คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1134/2529หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยข้อความในสัญญากำหนดว่าผู้จะขายยินยอมที่จะดำเนินการขายให้เสร็จภายใน12เดือนเพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อการซื้อขายที่ดินพิพาทจึงยังต้องมีการโอนทางทะเบียนกันแม้จำเลยยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินไปได้ก่อนก็ตามแต่ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์กรรมสิทธิ์ที่ดินยังเป็นของจำเลยการครอบครองที่ดินของโจทก์จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยมิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแม้โจทก์ครอบครองที่พิพาทเกิน10ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์เคยฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้วแต่ศาลพิพากษายกฟ้องเพราะขาดอายุความโจทก์จึงมาร้องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมิได้อาศัยเหตุอย่างเดียวกันไม่เป็นฟ้องซ้ำตามป.วิ.พ.มาตรา148.ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่พิพาทจากนายหา เกษราธิกุล กับพวก ผู้ร้องได้ครอบครองที่พิพาทเกิน 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่าผู้ร้องได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านกับพวก แต่ผู้ร้องยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องเคยฟ้องผู้คัดค้านให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอ้างว่าคดีขาดอายุความ ผู้ร้องครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และการร้องเป็นคดีนี้เป็นฟ้องซ้ำขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นให้ดำเนินคดีเป็นคดีมีข้อพิพาทโดยเรียกผู้ร้องว่าโจทก์ เรียกผู้คัดค้านว่าจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาว่าฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำและโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทโดยสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กรรมสิทธิ์ พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่าฟ้อง (คำร้องขอ)ของโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ฎีกาของศาลชั้นต้น เห็นว่าคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้นเป็นเรื่องฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย มิได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน กรณีจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148"ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบและคู่ความรับกันเป็นยุติว่า โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยกับพวกในราคา 8,625 บาท และชำระค่าที่ดินในวันทำสัญญาเป็นเงิน 8,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 คงค้างชำระค่าที่ดินอยู่ 625 บาท โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาเกิน10 ปีแล้ว และโจทก์กับพวกเคยฟ้องจำเลยเกี่ยวกับที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง เพราะคดีขาดอายุความตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 4 มีข้อความว่า ผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมที่จะดำเนินการขายที่ดินแปลงตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท)ตามระเบียบให้เสร็จภายใน 12 เดือนนับแต่วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2513เป็นต้นไป เพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) หากผู้จะขายบิดพลิ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้จะซื้อจะโดยเหตุประการใดก็ตาม ยินยอมให้ผู้จะซื้อปรับได้เป็นจำนวน 10 เท่าของเงินมัดจำการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ยังจะต้องมีการโอนทางทะเบียนกัน สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้มีชื่อในโฉนด การที่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยจำเลยกับพวกยินยอมตามสัญญาข้อ 6 ซึ่งมีข้อความว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมให้ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) เข้าครอบครองที่ดินตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท) ได้โดยทันทีและจะไม่เกี่ยวข้องด้วยประการใด ๆ ทั้งนี้เพราะผู้จะซื้อจะเข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงที่กล่าวในข้อ 1 ตั้งแต่วันทำสัญญานี้ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยกับพวกตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของกรณีไม่ต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์ยึดถือเพื่อตนครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปิดเผยหรือจำเลยได้สละการครอบครองให้โจทก์แล้วตามข้อฎีกาของโจทก์ ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาว่าเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาข้อ 4 แล้ว จำเลยมิได้ฟ้องบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทคืนคงปล่อยให้โจทก์ครอบครองต่อมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่ากรณีดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่กลับได้ความว่าเมื่อ พ.