คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 225/2545หลักกฎหมาย: ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยแล้วว่า การที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังยิปซัม ก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำรวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดจากทั้งหมด 117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตรขาดหายไป 21 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญาที่ทำกับโจทก์นั้น ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญ โดยเฉพาะเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด อันเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาจำเลยที่โต้เถียงคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกา ซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่าฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ทั้งการที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยล้วนมีสาเหตุหลายประการมิใช่เพียงสาเหตุที่จำเลยได้ใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากแต่ประการเดียวตามที่จำเลยอ้างในอุทธรณ์ ดังนั้น แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารที่พักเมืองทองธานี อาคารสุพรีเรียคอนโดมิเนียมทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 8 ห้องชุดเลขที่ ซี เนื้อที่ 117 ตารางเมตร ราคา 2,852,025 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำจำนวน 285,202 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนรวม 19 เดือนรวมเป็นเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 1,140,802 บาท คิดเป็นร้อยละ 40 ของราคาซื้อขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 60 จำนวน1,711,215 บาท โจทก์จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งกำหนดการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการเลควิวคอนโดมิเนียม โดยให้โจทก์ไปทำการรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 1,608,572 บาท โจทก์จึงเข้าทำการตรวจห้องชุดปรากฏว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาในส่วนสาระสำคัญ โจทก์ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขให้เป็นไปตามสัญญาจำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 171,120 บาท และโจทก์ยังขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวเดือนละ 29,250 บาทโจทก์ขอคิดเพียง 12 เดือน รวมเป็นเงิน 351,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,662,922 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเกี่ยวกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายโดยประมาณและระบุอย่างชัดแจ้งในสัญญา โจทก์ไม่อาจเลิกสัญญาเพราะเนื้อที่ขาดหรือเกินราคาอาจปรับเปลี่ยนไปตามส่วนของเนื้อที่ และยังไม่ถึงขนาดที่โจทก์จะต้องบอกปัดหรือปฏิเสธไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา จำเลยได้ดำเนินการภายใต้สัญญาทุกประการ หากโจทก์ประสงค์จะใช้พื้นที่ส่วนกลางก็สามารถใช้ส่วนที่เสร็จเรียบร้อยแล้วได้ เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงินที่โจทก์ส่งชำระมาแล้วตกได้แก่จำเลยตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มิได้ฟ้องเรียกห้องชุด สิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จึงไม่เกิดขึ้น ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,226,362.15 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 15 กรกฎาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยในปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยพยานหลักฐานที่โจทก์และจำเลยนำมาสืบแล้วฟังว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่เป็นไปตามสัญญาไม่ว่าการที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดพิพาทจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังแผ่นยิปซัม หรือจำเลยก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำ รวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดพิพาทตามสัญญาจากทั้งหมดจำนวน117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตร ขาดหายไป 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญา เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้กล่าวไว้โดยละเอียดว่า ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญของสัญญาโดยเฉพาะในส่วนเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องไปซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ในสัญญาเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาของจำเลยที่ยกข้อโต้เถียงคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุผลที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกาซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่า ฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ฎีกาของจำเลยอีกข้อหนึ่งที่ว่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในข้อที่ว่า จำเลยใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากเท่านั้น โดยศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ทั้ง ๆ ที่พยานได้เบิกความถึงข้อต่อสู้ดังกล่าวในชั้นพิจารณาแล้วเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าเมื่อเหตุที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยมีสาเหตุหลายประการ มิใช่มีเพียงสาเหตุที่จำเลยยกขึ้นอ้างเป็นข้ออุทธรณ์ดังกล่าวแต่ประการเดียว แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 225/2545นาย อุทัย จิตตโรภาสโจทก์บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชนจำเลย ป.