คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6561/2541หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ บ. ซึ่งเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดิน ต่อมาโจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง เป็นเวลา 22 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินฯซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1ไม่เกี่ยวกับการกระทำของ บ. หรือของจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จาก บ. หรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติเพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาทเป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น การกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติ เพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองอาศัยบ้านโดยเช่ามาจากจำเลยที่ 2 สัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ในการเช่าดังกล่าวโจทก์ได้ช่วยค่าก่อสร้างบ้านดังกล่าวซึ่งเป็นตึกแถว 2.75 ชั้น เป็นเงินประมาณ 300,000 บาทและได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นเงิน54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมตกแต่งบ้านเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท เมื่อมีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนฯ เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ปรากฏว่าบ้านที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2 ถูกเวนคืน จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปรับเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากที่เช่าก่อนสัญญาระงับเป็นเงิน 3,480 บาท เงินค่าทดแทนที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้ดังกล่าวไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 2ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน1,240,098 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน1,200,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยที่ 2ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน 608,160.66 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน 588,495.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยเงินส่วนที่จำเลยที่ 2ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์นี้ให้จำเลยที่ 2ถอนเงินจากธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่ ตามที่จำเลยที่ 1 ฝากไว้หากจำเลยที่ 2 ไม่ถอนให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถอนเงินจำเลยที่ 1 ให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯเป็นผู้กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์อย่างถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่เคยจ่ายเงินค่าช่วยก่อสร้าง300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 2 หนังสือสัญญารับเงินมัดจำทำขึ้นระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งจำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ได้รับเงินค่าเช่าเดือนละ 150 บาท จากโจทก์ แต่ไม่เคยได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี จากโจทก์ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทจึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง แต่เพียงผู้เดียวขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรม นายณรงค์วิบูลย์ริทธิ์ ทายาทของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน660,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในต้นเงินจำนวนดังกล่าวแต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 10 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2537จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นได้กำหนดหลักเกณฑ์ค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าในกรณีการเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือและผู้เช่าได้จ่ายค่าหน้าดิน เงินกินเปล่าหรือเงินอื่นใดในลักษณะเดียวกันให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าซึ่งตามกฎหมายถือได้ว่าเป็นการเช่าล่วงหน้าและผู้เช่าจะต้องออกจากที่ดินโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ให้นำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ให้เช่าต้องคืนแก่ผู้เช่าตามส่วนที่ผู้เช่ามิได้ใช้ทรัพย์สินนั้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมาจ่ายเป็นค่าทดแทนแก่ผู้เช่าตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมิใช่เป็นเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าโดยตรง จึงมิใช่เงินที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่โจทก์ตามส่วนที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้น ดังนั้นที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เป็นค่าขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้เป็นเงิน 3,480 บาท จึงเป็นการกำหนดค่าทดแทนที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แล้ว นั้นเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวพอแปลได้ว่า จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าเงินค่าทดแทนจำนวน 660,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์มิใช่ค่าเสียหายจริง โดยเหตุที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่า