คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5155/2539หลักกฎหมาย: ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลที่ดินมาตรา83มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่งจนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้นและคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่228/2530ข้อ12(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับในกรณีที่ศาลสั่งหรือจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัดแต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ยินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ส. ชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่425/2531นั้นข้อตกลงดังกล่าวก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก.เท่านั้นดังนั้นหากส. ชนะคดีผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดก.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. เป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีและปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่ส. ส. ก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. จดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้ส. ได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นจำเลยที่2ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ในฐานผู้จัดการมรดกของนายยาน ยอดแก้วเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรนอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ก่อนที่นายยานถึงแก่กรรมนายยานได้ให้นายสมชาย ศิลปานนท์ เช่าที่ดินดังกล่าวหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุด นายสมชาย อ้างว่าตนมีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวต่อไปอีก 20 ปี นายสมชายจึงฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี โจทก์จึงฟ้องนายสมชาย ที่ศาลชั้นต้นแห่งเดียวกันเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 11/2532 ให้นายสมชายรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรวมพิจารณาคดีทั้งสองเข้าด้วยกัน และพิพากษาให้โจทก์ชนะทั้งสองคดี ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3 ต่อมาโจทก์ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด กฤษฎะกลิน โดยมีสาระสำคัญกล่าวคือ ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินรับรู้ว่าโจทก์กับนายสมชายมีคดีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาว่า คดีพิพาทดังกล่าวจะสิ้นสุดเมื่อใดและผลของคดีโจทก์จะเป็นฝ่ายชนะหรือแพ้คดีก็ตาม ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลิน จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และคดีพิพาทดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลินต้องยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ทั้งสองคดีราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นจำนวน 100,650,875 บาท ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์แล้วเป็นเงิน 20,000,000 บาทห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 80,650,875 บาทให้โจทก์ภายในวันที่ 30 ตุลาคม 2535 โดยโจทก์ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 เป็นกรมในรัฐบาลสังกัดกระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วราชอาณาจักร และสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดอยู่ในสังกัดกรมจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นเจ้าพนักงานสังกัดจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2535ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งกลับมาว่าที่ดินดังกล่าวมีการอายัด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ และห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินแจ้งให้โจทก์ทราบ ต่อมาวันที่ 27 ตุลาคม 2535 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่านายสมชายโต้แย้งสิทธิโจทก์โดยอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ และได้ฟ้องต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2มีหน้าที่รับอายัดเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเท่านั้น เพราะนายสมชายอ้างสิทธิและฟ้องบังคับโจทก์เฉพาะสิทธิการเช่าโจทก์ยังได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษษณะกลินจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ 80,650,875 บาท หากจำเลยที่ 2ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้โจทก์เสียหาย อย่างน้อยที่สุดเป็นเงินค่าดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาท เพราะเมื่อนำเงินจำนวนนี้ไปฝากที่สถาบันการเงิน จะได้รับดอกเบี้ยไม่น้อยกว่าอัตราร้อยละ 8ต่อปี หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้ว จำเลยทั้งสองจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของประกาศกระทรวงให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า ที่จำเลยที่ 2 ไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยที่ 2สามารถกระทำได้เพราะในสัญญาระหว่างบิดาโจทก์กับนายสมชาย ศิลปานนท์ ได้กำหนดรายละเอียดว่าจะไม่โอนขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่า นอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 83ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 กล่าวคือ นายสมชายซึ่งเป็นผู้ขออายัดปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 แล้ว และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินอายัด กฎหมายได้บัญญัติให้การอายัดมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด ดังนั้นการปฏิบัติของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการปฏิบัติตามอำนาจที่กฎหมายบัญญัติ และปฏิบัติตามระเบียบที่กฎหมายกำหนดไว้ หากการอายัดหมายความเฉพาะถึงว่าเมื่ออายัดในประเด็นใดแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องอายัดเฉพาะประเด็นที่ได้อายัดไว้ส่วนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนอกจากประเด็นที่ได้อายัดสามารถจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงได้ตามที่โจทก์อ้าง ก็จะทำให้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ไม่มีผลใช้บังคับตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย เพราะการอายัดเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดิน เมื่อมีการอายัดในที่ดินแปลงใดแล้วเจ้าของที่ดินจะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิในที่ดินย่อมกระทำไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อเป็นการระวังรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดหรือมีการอายัดแล้วปล่อยให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนย่อมก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้มีส่วนได้เสียจะต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดิน ผู้รับโอนหรือผู้ที่มีภาระผูกพันที่ดินดังกล่าวต่อไปไม่สิ้นสุด ทั้งในการอายัดของนายสมชายมิได้แจ้งอายัดเฉพาะประเด็นการห้ามจดทะเบียนการเช่าในที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงปฏิบัติหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายทุกประการไม่เป็นการละเมิดสิทธิโจทก์ และโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง ค่าเสียหายของโจทก์หากมีก็สูงเกินความเป็นจริงและเป็นการคาดหมายเอาจากเหตุการณ์ในอนาคต ซึ่งโจทก์จะได้ชำระเงินจากห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินหรือไม่ ก็ยังไม่แน่นอน การที่ศาลจะมีคำพิพากษาบังคับตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์นั้นจะต้องเป็นคำขอที่สามารถจะบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ก็บัญญัติไว้ว่า เมื่อมีผู้ขออายัดที่ดิน และเจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดที่ดินแล้ว การอายัดจะมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนการอายัด หรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดซึ่งคดีนี้โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยไม่ได้มีคำขอให้ศาลมีคำสั่งถอนอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นคำฟ้องที่ศาลไม่อาจมีคำพิพากษาตามฟ้องโจทก์ได้ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289 ตำบลกะระอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยานเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ตจังหวัดภูเก็ต เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2531 นายสมชาย ศิลปานนท์ได้ขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 อ้างว่านายสมชายได้ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ไว้มีกำหนด 10 ปี และเมื่อครบกำหนดแล้วเจ้าของที่ดินยินยอมให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีแต่เมื่อครบกำหนด 10 ปี นายสมชายไปติดต่อเจ้าของที่ดินให้ต่อสัญญาเจ้าของที่ดินบ่ายเบี่ยง จึงขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจะไปฟ้องศาลซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับอายัดไว้ และนายสมชาย ได้ดำเนินการฟ้องโจทก์เป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531ของศาลชั้นต้น เรื่องผิดสัญญาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออันทำให้การอายัดมีผลต่อไปแล้ว ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสุรศักดิ์ รักญาติ และนายสุรศักดิ์ได้โอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะขายที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน โจทก์ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ไม่ดำเนินการให้อ้างว่านายสมชายได้ขออายัดที่ดินไว้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขออายัดที่ดินของนายสมชายมีผลเป็นการห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง จนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้ว ทั้งนี้เพื่อระวังรักษาประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อย ๆ ไป ผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและผู้รับโอนต่อ ๆ ไป ถ้าชนะคดีก็จะต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมากมายจนเกินไปการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้ มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้น สำหรับคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ 228/2530 ข้อ 10(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับ ในกรณีที่ศาลสั่งหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัด แต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน ยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่คำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน เท่านั้น ดังนั้น หากนายสมชาย ชนะคดี ผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดี และปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่นายสมชาย นายสมชายก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้นายสมชายได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5155/2539นาย ประยูร ยอดแก้วโจทก์กรมที่ดิน กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 59, ม. 145 ป.ที่ดิน ม. 83ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลที่ดินมาตรา83มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่งจนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้นและคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่228/2530ข้อ12(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับในกรณีที่ศาลสั่งหรือจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัดแต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ยินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ส. ชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่425/2531นั้นข้อตกลงดังกล่าวก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก.เท่านั้นดังนั้นหากส. ชนะคดีผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดก.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. เป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีและปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่ส. ส. ก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. จดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้ส. ได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นจำเลยที่2ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ในฐานผู้จัดการมรดกของนายยาน ยอดแก้วเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรนอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ก่อนที่นายยานถึงแก่กรรมนายยานได้ให้นายสมชาย ศิลปานนท์ เช่าที่ดินดังกล่าวหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุด นายสมชาย อ้างว่าตนมีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวต่อไปอีก 20 ปี นายสมชายจึงฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี โจทก์จึงฟ้องนายสมชาย ที่ศาลชั้นต้นแห่งเดียวกันเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 11/2532 ให้นายสมชายรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรวมพิจารณาคดีทั้งสองเข้าด้วยกัน และพิพากษาให้โจทก์ชนะทั้งสองคดี ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3 ต่อมาโจทก์ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด กฤษฎะกลิน โดยมีสาระสำคัญกล่าวคือ ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินรับรู้ว่าโจทก์กับนายสมชายมีคดีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาว่า คดีพิพาทดังกล่าวจะสิ้นสุดเมื่อใดและผลของคดีโจทก์จะเป็นฝ่ายชนะหรือแพ้คดีก็ตาม ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลิน จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และคดีพิพาทดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลินต้องยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ทั้งสองคดีราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นจำนวน 100,650,875 บาท ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์แล้วเป็นเงิน 20,000,000 บาทห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 80,650,875 บาทให้โจทก์ภายในวันที่ 30 ตุลาคม 2535 โดยโจทก์ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 เป็นกรมในรัฐบาลสังกัดกระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วราชอาณาจักร และสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดอยู่ในสังกัดกรมจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นเจ้าพนักงานสังกัดจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2535ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งกลับมาว่าที่ดินดังกล่าวมีการอายัด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ และห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินแจ้งให้โจทก์ทราบ ต่อมาวันที่ 27 ตุลาคม 2535 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่านายสมชายโต้แย้งสิทธิโจทก์โดยอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ และได้ฟ้องต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2มีหน้าที่รับอายัดเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเท่านั้น เพราะนายสมชายอ้างสิทธิและฟ้องบังคับโจทก์เฉพาะสิทธิการเช่าโจทก์ยังได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษษณะกลินจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ 80,650,875 บาท หากจำเลยที่ 2ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้โจทก์เสียหาย อย่างน้อยที่สุดเป็นเงินค่าดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาท เพราะเมื่อนำเงินจำนวนนี้ไปฝากที่สถาบันการเงิน จะได้รับดอกเบี้ยไม่น้อยกว่าอัตราร้อยละ 8ต่อปี หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้ว จำเลยทั้งสองจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของประกาศกระทรวงให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า ที่จำเลยที่ 2 ไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยที่ 2สามารถกระทำได้เพราะในสัญญาระหว่างบิดาโจทก์กับนายสมชาย ศิลปานนท์ ได้กำหนดรายละเอียดว่าจะไม่โอนขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่า นอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 83ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 กล่าวคือ นายสมชายซึ่งเป็นผู้ขออายัดปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 แล้ว และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินอายัด กฎหมายได้บัญญัติให้การอายัดมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด ดังนั้นการปฏิบัติของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการปฏิบัติตามอำนาจที่กฎหมายบัญญัติ และปฏิบัติตามระเบียบที่กฎหมายกำหนดไว้ หากการอายัดหมายความเฉพาะถึงว่าเมื่ออายัดในประเด็นใดแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องอายัดเฉพาะประเด็นที่ได้อายัดไว้ส่วนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนอกจากประเด็นที่ได้อายัดสามารถจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงได้ตามที่โจทก์อ้าง ก็จะทำให้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ไม่มีผลใช้บังคับตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย เพราะการอายัดเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดิน เมื่อมีการอายัดในที่ดินแปลงใดแล้วเจ้าของที่ดินจะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิในที่ดินย่อมกระทำไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อเป็นการระวังรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดหรือมีการอายัดแล้วปล่อยให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนย่อมก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้มีส่วนได้เสียจะต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดิน ผู้รับโอนหรือผู้ที่มีภาระผูกพันที่ดินดังกล่าวต่อไปไม่สิ้นสุด ทั้งในการอายัดของนายสมชายมิได้แจ้งอายัดเฉพาะประเด็นการห้ามจดทะเบียนการเช่าในที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงปฏิบัติหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายทุกประการไม่เป็นการละเมิดสิทธิโจทก์ และโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง ค่าเสียหายของโจทก์หากมีก็สูงเกินความเป็นจริงและเป็นการคาดหมายเอาจากเหตุการณ์ในอนาคต