คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 985/2513หลักกฎหมาย: ฟ้องคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยกล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาเป็นการไม่ชอบ โจทก์ได้รับความเสียหายขอเรียกค่าเสียหาย ส่วนฟ้องคดีนี้ โจทก์ฟ้องนายฮักเมี้ยกับพวก 4 คนเป็นจำเลย กล่าวหาว่าจำเลยทั้งสี่ได้บุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิครอบครองของโจทก์ในตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแขเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และขอห้ามจำเลยทั้งสี่เข้าเกี่ยวข้องและให้ขนย้ายออกไป ดังนี้ ฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 กับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นฟ้องคนละเรื่อง คนละประเด็น และจำเลยคนละคนกัน แม้ศาลจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้าเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตาม ก็เป็นฟ้องไม่ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1)สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการปลูกสร้างอาคารซึ่งผู้เช่ามีหน้าที่ชำระเงินค่าตอบแทนและค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า และผู้เช่าได้สิทธิต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ คือ ผู้เช่าเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของผู้ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือเป็นเรื่องผู้เช่าเช่าที่ดินของผู้ให้เช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้ผู้ให้เช่า ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาให้ถูกต้องก่อน จึงจะได้สิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น เมื่อมีข้อสัญญากำหนดไว้ด้วยว่าถ้าผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญานี้ได้ทันที และยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองยึดถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีเมื่อผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา และผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของผู้ให้เช่าได้อีกต่อไป ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและอาคารที่ให้เช่าอันเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าอยู่แล้วทันทีโดยไม่จำเป็นที่ผู้เช่าจะต้องมอบสิทธิครอบครองให้ผู้ให้เช่าเสียก่อนและภายหลังแต่เวลานั้นการกระทำของบุคคลอื่นใดโดยอาศัยอำนาจของผู้ให้เช่าย่อมไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่า (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13 และครั้งที่ 14/2513 เฉพาะปัญหาเป็นละเมิดสิทธิครอบครองหรือไม่)โจทก์ฟ้องว่า นางพรรณเพ็ญแขได้ทำสัญญาตกลงให้นายแสงเช่าที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างบริเวณตลาดท่าเตียน มีกำหนดการเช่า 14 ปีต่อมาทั้งสองคนได้โอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้โจทก์ โดยโจทก์ตกลงจะให้ค่าตอบแทนนางพรรณเพ็ญแข 700,000 บาท และชำระให้ไปแล้วในวันทำสัญญา 175,000 บาท โจทก์ได้รับสิทธิครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบริเวณตลาดท่าเตียนมาโดยข้อสัญญาดังกล่าว ในสัญญาเพื่อการปลูกสร้างอาคารดังกล่าว ได้กำหนดให้เป็นหน้าที่ของโจทก์เป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าอยู่เดิมออกไป หากขัดขืนก็ให้โจทก์เป็นผู้ฟ้องร้องขับไล่เอง เมื่อได้รับมอบสถานที่เช่าคืนแล้ว ฯลฯ โจทก์จะต้องรื้อถอนปลูกสร้างขึ้นใหม่แล้วโจทก์มีสิทธิเช่าโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่น ฯลฯ ในระหว่างที่โจทก์ครอบครองตลาดท่าเตียนตามสัญญาเช่านี้ จำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยงัดกุญแจที่โจทก์ใช้ปิดประตูตึกแถวบุกรุกเข้าไปอาศัยอยู่ รื้อซากตึก นำเอาเศษอิฐและเหล็กไปนำความเท็จไปร้องทุกข์ว่าคนของโจทก์บุกรุก รื้อหลังคาตลาดสดและหลังคาห้อง งัดประตูห้องที่โจทก์ครอบครองอยู่ แล้วขนเอาสิ่งของอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ไป ทำให้โจทก์เสียหายไม่สามารถเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ ขาดประโยชน์อันควรได้ตามสัญญาข้างต้น ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ห้ามเข้าเกี่ยวข้องจำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าจากนางพรรณเพ็ญแขสัญญาเช่าเพื่อการก่อสร้างไม่มีข้อความให้อาคารเก่าในที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสี่ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ดังฟ้อง โจทก์ผิดสัญญาที่ทำไว้กับนางพรรณเพ็ญแข ๆ จึงบอกเลิกสัญญาไปแล้ว แล้วทำสัญญาเช่าให้จำเลยทั้งสี่ กรรมสิทธิ์ในตึกที่ปลูกสร้างใหม่จึงตกเป็นของนางพรรณเพ็ญแข โจทก์ไม่มีสิทธิอันใดต่อไปในที่ดินแปลงนี้ ไม่มีอำนาจฟ้องนางพรรณเพ็ญแขขอเข้าเป็นจำเลยร่วม ยื่นคำให้การเพิ่มเป็นข้อต่อสู้ว่า เป็นการเรียกค่าเสียหายซ้ำกับคดีที่ศาลแพ่งซึ่งพิพากษาให้จำเลยร่วมชำระให้โจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องคดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำหรือฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง โจทก์มีอำนาจฟ้อง โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ายังไม่ยอมสละสิทธิครอบครองหรือมอบการครอบครองคืนให้จำเลยร่วมผู้ให้เช่า จำเลยร่วมผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิจะเข้าไปยื้อแย่งครอบครองโดยพลการ เมื่อจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมกระทำตามฟ้องจึงเป็นการละเมิด พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2508 ถึงวันที่ 11 เมษายน 2509 เป็นเงิน17,100 บาท ส่วนค่าเสียหายนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2509 ไม่คิดให้เพราะจะเป็นค่าเสียหายซ้อนกับในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ห้ามจำเลยและจำเลยร่วมรบกวนสิทธิในที่ดินที่โจทก์เช่าจากนางพรรณเพ็ญแข เว้นแต่ทรัพย์สินหรือสิทธิและหน้าที่ตามคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 1581/2509และคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งมีอยู่ต่อกันอย่างไร ก็คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาในคดีนั้น ๆจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมอุทธรณ์ว่า เป็นฟ้องซ้ำ โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของนางพรรณเพ็ญแข จึงไม่มีอำนาจฟ้องศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยในคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง เป็นการเลือกเอาทางเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาแสดงเจตนาให้เห็นว่า โจทก์สละสิทธิครอบครองตามสัญญาเช่าแล้ว การกระทำของจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมจึงไม่เป็นละเมิด พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ยังใช้สิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของจำเลยร่วมอยู่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและเรียกค่าเสียหายได้ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาฟ้องคดีนี้จะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) หรือไม่ เห็นว่าคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ที่โจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยนั้นโจทก์กล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาของนางพรรณเพ็ญแขเป็นการไม่ชอบ เรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแขส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องนางฮักเมี้ยกับพวกรวม 4 คน กล่าวหาว่าละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยอ้างว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยบุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และมีคำขอห้ามเข้าเกี่ยวข้องและขนย้ายออกไปด้วย ดังนี้ เห็นได้ว่าฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งกับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นการฟ้องคนละเรื่องคนละประเด็นและจำเลยก็คนละคนกัน จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) แม้ศาลชั้นต้นจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้ามาเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตามตามสัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารตามสำเนาท้ายฟ้องหมายเลข 2 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือ โจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าของจำเลยร่วมให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงโดยการเจรจาหรือโดยการฟ้องขับไล่ต่อศาลด้วยทั้งสองประการ สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่าโจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้เสร็จภายในกำหนด 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยร่วมย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามสัญญาข้อ 13ปัญหาว่า การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วเห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารฉบับนี้มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือไม่ใช่เรื่องเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของจำเลยร่วมเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดา แต่เป็นเรื่องโจทก์เช่าที่ดินจำเลยร่วมเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้จำเลยร่วม ซึ่งถ้าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาได้ถูกต้อง โจทก์จึงจะมีสิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 เป็นต้น แต่ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดี ตามสัญญาข้อ 13 ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่าถือจำเลยร่วมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและโจทก์ยอมให้จำเลยร่วมเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีและโจทก์ยอมรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ หากจะพึงมีอีกด้วยเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยร่วมได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยชอบด้วยกฏหมายแล้ว ย่อมทำให้โจทก์หมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของจำเลยร่วมได้อีกต่อไป ตลอดจนการรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิกระทำได้จำเลยจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมอยู่แล้วโดยชอบ โดยไม่จำเป็นที่โจทก์จะต้องมอบสิทธิครอบครองให้จำเลยร่วมเสียก่อน ฉะนั้น การกระทำของจำเลยทั้งสี่ซึ่งกระทำโดยอาศัยอำนาจของนางพรรณเพ็ญแขจำเลยร่วม จึงไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์การกระทำของจำเลยทั้งสี่ตามฟ้อง จะมีแต่การงัดกุญแจของโจทก์ที่ใช้ปิดตึกแถว 3 ห้องตามข้อ (1) กับการขนของของโจทก์ออกไปจากห้องเลขที่ 13 ตามข้อ (7) เท่านั้น ที่เป็นการละเมิดต่อทรัพย์สินของโจทก์ แต่โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดทรัพย์สินดังกล่าว และของอะไรบ้างที่อ้างว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขนเอาไป โจทก์ก็มิได้บรรยายฟ้อง โจทก์ฟ้องเฉพาะข้อหาว่าจำเลยทำละเมิดต่อสิทธิครอบครองของโจทก์เท่านั้น การกระทำบางข้อก็ไม่เกี่ยวกับการละเมิดสิทธิครอบครองข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ไม่ควรให้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายเป็นพับทั้ง 2 ชั้นศาลนั้น เห็นว่าเป็นดุลพินิจของศาลอุทธรณ์ซึ่งวินิจฉัยไว้โดยชอบแล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 985/2513บริษัทกรุงธนสถาปัตย์ จำกัด โดยนายประสิทธิโจทก์และนายแสง วงศ์ไพบูลย์ กรรมการผู้จัดการโจทก์นายฮักเมี้ย แซ่แต้ ที่ 1 นายพิมาน สัมพันธนนท์ ที่ 2จำเลยนายจักร เตชะรัตนพงษ์ ที่ 3 นายจูย่งเตียง แซ่จู ที่ 4จำเลยจำเลยร่วมจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 368, ม. 369, ม. 386, ม. 537, ม. 1367 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 148, ม. 173 (1)ฟ้องคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยกล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาเป็นการไม่ชอบ โจทก์ได้รับความเสียหายขอเรียกค่าเสียหาย ส่วนฟ้องคดีนี้ โจทก์ฟ้องนายฮักเมี้ยกับพวก 4 คนเป็นจำเลย กล่าวหาว่าจำเลยทั้งสี่ได้บุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิครอบครองของโจทก์ในตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแขเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และขอห้ามจำเลยทั้งสี่เข้าเกี่ยวข้องและให้ขนย้ายออกไป ดังนี้ ฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 กับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นฟ้องคนละเรื่อง คนละประเด็น และจำเลยคนละคนกัน แม้ศาลจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้าเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตาม ก็เป็นฟ้องไม่ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1)สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการปลูกสร้างอาคารซึ่งผู้เช่ามีหน้าที่ชำระเงินค่าตอบแทนและค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า และผู้เช่าได้สิทธิต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ คือ ผู้เช่าเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของผู้ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือเป็นเรื่องผู้เช่าเช่าที่ดินของผู้ให้เช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้ผู้ให้เช่า ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาให้ถูกต้องก่อน จึงจะได้สิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น เมื่อมีข้อสัญญากำหนดไว้ด้วยว่าถ้าผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญานี้ได้ทันที และยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองยึดถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีเมื่อผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา และผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของผู้ให้เช่าได้อีกต่อไป ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและอาคารที่ให้เช่าอันเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าอยู่แล้วทันทีโดยไม่จำเป็นที่ผู้เช่าจะต้องมอบสิทธิครอบครองให้ผู้ให้เช่าเสียก่อนและภายหลังแต่เวลานั้นการกระทำของบุคคลอื่นใดโดยอาศัยอำนาจของผู้ให้เช่าย่อมไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่า (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13 และครั้งที่ 14/2513 เฉพาะปัญหาเป็นละเมิดสิทธิครอบครองหรือไม่)โจทก์ฟ้องว่า นางพรรณเพ็ญแขได้ทำสัญญาตกลงให้นายแสงเช่าที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างบริเวณตลาดท่าเตียน มีกำหนดการเช่า 14 ปีต่อมาทั้งสองคนได้โอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้โจทก์ โดยโจทก์ตกลงจะให้ค่าตอบแทนนางพรรณเพ็ญแข 700,000 บาท และชำระให้ไปแล้วในวันทำสัญญา 175,000 บาท โจทก์ได้รับสิทธิครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบริเวณตลาดท่าเตียนมาโดยข้อสัญญาดังกล่าว ในสัญญาเพื่อการปลูกสร้างอาคารดังกล่าว ได้กำหนดให้เป็นหน้าที่ของโจทก์เป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าอยู่เดิมออกไป หากขัดขืนก็ให้โจทก์เป็นผู้ฟ้องร้องขับไล่เอง เมื่อได้รับมอบสถานที่เช่าคืนแล้ว ฯลฯ โจทก์จะต้องรื้อถอนปลูกสร้างขึ้นใหม่แล้วโจทก์มีสิทธิเช่าโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่น ฯลฯ ในระหว่างที่โจทก์ครอบครองตลาดท่าเตียนตามสัญญาเช่านี้ จำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยงัดกุญแจที่โจทก์ใช้ปิดประตูตึกแถวบุกรุกเข้าไปอาศัยอยู่ รื้อซากตึก นำเอาเศษอิฐและเหล็กไปนำความเท็จไปร้องทุกข์ว่าคนของโจทก์บุกรุก รื้อหลังคาตลาดสดและหลังคาห้อง งัดประตูห้องที่โจทก์ครอบครองอยู่ แล้วขนเอาสิ่งของอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ไป ทำให้โจทก์เสียหายไม่สามารถเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ ขาดประโยชน์อันควรได้ตามสัญญาข้างต้น ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ห้ามเข้าเกี่ยวข้องจำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าจากนางพรรณเพ็ญแขสัญญาเช่าเพื่อการก่อสร้างไม่มีข้อความให้อาคารเก่าในที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสี่ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ดังฟ้อง โจทก์ผิดสัญญาที่ทำไว้กับนางพรรณเพ็ญแข ๆ จึงบอกเลิกสัญญาไปแล้ว แล้วทำสัญญาเช่าให้จำเลยทั้งสี่ กรรมสิทธิ์ในตึกที่ปลูกสร้างใหม่จึงตกเป็นของนางพรรณเพ็ญแข