คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1180/2500หลักกฎหมาย: ฟ้องว่า จำเลยอาศัยห้องที่โจทก์เช่ามาแล้วตกลงจะโอนการเช่าให้จำเลยต่อเมื่อโจทก์เซ้งห้องอื่นได้ แต่โจทก์เซ้งห้องไม่ได้จึงขอให้ขับไล่และแสดงว่าสัญญาโอนการเช่าเป็นโมฆะ ดังนี้ ข้อที่ศาลวินิจฉัยว่าสัญญาไม่ผูกพัน เพราะเงื่อนไขบังคับก่อนไม่เป็นผลสำเร็จไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นโจทก์เช่าห้องมาแล้วให้จำเลยอาศัย ภริยาโจทก์ทำสัญญาจะโอนการเช่าให้จำเลยเมื่อสัญญาจะโอนไม่มีผลบังคับโจทก์ฟ้องขับไล่ได้คดีนี้โจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลแขวงพระนครเหนือว่า ตึกแถวเลขที่37/483 และ 38/485 ถนนตะนาว อำเภอและจังหวัดพระนคร ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนเป็นเลขที่ 105 และ 107 รวม 2 ห้อง โจทก์เช่ามาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โดยเสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท ต่อหนึ่งห้องตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง (สัญญาลง พ.ศ. 2482) โจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่มาช้านานจนกระทั่งบัดนี้ ต่อมาจำเลยได้ขอร้องนางทัศนีย์พ่วงภักดี ภริยาโจทก์ขอเซ้ง (รับโอนการเช่า) ตึกแถวทั้งสองห้องครั้นวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงตกลงรับเงินจากจำเลยไว้จำนวนหนึ่งเป็นค่าที่จะโอนการเช่าตึกเลขที่ 105 ให้กับจำเลยทันทีเมื่อจำเลยประสงค์จะไปรับโอน ณ สำนักงานพระคลังข้างที่ แต่จำเลยยังมิได้แจ้งให้โจทก์ไปโอนเช่าตึกเลขที่ 105 ให้แก่ตน ส่วนตึกเลขที่ 107 นั้นนางทัศนีย์ตกลงจะโอนการเช่าให้กับจำเลย ต่อเมื่อนางทัศนีย์หาเซ้งตึกแถวถนนแถวเดียวกัน และจำเลยออกเงินค่าเซ้งตึกใหม่ให้ก่อนเพื่อแลกเปลี่ยนกับตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวเพื่อการนี้ จำเลยได้ชำระเงินให้กับนางทัศนีย์ไว้ 15,000 บาท ดังปรากฏตามสำเนาท้ายฟ้อง (สัญญาลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496) นางทัศนีย์พยายามหาเซ้งตึกดังกล่าว แต่หาไม่ได้ จึงบอกเลิกสัญญากับจำเลยให้จำเลยมารับเงินคืน และส่งคืนตึกเลขที่ 107 จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตาม ครั้นวันที่ 1 มิถุนายน 2497 จำเลยกลับให้บุตรของตนยื่นคำร้องขอเช่าตึกทั้งสองห้องของโจทก์ จากสำนักงานพระคลังข้างที่โดยตรง อ้างว่าโจทก์ตกลงโอนการเช่าและรับเงินค่าโอนการเช่าตึกทั้งสองห้องนี้ไปแล้ว โดยเจตนาจะโกงโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นโมฆะ ให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107จำเลยให้การต่อสู้ว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่ทราบว่าโจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่ในตึกที่ไหน แต่อย่างไรก็ดี จำเลยปฏิเสธว่าไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ติดต่อกันตามฟ้อง จำเลยเคยเป็นผู้แทนนำเงินของนางสาวสลับ ศรีสาทรบุตรของจำเลยไปให้นางทัศนีย์ภริยาโจทก์ เป็นการ (เซ้ง) โอนการเช่าตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 เสร็จเรียบร้อยมาหลายปีแล้วซึ่งโจทก์และพระคลังข้างที่ก็ทราบดี ไม่มีอะไรผูกพันจำเลยแต่อย่างใดคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาโอนการเช่าระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะนั้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์ไม่เคยบอกล้างนิติกรรมนี้เลย ตึกพิพาทตามฟ้อง โจทก์ไม่เคยครอบครองเลย ตั้งแต่เช่ามาจากพระคลังข้างที่ พอเช่ามาแล้วก็คิดเอาแต่ประโยชน์จากค่าโอนการเช่า (ค่าเซ้ง) ตลอดมา ทั้งตามสัญญาเช่าก็ห้ามไม่ให้เช่าช่วง โจทก์เองเป็นผู้ผิดสัญญา จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ต่อมาโจทก์ยื่นคำร้องว่า เนื่องจากคำฟ้องคำให้การจำเลยประกอบกับหลักฐานที่เพิ่งพบว่า นางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทรบุตรจำเลยได้อยู่ในตึกพิพาท และเป็นผู้ยื่นคำร้องขอเช่าตึกพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โจทก์จึงขอให้ศาลเรียกบุคคลทั้งสองเข้ามาเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลอนุญาตนางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทร จำเลย ให้การต่อสู้ว่าจำเลยไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย นางสาวสลับจำเลยได้เคยให้นางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้แทนไปขอเซ้งตึกแถวเลขที่ 105 และ 107 จากนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์เป็นเงิน 30,000 บาท มาหลายปีแล้วและได้เสียค่าเช่าให้แก่โจทก์และภริยาโจทก์เสมอมา โจทก์ทราบดีอยู่แล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเร็ว ๆ นี้เจ้าพนักงานพระคลังข้างที่ทราบว่าโจทก์เอาตึกที่เช่าไปเซ้งให้ผู้อื่นหากำไรเป็นการผิดสัญญา จึงสั่งให้นางสาวสลับ จำเลยผู้รับเซ้งและครอบครองตึกพิพาทไปทำสัญญาเช่ากับพระคลังข้างที่โดยตรง และให้โจทก์ไปทำการโอนให้เสร็จเรียบร้อยโจทก์รับรอง แต่แล้วก็ไม่ยอมไปโอน กลับมาฟ้องเท็จว่าจำเลยอาศัยนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาอะไรกับจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยผิดสัญญาอะไรกับนางทัศนีย์หรือโจทก์แต่อย่างใด โจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาทางพิจารณาได้ความตามที่โจทก์นำสืบว่า ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ที่โจทก์ฟ้องนี้ รวมกับห้องอื่นอีก โจทก์เช่ามาจากพระคลังข้างที่ตั้งแต่ พ.ศ. 2482 ค่าเช่าห้องละ 12 บาท ต่อเดือนชั้นแรกสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ของโจทก์ตั้งอยู่ที่ตึกเช่ารายนี้ต่อมาสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ย้ายไปที่อื่น ห้องว่างลง โจทก์จึงให้คนอาศัยอยู่บ้าง โอนการเช่า (เซ้ง) ให้ผู้อื่นไปบ้าง สำหรับห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้ จำเลยทั้งสามได้เข้าอยู่ตั้งแต่ พ.