คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3383/2530หลักกฎหมาย: โจทก์เช่า แผงตลาดจากบริษัทฐ. อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัท ฐ. เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากให้แก่บริษัท ค. ไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตก เป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิม ด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า กับโจทก์ และโจทก์ยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตน ต่อไป เมื่อจำเลยให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์เช่า อยู่ให้แก่บริษัท ค. ตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้ง และขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่า กับโจทก์จึงไม่ชอบ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากแผงที่เช่า โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน.โจทก์ทั้งสิบหกฟ้องว่าจำเลยทั้งสองได้จ้างหรือใช้หรือร่วมกับบุคคลผู้มีชื่อสร้างรั้วสังกะสีทึบสูงประมาณ 2 เมตร ปิดล้อมแผงตลาดที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสิบหกไม่สามารถดำเนินกิจการค้าของโจทก์ได้ตามปกติ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วสังกะสีออก และทำให้มีสภาพเดิมและงดเว้นการกระทำใด ๆ ที่เป็นการกีดขวางทางเดินและทำเลการค้าที่โจทก์ทั้งสิบหกคนเช่าโดยตลอด ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสิบหกถึงวันฟ้อง รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 32,400 บาท และนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะหยุดหรือระงับการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่เคยใช้หรือร่วมกับบุคคลอื่นสร้างรั้วสังกะสีทึบปิดล้อมทางพิพาทดังกล่าวเพราะจำเลยทั้งสองไม่ใช่เจ้าของที่ดินและไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินที่ปิดกั้น จำเลยที่ 2 รับว่าโจทก์ทั้งสิบหกเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัดจริง และจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัด โดยซื้อที่ดินพร้อมสิ่งก่อสร้างที่แผงดังกล่าวตั้งอยู่ จำเลยที่ 2 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่าแล้ว แต่โจทก์ทั้งสิบหกเพิกเฉยเป็นการละเมิดสิทธิของจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง และขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่า หากพ้นกำหนดตามคำบังคับแล้ว ให้จำเลยที่ 2 มีอำนาจขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสิบหก โดยให้โจทก์ทั้งสิบหกเสียค่าขนย้าย ให้โจทก์ทั้งสิบหกใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 280,000 บาท และวันละ10,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าโจทก์ทั้งสิบหกจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงที่เช่าโจทก์ทั้งสิบหกให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสิงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะที่ดินและแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการขายฝากแล้ว จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์374,220 บาท และห้ามมิให้กระทำการใดเป็นการกีดขวางทางเข้าออกแผงลอยของโจทก์อีก กับให้ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,500 บาทยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,200 บาท แทนโจตทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์นั้นปรากฏว่าโจทก์ทั้งสิบหกได้เช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัดเมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากไปในวันเดียวกันกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิมด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกและโจทก์ทั้งสิบหกยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตนต่อไป เมื่อจำเลยทั้งสองให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์ จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกโจทก์ทั้งสิบหกมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่าเมื่อจำเลยที่ 2 ได้ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าอยู่ให้แก่บริษัทเคดิตฟองซิเอร์เมืองไทยพาณิชย์ จำกัด เสียตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้งและขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกจึงไม่ชอบ ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์ทั้งสิบหกได้ปัญหาเกี่ยวกับค่าเสียหายของโจทก์ ปรากฏว่าคดีนี้ โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังได้วินิจฉัยมาแล้วศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ทั้งสิบหกเป็นเงิน 1,000 บาท. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3383/2530นาย พินิจ วรพันธ์ตระกูล กับพวกโจทก์บริษัท เท เวศน์ การลงทุน และ เคหะ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 491, ม. 492, ม. 537, ม. 538, ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 248, ม. 249โจทก์เช่า แผงตลาดจากบริษัทฐ. อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัท ฐ. เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากให้แก่บริษัท ค. ไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตก เป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิม ด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า กับโจทก์ และโจทก์ยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตน ต่อไป เมื่อจำเลยให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์เช่า อยู่ให้แก่บริษัท ค. ตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้ง และขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่า กับโจทก์จึงไม่ชอบ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากแผงที่เช่า โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน.โจทก์ทั้งสิบหกฟ้องว่าจำเลยทั้งสองได้จ้างหรือใช้หรือร่วมกับบุคคลผู้มีชื่อสร้างรั้วสังกะสีทึบสูงประมาณ 2 เมตร ปิดล้อมแผงตลาดที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสิบหกไม่สามารถดำเนินกิจการค้าของโจทก์ได้ตามปกติ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วสังกะสีออก และทำให้มีสภาพเดิมและงดเว้นการกระทำใด ๆ ที่เป็นการกีดขวางทางเดินและทำเลการค้าที่โจทก์ทั้งสิบหกคนเช่าโดยตลอด ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสิบหกถึงวันฟ้อง รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 32,400 บาท และนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะหยุดหรือระงับการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่เคยใช้หรือร่วมกับบุคคลอื่นสร้างรั้วสังกะสีทึบปิดล้อมทางพิพาทดังกล่าวเพราะจำเลยทั้งสองไม่ใช่เจ้าของที่ดินและไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินที่ปิดกั้น จำเลยที่ 2 รับว่าโจทก์ทั้งสิบหกเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัดจริง และจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัด โดยซื้อที่ดินพร้อมสิ่งก่อสร้างที่แผงดังกล่าวตั้งอยู่ จำเลยที่ 2 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่าแล้ว แต่โจทก์ทั้งสิบหกเพิกเฉยเป็นการละเมิดสิทธิของจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง และขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่า หากพ้นกำหนดตามคำบังคับแล้ว ให้จำเลยที่ 2 มีอำนาจขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสิบหก โดยให้โจทก์ทั้งสิบหกเสียค่าขนย้าย ให้โจทก์ทั้งสิบหกใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 280,000 บาท และวันละ10,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าโจทก์ทั้งสิบหกจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงที่เช่าโจทก์ทั้งสิบหกให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสิงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะที่ดินและแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการขายฝากแล้ว จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์374,220 บาท และห้ามมิให้กระทำการใดเป็นการกีดขวางทางเข้าออกแผงลอยของโจทก์อีก กับให้ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,500 บาทยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,200 บาท แทนโจตทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์นั้นปรากฏว่าโจทก์ทั้งสิบหกได้เช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัดเมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากไปในวันเดียวกันกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิมด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกและโจทก์ทั้งสิบหกยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตนต่อไป เมื่อจำเลยทั้งสองให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์ จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกโจทก์ทั้งสิบหกมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่าเมื่อจำเลยที่ 2 ได้ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าอยู่ให้แก่บริษัทเคดิตฟองซิเอร์เมืองไทยพาณิชย์ จำกัด เสียตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้งและขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกจึงไม่ชอบ ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์ทั้งสิบหกได้ปัญหาเกี่ยวกับค่าเสียหายของโจทก์ ปรากฏว่าคดีนี้ โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังได้วินิจฉัยมาแล้วศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ทั้งสิบหกเป็นเงิน 1,000 บาท.(สุนทร จันทรศักดิ์-สมศักดิ์ เกิดลาภผล-ปิ่นทิพย์ สุจริตกุล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ไม่มีปัญหาโดยตรงให้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าแผงตลาดที่พิพาทเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษหรือไม่แม้จะปรากฏจากคำให้การแก้ฟ้องแย้ง และทางนำสืบของโจทก์ว่าโจทก์ทั้งสิบหกเช่าแผงจากบริษัท ฐ. มีกำหนดเวลา 10 ปี และเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์ทั้งสิบหกได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างแผงละ 20,000 บาทเศษ ซึ่งหากเป็นจริงดังที่โจทก์อ้างก็ถือได้ว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษใช้ฟ้องร้องบังคับกันได้แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538(เทียบนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501) แต่เมื่อศาลฎีกามิได้วินิจฉัยถึงปัญหาดังกล่าวก็น่าจะยังฟังไม่ได้ว่าสัญญาเช่าแผงที่พิพาทเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ คงเป็นสัญญาเช่าธรรมดาหากไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าดังกล่าวก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี โจทก์นำสืบเองว่าหลังจากเช่าแผงพิพาทมาประมาณ 4 ปี จำเลยจึงมาสร้างรั้วสังกะสีปิดล้อมซึ่งหากพิจารณาตามมาตรา 538 การเช่าดังกล่าวคงต้องถือว่ามีผลเพียง 3 ปี หลังจากครบ 3 ปีแล้ว โจทก์ยังคงเช่าอยู่ ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2512 และ 1299/2517) ฉะนั้นที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...