คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5337/2534หลักกฎหมาย: จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่43276, 43277, 172233 และ 172237 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ)อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่ มีเนื้อที่ 8 ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท จากโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 งวดละ 944,000 บาทภายในกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 ที่ 2และที่ 3 ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมดหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2526เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 3.1 ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ 1ให้ผู้จะขาย 1,416,000 บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน)ภายใน 90 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด 30 วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน"ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2527 เอกสารหมาย จ.8ว่า "การชำระเงิน งวดที่ 3.1 ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้วผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ 3.1 จำนวน 1,416,000 บาท(หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) 30 วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.5 ข้อ 3.1ดังกล่าว เห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ 1 ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่ แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.1 และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไรถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ 1 ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.12 นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.2 ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้ เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ 1 ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้นโดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใดและนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ 8 ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ 1จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3และที่ 4 งวดละ 944,000 บาท ภายในกำหนด 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5337/2534หม่อมราชวงศ์ สิริมาดา ลิ่ว เฉลิม วงศ์โจทก์นาย มลิ ศรหิรัญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 386, ม. 456, ม. 457 ป.วิ.พ. ม. 172จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่43276, 43277, 172233 และ 172237 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ)อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่ มีเนื้อที่ 8 ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท จากโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 งวดละ 944,000 บาทภายในกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 ที่ 2และที่ 3 ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมดหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2526เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 3.1 ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ 1ให้ผู้จะขาย 1,416,000 บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน)ภายใน 90 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด 30 วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน"ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2527 เอกสารหมาย จ.8ว่า "การชำระเงิน งวดที่ 3.1 ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้วผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ 3.1 จำนวน 1,416,000 บาท(หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) 30 วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.5 ข้อ 3.1ดังกล่าว เห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ 1 ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่ แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.1 และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไรถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ 1 ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.12 นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.2 ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้ เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ 1 ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้นโดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใดและนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ 8 ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ 1จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3และที่ 4 งวดละ 944,000 บาท ภายในกำหนด 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-ก้าน อันนานนท์-อัมพร ทองประยูร)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่43276, 43277, 172233 และ 172237 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ)อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่ มีเนื้อที่ 8 ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท จากโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 งวดละ 944,000 บาทภายในกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 ที่ 2และที่ 3 ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมดหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2526เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 3.1 ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ 1ให้ผู้จะขาย 1,416,000 บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน)ภายใน 90 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด 30 วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน"ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2527 เอกสารหมาย จ.8ว่า "การชำระเงิน งวดที่ 3.1 ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้วผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ 3.1 จำนวน 1,416,000 บาท(หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) 30 วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.5 ข้อ 3.1ดังกล่าว เห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ 1 ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่ แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.1 และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไรถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ 1 ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.12 นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.2 ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้ เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ 1 ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้นโดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใดและนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ 8 ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ 1จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3และที่ 4 งวดละ 944,000 บาท ภายในกำหนด 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5337/2534หม่อมราชวงศ์ สิริมาดา ลิ่ว เฉลิม วงศ์โจทก์นาย มลิ ศรหิรัญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 386, ม. 456, ม. 457 ป.