ศ. 2525 โจทก์กับพวกฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งศาลพิพากษายกฟ้องตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้น ดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกิน 10 ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืนฯ." ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1134/2529นาย สุวุฒิ เอี่ยมสกุลโจทก์นาย หา เกษราธิคุณจำเลย ป.พ.พ. ม. 1382, ม. 1381 ป.วิ.พ. ม. 148โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยข้อความในสัญญากำหนดว่าผู้จะขายยินยอมที่จะดำเนินการขายให้เสร็จภายใน12เดือนเพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อการซื้อขายที่ดินพิพาทจึงยังต้องมีการโอนทางทะเบียนกันแม้จำเลยยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินไปได้ก่อนก็ตามแต่ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์กรรมสิทธิ์ที่ดินยังเป็นของจำเลยการครอบครองที่ดินของโจทก์จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยมิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแม้โจทก์ครอบครองที่พิพาทเกิน10ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์เคยฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้วแต่ศาลพิพากษายกฟ้องเพราะขาดอายุความโจทก์จึงมาร้องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมิได้อาศัยเหตุอย่างเดียวกันไม่เป็นฟ้องซ้ำตามป.วิ.พ.มาตรา148.ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่พิพาทจากนายหา เกษราธิกุล กับพวก ผู้ร้องได้ครอบครองที่พิพาทเกิน 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่าผู้ร้องได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านกับพวก แต่ผู้ร้องยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องเคยฟ้องผู้คัดค้านให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอ้างว่าคดีขาดอายุความ ผู้ร้องครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และการร้องเป็นคดีนี้เป็นฟ้องซ้ำขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นให้ดำเนินคดีเป็นคดีมีข้อพิพาทโดยเรียกผู้ร้องว่าโจทก์ เรียกผู้คัดค้านว่าจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาว่าฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำและโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทโดยสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กรรมสิทธิ์ พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่าฟ้อง (คำร้องขอ)ของโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ฎีกาของศาลชั้นต้น เห็นว่าคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้นเป็นเรื่องฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย มิได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน กรณีจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148"ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบและคู่ความรับกันเป็นยุติว่า โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยกับพวกในราคา 8,625 บาท และชำระค่าที่ดินในวันทำสัญญาเป็นเงิน 8,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 คงค้างชำระค่าที่ดินอยู่ 625 บาท โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาเกิน10 ปีแล้ว และโจทก์กับพวกเคยฟ้องจำเลยเกี่ยวกับที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง เพราะคดีขาดอายุความตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 4 มีข้อความว่า ผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมที่จะดำเนินการขายที่ดินแปลงตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท)ตามระเบียบให้เสร็จภายใน 12 เดือนนับแต่วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2513เป็นต้นไป เพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) หากผู้จะขายบิดพลิ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้จะซื้อจะโดยเหตุประการใดก็ตาม ยินยอมให้ผู้จะซื้อปรับได้เป็นจำนวน 10 เท่าของเงินมัดจำการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ยังจะต้องมีการโอนทางทะเบียนกัน สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้มีชื่อในโฉนด การที่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยจำเลยกับพวกยินยอมตามสัญญาข้อ 6 ซึ่งมีข้อความว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมให้ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) เข้าครอบครองที่ดินตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท) ได้โดยทันทีและจะไม่เกี่ยวข้องด้วยประการใด ๆ ทั้งนี้เพราะผู้จะซื้อจะเข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงที่กล่าวในข้อ 1 ตั้งแต่วันทำสัญญานี้ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยกับพวกตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของกรณีไม่ต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์ยึดถือเพื่อตนครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปิดเผยหรือจำเลยได้สละการครอบครองให้โจทก์แล้วตามข้อฎีกาของโจทก์ ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาว่าเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาข้อ 4 แล้ว จำเลยมิได้ฟ้องบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทคืนคงปล่อยให้โจทก์ครอบครองต่อมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่ากรณีดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่กลับได้ความว่าเมื่อ พ.