คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2933/2522หลักกฎหมาย: โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความให้ขายทอดตลาดที่ดินที่จำเลยจำนองโดยติดสิทธิที่จำเลยที่ 2 เช่าจำเลยที่ 1 ก่อน ถ้าได้เงินไม่พอใช้หนี้จำนองก็ให้ขายใหม่โดยปลอดสิทธิการเช่า ต่อมาจำเลยที่ 1 ถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดในคดีล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินราคาที่เสนอไม่พอใช้หนี้จำนอง จึงงดขาย คดีล้มละลายนี้โจทก์เองเป็นผู้ฟ้องจำเลย และโจทก์ขอรับชำระหนี้จำนองนำยึดที่ดินนี้ในคดีล้มละลายโดยศาลจำหน่ายคดีที่โจทก์ฟ้องบังคับจำนอง ดังนี้ การขอรับชำระหนี้จำนองในคดีล้มละลายจึงเท่ากับบังคับจำนองนั้นเอง ตรงกับข้อตกลงของโจทก์และจำเลยทั้งสอง จึงต้องขายทอดตลาดใหม่ตามยอมเดิมโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับโจทก์ โดยได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร เนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 98 วา พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างเป็นประกัน จำนวนเงิน 19,000,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 มีเจตนาไม่สุจริตที่จะมิให้โจทก์ได้รับชำระหนี้เต็มจำนวน ได้ทำให้ทรัพย์ที่จำนองมีภาระและค่าตกต่ำลง โดยไปขอจดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เช่าตึก อาคาร และโรงงาน ซึ่งอยู่บนที่ดินที่จำนองไว้กับโจทก์มีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 อยู่เสียเปรียบในเวลาบังคับจำนอง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมการเช่าตึกอาคารและโรงงานเลขที่ 58 ถนนคลองตัน พระโขนง ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 โดยโจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ไว้กับโจทก์เพื่อประกันหนี้ 19 ล้านบาท การจำนองได้กระทำเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2510 ส่วนการเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้กระทำเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2513 จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ไม่มีเจตนาให้การเช่าดังกล่าวก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนอง ฉะนั้นหากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยคิดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฎว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนอง ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยคิดการเช่าทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่ โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น และศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมให้คดีเสร็จเด็ดขาดไปในวันเดียวกันนั้นต่อมาเมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2521 โจทก์ยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25เมษายน 2521 กองยึดทรัพย์และจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดีได้ดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดที่ 18057 พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยติดสัญญาเช่ามีกำหนด 20 ปี ปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นเงิน 9,500,000 บาท ซึ่งเจ้าพนักงานเห็นว่าราคายังต่ำไป จึงได้งดการขายไว้เนื่องจากการขายทอดตลาดครั้งแรกโดยติดภาระการเช่า มีผู้สู้ราคาสูงสุดไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ หากได้ลบสิทธิการเช่าออกเสียจากทะเบียนแล้ว จะมีผู้เข้าสู้ราคาสูงสุดมากกว่านี้ โจทก์จึงขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปจดทะเบียนลบสิทธิการเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขัดขืน ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย และมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าใด ๆ ทั้งสิ้นศาลชั้นต้นได้นัดโจทก์จำเลยมาพร้อมกัน ทนายจำเลยแถลงว่าจำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วตามคดีล้มละลายแดงที่ 92/2514 จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิดำเนินคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 อีกต่อไปและสำหรับจำเลยที่ 2 ขอแถลงว่า หนี้รายนี้โจทก์ได้รับชำระไปแล้วบางส่วนจำนวนหนี้ที่เหลือต้องรอฟังเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้รวบรวมทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 เสียก่อน โจทก์แถลงว่า จำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วจริง ศาลชั้นต้นจึงให้นัดเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 มาสอบถามเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องว่า ศาลแพ่งได้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2514 แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ ต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้พิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2518 