ก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530ซึ่งเป็นฎีกาในปัญหาข้อกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจะต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาว่าโจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 14 ซอยลาดพร้าว 73 ถนนลาดพร้าวแขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากจำเลยที่ 2โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งเป็นผู้สร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเมื่อผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยที่ 2 แล้ว เป็นเงินไม่น้อยกว่า 200,000 บาทเมื่อปี 2533 ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว เขตบึงกุ่ม เขตบางกะปิ เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย และเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน เป็นเหตุให้โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเป็นเวลา 22 ปี และโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 660,000 บาท มีปัญหาจะต้องวินิจฉัยว่า การที่โจทก์เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้าง แล้วไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าเพราะตึกที่เช่าถูกเวนคืนจะถือว่าโจทก์ได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 หรือไม่ เห็นว่า ที่โจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ไม่เกี่ยวกับการกระทำของห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จากห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าว จึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติ เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น ในการกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติเพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สำหรับค่าเสียหายของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 มิได้ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าค่าเสียหายของโจทก์โดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าเป็นเงิน 660,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6561/2541นาง สริตยาหรือรุณรัตน์ อัศวมุขกุล หรือหอวัฒนพิบูลย์โจทก์การ ทาง พิเศษ แห่งประเทศ ไทย กับพวกจำเลย พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2477 ม. 18 (3)โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ บ. ซึ่งเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดิน ต่อมาโจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง เป็นเวลา 22 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินฯซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1ไม่เกี่ยวกับการกระทำของ บ. หรือของจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จาก บ. หรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติเพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาทเป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น การกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติ เพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองอาศัยบ้านโดยเช่ามาจากจำเลยที่ 2 สัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ในการเช่าดังกล่าวโจทก์ได้ช่วยค่าก่อสร้างบ้านดังกล่าวซึ่งเป็นตึกแถว 2.75 ชั้น เป็นเงินประมาณ 300,000 บาทและได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นเงิน54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมตกแต่งบ้านเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท เมื่อมีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนฯ เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ปรากฏว่าบ้านที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2 ถูกเวนคืน จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปรับเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากที่เช่าก่อนสัญญาระงับเป็นเงิน 3,480 บาท เงินค่าทดแทนที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้ดังกล่าวไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 2ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน1,240,098 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน1,200,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยที่ 2ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน 608,160.66 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน 588,495.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยเงินส่วนที่จำเลยที่ 2ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์นี้ให้จำเลยที่ 2ถอนเงินจากธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่ ตามที่จำเลยที่ 1 ฝากไว้หากจำเลยที่ 2 ไม่ถอนให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถอนเงินจำเลยที่ 1 ให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯเป็นผู้กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์อย่างถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่เคยจ่ายเงินค่าช่วยก่อสร้าง300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 2 หนังสือสัญญารับเงินมัดจำทำขึ้นระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งจำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ได้รับเงินค่าเช่าเดือนละ 150 บาท จากโจทก์ แต่ไม่เคยได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี จากโจทก์ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทจึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง แต่เพียงผู้เดียวขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรม นายณรงค์วิบูลย์ริทธิ์ ทายาทของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน660,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในต้นเงินจำนวนดังกล่าวแต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 10 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2537จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นได้กำหนดหลักเกณฑ์ค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าในกรณีการเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือและผู้เช่าได้จ่ายค่าหน้าดิน เงินกินเปล่าหรือเงินอื่นใดในลักษณะเดียวกันให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าซึ่งตามกฎหมายถือได้ว่าเป็นการเช่าล่วงหน้าและผู้เช่าจะต้องออกจากที่ดินโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ให้นำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ให้เช่าต้องคืนแก่ผู้เช่าตามส่วนที่ผู้เช่ามิได้ใช้ทรัพย์สินนั้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมาจ่ายเป็นค่าทดแทนแก่ผู้เช่าตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมิใช่เป็นเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าโดยตรง จึงมิใช่เงินที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่โจทก์ตามส่วนที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้น ดังนั้นที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เป็นค่าขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้เป็นเงิน 3,480 บาท จึงเป็นการกำหนดค่าทดแทนที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แล้ว นั้นเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวพอแปลได้ว่า จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าเงินค่าทดแทนจำนวน 660,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์มิใช่ค่าเสียหายจริง โดยเหตุที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่า ก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530ซึ่งเป็นฎีกาในปัญหาข้อกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจะต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาว่าโจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 14 ซอยลาดพร้าว 73 ถนนลาดพร้าวแขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากจำเลยที่ 2โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งเป็นผู้สร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเมื่อผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยที่ 2 แล้ว เป็นเงินไม่น้อยกว่า 200,000 บาทเมื่อปี 2533 ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว เขตบึงกุ่ม เขตบางกะปิ เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย และเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน เป็นเหตุให้โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเป็นเวลา 22 ปี และโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 660,000 บาท มีปัญหาจะต้องวินิจฉัยว่า การที่โจทก์เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้าง แล้วไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าเพราะตึกที่เช่าถูกเวนคืนจะถือว่าโจทก์ได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 หรือไม่ เห็นว่า ที่โจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ไม่เกี่ยวกับการกระทำของห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จากห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าว จึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติ เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น ในการกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติเพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สำหรับค่าเสียหายของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 มิได้ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าค่าเสียหายของโจทก์โดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าเป็นเงิน 660,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สกนธ์ กฤติยาวงศ์-สุรินทร์ นาควิเชียร-ไสว จันทะศรี)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 145/2534 ซึ่งวินิจฉัยว่า พระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯและประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 295 ได้บัญญัติเกี่ยวกับการกำหนดค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่ถูกเวนคืนไว้ว่า เงินค่าทดแทนในการเช่านี้พึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดินโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างก่อนสัญญาเช่าระงับ การที่คณะกรรมการปรองดองซึ่งกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้งเพื่อพิจารณาไกล่เกลี่ยค่าทดแทนวางหลักเกณฑ์ไว้ว่า เงินกินเปล่าที่ถือว่าเป็นค่าเสียหายที่แท้จริงจะต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้นการวางหลักเกณฑ์ดังกล่าวจึงเป็นเพียงเพื่อพิจารณาไกล่เกลี่ยค่าทดแทนเท่านั้น มิได้ถือเป็นยุติ เมื่อตกลงกันไม่ได้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าทดแทนส่วนที่ตนจะได้รับจากเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ได้ตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 