คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1583/2538หลักกฎหมาย: โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด8ปี6เดือน5วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด6เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ตกลง ให้ โจทก์ เช่า อาคาร เลขที่ 584/11พร้อม ที่ดิน โฉนด เลขที่ 3811, 3024 และ 1279 มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน5 วัน นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 ตุลาคม 2531 เป็นต้น ไป โดย จำเลย รับรอง ว่าจะ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ภายใน กำหนด 6 เดือน เมื่อ ครบกำหนด แล้ว จำเลย ไม่ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ขอให้ บังคับจำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาณ สำนักงาน ที่ดิน กรุงเทพมหานคร สาขา ธนบุรี หาก ไม่ ดำเนินการ ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย กับ โจทก์ มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ จดทะเบียนการ เช่า ให้ แก่ โจทก์ ต่อเมื่อ จำเลย ได้รับ ค่าเช่า ตลอด ระยะเวลา ที่ เช่าทั้งหมด แล้ว แต่ โจทก์ ผิด ข้อตกลง ขอให้ ยกฟ้องนางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ยื่น คำร้องขอ เข้า เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม โดย อ้างว่า ผู้ร้อง ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลยแต่ จำเลย ผิดสัญญา ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ผู้ร้อง ผู้ร้อง จึง ฟ้อง ขอให้ ศาล บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้ แก่ ผู้ร้อง คดี อยู่ ระหว่าง การ พิจารณา ของ ศาล ถ้า คดี นี้ศาล มี คำพิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์จะ ทำให้ ผู้ร้อง ได้รับ ความเสียหาย ศาลชั้นต้น มี คำสั่ง อนุญาต ให้ผู้ร้อง เข้า มา เป็น จำเลยร่วมวันนัด สืบพยานโจทก์ โจทก์ จำเลย และ จำเลยร่วม แถลงรับ ข้อเท็จจริงว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า ตาม ฟ้อง กับ โจทก์ จริง และ ไม่มี ข้อตกลง ว่าโจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าเช่า ทั้งหมด ให้ แก่ จำเลย ก่อน แต่ จำเลย ได้ ทำสัญญาจะขาย อาคาร และ ที่ดิน ตาม สัญญาเช่า ดังกล่าว ให้ แก่ จำเลยร่วมไป แล้ว ขอให้ ศาล วินิจฉัย ข้อกฎหมาย ว่า โจทก์ มีสิทธิ ฟ้องบังคับให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ แก่ โจทก์ เป็น เวลา 8 ปี 6 เดือน 5 วันได้ หรือไม่ โดย คู่ความ ทุก ฝ่าย ไม่ติดใจ สืบพยานศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "เห็นว่า การ เช่า อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติ ไว้ ว่า ถ้า เช่ามี กำหนด ว่า สาม ปี ขึ้น ไป หาก มิได้ ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ การ เช่า นั้น จะ ฟ้องร้อง ให้ บังคับคดี ได้ แต่เพียงสาม ปี ฉะนั้น การ ที่ โจทก์ ทำ สัญญาเช่า อาคาร พร้อม ที่ดิน ตาม ฟ้องกับ จำเลย โดย ตกลง กัน มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ถือได้ว่า โจทก์และ จำเลย เพียงแต่ ได้ ทำ สัญญาเช่า เป็น หนังสือ กัน แล้ว เท่านั้น แต่ เป็นการ ฝ่าฝืน กฎหมาย ดังกล่าว เนื่องจาก โจทก์ และ จำเลย ทำการ ตกลง กันเองโดย มิได้ ให้ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ทำการ จดทะเบียน การ เช่า ไว้ ตาม