คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19407หลักกฎหมาย: จำเลยประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวที่อยู่บนถนนเดียวกัน มีสภาพเช่นเดียวกันได้แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าเดือนละ 100-300 บาทต่อห้อง แต่ผู้เช่าต้องชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทต่อห้อง ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีได้ แม้ความจริงโจทก์จะไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้าง ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะโจทก์จะลงทุนก่อสร้างเองหรือจะให้ผู้อื่นลงทุน โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงกัน.(ที่มา-ส่งเสริม)โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า โจทก์ได้ยื่นแบบแจ้งรายการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2528 และ 2529สำหรับโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์รวม 94 ห้อง ต่อมาโจทก์ได้รับใบแจ้งรายการประเมินจากจำเลยที่ 1 โดยกำหนดค่ารายปีและให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินรวม357,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าภาษีดังกล่าวแล้ว แต่โจทก์ไม่เห็นพ้องด้วย จึงได้ยื่นคำร้องขอให้จำเลยที่ 2 พิจารณาใหม่ โดยโจทก์ยินดีเสียรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 178,500 บาทต่อมาโจทก์ได้รับคำชี้ขาดจากจำเลยที่ 2 ให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนตามที่เจ้าพนักงานของจำเลยที่ 1 ประเมิน โจทก์เห็นว่าการประเมินไม่ชอบด้วยเหตุผลเพราะโจทก์ได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 80 บาท ถึง 300 บาท ต่อหนึ่งคูหา คำวินิจฉัยของจำเลยที่ 2 ทำให้โจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นถึง 178,000บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาลดหย่อนภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ กับให้เพิกถอนการประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด.8) ของจำเลยที่ 1 และให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าภาษีจำนวน 178,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า อัตราค่าเช่าโรงเรือนดังกล่าวของโจทก์ตามที่โจทก์กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้องนั้น ไม่ใช่จำนวนเงินอันสมควรให้เช่า เพราะในการทำสัญญาเช่าโรงเรือนของโจทก์ทั้งหมดนั้น ผู้เช่าแต่ละคนต้องเสียเงินกินเปล่าให้เป็นจำนวนหนึ่ง เงินกินเปล่าจำนวนนั้นย่อมถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่าที่ได้ชำระล่วงหน้าด้วย ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 กับให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เสีย โดยให้ลดค่าภาษีเป็นจำนวนเงิน10,500 บาท และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 10,500 บาทแก่โจทก์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ถ้าไม่ชำระภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ก็ให้เสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันครบกำหนด 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระเสร็จให้โจทก์ โจทก์ทั้งสองสำนวนและจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า '...พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติในเบื้องต้นว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เขตพระนคร ได้ประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์ประจำปี 2528 และ 2529 จำนวน94 รายการ ในอัตราห้องละ 4,200 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้นจำนวน 59 รายการ และห้องละ 3,000 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 3 ชั้นจำนวน 35 รายการ โจทก์จึงยื่นคำร้องต่อจำเลยที่ 2 ขอให้พิจารณาการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เสียใหม่ อ้างว่าโจทก์พอใจเสียภาษีในอัตราห้องละ 2,100 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้น และห้องละ 1,500 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว3 ชั้นแต่จำเลยที่ 2 มีคำชี้ขาดยืนตามการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ปัญหามีว่าการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ สำหรับตึกแถว 4 ชั้นของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยและถนนกรุงเกษมนั้น เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบสถานที่พิพาทก็ปรากฏว่าตึกแถวพิพาทของโจทก์ทั้งหมดยังมีสภาพใหม่เป็นตึกสำหรับทำการค้า สำหรับถนนประชาธิปไตยนั้นห้ามรถยนต์จอดเฉพาะช่วงเวลา 6.30 นาฬิกา ถึง 9.00 นาฬิกา และ 16.00 นาฬิกาถึง 18.30 นาฬิกา เท่านั้น ส่วนถนนกรุงเกษมนั้นรถยนต์จอดได้ตลอดเวลา จึงถือว่าตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์ทั้งหมดอยู่ในทำเลการค้าที่ดี แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์ได้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 100 บาทถึง 300 บาทต่อ 1 ห้อง แต่โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียค่าช่วยก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทเงินจำนวนนี้ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ด้วย แม้โจทก์จะอ้างว่าความจริงโจทก์มิได้รับเงินจำนวนดังกล่าว