คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2617/2538หลักกฎหมาย: แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ25,000บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ15,000บาทก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องโจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000บาทต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ2,000บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีกโจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย อยู่อาศัย ใน อาคาร พิพาท โดย เช่า จาก เจ้าของ เดิมมี กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ ไม่ประสงค์ จะ ให้ จำเลย เช่า อาคาร พิพาท ต่อไป จึง มอบ ให้ ทนายความมี หนังสือ บอกเลิก การ เช่า และ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวารออกจาก อาคาร พิพาท เมื่อ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย ได้รับ หนังสือดังกล่าว แล้ว แต่ จำเลย เพิกเฉย โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย จึง ขอ คิดค่าเสียหาย เท่ากับ ค่าเช่า ที่ โจทก์ อาจ นำ อาคาร พิพาท ไป ให้ ผู้อื่นเช่า ได้ เดือน ละ 25,000 บาท นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2532 จน ถึงวันฟ้อง เป็น เวลา 2 เดือน เป็น เงิน 50,000 บาท และ ดอกเบี้ย อัตราร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี เป็น เงิน 400 บาท รวมเป็น เงิน 50,400 บาทขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาทให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 50,400 บาท และ ค่าเสียหาย เดือน ละ 25,000 บาทพร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จาก วันฟ้องจนกว่า จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก อาคาร พิพาท แก่ โจทก์จำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ว่า เดิม บิดา จำเลย เช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ มี กำหนด 30 ปี ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท โดย บิดา จำเลย ต้อง ช่วย ค่าก่อสร้าง และ ค่าปรับ ปรุง อาคาร เป็น เงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระ เดือน ละ 9,500 บาท บิดา จำเลย ชำระ ค่าก่อสร้างและ ค่าเช่า ตั้งแต่ เดือน มกราคม 2510 ตลอดมา จน ถึง ปี 2525 ก็ ถึงแก่กรรมจำเลย ได้ เช่า อาคาร พิพาท จาก นาย พวง ต่อไป อีก 15 ปี แต่ จำเลย ต้อง ชำระ เงิน ค่าก่อสร้าง และ ปรับปรุง อาคาร ส่วน ที่ เหลือ จนกว่า จะ ครบ3,000,000 บาท และ ต้อง จ่ายเงิน ค่า เปลี่ยน ตัว คู่สัญญา อีก 300,000 บาทโจทก์ ซึ่ง รับโอน ที่ดิน จาก นาย พวง ย่อม รับ ไป ทั้ง สิทธิ และ หน้าที่ จึง ไม่มี สิทธิ ฟ้อง จำเลย ได้ และ อาคาร พิพาท หาก นำ ไป ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่าไม่เกิน เดือน ละ 1,200 บาท หาก โจทก์ จะ เสียหาย ก็ ไม่เกิน เดือน ละ1,200 บาท โดย เหตุ ที่ จำเลย เป็น ผู้ทรง สิทธิ ใน อาคาร พิพาท ตามสัญญาต่างตอบแทน อีก 8 ปี ใน แต่ละ ปี ที่ จำเลย อาศัย อยู่ ใน อาคาร พิพาททำ ธุรกิจ ได้ กำไร ปี ละ ประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็น เงิน4,000,000 บาท หาก จำเลย ต้อง ออกจาก อาคาร พิพาท จะ ได้รับ ความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอ คิด ค่าเสียหาย เพียง3,000,000 บาท ขอให้ ยกฟ้อง โจทก์ และ พิพากษา ว่า นิติกรรม ซื้อ ขายที่ดิน ระหว่าง โจทก์ กับ นาย พวง เป็น โมฆะ ให้ โจทก์ ไป จดทะเบียน ตาม สัญญาต่างตอบแทน ให้ จำเลย อีก 8 ปี หาก โจทก์ ไม่ไป จดทะเบียน ให้ ถือเอาคำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน ให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อม ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง แย้ง แก่ จำเลยศาลชั้นต้น มี คำสั่ง ไม่รับฟ้อง แย้ง จำเลยศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จากอาคาร พิพาท ของ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 20,000 บาท และ ค่าเสียหายเดือน ละ 