คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2761/2534หลักกฎหมาย: สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538จำเลยเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด โจทก์ให้จำเลยอยู่ต่อมาถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและถือได้ว่าสัญญาเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้วเมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยอยู่โดยละเมิดได้.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ชำระบางส่วนแล้วคงค้างอยู่19,550 บาท ต่อมาจำเลยทั้งสองได้ทำหนังสือรับว่าค้างค่าเช่า 19,550บาท ขอผ่อนชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2530 ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ชำระให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันยกเลิกและตั้งแต่เดือนมีนาคม 2530 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2530 จำเลยทั้งสองไม่ชำระค่าเช่าอีกคงค้าง10 เดือน เป็นเงิน 10,000 บาท รวม 29,550 บาท สัญญาเช่าจึงระงับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2530 โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วและให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับให้ออกไปจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยเสีย จึงฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ใน15 วัน นับแต่วันพิพากษา กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาทจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า ได้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จัดตั้งโรงเรียนอนุบาลปัญญาเพ็ญ โจทก์ให้จำเลยทั้งสองรื้อเรือนของโจทก์จากที่ดินแปลงอื่นมาปลูกในที่พิพาท โดยให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายไปก่อนแล้วจะใช้คืน ต่อมาโจทก์ไม่ใช้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ชำระค่าเช่าเป็นเงิน 19,500 บาท แต่ทำสัญญากู้ให้โจทก์ยึดถือไว้ ต่อมาจำเลยทั้งสองชำระเงินให้โจทก์แล้วโจทก์คืนสัญญากู้ให้ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าแล้ว หลังจากนั้นไม่เคยค้างชำระค่าเช่าอีกจำเลยทั้งสองลงทุนก่อสร้างอาคารในที่พิพาทหลายหลังเป็นเงิน1,000,000 บาทเศษ โจทก์จึงทำสัญญาให้จำเลยทั้งสองเช่ามีกำหนด10 ปี โจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ชำระเงินในวันทำสัญญา ที่เหลือจะชำระภายในเดือนตุลาคม 2531 จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าที่ยังไม่หมดอายุและมีสิทธิอยู่ตามสัญญาจะซื้อขาย สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายส่วนที่เกิน 3 ปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ภายใน 15 วัน กับให้ชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน 38,550 บาทค่าเสียหายเป็นเงิน 4,000 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่วันฟ้องไปเดือนละ 1,000 บาท จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.1 มีกำหนด 1 ปี จะสิ้นสุดลงในเดือนกันยายน 2535จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าดังกล่าและอยู่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ทั้งสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายเกิน 3 ปี ไม่ได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยทั้งสองจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ส่วนการทำสัญญาจะซื้อขายไม่ก่อให้ผู้จะซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายได้ทั้งศาลล่างทั้งสองฟังว่าสัญญาจะซื้อขายทำขึ้นเพื่อให้ลวงธนาคารขอกู้เงินออกมาเท่านั้น จำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งอย่างใดสัญญาจะซื้อขายจึงไม่มีผล จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อมาถือว่าเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา และถือได้ว่าการเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้ว เมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดได้ จำเลยทั้งสองจะอ้างว่าการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ฟ้องบังคับคดีไม่ได้หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2761/2534นาง เตือน ใจ ธรานนท์โจทก์นาย อัคราดร ปัญญาเพ็ญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 570สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538จำเลยเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด โจทก์ให้จำเลยอยู่ต่อมาถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและถือได้ว่าสัญญาเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้วเมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยอยู่โดยละเมิดได้.