ศ. 2488 หรือ 2489 เข้าอยู่โดยอาศัยโจทก์และนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ ทั้งนี้โดยนางทัศนีย์กับนางอุ่นเรือนจำเลยเป็นคนชอบพอกัน ชั้นแรกเข้าอยู่ห้องเลขที่ 105 ก่อน ต่อมาอีกราว 6 เดือน จึงเข้าอยู่ห้องเลขที่ 107 โดยทลายผนังไม้ให้ทะลุถึงกัน ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้ขอเซ้งห้องเลขที่ 105 จากนางทัศนีย์ นางทัศนีย์ตกลงเซ้งให้เป็นเงิน 15,000 บาท ได้ชำระเงินกันเสร็จแล้ว แต่มิได้ทำหนังสือกัน ต่อมาวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงได้ทำหนังสือรับเงิน 15,000 บาท รายนี้ให้นางอุ่นเรือน จำเลย ตามเอกสารหมาย 8 และในวันเดียวกันนั้น นางอุ่นเรือน จำเลยขอเซ้งห้องเลขที่ 107 นางทัศนีย์ก็ยินยอมและรับเงินมัดจำค่าเซ้งไว้จากนางอุ่นเรือน 15,000 บาท โดยตกลงกันว่า ถ้านางทัศนีย์หาห้องเซ้งแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าใด นางอุ่นเรือนจะเป็นผู้ออกเงินเพิ่มเติมให้จนครบตามจำนวนที่เซ้งได้ เท่ากับเป็นการแลกเปลี่ยนห้องกัน ดังปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาทั้งนางทัศนีย์และนางอุ่นเรือนต่างก็หาห้องไม่ได้ นางทัศนีย์ขอให้นางอุ่นเรือนคืนห้องให้ และรับเงิน 15,000 บาท คืนไป นางอุ่นเรือนไม่ยอมต่อมาเดือนมิถุนายน 2497 นางสาวสลับ นายไศล จำเลยได้ไปร้องต่อพระคลังข้างที่ ขอเช่าห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้โดยตรง โจทก์จึงมาฟ้องฝ่ายจำเลยนำสืบว่า นางสาวสลับ นายไศล จำเลย ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 105 เมื่อ พ.ศ. 2488 โดยนางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้ไปเช่าแทนจากโจทก์ เสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท เท่าที่โจทก์เช่าจากพระคลังข้างที่ และเสียค่าไฟ ค่าน้ำให้โจทก์เท่าที่โจทก์ออกไป ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้รับเซ้งห้องเลขที่105 และ 107 นี้จากโจทก์และภริยาโจทก์ห้องละ 15,000 บาท มอบเงินให้ภริยาโจทก์ไปแล้ว แต่ไม่ได้ใบรับ และโอนกัน เนื่องจากกลัวจะต้องเสียค่าโอนแพง เมื่อรับเซ้งแล้วจำเลยก็ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 107 โดยเสียค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ เท่าที่โจทก์เสียไปเช่นเดียวกัน ต่อมา พ.ศ. 2496 โจทก์เที่ยวพูดว่าห้องรายนี้ยังเป็นของโจทก์อยู่ นางอุ่นเรือน จำเลยจึงไปหานางทัศนีย์ ขอใบรับเงินค่าเซ้งห้อง นางทัศนีย์ว่าให้เพียงห้องเดียว คือห้องเลขที่ 105 ส่วนห้องเลขที่ 107 จะเอาคืน นางอุ่นเรือนไม่ยอม จึงตกลงกันว่าให้นางอุ่นเรือนไปหาเซ้งห้องอื่นมาให้แทนในราคา 15,000 บาทถ้าเกินกว่านั้นให้นางอุ่นเรือนออก แล้วจะยอมโอนห้องเลขที่ 107 ให้ตกลงกันแล้ว นางทัศนีย์ก็ทำใบรับให้ตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.8 สำหรับเอกสารหมาย จ.3 คือสำหรับห้องหมายเลข 107 ที่พิพาทคงมีเงื่อนไขดังกล่าวมา ราวเดือนพฤษภาคม 2497 เจ้าหน้าที่พระคลังข้างที่มาถามเรื่องใครเช่าห้อง เมื่อทราบแล้วให้จำเลยหาหลักฐานไปแสดงเพื่อให้จำเลยเช่าห้องรายนี้โดยตรง จำเลยจึงเอาหลักฐานไปแสดงและทำคำร้องขอเช่าห้อง โจทก์จึงฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สำหรับห้องเลขที่ 107 ที่พิพาทกันนี้ตามเอกสารหมาย จ.3 ลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นสัญญาตกลงที่โจทก์จะโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางอุ่นเรือน จำเลย โดยมีเงื่อนไข คือเมื่อนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์หาเซ้งห้องแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าไรแล้วนางอุ่นเรือนเป็นผู้ออกเงินเพิ่มให้จนครบตามที่เซ้งได้แล้วจึงนำมาแลกเปลี่ยนกัน เป็นนิติกรรมมีเงื่อนไขบังคับก่อนตราบใดเงื่อนไขไม่สำเร็จความผูกพันตามนิติกรรมก็ไม่เกิดขึ้นคดีนี้ได้ความจากทั้งสองฝ่ายว่า การหาห้องแถวดังกล่าวเพื่อมาแลกเปลี่ยนกับห้องพิพาท หาไม่ได้ทั้ง ๆ ที่ช่วยกันหาแล้ว จึงได้ชื่อว่า เงื่อนไขตามเอกสารหมาย จ.3 ไม่สำเร็จเท่ากับไม่มีข้อสัญญาอะไรต่อกัน ต่างก็กลับสู่สภาพเดิม คือโจทก์ต้องคืนเงินมัดจำ 15,000 บาท ให้แก่จำเลย ฝ่ายจำเลยก็ต้องคืนห้องพิพาทแก่โจทก์ ส่วนการที่จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทมาก่อนโดยโจทก์ให้จำเลยอาศัย หรือว่าโดยการเช่านั้น ตามพฤติการณ์ควรเชื่อว่าเจตนาอันแท้จริงของคู่กรณีเป็นการให้อาศัย จึงพิพากษาให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107 อันเป็นห้องพิพาทจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษา คดีนี้โจทก์ฟ้องเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์คดีได้ดำเนินมาจนกระทั่งศาลฎีกา โดยฝ่ายโจทก์ยื่นฎีกาก่อนแต่ใช้พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2499 จึงอยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้อยู่เดิม ต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงคงฎีกาได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ฎีกาจำเลยสรุปแล้วมีดังนี้ ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่พอให้จำเลยเข้าใจได้ว่าตึกอะไรที่ไหน ที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยอยู่ ข้อนี้เห็นว่า ตามที่บรรยายในฟ้องเป็นลำดับมาดังกล่าวนั้น พอให้เข้าใจได้แล้วว่าตึกหรือห้องที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยนั้นหมายถึงตึกเลขที่ 105, 107 ตามที่กล่าวในฟ้องนั้นเองหาใช่ตึกอื่นใดไม่ จึงไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ว่าข้อเท็จจริงเรื่องนี้ฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าห้องพิพาทของโจทก์อยู่ มิได้อาศัย โจทก์ไม่ได้บอกเลิกการเช่าตามกฎหมายจะมาฟ้องได้อย่างไร ข้อนี้ศาลทั้งสองฟังแล้วว่าเป็นการอาศัยซึ่งเป็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้ฎีกา เมื่อฟังว่าอาศัยก็ฟ้องได้ ไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาว่าศาลวินิจฉัยนอกเรื่องนอกประเด็น โดยคดีนี้โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกพิพาทระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะ แต่ศาลกลับไปวินิจฉัยว่าเป็นสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อนเมื่อเงื่อนไขไม่สำเร็จ จำเลยก็ต้องรับเงินคืนไป ข้อนี้เห็นว่าไม่เป็นการนอกประเด็น เพราะคดีนี้ฟ้องอ้างว่า จำเลยอาศัย ขอให้ขับไล่ จำเลยสู้ว่าจำเลยไม่ได้อาศัย จำเลยเช่าและรับโอนการเช่า(หรือเซ้ง) ห้องพิพาทจากภริยาโจทก์ ข้อวินิจฉัยที่ว่าสัญญารับโอนการเช่าจะใช้บังคับได้เพียงไรหรือไม่ จึงเกี่ยวในประเด็นทั้งในฟ้องและคำให้การต่อสู้ของจำเลยก็ปรากฎความข้อนี้อยู่แล้วส่วนที่โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าเป็นโมฆะก็คงหมายถึงว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้นั่นเองว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ข้อนี้โจทก์เป็นผู้เช่าตึกพิพาทมาจากพระคลังข้างที่ และให้จำเลยอาศัยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องได้แม้ในสัญญาเรื่องโอนการเช่าจะทำในนามของนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ก็ไม่สำคัญ เพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องเกี่ยวกับสัญญานั้นโดยตรง เป็นแต่เพียงอ้างเป็นเหตุว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะมีเงื่อนไขและเงื่อนไขยังไม่สำเร็จ จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาท ฎีกาจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น จึงพิพากษายืน ค่าทนายความชั้นฎีกาเป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1180/2500นายสม พ่วงภักดีโจทก์นางอุ่นเรือน ศรีสาทร ที่ 1 นางสาวสลับ ศรีสาทร ที่ 2 นายไศล ศรีสาทร ที่ 3จำเลย ป.