คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2519หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ 2 ห้อง มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าห้องละ 100 บาทต่อเดือน บัดนี้ครบกำหนดสัญญาและโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 200 บาท นับแต่วันฟ้อง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ 68,000 บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ทำสัญญาไว้ 10 ปีก่อน และจะต่อสัญญาเช่าอีกครั้งละ 10 ปี จนครบ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย ดังนี้ เป็นกรณีโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ 200 บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยไมได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่าโจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ซึ่งการที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 สำหรับข้อที่จำเลยอ้างในคำให้การและฟ้องแย้งว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 12 โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก และจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 10 ปี โจทก์ตกลงแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป นั้น แม้โจทก์จะให้การแก้ฟ้องแย้งปฏิเสธความข้อนี้ก็ตาม แต่เมื่อในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาข้อ 12 ไว้ และจำเลยมิได้โต้แย้ง ครั้นศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยจึงอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ว่าศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้ ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่าศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่ ดังนี้อุทธรณ์ของจำเลยย่อมต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้โดยวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าต่อไป จึงเป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 เมื่อศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยปัญหาซึ่งคู่ความจะอุทธรณ์ไม่ได้ อันเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เสีย และให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ๒ ห้อง มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าห้องละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน ครั้นครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยหลายครั้ง จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปและชำระค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาทกับค่าเสียหายเดือนละ ๒๐๐ บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ ๖๘,๐๐๐ บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี ทำสัญญาเช่าไว้ ๑๐ ปีก่อน แล้วให้จำเลยต่อสัญญาเช่าได้ครั้งละ ๑๐ ปี จนครบ ๓๐ ปี และตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก ซึ่งจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก ๑๐ ปี และโจทก์ก็ตกลงแล้ว จนนัดทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ แต่โจทก์กลับนำคดีมาฟ้อง จำเลยไม่เคยติดค้างค่าเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วจำเลยยังคงครองห้องเช่าอยู่ โจทก์มิได้บอกกล่าวล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่มีการต่อสัญญา จำเลยก็ตกลงจะย้ายไป แต่พอครบกำหนดจำเลยขอผัดผ่อนและขอค่าขนย้าย การที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าเป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยชำระเงินค่าก่อสร้างให้แก่ตัวแทนผู้รับเหมาก่อสร้างห้องเช่า มิได้จ่ายให้โจทก์ จึงไม่เข้าลักษณะสัญญาต่างตอบแทน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องของโจทก์ และให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องกับให้ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยชำระค่าก่อสร้างตึกแถวให้ตัวแทนของนายสงวน นายสงวนยกตึกแถวให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนกัน สัญญาเช่าข้อ ๑๒ เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ขอต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ไปอีก ๑๐ ปี ก่อนครบกำหนดการเช่าโจทก์จึงต้องยอมให้จำเลยเช่าต่อไป แต่ตามสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงได้แต่ให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อไปมีกำหนดไม่เกิน ๓ ปี พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ทำหนังฐานเป็นหนังสือให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปมีกำหนด ๓ ปี โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า นายนิทัศน์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวจากจำเลย และเป็นคู่สัญญากับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.๒ โจทก์เป็นผู้ให้สัตยาบันโดยปริยาย ต้องถือว่าเป็นการกระทำของโจทก์ด้วย ที่โจทก์นำสืบว่า ไม่ได้รับเงิน ๖๘,๐๐๐ บาทจากจำเลย เป็นการปฏิเสธลอย และไม่มีข้อนำสืบหักล้างเอกสารฉบับนี้ได้ ซึ่งเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ปัญหาทำนองนี้จำเลยได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย แต่นายนิทัศน์ตัวแทนของนายสงวนเป็นผู้รับ นายสงวนยกตึกแถวที่สร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน มีปัญหาที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยก่อนว่า คดีนี้คู่ความจะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ ๒๐๐ บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และมิได้ยกข้อเถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยเป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงฎีกาข้อเท็จจริงทำนองเดียวกันนั้นไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔, ๒๔๙ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าข้อ ๑๒ มีความว่า โจทก์ต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ไปต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าในตอนแรกแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป แต่ศาลชั้นต้นไม่ได้วินิจฉัย ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่นั้น ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ไปขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่า โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหานี้ว่า ในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้ง จึงไม่มีประเด็นให้วินิจฉัย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ จำเลยก็มิได้โต้แย้ง จำเลยจึงอุทธรณ์ปัญหาข้อนี้ไม่ได้ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๖ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา ๒๔๙ เมื่อปัญหาดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์จำเลยประการอื่นซึ่งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในข้อที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามประเด็นดังกล่าวต่อไป พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2519นางสาวรำไพ อินทะรังสีโจทก์นายสันติ เจริญชัยล. ป.