คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3329/2529หลักกฎหมาย: การฟ้องขอให้ผู้รับโอน โอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้น ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก. ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อน เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยเป็นประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน 60 วัน นับแต่วันที่ คชก. ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดหาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจจึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จำเลยฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรม ปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมาปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ ถ้าเป็นที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนาตามบทบัญญัติใน มาตรา 21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่ศาลจะพึงพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายก่อน ไม่ควรที่จะงดสืบพยานโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไรโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินสวนมีโฉนดของผู้มีชื่อเพื่อการเกษตรกรรมเพาะปลูกพืชล้มลุก ต่อมาผู้มีชื่อได้จดทะเบียนขายแก่จำเลยโดยมิได้แจ้งการจะขายที่ดินพร้อมราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินเป็นหนังสือให้โจทก์ทราบก่อน ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ และตามที่สัญญาไว้ จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อเก็บมะพร้าวในสวนขาย มิได้เช่าเพื่อเพาะปลูกตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เจ้าของที่ดินจึงไม่จำต้องขายที่ดินนั้นแก่โจทก์ขณะนี้ครบตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์เช่าอีก จึงขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและปลูกพืชล้มลุก โจทก์ปลูกมะพร้าว มะม่วง แซมในพืชล้มลุกบ้าง แต่ก็ยังคงปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักตลอดมา ขอให้ยกฟ้องแย้งและบังคับคดีไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้ให้งดการชี้สองสถานและงดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปและพิพากษาไปตามรูปคดี จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เห็นว่า การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อน กล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อนตาม มาตรา ๕๔ วรรคสองของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน ๖๐ วัน นับแต่วันที่ คชก.ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดตาม มาตรา ๕๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว หาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจ จึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ตามมาตรา ๕๗ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ พิเคราะห์คำฟ้องของโจทก์แล้ว โจทก์บรรยายฟ้องแต่เพียงว่าเมื่อโจทก์ติดต่อขอซื้อจากจำเลยแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมาฟ้องคดีทันทีโดยไม่ได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยที่สละประเด็นอื่นเหลือไว้ประเด็นเดียวว่า ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาทนั้น เห็นว่าโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพพาทเพื่อการเกษตรกรรมปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมา ปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็น ที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนา ตามบทบัญญัติในมาตรา ๒๑ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔ การเช่าที่ดินนั้นแม้ทำกันไว้มีกำหนดเวลาต่ำกว่า ๖ ปี ก็จะต้องถือว่าเช่ากันมีกำหนด ๖ ปีไปในตัว ตามมาตรา ๒๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายมาตรานี้ให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ ดังนั้นข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่ศาลจะฟังพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อนแล้วจึงพิพากษาไปตามประเด็นข้อโต้เถียง ไม่ควรด่วนงดชี้สองสถานและสืบพยานแล้วพิพากษาคดีไปโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร พิพากษาแก้ เป็นว่าให้ยกฟ้องของโจทก์ และให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาเฉพาะที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3329/2529นายประยงค์ เหลืองละออโจทก์นายสุวัฒน์ ตันติอำนวยจำเลย ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 104, ม. 142 (5), ม. 249 พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 การฟ้องขอให้ผู้รับโอน โอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้น ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก. ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อน เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยเป็นประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน 60 วัน นับแต่วันที่ คชก. ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดหาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจจึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จำเลยฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรม ปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมาปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ ถ้าเป็นที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนาตามบทบัญญัติใน มาตรา 21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่ศาลจะพึงพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายก่อน ไม่ควรที่จะงดสืบพยานโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไรโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินสวนมีโฉนดของผู้มีชื่อเพื่อการเกษตรกรรมเพาะปลูกพืชล้มลุก ต่อมาผู้มีชื่อได้จดทะเบียนขายแก่จำเลยโดยมิได้แจ้งการจะขายที่ดินพร้อมราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินเป็นหนังสือให้โจทก์ทราบก่อน ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ และตามที่สัญญาไว้ จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อเก็บมะพร้าวในสวนขาย มิได้เช่าเพื่อเพาะปลูกตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เจ้าของที่ดินจึงไม่จำต้องขายที่ดินนั้นแก่โจทก์ขณะนี้ครบตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์เช่าอีก จึงขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและปลูกพืชล้มลุก โจทก์ปลูกมะพร้าว มะม่วง แซมในพืชล้มลุกบ้าง แต่ก็ยังคงปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักตลอดมา ขอให้ยกฟ้องแย้งและบังคับคดีไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้ให้งดการชี้สองสถานและงดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปและพิพากษาไปตามรูปคดี จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เห็นว่า การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อน กล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อนตาม มาตรา ๕๔ วรรคสองของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน ๖๐ วัน นับแต่วันที่ คชก.ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดตาม มาตรา ๕๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว หาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจ จึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ตามมาตรา ๕๗ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ พิเคราะห์คำฟ้องของโจทก์แล้ว โจทก์บรรยายฟ้องแต่เพียงว่าเมื่อโจทก์ติดต่อขอซื้อจากจำเลยแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมาฟ้องคดีทันทีโดยไม่ได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยที่สละประเด็นอื่นเหลือไว้ประเด็นเดียวว่า ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาทนั้น เห็นว่าโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพพาทเพื่อการเกษตรกรรมปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมา ปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็น ที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนา ตามบทบัญญัติในมาตรา ๒๑ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔ การเช่าที่ดินนั้นแม้ทำกันไว้มีกำหนดเวลาต่ำกว่า ๖ ปี ก็จะต้องถือว่าเช่ากันมีกำหนด ๖ ปีไปในตัว ตามมาตรา ๒๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายมาตรานี้ให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ ดังนั้นข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่ศาลจะฟังพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อนแล้วจึงพิพากษาไปตามประเด็นข้อโต้เถียง ไม่ควรด่วนงดชี้สองสถานและสืบพยานแล้วพิพากษาคดีไปโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร พิพากษาแก้ เป็นว่าให้ยกฟ้องของโจทก์ และให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาเฉพาะที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี(ปชา วรธรรมพินิจ-จุนท์ จันทรวงศ์-ถวิล ทองสว่างรัตน์)ศาลจังหวัดราชบุรี - นายจรัส พวงมณีศาลอุทธรณ์ - นายสำราญ ชื่นเจริญสุขแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินสวนมีโฉนดของผู้มีชื่อเพื่อการเกษตรกรรมเพาะปลูกพืชล้มลุก ต่อมาผู้มีชื่อได้จดทะเบียนขายแก่จำเลยโดยมิได้แจ้งการจะขายที่ดินพร้อมราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินเป็นหนังสือให้โจทก์ทราบก่อน ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ และตามที่สัญญาไว้ จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อเก็บมะพร้าวในสวนขาย มิได้เช่าเพื่อเพาะปลูกตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เจ้าของที่ดินจึงไม่จำต้องขายที่ดินนั้นแก่โจทก์ขณะนี้ครบตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์เช่าอีก จึงขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและปลูกพืชล้มลุก โจทก์ปลูกมะพร้าว มะม่วง แซมในพืชล้มลุกบ้าง แต่ก็ยังคงปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักตลอดมา ขอให้ยกฟ้องแย้งและบังคับคดีไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้ให้งดการชี้สองสถานและงดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปและพิพากษาไปตามรูปคดี จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เห็นว่า การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อน กล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อนตาม มาตรา ๕๔ วรรคสองของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน ๖๐ วัน นับแต่วันที่ คชก.ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดตาม มาตรา ๕๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว หาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจ จึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ตามมาตรา ๕๗ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ พิเคราะห์คำฟ้องของโจทก์แล้ว โจทก์บรรยายฟ้องแต่เพียงว่าเมื่อโจทก์ติดต่อขอซื้อจากจำเลยแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมาฟ้องคดีทันทีโดยไม่ได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยที่สละประเด็นอื่นเหลือไว้ประเด็นเดียวว่า ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาทนั้น เห็นว่าโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพพาทเพื่อการเกษตรกรรมปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมา ปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็น ที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนา ตามบทบัญญัติในมาตรา ๒๑ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔ การเช่าที่ดินนั้นแม้ทำกันไว้มีกำหนดเวลาต่ำกว่า ๖ ปี ก็จะต้องถือว่าเช่ากันมีกำหนด ๖ ปีไปในตัว ตามมาตรา ๒๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายมาตรานี้ให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ ดังนั้นข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่ศาลจะฟังพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อนแล้วจึงพิพากษาไปตามประเด็นข้อโต้เถียง ไม่ควรด่วนงดชี้สองสถานและสืบพยานแล้วพิพากษาคดีไปโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร พิพากษาแก้ เป็นว่าให้ยกฟ้องของโจทก์ และให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาเฉพาะที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3329/2529นายประยงค์ เหลืองละออโจทก์นายสุวัฒน์ ตันติอำนวยจำเลย ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 104, ม. 142 (5), ม. 249 พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 การฟ้องขอให้ผู้รับโอน โอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้น ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก. ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อน เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยเป็นประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน 60 วัน นับแต่วันที่ คชก. ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดหาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจจึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จำเลยฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรม ปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมาปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ ถ้าเป็นที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนาตามบทบัญญัติใน มาตรา 21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่ศาลจะพึงพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายก่อน ไม่ควรที่จะงดสืบพยานโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไรโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินสวนมีโฉนดของผู้มีชื่อเพื่อการเกษตรกรรมเพาะปลูกพืชล้มลุก ต่อมาผู้มีชื่อได้จดทะเบียนขายแก่จำเลยโดยมิได้แจ้งการจะขายที่ดินพร้อมราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินเป็นหนังสือให้โจทก์ทราบก่อน ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ และตามที่สัญญาไว้ จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อเก็บมะพร้าวในสวนขาย มิได้เช่าเพื่อเพาะปลูกตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เจ้าของที่ดินจึงไม่จำต้องขายที่ดินนั้นแก่โจทก์ขณะนี้ครบตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์เช่าอีก จึงขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและปลูกพืชล้มลุก โจทก์ปลูกมะพร้าว มะม่วง แซมในพืชล้มลุกบ้าง แต่ก็ยังคงปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักตลอดมา ขอให้ยกฟ้องแย้งและบังคับคดีไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้ให้งดการชี้สองสถานและงดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปและพิพากษาไปตามรูปคดี จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เห็นว่า การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อน กล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อ คชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อนตาม มาตรา ๕๔ วรรคสองของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน ๖๐ วัน นับแต่วันที่ คชก.ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดตาม มาตรา ๕๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว หาก คชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจ จึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้ตามมาตรา ๕๗ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ พิเคราะห์คำฟ้องของโจทก์แล้ว โจทก์บรรยายฟ้องแต่เพียงว่าเมื่อโจทก์ติดต่อขอซื้อจากจำเลยแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมาฟ้องคดีทันทีโดยไม่ได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยที่สละประเด็นอื่นเหลือไว้ประเด็นเดียวว่า ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาทนั้น เห็นว่าโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพพาทเพื่อการเกษตรกรรมปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมา ปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่ การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็น ที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนา ตามบทบัญญัติในมาตรา ๒๑ ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔ การเช่าที่ดินนั้นแม้ทำกันไว้มีกำหนดเวลาต่ำกว่า ๖ ปี ก็จะต้องถือว่าเช่ากันมีกำหนด ๖ ปีไปในตัว ตามมาตรา ๒๖ ของพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายมาตรานี้ให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ ดังนั้นข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่ศาลจะฟังพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อนแล้วจึงพิพากษาไปตามประเด็นข้อโต้เถียง ไม่ควรด่วนงดชี้สองสถานและสืบพยานแล้วพิพากษาคดีไปโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร พิพากษาแก้ เป็นว่าให้ยกฟ้องของโจทก์ และให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาเฉพาะที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี(ปชา วรธรรมพินิจ-จุนท์ จันทรวงศ์-ถวิล ทองสว่างรัตน์)ศาลจังหวัดราชบุรี - นายจรัส พวงมณีศาลอุทธรณ์ - นายสำราญ ชื่นเจริญสุขแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