คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 823/2538หลักกฎหมาย: ในสำนวนคดีหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาทจึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสองโจทก์ฎีกาโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง ค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทจึงมิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายค่าตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่ากว่าใช้จ่ายเช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดา สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า โจทก์จำเลยที่ 1ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน การบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 จำเลยที่ 1แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์2533 และจำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์ วันที่ 17 เมษายน2533 เกินกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วดังนี้การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่า สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาทนั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามมาตรา 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยเรียกลำดับคู่ความตามที่ปรากฎในสำนวนแรกสำนวนแรก โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์จัดสรรขายบ้านและที่ดิน จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณวันที่ 10 มีนาคม 2529 จำเลยที่ 1 ได้ตกลงให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาภายในบริเวณหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยจะให้โจทก์เช่าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนจำหน่ายน้ำประปาแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านดังกล่าวตลอดไปโดยคิดค่าเช่าอาคาร สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาจากโจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 6,000 บาท กำหนดชำระทุกวันที่ 15 ของเดือนโจทก์ตกลงได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1เป็นเงินประมาณ 300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท แล้วเข้าอยู่อาศัยทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนใช้สิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาด้วยการให้บริการสระว่ายน้ำ มีรายได้วันละประมาณ1,000 บาท และจำหน่ายน้ำประปามีรายได้วันละประมาณ 100 บาทวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้สั่งให้ลูกจ้างของจำเลยที่ 1 บุกรุกนำป้ายมีข้อความห้ามโจทก์และลูกค้าของโจทก์เข้าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยปักไว้ด้านหน้าสระว่ายน้ำและบอกห้ามมิให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอีกต่อไป อันเป็นละเมิดและผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามายุ่งเกี่ยวหรือกระทำการใด ๆ ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราวันละ 1,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยุติการทำละเมิด ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเช่าทรัพย์สินตามฟ้องแก่โจทก์ และยินยอมให้โจทก์เช่าทรัพย์สินดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีหรือตลอดไป โดยคิดค่าเช่าจากโจทก์เดือนละ 6,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมไปจดทะเบียนเช่าให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้จัดสร้างสระว่ายน้ำสนามเทนนิส การประปาหมู่บ้านไว้เพื่อบริการผู้ซื้อที่ดินอาคารที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษินเมืองทองและบุคคลทั่วไป โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยที่ 1 ขอเช่ากิจการสระว่ายน้ำ ซึ่งประกอบด้วยสระว่ายน้ำ สโมสรในอาคารเลขที่ 13 เพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองและประชาชนทั่วไป เนื่องจากกิจการประปาในหมู่บ้านเกี่ยวเนื่องกับบ่อน้ำบาดาลที่ใช้ในกิจการสระน้ำ จำเลยที่ 1 จึงตกลงว่าหากโจทก์ประสงค์จะขอเช่าสระว่ายน้ำแล้วก็ให้รับผิดชอบดูแลกิจการประปาในการจำหน่ายให้แก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองด้วย ค่ากระแสไฟฟ้าในกิจการต่าง ๆโจทก์ต้องรับผิดชอบชำระด้วย โจทก์ยอมตกลงเช่ากับจำเลยในอัตราค่าเช่า เดือนละ 6,000 บาท และต่อมาตั้งแต่ปี 2532 ได้ขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 10,000 บาท การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กันโจทก์เป็นการเช่ามิได้กำหนดอายุการเช่า แต่ตกลงกันว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ประสงค์ขอเลิกการเช่าเมื่อใด โจทก์ต้องยอมเลิกการเช่าและส่งมอบสถานที่เช่ากิจการทุกอย่างแก่จำเลยที่ 1 ทันที โดยไม่ได้ทำหนังสือเช่าต่อกันอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ อุปกรณ์การทำน้ำประปาในขณะที่ตกลงเช่ากันอยู่ในสภาพที่ใช้การได้ดี ไม่ต้องมีการต่อเติมและต้องซ่อมแซมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงให้โจทก์ทำการซ่อมแซมต่อเติมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาโจทก์ไม่เคยทำการซ่อมแซมต่อเติม หากปรากฎว่าโจทก์ทำการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขสถานที่และกิจการที่เช่าบ้างก็เพื่อประโยชน์ในการใช้สอยเพื่อกิจการค้าของโจทก์ การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จึงเป็นการเช่าที่มิได้กำหนดเวลากระทำ มิได้มีหลักฐานการเช่าต่อกันเป็นหนังสือ มิได้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามฟ้องรายได้จากสระว่ายน้ำและการจำหน่ายน้ำประปามิได้มีมากมายตามฟ้องโจทก์ ต่อมาปลายปี 2532 จำเลยที่ 1 ตกลงเข้าดำเนินกิจการของบริษัท ปรับปรุงหมู่บ้านทักษิณเมืองทองจึงจำเป็นต้องขอเลิกการเช่ากิจการสระว่ายน้ำกิจการน้ำประปา สถานที่ตกลงเช่ากันทั้งหมดจากโจทก์ กรรมการของจำเลยที่ 1 ได้ติดต่อขอเลิกการเช่ากับโจทก์โจทก์ตกลงยินยอมเลิกเช่ากับจำเลยที่ 1 และตกลงจะส่งมอบสถานที่กิจการสระว่ายน้ำ กิจการประปาคืนจำเลยที่ 1 ในวันสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 จึงได้ปิดป้ายประกาศให้บุคคลทั่วไปได้ทราบว่าจะหยุดปรับปรุงซ่อมแซมสระว่ายน้ำ สโมสร สนามเทนนิสเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2533 เป็นต้นไป โดยติดป้ายนอกสถานที่เช่า มิได้มีข้อความห้ามโจทก์ครอบครองสถานที่เช่าโจทก์ยังคงใช้ประโยชน์จากสถานที่เช่า แผ่นป้ายมิได้กีดขวางทางเข้าออก โจทก์มิได้รับความเสียหายตามฟ้อง ภายหลังที่จำเลยที่ 1 ติดป้ายประกาศ โจทก์กลับขอยึดเวลาการเช่าจากสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2532 