คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6193/2538หลักกฎหมาย: เมื่อค่าเช่าอาคารพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องได้กำหนดกันไว้แน่นอนแล้วว่าไม่เกินเดือนละสี่พันบาทจึงไม่มีกรณีที่จะต้องพิจารณาอีกต่อไปว่าอาคารพิพาทดังกล่าวอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องเดือนละเท่าใดคดีของโจทก์จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224วรรคสอง ในกรณีที่จำเลยมีหนังสือโต้แย้งการบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารตามเอกสารหมายล.1ไปถึงโจทก์ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงจำเลยจึงนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมายล.1ได้โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ทำ สัญญา จอง เพื่อ เช่า อาคาร จาก โจทก์เป็น ระยะเวลา 20 ปี ตกลง ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์ ทุกเดือนใน อัตรา เดือน ละ 120 บาท สำหรับ การ เช่า สิบ ปี แรก และ เดือน ละ 200 บาทสำหรับ การ เช่า สิบ ปี หลัง ถ้า ไม่ชำระ ให้ โจทก์ บอกเลิก สัญญา ได้ ทันทีจำเลย ผิดสัญญา ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง โจทก์ จึง บอกเลิก สัญญา แก่จำเลย ให้ ส่งมอบ อาคาร คืน แก่ โจทก์ ภายใน 30 วัน นับแต่ วัน ได้รับหนังสือ บอกกล่าว เลิกสัญญา แต่ จำเลย ไม่ส่ง คืน อาคาร ให้ โจทก์ทำให้ โจทก์ เสียหาย เพราะ ถ้า โจทก์ ได้ อาคาร คืน ย่อม นำ ออก ให้ผู้อื่น เช่า ได้ ค่าเช่า เดือน ละ ไม่ ต่ำกว่า 5,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ชำระ ค่าเช่า ที่ ค้าง 5,600 บาท แก่ โจทก์ พร้อม ดอกเบี้ยใน อัตรา ร้อยละ 7.5 ต่อ ปี นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคารและ ส่งมอบ คืน ให้ แก่ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย ในอัตรา เดือน ละ 5,000 บาท แก่ โจทก์ นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง ไป จนกว่า จะได้ ส่งมอบ อาคาร ดังกล่าว ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย มิได้ ค้างชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง และมิได้ ผิดสัญญา โจทก์ ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญา และ ขับไล่ จำเลย เพราะมิได้ บอกกล่าว แก่ จำเลย ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 560 โจทก์ ไม่มี สิทธิ เรียก ค่าเสียหาย และ การ เรียก ค่าเสียหายของ โจทก์ สูง กว่า ความ เป็น จริง ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ โจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ ฟ้องขับไล่ ผู้เช่าออกจาก อาคาร พิพาท อัน มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท แต่ อาคาร พิพาท อาจ ให้ เช่า ได้ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท โจทก์ จึง อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ได้ นั้น เห็นว่าเมื่อ ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่า ค่าเช่า อาคาร พิพาท ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องได้ กำหนด กัน ไว้ แน่นอน แล้ว ว่า ไม่เกิน เดือน ละ สี่ พัน บาท จึง ไม่มี กรณีที่ จะ ต้อง พิจารณา อีก ต่อไป ว่า อาคาร พิพาท ดังกล่าว อาจ ให้ เช่า ได้ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เดือน ละ เท่าใด คดี ของ โจทก์ จึง ต้องห้าม มิให้อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 วรรคสอง ที่ ศาลอุทธรณ์ ไม่รับ วินิจฉัย อุทธรณ์ ของ โจทก์ที่ ว่า จำเลย ผิดสัญญา เช่า โดย ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์และ โต้แย้ง เกี่ยวกับ การ วินิจฉัย พยานหลักฐาน ของ ศาลชั้นต้น ใน เรื่อง นี้อันเป็น ข้อเท็จจริง นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นส่วน ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ มี ข้อความ ว่า เงิน ที่จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 