คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2045/2537หลักกฎหมาย: โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากัน สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือ ส่วนที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้นไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท จำเลยจึงนำสืบราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94คดีสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยให้เรียก นายคะแนน ประสมพล โจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกนางสาวสุพร แซ่ตั้ง โจทก์สำนวนหลังว่าจำเลยโจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวในราคา 100,000 บาท โดยตกลงกันว่าโจทก์จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยในวันที่ไปจดทะเบียนซื้อขายกัน เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันแล้ว จำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงเข้าไปปรับปรุงที่ดินเพื่อทำสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงตามวัตถุประสงค์ ต่อมาเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เจ้าพนักงานที่ดินได้ประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนด30 วันแล้วไม่มีผู้ใดคัดค้านโจทก์จึงติดต่อกับจำเลยให้ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพร้อมกับรับเงินค่าที่ดิน แต่จำเลยปฏิเสธว่าไม่ขายขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าว และรับเงินราคาที่ดินจากโจทก์จำนวน 100,000 บาท หากจำเลยไม่สามารถไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยสำนวนแรกให้การว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทในราคา 325,000 บาท โดยโจทก์จะขอชำระราคาที่ดินทั้งหมดหลังจากที่ประกาศกำหนด 30 วันแล้ว ครั้นประกาศครบกำหนด 30 วันแล้วโจทก์กลับเป็นฝ่ายผิดนัดไม่มาทำนิติกรรมขอรับโอนจากจำเลยและโจทก์เป็นฝ่ายขอผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกการขายที่ดินแปลงพิพาทแก่โจทก์แล้ว ถือว่าการซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยเพื่อนำไปดำเนินการค้าขายน้ำมันเชื้อเพลิงในราคา325,000 บาท ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ไปขอรับโอนที่ดินและชำระราคาโจทก์ได้บอกเลิกการขายแก่จำเลย แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกไปจากที่ดินของโจทก์ กลับนำทรัพย์สินต่าง ๆ เข้าไปติดตั้งในที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งยืนยันให้ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนให้กับโจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้จำเลยหรือบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินอีกต่อไปจำเลยสำนวนหลังให้การว่า โจทก์ได้ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยในราคา 100,000 บาท โจทก์ไม่เคยนัดให้จำเลยไปรับโอนที่ดินจำเลยอยู่ในที่ดินแปลงพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและด้วยความยินยอมของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่โจทก์และให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไปเสียจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทะเบียนการครอบครองเลขที่ 5 ตำบลศรีสุทโธ อำเภอบ้านดุงจังหวัดอุดรธานี และให้โจทก์ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่จำเลยในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารโจทก์เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไปให้ยกฟ้องโจทก์ คำขออื่นให้ยกเสียโจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันเมื่อต้นเดือนกันยายน 2529 และจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ต่อมาวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการสอบสวนสิทธิในที่ดินประเภทขายที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9 เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินประกาศตามระเบียบครบกำหนด 30 วันแล้ว ไม่มีการจดทะเบียนซื้อขาย โดยจำเลยเป็นฝ่ายแจ้งยกเลิกการขายตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.5 มีปัญหาจะต้องพิจารณาตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมิใช่จำนวน 100,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.14 แต่เป็นราคาตามที่จำเลยนำสืบ เป็นการรับฟังพยานหลักฐานที่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เพราะเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทฉบับอื่นอีก จึงรับฟังได้ว่าเอกสารหมาย จ.14 เป็นหลักฐานสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย นั้น เห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากันสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9จึงเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทคำพิพากษาฎีกาที่โจทก์อ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ จำเลยจึงนำสืบถึงราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2045/2537นาย คะแนน ประ สม พลโจทก์นางสาว สุพร แซ่ ตั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94 โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากัน สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือ ส่วนที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้นไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท จำเลยจึงนำสืบราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94คดีสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยให้เรียก นายคะแนน ประสมพล โจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกนางสาวสุพร แซ่ตั้ง โจทก์สำนวนหลังว่าจำเลยโจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวในราคา 100,000 บาท โดยตกลงกันว่าโจทก์จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยในวันที่ไปจดทะเบียนซื้อขายกัน เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันแล้ว จำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงเข้าไปปรับปรุงที่ดินเพื่อทำสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงตามวัตถุประสงค์ ต่อมาเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เจ้าพนักงานที่ดินได้ประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนด30 วันแล้วไม่มีผู้ใดคัดค้านโจทก์จึงติดต่อกับจำเลยให้ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพร้อมกับรับเงินค่าที่ดิน แต่จำเลยปฏิเสธว่าไม่ขายขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าว และรับเงินราคาที่ดินจากโจทก์จำนวน 100,000 บาท หากจำเลยไม่สามารถไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยสำนวนแรกให้การว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทในราคา 325,000 บาท โดยโจทก์จะขอชำระราคาที่ดินทั้งหมดหลังจากที่ประกาศกำหนด 30 วันแล้ว ครั้นประกาศครบกำหนด 30 วันแล้วโจทก์กลับเป็นฝ่ายผิดนัดไม่มาทำนิติกรรมขอรับโอนจากจำเลยและโจทก์เป็นฝ่ายขอผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกการขายที่ดินแปลงพิพาทแก่โจทก์แล้ว ถือว่าการซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยเพื่อนำไปดำเนินการค้าขายน้ำมันเชื้อเพลิงในราคา325,000 บาท ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ไปขอรับโอนที่ดินและชำระราคาโจทก์ได้บอกเลิกการขายแก่จำเลย แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกไปจากที่ดินของโจทก์ กลับนำทรัพย์สินต่าง ๆ เข้าไปติดตั้งในที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งยืนยันให้ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนให้กับโจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้จำเลยหรือบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินอีกต่อไปจำเลยสำนวนหลังให้การว่า โจทก์ได้ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยในราคา 100,000 บาท โจทก์ไม่เคยนัดให้จำเลยไปรับโอนที่ดินจำเลยอยู่ในที่ดินแปลงพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและด้วยความยินยอมของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่โจทก์และให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไปเสียจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทะเบียนการครอบครองเลขที่ 5 ตำบลศรีสุทโธ อำเภอบ้านดุงจังหวัดอุดรธานี และให้โจทก์ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่จำเลยในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารโจทก์เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไปให้ยกฟ้องโจทก์ คำขออื่นให้ยกเสียโจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันเมื่อต้นเดือนกันยายน 2529 และจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ต่อมาวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการสอบสวนสิทธิในที่ดินประเภทขายที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9 เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินประกาศตามระเบียบครบกำหนด 30 วันแล้ว ไม่มีการจดทะเบียนซื้อขาย โดยจำเลยเป็นฝ่ายแจ้งยกเลิกการขายตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.5 มีปัญหาจะต้องพิจารณาตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมิใช่จำนวน 100,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.14 แต่เป็นราคาตามที่จำเลยนำสืบ เป็นการรับฟังพยานหลักฐานที่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เพราะเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทฉบับอื่นอีก จึงรับฟังได้ว่าเอกสารหมาย จ.14 เป็นหลักฐานสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย นั้น เห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากันสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9จึงเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทคำพิพากษาฎีกาที่โจทก์อ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ จำเลยจึงนำสืบถึงราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94"พิพากษายืน(ธวัชชัย พิทักษ์พล-มีพาศน์ โปตระนันทน์-สมปอง เสนเนียม)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เป็นบทบัญญัติที่ห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังพยานบุคคล ในกรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง จะนำสืบว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้นอีก ตามคำพิพากษาฎีกาที่หมายเหตุนี้มีปัญหาพิพาทขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเกี่ยวกับราคาที่ซื้อขายที่ดินกันว่ามีจำนวนเท่าใด