คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2838/2541หลักกฎหมาย: สัญญาการขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปีครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539เมื่อโจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ระบุว่าจำเลยยินดีที่จะให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนได้ในราคา550,320 บาท ภายในเวลา 1 เดือน คือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์2539 ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 หากพ้นกำหนดนี้แล้วไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น และโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขยายเวลาไถ่ถอนการขายฝาก ก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์เมื่อราคาที่ซื้อคืน 550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก544,000 บาท ราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาท ซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือนแล้ว จำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้นจำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย อันจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝาก จึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ตามพฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลา ขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 16144พร้อมบ้านไม้ชั้นเดียว ไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 544,000 บาทกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ไม่มีเงินไถ่แต่จำเลยยอมทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนแก่โจทก์ โดยยอมให้โจทก์ซื้อคืนได้ภายใน 1 เดือนในราคา550,320 บาท แต่เมื่อโจทก์ขอซื้อภายในเวลาดังกล่าวจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ในราคา 550,320 บาทจำเลยให้การว่า ข้อตกลงให้โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมายขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา คู่ความท้ากันให้ศาลวินิจฉัยประเด็นเดียวว่าข้อตกลงในเอกสารหมาย จ. 2 ที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่จึงตกเป็นโมฆะหรือไม่ หากศาลวินิจฉัยว่าเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษายกฟ้องโดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับหากศาลวินิจฉัยว่ามิใช่เป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษาให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงและเป็นฝ่ายชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน โดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 16144ตำบลคลองถนน อำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร และจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 108/475 (ที่ถูก 108/457)ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกับชำระเงินจำนวน 550,320 บาท ให้แก่จำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นการขยายกำหนดระยะเวลาไถ่อันเป็นโมฆะหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาให้คำมั่นว่าจำเลยยินดีที่จะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาที่กำหนดภายในกำหนด 1 เดือนเห็นว่า สัญญาขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539จำเลยทำบันทึกข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เมื่อวันที่ 21กุมภาพันธ์ 2539 ข้อความระบุว่า ข้าพเจ้านางณัฐวรรณ พิกุลทองยินดีที่จะให้นางประไพ สุจริต ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16144คืนได้ภายในเวลา 1 เดือนคือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 ถ้าหากพ้นกำหนดวันที่ 21 มีนาคม2539 แล้ว ไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น ซื้อขายในราคา 550,320 บาทและโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขายเวลาไถ่ถอนการขายฝากก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์ เมื่อพิจารณาราคาที่ซื้อคืน550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก 544,000 บาทราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาทซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือน แล้วจำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้น จำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย ซึ่งจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากจึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ พฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลาขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2838/2541นาง ประไพ สุจริตโจทก์นาง ณัฐวรรณ ประยุทธมิ่งเจริญ หรือพิกุล ทองจำเลย ป.พ.