คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 951/2542หลักกฎหมาย: เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า สร้างโรงเรือน ย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ จึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของ บทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใด ของโรงเรือนด้วย ดังนี้แม้จำเลยจะสร้างหรือ ทำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์โดยสุจริต จำเลยก็ไม่ได้รับ ความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอน ออกจากที่ดินของโจทก์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้นจึงไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชน ให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตรก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวไม่มีผลให้โจทก์ต้องผูกพันในการกระทำ ของจำเลย โจทก์จึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของ โจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเพิ่มขึ้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้น คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความ จึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วยแล้วคดีทั้งสองสำนวนนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมาโดยให้เรียกนายเศกสิทธิ์ ศรีสินทรัพย์ โจทก์ที่ 1 นางสมบัติ ดิษกรโจทก์ที่ 2 ในสำนวนแรกและเป็นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนแรกและโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลยสำนวนแรกโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว(ที่ถูกอำเภอบางกะปิ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 1 งาน3 ตารางวา จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว กรุงเทพมหานครมีเขตติดต่อกัน เมื่อกลางปี 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบที่ดินและทำการรังวัดที่ดิน ปรากฏว่าแนวรั้วที่โจทก์ทั้งสองสร้างไว้ยังไม่ถึงแนวเขตที่ดิน ต่อมาเดือนกันยายน 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกครั้งปรากฏว่าจำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 ตั้งแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ วางระบบประปา สร้างโรงรถและวางสิ่งของรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา โจทก์ทั้งสองได้แจ้งจำเลยให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายคิดเป็นเงินเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2535 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 20 เดือน เป็นเงิน 160,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนได้เอง โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายห้ามจำเลยกับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การสำนวนหลังจำเลยฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 22 ตารางวา โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าวอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวาจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งว่างเปล่าและได้สร้างบ้านเลขที่ 2/55 โดยก่อนสร้างได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินและสอบถามโจทก์ทั้งสองแล้ว จึงสร้างบ้านและกำแพงรั้วแสดงอาณาเขต เมื่อสร้างบ้านเสร็จก็ได้อยู่อาศัยมาโดยตลอดจนกระทั่งโจทก์ทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่า จำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสองบางส่วน เนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่มีเจตนาบุกรุกที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้ขอซื้อที่ดินส่วนรุกล้ำจากโจทก์ทั้งสอง แต่ตกลงกันไม่ได้ การที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตย่อมได้สิทธิภารจำยอม ขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 รุกล้ำเข้าไปเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยให้จำเลยเสียค่าตอบแทนให้โจทก์ทั้งสองปีละ 5,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองให้การว่า ในปีที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55จำเลยได้รังวัดที่ดิน และจำเลยรู้อยู่แล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้สร้างกำแพงรั้วยังไม่ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แต่เมื่อจำเลยรู้ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่ยังสร้างกำแพงรั้วไม่ถึงแนวเขต จำเลยถือเอาประโยชน์โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ต่อมาปี 2535 โจทก์ทั้งสองได้ทราบความจริง จึงได้แจ้งให้จำเลยทราบ และขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา ออกไป จำเลยได้เจรจาขอซื้อที่ดิน 13 ตารางวา แต่ไม่สามารถตกลงราคากันได้การที่จำเลยปลูกสร้างรุกล้ำโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยจึงต้องรื้อถอนมุมเสาบ้าน ชายกันสาดโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ออกไปเสียจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยจะให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนเป็นภารจำยอมไม่ได้ หากฟังได้ว่าจำเลยสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยสุจริต จำเลยก็มีสิทธิเพียงขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้เฉพาะในส่วนที่เป็นโรงเรือนคือมุมเสาบ้านและชายกันสาดที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเนื้อที่ประมาณ 1 ตารางวา เท่านั้น ส่วนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่วางอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีก 12 ตารางวา นั้นไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือนที่รุกล้ำ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จำเลยจึงต้องรื้อถอนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองออกไปจะขอบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินเนื้อที่ทั้ง 