คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1580/2524หลักกฎหมาย: พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 วรรคแรกบัญญัติว่า'ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบ พร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน....' เช่นนี้ ที่โจทก์เถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่านาทราบ จึงฟังไม่ขึ้นต. เจ้าของที่ดินพิพาททำหนังสือสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านาให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้ และจำเลยที่1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสามจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ต. ผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับต. ได้ไม่โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2521 นายเตรียม ศรีสวัสดิ์ สามีจำเลยที่ 2ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 145 เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ อยู่หมู่ที่ 3 ตำบลท่าฬ่อ อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ในราคา24,000 บาทแก่โจทก์โดยนายเตรียมได้รับเงินมัดจำค่าที่ดินไปจากโจทก์แล้ว 5,000 บาทกำหนดชำระเงินที่เหลือและจะทำการโอนในวันที่ 15 มีนาคม 2522 ต่อมาวันที่ 6 ตุลาคม 2521 นายเตรียมได้ไปทำการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1ผู้เป็นน้องสาวโดยมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ก่อน ทั้ง ๆ ที่จำเลยที่ 1 ก็ทราบถึงการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียมมาก่อนแล้ว จึงเป็นการกระทำอันไม่สุจริตต่อโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวให้นายเตรียมและจำเลยที่ 1 เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวแล้ว แต่บุคคลทั้งสองปฏิเสธ ต่อมาเมื่อกลางเดือนเมษายน 2522นายเตรียมถึงแก่กรรม จำเลยที่ 2 เป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายเตรียม และเป็นผู้ปกครองดูแลทรัพย์สินของนายเตรียม จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียม ให้จำเลยที่ 1 ไปขอจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่ศาลได้มีคำพิพากษาหากการจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เป็นการพ้นวิสัย ก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายเตรียมในราคา 30,000 บาท จดทะเบียนโอนสิทธิเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2521 จำเลยที่ 1ไม่ทราบว่านายเตรียมได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์มาก่อน จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมอยู่ก่อนแล้ว หากนายเตรียมจะขายที่ดินพิพาทก็ต้องบอกกล่าวจะขายให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 จำเลยที่ 1 รับซื้อที่ดินและจดทะเบียนโอนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1ที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 นายเตรียมนำที่ดินพิพาทไปขายให้โจทก์โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆียะขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ และเพิกถอนสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียม ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทจากจำเลยที่ 2โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทมิใช่สินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 รู้เห็นให้ความยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า การโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมและจำเลยที่ 1 เป็นไปโดยไม่สุจริต จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมให้นายเตรียมทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆียะกรรม โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ค้างอีก 19,000 บาทแก่จำเลยที่ 2 หากจำเลยที่ 2ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากการโอนทะเบียนเป็นการพ้นวิสัยก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ที่ 2 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ฟังว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่นาตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 4 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมและนายเตรียมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเตรียมจึงฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 คงมีสิทธิที่จะได้รับเงินมัดจำคืนจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นทายาทของนายเตรียม พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทไปจากจำเลยที่ 2โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฯลฯ ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517มาตรา 41 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่าจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้"และวรรคสี่บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ" เมื่อกฎหมายได้บัญญัติถึงวิธีการที่ผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งไปยังผู้เช่าไว้โดยชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ที่โจทก์ฎีกาเถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก็ได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น ฉะนั้น แม้นายเตรียมจะทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้และจำเลยที่ 1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสาม จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายเตรียมผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียมได้ไม่พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1580/2524นายแสวง ศรีสวัสดิ์โจทก์นางบุญช่วยหรือน้อย รักษาศักดิ์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237 พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ม. 41พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 วรรคแรกบัญญัติว่า'ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบ พร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน....' เช่นนี้ ที่โจทก์เถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่านาทราบ จึงฟังไม่ขึ้นต. เจ้าของที่ดินพิพาททำหนังสือสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านาให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้ และจำเลยที่1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสามจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ต. ผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับต. ได้ไม่โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2521 นายเตรียม ศรีสวัสดิ์ สามีจำเลยที่ 2ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 145 เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ อยู่หมู่ที่ 3 ตำบลท่าฬ่อ อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ในราคา24,000 บาทแก่โจทก์โดยนายเตรียมได้รับเงินมัดจำค่าที่ดินไปจากโจทก์แล้ว 5,000 บาทกำหนดชำระเงินที่เหลือและจะทำการโอนในวันที่ 15 มีนาคม 2522 ต่อมาวันที่ 6 ตุลาคม 2521 นายเตรียมได้ไปทำการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1ผู้เป็นน้องสาวโดยมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ก่อน ทั้ง ๆ ที่จำเลยที่ 1 ก็ทราบถึงการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียมมาก่อนแล้ว