คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2540หลักกฎหมาย: ตามสัญญาเช่าที่ดินมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาว่าชั้นแรกตามสัญญาข้อ3จำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่31ธันวาคม2534เสียก่อนหลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่าส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่าการที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31ธันวาคม2534แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ3ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาจำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้วแม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่31มกราคม2535พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทแต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ3 เมื่อจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและตามสัญญาเช่าที่ดินได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ30ปีตามสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆทั้งสิ้นสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า3ปีแต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 208659 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208660 จำเลยที่่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208661 และจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 ที่ดินทั้งหมดอยู่ที่ตำบลสวนหลวง (บางจาก)อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินทั้งสี่โฉนดข้างต้นจากจำเลยทั้งสามเนื้อที่ประมาณ2 ไร่ 2 งาน 35 ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ 17 เมตรลึกประมาณ 51 เมตร เนื้อที่ประมาณ 867 ตารางเมตร) โดยตกลงว่าจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าเดิมหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 ซึ่งโจทก์ตกลงชำระค่าเซ้งให้จำเลยทั้งสามเป็นเงิน 9,000,000 บาท และได้วางเงินมัดจำค่าเซ้งไว้ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 500,000 บาท กับชำระเพิ่มอีก 500,000 บาท ในวันที่ 26 ตุลาคม 2534 ส่วนค่าเช่าจะชำระให้เมื่อจดทะเบียนการเช่าแล้ว เมื่อครบกำหนดเวลารื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 และจำเลยทั้งสามไม่จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปตามสัญญา โจทก์มีหนังสือเตือนไปจำเลยทั้งสามมีหนังสือตามแจ้งกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีก 8,000,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 31 มกราคม 2535จึงจะจดทะเบียนกาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือซึ่งจำเลยทั้งสามก็มีหนังสือตอบยืนยันกลับมา ครั้นวันที่ 31มกราคม 2535 โจทก์และจำเลยทั้งสามไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตามนัด แต่เนื่องจากจำเลยทั้งสามยังไม่รื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินจึงได้ทำบันทึกเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไปโดยกำหนดนัดครั้งใหม่ จำเลยทั้งสามจะแจ้งให้โจทก์ทราบ หลังจากนั้นเมื่อเวลาล่วงเลยไปพอสมควรแล้วจำเลยทั้งสามก็ไม่นัดวันจดทะเบียนการเช่า โจทก์โทรศัพท์ติดต่อจำเลยทั้งสามเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามกำหนดวันนัดจดทะเบียน แต่จำเลยทั้งสามไม่ยอมรับหนังสือของ โจทก์เห็นว่าจำเลยทั้งสามบิดพลิ้ว จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2535 พร้อมทั้งลงแจ้งความประกาศวันนัดในหนังสือพิมพ์สายกลางรายวันด้วยปรากฎว่าจำเลยทั้งสามไม่่ยอมรับหนังสือของโจทก์ ในวันที่ 30 กันยายน 2535 โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามนัด แต่จำเลยทั้งสามไม่ไป โจทก์จึงขออายัดที่ดินตามสัญญาเช่าทั้งสี่โฉนด และเจ้าพนักงานที่ดินมีหนังสือแจ้งการอายัดไปยังจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ อ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและเพิกเฉยต่อการจดทะเบียนพร้อมทั้งขอริบมัดจำซึ่งจำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิทำได้ เพราะโจทก์ไม่เคยผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญา โจทก์สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินโดยสร้างสถานบริการแข่งขันกีฬาโบว์ลิง สนุกเกอร์ซึ่่งในสถานที่ดังกล่าวจะประกอบด้วยภัตตาคารและคาเฟ่เพื่อบริการอาหารและเครื่องดื่มแก่ลูกค้า โจทก์จะได้กำไรไม่น้อยกว่าวันละ10,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661และ 9067 ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมรื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจเข้ารื้อถอนได้ โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดข้างต้นให้โจทก์มีกำหนด 30 ปี ตามรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่9 สิงหาคม 2534 โดยโจทก์จะชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือจำนวน8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม และโจทก์จะนำเงินค่าเซ้งจำนวน8,000,000 บาท ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม เพื่อชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่่าเสียหายวันละ 10,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องแต่ก่อนทำสัญญาโจทก์ทราบดีว่าที่ดินที่เช่ามีอาคารตึกแถวปลูกอยู่และจำเลยทั้งสามไม่สามารถรื้อถอนอาคารตึกแถวดังกล่าวกับบ้านของจำเลยทั้งสาม และขับไล่ผู้เช่าเดิมกับบริวารให้ออกจากที่ดินได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เนื่องจากระยะเวลานับจากวันทำสัญญาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นเวลา 3 เดือนเศษเท่านั้น ไม่เพียงพอในการฟ้องขับไล่และรื้อถอนอาคาร ซึ่งโจทก์ก็รับรองว่าจะไม่ถือเอากำหนดเวลาวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญ หากจำเลยทั้งสามพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินก็ให้แจ้งโจทก์ทราบก่อนล่วงหน้า จำเลยที่ 1ได้มอบหมายให้จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว และแจ้งโจทก์ว่าไม่สามารถดำเนินการรื้อถอนอาคารตึกแถวและขับไล่ผู้เช่าเดิมได้ภายในกำหนด แต่โจทก์คงยืนกรานให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือแจ้งกำหนดวันนัดจดทะเบียนไปเป็นวันที่31 มกราคม 2535 ซึ่งเมื่อถึงกำหนดนัดโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าโดยขอให้จำเลยทั้งสามขับไล่ผู้เช่าเดิมและรื้อถอนอาคารตึกแถวกับบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปก่อน และได้ตกลงเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไป หลังจากนั้นจำเลยทั้งสามแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นระยะว่ากำลังดำเนินการขับไล่ผู้เช่าเดิม แต่โจทก์กลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับการติดต่อแล้วได้ขออายัดที่ดินของจำเลยทั้งสาม สัญญาเช่ายังไม่มีการจดทะเบียนการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 358จึงมีผลบังคบได้เพียง 3 ปี โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเป็นค่าเสียหายในพฤติการณ์พิเศษที่จำเลยทั้งสามไม่สามารถที่่จะคาดได้เป็นค่าเสียหายที่เลื่อนลอย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661,และ 9067 ตำบลสวนหลวง (บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครและให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 30 ปีตามรายละเอียดและเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 9 สิงหาคม2534 ให้โจทก์ชำระค่าเซ้งในส่วนที่เหลือจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามโดยให้โจทก์นำค่าเซ้งจำนวน 8,000,000 บาท ไปวาง ณสำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เพื่อเป็นการชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสามก่อน กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่ามีการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย ทั้ง สาม อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องจากจำเลยทั้งสามมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ เพียงใด คดีได้ความว่าสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 มีข้อความว่า "ข้อ 1 ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า ผู้เช่าตกลงเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 เลขที่ดิน 290 โฉนดเลขที่ 208659 เลขที่ดิน 8137 โฉนดเลขที่ 208660 เลขที่ดิน 8138และโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 รวม 4 โฉนด ได้เนื้อที่ทั้งหมด 3 ไร่ 51 ตารางวา ที่ดินทุกโฉนดตั้งอยู่ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งที่ดินทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ส่วนเนื้อที่ที่ให้เช่าประมาณ 2 ไร่ 2 งาน35 ตารางวา มีกำหนดเวลา 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ17 เมตร ลึกประมาณ 51 เมตร รวมเนื้อที่ประมาณ 216 ตารางวา ซึ่งผู้ให้เช่า ปรากฎตามแผนที่สังเขปท้ายสัญญานี้)ข้อ 2 การเช่านี้ ผู้เช่าจะนำที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารประกอบการค้า และที่พักอาศัยหาผลประโยชน์ หรือให้เช่าช่วงก็ได้ แต่ห้ามมิให้ผู้เช่านำที่ดินว่างเปล่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าข้อ 3 ผู้ให้เช่าจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวบนที่ดินตามสัญญาข้อ 1 ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 นับแต่วันทำสัญญานี้ สำหรับบ้านของผู้ให้เช่าผู้ให้เช่าจะต้องรื้อถอนให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เช่นเดียวกันข้อ 4 ผู้เช่าตกลงชำระเงินค่าเซ้งให้กับผู้ให้เช่าเป็นเงินจำนวน 9,000,000 บาท (เก้าล้านบาทถ้วน) ผู้เช่าได้ชำระเงินให้กับผู้ให้เช่าในวันทำสัญญานี้เป็นเงิน 500,000 บาท (ห้าแสนบาทถ้วน)โดยชำระเป็นเช็คธนาคารซิตี้แบงก์ เลขที่เช็ค 0525592 เช็คลงวันที่สั่งจ่าย 9 สิงหาคม 2534 ส่วนที่เหลืออีก 8,500,000 บาท(แปดล้านห้าแสนบาทถ้วน) ผู้เช่าจะชำระให้กับผู้ให้เช่าในวันจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินข้อ 5ข้อ 6 ผู้เช่าสัญญาว่าจะจ่ายเงินค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่านับตั้งแต่วันที่ผู้ให้เช่าเดิมได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและผู้ให้เช่าได้รื้อถอนอาควรเก่าออกไปทั้งหมด ดังนี้601 ในระยะเวลาก่อสร้าง 12 เดือนแรก ค่าเช่าเดือนละ30,000 บาท602 ระยะเวลา 5 ปีแรก (หลังจากข้อ 6.1) ค่าเช่าเดือนละ45,000 บาท6.3 ปีที่ 6 ถึงปีที่ 10 ค่าเช่าเดือนละ 65,000 บาท6.4 ปีที่ 11 ถึงปีที่ 15 ค่าเช่าเดือนละ 85,000 บาท6.5 ปีที่ 16 ถึงปีที่ 20 ค่าเช่าเดือนละ 105,000 บาท6.6 ปีที่ 21 ถึงปีที่ 25 ค่าเช่าเดือนละ 125,000 บาท6.7 ปีที่ 26 ถึงปีที่ 30 ค่าเช่าเดือนละ 145,000 บาทในการชำระค่าเช่า ผู้เช่าตกลงจะชำระทุกวันที่ 5 ของทุกเดือนนับตั้งแต่วันเริ่มสัญญาจนถึงวันสิ้นสุดสัญญาเช่าข้อ 7ข้อ 8 ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า เมื่อครบกำหนด 30 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินซึ่งเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น"และมีบันทึกต่อท้ายสัญญาอีกว่า เมื่อวันที่่ 26 ตุลาคม 2534ผู้เช่าได้ชำระเงินค่าเซ้งให้แก่ผู้ให้เช่าอีกจำนวน 500,000 บาท(ห้าแสนบาทถ้วน) ยังคงค้างค่าเซ้งอีกจำนวน 8,000,000 บาท(แปดล้านบาทถ้วน) เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาดังนี้ กล่าวคือ ชั้นแรกจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เสียก่อน หลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่า ส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่า การที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31 ธันวาคม 2534 แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ที่จำเลยทั้งสามอ้างว่าโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่า ขณะทำสัญญาเช่าที่ดินมีผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมอยู่ในอาคารตึกแถวบนที่ดินที่่เช่า ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิม และบริวารออกจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 2 โจทก์ต้องการเช่าที่ดินเพื่อนำไปแสวงหาผลประโยชน์ในทางการค้า เพราะสัญญาเช่าที่ดินที่สุขุมวิท โบว์ ของโจทก์จวนจะหมดอายุโจทก์ต้องการย้ายกิจการจากสุขุมวิท โบว์ของโจทก์ไปยังที่เช่าใหม่ของจำเลยทั้งสาม และจำเลยทั้งสามก็ได้แจ้งแก่โจทก์ว่าสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของผู้เช่าเดิมจะหมดอายุในเดือนตุลาคม 2534 ฉะนั้นหากจำเลยส่งมอบที่ดินแก่โจทก์เร็วเท่าไรก็ยิ่งจะเป็นประโยชน์แก่โจทก์มากเท่านั้น การที่กำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาในจำเลยทั้งสามต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจำเลยทั้งสามจะได้ส่งมอบที่ดินแก่่โจทก์ในเวลาต่อมา จำเลยทั้งสามก็เคยทำสัญญาให้เช่าอาคารตึกแถวกับผู้เช่าเดิมมาก่อน ย่อมทราบข้อได้เปรียบและข้อเสียเปรียบในสัญญาเช่าดี การที่จำเลยทั้งสามยินยอมเข้าผูกพันตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็น่าจะเป็นเพราะจำเลยทั้งสามเชื่อว่าสามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ได้ หากจำเลยทั้งสามจะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมออกจากอาคารตึกแถวจนกว่าคดีจะถึงที่สุดจึงจะมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์ก็น่าจะระบุความข้อนี้ไว้แทนในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 และจำเลยทั้งสามก็คงจะไม่เข้าทำสัญญาผูกพันตนตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 การกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3จึงเป็นสาระสำคัญของสัญญา ที่จำเลยทั้งสามอ้างอีกว่าเหตุที่มีการทำสัญญาเช่่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 และกำหนดระยะเวลาไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจะลวงให้ผู้เช่าเดิมรีบออกไปจากอาคารตึกแถวที่เช่าก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ทั้งเมื่อพิจารณารูปแบบของสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ก็มีรายละเอียดต่าง ๆ มากมาย ในสัญญาเช่าทุกฉบับโจทก์และจำเลยทั้งสามจะลงลายมือชื่อกำกับไว้ทุกฉบับจึงไม่น่าเชื่อว่าจะทำขึ้นเพื่อลวงผู้เช่าเดิมดังที่จำเลยทั้งสามอ้าง เมื่อจำเลยทั้งสามมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 3จำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้ว แม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือ ก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 เมื่อฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน และตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 8 ได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ 30 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้ โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหาย โจทก์ฎีกาว่าโจทก์พอใจตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยทั้งสามชำระแก่โจทก์เดือนละ30,000 บาท จำเลยทั้งสามอ้างว่า โจทก์ไม่เสียหาย ซึ่งก็มีคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ปากเดียวที่เบิกความว่า โจทก์ไม่เสียหาย เพราะการดำเนินกิจการของโจทก์อาจขาดทุน เป็นคำเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน มีน้ำหนักน้อย เมื่อคำนึงถึงพฤติการณ์ที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินประกอบกิจการค้าและเสียประโยชน์เป็นดอกเบี้ยจากเงินที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยทั้งสามไปล่วงหน้าประกอบกับจำเลยทั้งสามก็ได้ขวนขวายฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 30,000 บาทเห็นว่าเหมาะสมแล้วพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2540บริษัท อมรเทพวิลล่า จำกัดโจทก์นาง ประพีร์ วิโรจน์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 204, ม. 