คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5192/2538หลักกฎหมาย: ตามสัญญาก่อสร้างอาคารใช้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา20ปีนับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่20พฤศจิกายน2513ถึงวันที่20พฤศจิกายน2533โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิและตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราดังนี้ตามสัญญาจองอาคารที่ระบุให้มีอายุการเช่า20ปีจึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่าหมายถึงอายุการเช่า20ปีตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาก่อสร้างอาคารหากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า20ปีเกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารโจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก5ปีเพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้าวัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก5ปีซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยจึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารสิ้นสุดลงเพียงวันที่20พฤศจิกายน2533จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ20ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปทันทีให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์จำเลยให้การสู้คดีขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจองโดยให้ไปดำเนินการทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพื่อจะได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยให้เรียบร้อยและสัญญาเช่ากับจำเลยต้องมีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว ณ ที่ว่าอำเภอเมืองฉะเชิงเทราโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมเองโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้จำเลยฎีกาในข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยในข้อกฎหมายเกี่ยวกับการตีความสัญญาจองอาคารว่า ระยะเวลาเช่าครบกำหนดเมื่อใดเพียงข้อเดียวและจำเลยไม่ได้อุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 252 ข้อเท็จจริงจึงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนว่า เดิมเมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 กระทรวงการคลังกับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาก่อสร้างอาคารพิพาทยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังในที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลข 3750, 4533 และ 3881 ตำบลหน้าเมืองอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา โดยมีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราต้องยกกรรมสิทธิ์อาคารให้กระทรวงการคลัง โดยกระทรวงการคลังยินยอมให้เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าอาคารทั้งหมดมีกำหนดระยะเวลา20 ปี และให้มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ต่อมาเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้เอางานก่อสร้างดังกล่าวให้นายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรืองทำการก่อสร้างและหากเกิดความจำเป็นนายประสิทธิ์จะเอางานก่อสร้างนี้ช่วงให้บุคคลอื่นทำต่อได้ด้วย โดยกระทรวงการคลังอนุญาตปรากฏตามสัญญาก่อสร้างอาคารและบันทึกเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.1 เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2514 นายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาช่วงให้โจทก์ทำการก่อสร้างอาคารดังกล่าวอีกต่อหนึ่งโดยยินยอมให้โจทก์นำอาคารที่ก่อสร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ปรากฏตามสัญญาการลงทุนสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.14และสัญญาเช่าช่วงสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.15 เมื่อวันที่1 เมษายน 2515 จำเลยได้ทำสัญญาจองอาคารพิพาทจากโจทก์จำนวน2 ห้อง ตามเอกสารหมาย จ.5 และได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2518 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ต่อมาหลังจากมีการทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 แล้ว กระทรวงการคลังได้ให้สิทธิการเช่าแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพิ่มอีก 5 ปี และต่อมาปรากฏว่าที่ดินและอาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทางเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจึงทำสัญญาเช่าอาคารทั้งหมดจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาให้นายประสิทธิ์เช่าช่วงและนายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงอาคารดังกล่าวอีกทอดหนึ่งโจทก์จึงได้แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทกับโจทก์ แต่ตกลงกันเรื่องกำหนดเวลาเช่าไม่ได้ คงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ตามสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5ที่ระบุว่าจะทำสัญญาเช่ามีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญานั้นการนับระยะเวลาเช่าควรนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป เพราะขณะทำสัญญาจองอาคารพิพาทนั้นอาคารยังไม่ได้ก่อสร้างจำเลยยังไม่ได้เข้าครอบครองอาคารที่จองและยังไม่ได้เสียค่าเช่า จำเลยเข้าไปอยู่และเสียค่าเช่า เมื่อ พ.ศ. 2518และโจทก์ได้รับการต่อสัญญาถึง พ.ศ. 2538 จำเลยจึงมีสิทธิการเช่า20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าเป็นต้นไปหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 8 ให้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิ และตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 1 ได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ดังนี้ตามสัญญาข้อ 4 ที่ระบุให้มีอายุการเช่า 20 ปี จึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่า หมายถึงอายุการเช่า 20 ปี ตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 หากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า 20 ปี เกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 นั้น โจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก 5 ปี เพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้า วัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก 5 ปี ซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลย จึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5 สิ้นสุดลงเพียงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5192/2538บริษัท บุญสิทธิ์ จำกัดโจทก์นาง กุ้ยลุ้ยหรือกุยลุ้ย แซ่เตียวจำเลย ป.