13 ตารางวา หาได้ไม่ ที่จำเลยยินยอมเสียค่าใช้ที่ดินตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 5,000 บาท นั้น หากโจทก์ทั้งสองจะต้องจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้แก่จำเลยในส่วนที่ได้มีการรุกล้ำ โจทก์ทั้งสองจำต้องไถ่ถอนจำนองที่ดินซึ่งติดจำนองอยู่แก่ธนาคาร ซึ่งตามระเบียบของธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดินที่ติดภาระผูกพันต่าง ๆ ซึ่งในส่วนนี้ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายต้องเสียดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินของจำเลย ที่ให้โจทก์ทั้งสองต้องจดทะเบียนที่ดินเป็นภารจำยอมในส่วนที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายที่จำเลยได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ค่าใช้ที่ดินในส่วนนี้โจทก์ทั้งสอง ขอให้จำเลยชำระให้เป็นรายเดือนเดือนละ 10,000 บาท ทั้งคดีเดิมโจทก์ทั้งสองได้ฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 12897/2537 ในประเด็นพิพาทอันเป็นสาระสำคัญอย่างเดียวกันและจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ และศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งให้นัดสืบพยานโจทก์ทั้งสองแล้ว แต่จำเลยกลับนำคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับมายื่นฟ้องเป็นคดีนี้ ฟ้องของจำเลยในคดีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมแก่จำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปคิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยประมาณ โดยให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 40,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง คำขอของโจทก์ทั้งสองให้ยกโจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเป็นผู้ชำระ กับให้จำเลยรื้อถอนแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ ท่อน้ำประปา โรงรถและสิ่งของอื่นออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ตกเป็นภารจำยอมตารางวาละ2,500 บาท ต่อปี แก่โจทก์ทั้งสอง นับแต่วันฟ้องจนกว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำจะสลายไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวา ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้สร้างโรงรถเดินท่อน้ำประปาและทำปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ไว้ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา กับสร้างบ้านซึ่งมีบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสองดังกล่าวนั้นด้วยโดยสุจริตคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า สิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ เช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ นอกจากตัวบ้านที่รุกล้ำ จำเลยจะต้องรื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าสร้างโรงเรือน ซึ่งย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือน ตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำโดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอนออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองปัญหาต่อไปมีว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือนตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ได้กำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ชัดแจ้งแล้ว ไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใด ดังที่จำเลยฎีกา และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้นย่อมหมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น ไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็ตาม ก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครแต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวจึงไม่มีผลให้โจทก์ทั้งสองต้องผูกพันในการกระทำของจำเลยโจทก์ทั้งสองจึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ถึง 13 ตารางวา ตามที่จำเลยฎีกาปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความให้เป็นพับด้วยนั้น มีผลให้จำเลยจะต้องใช้ค่าทนายความแทนโจทก์ทั้งสองตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ เห็นว่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้นคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความจึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วย ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 951/2542นาย เศกสิทธิ์ ศ รี สินทรัพย์ กับพวกโจทก์นางสาว เยาวลักษณ์ สุจริตพงศ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1312 ป.วิ.พ. ม. 161เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า สร้างโรงเรือน ย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ จึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของ บทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใด ของโรงเรือนด้วย ดังนี้แม้จำเลยจะสร้างหรือ ทำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์โดยสุจริต จำเลยก็ไม่ได้รับ ความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอน ออกจากที่ดินของโจทก์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้นจึงไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชน ให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตรก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวไม่มีผลให้โจทก์ต้องผูกพันในการกระทำ ของจำเลย โจทก์จึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของ โจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเพิ่มขึ้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้น คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความ จึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วยแล้วคดีทั้งสองสำนวนนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมาโดยให้เรียกนายเศกสิทธิ์ ศรีสินทรัพย์ โจทก์ที่ 1 นางสมบัติ ดิษกรโจทก์ที่ 2 ในสำนวนแรกและเป็นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนแรกและโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลยสำนวนแรกโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว(ที่ถูกอำเภอบางกะปิ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 1 งาน3 ตารางวา จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว กรุงเทพมหานครมีเขตติดต่อกัน เมื่อกลางปี 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบที่ดินและทำการรังวัดที่ดิน ปรากฏว่าแนวรั้วที่โจทก์ทั้งสองสร้างไว้ยังไม่ถึงแนวเขตที่ดิน ต่อมาเดือนกันยายน 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกครั้งปรากฏว่าจำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 ตั้งแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ วางระบบประปา สร้างโรงรถและวางสิ่งของรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา โจทก์ทั้งสองได้แจ้งจำเลยให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายคิดเป็นเงินเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2535 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 20 เดือน เป็นเงิน 160,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนได้เอง โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายห้ามจำเลยกับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การสำนวนหลังจำเลยฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 22 ตารางวา โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าวอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวาจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งว่างเปล่าและได้สร้างบ้านเลขที่ 2/55 โดยก่อนสร้างได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินและสอบถามโจทก์ทั้งสองแล้ว จึงสร้างบ้านและกำแพงรั้วแสดงอาณาเขต เมื่อสร้างบ้านเสร็จก็ได้อยู่อาศัยมาโดยตลอดจนกระทั่งโจทก์ทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่า จำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสองบางส่วน เนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่มีเจตนาบุกรุกที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้ขอซื้อที่ดินส่วนรุกล้ำจากโจทก์ทั้งสอง แต่ตกลงกันไม่ได้ การที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตย่อมได้สิทธิภารจำยอม ขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 รุกล้ำเข้าไปเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยให้จำเลยเสียค่าตอบแทนให้โจทก์ทั้งสองปีละ 5,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองให้การว่า ในปีที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55จำเลยได้รังวัดที่ดิน และจำเลยรู้อยู่แล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้สร้างกำแพงรั้วยังไม่ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แต่เมื่อจำเลยรู้ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่ยังสร้างกำแพงรั้วไม่ถึงแนวเขต จำเลยถือเอาประโยชน์โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ต่อมาปี 2535 โจทก์ทั้งสองได้ทราบความจริง จึงได้แจ้งให้จำเลยทราบ และขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา ออกไป จำเลยได้เจรจาขอซื้อที่ดิน 13 ตารางวา แต่ไม่สามารถตกลงราคากันได้การที่จำเลยปลูกสร้างรุกล้ำโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยจึงต้องรื้อถอนมุมเสาบ้าน ชายกันสาดโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ออกไปเสียจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยจะให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนเป็นภารจำยอมไม่ได้ หากฟังได้ว่าจำเลยสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยสุจริต จำเลยก็มีสิทธิเพียงขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้เฉพาะในส่วนที่เป็นโรงเรือนคือมุมเสาบ้านและชายกันสาดที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเนื้อที่ประมาณ 1 ตารางวา เท่านั้น ส่วนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่วางอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีก 12 ตารางวา นั้นไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือนที่รุกล้ำ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จำเลยจึงต้องรื้อถอนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองออกไปจะขอบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินเนื้อที่ทั้ง 13 ตารางวา หาได้ไม่ ที่จำเลยยินยอมเสียค่าใช้ที่ดินตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 5,000 บาท นั้น หากโจทก์ทั้งสองจะต้องจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้แก่จำเลยในส่วนที่ได้มีการรุกล้ำ โจทก์ทั้งสองจำต้องไถ่ถอนจำนองที่ดินซึ่งติดจำนองอยู่แก่ธนาคาร ซึ่งตามระเบียบของธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดินที่ติดภาระผูกพันต่าง ๆ ซึ่งในส่วนนี้ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายต้องเสียดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินของจำเลย ที่ให้โจทก์ทั้งสองต้องจดทะเบียนที่ดินเป็นภารจำยอมในส่วนที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายที่จำเลยได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ค่าใช้ที่ดินในส่วนนี้โจทก์ทั้งสอง ขอให้จำเลยชำระให้เป็นรายเดือนเดือนละ 10,000 บาท ทั้งคดีเดิมโจทก์ทั้งสองได้ฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 12897/2537 ในประเด็นพิพาทอันเป็นสาระสำคัญอย่างเดียวกันและจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ และศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งให้นัดสืบพยานโจทก์ทั้งสองแล้ว แต่จำเลยกลับนำคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับมายื่นฟ้องเป็นคดีนี้ ฟ้องของจำเลยในคดีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมแก่จำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปคิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยประมาณ โดยให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 40,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง คำขอของโจทก์ทั้งสองให้ยกโจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเป็นผู้ชำระ กับให้จำเลยรื้อถอนแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ ท่อน้ำประปา โรงรถและสิ่งของอื่นออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ตกเป็นภารจำยอมตารางวาละ2,500 บาท ต่อปี แก่โจทก์ทั้งสอง นับแต่วันฟ้องจนกว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำจะสลายไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวา ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้สร้างโรงรถเดินท่อน้ำประปาและทำปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ไว้ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา กับสร้างบ้านซึ่งมีบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสองดังกล่าวนั้นด้วยโดยสุจริตคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า สิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ เช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ นอกจากตัวบ้านที่รุกล้ำ จำเลยจะต้องรื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าสร้างโรงเรือน ซึ่งย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือน ตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำโดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอนออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองปัญหาต่อไปมีว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือนตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ได้กำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ชัดแจ้งแล้ว ไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใด ดังที่จำเลยฎีกา และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้นย่อมหมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น ไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็ตาม ก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครแต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวจึงไม่มีผลให้โจทก์ทั้งสองต้องผูกพันในการกระทำของจำเลยโจทก์ทั้งสองจึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ถึง 13 ตารางวา ตามที่จำเลยฎีกาปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความให้เป็นพับด้วยนั้น มีผลให้จำเลยจะต้องใช้ค่าทนายความแทนโจทก์ทั้งสองตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ เห็นว่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้นคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความจึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วย ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน(ชวลิต ธรรมฤาชุ-ทวีชัย เจริญบัณฑิต-เดิมพัน จรรยามั่น)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีทั้งสองสำนวนนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมาโดยให้เรียกนายเศกสิทธิ์ ศรีสินทรัพย์ โจทก์ที่ 1 นางสมบัติ ดิษกรโจทก์ที่ 2 ในสำนวนแรกและเป็นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนแรกและโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลยสำนวนแรกโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว(ที่ถูกอำเภอบางกะปิ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 1 งาน3 ตารางวา จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว กรุงเทพมหานครมีเขตติดต่อกัน เมื่อกลางปี 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบที่ดินและทำการรังวัดที่ดิน ปรากฏว่าแนวรั้วที่โจทก์ทั้งสองสร้างไว้ยังไม่ถึงแนวเขตที่ดิน ต่อมาเดือนกันยายน 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกครั้งปรากฏว่าจำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 ตั้งแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ วางระบบประปา สร้างโรงรถและวางสิ่งของรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา โจทก์ทั้งสองได้แจ้งจำเลยให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายคิดเป็นเงินเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2535 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 20 เดือน เป็นเงิน 160,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนได้เอง โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายห้ามจำเลยกับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การสำนวนหลังจำเลยฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 22 ตารางวา โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าวอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวาจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งว่างเปล่าและได้สร้างบ้านเลขที่ 2/55 โดยก่อนสร้างได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินและสอบถามโจทก์ทั้งสองแล้ว จึงสร้างบ้านและกำแพงรั้วแสดงอาณาเขต เมื่อสร้างบ้านเสร็จก็ได้อยู่อาศัยมาโดยตลอดจนกระทั่งโจทก์ทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่า จำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสองบางส่วน เนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่มีเจตนาบุกรุกที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้ขอซื้อที่ดินส่วนรุกล้ำจากโจทก์ทั้งสอง แต่ตกลงกันไม่ได้ การที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตย่อมได้สิทธิภารจำยอม ขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 รุกล้ำเข้าไปเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยให้จำเลยเสียค่าตอบแทนให้โจทก์ทั้งสองปีละ 5,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองให้การว่า ในปีที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55จำเลยได้รังวัดที่ดิน และจำเลยรู้อยู่แล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้สร้างกำแพงรั้วยังไม่ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แต่เมื่อจำเลยรู้ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่ยังสร้างกำแพงรั้วไม่ถึงแนวเขต จำเลยถือเอาประโยชน์โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ต่อมาปี 2535 โจทก์ทั้งสองได้ทราบความจริง จึงได้แจ้งให้จำเลยทราบ และขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา ออกไป จำเลยได้เจรจาขอซื้อที่ดิน 13 ตารางวา แต่ไม่สามารถตกลงราคากันได้การที่จำเลยปลูกสร้างรุกล้ำโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยจึงต้องรื้อถอนมุมเสาบ้าน ชายกันสาดโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ออกไปเสียจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยจะให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนเป็นภารจำยอมไม่ได้ หากฟังได้ว่าจำเลยสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยสุจริต จำเลยก็มีสิทธิเพียงขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้เฉพาะในส่วนที่เป็นโรงเรือนคือมุมเสาบ้านและชายกันสาดที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเนื้อที่ประมาณ 1 ตารางวา เท่านั้น ส่วนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่วางอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีก 12 ตารางวา นั้นไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือนที่รุกล้ำ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จำเลยจึงต้องรื้อถอนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองออกไปจะขอบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินเนื้อที่ทั้ง 13 ตารางวา หาได้ไม่ ที่จำเลยยินยอมเสียค่าใช้ที่ดินตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 5,000 บาท นั้น หากโจทก์ทั้งสองจะต้องจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้แก่จำเลยในส่วนที่ได้มีการรุกล้ำ โจทก์ทั้งสองจำต้องไถ่ถอนจำนองที่ดินซึ่งติดจำนองอยู่แก่ธนาคาร ซึ่งตามระเบียบของธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดินที่ติดภาระผูกพันต่าง ๆ ซึ่งในส่วนนี้ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายต้องเสียดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินของจำเลย ที่ให้โจทก์ทั้งสองต้องจดทะเบียนที่ดินเป็นภารจำยอมในส่วนที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายที่จำเลยได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ค่าใช้ที่ดินในส่วนนี้โจทก์ทั้งสอง ขอให้จำเลยชำระให้เป็นรายเดือนเดือนละ 10,000 บาท ทั้งคดีเดิมโจทก์ทั้งสองได้ฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 12897/2537 ในประเด็นพิพาทอันเป็นสาระสำคัญอย่างเดียวกันและจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ และศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งให้นัดสืบพยานโจทก์ทั้งสองแล้ว แต่จำเลยกลับนำคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับมายื่นฟ้องเป็นคดีนี้ ฟ้องของจำเลยในคดีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมแก่จำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปคิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยประมาณ โดยให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 40,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง คำขอของโจทก์ทั้งสองให้ยกโจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเป็นผู้ชำระ กับให้จำเลยรื้อถอนแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ ท่อน้ำประปา โรงรถและสิ่งของอื่นออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ตกเป็นภารจำยอมตารางวาละ2,500 บาท ต่อปี แก่โจทก์ทั้งสอง นับแต่วันฟ้องจนกว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำจะสลายไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวา ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้สร้างโรงรถเดินท่อน้ำประปาและทำปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ไว้ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา กับสร้างบ้านซึ่งมีบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสองดังกล่าวนั้นด้วยโดยสุจริตคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า สิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ เช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ นอกจากตัวบ้านที่รุกล้ำ จำเลยจะต้องรื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าสร้างโรงเรือน ซึ่งย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือน ตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำโดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอนออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองปัญหาต่อไปมีว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือนตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ได้กำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ชัดแจ้งแล้ว ไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใด ดังที่จำเลยฎีกา และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้นย่อมหมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น ไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็ตาม