คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 554991หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 มีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าจะต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใด ๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ สำหรับข้อหาลักทรัพย์ ได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่ามีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปเก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน และยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริต จึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตาม ป.วิ.อ. มาตรา 49 และ 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่น ๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์คดีนี้ เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกับคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้น โดยให้เรียกจำเลยในคดีนี้และคดีดังกล่าวว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามลำดับ แต่คดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้นยุติไปตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ คงขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งหก ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 335, 358, 362, 364, 365, 83 ให้คืนของกลาง และให้จำเลยทั้งหกร่วมกันคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ 6,210,324 บาท แก่ผู้เสียหาย จำเลยทั้งหกให้การปฏิเสธ ระหว่างพิจารณา นางปิยมน ผู้เสียหายยื่นคำร้องขอเข้าร่วมเป็นโจทก์ศาลชั้นต้นอนุญาต โดยเรียกนางปิยมนเป็นโจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาโดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษา ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า จำเลยทั้งหกร่วมกันกระทำความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาสรุปความได้ว่า โจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 3 กับจำเลยที่ 1 สองระยะ ระยะแรก ทำสัญญาเช่ามีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2532 ในการทำสัญญาเช่าระยะที่สอง พนักงานของจำเลยที่ 1 นำสัญญาเช่าซึ่งยังไม่ได้กรอกข้อความระบุระยะเวลาการเช่ามาให้โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อ จากนั้นจำเลยที่ 1 กระทำผิดข้อตกลงโดยนำสัญญาเช่าที่โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้มากรอกข้อความในภายหลังระบุวันเริ่มต้นการเช่าย้อนหลัง 3 ปี คือเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์ร่วมที่ 1 จะตกลงเช่าพื้นที่จากจำเลยที่ 1 ด้วยการนำระยะเวลาการเช่า 3 ปี ที่ล่วงเลยไปแล้วตามสัญญาเช่าระยะแรกมารวมในสัญญาเช่าระยะที่สองด้วย การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงตกเป็นโมฆะต้องถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่1 เริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2532 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2547 จำเลยทั้งหกบุกรุกเข้าไปในพื้นที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมทั้งสองออกจากพื้นที่เช่าในขณะที่โจทก์ร่วมที่ 1 ยังมีสิทธิการเช่าเหลืออยู่ 3 ปี จึงเป็นความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์ และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยภายหลังจากจดทะเบียนการเช่า โจทก์ร่วมที่ 1 เข้าใจและรับทราบมาโดยตลอดว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 กำหนด 15 ปี วันเริ่มต้นสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และสิ้นสุดในวันที่ 30 กันยายน 2544 กำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญานั้นถือว่าเป็นข้อสาระสำคัญแห่งสัญญา ที่โจทก์ร่วมที่ 1 อ้างว่า ไม่ทราบกำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญาทั้งไม่เคยเห็นสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว เป็นเรื่องที่ผิดปกติวิสัยและขัดแย้งกับข้อเท็จจริงดังกล่าว ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง นอกจากนี้ ในระหว่างที่สัญญาเช่ามีผลบังคับ หากโจทก์ร่วมที่ 1 เห็นว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ถูกต้อง โจทก์ร่วมที่ 1 ก็น่าที่จะโต้แย้งคัดค้านหรือดำเนินการเพื่อให้จำเลยที่ 1 แก้ไขให้ถูกต้องตามเจตนารมณ์ที่แท้จริงของคู่สัญญาแต่โจทก์ร่วมที่ 1 หาได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดไม่ แต่กลับมีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เท่ากับยอมรับว่า วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดตามที่ระบุในสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นวันที่ถูกต้องแท้จริงที่คู่สัญญาประสงค์ที่จะให้มีผลผูกพันกัน ดังนั้น การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงหาตกเป็นโมฆะดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาไม่ ส่วนที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โดยโจทก์ร่วมที่ 1 เบิกความอ้างว่า ในปี 2530 