ศ. 2525 โจทก์กับพวกฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งศาลพิพากษายกฟ้องตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้น ดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกิน 10 ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืนฯ."(ไพจิตร วิเศษโกสิน-อาจ ปัญญาดิลก-ดำรง สายเชื้อ)แหล่งที่มาสำนักงาน ส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุในปัญหาเรื่องฟ้องซ้ำนั้น โจทก์เคยฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาจะขายโดยขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว เป็นการฟ้องโดยอาศัยเหตุของสัญญา แต่คดีนี้โจทก์ร้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินดังกล่าวนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ซึ่งเป็นการร้องขอโดยอาศัยเหตุแห่งการครอบครองตามกฎหมาย การวินิจฉัยประเด็นของคดีก่อนและคดีนี้จึงอาศัยเหตุต่างกัน มิใช่อาศัยเหตุอย่างเดียวกันดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำดังที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้แล้ว สำหรับปัญหาเรื่องการครอบครองปรปักษ์นั้น มีหลักเกณฑ์ดังนี้ 1. มีการครอบครองทรพัย์สินของผู้อื่น 2. ทรัพย์สินของผู้อื่นนั้นจะต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ (ตามปกติผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเสมอ แต่มีข้อยกเว้นประการเดียวคือที่ดิน ถ้าที่ดินนั้นยังไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว หรือไม่เป็นที่บ้านที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ซึ่งมีมาก่อนวันที่ 1 เมษายน 2475 อันเป็นวันประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นเท่านั้น) ฉะนั้นถ้าเป็นที่ดินมือเปล่าจะครอบครองให้ได้กรรมสิทธิ์มิได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่308/2490) หรือถ้าเป็นที่ดินว่างเปล่าซึ่งยังไม่มีเจ้าของก็จะครอบครองให้ได้กรรมสิทธิ์มิได้เช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่2805/2522) 3. การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้นจะต้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (มิใช่เพียงเจตนายึดถือเพื่อตนตามมาตรา 1367 เท่านั้น เพราะเจตนายึดถือเพื่อตนเป็นเพียงองค์ประกอบของการได้สิทธิครอบครอง) 4. ได้ครอบครองติดต่อกันมาครบกำหนดเวลา คือ 5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ และ 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1382 ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ โจทก์ได้ครอบครองที่ดินที่จะซื้อจากจำเลยเกือบครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นทุกประการ เพียงแต่ขาดหลักเกณฑ์ที่ว่า "ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ" เท่านั้น เพราะแม้โจทก์จะอ้างว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของแต่เจตนาเป็นเรื่องของจิตใจ ผู้ใดจะอ้างว่ามีเจตนาอย่างใดก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่จะต้องวินิจฉัยจากพฤติการณ์เป็นกรณี ๆ ไป เช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 989/2509วินิจฉัยว่า การครอบครองทรัพย์ตามสัญญาซึ่งจะต้องชำระเงินตอบแทนต่อไปนั้น จะถือว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของยังมิได้ จนกว่าจะได้มีการชำระหนี้ครบถ้วนเสียก่อน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2608/2516 วินิจฉัยว่า ครอบครองที่พิพาทในระหว่างเป็นความเกี่ยวกับที่พิพาท จะอ้างว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ต่อเจ้าของที่พิพาทมิได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1232/2491, 1072/2497, 1688/2518 และ 1915/2520 วินิจฉัยว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และผู้จะขายได้มอบที่ดินให้ผู้จะซื้อครอบครองแต่สัญญาว่าจะไปโอนภายหลัง ดังนี้ถือว่าผู้จะซื้อครอบครองแทนผู้จะขายเท่านั้น ไม่ได้กรรมสิทธิ์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่2360/2520 วินิจฉัยว่า แลกเปลี่ยนที่ดินตามโฉนดสัญญาว่าจะต้องจดทะเบียนโอนกัน เมื่อยังมิได้จดทะเบียนแม้ต่างเข้าปลูกสร้างโรงเรือนแล้ว ก็ถือเป็นการครอบครองแทนกันมิใช่ครอบครองปรปักษ์ คดีนี้สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยเป็นเพียงโจทก์ชำระเงินราคาที่ดินบางส่วนและจำเลยสัญญาว่าจะดำเนินการขายที่ดินนั้นตามระเบียบให้เสร็จภายใน12 เดือน ลักษณะของสัญญาตามพฤติการณ์เช่นนี้เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ซึ่งตามธรรมดาสัญญาจะซื้อจะขายหาก่อให้เกิดสิทธิแก่ผู้จะซื้อในตอันที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อได้ไม่ การที่โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เพราะจำเลยยอมให้โจทก์เข้าครอบครองตามสัญญาจะซื้อจะขายที่อนุญาตไว้เท่านั้น การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของจำเลย หาใช่เป็นการครอบครองโดยอาศัยอำนาจจากการซื้อขาย (ที่มิได้จดทะเบียนในทางนิติกรรม) อันโจทก์จะอ้างว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของไม่ ดังนั้นโจทก์จะอ้างว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 มิได้ ซึ่งความจริงก็มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นแบบอย่างไว้แล้วหลายฎีกาดังที่ได้กล่าวมาแล้ว. บัญญัติ สุชีวะ.