คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2542หลักกฎหมาย: ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารโจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวาจริง จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมา จึงไม่อาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 4,590,688.50 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 4,526,946.25 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ ให้ใช้ค่าภาษีอากรค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินในราคาซื้อขาย18,000,000 บาท ให้ถูกต้องตามกฎหมายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์โดยรับทราบเนื้อที่ดินจำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่ได้ตรวจสอบความถูกต้อง เพราะเห็นว่ารู้จักกับโจทก์มานานและเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือจึงตกลงจะซื้อจะขายในราคา 18,000,000 บาท ในเนื้อที่ดิน 167 ตารางวาต่อมาปลายเดือนพฤศจิกายน 2538 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์แล้ว จำเลยตรวจสอบเนื้อที่ดินที่จะซื้อขาย จึงทราบว่าที่ดินมีเนื้อที่เพียง 124 1/10 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้คิดคำนวณราคาที่ดินเป็นเนื้อที่125 ตารางวา เป็นเงิน 13,473,053.75 บาท หักเงินค่ามัดจำที่วางไว้แก่โจทก์จำนวน 2,000,000 บาท จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกเป็นเงิน 11,473,053.75 บาท จำเลยจึงชำระเงินเกินไป 97,005.99บาท นอกจากนั้นจำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรเกินไปกว่าที่ตกลงในสัญญาจำนวน 30,033.55 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์จะต้องชำระคืนให้แก่จำเลย 127,039.54 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2538 จนถึงวันยื่นคำให้การและฟ้องแย้งรวมระยะเวลา 70 วัน คิดเป็นดอกเบี้ย 1,827.28 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 128,866.82 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้ชำระเงินจำนวน 128,866.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จแก่จำเลยโจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 128,866.28 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จให้แก่จำเลยเนื่องจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นการซื้อขายแบบเหมารวมซึ่งจำเลยทราบสภาพ ทำเลที่ตั้ง อาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินอยู่แล้ว ขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลยในการชี้สองสถาน โจทก์และจำเลยตกลงคงเหลือประเด็นพิพาทเพียงว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเหมาหรือซื้อขายตามเนื้อที่ดินที่เป็นจริง โดยสละประเด็นพิพาทอื่นนอกจากนี้ทั้งหมดศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นการซื้อขายเหมาหรือไม่ ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 287 เนื้อที่ 167ตารางวา เป็นของนายสุนทร สุนทรหงษ์ ต่อมาปี 2506 นายสุนทรรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 1581 จำนวนเนื้อที่ 42 9/10ตารางวา คงเหลือเนื้อที่ 124 1/10 ตารางวา โดยในโฉนดหน้าแรกภายหลังแบ่งแยกแล้วยังปรากฏว่าที่ดินพิพาทคงมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวาตามเดิม ส่วนจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริงปรากฏในสารบัญจดทะเบียน ครั้นปี2519 นายสุนทรโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ตีใช้หนี้แก่ผู้เป็นเจ้าหนี้และโจทก์เป็นผู้รับโอนต่อมาในปีเดียวกัน เห็นว่า โจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของและผู้จะขายย่อมทราบความเป็นมาในจำนวนเนื้อที่ของที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ได้ดีกว่าจำเลยผู้จะซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การที่จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ในราคา 18,000,000 บาท นั้น จำเลยเบิกความว่าโจทก์ยืนยันว่าที่ดินที่จะขายมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้ตรวจสอบหน้าโฉนดแล้วพบว่ามีเนื้อที่ 167 ตารางวา ตามที่ตกลงจึงจ่ายเช็คให้โจทก์และในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ก็ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งพยานโจทก์ปากนายสุพจน์ รัตนะพิสิฐ น้องชายโจทก์ และเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์ กับตัวโจทก์เองก็เบิกความสอดคล้องกับพยานจำเลยว่า ในวันทำสัญญาที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาชุมพร โจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ซึ่งในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และนอกจากนี้โจทก์ยังได้เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เข้าใจว่าที่ดินของโจทก์มีเนื้อที่ 167ตารางวา ตามหน้าโฉนดซึ่งเป็นการเบิกความเจือสมและสอดคล้องกับพยานจำเลย จึงน่าเชื่อว่าโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่า ที่ดินพิพาทมีจำนวน167 ตารางวาจริง ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยเมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ไม่กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167ตารางวาในราคา 18,000,000 บาท หาใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาตามที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อปรากฏต่อมาว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบจำนวนตามที่ตกลงกัน และทั้งคู่กรณีได้จดทะเบียนซื้อขายกันแล้วตามเนื้อที่อันแท้จริงโดยคำนวณราคาตามส่วนที่ขาดไป จึงไม่ชอบที่โจทก์จะเรียกร้องฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อีก"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2542นาย สมศักดิ์ รัตนะพิสิฐโจทก์นาย สุรชิน ตันสูติชลจำเลย ป.พ.พ. ม. 368, ม. 453, ม. 456ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารโจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวาจริง จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมา จึงไม่อาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 4,590,688.50 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 4,526,946.25 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ ให้ใช้ค่าภาษีอากรค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินในราคาซื้อขาย18,000,000 บาท ให้ถูกต้องตามกฎหมายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์โดยรับทราบเนื้อที่ดินจำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่ได้ตรวจสอบความถูกต้อง เพราะเห็นว่ารู้จักกับโจทก์มานานและเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือจึงตกลงจะซื้อจะขายในราคา 18,000,000 บาท ในเนื้อที่ดิน 167 ตารางวาต่อมาปลายเดือนพฤศจิกายน 2538 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์แล้ว จำเลยตรวจสอบเนื้อที่ดินที่จะซื้อขาย จึงทราบว่าที่ดินมีเนื้อที่เพียง 124 1/10 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้คิดคำนวณราคาที่ดินเป็นเนื้อที่125 ตารางวา เป็นเงิน 13,473,053.75 บาท หักเงินค่ามัดจำที่วางไว้แก่โจทก์จำนวน 2,000,000 บาท จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกเป็นเงิน 11,473,053.75 บาท จำเลยจึงชำระเงินเกินไป 97,005.99บาท นอกจากนั้นจำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรเกินไปกว่าที่ตกลงในสัญญาจำนวน 30,033.55 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์จะต้องชำระคืนให้แก่จำเลย 127,039.54 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2538 จนถึงวันยื่นคำให้การและฟ้องแย้งรวมระยะเวลา 70 วัน คิดเป็นดอกเบี้ย 1,827.28 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 128,866.82 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้ชำระเงินจำนวน 128,866.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จแก่จำเลยโจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 128,866.28 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จให้แก่จำเลยเนื่องจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นการซื้อขายแบบเหมารวมซึ่งจำเลยทราบสภาพ ทำเลที่ตั้ง อาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินอยู่แล้ว ขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลยในการชี้สองสถาน โจทก์และจำเลยตกลงคงเหลือประเด็นพิพาทเพียงว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเหมาหรือซื้อขายตามเนื้อที่ดินที่เป็นจริง โดยสละประเด็นพิพาทอื่นนอกจากนี้ทั้งหมดศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นการซื้อขายเหมาหรือไม่ ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 287 เนื้อที่ 167ตารางวา เป็นของนายสุนทร สุนทรหงษ์ ต่อมาปี 2506 นายสุนทรรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 1581 จำนวนเนื้อที่ 42 9/10ตารางวา คงเหลือเนื้อที่ 124 1/10 ตารางวา โดยในโฉนดหน้าแรกภายหลังแบ่งแยกแล้วยังปรากฏว่าที่ดินพิพาทคงมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวาตามเดิม ส่วนจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริงปรากฏในสารบัญจดทะเบียน