คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4632/2554หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองได้ยื่นคำร้องขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) โดยอ้างว่าได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ก่อน แต่โจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย จึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) และถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่ง ป.วิ.พ. มาตรา 58 วรรคแรก บัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งไม่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 4,500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านและที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและพิพากษาเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เสีย แล้วบังคับให้บริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด โอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองกับรับชำระค่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาทที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นคู่ความ โดยยื่นคำร้องเข้ามาพร้อมกับการยื่นคำให้การและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมตามขอ โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยร่วมไม่ยื่นคำให้การและไม่มาศาลในวันนัดสืบพยาน ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด จำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่มีคำสั่งรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาและที่มีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมเสีย ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 3,000 บาท จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อปี 2539 จำเลยร่วมได้จัดสรรที่ดินพร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขายในโครงการบ้านจุฑาภัทร ตั้งอยู่หมู่ที่ 1 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยากันทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วม 1 แปลง ราคา 695,500 บาท ชำระเงินจอง 5,000 บาท ต่อมาจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมหรือไม่ และจำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่ ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท ซึ่งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉล ทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ดังนี้ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองก็ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดี เพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) (ก) ให้รับผิดตามฟ้องแย้ง ส่วนปัญหาว่า จำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างเหตุว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอยู่ก่อน และโจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย กรณีจึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อจะได้พิจารณารวมกันไปเสียทีเดียว ตามมาตรา 57 (3) (ก) จำเลยทั้งสองจึงขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความได้ ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้หมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีจึงชอบแล้ว อย่างไรก็ดีแม้จำเลยทั้งสองจะยื่นคำร้องขอให้ศาลเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี แต่ก็ถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่งมาตรา 58 วรรคแรก ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นบัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่า ตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งดังที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยประการต่อไปว่า โจทก์รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วมโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งปัญหาดังกล่าวศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังไม่ได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรพิจารณาพิพากษาไปโดยไม่จำต้องย้อนสำนวน และเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่า จำเลยทั้งสองอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้จำเลยทั้งสองเบิกความทำนองเดียวกันได้ความว่า หลังจากจำเลยทั้งสองผ่อนดาวน์ครบและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านแล้ว ปรากฏว่าจำเลยร่วมก่อสร้างบ้านไม่เสร็จ และตกลงว่าจ้างจำเลยทั้งสองก่อสร้างบ้านพิพาทและบ้านหลังอื่น ซึ่งเป็นแถวเดียวกันเป็นทาวน์เฮาส์รวม 12 ห้อง เมื่อก่อสร้างเสร็จ จำเลยร่วมชำระค่าก่อสร้างเพียง 3 ห้อง เป็นเงิน 73,469.55 บาท และสำเนาเช็คยังค้างชำระเป็นเงิน 309,000 บาท เมื่อหักกับค่าบ้านที่เหลือจะมีส่วนต่างประมาณ 300,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสองจะต้องชำระ จำเลยร่วมจึงเสนอให้หักกลบลบหนี้กัน และให้จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทได้ แต่ต่อมาก็มิได้มีการดำเนินการโอนที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยทั้งสอง ฝ่ายโจทก์และจำเลยร่วมไม่นำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่น ประกอบกับจำเลยร่วมก็ส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ก่อสร้างบ้านให้จำเลยร่วมแล้วทั้งสิบสองห้อง