พ.พ. ม. 453, ม. 466 ป.วิ.พ. ม. 249ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยแล้วว่า การที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังยิปซัม ก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำรวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดจากทั้งหมด 117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตรขาดหายไป 21 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญาที่ทำกับโจทก์นั้น ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญ โดยเฉพาะเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด อันเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาจำเลยที่โต้เถียงคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกา ซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่าฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ทั้งการที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยล้วนมีสาเหตุหลายประการมิใช่เพียงสาเหตุที่จำเลยได้ใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากแต่ประการเดียวตามที่จำเลยอ้างในอุทธรณ์ ดังนั้น แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารที่พักเมืองทองธานี อาคารสุพรีเรียคอนโดมิเนียมทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 8 ห้องชุดเลขที่ ซี เนื้อที่ 117 ตารางเมตร ราคา 2,852,025 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำจำนวน 285,202 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนรวม 19 เดือนรวมเป็นเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 1,140,802 บาท คิดเป็นร้อยละ 40 ของราคาซื้อขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 60 จำนวน1,711,215 บาท โจทก์จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งกำหนดการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการเลควิวคอนโดมิเนียม โดยให้โจทก์ไปทำการรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 1,608,572 บาท โจทก์จึงเข้าทำการตรวจห้องชุดปรากฏว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาในส่วนสาระสำคัญ โจทก์ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขให้เป็นไปตามสัญญาจำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 171,120 บาท และโจทก์ยังขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวเดือนละ 29,250 บาทโจทก์ขอคิดเพียง 12 เดือน รวมเป็นเงิน 351,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,662,922 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเกี่ยวกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายโดยประมาณและระบุอย่างชัดแจ้งในสัญญา โจทก์ไม่อาจเลิกสัญญาเพราะเนื้อที่ขาดหรือเกินราคาอาจปรับเปลี่ยนไปตามส่วนของเนื้อที่ และยังไม่ถึงขนาดที่โจทก์จะต้องบอกปัดหรือปฏิเสธไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา จำเลยได้ดำเนินการภายใต้สัญญาทุกประการ หากโจทก์ประสงค์จะใช้พื้นที่ส่วนกลางก็สามารถใช้ส่วนที่เสร็จเรียบร้อยแล้วได้ เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงินที่โจทก์ส่งชำระมาแล้วตกได้แก่จำเลยตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มิได้ฟ้องเรียกห้องชุด สิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จึงไม่เกิดขึ้น ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,226,362.15 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 15 กรกฎาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยในปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยพยานหลักฐานที่โจทก์และจำเลยนำมาสืบแล้วฟังว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่เป็นไปตามสัญญาไม่ว่าการที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดพิพาทจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังแผ่นยิปซัม หรือจำเลยก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำ รวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดพิพาทตามสัญญาจากทั้งหมดจำนวน117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตร ขาดหายไป 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญา เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้กล่าวไว้โดยละเอียดว่า ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญของสัญญาโดยเฉพาะในส่วนเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องไปซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ในสัญญาเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาของจำเลยที่ยกข้อโต้เถียงคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุผลที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกาซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่า ฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ฎีกาของจำเลยอีกข้อหนึ่งที่ว่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในข้อที่ว่า จำเลยใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากเท่านั้น โดยศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ทั้ง ๆ ที่พยานได้เบิกความถึงข้อต่อสู้ดังกล่าวในชั้นพิจารณาแล้วเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าเมื่อเหตุที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยมีสาเหตุหลายประการ มิใช่มีเพียงสาเหตุที่จำเลยยกขึ้นอ้างเป็นข้ออุทธรณ์ดังกล่าวแต่ประการเดียว แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายกฎีกาจำเลย(ศุภชัย ภู่งาม-วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์-วิบูลย์ มีอาสา)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 