คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 390/2538หลักกฎหมาย: เมื่อโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3)ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายเท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 389 อยู่แล้วโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 14538 แก่โจทก์เป็นเงิน 2,247.00บาท โจทก์วางมัดจำให้จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาท นัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เมื่อถึงกำหนดโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 1,697,000 บาท ให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปในราคา 2,817,000 บาท แต่จดทะเบียนซื้อขายกันในราคาเพียง400,000 บาท หากจำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถจะนำที่ดินดังกล่าวออกขายแก่บุคคลอื่นในราคา 2,827,000 บาท โจทก์จะได้ราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้นอีกเป็นเงินจำนวน 580,000 บาท โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,152,125 บาท และให้จำเลยชดใช้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 1,130,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ต้องการซื้อที่ดินเพื่อเอาไปขายต่อหากำไร โดยกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เพื่อให้เวลาโจทก์ไปหาคนซื้อแต่ก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ 2 วัน โจทก์ขอผัดผ่อนให้เลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปก่อน แต่จำเลยไม่ยอมและยื่นคำขาดให้โอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงไว้ และนัดให้โจทก์หรือผู้ที่โจทก์หามาซื้อทำแคชเชียร์เช็คให้เรียบร้อยก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องแท้จริงของแคชเชียร์เช็ค แต่เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไม่ไปตามที่นัดหมาย ไม่นำแคชเชียร์เช็คมาให้จำเลยดู โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอง จนกระทั่งเมื่อวันที่ 13 เมษายน 2533 โจทก์ติดต่อมายังจำเลยโดยบอกว่าหาคนซื้อที่ดินได้แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมเพราะได้ริบเงินมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเดิมเป็นอันเลิกกันแล้วหากจะซื้อต้องซื้อกันในราคาใหม่ที่สูงขึ้นกว่าเดิม แต่โจทก์ไม่ยอมดังนั้นเมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2533 จำเลยจึงขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 550,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในจำนวนเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นน้าของจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 14538 แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครราคา 2,247,000 บาท แก่โจทก์ กำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 30มีนาคม 2533 โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โจทก์ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี ต่อมาวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่บุคคลภายนอกคดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์จริงหรือไม่ จำเลยนำสืบว่าในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์จำเลยไปคอยโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตั้งแต่เวลา 10 นาฬิกา จนถึง 16.30 นาฬิกา ไม่พบโจทก์จำเลยจึงกลับ ต่อมาจำเลยเล่าเรื่องดังกล่าวให้นางแฉล้ม ชัยนิยมมารดาและนายแสวง บุญรอด ฟัง ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมีตัวจำเลยเองเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานอื่นสนับสนุน ที่ดินดังกล่าวติดจำนองหากจำเลยไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีจริงจำเลยก็น่าจะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินดังกล่าวเพราะจำเลยชำระหนี้จำนองเรียบร้อยแล้วและสหกรณ์ออมทรัพย์มหาวิทยาลัยมหิดล จำกัด ซึ่งเป็นผู้รับจำนองได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยทำนิติกรรมไถ่ถอนได้ หรือมิฉะนั้นจำเลยอาจขอให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกการมาตามกำหนดนัดไว้หรือไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนแต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ดำเนินการใด ๆ ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยมีพยานคือนางแฉล้มและนายแสวงเป็นพยานนั้น ก็ปรากฏว่าพยานจำเลยดังกล่าวเป็นพยานบอกเล่า ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีตามกำหนดนัด ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ทั้งโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดในสัญญา โจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ ดังนี้จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายของโจทก์ในกรณีนี้เท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามมาตรา 389 อยู่แล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 390/2538นาย เฉลิม บุญ รอดโจทก์นางสาว วนิดา ชัย นิยมจำเลย ป.พ.พ. ม. 378, ม. 389เมื่อโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3)ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายเท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 389 อยู่แล้วโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 14538 แก่โจทก์เป็นเงิน 2,247.00บาท โจทก์วางมัดจำให้จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาท นัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เมื่อถึงกำหนดโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 1,697,000 บาท ให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปในราคา 2,817,000 บาท แต่จดทะเบียนซื้อขายกันในราคาเพียง400,000 บาท หากจำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถจะนำที่ดินดังกล่าวออกขายแก่บุคคลอื่นในราคา 2,827,000 บาท โจทก์จะได้ราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้นอีกเป็นเงินจำนวน 580,000 บาท โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,152,125 บาท และให้จำเลยชดใช้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 1,130,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ต้องการซื้อที่ดินเพื่อเอาไปขายต่อหากำไร โดยกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เพื่อให้เวลาโจทก์ไปหาคนซื้อแต่ก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ 2 วัน โจทก์ขอผัดผ่อนให้เลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปก่อน แต่จำเลยไม่ยอมและยื่นคำขาดให้โอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงไว้ และนัดให้โจทก์หรือผู้ที่โจทก์หามาซื้อทำแคชเชียร์เช็คให้เรียบร้อยก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องแท้จริงของแคชเชียร์เช็ค แต่เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไม่ไปตามที่นัดหมาย ไม่นำแคชเชียร์เช็คมาให้จำเลยดู โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอง จนกระทั่งเมื่อวันที่ 13 เมษายน 2533 โจทก์ติดต่อมายังจำเลยโดยบอกว่าหาคนซื้อที่ดินได้แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมเพราะได้ริบเงินมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเดิมเป็นอันเลิกกันแล้วหากจะซื้อต้องซื้อกันในราคาใหม่ที่สูงขึ้นกว่าเดิม แต่โจทก์ไม่ยอมดังนั้นเมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2533 จำเลยจึงขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 550,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในจำนวนเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นน้าของจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 14538 แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครราคา 2,247,000 บาท แก่โจทก์ กำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 30มีนาคม 2533 โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โจทก์ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี ต่อมาวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่บุคคลภายนอกคดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์จริงหรือไม่ จำเลยนำสืบว่าในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์จำเลยไปคอยโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตั้งแต่เวลา 10 นาฬิกา จนถึง 16.30 นาฬิกา ไม่พบโจทก์จำเลยจึงกลับ ต่อมาจำเลยเล่าเรื่องดังกล่าวให้นางแฉล้ม ชัยนิยมมารดาและนายแสวง บุญรอด ฟัง ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมีตัวจำเลยเองเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานอื่นสนับสนุน ที่ดินดังกล่าวติดจำนองหากจำเลยไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีจริงจำเลยก็น่าจะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินดังกล่าวเพราะจำเลยชำระหนี้จำนองเรียบร้อยแล้วและสหกรณ์ออมทรัพย์มหาวิทยาลัยมหิดล จำกัด ซึ่งเป็นผู้รับจำนองได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยทำนิติกรรมไถ่ถอนได้ หรือมิฉะนั้นจำเลยอาจขอให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกการมาตามกำหนดนัดไว้หรือไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนแต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ดำเนินการใด ๆ ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยมีพยานคือนางแฉล้มและนายแสวงเป็นพยานนั้น ก็ปรากฏว่าพยานจำเลยดังกล่าวเป็นพยานบอกเล่า ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีตามกำหนดนัด ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ทั้งโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดในสัญญา โจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ ดังนี้จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายของโจทก์ในกรณีนี้เท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามมาตรา 389 อยู่แล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สมพล สัตยาอภิธาน-ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 14538 แก่โจทก์เป็นเงิน 2,247.00บาท โจทก์วางมัดจำให้จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาท นัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เมื่อถึงกำหนดโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 1,697,000 บาท ให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปในราคา 2,817,000 บาท แต่จดทะเบียนซื้อขายกันในราคาเพียง400,000 บาท หากจำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถจะนำที่ดินดังกล่าวออกขายแก่บุคคลอื่นในราคา 2,827,000 บาท โจทก์จะได้ราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้นอีกเป็นเงินจำนวน 580,000 บาท โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,152,125 บาท และให้จำเลยชดใช้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 1,130,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ต้องการซื้อที่ดินเพื่อเอาไปขายต่อหากำไร โดยกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เพื่อให้เวลาโจทก์ไปหาคนซื้อแต่ก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ 2 วัน โจทก์ขอผัดผ่อนให้เลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปก่อน แต่จำเลยไม่ยอมและยื่นคำขาดให้โอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงไว้ และนัดให้โจทก์หรือผู้ที่โจทก์หามาซื้อทำแคชเชียร์เช็คให้เรียบร้อยก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องแท้จริงของแคชเชียร์เช็ค แต่เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไม่ไปตามที่นัดหมาย ไม่นำแคชเชียร์เช็คมาให้จำเลยดู โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอง จนกระทั่งเมื่อวันที่ 13 เมษายน 2533 โจทก์ติดต่อมายังจำเลยโดยบอกว่าหาคนซื้อที่ดินได้แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมเพราะได้ริบเงินมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเดิมเป็นอันเลิกกันแล้วหากจะซื้อต้องซื้อกันในราคาใหม่ที่สูงขึ้นกว่าเดิม แต่โจทก์ไม่ยอมดังนั้นเมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2533 จำเลยจึงขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 550,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในจำนวนเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นน้าของจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 14538 แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครราคา 2,247,000 บาท แก่โจทก์ กำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 30มีนาคม 2533 โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โจทก์ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี ต่อมาวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่บุคคลภายนอกคดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์จริงหรือไม่ จำเลยนำสืบว่าในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์จำเลยไปคอยโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตั้งแต่เวลา 10 นาฬิกา จนถึง 16.30 นาฬิกา ไม่พบโจทก์จำเลยจึงกลับ ต่อมาจำเลยเล่าเรื่องดังกล่าวให้นางแฉล้ม ชัยนิยมมารดาและนายแสวง บุญรอด ฟัง ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมีตัวจำเลยเองเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานอื่นสนับสนุน