คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 37134หลักกฎหมาย: ตามคำฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดี จึงให้การเพียงปฏิเสธลอยๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท แต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ดังนั้น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่ คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าเมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นไม่โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ก็ได้ให้โอกาสแก่จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้อง ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566คดีทั้ง 4 สำนวนนี้กับคดีหมายเลขดำที่ 3861/2517 และ 3866/2517 ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถว จำเลยทั้งสี่เช่าห้องไปจากโจทก์ ห้องแถวชำรุดทรุดโทรม โจทก์ประสงค์จะสร้างใหม่จึงบอกเลิกการเช่าและงดเก็บค่าเช่าจากจำเลย และให้ทนายความมีหนังสือยืนยันบอกเลิกการเช่าอีกครั้งหนึ่งให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเช่าภายในสามสิบวัน จำเลยได้รับหนังสือแล้วไม่ปฏิบัติตาม โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารทุกสำนวนออกไปจากห้องเช่า ให้จำเลยแต่ละสำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นายสมบูรณ์ แซ่จึง หรือ มนุญพาณิชย์ นางจึงลิ่มสี แซ่นิ้ม และนางเฮียงแซ่โค้ว จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทหรือไม่ จำเลยไม่ทราบและไม่รับรอง จำเลยชำระค่าเช่าเรื่อยมาจนถึงเดือนมีนาคม 2517 จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าท้ายฟ้อง หนังสือบอกเลิกการเช่าดังกล่าวไม่มีผลตามกฎหมาย เพราะบอกเลิกในระหว่างที่จำเลยยังชำระค่าเช่า ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องสูงเกินไป นายสมบูรณ์จำเลยรับโอนสิทธิการเช่ามาจากนายหยวย แซ่เนี้ย เมื่อปี 2512 เสียเงินค่าโอน (กินเปล่า) ให้โจทก์ 30,000 บาท กับเสียค่าซ่อมแซมอาคารอีก 10,000 บาท โจทก์ตกลงให้นายสมบูรณ์จำเลยเช่า 10 ปีนายสมบูรณ์เพิ่งเช่ามาได้ 5 ปีเท่านั้น นางจึงลิ่มสี และนางเฮียงจำเลยเช่าห้องพิพาทจากนายลิ้ม ธรรมจรีย์ เจ้าของที่ดินมีกำหนด 25 ปี จำเลยทั้งสองเสียค่าซ่อมแซมห้องเช่า และเพิ่งอยู่มาได้คนละ 21 ปีเท่านั้นนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยให้การทำนองเดียวกับจำเลยอื่น และให้การว่าเป็นผู้ปลูกสร้างห้องเช่ายกกรรมสิทธิ์ให้แก่นายลิ้มเจ้าของที่ดิน นายลิ้มตกลงให้เช่า 25 ปี ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน นายเทียมฮกจำเลยเช่ามาได้ 21 ปีเท่านั้น จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ยอมให้นายเทียมฮกจำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปจนครบ 25 ปี และให้โจทก์หรือทายาทของนายลิ้มจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งของนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยว่า ห้องพิพาทมีอยู่ก่อนแล้ว นายเทียมฮกมิได้ปลูกสร้าง หากจะมีค่าใช้จ่ายใด ๆ เกี่ยวกับห้องพิพาทก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะบังคับโจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลยทั้งสี่สำนวน โจทก์มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่าของจำเลยทุกสำนวน มิใช่สัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยทุกสำนวนโดยชอบ จำเลยไม่ออกไปโจทก์ได้รับความเสียหาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่สำนวนและบริวารขนย้ายออกไปจากห้องพิพาท ให้จำเลยทั้งสี่สำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายที่ว่า ศาลล่างวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องประเด็นหรือไม่ และการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาที่ว่าศาลชั้นต้นวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่นั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้เซ็นชื่อในใบเสร็จรับเงินค่าเช่าถือว่าเป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลย เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าขึ้นมาอ้างไม่ได้จำเลยฎีกาว่าที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทก็มีอำนาจฟ้องเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดีจึงให้การเพียงปฏิเสธลอย ๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทแต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทตามฎีกาของจำเลย ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง นอกประเด็นดังข้อฎีกาของจำเลยไม่ปัญหาที่ว่า การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าการเช่าของจำเลยทั้งสี่สำนวนชำระค่าเช่ารายเดือน โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 เห็นว่า แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ได้ให้โอกาสแก่จำเลยทุกสำนวนรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้องตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1179 - 1182/2521นางบุญถม ธรรมจรีย์โจทก์นายสมบูรณ์ แซ่จึง หรือมนุญพาณิชย์ กับพวก รวมจำเลย4 สำนวนจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 566 ป.