โจทก์ร่วมที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับจำเลยที่ 1 เพื่อจัดตั้งสถาบันศิลปปาชีพศึกษาและดำเนินการตกแต่งสถานที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 เปลี่ยนผู้บริหารชุดใหม่ แล้วให้นายปรัชญา พนักงานของจำเลยที่ 1 มาติดต่อกับโจทก์ร่วมที่ 1 เสนอขอให้ยกเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับโจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อที่จำเลยที่ 1 จะได้ย้ายสำนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งอยู่ที่ชั้นที่ 1 ไปอยู่ชั้นที่ 5 แทน และจะนำพื้นที่ชั้นที่ 1 ซึ่งมีทำเลที่ดีกว่าออกให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่ามากขึ้น หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้วจะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โจทก์ร่วมที่ 1 ตกลงยินยอมตามที่จำเลยที่ 1 เสนอ ข้อตกลงคืนพื้นที่ชั้นที่ 5 แก่จำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไปและถือว่าสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลงนั้น เห็นว่า ตามบันทึกข้อความที่นายปรัชญามีถึงโจทก์ร่วมที่ 1 และหม่อมราชวงค์ชีโวสวิชากรผู้บังคับบัญชาของนายปรัชญานั้น มีข้อความระบุเพียงว่า จำเลยที่ 1 ขอความร่วมมือจากโจทก์ร่วมที่ 1 ในการขอยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 ซึ่งถ้าหากโจทก์ร่วมที่ 1 ให้ความร่วมมือ จะถือว่าเป็นลูกค้าที่ดี และจำเลยที่ 1 ยินดีที่จะต่อสัญญาให้ในพื้นที่อื่นๆ เมื่อครบกำหนดอายุของสัญญาทั้งนี้ตามเงื่อนไขที่จำเลยที่ 1 จะระบุไว้ในขณะนั้น ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่า หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้ว จำเลยที่ 1 จะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่ากับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกา ทั้งนายปรัชญาเป็นเพียงพนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งได้รับมอบหมายให้ไปเจรจาขอคืนพื้นที่เช่าชั้นที่ 5 จากโจทก์ร่วมที่ 1 เท่านั้น ไม่มีอำนาจใดๆ ไปกระทำการนอกเหนือจากที่ได้รับมอบหมาย ทั้งการต่อสัญญาเช่ายังจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ภายใต้เงื่อนไขอื่นๆ ของจำเลยที่ 1 ด้วย หาใช่ว่าเมื่อสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้วเป็นการให้สิทธิเด็ดขาดแก่โจทก์ร่วมที่ 1 โดยปริยายในการที่จะอยู่ในพื้นที่เช่าตลอดไปไม่ ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 ที่ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมที่ 1 ยังคงมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไป จึงเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอย ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใดๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่าการกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ตามฟ้อง สำหรับข้อหาลักทรัพย์ คงได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า มีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปไว้เก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืนและยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริตจึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ฟังไม่ขึ้น อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 49, 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ให้ยกคำขอส่วนนี้ พิพากษายืน แต่ให้คืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ที่ 1 คำขอให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิดจึงให้ยก ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12265 - 12266/2556พนักงานอัยการ สำนักงานอัยการสูงสุดโจทก์นางปิยมน คงกวินกานต์ กับพวกโจทก์ร่วมบริษัทเอ็ม บี เค พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลย ป.วิ.อ. ม. 43, ม. 49, ม. 186 (9) ป.อ. ม. 335, ม. 358, ม. 365 ป.พ.พ. ม. 538สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 มีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าจะต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใด ๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ สำหรับข้อหาลักทรัพย์ ได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่ามีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปเก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน และยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริต จึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตาม ป.วิ.