กฎหมายดังกล่าว ดังนั้น แม้ โจทก์ จำเลย ได้ ตกลง กัน ว่า จะ ไป ทำการ จดทะเบียนการ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายใน กำหนด 6 เดือน หลังจาก วัน ทำสัญญาเช่า ก็ ตาม เมื่อ ได้ ทำ สัญญาเช่า กันเอง โดย มิได้ จดทะเบียนต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ ก็ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่ามี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ตาม ที่ ตกลง กัน หาได้ไม่ เพราะ ถ้า ยอมให้ บังคับคดี ได้ ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง ก็ เท่ากับ ว่า ยอม ให้ ทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง กันเอง ให้ มีผล ผูกพัน เกินกว่า สาม ปี ได้ โดยไม่จำต้อง ให้ มี การ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ซึ่ง เป็นการ ขัด ต่อ บท กฎหมาย ดังกล่าว ข้างต้น ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษามา นั้น ชอบแล้ว ฎีกา โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1583/2538บริษัท เอกลักษณ์มอเตอร์ จำกัดโจทก์นาง สมหวัง ชูนามชัยจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 538โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด8ปี6เดือน5วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด6เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ตกลง ให้ โจทก์ เช่า อาคาร เลขที่ 584/11พร้อม ที่ดิน โฉนด เลขที่ 3811, 3024 และ 1279 มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน5 วัน นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 ตุลาคม 2531 เป็นต้น ไป โดย จำเลย รับรอง ว่าจะ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ภายใน กำหนด 6 เดือน เมื่อ ครบกำหนด แล้ว จำเลย ไม่ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ขอให้ บังคับจำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาณ สำนักงาน ที่ดิน กรุงเทพมหานคร สาขา ธนบุรี หาก ไม่ ดำเนินการ ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย กับ โจทก์ มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ จดทะเบียนการ เช่า ให้ แก่ โจทก์ ต่อเมื่อ จำเลย ได้รับ ค่าเช่า ตลอด ระยะเวลา ที่ เช่าทั้งหมด แล้ว แต่ โจทก์ ผิด ข้อตกลง ขอให้ ยกฟ้องนางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ยื่น คำร้องขอ เข้า เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม โดย อ้างว่า ผู้ร้อง ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลยแต่ จำเลย ผิดสัญญา ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ผู้ร้อง ผู้ร้อง จึง ฟ้อง ขอให้ ศาล บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้ แก่ ผู้ร้อง คดี อยู่ ระหว่าง การ พิจารณา ของ ศาล ถ้า คดี นี้ศาล มี คำพิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์จะ ทำให้ ผู้ร้อง ได้รับ ความเสียหาย ศาลชั้นต้น มี คำสั่ง อนุญาต ให้ผู้ร้อง เข้า มา เป็น จำเลยร่วมวันนัด สืบพยานโจทก์ โจทก์ จำเลย และ จำเลยร่วม แถลงรับ ข้อเท็จจริงว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า ตาม ฟ้อง กับ โจทก์ จริง และ ไม่มี ข้อตกลง ว่าโจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าเช่า ทั้งหมด ให้ แก่ จำเลย ก่อน แต่ จำเลย ได้ ทำสัญญาจะขาย อาคาร และ ที่ดิน ตาม สัญญาเช่า