คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536หลักกฎหมาย: วันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ห. กับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่แม้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 17 สิงหาคม 2525ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่ห.จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของห.เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ภรรยาและบุตรของ ห. จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห. ทำไว้ก่อน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าโจทก์ย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท.โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 นายหวล ชัยมงคลได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ถนนช้างม่อย ตำบลช้างม่อย อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน และในวันเดียวกันนั้นเองภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525 นายหวลได้ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 จนถึงวันที่ 16 มกราคม 2537 รวม 11 ปี 5 เดือน อัตราค่าเช่าเดือนละ12,500 บาท โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยากับบุตรของนายหวลซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีกำหนดเวลาเช่าและวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยากับบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินของนายหวล แล้วได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์แต่จำเลยไม่มาทำสัญญากับโจทก์ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 31ให้ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 192,225 บาทกับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 25,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ตามฟ้องจากนายหวล ชัยมงคล เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องภายหลังจากการทำสัญญาเช่าดังกล่าว จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนด 11 ปี 5 เดือนตามสัญญา หากภรรยากับบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายหากเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ซึ่งเงินที่จำเลยวางทรัพย์ไว้เกินกว่าค่าเสียหายดังกล่าวแล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่22 มิถุนายน 2525 นายหวล ชัยมงคล ได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในวันเดียวกันและพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ประกาศให้ทราบทั่วกันมีกำหนด 30 วันต่อมาวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ก่อนจดทะเบียนการเช่านายหวลได้จดทะเบียนยกที่ดินกับอาคารพิพาทให้แก่นางคำแปง ชัยมงคล นายบุญส่งชัยมงคล นางนวลศรี อิศรางกูร ณ อยุธยา และนางพันธ์ผกา บุรสิกพงศ์และบุคคลดังกล่าวได้จดทะเบียนให้นายหวลมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตในวันเดียวกันหลังจากนั้นเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทให้นายหวลกับจำเลยตามที่ยื่นคำขอไว้โดยจดทะเบียนมีกำหนดการเช่า 11 ปี 5 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทได้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินและจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่ 17สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536นาย วิชัย อุปราโจทก์นาย กู บาร์จัน หรือ กุรบาจันซิงก์จำเลย ป.พ.พ. ม. 569วันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ห. กับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่แม้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 17 สิงหาคม 2525ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่ห.จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของห.เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ภรรยาและบุตรของ ห. จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห. ทำไว้ก่อน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าโจทก์ย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท.โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 นายหวล ชัยมงคลได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ถนนช้างม่อย ตำบลช้างม่อย อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน และในวันเดียวกันนั้นเองภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525 นายหวลได้ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 จนถึงวันที่ 16 มกราคม 2537 รวม 11 ปี 5 เดือน อัตราค่าเช่าเดือนละ12,500 บาท โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยากับบุตรของนายหวลซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีกำหนดเวลาเช่าและวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยากับบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินของนายหวล แล้วได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์แต่จำเลยไม่มาทำสัญญากับโจทก์ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 31ให้ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 192,225 บาทกับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 25,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ตามฟ้องจากนายหวล ชัยมงคล เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องภายหลังจากการทำสัญญาเช่าดังกล่าว จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนด 11 ปี 5 เดือนตามสัญญา หากภรรยากับบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายหากเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ซึ่งเงินที่จำเลยวางทรัพย์ไว้เกินกว่าค่าเสียหายดังกล่าวแล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่22 มิถุนายน 2525 นายหวล ชัยมงคล ได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในวันเดียวกันและพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ประกาศให้ทราบทั่วกันมีกำหนด 30 วันต่อมาวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ก่อนจดทะเบียนการเช่านายหวลได้จดทะเบียนยกที่ดินกับอาคารพิพาทให้แก่นางคำแปง ชัยมงคล นายบุญส่งชัยมงคล นางนวลศรี อิศรางกูร ณ อยุธยา และนางพันธ์ผกา บุรสิกพงศ์และบุคคลดังกล่าวได้จดทะเบียนให้นายหวลมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตในวันเดียวกันหลังจากนั้นเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทให้นายหวลกับจำเลยตามที่ยื่นคำขอไว้โดยจดทะเบียนมีกำหนดการเช่า 11 ปี 5 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทได้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินและจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่ 17สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(บุญธรรม อยู่พุก-เจริญ นิลเอสงฆ์-เพ็ง เพ็งนิติ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 นายหวล ชัยมงคลได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ถนนช้างม่อย ตำบลช้างม่อย อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน และในวันเดียวกันนั้นเองภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525 นายหวลได้ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 จนถึงวันที่ 16 มกราคม 