คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1952/2536หลักกฎหมาย: ในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบกลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึง ไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยมิได้กระทำผิดสัญญาแต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานี คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทราบ โจทก์ก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคาร ให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วันนับจากวันเริ่มสัญญา นี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่าหากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งกำหนดว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า 21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อตกลงนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089, 26112 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1816, 32299, 32301, 32300 โจทก์ที่ 5เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15612, 4382, 32065 ที่ดินโจทก์ทั้งห้ามีเขตติดต่อกัน และล้วนอยู่ที่ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2525จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ทั้งห้าเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตึกแถวสามชั้นและสองชั้น ตลาด แผงลอย มีกำหนดระยะเวลา 21 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2526 เป็นต้นไป จำเลยสัญญาว่าจะสร้างสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ให้ครบถ้วนตามผังและแบบแปลนที่ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญาเป็นต้นไป มิฉะนั้นให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโจทก์ทั้งห้าและจำเลยได้จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานีแล้ว เมื่อล่วงเลยกำหนดระยะเวลา 1,460 วันนับแต่วันเริ่มสัญญา จำเลยมิได้ปลูกสร้างตึกแถวและสิ่งปลูกสร้างอื่นให้แล้วเสร็จตามสัญญา โจทก์ทั้งห้าจึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่ากับส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ทั้งห้า จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าม ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ทั้งห้าคนละ 2,000 บาท ต่อเดือน นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินที่เช่าจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตลาดและแผงลอยกับโจทก์ทั้งห้า มีกำหนดการเช่าเป็นเวลา 21 ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวทั้งหมดให้ตกเป็นของโจทก์ทั้งห้า ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยชำระค่าเช่าทั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งห้าไปเรียบร้อยแล้วในวันไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วบางส่วน คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยแต่เนื่องจากเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนซึ่งโจทก์ทั้งห้าตกลงแล้วโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะส่วนที่จำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างเสร็จเท่านั้นโจทก์ทั้งห้ายังมีรายได้จากการเก็บผลประโยชน์ค่าเช่าอาคารตึกแถวตลาด แผงลอยและอื่น ๆ ตลอดมาจนปัจจุบันนี้ ค่าเสียหายของโจทก์ทั้งห้าจึงไม่เกินคนละ 100 บาท ต่อเดือน ฟ้องโจทก์ในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184, 16089, 26112, 1812,32299, 32301, 32300, 15612, 4382, 32065 ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งห้า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้ฟ้องด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้ใดฟ้องแทนนั้นเห็นว่าในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบ กลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรกศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่และโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยฎีกาเฉพาะสัญญาระหว่างโจทก์ที่ 4 กับจำเลยว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้วจำเลยมิได้กระทำผิดสัญญา แต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีคงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อย เกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทั้งห้าทราบ โจทก์ทั้งห้าก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนปัญหาระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และที่ 5 นั้น จำเลยมิได้ฎีกาโต้แย้งว่าจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดสัญญาส่วนปัญหาว่าโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นสัญญาที่ผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าโดยประสงค์ที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จึงต้องตีความตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยข้อ 13 ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคารให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญานี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที่ และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่า หากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งกำหนดว่าโจทก์ทั้งห้าต้องให้จำเลยเช่า มีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงตามข้อ 13 ดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อ 13โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1952/2536นาย สม ศักดิ์ สนิทวงศ์ชัย กับพวกโจทก์นาย ศรัณย์ ปุญญ พิทักษ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 387, ม. 391 ป.วิ.