คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5137/2537หลักกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา 456 แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ.แต่เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดอ. ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวก กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. อยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลยและมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลง ดังกล่าว โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากโฉนดที่ดินเลขที่ 86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ของโจทก์และส่งมอบที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องต่อไปกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 20,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยได้ร่วมกับนางบุญล้อมซื้อตึกแถวพิพาทจากผู้ร่วมจัดสรรในราคา 260,000 บาท โดยชำระเงินครั้งแรกจำนวน156,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนโฉนด จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทแล้ว ต่อมาโจทก์กับพวกผู้จัดสรรร่วมกันฉ้อฉลจำเลยโดยฟ้องให้ผู้ร่วมจัดสรรและนายธีระบูลย์ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นบุคคลล้มละลายเพื่อจะได้ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 86902 และ 86928 ตำบลสามเสนใน(บางซื่อฝั่งใต้) ตำบลพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร กับตึกแถวเลขที่ 1639/23 ที่พิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์100,000 บาท กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น จำเลยกับพวกทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาห้างหุ้นส่วนดังกล่าวถูกฟ้องล้มละลายตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ ล.205/2524 ของศาลชั้นต้น เมื่อศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ห้างหุ้นส่วนดังกล่าวแล้ว เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้รวบรวมทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนดังกล่าวรวมทั้งที่ดินและตึกแถวพิพาทเข้าในกองทรัพย์สินของลูกหนี้แล้วนำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทได้จากการขายทอดตลาด เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม2531 ตามรายงานการขายอสังหาริมทรัพย์เอกสารหมาย จ.1คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทจำเลยได้ซื้อที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น เพียงแต่ยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้อง นั้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330บัญญัติว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย" ซึ่งบทกฎหมายดังกล่าวได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวกกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่นอยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลย และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5137/2537นาย ศักดิ์ชัย ตั้งเทียนชัย ชนะโจทก์นาง พูนพันธุ์ รุจจิรัฐถิติกาลจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1330 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา 456 แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ.แต่เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดอ. ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวก กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. อยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลยและมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลง ดังกล่าว โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากโฉนดที่ดินเลขที่ 86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ของโจทก์และส่งมอบที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องต่อไปกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 20,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยได้ร่วมกับนางบุญล้อมซื้อตึกแถวพิพาทจากผู้ร่วมจัดสรรในราคา 260,000 บาท โดยชำระเงินครั้งแรกจำนวน156,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนโฉนด จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทแล้ว ต่อมาโจทก์กับพวกผู้จัดสรรร่วมกันฉ้อฉลจำเลยโดยฟ้องให้ผู้ร่วมจัดสรรและนายธีระบูลย์ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นบุคคลล้มละลายเพื่อจะได้ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 86902 และ 86928 ตำบลสามเสนใน(บางซื่อฝั่งใต้) ตำบลพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร กับตึกแถวเลขที่ 1639/23 ที่พิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์100,000 บาท กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น จำเลยกับพวกทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาห้างหุ้นส่วนดังกล่าวถูกฟ้องล้มละลายตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ ล.205/2524 ของศาลชั้นต้น เมื่อศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ห้างหุ้นส่วนดังกล่าวแล้ว เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้รวบรวมทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนดังกล่าวรวมทั้งที่ดินและตึกแถวพิพาทเข้าในกองทรัพย์สินของลูกหนี้แล้วนำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทได้จากการขายทอดตลาด เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม2531 ตามรายงานการขายอสังหาริมทรัพย์เอกสารหมาย จ.1คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทจำเลยได้ซื้อที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น เพียงแต่ยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้อง นั้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330บัญญัติว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย" ซึ่งบทกฎหมายดังกล่าวได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวกกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่นอยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลย และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สมมาตร พรหมานุกูล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลง ดังกล่าว โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากโฉนดที่ดินเลขที่ 86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ของโจทก์และส่งมอบที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องต่อไปกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 20,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยได้ร่วมกับนางบุญล้อมซื้อตึกแถวพิพาทจากผู้ร่วมจัดสรรในราคา 260,000 บาท โดยชำระเงินครั้งแรกจำนวน156,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนโฉนด จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทแล้ว ต่อมาโจทก์กับพวกผู้จัดสรรร่วมกันฉ้อฉลจำเลยโดยฟ้องให้ผู้ร่วมจัดสรรและนายธีระบูลย์ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นบุคคลล้มละลายเพื่อจะได้ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 86902 และ 86928 ตำบลสามเสนใน(บางซื่อฝั่งใต้) ตำบลพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร กับตึกแถวเลขที่ 1639/23 ที่พิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์100,000 บาท กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น จำเลยกับพวกทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาห้างหุ้นส่วนดังกล่าวถูกฟ้องล้มละลายตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ ล.205/2524 ของศาลชั้นต้น เมื่อศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ห้างหุ้นส่วนดังกล่าวแล้ว เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้รวบรวมทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนดังกล่าวรวมทั้งที่ดินและตึกแถวพิพาทเข้าในกองทรัพย์สินของลูกหนี้แล้วนำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทได้จากการขายทอดตลาด เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม2531 ตามรายงานการขายอสังหาริมทรัพย์เอกสารหมาย จ.1คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทจำเลยได้ซื้อที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น เพียงแต่ยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้อง นั้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330บัญญัติว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย" ซึ่งบทกฎหมายดังกล่าวได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวกกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่นอยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลย และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5137/2537นาย ศักดิ์ชัย ตั้งเทียนชัย ชนะโจทก์นาง พูนพันธุ์ รุจจิรัฐถิติกาลจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1330 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา 456 แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ.แต่เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดอ. ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวก กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. อยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลยและมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลง ดังกล่าว โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากโฉนดที่ดินเลขที่ 86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นเลขที่ 1639/23 ของโจทก์และส่งมอบที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องต่อไปกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 20,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยได้ร่วมกับนางบุญล้อมซื้อตึกแถวพิพาทจากผู้ร่วมจัดสรรในราคา 260,000 บาท โดยชำระเงินครั้งแรกจำนวน156,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนโฉนด จำเลยได้เข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทแล้ว ต่อมาโจทก์กับพวกผู้จัดสรรร่วมกันฉ้อฉลจำเลยโดยฟ้องให้ผู้ร่วมจัดสรรและนายธีระบูลย์ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นบุคคลล้มละลายเพื่อจะได้ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 86902 และ 86928 ตำบลสามเสนใน(บางซื่อฝั่งใต้) ตำบลพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร กับตึกแถวเลขที่ 1639/23 ที่พิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์100,000 บาท กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น จำเลยกับพวกทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาห้างหุ้นส่วนดังกล่าวถูกฟ้องล้มละลายตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ ล.205/2524 ของศาลชั้นต้น เมื่อศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ห้างหุ้นส่วนดังกล่าวแล้ว เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้รวบรวมทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนดังกล่าวรวมทั้งที่ดินและตึกแถวพิพาทเข้าในกองทรัพย์สินของลูกหนี้แล้วนำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทได้จากการขายทอดตลาด เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม2531 ตามรายงานการขายอสังหาริมทรัพย์เอกสารหมาย จ.1คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทจำเลยได้ซื้อที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน เอส คอนสตรัคชั่น เพียงแต่ยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาทและไม่มีอำนาจฟ้อง นั้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330บัญญัติว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย" ซึ่งบทกฎหมายดังกล่าวได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวกกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่นอยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลย และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สมมาตร พรหมานุกูล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