คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1143/2541หลักกฎหมาย: โจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ย. ซึ่งมี บ. เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ดังนั้น บ. จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่เป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนโจทก์ บ. ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ที่ให้บ. มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม และการฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ของโจทก์ จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 และโจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ในช่วงระยะเวลานั้น เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 18 บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และความในมาตรา 17บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษไว้ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนตามกฎหมาย โดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัดซึ่งมีนายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 65/200 เนื้อที่รวม 184.06 ตารางเมตร มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายรวมในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อเดือน และต้องจ่ายล่วงหน้า 6 เดือน กำหนดชำระภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไปหากชำระล่าช้าต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ของเงินที่ค้างชำระต่อมาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2537 ได้ลดค่าใช้จ่ายร่วมลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาท จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายน 2537 เป็นเงิน 58,566.70 บาท ต้องเสียค่าปรับ 5,856.67 บาท รวมเป็นเงินที่ต้องชำระทั้งสิ้น 64,423.37บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 64,423.37 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร มิใช่ผู้จัดการโจทก์ เนื่องจากโจทก์มีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นผู้จัดการทั้งนายบุญยะพันธ์ไม่ได้เป็นผู้รับมอบอำนาจให้ดำเนินคดีจำเลยได้ชำระค่าใช้จ่ายร่วมสำหรับวันที่ 1 ถึง 27 มกราคม 2537แก่โจทก์ล่วงหน้าแล้วในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2537 ได้มีการลดลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาทโจทก์ต้องคืนเงินส่วนที่ชำระเกินให้แก่จำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับ มีสิทธิเพียงเรียกดอกเบี้ยไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น โจทก์มิได้ให้บริการแก่จำเลยตามหน้าที่ จำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายร่วม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 64,423.37 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อ 1 เรื่องอำนาจฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งมีนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 บัญญัติว่า "ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"เพราะฉะนั้น นายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่มีฐานะเป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนเท่านั้นดังจำเลยโต้เถียง เมื่อเป็นผู้จัดการก็ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 8(2) (เอกสารหมาย จ.3)ความว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้(2) มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ฯลฯ"การฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ข้อนี้ ที่จำเลยอ้างมาในฎีกาว่า ตามข้อบังคับของโจทก์เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 ระบุไว้ว่าอำนาจฟ้องคดีเป็นอำนาจของที่ประชุมเจ้าของร่วมโดยเฉพาะนั้น เป็นการกล่าวอ้างไม่ตรงตามข้อเท็จจริงเพราะข้อบังคับของโจทก์ข้อดังกล่าวเป็นการกล่าวถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ซึ่งมีอยู่หลายประการรวมทั้งมีอำนาจดำเนินคดีด้วย มิใช่เป็นเรื่องที่ระบุจำกัดอำนาจห้ามมิให้ผู้จัดการฟ้องคดีแต่อย่างใด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ในประเด็นข้อ 2 จำเลยฎีกาโต้เถียงว่า จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างวันที่ 28 มกราคม 2537ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 อ้างว่าเพราะโจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศในพื้นที่ส่วนกลางที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่เพราะโจทก์จำเลยมีหน้าที่ต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความแถลงรับกันว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และ โจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ดังจำเลยให้การต่อสู้ ปัญหาว่าจำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่หรือไม่ในเมื่อตามวันเวลาที่จำเลยค้างชำระนั้นโจทก์ก็ไม่ได้เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศให้ใช้เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 บัญญัติว่า"เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ฯลฯ" และความในมาตรา 17 บัญญัติว่า "การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ" เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทนดังจำเลยโต้เถียง เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าเมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ จำเลยก็มีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1143/2541นิติบุคคล อาคารชุด ชำนาญ เพ็ญชาติ บิสเนส เซ็นเตอร์โจทก์นางสาว วา รี ญา พิเชษฐพันธ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369 ป.