พ. ม. 142, ม. 183, ม. 249 วรรคหนึ่งในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบกลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึง ไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยมิได้กระทำผิดสัญญาแต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานี คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทราบ โจทก์ก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคาร ให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วันนับจากวันเริ่มสัญญา นี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่าหากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งกำหนดว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า 21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อตกลงนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089, 26112 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1816, 32299, 32301, 32300 โจทก์ที่ 5เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15612, 4382, 32065 ที่ดินโจทก์ทั้งห้ามีเขตติดต่อกัน และล้วนอยู่ที่ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2525จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ทั้งห้าเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตึกแถวสามชั้นและสองชั้น ตลาด แผงลอย มีกำหนดระยะเวลา 21 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2526 เป็นต้นไป จำเลยสัญญาว่าจะสร้างสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ให้ครบถ้วนตามผังและแบบแปลนที่ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญาเป็นต้นไป มิฉะนั้นให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโจทก์ทั้งห้าและจำเลยได้จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานีแล้ว เมื่อล่วงเลยกำหนดระยะเวลา 1,460 วันนับแต่วันเริ่มสัญญา จำเลยมิได้ปลูกสร้างตึกแถวและสิ่งปลูกสร้างอื่นให้แล้วเสร็จตามสัญญา โจทก์ทั้งห้าจึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่ากับส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ทั้งห้า จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าม ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ทั้งห้าคนละ 2,000 บาท ต่อเดือน นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินที่เช่าจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตลาดและแผงลอยกับโจทก์ทั้งห้า มีกำหนดการเช่าเป็นเวลา 21 ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวทั้งหมดให้ตกเป็นของโจทก์ทั้งห้า ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยชำระค่าเช่าทั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งห้าไปเรียบร้อยแล้วในวันไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วบางส่วน คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยแต่เนื่องจากเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนซึ่งโจทก์ทั้งห้าตกลงแล้วโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะส่วนที่จำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างเสร็จเท่านั้นโจทก์ทั้งห้ายังมีรายได้จากการเก็บผลประโยชน์ค่าเช่าอาคารตึกแถวตลาด แผงลอยและอื่น ๆ ตลอดมาจนปัจจุบันนี้ ค่าเสียหายของโจทก์ทั้งห้าจึงไม่เกินคนละ 100 บาท ต่อเดือน ฟ้องโจทก์ในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184, 16089, 26112, 1812,32299, 32301, 32300, 15612, 4382, 32065 ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งห้า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้ฟ้องด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้ใดฟ้องแทนนั้นเห็นว่าในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบ กลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรกศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่และโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยฎีกาเฉพาะสัญญาระหว่างโจทก์ที่ 4 กับจำเลยว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้วจำเลยมิได้กระทำผิดสัญญา แต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีคงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อย เกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทั้งห้าทราบ โจทก์ทั้งห้าก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนปัญหาระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และที่ 5 นั้น จำเลยมิได้ฎีกาโต้แย้งว่าจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดสัญญาส่วนปัญหาว่าโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นสัญญาที่ผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าโดยประสงค์ที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จึงต้องตีความตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยข้อ 13 ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคารให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญานี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที่ และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่า หากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งกำหนดว่าโจทก์ทั้งห้าต้องให้จำเลยเช่า มีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงตามข้อ 13 ดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อ 13โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้พิพากษายืน(ปราโมทย์ ชพานนท์-อุระ หวังอ้อมกลาง-ปรีชา เฉลิมวณิชย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089, 26112 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1816, 32299, 32301, 32300 โจทก์ที่ 5เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15612, 