คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3761/2533หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 12 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไป" ข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปเมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยแจ้งความประสงค์ที่จะเช่าต่อ กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา โจทก์ต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าต่อไป แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่ากรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์ และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยเช่ากับกรมวิสามัญศึกษาโดยตรงได้ โจทก์ก็คงผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าตึกพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์กลับขับไล่จำเลย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งห้าสำนวนฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในห้องแถวเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ถนนอุตรดุษฎีดอนตลาดบ้านห้วย ตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานีซึ่งปลูกอยู่ในที่ราชพัสดุที่โจทก์เช่ามาจากกรมธนารักษ์ จำเลยที่ 1ได้เช่าห้องเลขที่ 169/1 โดยเช่าช่วงมาจากนายอิกกำ แซ่โค้ว และนายวีระวัฒน์ อิทธิรัตนโกมล จำเลยที่ 2 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/3-4โดยเช่าช่วงมาจากนายโอฬาร จิตติเจษฎาภรณ์ จำเลยที่ 3 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/6 โดยเช่าช่วงมาจากนางทองใบ ลิ้มไพบูลย์ จำเลยที่ 4ได้เช่าห้องเลขที่ 169/7 และจำเลยที่ 5 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/8สัญญาเช่าดังกล่าวมาทั้งหมดครบกำหนดในวันที่ 31 กรกฎาคม 2525โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยทั้งห้าเช่าอีกต่อไป ห้องแถวดังกล่าวอยู่ในทำเลหน้าตลาดสดมีผู้มาตกลงเช่ากับโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ4,500 บาท ต่อห้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าและบริวารออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 4 และจำเลยที่ 5ต่างชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 4,500 บาท ส่วนจำเลยที่ 2 เดือนละ 9,000 บาท นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องเช่า จำเลยทั้งห้าสำนวนให้การในทำนองเดียวกันว่าสัญญาเช่าที่ดินที่โจทก์เช่าที่ดินราชพัสดุจากกรมธนารักษ์ ได้สิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่ปี พ.ศ. 2513 กรมธนารักษ์ได้ทักท้วงให้โจทก์ดำเนินการต่ออายุการเช่าที่ดินดังกล่าวตลอดมา แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ยอมต่ออายุการเช่าที่ดินกับกรมธนารักษ์สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับกรมธนารักษ์ยังไม่เกิดขึ้น ตึกแถวห้องเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ดังกล่าวโจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของความจริงโจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากทางราชการเพื่อหาประโยชน์จากที่ดินเท่านั้น ซึ่งขณะนั้นยังไม่ปรากฏมีห้องแถวที่พิพาทเกิดขึ้น ผู้เช่าเดิมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างห้องพิพาททั้งหมด โดยมีข้อตกลงกับโจทก์ว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้ผู้เช่าเดิมเช่าห้องดังกล่าวมีกำหนด 12 ปี และเมื่อสัญญาครบกำหนดแล้วมีข้อตกลงต่อไปอีกว่าโจทก์จะยินยอมให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปได้อีกโดยทำสัญญาเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3มิใช่เป็นผู้เช่าช่วยดังที่โจทก์ฟ้อง แต่เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากผู้เช่าคนเดิม จำเลยทั้งห้าจึงมีสิทธิเช่าได้โดยตรงกับทางราชการภายหลังจากสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์สิ้นสุดลง โจทก์มีหน้าที่ต้องจัดให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการตามข้อตกลง การที่จำเลยทั้งห้ายังคงอยู่ในห้องเช่าไม่ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใดทั้ง ๆ ที่สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าต่อไปได้อีก และให้สิทธิจำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์กลับขัดขวางไม่ยินยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ ทั้งยังเรียกร้องเงินกินเปล่าจากจำเลยทั้งห้าอีกห้องละ 200,000 บาท เมื่อจำเลยทั้งห้าไม่ยินยอมกลับหาเหตุฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จึงไม่ชอบด้วยข้อตกลง เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นสูงเกินไป อัตราค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 200 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งห้ากับให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท เว้นแต่จำเลยที่ 2 ให้ใช้เดือนละ 5,000 บาทนับแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งห้าและบริวารจะออกไปจากห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งห้าสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งห้าสำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการ แล้วปลูกสร้างตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งห้าเป็นผู้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์โดยช่วยค่าเสียค่าก่อสร้างให้โจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยทั้งห้าครบกำหนดในวันที่ 31กรกฎาคม 2525 รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าแนบท้ายฟ้อง ปัญหาวินิจฉัยมีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้าหรือไม่ เห็นว่า ตามข้อ 4 ของสัญญาเพิ่มเติมของสัญญาเช่าดังกล่าวระบุว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า12 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไปตามข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นของโจทก์ที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีกเมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความของนางแพมุกดา สายน้อยบุตรของโจทก์ ซึ่งเป็นพยานโจทก์ว่าจำเลยทั้งห้าได้มาพบโจทก์ และจำเลยทั้งห้าจะให้โจทก์ตกลงกับจำเลยทั้งห้าตามสัญญาท้ายฟ้องข้อ 4นายอนุชิต จำเลยที่ 4 และนายเลิศชัย จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นพยานจำเลยต่างก็เบิกความว่า ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดพวกจำเลยได้ไปติดต่อกับโจทก์ เพื่อสอบถามโจทก์เรื่องทำสัญญาเช่ากับทางราชการโดยตรงเชื่อว่าฝ่ายจำเลยผู้เช่าแจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่อไปอีกตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ผู้ให้เช่าแล้ว กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญาโจทก์ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่าออกไปจากที่เช่า โจทก์ผู้ให้เช่าต้องให้จำเลยทั้งห้า ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่า กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยทั้งห้าเช่ากับกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการโดยตรงได้ โจทก์ก็คงมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าตึกพิพาทกับโจทก์ต่อไปอีกตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแต่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์กลับนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของโจทก์อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3761/2533นาย อนุ ชาต วุฒาธิวงษ์ ณ หนองคายโจทก์นาย สม พงษ์ โต เจริญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 362, ม. 363, ม. 365, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55สัญญาเช่าระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 12 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไป" ข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปเมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยแจ้งความประสงค์ที่จะเช่าต่อ กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา โจทก์ต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าต่อไป แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่ากรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์ และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยเช่ากับกรมวิสามัญศึกษาโดยตรงได้ โจทก์ก็คงผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าตึกพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์กลับขับไล่จำเลย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งห้าสำนวนฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในห้องแถวเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ถนนอุตรดุษฎีดอนตลาดบ้านห้วย ตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานีซึ่งปลูกอยู่ในที่ราชพัสดุที่โจทก์เช่ามาจากกรมธนารักษ์ จำเลยที่ 1ได้เช่าห้องเลขที่ 169/1 โดยเช่าช่วงมาจากนายอิกกำ แซ่โค้ว และนายวีระวัฒน์ อิทธิรัตนโกมล จำเลยที่ 2 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/3-4โดยเช่าช่วงมาจากนายโอฬาร จิตติเจษฎาภรณ์ จำเลยที่ 3 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/6 โดยเช่าช่วงมาจากนางทองใบ ลิ้มไพบูลย์ จำเลยที่ 4ได้เช่าห้องเลขที่ 169/7 และจำเลยที่ 5 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/8สัญญาเช่าดังกล่าวมาทั้งหมดครบกำหนดในวันที่ 31 กรกฎาคม 2525โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยทั้งห้าเช่าอีกต่อไป ห้องแถวดังกล่าวอยู่ในทำเลหน้าตลาดสดมีผู้มาตกลงเช่ากับโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ4,500 บาท ต่อห้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าและบริวารออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 4 และจำเลยที่ 5ต่างชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 4,500 บาท ส่วนจำเลยที่ 2 เดือนละ 9,000 บาท นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องเช่า จำเลยทั้งห้าสำนวนให้การในทำนองเดียวกันว่าสัญญาเช่าที่ดินที่โจทก์เช่าที่ดินราชพัสดุจากกรมธนารักษ์ ได้สิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่ปี พ.