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ชำระบางส่วนแล้วคงค้างอยู่19,550 บาท ต่อมาจำเลยทั้งสองได้ทำหนังสือรับว่าค้างค่าเช่า 19,550บาท ขอผ่อนชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2530 ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ชำระให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันยกเลิกและตั้งแต่เดือนมีนาคม 2530 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2530 จำเลยทั้งสองไม่ชำระค่าเช่าอีกคงค้าง10 เดือน เป็นเงิน 10,000 บาท รวม 29,550 บาท สัญญาเช่าจึงระงับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2530 โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วและให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับให้ออกไปจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยเสีย จึงฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ใน15 วัน นับแต่วันพิพากษา กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาทจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า ได้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จัดตั้งโรงเรียนอนุบาลปัญญาเพ็ญ โจทก์ให้จำเลยทั้งสองรื้อเรือนของโจทก์จากที่ดินแปลงอื่นมาปลูกในที่พิพาท โดยให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายไปก่อนแล้วจะใช้คืน ต่อมาโจทก์ไม่ใช้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ชำระค่าเช่าเป็นเงิน 19,500 บาท แต่ทำสัญญากู้ให้โจทก์ยึดถือไว้ ต่อมาจำเลยทั้งสองชำระเงินให้โจทก์แล้วโจทก์คืนสัญญากู้ให้ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าแล้ว หลังจากนั้นไม่เคยค้างชำระค่าเช่าอีกจำเลยทั้งสองลงทุนก่อสร้างอาคารในที่พิพาทหลายหลังเป็นเงิน1,000,000 บาทเศษ โจทก์จึงทำสัญญาให้จำเลยทั้งสองเช่ามีกำหนด10 ปี โจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ชำระเงินในวันทำสัญญา ที่เหลือจะชำระภายในเดือนตุลาคม 2531 จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าที่ยังไม่หมดอายุและมีสิทธิอยู่ตามสัญญาจะซื้อขาย สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายส่วนที่เกิน 3 ปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ภายใน 15 วัน กับให้ชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน 38,550 บาทค่าเสียหายเป็นเงิน 4,000 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่วันฟ้องไปเดือนละ 1,000 บาท จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.1 มีกำหนด 1 ปี จะสิ้นสุดลงในเดือนกันยายน 2535จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าดังกล่าและอยู่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ทั้งสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายเกิน 3 ปี ไม่ได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยทั้งสองจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ส่วนการทำสัญญาจะซื้อขายไม่ก่อให้ผู้จะซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายได้ทั้งศาลล่างทั้งสองฟังว่าสัญญาจะซื้อขายทำขึ้นเพื่อให้ลวงธนาคารขอกู้เงินออกมาเท่านั้น จำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งอย่างใดสัญญาจะซื้อขายจึงไม่มีผล จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อมาถือว่าเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา และถือได้ว่าการเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้ว เมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดได้ จำเลยทั้งสองจะอ้างว่าการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ฟ้องบังคับคดีไม่ได้หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(พนม พ่วงภิญโญ-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-อุดม มั่งมีดี)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ชำระบางส่วนแล้วคงค้างอยู่19,550 บาท ต่อมาจำเลยทั้งสองได้ทำหนังสือรับว่าค้างค่าเช่า 19,550บาท ขอผ่อนชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2530 ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ชำระให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันยกเลิกและตั้งแต่เดือนมีนาคม 2530 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2530 จำเลยทั้งสองไม่ชำระค่าเช่าอีกคงค้าง10 เดือน เป็นเงิน 10,000 บาท รวม 29,550 บาท สัญญาเช่าจึงระงับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2530 โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วและให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับให้ออกไปจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยเสีย จึงฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ใน15 วัน นับแต่วันพิพากษา กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาทจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า ได้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จัดตั้งโรงเรียนอนุบาลปัญญาเพ็ญ โจทก์ให้จำเลยทั้งสองรื้อเรือนของโจทก์จากที่ดินแปลงอื่นมาปลูกในที่พิพาท โดยให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายไปก่อนแล้วจะใช้คืน ต่อมาโจทก์ไม่ใช้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ชำระค่าเช่าเป็นเงิน 19,500 บาท แต่ทำสัญญากู้ให้โจทก์ยึดถือไว้ ต่อมาจำเลยทั้งสองชำระเงินให้โจทก์แล้วโจทก์คืนสัญญากู้ให้ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าแล้ว หลังจากนั้นไม่เคยค้างชำระค่าเช่าอีกจำเลยทั้งสองลงทุนก่อสร้างอาคารในที่พิพาทหลายหลังเป็นเงิน1,000,000 บาทเศษ โจทก์จึงทำสัญญาให้จำเลยทั้งสองเช่ามีกำหนด10 ปี โจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ชำระเงินในวันทำสัญญา ที่เหลือจะชำระภายในเดือนตุลาคม 2531 จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าที่ยังไม่หมดอายุและมีสิทธิอยู่ตามสัญญาจะซื้อขาย สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายส่วนที่เกิน 3 ปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ภายใน 15 วัน กับให้ชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน 38,550 บาทค่าเสียหายเป็นเงิน 4,000 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่วันฟ้องไปเดือนละ 1,000 บาท จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.1 