คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543หลักกฎหมาย: พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1349/136 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดรวมถึงการจัดการดูแลท่อน้ำประปา ท่อระบายน้ำของอาคารเพื่อมิให้เกิดความชำรุดเสียหายหรืออุดตัน อันจะทำให้ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมอาคารชุดได้รับความเสียหาย โดยจำเลยที่ 1ได้เรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการจากโจทก์และเจ้าของห้องชุดรายอื่นเป็นรายเดือน จำเลยที่ 2 เป็นประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ควบคุมการทำงานของจำเลยที่ 1 ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 มิได้จัดการและดูแลรักษาท่อน้ำประปาและท่อระบายน้ำของอาคารชุดดังกล่าว เป็นเหตุทำให้ท่อระบายน้ำอุดตันไม่สามารถระบายน้ำซึ่งใช้แล้วภายในอาคารสู่ท่อระบายน้ำและถังรองรับน้ำที่ติดตั้งไว้ชั้นใต้ดินของอาคารได้ ทำให้น้ำไหลเข้าท่วมห้องชุดของโจทก์เป็นเหตุให้ทรัพย์สินที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุดของโจทก์ได้รับความเสียหายรวมเป็นเงิน 560,382 บาท และโจทก์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยภายในห้องชุดได้คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 1,110,382 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ได้ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนครบถ้วนจำเลยทั้งสองให้การว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ เหตุละเมิดเกิดจากความประมาทเลินเล่อของโจทก์ ค่าเสียหายในทรัพย์สินที่เสียหายนั้นโจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 559,682 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายเสร็จ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทบางกอกริเวอร์ไซด์ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นเจ้าของโครงการก่อสร้างอาคารชุดสายชลแมนชั่นได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทแล้วตกแต่งห้องชุดพิพาทแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย เมื่อเดือนตุลาคม 2537 เกิดเหตุน้ำเอ่อล้นออกมาจากท่อระบายน้ำบริเวณชั้นที่ 6 ของอาคารชุดไหลเข้าท่วมห้องชุดพิพาทของโจทก์ได้รับความเสียหาย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า เหตุคดีนี้เกิดขึ้นเพราะความประมาทเลินเล่อของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ได้ให้คำนิยามคำว่า "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า กฎหมายต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นเจ้าของในห้องชุดอันเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลซึ่งสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคลและในวรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ นอกจากนี้ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดข้อ 6 ระบุว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการใช้ห้องชุดและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เช่น ข้อ 6.3 จัดการดูแลรักษาและซ่อมแซมบรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่และที่จะจัดให้มีขึ้นในอนาคตให้อยู่ในสภาพที่เจ้าของร่วมในอาคารชุดใช้ประโยชน์ได้ตลอดเวลา ดังนี้ จะเห็นได้ว่าทั้งในกฎหมายก็ดี ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี กำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าเกิดการอุดตันในท่อระบายน้ำรวมของอาคารชุดระหว่างชั้นที่ 5 กับชั้นที่ 6 เมื่อเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทุบข้อต่อที่อุดตันออกจึงพบหินทรายเกาะเป็นก้อนแข็งคล้ายซีเมนต์ สาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดพิพาทเพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำเกิดการอุดตัน (ท่อ MAIN ระบายน้ำฝนอุดตันที่ใต้ชั้นที่ 6) ซึ่งท่อระบายน้ำดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 1มีหน้าที่ดูแลรักษาให้น้ำในท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลาไม่ใช่ปล่อยปละละเลย แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งที่อุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย แต่กรณีดังกล่าวมิใช่เป็นเรื่องต้องใช้ความรู้ความสามารถพิเศษอย่างใด ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่าในการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคือ บริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด โดยนายธงชัย หวานฉ่ำ เป็นผู้จัดการบริษัทดังกล่าวเป็นผู้ดำเนินการแทน แต่จำเลยที่ 1 ก็มิได้นำผู้ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัดในขณะนั้นมานำสืบปฏิเสธให้เห็นเป็นอย่างอื่น นายจิรศักดิ์ ขวัญดี ผู้จัดการอาคารชุดและนายชัยวัฒน์ เมฆดี รองกรรมการผู้จัดการบริษัทสแควร์ อาคิเทคส์จำกัด ซึ่งเป็นที่ปรึกษาของจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกันสำรวจความเสียหาย และนายจิรศักดิ์ผู้จัดการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ได้ว่าจ้างบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนลจำกัด ซึ่งมีอาชีพในการบริหารอาคารชุดโดยเฉพาะนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดจนถึงวันเกิดเหตุเป็นเวลาเพียง 7 เดือน ทั้ง ๆ ที่อาคารชุดเพิ่งจะเสร็จเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าบริษัทที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จ้างมาเป็นผู้จัดการปล่อยปละละเลยไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางอันเป็นการละเว้นการปฏิบัติงานตามหน้าที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ นับว่าเป็นการละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อและในการพิสูจน์ว่า จำเลยที่ 1ประมาทเลินเล่อนั้นเป็นหน้าที่ของโจทก์จะต้องนำสืบไม่ใช่หน้าที่ของจำเลยที่ 1ดังที่โจทก์ฎีกา แต่การกระทำโดยประมาทเลินเล่ออาจเกิดจากการกระทำประการหนึ่งหรืองดเว้นกระทำเมื่อมีหน้าที่จักต้องกระทำอีกประการหนึ่งเมื่อโจทก์นำสืบถึงข้อเท็จจริงให้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว จำเลยที่ 1 กระทำโดยละเว้นจนเกิดผลเสียหายขึ้นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มิได้นำสืบถึงการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย การที่จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางทั้งตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง โดยได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน แล้วบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นสำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายของโจทก์นั้น ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงค่าเสียหายต่าง ๆ ของโจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประกอบภาพถ่ายแล้ว เห็นว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เหมาะสมแล้ว จึงกำหนดให้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543บริษัท ดี อาร์ พัฒนาการ จำกัดโจทก์นิติบุคคลอาคารชุดสายชลแมนชั่น จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4, ม. 33พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1349/136 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดรวมถึงการจัดการดูแลท่อน้ำประปา ท่อระบายน้ำของอาคารเพื่อมิให้เกิดความชำรุดเสียหายหรืออุดตัน อันจะทำให้ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมอาคารชุดได้รับความเสียหาย โดยจำเลยที่ 1ได้เรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการจากโจทก์และเจ้าของห้องชุดรายอื่นเป็นรายเดือน จำเลยที่ 2 เป็นประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ควบคุมการทำงานของจำเลยที่ 1 ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 มิได้จัดการและดูแลรักษาท่อน้ำประปาและท่อระบายน้ำของอาคารชุดดังกล่าว เป็นเหตุทำให้ท่อระบายน้ำอุดตันไม่สามารถระบายน้ำซึ่งใช้แล้วภายในอาคารสู่ท่อระบายน้ำและถังรองรับน้ำที่ติดตั้งไว้ชั้นใต้ดินของอาคารได้ ทำให้น้ำไหลเข้าท่วมห้องชุดของโจทก์เป็นเหตุให้ทรัพย์สินที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุดของโจทก์ได้รับความเสียหายรวมเป็นเงิน 560,382 บาท และโจทก์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยภายในห้องชุดได้คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 1,110,382 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ได้ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนครบถ้วนจำเลยทั้งสองให้การว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ เหตุละเมิดเกิดจากความประมาทเลินเล่อของโจทก์ ค่าเสียหายในทรัพย์สินที่เสียหายนั้นโจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 559,682 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายเสร็จ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทบางกอกริเวอร์ไซด์ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นเจ้าของโครงการก่อสร้างอาคารชุดสายชลแมนชั่นได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทแล้วตกแต่งห้องชุดพิพาทแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย เมื่อเดือนตุลาคม 2537 เกิดเหตุน้ำเอ่อล้นออกมาจากท่อระบายน้ำบริเวณชั้นที่ 6 ของอาคารชุดไหลเข้าท่วมห้องชุดพิพาทของโจทก์ได้รับความเสียหาย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า