อาจสรุปข้อกฎหมายได้ว่า 1. เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาขาดหรือเกินจำนวนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาในกรณีที่การซื้อขายดังกล่าวได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ผู้ซื้อจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือกเช่น ทำสัญญาซื้อขายที่ดินระบุเลขโฉนดและเนื้อที่ในโฉนดไว้ 99 ตารางวาแต่เนื้อที่ดินตามโฉนดจริง ๆ มีเพียง 84 ตารางวา จะเห็นได้ว่าเป็นการขายโดยระบุเนื้อที่ ผู้ขายต้องรับผิดในที่ดินจำนวนที่ขาด แต่เมื่อผู้ซื้อยอมรับที่ดินผู้ขายก็ต้องใช้ราคาที่ขาดคืนแก่ผู้ซื้อไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2324/2520) 2. แต่ถ้าการที่ผู้ขายส่งมอบขาดหรือเกินจำนวนที่ตกลงกันไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนจะบอกปัดเสียมิได้ เช่น ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่รวม 106 ไร่ 2 งาน 48 ตารางวา เมื่อผู้ขายจัดการออกโฉนดที่ดินแล้วได้เนื้อที่ 111 ไร่ 82 ตารางวา ทำให้มีเนื้อที่ดินล้ำจำนวนอยู่ 4 ไร่ 2 งาน34 ตารางวา ซึ่งไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ดินทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญาผู้ซื้อจึงจำต้องรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2720/2526) อย่างไรก็ตามผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ เมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนจนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น โดยปกติในการซื้อขายที่ดินกัน หากในสัญญาระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ผู้ขายก็ต้องส่งมอบที่ดินให้ตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 955/2479) แต่ถ้าเป็นการขายเหมาตามแผนที่สังเขปที่มีการตกลงราคากันแน่นอน แม้จะไม่ได้กำหนดราคาตารางวาละเท่าใดแต่ก็มีการระบุเนื้อที่ดินไว้โดยประมาณแล้ว อันถือได้ว่าเป็นการขายเหมาที่ดินทั้งหมด หากมีเนื้อที่ดินเกินจากที่ประมาณเอาไว้ ผู้ขายไม่สามารถจะเรียกราคาเพิ่มได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 400/2501)ส่วนกรณีที่สัญญาได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาไว้แล้วคู่กรณีไม่จำต้องตกลงหรือกำหนดในเรื่องดังกล่าวไว้ในสัญญาก็สามารถบังคับกันได้ เว้นแต่ประสงค์จะตกลงเพิ่มเติมหรือน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดซึ่งถ้าไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนแล้วย่อมสามารถกระทำได้ ดังนั้น ข้อสัญญาที่กำหนดระบุว่า ถ้าทรัพย์สินที่ขายนั้นขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจะต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนนั้น ย่อมสามารถใช้บังคับได้ เพราะเป็นข้อตกลงเพิ่มเติมนอกเหนือไปจากที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งเมื่อคู่กรณีมีเจตนาและเข้าใจถูกต้องตรงกันเช่นนั้น ก็ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543)ด้วยเหตุนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสองเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายส่งมอบขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินร้อยละ 5 แห่ง เนื้อที่ทั้งหมดนั้น จึงมิใช่กฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงสามารถกำหนดให้แตกต่างไปจากที่มาตรา 466 วรรคสอง บัญญัติไว้ได้ เช่นหากในสัญญาระบุว่า "...ถ้าพื้นที่จริงของที่ดินมีมากกว่าหรือน้อยกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตามสัญญานี้แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละ 5 หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน..." ซึ่งย่อมหมายความว่าคู่กรณีทำสัญญาให้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้แตกต่างไปจากบทบัญญัติในมาตรา 466 วรรคสอง ซึ่งสัญญานี้สามารถใช้บังคับกันได้ สำหรับข้อเท็จจริงในคดีที่หมายเหตุนี้ ปรากฏว่าโจทก์ทำสัญญาให้จำเลยสร้างห้องชุดมีพื้นที่ทั้งหมด 117 ตารางเมตร แต่เวลาจำเลยส่งมอบพื้นที่ห้องชุดกลับมีน้อยกว่าที่ตกลงกันไว้มากถึง 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ทั้งหมด ทั้งจำเลยยังเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างบางส่วน และก่อสร้างเพิ่มเติมเนื้อที่ของห้องน้ำอันไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในสัญญาอีกด้วย ซึ่งความบกพร่องแต่ละอย่างล้วนแต่เป็นข้อสำคัญที่ทำให้ประโยชน์ในการใช้สอยของโจทก์ไม่เป็นไปตามความประสงค์สมดังเจตนาที่ทำไว้ ซึ่งถ้าหากโจทก์ทราบถึงความบกพร่องดังกล่าวแล้วก็คงจะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยแน่นอน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539) เมื่อพิจารณาเพียงพื้นที่ของห้องชุดที่มีการส่งมอบขาดจำนวนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเกินกว่าร้อยละ 5 ทั้งไม่มีข้อกำหนดหรือเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมนอกจากนี้ กรณีจึงต้องเป็นไปตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสองบัญญัติไว้โดยโจทก์สามารถบอกปัดไม่รับห้องชุดที่จำเลยส่งมอบและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543) จะเห็นได้ว่าข้อสัญญาที่โจทก์และจำเลยทำต่อกันในคดีนี้เป็นเรื่องที่ชัดเจนอยู่แล้วและไม่มีข้อสงสัย จึงไม่จำต้องตีความให้เห็นเจตนาของคู่สัญญากันอีก ส่วนกรณีที่ผู้ขายทำการส่งมอบพื้นที่อาคารหรือห้องชุดเกินกว่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 และคู่สัญญาได้ทำข้อตกลงเพิ่มเติมให้แตกต่างไปจากบทบัญญัติในมาตรา 466 วรรคสอง โดยระบุให้ผู้ซื้อชำระราคาปรับเพิ่มเอาตามส่วนนั้น ถือเป็นข้อสัญญาที่ใช้บังคับต่อกันได้ แต่หากศาลเห็นว่าข้อตกลงที่ทำเพิ่มเติมพิเศษนี้จะเป็นช่องทางให้ผู้ขายพยายามที่จะสร้างอาคารหรือห้องชุดให้มีพื้นที่มากกว่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญามากขึ้นเพื่อประโยชน์ในการเรียกให้ผู้ซื้อชำระราคา ทั้งนี้ไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารหรือห้องชุดนั้นจะแตกต่างมากกว่าร้อยละ 5สักเพียงใดก็ตาม ย่อมก่อให้เกิดการเอาเปรียบในทางการค้า ดังนั้น เพื่อให้ได้ความชัดแจ้ง ศาลจึงจำต้องตีความในสัญญาเพื่อให้เห็นเจตนาของคู่กรณีที่ทำสัญญากันไว้ ปกติแล้ว การตีความตามสัญญาต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน หากปรากฏว่าข้อความในสัญญาแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับแล้ว ก็ไม่มีข้อสงสัยอันจะต้องตีความให้เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะต้องเป็นผู้เสียในมูลหนี้นั้นอีก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800/2529) แต่ถ้าสัญญานั้นอาจตีความได้ 2 นัยหรือมากกว่านั้นศาลก็ต้องทำการตีความสัญญานั้นออกมาให้ชัดเจนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ซึ่งการแปลหรือตีความเจตนาในการเข้าทำสัญญานี้ศาลอาจกระทำโดยไม่จำต้องให้คู่ความนำพยานบุคคลมาสืบก็ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1114/2533)แนวคำพิพากษาเกี่ยวกับการตีความเจตนาของคู่สัญญา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3518/2532(ประชุมใหญ่) สัญญากรมธรรม์ประกันภัยระบุไว้ชัดเจนว่า จำเลยจะต้องรับผิดในทรัพย์สินที่เอาประกันภัยหรือต้องสูญเสียหรือเสียหายไปเฉพาะ "เนื่องจากเพลิงไหม้หรือฟ้าผ่า หรือการระเบิดของแก๊สที่ใช้สำหรับทำแสงสว่างหรือประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น" เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ทรัพย์ที่โจทก์ได้เอาประกันภัยไว้ต้องสูญเสียหรือเสียหายเนื่องจากการระเบิดของแก๊สที่ใช้จุดสำหรับหุงต้มอาหารเพื่อจำหน่ายที่ภัตตาคารซึ่งอยู่ติดกับสำนักงานของโจทก์ จึงมิใช่การระเบิดของแก๊สที่ใช้สำหรับทำแสงสว่างหรือประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยการสูญเสียหรือเสียหายของทรัพย์สินโจทก์ดังกล่าวจึงไม่อยู่ในความคุ้มครองทั้งยังเข้าข้อยกเว้นความรับผิดที่กำหนดไว้ว่าการประกันภัยรายนี้ไม่คุ้มครองการสูญเสียหรือการเสียหายอันเกิดจากการหรือเนื่องมาจากการระเบิดทุกชนิดรวมทั้งการระเบิดของแก๊สที่ใช้เพื่อประโยชน์ทางการค้าหรือการผลิต จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ตามสัญญากรมธรรม์ประกันภัยดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 566/2536 สัญญาจำนองระบุเพียงว่าจำเลยที่ 2 ผู้จำนองตกลงจำนองที่ดินทั้งแปลงแก่ผู้รับจำนองเพื่อเป็นประกันในการซื้อขายผลิตภัณฑ์ขวดแก้วของบริษัท อ. จำเลยที่ 1แม้ขณะทำสัญญาจำนองจำเลยที่ 1 เป็นหนี้โจทก์ทั้งค่าผลิตภัณฑ์ขวดแก้วและค่าลังไม้ แต่เมื่อไม่ได้ระบุในสัญญาจำนองว่าเป็นการชำระหนี้ค่าลังไม้ด้วยและเป็นที่เห็นได้ชัดว่าลังไม้ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ขวดแก้ว จำเลยที่ 2 เป็นแต่เพียงผู้ทำสัญญาจำนองประกันการชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ทั้งไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 2 มีตำแหน่งหรือเกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 1 กรณีเช่นนี้ต้องถือว่าเจตนาของคู่สัญญาจำนองยังเป็นที่สงสัยอยู่ จำต้องตีความเป็นไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายจะต้องเสียเปรียบในมูลหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ 272ตารางวา แต่จำเลยที่ 1 มีเนื้อที่อยู่เพียง 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่ง การที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 อย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า"การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาเช่าต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า90 วัน หากพ้นกำหนดผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้"แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะกำหนดถึงกรณีเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าที่ได้ตกลงกันไว้ว่าถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น เป็นเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้นแต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษ และมีข้อความว่า"ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้เสียหายในมูลหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกา 6886/2542(ประชุมใหญ่) วัตถุประสงค์แห่งสัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมมุ่งประสงค์ไปที่การประกันภัยรถยนต์คันที่โจทก์เป็นผู้เช่าซื้อตลอดระยะเวลาที่เช่าซื้อเป็นสำคัญ ยิ่งกว่าวันเริ่มต้นแห่งสัญญาแห่งการประกันภัยที่พิมพ์เป็นตัวอักษรไว้ในกรมธรรม์ประกันภัย แม้สัญญาเช่าซื้อจะระบุวันเริ่มต้นแห่งสัญญาหลังวันเริ่มต้นแห่งสัญญาประกันภัยเป็นเวลา 9 วัน ก็เป็นช่วงเวลาที่เหลื่อมกันเพียงเล็กน้อย การตีความวันทำสัญญาประกันภัยดังกล่าวย่อมต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญายิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 171 กรณีจึงต้องตีความว่าสัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยได้กระทำขึ้น ณ วันแรกที่โจทก์มีฐานะเป็นผู้เช่าซื้อรถยนต์คันที่โจทก์เอาประกันภัยไว้แก่จำเลย ซึ่งการตีความเช่นนี้ยังสอดคล้องกับหลักการตีความสัญญาในกรณีที่มีข้อสงสัย ซึ่งมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้ตีความในทางที่เป็นคุณแก่โจทก์ซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายที่จะต้องเสียในมูลหนี้นั้นด้วย กรณีถือได้ว่าโจทก์ผู้เอาประกันภัยเป็นผู้มีส่วนได้เสียในเหตุที่ประกันภัยขณะทำสัญญาประกันภัยกับจำเลยแล้ว สัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงผูกพันคู่ความทั้งสองฝ่าย เมื่อไม่ปรากฏว่าบริษัท ย. ผู้ให้เช่าซื้อได้แสดงเจตนาเข้ารับประโยชน์ตามสัญญาประกันภัยดังกล่าว โจทก์ผู้เอาประกันภัยจึงยังคงเป็นผู้มีส่วนได้เสียและมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาประกันภัยจากจำเลยผู้รับประกันภัยเมื่อเกิดวินาศภัยขึ้นตามสัญญา โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยได้ จิตฤดี วีระเวสส์คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารที่พักเมืองทองธานี อาคารสุพรีเรียคอนโดมิเนียมทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 8 ห้องชุดเลขที่ ซี เนื้อที่ 117 ตารางเมตร ราคา 2,852,025 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำจำนวน 285,202 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนรวม 19 เดือนรวมเป็นเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 1,140,802 บาท คิดเป็นร้อยละ 40 ของราคาซื้อขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 60 จำนวน1,711,215 บาท โจทก์จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งกำหนดการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการเลควิวคอนโดมิเนียม โดยให้โจทก์ไปทำการรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 1,608,572 บาท โจทก์จึงเข้าทำการตรวจห้องชุดปรากฏว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาในส่วนสาระสำคัญ โจทก์ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขให้เป็นไปตามสัญญาจำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 171,120 บาท และโจทก์ยังขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวเดือนละ 29,250 บาทโจทก์ขอคิดเพียง 12 เดือน รวมเป็นเงิน 351,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,662,922 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเกี่ยวกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายโดยประมาณและระบุอย่างชัดแจ้งในสัญญา โจทก์ไม่อาจเลิกสัญญาเพราะเนื้อที่ขาดหรือเกินราคาอาจปรับเปลี่ยนไปตามส่วนของเนื้อที่ และยังไม่ถึงขนาดที่โจทก์จะต้องบอกปัดหรือปฏิเสธไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา จำเลยได้ดำเนินการภายใต้สัญญาทุกประการ หากโจทก์ประสงค์จะใช้พื้นที่ส่วนกลางก็สามารถใช้ส่วนที่เสร็จเรียบร้อยแล้วได้ เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงินที่โจทก์ส่งชำระมาแล้วตกได้แก่จำเลยตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มิได้ฟ้องเรียกห้องชุด สิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จึงไม่เกิดขึ้น ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,226,362.15 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 15 กรกฎาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยในปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยพยานหลักฐานที่โจทก์และจำเลยนำมาสืบแล้วฟังว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่เป็นไปตามสัญญาไม่ว่าการที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดพิพาทจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังแผ่นยิปซัม หรือจำเลยก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำ รวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดพิพาทตามสัญญาจากทั้งหมดจำนวน117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตร ขาดหายไป 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญา เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้กล่าวไว้โดยละเอียดว่า ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญของสัญญาโดยเฉพาะในส่วนเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องไปซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ในสัญญาเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาของจำเลยที่ยกข้อโต้เถียงคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุผลที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกาซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่า ฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ฎีกาของจำเลยอีกข้อหนึ่งที่ว่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในข้อที่ว่า จำเลยใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากเท่านั้น โดยศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ทั้ง ๆ ที่พยานได้เบิกความถึงข้อต่อสู้ดังกล่าวในชั้นพิจารณาแล้วเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าเมื่อเหตุที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยมีสาเหตุหลายประการ มิใช่มีเพียงสาเหตุที่จำเลยยกขึ้นอ้างเป็นข้ออุทธรณ์ดังกล่าวแต่ประการเดียว แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 225/2545นาย อุทัย จิตตโรภาสโจทก์บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชนจำเลย ป.พ.พ. ม. 453, ม. 466 ป.วิ.