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขอเข้าว่าคดีแทนจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาต ทนายโจทก์แถลงว่าได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงพิพาทไปแล้วครั้งหนึ่งเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 โดยขายติดการเช่า ปรากฏว่ามีผู้เสนอราคาต่ำมาก ไม่พอชำระหนี้จำนอง ทนายจำเลยที่ 2แถลงว่า หนี้ของโจทก์ยังไม่อาจฟังได้ว่าจำนวนแน่นอนเป็นเท่าไรจำเลยที่ 2 ประสงค์ให้ปรากฏจำนวนหนี้ที่แน่นอนก่อน จึงจะควรพิจารณาว่าควรขายทอดตลาดโดยติดการเช่าหรือไม่ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แถลงว่ามีเจ้าหนี้ยื่นคำขอรับชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 กว่า 40 ราย รวมหนี้สิน 100 ล้านบาทเศษ การขายทอดตลาดรายนี้ไม่ว่าจะขายโดยลบสิทธิการเช่าหรือไม่ เงินที่ขายได้ไม่พอชำระหนี้แน่นอน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เห็นด้วยตามที่โจทก์ขอให้ศาลสั่งขายโดยปลอดสิทธิการเช่าศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วมีคำสั่งให้ขายทอดตลาดใหม่โดยให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยแทนจำเลยที่ 2 อุทธรณ์คัดค้านคำสั่งของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 เป็นการขายโดยคำขอของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ไม่ใช่เป็นการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนองตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสอง พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากที่โจทก์และจำเลยทั้งสองในคดีนี้ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ไปยึดที่ดินโฉนดที่ 18057 ที่จำเลยที่ 1 ได้จำนองไว้กับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้จำนวน 19 ล้านบาท แล้วได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงดังกล่าวในแบบติดการเช่า ได้ราคาเพียง 9,500,000 บาท ไม่พอชำระหนี้จำนอง คดีนี้มีปัญหาว่า ศาลจะสั่งให้มีการลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนก่อนการขายทอดตลาดครั้งต่อไปได้หรือไม่ได้พิเคราะห์แล้ว สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองมีข้อความว่า "ฯลฯ หากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยติดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนองซึ่งไม่เป็นที่เสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนองประการใดแล้ว ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยติดการเช่าดังกล่าวทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์ โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น อันหมายความว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้ลบสิทธิการเช่ารายนี้ออกเสียจากทะเบียนได้ถ้าหากเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ฯลฯ" และข้อเท็จจริงก็ปรากฏแล้วว่า การขายทอดตลาดโดยติดสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ไปด้วย ทำให้ที่ดินที่จำนองได้ราคาต่ำเพียง 9 ล้านบาทเศษ เป็นการทำให้เกิดเสื่อมเสียกับโจทก์ เพราะราคาที่จะขายได้นั้นไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วนคงมีปัญหาต่อไปว่า การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดที่ดินซึ่งเป็นการขายในคดีล้มละลาย มิใช่เป็นการขายในคดีบังคับจำนอง โจทก์จะมาขอให้ลบสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ออกได้หรือไม่ ได้พิจารณาปัญหานี้แล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในวันเดียวกับที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลยคดีนี้ (คือวันที่ 19 มกราคม 2514) โจทก์ได้ยื่นฟ้องขอบังคับจำนองด้วย แต่ต่อมาจำเลยที่ 1ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย ศาลแพ่งจึงได้สั่งให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 1 เพื่อให้โจทก์ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายในฐานะเจ้าหนี้มีประกันโจทก์จึงไม่อาจจะดำเนินคดีที่ขอบังคับจำนองไปจนถึงที่สุดได้ แต่โจทก์ก็ได้ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลาย แล้วนำเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินดังกล่าว และขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินนั้นโดยปลอดจำนองตามวิธีการที่โจทก์พึงต้องปฏิบัติในคดีล้มละลาย จึงถือได้ว่าโจทก์ได้ดำเนินการเพื่อให้มีการชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินคือที่ดินที่จำนองไว้ แม้จะมิใช่เป็นการบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ก็มีผลเท่ากับเป็นการบังคับจำนองเอากับทรัพย์ที่จำนองไว้นั้น และตรงตามความประสงค์หรือเจตนารมณ์ของโจทก์กับจำเลยทั้งสอง ในขณะที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2514 โจทก์จึงชอบที่จะขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนได้ ฎีกาโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำสั่งของศาลชั้นต้นลงวันที่ 4 กรกฎาคม2521 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2933/2522ธนาคารกรุงไทย จำกัด (โดยนายจำรัส