และจะนำสืบพยานบุคคลเกี่ยวกับราคาที่ซื้อขายกันได้เพียงใด ข้อเท็จจริงในคดีฟังเป็นข้อยุติว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อเข้าทำการปรับปรุงที่ดิน และตกลงที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนและชำระราคากันภายหลัง สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองจะต้องปฏิบัติอย่างใดอย่างหนึ่งในสามประการ ดังนี้ 1. มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือ 2. วางประจำ (วางมัดจำ) หรือ 3. ชำระหนี้บางส่วน ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุ ข้ออ้างที่โจทก์อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาฟ้องร้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายคือบรรยายในคำฟ้องว่า มีการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ซึ่งถือเป็นการชำระหนี้อย่างหนึ่งตามหน้าที่ของผู้ขายโจทก์สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามข้อ 3 แล้ว ดังนั้นคดีนี้จึงไม่ใช่คดีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงอันจะต้องห้ามมิให้รับฟังพยานบุคคลแก้ไข เพิ่มเติม เปลี่ยนแปลงเอกสาร สำหรับราคาที่ดินที่ระบุไว้ในคำขอยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคำขอดังกล่าวมิใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้นก็ด้วยเหตุว่า ในการปฏิบัติคู่สัญญาที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานจะต้องยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิซึ่งแบบคำขอนี้ทางกรมที่ดินกำหนดเรียกว่าคำขอยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) โดยเฉพาะการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่เกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่เป็นเพียง น.ส.3 จะต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน 30 วัน คู่สัญญาจะยื่นคำขอ ท.ด.1 นี้ต่อเจ้าพนักงานก่อน เจ้าพนักงานจึงจะดำเนินการประกาศการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในแบบคำขอ ท.ด.1 นี้จะมีข้อความระบุประเภทของนิติกรรมสัญญาที่คู่สัญญาประสงค์จะขอให้จดทะเบียนหากเป็นการซื้อขายจะต้องระบุราคาไว้ด้วย กรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ก็เช่นกัน มีการยื่นแบบคำขอ ท.ด.1 ระบุราคาที่ซื้อขายกันเพียง100,000 บาท ราคาที่ระบุนี้เจ้าพนักงานที่ดินจะนำมาเป็นเกณฑ์ในการคิดคำนวณ ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ทางปฏิบัติคู่สัญญาจึงระบุต่ำกว่าที่เป็นจริงคำขอ ท.ด.1 นี้ เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันสมบูรณ์แล้ว จึงมิใช่เป็นหลักฐานสัญญาจะซื้อจะขาย คงเป็นเพียงคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนให้เท่านั้น ราคาที่ระบุไว้นี้คู่ความจึงสามารถนำสืบพยานบุคคลถึงราคาที่แท้จริงได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เกี่ยวกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 มีส่วนเกี่ยวข้องและมีปัญหาพิพาทขึ้นมาสู่ศาลเสมอ และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจดังนี้ 1. หากเป็นกรณีที่คู่สัญญามุ่งจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือแม้มีการวางมัดจำด้วยก็เป็นเพียงส่วนหนึ่งของสัญญาเท่านั้นมิใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำโจทก์หรือจำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนหรือจำเลยจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อกำหนดของกรมทางหลวงเสียก่อนนอกเหนือจากสัญญา หรือจำเลยจะนำสืบว่ามัดจำที่วางไว้มากหรือน้อยกว่าที่ระบุในสัญญาไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1545/2492,3088/2526,3052/2528,4475/2528) 2. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระบุราคาซื้อขายไว้ชัดแจ้งว่าเป็นเงิน 240,000 บาท และมิได้กำหนดเรื่องที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมในการโอนค่าภาษีเงินได้ และค่าอากรรับเงินแต่ฝ่ายเดียวเช่นนี้ จำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่าราคาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นเงิน 600,000 บาท และมีข้อตกลงดังกล่าวหาได้ไม่เพราะเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2955/2532) 3. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุว่า จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 40,000 บาท ชำระเงินแล้ว 10,000 บาท ภายในกำหนดเวลาเท่าใดการที่โจทก์นำพยานบุคคลสืบถึงกำหนดเวลาที่ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือจึงเป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนไม่เป็นการนำสืบแก้ไขเพิ่มเติมเอกสาร คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1174-1175/2533) 4. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 บัญญัติห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสาร หรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติม หรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การที่นำสืบถึงบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินตลอดจนเงื่อนไขการชำระราคาที่ดินอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3035/2533) สมกุมชาดคำพิพากษา: คดีสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยให้เรียก นายคะแนน ประสมพล โจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกนางสาวสุพร แซ่ตั้ง โจทก์สำนวนหลังว่าจำเลยโจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวในราคา 100,000 บาท โดยตกลงกันว่าโจทก์จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยในวันที่ไปจดทะเบียนซื้อขายกัน เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันแล้ว จำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงเข้าไปปรับปรุงที่ดินเพื่อทำสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงตามวัตถุประสงค์ ต่อมาเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เจ้าพนักงานที่ดินได้ประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนด30 วันแล้วไม่มีผู้ใดคัดค้านโจทก์จึงติดต่อกับจำเลยให้ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพร้อมกับรับเงินค่าที่ดิน แต่จำเลยปฏิเสธว่าไม่ขายขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าว และรับเงินราคาที่ดินจากโจทก์จำนวน 100,000 บาท หากจำเลยไม่สามารถไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยสำนวนแรกให้การว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทในราคา 325,000 บาท โดยโจทก์จะขอชำระราคาที่ดินทั้งหมดหลังจากที่ประกาศกำหนด 30 วันแล้ว ครั้นประกาศครบกำหนด 30 วันแล้วโจทก์กลับเป็นฝ่ายผิดนัดไม่มาทำนิติกรรมขอรับโอนจากจำเลยและโจทก์เป็นฝ่ายขอผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกการขายที่ดินแปลงพิพาทแก่โจทก์แล้ว ถือว่าการซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยเพื่อนำไปดำเนินการค้าขายน้ำมันเชื้อเพลิงในราคา325,000 บาท ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ไปขอรับโอนที่ดินและชำระราคาโจทก์ได้บอกเลิกการขายแก่จำเลย แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกไปจากที่ดินของโจทก์ กลับนำทรัพย์สินต่าง ๆ เข้าไปติดตั้งในที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งยืนยันให้ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนให้กับโจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้จำเลยหรือบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินอีกต่อไปจำเลยสำนวนหลังให้การว่า โจทก์ได้ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยในราคา 100,000 บาท โจทก์ไม่เคยนัดให้จำเลยไปรับโอนที่ดินจำเลยอยู่ในที่ดินแปลงพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและด้วยความยินยอมของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่โจทก์และให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไปเสียจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทะเบียนการครอบครองเลขที่ 5 ตำบลศรีสุทโธ อำเภอบ้านดุงจังหวัดอุดรธานี และให้โจทก์ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่จำเลยในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารโจทก์เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไปให้ยกฟ้องโจทก์ คำขออื่นให้ยกเสียโจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันเมื่อต้นเดือนกันยายน 2529 และจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ต่อมาวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการสอบสวนสิทธิในที่ดินประเภทขายที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9 เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินประกาศตามระเบียบครบกำหนด 30 วันแล้ว ไม่มีการจดทะเบียนซื้อขาย โดยจำเลยเป็นฝ่ายแจ้งยกเลิกการขายตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.5 มีปัญหาจะต้องพิจารณาตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมิใช่จำนวน 100,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.14 แต่เป็นราคาตามที่จำเลยนำสืบ เป็นการรับฟังพยานหลักฐานที่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เพราะเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทฉบับอื่นอีก จึงรับฟังได้ว่าเอกสารหมาย จ.14 เป็นหลักฐานสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย นั้น เห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากันสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9จึงเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทคำพิพากษาฎีกาที่โจทก์อ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ จำเลยจึงนำสืบถึงราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2045/2537นาย คะแนน ประ สม พลโจทก์นางสาว สุพร แซ่ ตั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94 โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากัน สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือ ส่วนที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้นไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท จำเลยจึงนำสืบราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94คดีสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยให้เรียก นายคะแนน ประสมพล โจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกนางสาวสุพร แซ่ตั้ง โจทก์สำนวนหลังว่าจำเลยโจทก์สำนวนแรกฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวในราคา 100,000 บาท โดยตกลงกันว่าโจทก์จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยในวันที่ไปจดทะเบียนซื้อขายกัน เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันแล้ว จำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์โจทก์จึงเข้าไปปรับปรุงที่ดินเพื่อทำสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงตามวัตถุประสงค์ ต่อมาเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เจ้าพนักงานที่ดินได้ประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนด30 วันแล้วไม่มีผู้ใดคัดค้านโจทก์จึงติดต่อกับจำเลยให้ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพร้อมกับรับเงินค่าที่ดิน แต่จำเลยปฏิเสธว่าไม่ขายขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าว และรับเงินราคาที่ดินจากโจทก์จำนวน 100,000 บาท หากจำเลยไม่สามารถไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยสำนวนแรกให้การว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทในราคา 325,000 บาท โดยโจทก์จะขอชำระราคาที่ดินทั้งหมดหลังจากที่ประกาศกำหนด 30 วันแล้ว ครั้นประกาศครบกำหนด 30 วันแล้วโจทก์กลับเป็นฝ่ายผิดนัดไม่มาทำนิติกรรมขอรับโอนจากจำเลยและโจทก์เป็นฝ่ายขอผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกการขายที่ดินแปลงพิพาทแก่โจทก์แล้ว ถือว่าการซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงโจทก์สำนวนหลังฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 5 โจทก์ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยเพื่อนำไปดำเนินการค้าขายน้ำมันเชื้อเพลิงในราคา325,000 บาท ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ไปขอรับโอนที่ดินและชำระราคาโจทก์ได้บอกเลิกการขายแก่จำเลย แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกไปจากที่ดินของโจทก์ กลับนำทรัพย์สินต่าง ๆ เข้าไปติดตั้งในที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งยืนยันให้ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนให้กับโจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้จำเลยหรือบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินอีกต่อไปจำเลยสำนวนหลังให้การว่า โจทก์ได้ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยในราคา 100,000 บาท โจทก์ไม่เคยนัดให้จำเลยไปรับโอนที่ดินจำเลยอยู่ในที่ดินแปลงพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและด้วยความยินยอมของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่โจทก์และให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไปเสียจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทะเบียนการครอบครองเลขที่ 5 ตำบลศรีสุทโธ อำเภอบ้านดุงจังหวัดอุดรธานี และให้โจทก์ส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่จำเลยในสภาพที่เรียบร้อยและห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารโจทก์เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไปให้ยกฟ้องโจทก์ คำขออื่นให้ยกเสียโจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันเมื่อต้นเดือนกันยายน 2529 และจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ต่อมาวันที่ 23 กันยายน 2529 โจทก์จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการสอบสวนสิทธิในที่ดินประเภทขายที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9 เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินประกาศตามระเบียบครบกำหนด 30 วันแล้ว ไม่มีการจดทะเบียนซื้อขาย โดยจำเลยเป็นฝ่ายแจ้งยกเลิกการขายตามเอกสารหมาย ล.1และ ล.5 มีปัญหาจะต้องพิจารณาตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทมิใช่จำนวน 100,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.14 แต่เป็นราคาตามที่จำเลยนำสืบ เป็นการรับฟังพยานหลักฐานที่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เพราะเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทฉบับอื่นอีก จึงรับฟังได้ว่าเอกสารหมาย จ.14 เป็นหลักฐานสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย นั้น เห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทโดยมิได้มุ่งหมายจะทำหลักฐานกันเป็นหนังสือ เมื่อจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่ที่ได้ตกลงทำสัญญากันสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ในแบบที่ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้โดยไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.14 หรือ ล.9จึงเป็นเพียงพฤติการณ์ที่คู่กรณีแสดงเจตนาจะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทคำพิพากษาฎีกาที่โจทก์อ้างข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ จำเลยจึงนำสืบถึงราคาที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94"พิพากษายืน(ธวัชชัย พิทักษ์พล-มีพาศน์ โปตระนันทน์-สมปอง เสนเนียม)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เป็นบทบัญญัติที่ห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังพยานบุคคล ในกรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง จะนำสืบว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้นอีก ตามคำพิพากษาฎีกาที่หมายเหตุนี้มีปัญหาพิพาทขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเกี่ยวกับราคาที่ซื้อขายที่ดินกันว่ามีจำนวนเท่าใด