คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 729/2534หลักกฎหมาย: แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมก็ตาม แต่เมื่อปรากฏจากคำให้การของจำเลยทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 ภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้ว กรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดจำเลยร่วม กรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภาระจำยอมในที่ดินมีโฉนดซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ปัญหาว่าจำเลยร่วมซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจะอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 หรือไม่เป็นปัญหาที่ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหาข้อนี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ทิศใต้จดที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งเป็นทางออกสู่ถนนสุขุมวิท 19 โจทก์ได้ใช้ทางดังกล่าวเป็นทางเข้าออกและระบายน้ำสู่ถนนสุขุมวิท 19 โดยเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมิได้หวงห้ามหรือขัดขวางตลอดมาเป็นเวลาถึง 21 ปีแล้ว ที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จึงตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 โดยซื้อจากเจ้าของเดิมเมื่อปี 2524 โดยทราบดีว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ แต่ก็ยังใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์รวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2527 ทำแผงเหล็กสูงประมาณ 70 เซนติเมตรยาวประมาณ 5 เมตร มาปิดประตูบ้านโจทก์ ครั้งหลังเมื่อวันที่ 11เดือนเดียวกัน นำท่อคอนกรีตขนาดผ่าศูนย์กลาง 50 เซนติเมตรยาวประมาณ 1 เมตร มาวางขวางประตูบ้านโจทก์ทำให้โจทก์และบริวารเดือดร้อนเข้าออกไม่ได้เป็นการละเมิดสิทธิในการใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้รื้อถอนออกไป จำเลยทั้งสองกับพวกก็เพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายวันละ 2,000 บาท นับถึงวันฟ้องรวม 4 วันเป็นเงิน 8,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปิดกั้นออกจากทางภารจำยอม ให้จดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมมิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 8,000 บาท และค่าเสียหายอีกวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะหยุดการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมอีกต่อไปจำเลยทั้งสองให้การว่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2527 จำเลยที่ 1ได้ขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อกรมที่ดิน โดยนำที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 เป็นทรัพย์ส่วนกลาง กรมที่ดินได้รังวัดและรับจดทะเบียนเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2527 และได้ออกหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2527 ที่ดินโฉนดเลขที่6327 ที่เป็นทางพิพาท จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินอีกต่อไป ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 จำเลยทั้งสองมิใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ในการจดทะเบียนภารจำยอมแก่โจทก์อย่างไรก็ตามโจทก์เป็นแต่อาศัยใช้ทาง เจ้าของเดิมก็ยังสงวนสิทธิเป็นถนนส่วนบุคคลโจทก์ไม่ได้สิทธิภารจำยอม ทั้งข้ออ้างของโจทก์ก็ยังมิได้จดทะเบียน จึงใช้ยันจำเลยหรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ จำเลยทั้งสองไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ ทางเดิมเป็นที่ต่ำน้ำท่วมถึงจำเป็นต้องปรับปรุงเป็นถนนคอนกรีตมีระดับตามมาตรฐานของกรุงเทพมหานคร เมื่อการก่อสร้างมาถึงขั้นจะเทคอนกรีตจำต้องห้ามรถผ่านเป็นการชั่วคราวเพียง 2-3 วัน โจทก์กลับไม่ยอมให้จำเลยทำ จะให้จำเลยจัดการให้โจทก์เข้าออกให้ได้ในระหว่างนั้นซึ่งไม่มีทางที่จำเลยจะจัดการให้ได้ดังที่โจทก์ต้องการขณะที่โจทก์ฟ้องและศาลมีคำสั่งห้ามตามคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวของโจทก์ จำเลยก็สร้างถนนเสร็จ สิ่งกีดขวางต่าง ๆ ก็รื้อออกจนหมดสิ้นโจทก์สามารถใช้ทางได้ตามปกติ ส่วนระดับที่ต่างกันอยู่บ้างระหว่างทางพิพาทและทางเข้าบ้านโจทก์ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะทำเองโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ขอให้เรียกนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การทำนองเดียวกับจำเลยทั้งสองโดยต่อสู้ว่าจำเลยร่วมกับจำเลยทั้งสองไม่มีนิติสัมพันธ์ ไม่มีผลประโยชน์หรือส่วนได้เสียในมูลความแห่งคดีร่วมกันตามคำฟ้องและคำขอของโจทก์ก็ไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วม ไม่มีกรณีที่โจทก์จะฟ้องไล่เบี้ยและเรียกค่าทดแทนจากจำเลยร่วม ศาลจะบังคับจำเลยร่วมไม่ได้ เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นและเกินคำขอ ไม่ชอบที่โจทก์จะขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีรูปคดีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องผิดตัว ชอบที่จะฟ้องจำเลยร่วมเป็นคดีใหม่ อย่างไรก็ตามทางพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นของเจ้าของห้องชุดทุกราย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมจำเลยร่วมมีหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามมติของเจ้าของห้องชุดเท่านั้นไม่อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ได้ ขอให้ยกฟ้องและยกคำร้องของโจทก์ที่ขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เป็นภารยทรัพย์ในการเดินของคนและยวดยานพาหนะของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมคำขออื่นให้ยกโจทก์ จำเลยทั้งสอง และจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมไปจดทะเบียนในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกคำขอโจทก์ที่ห้ามมิให้จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีข้อวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยร่วมในปัญหาข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุด"แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2ตามคำร้องของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และศาลจะพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนภารจำยอมตามฟ้องได้หรือไม่สำหรับปัญหาข้อแรกจำเลยร่วมฎีกาว่า เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แต่จำเลยที่ 1 ให้การว่าที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ใช่ของจำเลยที่ 1 เป็นของจำเลยร่วม โจทก์จึงต้องฟ้องจำเลยที่ 1 หรือจำเลยร่วมแยกจากกันดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ตามคำร้องของโจทก์จึงเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมเลยก็ตามแต่เมื่อปรากฏจากคำให้การจำเลยทั้งสองว่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่6327 เดิมเป็นของจำเลยที่ 1 และภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วกรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" จำเลยร่วมกรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข)คำสั่งของศาลชั้นต้นชอบแล้วส่วนปัญหาข้อหลัง จำเลยร่วมฎีกาว่าศาลไม่อาจพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ได้เพราะนอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของบรรดาเจ้าของรวม ไม่ใช่ของจำเลยร่วม จำเลยร่วมเป็นเพียงนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้เฉพาะเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์เท่านั้นและต้องเป็นไปตามมติของเจ้าของรวมด้วยแล้วจำเลยร่วมยังต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10ด้วยพิเคราะห์แล้ว ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงต้องกันว่าเดิมจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6325 และ 6327 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างอาคารชุดและขอจดทะเบียนอาคารชุดในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ทางราชการได้จดทะเบียนให้ในนามนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" ซึ่งก็คือจำเลยร่วมนั่นเองส่วนทางภารจำยอมตามฟ้องอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จากข้อเท็จจริงที่ฟังได้ดังกล่าวจึงฟังได้ว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนั้นต่อจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่เดิม เห็นว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไว้นั้นชอบแล้ว ส่วนปัญหาว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10หรือไม่เห็นว่า ปัญหานี้ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหานี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในชั้นศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 729/2534นางสาว สม จิต อัศววิไลโจทก์ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศ รี เจริญ ไทย สถาปัตย์ กับพวกจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนิติบุคคล อาคารชุด " แกรนวิลเฮาส์ 2"จำเลย ป.พ.พ. ม. 1391 ป.วิ.พ. ม. 57 (3) (ข), ม. 249 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 10แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมก็ตาม แต่เมื่อปรากฏจากคำให้การของจำเลยทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 ภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้ว กรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดจำเลยร่วม กรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภาระจำยอมในที่ดินมีโฉนดซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ปัญหาว่าจำเลยร่วมซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจะอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 หรือไม่เป็นปัญหาที่ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหาข้อนี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ทิศใต้จดที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งเป็นทางออกสู่ถนนสุขุมวิท 19 โจทก์ได้ใช้ทางดังกล่าวเป็นทางเข้าออกและระบายน้ำสู่ถนนสุขุมวิท 19 โดยเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมิได้หวงห้ามหรือขัดขวางตลอดมาเป็นเวลาถึง 21 ปีแล้ว ที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จึงตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 โดยซื้อจากเจ้าของเดิมเมื่อปี 2524 โดยทราบดีว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ แต่ก็ยังใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์รวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2527 ทำแผงเหล็กสูงประมาณ 70 เซนติเมตรยาวประมาณ 5 เมตร มาปิดประตูบ้านโจทก์ ครั้งหลังเมื่อวันที่ 11เดือนเดียวกัน นำท่อคอนกรีตขนาดผ่าศูนย์กลาง 50 เซนติเมตรยาวประมาณ 1 เมตร มาวางขวางประตูบ้านโจทก์ทำให้โจทก์และบริวารเดือดร้อนเข้าออกไม่ได้เป็นการละเมิดสิทธิในการใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้รื้อถอนออกไป จำเลยทั้งสองกับพวกก็เพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายวันละ 2,000 บาท นับถึงวันฟ้องรวม 4 วันเป็นเงิน 8,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปิดกั้นออกจากทางภารจำยอม ให้จดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมมิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 8,000 บาท และค่าเสียหายอีกวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะหยุดการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมอีกต่อไปจำเลยทั้งสองให้การว่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2527 จำเลยที่ 1ได้ขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อกรมที่ดิน โดยนำที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 เป็นทรัพย์ส่วนกลาง กรมที่ดินได้รังวัดและรับจดทะเบียนเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2527 และได้ออกหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2527 ที่ดินโฉนดเลขที่6327 ที่เป็นทางพิพาท จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินอีกต่อไป ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 จำเลยทั้งสองมิใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ในการจดทะเบียนภารจำยอมแก่โจทก์อย่างไรก็ตามโจทก์เป็นแต่อาศัยใช้ทาง เจ้าของเดิมก็ยังสงวนสิทธิเป็นถนนส่วนบุคคลโจทก์ไม่ได้สิทธิภารจำยอม ทั้งข้ออ้างของโจทก์ก็ยังมิได้จดทะเบียน จึงใช้ยันจำเลยหรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ จำเลยทั้งสองไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ ทางเดิมเป็นที่ต่ำน้ำท่วมถึงจำเป็นต้องปรับปรุงเป็นถนนคอนกรีตมีระดับตามมาตรฐานของกรุงเทพมหานคร เมื่อการก่อสร้างมาถึงขั้นจะเทคอนกรีตจำต้องห้ามรถผ่านเป็นการชั่วคราวเพียง 2-3 วัน โจทก์กลับไม่ยอมให้จำเลยทำ จะให้จำเลยจัดการให้โจทก์เข้าออกให้ได้ในระหว่างนั้นซึ่งไม่มีทางที่จำเลยจะจัดการให้ได้ดังที่โจทก์ต้องการขณะที่โจทก์ฟ้องและศาลมีคำสั่งห้ามตามคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวของโจทก์ จำเลยก็สร้างถนนเสร็จ สิ่งกีดขวางต่าง ๆ ก็รื้อออกจนหมดสิ้นโจทก์สามารถใช้ทางได้ตามปกติ ส่วนระดับที่ต่างกันอยู่บ้างระหว่างทางพิพาทและทางเข้าบ้านโจทก์ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะทำเองโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ขอให้เรียกนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การทำนองเดียวกับจำเลยทั้งสองโดยต่อสู้ว่าจำเลยร่วมกับจำเลยทั้งสองไม่มีนิติสัมพันธ์ ไม่มีผลประโยชน์หรือส่วนได้เสียในมูลความแห่งคดีร่วมกันตามคำฟ้องและคำขอของโจทก์ก็ไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วม ไม่มีกรณีที่โจทก์จะฟ้องไล่เบี้ยและเรียกค่าทดแทนจากจำเลยร่วม ศาลจะบังคับจำเลยร่วมไม่ได้ เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นและเกินคำขอ ไม่ชอบที่โจทก์จะขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีรูปคดีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องผิดตัว ชอบที่จะฟ้องจำเลยร่วมเป็นคดีใหม่ อย่างไรก็ตามทางพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นของเจ้าของห้องชุดทุกราย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมจำเลยร่วมมีหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามมติของเจ้าของห้องชุดเท่านั้นไม่อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ได้ ขอให้ยกฟ้องและยกคำร้องของโจทก์ที่ขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เป็นภารยทรัพย์ในการเดินของคนและยวดยานพาหนะของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมคำขออื่นให้ยกโจทก์ จำเลยทั้งสอง และจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมไปจดทะเบียนในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกคำขอโจทก์ที่ห้ามมิให้จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีข้อวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยร่วมในปัญหาข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุด"แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2ตามคำร้องของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และศาลจะพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนภารจำยอมตามฟ้องได้หรือไม่สำหรับปัญหาข้อแรกจำเลยร่วมฎีกาว่า เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แต่จำเลยที่ 1 ให้การว่าที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ใช่ของจำเลยที่ 1 เป็นของจำเลยร่วม โจทก์จึงต้องฟ้องจำเลยที่ 1 หรือจำเลยร่วมแยกจากกันดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ตามคำร้องของโจทก์จึงเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมเลยก็ตามแต่เมื่อปรากฏจากคำให้การจำเลยทั้งสองว่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่6327 เดิมเป็นของจำเลยที่ 1 และภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วกรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" จำเลยร่วมกรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข)คำสั่งของศาลชั้นต้นชอบแล้วส่วนปัญหาข้อหลัง จำเลยร่วมฎีกาว่าศาลไม่อาจพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ได้เพราะนอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของบรรดาเจ้าของรวม ไม่ใช่ของจำเลยร่วม จำเลยร่วมเป็นเพียงนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้เฉพาะเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์เท่านั้นและต้องเป็นไปตามมติของเจ้าของรวมด้วยแล้วจำเลยร่วมยังต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10ด้วยพิเคราะห์แล้ว ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงต้องกันว่าเดิมจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6325 และ 6327 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างอาคารชุดและขอจดทะเบียนอาคารชุดในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ทางราชการได้จดทะเบียนให้ในนามนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" ซึ่งก็คือจำเลยร่วมนั่นเองส่วนทางภารจำยอมตามฟ้องอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จากข้อเท็จจริงที่ฟังได้ดังกล่าวจึงฟังได้ว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนั้นต่อจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่เดิม เห็นว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไว้นั้นชอบแล้ว ส่วนปัญหาว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10หรือไม่เห็นว่า ปัญหานี้ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหานี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในชั้นศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยพิพากษายืน(นาม ยิ้มแย้ม-ไพฑูรย์ เนติโพธิ์-โสภณ จันเทรมะ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ทิศใต้จดที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งเป็นทางออกสู่ถนนสุขุมวิท 19 โจทก์ได้ใช้ทางดังกล่าวเป็นทางเข้าออกและระบายน้ำสู่ถนนสุขุมวิท 19 โดยเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมิได้หวงห้ามหรือขัดขวางตลอดมาเป็นเวลาถึง 21 ปีแล้ว ที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จึงตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 โดยซื้อจากเจ้าของเดิมเมื่อปี 2524 โดยทราบดีว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ แต่ก็ยังใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์รวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2527 ทำแผงเหล็กสูงประมาณ 70 เซนติเมตรยาวประมาณ 5 เมตร มาปิดประตูบ้านโจทก์ ครั้งหลังเมื่อวันที่ 11เดือนเดียวกัน นำท่อคอนกรีตขนาดผ่าศูนย์กลาง 50 เซนติเมตรยาวประมาณ 1 เมตร มาวางขวางประตูบ้านโจทก์ทำให้โจทก์และบริวารเดือดร้อนเข้าออกไม่ได้เป็นการละเมิดสิทธิในการใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้รื้อถอนออกไป จำเลยทั้งสองกับพวกก็เพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายวันละ 2,000 บาท นับถึงวันฟ้องรวม 4 วันเป็นเงิน 8,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปิดกั้นออกจากทางภารจำยอม ให้จดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมมิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 8,000 บาท และค่าเสียหายอีกวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะหยุดการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมอีกต่อไปจำเลยทั้งสองให้การว่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2527 จำเลยที่ 1ได้ขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อกรมที่ดิน โดยนำที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 เป็นทรัพย์ส่วนกลาง กรมที่ดินได้รังวัดและรับจดทะเบียนเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2527 และได้ออกหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2527 ที่ดินโฉนดเลขที่6327 ที่เป็นทางพิพาท จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินอีกต่อไป ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 