คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5752/2543หลักกฎหมาย: การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบ เมื่อการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันได้ในคราวเดียว จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านหลังดังกล่าวแก่โจทก์แล้ว บ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาทโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและบ้าน ห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง อีกต่อไป และให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านพร้อมเครื่องเรือนให้โจทก์นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ ๕๐๐ บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕๑ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และบ้านเลขที่ ๑๐๓ หมู่ที่ ๓ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนภายในบ้านให้โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ ๒๔ มิถุนายน ๒๕๓๗) จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ครบถ้วน กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตกเป็นโมฆะหรือไม่ ข้อนี้จำเลยฎีกาว่า สัญญาฉบับดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ ตกเป็นโมฆะ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ข้อ ๓ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ในวันนี้ ผู้ขาย" ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ให้แก่ "ผู้ซื้อ" แล้ว ส่วนความในข้อ ๔ กล่าวว่า "ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้ออกคนละครึ่ง" แสดงว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง และในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้นเอง โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สำเร็จลุล่วง เมื่อที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญา ฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า ขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถตีความให้รวมเลยไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้อยู่บนที่ดินดังกล่าว คงหมายความได้เพียงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น จากข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ ของจำเลย และจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์อันเป็นการแสดงเจตนาที่ถูกต้องตรงกัน ก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ซึ่งต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนบริบูรณ์ เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายทั้งสองสิ่งมีอยู่จริง ทั้งไม่ปรากฏว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาสัญญานั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แม้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงอื่นก็ตาม เพราะโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนสัญญาซื้อขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่ก็สามารถทำได้โดยชอบ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาซื้อขาย จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ทั้งอยู่ภายในขอบรั้วเดียวกันโดยไม่มีแนวเขตแบ่งแยกที่ดินพิพาทและที่ดินอีก ๒ แปลงนั้น ขณะเดียวกันแม้บ้านเลขที่ ๑๐๓ จะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ แต่ห้องน้ำของบ้านเลขที่ ๑๐๓ กลับปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาท จึงแสดงว่าการปลูกสร้างบ้านเลขที่ ๑๐๓ มิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้งซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงเหล่านี้ดี จำเลยแสดงเจตนาขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ และที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมไปในคราวเดียวกัน จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขาย ที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์แล้ว บ้านเลขที่ ๑๐๓ ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที ทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท การที่จำเลยปฏิเสธผลของสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยยกข้อกฎหมายต่าง ๆ ขึ้นกล่าวอ้างจึงเป็นการใช้สิทธิฎีกาโดยไม่สุจริต? พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5752/2543นางลัดดา กอหลวงโจทก์นางอัมพร ตาชัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 420, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบ เมื่อการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันได้ในคราวเดียว จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านหลังดังกล่าวแก่โจทก์แล้ว บ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาทโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและบ้าน ห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง อีกต่อไป และให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านพร้อมเครื่องเรือนให้โจทก์นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ ๕๐๐ บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕๑ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และบ้านเลขที่ ๑๐๓ หมู่ที่ ๓ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนภายในบ้านให้โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ ๒๔ มิถุนายน ๒๕๓๗) จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ครบถ้วน กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตกเป็นโมฆะหรือไม่ ข้อนี้จำเลยฎีกาว่า สัญญาฉบับดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ ตกเป็นโมฆะ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ข้อ ๓ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ในวันนี้ ผู้ขาย" ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ให้แก่ "ผู้ซื้อ" แล้ว ส่วนความในข้อ ๔ กล่าวว่า "ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้ออกคนละครึ่ง" แสดงว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง และในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้นเอง โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สำเร็จลุล่วง เมื่อที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญา ฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า ขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถตีความให้รวมเลยไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้อยู่บนที่ดินดังกล่าว คงหมายความได้เพียงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น จากข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ ของจำเลย และจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์อันเป็นการแสดงเจตนาที่ถูกต้องตรงกัน ก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ซึ่งต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนบริบูรณ์ เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายทั้งสองสิ่งมีอยู่จริง ทั้งไม่ปรากฏว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาสัญญานั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แม้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงอื่นก็ตาม เพราะโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนสัญญาซื้อขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่ก็สามารถทำได้โดยชอบ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาซื้อขาย จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ทั้งอยู่ภายในขอบรั้วเดียวกันโดยไม่มีแนวเขตแบ่งแยกที่ดินพิพาทและที่ดินอีก ๒ แปลงนั้น ขณะเดียวกันแม้บ้านเลขที่ ๑๐๓ จะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ แต่ห้องน้ำของบ้านเลขที่ ๑๐๓ กลับปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาท จึงแสดงว่าการปลูกสร้างบ้านเลขที่ ๑๐๓ มิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้งซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงเหล่านี้ดี จำเลยแสดงเจตนาขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ และที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมไปในคราวเดียวกัน จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขาย ที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์แล้ว บ้านเลขที่ ๑๐๓ ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที ทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท การที่จำเลยปฏิเสธผลของสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยยกข้อกฎหมายต่าง ๆ ขึ้นกล่าวอ้างจึงเป็นการใช้สิทธิฎีกาโดยไม่สุจริต? พิพากษายืน(สุเทพ เจตนาการณ์กุล-ระพิณ บุญสิทธิ์-วิชัย