คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินและตึกพิพาทจากโจทก์ จำเลยไม่ชำระค่าเช่าค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยชำระค่าเช่าค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือน จำเลยฟ้องแย่งว่าให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด 10 ปี ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจะมาฟ้องบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 1538/2509) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งว่า ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนตามประเพณีผู้ให้เช่าเดิมปฏิบัติให้โจทก์จัดการให้มีกระแสไฟฟ้า และน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท เมื่อโจทก์ปฏิบัติการดังกล่าวแล้ว จึงให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ดังนี้ ล้วนแต่เป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งหมายความว่า หากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกพิพาท จึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติการตามฟ้องแย้งได้ เมื่อเป็นฟ้องแย้งที่จะรวมพิจารณาร่วมกับฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ควรจะพึงรับไว้พิจารณาโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวสามชั้นเลขที่ ๗๗๑ / ๓๔ จำเลยเช่าจากโจทก์ ไม่เคยชำระค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์เลย ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่า ค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือนที่ติดค้าง ๑๗,๕๓๒ บาท กับค่าเสียหายเดือนละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกและที่ดินรายพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ความจริงตึกแถวรายพิพาทเป็นของนายจิตร กิจพานิช แต่นายจิตร กิจพินิช เชิดให้นายเอนก ค้าดี เป็นตัวแทน จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจากนายจิตร กิจพานิช ไม่เกี่ยวกับนายเอนก ค้าดี และจำเลยได้ออกเงินเป็นค่าก่อสร้างตอบแทนให้นายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมเป็นเงิน ๓๕,๐๐๐ บาทผู้ให้เช่าเดิมตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๘๐ บาท และให้มีสิทธิเช่าได้ ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ ซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา นอกจากนั้นนายจิตร กิจพานิช ตกลงและได้จัดการติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้ด้วย กับได้จัดให้พนักงานไปเก็บเงินค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์หรือผู้แทนไม่เคยไปเก็บค่าเช่าหรือทวงถามจากจำเลยเมื่อโจทก์ตกลงกับผู้เช่าตึกแถวไม่ได้ ได้กลั่นแกล้งสั่งตัดบริการไฟฟ้าและประปาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อน จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ คือ ๑. ให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าเดิม ๒. ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ตามประเพณีที่ผู้เช่าเดิมปฏิบัติ ๓. ให้โจทก์ไปจัดการให้มีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท โดยจำเลยจะเป็นผู้เสียค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเอง ค่าใช้จ่ายในการขอติดตั้งหรือต่อใหม่ให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ๔. เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามข้อ ๑, ๒, ๓, แล้ว จึงให้ โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ศาลชั้นต้นสั่งรับคำให้การของจำเลย ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ จึงมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องแย้งที่คู่ความจะเสนอต่อศาลได้นั้นจะต้องเกี่ยวข้องกันกับคำฟ้องเดิม พอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๗ วรรค ๓ และ มาตรา ๑๗๙ วรรคสุดท้าย จะเห็นได้ว่าสารสำคัญแห่งคำฟ้องของโจทก์ในคดีนี้มีอยู่ประการเดียว คือ กล่าวหาว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า เพราะค้างค่าเช่าเกินกว่า ๒ คราวติด ๆ กัน และไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนตามสัญญา โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยไม่ชำระ จึงได้บอกเลิกสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลย แต่ตามฟ้องแย้งของจำเลยเฉพาะเรื่องให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยเป็นรายเดือน และให้โจทก์จัดการให้จำเลยมีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาทต่อไป ซึ่งล้วนแต่เป็นคนละเรื่อง ไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งทนายความว่าหากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทได้ต่อไปแล้ว จำเลยจึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามฟ้องแย้งนั้นได้ ซึ่งการที่จำเลยจะมีสิทธิอยู่หรือจะต้องออกจากตึกแถวรายพิพาทหรือไม่ ยังไม่เป็นที่แน่นอนเพราะยังอยู่ในระหว่างต่อสู้คดีกัน จึงเป็นอันว่าฟ้องแย้งของจำลยจะพิจารณารวมไปกับฟ้องเดิมไม่ได้ จะต้องรอจนศาลพิพากษาชี้ขาดว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทต่อไปแล้วจึงจะยกฟ้องแย้งของจำเลยขึ้นพิจารณาได้ เมื่อพิจารณารวมไปกับคำฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ศาลจะพึงรับไว้พิจารณา ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามสัญญานั้น ข้อนี้ปรากฏความในสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมระบุไว้ว่ามีกำหนดเวลาเช่ากัน ๓ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๑๐ เป็นต้นมา และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าทำสัญญาต่ออีก ๓ ครั้ง คือ ครั้งที่ ๑ และครั้งที่ ๒ มีกำหนดเช่าครั้งละ ๓ ปี และครั้งที่ ๓ มีกำหนดเช่า ๑ ปี ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาเช่าจะมีข้อความยอมให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก ๓ ครั้ง มีกำหนดเช่ารวมกัน ๑๐ ปี สัญญาเช่านั้นก็มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะมาฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ ๑๕๓๘/๒๕๐๙) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางจะชนะคดีได้ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510นายสุจิตร ปัตตะโชติโจทก์นายจุงฮุง แซ่ฉั่วจำเลย ป.วิ.พ. ม. 177โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินและตึกพิพาทจากโจทก์ จำเลยไม่ชำระค่าเช่าค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยชำระค่าเช่าค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือน จำเลยฟ้องแย่งว่าให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด 10 ปี ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจะมาฟ้องบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 1538/2509) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งว่า ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนตามประเพณีผู้ให้เช่าเดิมปฏิบัติให้โจทก์จัดการให้มีกระแสไฟฟ้า และน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท เมื่อโจทก์ปฏิบัติการดังกล่าวแล้ว จึงให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ดังนี้ ล้วนแต่เป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งหมายความว่า หากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกพิพาท จึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติการตามฟ้องแย้งได้ เมื่อเป็นฟ้องแย้งที่จะรวมพิจารณาร่วมกับฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ควรจะพึงรับไว้พิจารณาโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวสามชั้นเลขที่ ๗๗๑ / ๓๔ จำเลยเช่าจากโจทก์ ไม่เคยชำระค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์เลย ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่า ค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือนที่ติดค้าง ๑๗,๕๓๒ บาท กับค่าเสียหายเดือนละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกและที่ดินรายพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ความจริงตึกแถวรายพิพาทเป็นของนายจิตร กิจพานิช แต่นายจิตร กิจพินิช เชิดให้นายเอนก ค้าดี เป็นตัวแทน จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจากนายจิตร กิจพานิช ไม่เกี่ยวกับนายเอนก ค้าดี และจำเลยได้ออกเงินเป็นค่าก่อสร้างตอบแทนให้นายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมเป็นเงิน ๓๕,๐๐๐ บาทผู้ให้เช่าเดิมตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๘๐ บาท และให้มีสิทธิเช่าได้ ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ ซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา นอกจากนั้นนายจิตร กิจพานิช ตกลงและได้จัดการติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้ด้วย กับได้จัดให้พนักงานไปเก็บเงินค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์หรือผู้แทนไม่เคยไปเก็บค่าเช่าหรือทวงถามจากจำเลยเมื่อโจทก์ตกลงกับผู้เช่าตึกแถวไม่ได้ ได้กลั่นแกล้งสั่งตัดบริการไฟฟ้าและประปาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อน จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ คือ ๑. ให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าเดิม ๒. ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ตามประเพณีที่ผู้เช่าเดิมปฏิบัติ ๓. ให้โจทก์ไปจัดการให้มีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท โดยจำเลยจะเป็นผู้เสียค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเอง ค่าใช้จ่ายในการขอติดตั้งหรือต่อใหม่ให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ๔. เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามข้อ ๑, ๒, ๓, แล้ว จึงให้ โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ศาลชั้นต้นสั่งรับคำให้การของจำเลย ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ จึงมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องแย้งที่คู่ความจะเสนอต่อศาลได้นั้นจะต้องเกี่ยวข้องกันกับคำฟ้องเดิม พอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๗ วรรค ๓ และ มาตรา ๑๗๙ วรรคสุดท้าย จะเห็นได้ว่าสารสำคัญแห่งคำฟ้องของโจทก์ในคดีนี้มีอยู่ประการเดียว คือ กล่าวหาว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า เพราะค้างค่าเช่าเกินกว่า ๒ คราวติด ๆ กัน และไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนตามสัญญา โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยไม่ชำระ จึงได้บอกเลิกสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลย แต่ตามฟ้องแย้งของจำเลยเฉพาะเรื่องให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยเป็นรายเดือน และให้โจทก์จัดการให้จำเลยมีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาทต่อไป ซึ่งล้วนแต่เป็นคนละเรื่อง ไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งทนายความว่าหากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทได้ต่อไปแล้ว จำเลยจึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามฟ้องแย้งนั้นได้ ซึ่งการที่จำเลยจะมีสิทธิอยู่หรือจะต้องออกจากตึกแถวรายพิพาทหรือไม่ ยังไม่เป็นที่แน่นอนเพราะยังอยู่ในระหว่างต่อสู้คดีกัน จึงเป็นอันว่าฟ้องแย้งของจำลยจะพิจารณารวมไปกับฟ้องเดิมไม่ได้ จะต้องรอจนศาลพิพากษาชี้ขาดว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทต่อไปแล้วจึงจะยกฟ้องแย้งของจำเลยขึ้นพิจารณาได้ เมื่อพิจารณารวมไปกับคำฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ศาลจะพึงรับไว้พิจารณา ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามสัญญานั้น ข้อนี้ปรากฏความในสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมระบุไว้ว่ามีกำหนดเวลาเช่ากัน ๓ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๑๐ เป็นต้นมา และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าทำสัญญาต่ออีก ๓ ครั้ง คือ ครั้งที่ ๑ และครั้งที่ ๒ มีกำหนดเช่าครั้งละ ๓ ปี และครั้งที่ ๓ มีกำหนดเช่า ๑ ปี ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาเช่าจะมีข้อความยอมให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก ๓ ครั้ง มีกำหนดเช่ารวมกัน ๑๐ ปี สัญญาเช่านั้นก็มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะมาฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ ๑๕๓๘/๒๕๐๙) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางจะชนะคดีได้ พิพากษายืน.(ยง เหลืองรังษี-ทองคำ จารุเหติ-นิคม ชัยอาญา)ศาลแพ่ง - ศาลอุทธรณ์ - นายเสถียร ลิมปิษเฐียรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวสามชั้นเลขที่ ๗๗๑ / ๓๔ จำเลยเช่าจากโจทก์ ไม่เคยชำระค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์เลย ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่า ค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือนที่ติดค้าง ๑๗,๕๓๒ บาท กับค่าเสียหายเดือนละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกและที่ดินรายพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ความจริงตึกแถวรายพิพาทเป็นของนายจิตร กิจพานิช แต่นายจิตร กิจพินิช เชิดให้นายเอนก ค้าดี เป็นตัวแทน จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจากนายจิตร กิจพานิช ไม่เกี่ยวกับนายเอนก ค้าดี และจำเลยได้ออกเงินเป็นค่าก่อสร้างตอบแทนให้นายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมเป็นเงิน ๓๕,๐๐๐ บาทผู้ให้เช่าเดิมตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๘๐ บาท และให้มีสิทธิเช่าได้ ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ ซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา นอกจากนั้นนายจิตร กิจพานิช ตกลงและได้จัดการติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้ด้วย กับได้จัดให้พนักงานไปเก็บเงินค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์หรือผู้แทนไม่เคยไปเก็บค่าเช่าหรือทวงถามจากจำเลยเมื่อโจทก์ตกลงกับผู้เช่าตึกแถวไม่ได้ ได้กลั่นแกล้งสั่งตัดบริการไฟฟ้าและประปาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อน จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ คือ ๑. ให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าเดิม ๒. ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ตามประเพณีที่ผู้เช่าเดิมปฏิบัติ ๓. ให้โจทก์ไปจัดการให้มีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท โดยจำเลยจะเป็นผู้เสียค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเอง ค่าใช้จ่ายในการขอติดตั้งหรือต่อใหม่ให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ๔. เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามข้อ ๑, ๒, ๓, แล้ว จึงให้ โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ศาลชั้นต้นสั่งรับคำให้การของจำเลย ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ จึงมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องแย้งที่คู่ความจะเสนอต่อศาลได้นั้นจะต้องเกี่ยวข้องกันกับคำฟ้องเดิม พอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๗ วรรค ๓ และ มาตรา ๑๗๙ วรรคสุดท้าย จะเห็นได้ว่าสารสำคัญแห่งคำฟ้องของโจทก์ในคดีนี้มีอยู่ประการเดียว คือ กล่าวหาว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า เพราะค้างค่าเช่าเกินกว่า ๒ คราวติด ๆ กัน และไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนตามสัญญา โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยไม่ชำระ จึงได้บอกเลิกสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลย แต่ตามฟ้องแย้งของจำเลยเฉพาะเรื่องให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยเป็นรายเดือน และให้โจทก์จัดการให้จำเลยมีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาทต่อไป ซึ่งล้วนแต่เป็นคนละเรื่อง ไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งทนายความว่าหากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทได้ต่อไปแล้ว จำเลยจึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามฟ้องแย้งนั้นได้ ซึ่งการที่จำเลยจะมีสิทธิอยู่หรือจะต้องออกจากตึกแถวรายพิพาทหรือไม่ ยังไม่เป็นที่แน่นอนเพราะยังอยู่ในระหว่างต่อสู้คดีกัน จึงเป็นอันว่าฟ้องแย้งของจำลยจะพิจารณารวมไปกับฟ้องเดิมไม่ได้ จะต้องรอจนศาลพิพากษาชี้ขาดว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทต่อไปแล้วจึงจะยกฟ้องแย้งของจำเลยขึ้นพิจารณาได้ เมื่อพิจารณารวมไปกับคำฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ศาลจะพึงรับไว้พิจารณา ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามสัญญานั้น ข้อนี้ปรากฏความในสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมระบุไว้ว่ามีกำหนดเวลาเช่ากัน ๓ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๑๐ เป็นต้นมา และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าทำสัญญาต่ออีก ๓ ครั้ง คือ ครั้งที่ ๑ และครั้งที่ ๒ มีกำหนดเช่าครั้งละ ๓ ปี และครั้งที่ ๓ มีกำหนดเช่า ๑ ปี ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาเช่าจะมีข้อความยอมให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก ๓ ครั้ง มีกำหนดเช่ารวมกัน ๑๐ ปี สัญญาเช่านั้นก็มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะมาฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ ๑๕๓๘/๒๕๐๙) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางจะชนะคดีได้ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510นายสุจิตร ปัตตะโชติโจทก์นายจุงฮุง แซ่ฉั่วจำเลย ป.วิ.พ. ม. 177โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินและตึกพิพาทจากโจทก์ จำเลยไม่ชำระค่าเช่าค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยชำระค่าเช่าค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือน จำเลยฟ้องแย่งว่าให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด 10 ปี ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจะมาฟ้องบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 1538/2509) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งว่า ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนตามประเพณีผู้ให้เช่าเดิมปฏิบัติให้โจทก์จัดการให้มีกระแสไฟฟ้า และน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท เมื่อโจทก์ปฏิบัติการดังกล่าวแล้ว จึงให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ดังนี้ ล้วนแต่เป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งหมายความว่า หากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกพิพาท จึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติการตามฟ้องแย้งได้ เมื่อเป็นฟ้องแย้งที่จะรวมพิจารณาร่วมกับฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ควรจะพึงรับไว้พิจารณาโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวสามชั้นเลขที่ ๗๗๑ / ๓๔ จำเลยเช่าจากโจทก์ ไม่เคยชำระค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์เลย ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่า