คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6324/2552หลักกฎหมาย: จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 ลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการจึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัวโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันคืนเงิน 1,920,000 บาท และใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ตกแต่งห้องที่เช่าจากจำเลยทั้งสามจำนวน 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจากต้นเงินจำนวนดังกล่าวอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่ 23 พฤศจิกายน 2544 จนถึงวันฟ้องเป็นเงินค่าดอกเบี้ย 10,083 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยทั้งสามต้องชำระแก่โจทก์ 2,430,083 บาท จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมด โจทก์ไม่เสียหายจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสาม ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์พยานหลักฐานในคดีข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการ "เซียร์ สตรีท" สร้างศูนย์การค้าและเปิดให้จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าภายใต้โครงการของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2534 โจทก์จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าของจำเลยที่ 1 โดยทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 โจทก์จ่ายเงินค่าจองให้จำเลยที่ 1 จำนวน 50,000 บาท และต่อมาวันที่ 17 ธันวาคม 2534 โจทก์ทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 ตกลงเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเพื่อประกอบการค้ามีกำหนดระยะเวลา 28 ปี โดยยอมเสียค่าเช่าจำนวน 4,800,000 บาท โจทก์ผ่อนชำระเงินค่าสิทธิตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 เป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท ส่วนที่สองจะต้องชำระเมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างพื้นที่ที่ให้โจทก์เช่าแล้วเสร็จและแจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าอีกจำนวน 2,880,000 บาท สำหรับเงินส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้รับชำระจากโจทก์แล้ว ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยที่ 1 ไม่สร้างอาคารสถานที่ตามที่ได้โฆษณาไว้ทำให้โจทก์เสียหายต้องเสียค่าใช้จ่ายในการตกแต่งพื้นที่ห้องเช่าจำนวน 900,000 บาทเศษ โจทก์บอกเลิกสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการพร้อมชำระเงินส่วนที่สอง จำนวน 2,880,000 บาท ภายใน 15 วัน นับแต่ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญาที่ทำกับโจทก์ โจทก์ไม่ทำสัญญาเช่าและไม่ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ต่อมาโจทก์มาฟ้องคดีนี้มี ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้โจทก์อ้างเอกสารเป็นพยานหลักฐานเพิ่มเติมหลังจากที่ได้สืบพยานโจทก์เสร็จไปแล้วเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาคดีโดยสืบพยานโจทก์ในวันที่ 24 ตุลาคม 2545 ทนายโจทก์แถลงต่อศาลว่าติดใจสืบพยานเพียงเท่านี้ หมดพยานโจทก์ ดังนั้น ต่อมาการที่โจทก์มายื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมในวันรุ่งขึ้น เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมหลังจากที่แถลงหมดพยานไปแล้ว ที่ศาลชั้นต้นไม่รับบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมของโจทก์จึงเป็นคำสั่งชอบด้วยกฎหมายไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรค 2 หรือเป็นการเลือกปฏิบัติดังที่โจทก์ฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ศาลไม่ควรรับรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 ไว้เป็นพยานหลักฐานของจำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยทั้งสามอ้างรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 เป็นพยานหลักฐานของฝ่ายจำเลยแล้วในบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ลงวันที่ 3 ลงวันที่ 25 ตุลาคม 2545 เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมภายใน 15 วันนับแต่วันสืบพยาน จำเลยที่ 1 มีอำนาจที่จะระบุพยานหลักฐานเพิ่มเติมได้ การที่จำเลยที่ 1 ส่งต้นฉบับรายงานการประชุมต่อศาลและส่งสำเนาให้โจทก์ภายหลังเมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545 และศาลชั้นต้นรับเอกสารไว้เป็นดุลยพินิจที่ศาลชั้นต้นอาจรับเอกสารเข้ารวมไว้ในสำนวนได้ และศาลฎีกาเห็นว่า รายงานการประชุมคณะกรรมการจำเลยที่ 1 เป็นการให้สัตยาบันนิติกรรมที่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 กรรมการจำเลยที่ 1 ลงนามไว้โดยไม่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ให้ผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบในเชิงคดีเพราะโจทก์อ้างในคำฟ้องอยู่แล้วว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ร่วมประกอบธุรกิจกับจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดชอบกับจำเลยที่ 1 ชดใช้เงินแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ความตกลงหลักระหว่างโจทก์ - จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นกราวด์ จี 13 ของโครงการเซียร์สตรีท เป็นเวลา 28 ปี หมายความว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามใบจองพื้นที่และสัญญาค่าสิทธิการเช่าจนครบก่อนจึงมีสิทธิเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาซึ่งเป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนา เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ก่อสร้างโครงการเซียร์สตรีทสมบูรณ์ตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาไว้จนครบถ้วนก่อน เมื่อจำเลยที่ 1 ยังมิได้ปฏิบัติหน้าที่ของตนจนครบถ้วนและสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 จะให้โจทก์ลงนามมีข้อความว่าผู้เช่ารับว่าสถานที่เช่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยสมบูรณ์ดีซึ่งไม่ตรงความจริง จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และการทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือระงับการทำสัญญางานเช่าไปยังจำเลยที่ 1 จนกว่าจำเลยที่ 1 จะปฏิบัติตามคำโฆษณา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมคือโจทก์ต้องคืนพื้นที่ที่เช่าที่แก่จำเลยที่ 1 พร้อมชำระค่าเช่าพื้นที่ในช่วงเวลาที่ครอบครองและจำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินจองและค่าสิทธิการเช่าที่รับไปจากโจทก์ไว้ทั้งหมดพร้อมชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไปในการตกแต่งพื้นที่ที่เป็นการปฏิบัติตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าข้อ 3 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ในสัญญาค่าสิทธิการเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 ข้อ 1 กำหนดว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและให้สิทธิการเช่าได้เช่าสถานที่ประกอบการค้าภายในอาคารศูนย์การค้าโครงการ "เซียร์สตรีท" ปรากฏรายละเอียดตามแผนผังสถานที่ เงื่อนไขการเช่าตามเอกสารแนบท้ายสัญญาและให้ถือว่าเป็นสาระสำคัญส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้ ซึ่งแผนผังแนบท้ายสัญญาและเงื่อนไขรายละเอียดที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ลงชื่อไว้ไม่มีการตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 ต้องก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ตามที่ได้โฆษณา ดังนั้น การที่โจทก์ตกลงกับจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนาดังที่โจทก์ฎีกา โจทก์จะมาอ้างว่าจำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์เป็นการผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ การที่โจทก์เข้าอยู่ในพื้นที่ที่จองเช่าจากจำเลยที่ 1 ได้ทำการตกแต่งพื้นที่ทำการค้าและได้ลงมือทำการค้าแล้วระยะหนึ่งย่อมถือว่าโจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าบ้างแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าสิทธิการเช่าที่ยังไม่ได้ชำระอีกจำนวน 2,880,000 บาท ภายในเวลาที่กำหนด โจทก์ไม่ชำระเงินค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ ตามข้อ. 8 ของสัญญา ที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยที่ 1 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 ริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วได้ แต่ข้อตกลงในส่วนนี้เป็นข้อยกเว้นผลของการเลิกสัญญาที่คู่กรณีไม่ต้องกลับคืนสู่สถานะเดิม จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้เทียบตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9514/2544 คดีระหว่างนางฉลอง โจทก์ บริษัทลิฟวิ่งสแตนดาร์ด กรุ๊ป จำกัด จำเลย เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ได้จ่ายเงินให้จำเลยที่ 1 ไปแล้วก่อนจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาจำนวน 1,920,000 บาท หากให้จำเลยที่ 1 ริบเงินจำนวนนี้เสียทั้งหมดเบี้ยปรับย่อมจะสูงเกินส่วน สมควรให้จำเลยที่ 1 คืนเงินบางส่วนแก่โจทก์ และเมื่อพิเคราะห์แล้วถึงทางได้เสียของโจทก์ - จำเลยที่ 1 ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรให้จำเลยที่ 1 ริบเบี้ยปรับได้จำนวน 920,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์จำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่โจทก์ฎีกาให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตกแต่งร้านที่โจทก์ได้จ่ายไปจำนวน 900,000 บาท นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์ตกแต่งร้านเป็นไปเพื่อประโยชน์ของตนเอง จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องชดใช้เงินค่าตกแต่งร้านแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่าจำเลยที่ 1 อ้างว่า มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 15 วัน มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญากับโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่นำสืบว่า โจทก์ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 เมื่อใด จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามหนังสือของจำเลยที่ 1 ภายในกำหนด การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ไม่สมบูรณ์และไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์เบิกความว่า หลังจากที่โจทก์เปิดร้านจำเลยที่ 1 ส่งหนังสือแจ้งให้ไปทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการและชำระค่าสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือ หนังสือดังกล่าวมาถึงโจทก์หลังครบกำหนด 15 วัน ตามหนังสือแล้วเท่ากับโจทก์ยอมรับแล้วว่า จำเลยที่ 1 มีหนังสือเตือนให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาและเลิกสัญญาถึงโจทก์ และจำเลยที่ 1 มีสำเนาหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการภายใน 15 วัน นับแต่ที่ได้รับแจ้งจากจำเลยที่ 1 มีใบรับฝากไปรษณียภัณฑ์ในประเทศที่เป็นหลักฐานว่าหนังสือนี้ได้ส่งแก่โจทก์แล้วมาแสดงต่อศาล จำเลยที่ 1 จึงนำสืบและแสดงหลักฐานว่ามีหนังสือเตือนให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการกับจำเลยที่ 1 แล้ว การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ฎีกาของโจทก์ข้อต่อมาที่ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์ ด้วยนั้น เห็นว่า แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 จะลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการครั้งที่ 1/2538 จึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัว ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน สำหรับฎีกาข้ออื่นของโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า ไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 13 ธันวาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6324/2552นางสาวปิ่นมณี กฤษณะเศรณีโจทก์บริษัทเซียร์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 823, ม. 