15,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สินและ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาท ของ โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "คดี นี้ เป็น คดี ฟ้องขับไล่ ผู้เช่า ออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้ โจทก์ จะ กล่าว มา ใน ฟ้อง ว่า หาก โจทก์ จะ ให้ ผู้อื่นเช่า จะ ได้ ค่าเช่า เดือน ละ 25,000 บาท และ โจทก์ ใช้ เป็น เกณฑ์ คำนวณใน การ เรียกร้อง ค่าเสียหาย ตาม อัตรา นั้น จำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้น ก็ กำหนด ค่าเสียหาย ให้ เดือน ละ 15,000 บาท ก็ ตามยัง ถือไม่ได้ว่า เป็น ค่าเช่า ของ อสังหาริมทรัพย์ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องเพราะ เป็น แต่ อาจ ให้ เช่า ได้ ใน อัตรา ดังกล่าว เท่านั้น แต่ ข้อเท็จจริงตาม ที่ โจทก์ จำเลย นำสืบ ได้ความ ว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ เจ้าของ อาคาร พิพาท เดิม ใน อัตรา ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท ปรากฏ ตาม สัญญาเช่า เอกสาร หมาย จ. 1 ดังนี้ ต้อง ฟัง ว่าอาคาร พิพาท มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละ 2,000 บาทจึง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวล กฎหมาย วิธีพิจารณาความ แพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่ง บังคับ ใช้ ใน ขณะ ยื่น อุทธรณ์ เมื่อจำเลย ที่ 2 อุทธรณ์ ว่า โจทก์ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ อาคาร พิพาทสัญญาเช่า ระหว่าง จำเลย กับ ผู้เช่าเดิม เป็น สัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าสัญญาเช่า ธรรมดา และ โจทก์ เสียหาย ไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่ง เป็น อุทธรณ์ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม ตาม บท กฎหมาย ดังกล่าว แม้ ศาลอุทธรณ์ จะ รับวินิจฉัย ให้ ก็ ไม่ชอบ ด้วย กระบวนพิจารณา จำเลย ไม่มี สิทธิ ฎีกาใน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว ต่อมา ข้อเท็จจริง คง ยุติ ไป ตาม คำพิพากษาของ ศาลชั้นต้น แล้ว ศาลฎีกา ไม่รับ วินิจฉัย "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2617/2538บริษัท ห้าง ขายทองฮั่วเซ่งเฮง (เยาวราช) จำกัดโจทก์นาย อมร กมลวรานนท์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ25,000บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ15,000บาทก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องโจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000บาทต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ2,000บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีกโจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย อยู่อาศัย ใน อาคาร พิพาท โดย เช่า จาก เจ้าของ เดิมมี กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ ไม่ประสงค์ จะ ให้ จำเลย เช่า อาคาร พิพาท ต่อไป จึง มอบ ให้ ทนายความมี หนังสือ บอกเลิก การ เช่า และ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวารออกจาก อาคาร พิพาท เมื่อ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย ได้รับ หนังสือดังกล่าว แล้ว แต่ จำเลย เพิกเฉย โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย จึง ขอ คิดค่าเสียหาย เท่ากับ ค่าเช่า ที่ โจทก์ อาจ นำ อาคาร พิพาท ไป ให้ ผู้อื่นเช่า ได้ เดือน ละ 25,000 บาท นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2532 จน ถึงวันฟ้อง เป็น เวลา 2 เดือน เป็น เงิน 50,000 บาท และ ดอกเบี้ย อัตราร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี เป็น เงิน 400 บาท รวมเป็น เงิน 50,400 บาทขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาทให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 50,400 บาท และ ค่าเสียหาย เดือน ละ 25,000 บาทพร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จาก วันฟ้องจนกว่า จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก อาคาร พิพาท แก่ โจทก์จำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ว่า เดิม บิดา จำเลย เช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ มี กำหนด 30 ปี ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท โดย บิดา จำเลย ต้อง ช่วย ค่าก่อสร้าง และ ค่าปรับ ปรุง อาคาร เป็น เงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระ เดือน ละ 9,500 บาท บิดา จำเลย ชำระ ค่าก่อสร้างและ ค่าเช่า ตั้งแต่ เดือน มกราคม 2510 ตลอดมา จน ถึง ปี 2525 ก็ ถึงแก่กรรมจำเลย ได้ เช่า อาคาร พิพาท จาก นาย พวง ต่อไป อีก 15 ปี แต่ จำเลย ต้อง ชำระ เงิน ค่าก่อสร้าง และ ปรับปรุง อาคาร ส่วน ที่ เหลือ จนกว่า จะ ครบ3,000,000 บาท และ ต้อง จ่ายเงิน ค่า เปลี่ยน ตัว คู่สัญญา อีก 300,000 บาทโจทก์ ซึ่ง รับโอน ที่ดิน จาก นาย พวง ย่อม รับ ไป ทั้ง สิทธิ และ หน้าที่ จึง ไม่มี สิทธิ ฟ้อง จำเลย ได้ และ อาคาร พิพาท หาก นำ ไป ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่าไม่เกิน เดือน ละ 1,200 บาท หาก โจทก์ จะ เสียหาย ก็ ไม่เกิน เดือน ละ1,200 บาท โดย เหตุ ที่ จำเลย เป็น ผู้ทรง สิทธิ ใน อาคาร พิพาท ตามสัญญาต่างตอบแทน อีก 8 ปี ใน แต่ละ ปี ที่ จำเลย อาศัย อยู่ ใน อาคาร พิพาททำ ธุรกิจ ได้ กำไร ปี ละ ประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็น เงิน4,000,000 บาท หาก จำเลย ต้อง ออกจาก อาคาร พิพาท จะ ได้รับ ความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอ คิด ค่าเสียหาย เพียง3,000,000 บาท ขอให้ ยกฟ้อง โจทก์ และ พิพากษา ว่า นิติกรรม ซื้อ ขายที่ดิน ระหว่าง โจทก์ กับ นาย พวง เป็น โมฆะ ให้ โจทก์ ไป จดทะเบียน ตาม สัญญาต่างตอบแทน ให้ จำเลย อีก 8 ปี หาก โจทก์ ไม่ไป จดทะเบียน ให้ ถือเอาคำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน ให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อม ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง แย้ง แก่ จำเลยศาลชั้นต้น มี คำสั่ง ไม่รับฟ้อง แย้ง จำเลยศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จากอาคาร พิพาท ของ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 20,000 บาท และ ค่าเสียหายเดือน ละ 15,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สินและ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาท ของ โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "คดี นี้ เป็น คดี ฟ้องขับไล่ ผู้เช่า ออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้ โจทก์ จะ กล่าว มา ใน ฟ้อง ว่า หาก โจทก์ จะ ให้ ผู้อื่นเช่า จะ ได้ ค่าเช่า เดือน ละ 25,000 บาท และ โจทก์ ใช้ เป็น เกณฑ์ คำนวณใน การ เรียกร้อง ค่าเสียหาย ตาม อัตรา นั้น จำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้น ก็ กำหนด ค่าเสียหาย ให้ เดือน ละ 15,000 บาท ก็ ตามยัง ถือไม่ได้ว่า เป็น ค่าเช่า ของ อสังหาริมทรัพย์ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องเพราะ เป็น แต่ อาจ ให้ เช่า ได้ ใน อัตรา ดังกล่าว เท่านั้น แต่ ข้อเท็จจริงตาม ที่ โจทก์ จำเลย นำสืบ ได้ความ ว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ เจ้าของ อาคาร พิพาท เดิม ใน อัตรา ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท ปรากฏ ตาม สัญญาเช่า เอกสาร หมาย จ. 1 ดังนี้ ต้อง ฟัง ว่าอาคาร พิพาท มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละ 2,000 บาทจึง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวล กฎหมาย วิธีพิจารณาความ แพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่ง บังคับ ใช้ ใน ขณะ ยื่น อุทธรณ์ เมื่อจำเลย ที่ 2 อุทธรณ์ ว่า โจทก์ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ อาคาร พิพาทสัญญาเช่า ระหว่าง จำเลย กับ ผู้เช่าเดิม เป็น สัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าสัญญาเช่า ธรรมดา และ โจทก์ เสียหาย ไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่ง เป็น อุทธรณ์ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม ตาม บท กฎหมาย ดังกล่าว