อ. มาตรา 49 และ 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่น ๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์คดีนี้ เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกับคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้น โดยให้เรียกจำเลยในคดีนี้และคดีดังกล่าวว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามลำดับ แต่คดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้นยุติไปตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ คงขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งหก ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 335, 358, 362, 364, 365, 83 ให้คืนของกลาง และให้จำเลยทั้งหกร่วมกันคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ 6,210,324 บาท แก่ผู้เสียหาย จำเลยทั้งหกให้การปฏิเสธ ระหว่างพิจารณา นางปิยมน ผู้เสียหายยื่นคำร้องขอเข้าร่วมเป็นโจทก์ศาลชั้นต้นอนุญาต โดยเรียกนางปิยมนเป็นโจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาโดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษา ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า จำเลยทั้งหกร่วมกันกระทำความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาสรุปความได้ว่า โจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 3 กับจำเลยที่ 1 สองระยะ ระยะแรก ทำสัญญาเช่ามีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2532 ในการทำสัญญาเช่าระยะที่สอง พนักงานของจำเลยที่ 1 นำสัญญาเช่าซึ่งยังไม่ได้กรอกข้อความระบุระยะเวลาการเช่ามาให้โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อ จากนั้นจำเลยที่ 1 กระทำผิดข้อตกลงโดยนำสัญญาเช่าที่โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้มากรอกข้อความในภายหลังระบุวันเริ่มต้นการเช่าย้อนหลัง 3 ปี คือเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์ร่วมที่ 1 จะตกลงเช่าพื้นที่จากจำเลยที่ 1 ด้วยการนำระยะเวลาการเช่า 3 ปี ที่ล่วงเลยไปแล้วตามสัญญาเช่าระยะแรกมารวมในสัญญาเช่าระยะที่สองด้วย การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงตกเป็นโมฆะต้องถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่1 เริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2532 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2547 จำเลยทั้งหกบุกรุกเข้าไปในพื้นที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมทั้งสองออกจากพื้นที่เช่าในขณะที่โจทก์ร่วมที่ 1 ยังมีสิทธิการเช่าเหลืออยู่ 3 ปี จึงเป็นความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์ และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยภายหลังจากจดทะเบียนการเช่า โจทก์ร่วมที่ 1 เข้าใจและรับทราบมาโดยตลอดว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 กำหนด 15 ปี วันเริ่มต้นสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และสิ้นสุดในวันที่ 30 กันยายน 2544 กำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญานั้นถือว่าเป็นข้อสาระสำคัญแห่งสัญญา ที่โจทก์ร่วมที่ 1 อ้างว่า ไม่ทราบกำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญาทั้งไม่เคยเห็นสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว เป็นเรื่องที่ผิดปกติวิสัยและขัดแย้งกับข้อเท็จจริงดังกล่าว ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง นอกจากนี้ ในระหว่างที่สัญญาเช่ามีผลบังคับ หากโจทก์ร่วมที่ 1 เห็นว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ถูกต้อง โจทก์ร่วมที่ 1 ก็น่าที่จะโต้แย้งคัดค้านหรือดำเนินการเพื่อให้จำเลยที่ 1 แก้ไขให้ถูกต้องตามเจตนารมณ์ที่แท้จริงของคู่สัญญาแต่โจทก์ร่วมที่ 1 หาได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดไม่ แต่กลับมีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เท่ากับยอมรับว่า วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดตามที่ระบุในสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นวันที่ถูกต้องแท้จริงที่คู่สัญญาประสงค์ที่จะให้มีผลผูกพันกัน ดังนั้น การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงหาตกเป็นโมฆะดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาไม่ ส่วนที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โดยโจทก์ร่วมที่ 1 เบิกความอ้างว่า ในปี 2530 โจทก์ร่วมที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับจำเลยที่ 1 เพื่อจัดตั้งสถาบันศิลปปาชีพศึกษาและดำเนินการตกแต่งสถานที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 เปลี่ยนผู้บริหารชุดใหม่ แล้วให้นายปรัชญา พนักงานของจำเลยที่ 1 มาติดต่อกับโจทก์ร่วมที่ 1 เสนอขอให้ยกเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับโจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อที่จำเลยที่ 1 จะได้ย้ายสำนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งอยู่ที่ชั้นที่ 1 ไปอยู่ชั้นที่ 5 แทน และจะนำพื้นที่ชั้นที่ 1 ซึ่งมีทำเลที่ดีกว่าออกให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่ามากขึ้น หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้วจะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โจทก์ร่วมที่ 1 ตกลงยินยอมตามที่จำเลยที่ 1 เสนอ ข้อตกลงคืนพื้นที่ชั้นที่ 5 แก่จำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไปและถือว่าสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลงนั้น เห็นว่า ตามบันทึกข้อความที่นายปรัชญามีถึงโจทก์ร่วมที่ 1 และหม่อมราชวงค์ชีโวสวิชากรผู้บังคับบัญชาของนายปรัชญานั้น มีข้อความระบุเพียงว่า จำเลยที่ 1 ขอความร่วมมือจากโจทก์ร่วมที่ 1 ในการขอยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 ซึ่งถ้าหากโจทก์ร่วมที่ 1 ให้ความร่วมมือ จะถือว่าเป็นลูกค้าที่ดี และจำเลยที่ 1 ยินดีที่จะต่อสัญญาให้ในพื้นที่อื่นๆ เมื่อครบกำหนดอายุของสัญญาทั้งนี้ตามเงื่อนไขที่จำเลยที่ 1 จะระบุไว้ในขณะนั้น ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่า หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้ว จำเลยที่ 1 จะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่ากับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกา ทั้งนายปรัชญาเป็นเพียงพนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งได้รับมอบหมายให้ไปเจรจาขอคืนพื้นที่เช่าชั้นที่ 5 จากโจทก์ร่วมที่ 1 เท่านั้น ไม่มีอำนาจใดๆ ไปกระทำการนอกเหนือจากที่ได้รับมอบหมาย ทั้งการต่อสัญญาเช่ายังจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ภายใต้เงื่อนไขอื่นๆ ของจำเลยที่ 1 ด้วย หาใช่ว่าเมื่อสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้วเป็นการให้สิทธิเด็ดขาดแก่โจทก์ร่วมที่ 1 โดยปริยายในการที่จะอยู่ในพื้นที่เช่าตลอดไปไม่ ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 ที่ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมที่ 1 ยังคงมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไป จึงเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอย ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใดๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่าการกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ตามฟ้อง สำหรับข้อหาลักทรัพย์ คงได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า มีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปไว้เก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืนและยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริตจึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ฟังไม่ขึ้น อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 49, 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ให้ยกคำขอส่วนนี้ พิพากษายืน แต่ให้คืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ที่ 1 คำขอให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิดจึงให้ยก(ชัยยุทธ ศรีจำนงค์-ศรีอัมพร ศาลิคุปต์-สมชาติ ธัญญาวินิชกุล)ศาลอาญากรุงเทพใต้ - นายนพัตธร ฤทธิกาญจน์ศาลอุทธรณ์ - นายชาญวิทย์ รักษ์กุลชนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาอ.7166-7167/2553หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นอ5694/2546หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นอ5456/2548หมายเหตุคำพิพากษา: คดีนี้ เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกับคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้น โดยให้เรียกจำเลยในคดีนี้และคดีดังกล่าวว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามลำดับ แต่คดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้นยุติไปตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ คงขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งหก ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 335, 358, 362, 364, 365, 83 ให้คืนของกลาง และให้จำเลยทั้งหกร่วมกันคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ 6,210,324 บาท แก่ผู้เสียหาย จำเลยทั้งหกให้การปฏิเสธ ระหว่างพิจารณา นางปิยมน ผู้เสียหายยื่นคำร้องขอเข้าร่วมเป็นโจทก์ศาลชั้นต้นอนุญาต โดยเรียกนางปิยมนเป็นโจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาโดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษา ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า จำเลยทั้งหกร่วมกันกระทำความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาสรุปความได้ว่า โจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 3 กับจำเลยที่ 1 สองระยะ ระยะแรก ทำสัญญาเช่ามีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2532 ในการทำสัญญาเช่าระยะที่สอง พนักงานของจำเลยที่ 1 นำสัญญาเช่าซึ่งยังไม่ได้กรอกข้อความระบุระยะเวลาการเช่ามาให้โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อ จากนั้นจำเลยที่ 1 กระทำผิดข้อตกลงโดยนำสัญญาเช่าที่โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้มากรอกข้อความในภายหลังระบุวันเริ่มต้นการเช่าย้อนหลัง 3 ปี คือเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์ร่วมที่ 1 จะตกลงเช่าพื้นที่จากจำเลยที่ 1 ด้วยการนำระยะเวลาการเช่า 3 ปี ที่ล่วงเลยไปแล้วตามสัญญาเช่าระยะแรกมารวมในสัญญาเช่าระยะที่สองด้วย การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงตกเป็นโมฆะต้องถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่1 เริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2532 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2547 จำเลยทั้งหกบุกรุกเข้าไปในพื้นที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมทั้งสองออกจากพื้นที่เช่าในขณะที่โจทก์ร่วมที่ 