คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4253หลักกฎหมาย: แม้ว่าตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่3และจำเลยข้อ3มีว่าหากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่3เป็นเวลา2เดือนถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่าก็ตามแต่ตามทางปฏิบัติเมื่อชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่3จำนวน30,000บาทแล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่3เรื่อยมาแต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า2เดือนแล้วก็มีหลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่3ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่3ก็เช่นเดียวกันจำเลยได้ชำระค่าเช่าที่ดินจำนวน140,000บาทเท่านั้นแสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่3และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ3เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้นการเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387คือโจทก์ที่3จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่3จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่3ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่3จึงยังมีผลใช้บังคับอยู่ โจทก์ที่3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่1แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่นๆว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่7ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่1นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยรวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้วและโจทก์ที่1ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วยแสดงว่าโจทก์ที่1รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3ว่าจำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3อยู่ก่อนและการที่โจทก์ที่2รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่1ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่2ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่3อยู่ก่อนแล้วเพราะโจทก์ที่1เป็นกรรมการของโจทก์ที่2อยู่ด้วยเมื่อโจทก์ที่1และที่2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3การที่โจทก์ที่1และที่2ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3เช่นนี้การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริตการที่โจทก์ที่2นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์ที่2ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยกับโจทก์ที่3เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่1และที่2มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วยแม้โจทก์ที่1จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่3โดยโจทก์ที่2เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่1โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดกำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่3ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่1และที่2ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่3กับจำเลยด้วยไม่ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่2แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและการที่โจทก์ที่3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่1โดยโจทก์ที่1ให้โจทก์ที่2รับโอนแทนนั้นเป็นการโอนโดยไม่สุจริตและเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบคดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา237แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่3กับโจทก์ที่2จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้แต่ไม่ตัดสิทธิของจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา148(3) ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่3และจำเลยระบุให้จำเลยผู้ซื้อเข้าปลูกบ้านในที่ดินพิพาทได้ทันแม้ยังอยู่ระหว่างผ่อนชำระราคาก็ตามการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขายดังกล่าวเป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่3ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเองเมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่3แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และ 26195เนื้อที่รวม 55 ไร่ กับนายพานิช วัฒนานันท์ ต่อมาวันที่ 27พฤษภาคม 2520 โจทก์ที่ 2 อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินของโจทก์ที่ 1 รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195จากนายพานิช ได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายจำเลยได้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำนวน200 ตารางวา โจทก์ทั้งสองจึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายเพราะโจทก์ทั้งสองนำที่ดินพิพาทให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายอัตราเดือนละ 20,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยค่าเสียหายนับถึงวันฟ้องเป็นเงิน 240,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์ทั้งสองไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน เนื่องจากจำเลยได้ซื้อที่ดินจัดสรรมาจากนายพานิช วัฒนานันท์ เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512และวันที่ 8 เมษายน 2518 รวม 3 แปลง เนื้อที่ 200 ตารางวา จำเลยได้ปลูกบ้านและอู่ซ่อมรถยนต์บนที่ดินดังกล่าว ทั้งนี้เป็นไปตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายพานิชที่ยินยอมให้จำเลยเข้าครอบครองได้ทันทีโดยไม่ต้องชำระราคาครบถ้วน จำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่นั้นเป็นต้นมาด้วยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยขอให้ยกฟ้องโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นบุคคลเสมือนไร้ความสามารถ มีจำเลยที่ 2 ภรรยาเป็นผู้พิทักษ์และเป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 4 เป็นนิติบุคคลมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือหุ้นและเป็นกรรมการและมีอำนาจจัดการของจำเลยที่ 4 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 251 คือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จากจำเลยที่ 1จำนวน 2 แปลง รวมเนื้อที่ 100 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาทโดยวางมัดจำ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนทั้งหมดในเวลา 24 เดือน แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาในการชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1อีก 1 แปลง อยู่ติดกันกับสองแปลงแรกเนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 150,000 บาท โจทก์วางมัดจำ 10,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ยอมรับชำระค่าที่ดินจากโจทก์อีก หลังจากซื้อที่ดินทั้งสามแปลงแล้ว โจทก์ได้ปลูกสร้างบ้านเลขที่ ว.49 อยู่อาศัยในที่ดินสองแปลงแรกและปลูกสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในแปลงที่สามและเข้าครอบครองที่ดินมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้จำเลยที่ 3 ดำเนินการและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่26195 ทั้งแปลงให้จำเลยที่ 3 โดยมีจำเลยที่ 4 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนซื้อขายไม่มีเจตนาซื้อขายที่ดินส่วนของโจทก์ เพราะจำเลยที่ 3 และที่ 4 รู้ถึงการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว และจำเลยที่ 1 ยังให้จำเลยที่ 3และที่ 4 แบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนพิพาทให้แก่โจทก์ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิม จำเลยที่ 3 และที่ 4 ไม่ปฏิบัติตามจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จึงต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 200 ตารางวา ให้โจทก์โดยปลอดจากภาวะผูกพันใด ๆ พร้อมทั้งรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ157,000 บาท หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าธรรมเนียมค่าภาษี และค่าใช้จ่ายในการโอน และหากโจทก์ต้องชำระเงินค่าไถ่ถอนจำนองแทนจำเลยที่ 4 ให้โจทก์มีสิทธิหักเงินจากเงินจำนวน 157,000 บาท ที่ต้องชำระให้แก่จำเลยได้จำเลยที่ 1 และที่ 2 สำนวนหลังจากขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 3 และที่ 4 สำนวนหลังให้การว่า เมื่อวันที่24 ตุลาคม 2518 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่251 และ 26195 พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 ในราคา25,000,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินท้ายคำให้การ ต่อมาวันที่ 