คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547หลักกฎหมาย: ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นด้วยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 และการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิและถนนพิพาทไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมตามกฎหมาย การที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินยินยอมและอนุญาตให้ใช้ แม้โจทก์จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่มิใช่เป็นการใช้ถนนโดยเจตนาที่จะให้ได้ภาระจำยอม จึงไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็ม อาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทกทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาท อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทตามที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่ และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547นายแพทย์อุดม ปาจรียางกูร กับพวกโจทก์บริษัทบี เอ็ม ดีเวลลอบเมนท์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1298, ม. 1299, ม. 1382, ม. 1387, ม. 1401ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นด้วยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 และการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิและถนนพิพาทไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมตามกฎหมาย การที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินยินยอมและอนุญาตให้ใช้ แม้โจทก์จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่มิใช่เป็นการใช้ถนนโดยเจตนาที่จะให้ได้ภาระจำยอม จึงไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็ม อาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทกทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาท อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทตามที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่ และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(สุพัฒน์ บุญยุบล-สายันต์ สุรสมภพ-บรรหาร มูลทวี)ศาลแพ่ง - นายกอบกฤษณ์ จันทร์เจริญศาลอุทธรณ์ - นายพิทยา บุญชูแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็ม อาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทกทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาท อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทตามที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่ และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547นายแพทย์อุดม ปาจรียางกูร กับพวกโจทก์บริษัทบี เอ็ม ดีเวลลอบเมนท์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1298, ม. 1299, ม. 1382, ม. 1387, ม. 1401ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นด้วยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 และการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิและถนนพิพาทไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมตามกฎหมาย การที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินยินยอมและอนุญาตให้ใช้ แม้โจทก์จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่มิใช่เป็นการใช้ถนนโดยเจตนาที่จะให้ได้ภาระจำยอม จึงไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็ม อาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทกทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาท อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทตามที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่ และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(สุพัฒน์ บุญยุบล-สายันต์ สุรสมภพ-บรรหาร มูลทวี)ศาลแพ่ง - นายกอบกฤษณ์ จันทร์เจริญศาลอุทธรณ์ - นายพิทยา บุญชูแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