1167จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 ลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการจึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัวโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันคืนเงิน 1,920,000 บาท และใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ตกแต่งห้องที่เช่าจากจำเลยทั้งสามจำนวน 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจากต้นเงินจำนวนดังกล่าวอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่ 23 พฤศจิกายน 2544 จนถึงวันฟ้องเป็นเงินค่าดอกเบี้ย 10,083 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยทั้งสามต้องชำระแก่โจทก์ 2,430,083 บาท จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมด โจทก์ไม่เสียหายจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสาม ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์พยานหลักฐานในคดีข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการ "เซียร์ สตรีท" สร้างศูนย์การค้าและเปิดให้จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าภายใต้โครงการของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2534 โจทก์จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าของจำเลยที่ 1 โดยทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 โจทก์จ่ายเงินค่าจองให้จำเลยที่ 1 จำนวน 50,000 บาท และต่อมาวันที่ 17 ธันวาคม 2534 โจทก์ทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 ตกลงเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเพื่อประกอบการค้ามีกำหนดระยะเวลา 28 ปี โดยยอมเสียค่าเช่าจำนวน 4,800,000 บาท โจทก์ผ่อนชำระเงินค่าสิทธิตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 เป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท ส่วนที่สองจะต้องชำระเมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างพื้นที่ที่ให้โจทก์เช่าแล้วเสร็จและแจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าอีกจำนวน 2,880,000 บาท สำหรับเงินส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้รับชำระจากโจทก์แล้ว ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยที่ 1 ไม่สร้างอาคารสถานที่ตามที่ได้โฆษณาไว้ทำให้โจทก์เสียหายต้องเสียค่าใช้จ่ายในการตกแต่งพื้นที่ห้องเช่าจำนวน 900,000 บาทเศษ โจทก์บอกเลิกสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการพร้อมชำระเงินส่วนที่สอง จำนวน 2,880,000 บาท ภายใน 15 วัน นับแต่ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญาที่ทำกับโจทก์ โจทก์ไม่ทำสัญญาเช่าและไม่ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ต่อมาโจทก์มาฟ้องคดีนี้มี ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้โจทก์อ้างเอกสารเป็นพยานหลักฐานเพิ่มเติมหลังจากที่ได้สืบพยานโจทก์เสร็จไปแล้วเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาคดีโดยสืบพยานโจทก์ในวันที่ 24 ตุลาคม 2545 ทนายโจทก์แถลงต่อศาลว่าติดใจสืบพยานเพียงเท่านี้ หมดพยานโจทก์ ดังนั้น ต่อมาการที่โจทก์มายื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมในวันรุ่งขึ้น เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมหลังจากที่แถลงหมดพยานไปแล้ว ที่ศาลชั้นต้นไม่รับบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมของโจทก์จึงเป็นคำสั่งชอบด้วยกฎหมายไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรค 2 หรือเป็นการเลือกปฏิบัติดังที่โจทก์ฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ศาลไม่ควรรับรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 ไว้เป็นพยานหลักฐานของจำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยทั้งสามอ้างรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 เป็นพยานหลักฐานของฝ่ายจำเลยแล้วในบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ลงวันที่ 3 ลงวันที่ 25 ตุลาคม 2545 เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมภายใน 15 วันนับแต่วันสืบพยาน จำเลยที่ 1 มีอำนาจที่จะระบุพยานหลักฐานเพิ่มเติมได้ การที่จำเลยที่ 1 ส่งต้นฉบับรายงานการประชุมต่อศาลและส่งสำเนาให้โจทก์ภายหลังเมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545 และศาลชั้นต้นรับเอกสารไว้เป็นดุลยพินิจที่ศาลชั้นต้นอาจรับเอกสารเข้ารวมไว้ในสำนวนได้ และศาลฎีกาเห็นว่า รายงานการประชุมคณะกรรมการจำเลยที่ 1 เป็นการให้สัตยาบันนิติกรรมที่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 กรรมการจำเลยที่ 1 ลงนามไว้โดยไม่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ให้ผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบในเชิงคดีเพราะโจทก์อ้างในคำฟ้องอยู่แล้วว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ร่วมประกอบธุรกิจกับจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดชอบกับจำเลยที่ 1 ชดใช้เงินแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ความตกลงหลักระหว่างโจทก์ - จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นกราวด์ จี 13 ของโครงการเซียร์สตรีท เป็นเวลา 28 ปี หมายความว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามใบจองพื้นที่และสัญญาค่าสิทธิการเช่าจนครบก่อนจึงมีสิทธิเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาซึ่งเป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนา เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ก่อสร้างโครงการเซียร์สตรีทสมบูรณ์ตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาไว้จนครบถ้วนก่อน เมื่อจำเลยที่ 1 ยังมิได้ปฏิบัติหน้าที่ของตนจนครบถ้วนและสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 จะให้โจทก์ลงนามมีข้อความว่าผู้เช่ารับว่าสถานที่เช่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยสมบูรณ์ดีซึ่งไม่ตรงความจริง จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และการทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือระงับการทำสัญญางานเช่าไปยังจำเลยที่ 1 จนกว่าจำเลยที่ 1 จะปฏิบัติตามคำโฆษณา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมคือโจทก์ต้องคืนพื้นที่ที่เช่าที่แก่จำเลยที่ 1 พร้อมชำระค่าเช่าพื้นที่ในช่วงเวลาที่ครอบครองและจำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินจองและค่าสิทธิการเช่าที่รับไปจากโจทก์ไว้ทั้งหมดพร้อมชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไปในการตกแต่งพื้นที่ที่เป็นการปฏิบัติตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าข้อ 3 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ในสัญญาค่าสิทธิการเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 ข้อ 1 กำหนดว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและให้สิทธิการเช่าได้เช่าสถานที่ประกอบการค้าภายในอาคารศูนย์การค้าโครงการ "เซียร์สตรีท" ปรากฏรายละเอียดตามแผนผังสถานที่ เงื่อนไขการเช่าตามเอกสารแนบท้ายสัญญาและให้ถือว่าเป็นสาระสำคัญส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้ ซึ่งแผนผังแนบท้ายสัญญาและเงื่อนไขรายละเอียดที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ลงชื่อไว้ไม่มีการตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 ต้องก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ตามที่ได้โฆษณา ดังนั้น การที่โจทก์ตกลงกับจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนาดังที่โจทก์ฎีกา โจทก์จะมาอ้างว่าจำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์เป็นการผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ การที่โจทก์เข้าอยู่ในพื้นที่ที่จองเช่าจากจำเลยที่ 1 ได้ทำการตกแต่งพื้นที่ทำการค้าและได้ลงมือทำการค้าแล้วระยะหนึ่งย่อมถือว่าโจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าบ้างแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าสิทธิการเช่าที่ยังไม่ได้ชำระอีกจำนวน 2,880,000 บาท ภายในเวลาที่กำหนด โจทก์ไม่ชำระเงินค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ ตามข้อ. 8 ของสัญญา ที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยที่ 1 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 ริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วได้ แต่ข้อตกลงในส่วนนี้เป็นข้อยกเว้นผลของการเลิกสัญญาที่คู่กรณีไม่ต้องกลับคืนสู่สถานะเดิม จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้เทียบตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9514/2544 คดีระหว่างนางฉลอง โจทก์ บริษัทลิฟวิ่งสแตนดาร์ด กรุ๊ป จำกัด จำเลย เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ได้จ่ายเงินให้จำเลยที่ 1 ไปแล้วก่อนจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาจำนวน 1,920,000 บาท หากให้จำเลยที่ 1 ริบเงินจำนวนนี้เสียทั้งหมดเบี้ยปรับย่อมจะสูงเกินส่วน สมควรให้จำเลยที่ 1 คืนเงินบางส่วนแก่โจทก์ และเมื่อพิเคราะห์แล้วถึงทางได้เสียของโจทก์ - จำเลยที่ 1 ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรให้จำเลยที่ 1 ริบเบี้ยปรับได้จำนวน 920,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์จำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่โจทก์ฎีกาให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตกแต่งร้านที่โจทก์ได้จ่ายไปจำนวน 900,000 บาท นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์ตกแต่งร้านเป็นไปเพื่อประโยชน์ของตนเอง จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องชดใช้เงินค่าตกแต่งร้านแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่าจำเลยที่ 1 อ้างว่า มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 15 วัน มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญากับโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่นำสืบว่า โจทก์ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 เมื่อใด จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามหนังสือของจำเลยที่ 1 ภายในกำหนด การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ไม่สมบูรณ์และไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์เบิกความว่า หลังจากที่โจทก์เปิดร้านจำเลยที่ 1 ส่งหนังสือแจ้งให้ไปทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการและชำระค่าสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือ หนังสือดังกล่าวมาถึงโจทก์หลังครบกำหนด 15 วัน ตามหนังสือแล้วเท่ากับโจทก์ยอมรับแล้วว่า จำเลยที่ 1 มีหนังสือเตือนให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาและเลิกสัญญาถึงโจทก์ และจำเลยที่ 1 มีสำเนาหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการภายใน 15 วัน นับแต่ที่ได้รับแจ้งจากจำเลยที่ 1 มีใบรับฝากไปรษณียภัณฑ์ในประเทศที่เป็นหลักฐานว่าหนังสือนี้ได้ส่งแก่โจทก์แล้วมาแสดงต่อศาล จำเลยที่ 1 จึงนำสืบและแสดงหลักฐานว่ามีหนังสือเตือนให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการกับจำเลยที่ 1 แล้ว การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ฎีกาของโจทก์ข้อต่อมาที่ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์ ด้วยนั้น เห็นว่า แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 จะลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการครั้งที่ 1/2538 จึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัว ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน สำหรับฎีกาข้ออื่นของโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า ไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 13 ธันวาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ(เอกชัย ชินณพงศ์-สมศักดิ์ จันทรา-เกียรติศักดิ์ เกียรติดำรง)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันคืนเงิน 1,920,000 บาท และใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ตกแต่งห้องที่เช่าจากจำเลยทั้งสามจำนวน 