คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 502411หลักกฎหมาย: แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาไม่ แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทน ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่าเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างระยะเวลาการเช่า 5 ปี จำนวน 2 ครั้ง ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาโดยให้จำเลยรับเงินค่าเช่าปีละ 36,000 บาท ทุกปีจนกว่าจะครบกำหนดสัญญา หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง โจทก์สำนวนหลังฟ้องขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 155,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน คิดเป็นเงิน 465,000 บาท และอีกเดือนละ 155,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นให้เรียกโจทก์ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนหลังว่า โจทก์ เรียกจำเลยในสำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยถึงแก่ความตาย นางจรวยพร ภริยาของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา ให้โจทก์ส่งมอบที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย กับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 150,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินดังกล่าว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ให้ยกฟ้องของโจทก์ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวน ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลในส่วนของฟ้องจำเลยแทนจำเลย เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 14,500 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องโจทก์ในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีนายมนตรี เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ตามหนังสือรับรอง โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 3 งาน 79 ตารางวา จากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมัน มีกำหนดระยะเวลา 15 ปี ในอัตราค่าเช่าปีละ 36,000 บาท มีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าจะยินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดิม สัญญาเช่าดังกล่าวได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และ ล.2 ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความตามหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ที่ระบุว่า "และผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดียวกับข้อ 4" คงเหลือความในข้อ 3 ว่า "เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในข้อ 1 แล้ว ผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่า" ตามบันทึกข้อตกลง คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลงมีผลใช้บังคับหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยมีนางจรวยพร ภริยาจำเลยซึ่งเป็นผู้เข้าเป็นคู่ความแทนที่จำเลยผู้มรณะ เบิกความว่า พยานกับจำเลยตกลงให้นายมนตรีเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 15 ปี โดยตกลงว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่านายมนตรีจะยกสถานีบริการน้ำมันและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่ก่อสร้างลงบนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ได้ไปจดทะเบียนการเช่ากันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา โดยนายมนตรีเป็นผู้จัดทำหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 มาให้จำเลยและพยานลงลายมือชื่อที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ภายหลังจดทะเบียนการเช่าแล้ว พยานและจำเลยกลับไปตรวจดูหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 พบว่า เงื่อนไขตามข้อ 3 ไม่ได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะพยานและจำเลยไม่เคยเสนอให้มีการต่อสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี พยานจึงไปปรึกษากับบุตร ในวันรุ่งขึ้นพยานและจำเลยจึงเดินทางไปพบนายมนตรีเพื่อขอให้แก้ไขยกเลิกข้อสัญญาดังกล่าวแต่นายมนตรีไม่ตกลง พยานและจำเลยจึงแจ้งว่าถ้าไม่แก้ไขก็จะไม่ยอมให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยกับนายมนตรีเจรจาตกลงกันได้ จึงได้จัดทำเป็นบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลง โดยจำเลยมีนางสาวจิราพร กับสิบเอกสันติภาพ บุตรสาวและบุตรชายของจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า จำเลยและมารดาได้นำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยกับโจทก์ไปให้พยานดูว่ามีเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในข้อ 3 ซึ่งไม่ถูกต้องตรงตามที่จำเลยกับนายมนตรีตกลงกันไว้ และมีนายวิชัย กำนันตำบลสูงเนินมาเบิกความสนับสนุนอีกว่า เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยให้คนไปตามพยานมาที่บ้านจำเลย แล้วจำเลยกับนายมนตรีได้เจรจาตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 และทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมาโดยพยานได้ร่วมรับฟังการเจรจาและลงลายมือชื่อเป็นพยานในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวด้วย ส่วนโจทก์มีนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานว่า ก่อนทำสัญญาเช่านายมนตรีได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วว่า ต้องการเช่าที่ดินไปทำสถานีบริการน้ำมันมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 30 ปี จำเลยจึงยอมตกลงให้เช่าเป็นเวลา 25 ปี หลังจากโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยแล้วโจทก์จะเข้าทำการปลูกสร้างติดตั้งเครื่องมือวัสดุและอุปกรณ์เพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันในที่ดินพิพาท แต่บุตรชายของจำเลยได้เรียกร้องเงินจำนวน 20,000 บาท เป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท และได้นำคนงานหลายคนเข้ามานั่งดื่มสุราในทำนองไม่ให้โจทก์เข้าไปปรับปรุงพื้นที่ ต่อมาจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงไปให้นายมนตรีลงลายมือชื่อ นายมนตรีจำเป็นต้องยอมลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าว เพราะเกรงว่าโจทก์จะไม่สามารถเข้าดำเนินกิจการได้ตามสัญญาที่ทำไว้กับบริษัทการปิโตเลียมแห่งประเทศไทย จำกัด (ปตท.) และจะถูกบริษัทดังกล่าวยกเลิกสัญญากับริบเงินประกันความเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท เห็นว่าจำเลยมีพยานบุคคลมาเบิกความสอดคล้องต้องกันโดยเฉพาะนายวิชัยซึ่งมีตำแหน่งเป็นกำนันตำบลสูงเนินและไม่เคยมีสาเหตุโกรธเคืองกับทั้งจำเลยและนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มาก่อน นั้นเป็นพยานคนกลางซึ่งไม่เป็นผู้มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด คำเบิกความของนายวิชัยจึงน่าเชื่อถือและสนับสนุนให้คำเบิกความของพยานจำเลยมีน้ำหนักรับฟังยิ่งขึ้น นอกจากนี้จำเลยยังมีเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะอย่างยิ่งบันทึกข้อตกลง ซึ่งมีนายมนตรีลงลายมือชื่อไว้ในฐานะผู้เช่ามาแสดงประกอบตรงตามคำเบิกความของพยานจำเลย ส่วนโจทก์มีเพียงนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานเพียงปากเดียวลอยๆ โดยไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน ทั้งทนายโจทก์มิได้อยู่ร่วมรู้เห็นในขณะมีการทำบันทึกข้อตกลงโดยเพียงแต่เป็นผู้ได้รับการบอกเล่าในทำนองปรึกษาจากนายมนตรีเท่านั้น จึงเป็นเพียงพยานบอกเล่า เมื่อโจทก์มิได้นำนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ติดต่อขอเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยตรงมาเบิกความ จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่านายมนตรีลงชื่อในบันทึกข้อตกลง เพราะตกอยู่ในภาวะจำยอมดังที่โจทก์กล่าวอ้าง พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักรับฟังได้ดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.3 ข้อ 2 ตามบันทึกข้อตกลงโดยสมัครใจ บันทึกข้อตกลงจึงมีผลใช้บังคับได้ ที่โจทก์ฎีกาทำนองว่า สัญญาข้อ 3 ในเอกสารหมาย ล.2 ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และเป็นคำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องเอาได้ และคำมั่นนั้นจำเลยไม่อาจที่จะถอนได้นั้น เห็นว่า แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจที่จะถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตามแต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ยอมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาแต่อย่างใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า นายมนตรีไม่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แต่ได้ลงชื่อทำบันทึกข้อตกลงไปโดยพลการโดยไม่ได้ประทับตราของโจทก์จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจนั้น เห็นว่า หนังสือรับรองของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า หุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มีเพียงคนเดียวคือนายมนตรี ทั้งไม่มีข้อจำกัดอำนาจของหุ้นส่วนผู้จัดการแต่อย่างใด จึงย่อมมีความหมายว่านายมนตรีมีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ทุกประการโดยไม่มีข้อจำกัดว่าจะต้องลงลายมือชื่อพร้อมประทับตราสำคัญของโจทก์ด้วย ดังนั้น เมื่อในบันทึกข้อตกลงมีข้อความระบุว่า จำเลยในฐานะผู้ให้เช่ากับห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมี โดยนายมนตรี กรรมการผู้จัดการ (ที่ถูกคือ หุ้นส่วนผู้จัดการ) ซึ่งเรียกว่าผู้เช่า ร่วมกันทำบันทึกดังกล่าวขึ้น อันแสดงว่าเป็นการกระทำการแทนโจทก์ แม้นายมนตรีจะลงลายมือชื่อไว้ในบันทึกดังกล่าวโดยมิได้ประทับตราของโจทก์ก็ถือเป็นการกระทำภายในของอำนาจของตัวแทนและเป็นการกระทำการแทนโจทก์โดยชอบแล้ว โจทก์จึงต้องถูกผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 จึงต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เมื่อไม่จดทะเบียนบันทึกข้อตกลงจึงเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่า เป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกันบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงย่อมมีผลผูกพันโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่โจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการทำละเมิดต่อจำเลย จำเลยย่อมขับไล่โจทก์และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ได้นั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับในเรื่องค่าเสียหายที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ควรจะต้องชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเพียงเดือนละ 3,000 บาท นั้น เห็นว่า คดีนี้เป็นคดีที่ไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่ง กับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกพิจารณา เมื่อทุนทรัพย์ในส่วนของค่าเสียหายศาลอุทธรณ์กำหนดให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท รวมค่าเสียหาย 3 เดือน ก่อนฟ้องเป็นเงินจำนวน 120,000 บาท ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเท่ากับขอลดค่าเสียหายรวม 3 เดือน ก่อนฟ้องจาก 120,000 บาท เหลือเพียง 9,000 บาท ทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงมีจำนวนไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามฎีกาตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย" พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในส่วนฟ้องของจำเลยในชั้นฎีกา 4,000 บาท แทนจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078 - 3079/2552ห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมีโจทก์จ่าสิบเอกสุรพงษ์ สุขชัย โดยนางจรวยพร สุขชัย ผู้เข้าเป็นคู่ความแทนจำเลยจ่าสิบเอกสุรพงษ์ สุขชัยโจทก์โดยนางจรวยพร สุขชัย ผู้เข้าเป็นคู่ความแทน ห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมีจำเลย ป.