ซึ่งโจทก์จะได้ชำระเงินจากห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินหรือไม่ ก็ยังไม่แน่นอน การที่ศาลจะมีคำพิพากษาบังคับตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์นั้นจะต้องเป็นคำขอที่สามารถจะบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ก็บัญญัติไว้ว่า เมื่อมีผู้ขออายัดที่ดิน และเจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดที่ดินแล้ว การอายัดจะมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนการอายัด หรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดซึ่งคดีนี้โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยไม่ได้มีคำขอให้ศาลมีคำสั่งถอนอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นคำฟ้องที่ศาลไม่อาจมีคำพิพากษาตามฟ้องโจทก์ได้ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289 ตำบลกะระอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยานเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ตจังหวัดภูเก็ต เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2531 นายสมชาย ศิลปานนท์ได้ขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 อ้างว่านายสมชายได้ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ไว้มีกำหนด 10 ปี และเมื่อครบกำหนดแล้วเจ้าของที่ดินยินยอมให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีแต่เมื่อครบกำหนด 10 ปี นายสมชายไปติดต่อเจ้าของที่ดินให้ต่อสัญญาเจ้าของที่ดินบ่ายเบี่ยง จึงขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจะไปฟ้องศาลซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับอายัดไว้ และนายสมชาย ได้ดำเนินการฟ้องโจทก์เป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531ของศาลชั้นต้น เรื่องผิดสัญญาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออันทำให้การอายัดมีผลต่อไปแล้ว ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสุรศักดิ์ รักญาติ และนายสุรศักดิ์ได้โอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะขายที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน โจทก์ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ไม่ดำเนินการให้อ้างว่านายสมชายได้ขออายัดที่ดินไว้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขออายัดที่ดินของนายสมชายมีผลเป็นการห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง จนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้ว ทั้งนี้เพื่อระวังรักษาประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อย ๆ ไป ผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและผู้รับโอนต่อ ๆ ไป ถ้าชนะคดีก็จะต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมากมายจนเกินไปการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้ มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้น สำหรับคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ 228/2530 ข้อ 10(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับ ในกรณีที่ศาลสั่งหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัด แต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน ยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่คำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน เท่านั้น ดังนั้น หากนายสมชาย ชนะคดี ผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดี และปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่นายสมชาย นายสมชายก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้นายสมชายได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้พิพากษายืน(มงคล สระฏัน-อธิราช มณีภาค-วุฒิ คราวุฒิ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ในฐานผู้จัดการมรดกของนายยาน ยอดแก้วเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรนอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ก่อนที่นายยานถึงแก่กรรมนายยานได้ให้นายสมชาย ศิลปานนท์ เช่าที่ดินดังกล่าวหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุด นายสมชาย อ้างว่าตนมีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวต่อไปอีก 20 ปี นายสมชายจึงฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี โจทก์จึงฟ้องนายสมชาย ที่ศาลชั้นต้นแห่งเดียวกันเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 11/2532 ให้นายสมชายรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรวมพิจารณาคดีทั้งสองเข้าด้วยกัน และพิพากษาให้โจทก์ชนะทั้งสองคดี ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3 ต่อมาโจทก์ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด กฤษฎะกลิน โดยมีสาระสำคัญกล่าวคือ ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินรับรู้ว่าโจทก์กับนายสมชายมีคดีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาว่า คดีพิพาทดังกล่าวจะสิ้นสุดเมื่อใดและผลของคดีโจทก์จะเป็นฝ่ายชนะหรือแพ้คดีก็ตาม ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลิน จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และคดีพิพาทดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลินต้องยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ทั้งสองคดีราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นจำนวน 100,650,875 บาท ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์แล้วเป็นเงิน 20,000,000 บาทห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 80,650,875 บาทให้โจทก์ภายในวันที่ 30 ตุลาคม 2535 โดยโจทก์ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 เป็นกรมในรัฐบาลสังกัดกระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วราชอาณาจักร และสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดอยู่ในสังกัดกรมจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นเจ้าพนักงานสังกัดจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2535ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งกลับมาว่าที่ดินดังกล่าวมีการอายัด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ และห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินแจ้งให้โจทก์ทราบ ต่อมาวันที่ 27 ตุลาคม 2535 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่านายสมชายโต้แย้งสิทธิโจทก์โดยอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ และได้ฟ้องต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2มีหน้าที่รับอายัดเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเท่านั้น เพราะนายสมชายอ้างสิทธิและฟ้องบังคับโจทก์เฉพาะสิทธิการเช่าโจทก์ยังได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษษณะกลินจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ 80,650,875 บาท หากจำเลยที่ 2ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้โจทก์เสียหาย อย่างน้อยที่สุดเป็นเงินค่าดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาท เพราะเมื่อนำเงินจำนวนนี้ไปฝากที่สถาบันการเงิน จะได้รับดอกเบี้ยไม่น้อยกว่าอัตราร้อยละ 8ต่อปี หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้ว จำเลยทั้งสองจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของประกาศกระทรวงให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า ที่จำเลยที่ 2 ไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยที่ 2สามารถกระทำได้เพราะในสัญญาระหว่างบิดาโจทก์กับนายสมชาย ศิลปานนท์ ได้กำหนดรายละเอียดว่าจะไม่โอนขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่า นอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 83ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 กล่าวคือ นายสมชายซึ่งเป็นผู้ขออายัดปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 แล้ว และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินอายัด กฎหมายได้บัญญัติให้การอายัดมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด ดังนั้นการปฏิบัติของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการปฏิบัติตามอำนาจที่กฎหมายบัญญัติ และปฏิบัติตามระเบียบที่กฎหมายกำหนดไว้ หากการอายัดหมายความเฉพาะถึงว่าเมื่ออายัดในประเด็นใดแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องอายัดเฉพาะประเด็นที่ได้อายัดไว้ส่วนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนอกจากประเด็นที่ได้อายัดสามารถจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงได้ตามที่โจทก์อ้าง ก็จะทำให้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ไม่มีผลใช้บังคับตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย เพราะการอายัดเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดิน เมื่อมีการอายัดในที่ดินแปลงใดแล้วเจ้าของที่ดินจะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิในที่ดินย่อมกระทำไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อเป็นการระวังรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดหรือมีการอายัดแล้วปล่อยให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนย่อมก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้มีส่วนได้เสียจะต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดิน ผู้รับโอนหรือผู้ที่มีภาระผูกพันที่ดินดังกล่าวต่อไปไม่สิ้นสุด ทั้งในการอายัดของนายสมชายมิได้แจ้งอายัดเฉพาะประเด็นการห้ามจดทะเบียนการเช่าในที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงปฏิบัติหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายทุกประการไม่เป็นการละเมิดสิทธิโจทก์ และโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง ค่าเสียหายของโจทก์หากมีก็สูงเกินความเป็นจริงและเป็นการคาดหมายเอาจากเหตุการณ์ในอนาคต ซึ่งโจทก์จะได้ชำระเงินจากห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินหรือไม่ ก็ยังไม่แน่นอน การที่ศาลจะมีคำพิพากษาบังคับตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์นั้นจะต้องเป็นคำขอที่สามารถจะบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ก็บัญญัติไว้ว่า เมื่อมีผู้ขออายัดที่ดิน และเจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดที่ดินแล้ว การอายัดจะมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนการอายัด หรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดซึ่งคดีนี้โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยไม่ได้มีคำขอให้ศาลมีคำสั่งถอนอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นคำฟ้องที่ศาลไม่อาจมีคำพิพากษาตามฟ้องโจทก์ได้ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289 ตำบลกะระอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยานเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ตจังหวัดภูเก็ต เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2531 นายสมชาย ศิลปานนท์ได้ขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 อ้างว่านายสมชายได้ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ไว้มีกำหนด 10 ปี และเมื่อครบกำหนดแล้วเจ้าของที่ดินยินยอมให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีแต่เมื่อครบกำหนด 10 ปี นายสมชายไปติดต่อเจ้าของที่ดินให้ต่อสัญญาเจ้าของที่ดินบ่ายเบี่ยง จึงขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจะไปฟ้องศาลซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับอายัดไว้ และนายสมชาย ได้ดำเนินการฟ้องโจทก์เป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531ของศาลชั้นต้น เรื่องผิดสัญญาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออันทำให้การอายัดมีผลต่อไปแล้ว ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสุรศักดิ์ รักญาติ และนายสุรศักดิ์ได้โอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะขายที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน โจทก์ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ไม่ดำเนินการให้อ้างว่านายสมชายได้ขออายัดที่ดินไว้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขออายัดที่ดินของนายสมชายมีผลเป็นการห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง จนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้ว ทั้งนี้เพื่อระวังรักษาประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อย