4382, 32065 ที่ดินโจทก์ทั้งห้ามีเขตติดต่อกัน และล้วนอยู่ที่ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2525จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ทั้งห้าเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตึกแถวสามชั้นและสองชั้น ตลาด แผงลอย มีกำหนดระยะเวลา 21 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2526 เป็นต้นไป จำเลยสัญญาว่าจะสร้างสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ให้ครบถ้วนตามผังและแบบแปลนที่ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญาเป็นต้นไป มิฉะนั้นให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโจทก์ทั้งห้าและจำเลยได้จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานีแล้ว เมื่อล่วงเลยกำหนดระยะเวลา 1,460 วันนับแต่วันเริ่มสัญญา จำเลยมิได้ปลูกสร้างตึกแถวและสิ่งปลูกสร้างอื่นให้แล้วเสร็จตามสัญญา โจทก์ทั้งห้าจึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่ากับส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ทั้งห้า จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าม ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ทั้งห้าคนละ 2,000 บาท ต่อเดือน นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินที่เช่าจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตลาดและแผงลอยกับโจทก์ทั้งห้า มีกำหนดการเช่าเป็นเวลา 21 ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวทั้งหมดให้ตกเป็นของโจทก์ทั้งห้า ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยชำระค่าเช่าทั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งห้าไปเรียบร้อยแล้วในวันไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วบางส่วน คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยแต่เนื่องจากเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนซึ่งโจทก์ทั้งห้าตกลงแล้วโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะส่วนที่จำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างเสร็จเท่านั้นโจทก์ทั้งห้ายังมีรายได้จากการเก็บผลประโยชน์ค่าเช่าอาคารตึกแถวตลาด แผงลอยและอื่น ๆ ตลอดมาจนปัจจุบันนี้ ค่าเสียหายของโจทก์ทั้งห้าจึงไม่เกินคนละ 100 บาท ต่อเดือน ฟ้องโจทก์ในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184, 16089, 26112, 1812,32299, 32301, 32300, 15612, 4382, 32065 ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งห้า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้ฟ้องด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้ใดฟ้องแทนนั้นเห็นว่าในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบ กลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรกศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่และโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยฎีกาเฉพาะสัญญาระหว่างโจทก์ที่ 4 กับจำเลยว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้วจำเลยมิได้กระทำผิดสัญญา แต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีคงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อย เกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทั้งห้าทราบ โจทก์ทั้งห้าก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนปัญหาระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และที่ 5 นั้น จำเลยมิได้ฎีกาโต้แย้งว่าจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดสัญญาส่วนปัญหาว่าโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นสัญญาที่ผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าโดยประสงค์ที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จึงต้องตีความตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยข้อ 13 ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคารให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญานี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที่ และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่า หากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งกำหนดว่าโจทก์ทั้งห้าต้องให้จำเลยเช่า มีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงตามข้อ 13 ดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อ 13โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1952/2536นาย สม ศักดิ์ สนิทวงศ์ชัย กับพวกโจทก์นาย ศรัณย์ ปุญญ พิทักษ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 387, ม. 391 ป.วิ.พ. ม. 142, ม. 183, ม. 249 วรรคหนึ่งในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบกลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึง ไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยมิได้กระทำผิดสัญญาแต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานี คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทราบ โจทก์ก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคาร ให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วันนับจากวันเริ่มสัญญา นี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่าหากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งกำหนดว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า 21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อตกลงนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089, 26112 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1816, 32299, 32301, 32300 โจทก์ที่ 5เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15612, 4382, 32065 ที่ดินโจทก์ทั้งห้ามีเขตติดต่อกัน