คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4413/2555หลักกฎหมาย: แม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา และการมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสองโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 443,475.36 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 400,700 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 439,238.24 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 396,500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของโครงการยูเนี่ยนมอลล์และจัดทำเอกสารโฆษณาโครงการ เมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม 2547 โจทก์ตกลงจองพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ บริเวณชั้นเอฟ 4 ห้องเลขที่ 4 ดี - 11 โดยยินยอมชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท ในวันจองพื้นที่ และจำนวน 50,000 บาท ในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือผ่อนชำระ 10 งวด ทุกเดือน เป็นเงินตามจำนวนที่กำหนด งวดสุดท้ายชำระเดือนมีนาคม 2548 ตามเอกสารเงื่อนไขการผ่อนชำระ และใบเสร็จรับเงิน ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2549 โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าดังกล่าวกับจำเลย มีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า พื้นที่ที่เช่า 6.68 ตารางเมตร โจทก์เช่าพื้นที่ดังกล่าวเพื่อประกอบกิจการจำหน่ายสินค้าประเภทเสื้อผ้า มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ศูนย์การค้าเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการ อัตราค่าเช่าเดือนละ 4,200 บาท ตามสัญญาเช่า โจทก์ชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ครบถ้วนแล้ว ภายหลังจำเลยส่งมอบพื้นที่แก่โจทก์ โจทก์เข้าทำการตกแต่งพื้นที่ที่เช่าจนเสร็จเรียบร้อย ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์เริ่มเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2549 และเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2549 โจทก์ชำระค่าเช่าเดือนแรกจำนวน 4,200 บาท แล้วไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยอีก ต่อมาโจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 18 เมษายน 2549 บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามคำโฆษณาภายในเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญาตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับเอกสาร พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำโฆษณา มีผลทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า คำโฆษณาไม่ได้เป็นสาระสำคัญที่ทำให้โจทก์ตัดสินใจเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยเพราะเอกสารดังกล่าวเป็นเพียงการแสดงรายละเอียดให้ลูกค้าทราบว่าในอาคารศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์มีกี่ชั้น แต่ละชั้นกำหนดไว้ให้ประกอบการค้าประเภทใดบ้าง เพื่อให้เหมาะสมแก่การตลาด เพื่อให้ลูกค้าใช้ประกอบการตัดสินใจว่าจะเข้าร่วมประกอบการค้ากับจำเลยหรือไม่ จำเลยไม่ได้พรรณนาหรือรับรองว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวให้เสร็จในทันที จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามแผ่นพับโฆษณา ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ในการโฆษณาให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ของจำเลย จำเลยได้จัดทำภาพจำลองแผนผังร้านค้าในโครงการดังกล่าว โดยมีพนักงานฝ่ายขายของจำเลยได้ชี้แจงให้โจทก์ทราบว่า โครงการของจำเลยจะมีทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปถึงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และภายในศูนย์การค้าจะจัดให้มีร้านค้าประเภทคอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย ร้านคาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคารและร้านค้าชั้นนำเต็มพื้นที่ของโครงการ แสดงให้เห็นว่าในโครงการยูเนี่ยนมอลล์นั้นจำเลยมีเจตนาก่อสร้างทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปยังสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่โครงการ เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ในโครงการดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์เข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของจำเลย การที่โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของจำเลยและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการจัดให้มีศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่าเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะจัดให้มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ และโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเช่าดังกล่าวก็เพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ดังกล่าวซึ่งจะทำให้ศูนย์การค้าดังกล่าวเป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัย มีผู้คนไปจับจ่ายใช้สอยจำนวนมาก ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะจำหน่ายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้น คุ้มค่ากับการลงทุนเช่าพื้นที่ ดังนี้ แม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า คำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามเพราะไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อได้วินิจฉัยไว้ข้างต้นแล้วว่า คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์จะขายสินค้าได้มากน้อยเพียงใดไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีโรงภาพยนตร์ เพราะการมีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก หรือไม่มีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก เป็นสิ่งที่โจทก์และจำเลยไม่อาจคาดหมายได้ว่าบุคคลเหล่านั้นจะซื้อของมากน้อยเพียงใด เป็นสิ่งนอกเหนือที่จำเลยไม่อาจบังคับให้บุคคลที่เข้ามาในศูนย์การค้าของจำเลยซื้อหรือไม่ซื้อสินค้าของโจทก์หากว่ามีหรือไม่มีโรงภาพยนตร์ตามที่โฆษณานั้น เห็นว่า การมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ดังที่จำเลยฎีกาโต้เถียงมา ฎีกาในข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 420,072.15 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 377,750 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4413/2555นายประกอบหรือนพวรรธน์ โสระพันธ์โจทก์บริษัทสยามจตุจักร จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 391 วรรคหนึ่ง, ม. 391 วรรคสองแม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา และการมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสองโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 443,475.36 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 400,700 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 439,238.24 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 396,500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของโครงการยูเนี่ยนมอลล์และจัดทำเอกสารโฆษณาโครงการ เมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม 2547 โจทก์ตกลงจองพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ บริเวณชั้นเอฟ 4 ห้องเลขที่ 4 ดี - 11 โดยยินยอมชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท ในวันจองพื้นที่ และจำนวน 50,000 บาท ในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือผ่อนชำระ 10 งวด ทุกเดือน เป็นเงินตามจำนวนที่กำหนด งวดสุดท้ายชำระเดือนมีนาคม 2548 ตามเอกสารเงื่อนไขการผ่อนชำระ และใบเสร็จรับเงิน ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2549 โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าดังกล่าวกับจำเลย มีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า พื้นที่ที่เช่า 6.68 ตารางเมตร โจทก์เช่าพื้นที่ดังกล่าวเพื่อประกอบกิจการจำหน่ายสินค้าประเภทเสื้อผ้า มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ศูนย์การค้าเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการ อัตราค่าเช่าเดือนละ 4,200 บาท ตามสัญญาเช่า โจทก์ชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ครบถ้วนแล้ว ภายหลังจำเลยส่งมอบพื้นที่แก่โจทก์ โจทก์เข้าทำการตกแต่งพื้นที่ที่เช่าจนเสร็จเรียบร้อย ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์เริ่มเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2549 และเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2549 โจทก์ชำระค่าเช่าเดือนแรกจำนวน 4,200 บาท แล้วไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยอีก ต่อมาโจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 18 เมษายน 2549 บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามคำโฆษณาภายในเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญาตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับเอกสาร พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำโฆษณา มีผลทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า คำโฆษณาไม่ได้เป็นสาระสำคัญที่ทำให้โจทก์ตัดสินใจเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยเพราะเอกสารดังกล่าวเป็นเพียงการแสดงรายละเอียดให้ลูกค้าทราบว่าในอาคารศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์มีกี่ชั้น แต่ละชั้นกำหนดไว้ให้ประกอบการค้าประเภทใดบ้าง เพื่อให้เหมาะสมแก่การตลาด เพื่อให้ลูกค้าใช้ประกอบการตัดสินใจว่าจะเข้าร่วมประกอบการค้ากับจำเลยหรือไม่ จำเลยไม่ได้พรรณนาหรือรับรองว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวให้เสร็จในทันที จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามแผ่นพับโฆษณา ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ในการโฆษณาให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ของจำเลย จำเลยได้จัดทำภาพจำลองแผนผังร้านค้าในโครงการดังกล่าว โดยมีพนักงานฝ่ายขายของจำเลยได้ชี้แจงให้โจทก์ทราบว่า โครงการของจำเลยจะมีทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปถึงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และภายในศูนย์การค้าจะจัดให้มีร้านค้าประเภทคอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย ร้านคาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคารและร้านค้าชั้นนำเต็มพื้นที่ของโครงการ แสดงให้เห็นว่าในโครงการยูเนี่ยนมอลล์นั้นจำเลยมีเจตนาก่อสร้างทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปยังสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่โครงการ เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ในโครงการดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์เข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของจำเลย การที่โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของจำเลยและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการจัดให้มีศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่าเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะจัดให้มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ และโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเช่าดังกล่าวก็เพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ดังกล่าวซึ่งจะทำให้ศูนย์การค้าดังกล่าวเป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัย มีผู้คนไปจับจ่ายใช้สอยจำนวนมาก ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะจำหน่ายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้น คุ้มค่ากับการลงทุนเช่าพื้นที่ ดังนี้ แม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า คำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามเพราะไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อได้วินิจฉัยไว้ข้างต้นแล้วว่า คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์จะขายสินค้าได้มากน้อยเพียงใดไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีโรงภาพยนตร์ เพราะการมีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก หรือไม่มีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก เป็นสิ่งที่โจทก์และจำเลยไม่อาจคาดหมายได้ว่าบุคคลเหล่านั้นจะซื้อของมากน้อยเพียงใด เป็นสิ่งนอกเหนือที่จำเลยไม่อาจบังคับให้บุคคลที่เข้ามาในศูนย์การค้าของจำเลยซื้อหรือไม่ซื้อสินค้าของโจทก์หากว่ามีหรือไม่มีโรงภาพยนตร์ตามที่โฆษณานั้น เห็นว่า การมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ดังที่จำเลยฎีกาโต้เถียงมา ฎีกาในข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 420,072.15 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 377,750 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สรรทัศน์ เอี่ยมวรชัย-ปริญญา ดีผดุง-ธัชพันธ์ ประพุทธนิติสาร)ศาลแพ่ง - นายนรินทร์ เนื่องจำนงค์ศาลอุทธรณ์ - นายอธิคม อินทุภูติแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.466/2553หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ2102/2549หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ4781/2550หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 443,475.36 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 400,700 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 439,238.24 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 396,500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของโครงการยูเนี่ยนมอลล์และจัดทำเอกสารโฆษณาโครงการ เมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม 2547 โจทก์ตกลงจองพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ บริเวณชั้นเอฟ 4 ห้องเลขที่ 4 ดี - 11 โดยยินยอมชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท ในวันจองพื้นที่ และจำนวน 50,000 บาท ในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือผ่อนชำระ 10 งวด ทุกเดือน เป็นเงินตามจำนวนที่กำหนด งวดสุดท้ายชำระเดือนมีนาคม 2548 ตามเอกสารเงื่อนไขการผ่อนชำระ และใบเสร็จรับเงิน ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2549 โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าดังกล่าวกับจำเลย มีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า พื้นที่ที่เช่า 6.68 ตารางเมตร โจทก์เช่าพื้นที่ดังกล่าวเพื่อประกอบกิจการจำหน่ายสินค้าประเภทเสื้อผ้า มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ศูนย์การค้าเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการ อัตราค่าเช่าเดือนละ 4,200 บาท ตามสัญญาเช่า โจทก์ชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ครบถ้วนแล้ว ภายหลังจำเลยส่งมอบพื้นที่แก่โจทก์ โจทก์เข้าทำการตกแต่งพื้นที่ที่เช่าจนเสร็จเรียบร้อย ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์เริ่มเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2549 และเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2549 โจทก์ชำระค่าเช่าเดือนแรกจำนวน 4,200 บาท แล้วไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยอีก ต่อมาโจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 18 เมษายน 2549 บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามคำโฆษณาภายในเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญาตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับเอกสาร พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำโฆษณา มีผลทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า คำโฆษณาไม่ได้เป็นสาระสำคัญที่ทำให้โจทก์ตัดสินใจเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยเพราะเอกสารดังกล่าวเป็นเพียงการแสดงรายละเอียดให้ลูกค้าทราบว่าในอาคารศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์มีกี่ชั้น