โจทก์ไม่มีสิทธิอันใดต่อไปในที่ดินแปลงนี้ ไม่มีอำนาจฟ้องนางพรรณเพ็ญแขขอเข้าเป็นจำเลยร่วม ยื่นคำให้การเพิ่มเป็นข้อต่อสู้ว่า เป็นการเรียกค่าเสียหายซ้ำกับคดีที่ศาลแพ่งซึ่งพิพากษาให้จำเลยร่วมชำระให้โจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องคดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำหรือฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง โจทก์มีอำนาจฟ้อง โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ายังไม่ยอมสละสิทธิครอบครองหรือมอบการครอบครองคืนให้จำเลยร่วมผู้ให้เช่า จำเลยร่วมผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิจะเข้าไปยื้อแย่งครอบครองโดยพลการ เมื่อจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมกระทำตามฟ้องจึงเป็นการละเมิด พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2508 ถึงวันที่ 11 เมษายน 2509 เป็นเงิน17,100 บาท ส่วนค่าเสียหายนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2509 ไม่คิดให้เพราะจะเป็นค่าเสียหายซ้อนกับในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ห้ามจำเลยและจำเลยร่วมรบกวนสิทธิในที่ดินที่โจทก์เช่าจากนางพรรณเพ็ญแข เว้นแต่ทรัพย์สินหรือสิทธิและหน้าที่ตามคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 1581/2509และคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งมีอยู่ต่อกันอย่างไร ก็คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาในคดีนั้น ๆจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมอุทธรณ์ว่า เป็นฟ้องซ้ำ โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของนางพรรณเพ็ญแข จึงไม่มีอำนาจฟ้องศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยในคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง เป็นการเลือกเอาทางเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาแสดงเจตนาให้เห็นว่า โจทก์สละสิทธิครอบครองตามสัญญาเช่าแล้ว การกระทำของจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมจึงไม่เป็นละเมิด พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ยังใช้สิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของจำเลยร่วมอยู่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและเรียกค่าเสียหายได้ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาฟ้องคดีนี้จะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) หรือไม่ เห็นว่าคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ที่โจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยนั้นโจทก์กล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาของนางพรรณเพ็ญแขเป็นการไม่ชอบ เรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแขส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องนางฮักเมี้ยกับพวกรวม 4 คน กล่าวหาว่าละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยอ้างว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยบุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และมีคำขอห้ามเข้าเกี่ยวข้องและขนย้ายออกไปด้วย ดังนี้ เห็นได้ว่าฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งกับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นการฟ้องคนละเรื่องคนละประเด็นและจำเลยก็คนละคนกัน จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) แม้ศาลชั้นต้นจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้ามาเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตามตามสัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารตามสำเนาท้ายฟ้องหมายเลข 2 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือ โจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าของจำเลยร่วมให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงโดยการเจรจาหรือโดยการฟ้องขับไล่ต่อศาลด้วยทั้งสองประการ สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่าโจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้เสร็จภายในกำหนด 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยร่วมย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามสัญญาข้อ 13ปัญหาว่า การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วเห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารฉบับนี้มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือไม่ใช่เรื่องเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของจำเลยร่วมเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดา แต่เป็นเรื่องโจทก์เช่าที่ดินจำเลยร่วมเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้จำเลยร่วม ซึ่งถ้าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาได้ถูกต้อง โจทก์จึงจะมีสิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 เป็นต้น แต่ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดี ตามสัญญาข้อ 13 ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่าถือจำเลยร่วมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและโจทก์ยอมให้จำเลยร่วมเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีและโจทก์ยอมรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ หากจะพึงมีอีกด้วยเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยร่วมได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยชอบด้วยกฏหมายแล้ว ย่อมทำให้โจทก์หมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของจำเลยร่วมได้อีกต่อไป ตลอดจนการรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิกระทำได้จำเลยจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมอยู่แล้วโดยชอบ โดยไม่จำเป็นที่โจทก์จะต้องมอบสิทธิครอบครองให้จำเลยร่วมเสียก่อน ฉะนั้น การกระทำของจำเลยทั้งสี่ซึ่งกระทำโดยอาศัยอำนาจของนางพรรณเพ็ญแขจำเลยร่วม จึงไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์การกระทำของจำเลยทั้งสี่ตามฟ้อง จะมีแต่การงัดกุญแจของโจทก์ที่ใช้ปิดตึกแถว 3 ห้องตามข้อ (1) กับการขนของของโจทก์ออกไปจากห้องเลขที่ 13 ตามข้อ (7) เท่านั้น ที่เป็นการละเมิดต่อทรัพย์สินของโจทก์ แต่โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดทรัพย์สินดังกล่าว และของอะไรบ้างที่อ้างว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขนเอาไป โจทก์ก็มิได้บรรยายฟ้อง โจทก์ฟ้องเฉพาะข้อหาว่าจำเลยทำละเมิดต่อสิทธิครอบครองของโจทก์เท่านั้น การกระทำบางข้อก็ไม่เกี่ยวกับการละเมิดสิทธิครอบครองข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ไม่ควรให้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายเป็นพับทั้ง 2 ชั้นศาลนั้น เห็นว่าเป็นดุลพินิจของศาลอุทธรณ์ซึ่งวินิจฉัยไว้โดยชอบแล้วพิพากษายืน(วินัย ทองลงยา-ทองคำ จารุเหติ-อัศนี เกาไศยนันท์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า นางพรรณเพ็ญแขได้ทำสัญญาตกลงให้นายแสงเช่าที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างบริเวณตลาดท่าเตียน มีกำหนดการเช่า 14 ปีต่อมาทั้งสองคนได้โอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้โจทก์ โดยโจทก์ตกลงจะให้ค่าตอบแทนนางพรรณเพ็ญแข 700,000 บาท และชำระให้ไปแล้วในวันทำสัญญา 175,000 บาท โจทก์ได้รับสิทธิครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบริเวณตลาดท่าเตียนมาโดยข้อสัญญาดังกล่าว ในสัญญาเพื่อการปลูกสร้างอาคารดังกล่าว ได้กำหนดให้เป็นหน้าที่ของโจทก์เป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าอยู่เดิมออกไป หากขัดขืนก็ให้โจทก์เป็นผู้ฟ้องร้องขับไล่เอง เมื่อได้รับมอบสถานที่เช่าคืนแล้ว ฯลฯ โจทก์จะต้องรื้อถอนปลูกสร้างขึ้นใหม่แล้วโจทก์มีสิทธิเช่าโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่น ฯลฯ ในระหว่างที่โจทก์ครอบครองตลาดท่าเตียนตามสัญญาเช่านี้ จำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยงัดกุญแจที่โจทก์ใช้ปิดประตูตึกแถวบุกรุกเข้าไปอาศัยอยู่ รื้อซากตึก นำเอาเศษอิฐและเหล็กไปนำความเท็จไปร้องทุกข์ว่าคนของโจทก์บุกรุก รื้อหลังคาตลาดสดและหลังคาห้อง งัดประตูห้องที่โจทก์ครอบครองอยู่ แล้วขนเอาสิ่งของอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ไป ทำให้โจทก์เสียหายไม่สามารถเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ ขาดประโยชน์อันควรได้ตามสัญญาข้างต้น ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ห้ามเข้าเกี่ยวข้องจำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าจากนางพรรณเพ็ญแขสัญญาเช่าเพื่อการก่อสร้างไม่มีข้อความให้อาคารเก่าในที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสี่ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ดังฟ้อง โจทก์ผิดสัญญาที่ทำไว้กับนางพรรณเพ็ญแข ๆ จึงบอกเลิกสัญญาไปแล้ว แล้วทำสัญญาเช่าให้จำเลยทั้งสี่ กรรมสิทธิ์ในตึกที่ปลูกสร้างใหม่จึงตกเป็นของนางพรรณเพ็ญแข โจทก์ไม่มีสิทธิอันใดต่อไปในที่ดินแปลงนี้ ไม่มีอำนาจฟ้องนางพรรณเพ็ญแขขอเข้าเป็นจำเลยร่วม ยื่นคำให้การเพิ่มเป็นข้อต่อสู้ว่า เป็นการเรียกค่าเสียหายซ้ำกับคดีที่ศาลแพ่งซึ่งพิพากษาให้จำเลยร่วมชำระให้โจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องคดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำหรือฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง โจทก์มีอำนาจฟ้อง โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ายังไม่ยอมสละสิทธิครอบครองหรือมอบการครอบครองคืนให้จำเลยร่วมผู้ให้เช่า จำเลยร่วมผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิจะเข้าไปยื้อแย่งครอบครองโดยพลการ เมื่อจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมกระทำตามฟ้องจึงเป็นการละเมิด พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2508 ถึงวันที่ 11 เมษายน 2509 เป็นเงิน17,100 บาท ส่วนค่าเสียหายนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2509 ไม่คิดให้เพราะจะเป็นค่าเสียหายซ้อนกับในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ห้ามจำเลยและจำเลยร่วมรบกวนสิทธิในที่ดินที่โจทก์เช่าจากนางพรรณเพ็ญแข เว้นแต่ทรัพย์สินหรือสิทธิและหน้าที่ตามคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 1581/2509และคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งมีอยู่ต่อกันอย่างไร ก็คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาในคดีนั้น ๆจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมอุทธรณ์ว่า เป็นฟ้องซ้ำ โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของนางพรรณเพ็ญแข จึงไม่มีอำนาจฟ้องศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยในคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง เป็นการเลือกเอาทางเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาแสดงเจตนาให้เห็นว่า โจทก์สละสิทธิครอบครองตามสัญญาเช่าแล้ว การกระทำของจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมจึงไม่เป็นละเมิด พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ยังใช้สิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของจำเลยร่วมอยู่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและเรียกค่าเสียหายได้ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาฟ้องคดีนี้จะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) หรือไม่ เห็นว่าคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ที่โจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยนั้นโจทก์กล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาของนางพรรณเพ็ญแขเป็นการไม่ชอบ เรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแขส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องนางฮักเมี้ยกับพวกรวม 4 คน กล่าวหาว่าละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยอ้างว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยบุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และมีคำขอห้ามเข้าเกี่ยวข้องและขนย้ายออกไปด้วย ดังนี้ เห็นได้ว่าฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งกับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นการฟ้องคนละเรื่องคนละประเด็นและจำเลยก็คนละคนกัน จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) แม้ศาลชั้นต้นจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้ามาเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตามตามสัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารตามสำเนาท้ายฟ้องหมายเลข 2 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือ โจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าของจำเลยร่วมให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงโดยการเจรจาหรือโดยการฟ้องขับไล่ต่อศาลด้วยทั้งสองประการ สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่าโจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้เสร็จภายในกำหนด 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยร่วมย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามสัญญาข้อ 13ปัญหาว่า การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วเห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารฉบับนี้มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือไม่ใช่เรื่องเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของจำเลยร่วมเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดา แต่เป็นเรื่องโจทก์เช่าที่ดินจำเลยร่วมเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้จำเลยร่วม ซึ่งถ้าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาได้ถูกต้อง โจทก์จึงจะมีสิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 เป็นต้น แต่ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดี ตามสัญญาข้อ 13 ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่าถือจำเลยร่วมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและโจทก์ยอมให้จำเลยร่วมเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีและโจทก์ยอมรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ หากจะพึงมีอีกด้วยเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยร่วมได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยชอบด้วยกฏหมายแล้ว ย่อมทำให้โจทก์หมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของจำเลยร่วมได้อีกต่อไป ตลอดจนการรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิกระทำได้จำเลยจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมอยู่แล้วโดยชอบ โดยไม่จำเป็นที่โจทก์จะต้องมอบสิทธิครอบครองให้จำเลยร่วมเสียก่อน ฉะนั้น การกระทำของจำเลยทั้งสี่ซึ่งกระทำโดยอาศัยอำนาจของนางพรรณเพ็ญแขจำเลยร่วม จึงไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์การกระทำของจำเลยทั้งสี่ตามฟ้อง จะมีแต่การงัดกุญแจของโจทก์ที่ใช้ปิดตึกแถว 3 ห้องตามข้อ (1) กับการขนของของโจทก์ออกไปจากห้องเลขที่ 13 ตามข้อ (7) เท่านั้น ที่เป็นการละเมิดต่อทรัพย์สินของโจทก์ แต่โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดทรัพย์สินดังกล่าว และของอะไรบ้างที่อ้างว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขนเอาไป โจทก์ก็มิได้บรรยายฟ้อง โจทก์ฟ้องเฉพาะข้อหาว่าจำเลยทำละเมิดต่อสิทธิครอบครองของโจทก์เท่านั้น การกระทำบางข้อก็ไม่เกี่ยวกับการละเมิดสิทธิครอบครองข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ไม่ควรให้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายเป็นพับทั้ง 2 ชั้นศาลนั้น เห็นว่าเป็นดุลพินิจของศาลอุทธรณ์ซึ่งวินิจฉัยไว้โดยชอบแล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 985/2513บริษัทกรุงธนสถาปัตย์ จำกัด โดยนายประสิทธิโจทก์และนายแสง วงศ์ไพบูลย์ กรรมการผู้จัดการโจทก์นายฮักเมี้ย แซ่แต้ ที่ 1 นายพิมาน สัมพันธนนท์ ที่ 2จำเลยนายจักร เตชะรัตนพงษ์ ที่ 3 นายจูย่งเตียง แซ่จู ที่ 4จำเลยจำเลยร่วมจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 368, ม. 369, ม. 386, ม. 537, ม. 1367 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 148, ม. 173 (1)ฟ้องคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยกล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาเป็นการไม่ชอบ โจทก์ได้รับความเสียหายขอเรียกค่าเสียหาย ส่วนฟ้องคดีนี้ โจทก์ฟ้องนายฮักเมี้ยกับพวก 4 คนเป็นจำเลย กล่าวหาว่าจำเลยทั้งสี่ได้บุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิครอบครองของโจทก์ในตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแขเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และขอห้ามจำเลยทั้งสี่เข้าเกี่ยวข้องและให้ขนย้ายออกไป