราคาที่ แท้จริง ตาม ที่ รับ กัน จึง ไม่ต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษาให้ยก ฟ้องโจทก์ มา นั้น ศาลฎีกา ไม่เห็น พ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ใน ข้อ นี้ฟังขึ้น แต่ โดย ที่ ศาลอุทธรณ์ ยัง ไม่ได้ วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่นตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4 เพื่อ ให้การ ดำเนิน กระบวนพิจารณา เป็น ไป ตามลำดับ ชั้น ศาล จึง เห็นสมควร ย้อนสำนวน ไป ให้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่น ตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4ก่อน "พิพากษายก คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ให้ ศาลอุทธรณ์ พิจารณา พิพากษาใหม่ ตาม รูปคดี ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1102/2539นาย พลัง จักร์มงคลชัยโจทก์นางสาว วาสนา เดชรุ่งเรืองขจร กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 94แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินระบุว่าที่ดินราคา9,500,000บาทโดยผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้วแต่เมื่อผู้ซื้อผู้ขายรับกันว่าซื้อขายกันจริงในราคา20,000,000บาทการที่ผู้ขายนำสืบว่าได้รับชำระค่าที่ดินยังไม่ครบถ้วนหาเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินไม่จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข)โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 11 พฤษภาคม 2533 จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำสัญญาจะซื้อขาย หรือ สัญญา วาง มัดจำ กับ โจทก์ โดย จำเลย ทั้ง สี่ จะซื้อที่ดิน โฉนด เลขที่ 9236 เนื้อที่ 10 ไร่ ใน ราคา 20,000,000 บาทกำหนด ชำระ เงิน 3 งวด งวด ที่ 1 ชำระ วัน ทำ สัญญา 6,000,000 บาทงวด ที่ 2 ชำระ วันที่ 11 ตุลาคม 2533 เป็น เงิน 4,000,000 บาทงวด สุดท้าย ชำระ ใน วัน โอน กรรมสิทธิ์ วันที่ 11 มีนาคม 2534 เป็น เงิน10,000,000 บาท จำเลย ทั้ง สี่ ได้ ชำระ ราคา ที่ดิน งวด ที่ 1 และ งวด ที่ 2ให้ แก่ โจทก์ แล้ว และ เมื่อ วันที่ 11 มีนาคม 2534 โจทก์ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ ต่อ เจ้าพนักงาน ที่ดิน จำเลยทั้ง สี่ ผิดสัญญา โดย ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ ให้ โจทก์ เพียง7,500,000 บาท คง ค้างชำระ อีก 2,500,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000 บาท พร้อม ดอกเบี้ยอัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่ 11 มีนาคม 2534 ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ใน ฐานะ ผู้ซื้อ จะ ต้อง ชำระ เงินงวด สุดท้าย ตาม สัดส่วน คน ละ 2,500,000 บาท จำเลย ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 4ได้ ชำระ ส่วน ของ ตน แล้ว คงเหลือ แต่ ส่วน ของ จำเลย ที่ 3 เพียง คนเดียวขอให้ โจทก์ ใช้ สิทธิเรียกร้อง จาก จำเลย ที่ 3 แต่ ผู้เดียว ขอให้ ยกฟ้องจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ให้การ ว่า โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้องจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ร่วมกัน ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท กำหนด ชำระ ราคาตาม ฟ้อง ครั้น ถึง วันที่ 11 มีนาคม 2534 ซึ่ง เป็น วันนัด โอน กรรมสิทธิ์จำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 ได้ ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ แก่ โจทก์ครบถ้วน แล้ว โจทก์ จึง ได้ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทให้ แก่ จำเลย ทั้ง สี่ และ นาย สุรชัย พัสตรพิจิตร ขอให้ ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ทั้ง สี่ ร่วมกัน ชำระ เงิน 2,500,000บาท พร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่11 มีนาคม 2534 จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์ แต่ เฉพาะ ดอกเบี้ยถึง วันฟ้อง ต้อง ไม่เกิน 18,229 บาทจำเลย ที่ 2 ถึง ที่ 4 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟังได้ ใน เบื้องต้น ว่า โจทก์ และจำเลย ทั้ง สี่ ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ตาม โฉนด เลขที่ 9236 ตำบล คลองมะเดื่อ อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัด สมุทรสาคร เนื้อที่ 10 ไร่ เป็น เงิน 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขาย เอกสาร หมายจ. 