คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5416/2552หลักกฎหมาย: ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญอีกสองงวด เมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้วจำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญาแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายข้างต้น แม้โจทก์ไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานหลักฐานไว้แต่เป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลมีอำนาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2) จำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้ว แสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยเพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญา ซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องแก่โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินที่ได้รับไปจากโจทก์พร้อมค่าเสียหายเป็นเงินรวม 376,538 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 170,000 บาท แก่โจทก์ และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์เท่าที่ชนะคดี จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 9 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2544 โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 500,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลย 180,000 บาท แล้ว จำเลยตกลงจะส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ส่วนราคาที่ดินที่เหลือนับจากวันทำสัญญาภายใน 1 เดือน โจทก์จะชำระงวดที่ 2 เป็นเงิน 170,000 บาท และนับจากงวดที่ 2 ภายใน 4 เดือน โจทก์จะชำระที่เหลือทั้งหมดเป็นเงิน 150,000 บาท ตามหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่ดินพิพาทอีกสองงวดให้แก่จำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ เมื่อพิจารณาสัญญาซื้อขายแล้ว โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินอีกสองงวดเมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้ว จำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาซื้อขายจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ ส่วนที่จำเลยคัดค้านการรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายว่า โจทก์ไม่ได้ระบุหนังสือสัญญาซื้อขายในบัญชีระบุพยานของโจทก์ ศาลไม่อาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานได้ตามคำร้องลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 นั้น เห็นว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลจึงสามารถรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า จำเลยต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องทำนองว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยได้ความว่า โจทก์ได้เข้าไปทำทางผ่านที่ดินนายมาโนช ใช้เวลาประมาณ 3 วัน และเข้าไปทำงานในที่ดินพิพาทของจำเลยต่ออีก 4 วัน และยังรับว่าในวันที่มีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วแสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย เพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญาซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5416/2552นายป้อม ไชยขวัญแก้วโจทก์นายอนุชัย แซ่ฟ่องจำเลย ป.พ.พ. ม. 152, ม. 456 วรรคสอง ป.วิ.พ. ม. 87 (2)ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญอีกสองงวด เมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้วจำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญาแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายข้างต้น แม้โจทก์ไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานหลักฐานไว้แต่เป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลมีอำนาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2) จำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้ว แสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยเพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญา ซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องแก่โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินที่ได้รับไปจากโจทก์พร้อมค่าเสียหายเป็นเงินรวม 376,538 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 170,000 บาท แก่โจทก์ และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์เท่าที่ชนะคดี จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 9 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2544 โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 500,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลย 180,000 บาท แล้ว จำเลยตกลงจะส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ส่วนราคาที่ดินที่เหลือนับจากวันทำสัญญาภายใน 1 เดือน โจทก์จะชำระงวดที่ 2 เป็นเงิน 170,000 บาท และนับจากงวดที่ 2 ภายใน 4 เดือน โจทก์จะชำระที่เหลือทั้งหมดเป็นเงิน 150,000 บาท ตามหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่ดินพิพาทอีกสองงวดให้แก่จำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ เมื่อพิจารณาสัญญาซื้อขายแล้ว โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินอีกสองงวดเมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้ว จำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาซื้อขายจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ ส่วนที่จำเลยคัดค้านการรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายว่า โจทก์ไม่ได้ระบุหนังสือสัญญาซื้อขายในบัญชีระบุพยานของโจทก์ ศาลไม่อาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานได้ตามคำร้องลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 นั้น เห็นว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลจึงสามารถรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า จำเลยต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องทำนองว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยได้ความว่า โจทก์ได้เข้าไปทำทางผ่านที่ดินนายมาโนช ใช้เวลาประมาณ 3 วัน และเข้าไปทำงานในที่ดินพิพาทของจำเลยต่ออีก 4 วัน และยังรับว่าในวันที่มีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วแสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย เพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญาซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท(มนูพงศ์ รุจิกัณหะ-ประทีป เฉลิมภัทรกุล-สมควร วิเชียรวรรณ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินที่ได้รับไปจากโจทก์พร้อมค่าเสียหายเป็นเงินรวม 376,538 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 170,000 บาท แก่โจทก์ และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์เท่าที่ชนะคดี จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 9 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2544 โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 500,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลย 180,000 บาท แล้ว จำเลยตกลงจะส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ส่วนราคาที่ดินที่เหลือนับจากวันทำสัญญาภายใน 1 เดือน โจทก์จะชำระงวดที่ 2 เป็นเงิน 170,000 บาท และนับจากงวดที่ 2 ภายใน 4 เดือน โจทก์จะชำระที่เหลือทั้งหมดเป็นเงิน 150,000 บาท ตามหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่ดินพิพาทอีกสองงวดให้แก่จำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ เมื่อพิจารณาสัญญาซื้อขายแล้ว โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินอีกสองงวดเมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้ว จำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาซื้อขายจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ ส่วนที่จำเลยคัดค้านการรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายว่า โจทก์ไม่ได้ระบุหนังสือสัญญาซื้อขายในบัญชีระบุพยานของโจทก์ ศาลไม่อาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานได้ตามคำร้องลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 นั้น เห็นว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลจึงสามารถรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า จำเลยต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องทำนองว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยได้ความว่า โจทก์ได้เข้าไปทำทางผ่านที่ดินนายมาโนช ใช้เวลาประมาณ 3 วัน และเข้าไปทำงานในที่ดินพิพาทของจำเลยต่ออีก 4 วัน และยังรับว่าในวันที่มีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วแสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย เพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญาซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5416/2552นายป้อม ไชยขวัญแก้วโจทก์นายอนุชัย แซ่ฟ่องจำเลย ป.พ.พ. ม. 152, ม. 456 วรรคสอง ป.วิ.พ. ม. 87 (2)ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญอีกสองงวด เมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้วจำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญาแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ หนังสือสัญญาซื้อขายข้างต้น แม้โจทก์ไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานหลักฐานไว้แต่เป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลมีอำนาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2) จำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้ว แสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยเพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญา ซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องแก่โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินที่ได้รับไปจากโจทก์พร้อมค่าเสียหายเป็นเงินรวม 376,538 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 170,000 บาท แก่โจทก์ และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์เท่าที่ชนะคดี จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 9 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2544 โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 500,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลย 180,000 บาท แล้ว จำเลยตกลงจะส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ส่วนราคาที่ดินที่เหลือนับจากวันทำสัญญาภายใน 1 เดือน โจทก์จะชำระงวดที่ 2 เป็นเงิน 170,000 บาท และนับจากงวดที่ 2 ภายใน 4 เดือน โจทก์จะชำระที่เหลือทั้งหมดเป็นเงิน 150,000 บาท ตามหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่ดินพิพาทอีกสองงวดให้แก่จำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ เมื่อพิจารณาสัญญาซื้อขายแล้ว โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินอีกสองงวดเมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้ว จำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาซื้อขายจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ ส่วนที่จำเลยคัดค้านการรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายว่า โจทก์ไม่ได้ระบุหนังสือสัญญาซื้อขายในบัญชีระบุพยานของโจทก์ ศาลไม่อาจรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานได้ตามคำร้องลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2545 นั้น เห็นว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าว ศาลจึงสามารถรับฟังหนังสือสัญญาซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า จำเลยต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องทำนองว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยได้ความว่า โจทก์ได้เข้าไปทำทางผ่านที่ดินนายมาโนช ใช้เวลาประมาณ 3 วัน และเข้าไปทำงานในที่ดินพิพาทของจำเลยต่ออีก 4 วัน และยังรับว่าในวันที่มีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วแสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว แม้การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์จะเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย เพราะโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดินอีกสองงวด แต่เป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขในสัญญาซึ่งเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบ จำเลยเพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองโจทก์ก็จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท(มนูพงศ์ รุจิกัณหะ-ประทีป เฉลิมภัทรกุล-สมควร วิเชียรวรรณ)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