วิ.พ. ม. 142, ม. 177, ม. 183ตามคำฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดี จึงให้การเพียงปฏิเสธลอยๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท แต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ดังนั้น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่ คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าเมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นไม่โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ก็ได้ให้โอกาสแก่จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้อง ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566คดีทั้ง 4 สำนวนนี้กับคดีหมายเลขดำที่ 3861/2517 และ 3866/2517 ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถว จำเลยทั้งสี่เช่าห้องไปจากโจทก์ ห้องแถวชำรุดทรุดโทรม โจทก์ประสงค์จะสร้างใหม่จึงบอกเลิกการเช่าและงดเก็บค่าเช่าจากจำเลย และให้ทนายความมีหนังสือยืนยันบอกเลิกการเช่าอีกครั้งหนึ่งให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเช่าภายในสามสิบวัน จำเลยได้รับหนังสือแล้วไม่ปฏิบัติตาม โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารทุกสำนวนออกไปจากห้องเช่า ให้จำเลยแต่ละสำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นายสมบูรณ์ แซ่จึง หรือ มนุญพาณิชย์ นางจึงลิ่มสี แซ่นิ้ม และนางเฮียงแซ่โค้ว จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทหรือไม่ จำเลยไม่ทราบและไม่รับรอง จำเลยชำระค่าเช่าเรื่อยมาจนถึงเดือนมีนาคม 2517 จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าท้ายฟ้อง หนังสือบอกเลิกการเช่าดังกล่าวไม่มีผลตามกฎหมาย เพราะบอกเลิกในระหว่างที่จำเลยยังชำระค่าเช่า ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องสูงเกินไป นายสมบูรณ์จำเลยรับโอนสิทธิการเช่ามาจากนายหยวย แซ่เนี้ย เมื่อปี 2512 เสียเงินค่าโอน (กินเปล่า) ให้โจทก์ 30,000 บาท กับเสียค่าซ่อมแซมอาคารอีก 10,000 บาท โจทก์ตกลงให้นายสมบูรณ์จำเลยเช่า 10 ปีนายสมบูรณ์เพิ่งเช่ามาได้ 5 ปีเท่านั้น นางจึงลิ่มสี และนางเฮียงจำเลยเช่าห้องพิพาทจากนายลิ้ม ธรรมจรีย์ เจ้าของที่ดินมีกำหนด 25 ปี จำเลยทั้งสองเสียค่าซ่อมแซมห้องเช่า และเพิ่งอยู่มาได้คนละ 21 ปีเท่านั้นนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยให้การทำนองเดียวกับจำเลยอื่น และให้การว่าเป็นผู้ปลูกสร้างห้องเช่ายกกรรมสิทธิ์ให้แก่นายลิ้มเจ้าของที่ดิน นายลิ้มตกลงให้เช่า 25 ปี ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน นายเทียมฮกจำเลยเช่ามาได้ 21 ปีเท่านั้น จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ยอมให้นายเทียมฮกจำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปจนครบ 25 ปี และให้โจทก์หรือทายาทของนายลิ้มจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งของนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยว่า ห้องพิพาทมีอยู่ก่อนแล้ว นายเทียมฮกมิได้ปลูกสร้าง หากจะมีค่าใช้จ่ายใด ๆ เกี่ยวกับห้องพิพาทก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะบังคับโจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลยทั้งสี่สำนวน โจทก์มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่าของจำเลยทุกสำนวน มิใช่สัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยทุกสำนวนโดยชอบ จำเลยไม่ออกไปโจทก์ได้รับความเสียหาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่สำนวนและบริวารขนย้ายออกไปจากห้องพิพาท ให้จำเลยทั้งสี่สำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายที่ว่า ศาลล่างวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องประเด็นหรือไม่ และการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาที่ว่าศาลชั้นต้นวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่นั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้เซ็นชื่อในใบเสร็จรับเงินค่าเช่าถือว่าเป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลย เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าขึ้นมาอ้างไม่ได้จำเลยฎีกาว่าที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทก็มีอำนาจฟ้องเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดีจึงให้การเพียงปฏิเสธลอย ๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทแต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทตามฎีกาของจำเลย ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง นอกประเด็นดังข้อฎีกาของจำเลยไม่ปัญหาที่ว่า การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าการเช่าของจำเลยทั้งสี่สำนวนชำระค่าเช่ารายเดือน โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 เห็นว่า แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ได้ให้โอกาสแก่จำเลยทุกสำนวนรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้องตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 พิพากษายืน(กุศล บุญยืน-ปรีชา สุมาวงศ์-สุวรรณพ กองวารี)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีทั้ง 4 สำนวนนี้กับคดีหมายเลขดำที่ 3861/2517 และ 3866/2517 ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถว จำเลยทั้งสี่เช่าห้องไปจากโจทก์ ห้องแถวชำรุดทรุดโทรม โจทก์ประสงค์จะสร้างใหม่จึงบอกเลิกการเช่าและงดเก็บค่าเช่าจากจำเลย และให้ทนายความมีหนังสือยืนยันบอกเลิกการเช่าอีกครั้งหนึ่งให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเช่าภายในสามสิบวัน จำเลยได้รับหนังสือแล้วไม่ปฏิบัติตาม โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารทุกสำนวนออกไปจากห้องเช่า ให้จำเลยแต่ละสำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นายสมบูรณ์ แซ่จึง หรือ มนุญพาณิชย์ นางจึงลิ่มสี แซ่นิ้ม และนางเฮียงแซ่โค้ว จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทหรือไม่ จำเลยไม่ทราบและไม่รับรอง จำเลยชำระค่าเช่าเรื่อยมาจนถึงเดือนมีนาคม 2517 จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าท้ายฟ้อง หนังสือบอกเลิกการเช่าดังกล่าวไม่มีผลตามกฎหมาย เพราะบอกเลิกในระหว่างที่จำเลยยังชำระค่าเช่า ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องสูงเกินไป นายสมบูรณ์จำเลยรับโอนสิทธิการเช่ามาจากนายหยวย แซ่เนี้ย เมื่อปี 2512 เสียเงินค่าโอน (กินเปล่า) ให้โจทก์ 30,000 บาท กับเสียค่าซ่อมแซมอาคารอีก 10,000 บาท โจทก์ตกลงให้นายสมบูรณ์จำเลยเช่า 10 ปีนายสมบูรณ์เพิ่งเช่ามาได้ 5 ปีเท่านั้น นางจึงลิ่มสี และนางเฮียงจำเลยเช่าห้องพิพาทจากนายลิ้ม ธรรมจรีย์ เจ้าของที่ดินมีกำหนด 25 ปี จำเลยทั้งสองเสียค่าซ่อมแซมห้องเช่า และเพิ่งอยู่มาได้คนละ 21 ปีเท่านั้นนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยให้การทำนองเดียวกับจำเลยอื่น และให้การว่าเป็นผู้ปลูกสร้างห้องเช่ายกกรรมสิทธิ์ให้แก่นายลิ้มเจ้าของที่ดิน นายลิ้มตกลงให้เช่า 25 ปี ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน นายเทียมฮกจำเลยเช่ามาได้ 21 ปีเท่านั้น จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ยอมให้นายเทียมฮกจำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปจนครบ 25 ปี และให้โจทก์หรือทายาทของนายลิ้มจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งของนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยว่า ห้องพิพาทมีอยู่ก่อนแล้ว นายเทียมฮกมิได้ปลูกสร้าง หากจะมีค่าใช้จ่ายใด ๆ เกี่ยวกับห้องพิพาทก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะบังคับโจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลยทั้งสี่สำนวน โจทก์มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่าของจำเลยทุกสำนวน มิใช่สัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยทุกสำนวนโดยชอบ จำเลยไม่ออกไปโจทก์ได้รับความเสียหาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่สำนวนและบริวารขนย้ายออกไปจากห้องพิพาท ให้จำเลยทั้งสี่สำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายที่ว่า ศาลล่างวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องประเด็นหรือไม่ และการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาที่ว่าศาลชั้นต้นวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่นั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้เซ็นชื่อในใบเสร็จรับเงินค่าเช่าถือว่าเป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลย เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าขึ้นมาอ้างไม่ได้จำเลยฎีกาว่าที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทก็มีอำนาจฟ้องเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดีจึงให้การเพียงปฏิเสธลอย ๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทแต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทตามฎีกาของจำเลย ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง นอกประเด็นดังข้อฎีกาของจำเลยไม่ปัญหาที่ว่า การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าการเช่าของจำเลยทั้งสี่สำนวนชำระค่าเช่ารายเดือน โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 เห็นว่า แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ได้ให้โอกาสแก่จำเลยทุกสำนวนรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้องตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1179 - 1182/2521นางบุญถม ธรรมจรีย์โจทก์นายสมบูรณ์ แซ่จึง หรือมนุญพาณิชย์ กับพวก รวมจำเลย4 สำนวนจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 566 ป.วิ.