295 ข้อ 67 ฉะนั้นเมื่อโจทก์เสียเงินกินเปล่าไปจริง โจทก์จึงได้รับความเสียหายจริงย่อมมีสิทธิได้รับค่าทดแทนส่วนนี้ด้วย อย่างไรก็ตามได้มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ในเรื่องค่าเช่าล่วงหน้าไว้โดยตรงดังนี้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 360/2521 เงินกินเปล่าที่โจทก์ได้จ่ายให้จำเลยไปแล้วนั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่โจทก์ชำระล่วงหน้าให้แก่จำเลยไป เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนด 8 ปี แต่โจทก์ได้อยู่ 3 เดือนเศษ ไฟก็ไหม้ตึกแถวพิพาทเสียหายหมด โดยมิใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยจึงต้องคืนเงินกินเปล่าให้แก่โจทก์ตามส่วน เมื่อคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แตกต่างกันเช่นนี้จึงมีข้อควรพิจารณาว่าคำพิพากษาศาลฎีกาแนวใดหรือฉบับใดที่จะเป็นธรรมแก่ทุก ๆ ฝ่ายมากกว่ากัน สำหรับข้อเท็จจริงในคดีที่หมายเหตุนี้ได้ความว่าจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินว่างเปล่าห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างได้สร้างตึกแถวขนาด 2.75 ชั้นลงในที่ดินของจำเลยที่ 2 โดยให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของจำเลยที่ 2เพียงแต่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า โจทก์ได้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 2มีกำหนด 30 ปี โดยจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างประมาณ 300,000 บาท และจ่ายค่าเช่าให้แก่จำเลยที่ 2 เดือนละ 150 บาท โดยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้า54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมและตกแต่งภายในตึกแถวเป็นเงินส่วนหนึ่งเมื่อเช่าได้ 8 ปี จำเลยที่ 1 ได้เวนคืนที่ดินพร้อมตึกแถวสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ จำเลยที่ 1 กำหนดค่าทดแทนตึกแถวให้เป็นเงิน 545,611.77 บาท ค่าตกแต่งภายใน119,740.49 บาท และค่าต่อเติม 23,193.40 บาท บุคคลที่เกี่ยวข้อง โจทก์ ส่วนที่ต้องจ่ายไป 1. เงินช่วยค่าก่อสร้าง 300,000 บาท ส่วนที่ได้รับ สิทธิอยู่อาศัย 30 ปีบุคคลที่เกี่ยวข้อง โจทก์ ส่วนที่ต้องจ่ายไป 2. ค่าเช่าล่วงหน้า54,000 บาท ส่วนที่ได้รับ สิทธิอยู่อาศัย 30 ปีบุคคลที่เกี่ยวข้อง โจทก์ส่วนที่ต้องจ่ายไป 3. ค่าตกแต่งต่อเติมส่วนที่ได้รับ สิทธิอยู่อาศัย 30 ปี บุคคลที่เกี่ยวข้อง จำเลยที่ 2 ส่วนที่ต้องจ่ายไป ไม่มีส่วนที่ได้รับ 1. ค่าเช่าล่วงหน้า 54,000 บาท2. ตึกแถว บุคคลที่เกี่ยวข้อง ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างส่วนที่ต้องจ่ายไป ค่าก่อสร้าง ส่วนที่ได้รับเงินลงทุน+กำไร =300,000 บาท จากตารางดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างได้ลงทุนค่าก่อสร้าง แต่ก็ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างซึ่งจะถือเป็นต้นทุนและกำไรรวมกันไป ซึ่งก็เป็นจำนวนที่เหมาะสม ดังนั้น ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างจึงไม่มีหน้าที่หรือสิทธิที่จะยุ่งเกี่ยวกับโจทก์ และจำเลยที่ 2 อีกต่อไป โจทก์ต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 354,000 บาท และต้องเสียค่าตกแต่งต่อเติมอีกจำนวนหนึ่งโดยมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถว 30 ปี ส่วนจำเลยที่ 2 ได้รับผลประโยชน์แต่เพียงอย่างเดียวคือกรรมสิทธิ์ในตึกแถวและค่าเช่าล่วงหน้า 54,000 บาทเพียงแต่จำเลยที่ 2 จะมีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเท่านั้น เมื่อพิเคราะห์ทางได้ทางเสียดังกล่าวข้างต้นจะเห็นได้ว่าเมื่อสัญญาค่าเช่าเลิกกันโดยมิใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยที่ 2และน่าจะมิใช่ความผิดของจำเลยที่ 1 ที่เวนคืนที่ดินพร้อมตึกแถวสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ เพราะจำเลยที่ 1กระทำเพื่อประโยชน์สาธารณะ จึงไม่ต้องรับผิดตามสัญญาเช่าเพียงแต่จะต้องจ่ายค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ เท่านั้น เมื่อจำเลยที่ 2มีแต่ได้อยู่ทางเดียว ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าเลิกกันก่อนครบกำหนดจำเลยที่ 2 จึงต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์แม้จำเลยที่ 2 จะมิได้รับค่าเช่าล่วงหน้าไปก็ตาม แต่จำเลยที่ 2ก็ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว จำเลยที่ 2 จึงต้องนำมูลค่าตึกแถวมาชำระคืนให้แก่โจทก์ ถ้าหากตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่360/2521 จำเลยที่ 2 จะต้องคืนเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าเช่าให้แก่โจทก์จำนวน 259,600 บาท ส่วนค่าตกแต่งต่อเติมแม้ตามสัญญาจะให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 ก็ตาม การที่โจทก์ตกแต่งและต่อเติมก็เพื่อผลประโยชน์ที่จะได้รับจากการเช่าอยู่อาศัยถึง 30 ปี เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยที่ 2 ก็ควรจะคืนตามส่วนเช่นเดียวกับค่าเช่าล่วงหน้า แต่ถ้าหากตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ จำเลยที่ 2 จะได้รับประโยชน์เกินกว่าที่ควรจะได้รับ กล่าวคือ ได้ราคาตึกแถวพร้อมค่าตกแต่งภายในและค่าต่อเติมเป็นเงินถึง 688,495.66 บาท และได้ค่าเช่าล่วงหน้าจากโจทก์อีกเป็นเวลา 22 ปี ส่วนจำเลยที่ 1กลับเป็นผู้รับผิดชอบคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์แทนจำเลยที่ 2ทั้ง ๆ ที่ไม่ใช่ความผิดของจำเลยที่ 1 การจ่ายเงินค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ มาตรา 21วรรคสอง บัญญัติว่า เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม หากตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้แล้วมีข้อน่าคิดว่า สังคมจะได้รับความเป็นธรรมหรือไม่ ในเมื่อจำเลยที่ 1 เวนคืนมาเพื่อสาธารณูปโภคกลับต้องจ่ายค่าทดแทนเกินกว่าความเป็นจริง ผู้หมายเหตุจึงเห็นว่าคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 360/2521 น่าจะถูกต้องและเป็นธรรมมากกว่า ศิริชัย วัฒนโยธินคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองอาศัยบ้านโดยเช่ามาจากจำเลยที่ 2 สัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ในการเช่าดังกล่าวโจทก์ได้ช่วยค่าก่อสร้างบ้านดังกล่าวซึ่งเป็นตึกแถว 2.75 ชั้น เป็นเงินประมาณ 300,000 บาทและได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นเงิน54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมตกแต่งบ้านเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท เมื่อมีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนฯ เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ปรากฏว่าบ้านที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2 ถูกเวนคืน จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปรับเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากที่เช่าก่อนสัญญาระงับเป็นเงิน 3,480 บาท เงินค่าทดแทนที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้ดังกล่าวไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 2ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน1,240,098 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน1,200,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยที่ 2ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน 608,160.66 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน 588,495.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยเงินส่วนที่จำเลยที่ 2ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์นี้ให้จำเลยที่ 2ถอนเงินจากธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่ ตามที่จำเลยที่ 1 ฝากไว้หากจำเลยที่ 2 ไม่ถอนให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถอนเงินจำเลยที่ 1 ให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯเป็นผู้กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์อย่างถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่เคยจ่ายเงินค่าช่วยก่อสร้าง300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 2 หนังสือสัญญารับเงินมัดจำทำขึ้นระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งจำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ได้รับเงินค่าเช่าเดือนละ 150 บาท จากโจทก์ แต่ไม่เคยได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี จากโจทก์ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทจึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง แต่เพียงผู้เดียวขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรม นายณรงค์วิบูลย์ริทธิ์ ทายาทของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน660,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในต้นเงินจำนวนดังกล่าวแต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 10 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2537จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นได้กำหนดหลักเกณฑ์ค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าในกรณีการเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือและผู้เช่าได้จ่ายค่าหน้าดิน เงินกินเปล่าหรือเงินอื่นใดในลักษณะเดียวกันให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าซึ่งตามกฎหมายถือได้ว่าเป็นการเช่าล่วงหน้าและผู้เช่าจะต้องออกจากที่ดินโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ให้นำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ให้เช่าต้องคืนแก่ผู้เช่าตามส่วนที่ผู้เช่ามิได้ใช้ทรัพย์สินนั้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมาจ่ายเป็นค่าทดแทนแก่ผู้เช่าตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมิใช่เป็นเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าโดยตรง จึงมิใช่เงินที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่โจทก์ตามส่วนที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้น ดังนั้นที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เป็นค่าขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้เป็นเงิน 3,480 บาท จึงเป็นการกำหนดค่าทดแทนที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แล้ว นั้นเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวพอแปลได้ว่า จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าเงินค่าทดแทนจำนวน 660,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์มิใช่ค่าเสียหายจริง โดยเหตุที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่า ก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530ซึ่งเป็นฎีกาในปัญหาข้อกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจะต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาว่าโจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 14 ซอยลาดพร้าว 73 ถนนลาดพร้าวแขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากจำเลยที่ 2โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งเป็นผู้สร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเมื่อผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยที่ 