พ. ม. 492สัญญาการขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปีครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539เมื่อโจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ระบุว่าจำเลยยินดีที่จะให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนได้ในราคา550,320 บาท ภายในเวลา 1 เดือน คือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์2539 ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 หากพ้นกำหนดนี้แล้วไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น และโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขยายเวลาไถ่ถอนการขายฝาก ก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์เมื่อราคาที่ซื้อคืน 550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก544,000 บาท ราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาท ซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือนแล้ว จำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้นจำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย อันจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝาก จึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ตามพฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลา ขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 16144พร้อมบ้านไม้ชั้นเดียว ไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 544,000 บาทกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ไม่มีเงินไถ่แต่จำเลยยอมทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนแก่โจทก์ โดยยอมให้โจทก์ซื้อคืนได้ภายใน 1 เดือนในราคา550,320 บาท แต่เมื่อโจทก์ขอซื้อภายในเวลาดังกล่าวจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ในราคา 550,320 บาทจำเลยให้การว่า ข้อตกลงให้โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมายขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา คู่ความท้ากันให้ศาลวินิจฉัยประเด็นเดียวว่าข้อตกลงในเอกสารหมาย จ. 2 ที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่จึงตกเป็นโมฆะหรือไม่ หากศาลวินิจฉัยว่าเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษายกฟ้องโดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับหากศาลวินิจฉัยว่ามิใช่เป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษาให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงและเป็นฝ่ายชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน โดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 16144ตำบลคลองถนน อำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร และจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 108/475 (ที่ถูก 108/457)ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกับชำระเงินจำนวน 550,320 บาท ให้แก่จำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นการขยายกำหนดระยะเวลาไถ่อันเป็นโมฆะหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาให้คำมั่นว่าจำเลยยินดีที่จะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาที่กำหนดภายในกำหนด 1 เดือนเห็นว่า สัญญาขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539จำเลยทำบันทึกข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เมื่อวันที่ 21กุมภาพันธ์ 2539 ข้อความระบุว่า ข้าพเจ้านางณัฐวรรณ พิกุลทองยินดีที่จะให้นางประไพ สุจริต ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16144คืนได้ภายในเวลา 1 เดือนคือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 ถ้าหากพ้นกำหนดวันที่ 21 มีนาคม2539 แล้ว ไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น ซื้อขายในราคา 550,320 บาทและโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขายเวลาไถ่ถอนการขายฝากก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์ เมื่อพิจารณาราคาที่ซื้อคืน550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก 544,000 บาทราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาทซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือน แล้วจำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้น จำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย ซึ่งจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากจึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ พฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลาขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(เหล็ก ไทรวิจิตร-ดุสิต เพชรปลูก-สกนธ์ กฤติยาวงศ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุสัญญาขายฝากเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งที่ใช้หลักเสรีภาพแห่งการแสดงเจตนาของคู่กรณีเป็นสำคัญ แต่ในเรื่องกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์ที่ขายฝากนั้นคู่สัญญาจะตกลงกำหนดกันได้ก็ต้องอยู่ภายในข้อจำกัดของกฎหมายเท่านั้น เช่น คู่สัญญาจะตกลงกำหนดเวลาไถ่อสังหาริมทรัพย์คืนภายในระยะเวลาเท่าใดก็ได้แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494)สำหรับกรณีที่คู่สัญญาได้กำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์กันไว้แน่นอนแล้วคู่สัญญาจะตกลงกันขยายเวลาไถ่ถอนไปอีกได้หรือไม่นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 เดิม ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่มีการฟ้องร้องคดีนี้คู่สัญญาจะตกลงกันขยายเวลาไถ่ออกไปอีกไม่ได้ แต่ตกลงกันร่นเวลาไถ่ให้เร็วขึ้นได้บทบัญญัติดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่กฎหมายช่วยเหลือผู้ซื้อฝาก การขยายเวลาไถ่หรือขยายกำหนดระยะเวลาขายฝากนี้ศาลฎีกาแต่เดิมมาได้มีคำพิพากษาโดยยึดถือหลักกฎหมายอย่างเคร่งครัดว่า หากคู่สัญญาตกลงกันก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝากถือว่าข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาไถ่ ซึ่งตกเป็นโมฆะเพราะขัดต่อบทบัญญัติมาตรา 496 แต่ถ้าเป็นการตกลงกันเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่แล้ว ข้อตกลงนั้นเป็นคำมั่นจะซื้อขายทรัพย์ที่ขายฝาก สามารถใช้บังคับกันได้ แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับเรื่องนี้พอจำแนกได้ ดังนี้ 1. ก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝาก ไม่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันโดยมีข้อความว่าเป็นการขยายการไถ่คืนทรัพย์หรือไม่ก็ถือว่าข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาไถ่ถอนการขายฝาก ทั้งนี้ข้อตกลงของคู่สัญญามี อาทิ - ในวันครบกำหนดไถ่ถอน ได้ตกลงขยายการไถ่ถอนออกไปข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 129/2501) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์จำเลยทำสัญญากันว่า โจทก์ยืมเงินจำเลยจำนวนหนึ่ง โจทก์ขอต่อสัญญาออกไปอีก จำเลยจะไม่ขายที่ดินให้แก่ผู้ใด ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1502/2519) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าที่หลุดเป็นสิทธิแก่จำเลย หากโจทก์ยอมเสียดอกเบี้ยให้แก่จำเลยจำเลยยอมให้โจทก์ซื้อที่ดินคืน ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2789/2522) - ก่อนครบกำหนดไถ่ โจทก์ทำหนังสือยินยอมให้ต่อสัญญาขายฝากเป็นการขยายเวลาการขายฝาก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2221/2523) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน จำเลยผู้ซื้อฝากทำบันทึกว่าผู้ซื้อฝากยอมให้ผู้ขายฝากต่อสัญญา โดยผู้ขายฝากต้องเสียดอกเบี้ย แล้วทำสัญญาจะซื้อขายอีกฉบับหนึ่งว่า ผู้ซื้อฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนแก่ผู้ขายฝากจะบันทึกขายอีกฉบับหนึ่งว่า ผู้ซื้อฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนแก่ผู้ขายฝากบันทึกนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาขายฝาก(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3725/2526) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันว่า จำเลยจะไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก และชำระเงินตามเช็คที่ออกให้โจทก์หลายฉบับ และขอเลื่อนการไถ่ออกไป หากจำเลยไม่ชำระเงินภายในกำหนด จำเลยไม่ติดใจไถ่ถอน ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาการขายฝาก (คำพิพากษาศาลฎีกา 3410/2529) - ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ จำเลยผู้ซื้อฝากยอมให้โจทก์ซื้อในราคาเดิมเมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้ว ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1485/2538) 2. เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาขายฝากแล้ว ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากแล้ว ดังนั้นเมื่อคู่สัญญามาตกลงหรือทำสัญญากัน จึงไม่ใช่การขยายเวลาไถ่ แต่ถือว่าเป็นคำมั่นจะซื้อขาย ใช้บังคับแก่กันได้ เช่น - เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว คู่สัญญาทำสัญญากันว่าผู้ขายยอมโอนที่ให้เป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้ เป็นคำมั่นจะซื้อขาย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 347/2488) - เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว คู่สัญญาตกลงกันกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินกันใหม่ โดยการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเพื่อเลิกคดีที่พิพาทกันอยู่ในศาล ไม่ถือว่าเป็นการขยายเวลาไถ่ในภายหลังตามความหมายของมาตรา 496 การทำความตกลงกันใหม่แก้ไขเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความก็ไม่ถือเป็นการขยายเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2569/2522) - เมื่อพ้นกำหนดไถ่ ทรัพย์ที่ขายฝากได้หลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากตกลงยินยอมที่จะขายทรัพย์คืนให้แก่ผู้ขายฝาก เป็นคำมั่นจะขายทรัพย์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2662/2530) ดังนั้น ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2838/2541 นี้ โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลง เป็นคำมั่นจะขายทรัพย์ที่ขายฝากกันก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝากข้อตกลงนั้นจึงเป็นการขยายเวลาไถ่ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมาย และเป็นไปตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเดิม อย่างไรก็ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่คู่สัญญาตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝากนี้ ปัจจุบันคงมีคุณค่าในฐานะที่เป็นประวัติศาสตร์กฎหมายไปแล้วเพราะกฎหมายเดิมถูกยกเลิกโดย มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12)พ.ศ. 2541 ใช้มาตรา 496 ใหม่เป็นว่า "กำหนดเวลาไถ่นั้นอาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494" ดังนั้น ตามกฎหมายใหม่นี้คู่สัญญาย่อมตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์ หรือขยายระยะเวลาขายฝากได้เพียงแต่จะขยายเวลาเกินไปกว่าสิบปีไม่ได้ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์กฎหมายใหม่นี้ให้โอกาสผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากเจรจาตกลงกันได้โดยไม่ถูกจำกัดด้วยตัวบทกฎหมายเช่นเดิม แต่หลักเกณฑ์ที่ว่า ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกันขยายเวลาไถ่เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาขายฝากเป็นคำมั่นจะซื้อขาย และใช้บังคับได้นั้น คงเป็นแนวทางที่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง และผู้เขียนมีความเห็นต่อไปว่า หากพ้นกำหนดเวลาขายฝากอสังหาริมทรัพย์สิบปีแล้ว ผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากมาทำสัญญากันว่าผู้ขายยอมโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้เป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้ ก็ยังคงเป็นคำมั่นจะซื้อขายที่ใช้บังคับกันได้ มิใช่จะต้องตกเป็นโมฆะเพราะขัดต่อบทบัญญัติมาตรา 494 กรกันยากันยะพงศ์คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 16144พร้อมบ้านไม้ชั้นเดียว ไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 544,000 บาทกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ไม่มีเงินไถ่แต่จำเลยยอมทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนแก่โจทก์ โดยยอมให้โจทก์ซื้อคืนได้ภายใน 1 เดือนในราคา550,320 บาท แต่เมื่อโจทก์ขอซื้อภายในเวลาดังกล่าวจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ในราคา 550,320 บาทจำเลยให้การว่า ข้อตกลงให้โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมายขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา คู่ความท้ากันให้ศาลวินิจฉัยประเด็นเดียวว่าข้อตกลงในเอกสารหมาย จ. 2 ที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่จึงตกเป็นโมฆะหรือไม่ หากศาลวินิจฉัยว่าเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษายกฟ้องโดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับหากศาลวินิจฉัยว่ามิใช่เป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษาให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงและเป็นฝ่ายชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน โดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 16144ตำบลคลองถนน อำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร และจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 108/475 (ที่ถูก 108/457)ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกับชำระเงินจำนวน 550,320 บาท ให้แก่จำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นการขยายกำหนดระยะเวลาไถ่อันเป็นโมฆะหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาให้คำมั่นว่าจำเลยยินดีที่จะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาที่กำหนดภายในกำหนด 1 เดือนเห็นว่า สัญญาขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539จำเลยทำบันทึกข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เมื่อวันที่ 21กุมภาพันธ์ 2539 ข้อความระบุว่า ข้าพเจ้านางณัฐวรรณ พิกุลทองยินดีที่จะให้นางประไพ สุจริต ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16144คืนได้ภายในเวลา 1 เดือนคือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 ถ้าหากพ้นกำหนดวันที่ 21 มีนาคม2539 แล้ว ไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น ซื้อขายในราคา 550,320 บาทและโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขายเวลาไถ่ถอนการขายฝากก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์ เมื่อพิจารณาราคาที่ซื้อคืน550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก 544,000 บาทราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาทซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือน แล้วจำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้น จำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย ซึ่งจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากจึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ พฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลาขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2838/2541นาง ประไพ สุจริตโจทก์นาง ณัฐวรรณ ประยุทธมิ่งเจริญ หรือพิกุล ทองจำเลย ป.พ.พ. ม. 492สัญญาการขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปีครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539เมื่อโจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ระบุว่าจำเลยยินดีที่จะให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนได้ในราคา550,320 บาท ภายในเวลา 1 เดือน คือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์2539 ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 หากพ้นกำหนดนี้แล้วไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น และโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขยายเวลาไถ่ถอนการขายฝาก ก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์เมื่อราคาที่ซื้อคืน 550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก544,000 บาท ราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาท ซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือนแล้ว จำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้นจำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย อันจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝาก จึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ตามพฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลา ขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 16144พร้อมบ้านไม้ชั้นเดียว ไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 544,000 บาทกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ไม่มีเงินไถ่แต่จำเลยยอมทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนแก่โจทก์ โดยยอมให้โจทก์ซื้อคืนได้ภายใน 1 เดือนในราคา550,320 บาท แต่เมื่อโจทก์ขอซื้อภายในเวลาดังกล่าวจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนขายให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ในราคา 550,320 