ดังกล่าว ให้ แก่ จำเลยร่วมไป แล้ว ขอให้ ศาล วินิจฉัย ข้อกฎหมาย ว่า โจทก์ มีสิทธิ ฟ้องบังคับให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ แก่ โจทก์ เป็น เวลา 8 ปี 6 เดือน 5 วันได้ หรือไม่ โดย คู่ความ ทุก ฝ่าย ไม่ติดใจ สืบพยานศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "เห็นว่า การ เช่า อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติ ไว้ ว่า ถ้า เช่ามี กำหนด ว่า สาม ปี ขึ้น ไป หาก มิได้ ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ การ เช่า นั้น จะ ฟ้องร้อง ให้ บังคับคดี ได้ แต่เพียงสาม ปี ฉะนั้น การ ที่ โจทก์ ทำ สัญญาเช่า อาคาร พร้อม ที่ดิน ตาม ฟ้องกับ จำเลย โดย ตกลง กัน มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ถือได้ว่า โจทก์และ จำเลย เพียงแต่ ได้ ทำ สัญญาเช่า เป็น หนังสือ กัน แล้ว เท่านั้น แต่ เป็นการ ฝ่าฝืน กฎหมาย ดังกล่าว เนื่องจาก โจทก์ และ จำเลย ทำการ ตกลง กันเองโดย มิได้ ให้ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ทำการ จดทะเบียน การ เช่า ไว้ ตาม กฎหมายดังกล่าว ดังนั้น แม้ โจทก์ จำเลย ได้ ตกลง กัน ว่า จะ ไป ทำการ จดทะเบียนการ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายใน กำหนด 6 เดือน หลังจาก วัน ทำสัญญาเช่า ก็ ตาม เมื่อ ได้ ทำ สัญญาเช่า กันเอง โดย มิได้ จดทะเบียนต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ ก็ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่ามี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ตาม ที่ ตกลง กัน หาได้ไม่ เพราะ ถ้า ยอมให้ บังคับคดี ได้ ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง ก็ เท่ากับ ว่า ยอม ให้ ทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง กันเอง ให้ มีผล ผูกพัน เกินกว่า สาม ปี ได้ โดยไม่จำต้อง ให้ มี การ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ซึ่ง เป็นการ ขัด ต่อ บท กฎหมาย ดังกล่าว ข้างต้น ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษามา นั้น ชอบแล้ว ฎีกา โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สมมาตร พรหมานุกูล-ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ(1)ได้เคยเขียนลงพิมพ์ไว้ในนิตยสารบทบัณฑิตเล่ม26ตอน3,2522เป็นเวลากว่า16ปีมาแล้วดังนี้ "เราจะเถียงกันได้หรือไม่ว่าเมื่อตกลงเช่ากันแล้วก็เกิดสัญญาขึ้นเป็นนิติกรรมผูกพันระหว่างกันตามมาตรา112(ปัจจุบันมาตรา149)เพราะเป็นนิติกรรม2ฝ่ายจึงมีมูลหนี้ที่จะเรียกร้องให้บังคับเอาแก่กันได้(มาตรา194)ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็ย่อมฟ้องร้องต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ได้(มาตรา213)หมายความว่าได้มีหนี้เกิดขึ้นแล้วตั้งแต่ยังไม่ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และเราจะอ้างกันได้หรือไม่ว่าเมื่อตกลงจะไปจดทะเบียนการเช่าให้เขาแล้วกลับไม่ไปจดให้ไม่เป็นการผิดนัดผิดสัญญาส่วนการทำเป็นหนังสือก็ดีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ดีย่อมเป็นแบบแห่งนิติกรรมที่มีกฎหมายบังคับไว้ซึ่งถ้าไม่ทำให้ถูกต้องตามแบบย่อมเป็นโมฆะ(มาตรา115)(ปัจจุบันมาตรา152)การทำให้ถูกต้องตามแบบแห่งนิติกรรมเป็นคนละเรื่องคนละตอนกับที่มีนิติกรรมสัญญาเกิดขึ้นซึ่งหมายความว่าต้องมีนิติกรรมสัญญาเกิดขึ้นเสียก่อนแล้วจึงจะต้องทำให้ถูกต้องตามแบบที่มีกฎหมายบังคับไว้(ส่วนกรณีที่กฎหมายบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ก็ทำนองเดียวกันในแง่ที่มีสัญญาเกิดขึ้นผูกพันระหว่างกันแล้ว)เช่นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นต้นต้องมีการตกลงซื้อขายกันเสียก่อนจึงจะต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนถ้าหากตกลงซื้อขายปากกาดินสอก็ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียน"(หน้า394) "ผู้ใช้กฎหมายเป็นจำนวนมากไม่รู้จักแยกแยะการใช้กฎหมายเมื่อเห็นว่าเป็นเรื่องเช่าทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้องก็จะดูแต่บทบัญญัติในเรื่องเช่าทรัพย์หลงลืมหรือไม่นำหลักเกณฑ์ทั่วไปว่าด้วยเรื่องหนี้มาใช้บังคับทำให้สับสนปะปนกันยุ่งไปหมดผู้ที่กล่าวว่าถ้าให้ฟ้องร้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่ากันได้แล้วมาตรา538ก็ย่อมจะไร้ความหมายเป็นการกล่าวโดยปราศจากการไตร่ตรองให้รอบคอบความจริงเป็นเรื่องการใช้กฎหมายโดยอาศัยมูลหนี้คนละตอนกันนอกจากความเห็นดังกล่าวจะไม่ถูกต้องแล้วในทางปฏิบัติย่อมทำกันไม่ได้ยังจะขัดต่อความเป็นธรรมอีกด้วยเพราะการทำสัญญาเช่ากับการทำเป็นหนังสือจดทะเบียนจะทำขณะเดียวเวลาเดียวกันได้อย่างไร"(หน้า395-396) (2)กรณีตามฎีกาฉบับนี้ก็ทำนองเดียวกันกับการฟ้องให้จดทะเบียนการให้ซึ่งได้ทำบันทึกหมายเหตุท้ายฎีกาที่1931/2537และที่663/2538ซึ่งได้นำลงพิมพ์ไปแล้วในเล่ม6ปี2537และเล่ม2ปี2538ตามลำดับ (3)กรณีตามฎีกาฉบับนี้เห็นได้ชัดว่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ใช่ไม่มีเจตนาจึงไม่ตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไปทั้งกรณีนี้โจทก์ก็ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาณสำนักงานทะเบียนที่ดินเสียอีกด้วยจึงเป็นประเด็นแห่งคดีโดยตรงผู้บันทึกเห็นว่าโจทก์ย่อมฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนได้ตามมาตรา213ส่วนที่ศาลฎีกาอ้างว่า"ถ้ายอมให้บังคับคดีได้ตามที่โจทก์ฟ้องก็เท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดต่อมาตรา538"นั้นผู้บันทึกเห็นว่าไม่เป็นเหตุผลตามกฎหมายเพราะการทำสัญญากับการจดทะเบียนจะทำกันขณะเดียวกันไม่ได้ข้อตกลงที่ว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน6เดือนหลังจากการทำสัญญาเช่ากำหนดเวลาดังกล่าวก็เป็นเพียงเงื่อนเวลาเริ่มต้นที่กำหนดไว้ในนิติกรรมสัญญาเช่าจะเรียกให้ปฏิบัติการตามนิติกรรมสัญญาก่อนถึงเวลาที่กำหนดยังไม่ได้(มาตรา191วรรคแรก)แม้นิติกรรมสัญญาเช่าจะมีขึ้นแล้วก็ตามตราบใดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่ากำหนดระยะเวลาเช่า8ปี6เดือน5วันซึ่งเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุด(มาตรา191วรรคสอง)จึงยังไม่เริ่มนับไม่ใช่ระยะเวลาเช่าอันเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุดตามสัญญาเช่าตามมาตรา564จะเริ่มนับก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนกันแล้วถ้าผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเข้าใช้ทำประโยชน์ในอาคารและที่ดินไปก่อนเป็นการล่วงหน้าก็ย่อมเป็นความยินยอมของผู้เสียหายไม่เป็นละเมิดฉะนั้นจึงไม่ใช่เรื่องที่จะมาอ้างกันว่าถ้ายอมให้บังคับคดีกันได้ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อย่างศาลฎีกาว่าการฟ้องบังคับคดีมิใช่การหลีกเลี่ยงบทกฎหมายมาตรา538แต่เพื่อที่จะบังคับให้ปฏิบัติตามมาตรา538นั้นเองจะถือว่าเป็นการขัดต่อกฎหมายดังกล่าวกระไรได้ ?