ศ. 2513 กรมธนารักษ์ได้ทักท้วงให้โจทก์ดำเนินการต่ออายุการเช่าที่ดินดังกล่าวตลอดมา แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ยอมต่ออายุการเช่าที่ดินกับกรมธนารักษ์สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับกรมธนารักษ์ยังไม่เกิดขึ้น ตึกแถวห้องเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ดังกล่าวโจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของความจริงโจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากทางราชการเพื่อหาประโยชน์จากที่ดินเท่านั้น ซึ่งขณะนั้นยังไม่ปรากฏมีห้องแถวที่พิพาทเกิดขึ้น ผู้เช่าเดิมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างห้องพิพาททั้งหมด โดยมีข้อตกลงกับโจทก์ว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้ผู้เช่าเดิมเช่าห้องดังกล่าวมีกำหนด 12 ปี และเมื่อสัญญาครบกำหนดแล้วมีข้อตกลงต่อไปอีกว่าโจทก์จะยินยอมให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปได้อีกโดยทำสัญญาเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3มิใช่เป็นผู้เช่าช่วยดังที่โจทก์ฟ้อง แต่เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากผู้เช่าคนเดิม จำเลยทั้งห้าจึงมีสิทธิเช่าได้โดยตรงกับทางราชการภายหลังจากสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์สิ้นสุดลง โจทก์มีหน้าที่ต้องจัดให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการตามข้อตกลง การที่จำเลยทั้งห้ายังคงอยู่ในห้องเช่าไม่ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใดทั้ง ๆ ที่สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าต่อไปได้อีก และให้สิทธิจำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์กลับขัดขวางไม่ยินยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ ทั้งยังเรียกร้องเงินกินเปล่าจากจำเลยทั้งห้าอีกห้องละ 200,000 บาท เมื่อจำเลยทั้งห้าไม่ยินยอมกลับหาเหตุฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จึงไม่ชอบด้วยข้อตกลง เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นสูงเกินไป อัตราค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 200 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งห้ากับให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท เว้นแต่จำเลยที่ 2 ให้ใช้เดือนละ 5,000 บาทนับแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งห้าและบริวารจะออกไปจากห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งห้าสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งห้าสำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการ แล้วปลูกสร้างตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งห้าเป็นผู้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์โดยช่วยค่าเสียค่าก่อสร้างให้โจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยทั้งห้าครบกำหนดในวันที่ 31กรกฎาคม 2525 รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าแนบท้ายฟ้อง ปัญหาวินิจฉัยมีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้าหรือไม่ เห็นว่า ตามข้อ 4 ของสัญญาเพิ่มเติมของสัญญาเช่าดังกล่าวระบุว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า12 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไปตามข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นของโจทก์ที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีกเมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความของนางแพมุกดา สายน้อยบุตรของโจทก์ ซึ่งเป็นพยานโจทก์ว่าจำเลยทั้งห้าได้มาพบโจทก์ และจำเลยทั้งห้าจะให้โจทก์ตกลงกับจำเลยทั้งห้าตามสัญญาท้ายฟ้องข้อ 4นายอนุชิต จำเลยที่ 4 และนายเลิศชัย จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นพยานจำเลยต่างก็เบิกความว่า ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดพวกจำเลยได้ไปติดต่อกับโจทก์ เพื่อสอบถามโจทก์เรื่องทำสัญญาเช่ากับทางราชการโดยตรงเชื่อว่าฝ่ายจำเลยผู้เช่าแจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่อไปอีกตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ผู้ให้เช่าแล้ว กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญาโจทก์ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่าออกไปจากที่เช่า โจทก์ผู้ให้เช่าต้องให้จำเลยทั้งห้า ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่า กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยทั้งห้าเช่ากับกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการโดยตรงได้ โจทก์ก็คงมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าตึกพิพาทกับโจทก์ต่อไปอีกตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแต่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์กลับนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของโจทก์อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วย"พิพากษายืน(เธียร ยูงทอง-ชูเชิด รักตะบุตร์-สัมฤทธิ์ ไชยศิริ)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งห้าสำนวนฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในห้องแถวเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ถนนอุตรดุษฎีดอนตลาดบ้านห้วย ตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานีซึ่งปลูกอยู่ในที่ราชพัสดุที่โจทก์เช่ามาจากกรมธนารักษ์ จำเลยที่ 1ได้เช่าห้องเลขที่ 169/1 โดยเช่าช่วงมาจากนายอิกกำ แซ่โค้ว และนายวีระวัฒน์ อิทธิรัตนโกมล จำเลยที่ 2 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/3-4โดยเช่าช่วงมาจากนายโอฬาร จิตติเจษฎาภรณ์ จำเลยที่ 3 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/6 โดยเช่าช่วงมาจากนางทองใบ ลิ้มไพบูลย์ จำเลยที่ 4ได้เช่าห้องเลขที่ 169/7 และจำเลยที่ 5 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/8สัญญาเช่าดังกล่าวมาทั้งหมดครบกำหนดในวันที่ 31 กรกฎาคม 2525โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยทั้งห้าเช่าอีกต่อไป ห้องแถวดังกล่าวอยู่ในทำเลหน้าตลาดสดมีผู้มาตกลงเช่ากับโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ4,500 บาท ต่อห้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าและบริวารออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 4 และจำเลยที่ 5ต่างชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 4,500 บาท ส่วนจำเลยที่ 2 เดือนละ 9,000 บาท นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องเช่า จำเลยทั้งห้าสำนวนให้การในทำนองเดียวกันว่าสัญญาเช่าที่ดินที่โจทก์เช่าที่ดินราชพัสดุจากกรมธนารักษ์ ได้สิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่ปี พ.ศ. 2513 กรมธนารักษ์ได้ทักท้วงให้โจทก์ดำเนินการต่ออายุการเช่าที่ดินดังกล่าวตลอดมา แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ยอมต่ออายุการเช่าที่ดินกับกรมธนารักษ์สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับกรมธนารักษ์ยังไม่เกิดขึ้น ตึกแถวห้องเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ดังกล่าวโจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของความจริงโจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากทางราชการเพื่อหาประโยชน์จากที่ดินเท่านั้น ซึ่งขณะนั้นยังไม่ปรากฏมีห้องแถวที่พิพาทเกิดขึ้น ผู้เช่าเดิมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างห้องพิพาททั้งหมด โดยมีข้อตกลงกับโจทก์ว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้ผู้เช่าเดิมเช่าห้องดังกล่าวมีกำหนด 12 ปี และเมื่อสัญญาครบกำหนดแล้วมีข้อตกลงต่อไปอีกว่าโจทก์จะยินยอมให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปได้อีกโดยทำสัญญาเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3มิใช่เป็นผู้เช่าช่วยดังที่โจทก์ฟ้อง แต่เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากผู้เช่าคนเดิม จำเลยทั้งห้าจึงมีสิทธิเช่าได้โดยตรงกับทางราชการภายหลังจากสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์สิ้นสุดลง โจทก์มีหน้าที่ต้องจัดให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการตามข้อตกลง การที่จำเลยทั้งห้ายังคงอยู่ในห้องเช่าไม่ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใดทั้ง ๆ ที่สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าต่อไปได้อีก และให้สิทธิจำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์กลับขัดขวางไม่ยินยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ ทั้งยังเรียกร้องเงินกินเปล่าจากจำเลยทั้งห้าอีกห้องละ 200,000 บาท เมื่อจำเลยทั้งห้าไม่ยินยอมกลับหาเหตุฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จึงไม่ชอบด้วยข้อตกลง เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นสูงเกินไป อัตราค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 200 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งห้ากับให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท เว้นแต่จำเลยที่ 2 ให้ใช้เดือนละ 5,000 บาทนับแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งห้าและบริวารจะออกไปจากห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งห้าสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งห้าสำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการ แล้วปลูกสร้างตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งห้าเป็นผู้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์โดยช่วยค่าเสียค่าก่อสร้างให้โจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยทั้งห้าครบกำหนดในวันที่ 