โดยจำเลยร่วมยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านเป็นเงิน 309,000 บาท และจำเลยร่วมเสนอจะหักกลบลบหนี้กับค่าที่ดินและบ้านพิพาท แต่จำเลยร่วมยังไม่ได้ดำเนินการและไม่ได้ขอให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติการชำระหนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้ผิดสัญญา ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ จำเลยทั้งสองจึงอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะให้จำเลยร่วมปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยร่วมได้โอนขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ซึ่งนายสุนทร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ก็เบิกความยอมรับว่า โจทก์ซื้อโครงการนี้จากจำเลยร่วมในราคาถูกกว่าประชาชนทั่วไป เห็นว่า ตามวิสัยของผู้ที่จะซื้อบ้านที่มีการก่อสร้างไว้แล้ว ก็จะต้องไปตรวจดูบ้านก่อนว่ามีสภาพอย่างไร ชำรุดหรือไม่เพียงใด และราคาเหมาะสมหรือไม่ โดยเฉพาะโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยิ่งต้องตรวจดูเป็นพิเศษยิ่งกว่าผู้ซื้อโดยทั่วไป และต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งของที่ดินและบ้านด้วยว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้เห็นได้จากในสัญญาขายที่ดินและเอกสารแนบท้ายระบุว่า บ้านทาวน์เฮาส์ปลูกมาแล้ว 5 ปี และบ้านที่ซื้อก็ไม่ติดกันทุกห้องอันแสดงว่าโจทก์เลือกซื้อเฉพาะบางห้อง โดยโจทก์ซื้อไว้ 18 ห้อง การที่สามารถระบุเลขที่บ้านแต่ละห้องไว้ ย่อมแสดงอยู่ในตัวว่าโจทก์ได้ไปตรวจดูบ้านแล้ว และตกลงซื้อเฉพาะบ้านที่ต้องการตามที่ระบุในสัญญาเท่านั้น ซึ่งมีบ้านของจำเลยทั้งสองด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมทราบดีว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่แรกแล้ว ตามพฤติการณ์ที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านต่ำกว่าราคาท้องตลาด แสดงให้เห็นว่าเป็นการซื้อขายที่ไม่ปกติ เชื่อว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่า จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นการใช้สิทธิที่ไม่สุจริต ที่โจทก์นำสืบว่าไม่ได้ไปตรวจดูที่ดินและบ้านพิพาทนั้น ขัดต่อเหตุผลฟังไม่ขึ้น ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์รับโอนที่ดินและบ้านพิพาทไว้โดยไม่สุจริต โดยมีเจตนาให้จำเลยทั้งสองเจ้าหนี้เสียเปรียบ ที่โจทก์อ้างว่าฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองขาดอายุความเพราะจำเลยทั้งสองทราบเรื่องการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยร่วมพ้นกำหนด 1 ปี นั้น ก็ได้ความว่า จำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของโครงการโดยเป็นผู้เก็บค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการต่าง ๆ และออกใบเสร็จรับเงินในนามจำเลยร่วมตลอดมา จึงย่อมทำให้จำเลยทั้งสองเข้าใจได้ว่าจำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท เชื่อว่าจำเลยทั้งสองเพิ่งทราบว่าจำเลยร่วมโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อมีการปิดหมายคดีนี้ที่บ้านของจำเลยทั้งสองเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2545 ตามที่จำเลยทั้งสองนำสืบ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวจึงยังไม่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 240 อย่างไรก็ตามได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยทั้งสองยังค้างชำระราคาในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเนื้อที่ 23.5 ตารางวา เป็นเงิน 556,200 บาท และตามสัญญาระบุว่าหากเนื้อที่ดินตามโฉนดเพิ่มขึ้นให้ถือราคาเพิ่มขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท ปรากฏว่าเมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วมีเนื้อที่ 34 ตารางวา โดยเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นจากเดิม 10.5 ตารางวา คิดเป็นเงิน 105,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงต้องชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยร่วมเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 661,200 บาท แต่จำเลยร่วมเป็นหนี้ค่าก่อสร้างจำเลยทั้งสอง 309,000 บาท ซึ่งหนี้ระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมมีวัตถุแห่งหนี้อย่างเดียวกัน เข้าเกณฑ์ที่จะหักกลบลบหนี้กันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 341 เพื่อความสะดวกในการบังคับตามคำพิพากษา ศาลฎีกาจึงให้หักกลบลบหนี้กัน เมื่อหักหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองต้องชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 352,200 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามา ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ในส่วนคำสั่งเกี่ยวกับฟ้องแย้งและการหมายเรียกให้บุคคลภายนอกเข้ามาในคดีนั้นให้บังคับตามคำสั่งศาลชั้นต้น ให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 เลขที่ดิน 268 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 352,200 บาท หากจำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4632/2554บริษัทปทุมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำกัดโจทก์นายทองมา ใสยิ่ง กับพวกจำเลยบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัดจำเลยร่วม ป.วิ.