คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540หลักกฎหมาย: เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก3ปีตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไปคำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ2(ก)ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ7ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก15ปีย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วยดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 361/3 ถนนศรีสุริยวงศ์ อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2529จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากโจทก์มีกำหนดเวลา 7 ปี ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 150 บาท โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับเพียง 3 ปี ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงบอกให้จำเลยขนย้ายออกไป แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยขนย้ายออกไป โจทก์สามารถนำอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เดิมโจทก์กับคุณหญิงสะไบ พหลโยธิน ปลูกอาคารพิพาทเป็นตึกแถว 2 ชั้นหลายคูหาให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในอาคารพิพาทแต่ต้องช่วยออกค่าก่อสร้างต่อมานางเพ็ญแข สุนทรวุฒิโชติ น้องสาวของสามีจำเลยกับจำเลยร่วมกันซื้อสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมในราคา 580,000 บาท รวมทั้งทำสัญญาเช่ากับโจทก์และคุณหญิงสไบโดยจำเลยลงลายมือชื่อเป็นผู้เช่าด้วยความยินยอมของโจทก์กับคุณหญิงสะไบซึ่งให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าหน้าที่ดินจำนวน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา ตกลงค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 180 บาท นับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ก่อนครบกำหนดเวลาการเช่า 7 ปี จำเลยได้มอบหมายให้พันโทพงษ์ศักดิ์สุนทรวุฒิโชติ นำหนังสือขอต่อสัญญาเช่าพร้อมเงินค่าหน้าดินจำนวน 30,000 บาท ส่งไปให้โจทก์ทางโทรเลขธนาณัติเมื่อวันที่12 กุมภาพันธ์ 2536 โจทก์ได้รับแล้วแต่กลับนำเงินดังกล่าวมาคืนให้นางเพ็ญแขโดยจะเก็บค่าเช่าเป็นเดือนละ 2,000 บาท จำเลยไม่ยินยอม โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์แล้วสัญญาใหม่ย่อมเกิดขึ้นในทันที โจทก์ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เป็นสัญญาเช่ามีผลบังคับเพียง 3 ปีเนื่องจากไม่ได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยอยู่ต่อมา ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้จำเลยไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทยกฟ้องแย้งจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาข้อเดียวว่า จำเลยได้สนองคำมั่นโจทก์ก่อนเวลาที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1กับจำเลยย่อมผูกพันโจทก์ให้ผู้เช่า ถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ปัญหานี้ข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 เห็นว่า เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 (ก) จึงสิ้นผลบังคับไปด้วยฉะนั้น จึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก ไม่มีสัญญาเช่าเกิดขึ้นดังที่จำเลยฎีกาพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540นาง ธนี พหลโยธินโจทก์นาง เพ็ญจันทร์ วิชัยโชติจำเลย ป.พ.พ. ม. 354, ม. 538เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก3ปีตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไปคำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ2(ก)ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ7ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก15ปีย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วยดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 361/3 ถนนศรีสุริยวงศ์ อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2529จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากโจทก์มีกำหนดเวลา 7 ปี ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 150 บาท โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับเพียง 3 ปี ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงบอกให้จำเลยขนย้ายออกไป แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยขนย้ายออกไป โจทก์สามารถนำอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เดิมโจทก์กับคุณหญิงสะไบ พหลโยธิน ปลูกอาคารพิพาทเป็นตึกแถว 2 ชั้นหลายคูหาให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในอาคารพิพาทแต่ต้องช่วยออกค่าก่อสร้างต่อมานางเพ็ญแข สุนทรวุฒิโชติ น้องสาวของสามีจำเลยกับจำเลยร่วมกันซื้อสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมในราคา 580,000 บาท รวมทั้งทำสัญญาเช่ากับโจทก์และคุณหญิงสไบโดยจำเลยลงลายมือชื่อเป็นผู้เช่าด้วยความยินยอมของโจทก์กับคุณหญิงสะไบซึ่งให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าหน้าที่ดินจำนวน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา ตกลงค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 180 บาท นับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ก่อนครบกำหนดเวลาการเช่า 7 ปี จำเลยได้มอบหมายให้พันโทพงษ์ศักดิ์สุนทรวุฒิโชติ นำหนังสือขอต่อสัญญาเช่าพร้อมเงินค่าหน้าดินจำนวน 30,000 บาท ส่งไปให้โจทก์ทางโทรเลขธนาณัติเมื่อวันที่12 กุมภาพันธ์ 2536 โจทก์ได้รับแล้วแต่กลับนำเงินดังกล่าวมาคืนให้นางเพ็ญแขโดยจะเก็บค่าเช่าเป็นเดือนละ 2,000 บาท จำเลยไม่ยินยอม โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์แล้วสัญญาใหม่ย่อมเกิดขึ้นในทันที โจทก์ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เป็นสัญญาเช่ามีผลบังคับเพียง 3 ปีเนื่องจากไม่ได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยอยู่ต่อมา ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้จำเลยไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทยกฟ้องแย้งจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาข้อเดียวว่า จำเลยได้สนองคำมั่นโจทก์ก่อนเวลาที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1กับจำเลยย่อมผูกพันโจทก์ให้ผู้เช่า ถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ปัญหานี้ข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 เห็นว่า เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 (ก) จึงสิ้นผลบังคับไปด้วยฉะนั้น จึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก ไม่มีสัญญาเช่าเกิดขึ้นดังที่จำเลยฎีกาพิพากษายืน(สถิตย์ ไพเราะ-ปรีชา เฉลิมวณิชย์-วุฒิ คราวุฒิ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 361/3 ถนนศรีสุริยวงศ์ อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2529จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากโจทก์มีกำหนดเวลา 7 ปี ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 150 บาท โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับเพียง 3 ปี ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงบอกให้จำเลยขนย้ายออกไป แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยขนย้ายออกไป โจทก์สามารถนำอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เดิมโจทก์กับคุณหญิงสะไบ พหลโยธิน ปลูกอาคารพิพาทเป็นตึกแถว 2 ชั้นหลายคูหาให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในอาคารพิพาทแต่ต้องช่วยออกค่าก่อสร้างต่อมานางเพ็ญแข สุนทรวุฒิโชติ น้องสาวของสามีจำเลยกับจำเลยร่วมกันซื้อสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมในราคา 580,000 บาท รวมทั้งทำสัญญาเช่ากับโจทก์และคุณหญิงสไบโดยจำเลยลงลายมือชื่อเป็นผู้เช่าด้วยความยินยอมของโจทก์กับคุณหญิงสะไบซึ่งให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าหน้าที่ดินจำนวน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา ตกลงค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 180 บาท นับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ก่อนครบกำหนดเวลาการเช่า 7 ปี จำเลยได้มอบหมายให้พันโทพงษ์ศักดิ์สุนทรวุฒิโชติ นำหนังสือขอต่อสัญญาเช่าพร้อมเงินค่าหน้าดินจำนวน 30,000 บาท ส่งไปให้โจทก์ทางโทรเลขธนาณัติเมื่อวันที่12 กุมภาพันธ์ 2536 โจทก์ได้รับแล้วแต่กลับนำเงินดังกล่าวมาคืนให้นางเพ็ญแขโดยจะเก็บค่าเช่าเป็นเดือนละ 2,000 บาท จำเลยไม่ยินยอม โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์แล้วสัญญาใหม่ย่อมเกิดขึ้นในทันที โจทก์ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เป็นสัญญาเช่ามีผลบังคับเพียง 3 ปีเนื่องจากไม่ได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยอยู่ต่อมา ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้จำเลยไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทยกฟ้องแย้งจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาข้อเดียวว่า จำเลยได้สนองคำมั่นโจทก์ก่อนเวลาที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1กับจำเลยย่อมผูกพันโจทก์ให้ผู้เช่า ถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ปัญหานี้ข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 เห็นว่า เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 (ก) จึงสิ้นผลบังคับไปด้วยฉะนั้น จึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก ไม่มีสัญญาเช่าเกิดขึ้นดังที่จำเลยฎีกาพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540นาง ธนี พหลโยธินโจทก์นาง เพ็ญจันทร์ วิชัยโชติจำเลย ป.พ.พ. ม. 354, ม. 538เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก3ปีตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไปคำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ2(ก)ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ7ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก15ปีย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วยดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์เลขที่ 361/3 ถนนศรีสุริยวงศ์ อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2529จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากโจทก์มีกำหนดเวลา 7 ปี ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 150 บาท โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับเพียง 3 ปี ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงบอกให้จำเลยขนย้ายออกไป แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหายหากจำเลยขนย้ายออกไป โจทก์สามารถนำอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 5,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากอาคารของโจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เดิมโจทก์กับคุณหญิงสะไบ พหลโยธิน ปลูกอาคารพิพาทเป็นตึกแถว 2 ชั้นหลายคูหาให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในอาคารพิพาทแต่ต้องช่วยออกค่าก่อสร้างต่อมานางเพ็ญแข สุนทรวุฒิโชติ น้องสาวของสามีจำเลยกับจำเลยร่วมกันซื้อสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมในราคา 580,000 บาท รวมทั้งทำสัญญาเช่ากับโจทก์และคุณหญิงสไบโดยจำเลยลงลายมือชื่อเป็นผู้เช่าด้วยความยินยอมของโจทก์กับคุณหญิงสะไบซึ่งให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าหน้าที่ดินจำนวน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา ตกลงค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 180 บาท นับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ก่อนครบกำหนดเวลาการเช่า 7 ปี จำเลยได้มอบหมายให้พันโทพงษ์ศักดิ์สุนทรวุฒิโชติ นำหนังสือขอต่อสัญญาเช่าพร้อมเงินค่าหน้าดินจำนวน 30,000 บาท ส่งไปให้โจทก์ทางโทรเลขธนาณัติเมื่อวันที่12 กุมภาพันธ์ 2536 โจทก์ได้รับแล้วแต่กลับนำเงินดังกล่าวมาคืนให้นางเพ็ญแขโดยจะเก็บค่าเช่าเป็นเดือนละ 2,000 บาท จำเลยไม่ยินยอม โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์แล้วสัญญาใหม่ย่อมเกิดขึ้นในทันที โจทก์ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่จำเลยอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เป็นสัญญาเช่ามีผลบังคับเพียง 3 ปีเนื่องจากไม่ได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยอยู่ต่อมา ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้จำเลยไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทยกฟ้องแย้งจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาข้อเดียวว่า จำเลยได้สนองคำมั่นโจทก์ก่อนเวลาที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1กับจำเลยย่อมผูกพันโจทก์ให้ผู้เช่า ถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ปัญหานี้ข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และจำเลยได้สนองคำมั่นของโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 เห็นว่า เมื่อหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 (ก) จึงสิ้นผลบังคับไปด้วยฉะนั้น จึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก ไม่มีสัญญาเช่าเกิดขึ้นดังที่จำเลยฎีกาพิพากษายืน(สถิตย์ ไพเราะ-ปรีชา เฉลิมวณิชย์-วุฒิ คราวุฒิ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