31กรกฎาคม 2525 รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าแนบท้ายฟ้อง ปัญหาวินิจฉัยมีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้าหรือไม่ เห็นว่า ตามข้อ 4 ของสัญญาเพิ่มเติมของสัญญาเช่าดังกล่าวระบุว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า12 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไปตามข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นของโจทก์ที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีกเมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความของนางแพมุกดา สายน้อยบุตรของโจทก์ ซึ่งเป็นพยานโจทก์ว่าจำเลยทั้งห้าได้มาพบโจทก์ และจำเลยทั้งห้าจะให้โจทก์ตกลงกับจำเลยทั้งห้าตามสัญญาท้ายฟ้องข้อ 4นายอนุชิต จำเลยที่ 4 และนายเลิศชัย จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นพยานจำเลยต่างก็เบิกความว่า ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดพวกจำเลยได้ไปติดต่อกับโจทก์ เพื่อสอบถามโจทก์เรื่องทำสัญญาเช่ากับทางราชการโดยตรงเชื่อว่าฝ่ายจำเลยผู้เช่าแจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่อไปอีกตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ผู้ให้เช่าแล้ว กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญาโจทก์ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่าออกไปจากที่เช่า โจทก์ผู้ให้เช่าต้องให้จำเลยทั้งห้า ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่า กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยทั้งห้าเช่ากับกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการโดยตรงได้ โจทก์ก็คงมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าตึกพิพาทกับโจทก์ต่อไปอีกตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแต่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์กลับนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของโจทก์อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3761/2533นาย อนุ ชาต วุฒาธิวงษ์ ณ หนองคายโจทก์นาย สม พงษ์ โต เจริญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 362, ม. 363, ม. 365, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 55สัญญาเช่าระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 12 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไป" ข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปเมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยแจ้งความประสงค์ที่จะเช่าต่อ กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา โจทก์ต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าต่อไป แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่ากรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์ และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยเช่ากับกรมวิสามัญศึกษาโดยตรงได้ โจทก์ก็คงผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าตึกพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์กลับขับไล่จำเลย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ทั้งห้าสำนวนฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในห้องแถวเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ถนนอุตรดุษฎีดอนตลาดบ้านห้วย ตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานีซึ่งปลูกอยู่ในที่ราชพัสดุที่โจทก์เช่ามาจากกรมธนารักษ์ จำเลยที่ 1ได้เช่าห้องเลขที่ 169/1 โดยเช่าช่วงมาจากนายอิกกำ แซ่โค้ว และนายวีระวัฒน์ อิทธิรัตนโกมล จำเลยที่ 2 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/3-4โดยเช่าช่วงมาจากนายโอฬาร จิตติเจษฎาภรณ์ จำเลยที่ 3 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/6 โดยเช่าช่วงมาจากนางทองใบ ลิ้มไพบูลย์ จำเลยที่ 4ได้เช่าห้องเลขที่ 169/7 และจำเลยที่ 5 ได้เช่าห้องเลขที่ 169/8สัญญาเช่าดังกล่าวมาทั้งหมดครบกำหนดในวันที่ 31 กรกฎาคม 2525โจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยทั้งห้าเช่าอีกต่อไป ห้องแถวดังกล่าวอยู่ในทำเลหน้าตลาดสดมีผู้มาตกลงเช่ากับโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ4,500 บาท ต่อห้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าและบริวารออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 4 และจำเลยที่ 5ต่างชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 4,500 บาท ส่วนจำเลยที่ 2 เดือนละ 9,000 บาท นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องเช่า จำเลยทั้งห้าสำนวนให้การในทำนองเดียวกันว่าสัญญาเช่าที่ดินที่โจทก์เช่าที่ดินราชพัสดุจากกรมธนารักษ์ ได้สิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่ปี พ.