800 บาท ให้ นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน พฤศจิกายน ธันวาคม 2532 และ เดือน มกราคม 2533 ใน อัตราค่าเช่า เดือน ละ 200 บาท ตาม สัญญา จนกว่า จะ ครบ ตาม จำนวน ที่ ยัง เหลือ อีกแต่ จำเลย นำ นาย พิบูลย์ สุขรัตน์อมรกุล มา เป็น พยาน เบิกความ ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 600 บาท ให้ ถือว่า นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน สิงหาคม กันยายน และ ตุลาคม 2532 จึง เป็น การ นำสืบพยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข พยานเอกสาร หมาย ล. 1 ศาลชั้นต้น จึง ไม่อาจรับฟัง คำเบิกความ ของ นาย พิบูลย์ มา เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94กรณี จึง ฟัง ไม่ได้ ว่า จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า เดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม2532 ให้ โจทก์ แล้ว จึง เป็น อุทธรณ์ ใน ปัญหาข้อกฎหมาย นั้น เห็นว่าใน กรณี ที่ จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสารหมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ ไม่มี กฎหมาย บังคับ ให้ ต้อง มี พยานเอกสาร มา แสดงจำเลย จึง นำสืบ พยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ศาลชั้นต้น จึง มีอำนาจ ใช้ ดุลพินิจ ที่ จะ รับฟัง คำเบิกความ ของนาย พิบูลย์ หรือ รับฟัง เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ การ ที่ ศาลชั้นต้น ฟัง ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ เกิน ไป 600 บาท ถือ เป็น ค่าเช่า ค่าบำรุง ของเดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม 2532 แล้ว ดังนี้ อุทธรณ์ ของ โจทก์จึง เป็น อุทธรณ์ โต้แย้ง เกี่ยวกับ ดุลพินิจ ใน การ รับฟัง พยานหลักฐานของ ศาลชั้นต้น เป็น อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์เช่นกัน ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ ของ โจทก์ นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้องด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6193/2538บริษัท บุญสิทธิ์ จำกัดโจทก์นาย เตีย แซ่ลิ้มจำเลย ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 224เมื่อค่าเช่าอาคารพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องได้กำหนดกันไว้แน่นอนแล้วว่าไม่เกินเดือนละสี่พันบาทจึงไม่มีกรณีที่จะต้องพิจารณาอีกต่อไปว่าอาคารพิพาทดังกล่าวอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องเดือนละเท่าใดคดีของโจทก์จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224วรรคสอง ในกรณีที่จำเลยมีหนังสือโต้แย้งการบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารตามเอกสารหมายล.1ไปถึงโจทก์ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงจำเลยจึงนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมายล.1ได้โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ทำ สัญญา จอง เพื่อ เช่า อาคาร จาก โจทก์เป็น ระยะเวลา 20 ปี ตกลง ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์ ทุกเดือนใน อัตรา เดือน ละ 120 บาท สำหรับ การ เช่า สิบ ปี แรก และ เดือน ละ 200 บาทสำหรับ การ เช่า สิบ ปี หลัง ถ้า ไม่ชำระ ให้ โจทก์ บอกเลิก สัญญา ได้ ทันทีจำเลย ผิดสัญญา ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง โจทก์ จึง บอกเลิก สัญญา แก่จำเลย ให้ ส่งมอบ อาคาร คืน แก่ โจทก์ ภายใน 30 วัน นับแต่ วัน ได้รับหนังสือ บอกกล่าว เลิกสัญญา แต่ จำเลย ไม่ส่ง คืน อาคาร ให้ โจทก์ทำให้ โจทก์ เสียหาย เพราะ ถ้า โจทก์ ได้ อาคาร คืน ย่อม นำ ออก ให้ผู้อื่น เช่า ได้ ค่าเช่า เดือน ละ ไม่ ต่ำกว่า 5,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ชำระ ค่าเช่า ที่ ค้าง 5,600 บาท แก่ โจทก์ พร้อม ดอกเบี้ยใน อัตรา ร้อยละ 7.5 ต่อ ปี นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคารและ ส่งมอบ คืน