วิ.พ. ฟ้องว่า จำเลยอาศัยห้องที่โจทก์เช่ามาแล้วตกลงจะโอนการเช่าให้จำเลยต่อเมื่อโจทก์เซ้งห้องอื่นได้ แต่โจทก์เซ้งห้องไม่ได้จึงขอให้ขับไล่และแสดงว่าสัญญาโอนการเช่าเป็นโมฆะ ดังนี้ ข้อที่ศาลวินิจฉัยว่าสัญญาไม่ผูกพัน เพราะเงื่อนไขบังคับก่อนไม่เป็นผลสำเร็จไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นโจทก์เช่าห้องมาแล้วให้จำเลยอาศัย ภริยาโจทก์ทำสัญญาจะโอนการเช่าให้จำเลยเมื่อสัญญาจะโอนไม่มีผลบังคับโจทก์ฟ้องขับไล่ได้คดีนี้โจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลแขวงพระนครเหนือว่า ตึกแถวเลขที่37/483 และ 38/485 ถนนตะนาว อำเภอและจังหวัดพระนคร ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนเป็นเลขที่ 105 และ 107 รวม 2 ห้อง โจทก์เช่ามาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โดยเสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท ต่อหนึ่งห้องตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง (สัญญาลง พ.ศ. 2482) โจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่มาช้านานจนกระทั่งบัดนี้ ต่อมาจำเลยได้ขอร้องนางทัศนีย์พ่วงภักดี ภริยาโจทก์ขอเซ้ง (รับโอนการเช่า) ตึกแถวทั้งสองห้องครั้นวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงตกลงรับเงินจากจำเลยไว้จำนวนหนึ่งเป็นค่าที่จะโอนการเช่าตึกเลขที่ 105 ให้กับจำเลยทันทีเมื่อจำเลยประสงค์จะไปรับโอน ณ สำนักงานพระคลังข้างที่ แต่จำเลยยังมิได้แจ้งให้โจทก์ไปโอนเช่าตึกเลขที่ 105 ให้แก่ตน ส่วนตึกเลขที่ 107 นั้นนางทัศนีย์ตกลงจะโอนการเช่าให้กับจำเลย ต่อเมื่อนางทัศนีย์หาเซ้งตึกแถวถนนแถวเดียวกัน และจำเลยออกเงินค่าเซ้งตึกใหม่ให้ก่อนเพื่อแลกเปลี่ยนกับตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวเพื่อการนี้ จำเลยได้ชำระเงินให้กับนางทัศนีย์ไว้ 15,000 บาท ดังปรากฏตามสำเนาท้ายฟ้อง (สัญญาลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496) นางทัศนีย์พยายามหาเซ้งตึกดังกล่าว แต่หาไม่ได้ จึงบอกเลิกสัญญากับจำเลยให้จำเลยมารับเงินคืน และส่งคืนตึกเลขที่ 107 จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตาม ครั้นวันที่ 1 มิถุนายน 2497 จำเลยกลับให้บุตรของตนยื่นคำร้องขอเช่าตึกทั้งสองห้องของโจทก์ จากสำนักงานพระคลังข้างที่โดยตรง อ้างว่าโจทก์ตกลงโอนการเช่าและรับเงินค่าโอนการเช่าตึกทั้งสองห้องนี้ไปแล้ว โดยเจตนาจะโกงโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นโมฆะ ให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107จำเลยให้การต่อสู้ว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่ทราบว่าโจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่ในตึกที่ไหน แต่อย่างไรก็ดี จำเลยปฏิเสธว่าไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ติดต่อกันตามฟ้อง จำเลยเคยเป็นผู้แทนนำเงินของนางสาวสลับ ศรีสาทรบุตรของจำเลยไปให้นางทัศนีย์ภริยาโจทก์ เป็นการ (เซ้ง) โอนการเช่าตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 เสร็จเรียบร้อยมาหลายปีแล้วซึ่งโจทก์และพระคลังข้างที่ก็ทราบดี ไม่มีอะไรผูกพันจำเลยแต่อย่างใดคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาโอนการเช่าระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะนั้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์ไม่เคยบอกล้างนิติกรรมนี้เลย ตึกพิพาทตามฟ้อง โจทก์ไม่เคยครอบครองเลย ตั้งแต่เช่ามาจากพระคลังข้างที่ พอเช่ามาแล้วก็คิดเอาแต่ประโยชน์จากค่าโอนการเช่า (ค่าเซ้ง) ตลอดมา ทั้งตามสัญญาเช่าก็ห้ามไม่ให้เช่าช่วง โจทก์เองเป็นผู้ผิดสัญญา จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ต่อมาโจทก์ยื่นคำร้องว่า เนื่องจากคำฟ้องคำให้การจำเลยประกอบกับหลักฐานที่เพิ่งพบว่า นางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทรบุตรจำเลยได้อยู่ในตึกพิพาท และเป็นผู้ยื่นคำร้องขอเช่าตึกพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โจทก์จึงขอให้ศาลเรียกบุคคลทั้งสองเข้ามาเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลอนุญาตนางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทร จำเลย ให้การต่อสู้ว่าจำเลยไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย นางสาวสลับจำเลยได้เคยให้นางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้แทนไปขอเซ้งตึกแถวเลขที่ 105 และ 107 จากนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์เป็นเงิน 30,000 บาท มาหลายปีแล้วและได้เสียค่าเช่าให้แก่โจทก์และภริยาโจทก์เสมอมา โจทก์ทราบดีอยู่แล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเร็ว ๆ นี้เจ้าพนักงานพระคลังข้างที่ทราบว่าโจทก์เอาตึกที่เช่าไปเซ้งให้ผู้อื่นหากำไรเป็นการผิดสัญญา จึงสั่งให้นางสาวสลับ จำเลยผู้รับเซ้งและครอบครองตึกพิพาทไปทำสัญญาเช่ากับพระคลังข้างที่โดยตรง และให้โจทก์ไปทำการโอนให้เสร็จเรียบร้อยโจทก์รับรอง แต่แล้วก็ไม่ยอมไปโอน กลับมาฟ้องเท็จว่าจำเลยอาศัยนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาอะไรกับจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยผิดสัญญาอะไรกับนางทัศนีย์หรือโจทก์แต่อย่างใด โจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาทางพิจารณาได้ความตามที่โจทก์นำสืบว่า ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ที่โจทก์ฟ้องนี้ รวมกับห้องอื่นอีก โจทก์เช่ามาจากพระคลังข้างที่ตั้งแต่ พ.ศ. 2482 ค่าเช่าห้องละ 12 บาท ต่อเดือนชั้นแรกสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ของโจทก์ตั้งอยู่ที่ตึกเช่ารายนี้ต่อมาสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ย้ายไปที่อื่น ห้องว่างลง โจทก์จึงให้คนอาศัยอยู่บ้าง โอนการเช่า (เซ้ง) ให้ผู้อื่นไปบ้าง สำหรับห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้ จำเลยทั้งสามได้เข้าอยู่ตั้งแต่ พ.