เหตุคดีนี้เกิดขึ้นเพราะความประมาทเลินเล่อของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ได้ให้คำนิยามคำว่า "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า กฎหมายต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นเจ้าของในห้องชุดอันเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลซึ่งสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคลและในวรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ นอกจากนี้ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดข้อ 6 ระบุว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการใช้ห้องชุดและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เช่น ข้อ 6.3 จัดการดูแลรักษาและซ่อมแซมบรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่และที่จะจัดให้มีขึ้นในอนาคตให้อยู่ในสภาพที่เจ้าของร่วมในอาคารชุดใช้ประโยชน์ได้ตลอดเวลา ดังนี้ จะเห็นได้ว่าทั้งในกฎหมายก็ดี ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี กำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าเกิดการอุดตันในท่อระบายน้ำรวมของอาคารชุดระหว่างชั้นที่ 5 กับชั้นที่ 6 เมื่อเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทุบข้อต่อที่อุดตันออกจึงพบหินทรายเกาะเป็นก้อนแข็งคล้ายซีเมนต์ สาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดพิพาทเพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำเกิดการอุดตัน (ท่อ MAIN ระบายน้ำฝนอุดตันที่ใต้ชั้นที่ 6) ซึ่งท่อระบายน้ำดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 1มีหน้าที่ดูแลรักษาให้น้ำในท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลาไม่ใช่ปล่อยปละละเลย แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งที่อุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย แต่กรณีดังกล่าวมิใช่เป็นเรื่องต้องใช้ความรู้ความสามารถพิเศษอย่างใด ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่าในการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคือ บริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด โดยนายธงชัย หวานฉ่ำ เป็นผู้จัดการบริษัทดังกล่าวเป็นผู้ดำเนินการแทน แต่จำเลยที่ 1 ก็มิได้นำผู้ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัดในขณะนั้นมานำสืบปฏิเสธให้เห็นเป็นอย่างอื่น นายจิรศักดิ์ ขวัญดี ผู้จัดการอาคารชุดและนายชัยวัฒน์ เมฆดี รองกรรมการผู้จัดการบริษัทสแควร์ อาคิเทคส์จำกัด ซึ่งเป็นที่ปรึกษาของจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกันสำรวจความเสียหาย และนายจิรศักดิ์ผู้จัดการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ได้ว่าจ้างบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนลจำกัด ซึ่งมีอาชีพในการบริหารอาคารชุดโดยเฉพาะนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดจนถึงวันเกิดเหตุเป็นเวลาเพียง 7 เดือน ทั้ง ๆ ที่อาคารชุดเพิ่งจะเสร็จเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าบริษัทที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จ้างมาเป็นผู้จัดการปล่อยปละละเลยไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางอันเป็นการละเว้นการปฏิบัติงานตามหน้าที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ นับว่าเป็นการละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อและในการพิสูจน์ว่า จำเลยที่ 1ประมาทเลินเล่อนั้นเป็นหน้าที่ของโจทก์จะต้องนำสืบไม่ใช่หน้าที่ของจำเลยที่ 1ดังที่โจทก์ฎีกา แต่การกระทำโดยประมาทเลินเล่ออาจเกิดจากการกระทำประการหนึ่งหรืองดเว้นกระทำเมื่อมีหน้าที่จักต้องกระทำอีกประการหนึ่งเมื่อโจทก์นำสืบถึงข้อเท็จจริงให้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว จำเลยที่ 1 กระทำโดยละเว้นจนเกิดผลเสียหายขึ้นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มิได้นำสืบถึงการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย การที่จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางทั้งตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง โดยได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน แล้วบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นสำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายของโจทก์นั้น ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงค่าเสียหายต่าง ๆ ของโจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประกอบภาพถ่ายแล้ว เห็นว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เหมาะสมแล้ว จึงกำหนดให้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(ประพันธ์ ทรัพย์แสง-สมศักดิ์ วงศ์ยืน-ดลจรัส รัตนโศภิต)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1349/136 