คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2552หลักกฎหมาย: บริษัท ก. เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ดังนั้น การที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัท ก. เท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากบริษัท ก. ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระกันจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัท ก. เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลยคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 75,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 19 พฤษภาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องมิใช่บริวารของจำเลยแต่ผู้ร้องได้ซื้อสิทธิการเช่าจากโจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารพิพาทดังกล่าว โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์ไม่เคยขายสิทธิการเช่าอาคารพิพาทแก่ผู้ร้อง ไม่เคยให้ผู้ร้องชำระค่างวดแทนและไม่เคยได้รับเงินจำนวน 400,000 บาท จากผู้ร้องและผู้ร้องอาศัยสิทธิอยู่ในอาคารพิพาทเพราะเป็นภริยาจำเลย ซึ่งเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลย ผู้ร้องในฐานะบริวารจึงต้องออกจาอาคารพิพาทด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคาร A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า อาคารพิพาทเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในราคา 1,000,000 บาทเศษ ต่อมาได้ให้จำเลยซึ่งเป็นสามีของผู้ร้องเช่าประกอบกิจการประดับยนต์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2542 โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ต่อมาภายหลังจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเมื่อประมาณเดือนเมษายน 2544 โจทก์จึงได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท คดีถึงที่สุดแล้ว ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลยหรือไม่ ผู้ร้องนำสืบว่า เดือนมีนาคม 2544 ผู้ร้องตกลงขอซื้ออาคารจากโจทก์ในราคา 670,000 บาท ส่วนที่เหลือผู้ร้องจะผ่อนชำระให้แก่บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องชำระเงินให้โจทก์แล้ว 400,000 บาท ยังคงค้างชำระเงินให้โจทก์อีก 270,000 บาท ซึ่งจะชำระให้ในวันที่โจทก์โอนสิทธิการเช่า และผู้ร้องตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าเงินที่ค้างชำระจำนวน 270,000 บาท นั้น จนปัจจุบันผู้ร้องยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์และยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ร้อง ส่วนโจทก์มีนางสาวสุชาดา ซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มาเบิกความว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิจากพยาน บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์นี้ จำกัด ได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนคดีหลัก เอกสารดังกล่าวซึ่งทำขึ้นเมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2545 บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้โอนสิทธิการเช่าได้รับสิทธิดังกล่าวมาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และระบุว่าโจทก์เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่า ดังนั้นการที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ไม่ปรากฏเลยว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งถ้าผู้ร้องกล่าวอ้างว่าได้ซื้อสิทธิการเช่ามาจากโจทก์แล้ว ผู้ร้องก็ชอบที่จะมาติดต่อขอรับโอนสิทธิในการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ข้อนี้จึงเป็นข้อพิรุธที่ทำให้ไม่น่าเชื่อว่าผู้ร้องได้รับโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์ ซึ่งผู้ร้องก็ได้เบิกความเองว่าผู้ร้องยังไม่ได้ไปเจรจาเพื่อขอให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าให้ เนื่องจากผู้ร้องยังขาดชำระเงินจำนวน 270,000 บาท แสดงให้เห็นว่าผู้ร้องทราบดีอยู่แล้วว่าโจทก์ยังไม่ได้โอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้อง เนื่องจากผู้ร้องยังค้างชำระเงินจำนวน 270,000 บาท อยู่ เท่ากับผู้ร้องยอมรับว่าสิทธิการเช่ายังเป็นของโจทก์ และอีกประการหนึ่งตราบใดที่ผู้ร้องยังมิได้สัญญาโอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนหลักมาแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องเป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลย อีกประการหนึ่งการที่ผู้ร้องนำสืบว่ายังค้างชำระเงินให้โจทก์ 270,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็พิพากษาต้องกันให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารจะเป็นเหตุให้ผู้ร้องไม่จำต้องชำระเงิน 270,000 บาท ให้แก่โจทก์อีกต่อไป เพราะศาลพิพากษาให้งดการบังคับคดีแล้ว โจทก์ก็จะไม่สามารถบังคับคดีต่อไปได้ โดยผลของคำพิพากษาซึ่งไม่น่าจะเป็นธรรมกับโจทก์ ด้วยเหตุผลดังกล่าวศาลฎีกาจึงไม่เห็นด้วยกับคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกคำร้อง ให้ผู้ร้องใช่ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2552นางอัมพร ฝัดศิริโจทก์นางกาญจนา จานทองผู้ร้องนายอุดม ฝัดศิริจำเลย ป.