ศ. 2488 หรือ 2489 เข้าอยู่โดยอาศัยโจทก์และนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ ทั้งนี้โดยนางทัศนีย์กับนางอุ่นเรือนจำเลยเป็นคนชอบพอกัน ชั้นแรกเข้าอยู่ห้องเลขที่ 105 ก่อน ต่อมาอีกราว 6 เดือน จึงเข้าอยู่ห้องเลขที่ 107 โดยทลายผนังไม้ให้ทะลุถึงกัน ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้ขอเซ้งห้องเลขที่ 105 จากนางทัศนีย์ นางทัศนีย์ตกลงเซ้งให้เป็นเงิน 15,000 บาท ได้ชำระเงินกันเสร็จแล้ว แต่มิได้ทำหนังสือกัน ต่อมาวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงได้ทำหนังสือรับเงิน 15,000 บาท รายนี้ให้นางอุ่นเรือน จำเลย ตามเอกสารหมาย 8 และในวันเดียวกันนั้น นางอุ่นเรือน จำเลยขอเซ้งห้องเลขที่ 107 นางทัศนีย์ก็ยินยอมและรับเงินมัดจำค่าเซ้งไว้จากนางอุ่นเรือน 15,000 บาท โดยตกลงกันว่า ถ้านางทัศนีย์หาห้องเซ้งแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าใด นางอุ่นเรือนจะเป็นผู้ออกเงินเพิ่มเติมให้จนครบตามจำนวนที่เซ้งได้ เท่ากับเป็นการแลกเปลี่ยนห้องกัน ดังปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาทั้งนางทัศนีย์และนางอุ่นเรือนต่างก็หาห้องไม่ได้ นางทัศนีย์ขอให้นางอุ่นเรือนคืนห้องให้ และรับเงิน 15,000 บาท คืนไป นางอุ่นเรือนไม่ยอมต่อมาเดือนมิถุนายน 2497 นางสาวสลับ นายไศล จำเลยได้ไปร้องต่อพระคลังข้างที่ ขอเช่าห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้โดยตรง โจทก์จึงมาฟ้องฝ่ายจำเลยนำสืบว่า นางสาวสลับ นายไศล จำเลย ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 105 เมื่อ พ.ศ. 2488 โดยนางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้ไปเช่าแทนจากโจทก์ เสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท เท่าที่โจทก์เช่าจากพระคลังข้างที่ และเสียค่าไฟ ค่าน้ำให้โจทก์เท่าที่โจทก์ออกไป ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้รับเซ้งห้องเลขที่105 และ 107 นี้จากโจทก์และภริยาโจทก์ห้องละ 15,000 บาท มอบเงินให้ภริยาโจทก์ไปแล้ว แต่ไม่ได้ใบรับ และโอนกัน เนื่องจากกลัวจะต้องเสียค่าโอนแพง เมื่อรับเซ้งแล้วจำเลยก็ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 107 โดยเสียค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ เท่าที่โจทก์เสียไปเช่นเดียวกัน ต่อมา พ.ศ. 2496 โจทก์เที่ยวพูดว่าห้องรายนี้ยังเป็นของโจทก์อยู่ นางอุ่นเรือน จำเลยจึงไปหานางทัศนีย์ ขอใบรับเงินค่าเซ้งห้อง นางทัศนีย์ว่าให้เพียงห้องเดียว คือห้องเลขที่ 105 ส่วนห้องเลขที่ 107 จะเอาคืน นางอุ่นเรือนไม่ยอม จึงตกลงกันว่าให้นางอุ่นเรือนไปหาเซ้งห้องอื่นมาให้แทนในราคา 15,000 บาทถ้าเกินกว่านั้นให้นางอุ่นเรือนออก แล้วจะยอมโอนห้องเลขที่ 107 ให้ตกลงกันแล้ว นางทัศนีย์ก็ทำใบรับให้ตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.8 สำหรับเอกสารหมาย จ.3 คือสำหรับห้องหมายเลข 107 ที่พิพาทคงมีเงื่อนไขดังกล่าวมา ราวเดือนพฤษภาคม 2497 เจ้าหน้าที่พระคลังข้างที่มาถามเรื่องใครเช่าห้อง เมื่อทราบแล้วให้จำเลยหาหลักฐานไปแสดงเพื่อให้จำเลยเช่าห้องรายนี้โดยตรง จำเลยจึงเอาหลักฐานไปแสดงและทำคำร้องขอเช่าห้อง โจทก์จึงฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สำหรับห้องเลขที่ 107 ที่พิพาทกันนี้ตามเอกสารหมาย จ.3 ลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นสัญญาตกลงที่โจทก์จะโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางอุ่นเรือน จำเลย โดยมีเงื่อนไข คือเมื่อนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์หาเซ้งห้องแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าไรแล้วนางอุ่นเรือนเป็นผู้ออกเงินเพิ่มให้จนครบตามที่เซ้งได้แล้วจึงนำมาแลกเปลี่ยนกัน เป็นนิติกรรมมีเงื่อนไขบังคับก่อนตราบใดเงื่อนไขไม่สำเร็จความผูกพันตามนิติกรรมก็ไม่เกิดขึ้นคดีนี้ได้ความจากทั้งสองฝ่ายว่า การหาห้องแถวดังกล่าวเพื่อมาแลกเปลี่ยนกับห้องพิพาท หาไม่ได้ทั้ง ๆ ที่ช่วยกันหาแล้ว จึงได้ชื่อว่า เงื่อนไขตามเอกสารหมาย จ.3 ไม่สำเร็จเท่ากับไม่มีข้อสัญญาอะไรต่อกัน ต่างก็กลับสู่สภาพเดิม คือโจทก์ต้องคืนเงินมัดจำ 15,000 บาท ให้แก่จำเลย ฝ่ายจำเลยก็ต้องคืนห้องพิพาทแก่โจทก์ ส่วนการที่จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทมาก่อนโดยโจทก์ให้จำเลยอาศัย หรือว่าโดยการเช่านั้น ตามพฤติการณ์ควรเชื่อว่าเจตนาอันแท้จริงของคู่กรณีเป็นการให้อาศัย จึงพิพากษาให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107 อันเป็นห้องพิพาทจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษา คดีนี้โจทก์ฟ้องเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์คดีได้ดำเนินมาจนกระทั่งศาลฎีกา โดยฝ่ายโจทก์ยื่นฎีกาก่อนแต่ใช้พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2499 จึงอยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้อยู่เดิม ต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงคงฎีกาได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ฎีกาจำเลยสรุปแล้วมีดังนี้ ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่พอให้จำเลยเข้าใจได้ว่าตึกอะไรที่ไหน ที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยอยู่ ข้อนี้เห็นว่า ตามที่บรรยายในฟ้องเป็นลำดับมาดังกล่าวนั้น พอให้เข้าใจได้แล้วว่าตึกหรือห้องที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยนั้นหมายถึงตึกเลขที่ 105, 107 ตามที่กล่าวในฟ้องนั้นเองหาใช่ตึกอื่นใดไม่ จึงไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ว่าข้อเท็จจริงเรื่องนี้ฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าห้องพิพาทของโจทก์อยู่ มิได้อาศัย โจทก์ไม่ได้บอกเลิกการเช่าตามกฎหมายจะมาฟ้องได้อย่างไร ข้อนี้ศาลทั้งสองฟังแล้วว่าเป็นการอาศัยซึ่งเป็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้ฎีกา เมื่อฟังว่าอาศัยก็ฟ้องได้ ไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาว่าศาลวินิจฉัยนอกเรื่องนอกประเด็น โดยคดีนี้โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกพิพาทระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะ แต่ศาลกลับไปวินิจฉัยว่าเป็นสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อนเมื่อเงื่อนไขไม่สำเร็จ จำเลยก็ต้องรับเงินคืนไป ข้อนี้เห็นว่าไม่เป็นการนอกประเด็น เพราะคดีนี้ฟ้องอ้างว่า จำเลยอาศัย ขอให้ขับไล่ จำเลยสู้ว่าจำเลยไม่ได้อาศัย จำเลยเช่าและรับโอนการเช่า(หรือเซ้ง) ห้องพิพาทจากภริยาโจทก์ ข้อวินิจฉัยที่ว่าสัญญารับโอนการเช่าจะใช้บังคับได้เพียงไรหรือไม่ จึงเกี่ยวในประเด็นทั้งในฟ้องและคำให้การต่อสู้ของจำเลยก็ปรากฎความข้อนี้อยู่แล้วส่วนที่โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าเป็นโมฆะก็คงหมายถึงว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้นั่นเองว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ข้อนี้โจทก์เป็นผู้เช่าตึกพิพาทมาจากพระคลังข้างที่ และให้จำเลยอาศัยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องได้แม้ในสัญญาเรื่องโอนการเช่าจะทำในนามของนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ก็ไม่สำคัญ เพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องเกี่ยวกับสัญญานั้นโดยตรง เป็นแต่เพียงอ้างเป็นเหตุว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะมีเงื่อนไขและเงื่อนไขยังไม่สำเร็จ จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาท ฎีกาจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น จึงพิพากษายืน ค่าทนายความชั้นฎีกาเป็นพับ(ดุลยทัณฑ์ชนาณัติ-ดุลยพากย์สุวมัณฑ์-มนูกิจวิมลอรรถ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีนี้โจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลแขวงพระนครเหนือว่า ตึกแถวเลขที่37/483 และ 38/485 ถนนตะนาว อำเภอและจังหวัดพระนคร ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนเป็นเลขที่ 105 และ 107 รวม 2 ห้อง โจทก์เช่ามาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โดยเสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท ต่อหนึ่งห้องตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง (สัญญาลง พ.