ให้ แก่ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย ในอัตรา เดือน ละ 5,000 บาท แก่ โจทก์ นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง ไป จนกว่า จะได้ ส่งมอบ อาคาร ดังกล่าว ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย มิได้ ค้างชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง และมิได้ ผิดสัญญา โจทก์ ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญา และ ขับไล่ จำเลย เพราะมิได้ บอกกล่าว แก่ จำเลย ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 560 โจทก์ ไม่มี สิทธิ เรียก ค่าเสียหาย และ การ เรียก ค่าเสียหายของ โจทก์ สูง กว่า ความ เป็น จริง ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ โจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ ฟ้องขับไล่ ผู้เช่าออกจาก อาคาร พิพาท อัน มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท แต่ อาคาร พิพาท อาจ ให้ เช่า ได้ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท โจทก์ จึง อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ได้ นั้น เห็นว่าเมื่อ ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่า ค่าเช่า อาคาร พิพาท ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องได้ กำหนด กัน ไว้ แน่นอน แล้ว ว่า ไม่เกิน เดือน ละ สี่ พัน บาท จึง ไม่มี กรณีที่ จะ ต้อง พิจารณา อีก ต่อไป ว่า อาคาร พิพาท ดังกล่าว อาจ ให้ เช่า ได้ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เดือน ละ เท่าใด คดี ของ โจทก์ จึง ต้องห้าม มิให้อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 วรรคสอง ที่ ศาลอุทธรณ์ ไม่รับ วินิจฉัย อุทธรณ์ ของ โจทก์ที่ ว่า จำเลย ผิดสัญญา เช่า โดย ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์และ โต้แย้ง เกี่ยวกับ การ วินิจฉัย พยานหลักฐาน ของ ศาลชั้นต้น ใน เรื่อง นี้อันเป็น ข้อเท็จจริง นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นส่วน ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ มี ข้อความ ว่า เงิน ที่จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 800 บาท ให้ นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน พฤศจิกายน ธันวาคม 2532 และ เดือน มกราคม 2533 ใน อัตราค่าเช่า เดือน ละ 200 บาท ตาม สัญญา จนกว่า จะ ครบ ตาม จำนวน ที่ ยัง เหลือ อีกแต่ จำเลย นำ นาย พิบูลย์ สุขรัตน์อมรกุล มา เป็น พยาน เบิกความ ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 600 บาท ให้ ถือว่า นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน สิงหาคม กันยายน และ ตุลาคม 2532 จึง เป็น การ นำสืบพยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข พยานเอกสาร หมาย ล. 1 ศาลชั้นต้น จึง ไม่อาจรับฟัง คำเบิกความ ของ นาย พิบูลย์ มา เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94กรณี จึง ฟัง ไม่ได้ ว่า จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า เดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม2532 ให้ โจทก์ แล้ว จึง เป็น อุทธรณ์ ใน ปัญหาข้อกฎหมาย นั้น เห็นว่าใน กรณี ที่ จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสารหมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ ไม่มี กฎหมาย บังคับ ให้ ต้อง มี พยานเอกสาร มา แสดงจำเลย จึง นำสืบ พยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ศาลชั้นต้น จึง มีอำนาจ ใช้ ดุลพินิจ ที่ จะ รับฟัง คำเบิกความ ของนาย พิบูลย์ หรือ รับฟัง เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ การ ที่ ศาลชั้นต้น ฟัง ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ เกิน ไป 600 บาท ถือ เป็น ค่าเช่า ค่าบำรุง ของเดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม 2532 แล้ว ดังนี้ อุทธรณ์ ของ โจทก์จึง เป็น อุทธรณ์ โต้แย้ง เกี่ยวกับ ดุลพินิจ ใน การ รับฟัง