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดรวมถึงการจัดการดูแลท่อน้ำประปา ท่อระบายน้ำของอาคารเพื่อมิให้เกิดความชำรุดเสียหายหรืออุดตัน อันจะทำให้ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมอาคารชุดได้รับความเสียหาย โดยจำเลยที่ 1ได้เรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการจากโจทก์และเจ้าของห้องชุดรายอื่นเป็นรายเดือน จำเลยที่ 2 เป็นประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ควบคุมการทำงานของจำเลยที่ 1 ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 มิได้จัดการและดูแลรักษาท่อน้ำประปาและท่อระบายน้ำของอาคารชุดดังกล่าว เป็นเหตุทำให้ท่อระบายน้ำอุดตันไม่สามารถระบายน้ำซึ่งใช้แล้วภายในอาคารสู่ท่อระบายน้ำและถังรองรับน้ำที่ติดตั้งไว้ชั้นใต้ดินของอาคารได้ ทำให้น้ำไหลเข้าท่วมห้องชุดของโจทก์เป็นเหตุให้ทรัพย์สินที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุดของโจทก์ได้รับความเสียหายรวมเป็นเงิน 560,382 บาท และโจทก์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยภายในห้องชุดได้คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 1,110,382 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ได้ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนครบถ้วนจำเลยทั้งสองให้การว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ เหตุละเมิดเกิดจากความประมาทเลินเล่อของโจทก์ ค่าเสียหายในทรัพย์สินที่เสียหายนั้นโจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 559,682 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายเสร็จ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทบางกอกริเวอร์ไซด์ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นเจ้าของโครงการก่อสร้างอาคารชุดสายชลแมนชั่นได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทแล้วตกแต่งห้องชุดพิพาทแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย เมื่อเดือนตุลาคม 2537 เกิดเหตุน้ำเอ่อล้นออกมาจากท่อระบายน้ำบริเวณชั้นที่ 6 ของอาคารชุดไหลเข้าท่วมห้องชุดพิพาทของโจทก์ได้รับความเสียหาย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า เหตุคดีนี้เกิดขึ้นเพราะความประมาทเลินเล่อของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ได้ให้คำนิยามคำว่า "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า กฎหมายต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นเจ้าของในห้องชุดอันเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลซึ่งสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคลและในวรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ นอกจากนี้ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดข้อ 6 ระบุว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการใช้ห้องชุดและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เช่น ข้อ 6.3 จัดการดูแลรักษาและซ่อมแซมบรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่และที่จะจัดให้มีขึ้นในอนาคตให้อยู่ในสภาพที่เจ้าของร่วมในอาคารชุดใช้ประโยชน์ได้ตลอดเวลา ดังนี้ จะเห็นได้ว่าทั้งในกฎหมายก็ดี ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี กำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าเกิดการอุดตันในท่อระบายน้ำรวมของอาคารชุดระหว่างชั้นที่ 5 กับชั้นที่ 6 เมื่อเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทุบข้อต่อที่อุดตันออกจึงพบหินทรายเกาะเป็นก้อนแข็งคล้ายซีเมนต์ สาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดพิพาทเพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำเกิดการอุดตัน (ท่อ MAIN ระบายน้ำฝนอุดตันที่ใต้ชั้นที่ 6) ซึ่งท่อระบายน้ำดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 1มีหน้าที่ดูแลรักษาให้น้ำในท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลาไม่ใช่ปล่อยปละละเลย แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งที่อุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย แต่กรณีดังกล่าวมิใช่เป็นเรื่องต้องใช้ความรู้ความสามารถพิเศษอย่างใด ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่าในการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคือ บริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด โดยนายธงชัย หวานฉ่ำ เป็นผู้จัดการบริษัทดังกล่าวเป็นผู้ดำเนินการแทน แต่จำเลยที่ 1 ก็มิได้นำผู้ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัดในขณะนั้นมานำสืบปฏิเสธให้เห็นเป็นอย่างอื่น นายจิรศักดิ์ ขวัญดี ผู้จัดการอาคารชุดและนายชัยวัฒน์ เมฆดี รองกรรมการผู้จัดการบริษัทสแควร์ อาคิเทคส์จำกัด ซึ่งเป็นที่ปรึกษาของจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกันสำรวจความเสียหาย และนายจิรศักดิ์ผู้จัดการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ได้ว่าจ้างบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนลจำกัด ซึ่งมีอาชีพในการบริหารอาคารชุดโดยเฉพาะนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดจนถึงวันเกิดเหตุเป็นเวลาเพียง 7 เดือน ทั้ง ๆ ที่อาคารชุดเพิ่งจะเสร็จเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าบริษัทที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จ้างมาเป็นผู้จัดการปล่อยปละละเลยไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางอันเป็นการละเว้นการปฏิบัติงานตามหน้าที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ นับว่าเป็นการละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อและในการพิสูจน์ว่า จำเลยที่ 1ประมาทเลินเล่อนั้นเป็นหน้าที่ของโจทก์จะต้องนำสืบไม่ใช่หน้าที่ของจำเลยที่ 1ดังที่โจทก์ฎีกา แต่การกระทำโดยประมาทเลินเล่ออาจเกิดจากการกระทำประการหนึ่งหรืองดเว้นกระทำเมื่อมีหน้าที่จักต้องกระทำอีกประการหนึ่งเมื่อโจทก์นำสืบถึงข้อเท็จจริงให้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว จำเลยที่ 1 กระทำโดยละเว้นจนเกิดผลเสียหายขึ้นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มิได้นำสืบถึงการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย การที่จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางทั้งตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง โดยได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน แล้วบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นสำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายของโจทก์นั้น ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงค่าเสียหายต่าง ๆ ของโจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประกอบภาพถ่ายแล้ว เห็นว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เหมาะสมแล้ว จึงกำหนดให้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543บริษัท ดี อาร์ พัฒนาการ จำกัดโจทก์นิติบุคคลอาคารชุดสายชลแมนชั่น จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 420 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4, ม. 33พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1349/136 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดรวมถึงการจัดการดูแลท่อน้ำประปา ท่อระบายน้ำของอาคารเพื่อมิให้เกิดความชำรุดเสียหายหรืออุดตัน อันจะทำให้ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมอาคารชุดได้รับความเสียหาย โดยจำเลยที่ 1ได้เรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการจากโจทก์และเจ้าของห้องชุดรายอื่นเป็นรายเดือน จำเลยที่ 2 เป็นประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ควบคุมการทำงานของจำเลยที่ 1 ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 มิได้จัดการและดูแลรักษาท่อน้ำประปาและท่อระบายน้ำของอาคารชุดดังกล่าว เป็นเหตุทำให้ท่อระบายน้ำอุดตันไม่สามารถระบายน้ำซึ่งใช้แล้วภายในอาคารสู่ท่อระบายน้ำและถังรองรับน้ำที่ติดตั้งไว้ชั้นใต้ดินของอาคารได้ ทำให้น้ำไหลเข้าท่วมห้องชุดของโจทก์เป็นเหตุให้ทรัพย์สินที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุดของโจทก์ได้รับความเสียหายรวมเป็นเงิน 560,382 บาท และโจทก์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยภายในห้องชุดได้คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 1,110,382 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ได้ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์จนครบถ้วนจำเลยทั้งสองให้การว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ เหตุละเมิดเกิดจากความประมาทเลินเล่อของโจทก์ ค่าเสียหายในทรัพย์สินที่เสียหายนั้นโจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดได้ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 559,682 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายเสร็จ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 คำขอนอกจากนี้ให้ยกจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทบางกอกริเวอร์ไซด์ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นเจ้าของโครงการก่อสร้างอาคารชุดสายชลแมนชั่นได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทแล้วตกแต่งห้องชุดพิพาทแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย เมื่อเดือนตุลาคม 2537 เกิดเหตุน้ำเอ่อล้นออกมาจากท่อระบายน้ำบริเวณชั้นที่ 6 ของอาคารชุดไหลเข้าท่วมห้องชุดพิพาทของโจทก์ได้รับความเสียหาย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า