1 ยังมีสิทธิการเช่าเหลืออยู่ 3 ปี จึงเป็นความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์ และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยภายหลังจากจดทะเบียนการเช่า โจทก์ร่วมที่ 1 เข้าใจและรับทราบมาโดยตลอดว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 กำหนด 15 ปี วันเริ่มต้นสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และสิ้นสุดในวันที่ 30 กันยายน 2544 กำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญานั้นถือว่าเป็นข้อสาระสำคัญแห่งสัญญา ที่โจทก์ร่วมที่ 1 อ้างว่า ไม่ทราบกำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญาทั้งไม่เคยเห็นสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว เป็นเรื่องที่ผิดปกติวิสัยและขัดแย้งกับข้อเท็จจริงดังกล่าว ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง นอกจากนี้ ในระหว่างที่สัญญาเช่ามีผลบังคับ หากโจทก์ร่วมที่ 1 เห็นว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ถูกต้อง โจทก์ร่วมที่ 1 ก็น่าที่จะโต้แย้งคัดค้านหรือดำเนินการเพื่อให้จำเลยที่ 1 แก้ไขให้ถูกต้องตามเจตนารมณ์ที่แท้จริงของคู่สัญญาแต่โจทก์ร่วมที่ 1 หาได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดไม่ แต่กลับมีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เท่ากับยอมรับว่า วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดตามที่ระบุในสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นวันที่ถูกต้องแท้จริงที่คู่สัญญาประสงค์ที่จะให้มีผลผูกพันกัน ดังนั้น การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงหาตกเป็นโมฆะดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาไม่ ส่วนที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โดยโจทก์ร่วมที่ 1 เบิกความอ้างว่า ในปี 2530 โจทก์ร่วมที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับจำเลยที่ 1 เพื่อจัดตั้งสถาบันศิลปปาชีพศึกษาและดำเนินการตกแต่งสถานที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 เปลี่ยนผู้บริหารชุดใหม่ แล้วให้นายปรัชญา พนักงานของจำเลยที่ 1 มาติดต่อกับโจทก์ร่วมที่ 1 เสนอขอให้ยกเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับโจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อที่จำเลยที่ 1 จะได้ย้ายสำนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งอยู่ที่ชั้นที่ 1 ไปอยู่ชั้นที่ 5 แทน และจะนำพื้นที่ชั้นที่ 1 ซึ่งมีทำเลที่ดีกว่าออกให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่ามากขึ้น หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้วจะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โจทก์ร่วมที่ 1 ตกลงยินยอมตามที่จำเลยที่ 1 เสนอ ข้อตกลงคืนพื้นที่ชั้นที่ 5 แก่จำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไปและถือว่าสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลงนั้น เห็นว่า ตามบันทึกข้อความที่นายปรัชญามีถึงโจทก์ร่วมที่ 1 และหม่อมราชวงค์ชีโวสวิชากรผู้บังคับบัญชาของนายปรัชญานั้น มีข้อความระบุเพียงว่า จำเลยที่ 1 ขอความร่วมมือจากโจทก์ร่วมที่ 1 ในการขอยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 ซึ่งถ้าหากโจทก์ร่วมที่ 1 ให้ความร่วมมือ จะถือว่าเป็นลูกค้าที่ดี และจำเลยที่ 1 ยินดีที่จะต่อสัญญาให้ในพื้นที่อื่นๆ เมื่อครบกำหนดอายุของสัญญาทั้งนี้ตามเงื่อนไขที่จำเลยที่ 1 จะระบุไว้ในขณะนั้น ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่า หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้ว จำเลยที่ 1 จะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่ากับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกา ทั้งนายปรัชญาเป็นเพียงพนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งได้รับมอบหมายให้ไปเจรจาขอคืนพื้นที่เช่าชั้นที่ 5 จากโจทก์ร่วมที่ 1 เท่านั้น ไม่มีอำนาจใดๆ ไปกระทำการนอกเหนือจากที่ได้รับมอบหมาย ทั้งการต่อสัญญาเช่ายังจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ภายใต้เงื่อนไขอื่นๆ ของจำเลยที่ 1 ด้วย หาใช่ว่าเมื่อสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้วเป็นการให้สิทธิเด็ดขาดแก่โจทก์ร่วมที่ 1 โดยปริยายในการที่จะอยู่ในพื้นที่เช่าตลอดไปไม่ ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 ที่ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมที่ 1 ยังคงมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไป จึงเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอย ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใดๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่าการกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ตามฟ้อง สำหรับข้อหาลักทรัพย์ คงได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า มีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปไว้เก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืนและยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริตจึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ฟังไม่ขึ้น อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 49, 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ให้ยกคำขอส่วนนี้ พิพากษายืน แต่ให้คืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ที่ 1 คำขอให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิดจึงให้ยก ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12265 - 12266/2556พนักงานอัยการ สำนักงานอัยการสูงสุดโจทก์นางปิยมน คงกวินกานต์ กับพวกโจทก์ร่วมบริษัทเอ็ม บี เค พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลย ป.