คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10317/2556หลักกฎหมาย: พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด วรรคสอง บัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ ไม่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้ แม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่ทำให้เกิดสิทธิได้รับชำระหนี้จากห้องชุดนั้นก่อนเจ้าหนี้จำนอง รายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกให้เห็นว่า จำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยก่อนหนี้จำนอง แต่เมื่อเป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นในทุกเดือน และโดยสภาพประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด แม้โจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งถึงจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 173,655.45 บาท พร้อมค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของต้นเงิน 126,908 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 173,655.45 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์บังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยจำเลยนำห้องชุดทั้งสามห้องมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ที่มีต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" ภายหลังทำสัญญาแล้ว จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ศาลมีคำพิพากษาเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 13018/2539 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 3,874,954.54 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 21 ต่อปี ของต้นเงิน 3,649,490.18 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลการขายทรัพย์สินและหรือสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ดังกล่าวของ "เอ็มซีซี" ที่มีต่อจำเลย ผู้ร้องเข้าทำสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องกับเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และชำระราคาครบถ้วน ผู้ร้องได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ "เอ็มซีซี" มีต่อจำเลยทั้งหมดและศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าสวมสิทธิแทน "เอ็มซีซี" แล้ว ผู้ร้องในฐานะเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองจึงชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์ยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นรวมทั้งโจทก์ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ตามคำพิพากษาและสิทธิแห่งจำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ และหากโจทก์สละสิทธิในการบังคับคดี ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องเข้าดำเนินการบังคับคดีแทนด้วย โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องไม่ได้เป็นเจ้าหนี้จำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลย สัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องเป็นสัญญาซึ่งไม่ได้โอนสิทธิจำนองของห้องชุดทั้งสามห้องที่จำเลยนำไปจดทะเบียนจำนองต่อ "เอ็มซีซี" ผู้ร้องจึงไม่ได้อยู่ในฐานะเป็นผู้สวมสิทธิผู้รับจำนอง ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิและไม่มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยก่อนเจ้าหนี้รายอื่นและโจทก์เป็นเจ้าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระให้แก่โจทก์ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 โจทก์จึงมีสิทธิบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ก่อนเจ้าหนี้จำนองรวมทั้งเจ้าหนี้อื่น ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังว่า จำเลยทำสัญญากู้เงินกับบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" โดยนำห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ตามหนังสือสัญญาจำนองพร้อมสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" จึงฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นและศาลมีคำพิพากษา "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ศาลมีคำพิพากษาให้ "เอ็มซีซี" ล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์รวบรวมทรัพย์สินและสิทธิเรียกร้องของ "เอ็มซีซี" ออกประมูลขายโดยวิธีอื่นตามมติที่ประชุมเจ้าหนี้ ผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลตามรายงานการประชุมเจ้าหนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องพร้อมใบเสร็จรับเงิน ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าเป็นคู่ความแทน "เอ็มซีซี" ตามคำสั่ง โจทก์นำยึดห้องชุดทั้งสามห้องเพราะจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้แก่โจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและเป็นผู้รับจำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลยชอบที่จะได้รับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์นำยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่ เห็นว่า บุริมสิทธิในค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดในการที่จะได้รับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายที่ลูกหนี้ค้างชำระเอาจากห้องชุดของลูกหนี้อยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาหลักกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และมาตรา 41 ซึ่งใช้บังคับในขณะโจทก์และจำเลยมีข้อพิพาทกัน โดยมาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ" วรรคสองบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14" และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด" วรรคสองบัญญัติว่า "บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง" เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดก็มีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญของลูกหนี้ หามีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้แต่อย่างใด และแม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไปด้วย ก็ไม่มีผลให้เกิดสิทธิในการได้รับการชำระหนี้จากห้องชุดของลูกหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง นายพงศกรหรือพงศธร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความว่า หนี้ที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เท่ากับเบิกความว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ซึ่งก็สมแก่เหตุผลแล้ว เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามปกติของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเก็บขยะ ค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าโต๊ะ เก้าอี้ เครื่องรับโทรทัศน์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เป็นต้น ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เช่น ค่าดูแลรักษาซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เงินเดือนหรือค่าจ้างผู้จัดการและลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งค่าวัสดุอุปกรณ์ประจำสำนักงานในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น