27 พฤษภาคม 2520 จำเลยที่ 4 อาศัยสิทธิของจำเลยที่ 3 ตามหนังสือสัญญาดังกล่าว รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 โดยจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทราบแต่เพียงว่าโจทก์อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้จำเลยที่ 4ทั้งแปลงโจทก์จึงไม่อาจใช้สิทธิใด ๆ เรียกร้องให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 แบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 3 และที่ 4 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นสั่งรวมการพิจารณาคดีทั้งสองสำนวนเข้าด้วยกันโดยให้เรียกนายประยูร ยุคนธจิตต์ ว่าโจทก์ที่ 1 เรียกบริษัทอุดมสุข จำกัด ว่าโจทก์ที่ 2 เรียกนายพานิช วัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 3 เรียกนางนิรมลหรือพิรัล มงคลสินธุ์หรือวัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 4 และเรียกนายสมเจตน์ ไชยมงคล ว่าจำเลยระหว่างพิจารณา โจทก์ที่ 3 ถึงแก่กรรม จำเลยจึงขอถอนฟ้องและขอให้ศาลหมายเรียกนางสาวพรสวรรค์ วัฒนานันท์ ในฐานะผู้จัดการมรดกเข้ามาร่วมเป็นจำเลย เมื่อรวมพิจารณาแล้วให้เรียกนางสาวพรสวรรค์ว่าโจทก์ที่ 5โจทก์ที่ 5 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยตามคำฟ้องของจำเลยที่ 2(ในนำสวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533) โดยให้จำเลยพร้อมทั้งบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนบ้านเลขที่ ว.49 หมู่ 3แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร กับสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลสีกัน (สองห้อง)อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร (พระนคร) ห้ามไม่ให้จำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดังกล่าวอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 จำนวน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (6 สิงหาคม 2533) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าเสียหายอีกเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบที่ดินดังกล่าวคืนโจทก์ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 1 สำหรับสำนวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533และให้ยกฟ้องของจำเลย (ซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่16674/2533)โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ตามที่โจทก์จำเลยนำสืบว่า เดิมโจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 251 ตำบลสีกัน (สองห้อง) อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ)กรุงเทพมหานคร โจทก์ที่ 3 ได้แบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆเพื่อจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปและแบ่งแยกที่ดินโฉนดเดิมออกเป็นเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 จำเลยได้ทำสัญญาซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 จำนวน 2 แปลง เนื้อที่ 100 ตารางวาเป็นเงิน 100,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนภายใน 24 เดือน รายละเอียดปรากฏตามสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย ล.19 หลังจากนั้นจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินและผ่อนชำระราคาที่ดินให้โจทก์ที่ 3 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.19 ล.20 ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 อีก 1 แปลง ซึ่งอยู่ติดกับสองแปลงแรกเนื้อที่100 ตารางวา ในราคา 150,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้10,000 บาท จำเลยได้ปลูกเล้าไก่ในที่แปลงหลัง หลังจากแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วที่ดินของจำเลยทั้ง 3 แปลง อยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 รวมเนื้อที่ 55 ไร่ เป็นเงิน 25,000,000 บาท ให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งรวมที่ดินพิพาทที่จำเลยทำสัญญาซื้อขายไว้กับโจทก์ที่ 3 ด้วย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2ได้ให้โจทก์ที่ 3 โอนที่ดินให้โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นนิติบุคคลตามความต้องการของโจทก์ที่ 1 จำเลยได้รื้อเล้าไก่ออกแล้วปลูกเป็นอู่ซ่อมรถยนต์ โจทก์ที่ 1 ได้ห้ามปรามและแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่าโจทก์ที่ 2 มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่ 3 และจำเลยเอกสารหมาย ล.19 ข้อ 3 มีว่า"ผู้ซื้อจะต้องนำเงินค่าที่ดินมาชำระที่สำนักงานทุก ๆ ครั้งผู้ขายจะได้ออกใบเสร็จรับเงินให้ ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดโดยขาดชำระเป็นเวลา 1 เดือน ต้องคิดค่าดอกเบี้ยชดเชยเดือนละ 20 บาท แต่ถ้าขาดชำระ 2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือว่าเป็นค่าเช่าที่ไป" ดังนั้น จะเห็นได้ว่า ตามสัญญาข้อ 3 นี้หากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่ 3 เป็นเวลา2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่า แต่ตามทางปฏิบัติจำเลยนำสืบฟังได้ว่า เมื่อจำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 3 จำนวน 30,000 บาท แล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่ 3เรื่อยมา แต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า 2 เดือนแล้วก็มี หลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่ 3 ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่ 3 ก็เช่นเดียวกัน จำเลยได้ชำระค่าที่ดินจำนวน 14,000 บาท เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่ 3 และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ 3 เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้น การเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 387 คือโจทก์ที่ 3 จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่ 3 จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่ 3 ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลย ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่ 3ตามเอกสารหมาย ล.19 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ เมื่อโจทก์ที่ 3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.6 แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่น ๆ ว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่ 3 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย รวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้ว และโจทก์ที่ 1 ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วย แสดงว่า โจทก์ที่ 1 รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ว่า จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อน และการที่โจทก์ที่ 2 รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่ 1 ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อนแล้ว เพราะโจทก์ที่ 1เป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2 อยู่ด้วย เมื่อโจทก์ที่ 1 และที่ 2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 การที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 เช่นนี้ การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริต การที่โจทก์ที่ 2 นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าโจทก์ที่ 2 มีความผูกพันที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนให้แก่จำเลยหรือไม่เห็นว่า จำเลยกับโจทก์ที่ 3 เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่ 1 และที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วย แม้โจทก์ที่ 1 จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 3 เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่ 1 โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใด กำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 3 ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่ 3 กับจำเลยด้วยไม่ ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์ที่ 2 แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความดังได้วินิจฉัยมาข้างต้นว่าจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วน และการที่โจทก์ที่ 3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 โดยโจทก์ที่ 1ให้โจทก์ที่ 2 รับโอนแทนนั้น เป็นการโอนโดยสุจริต และเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบ คดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้ แต่ไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148(3)มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ เห็นว่าการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขาย เป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่ 3 ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเอง เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3 แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 2 เสียด้วยและไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีไปฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนซื้อขายเฉพาะที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 ต่อไปนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2808 - 2809/2539นาย ประยูร ยุคนธจิตต์ กับพวกโจทก์นาย สมเจตน์ ไชยมงคลจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 193, ม. 237, ม. 387, ม. 1367, ม. 1382 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 148 (3)แม้ว่าตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่3และจำเลยข้อ3มีว่าหากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่3เป็นเวลา2เดือนถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่าก็ตามแต่ตามทางปฏิบัติเมื่อชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่3จำนวน30,000บาทแล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่3เรื่อยมาแต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า2เดือนแล้วก็มีหลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่3ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่3ก็เช่นเดียวกันจำเลยได้ชำระค่าเช่าที่ดินจำนวน140,000บาทเท่านั้นแสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่3และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ3เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้นการเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387คือโจทก์ที่3จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่3จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่3ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่3จึงยังมีผลใช้บังคับอยู่ โจทก์ที่3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่1แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่นๆว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่7ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่1นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยรวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้วและโจทก์ที่1ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วยแสดงว่าโจทก์ที่1รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3ว่าจำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3อยู่ก่อนและการที่โจทก์ที่2รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่1ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่2ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่3อยู่ก่อนแล้วเพราะโจทก์ที่1เป็นกรรมการของโจทก์ที่2อยู่ด้วยเมื่อโจทก์ที่1และที่2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3การที่โจทก์ที่1และที่2ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3เช่นนี้การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริตการที่โจทก์ที่2นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์ที่2ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยกับโจทก์ที่3เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่1และที่2มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วยแม้โจทก์ที่1จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่3โดยโจทก์ที่2เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่1โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดกำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่3ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่1และที่2ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่3กับจำเลยด้วยไม่ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่2แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและการที่โจทก์ที่3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่1โดยโจทก์ที่1ให้โจทก์ที่2รับโอนแทนนั้นเป็นการโอนโดยไม่สุจริตและเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบคดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา237แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่3กับโจทก์ที่2จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้แต่ไม่ตัดสิทธิของจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา148(3) ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่3และจำเลยระบุให้จำเลยผู้ซื้อเข้าปลูกบ้านในที่ดินพิพาทได้ทันแม้ยังอยู่ระหว่างผ่อนชำระราคาก็ตามการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขายดังกล่าวเป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่3ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเองเมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่3แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และ 26195เนื้อที่รวม 55 ไร่ กับนายพานิช วัฒนานันท์ ต่อมาวันที่ 27พฤษภาคม 2520 โจทก์ที่ 2 อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินของโจทก์ที่ 1 รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195จากนายพานิช ได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายจำเลยได้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำนวน200 ตารางวา โจทก์ทั้งสองจึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายเพราะโจทก์ทั้งสองนำที่ดินพิพาทให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายอัตราเดือนละ 20,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยค่าเสียหายนับถึงวันฟ้องเป็นเงิน 240,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์ทั้งสองไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน เนื่องจากจำเลยได้ซื้อที่ดินจัดสรรมาจากนายพานิช วัฒนานันท์ เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512และวันที่ 8 เมษายน 2518 รวม 3 แปลง เนื้อที่ 200 ตารางวา จำเลยได้ปลูกบ้านและอู่ซ่อมรถยนต์บนที่ดินดังกล่าว ทั้งนี้เป็นไปตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายพานิชที่ยินยอมให้จำเลยเข้าครอบครองได้ทันทีโดยไม่ต้องชำระราคาครบถ้วน จำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่นั้นเป็นต้นมาด้วยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยขอให้ยกฟ้องโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นบุคคลเสมือนไร้ความสามารถ มีจำเลยที่ 2 ภรรยาเป็นผู้พิทักษ์และเป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 4 เป็นนิติบุคคลมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือหุ้นและเป็นกรรมการและมีอำนาจจัดการของจำเลยที่ 4 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 251 คือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จากจำเลยที่ 1จำนวน 2 แปลง รวมเนื้อที่ 100 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาทโดยวางมัดจำ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนทั้งหมดในเวลา 24 เดือน แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาในการชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1อีก 1 แปลง อยู่ติดกันกับสองแปลงแรกเนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 150,000 บาท โจทก์วางมัดจำ 10,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ยอมรับชำระค่าที่ดินจากโจทก์อีก หลังจากซื้อที่ดินทั้งสามแปลงแล้ว โจทก์ได้ปลูกสร้างบ้านเลขที่ ว.49 อยู่อาศัยในที่ดินสองแปลงแรกและปลูกสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในแปลงที่สามและเข้าครอบครองที่ดินมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้จำเลยที่ 3 ดำเนินการและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่26195 ทั้งแปลงให้จำเลยที่ 3 โดยมีจำเลยที่ 4 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนซื้อขายไม่มีเจตนาซื้อขายที่ดินส่วนของโจทก์ เพราะจำเลยที่ 3 และที่ 4 รู้ถึงการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว และจำเลยที่ 1 ยังให้จำเลยที่ 3และที่ 4 แบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนพิพาทให้แก่โจทก์ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิม จำเลยที่ 3 และที่ 4 ไม่ปฏิบัติตามจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จึงต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 200 ตารางวา ให้โจทก์โดยปลอดจากภาวะผูกพันใด ๆ พร้อมทั้งรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ157,000 บาท หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าธรรมเนียมค่าภาษี และค่าใช้จ่ายในการโอน และหากโจทก์ต้องชำระเงินค่าไถ่ถอนจำนองแทนจำเลยที่ 4 ให้โจทก์มีสิทธิหักเงินจากเงินจำนวน 157,000 บาท ที่ต้องชำระให้แก่จำเลยได้จำเลยที่ 1 และที่ 2 สำนวนหลังจากขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 3 และที่ 4 สำนวนหลังให้การว่า เมื่อวันที่24 ตุลาคม 2518 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่251 และ 26195 พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 ในราคา25,000,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินท้ายคำให้การ ต่อมาวันที่ 27 พฤษภาคม 2520 จำเลยที่ 4 อาศัยสิทธิของจำเลยที่ 3 ตามหนังสือสัญญาดังกล่าว รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 โดยจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทราบแต่เพียงว่าโจทก์อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้จำเลยที่ 4ทั้งแปลงโจทก์จึงไม่อาจใช้สิทธิใด ๆ เรียกร้องให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 แบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 3 และที่ 4 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นสั่งรวมการพิจารณาคดีทั้งสองสำนวนเข้าด้วยกันโดยให้เรียกนายประยูร ยุคนธจิตต์ ว่าโจทก์ที่ 1 เรียกบริษัทอุดมสุข จำกัด ว่าโจทก์ที่ 2 เรียกนายพานิช วัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 3 เรียกนางนิรมลหรือพิรัล มงคลสินธุ์หรือวัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 4 และเรียกนายสมเจตน์ ไชยมงคล ว่าจำเลยระหว่างพิจารณา โจทก์ที่ 3 ถึงแก่กรรม จำเลยจึงขอถอนฟ้องและขอให้ศาลหมายเรียกนางสาวพรสวรรค์ วัฒนานันท์ ในฐานะผู้จัดการมรดกเข้ามาร่วมเป็นจำเลย เมื่อรวมพิจารณาแล้วให้เรียกนางสาวพรสวรรค์ว่าโจทก์ที่ 5โจทก์ที่ 5 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยตามคำฟ้องของจำเลยที่ 2(ในนำสวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533) โดยให้จำเลยพร้อมทั้งบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนบ้านเลขที่ ว.49 หมู่ 3แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร กับสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลสีกัน (สองห้อง)อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร (พระนคร) ห้ามไม่ให้จำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดังกล่าวอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 จำนวน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (6 สิงหาคม 2533) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าเสียหายอีกเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบที่ดินดังกล่าวคืนโจทก์ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 1 สำหรับสำนวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533และให้ยกฟ้องของจำเลย (ซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่16674/2533)โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ตามที่โจทก์จำเลยนำสืบว่า เดิมโจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 251 ตำบลสีกัน (สองห้อง) อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ)กรุงเทพมหานคร โจทก์ที่ 3 ได้แบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆเพื่อจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปและแบ่งแยกที่ดินโฉนดเดิมออกเป็นเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 จำเลยได้ทำสัญญาซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 จำนวน 2 แปลง เนื้อที่ 100 ตารางวาเป็นเงิน 100,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนภายใน 24 เดือน รายละเอียดปรากฏตามสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย ล.19 หลังจากนั้นจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินและผ่อนชำระราคาที่ดินให้โจทก์ที่ 3 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.19 ล.20 ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 อีก 1 แปลง ซึ่งอยู่ติดกับสองแปลงแรกเนื้อที่100 ตารางวา ในราคา 150,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้10,000 บาท จำเลยได้ปลูกเล้าไก่ในที่แปลงหลัง หลังจากแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วที่ดินของจำเลยทั้ง 3 แปลง อยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 รวมเนื้อที่ 55 ไร่ เป็นเงิน 25,000,000 บาท ให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งรวมที่ดินพิพาทที่จำเลยทำสัญญาซื้อขายไว้กับโจทก์ที่ 3 ด้วย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2ได้ให้โจทก์ที่ 3 โอนที่ดินให้โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นนิติบุคคลตามความต้องการของโจทก์ที่ 1 จำเลยได้รื้อเล้าไก่ออกแล้วปลูกเป็นอู่ซ่อมรถยนต์ โจทก์ที่ 1 ได้ห้ามปรามและแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่าโจทก์ที่ 2 มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่ 3 และจำเลยเอกสารหมาย ล.19 ข้อ 3 มีว่า"ผู้ซื้อจะต้องนำเงินค่าที่ดินมาชำระที่สำนักงานทุก ๆ ครั้งผู้ขายจะได้ออกใบเสร็จรับเงินให้ ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดโดยขาดชำระเป็นเวลา 1 เดือน ต้องคิดค่าดอกเบี้ยชดเชยเดือนละ 20 บาท แต่ถ้าขาดชำระ 2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือว่าเป็นค่าเช่าที่ไป" ดังนั้น จะเห็นได้ว่า ตามสัญญาข้อ 3 นี้หากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่ 3 เป็นเวลา2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่า แต่ตามทางปฏิบัติจำเลยนำสืบฟังได้ว่า เมื่อจำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 3 จำนวน 30,000 บาท แล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่ 3เรื่อยมา แต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า 2 เดือนแล้วก็มี หลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่ 3 ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่ 3 ก็เช่นเดียวกัน จำเลยได้ชำระค่าที่ดินจำนวน 14,000 บาท เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่ 3 และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ 3 เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้น การเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 387 คือโจทก์ที่ 3 จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่ 3 จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่ 3 ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลย ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่ 3ตามเอกสารหมาย ล.19 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ เมื่อโจทก์ที่ 3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.6 แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่น ๆ ว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่ 3 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย รวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้ว และโจทก์ที่ 1 ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วย แสดงว่า โจทก์ที่ 1 รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ว่า จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อน และการที่โจทก์ที่ 2 รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่ 1 ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อนแล้ว เพราะโจทก์ที่ 1เป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2 อยู่ด้วย เมื่อโจทก์ที่ 1 และที่ 2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 การที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 เช่นนี้ การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริต การที่โจทก์ที่ 2 นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าโจทก์ที่ 2 มีความผูกพันที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนให้แก่จำเลยหรือไม่เห็นว่า จำเลยกับโจทก์ที่ 3 เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่ 1 และที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วย แม้โจทก์ที่ 1 จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 3 เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่ 1 โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใด กำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 3 ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่ 3 กับจำเลยด้วยไม่ ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์ที่ 2 แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความดังได้วินิจฉัยมาข้างต้นว่าจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วน และการที่โจทก์ที่ 3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 โดยโจทก์ที่ 1ให้โจทก์ที่ 2 รับโอนแทนนั้น เป็นการโอนโดยสุจริต และเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบ คดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้ แต่ไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148(3)มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ เห็นว่าการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขาย เป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่ 3 ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเอง เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3 แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 2 เสียด้วยและไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีไปฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนซื้อขายเฉพาะที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 ต่อไปนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สมปอง เสนเนียม-ผล อนุวัตรนิติการ-จารุณี ตันตยาคม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และ 26195เนื้อที่รวม 55 ไร่ กับนายพานิช วัฒนานันท์ ต่อมาวันที่ 27พฤษภาคม 2520 โจทก์ที่ 2 อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินของโจทก์ที่ 1 รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195จากนายพานิช ได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายจำเลยได้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำนวน200 ตารางวา โจทก์ทั้งสองจึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายเพราะโจทก์ทั้งสองนำที่ดินพิพาทให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายอัตราเดือนละ 20,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยค่าเสียหายนับถึงวันฟ้องเป็นเงิน 240,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์ทั้งสองไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน เนื่องจากจำเลยได้ซื้อที่ดินจัดสรรมาจากนายพานิช วัฒนานันท์ เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512และวันที่ 8 เมษายน 2518 รวม 3 แปลง เนื้อที่ 200 ตารางวา จำเลยได้ปลูกบ้านและอู่ซ่อมรถยนต์บนที่ดินดังกล่าว ทั้งนี้เป็นไปตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายพานิชที่ยินยอมให้จำเลยเข้าครอบครองได้ทันทีโดยไม่ต้องชำระราคาครบถ้วน จำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่นั้นเป็นต้นมาด้วยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยขอให้ยกฟ้องโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นบุคคลเสมือนไร้ความสามารถ มีจำเลยที่ 2 ภรรยาเป็นผู้พิทักษ์และเป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 4 เป็นนิติบุคคลมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือหุ้นและเป็นกรรมการและมีอำนาจจัดการของจำเลยที่ 4 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 251 คือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จากจำเลยที่ 1จำนวน 2 แปลง รวมเนื้อที่ 100 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาทโดยวางมัดจำ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนทั้งหมดในเวลา 24 เดือน แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาในการชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1อีก 1 แปลง อยู่ติดกันกับสองแปลงแรกเนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 150,000 บาท โจทก์วางมัดจำ 10,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ยอมรับชำระค่าที่ดินจากโจทก์อีก หลังจากซื้อที่ดินทั้งสามแปลงแล้ว โจทก์ได้ปลูกสร้างบ้านเลขที่ ว.49 อยู่อาศัยในที่ดินสองแปลงแรกและปลูกสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในแปลงที่สามและเข้าครอบครองที่ดินมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้จำเลยที่ 3 ดำเนินการและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่26195 ทั้งแปลงให้จำเลยที่ 3 โดยมีจำเลยที่ 4 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนซื้อขายไม่มีเจตนาซื้อขายที่ดินส่วนของโจทก์ เพราะจำเลยที่ 3 และที่ 4 รู้ถึงการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว และจำเลยที่ 1 ยังให้จำเลยที่ 3และที่ 4 แบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนพิพาทให้แก่โจทก์ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิม จำเลยที่ 3 และที่ 4 ไม่ปฏิบัติตามจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จึงต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 200 ตารางวา ให้โจทก์โดยปลอดจากภาวะผูกพันใด ๆ พร้อมทั้งรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ157,000 บาท หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าธรรมเนียมค่าภาษี และค่าใช้จ่ายในการโอน และหากโจทก์ต้องชำระเงินค่าไถ่ถอนจำนองแทนจำเลยที่ 4 ให้โจทก์มีสิทธิหักเงินจากเงินจำนวน 157,000 บาท ที่ต้องชำระให้แก่จำเลยได้จำเลยที่ 1 และที่ 2 สำนวนหลังจากขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 3 และที่ 4 สำนวนหลังให้การว่า เมื่อวันที่24 ตุลาคม 2518 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่251 และ 26195 พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 ในราคา25,000,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินท้ายคำให้การ ต่อมาวันที่ 27 พฤษภาคม 2520 จำเลยที่ 4 อาศัยสิทธิของจำเลยที่ 3 ตามหนังสือสัญญาดังกล่าว รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 โดยจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทราบแต่เพียงว่าโจทก์อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้จำเลยที่ 4ทั้งแปลงโจทก์จึงไม่อาจใช้สิทธิใด ๆ เรียกร้องให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 แบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 3 และที่ 4 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นสั่งรวมการพิจารณาคดีทั้งสองสำนวนเข้าด้วยกันโดยให้เรียกนายประยูร ยุคนธจิตต์ ว่าโจทก์ที่ 1 เรียกบริษัทอุดมสุข จำกัด ว่าโจทก์ที่ 2 เรียกนายพานิช วัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 3 เรียกนางนิรมลหรือพิรัล มงคลสินธุ์หรือวัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 4 และเรียกนายสมเจตน์ ไชยมงคล ว่าจำเลยระหว่างพิจารณา โจทก์ที่ 3 ถึงแก่กรรม จำเลยจึงขอถอนฟ้องและขอให้ศาลหมายเรียกนางสาวพรสวรรค์ วัฒนานันท์ ในฐานะผู้จัดการมรดกเข้ามาร่วมเป็นจำเลย เมื่อรวมพิจารณาแล้วให้เรียกนางสาวพรสวรรค์ว่าโจทก์ที่ 5โจทก์ที่ 5 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยตามคำฟ้องของจำเลยที่ 2(ในนำสวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533) โดยให้จำเลยพร้อมทั้งบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนบ้านเลขที่ ว.49 หมู่ 3แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร กับสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลสีกัน (สองห้อง)อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร (พระนคร) ห้ามไม่ให้จำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดังกล่าวอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 จำนวน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (6 สิงหาคม 2533) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าเสียหายอีกเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบที่ดินดังกล่าวคืนโจทก์ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 1 สำหรับสำนวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533และให้ยกฟ้องของจำเลย (ซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่16674/2533)โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ตามที่โจทก์จำเลยนำสืบว่า เดิมโจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 251 ตำบลสีกัน (สองห้อง) อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ)กรุงเทพมหานคร โจทก์ที่ 3 ได้แบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆเพื่อจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปและแบ่งแยกที่ดินโฉนดเดิมออกเป็นเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 จำเลยได้ทำสัญญาซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 จำนวน 2 แปลง เนื้อที่ 