ศ. 2513 กรมธนารักษ์ได้ทักท้วงให้โจทก์ดำเนินการต่ออายุการเช่าที่ดินดังกล่าวตลอดมา แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ยอมต่ออายุการเช่าที่ดินกับกรมธนารักษ์สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับกรมธนารักษ์ยังไม่เกิดขึ้น ตึกแถวห้องเลขที่ 169/1, 169/3-4, 169/6, 169/7 และ 169/8 ดังกล่าวโจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของความจริงโจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากทางราชการเพื่อหาประโยชน์จากที่ดินเท่านั้น ซึ่งขณะนั้นยังไม่ปรากฏมีห้องแถวที่พิพาทเกิดขึ้น ผู้เช่าเดิมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างห้องพิพาททั้งหมด โดยมีข้อตกลงกับโจทก์ว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้ผู้เช่าเดิมเช่าห้องดังกล่าวมีกำหนด 12 ปี และเมื่อสัญญาครบกำหนดแล้วมีข้อตกลงต่อไปอีกว่าโจทก์จะยินยอมให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปได้อีกโดยทำสัญญาเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3มิใช่เป็นผู้เช่าช่วยดังที่โจทก์ฟ้อง แต่เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากผู้เช่าคนเดิม จำเลยทั้งห้าจึงมีสิทธิเช่าได้โดยตรงกับทางราชการภายหลังจากสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์สิ้นสุดลง โจทก์มีหน้าที่ต้องจัดให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการตามข้อตกลง การที่จำเลยทั้งห้ายังคงอยู่ในห้องเช่าไม่ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใดทั้ง ๆ ที่สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าต่อไปได้อีก และให้สิทธิจำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์กลับขัดขวางไม่ยินยอมให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ ทั้งยังเรียกร้องเงินกินเปล่าจากจำเลยทั้งห้าอีกห้องละ 200,000 บาท เมื่อจำเลยทั้งห้าไม่ยินยอมกลับหาเหตุฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จึงไม่ชอบด้วยข้อตกลง เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้นสูงเกินไป อัตราค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 200 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งห้ากับให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,500 บาท เว้นแต่จำเลยที่ 2 ให้ใช้เดือนละ 5,000 บาทนับแต่เดือนสิงหาคม 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งห้าและบริวารจะออกไปจากห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งห้าสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งห้าสำนวนฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการ แล้วปลูกสร้างตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งห้าเป็นผู้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์โดยช่วยค่าเสียค่าก่อสร้างให้โจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยทั้งห้าครบกำหนดในวันที่ 31กรกฎาคม 2525 รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าแนบท้ายฟ้อง ปัญหาวินิจฉัยมีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้าหรือไม่ เห็นว่า ตามข้อ 4 ของสัญญาเพิ่มเติมของสัญญาเช่าดังกล่าวระบุว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า12 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไปต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไปตามข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นของโจทก์ที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีกเมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความของนางแพมุกดา สายน้อยบุตรของโจทก์ ซึ่งเป็นพยานโจทก์ว่าจำเลยทั้งห้าได้มาพบโจทก์ และจำเลยทั้งห้าจะให้โจทก์ตกลงกับจำเลยทั้งห้าตามสัญญาท้ายฟ้องข้อ 4นายอนุชิต จำเลยที่ 4 และนายเลิศชัย จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นพยานจำเลยต่างก็เบิกความว่า ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดพวกจำเลยได้ไปติดต่อกับโจทก์ เพื่อสอบถามโจทก์เรื่องทำสัญญาเช่ากับทางราชการโดยตรงเชื่อว่าฝ่ายจำเลยผู้เช่าแจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่อไปอีกตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ผู้ให้เช่าแล้ว กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญาโจทก์ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่าออกไปจากที่เช่า โจทก์ผู้ให้เช่าต้องให้จำเลยทั้งห้า ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่า กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยทั้งห้าเช่ากับกรมวิสามัญศึกษากระทรวงศึกษาธิการโดยตรงได้ โจทก์ก็คงมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าตึกพิพาทกับโจทก์ต่อไปอีกตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแต่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์กลับนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของโจทก์อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วย"พิพากษายืน(เธียร ยูงทอง-ชูเชิด รักตะบุตร์-สัมฤทธิ์ ไชยศิริ)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