คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533หลักกฎหมาย: จำเลยตกลง ให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้จำเลย โดยหนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายใน 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้า พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" ดังนี้เห็นได้ ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้อง จด ทะเบียนซื้อ ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่ อย่างใด แม้โจทก์จะเป็นผู้ติดต่อให้ ม. ซื้อ ที่ดินจากจำเลยก็ตาม แต่ เมื่อพ้นกำหนด 10 วัน ตาม สัญญาโจทก์ยังไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อ ขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือ ว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี.โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 8 ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 และ 25043 ในราคา 1,400,000 บาทตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขาย ต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าว ในราคา 1,800,000บาท เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน 90,000 บาท โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันขายที่ดินเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 8 ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดีที่จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่25043 เป็นของจำเลยที่ 1 ผู้เดียว จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันแต่โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าวหลังจากครบกำหนดแล้ว นายเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 70,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 13 ตุลาคม 2526 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้เดียว เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมานางเมฆินทร์เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความระบุว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย ปรากฏว่าที่ดินทั้ง 2 แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์ วิรุฬห์ธนวงศ์ มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปีตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.3 เมื่อครบกำหนด 1 ปี จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน 2 แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด จำนวนเงิน 1,800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.1 ล.2 นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาตลาดหมอชิตพยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง2 แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดิน และสำนักงานที่ดินแสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง จำเลยที่ 1 จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด หากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533นาย วิชัย กุลวชิรพงษ์ กับพวกโจทก์นาย มนุ วีระพงษ์สุ ชาติ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 153, ม. 745จำเลยตกลง ให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้จำเลย โดยหนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายใน 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้า พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" ดังนี้เห็นได้ ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้อง จด ทะเบียนซื้อ ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่ อย่างใด แม้โจทก์จะเป็นผู้ติดต่อให้ ม. ซื้อ ที่ดินจากจำเลยก็ตาม แต่ เมื่อพ้นกำหนด 10 วัน ตาม สัญญาโจทก์ยังไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อ ขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือ ว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี.โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 8 ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 และ 25043 ในราคา 1,400,000 บาทตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขาย ต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าว ในราคา 1,800,000บาท เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน 90,000 บาท โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันขายที่ดินเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 8 ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดีที่จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่25043 เป็นของจำเลยที่ 1 ผู้เดียว จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันแต่โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าวหลังจากครบกำหนดแล้ว นายเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 70,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 13 ตุลาคม 2526 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้เดียว เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมานางเมฆินทร์เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความระบุว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย ปรากฏว่าที่ดินทั้ง 2 แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์ วิรุฬห์ธนวงศ์ มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปีตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.3 เมื่อครบกำหนด 1 ปี จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน 2 แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด จำนวนเงิน 1,800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.1 ล.2 นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาตลาดหมอชิตพยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง2 แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดิน และสำนักงานที่ดินแสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง จำเลยที่ 1 จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด หากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(พินิจ ฉิมพาลี-เคียง บุญเพิ่ม-มีพาศน์ โปตระนันทน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 8 ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 และ 25043 ในราคา 1,400,000 บาทตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขาย ต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าว ในราคา 1,800,000บาท เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน 90,000 บาท โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันขายที่ดินเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 8 ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดีที่จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่25043 เป็นของจำเลยที่ 1 ผู้เดียว จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันแต่โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าวหลังจากครบกำหนดแล้ว นายเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 70,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 13 ตุลาคม 2526 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้เดียว เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมานางเมฆินทร์เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความระบุว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย ปรากฏว่าที่ดินทั้ง 2 แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์ วิรุฬห์ธนวงศ์ มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปีตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.3 เมื่อครบกำหนด 1 ปี จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน 2 แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด จำนวนเงิน 1,800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.1 ล.2 นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาตลาดหมอชิตพยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง2 แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดิน และสำนักงานที่ดินแสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง จำเลยที่ 1 จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด หากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533นาย วิชัย กุลวชิรพงษ์ กับพวกโจทก์นาย มนุ วีระพงษ์สุ ชาติ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 153, ม. 745จำเลยตกลง ให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้จำเลย โดยหนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายใน 10 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้า พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" ดังนี้เห็นได้ ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้อง จด ทะเบียนซื้อ ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่ อย่างใด แม้โจทก์จะเป็นผู้ติดต่อให้ ม. ซื้อ ที่ดินจากจำเลยก็ตาม แต่ เมื่อพ้นกำหนด 10 วัน ตาม สัญญาโจทก์ยังไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อ ขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือ ว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี.โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 8 ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 และ 25043 ในราคา 1,400,000 บาทตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขาย ต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าว ในราคา 1,800,000บาท เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน 90,000 บาท โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันขายที่ดินเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 8 ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดีที่จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 7 ให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่25043 เป็นของจำเลยที่ 1 ผู้เดียว จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันแต่โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าวหลังจากครบกำหนดแล้ว นายเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 70,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 13 ตุลาคม 2526 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3725 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 25043จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้เดียว เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2526 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมานางเมฆินทร์เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2526 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความระบุว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย ปรากฏว่าที่ดินทั้ง 2 แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์ วิรุฬห์ธนวงศ์ มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปีตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.3 เมื่อครบกำหนด 1 ปี จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน 2 แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด จำนวนเงิน 1,800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.1 ล.2 นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาตลาดหมอชิตพยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง2 แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดิน และสำนักงานที่ดินแสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง จำเลยที่ 1 จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา10 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด หากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(พินิจ ฉิมพาลี-เคียง บุญเพิ่ม-มีพาศน์ โปตระนันทน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