205, ม. 369, ม. 538ตามสัญญาเช่าที่ดินมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาว่าชั้นแรกตามสัญญาข้อ3จำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่31ธันวาคม2534เสียก่อนหลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่าส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่าการที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31ธันวาคม2534แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ3ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาจำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้วแม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่31มกราคม2535พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทแต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ3 เมื่อจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและตามสัญญาเช่าที่ดินได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ30ปีตามสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆทั้งสิ้นสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า3ปีแต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 208659 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208660 จำเลยที่่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208661 และจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 ที่ดินทั้งหมดอยู่ที่ตำบลสวนหลวง (บางจาก)อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินทั้งสี่โฉนดข้างต้นจากจำเลยทั้งสามเนื้อที่ประมาณ2 ไร่ 2 งาน 35 ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ 17 เมตรลึกประมาณ 51 เมตร เนื้อที่ประมาณ 867 ตารางเมตร) โดยตกลงว่าจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าเดิมหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 ซึ่งโจทก์ตกลงชำระค่าเซ้งให้จำเลยทั้งสามเป็นเงิน 9,000,000 บาท และได้วางเงินมัดจำค่าเซ้งไว้ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 500,000 บาท กับชำระเพิ่มอีก 500,000 บาท ในวันที่ 26 ตุลาคม 2534 ส่วนค่าเช่าจะชำระให้เมื่อจดทะเบียนการเช่าแล้ว เมื่อครบกำหนดเวลารื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 และจำเลยทั้งสามไม่จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปตามสัญญา โจทก์มีหนังสือเตือนไปจำเลยทั้งสามมีหนังสือตามแจ้งกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีก 8,000,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 31 มกราคม 2535จึงจะจดทะเบียนกาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือซึ่งจำเลยทั้งสามก็มีหนังสือตอบยืนยันกลับมา ครั้นวันที่ 31มกราคม 2535 โจทก์และจำเลยทั้งสามไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตามนัด แต่เนื่องจากจำเลยทั้งสามยังไม่รื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินจึงได้ทำบันทึกเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไปโดยกำหนดนัดครั้งใหม่ จำเลยทั้งสามจะแจ้งให้โจทก์ทราบ หลังจากนั้นเมื่อเวลาล่วงเลยไปพอสมควรแล้วจำเลยทั้งสามก็ไม่นัดวันจดทะเบียนการเช่า โจทก์โทรศัพท์ติดต่อจำเลยทั้งสามเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามกำหนดวันนัดจดทะเบียน แต่จำเลยทั้งสามไม่ยอมรับหนังสือของ โจทก์เห็นว่าจำเลยทั้งสามบิดพลิ้ว จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2535 พร้อมทั้งลงแจ้งความประกาศวันนัดในหนังสือพิมพ์สายกลางรายวันด้วยปรากฎว่าจำเลยทั้งสามไม่่ยอมรับหนังสือของโจทก์ ในวันที่ 30 กันยายน 2535 โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามนัด แต่จำเลยทั้งสามไม่ไป โจทก์จึงขออายัดที่ดินตามสัญญาเช่าทั้งสี่โฉนด และเจ้าพนักงานที่ดินมีหนังสือแจ้งการอายัดไปยังจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ อ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและเพิกเฉยต่อการจดทะเบียนพร้อมทั้งขอริบมัดจำซึ่งจำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิทำได้ เพราะโจทก์ไม่เคยผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญา โจทก์สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินโดยสร้างสถานบริการแข่งขันกีฬาโบว์ลิง สนุกเกอร์ซึ่่งในสถานที่ดังกล่าวจะประกอบด้วยภัตตาคารและคาเฟ่เพื่อบริการอาหารและเครื่องดื่มแก่ลูกค้า โจทก์จะได้กำไรไม่น้อยกว่าวันละ10,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661และ 9067 ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมรื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจเข้ารื้อถอนได้ โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดข้างต้นให้โจทก์มีกำหนด 30 ปี ตามรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่9 สิงหาคม 2534 โดยโจทก์จะชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือจำนวน8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม และโจทก์จะนำเงินค่าเซ้งจำนวน8,000,000 บาท ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม เพื่อชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่่าเสียหายวันละ 10,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องแต่ก่อนทำสัญญาโจทก์ทราบดีว่าที่ดินที่เช่ามีอาคารตึกแถวปลูกอยู่และจำเลยทั้งสามไม่สามารถรื้อถอนอาคารตึกแถวดังกล่าวกับบ้านของจำเลยทั้งสาม และขับไล่ผู้เช่าเดิมกับบริวารให้ออกจากที่ดินได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เนื่องจากระยะเวลานับจากวันทำสัญญาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นเวลา 3 เดือนเศษเท่านั้น ไม่เพียงพอในการฟ้องขับไล่และรื้อถอนอาคาร ซึ่งโจทก์ก็รับรองว่าจะไม่ถือเอากำหนดเวลาวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญ หากจำเลยทั้งสามพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินก็ให้แจ้งโจทก์ทราบก่อนล่วงหน้า จำเลยที่ 1ได้มอบหมายให้จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว และแจ้งโจทก์ว่าไม่สามารถดำเนินการรื้อถอนอาคารตึกแถวและขับไล่ผู้เช่าเดิมได้ภายในกำหนด แต่โจทก์คงยืนกรานให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือแจ้งกำหนดวันนัดจดทะเบียนไปเป็นวันที่31 มกราคม 2535 ซึ่งเมื่อถึงกำหนดนัดโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าโดยขอให้จำเลยทั้งสามขับไล่ผู้เช่าเดิมและรื้อถอนอาคารตึกแถวกับบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปก่อน และได้ตกลงเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไป หลังจากนั้นจำเลยทั้งสามแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นระยะว่ากำลังดำเนินการขับไล่ผู้เช่าเดิม แต่โจทก์กลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับการติดต่อแล้วได้ขออายัดที่ดินของจำเลยทั้งสาม สัญญาเช่ายังไม่มีการจดทะเบียนการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 358จึงมีผลบังคบได้เพียง 3 ปี โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเป็นค่าเสียหายในพฤติการณ์พิเศษที่จำเลยทั้งสามไม่สามารถที่่จะคาดได้เป็นค่าเสียหายที่เลื่อนลอย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661,และ 9067 ตำบลสวนหลวง (บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครและให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 30 ปีตามรายละเอียดและเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 9 สิงหาคม2534 ให้โจทก์ชำระค่าเซ้งในส่วนที่เหลือจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามโดยให้โจทก์นำค่าเซ้งจำนวน 8,000,000 บาท ไปวาง ณสำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เพื่อเป็นการชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสามก่อน กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่ามีการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย ทั้ง สาม อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องจากจำเลยทั้งสามมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ เพียงใด คดีได้ความว่าสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 มีข้อความว่า "ข้อ 1 ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า ผู้เช่าตกลงเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 เลขที่ดิน 290 โฉนดเลขที่ 208659 เลขที่ดิน 8137 โฉนดเลขที่ 208660 เลขที่ดิน 8138และโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 รวม 4 โฉนด ได้เนื้อที่ทั้งหมด 3 ไร่ 51 ตารางวา ที่ดินทุกโฉนดตั้งอยู่ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งที่ดินทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ส่วนเนื้อที่ที่ให้เช่าประมาณ 2 ไร่ 2 งาน35 ตารางวา มีกำหนดเวลา 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ17 เมตร ลึกประมาณ 51 เมตร รวมเนื้อที่ประมาณ 216 ตารางวา ซึ่งผู้ให้เช่า ปรากฎตามแผนที่สังเขปท้ายสัญญานี้)ข้อ 2 การเช่านี้ ผู้เช่าจะนำที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารประกอบการค้า และที่พักอาศัยหาผลประโยชน์ หรือให้เช่าช่วงก็ได้ แต่ห้ามมิให้ผู้เช่านำที่ดินว่างเปล่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าข้อ 3 ผู้ให้เช่าจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวบนที่ดินตามสัญญาข้อ 1 ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 นับแต่วันทำสัญญานี้ สำหรับบ้านของผู้ให้เช่าผู้ให้เช่าจะต้องรื้อถอนให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เช่นเดียวกันข้อ 4 ผู้เช่าตกลงชำระเงินค่าเซ้งให้กับผู้ให้เช่าเป็นเงินจำนวน 9,000,000 บาท (เก้าล้านบาทถ้วน) ผู้เช่าได้ชำระเงินให้กับผู้ให้เช่าในวันทำสัญญานี้เป็นเงิน 500,000 บาท (ห้าแสนบาทถ้วน)โดยชำระเป็นเช็คธนาคารซิตี้แบงก์ เลขที่เช็ค 0525592 เช็คลงวันที่สั่งจ่าย 9 สิงหาคม 2534 ส่วนที่เหลืออีก 8,500,000 บาท(แปดล้านห้าแสนบาทถ้วน) ผู้เช่าจะชำระให้กับผู้ให้เช่าในวันจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินข้อ 5ข้อ 6 ผู้เช่าสัญญาว่าจะจ่ายเงินค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่านับตั้งแต่วันที่ผู้ให้เช่าเดิมได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและผู้ให้เช่าได้รื้อถอนอาควรเก่าออกไปทั้งหมด ดังนี้601 ในระยะเวลาก่อสร้าง 12 เดือนแรก ค่าเช่าเดือนละ30,000 บาท602 ระยะเวลา 5 ปีแรก (หลังจากข้อ 6.1) ค่าเช่าเดือนละ45,000 บาท6.3 ปีที่ 6 ถึงปีที่ 10 ค่าเช่าเดือนละ 65,000 บาท6.4 ปีที่ 11 ถึงปีที่ 15 ค่าเช่าเดือนละ 85,000 บาท6.5 ปีที่ 16 ถึงปีที่ 20 ค่าเช่าเดือนละ 105,000 บาท6.6 ปีที่ 21 ถึงปีที่ 25 ค่าเช่าเดือนละ 125,000 บาท6.7 ปีที่ 26 ถึงปีที่ 30 ค่าเช่าเดือนละ 145,000 บาทในการชำระค่าเช่า ผู้เช่าตกลงจะชำระทุกวันที่ 5 ของทุกเดือนนับตั้งแต่วันเริ่มสัญญาจนถึงวันสิ้นสุดสัญญาเช่าข้อ 7ข้อ 8 ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า เมื่อครบกำหนด 30 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินซึ่งเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น"และมีบันทึกต่อท้ายสัญญาอีกว่า เมื่อวันที่่ 26 ตุลาคม 2534ผู้เช่าได้ชำระเงินค่าเซ้งให้แก่ผู้ให้เช่าอีกจำนวน 500,000 บาท(ห้าแสนบาทถ้วน) ยังคงค้างค่าเซ้งอีกจำนวน 8,000,000 บาท(แปดล้านบาทถ้วน) เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาดังนี้ กล่าวคือ ชั้นแรกจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เสียก่อน หลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่า ส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่า การที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31 ธันวาคม 2534 แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ที่จำเลยทั้งสามอ้างว่าโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่า ขณะทำสัญญาเช่าที่ดินมีผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมอยู่ในอาคารตึกแถวบนที่ดินที่่เช่า ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิม และบริวารออกจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 2 โจทก์ต้องการเช่าที่ดินเพื่อนำไปแสวงหาผลประโยชน์ในทางการค้า เพราะสัญญาเช่าที่ดินที่สุขุมวิท โบว์ ของโจทก์จวนจะหมดอายุโจทก์ต้องการย้ายกิจการจากสุขุมวิท โบว์ของโจทก์ไปยังที่เช่าใหม่ของจำเลยทั้งสาม และจำเลยทั้งสามก็ได้แจ้งแก่โจทก์ว่าสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของผู้เช่าเดิมจะหมดอายุในเดือนตุลาคม 2534 ฉะนั้นหากจำเลยส่งมอบที่ดินแก่โจทก์เร็วเท่าไรก็ยิ่งจะเป็นประโยชน์แก่โจทก์มากเท่านั้น การที่กำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาในจำเลยทั้งสามต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจำเลยทั้งสามจะได้ส่งมอบที่ดินแก่่โจทก์ในเวลาต่อมา จำเลยทั้งสามก็เคยทำสัญญาให้เช่าอาคารตึกแถวกับผู้เช่าเดิมมาก่อน ย่อมทราบข้อได้เปรียบและข้อเสียเปรียบในสัญญาเช่าดี การที่จำเลยทั้งสามยินยอมเข้าผูกพันตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็น่าจะเป็นเพราะจำเลยทั้งสามเชื่อว่าสามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ได้ หากจำเลยทั้งสามจะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมออกจากอาคารตึกแถวจนกว่าคดีจะถึงที่สุดจึงจะมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์ก็น่าจะระบุความข้อนี้ไว้แทนในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 และจำเลยทั้งสามก็คงจะไม่เข้าทำสัญญาผูกพันตนตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 การกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3จึงเป็นสาระสำคัญของสัญญา ที่จำเลยทั้งสามอ้างอีกว่าเหตุที่มีการทำสัญญาเช่่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 และกำหนดระยะเวลาไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจะลวงให้ผู้เช่าเดิมรีบออกไปจากอาคารตึกแถวที่เช่าก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ทั้งเมื่อพิจารณารูปแบบของสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ก็มีรายละเอียดต่าง ๆ มากมาย ในสัญญาเช่าทุกฉบับโจทก์และจำเลยทั้งสามจะลงลายมือชื่อกำกับไว้ทุกฉบับจึงไม่น่าเชื่อว่าจะทำขึ้นเพื่อลวงผู้เช่าเดิมดังที่จำเลยทั้งสามอ้าง เมื่อจำเลยทั้งสามมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 3จำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้ว แม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือ ก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 เมื่อฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน และตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 8 ได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ 30 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้ โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหาย โจทก์ฎีกาว่าโจทก์พอใจตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยทั้งสามชำระแก่โจทก์เดือนละ30,000 บาท จำเลยทั้งสามอ้างว่า โจทก์ไม่เสียหาย ซึ่งก็มีคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ปากเดียวที่เบิกความว่า โจทก์ไม่เสียหาย เพราะการดำเนินกิจการของโจทก์อาจขาดทุน เป็นคำเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน มีน้ำหนักน้อย เมื่อคำนึงถึงพฤติการณ์ที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินประกอบกิจการค้าและเสียประโยชน์เป็นดอกเบี้ยจากเงินที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยทั้งสามไปล่วงหน้าประกอบกับจำเลยทั้งสามก็ได้ขวนขวายฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 30,000 บาทเห็นว่าเหมาะสมแล้วพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น(ดุสิต เพชรปลูก-ดำรงรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 208659 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208660 