พ.พ. ม. 132 เดิม, ม. 368ตามสัญญาก่อสร้างอาคารใช้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา20ปีนับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่20พฤศจิกายน2513ถึงวันที่20พฤศจิกายน2533โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิและตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราดังนี้ตามสัญญาจองอาคารที่ระบุให้มีอายุการเช่า20ปีจึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่าหมายถึงอายุการเช่า20ปีตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาก่อสร้างอาคารหากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า20ปีเกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารโจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก5ปีเพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้าวัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก5ปีซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยจึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารสิ้นสุดลงเพียงวันที่20พฤศจิกายน2533จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ20ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปทันทีให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์จำเลยให้การสู้คดีขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจองโดยให้ไปดำเนินการทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพื่อจะได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยให้เรียบร้อยและสัญญาเช่ากับจำเลยต้องมีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว ณ ที่ว่าอำเภอเมืองฉะเชิงเทราโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมเองโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้จำเลยฎีกาในข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยในข้อกฎหมายเกี่ยวกับการตีความสัญญาจองอาคารว่า ระยะเวลาเช่าครบกำหนดเมื่อใดเพียงข้อเดียวและจำเลยไม่ได้อุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 252 ข้อเท็จจริงจึงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนว่า เดิมเมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 กระทรวงการคลังกับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาก่อสร้างอาคารพิพาทยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังในที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลข 3750, 4533 และ 3881 ตำบลหน้าเมืองอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา โดยมีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราต้องยกกรรมสิทธิ์อาคารให้กระทรวงการคลัง โดยกระทรวงการคลังยินยอมให้เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าอาคารทั้งหมดมีกำหนดระยะเวลา20 ปี และให้มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ต่อมาเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้เอางานก่อสร้างดังกล่าวให้นายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรืองทำการก่อสร้างและหากเกิดความจำเป็นนายประสิทธิ์จะเอางานก่อสร้างนี้ช่วงให้บุคคลอื่นทำต่อได้ด้วย โดยกระทรวงการคลังอนุญาตปรากฏตามสัญญาก่อสร้างอาคารและบันทึกเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.1 เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2514 นายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาช่วงให้โจทก์ทำการก่อสร้างอาคารดังกล่าวอีกต่อหนึ่งโดยยินยอมให้โจทก์นำอาคารที่ก่อสร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ปรากฏตามสัญญาการลงทุนสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.14และสัญญาเช่าช่วงสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.15 เมื่อวันที่1 เมษายน 2515 จำเลยได้ทำสัญญาจองอาคารพิพาทจากโจทก์จำนวน2 ห้อง ตามเอกสารหมาย จ.5 และได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2518 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ต่อมาหลังจากมีการทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 แล้ว กระทรวงการคลังได้ให้สิทธิการเช่าแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพิ่มอีก 5 ปี และต่อมาปรากฏว่าที่ดินและอาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทางเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจึงทำสัญญาเช่าอาคารทั้งหมดจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาให้นายประสิทธิ์เช่าช่วงและนายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงอาคารดังกล่าวอีกทอดหนึ่งโจทก์จึงได้แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทกับโจทก์ แต่ตกลงกันเรื่องกำหนดเวลาเช่าไม่ได้ คงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ตามสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5ที่ระบุว่าจะทำสัญญาเช่ามีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญานั้นการนับระยะเวลาเช่าควรนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป เพราะขณะทำสัญญาจองอาคารพิพาทนั้นอาคารยังไม่ได้ก่อสร้างจำเลยยังไม่ได้เข้าครอบครองอาคารที่จองและยังไม่ได้เสียค่าเช่า จำเลยเข้าไปอยู่และเสียค่าเช่า เมื่อ พ.ศ. 2518และโจทก์ได้รับการต่อสัญญาถึง พ.