แต่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะหากเป็นเช่นนั้น โจทก์ก็ไม่ต้องลงทุนค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทแต่ประการใด การที่โจทก์ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทเองหรือให้ผู้อื่นมาลงทุนแทนโจทก์โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงหรือเท่าเทียมกัน ผู้เช่าก็จะเสียค่าเช่ารายเดือนและค่าช่วยก่อสร้างเท่ากัน หากพิจารณาจำนวนภาษีที่จำเลยควรได้รับแล้ว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทของโจทก์ไม่ว่าผู้เช่าจะเสียค่าเช่าเพียงเล็กน้อยแต่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงินก้อนใหญ่ หรือเสียค่าเช่าในอัตราสูงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเลยก็ตาม จำเลยก็ควรจะได้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเท่ากัน มิฉะนั้นการเสียภาษีดังกล่าวย่อมจะไม่เป็นธรรมเพราะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ใดลงทุนก่อสร้างและวิธีการชำระค่าเช่า อย่างไรก็ตามสำหรับตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์นั้น นายฉาย พุ่มศรีใส พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ก็เบิกความรับว่า ตึกแถวแต่ละห้องควรมีค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท และในปี 2525 โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นปีละ 1,800 บาทต่อห้อง และตึกแถว 3 ชั้นปีละ 1,500 บาทต่อห้อง นอกจากนี้จำเลยยังมีแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2528 หมายล.2 ของนายสม วงศ์โรจน์ผล มาแสดงว่า นายสมเต็มใจเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นของตน1 ห้อง ซึ่งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยเช่นเดียวกับโจทก์ ปีละ4,200 บาท เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็กล่าวไว้ว่าตึกแถวของผู้อื่นที่อยู่บนถนนสายนี้มีสภาพเช่นเดียวกับตึกแถวของโจทก์ ดังนั้นที่จำเลยประเมินภาษีสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวของนายสมที่อยู่บนถนนเดียวกันและมีสภาพเช่นเดียวกันจึงมีเหตุผล ส่วนตึกแถวของโจทก์ที่อยู่ที่ถนนกรุงเกษมนั้น ปรากฏว่ามีทำเลการค้าดีกว่าตึกแถวของโจทก์ที่ถนนประชาธิปไตยเสียอีก เพราะรถยนต์จอดในถนนสายนี้ได้ตลอดเวลา ที่จำเลยประเมินราคาให้โจทก์เสียภาษีเท่ากันจึงชอบแล้ว การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงชอบแล้ว อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับตึกแถวพิพาท 3 ชั้นของโจทก์นั้น โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียเงินกินเปล่าหรือเงินค่าช่วยก่อสร้างเป็นเงินห้องละ 350,000 บาท และต้องเสียค่าเช่ารายเดือนให้โจทก์อีกด้วย โจทก์จึงได้รับประโยชน์จากเงินค่าช่วยก่อสร้างนี้เพราะโจทก์ไม่ต้องเสียเงินค่าก่อสร้างเองดังได้กล่าวมาแล้ว สำหรับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินควรกำหนดให้โจทก์เสียห้องละเท่าใดนั้น เห็นว่าในปี 2525 โจทก์ก็เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินห้องละ 1,500 บาทต่อปีอยู่แล้ว ที่จำเลยนำตึกแถวของนางสาวจันทิมา บุญสม ยื่นเสียภาษีปีละ 3,000บาท ตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมายล.3 มาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์นั้น พิเคราะห์แล้วตึกแถวของนางสาวจันทิมาเป็นตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง ย่อมจะต้องมีค่าเช่าสูงกว่าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นตึกแถว 3 ชั้นนอกจากนี้ตึกแถวของนางสาวจันทิมายังอยู่ในซอยเทเวศน์ 3ต่างซอยกับตึกแถวของโจทก์ ย่อมนำมาเทียบเคียงกันได้ไม่สนิทนัก สำหรับตึกแถวของนางบัวศรี ทองศรีเจริญ ซึ่งจำเลยนำมาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์ก็ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนี้อยู่ในซอยเทเวศน์ 3 เช่นเดียวกับตึกแถวของนางสาวจันทิมา ทั้งตึกแถวของนางบัวศรี 2 ห้องตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมาย ล.4 ก็ปรากฏว่าตึกแถว 2 ห้องเสียภาษีต่างกัน เพราะเนื้อที่ดินต่างกัน โดยห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 5,143 บาท อีกห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 6,858 บาท สำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์นั้นอยู่ในซอยนามบัญญัติ เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็จดบันทึกไว้ว่า ตึกแถวของโจทก์ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ถนนแคบ แต่ตามเอกสารหมาย ล.4 ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนั้นทำการค้าด้วยจึงนำมาเทียบกันไม่ได้การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงไม่ชอบ ที่ศาลภาษีอากรกลางกำหนดให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นห้องละ 2,700 บาทต่อปีนั้นชอบด้วยเหตุผลแล้วอุทธรณ์โจทก์จำเลยฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่4, 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่ 21 มกราคม 2530 นั้น ไม่ถูกต้องที่ถูกเป็นคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19ลงวันที่ 27 มกราคม 2530 จึงสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง' พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่27 มกราคม 2530 