2 แล้ว เป็นเงินไม่น้อยกว่า 200,000 บาทเมื่อปี 2533 ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว เขตบึงกุ่ม เขตบางกะปิ เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย และเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน เป็นเหตุให้โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเป็นเวลา 22 ปี และโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 660,000 บาท มีปัญหาจะต้องวินิจฉัยว่า การที่โจทก์เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้าง แล้วไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าเพราะตึกที่เช่าถูกเวนคืนจะถือว่าโจทก์ได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 หรือไม่ เห็นว่า ที่โจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ไม่เกี่ยวกับการกระทำของห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จากห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าว จึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติ เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น ในการกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติเพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สำหรับค่าเสียหายของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 มิได้ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าค่าเสียหายของโจทก์โดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าเป็นเงิน 660,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6561/2541นาง สริตยาหรือรุณรัตน์ อัศวมุขกุล หรือหอวัฒนพิบูลย์โจทก์การ ทาง พิเศษ แห่งประเทศ ไทย กับพวกจำเลย พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2477 ม. 18 (3)โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ บ. ซึ่งเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดิน ต่อมาโจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง เป็นเวลา 22 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินฯซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1ไม่เกี่ยวกับการกระทำของ บ. หรือของจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จาก บ. หรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติเพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาทเป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น การกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติ เพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองอาศัยบ้านโดยเช่ามาจากจำเลยที่ 2 สัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ในการเช่าดังกล่าวโจทก์ได้ช่วยค่าก่อสร้างบ้านดังกล่าวซึ่งเป็นตึกแถว 2.75 ชั้น เป็นเงินประมาณ 300,000 บาทและได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นเงิน54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมตกแต่งบ้านเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท เมื่อมีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนฯ เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ปรากฏว่าบ้านที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2 ถูกเวนคืน จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปรับเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากที่เช่าก่อนสัญญาระงับเป็นเงิน 3,480 บาท เงินค่าทดแทนที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้ดังกล่าวไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 2ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน1,240,098 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน1,200,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยที่ 2ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน 608,160.66 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน 588,495.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยเงินส่วนที่จำเลยที่ 2ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์นี้ให้จำเลยที่ 2ถอนเงินจากธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่ ตามที่จำเลยที่ 1 ฝากไว้หากจำเลยที่ 2 ไม่ถอนให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถอนเงินจำเลยที่ 1 ให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯเป็นผู้กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์อย่างถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่เคยจ่ายเงินค่าช่วยก่อสร้าง300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 2 หนังสือสัญญารับเงินมัดจำทำขึ้นระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งจำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ได้รับเงินค่าเช่าเดือนละ 150 บาท จากโจทก์ แต่ไม่เคยได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี จากโจทก์ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทจึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง แต่เพียงผู้เดียวขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรม นายณรงค์วิบูลย์ริทธิ์ ทายาทของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน660,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในต้นเงินจำนวนดังกล่าวแต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 10 