100 ตารางวาเป็นเงิน 100,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนภายใน 24 เดือน รายละเอียดปรากฏตามสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย ล.19 หลังจากนั้นจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินและผ่อนชำระราคาที่ดินให้โจทก์ที่ 3 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.19 ล.20 ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 อีก 1 แปลง ซึ่งอยู่ติดกับสองแปลงแรกเนื้อที่100 ตารางวา ในราคา 150,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้10,000 บาท จำเลยได้ปลูกเล้าไก่ในที่แปลงหลัง หลังจากแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วที่ดินของจำเลยทั้ง 3 แปลง อยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 รวมเนื้อที่ 55 ไร่ เป็นเงิน 25,000,000 บาท ให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งรวมที่ดินพิพาทที่จำเลยทำสัญญาซื้อขายไว้กับโจทก์ที่ 3 ด้วย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2ได้ให้โจทก์ที่ 3 โอนที่ดินให้โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นนิติบุคคลตามความต้องการของโจทก์ที่ 1 จำเลยได้รื้อเล้าไก่ออกแล้วปลูกเป็นอู่ซ่อมรถยนต์ โจทก์ที่ 1 ได้ห้ามปรามและแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่าโจทก์ที่ 2 มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่ 3 และจำเลยเอกสารหมาย ล.19 ข้อ 3 มีว่า"ผู้ซื้อจะต้องนำเงินค่าที่ดินมาชำระที่สำนักงานทุก ๆ ครั้งผู้ขายจะได้ออกใบเสร็จรับเงินให้ ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดโดยขาดชำระเป็นเวลา 1 เดือน ต้องคิดค่าดอกเบี้ยชดเชยเดือนละ 20 บาท แต่ถ้าขาดชำระ 2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือว่าเป็นค่าเช่าที่ไป" ดังนั้น จะเห็นได้ว่า ตามสัญญาข้อ 3 นี้หากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่ 3 เป็นเวลา2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่า แต่ตามทางปฏิบัติจำเลยนำสืบฟังได้ว่า เมื่อจำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 3 จำนวน 30,000 บาท แล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่ 3เรื่อยมา แต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า 2 เดือนแล้วก็มี หลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่ 3 ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่ 3 ก็เช่นเดียวกัน จำเลยได้ชำระค่าที่ดินจำนวน 14,000 บาท เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่ 3 และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ 3 เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้น การเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 387 คือโจทก์ที่ 3 จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่ 3 จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่ 3 ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลย ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่ 3ตามเอกสารหมาย ล.19 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ เมื่อโจทก์ที่ 3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.6 แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่น ๆ ว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่ 3 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย รวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้ว และโจทก์ที่ 1 ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วย แสดงว่า โจทก์ที่ 1 รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ว่า จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อน และการที่โจทก์ที่ 2 รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่ 1 ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อนแล้ว เพราะโจทก์ที่ 1เป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2 อยู่ด้วย เมื่อโจทก์ที่ 1 และที่ 2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 การที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 เช่นนี้ การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริต การที่โจทก์ที่ 2 นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าโจทก์ที่ 2 มีความผูกพันที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนให้แก่จำเลยหรือไม่เห็นว่า จำเลยกับโจทก์ที่ 3 เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่ 1 และที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วย แม้โจทก์ที่ 1 จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 3 เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่ 1 โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใด กำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 3 ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่ 3 กับจำเลยด้วยไม่ ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์ที่ 2 แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความดังได้วินิจฉัยมาข้างต้นว่าจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วน และการที่โจทก์ที่ 3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 โดยโจทก์ที่ 1ให้โจทก์ที่ 2 รับโอนแทนนั้น เป็นการโอนโดยสุจริต และเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบ คดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้ แต่ไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148(3)มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ เห็นว่าการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขาย เป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่ 3 ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเอง เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3 แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 2 เสียด้วยและไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีไปฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนซื้อขายเฉพาะที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 ต่อไปนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2808 - 2809/2539นาย ประยูร ยุคนธจิตต์ กับพวกโจทก์นาย สมเจตน์ ไชยมงคลจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 193, ม. 237, ม. 387, ม. 1367, ม. 1382 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 148 (3)แม้ว่าตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่3และจำเลยข้อ3มีว่าหากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่3เป็นเวลา2เดือนถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่าก็ตามแต่ตามทางปฏิบัติเมื่อชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่3จำนวน30,000บาทแล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่3เรื่อยมาแต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า2เดือนแล้วก็มีหลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่3ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่3ก็เช่นเดียวกันจำเลยได้ชำระค่าเช่าที่ดินจำนวน140,000บาทเท่านั้นแสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่3และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ3เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้นการเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387คือโจทก์ที่3จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่3จึงจะบอกเลิกสัญญาได้แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่3ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่3จึงยังมีผลใช้บังคับอยู่ โจทก์ที่3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่1แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่นๆว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่7ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่1นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยรวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้วและโจทก์ที่1ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วยแสดงว่าโจทก์ที่1รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3ว่าจำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3อยู่ก่อนและการที่โจทก์ที่2รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่1ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่2ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่3อยู่ก่อนแล้วเพราะโจทก์ที่1เป็นกรรมการของโจทก์ที่2อยู่ด้วยเมื่อโจทก์ที่1และที่2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3การที่โจทก์ที่1และที่2ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3เช่นนี้การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริตการที่โจทก์ที่2นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์ที่2ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยกับโจทก์ที่3เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่1และที่2มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วยแม้โจทก์ที่1จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่3โดยโจทก์ที่2เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่1โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดกำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่3ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่1และที่2ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่3กับจำเลยด้วยไม่ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่2แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่3โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและการที่โจทก์ที่3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่1โดยโจทก์ที่1ให้โจทก์ที่2รับโอนแทนนั้นเป็นการโอนโดยไม่สุจริตและเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบคดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา237แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่3กับโจทก์ที่2จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้แต่ไม่ตัดสิทธิของจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา148(3) ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่3และจำเลยระบุให้จำเลยผู้ซื้อเข้าปลูกบ้านในที่ดินพิพาทได้ทันแม้ยังอยู่ระหว่างผ่อนชำระราคาก็ตามการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขายดังกล่าวเป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่3ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเองเมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่3แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และ 26195เนื้อที่รวม 55 ไร่ กับนายพานิช วัฒนานันท์ ต่อมาวันที่ 27พฤษภาคม 2520 โจทก์ที่ 2 อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินของโจทก์ที่ 1 รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195จากนายพานิช ได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายจำเลยได้อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำนวน200 ตารางวา โจทก์ทั้งสองจึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายเพราะโจทก์ทั้งสองนำที่ดินพิพาทให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายอัตราเดือนละ 20,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยค่าเสียหายนับถึงวันฟ้องเป็นเงิน 240,000 บาทจำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์ทั้งสองไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน เนื่องจากจำเลยได้ซื้อที่ดินจัดสรรมาจากนายพานิช วัฒนานันท์ เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512และวันที่ 8 เมษายน 2518 รวม 3 แปลง เนื้อที่ 200 ตารางวา จำเลยได้ปลูกบ้านและอู่ซ่อมรถยนต์บนที่ดินดังกล่าว ทั้งนี้เป็นไปตามข้อตกลงระหว่างจำเลยกับนายพานิชที่ยินยอมให้จำเลยเข้าครอบครองได้ทันทีโดยไม่ต้องชำระราคาครบถ้วน จำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่นั้นเป็นต้นมาด้วยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยขอให้ยกฟ้องโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นบุคคลเสมือนไร้ความสามารถ มีจำเลยที่ 2 ภรรยาเป็นผู้พิทักษ์และเป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 4 เป็นนิติบุคคลมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือหุ้นและเป็นกรรมการและมีอำนาจจัดการของจำเลยที่ 4 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 251 คือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จากจำเลยที่ 1จำนวน 2 แปลง รวมเนื้อที่ 100 ตารางวา เป็นเงิน 100,000 บาทโดยวางมัดจำ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนทั้งหมดในเวลา 24 เดือน แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาในการชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1อีก 1 แปลง อยู่ติดกันกับสองแปลงแรกเนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 150,000 บาท โจทก์วางมัดจำ 10,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ยอมรับชำระค่าที่ดินจากโจทก์อีก หลังจากซื้อที่ดินทั้งสามแปลงแล้ว โจทก์ได้ปลูกสร้างบ้านเลขที่ ว.49 อยู่อาศัยในที่ดินสองแปลงแรกและปลูกสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในแปลงที่สามและเข้าครอบครองที่ดินมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้จำเลยที่ 3 ดำเนินการและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่26195 ทั้งแปลงให้จำเลยที่ 3 โดยมีจำเลยที่ 4 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนซื้อขายไม่มีเจตนาซื้อขายที่ดินส่วนของโจทก์ เพราะจำเลยที่ 3 และที่ 4 รู้ถึงการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก่อนแล้ว และจำเลยที่ 1 ยังให้จำเลยที่ 3และที่ 4 แบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนพิพาทให้แก่โจทก์ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิม จำเลยที่ 3 และที่ 4 ไม่ปฏิบัติตามจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 1 จึงต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 200 ตารางวา ให้โจทก์โดยปลอดจากภาวะผูกพันใด ๆ พร้อมทั้งรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ157,000 บาท หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าธรรมเนียมค่าภาษี และค่าใช้จ่ายในการโอน และหากโจทก์ต้องชำระเงินค่าไถ่ถอนจำนองแทนจำเลยที่ 4 ให้โจทก์มีสิทธิหักเงินจากเงินจำนวน 157,000 บาท ที่ต้องชำระให้แก่จำเลยได้จำเลยที่ 1 และที่ 2 สำนวนหลังจากขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาจำเลยที่ 3 และที่ 4 สำนวนหลังให้การว่า เมื่อวันที่24 ตุลาคม 2518 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่251 และ 26195 พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 ในราคา25,000,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจะขายและโอนการจัดสรรที่ดินท้ายคำให้การ ต่อมาวันที่ 27 พฤษภาคม 2520 จำเลยที่ 4 อาศัยสิทธิของจำเลยที่ 3 ตามหนังสือสัญญาดังกล่าว รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 โดยจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทราบแต่เพียงว่าโจทก์อาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้จำเลยที่ 4ทั้งแปลงโจทก์จึงไม่อาจใช้สิทธิใด ๆ เรียกร้องให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 แบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 3 และที่ 4 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นสั่งรวมการพิจารณาคดีทั้งสองสำนวนเข้าด้วยกันโดยให้เรียกนายประยูร ยุคนธจิตต์ ว่าโจทก์ที่ 1 เรียกบริษัทอุดมสุข จำกัด ว่าโจทก์ที่ 2 เรียกนายพานิช วัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 3 เรียกนางนิรมลหรือพิรัล มงคลสินธุ์หรือวัฒนานันท์ว่าโจทก์ที่ 4 และเรียกนายสมเจตน์ ไชยมงคล ว่าจำเลยระหว่างพิจารณา โจทก์ที่ 3 ถึงแก่กรรม จำเลยจึงขอถอนฟ้องและขอให้ศาลหมายเรียกนางสาวพรสวรรค์ วัฒนานันท์ ในฐานะผู้จัดการมรดกเข้ามาร่วมเป็นจำเลย เมื่อรวมพิจารณาแล้วให้เรียกนางสาวพรสวรรค์ว่าโจทก์ที่ 5โจทก์ที่ 5 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยตามคำฟ้องของจำเลยที่ 2(ในนำสวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533) โดยให้จำเลยพร้อมทั้งบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนบ้านเลขที่ ว.49 หมู่ 3แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร กับสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลสีกัน (สองห้อง)อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร (พระนคร) ห้ามไม่ให้จำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดังกล่าวอีกต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 จำนวน 24,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (6 สิงหาคม 2533) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จและค่าเสียหายอีกเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบที่ดินดังกล่าวคืนโจทก์ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 1 