ๆ ไป ผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและผู้รับโอนต่อ ๆ ไป ถ้าชนะคดีก็จะต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมากมายจนเกินไปการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้ มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้น สำหรับคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ 228/2530 ข้อ 10(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับ ในกรณีที่ศาลสั่งหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัด แต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน ยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่คำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน เท่านั้น ดังนั้น หากนายสมชาย ชนะคดี ผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดี และปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่นายสมชาย นายสมชายก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้นายสมชายได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5155/2539นาย ประยูร ยอดแก้วโจทก์กรมที่ดิน กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 59, ม. 145 ป.ที่ดิน ม. 83ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลที่ดินมาตรา83มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่งจนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้นและคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่228/2530ข้อ12(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับในกรณีที่ศาลสั่งหรือจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัดแต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ยินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ส. ชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่425/2531นั้นข้อตกลงดังกล่าวก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก.เท่านั้นดังนั้นหากส. ชนะคดีผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดก.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. เป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีและปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่ส. ส. ก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. จดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้ส. ได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นจำเลยที่2ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ในฐานผู้จัดการมรดกของนายยาน ยอดแก้วเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรนอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ก่อนที่นายยานถึงแก่กรรมนายยานได้ให้นายสมชาย ศิลปานนท์ เช่าที่ดินดังกล่าวหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุด นายสมชาย อ้างว่าตนมีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวต่อไปอีก 20 ปี นายสมชายจึงฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี โจทก์จึงฟ้องนายสมชาย ที่ศาลชั้นต้นแห่งเดียวกันเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 11/2532 ให้นายสมชายรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรวมพิจารณาคดีทั้งสองเข้าด้วยกัน และพิพากษาให้โจทก์ชนะทั้งสองคดี ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3 ต่อมาโจทก์ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด กฤษฎะกลิน โดยมีสาระสำคัญกล่าวคือ ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินรับรู้ว่าโจทก์กับนายสมชายมีคดีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาว่า คดีพิพาทดังกล่าวจะสิ้นสุดเมื่อใดและผลของคดีโจทก์จะเป็นฝ่ายชนะหรือแพ้คดีก็ตาม ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลิน จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และคดีพิพาทดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลินต้องยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ทั้งสองคดีราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นจำนวน 100,650,875 บาท ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์แล้วเป็นเงิน 20,000,000 บาทห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 80,650,875 บาทให้โจทก์ภายในวันที่ 30 ตุลาคม 2535 โดยโจทก์ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 เป็นกรมในรัฐบาลสังกัดกระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วราชอาณาจักร และสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดอยู่ในสังกัดกรมจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นเจ้าพนักงานสังกัดจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2535ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งกลับมาว่าที่ดินดังกล่าวมีการอายัด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ และห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินแจ้งให้โจทก์ทราบ ต่อมาวันที่ 27 ตุลาคม 2535 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่านายสมชายโต้แย้งสิทธิโจทก์โดยอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ และได้ฟ้องต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2มีหน้าที่รับอายัดเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเท่านั้น เพราะนายสมชายอ้างสิทธิและฟ้องบังคับโจทก์เฉพาะสิทธิการเช่าโจทก์ยังได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษษณะกลินจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ 80,650,875 บาท หากจำเลยที่ 2ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้โจทก์เสียหาย อย่างน้อยที่สุดเป็นเงินค่าดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาท เพราะเมื่อนำเงินจำนวนนี้ไปฝากที่สถาบันการเงิน จะได้รับดอกเบี้ยไม่น้อยกว่าอัตราร้อยละ 8ต่อปี หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้ว จำเลยทั้งสองจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของประกาศกระทรวงให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า ที่จำเลยที่ 2 ไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยที่ 