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้เป็นพับทั้งสองสำนวน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935 - 936/2531วัด มกุฏกษัตริยาราม ฯโจทก์กรุงเทพมหานคร กับพวกจำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8จำเลยประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวที่อยู่บนถนนเดียวกัน มีสภาพเช่นเดียวกันได้แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าเดือนละ 100-300 บาทต่อห้อง แต่ผู้เช่าต้องชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทต่อห้อง ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีได้ แม้ความจริงโจทก์จะไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้าง ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะโจทก์จะลงทุนก่อสร้างเองหรือจะให้ผู้อื่นลงทุน โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงกัน.(ที่มา-ส่งเสริม)โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า โจทก์ได้ยื่นแบบแจ้งรายการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2528 และ 2529สำหรับโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์รวม 94 ห้อง ต่อมาโจทก์ได้รับใบแจ้งรายการประเมินจากจำเลยที่ 1 โดยกำหนดค่ารายปีและให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินรวม357,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าภาษีดังกล่าวแล้ว แต่โจทก์ไม่เห็นพ้องด้วย จึงได้ยื่นคำร้องขอให้จำเลยที่ 2 พิจารณาใหม่ โดยโจทก์ยินดีเสียรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 178,500 บาทต่อมาโจทก์ได้รับคำชี้ขาดจากจำเลยที่ 2 ให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนตามที่เจ้าพนักงานของจำเลยที่ 1 ประเมิน โจทก์เห็นว่าการประเมินไม่ชอบด้วยเหตุผลเพราะโจทก์ได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 80 บาท ถึง 300 บาท ต่อหนึ่งคูหา คำวินิจฉัยของจำเลยที่ 2 ทำให้โจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นถึง 178,000บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาลดหย่อนภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ กับให้เพิกถอนการประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด.8) ของจำเลยที่ 1 และให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าภาษีจำนวน 178,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า อัตราค่าเช่าโรงเรือนดังกล่าวของโจทก์ตามที่โจทก์กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้องนั้น ไม่ใช่จำนวนเงินอันสมควรให้เช่า เพราะในการทำสัญญาเช่าโรงเรือนของโจทก์ทั้งหมดนั้น ผู้เช่าแต่ละคนต้องเสียเงินกินเปล่าให้เป็นจำนวนหนึ่ง เงินกินเปล่าจำนวนนั้นย่อมถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่าที่ได้ชำระล่วงหน้าด้วย ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 กับให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เสีย โดยให้ลดค่าภาษีเป็นจำนวนเงิน10,500 บาท และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 10,500 บาทแก่โจทก์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ถ้าไม่ชำระภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ก็ให้เสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันครบกำหนด 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระเสร็จให้โจทก์ โจทก์ทั้งสองสำนวนและจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า '...พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติในเบื้องต้นว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เขตพระนคร ได้ประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์ประจำปี 2528 และ 2529 จำนวน94 รายการ ในอัตราห้องละ 4,200 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้นจำนวน 59 รายการ และห้องละ 3,000 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 3 ชั้นจำนวน 35 รายการ โจทก์จึงยื่นคำร้องต่อจำเลยที่ 2 ขอให้พิจารณาการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เสียใหม่ อ้างว่าโจทก์พอใจเสียภาษีในอัตราห้องละ 2,100 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้น และห้องละ 1,500 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว3 ชั้นแต่จำเลยที่ 2 มีคำชี้ขาดยืนตามการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ปัญหามีว่าการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ สำหรับตึกแถว 4 ชั้นของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยและถนนกรุงเกษมนั้น เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบสถานที่พิพาทก็ปรากฏว่าตึกแถวพิพาทของโจทก์ทั้งหมดยังมีสภาพใหม่เป็นตึกสำหรับทำการค้า สำหรับถนนประชาธิปไตยนั้นห้ามรถยนต์จอดเฉพาะช่วงเวลา 6.30 นาฬิกา ถึง 9.00 นาฬิกา และ 16.00 นาฬิกาถึง 18.30 นาฬิกา เท่านั้น ส่วนถนนกรุงเกษมนั้นรถยนต์จอดได้ตลอดเวลา จึงถือว่าตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์ทั้งหมดอยู่ในทำเลการค้าที่ดี แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์ได้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 100 บาทถึง 300 บาทต่อ 1 ห้อง