แต่ละชั้นกำหนดไว้ให้ประกอบการค้าประเภทใดบ้าง เพื่อให้เหมาะสมแก่การตลาด เพื่อให้ลูกค้าใช้ประกอบการตัดสินใจว่าจะเข้าร่วมประกอบการค้ากับจำเลยหรือไม่ จำเลยไม่ได้พรรณนาหรือรับรองว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวให้เสร็จในทันที จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามแผ่นพับโฆษณา ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ในการโฆษณาให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ของจำเลย จำเลยได้จัดทำภาพจำลองแผนผังร้านค้าในโครงการดังกล่าว โดยมีพนักงานฝ่ายขายของจำเลยได้ชี้แจงให้โจทก์ทราบว่า โครงการของจำเลยจะมีทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปถึงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และภายในศูนย์การค้าจะจัดให้มีร้านค้าประเภทคอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย ร้านคาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคารและร้านค้าชั้นนำเต็มพื้นที่ของโครงการ แสดงให้เห็นว่าในโครงการยูเนี่ยนมอลล์นั้นจำเลยมีเจตนาก่อสร้างทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปยังสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่โครงการ เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ในโครงการดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์เข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของจำเลย การที่โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของจำเลยและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการจัดให้มีศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่าเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะจัดให้มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ และโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเช่าดังกล่าวก็เพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ดังกล่าวซึ่งจะทำให้ศูนย์การค้าดังกล่าวเป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัย มีผู้คนไปจับจ่ายใช้สอยจำนวนมาก ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะจำหน่ายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้น คุ้มค่ากับการลงทุนเช่าพื้นที่ ดังนี้ แม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า คำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามเพราะไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อได้วินิจฉัยไว้ข้างต้นแล้วว่า คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์จะขายสินค้าได้มากน้อยเพียงใดไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีโรงภาพยนตร์ เพราะการมีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก หรือไม่มีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก เป็นสิ่งที่โจทก์และจำเลยไม่อาจคาดหมายได้ว่าบุคคลเหล่านั้นจะซื้อของมากน้อยเพียงใด เป็นสิ่งนอกเหนือที่จำเลยไม่อาจบังคับให้บุคคลที่เข้ามาในศูนย์การค้าของจำเลยซื้อหรือไม่ซื้อสินค้าของโจทก์หากว่ามีหรือไม่มีโรงภาพยนตร์ตามที่โฆษณานั้น เห็นว่า การมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ดังที่จำเลยฎีกาโต้เถียงมา ฎีกาในข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 420,072.15 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 377,750 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4413/2555นายประกอบหรือนพวรรธน์ โสระพันธ์โจทก์บริษัทสยามจตุจักร จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 391 วรรคหนึ่ง, ม. 391 วรรคสองแม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา และการมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสองโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 443,475.36 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 400,700 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 439,238.24 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 396,500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของโครงการยูเนี่ยนมอลล์และจัดทำเอกสารโฆษณาโครงการ เมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม 2547 โจทก์ตกลงจองพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ บริเวณชั้นเอฟ 4 ห้องเลขที่ 4 ดี - 11 โดยยินยอมชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท ในวันจองพื้นที่ และจำนวน 50,000 บาท ในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือผ่อนชำระ 10 งวด ทุกเดือน เป็นเงินตามจำนวนที่กำหนด งวดสุดท้ายชำระเดือนมีนาคม 2548 ตามเอกสารเงื่อนไขการผ่อนชำระ และใบเสร็จรับเงิน ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2549 โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าดังกล่าวกับจำเลย มีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า พื้นที่ที่เช่า 6.68 ตารางเมตร โจทก์เช่าพื้นที่ดังกล่าวเพื่อประกอบกิจการจำหน่ายสินค้าประเภทเสื้อผ้า มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ศูนย์การค้าเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการ อัตราค่าเช่าเดือนละ 4,200 บาท ตามสัญญาเช่า โจทก์ชำระเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ครบถ้วนแล้ว