คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 843/2565หลักกฎหมาย: แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 วรรคสอง ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย คดีสืบเนื่องมาจากจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ ศาลมีคำพิพากษาตามยอม ต่อมาจำเลยผิดสัญญา โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จำนอง คือ ห้องชุดเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 พร้อมส่วนควบของจำเลยออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้รายอื่น โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง จำเลยและเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 แก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 322 ต้นเงิน 105,560 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า หลังจากเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 328/144 ซึ่งจำเลยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งผู้ร้องให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 โดยให้ส่งแบบแจ้งรายการหนี้ตามสิ่งที่ส่งมาด้วย พร้อมข้อบังคับของอาคารชุดและเอกสารคำนวณหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 แต่ผู้ร้องแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 หลังจากนั้นวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดนัดที่ 5 เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดดังกล่าวโดยมิได้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดให้แก่ผู้ร้อง ต่อมาวันที่ 26 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องยื่นขอแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร จากนั้นวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องแถลงขอนำส่งรายการหนี้บุริมสิทธิค่าส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระ ตามมาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เพื่อขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยชำระหนี้ค่าภาระส่วนกลางให้แก่ผู้ร้องก่อน เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งว่า คดีนี้อยู่ระหว่างทำรายงานบัญชีเนื่องจากขายทอดตลาดทรัพย์ ตรวจสอบแล้วพบว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้มีหนังสือให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดลงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องแจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือตามมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แต่นิติบุคคลอาคารชุดได้แจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ซึ่งเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่กันเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องมีบุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายเฉพาะ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พิเศษแตกต่างจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันเป็นกฎหมายทั่วไป โดยที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนซึ่งต้องมีกรรมสิทธิ์ในอาคารเดียวกันร่วมกันและมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดแยกจากกันเป็นสัดส่วน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จึงบัญญัติแตกต่างออกไป โดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) ให้ถือว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ซึ่งบุริมสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (1) คือ บุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ อันทำให้ผู้ร้องมีสิทธิเหนือห้องชุดที่พิพาทในการที่จะได้รับชำระหนี้ค้างชำระก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ และตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ยังบัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ดังนี้ แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าผู้ร้องมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์และเจ้าหนี้รายอื่น โดยมีสิทธิที่จะให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทให้แก่ผู้ร้องก่อนโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้องนั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่นนี้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดและขายทอดตลาด ต้องรับผิดในหนี้ถึงวันขายทอดตลาด ผู้ร้องจึงมีบุริมสิทธิโดยคิดดอกเบี้ยถึงวันที่ขายทอดตลาดทรัพย์เช่นกัน จึงสมควรกันเงินให้แก่ผู้ร้องตามต้นเงินที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยจนถึงวันขายทอดตลาดเท่านั้น ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด จนถึงวันขายทอดตลาด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 843/2565ธนาคาร อ. โดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. ผู้เข้าสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนโจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ด.ผู้ร้องนาง พ.จำเลย ป.พ.พ. ม. 273 (1) ป.วิ.พ. ม. 335 วรรคสอง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18 วรรคสอง, ม. 41 (2) แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 วรรคสอง ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย คดีสืบเนื่องมาจากจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ ศาลมีคำพิพากษาตามยอม ต่อมาจำเลยผิดสัญญา โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จำนอง คือ ห้องชุดเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 พร้อมส่วนควบของจำเลยออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้รายอื่น โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง จำเลยและเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 แก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 322 ต้นเงิน 105,560 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า หลังจากเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 328/144 ซึ่งจำเลยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งผู้ร้องให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 โดยให้ส่งแบบแจ้งรายการหนี้ตามสิ่งที่ส่งมาด้วย พร้อมข้อบังคับของอาคารชุดและเอกสารคำนวณหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 แต่ผู้ร้องแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 หลังจากนั้นวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดนัดที่ 5 เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดดังกล่าวโดยมิได้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดให้แก่ผู้ร้อง ต่อมาวันที่ 26 