ไปเป็นสิ้นเดือนพฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ยังไม่ตอบตกลงตามที่โจทก์เสนอ โจทก์จึงหาเหตุมาฟ้องเป็นคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนทรัพย์สินที่เช่าให้โจทก์ได้ขณะนี้จำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้องสำนวนหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขอบังคับให้โจทก์และบริวารออกจากสโมสรอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำกิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้จำเลยที่ 1 เป็นรายเดือนเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกและเลิกกิจการดังกล่าว กับให้โจทก์ชำระค่าเสียหายในส่วนที่จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อธนาคารเป็นดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงิน 45,000,000 บาท คิดเป็นเงิน562,500 บาท ต่อเดือน นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปโจทก์ให้การทำนองเดียวกับฟ้องในสำนวนแรก และให้การต่อไปว่า การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตเนื่องจากโจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากโจทก์ ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1กล่าวอ้างไม่เป็นความจริง รายได้จากการให้บริการสระว่ายน้ำขายอาหารมีเพียงเดือนละประมาณ 30,000 บาท จากการจำหน่ายน้ำบาดาลเดือนละ 3,000 บาท ทั้งภาระดอกเบี้ยในวงเงิน 45,000,000 บาท ก็ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ จำเลยที่ 1 ไม่เคยบอกเลิกการเช่าแก่โจทก์และโจทก์ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าใด ๆ จากจำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้ามจำเลยที่ 1 และบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองเป็นเวลา 8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม2529 เป็นต้นไป หากครบกำหนดแล้วให้โจทก์ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเช่าให้โจทก์เป็นเวลา8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2529 เป็นต้นไปในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะไม่ยุ่งเกี่ยวกับโจทก์ ฟ้องของจำเลยที่ 1 ให้ยก สำหรับจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนต่างอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์และบริวารออกไปจากอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ กิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันที่ 17 เมษายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากกิจการดังกล่าวโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1 ทำกิจการจัดสรรที่ดินและขายบ้านให้ชื่อว่า หมู่บ้านทักษิณเมืองทอง จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้สร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สโมสร และกิจการประปาเพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน เมื่อต้นปี 2529 โจทก์ได้ไปขอเช่ากิจการสนามเทนนิส สระว่ายน้ำ สโมสรและการจำหน่ายน้ำประปาจากนายทรงธรรม หงษ์จินดาเกศ กรรมการของจำเลยที่ 1 ค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้คดีมีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาเป็นประการแรกว่า สัญญาเช่ากิจการพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ในสำนวนคดีหลังจำเลยที่ 1ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง โจทก์ฎีกาว่าพยานหลักฐานโจทก์ที่นำสืบรับฟังได้ว่า มีข้อตกลงเป็นพิเศษให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมสระว่ายน้ำ อาคารสโมสร สนามเทนนิส ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 นอกเหนือจากค่าเช่า และโจทก์ได้ซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าตามข้อตกลงนั้นแล้ว สัญญาเช่าพิพาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3มิได้ยกเอาข้อตกลงดังกล่าวขึ้นมาประกอบการวินิจฉัยจึงไม่ชอบนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง คงรับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ให้เฉพาะแต่ในสำนวนคดีแรกเพียงคดีเดียว ปรากฎตามคำฟ้องของโจทก์สำนวนแรกว่า ในการเช่ากิจการพิพาท จำเลยที่ 1 ให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปา โจทก์ตกลงและได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงินประมาณ300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท ศาลฎีกาได้พิจารณาเอกสารที่โจทก์อ้างส่งแล้วปรากฎว่าเป็นบิลเงินสด ใบส่งของ เริ่มตั้งแต่วันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2531 เป็นต้นไป ซึ่งเป็นวันหลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าพิพาทนานเกิน 2 ปี แสดงว่าขณะทำสัญญาเช่า ทรัพย์ที่เช่ายังมีสภาพดีสามารถเข้าดำเนินการต่อไปทันทีดังที่จำเลยนำสืบคดีจึงฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าดังที่โจทก์นำสืบ นอกจากนี้รายการสิ่งของตามเอกสารดังกล่าวก็เป็นค่ากระแสไฟฟ้าคลอรีนเครื่องรีดน้ำที่สนามเทนนิส หลอดไฟฟ้าซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่จะต้องเปลี่ยนและใช้ตามปกติในการดำเนินกิจการทรัพย์ที่เช่า และเป็นรายจ่ายหลังจากที่โจทก์เข้าดำเนินกิจการในทรัพย์ที่เช่าแล้วถึงเกือบ 2 ปี ทั้งสิ้น จึงเป็นค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทแต่อย่างใด มิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่าการใช้เช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในทั้งสองสำนวนว่า จำเลยที่ 1 บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วหรือไม่ เห็นว่า เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่าโจทก์จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนทั้งนี้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 โจทก์เบิกความยอมรับว่า จำเลยที่ 1 แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์วันที่ 17 เมษายน 2533 เกิดกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่าที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์รับผิดเท่าอัตราค่าเช่าชอบแล้วอนึ่ง สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาท นั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งแม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แทนจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกรวม 4,500 บาท และให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยสำนวนละ 1,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 823/2538นาง สวนันท์ ยงเกียรติไพบูลย์โจทก์บริษัท ทักษิณ เมือง ทอง จำกัด กับพวก ฯลฯจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 566 ป.วิ.