ครั้นปี2519 นายสุนทรโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ตีใช้หนี้แก่ผู้เป็นเจ้าหนี้และโจทก์เป็นผู้รับโอนต่อมาในปีเดียวกัน เห็นว่า โจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของและผู้จะขายย่อมทราบความเป็นมาในจำนวนเนื้อที่ของที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ได้ดีกว่าจำเลยผู้จะซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การที่จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ในราคา 18,000,000 บาท นั้น จำเลยเบิกความว่าโจทก์ยืนยันว่าที่ดินที่จะขายมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้ตรวจสอบหน้าโฉนดแล้วพบว่ามีเนื้อที่ 167 ตารางวา ตามที่ตกลงจึงจ่ายเช็คให้โจทก์และในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ก็ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งพยานโจทก์ปากนายสุพจน์ รัตนะพิสิฐ น้องชายโจทก์ และเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์ กับตัวโจทก์เองก็เบิกความสอดคล้องกับพยานจำเลยว่า ในวันทำสัญญาที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาชุมพร โจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ซึ่งในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และนอกจากนี้โจทก์ยังได้เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เข้าใจว่าที่ดินของโจทก์มีเนื้อที่ 167ตารางวา ตามหน้าโฉนดซึ่งเป็นการเบิกความเจือสมและสอดคล้องกับพยานจำเลย จึงน่าเชื่อว่าโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่า ที่ดินพิพาทมีจำนวน167 ตารางวาจริง ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยเมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ไม่กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167ตารางวาในราคา 18,000,000 บาท หาใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาตามที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อปรากฏต่อมาว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบจำนวนตามที่ตกลงกัน และทั้งคู่กรณีได้จดทะเบียนซื้อขายกันแล้วตามเนื้อที่อันแท้จริงโดยคำนวณราคาตามส่วนที่ขาดไป จึงไม่ชอบที่โจทก์จะเรียกร้องฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อีก"พิพากษายืน(สุวัตร์ สุขเกษม-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชนะ ภาสกานนท์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 4,590,688.50 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 4,526,946.25 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ ให้ใช้ค่าภาษีอากรค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินในราคาซื้อขาย18,000,000 บาท ให้ถูกต้องตามกฎหมายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์โดยรับทราบเนื้อที่ดินจำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่ได้ตรวจสอบความถูกต้อง เพราะเห็นว่ารู้จักกับโจทก์มานานและเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือจึงตกลงจะซื้อจะขายในราคา 18,000,000 บาท ในเนื้อที่ดิน 167 ตารางวาต่อมาปลายเดือนพฤศจิกายน 2538 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์แล้ว จำเลยตรวจสอบเนื้อที่ดินที่จะซื้อขาย จึงทราบว่าที่ดินมีเนื้อที่เพียง 124 1/10 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้คิดคำนวณราคาที่ดินเป็นเนื้อที่125 ตารางวา เป็นเงิน 13,473,053.75 บาท หักเงินค่ามัดจำที่วางไว้แก่โจทก์จำนวน 2,000,000 บาท จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกเป็นเงิน 11,473,053.75 บาท จำเลยจึงชำระเงินเกินไป 97,005.99บาท นอกจากนั้นจำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรเกินไปกว่าที่ตกลงในสัญญาจำนวน 30,033.55 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์จะต้องชำระคืนให้แก่จำเลย 127,039.54 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2538 จนถึงวันยื่นคำให้การและฟ้องแย้งรวมระยะเวลา 70 วัน คิดเป็นดอกเบี้ย 1,827.28 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 128,866.82 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้ชำระเงินจำนวน 128,866.