ดังนี้ ฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 กับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นฟ้องคนละเรื่อง คนละประเด็น และจำเลยคนละคนกัน แม้ศาลจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้าเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตาม ก็เป็นฟ้องไม่ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1)สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการปลูกสร้างอาคารซึ่งผู้เช่ามีหน้าที่ชำระเงินค่าตอบแทนและค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า และผู้เช่าได้สิทธิต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ คือ ผู้เช่าเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของผู้ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือเป็นเรื่องผู้เช่าเช่าที่ดินของผู้ให้เช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้ผู้ให้เช่า ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาให้ถูกต้องก่อน จึงจะได้สิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น เมื่อมีข้อสัญญากำหนดไว้ด้วยว่าถ้าผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญานี้ได้ทันที และยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองยึดถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีเมื่อผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา และผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของผู้ให้เช่าได้อีกต่อไป ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและอาคารที่ให้เช่าอันเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าอยู่แล้วทันทีโดยไม่จำเป็นที่ผู้เช่าจะต้องมอบสิทธิครอบครองให้ผู้ให้เช่าเสียก่อนและภายหลังแต่เวลานั้นการกระทำของบุคคลอื่นใดโดยอาศัยอำนาจของผู้ให้เช่าย่อมไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่า (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13 และครั้งที่ 14/2513 เฉพาะปัญหาเป็นละเมิดสิทธิครอบครองหรือไม่)โจทก์ฟ้องว่า นางพรรณเพ็ญแขได้ทำสัญญาตกลงให้นายแสงเช่าที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างบริเวณตลาดท่าเตียน มีกำหนดการเช่า 14 ปีต่อมาทั้งสองคนได้โอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้โจทก์ โดยโจทก์ตกลงจะให้ค่าตอบแทนนางพรรณเพ็ญแข 700,000 บาท และชำระให้ไปแล้วในวันทำสัญญา 175,000 บาท โจทก์ได้รับสิทธิครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบริเวณตลาดท่าเตียนมาโดยข้อสัญญาดังกล่าว ในสัญญาเพื่อการปลูกสร้างอาคารดังกล่าว ได้กำหนดให้เป็นหน้าที่ของโจทก์เป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าอยู่เดิมออกไป หากขัดขืนก็ให้โจทก์เป็นผู้ฟ้องร้องขับไล่เอง เมื่อได้รับมอบสถานที่เช่าคืนแล้ว ฯลฯ โจทก์จะต้องรื้อถอนปลูกสร้างขึ้นใหม่แล้วโจทก์มีสิทธิเช่าโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่น ฯลฯ ในระหว่างที่โจทก์ครอบครองตลาดท่าเตียนตามสัญญาเช่านี้ จำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยงัดกุญแจที่โจทก์ใช้ปิดประตูตึกแถวบุกรุกเข้าไปอาศัยอยู่ รื้อซากตึก นำเอาเศษอิฐและเหล็กไปนำความเท็จไปร้องทุกข์ว่าคนของโจทก์บุกรุก รื้อหลังคาตลาดสดและหลังคาห้อง งัดประตูห้องที่โจทก์ครอบครองอยู่ แล้วขนเอาสิ่งของอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ไป ทำให้โจทก์เสียหายไม่สามารถเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ ขาดประโยชน์อันควรได้ตามสัญญาข้างต้น ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ห้ามเข้าเกี่ยวข้องจำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าจากนางพรรณเพ็ญแขสัญญาเช่าเพื่อการก่อสร้างไม่มีข้อความให้อาคารเก่าในที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสี่ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ดังฟ้อง โจทก์ผิดสัญญาที่ทำไว้กับนางพรรณเพ็ญแข ๆ จึงบอกเลิกสัญญาไปแล้ว แล้วทำสัญญาเช่าให้จำเลยทั้งสี่ กรรมสิทธิ์ในตึกที่ปลูกสร้างใหม่จึงตกเป็นของนางพรรณเพ็ญแข โจทก์ไม่มีสิทธิอันใดต่อไปในที่ดินแปลงนี้ ไม่มีอำนาจฟ้องนางพรรณเพ็ญแขขอเข้าเป็นจำเลยร่วม ยื่นคำให้การเพิ่มเป็นข้อต่อสู้ว่า เป็นการเรียกค่าเสียหายซ้ำกับคดีที่ศาลแพ่งซึ่งพิพากษาให้จำเลยร่วมชำระให้โจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องคดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำหรือฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง โจทก์มีอำนาจฟ้อง โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ายังไม่ยอมสละสิทธิครอบครองหรือมอบการครอบครองคืนให้จำเลยร่วมผู้ให้เช่า จำเลยร่วมผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิจะเข้าไปยื้อแย่งครอบครองโดยพลการ เมื่อจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมกระทำตามฟ้องจึงเป็นการละเมิด พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2508 ถึงวันที่ 11 เมษายน 2509 เป็นเงิน17,100 บาท ส่วนค่าเสียหายนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2509 ไม่คิดให้เพราะจะเป็นค่าเสียหายซ้อนกับในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ห้ามจำเลยและจำเลยร่วมรบกวนสิทธิในที่ดินที่โจทก์เช่าจากนางพรรณเพ็ญแข เว้นแต่ทรัพย์สินหรือสิทธิและหน้าที่ตามคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 1581/2509และคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งมีอยู่ต่อกันอย่างไร