จตุรภัทรโจทก์กรรมการผู้จัดการใหญ่โจทก์บริษัทป๊อปผลิตภัณฑ์นม จำกัด ที่ 1จำเลยบริษัทผลิตภัณฑ์ป๊อป จำกัด ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 728 พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความให้ขายทอดตลาดที่ดินที่จำเลยจำนองโดยติดสิทธิที่จำเลยที่ 2 เช่าจำเลยที่ 1 ก่อน ถ้าได้เงินไม่พอใช้หนี้จำนองก็ให้ขายใหม่โดยปลอดสิทธิการเช่า ต่อมาจำเลยที่ 1 ถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดในคดีล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินราคาที่เสนอไม่พอใช้หนี้จำนอง จึงงดขาย คดีล้มละลายนี้โจทก์เองเป็นผู้ฟ้องจำเลย และโจทก์ขอรับชำระหนี้จำนองนำยึดที่ดินนี้ในคดีล้มละลายโดยศาลจำหน่ายคดีที่โจทก์ฟ้องบังคับจำนอง ดังนี้ การขอรับชำระหนี้จำนองในคดีล้มละลายจึงเท่ากับบังคับจำนองนั้นเอง ตรงกับข้อตกลงของโจทก์และจำเลยทั้งสอง จึงต้องขายทอดตลาดใหม่ตามยอมเดิมโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับโจทก์ โดยได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร เนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 98 วา พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างเป็นประกัน จำนวนเงิน 19,000,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 มีเจตนาไม่สุจริตที่จะมิให้โจทก์ได้รับชำระหนี้เต็มจำนวน ได้ทำให้ทรัพย์ที่จำนองมีภาระและค่าตกต่ำลง โดยไปขอจดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เช่าตึก อาคาร และโรงงาน ซึ่งอยู่บนที่ดินที่จำนองไว้กับโจทก์มีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 อยู่เสียเปรียบในเวลาบังคับจำนอง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมการเช่าตึกอาคารและโรงงานเลขที่ 58 ถนนคลองตัน พระโขนง ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 โดยโจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ไว้กับโจทก์เพื่อประกันหนี้ 19 ล้านบาท การจำนองได้กระทำเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2510 ส่วนการเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้กระทำเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2513 จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ไม่มีเจตนาให้การเช่าดังกล่าวก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนอง ฉะนั้นหากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยคิดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฎว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนอง ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยคิดการเช่าทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่ โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น และศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมให้คดีเสร็จเด็ดขาดไปในวันเดียวกันนั้นต่อมาเมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2521 โจทก์ยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25เมษายน 2521 กองยึดทรัพย์และจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดีได้ดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดที่ 18057 พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยติดสัญญาเช่ามีกำหนด 20 ปี ปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นเงิน 9,500,000 บาท ซึ่งเจ้าพนักงานเห็นว่าราคายังต่ำไป จึงได้งดการขายไว้เนื่องจากการขายทอดตลาดครั้งแรกโดยติดภาระการเช่า มีผู้สู้ราคาสูงสุดไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ หากได้ลบสิทธิการเช่าออกเสียจากทะเบียนแล้ว จะมีผู้เข้าสู้ราคาสูงสุดมากกว่านี้ โจทก์จึงขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปจดทะเบียนลบสิทธิการเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขัดขืน ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย และมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าใด ๆ ทั้งสิ้นศาลชั้นต้นได้นัดโจทก์จำเลยมาพร้อมกัน ทนายจำเลยแถลงว่าจำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วตามคดีล้มละลายแดงที่ 92/2514 จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิดำเนินคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 อีกต่อไปและสำหรับจำเลยที่ 2 ขอแถลงว่า หนี้รายนี้โจทก์ได้รับชำระไปแล้วบางส่วนจำนวนหนี้ที่เหลือต้องรอฟังเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้รวบรวมทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 เสียก่อน โจทก์แถลงว่า จำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วจริง ศาลชั้นต้นจึงให้นัดเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 มาสอบถามเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องว่า ศาลแพ่งได้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2514 แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ ต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้พิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2518 