คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7609/2555หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย แม้ในสัญญาเช่ามีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปีไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขของสัญญาเช่าฉบับเดิม จำเลยให้การแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท พร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 150,000 บาท ให้แก่จำเลย นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 10325 ตำบลคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร จำนวนสองครั้ง ครั้งแรกนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ครั้งที่สองนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 มกราคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2550 กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมเฉพาะส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทแก่โจทก์มีกำหนดสามปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ทั้งฟ้องและฟ้องแย้งทั้งหมดให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2551 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว ครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และครั้งที่สองตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า เพราะมีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงให้ทรัพย์สินที่โจทก์ได้ก่อสร้างหรือที่โจทก์นำมาตกแต่งหรือสร้างไว้นั้นตกได้แก่จำเลยผู้ให้เช่า เห็นว่า ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า 1. โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา 2. จำเลยเสียหายหรือไม่ เพียงใด ฎีกาของโจทก์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ และไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า จำเลยจะต้องปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าโดยไปจดทะเบียนการเช่าครั้งที่สอง มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ด้วยหรือไม่ เห็นว่า แม้ในสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่น สัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด 3 ปี ตามคำมั่นว่าจะให้เช่าในครั้งแรกจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7609/2555บริษัททิป การ์เด้น จำกัดโจทก์นางสาวภิจิตรา เศรษฐบุตรจำเลย ป.พ.พ. ม. 538โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย แม้ในสัญญาเช่ามีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปีไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขของสัญญาเช่าฉบับเดิม จำเลยให้การแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท พร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 150,000 บาท ให้แก่จำเลย นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 10325 ตำบลคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร จำนวนสองครั้ง ครั้งแรกนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ครั้งที่สองนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 มกราคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2550 กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมเฉพาะส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทแก่โจทก์มีกำหนดสามปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ทั้งฟ้องและฟ้องแย้งทั้งหมดให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2551 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว ครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และครั้งที่สองตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า เพราะมีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงให้ทรัพย์สินที่โจทก์ได้ก่อสร้างหรือที่โจทก์นำมาตกแต่งหรือสร้างไว้นั้นตกได้แก่จำเลยผู้ให้เช่า เห็นว่า ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า 1. โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา 2. จำเลยเสียหายหรือไม่ เพียงใด ฎีกาของโจทก์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ และไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า จำเลยจะต้องปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าโดยไปจดทะเบียนการเช่าครั้งที่สอง มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ด้วยหรือไม่ เห็นว่า แม้ในสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่น สัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด 3 ปี ตามคำมั่นว่าจะให้เช่าในครั้งแรกจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ฉัตรไชย จันทร์พรายศรี-วิรุฬห์ แสงเทียน-ปดารณี ลัดพลี)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายสมชาติ สารธรรมศาลอุทธรณ์ - นายชูศักดิ์ จำปาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.769/2555หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1679/2552หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ1287/2553หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขของสัญญาเช่าฉบับเดิม จำเลยให้การแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท พร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 150,000 บาท ให้แก่จำเลย นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 10325 ตำบลคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร จำนวนสองครั้ง ครั้งแรกนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ครั้งที่สองนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 มกราคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2550 กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมเฉพาะส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทแก่โจทก์มีกำหนดสามปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ทั้งฟ้องและฟ้องแย้งทั้งหมดให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2551 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว ครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และครั้งที่สองตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า เพราะมีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงให้ทรัพย์สินที่โจทก์ได้ก่อสร้างหรือที่โจทก์นำมาตกแต่งหรือสร้างไว้นั้นตกได้แก่จำเลยผู้ให้เช่า เห็นว่า ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า 1. โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา 2. จำเลยเสียหายหรือไม่ เพียงใด ฎีกาของโจทก์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ และไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า จำเลยจะต้องปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าโดยไปจดทะเบียนการเช่าครั้งที่สอง มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ด้วยหรือไม่ เห็นว่า แม้ในสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่น สัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด 3 ปี ตามคำมั่นว่าจะให้เช่าในครั้งแรกจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7609/2555บริษัททิป การ์เด้น จำกัดโจทก์นางสาวภิจิตรา เศรษฐบุตรจำเลย ป.พ.พ. ม. 538โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย แม้ในสัญญาเช่ามีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปีไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขของสัญญาเช่าฉบับเดิม จำเลยให้การแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท พร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 150,000 บาท ให้แก่จำเลย นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 10325 ตำบลคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร จำนวนสองครั้ง ครั้งแรกนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ครั้งที่สองนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 มกราคม 2557 ตามข้อตกลงและเงื่อนไขตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2550 กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมเฉพาะส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทแก่โจทก์มีกำหนดสามปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ทั้งฟ้องและฟ้องแย้งทั้งหมดให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2551 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว ครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2554 และครั้งที่สองตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า เพราะมีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงให้ทรัพย์สินที่โจทก์ได้ก่อสร้างหรือที่โจทก์นำมาตกแต่งหรือสร้างไว้นั้นตกได้แก่จำเลยผู้ให้เช่า เห็นว่า ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า 1. โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา 2. จำเลยเสียหายหรือไม่ เพียงใด ฎีกาของโจทก์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ และไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า จำเลยจะต้องปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าโดยไปจดทะเบียนการเช่าครั้งที่สอง มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ด้วยหรือไม่ เห็นว่า แม้ในสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่น สัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด 3 ปี ตามคำมั่นว่าจะให้เช่าในครั้งแรกจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ฉัตรไชย จันทร์พรายศรี-วิรุฬห์ แสงเทียน-ปดารณี ลัดพลี)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายสมชาติ สารธรรมศาลอุทธรณ์ - นายชูศักดิ์ จำปาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.769/2555หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1679/2552หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ1287/2553หมายเหตุ