วิ.พ. ม. 296 จัตวา (3)บริษัท ก. เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ดังนั้น การที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัท ก. เท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากบริษัท ก. ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระกันจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัท ก. เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลยคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 75,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 19 พฤษภาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องมิใช่บริวารของจำเลยแต่ผู้ร้องได้ซื้อสิทธิการเช่าจากโจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารพิพาทดังกล่าว โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์ไม่เคยขายสิทธิการเช่าอาคารพิพาทแก่ผู้ร้อง ไม่เคยให้ผู้ร้องชำระค่างวดแทนและไม่เคยได้รับเงินจำนวน 400,000 บาท จากผู้ร้องและผู้ร้องอาศัยสิทธิอยู่ในอาคารพิพาทเพราะเป็นภริยาจำเลย ซึ่งเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลย ผู้ร้องในฐานะบริวารจึงต้องออกจาอาคารพิพาทด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคาร A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า อาคารพิพาทเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในราคา 1,000,000 บาทเศษ ต่อมาได้ให้จำเลยซึ่งเป็นสามีของผู้ร้องเช่าประกอบกิจการประดับยนต์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2542 โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ต่อมาภายหลังจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเมื่อประมาณเดือนเมษายน 2544 โจทก์จึงได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท คดีถึงที่สุดแล้ว ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลยหรือไม่ ผู้ร้องนำสืบว่า เดือนมีนาคม 2544 ผู้ร้องตกลงขอซื้ออาคารจากโจทก์ในราคา 670,000 บาท ส่วนที่เหลือผู้ร้องจะผ่อนชำระให้แก่บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องชำระเงินให้โจทก์แล้ว 400,000 บาท ยังคงค้างชำระเงินให้โจทก์อีก 270,000 บาท ซึ่งจะชำระให้ในวันที่โจทก์โอนสิทธิการเช่า และผู้ร้องตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าเงินที่ค้างชำระจำนวน 270,000 บาท นั้น จนปัจจุบันผู้ร้องยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์และยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ร้อง ส่วนโจทก์มีนางสาวสุชาดา ซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มาเบิกความว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิจากพยาน บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์นี้ จำกัด ได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนคดีหลัก เอกสารดังกล่าวซึ่งทำขึ้นเมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2545 บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้โอนสิทธิการเช่าได้รับสิทธิดังกล่าวมาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และระบุว่าโจทก์เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่า ดังนั้นการที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ไม่ปรากฏเลยว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งถ้าผู้ร้องกล่าวอ้างว่าได้ซื้อสิทธิการเช่ามาจากโจทก์แล้ว ผู้ร้องก็ชอบที่จะมาติดต่อขอรับโอนสิทธิในการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ข้อนี้จึงเป็นข้อพิรุธที่ทำให้ไม่น่าเชื่อว่าผู้ร้องได้รับโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์ ซึ่งผู้ร้องก็ได้เบิกความเองว่าผู้ร้องยังไม่ได้ไปเจรจาเพื่อขอให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าให้ เนื่องจากผู้ร้องยังขาดชำระเงินจำนวน 270,000 บาท แสดงให้เห็นว่าผู้ร้องทราบดีอยู่แล้วว่าโจทก์ยังไม่ได้โอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้อง เนื่องจากผู้ร้องยังค้างชำระเงินจำนวน 270,000 บาท อยู่ เท่ากับผู้ร้องยอมรับว่าสิทธิการเช่ายังเป็นของโจทก์ และอีกประการหนึ่งตราบใดที่ผู้ร้องยังมิได้สัญญาโอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนหลักมาแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องเป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลย อีกประการหนึ่งการที่ผู้ร้องนำสืบว่ายังค้างชำระเงินให้โจทก์ 270,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็พิพากษาต้องกันให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารจะเป็นเหตุให้ผู้ร้องไม่จำต้องชำระเงิน 270,000 บาท ให้แก่โจทก์อีกต่อไป เพราะศาลพิพากษาให้งดการบังคับคดีแล้ว โจทก์ก็จะไม่สามารถบังคับคดีต่อไปได้ โดยผลของคำพิพากษาซึ่งไม่น่าจะเป็นธรรมกับโจทก์ ด้วยเหตุผลดังกล่าวศาลฎีกาจึงไม่เห็นด้วยกับคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกคำร้อง ให้ผู้ร้องใช่ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท(สมศักดิ์ อเนกพุฒิ-ศิริชัย จิระบุญศรี-พิศาล อัยยะวรากูล)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 75,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 19 พฤษภาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องมิใช่บริวารของจำเลยแต่ผู้ร้องได้ซื้อสิทธิการเช่าจากโจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารพิพาทดังกล่าว โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์ไม่เคยขายสิทธิการเช่าอาคารพิพาทแก่ผู้ร้อง ไม่เคยให้ผู้ร้องชำระค่างวดแทนและไม่เคยได้รับเงินจำนวน 400,000 บาท จากผู้ร้องและผู้ร้องอาศัยสิทธิอยู่ในอาคารพิพาทเพราะเป็นภริยาจำเลย ซึ่งเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลย ผู้ร้องในฐานะบริวารจึงต้องออกจาอาคารพิพาทด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคาร A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า อาคารพิพาทเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในราคา 1,000,000 บาทเศษ ต่อมาได้ให้จำเลยซึ่งเป็นสามีของผู้ร้องเช่าประกอบกิจการประดับยนต์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2542 โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ต่อมาภายหลังจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเมื่อประมาณเดือนเมษายน 2544 โจทก์จึงได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท คดีถึงที่สุดแล้ว ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลยหรือไม่ ผู้ร้องนำสืบว่า เดือนมีนาคม 2544 ผู้ร้องตกลงขอซื้ออาคารจากโจทก์ในราคา 670,000 บาท ส่วนที่เหลือผู้ร้องจะผ่อนชำระให้แก่บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องชำระเงินให้โจทก์แล้ว 400,000 บาท ยังคงค้างชำระเงินให้โจทก์อีก 270,000 บาท ซึ่งจะชำระให้ในวันที่โจทก์โอนสิทธิการเช่า และผู้ร้องตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าเงินที่ค้างชำระจำนวน 270,000 บาท นั้น จนปัจจุบันผู้ร้องยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์และยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ร้อง ส่วนโจทก์มีนางสาวสุชาดา ซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มาเบิกความว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิจากพยาน บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์นี้ จำกัด ได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนคดีหลัก เอกสารดังกล่าวซึ่งทำขึ้นเมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2545 บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้โอนสิทธิการเช่าได้รับสิทธิดังกล่าวมาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และระบุว่าโจทก์เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่า ดังนั้นการที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ไม่ปรากฏเลยว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งถ้าผู้ร้องกล่าวอ้างว่าได้ซื้อสิทธิการเช่ามาจากโจทก์แล้ว ผู้ร้องก็ชอบที่จะมาติดต่อขอรับโอนสิทธิในการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ข้อนี้จึงเป็นข้อพิรุธที่ทำให้ไม่น่าเชื่อว่าผู้ร้องได้รับโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์ ซึ่งผู้ร้องก็ได้เบิกความเองว่าผู้ร้องยังไม่ได้ไปเจรจาเพื่อขอให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าให้ เนื่องจากผู้ร้องยังขาดชำระเงินจำนวน 270,000 บาท แสดงให้เห็นว่าผู้ร้องทราบดีอยู่แล้วว่าโจทก์ยังไม่ได้โอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้อง เนื่องจากผู้ร้องยังค้างชำระเงินจำนวน 270,000 บาท อยู่ เท่ากับผู้ร้องยอมรับว่าสิทธิการเช่ายังเป็นของโจทก์ และอีกประการหนึ่งตราบใดที่ผู้ร้องยังมิได้สัญญาโอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนหลักมาแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องเป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลย อีกประการหนึ่งการที่ผู้ร้องนำสืบว่ายังค้างชำระเงินให้โจทก์ 270,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็พิพากษาต้องกันให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารจะเป็นเหตุให้ผู้ร้องไม่จำต้องชำระเงิน 270,000 บาท ให้แก่โจทก์อีกต่อไป เพราะศาลพิพากษาให้งดการบังคับคดีแล้ว โจทก์ก็จะไม่สามารถบังคับคดีต่อไปได้ โดยผลของคำพิพากษาซึ่งไม่น่าจะเป็นธรรมกับโจทก์ ด้วยเหตุผลดังกล่าวศาลฎีกาจึงไม่เห็นด้วยกับคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกคำร้อง ให้ผู้ร้องใช่ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2552นางอัมพร ฝัดศิริโจทก์นางกาญจนา จานทองผู้ร้องนายอุดม ฝัดศิริจำเลย ป.วิ.พ. ม. 296 จัตวา (3)บริษัท ก. เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ดังนั้น การที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัท ก. เท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากบริษัท ก. ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระกันจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัท ก. เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลยคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว และให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 75,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 19 พฤษภาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องมิใช่บริวารของจำเลยแต่ผู้ร้องได้ซื้อสิทธิการเช่าจากโจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารพิพาทดังกล่าว โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์ไม่เคยขายสิทธิการเช่าอาคารพิพาทแก่ผู้ร้อง ไม่เคยให้ผู้ร้องชำระค่างวดแทนและไม่เคยได้รับเงินจำนวน 400,000 บาท จากผู้ร้องและผู้ร้องอาศัยสิทธิอยู่ในอาคารพิพาทเพราะเป็นภริยาจำเลย ซึ่งเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลย ผู้ร้องในฐานะบริวารจึงต้องออกจาอาคารพิพาทด้วย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคาร A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า อาคารพิพาทเลขที่ A-9 หรือ 51 ตำบลอรัญประเทศ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในราคา 1,000,000 บาทเศษ ต่อมาได้ให้จำเลยซึ่งเป็นสามีของผู้ร้องเช่าประกอบกิจการประดับยนต์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2542 โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ต่อมาภายหลังจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเมื่อประมาณเดือนเมษายน 2544 โจทก์จึงได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท คดีถึงที่สุดแล้ว ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลยหรือไม่ ผู้ร้องนำสืบว่า เดือนมีนาคม 2544 ผู้ร้องตกลงขอซื้ออาคารจากโจทก์ในราคา 670,000 บาท ส่วนที่เหลือผู้ร้องจะผ่อนชำระให้แก่บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องชำระเงินให้โจทก์แล้ว 400,000 บาท ยังคงค้างชำระเงินให้โจทก์อีก 270,000 บาท ซึ่งจะชำระให้ในวันที่โจทก์โอนสิทธิการเช่า และผู้ร้องตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าเงินที่ค้างชำระจำนวน 270,000 บาท นั้น จนปัจจุบันผู้ร้องยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์และยังไม่ได้แจ้งให้โจทก์ดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ร้อง ส่วนโจทก์มีนางสาวสุชาดา ซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มาเบิกความว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อสิทธิการเช่าไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิจากพยาน บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์นี้ จำกัด ได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนคดีหลัก เอกสารดังกล่าวซึ่งทำขึ้นเมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2545 บริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้โอนสิทธิการเช่าได้รับสิทธิดังกล่าวมาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และระบุว่าโจทก์เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่า ดังนั้นการที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ไม่ปรากฏเลยว่าผู้ร้องเคยมาติดต่อขอโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งถ้าผู้ร้องกล่าวอ้างว่าได้ซื้อสิทธิการเช่ามาจากโจทก์แล้ว ผู้ร้องก็ชอบที่จะมาติดต่อขอรับโอนสิทธิในการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ข้อนี้จึงเป็นข้อพิรุธที่ทำให้ไม่น่าเชื่อว่าผู้ร้องได้รับโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์ ซึ่งผู้ร้องก็ได้เบิกความเองว่าผู้ร้องยังไม่ได้ไปเจรจาเพื่อขอให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าให้ เนื่องจากผู้ร้องยังขาดชำระเงินจำนวน 270,000 บาท แสดงให้เห็นว่าผู้ร้องทราบดีอยู่แล้วว่าโจทก์ยังไม่ได้โอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้อง เนื่องจากผู้ร้องยังค้างชำระเงินจำนวน 270,000 บาท อยู่ เท่ากับผู้ร้องยอมรับว่าสิทธิการเช่ายังเป็นของโจทก์ และอีกประการหนึ่งตราบใดที่ผู้ร้องยังมิได้สัญญาโอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารตามเอกสารหมาย จ.2 ในสำนวนหลักมาแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องเป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัทโกลเด้นเกตพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลย อีกประการหนึ่งการที่ผู้ร้องนำสืบว่ายังค้างชำระเงินให้โจทก์ 270,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็พิพากษาต้องกันให้งดการบังคับคดีขับไล่ผู้ร้องออกจากอาคารจะเป็นเหตุให้ผู้ร้องไม่จำต้องชำระเงิน 270,000 บาท ให้แก่โจทก์อีกต่อไป เพราะศาลพิพากษาให้งดการบังคับคดีแล้ว โจทก์ก็จะไม่สามารถบังคับคดีต่อไปได้ โดยผลของคำพิพากษาซึ่งไม่น่าจะเป็นธรรมกับโจทก์ ด้วยเหตุผลดังกล่าวศาลฎีกาจึงไม่เห็นด้วยกับคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกคำร้อง ให้ผู้ร้องใช่ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท(สมศักดิ์ อเนกพุฒิ-ศิริชัย จิระบุญศรี-พิศาล อัยยะวรากูล)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