แต่โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียค่าช่วยก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทเงินจำนวนนี้ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ด้วย แม้โจทก์จะอ้างว่าความจริงโจทก์มิได้รับเงินจำนวนดังกล่าว แต่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะหากเป็นเช่นนั้น โจทก์ก็ไม่ต้องลงทุนค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทแต่ประการใด การที่โจทก์ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทเองหรือให้ผู้อื่นมาลงทุนแทนโจทก์โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงหรือเท่าเทียมกัน ผู้เช่าก็จะเสียค่าเช่ารายเดือนและค่าช่วยก่อสร้างเท่ากัน หากพิจารณาจำนวนภาษีที่จำเลยควรได้รับแล้ว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทของโจทก์ไม่ว่าผู้เช่าจะเสียค่าเช่าเพียงเล็กน้อยแต่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงินก้อนใหญ่ หรือเสียค่าเช่าในอัตราสูงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเลยก็ตาม จำเลยก็ควรจะได้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเท่ากัน มิฉะนั้นการเสียภาษีดังกล่าวย่อมจะไม่เป็นธรรมเพราะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ใดลงทุนก่อสร้างและวิธีการชำระค่าเช่า อย่างไรก็ตามสำหรับตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์นั้น นายฉาย พุ่มศรีใส พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ก็เบิกความรับว่า ตึกแถวแต่ละห้องควรมีค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท และในปี 2525 โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นปีละ 1,800 บาทต่อห้อง และตึกแถว 3 ชั้นปีละ 1,500 บาทต่อห้อง นอกจากนี้จำเลยยังมีแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2528 หมายล.2 ของนายสม วงศ์โรจน์ผล มาแสดงว่า นายสมเต็มใจเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นของตน1 ห้อง ซึ่งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยเช่นเดียวกับโจทก์ ปีละ4,200 บาท เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็กล่าวไว้ว่าตึกแถวของผู้อื่นที่อยู่บนถนนสายนี้มีสภาพเช่นเดียวกับตึกแถวของโจทก์ ดังนั้นที่จำเลยประเมินภาษีสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวของนายสมที่อยู่บนถนนเดียวกันและมีสภาพเช่นเดียวกันจึงมีเหตุผล ส่วนตึกแถวของโจทก์ที่อยู่ที่ถนนกรุงเกษมนั้น ปรากฏว่ามีทำเลการค้าดีกว่าตึกแถวของโจทก์ที่ถนนประชาธิปไตยเสียอีก เพราะรถยนต์จอดในถนนสายนี้ได้ตลอดเวลา ที่จำเลยประเมินราคาให้โจทก์เสียภาษีเท่ากันจึงชอบแล้ว การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงชอบแล้ว อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับตึกแถวพิพาท 3 ชั้นของโจทก์นั้น โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียเงินกินเปล่าหรือเงินค่าช่วยก่อสร้างเป็นเงินห้องละ 350,000 บาท และต้องเสียค่าเช่ารายเดือนให้โจทก์อีกด้วย โจทก์จึงได้รับประโยชน์จากเงินค่าช่วยก่อสร้างนี้เพราะโจทก์ไม่ต้องเสียเงินค่าก่อสร้างเองดังได้กล่าวมาแล้ว สำหรับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินควรกำหนดให้โจทก์เสียห้องละเท่าใดนั้น เห็นว่าในปี 2525 โจทก์ก็เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินห้องละ 1,500 บาทต่อปีอยู่แล้ว ที่จำเลยนำตึกแถวของนางสาวจันทิมา บุญสม ยื่นเสียภาษีปีละ 3,000บาท ตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมายล.3 มาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์นั้น พิเคราะห์แล้วตึกแถวของนางสาวจันทิมาเป็นตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง ย่อมจะต้องมีค่าเช่าสูงกว่าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นตึกแถว 3 ชั้นนอกจากนี้ตึกแถวของนางสาวจันทิมายังอยู่ในซอยเทเวศน์ 3ต่างซอยกับตึกแถวของโจทก์ ย่อมนำมาเทียบเคียงกันได้ไม่สนิทนัก สำหรับตึกแถวของนางบัวศรี ทองศรีเจริญ ซึ่งจำเลยนำมาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์ก็ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนี้อยู่ในซอยเทเวศน์ 3 เช่นเดียวกับตึกแถวของนางสาวจันทิมา ทั้งตึกแถวของนางบัวศรี 2 ห้องตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมาย ล.4 ก็ปรากฏว่าตึกแถว 2 ห้องเสียภาษีต่างกัน เพราะเนื้อที่ดินต่างกัน โดยห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 5,143 บาท อีกห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 6,858 บาท สำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์นั้นอยู่ในซอยนามบัญญัติ เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็จดบันทึกไว้ว่า ตึกแถวของโจทก์ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ถนนแคบ แต่ตามเอกสารหมาย ล.4 ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนั้นทำการค้าด้วยจึงนำมาเทียบกันไม่ได้การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงไม่ชอบ ที่ศาลภาษีอากรกลางกำหนดให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นห้องละ 2,700 บาทต่อปีนั้นชอบด้วยเหตุผลแล้วอุทธรณ์โจทก์จำเลยฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่4, 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่ 21 มกราคม 2530 นั้น ไม่ถูกต้องที่ถูกเป็นคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19ลงวันที่ 27 มกราคม 2530 จึงสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง' พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่27 มกราคม 2530 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้เป็นพับทั้งสองสำนวน.