พ. ม. 142, ม. 177, ม. 183ตามคำฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดี จึงให้การเพียงปฏิเสธลอยๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท แต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ดังนั้น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่ คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าเมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นไม่โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ก็ได้ให้โอกาสแก่จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้อง ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566คดีทั้ง 4 สำนวนนี้กับคดีหมายเลขดำที่ 3861/2517 และ 3866/2517 ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถว จำเลยทั้งสี่เช่าห้องไปจากโจทก์ ห้องแถวชำรุดทรุดโทรม โจทก์ประสงค์จะสร้างใหม่จึงบอกเลิกการเช่าและงดเก็บค่าเช่าจากจำเลย และให้ทนายความมีหนังสือยืนยันบอกเลิกการเช่าอีกครั้งหนึ่งให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเช่าภายในสามสิบวัน จำเลยได้รับหนังสือแล้วไม่ปฏิบัติตาม โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารทุกสำนวนออกไปจากห้องเช่า ให้จำเลยแต่ละสำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นายสมบูรณ์ แซ่จึง หรือ มนุญพาณิชย์ นางจึงลิ่มสี แซ่นิ้ม และนางเฮียงแซ่โค้ว จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทหรือไม่ จำเลยไม่ทราบและไม่รับรอง จำเลยชำระค่าเช่าเรื่อยมาจนถึงเดือนมีนาคม 2517 จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าท้ายฟ้อง หนังสือบอกเลิกการเช่าดังกล่าวไม่มีผลตามกฎหมาย เพราะบอกเลิกในระหว่างที่จำเลยยังชำระค่าเช่า ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องสูงเกินไป นายสมบูรณ์จำเลยรับโอนสิทธิการเช่ามาจากนายหยวย แซ่เนี้ย เมื่อปี 2512 เสียเงินค่าโอน (กินเปล่า) ให้โจทก์ 30,000 บาท กับเสียค่าซ่อมแซมอาคารอีก 10,000 บาท โจทก์ตกลงให้นายสมบูรณ์จำเลยเช่า 10 ปีนายสมบูรณ์เพิ่งเช่ามาได้ 5 ปีเท่านั้น นางจึงลิ่มสี และนางเฮียงจำเลยเช่าห้องพิพาทจากนายลิ้ม ธรรมจรีย์ เจ้าของที่ดินมีกำหนด 25 ปี จำเลยทั้งสองเสียค่าซ่อมแซมห้องเช่า และเพิ่งอยู่มาได้คนละ 21 ปีเท่านั้นนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยให้การทำนองเดียวกับจำเลยอื่น และให้การว่าเป็นผู้ปลูกสร้างห้องเช่ายกกรรมสิทธิ์ให้แก่นายลิ้มเจ้าของที่ดิน นายลิ้มตกลงให้เช่า 25 ปี ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน นายเทียมฮกจำเลยเช่ามาได้ 21 ปีเท่านั้น จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ยอมให้นายเทียมฮกจำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไปจนครบ 25 ปี และให้โจทก์หรือทายาทของนายลิ้มจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งของนายเทียมฮก แซ่ลี้ จำเลยว่า ห้องพิพาทมีอยู่ก่อนแล้ว นายเทียมฮกมิได้ปลูกสร้าง หากจะมีค่าใช้จ่ายใด ๆ เกี่ยวกับห้องพิพาทก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะบังคับโจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลยทั้งสี่สำนวน โจทก์มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่าของจำเลยทุกสำนวน มิใช่สัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยทุกสำนวนโดยชอบ จำเลยไม่ออกไปโจทก์ได้รับความเสียหาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสี่สำนวนและบริวารขนย้ายออกไปจากห้องพิพาท ให้จำเลยทั้งสี่สำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสี่สำนวนฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายที่ว่า ศาลล่างวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องประเด็นหรือไม่ และการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในปัญหาที่ว่าศาลชั้นต้นวินิจฉัยเกี่ยวกับอำนาจฟ้องนอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่นั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้เซ็นชื่อในใบเสร็จรับเงินค่าเช่าถือว่าเป็นผู้มีสิทธิให้จำเลยเช่าและเป็นคู่สัญญากับจำเลย เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าขึ้นมาอ้างไม่ได้จำเลยฎีกาว่าที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทก็มีอำนาจฟ้องเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดีจึงให้การเพียงปฏิเสธลอย ๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทแต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทตามฎีกาของจำเลย ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง นอกประเด็นดังข้อฎีกาของจำเลยไม่ปัญหาที่ว่า การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าการเช่าของจำเลยทั้งสี่สำนวนชำระค่าเช่ารายเดือน โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 เห็นว่า แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ได้ให้โอกาสแก่จำเลยทุกสำนวนรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้องตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 พิพากษายืน(กุศล บุญยืน-ปรีชา สุมาวงศ์-สุวรรณพ กองวารี)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