คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3541/2539หลักกฎหมาย: เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วนแล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จองอีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา537และ546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา สัญญาไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่นเมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่นจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่ซึ่งเป็นหุ้นส่วนกันทำสัญญาจองพื้นที่ชั้นที่ 1 ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ของจำเลยจำนวน10 ซุ้ม ต่อมาโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่นายไชยพร สุขศรีบุญอำไพ ในราคาซุ้มละ 1,200,000บาท ส่วนของโจทก์ที่ 3 และที่ 4 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัว ในราคาซุ้มละ 1,000,000บาท พร้อมกับมีหนังสือแจ้งกำหนดเข้าทำสัญญาและนัดจดทะเบียนกับจำเลย แต่จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของโจทก์ทั้งสี่โดยอ้างว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิโอนขายสิทธิตามสัญญาให้แก่บุคคลอื่นได้ ซึ่งความจริงจำเลยได้นำพื้นที่ในอาคารที่โจทก์ทั้งสี่จองไว้ให้ผู้อื่นเช่าในราคาที่สูงกว่าที่ทำสัญญากับโจทก์ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยเป็นเหตุให้นายไชยพรและโจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัวบอกเลิกการซื้อสิทธิตามสัญญาจองดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีแก่โจทก์ทั้งสี่ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ก็ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 200,000 บาท พร้อมกับค่าขาดประโยชน์ทางการค้า 24,000,000 บาท ค่าเสียหายพิเศษอีก43,200,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้จ่ายให้แก่นายไชยพรอันเกิดจากการเลิกสัญญา 1,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 68,400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามฟ้องเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทำสัญญาจอง และตามสัญญาไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิการเช่าตามสัญญาให้แก่บุคคลภายนอกได้ จำเลยไม่ประสงค์ให้โจทก์โอนขายสิทธิการเช่าดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ 200,000 บาท จำเลยบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในความเสียหายของโจทก์ทั้งสี่ ค่าขาดประโยชน์และค่าเสียหายพิเศษที่โจทก์ทั้งสี่เรียกร้องมาสูงเกินไป ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่อาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ ชั้นที่ 1 จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีให้แก่โจทก์ทั้งสี่ โดยให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือจำนวน 2,800,000 บาท ให้แก่จำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 200,000 บาทกับค่าเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน200,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ทั้งสี่ข้อแรกว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยหรือไม่และโจทก์ทั้งสี่มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า สัญญาดังกล่าวระบุไว้ชัดเจนที่หัวสัญญาว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคาร และข้อ 1 ก็ระบุว่า จำเลยตกลงให้โจทก์ทั้งสี่จองพื้นที่ในอาคารเพื่อเช่าทำการค้า มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ทั้งสองฝ่ายไปทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าที่ที่ว่าการเขตบางกะปิกรุงเทพมหานคร ข้อ 4 ระบุจำนวนเงินค่าตอบแทนในการที่ได้มาใช้สถานที่ทำการค้าและบริการซุ้มละ 300,000 บาท ค่าเช่าเดือนละ5,000 บาท ต่อ 1 ซุ้มโดยชำระเงินในวันทำสัญญาจองซุ้มละ 20,000 บาทเมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปดำเนินการแต่งห้องเพื่อใช้สถานที่ โจทก์ทั้งสี่จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดแล้วจำเลยจะได้นัดวันไปจดทะเบียนการเช่าทันที ข้อ 7 ระบุว่าเมื่อจำเลยแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เป็นหนังสือให้ชำระเงินที่เหลือหรือไปทำสัญญาเช่าและให้เข้าดำเนินการแต่งสถานที่ตามพื้นที่ที่จองไว้ หากโจทก์ทั้งสี่ไม่ดำเนินการภายใน 15 วัน โจทก์ทั้งสี่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญาได้ทันทีและริบเงินค่าจองที่ชำระไว้ทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วน แล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จอง อีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 และมาตรา 546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7 จึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา และในสัญญาก็ไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่น จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า อาคารพิพาทเริ่มเปิดบริการเมื่อวันที่29 มิถุนายน 2533 จำเลยต้องแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือเพื่อนัดวันไปจดทะเบียนการเช่าต่อไป และปรากฎว่าโจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารดังกล่าวในวันที่ 25 และ 31 กรกฎาคม2533 และรับชำระเงินส่วนที่เหลือแล้ว จำเลยตอบปฏิเสธ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ได้ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3541/2539นาย ยี่อ๋า แซ่เฮ้งกับพวกโจทก์บริษัท สุภาพงษ์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 537เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วนแล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จองอีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา537และ546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา สัญญาไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่นเมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่นจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่ซึ่งเป็นหุ้นส่วนกันทำสัญญาจองพื้นที่ชั้นที่ 1 ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ของจำเลยจำนวน10 ซุ้ม ต่อมาโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่นายไชยพร สุขศรีบุญอำไพ ในราคาซุ้มละ 1,200,000บาท ส่วนของโจทก์ที่ 3 และที่ 4 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัว ในราคาซุ้มละ 1,000,000บาท พร้อมกับมีหนังสือแจ้งกำหนดเข้าทำสัญญาและนัดจดทะเบียนกับจำเลย แต่จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของโจทก์ทั้งสี่โดยอ้างว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิโอนขายสิทธิตามสัญญาให้แก่บุคคลอื่นได้ ซึ่งความจริงจำเลยได้นำพื้นที่ในอาคารที่โจทก์ทั้งสี่จองไว้ให้ผู้อื่นเช่าในราคาที่สูงกว่าที่ทำสัญญากับโจทก์ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยเป็นเหตุให้นายไชยพรและโจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัวบอกเลิกการซื้อสิทธิตามสัญญาจองดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีแก่โจทก์ทั้งสี่ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ก็ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 200,000 บาท พร้อมกับค่าขาดประโยชน์ทางการค้า 24,000,000 บาท ค่าเสียหายพิเศษอีก43,200,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้จ่ายให้แก่นายไชยพรอันเกิดจากการเลิกสัญญา 1,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 68,400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามฟ้องเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทำสัญญาจอง และตามสัญญาไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิการเช่าตามสัญญาให้แก่บุคคลภายนอกได้ จำเลยไม่ประสงค์ให้โจทก์โอนขายสิทธิการเช่าดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ 200,000 บาท จำเลยบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในความเสียหายของโจทก์ทั้งสี่ ค่าขาดประโยชน์และค่าเสียหายพิเศษที่โจทก์ทั้งสี่เรียกร้องมาสูงเกินไป ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่อาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ ชั้นที่ 1 จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีให้แก่โจทก์ทั้งสี่ โดยให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือจำนวน 2,800,000 บาท ให้แก่จำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 200,000 บาทกับค่าเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน200,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ทั้งสี่ข้อแรกว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยหรือไม่และโจทก์ทั้งสี่มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า สัญญาดังกล่าวระบุไว้ชัดเจนที่หัวสัญญาว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคาร และข้อ 1 ก็ระบุว่า จำเลยตกลงให้โจทก์ทั้งสี่จองพื้นที่ในอาคารเพื่อเช่าทำการค้า มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ทั้งสองฝ่ายไปทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าที่ที่ว่าการเขตบางกะปิกรุงเทพมหานคร ข้อ 4 ระบุจำนวนเงินค่าตอบแทนในการที่ได้มาใช้สถานที่ทำการค้าและบริการซุ้มละ 300,000 บาท ค่าเช่าเดือนละ5,000 บาท ต่อ 1 ซุ้มโดยชำระเงินในวันทำสัญญาจองซุ้มละ 20,000 บาทเมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปดำเนินการแต่งห้องเพื่อใช้สถานที่ โจทก์ทั้งสี่จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดแล้วจำเลยจะได้นัดวันไปจดทะเบียนการเช่าทันที ข้อ 7 ระบุว่าเมื่อจำเลยแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เป็นหนังสือให้ชำระเงินที่เหลือหรือไปทำสัญญาเช่าและให้เข้าดำเนินการแต่งสถานที่ตามพื้นที่ที่จองไว้ หากโจทก์ทั้งสี่ไม่ดำเนินการภายใน 15 วัน โจทก์ทั้งสี่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญาได้ทันทีและริบเงินค่าจองที่ชำระไว้ทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วน แล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จอง อีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 และมาตรา 546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7 จึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา และในสัญญาก็ไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่น จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า อาคารพิพาทเริ่มเปิดบริการเมื่อวันที่29 มิถุนายน 2533 จำเลยต้องแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือเพื่อนัดวันไปจดทะเบียนการเช่าต่อไป และปรากฎว่าโจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารดังกล่าวในวันที่ 25 และ 31 กรกฎาคม2533 และรับชำระเงินส่วนที่เหลือแล้ว จำเลยตอบปฏิเสธ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ได้ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(เสริม บุญทรงสันติกุล-อุระ หวังอ้อมกลาง-ปราโมทย์ ชพานนท์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่ซึ่งเป็นหุ้นส่วนกันทำสัญญาจองพื้นที่ชั้นที่ 1 ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ของจำเลยจำนวน10 ซุ้ม ต่อมาโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่นายไชยพร