คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4134/2529หลักกฎหมาย: สัญญาซื้อขายมีข้อความว่า จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ 3 งาน 45.6 ตารางวา ด้านทิศตะวันตก อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่โจทก์ในราคา 43,125 บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันทำสัญญาโดยโจทก์ชำระราคาให้ 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน 9 เดือน ดังนี้ เห็นได้ว่าการซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว แต่ยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่เป็นโมฆะ โจทก์นำสืบว่าการชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ อันเป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นด้วย แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กัน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินเป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน มิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย เมื่อเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดี ทั้งไม่ยอมขายที่ดินส่วนที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ด้วย หากศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลของการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ ปัญหาว่า ศาลจะบังคับจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้หรือไม่เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดรวมกับบุคคลอื่นได้ตกลงขายที่ดินตามโฉนดบางส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท จำเลยรับเงินไปในวันทำสัญญา ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้ภายใน ๙ เดือน และจำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แล้ว หลังจากทำสัญญาโจทก์ติดต่อให้จำเลยไปจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จำเลยไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเป็นแปลง ๆ แล้วไม่แบ่งแยกส่วนที่ขายให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่เหลือมาวางไว้ที่ศาล จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อทำเป็นทางออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่นำเงินส่วนที่เหลือมาชำระภายในกำหนดตามสัญญา จำเลยจึงบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระแต่โจทก์ไม่ชำระอ้างว่าไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินตามสัญญาเพราะมีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะแล้ว และส่งมอบที่ดินส่วนที่ตกลงซื้อคืนให้จำเลย ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ ๙ คน จำเลยได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยเพื่อแบ่งปันกันระหว่างเจ้าของรวม โจทก์ได้ไปขออายัดที่ดินโดยต้องการให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้ว ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์นำมาฟ้องเจ้าของรวมอีก ๕ คน มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย โจทก์จะฟ้องบังคับหาได้ไม่ สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินตามฟ้องและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ จำเลยทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาซื้อขายมีข้อความว่าเมื่อวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๒๕ จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ด้านทิศตะวันตกอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันนั้น โดยโจทก์ชำระราคาให้ ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน ๙ เดือน เป็นที่เห็นได้ว่า การซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วน โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้ จำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จึงยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือให้และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่แน่นอนในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก ดังนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญานี้ไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่โจทก์นำสืบว่า การชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ ก็เป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ไม่มีบทบัญญัติที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ คือต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร อันเป็นการต้องห้ามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ และฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้กับโจทก์โดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่ยังค้างชำระมาวางต่อศาลนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้จากคำรับของคู่ความและสำเนาโฉนดที่ดินว่านอกจากจำเลยทั้งสี่แล้วยังมีบุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ด้วย โดยในขณะที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑ เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินฉบับดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กันและกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นการขายตัวทรัพย์ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ด้วย จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อนมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ คดีนี้ ปรากฏว่าเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วย ทั้งยังปรากฏจากคำเบิกความของจำเลยที่ ๒ ฟังได้ว่า เจ้าของรวมคนอื่นที่เหลือไม่ยินยอมขายด้วยเหตุนี้จึงได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ระหว่างเจ้าของรวมเป็นสัดส่วนกันไปแล้วรวมทั้งที่ดินส่วนที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ด้วย ดังนั้น หากศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความด้วยให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล ศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ แม้จำเลยทั้งสี่จะมิได้ยกขึ้นต่อสู้ในชั้นอุทธรณ์และฎีกา แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินส่วนที่พิพาทให้โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์แต่ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะฟ้องบังคับตามสิทธิของโจทก์หรือเรียกค่าเสียหาย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4134/2529นางละออง สมมะลวนโจทก์นางศีล รัตนา กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1361 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 142 (5), ม. 145, ม. 249สัญญาซื้อขายมีข้อความว่า จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ 3 งาน 45.6 ตารางวา ด้านทิศตะวันตก อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่โจทก์ในราคา 43,125 บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันทำสัญญาโดยโจทก์ชำระราคาให้ 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน 9 เดือน ดังนี้ เห็นได้ว่าการซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว แต่ยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่เป็นโมฆะ โจทก์นำสืบว่าการชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ อันเป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นด้วย แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กัน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินเป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน มิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย เมื่อเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดี ทั้งไม่ยอมขายที่ดินส่วนที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ด้วย หากศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลของการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ ปัญหาว่า ศาลจะบังคับจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้หรือไม่เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดรวมกับบุคคลอื่นได้ตกลงขายที่ดินตามโฉนดบางส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท จำเลยรับเงินไปในวันทำสัญญา ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้ภายใน ๙ เดือน และจำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แล้ว หลังจากทำสัญญาโจทก์ติดต่อให้จำเลยไปจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จำเลยไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเป็นแปลง ๆ แล้วไม่แบ่งแยกส่วนที่ขายให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่เหลือมาวางไว้ที่ศาล จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อทำเป็นทางออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่นำเงินส่วนที่เหลือมาชำระภายในกำหนดตามสัญญา จำเลยจึงบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระแต่โจทก์ไม่ชำระอ้างว่าไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินตามสัญญาเพราะมีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะแล้ว และส่งมอบที่ดินส่วนที่ตกลงซื้อคืนให้จำเลย ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ ๙ คน จำเลยได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยเพื่อแบ่งปันกันระหว่างเจ้าของรวม โจทก์ได้ไปขออายัดที่ดินโดยต้องการให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้ว ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์นำมาฟ้องเจ้าของรวมอีก ๕ คน มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย โจทก์จะฟ้องบังคับหาได้ไม่ สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินตามฟ้องและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ จำเลยทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาซื้อขายมีข้อความว่าเมื่อวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๒๕ จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ด้านทิศตะวันตกอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันนั้น โดยโจทก์ชำระราคาให้ ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน ๙ เดือน เป็นที่เห็นได้ว่า การซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วน โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้ จำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จึงยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือให้และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่แน่นอนในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก ดังนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญานี้ไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่โจทก์นำสืบว่า การชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ ก็เป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ไม่มีบทบัญญัติที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ คือต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร อันเป็นการต้องห้ามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ และฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้กับโจทก์โดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่ยังค้างชำระมาวางต่อศาลนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้จากคำรับของคู่ความและสำเนาโฉนดที่ดินว่านอกจากจำเลยทั้งสี่แล้วยังมีบุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ด้วย โดยในขณะที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑ เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินฉบับดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กันและกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นการขายตัวทรัพย์ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ด้วย จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อนมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ คดีนี้ ปรากฏว่าเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วย ทั้งยังปรากฏจากคำเบิกความของจำเลยที่ ๒ ฟังได้ว่า เจ้าของรวมคนอื่นที่เหลือไม่ยินยอมขายด้วยเหตุนี้จึงได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ระหว่างเจ้าของรวมเป็นสัดส่วนกันไปแล้วรวมทั้งที่ดินส่วนที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ด้วย ดังนั้น หากศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความด้วยให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล ศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ แม้จำเลยทั้งสี่จะมิได้ยกขึ้นต่อสู้ในชั้นอุทธรณ์และฎีกา แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินส่วนที่พิพาทให้โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์แต่ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะฟ้องบังคับตามสิทธิของโจทก์หรือเรียกค่าเสียหาย(ชวลิต นราลัย-เสนอ ศรนิยม-ถวิล ทองสว่างรัตน์)ศาลจังหวัดสุราษฏร์ธานี - นายธีระพงศ์ จิระภาคศาลอุทธรณ์ - นายสง่า ผลฉายแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดรวมกับบุคคลอื่นได้ตกลงขายที่ดินตามโฉนดบางส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท จำเลยรับเงินไปในวันทำสัญญา ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้ภายใน ๙ เดือน และจำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แล้ว หลังจากทำสัญญาโจทก์ติดต่อให้จำเลยไปจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จำเลยไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเป็นแปลง ๆ แล้วไม่แบ่งแยกส่วนที่ขายให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่เหลือมาวางไว้ที่ศาล จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อทำเป็นทางออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่นำเงินส่วนที่เหลือมาชำระภายในกำหนดตามสัญญา จำเลยจึงบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระแต่โจทก์ไม่ชำระอ้างว่าไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินตามสัญญาเพราะมีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะแล้ว และส่งมอบที่ดินส่วนที่ตกลงซื้อคืนให้จำเลย ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ ๙ คน จำเลยได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยเพื่อแบ่งปันกันระหว่างเจ้าของรวม โจทก์ได้ไปขออายัดที่ดินโดยต้องการให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้ว ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์นำมาฟ้องเจ้าของรวมอีก ๕ คน มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย โจทก์จะฟ้องบังคับหาได้ไม่ สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินตามฟ้องและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ จำเลยทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาซื้อขายมีข้อความว่าเมื่อวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๒๕ จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ด้านทิศตะวันตกอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันนั้น โดยโจทก์ชำระราคาให้ ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน ๙ เดือน เป็นที่เห็นได้ว่า การซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วน โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้ จำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จึงยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือให้และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่แน่นอนในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก ดังนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญานี้ไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่โจทก์นำสืบว่า การชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ ก็เป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ไม่มีบทบัญญัติที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ คือต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร อันเป็นการต้องห้ามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ และฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้กับโจทก์โดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่ยังค้างชำระมาวางต่อศาลนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้จากคำรับของคู่ความและสำเนาโฉนดที่ดินว่านอกจากจำเลยทั้งสี่แล้วยังมีบุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ด้วย