ศ. 2538 จำเลยจึงมีสิทธิการเช่า20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าเป็นต้นไปหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 8 ให้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิ และตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 1 ได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ดังนี้ตามสัญญาข้อ 4 ที่ระบุให้มีอายุการเช่า 20 ปี จึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่า หมายถึงอายุการเช่า 20 ปี ตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 หากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า 20 ปี เกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 นั้น โจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก 5 ปี เพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้า วัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก 5 ปี ซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลย จึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5 สิ้นสุดลงเพียงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้วพิพากษายืน(ผล อนุวัตรนิติการ-สมปอง เสนเนียม-พิมล สมานิตย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปทันทีให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์จำเลยให้การสู้คดีขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจองโดยให้ไปดำเนินการทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพื่อจะได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยให้เรียบร้อยและสัญญาเช่ากับจำเลยต้องมีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว ณ ที่ว่าอำเภอเมืองฉะเชิงเทราโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมเองโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้จำเลยฎีกาในข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยในข้อกฎหมายเกี่ยวกับการตีความสัญญาจองอาคารว่า ระยะเวลาเช่าครบกำหนดเมื่อใดเพียงข้อเดียวและจำเลยไม่ได้อุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 252 ข้อเท็จจริงจึงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนว่า เดิมเมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 กระทรวงการคลังกับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาก่อสร้างอาคารพิพาทยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังในที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลข 3750, 4533 และ 3881 ตำบลหน้าเมืองอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา โดยมีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราต้องยกกรรมสิทธิ์อาคารให้กระทรวงการคลัง โดยกระทรวงการคลังยินยอมให้เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าอาคารทั้งหมดมีกำหนดระยะเวลา20 ปี และให้มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ต่อมาเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้เอางานก่อสร้างดังกล่าวให้นายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรืองทำการก่อสร้างและหากเกิดความจำเป็นนายประสิทธิ์จะเอางานก่อสร้างนี้ช่วงให้บุคคลอื่นทำต่อได้ด้วย โดยกระทรวงการคลังอนุญาตปรากฏตามสัญญาก่อสร้างอาคารและบันทึกเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.1 เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2514 นายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาช่วงให้โจทก์ทำการก่อสร้างอาคารดังกล่าวอีกต่อหนึ่งโดยยินยอมให้โจทก์นำอาคารที่ก่อสร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ปรากฏตามสัญญาการลงทุนสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.14และสัญญาเช่าช่วงสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.15 เมื่อวันที่1 เมษายน 2515 จำเลยได้ทำสัญญาจองอาคารพิพาทจากโจทก์จำนวน2 ห้อง ตามเอกสารหมาย จ.5 และได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2518 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ต่อมาหลังจากมีการทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 แล้ว กระทรวงการคลังได้ให้สิทธิการเช่าแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพิ่มอีก 5 ปี และต่อมาปรากฏว่าที่ดินและอาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทางเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจึงทำสัญญาเช่าอาคารทั้งหมดจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาให้นายประสิทธิ์เช่าช่วงและนายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงอาคารดังกล่าวอีกทอดหนึ่งโจทก์จึงได้แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทกับโจทก์ แต่ตกลงกันเรื่องกำหนดเวลาเช่าไม่ได้ คงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ตามสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5ที่ระบุว่าจะทำสัญญาเช่ามีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญานั้นการนับระยะเวลาเช่าควรนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป เพราะขณะทำสัญญาจองอาคารพิพาทนั้นอาคารยังไม่ได้ก่อสร้างจำเลยยังไม่ได้เข้าครอบครองอาคารที่จองและยังไม่ได้เสียค่าเช่า จำเลยเข้าไปอยู่และเสียค่าเช่า เมื่อ พ.ศ. 2518และโจทก์ได้รับการต่อสัญญาถึง พ.ศ. 2538 จำเลยจึงมีสิทธิการเช่า20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าเป็นต้นไปหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 8 ให้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิ และตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 1 ได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ดังนี้ตามสัญญาข้อ 4 ที่ระบุให้มีอายุการเช่า 20 ปี จึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่า หมายถึงอายุการเช่า 20 ปี ตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 หากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า 20 ปี เกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 นั้น โจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก 5 ปี เพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้า วัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก 5 ปี ซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลย จึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5 สิ้นสุดลงเพียงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5192/2538บริษัท บุญสิทธิ์ จำกัดโจทก์นาง กุ้ยลุ้ยหรือกุยลุ้ย แซ่เตียวจำเลย ป.พ.