ไพจิตรปุญญพันธุ์?คำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ตกลง ให้ โจทก์ เช่า อาคาร เลขที่ 584/11พร้อม ที่ดิน โฉนด เลขที่ 3811, 3024 และ 1279 มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน5 วัน นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 ตุลาคม 2531 เป็นต้น ไป โดย จำเลย รับรอง ว่าจะ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ภายใน กำหนด 6 เดือน เมื่อ ครบกำหนด แล้ว จำเลย ไม่ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ขอให้ บังคับจำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาณ สำนักงาน ที่ดิน กรุงเทพมหานคร สาขา ธนบุรี หาก ไม่ ดำเนินการ ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย กับ โจทก์ มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ จดทะเบียนการ เช่า ให้ แก่ โจทก์ ต่อเมื่อ จำเลย ได้รับ ค่าเช่า ตลอด ระยะเวลา ที่ เช่าทั้งหมด แล้ว แต่ โจทก์ ผิด ข้อตกลง ขอให้ ยกฟ้องนางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ยื่น คำร้องขอ เข้า เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม โดย อ้างว่า ผู้ร้อง ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลยแต่ จำเลย ผิดสัญญา ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ผู้ร้อง ผู้ร้อง จึง ฟ้อง ขอให้ ศาล บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้ แก่ ผู้ร้อง คดี อยู่ ระหว่าง การ พิจารณา ของ ศาล ถ้า คดี นี้ศาล มี คำพิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์จะ ทำให้ ผู้ร้อง ได้รับ ความเสียหาย ศาลชั้นต้น มี คำสั่ง อนุญาต ให้ผู้ร้อง เข้า มา เป็น จำเลยร่วมวันนัด สืบพยานโจทก์ โจทก์ จำเลย และ จำเลยร่วม แถลงรับ ข้อเท็จจริงว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า ตาม ฟ้อง กับ โจทก์ จริง และ ไม่มี ข้อตกลง ว่าโจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าเช่า ทั้งหมด ให้ แก่ จำเลย ก่อน แต่ จำเลย ได้ ทำสัญญาจะขาย อาคาร และ ที่ดิน ตาม สัญญาเช่า ดังกล่าว ให้ แก่ จำเลยร่วมไป แล้ว ขอให้ ศาล วินิจฉัย ข้อกฎหมาย ว่า โจทก์ มีสิทธิ ฟ้องบังคับให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ แก่ โจทก์ เป็น เวลา 8 ปี 6 เดือน 5 วันได้ หรือไม่ โดย คู่ความ ทุก ฝ่าย ไม่ติดใจ สืบพยานศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "เห็นว่า การ เช่า อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติ ไว้ ว่า ถ้า เช่ามี กำหนด ว่า สาม ปี ขึ้น ไป หาก มิได้ ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ การ เช่า นั้น จะ ฟ้องร้อง ให้ บังคับคดี ได้ แต่เพียงสาม ปี ฉะนั้น การ ที่ โจทก์ ทำ สัญญาเช่า อาคาร พร้อม ที่ดิน ตาม ฟ้องกับ จำเลย โดย ตกลง กัน มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ถือได้ว่า โจทก์และ จำเลย เพียงแต่ ได้ ทำ สัญญาเช่า เป็น หนังสือ กัน แล้ว เท่านั้น แต่ เป็นการ ฝ่าฝืน กฎหมาย ดังกล่าว เนื่องจาก โจทก์ และ จำเลย ทำการ ตกลง กันเองโดย มิได้ ให้ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ทำการ จดทะเบียน การ เช่า ไว้ ตาม กฎหมายดังกล่าว ดังนั้น แม้ โจทก์ จำเลย ได้ ตกลง กัน ว่า จะ ไป ทำการ จดทะเบียนการ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายใน กำหนด 6 เดือน หลังจาก วัน ทำสัญญาเช่า ก็ ตาม เมื่อ ได้ ทำ สัญญาเช่า กันเอง โดย มิได้ จดทะเบียนต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ ก็ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่ามี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ตาม ที่ ตกลง กัน หาได้ไม่ เพราะ ถ้า ยอมให้ บังคับคดี ได้ ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง ก็ เท่ากับ ว่า ยอม ให้ ทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง กันเอง ให้ มีผล ผูกพัน เกินกว่า สาม ปี ได้ โดยไม่จำต้อง ให้ มี การ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ซึ่ง เป็นการ ขัด ต่อ บท กฎหมาย ดังกล่าว ข้างต้น ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษามา นั้น ชอบแล้ว ฎีกา โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1583/2538บริษัท เอกลักษณ์มอเตอร์ จำกัดโจทก์นาง สมหวัง ชูนามชัยจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 538โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด8ปี6เดือน5วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด6เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ตกลง ให้ โจทก์ เช่า อาคาร เลขที่ 584/11พร้อม ที่ดิน โฉนด เลขที่ 3811, 3024 และ 1279 มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน5 วัน นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 ตุลาคม 2531 เป็นต้น ไป โดย จำเลย รับรอง ว่าจะ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ภายใน กำหนด 6 เดือน เมื่อ ครบกำหนด แล้ว จำเลย ไม่ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ขอให้ บังคับจำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาณ สำนักงาน ที่ดิน กรุงเทพมหานคร สาขา ธนบุรี หาก ไม่ ดำเนินการ ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย กับ โจทก์ มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ จดทะเบียนการ เช่า ให้ แก่ โจทก์ ต่อเมื่อ จำเลย ได้รับ ค่าเช่า ตลอด ระยะเวลา ที่ เช่าทั้งหมด แล้ว แต่ โจทก์ ผิด ข้อตกลง ขอให้ ยกฟ้องนางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ยื่น คำร้องขอ เข้า เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม โดย อ้างว่า ผู้ร้อง ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลยแต่ จำเลย ผิดสัญญา ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ผู้ร้อง ผู้ร้อง จึง ฟ้อง ขอให้ ศาล บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้ แก่ ผู้ร้อง คดี อยู่ ระหว่าง การ พิจารณา ของ ศาล ถ้า คดี นี้ศาล มี คำพิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์จะ ทำให้ ผู้ร้อง ได้รับ ความเสียหาย ศาลชั้นต้น มี คำสั่ง อนุญาต ให้ผู้ร้อง เข้า มา เป็น จำเลยร่วมวันนัด สืบพยานโจทก์ โจทก์ จำเลย และ จำเลยร่วม แถลงรับ ข้อเท็จจริงว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า ตาม ฟ้อง กับ โจทก์ จริง และ ไม่มี ข้อตกลง ว่าโจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าเช่า ทั้งหมด ให้ แก่ จำเลย ก่อน แต่ จำเลย ได้ ทำสัญญาจะขาย อาคาร และ ที่ดิน ตาม สัญญาเช่า ดังกล่าว ให้ แก่ จำเลยร่วมไป แล้ว ขอให้ ศาล วินิจฉัย ข้อกฎหมาย ว่า โจทก์ มีสิทธิ ฟ้องบังคับให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ แก่ โจทก์ เป็น เวลา 8 ปี 6 เดือน 5 วันได้ หรือไม่ โดย คู่ความ ทุก ฝ่าย ไม่ติดใจ สืบพยานศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์โจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "เห็นว่า การ เช่า อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติ ไว้ ว่า ถ้า เช่ามี กำหนด ว่า สาม ปี ขึ้น ไป หาก มิได้ ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ การ เช่า นั้น จะ ฟ้องร้อง ให้ บังคับคดี ได้ แต่เพียงสาม ปี ฉะนั้น การ ที่ โจทก์ ทำ สัญญาเช่า อาคาร พร้อม ที่ดิน ตาม ฟ้องกับ จำเลย โดย ตกลง กัน มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ถือได้ว่า โจทก์และ จำเลย เพียงแต่ ได้ ทำ สัญญาเช่า เป็น หนังสือ กัน แล้ว เท่านั้น แต่ เป็นการ ฝ่าฝืน กฎหมาย ดังกล่าว เนื่องจาก โจทก์ และ จำเลย ทำการ ตกลง กันเองโดย มิได้ ให้ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ทำการ จดทะเบียน การ เช่า ไว้ ตาม กฎหมายดังกล่าว ดังนั้น แม้ โจทก์ จำเลย ได้ ตกลง กัน ว่า จะ ไป ทำการ จดทะเบียนการ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายใน กำหนด 6 เดือน หลังจาก วัน ทำสัญญาเช่า ก็ ตาม เมื่อ ได้ ทำ สัญญาเช่า กันเอง โดย มิได้ จดทะเบียนต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ ก็ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่ามี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ตาม ที่ ตกลง กัน หาได้ไม่ เพราะ ถ้า ยอมให้ บังคับคดี ได้ ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง ก็ เท่ากับ ว่า ยอม ให้ ทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง กันเอง ให้ มีผล ผูกพัน เกินกว่า สาม ปี ได้ โดยไม่จำต้อง ให้ มี การ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ซึ่ง เป็นการ ขัด ต่อ บท กฎหมาย ดังกล่าว ข้างต้น ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษามา นั้น ชอบแล้ว ฎีกา โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-สมมาตร พรหมานุกูล-ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ(1)ได้เคยเขียนลงพิมพ์ไว้ในนิตยสารบทบัณฑิตเล่ม26ตอน3,2522เป็นเวลากว่า16ปีมาแล้วดังนี้ "เราจะเถียงกันได้หรือไม่ว่าเมื่อตกลงเช่ากันแล้วก็เกิดสัญญาขึ้นเป็นนิติกรรมผูกพันระหว่างกันตามมาตรา112(ปัจจุบันมาตรา149)เพราะเป็นนิติกรรม2ฝ่ายจึงมีมูลหนี้ที่จะเรียกร้องให้บังคับเอาแก่กันได้(มาตรา194)ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็ย่อมฟ้องร้องต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ได้(มาตรา213)หมายความว่าได้มีหนี้เกิดขึ้นแล้วตั้งแต่ยังไม่ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และเราจะอ้างกันได้หรือไม่ว่าเมื่อตกลงจะไปจดทะเบียนการเช่าให้เขาแล้วกลับไม่ไปจดให้ไม่เป็นการผิดนัดผิดสัญญาส่วนการทำเป็นหนังสือก็ดีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ดีย่อมเป็นแบบแห่งนิติกรรมที่มีกฎหมายบังคับไว้ซึ่งถ้าไม่ทำให้ถูกต้องตามแบบย่อมเป็นโมฆะ(มาตรา115)(ปัจจุบันมาตรา152)การทำให้ถูกต้องตามแบบแห่งนิติกรรมเป็นคนละเรื่องคนละตอนกับที่มีนิติกรรมสัญญาเกิดขึ้นซึ่งหมายความว่าต้องมีนิติกรรมสัญญาเกิดขึ้นเสียก่อนแล้วจึงจะต้องทำให้ถูกต้องตามแบบที่มีกฎหมายบังคับไว้(ส่วนกรณีที่กฎหมายบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