คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2562หลักกฎหมาย: แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้" แต่มาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง" และ พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตาม ป.พ.พ. บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุเพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้นที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุดสามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์หมายเลข 169, 209 และ 210 พร้อมส่งมอบพื้นที่จอดรถคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวรบกวนขัดสิทธิโจทก์ในที่จอดรถนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 เป็นต้นไปแก่โจทก์จนกว่าจำเลยทั้งสองจะเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์และส่งมอบที่จอดรถคืนแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งคัดค้านกันในชั้นฎีการับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2547 โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตร์ และนายพิเชษฐ์ ตกลงกันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด โดยเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 243046 จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี มีข้อตกลงว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/5 จำเลยที่ 1 ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/1 นายนรินทร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/2 นายปฏิพัทน์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/3 และ 1095/4 นายสุชาติซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/6 นายสมจิตร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/7 และนายพิเชษฐ์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/8 โดยให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและที่เกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดห้องละ 50,000 บาท และให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลในขณะนั้นเป็นผู้รับมอบหมายให้ดำเนินการแทนและในสัญญาข้อ 4 กำหนดว่า "ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 แห่ง คือ ที่จอดรถหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 เลขที่ 44, 60 และ 168 แก่นายปฏิพัทน์ เลขที่ 210 แก่นายสุชาติ เลขที่ 89 แก่นางสมจิตร์ เลขที่ 209 แก่นายพิเชษฐ์ โดยผู้ร่วมซื้อแต่ละรายจะเป็นผู้ดำเนินการและจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถดังกล่าวเอง" ต่อมาโจทก์เข้าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี หลังจากนั้น โจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นต่างเข้าครอบครองเป็นเจ้าของห้องชุดที่แสดงความประสงค์จะซื้อไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุดดังกล่าว วันที่ 11 มีนาคม 2548 โจทก์แจ้งแก่จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นว่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่จอดรถตามที่ตกลงกันไว้ได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้ นายปฏิพัทน์ทำหนังสือหารือเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถของห้องชุดไปยังกองนิติการ กรมที่ดิน ก็ได้รับคำตอบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจรับจดทะเบียนได้ จำเลยทั้งสองนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถช่องหมายเลข 169 นับแต่วันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด และต่อมาได้จอดรถในช่องหมายเลข 209 และ 210 ซึ่งเจ้าของยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกสำนวน เป็นคำวินิจฉัยที่ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เหตุที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1095/5 พร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมกับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 เป็นรายการที่ขายทอดตลาดในภายหลังนั้น เป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่คลาดเคลื่อน ขัดต่อเอกสารการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เป็นข้อเท็จจริงนอกประเด็นที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกขึ้นมาเอง โดยคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งมาตั้งแต่ต้นนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงในคดีที่คู่ความทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันได้ความว่า โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตรและนายพิเชษฐ์ ได้ร่วมกันซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดแต่ละห้องได้ระบุถึงเนื้อที่ของห้องชุด และรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดซึ่งมีระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลและที่จอดรถไว้ด้วย สำหรับห้องชุดอื่น ๆ ได้ระบุที่จอดรถเพียงหนึ่งช่อง ส่วนห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ตกลงเป็นผู้ซื้อระบุในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดว่ามีที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง ดังนั้นที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง จึงมีการระบุไว้ในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดของห้องชุดเลขที่ 1095/5 เอาไว้ตั้งแต่แรกที่มีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2538 และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำห้องชุดดังกล่าวพร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง ออกขายทอดตลาดในราคาเดียวกับห้องชุดอื่นที่มีเนื้อที่เท่ากันและมีที่จอดรถจำนวน 1 ช่อง โดยมิได้คำนวณถึงมูลค่าที่จอดรถ 11 ช่องไว้ในราคาที่ขายทอดตลาดด้วย กรณีหาใช่เรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 ในภายหลังแต่ประการใด การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่าที่จอดรถช่องหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 เป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม โดยมิใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1095/5 