คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2419/2552หลักกฎหมาย: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงิน 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549 แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วน เมื่อพิจารณาจากข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาที่ตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณาโจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาให้จำเลยยื่นคำร้องขอยกเลิกการรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยยื่นคำร้องขอคืนเอกสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 เลขที่ 283 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องแล้วเห็นว่า กรณีโจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันมีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 - 01 โดยที่ดินดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย การตกลงซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะไม่อาจบังคับได้ พิพากษาให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวเหมือนนิจตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยในลักษณะที่สามารถออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิที่ดินอีกเพื่อจะนำไปขายให้แก่บุคคลอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ระหว่างนางสาวเหมือนนิจกับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 5 ว่า "ผู้ซื้อจะชำระเงินทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก. 4 - 01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว" และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ระหว่างโจทก์กับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 3 ว่า "ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท... สำหรับค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549... แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาค่าที่ดินครบถ้วน" เมื่อพิจารณาข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 -01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น อนึ่ง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดีต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2419/2552นายพิภัทร แสงสินธุศรโจทก์นายหีด หลักบ้านจำเลย ป.พ.พ. ม. 150สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงิน 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549 แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วน เมื่อพิจารณาจากข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาที่ตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณาโจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาให้จำเลยยื่นคำร้องขอยกเลิกการรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยยื่นคำร้องขอคืนเอกสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 เลขที่ 283 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องแล้วเห็นว่า กรณีโจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันมีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 - 01 โดยที่ดินดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย การตกลงซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะไม่อาจบังคับได้ พิพากษาให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวเหมือนนิจตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยในลักษณะที่สามารถออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิที่ดินอีกเพื่อจะนำไปขายให้แก่บุคคลอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ระหว่างนางสาวเหมือนนิจกับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 5 ว่า "ผู้ซื้อจะชำระเงินทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก. 4 - 01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว" และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ระหว่างโจทก์กับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 3 ว่า "ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท... สำหรับค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549... แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาค่าที่ดินครบถ้วน" เมื่อพิจารณาข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 -01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น อนึ่ง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดีต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่(วิรัช ชินวินิจกุล-สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์)ศาลจังหวัดภูเก็ต - นายภาคภูมิ ปัณฑรางกูรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1604/2551หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1051/2551หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ986/2551หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาให้จำเลยยื่นคำร้องขอยกเลิกการรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยยื่นคำร้องขอคืนเอกสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 เลขที่ 283 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องแล้วเห็นว่า กรณีโจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันมีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 - 01 โดยที่ดินดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย การตกลงซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะไม่อาจบังคับได้ พิพากษาให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวเหมือนนิจตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยในลักษณะที่สามารถออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิที่ดินอีกเพื่อจะนำไปขายให้แก่บุคคลอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ระหว่างนางสาวเหมือนนิจกับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 5 ว่า "ผู้ซื้อจะชำระเงินทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก. 4 - 01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว" และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ระหว่างโจทก์กับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 3 ว่า "ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท... สำหรับค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549... แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาค่าที่ดินครบถ้วน" เมื่อพิจารณาข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 -01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น อนึ่ง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดีต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2419/2552นายพิภัทร แสงสินธุศรโจทก์นายหีด หลักบ้านจำเลย ป.พ.พ. ม. 150สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงิน 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549 แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วน เมื่อพิจารณาจากข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาที่ตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณาโจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาให้จำเลยยื่นคำร้องขอยกเลิกการรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยยื่นคำร้องขอคืนเอกสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 เลขที่ 283 ต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดภูเก็ต และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องแล้วเห็นว่า กรณีโจทก์ขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันมีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 - 01 โดยที่ดินดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย การตกลงซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะไม่อาจบังคับได้ พิพากษาให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และนางสาวเหมือนนิจตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยในลักษณะที่สามารถออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้ โดยจำเลยมีหน้าที่อำนวยความสะดวกในการรังวัดออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิที่ดินอีกเพื่อจะนำไปขายให้แก่บุคคลอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ระหว่างนางสาวเหมือนนิจกับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 5 ว่า "ผู้ซื้อจะชำระเงินทั้งหมด 11,000,000 บาท เมื่อผู้ขายได้ยกเลิก ส.ป.ก. 4 - 01 แปลงดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว" และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2548 ระหว่างโจทก์กับจำเลย ระบุรายละเอียดไว้ในข้อ 3 ว่า "ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท... สำหรับค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549... แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาค่าที่ดินครบถ้วน" เมื่อพิจารณาข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4 -01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น อนึ่ง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดีต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่(วิรัช ชินวินิจกุล-สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์-ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์)ศาลจังหวัดภูเก็ต - นายภาคภูมิ ปัณฑรางกูรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1604/2551หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1051/2551หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ986/2551หมายเหตุ