คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1202/2541หลักกฎหมาย: โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงินลงวันที่วันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงินธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงิน พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์ มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝาก ที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่โจทก์บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่าโจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขายข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำทำขึ้นฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 55 แล้ว เมื่อกรณีเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรมถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้น มิใช่โจทก์ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง แม้การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456 เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ และแม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้นแต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรม โจทก์บรรยายฟ้องว่า ในการขายฝากที่ดินแปลงพิพาทระหว่าง จำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริตเมื่อเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะโดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้น ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 83/32 เนื้อที่ประมาณ 27 ตารางวาจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงดังกล่าวของโจทก์ โจทก์ได้จดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1เสร็จแล้วจำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,400,000 บาท เพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์โจทก์นำเช็คฉบับดังกล่าวไปเรียกเก็บเงิน แต่ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินแสดงว่าจำเลยที่ 1 ไม่คิดจะชำระราคาค่าที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น การซื้อขายตามสัญญาที่ได้จดทะเบียนโดยชอบต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงมิใช่การซื้อขายที่ดินตามกฎหมายนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์ในวันเดียวกับที่จำเลยที่ 1รับโอนที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนนิติกรรมขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นหรือให้ความยินยอมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 ผู้โอนมิใช่เป็นเจ้าของที่แท้จริงในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงดังกล่าวไปจดทะเบียนโอนขาย จำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระผูกพันใด ๆ กับจำเลยที่ 2 ตามกฎหมาย นิติกรรมการจดทะเบียนขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ผูกพันโจทก์และที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยทั้งสองไปเพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายและขายฝากที่ดินดังกล่าว แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้หลบหนี ส่วนจำเลยที่ 2 เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75 โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองเข้ายุ่งเกี่ยวศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า กรณีตามคำฟ้องโจทก์มิใช่การโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรื่องการจดทะเบียนโอนไม่ชอบ และสำหรับการขอเพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 โจทก์อ้างแต่ว่าขายฝากไม่สุจริต ไม่ปรากฏว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1และจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 2 คบคิดฉ้อฉลโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบอย่างไรที่จะก่อให้เกิดการโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรียกให้เพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1และจำเลยที่ 2 คำฟ้องโจทก์ไม่มีข้อโต้แย้งสิทธิ พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1จำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงิน 1,400,000 บาทลงวันที่ 10 กันยายน 2539 ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงิน ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินโดยให้เหตุผลว่าบัญชีปิดแล้ว และลงลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายไม่เหมือนตัวอย่างที่ให้ไว้ พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วยโจทก์ได้ติดต่อจำเลยที่ 1 ให้เพิกถอนนิติกรรมโอนขาย จำเลยที่ 1ได้หลบหนีไปแล้วนั้น แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่า โจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ด้วยการสั่งจ่ายเช็คที่ปิดบัญชีแล้ว พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขาย อีกทั้งจำเลยที่ 1 หลบหนีในเวลาต่อมา ข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำขึ้น ฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55แล้ว และกรณีดังกล่าวเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขายโจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรม กล่าวคือถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้นดังนั้น เมื่อโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรมนั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ได้มิใช่ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง หรือโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงสำเร็จบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455, 456เพราะมาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ แม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายเพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้น แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรมส่วนปัญหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องต่อมาว่าในการขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริต ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะ โดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้นถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันพิพากษากลับ ให้รับคำฟ้องไว้พิจารณา ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการต่อไป ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1202/2541นางสาว ลลิดา ขาว ใหม่โจทก์สิบเอก สม เกียรติ ทองดา กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 157, ม. 237, ม. 455, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงินลงวันที่วันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงินธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงิน พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์ มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝาก ที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่โจทก์บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่าโจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขายข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำทำขึ้นฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 55 แล้ว เมื่อกรณีเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรมถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้น มิใช่โจทก์ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง แม้การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456 เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ และแม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้นแต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรม โจทก์บรรยายฟ้องว่า ในการขายฝากที่ดินแปลงพิพาทระหว่าง จำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริตเมื่อเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะโดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้น ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 83/32 เนื้อที่ประมาณ 27 ตารางวาจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงดังกล่าวของโจทก์ โจทก์ได้จดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1เสร็จแล้วจำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,400,000 บาท เพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์โจทก์นำเช็คฉบับดังกล่าวไปเรียกเก็บเงิน แต่ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินแสดงว่าจำเลยที่ 1 ไม่คิดจะชำระราคาค่าที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น การซื้อขายตามสัญญาที่ได้จดทะเบียนโดยชอบต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงมิใช่การซื้อขายที่ดินตามกฎหมายนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์ในวันเดียวกับที่จำเลยที่ 1รับโอนที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนนิติกรรมขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นหรือให้ความยินยอมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 ผู้โอนมิใช่เป็นเจ้าของที่แท้จริงในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงดังกล่าวไปจดทะเบียนโอนขาย จำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระผูกพันใด ๆ กับจำเลยที่ 2 ตามกฎหมาย นิติกรรมการจดทะเบียนขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ผูกพันโจทก์และที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยทั้งสองไปเพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายและขายฝากที่ดินดังกล่าว แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้หลบหนี ส่วนจำเลยที่ 2 เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75 โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองเข้ายุ่งเกี่ยวศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า กรณีตามคำฟ้องโจทก์มิใช่การโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรื่องการจดทะเบียนโอนไม่ชอบ และสำหรับการขอเพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 โจทก์อ้างแต่ว่าขายฝากไม่สุจริต ไม่ปรากฏว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1และจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 2 คบคิดฉ้อฉลโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบอย่างไรที่จะก่อให้เกิดการโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรียกให้เพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1และจำเลยที่ 2 คำฟ้องโจทก์ไม่มีข้อโต้แย้งสิทธิ พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1จำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงิน 1,400,000 บาทลงวันที่ 10 กันยายน 2539 ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงิน ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินโดยให้เหตุผลว่าบัญชีปิดแล้ว และลงลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายไม่เหมือนตัวอย่างที่ให้ไว้ พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วยโจทก์ได้ติดต่อจำเลยที่ 1 ให้เพิกถอนนิติกรรมโอนขาย จำเลยที่ 1ได้หลบหนีไปแล้วนั้น แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่า โจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ด้วยการสั่งจ่ายเช็คที่ปิดบัญชีแล้ว พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขาย อีกทั้งจำเลยที่ 1 หลบหนีในเวลาต่อมา ข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำขึ้น ฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55แล้ว และกรณีดังกล่าวเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขายโจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรม กล่าวคือถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้นดังนั้น เมื่อโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรมนั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ได้มิใช่ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง หรือโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงสำเร็จบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455, 456เพราะมาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ แม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายเพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้น แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรมส่วนปัญหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องต่อมาว่าในการขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริต ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะ โดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้นถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันพิพากษากลับ ให้รับคำฟ้องไว้พิจารณา ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการต่อไป(ชวลิต ธรรมฤาชุ-ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 83/32 เนื้อที่ประมาณ 27 ตารางวาจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงดังกล่าวของโจทก์ โจทก์ได้จดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1เสร็จแล้วจำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,400,000 บาท เพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์โจทก์นำเช็คฉบับดังกล่าวไปเรียกเก็บเงิน