และล้วนอยู่ที่ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2525จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ทั้งห้าเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตึกแถวสามชั้นและสองชั้น ตลาด แผงลอย มีกำหนดระยะเวลา 21 ปีนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2526 เป็นต้นไป จำเลยสัญญาว่าจะสร้างสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ให้ครบถ้วนตามผังและแบบแปลนที่ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญาเป็นต้นไป มิฉะนั้นให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโจทก์ทั้งห้าและจำเลยได้จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานีแล้ว เมื่อล่วงเลยกำหนดระยะเวลา 1,460 วันนับแต่วันเริ่มสัญญา จำเลยมิได้ปลูกสร้างตึกแถวและสิ่งปลูกสร้างอื่นให้แล้วเสร็จตามสัญญา โจทก์ทั้งห้าจึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่ากับส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ทั้งห้า จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าม ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ทั้งห้าคนละ 2,000 บาท ต่อเดือน นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินที่เช่าจำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตลาดและแผงลอยกับโจทก์ทั้งห้า มีกำหนดการเช่าเป็นเวลา 21 ปีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวทั้งหมดให้ตกเป็นของโจทก์ทั้งห้า ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยชำระค่าเช่าทั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งห้าไปเรียบร้อยแล้วในวันไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วบางส่วน คงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อยแต่เนื่องจากเกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนซึ่งโจทก์ทั้งห้าตกลงแล้วโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะส่วนที่จำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างเสร็จเท่านั้นโจทก์ทั้งห้ายังมีรายได้จากการเก็บผลประโยชน์ค่าเช่าอาคารตึกแถวตลาด แผงลอยและอื่น ๆ ตลอดมาจนปัจจุบันนี้ ค่าเสียหายของโจทก์ทั้งห้าจึงไม่เกินคนละ 100 บาท ต่อเดือน ฟ้องโจทก์ในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโฉนดเลขที่ 26111, 1271, 30184, 16089, 26112, 1812,32299, 32301, 32300, 15612, 4382, 32065 ตำบลหมากแข้งอำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ทั้งห้าให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งห้า มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้ฟ้องด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้ใดฟ้องแทนนั้นเห็นว่าในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 เป็นประเด็นข้อพิพาทไว้และจำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบ กลับแถลงรับว่าโจทก์มีการมอบอำนาจจริงคดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 5 ฎีกาของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นฎีกานอกประเด็น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรกศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่และโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยฎีกาเฉพาะสัญญาระหว่างโจทก์ที่ 4 กับจำเลยว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามผังและแบบแปลนถูกต้องสมบูรณ์ตามที่กำหนดไว้แล้วจำเลยมิได้กระทำผิดสัญญา แต่จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแล้วเสร็จไปเกินกว่าเจ็ดสิบเปอร์เซ็นต์ของผังและแบบแปลนที่ได้ขออนุญาตต่อเทศบาลเมืองอุดรธานีคงเหลือการก่อสร้างอีกเพียงเล็กน้อย เกิดภาวะทางด้านเศรษฐกิจตกต่ำ จำเลยจึงงดการก่อสร้างไว้ก่อนและแจ้งให้โจทก์ทั้งห้าทราบ โจทก์ทั้งห้าก็ตกลง ดังนั้นข้อที่จำเลยยกขึ้นฎีกาดังกล่าวเป็นข้อที่นอกเหนือและขัดแย้งกับที่จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนปัญหาระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และที่ 5 นั้น จำเลยมิได้ฎีกาโต้แย้งว่าจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดสัญญาส่วนปัญหาว่าโจทก์ทั้งห้ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นสัญญาที่ผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าโดยประสงค์ที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จึงต้องตีความตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยข้อ 13 ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะสร้างอาคารให้ครบตามผังและแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุดรธานีให้แล้วเสร็จภายใน 1,460 วัน นับจากวันเริ่มสัญญานี้ หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ทันที่ และผู้ให้เช่าอาจให้ผู้เช่าต่อสัญญาหรือจะให้บุคคลอื่นดำเนินการต่อไปก็ได้" ข้อความดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาไว้ชัดเจนว่า หากจำเลยสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งกำหนดว่าโจทก์ทั้งห้าต้องให้จำเลยเช่า มีกำหนด 21 ปี กำหนดเวลาเช่า21 ปี ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงตามข้อ 13 ดังกล่าว เมื่อจำเลยผิดสัญญาเพราะสร้างอาคารไม่เสร็จภายในกำหนดตามข้อ 13โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญาดังกล่าวได้ส่วนผลของการเลิกสัญญาจะทำให้จำเลยหรือผู้เช่าช่วงจะเสียหายมากน้อยอย่างไร ได้มีบทกฎหมายกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะพึงปฏิบัติต่อกันหลังเลิกสัญญาไว้แล้วความเสียหายตามข้ออ้างของจำเลยไม่ใช่เหตุที่โจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่ได้พิพากษายืน(ปราโมทย์ ชพานนท์-อุระ หวังอ้อมกลาง-ปรีชา เฉลิมวณิชย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