2537 รวม 11 ปี 5 เดือน อัตราค่าเช่าเดือนละ12,500 บาท โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยากับบุตรของนายหวลซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีกำหนดเวลาเช่าและวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยากับบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินของนายหวล แล้วได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์แต่จำเลยไม่มาทำสัญญากับโจทก์ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 31ให้ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 192,225 บาทกับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 25,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ตามฟ้องจากนายหวล ชัยมงคล เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องภายหลังจากการทำสัญญาเช่าดังกล่าว จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนด 11 ปี 5 เดือนตามสัญญา หากภรรยากับบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายหากเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ซึ่งเงินที่จำเลยวางทรัพย์ไว้เกินกว่าค่าเสียหายดังกล่าวแล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่22 มิถุนายน 2525 นายหวล ชัยมงคล ได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในวันเดียวกันและพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ประกาศให้ทราบทั่วกันมีกำหนด 30 วันต่อมาวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ก่อนจดทะเบียนการเช่านายหวลได้จดทะเบียนยกที่ดินกับอาคารพิพาทให้แก่นางคำแปง ชัยมงคล นายบุญส่งชัยมงคล นางนวลศรี อิศรางกูร ณ อยุธยา และนางพันธ์ผกา บุรสิกพงศ์และบุคคลดังกล่าวได้จดทะเบียนให้นายหวลมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตในวันเดียวกันหลังจากนั้นเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทให้นายหวลกับจำเลยตามที่ยื่นคำขอไว้โดยจดทะเบียนมีกำหนดการเช่า 11 ปี 5 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทได้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินและจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่ 17สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536นาย วิชัย อุปราโจทก์นาย กู บาร์จัน หรือ กุรบาจันซิงก์จำเลย ป.พ.พ. ม. 569วันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ห. กับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่แม้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 17 สิงหาคม 2525ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่ห.จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของห.เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ภรรยาและบุตรของ ห. จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห. ทำไว้ก่อน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าโจทก์ย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท.โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 นายหวล ชัยมงคลได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 658 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 31 ถนนช้างม่อย ตำบลช้างม่อย อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ให้แก่ภรรยากับบุตรของตน และในวันเดียวกันนั้นเองภรรยากับบุตรได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่นายหวลตลอดชีวิต ครั้นวันที่ 17 สิงหาคม 2525 นายหวลได้ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 จนถึงวันที่ 16 มกราคม 2537 รวม 11 ปี 5 เดือน อัตราค่าเช่าเดือนละ12,500 บาท โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากภรรยากับบุตรของนายหวลซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีกำหนดเวลาเช่าและวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ภรรยากับบุตรของนายหวลได้จดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินของนายหวล แล้วได้จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยมาตกลงเช่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กับโจทก์แต่จำเลยไม่มาทำสัญญากับโจทก์ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 31ให้ชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 192,225 บาทกับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 25,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ตามฟ้องจากนายหวล ชัยมงคล เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ภรรยากับบุตรของนายหวลได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องภายหลังจากการทำสัญญาเช่าดังกล่าว จึงต้องให้จำเลยเช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนด 11 ปี 5 เดือนตามสัญญา หากภรรยากับบุตรของนายหวลได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ตามฟ้องให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายหากเสียหายก็ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ซึ่งเงินที่จำเลยวางทรัพย์ไว้เกินกว่าค่าเสียหายดังกล่าวแล้ว ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่22 มิถุนายน 2525 นายหวล ชัยมงคล ได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในวันเดียวกันและพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ประกาศให้ทราบทั่วกันมีกำหนด 30 วันต่อมาวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ก่อนจดทะเบียนการเช่านายหวลได้จดทะเบียนยกที่ดินกับอาคารพิพาทให้แก่นางคำแปง ชัยมงคล นายบุญส่งชัยมงคล นางนวลศรี อิศรางกูร ณ อยุธยา และนางพันธ์ผกา บุรสิกพงศ์และบุคคลดังกล่าวได้จดทะเบียนให้นายหวลมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตในวันเดียวกันหลังจากนั้นเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทให้นายหวลกับจำเลยตามที่ยื่นคำขอไว้โดยจดทะเบียนมีกำหนดการเช่า 11 ปี 5 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 17 สิงหาคม 2525 ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2528 นายหวลถึงแก่ความตาย เจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทได้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินและจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 นายหวลทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายหวลกับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่างนายหวลกับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่ 17สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่นายหวลจดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของนายหวลเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของนายหวลซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่นายหวลได้ทำไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของนายหวลจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย การที่นายหวลถึงแก่ความตายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าหาทำให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปไม่เพราะการเช่ามิได้ทำในฐานะที่นายหวลมีสิทธิเก็บกิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(บุญธรรม อยู่พุก-เจริญ นิลเอสงฆ์-เพ็ง เพ็งนิติ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