คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1092/2513หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่า ระยะ 6 ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 100 บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 2,000 บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท หลังจากครบระยะ 6 ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่ขณะที่ยอมให้เช่า (อ้างฎีกาที่ 1543/2493)คดีนี้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกที่เช่า มิให้มาเกี่ยวข้องและให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ผิดนัดไม่ได้ชำระรวม ๕๒,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ จำเลยให้การสู้คดี ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าห้องพิพาทกันไว้จริง บัดนี้จำเลยได้อยู่ในห้องพิพาทมาครบ ๖ ปี ตามสัญญาเช่านั้นแล้ว และกำลังอยู่ในระยะเวลาหลังจากเช่ามาครบ ๖ ปีตามสัญญาเช่าข้อ ๑๖ ซึ่งกำหนดไว้ว่า จำเลยจะต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้ คงยืนยันและส่งค่าเช่าให้แก่โจทก์ในอัตราเดิมที่เสียในระหว่าง ๖ ปีแรก คือ เดือนละ ๑๐๐ บาทอยู่ตลอดมา และจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเต็มอย่างเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้มากว่าสองงวดติด ๆ กันแล้ว ปัญหามีว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าและเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนั้นได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่าระยะ ๖ ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๑๐๐ บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทหลังจากครบระยะ ๖ ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่เดิมขณะที่จะยอมให้เช่า โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาได้ตามนั้น เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระตามจำนวนนี้และคงค้างชำระมาเกินสองงวดติด ๆ กัน ความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ที่หากว่าจะมีอยู่ ก็ย่อมหมดไปเพราะเหตุจากการติดค้างค่าเช่านั่นเอง โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาขอให้ขับไล่และเรียกค่าเช่าค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทที่ติดค้างกันในตอนหลังนี้ได้ ทั้งนี้ โดยนัยฎีกาที่ ๑๕๔๓/๒๔๙๓ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1092/2513นายเชวง เคียงศิริโจทก์นายเต็กซิว แซ่กิ้มล. พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ม. 11สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่า ระยะ 6 ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 100 บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 2,000 บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท หลังจากครบระยะ 6 ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่ขณะที่ยอมให้เช่า (อ้างฎีกาที่ 1543/2493)คดีนี้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกที่เช่า มิให้มาเกี่ยวข้องและให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ผิดนัดไม่ได้ชำระรวม ๕๒,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ จำเลยให้การสู้คดี ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าห้องพิพาทกันไว้จริง บัดนี้จำเลยได้อยู่ในห้องพิพาทมาครบ ๖ ปี ตามสัญญาเช่านั้นแล้ว และกำลังอยู่ในระยะเวลาหลังจากเช่ามาครบ ๖ ปีตามสัญญาเช่าข้อ ๑๖ ซึ่งกำหนดไว้ว่า จำเลยจะต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้ คงยืนยันและส่งค่าเช่าให้แก่โจทก์ในอัตราเดิมที่เสียในระหว่าง ๖ ปีแรก คือ เดือนละ ๑๐๐ บาทอยู่ตลอดมา และจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเต็มอย่างเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้มากว่าสองงวดติด ๆ กันแล้ว ปัญหามีว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าและเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนั้นได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่าระยะ ๖ ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๑๐๐ บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทหลังจากครบระยะ ๖ ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่เดิมขณะที่จะยอมให้เช่า โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาได้ตามนั้น เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระตามจำนวนนี้และคงค้างชำระมาเกินสองงวดติด ๆ กัน ความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ที่หากว่าจะมีอยู่ ก็ย่อมหมดไปเพราะเหตุจากการติดค้างค่าเช่านั่นเอง โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาขอให้ขับไล่และเรียกค่าเช่าค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทที่ติดค้างกันในตอนหลังนี้ได้ ทั้งนี้ โดยนัยฎีกาที่ ๑๕๔๓/๒๔๙๓ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(เฉลิม