คำพิพากษา: ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่พิพาทจากนายหา เกษราธิกุล กับพวก ผู้ร้องได้ครอบครองที่พิพาทเกิน 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่าผู้ร้องได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านกับพวก แต่ผู้ร้องยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องเคยฟ้องผู้คัดค้านให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอ้างว่าคดีขาดอายุความ ผู้ร้องครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และการร้องเป็นคดีนี้เป็นฟ้องซ้ำขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นให้ดำเนินคดีเป็นคดีมีข้อพิพาทโดยเรียกผู้ร้องว่าโจทก์ เรียกผู้คัดค้านว่าจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาว่าฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำและโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทโดยสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กรรมสิทธิ์ พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่าฟ้อง (คำร้องขอ)ของโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ฎีกาของศาลชั้นต้น เห็นว่าคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้นเป็นเรื่องฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย มิได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน กรณีจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148"ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบและคู่ความรับกันเป็นยุติว่า โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยกับพวกในราคา 8,625 บาท และชำระค่าที่ดินในวันทำสัญญาเป็นเงิน 8,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 คงค้างชำระค่าที่ดินอยู่ 625 บาท โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาเกิน10 ปีแล้ว และโจทก์กับพวกเคยฟ้องจำเลยเกี่ยวกับที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง เพราะคดีขาดอายุความตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 4 มีข้อความว่า ผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมที่จะดำเนินการขายที่ดินแปลงตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท)ตามระเบียบให้เสร็จภายใน 12 เดือนนับแต่วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2513เป็นต้นไป เพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) หากผู้จะขายบิดพลิ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้จะซื้อจะโดยเหตุประการใดก็ตาม ยินยอมให้ผู้จะซื้อปรับได้เป็นจำนวน 10 เท่าของเงินมัดจำการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ยังจะต้องมีการโอนทางทะเบียนกัน สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้มีชื่อในโฉนด การที่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยจำเลยกับพวกยินยอมตามสัญญาข้อ 6 ซึ่งมีข้อความว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมให้ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) เข้าครอบครองที่ดินตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท) ได้โดยทันทีและจะไม่เกี่ยวข้องด้วยประการใด ๆ ทั้งนี้เพราะผู้จะซื้อจะเข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงที่กล่าวในข้อ 1 ตั้งแต่วันทำสัญญานี้ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยกับพวกตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของกรณีไม่ต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์ยึดถือเพื่อตนครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปิดเผยหรือจำเลยได้สละการครอบครองให้โจทก์แล้วตามข้อฎีกาของโจทก์ ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาว่าเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาข้อ 4 แล้ว จำเลยมิได้ฟ้องบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทคืนคงปล่อยให้โจทก์ครอบครองต่อมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่ากรณีดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่กลับได้ความว่าเมื่อ พ.ศ. 2525 โจทก์กับพวกฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งศาลพิพากษายกฟ้องตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้น ดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกิน 10 ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืนฯ." ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1134/2529นาย สุวุฒิ เอี่ยมสกุลโจทก์นาย หา เกษราธิคุณจำเลย ป.พ.พ. ม. 1382, ม. 1381 ป.วิ.