และจะนำสืบพยานบุคคลเกี่ยวกับราคาที่ซื้อขายกันได้เพียงใด ข้อเท็จจริงในคดีฟังเป็นข้อยุติว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อเข้าทำการปรับปรุงที่ดิน และตกลงที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนและชำระราคากันภายหลัง สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองจะต้องปฏิบัติอย่างใดอย่างหนึ่งในสามประการ ดังนี้ 1. มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือ 2. วางประจำ (วางมัดจำ) หรือ 3. ชำระหนี้บางส่วน ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุ ข้ออ้างที่โจทก์อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาฟ้องร้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายคือบรรยายในคำฟ้องว่า มีการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ซึ่งถือเป็นการชำระหนี้อย่างหนึ่งตามหน้าที่ของผู้ขายโจทก์สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามข้อ 3 แล้ว ดังนั้นคดีนี้จึงไม่ใช่คดีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงอันจะต้องห้ามมิให้รับฟังพยานบุคคลแก้ไข เพิ่มเติม เปลี่ยนแปลงเอกสาร สำหรับราคาที่ดินที่ระบุไว้ในคำขอยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคำขอดังกล่าวมิใช่หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้นก็ด้วยเหตุว่า ในการปฏิบัติคู่สัญญาที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานจะต้องยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิซึ่งแบบคำขอนี้ทางกรมที่ดินกำหนดเรียกว่าคำขอยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) โดยเฉพาะการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่เกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่เป็นเพียง น.ส.3 จะต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน 30 วัน คู่สัญญาจะยื่นคำขอ ท.ด.1 นี้ต่อเจ้าพนักงานก่อน เจ้าพนักงานจึงจะดำเนินการประกาศการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในแบบคำขอ ท.ด.1 นี้จะมีข้อความระบุประเภทของนิติกรรมสัญญาที่คู่สัญญาประสงค์จะขอให้จดทะเบียนหากเป็นการซื้อขายจะต้องระบุราคาไว้ด้วย กรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ก็เช่นกัน มีการยื่นแบบคำขอ ท.ด.1 ระบุราคาที่ซื้อขายกันเพียง100,000 บาท ราคาที่ระบุนี้เจ้าพนักงานที่ดินจะนำมาเป็นเกณฑ์ในการคิดคำนวณ ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ทางปฏิบัติคู่สัญญาจึงระบุต่ำกว่าที่เป็นจริงคำขอ ท.ด.1 นี้ เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันสมบูรณ์แล้ว จึงมิใช่เป็นหลักฐานสัญญาจะซื้อจะขาย คงเป็นเพียงคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนให้เท่านั้น ราคาที่ระบุไว้นี้คู่ความจึงสามารถนำสืบพยานบุคคลถึงราคาที่แท้จริงได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เกี่ยวกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 มีส่วนเกี่ยวข้องและมีปัญหาพิพาทขึ้นมาสู่ศาลเสมอ และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจดังนี้ 1. หากเป็นกรณีที่คู่สัญญามุ่งจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือแม้มีการวางมัดจำด้วยก็เป็นเพียงส่วนหนึ่งของสัญญาเท่านั้นมิใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำโจทก์หรือจำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนหรือจำเลยจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อกำหนดของกรมทางหลวงเสียก่อนนอกเหนือจากสัญญา หรือจำเลยจะนำสืบว่ามัดจำที่วางไว้มากหรือน้อยกว่าที่ระบุในสัญญาไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1545/2492,3088/2526,3052/2528,4475/2528) 2. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระบุราคาซื้อขายไว้ชัดแจ้งว่าเป็นเงิน 240,000 บาท และมิได้กำหนดเรื่องที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมในการโอนค่าภาษีเงินได้ และค่าอากรรับเงินแต่ฝ่ายเดียวเช่นนี้ จำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่าราคาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นเงิน 600,000 บาท และมีข้อตกลงดังกล่าวหาได้ไม่เพราะเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2955/2532) 3. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุว่า จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 40,000 บาท ชำระเงินแล้ว 10,000 บาท ภายในกำหนดเวลาเท่าใดการที่โจทก์นำพยานบุคคลสืบถึงกำหนดเวลาที่ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือจึงเป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนไม่เป็นการนำสืบแก้ไขเพิ่มเติมเอกสาร คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1174-1175/2533) 4. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 บัญญัติห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสาร หรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติม หรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การที่นำสืบถึงบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินตลอดจนเงื่อนไขการชำระราคาที่ดินอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3035/2533) สมกุมชาด