โดยในขณะที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑ เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินฉบับดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กันและกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นการขายตัวทรัพย์ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ด้วย จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อนมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ คดีนี้ ปรากฏว่าเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วย ทั้งยังปรากฏจากคำเบิกความของจำเลยที่ ๒ ฟังได้ว่า เจ้าของรวมคนอื่นที่เหลือไม่ยินยอมขายด้วยเหตุนี้จึงได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ระหว่างเจ้าของรวมเป็นสัดส่วนกันไปแล้วรวมทั้งที่ดินส่วนที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ด้วย ดังนั้น หากศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความด้วยให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล ศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ แม้จำเลยทั้งสี่จะมิได้ยกขึ้นต่อสู้ในชั้นอุทธรณ์และฎีกา แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินส่วนที่พิพาทให้โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์แต่ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะฟ้องบังคับตามสิทธิของโจทก์หรือเรียกค่าเสียหาย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4134/2529นางละออง สมมะลวนโจทก์นางศีล รัตนา กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1361 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 142 (5), ม. 145, ม. 249สัญญาซื้อขายมีข้อความว่า จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ 3 งาน 45.6 ตารางวา ด้านทิศตะวันตก อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่โจทก์ในราคา 43,125 บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันทำสัญญาโดยโจทก์ชำระราคาให้ 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน 9 เดือน ดังนี้ เห็นได้ว่าการซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว แต่ยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่เป็นโมฆะ โจทก์นำสืบว่าการชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ อันเป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นด้วย แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กัน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินเป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน มิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย เมื่อเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดี ทั้งไม่ยอมขายที่ดินส่วนที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ด้วย หากศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลของการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ ปัญหาว่า ศาลจะบังคับจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้หรือไม่เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดรวมกับบุคคลอื่นได้ตกลงขายที่ดินตามโฉนดบางส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท จำเลยรับเงินไปในวันทำสัญญา ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้ภายใน ๙ เดือน และจำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แล้ว หลังจากทำสัญญาโจทก์ติดต่อให้จำเลยไปจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จำเลยไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเป็นแปลง ๆ แล้วไม่แบ่งแยกส่วนที่ขายให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่เหลือมาวางไว้ที่ศาล จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อทำเป็นทางออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่นำเงินส่วนที่เหลือมาชำระภายในกำหนดตามสัญญา จำเลยจึงบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระแต่โจทก์ไม่ชำระอ้างว่าไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินตามสัญญาเพราะมีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะแล้ว และส่งมอบที่ดินส่วนที่ตกลงซื้อคืนให้จำเลย ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ ๙ คน จำเลยได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยเพื่อแบ่งปันกันระหว่างเจ้าของรวม โจทก์ได้ไปขออายัดที่ดินโดยต้องการให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้ว ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์นำมาฟ้องเจ้าของรวมอีก ๕ คน มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย โจทก์จะฟ้องบังคับหาได้ไม่ สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินตามฟ้องและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ จำเลยทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาซื้อขายมีข้อความว่าเมื่อวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๒๕ จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ ๓ งาน ๔๕.๖ ตารางวา ด้านทิศตะวันตกอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้โจทก์ในราคา ๔๓,๑๒๕ บาท และมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันนั้น โดยโจทก์ชำระราคาให้ ๒๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน ๙ เดือน เป็นที่เห็นได้ว่า การซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วน โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้ จำเลยมอบที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ จึงยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือให้และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่แน่นอนในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก ดังนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญานี้ไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่โจทก์นำสืบว่า การชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ ก็เป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ไม่มีบทบัญญัติที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ คือต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์จึงนำสืบได้ ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร อันเป็นการต้องห้ามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ และฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้กับโจทก์โดยโจทก์จะนำเงินค่าที่ดินที่ยังค้างชำระมาวางต่อศาลนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้จากคำรับของคู่ความและสำเนาโฉนดที่ดินว่านอกจากจำเลยทั้งสี่แล้วยังมีบุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ด้วย โดยในขณะที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑ เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินฉบับดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กันและกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นการขายตัวทรัพย์ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ด้วย จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อนมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ คดีนี้ ปรากฏว่าเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วย ทั้งยังปรากฏจากคำเบิกความของจำเลยที่ ๒ ฟังได้ว่า เจ้าของรวมคนอื่นที่เหลือไม่ยินยอมขายด้วยเหตุนี้จึงได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ระหว่างเจ้าของรวมเป็นสัดส่วนกันไปแล้วรวมทั้งที่ดินส่วนที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ด้วย ดังนั้น หากศาลพิพากษาให้จำเลยแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความด้วยให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล ศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้ แม้จำเลยทั้งสี่จะมิได้ยกขึ้นต่อสู้ในชั้นอุทธรณ์และฎีกา แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินส่วนที่พิพาทให้โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์แต่ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะฟ้องบังคับตามสิทธิของโจทก์หรือเรียกค่าเสียหาย(ชวลิต นราลัย-เสนอ ศรนิยม-ถวิล ทองสว่างรัตน์)ศาลจังหวัดสุราษฏร์ธานี - นายธีระพงศ์ จิระภาคศาลอุทธรณ์ - นายสง่า ผลฉายแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