ศ. 2482) โจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่มาช้านานจนกระทั่งบัดนี้ ต่อมาจำเลยได้ขอร้องนางทัศนีย์พ่วงภักดี ภริยาโจทก์ขอเซ้ง (รับโอนการเช่า) ตึกแถวทั้งสองห้องครั้นวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงตกลงรับเงินจากจำเลยไว้จำนวนหนึ่งเป็นค่าที่จะโอนการเช่าตึกเลขที่ 105 ให้กับจำเลยทันทีเมื่อจำเลยประสงค์จะไปรับโอน ณ สำนักงานพระคลังข้างที่ แต่จำเลยยังมิได้แจ้งให้โจทก์ไปโอนเช่าตึกเลขที่ 105 ให้แก่ตน ส่วนตึกเลขที่ 107 นั้นนางทัศนีย์ตกลงจะโอนการเช่าให้กับจำเลย ต่อเมื่อนางทัศนีย์หาเซ้งตึกแถวถนนแถวเดียวกัน และจำเลยออกเงินค่าเซ้งตึกใหม่ให้ก่อนเพื่อแลกเปลี่ยนกับตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวเพื่อการนี้ จำเลยได้ชำระเงินให้กับนางทัศนีย์ไว้ 15,000 บาท ดังปรากฏตามสำเนาท้ายฟ้อง (สัญญาลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496) นางทัศนีย์พยายามหาเซ้งตึกดังกล่าว แต่หาไม่ได้ จึงบอกเลิกสัญญากับจำเลยให้จำเลยมารับเงินคืน และส่งคืนตึกเลขที่ 107 จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตาม ครั้นวันที่ 1 มิถุนายน 2497 จำเลยกลับให้บุตรของตนยื่นคำร้องขอเช่าตึกทั้งสองห้องของโจทก์ จากสำนักงานพระคลังข้างที่โดยตรง อ้างว่าโจทก์ตกลงโอนการเช่าและรับเงินค่าโอนการเช่าตึกทั้งสองห้องนี้ไปแล้ว โดยเจตนาจะโกงโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นโมฆะ ให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107จำเลยให้การต่อสู้ว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่ทราบว่าโจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่ในตึกที่ไหน แต่อย่างไรก็ดี จำเลยปฏิเสธว่าไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ติดต่อกันตามฟ้อง จำเลยเคยเป็นผู้แทนนำเงินของนางสาวสลับ ศรีสาทรบุตรของจำเลยไปให้นางทัศนีย์ภริยาโจทก์ เป็นการ (เซ้ง) โอนการเช่าตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 เสร็จเรียบร้อยมาหลายปีแล้วซึ่งโจทก์และพระคลังข้างที่ก็ทราบดี ไม่มีอะไรผูกพันจำเลยแต่อย่างใดคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาโอนการเช่าระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะนั้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์ไม่เคยบอกล้างนิติกรรมนี้เลย ตึกพิพาทตามฟ้อง โจทก์ไม่เคยครอบครองเลย ตั้งแต่เช่ามาจากพระคลังข้างที่ พอเช่ามาแล้วก็คิดเอาแต่ประโยชน์จากค่าโอนการเช่า (ค่าเซ้ง) ตลอดมา ทั้งตามสัญญาเช่าก็ห้ามไม่ให้เช่าช่วง โจทก์เองเป็นผู้ผิดสัญญา จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ต่อมาโจทก์ยื่นคำร้องว่า เนื่องจากคำฟ้องคำให้การจำเลยประกอบกับหลักฐานที่เพิ่งพบว่า นางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทรบุตรจำเลยได้อยู่ในตึกพิพาท และเป็นผู้ยื่นคำร้องขอเช่าตึกพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โจทก์จึงขอให้ศาลเรียกบุคคลทั้งสองเข้ามาเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลอนุญาตนางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทร จำเลย ให้การต่อสู้ว่าจำเลยไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย นางสาวสลับจำเลยได้เคยให้นางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้แทนไปขอเซ้งตึกแถวเลขที่ 105 และ 107 จากนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์เป็นเงิน 30,000 บาท มาหลายปีแล้วและได้เสียค่าเช่าให้แก่โจทก์และภริยาโจทก์เสมอมา โจทก์ทราบดีอยู่แล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเร็ว ๆ นี้เจ้าพนักงานพระคลังข้างที่ทราบว่าโจทก์เอาตึกที่เช่าไปเซ้งให้ผู้อื่นหากำไรเป็นการผิดสัญญา จึงสั่งให้นางสาวสลับ จำเลยผู้รับเซ้งและครอบครองตึกพิพาทไปทำสัญญาเช่ากับพระคลังข้างที่โดยตรง และให้โจทก์ไปทำการโอนให้เสร็จเรียบร้อยโจทก์รับรอง แต่แล้วก็ไม่ยอมไปโอน กลับมาฟ้องเท็จว่าจำเลยอาศัยนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาอะไรกับจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยผิดสัญญาอะไรกับนางทัศนีย์หรือโจทก์แต่อย่างใด โจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาทางพิจารณาได้ความตามที่โจทก์นำสืบว่า ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ที่โจทก์ฟ้องนี้ รวมกับห้องอื่นอีก โจทก์เช่ามาจากพระคลังข้างที่ตั้งแต่ พ.ศ. 2482 ค่าเช่าห้องละ 12 บาท ต่อเดือนชั้นแรกสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ของโจทก์ตั้งอยู่ที่ตึกเช่ารายนี้ต่อมาสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ย้ายไปที่อื่น ห้องว่างลง โจทก์จึงให้คนอาศัยอยู่บ้าง โอนการเช่า (เซ้ง) ให้ผู้อื่นไปบ้าง สำหรับห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้ จำเลยทั้งสามได้เข้าอยู่ตั้งแต่ พ.ศ. 2488 หรือ 2489 เข้าอยู่โดยอาศัยโจทก์และนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ ทั้งนี้โดยนางทัศนีย์กับนางอุ่นเรือนจำเลยเป็นคนชอบพอกัน ชั้นแรกเข้าอยู่ห้องเลขที่ 105 ก่อน ต่อมาอีกราว 6 เดือน จึงเข้าอยู่ห้องเลขที่ 107 โดยทลายผนังไม้ให้ทะลุถึงกัน ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้ขอเซ้งห้องเลขที่ 105 จากนางทัศนีย์ นางทัศนีย์ตกลงเซ้งให้เป็นเงิน 15,000 บาท ได้ชำระเงินกันเสร็จแล้ว แต่มิได้ทำหนังสือกัน ต่อมาวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงได้ทำหนังสือรับเงิน 15,000 บาท รายนี้ให้นางอุ่นเรือน จำเลย ตามเอกสารหมาย 8 และในวันเดียวกันนั้น นางอุ่นเรือน จำเลยขอเซ้งห้องเลขที่ 107 นางทัศนีย์ก็ยินยอมและรับเงินมัดจำค่าเซ้งไว้จากนางอุ่นเรือน 15,000 บาท โดยตกลงกันว่า ถ้านางทัศนีย์หาห้องเซ้งแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าใด นางอุ่นเรือนจะเป็นผู้ออกเงินเพิ่มเติมให้จนครบตามจำนวนที่เซ้งได้ เท่ากับเป็นการแลกเปลี่ยนห้องกัน ดังปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาทั้งนางทัศนีย์และนางอุ่นเรือนต่างก็หาห้องไม่ได้ นางทัศนีย์ขอให้นางอุ่นเรือนคืนห้องให้ และรับเงิน 15,000 บาท คืนไป นางอุ่นเรือนไม่ยอมต่อมาเดือนมิถุนายน 2497 นางสาวสลับ นายไศล จำเลยได้ไปร้องต่อพระคลังข้างที่ ขอเช่าห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้โดยตรง โจทก์จึงมาฟ้องฝ่ายจำเลยนำสืบว่า นางสาวสลับ นายไศล จำเลย ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 105 เมื่อ พ.