มาแต่แรก แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ซื้อเป็นการขายทอดตลาดในภายหลังนั้น จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงคาดเคลื่อนไป ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในประการสุดท้ายมีว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 เป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถหมายเลข 169, 209 และ 210 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 ที่ระบุว่า ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 ช่อง หมายเลขที่ 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถ 7 แห่งแก่ผู้ร่วมซื้อรายอื่น ๆ โดยระบุว่า ให้ที่จอดรถหมายเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 และให้ที่จอดรถหมายเลขอื่นแก่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไว้เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 ที่บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 13 ระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน ซึ่งรวมถึงที่จอดรถซึ่งเป็นส่วนควบของห้องชุด และจะแบ่งแยกออกจากห้องชุดไม่ได้ ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดต่อกฎหมายและเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้" แต่ตามมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงเรื่องการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติเรื่องส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุไว้เพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ดังนั้นข้อสัญญา ข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดที่ตกลงกันระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีกหกราย จึงไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 และมาตรา 13 จึงไม่ตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่จอดรถทั้ง 11 ช่อง โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีก 5 คน มิได้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนที่จอดรถแต่ละช่องในส่วนของตนตามที่ตกลงกัน แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติว่า โจทก์ไม่ได้เรียกให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าว และยังได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติ ซึ่งเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดอ้างว่า เมื่อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ ตามข้อตกลงข้อ 4 ได้ ผู้ร่วมซื้อห้องชุดทั้งหมดจึงตกลงกันให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถแทนผู้ร่วมซื้อแต่ละคน ซึ่งจำเลยที่ 1 และนายปฏิพัทน์ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว และได้ความจากจำเลยที่ 1 อีกว่า จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองที่จอดรถหมายเลข 169 มานับแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2547 ซึ่งเป็นวันทำสัญญา โดยโจทก์ไม่เคยโต้แย้งหรือขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 เลยจนถึงเดือนมกราคม 2558 หาใช่กรณีที่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไม่ติดใจถือสิทธิตามสัญญาดังกล่าวนับแต่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง และแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อห้องชุดคนอื่น ๆ จะมิได้ทำบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าให้โจทก์ถือครองที่จอดรถไว้แทนผู้ร่วมซื้อ ก็หามีผลให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นเสียสิทธิตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ยังคงได้สิทธิในที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ใช้ที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 ได้ ส่วนที่จอดรถหมายเลข 209 และ 210 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างไม่ได้มีสิทธิใดในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ การที่จำเลยที่ 1 จะจอดรถในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ได้หรือไม่เป็นเรื่องที่นายพิเชษฐ์และนายสุชาติจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อข้อสัญญาข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดมีผลบังคับได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถช่องหมายเลข 169, 209 และ 210 ไม่อาจห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว และไม่อาจเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2562นาง น.โจทก์นาย ว. กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 144 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4, ม. 12, ม. 13แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้" แต่มาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง" และ พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตาม ป.พ.พ. บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุเพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้นที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุดสามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์หมายเลข 169, 209 และ 210 พร้อมส่งมอบพื้นที่จอดรถคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวรบกวนขัดสิทธิโจทก์ในที่จอดรถนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 เป็นต้นไปแก่โจทก์จนกว่าจำเลยทั้งสองจะเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์และส่งมอบที่จอดรถคืนแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งคัดค้านกันในชั้นฎีการับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2547 โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตร์ และนายพิเชษฐ์ ตกลงกันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด โดยเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 243046 จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี มีข้อตกลงว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/5 จำเลยที่ 1 ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/1 นายนรินทร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/2 