พ. ม. 148โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยข้อความในสัญญากำหนดว่าผู้จะขายยินยอมที่จะดำเนินการขายให้เสร็จภายใน12เดือนเพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อการซื้อขายที่ดินพิพาทจึงยังต้องมีการโอนทางทะเบียนกันแม้จำเลยยอมให้โจทก์ครอบครองที่ดินไปได้ก่อนก็ตามแต่ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์กรรมสิทธิ์ที่ดินยังเป็นของจำเลยการครอบครองที่ดินของโจทก์จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยมิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแม้โจทก์ครอบครองที่พิพาทเกิน10ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์เคยฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้วแต่ศาลพิพากษายกฟ้องเพราะขาดอายุความโจทก์จึงมาร้องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยมิได้อาศัยเหตุอย่างเดียวกันไม่เป็นฟ้องซ้ำตามป.วิ.พ.มาตรา148.ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่พิพาทจากนายหา เกษราธิกุล กับพวก ผู้ร้องได้ครอบครองที่พิพาทเกิน 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่าผู้ร้องได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านกับพวก แต่ผู้ร้องยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องเคยฟ้องผู้คัดค้านให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอ้างว่าคดีขาดอายุความ ผู้ร้องครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งยังชำระเงินไม่ครบถ้วน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และการร้องเป็นคดีนี้เป็นฟ้องซ้ำขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นให้ดำเนินคดีเป็นคดีมีข้อพิพาทโดยเรียกผู้ร้องว่าโจทก์ เรียกผู้คัดค้านว่าจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาว่าฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำและโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทโดยสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กรรมสิทธิ์ พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่าฟ้อง (คำร้องขอ)ของโจทก์เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ฎีกาของศาลชั้นต้น เห็นว่าคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้นเป็นเรื่องฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องขอให้พิพากษาว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย มิได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน กรณีจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148"ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบและคู่ความรับกันเป็นยุติว่า โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยกับพวกในราคา 8,625 บาท และชำระค่าที่ดินในวันทำสัญญาเป็นเงิน 8,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 คงค้างชำระค่าที่ดินอยู่ 625 บาท โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาเกิน10 ปีแล้ว และโจทก์กับพวกเคยฟ้องจำเลยเกี่ยวกับที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง เพราะคดีขาดอายุความตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 4 มีข้อความว่า ผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมที่จะดำเนินการขายที่ดินแปลงตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท)ตามระเบียบให้เสร็จภายใน 12 เดือนนับแต่วันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2513เป็นต้นไป เพื่อโอนขายให้แก่ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) หากผู้จะขายบิดพลิ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้จะซื้อจะโดยเหตุประการใดก็ตาม ยินยอมให้ผู้จะซื้อปรับได้เป็นจำนวน 10 เท่าของเงินมัดจำการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ยังจะต้องมีการโอนทางทะเบียนกัน สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้มีชื่อในโฉนด การที่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยจำเลยกับพวกยินยอมตามสัญญาข้อ 6 ซึ่งมีข้อความว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปผู้จะขาย (จำเลยกับพวก) ยินยอมให้ผู้จะซื้อ (โจทก์กับพวก) เข้าครอบครองที่ดินตามข้อ 1 (ที่ดินพิพาท) ได้โดยทันทีและจะไม่เกี่ยวข้องด้วยประการใด ๆ ทั้งนี้เพราะผู้จะซื้อจะเข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงที่กล่าวในข้อ 1 ตั้งแต่วันทำสัญญานี้ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยกับพวกตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของกรณีไม่ต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์ยึดถือเพื่อตนครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปิดเผยหรือจำเลยได้สละการครอบครองให้โจทก์แล้วตามข้อฎีกาของโจทก์ ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาว่าเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาข้อ 4 แล้ว จำเลยมิได้ฟ้องบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทคืนคงปล่อยให้โจทก์ครอบครองต่อมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่ากรณีดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 แต่กลับได้ความว่าเมื่อ พ.