(ปิ่นทิพย์ สุจริตกุล-วิฑูรย์ ตั้งตรงจิตต์-สมศักดิ์ จูสวัสดิ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า โจทก์ได้ยื่นแบบแจ้งรายการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2528 และ 2529สำหรับโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์รวม 94 ห้อง ต่อมาโจทก์ได้รับใบแจ้งรายการประเมินจากจำเลยที่ 1 โดยกำหนดค่ารายปีและให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินรวม357,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าภาษีดังกล่าวแล้ว แต่โจทก์ไม่เห็นพ้องด้วย จึงได้ยื่นคำร้องขอให้จำเลยที่ 2 พิจารณาใหม่ โดยโจทก์ยินดีเสียรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 178,500 บาทต่อมาโจทก์ได้รับคำชี้ขาดจากจำเลยที่ 2 ให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนตามที่เจ้าพนักงานของจำเลยที่ 1 ประเมิน โจทก์เห็นว่าการประเมินไม่ชอบด้วยเหตุผลเพราะโจทก์ได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 80 บาท ถึง 300 บาท ต่อหนึ่งคูหา คำวินิจฉัยของจำเลยที่ 2 ทำให้โจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นถึง 178,000บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาลดหย่อนภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ กับให้เพิกถอนการประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด.8) ของจำเลยที่ 1 และให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าภาษีจำนวน 178,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า อัตราค่าเช่าโรงเรือนดังกล่าวของโจทก์ตามที่โจทก์กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้องนั้น ไม่ใช่จำนวนเงินอันสมควรให้เช่า เพราะในการทำสัญญาเช่าโรงเรือนของโจทก์ทั้งหมดนั้น ผู้เช่าแต่ละคนต้องเสียเงินกินเปล่าให้เป็นจำนวนหนึ่ง เงินกินเปล่าจำนวนนั้นย่อมถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่าที่ได้ชำระล่วงหน้าด้วย ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 กับให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เสีย โดยให้ลดค่าภาษีเป็นจำนวนเงิน10,500 บาท และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 10,500 บาทแก่โจทก์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ถ้าไม่ชำระภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ก็ให้เสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันครบกำหนด 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระเสร็จให้โจทก์ โจทก์ทั้งสองสำนวนและจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า '...พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติในเบื้องต้นว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เขตพระนคร ได้ประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์ประจำปี 2528 และ 2529 จำนวน94 รายการ ในอัตราห้องละ 4,200 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้นจำนวน 59 รายการ และห้องละ 3,000 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 3 ชั้นจำนวน 35 รายการ โจทก์จึงยื่นคำร้องต่อจำเลยที่ 2 ขอให้พิจารณาการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เสียใหม่ อ้างว่าโจทก์พอใจเสียภาษีในอัตราห้องละ 2,100 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้น และห้องละ 1,500 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว3 ชั้นแต่จำเลยที่ 2 มีคำชี้ขาดยืนตามการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ปัญหามีว่าการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ สำหรับตึกแถว 4 ชั้นของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยและถนนกรุงเกษมนั้น เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบสถานที่พิพาทก็ปรากฏว่าตึกแถวพิพาทของโจทก์ทั้งหมดยังมีสภาพใหม่เป็นตึกสำหรับทำการค้า สำหรับถนนประชาธิปไตยนั้นห้ามรถยนต์จอดเฉพาะช่วงเวลา 6.30 นาฬิกา ถึง 9.00 นาฬิกา และ 16.00 นาฬิกาถึง 18.30 นาฬิกา เท่านั้น ส่วนถนนกรุงเกษมนั้นรถยนต์จอดได้ตลอดเวลา จึงถือว่าตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์ทั้งหมดอยู่ในทำเลการค้าที่ดี แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์ได้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 100 บาทถึง 300 บาทต่อ 1 ห้อง แต่โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียค่าช่วยก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทเงินจำนวนนี้ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ด้วย แม้โจทก์จะอ้างว่าความจริงโจทก์มิได้รับเงินจำนวนดังกล่าว แต่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะหากเป็นเช่นนั้น โจทก์ก็ไม่ต้องลงทุนค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทแต่ประการใด การที่โจทก์ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทเองหรือให้ผู้อื่นมาลงทุนแทนโจทก์โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงหรือเท่าเทียมกัน