โจทก์ทั้งสิบหกได้เช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัดอยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้ว ก็ขายฝากไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิ และหน้าที่ของผู้ใด้เช่าแผงเดิมด้วยจำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหก..."นั้นผู้เขียนเข้าใจว่า สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมที่ผู้รับซื้อฝากได้รับมาในที่นี้หมายถึงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา หากผู้รับซื้อฝากจะบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ก็ต้องบอกเลิกตามวิธีการที่บัญญัติไว้ในมาตรา 566 ปัญหาที่น่าพิจารณาต่อไปคือ สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวจะรวมถึงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษหากโจทก์นำสืบฟังได้ตามที่อ้างหรือไม่ปัญหานี้หากปรากฏว่าสัญญาเช่าดังกล่าวได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นที่แน่นอนว่าสัญญาเช่าย่อมบังคับกับผู้รับซื้อฝากได้ 10 ปีตามที่ตกลงไว้กับผู้เช่าเดิม แต่ถ้ามิได้จดทะเบียนไว้สัญญาต่างตอบแทนพิเศษดังกล่าวก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับได้เฉพาะระหว่างโจทก์กับผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้นไม่มีผลผูกพันไปถึงผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าด้วย ผู้รับโอนคงผูกพันในส่วนที่เป็นสัญญาเช่าตามมาตรา 569 เท่านั้น ทั้งนี้เว้นเสียแต่ว่าผู้รับโอนจะตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนเจ้าของเดิมต่อไป ซึ่งข้อตกลงยินยอมเช่นนี้อาจทำโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายก็ได้ทั้งไม่จำต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร หากข้อตกลงดังกล่าวผู้รับซื้อฝากทำไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าโดยตรงก็มีผลบังคับอย่างนิติกรรมสัญญาทั่ว ๆ ไป แต่หากทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิมก็มีผลเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกที่โจทก์อาจแสดงเจตนาเข้ารับเอาประโยชน์นั้นได้ตามมาตรา 374 และ 375(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515 และ 1002/2509). ปริญญาดีผดุง.คำพิพากษา: โจทก์ทั้งสิบหกฟ้องว่าจำเลยทั้งสองได้จ้างหรือใช้หรือร่วมกับบุคคลผู้มีชื่อสร้างรั้วสังกะสีทึบสูงประมาณ 2 เมตร ปิดล้อมแผงตลาดที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสิบหกไม่สามารถดำเนินกิจการค้าของโจทก์ได้ตามปกติ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วสังกะสีออก และทำให้มีสภาพเดิมและงดเว้นการกระทำใด ๆ ที่เป็นการกีดขวางทางเดินและทำเลการค้าที่โจทก์ทั้งสิบหกคนเช่าโดยตลอด ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสิบหกถึงวันฟ้อง รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 32,400 บาท และนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะหยุดหรือระงับการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่เคยใช้หรือร่วมกับบุคคลอื่นสร้างรั้วสังกะสีทึบปิดล้อมทางพิพาทดังกล่าวเพราะจำเลยทั้งสองไม่ใช่เจ้าของที่ดินและไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินที่ปิดกั้น จำเลยที่ 2 รับว่าโจทก์ทั้งสิบหกเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัดจริง และจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัด โดยซื้อที่ดินพร้อมสิ่งก่อสร้างที่แผงดังกล่าวตั้งอยู่ จำเลยที่ 2 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่าแล้ว แต่โจทก์ทั้งสิบหกเพิกเฉยเป็นการละเมิดสิทธิของจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง และขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่า หากพ้นกำหนดตามคำบังคับแล้ว ให้จำเลยที่ 2 มีอำนาจขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสิบหก โดยให้โจทก์ทั้งสิบหกเสียค่าขนย้าย ให้โจทก์ทั้งสิบหกใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 280,000 บาท และวันละ10,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าโจทก์ทั้งสิบหกจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงที่เช่าโจทก์ทั้งสิบหกให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสิงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะที่ดินและแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการขายฝากแล้ว จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์374,220 บาท และห้ามมิให้กระทำการใดเป็นการกีดขวางทางเข้าออกแผงลอยของโจทก์อีก