ที่ดินดังกล่าวติดจำนองหากจำเลยไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีจริงจำเลยก็น่าจะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินดังกล่าวเพราะจำเลยชำระหนี้จำนองเรียบร้อยแล้วและสหกรณ์ออมทรัพย์มหาวิทยาลัยมหิดล จำกัด ซึ่งเป็นผู้รับจำนองได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยทำนิติกรรมไถ่ถอนได้ หรือมิฉะนั้นจำเลยอาจขอให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกการมาตามกำหนดนัดไว้หรือไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนแต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ดำเนินการใด ๆ ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยมีพยานคือนางแฉล้มและนายแสวงเป็นพยานนั้น ก็ปรากฏว่าพยานจำเลยดังกล่าวเป็นพยานบอกเล่า ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีตามกำหนดนัด ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ทั้งโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดในสัญญา โจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ ดังนี้จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายของโจทก์ในกรณีนี้เท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามมาตรา 389 อยู่แล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 390/2538นาย เฉลิม บุญ รอดโจทก์นางสาว วนิดา ชัย นิยมจำเลย ป.พ.พ. ม. 378, ม. 389เมื่อโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3)ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายเท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 389 อยู่แล้วโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 14538 แก่โจทก์เป็นเงิน 2,247.00บาท โจทก์วางมัดจำให้จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาท นัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เมื่อถึงกำหนดโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 1,697,000 บาท ให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปในราคา 2,817,000 บาท แต่จดทะเบียนซื้อขายกันในราคาเพียง400,000 บาท หากจำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถจะนำที่ดินดังกล่าวออกขายแก่บุคคลอื่นในราคา 2,827,000 บาท โจทก์จะได้ราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้นอีกเป็นเงินจำนวน 580,000 บาท โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,152,125 บาท และให้จำเลยชดใช้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในจำนวนเงิน 1,130,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ต้องการซื้อที่ดินเพื่อเอาไปขายต่อหากำไร โดยกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 30 มีนาคม 2533 เพื่อให้เวลาโจทก์ไปหาคนซื้อแต่ก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ 2 วัน โจทก์ขอผัดผ่อนให้เลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปก่อน แต่จำเลยไม่ยอมและยื่นคำขาดให้โอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงไว้ และนัดให้โจทก์หรือผู้ที่โจทก์หามาซื้อทำแคชเชียร์เช็คให้เรียบร้อยก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องแท้จริงของแคชเชียร์เช็ค แต่เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไม่ไปตามที่นัดหมาย ไม่นำแคชเชียร์เช็คมาให้จำเลยดู โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเอง จนกระทั่งเมื่อวันที่ 13 เมษายน 2533 โจทก์ติดต่อมายังจำเลยโดยบอกว่าหาคนซื้อที่ดินได้แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมเพราะได้ริบเงินมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเดิมเป็นอันเลิกกันแล้วหากจะซื้อต้องซื้อกันในราคาใหม่ที่สูงขึ้นกว่าเดิม แต่โจทก์ไม่ยอมดังนั้นเมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2533 จำเลยจึงขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 550,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในจำนวนเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นน้าของจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 14538 แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานครราคา 2,247,000 บาท แก่โจทก์ กำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 30มีนาคม 2533 โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงิน 550,000 บาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โจทก์ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี ต่อมาวันที่ 16พฤษภาคม 2533 จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่บุคคลภายนอกคดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรี เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์จริงหรือไม่ จำเลยนำสืบว่าในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์จำเลยไปคอยโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตั้งแต่เวลา 10 นาฬิกา จนถึง 16.30 นาฬิกา ไม่พบโจทก์จำเลยจึงกลับ ต่อมาจำเลยเล่าเรื่องดังกล่าวให้นางแฉล้ม ชัยนิยมมารดาและนายแสวง บุญรอด ฟัง ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยมีตัวจำเลยเองเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานอื่นสนับสนุน ที่ดินดังกล่าวติดจำนองหากจำเลยไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีจริงจำเลยก็น่าจะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินดังกล่าวเพราะจำเลยชำระหนี้จำนองเรียบร้อยแล้วและสหกรณ์ออมทรัพย์มหาวิทยาลัยมหิดล จำกัด ซึ่งเป็นผู้รับจำนองได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยทำนิติกรรมไถ่ถอนได้ หรือมิฉะนั้นจำเลยอาจขอให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกการมาตามกำหนดนัดไว้หรือไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนแต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ดำเนินการใด ๆ ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยมีพยานคือนางแฉล้มและนายแสวงเป็นพยานนั้น ก็ปรากฏว่าพยานจำเลยดังกล่าวเป็นพยานบอกเล่า ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขามีนบุรีตามกำหนดนัด ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ทั้งโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดในสัญญา โจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ ดังนี้จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายของโจทก์ในกรณีนี้เท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามมาตรา 389 อยู่แล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สมพล สัตยาอภิธาน-ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