มีกำหนด 1 ปี จะสิ้นสุดลงในเดือนกันยายน 2535จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าดังกล่าและอยู่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ทั้งสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายเกิน 3 ปี ไม่ได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยทั้งสองจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ส่วนการทำสัญญาจะซื้อขายไม่ก่อให้ผู้จะซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายได้ทั้งศาลล่างทั้งสองฟังว่าสัญญาจะซื้อขายทำขึ้นเพื่อให้ลวงธนาคารขอกู้เงินออกมาเท่านั้น จำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งอย่างใดสัญญาจะซื้อขายจึงไม่มีผล จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อมาถือว่าเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา และถือได้ว่าการเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้ว เมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดได้ จำเลยทั้งสองจะอ้างว่าการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ฟ้องบังคับคดีไม่ได้หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2761/2534นาง เตือน ใจ ธรานนท์โจทก์นาย อัคราดร ปัญญาเพ็ญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 570สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538จำเลยเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด โจทก์ให้จำเลยอยู่ต่อมาถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและถือได้ว่าสัญญาเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้วเมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยอยู่โดยละเมิดได้.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ชำระบางส่วนแล้วคงค้างอยู่19,550 บาท ต่อมาจำเลยทั้งสองได้ทำหนังสือรับว่าค้างค่าเช่า 19,550บาท ขอผ่อนชำระภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2530 ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ชำระให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันยกเลิกและตั้งแต่เดือนมีนาคม 2530 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2530 จำเลยทั้งสองไม่ชำระค่าเช่าอีกคงค้าง10 เดือน เป็นเงิน 10,000 บาท รวม 29,550 บาท สัญญาเช่าจึงระงับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2530 โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วและให้ชำระค่าเช่าที่ค้างกับให้ออกไปจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยเสีย จึงฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ใน15 วัน นับแต่วันพิพากษา กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาทจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า ได้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์จัดตั้งโรงเรียนอนุบาลปัญญาเพ็ญ โจทก์ให้จำเลยทั้งสองรื้อเรือนของโจทก์จากที่ดินแปลงอื่นมาปลูกในที่พิพาท โดยให้จำเลยทั้งสองออกค่าใช้จ่ายไปก่อนแล้วจะใช้คืน ต่อมาโจทก์ไม่ใช้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ชำระค่าเช่าเป็นเงิน 19,500 บาท แต่ทำสัญญากู้ให้โจทก์ยึดถือไว้ ต่อมาจำเลยทั้งสองชำระเงินให้โจทก์แล้วโจทก์คืนสัญญากู้ให้ จึงถือว่าจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าแล้ว หลังจากนั้นไม่เคยค้างชำระค่าเช่าอีกจำเลยทั้งสองลงทุนก่อสร้างอาคารในที่พิพาทหลายหลังเป็นเงิน1,000,000 บาทเศษ โจทก์จึงทำสัญญาให้จำเลยทั้งสองเช่ามีกำหนด10 ปี โจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ชำระเงินในวันทำสัญญา ที่เหลือจะชำระภายในเดือนตุลาคม 2531 จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าที่ยังไม่หมดอายุและมีสิทธิอยู่ตามสัญญาจะซื้อขาย สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายส่วนที่เกิน 3 ปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ภายใน 15 วัน กับให้ชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน 38,550 บาทค่าเสียหายเป็นเงิน 4,000 บาท และค่าเสียหายตั้งแต่วันฟ้องไปเดือนละ 1,000 บาท จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.1 มีกำหนด 1 ปี จะสิ้นสุดลงในเดือนกันยายน 2535จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิอยู่ตามสัญญาเช่าดังกล่าและอยู่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ทั้งสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายเกิน 3 ปี ไม่ได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยทั้งสองจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ส่วนการทำสัญญาจะซื้อขายไม่ก่อให้ผู้จะซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายได้ทั้งศาลล่างทั้งสองฟังว่าสัญญาจะซื้อขายทำขึ้นเพื่อให้ลวงธนาคารขอกู้เงินออกมาเท่านั้น จำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งอย่างใดสัญญาจะซื้อขายจึงไม่มีผล จำเลยทั้งสองเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อมาถือว่าเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา และถือได้ว่าการเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้ว เมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดได้ จำเลยทั้งสองจะอ้างว่าการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ฟ้องบังคับคดีไม่ได้หาได้ไม่ ฎีกาจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน.(พนม พ่วงภิญโญ-จองทรัพย์ เที่ยงธรรม-อุดม มั่งมีดี)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