คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์วิ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีกเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องชุดเลขที่ 219/41-42ชั้น 12 ของอาคารชุดอโศกทาวเวอร์ส ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2529 เพื่อใช้เป็นสำนักงานกับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวขณะนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2530ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ต่อมาวันที่ 25 พฤษภาคม 2532บริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ได้จดทะเบียนโอนขายห้องชุดให้แก่นายยรรยง ทวีอภิรดีบุญทิพ และในวันที่ 16 มีนาคม 2533นายยรรยงได้จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกต่อหนึ่ง ในวันที่ 29 มิถุนายน 2533 และในวันที่1 กันยายน 2533 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าเมื่อถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมที่จำเลยทำไว้กับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าห้องชุดต่อไป ขอให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดดังกล่าว หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าในวันที่ 31 ตุลาคม 2533จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในห้องชุดของโจทก์ต่อไป การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากห้องชุดตามฟ้อง และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวในอัตราเดือนละ 149,400 บาท ให้แก่โจทก์นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน249,000 บาท และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ149,400 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องถึงวันที่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์จนเสร็จสิ้น และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินค่าขาดประโยชน์ในแต่ละเดือน นับแต่วันแรกของแต่ละเดือนจากวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าวันชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัด ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 149,400 บาท นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันที่ 3 มีนาคม 2535 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 3.2ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงจะต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีก 2 ครั้งครั้งละไม่เกิน 1 ปี โดยให้ผู้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า90 วัน แล้ว จำเลยก็ได้แสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าต่อไปอีกตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย ล.2 และ ล.7 แล้ว โจทก์ก็ต้องรับสิทธิการเช่านี้ต่อไปในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท และข้อตกลงให้เช่าต่อนี้หาใช่เป็นข้อตกลงที่นอกเหนือไปจากสัญญาเช่าเดิมแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงต้องให้จำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปได้อีก 2 ปีจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2535 เห็นว่าแม้ในสัญญาเช่าเอกสารหมายล.1 ข้อ 3.2 ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วก็ตามก็เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปตามที่จำเลยอ้างคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใดจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก ส่วนการทำข้อตกลงระหว่างบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดนายยรรยงและจำเลยตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เป็นเรื่องที่นายยรรยงตกลงปฏิบัติตามสัญญาเช่าเดิมต่อไปเท่านั้น ซึ่งโจทก์ก็มิได้เกี่ยวข้องด้วย ฉะนั้นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น จำเลยหามีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534 ไม่ ฎีกาของจำเลยในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539บริษัท คาวาเบะ (ไทยแลนด์) จำกัดโจทก์บริษัท ออยล์ทูลส์ (ประเทศไทย) จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 569สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์วิ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีกเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องชุดเลขที่ 219/41-42ชั้น 12 ของอาคารชุดอโศกทาวเวอร์ส ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2529 เพื่อใช้เป็นสำนักงานกับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวขณะนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2530ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ต่อมาวันที่ 25 พฤษภาคม 2532บริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ได้จดทะเบียนโอนขายห้องชุดให้แก่นายยรรยง ทวีอภิรดีบุญทิพ และในวันที่ 16 มีนาคม 2533นายยรรยงได้จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกต่อหนึ่ง ในวันที่ 29 มิถุนายน 2533 และในวันที่1 กันยายน 2533 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าเมื่อถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมที่จำเลยทำไว้กับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าห้องชุดต่อไป ขอให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดดังกล่าว หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าในวันที่ 31 ตุลาคม 2533จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในห้องชุดของโจทก์ต่อไป การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากห้องชุดตามฟ้อง และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวในอัตราเดือนละ 149,400 บาท ให้แก่โจทก์นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน249,000 บาท และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ149,400 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องถึงวันที่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์จนเสร็จสิ้น และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินค่าขาดประโยชน์ในแต่ละเดือน นับแต่วันแรกของแต่ละเดือนจากวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าวันชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัด ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 149,400 บาท นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันที่ 3 มีนาคม 2535 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 3.2ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงจะต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีก 2 ครั้งครั้งละไม่เกิน 1 ปี โดยให้ผู้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า90 วัน แล้ว จำเลยก็ได้แสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าต่อไปอีกตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย ล.2 และ ล.7 แล้ว โจทก์ก็ต้องรับสิทธิการเช่านี้ต่อไปในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท และข้อตกลงให้เช่าต่อนี้หาใช่เป็นข้อตกลงที่นอกเหนือไปจากสัญญาเช่าเดิมแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงต้องให้จำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปได้อีก 2 ปีจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2535 เห็นว่าแม้ในสัญญาเช่าเอกสารหมายล.1 ข้อ 3.2 ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วก็ตามก็เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปตามที่จำเลยอ้างคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใดจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก ส่วนการทำข้อตกลงระหว่างบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดนายยรรยงและจำเลยตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เป็นเรื่องที่นายยรรยงตกลงปฏิบัติตามสัญญาเช่าเดิมต่อไปเท่านั้น ซึ่งโจทก์ก็มิได้เกี่ยวข้องด้วย ฉะนั้นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น จำเลยหามีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534 ไม่ ฎีกาของจำเลยในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(อธิราช มณีภาค-มงคล สระฏัน-วุฒิ คราวุฒิ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องชุดเลขที่ 