ทัตภิรมย์-จินตา บุณยอาคม-สวัสดิ์ ภู่งาม)ศาลแพ่ง - นายสุรเจตน์ วิชิตชลชัยศาลอุทธรณ์ - นายประเสริฐ สุนทรนันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีนี้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกที่เช่า มิให้มาเกี่ยวข้องและให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ผิดนัดไม่ได้ชำระรวม ๕๒,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ จำเลยให้การสู้คดี ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าห้องพิพาทกันไว้จริง บัดนี้จำเลยได้อยู่ในห้องพิพาทมาครบ ๖ ปี ตามสัญญาเช่านั้นแล้ว และกำลังอยู่ในระยะเวลาหลังจากเช่ามาครบ ๖ ปีตามสัญญาเช่าข้อ ๑๖ ซึ่งกำหนดไว้ว่า จำเลยจะต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้ คงยืนยันและส่งค่าเช่าให้แก่โจทก์ในอัตราเดิมที่เสียในระหว่าง ๖ ปีแรก คือ เดือนละ ๑๐๐ บาทอยู่ตลอดมา และจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเต็มอย่างเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้มากว่าสองงวดติด ๆ กันแล้ว ปัญหามีว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าและเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนั้นได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่าระยะ ๖ ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๑๐๐ บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทหลังจากครบระยะ ๖ ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่เดิมขณะที่จะยอมให้เช่า โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาได้ตามนั้น เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระตามจำนวนนี้และคงค้างชำระมาเกินสองงวดติด ๆ กัน ความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ที่หากว่าจะมีอยู่ ก็ย่อมหมดไปเพราะเหตุจากการติดค้างค่าเช่านั่นเอง โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาขอให้ขับไล่และเรียกค่าเช่าค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทที่ติดค้างกันในตอนหลังนี้ได้ ทั้งนี้ โดยนัยฎีกาที่ ๑๕๔๓/๒๔๙๓ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1092/2513นายเชวง เคียงศิริโจทก์นายเต็กซิว แซ่กิ้มล. พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ม. 11สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่า ระยะ 6 ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 100 บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 2,000 บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท หลังจากครบระยะ 6 ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่ขณะที่ยอมให้เช่า (อ้างฎีกาที่ 1543/2493)คดีนี้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกที่เช่า มิให้มาเกี่ยวข้องและให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ผิดนัดไม่ได้ชำระรวม ๕๒,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ จำเลยให้การสู้คดี ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าห้องพิพาทกันไว้จริง บัดนี้จำเลยได้อยู่ในห้องพิพาทมาครบ ๖ ปี ตามสัญญาเช่านั้นแล้ว และกำลังอยู่ในระยะเวลาหลังจากเช่ามาครบ ๖ ปีตามสัญญาเช่าข้อ ๑๖ ซึ่งกำหนดไว้ว่า จำเลยจะต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้ คงยืนยันและส่งค่าเช่าให้แก่โจทก์ในอัตราเดิมที่เสียในระหว่าง ๖ ปีแรก คือ เดือนละ ๑๐๐ บาทอยู่ตลอดมา และจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเต็มอย่างเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนี้มากว่าสองงวดติด ๆ กันแล้ว ปัญหามีว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าและเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายในอัตราเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทนั้นได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่าระยะ ๖ ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๑๐๐ บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทหลังจากครบระยะ ๖ ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่เดิมขณะที่จะยอมให้เช่า โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาได้ตามนั้น เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระตามจำนวนนี้และคงค้างชำระมาเกินสองงวดติด ๆ กัน ความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ที่หากว่าจะมีอยู่ ก็ย่อมหมดไปเพราะเหตุจากการติดค้างค่าเช่านั่นเอง โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาขอให้ขับไล่และเรียกค่าเช่าค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทที่ติดค้างกันในตอนหลังนี้ได้ ทั้งนี้ โดยนัยฎีกาที่ ๑๕๔๓/๒๔๙๓ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(เฉลิม ทัตภิรมย์-จินตา บุณยอาคม-สวัสดิ์ ภู่งาม)ศาลแพ่ง - นายสุรเจตน์ วิชิตชลชัยศาลอุทธรณ์ - นายประเสริฐ สุนทรนันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