เหตุคดีนี้เกิดขึ้นเพราะความประมาทเลินเล่อของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ได้ให้คำนิยามคำว่า "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า กฎหมายต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นเจ้าของในห้องชุดอันเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลซึ่งสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคลและในวรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ นอกจากนี้ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดข้อ 6 ระบุว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการใช้ห้องชุดและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เช่น ข้อ 6.3 จัดการดูแลรักษาและซ่อมแซมบรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่และที่จะจัดให้มีขึ้นในอนาคตให้อยู่ในสภาพที่เจ้าของร่วมในอาคารชุดใช้ประโยชน์ได้ตลอดเวลา ดังนี้ จะเห็นได้ว่าทั้งในกฎหมายก็ดี ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี กำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าเกิดการอุดตันในท่อระบายน้ำรวมของอาคารชุดระหว่างชั้นที่ 5 กับชั้นที่ 6 เมื่อเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทุบข้อต่อที่อุดตันออกจึงพบหินทรายเกาะเป็นก้อนแข็งคล้ายซีเมนต์ สาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดพิพาทเพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำเกิดการอุดตัน (ท่อ MAIN ระบายน้ำฝนอุดตันที่ใต้ชั้นที่ 6) ซึ่งท่อระบายน้ำดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 1มีหน้าที่ดูแลรักษาให้น้ำในท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลาไม่ใช่ปล่อยปละละเลย แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งที่อุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย แต่กรณีดังกล่าวมิใช่เป็นเรื่องต้องใช้ความรู้ความสามารถพิเศษอย่างใด ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่าในการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคือ บริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด โดยนายธงชัย หวานฉ่ำ เป็นผู้จัดการบริษัทดังกล่าวเป็นผู้ดำเนินการแทน แต่จำเลยที่ 1 ก็มิได้นำผู้ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัดในขณะนั้นมานำสืบปฏิเสธให้เห็นเป็นอย่างอื่น นายจิรศักดิ์ ขวัญดี ผู้จัดการอาคารชุดและนายชัยวัฒน์ เมฆดี รองกรรมการผู้จัดการบริษัทสแควร์ อาคิเทคส์จำกัด ซึ่งเป็นที่ปรึกษาของจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกันสำรวจความเสียหาย และนายจิรศักดิ์ผู้จัดการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ได้ว่าจ้างบริษัทบิซิเนส อินเตอร์เนชั่นแนลจำกัด ซึ่งมีอาชีพในการบริหารอาคารชุดโดยเฉพาะนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดจนถึงวันเกิดเหตุเป็นเวลาเพียง 7 เดือน ทั้ง ๆ ที่อาคารชุดเพิ่งจะเสร็จเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าบริษัทที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จ้างมาเป็นผู้จัดการปล่อยปละละเลยไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางอันเป็นการละเว้นการปฏิบัติงานตามหน้าที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ นับว่าเป็นการละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อและในการพิสูจน์ว่า จำเลยที่ 1ประมาทเลินเล่อนั้นเป็นหน้าที่ของโจทก์จะต้องนำสืบไม่ใช่หน้าที่ของจำเลยที่ 1ดังที่โจทก์ฎีกา แต่การกระทำโดยประมาทเลินเล่ออาจเกิดจากการกระทำประการหนึ่งหรืองดเว้นกระทำเมื่อมีหน้าที่จักต้องกระทำอีกประการหนึ่งเมื่อโจทก์นำสืบถึงข้อเท็จจริงให้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว จำเลยที่ 1 กระทำโดยละเว้นจนเกิดผลเสียหายขึ้นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มิได้นำสืบถึงการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย การที่จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางทั้งตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง โดยได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน แล้วบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นสำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายของโจทก์นั้น ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงค่าเสียหายต่าง ๆ ของโจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประกอบภาพถ่ายแล้ว เห็นว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เหมาะสมแล้ว จึงกำหนดให้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(ประพันธ์ ทรัพย์แสง-สมศักดิ์ วงศ์ยืน-ดลจรัส รัตนโศภิต)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