วิ.อ. ม. 43, ม. 49, ม. 186 (9) ป.อ. ม. 335, ม. 358, ม. 365 ป.พ.พ. ม. 538สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 มีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าจะต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใด ๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ สำหรับข้อหาลักทรัพย์ ได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่ามีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปเก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน และยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริต จึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตาม ป.วิ.อ. มาตรา 49 และ 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่น ๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์คดีนี้ เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกับคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้น โดยให้เรียกจำเลยในคดีนี้และคดีดังกล่าวว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามลำดับ แต่คดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5457/2548 ของศาลชั้นต้นยุติไปตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ คงขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งหก ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 335, 358, 362, 364, 365, 83 ให้คืนของกลาง และให้จำเลยทั้งหกร่วมกันคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ 6,210,324 บาท แก่ผู้เสียหาย จำเลยทั้งหกให้การปฏิเสธ ระหว่างพิจารณา นางปิยมน ผู้เสียหายยื่นคำร้องขอเข้าร่วมเป็นโจทก์ศาลชั้นต้นอนุญาต โดยเรียกนางปิยมนเป็นโจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาโดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษา ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า จำเลยทั้งหกร่วมกันกระทำความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาสรุปความได้ว่า โจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 3 กับจำเลยที่ 1 สองระยะ ระยะแรก ทำสัญญาเช่ามีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2532 ในการทำสัญญาเช่าระยะที่สอง พนักงานของจำเลยที่ 1 นำสัญญาเช่าซึ่งยังไม่ได้กรอกข้อความระบุระยะเวลาการเช่ามาให้โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อ จากนั้นจำเลยที่ 1 กระทำผิดข้อตกลงโดยนำสัญญาเช่าที่โจทก์ร่วมที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้มากรอกข้อความในภายหลังระบุวันเริ่มต้นการเช่าย้อนหลัง 3 ปี คือเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์ร่วมที่ 1 จะตกลงเช่าพื้นที่จากจำเลยที่ 1 ด้วยการนำระยะเวลาการเช่า 3 ปี ที่ล่วงเลยไปแล้วตามสัญญาเช่าระยะแรกมารวมในสัญญาเช่าระยะที่สองด้วย การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงตกเป็นโมฆะต้องถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่1 เริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2532 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2547 จำเลยทั้งหกบุกรุกเข้าไปในพื้นที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมทั้งสองออกจากพื้นที่เช่าในขณะที่โจทก์ร่วมที่ 1 ยังมีสิทธิการเช่าเหลืออยู่ 3 ปี จึงเป็นความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์ และลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยภายหลังจากจดทะเบียนการเช่า โจทก์ร่วมที่ 1 เข้าใจและรับทราบมาโดยตลอดว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 กำหนด 15 ปี วันเริ่มต้นสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 และสิ้นสุดในวันที่ 30 กันยายน 2544 กำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญานั้นถือว่าเป็นข้อสาระสำคัญแห่งสัญญา ที่โจทก์ร่วมที่ 1 อ้างว่า ไม่ทราบกำหนดวันเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญาทั้งไม่เคยเห็นสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว เป็นเรื่องที่ผิดปกติวิสัยและขัดแย้งกับข้อเท็จจริงดังกล่าว ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง นอกจากนี้ ในระหว่างที่สัญญาเช่ามีผลบังคับ หากโจทก์ร่วมที่ 1 เห็นว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ถูกต้อง โจทก์ร่วมที่ 1 ก็น่าที่จะโต้แย้งคัดค้านหรือดำเนินการเพื่อให้จำเลยที่ 1 