จำเลยทั้งสองมิใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ในการจดทะเบียนภารจำยอมแก่โจทก์อย่างไรก็ตามโจทก์เป็นแต่อาศัยใช้ทาง เจ้าของเดิมก็ยังสงวนสิทธิเป็นถนนส่วนบุคคลโจทก์ไม่ได้สิทธิภารจำยอม ทั้งข้ออ้างของโจทก์ก็ยังมิได้จดทะเบียน จึงใช้ยันจำเลยหรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ จำเลยทั้งสองไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ ทางเดิมเป็นที่ต่ำน้ำท่วมถึงจำเป็นต้องปรับปรุงเป็นถนนคอนกรีตมีระดับตามมาตรฐานของกรุงเทพมหานคร เมื่อการก่อสร้างมาถึงขั้นจะเทคอนกรีตจำต้องห้ามรถผ่านเป็นการชั่วคราวเพียง 2-3 วัน โจทก์กลับไม่ยอมให้จำเลยทำ จะให้จำเลยจัดการให้โจทก์เข้าออกให้ได้ในระหว่างนั้นซึ่งไม่มีทางที่จำเลยจะจัดการให้ได้ดังที่โจทก์ต้องการขณะที่โจทก์ฟ้องและศาลมีคำสั่งห้ามตามคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวของโจทก์ จำเลยก็สร้างถนนเสร็จ สิ่งกีดขวางต่าง ๆ ก็รื้อออกจนหมดสิ้นโจทก์สามารถใช้ทางได้ตามปกติ ส่วนระดับที่ต่างกันอยู่บ้างระหว่างทางพิพาทและทางเข้าบ้านโจทก์ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะทำเองโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ขอให้เรียกนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การทำนองเดียวกับจำเลยทั้งสองโดยต่อสู้ว่าจำเลยร่วมกับจำเลยทั้งสองไม่มีนิติสัมพันธ์ ไม่มีผลประโยชน์หรือส่วนได้เสียในมูลความแห่งคดีร่วมกันตามคำฟ้องและคำขอของโจทก์ก็ไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วม ไม่มีกรณีที่โจทก์จะฟ้องไล่เบี้ยและเรียกค่าทดแทนจากจำเลยร่วม ศาลจะบังคับจำเลยร่วมไม่ได้ เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นและเกินคำขอ ไม่ชอบที่โจทก์จะขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีรูปคดีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องผิดตัว ชอบที่จะฟ้องจำเลยร่วมเป็นคดีใหม่ อย่างไรก็ตามทางพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นของเจ้าของห้องชุดทุกราย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมจำเลยร่วมมีหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามมติของเจ้าของห้องชุดเท่านั้นไม่อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ได้ ขอให้ยกฟ้องและยกคำร้องของโจทก์ที่ขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เป็นภารยทรัพย์ในการเดินของคนและยวดยานพาหนะของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมคำขออื่นให้ยกโจทก์ จำเลยทั้งสอง และจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมไปจดทะเบียนในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกคำขอโจทก์ที่ห้ามมิให้จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีข้อวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยร่วมในปัญหาข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุด"แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2ตามคำร้องของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และศาลจะพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนภารจำยอมตามฟ้องได้หรือไม่สำหรับปัญหาข้อแรกจำเลยร่วมฎีกาว่า เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แต่จำเลยที่ 1 ให้การว่าที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ใช่ของจำเลยที่ 1 เป็นของจำเลยร่วม โจทก์จึงต้องฟ้องจำเลยที่ 1 หรือจำเลยร่วมแยกจากกันดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ตามคำร้องของโจทก์จึงเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมเลยก็ตามแต่เมื่อปรากฏจากคำให้การจำเลยทั้งสองว่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่6327 เดิมเป็นของจำเลยที่ 1 และภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วกรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" จำเลยร่วมกรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข)คำสั่งของศาลชั้นต้นชอบแล้วส่วนปัญหาข้อหลัง จำเลยร่วมฎีกาว่าศาลไม่อาจพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ได้เพราะนอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของบรรดาเจ้าของรวม ไม่ใช่ของจำเลยร่วม จำเลยร่วมเป็นเพียงนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้เฉพาะเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์เท่านั้นและต้องเป็นไปตามมติของเจ้าของรวมด้วยแล้วจำเลยร่วมยังต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10ด้วยพิเคราะห์แล้ว ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงต้องกันว่าเดิมจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6325 และ 6327 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างอาคารชุดและขอจดทะเบียนอาคารชุดในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ทางราชการได้จดทะเบียนให้ในนามนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" ซึ่งก็คือจำเลยร่วมนั่นเองส่วนทางภารจำยอมตามฟ้องอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จากข้อเท็จจริงที่ฟังได้ดังกล่าวจึงฟังได้ว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนั้นต่อจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่เดิม