นายปฏิพัทน์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/3 และ 1095/4 นายสุชาติซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/6 นายสมจิตร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/7 และนายพิเชษฐ์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/8 โดยให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและที่เกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดห้องละ 50,000 บาท และให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลในขณะนั้นเป็นผู้รับมอบหมายให้ดำเนินการแทนและในสัญญาข้อ 4 กำหนดว่า "ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 แห่ง คือ ที่จอดรถหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 เลขที่ 44, 60 และ 168 แก่นายปฏิพัทน์ เลขที่ 210 แก่นายสุชาติ เลขที่ 89 แก่นางสมจิตร์ เลขที่ 209 แก่นายพิเชษฐ์ โดยผู้ร่วมซื้อแต่ละรายจะเป็นผู้ดำเนินการและจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถดังกล่าวเอง" ต่อมาโจทก์เข้าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี หลังจากนั้น โจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นต่างเข้าครอบครองเป็นเจ้าของห้องชุดที่แสดงความประสงค์จะซื้อไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุดดังกล่าว วันที่ 11 มีนาคม 2548 โจทก์แจ้งแก่จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นว่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่จอดรถตามที่ตกลงกันไว้ได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้ นายปฏิพัทน์ทำหนังสือหารือเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถของห้องชุดไปยังกองนิติการ กรมที่ดิน ก็ได้รับคำตอบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจรับจดทะเบียนได้ จำเลยทั้งสองนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถช่องหมายเลข 169 นับแต่วันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด และต่อมาได้จอดรถในช่องหมายเลข 209 และ 210 ซึ่งเจ้าของยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกสำนวน เป็นคำวินิจฉัยที่ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เหตุที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1095/5 พร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมกับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 เป็นรายการที่ขายทอดตลาดในภายหลังนั้น เป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่คลาดเคลื่อน ขัดต่อเอกสารการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เป็นข้อเท็จจริงนอกประเด็นที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกขึ้นมาเอง โดยคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งมาตั้งแต่ต้นนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงในคดีที่คู่ความทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันได้ความว่า โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตรและนายพิเชษฐ์ ได้ร่วมกันซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดแต่ละห้องได้ระบุถึงเนื้อที่ของห้องชุด และรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดซึ่งมีระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลและที่จอดรถไว้ด้วย สำหรับห้องชุดอื่น ๆ ได้ระบุที่จอดรถเพียงหนึ่งช่อง ส่วนห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ตกลงเป็นผู้ซื้อระบุในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดว่ามีที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง ดังนั้นที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง จึงมีการระบุไว้ในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดของห้องชุดเลขที่ 1095/5 เอาไว้ตั้งแต่แรกที่มีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2538 และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำห้องชุดดังกล่าวพร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง ออกขายทอดตลาดในราคาเดียวกับห้องชุดอื่นที่มีเนื้อที่เท่ากันและมีที่จอดรถจำนวน 1 ช่อง โดยมิได้คำนวณถึงมูลค่าที่จอดรถ 11 ช่องไว้ในราคาที่ขายทอดตลาดด้วย กรณีหาใช่เรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 ในภายหลังแต่ประการใด การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่าที่จอดรถช่องหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 เป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม โดยมิใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1095/5 มาแต่แรก แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ซื้อเป็นการขายทอดตลาดในภายหลังนั้น จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงคาดเคลื่อนไป ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในประการสุดท้ายมีว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 เป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถหมายเลข 169, 209 และ 210 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 ที่ระบุว่า ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 ช่อง หมายเลขที่ 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถ 7 แห่งแก่ผู้ร่วมซื้อรายอื่น ๆ โดยระบุว่า ให้ที่จอดรถหมายเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 และให้ที่จอดรถหมายเลขอื่นแก่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไว้เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 ที่บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 13 ระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน ซึ่งรวมถึงที่จอดรถซึ่งเป็นส่วนควบของห้องชุด และจะแบ่งแยกออกจากห้องชุดไม่ได้ ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดต่อกฎหมายและเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้" แต่ตามมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงเรื่องการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติเรื่องส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุไว้เพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ดังนั้นข้อสัญญา