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขอเข้าว่าคดีแทนจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาต ทนายโจทก์แถลงว่าได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงพิพาทไปแล้วครั้งหนึ่งเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 โดยขายติดการเช่า ปรากฏว่ามีผู้เสนอราคาต่ำมาก ไม่พอชำระหนี้จำนอง ทนายจำเลยที่ 2แถลงว่า หนี้ของโจทก์ยังไม่อาจฟังได้ว่าจำนวนแน่นอนเป็นเท่าไรจำเลยที่ 2 ประสงค์ให้ปรากฏจำนวนหนี้ที่แน่นอนก่อน จึงจะควรพิจารณาว่าควรขายทอดตลาดโดยติดการเช่าหรือไม่ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แถลงว่ามีเจ้าหนี้ยื่นคำขอรับชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 กว่า 40 ราย รวมหนี้สิน 100 ล้านบาทเศษ การขายทอดตลาดรายนี้ไม่ว่าจะขายโดยลบสิทธิการเช่าหรือไม่ เงินที่ขายได้ไม่พอชำระหนี้แน่นอน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เห็นด้วยตามที่โจทก์ขอให้ศาลสั่งขายโดยปลอดสิทธิการเช่าศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วมีคำสั่งให้ขายทอดตลาดใหม่โดยให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยแทนจำเลยที่ 2 อุทธรณ์คัดค้านคำสั่งของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 เป็นการขายโดยคำขอของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ไม่ใช่เป็นการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนองตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสอง พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากที่โจทก์และจำเลยทั้งสองในคดีนี้ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ไปยึดที่ดินโฉนดที่ 18057 ที่จำเลยที่ 1 ได้จำนองไว้กับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้จำนวน 19 ล้านบาท แล้วได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงดังกล่าวในแบบติดการเช่า ได้ราคาเพียง 9,500,000 บาท ไม่พอชำระหนี้จำนอง คดีนี้มีปัญหาว่า ศาลจะสั่งให้มีการลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนก่อนการขายทอดตลาดครั้งต่อไปได้หรือไม่ได้พิเคราะห์แล้ว สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองมีข้อความว่า "ฯลฯ หากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยติดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนองซึ่งไม่เป็นที่เสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนองประการใดแล้ว ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยติดการเช่าดังกล่าวทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์ โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น อันหมายความว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้ลบสิทธิการเช่ารายนี้ออกเสียจากทะเบียนได้ถ้าหากเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ฯลฯ" และข้อเท็จจริงก็ปรากฏแล้วว่า การขายทอดตลาดโดยติดสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ไปด้วย ทำให้ที่ดินที่จำนองได้ราคาต่ำเพียง 9 ล้านบาทเศษ เป็นการทำให้เกิดเสื่อมเสียกับโจทก์ เพราะราคาที่จะขายได้นั้นไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วนคงมีปัญหาต่อไปว่า การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดที่ดินซึ่งเป็นการขายในคดีล้มละลาย มิใช่เป็นการขายในคดีบังคับจำนอง โจทก์จะมาขอให้ลบสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ออกได้หรือไม่ ได้พิจารณาปัญหานี้แล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในวันเดียวกับที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลยคดีนี้ (คือวันที่ 19 มกราคม 2514) โจทก์ได้ยื่นฟ้องขอบังคับจำนองด้วย แต่ต่อมาจำเลยที่ 1ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย ศาลแพ่งจึงได้สั่งให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 1 เพื่อให้โจทก์ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายในฐานะเจ้าหนี้มีประกันโจทก์จึงไม่อาจจะดำเนินคดีที่ขอบังคับจำนองไปจนถึงที่สุดได้ แต่โจทก์ก็ได้ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลาย แล้วนำเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินดังกล่าว และขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินนั้นโดยปลอดจำนองตามวิธีการที่โจทก์พึงต้องปฏิบัติในคดีล้มละลาย จึงถือได้ว่าโจทก์ได้ดำเนินการเพื่อให้มีการชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินคือที่ดินที่จำนองไว้ แม้จะมิใช่เป็นการบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ก็มีผลเท่ากับเป็นการบังคับจำนองเอากับทรัพย์ที่จำนองไว้นั้น และตรงตามความประสงค์หรือเจตนารมณ์ของโจทก์กับจำเลยทั้งสอง ในขณะที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2514 โจทก์จึงชอบที่จะขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนได้ ฎีกาโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำสั่งของศาลชั้นต้นลงวันที่ 4 กรกฎาคม2521 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ฎีกาให้เป็นพับ(จำรัส เขมะจารุ-ประเสริฐ วราภรณ์-ธาดา วัชรานันท์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: เดิมโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับโจทก์ โดยได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร เนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 98 วา พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างเป็นประกัน จำนวนเงิน 19,000,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 มีเจตนาไม่สุจริตที่จะมิให้โจทก์ได้รับชำระหนี้เต็มจำนวน ได้ทำให้ทรัพย์ที่จำนองมีภาระและค่าตกต่ำลง โดยไปขอจดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เช่าตึก อาคาร และโรงงาน ซึ่งอยู่บนที่ดินที่จำนองไว้กับโจทก์มีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 อยู่เสียเปรียบในเวลาบังคับจำนอง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมการเช่าตึกอาคารและโรงงานเลขที่ 58 ถนนคลองตัน พระโขนง ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 โดยโจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ไว้กับโจทก์เพื่อประกันหนี้ 19 ล้านบาท การจำนองได้กระทำเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2510 ส่วนการเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้กระทำเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2513 จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ไม่มีเจตนาให้การเช่าดังกล่าวก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนอง ฉะนั้นหากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยคิดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฎว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนอง ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยคิดการเช่าทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่ โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น และศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมให้คดีเสร็จเด็ดขาดไปในวันเดียวกันนั้นต่อมาเมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2521 โจทก์ยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25เมษายน 2521 กองยึดทรัพย์และจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดีได้ดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดที่ 18057 พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยติดสัญญาเช่ามีกำหนด 20 ปี ปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นเงิน 9,500,000 บาท ซึ่งเจ้าพนักงานเห็นว่าราคายังต่ำไป จึงได้งดการขายไว้เนื่องจากการขายทอดตลาดครั้งแรกโดยติดภาระการเช่า มีผู้สู้ราคาสูงสุดไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ หากได้ลบสิทธิการเช่าออกเสียจากทะเบียนแล้ว จะมีผู้เข้าสู้ราคาสูงสุดมากกว่านี้ โจทก์จึงขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปจดทะเบียนลบสิทธิการเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขัดขืน ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย และมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าใด ๆ ทั้งสิ้นศาลชั้นต้นได้นัดโจทก์จำเลยมาพร้อมกัน ทนายจำเลยแถลงว่าจำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วตามคดีล้มละลายแดงที่ 92/2514 จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิดำเนินคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 อีกต่อไปและสำหรับจำเลยที่ 2 ขอแถลงว่า หนี้รายนี้โจทก์ได้รับชำระไปแล้วบางส่วนจำนวนหนี้ที่เหลือต้องรอฟังเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้รวบรวมทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 เสียก่อน โจทก์แถลงว่า จำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วจริง ศาลชั้นต้นจึงให้นัดเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 มาสอบถามเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องว่า ศาลแพ่งได้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2514 แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ ต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้พิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2518 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขอเข้าว่าคดีแทนจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาต ทนายโจทก์แถลงว่าได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงพิพาทไปแล้วครั้งหนึ่งเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 โดยขายติดการเช่า ปรากฏว่ามีผู้เสนอราคาต่ำมาก ไม่พอชำระหนี้จำนอง ทนายจำเลยที่ 2แถลงว่า หนี้ของโจทก์ยังไม่อาจฟังได้ว่าจำนวนแน่นอนเป็นเท่าไรจำเลยที่ 2 ประสงค์ให้ปรากฏจำนวนหนี้ที่แน่นอนก่อน จึงจะควรพิจารณาว่าควรขายทอดตลาดโดยติดการเช่าหรือไม่ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แถลงว่ามีเจ้าหนี้ยื่นคำขอรับชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 