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2537จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นได้กำหนดหลักเกณฑ์ค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าในกรณีการเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือและผู้เช่าได้จ่ายค่าหน้าดิน เงินกินเปล่าหรือเงินอื่นใดในลักษณะเดียวกันให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าซึ่งตามกฎหมายถือได้ว่าเป็นการเช่าล่วงหน้าและผู้เช่าจะต้องออกจากที่ดินโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ให้นำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ให้เช่าต้องคืนแก่ผู้เช่าตามส่วนที่ผู้เช่ามิได้ใช้ทรัพย์สินนั้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมาจ่ายเป็นค่าทดแทนแก่ผู้เช่าตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมิใช่เป็นเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าโดยตรง จึงมิใช่เงินที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่โจทก์ตามส่วนที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้น ดังนั้นที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เป็นค่าขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้เป็นเงิน 3,480 บาท จึงเป็นการกำหนดค่าทดแทนที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แล้ว นั้นเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวพอแปลได้ว่า จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าเงินค่าทดแทนจำนวน 660,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์มิใช่ค่าเสียหายจริง โดยเหตุที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่า ก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530ซึ่งเป็นฎีกาในปัญหาข้อกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจะต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาว่าโจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 14 ซอยลาดพร้าว 73 ถนนลาดพร้าวแขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากจำเลยที่ 2โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งเป็นผู้สร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเมื่อผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยที่ 2 แล้ว เป็นเงินไม่น้อยกว่า 200,000 บาทเมื่อปี 2533 ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว เขตบึงกุ่ม เขตบางกะปิ เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย และเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน เป็นเหตุให้โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเป็นเวลา 22 ปี และโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 660,000 บาท มีปัญหาจะต้องวินิจฉัยว่า การที่โจทก์เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้าง แล้วไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าเพราะตึกที่เช่าถูกเวนคืนจะถือว่าโจทก์ได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 หรือไม่ เห็นว่า ที่โจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ไม่เกี่ยวกับการกระทำของห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จากห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าว จึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติ เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น ในการกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติเพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สำหรับค่าเสียหายของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 มิได้ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าค่าเสียหายของโจทก์โดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าเป็นเงิน 660,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สกนธ์ กฤติยาวงศ์-สุรินทร์ นาควิเชียร-ไสว จันทะศรี)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 145/2534 ซึ่งวินิจฉัยว่า พระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯและประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 295 ได้บัญญัติเกี่ยวกับการกำหนดค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่ถูกเวนคืนไว้ว่า เงินค่าทดแทนในการเช่านี้พึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดินโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างก่อนสัญญาเช่าระงับ การที่คณะกรรมการปรองดองซึ่งกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้งเพื่อพิจารณาไกล่เกลี่ยค่าทดแทนวางหลักเกณฑ์ไว้ว่า เงินกินเปล่าที่ถือว่าเป็นค่าเสียหายที่แท้จริงจะต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้นการวางหลักเกณฑ์ดังกล่าวจึงเป็นเพียงเพื่อพิจารณาไกล่เกลี่ยค่าทดแทนเท่านั้น มิได้ถือเป็นยุติ เมื่อตกลงกันไม่ได้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าทดแทนส่วนที่ตนจะได้รับจากเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ได้ตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 295 ข้อ 67 ฉะนั้นเมื่อโจทก์เสียเงินกินเปล่าไปจริง โจทก์จึงได้รับความเสียหายจริงย่อมมีสิทธิได้รับค่าทดแทนส่วนนี้ด้วย อย่างไรก็ตามได้มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ในเรื่องค่าเช่าล่วงหน้าไว้โดยตรงดังนี้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 360/2521 