คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2210/2526หลักกฎหมาย: โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาย่อมเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้น ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา และจะนำสืบพยานบุคคลว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาหาได้ไม่ หนังสือสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน 1 ปี ย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุกๆ ปี ซึ่งบังคับโจทก์ให้เช่าได้ และข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่าย่อมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ 20 ของค่าเช่า 1 เดือน ต่อ 1 ปี" เพียงแต่กำหนด ว่าจำเลยจะยอมชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญา หรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ อยู่ที่การตกลงระหว่างโจทก์จำเลย มิได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่จำเลย จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินซึ่งเช่าจากโจทก์ แม้จะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ โรงเรือนนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน และมิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุ สัญญาเช่าให้จำเลยและบอกเลิกสัญญาเช่า จะถือว่าเป็นการใช้ สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตไม่ได้ จำเลยฎีกาขอให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ดำเนินการชี้สองสถานและสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ มิได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดี ต้องเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาเพียงสองร้อยบาท ตาม ตาราง 1 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ 2 ก. จำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกามาตามทุนทรัพย์ศาลฎีกาให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินแก่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยต่อมาจำเลยประพฤติผิดสัญญาโดยปลูกสร้างอาคารในลักษณะการค้า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ทั้งสัญญาเช่าก็สิ้นสุดลงแล้ว ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินที่เช่าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่โจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยจะต้องทำสัญญาเช่าให้จำเลยใหม่เป็นคราว ๆ ไปทุกปี จำเลยปลูกสร้างเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้จำนวน ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังโดยสุจริต ทำให้ราคาที่ดินของโจทก์เพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน ๖๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ๖๐๐,๐๐๐ บาท แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่าของโจทก์ พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๑ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๑ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๕๐ บาท โดยจำเลยจะใช้ที่ดินรายพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยแต่อย่างเดียว ถ้าจะใช้เพื่อการอื่นจะต้องได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นหนังสือก่อน หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยได้ปลูกเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้ ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังลงในที่ดินรายพิพาท เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๑ ปีตามสัญญา ไม่ได้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าและจำเลยได้รับหนังสือนั้นเมื่อวันที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๒๒ จำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืน โจทก์จึงฟ้องคดีเมื่อวันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๒๔ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดไม่เกินสามปีนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ บัญญัติให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทไว้เป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาก็ย่อมจะเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้นเอง ถ้าข้อความในเอกสารมีทางที่จะแปลไปได้ จึงพึงต้องแปลให้เข้ากับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา ในกรณีเช่นนี้จะนำสืบพยานบุคคลเพื่อแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาที่ทำกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหาได้ไม่ ที่จำเลยอ้างหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาท ข้อ ๒๑ เพื่อแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากัน ทุกปีนั้น สัญญาข้อ ๒๑ มีข้อความว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่ายอมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ ๒๐ ของค่าเช่า ๑ เดือนต่อ ๑ ปี" ศาลฎีกาเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวเพียงแต่กำหนดว่าจำเลยยอมจะชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันระหว่างคู่สัญญา หาได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยแต่อย่างใดไม่ เมื่อหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน ๑ ปีย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุก ๆ ปีซึ่งบังคับโจทก์ได้ จำเลยปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินรายพิพาทซึ่งเช่าจากโจทก์ ถึงแม้จำเลยจะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง กรณีเช่นนี้มิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๑๐ อันจะมีสิทธิบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นได้ โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยตามที่โจทก์มีสิทธิ การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลย จะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่สุจริต และฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตหาได้ไม่ แต่ตามฎีกาของจำเลย จำเลยขอเพียงให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการชี้สองสถานและพิจารณาสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีหาได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดีไม่ จำเลยควรเสียค่าขึ้นศาลเพียงสองร้อยบาทตามตาราง ๑ ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ ๒(ก) ปรากฏว่าจำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์ พิพากษายืน ค่าขึ้นศาลที่จำเลยเสียเกินมาในชั้นฎีกาให้คืนแก่จำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2210/2526มูลนิธิมหามงกุฏราชวิทยาลัย ในพระบรมราชูปถัมภ์โจทก์นางนุชนารถ ไทยลิ่มทองจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 109, ม. 132, ม. 538, ม. 570, ม. 1310 ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 86, ม. 183 ตาราง 1 (2) ท้าย ประมวลกฎโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาย่อมเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้น ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา และจะนำสืบพยานบุคคลว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาหาได้ไม่ หนังสือสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน 1 ปี ย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุกๆ ปี ซึ่งบังคับโจทก์ให้เช่าได้ และข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่าย่อมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ 20 ของค่าเช่า 1 เดือน ต่อ 1 ปี" เพียงแต่กำหนด ว่าจำเลยจะยอมชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญา หรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ อยู่ที่การตกลงระหว่างโจทก์จำเลย มิได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่จำเลย จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินซึ่งเช่าจากโจทก์ แม้จะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ โรงเรือนนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน และมิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุ สัญญาเช่าให้จำเลยและบอกเลิกสัญญาเช่า จะถือว่าเป็นการใช้ สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตไม่ได้ จำเลยฎีกาขอให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ดำเนินการชี้สองสถานและสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ มิได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดี ต้องเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาเพียงสองร้อยบาท ตาม ตาราง 1 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ 2 ก. จำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกามาตามทุนทรัพย์ศาลฎีกาให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินแก่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยต่อมาจำเลยประพฤติผิดสัญญาโดยปลูกสร้างอาคารในลักษณะการค้า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ทั้งสัญญาเช่าก็สิ้นสุดลงแล้ว ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินที่เช่าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่โจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยจะต้องทำสัญญาเช่าให้จำเลยใหม่เป็นคราว ๆ ไปทุกปี จำเลยปลูกสร้างเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้จำนวน ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังโดยสุจริต ทำให้ราคาที่ดินของโจทก์เพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน ๖๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ๖๐๐,๐๐๐ บาท แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่าของโจทก์ พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๑ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๑ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๕๐ บาท โดยจำเลยจะใช้ที่ดินรายพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยแต่อย่างเดียว ถ้าจะใช้เพื่อการอื่นจะต้องได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นหนังสือก่อน หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยได้ปลูกเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้ ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังลงในที่ดินรายพิพาท เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๑ ปีตามสัญญา ไม่ได้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าและจำเลยได้รับหนังสือนั้นเมื่อวันที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๒๒ จำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืน โจทก์จึงฟ้องคดีเมื่อวันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๒๔ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดไม่เกินสามปีนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ บัญญัติให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทไว้เป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาก็ย่อมจะเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้นเอง ถ้าข้อความในเอกสารมีทางที่จะแปลไปได้ จึงพึงต้องแปลให้เข้ากับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา ในกรณีเช่นนี้จะนำสืบพยานบุคคลเพื่อแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาที่ทำกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหาได้ไม่ ที่จำเลยอ้างหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาท ข้อ ๒๑ เพื่อแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากัน ทุกปีนั้น สัญญาข้อ ๒๑ มีข้อความว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่ายอมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ ๒๐ ของค่าเช่า ๑ เดือนต่อ ๑ ปี" ศาลฎีกาเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวเพียงแต่กำหนดว่าจำเลยยอมจะชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันระหว่างคู่สัญญา หาได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยแต่อย่างใดไม่ เมื่อหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน ๑ ปีย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุก ๆ ปีซึ่งบังคับโจทก์ได้ จำเลยปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินรายพิพาทซึ่งเช่าจากโจทก์ ถึงแม้จำเลยจะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง กรณีเช่นนี้มิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๑๐ อันจะมีสิทธิบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นได้ โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยตามที่โจทก์มีสิทธิ การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลย จะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่สุจริต และฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตหาได้ไม่ แต่ตามฎีกาของจำเลย จำเลยขอเพียงให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการชี้สองสถานและพิจารณาสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีหาได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดีไม่ จำเลยควรเสียค่าขึ้นศาลเพียงสองร้อยบาทตามตาราง ๑ ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ ๒(ก) ปรากฏว่าจำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์ พิพากษายืน ค่าขึ้นศาลที่จำเลยเสียเกินมาในชั้นฎีกาให้คืนแก่จำเลย(ศักดิ์ สนองชาติ-นิยม ติวุตานนท์-ประสาท บุณยรังษี)ศาลแพ่ง - นายสังเวียน รัตนมุงศาลอุทธรณ์ - นายเปลื้อง วัฑฒนาธรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยต่อมาจำเลยประพฤติผิดสัญญาโดยปลูกสร้างอาคารในลักษณะการค้า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ทั้งสัญญาเช่าก็สิ้นสุดลงแล้ว ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินที่เช่าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่โจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยจะต้องทำสัญญาเช่าให้จำเลยใหม่เป็นคราว ๆ ไปทุกปี จำเลยปลูกสร้างเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้จำนวน ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังโดยสุจริต ทำให้ราคาที่ดินของโจทก์เพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน ๖๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ๖๐๐,๐๐๐ บาท แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่าของโจทก์ พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๑ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๑ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๕๐ บาท โดยจำเลยจะใช้ที่ดินรายพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยแต่อย่างเดียว ถ้าจะใช้เพื่อการอื่นจะต้องได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นหนังสือก่อน หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยได้ปลูกเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้ ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังลงในที่ดินรายพิพาท เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๑ ปีตามสัญญา ไม่ได้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าและจำเลยได้รับหนังสือนั้นเมื่อวันที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๒๒ จำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืน โจทก์จึงฟ้องคดีเมื่อวันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๒๔ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดไม่เกินสามปีนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ บัญญัติให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทไว้เป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาก็ย่อมจะเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้นเอง ถ้าข้อความในเอกสารมีทางที่จะแปลไปได้ จึงพึงต้องแปลให้เข้ากับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา ในกรณีเช่นนี้จะนำสืบพยานบุคคลเพื่อแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาที่ทำกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหาได้ไม่ ที่จำเลยอ้างหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาท ข้อ ๒๑ เพื่อแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากัน ทุกปีนั้น สัญญาข้อ ๒๑ มีข้อความว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่ายอมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ ๒๐ ของค่าเช่า ๑ เดือนต่อ ๑ ปี" ศาลฎีกาเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวเพียงแต่กำหนดว่าจำเลยยอมจะชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันระหว่างคู่สัญญา หาได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยแต่อย่างใดไม่ เมื่อหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน ๑ ปีย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุก ๆ ปีซึ่งบังคับโจทก์ได้ จำเลยปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินรายพิพาทซึ่งเช่าจากโจทก์ ถึงแม้จำเลยจะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง กรณีเช่นนี้มิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๑๐ อันจะมีสิทธิบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นได้ โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยตามที่โจทก์มีสิทธิ การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลย จะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่สุจริต และฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตหาได้ไม่ แต่ตามฎีกาของจำเลย จำเลยขอเพียงให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการชี้สองสถานและพิจารณาสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีหาได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดีไม่ จำเลยควรเสียค่าขึ้นศาลเพียงสองร้อยบาทตามตาราง ๑ ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ ๒(ก) ปรากฏว่าจำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์ พิพากษายืน ค่าขึ้นศาลที่จำเลยเสียเกินมาในชั้นฎีกาให้คืนแก่จำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2210/2526มูลนิธิมหามงกุฏราชวิทยาลัย ในพระบรมราชูปถัมภ์โจทก์นางนุชนารถ ไทยลิ่มทองจำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 109, ม. 132, ม. 538, ม. 570, ม. 1310 ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 86, ม. 183 ตาราง 1 (2) ท้าย ประมวลกฎโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาย่อมเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้น ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา และจะนำสืบพยานบุคคลว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาหาได้ไม่ หนังสือสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน 1 ปี ย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุกๆ ปี ซึ่งบังคับโจทก์ให้เช่าได้ และข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่าย่อมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ 20 ของค่าเช่า 1 เดือน ต่อ 1 ปี" เพียงแต่กำหนด ว่าจำเลยจะยอมชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญา หรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ อยู่ที่การตกลงระหว่างโจทก์จำเลย มิได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่จำเลย จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินซึ่งเช่าจากโจทก์ แม้จะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ โรงเรือนนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน และมิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุ สัญญาเช่าให้จำเลยและบอกเลิกสัญญาเช่า จะถือว่าเป็นการใช้ สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตไม่ได้ จำเลยฎีกาขอให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ดำเนินการชี้สองสถานและสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ มิได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดี ต้องเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาเพียงสองร้อยบาท ตาม ตาราง 1 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ 2 ก. จำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกามาตามทุนทรัพย์ศาลฎีกาให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินแก่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยต่อมาจำเลยประพฤติผิดสัญญาโดยปลูกสร้างอาคารในลักษณะการค้า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ทั้งสัญญาเช่าก็สิ้นสุดลงแล้ว ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินที่เช่าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่โจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยจะต้องทำสัญญาเช่าให้จำเลยใหม่เป็นคราว ๆ ไปทุกปี จำเลยปลูกสร้างเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้จำนวน ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังโดยสุจริต ทำให้ราคาที่ดินของโจทก์เพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน ๖๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ๖๐๐,๐๐๐ บาท แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่าของโจทก์ พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า ๑ ปี นับแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๒๑ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๕๐ บาท โดยจำเลยจะใช้ที่ดินรายพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัยแต่อย่างเดียว ถ้าจะใช้เพื่อการอื่นจะต้องได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นหนังสือก่อน หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยได้ปลูกเรือนแถวครึ่งตึกครึ่งไม้ ๖ คูหา และเรือนครึ่งตึกครึ่งไม้ ๑ หลังลงในที่ดินรายพิพาท เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๑ ปีตามสัญญา ไม่ได้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าและจำเลยได้รับหนังสือนั้นเมื่อวันที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๒๒ จำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืน โจทก์จึงฟ้องคดีเมื่อวันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๒๔ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดไม่เกินสามปีนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ บัญญัติให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทไว้เป็นหนังสือ เจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาก็ย่อมจะเห็นได้จากเอกสารหรือหนังสือนั้นเอง ถ้าข้อความในเอกสารมีทางที่จะแปลไปได้ จึงพึงต้องแปลให้เข้ากับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โดยเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ถ้าข้อความในสัญญาชัดแล้วย่อมไม่มีความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องมีการตีความการแสดงเจตนา ในกรณีเช่นนี้จะนำสืบพยานบุคคลเพื่อแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าข้อความในสัญญาที่ทำกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหาได้ไม่ ที่จำเลยอ้างหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาท ข้อ ๒๑ เพื่อแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากัน ทุกปีนั้น สัญญาข้อ ๒๑ มีข้อความว่า "การต่ออายุสัญญาเช่า ผู้เช่ายอมชำระค่าธรรมเนียมต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ในอัตราร้อยละ ๒๐ ของค่าเช่า ๑ เดือนต่อ ๑ ปี" ศาลฎีกาเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวเพียงแต่กำหนดว่าจำเลยยอมจะชำระค่าธรรมเนียมให้โจทก์ในกรณีที่มีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่ ส่วนจะมีการต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่หรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันระหว่างคู่สัญญา หาได้บังคับว่าโจทก์จะต้องยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยแต่อย่างใดไม่ เมื่อหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทมีกำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน ๑ ปีย่อมไม่อาจตีความว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาอันแท้จริงที่จะต่ออายุสัญญาเช่ากันทุก ๆ ปีซึ่งบังคับโจทก์ได้ จำเลยปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินรายพิพาทซึ่งเช่าจากโจทก์ ถึงแม้จำเลยจะปลูกสร้างโดยสุจริต ก็เป็นการปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยมีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง กรณีเช่นนี้มิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๑๐ อันจะมีสิทธิบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นได้ โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยตามที่โจทก์มีสิทธิ การที่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลย จะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่สุจริต และฟ้องขับไล่โดยไม่สุจริตหาได้ไม่ แต่ตามฎีกาของจำเลย จำเลยขอเพียงให้ยกคำพิพากษาศาลล่าง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการชี้สองสถานและพิจารณาสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีหาได้ขอให้พิพากษาให้จำเลยชนะคดีไม่ จำเลยควรเสียค่าขึ้นศาลเพียงสองร้อยบาทตามตาราง ๑ ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ข้อ ๒(ก) ปรากฏว่าจำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์ พิพากษายืน ค่าขึ้นศาลที่จำเลยเสียเกินมาในชั้นฎีกาให้คืนแก่จำเลย(ศักดิ์ สนองชาติ-นิยม ติวุตานนท์-ประสาท บุณยรังษี)ศาลแพ่ง - นายสังเวียน รัตนมุงศาลอุทธรณ์ - นายเปลื้อง วัฑฒนาธรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