ก็คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาในคดีนั้น ๆจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมอุทธรณ์ว่า เป็นฟ้องซ้ำ โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของนางพรรณเพ็ญแข จึงไม่มีอำนาจฟ้องศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยในคดีแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่ง เป็นการเลือกเอาทางเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาแสดงเจตนาให้เห็นว่า โจทก์สละสิทธิครอบครองตามสัญญาเช่าแล้ว การกระทำของจำเลยทั้งสี่และจำเลยร่วมจึงไม่เป็นละเมิด พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ยังใช้สิทธิครอบครองที่ดินและตลาดท่าเตียนของจำเลยร่วมอยู่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและเรียกค่าเสียหายได้ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาฟ้องคดีนี้จะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) หรือไม่ เห็นว่าคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ที่โจทก์ฟ้องนางพรรณเพ็ญแขเป็นจำเลยนั้นโจทก์กล่าวหาว่านางพรรณเพ็ญแขผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาของนางพรรณเพ็ญแขเป็นการไม่ชอบ เรียกค่าเสียหายจากนางพรรณเพ็ญแขส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องนางฮักเมี้ยกับพวกรวม 4 คน กล่าวหาว่าละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ โดยอ้างว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองตลาดท่าเตียนที่โจทก์เช่ามาจากนางพรรณเพ็ญแข จำเลยบุกรุกเข้ามารบกวนสิทธิเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างจากผู้มาเช่าใหม่ได้ และมีคำขอห้ามเข้าเกี่ยวข้องและขนย้ายออกไปด้วย ดังนี้ เห็นได้ว่าฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 ของศาลแพ่งกับฟ้องของโจทก์ในคดีนี้เป็นการฟ้องคนละเรื่องคนละประเด็นและจำเลยก็คนละคนกัน จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) แม้ศาลชั้นต้นจะอนุญาตให้นางพรรณเพ็ญแขจำเลยในคดีแพ่งแดงที่ 7161/2509 เข้ามาเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้ด้วยก็ตามตามสัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารตามสำเนาท้ายฟ้องหมายเลข 2 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือ โจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าของจำเลยร่วมให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงโดยการเจรจาหรือโดยการฟ้องขับไล่ต่อศาลด้วยทั้งสองประการ สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่าโจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้เสร็จภายในกำหนด 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยร่วมย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามสัญญาข้อ 13ปัญหาว่า การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วเห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารฉบับนี้มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีลักษณะเป็นพิเศษ คือไม่ใช่เรื่องเป็นผู้เช่าและครอบครองทรัพย์สินของจำเลยร่วมเพื่ออยู่อาศัยอย่างผู้เช่าธรรมดา แต่เป็นเรื่องโจทก์เช่าที่ดินจำเลยร่วมเพื่อการปลูกสร้างอาคารให้จำเลยร่วม ซึ่งถ้าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาได้ถูกต้อง โจทก์จึงจะมีสิทธิต่าง ๆ ภายใต้บังคับเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 เป็นต้น แต่ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดี ตามสัญญาข้อ 13 ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่าถือจำเลยร่วมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและโจทก์ยอมให้จำเลยร่วมเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์บรรดาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานที่เช่าได้ทันทีและโจทก์ยอมรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ หากจะพึงมีอีกด้วยเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยร่วมได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยชอบด้วยกฏหมายแล้ว ย่อมทำให้โจทก์หมดสิทธิที่จะเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินและอาคารของจำเลยร่วมได้อีกต่อไป ตลอดจนการรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิกระทำได้จำเลยจึงมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมอยู่แล้วโดยชอบ โดยไม่จำเป็นที่โจทก์จะต้องมอบสิทธิครอบครองให้จำเลยร่วมเสียก่อน ฉะนั้น การกระทำของจำเลยทั้งสี่ซึ่งกระทำโดยอาศัยอำนาจของนางพรรณเพ็ญแขจำเลยร่วม จึงไม่เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์การกระทำของจำเลยทั้งสี่ตามฟ้อง จะมีแต่การงัดกุญแจของโจทก์ที่ใช้ปิดตึกแถว 3 ห้องตามข้อ (1) กับการขนของของโจทก์ออกไปจากห้องเลขที่ 13 ตามข้อ (7) เท่านั้น ที่เป็นการละเมิดต่อทรัพย์สินของโจทก์ แต่โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดทรัพย์สินดังกล่าว และของอะไรบ้างที่อ้างว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขนเอาไป โจทก์ก็มิได้บรรยายฟ้อง โจทก์ฟ้องเฉพาะข้อหาว่าจำเลยทำละเมิดต่อสิทธิครอบครองของโจทก์เท่านั้น การกระทำบางข้อก็ไม่เกี่ยวกับการละเมิดสิทธิครอบครองข้อที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ไม่ควรให้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายเป็นพับทั้ง 2 ชั้นศาลนั้น เห็นว่าเป็นดุลพินิจของศาลอุทธรณ์ซึ่งวินิจฉัยไว้โดยชอบแล้วพิพากษายืน(วินัย ทองลงยา-ทองคำ จารุเหติ-อัศนี เกาไศยนันท์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