คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548หลักกฎหมาย: สัญญาเช่ามีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของ ป. ผู้ให้เช่า ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่า ป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 360 ต้องนำบทบัญัญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนซึ่งเป็นทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลผูกพันตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะมีคำมั่นที่ ป. ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อ ป. ถึงแก่ความตายแล้วตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาท จำเลยทราบว่า ป. ถึงแก่ความตายแล้งจึงมีหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป้นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาท หนังสือต่ออายุสัญญาเช่าจึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่ออายุสัญญาเช่า โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 โดยโจทก์ได้รับมรดกจากนางไปล่ วัฒนธรรม มารดาโจทก์ เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2520 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท 3 คูหา ดังกล่าวจากนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ตัวแทนของนางไปล่มีกำหนดอายุสัญญา 15 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ต่อ 1 คูหา รวมเป็นค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี โดยเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บ จำเลยต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งละ 30,000 บาท แก่ผู้ให้เช่า ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีก 3 ปี ซึ่งครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยก่อนครบอายุสัญญาเช่า แต่จำเลยอ้างสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทต่อไปและจำเลยประพฤติผิดเงื่อนไขสัญญาเช่ากล่าวคือ จำเลยค้างชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินในปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท รวมเป็นเงิน 37,125 บาท และนับแต่ต้นปี 2539 ถึงกลางปี 2541 จำเลยทิ้งร้างตึกแถวพิพาท ไม่ใช้ประโยชน์เพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยอันเป็นการผิดวัตถุประสงค์แห่งการเช่า และทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพภายในตึกแถวพิพาทได้ต่อมาประมาณกลางปี 2541 จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงตึกแถวพิพาทเป็นคลินิกรักษาผู้ป่วย โดยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบและไม่ได้เสียค่าธรรมเนียมการโอนเปลี่ยนแปลงการเช่าแก่โจทก์ ตึกแถวพิพาทถูกดัดแปลงต่อเติมเปลี่ยนแปลงสภาพอย่างถาวรโดยไม่ได้บอกกล่าวและไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ในระหว่างที่จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงนั้นโจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพตึกแถวพิพาทชั้นที่ 3 ได้เนื่องจากจำเลยใส่กุญแจบริเวณบันไดทางขึ้นชั้นที่ 3 นอกจากนี้จำเลยยังไม่ดูแลและรักษาความสะอาดตึกแถวพิพาทดังเช่นวิญญูชนทั่วไปพึงควรปฏิบัติ ภายหลังที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยก็มืได้มีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2541 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกคำมั่น บอกเลิกสัญญาเรียกค่าเสียหายและบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉย สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีแต่จำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้ตึกแถวพิพาท หากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถวพิพาทก็จะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 6,000 บาท รวม 3 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 ปี 8 เดือน เป็นเงิน 576,000 บาท และค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กลอง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม ห้ามไม่ให้เข้ามายุ่งเกี่ยวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระประจำปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท เป็นเงิน 37,125 บาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 576,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เคยฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขคดีแดงที่ 182/2537 ซึ่งศาลฎีกามีคำพิพากษาในประเด็นแห่งคดีแล้ว โจทก์รื้อร้องฟ้องคดีนี้อีก ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องซ้ำ และคดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาว่าคำมั่นตามสัญญาเช่าตึกแวพิพาทที่ผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี มีผลบังคับใช้ จำเลยจึงสนองรับคำมั่นโดยขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และขอให้โจทก์รับเงินค่าเช่าและนัดวันจดทะเบียนการเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าแก่จำเลย จำเลยจึงวางเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์จังหวัดสมทรสงคราม โจทก์ขอรับเงินไปแล้วจึงไม่มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าเช่าจากจำเลยอีก สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่โดยถือตามสัญญาเดิมนับแต่จำเลยสนองรับคำมั่น จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาในการไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเพราะโจทก์ไม่ได้แจ้งค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินนับแต่ปี 2537 ให้จำเลยทราบ จำเลยมิได้มีเจตนาทิ้งร้างหรือไม่ใช้ประโยชน์ในตึกแถวพิพาทในช่วงระหว่างปี 2539 ถึงกลางปี 2541 เนื่องจากจำเลยรอผมแห่งคดีดังกล่าว เมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาคดีดังกล่าวแล้วจำเลยจึงปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อทำการค้าและอยู่อาศัย เดมจำเลยใช้ตึกพิพาทเปิดเป็นร้านขายรถยนต์ ต่อมาจำเลยกับพวกร่วมหุ้นกันเปิดกิจการคลินิกและกั้นห้องโดยติดตั้งกระจก ฝ้าเพดาน ตู้เคาน์เตอร์ยา เครื่องปรับอากาศและทาสีเพื่อให้เหมาะสมแก่การใช้งานในกิจการไม่ได้ให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ได้ทำให้ตึกแถวพิพาทเปลี่ยนสภาพหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรง ไม่ได้หวงห้ามมืให้โจทก์ตรวจสอบตึกแถวพิพาทและไม่ได้ปล่อยให้ตึกแถวพิพาทสกปรก ค่าเช่าที่โจทก์เรียกร้องเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา สูงเกินความจริง สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้คิดค่าเช่า 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บจากผู้เช่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์เรียกเก็บค่าเช่าเดือนละ 499 บาท โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลยนับตัวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2541 และต่อไปทุก 3 ปี ตามเงื่อนไขและข้อตกลงในสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามฟ้องโจทก์ โจทก์รับเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2536 ถึงปี 2538 เท่านั้นไม่ได้รับเงินค้าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2539 ถึงปี 2541 ตามคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทถึงเพียงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 เท่านั้น จำเลยจึงต้องฟ้องแย้งบังคับคดีให้โจทก์ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปทุก 3 ปีหาได้ไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม รวม 3 คูหา ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องกับตึกแถวพิพาทให้จำเลยชำระเงิน 590,850 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 2 กันยายน 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยช้าค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ให้ยกคำขออื่นของโจทก์และยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นบุตรนางไปล่ ลิปิสุนทรหรือวัฒนธรรม เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม เป็นทรัพย์มรดกของบิดามารดานางไปล่ซึ่งตกทอดแก่นางไปล่และทายาทอื่น จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว อายุสัญญาเช่า 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2535 มีเงื่อนไขว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี โดยมีนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ในฐานะตัวแทนทายาทของบิดามารดานางไปล่เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าและสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอ เอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ต่อมาได้มีการแบ่งทรัพย์มรดกกันปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวและตึกแถวพิพาททั้ง 3 คูหา ตกเป็นของนางไปล่ครั้นนางไปล่ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเป็นของโจทก์เมื่อปี 2533 เมื่อครบอายุสัญญาเช่าในปี 2535 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลยและฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารให้ออกไปจากตึกแถวพิพาท ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/1537 ของศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะผู้เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 จำเลยและบริวารจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทเรื่อยมา ต่อมาเมื่อครบระยะเวลาดังกล่าวในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีก 3 ปี เพราะมีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่เนื่องจากจำเลยสนองรับคำมั่นถายในกำหนด สัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หรือไม่ เห็นว่า ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ศาลฎีกามีคำพิพากษาอันเป็นที่สุดว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 มีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บในการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาท ให้แก่ผู้เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไป ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่านางไปล่ถึงแก่กรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนางสาวรมณียาตัวแทนของนางไปล่จึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม... ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวมีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่า ข้อ 11 จะเป็นคำมั่นที่นางไปล่ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้นว่า ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 วินิจฉัยไว้ชัดเจนว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว ตึกแถวพิพาทจึงจกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาทโดยจำเลยได้ยื่นคำร้องขอถ่ายคำพิพากษาดังกล่าวไปจากศาลชั้นต้นในวันเดียวกัน แสดงว่าจำเลยทราบตั้งแต่ขณะนั้นแล้วว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยมีหนังสือต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย ล.2 ไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากวว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย ดังนั้น คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาทหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 จึงไร้ผมและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย 2 ฉบับ ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.14 แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่อสัญญาเช่าตามคำพิพากษาในคดีก่อน จำเลยและบริวารจึงมีสิทธือยู่ในตึกแถวพิพาทภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วดังกล่าว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์อีกต่อไปว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และโจทก์ต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 3 ปีนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548นายนิลนารถ วัฒนธรรมโจทก์นายชิตพงศ์ ลีตระกูลวรรณาจำเลย ป.