ภายหลังจำเลยส่งมอบพื้นที่แก่โจทก์ โจทก์เข้าทำการตกแต่งพื้นที่ที่เช่าจนเสร็จเรียบร้อย ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์เริ่มเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2549 และเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2549 โจทก์ชำระค่าเช่าเดือนแรกจำนวน 4,200 บาท แล้วไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยอีก ต่อมาโจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 18 เมษายน 2549 บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามคำโฆษณาภายในเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญาตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับเอกสาร พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติตามคำโฆษณา มีผลทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า คำโฆษณาไม่ได้เป็นสาระสำคัญที่ทำให้โจทก์ตัดสินใจเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยเพราะเอกสารดังกล่าวเป็นเพียงการแสดงรายละเอียดให้ลูกค้าทราบว่าในอาคารศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์มีกี่ชั้น แต่ละชั้นกำหนดไว้ให้ประกอบการค้าประเภทใดบ้าง เพื่อให้เหมาะสมแก่การตลาด เพื่อให้ลูกค้าใช้ประกอบการตัดสินใจว่าจะเข้าร่วมประกอบการค้ากับจำเลยหรือไม่ จำเลยไม่ได้พรรณนาหรือรับรองว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวให้เสร็จในทันที จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามแผ่นพับโฆษณา ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ในการโฆษณาให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ของจำเลย จำเลยได้จัดทำภาพจำลองแผนผังร้านค้าในโครงการดังกล่าว โดยมีพนักงานฝ่ายขายของจำเลยได้ชี้แจงให้โจทก์ทราบว่า โครงการของจำเลยจะมีทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปถึงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และภายในศูนย์การค้าจะจัดให้มีร้านค้าประเภทคอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย ร้านคาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคารและร้านค้าชั้นนำเต็มพื้นที่ของโครงการ แสดงให้เห็นว่าในโครงการยูเนี่ยนมอลล์นั้นจำเลยมีเจตนาก่อสร้างทางเดินเชื่อมจากอาคารศูนย์การค้าไปยังสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ร้านอาหาร ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่โครงการ เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ในโครงการดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์เข้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของจำเลย การที่โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของจำเลยและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการจัดให้มีศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่าเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะจัดให้มีศูนย์คอมพิวเตอร์ ศูนย์ประดับยนต์ โรงภาพยนตร์ สถานออกกำลังกาย คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง โรงเรียนสอนภาษา ภัตตาคาร และร้านค้าชั้นนำในพื้นที่ศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ และโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเช่าดังกล่าวก็เพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ดังกล่าวซึ่งจะทำให้ศูนย์การค้าดังกล่าวเป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัย มีผู้คนไปจับจ่ายใช้สอยจำนวนมาก ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะจำหน่ายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้น คุ้มค่ากับการลงทุนเช่าพื้นที่ ดังนี้ แม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า คำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามเพราะไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อได้วินิจฉัยไว้ข้างต้นแล้วว่า คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์จะขายสินค้าได้มากน้อยเพียงใดไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีโรงภาพยนตร์ เพราะการมีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก หรือไม่มีโรงภาพยนตร์แล้วมีบุคคลเข้ามาซื้อของมาก เป็นสิ่งที่โจทก์และจำเลยไม่อาจคาดหมายได้ว่าบุคคลเหล่านั้นจะซื้อของมากน้อยเพียงใด เป็นสิ่งนอกเหนือที่จำเลยไม่อาจบังคับให้บุคคลที่เข้ามาในศูนย์การค้าของจำเลยซื้อหรือไม่ซื้อสินค้าของโจทก์หากว่ามีหรือไม่มีโรงภาพยนตร์ตามที่โฆษณานั้น เห็นว่า การมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ดังที่จำเลยฎีกาโต้เถียงมา ฎีกาในข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 420,072.15 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 377,750 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 16 พฤษภาคม 2549) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(สรรทัศน์ เอี่ยมวรชัย-ปริญญา ดีผดุง-ธัชพันธ์ ประพุทธนิติสาร)ศาลแพ่ง - นายนรินทร์ เนื่องจำนงค์ศาลอุทธรณ์ - นายอธิคม อินทุภูติแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.466/2553หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ2102/2549หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ4781/2550หมายเหตุ