คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7325/2538หลักกฎหมาย: ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวสร้างชิดเขตที่ดินแม้จะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ75เพราะเป็นผนังทึบแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ76ที่จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า2.00เมตรจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของผู้ครอบครองตึกแถวเลขที่ 116/8ซอยสุขุมวิท 23 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตพระโขนงกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2527 นายสุรเดช อาดำได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้ปลูกสร้างตึกแถว 4 ชั้น จำนวน 5 ห้องลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2527 เจ้าพนักงานของโจทก์ตรวจพบว่านายสุรเดชได้ทำการก่อสร้างตึกแถวผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาตและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 72 วรรค 3, 76(4) ต่อมาวันที่ 7 ตุลาคม 2527 ผู้ช่วยหัวหน้าเขตพระโขนงรักษาการในตำแหน่งหัวหน้าเขตพระโขนง ปฎิบัติราชการแทนโจทก์ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้นายสุรเดชระงับการก่อสร้างและให้เปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาตให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 30 วัน นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วแต่ก็มิได้ระงับการก่อสร้างหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องจนกระทั่งวันที่ 2 สิงหาคม 2528 หัวหน้าเขตพระโขนงมีคำสั่งให้นายสุรเดชรื้อถอนอาคารส่วนที่สร้างผิดจากแบบออกภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันที่ได้รับทราบคำสั่ง นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วระหว่างนั้นนายสุรเดชได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่188918 ออกเป็น 5 แปลง โดยแบ่งแยกตามแนวเขตตึกแถวที่ปลูกสร้างขึ้นเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2530 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาซื้อที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 190139 พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 ห้อง เลขที่ 116/8จากนายสุรเดช โดยที่ดินโฉนดดังกล่าวได้แบ่งแยกมาจากโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 อันเป็นตึกแถวห้องหนึ่งในจำนวน 5 ห้องที่นายสุรเดชขออนุญาตปลูกสร้างและก่อสร้างผิดแบบ จำเลยได้ย้ายเข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 31 กรกฎาคม 2530 จนถึงวันฟ้องจำเลยจึงเป็นทั้งเจ้าของและผู้ครอบครอง จึงต้องรับผิดชอบในการปลูกสร้างดัดแปลงต่อเติมโดยผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวส่วนที่ดัดแปลงโดยผิดแบบและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยมิได้ปฎิบัติตามคำสั่ง ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารตึกแถวเลขที่116/8ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครด้านหน้าในส่วนที่ชิดแนวเขตถนนสาธารณะ 1.15 เมตร ออกทั้งสี่ชั้นเพื่อให้ตึกแถวห่างจากแนวเขตที่ดินและถนนสาธารณะ 1.15 เมตรและด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้น เพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังอาคารโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร2.00 เมตร อันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนก็ให้โจทก์รื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนจำเลยให้การว่า กรณีที่จะต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารจะต้องเป็นกรณีที่ถนนหน้าอาคารเป็นถนนสาธารณะ แต่ข้อเท็จจริงคดีนี้ถนนหน้าตึกแถวพิพาทมิใช่ถนนสาธารณะ จึงไม่จำต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารส่วนด้านหลังเป็นผนังทึบมิได้มีหน้าต่าง ได้รับยกเว้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าสามารถปลูกสร้างชดเขตที่ดินข้างเคียงได้โดยมิต้องเว้นทางเดิน 2.00 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ข้อ 75 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวห้องเลขที่ 116/18ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเฉพาะด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้นเพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังตึกแถวโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร 2.00 เมตรอันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้กระทำการรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ยุติฟังได้ว่า ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวได้เว้นที่ว่างไว้น้อยกว่า 2 เมตร มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ด้านหลังของตึกแถวของจำเลยดังกล่าวสามารถก่อสร้างชิดเขตที่ดินที่ติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 หรือไม่พิเคราะห์แล้ว ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 มีความว่า อาคารที่ปลูกชิดเขตที่ดินต่างผู้ครอบครอง อนุญาตให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบไม่มีประตูหน้าต่างและช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขตได้พอดี เห็นว่า แม้อาคารที่จำเลยครอบครองจะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 ดังกล่าวแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76 ซึ่งมีความว่า อาคารประเภทต่าง ๆ จะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้ (4)ห้องแถว ตึกแถว จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร อาคารที่จำเลยครอบครองจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76(4) คือ จะต้องมีที่วางโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7325/2538ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครโจทก์นางสาว นันทวรรณ หะสิตะเวชจำเลย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวสร้างชิดเขตที่ดินแม้จะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ75เพราะเป็นผนังทึบแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ76ที่จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า2.00เมตรจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของผู้ครอบครองตึกแถวเลขที่ 116/8ซอยสุขุมวิท 23 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตพระโขนงกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2527 นายสุรเดช อาดำได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้ปลูกสร้างตึกแถว 4 ชั้น จำนวน 5 ห้องลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2527 เจ้าพนักงานของโจทก์ตรวจพบว่านายสุรเดชได้ทำการก่อสร้างตึกแถวผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาตและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 72 วรรค 3, 76(4) ต่อมาวันที่ 7 ตุลาคม 2527 ผู้ช่วยหัวหน้าเขตพระโขนงรักษาการในตำแหน่งหัวหน้าเขตพระโขนง ปฎิบัติราชการแทนโจทก์ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้นายสุรเดชระงับการก่อสร้างและให้เปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาตให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 30 วัน นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วแต่ก็มิได้ระงับการก่อสร้างหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องจนกระทั่งวันที่ 2 สิงหาคม 2528 หัวหน้าเขตพระโขนงมีคำสั่งให้นายสุรเดชรื้อถอนอาคารส่วนที่สร้างผิดจากแบบออกภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันที่ได้รับทราบคำสั่ง นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วระหว่างนั้นนายสุรเดชได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่188918 ออกเป็น 5 แปลง โดยแบ่งแยกตามแนวเขตตึกแถวที่ปลูกสร้างขึ้นเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2530 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาซื้อที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 190139 พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 ห้อง เลขที่ 116/8จากนายสุรเดช โดยที่ดินโฉนดดังกล่าวได้แบ่งแยกมาจากโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 อันเป็นตึกแถวห้องหนึ่งในจำนวน 5 ห้องที่นายสุรเดชขออนุญาตปลูกสร้างและก่อสร้างผิดแบบ จำเลยได้ย้ายเข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 31 กรกฎาคม 2530 จนถึงวันฟ้องจำเลยจึงเป็นทั้งเจ้าของและผู้ครอบครอง จึงต้องรับผิดชอบในการปลูกสร้างดัดแปลงต่อเติมโดยผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวส่วนที่ดัดแปลงโดยผิดแบบและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยมิได้ปฎิบัติตามคำสั่ง ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารตึกแถวเลขที่116/8ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครด้านหน้าในส่วนที่ชิดแนวเขตถนนสาธารณะ 1.15 เมตร ออกทั้งสี่ชั้นเพื่อให้ตึกแถวห่างจากแนวเขตที่ดินและถนนสาธารณะ 1.15 เมตรและด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้น เพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังอาคารโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร2.00 เมตร อันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนก็ให้โจทก์รื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนจำเลยให้การว่า กรณีที่จะต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารจะต้องเป็นกรณีที่ถนนหน้าอาคารเป็นถนนสาธารณะ แต่ข้อเท็จจริงคดีนี้ถนนหน้าตึกแถวพิพาทมิใช่ถนนสาธารณะ จึงไม่จำต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารส่วนด้านหลังเป็นผนังทึบมิได้มีหน้าต่าง ได้รับยกเว้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าสามารถปลูกสร้างชดเขตที่ดินข้างเคียงได้โดยมิต้องเว้นทางเดิน 2.00 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ข้อ 75 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวห้องเลขที่ 116/18ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเฉพาะด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้นเพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังตึกแถวโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร 2.00 เมตรอันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้กระทำการรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ยุติฟังได้ว่า ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวได้เว้นที่ว่างไว้น้อยกว่า 2 เมตร มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ด้านหลังของตึกแถวของจำเลยดังกล่าวสามารถก่อสร้างชิดเขตที่ดินที่ติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 หรือไม่พิเคราะห์แล้ว ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 มีความว่า อาคารที่ปลูกชิดเขตที่ดินต่างผู้ครอบครอง อนุญาตให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบไม่มีประตูหน้าต่างและช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขตได้พอดี เห็นว่า แม้อาคารที่จำเลยครอบครองจะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 ดังกล่าวแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76 ซึ่งมีความว่า อาคารประเภทต่าง ๆ จะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้ (4)ห้องแถว ตึกแถว จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร อาคารที่จำเลยครอบครองจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76(4) คือ จะต้องมีที่วางโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน(ชูชาติ ศรีแสง-สุทธิ นิชโรจน์-ยรรยง ปานุราช)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของผู้ครอบครองตึกแถวเลขที่ 116/8ซอยสุขุมวิท 23 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตพระโขนงกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2527 นายสุรเดช อาดำได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้ปลูกสร้างตึกแถว 4 ชั้น จำนวน 5 ห้องลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2527 เจ้าพนักงานของโจทก์ตรวจพบว่านายสุรเดชได้ทำการก่อสร้างตึกแถวผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาตและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 72 วรรค 3, 76(4) ต่อมาวันที่ 7 ตุลาคม 2527 ผู้ช่วยหัวหน้าเขตพระโขนงรักษาการในตำแหน่งหัวหน้าเขตพระโขนง ปฎิบัติราชการแทนโจทก์ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้นายสุรเดชระงับการก่อสร้างและให้เปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาตให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 30 วัน นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วแต่ก็มิได้ระงับการก่อสร้างหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องจนกระทั่งวันที่ 2 สิงหาคม 2528 หัวหน้าเขตพระโขนงมีคำสั่งให้นายสุรเดชรื้อถอนอาคารส่วนที่สร้างผิดจากแบบออกภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันที่ได้รับทราบคำสั่ง นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วระหว่างนั้นนายสุรเดชได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่188918 ออกเป็น 5 แปลง โดยแบ่งแยกตามแนวเขตตึกแถวที่ปลูกสร้างขึ้นเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2530 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาซื้อที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 190139 พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 ห้อง เลขที่ 116/8จากนายสุรเดช โดยที่ดินโฉนดดังกล่าวได้แบ่งแยกมาจากโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 อันเป็นตึกแถวห้องหนึ่งในจำนวน 5 ห้องที่นายสุรเดชขออนุญาตปลูกสร้างและก่อสร้างผิดแบบ จำเลยได้ย้ายเข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 31 กรกฎาคม 2530 จนถึงวันฟ้องจำเลยจึงเป็นทั้งเจ้าของและผู้ครอบครอง จึงต้องรับผิดชอบในการปลูกสร้างดัดแปลงต่อเติมโดยผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวส่วนที่ดัดแปลงโดยผิดแบบและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยมิได้ปฎิบัติตามคำสั่ง ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารตึกแถวเลขที่116/8ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครด้านหน้าในส่วนที่ชิดแนวเขตถนนสาธารณะ 1.15 เมตร ออกทั้งสี่ชั้นเพื่อให้ตึกแถวห่างจากแนวเขตที่ดินและถนนสาธารณะ 1.15 เมตรและด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้น เพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังอาคารโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร2.00 เมตร อันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนก็ให้โจทก์รื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนจำเลยให้การว่า กรณีที่จะต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารจะต้องเป็นกรณีที่ถนนหน้าอาคารเป็นถนนสาธารณะ แต่ข้อเท็จจริงคดีนี้ถนนหน้าตึกแถวพิพาทมิใช่ถนนสาธารณะ จึงไม่จำต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารส่วนด้านหลังเป็นผนังทึบมิได้มีหน้าต่าง ได้รับยกเว้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าสามารถปลูกสร้างชดเขตที่ดินข้างเคียงได้โดยมิต้องเว้นทางเดิน 2.00 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ข้อ 75 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวห้องเลขที่ 116/18ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเฉพาะด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้นเพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังตึกแถวโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร 2.00 เมตรอันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้กระทำการรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ยุติฟังได้ว่า ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวได้เว้นที่ว่างไว้น้อยกว่า 2 เมตร มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ด้านหลังของตึกแถวของจำเลยดังกล่าวสามารถก่อสร้างชิดเขตที่ดินที่ติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 หรือไม่พิเคราะห์แล้ว ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 มีความว่า อาคารที่ปลูกชิดเขตที่ดินต่างผู้ครอบครอง อนุญาตให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบไม่มีประตูหน้าต่างและช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขตได้พอดี เห็นว่า แม้อาคารที่จำเลยครอบครองจะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 ดังกล่าวแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76 ซึ่งมีความว่า อาคารประเภทต่าง ๆ จะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้ (4)ห้องแถว ตึกแถว จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร อาคารที่จำเลยครอบครองจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76(4) คือ จะต้องมีที่วางโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7325/2538ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครโจทก์นางสาว นันทวรรณ หะสิตะเวชจำเลย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวสร้างชิดเขตที่ดินแม้จะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ75เพราะเป็นผนังทึบแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ76ที่จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า2.00เมตรจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของผู้ครอบครองตึกแถวเลขที่ 116/8ซอยสุขุมวิท 23 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตพระโขนงกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2527 นายสุรเดช อาดำได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้ปลูกสร้างตึกแถว 4 ชั้น จำนวน 5 ห้องลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2527 เจ้าพนักงานของโจทก์ตรวจพบว่านายสุรเดชได้ทำการก่อสร้างตึกแถวผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาตและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 72 วรรค 3, 76(4) ต่อมาวันที่ 7 ตุลาคม 2527 ผู้ช่วยหัวหน้าเขตพระโขนงรักษาการในตำแหน่งหัวหน้าเขตพระโขนง ปฎิบัติราชการแทนโจทก์ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้นายสุรเดชระงับการก่อสร้างและให้เปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาตให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 30 วัน นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วแต่ก็มิได้ระงับการก่อสร้างหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขอาคารให้ถูกต้องจนกระทั่งวันที่ 2 สิงหาคม 2528 หัวหน้าเขตพระโขนงมีคำสั่งให้นายสุรเดชรื้อถอนอาคารส่วนที่สร้างผิดจากแบบออกภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันที่ได้รับทราบคำสั่ง นายสุรเดชทราบคำสั่งแล้วระหว่างนั้นนายสุรเดชได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่188918 ออกเป็น 5 แปลง โดยแบ่งแยกตามแนวเขตตึกแถวที่ปลูกสร้างขึ้นเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2530 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาซื้อที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 190139 พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 ห้อง เลขที่ 116/8จากนายสุรเดช โดยที่ดินโฉนดดังกล่าวได้แบ่งแยกมาจากโฉนดที่ดินเลขที่ 188918 อันเป็นตึกแถวห้องหนึ่งในจำนวน 5 ห้องที่นายสุรเดชขออนุญาตปลูกสร้างและก่อสร้างผิดแบบ จำเลยได้ย้ายเข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 31 กรกฎาคม 2530 จนถึงวันฟ้องจำเลยจึงเป็นทั้งเจ้าของและผู้ครอบครอง จึงต้องรับผิดชอบในการปลูกสร้างดัดแปลงต่อเติมโดยผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวส่วนที่ดัดแปลงโดยผิดแบบและขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยมิได้ปฎิบัติตามคำสั่ง ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารตึกแถวเลขที่116/8ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครด้านหน้าในส่วนที่ชิดแนวเขตถนนสาธารณะ 1.15 เมตร ออกทั้งสี่ชั้นเพื่อให้ตึกแถวห่างจากแนวเขตที่ดินและถนนสาธารณะ 1.15 เมตรและด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้น เพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังอาคารโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร2.00 เมตร อันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนก็ให้โจทก์รื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนจำเลยให้การว่า กรณีที่จะต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารจะต้องเป็นกรณีที่ถนนหน้าอาคารเป็นถนนสาธารณะ แต่ข้อเท็จจริงคดีนี้ถนนหน้าตึกแถวพิพาทมิใช่ถนนสาธารณะ จึงไม่จำต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารส่วนด้านหลังเป็นผนังทึบมิได้มีหน้าต่าง ได้รับยกเว้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าสามารถปลูกสร้างชดเขตที่ดินข้างเคียงได้โดยมิต้องเว้นทางเดิน 2.00 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ข้อ 75 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวห้องเลขที่ 116/18ซอยสุขุมวิท 23 แขวงคลองเตย เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเฉพาะด้านหลังในส่วนที่ชิดแนวเขตทั้งสี่ชั้นเพื่อให้มีที่ว่างด้านหลังตึกแถวโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร 2.00 เมตรอันเป็นส่วนที่ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้กระทำการรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ยุติฟังได้ว่า ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวได้เว้นที่ว่างไว้น้อยกว่า 2 เมตร มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ด้านหลังของตึกแถวของจำเลยดังกล่าวสามารถก่อสร้างชิดเขตที่ดินที่ติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 หรือไม่พิเคราะห์แล้ว ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 มีความว่า อาคารที่ปลูกชิดเขตที่ดินต่างผู้ครอบครอง อนุญาตให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบไม่มีประตูหน้าต่างและช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขตได้พอดี เห็นว่า แม้อาคารที่จำเลยครอบครองจะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 75 ดังกล่าวแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76 ซึ่งมีความว่า อาคารประเภทต่าง ๆ จะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้ (4)ห้องแถว ตึกแถว จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร อาคารที่จำเลยครอบครองจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76(4) คือ จะต้องมีที่วางโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน(ชูชาติ ศรีแสง-สุทธิ นิชโรจน์-ยรรยง ปานุราช)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