แก้ไขให้ถูกต้องตามเจตนารมณ์ที่แท้จริงของคู่สัญญาแต่โจทก์ร่วมที่ 1 หาได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดไม่ แต่กลับมีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เท่ากับยอมรับว่า วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดตามที่ระบุในสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นวันที่ถูกต้องแท้จริงที่คู่สัญญาประสงค์ที่จะให้มีผลผูกพันกัน ดังนั้น การจดทะเบียนการเช่าโดยระบุวันเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 จึงหาตกเป็นโมฆะดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาไม่ ส่วนที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โดยโจทก์ร่วมที่ 1 เบิกความอ้างว่า ในปี 2530 โจทก์ร่วมที่ 1 ทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับจำเลยที่ 1 เพื่อจัดตั้งสถาบันศิลปปาชีพศึกษาและดำเนินการตกแต่งสถานที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 เปลี่ยนผู้บริหารชุดใหม่ แล้วให้นายปรัชญา พนักงานของจำเลยที่ 1 มาติดต่อกับโจทก์ร่วมที่ 1 เสนอขอให้ยกเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 กับโจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อที่จำเลยที่ 1 จะได้ย้ายสำนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งอยู่ที่ชั้นที่ 1 ไปอยู่ชั้นที่ 5 แทน และจะนำพื้นที่ชั้นที่ 1 ซึ่งมีทำเลที่ดีกว่าออกให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่ามากขึ้น หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้วจะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โจทก์ร่วมที่ 1 ตกลงยินยอมตามที่จำเลยที่ 1 เสนอ ข้อตกลงคืนพื้นที่ชั้นที่ 5 แก่จำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไปและถือว่าสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลงนั้น เห็นว่า ตามบันทึกข้อความที่นายปรัชญามีถึงโจทก์ร่วมที่ 1 และหม่อมราชวงค์ชีโวสวิชากรผู้บังคับบัญชาของนายปรัชญานั้น มีข้อความระบุเพียงว่า จำเลยที่ 1 ขอความร่วมมือจากโจทก์ร่วมที่ 1 ในการขอยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 ซึ่งถ้าหากโจทก์ร่วมที่ 1 ให้ความร่วมมือ จะถือว่าเป็นลูกค้าที่ดี และจำเลยที่ 1 ยินดีที่จะต่อสัญญาให้ในพื้นที่อื่นๆ เมื่อครบกำหนดอายุของสัญญาทั้งนี้ตามเงื่อนไขที่จำเลยที่ 1 จะระบุไว้ในขณะนั้น ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่า หากโจทก์ร่วมที่ 1 ยินยอมเลิกการเช่าพื้นที่ชั้นที่ 5 และคืนพื้นที่ให้แล้ว จำเลยที่ 1 จะให้สิทธิโจทก์ร่วมที่ 1 เช่าพื้นที่ทุกห้องทุกชั้นที่โจทก์ร่วมที่ 1 มีสัญญาอยู่กับจำเลยที่ 1 และจะต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์ร่วมที่ 1 ตลอดไปจนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิตามสัญญาเช่ากับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยดังที่โจทก์ร่วมที่ 1 ฎีกา ทั้งนายปรัชญาเป็นเพียงพนักงานของจำเลยที่ 1 ซึ่งได้รับมอบหมายให้ไปเจรจาขอคืนพื้นที่เช่าชั้นที่ 5 จากโจทก์ร่วมที่ 1 เท่านั้น ไม่มีอำนาจใดๆ ไปกระทำการนอกเหนือจากที่ได้รับมอบหมาย ทั้งการต่อสัญญาเช่ายังจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ภายใต้เงื่อนไขอื่นๆ ของจำเลยที่ 1 ด้วย หาใช่ว่าเมื่อสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้วเป็นการให้สิทธิเด็ดขาดแก่โจทก์ร่วมที่ 1 โดยปริยายในการที่จะอยู่ในพื้นที่เช่าตลอดไปไม่ ข้ออ้างของโจทก์ร่วมที่ 1 ที่ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมที่ 1 ยังคงมีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าต่อไป จึงเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอย ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใดๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่าการกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ตามฟ้อง สำหรับข้อหาลักทรัพย์ คงได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่า มีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปไว้เก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืนและยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริตจึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์ตามฟ้องโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ร่วมที่ 1 ฟังไม่ขึ้น อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 49, 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์ให้ยกคำขอส่วนนี้ พิพากษายืน แต่ให้คืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ที่ 1 คำขอให้คืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่นๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำความผิดจึงให้ยก(ชัยยุทธ ศรีจำนงค์-ศรีอัมพร ศาลิคุปต์-สมชาติ ธัญญาวินิชกุล)ศาลอาญากรุงเทพใต้ - นายนพัตธร ฤทธิกาญจน์ศาลอุทธรณ์ - นายชาญวิทย์ รักษ์กุลชนแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาอ.7166-7167/2553หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นอ5694/2546หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นอ5456/2548หมายเหตุ