กับให้ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,500 บาทยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,200 บาท แทนโจตทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์นั้นปรากฏว่าโจทก์ทั้งสิบหกได้เช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัดเมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากไปในวันเดียวกันกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิมด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกและโจทก์ทั้งสิบหกยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตนต่อไป เมื่อจำเลยทั้งสองให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์ จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกโจทก์ทั้งสิบหกมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่าเมื่อจำเลยที่ 2 ได้ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าอยู่ให้แก่บริษัทเคดิตฟองซิเอร์เมืองไทยพาณิชย์ จำกัด เสียตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้งและขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกจึงไม่ชอบ ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์ทั้งสิบหกได้ปัญหาเกี่ยวกับค่าเสียหายของโจทก์ ปรากฏว่าคดีนี้ โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังได้วินิจฉัยมาแล้วศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ทั้งสิบหกเป็นเงิน 1,000 บาท. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3383/2530นาย พินิจ วรพันธ์ตระกูล กับพวกโจทก์บริษัท เท เวศน์ การลงทุน และ เคหะ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 491, ม. 492, ม. 537, ม. 538, ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 248, ม. 249โจทก์เช่า แผงตลาดจากบริษัทฐ. อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัท ฐ. เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากให้แก่บริษัท ค. ไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตก เป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิม ด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า กับโจทก์ และโจทก์ยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตน ต่อไป เมื่อจำเลยให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์เช่า อยู่ให้แก่บริษัท ค. ตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้ง และขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่า กับโจทก์จึงไม่ชอบ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากแผงที่เช่า โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน.โจทก์ทั้งสิบหกฟ้องว่าจำเลยทั้งสองได้จ้างหรือใช้หรือร่วมกับบุคคลผู้มีชื่อสร้างรั้วสังกะสีทึบสูงประมาณ 2 เมตร ปิดล้อมแผงตลาดที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสิบหกไม่สามารถดำเนินกิจการค้าของโจทก์ได้ตามปกติ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วสังกะสีออก และทำให้มีสภาพเดิมและงดเว้นการกระทำใด ๆ ที่เป็นการกีดขวางทางเดินและทำเลการค้าที่โจทก์ทั้งสิบหกคนเช่าโดยตลอด ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสิบหกถึงวันฟ้อง รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 32,400 บาท และนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะหยุดหรือระงับการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองไม่เคยใช้หรือร่วมกับบุคคลอื่นสร้างรั้วสังกะสีทึบปิดล้อมทางพิพาทดังกล่าวเพราะจำเลยทั้งสองไม่ใช่เจ้าของที่ดินและไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินที่ปิดกั้น จำเลยที่ 2 รับว่าโจทก์ทั้งสิบหกเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัดจริง และจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัด โดยซื้อที่ดินพร้อมสิ่งก่อสร้างที่แผงดังกล่าวตั้งอยู่ จำเลยที่ 2 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่าแล้ว แต่โจทก์ทั้งสิบหกเพิกเฉยเป็นการละเมิดสิทธิของจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง และขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ทั้งสิบหกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากแผงที่เช่า หากพ้นกำหนดตามคำบังคับแล้ว ให้จำเลยที่ 2 มีอำนาจขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสิบหก โดยให้โจทก์ทั้งสิบหกเสียค่าขนย้าย ให้โจทก์ทั้งสิบหกใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 280,000 บาท และวันละ10,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าโจทก์ทั้งสิบหกจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากแผงที่เช่าโจทก์ทั้งสิบหกให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสิงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะที่ดินและแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการขายฝากแล้ว จำเลยทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์374,220 บาท และห้ามมิให้กระทำการใดเป็นการกีดขวางทางเข้าออกแผงลอยของโจทก์อีก กับให้ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,500 บาทยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,200 บาท