เงินกินเปล่าที่โจทก์ได้จ่ายให้จำเลยไปแล้วนั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่โจทก์ชำระล่วงหน้าให้แก่จำเลยไป เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนด 8 ปี แต่โจทก์ได้อยู่ 3 เดือนเศษ ไฟก็ไหม้ตึกแถวพิพาทเสียหายหมด โดยมิใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยจึงต้องคืนเงินกินเปล่าให้แก่โจทก์ตามส่วน เมื่อคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แตกต่างกันเช่นนี้จึงมีข้อควรพิจารณาว่าคำพิพากษาศาลฎีกาแนวใดหรือฉบับใดที่จะเป็นธรรมแก่ทุก ๆ ฝ่ายมากกว่ากัน สำหรับข้อเท็จจริงในคดีที่หมายเหตุนี้ได้ความว่าจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินว่างเปล่าห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างได้สร้างตึกแถวขนาด 2.75 ชั้นลงในที่ดินของจำเลยที่ 2 โดยให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของจำเลยที่ 2เพียงแต่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า โจทก์ได้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 2มีกำหนด 30 ปี โดยจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างประมาณ 300,000 บาท และจ่ายค่าเช่าให้แก่จำเลยที่ 2 เดือนละ 150 บาท โดยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้า54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมและตกแต่งภายในตึกแถวเป็นเงินส่วนหนึ่งเมื่อเช่าได้ 8 ปี จำเลยที่ 1 ได้เวนคืนที่ดินพร้อมตึกแถวสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ จำเลยที่ 1 กำหนดค่าทดแทนตึกแถวให้เป็นเงิน 545,611.77 บาท ค่าตกแต่งภายใน119,740.49 บาท และค่าต่อเติม 23,193.40 บาท บุคคลที่เกี่ยวข้อง โจทก์ ส่วนที่ต้องจ่ายไป 1. เงินช่วยค่าก่อสร้าง 300,000 บาท ส่วนที่ได้รับ สิทธิอยู่อาศัย 30 ปีบุคคลที่เกี่ยวข้อง โจทก์ ส่วนที่ต้องจ่ายไป 2. ค่าเช่าล่วงหน้า54,000 บาท ส่วนที่ได้รับ สิทธิอยู่อาศัย 30 ปีบุคคลที่เกี่ยวข้อง โจทก์ส่วนที่ต้องจ่ายไป 3. ค่าตกแต่งต่อเติมส่วนที่ได้รับ สิทธิอยู่อาศัย 30 ปี บุคคลที่เกี่ยวข้อง จำเลยที่ 2 ส่วนที่ต้องจ่ายไป ไม่มีส่วนที่ได้รับ 1. ค่าเช่าล่วงหน้า 54,000 บาท2. ตึกแถว บุคคลที่เกี่ยวข้อง ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างส่วนที่ต้องจ่ายไป ค่าก่อสร้าง ส่วนที่ได้รับเงินลงทุน+กำไร =300,000 บาท จากตารางดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างได้ลงทุนค่าก่อสร้าง แต่ก็ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างซึ่งจะถือเป็นต้นทุนและกำไรรวมกันไป ซึ่งก็เป็นจำนวนที่เหมาะสม ดังนั้น ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างจึงไม่มีหน้าที่หรือสิทธิที่จะยุ่งเกี่ยวกับโจทก์ และจำเลยที่ 2 อีกต่อไป โจทก์ต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 354,000 บาท และต้องเสียค่าตกแต่งต่อเติมอีกจำนวนหนึ่งโดยมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถว 30 ปี ส่วนจำเลยที่ 2 ได้รับผลประโยชน์แต่เพียงอย่างเดียวคือกรรมสิทธิ์ในตึกแถวและค่าเช่าล่วงหน้า 54,000 บาทเพียงแต่จำเลยที่ 2 จะมีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเท่านั้น เมื่อพิเคราะห์ทางได้ทางเสียดังกล่าวข้างต้นจะเห็นได้ว่าเมื่อสัญญาค่าเช่าเลิกกันโดยมิใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยที่ 2และน่าจะมิใช่ความผิดของจำเลยที่ 1 ที่เวนคืนที่ดินพร้อมตึกแถวสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ เพราะจำเลยที่ 1กระทำเพื่อประโยชน์สาธารณะ จึงไม่ต้องรับผิดตามสัญญาเช่าเพียงแต่จะต้องจ่ายค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ เท่านั้น เมื่อจำเลยที่ 2มีแต่ได้อยู่ทางเดียว ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าเลิกกันก่อนครบกำหนดจำเลยที่ 2 จึงต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์แม้จำเลยที่ 2 จะมิได้รับค่าเช่าล่วงหน้าไปก็ตาม แต่จำเลยที่ 2ก็ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว จำเลยที่ 2 จึงต้องนำมูลค่าตึกแถวมาชำระคืนให้แก่โจทก์ ถ้าหากตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่360/2521 จำเลยที่ 2 จะต้องคืนเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าเช่าให้แก่โจทก์จำนวน 259,600 บาท ส่วนค่าตกแต่งต่อเติมแม้ตามสัญญาจะให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 ก็ตาม การที่โจทก์ตกแต่งและต่อเติมก็เพื่อผลประโยชน์ที่จะได้รับจากการเช่าอยู่อาศัยถึง 30 ปี เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยที่ 2 ก็ควรจะคืนตามส่วนเช่นเดียวกับค่าเช่าล่วงหน้า แต่ถ้าหากตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ จำเลยที่ 2 จะได้รับประโยชน์เกินกว่าที่ควรจะได้รับ กล่าวคือ ได้ราคาตึกแถวพร้อมค่าตกแต่งภายในและค่าต่อเติมเป็นเงินถึง 688,495.66 บาท และได้ค่าเช่าล่วงหน้าจากโจทก์อีกเป็นเวลา 22 ปี ส่วนจำเลยที่ 1กลับเป็นผู้รับผิดชอบคืนค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์แทนจำเลยที่ 2ทั้ง ๆ ที่ไม่ใช่ความผิดของจำเลยที่ 1 การจ่ายเงินค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ มาตรา 21วรรคสอง บัญญัติว่า เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม หากตัดสินตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้แล้วมีข้อน่าคิดว่า สังคมจะได้รับความเป็นธรรมหรือไม่ ในเมื่อจำเลยที่ 1 เวนคืนมาเพื่อสาธารณูปโภคกลับต้องจ่ายค่าทดแทนเกินกว่าความเป็นจริง ผู้หมายเหตุจึงเห็นว่าคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 360/2521 น่าจะถูกต้องและเป็นธรรมมากกว่า ศิริชัย วัฒนโยธิน