พ.พ. ม. 360, ม. 537สัญญาเช่ามีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของ ป. ผู้ให้เช่า ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่า ป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 360 ต้องนำบทบัญัญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนซึ่งเป็นทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลผูกพันตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะมีคำมั่นที่ ป. ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อ ป. ถึงแก่ความตายแล้วตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาท จำเลยทราบว่า ป. ถึงแก่ความตายแล้งจึงมีหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป้นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาท หนังสือต่ออายุสัญญาเช่าจึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่ออายุสัญญาเช่า โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 โดยโจทก์ได้รับมรดกจากนางไปล่ วัฒนธรรม มารดาโจทก์ เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2520 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท 3 คูหา ดังกล่าวจากนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ตัวแทนของนางไปล่มีกำหนดอายุสัญญา 15 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ต่อ 1 คูหา รวมเป็นค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี โดยเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บ จำเลยต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งละ 30,000 บาท แก่ผู้ให้เช่า ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีก 3 ปี ซึ่งครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยก่อนครบอายุสัญญาเช่า แต่จำเลยอ้างสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทต่อไปและจำเลยประพฤติผิดเงื่อนไขสัญญาเช่ากล่าวคือ จำเลยค้างชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินในปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท รวมเป็นเงิน 37,125 บาท และนับแต่ต้นปี 2539 ถึงกลางปี 2541 จำเลยทิ้งร้างตึกแถวพิพาท ไม่ใช้ประโยชน์เพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยอันเป็นการผิดวัตถุประสงค์แห่งการเช่า และทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพภายในตึกแถวพิพาทได้ต่อมาประมาณกลางปี 2541 จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงตึกแถวพิพาทเป็นคลินิกรักษาผู้ป่วย โดยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบและไม่ได้เสียค่าธรรมเนียมการโอนเปลี่ยนแปลงการเช่าแก่โจทก์ ตึกแถวพิพาทถูกดัดแปลงต่อเติมเปลี่ยนแปลงสภาพอย่างถาวรโดยไม่ได้บอกกล่าวและไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ในระหว่างที่จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงนั้นโจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพตึกแถวพิพาทชั้นที่ 3 ได้เนื่องจากจำเลยใส่กุญแจบริเวณบันไดทางขึ้นชั้นที่ 3 นอกจากนี้จำเลยยังไม่ดูแลและรักษาความสะอาดตึกแถวพิพาทดังเช่นวิญญูชนทั่วไปพึงควรปฏิบัติ ภายหลังที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยก็มืได้มีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2541 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกคำมั่น บอกเลิกสัญญาเรียกค่าเสียหายและบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉย สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีแต่จำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้ตึกแถวพิพาท หากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถวพิพาทก็จะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 6,000 บาท รวม 3 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 ปี 8 เดือน เป็นเงิน 576,000 บาท และค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กลอง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม ห้ามไม่ให้เข้ามายุ่งเกี่ยวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระประจำปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท เป็นเงิน 37,125 บาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 576,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เคยฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขคดีแดงที่ 182/2537 ซึ่งศาลฎีกามีคำพิพากษาในประเด็นแห่งคดีแล้ว โจทก์รื้อร้องฟ้องคดีนี้อีก ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องซ้ำ และคดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาว่าคำมั่นตามสัญญาเช่าตึกแวพิพาทที่ผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี มีผลบังคับใช้ จำเลยจึงสนองรับคำมั่นโดยขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และขอให้โจทก์รับเงินค่าเช่าและนัดวันจดทะเบียนการเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าแก่จำเลย จำเลยจึงวางเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์จังหวัดสมทรสงคราม โจทก์ขอรับเงินไปแล้วจึงไม่มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าเช่าจากจำเลยอีก สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่โดยถือตามสัญญาเดิมนับแต่จำเลยสนองรับคำมั่น จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาในการไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเพราะโจทก์ไม่ได้แจ้งค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินนับแต่ปี 2537 ให้จำเลยทราบ จำเลยมิได้มีเจตนาทิ้งร้างหรือไม่ใช้ประโยชน์ในตึกแถวพิพาทในช่วงระหว่างปี 2539 ถึงกลางปี 2541 เนื่องจากจำเลยรอผมแห่งคดีดังกล่าว เมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาคดีดังกล่าวแล้วจำเลยจึงปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อทำการค้าและอยู่อาศัย