พ. ม. 57 (3) (ก), ม. 58, ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองได้ยื่นคำร้องขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) โดยอ้างว่าได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ก่อน แต่โจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย จึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) และถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่ง ป.วิ.พ. มาตรา 58 วรรคแรก บัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งไม่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 4,500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านและที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและพิพากษาเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เสีย แล้วบังคับให้บริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด โอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองกับรับชำระค่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาทที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นคู่ความ โดยยื่นคำร้องเข้ามาพร้อมกับการยื่นคำให้การและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมตามขอ โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยร่วมไม่ยื่นคำให้การและไม่มาศาลในวันนัดสืบพยาน ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด จำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่มีคำสั่งรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาและที่มีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมเสีย ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 3,000 บาท จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อปี 2539 จำเลยร่วมได้จัดสรรที่ดินพร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขายในโครงการบ้านจุฑาภัทร ตั้งอยู่หมู่ที่ 1 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยากันทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วม 1 แปลง ราคา 695,500 บาท ชำระเงินจอง 5,000 บาท ต่อมาจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมหรือไม่ และจำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่ ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท ซึ่งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉล ทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ดังนี้ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองก็ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดี เพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) (ก) ให้รับผิดตามฟ้องแย้ง ส่วนปัญหาว่า จำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างเหตุว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอยู่ก่อน และโจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย กรณีจึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อจะได้พิจารณารวมกันไปเสียทีเดียว ตามมาตรา 57 (3) (ก) จำเลยทั้งสองจึงขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความได้ ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้หมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีจึงชอบแล้ว อย่างไรก็ดีแม้จำเลยทั้งสองจะยื่นคำร้องขอให้ศาลเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี แต่ก็ถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่งมาตรา 58 วรรคแรก ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นบัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่า ตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งดังที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยประการต่อไปว่า โจทก์รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วมโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งปัญหาดังกล่าวศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังไม่ได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรพิจารณาพิพากษาไปโดยไม่จำต้องย้อนสำนวน และเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่า จำเลยทั้งสองอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้จำเลยทั้งสองเบิกความทำนองเดียวกันได้ความว่า หลังจากจำเลยทั้งสองผ่อนดาวน์ครบและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านแล้ว ปรากฏว่าจำเลยร่วมก่อสร้างบ้านไม่เสร็จ และตกลงว่าจ้างจำเลยทั้งสองก่อสร้างบ้านพิพาทและบ้านหลังอื่น ซึ่งเป็นแถวเดียวกันเป็นทาวน์เฮาส์รวม 12 ห้อง เมื่อก่อสร้างเสร็จ จำเลยร่วมชำระค่าก่อสร้างเพียง 3 ห้อง เป็นเงิน 73,469.55 บาท และสำเนาเช็คยังค้างชำระเป็นเงิน 309,000 บาท เมื่อหักกับค่าบ้านที่เหลือจะมีส่วนต่างประมาณ 300,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสองจะต้องชำระ จำเลยร่วมจึงเสนอให้หักกลบลบหนี้กัน และให้จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทได้ แต่ต่อมาก็มิได้มีการดำเนินการโอนที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยทั้งสอง ฝ่ายโจทก์และจำเลยร่วมไม่นำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่น ประกอบกับจำเลยร่วมก็ส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ก่อสร้างบ้านให้จำเลยร่วมแล้วทั้งสิบสองห้อง โดยจำเลยร่วมยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านเป็นเงิน 