พ. ม. 248, ม. ตาราง 6ในสำนวนคดีหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาทจึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสองโจทก์ฎีกาโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง ค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทจึงมิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายค่าตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่ากว่าใช้จ่ายเช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดา สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า โจทก์จำเลยที่ 1ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน การบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 จำเลยที่ 1แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์2533 และจำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์ วันที่ 17 เมษายน2533 เกินกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วดังนี้การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่า สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาทนั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามมาตรา 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยเรียกลำดับคู่ความตามที่ปรากฎในสำนวนแรกสำนวนแรก โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์จัดสรรขายบ้านและที่ดิน จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณวันที่ 10 มีนาคม 2529 จำเลยที่ 1 ได้ตกลงให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาภายในบริเวณหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยจะให้โจทก์เช่าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนจำหน่ายน้ำประปาแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านดังกล่าวตลอดไปโดยคิดค่าเช่าอาคาร สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาจากโจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 6,000 บาท กำหนดชำระทุกวันที่ 15 ของเดือนโจทก์ตกลงได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1เป็นเงินประมาณ 300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท แล้วเข้าอยู่อาศัยทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนใช้สิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาด้วยการให้บริการสระว่ายน้ำ มีรายได้วันละประมาณ1,000 บาท และจำหน่ายน้ำประปามีรายได้วันละประมาณ 100 บาทวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้สั่งให้ลูกจ้างของจำเลยที่ 1 บุกรุกนำป้ายมีข้อความห้ามโจทก์และลูกค้าของโจทก์เข้าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยปักไว้ด้านหน้าสระว่ายน้ำและบอกห้ามมิให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอีกต่อไป อันเป็นละเมิดและผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามายุ่งเกี่ยวหรือกระทำการใด ๆ ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราวันละ 1,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยุติการทำละเมิด ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเช่าทรัพย์สินตามฟ้องแก่โจทก์ และยินยอมให้โจทก์เช่าทรัพย์สินดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีหรือตลอดไป โดยคิดค่าเช่าจากโจทก์เดือนละ 6,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมไปจดทะเบียนเช่าให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้จัดสร้างสระว่ายน้ำสนามเทนนิส การประปาหมู่บ้านไว้เพื่อบริการผู้ซื้อที่ดินอาคารที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษินเมืองทองและบุคคลทั่วไป โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยที่ 1 ขอเช่ากิจการสระว่ายน้ำ ซึ่งประกอบด้วยสระว่ายน้ำ สโมสรในอาคารเลขที่ 13 เพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองและประชาชนทั่วไป เนื่องจากกิจการประปาในหมู่บ้านเกี่ยวเนื่องกับบ่อน้ำบาดาลที่ใช้ในกิจการสระน้ำ จำเลยที่ 1 จึงตกลงว่าหากโจทก์ประสงค์จะขอเช่าสระว่ายน้ำแล้วก็ให้รับผิดชอบดูแลกิจการประปาในการจำหน่ายให้แก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองด้วย ค่ากระแสไฟฟ้าในกิจการต่าง ๆโจทก์ต้องรับผิดชอบชำระด้วย โจทก์ยอมตกลงเช่ากับจำเลยในอัตราค่าเช่า เดือนละ 6,000 บาท และต่อมาตั้งแต่ปี 2532 ได้ขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 10,000 บาท การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กันโจทก์เป็นการเช่ามิได้กำหนดอายุการเช่า แต่ตกลงกันว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ประสงค์ขอเลิกการเช่าเมื่อใด โจทก์ต้องยอมเลิกการเช่าและส่งมอบสถานที่เช่ากิจการทุกอย่างแก่จำเลยที่ 1 ทันที โดยไม่ได้ทำหนังสือเช่าต่อกันอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ อุปกรณ์การทำน้ำประปาในขณะที่ตกลงเช่ากันอยู่ในสภาพที่ใช้การได้ดี ไม่ต้องมีการต่อเติมและต้องซ่อมแซมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงให้โจทก์ทำการซ่อมแซมต่อเติมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาโจทก์ไม่เคยทำการซ่อมแซมต่อเติม หากปรากฎว่าโจทก์ทำการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขสถานที่และกิจการที่เช่าบ้างก็เพื่อประโยชน์ในการใช้สอยเพื่อกิจการค้าของโจทก์ การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จึงเป็นการเช่าที่มิได้กำหนดเวลากระทำ มิได้มีหลักฐานการเช่าต่อกันเป็นหนังสือ มิได้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามฟ้องรายได้จากสระว่ายน้ำและการจำหน่ายน้ำประปามิได้มีมากมายตามฟ้องโจทก์ ต่อมาปลายปี 2532 จำเลยที่ 1 ตกลงเข้าดำเนินกิจการของบริษัท ปรับปรุงหมู่บ้านทักษิณเมืองทองจึงจำเป็นต้องขอเลิกการเช่ากิจการสระว่ายน้ำกิจการน้ำประปา สถานที่ตกลงเช่ากันทั้งหมดจากโจทก์ กรรมการของจำเลยที่ 1 ได้ติดต่อขอเลิกการเช่ากับโจทก์โจทก์ตกลงยินยอมเลิกเช่ากับจำเลยที่ 1 และตกลงจะส่งมอบสถานที่กิจการสระว่ายน้ำ กิจการประปาคืนจำเลยที่ 1 ในวันสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 จึงได้ปิดป้ายประกาศให้บุคคลทั่วไปได้ทราบว่าจะหยุดปรับปรุงซ่อมแซมสระว่ายน้ำ สโมสร สนามเทนนิสเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2533 เป็นต้นไป โดยติดป้ายนอกสถานที่เช่า มิได้มีข้อความห้ามโจทก์ครอบครองสถานที่เช่าโจทก์ยังคงใช้ประโยชน์จากสถานที่เช่า แผ่นป้ายมิได้กีดขวางทางเข้าออก โจทก์มิได้รับความเสียหายตามฟ้อง ภายหลังที่จำเลยที่ 1 ติดป้ายประกาศ โจทก์กลับขอยึดเวลาการเช่าจากสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2532 ไปเป็นสิ้นเดือนพฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ยังไม่ตอบตกลงตามที่โจทก์เสนอ โจทก์จึงหาเหตุมาฟ้องเป็นคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนทรัพย์สินที่เช่าให้โจทก์ได้ขณะนี้จำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้องสำนวนหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขอบังคับให้โจทก์และบริวารออกจากสโมสรอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำกิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้จำเลยที่ 1 เป็นรายเดือนเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกและเลิกกิจการดังกล่าว กับให้โจทก์ชำระค่าเสียหายในส่วนที่จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อธนาคารเป็นดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงิน 45,000,000 บาท คิดเป็นเงิน562,500 บาท ต่อเดือน นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปโจทก์ให้การทำนองเดียวกับฟ้องในสำนวนแรก และให้การต่อไปว่า การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตเนื่องจากโจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากโจทก์ ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1กล่าวอ้างไม่เป็นความจริง รายได้จากการให้บริการสระว่ายน้ำขายอาหารมีเพียงเดือนละประมาณ 30,000 บาท จากการจำหน่ายน้ำบาดาลเดือนละ 3,000 บาท ทั้งภาระดอกเบี้ยในวงเงิน 45,000,000 บาท ก็ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ จำเลยที่ 1 ไม่เคยบอกเลิกการเช่าแก่โจทก์และโจทก์ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าใด ๆ จากจำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้ามจำเลยที่ 1 และบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองเป็นเวลา 8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม2529 เป็นต้นไป หากครบกำหนดแล้วให้โจทก์ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเช่าให้โจทก์เป็นเวลา8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2529 เป็นต้นไปในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะไม่ยุ่งเกี่ยวกับโจทก์ ฟ้องของจำเลยที่ 1 ให้ยก สำหรับจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนต่างอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์และบริวารออกไปจากอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ กิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันที่ 17 เมษายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากกิจการดังกล่าวโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1 ทำกิจการจัดสรรที่ดินและขายบ้านให้ชื่อว่า หมู่บ้านทักษิณเมืองทอง จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้สร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สโมสร และกิจการประปาเพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน เมื่อต้นปี 2529 โจทก์ได้ไปขอเช่ากิจการสนามเทนนิส สระว่ายน้ำ สโมสรและการจำหน่ายน้ำประปาจากนายทรงธรรม หงษ์จินดาเกศ กรรมการของจำเลยที่ 1 ค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้คดีมีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาเป็นประการแรกว่า สัญญาเช่ากิจการพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ในสำนวนคดีหลังจำเลยที่ 1ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง โจทก์ฎีกาว่าพยานหลักฐานโจทก์ที่นำสืบรับฟังได้ว่า มีข้อตกลงเป็นพิเศษให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมสระว่ายน้ำ อาคารสโมสร สนามเทนนิส ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 นอกเหนือจากค่าเช่า และโจทก์ได้ซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าตามข้อตกลงนั้นแล้ว สัญญาเช่าพิพาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3มิได้ยกเอาข้อตกลงดังกล่าวขึ้นมาประกอบการวินิจฉัยจึงไม่ชอบนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง คงรับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ให้เฉพาะแต่ในสำนวนคดีแรกเพียงคดีเดียว ปรากฎตามคำฟ้องของโจทก์สำนวนแรกว่า ในการเช่ากิจการพิพาท จำเลยที่ 1 ให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปา โจทก์ตกลงและได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงินประมาณ300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท ศาลฎีกาได้พิจารณาเอกสารที่โจทก์อ้างส่งแล้วปรากฎว่าเป็นบิลเงินสด ใบส่งของ เริ่มตั้งแต่วันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2531 เป็นต้นไป ซึ่งเป็นวันหลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าพิพาทนานเกิน 2 ปี แสดงว่าขณะทำสัญญาเช่า ทรัพย์ที่เช่ายังมีสภาพดีสามารถเข้าดำเนินการต่อไปทันทีดังที่จำเลยนำสืบคดีจึงฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าดังที่โจทก์นำสืบ นอกจากนี้รายการสิ่งของตามเอกสารดังกล่าวก็เป็นค่ากระแสไฟฟ้าคลอรีนเครื่องรีดน้ำที่สนามเทนนิส หลอดไฟฟ้าซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่จะต้องเปลี่ยนและใช้ตามปกติในการดำเนินกิจการทรัพย์ที่เช่า และเป็นรายจ่ายหลังจากที่โจทก์เข้าดำเนินกิจการในทรัพย์ที่เช่าแล้วถึงเกือบ 2 ปี ทั้งสิ้น จึงเป็นค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทแต่อย่างใด มิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่าการใช้เช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในทั้งสองสำนวนว่า จำเลยที่ 1 บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วหรือไม่ เห็นว่า เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่าโจทก์จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนทั้งนี้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 โจทก์เบิกความยอมรับว่า จำเลยที่ 1 แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์วันที่ 17 เมษายน 2533 เกิดกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่าที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์รับผิดเท่าอัตราค่าเช่าชอบแล้วอนึ่ง สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาท นั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งแม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แทนจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกรวม 4,500 บาท และให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยสำนวนละ 1,000 บาท(ปราโมทย์ ชพานนท์-อุระ หวังอ้อมกลาง-เสริม บุญทรงสันติกุล)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยเรียกลำดับคู่ความตามที่ปรากฎในสำนวนแรกสำนวนแรก โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์จัดสรรขายบ้านและที่ดิน จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณวันที่ 10 มีนาคม 2529 จำเลยที่ 1 