ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาพ.ศ.๒๕๖๑[๑] อาศัยอำนาจตามความในมาตรา๓๕ ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๒๒ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ประกอบกับมาตรา ๓ มาตรา ๔ และมาตรา ๕ แห่งพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา พ.ศ. ๒๕๔๒คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้ข้อ ๑ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาข้อ ๒ในประกาศนี้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยหมายความว่า การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัยและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นโดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่๕ หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันอาคาร หมายความว่า ห้องพัก บ้าน อาคารชุดอพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่นที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแต่ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมผู้ประกอบธุรกิจ หมายความว่าผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย โดยเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าผู้เช่าหมายความรวมถึงผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาด้วยเงินประกัน หมายความว่าเงินที่ผู้เช่าวางไว้แก่ผู้ประกอบธุรกิจเป็นค่าประกันการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ค่าประกันความเสียหายหรือเงินอื่นใดที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บจากผู้เช่าในลักษณะทำนองเดียวกันข้อ ๓สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจนมีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตรโดยมีจำนวนตัวอักษรไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้วและต้องใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไข ดังต่อไปนี้(๑) รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่าก. ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจและผู้มีอำนาจในการทำสัญญาข. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่าค. ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคารง. รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคารรวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคารจ. กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือนปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปีที่สิ้นสุดการเช่าฉ. อัตราค่าเช่าอาคาร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคารช. อัตราค่าสาธารณูปโภคเช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าวซ. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่นค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณการใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควรโดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวฌ. อัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควรโดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายในการให้บริการดังกล่าวญ. จำนวนเงินประกัน(๒)ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการ (๑) ฉ. ถึง ฌ.ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคารโดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ(๓)ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ (ถ้ามี)แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร พร้อมทั้งส่งมอบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารหนึ่งฉบับให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน(๔)เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันทีเว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบหากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหายให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดและได้กลับเข้าครอบครองอาคารโดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ(๕)ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่าและมีเหตุจำเป็นอันสมควร(๖)การผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะต้องเป็นข้อความที่ผู้ประกอบธุรกิจระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดำหรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไปและการบอกเลิกสัญญาผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้นผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้(๗)สัญญาเช่าอาคารต้องจัดทำขึ้นสองฉบับ ซึ่งมีข้อความตรงกันและให้ผู้ประกอบธุรกิจส่งมอบสัญญาเช่าอาคารหนึ่งฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้ลงนามในสัญญาเช่าข้อ ๔ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกันดังต่อไปนี้(๑)ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ(๒)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน(๓)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคารอัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง(๔)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคำนวณเป็นรายเดือน(๕)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า(๖)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า(๗)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ(๘)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร(๙)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม(๑๐)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่าโดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา(๑๑)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของอาคาร(๑๒)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย(๑๓)ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติประกาศนี้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ พฤษภาคมพ.ศ. ๒๕๖๑ เป็นต้นไปประกาศณ วันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ พ.ศ. ๒๕๖๑สำเรียง เมฆเกรียงไกรประธานกรรมการว่าด้วยสัญญา[เอกสารแนบท้าย]๑. ตัวอย่างใบแจ้งหนี้ค่าเช่าอาคาร๒. ตัวอย่างแบบบันทึกการตรวจสภาพอาคาร(ดูข้อมูลจากภาพกฎหมาย)พิมพ์มาดา/จัดทำ๒๖มีนาคม ๒๕๖๑[๑] ราชกิจจานุเบกษาเล่ม ๑๓๕/ตอนพิเศษ ๓๕ ง/หน้า ๑๒/๑๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๖๑