พ.พ. ม. 538แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาไม่ แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทน ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่าเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างระยะเวลาการเช่า 5 ปี จำนวน 2 ครั้ง ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาโดยให้จำเลยรับเงินค่าเช่าปีละ 36,000 บาท ทุกปีจนกว่าจะครบกำหนดสัญญา หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง โจทก์สำนวนหลังฟ้องขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 155,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน คิดเป็นเงิน 465,000 บาท และอีกเดือนละ 155,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นให้เรียกโจทก์ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนหลังว่า โจทก์ เรียกจำเลยในสำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยถึงแก่ความตาย นางจรวยพร ภริยาของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา ให้โจทก์ส่งมอบที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย กับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 150,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินดังกล่าว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ให้ยกฟ้องของโจทก์ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวน ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลในส่วนของฟ้องจำเลยแทนจำเลย เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 14,500 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องโจทก์ในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีนายมนตรี เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ตามหนังสือรับรอง โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 3 งาน 79 ตารางวา จากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมัน มีกำหนดระยะเวลา 15 ปี ในอัตราค่าเช่าปีละ 36,000 บาท มีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าจะยินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดิม สัญญาเช่าดังกล่าวได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และ ล.2 ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความตามหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ที่ระบุว่า "และผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดียวกับข้อ 4" คงเหลือความในข้อ 3 ว่า "เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในข้อ 1 แล้ว ผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่า" ตามบันทึกข้อตกลง คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลงมีผลใช้บังคับหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยมีนางจรวยพร ภริยาจำเลยซึ่งเป็นผู้เข้าเป็นคู่ความแทนที่จำเลยผู้มรณะ เบิกความว่า พยานกับจำเลยตกลงให้นายมนตรีเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 15 ปี โดยตกลงว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่านายมนตรีจะยกสถานีบริการน้ำมันและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่ก่อสร้างลงบนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ได้ไปจดทะเบียนการเช่ากันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา โดยนายมนตรีเป็นผู้จัดทำหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 มาให้จำเลยและพยานลงลายมือชื่อที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ภายหลังจดทะเบียนการเช่าแล้ว พยานและจำเลยกลับไปตรวจดูหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 พบว่า เงื่อนไขตามข้อ 3 ไม่ได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะพยานและจำเลยไม่เคยเสนอให้มีการต่อสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี พยานจึงไปปรึกษากับบุตร ในวันรุ่งขึ้นพยานและจำเลยจึงเดินทางไปพบนายมนตรีเพื่อขอให้แก้ไขยกเลิกข้อสัญญาดังกล่าวแต่นายมนตรีไม่ตกลง พยานและจำเลยจึงแจ้งว่าถ้าไม่แก้ไขก็จะไม่ยอมให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยกับนายมนตรีเจรจาตกลงกันได้ จึงได้จัดทำเป็นบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลง โดยจำเลยมีนางสาวจิราพร กับสิบเอกสันติภาพ บุตรสาวและบุตรชายของจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า จำเลยและมารดาได้นำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยกับโจทก์ไปให้พยานดูว่ามีเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในข้อ 3 ซึ่งไม่ถูกต้องตรงตามที่จำเลยกับนายมนตรีตกลงกันไว้ และมีนายวิชัย กำนันตำบลสูงเนินมาเบิกความสนับสนุนอีกว่า เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยให้คนไปตามพยานมาที่บ้านจำเลย แล้วจำเลยกับนายมนตรีได้เจรจาตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 และทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมาโดยพยานได้ร่วมรับฟังการเจรจาและลงลายมือชื่อเป็นพยานในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวด้วย ส่วนโจทก์มีนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานว่า ก่อนทำสัญญาเช่านายมนตรีได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วว่า ต้องการเช่าที่ดินไปทำสถานีบริการน้ำมันมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 30 ปี จำเลยจึงยอมตกลงให้เช่าเป็นเวลา 25 ปี หลังจากโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยแล้วโจทก์จะเข้าทำการปลูกสร้างติดตั้งเครื่องมือวัสดุและอุปกรณ์เพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันในที่ดินพิพาท แต่บุตรชายของจำเลยได้เรียกร้องเงินจำนวน 20,000 บาท เป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท และได้นำคนงานหลายคนเข้ามานั่งดื่มสุราในทำนองไม่ให้โจทก์เข้าไปปรับปรุงพื้นที่ ต่อมาจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงไปให้นายมนตรีลงลายมือชื่อ นายมนตรีจำเป็นต้องยอมลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าว เพราะเกรงว่าโจทก์จะไม่สามารถเข้าดำเนินกิจการได้ตามสัญญาที่ทำไว้กับบริษัทการปิโตเลียมแห่งประเทศไทย จำกัด (ปตท.) และจะถูกบริษัทดังกล่าวยกเลิกสัญญากับริบเงินประกันความเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท เห็นว่าจำเลยมีพยานบุคคลมาเบิกความสอดคล้องต้องกันโดยเฉพาะนายวิชัยซึ่งมีตำแหน่งเป็นกำนันตำบลสูงเนินและไม่เคยมีสาเหตุโกรธเคืองกับทั้งจำเลยและนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มาก่อน นั้นเป็นพยานคนกลางซึ่งไม่เป็นผู้มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด คำเบิกความของนายวิชัยจึงน่าเชื่อถือและสนับสนุนให้คำเบิกความของพยานจำเลยมีน้ำหนักรับฟังยิ่งขึ้น นอกจากนี้จำเลยยังมีเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะอย่างยิ่งบันทึกข้อตกลง ซึ่งมีนายมนตรีลงลายมือชื่อไว้ในฐานะผู้เช่ามาแสดงประกอบตรงตามคำเบิกความของพยานจำเลย ส่วนโจทก์มีเพียงนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานเพียงปากเดียวลอยๆ โดยไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน ทั้งทนายโจทก์มิได้อยู่ร่วมรู้เห็นในขณะมีการทำบันทึกข้อตกลงโดยเพียงแต่เป็นผู้ได้รับการบอกเล่าในทำนองปรึกษาจากนายมนตรีเท่านั้น จึงเป็นเพียงพยานบอกเล่า เมื่อโจทก์มิได้นำนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ติดต่อขอเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยตรงมาเบิกความ จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่านายมนตรีลงชื่อในบันทึกข้อตกลง เพราะตกอยู่ในภาวะจำยอมดังที่โจทก์กล่าวอ้าง พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักรับฟังได้ดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.3 ข้อ 2 ตามบันทึกข้อตกลงโดยสมัครใจ บันทึกข้อตกลงจึงมีผลใช้บังคับได้ ที่โจทก์ฎีกาทำนองว่า สัญญาข้อ 3 ในเอกสารหมาย ล.2 ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และเป็นคำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องเอาได้ และคำมั่นนั้นจำเลยไม่อาจที่จะถอนได้นั้น เห็นว่า แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจที่จะถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตามแต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ยอมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาแต่อย่างใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า นายมนตรีไม่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แต่ได้ลงชื่อทำบันทึกข้อตกลงไปโดยพลการโดยไม่ได้ประทับตราของโจทก์จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจนั้น เห็นว่า หนังสือรับรองของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า หุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มีเพียงคนเดียวคือนายมนตรี ทั้งไม่มีข้อจำกัดอำนาจของหุ้นส่วนผู้จัดการแต่อย่างใด จึงย่อมมีความหมายว่านายมนตรีมีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ทุกประการโดยไม่มีข้อจำกัดว่าจะต้องลงลายมือชื่อพร้อมประทับตราสำคัญของโจทก์ด้วย ดังนั้น เมื่อในบันทึกข้อตกลงมีข้อความระบุว่า จำเลยในฐานะผู้ให้เช่ากับห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมี โดยนายมนตรี กรรมการผู้จัดการ (ที่ถูกคือ หุ้นส่วนผู้จัดการ) ซึ่งเรียกว่าผู้เช่า ร่วมกันทำบันทึกดังกล่าวขึ้น อันแสดงว่าเป็นการกระทำการแทนโจทก์ แม้นายมนตรีจะลงลายมือชื่อไว้ในบันทึกดังกล่าวโดยมิได้ประทับตราของโจทก์ก็ถือเป็นการกระทำภายในของอำนาจของตัวแทนและเป็นการกระทำการแทนโจทก์โดยชอบแล้ว โจทก์จึงต้องถูกผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 จึงต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เมื่อไม่จดทะเบียนบันทึกข้อตกลงจึงเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่า เป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกันบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงย่อมมีผลผูกพันโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่โจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการทำละเมิดต่อจำเลย จำเลยย่อมขับไล่โจทก์และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ได้นั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับในเรื่องค่าเสียหายที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ควรจะต้องชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเพียงเดือนละ 3,000 บาท นั้น เห็นว่า คดีนี้เป็นคดีที่ไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่ง กับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกพิจารณา เมื่อทุนทรัพย์ในส่วนของค่าเสียหายศาลอุทธรณ์กำหนดให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท รวมค่าเสียหาย 3 เดือน ก่อนฟ้องเป็นเงินจำนวน 120,000 บาท ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเท่ากับขอลดค่าเสียหายรวม 3 เดือน ก่อนฟ้องจาก 120,000 บาท เหลือเพียง 9,000 บาท ทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงมีจำนวนไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามฎีกาตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย" พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในส่วนฟ้องของจำเลยในชั้นฎีกา 4,000 บาท แทนจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ในชั้นฎีกาให้เป็นพับ(พิสิฐ ฐิติภัค-พีรพล พิชยวัฒน์-ชินวิทย์ จินดา แต้มแก้ว)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างระยะเวลาการเช่า 5 ปี จำนวน 2 ครั้ง ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาโดยให้จำเลยรับเงินค่าเช่าปีละ 36,000 บาท ทุกปีจนกว่าจะครบกำหนดสัญญา หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง โจทก์สำนวนหลังฟ้องขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 155,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน คิดเป็นเงิน 465,000 บาท และอีกเดือนละ 155,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นให้เรียกโจทก์ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนหลังว่า โจทก์ เรียกจำเลยในสำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยถึงแก่ความตาย นางจรวยพร ภริยาของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา ให้โจทก์ส่งมอบที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย กับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 150,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินดังกล่าว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ให้ยกฟ้องของโจทก์ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวน ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลในส่วนของฟ้องจำเลยแทนจำเลย เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 14,500 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องโจทก์ในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีนายมนตรี เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ตามหนังสือรับรอง โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 3 งาน 79 ตารางวา จากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมัน มีกำหนดระยะเวลา 15 ปี ในอัตราค่าเช่าปีละ 36,000 บาท มีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าจะยินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดิม สัญญาเช่าดังกล่าวได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และ ล.2 ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความตามหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ที่ระบุว่า "และผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดียวกับข้อ 4" คงเหลือความในข้อ 3 ว่า "เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในข้อ 1 แล้ว ผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่า" ตามบันทึกข้อตกลง คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลงมีผลใช้บังคับหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยมีนางจรวยพร ภริยาจำเลยซึ่งเป็นผู้เข้าเป็นคู่ความแทนที่จำเลยผู้มรณะ เบิกความว่า พยานกับจำเลยตกลงให้นายมนตรีเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 15 ปี โดยตกลงว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่านายมนตรีจะยกสถานีบริการน้ำมันและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่ก่อสร้างลงบนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ได้ไปจดทะเบียนการเช่ากันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา โดยนายมนตรีเป็นผู้จัดทำหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 มาให้จำเลยและพยานลงลายมือชื่อที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ภายหลังจดทะเบียนการเช่าแล้ว พยานและจำเลยกลับไปตรวจดูหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 พบว่า เงื่อนไขตามข้อ 3 ไม่ได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะพยานและจำเลยไม่เคยเสนอให้มีการต่อสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี พยานจึงไปปรึกษากับบุตร ในวันรุ่งขึ้นพยานและจำเลยจึงเดินทางไปพบนายมนตรีเพื่อขอให้แก้ไขยกเลิกข้อสัญญาดังกล่าวแต่นายมนตรีไม่ตกลง พยานและจำเลยจึงแจ้งว่าถ้าไม่แก้ไขก็จะไม่ยอมให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยกับนายมนตรีเจรจาตกลงกันได้ จึงได้จัดทำเป็นบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลง โดยจำเลยมีนางสาวจิราพร กับสิบเอกสันติภาพ บุตรสาวและบุตรชายของจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า จำเลยและมารดาได้นำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยกับโจทก์ไปให้พยานดูว่ามีเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในข้อ 3 ซึ่งไม่ถูกต้องตรงตามที่จำเลยกับนายมนตรีตกลงกันไว้ และมีนายวิชัย กำนันตำบลสูงเนินมาเบิกความสนับสนุนอีกว่า เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยให้คนไปตามพยานมาที่บ้านจำเลย แล้วจำเลยกับนายมนตรีได้เจรจาตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 และทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมาโดยพยานได้ร่วมรับฟังการเจรจาและลงลายมือชื่อเป็นพยานในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวด้วย ส่วนโจทก์มีนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานว่า ก่อนทำสัญญาเช่านายมนตรีได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วว่า ต้องการเช่าที่ดินไปทำสถานีบริการน้ำมันมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 30 ปี จำเลยจึงยอมตกลงให้เช่าเป็นเวลา 25 ปี หลังจากโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยแล้วโจทก์จะเข้าทำการปลูกสร้างติดตั้งเครื่องมือวัสดุและอุปกรณ์เพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันในที่ดินพิพาท แต่บุตรชายของจำเลยได้เรียกร้องเงินจำนวน 20,000 บาท เป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท และได้นำคนงานหลายคนเข้ามานั่งดื่มสุราในทำนองไม่ให้โจทก์เข้าไปปรับปรุงพื้นที่ ต่อมาจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงไปให้นายมนตรีลงลายมือชื่อ นายมนตรีจำเป็นต้องยอมลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าว เพราะเกรงว่าโจทก์จะไม่สามารถเข้าดำเนินกิจการได้ตามสัญญาที่ทำไว้กับบริษัทการปิโตเลียมแห่งประเทศไทย จำกัด (ปตท.) และจะถูกบริษัทดังกล่าวยกเลิกสัญญากับริบเงินประกันความเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท เห็นว่าจำเลยมีพยานบุคคลมาเบิกความสอดคล้องต้องกันโดยเฉพาะนายวิชัยซึ่งมีตำแหน่งเป็นกำนันตำบลสูงเนินและไม่เคยมีสาเหตุโกรธเคืองกับทั้งจำเลยและนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มาก่อน นั้นเป็นพยานคนกลางซึ่งไม่เป็นผู้มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด คำเบิกความของนายวิชัยจึงน่าเชื่อถือและสนับสนุนให้คำเบิกความของพยานจำเลยมีน้ำหนักรับฟังยิ่งขึ้น นอกจากนี้จำเลยยังมีเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะอย่างยิ่งบันทึกข้อตกลง ซึ่งมีนายมนตรีลงลายมือชื่อไว้ในฐานะผู้เช่ามาแสดงประกอบตรงตามคำเบิกความของพยานจำเลย ส่วนโจทก์มีเพียงนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานเพียงปากเดียวลอยๆ โดยไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน ทั้งทนายโจทก์มิได้อยู่ร่วมรู้เห็นในขณะมีการทำบันทึกข้อตกลงโดยเพียงแต่เป็นผู้ได้รับการบอกเล่าในทำนองปรึกษาจากนายมนตรีเท่านั้น จึงเป็นเพียงพยานบอกเล่า เมื่อโจทก์มิได้นำนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ติดต่อขอเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยตรงมาเบิกความ จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่านายมนตรีลงชื่อในบันทึกข้อตกลง เพราะตกอยู่ในภาวะจำยอมดังที่โจทก์กล่าวอ้าง พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักรับฟังได้ดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.3 ข้อ 2 ตามบันทึกข้อตกลงโดยสมัครใจ บันทึกข้อตกลงจึงมีผลใช้บังคับได้ ที่โจทก์ฎีกาทำนองว่า สัญญาข้อ 3 ในเอกสารหมาย ล.2 ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และเป็นคำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องเอาได้ และคำมั่นนั้นจำเลยไม่อาจที่จะถอนได้นั้น เห็นว่า แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจที่จะถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตามแต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ยอมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาแต่อย่างใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า นายมนตรีไม่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แต่ได้ลงชื่อทำบันทึกข้อตกลงไปโดยพลการโดยไม่ได้ประทับตราของโจทก์จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจนั้น เห็นว่า หนังสือรับรองของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า หุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มีเพียงคนเดียวคือนายมนตรี ทั้งไม่มีข้อจำกัดอำนาจของหุ้นส่วนผู้จัดการแต่อย่างใด จึงย่อมมีความหมายว่านายมนตรีมีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ทุกประการโดยไม่มีข้อจำกัดว่าจะต้องลงลายมือชื่อพร้อมประทับตราสำคัญของโจทก์ด้วย ดังนั้น เมื่อในบันทึกข้อตกลงมีข้อความระบุว่า จำเลยในฐานะผู้ให้เช่ากับห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมี โดยนายมนตรี กรรมการผู้จัดการ (ที่ถูกคือ หุ้นส่วนผู้จัดการ) ซึ่งเรียกว่าผู้เช่า ร่วมกันทำบันทึกดังกล่าวขึ้น อันแสดงว่าเป็นการกระทำการแทนโจทก์ แม้นายมนตรีจะลงลายมือชื่อไว้ในบันทึกดังกล่าวโดยมิได้ประทับตราของโจทก์ก็ถือเป็นการกระทำภายในของอำนาจของตัวแทนและเป็นการกระทำการแทนโจทก์โดยชอบแล้ว โจทก์จึงต้องถูกผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 จึงต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เมื่อไม่จดทะเบียนบันทึกข้อตกลงจึงเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่า เป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกันบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงย่อมมีผลผูกพันโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่โจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการทำละเมิดต่อจำเลย จำเลยย่อมขับไล่โจทก์และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ได้นั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับในเรื่องค่าเสียหายที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ควรจะต้องชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเพียงเดือนละ 3,000 บาท นั้น เห็นว่า คดีนี้เป็นคดีที่ไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่ง กับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกพิจารณา เมื่อทุนทรัพย์ในส่วนของค่าเสียหายศาลอุทธรณ์กำหนดให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท รวมค่าเสียหาย 3 เดือน ก่อนฟ้องเป็นเงินจำนวน 120,000 บาท ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเท่ากับขอลดค่าเสียหายรวม 3 เดือน ก่อนฟ้องจาก 120,000 บาท เหลือเพียง 9,000 บาท ทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงมีจำนวนไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามฎีกาตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย" พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในส่วนฟ้องของจำเลยในชั้นฎีกา 4,000 บาท แทนจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078 - 3079/2552ห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมีโจทก์จ่าสิบเอกสุรพงษ์ สุขชัย โดยนางจรวยพร สุขชัย ผู้เข้าเป็นคู่ความแทนจำเลยจ่าสิบเอกสุรพงษ์ สุขชัยโจทก์โดยนางจรวยพร สุขชัย ผู้เข้าเป็นคู่ความแทน ห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมีจำเลย ป.พ.