คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 417/2506หลักกฎหมาย: เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่าให้ตึกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ฉะนั้น เมื่อครบกำหนดการเช่า ตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยไม่ต้องการโอนต่อกัน ทรัพย์ที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของร่วมกันนั้น การที่เจ้าของรวมคนหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น ย่อมเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมด เพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกด้วยโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากนายเคี้ยงเพื่อทำการปลูกอาคาร ๒ คูหา สำหรับประกอบธุรกิจการค้าเมื่อครบ ๑๐ ปี จำเลยยอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคี้ยงที่ดินที่จำเลยเช่าจากนายเคี้ยง โจทก์กับพวกเป็นเจ้าของ โดยนายเคี้ยงเช่าจากโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว ครบ ๑๐ ปี นายเคี้ยงยอมยกให้แก่โจทก์กับพวก ครั้นครบกำหนด ๑๐ ปี นายเคี้ยงได้ส่งมอบตึกแก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ขับไล่ และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายด้วย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างโจทก์กับพวกและนายเคี้ยงผู้เช่ามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระหว่างนายเคี้ยงกับจำเลยผู้เช่าช่วงที่ดินรายนี้เพื่อปลูกอาคารห้องพิพาท และตามสัญญาจะเห็นได้ว่ามีข้อตกลงแจ้งชัดว่านายเคี้ยงผู้เช่ายอมยกกรรมสิทธิ์อาคารสิ่งปลูกสร้างในที่ดินรายนี้ให้โจทก์กับพวกเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี ซึงทางจำเลยก็ยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับนายเคี้ยงโดยมีข้อตกลงยอมยกอาคารสิ่งปลูกสร้างให้เป็นสิทธิแก่นายเคี้ยง เมื่อครบระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี และก็ได้ครบกำหนดการเช่า ๑๐ ปีแล้ว ห้องพิพาทจึงตกเป็นของนายเคี้ยงตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายเคี้ยง และกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทนี้ต้องตกเป็นของโจทก์กัรบพวกผู้เป้นเจ้าของที่ดินทันทีเมื่อครบกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยมิพักต้องทำพิธีโอนแต่อย่างใด ข้อที่จำเลยฎีกาว่า กรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ไม่ใช่ของโจทก์แต่ผู้เดียว แต่มีคนอื่นถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาหรือฟ้องคดีนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๙ บัญญัติไว้ว่า "เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรพย์สินทั้งหมดเพื่อตอ่สู้บุคคลภายนอก ฯลฯ" ดังนั้น การที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้ จึงเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์เพื่อต่อสู้กับจำลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ เพราะเมื่อโจทก์ได้ทรัพย์สินพิพาทแล้วก็ตกเป็นของเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ด้วย ข้อค้านของจำเลยจึงตกไป พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 417/2506นางเสงี่ยม มณีโชติโจทก์นายย่งลิ้ม หรือลิ้ม แซ่ตั้งหรือตั๋งล. ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 1359เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่าให้ตึกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ฉะนั้น เมื่อครบกำหนดการเช่า ตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยไม่ต้องการโอนต่อกัน ทรัพย์ที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของร่วมกันนั้น การที่เจ้าของรวมคนหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น ย่อมเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมด เพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกด้วยโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากนายเคี้ยงเพื่อทำการปลูกอาคาร ๒ คูหา สำหรับประกอบธุรกิจการค้าเมื่อครบ ๑๐ ปี จำเลยยอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคี้ยงที่ดินที่จำเลยเช่าจากนายเคี้ยง โจทก์กับพวกเป็นเจ้าของ โดยนายเคี้ยงเช่าจากโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว ครบ ๑๐ ปี นายเคี้ยงยอมยกให้แก่โจทก์กับพวก ครั้นครบกำหนด ๑๐ ปี นายเคี้ยงได้ส่งมอบตึกแก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ขับไล่ และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายด้วย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างโจทก์กับพวกและนายเคี้ยงผู้เช่ามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระหว่างนายเคี้ยงกับจำเลยผู้เช่าช่วงที่ดินรายนี้เพื่อปลูกอาคารห้องพิพาท และตามสัญญาจะเห็นได้ว่ามีข้อตกลงแจ้งชัดว่านายเคี้ยงผู้เช่ายอมยกกรรมสิทธิ์อาคารสิ่งปลูกสร้างในที่ดินรายนี้ให้โจทก์กับพวกเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี ซึงทางจำเลยก็ยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับนายเคี้ยงโดยมีข้อตกลงยอมยกอาคารสิ่งปลูกสร้างให้เป็นสิทธิแก่นายเคี้ยง เมื่อครบระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี และก็ได้ครบกำหนดการเช่า ๑๐ ปีแล้ว ห้องพิพาทจึงตกเป็นของนายเคี้ยงตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายเคี้ยง และกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทนี้ต้องตกเป็นของโจทก์กัรบพวกผู้เป้นเจ้าของที่ดินทันทีเมื่อครบกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยมิพักต้องทำพิธีโอนแต่อย่างใด ข้อที่จำเลยฎีกาว่า กรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ไม่ใช่ของโจทก์แต่ผู้เดียว แต่มีคนอื่นถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาหรือฟ้องคดีนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๙ บัญญัติไว้ว่า "เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรพย์สินทั้งหมดเพื่อตอ่สู้บุคคลภายนอก ฯลฯ" ดังนั้น การที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้ จึงเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์เพื่อต่อสู้กับจำลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ เพราะเมื่อโจทก์ได้ทรัพย์สินพิพาทแล้วก็ตกเป็นของเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ด้วย