ศ. 2488 โดยนางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้ไปเช่าแทนจากโจทก์ เสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท เท่าที่โจทก์เช่าจากพระคลังข้างที่ และเสียค่าไฟ ค่าน้ำให้โจทก์เท่าที่โจทก์ออกไป ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้รับเซ้งห้องเลขที่105 และ 107 นี้จากโจทก์และภริยาโจทก์ห้องละ 15,000 บาท มอบเงินให้ภริยาโจทก์ไปแล้ว แต่ไม่ได้ใบรับ และโอนกัน เนื่องจากกลัวจะต้องเสียค่าโอนแพง เมื่อรับเซ้งแล้วจำเลยก็ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 107 โดยเสียค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ เท่าที่โจทก์เสียไปเช่นเดียวกัน ต่อมา พ.ศ. 2496 โจทก์เที่ยวพูดว่าห้องรายนี้ยังเป็นของโจทก์อยู่ นางอุ่นเรือน จำเลยจึงไปหานางทัศนีย์ ขอใบรับเงินค่าเซ้งห้อง นางทัศนีย์ว่าให้เพียงห้องเดียว คือห้องเลขที่ 105 ส่วนห้องเลขที่ 107 จะเอาคืน นางอุ่นเรือนไม่ยอม จึงตกลงกันว่าให้นางอุ่นเรือนไปหาเซ้งห้องอื่นมาให้แทนในราคา 15,000 บาทถ้าเกินกว่านั้นให้นางอุ่นเรือนออก แล้วจะยอมโอนห้องเลขที่ 107 ให้ตกลงกันแล้ว นางทัศนีย์ก็ทำใบรับให้ตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.8 สำหรับเอกสารหมาย จ.3 คือสำหรับห้องหมายเลข 107 ที่พิพาทคงมีเงื่อนไขดังกล่าวมา ราวเดือนพฤษภาคม 2497 เจ้าหน้าที่พระคลังข้างที่มาถามเรื่องใครเช่าห้อง เมื่อทราบแล้วให้จำเลยหาหลักฐานไปแสดงเพื่อให้จำเลยเช่าห้องรายนี้โดยตรง จำเลยจึงเอาหลักฐานไปแสดงและทำคำร้องขอเช่าห้อง โจทก์จึงฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สำหรับห้องเลขที่ 107 ที่พิพาทกันนี้ตามเอกสารหมาย จ.3 ลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นสัญญาตกลงที่โจทก์จะโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางอุ่นเรือน จำเลย โดยมีเงื่อนไข คือเมื่อนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์หาเซ้งห้องแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าไรแล้วนางอุ่นเรือนเป็นผู้ออกเงินเพิ่มให้จนครบตามที่เซ้งได้แล้วจึงนำมาแลกเปลี่ยนกัน เป็นนิติกรรมมีเงื่อนไขบังคับก่อนตราบใดเงื่อนไขไม่สำเร็จความผูกพันตามนิติกรรมก็ไม่เกิดขึ้นคดีนี้ได้ความจากทั้งสองฝ่ายว่า การหาห้องแถวดังกล่าวเพื่อมาแลกเปลี่ยนกับห้องพิพาท หาไม่ได้ทั้ง ๆ ที่ช่วยกันหาแล้ว จึงได้ชื่อว่า เงื่อนไขตามเอกสารหมาย จ.3 ไม่สำเร็จเท่ากับไม่มีข้อสัญญาอะไรต่อกัน ต่างก็กลับสู่สภาพเดิม คือโจทก์ต้องคืนเงินมัดจำ 15,000 บาท ให้แก่จำเลย ฝ่ายจำเลยก็ต้องคืนห้องพิพาทแก่โจทก์ ส่วนการที่จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทมาก่อนโดยโจทก์ให้จำเลยอาศัย หรือว่าโดยการเช่านั้น ตามพฤติการณ์ควรเชื่อว่าเจตนาอันแท้จริงของคู่กรณีเป็นการให้อาศัย จึงพิพากษาให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107 อันเป็นห้องพิพาทจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษา คดีนี้โจทก์ฟ้องเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์คดีได้ดำเนินมาจนกระทั่งศาลฎีกา โดยฝ่ายโจทก์ยื่นฎีกาก่อนแต่ใช้พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2499 จึงอยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้อยู่เดิม ต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงคงฎีกาได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ฎีกาจำเลยสรุปแล้วมีดังนี้ ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่พอให้จำเลยเข้าใจได้ว่าตึกอะไรที่ไหน ที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยอยู่ ข้อนี้เห็นว่า ตามที่บรรยายในฟ้องเป็นลำดับมาดังกล่าวนั้น พอให้เข้าใจได้แล้วว่าตึกหรือห้องที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยนั้นหมายถึงตึกเลขที่ 105, 107 ตามที่กล่าวในฟ้องนั้นเองหาใช่ตึกอื่นใดไม่ จึงไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ว่าข้อเท็จจริงเรื่องนี้ฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าห้องพิพาทของโจทก์อยู่ มิได้อาศัย โจทก์ไม่ได้บอกเลิกการเช่าตามกฎหมายจะมาฟ้องได้อย่างไร ข้อนี้ศาลทั้งสองฟังแล้วว่าเป็นการอาศัยซึ่งเป็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้ฎีกา เมื่อฟังว่าอาศัยก็ฟ้องได้ ไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาว่าศาลวินิจฉัยนอกเรื่องนอกประเด็น โดยคดีนี้โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกพิพาทระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะ แต่ศาลกลับไปวินิจฉัยว่าเป็นสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อนเมื่อเงื่อนไขไม่สำเร็จ จำเลยก็ต้องรับเงินคืนไป ข้อนี้เห็นว่าไม่เป็นการนอกประเด็น เพราะคดีนี้ฟ้องอ้างว่า จำเลยอาศัย ขอให้ขับไล่ จำเลยสู้ว่าจำเลยไม่ได้อาศัย จำเลยเช่าและรับโอนการเช่า(หรือเซ้ง) ห้องพิพาทจากภริยาโจทก์ ข้อวินิจฉัยที่ว่าสัญญารับโอนการเช่าจะใช้บังคับได้เพียงไรหรือไม่ จึงเกี่ยวในประเด็นทั้งในฟ้องและคำให้การต่อสู้ของจำเลยก็ปรากฎความข้อนี้อยู่แล้วส่วนที่โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าเป็นโมฆะก็คงหมายถึงว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้นั่นเองว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ข้อนี้โจทก์เป็นผู้เช่าตึกพิพาทมาจากพระคลังข้างที่ และให้จำเลยอาศัยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องได้แม้ในสัญญาเรื่องโอนการเช่าจะทำในนามของนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ก็ไม่สำคัญ เพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องเกี่ยวกับสัญญานั้นโดยตรง เป็นแต่เพียงอ้างเป็นเหตุว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะมีเงื่อนไขและเงื่อนไขยังไม่สำเร็จ จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาท ฎีกาจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น จึงพิพากษายืน ค่าทนายความชั้นฎีกาเป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1180/2500นายสม พ่วงภักดีโจทก์นางอุ่นเรือน ศรีสาทร ที่ 1 นางสาวสลับ ศรีสาทร ที่ 2 นายไศล ศรีสาทร ที่ 3จำเลย ป.