พ.พ. ม. 369, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 183, ม. 224, ม. 226, ม. 243, ม. 247, ม. 249โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ 2 ห้อง มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าห้องละ 100 บาทต่อเดือน บัดนี้ครบกำหนดสัญญาและโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 200 บาท นับแต่วันฟ้อง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ 68,000 บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ทำสัญญาไว้ 10 ปีก่อน และจะต่อสัญญาเช่าอีกครั้งละ 10 ปี จนครบ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย ดังนี้ เป็นกรณีโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ 200 บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยไมได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่าโจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ซึ่งการที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 สำหรับข้อที่จำเลยอ้างในคำให้การและฟ้องแย้งว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 12 โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก และจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 10 ปี โจทก์ตกลงแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป นั้น แม้โจทก์จะให้การแก้ฟ้องแย้งปฏิเสธความข้อนี้ก็ตาม แต่เมื่อในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาข้อ 12 ไว้ และจำเลยมิได้โต้แย้ง ครั้นศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยจึงอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ว่าศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้ ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่าศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่ ดังนี้อุทธรณ์ของจำเลยย่อมต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้โดยวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าต่อไป จึงเป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 เมื่อศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยปัญหาซึ่งคู่ความจะอุทธรณ์ไม่ได้ อันเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เสีย และให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ๒ ห้อง มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าห้องละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน ครั้นครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยหลายครั้ง จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปและชำระค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาทกับค่าเสียหายเดือนละ ๒๐๐ บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ ๖๘,๐๐๐ บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี ทำสัญญาเช่าไว้ ๑๐ ปีก่อน แล้วให้จำเลยต่อสัญญาเช่าได้ครั้งละ ๑๐ ปี จนครบ ๓๐ ปี และตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก ซึ่งจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก ๑๐ ปี และโจทก์ก็ตกลงแล้ว จนนัดทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ แต่โจทก์กลับนำคดีมาฟ้อง จำเลยไม่เคยติดค้างค่าเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วจำเลยยังคงครองห้องเช่าอยู่ โจทก์มิได้บอกกล่าวล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่มีการต่อสัญญา จำเลยก็ตกลงจะย้ายไป แต่พอครบกำหนดจำเลยขอผัดผ่อนและขอค่าขนย้าย การที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าเป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยชำระเงินค่าก่อสร้างให้แก่ตัวแทนผู้รับเหมาก่อสร้างห้องเช่า มิได้จ่ายให้โจทก์ จึงไม่เข้าลักษณะสัญญาต่างตอบแทน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องของโจทก์ และให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องกับให้ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยชำระค่าก่อสร้างตึกแถวให้ตัวแทนของนายสงวน นายสงวนยกตึกแถวให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนกัน สัญญาเช่าข้อ ๑๒ เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ขอต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ไปอีก ๑๐ ปี ก่อนครบกำหนดการเช่าโจทก์จึงต้องยอมให้จำเลยเช่าต่อไป แต่ตามสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงได้แต่ให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อไปมีกำหนดไม่เกิน ๓ ปี พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ทำหนังฐานเป็นหนังสือให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปมีกำหนด ๓ ปี โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า นายนิทัศน์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวจากจำเลย และเป็นคู่สัญญากับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.๒ โจทก์เป็นผู้ให้สัตยาบันโดยปริยาย ต้องถือว่าเป็นการกระทำของโจทก์ด้วย ที่โจทก์นำสืบว่า ไม่ได้รับเงิน ๖๘,๐๐๐ บาทจากจำเลย เป็นการปฏิเสธลอย และไม่มีข้อนำสืบหักล้างเอกสารฉบับนี้ได้ ซึ่งเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ปัญหาทำนองนี้จำเลยได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย แต่นายนิทัศน์ตัวแทนของนายสงวนเป็นผู้รับ นายสงวนยกตึกแถวที่สร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน มีปัญหาที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยก่อนว่า คดีนี้คู่ความจะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ ๒๐๐ บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และมิได้ยกข้อเถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยเป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงฎีกาข้อเท็จจริงทำนองเดียวกันนั้นไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔, ๒๔๙ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าข้อ ๑๒ มีความว่า โจทก์ต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ไปต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าในตอนแรกแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป แต่ศาลชั้นต้นไม่ได้วินิจฉัย ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่นั้น ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ไปขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่า โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหานี้ว่า ในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้ง จึงไม่มีประเด็นให้วินิจฉัย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ จำเลยก็มิได้โต้แย้ง จำเลยจึงอุทธรณ์ปัญหาข้อนี้ไม่ได้ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๖ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา ๒๔๙ เมื่อปัญหาดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์จำเลยประการอื่นซึ่งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในข้อที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามประเด็นดังกล่าวต่อไป พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(ล้วน นิลกำแหง-วิทูร เทพพิทักษ์-สุมิตร ฟักทองพรรณ)ศาลจังหวัดลพบุรี - นายมาลินทร์ จั่นสัญจัยศาลอุทธรณ์ - นายกำจร ปัทมานันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ๒ ห้อง มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าห้องละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน ครั้นครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยหลายครั้ง จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปและชำระค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาทกับค่าเสียหายเดือนละ ๒๐๐ บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ ๖๘,๐๐๐ บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี ทำสัญญาเช่าไว้ ๑๐ ปีก่อน แล้วให้จำเลยต่อสัญญาเช่าได้ครั้งละ ๑๐ ปี จนครบ ๓๐ ปี และตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก ซึ่งจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก ๑๐ ปี และโจทก์ก็ตกลงแล้ว จนนัดทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ แต่โจทก์กลับนำคดีมาฟ้อง จำเลยไม่เคยติดค้างค่าเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วจำเลยยังคงครองห้องเช่าอยู่ โจทก์มิได้บอกกล่าวล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่มีการต่อสัญญา จำเลยก็ตกลงจะย้ายไป แต่พอครบกำหนดจำเลยขอผัดผ่อนและขอค่าขนย้าย การที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าเป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยชำระเงินค่าก่อสร้างให้แก่ตัวแทนผู้รับเหมาก่อสร้างห้องเช่า มิได้จ่ายให้โจทก์ จึงไม่เข้าลักษณะสัญญาต่างตอบแทน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องของโจทก์ และให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องกับให้ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยชำระค่าก่อสร้างตึกแถวให้ตัวแทนของนายสงวน นายสงวนยกตึกแถวให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนกัน สัญญาเช่าข้อ ๑๒ เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ขอต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ไปอีก ๑๐ ปี ก่อนครบกำหนดการเช่าโจทก์จึงต้องยอมให้จำเลยเช่าต่อไป แต่ตามสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงได้แต่ให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อไปมีกำหนดไม่เกิน ๓ ปี พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ทำหนังฐานเป็นหนังสือให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปมีกำหนด ๓ ปี โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า นายนิทัศน์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวจากจำเลย และเป็นคู่สัญญากับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.๒ โจทก์เป็นผู้ให้สัตยาบันโดยปริยาย ต้องถือว่าเป็นการกระทำของโจทก์ด้วย ที่โจทก์นำสืบว่า ไม่ได้รับเงิน ๖๘,๐๐๐ บาทจากจำเลย เป็นการปฏิเสธลอย และไม่มีข้อนำสืบหักล้างเอกสารฉบับนี้ได้ ซึ่งเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ปัญหาทำนองนี้จำเลยได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย แต่นายนิทัศน์ตัวแทนของนายสงวนเป็นผู้รับ นายสงวนยกตึกแถวที่สร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน มีปัญหาที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยก่อนว่า คดีนี้คู่ความจะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ ๒๐๐ บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และมิได้ยกข้อเถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยเป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงฎีกาข้อเท็จจริงทำนองเดียวกันนั้นไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔, ๒๔๙ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าข้อ ๑๒ มีความว่า โจทก์ต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ไปต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าในตอนแรกแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป แต่ศาลชั้นต้นไม่ได้วินิจฉัย ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่นั้น ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ไปขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่า โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหานี้ว่า ในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้ง จึงไม่มีประเด็นให้วินิจฉัย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ จำเลยก็มิได้โต้แย้ง จำเลยจึงอุทธรณ์ปัญหาข้อนี้ไม่ได้ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๖ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา ๒๔๙ เมื่อปัญหาดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์จำเลยประการอื่นซึ่งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในข้อที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามประเด็นดังกล่าวต่อไป พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2519นางสาวรำไพ อินทะรังสีโจทก์นายสันติ เจริญชัยล. ป.พ.