พ. ม. 132 เดิม, ม. 368ตามสัญญาก่อสร้างอาคารใช้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา20ปีนับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่20พฤศจิกายน2513ถึงวันที่20พฤศจิกายน2533โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิและตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราดังนี้ตามสัญญาจองอาคารที่ระบุให้มีอายุการเช่า20ปีจึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่าหมายถึงอายุการเช่า20ปีตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาก่อสร้างอาคารหากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า20ปีเกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารโจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก5ปีเพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้าวัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก5ปีซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลยจึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารสิ้นสุดลงเพียงวันที่20พฤศจิกายน2533จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ20ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย โดยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปทันทีให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์จำเลยให้การสู้คดีขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจองโดยให้ไปดำเนินการทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพื่อจะได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยให้เรียบร้อยและสัญญาเช่ากับจำเลยต้องมีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว ณ ที่ว่าอำเภอเมืองฉะเชิงเทราโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมเองโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้จำเลยฎีกาในข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยในข้อกฎหมายเกี่ยวกับการตีความสัญญาจองอาคารว่า ระยะเวลาเช่าครบกำหนดเมื่อใดเพียงข้อเดียวและจำเลยไม่ได้อุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 252 ข้อเท็จจริงจึงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนว่า เดิมเมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 กระทรวงการคลังกับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาก่อสร้างอาคารพิพาทยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังในที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลข 3750, 4533 และ 3881 ตำบลหน้าเมืองอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา โดยมีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราต้องยกกรรมสิทธิ์อาคารให้กระทรวงการคลัง โดยกระทรวงการคลังยินยอมให้เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าอาคารทั้งหมดมีกำหนดระยะเวลา20 ปี และให้มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ต่อมาเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้เอางานก่อสร้างดังกล่าวให้นายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรืองทำการก่อสร้างและหากเกิดความจำเป็นนายประสิทธิ์จะเอางานก่อสร้างนี้ช่วงให้บุคคลอื่นทำต่อได้ด้วย โดยกระทรวงการคลังอนุญาตปรากฏตามสัญญาก่อสร้างอาคารและบันทึกเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.1 เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2514 นายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาช่วงให้โจทก์ทำการก่อสร้างอาคารดังกล่าวอีกต่อหนึ่งโดยยินยอมให้โจทก์นำอาคารที่ก่อสร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ปรากฏตามสัญญาการลงทุนสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.14และสัญญาเช่าช่วงสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.15 เมื่อวันที่1 เมษายน 2515 จำเลยได้ทำสัญญาจองอาคารพิพาทจากโจทก์จำนวน2 ห้อง ตามเอกสารหมาย จ.5 และได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2518 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ต่อมาหลังจากมีการทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 แล้ว กระทรวงการคลังได้ให้สิทธิการเช่าแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเพิ่มอีก 5 ปี และต่อมาปรากฏว่าที่ดินและอาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทางเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจึงทำสัญญาเช่าอาคารทั้งหมดจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แล้วเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้ทำสัญญาให้นายประสิทธิ์เช่าช่วงและนายประสิทธิ์ได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงอาคารดังกล่าวอีกทอดหนึ่งโจทก์จึงได้แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทกับโจทก์ แต่ตกลงกันเรื่องกำหนดเวลาเช่าไม่ได้ คงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ตามสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5ที่ระบุว่าจะทำสัญญาเช่ามีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญานั้นการนับระยะเวลาเช่าควรนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไป เพราะขณะทำสัญญาจองอาคารพิพาทนั้นอาคารยังไม่ได้ก่อสร้างจำเลยยังไม่ได้เข้าครอบครองอาคารที่จองและยังไม่ได้เสียค่าเช่า จำเลยเข้าไปอยู่และเสียค่าเช่า เมื่อ พ.ศ. 2518และโจทก์ได้รับการต่อสัญญาถึง พ.ศ. 2538 จำเลยจึงมีสิทธิการเช่า20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าเป็นต้นไปหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 8 ให้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าวจึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิ และตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 1 ได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ดังนี้ตามสัญญาข้อ 4 ที่ระบุให้มีอายุการเช่า 20 ปี จึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่า หมายถึงอายุการเช่า 20 ปี ตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 หากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า 20 ปี เกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ขณะทำสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.5 นั้น โจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก 5 ปี เพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้า วัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก 5 ปี ซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลย จึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารเอกสารหมาย จ.5 สิ้นสุดลงเพียงวันที่ 20พฤศจิกายน 2533 จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้วพิพากษายืน(ผล อนุวัตรนิติการ-สมปอง เสนเนียม-พิมล สมานิตย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