คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2729/2545หลักกฎหมาย: โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย ก็เพราะ เชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคตามแผนผัง แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่า ขายตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนน เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช คืนแก่โจทก์ หากคืนไม่ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือเพราะพ้นวิสัย ให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 330,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์คืนเงินจำนวน 86,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับใช้ค่าเสียหายอีก 20,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช ให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 92,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 86,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 27 มกราคม 2541) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย ส่วนค่าทนายความให้เป็นพับ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ 1 แปลง ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 330,000 บาท จำเลยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 4,000 บาท รวม 15 งวด ส่วนที่เหลือจำนวน 240,000 บาท ผ่อนชำระแก่ธนาคาร ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.3 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2538 ถึงตุลาคม 2539 รวม 14 งวด เป็นเงิน 56,000 บาท โจทก์ยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 ตามเอกสารหมาย ล.20 และมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าที่ดินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2540 กับมีหนังสือ บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540 ตามเอกสารหมาย จ.5 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ดังนั้น โดยพฤติการณ์แวดล้อม น่าเชื่อว่า โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพานคอนกรีตเสริมเหล็ก ตลาด ระบบประปาไฟฟ้า และโรงเรียนอนุบาลตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย ล.1 แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรักกว้าง 10 ถึง 15 เมตร เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามแผ่นพิมพ์โฆษณาเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวนเงิน 2,000 บาท แทนจำเลย. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2729/2545นายพิตรธนวัตร สุวรรณวัฒน์โจทก์นางสาวยินดี ชูจันทร์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 387, ม. 391โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย ก็เพราะ เชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคตามแผนผัง แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่า ขายตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนน เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช คืนแก่โจทก์ หากคืนไม่ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือเพราะพ้นวิสัย ให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 330,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์คืนเงินจำนวน 86,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับใช้ค่าเสียหายอีก 20,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช ให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 92,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 86,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 27 มกราคม 2541) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย ส่วนค่าทนายความให้เป็นพับ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ 1 แปลง ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 330,000 บาท จำเลยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 4,000 บาท รวม 15 งวด ส่วนที่เหลือจำนวน 240,000 บาท ผ่อนชำระแก่ธนาคาร ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.3 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2538 ถึงตุลาคม 2539 รวม 14 งวด เป็นเงิน 56,000 บาท โจทก์ยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 ตามเอกสารหมาย ล.20 และมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าที่ดินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2540 กับมีหนังสือ บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540 ตามเอกสารหมาย จ.5 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ดังนั้น โดยพฤติการณ์แวดล้อม น่าเชื่อว่า โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพานคอนกรีตเสริมเหล็ก ตลาด ระบบประปาไฟฟ้า และโรงเรียนอนุบาลตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย ล.1 แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรักกว้าง 10 ถึง 15 เมตร เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามแผ่นพิมพ์โฆษณาเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวนเงิน 2,000 บาท แทนจำเลย.(ธีระวัฒน์ ภัทรานวัช-ชูชาติ ศรีแสง-สบโชค สุขารมณ์)ศาลจังหวัดนครศรีธรรมราช - นายธนะพัฒน์ จงเพิ่มวัฒนะผลศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายสมชาติ ธัญญาวินิชกุลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช คืนแก่โจทก์ หากคืนไม่ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือเพราะพ้นวิสัย ให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 330,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์คืนเงินจำนวน 86,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับใช้ค่าเสียหายอีก 20,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช ให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 92,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 86,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 27 มกราคม 2541) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย ส่วนค่าทนายความให้เป็นพับ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ 1 แปลง ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 330,000 บาท จำเลยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 4,000 บาท รวม 15 งวด ส่วนที่เหลือจำนวน 240,000 บาท ผ่อนชำระแก่ธนาคาร ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.3 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2538 ถึงตุลาคม 2539 รวม 14 งวด เป็นเงิน 56,000 บาท โจทก์ยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 ตามเอกสารหมาย ล.20 และมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าที่ดินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2540 กับมีหนังสือ บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540 ตามเอกสารหมาย จ.5 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ดังนั้น โดยพฤติการณ์แวดล้อม น่าเชื่อว่า โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพานคอนกรีตเสริมเหล็ก ตลาด ระบบประปาไฟฟ้า และโรงเรียนอนุบาลตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย ล.1 แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรักกว้าง 10 ถึง 15 เมตร เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามแผ่นพิมพ์โฆษณาเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวนเงิน 2,000 บาท แทนจำเลย. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2729/2545นายพิตรธนวัตร สุวรรณวัฒน์โจทก์นางสาวยินดี ชูจันทร์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 387, ม. 391โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย ก็เพราะ เชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคตามแผนผัง แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่า ขายตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนน เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช คืนแก่โจทก์ หากคืนไม่ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือเพราะพ้นวิสัย ให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 330,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์คืนเงินจำนวน 86,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับใช้ค่าเสียหายอีก 20,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช ให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 92,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 86,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (วันที่ 27 มกราคม 2541) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย ส่วนค่าทนายความให้เป็นพับ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ 1 แปลง ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 330,000 บาท จำเลยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 4,000 บาท รวม 15 งวด ส่วนที่เหลือจำนวน 240,000 บาท ผ่อนชำระแก่ธนาคาร ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.3 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2538 ถึงตุลาคม 2539 รวม 14 งวด เป็นเงิน 56,000 บาท โจทก์ยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 ตามเอกสารหมาย ล.20 และมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าที่ดินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2540 กับมีหนังสือ บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540 ตามเอกสารหมาย จ.5 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ดังนั้น โดยพฤติการณ์แวดล้อม น่าเชื่อว่า โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพานคอนกรีตเสริมเหล็ก ตลาด ระบบประปาไฟฟ้า และโรงเรียนอนุบาลตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย ล.1 แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรักกว้าง 10 ถึง 15 เมตร เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์ เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามแผ่นพิมพ์โฆษณาเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาจำนวนเงิน 2,000 บาท แทนจำเลย.(ธีระวัฒน์ ภัทรานวัช-ชูชาติ ศรีแสง-สบโชค สุขารมณ์)ศาลจังหวัดนครศรีธรรมราช - นายธนะพัฒน์ จงเพิ่มวัฒนะผลศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายสมชาติ ธัญญาวินิชกุลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