คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2505/2524หลักกฎหมาย: คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน สัญญาจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก็คือสัญญาซึ่ง จำเลยมีเจตนาจะเช่าอาคารพาณิชย์ของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองตึกแถวกันเป็นหนังสือเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญายังมิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกัน ย่อมนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 จำเลยจะอ้างว่า มีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามสัญญานั้นหาได้ไม่ เมื่อพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะให้สืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง คดีจึงไม่มีประโยชน์อย่างใดที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๐๓๓ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์บางส่วน เนื้อที่ ๑ งาน ๖๐ ตารางวาค่าเช่าปีละ ๙๖๐ บาท จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจำเลยไม่ยอมรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้าน พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ๒,๘๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าที่พิพาทจากโจทก์จริงขณะที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นอายุโจทก์จะใช้ที่ของโจทก์ซึ่งรวมทั้งที่พิพาทปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดเพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ต้องเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่า โจทก์ให้ผู้เช่าทุกคนรวมทั้งจำเลยอยู่ในที่ดินตลอดไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จนกว่าโจทก์จะใช้ที่ดินปลูกสร้าง และให้สิทธิเลือกจองอาคารพาณิชย์ได้ก่อนในราคาถูกกว่าบุคคลภายนอก จำเลยจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ๓ ห้อง แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ก่อสร้าง ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายคิดเป็นส่วนลดห้องละ ๕๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๕๐,๐๐๐ บาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินจำนวนนี้แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาต่อผู้เช่าทุกคนแล้วและไม่เคยอนุญาตให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จำเลยมิได้ขอจองอาคารพาณิชย์จากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าที่ดินของโจทก์เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ และมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ทั้งค่าเช่าที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องอันเป็นทุนทรัพย์ก็ไม่เกินสองหมื่นบาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทเกินกว่าห้าหมื่นบาทไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ในเรื่องการจองตึกแถวของโจทก์นั้น เจตนาที่แท้จริงก็คือจำเลยประสงค์จะเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่จำเลยก็หาได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดไม่ โจทก์นำสืบว่าผู้จองจะต้องวางเงินมัดจำห้องละ ๑๐,๐๐๐ บาทและต้องทำสัญญาจองภายในวันสิ้นปี ๒๕๒๐ นายอุทัยพยานจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์คนหนึ่งก็เบิกความว่า การจองตึกแถวของโจทก์ต้องมีสัญญาจองห้องและวางเงินมัดจำ จำเลยเองก็เบิกความรับว่าเมื่อโจทก์จะปลูกสร้างตึกแถวจึงจะเขียนใบจองห้องอีกครั้งหนึ่งอันแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองห้องเป็นหนังสือ ดังนั้นเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญามิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกันย่อมนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๖ จำเลยจะอ้างว่ามีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดตามสัญญานั้นหาได้ไม่โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งให้แก่จำเลย ที่จำเลยฎีกาขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยที่สั่งงดสืบเพิ่มเติมแล้วพิพากษาใหม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะสืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง จึงไม่มีประโยชน์ที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมดังที่จำเลยฎีกา พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2505/2524นางเฉลิม กิจดำรงชัยโจทก์นายสุเทพ อัชนีทองคำจำเลย ป.พ.พ. ม. 366, ม. 537, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 86, ม. 177, ม. 224, ม. 248คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน สัญญาจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก็คือสัญญาซึ่ง จำเลยมีเจตนาจะเช่าอาคารพาณิชย์ของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองตึกแถวกันเป็นหนังสือเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญายังมิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกัน ย่อมนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 จำเลยจะอ้างว่า มีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามสัญญานั้นหาได้ไม่ เมื่อพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะให้สืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง คดีจึงไม่มีประโยชน์อย่างใดที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๐๓๓ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์บางส่วน เนื้อที่ ๑ งาน ๖๐ ตารางวาค่าเช่าปีละ ๙๖๐ บาท จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจำเลยไม่ยอมรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้าน พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ๒,๘๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าที่พิพาทจากโจทก์จริงขณะที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นอายุโจทก์จะใช้ที่ของโจทก์ซึ่งรวมทั้งที่พิพาทปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดเพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ต้องเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่า โจทก์ให้ผู้เช่าทุกคนรวมทั้งจำเลยอยู่ในที่ดินตลอดไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จนกว่าโจทก์จะใช้ที่ดินปลูกสร้าง และให้สิทธิเลือกจองอาคารพาณิชย์ได้ก่อนในราคาถูกกว่าบุคคลภายนอก จำเลยจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ๓ ห้อง แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ก่อสร้าง ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายคิดเป็นส่วนลดห้องละ ๕๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๕๐,๐๐๐ บาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินจำนวนนี้แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาต่อผู้เช่าทุกคนแล้วและไม่เคยอนุญาตให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จำเลยมิได้ขอจองอาคารพาณิชย์จากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าที่ดินของโจทก์เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ และมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ทั้งค่าเช่าที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องอันเป็นทุนทรัพย์ก็ไม่เกินสองหมื่นบาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทเกินกว่าห้าหมื่นบาทไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ในเรื่องการจองตึกแถวของโจทก์นั้น เจตนาที่แท้จริงก็คือจำเลยประสงค์จะเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่จำเลยก็หาได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดไม่ โจทก์นำสืบว่าผู้จองจะต้องวางเงินมัดจำห้องละ ๑๐,๐๐๐ บาทและต้องทำสัญญาจองภายในวันสิ้นปี ๒๕๒๐ นายอุทัยพยานจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์คนหนึ่งก็เบิกความว่า การจองตึกแถวของโจทก์ต้องมีสัญญาจองห้องและวางเงินมัดจำ จำเลยเองก็เบิกความรับว่าเมื่อโจทก์จะปลูกสร้างตึกแถวจึงจะเขียนใบจองห้องอีกครั้งหนึ่งอันแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองห้องเป็นหนังสือ ดังนั้นเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญามิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกันย่อมนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๖ จำเลยจะอ้างว่ามีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดตามสัญญานั้นหาได้ไม่โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งให้แก่จำเลย ที่จำเลยฎีกาขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยที่สั่งงดสืบเพิ่มเติมแล้วพิพากษาใหม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะสืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง จึงไม่มีประโยชน์ที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมดังที่จำเลยฎีกา พิพากษายืน(ศักดิ์ สนองชาติ-สนิท อังศุสิงห์-สำเนียง ด้วงมหาสอน)ศาลแพ่ง - นายเมธี คฤโคษศาลอุทธรณ์ - นายวิบูลย์ สิริตระกูลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๐๓๓ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์บางส่วน เนื้อที่ ๑ งาน ๖๐ ตารางวาค่าเช่าปีละ ๙๖๐ บาท จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจำเลยไม่ยอมรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้าน พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ๒,๘๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าที่พิพาทจากโจทก์จริงขณะที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นอายุโจทก์จะใช้ที่ของโจทก์ซึ่งรวมทั้งที่พิพาทปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดเพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ต้องเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่า โจทก์ให้ผู้เช่าทุกคนรวมทั้งจำเลยอยู่ในที่ดินตลอดไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จนกว่าโจทก์จะใช้ที่ดินปลูกสร้าง และให้สิทธิเลือกจองอาคารพาณิชย์ได้ก่อนในราคาถูกกว่าบุคคลภายนอก จำเลยจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ๓ ห้อง แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ก่อสร้าง ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายคิดเป็นส่วนลดห้องละ ๕๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๕๐,๐๐๐ บาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินจำนวนนี้แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาต่อผู้เช่าทุกคนแล้วและไม่เคยอนุญาตให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จำเลยมิได้ขอจองอาคารพาณิชย์จากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าที่ดินของโจทก์เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ และมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ทั้งค่าเช่าที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องอันเป็นทุนทรัพย์ก็ไม่เกินสองหมื่นบาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทเกินกว่าห้าหมื่นบาทไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ในเรื่องการจองตึกแถวของโจทก์นั้น เจตนาที่แท้จริงก็คือจำเลยประสงค์จะเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่จำเลยก็หาได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดไม่ โจทก์นำสืบว่าผู้จองจะต้องวางเงินมัดจำห้องละ ๑๐,๐๐๐ บาทและต้องทำสัญญาจองภายในวันสิ้นปี ๒๕๒๐ นายอุทัยพยานจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์คนหนึ่งก็เบิกความว่า การจองตึกแถวของโจทก์ต้องมีสัญญาจองห้องและวางเงินมัดจำ จำเลยเองก็เบิกความรับว่าเมื่อโจทก์จะปลูกสร้างตึกแถวจึงจะเขียนใบจองห้องอีกครั้งหนึ่งอันแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองห้องเป็นหนังสือ ดังนั้นเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญามิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกันย่อมนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๖ จำเลยจะอ้างว่ามีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดตามสัญญานั้นหาได้ไม่โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งให้แก่จำเลย ที่จำเลยฎีกาขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยที่สั่งงดสืบเพิ่มเติมแล้วพิพากษาใหม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะสืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง จึงไม่มีประโยชน์ที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมดังที่จำเลยฎีกา พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2505/2524นางเฉลิม กิจดำรงชัยโจทก์นายสุเทพ อัชนีทองคำจำเลย ป.พ.พ. ม. 366, ม. 537, ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 86, ม. 177, ม. 224, ม. 248คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน สัญญาจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก็คือสัญญาซึ่ง จำเลยมีเจตนาจะเช่าอาคารพาณิชย์ของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองตึกแถวกันเป็นหนังสือเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญายังมิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกัน ย่อมนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 จำเลยจะอ้างว่า มีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามสัญญานั้นหาได้ไม่ เมื่อพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะให้สืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง คดีจึงไม่มีประโยชน์อย่างใดที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๐๓๓ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์บางส่วน เนื้อที่ ๑ งาน ๖๐ ตารางวาค่าเช่าปีละ ๙๖๐ บาท จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจำเลยไม่ยอมรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้าน พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ๒,๘๐๐ บาท และใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าที่พิพาทจากโจทก์จริงขณะที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นอายุโจทก์จะใช้ที่ของโจทก์ซึ่งรวมทั้งที่พิพาทปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และตลาดสดเพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ต้องเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่า โจทก์ให้ผู้เช่าทุกคนรวมทั้งจำเลยอยู่ในที่ดินตลอดไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จนกว่าโจทก์จะใช้ที่ดินปลูกสร้าง และให้สิทธิเลือกจองอาคารพาณิชย์ได้ก่อนในราคาถูกกว่าบุคคลภายนอก จำเลยจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ๓ ห้อง แต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ก่อสร้าง ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายคิดเป็นส่วนลดห้องละ ๕๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๕๐,๐๐๐ บาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินจำนวนนี้แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาต่อผู้เช่าทุกคนแล้วและไม่เคยอนุญาตให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยไม่เก็บค่าเช่า จำเลยมิได้ขอจองอาคารพาณิชย์จากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าที่ดินของโจทก์เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ และมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ทั้งค่าเช่าที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องอันเป็นทุนทรัพย์ก็ไม่เกินสองหมื่นบาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทเกินกว่าห้าหมื่นบาทไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ในเรื่องการจองตึกแถวของโจทก์นั้น เจตนาที่แท้จริงก็คือจำเลยประสงค์จะเช่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่จำเลยก็หาได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดไม่ โจทก์นำสืบว่าผู้จองจะต้องวางเงินมัดจำห้องละ ๑๐,๐๐๐ บาทและต้องทำสัญญาจองภายในวันสิ้นปี ๒๕๒๐ นายอุทัยพยานจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์คนหนึ่งก็เบิกความว่า การจองตึกแถวของโจทก์ต้องมีสัญญาจองห้องและวางเงินมัดจำ จำเลยเองก็เบิกความรับว่าเมื่อโจทก์จะปลูกสร้างตึกแถวจึงจะเขียนใบจองห้องอีกครั้งหนึ่งอันแสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองห้องเป็นหนังสือ ดังนั้นเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญามิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกันย่อมนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๖ จำเลยจะอ้างว่ามีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดตามสัญญานั้นหาได้ไม่โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งให้แก่จำเลย ที่จำเลยฎีกาขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยที่สั่งงดสืบเพิ่มเติมแล้วพิพากษาใหม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะสืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง จึงไม่มีประโยชน์ที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติมดังที่จำเลยฎีกา พิพากษายืน(ศักดิ์ สนองชาติ-สนิท อังศุสิงห์-สำเนียง ด้วงมหาสอน)ศาลแพ่ง - นายเมธี คฤโคษศาลอุทธรณ์ - นายวิบูลย์ สิริตระกูลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