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจากต้นเงินจำนวนดังกล่าวอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่ 23 พฤศจิกายน 2544 จนถึงวันฟ้องเป็นเงินค่าดอกเบี้ย 10,083 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยทั้งสามต้องชำระแก่โจทก์ 2,430,083 บาท จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมด โจทก์ไม่เสียหายจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสาม ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์พยานหลักฐานในคดีข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการ "เซียร์ สตรีท" สร้างศูนย์การค้าและเปิดให้จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าภายใต้โครงการของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2534 โจทก์จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าของจำเลยที่ 1 โดยทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 โจทก์จ่ายเงินค่าจองให้จำเลยที่ 1 จำนวน 50,000 บาท และต่อมาวันที่ 17 ธันวาคม 2534 โจทก์ทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 ตกลงเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเพื่อประกอบการค้ามีกำหนดระยะเวลา 28 ปี โดยยอมเสียค่าเช่าจำนวน 4,800,000 บาท โจทก์ผ่อนชำระเงินค่าสิทธิตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 เป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท ส่วนที่สองจะต้องชำระเมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างพื้นที่ที่ให้โจทก์เช่าแล้วเสร็จและแจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าอีกจำนวน 2,880,000 บาท สำหรับเงินส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้รับชำระจากโจทก์แล้ว ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยที่ 1 ไม่สร้างอาคารสถานที่ตามที่ได้โฆษณาไว้ทำให้โจทก์เสียหายต้องเสียค่าใช้จ่ายในการตกแต่งพื้นที่ห้องเช่าจำนวน 900,000 บาทเศษ โจทก์บอกเลิกสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการพร้อมชำระเงินส่วนที่สอง จำนวน 2,880,000 บาท ภายใน 15 วัน นับแต่ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญาที่ทำกับโจทก์ โจทก์ไม่ทำสัญญาเช่าและไม่ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ต่อมาโจทก์มาฟ้องคดีนี้มี ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้โจทก์อ้างเอกสารเป็นพยานหลักฐานเพิ่มเติมหลังจากที่ได้สืบพยานโจทก์เสร็จไปแล้วเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาคดีโดยสืบพยานโจทก์ในวันที่ 24 ตุลาคม 2545 ทนายโจทก์แถลงต่อศาลว่าติดใจสืบพยานเพียงเท่านี้ หมดพยานโจทก์ ดังนั้น ต่อมาการที่โจทก์มายื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมในวันรุ่งขึ้น เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมหลังจากที่แถลงหมดพยานไปแล้ว ที่ศาลชั้นต้นไม่รับบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมของโจทก์จึงเป็นคำสั่งชอบด้วยกฎหมายไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรค 2 หรือเป็นการเลือกปฏิบัติดังที่โจทก์ฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ศาลไม่ควรรับรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 ไว้เป็นพยานหลักฐานของจำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยทั้งสามอ้างรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 เป็นพยานหลักฐานของฝ่ายจำเลยแล้วในบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ลงวันที่ 3 ลงวันที่ 25 ตุลาคม 2545 เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมภายใน 15 วันนับแต่วันสืบพยาน จำเลยที่ 1 มีอำนาจที่จะระบุพยานหลักฐานเพิ่มเติมได้ การที่จำเลยที่ 1 ส่งต้นฉบับรายงานการประชุมต่อศาลและส่งสำเนาให้โจทก์ภายหลังเมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545 และศาลชั้นต้นรับเอกสารไว้เป็นดุลยพินิจที่ศาลชั้นต้นอาจรับเอกสารเข้ารวมไว้ในสำนวนได้ และศาลฎีกาเห็นว่า รายงานการประชุมคณะกรรมการจำเลยที่ 1 เป็นการให้สัตยาบันนิติกรรมที่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 กรรมการจำเลยที่ 1 ลงนามไว้โดยไม่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ให้ผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบในเชิงคดีเพราะโจทก์อ้างในคำฟ้องอยู่แล้วว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ร่วมประกอบธุรกิจกับจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดชอบกับจำเลยที่ 1 ชดใช้เงินแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ความตกลงหลักระหว่างโจทก์ - จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นกราวด์ จี 13 ของโครงการเซียร์สตรีท เป็นเวลา 28 ปี หมายความว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามใบจองพื้นที่และสัญญาค่าสิทธิการเช่าจนครบก่อนจึงมีสิทธิเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาซึ่งเป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนา เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ก่อสร้างโครงการเซียร์สตรีทสมบูรณ์ตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาไว้จนครบถ้วนก่อน เมื่อจำเลยที่ 1 ยังมิได้ปฏิบัติหน้าที่ของตนจนครบถ้วนและสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 จะให้โจทก์ลงนามมีข้อความว่าผู้เช่ารับว่าสถานที่เช่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยสมบูรณ์ดีซึ่งไม่ตรงความจริง จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และการทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือระงับการทำสัญญางานเช่าไปยังจำเลยที่ 1 จนกว่าจำเลยที่ 1 จะปฏิบัติตามคำโฆษณา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมคือโจทก์ต้องคืนพื้นที่ที่เช่าที่แก่จำเลยที่ 1 