แต่ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินแสดงว่าจำเลยที่ 1 ไม่คิดจะชำระราคาค่าที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น การซื้อขายตามสัญญาที่ได้จดทะเบียนโดยชอบต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงมิใช่การซื้อขายที่ดินตามกฎหมายนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์ในวันเดียวกับที่จำเลยที่ 1รับโอนที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนนิติกรรมขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นหรือให้ความยินยอมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 ผู้โอนมิใช่เป็นเจ้าของที่แท้จริงในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงดังกล่าวไปจดทะเบียนโอนขาย จำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระผูกพันใด ๆ กับจำเลยที่ 2 ตามกฎหมาย นิติกรรมการจดทะเบียนขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ผูกพันโจทก์และที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยทั้งสองไปเพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายและขายฝากที่ดินดังกล่าว แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้หลบหนี ส่วนจำเลยที่ 2 เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75 โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองเข้ายุ่งเกี่ยวศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า กรณีตามคำฟ้องโจทก์มิใช่การโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรื่องการจดทะเบียนโอนไม่ชอบ และสำหรับการขอเพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 โจทก์อ้างแต่ว่าขายฝากไม่สุจริต ไม่ปรากฏว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1และจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 2 คบคิดฉ้อฉลโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบอย่างไรที่จะก่อให้เกิดการโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรียกให้เพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1และจำเลยที่ 2 คำฟ้องโจทก์ไม่มีข้อโต้แย้งสิทธิ พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1จำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงิน 1,400,000 บาทลงวันที่ 10 กันยายน 2539 ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงิน ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินโดยให้เหตุผลว่าบัญชีปิดแล้ว และลงลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายไม่เหมือนตัวอย่างที่ให้ไว้ พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วยโจทก์ได้ติดต่อจำเลยที่ 1 ให้เพิกถอนนิติกรรมโอนขาย จำเลยที่ 1ได้หลบหนีไปแล้วนั้น แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่า โจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ด้วยการสั่งจ่ายเช็คที่ปิดบัญชีแล้ว พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขาย อีกทั้งจำเลยที่ 1 หลบหนีในเวลาต่อมา ข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำขึ้น ฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55แล้ว และกรณีดังกล่าวเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขายโจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรม กล่าวคือถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้นดังนั้น เมื่อโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรมนั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ได้มิใช่ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง หรือโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงสำเร็จบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455, 456เพราะมาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ แม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายเพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้น แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรมส่วนปัญหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องต่อมาว่าในการขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริต ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะ โดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้นถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันพิพากษากลับ ให้รับคำฟ้องไว้พิจารณา ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการต่อไป ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1202/2541นางสาว ลลิดา ขาว ใหม่โจทก์สิบเอก สม เกียรติ ทองดา กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 157, ม. 237, ม. 455, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 55โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงินลงวันที่วันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงินธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงิน พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์ มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝาก ที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่โจทก์บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่าโจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขายข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำทำขึ้นฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 55 แล้ว เมื่อกรณีเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรมถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้น มิใช่โจทก์ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง แม้การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456 เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ และแม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้นแต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรม โจทก์บรรยายฟ้องว่า ในการขายฝากที่ดินแปลงพิพาทระหว่าง จำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริตเมื่อเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะโดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้น ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 83/32 เนื้อที่ประมาณ 27 ตารางวาจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงดังกล่าวของโจทก์ โจทก์ได้จดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1เสร็จแล้วจำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)สั่งจ่ายเงินจำนวน 1,400,000 บาท เพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์โจทก์นำเช็คฉบับดังกล่าวไปเรียกเก็บเงิน แต่ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินแสดงว่าจำเลยที่ 1 ไม่คิดจะชำระราคาค่าที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น