จึงเป็นการกระทำอันไม่สุจริตต่อโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวให้นายเตรียมและจำเลยที่ 1 เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวแล้ว แต่บุคคลทั้งสองปฏิเสธ ต่อมาเมื่อกลางเดือนเมษายน 2522นายเตรียมถึงแก่กรรม จำเลยที่ 2 เป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายเตรียม และเป็นผู้ปกครองดูแลทรัพย์สินของนายเตรียม จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียม ให้จำเลยที่ 1 ไปขอจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่ศาลได้มีคำพิพากษาหากการจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เป็นการพ้นวิสัย ก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายเตรียมในราคา 30,000 บาท จดทะเบียนโอนสิทธิเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2521 จำเลยที่ 1ไม่ทราบว่านายเตรียมได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์มาก่อน จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมอยู่ก่อนแล้ว หากนายเตรียมจะขายที่ดินพิพาทก็ต้องบอกกล่าวจะขายให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 จำเลยที่ 1 รับซื้อที่ดินและจดทะเบียนโอนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1ที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 นายเตรียมนำที่ดินพิพาทไปขายให้โจทก์โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆียะขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ และเพิกถอนสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียม ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทจากจำเลยที่ 2โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทมิใช่สินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 รู้เห็นให้ความยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า การโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมและจำเลยที่ 1 เป็นไปโดยไม่สุจริต จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมให้นายเตรียมทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆียะกรรม โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ค้างอีก 19,000 บาทแก่จำเลยที่ 2 หากจำเลยที่ 2ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากการโอนทะเบียนเป็นการพ้นวิสัยก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ที่ 2 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ฟังว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่นาตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 4 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมและนายเตรียมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเตรียมจึงฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 คงมีสิทธิที่จะได้รับเงินมัดจำคืนจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นทายาทของนายเตรียม พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทไปจากจำเลยที่ 2โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฯลฯ ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517มาตรา 41 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่าจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้"และวรรคสี่บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ" เมื่อกฎหมายได้บัญญัติถึงวิธีการที่ผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งไปยังผู้เช่าไว้โดยชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ที่โจทก์ฎีกาเถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก็ได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น ฉะนั้น แม้นายเตรียมจะทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้และจำเลยที่ 1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสาม จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายเตรียมผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียมได้ไม่พิพากษายืน(พินิจ สังขนันท์-ทวี กสิยพงศ์-ธาดา วัชรานันท์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2521 นายเตรียม ศรีสวัสดิ์ สามีจำเลยที่ 2ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 145 เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ อยู่หมู่ที่ 3 ตำบลท่าฬ่อ อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ในราคา24,000 บาทแก่โจทก์โดยนายเตรียมได้รับเงินมัดจำค่าที่ดินไปจากโจทก์แล้ว 5,000 บาทกำหนดชำระเงินที่เหลือและจะทำการโอนในวันที่ 15 มีนาคม 2522 ต่อมาวันที่ 6 ตุลาคม 2521 นายเตรียมได้ไปทำการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1ผู้เป็นน้องสาวโดยมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ก่อน ทั้ง ๆ ที่จำเลยที่ 1 ก็ทราบถึงการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียมมาก่อนแล้ว จึงเป็นการกระทำอันไม่สุจริตต่อโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวให้นายเตรียมและจำเลยที่ 1 เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวแล้ว แต่บุคคลทั้งสองปฏิเสธ ต่อมาเมื่อกลางเดือนเมษายน 2522นายเตรียมถึงแก่กรรม จำเลยที่ 2 เป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายเตรียม และเป็นผู้ปกครองดูแลทรัพย์สินของนายเตรียม จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียม ให้จำเลยที่ 1 ไปขอจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่ศาลได้มีคำพิพากษาหากการจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เป็นการพ้นวิสัย ก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายเตรียมในราคา 30,000 บาท จดทะเบียนโอนสิทธิเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2521 จำเลยที่ 1ไม่ทราบว่านายเตรียมได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์มาก่อน จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมอยู่ก่อนแล้ว หากนายเตรียมจะขายที่ดินพิพาทก็ต้องบอกกล่าวจะขายให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 จำเลยที่ 1 รับซื้อที่ดินและจดทะเบียนโอนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1ที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 นายเตรียมนำที่ดินพิพาทไปขายให้โจทก์โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆียะขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ และเพิกถอนสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียม ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทจากจำเลยที่ 2โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทมิใช่สินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 รู้เห็นให้ความยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า การโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมและจำเลยที่ 1 เป็นไปโดยไม่สุจริต จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมให้นายเตรียมทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆียะกรรม โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ค้างอีก 19,000 บาทแก่จำเลยที่ 2 หากจำเลยที่ 2ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากการโอนทะเบียนเป็นการพ้นวิสัยก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ที่ 2 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ฟังว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่นาตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 4 