คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 185/2502หลักกฎหมาย: ค่าเช่าที่เก็บจริง ถ้าไม่สมควร เจ้าพนักงานก็อาจประเมินเพื่อเก็บภาษีใหม่ได้ ผู้เฝ้าโรงเรือนมีคนอาศัยอยู่ด้วยและมีจักรเย็บผ้ารับจ้างเมื่อมีผู้มาจ้างไม่ใช่ประกอบอุตสาหกรรมหรือใช้เป็นที่ไว้สินค้าได้รับยกเว้นค่าภาษีตาม พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินโจทก์ฟ้องว่า จำเลยมีตำแหน่งเป็นนายกเทศมนตรีเทศบาลนครเชียงใหม่ มีอำนาจหน้าที่ในการบริหารการเทศบาลตามพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินภาษีโรงเรือนและโรงร้านซึ่งจะพึงเรียกเก็บได้ในเขตเทศบาล ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มีอำนาจแต่งตั้งเจ้าหน้าที่เรียกเก็บภาษีดังกล่าว กับมีหน้าที่พิจารณาอุทธรณ์ ฯลฯ และแต่งตั้งสมุห์บัญชีซึ่งเป็นหัวหน้าแผนกคลังเทศบาล และหัวหน้าหมวดผลประโยชน์แผนกคลังเทศบาลอันอยู่ใต้บังคับบัญชาจำเลยให้เป็นตัวแทนดำเนินงาน สำรวจและประเมินภาษีโรงเรือนตามกฎหมาย เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2499 โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการสำหรับคำนวณการเสียภาษีโรงเรือน จำนวน พ.ศ.2498 ของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนท่าแพตำบลพระสิงห์ อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลย เพื่อเสียภาษีโรงเรือนที่ได้เรียกเก็บค่าเช่าใน พ.ศ.2498 ที่ล่วงมาแล้วรวม 12 อันดับ คือตึกแถวเลขที่ 173, 175, 177, 179 และ 181 รวม 5 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 100 บาท กับเรือนแถวเลขที่ 46, 47, 48, 49, 41ก., 41ข., 41ค.,41ง., และ 41 รวม 9 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 50 บาท โดยแจ้งจำนวนเงินค่าเช่าตามที่เรียกเก็บได้จริงทุกห้อง เว้นแต่ห้องเลขที่ 41 ค.มิได้แสดงเงินค่าเช่าไว้ เพราะห้องนี้ไม่ได้ให้เช่า โดยให้นางนวลเป็นผู้เฝ้ารักษาและไม่ได้ใช้ประโยชน์อื่นใดอันจะต้องประเมินเพื่อเสียภาษี ต่อมาเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2499 ตัวแทนของจำเลยดังกล่าวได้แจ้งรายการประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์รายนี้มาให้โจทก์ทราบ ปรากฏว่าตัวแทนจำเลยประเมินค่ารายปีตึกเช่าปีละ 4,200 บาท ต่อหนึ่งห้อง คิดเป็นค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 350 บาท เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงถึงห้องละ 250 บาท ต่อเดือน เรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ที่ได้รับยกเว้นภาษีตัวแทนจำเลยก็ประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ50 บาท เพื่อเสียภาษีด้วย ซึ่งไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายครั้นวันที่ 26 เดือนเดียวกันนั้น โจทก์ยื่นอุทธรณ์ต่อจำเลยต่อมาวันที่ 27 สิงหาคม 2499 จำเลยได้แจ้งคำชี้ขาดให้โจทก์ทราบว่าจำเลยให้ประเมินค่าภาษี สำหรับตึกเช่า 5 ห้องเป็นค่ารายปีห้องละ 3,000 บาท คือห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 250 บาทซึ่งสูงเกินกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงห้องละ 150 บาท ต่อเดือน ส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ก็ชี้ขาดประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ 50 บาท การกระทำดังกล่าวแล้วจำเลยกระทำไปโดยไม่ชอบด้วยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยเฉพาะตึกแถว 5 ห้อง โจทก์ควรเสียภาษีเพียง 475 บาท แต่ตามที่จำเลยประเมินเกินความจริงโจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 712 บาท 50 สตางค์และต้องเสียภาษีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. อีก 75 บาทรวมโจทก์ต้องเสียหายทั้งสิ้น 787 บาท 50 สตางค์ ซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดคืนเงินให้โจทก์ซึ่งก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์ได้ชำระภาษีทั้งสิ้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามคำชี้ขาดของจำเลยเสร็จแล้ว ขอให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีสำหรับตึกเช่าที่เรียกเก็บเกิน 712 บาท 50 สตางค์ให้โจทก์ และเพิกถอนการประเมินค่ารายปีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. และคืนภาษีที่เรียกเก็บไป 75 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยให้การแก้ว่า การประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์ตัวแทนจำเลยมีอำนาจที่จะประเมินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะโรงเรือนของโจทก์สมควรจะได้ค่าเช่าในปีหนึ่งต่อห้องหนึ่งตามอัตราที่ตัวแทนจำเลยสืบสวนและเทียบเคียงกับโรงเรือนของบุคคลข้างเคียงกันเรือนโรงของโจทก์แล้วจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์อ้างว่าเก็บได้จริงสำหรับห้องเลขที่ 41 ค. ตัวแทนของจำเลยก็มีอำนาจที่จะประเมินเช่นนั้น ทั้งนี้เพราะโจทก์ให้นางนวลอยู่อาศัยและดูแลผลประโยชน์ ทั้งนางนวลได้อยู่อาศัยในฐานะหัวหน้าครอบครัวประกอบอาชีพในการอุตสาหกรรมรับจ้างเย็บเสื้อผ้าด้วย จึงไม่ได้รับการยกเว้นตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2499 จำเลยจึงได้ชี้ขาดอุทธรณ์ภาษีของโจทก์ใหม่โดยให้ประเมินห้องละ 250 บาทต่อเดือน ส่วนห้องเลขที่ 41 ค. ให้ประเมิน 50 บาท ต่อเดือนดังเหตุผลข้างต้น การที่จำเลยพิจารณาคำร้องอุทธรณ์ของโจทก์ลดค่ารายปีของตึกเช่าลงเพียงห้องหนึ่งเดือนละ 250 บาท ส่วนเรือนแถวเลขที่ 41 ค. คงยืนตามที่ตัวแทนของจำเลยประเมินนับว่าได้ให้ความเป็นธรรมแก่โจทก์มากแล้ว ทั้งนี้โดยจำเลยได้อาศัยเทียบเคียงกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ซึ่งอยู่ถนนเดียวกันและมีสภาพอย่างเดียวกันกับตึกเช่าของโจทก์มาวินิจฉัย เพราะตึกเช่าของโจทก์ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่เป็นทำเลการค้า การที่จำเลยประเมินไปเป็นการสมควรแล้ว โจทก์เรียกเก็บเงินช่วยการก่อสร้างจากผู้เช่าจึงเรียกค่าเช่าถูกกว่าที่เป็นจริง จำเลยปฏิบัติไปชอบแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ได้รับค่าเช่าตึกเช่ารายพิพาทห้องหนึ่งเดือนละ 100 บาทจริง โจทก์แถลงว่าจำเลยไม่มีอำนาจประเมินค่ารายปีให้สูงกว่าค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจริง จำเลยแถลงว่ามีอำนาจประเมินได้ เพราะค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่ใช่จำนวนที่สมควร และควรจะได้สูงกว่านั้น โดยอาศัยห้องข้างเคียงเป็นการเปรียบเทียบ จำเลยจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์เก็บจริง ในที่สุดคู่ความแถลงร่วมกันในประเด็นข้อนี้ว่า ถ้าโดยข้อกฎหมายจำเลยมีอำนาจประเมิน (ค่ารายปี)ได้เกินกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บจริงแล้ว ก็ให้ถือว่าเงิน (ค่ารายปี) ที่จำเลยประเมิน(ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้น เป็นจำนวนที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้และเป็นการสมควร ส่วนประเด็นข้อที่ว่าเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. จะได้รับยกเว้นภาษีหรือไม่ โจทก์จำเลยต่างนำพยานมาสืบตามประเด็นข้อฟ้องและข้อต่อสู้ของตน ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ไม่ใช่จำนวนอันสมควร จำเลยมีอำนาจที่จะประเมิน (ค่ารายปี)เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ในขณะที่ทำการประเมินนั้นได้ประเด็นข้อนี้คู่ความได้แถลงร่วมกันว่า ถ้าข้อกฎหมายเป็นเช่นนี้ก็ให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมิน (ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้ และเป็นการสมควรจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ต่อไปส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ปรากฏชัดว่า นางนวลเข้าอยู่ในฐานะผู้อาศัย เป็นหัวหน้าครอบครัวและมีบริวาร 4 คน มีจักรเย็บผ้า 2 คัน ทำการเย็บผ้าไม่ได้รับการยกเว้นต้องเสียภาษีตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียม ค่าทนายความ 100 บาทให้จำเลย โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิจารณาเห็นชอบด้วย คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นว่าจำเลยมีอำนาจประเมินค่ารายปีตึกเช่าของโจทก์เสียใหม่ ให้สูงกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บได้ในเมื่อค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่เป็นจำนวนที่สมควร เมื่อคู่ความรับกันให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมินค่าเช่าตึกเดือนละ 250 บาทต่อหนึ่งห้องเป็นการสมควรจึงต้องเป็นไปตามนั้น แต่เรือนแถวเลขที่ 41 ค. ศาลอุทธรณ์เห็นว่าตามสำนวนปรากฏว่า นางนวลอยู่เพื่อดูแลรักษาห้องเช่าของโจทก์แม้จะมีจักรเย็บผ้า 2 คัน และเย็บจีวรอยู่ดังที่ศาลชั้นต้นตรวจพบ แต่โจทก์ก็นำสืบได้ว่ารับจ้างเย็บผ้าเมื่อมีผู้มาจ้าง มิใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมหรือได้ใช้เป็นที่ไว้สินค้า จึงได้รับยกเว้นตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 ที่แก้ไขใหม่ จึงพิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องหมายเลข 41 ค. ที่โจทก์ชำระไว้ 75 บาทนั้นให้โจทก์ นอกจากนี้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์และจำเลยทั้งสองฝ่ายต่างฎีกาต่อมา โดยฎีกาโจทก์โต้เถียงว่า ตามกฎหมายจำเลยไม่มีอำนาจจะกำหนดค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าสูงไปกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เก็บได้จริงนั้นได้ ส่วนฎีกาจำเลยโต้แย้งว่า ห้องเช่าเลขที่ 41 ค. ไม่เข้าอยู่ในข้อยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 มาตรา 10 ที่แก้ไขใหม่เพราะตามข้อเท็จจริง นางนวลไม่ได้อยู่ห้องนั้นใน ฐานะเป็นผู้เฝ้ารักษาห้อง ๆ นี้ แต่อยู่เพื่อดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ ของโจทก์มิให้ทำความเสียหาย นางนวลอยู่พร้อมด้วยญาติอีก 4 คน มีจักรรับจ้างเย็บผ้าศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว เห็นว่าในประเด็นตามฎีกาโจทก์นั้น พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475 มาตรา 8 วรรค 2 บัญญัติว่า "ค่ารายปี" ตามภาค 1 นี้ให้หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้น ๆ สมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ถ้าทรัพย์สินนั้นให้เช่า ท่านว่าค่าเช่านั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีแต่ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ไซร้ ท่านว่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่" ดังนี้จะเห็นได้ชัดว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ทำการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินหาจำต้องถือเอาจำนวนค่าเช่าที่ได้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีของทรัพย์สินนั้นเสมอไปไม่ จำนวนค่าเช่าที่ให้เช่าเพียงเป็นหลักสำหรับคำนวณค่ารายปีในเบื้องต้น ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่ได้ในกรณีนี้ฝ่ายจำเลยกล่าวว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าตึกเช่ารายนี้เป็นจำนวนอันไม่สมควร ในเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ที่มีสภาพอย่างเดียวกัน และอยู่ในถนนเดียวกัน จึงได้มีการประเมินค่ารายปีตึกเช่ารายนี้เสียใหม่ โจทก์เองก็ได้แถลงยอมรับว่า จำนวนเงินตามที่จำเลยประเมินใหม่เป็นจำนวนอันสมควรแล้วเช่นนี้ ก็ต้องถือว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่านี้ มิใช่จำนวนอันสมควร การที่โจทก์ฎีกาเถียงว่า จำเลยจะมีอำนาจประเมินใหม่ได้เฉพาะทรัพย์สินไม่มีการเช่า และถึงแม้ตามกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่จะมีอำนาจประเมินใหม่ได้ ก็หมายถึงกรณีที่มีเหตุบ่งว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนค่าเช่าอันแท้จริงหรือสมควร ซึ่งเป็นเรื่องที่จะต้องมีการพิสูจน์กันว่า เหตุอันบ่งว่าค่าเช่าไม่สมควรนั้นมีอย่างไร มิใช่หมายความถึงการยอมรับของโจทก์ว่าเป็นค่าเช่าที่สมควร จะเรียกเก็บได้ แต่ความจริงเก็บไม่ได้ เพราะโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น เห็นว่าข้อโต้เถียงของโจทก์เช่นนี้ฟังไม่ขึ้น เพราะเมื่อโจทก์ยอมรับว่า อัตราค่าเช่าตามที่จำเลยประเมินเป็นอัตราอันสมควรแล้ว ก็มีเหตุอันบ่งโดยชัดแจ้งว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บเป็นอัตราที่ไม่สมควรอยู่ในตัวดังกล่าวข้างต้น จำเลยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์อย่างใดอีก และการที่โจทก์ไปทำสัญญาผูกพันให้โจทก์ต้องรับค่าเช่าน้อยกว่าปกติอันไม่สมควรแก่การให้เช่าทรัพย์สินเช่นนั้น ก็ย่อมเป็นความผิดของโจทก์เอง ฎีกาของโจทก์จึงตกไปส่วนประเด็นตามฎีกาของจำเลยนั้น ข้อเท็จจริงควรฟังได้ว่าเรือนแถวเลขที่ 41 ค. นี้ โจทก์ให้นางนวลญาติฝ่ายภรรยาโจทก์อยู่เฝ้ารักษาและได้ปฏิบัติเช่นนี้มาตั้งแต่โจทก์รับราชการอยู่ต่างจังหวัด แม้ในการอยู่เฝ้ารักษานี้นางนวลจะได้ช่วยดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ มิให้ทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินของโจทก์ด้วย ก็ยังถือได้ว่านางนวลคงเป็นผู้แทน โจทก์อยู่เฝ้ารักษาห้องเลขที่ 41 ค. อยู่นั่นเองมิได้ทำให้ฐานะเดิมของนางนวลเปลี่ยนแปลงไปและการที่นางนวลมีบุตรและญาติมาอยู่ร่วมด้วยบ้างก็เป็นธรรมดาเพราะใช่วิสัยที่จะอยู่โดยโดดเดี่ยว นางนวลเป็นหญิงซึ่งมีอายุอยู่ในวัยชราแล้ว ก็จำต้องมีผู้อยู่เป็นเพื่อนบ้างมิใช่ว่าถ้าเป็นผู้อยู่เฝ้ารักษาเคหะแล้วจะต้องอยู่โดยลำพังจะมีผู้อื่นมาอยู่ด้วยไม่ได้ส่วนการที่มีจักรรับจ้างเย็บผ้า ตามที่มีผู้มาจ้างบ้างก็เพียงเป็นการหารายได้เพื่อช่วยค่าครองชีพ ไม่ใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมดังคำให้การแก้คดีของจำเลย ฉะนั้นการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า เรือนแถวห้องนี้ได้รับการยกเว้นภาษีตาม มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ตามที่แก้ไขใหม่ ให้จำเลยคืนเงินภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องนี้ให้แก่โจทก์เป็นการชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นดุจกันจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฎีกาโจทก์จำเลยเสียทั้งสองฝ่าย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้ต่างเป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 