พ. ม. 249ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยแล้วว่า การที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังยิปซัม ก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำรวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดจากทั้งหมด 117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตรขาดหายไป 21 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญาที่ทำกับโจทก์นั้น ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญ โดยเฉพาะเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด อันเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาจำเลยที่โต้เถียงคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกา ซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่าฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ทั้งการที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยล้วนมีสาเหตุหลายประการมิใช่เพียงสาเหตุที่จำเลยได้ใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากแต่ประการเดียวตามที่จำเลยอ้างในอุทธรณ์ ดังนั้น แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารที่พักเมืองทองธานี อาคารสุพรีเรียคอนโดมิเนียมทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 8 ห้องชุดเลขที่ ซี เนื้อที่ 117 ตารางเมตร ราคา 2,852,025 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำจำนวน 285,202 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนรวม 19 เดือนรวมเป็นเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 1,140,802 บาท คิดเป็นร้อยละ 40 ของราคาซื้อขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 60 จำนวน1,711,215 บาท โจทก์จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งกำหนดการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการเลควิวคอนโดมิเนียม โดยให้โจทก์ไปทำการรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 1,608,572 บาท โจทก์จึงเข้าทำการตรวจห้องชุดปรากฏว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาในส่วนสาระสำคัญ โจทก์ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขให้เป็นไปตามสัญญาจำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 171,120 บาท และโจทก์ยังขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวเดือนละ 29,250 บาทโจทก์ขอคิดเพียง 12 เดือน รวมเป็นเงิน 351,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,662,922 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเกี่ยวกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายโดยประมาณและระบุอย่างชัดแจ้งในสัญญา โจทก์ไม่อาจเลิกสัญญาเพราะเนื้อที่ขาดหรือเกินราคาอาจปรับเปลี่ยนไปตามส่วนของเนื้อที่ และยังไม่ถึงขนาดที่โจทก์จะต้องบอกปัดหรือปฏิเสธไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา จำเลยได้ดำเนินการภายใต้สัญญาทุกประการ หากโจทก์ประสงค์จะใช้พื้นที่ส่วนกลางก็สามารถใช้ส่วนที่เสร็จเรียบร้อยแล้วได้ เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงินที่โจทก์ส่งชำระมาแล้วตกได้แก่จำเลยตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มิได้ฟ้องเรียกห้องชุด สิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จึงไม่เกิดขึ้น ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,226,362.15 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 15 กรกฎาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ฎีกาของจำเลยในปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยพยานหลักฐานที่โจทก์และจำเลยนำมาสืบแล้วฟังว่า จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่เป็นไปตามสัญญาไม่ว่าการที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดพิพาทจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังแผ่นยิปซัม หรือจำเลยก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำ รวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดพิพาทตามสัญญาจากทั้งหมดจำนวน117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตร ขาดหายไป 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญา เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้กล่าวไว้โดยละเอียดว่า ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญของสัญญาโดยเฉพาะในส่วนเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องไปซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ในสัญญาเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาของจำเลยที่ยกข้อโต้เถียงคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุผลที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกาซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่า ฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ฎีกาของจำเลยอีกข้อหนึ่งที่ว่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในข้อที่ว่า จำเลยใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากเท่านั้น โดยศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ทั้ง ๆ ที่พยานได้เบิกความถึงข้อต่อสู้ดังกล่าวในชั้นพิจารณาแล้วเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่าเมื่อเหตุที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยมีสาเหตุหลายประการ มิใช่มีเพียงสาเหตุที่จำเลยยกขึ้นอ้างเป็นข้ออุทธรณ์ดังกล่าวแต่ประการเดียว แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน"พิพากษายกฎีกาจำเลย(ศุภชัย ภู่งาม-วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์-วิบูลย์ มีอาสา)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 อาจสรุปข้อกฎหมายได้ว่า 1. เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาขาดหรือเกินจำนวนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาในกรณีที่การซื้อขายดังกล่าวได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ผู้ซื้อจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือกเช่น ทำสัญญาซื้อขายที่ดินระบุเลขโฉนดและเนื้อที่ในโฉนดไว้ 99 ตารางวาแต่เนื้อที่ดินตามโฉนดจริง ๆ มีเพียง 84 ตารางวา จะเห็นได้ว่าเป็นการขายโดยระบุเนื้อที่ ผู้ขายต้องรับผิดในที่ดินจำนวนที่ขาด แต่เมื่อผู้ซื้อยอมรับที่ดินผู้ขายก็ต้องใช้ราคาที่ขาดคืนแก่ผู้ซื้อไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2324/2520) 