สุขศรีบุญอำไพ ในราคาซุ้มละ 1,200,000บาท ส่วนของโจทก์ที่ 3 และที่ 4 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัว ในราคาซุ้มละ 1,000,000บาท พร้อมกับมีหนังสือแจ้งกำหนดเข้าทำสัญญาและนัดจดทะเบียนกับจำเลย แต่จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของโจทก์ทั้งสี่โดยอ้างว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิโอนขายสิทธิตามสัญญาให้แก่บุคคลอื่นได้ ซึ่งความจริงจำเลยได้นำพื้นที่ในอาคารที่โจทก์ทั้งสี่จองไว้ให้ผู้อื่นเช่าในราคาที่สูงกว่าที่ทำสัญญากับโจทก์ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยเป็นเหตุให้นายไชยพรและโจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัวบอกเลิกการซื้อสิทธิตามสัญญาจองดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีแก่โจทก์ทั้งสี่ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ก็ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 200,000 บาท พร้อมกับค่าขาดประโยชน์ทางการค้า 24,000,000 บาท ค่าเสียหายพิเศษอีก43,200,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้จ่ายให้แก่นายไชยพรอันเกิดจากการเลิกสัญญา 1,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 68,400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามฟ้องเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทำสัญญาจอง และตามสัญญาไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิการเช่าตามสัญญาให้แก่บุคคลภายนอกได้ จำเลยไม่ประสงค์ให้โจทก์โอนขายสิทธิการเช่าดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ 200,000 บาท จำเลยบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในความเสียหายของโจทก์ทั้งสี่ ค่าขาดประโยชน์และค่าเสียหายพิเศษที่โจทก์ทั้งสี่เรียกร้องมาสูงเกินไป ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่อาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ ชั้นที่ 1 จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีให้แก่โจทก์ทั้งสี่ โดยให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือจำนวน 2,800,000 บาท ให้แก่จำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 200,000 บาทกับค่าเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน200,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ทั้งสี่ข้อแรกว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยหรือไม่และโจทก์ทั้งสี่มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า สัญญาดังกล่าวระบุไว้ชัดเจนที่หัวสัญญาว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคาร และข้อ 1 ก็ระบุว่า จำเลยตกลงให้โจทก์ทั้งสี่จองพื้นที่ในอาคารเพื่อเช่าทำการค้า มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ทั้งสองฝ่ายไปทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าที่ที่ว่าการเขตบางกะปิกรุงเทพมหานคร ข้อ 4 ระบุจำนวนเงินค่าตอบแทนในการที่ได้มาใช้สถานที่ทำการค้าและบริการซุ้มละ 300,000 บาท ค่าเช่าเดือนละ5,000 บาท ต่อ 1 ซุ้มโดยชำระเงินในวันทำสัญญาจองซุ้มละ 20,000 บาทเมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปดำเนินการแต่งห้องเพื่อใช้สถานที่ โจทก์ทั้งสี่จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดแล้วจำเลยจะได้นัดวันไปจดทะเบียนการเช่าทันที ข้อ 7 ระบุว่าเมื่อจำเลยแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เป็นหนังสือให้ชำระเงินที่เหลือหรือไปทำสัญญาเช่าและให้เข้าดำเนินการแต่งสถานที่ตามพื้นที่ที่จองไว้ หากโจทก์ทั้งสี่ไม่ดำเนินการภายใน 15 วัน โจทก์ทั้งสี่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญาได้ทันทีและริบเงินค่าจองที่ชำระไว้ทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วน แล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จอง อีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 และมาตรา 546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7 จึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา และในสัญญาก็ไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่น จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า อาคารพิพาทเริ่มเปิดบริการเมื่อวันที่29 มิถุนายน 2533 จำเลยต้องแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือเพื่อนัดวันไปจดทะเบียนการเช่าต่อไป และปรากฎว่าโจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารดังกล่าวในวันที่ 25 และ 31 กรกฎาคม2533 และรับชำระเงินส่วนที่เหลือแล้ว จำเลยตอบปฏิเสธ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ได้ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3541/2539นาย ยี่อ๋า แซ่เฮ้งกับพวกโจทก์บริษัท สุภาพงษ์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 537เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วนแล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จองอีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา537และ546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา สัญญาไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่นเมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่นจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่ซึ่งเป็นหุ้นส่วนกันทำสัญญาจองพื้นที่ชั้นที่ 1 ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ของจำเลยจำนวน10 ซุ้ม ต่อมาโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่นายไชยพร สุขศรีบุญอำไพ ในราคาซุ้มละ 1,200,000บาท ส่วนของโจทก์ที่ 3 และที่ 4 