วิสิทธวงศ์)ศาลจังหวัดเชียงใหม่ - นางสาวจันทร์เพ็ญ อนันต์พันธุศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายสุนทร นาเนกรังสรรค์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและบ้าน ห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง อีกต่อไป และให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านพร้อมเครื่องเรือนให้โจทก์นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ ๕๐๐ บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕๑ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และบ้านเลขที่ ๑๐๓ หมู่ที่ ๓ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนภายในบ้านให้โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ ๒๔ มิถุนายน ๒๕๓๗) จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ครบถ้วน กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตกเป็นโมฆะหรือไม่ ข้อนี้จำเลยฎีกาว่า สัญญาฉบับดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ ตกเป็นโมฆะ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ข้อ ๓ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ในวันนี้ ผู้ขาย" ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ให้แก่ "ผู้ซื้อ" แล้ว ส่วนความในข้อ ๔ กล่าวว่า "ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้ออกคนละครึ่ง" แสดงว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง และในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้นเอง โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สำเร็จลุล่วง เมื่อที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญา ฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า ขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถตีความให้รวมเลยไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้อยู่บนที่ดินดังกล่าว คงหมายความได้เพียงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น จากข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ ของจำเลย และจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์อันเป็นการแสดงเจตนาที่ถูกต้องตรงกัน ก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ซึ่งต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนบริบูรณ์ เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายทั้งสองสิ่งมีอยู่จริง ทั้งไม่ปรากฏว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาสัญญานั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แม้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงอื่นก็ตาม เพราะโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนสัญญาซื้อขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่ก็สามารถทำได้โดยชอบ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาซื้อขาย จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ทั้งอยู่ภายในขอบรั้วเดียวกันโดยไม่มีแนวเขตแบ่งแยกที่ดินพิพาทและที่ดินอีก ๒ แปลงนั้น ขณะเดียวกันแม้บ้านเลขที่ ๑๐๓ จะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ แต่ห้องน้ำของบ้านเลขที่ ๑๐๓ กลับปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาท จึงแสดงว่าการปลูกสร้างบ้านเลขที่ ๑๐๓ มิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้งซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงเหล่านี้ดี จำเลยแสดงเจตนาขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ และที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมไปในคราวเดียวกัน จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขาย ที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์แล้ว บ้านเลขที่ ๑๐๓ ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที ทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท การที่จำเลยปฏิเสธผลของสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยยกข้อกฎหมายต่าง ๆ ขึ้นกล่าวอ้างจึงเป็นการใช้สิทธิฎีกาโดยไม่สุจริต? พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5752/2543นางลัดดา กอหลวงโจทก์นางอัมพร ตาชัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 420, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบ เมื่อการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันได้ในคราวเดียว จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านหลังดังกล่าวแก่โจทก์แล้ว บ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาทโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและบ้าน ห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง อีกต่อไป และให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านพร้อมเครื่องเรือนให้โจทก์นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราวันละ ๕๐๐ บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕๑ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และบ้านเลขที่ ๑๐๓ หมู่ที่ ๓ ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนภายในบ้านให้โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ ๒๔ มิถุนายน ๒๕๓๗) จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ครบถ้วน กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษายืน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตกเป็นโมฆะหรือไม่ ข้อนี้จำเลยฎีกาว่า สัญญาฉบับดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ ตกเป็นโมฆะ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ข้อ ๓ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ในวันนี้ ผู้ขาย" ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ให้แก่ "ผู้ซื้อ" แล้ว ส่วนความในข้อ ๔ กล่าวว่า "ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้ออกคนละครึ่ง" แสดงว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง และในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้นเอง โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สำเร็จลุล่วง เมื่อที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญา ฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า ขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถตีความให้รวมเลยไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้อยู่บนที่ดินดังกล่าว คงหมายความได้เพียงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น จากข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ ของจำเลย และจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์อันเป็นการแสดงเจตนาที่ถูกต้องตรงกัน ก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ซึ่งต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนบริบูรณ์ เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายทั้งสองสิ่งมีอยู่จริง ทั้งไม่ปรากฏว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาสัญญานั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แม้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงอื่นก็ตาม เพราะโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนสัญญาซื้อขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่ก็สามารถทำได้โดยชอบ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาซื้อขาย จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ทั้งอยู่ภายในขอบรั้วเดียวกันโดยไม่มีแนวเขตแบ่งแยกที่ดินพิพาทและที่ดินอีก ๒ แปลงนั้น ขณะเดียวกันแม้บ้านเลขที่ ๑๐๓ จะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๙๖๑๔ และ ๑๙๘๐๑ แต่ห้องน้ำของบ้านเลขที่ ๑๐๓ กลับปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาท จึงแสดงว่าการปลูกสร้างบ้านเลขที่ ๑๐๓ มิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้งซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงเหล่านี้ดี จำเลยแสดงเจตนาขายบ้านเลขที่ ๑๐๓ และที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมไปในคราวเดียวกัน จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขาย ที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ ๑๐๓ แก่โจทก์แล้ว บ้านเลขที่ ๑๐๓ ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที ทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท การที่จำเลยปฏิเสธผลของสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยยกข้อกฎหมายต่าง ๆ ขึ้นกล่าวอ้างจึงเป็นการใช้สิทธิฎีกาโดยไม่สุจริต? พิพากษายืน(สุเทพ เจตนาการณ์กุล-ระพิณ บุญสิทธิ์-วิชัย วิสิทธวงศ์)ศาลจังหวัดเชียงใหม่ - นางสาวจันทร์เพ็ญ อนันต์พันธุศาลอุทธรณ์ภาค 2 - นายสุนทร นาเนกรังสรรค์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