219/41-42ชั้น 12 ของอาคารชุดอโศกทาวเวอร์ส ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2529 เพื่อใช้เป็นสำนักงานกับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวขณะนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2530ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ต่อมาวันที่ 25 พฤษภาคม 2532บริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ได้จดทะเบียนโอนขายห้องชุดให้แก่นายยรรยง ทวีอภิรดีบุญทิพ และในวันที่ 16 มีนาคม 2533นายยรรยงได้จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกต่อหนึ่ง ในวันที่ 29 มิถุนายน 2533 และในวันที่1 กันยายน 2533 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าเมื่อถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมที่จำเลยทำไว้กับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าห้องชุดต่อไป ขอให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดดังกล่าว หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าในวันที่ 31 ตุลาคม 2533จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในห้องชุดของโจทก์ต่อไป การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากห้องชุดตามฟ้อง และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวในอัตราเดือนละ 149,400 บาท ให้แก่โจทก์นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน249,000 บาท และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ149,400 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องถึงวันที่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์จนเสร็จสิ้น และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินค่าขาดประโยชน์ในแต่ละเดือน นับแต่วันแรกของแต่ละเดือนจากวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าวันชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัด ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 149,400 บาท นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันที่ 3 มีนาคม 2535 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 3.2ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงจะต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีก 2 ครั้งครั้งละไม่เกิน 1 ปี โดยให้ผู้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า90 วัน แล้ว จำเลยก็ได้แสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าต่อไปอีกตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย ล.2 และ ล.7 แล้ว โจทก์ก็ต้องรับสิทธิการเช่านี้ต่อไปในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท และข้อตกลงให้เช่าต่อนี้หาใช่เป็นข้อตกลงที่นอกเหนือไปจากสัญญาเช่าเดิมแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงต้องให้จำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปได้อีก 2 ปีจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2535 เห็นว่าแม้ในสัญญาเช่าเอกสารหมายล.1 ข้อ 3.2 ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วก็ตามก็เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปตามที่จำเลยอ้างคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใดจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก ส่วนการทำข้อตกลงระหว่างบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดนายยรรยงและจำเลยตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เป็นเรื่องที่นายยรรยงตกลงปฏิบัติตามสัญญาเช่าเดิมต่อไปเท่านั้น ซึ่งโจทก์ก็มิได้เกี่ยวข้องด้วย ฉะนั้นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น จำเลยหามีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534 ไม่ ฎีกาของจำเลยในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539บริษัท คาวาเบะ (ไทยแลนด์) จำกัดโจทก์บริษัท ออยล์ทูลส์ (ประเทศไทย) จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 569สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์วิ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีกเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องชุดเลขที่ 219/41-42ชั้น 12 ของอาคารชุดอโศกทาวเวอร์ส ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2529 เพื่อใช้เป็นสำนักงานกับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวขณะนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2530ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ต่อมาวันที่ 25 พฤษภาคม 2532บริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ได้จดทะเบียนโอนขายห้องชุดให้แก่นายยรรยง ทวีอภิรดีบุญทิพ และในวันที่ 16 มีนาคม 2533นายยรรยงได้จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกต่อหนึ่ง ในวันที่ 29 มิถุนายน 2533 และในวันที่1 กันยายน 2533 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าเมื่อถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2533 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมที่จำเลยทำไว้กับบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าห้องชุดต่อไป ขอให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดดังกล่าว หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าในวันที่ 31 ตุลาคม 2533จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในห้องชุดของโจทก์ต่อไป การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากห้องชุดตามฟ้อง และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวในอัตราเดือนละ 149,400 บาท ให้แก่โจทก์นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน249,000 บาท และให้จำเลยชดใช้ค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ149,400 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องถึงวันที่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์จนเสร็จสิ้น และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินค่าขาดประโยชน์ในแต่ละเดือน นับแต่วันแรกของแต่ละเดือนจากวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าวันชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดนัด ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 149,400 บาท นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันที่ 3 มีนาคม 2535 พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า เมื่อสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 3.2ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงจะต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีก 2 ครั้งครั้งละไม่เกิน 1 ปี โดยให้ผู้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า90 วัน แล้ว จำเลยก็ได้แสดงเจตนาเช่าต่อผู้ให้เช่าต่อไปอีกตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย ล.2 และ ล.7 แล้ว โจทก์ก็ต้องรับสิทธิการเช่านี้ต่อไปในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท และข้อตกลงให้เช่าต่อนี้หาใช่เป็นข้อตกลงที่นอกเหนือไปจากสัญญาเช่าเดิมแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงต้องให้จำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปได้อีก 2 ปีจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2535 เห็นว่าแม้ในสัญญาเช่าเอกสารหมายล.1 ข้อ 3.2 ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วก็ตามก็เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปตามที่จำเลยอ้างคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัด ผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวแต่อย่างใดจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก ส่วนการทำข้อตกลงระหว่างบริษัทอโศกมอเตอร์ จำกัดนายยรรยงและจำเลยตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เป็นเรื่องที่นายยรรยงตกลงปฏิบัติตามสัญญาเช่าเดิมต่อไปเท่านั้น ซึ่งโจทก์ก็มิได้เกี่ยวข้องด้วย ฉะนั้นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น จำเลยหามีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2534 ไม่ ฎีกาของจำเลยในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(อธิราช มณีภาค-มงคล สระฏัน-วุฒิ คราวุฒิ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