คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1061/2549หลักกฎหมาย: ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท หนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 52,000 บาท และ 12,000 บาท และค่าภาษีโรงเรือนจำนวน 54,780 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบให้แก่โจทก์เรียบร้อย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าเลขที่ 153/4-5 ซอยไชยยศ ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนให้โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 12,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 23 มีนาคม 2541) จนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 48,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 7 ธันวาคม 2543 เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า คดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่า เช่น ผู้อาศัย หรือผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท คดีนี้โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่า ในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย สัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของจำเลยจึงไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้นำส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1061/2549บริษัททวีกีรติ์กิจ จำกัดโจทก์บริษัทเอ.ดับเบิลยู. บิสสิเนท จำกัดจำเลย ป.วิ.พ. ม. 224 วรรคสองป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท หนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 52,000 บาท และ 12,000 บาท และค่าภาษีโรงเรือนจำนวน 54,780 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบให้แก่โจทก์เรียบร้อย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าเลขที่ 153/4-5 ซอยไชยยศ ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนให้โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 12,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 23 มีนาคม 2541) จนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 48,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 7 ธันวาคม 2543 เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า คดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่า เช่น ผู้อาศัย หรือผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท คดีนี้โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่า ในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย สัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของจำเลยจึงไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้นำส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย(ชัชลิต ละเอียด-สมชัย จึงประเสริฐ-บุญรอด ตันประเสริฐ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 52,000 บาท และ 12,000 บาท และค่าภาษีโรงเรือนจำนวน 54,780 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบให้แก่โจทก์เรียบร้อย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าเลขที่ 153/4-5 ซอยไชยยศ ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนให้โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 12,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 23 มีนาคม 2541) จนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 48,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 7 ธันวาคม 2543 เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า คดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่า เช่น ผู้อาศัย หรือผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท คดีนี้โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่า ในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย สัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของจำเลยจึงไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้นำส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1061/2549บริษัททวีกีรติ์กิจ จำกัดโจทก์บริษัทเอ.ดับเบิลยู. บิสสิเนท จำกัดจำเลย ป.วิ.พ. ม. 224 วรรคสองป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท หนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 52,000 บาท และ 12,000 บาท และค่าภาษีโรงเรือนจำนวน 54,780 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าและส่งมอบให้แก่โจทก์เรียบร้อย จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าเลขที่ 153/4-5 ซอยไชยยศ ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนให้โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 12,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 23 มีนาคม 2541) จนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 48,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 7 ธันวาคม 2543 เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า คดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่า เช่น ผู้อาศัย หรือผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท คดีนี้โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่า ในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าเดือนละเท่าใด เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย สัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของจำเลยจึงไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แล้วให้นำส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ด้วย(ชัชลิต ละเอียด-สมชัย จึงประเสริฐ-บุญรอด ตันประเสริฐ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