บาทจำเลยให้การว่า ข้อตกลงให้โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมายขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา คู่ความท้ากันให้ศาลวินิจฉัยประเด็นเดียวว่าข้อตกลงในเอกสารหมาย จ. 2 ที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องคืนเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่จึงตกเป็นโมฆะหรือไม่ หากศาลวินิจฉัยว่าเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษายกฟ้องโดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับหากศาลวินิจฉัยว่ามิใช่เป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ศาลพิพากษาให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงและเป็นฝ่ายชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน โดยค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 16144ตำบลคลองถนน อำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร และจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 108/475 (ที่ถูก 108/457)ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกับชำระเงินจำนวน 550,320 บาท ให้แก่จำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นการขยายกำหนดระยะเวลาไถ่อันเป็นโมฆะหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาให้คำมั่นว่าจำเลยยินดีที่จะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาที่กำหนดภายในกำหนด 1 เดือนเห็นว่า สัญญาขายฝากทำเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2538มีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดเวลาไถ่คืนวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539จำเลยทำบันทึกข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.2 เมื่อวันที่ 21กุมภาพันธ์ 2539 ข้อความระบุว่า ข้าพเจ้านางณัฐวรรณ พิกุลทองยินดีที่จะให้นางประไพ สุจริต ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16144คืนได้ภายในเวลา 1 เดือนคือตั้งแต่วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2539 ถ้าหากพ้นกำหนดวันที่ 21 มีนาคม2539 แล้ว ไม่มีสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น ซื้อขายในราคา 550,320 บาทและโจทก์จำเลยลงชื่อไว้ แสดงว่าขณะทำบันทึกข้อตกลงยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ แม้บันทึกข้อความดังกล่าวจะไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าให้ตกลงขายเวลาไถ่ถอนการขายฝากก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีคำมั่นที่จะขายทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้วให้แก่โจทก์ เมื่อพิจารณาราคาที่ซื้อคืน550,320 บาท ส่วนราคาไถ่ถอนการขายฝาก 544,000 บาทราคาที่ซื้อคืนสูงกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากเพียง 6,320 บาทซึ่งหากจำเลยขายคืนให้โจทก์ภายใน 1 เดือน แล้วจำเลยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3 นอกจากนั้น จำเลยยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย ซึ่งจะเป็นเหตุให้จำเลยได้รับเงินสุทธิจากการขายทรัพย์คืนต่ำกว่าราคาไถ่ถอนการขายฝากจึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยจะให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยคืนให้แก่โจทก์ พฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าจำเลยยอมขยายกำหนดระยะเวลาขายฝากให้แก่โจทก์อีก 1 เดือน จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 496 บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทตามข้อตกลงดังกล่าวที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(เหล็ก ไทรวิจิตร-ดุสิต เพชรปลูก-สกนธ์ กฤติยาวงศ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุสัญญาขายฝากเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งที่ใช้หลักเสรีภาพแห่งการแสดงเจตนาของคู่กรณีเป็นสำคัญ แต่ในเรื่องกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์ที่ขายฝากนั้นคู่สัญญาจะตกลงกำหนดกันได้ก็ต้องอยู่ภายในข้อจำกัดของกฎหมายเท่านั้น เช่น คู่สัญญาจะตกลงกำหนดเวลาไถ่อสังหาริมทรัพย์คืนภายในระยะเวลาเท่าใดก็ได้แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494)สำหรับกรณีที่คู่สัญญาได้กำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์กันไว้แน่นอนแล้วคู่สัญญาจะตกลงกันขยายเวลาไถ่ถอนไปอีกได้หรือไม่นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 เดิม ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่มีการฟ้องร้องคดีนี้คู่สัญญาจะตกลงกันขยายเวลาไถ่ออกไปอีกไม่ได้ แต่ตกลงกันร่นเวลาไถ่ให้เร็วขึ้นได้บทบัญญัติดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่กฎหมายช่วยเหลือผู้ซื้อฝาก การขยายเวลาไถ่หรือขยายกำหนดระยะเวลาขายฝากนี้ศาลฎีกาแต่เดิมมาได้มีคำพิพากษาโดยยึดถือหลักกฎหมายอย่างเคร่งครัดว่า หากคู่สัญญาตกลงกันก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝากถือว่าข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาไถ่ ซึ่งตกเป็นโมฆะเพราะขัดต่อบทบัญญัติมาตรา 496 แต่ถ้าเป็นการตกลงกันเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่แล้ว ข้อตกลงนั้นเป็นคำมั่นจะซื้อขายทรัพย์ที่ขายฝาก สามารถใช้บังคับกันได้ แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับเรื่องนี้พอจำแนกได้ ดังนี้ 1. ก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝาก ไม่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันโดยมีข้อความว่าเป็นการขยายการไถ่คืนทรัพย์หรือไม่ก็ถือว่าข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาไถ่ถอนการขายฝาก