ก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครแต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวจึงไม่มีผลให้โจทก์ทั้งสองต้องผูกพันในการกระทำของจำเลยโจทก์ทั้งสองจึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ถึง 13 ตารางวา ตามที่จำเลยฎีกาปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความให้เป็นพับด้วยนั้น มีผลให้จำเลยจะต้องใช้ค่าทนายความแทนโจทก์ทั้งสองตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ เห็นว่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้นคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความจึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วย ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 951/2542นาย เศกสิทธิ์ ศ รี สินทรัพย์ กับพวกโจทก์นางสาว เยาวลักษณ์ สุจริตพงศ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 1312 ป.วิ.พ. ม. 161เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า สร้างโรงเรือน ย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ จึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของ บทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใด ของโรงเรือนด้วย ดังนี้แม้จำเลยจะสร้างหรือ ทำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์โดยสุจริต จำเลยก็ไม่ได้รับ ความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอน ออกจากที่ดินของโจทก์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้นจึงไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชน ให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตรก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวไม่มีผลให้โจทก์ต้องผูกพันในการกระทำ ของจำเลย โจทก์จึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของ โจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเพิ่มขึ้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้น คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความ จึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วยแล้วคดีทั้งสองสำนวนนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมาโดยให้เรียกนายเศกสิทธิ์ ศรีสินทรัพย์ โจทก์ที่ 1 นางสมบัติ ดิษกรโจทก์ที่ 2 ในสำนวนแรกและเป็นจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนแรกและโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลยสำนวนแรกโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว(ที่ถูกอำเภอบางกะปิ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 1 งาน3 ตารางวา จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว กรุงเทพมหานครมีเขตติดต่อกัน เมื่อกลางปี 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบที่ดินและทำการรังวัดที่ดิน ปรากฏว่าแนวรั้วที่โจทก์ทั้งสองสร้างไว้ยังไม่ถึงแนวเขตที่ดิน ต่อมาเดือนกันยายน 2535 โจทก์ทั้งสองยื่นคำขอตรวจสอบแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกครั้งปรากฏว่าจำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 ตั้งแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ วางระบบประปา สร้างโรงรถและวางสิ่งของรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา โจทก์ทั้งสองได้แจ้งจำเลยให้ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยเพิกเฉย เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายคิดเป็นเงินเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2535 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 20 เดือน เป็นเงิน 160,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนได้เอง โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายห้ามจำเลยกับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การสำนวนหลังจำเลยฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 เลขที่ดิน 3534 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 22 ตารางวา โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าวอำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวาจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งว่างเปล่าและได้สร้างบ้านเลขที่ 2/55 โดยก่อนสร้างได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินและสอบถามโจทก์ทั้งสองแล้ว จึงสร้างบ้านและกำแพงรั้วแสดงอาณาเขต เมื่อสร้างบ้านเสร็จก็ได้อยู่อาศัยมาโดยตลอดจนกระทั่งโจทก์ทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่า จำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสองบางส่วน เนื้อที่ประมาณ 13 ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่มีเจตนาบุกรุกที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้ขอซื้อที่ดินส่วนรุกล้ำจากโจทก์ทั้งสอง แต่ตกลงกันไม่ได้ การที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตย่อมได้สิทธิภารจำยอม ขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55 รุกล้ำเข้าไปเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยให้จำเลยเสียค่าตอบแทนให้โจทก์ทั้งสองปีละ 5,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองให้การว่า ในปีที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55จำเลยได้รังวัดที่ดิน และจำเลยรู้อยู่แล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้สร้างกำแพงรั้วยังไม่ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แต่เมื่อจำเลยรู้ถึงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่ยังสร้างกำแพงรั้วไม่ถึงแนวเขต จำเลยถือเอาประโยชน์โดยสร้างบ้านเลขที่ 2/55รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ต่อมาปี 2535 โจทก์ทั้งสองได้ทราบความจริง จึงได้แจ้งให้จำเลยทราบ และขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา ออกไป จำเลยได้เจรจาขอซื้อที่ดิน 13 ตารางวา