วิ.พ. ฟ้องว่า จำเลยอาศัยห้องที่โจทก์เช่ามาแล้วตกลงจะโอนการเช่าให้จำเลยต่อเมื่อโจทก์เซ้งห้องอื่นได้ แต่โจทก์เซ้งห้องไม่ได้จึงขอให้ขับไล่และแสดงว่าสัญญาโอนการเช่าเป็นโมฆะ ดังนี้ ข้อที่ศาลวินิจฉัยว่าสัญญาไม่ผูกพัน เพราะเงื่อนไขบังคับก่อนไม่เป็นผลสำเร็จไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นโจทก์เช่าห้องมาแล้วให้จำเลยอาศัย ภริยาโจทก์ทำสัญญาจะโอนการเช่าให้จำเลยเมื่อสัญญาจะโอนไม่มีผลบังคับโจทก์ฟ้องขับไล่ได้คดีนี้โจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลแขวงพระนครเหนือว่า ตึกแถวเลขที่37/483 และ 38/485 ถนนตะนาว อำเภอและจังหวัดพระนคร ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนเป็นเลขที่ 105 และ 107 รวม 2 ห้อง โจทก์เช่ามาจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โดยเสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท ต่อหนึ่งห้องตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง (สัญญาลง พ.ศ. 2482) โจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่มาช้านานจนกระทั่งบัดนี้ ต่อมาจำเลยได้ขอร้องนางทัศนีย์พ่วงภักดี ภริยาโจทก์ขอเซ้ง (รับโอนการเช่า) ตึกแถวทั้งสองห้องครั้นวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงตกลงรับเงินจากจำเลยไว้จำนวนหนึ่งเป็นค่าที่จะโอนการเช่าตึกเลขที่ 105 ให้กับจำเลยทันทีเมื่อจำเลยประสงค์จะไปรับโอน ณ สำนักงานพระคลังข้างที่ แต่จำเลยยังมิได้แจ้งให้โจทก์ไปโอนเช่าตึกเลขที่ 105 ให้แก่ตน ส่วนตึกเลขที่ 107 นั้นนางทัศนีย์ตกลงจะโอนการเช่าให้กับจำเลย ต่อเมื่อนางทัศนีย์หาเซ้งตึกแถวถนนแถวเดียวกัน และจำเลยออกเงินค่าเซ้งตึกใหม่ให้ก่อนเพื่อแลกเปลี่ยนกับตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวเพื่อการนี้ จำเลยได้ชำระเงินให้กับนางทัศนีย์ไว้ 15,000 บาท ดังปรากฏตามสำเนาท้ายฟ้อง (สัญญาลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496) นางทัศนีย์พยายามหาเซ้งตึกดังกล่าว แต่หาไม่ได้ จึงบอกเลิกสัญญากับจำเลยให้จำเลยมารับเงินคืน และส่งคืนตึกเลขที่ 107 จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตาม ครั้นวันที่ 1 มิถุนายน 2497 จำเลยกลับให้บุตรของตนยื่นคำร้องขอเช่าตึกทั้งสองห้องของโจทก์ จากสำนักงานพระคลังข้างที่โดยตรง อ้างว่าโจทก์ตกลงโอนการเช่าและรับเงินค่าโอนการเช่าตึกทั้งสองห้องนี้ไปแล้ว โดยเจตนาจะโกงโจทก์ จึงขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกเลขที่ 107 ดังกล่าวระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นโมฆะ ให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107จำเลยให้การต่อสู้ว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่ทราบว่าโจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่ในตึกที่ไหน แต่อย่างไรก็ดี จำเลยปฏิเสธว่าไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ติดต่อกันตามฟ้อง จำเลยเคยเป็นผู้แทนนำเงินของนางสาวสลับ ศรีสาทรบุตรของจำเลยไปให้นางทัศนีย์ภริยาโจทก์ เป็นการ (เซ้ง) โอนการเช่าตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 เสร็จเรียบร้อยมาหลายปีแล้วซึ่งโจทก์และพระคลังข้างที่ก็ทราบดี ไม่มีอะไรผูกพันจำเลยแต่อย่างใดคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาโอนการเช่าระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะนั้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์ไม่เคยบอกล้างนิติกรรมนี้เลย ตึกพิพาทตามฟ้อง โจทก์ไม่เคยครอบครองเลย ตั้งแต่เช่ามาจากพระคลังข้างที่ พอเช่ามาแล้วก็คิดเอาแต่ประโยชน์จากค่าโอนการเช่า (ค่าเซ้ง) ตลอดมา ทั้งตามสัญญาเช่าก็ห้ามไม่ให้เช่าช่วง โจทก์เองเป็นผู้ผิดสัญญา จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ต่อมาโจทก์ยื่นคำร้องว่า เนื่องจากคำฟ้องคำให้การจำเลยประกอบกับหลักฐานที่เพิ่งพบว่า นางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทรบุตรจำเลยได้อยู่ในตึกพิพาท และเป็นผู้ยื่นคำร้องขอเช่าตึกพิพาทจากสำนักงานพระคลังข้างที่ โจทก์จึงขอให้ศาลเรียกบุคคลทั้งสองเข้ามาเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลอนุญาตนางสาวสลับ ศรีสาทร นายไศล ศรีสาทร จำเลย ให้การต่อสู้ว่าจำเลยไม่เคยอาศัยตึกอะไรของโจทก์อยู่เลย นางสาวสลับจำเลยได้เคยให้นางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้แทนไปขอเซ้งตึกแถวเลขที่ 105 และ 107 จากนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์เป็นเงิน 30,000 บาท มาหลายปีแล้วและได้เสียค่าเช่าให้แก่โจทก์และภริยาโจทก์เสมอมา โจทก์ทราบดีอยู่แล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อเร็ว ๆ นี้เจ้าพนักงานพระคลังข้างที่ทราบว่าโจทก์เอาตึกที่เช่าไปเซ้งให้ผู้อื่นหากำไรเป็นการผิดสัญญา จึงสั่งให้นางสาวสลับ จำเลยผู้รับเซ้งและครอบครองตึกพิพาทไปทำสัญญาเช่ากับพระคลังข้างที่โดยตรง และให้โจทก์ไปทำการโอนให้เสร็จเรียบร้อยโจทก์รับรอง แต่แล้วก็ไม่ยอมไปโอน กลับมาฟ้องเท็จว่าจำเลยอาศัยนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาอะไรกับจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยผิดสัญญาอะไรกับนางทัศนีย์หรือโจทก์แต่อย่างใด โจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาทางพิจารณาได้ความตามที่โจทก์นำสืบว่า ตึกห้องเลขที่ 105 และ 107 ที่โจทก์ฟ้องนี้ รวมกับห้องอื่นอีก โจทก์เช่ามาจากพระคลังข้างที่ตั้งแต่ พ.ศ. 2482 ค่าเช่าห้องละ 12 บาท ต่อเดือนชั้นแรกสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ของโจทก์ตั้งอยู่ที่ตึกเช่ารายนี้ต่อมาสำนักงาน ส. ธรรมภักดี ย้ายไปที่อื่น ห้องว่างลง โจทก์จึงให้คนอาศัยอยู่บ้าง โอนการเช่า (เซ้ง) ให้ผู้อื่นไปบ้าง สำหรับห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้ จำเลยทั้งสามได้เข้าอยู่ตั้งแต่ พ.