ข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดที่ตกลงกันระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีกหกราย จึงไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 และมาตรา 13 จึงไม่ตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่จอดรถทั้ง 11 ช่อง โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีก 5 คน มิได้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนที่จอดรถแต่ละช่องในส่วนของตนตามที่ตกลงกัน แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติว่า โจทก์ไม่ได้เรียกให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าว และยังได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติ ซึ่งเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดอ้างว่า เมื่อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ ตามข้อตกลงข้อ 4 ได้ ผู้ร่วมซื้อห้องชุดทั้งหมดจึงตกลงกันให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถแทนผู้ร่วมซื้อแต่ละคน ซึ่งจำเลยที่ 1 และนายปฏิพัทน์ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว และได้ความจากจำเลยที่ 1 อีกว่า จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองที่จอดรถหมายเลข 169 มานับแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2547 ซึ่งเป็นวันทำสัญญา โดยโจทก์ไม่เคยโต้แย้งหรือขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 เลยจนถึงเดือนมกราคม 2558 หาใช่กรณีที่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไม่ติดใจถือสิทธิตามสัญญาดังกล่าวนับแต่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง และแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อห้องชุดคนอื่น ๆ จะมิได้ทำบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าให้โจทก์ถือครองที่จอดรถไว้แทนผู้ร่วมซื้อ ก็หามีผลให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นเสียสิทธิตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ยังคงได้สิทธิในที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ใช้ที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 ได้ ส่วนที่จอดรถหมายเลข 209 และ 210 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างไม่ได้มีสิทธิใดในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ การที่จำเลยที่ 1 จะจอดรถในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ได้หรือไม่เป็นเรื่องที่นายพิเชษฐ์และนายสุชาติจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อข้อสัญญาข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดมีผลบังคับได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถช่องหมายเลข 169, 209 และ 210 ไม่อาจห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว และไม่อาจเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(นันทวัน เจริญชาศรี-ประสิทธิ์ เจริญถาวรโภคา-สมบูรณ์ วัฒนพรมงคล)ศาลจังหวัดพระโขนง - นายจิรายุ มกราพันธุ์ศาลอุทธรณ์ - นายปรีดา พูนคำแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1222/2561หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1087/2558หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ480/2559หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์หมายเลข 169, 209 และ 210 พร้อมส่งมอบพื้นที่จอดรถคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวรบกวนขัดสิทธิโจทก์ในที่จอดรถนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 เป็นต้นไปแก่โจทก์จนกว่าจำเลยทั้งสองจะเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์และส่งมอบที่จอดรถคืนแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งคัดค้านกันในชั้นฎีการับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2547 โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตร์ และนายพิเชษฐ์ ตกลงกันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด โดยเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 243046 จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี มีข้อตกลงว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/5 จำเลยที่ 1 ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/1 นายนรินทร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/2 นายปฏิพัทน์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/3 และ 1095/4 นายสุชาติซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/6 นายสมจิตร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/7 และนายพิเชษฐ์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/8 โดยให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและที่เกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดห้องละ 50,000 บาท และให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลในขณะนั้นเป็นผู้รับมอบหมายให้ดำเนินการแทนและในสัญญาข้อ 4 กำหนดว่า "ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 แห่ง คือ ที่จอดรถหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 เลขที่ 44, 60 และ 168 แก่นายปฏิพัทน์ เลขที่ 210 แก่นายสุชาติ เลขที่ 89 แก่นางสมจิตร์ เลขที่ 209 แก่นายพิเชษฐ์ โดยผู้ร่วมซื้อแต่ละรายจะเป็นผู้ดำเนินการและจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถดังกล่าวเอง" ต่อมาโจทก์เข้าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี หลังจากนั้น โจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นต่างเข้าครอบครองเป็นเจ้าของห้องชุดที่แสดงความประสงค์จะซื้อไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุดดังกล่าว วันที่ 11 มีนาคม 2548 โจทก์แจ้งแก่จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นว่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่จอดรถตามที่ตกลงกันไว้ได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้ นายปฏิพัทน์ทำหนังสือหารือเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถของห้องชุดไปยังกองนิติการ กรมที่ดิน