พยานหลักฐานของ ศาลชั้นต้น เป็น อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์เช่นกัน ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ ของ โจทก์ นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้องด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(ดุสิต เพชรปลูก-อากาศ บำรุงชีพ-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ทำ สัญญา จอง เพื่อ เช่า อาคาร จาก โจทก์เป็น ระยะเวลา 20 ปี ตกลง ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์ ทุกเดือนใน อัตรา เดือน ละ 120 บาท สำหรับ การ เช่า สิบ ปี แรก และ เดือน ละ 200 บาทสำหรับ การ เช่า สิบ ปี หลัง ถ้า ไม่ชำระ ให้ โจทก์ บอกเลิก สัญญา ได้ ทันทีจำเลย ผิดสัญญา ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง โจทก์ จึง บอกเลิก สัญญา แก่จำเลย ให้ ส่งมอบ อาคาร คืน แก่ โจทก์ ภายใน 30 วัน นับแต่ วัน ได้รับหนังสือ บอกกล่าว เลิกสัญญา แต่ จำเลย ไม่ส่ง คืน อาคาร ให้ โจทก์ทำให้ โจทก์ เสียหาย เพราะ ถ้า โจทก์ ได้ อาคาร คืน ย่อม นำ ออก ให้ผู้อื่น เช่า ได้ ค่าเช่า เดือน ละ ไม่ ต่ำกว่า 5,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ชำระ ค่าเช่า ที่ ค้าง 5,600 บาท แก่ โจทก์ พร้อม ดอกเบี้ยใน อัตรา ร้อยละ 7.5 ต่อ ปี นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคารและ ส่งมอบ คืน ให้ แก่ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย ในอัตรา เดือน ละ 5,000 บาท แก่ โจทก์ นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง ไป จนกว่า จะได้ ส่งมอบ อาคาร ดังกล่าว ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย มิได้ ค้างชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง และมิได้ ผิดสัญญา โจทก์ ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญา และ ขับไล่ จำเลย เพราะมิได้ บอกกล่าว แก่ จำเลย ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 560 โจทก์ ไม่มี สิทธิ เรียก ค่าเสียหาย และ การ เรียก ค่าเสียหายของ โจทก์ สูง กว่า ความ เป็น จริง ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ โจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ ฟ้องขับไล่ ผู้เช่าออกจาก อาคาร พิพาท อัน มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท แต่ อาคาร พิพาท อาจ ให้ เช่า ได้ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท โจทก์ จึง อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ได้ นั้น เห็นว่าเมื่อ ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่า ค่าเช่า อาคาร พิพาท ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องได้ กำหนด กัน ไว้ แน่นอน แล้ว ว่า ไม่เกิน เดือน ละ สี่ พัน บาท จึง ไม่มี กรณีที่ จะ ต้อง พิจารณา อีก ต่อไป ว่า อาคาร พิพาท ดังกล่าว อาจ ให้ เช่า ได้ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เดือน ละ เท่าใด คดี ของ โจทก์ จึง ต้องห้าม มิให้อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 วรรคสอง ที่ ศาลอุทธรณ์ ไม่รับ วินิจฉัย อุทธรณ์ ของ โจทก์ที่ ว่า จำเลย ผิดสัญญา เช่า โดย ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์และ โต้แย้ง เกี่ยวกับ การ วินิจฉัย พยานหลักฐาน ของ ศาลชั้นต้น ใน เรื่อง นี้อันเป็น ข้อเท็จจริง นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นส่วน ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ มี ข้อความ ว่า เงิน ที่จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 800 บาท ให้ นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน พฤศจิกายน ธันวาคม 2532 และ เดือน มกราคม 2533 ใน อัตราค่าเช่า เดือน ละ 200 บาท ตาม สัญญา จนกว่า จะ ครบ ตาม จำนวน ที่ ยัง เหลือ อีกแต่ จำเลย นำ นาย พิบูลย์ สุขรัตน์อมรกุล มา เป็น พยาน เบิกความ ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 600 บาท ให้ ถือว่า นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน สิงหาคม กันยายน และ ตุลาคม 2532 จึง เป็น การ นำสืบพยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข พยานเอกสาร หมาย ล. 1 ศาลชั้นต้น จึง ไม่อาจรับฟัง คำเบิกความ ของ นาย พิบูลย์ มา เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94กรณี จึง ฟัง ไม่ได้ ว่า จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า เดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม2532 ให้ โจทก์ แล้ว จึง เป็น อุทธรณ์ ใน ปัญหาข้อกฎหมาย นั้น เห็นว่าใน กรณี ที่ จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสารหมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ ไม่มี กฎหมาย บังคับ ให้ ต้อง มี พยานเอกสาร มา แสดงจำเลย จึง นำสืบ พยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ศาลชั้นต้น จึง มีอำนาจ ใช้ ดุลพินิจ ที่ จะ รับฟัง คำเบิกความ ของนาย พิบูลย์ หรือ รับฟัง เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ การ ที่ ศาลชั้นต้น ฟัง ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ เกิน ไป 600 บาท ถือ เป็น ค่าเช่า ค่าบำรุง ของเดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม 2532 แล้ว ดังนี้ อุทธรณ์ ของ โจทก์จึง เป็น อุทธรณ์ โต้แย้ง เกี่ยวกับ ดุลพินิจ ใน การ รับฟัง พยานหลักฐานของ ศาลชั้นต้น เป็น อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์เช่นกัน ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ ของ โจทก์ นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้องด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6193/2538บริษัท บุญสิทธิ์ จำกัดโจทก์นาย เตีย แซ่ลิ้มจำเลย ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 224เมื่อค่าเช่าอาคารพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องได้กำหนดกันไว้แน่นอนแล้วว่าไม่เกินเดือนละสี่พันบาทจึงไม่มีกรณีที่จะต้องพิจารณาอีกต่อไปว่าอาคารพิพาทดังกล่าวอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องเดือนละเท่าใดคดีของโจทก์จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224วรรคสอง ในกรณีที่จำเลยมีหนังสือโต้แย้งการบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารตามเอกสารหมายล.1ไปถึงโจทก์ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงจำเลยจึงนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมายล.1ได้โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ทำ สัญญา จอง เพื่อ เช่า อาคาร จาก โจทก์เป็น ระยะเวลา 20 ปี ตกลง ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์ ทุกเดือนใน อัตรา เดือน ละ 120 บาท สำหรับ การ เช่า สิบ ปี แรก และ เดือน ละ 200 บาทสำหรับ การ เช่า สิบ ปี หลัง ถ้า ไม่ชำระ ให้ โจทก์ บอกเลิก สัญญา ได้ ทันทีจำเลย ผิดสัญญา ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง โจทก์ จึง บอกเลิก สัญญา แก่จำเลย ให้ ส่งมอบ อาคาร คืน แก่ โจทก์ ภายใน 30 วัน นับแต่ วัน ได้รับหนังสือ บอกกล่าว เลิกสัญญา แต่ จำเลย ไม่ส่ง คืน อาคาร ให้ โจทก์ทำให้ โจทก์ เสียหาย เพราะ ถ้า โจทก์ ได้ อาคาร คืน ย่อม นำ ออก ให้ผู้อื่น เช่า ได้ ค่าเช่า เดือน ละ ไม่ ต่ำกว่า 5,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ชำระ ค่าเช่า ที่ ค้าง 5,600 บาท แก่ โจทก์ พร้อม ดอกเบี้ยใน อัตรา ร้อยละ 7.5 ต่อ ปี นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก อาคารและ ส่งมอบ คืน ให้ แก่ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย ในอัตรา เดือน ละ 5,000 บาท แก่ โจทก์ นับแต่ วัน ถัด จาก วันฟ้อง ไป จนกว่า จะได้ ส่งมอบ อาคาร ดังกล่าว ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อยจำเลย ให้การ ว่า จำเลย มิได้ ค้างชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง และมิได้ ผิดสัญญา โจทก์ ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญา และ ขับไล่ จำเลย เพราะมิได้ บอกกล่าว แก่ จำเลย ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 560 โจทก์ ไม่มี สิทธิ เรียก ค่าเสียหาย และ การ เรียก ค่าเสียหายของ โจทก์ สูง กว่า ความ เป็น จริง ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ โจทก์โจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ ฟ้องขับไล่ ผู้เช่าออกจาก อาคาร พิพาท อัน มีค่า เช่า ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท แต่ อาคาร พิพาท อาจ ให้ เช่า ได้ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เกิน เดือน ละสี่ พัน บาท โจทก์ จึง อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ได้ นั้น เห็นว่าเมื่อ ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่า ค่าเช่า อาคาร พิพาท ใน ขณะ ยื่น คำฟ้องได้ กำหนด กัน ไว้ แน่นอน แล้ว ว่า ไม่เกิน เดือน ละ สี่ พัน บาท จึง ไม่มี กรณีที่ จะ ต้อง พิจารณา อีก ต่อไป ว่า อาคาร พิพาท ดังกล่าว อาจ ให้ เช่า ได้ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง เดือน ละ เท่าใด คดี ของ โจทก์ จึง ต้องห้าม มิให้อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 วรรคสอง ที่ ศาลอุทธรณ์ ไม่รับ วินิจฉัย อุทธรณ์ ของ โจทก์ที่ ว่า จำเลย ผิดสัญญา เช่า โดย ไม่ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ให้ โจทก์และ โต้แย้ง เกี่ยวกับ การ วินิจฉัย พยานหลักฐาน ของ ศาลชั้นต้น ใน เรื่อง นี้อันเป็น ข้อเท็จจริง นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ โจทก์ข้อ นี้ ฟังไม่ขึ้นส่วน ที่ โจทก์ ฎีกา ว่า จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ มี ข้อความ ว่า เงิน ที่จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 800 บาท ให้ นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน พฤศจิกายน ธันวาคม 2532 และ เดือน มกราคม 2533 ใน อัตราค่าเช่า เดือน ละ 200 บาท ตาม สัญญา จนกว่า จะ ครบ ตาม จำนวน ที่ ยัง เหลือ อีกแต่ จำเลย นำ นาย พิบูลย์ สุขรัตน์อมรกุล มา เป็น พยาน เบิกความ ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ ให้ โจทก์ เกิน ไป 600 บาท ให้ ถือว่า นำ ไป ชำระ เป็น ค่าเช่าของ เดือน สิงหาคม กันยายน และ ตุลาคม 2532 จึง เป็น การ นำสืบพยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข พยานเอกสาร หมาย ล. 1 ศาลชั้นต้น จึง ไม่อาจรับฟัง คำเบิกความ ของ นาย พิบูลย์ มา เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94กรณี จึง ฟัง ไม่ได้ ว่า จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า เดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม2532 ให้ โจทก์ แล้ว จึง เป็น อุทธรณ์ ใน ปัญหาข้อกฎหมาย นั้น เห็นว่าใน กรณี ที่ จำเลย มี หนังสือ โต้แย้ง การ บอกเลิก สัญญาเช่า อาคาร ตาม เอกสารหมาย ล. 1 ไป ถึง โจทก์ ไม่มี กฎหมาย บังคับ ให้ ต้อง มี พยานเอกสาร มา แสดงจำเลย จึง นำสืบ พยานบุคคล เปลี่ยนแปลง แก้ไข เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ศาลชั้นต้น จึง มีอำนาจ ใช้ ดุลพินิจ ที่ จะ รับฟัง คำเบิกความ ของนาย พิบูลย์ หรือ รับฟัง เอกสาร หมาย ล. 1 ได้ การ ที่ ศาลชั้นต้น ฟัง ว่า เงิน ที่ จำเลย ชำระ เกิน ไป 600 บาท ถือ เป็น ค่าเช่า ค่าบำรุง ของเดือน สิงหาคม ถึง เดือน ตุลาคม 2532 แล้ว ดังนี้ อุทธรณ์ ของ โจทก์จึง เป็น อุทธรณ์ โต้แย้ง เกี่ยวกับ ดุลพินิจ ใน การ รับฟัง พยานหลักฐานของ ศาลชั้นต้น เป็น อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ต้องห้าม มิให้ อุทธรณ์เช่นกัน ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษายก อุทธรณ์ ของ โจทก์ นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้องด้วย ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(ดุสิต เพชรปลูก-อากาศ บำรุงชีพ-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