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องยื่นขอแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร จากนั้นวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องแถลงขอนำส่งรายการหนี้บุริมสิทธิค่าส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระ ตามมาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เพื่อขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยชำระหนี้ค่าภาระส่วนกลางให้แก่ผู้ร้องก่อน เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งว่า คดีนี้อยู่ระหว่างทำรายงานบัญชีเนื่องจากขายทอดตลาดทรัพย์ ตรวจสอบแล้วพบว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้มีหนังสือให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดลงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องแจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือตามมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แต่นิติบุคคลอาคารชุดได้แจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ซึ่งเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่กันเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องมีบุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายเฉพาะ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พิเศษแตกต่างจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันเป็นกฎหมายทั่วไป โดยที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนซึ่งต้องมีกรรมสิทธิ์ในอาคารเดียวกันร่วมกันและมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดแยกจากกันเป็นสัดส่วน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จึงบัญญัติแตกต่างออกไป โดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) ให้ถือว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ซึ่งบุริมสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (1) คือ บุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ อันทำให้ผู้ร้องมีสิทธิเหนือห้องชุดที่พิพาทในการที่จะได้รับชำระหนี้ค้างชำระก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ และตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ยังบัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ดังนี้ แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าผู้ร้องมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์และเจ้าหนี้รายอื่น โดยมีสิทธิที่จะให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทให้แก่ผู้ร้องก่อนโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้องนั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่นนี้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดและขายทอดตลาด ต้องรับผิดในหนี้ถึงวันขายทอดตลาด ผู้ร้องจึงมีบุริมสิทธิโดยคิดดอกเบี้ยถึงวันที่ขายทอดตลาดทรัพย์เช่นกัน จึงสมควรกันเงินให้แก่ผู้ร้องตามต้นเงินที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยจนถึงวันขายทอดตลาดเท่านั้น ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด จนถึงวันขายทอดตลาด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ (พนมวรรณ ทองวิทูโกมาลย์-กำพล ษมาคุณากร-สมชาย ธารณธรรม)ศาลแพ่ง - นายทินกร พูนเม็งศาลอุทธรณ์ - นางสาวจิตตรา กาญธนะประเสริฐแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.654/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ ศาลมีคำพิพากษาตามยอม ต่อมาจำเลยผิดสัญญา โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จำนอง คือ ห้องชุดเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 พร้อมส่วนควบของจำเลยออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้รายอื่น โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง จำเลยและเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 แก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 322 ต้นเงิน 105,560 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า หลังจากเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 328/144 ซึ่งจำเลยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งผู้ร้องให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 โดยให้ส่งแบบแจ้งรายการหนี้ตามสิ่งที่ส่งมาด้วย พร้อมข้อบังคับของอาคารชุดและเอกสารคำนวณหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 แต่ผู้ร้องแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 หลังจากนั้นวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดนัดที่ 5 เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดดังกล่าวโดยมิได้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดให้แก่ผู้ร้อง ต่อมาวันที่ 26 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องยื่นขอแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร จากนั้นวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องแถลงขอนำส่งรายการหนี้บุริมสิทธิค่าส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระ ตามมาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เพื่อขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยชำระหนี้ค่าภาระส่วนกลางให้แก่ผู้ร้องก่อน เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งว่า คดีนี้อยู่ระหว่างทำรายงานบัญชีเนื่องจากขายทอดตลาดทรัพย์ ตรวจสอบแล้วพบว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้มีหนังสือให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดลงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องแจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือตามมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แต่นิติบุคคลอาคารชุดได้แจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ซึ่งเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่กันเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องมีบุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายเฉพาะ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พิเศษแตกต่างจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันเป็นกฎหมายทั่วไป โดยที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนซึ่งต้องมีกรรมสิทธิ์ในอาคารเดียวกันร่วมกันและมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดแยกจากกันเป็นสัดส่วน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จึงบัญญัติแตกต่างออกไป โดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) ให้ถือว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ซึ่งบุริมสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (1) คือ บุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ อันทำให้ผู้ร้องมีสิทธิเหนือห้องชุดที่พิพาทในการที่จะได้รับชำระหนี้ค้างชำระก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ และตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ยังบัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ดังนี้ แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าผู้ร้องมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์และเจ้าหนี้รายอื่น โดยมีสิทธิที่จะให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทให้แก่ผู้ร้องก่อนโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้องนั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่นนี้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดและขายทอดตลาด ต้องรับผิดในหนี้ถึงวันขายทอดตลาด ผู้ร้องจึงมีบุริมสิทธิโดยคิดดอกเบี้ยถึงวันที่ขายทอดตลาดทรัพย์เช่นกัน จึงสมควรกันเงินให้แก่ผู้ร้องตามต้นเงินที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยจนถึงวันขายทอดตลาดเท่านั้น ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด จนถึงวันขายทอดตลาด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 843/2565ธนาคาร อ. โดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. ผู้เข้าสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนโจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ด.ผู้ร้องนาง พ.จำเลย ป.พ.พ. ม. 273 (1) ป.วิ.พ. ม. 335 วรรคสอง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18 วรรคสอง, ม. 41 (2) แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 วรรคสอง ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย คดีสืบเนื่องมาจากจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ ศาลมีคำพิพากษาตามยอม ต่อมาจำเลยผิดสัญญา โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จำนอง คือ ห้องชุดเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 พร้อมส่วนควบของจำเลยออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้รายอื่น โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง จำเลยและเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทเลขที่ 328/144 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 68951 ถึง 68953 แก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 322 ต้นเงิน 105,560 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า หลังจากเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 328/144 ซึ่งจำเลยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งผู้ร้องให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 โดยให้ส่งแบบแจ้งรายการหนี้ตามสิ่งที่ส่งมาด้วย พร้อมข้อบังคับของอาคารชุดและเอกสารคำนวณหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 แต่ผู้ร้องแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 หลังจากนั้นวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดนัดที่ 5 เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดดังกล่าวโดยมิได้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดให้แก่ผู้ร้อง ต่อมาวันที่ 26 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องยื่นขอแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร จากนั้นวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 ผู้ร้องแถลงขอนำส่งรายการหนี้บุริมสิทธิค่าส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระ ตามมาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เพื่อขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยชำระหนี้ค่าภาระส่วนกลางให้แก่ผู้ร้องก่อน เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งว่า คดีนี้อยู่ระหว่างทำรายงานบัญชีเนื่องจากขายทอดตลาดทรัพย์ ตรวจสอบแล้วพบว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้มีหนังสือให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดลงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องแจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือตามมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แต่นิติบุคคลอาคารชุดได้แจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ซึ่งเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่กันเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ผู้ร้องมีบุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายเฉพาะ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พิเศษแตกต่างจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันเป็นกฎหมายทั่วไป โดยที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนซึ่งต้องมีกรรมสิทธิ์ในอาคารเดียวกันร่วมกันและมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดแยกจากกันเป็นสัดส่วน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จึงบัญญัติแตกต่างออกไป โดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) ให้ถือว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ซึ่งบุริมสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (1) คือ บุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ อันทำให้ผู้ร้องมีสิทธิเหนือห้องชุดที่พิพาทในการที่จะได้รับชำระหนี้ค้างชำระก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ และตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ยังบัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ดังนี้ แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าผู้ร้องมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์และเจ้าหนี้รายอื่น โดยมีสิทธิที่จะให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทให้แก่ผู้ร้องก่อนโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินผิดนัดแต่ละงวด เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่ผู้ร้องนั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่นนี้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดและขายทอดตลาด ต้องรับผิดในหนี้ถึงวันขายทอดตลาด ผู้ร้องจึงมีบุริมสิทธิโดยคิดดอกเบี้ยถึงวันที่ขายทอดตลาดทรัพย์เช่นกัน จึงสมควรกันเงินให้แก่ผู้ร้องตามต้นเงินที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยจนถึงวันขายทอดตลาดเท่านั้น ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินที่ผิดนัดแต่ละงวด จนถึงวันขายทอดตลาด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ (พนมวรรณ ทองวิทูโกมาลย์-กำพล ษมาคุณากร-สมชาย ธารณธรรม)ศาลแพ่ง - นายทินกร พูนเม็งศาลอุทธรณ์ - นางสาวจิตตรา กาญธนะประเสริฐแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.654/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