คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2548หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อยตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุกๆ กรณีไม่ การซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ เป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามมาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าบ้านจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยให้โจทก์เช่าบ้านตามฟ้องจริง ภายหลังทำสัญญาเช่า ประมาณปลายเดือนพฤษภาคม 2538 เกิดเหตุไฟฟ้าลัดวงจรในบ้านเช่าเป็นเหตุให้เกิดไฟลุกไหม้ในบ้าน แต่โจทก์กลับเพิกเฉยไม่แจ้งเหตุต่อพนักงานดับเพลิงเป็นการไม่ปกป้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าดังเช่นวิญญูชนพึงปฏิบัติ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า โดยมีผลในวันที่ 27 สิงหาคม 2538 ภายหลังจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ยังคงใช้กุญแจและโซ่ล็อกประตูรั้วบ้านไว้จนกระทั่งวันที่ 28 กันยายน 2538 จำเลยจึงเข้าครอบครองบ้านเช่าได้ ทำให้จำเลยขาดประโยชน์จากการนำบ้านออกให้คนอื่นเช่า เป็นเงิน 33,000 บาท จำเลยไม่เคยทำละเมิดต่อโจทก์ การแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริตตามกฎหมาย แต่การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและทำละเมิดต่อจำเลย โจทก์ต้องรับผิดในค่าเสียหายที่เกิดไฟไฟม้ ค่ามิเตอร์น้ำสูญหาย ค่ารักษาพยาบาลสุนัขของจำเลยที่ถูกขังอยู่ในบ้านเช่า ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ และค่าเสียหายของทรัพย์สินในบ้านเช่าซึ่งโจทก์ต้องรับผิดตามสัญญา เป็นเงินรวม 139,975 บาท กับค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 อีก 33,000 บาท รวมเป็นเงิน 172,975 บาท หักด้วยเงินวางประกันการเช่า 99,000 บาท แล้ว โจทก์ต้องรับผิดชดใช้เงิน 73,975 บาท แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ชำระเงิน 73,975 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และทำละเมิดต่อโจทก์ จนโจทก์ไม่สามารถอยู่อาศัยในบ้านเช่าได้ เหตุไฟฟ้าลัดวงจรเป็นเหตุสุดวิสัย โจทก์ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลย หากจำเลยได้รับความเสียหายก็ไม่เกิน 500 บาท โจทก์ไม่เคยสร้างความเสียหายแก่บ้านเช่าหากมีความเสียหายก็เกิดจากการใช้งานตามปกติ และเกิดจากการที่จำเลยใช้วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างไม่ดี ความเสียหายส่วนนี้ถ้าหากมีก็ไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องแย้งเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 65,303.08 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 26 กรกฎาคม 2539) ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ (ที่ถูกยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ) จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เช่าบ้านเลขที่ 71/090 หมู่บ้านเมืองเอก ตำบลหลักหก อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จากจำเลยเพื่ออยู่อาศัยมีกำหนด 36 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ถึงวันที่ 28 กรกฎาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 33,000 บาท โจทก์วางเงินประกันการเช่า 99,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่าพร้อมคำแปลเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 21 มิถุนายน 2538 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ขอยกเลิกสัญญาเช่าและขอให้คืนบ้านเช่าตั้งแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2538 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2538 ตอบจำเลยว่าโจทก์ยอมสิ้นสุดการเช่าภายใต้เงื่อนไขว่าค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 ให้หักออกจากเงินประกันการเช่าและคืนเงินส่วนที่เหลือแก่โจทก์ แต่จำเลยไม่คืนเงินประกันใหโจทก์และข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากเหตุเพลิงไหม้ ค่ามิเตอร์น้ำประปาที่สูญหาย ค่าบริการภายในหมู่บ้าน ค่าสมาชิกไอบีซี ค่าเช่าบ้านสำหรับเดือนกันยายน 2538 และค่าซ่อมแซมบ้านตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายตามที่ศาลฎีกามีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะฎีกาข้อ 2 (2) ว่า