คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7433/2538หลักกฎหมาย: โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วยก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ ณสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือน ซึ่งตรงกับวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 แต่ผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 (ข) ดังนั้นแม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534 ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 โจทก์ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา จำเลยได้รับหนังสือของโจทก์แล้ว แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินในระยะกระชั้นชิด แต่หนังสือของโจทก์ครั้งแรกที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือน จำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะ ซึ่งได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2534 การที่จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534เวลา 10 นาฬิกา นั้นปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534 ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 ตามที่จำเลยนัดหมาย โจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ และการที่จำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ แต่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันจึงเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเอง ดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว จำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่า จำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด 7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว จึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 387 ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7433/2538พันโทบุญฤทธิ์ เอมรอดโจทก์นายสวัสดิ์ กุศลส่งจำเลย ป.พ.พ. ม. 204, ม. 205, ม. 387, ม. 391, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94 (ข)โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วยก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ ณสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือน ซึ่งตรงกับวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 แต่ผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 (ข) ดังนั้นแม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534 ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 โจทก์ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา จำเลยได้รับหนังสือของโจทก์แล้ว แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินในระยะกระชั้นชิด แต่หนังสือของโจทก์ครั้งแรกที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือน จำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะ ซึ่งได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2534 การที่จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534เวลา 10 นาฬิกา นั้นปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534 ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 ตามที่จำเลยนัดหมาย โจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ และการที่จำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ แต่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันจึงเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเอง ดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว จำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่า จำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด 7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว จึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 387(สมภพ โชติกวณิชย์-สมพงษ์ สนธิเณร-ไพโรจน์ คำอ่อน)ศาลจังหวัดลพบุรี - นายก่อเกียรติ เอี่ยมบุตรลบศาลอุทธรณ์ - นายสุพัฒน์ บุญยุบลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7433/2538พันโทบุญฤทธิ์ เอมรอดโจทก์นายสวัสดิ์ กุศลส่งจำเลย ป.พ.พ. ม. 204, ม. 205, ม. 387, ม. 391, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94 (ข)โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วยก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ ณสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือน ซึ่งตรงกับวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 แต่ผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 (ข) ดังนั้นแม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534 ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 โจทก์ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา จำเลยได้รับหนังสือของโจทก์แล้ว แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินในระยะกระชั้นชิด แต่หนังสือของโจทก์ครั้งแรกที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือน จำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะ ซึ่งได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2534 การที่จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534เวลา 10 นาฬิกา นั้นปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534 ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 ตามที่จำเลยนัดหมาย โจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ และการที่จำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ แต่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันจึงเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเอง ดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว จำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่า จำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด 7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว จึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 387(สมภพ โชติกวณิชย์-สมพงษ์ สนธิเณร-ไพโรจน์ คำอ่อน)ศาลจังหวัดลพบุรี - นายก่อเกียรติ เอี่ยมบุตรลบศาลอุทธรณ์ - นายสุพัฒน์ บุญยุบลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