แต่เฉพาะหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้น ที่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยและหากโจทก์ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย โจทก์ก็จะอยู่ในฐานะได้รับชำระหนี้ส่วนนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนองตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 41 วรรคสองและในทางบัญชีค่าใช้จ่ายรายเดือนหรือรายปีของโจทก์สามารถคำนวณแยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ออกจากกันเป็นอัตราส่วนร้อยละของค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ เพื่อกำหนดสัดส่วนหนี้ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทดังกล่าวจากเงินส่วนกลางที่จำเลยหรือเจ้าของห้องชุดอื่นจะต้องรับผิดต่อโจทก์ รวมทั้งเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ในการใช้บุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายของแต่ละประเภทเอาแก่ทรัพย์สินของจำเลยหรือเจ้าของห้องชุดได้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่นายพงศกรเบิกความตอบทนายผู้ร้องว่า หนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์แจ้งแก่เจ้าพนักงานที่ดินเป็นหนี้ค่าส่วนกลางโดยไม่ได้ระบุแยกว่า เป็นค่าส่วนกลางประเภทใดบ้าง แสดงว่า รายการหนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกแยะให้เห็นว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด กรณีจึงไม่อาจทราบได้ว่าจำเลยเป็นหนี้โจทก์สำหรับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อยู่จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยในลำดับก่อนหนี้จำนอง แต่อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นเป็นประจำทุกเดือนและโดยสภาพค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งแน่นอนเกี่ยวกับจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดรายการหนี้จำเลยในส่วนนี้ให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาที่โจทก์มีสิทธิจะได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้อง ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้หนี้ตามคำพิพากษาทั้งหมดเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนองจากห้องชุดตามคำพิพากษาก่อนโจทก์เฉพาะส่วนที่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเงินตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นพร้อมค่าปรับและดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10317/2556นิติบุคคลอาคารชุดเบญจศรีวิภาวดีโจทก์บริษัทเงินทุนเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน)ผู้ร้องนางอินทิราหรือนางสาวธนทิพกา อินทรเสนาจำเลย ป.พ.พ. ม. 259 (1), ม. 273 (1) พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 14, ม. 18, ม. 41พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด วรรคสอง บัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ ไม่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้ แม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่ทำให้เกิดสิทธิได้รับชำระหนี้จากห้องชุดนั้นก่อนเจ้าหนี้จำนอง รายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกให้เห็นว่า จำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยก่อนหนี้จำนอง แต่เมื่อเป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นในทุกเดือน และโดยสภาพประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด แม้โจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งถึงจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 173,655.45 บาท พร้อมค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของต้นเงิน 126,908 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 173,655.45 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์บังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยจำเลยนำห้องชุดทั้งสามห้องมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ที่มีต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" ภายหลังทำสัญญาแล้ว จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ศาลมีคำพิพากษาเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 13018/2539 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 3,874,954.54 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 21 ต่อปี ของต้นเงิน 3,649,490.18 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลการขายทรัพย์สินและหรือสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ดังกล่าวของ "เอ็มซีซี" ที่มีต่อจำเลย ผู้ร้องเข้าทำสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องกับเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และชำระราคาครบถ้วน ผู้ร้องได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ "เอ็มซีซี" มีต่อจำเลยทั้งหมดและศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าสวมสิทธิแทน "เอ็มซีซี" แล้ว ผู้ร้องในฐานะเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองจึงชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์ยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นรวมทั้งโจทก์ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ตามคำพิพากษาและสิทธิแห่งจำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ และหากโจทก์สละสิทธิในการบังคับคดี ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องเข้าดำเนินการบังคับคดีแทนด้วย โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องไม่ได้เป็นเจ้าหนี้จำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลย สัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องเป็นสัญญาซึ่งไม่ได้โอนสิทธิจำนองของห้องชุดทั้งสามห้องที่จำเลยนำไปจดทะเบียนจำนองต่อ "เอ็มซีซี" ผู้ร้องจึงไม่ได้อยู่ในฐานะเป็นผู้สวมสิทธิผู้รับจำนอง ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิและไม่มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยก่อนเจ้าหนี้รายอื่นและโจทก์เป็นเจ้าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระให้แก่โจทก์ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 โจทก์จึงมีสิทธิบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ก่อนเจ้าหนี้จำนองรวมทั้งเจ้าหนี้อื่น ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังว่า จำเลยทำสัญญากู้เงินกับบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" โดยนำห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ตามหนังสือสัญญาจำนองพร้อมสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" จึงฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นและศาลมีคำพิพากษา "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ศาลมีคำพิพากษาให้ "เอ็มซีซี" ล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์รวบรวมทรัพย์สินและสิทธิเรียกร้องของ "เอ็มซีซี" ออกประมูลขายโดยวิธีอื่นตามมติที่ประชุมเจ้าหนี้ ผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลตามรายงานการประชุมเจ้าหนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องพร้อมใบเสร็จรับเงิน ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าเป็นคู่ความแทน "เอ็มซีซี" ตามคำสั่ง โจทก์นำยึดห้องชุดทั้งสามห้องเพราะจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้แก่โจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและเป็นผู้รับจำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลยชอบที่จะได้รับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์นำยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่ เห็นว่า บุริมสิทธิในค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดในการที่จะได้รับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายที่ลูกหนี้ค้างชำระเอาจากห้องชุดของลูกหนี้อยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาหลักกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และมาตรา 41 ซึ่งใช้บังคับในขณะโจทก์และจำเลยมีข้อพิพาทกัน โดยมาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ" วรรคสองบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14" และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด" วรรคสองบัญญัติว่า "บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง" เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดก็มีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญของลูกหนี้ หามีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้แต่อย่างใด และแม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไปด้วย ก็ไม่มีผลให้เกิดสิทธิในการได้รับการชำระหนี้จากห้องชุดของลูกหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง นายพงศกรหรือพงศธร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความว่า หนี้ที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เท่ากับเบิกความว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ซึ่งก็สมแก่เหตุผลแล้ว เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามปกติของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเก็บขยะ ค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าโต๊ะ เก้าอี้ เครื่องรับโทรทัศน์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เป็นต้น ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เช่น ค่าดูแลรักษาซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เงินเดือนหรือค่าจ้างผู้จัดการและลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งค่าวัสดุอุปกรณ์ประจำสำนักงานในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น แต่เฉพาะหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้น ที่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยและหากโจทก์ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย โจทก์ก็จะอยู่ในฐานะได้รับชำระหนี้ส่วนนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนองตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 41 วรรคสองและในทางบัญชีค่าใช้จ่ายรายเดือนหรือรายปีของโจทก์สามารถคำนวณแยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ออกจากกันเป็นอัตราส่วนร้อยละของค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ เพื่อกำหนดสัดส่วนหนี้ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทดังกล่าวจากเงินส่วนกลางที่จำเลยหรือเจ้าของห้องชุดอื่นจะต้องรับผิดต่อโจทก์ รวมทั้งเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ในการใช้บุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายของแต่ละประเภทเอาแก่ทรัพย์สินของจำเลยหรือเจ้าของห้องชุดได้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่นายพงศกรเบิกความตอบทนายผู้ร้องว่า หนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์แจ้งแก่เจ้าพนักงานที่ดินเป็นหนี้ค่าส่วนกลางโดยไม่ได้ระบุแยกว่า เป็นค่าส่วนกลางประเภทใดบ้าง แสดงว่า รายการหนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกแยะให้เห็นว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด กรณีจึงไม่อาจทราบได้ว่าจำเลยเป็นหนี้โจทก์สำหรับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อยู่จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยในลำดับก่อนหนี้จำนอง แต่อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นเป็นประจำทุกเดือนและโดยสภาพค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งแน่นอนเกี่ยวกับจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดรายการหนี้จำเลยในส่วนนี้ให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาที่โจทก์มีสิทธิจะได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้อง ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้หนี้ตามคำพิพากษาทั้งหมดเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนองจากห้องชุดตามคำพิพากษาก่อนโจทก์เฉพาะส่วนที่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเงินตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นพร้อมค่าปรับและดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อิสสระ นิ่มละมัย-กรองเกียรติ คมสัน-ทรงศิลป์ ธรรมรัตน์)ศาลแพ่ง - นางอรอุษา กฤษณะโลม จรัญรัตนศรีศาลอุทธรณ์ - นายรุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1345/2553หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ17028/2540หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ11895/2541หมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 173,655.45 บาท พร้อมค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของต้นเงิน 126,908 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 173,655.45 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์บังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยจำเลยนำห้องชุดทั้งสามห้องมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ที่มีต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" ภายหลังทำสัญญาแล้ว จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ศาลมีคำพิพากษาเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 13018/2539 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 3,874,954.54 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 21 ต่อปี ของต้นเงิน 3,649,490.18 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลการขายทรัพย์สินและหรือสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ดังกล่าวของ "เอ็มซีซี" ที่มีต่อจำเลย ผู้ร้องเข้าทำสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องกับเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และชำระราคาครบถ้วน