ศ. 2525 โจทก์กับพวกฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งศาลพิพากษายกฟ้องตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 540/2525 ของศาลชั้นต้น ดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกิน 10 ปีโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืนฯ."(ไพจิตร วิเศษโกสิน-อาจ ปัญญาดิลก-ดำรง สายเชื้อ)แหล่งที่มาสำนักงาน ส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุในปัญหาเรื่องฟ้องซ้ำนั้น โจทก์เคยฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาจะขายโดยขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาครั้งหนึ่งแล้ว เป็นการฟ้องโดยอาศัยเหตุของสัญญา แต่คดีนี้โจทก์ร้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่าที่ดินดังกล่าวนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ซึ่งเป็นการร้องขอโดยอาศัยเหตุแห่งการครอบครองตามกฎหมาย การวินิจฉัยประเด็นของคดีก่อนและคดีนี้จึงอาศัยเหตุต่างกัน มิใช่อาศัยเหตุอย่างเดียวกันดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำดังที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้แล้ว สำหรับปัญหาเรื่องการครอบครองปรปักษ์นั้น มีหลักเกณฑ์ดังนี้ 1. มีการครอบครองทรพัย์สินของผู้อื่น 2. ทรัพย์สินของผู้อื่นนั้นจะต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ (ตามปกติผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเสมอ แต่มีข้อยกเว้นประการเดียวคือที่ดิน ถ้าที่ดินนั้นยังไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว หรือไม่เป็นที่บ้านที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ซึ่งมีมาก่อนวันที่ 1 เมษายน 2475 อันเป็นวันประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นเท่านั้น) ฉะนั้นถ้าเป็นที่ดินมือเปล่าจะครอบครองให้ได้กรรมสิทธิ์มิได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่308/2490) หรือถ้าเป็นที่ดินว่างเปล่าซึ่งยังไม่มีเจ้าของก็จะครอบครองให้ได้กรรมสิทธิ์มิได้เช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่2805/2522) 3. การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้นจะต้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (มิใช่เพียงเจตนายึดถือเพื่อตนตามมาตรา 1367 เท่านั้น เพราะเจตนายึดถือเพื่อตนเป็นเพียงองค์ประกอบของการได้สิทธิครอบครอง) 4. ได้ครอบครองติดต่อกันมาครบกำหนดเวลา คือ 5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ และ 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1382 ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ โจทก์ได้ครอบครองที่ดินที่จะซื้อจากจำเลยเกือบครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นทุกประการ เพียงแต่ขาดหลักเกณฑ์ที่ว่า "ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ" เท่านั้น เพราะแม้โจทก์จะอ้างว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของแต่เจตนาเป็นเรื่องของจิตใจ ผู้ใดจะอ้างว่ามีเจตนาอย่างใดก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่จะต้องวินิจฉัยจากพฤติการณ์เป็นกรณี ๆ ไป เช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 989/2509วินิจฉัยว่า การครอบครองทรัพย์ตามสัญญาซึ่งจะต้องชำระเงินตอบแทนต่อไปนั้น จะถือว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของยังมิได้ จนกว่าจะได้มีการชำระหนี้ครบถ้วนเสียก่อน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2608/2516 วินิจฉัยว่า ครอบครองที่พิพาทในระหว่างเป็นความเกี่ยวกับที่พิพาท จะอ้างว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ต่อเจ้าของที่พิพาทมิได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1232/2491, 1072/2497, 1688/2518 และ 1915/2520 วินิจฉัยว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และผู้จะขายได้มอบที่ดินให้ผู้จะซื้อครอบครองแต่สัญญาว่าจะไปโอนภายหลัง ดังนี้ถือว่าผู้จะซื้อครอบครองแทนผู้จะขายเท่านั้น ไม่ได้กรรมสิทธิ์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่2360/2520 วินิจฉัยว่า แลกเปลี่ยนที่ดินตามโฉนดสัญญาว่าจะต้องจดทะเบียนโอนกัน เมื่อยังมิได้จดทะเบียนแม้ต่างเข้าปลูกสร้างโรงเรือนแล้ว ก็ถือเป็นการครอบครองแทนกันมิใช่ครอบครองปรปักษ์ คดีนี้สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยเป็นเพียงโจทก์ชำระเงินราคาที่ดินบางส่วนและจำเลยสัญญาว่าจะดำเนินการขายที่ดินนั้นตามระเบียบให้เสร็จภายใน12 เดือน ลักษณะของสัญญาตามพฤติการณ์เช่นนี้เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ซึ่งตามธรรมดาสัญญาจะซื้อจะขายหาก่อให้เกิดสิทธิแก่ผู้จะซื้อในตอันที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อได้ไม่ การที่โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เพราะจำเลยยอมให้โจทก์เข้าครอบครองตามสัญญาจะซื้อจะขายที่อนุญาตไว้เท่านั้น การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของจำเลย หาใช่เป็นการครอบครองโดยอาศัยอำนาจจากการซื้อขาย (ที่มิได้จดทะเบียนในทางนิติกรรม) อันโจทก์จะอ้างว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของไม่ ดังนั้นโจทก์จะอ้างว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 มิได้ ซึ่งความจริงก็มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นแบบอย่างไว้แล้วหลายฎีกาดังที่ได้กล่าวมาแล้ว. บัญญัติ สุชีวะ.