309,000 บาท และจำเลยร่วมเสนอจะหักกลบลบหนี้กับค่าที่ดินและบ้านพิพาท แต่จำเลยร่วมยังไม่ได้ดำเนินการและไม่ได้ขอให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติการชำระหนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้ผิดสัญญา ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ จำเลยทั้งสองจึงอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะให้จำเลยร่วมปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยร่วมได้โอนขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ซึ่งนายสุนทร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ก็เบิกความยอมรับว่า โจทก์ซื้อโครงการนี้จากจำเลยร่วมในราคาถูกกว่าประชาชนทั่วไป เห็นว่า ตามวิสัยของผู้ที่จะซื้อบ้านที่มีการก่อสร้างไว้แล้ว ก็จะต้องไปตรวจดูบ้านก่อนว่ามีสภาพอย่างไร ชำรุดหรือไม่เพียงใด และราคาเหมาะสมหรือไม่ โดยเฉพาะโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยิ่งต้องตรวจดูเป็นพิเศษยิ่งกว่าผู้ซื้อโดยทั่วไป และต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งของที่ดินและบ้านด้วยว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้เห็นได้จากในสัญญาขายที่ดินและเอกสารแนบท้ายระบุว่า บ้านทาวน์เฮาส์ปลูกมาแล้ว 5 ปี และบ้านที่ซื้อก็ไม่ติดกันทุกห้องอันแสดงว่าโจทก์เลือกซื้อเฉพาะบางห้อง โดยโจทก์ซื้อไว้ 18 ห้อง การที่สามารถระบุเลขที่บ้านแต่ละห้องไว้ ย่อมแสดงอยู่ในตัวว่าโจทก์ได้ไปตรวจดูบ้านแล้ว และตกลงซื้อเฉพาะบ้านที่ต้องการตามที่ระบุในสัญญาเท่านั้น ซึ่งมีบ้านของจำเลยทั้งสองด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมทราบดีว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่แรกแล้ว ตามพฤติการณ์ที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านต่ำกว่าราคาท้องตลาด แสดงให้เห็นว่าเป็นการซื้อขายที่ไม่ปกติ เชื่อว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่า จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นการใช้สิทธิที่ไม่สุจริต ที่โจทก์นำสืบว่าไม่ได้ไปตรวจดูที่ดินและบ้านพิพาทนั้น ขัดต่อเหตุผลฟังไม่ขึ้น ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์รับโอนที่ดินและบ้านพิพาทไว้โดยไม่สุจริต โดยมีเจตนาให้จำเลยทั้งสองเจ้าหนี้เสียเปรียบ ที่โจทก์อ้างว่าฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองขาดอายุความเพราะจำเลยทั้งสองทราบเรื่องการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยร่วมพ้นกำหนด 1 ปี นั้น ก็ได้ความว่า จำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของโครงการโดยเป็นผู้เก็บค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการต่าง ๆ และออกใบเสร็จรับเงินในนามจำเลยร่วมตลอดมา จึงย่อมทำให้จำเลยทั้งสองเข้าใจได้ว่าจำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท เชื่อว่าจำเลยทั้งสองเพิ่งทราบว่าจำเลยร่วมโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อมีการปิดหมายคดีนี้ที่บ้านของจำเลยทั้งสองเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2545 ตามที่จำเลยทั้งสองนำสืบ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวจึงยังไม่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 240 อย่างไรก็ตามได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยทั้งสองยังค้างชำระราคาในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเนื้อที่ 23.5 ตารางวา เป็นเงิน 556,200 บาท และตามสัญญาระบุว่าหากเนื้อที่ดินตามโฉนดเพิ่มขึ้นให้ถือราคาเพิ่มขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท ปรากฏว่าเมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วมีเนื้อที่ 34 ตารางวา โดยเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นจากเดิม 10.5 ตารางวา คิดเป็นเงิน 105,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงต้องชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยร่วมเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 661,200 บาท แต่จำเลยร่วมเป็นหนี้ค่าก่อสร้างจำเลยทั้งสอง 309,000 บาท ซึ่งหนี้ระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมมีวัตถุแห่งหนี้อย่างเดียวกัน เข้าเกณฑ์ที่จะหักกลบลบหนี้กันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 341 เพื่อความสะดวกในการบังคับตามคำพิพากษา ศาลฎีกาจึงให้หักกลบลบหนี้กัน เมื่อหักหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองต้องชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 352,200 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามา ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ในส่วนคำสั่งเกี่ยวกับฟ้องแย้งและการหมายเรียกให้บุคคลภายนอกเข้ามาในคดีนั้นให้บังคับตามคำสั่งศาลชั้นต้น ให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 เลขที่ดิน 268 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 352,200 บาท หากจำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(สมยศ เข็มทอง-สิริรัตน์ จันทรา-ธนฤกษ์ นิติเศรณี)ศาลจังหวัดปทุมธานี - นายอาทิตย์ นุ่นทิพย์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายเฉลิมชัย ศรีเลิศชัยพานิชแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.174/2550หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ867/2545หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ959/2547หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 