พ. ม. 538แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาไม่ แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทน ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่าเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างระยะเวลาการเช่า 5 ปี จำนวน 2 ครั้ง ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาโดยให้จำเลยรับเงินค่าเช่าปีละ 36,000 บาท ทุกปีจนกว่าจะครบกำหนดสัญญา หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง โจทก์สำนวนหลังฟ้องขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 155,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน คิดเป็นเงิน 465,000 บาท และอีกเดือนละ 155,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นให้เรียกโจทก์ในสำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนหลังว่า โจทก์ เรียกจำเลยในสำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยถึงแก่ความตาย นางจรวยพร ภริยาของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เลขที่ดิน 459 ตำบลโพธิ์กลาง อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมา ให้โจทก์ส่งมอบที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันบริการล้างอัดฉีด และซ่อมแซมรถยนต์ให้แก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย กับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 150,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินดังกล่าว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ให้ยกฟ้องของโจทก์ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวน ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลในส่วนของฟ้องจำเลยแทนจำเลย เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 14,500 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องโจทก์ในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีนายมนตรี เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ตามหนังสือรับรอง โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 11664 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 3 งาน 79 ตารางวา จากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมัน มีกำหนดระยะเวลา 15 ปี ในอัตราค่าเช่าปีละ 36,000 บาท มีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าจะยินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดิม สัญญาเช่าดังกล่าวได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และ ล.2 ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความตามหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ที่ระบุว่า "และผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาการเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี โดยคิดค่าเช่าในอัตราเดียวกับข้อ 4" คงเหลือความในข้อ 3 ว่า "เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าในข้อ 1 แล้ว ผู้เช่ายินยอมให้สิ่งปลูกสร้างอันติดกับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่า" ตามบันทึกข้อตกลง คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ข้อตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลงมีผลใช้บังคับหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยมีนางจรวยพร ภริยาจำเลยซึ่งเป็นผู้เข้าเป็นคู่ความแทนที่จำเลยผู้มรณะ เบิกความว่า พยานกับจำเลยตกลงให้นายมนตรีเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 15 ปี โดยตกลงว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่านายมนตรีจะยกสถานีบริการน้ำมันและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่ก่อสร้างลงบนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ได้ไปจดทะเบียนการเช่ากันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา โดยนายมนตรีเป็นผู้จัดทำหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 มาให้จำเลยและพยานลงลายมือชื่อที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ภายหลังจดทะเบียนการเช่าแล้ว พยานและจำเลยกลับไปตรวจดูหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 พบว่า เงื่อนไขตามข้อ 3 ไม่ได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะพยานและจำเลยไม่เคยเสนอให้มีการต่อสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 5 ปี พยานจึงไปปรึกษากับบุตร ในวันรุ่งขึ้นพยานและจำเลยจึงเดินทางไปพบนายมนตรีเพื่อขอให้แก้ไขยกเลิกข้อสัญญาดังกล่าวแต่นายมนตรีไม่ตกลง พยานและจำเลยจึงแจ้งว่าถ้าไม่แก้ไขก็จะไม่ยอมให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยกับนายมนตรีเจรจาตกลงกันได้ จึงได้จัดทำเป็นบันทึกข้อตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ตามบันทึกข้อตกลง โดยจำเลยมีนางสาวจิราพร กับสิบเอกสันติภาพ บุตรสาวและบุตรชายของจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า จำเลยและมารดาได้นำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยกับโจทก์ไปให้พยานดูว่ามีเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในข้อ 3 ซึ่งไม่ถูกต้องตรงตามที่จำเลยกับนายมนตรีตกลงกันไว้ และมีนายวิชัย กำนันตำบลสูงเนินมาเบิกความสนับสนุนอีกว่า เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2530 จำเลยให้คนไปตามพยานมาที่บ้านจำเลย แล้วจำเลยกับนายมนตรีได้เจรจาตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 และทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมาโดยพยานได้ร่วมรับฟังการเจรจาและลงลายมือชื่อเป็นพยานในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวด้วย ส่วนโจทก์มีนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานว่า ก่อนทำสัญญาเช่านายมนตรีได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วว่า ต้องการเช่าที่ดินไปทำสถานีบริการน้ำมันมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 30 ปี จำเลยจึงยอมตกลงให้เช่าเป็นเวลา 25 ปี หลังจากโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยแล้วโจทก์จะเข้าทำการปลูกสร้างติดตั้งเครื่องมือวัสดุและอุปกรณ์เพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันในที่ดินพิพาท แต่บุตรชายของจำเลยได้เรียกร้องเงินจำนวน 20,000 บาท เป็นค่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท และได้นำคนงานหลายคนเข้ามานั่งดื่มสุราในทำนองไม่ให้โจทก์เข้าไปปรับปรุงพื้นที่ ต่อมาจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงไปให้นายมนตรีลงลายมือชื่อ นายมนตรีจำเป็นต้องยอมลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าว เพราะเกรงว่าโจทก์จะไม่สามารถเข้าดำเนินกิจการได้ตามสัญญาที่ทำไว้กับบริษัทการปิโตเลียมแห่งประเทศไทย จำกัด (ปตท.) และจะถูกบริษัทดังกล่าวยกเลิกสัญญากับริบเงินประกันความเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท เห็นว่าจำเลยมีพยานบุคคลมาเบิกความสอดคล้องต้องกันโดยเฉพาะนายวิชัยซึ่งมีตำแหน่งเป็นกำนันตำบลสูงเนินและไม่เคยมีสาเหตุโกรธเคืองกับทั้งจำเลยและนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มาก่อน นั้นเป็นพยานคนกลางซึ่งไม่เป็นผู้มีส่วนได้เสียกับคู่ความฝ่ายใด คำเบิกความของนายวิชัยจึงน่าเชื่อถือและสนับสนุนให้คำเบิกความของพยานจำเลยมีน้ำหนักรับฟังยิ่งขึ้น นอกจากนี้จำเลยยังมีเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะอย่างยิ่งบันทึกข้อตกลง ซึ่งมีนายมนตรีลงลายมือชื่อไว้ในฐานะผู้เช่ามาแสดงประกอบตรงตามคำเบิกความของพยานจำเลย ส่วนโจทก์มีเพียงนายบังเอิญ ทนายโจทก์เบิกความเป็นพยานเพียงปากเดียวลอยๆ โดยไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน ทั้งทนายโจทก์มิได้อยู่ร่วมรู้เห็นในขณะมีการทำบันทึกข้อตกลงโดยเพียงแต่เป็นผู้ได้รับการบอกเล่าในทำนองปรึกษาจากนายมนตรีเท่านั้น จึงเป็นเพียงพยานบอกเล่า เมื่อโจทก์มิได้นำนายมนตรีหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ติดต่อขอเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยตรงมาเบิกความ จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่านายมนตรีลงชื่อในบันทึกข้อตกลง เพราะตกอยู่ในภาวะจำยอมดังที่โจทก์กล่าวอ้าง พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักรับฟังได้ดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในหนังสือสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.3 ข้อ 2 ตามบันทึกข้อตกลงโดยสมัครใจ บันทึกข้อตกลงจึงมีผลใช้บังคับได้ ที่โจทก์ฎีกาทำนองว่า สัญญาข้อ 3 ในเอกสารหมาย ล.2 ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และเป็นคำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องเอาได้ และคำมั่นนั้นจำเลยไม่อาจที่จะถอนได้นั้น เห็นว่า แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจที่จะถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตามแต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยได้ตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ยอมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาแต่อย่างใดไม่ ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า นายมนตรีไม่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แต่ได้ลงชื่อทำบันทึกข้อตกลงไปโดยพลการโดยไม่ได้ประทับตราของโจทก์จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจนั้น เห็นว่า หนังสือรับรองของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า หุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์มีเพียงคนเดียวคือนายมนตรี ทั้งไม่มีข้อจำกัดอำนาจของหุ้นส่วนผู้จัดการแต่อย่างใด จึงย่อมมีความหมายว่านายมนตรีมีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้ทุกประการโดยไม่มีข้อจำกัดว่าจะต้องลงลายมือชื่อพร้อมประทับตราสำคัญของโจทก์ด้วย ดังนั้น เมื่อในบันทึกข้อตกลงมีข้อความระบุว่า จำเลยในฐานะผู้ให้เช่ากับห้างหุ้นส่วนจำกัดดาวทองมี โดยนายมนตรี กรรมการผู้จัดการ (ที่ถูกคือ หุ้นส่วนผู้จัดการ) ซึ่งเรียกว่าผู้เช่า ร่วมกันทำบันทึกดังกล่าวขึ้น อันแสดงว่าเป็นการกระทำการแทนโจทก์ แม้นายมนตรีจะลงลายมือชื่อไว้ในบันทึกดังกล่าวโดยมิได้ประทับตราของโจทก์ก็ถือเป็นการกระทำภายในของอำนาจของตัวแทนและเป็นการกระทำการแทนโจทก์โดยชอบแล้ว โจทก์จึงต้องถูกผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 จึงต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เมื่อไม่จดทะเบียนบันทึกข้อตกลงจึงเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.2 ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่า เป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกันบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงย่อมมีผลผูกพันโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่โจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการทำละเมิดต่อจำเลย จำเลยย่อมขับไล่โจทก์และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ได้นั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับในเรื่องค่าเสียหายที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ควรจะต้องชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยเพียงเดือนละ 3,000 บาท นั้น เห็นว่า คดีนี้เป็นคดีที่ไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่ง กับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกพิจารณา เมื่อทุนทรัพย์ในส่วนของค่าเสียหายศาลอุทธรณ์กำหนดให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเดือนละ 40,000 บาท รวมค่าเสียหาย 3 เดือน ก่อนฟ้องเป็นเงินจำนวน 120,000 บาท ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเท่ากับขอลดค่าเสียหายรวม 3 เดือน ก่อนฟ้องจาก 120,000 บาท เหลือเพียง 9,000 บาท ทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงมีจำนวนไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามฎีกาตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย" พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในส่วนฟ้องของจำเลยในชั้นฎีกา 4,000 บาท แทนจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องของโจทก์ในชั้นฎีกาให้เป็นพับ(พิสิฐ ฐิติภัค-พีรพล พิชยวัฒน์-ชินวิทย์ จินดา แต้มแก้ว)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