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จแก่จำเลยโจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 128,866.28 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จให้แก่จำเลยเนื่องจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นการซื้อขายแบบเหมารวมซึ่งจำเลยทราบสภาพ ทำเลที่ตั้ง อาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินอยู่แล้ว ขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลยในการชี้สองสถาน โจทก์และจำเลยตกลงคงเหลือประเด็นพิพาทเพียงว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเหมาหรือซื้อขายตามเนื้อที่ดินที่เป็นจริง โดยสละประเด็นพิพาทอื่นนอกจากนี้ทั้งหมดศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นการซื้อขายเหมาหรือไม่ ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 287 เนื้อที่ 167ตารางวา เป็นของนายสุนทร สุนทรหงษ์ ต่อมาปี 2506 นายสุนทรรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 1581 จำนวนเนื้อที่ 42 9/10ตารางวา คงเหลือเนื้อที่ 124 1/10 ตารางวา โดยในโฉนดหน้าแรกภายหลังแบ่งแยกแล้วยังปรากฏว่าที่ดินพิพาทคงมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวาตามเดิม ส่วนจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริงปรากฏในสารบัญจดทะเบียน ครั้นปี2519 นายสุนทรโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ตีใช้หนี้แก่ผู้เป็นเจ้าหนี้และโจทก์เป็นผู้รับโอนต่อมาในปีเดียวกัน เห็นว่า โจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของและผู้จะขายย่อมทราบความเป็นมาในจำนวนเนื้อที่ของที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ได้ดีกว่าจำเลยผู้จะซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การที่จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ในราคา 18,000,000 บาท นั้น จำเลยเบิกความว่าโจทก์ยืนยันว่าที่ดินที่จะขายมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้ตรวจสอบหน้าโฉนดแล้วพบว่ามีเนื้อที่ 167 ตารางวา ตามที่ตกลงจึงจ่ายเช็คให้โจทก์และในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ก็ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งพยานโจทก์ปากนายสุพจน์ รัตนะพิสิฐ น้องชายโจทก์ และเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์ กับตัวโจทก์เองก็เบิกความสอดคล้องกับพยานจำเลยว่า ในวันทำสัญญาที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาชุมพร โจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ซึ่งในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และนอกจากนี้โจทก์ยังได้เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เข้าใจว่าที่ดินของโจทก์มีเนื้อที่ 167ตารางวา ตามหน้าโฉนดซึ่งเป็นการเบิกความเจือสมและสอดคล้องกับพยานจำเลย จึงน่าเชื่อว่าโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่า ที่ดินพิพาทมีจำนวน167 ตารางวาจริง ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยเมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ไม่กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167ตารางวาในราคา 18,000,000 บาท หาใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาตามที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อปรากฏต่อมาว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบจำนวนตามที่ตกลงกัน และทั้งคู่กรณีได้จดทะเบียนซื้อขายกันแล้วตามเนื้อที่อันแท้จริงโดยคำนวณราคาตามส่วนที่ขาดไป จึงไม่ชอบที่โจทก์จะเรียกร้องฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อีก"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2542นาย สมศักดิ์ รัตนะพิสิฐโจทก์นาย สุรชิน ตันสูติชลจำเลย ป.พ.พ. ม. 368, ม. 453, ม. 456ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารโจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวาจริง จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมา จึงไม่อาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 4,590,688.50 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 4,526,946.25 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ ให้ใช้ค่าภาษีอากรค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินในราคาซื้อขาย18,000,000 บาท ให้ถูกต้องตามกฎหมายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์โดยรับทราบเนื้อที่ดินจำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่ได้ตรวจสอบความถูกต้อง เพราะเห็นว่ารู้จักกับโจทก์มานานและเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือจึงตกลงจะซื้อจะขายในราคา 18,000,000 บาท ในเนื้อที่ดิน 167 ตารางวาต่อมาปลายเดือนพฤศจิกายน 2538 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์แล้ว จำเลยตรวจสอบเนื้อที่ดินที่จะซื้อขาย จึงทราบว่าที่ดินมีเนื้อที่เพียง 124 1/10 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้คิดคำนวณราคาที่ดินเป็นเนื้อที่125 