ผู้เช่าก็จะเสียค่าเช่ารายเดือนและค่าช่วยก่อสร้างเท่ากัน หากพิจารณาจำนวนภาษีที่จำเลยควรได้รับแล้ว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทของโจทก์ไม่ว่าผู้เช่าจะเสียค่าเช่าเพียงเล็กน้อยแต่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงินก้อนใหญ่ หรือเสียค่าเช่าในอัตราสูงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเลยก็ตาม จำเลยก็ควรจะได้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเท่ากัน มิฉะนั้นการเสียภาษีดังกล่าวย่อมจะไม่เป็นธรรมเพราะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ใดลงทุนก่อสร้างและวิธีการชำระค่าเช่า อย่างไรก็ตามสำหรับตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์นั้น นายฉาย พุ่มศรีใส พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ก็เบิกความรับว่า ตึกแถวแต่ละห้องควรมีค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท และในปี 2525 โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นปีละ 1,800 บาทต่อห้อง และตึกแถว 3 ชั้นปีละ 1,500 บาทต่อห้อง นอกจากนี้จำเลยยังมีแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2528 หมายล.2 ของนายสม วงศ์โรจน์ผล มาแสดงว่า นายสมเต็มใจเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นของตน1 ห้อง ซึ่งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยเช่นเดียวกับโจทก์ ปีละ4,200 บาท เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็กล่าวไว้ว่าตึกแถวของผู้อื่นที่อยู่บนถนนสายนี้มีสภาพเช่นเดียวกับตึกแถวของโจทก์ ดังนั้นที่จำเลยประเมินภาษีสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวของนายสมที่อยู่บนถนนเดียวกันและมีสภาพเช่นเดียวกันจึงมีเหตุผล ส่วนตึกแถวของโจทก์ที่อยู่ที่ถนนกรุงเกษมนั้น ปรากฏว่ามีทำเลการค้าดีกว่าตึกแถวของโจทก์ที่ถนนประชาธิปไตยเสียอีก เพราะรถยนต์จอดในถนนสายนี้ได้ตลอดเวลา ที่จำเลยประเมินราคาให้โจทก์เสียภาษีเท่ากันจึงชอบแล้ว การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงชอบแล้ว อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับตึกแถวพิพาท 3 ชั้นของโจทก์นั้น โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียเงินกินเปล่าหรือเงินค่าช่วยก่อสร้างเป็นเงินห้องละ 350,000 บาท และต้องเสียค่าเช่ารายเดือนให้โจทก์อีกด้วย โจทก์จึงได้รับประโยชน์จากเงินค่าช่วยก่อสร้างนี้เพราะโจทก์ไม่ต้องเสียเงินค่าก่อสร้างเองดังได้กล่าวมาแล้ว สำหรับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินควรกำหนดให้โจทก์เสียห้องละเท่าใดนั้น เห็นว่าในปี 2525 โจทก์ก็เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินห้องละ 1,500 บาทต่อปีอยู่แล้ว ที่จำเลยนำตึกแถวของนางสาวจันทิมา บุญสม ยื่นเสียภาษีปีละ 3,000บาท ตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมายล.3 มาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์นั้น พิเคราะห์แล้วตึกแถวของนางสาวจันทิมาเป็นตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง ย่อมจะต้องมีค่าเช่าสูงกว่าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นตึกแถว 3 ชั้นนอกจากนี้ตึกแถวของนางสาวจันทิมายังอยู่ในซอยเทเวศน์ 3ต่างซอยกับตึกแถวของโจทก์ ย่อมนำมาเทียบเคียงกันได้ไม่สนิทนัก สำหรับตึกแถวของนางบัวศรี ทองศรีเจริญ ซึ่งจำเลยนำมาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์ก็ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนี้อยู่ในซอยเทเวศน์ 3 เช่นเดียวกับตึกแถวของนางสาวจันทิมา ทั้งตึกแถวของนางบัวศรี 2 ห้องตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมาย ล.4 ก็ปรากฏว่าตึกแถว 2 ห้องเสียภาษีต่างกัน เพราะเนื้อที่ดินต่างกัน โดยห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 5,143 บาท อีกห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 6,858 บาท สำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์นั้นอยู่ในซอยนามบัญญัติ เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็จดบันทึกไว้ว่า ตึกแถวของโจทก์ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ถนนแคบ แต่ตามเอกสารหมาย ล.4 ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนั้นทำการค้าด้วยจึงนำมาเทียบกันไม่ได้การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงไม่ชอบ ที่ศาลภาษีอากรกลางกำหนดให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นห้องละ 2,700 บาทต่อปีนั้นชอบด้วยเหตุผลแล้วอุทธรณ์โจทก์จำเลยฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่4, 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่ 21 มกราคม 2530 นั้น ไม่ถูกต้องที่ถูกเป็นคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19ลงวันที่ 27 มกราคม 2530 จึงสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง' พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่27 มกราคม 2530 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้เป็นพับทั้งสองสำนวน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935 - 936/2531วัด มกุฏกษัตริยาราม ฯโจทก์กรุงเทพมหานคร กับพวกจำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8จำเลยประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวที่อยู่บนถนนเดียวกัน มีสภาพเช่นเดียวกันได้แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าเดือนละ 100-300 บาทต่อห้อง แต่ผู้เช่าต้องชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทต่อห้อง ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีได้ แม้ความจริงโจทก์จะไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้าง ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะโจทก์จะลงทุนก่อสร้างเองหรือจะให้ผู้อื่นลงทุน โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงกัน.(ที่มา-ส่งเสริม)โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า โจทก์ได้ยื่นแบบแจ้งรายการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2528 และ 2529สำหรับโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์รวม 94 ห้อง ต่อมาโจทก์ได้รับใบแจ้งรายการประเมินจากจำเลยที่ 1 โดยกำหนดค่ารายปีและให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินรวม357,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินค่าภาษีดังกล่าวแล้ว แต่โจทก์ไม่เห็นพ้องด้วย จึงได้ยื่นคำร้องขอให้จำเลยที่ 2 พิจารณาใหม่ โดยโจทก์ยินดีเสียรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 178,500 บาทต่อมาโจทก์ได้รับคำชี้ขาดจากจำเลยที่ 2 ให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนตามที่เจ้าพนักงานของจำเลยที่ 1 ประเมิน โจทก์เห็นว่าการประเมินไม่ชอบด้วยเหตุผลเพราะโจทก์ได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 80 บาท ถึง 300 บาท ต่อหนึ่งคูหา คำวินิจฉัยของจำเลยที่ 2 ทำให้โจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นถึง 178,000บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาลดหย่อนภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ กับให้เพิกถอนการประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด.8) ของจำเลยที่ 1 และให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าภาษีจำนวน 178,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า อัตราค่าเช่าโรงเรือนดังกล่าวของโจทก์ตามที่โจทก์กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้องนั้น ไม่ใช่จำนวนเงินอันสมควรให้เช่า เพราะในการทำสัญญาเช่าโรงเรือนของโจทก์ทั้งหมดนั้น ผู้เช่าแต่ละคนต้องเสียเงินกินเปล่าให้เป็นจำนวนหนึ่ง เงินกินเปล่าจำนวนนั้นย่อมถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่าที่ได้ชำระล่วงหน้าด้วย ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 กับให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เสีย โดยให้ลดค่าภาษีเป็นจำนวนเงิน10,500 บาท และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 10,500 บาทแก่โจทก์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ถ้าไม่ชำระภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ก็ให้เสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันครบกำหนด 3 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระเสร็จให้โจทก์ โจทก์ทั้งสองสำนวนและจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า '...พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติในเบื้องต้นว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เขตพระนคร ได้ประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์ประจำปี 2528 และ 2529 จำนวน94 รายการ ในอัตราห้องละ 4,200 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้นจำนวน 59 รายการ และห้องละ 3,000 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 3 ชั้นจำนวน 35 รายการ โจทก์จึงยื่นคำร้องต่อจำเลยที่ 2 ขอให้พิจารณาการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 เสียใหม่ อ้างว่าโจทก์พอใจเสียภาษีในอัตราห้องละ 2,100 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว 4 ชั้น และห้องละ 1,500 บาทต่อปีสำหรับตึกแถว3 ชั้นแต่จำเลยที่ 2 มีคำชี้ขาดยืนตามการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ปัญหามีว่าการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2ชอบหรือไม่ สำหรับตึกแถว 4 ชั้นของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยและถนนกรุงเกษมนั้น เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบสถานที่พิพาทก็ปรากฏว่าตึกแถวพิพาทของโจทก์ทั้งหมดยังมีสภาพใหม่เป็นตึกสำหรับทำการค้า สำหรับถนนประชาธิปไตยนั้นห้ามรถยนต์จอดเฉพาะช่วงเวลา 6.30 นาฬิกา ถึง 9.00 นาฬิกา และ 16.00 นาฬิกาถึง 18.30 นาฬิกา เท่านั้น ส่วนถนนกรุงเกษมนั้นรถยนต์จอดได้ตลอดเวลา จึงถือว่าตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์ทั้งหมดอยู่ในทำเลการค้าที่ดี แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์ได้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 100 บาทถึง 300 บาทต่อ 1 ห้อง แต่โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียค่าช่วยก่อสร้างถึงรายละ 420,000 บาทเงินจำนวนนี้ย่อมถือว่าเป็นค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อคำนวณเป็นค่าเช่ารายปีในการประเมินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ด้วย แม้โจทก์จะอ้างว่าความจริงโจทก์มิได้รับเงินจำนวนดังกล่าว แต่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ เพราะหากเป็นเช่นนั้น