วิ.พ. ม. 55 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 17, ม. 18โจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ย. ซึ่งมี บ. เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ดังนั้น บ. จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่เป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนโจทก์ บ. ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ที่ให้บ. มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม และการฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ของโจทก์ จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 และโจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ในช่วงระยะเวลานั้น เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 18 บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และความในมาตรา 17บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษไว้ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนตามกฎหมาย โดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัดซึ่งมีนายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 65/200 เนื้อที่รวม 184.06 ตารางเมตร มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายรวมในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อเดือน และต้องจ่ายล่วงหน้า 6 เดือน กำหนดชำระภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไปหากชำระล่าช้าต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ของเงินที่ค้างชำระต่อมาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2537 ได้ลดค่าใช้จ่ายร่วมลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาท จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายน 2537 เป็นเงิน 58,566.70 บาท ต้องเสียค่าปรับ 5,856.67 บาท รวมเป็นเงินที่ต้องชำระทั้งสิ้น 64,423.37บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 64,423.37 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร มิใช่ผู้จัดการโจทก์ เนื่องจากโจทก์มีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นผู้จัดการทั้งนายบุญยะพันธ์ไม่ได้เป็นผู้รับมอบอำนาจให้ดำเนินคดีจำเลยได้ชำระค่าใช้จ่ายร่วมสำหรับวันที่ 1 ถึง 27 มกราคม 2537แก่โจทก์ล่วงหน้าแล้วในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2537 ได้มีการลดลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาทโจทก์ต้องคืนเงินส่วนที่ชำระเกินให้แก่จำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับ มีสิทธิเพียงเรียกดอกเบี้ยไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น โจทก์มิได้ให้บริการแก่จำเลยตามหน้าที่ จำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายร่วม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 64,423.37 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อ 1 เรื่องอำนาจฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งมีนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 บัญญัติว่า "ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"เพราะฉะนั้น นายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่มีฐานะเป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนเท่านั้นดังจำเลยโต้เถียง เมื่อเป็นผู้จัดการก็ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 8(2) (เอกสารหมาย จ.3)ความว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้(2) มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ฯลฯ"การฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ข้อนี้ ที่จำเลยอ้างมาในฎีกาว่า ตามข้อบังคับของโจทก์เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 ระบุไว้ว่าอำนาจฟ้องคดีเป็นอำนาจของที่ประชุมเจ้าของร่วมโดยเฉพาะนั้น เป็นการกล่าวอ้างไม่ตรงตามข้อเท็จจริงเพราะข้อบังคับของโจทก์ข้อดังกล่าวเป็นการกล่าวถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ซึ่งมีอยู่หลายประการรวมทั้งมีอำนาจดำเนินคดีด้วย มิใช่เป็นเรื่องที่ระบุจำกัดอำนาจห้ามมิให้ผู้จัดการฟ้องคดีแต่อย่างใด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ในประเด็นข้อ 2 จำเลยฎีกาโต้เถียงว่า จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างวันที่ 28 มกราคม 2537ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 อ้างว่าเพราะโจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศในพื้นที่ส่วนกลางที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่เพราะโจทก์จำเลยมีหน้าที่ต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความแถลงรับกันว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และ โจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ดังจำเลยให้การต่อสู้ ปัญหาว่าจำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่หรือไม่ในเมื่อตามวันเวลาที่จำเลยค้างชำระนั้นโจทก์ก็ไม่ได้เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศให้ใช้เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 บัญญัติว่า"เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ฯลฯ" และความในมาตรา 17 บัญญัติว่า "การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ" เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทนดังจำเลยโต้เถียง เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าเมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ จำเลยก็มีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากพิพากษายืน(สมศักดิ์ วงศ์ยืน-สุชาติ ถาวรวงษ์-ระพิณ บุญสิทธิ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนตามกฎหมาย โดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัดซึ่งมีนายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 65/200 เนื้อที่รวม 184.06 ตารางเมตร มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายรวมในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อเดือน และต้องจ่ายล่วงหน้า 6 เดือน กำหนดชำระภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไปหากชำระล่าช้าต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ของเงินที่ค้างชำระต่อมาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2537 ได้ลดค่าใช้จ่ายร่วมลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาท จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายน 2537 เป็นเงิน 58,566.70 บาท ต้องเสียค่าปรับ 5,856.67 บาท รวมเป็นเงินที่ต้องชำระทั้งสิ้น 64,423.37บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 64,423.37 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร มิใช่ผู้จัดการโจทก์ เนื่องจากโจทก์มีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นผู้จัดการทั้งนายบุญยะพันธ์ไม่ได้เป็นผู้รับมอบอำนาจให้ดำเนินคดีจำเลยได้ชำระค่าใช้จ่ายร่วมสำหรับวันที่ 1 ถึง 27 มกราคม 2537แก่โจทก์ล่วงหน้าแล้วในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2537 ได้มีการลดลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาทโจทก์ต้องคืนเงินส่วนที่ชำระเกินให้แก่จำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับ มีสิทธิเพียงเรียกดอกเบี้ยไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น โจทก์มิได้ให้บริการแก่จำเลยตามหน้าที่ จำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายร่วม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 64,423.37 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อ 1 เรื่องอำนาจฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งมีนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 บัญญัติว่า "ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"เพราะฉะนั้น นายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่มีฐานะเป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนเท่านั้นดังจำเลยโต้เถียง เมื่อเป็นผู้จัดการก็ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 8(2) (เอกสารหมาย จ.3)ความว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้(2) มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ฯลฯ"การฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ข้อนี้ ที่จำเลยอ้างมาในฎีกาว่า ตามข้อบังคับของโจทก์เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 ระบุไว้ว่าอำนาจฟ้องคดีเป็นอำนาจของที่ประชุมเจ้าของร่วมโดยเฉพาะนั้น เป็นการกล่าวอ้างไม่ตรงตามข้อเท็จจริงเพราะข้อบังคับของโจทก์ข้อดังกล่าวเป็นการกล่าวถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ซึ่งมีอยู่หลายประการรวมทั้งมีอำนาจดำเนินคดีด้วย มิใช่เป็นเรื่องที่ระบุจำกัดอำนาจห้ามมิให้ผู้จัดการฟ้องคดีแต่อย่างใด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ในประเด็นข้อ 2 จำเลยฎีกาโต้เถียงว่า จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างวันที่ 28 มกราคม 2537ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 อ้างว่าเพราะโจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศในพื้นที่ส่วนกลางที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่เพราะโจทก์จำเลยมีหน้าที่ต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความแถลงรับกันว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และ โจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ดังจำเลยให้การต่อสู้ ปัญหาว่าจำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่หรือไม่ในเมื่อตามวันเวลาที่จำเลยค้างชำระนั้นโจทก์ก็ไม่ได้เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศให้ใช้เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 บัญญัติว่า"เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ฯลฯ" และความในมาตรา 17 บัญญัติว่า "การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ" เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทนดังจำเลยโต้เถียง เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าเมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ จำเลยก็มีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1143/2541นิติบุคคล อาคารชุด ชำนาญ เพ็ญชาติ บิสเนส เซ็นเตอร์โจทก์นางสาว วา รี ญา พิเชษฐพันธ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369 ป.วิ.พ. ม. 55 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 17, ม. 18โจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ย. ซึ่งมี บ. เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ดังนั้น บ. จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่เป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนโจทก์ บ. ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ที่ให้บ. มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม และการฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ของโจทก์ จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 และโจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ในช่วงระยะเวลานั้น เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 18 บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และความในมาตรา 17บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษไว้ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนตามกฎหมาย โดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัดซึ่งมีนายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 65/200 เนื้อที่รวม 184.06 ตารางเมตร มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายรวมในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อเดือน และต้องจ่ายล่วงหน้า 6 เดือน กำหนดชำระภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไปหากชำระล่าช้าต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ของเงินที่ค้างชำระต่อมาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2537 ได้ลดค่าใช้จ่ายร่วมลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาท จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายน 2537 เป็นเงิน 58,566.70 บาท ต้องเสียค่าปรับ 5,856.67 บาท รวมเป็นเงินที่ต้องชำระทั้งสิ้น 64,423.37บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 64,423.37 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร มิใช่ผู้จัดการโจทก์ เนื่องจากโจทก์มีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นผู้จัดการทั้งนายบุญยะพันธ์ไม่ได้เป็นผู้รับมอบอำนาจให้ดำเนินคดีจำเลยได้ชำระค่าใช้จ่ายร่วมสำหรับวันที่ 1 ถึง 27 มกราคม 2537แก่โจทก์ล่วงหน้าแล้วในอัตราตารางเมตรละ 48 บาท ต่อมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2537 ได้มีการลดลงเหลือตารางเมตรละ 40 บาทโจทก์ต้องคืนเงินส่วนที่ชำระเกินให้แก่จำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับ มีสิทธิเพียงเรียกดอกเบี้ยไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น โจทก์มิได้ให้บริการแก่จำเลยตามหน้าที่ จำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายร่วม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 64,423.37 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับประเด็นข้อ 1 เรื่องอำนาจฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีบริษัท ยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งมีนายบุญยะพันธ์จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 บัญญัติว่า "ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"เพราะฉะนั้น นายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่มีฐานะเป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนเท่านั้นดังจำเลยโต้เถียง เมื่อเป็นผู้จัดการก็ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 8(2) (เอกสารหมาย จ.3)ความว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้(2) มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ฯลฯ"การฟ้องคดีต้องถือว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ข้อนี้ ที่จำเลยอ้างมาในฎีกาว่า ตามข้อบังคับของโจทก์เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 5 ระบุไว้ว่าอำนาจฟ้องคดีเป็นอำนาจของที่ประชุมเจ้าของร่วมโดยเฉพาะนั้น เป็นการกล่าวอ้างไม่ตรงตามข้อเท็จจริงเพราะข้อบังคับของโจทก์ข้อดังกล่าวเป็นการกล่าวถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ซึ่งมีอยู่หลายประการรวมทั้งมีอำนาจดำเนินคดีด้วย มิใช่เป็นเรื่องที่ระบุจำกัดอำนาจห้ามมิให้ผู้จัดการฟ้องคดีแต่อย่างใด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ในประเด็นข้อ 2 จำเลยฎีกาโต้เถียงว่า จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างวันที่ 28 มกราคม 2537ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537 อ้างว่าเพราะโจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศในพื้นที่ส่วนกลางที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่เพราะโจทก์จำเลยมีหน้าที่ต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความแถลงรับกันว่า จำเลยได้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และ โจทก์ไม่ได้เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ดังจำเลยให้การต่อสู้ ปัญหาว่าจำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่หรือไม่ในเมื่อตามวันเวลาที่จำเลยค้างชำระนั้นโจทก์ก็ไม่ได้เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศให้ใช้เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 บัญญัติว่า"เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ฯลฯ" และความในมาตรา 17 บัญญัติว่า "การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ" เพราะฉะนั้นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทนดังจำเลยโต้เถียง เมื่อไม่ปรากฏสัญญามีผลยกเว้นความรับผิดเป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าเมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาคือไม่เปิดไฟฟ้าส่วนกลางและเครื่องปรับอากาศบริเวณส่วนกลางของชั้นที่ 24 ซึ่งเป็นชั้นที่สำนักงานของจำเลยตั้งอยู่ จำเลยก็มีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามลักษณะสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่ หากโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างไรก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหากพิพากษายืน(สมศักดิ์ วงศ์ยืน-สุชาติ ถาวรวงษ์-ระพิณ บุญสิทธิ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