เห็นว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไว้นั้นชอบแล้ว ส่วนปัญหาว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10หรือไม่เห็นว่า ปัญหานี้ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหานี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในชั้นศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 729/2534นางสาว สม จิต อัศววิไลโจทก์ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศ รี เจริญ ไทย สถาปัตย์ กับพวกจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนิติบุคคล อาคารชุด " แกรนวิลเฮาส์ 2"จำเลย ป.พ.พ. ม. 1391 ป.วิ.พ. ม. 57 (3) (ข), ม. 249 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 10แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมก็ตาม แต่เมื่อปรากฏจากคำให้การของจำเลยทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 ภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้ว กรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดจำเลยร่วม กรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภาระจำยอมในที่ดินมีโฉนดซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ปัญหาว่าจำเลยร่วมซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจะอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 หรือไม่เป็นปัญหาที่ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหาข้อนี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ทิศใต้จดที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งเป็นทางออกสู่ถนนสุขุมวิท 19 โจทก์ได้ใช้ทางดังกล่าวเป็นทางเข้าออกและระบายน้ำสู่ถนนสุขุมวิท 19 โดยเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมิได้หวงห้ามหรือขัดขวางตลอดมาเป็นเวลาถึง 21 ปีแล้ว ที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จึงตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 โดยซื้อจากเจ้าของเดิมเมื่อปี 2524 โดยทราบดีว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ แต่ก็ยังใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์รวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2527 ทำแผงเหล็กสูงประมาณ 70 เซนติเมตรยาวประมาณ 5 เมตร มาปิดประตูบ้านโจทก์ ครั้งหลังเมื่อวันที่ 11เดือนเดียวกัน นำท่อคอนกรีตขนาดผ่าศูนย์กลาง 50 เซนติเมตรยาวประมาณ 1 เมตร มาวางขวางประตูบ้านโจทก์ทำให้โจทก์และบริวารเดือดร้อนเข้าออกไม่ได้เป็นการละเมิดสิทธิในการใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้รื้อถอนออกไป จำเลยทั้งสองกับพวกก็เพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายวันละ 2,000 บาท นับถึงวันฟ้องรวม 4 วันเป็นเงิน 8,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปิดกั้นออกจากทางภารจำยอม ให้จดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมมิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 8,000 บาท และค่าเสียหายอีกวันละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะหยุดการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมอีกต่อไปจำเลยทั้งสองให้การว่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2527 จำเลยที่ 1ได้ขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อกรมที่ดิน โดยนำที่ดินโฉนดเลขที่ 6325และ 6327 เป็นทรัพย์ส่วนกลาง กรมที่ดินได้รังวัดและรับจดทะเบียนเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2527 และได้ออกหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2527 ที่ดินโฉนดเลขที่6327 ที่เป็นทางพิพาท จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินอีกต่อไป ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 จำเลยทั้งสองมิใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ในการจดทะเบียนภารจำยอมแก่โจทก์อย่างไรก็ตามโจทก์เป็นแต่อาศัยใช้ทาง เจ้าของเดิมก็ยังสงวนสิทธิเป็นถนนส่วนบุคคลโจทก์ไม่ได้สิทธิภารจำยอม ทั้งข้ออ้างของโจทก์ก็ยังมิได้จดทะเบียน จึงใช้ยันจำเลยหรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ จำเลยทั้งสองไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ ทางเดิมเป็นที่ต่ำน้ำท่วมถึงจำเป็นต้องปรับปรุงเป็นถนนคอนกรีตมีระดับตามมาตรฐานของกรุงเทพมหานคร เมื่อการก่อสร้างมาถึงขั้นจะเทคอนกรีตจำต้องห้ามรถผ่านเป็นการชั่วคราวเพียง 2-3 วัน โจทก์กลับไม่ยอมให้จำเลยทำ จะให้จำเลยจัดการให้โจทก์เข้าออกให้ได้ในระหว่างนั้นซึ่งไม่มีทางที่จำเลยจะจัดการให้ได้ดังที่โจทก์ต้องการขณะที่โจทก์ฟ้องและศาลมีคำสั่งห้ามตามคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวของโจทก์ จำเลยก็สร้างถนนเสร็จ สิ่งกีดขวางต่าง ๆ ก็รื้อออกจนหมดสิ้นโจทก์สามารถใช้ทางได้ตามปกติ ส่วนระดับที่ต่างกันอยู่บ้างระหว่างทางพิพาทและทางเข้าบ้านโจทก์ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะทำเองโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ขอให้เรียกนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การทำนองเดียวกับจำเลยทั้งสองโดยต่อสู้ว่าจำเลยร่วมกับจำเลยทั้งสองไม่มีนิติสัมพันธ์ ไม่มีผลประโยชน์หรือส่วนได้เสียในมูลความแห่งคดีร่วมกันตามคำฟ้องและคำขอของโจทก์ก็ไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วม ไม่มีกรณีที่โจทก์จะฟ้องไล่เบี้ยและเรียกค่าทดแทนจากจำเลยร่วม ศาลจะบังคับจำเลยร่วมไม่ได้ เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นและเกินคำขอ ไม่ชอบที่โจทก์จะขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีรูปคดีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องผิดตัว ชอบที่จะฟ้องจำเลยร่วมเป็นคดีใหม่ อย่างไรก็ตามทางพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นของเจ้าของห้องชุดทุกราย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมจำเลยร่วมมีหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามมติของเจ้าของห้องชุดเท่านั้นไม่อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ได้ ขอให้ยกฟ้องและยกคำร้องของโจทก์ที่ขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร เป็นภารยทรัพย์ในการเดินของคนและยวดยานพาหนะของที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอมคำขออื่นให้ยกโจทก์ จำเลยทั้งสอง และจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมไปจดทะเบียนในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 6326 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกคำขอโจทก์ที่ห้ามมิให้จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมเข้ายุ่งเกี่ยวหรือทำการรอนสิทธิในภารจำยอม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีข้อวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยร่วมในปัญหาข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุด"แกรนวิลเฮาส์ 2" เข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2ตามคำร้องของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และศาลจะพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนภารจำยอมตามฟ้องได้หรือไม่สำหรับปัญหาข้อแรกจำเลยร่วมฎีกาว่า เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 แต่จำเลยที่ 1 ให้การว่าที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ใช่ของจำเลยที่ 1 เป็นของจำเลยร่วม โจทก์จึงต้องฟ้องจำเลยที่ 1 หรือจำเลยร่วมแยกจากกันดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ตามคำร้องของโจทก์จึงเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมเลยก็ตามแต่เมื่อปรากฏจากคำให้การจำเลยทั้งสองว่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่6327 เดิมเป็นของจำเลยที่ 1 และภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วกรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" จำเลยร่วมกรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข)คำสั่งของศาลชั้นต้นชอบแล้วส่วนปัญหาข้อหลัง จำเลยร่วมฎีกาว่าศาลไม่อาจพิพากษาให้จำเลยร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 เป็นทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ได้เพราะนอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของบรรดาเจ้าของรวม ไม่ใช่ของจำเลยร่วม จำเลยร่วมเป็นเพียงนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้เฉพาะเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์เท่านั้นและต้องเป็นไปตามมติของเจ้าของรวมด้วยแล้วจำเลยร่วมยังต้องห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10ด้วยพิเคราะห์แล้ว ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงต้องกันว่าเดิมจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6325 และ 6327 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างอาคารชุดและขอจดทะเบียนอาคารชุดในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ทางราชการได้จดทะเบียนให้ในนามนิติบุคคลอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" ซึ่งก็คือจำเลยร่วมนั่นเองส่วนทางภารจำยอมตามฟ้องอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 จากข้อเท็จจริงที่ฟังได้ดังกล่าวจึงฟังได้ว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนั้นต่อจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่เดิม เห็นว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 6327 ซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไว้นั้นชอบแล้ว ส่วนปัญหาว่าจำเลยร่วมอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10หรือไม่เห็นว่า ปัญหานี้ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหานี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในชั้นศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยพิพากษายืน(นาม ยิ้มแย้ม-ไพฑูรย์ เนติโพธิ์-โสภณ จันเทรมะ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