พ. ม. 369, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 183, ม. 224, ม. 226, ม. 243, ม. 247, ม. 249โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ 2 ห้อง มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าห้องละ 100 บาทต่อเดือน บัดนี้ครบกำหนดสัญญาและโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 200 บาท นับแต่วันฟ้อง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ 68,000 บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ทำสัญญาไว้ 10 ปีก่อน และจะต่อสัญญาเช่าอีกครั้งละ 10 ปี จนครบ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย ดังนี้ เป็นกรณีโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ 200 บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยไมได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่าโจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ซึ่งการที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 สำหรับข้อที่จำเลยอ้างในคำให้การและฟ้องแย้งว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 12 โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก และจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 10 ปี โจทก์ตกลงแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป นั้น แม้โจทก์จะให้การแก้ฟ้องแย้งปฏิเสธความข้อนี้ก็ตาม แต่เมื่อในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาข้อ 12 ไว้ และจำเลยมิได้โต้แย้ง ครั้นศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยจึงอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ว่าศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้ ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่าศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่ ดังนี้อุทธรณ์ของจำเลยย่อมต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้โดยวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าต่อไป จึงเป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 เมื่อศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยปัญหาซึ่งคู่ความจะอุทธรณ์ไม่ได้ อันเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เสีย และให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ ๒ ห้อง มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าห้องละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน ครั้นครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยหลายครั้ง จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปและชำระค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาทกับค่าเสียหายเดือนละ ๒๐๐ บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ ๖๘,๐๐๐ บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี ทำสัญญาเช่าไว้ ๑๐ ปีก่อน แล้วให้จำเลยต่อสัญญาเช่าได้ครั้งละ ๑๐ ปี จนครบ ๓๐ ปี และตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก ซึ่งจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก ๑๐ ปี และโจทก์ก็ตกลงแล้ว จนนัดทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ แต่โจทก์กลับนำคดีมาฟ้อง จำเลยไม่เคยติดค้างค่าเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วจำเลยยังคงครองห้องเช่าอยู่ โจทก์มิได้บอกกล่าวล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่มีการต่อสัญญา จำเลยก็ตกลงจะย้ายไป แต่พอครบกำหนดจำเลยขอผัดผ่อนและขอค่าขนย้าย การที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าเป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยชำระเงินค่าก่อสร้างให้แก่ตัวแทนผู้รับเหมาก่อสร้างห้องเช่า มิได้จ่ายให้โจทก์ จึงไม่เข้าลักษณะสัญญาต่างตอบแทน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องของโจทก์ และให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องกับให้ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยชำระค่าก่อสร้างตึกแถวให้ตัวแทนของนายสงวน นายสงวนยกตึกแถวให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนกัน สัญญาเช่าข้อ ๑๒ เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ขอต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ไปอีก ๑๐ ปี ก่อนครบกำหนดการเช่าโจทก์จึงต้องยอมให้จำเลยเช่าต่อไป แต่ตามสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงได้แต่ให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อไปมีกำหนดไม่เกิน ๓ ปี พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ทำหนังฐานเป็นหนังสือให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปมีกำหนด ๓ ปี โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า นายนิทัศน์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวจากจำเลย และเป็นคู่สัญญากับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.๒ โจทก์เป็นผู้ให้สัตยาบันโดยปริยาย ต้องถือว่าเป็นการกระทำของโจทก์ด้วย ที่โจทก์นำสืบว่า ไม่ได้รับเงิน ๖๘,๐๐๐ บาทจากจำเลย เป็นการปฏิเสธลอย และไม่มีข้อนำสืบหักล้างเอกสารฉบับนี้ได้ ซึ่งเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ปัญหาทำนองนี้จำเลยได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย แต่นายนิทัศน์ตัวแทนของนายสงวนเป็นผู้รับ นายสงวนยกตึกแถวที่สร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน มีปัญหาที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยก่อนว่า คดีนี้คู่ความจะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ ๒๐๐ บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง ๒,๐๐๐ บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และมิได้ยกข้อเถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยเป็นการไม่ชอบ จำเลยจึงฎีกาข้อเท็จจริงทำนองเดียวกันนั้นไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔, ๒๔๙ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าข้อ ๑๒ มีความว่า โจทก์ต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยทุก ๑๐ ปี จำเลยได้ไปต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าในตอนแรกแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป แต่ศาลชั้นต้นไม่ได้วินิจฉัย ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่นั้น ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ไปขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่า โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหานี้ว่า ในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้ง จึงไม่มีประเด็นให้วินิจฉัย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาเช่าข้อ ๑๒ ไว้ จำเลยก็มิได้โต้แย้ง จำเลยจึงอุทธรณ์ปัญหาข้อนี้ไม่ได้ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๖ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา ๒๔๙ เมื่อปัญหาดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์จำเลยประการอื่นซึ่งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในข้อที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามประเด็นดังกล่าวต่อไป พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(ล้วน นิลกำแหง-วิทูร เทพพิทักษ์-สุมิตร ฟักทองพรรณ)ศาลจังหวัดลพบุรี - นายมาลินทร์ จั่นสัญจัยศาลอุทธรณ์ - นายกำจร ปัทมานันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