185/2502พระพิบูลย์บริหารโจทก์เทศบาลนครเชียงใหม่ โดยนายสุชาติ สุจริตกุล นายกเทศมนตรีจำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ค่าเช่าที่เก็บจริง ถ้าไม่สมควร เจ้าพนักงานก็อาจประเมินเพื่อเก็บภาษีใหม่ได้ ผู้เฝ้าโรงเรือนมีคนอาศัยอยู่ด้วยและมีจักรเย็บผ้ารับจ้างเมื่อมีผู้มาจ้างไม่ใช่ประกอบอุตสาหกรรมหรือใช้เป็นที่ไว้สินค้าได้รับยกเว้นค่าภาษีตาม พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินโจทก์ฟ้องว่า จำเลยมีตำแหน่งเป็นนายกเทศมนตรีเทศบาลนครเชียงใหม่ มีอำนาจหน้าที่ในการบริหารการเทศบาลตามพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินภาษีโรงเรือนและโรงร้านซึ่งจะพึงเรียกเก็บได้ในเขตเทศบาล ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มีอำนาจแต่งตั้งเจ้าหน้าที่เรียกเก็บภาษีดังกล่าว กับมีหน้าที่พิจารณาอุทธรณ์ ฯลฯ และแต่งตั้งสมุห์บัญชีซึ่งเป็นหัวหน้าแผนกคลังเทศบาล และหัวหน้าหมวดผลประโยชน์แผนกคลังเทศบาลอันอยู่ใต้บังคับบัญชาจำเลยให้เป็นตัวแทนดำเนินงาน สำรวจและประเมินภาษีโรงเรือนตามกฎหมาย เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2499 โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการสำหรับคำนวณการเสียภาษีโรงเรือน จำนวน พ.ศ.2498 ของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนท่าแพตำบลพระสิงห์ อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลย เพื่อเสียภาษีโรงเรือนที่ได้เรียกเก็บค่าเช่าใน พ.ศ.2498 ที่ล่วงมาแล้วรวม 12 อันดับ คือตึกแถวเลขที่ 173, 175, 177, 179 และ 181 รวม 5 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 100 บาท กับเรือนแถวเลขที่ 46, 47, 48, 49, 41ก., 41ข., 41ค.,41ง., และ 41 รวม 9 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 50 บาท โดยแจ้งจำนวนเงินค่าเช่าตามที่เรียกเก็บได้จริงทุกห้อง เว้นแต่ห้องเลขที่ 41 ค.มิได้แสดงเงินค่าเช่าไว้ เพราะห้องนี้ไม่ได้ให้เช่า โดยให้นางนวลเป็นผู้เฝ้ารักษาและไม่ได้ใช้ประโยชน์อื่นใดอันจะต้องประเมินเพื่อเสียภาษี ต่อมาเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2499 ตัวแทนของจำเลยดังกล่าวได้แจ้งรายการประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์รายนี้มาให้โจทก์ทราบ ปรากฏว่าตัวแทนจำเลยประเมินค่ารายปีตึกเช่าปีละ 4,200 บาท ต่อหนึ่งห้อง คิดเป็นค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 350 บาท เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงถึงห้องละ 250 บาท ต่อเดือน เรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ที่ได้รับยกเว้นภาษีตัวแทนจำเลยก็ประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ50 บาท เพื่อเสียภาษีด้วย ซึ่งไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายครั้นวันที่ 26 เดือนเดียวกันนั้น โจทก์ยื่นอุทธรณ์ต่อจำเลยต่อมาวันที่ 27 สิงหาคม 2499 จำเลยได้แจ้งคำชี้ขาดให้โจทก์ทราบว่าจำเลยให้ประเมินค่าภาษี สำหรับตึกเช่า 5 ห้องเป็นค่ารายปีห้องละ 3,000 บาท คือห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 250 บาทซึ่งสูงเกินกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงห้องละ 150 บาท ต่อเดือน ส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ก็ชี้ขาดประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ 50 บาท การกระทำดังกล่าวแล้วจำเลยกระทำไปโดยไม่ชอบด้วยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยเฉพาะตึกแถว 5 ห้อง โจทก์ควรเสียภาษีเพียง 475 บาท แต่ตามที่จำเลยประเมินเกินความจริงโจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 712 บาท 50 สตางค์และต้องเสียภาษีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. อีก 75 บาทรวมโจทก์ต้องเสียหายทั้งสิ้น 787 บาท 50 สตางค์ ซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดคืนเงินให้โจทก์ซึ่งก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์ได้ชำระภาษีทั้งสิ้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามคำชี้ขาดของจำเลยเสร็จแล้ว ขอให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีสำหรับตึกเช่าที่เรียกเก็บเกิน 712 บาท 50 สตางค์ให้โจทก์ และเพิกถอนการประเมินค่ารายปีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. และคืนภาษีที่เรียกเก็บไป 75 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยให้การแก้ว่า การประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์ตัวแทนจำเลยมีอำนาจที่จะประเมินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะโรงเรือนของโจทก์สมควรจะได้ค่าเช่าในปีหนึ่งต่อห้องหนึ่งตามอัตราที่ตัวแทนจำเลยสืบสวนและเทียบเคียงกับโรงเรือนของบุคคลข้างเคียงกันเรือนโรงของโจทก์แล้วจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์อ้างว่าเก็บได้จริงสำหรับห้องเลขที่ 41 ค. ตัวแทนของจำเลยก็มีอำนาจที่จะประเมินเช่นนั้น ทั้งนี้เพราะโจทก์ให้นางนวลอยู่อาศัยและดูแลผลประโยชน์ ทั้งนางนวลได้อยู่อาศัยในฐานะหัวหน้าครอบครัวประกอบอาชีพในการอุตสาหกรรมรับจ้างเย็บเสื้อผ้าด้วย จึงไม่ได้รับการยกเว้นตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2499 จำเลยจึงได้ชี้ขาดอุทธรณ์ภาษีของโจทก์ใหม่โดยให้ประเมินห้องละ 250 บาทต่อเดือน ส่วนห้องเลขที่ 41 ค. ให้ประเมิน 50 บาท ต่อเดือนดังเหตุผลข้างต้น การที่จำเลยพิจารณาคำร้องอุทธรณ์ของโจทก์ลดค่ารายปีของตึกเช่าลงเพียงห้องหนึ่งเดือนละ 250 บาท ส่วนเรือนแถวเลขที่ 41 ค. คงยืนตามที่ตัวแทนของจำเลยประเมินนับว่าได้ให้ความเป็นธรรมแก่โจทก์มากแล้ว ทั้งนี้โดยจำเลยได้อาศัยเทียบเคียงกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ซึ่งอยู่ถนนเดียวกันและมีสภาพอย่างเดียวกันกับตึกเช่าของโจทก์มาวินิจฉัย เพราะตึกเช่าของโจทก์ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่เป็นทำเลการค้า การที่จำเลยประเมินไปเป็นการสมควรแล้ว โจทก์เรียกเก็บเงินช่วยการก่อสร้างจากผู้เช่าจึงเรียกค่าเช่าถูกกว่าที่เป็นจริง จำเลยปฏิบัติไปชอบแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ได้รับค่าเช่าตึกเช่ารายพิพาทห้องหนึ่งเดือนละ 100 บาทจริง โจทก์แถลงว่าจำเลยไม่มีอำนาจประเมินค่ารายปีให้สูงกว่าค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจริง จำเลยแถลงว่ามีอำนาจประเมินได้ เพราะค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่ใช่จำนวนที่สมควร และควรจะได้สูงกว่านั้น โดยอาศัยห้องข้างเคียงเป็นการเปรียบเทียบ จำเลยจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์เก็บจริง ในที่สุดคู่ความแถลงร่วมกันในประเด็นข้อนี้ว่า ถ้าโดยข้อกฎหมายจำเลยมีอำนาจประเมิน (ค่ารายปี)ได้เกินกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บจริงแล้ว ก็ให้ถือว่าเงิน (ค่ารายปี) ที่จำเลยประเมิน(ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้น เป็นจำนวนที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้และเป็นการสมควร