ค่าซ่อมแซมบ้านหมายรวมถึงอุปกรณ์ไฟฟ้า เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ ข้อตกลงตามสัญญาข้อ 3 และข้อ 4 มีความหมายรวมถึงการซ่อมแซมใหญ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 หรือไม่ และผู้ใดจะต้องรับผิดค่าซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่านั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่า เฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญานี้ครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวอื่นๆ ด้วย หาใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้านไม่ ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซม ก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่างๆ ดังกล่าวด้วย ส่วนที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 บัญญัติไว้ เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า ในทุกๆ กรณีไม่ ส่วนสัญญาเช่าข้อ 3 ที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่นๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า เห็นว่าเป็นการกำหนดความรับผิดเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่าหรือความเสียหายต่อระบบสาธารณูปโภค ดังกล่าวที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าหรือบุคคลในครอบครัวรวมทั้งแขกหรือสัตว์เลี้ยง ของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซม ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่าแต่ประการใด ดังจะเห็นเจตนาได้จากหนังสือขอยกเลิกการเช่าซึ่งจำเลยมีถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.3 ที่ระบุเหตุผลในการขอยกเลิกการเช่าเพียงว่าจำเลยมีความจำเป็นจะต้องใช้บ้านหลังนี้เท่านั้น หาได้อ้างเหตุว่าโจทก์กระทำทรัพย์สินที่เช่าเสียหายหรือไม่สงวนและบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการประพฤติผิดสัญญาไม่ ทั้งเมื่อพิจารณารายการซ่อมแซมตามรายการประเมินราคาปรับปรุงสวน ใบสำคัญจ่ายและใบเสร็จรับเงินตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 แล้วเห็นว่า ล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2548นายแม็กซ์หรือแมกซ์ แอชเนอร์หรือ เอชเนอร์หรือ ไอซ์เนอร์โจทก์นายโกวิท วิวัฒน์พงศ์พันธ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 547, ม. 550, ม. 553สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อยตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุกๆ กรณีไม่ การซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ เป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามมาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าบ้านจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยให้โจทก์เช่าบ้านตามฟ้องจริง ภายหลังทำสัญญาเช่า ประมาณปลายเดือนพฤษภาคม 2538 เกิดเหตุไฟฟ้าลัดวงจรในบ้านเช่าเป็นเหตุให้เกิดไฟลุกไหม้ในบ้าน แต่โจทก์กลับเพิกเฉยไม่แจ้งเหตุต่อพนักงานดับเพลิงเป็นการไม่ปกป้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าดังเช่นวิญญูชนพึงปฏิบัติ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า โดยมีผลในวันที่ 27 สิงหาคม 2538 ภายหลังจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ยังคงใช้กุญแจและโซ่ล็อกประตูรั้วบ้านไว้จนกระทั่งวันที่ 28 กันยายน 2538 จำเลยจึงเข้าครอบครองบ้านเช่าได้ ทำให้จำเลยขาดประโยชน์จากการนำบ้านออกให้คนอื่นเช่า เป็นเงิน 33,000 บาท จำเลยไม่เคยทำละเมิดต่อโจทก์ การแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริตตามกฎหมาย แต่การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและทำละเมิดต่อจำเลย โจทก์ต้องรับผิดในค่าเสียหายที่เกิดไฟไฟม้ ค่ามิเตอร์น้ำสูญหาย ค่ารักษาพยาบาลสุนัขของจำเลยที่ถูกขังอยู่ในบ้านเช่า ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ และค่าเสียหายของทรัพย์สินในบ้านเช่าซึ่งโจทก์ต้องรับผิดตามสัญญา เป็นเงินรวม 139,975 บาท กับค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 อีก 33,000 บาท รวมเป็นเงิน 172,975 บาท หักด้วยเงินวางประกันการเช่า 99,000 บาท แล้ว โจทก์ต้องรับผิดชดใช้เงิน 73,975 บาท แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ชำระเงิน 73,975 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และทำละเมิดต่อโจทก์ จนโจทก์ไม่สามารถอยู่อาศัยในบ้านเช่าได้ เหตุไฟฟ้าลัดวงจรเป็นเหตุสุดวิสัย โจทก์ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลย หากจำเลยได้รับความเสียหายก็ไม่เกิน 500 บาท โจทก์ไม่เคยสร้างความเสียหายแก่บ้านเช่าหากมีความเสียหายก็เกิดจากการใช้งานตามปกติ และเกิดจากการที่จำเลยใช้วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างไม่ดี ความเสียหายส่วนนี้ถ้าหากมีก็ไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องแย้งเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 65,303.08 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 26 กรกฎาคม 2539) ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ (ที่ถูกยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ) จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เช่าบ้านเลขที่ 71/090 หมู่บ้านเมืองเอก ตำบลหลักหก อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จากจำเลยเพื่ออยู่อาศัยมีกำหนด 36 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ถึงวันที่ 28 กรกฎาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 33,000 บาท โจทก์วางเงินประกันการเช่า 99,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่าพร้อมคำแปลเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 21 มิถุนายน 2538 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ขอยกเลิกสัญญาเช่าและขอให้คืนบ้านเช่าตั้งแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2538 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2538 ตอบจำเลยว่าโจทก์ยอมสิ้นสุดการเช่าภายใต้เงื่อนไขว่าค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 ให้หักออกจากเงินประกันการเช่าและคืนเงินส่วนที่เหลือแก่โจทก์ แต่จำเลยไม่คืนเงินประกันใหโจทก์และข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากเหตุเพลิงไหม้ ค่ามิเตอร์น้ำประปาที่สูญหาย ค่าบริการภายในหมู่บ้าน ค่าสมาชิกไอบีซี ค่าเช่าบ้านสำหรับเดือนกันยายน 2538 และค่าซ่อมแซมบ้านตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายตามที่ศาลฎีกามีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะฎีกาข้อ 2 (2) ว่า ค่าซ่อมแซมบ้านหมายรวมถึงอุปกรณ์ไฟฟ้า เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ ข้อตกลงตามสัญญาข้อ 3 และข้อ 4 มีความหมายรวมถึงการซ่อมแซมใหญ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 หรือไม่ และผู้ใดจะต้องรับผิดค่าซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่านั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่า เฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญานี้ครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวอื่นๆ ด้วย หาใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้านไม่ ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซม ก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่างๆ ดังกล่าวด้วย ส่วนที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 บัญญัติไว้ เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า ในทุกๆ กรณีไม่ ส่วนสัญญาเช่าข้อ 3 ที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่นๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า เห็นว่าเป็นการกำหนดความรับผิดเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่าหรือความเสียหายต่อระบบสาธารณูปโภค ดังกล่าวที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าหรือบุคคลในครอบครัวรวมทั้งแขกหรือสัตว์เลี้ยง ของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซม ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่าแต่ประการใด ดังจะเห็นเจตนาได้จากหนังสือขอยกเลิกการเช่าซึ่งจำเลยมีถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.3 ที่ระบุเหตุผลในการขอยกเลิกการเช่าเพียงว่าจำเลยมีความจำเป็นจะต้องใช้บ้านหลังนี้เท่านั้น หาได้อ้างเหตุว่าโจทก์กระทำทรัพย์สินที่เช่าเสียหายหรือไม่สงวนและบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการประพฤติผิดสัญญาไม่ ทั้งเมื่อพิจารณารายการซ่อมแซมตามรายการประเมินราคาปรับปรุงสวน ใบสำคัญจ่ายและใบเสร็จรับเงินตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 แล้วเห็นว่า ล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(วิเชียร มงคล-กุลพัชร์ อิทธิธรรมวินิจ-ประจวบ พัชนีรัตนกรณ์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าบ้านจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยให้โจทก์เช่าบ้านตามฟ้องจริง ภายหลังทำสัญญาเช่า ประมาณปลายเดือนพฤษภาคม 2538 เกิดเหตุไฟฟ้าลัดวงจรในบ้านเช่าเป็นเหตุให้เกิดไฟลุกไหม้ในบ้าน แต่โจทก์กลับเพิกเฉยไม่แจ้งเหตุต่อพนักงานดับเพลิงเป็นการไม่ปกป้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าดังเช่นวิญญูชนพึงปฏิบัติ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า โดยมีผลในวันที่ 27 สิงหาคม 2538 ภายหลังจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ยังคงใช้กุญแจและโซ่ล็อกประตูรั้วบ้านไว้จนกระทั่งวันที่ 28 กันยายน 2538 จำเลยจึงเข้าครอบครองบ้านเช่าได้ ทำให้จำเลยขาดประโยชน์จากการนำบ้านออกให้คนอื่นเช่า เป็นเงิน 33,000 บาท จำเลยไม่เคยทำละเมิดต่อโจทก์ การแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริตตามกฎหมาย แต่การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและทำละเมิดต่อจำเลย โจทก์ต้องรับผิดในค่าเสียหายที่เกิดไฟไฟม้ ค่ามิเตอร์น้ำสูญหาย ค่ารักษาพยาบาลสุนัขของจำเลยที่ถูกขังอยู่ในบ้านเช่า ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ และค่าเสียหายของทรัพย์สินในบ้านเช่าซึ่งโจทก์ต้องรับผิดตามสัญญา เป็นเงินรวม 139,975 บาท กับค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 อีก 33,000 บาท รวมเป็นเงิน 172,975 บาท หักด้วยเงินวางประกันการเช่า 99,000 บาท แล้ว โจทก์ต้องรับผิดชดใช้เงิน 73,975 บาท แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ชำระเงิน 73,975 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และทำละเมิดต่อโจทก์ จนโจทก์ไม่สามารถอยู่อาศัยในบ้านเช่าได้ เหตุไฟฟ้าลัดวงจรเป็นเหตุสุดวิสัย โจทก์ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลย หากจำเลยได้รับความเสียหายก็ไม่เกิน 500 บาท โจทก์ไม่เคยสร้างความเสียหายแก่บ้านเช่าหากมีความเสียหายก็เกิดจากการใช้งานตามปกติ และเกิดจากการที่จำเลยใช้วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างไม่ดี ความเสียหายส่วนนี้ถ้าหากมีก็ไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องแย้งเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 65,303.08 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 26 กรกฎาคม 2539) ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ (ที่ถูกยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ) จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เช่าบ้านเลขที่ 71/090 หมู่บ้านเมืองเอก ตำบลหลักหก อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จากจำเลยเพื่ออยู่อาศัยมีกำหนด 36 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ถึงวันที่ 28 กรกฎาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 33,000 บาท โจทก์วางเงินประกันการเช่า 99,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่าพร้อมคำแปลเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 21 มิถุนายน 2538 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ขอยกเลิกสัญญาเช่าและขอให้คืนบ้านเช่าตั้งแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2538 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2538 ตอบจำเลยว่าโจทก์ยอมสิ้นสุดการเช่าภายใต้เงื่อนไขว่าค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 ให้หักออกจากเงินประกันการเช่าและคืนเงินส่วนที่เหลือแก่โจทก์ แต่จำเลยไม่คืนเงินประกันใหโจทก์และข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากเหตุเพลิงไหม้ ค่ามิเตอร์น้ำประปาที่สูญหาย ค่าบริการภายในหมู่บ้าน ค่าสมาชิกไอบีซี ค่าเช่าบ้านสำหรับเดือนกันยายน 2538 และค่าซ่อมแซมบ้านตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายตามที่ศาลฎีกามีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะฎีกาข้อ 2 (2) ว่า ค่าซ่อมแซมบ้านหมายรวมถึงอุปกรณ์ไฟฟ้า เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ ข้อตกลงตามสัญญาข้อ 3 และข้อ 4 มีความหมายรวมถึงการซ่อมแซมใหญ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 