โจทก์ก็ไม่ต้องลงทุนค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทแต่ประการใด การที่โจทก์ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทเองหรือให้ผู้อื่นมาลงทุนแทนโจทก์โจทก์ย่อมคาดคะเนแล้วว่าโจทก์ได้ผลประโยชน์ตอบแทนใกล้เคียงหรือเท่าเทียมกัน ผู้เช่าก็จะเสียค่าเช่ารายเดือนและค่าช่วยก่อสร้างเท่ากัน หากพิจารณาจำนวนภาษีที่จำเลยควรได้รับแล้ว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างตึกแถวพิพาทของโจทก์ไม่ว่าผู้เช่าจะเสียค่าเช่าเพียงเล็กน้อยแต่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงินก้อนใหญ่ หรือเสียค่าเช่าในอัตราสูงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินกินเปล่าหรือเงินช่วยค่าก่อสร้างเลยก็ตาม จำเลยก็ควรจะได้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเท่ากัน มิฉะนั้นการเสียภาษีดังกล่าวย่อมจะไม่เป็นธรรมเพราะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ใดลงทุนก่อสร้างและวิธีการชำระค่าเช่า อย่างไรก็ตามสำหรับตึกแถวพิพาท 4 ชั้นของโจทก์นั้น นายฉาย พุ่มศรีใส พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ก็เบิกความรับว่า ตึกแถวแต่ละห้องควรมีค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท และในปี 2525 โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นปีละ 1,800 บาทต่อห้อง และตึกแถว 3 ชั้นปีละ 1,500 บาทต่อห้อง นอกจากนี้จำเลยยังมีแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2528 หมายล.2 ของนายสม วงศ์โรจน์ผล มาแสดงว่า นายสมเต็มใจเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นของตน1 ห้อง ซึ่งอยู่ที่ถนนประชาธิปไตยเช่นเดียวกับโจทก์ ปีละ4,200 บาท เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็กล่าวไว้ว่าตึกแถวของผู้อื่นที่อยู่บนถนนสายนี้มีสภาพเช่นเดียวกับตึกแถวของโจทก์ ดังนั้นที่จำเลยประเมินภาษีสำหรับตึกแถวของโจทก์โดยเทียบเคียงกับตึกแถวของนายสมที่อยู่บนถนนเดียวกันและมีสภาพเช่นเดียวกันจึงมีเหตุผล ส่วนตึกแถวของโจทก์ที่อยู่ที่ถนนกรุงเกษมนั้น ปรากฏว่ามีทำเลการค้าดีกว่าตึกแถวของโจทก์ที่ถนนประชาธิปไตยเสียอีก เพราะรถยนต์จอดในถนนสายนี้ได้ตลอดเวลา ที่จำเลยประเมินราคาให้โจทก์เสียภาษีเท่ากันจึงชอบแล้ว การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 4 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงชอบแล้ว อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น สำหรับตึกแถวพิพาท 3 ชั้นของโจทก์นั้น โจทก์ก็ยอมรับว่าผู้เช่าต้องเสียเงินกินเปล่าหรือเงินค่าช่วยก่อสร้างเป็นเงินห้องละ 350,000 บาท และต้องเสียค่าเช่ารายเดือนให้โจทก์อีกด้วย โจทก์จึงได้รับประโยชน์จากเงินค่าช่วยก่อสร้างนี้เพราะโจทก์ไม่ต้องเสียเงินค่าก่อสร้างเองดังได้กล่าวมาแล้ว สำหรับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินควรกำหนดให้โจทก์เสียห้องละเท่าใดนั้น เห็นว่าในปี 2525 โจทก์ก็เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินห้องละ 1,500 บาทต่อปีอยู่แล้ว ที่จำเลยนำตึกแถวของนางสาวจันทิมา บุญสม ยื่นเสียภาษีปีละ 3,000บาท ตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมายล.3 มาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์นั้น พิเคราะห์แล้วตึกแถวของนางสาวจันทิมาเป็นตึกแถว 3 ชั้นครึ่ง ย่อมจะต้องมีค่าเช่าสูงกว่าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นตึกแถว 3 ชั้นนอกจากนี้ตึกแถวของนางสาวจันทิมายังอยู่ในซอยเทเวศน์ 3ต่างซอยกับตึกแถวของโจทก์ ย่อมนำมาเทียบเคียงกันได้ไม่สนิทนัก สำหรับตึกแถวของนางบัวศรี ทองศรีเจริญ ซึ่งจำเลยนำมาเปรียบเทียบกับตึกแถวของโจทก์ก็ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนี้อยู่ในซอยเทเวศน์ 3 เช่นเดียวกับตึกแถวของนางสาวจันทิมา ทั้งตึกแถวของนางบัวศรี 2 ห้องตามแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหมาย ล.4 ก็ปรากฏว่าตึกแถว 2 ห้องเสียภาษีต่างกัน เพราะเนื้อที่ดินต่างกัน โดยห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 5,143 บาท อีกห้องหนึ่งเสียภาษีปีละ 6,858 บาท สำหรับตึกแถวพิพาทของโจทก์นั้นอยู่ในซอยนามบัญญัติ เมื่อศาลภาษีอากรกลางเดินเผชิญสืบก็จดบันทึกไว้ว่า ตึกแถวของโจทก์ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ถนนแคบ แต่ตามเอกสารหมาย ล.4 ปรากฏว่าตึกแถวของนางบัวศรีนั้นทำการค้าด้วยจึงนำมาเทียบกันไม่ได้การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นทุกห้องของโจทก์จึงไม่ชอบ ที่ศาลภาษีอากรกลางกำหนดให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถว 3 ชั้นห้องละ 2,700 บาทต่อปีนั้นชอบด้วยเหตุผลแล้วอุทธรณ์โจทก์จำเลยฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่4, 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่ 21 มกราคม 2530 นั้น ไม่ถูกต้องที่ถูกเป็นคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19ลงวันที่ 27 มกราคม 2530 จึงสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง' พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ตามใบแจ้งคำชี้ขาดเล่มที่ 4 เลขที่ 13, 15, 16, 17 และ 19 ลงวันที่27 มกราคม 2530 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้เป็นพับทั้งสองสำนวน.(ปิ่นทิพย์ สุจริตกุล-วิฑูรย์ ตั้งตรงจิตต์-สมศักดิ์ จูสวัสดิ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