ศ. 2488 หรือ 2489 เข้าอยู่โดยอาศัยโจทก์และนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ ทั้งนี้โดยนางทัศนีย์กับนางอุ่นเรือนจำเลยเป็นคนชอบพอกัน ชั้นแรกเข้าอยู่ห้องเลขที่ 105 ก่อน ต่อมาอีกราว 6 เดือน จึงเข้าอยู่ห้องเลขที่ 107 โดยทลายผนังไม้ให้ทะลุถึงกัน ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้ขอเซ้งห้องเลขที่ 105 จากนางทัศนีย์ นางทัศนีย์ตกลงเซ้งให้เป็นเงิน 15,000 บาท ได้ชำระเงินกันเสร็จแล้ว แต่มิได้ทำหนังสือกัน ต่อมาวันที่ 7 สิงหาคม 2496 นางทัศนีย์จึงได้ทำหนังสือรับเงิน 15,000 บาท รายนี้ให้นางอุ่นเรือน จำเลย ตามเอกสารหมาย 8 และในวันเดียวกันนั้น นางอุ่นเรือน จำเลยขอเซ้งห้องเลขที่ 107 นางทัศนีย์ก็ยินยอมและรับเงินมัดจำค่าเซ้งไว้จากนางอุ่นเรือน 15,000 บาท โดยตกลงกันว่า ถ้านางทัศนีย์หาห้องเซ้งแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าใด นางอุ่นเรือนจะเป็นผู้ออกเงินเพิ่มเติมให้จนครบตามจำนวนที่เซ้งได้ เท่ากับเป็นการแลกเปลี่ยนห้องกัน ดังปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาทั้งนางทัศนีย์และนางอุ่นเรือนต่างก็หาห้องไม่ได้ นางทัศนีย์ขอให้นางอุ่นเรือนคืนห้องให้ และรับเงิน 15,000 บาท คืนไป นางอุ่นเรือนไม่ยอมต่อมาเดือนมิถุนายน 2497 นางสาวสลับ นายไศล จำเลยได้ไปร้องต่อพระคลังข้างที่ ขอเช่าห้องเลขที่ 105 และ 107 นี้โดยตรง โจทก์จึงมาฟ้องฝ่ายจำเลยนำสืบว่า นางสาวสลับ นายไศล จำเลย ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 105 เมื่อ พ.ศ. 2488 โดยนางอุ่นเรือน จำเลยมารดาเป็นผู้ไปเช่าแทนจากโจทก์ เสียค่าเช่าเดือนละ 12 บาท เท่าที่โจทก์เช่าจากพระคลังข้างที่ และเสียค่าไฟ ค่าน้ำให้โจทก์เท่าที่โจทก์ออกไป ต่อมา พ.ศ. 2493 นางอุ่นเรือน จำเลยได้รับเซ้งห้องเลขที่105 และ 107 นี้จากโจทก์และภริยาโจทก์ห้องละ 15,000 บาท มอบเงินให้ภริยาโจทก์ไปแล้ว แต่ไม่ได้ใบรับ และโอนกัน เนื่องจากกลัวจะต้องเสียค่าโอนแพง เมื่อรับเซ้งแล้วจำเลยก็ได้เข้าอยู่ในห้องเลขที่ 107 โดยเสียค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ เท่าที่โจทก์เสียไปเช่นเดียวกัน ต่อมา พ.ศ. 2496 โจทก์เที่ยวพูดว่าห้องรายนี้ยังเป็นของโจทก์อยู่ นางอุ่นเรือน จำเลยจึงไปหานางทัศนีย์ ขอใบรับเงินค่าเซ้งห้อง นางทัศนีย์ว่าให้เพียงห้องเดียว คือห้องเลขที่ 105 ส่วนห้องเลขที่ 107 จะเอาคืน นางอุ่นเรือนไม่ยอม จึงตกลงกันว่าให้นางอุ่นเรือนไปหาเซ้งห้องอื่นมาให้แทนในราคา 15,000 บาทถ้าเกินกว่านั้นให้นางอุ่นเรือนออก แล้วจะยอมโอนห้องเลขที่ 107 ให้ตกลงกันแล้ว นางทัศนีย์ก็ทำใบรับให้ตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.8 สำหรับเอกสารหมาย จ.3 คือสำหรับห้องหมายเลข 107 ที่พิพาทคงมีเงื่อนไขดังกล่าวมา ราวเดือนพฤษภาคม 2497 เจ้าหน้าที่พระคลังข้างที่มาถามเรื่องใครเช่าห้อง เมื่อทราบแล้วให้จำเลยหาหลักฐานไปแสดงเพื่อให้จำเลยเช่าห้องรายนี้โดยตรง จำเลยจึงเอาหลักฐานไปแสดงและทำคำร้องขอเช่าห้อง โจทก์จึงฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สำหรับห้องเลขที่ 107 ที่พิพาทกันนี้ตามเอกสารหมาย จ.3 ลงวันที่ 7 สิงหาคม 2496 เป็นสัญญาตกลงที่โจทก์จะโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางอุ่นเรือน จำเลย โดยมีเงื่อนไข คือเมื่อนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์หาเซ้งห้องแถบถนนเดียวกันได้ในราคาเท่าไรแล้วนางอุ่นเรือนเป็นผู้ออกเงินเพิ่มให้จนครบตามที่เซ้งได้แล้วจึงนำมาแลกเปลี่ยนกัน เป็นนิติกรรมมีเงื่อนไขบังคับก่อนตราบใดเงื่อนไขไม่สำเร็จความผูกพันตามนิติกรรมก็ไม่เกิดขึ้นคดีนี้ได้ความจากทั้งสองฝ่ายว่า การหาห้องแถวดังกล่าวเพื่อมาแลกเปลี่ยนกับห้องพิพาท หาไม่ได้ทั้ง ๆ ที่ช่วยกันหาแล้ว จึงได้ชื่อว่า เงื่อนไขตามเอกสารหมาย จ.3 ไม่สำเร็จเท่ากับไม่มีข้อสัญญาอะไรต่อกัน ต่างก็กลับสู่สภาพเดิม คือโจทก์ต้องคืนเงินมัดจำ 15,000 บาท ให้แก่จำเลย ฝ่ายจำเลยก็ต้องคืนห้องพิพาทแก่โจทก์ ส่วนการที่จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทมาก่อนโดยโจทก์ให้จำเลยอาศัย หรือว่าโดยการเช่านั้น ตามพฤติการณ์ควรเชื่อว่าเจตนาอันแท้จริงของคู่กรณีเป็นการให้อาศัย จึงพิพากษาให้จำเลยรับคืนเงิน 15,000 บาท ไปจากโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกเลขที่ 107 อันเป็นห้องพิพาทจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาตรวจปรึกษา คดีนี้โจทก์ฟ้องเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์คดีได้ดำเนินมาจนกระทั่งศาลฎีกา โดยฝ่ายโจทก์ยื่นฎีกาก่อนแต่ใช้พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2499 จึงอยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้อยู่เดิม ต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงคงฎีกาได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ฎีกาจำเลยสรุปแล้วมีดังนี้ ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่พอให้จำเลยเข้าใจได้ว่าตึกอะไรที่ไหน ที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยอยู่ ข้อนี้เห็นว่า ตามที่บรรยายในฟ้องเป็นลำดับมาดังกล่าวนั้น พอให้เข้าใจได้แล้วว่าตึกหรือห้องที่โจทก์ว่าให้จำเลยอาศัยนั้นหมายถึงตึกเลขที่ 105, 107 ตามที่กล่าวในฟ้องนั้นเองหาใช่ตึกอื่นใดไม่ จึงไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ว่าข้อเท็จจริงเรื่องนี้ฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าห้องพิพาทของโจทก์อยู่ มิได้อาศัย โจทก์ไม่ได้บอกเลิกการเช่าตามกฎหมายจะมาฟ้องได้อย่างไร ข้อนี้ศาลทั้งสองฟังแล้วว่าเป็นการอาศัยซึ่งเป็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้ฎีกา เมื่อฟังว่าอาศัยก็ฟ้องได้ ไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาว่าศาลวินิจฉัยนอกเรื่องนอกประเด็น โดยคดีนี้โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าตึกพิพาทระหว่างนางทัศนีย์กับจำเลยเป็นโมฆะ แต่ศาลกลับไปวินิจฉัยว่าเป็นสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อนเมื่อเงื่อนไขไม่สำเร็จ จำเลยก็ต้องรับเงินคืนไป ข้อนี้เห็นว่าไม่เป็นการนอกประเด็น เพราะคดีนี้ฟ้องอ้างว่า จำเลยอาศัย ขอให้ขับไล่ จำเลยสู้ว่าจำเลยไม่ได้อาศัย จำเลยเช่าและรับโอนการเช่า(หรือเซ้ง) ห้องพิพาทจากภริยาโจทก์ ข้อวินิจฉัยที่ว่าสัญญารับโอนการเช่าจะใช้บังคับได้เพียงไรหรือไม่ จึงเกี่ยวในประเด็นทั้งในฟ้องและคำให้การต่อสู้ของจำเลยก็ปรากฎความข้อนี้อยู่แล้วส่วนที่โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาว่า สัญญาจะโอนการเช่าเป็นโมฆะก็คงหมายถึงว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้นั่นเองว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ข้อนี้โจทก์เป็นผู้เช่าตึกพิพาทมาจากพระคลังข้างที่ และให้จำเลยอาศัยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องได้แม้ในสัญญาเรื่องโอนการเช่าจะทำในนามของนางทัศนีย์ ภริยาโจทก์ก็ไม่สำคัญ เพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องเกี่ยวกับสัญญานั้นโดยตรง เป็นแต่เพียงอ้างเป็นเหตุว่าสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะมีเงื่อนไขและเงื่อนไขยังไม่สำเร็จ จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาท ฎีกาจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น จึงพิพากษายืน ค่าทนายความชั้นฎีกาเป็นพับ(ดุลยทัณฑ์ชนาณัติ-ดุลยพากย์สุวมัณฑ์-มนูกิจวิมลอรรถ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