หรือไม่ และผู้ใดจะต้องรับผิดค่าซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่านั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่า เฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญานี้ครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวอื่นๆ ด้วย หาใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้านไม่ ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซม ก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่างๆ ดังกล่าวด้วย ส่วนที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 บัญญัติไว้ เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า ในทุกๆ กรณีไม่ ส่วนสัญญาเช่าข้อ 3 ที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่นๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า เห็นว่าเป็นการกำหนดความรับผิดเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่าหรือความเสียหายต่อระบบสาธารณูปโภค ดังกล่าวที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าหรือบุคคลในครอบครัวรวมทั้งแขกหรือสัตว์เลี้ยง ของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซม ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่าแต่ประการใด ดังจะเห็นเจตนาได้จากหนังสือขอยกเลิกการเช่าซึ่งจำเลยมีถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.3 ที่ระบุเหตุผลในการขอยกเลิกการเช่าเพียงว่าจำเลยมีความจำเป็นจะต้องใช้บ้านหลังนี้เท่านั้น หาได้อ้างเหตุว่าโจทก์กระทำทรัพย์สินที่เช่าเสียหายหรือไม่สงวนและบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการประพฤติผิดสัญญาไม่ ทั้งเมื่อพิจารณารายการซ่อมแซมตามรายการประเมินราคาปรับปรุงสวน ใบสำคัญจ่ายและใบเสร็จรับเงินตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 แล้วเห็นว่า ล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2548นายแม็กซ์หรือแมกซ์ แอชเนอร์หรือ เอชเนอร์หรือ ไอซ์เนอร์โจทก์นายโกวิท วิวัฒน์พงศ์พันธ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 547, ม. 550, ม. 553สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อยตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุกๆ กรณีไม่ การซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ เป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามมาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าบ้านจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยให้โจทก์เช่าบ้านตามฟ้องจริง ภายหลังทำสัญญาเช่า ประมาณปลายเดือนพฤษภาคม 2538 เกิดเหตุไฟฟ้าลัดวงจรในบ้านเช่าเป็นเหตุให้เกิดไฟลุกไหม้ในบ้าน แต่โจทก์กลับเพิกเฉยไม่แจ้งเหตุต่อพนักงานดับเพลิงเป็นการไม่ปกป้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าดังเช่นวิญญูชนพึงปฏิบัติ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า โดยมีผลในวันที่ 27 สิงหาคม 2538 ภายหลังจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ยังคงใช้กุญแจและโซ่ล็อกประตูรั้วบ้านไว้จนกระทั่งวันที่ 28 กันยายน 2538 จำเลยจึงเข้าครอบครองบ้านเช่าได้ ทำให้จำเลยขาดประโยชน์จากการนำบ้านออกให้คนอื่นเช่า เป็นเงิน 33,000 บาท จำเลยไม่เคยทำละเมิดต่อโจทก์ การแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริตตามกฎหมาย แต่การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและทำละเมิดต่อจำเลย โจทก์ต้องรับผิดในค่าเสียหายที่เกิดไฟไฟม้ ค่ามิเตอร์น้ำสูญหาย ค่ารักษาพยาบาลสุนัขของจำเลยที่ถูกขังอยู่ในบ้านเช่า ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ และค่าเสียหายของทรัพย์สินในบ้านเช่าซึ่งโจทก์ต้องรับผิดตามสัญญา เป็นเงินรวม 139,975 บาท กับค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 อีก 33,000 บาท รวมเป็นเงิน 172,975 บาท หักด้วยเงินวางประกันการเช่า 99,000 บาท แล้ว โจทก์ต้องรับผิดชดใช้เงิน 73,975 บาท แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ชำระเงิน 73,975 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และทำละเมิดต่อโจทก์ จนโจทก์ไม่สามารถอยู่อาศัยในบ้านเช่าได้ เหตุไฟฟ้าลัดวงจรเป็นเหตุสุดวิสัย โจทก์ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลย หากจำเลยได้รับความเสียหายก็ไม่เกิน 500 บาท