ได้โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัว ในราคาซุ้มละ 1,000,000บาท พร้อมกับมีหนังสือแจ้งกำหนดเข้าทำสัญญาและนัดจดทะเบียนกับจำเลย แต่จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของโจทก์ทั้งสี่โดยอ้างว่าโจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิโอนขายสิทธิตามสัญญาให้แก่บุคคลอื่นได้ ซึ่งความจริงจำเลยได้นำพื้นที่ในอาคารที่โจทก์ทั้งสี่จองไว้ให้ผู้อื่นเช่าในราคาที่สูงกว่าที่ทำสัญญากับโจทก์ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยเป็นเหตุให้นายไชยพรและโจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัวบอกเลิกการซื้อสิทธิตามสัญญาจองดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ในอาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีแก่โจทก์ทั้งสี่ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ก็ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 200,000 บาท พร้อมกับค่าขาดประโยชน์ทางการค้า 24,000,000 บาท ค่าเสียหายพิเศษอีก43,200,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้จ่ายให้แก่นายไชยพรอันเกิดจากการเลิกสัญญา 1,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 68,400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามฟ้องเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทำสัญญาจอง และตามสัญญาไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิการเช่าตามสัญญาให้แก่บุคคลภายนอกได้ จำเลยไม่ประสงค์ให้โจทก์โอนขายสิทธิการเช่าดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสี่โอนขายสิทธิตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารจึงเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ 200,000 บาท จำเลยบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในความเสียหายของโจทก์ทั้งสี่ ค่าขาดประโยชน์และค่าเสียหายพิเศษที่โจทก์ทั้งสี่เรียกร้องมาสูงเกินไป ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าพื้นที่อาคารบางกะปิคอมเพล็กซ์ ชั้นที่ 1 จำนวน 10 ซุ้ม มีกำหนด 20 ปีให้แก่โจทก์ทั้งสี่ โดยให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือจำนวน 2,800,000 บาท ให้แก่จำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 200,000 บาทกับค่าเสียหายจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน200,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ทั้งสี่ข้อแรกว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยหรือไม่และโจทก์ทั้งสี่มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่หรือไม่เห็นว่า สัญญาดังกล่าวระบุไว้ชัดเจนที่หัวสัญญาว่า สัญญาจองพื้นที่ในอาคาร และข้อ 1 ก็ระบุว่า จำเลยตกลงให้โจทก์ทั้งสี่จองพื้นที่ในอาคารเพื่อเช่าทำการค้า มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ทั้งสองฝ่ายไปทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าที่ที่ว่าการเขตบางกะปิกรุงเทพมหานคร ข้อ 4 ระบุจำนวนเงินค่าตอบแทนในการที่ได้มาใช้สถานที่ทำการค้าและบริการซุ้มละ 300,000 บาท ค่าเช่าเดือนละ5,000 บาท ต่อ 1 ซุ้มโดยชำระเงินในวันทำสัญญาจองซุ้มละ 20,000 บาทเมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปดำเนินการแต่งห้องเพื่อใช้สถานที่ โจทก์ทั้งสี่จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดแล้วจำเลยจะได้นัดวันไปจดทะเบียนการเช่าทันที ข้อ 7 ระบุว่าเมื่อจำเลยแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่เป็นหนังสือให้ชำระเงินที่เหลือหรือไปทำสัญญาเช่าและให้เข้าดำเนินการแต่งสถานที่ตามพื้นที่ที่จองไว้ หากโจทก์ทั้งสี่ไม่ดำเนินการภายใน 15 วัน โจทก์ทั้งสี่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญาได้ทันทีและริบเงินค่าจองที่ชำระไว้ทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น เมื่อชื่อสัญญาระบุว่าเป็นสัญญาจองพื้นที่ในอาคารเนื้อหาในสัญญาก็ระบุชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวให้ครบถ้วน แล้วจำเลยจึงจะไปจดทะเบียนให้เช่าพื้นที่ที่จอง อีกทั้งขณะทำสัญญาจำเลยก็ไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ในอาคารให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในลักษณะเช่าทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 และมาตรา 546สัญญาจองพื้นที่ในอาคารตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7 จึงไม่เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย แต่เป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งซึ่งบังคับกันได้ตามสัญญา และในสัญญาก็ไม่ได้ระบุห้ามโจทก์ทั้งสี่โอนสิทธิการจองให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์ทั้งสี่แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้ขายสิทธิการจองให้ผู้อื่น จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงอาศัยเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า อาคารพิพาทเริ่มเปิดบริการเมื่อวันที่29 มิถุนายน 2533 จำเลยต้องแจ้งให้โจทก์ทั้งสี่ชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือเพื่อนัดวันไปจดทะเบียนการเช่าต่อไป และปรากฎว่าโจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าพื้นที่ตามสัญญาจองพื้นที่ในอาคารดังกล่าวในวันที่ 25 และ 31 กรกฎาคม2533 และรับชำระเงินส่วนที่เหลือแล้ว จำเลยตอบปฏิเสธ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ได้ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังขึ้น"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(เสริม บุญทรงสันติกุล-อุระ หวังอ้อมกลาง-ปราโมทย์ ชพานนท์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