พร้อมชำระค่าเช่าพื้นที่ในช่วงเวลาที่ครอบครองและจำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินจองและค่าสิทธิการเช่าที่รับไปจากโจทก์ไว้ทั้งหมดพร้อมชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไปในการตกแต่งพื้นที่ที่เป็นการปฏิบัติตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าข้อ 3 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ในสัญญาค่าสิทธิการเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 ข้อ 1 กำหนดว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและให้สิทธิการเช่าได้เช่าสถานที่ประกอบการค้าภายในอาคารศูนย์การค้าโครงการ "เซียร์สตรีท" ปรากฏรายละเอียดตามแผนผังสถานที่ เงื่อนไขการเช่าตามเอกสารแนบท้ายสัญญาและให้ถือว่าเป็นสาระสำคัญส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้ ซึ่งแผนผังแนบท้ายสัญญาและเงื่อนไขรายละเอียดที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ลงชื่อไว้ไม่มีการตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 ต้องก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ตามที่ได้โฆษณา ดังนั้น การที่โจทก์ตกลงกับจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนาดังที่โจทก์ฎีกา โจทก์จะมาอ้างว่าจำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์เป็นการผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ การที่โจทก์เข้าอยู่ในพื้นที่ที่จองเช่าจากจำเลยที่ 1 ได้ทำการตกแต่งพื้นที่ทำการค้าและได้ลงมือทำการค้าแล้วระยะหนึ่งย่อมถือว่าโจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าบ้างแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าสิทธิการเช่าที่ยังไม่ได้ชำระอีกจำนวน 2,880,000 บาท ภายในเวลาที่กำหนด โจทก์ไม่ชำระเงินค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ ตามข้อ. 8 ของสัญญา ที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยที่ 1 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 ริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วได้ แต่ข้อตกลงในส่วนนี้เป็นข้อยกเว้นผลของการเลิกสัญญาที่คู่กรณีไม่ต้องกลับคืนสู่สถานะเดิม จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้เทียบตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9514/2544 คดีระหว่างนางฉลอง โจทก์ บริษัทลิฟวิ่งสแตนดาร์ด กรุ๊ป จำกัด จำเลย เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ได้จ่ายเงินให้จำเลยที่ 1 ไปแล้วก่อนจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาจำนวน 1,920,000 บาท หากให้จำเลยที่ 1 ริบเงินจำนวนนี้เสียทั้งหมดเบี้ยปรับย่อมจะสูงเกินส่วน สมควรให้จำเลยที่ 1 คืนเงินบางส่วนแก่โจทก์ และเมื่อพิเคราะห์แล้วถึงทางได้เสียของโจทก์ - จำเลยที่ 1 ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรให้จำเลยที่ 1 ริบเบี้ยปรับได้จำนวน 920,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์จำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่โจทก์ฎีกาให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตกแต่งร้านที่โจทก์ได้จ่ายไปจำนวน 900,000 บาท นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์ตกแต่งร้านเป็นไปเพื่อประโยชน์ของตนเอง จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องชดใช้เงินค่าตกแต่งร้านแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่าจำเลยที่ 1 อ้างว่า มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 15 วัน มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญากับโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่นำสืบว่า โจทก์ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 เมื่อใด จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามหนังสือของจำเลยที่ 1 ภายในกำหนด การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ไม่สมบูรณ์และไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์เบิกความว่า หลังจากที่โจทก์เปิดร้านจำเลยที่ 1 ส่งหนังสือแจ้งให้ไปทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการและชำระค่าสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือ หนังสือดังกล่าวมาถึงโจทก์หลังครบกำหนด 15 วัน ตามหนังสือแล้วเท่ากับโจทก์ยอมรับแล้วว่า จำเลยที่ 1 มีหนังสือเตือนให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาและเลิกสัญญาถึงโจทก์ และจำเลยที่ 1 มีสำเนาหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการภายใน 15 วัน นับแต่ที่ได้รับแจ้งจากจำเลยที่ 1 มีใบรับฝากไปรษณียภัณฑ์ในประเทศที่เป็นหลักฐานว่าหนังสือนี้ได้ส่งแก่โจทก์แล้วมาแสดงต่อศาล จำเลยที่ 1 จึงนำสืบและแสดงหลักฐานว่ามีหนังสือเตือนให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการกับจำเลยที่ 1 แล้ว การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ฎีกาของโจทก์ข้อต่อมาที่ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์ ด้วยนั้น เห็นว่า แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 จะลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการครั้งที่ 1/2538 จึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัว ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน สำหรับฎีกาข้ออื่นของโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า ไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 13 ธันวาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6324/2552นางสาวปิ่นมณี กฤษณะเศรณีโจทก์บริษัทเซียร์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 823, ม. 1167จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 ลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการจึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัวโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันคืนเงิน 1,920,000 บาท และใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ตกแต่งห้องที่เช่าจากจำเลยทั้งสามจำนวน 