กว่า 40 ราย รวมหนี้สิน 100 ล้านบาทเศษ การขายทอดตลาดรายนี้ไม่ว่าจะขายโดยลบสิทธิการเช่าหรือไม่ เงินที่ขายได้ไม่พอชำระหนี้แน่นอน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เห็นด้วยตามที่โจทก์ขอให้ศาลสั่งขายโดยปลอดสิทธิการเช่าศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วมีคำสั่งให้ขายทอดตลาดใหม่โดยให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยแทนจำเลยที่ 2 อุทธรณ์คัดค้านคำสั่งของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 เป็นการขายโดยคำขอของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ไม่ใช่เป็นการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนองตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสอง พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากที่โจทก์และจำเลยทั้งสองในคดีนี้ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ไปยึดที่ดินโฉนดที่ 18057 ที่จำเลยที่ 1 ได้จำนองไว้กับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้จำนวน 19 ล้านบาท แล้วได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงดังกล่าวในแบบติดการเช่า ได้ราคาเพียง 9,500,000 บาท ไม่พอชำระหนี้จำนอง คดีนี้มีปัญหาว่า ศาลจะสั่งให้มีการลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนก่อนการขายทอดตลาดครั้งต่อไปได้หรือไม่ได้พิเคราะห์แล้ว สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองมีข้อความว่า "ฯลฯ หากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยติดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนองซึ่งไม่เป็นที่เสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนองประการใดแล้ว ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยติดการเช่าดังกล่าวทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์ โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น อันหมายความว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้ลบสิทธิการเช่ารายนี้ออกเสียจากทะเบียนได้ถ้าหากเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ฯลฯ" และข้อเท็จจริงก็ปรากฏแล้วว่า การขายทอดตลาดโดยติดสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ไปด้วย ทำให้ที่ดินที่จำนองได้ราคาต่ำเพียง 9 ล้านบาทเศษ เป็นการทำให้เกิดเสื่อมเสียกับโจทก์ เพราะราคาที่จะขายได้นั้นไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วนคงมีปัญหาต่อไปว่า การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดที่ดินซึ่งเป็นการขายในคดีล้มละลาย มิใช่เป็นการขายในคดีบังคับจำนอง โจทก์จะมาขอให้ลบสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ออกได้หรือไม่ ได้พิจารณาปัญหานี้แล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในวันเดียวกับที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลยคดีนี้ (คือวันที่ 19 มกราคม 2514) โจทก์ได้ยื่นฟ้องขอบังคับจำนองด้วย แต่ต่อมาจำเลยที่ 1ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย ศาลแพ่งจึงได้สั่งให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 1 เพื่อให้โจทก์ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายในฐานะเจ้าหนี้มีประกันโจทก์จึงไม่อาจจะดำเนินคดีที่ขอบังคับจำนองไปจนถึงที่สุดได้ แต่โจทก์ก็ได้ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลาย แล้วนำเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินดังกล่าว และขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินนั้นโดยปลอดจำนองตามวิธีการที่โจทก์พึงต้องปฏิบัติในคดีล้มละลาย จึงถือได้ว่าโจทก์ได้ดำเนินการเพื่อให้มีการชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินคือที่ดินที่จำนองไว้ แม้จะมิใช่เป็นการบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ก็มีผลเท่ากับเป็นการบังคับจำนองเอากับทรัพย์ที่จำนองไว้นั้น และตรงตามความประสงค์หรือเจตนารมณ์ของโจทก์กับจำเลยทั้งสอง ในขณะที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2514 โจทก์จึงชอบที่จะขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนได้ ฎีกาโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำสั่งของศาลชั้นต้นลงวันที่ 4 กรกฎาคม2521 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2933/2522ธนาคารกรุงไทย จำกัด (โดยนายจำรัส จตุรภัทรโจทก์กรรมการผู้จัดการใหญ่โจทก์บริษัทป๊อปผลิตภัณฑ์นม จำกัด ที่ 1จำเลยบริษัทผลิตภัณฑ์ป๊อป จำกัด ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 728 พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความให้ขายทอดตลาดที่ดินที่จำเลยจำนองโดยติดสิทธิที่จำเลยที่ 2 เช่าจำเลยที่ 1 ก่อน ถ้าได้เงินไม่พอใช้หนี้จำนองก็ให้ขายใหม่โดยปลอดสิทธิการเช่า ต่อมาจำเลยที่ 1 ถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดในคดีล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินราคาที่เสนอไม่พอใช้หนี้จำนอง จึงงดขาย