2สามารถกระทำได้เพราะในสัญญาระหว่างบิดาโจทก์กับนายสมชาย ศิลปานนท์ ได้กำหนดรายละเอียดว่าจะไม่โอนขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่า นอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 83ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 กล่าวคือ นายสมชายซึ่งเป็นผู้ขออายัดปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 แล้ว และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินอายัด กฎหมายได้บัญญัติให้การอายัดมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด ดังนั้นการปฏิบัติของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการปฏิบัติตามอำนาจที่กฎหมายบัญญัติ และปฏิบัติตามระเบียบที่กฎหมายกำหนดไว้ หากการอายัดหมายความเฉพาะถึงว่าเมื่ออายัดในประเด็นใดแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องอายัดเฉพาะประเด็นที่ได้อายัดไว้ส่วนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนอกจากประเด็นที่ได้อายัดสามารถจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงได้ตามที่โจทก์อ้าง ก็จะทำให้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ไม่มีผลใช้บังคับตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย เพราะการอายัดเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดิน เมื่อมีการอายัดในที่ดินแปลงใดแล้วเจ้าของที่ดินจะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิในที่ดินย่อมกระทำไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อเป็นการระวังรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดหรือมีการอายัดแล้วปล่อยให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนย่อมก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้มีส่วนได้เสียจะต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดิน ผู้รับโอนหรือผู้ที่มีภาระผูกพันที่ดินดังกล่าวต่อไปไม่สิ้นสุด ทั้งในการอายัดของนายสมชายมิได้แจ้งอายัดเฉพาะประเด็นการห้ามจดทะเบียนการเช่าในที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงปฏิบัติหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายทุกประการไม่เป็นการละเมิดสิทธิโจทก์ และโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง ค่าเสียหายของโจทก์หากมีก็สูงเกินความเป็นจริงและเป็นการคาดหมายเอาจากเหตุการณ์ในอนาคต ซึ่งโจทก์จะได้ชำระเงินจากห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินหรือไม่ ก็ยังไม่แน่นอน การที่ศาลจะมีคำพิพากษาบังคับตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์นั้นจะต้องเป็นคำขอที่สามารถจะบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ก็บัญญัติไว้ว่า เมื่อมีผู้ขออายัดที่ดิน และเจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดที่ดินแล้ว การอายัดจะมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนการอายัด หรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดซึ่งคดีนี้โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยไม่ได้มีคำขอให้ศาลมีคำสั่งถอนอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นคำฟ้องที่ศาลไม่อาจมีคำพิพากษาตามฟ้องโจทก์ได้ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289 ตำบลกะระอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยานเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ตจังหวัดภูเก็ต เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2531 นายสมชาย ศิลปานนท์ได้ขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 อ้างว่านายสมชายได้ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ไว้มีกำหนด 10 ปี และเมื่อครบกำหนดแล้วเจ้าของที่ดินยินยอมให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีแต่เมื่อครบกำหนด 10 ปี นายสมชายไปติดต่อเจ้าของที่ดินให้ต่อสัญญาเจ้าของที่ดินบ่ายเบี่ยง จึงขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจะไปฟ้องศาลซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับอายัดไว้ และนายสมชาย ได้ดำเนินการฟ้องโจทก์เป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531ของศาลชั้นต้น เรื่องผิดสัญญาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออันทำให้การอายัดมีผลต่อไปแล้ว ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสุรศักดิ์ รักญาติ และนายสุรศักดิ์ได้โอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะขายที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน โจทก์ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ไม่ดำเนินการให้อ้างว่านายสมชายได้ขออายัดที่ดินไว้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขออายัดที่ดินของนายสมชายมีผลเป็นการห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง จนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้ว ทั้งนี้เพื่อระวังรักษาประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อย ๆ ไป ผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและผู้รับโอนต่อ ๆ ไป ถ้าชนะคดีก็จะต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมากมายจนเกินไปการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้ มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้น สำหรับคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ 228/2530 ข้อ 10(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับ ในกรณีที่ศาลสั่งหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัด แต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน ยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่คำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน เท่านั้น ดังนั้น หากนายสมชาย ชนะคดี ผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดี และปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่นายสมชาย นายสมชายก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้นายสมชายได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้พิพากษายืน(มงคล สระฏัน-อธิราช มณีภาค-วุฒิ คราวุฒิ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