ตารางวา เป็นเงิน 13,473,053.75 บาท หักเงินค่ามัดจำที่วางไว้แก่โจทก์จำนวน 2,000,000 บาท จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกเป็นเงิน 11,473,053.75 บาท จำเลยจึงชำระเงินเกินไป 97,005.99บาท นอกจากนั้นจำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรเกินไปกว่าที่ตกลงในสัญญาจำนวน 30,033.55 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์จะต้องชำระคืนให้แก่จำเลย 127,039.54 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2538 จนถึงวันยื่นคำให้การและฟ้องแย้งรวมระยะเวลา 70 วัน คิดเป็นดอกเบี้ย 1,827.28 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 128,866.82 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้ชำระเงินจำนวน 128,866.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จแก่จำเลยโจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 128,866.28 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จให้แก่จำเลยเนื่องจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นการซื้อขายแบบเหมารวมซึ่งจำเลยทราบสภาพ ทำเลที่ตั้ง อาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินอยู่แล้ว ขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลยในการชี้สองสถาน โจทก์และจำเลยตกลงคงเหลือประเด็นพิพาทเพียงว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเหมาหรือซื้อขายตามเนื้อที่ดินที่เป็นจริง โดยสละประเด็นพิพาทอื่นนอกจากนี้ทั้งหมดศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นการซื้อขายเหมาหรือไม่ ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 287 เนื้อที่ 167ตารางวา เป็นของนายสุนทร สุนทรหงษ์ ต่อมาปี 2506 นายสุนทรรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 1581 จำนวนเนื้อที่ 42 9/10ตารางวา คงเหลือเนื้อที่ 124 1/10 ตารางวา โดยในโฉนดหน้าแรกภายหลังแบ่งแยกแล้วยังปรากฏว่าที่ดินพิพาทคงมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวาตามเดิม ส่วนจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริงปรากฏในสารบัญจดทะเบียน ครั้นปี2519 นายสุนทรโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ตีใช้หนี้แก่ผู้เป็นเจ้าหนี้และโจทก์เป็นผู้รับโอนต่อมาในปีเดียวกัน เห็นว่า โจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของและผู้จะขายย่อมทราบความเป็นมาในจำนวนเนื้อที่ของที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ได้ดีกว่าจำเลยผู้จะซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การที่จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 287 ในราคา 18,000,000 บาท นั้น จำเลยเบิกความว่าโจทก์ยืนยันว่าที่ดินที่จะขายมีเนื้อที่จำนวน 167 ตารางวา ซึ่งจำเลยได้ตรวจสอบหน้าโฉนดแล้วพบว่ามีเนื้อที่ 167 ตารางวา ตามที่ตกลงจึงจ่ายเช็คให้โจทก์และในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ก็ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งพยานโจทก์ปากนายสุพจน์ รัตนะพิสิฐ น้องชายโจทก์ และเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์ กับตัวโจทก์เองก็เบิกความสอดคล้องกับพยานจำเลยว่า ในวันทำสัญญาที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาชุมพร โจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ซึ่งในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และนอกจากนี้โจทก์ยังได้เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เข้าใจว่าที่ดินของโจทก์มีเนื้อที่ 167ตารางวา ตามหน้าโฉนดซึ่งเป็นการเบิกความเจือสมและสอดคล้องกับพยานจำเลย จึงน่าเชื่อว่าโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่า ที่ดินพิพาทมีจำนวน167 ตารางวาจริง ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยเมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ไม่กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167ตารางวาในราคา 18,000,000 บาท หาใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาตามที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อปรากฏต่อมาว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบจำนวนตามที่ตกลงกัน และทั้งคู่กรณีได้จดทะเบียนซื้อขายกันแล้วตามเนื้อที่อันแท้จริงโดยคำนวณราคาตามส่วนที่ขาดไป จึงไม่ชอบที่โจทก์จะเรียกร้องฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อีก"พิพากษายืน(สุวัตร์ สุขเกษม-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชนะ ภาสกานนท์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