ส่วนประเด็นข้อที่ว่าเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. จะได้รับยกเว้นภาษีหรือไม่ โจทก์จำเลยต่างนำพยานมาสืบตามประเด็นข้อฟ้องและข้อต่อสู้ของตน ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ไม่ใช่จำนวนอันสมควร จำเลยมีอำนาจที่จะประเมิน (ค่ารายปี)เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ในขณะที่ทำการประเมินนั้นได้ประเด็นข้อนี้คู่ความได้แถลงร่วมกันว่า ถ้าข้อกฎหมายเป็นเช่นนี้ก็ให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมิน (ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้ และเป็นการสมควรจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ต่อไปส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ปรากฏชัดว่า นางนวลเข้าอยู่ในฐานะผู้อาศัย เป็นหัวหน้าครอบครัวและมีบริวาร 4 คน มีจักรเย็บผ้า 2 คัน ทำการเย็บผ้าไม่ได้รับการยกเว้นต้องเสียภาษีตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียม ค่าทนายความ 100 บาทให้จำเลย โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิจารณาเห็นชอบด้วย คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นว่าจำเลยมีอำนาจประเมินค่ารายปีตึกเช่าของโจทก์เสียใหม่ ให้สูงกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บได้ในเมื่อค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่เป็นจำนวนที่สมควร เมื่อคู่ความรับกันให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมินค่าเช่าตึกเดือนละ 250 บาทต่อหนึ่งห้องเป็นการสมควรจึงต้องเป็นไปตามนั้น แต่เรือนแถวเลขที่ 41 ค. ศาลอุทธรณ์เห็นว่าตามสำนวนปรากฏว่า นางนวลอยู่เพื่อดูแลรักษาห้องเช่าของโจทก์แม้จะมีจักรเย็บผ้า 2 คัน และเย็บจีวรอยู่ดังที่ศาลชั้นต้นตรวจพบ แต่โจทก์ก็นำสืบได้ว่ารับจ้างเย็บผ้าเมื่อมีผู้มาจ้าง มิใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมหรือได้ใช้เป็นที่ไว้สินค้า จึงได้รับยกเว้นตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 ที่แก้ไขใหม่ จึงพิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องหมายเลข 41 ค. ที่โจทก์ชำระไว้ 75 บาทนั้นให้โจทก์ นอกจากนี้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์และจำเลยทั้งสองฝ่ายต่างฎีกาต่อมา โดยฎีกาโจทก์โต้เถียงว่า ตามกฎหมายจำเลยไม่มีอำนาจจะกำหนดค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าสูงไปกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เก็บได้จริงนั้นได้ ส่วนฎีกาจำเลยโต้แย้งว่า ห้องเช่าเลขที่ 41 ค. ไม่เข้าอยู่ในข้อยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 มาตรา 10 ที่แก้ไขใหม่เพราะตามข้อเท็จจริง นางนวลไม่ได้อยู่ห้องนั้นใน ฐานะเป็นผู้เฝ้ารักษาห้อง ๆ นี้ แต่อยู่เพื่อดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ ของโจทก์มิให้ทำความเสียหาย นางนวลอยู่พร้อมด้วยญาติอีก 4 คน มีจักรรับจ้างเย็บผ้าศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว เห็นว่าในประเด็นตามฎีกาโจทก์นั้น พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475 มาตรา 8 วรรค 2 บัญญัติว่า "ค่ารายปี" ตามภาค 1 นี้ให้หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้น ๆ สมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ถ้าทรัพย์สินนั้นให้เช่า ท่านว่าค่าเช่านั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีแต่ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ไซร้ ท่านว่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่" ดังนี้จะเห็นได้ชัดว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ทำการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินหาจำต้องถือเอาจำนวนค่าเช่าที่ได้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีของทรัพย์สินนั้นเสมอไปไม่ จำนวนค่าเช่าที่ให้เช่าเพียงเป็นหลักสำหรับคำนวณค่ารายปีในเบื้องต้น ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่ได้ในกรณีนี้ฝ่ายจำเลยกล่าวว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าตึกเช่ารายนี้เป็นจำนวนอันไม่สมควร ในเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ที่มีสภาพอย่างเดียวกัน และอยู่ในถนนเดียวกัน จึงได้มีการประเมินค่ารายปีตึกเช่ารายนี้เสียใหม่ โจทก์เองก็ได้แถลงยอมรับว่า จำนวนเงินตามที่จำเลยประเมินใหม่เป็นจำนวนอันสมควรแล้วเช่นนี้ ก็ต้องถือว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่านี้ มิใช่จำนวนอันสมควร การที่โจทก์ฎีกาเถียงว่า จำเลยจะมีอำนาจประเมินใหม่ได้เฉพาะทรัพย์สินไม่มีการเช่า และถึงแม้ตามกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่จะมีอำนาจประเมินใหม่ได้ ก็หมายถึงกรณีที่มีเหตุบ่งว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนค่าเช่าอันแท้จริงหรือสมควร ซึ่งเป็นเรื่องที่จะต้องมีการพิสูจน์กันว่า เหตุอันบ่งว่าค่าเช่าไม่สมควรนั้นมีอย่างไร มิใช่หมายความถึงการยอมรับของโจทก์ว่าเป็นค่าเช่าที่สมควร จะเรียกเก็บได้ แต่ความจริงเก็บไม่ได้ เพราะโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น เห็นว่าข้อโต้เถียงของโจทก์เช่นนี้ฟังไม่ขึ้น เพราะเมื่อโจทก์ยอมรับว่า อัตราค่าเช่าตามที่จำเลยประเมินเป็นอัตราอันสมควรแล้ว ก็มีเหตุอันบ่งโดยชัดแจ้งว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บเป็นอัตราที่ไม่สมควรอยู่ในตัวดังกล่าวข้างต้น จำเลยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์อย่างใดอีก และการที่โจทก์ไปทำสัญญาผูกพันให้โจทก์ต้องรับค่าเช่าน้อยกว่าปกติอันไม่สมควรแก่การให้เช่าทรัพย์สินเช่นนั้น ก็ย่อมเป็นความผิดของโจทก์เอง ฎีกาของโจทก์จึงตกไปส่วนประเด็นตามฎีกาของจำเลยนั้น ข้อเท็จจริงควรฟังได้ว่าเรือนแถวเลขที่ 41 ค. นี้ โจทก์ให้นางนวลญาติฝ่ายภรรยาโจทก์อยู่เฝ้ารักษาและได้ปฏิบัติเช่นนี้มาตั้งแต่โจทก์รับราชการอยู่ต่างจังหวัด แม้ในการอยู่เฝ้ารักษานี้นางนวลจะได้ช่วยดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ มิให้ทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินของโจทก์ด้วย ก็ยังถือได้ว่านางนวลคงเป็นผู้แทน โจทก์อยู่เฝ้ารักษาห้องเลขที่ 41 ค. อยู่นั่นเองมิได้ทำให้ฐานะเดิมของนางนวลเปลี่ยนแปลงไปและการที่นางนวลมีบุตรและญาติมาอยู่ร่วมด้วยบ้างก็เป็นธรรมดาเพราะใช่วิสัยที่จะอยู่โดยโดดเดี่ยว นางนวลเป็นหญิงซึ่งมีอายุอยู่ในวัยชราแล้ว ก็จำต้องมีผู้อยู่เป็นเพื่อนบ้างมิใช่ว่าถ้าเป็นผู้อยู่เฝ้ารักษาเคหะแล้วจะต้องอยู่โดยลำพังจะมีผู้อื่นมาอยู่ด้วยไม่ได้ส่วนการที่มีจักรรับจ้างเย็บผ้า ตามที่มีผู้มาจ้างบ้างก็เพียงเป็นการหารายได้เพื่อช่วยค่าครองชีพ ไม่ใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมดังคำให้การแก้คดีของจำเลย ฉะนั้นการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า เรือนแถวห้องนี้ได้รับการยกเว้นภาษีตาม มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ตามที่แก้ไขใหม่ ให้จำเลยคืนเงินภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องนี้ให้แก่โจทก์เป็นการชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นดุจกันจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฎีกาโจทก์จำเลยเสียทั้งสองฝ่าย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้ต่างเป็นพับ(นิติธรรมประกรณ์-สัญญา ธรรมศักดิ์-พิบูลย์ไอศวรรย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยมีตำแหน่งเป็นนายกเทศมนตรีเทศบาลนครเชียงใหม่ มีอำนาจหน้าที่ในการบริหารการเทศบาลตามพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินภาษีโรงเรือนและโรงร้านซึ่งจะพึงเรียกเก็บได้ในเขตเทศบาล ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มีอำนาจแต่งตั้งเจ้าหน้าที่เรียกเก็บภาษีดังกล่าว กับมีหน้าที่พิจารณาอุทธรณ์ ฯลฯ และแต่งตั้งสมุห์บัญชีซึ่งเป็นหัวหน้าแผนกคลังเทศบาล และหัวหน้าหมวดผลประโยชน์แผนกคลังเทศบาลอันอยู่ใต้บังคับบัญชาจำเลยให้เป็นตัวแทนดำเนินงาน สำรวจและประเมินภาษีโรงเรือนตามกฎหมาย เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2499 โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการสำหรับคำนวณการเสียภาษีโรงเรือน จำนวน พ.ศ.2498 ของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนท่าแพตำบลพระสิงห์ อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลย เพื่อเสียภาษีโรงเรือนที่ได้เรียกเก็บค่าเช่าใน พ.ศ.2498 ที่ล่วงมาแล้วรวม 12 อันดับ คือตึกแถวเลขที่ 173, 175, 177, 179 และ 181 รวม 5 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 100 บาท กับเรือนแถวเลขที่ 46, 47, 48, 49, 41ก., 41ข., 41ค.,41ง., และ 41 รวม 9 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 50 บาท โดยแจ้งจำนวนเงินค่าเช่าตามที่เรียกเก็บได้จริงทุกห้อง เว้นแต่ห้องเลขที่ 41 ค.มิได้แสดงเงินค่าเช่าไว้ เพราะห้องนี้ไม่ได้ให้เช่า โดยให้นางนวลเป็นผู้เฝ้ารักษาและไม่ได้ใช้ประโยชน์อื่นใดอันจะต้องประเมินเพื่อเสียภาษี ต่อมาเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2499 ตัวแทนของจำเลยดังกล่าวได้แจ้งรายการประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์รายนี้มาให้โจทก์ทราบ ปรากฏว่าตัวแทนจำเลยประเมินค่ารายปีตึกเช่าปีละ 4,200 บาท ต่อหนึ่งห้อง คิดเป็นค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 350 บาท เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงถึงห้องละ 250 บาท ต่อเดือน เรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ที่ได้รับยกเว้นภาษีตัวแทนจำเลยก็ประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ50 บาท เพื่อเสียภาษีด้วย ซึ่งไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายครั้นวันที่ 26 เดือนเดียวกันนั้น โจทก์ยื่นอุทธรณ์ต่อจำเลยต่อมาวันที่ 27 สิงหาคม 2499 จำเลยได้แจ้งคำชี้ขาดให้โจทก์ทราบว่าจำเลยให้ประเมินค่าภาษี สำหรับตึกเช่า 5 ห้องเป็นค่ารายปีห้องละ 3,000 บาท คือห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 250 บาทซึ่งสูงเกินกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงห้องละ 150 บาท ต่อเดือน ส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ก็ชี้ขาดประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ 50 บาท การกระทำดังกล่าวแล้วจำเลยกระทำไปโดยไม่ชอบด้วยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยเฉพาะตึกแถว 5 ห้อง โจทก์ควรเสียภาษีเพียง 475 บาท แต่ตามที่จำเลยประเมินเกินความจริงโจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 712 บาท 50 สตางค์และต้องเสียภาษีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. อีก 75 บาทรวมโจทก์ต้องเสียหายทั้งสิ้น 787 บาท 50 สตางค์ ซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดคืนเงินให้โจทก์ซึ่งก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์ได้ชำระภาษีทั้งสิ้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามคำชี้ขาดของจำเลยเสร็จแล้ว ขอให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีสำหรับตึกเช่าที่เรียกเก็บเกิน 712 บาท 50 สตางค์ให้โจทก์ และเพิกถอนการประเมินค่ารายปีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. และคืนภาษีที่เรียกเก็บไป 75 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยให้การแก้ว่า การประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์ตัวแทนจำเลยมีอำนาจที่จะประเมินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะโรงเรือนของโจทก์สมควรจะได้ค่าเช่าในปีหนึ่งต่อห้องหนึ่งตามอัตราที่ตัวแทนจำเลยสืบสวนและเทียบเคียงกับโรงเรือนของบุคคลข้างเคียงกันเรือนโรงของโจทก์แล้วจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์อ้างว่าเก็บได้จริงสำหรับห้องเลขที่ 41 ค. ตัวแทนของจำเลยก็มีอำนาจที่จะประเมินเช่นนั้น ทั้งนี้เพราะโจทก์ให้นางนวลอยู่อาศัยและดูแลผลประโยชน์ ทั้งนางนวลได้อยู่อาศัยในฐานะหัวหน้าครอบครัวประกอบอาชีพในการอุตสาหกรรมรับจ้างเย็บเสื้อผ้าด้วย จึงไม่ได้รับการยกเว้นตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2499 จำเลยจึงได้ชี้ขาดอุทธรณ์ภาษีของโจทก์ใหม่โดยให้ประเมินห้องละ 250 บาทต่อเดือน ส่วนห้องเลขที่ 41 ค. ให้ประเมิน 50 บาท ต่อเดือนดังเหตุผลข้างต้น การที่จำเลยพิจารณาคำร้องอุทธรณ์ของโจทก์ลดค่ารายปีของตึกเช่าลงเพียงห้องหนึ่งเดือนละ 250 บาท ส่วนเรือนแถวเลขที่ 41 ค. คงยืนตามที่ตัวแทนของจำเลยประเมินนับว่าได้ให้ความเป็นธรรมแก่โจทก์มากแล้ว ทั้งนี้โดยจำเลยได้อาศัยเทียบเคียงกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ซึ่งอยู่ถนนเดียวกันและมีสภาพอย่างเดียวกันกับตึกเช่าของโจทก์มาวินิจฉัย เพราะตึกเช่าของโจทก์ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่เป็นทำเลการค้า การที่จำเลยประเมินไปเป็นการสมควรแล้ว โจทก์เรียกเก็บเงินช่วยการก่อสร้างจากผู้เช่าจึงเรียกค่าเช่าถูกกว่าที่เป็นจริง จำเลยปฏิบัติไปชอบแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ได้รับค่าเช่าตึกเช่ารายพิพาทห้องหนึ่งเดือนละ 100 บาทจริง โจทก์แถลงว่าจำเลยไม่มีอำนาจประเมินค่ารายปีให้สูงกว่าค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจริง จำเลยแถลงว่ามีอำนาจประเมินได้ เพราะค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่ใช่จำนวนที่สมควร และควรจะได้สูงกว่านั้น โดยอาศัยห้องข้างเคียงเป็นการเปรียบเทียบ จำเลยจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์เก็บจริง ในที่สุดคู่ความแถลงร่วมกันในประเด็นข้อนี้ว่า ถ้าโดยข้อกฎหมายจำเลยมีอำนาจประเมิน (ค่ารายปี)ได้เกินกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บจริงแล้ว ก็ให้ถือว่าเงิน (ค่ารายปี) ที่จำเลยประเมิน(ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้น เป็นจำนวนที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้และเป็นการสมควร ส่วนประเด็นข้อที่ว่าเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. จะได้รับยกเว้นภาษีหรือไม่ โจทก์จำเลยต่างนำพยานมาสืบตามประเด็นข้อฟ้องและข้อต่อสู้ของตน ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ไม่ใช่จำนวนอันสมควร จำเลยมีอำนาจที่จะประเมิน (ค่ารายปี)เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ในขณะที่ทำการประเมินนั้นได้ประเด็นข้อนี้คู่ความได้แถลงร่วมกันว่า ถ้าข้อกฎหมายเป็นเช่นนี้ก็ให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมิน (ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้ และเป็นการสมควรจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ต่อไปส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ปรากฏชัดว่า นางนวลเข้าอยู่ในฐานะผู้อาศัย เป็นหัวหน้าครอบครัวและมีบริวาร 4 คน มีจักรเย็บผ้า 2 คัน ทำการเย็บผ้าไม่ได้รับการยกเว้นต้องเสียภาษีตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียม ค่าทนายความ 100 บาทให้จำเลย โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิจารณาเห็นชอบด้วย คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นว่าจำเลยมีอำนาจประเมินค่ารายปีตึกเช่าของโจทก์เสียใหม่ ให้สูงกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บได้ในเมื่อค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่เป็นจำนวนที่สมควร เมื่อคู่ความรับกันให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมินค่าเช่าตึกเดือนละ 250 บาทต่อหนึ่งห้องเป็นการสมควรจึงต้องเป็นไปตามนั้น แต่เรือนแถวเลขที่ 41 ค. ศาลอุทธรณ์เห็นว่าตามสำนวนปรากฏว่า นางนวลอยู่เพื่อดูแลรักษาห้องเช่าของโจทก์แม้จะมีจักรเย็บผ้า 2 คัน และเย็บจีวรอยู่ดังที่ศาลชั้นต้นตรวจพบ แต่โจทก์ก็นำสืบได้ว่ารับจ้างเย็บผ้าเมื่อมีผู้มาจ้าง มิใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมหรือได้ใช้เป็นที่ไว้สินค้า จึงได้รับยกเว้นตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 ที่แก้ไขใหม่ จึงพิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องหมายเลข 41 ค. ที่โจทก์ชำระไว้ 75 บาทนั้นให้โจทก์ นอกจากนี้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์และจำเลยทั้งสองฝ่ายต่างฎีกาต่อมา โดยฎีกาโจทก์โต้เถียงว่า ตามกฎหมายจำเลยไม่มีอำนาจจะกำหนดค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าสูงไปกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เก็บได้จริงนั้นได้ ส่วนฎีกาจำเลยโต้แย้งว่า ห้องเช่าเลขที่ 41 ค. ไม่เข้าอยู่ในข้อยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 มาตรา 10 ที่แก้ไขใหม่เพราะตามข้อเท็จจริง นางนวลไม่ได้อยู่ห้องนั้นใน ฐานะเป็นผู้เฝ้ารักษาห้อง ๆ นี้ แต่อยู่เพื่อดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ ของโจทก์มิให้ทำความเสียหาย นางนวลอยู่พร้อมด้วยญาติอีก 4 คน มีจักรรับจ้างเย็บผ้าศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว เห็นว่าในประเด็นตามฎีกาโจทก์นั้น พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475 มาตรา 8 วรรค 2 บัญญัติว่า "ค่ารายปี" ตามภาค 1 นี้ให้หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้น ๆ สมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ถ้าทรัพย์สินนั้นให้เช่า ท่านว่าค่าเช่านั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีแต่ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ไซร้ ท่านว่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่" ดังนี้จะเห็นได้ชัดว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ทำการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินหาจำต้องถือเอาจำนวนค่าเช่าที่ได้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีของทรัพย์สินนั้นเสมอไปไม่ จำนวนค่าเช่าที่ให้เช่าเพียงเป็นหลักสำหรับคำนวณค่ารายปีในเบื้องต้น ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่ได้ในกรณีนี้ฝ่ายจำเลยกล่าวว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าตึกเช่ารายนี้เป็นจำนวนอันไม่สมควร ในเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ที่มีสภาพอย่างเดียวกัน และอยู่ในถนนเดียวกัน จึงได้มีการประเมินค่ารายปีตึกเช่ารายนี้เสียใหม่ โจทก์เองก็ได้แถลงยอมรับว่า จำนวนเงินตามที่จำเลยประเมินใหม่เป็นจำนวนอันสมควรแล้วเช่นนี้ ก็ต้องถือว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่านี้ มิใช่จำนวนอันสมควร การที่โจทก์ฎีกาเถียงว่า จำเลยจะมีอำนาจประเมินใหม่ได้เฉพาะทรัพย์สินไม่มีการเช่า และถึงแม้ตามกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่จะมีอำนาจประเมินใหม่ได้ ก็หมายถึงกรณีที่มีเหตุบ่งว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนค่าเช่าอันแท้จริงหรือสมควร ซึ่งเป็นเรื่องที่จะต้องมีการพิสูจน์กันว่า เหตุอันบ่งว่าค่าเช่าไม่สมควรนั้นมีอย่างไร มิใช่หมายความถึงการยอมรับของโจทก์ว่าเป็นค่าเช่าที่สมควร จะเรียกเก็บได้ แต่ความจริงเก็บไม่ได้ เพราะโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น เห็นว่าข้อโต้เถียงของโจทก์เช่นนี้ฟังไม่ขึ้น เพราะเมื่อโจทก์ยอมรับว่า อัตราค่าเช่าตามที่จำเลยประเมินเป็นอัตราอันสมควรแล้ว ก็มีเหตุอันบ่งโดยชัดแจ้งว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บเป็นอัตราที่ไม่สมควรอยู่ในตัวดังกล่าวข้างต้น จำเลยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์อย่างใดอีก และการที่โจทก์ไปทำสัญญาผูกพันให้โจทก์ต้องรับค่าเช่าน้อยกว่าปกติอันไม่สมควรแก่การให้เช่าทรัพย์สินเช่นนั้น ก็ย่อมเป็นความผิดของโจทก์เอง ฎีกาของโจทก์จึงตกไปส่วนประเด็นตามฎีกาของจำเลยนั้น ข้อเท็จจริงควรฟังได้ว่าเรือนแถวเลขที่ 41 ค. นี้ โจทก์ให้นางนวลญาติฝ่ายภรรยาโจทก์อยู่เฝ้ารักษาและได้ปฏิบัติเช่นนี้มาตั้งแต่โจทก์รับราชการอยู่ต่างจังหวัด แม้ในการอยู่เฝ้ารักษานี้นางนวลจะได้ช่วยดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ มิให้ทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินของโจทก์ด้วย ก็ยังถือได้ว่านางนวลคงเป็นผู้แทน โจทก์อยู่เฝ้ารักษาห้องเลขที่ 41 ค. อยู่นั่นเองมิได้ทำให้ฐานะเดิมของนางนวลเปลี่ยนแปลงไปและการที่นางนวลมีบุตรและญาติมาอยู่ร่วมด้วยบ้างก็เป็นธรรมดาเพราะใช่วิสัยที่จะอยู่โดยโดดเดี่ยว นางนวลเป็นหญิงซึ่งมีอายุอยู่ในวัยชราแล้ว ก็จำต้องมีผู้อยู่เป็นเพื่อนบ้างมิใช่ว่าถ้าเป็นผู้อยู่เฝ้ารักษาเคหะแล้วจะต้องอยู่โดยลำพังจะมีผู้อื่นมาอยู่ด้วยไม่ได้ส่วนการที่มีจักรรับจ้างเย็บผ้า ตามที่มีผู้มาจ้างบ้างก็เพียงเป็นการหารายได้เพื่อช่วยค่าครองชีพ ไม่ใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมดังคำให้การแก้คดีของจำเลย ฉะนั้นการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า เรือนแถวห้องนี้ได้รับการยกเว้นภาษีตาม มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ตามที่แก้ไขใหม่ ให้จำเลยคืนเงินภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องนี้ให้แก่โจทก์เป็นการชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นดุจกันจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฎีกาโจทก์จำเลยเสียทั้งสองฝ่าย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้ต่างเป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 185/2502พระพิบูลย์บริหารโจทก์เทศบาลนครเชียงใหม่ โดยนายสุชาติ สุจริตกุล นายกเทศมนตรีจำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ค่าเช่าที่เก็บจริง ถ้าไม่สมควร เจ้าพนักงานก็อาจประเมินเพื่อเก็บภาษีใหม่ได้ ผู้เฝ้าโรงเรือนมีคนอาศัยอยู่ด้วยและมีจักรเย็บผ้ารับจ้างเมื่อมีผู้มาจ้างไม่ใช่ประกอบอุตสาหกรรมหรือใช้เป็นที่ไว้สินค้าได้รับยกเว้นค่าภาษีตาม พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินโจทก์ฟ้องว่า จำเลยมีตำแหน่งเป็นนายกเทศมนตรีเทศบาลนครเชียงใหม่ มีอำนาจหน้าที่ในการบริหารการเทศบาลตามพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินภาษีโรงเรือนและโรงร้านซึ่งจะพึงเรียกเก็บได้ในเขตเทศบาล ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มีอำนาจแต่งตั้งเจ้าหน้าที่เรียกเก็บภาษีดังกล่าว กับมีหน้าที่พิจารณาอุทธรณ์ ฯลฯ และแต่งตั้งสมุห์บัญชีซึ่งเป็นหัวหน้าแผนกคลังเทศบาล และหัวหน้าหมวดผลประโยชน์แผนกคลังเทศบาลอันอยู่ใต้บังคับบัญชาจำเลยให้เป็นตัวแทนดำเนินงาน สำรวจและประเมินภาษีโรงเรือนตามกฎหมาย เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2499 โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการสำหรับคำนวณการเสียภาษีโรงเรือน จำนวน พ.ศ.2498 ของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนท่าแพตำบลพระสิงห์ อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นตัวแทนของจำเลย เพื่อเสียภาษีโรงเรือนที่ได้เรียกเก็บค่าเช่าใน พ.ศ.2498 ที่ล่วงมาแล้วรวม 12 อันดับ คือตึกแถวเลขที่ 173, 175, 177, 179 และ 181 รวม 5 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 100 บาท กับเรือนแถวเลขที่ 46, 47, 48, 49, 41ก., 41ข., 41ค.,41ง., และ 41 รวม 9 ห้อง ค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 50 บาท โดยแจ้งจำนวนเงินค่าเช่าตามที่เรียกเก็บได้จริงทุกห้อง เว้นแต่ห้องเลขที่ 41 ค.มิได้แสดงเงินค่าเช่าไว้ เพราะห้องนี้ไม่ได้ให้เช่า โดยให้นางนวลเป็นผู้เฝ้ารักษาและไม่ได้ใช้ประโยชน์อื่นใดอันจะต้องประเมินเพื่อเสียภาษี ต่อมาเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2499 ตัวแทนของจำเลยดังกล่าวได้แจ้งรายการประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์รายนี้มาให้โจทก์ทราบ ปรากฏว่าตัวแทนจำเลยประเมินค่ารายปีตึกเช่าปีละ 4,200 บาท ต่อหนึ่งห้อง คิดเป็นค่าเช่าห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 350 บาท เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงถึงห้องละ 250 บาท ต่อเดือน เรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ที่ได้รับยกเว้นภาษีตัวแทนจำเลยก็ประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ50 บาท เพื่อเสียภาษีด้วย ซึ่งไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายครั้นวันที่ 26 เดือนเดียวกันนั้น โจทก์ยื่นอุทธรณ์ต่อจำเลยต่อมาวันที่ 27 สิงหาคม 2499 จำเลยได้แจ้งคำชี้ขาดให้โจทก์ทราบว่าจำเลยให้ประเมินค่าภาษี สำหรับตึกเช่า 5 ห้องเป็นค่ารายปีห้องละ 3,000 บาท คือห้องหนึ่ง ๆ เดือนละ 250 บาทซึ่งสูงเกินกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าจริงห้องละ 150 บาท ต่อเดือน ส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ก็ชี้ขาดประเมินค่ารายปี 600 บาท คือเดือนละ 50 บาท การกระทำดังกล่าวแล้วจำเลยกระทำไปโดยไม่ชอบด้วยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยเฉพาะตึกแถว 5 ห้อง โจทก์ควรเสียภาษีเพียง 475 บาท แต่ตามที่จำเลยประเมินเกินความจริงโจทก์ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 712 บาท 50 สตางค์และต้องเสียภาษีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. อีก 75 บาทรวมโจทก์ต้องเสียหายทั้งสิ้น 787 บาท 50 สตางค์ ซึ่งจำเลยจะต้องรับผิดคืนเงินให้โจทก์ซึ่งก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์ได้ชำระภาษีทั้งสิ้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามคำชี้ขาดของจำเลยเสร็จแล้ว ขอให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีสำหรับตึกเช่าที่เรียกเก็บเกิน 712 บาท 50 สตางค์ให้โจทก์ และเพิกถอนการประเมินค่ารายปีสำหรับเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. และคืนภาษีที่เรียกเก็บไป 75 บาทให้แก่โจทก์ จำเลยให้การแก้ว่า การประเมินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนของโจทก์ตัวแทนจำเลยมีอำนาจที่จะประเมินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะโรงเรือนของโจทก์สมควรจะได้ค่าเช่าในปีหนึ่งต่อห้องหนึ่งตามอัตราที่ตัวแทนจำเลยสืบสวนและเทียบเคียงกับโรงเรือนของบุคคลข้างเคียงกันเรือนโรงของโจทก์แล้วจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์อ้างว่าเก็บได้จริงสำหรับห้องเลขที่ 41 ค. ตัวแทนของจำเลยก็มีอำนาจที่จะประเมินเช่นนั้น ทั้งนี้เพราะโจทก์ให้นางนวลอยู่อาศัยและดูแลผลประโยชน์ ทั้งนางนวลได้อยู่อาศัยในฐานะหัวหน้าครอบครัวประกอบอาชีพในการอุตสาหกรรมรับจ้างเย็บเสื้อผ้าด้วย จึงไม่ได้รับการยกเว้นตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2499 จำเลยจึงได้ชี้ขาดอุทธรณ์ภาษีของโจทก์ใหม่โดยให้ประเมินห้องละ 250 บาทต่อเดือน ส่วนห้องเลขที่ 41 ค. ให้ประเมิน 50 บาท ต่อเดือนดังเหตุผลข้างต้น การที่จำเลยพิจารณาคำร้องอุทธรณ์ของโจทก์ลดค่ารายปีของตึกเช่าลงเพียงห้องหนึ่งเดือนละ 250 บาท ส่วนเรือนแถวเลขที่ 41 ค. คงยืนตามที่ตัวแทนของจำเลยประเมินนับว่าได้ให้ความเป็นธรรมแก่โจทก์มากแล้ว ทั้งนี้โดยจำเลยได้อาศัยเทียบเคียงกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ซึ่งอยู่ถนนเดียวกันและมีสภาพอย่างเดียวกันกับตึกเช่าของโจทก์มาวินิจฉัย เพราะตึกเช่าของโจทก์ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่เป็นทำเลการค้า การที่จำเลยประเมินไปเป็นการสมควรแล้ว โจทก์เรียกเก็บเงินช่วยการก่อสร้างจากผู้เช่าจึงเรียกค่าเช่าถูกกว่าที่เป็นจริง จำเลยปฏิบัติไปชอบแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ได้รับค่าเช่าตึกเช่ารายพิพาทห้องหนึ่งเดือนละ 100 บาทจริง โจทก์แถลงว่าจำเลยไม่มีอำนาจประเมินค่ารายปีให้สูงกว่าค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจริง จำเลยแถลงว่ามีอำนาจประเมินได้ เพราะค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่ใช่จำนวนที่สมควร และควรจะได้สูงกว่านั้น โดยอาศัยห้องข้างเคียงเป็นการเปรียบเทียบ จำเลยจึงประเมินสูงกว่าที่โจทก์เก็บจริง ในที่สุดคู่ความแถลงร่วมกันในประเด็นข้อนี้ว่า ถ้าโดยข้อกฎหมายจำเลยมีอำนาจประเมิน (ค่ารายปี)ได้เกินกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บจริงแล้ว ก็ให้ถือว่าเงิน (ค่ารายปี) ที่จำเลยประเมิน(ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้น เป็นจำนวนที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้และเป็นการสมควร ส่วนประเด็นข้อที่ว่าเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. จะได้รับยกเว้นภาษีหรือไม่ โจทก์จำเลยต่างนำพยานมาสืบตามประเด็นข้อฟ้องและข้อต่อสู้ของตน ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ไม่ใช่จำนวนอันสมควร จำเลยมีอำนาจที่จะประเมิน (ค่ารายปี)เกินกว่าค่าเช่าที่โจทก์เก็บอยู่ในขณะที่ทำการประเมินนั้นได้ประเด็นข้อนี้คู่ความได้แถลงร่วมกันว่า ถ้าข้อกฎหมายเป็นเช่นนี้ก็ให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมิน (ห้องหนึ่ง) เดือนละ 250 บาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่จำเลยมีอำนาจประเมินได้ และเป็นการสมควรจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ต่อไปส่วนเรือนแถวห้องเลขที่ 41 ค. ปรากฏชัดว่า นางนวลเข้าอยู่ในฐานะผู้อาศัย เป็นหัวหน้าครอบครัวและมีบริวาร 4 คน มีจักรเย็บผ้า 2 คัน ทำการเย็บผ้าไม่ได้รับการยกเว้นต้องเสียภาษีตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 จึงพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียม ค่าทนายความ 100 บาทให้จำเลย โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิจารณาเห็นชอบด้วย คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นว่าจำเลยมีอำนาจประเมินค่ารายปีตึกเช่าของโจทก์เสียใหม่ ให้สูงกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บได้ในเมื่อค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บไม่เป็นจำนวนที่สมควร เมื่อคู่ความรับกันให้ถือเอาจำนวนเงินที่จำเลยประเมินค่าเช่าตึกเดือนละ 250 บาทต่อหนึ่งห้องเป็นการสมควรจึงต้องเป็นไปตามนั้น แต่เรือนแถวเลขที่ 41 ค. ศาลอุทธรณ์เห็นว่าตามสำนวนปรากฏว่า นางนวลอยู่เพื่อดูแลรักษาห้องเช่าของโจทก์แม้จะมีจักรเย็บผ้า 2 คัน และเย็บจีวรอยู่ดังที่ศาลชั้นต้นตรวจพบ แต่โจทก์ก็นำสืบได้ว่ารับจ้างเย็บผ้าเมื่อมีผู้มาจ้าง มิใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมหรือได้ใช้เป็นที่ไว้สินค้า จึงได้รับยกเว้นตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 ที่แก้ไขใหม่ จึงพิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องหมายเลข 41 ค. ที่โจทก์ชำระไว้ 75 บาทนั้นให้โจทก์ นอกจากนี้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์และจำเลยทั้งสองฝ่ายต่างฎีกาต่อมา โดยฎีกาโจทก์โต้เถียงว่า ตามกฎหมายจำเลยไม่มีอำนาจจะกำหนดค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าสูงไปกว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เก็บได้จริงนั้นได้ ส่วนฎีกาจำเลยโต้แย้งว่า ห้องเช่าเลขที่ 41 ค. ไม่เข้าอยู่ในข้อยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติโรงเรือนและที่ดินพ.ศ. 2475 มาตรา 10 ที่แก้ไขใหม่เพราะตามข้อเท็จจริง นางนวลไม่ได้อยู่ห้องนั้นใน ฐานะเป็นผู้เฝ้ารักษาห้อง ๆ นี้ แต่อยู่เพื่อดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ ของโจทก์มิให้ทำความเสียหาย นางนวลอยู่พร้อมด้วยญาติอีก 4 คน มีจักรรับจ้างเย็บผ้าศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว เห็นว่าในประเด็นตามฎีกาโจทก์นั้น พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475 มาตรา 8 วรรค 2 บัญญัติว่า "ค่ารายปี" ตามภาค 1 นี้ให้หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้น ๆ สมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ถ้าทรัพย์สินนั้นให้เช่า ท่านว่าค่าเช่านั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีแต่ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ไซร้ ท่านว่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่" ดังนี้จะเห็นได้ชัดว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ทำการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินหาจำต้องถือเอาจำนวนค่าเช่าที่ได้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นเป็นหลักคำนวณค่ารายปีของทรัพย์สินนั้นเสมอไปไม่ จำนวนค่าเช่าที่ให้เช่าเพียงเป็นหลักสำหรับคำนวณค่ารายปีในเบื้องต้น ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่ได้ในกรณีนี้ฝ่ายจำเลยกล่าวว่าค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าตึกเช่ารายนี้เป็นจำนวนอันไม่สมควร ในเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับโรงเรือนของคนอื่น ๆ ที่มีสภาพอย่างเดียวกัน และอยู่ในถนนเดียวกัน จึงได้มีการประเมินค่ารายปีตึกเช่ารายนี้เสียใหม่ โจทก์เองก็ได้แถลงยอมรับว่า จำนวนเงินตามที่จำเลยประเมินใหม่เป็นจำนวนอันสมควรแล้วเช่นนี้ ก็ต้องถือว่าจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่านี้ มิใช่จำนวนอันสมควร การที่โจทก์ฎีกาเถียงว่า จำเลยจะมีอำนาจประเมินใหม่ได้เฉพาะทรัพย์สินไม่มีการเช่า และถึงแม้ตามกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่จะมีอำนาจประเมินใหม่ได้ ก็หมายถึงกรณีที่มีเหตุบ่งว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนค่าเช่าอันแท้จริงหรือสมควร ซึ่งเป็นเรื่องที่จะต้องมีการพิสูจน์กันว่า เหตุอันบ่งว่าค่าเช่าไม่สมควรนั้นมีอย่างไร มิใช่หมายความถึงการยอมรับของโจทก์ว่าเป็นค่าเช่าที่สมควร จะเรียกเก็บได้ แต่ความจริงเก็บไม่ได้ เพราะโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น เห็นว่าข้อโต้เถียงของโจทก์เช่นนี้ฟังไม่ขึ้น เพราะเมื่อโจทก์ยอมรับว่า อัตราค่าเช่าตามที่จำเลยประเมินเป็นอัตราอันสมควรแล้ว ก็มีเหตุอันบ่งโดยชัดแจ้งว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์เรียกเก็บเป็นอัตราที่ไม่สมควรอยู่ในตัวดังกล่าวข้างต้น จำเลยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์อย่างใดอีก และการที่โจทก์ไปทำสัญญาผูกพันให้โจทก์ต้องรับค่าเช่าน้อยกว่าปกติอันไม่สมควรแก่การให้เช่าทรัพย์สินเช่นนั้น ก็ย่อมเป็นความผิดของโจทก์เอง ฎีกาของโจทก์จึงตกไปส่วนประเด็นตามฎีกาของจำเลยนั้น ข้อเท็จจริงควรฟังได้ว่าเรือนแถวเลขที่ 41 ค. นี้ โจทก์ให้นางนวลญาติฝ่ายภรรยาโจทก์อยู่เฝ้ารักษาและได้ปฏิบัติเช่นนี้มาตั้งแต่โจทก์รับราชการอยู่ต่างจังหวัด แม้ในการอยู่เฝ้ารักษานี้นางนวลจะได้ช่วยดูแลผู้เช่าห้องอื่น ๆ มิให้ทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินของโจทก์ด้วย ก็ยังถือได้ว่านางนวลคงเป็นผู้แทน โจทก์อยู่เฝ้ารักษาห้องเลขที่ 41 ค. อยู่นั่นเองมิได้ทำให้ฐานะเดิมของนางนวลเปลี่ยนแปลงไปและการที่นางนวลมีบุตรและญาติมาอยู่ร่วมด้วยบ้างก็เป็นธรรมดาเพราะใช่วิสัยที่จะอยู่โดยโดดเดี่ยว นางนวลเป็นหญิงซึ่งมีอายุอยู่ในวัยชราแล้ว ก็จำต้องมีผู้อยู่เป็นเพื่อนบ้างมิใช่ว่าถ้าเป็นผู้อยู่เฝ้ารักษาเคหะแล้วจะต้องอยู่โดยลำพังจะมีผู้อื่นมาอยู่ด้วยไม่ได้ส่วนการที่มีจักรรับจ้างเย็บผ้า ตามที่มีผู้มาจ้างบ้างก็เพียงเป็นการหารายได้เพื่อช่วยค่าครองชีพ ไม่ใช่เป็นการประกอบอุตสาหกรรมดังคำให้การแก้คดีของจำเลย ฉะนั้นการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า เรือนแถวห้องนี้ได้รับการยกเว้นภาษีตาม มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ตามที่แก้ไขใหม่ ให้จำเลยคืนเงินภาษีโรงเรือนสำหรับเรือนแถวห้องนี้ให้แก่โจทก์เป็นการชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นดุจกันจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฎีกาโจทก์จำเลยเสียทั้งสองฝ่าย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้ต่างเป็นพับ(นิติธรรมประกรณ์-สัญญา ธรรมศักดิ์-พิบูลย์ไอศวรรย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