วิ.พ. ม. 172จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่43276, 43277, 172233 และ 172237 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ)อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ ให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันตามที่ปรากฏอยู่ท้ายฟ้อง และให้ออกโฉนดที่ดินใหม่ มีเนื้อที่ 8 ไร่ ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วให้จำเลยทั้งสองยอมรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท จากโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 งวดละ 944,000 บาทภายในกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่รับชำระค่าที่ดินงวดที่ 1 ที่ 2และที่ 3 ตามลำดับ และให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันดังกล่าวมาแล้วให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนทั้งหมดหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาแรกนั้นโจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสองประการคือ จำเลยทั้งสองไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นส่วนของจำเลยทั้งสองโดยเฉพาะ ประการหนึ่ง และรูปที่ดินตามที่ออกโฉนดใหม่นั้นไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้อีกประการหนึ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในข้ออ้างเรื่องการผิดสัญญาของโจทก์ในประการแรกก่อน ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2526เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 3.1 ระบุว่า "ผู้จะซื้อจะชำระเงินงวดที่ 1ให้ผู้จะขาย 1,416,000 บาท (หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน)ภายใน 90 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้หรือภายในกำหนด 30 วัน หลังจากที่ที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งฝ่ายผู้จะขายจะแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรสุดแต่เงื่อนไขใดจะถึงกำหนดก่อน"ต่อมาโจทก์จำเลยทั้งสองได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาข้อนี้ ตามบันทึกลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2527 เอกสารหมาย จ.8ว่า "การชำระเงิน งวดที่ 3.1 ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันใหม่ดังต่อไปนี้คือ ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ให้เสร็จสิ้น ซึ่งหลังจากที่ที่ดินซึ่งกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายได้รังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดใหม่เรียบร้อยแล้ว และฝ่ายผู้จะขายได้แจ้งให้ผู้จะซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเรียบร้อยแล้วผู้จะซื้อจึงจะชำระเงินตามงวดที่ 3.1 จำนวน 1,416,000 บาท(หนึ่งล้านสี่แสนหนึ่งหมื่นหกพันบาทถ้วน) 30 วัน หลังจากแจ้งการแบ่งแยกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้จะขาย" ที่ดินตามโฉนดที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้นมีชื่อของจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์โดยโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมิได้บรรยายส่วนของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นว่าของใครส่วนไหนและข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยทั้งสองนำสืบมานั้นก็ไม่ปรากฏว่าที่ดินตามโฉนดทั้งสองแปลงนี้จำเลยทั้งสองกับนายสังวาลย์ได้เข้าครอบครองโดยแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดแต่อย่างใด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคงมีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง นายสังวาลย์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสังวาลย์ด้วย ดังนั้นความที่กำหนดไว้ในสัญญาหมาย จ.5 ข้อ 3.1ดังกล่าว เห็นได้ว่าตามสัญญาที่ระบุไว้นี้ผู้จะขายมีหน้าที่ต้องทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้เป็นโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขายโดยเฉพาะเสียก่อนจึงจะเรียกร้องให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อชำระราคางวดที่ 1 ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ การที่จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงตามสัญญาจะซื้อจะขายออกเป็นโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 นั้น เห็นว่าการที่จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดใหม่ แต่โฉนดที่ออกใหม่นั้นมิใช่มีแต่จำเลยทั้งสองเท่านั้นที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงมีนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยนั้น เป็นการแสดงให้เห็นว่า ลำพังเพียงจำเลยทั้งสองนั้นไม่อาจที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญา และโจทก์ก็ไม่อาจที่จะฟ้องบังคับให้นายสังวาลย์โอนที่ดินให้ด้วยได้ เพราะโจทก์กับนายสังวาลย์มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่อย่างใด กรณีจึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองได้ปฏิบัติการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อขายในลักษณะที่เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้คือการชำระราคางวดที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.1 และบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม การที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่านายสังวาลย์ที่มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยทั้งสองยินดีที่จะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนนั้น เป็นกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังที่มีกรณีพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองในปัญหานี้ขึ้นแล้ว จะนำเอาคำของนายสังวาลย์ดังที่กล่าวมาเป็นข้อแสดงเจตนาว่าตนพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ โดยที่ในขณะที่ตนจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ส่วนนี้ ไม่มีเจตนาของนายสังวาลย์ดังกล่าวอยู่ และเจตนาของนายสังวาลย์ตามคำเบิกความนั้นก็ยังมิใช่กรณีที่โจทก์จะบังคับเอากับนายสังวาลย์ให้ทำเช่นที่เบิกความได้ข้อที่ต้องพิจารณาต่อไปก็คือข้อตกลงในส่วนนี้จะถือว่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองหรือไม่ได้พิจารณาถึงจุดประสงค์ในการซื้อที่ดินที่พิพาทตามที่โจทก์นำสืบและที่จำเลยทั้งสองให้การแล้วได้ความว่า โจทก์ซื้อที่ดินเพื่อนำไปจัดสรรขาย การที่โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเพื่อการดังกล่าวนี้เป็นข้อที่แสดงให้เห็นว่าถ้ามีการชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา โจทก์ก็สามารถที่จะรับโอนที่ดินตามที่ตกลงจะซื้อขายกันได้จากผู้จะขายทันทีโดยมีข้อที่แน่นอนว่าที่ดินอยู่ในส่วนไหน และจะทำการจัดสรรอย่างไรถ้าที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันนั้นยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะไปบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยให้โอนให้ตนได้ การที่จะนำไปดำเนินการเพื่อจัดสรรขายก็ไม่อาจทำได้โดยไม่เสี่ยงต่อการที่จะไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา ดังนั้นการที่มีข้อสัญญากำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องแบ่งแยกที่ดินออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้จะขาย จึงถือได้ว่าเป็นการกำหนดไว้ในสัญญาในข้อสาระสำคัญ ข้อกำหนดนี้มีระบุไว้ชัดแจ้งในสัญญาที่ให้จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติ จำเลยทั้งสองจึงต้องทราบดีถึงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ปฏิบัติจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระราคางวดที่ 1 ได้ และถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาในข้อนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์เพราะเหตุนี้ได้ ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อจำเลยทั้งสองได้ส่งโฉนดใหม่ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10ซึ่งมีชื่อนายสังวาลย์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยอันไม่ใช่การแบ่งแยกโฉนดออกเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้โจทก์แล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามเงื่อนไขในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.12 นั้นเป็นการที่โจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การที่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือสอบถามในเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.2 ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาได้กำหนดหน้าที่ที่จำเลยทั้งสองต้องปฏิบัติอยู่ชัดแจ้งแล้ว และต่อมาจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยที่โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่นนี้ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยทั้งสองเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ที่มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถบังคับได้ เมื่อได้วินิจฉัยในปัญหานี้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วและตามคำขอของโจทก์เป็นเรื่องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามสัญญามิได้ขอค่าเสียหายมาด้วย ข้ออ้างในการผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองในประการที่สองก็ดี และฎีกาของโจทก์ในเรื่องการรับฟังพยานหลักฐานก็ดี นั้นก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยตามคำขอบังคับของโจทก์ท้ายฟ้องนั้น โจทก์ขอบังคับจำเลยทั้งสองให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายได้พิจารณาคำขอบังคับของโจทก์ทั้งหมดแล้ว สำหรับคำขอข้อ 1 ที่ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เป็นไปตามแผนที่ที่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงสัญญาไว้ต่อกันตามที่ระบุในเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสองนั้น โจทก์ก็ทราบล่วงหน้าแล้วว่าจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับนายสังวาลย์ โดยมิได้แบ่งส่วนกันครอบครอง ดังนั้นการเป็นเจ้าของรวมของนายสังวาลย์จึงครอบคลุมไปในที่ดินทั้งโฉนด จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะจำหน่ายได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น จะไปทำข้อตกลงเป็นการกำหนดส่วนในตัวทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายสังวาลย์เจ้าของรวมมิได้ ข้ออ้างที่โจทก์ขอมาให้บังคับนั้นโจทก์ทำไว้กับจำเลยทั้งสองเท่านั้นโดยที่โจทก์ทราบดีถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองว่ามีอยู่เพียงใดและนายสังวาลย์ก็ไม่มีข้อผูกพันใด ๆ กับโจทก์ในข้อตกลงดังกล่าวนี้กรณีตามข้ออ้างของโจทก์จึงไม่อาจที่จะอยู่ในสภาพที่จะพึงบังคับให้ได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของนายสังวาลย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีข้ออ้างตามคำขอบังคับส่วนนี้ของโจทก์จึงไม่อาจบังคับได้ และที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ในสัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดไว้ในเรื่องนี้ และถึงแม้จำเลยทั้งสองต้องตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ไม่มีบทกฎหมายที่จะให้จำเลยทั้งสองต้องรับผิดในส่วนนี้ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 โจทก์จำเลยทั้งสองพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย โจทก์จึงจะขอให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทและออกโฉนดที่ดินใหม่ เนื้อที่ 8 ไร่ (โดยประมาณ) ในชื่อของจำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อจำเลยทั้งสองดำเนินการเสร็จแล้วให้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินงวดที่ 1จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์ทราบคำบอกกล่าวของจำเลยทั้งสอง และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ 2 ที่ 3และที่ 4 งวดละ 944,000 บาท ภายในกำหนด 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้ชำระงวดที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามลำดับให้จำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันให้แก่โจทก์ในวันรับชำระเงินงวดที่ 4 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการหากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถ้าที่ดินที่รังวัดได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้โจทก์ชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในการชำระราคางวดสุดท้าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-ก้าน อันนานนท์-อัมพร ทองประยูร)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