แม้ ศาลอุทธรณ์ จะ รับวินิจฉัย ให้ ก็ ไม่ชอบ ด้วย กระบวนพิจารณา จำเลย ไม่มี สิทธิ ฎีกาใน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว ต่อมา ข้อเท็จจริง คง ยุติ ไป ตาม คำพิพากษาของ ศาลชั้นต้น แล้ว ศาลฎีกา ไม่รับ วินิจฉัย "พิพากษายืน(ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร-สมพล สัตยาอภิธาน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย อยู่อาศัย ใน อาคาร พิพาท โดย เช่า จาก เจ้าของ เดิมมี กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ ไม่ประสงค์ จะ ให้ จำเลย เช่า อาคาร พิพาท ต่อไป จึง มอบ ให้ ทนายความมี หนังสือ บอกเลิก การ เช่า และ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวารออกจาก อาคาร พิพาท เมื่อ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย ได้รับ หนังสือดังกล่าว แล้ว แต่ จำเลย เพิกเฉย โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย จึง ขอ คิดค่าเสียหาย เท่ากับ ค่าเช่า ที่ โจทก์ อาจ นำ อาคาร พิพาท ไป ให้ ผู้อื่นเช่า ได้ เดือน ละ 25,000 บาท นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2532 จน ถึงวันฟ้อง เป็น เวลา 2 เดือน เป็น เงิน 50,000 บาท และ ดอกเบี้ย อัตราร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี เป็น เงิน 400 บาท รวมเป็น เงิน 50,400 บาทขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาทให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 50,400 บาท และ ค่าเสียหาย เดือน ละ 25,000 บาทพร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จาก วันฟ้องจนกว่า จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก อาคาร พิพาท แก่ โจทก์จำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ว่า เดิม บิดา จำเลย เช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ มี กำหนด 30 ปี ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท โดย บิดา จำเลย ต้อง ช่วย ค่าก่อสร้าง และ ค่าปรับ ปรุง อาคาร เป็น เงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระ เดือน ละ 9,500 บาท บิดา จำเลย ชำระ ค่าก่อสร้างและ ค่าเช่า ตั้งแต่ เดือน มกราคม 2510 ตลอดมา จน ถึง ปี 2525 ก็ ถึงแก่กรรมจำเลย ได้ เช่า อาคาร พิพาท จาก นาย พวง ต่อไป อีก 15 ปี แต่ จำเลย ต้อง ชำระ เงิน ค่าก่อสร้าง และ ปรับปรุง อาคาร ส่วน ที่ เหลือ จนกว่า จะ ครบ3,000,000 บาท และ ต้อง จ่ายเงิน ค่า เปลี่ยน ตัว คู่สัญญา อีก 300,000 บาทโจทก์ ซึ่ง รับโอน ที่ดิน จาก นาย พวง ย่อม รับ ไป ทั้ง สิทธิ และ หน้าที่ จึง ไม่มี สิทธิ ฟ้อง จำเลย ได้ และ อาคาร พิพาท หาก นำ ไป ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่าไม่เกิน เดือน ละ 1,200 บาท หาก โจทก์ จะ เสียหาย ก็ ไม่เกิน เดือน ละ1,200 บาท โดย เหตุ ที่ จำเลย เป็น ผู้ทรง สิทธิ ใน อาคาร พิพาท ตามสัญญาต่างตอบแทน อีก 8 ปี ใน แต่ละ ปี ที่ จำเลย อาศัย อยู่ ใน อาคาร พิพาททำ ธุรกิจ ได้ กำไร ปี ละ ประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็น เงิน4,000,000 บาท หาก จำเลย ต้อง ออกจาก อาคาร พิพาท จะ ได้รับ ความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอ คิด ค่าเสียหาย เพียง3,000,000 บาท ขอให้ ยกฟ้อง โจทก์ และ พิพากษา ว่า นิติกรรม ซื้อ ขายที่ดิน ระหว่าง โจทก์ กับ นาย พวง เป็น โมฆะ ให้ โจทก์ ไป จดทะเบียน ตาม สัญญาต่างตอบแทน ให้ จำเลย อีก 8 ปี หาก โจทก์ ไม่ไป จดทะเบียน ให้ ถือเอาคำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน ให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อม ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง แย้ง แก่ จำเลยศาลชั้นต้น มี คำสั่ง ไม่รับฟ้อง แย้ง จำเลยศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จากอาคาร พิพาท ของ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 20,000 บาท และ ค่าเสียหายเดือน ละ 15,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สินและ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาท ของ โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "คดี นี้ เป็น คดี ฟ้องขับไล่ ผู้เช่า ออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้ โจทก์ จะ กล่าว มา ใน ฟ้อง ว่า หาก โจทก์ จะ ให้ ผู้อื่นเช่า จะ ได้ ค่าเช่า เดือน ละ 25,000 บาท และ โจทก์ ใช้ เป็น เกณฑ์ คำนวณใน การ เรียกร้อง ค่าเสียหาย ตาม อัตรา นั้น จำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้น ก็ กำหนด ค่าเสียหาย ให้ เดือน ละ 15,000 บาท ก็ ตามยัง ถือไม่ได้ว่า เป็น ค่าเช่า ของ อสังหาริมทรัพย์ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องเพราะ เป็น แต่ อาจ ให้ เช่า ได้ ใน อัตรา ดังกล่าว เท่านั้น แต่ ข้อเท็จจริงตาม ที่ โจทก์ จำเลย นำสืบ ได้ความ ว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ เจ้าของ อาคาร พิพาท เดิม ใน อัตรา ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท ปรากฏ ตาม สัญญาเช่า เอกสาร หมาย จ. 1 ดังนี้ ต้อง ฟัง ว่าอาคาร พิพาท มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละ 2,000 บาทจึง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวล กฎหมาย วิธีพิจารณาความ แพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่ง บังคับ ใช้ ใน ขณะ ยื่น อุทธรณ์ เมื่อจำเลย ที่ 2 อุทธรณ์ ว่า โจทก์ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ อาคาร พิพาทสัญญาเช่า ระหว่าง จำเลย กับ ผู้เช่าเดิม เป็น สัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าสัญญาเช่า ธรรมดา และ โจทก์ เสียหาย ไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่ง เป็น อุทธรณ์ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม ตาม บท กฎหมาย ดังกล่าว แม้ ศาลอุทธรณ์ จะ รับวินิจฉัย ให้ ก็ ไม่ชอบ ด้วย กระบวนพิจารณา จำเลย ไม่มี สิทธิ ฎีกาใน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว ต่อมา ข้อเท็จจริง คง ยุติ ไป ตาม คำพิพากษาของ ศาลชั้นต้น แล้ว ศาลฎีกา ไม่รับ วินิจฉัย "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2617/2538บริษัท ห้าง ขายทองฮั่วเซ่งเฮง (เยาวราช) จำกัดโจทก์นาย อมร กมลวรานนท์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ25,000บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ15,000บาทก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องโจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000บาทต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ2,000บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีกโจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย อยู่อาศัย ใน อาคาร พิพาท โดย เช่า จาก เจ้าของ เดิมมี กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2531โจทก์ ไม่ประสงค์ จะ ให้ จำเลย เช่า อาคาร พิพาท ต่อไป จึง มอบ ให้ ทนายความมี หนังสือ บอกเลิก การ เช่า และ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวารออกจาก อาคาร พิพาท เมื่อ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย ได้รับ หนังสือดังกล่าว แล้ว แต่ จำเลย เพิกเฉย โจทก์ ได้รับ ความเสียหาย จึง ขอ คิดค่าเสียหาย เท่ากับ ค่าเช่า ที่ โจทก์ อาจ นำ อาคาร พิพาท ไป ให้ ผู้อื่นเช่า ได้ เดือน ละ 25,000 บาท นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2532 จน ถึงวันฟ้อง เป็น เวลา 2 เดือน เป็น เงิน 50,000 บาท และ ดอกเบี้ย อัตราร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี เป็น เงิน 400 บาท รวมเป็น เงิน 50,400 บาทขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาทให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 50,400 บาท และ ค่าเสียหาย เดือน ละ 25,000 บาทพร้อม ด้วย ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จาก วันฟ้องจนกว่า จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก อาคาร พิพาท แก่ โจทก์จำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ว่า เดิม บิดา จำเลย เช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ มี กำหนด 30 