ได้ตกลงให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาภายในบริเวณหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยจะให้โจทก์เช่าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนจำหน่ายน้ำประปาแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านดังกล่าวตลอดไปโดยคิดค่าเช่าอาคาร สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาจากโจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 6,000 บาท กำหนดชำระทุกวันที่ 15 ของเดือนโจทก์ตกลงได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1เป็นเงินประมาณ 300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท แล้วเข้าอยู่อาศัยทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนใช้สิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาด้วยการให้บริการสระว่ายน้ำ มีรายได้วันละประมาณ1,000 บาท และจำหน่ายน้ำประปามีรายได้วันละประมาณ 100 บาทวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้สั่งให้ลูกจ้างของจำเลยที่ 1 บุกรุกนำป้ายมีข้อความห้ามโจทก์และลูกค้าของโจทก์เข้าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยปักไว้ด้านหน้าสระว่ายน้ำและบอกห้ามมิให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอีกต่อไป อันเป็นละเมิดและผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามายุ่งเกี่ยวหรือกระทำการใด ๆ ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราวันละ 1,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยุติการทำละเมิด ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเช่าทรัพย์สินตามฟ้องแก่โจทก์ และยินยอมให้โจทก์เช่าทรัพย์สินดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีหรือตลอดไป โดยคิดค่าเช่าจากโจทก์เดือนละ 6,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมไปจดทะเบียนเช่าให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้จัดสร้างสระว่ายน้ำสนามเทนนิส การประปาหมู่บ้านไว้เพื่อบริการผู้ซื้อที่ดินอาคารที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษินเมืองทองและบุคคลทั่วไป โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยที่ 1 ขอเช่ากิจการสระว่ายน้ำ ซึ่งประกอบด้วยสระว่ายน้ำ สโมสรในอาคารเลขที่ 13 เพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองและประชาชนทั่วไป เนื่องจากกิจการประปาในหมู่บ้านเกี่ยวเนื่องกับบ่อน้ำบาดาลที่ใช้ในกิจการสระน้ำ จำเลยที่ 1 จึงตกลงว่าหากโจทก์ประสงค์จะขอเช่าสระว่ายน้ำแล้วก็ให้รับผิดชอบดูแลกิจการประปาในการจำหน่ายให้แก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองด้วย ค่ากระแสไฟฟ้าในกิจการต่าง ๆโจทก์ต้องรับผิดชอบชำระด้วย โจทก์ยอมตกลงเช่ากับจำเลยในอัตราค่าเช่า เดือนละ 6,000 บาท และต่อมาตั้งแต่ปี 2532 ได้ขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 10,000 บาท การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กันโจทก์เป็นการเช่ามิได้กำหนดอายุการเช่า แต่ตกลงกันว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ประสงค์ขอเลิกการเช่าเมื่อใด โจทก์ต้องยอมเลิกการเช่าและส่งมอบสถานที่เช่ากิจการทุกอย่างแก่จำเลยที่ 1 ทันที โดยไม่ได้ทำหนังสือเช่าต่อกันอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ อุปกรณ์การทำน้ำประปาในขณะที่ตกลงเช่ากันอยู่ในสภาพที่ใช้การได้ดี ไม่ต้องมีการต่อเติมและต้องซ่อมแซมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงให้โจทก์ทำการซ่อมแซมต่อเติมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาโจทก์ไม่เคยทำการซ่อมแซมต่อเติม หากปรากฎว่าโจทก์ทำการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขสถานที่และกิจการที่เช่าบ้างก็เพื่อประโยชน์ในการใช้สอยเพื่อกิจการค้าของโจทก์ การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จึงเป็นการเช่าที่มิได้กำหนดเวลากระทำ มิได้มีหลักฐานการเช่าต่อกันเป็นหนังสือ มิได้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามฟ้องรายได้จากสระว่ายน้ำและการจำหน่ายน้ำประปามิได้มีมากมายตามฟ้องโจทก์ ต่อมาปลายปี 2532 จำเลยที่ 1 ตกลงเข้าดำเนินกิจการของบริษัท ปรับปรุงหมู่บ้านทักษิณเมืองทองจึงจำเป็นต้องขอเลิกการเช่ากิจการสระว่ายน้ำกิจการน้ำประปา สถานที่ตกลงเช่ากันทั้งหมดจากโจทก์ กรรมการของจำเลยที่ 1 ได้ติดต่อขอเลิกการเช่ากับโจทก์โจทก์ตกลงยินยอมเลิกเช่ากับจำเลยที่ 1 และตกลงจะส่งมอบสถานที่กิจการสระว่ายน้ำ กิจการประปาคืนจำเลยที่ 1 ในวันสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 จึงได้ปิดป้ายประกาศให้บุคคลทั่วไปได้ทราบว่าจะหยุดปรับปรุงซ่อมแซมสระว่ายน้ำ สโมสร สนามเทนนิสเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2533 เป็นต้นไป โดยติดป้ายนอกสถานที่เช่า มิได้มีข้อความห้ามโจทก์ครอบครองสถานที่เช่าโจทก์ยังคงใช้ประโยชน์จากสถานที่เช่า แผ่นป้ายมิได้กีดขวางทางเข้าออก โจทก์มิได้รับความเสียหายตามฟ้อง ภายหลังที่จำเลยที่ 1 ติดป้ายประกาศ โจทก์กลับขอยึดเวลาการเช่าจากสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2532 ไปเป็นสิ้นเดือนพฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ยังไม่ตอบตกลงตามที่โจทก์เสนอ โจทก์จึงหาเหตุมาฟ้องเป็นคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนทรัพย์สินที่เช่าให้โจทก์ได้ขณะนี้จำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้องสำนวนหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขอบังคับให้โจทก์และบริวารออกจากสโมสรอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำกิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้จำเลยที่ 1 เป็นรายเดือนเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกและเลิกกิจการดังกล่าว กับให้โจทก์ชำระค่าเสียหายในส่วนที่จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อธนาคารเป็นดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงิน 45,000,000 บาท คิดเป็นเงิน562,500 บาท ต่อเดือน นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปโจทก์ให้การทำนองเดียวกับฟ้องในสำนวนแรก และให้การต่อไปว่า การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตเนื่องจากโจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากโจทก์ ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1กล่าวอ้างไม่เป็นความจริง รายได้จากการให้บริการสระว่ายน้ำขายอาหารมีเพียงเดือนละประมาณ 30,000 บาท จากการจำหน่ายน้ำบาดาลเดือนละ 3,000 บาท ทั้งภาระดอกเบี้ยในวงเงิน 45,000,000 บาท ก็ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ จำเลยที่ 1 ไม่เคยบอกเลิกการเช่าแก่โจทก์และโจทก์ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าใด ๆ จากจำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้ามจำเลยที่ 