ก็ได้รับคำตอบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจรับจดทะเบียนได้ จำเลยทั้งสองนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถช่องหมายเลข 169 นับแต่วันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด และต่อมาได้จอดรถในช่องหมายเลข 209 และ 210 ซึ่งเจ้าของยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกสำนวน เป็นคำวินิจฉัยที่ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เหตุที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1095/5 พร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมกับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 เป็นรายการที่ขายทอดตลาดในภายหลังนั้น เป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่คลาดเคลื่อน ขัดต่อเอกสารการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เป็นข้อเท็จจริงนอกประเด็นที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกขึ้นมาเอง โดยคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งมาตั้งแต่ต้นนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงในคดีที่คู่ความทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันได้ความว่า โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตรและนายพิเชษฐ์ ได้ร่วมกันซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดแต่ละห้องได้ระบุถึงเนื้อที่ของห้องชุด และรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดซึ่งมีระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลและที่จอดรถไว้ด้วย สำหรับห้องชุดอื่น ๆ ได้ระบุที่จอดรถเพียงหนึ่งช่อง ส่วนห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ตกลงเป็นผู้ซื้อระบุในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดว่ามีที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง ดังนั้นที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง จึงมีการระบุไว้ในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดของห้องชุดเลขที่ 1095/5 เอาไว้ตั้งแต่แรกที่มีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2538 และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำห้องชุดดังกล่าวพร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง ออกขายทอดตลาดในราคาเดียวกับห้องชุดอื่นที่มีเนื้อที่เท่ากันและมีที่จอดรถจำนวน 1 ช่อง โดยมิได้คำนวณถึงมูลค่าที่จอดรถ 11 ช่องไว้ในราคาที่ขายทอดตลาดด้วย กรณีหาใช่เรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 ในภายหลังแต่ประการใด การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่าที่จอดรถช่องหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 เป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม โดยมิใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1095/5 มาแต่แรก แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ซื้อเป็นการขายทอดตลาดในภายหลังนั้น จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงคาดเคลื่อนไป ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในประการสุดท้ายมีว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 เป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถหมายเลข 169, 209 และ 210 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 ที่ระบุว่า ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 ช่อง หมายเลขที่ 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถ 7 แห่งแก่ผู้ร่วมซื้อรายอื่น ๆ โดยระบุว่า ให้ที่จอดรถหมายเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 และให้ที่จอดรถหมายเลขอื่นแก่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไว้เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 ที่บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 13 ระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน ซึ่งรวมถึงที่จอดรถซึ่งเป็นส่วนควบของห้องชุด และจะแบ่งแยกออกจากห้องชุดไม่ได้ ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดต่อกฎหมายและเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้" แต่ตามมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงเรื่องการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติเรื่องส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุไว้เพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ดังนั้นข้อสัญญา ข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดที่ตกลงกันระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีกหกราย จึงไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 และมาตรา 13 จึงไม่ตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่จอดรถทั้ง 11 ช่อง โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีก 5 คน มิได้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนที่จอดรถแต่ละช่องในส่วนของตนตามที่ตกลงกัน แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติว่า โจทก์ไม่ได้เรียกให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าว และยังได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติ ซึ่งเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดอ้างว่า เมื่อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ ตามข้อตกลงข้อ 4 ได้ ผู้ร่วมซื้อห้องชุดทั้งหมดจึงตกลงกันให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถแทนผู้ร่วมซื้อแต่ละคน ซึ่งจำเลยที่ 1 และนายปฏิพัทน์ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว และได้ความจากจำเลยที่ 1 อีกว่า จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองที่จอดรถหมายเลข 169 มานับแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2547 ซึ่งเป็นวันทำสัญญา โดยโจทก์ไม่เคยโต้แย้งหรือขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 เลยจนถึงเดือนมกราคม 2558 หาใช่กรณีที่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไม่ติดใจถือสิทธิตามสัญญาดังกล่าวนับแต่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง และแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อห้องชุดคนอื่น