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมและนายเตรียมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเตรียมจึงฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 คงมีสิทธิที่จะได้รับเงินมัดจำคืนจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นทายาทของนายเตรียม พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทไปจากจำเลยที่ 2โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฯลฯ ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517มาตรา 41 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่าจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้"และวรรคสี่บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ" เมื่อกฎหมายได้บัญญัติถึงวิธีการที่ผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งไปยังผู้เช่าไว้โดยชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ที่โจทก์ฎีกาเถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก็ได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น ฉะนั้น แม้นายเตรียมจะทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้และจำเลยที่ 1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสาม จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายเตรียมผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียมได้ไม่พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1580/2524นายแสวง ศรีสวัสดิ์โจทก์นางบุญช่วยหรือน้อย รักษาศักดิ์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237 พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ม. 41พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 วรรคแรกบัญญัติว่า'ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบ พร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน....' เช่นนี้ ที่โจทก์เถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่านาทราบ จึงฟังไม่ขึ้นต. เจ้าของที่ดินพิพาททำหนังสือสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านาให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้ และจำเลยที่1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสามจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ต. ผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับต. ได้ไม่โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2521 นายเตรียม ศรีสวัสดิ์ สามีจำเลยที่ 2ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 145 เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ อยู่หมู่ที่ 3 ตำบลท่าฬ่อ อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ในราคา24,000 บาทแก่โจทก์โดยนายเตรียมได้รับเงินมัดจำค่าที่ดินไปจากโจทก์แล้ว 5,000 บาทกำหนดชำระเงินที่เหลือและจะทำการโอนในวันที่ 15 มีนาคม 2522 ต่อมาวันที่ 6 ตุลาคม 2521 นายเตรียมได้ไปทำการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1ผู้เป็นน้องสาวโดยมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ก่อน ทั้ง ๆ ที่จำเลยที่ 1 ก็ทราบถึงการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียมมาก่อนแล้ว จึงเป็นการกระทำอันไม่สุจริตต่อโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวให้นายเตรียมและจำเลยที่ 1 เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวแล้ว แต่บุคคลทั้งสองปฏิเสธ ต่อมาเมื่อกลางเดือนเมษายน 2522นายเตรียมถึงแก่กรรม จำเลยที่ 2 เป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายเตรียม และเป็นผู้ปกครองดูแลทรัพย์สินของนายเตรียม จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียม ให้จำเลยที่ 1 ไปขอจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่ศาลได้มีคำพิพากษาหากการจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เป็นการพ้นวิสัย ก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายเตรียมในราคา 30,000 บาท จดทะเบียนโอนสิทธิเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2521 จำเลยที่ 1ไม่ทราบว่านายเตรียมได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์มาก่อน จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมอยู่ก่อนแล้ว หากนายเตรียมจะขายที่ดินพิพาทก็ต้องบอกกล่าวจะขายให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 จำเลยที่ 1 รับซื้อที่ดินและจดทะเบียนโอนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1ที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 นายเตรียมนำที่ดินพิพาทไปขายให้โจทก์โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆียะขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ และเพิกถอนสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียม ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทจากจำเลยที่ 2โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทมิใช่สินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 รู้เห็นให้ความยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า การโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมและจำเลยที่ 1 เป็นไปโดยไม่สุจริต จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมให้นายเตรียมทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆียะกรรม โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ค้างอีก 19,000 บาทแก่จำเลยที่ 2 หากจำเลยที่ 2ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากการโอนทะเบียนเป็นการพ้นวิสัยก็ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 5,000 บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ที่ 2 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ฟังว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่นาตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 4 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมและนายเตรียมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเตรียมจึงฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ 1 คงมีสิทธิที่จะได้รับเงินมัดจำคืนจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นทายาทของนายเตรียม พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินมัดจำ 5,000 บาทไปจากจำเลยที่ 2โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฯลฯ ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517มาตรา 41 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่าจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้"และวรรคสี่บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ" เมื่อกฎหมายได้บัญญัติถึงวิธีการที่ผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งไปยังผู้เช่าไว้โดยชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ที่โจทก์ฎีกาเถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ทราบก็ได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น ฉะนั้น แม้นายเตรียมจะทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ 1 ให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้และจำเลยที่ 1 ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 41 วรรคสาม จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายเตรียมผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายเตรียมได้ไม่พิพากษายืน(พินิจ สังขนันท์-ทวี กสิยพงศ์-ธาดา วัชรานันท์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