ค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือนที่ติดค้าง ๑๗,๕๓๒ บาท กับค่าเสียหายเดือนละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกและที่ดินรายพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ความจริงตึกแถวรายพิพาทเป็นของนายจิตร กิจพานิช แต่นายจิตร กิจพินิช เชิดให้นายเอนก ค้าดี เป็นตัวแทน จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจากนายจิตร กิจพานิช ไม่เกี่ยวกับนายเอนก ค้าดี และจำเลยได้ออกเงินเป็นค่าก่อสร้างตอบแทนให้นายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมเป็นเงิน ๓๕,๐๐๐ บาทผู้ให้เช่าเดิมตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๘๐ บาท และให้มีสิทธิเช่าได้ ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ ซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา นอกจากนั้นนายจิตร กิจพานิช ตกลงและได้จัดการติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้ด้วย กับได้จัดให้พนักงานไปเก็บเงินค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์หรือผู้แทนไม่เคยไปเก็บค่าเช่าหรือทวงถามจากจำเลยเมื่อโจทก์ตกลงกับผู้เช่าตึกแถวไม่ได้ ได้กลั่นแกล้งสั่งตัดบริการไฟฟ้าและประปาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อน จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ คือ ๑. ให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าเดิม ๒. ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ตามประเพณีที่ผู้เช่าเดิมปฏิบัติ ๓. ให้โจทก์ไปจัดการให้มีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท โดยจำเลยจะเป็นผู้เสียค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเอง ค่าใช้จ่ายในการขอติดตั้งหรือต่อใหม่ให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ๔. เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามข้อ ๑, ๒, ๓, แล้ว จึงให้ โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ ศาลชั้นต้นสั่งรับคำให้การของจำเลย ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ จึงมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องแย้งที่คู่ความจะเสนอต่อศาลได้นั้นจะต้องเกี่ยวข้องกันกับคำฟ้องเดิม พอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๗ วรรค ๓ และ มาตรา ๑๗๙ วรรคสุดท้าย จะเห็นได้ว่าสารสำคัญแห่งคำฟ้องของโจทก์ในคดีนี้มีอยู่ประการเดียว คือ กล่าวหาว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า เพราะค้างค่าเช่าเกินกว่า ๒ คราวติด ๆ กัน และไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนตามสัญญา โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยไม่ชำระ จึงได้บอกเลิกสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลย แต่ตามฟ้องแย้งของจำเลยเฉพาะเรื่องให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยเป็นรายเดือน และให้โจทก์จัดการให้จำเลยมีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาทต่อไป ซึ่งล้วนแต่เป็นคนละเรื่อง ไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งทนายความว่าหากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทได้ต่อไปแล้ว จำเลยจึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามฟ้องแย้งนั้นได้ ซึ่งการที่จำเลยจะมีสิทธิอยู่หรือจะต้องออกจากตึกแถวรายพิพาทหรือไม่ ยังไม่เป็นที่แน่นอนเพราะยังอยู่ในระหว่างต่อสู้คดีกัน จึงเป็นอันว่าฟ้องแย้งของจำลยจะพิจารณารวมไปกับฟ้องเดิมไม่ได้ จะต้องรอจนศาลพิพากษาชี้ขาดว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทต่อไปแล้วจึงจะยกฟ้องแย้งของจำเลยขึ้นพิจารณาได้ เมื่อพิจารณารวมไปกับคำฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ศาลจะพึงรับไว้พิจารณา ส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามสัญญานั้น ข้อนี้ปรากฏความในสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมระบุไว้ว่ามีกำหนดเวลาเช่ากัน ๓ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๑๐ เป็นต้นมา และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าทำสัญญาต่ออีก ๓ ครั้ง คือ ครั้งที่ ๑ และครั้งที่ ๒ มีกำหนดเช่าครั้งละ ๓ ปี และครั้งที่ ๓ มีกำหนดเช่า ๑ ปี ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาเช่าจะมีข้อความยอมให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก ๓ ครั้ง มีกำหนดเช่ารวมกัน ๑๐ ปี สัญญาเช่านั้นก็มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะมาฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ ๑๕๓๘/๒๕๐๙) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางจะชนะคดีได้ พิพากษายืน.(ยง เหลืองรังษี-ทองคำ จารุเหติ-นิคม ชัยอาญา)ศาลแพ่ง - ศาลอุทธรณ์ - นายเสถียร ลิมปิษเฐียรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