แต่ไม่สามารถตกลงราคากันได้การที่จำเลยปลูกสร้างรุกล้ำโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยจึงต้องรื้อถอนมุมเสาบ้าน ชายกันสาดโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ออกไปเสียจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยจะให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนเป็นภารจำยอมไม่ได้ หากฟังได้ว่าจำเลยสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยสุจริต จำเลยก็มีสิทธิเพียงขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้เฉพาะในส่วนที่เป็นโรงเรือนคือมุมเสาบ้านและชายกันสาดที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเนื้อที่ประมาณ 1 ตารางวา เท่านั้น ส่วนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่วางอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีก 12 ตารางวา นั้นไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือนที่รุกล้ำ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จำเลยจึงต้องรื้อถอนโรงรถและสิ่งของต่าง ๆ ที่ยังรุกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสองออกไปจะขอบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินเนื้อที่ทั้ง 13 ตารางวา หาได้ไม่ ที่จำเลยยินยอมเสียค่าใช้ที่ดินตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 5,000 บาท นั้น หากโจทก์ทั้งสองจะต้องจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้แก่จำเลยในส่วนที่ได้มีการรุกล้ำ โจทก์ทั้งสองจำต้องไถ่ถอนจำนองที่ดินซึ่งติดจำนองอยู่แก่ธนาคาร ซึ่งตามระเบียบของธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดินที่ติดภาระผูกพันต่าง ๆ ซึ่งในส่วนนี้ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายต้องเสียดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินของจำเลย ที่ให้โจทก์ทั้งสองต้องจดทะเบียนที่ดินเป็นภารจำยอมในส่วนที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายที่จำเลยได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ค่าใช้ที่ดินในส่วนนี้โจทก์ทั้งสอง ขอให้จำเลยชำระให้เป็นรายเดือนเดือนละ 10,000 บาท ทั้งคดีเดิมโจทก์ทั้งสองได้ฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 12897/2537 ในประเด็นพิพาทอันเป็นสาระสำคัญอย่างเดียวกันและจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ และศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งให้นัดสืบพยานโจทก์ทั้งสองแล้ว แต่จำเลยกลับนำคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับมายื่นฟ้องเป็นคดีนี้ ฟ้องของจำเลยในคดีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมแก่จำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปคิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยประมาณ โดยให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 40,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง คำขอของโจทก์ทั้งสองให้ยกโจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเป็นผู้ชำระ กับให้จำเลยรื้อถอนแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ ท่อน้ำประปา โรงรถและสิ่งของอื่นออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ตกเป็นภารจำยอมตารางวาละ2,500 บาท ต่อปี แก่โจทก์ทั้งสอง นับแต่วันฟ้องจนกว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำจะสลายไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวา ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยได้สร้างโรงรถเดินท่อน้ำประปาและทำปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ไว้ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา กับสร้างบ้านซึ่งมีบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสองดังกล่าวนั้นด้วยโดยสุจริตคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า สิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ เช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ นอกจากตัวบ้านที่รุกล้ำ จำเลยจะต้องรื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าสร้างโรงเรือน ซึ่งย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือน ตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำโดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอนออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองปัญหาต่อไปมีว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือนตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ได้กำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ชัดแจ้งแล้ว ไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใด ดังที่จำเลยฎีกา และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้นย่อมหมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น ไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็ตาม ก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครแต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวจึงไม่มีผลให้โจทก์ทั้งสองต้องผูกพันในการกระทำของจำเลยโจทก์ทั้งสองจึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ถึง 13 ตารางวา ตามที่จำเลยฎีกาปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความให้เป็นพับด้วยนั้น มีผลให้จำเลยจะต้องใช้ค่าทนายความแทนโจทก์ทั้งสองตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ เห็นว่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 วรรคสองบัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสียดังนั้นคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โดยมิได้สั่งค่าทนายความจึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วย ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน(ชวลิต ธรรมฤาชุ-ทวีชัย เจริญบัณฑิต-เดิมพัน จรรยามั่น)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