2. แต่ถ้าการที่ผู้ขายส่งมอบขาดหรือเกินจำนวนที่ตกลงกันไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนจะบอกปัดเสียมิได้ เช่น ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่รวม 106 ไร่ 2 งาน 48 ตารางวา เมื่อผู้ขายจัดการออกโฉนดที่ดินแล้วได้เนื้อที่ 111 ไร่ 82 ตารางวา ทำให้มีเนื้อที่ดินล้ำจำนวนอยู่ 4 ไร่ 2 งาน34 ตารางวา ซึ่งไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ดินทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญาผู้ซื้อจึงจำต้องรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2720/2526) อย่างไรก็ตามผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ เมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนจนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น โดยปกติในการซื้อขายที่ดินกัน หากในสัญญาระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ผู้ขายก็ต้องส่งมอบที่ดินให้ตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 955/2479) แต่ถ้าเป็นการขายเหมาตามแผนที่สังเขปที่มีการตกลงราคากันแน่นอน แม้จะไม่ได้กำหนดราคาตารางวาละเท่าใดแต่ก็มีการระบุเนื้อที่ดินไว้โดยประมาณแล้ว อันถือได้ว่าเป็นการขายเหมาที่ดินทั้งหมด หากมีเนื้อที่ดินเกินจากที่ประมาณเอาไว้ ผู้ขายไม่สามารถจะเรียกราคาเพิ่มได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 400/2501)ส่วนกรณีที่สัญญาได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาไว้แล้วคู่กรณีไม่จำต้องตกลงหรือกำหนดในเรื่องดังกล่าวไว้ในสัญญาก็สามารถบังคับกันได้ เว้นแต่ประสงค์จะตกลงเพิ่มเติมหรือน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดซึ่งถ้าไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนแล้วย่อมสามารถกระทำได้ ดังนั้น ข้อสัญญาที่กำหนดระบุว่า ถ้าทรัพย์สินที่ขายนั้นขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจะต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนนั้น ย่อมสามารถใช้บังคับได้ เพราะเป็นข้อตกลงเพิ่มเติมนอกเหนือไปจากที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งเมื่อคู่กรณีมีเจตนาและเข้าใจถูกต้องตรงกันเช่นนั้น ก็ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543)ด้วยเหตุนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสองเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายส่งมอบขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินร้อยละ 5 แห่ง เนื้อที่ทั้งหมดนั้น จึงมิใช่กฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงสามารถกำหนดให้แตกต่างไปจากที่มาตรา 466 วรรคสอง บัญญัติไว้ได้ เช่นหากในสัญญาระบุว่า "...ถ้าพื้นที่จริงของที่ดินมีมากกว่าหรือน้อยกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตามสัญญานี้แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละ 5 หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน..." ซึ่งย่อมหมายความว่าคู่กรณีทำสัญญาให้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้แตกต่างไปจากบทบัญญัติในมาตรา 466 วรรคสอง ซึ่งสัญญานี้สามารถใช้บังคับกันได้ สำหรับข้อเท็จจริงในคดีที่หมายเหตุนี้ ปรากฏว่าโจทก์ทำสัญญาให้จำเลยสร้างห้องชุดมีพื้นที่ทั้งหมด 117 ตารางเมตร แต่เวลาจำเลยส่งมอบพื้นที่ห้องชุดกลับมีน้อยกว่าที่ตกลงกันไว้มากถึง 21 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ทั้งหมด ทั้งจำเลยยังเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างบางส่วน และก่อสร้างเพิ่มเติมเนื้อที่ของห้องน้ำอันไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในสัญญาอีกด้วย ซึ่งความบกพร่องแต่ละอย่างล้วนแต่เป็นข้อสำคัญที่ทำให้ประโยชน์ในการใช้สอยของโจทก์ไม่เป็นไปตามความประสงค์สมดังเจตนาที่ทำไว้ ซึ่งถ้าหากโจทก์ทราบถึงความบกพร่องดังกล่าวแล้วก็คงจะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยแน่นอน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539) เมื่อพิจารณาเพียงพื้นที่ของห้องชุดที่มีการส่งมอบขาดจำนวนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเกินกว่าร้อยละ 5 ทั้งไม่มีข้อกำหนดหรือเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมนอกจากนี้ กรณีจึงต้องเป็นไปตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสองบัญญัติไว้โดยโจทก์สามารถบอกปัดไม่รับห้องชุดที่จำเลยส่งมอบและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543) จะเห็นได้ว่าข้อสัญญาที่โจทก์และจำเลยทำต่อกันในคดีนี้เป็นเรื่องที่ชัดเจนอยู่แล้วและไม่มีข้อสงสัย จึงไม่จำต้องตีความให้เห็นเจตนาของคู่สัญญากันอีก ส่วนกรณีที่ผู้ขายทำการส่งมอบพื้นที่อาคารหรือห้องชุดเกินกว่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 และคู่สัญญาได้ทำข้อตกลงเพิ่มเติมให้แตกต่างไปจากบทบัญญัติในมาตรา 466 วรรคสอง โดยระบุให้ผู้ซื้อชำระราคาปรับเพิ่มเอาตามส่วนนั้น ถือเป็นข้อสัญญาที่ใช้บังคับต่อกันได้ แต่หากศาลเห็นว่าข้อตกลงที่ทำเพิ่มเติมพิเศษนี้จะเป็นช่องทางให้ผู้ขายพยายามที่จะสร้างอาคารหรือห้องชุดให้มีพื้นที่มากกว่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญามากขึ้นเพื่อประโยชน์ในการเรียกให้ผู้ซื้อชำระราคา ทั้งนี้ไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารหรือห้องชุดนั้นจะแตกต่างมากกว่าร้อยละ 5สักเพียงใดก็ตาม ย่อมก่อให้เกิดการเอาเปรียบในทางการค้า ดังนั้น เพื่อให้ได้ความชัดแจ้ง ศาลจึงจำต้องตีความในสัญญาเพื่อให้เห็นเจตนาของคู่กรณีที่ทำสัญญากันไว้ ปกติแล้ว การตีความตามสัญญาต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยประกอบกัน หากปรากฏว่าข้อความในสัญญาแจ้งชัดและถูกต้องตามทางปฏิบัติอันชอบด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับแล้ว ก็ไม่มีข้อสงสัยอันจะต้องตีความให้เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะต้องเป็นผู้เสียในมูลหนี้นั้นอีก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800/2529) แต่ถ้าสัญญานั้นอาจตีความได้ 2 นัยหรือมากกว่านั้นศาลก็ต้องทำการตีความสัญญานั้นออกมาให้ชัดเจนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ซึ่งการแปลหรือตีความเจตนาในการเข้าทำสัญญานี้ศาลอาจกระทำโดยไม่จำต้องให้คู่ความนำพยานบุคคลมาสืบก็ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1114/2533)แนวคำพิพากษาเกี่ยวกับการตีความเจตนาของคู่สัญญา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3518/2532(ประชุมใหญ่) สัญญากรมธรรม์ประกันภัยระบุไว้ชัดเจนว่า จำเลยจะต้องรับผิดในทรัพย์สินที่เอาประกันภัยหรือต้องสูญเสียหรือเสียหายไปเฉพาะ "เนื่องจากเพลิงไหม้หรือฟ้าผ่า หรือการระเบิดของแก๊สที่ใช้สำหรับทำแสงสว่างหรือประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น" เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ทรัพย์ที่โจทก์ได้เอาประกันภัยไว้ต้องสูญเสียหรือเสียหายเนื่องจากการระเบิดของแก๊สที่ใช้จุดสำหรับหุงต้มอาหารเพื่อจำหน่ายที่ภัตตาคารซึ่งอยู่ติดกับสำนักงานของโจทก์ จึงมิใช่การระเบิดของแก๊สที่ใช้สำหรับทำแสงสว่างหรือประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยการสูญเสียหรือเสียหายของทรัพย์สินโจทก์ดังกล่าวจึงไม่อยู่ในความคุ้มครองทั้งยังเข้าข้อยกเว้นความรับผิดที่กำหนดไว้ว่าการประกันภัยรายนี้ไม่คุ้มครองการสูญเสียหรือการเสียหายอันเกิดจากการหรือเนื่องมาจากการระเบิดทุกชนิดรวมทั้งการระเบิดของแก๊สที่ใช้เพื่อประโยชน์ทางการค้าหรือการผลิต จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ตามสัญญากรมธรรม์ประกันภัยดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 566/2536 สัญญาจำนองระบุเพียงว่าจำเลยที่ 2 ผู้จำนองตกลงจำนองที่ดินทั้งแปลงแก่ผู้รับจำนองเพื่อเป็นประกันในการซื้อขายผลิตภัณฑ์ขวดแก้วของบริษัท อ. จำเลยที่ 1แม้ขณะทำสัญญาจำนองจำเลยที่ 1 เป็นหนี้โจทก์ทั้งค่าผลิตภัณฑ์ขวดแก้วและค่าลังไม้ แต่เมื่อไม่ได้ระบุในสัญญาจำนองว่าเป็นการชำระหนี้ค่าลังไม้ด้วยและเป็นที่เห็นได้ชัดว่าลังไม้ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ขวดแก้ว จำเลยที่ 2 เป็นแต่เพียงผู้ทำสัญญาจำนองประกันการชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ทั้งไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 2 มีตำแหน่งหรือเกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 1 กรณีเช่นนี้ต้องถือว่าเจตนาของคู่สัญญาจำนองยังเป็นที่สงสัยอยู่ จำต้องตีความเป็นไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายจะต้องเสียเปรียบในมูลหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ 272ตารางวา แต่จำเลยที่ 1 มีเนื้อที่อยู่เพียง 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่ง การที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 อย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า"การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาเช่าต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า90 วัน หากพ้นกำหนดผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน1,000 บาท ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้"แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะกำหนดถึงกรณีเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าที่ได้ตกลงกันไว้ว่าถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น เป็นเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้นแต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษ และมีข้อความว่า"ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้เสียหายในมูลหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกา 6886/2542(ประชุมใหญ่) วัตถุประสงค์แห่งสัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมมุ่งประสงค์ไปที่การประกันภัยรถยนต์คันที่โจทก์เป็นผู้เช่าซื้อตลอดระยะเวลาที่เช่าซื้อเป็นสำคัญ ยิ่งกว่าวันเริ่มต้นแห่งสัญญาแห่งการประกันภัยที่พิมพ์เป็นตัวอักษรไว้ในกรมธรรม์ประกันภัย แม้สัญญาเช่าซื้อจะระบุวันเริ่มต้นแห่งสัญญาหลังวันเริ่มต้นแห่งสัญญาประกันภัยเป็นเวลา 9 วัน ก็เป็นช่วงเวลาที่เหลื่อมกันเพียงเล็กน้อย การตีความวันทำสัญญาประกันภัยดังกล่าวย่อมต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญายิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 171 กรณีจึงต้องตีความว่าสัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยได้กระทำขึ้น ณ วันแรกที่โจทก์มีฐานะเป็นผู้เช่าซื้อรถยนต์คันที่โจทก์เอาประกันภัยไว้แก่จำเลย ซึ่งการตีความเช่นนี้ยังสอดคล้องกับหลักการตีความสัญญาในกรณีที่มีข้อสงสัย ซึ่งมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้ตีความในทางที่เป็นคุณแก่โจทก์ซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายที่จะต้องเสียในมูลหนี้นั้นด้วย กรณีถือได้ว่าโจทก์ผู้เอาประกันภัยเป็นผู้มีส่วนได้เสียในเหตุที่ประกันภัยขณะทำสัญญาประกันภัยกับจำเลยแล้ว สัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงผูกพันคู่ความทั้งสองฝ่าย เมื่อไม่ปรากฏว่าบริษัท ย. ผู้ให้เช่าซื้อได้แสดงเจตนาเข้ารับประโยชน์ตามสัญญาประกันภัยดังกล่าว โจทก์ผู้เอาประกันภัยจึงยังคงเป็นผู้มีส่วนได้เสียและมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาประกันภัยจากจำเลยผู้รับประกันภัยเมื่อเกิดวินาศภัยขึ้นตามสัญญา โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยได้ จิตฤดี วีระเวสส์