โจทก์ไม่เคยสร้างความเสียหายแก่บ้านเช่าหากมีความเสียหายก็เกิดจากการใช้งานตามปกติ และเกิดจากการที่จำเลยใช้วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างไม่ดี ความเสียหายส่วนนี้ถ้าหากมีก็ไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องแย้งเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 65,303.08 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 26 กรกฎาคม 2539) ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ (ที่ถูกยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ) จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เช่าบ้านเลขที่ 71/090 หมู่บ้านเมืองเอก ตำบลหลักหก อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จากจำเลยเพื่ออยู่อาศัยมีกำหนด 36 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ถึงวันที่ 28 กรกฎาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 33,000 บาท โจทก์วางเงินประกันการเช่า 99,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่าพร้อมคำแปลเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 21 มิถุนายน 2538 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ขอยกเลิกสัญญาเช่าและขอให้คืนบ้านเช่าตั้งแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2538 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2538 ตอบจำเลยว่าโจทก์ยอมสิ้นสุดการเช่าภายใต้เงื่อนไขว่าค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 ให้หักออกจากเงินประกันการเช่าและคืนเงินส่วนที่เหลือแก่โจทก์ แต่จำเลยไม่คืนเงินประกันใหโจทก์และข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากเหตุเพลิงไหม้ ค่ามิเตอร์น้ำประปาที่สูญหาย ค่าบริการภายในหมู่บ้าน ค่าสมาชิกไอบีซี ค่าเช่าบ้านสำหรับเดือนกันยายน 2538 และค่าซ่อมแซมบ้านตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายตามที่ศาลฎีกามีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะฎีกาข้อ 2 (2) ว่า ค่าซ่อมแซมบ้านหมายรวมถึงอุปกรณ์ไฟฟ้า เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ ข้อตกลงตามสัญญาข้อ 3 และข้อ 4 มีความหมายรวมถึงการซ่อมแซมใหญ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 หรือไม่ และผู้ใดจะต้องรับผิดค่าซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่านั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่า เฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญานี้ครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวอื่นๆ ด้วย หาใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้านไม่ ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซม ก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่างๆ ดังกล่าวด้วย ส่วนที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 บัญญัติไว้ เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า ในทุกๆ กรณีไม่ ส่วนสัญญาเช่าข้อ 3 ที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่นๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า เห็นว่าเป็นการกำหนดความรับผิดเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่าหรือความเสียหายต่อระบบสาธารณูปโภค ดังกล่าวที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าหรือบุคคลในครอบครัวรวมทั้งแขกหรือสัตว์เลี้ยง ของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซม ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่าแต่ประการใด ดังจะเห็นเจตนาได้จากหนังสือขอยกเลิกการเช่าซึ่งจำเลยมีถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.3 ที่ระบุเหตุผลในการขอยกเลิกการเช่าเพียงว่าจำเลยมีความจำเป็นจะต้องใช้บ้านหลังนี้เท่านั้น หาได้อ้างเหตุว่าโจทก์กระทำทรัพย์สินที่เช่าเสียหายหรือไม่สงวนและบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการประพฤติผิดสัญญาไม่ ทั้งเมื่อพิจารณารายการซ่อมแซมตามรายการประเมินราคาปรับปรุงสวน ใบสำคัญจ่ายและใบเสร็จรับเงินตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 แล้วเห็นว่า ล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(วิเชียร มงคล-กุลพัชร์ อิทธิธรรมวินิจ-ประจวบ พัชนีรัตนกรณ์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