คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 402/2548หลักกฎหมาย: หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2540 จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยา ได้ขายบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี และที่ดินมือเปล่าที่ปลูกบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 96,000 บาท โดยส่งมอบบ้านและที่ดินให้โจทก์ครอบครองอย่างเจ้าของตั้งแต่ทำสัญญาซื้อขาย หลังจากที่ขายบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยทั้งสองยังไม่พร้อมที่จะขนย้ายออกไป ได้ขออาศัยอยู่ในบ้านสักระยะหนึ่งก่อน ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยในบ้านของโจทก์ จึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านของโจทก์ จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี แล้วส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพดีดังเดิม และชำระค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่เคยขายที่ดินและบ้านเลขที่ 381 และไม่เคยส่งมอบบ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์เข้าครอบครองจำเลยทั้งสองไม่เคยทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านกับโจทก์ และไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 24 พฤษภาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ต่อมาจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์ ตามหนังสือสัญญาการซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 และในวันเดียวกันกับที่จำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าบ้านเลขที่ดังกล่าวจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าบ้านดังกล่าวอีกต่อไป จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านที่เช่า แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย คดีมีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยมิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้ว่าหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมายดังบัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่บ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งเมื่อจำเลยทั้งสองสละและโอนการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยทั้งสองยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองยังคงอยู่ในที่ดินและบ้านที่โอนขายให้โจทก์แล้วนั้น เป็นการยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์โดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เท่ากับจำเลยทั้งสองยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิในที่ดินและบ้านดีกว่าจำเลยทั้งสองนั่นเอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไปจำเลยทั้งสองจึงต้องออกไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 402/2548นางพิศมัย นุรารักษ์โจทก์นายไพศาล ชัยแก้ว กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 537, ม. 1387 ป.วิ.พ. ม. 55หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2540 จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยา ได้ขายบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี และที่ดินมือเปล่าที่ปลูกบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 96,000 บาท โดยส่งมอบบ้านและที่ดินให้โจทก์ครอบครองอย่างเจ้าของตั้งแต่ทำสัญญาซื้อขาย หลังจากที่ขายบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยทั้งสองยังไม่พร้อมที่จะขนย้ายออกไป ได้ขออาศัยอยู่ในบ้านสักระยะหนึ่งก่อน ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยในบ้านของโจทก์ จึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านของโจทก์ จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี แล้วส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพดีดังเดิม และชำระค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่เคยขายที่ดินและบ้านเลขที่ 381 และไม่เคยส่งมอบบ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์เข้าครอบครองจำเลยทั้งสองไม่เคยทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านกับโจทก์ และไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 24 พฤษภาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ต่อมาจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์ ตามหนังสือสัญญาการซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 และในวันเดียวกันกับที่จำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าบ้านเลขที่ดังกล่าวจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าบ้านดังกล่าวอีกต่อไป จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านที่เช่า แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย คดีมีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยมิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้ว่าหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมายดังบัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่บ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งเมื่อจำเลยทั้งสองสละและโอนการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยทั้งสองยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองยังคงอยู่ในที่ดินและบ้านที่โอนขายให้โจทก์แล้วนั้น เป็นการยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์โดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เท่ากับจำเลยทั้งสองยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิในที่ดินและบ้านดีกว่าจำเลยทั้งสองนั่นเอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไปจำเลยทั้งสองจึงต้องออกไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์-คมวุฒ บุรีธนวัต-มนตรี ศรีเอี่ยมสะอาด)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2540 จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยา ได้ขายบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี และที่ดินมือเปล่าที่ปลูกบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 96,000 บาท โดยส่งมอบบ้านและที่ดินให้โจทก์ครอบครองอย่างเจ้าของตั้งแต่ทำสัญญาซื้อขาย หลังจากที่ขายบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยทั้งสองยังไม่พร้อมที่จะขนย้ายออกไป ได้ขออาศัยอยู่ในบ้านสักระยะหนึ่งก่อน ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยในบ้านของโจทก์ จึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านของโจทก์ จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี แล้วส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพดีดังเดิม และชำระค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่เคยขายที่ดินและบ้านเลขที่ 381 และไม่เคยส่งมอบบ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์เข้าครอบครองจำเลยทั้งสองไม่เคยทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านกับโจทก์ และไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 24 พฤษภาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ต่อมาจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์ ตามหนังสือสัญญาการซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 และในวันเดียวกันกับที่จำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าบ้านเลขที่ดังกล่าวจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าบ้านดังกล่าวอีกต่อไป จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านที่เช่า แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย คดีมีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยมิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้ว่าหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมายดังบัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่บ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งเมื่อจำเลยทั้งสองสละและโอนการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยทั้งสองยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองยังคงอยู่ในที่ดินและบ้านที่โอนขายให้โจทก์แล้วนั้น เป็นการยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์โดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เท่ากับจำเลยทั้งสองยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิในที่ดินและบ้านดีกว่าจำเลยทั้งสองนั่นเอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไปจำเลยทั้งสองจึงต้องออกไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 402/2548นางพิศมัย นุรารักษ์โจทก์นายไพศาล ชัยแก้ว กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 537, ม. 1387 ป.วิ.พ. ม. 55หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2540 จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยา ได้ขายบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี และที่ดินมือเปล่าที่ปลูกบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 96,000 บาท โดยส่งมอบบ้านและที่ดินให้โจทก์ครอบครองอย่างเจ้าของตั้งแต่ทำสัญญาซื้อขาย หลังจากที่ขายบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยทั้งสองยังไม่พร้อมที่จะขนย้ายออกไป ได้ขออาศัยอยู่ในบ้านสักระยะหนึ่งก่อน ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยในบ้านของโจทก์ จึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านของโจทก์ จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี แล้วส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพดีดังเดิม และชำระค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่เคยขายที่ดินและบ้านเลขที่ 381 และไม่เคยส่งมอบบ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์เข้าครอบครองจำเลยทั้งสองไม่เคยทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านกับโจทก์ และไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 24 พฤษภาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ต่อมาจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ดังกล่าวให้แก่โจทก์ ตามหนังสือสัญญาการซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 และในวันเดียวกันกับที่จำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาขายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าบ้านเลขที่ดังกล่าวจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าบ้านดังกล่าวอีกต่อไป จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านที่เช่า แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย คดีมีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยมิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านดังกล่าวตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้ว่าหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามกฎหมายดังบัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่บ้านเลขที่ 381 ถนนสุขาสงเคราะห์ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งเมื่อจำเลยทั้งสองสละและโอนการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยทั้งสองยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองยังคงอยู่ในที่ดินและบ้านที่โอนขายให้โจทก์แล้วนั้น เป็นการยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์โดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เท่ากับจำเลยทั้งสองยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิในที่ดินและบ้านดีกว่าจำเลยทั้งสองนั่นเอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไปจำเลยทั้งสองจึงต้องออกไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์-คมวุฒ บุรีธนวัต-มนตรี ศรีเอี่ยมสะอาด)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