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจากต้นเงินจำนวนดังกล่าวอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่ 23 พฤศจิกายน 2544 จนถึงวันฟ้องเป็นเงินค่าดอกเบี้ย 10,083 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยทั้งสามต้องชำระแก่โจทก์ 2,430,083 บาท จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมด โจทก์ไม่เสียหายจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสาม ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์พยานหลักฐานในคดีข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการ "เซียร์ สตรีท" สร้างศูนย์การค้าและเปิดให้จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าภายใต้โครงการของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2534 โจทก์จองพื้นที่ประกอบการค้าในศูนย์การค้าของจำเลยที่ 1 โดยทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 โจทก์จ่ายเงินค่าจองให้จำเลยที่ 1 จำนวน 50,000 บาท และต่อมาวันที่ 17 ธันวาคม 2534 โจทก์ทำสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 ตกลงเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเพื่อประกอบการค้ามีกำหนดระยะเวลา 28 ปี โดยยอมเสียค่าเช่าจำนวน 4,800,000 บาท โจทก์ผ่อนชำระเงินค่าสิทธิตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 เป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท ส่วนที่สองจะต้องชำระเมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างพื้นที่ที่ให้โจทก์เช่าแล้วเสร็จและแจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าอีกจำนวน 2,880,000 บาท สำหรับเงินส่วนแรกจำนวน 1,920,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้รับชำระจากโจทก์แล้ว ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ว่าจำเลยที่ 1 ไม่สร้างอาคารสถานที่ตามที่ได้โฆษณาไว้ทำให้โจทก์เสียหายต้องเสียค่าใช้จ่ายในการตกแต่งพื้นที่ห้องเช่าจำนวน 900,000 บาทเศษ โจทก์บอกเลิกสัญญาค่าสิทธิการเช่ากับจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการพร้อมชำระเงินส่วนที่สอง จำนวน 2,880,000 บาท ภายใน 15 วัน นับแต่ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญาที่ทำกับโจทก์ โจทก์ไม่ทำสัญญาเช่าและไม่ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ต่อมาโจทก์มาฟ้องคดีนี้มี ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้โจทก์อ้างเอกสารเป็นพยานหลักฐานเพิ่มเติมหลังจากที่ได้สืบพยานโจทก์เสร็จไปแล้วเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาคดีโดยสืบพยานโจทก์ในวันที่ 24 ตุลาคม 2545 ทนายโจทก์แถลงต่อศาลว่าติดใจสืบพยานเพียงเท่านี้ หมดพยานโจทก์ ดังนั้น ต่อมาการที่โจทก์มายื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมในวันรุ่งขึ้น เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมหลังจากที่แถลงหมดพยานไปแล้ว ที่ศาลชั้นต้นไม่รับบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมของโจทก์จึงเป็นคำสั่งชอบด้วยกฎหมายไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรค 2 หรือเป็นการเลือกปฏิบัติดังที่โจทก์ฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ศาลไม่ควรรับรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 ไว้เป็นพยานหลักฐานของจำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยทั้งสามอ้างรายงานการประชุมบริษัทจำเลยที่ 1 เป็นพยานหลักฐานของฝ่ายจำเลยแล้วในบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ลงวันที่ 3 ลงวันที่ 25 ตุลาคม 2545 เป็นการระบุพยานเพิ่มเติมภายใน 15 วันนับแต่วันสืบพยาน จำเลยที่ 1 มีอำนาจที่จะระบุพยานหลักฐานเพิ่มเติมได้ การที่จำเลยที่ 1 ส่งต้นฉบับรายงานการประชุมต่อศาลและส่งสำเนาให้โจทก์ภายหลังเมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545 และศาลชั้นต้นรับเอกสารไว้เป็นดุลยพินิจที่ศาลชั้นต้นอาจรับเอกสารเข้ารวมไว้ในสำนวนได้ และศาลฎีกาเห็นว่า รายงานการประชุมคณะกรรมการจำเลยที่ 1 เป็นการให้สัตยาบันนิติกรรมที่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 กรรมการจำเลยที่ 1 ลงนามไว้โดยไม่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ให้ผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบในเชิงคดีเพราะโจทก์อ้างในคำฟ้องอยู่แล้วว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ร่วมประกอบธุรกิจกับจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดชอบกับจำเลยที่ 1 ชดใช้เงินแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่า ความตกลงหลักระหว่างโจทก์ - จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นกราวด์ จี 13 ของโครงการเซียร์สตรีท เป็นเวลา 28 ปี หมายความว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามใบจองพื้นที่และสัญญาค่าสิทธิการเช่าจนครบก่อนจึงมีสิทธิเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาซึ่งเป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนา เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ก่อสร้างโครงการเซียร์สตรีทสมบูรณ์ตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อความที่โฆษณาไว้จนครบถ้วนก่อน เมื่อจำเลยที่ 1 ยังมิได้ปฏิบัติหน้าที่ของตนจนครบถ้วนและสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 จะให้โจทก์ลงนามมีข้อความว่าผู้เช่ารับว่าสถานที่เช่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยสมบูรณ์ดีซึ่งไม่ตรงความจริง จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ และการทำสัญญาค่าสิทธิการเช่าเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 มุ่งประสงค์ต่อการทำสัญญาเช่า โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือระงับการทำสัญญางานเช่าไปยังจำเลยที่ 1 จนกว่าจำเลยที่ 1 จะปฏิบัติตามคำโฆษณา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมคือโจทก์ต้องคืนพื้นที่ที่เช่าที่แก่จำเลยที่ 1 