1 และบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองเป็นเวลา 8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม2529 เป็นต้นไป หากครบกำหนดแล้วให้โจทก์ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเช่าให้โจทก์เป็นเวลา8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2529 เป็นต้นไปในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะไม่ยุ่งเกี่ยวกับโจทก์ ฟ้องของจำเลยที่ 1 ให้ยก สำหรับจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนต่างอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์และบริวารออกไปจากอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ กิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันที่ 17 เมษายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากกิจการดังกล่าวโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1 ทำกิจการจัดสรรที่ดินและขายบ้านให้ชื่อว่า หมู่บ้านทักษิณเมืองทอง จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้สร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สโมสร และกิจการประปาเพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน เมื่อต้นปี 2529 โจทก์ได้ไปขอเช่ากิจการสนามเทนนิส สระว่ายน้ำ สโมสรและการจำหน่ายน้ำประปาจากนายทรงธรรม หงษ์จินดาเกศ กรรมการของจำเลยที่ 1 ค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้คดีมีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาเป็นประการแรกว่า สัญญาเช่ากิจการพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ในสำนวนคดีหลังจำเลยที่ 1ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง โจทก์ฎีกาว่าพยานหลักฐานโจทก์ที่นำสืบรับฟังได้ว่า มีข้อตกลงเป็นพิเศษให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมสระว่ายน้ำ อาคารสโมสร สนามเทนนิส ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 นอกเหนือจากค่าเช่า และโจทก์ได้ซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าตามข้อตกลงนั้นแล้ว สัญญาเช่าพิพาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3มิได้ยกเอาข้อตกลงดังกล่าวขึ้นมาประกอบการวินิจฉัยจึงไม่ชอบนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง คงรับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ให้เฉพาะแต่ในสำนวนคดีแรกเพียงคดีเดียว ปรากฎตามคำฟ้องของโจทก์สำนวนแรกว่า ในการเช่ากิจการพิพาท จำเลยที่ 1 ให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปา โจทก์ตกลงและได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงินประมาณ300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท ศาลฎีกาได้พิจารณาเอกสารที่โจทก์อ้างส่งแล้วปรากฎว่าเป็นบิลเงินสด ใบส่งของ เริ่มตั้งแต่วันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2531 เป็นต้นไป ซึ่งเป็นวันหลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าพิพาทนานเกิน 2 ปี แสดงว่าขณะทำสัญญาเช่า ทรัพย์ที่เช่ายังมีสภาพดีสามารถเข้าดำเนินการต่อไปทันทีดังที่จำเลยนำสืบคดีจึงฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าดังที่โจทก์นำสืบ นอกจากนี้รายการสิ่งของตามเอกสารดังกล่าวก็เป็นค่ากระแสไฟฟ้าคลอรีนเครื่องรีดน้ำที่สนามเทนนิส หลอดไฟฟ้าซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่จะต้องเปลี่ยนและใช้ตามปกติในการดำเนินกิจการทรัพย์ที่เช่า และเป็นรายจ่ายหลังจากที่โจทก์เข้าดำเนินกิจการในทรัพย์ที่เช่าแล้วถึงเกือบ 2 ปี ทั้งสิ้น จึงเป็นค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทแต่อย่างใด มิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่าการใช้เช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในทั้งสองสำนวนว่า จำเลยที่ 1 บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วหรือไม่ เห็นว่า เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่าโจทก์จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนทั้งนี้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 โจทก์เบิกความยอมรับว่า จำเลยที่ 1 แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์วันที่ 17 เมษายน 2533 เกิดกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่าที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์รับผิดเท่าอัตราค่าเช่าชอบแล้วอนึ่ง สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาท นั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งแม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แทนจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกรวม 4,500 บาท และให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยสำนวนละ 1,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 823/2538นาง สวนันท์ ยงเกียรติไพบูลย์โจทก์บริษัท ทักษิณ เมือง ทอง จำกัด กับพวก ฯลฯจำเลย ป.พ.พ. ม. 420, ม. 566 ป.วิ.พ. ม. 248, ม. ตาราง 6ในสำนวนคดีหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาทจึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสองโจทก์ฎีกาโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง ค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทจึงมิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายค่าตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่ากว่าใช้จ่ายเช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดา สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า โจทก์จำเลยที่ 1ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน การบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 จำเลยที่ 1แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์2533 และจำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์ วันที่ 17 เมษายน2533 เกินกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วดังนี้การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่า สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาทนั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามมาตรา 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยเรียกลำดับคู่ความตามที่ปรากฎในสำนวนแรกสำนวนแรก โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์จัดสรรขายบ้านและที่ดิน จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณวันที่ 10 มีนาคม 2529 จำเลยที่ 1 ได้ตกลงให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาภายในบริเวณหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยจะให้โจทก์เช่าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำตลอดจนจำหน่ายน้ำประปาแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านดังกล่าวตลอดไปโดยคิดค่าเช่าอาคาร สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาจากโจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 6,000 บาท กำหนดชำระทุกวันที่ 15 ของเดือนโจทก์ตกลงได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1เป็นเงินประมาณ 300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท แล้วเข้าอยู่อาศัยทำประโยชน์ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนใช้สิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาด้วยการให้บริการสระว่ายน้ำ มีรายได้วันละประมาณ1,000 บาท และจำหน่ายน้ำประปามีรายได้วันละประมาณ 100 บาทวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้สั่งให้ลูกจ้างของจำเลยที่ 1 บุกรุกนำป้ายมีข้อความห้ามโจทก์และลูกค้าของโจทก์เข้าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยปักไว้ด้านหน้าสระว่ายน้ำและบอกห้ามมิให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอีกต่อไป อันเป็นละเมิดและผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามายุ่งเกี่ยวหรือกระทำการใด ๆ ในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทอง ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราวันละ 1,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยุติการทำละเมิด ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเช่าทรัพย์สินตามฟ้องแก่โจทก์ และยินยอมให้โจทก์เช่าทรัพย์สินดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีหรือตลอดไป โดยคิดค่าเช่าจากโจทก์เดือนละ 6,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมไปจดทะเบียนเช่าให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้จัดสร้างสระว่ายน้ำสนามเทนนิส การประปาหมู่บ้านไว้เพื่อบริการผู้ซื้อที่ดินอาคารที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษินเมืองทองและบุคคลทั่วไป โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยที่ 1 ขอเช่ากิจการสระว่ายน้ำ ซึ่งประกอบด้วยสระว่ายน้ำ สโมสรในอาคารเลขที่ 13 เพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองและประชาชนทั่วไป เนื่องจากกิจการประปาในหมู่บ้านเกี่ยวเนื่องกับบ่อน้ำบาดาลที่ใช้ในกิจการสระน้ำ จำเลยที่ 1 จึงตกลงว่าหากโจทก์ประสงค์จะขอเช่าสระว่ายน้ำแล้วก็ให้รับผิดชอบดูแลกิจการประปาในการจำหน่ายให้แก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองด้วย ค่ากระแสไฟฟ้าในกิจการต่าง ๆโจทก์ต้องรับผิดชอบชำระด้วย โจทก์ยอมตกลงเช่ากับจำเลยในอัตราค่าเช่า เดือนละ 6,000 บาท และต่อมาตั้งแต่ปี 2532 ได้ขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 10,000 บาท การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กันโจทก์เป็นการเช่ามิได้กำหนดอายุการเช่า แต่ตกลงกันว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ประสงค์ขอเลิกการเช่าเมื่อใด โจทก์ต้องยอมเลิกการเช่าและส่งมอบสถานที่เช่ากิจการทุกอย่างแก่จำเลยที่ 1 ทันที โดยไม่ได้ทำหนังสือเช่าต่อกันอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ อุปกรณ์การทำน้ำประปาในขณะที่ตกลงเช่ากันอยู่ในสภาพที่ใช้การได้ดี ไม่ต้องมีการต่อเติมและต้องซ่อมแซมแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงให้โจทก์ทำการซ่อมแซมต่อเติมอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปาโจทก์ไม่เคยทำการซ่อมแซมต่อเติม หากปรากฎว่าโจทก์ทำการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขสถานที่และกิจการที่เช่าบ้างก็เพื่อประโยชน์ในการใช้สอยเพื่อกิจการค้าของโจทก์ การเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จึงเป็นการเช่าที่มิได้กำหนดเวลากระทำ มิได้มีหลักฐานการเช่าต่อกันเป็นหนังสือ มิได้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามฟ้องรายได้จากสระว่ายน้ำและการจำหน่ายน้ำประปามิได้มีมากมายตามฟ้องโจทก์ ต่อมาปลายปี 2532 จำเลยที่ 1 ตกลงเข้าดำเนินกิจการของบริษัท ปรับปรุงหมู่บ้านทักษิณเมืองทองจึงจำเป็นต้องขอเลิกการเช่ากิจการสระว่ายน้ำกิจการน้ำประปา สถานที่ตกลงเช่ากันทั้งหมดจากโจทก์ กรรมการของจำเลยที่ 1 ได้ติดต่อขอเลิกการเช่ากับโจทก์โจทก์ตกลงยินยอมเลิกเช่ากับจำเลยที่ 1 และตกลงจะส่งมอบสถานที่กิจการสระว่ายน้ำ กิจการประปาคืนจำเลยที่ 1 ในวันสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 จึงได้ปิดป้ายประกาศให้บุคคลทั่วไปได้ทราบว่าจะหยุดปรับปรุงซ่อมแซมสระว่ายน้ำ สโมสร สนามเทนนิสเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2533 เป็นต้นไป โดยติดป้ายนอกสถานที่เช่า มิได้มีข้อความห้ามโจทก์ครอบครองสถานที่เช่าโจทก์ยังคงใช้ประโยชน์จากสถานที่เช่า แผ่นป้ายมิได้กีดขวางทางเข้าออก โจทก์มิได้รับความเสียหายตามฟ้อง ภายหลังที่จำเลยที่ 1 ติดป้ายประกาศ โจทก์กลับขอยึดเวลาการเช่าจากสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2532 ไปเป็นสิ้นเดือนพฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ยังไม่ตอบตกลงตามที่โจทก์เสนอ โจทก์จึงหาเหตุมาฟ้องเป็นคดีนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนทรัพย์สินที่เช่าให้โจทก์ได้ขณะนี้จำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้องสำนวนหลัง จำเลยที่ 1 ฟ้องขอบังคับให้โจทก์และบริวารออกจากสโมสรอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำกิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายให้จำเลยที่ 1 เป็นรายเดือนเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกและเลิกกิจการดังกล่าว กับให้โจทก์ชำระค่าเสียหายในส่วนที่จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อธนาคารเป็นดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงิน 45,000,000 บาท คิดเป็นเงิน562,500 บาท ต่อเดือน นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปโจทก์ให้การทำนองเดียวกับฟ้องในสำนวนแรก และให้การต่อไปว่า การที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตเนื่องจากโจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากโจทก์ ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1กล่าวอ้างไม่เป็นความจริง รายได้จากการให้บริการสระว่ายน้ำขายอาหารมีเพียงเดือนละประมาณ 30,000 บาท จากการจำหน่ายน้ำบาดาลเดือนละ 3,000 บาท ทั้งภาระดอกเบี้ยในวงเงิน 45,000,000 บาท ก็ไม่เกี่ยวข้องกับโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ จำเลยที่ 1 ไม่เคยบอกเลิกการเช่าแก่โจทก์และโจทก์ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าใด ๆ จากจำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้ามจำเลยที่ 1 และบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในอาคารเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ ตลอดจนสิทธิในการจำหน่ายน้ำประปาภายในหมู่บ้านทักษิณเมืองทองเป็นเวลา 8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม2529 เป็นต้นไป หากครบกำหนดแล้วให้โจทก์ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไป ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเช่าให้โจทก์เป็นเวลา8 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2529 เป็นต้นไปในอัตราค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะไม่ยุ่งเกี่ยวกับโจทก์ ฟ้องของจำเลยที่ 1 ให้ยก สำหรับจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนต่างอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์และบริวารออกไปจากอาคารสโมสรเลขที่ 13 สระว่ายน้ำ กิจการน้ำบาดาลของหมู่บ้านห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันที่ 17 เมษายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปจากกิจการดังกล่าวโจทก์ฎีกาทั้งสองสำนวนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1 ทำกิจการจัดสรรที่ดินและขายบ้านให้ชื่อว่า หมู่บ้านทักษิณเมืองทอง จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้สร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สโมสร และกิจการประปาเพื่อบริการแก่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน เมื่อต้นปี 2529 โจทก์ได้ไปขอเช่ากิจการสนามเทนนิส สระว่ายน้ำ สโมสรและการจำหน่ายน้ำประปาจากนายทรงธรรม หงษ์จินดาเกศ กรรมการของจำเลยที่ 1 ค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้คดีมีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาเป็นประการแรกว่า สัญญาเช่ากิจการพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ในสำนวนคดีหลังจำเลยที่ 1ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่เช่าซึ่งขณะยื่นคำฟ้องมีค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง โจทก์ฎีกาว่าพยานหลักฐานโจทก์ที่นำสืบรับฟังได้ว่า มีข้อตกลงเป็นพิเศษให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมสระว่ายน้ำ อาคารสโมสร สนามเทนนิส ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 นอกเหนือจากค่าเช่า และโจทก์ได้ซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าตามข้อตกลงนั้นแล้ว สัญญาเช่าพิพาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3มิได้ยกเอาข้อตกลงดังกล่าวขึ้นมาประกอบการวินิจฉัยจึงไม่ชอบนั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐาน จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยข้อฎีกาของโจทก์ดังกล่าวในสำนวนหลัง คงรับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ให้เฉพาะแต่ในสำนวนคดีแรกเพียงคดีเดียว ปรากฎตามคำฟ้องของโจทก์สำนวนแรกว่า ในการเช่ากิจการพิพาท จำเลยที่ 1 ให้โจทก์ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างพร้อมทำการต่อเติมและซ่อมแซมอาคารเลขที่ 13สระว่ายน้ำตลอดจนอุปกรณ์การทำน้ำประปา โจทก์ตกลงและได้ทำการซ่อมแซมอุปกรณ์การผลิตน้ำประปาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงินประมาณ300,000 บาท ช่วยชำระเงินค่าก่อสร้างซ่อมแซมเพิ่มเติมอาคารเลขที่ 13 เป็นเงิน 18,000 บาท ศาลฎีกาได้พิจารณาเอกสารที่โจทก์อ้างส่งแล้วปรากฎว่าเป็นบิลเงินสด ใบส่งของ เริ่มตั้งแต่วันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2531 เป็นต้นไป ซึ่งเป็นวันหลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าพิพาทนานเกิน 2 ปี แสดงว่าขณะทำสัญญาเช่า ทรัพย์ที่เช่ายังมีสภาพดีสามารถเข้าดำเนินการต่อไปทันทีดังที่จำเลยนำสืบคดีจึงฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงให้โจทก์ต้องซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าดังที่โจทก์นำสืบ นอกจากนี้รายการสิ่งของตามเอกสารดังกล่าวก็เป็นค่ากระแสไฟฟ้าคลอรีนเครื่องรีดน้ำที่สนามเทนนิส หลอดไฟฟ้าซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่จะต้องเปลี่ยนและใช้ตามปกติในการดำเนินกิจการทรัพย์ที่เช่า และเป็นรายจ่ายหลังจากที่โจทก์เข้าดำเนินกิจการในทรัพย์ที่เช่าแล้วถึงเกือบ 2 ปี ทั้งสิ้น จึงเป็นค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สินอันเป็นกิจการพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์จะใช้สอยและเรียกเก็บค่าบริการ หาใช่เป็นการใช้จ่ายช่วยค่าก่อสร้างกิจการพิพาทแต่อย่างใด มิใช่ค่าใช้จ่ายที่จะถือว่าโจทก์จ่ายตอบแทนให้จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษยิ่งกว่าการใช้เช่ากิจการพิพาทตามสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในทั้งสองสำนวนว่า จำเลยที่ 1 บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วหรือไม่ เห็นว่า เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จำเลยที่ 1 มิได้ตกลงระยะเวลาการเช่าต่อกันไว้ โจทก์จำเลยที่ 1 ย่อมใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกันเมื่อใดก็ได้ ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่าโจทก์จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือนการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องแจ้งให้คู่สัญญารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนทั้งนี้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 โจทก์เบิกความยอมรับว่า จำเลยที่ 1 แจ้งบอกเลิกการเช่าต่อโจทก์ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2533 จำเลยที่ 1 ยื่นคำฟ้องขับไล่โจทก์วันที่ 17 เมษายน 2533 เกิดกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การอยู่ดำเนินกิจการพิพาทของโจทก์ภายหลังจากนั้นเป็นการไม่ชอบ เป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรับผิดในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 พึงได้รับในระหว่างที่โจทก์อยู่ในกิจการพิพาท ไม่ส่งมอบกิจการพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าในเดือนต่อมาหลังจากโจทก์รับทราบการบอกเลิกการเช่าที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์รับผิดเท่าอัตราค่าเช่าชอบแล้วอนึ่ง สำนวนแรกเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 กำหนดค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นเงินรวม 15,000 บาท นั้นเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งแม้โจทก์จะมิได้ฎีกาในปัญหาข้อนี้ ศาลฎีกาย่อมกำหนดใหม่ให้ถูกต้องได้พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แทนจำเลยทั้งสองในสำนวนแรกรวม 4,500 บาท และให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยสำนวนละ 1,000 บาท(ปราโมทย์ ชพานนท์-อุระ หวังอ้อมกลาง-เสริม บุญทรงสันติกุล)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