ก็ทำนองเดียวกันในแง่ที่มีสัญญาเกิดขึ้นผูกพันระหว่างกันแล้ว)เช่นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นต้นต้องมีการตกลงซื้อขายกันเสียก่อนจึงจะต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนถ้าหากตกลงซื้อขายปากกาดินสอก็ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียน"(หน้า394) "ผู้ใช้กฎหมายเป็นจำนวนมากไม่รู้จักแยกแยะการใช้กฎหมายเมื่อเห็นว่าเป็นเรื่องเช่าทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้องก็จะดูแต่บทบัญญัติในเรื่องเช่าทรัพย์หลงลืมหรือไม่นำหลักเกณฑ์ทั่วไปว่าด้วยเรื่องหนี้มาใช้บังคับทำให้สับสนปะปนกันยุ่งไปหมดผู้ที่กล่าวว่าถ้าให้ฟ้องร้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่ากันได้แล้วมาตรา538ก็ย่อมจะไร้ความหมายเป็นการกล่าวโดยปราศจากการไตร่ตรองให้รอบคอบความจริงเป็นเรื่องการใช้กฎหมายโดยอาศัยมูลหนี้คนละตอนกันนอกจากความเห็นดังกล่าวจะไม่ถูกต้องแล้วในทางปฏิบัติย่อมทำกันไม่ได้ยังจะขัดต่อความเป็นธรรมอีกด้วยเพราะการทำสัญญาเช่ากับการทำเป็นหนังสือจดทะเบียนจะทำขณะเดียวเวลาเดียวกันได้อย่างไร"(หน้า395-396) (2)กรณีตามฎีกาฉบับนี้ก็ทำนองเดียวกันกับการฟ้องให้จดทะเบียนการให้ซึ่งได้ทำบันทึกหมายเหตุท้ายฎีกาที่1931/2537และที่663/2538ซึ่งได้นำลงพิมพ์ไปแล้วในเล่ม6ปี2537และเล่ม2ปี2538ตามลำดับ (3)กรณีตามฎีกาฉบับนี้เห็นได้ชัดว่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ใช่ไม่มีเจตนาจึงไม่ตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไปทั้งกรณีนี้โจทก์ก็ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาณสำนักงานทะเบียนที่ดินเสียอีกด้วยจึงเป็นประเด็นแห่งคดีโดยตรงผู้บันทึกเห็นว่าโจทก์ย่อมฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนได้ตามมาตรา213ส่วนที่ศาลฎีกาอ้างว่า"ถ้ายอมให้บังคับคดีได้ตามที่โจทก์ฟ้องก็เท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดต่อมาตรา538"นั้นผู้บันทึกเห็นว่าไม่เป็นเหตุผลตามกฎหมายเพราะการทำสัญญากับการจดทะเบียนจะทำกันขณะเดียวกันไม่ได้ข้อตกลงที่ว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน6เดือนหลังจากการทำสัญญาเช่ากำหนดเวลาดังกล่าวก็เป็นเพียงเงื่อนเวลาเริ่มต้นที่กำหนดไว้ในนิติกรรมสัญญาเช่าจะเรียกให้ปฏิบัติการตามนิติกรรมสัญญาก่อนถึงเวลาที่กำหนดยังไม่ได้(มาตรา191วรรคแรก)แม้นิติกรรมสัญญาเช่าจะมีขึ้นแล้วก็ตามตราบใดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่ากำหนดระยะเวลาเช่า8ปี6เดือน5วันซึ่งเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุด(มาตรา191วรรคสอง)จึงยังไม่เริ่มนับไม่ใช่ระยะเวลาเช่าอันเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุดตามสัญญาเช่าตามมาตรา564จะเริ่มนับก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนกันแล้วถ้าผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเข้าใช้ทำประโยชน์ในอาคารและที่ดินไปก่อนเป็นการล่วงหน้าก็ย่อมเป็นความยินยอมของผู้เสียหายไม่เป็นละเมิดฉะนั้นจึงไม่ใช่เรื่องที่จะมาอ้างกันว่าถ้ายอมให้บังคับคดีกันได้ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อย่างศาลฎีกาว่าการฟ้องบังคับคดีมิใช่การหลีกเลี่ยงบทกฎหมายมาตรา538แต่เพื่อที่จะบังคับให้ปฏิบัติตามมาตรา538นั้นเองจะถือว่าเป็นการขัดต่อกฎหมายดังกล่าวกระไรได้ ?ไพจิตรปุญญพันธุ์?