สำหรับสำนวนคดีหมายเลขดำที่ 15261/2533และให้ยกฟ้องของจำเลย (ซึ่งเป็นโจทก์ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่16674/2533)โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ตามที่โจทก์จำเลยนำสืบว่า เดิมโจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 251 ตำบลสีกัน (สองห้อง) อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ)กรุงเทพมหานคร โจทก์ที่ 3 ได้แบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆเพื่อจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปและแบ่งแยกที่ดินโฉนดเดิมออกเป็นเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2512 จำเลยได้ทำสัญญาซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 จำนวน 2 แปลง เนื้อที่ 100 ตารางวาเป็นเงิน 100,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 30,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบจำนวนภายใน 24 เดือน รายละเอียดปรากฏตามสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย ล.19 หลังจากนั้นจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินและผ่อนชำระราคาที่ดินให้โจทก์ที่ 3 ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.19 ล.20 ต่อมาวันที่ 8 เมษายน 2518 จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 3 อีก 1 แปลง ซึ่งอยู่ติดกับสองแปลงแรกเนื้อที่100 ตารางวา ในราคา 150,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้10,000 บาท จำเลยได้ปลูกเล้าไก่ในที่แปลงหลัง หลังจากแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วที่ดินของจำเลยทั้ง 3 แปลง อยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 26195 เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2518 โจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 251 และที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 รวมเนื้อที่ 55 ไร่ เป็นเงิน 25,000,000 บาท ให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งรวมที่ดินพิพาทที่จำเลยทำสัญญาซื้อขายไว้กับโจทก์ที่ 3 ด้วย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2ได้ให้โจทก์ที่ 3 โอนที่ดินให้โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นนิติบุคคลตามความต้องการของโจทก์ที่ 1 จำเลยได้รื้อเล้าไก่ออกแล้วปลูกเป็นอู่ซ่อมรถยนต์ โจทก์ที่ 1 ได้ห้ามปรามและแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่าโจทก์ที่ 2 มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่ 3 และจำเลยเอกสารหมาย ล.19 ข้อ 3 มีว่า"ผู้ซื้อจะต้องนำเงินค่าที่ดินมาชำระที่สำนักงานทุก ๆ ครั้งผู้ขายจะได้ออกใบเสร็จรับเงินให้ ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดโดยขาดชำระเป็นเวลา 1 เดือน ต้องคิดค่าดอกเบี้ยชดเชยเดือนละ 20 บาท แต่ถ้าขาดชำระ 2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือว่าเป็นค่าเช่าที่ไป" ดังนั้น จะเห็นได้ว่า ตามสัญญาข้อ 3 นี้หากจำเลยไม่ชำระค่าที่ดินให้โจทก์ที่ 3 เป็นเวลา2 เดือน ถือว่าสละสิทธิและเงินที่ส่งมาถือเป็นค่าเช่า แต่ตามทางปฏิบัติจำเลยนำสืบฟังได้ว่า เมื่อจำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 3 จำนวน 30,000 บาท แล้วจำเลยได้ผ่อนชำระให้โจทก์ที่ 3เรื่อยมา แต่ไม่ติดต่อกันทุกเดือนและขาดส่งเกินกว่า 2 เดือนแล้วก็มี หลังจากนั้นเมื่อจำเลยชำระให้โจทก์ที่ 3 ก็รับชำระอีกการซื้อที่ดินแปลงที่ 3 ก็เช่นเดียวกัน จำเลยได้ชำระค่าที่ดินจำนวน 14,000 บาท เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่ 3 และจำเลยต่างไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาในสัญญาข้อ 3 เป็นสาระสำคัญอีกต่อไปดังนั้น การเลิกสัญญาจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 387 คือโจทก์ที่ 3 จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร หากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์ที่ 3 จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่ 3 ได้บอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลย ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยและโจทก์ที่ 3ตามเอกสารหมาย ล.19 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ เมื่อโจทก์ที่ 3ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและโอนการจัดสรรที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.6 แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ระบุถึงจำเลยหรือผู้ซื้อที่ดินรายอื่น ๆ ว่าได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ก็ดีแต่ขณะที่โจทก์ที่ 3 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 นั้นจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย รวมทั้งสร้างอู่ซ่อมรถยนต์ในที่ดินพิพาทก่อนแล้ว และโจทก์ที่ 1 ได้เคยเสนอขอแลกห้องแถวสองห้องของตนกับที่ดินพิพาทของจำเลยอีกด้วย แสดงว่า โจทก์ที่ 1 รู้อยู่แล้วในขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับโอนการจัดสรรที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 ว่า จำเลยได้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อน และการที่โจทก์ที่ 2 รับโอนที่ดินที่จัดสรรแทนโจทก์ที่ 1 ก็ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 ทราบแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 3 อยู่ก่อนแล้ว เพราะโจทก์ที่ 1เป็นกรรมการของโจทก์ที่ 2 อยู่ด้วย เมื่อโจทก์ที่ 1 และที่ 2ทราบมาก่อนแล้วว่าจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 การที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ยังซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 เช่นนี้ การรับโอนในส่วนที่ดินพิพาทจึงมิได้เป็นไปโดยสุจริต การที่โจทก์ที่ 2 นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าโจทก์ที่ 2 มีความผูกพันที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินพิพาทและโอนให้แก่จำเลยหรือไม่เห็นว่า จำเลยกับโจทก์ที่ 3 เท่านั้นที่เป็นคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโจทก์ที่ 1 และที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยด้วย แม้โจทก์ที่ 1 จะเป็นผู้ซื้อที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทไปจากโจทก์ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 3 เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ที่ 1 โดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ ก็หาได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใด กำหนดให้นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 3 ตกติดไปอันจะมีผลทำให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่ 3 กับจำเลยด้วยไม่ ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์ที่ 2 แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อโอนให้แก่จำเลยได้ อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความดังได้วินิจฉัยมาข้างต้นว่าจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 3 โดยยังชำระราคาไม่ครบถ้วน และการที่โจทก์ที่ 3โอนขายที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 โดยโจทก์ที่ 1ให้โจทก์ที่ 2 รับโอนแทนนั้น เป็นการโอนโดยสุจริต และเป็นทางให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบ คดีของจำเลยจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่จำเลยมิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 จึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้ แต่ไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีมาฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148(3)มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ เห็นว่าการที่จำเลยเข้าปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาซื้อขาย เป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3ไม่ใช่โดยอาศัยอำนาจของตนเองการครอบครองที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นปรปักษ์จนกว่าจำเลยจะบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ที่ 3 ทราบว่าจะยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนเอง เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 3 แม้จะนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของโจทก์ที่ 2 เสียด้วยและไม่ตัดสิทธิจำเลยที่จะนำคดีไปฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนซื้อขายเฉพาะที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ที่ 3 กับโจทก์ที่ 2 ต่อไปนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สมปอง เสนเนียม-ผล อนุวัตรนิติการ-จารุณี ตันตยาคม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