2 จำเลย ทั้ง สี่ ชำระ เงิน แล้ว 10,000,000 บาท ส่วน ที่ เหลือ อีก10,000,000 บาท จะ ชำระ ใน วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ตาม สัญญาโจทก์ และ จำเลย ทั้ง สี่ ทำ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ต่อหน้า เจ้าพนักงานที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 และ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ตาม สารบัญจดทะเบียน ใน โฉนด ที่ดิน เอกสาร หมาย จ. 3 แผ่น ที่ 3 มี ปัญหาต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ โจทก์ ว่า หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ระบุ ชัดแจ้ง ว่า ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และ ผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดินเรียบร้อย แล้ว การ ที่ โจทก์ นำสืบ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ยัง คง ค้างชำระ เงินอยู่ อีก 2,500,000 บาท เป็น การ นำพยาน บุคคล มา สืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) หรือไม่เห็นว่า ตาม หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1 ข้อ 1 ระบุ ราคาที่ ซื้อ ขาย กัน เพียง 9,500,000 บาท ทั้งที่ ราคา ซื้อ ขาย กัน จริง ตาม ที่คู่ความ รับ กัน มี ราคา ถึง 20,000,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญาจะซื้อขายเอกสาร หมาย จ. 2 ดังนั้น แม้ หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1ข้อ 2 จะ ระบุ ว่า ผู้ซื้อ ยอม ซื้อ ที่ดิน จาก ผู้ขาย ผู้ซื้อ ได้ ชำระ และผู้ขาย ได้รับ เงิน ค่าที่ดิน ราย นี้ เรียบร้อย แล้ว ก็ ตาม การ ที่ โจทก์นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ชำระ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ก็ หา เป็น การ นำสืบเปลี่ยนแปลง แก้ไข ข้อความ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดิน เอกสาร หมายล. 1 ไม่ เพราะ คู่ความ รับ กัน แล้ว ว่า ซื้อ ขาย กัน จริง ใน ราคา20,000,000 บาท ไม่ใช่ ตาม ราคา ที่ ระบุ ใน หนังสือ สัญญา ขาย ที่ดินเอกสาร หมาย ล. 1 การ นำสืบ ว่า ยัง ได้รับ ค่าที่ดิน ไม่ครบ ถ้วน ตาม ราคาที่ แท้จริง ตาม ที่ รับ กัน จึง ไม่ต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษาให้ยก ฟ้องโจทก์ มา นั้น ศาลฎีกา ไม่เห็น พ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ใน ข้อ นี้ฟังขึ้น แต่ โดย ที่ ศาลอุทธรณ์ ยัง ไม่ได้ วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่นตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4 เพื่อ ให้การ ดำเนิน กระบวนพิจารณา เป็น ไป ตามลำดับ ชั้น ศาล จึง เห็นสมควร ย้อนสำนวน ไป ให้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ใน ประเด็น ข้อ อื่น ตาม อุทธรณ์ ของ จำเลย ที่ 2 ที่ 3 และ ที่ 4ก่อน "พิพากษายก คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ให้ ศาลอุทธรณ์ พิจารณา พิพากษาใหม่ ตาม รูปคดี(จำลอง สุขศิริ-สุนพ กีรติยุติ-สมบัติ เดียวอิศเรศ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ(1)ที่ดินมีราคาเท่าใดเป็นปัญหาข้อเท็จจริงเมื่อคู่ความรับกันว่าซื้อขายกันจริงในราคา20,000,000บาทจึงไม่มีประเด็นข้อเท็จจริงว่าได้ซื้อขายกันในราคาเท่าใด(ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา84(1))คู่ความจึงไม่ต้องนำสืบข้อเท็จจริงอีกว่าราคาเท่าใดแน่กรณีไม่เกี่ยวกับประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ว่าด้วยการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินอันต้องห้ามตามมาตรานี้ (ดูคำพิพากษาศาลฎีกาที่228/2538และบันทึกท้ายคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวซึ่งได้ลงพิมพ์ไปแล้ว) (2)การรับข้อเท็จจริงไม่ใช่การนำสืบพยานกรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ที่ห้ามมิให้นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารจึงอาจมีข้อสงสัยว่าเมื่อคู่ความรับข้อเท็จจริงกันแล้วข้อความในสัญญาจะซื้อขายก็เลยใช้บังคับกันไม่ได้แล้วจะทำสัญญาจะซื้อขายกันไว้ทำไม โดยปกติเวลาทำสัญญาจะซื้อขายโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือเลยทีเดียวย่อมจะกำหนดราคากันไว้ในหลักฐานเป็นหนังสือหรือในหนังสือจะซื้อขายกันไว้เสมอถ้าหากทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตอนโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมที่จะกำหนดราคากันไว้เสมอเกี่ยวด้วยการเสียค่าธรรมเนียมในการโอนค่าอากรแสตมป์การรับเงินตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนการเรียกเก็บเงินภาษีที่ผู้ขายจะต้องเสียแก่รัฐถ้าหากทำหลักฐานเป็นหนังสือตอนทำสัญญาจะซื้อขายหรือทำเป็นหนังสือตอนทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกันไว้อย่างหนึ่งเมื่อมีคดีมาสู่ศาลคู่ความเกิดรับกันว่ามิใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริงแต่ที่ซื้อขายกันจริงนั้นเป็นอีกราคาหนึ่งก็คงต้องถือตามราคาที่ตกลงหรือรับกันส่วนการที่คู่สัญญาหลีกเลี่ยงการเสียในอัตราที่สูงทางสำนักงานที่ดินจะเรียกค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์เพิ่มขึ้นหรือเรียกค่าปรับตลอดจนภาษีเพิ่มขึ้นอีกหรือไม่อย่างไรเป็นอีกปัญหาหนึ่ง ?ไพจิตรปุญญพันธุ์?