การซื้อขายตามสัญญาที่ได้จดทะเบียนโดยชอบต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงมิใช่การซื้อขายที่ดินตามกฎหมายนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์ในวันเดียวกับที่จำเลยที่ 1รับโอนที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนนิติกรรมขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นหรือให้ความยินยอมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 ผู้โอนมิใช่เป็นเจ้าของที่แท้จริงในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงดังกล่าวไปจดทะเบียนโอนขาย จำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระผูกพันใด ๆ กับจำเลยที่ 2 ตามกฎหมาย นิติกรรมการจดทะเบียนขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ผูกพันโจทก์และที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยทั้งสองไปเพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนโอนขายและขายฝากที่ดินดังกล่าว แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้หลบหนี ส่วนจำเลยที่ 2 เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 75 โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยทั้งสองเข้ายุ่งเกี่ยวศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า กรณีตามคำฟ้องโจทก์มิใช่การโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรื่องการจดทะเบียนโอนไม่ชอบ และสำหรับการขอเพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 โจทก์อ้างแต่ว่าขายฝากไม่สุจริต ไม่ปรากฏว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1และจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 2 คบคิดฉ้อฉลโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบอย่างไรที่จะก่อให้เกิดการโต้แย้งสิทธิของโจทก์เรียกให้เพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1และจำเลยที่ 2 คำฟ้องโจทก์ไม่มีข้อโต้แย้งสิทธิ พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า การทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1จำเลยที่ 1 ได้ออกเช็คขีดคร่อมสั่งจ่ายเงิน 1,400,000 บาทลงวันที่ 10 กันยายน 2539 ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่จดทะเบียนขายเพื่อชำระหนี้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์นำเช็คดังกล่าวเข้าบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงิน ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินโดยให้เหตุผลว่าบัญชีปิดแล้ว และลงลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายไม่เหมือนตัวอย่างที่ให้ไว้ พร้อมทั้งระบุว่าจำเลยที่ 1ไม่คิดจะชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์และเจตนาตั้งใจจะโกงโจทก์มาตั้งแต่ต้น และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทันที โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วยโจทก์ได้ติดต่อจำเลยที่ 1 ให้เพิกถอนนิติกรรมโอนขาย จำเลยที่ 1ได้หลบหนีไปแล้วนั้น แม้โจทก์จะมิได้บรรยายว่า การแสดงเจตนาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่บรรยายดังกล่าวย่อมเป็นที่เข้าใจว่า โจทก์ได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 เกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1โกงหรือใช้อุบายหลอกลวงโจทก์โดยปกปิดความจริงมาตั้งแต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์โดยเจตนาไม่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ด้วยการสั่งจ่ายเช็คที่ปิดบัญชีแล้ว พร้อมทั้งจัดการติดต่อขายฝากที่ดินดังกล่าวที่ซื้อจากโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันจดทะเบียนขาย อีกทั้งจำเลยที่ 1 หลบหนีในเวลาต่อมา ข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1ปกปิดนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในคุณสมบัติของจำเลยที่ 1 และถึงขนาดที่ถ้ามิได้มีการปกปิดเช่นนั้น การทำนิติกรรมขายที่ดินดังกล่าวนั้นก็คงจะมิได้กระทำขึ้น ฟ้องโจทก์จึงเป็นเรื่องการทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นโมฆียะ ถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55แล้ว และกรณีดังกล่าวเป็นทั้งการโต้แย้งสิทธิการทำนิติกรรมและการผิดสัญญาซื้อขายโจทก์ย่อมมีอำนาจจะฟ้องจำเลยที่ 1โดยเลือกฟ้องกรณีใดกรณีหนึ่งก็ได้ตามหลักของโมฆียะกรรม กล่าวคือถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม ถือว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมนั้น แต่ถ้าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการผิดสัญญาซื้อขายเพื่อให้ใช้ราคาที่ดินดังกล่าวตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าโจทก์ให้สัตยาบันโมฆียะกรรมนั้นดังนั้น เมื่อโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับการทำนิติกรรมเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรมนั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ได้มิใช่ตั้งรูปประเด็นฟ้องผิดจากข้อเท็จจริงตามฟ้อง หรือโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงสำเร็จบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 455, 456เพราะมาตรา 455 เป็นบทบัญญัติที่ระบุถึงสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์มีความหมายเกี่ยวโยงไปถึงในเรื่องการให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 454 ส่วนมาตรา 456เป็นเรื่องแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องทำตามแบบที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 ถ้าไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ แม้จะทำตามแบบตามมาตรา 456 ก็ยังถือไม่ได้ว่าการซื้อขายสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายเพราะมาตรา 456 มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้น แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง การซื้อขายดังกล่าวจะสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยนิติกรรมส่วนปัญหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องต่อมาว่าในการขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยทั้งสองเป็นการสมคบกันโดยเจตนาไม่สุจริต ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยที่ 2ได้รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งได้ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายอันเป็นโมฆียะ โดยจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริตนั้นถือได้ว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของบุคคลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้เช่นกันพิพากษากลับ ให้รับคำฟ้องไว้พิจารณา ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการต่อไป(ชวลิต ธรรมฤาชุ-ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