เดมจำเลยใช้ตึกพิพาทเปิดเป็นร้านขายรถยนต์ ต่อมาจำเลยกับพวกร่วมหุ้นกันเปิดกิจการคลินิกและกั้นห้องโดยติดตั้งกระจก ฝ้าเพดาน ตู้เคาน์เตอร์ยา เครื่องปรับอากาศและทาสีเพื่อให้เหมาะสมแก่การใช้งานในกิจการไม่ได้ให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ได้ทำให้ตึกแถวพิพาทเปลี่ยนสภาพหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรง ไม่ได้หวงห้ามมืให้โจทก์ตรวจสอบตึกแถวพิพาทและไม่ได้ปล่อยให้ตึกแถวพิพาทสกปรก ค่าเช่าที่โจทก์เรียกร้องเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา สูงเกินความจริง สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้คิดค่าเช่า 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บจากผู้เช่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์เรียกเก็บค่าเช่าเดือนละ 499 บาท โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลยนับตัวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2541 และต่อไปทุก 3 ปี ตามเงื่อนไขและข้อตกลงในสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามฟ้องโจทก์ โจทก์รับเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2536 ถึงปี 2538 เท่านั้นไม่ได้รับเงินค้าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2539 ถึงปี 2541 ตามคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทถึงเพียงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 เท่านั้น จำเลยจึงต้องฟ้องแย้งบังคับคดีให้โจทก์ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปทุก 3 ปีหาได้ไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม รวม 3 คูหา ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องกับตึกแถวพิพาทให้จำเลยชำระเงิน 590,850 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 2 กันยายน 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยช้าค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ให้ยกคำขออื่นของโจทก์และยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นบุตรนางไปล่ ลิปิสุนทรหรือวัฒนธรรม เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม เป็นทรัพย์มรดกของบิดามารดานางไปล่ซึ่งตกทอดแก่นางไปล่และทายาทอื่น จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว อายุสัญญาเช่า 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2535 มีเงื่อนไขว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี โดยมีนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ในฐานะตัวแทนทายาทของบิดามารดานางไปล่เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าและสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอ เอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ต่อมาได้มีการแบ่งทรัพย์มรดกกันปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวและตึกแถวพิพาททั้ง 3 คูหา ตกเป็นของนางไปล่ครั้นนางไปล่ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเป็นของโจทก์เมื่อปี 2533 เมื่อครบอายุสัญญาเช่าในปี 2535 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลยและฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารให้ออกไปจากตึกแถวพิพาท ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/1537 ของศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะผู้เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 จำเลยและบริวารจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทเรื่อยมา ต่อมาเมื่อครบระยะเวลาดังกล่าวในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีก 3 ปี เพราะมีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่เนื่องจากจำเลยสนองรับคำมั่นถายในกำหนด สัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หรือไม่ เห็นว่า ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ศาลฎีกามีคำพิพากษาอันเป็นที่สุดว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 มีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บในการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาท ให้แก่ผู้เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไป ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่านางไปล่ถึงแก่กรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนางสาวรมณียาตัวแทนของนางไปล่จึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม... ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวมีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่า ข้อ 11 จะเป็นคำมั่นที่นางไปล่ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้นว่า ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 วินิจฉัยไว้ชัดเจนว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว ตึกแถวพิพาทจึงจกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาทโดยจำเลยได้ยื่นคำร้องขอถ่ายคำพิพากษาดังกล่าวไปจากศาลชั้นต้นในวันเดียวกัน แสดงว่าจำเลยทราบตั้งแต่ขณะนั้นแล้วว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยมีหนังสือต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย ล.2 ไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากวว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย ดังนั้น คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาทหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 จึงไร้ผมและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย 2 ฉบับ ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.14 แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่อสัญญาเช่าตามคำพิพากษาในคดีก่อน จำเลยและบริวารจึงมีสิทธือยู่ในตึกแถวพิพาทภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วดังกล่าว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์อีกต่อไปว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และโจทก์ต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 