คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541หลักกฎหมาย: คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล.บิดาโจทก์ ต่อมา ล.ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ 6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสอง ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่เช่า ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท.เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่ง ป.พ.พ.ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญาดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไปของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่าดังนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่าการแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท.เช่าไปเช่นนี้ เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่นอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเองตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่า ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541นายสุรพงษ์ เกิดชูชื่น กับพวกโจทก์นายชัยยุทธ รัตนมหวิโรจน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 368 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสองคดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล.บิดาโจทก์ ต่อมา ล.ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ 6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสอง ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่เช่า ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท.เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่ง ป.พ.พ.ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญาดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไปของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่าดังนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่าการแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท.เช่าไปเช่นนี้ เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่นอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเองตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่า(ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชวลิต ธรรมฤาชุ)ศาลแพ่งธนบุรี - นายจิตต์ เอกัตต์ศาลอุทธรณ์ - นายพิสิฐ ฐิติภัคแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541นายสุรพงษ์ เกิดชูชื่น กับพวกโจทก์นายชัยยุทธ รัตนมหวิโรจน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 368 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสองคดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล.บิดาโจทก์ ต่อมา ล.ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ 6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสอง ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่เช่า ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท.เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่ง ป.พ.พ.ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญาดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไปของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่าดังนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่าการแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท.เช่าไปเช่นนี้ เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่นอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเองตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่า(ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชวลิต ธรรมฤาชุ)ศาลแพ่งธนบุรี - นายจิตต์ เอกัตต์ศาลอุทธรณ์ - นายพิสิฐ ฐิติภัคแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