4,500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านและที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและพิพากษาเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เสีย แล้วบังคับให้บริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด โอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองกับรับชำระค่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาทที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นคู่ความ โดยยื่นคำร้องเข้ามาพร้อมกับการยื่นคำให้การและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมตามขอ โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยร่วมไม่ยื่นคำให้การและไม่มาศาลในวันนัดสืบพยาน ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด จำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่มีคำสั่งรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาและที่มีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมเสีย ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 3,000 บาท จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อปี 2539 จำเลยร่วมได้จัดสรรที่ดินพร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขายในโครงการบ้านจุฑาภัทร ตั้งอยู่หมู่ที่ 1 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยากันทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วม 1 แปลง ราคา 695,500 บาท ชำระเงินจอง 5,000 บาท ต่อมาจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมหรือไม่ และจำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่ ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท ซึ่งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉล ทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ดังนี้ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองก็ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดี เพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) (ก) ให้รับผิดตามฟ้องแย้ง ส่วนปัญหาว่า จำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างเหตุว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอยู่ก่อน และโจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย กรณีจึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อจะได้พิจารณารวมกันไปเสียทีเดียว ตามมาตรา 57 (3) (ก) จำเลยทั้งสองจึงขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความได้ ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้หมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีจึงชอบแล้ว อย่างไรก็ดีแม้จำเลยทั้งสองจะยื่นคำร้องขอให้ศาลเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี แต่ก็ถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่งมาตรา 58 วรรคแรก ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นบัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่า ตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งดังที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยประการต่อไปว่า โจทก์รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วมโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งปัญหาดังกล่าวศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังไม่ได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรพิจารณาพิพากษาไปโดยไม่จำต้องย้อนสำนวน และเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่า จำเลยทั้งสองอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้จำเลยทั้งสองเบิกความทำนองเดียวกันได้ความว่า หลังจากจำเลยทั้งสองผ่อนดาวน์ครบและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านแล้ว ปรากฏว่าจำเลยร่วมก่อสร้างบ้านไม่เสร็จ และตกลงว่าจ้างจำเลยทั้งสองก่อสร้างบ้านพิพาทและบ้านหลังอื่น ซึ่งเป็นแถวเดียวกันเป็นทาวน์เฮาส์รวม 12 ห้อง เมื่อก่อสร้างเสร็จ จำเลยร่วมชำระค่าก่อสร้างเพียง 3 ห้อง เป็นเงิน 73,469.55 บาท และสำเนาเช็คยังค้างชำระเป็นเงิน 309,000 บาท เมื่อหักกับค่าบ้านที่เหลือจะมีส่วนต่างประมาณ 300,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสองจะต้องชำระ จำเลยร่วมจึงเสนอให้หักกลบลบหนี้กัน และให้จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทได้ แต่ต่อมาก็มิได้มีการดำเนินการโอนที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยทั้งสอง ฝ่ายโจทก์และจำเลยร่วมไม่นำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่น ประกอบกับจำเลยร่วมก็ส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ก่อสร้างบ้านให้จำเลยร่วมแล้วทั้งสิบสองห้อง โดยจำเลยร่วมยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านเป็นเงิน 309,000 บาท และจำเลยร่วมเสนอจะหักกลบลบหนี้กับค่าที่ดินและบ้านพิพาท แต่จำเลยร่วมยังไม่ได้ดำเนินการและไม่ได้ขอให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติการชำระหนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้ผิดสัญญา ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ จำเลยทั้งสองจึงอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะให้จำเลยร่วมปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยร่วมได้โอนขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ซึ่งนายสุนทร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ก็เบิกความยอมรับว่า โจทก์ซื้อโครงการนี้จากจำเลยร่วมในราคาถูกกว่าประชาชนทั่วไป เห็นว่า ตามวิสัยของผู้ที่จะซื้อบ้านที่มีการก่อสร้างไว้แล้ว ก็จะต้องไปตรวจดูบ้านก่อนว่ามีสภาพอย่างไร ชำรุดหรือไม่เพียงใด และราคาเหมาะสมหรือไม่ โดยเฉพาะโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยิ่งต้องตรวจดูเป็นพิเศษยิ่งกว่าผู้ซื้อโดยทั่วไป และต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งของที่ดินและบ้านด้วยว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้เห็นได้จากในสัญญาขายที่ดินและเอกสารแนบท้ายระบุว่า บ้านทาวน์เฮาส์ปลูกมาแล้ว 5 ปี และบ้านที่ซื้อก็ไม่ติดกันทุกห้องอันแสดงว่าโจทก์เลือกซื้อเฉพาะบางห้อง โดยโจทก์ซื้อไว้ 18 ห้อง การที่สามารถระบุเลขที่บ้านแต่ละห้องไว้ ย่อมแสดงอยู่ในตัวว่าโจทก์ได้ไปตรวจดูบ้านแล้ว และตกลงซื้อเฉพาะบ้านที่ต้องการตามที่ระบุในสัญญาเท่านั้น ซึ่งมีบ้านของจำเลยทั้งสองด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมทราบดีว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่แรกแล้ว ตามพฤติการณ์ที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านต่ำกว่าราคาท้องตลาด แสดงให้เห็นว่าเป็นการซื้อขายที่ไม่ปกติ เชื่อว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่า จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นการใช้สิทธิที่ไม่สุจริต ที่โจทก์นำสืบว่าไม่ได้ไปตรวจดูที่ดินและบ้านพิพาทนั้น ขัดต่อเหตุผลฟังไม่ขึ้น ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์รับโอนที่ดินและบ้านพิพาทไว้โดยไม่สุจริต โดยมีเจตนาให้จำเลยทั้งสองเจ้าหนี้เสียเปรียบ ที่โจทก์อ้างว่าฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองขาดอายุความเพราะจำเลยทั้งสองทราบเรื่องการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยร่วมพ้นกำหนด 1 ปี นั้น ก็ได้ความว่า จำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของโครงการโดยเป็นผู้เก็บค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการต่าง ๆ และออกใบเสร็จรับเงินในนามจำเลยร่วมตลอดมา จึงย่อมทำให้จำเลยทั้งสองเข้าใจได้ว่าจำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท เชื่อว่าจำเลยทั้งสองเพิ่งทราบว่าจำเลยร่วมโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อมีการปิดหมายคดีนี้ที่บ้านของจำเลยทั้งสองเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2545 ตามที่จำเลยทั้งสองนำสืบ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวจึงยังไม่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 240 อย่างไรก็ตามได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยทั้งสองยังค้างชำระราคาในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเนื้อที่ 23.5 ตารางวา เป็นเงิน 556,200 บาท และตามสัญญาระบุว่าหากเนื้อที่ดินตามโฉนดเพิ่มขึ้นให้ถือราคาเพิ่มขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท ปรากฏว่าเมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วมีเนื้อที่ 34 ตารางวา โดยเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นจากเดิม 10.5 ตารางวา คิดเป็นเงิน 105,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงต้องชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยร่วมเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 661,200 บาท แต่จำเลยร่วมเป็นหนี้ค่าก่อสร้างจำเลยทั้งสอง 309,000 บาท ซึ่งหนี้ระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมมีวัตถุแห่งหนี้อย่างเดียวกัน เข้าเกณฑ์ที่จะหักกลบลบหนี้กันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 341 เพื่อความสะดวกในการบังคับตามคำพิพากษา ศาลฎีกาจึงให้หักกลบลบหนี้กัน เมื่อหักหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองต้องชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 352,200 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามา ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ในส่วนคำสั่งเกี่ยวกับฟ้องแย้งและการหมายเรียกให้บุคคลภายนอกเข้ามาในคดีนั้นให้บังคับตามคำสั่งศาลชั้นต้น ให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 เลขที่ดิน 268 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 352,200 บาท หากจำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4632/2554บริษัทปทุมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำกัดโจทก์นายทองมา ใสยิ่ง กับพวกจำเลยบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัดจำเลยร่วม ป.วิ.พ. ม. 57 (3) (ก), ม. 58, ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองได้ยื่นคำร้องขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) โดยอ้างว่าได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ก่อน แต่โจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย จึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) และถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่ง ป.วิ.