พร้อมชำระค่าเช่าพื้นที่ในช่วงเวลาที่ครอบครองและจำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินจองและค่าสิทธิการเช่าที่รับไปจากโจทก์ไว้ทั้งหมดพร้อมชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไปในการตกแต่งพื้นที่ที่เป็นการปฏิบัติตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าข้อ 3 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ในสัญญาค่าสิทธิการเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 ข้อ 1 กำหนดว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและให้สิทธิการเช่าได้เช่าสถานที่ประกอบการค้าภายในอาคารศูนย์การค้าโครงการ "เซียร์สตรีท" ปรากฏรายละเอียดตามแผนผังสถานที่ เงื่อนไขการเช่าตามเอกสารแนบท้ายสัญญาและให้ถือว่าเป็นสาระสำคัญส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้ ซึ่งแผนผังแนบท้ายสัญญาและเงื่อนไขรายละเอียดที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ลงชื่อไว้ไม่มีการตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 ต้องก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ตามที่ได้โฆษณา ดังนั้น การที่โจทก์ตกลงกับจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เป็นการขายสิทธิการเช่าตามคำพรรณนาดังที่โจทก์ฎีกา โจทก์จะมาอ้างว่าจำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์เป็นการผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ การที่โจทก์เข้าอยู่ในพื้นที่ที่จองเช่าจากจำเลยที่ 1 ได้ทำการตกแต่งพื้นที่ทำการค้าและได้ลงมือทำการค้าแล้วระยะหนึ่งย่อมถือว่าโจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามสัญญาค่าสิทธิการเช่าบ้างแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าพร้อมทั้งชำระค่าสิทธิการเช่าที่ยังไม่ได้ชำระอีกจำนวน 2,880,000 บาท ภายในเวลาที่กำหนด โจทก์ไม่ชำระเงินค่าสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ ตามข้อ. 8 ของสัญญา ที่โจทก์ทำไว้กับจำเลยที่ 1 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 ริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วได้ แต่ข้อตกลงในส่วนนี้เป็นข้อยกเว้นผลของการเลิกสัญญาที่คู่กรณีไม่ต้องกลับคืนสู่สถานะเดิม จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้เทียบตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9514/2544 คดีระหว่างนางฉลอง โจทก์ บริษัทลิฟวิ่งสแตนดาร์ด กรุ๊ป จำกัด จำเลย เมื่อคำนึงถึงว่าโจทก์ได้จ่ายเงินให้จำเลยที่ 1 ไปแล้วก่อนจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาจำนวน 1,920,000 บาท หากให้จำเลยที่ 1 ริบเงินจำนวนนี้เสียทั้งหมดเบี้ยปรับย่อมจะสูงเกินส่วน สมควรให้จำเลยที่ 1 คืนเงินบางส่วนแก่โจทก์ และเมื่อพิเคราะห์แล้วถึงทางได้เสียของโจทก์ - จำเลยที่ 1 ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรให้จำเลยที่ 1 ริบเบี้ยปรับได้จำนวน 920,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์จำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่โจทก์ฎีกาให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตกแต่งร้านที่โจทก์ได้จ่ายไปจำนวน 900,000 บาท นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์ตกแต่งร้านเป็นไปเพื่อประโยชน์ของตนเอง จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องชดใช้เงินค่าตกแต่งร้านแก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ที่โจทก์ฎีกาต่อมาว่าจำเลยที่ 1 อ้างว่า มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 15 วัน มิฉะนั้นขอบอกเลิกสัญญากับโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่นำสืบว่า โจทก์ได้รับหนังสือของจำเลยที่ 1 เมื่อใด จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามหนังสือของจำเลยที่ 1 ภายในกำหนด การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ไม่สมบูรณ์และไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์เบิกความว่า หลังจากที่โจทก์เปิดร้านจำเลยที่ 1 ส่งหนังสือแจ้งให้ไปทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการและชำระค่าสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือ หนังสือดังกล่าวมาถึงโจทก์หลังครบกำหนด 15 วัน ตามหนังสือแล้วเท่ากับโจทก์ยอมรับแล้วว่า จำเลยที่ 1 มีหนังสือเตือนให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาและเลิกสัญญาถึงโจทก์ และจำเลยที่ 1 มีสำเนาหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการภายใน 15 วัน นับแต่ที่ได้รับแจ้งจากจำเลยที่ 1 มีใบรับฝากไปรษณียภัณฑ์ในประเทศที่เป็นหลักฐานว่าหนังสือนี้ได้ส่งแก่โจทก์แล้วมาแสดงต่อศาล จำเลยที่ 1 จึงนำสืบและแสดงหลักฐานว่ามีหนังสือเตือนให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการกับจำเลยที่ 1 แล้ว การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ฎีกาของโจทก์ข้อต่อมาที่ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์ ด้วยนั้น เห็นว่า แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 กรรมการของจำเลยที่ 1 จะลงชื่อในสัญญาค่าสิทธิการเช่าโดยไม่มีอำนาจกระทำการซึ่งไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองที่ต้องมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อร่วมกับกรรมการอื่นอีกหนึ่งคนซึ่งต้องมิใช่จำเลยที่ 3 และประทับตราสำคัญของบริษัทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ได้ให้สัตยาบันการกระทำดังกล่าวตามรายงานการประชุมกรรมการครั้งที่ 1/2538 จึงผูกพันจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823, 1167 จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นส่วนตัว ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน สำหรับฎีกาข้ออื่นของโจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า ไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 13 ธันวาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ(เอกชัย ชินณพงศ์-สมศักดิ์ จันทรา-เกียรติศักดิ์ เกียรติดำรง)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