3 ปีนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ(วิเชียร มงคล-กุลพัชร์ อิทธิธรรมวินิจ-ประจวบ พัชนีรัตนกรณ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 โดยโจทก์ได้รับมรดกจากนางไปล่ วัฒนธรรม มารดาโจทก์ เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2520 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท 3 คูหา ดังกล่าวจากนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ตัวแทนของนางไปล่มีกำหนดอายุสัญญา 15 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ต่อ 1 คูหา รวมเป็นค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี โดยเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บ จำเลยต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งละ 30,000 บาท แก่ผู้ให้เช่า ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีก 3 ปี ซึ่งครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยก่อนครบอายุสัญญาเช่า แต่จำเลยอ้างสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทต่อไปและจำเลยประพฤติผิดเงื่อนไขสัญญาเช่ากล่าวคือ จำเลยค้างชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินในปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท รวมเป็นเงิน 37,125 บาท และนับแต่ต้นปี 2539 ถึงกลางปี 2541 จำเลยทิ้งร้างตึกแถวพิพาท ไม่ใช้ประโยชน์เพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยอันเป็นการผิดวัตถุประสงค์แห่งการเช่า และทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพภายในตึกแถวพิพาทได้ต่อมาประมาณกลางปี 2541 จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงตึกแถวพิพาทเป็นคลินิกรักษาผู้ป่วย โดยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบและไม่ได้เสียค่าธรรมเนียมการโอนเปลี่ยนแปลงการเช่าแก่โจทก์ ตึกแถวพิพาทถูกดัดแปลงต่อเติมเปลี่ยนแปลงสภาพอย่างถาวรโดยไม่ได้บอกกล่าวและไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ในระหว่างที่จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงนั้นโจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพตึกแถวพิพาทชั้นที่ 3 ได้เนื่องจากจำเลยใส่กุญแจบริเวณบันไดทางขึ้นชั้นที่ 3 นอกจากนี้จำเลยยังไม่ดูแลและรักษาความสะอาดตึกแถวพิพาทดังเช่นวิญญูชนทั่วไปพึงควรปฏิบัติ ภายหลังที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยก็มืได้มีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2541 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกคำมั่น บอกเลิกสัญญาเรียกค่าเสียหายและบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉย สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีแต่จำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้ตึกแถวพิพาท หากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถวพิพาทก็จะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 6,000 บาท รวม 3 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 ปี 8 เดือน เป็นเงิน 576,000 บาท และค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กลอง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม ห้ามไม่ให้เข้ามายุ่งเกี่ยวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระประจำปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท เป็นเงิน 37,125 บาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 576,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เคยฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขคดีแดงที่ 182/2537 ซึ่งศาลฎีกามีคำพิพากษาในประเด็นแห่งคดีแล้ว โจทก์รื้อร้องฟ้องคดีนี้อีก ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องซ้ำ และคดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาว่าคำมั่นตามสัญญาเช่าตึกแวพิพาทที่ผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี มีผลบังคับใช้ จำเลยจึงสนองรับคำมั่นโดยขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และขอให้โจทก์รับเงินค่าเช่าและนัดวันจดทะเบียนการเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าแก่จำเลย จำเลยจึงวางเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์จังหวัดสมทรสงคราม โจทก์ขอรับเงินไปแล้วจึงไม่มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าเช่าจากจำเลยอีก สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่โดยถือตามสัญญาเดิมนับแต่จำเลยสนองรับคำมั่น จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาในการไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเพราะโจทก์ไม่ได้แจ้งค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินนับแต่ปี 2537 ให้จำเลยทราบ จำเลยมิได้มีเจตนาทิ้งร้างหรือไม่ใช้ประโยชน์ในตึกแถวพิพาทในช่วงระหว่างปี 2539 ถึงกลางปี 2541 เนื่องจากจำเลยรอผมแห่งคดีดังกล่าว เมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาคดีดังกล่าวแล้วจำเลยจึงปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อทำการค้าและอยู่อาศัย เดมจำเลยใช้ตึกพิพาทเปิดเป็นร้านขายรถยนต์ ต่อมาจำเลยกับพวกร่วมหุ้นกันเปิดกิจการคลินิกและกั้นห้องโดยติดตั้งกระจก ฝ้าเพดาน ตู้เคาน์เตอร์ยา เครื่องปรับอากาศและทาสีเพื่อให้เหมาะสมแก่การใช้งานในกิจการไม่ได้ให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ได้ทำให้ตึกแถวพิพาทเปลี่ยนสภาพหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรง ไม่ได้หวงห้ามมืให้โจทก์ตรวจสอบตึกแถวพิพาทและไม่ได้ปล่อยให้ตึกแถวพิพาทสกปรก ค่าเช่าที่โจทก์เรียกร้องเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา สูงเกินความจริง สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้คิดค่าเช่า 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บจากผู้เช่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์เรียกเก็บค่าเช่าเดือนละ 499 บาท โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลยนับตัวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2541 และต่อไปทุก 3 ปี ตามเงื่อนไขและข้อตกลงในสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามฟ้องโจทก์ โจทก์รับเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2536 ถึงปี 2538 เท่านั้นไม่ได้รับเงินค้าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2539 ถึงปี 2541 ตามคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทถึงเพียงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 เท่านั้น จำเลยจึงต้องฟ้องแย้งบังคับคดีให้โจทก์ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปทุก 3 ปีหาได้ไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม รวม 3 คูหา ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องกับตึกแถวพิพาทให้จำเลยชำระเงิน 590,850 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 2 กันยายน 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยช้าค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ให้ยกคำขออื่นของโจทก์และยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นบุตรนางไปล่ ลิปิสุนทรหรือวัฒนธรรม เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม เป็นทรัพย์มรดกของบิดามารดานางไปล่ซึ่งตกทอดแก่นางไปล่และทายาทอื่น จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว อายุสัญญาเช่า 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2535 มีเงื่อนไขว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี โดยมีนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ในฐานะตัวแทนทายาทของบิดามารดานางไปล่เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าและสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอ เอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ต่อมาได้มีการแบ่งทรัพย์มรดกกันปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวและตึกแถวพิพาททั้ง 3 คูหา ตกเป็นของนางไปล่ครั้นนางไปล่ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเป็นของโจทก์เมื่อปี 2533 เมื่อครบอายุสัญญาเช่าในปี 2535 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลยและฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารให้ออกไปจากตึกแถวพิพาท ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/1537 ของศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะผู้เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 จำเลยและบริวารจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทเรื่อยมา ต่อมาเมื่อครบระยะเวลาดังกล่าวในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีก 3 ปี เพราะมีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่เนื่องจากจำเลยสนองรับคำมั่นถายในกำหนด สัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หรือไม่ เห็นว่า ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ศาลฎีกามีคำพิพากษาอันเป็นที่สุดว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 มีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บในการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาท ให้แก่ผู้เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไป ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่านางไปล่ถึงแก่กรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนางสาวรมณียาตัวแทนของนางไปล่จึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม... ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวมีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่า ข้อ 11 จะเป็นคำมั่นที่นางไปล่ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้นว่า ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 วินิจฉัยไว้ชัดเจนว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว ตึกแถวพิพาทจึงจกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาทโดยจำเลยได้ยื่นคำร้องขอถ่ายคำพิพากษาดังกล่าวไปจากศาลชั้นต้นในวันเดียวกัน แสดงว่าจำเลยทราบตั้งแต่ขณะนั้นแล้วว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยมีหนังสือต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย ล.2 ไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากวว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย ดังนั้น คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาทหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 จึงไร้ผมและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย 2 ฉบับ ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.14 แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่อสัญญาเช่าตามคำพิพากษาในคดีก่อน จำเลยและบริวารจึงมีสิทธือยู่ในตึกแถวพิพาทภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วดังกล่าว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์อีกต่อไปว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และโจทก์ต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 3 ปีนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548นายนิลนารถ วัฒนธรรมโจทก์นายชิตพงศ์ ลีตระกูลวรรณาจำเลย ป.พ.พ. ม. 360, ม. 537สัญญาเช่ามีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของ ป. ผู้ให้เช่า ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่า ป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 360 ต้องนำบทบัญัญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนซึ่งเป็นทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลผูกพันตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะมีคำมั่นที่ ป. ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อ ป. ถึงแก่ความตายแล้วตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาท จำเลยทราบว่า ป. ถึงแก่ความตายแล้งจึงมีหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป้นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาท หนังสือต่ออายุสัญญาเช่าจึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่ออายุสัญญาเช่า โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 โดยโจทก์ได้รับมรดกจากนางไปล่ วัฒนธรรม มารดาโจทก์ เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2520 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท 3 คูหา ดังกล่าวจากนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ตัวแทนของนางไปล่มีกำหนดอายุสัญญา 15 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ต่อ 1 คูหา รวมเป็นค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน 300 บาท ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี โดยเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บ จำเลยต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งละ 30,000 บาท แก่ผู้ให้เช่า ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีก 3 ปี ซึ่งครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยก่อนครบอายุสัญญาเช่า แต่จำเลยอ้างสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทต่อไปและจำเลยประพฤติผิดเงื่อนไขสัญญาเช่ากล่าวคือ จำเลยค้างชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินในปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท รวมเป็นเงิน 37,125 บาท และนับแต่ต้นปี 2539 ถึงกลางปี 2541 จำเลยทิ้งร้างตึกแถวพิพาท ไม่ใช้ประโยชน์เพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยอันเป็นการผิดวัตถุประสงค์แห่งการเช่า และทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพภายในตึกแถวพิพาทได้ต่อมาประมาณกลางปี 2541 จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงตึกแถวพิพาทเป็นคลินิกรักษาผู้ป่วย โดยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบและไม่ได้เสียค่าธรรมเนียมการโอนเปลี่ยนแปลงการเช่าแก่โจทก์ ตึกแถวพิพาทถูกดัดแปลงต่อเติมเปลี่ยนแปลงสภาพอย่างถาวรโดยไม่ได้บอกกล่าวและไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ ในระหว่างที่จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงนั้นโจทก์ไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพตึกแถวพิพาทชั้นที่ 3 ได้เนื่องจากจำเลยใส่กุญแจบริเวณบันไดทางขึ้นชั้นที่ 3 นอกจากนี้จำเลยยังไม่ดูแลและรักษาความสะอาดตึกแถวพิพาทดังเช่นวิญญูชนทั่วไปพึงควรปฏิบัติ ภายหลังที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยก็มืได้มีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2541 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกคำมั่น บอกเลิกสัญญาเรียกค่าเสียหายและบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉย สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงทันทีแต่จำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้ตึกแถวพิพาท หากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถวพิพาทก็จะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 6,000 บาท รวม 3 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 2 ปี 8 เดือน เป็นเงิน 576,000 บาท และค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา เป็นเงินเดือนละ 18,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กลอง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม ห้ามไม่ให้เข้ามายุ่งเกี่ยวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระประจำปี 2537 ถึงปี 2541 ปีละ 7,425 บาท เป็นเงิน 37,125 บาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 576,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เคยฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขคดีแดงที่ 182/2537 ซึ่งศาลฎีกามีคำพิพากษาในประเด็นแห่งคดีแล้ว โจทก์รื้อร้องฟ้องคดีนี้อีก ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องซ้ำ และคดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาว่าคำมั่นตามสัญญาเช่าตึกแวพิพาทที่ผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก 3 ปี มีผลบังคับใช้ จำเลยจึงสนองรับคำมั่นโดยขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และขอให้โจทก์รับเงินค่าเช่าและนัดวันจดทะเบียนการเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าแก่จำเลย จำเลยจึงวางเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2531 ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์จังหวัดสมทรสงคราม โจทก์ขอรับเงินไปแล้วจึงไม่มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าเช่าจากจำเลยอีก สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่โดยถือตามสัญญาเดิมนับแต่จำเลยสนองรับคำมั่น จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาในการไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเพราะโจทก์ไม่ได้แจ้งค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินนับแต่ปี 2537 ให้จำเลยทราบ จำเลยมิได้มีเจตนาทิ้งร้างหรือไม่ใช้ประโยชน์ในตึกแถวพิพาทในช่วงระหว่างปี 2539 ถึงกลางปี 2541 เนื่องจากจำเลยรอผมแห่งคดีดังกล่าว เมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาคดีดังกล่าวแล้วจำเลยจึงปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อทำการค้าและอยู่อาศัย เดมจำเลยใช้ตึกพิพาทเปิดเป็นร้านขายรถยนต์ ต่อมาจำเลยกับพวกร่วมหุ้นกันเปิดกิจการคลินิกและกั้นห้องโดยติดตั้งกระจก ฝ้าเพดาน ตู้เคาน์เตอร์ยา เครื่องปรับอากาศและทาสีเพื่อให้เหมาะสมแก่การใช้งานในกิจการไม่ได้ให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ได้ทำให้ตึกแถวพิพาทเปลี่ยนสภาพหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรง ไม่ได้หวงห้ามมืให้โจทก์ตรวจสอบตึกแถวพิพาทและไม่ได้ปล่อยให้ตึกแถวพิพาทสกปรก ค่าเช่าที่โจทก์เรียกร้องเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา สูงเกินความจริง สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้คิดค่าเช่า 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บจากผู้เช่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์เรียกเก็บค่าเช่าเดือนละ 499 บาท โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลยนับตัวันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2541 และต่อไปทุก 3 ปี ตามเงื่อนไขและข้อตกลงในสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามฟ้องโจทก์ โจทก์รับเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2536 ถึงปี 2538 เท่านั้นไม่ได้รับเงินค้าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าของงวดปี 2539 ถึงปี 2541 ตามคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทถึงเพียงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 เท่านั้น จำเลยจึงต้องฟ้องแย้งบังคับคดีให้โจทก์ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปทุก 3 ปีหาได้ไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 ถนนราชญาติรักษา ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม รวม 3 คูหา ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องกับตึกแถวพิพาทให้จำเลยชำระเงิน 590,850 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 576,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 2 กันยายน 2541) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 6,000 บาท ต่อ 1 คูหา นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยช้าค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ให้ยกคำขออื่นของโจทก์และยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นบุตรนางไปล่ ลิปิสุนทรหรือวัฒนธรรม เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม เป็นทรัพย์มรดกของบิดามารดานางไปล่ซึ่งตกทอดแก่นางไปล่และทายาทอื่น จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว อายุสัญญาเช่า 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2535 มีเงื่อนไขว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี โดยมีนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ในฐานะตัวแทนทายาทของบิดามารดานางไปล่เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าและสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอ เอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ต่อมาได้มีการแบ่งทรัพย์มรดกกันปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวและตึกแถวพิพาททั้ง 3 คูหา ตกเป็นของนางไปล่ครั้นนางไปล่ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเป็นของโจทก์เมื่อปี 2533 เมื่อครบอายุสัญญาเช่าในปี 2535 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลยและฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารให้ออกไปจากตึกแถวพิพาท ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/1537 ของศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะผู้เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 จำเลยและบริวารจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทเรื่อยมา ต่อมาเมื่อครบระยะเวลาดังกล่าวในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีก 3 ปี เพราะมีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่เนื่องจากจำเลยสนองรับคำมั่นถายในกำหนด สัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หรือไม่ เห็นว่า ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ศาลฎีกามีคำพิพากษาอันเป็นที่สุดว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 มีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บในการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาท ให้แก่ผู้เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไป ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่านางไปล่ถึงแก่กรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนางสาวรมณียาตัวแทนของนางไปล่จึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม... ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวมีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่า ข้อ 11 จะเป็นคำมั่นที่นางไปล่ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้นว่า ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 วินิจฉัยไว้ชัดเจนว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว ตึกแถวพิพาทจึงจกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาทโดยจำเลยได้ยื่นคำร้องขอถ่ายคำพิพากษาดังกล่าวไปจากศาลชั้นต้นในวันเดียวกัน แสดงว่าจำเลยทราบตั้งแต่ขณะนั้นแล้วว่านางไปล่ถึงแก่ความตายแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยมีหนังสือต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย ล.2 ไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากวว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย ดังนั้น คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาทหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 จึงไร้ผมและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย 2 ฉบับ ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.14 แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่อสัญญาเช่าตามคำพิพากษาในคดีก่อน จำเลยและบริวารจึงมีสิทธือยู่ในตึกแถวพิพาทภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วดังกล่าว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ และกรณีไม่จำต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์อีกต่อไปว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และโจทก์ต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 3 ปีนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ(วิเชียร มงคล-กุลพัชร์ อิทธิธรรมวินิจ-ประจวบ พัชนีรัตนกรณ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