พ. มาตรา 58 วรรคแรก บัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งไม่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 4,500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านและที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและพิพากษาเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เสีย แล้วบังคับให้บริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด โอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองกับรับชำระค่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาทที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นคู่ความ โดยยื่นคำร้องเข้ามาพร้อมกับการยื่นคำให้การและฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมตามขอ โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยร่วมไม่ยื่นคำให้การและไม่มาศาลในวันนัดสืบพยาน ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด จำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เหลือหลังจากหักกลบลบหนี้กันแล้ว ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่มีคำสั่งรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาและที่มีคำสั่งเรียกบริษัทจุฑาภัทร แลนด์กรุ๊ป จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมเสีย ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี และบ้านเลขที่ 133/12 หมู่ที่ 1 หมู่บ้านจุฑาภัทร ซอย 9 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 3,000 บาท จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อปี 2539 จำเลยร่วมได้จัดสรรที่ดินพร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขายในโครงการบ้านจุฑาภัทร ตั้งอยู่หมู่ที่ 1 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยากันทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วม 1 แปลง ราคา 695,500 บาท ชำระเงินจอง 5,000 บาท ต่อมาจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมหรือไม่ และจำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่ ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท ซึ่งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉล ทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ดังนี้ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองก็ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดี เพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) (ก) ให้รับผิดตามฟ้องแย้ง ส่วนปัญหาว่า จำเลยทั้งสองขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างเหตุว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอยู่ก่อน และโจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย กรณีจึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อจะได้พิจารณารวมกันไปเสียทีเดียว ตามมาตรา 57 (3) (ก) จำเลยทั้งสองจึงขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความได้ ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้หมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีจึงชอบแล้ว อย่างไรก็ดีแม้จำเลยทั้งสองจะยื่นคำร้องขอให้ศาลเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี แต่ก็ถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่งมาตรา 58 วรรคแรก ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นบัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่า ตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งดังที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยประการต่อไปว่า โจทก์รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทจากจำเลยร่วมโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งปัญหาดังกล่าวศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังไม่ได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรพิจารณาพิพากษาไปโดยไม่จำต้องย้อนสำนวน และเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่า จำเลยทั้งสองอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้จำเลยทั้งสองเบิกความทำนองเดียวกันได้ความว่า หลังจากจำเลยทั้งสองผ่อนดาวน์ครบและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านแล้ว ปรากฏว่าจำเลยร่วมก่อสร้างบ้านไม่เสร็จ และตกลงว่าจ้างจำเลยทั้งสองก่อสร้างบ้านพิพาทและบ้านหลังอื่น ซึ่งเป็นแถวเดียวกันเป็นทาวน์เฮาส์รวม 12 ห้อง เมื่อก่อสร้างเสร็จ จำเลยร่วมชำระค่าก่อสร้างเพียง 3 ห้อง เป็นเงิน 73,469.55 บาท และสำเนาเช็คยังค้างชำระเป็นเงิน 309,000 บาท เมื่อหักกับค่าบ้านที่เหลือจะมีส่วนต่างประมาณ 300,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสองจะต้องชำระ จำเลยร่วมจึงเสนอให้หักกลบลบหนี้กัน และให้จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทได้ แต่ต่อมาก็มิได้มีการดำเนินการโอนที่ดินและบ้านให้แก่จำเลยทั้งสอง ฝ่ายโจทก์และจำเลยร่วมไม่นำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่น ประกอบกับจำเลยร่วมก็ส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองได้ก่อสร้างบ้านให้จำเลยร่วมแล้วทั้งสิบสองห้อง โดยจำเลยร่วมยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านเป็นเงิน 309,000 บาท และจำเลยร่วมเสนอจะหักกลบลบหนี้กับค่าที่ดินและบ้านพิพาท แต่จำเลยร่วมยังไม่ได้ดำเนินการและไม่ได้ขอให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติการชำระหนี้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้ผิดสัญญา ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งสองและจำเลยร่วมมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ จำเลยทั้งสองจึงอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะให้จำเลยร่วมปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยร่วมได้โอนขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ซึ่งนายสุนทร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ก็เบิกความยอมรับว่า โจทก์ซื้อโครงการนี้จากจำเลยร่วมในราคาถูกกว่าประชาชนทั่วไป เห็นว่า ตามวิสัยของผู้ที่จะซื้อบ้านที่มีการก่อสร้างไว้แล้ว ก็จะต้องไปตรวจดูบ้านก่อนว่ามีสภาพอย่างไร ชำรุดหรือไม่เพียงใด และราคาเหมาะสมหรือไม่ โดยเฉพาะโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยิ่งต้องตรวจดูเป็นพิเศษยิ่งกว่าผู้ซื้อโดยทั่วไป และต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งของที่ดินและบ้านด้วยว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่ ซึ่งในข้อนี้เห็นได้จากในสัญญาขายที่ดินและเอกสารแนบท้ายระบุว่า บ้านทาวน์เฮาส์ปลูกมาแล้ว 5 ปี และบ้านที่ซื้อก็ไม่ติดกันทุกห้องอันแสดงว่าโจทก์เลือกซื้อเฉพาะบางห้อง โดยโจทก์ซื้อไว้ 18 ห้อง การที่สามารถระบุเลขที่บ้านแต่ละห้องไว้ ย่อมแสดงอยู่ในตัวว่าโจทก์ได้ไปตรวจดูบ้านแล้ว และตกลงซื้อเฉพาะบ้านที่ต้องการตามที่ระบุในสัญญาเท่านั้น ซึ่งมีบ้านของจำเลยทั้งสองด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมทราบดีว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่แรกแล้ว ตามพฤติการณ์ที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านต่ำกว่าราคาท้องตลาด แสดงให้เห็นว่าเป็นการซื้อขายที่ไม่ปกติ เชื่อว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่า จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นการใช้สิทธิที่ไม่สุจริต ที่โจทก์นำสืบว่าไม่ได้ไปตรวจดูที่ดินและบ้านพิพาทนั้น ขัดต่อเหตุผลฟังไม่ขึ้น ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์รับโอนที่ดินและบ้านพิพาทไว้โดยไม่สุจริต โดยมีเจตนาให้จำเลยทั้งสองเจ้าหนี้เสียเปรียบ ที่โจทก์อ้างว่าฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองขาดอายุความเพราะจำเลยทั้งสองทราบเรื่องการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยร่วมพ้นกำหนด 1 ปี นั้น ก็ได้ความว่า จำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของโครงการโดยเป็นผู้เก็บค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการต่าง ๆ และออกใบเสร็จรับเงินในนามจำเลยร่วมตลอดมา จึงย่อมทำให้จำเลยทั้งสองเข้าใจได้ว่าจำเลยร่วมยังเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท เชื่อว่าจำเลยทั้งสองเพิ่งทราบว่าจำเลยร่วมโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อมีการปิดหมายคดีนี้ที่บ้านของจำเลยทั้งสองเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2545 ตามที่จำเลยทั้งสองนำสืบ ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวจึงยังไม่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 240 อย่างไรก็ตามได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยทั้งสองยังค้างชำระราคาในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเนื้อที่ 23.5 ตารางวา เป็นเงิน 556,200 บาท และตามสัญญาระบุว่าหากเนื้อที่ดินตามโฉนดเพิ่มขึ้นให้ถือราคาเพิ่มขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท ปรากฏว่าเมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วมีเนื้อที่ 34 ตารางวา โดยเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นจากเดิม 10.5 ตารางวา คิดเป็นเงิน 105,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงต้องชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยร่วมเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 661,200 บาท แต่จำเลยร่วมเป็นหนี้ค่าก่อสร้างจำเลยทั้งสอง 309,000 บาท ซึ่งหนี้ระหว่างจำเลยทั้งสองกับจำเลยร่วมมีวัตถุแห่งหนี้อย่างเดียวกัน เข้าเกณฑ์ที่จะหักกลบลบหนี้กันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 341 เพื่อความสะดวกในการบังคับตามคำพิพากษา ศาลฎีกาจึงให้หักกลบลบหนี้กัน เมื่อหักหนี้กันแล้ว จำเลยทั้งสองต้องชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 352,200 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามา ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ในส่วนคำสั่งเกี่ยวกับฟ้องแย้งและการหมายเรียกให้บุคคลภายนอกเข้ามาในคดีนั้นให้บังคับตามคำสั่งศาลชั้นต้น ให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 21704 เลขที่ดิน 268 ตำบลคูขวาง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม แล้วให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยทั้งสองและรับชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 352,200 บาท หากจำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ(สมยศ เข็มทอง-สิริรัตน์ จันทรา-ธนฤกษ์ นิติเศรณี)ศาลจังหวัดปทุมธานี - นายอาทิตย์ นุ่นทิพย์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายเฉลิมชัย ศรีเลิศชัยพานิชแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.174/2550หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ867/2545หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ959/2547หมายเหตุ