ข้อค้านของจำเลยจึงตกไป พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(เชื้อ คงคากุล-ประกอบ หุตะสิงห์-สนิท สุมาวงศ์)ศาลจังหวัดสมุทรสาคร - นายอุทัย อติแพทย์ศาลอุทธรณ์ - นายธงไชย จาตุรงคกุลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากนายเคี้ยงเพื่อทำการปลูกอาคาร ๒ คูหา สำหรับประกอบธุรกิจการค้าเมื่อครบ ๑๐ ปี จำเลยยอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคี้ยงที่ดินที่จำเลยเช่าจากนายเคี้ยง โจทก์กับพวกเป็นเจ้าของ โดยนายเคี้ยงเช่าจากโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว ครบ ๑๐ ปี นายเคี้ยงยอมยกให้แก่โจทก์กับพวก ครั้นครบกำหนด ๑๐ ปี นายเคี้ยงได้ส่งมอบตึกแก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ขับไล่ และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายด้วย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างโจทก์กับพวกและนายเคี้ยงผู้เช่ามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระหว่างนายเคี้ยงกับจำเลยผู้เช่าช่วงที่ดินรายนี้เพื่อปลูกอาคารห้องพิพาท และตามสัญญาจะเห็นได้ว่ามีข้อตกลงแจ้งชัดว่านายเคี้ยงผู้เช่ายอมยกกรรมสิทธิ์อาคารสิ่งปลูกสร้างในที่ดินรายนี้ให้โจทก์กับพวกเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี ซึงทางจำเลยก็ยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับนายเคี้ยงโดยมีข้อตกลงยอมยกอาคารสิ่งปลูกสร้างให้เป็นสิทธิแก่นายเคี้ยง เมื่อครบระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี และก็ได้ครบกำหนดการเช่า ๑๐ ปีแล้ว ห้องพิพาทจึงตกเป็นของนายเคี้ยงตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายเคี้ยง และกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทนี้ต้องตกเป็นของโจทก์กัรบพวกผู้เป้นเจ้าของที่ดินทันทีเมื่อครบกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยมิพักต้องทำพิธีโอนแต่อย่างใด ข้อที่จำเลยฎีกาว่า กรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ไม่ใช่ของโจทก์แต่ผู้เดียว แต่มีคนอื่นถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาหรือฟ้องคดีนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๙ บัญญัติไว้ว่า "เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรพย์สินทั้งหมดเพื่อตอ่สู้บุคคลภายนอก ฯลฯ" ดังนั้น การที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้ จึงเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์เพื่อต่อสู้กับจำลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ เพราะเมื่อโจทก์ได้ทรัพย์สินพิพาทแล้วก็ตกเป็นของเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ด้วย ข้อค้านของจำเลยจึงตกไป พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 417/2506นางเสงี่ยม มณีโชติโจทก์นายย่งลิ้ม หรือลิ้ม แซ่ตั้งหรือตั๋งล. ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 1359เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่าให้ตึกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ฉะนั้น เมื่อครบกำหนดการเช่า ตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินตามสัญญาในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยไม่ต้องการโอนต่อกัน ทรัพย์ที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของร่วมกันนั้น การที่เจ้าของรวมคนหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น ย่อมเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมด เพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกด้วยโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากนายเคี้ยงเพื่อทำการปลูกอาคาร ๒ คูหา สำหรับประกอบธุรกิจการค้าเมื่อครบ ๑๐ ปี จำเลยยอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคี้ยงที่ดินที่จำเลยเช่าจากนายเคี้ยง โจทก์กับพวกเป็นเจ้าของ โดยนายเคี้ยงเช่าจากโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว ครบ ๑๐ ปี นายเคี้ยงยอมยกให้แก่โจทก์กับพวก ครั้นครบกำหนด ๑๐ ปี นายเคี้ยงได้ส่งมอบตึกแก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ขับไล่ และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายด้วย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างโจทก์กับพวกและนายเคี้ยงผู้เช่ามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระหว่างนายเคี้ยงกับจำเลยผู้เช่าช่วงที่ดินรายนี้เพื่อปลูกอาคารห้องพิพาท และตามสัญญาจะเห็นได้ว่ามีข้อตกลงแจ้งชัดว่านายเคี้ยงผู้เช่ายอมยกกรรมสิทธิ์อาคารสิ่งปลูกสร้างในที่ดินรายนี้ให้โจทก์กับพวกเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี ซึงทางจำเลยก็ยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับนายเคี้ยงโดยมีข้อตกลงยอมยกอาคารสิ่งปลูกสร้างให้เป็นสิทธิแก่นายเคี้ยง เมื่อครบระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี และก็ได้ครบกำหนดการเช่า ๑๐ ปีแล้ว ห้องพิพาทจึงตกเป็นของนายเคี้ยงตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายเคี้ยง และกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทนี้ต้องตกเป็นของโจทก์กัรบพวกผู้เป้นเจ้าของที่ดินทันทีเมื่อครบกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดินโดยมิพักต้องทำพิธีโอนแต่อย่างใด ข้อที่จำเลยฎีกาว่า กรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ไม่ใช่ของโจทก์แต่ผู้เดียว แต่มีคนอื่นถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาหรือฟ้องคดีนี้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๙ บัญญัติไว้ว่า "เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรพย์สินทั้งหมดเพื่อตอ่สู้บุคคลภายนอก ฯลฯ" ดังนั้น การที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้ จึงเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์เพื่อต่อสู้กับจำลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ เพราะเมื่อโจทก์ได้ทรัพย์สินพิพาทแล้วก็ตกเป็นของเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ด้วย ข้อค้านของจำเลยจึงตกไป พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(เชื้อ คงคากุล-ประกอบ หุตะสิงห์-สนิท สุมาวงศ์)ศาลจังหวัดสมุทรสาคร - นายอุทัย อติแพทย์ศาลอุทธรณ์ - นายธงไชย จาตุรงคกุลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