จำเลยที่่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208661 และจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 ที่ดินทั้งหมดอยู่ที่ตำบลสวนหลวง (บางจาก)อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินทั้งสี่โฉนดข้างต้นจากจำเลยทั้งสามเนื้อที่ประมาณ2 ไร่ 2 งาน 35 ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ 17 เมตรลึกประมาณ 51 เมตร เนื้อที่ประมาณ 867 ตารางเมตร) โดยตกลงว่าจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าเดิมหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 ซึ่งโจทก์ตกลงชำระค่าเซ้งให้จำเลยทั้งสามเป็นเงิน 9,000,000 บาท และได้วางเงินมัดจำค่าเซ้งไว้ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 500,000 บาท กับชำระเพิ่มอีก 500,000 บาท ในวันที่ 26 ตุลาคม 2534 ส่วนค่าเช่าจะชำระให้เมื่อจดทะเบียนการเช่าแล้ว เมื่อครบกำหนดเวลารื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 และจำเลยทั้งสามไม่จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปตามสัญญา โจทก์มีหนังสือเตือนไปจำเลยทั้งสามมีหนังสือตามแจ้งกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีก 8,000,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 31 มกราคม 2535จึงจะจดทะเบียนกาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือซึ่งจำเลยทั้งสามก็มีหนังสือตอบยืนยันกลับมา ครั้นวันที่ 31มกราคม 2535 โจทก์และจำเลยทั้งสามไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตามนัด แต่เนื่องจากจำเลยทั้งสามยังไม่รื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินจึงได้ทำบันทึกเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไปโดยกำหนดนัดครั้งใหม่ จำเลยทั้งสามจะแจ้งให้โจทก์ทราบ หลังจากนั้นเมื่อเวลาล่วงเลยไปพอสมควรแล้วจำเลยทั้งสามก็ไม่นัดวันจดทะเบียนการเช่า โจทก์โทรศัพท์ติดต่อจำเลยทั้งสามเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามกำหนดวันนัดจดทะเบียน แต่จำเลยทั้งสามไม่ยอมรับหนังสือของ โจทก์เห็นว่าจำเลยทั้งสามบิดพลิ้ว จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2535 พร้อมทั้งลงแจ้งความประกาศวันนัดในหนังสือพิมพ์สายกลางรายวันด้วยปรากฎว่าจำเลยทั้งสามไม่่ยอมรับหนังสือของโจทก์ ในวันที่ 30 กันยายน 2535 โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามนัด แต่จำเลยทั้งสามไม่ไป โจทก์จึงขออายัดที่ดินตามสัญญาเช่าทั้งสี่โฉนด และเจ้าพนักงานที่ดินมีหนังสือแจ้งการอายัดไปยังจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ อ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและเพิกเฉยต่อการจดทะเบียนพร้อมทั้งขอริบมัดจำซึ่งจำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิทำได้ เพราะโจทก์ไม่เคยผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญา โจทก์สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินโดยสร้างสถานบริการแข่งขันกีฬาโบว์ลิง สนุกเกอร์ซึ่่งในสถานที่ดังกล่าวจะประกอบด้วยภัตตาคารและคาเฟ่เพื่อบริการอาหารและเครื่องดื่มแก่ลูกค้า โจทก์จะได้กำไรไม่น้อยกว่าวันละ10,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661และ 9067 ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมรื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจเข้ารื้อถอนได้ โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดข้างต้นให้โจทก์มีกำหนด 30 ปี ตามรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่9 สิงหาคม 2534 โดยโจทก์จะชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือจำนวน8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม และโจทก์จะนำเงินค่าเซ้งจำนวน8,000,000 บาท ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม เพื่อชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่่าเสียหายวันละ 10,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องแต่ก่อนทำสัญญาโจทก์ทราบดีว่าที่ดินที่เช่ามีอาคารตึกแถวปลูกอยู่และจำเลยทั้งสามไม่สามารถรื้อถอนอาคารตึกแถวดังกล่าวกับบ้านของจำเลยทั้งสาม และขับไล่ผู้เช่าเดิมกับบริวารให้ออกจากที่ดินได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เนื่องจากระยะเวลานับจากวันทำสัญญาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นเวลา 3 เดือนเศษเท่านั้น ไม่เพียงพอในการฟ้องขับไล่และรื้อถอนอาคาร ซึ่งโจทก์ก็รับรองว่าจะไม่ถือเอากำหนดเวลาวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญ หากจำเลยทั้งสามพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินก็ให้แจ้งโจทก์ทราบก่อนล่วงหน้า จำเลยที่ 1ได้มอบหมายให้จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว และแจ้งโจทก์ว่าไม่สามารถดำเนินการรื้อถอนอาคารตึกแถวและขับไล่ผู้เช่าเดิมได้ภายในกำหนด แต่โจทก์คงยืนกรานให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือแจ้งกำหนดวันนัดจดทะเบียนไปเป็นวันที่31 มกราคม 2535 ซึ่งเมื่อถึงกำหนดนัดโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าโดยขอให้จำเลยทั้งสามขับไล่ผู้เช่าเดิมและรื้อถอนอาคารตึกแถวกับบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปก่อน และได้ตกลงเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไป หลังจากนั้นจำเลยทั้งสามแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นระยะว่ากำลังดำเนินการขับไล่ผู้เช่าเดิม แต่โจทก์กลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับการติดต่อแล้วได้ขออายัดที่ดินของจำเลยทั้งสาม สัญญาเช่ายังไม่มีการจดทะเบียนการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 358จึงมีผลบังคบได้เพียง 3 ปี โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเป็นค่าเสียหายในพฤติการณ์พิเศษที่จำเลยทั้งสามไม่สามารถที่่จะคาดได้เป็นค่าเสียหายที่เลื่อนลอย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661,และ 9067 ตำบลสวนหลวง (บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครและให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 30 ปีตามรายละเอียดและเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 9 สิงหาคม2534 ให้โจทก์ชำระค่าเซ้งในส่วนที่เหลือจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามโดยให้โจทก์นำค่าเซ้งจำนวน 8,000,000 บาท ไปวาง ณสำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เพื่อเป็นการชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสามก่อน กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่ามีการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย ทั้ง สาม อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องจากจำเลยทั้งสามมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ เพียงใด คดีได้ความว่าสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 มีข้อความว่า "ข้อ 1 ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า ผู้เช่าตกลงเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 เลขที่ดิน 290 โฉนดเลขที่ 208659 เลขที่ดิน 8137 โฉนดเลขที่ 208660 เลขที่ดิน 8138และโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 รวม 4 โฉนด ได้เนื้อที่ทั้งหมด 3 ไร่ 51 ตารางวา ที่ดินทุกโฉนดตั้งอยู่ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งที่ดินทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ส่วนเนื้อที่ที่ให้เช่าประมาณ 2 ไร่ 2 งาน35 ตารางวา มีกำหนดเวลา 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ17 เมตร ลึกประมาณ 51 เมตร รวมเนื้อที่ประมาณ 216 ตารางวา ซึ่งผู้ให้เช่า ปรากฎตามแผนที่สังเขปท้ายสัญญานี้)ข้อ 2 การเช่านี้ ผู้เช่าจะนำที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารประกอบการค้า และที่พักอาศัยหาผลประโยชน์ หรือให้เช่าช่วงก็ได้ แต่ห้ามมิให้ผู้เช่านำที่ดินว่างเปล่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าข้อ 3 ผู้ให้เช่าจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวบนที่ดินตามสัญญาข้อ 