ปี ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท โดย บิดา จำเลย ต้อง ช่วย ค่าก่อสร้าง และ ค่าปรับ ปรุง อาคาร เป็น เงิน3,000,000 บาท ผ่อนชำระ เดือน ละ 9,500 บาท บิดา จำเลย ชำระ ค่าก่อสร้างและ ค่าเช่า ตั้งแต่ เดือน มกราคม 2510 ตลอดมา จน ถึง ปี 2525 ก็ ถึงแก่กรรมจำเลย ได้ เช่า อาคาร พิพาท จาก นาย พวง ต่อไป อีก 15 ปี แต่ จำเลย ต้อง ชำระ เงิน ค่าก่อสร้าง และ ปรับปรุง อาคาร ส่วน ที่ เหลือ จนกว่า จะ ครบ3,000,000 บาท และ ต้อง จ่ายเงิน ค่า เปลี่ยน ตัว คู่สัญญา อีก 300,000 บาทโจทก์ ซึ่ง รับโอน ที่ดิน จาก นาย พวง ย่อม รับ ไป ทั้ง สิทธิ และ หน้าที่ จึง ไม่มี สิทธิ ฟ้อง จำเลย ได้ และ อาคาร พิพาท หาก นำ ไป ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่าไม่เกิน เดือน ละ 1,200 บาท หาก โจทก์ จะ เสียหาย ก็ ไม่เกิน เดือน ละ1,200 บาท โดย เหตุ ที่ จำเลย เป็น ผู้ทรง สิทธิ ใน อาคาร พิพาท ตามสัญญาต่างตอบแทน อีก 8 ปี ใน แต่ละ ปี ที่ จำเลย อาศัย อยู่ ใน อาคาร พิพาททำ ธุรกิจ ได้ กำไร ปี ละ ประมาณ 500,000 บาท รวม 8 ปี เป็น เงิน4,000,000 บาท หาก จำเลย ต้อง ออกจาก อาคาร พิพาท จะ ได้รับ ความเสียหายประมาณ 3,000,000 บาท ถึง 4,000,000 บาท ขอ คิด ค่าเสียหาย เพียง3,000,000 บาท ขอให้ ยกฟ้อง โจทก์ และ พิพากษา ว่า นิติกรรม ซื้อ ขายที่ดิน ระหว่าง โจทก์ กับ นาย พวง เป็น โมฆะ ให้ โจทก์ ไป จดทะเบียน ตาม สัญญาต่างตอบแทน ให้ จำเลย อีก 8 ปี หาก โจทก์ ไม่ไป จดทะเบียน ให้ ถือเอาคำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน ให้ โจทก์ ใช้ ค่าเสียหาย 3,000,000 บาทพร้อม ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง แย้ง แก่ จำเลยศาลชั้นต้น มี คำสั่ง ไม่รับฟ้อง แย้ง จำเลยศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จากอาคาร พิพาท ของ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย 20,000 บาท และ ค่าเสียหายเดือน ละ 15,000 บาท นับ ถัด จาก วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สินและ บริวาร ออก ไป จาก อาคาร พิพาท ของ โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "คดี นี้ เป็น คดี ฟ้องขับไล่ ผู้เช่า ออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้ โจทก์ จะ กล่าว มา ใน ฟ้อง ว่า หาก โจทก์ จะ ให้ ผู้อื่นเช่า จะ ได้ ค่าเช่า เดือน ละ 25,000 บาท และ โจทก์ ใช้ เป็น เกณฑ์ คำนวณใน การ เรียกร้อง ค่าเสียหาย ตาม อัตรา นั้น จำนวน 25,000 บาท และศาลชั้นต้น ก็ กำหนด ค่าเสียหาย ให้ เดือน ละ 15,000 บาท ก็ ตามยัง ถือไม่ได้ว่า เป็น ค่าเช่า ของ อสังหาริมทรัพย์ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องเพราะ เป็น แต่ อาจ ให้ เช่า ได้ ใน อัตรา ดังกล่าว เท่านั้น แต่ ข้อเท็จจริงตาม ที่ โจทก์ จำเลย นำสืบ ได้ความ ว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า อาคาร พิพาท จากนาย พวง ตันธนะ เจ้าของ อาคาร พิพาท เดิม ใน อัตรา ค่าเช่า เดือน ละ 1,000 บาท ปรากฏ ตาม สัญญาเช่า เอกสาร หมาย จ. 1 ดังนี้ ต้อง ฟัง ว่าอาคาร พิพาท มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละ 2,000 บาทจึง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวล กฎหมาย วิธีพิจารณาความ แพ่ง มาตรา 224 เดิม ซึ่ง บังคับ ใช้ ใน ขณะ ยื่น อุทธรณ์ เมื่อจำเลย ที่ 2 อุทธรณ์ ว่า โจทก์ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ อาคาร พิพาทสัญญาเช่า ระหว่าง จำเลย กับ ผู้เช่าเดิม เป็น สัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าสัญญาเช่า ธรรมดา และ โจทก์ เสียหาย ไม่เกิน 2,500 บาท ซึ่ง เป็น อุทธรณ์ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม ตาม บท กฎหมาย ดังกล่าว แม้ ศาลอุทธรณ์ จะ รับวินิจฉัย ให้ ก็ ไม่ชอบ ด้วย กระบวนพิจารณา จำเลย ไม่มี สิทธิ ฎีกาใน ข้อเท็จจริง ดังกล่าว ต่อมา ข้อเท็จจริง คง ยุติ ไป ตาม คำพิพากษาของ ศาลชั้นต้น แล้ว ศาลฎีกา ไม่รับ วินิจฉัย "พิพากษายืน(ไพศาล รางชางกูร-อร่าม หุตางกูร-สมพล สัตยาอภิธาน)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