คดีล้มละลายนี้โจทก์เองเป็นผู้ฟ้องจำเลย และโจทก์ขอรับชำระหนี้จำนองนำยึดที่ดินนี้ในคดีล้มละลายโดยศาลจำหน่ายคดีที่โจทก์ฟ้องบังคับจำนอง ดังนี้ การขอรับชำระหนี้จำนองในคดีล้มละลายจึงเท่ากับบังคับจำนองนั้นเอง ตรงกับข้อตกลงของโจทก์และจำเลยทั้งสอง จึงต้องขายทอดตลาดใหม่ตามยอมเดิมโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับโจทก์ โดยได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร เนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 98 วา พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างเป็นประกัน จำนวนเงิน 19,000,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 มีเจตนาไม่สุจริตที่จะมิให้โจทก์ได้รับชำระหนี้เต็มจำนวน ได้ทำให้ทรัพย์ที่จำนองมีภาระและค่าตกต่ำลง โดยไปขอจดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เช่าตึก อาคาร และโรงงาน ซึ่งอยู่บนที่ดินที่จำนองไว้กับโจทก์มีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 อยู่เสียเปรียบในเวลาบังคับจำนอง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมการเช่าตึกอาคารและโรงงานเลขที่ 58 ถนนคลองตัน พระโขนง ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ จังหวัดพระนคร ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 โดยโจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินโฉนดที่ 18057 ไว้กับโจทก์เพื่อประกันหนี้ 19 ล้านบาท การจำนองได้กระทำเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2510 ส่วนการเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้กระทำเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2513 จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ไม่มีเจตนาให้การเช่าดังกล่าวก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนอง ฉะนั้นหากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยคิดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฎว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนอง ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยคิดการเช่าทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่ โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น และศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมให้คดีเสร็จเด็ดขาดไปในวันเดียวกันนั้นต่อมาเมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2521 โจทก์ยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25เมษายน 2521 กองยึดทรัพย์และจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดีได้ดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดที่ 18057 พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยติดสัญญาเช่ามีกำหนด 20 ปี ปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นเงิน 9,500,000 บาท ซึ่งเจ้าพนักงานเห็นว่าราคายังต่ำไป จึงได้งดการขายไว้เนื่องจากการขายทอดตลาดครั้งแรกโดยติดภาระการเช่า มีผู้สู้ราคาสูงสุดไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์ หากได้ลบสิทธิการเช่าออกเสียจากทะเบียนแล้ว จะมีผู้เข้าสู้ราคาสูงสุดมากกว่านี้ โจทก์จึงขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปจดทะเบียนลบสิทธิการเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขัดขืน ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย และมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าใด ๆ ทั้งสิ้นศาลชั้นต้นได้นัดโจทก์จำเลยมาพร้อมกัน ทนายจำเลยแถลงว่าจำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วตามคดีล้มละลายแดงที่ 92/2514 จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิดำเนินคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 อีกต่อไปและสำหรับจำเลยที่ 2 ขอแถลงว่า หนี้รายนี้โจทก์ได้รับชำระไปแล้วบางส่วนจำนวนหนี้ที่เหลือต้องรอฟังเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้รวบรวมทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 เสียก่อน โจทก์แถลงว่า จำเลยที่ 1 ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายแล้วจริง ศาลชั้นต้นจึงให้นัดเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 มาสอบถามเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องว่า ศาลแพ่งได้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2514 แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ ต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้พิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 เด็ดขาดเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2518 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขอเข้าว่าคดีแทนจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาต ทนายโจทก์แถลงว่าได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงพิพาทไปแล้วครั้งหนึ่งเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 โดยขายติดการเช่า ปรากฏว่ามีผู้เสนอราคาต่ำมาก ไม่พอชำระหนี้จำนอง ทนายจำเลยที่ 