แทนโจตทก์ทั้งสิบหกจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ในปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์นั้นปรากฏว่าโจทก์ทั้งสิบหกได้เช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัดเมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากไปในวันเดียวกันกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิมด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกและโจทก์ทั้งสิบหกยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตนต่อไป เมื่อจำเลยทั้งสองให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์ จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบหกโจทก์ทั้งสิบหกมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่าเมื่อจำเลยที่ 2 ได้ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์ทั้งสิบหกเช่าอยู่ให้แก่บริษัทเคดิตฟองซิเอร์เมืองไทยพาณิชย์ จำกัด เสียตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้งและขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหกจึงไม่ชอบ ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์ทั้งสิบหกได้ปัญหาเกี่ยวกับค่าเสียหายของโจทก์ ปรากฏว่าคดีนี้ โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังได้วินิจฉัยมาแล้วศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ทั้งสิบหกเป็นเงิน 1,000 บาท.(สุนทร จันทรศักดิ์-สมศักดิ์ เกิดลาภผล-ปิ่นทิพย์ สุจริตกุล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ไม่มีปัญหาโดยตรงให้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าแผงตลาดที่พิพาทเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษหรือไม่แม้จะปรากฏจากคำให้การแก้ฟ้องแย้ง และทางนำสืบของโจทก์ว่าโจทก์ทั้งสิบหกเช่าแผงจากบริษัท ฐ. มีกำหนดเวลา 10 ปี และเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์ทั้งสิบหกได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างแผงละ 20,000 บาทเศษ ซึ่งหากเป็นจริงดังที่โจทก์อ้างก็ถือได้ว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษใช้ฟ้องร้องบังคับกันได้แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538(เทียบนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501) แต่เมื่อศาลฎีกามิได้วินิจฉัยถึงปัญหาดังกล่าวก็น่าจะยังฟังไม่ได้ว่าสัญญาเช่าแผงที่พิพาทเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ คงเป็นสัญญาเช่าธรรมดาหากไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่าดังกล่าวก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี โจทก์นำสืบเองว่าหลังจากเช่าแผงพิพาทมาประมาณ 4 ปี จำเลยจึงมาสร้างรั้วสังกะสีปิดล้อมซึ่งหากพิจารณาตามมาตรา 538 การเช่าดังกล่าวคงต้องถือว่ามีผลเพียง 3 ปี หลังจากครบ 3 ปีแล้ว โจทก์ยังคงเช่าอยู่ ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2512 และ 1299/2517) ฉะนั้นที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...โจทก์ทั้งสิบหกได้เช่าแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์จำกัดอยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัทฐาปนวิทย์ จำกัด เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้ว ก็ขายฝากไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิ และหน้าที่ของผู้ใด้เช่าแผงเดิมด้วยจำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ทั้งสิบหก..."นั้นผู้เขียนเข้าใจว่า สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมที่ผู้รับซื้อฝากได้รับมาในที่นี้หมายถึงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา หากผู้รับซื้อฝากจะบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ก็ต้องบอกเลิกตามวิธีการที่บัญญัติไว้ในมาตรา 566 ปัญหาที่น่าพิจารณาต่อไปคือ สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวจะรวมถึงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษหากโจทก์นำสืบฟังได้ตามที่อ้างหรือไม่ปัญหานี้หากปรากฏว่าสัญญาเช่าดังกล่าวได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นที่แน่นอนว่าสัญญาเช่าย่อมบังคับกับผู้รับซื้อฝากได้ 10 ปีตามที่ตกลงไว้กับผู้เช่าเดิม แต่ถ้ามิได้จดทะเบียนไว้สัญญาต่างตอบแทนพิเศษดังกล่าวก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับได้เฉพาะระหว่างโจทก์กับผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้นไม่มีผลผูกพันไปถึงผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าด้วย ผู้รับโอนคงผูกพันในส่วนที่เป็นสัญญาเช่าตามมาตรา 569 เท่านั้น ทั้งนี้เว้นเสียแต่ว่าผู้รับโอนจะตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนเจ้าของเดิมต่อไป ซึ่งข้อตกลงยินยอมเช่นนี้อาจทำโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายก็ได้ทั้งไม่จำต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร หากข้อตกลงดังกล่าวผู้รับซื้อฝากทำไว้กับโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าโดยตรงก็มีผลบังคับอย่างนิติกรรมสัญญาทั่ว ๆ ไป แต่หากทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิมก็มีผลเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกที่โจทก์อาจแสดงเจตนาเข้ารับเอาประโยชน์นั้นได้ตามมาตรา 374 และ 375(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515 และ 1002/2509). ปริญญาดีผดุง.