1 ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 นับแต่วันทำสัญญานี้ สำหรับบ้านของผู้ให้เช่าผู้ให้เช่าจะต้องรื้อถอนให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เช่นเดียวกันข้อ 4 ผู้เช่าตกลงชำระเงินค่าเซ้งให้กับผู้ให้เช่าเป็นเงินจำนวน 9,000,000 บาท (เก้าล้านบาทถ้วน) ผู้เช่าได้ชำระเงินให้กับผู้ให้เช่าในวันทำสัญญานี้เป็นเงิน 500,000 บาท (ห้าแสนบาทถ้วน)โดยชำระเป็นเช็คธนาคารซิตี้แบงก์ เลขที่เช็ค 0525592 เช็คลงวันที่สั่งจ่าย 9 สิงหาคม 2534 ส่วนที่เหลืออีก 8,500,000 บาท(แปดล้านห้าแสนบาทถ้วน) ผู้เช่าจะชำระให้กับผู้ให้เช่าในวันจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินข้อ 5ข้อ 6 ผู้เช่าสัญญาว่าจะจ่ายเงินค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่านับตั้งแต่วันที่ผู้ให้เช่าเดิมได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและผู้ให้เช่าได้รื้อถอนอาควรเก่าออกไปทั้งหมด ดังนี้601 ในระยะเวลาก่อสร้าง 12 เดือนแรก ค่าเช่าเดือนละ30,000 บาท602 ระยะเวลา 5 ปีแรก (หลังจากข้อ 6.1) ค่าเช่าเดือนละ45,000 บาท6.3 ปีที่ 6 ถึงปีที่ 10 ค่าเช่าเดือนละ 65,000 บาท6.4 ปีที่ 11 ถึงปีที่ 15 ค่าเช่าเดือนละ 85,000 บาท6.5 ปีที่ 16 ถึงปีที่ 20 ค่าเช่าเดือนละ 105,000 บาท6.6 ปีที่ 21 ถึงปีที่ 25 ค่าเช่าเดือนละ 125,000 บาท6.7 ปีที่ 26 ถึงปีที่ 30 ค่าเช่าเดือนละ 145,000 บาทในการชำระค่าเช่า ผู้เช่าตกลงจะชำระทุกวันที่ 5 ของทุกเดือนนับตั้งแต่วันเริ่มสัญญาจนถึงวันสิ้นสุดสัญญาเช่าข้อ 7ข้อ 8 ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า เมื่อครบกำหนด 30 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินซึ่งเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น"และมีบันทึกต่อท้ายสัญญาอีกว่า เมื่อวันที่่ 26 ตุลาคม 2534ผู้เช่าได้ชำระเงินค่าเซ้งให้แก่ผู้ให้เช่าอีกจำนวน 500,000 บาท(ห้าแสนบาทถ้วน) ยังคงค้างค่าเซ้งอีกจำนวน 8,000,000 บาท(แปดล้านบาทถ้วน) เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาดังนี้ กล่าวคือ ชั้นแรกจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เสียก่อน หลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่า ส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่า การที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31 ธันวาคม 2534 แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ที่จำเลยทั้งสามอ้างว่าโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่า ขณะทำสัญญาเช่าที่ดินมีผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมอยู่ในอาคารตึกแถวบนที่ดินที่่เช่า ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิม และบริวารออกจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 2 โจทก์ต้องการเช่าที่ดินเพื่อนำไปแสวงหาผลประโยชน์ในทางการค้า เพราะสัญญาเช่าที่ดินที่สุขุมวิท โบว์ ของโจทก์จวนจะหมดอายุโจทก์ต้องการย้ายกิจการจากสุขุมวิท โบว์ของโจทก์ไปยังที่เช่าใหม่ของจำเลยทั้งสาม และจำเลยทั้งสามก็ได้แจ้งแก่โจทก์ว่าสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของผู้เช่าเดิมจะหมดอายุในเดือนตุลาคม 2534 ฉะนั้นหากจำเลยส่งมอบที่ดินแก่โจทก์เร็วเท่าไรก็ยิ่งจะเป็นประโยชน์แก่โจทก์มากเท่านั้น การที่กำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาในจำเลยทั้งสามต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจำเลยทั้งสามจะได้ส่งมอบที่ดินแก่่โจทก์ในเวลาต่อมา จำเลยทั้งสามก็เคยทำสัญญาให้เช่าอาคารตึกแถวกับผู้เช่าเดิมมาก่อน ย่อมทราบข้อได้เปรียบและข้อเสียเปรียบในสัญญาเช่าดี การที่จำเลยทั้งสามยินยอมเข้าผูกพันตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็น่าจะเป็นเพราะจำเลยทั้งสามเชื่อว่าสามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ได้ หากจำเลยทั้งสามจะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมออกจากอาคารตึกแถวจนกว่าคดีจะถึงที่สุดจึงจะมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์ก็น่าจะระบุความข้อนี้ไว้แทนในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 และจำเลยทั้งสามก็คงจะไม่เข้าทำสัญญาผูกพันตนตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 การกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3จึงเป็นสาระสำคัญของสัญญา ที่จำเลยทั้งสามอ้างอีกว่าเหตุที่มีการทำสัญญาเช่่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 และกำหนดระยะเวลาไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจะลวงให้ผู้เช่าเดิมรีบออกไปจากอาคารตึกแถวที่เช่าก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ทั้งเมื่อพิจารณารูปแบบของสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ก็มีรายละเอียดต่าง ๆ มากมาย ในสัญญาเช่าทุกฉบับโจทก์และจำเลยทั้งสามจะลงลายมือชื่อกำกับไว้ทุกฉบับจึงไม่น่าเชื่อว่าจะทำขึ้นเพื่อลวงผู้เช่าเดิมดังที่จำเลยทั้งสามอ้าง เมื่อจำเลยทั้งสามมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 3จำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้ว แม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือ ก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 เมื่อฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน และตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 8 ได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ 30 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้ โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหาย โจทก์ฎีกาว่าโจทก์พอใจตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยทั้งสามชำระแก่โจทก์เดือนละ30,000 บาท จำเลยทั้งสามอ้างว่า โจทก์ไม่เสียหาย ซึ่งก็มีคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ปากเดียวที่เบิกความว่า โจทก์ไม่เสียหาย เพราะการดำเนินกิจการของโจทก์อาจขาดทุน เป็นคำเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน มีน้ำหนักน้อย เมื่อคำนึงถึงพฤติการณ์ที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินประกอบกิจการค้าและเสียประโยชน์เป็นดอกเบี้ยจากเงินที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยทั้งสามไปล่วงหน้าประกอบกับจำเลยทั้งสามก็ได้ขวนขวายฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 30,000 บาทเห็นว่าเหมาะสมแล้วพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2540บริษัท อมรเทพวิลล่า จำกัดโจทก์นาง ประพีร์ วิโรจน์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 204, ม. 205, ม. 369, ม. 538ตามสัญญาเช่าที่ดินมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาว่าชั้นแรกตามสัญญาข้อ3จำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่31ธันวาคม2534เสียก่อนหลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่าส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่าการที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31ธันวาคม2534แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ3ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาจำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้วแม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่31มกราคม2535พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน8,000,000บาทแต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ3 เมื่อจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินและตามสัญญาเช่าที่ดินได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ30ปีตามสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆทั้งสิ้นสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า3ปีแต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 208659 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208660 จำเลยที่่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่208661 และจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 ที่ดินทั้งหมดอยู่ที่ตำบลสวนหลวง (บางจาก)อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินทั้งสี่โฉนดข้างต้นจากจำเลยทั้งสามเนื้อที่ประมาณ2 ไร่ 2 งาน 35 ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ 17 เมตรลึกประมาณ 51 เมตร เนื้อที่ประมาณ 867 ตารางเมตร) โดยตกลงว่าจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าเดิมหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 ซึ่งโจทก์ตกลงชำระค่าเซ้งให้จำเลยทั้งสามเป็นเงิน 9,000,000 บาท และได้วางเงินมัดจำค่าเซ้งไว้ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 500,000 บาท กับชำระเพิ่มอีก 500,000 บาท ในวันที่ 26 ตุลาคม 2534 ส่วนค่าเช่าจะชำระให้เมื่อจดทะเบียนการเช่าแล้ว เมื่อครบกำหนดเวลารื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 และจำเลยทั้งสามไม่จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปตามสัญญา โจทก์มีหนังสือเตือนไปจำเลยทั้งสามมีหนังสือตามแจ้งกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีก 8,000,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จัดการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 31 มกราคม 2535จึงจะจดทะเบียนกาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือซึ่งจำเลยทั้งสามก็มีหนังสือตอบยืนยันกลับมา ครั้นวันที่ 31มกราคม 2535 โจทก์และจำเลยทั้งสามไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครตามนัด แต่เนื่องจากจำเลยทั้งสามยังไม่รื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินจึงได้ทำบันทึกเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไปโดยกำหนดนัดครั้งใหม่ จำเลยทั้งสามจะแจ้งให้โจทก์ทราบ หลังจากนั้นเมื่อเวลาล่วงเลยไปพอสมควรแล้วจำเลยทั้งสามก็ไม่นัดวันจดทะเบียนการเช่า โจทก์โทรศัพท์ติดต่อจำเลยทั้งสามเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามกำหนดวันนัดจดทะเบียน แต่จำเลยทั้งสามไม่ยอมรับหนังสือของ โจทก์เห็นว่าจำเลยทั้งสามบิดพลิ้ว จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2535 พร้อมทั้งลงแจ้งความประกาศวันนัดในหนังสือพิมพ์สายกลางรายวันด้วยปรากฎว่าจำเลยทั้งสามไม่่ยอมรับหนังสือของโจทก์ ในวันที่ 30 กันยายน 2535 โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามนัด แต่จำเลยทั้งสามไม่ไป โจทก์จึงขออายัดที่ดินตามสัญญาเช่าทั้งสี่โฉนด และเจ้าพนักงานที่ดินมีหนังสือแจ้งการอายัดไปยังจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ อ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและเพิกเฉยต่อการจดทะเบียนพร้อมทั้งขอริบมัดจำซึ่งจำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิทำได้ เพราะโจทก์ไม่เคยผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญา โจทก์สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินโดยสร้างสถานบริการแข่งขันกีฬาโบว์ลิง สนุกเกอร์ซึ่่งในสถานที่ดังกล่าวจะประกอบด้วยภัตตาคารและคาเฟ่เพื่อบริการอาหารและเครื่องดื่มแก่ลูกค้า โจทก์จะได้กำไรไม่น้อยกว่าวันละ10,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661และ 9067 ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครหากจำเลยทั้งสามไม่ยอมรื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจเข้ารื้อถอนได้ โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดข้างต้นให้โจทก์มีกำหนด 30 ปี ตามรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่9 สิงหาคม 2534 โดยโจทก์จะชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลือจำนวน8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม และโจทก์จะนำเงินค่าเซ้งจำนวน8,000,000 บาท ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม เพื่อชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่่าเสียหายวันละ 10,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องแต่ก่อนทำสัญญาโจทก์ทราบดีว่าที่ดินที่เช่ามีอาคารตึกแถวปลูกอยู่และจำเลยทั้งสามไม่สามารถรื้อถอนอาคารตึกแถวดังกล่าวกับบ้านของจำเลยทั้งสาม และขับไล่ผู้เช่าเดิมกับบริวารให้ออกจากที่ดินได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เนื่องจากระยะเวลานับจากวันทำสัญญาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นเวลา 3 เดือนเศษเท่านั้น ไม่เพียงพอในการฟ้องขับไล่และรื้อถอนอาคาร ซึ่งโจทก์ก็รับรองว่าจะไม่ถือเอากำหนดเวลาวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญ หากจำเลยทั้งสามพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินก็ให้แจ้งโจทก์ทราบก่อนล่วงหน้า จำเลยที่ 1ได้มอบหมายให้จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว และแจ้งโจทก์ว่าไม่สามารถดำเนินการรื้อถอนอาคารตึกแถวและขับไล่ผู้เช่าเดิมได้ภายในกำหนด แต่โจทก์คงยืนกรานให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยทั้งสามจึงมีหนังสือแจ้งกำหนดวันนัดจดทะเบียนไปเป็นวันที่31 มกราคม 2535 ซึ่งเมื่อถึงกำหนดนัดโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าโดยขอให้จำเลยทั้งสามขับไล่ผู้เช่าเดิมและรื้อถอนอาคารตึกแถวกับบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปก่อน และได้ตกลงเลื่อนกำหนดนัดจดทะเบียนการเช่าออกไป หลังจากนั้นจำเลยทั้งสามแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นระยะว่ากำลังดำเนินการขับไล่ผู้เช่าเดิม แต่โจทก์กลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับการติดต่อแล้วได้ขออายัดที่ดินของจำเลยทั้งสาม สัญญาเช่ายังไม่มีการจดทะเบียนการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 358จึงมีผลบังคบได้เพียง 3 ปี โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเป็นค่าเสียหายในพฤติการณ์พิเศษที่จำเลยทั้งสามไม่สามารถที่่จะคาดได้เป็นค่าเสียหายที่เลื่อนลอย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนอาคารตึกแถวพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 208659, 208660, 208661,และ 9067 ตำบลสวนหลวง (บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครและให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 30 ปีตามรายละเอียดและเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 9 สิงหาคม2534 ให้โจทก์ชำระค่าเซ้งในส่วนที่เหลือจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามโดยให้โจทก์นำค่าเซ้งจำนวน 8,000,000 บาท ไปวาง ณสำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เพื่อเป็นการชำระหนี้แก่จำเลยทั้งสามก่อน กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่ามีการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกจำเลย ทั้ง สาม อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่9 สิงหาคม 2534 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องจากจำเลยทั้งสามมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ เพียงใด คดีได้ความว่าสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 มีข้อความว่า "ข้อ 1 ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า ผู้เช่าตกลงเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 9067 เลขที่ดิน 290 โฉนดเลขที่ 208659 เลขที่ดิน 8137 โฉนดเลขที่ 208660 เลขที่ดิน 8138และโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 รวม 4 โฉนด ได้เนื้อที่ทั้งหมด 3 ไร่ 51 ตารางวา ที่ดินทุกโฉนดตั้งอยู่ตำบลสวนหลวง(บางจาก) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งที่ดินทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ส่วนเนื้อที่ที่ให้เช่าประมาณ 2 ไร่ 2 งาน35 ตารางวา มีกำหนดเวลา 30 ปี (ยกเว้นเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 208661 เลขที่ดิน 8139 ด้านติดซอยวัดยาง กว้างประมาณ17 เมตร ลึกประมาณ 51 เมตร รวมเนื้อที่ประมาณ 216 ตารางวา ซึ่งผู้ให้เช่า ปรากฎตามแผนที่สังเขปท้ายสัญญานี้)ข้อ 2 การเช่านี้ ผู้เช่าจะนำที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารประกอบการค้า และที่พักอาศัยหาผลประโยชน์ หรือให้เช่าช่วงก็ได้ แต่ห้ามมิให้ผู้เช่านำที่ดินว่างเปล่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าข้อ 3 ผู้ให้เช่าจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกไปจากที่่ดินและรื้อถอนอาคารตึกแถวบนที่ดินตามสัญญาข้อ 1 ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 นับแต่วันทำสัญญานี้ สำหรับบ้านของผู้ให้เช่าผู้ให้เช่าจะต้องรื้อถอนให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เช่นเดียวกันข้อ 4 ผู้เช่าตกลงชำระเงินค่าเซ้งให้กับผู้ให้เช่าเป็นเงินจำนวน 9,000,000 บาท (เก้าล้านบาทถ้วน) ผู้เช่าได้ชำระเงินให้กับผู้ให้เช่าในวันทำสัญญานี้เป็นเงิน 500,000 บาท (ห้าแสนบาทถ้วน)โดยชำระเป็นเช็คธนาคารซิตี้แบงก์ เลขที่เช็ค 0525592 เช็คลงวันที่สั่งจ่าย 9 สิงหาคม 2534 ส่วนที่เหลืออีก 8,500,000 บาท(แปดล้านห้าแสนบาทถ้วน) ผู้เช่าจะชำระให้กับผู้ให้เช่าในวันจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินข้อ 5ข้อ 6 ผู้เช่าสัญญาว่าจะจ่ายเงินค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่านับตั้งแต่วันที่ผู้ให้เช่าเดิมได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและผู้ให้เช่าได้รื้อถอนอาควรเก่าออกไปทั้งหมด ดังนี้601 ในระยะเวลาก่อสร้าง 12 เดือนแรก ค่าเช่าเดือนละ30,000 บาท602 ระยะเวลา 5 ปีแรก (หลังจากข้อ 6.1) ค่าเช่าเดือนละ45,000 บาท6.3 ปีที่ 6 ถึงปีที่ 10 ค่าเช่าเดือนละ 65,000 บาท6.4 ปีที่ 11 ถึงปีที่ 15 ค่าเช่าเดือนละ 85,000 บาท6.5 ปีที่ 16 ถึงปีที่ 20 ค่าเช่าเดือนละ 105,000 บาท6.6 ปีที่ 21 ถึงปีที่ 25 ค่าเช่าเดือนละ 125,000 บาท6.7 ปีที่ 26 ถึงปีที่ 30 ค่าเช่าเดือนละ 145,000 บาทในการชำระค่าเช่า ผู้เช่าตกลงจะชำระทุกวันที่ 5 ของทุกเดือนนับตั้งแต่วันเริ่มสัญญาจนถึงวันสิ้นสุดสัญญาเช่าข้อ 7ข้อ 8 ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า เมื่อครบกำหนด 30 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินซึ่งเช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น"และมีบันทึกต่อท้ายสัญญาอีกว่า เมื่อวันที่่ 26 ตุลาคม 2534ผู้เช่าได้ชำระเงินค่าเซ้งให้แก่ผู้ให้เช่าอีกจำนวน 500,000 บาท(ห้าแสนบาทถ้วน) ยังคงค้างค่าเซ้งอีกจำนวน 8,000,000 บาท(แปดล้านบาทถ้วน) เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวมีลำดับขั้นตอนของการปฏิบัติตามสัญญาดังนี้ กล่าวคือ ชั้นแรกจำเลยทั้งสามจะต้องจัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมและบริวารออกไปจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เสียก่อน หลังจากนั้นก็ส่งมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์พร้อมจดทะเบียนการเช่า ส่วนโจทก์ก็ต้องชำระเงินค่่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสามในวันจดทะเบียนการเช่า การที่จำเลยยังมิได้จัดการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินและยังมิได้รื้อถอนอาคารตึกแถวรวมทั้งบ้านของจำเลยทั้งสามออกจากที่ดินภายในวันที่31 ธันวาคม 2534 แสดงว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ที่จำเลยทั้งสามอ้างว่าโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่า ขณะทำสัญญาเช่าที่ดินมีผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมอยู่ในอาคารตึกแถวบนที่ดินที่่เช่า ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิม และบริวารออกจากที่ดินรวมทั้งรื้อถอนอาคารตึกแถวและบ้านของจำเลยทั้งสามได้ทันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2534 เป็นสาระสำคัญนั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 2 โจทก์ต้องการเช่าที่ดินเพื่อนำไปแสวงหาผลประโยชน์ในทางการค้า เพราะสัญญาเช่าที่ดินที่สุขุมวิท โบว์ ของโจทก์จวนจะหมดอายุโจทก์ต้องการย้ายกิจการจากสุขุมวิท โบว์ของโจทก์ไปยังที่เช่าใหม่ของจำเลยทั้งสาม และจำเลยทั้งสามก็ได้แจ้งแก่โจทก์ว่าสัญญาเช่าอาคารตึกแถวของผู้เช่าเดิมจะหมดอายุในเดือนตุลาคม 2534 ฉะนั้นหากจำเลยส่งมอบที่ดินแก่โจทก์เร็วเท่าไรก็ยิ่งจะเป็นประโยชน์แก่โจทก์มากเท่านั้น การที่กำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาในจำเลยทั้งสามต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจำเลยทั้งสามจะได้ส่งมอบที่ดินแก่่โจทก์ในเวลาต่อมา จำเลยทั้งสามก็เคยทำสัญญาให้เช่าอาคารตึกแถวกับผู้เช่าเดิมมาก่อน ย่อมทราบข้อได้เปรียบและข้อเสียเปรียบในสัญญาเช่าดี การที่จำเลยทั้งสามยินยอมเข้าผูกพันตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็น่าจะเป็นเพราะจำเลยทั้งสามเชื่อว่าสามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ได้ หากจำเลยทั้งสามจะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยเดิมออกจากอาคารตึกแถวจนกว่าคดีจะถึงที่สุดจึงจะมอบที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์ก็น่าจะระบุความข้อนี้ไว้แทนในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 และจำเลยทั้งสามก็คงจะไม่เข้าทำสัญญาผูกพันตนตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 การกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3จึงเป็นสาระสำคัญของสัญญา ที่จำเลยทั้งสามอ้างอีกว่าเหตุที่มีการทำสัญญาเช่่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 และกำหนดระยะเวลาไว้ในสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 ก็เพื่อจะลวงให้ผู้เช่าเดิมรีบออกไปจากอาคารตึกแถวที่เช่าก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ทั้งเมื่อพิจารณารูปแบบของสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ก็มีรายละเอียดต่าง ๆ มากมาย ในสัญญาเช่าทุกฉบับโจทก์และจำเลยทั้งสามจะลงลายมือชื่อกำกับไว้ทุกฉบับจึงไม่น่าเชื่อว่าจะทำขึ้นเพื่อลวงผู้เช่าเดิมดังที่จำเลยทั้งสามอ้าง เมื่อจำเลยทั้งสามมิได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 3จำเลยทั้งสามจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ส่วนภายหลังจากที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าแล้ว แม้ต่อมาจำเลยทั้งสามจะนัดให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ในวันที่ 31 มกราคม 2535 พร้อมทั้งให้โจทก์ชำระค่าเซ้งส่วนที่เหลืออีกจำนวน 8,000,000 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าและไม่ยอมชำระเงินค่าเซ้งส่วนที่เหลือ ก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะจำเลยทั้งสามยังมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนของสัญญาเช่าที่ดินข้อ 3 เมื่อฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน และตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 8 ได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ 30 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้ โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหาย โจทก์ฎีกาว่าโจทก์พอใจตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยทั้งสามชำระแก่โจทก์เดือนละ30,000 บาท จำเลยทั้งสามอ้างว่า โจทก์ไม่เสียหาย ซึ่งก็มีคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ปากเดียวที่เบิกความว่า โจทก์ไม่เสียหาย เพราะการดำเนินกิจการของโจทก์อาจขาดทุน เป็นคำเบิกความลอย ๆ ไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน มีน้ำหนักน้อย เมื่อคำนึงถึงพฤติการณ์ที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินประกอบกิจการค้าและเสียประโยชน์เป็นดอกเบี้ยจากเงินที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยทั้งสามไปล่วงหน้าประกอบกับจำเลยทั้งสามก็ได้ขวนขวายฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมแล้ว ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 30,000 บาทเห็นว่าเหมาะสมแล้วพิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ไป ตาม คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น(ดุสิต เพชรปลูก-ดำรงรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