2แถลงว่า หนี้ของโจทก์ยังไม่อาจฟังได้ว่าจำนวนแน่นอนเป็นเท่าไรจำเลยที่ 2 ประสงค์ให้ปรากฏจำนวนหนี้ที่แน่นอนก่อน จึงจะควรพิจารณาว่าควรขายทอดตลาดโดยติดการเช่าหรือไม่ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แถลงว่ามีเจ้าหนี้ยื่นคำขอรับชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 กว่า 40 ราย รวมหนี้สิน 100 ล้านบาทเศษ การขายทอดตลาดรายนี้ไม่ว่าจะขายโดยลบสิทธิการเช่าหรือไม่ เงินที่ขายได้ไม่พอชำระหนี้แน่นอน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เห็นด้วยตามที่โจทก์ขอให้ศาลสั่งขายโดยปลอดสิทธิการเช่าศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วมีคำสั่งให้ขายทอดตลาดใหม่โดยให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยแทนจำเลยที่ 2 อุทธรณ์คัดค้านคำสั่งของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2521 เป็นการขายโดยคำขอของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ไม่ใช่เป็นการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนองตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสอง พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากที่โจทก์และจำเลยทั้งสองในคดีนี้ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2514 แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ไปยึดที่ดินโฉนดที่ 18057 ที่จำเลยที่ 1 ได้จำนองไว้กับโจทก์เพื่อเป็นประกันหนี้จำนวน 19 ล้านบาท แล้วได้มีการขายทอดตลาดที่ดินแปลงดังกล่าวในแบบติดการเช่า ได้ราคาเพียง 9,500,000 บาท ไม่พอชำระหนี้จำนอง คดีนี้มีปัญหาว่า ศาลจะสั่งให้มีการลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนก่อนการขายทอดตลาดครั้งต่อไปได้หรือไม่ได้พิเคราะห์แล้ว สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองมีข้อความว่า "ฯลฯ หากถึงเวลาที่จะมีการขายทรัพย์เพื่อบังคับจำนอง ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายโดยติดการเช่าครั้งหนึ่งก่อน ถ้าปรากฏว่ามีผู้ให้ราคาคุ้มหนี้จำนองซึ่งไม่เป็นที่เสื่อมเสียแก่โจทก์ผู้รับจำนองประการใดแล้ว ก็ให้ขายไปโดยติดการเช่าไปด้วยได้ แต่ถ้าการขายโดยติดการเช่าดังกล่าวทำให้เกิดเสื่อมเสียแก่โจทก์ โดยได้ราคาไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วน ก็ให้เจ้าพนักงานดำเนินการขายใหม่โดยปลอดจากสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ทั้งสิ้น อันหมายความว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้ลบสิทธิการเช่ารายนี้ออกเสียจากทะเบียนได้ถ้าหากเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ฯลฯ" และข้อเท็จจริงก็ปรากฏแล้วว่า การขายทอดตลาดโดยติดสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ไปด้วย ทำให้ที่ดินที่จำนองได้ราคาต่ำเพียง 9 ล้านบาทเศษ เป็นการทำให้เกิดเสื่อมเสียกับโจทก์ เพราะราคาที่จะขายได้นั้นไม่พอใช้หนี้จำนองและอุปกรณ์โดยครบถ้วนคงมีปัญหาต่อไปว่า การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดที่ดินซึ่งเป็นการขายในคดีล้มละลาย มิใช่เป็นการขายในคดีบังคับจำนอง โจทก์จะมาขอให้ลบสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ออกได้หรือไม่ ได้พิจารณาปัญหานี้แล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในวันเดียวกับที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลยคดีนี้ (คือวันที่ 19 มกราคม 2514) โจทก์ได้ยื่นฟ้องขอบังคับจำนองด้วย แต่ต่อมาจำเลยที่ 1ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย ศาลแพ่งจึงได้สั่งให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 1 เพื่อให้โจทก์ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายในฐานะเจ้าหนี้มีประกันโจทก์จึงไม่อาจจะดำเนินคดีที่ขอบังคับจำนองไปจนถึงที่สุดได้ แต่โจทก์ก็ได้ไปยื่นขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลาย แล้วนำเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์กับเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินดังกล่าว และขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขายทอดตลาดที่ดินนั้นโดยปลอดจำนองตามวิธีการที่โจทก์พึงต้องปฏิบัติในคดีล้มละลาย จึงถือได้ว่าโจทก์ได้ดำเนินการเพื่อให้มีการชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินคือที่ดินที่จำนองไว้ แม้จะมิใช่เป็นการบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ก็มีผลเท่ากับเป็นการบังคับจำนองเอากับทรัพย์ที่จำนองไว้นั้น และตรงตามความประสงค์หรือเจตนารมณ์ของโจทก์กับจำเลยทั้งสอง ในขณะที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2514 โจทก์จึงชอบที่จะขอให้ศาลสั่งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนลบสิทธิการเช่าออกจากทะเบียนได้ ฎีกาโจทก์ฟังขึ้นพิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำสั่งของศาลชั้นต้นลงวันที่ 4 กรกฎาคม2521 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ฎีกาให้เป็นพับ(จำรัส เขมะจารุ-ประเสริฐ วราภรณ์-ธาดา วัชรานันท์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