ทั้งนี้ข้อตกลงของคู่สัญญามี อาทิ - ในวันครบกำหนดไถ่ถอน ได้ตกลงขยายการไถ่ถอนออกไปข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 129/2501) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์จำเลยทำสัญญากันว่า โจทก์ยืมเงินจำเลยจำนวนหนึ่ง โจทก์ขอต่อสัญญาออกไปอีก จำเลยจะไม่ขายที่ดินให้แก่ผู้ใด ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1502/2519) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าที่หลุดเป็นสิทธิแก่จำเลย หากโจทก์ยอมเสียดอกเบี้ยให้แก่จำเลยจำเลยยอมให้โจทก์ซื้อที่ดินคืน ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2789/2522) - ก่อนครบกำหนดไถ่ โจทก์ทำหนังสือยินยอมให้ต่อสัญญาขายฝากเป็นการขยายเวลาการขายฝาก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2221/2523) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน จำเลยผู้ซื้อฝากทำบันทึกว่าผู้ซื้อฝากยอมให้ผู้ขายฝากต่อสัญญา โดยผู้ขายฝากต้องเสียดอกเบี้ย แล้วทำสัญญาจะซื้อขายอีกฉบับหนึ่งว่า ผู้ซื้อฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนแก่ผู้ขายฝากจะบันทึกขายอีกฉบับหนึ่งว่า ผู้ซื้อฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนแก่ผู้ขายฝากบันทึกนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาขายฝาก(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3725/2526) - ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันว่า จำเลยจะไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก และชำระเงินตามเช็คที่ออกให้โจทก์หลายฉบับ และขอเลื่อนการไถ่ออกไป หากจำเลยไม่ชำระเงินภายในกำหนด จำเลยไม่ติดใจไถ่ถอน ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายเวลาการขายฝาก (คำพิพากษาศาลฎีกา 3410/2529) - ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ จำเลยผู้ซื้อฝากยอมให้โจทก์ซื้อในราคาเดิมเมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้ว ข้อตกลงนั้นเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1485/2538) 2. เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาขายฝากแล้ว ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากแล้ว ดังนั้นเมื่อคู่สัญญามาตกลงหรือทำสัญญากัน จึงไม่ใช่การขยายเวลาไถ่ แต่ถือว่าเป็นคำมั่นจะซื้อขาย ใช้บังคับแก่กันได้ เช่น - เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว คู่สัญญาทำสัญญากันว่าผู้ขายยอมโอนที่ให้เป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้ เป็นคำมั่นจะซื้อขาย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 347/2488) - เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว คู่สัญญาตกลงกันกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินกันใหม่ โดยการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเพื่อเลิกคดีที่พิพาทกันอยู่ในศาล ไม่ถือว่าเป็นการขยายเวลาไถ่ในภายหลังตามความหมายของมาตรา 496 การทำความตกลงกันใหม่แก้ไขเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความก็ไม่ถือเป็นการขยายเวลาไถ่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2569/2522) - เมื่อพ้นกำหนดไถ่ ทรัพย์ที่ขายฝากได้หลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากตกลงยินยอมที่จะขายทรัพย์คืนให้แก่ผู้ขายฝาก เป็นคำมั่นจะขายทรัพย์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2662/2530) ดังนั้น ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2838/2541 นี้ โจทก์จำเลยทำบันทึกข้อตกลง เป็นคำมั่นจะขายทรัพย์ที่ขายฝากกันก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝากข้อตกลงนั้นจึงเป็นการขยายเวลาไถ่ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมาย และเป็นไปตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเดิม อย่างไรก็ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่คู่สัญญาตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ก่อนครบกำหนดระยะเวลาขายฝากนี้ ปัจจุบันคงมีคุณค่าในฐานะที่เป็นประวัติศาสตร์กฎหมายไปแล้วเพราะกฎหมายเดิมถูกยกเลิกโดย มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12)พ.ศ. 2541 ใช้มาตรา 496 ใหม่เป็นว่า "กำหนดเวลาไถ่นั้นอาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494" ดังนั้น ตามกฎหมายใหม่นี้คู่สัญญาย่อมตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์ หรือขยายระยะเวลาขายฝากได้เพียงแต่จะขยายเวลาเกินไปกว่าสิบปีไม่ได้ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์กฎหมายใหม่นี้ให้โอกาสผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากเจรจาตกลงกันได้โดยไม่ถูกจำกัดด้วยตัวบทกฎหมายเช่นเดิม แต่หลักเกณฑ์ที่ว่า ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกันขยายเวลาไถ่เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาขายฝากเป็นคำมั่นจะซื้อขาย และใช้บังคับได้นั้น คงเป็นแนวทางที่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง และผู้เขียนมีความเห็นต่อไปว่า หากพ้นกำหนดเวลาขายฝากอสังหาริมทรัพย์สิบปีแล้ว ผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากมาทำสัญญากันว่าผู้ขายยอมโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้เป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้ ก็ยังคงเป็นคำมั่นจะซื้อขายที่ใช้บังคับกันได้ มิใช่จะต้องตกเป็นโมฆะเพราะขัดต่อบทบัญญัติมาตรา 494 กรกันยากันยะพงศ์