ๆ จะมิได้ทำบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าให้โจทก์ถือครองที่จอดรถไว้แทนผู้ร่วมซื้อ ก็หามีผลให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นเสียสิทธิตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ยังคงได้สิทธิในที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ใช้ที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 ได้ ส่วนที่จอดรถหมายเลข 209 และ 210 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างไม่ได้มีสิทธิใดในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ การที่จำเลยที่ 1 จะจอดรถในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ได้หรือไม่เป็นเรื่องที่นายพิเชษฐ์และนายสุชาติจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อข้อสัญญาข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดมีผลบังคับได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถช่องหมายเลข 169, 209 และ 210 ไม่อาจห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว และไม่อาจเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2562นาง น.โจทก์นาย ว. กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 144 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4, ม. 12, ม. 13แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้" แต่มาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง" และ พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตาม ป.พ.พ. บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุเพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้นที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุดสามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์หมายเลข 169, 209 และ 210 พร้อมส่งมอบพื้นที่จอดรถคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวรบกวนขัดสิทธิโจทก์ในที่จอดรถนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 เป็นต้นไปแก่โจทก์จนกว่าจำเลยทั้งสองจะเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์และส่งมอบที่จอดรถคืนแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งคัดค้านกันในชั้นฎีการับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2547 โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตร์ และนายพิเชษฐ์ ตกลงกันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด โดยเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 243046 จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี มีข้อตกลงว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/5 จำเลยที่ 1 ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/1 นายนรินทร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/2 นายปฏิพัทน์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/3 และ 1095/4 นายสุชาติซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/6 นายสมจิตร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/7 และนายพิเชษฐ์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/8 โดยให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและที่เกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดห้องละ 50,000 บาท และให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลในขณะนั้นเป็นผู้รับมอบหมายให้ดำเนินการแทนและในสัญญาข้อ 4 กำหนดว่า "ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 แห่ง คือ ที่จอดรถหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 เลขที่ 44, 60 และ 168 แก่นายปฏิพัทน์ เลขที่ 210 แก่นายสุชาติ เลขที่ 89 แก่นางสมจิตร์ เลขที่ 209 แก่นายพิเชษฐ์ โดยผู้ร่วมซื้อแต่ละรายจะเป็นผู้ดำเนินการและจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถดังกล่าวเอง" ต่อมาโจทก์เข้าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี หลังจากนั้น โจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นต่างเข้าครอบครองเป็นเจ้าของห้องชุดที่แสดงความประสงค์จะซื้อไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุดดังกล่าว วันที่ 11 มีนาคม 2548 โจทก์แจ้งแก่จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นว่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่จอดรถตามที่ตกลงกันไว้ได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้ นายปฏิพัทน์ทำหนังสือหารือเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถของห้องชุดไปยังกองนิติการ กรมที่ดิน ก็ได้รับคำตอบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจรับจดทะเบียนได้ จำเลยทั้งสองนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถช่องหมายเลข 169 นับแต่วันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด และต่อมาได้จอดรถในช่องหมายเลข 209 และ 210 ซึ่งเจ้าของยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกสำนวน เป็นคำวินิจฉัยที่ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เหตุที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1095/5 พร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมกับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 เป็นรายการที่ขายทอดตลาดในภายหลังนั้น เป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่คลาดเคลื่อน ขัดต่อเอกสารการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เป็นข้อเท็จจริงนอกประเด็นที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกขึ้นมาเอง โดยคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งมาตั้งแต่ต้นนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงในคดีที่คู่ความทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันได้ความว่า โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตรและนายพิเชษฐ์ ได้ร่วมกันซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดแต่ละห้องได้ระบุถึงเนื้อที่ของห้องชุด และรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดซึ่งมีระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลและที่จอดรถไว้ด้วย สำหรับห้องชุดอื่น ๆ ได้ระบุที่จอดรถเพียงหนึ่งช่อง ส่วนห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ตกลงเป็นผู้ซื้อระบุในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดว่ามีที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง ดังนั้นที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง จึงมีการระบุไว้ในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดของห้องชุดเลขที่ 1095/5 เอาไว้ตั้งแต่แรกที่มีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2538 และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำห้องชุดดังกล่าวพร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง ออกขายทอดตลาดในราคาเดียวกับห้องชุดอื่นที่มีเนื้อที่เท่ากันและมีที่จอดรถจำนวน 1 ช่อง โดยมิได้คำนวณถึงมูลค่าที่จอดรถ 11 ช่องไว้ในราคาที่ขายทอดตลาดด้วย กรณีหาใช่เรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 ในภายหลังแต่ประการใด การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่าที่จอดรถช่องหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 เป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม โดยมิใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1095/5 มาแต่แรก แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ซื้อเป็นการขายทอดตลาดในภายหลังนั้น จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงคาดเคลื่อนไป ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในประการสุดท้ายมีว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 เป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถหมายเลข 169, 209 และ 210 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 ที่ระบุว่า ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 ช่อง หมายเลขที่ 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถ 7 แห่งแก่ผู้ร่วมซื้อรายอื่น ๆ โดยระบุว่า ให้ที่จอดรถหมายเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 และให้ที่จอดรถหมายเลขอื่นแก่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไว้เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 ที่บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 13 ระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน ซึ่งรวมถึงที่จอดรถซึ่งเป็นส่วนควบของห้องชุด และจะแบ่งแยกออกจากห้องชุดไม่ได้ ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดต่อกฎหมายและเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้" แต่ตามมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงเรื่องการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติเรื่องส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุไว้เพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ดังนั้นข้อสัญญา ข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดที่ตกลงกันระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีกหกราย จึงไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 และมาตรา 13 จึงไม่ตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่จอดรถทั้ง 11 ช่อง โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีก 5 คน มิได้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนที่จอดรถแต่ละช่องในส่วนของตนตามที่ตกลงกัน แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติว่า โจทก์ไม่ได้เรียกให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าว และยังได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติ ซึ่งเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดอ้างว่า เมื่อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ ตามข้อตกลงข้อ 4 ได้ ผู้ร่วมซื้อห้องชุดทั้งหมดจึงตกลงกันให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถแทนผู้ร่วมซื้อแต่ละคน ซึ่งจำเลยที่ 1 และนายปฏิพัทน์ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว และได้ความจากจำเลยที่ 1 อีกว่า จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองที่จอดรถหมายเลข 169 มานับแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2547 ซึ่งเป็นวันทำสัญญา โดยโจทก์ไม่เคยโต้แย้งหรือขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 เลยจนถึงเดือนมกราคม 2558 หาใช่กรณีที่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไม่ติดใจถือสิทธิตามสัญญาดังกล่าวนับแต่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง และแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อห้องชุดคนอื่น ๆ จะมิได้ทำบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าให้โจทก์ถือครองที่จอดรถไว้แทนผู้ร่วมซื้อ ก็หามีผลให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นเสียสิทธิตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ยังคงได้สิทธิในที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ใช้ที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 ได้ ส่วนที่จอดรถหมายเลข 209 และ 210 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างไม่ได้มีสิทธิใดในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ การที่จำเลยที่ 1 จะจอดรถในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ได้หรือไม่เป็นเรื่องที่นายพิเชษฐ์และนายสุชาติจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อข้อสัญญาข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดมีผลบังคับได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถช่องหมายเลข 169, 209 และ 210 ไม่อาจห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว และไม่อาจเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(นันทวัน เจริญชาศรี-ประสิทธิ์ เจริญถาวรโภคา-สมบูรณ์ วัฒนพรมงคล)ศาลจังหวัดพระโขนง - นายจิรายุ มกราพันธุ์ศาลอุทธรณ์ - นายปรีดา พูนคำแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1222/2561หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1087/2558หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ480/2559หมายเหตุ