ผู้ร้องได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ "เอ็มซีซี" มีต่อจำเลยทั้งหมดและศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าสวมสิทธิแทน "เอ็มซีซี" แล้ว ผู้ร้องในฐานะเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองจึงชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์ยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นรวมทั้งโจทก์ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ตามคำพิพากษาและสิทธิแห่งจำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ และหากโจทก์สละสิทธิในการบังคับคดี ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องเข้าดำเนินการบังคับคดีแทนด้วย โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องไม่ได้เป็นเจ้าหนี้จำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลย สัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องเป็นสัญญาซึ่งไม่ได้โอนสิทธิจำนองของห้องชุดทั้งสามห้องที่จำเลยนำไปจดทะเบียนจำนองต่อ "เอ็มซีซี" ผู้ร้องจึงไม่ได้อยู่ในฐานะเป็นผู้สวมสิทธิผู้รับจำนอง ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิและไม่มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยก่อนเจ้าหนี้รายอื่นและโจทก์เป็นเจ้าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระให้แก่โจทก์ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 โจทก์จึงมีสิทธิบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ก่อนเจ้าหนี้จำนองรวมทั้งเจ้าหนี้อื่น ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังว่า จำเลยทำสัญญากู้เงินกับบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" โดยนำห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ตามหนังสือสัญญาจำนองพร้อมสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" จึงฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นและศาลมีคำพิพากษา "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ศาลมีคำพิพากษาให้ "เอ็มซีซี" ล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์รวบรวมทรัพย์สินและสิทธิเรียกร้องของ "เอ็มซีซี" ออกประมูลขายโดยวิธีอื่นตามมติที่ประชุมเจ้าหนี้ ผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลตามรายงานการประชุมเจ้าหนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องพร้อมใบเสร็จรับเงิน ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าเป็นคู่ความแทน "เอ็มซีซี" ตามคำสั่ง โจทก์นำยึดห้องชุดทั้งสามห้องเพราะจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้แก่โจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและเป็นผู้รับจำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลยชอบที่จะได้รับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์นำยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่ เห็นว่า บุริมสิทธิในค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดในการที่จะได้รับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายที่ลูกหนี้ค้างชำระเอาจากห้องชุดของลูกหนี้อยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาหลักกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และมาตรา 41 ซึ่งใช้บังคับในขณะโจทก์และจำเลยมีข้อพิพาทกัน โดยมาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ" วรรคสองบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14" และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด" วรรคสองบัญญัติว่า "บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง" เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดก็มีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญของลูกหนี้ หามีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้แต่อย่างใด และแม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไปด้วย ก็ไม่มีผลให้เกิดสิทธิในการได้รับการชำระหนี้จากห้องชุดของลูกหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง นายพงศกรหรือพงศธร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความว่า หนี้ที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เท่ากับเบิกความว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ซึ่งก็สมแก่เหตุผลแล้ว เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามปกติของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเก็บขยะ ค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าโต๊ะ เก้าอี้ เครื่องรับโทรทัศน์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เป็นต้น ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เช่น ค่าดูแลรักษาซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เงินเดือนหรือค่าจ้างผู้จัดการและลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งค่าวัสดุอุปกรณ์ประจำสำนักงานในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น แต่เฉพาะหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้น ที่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยและหากโจทก์ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย โจทก์ก็จะอยู่ในฐานะได้รับชำระหนี้ส่วนนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนองตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 41 วรรคสองและในทางบัญชีค่าใช้จ่ายรายเดือนหรือรายปีของโจทก์สามารถคำนวณแยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ออกจากกันเป็นอัตราส่วนร้อยละของค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ เพื่อกำหนดสัดส่วนหนี้ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทดังกล่าวจากเงินส่วนกลางที่จำเลยหรือเจ้าของห้องชุดอื่นจะต้องรับผิดต่อโจทก์ รวมทั้งเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ในการใช้บุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายของแต่ละประเภทเอาแก่ทรัพย์สินของจำเลยหรือเจ้าของห้องชุดได้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่นายพงศกรเบิกความตอบทนายผู้ร้องว่า หนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์แจ้งแก่เจ้าพนักงานที่ดินเป็นหนี้ค่าส่วนกลางโดยไม่ได้ระบุแยกว่า เป็นค่าส่วนกลางประเภทใดบ้าง แสดงว่า รายการหนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกแยะให้เห็นว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด กรณีจึงไม่อาจทราบได้ว่าจำเลยเป็นหนี้โจทก์สำหรับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อยู่จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยในลำดับก่อนหนี้จำนอง แต่อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นเป็นประจำทุกเดือนและโดยสภาพค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งแน่นอนเกี่ยวกับจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดรายการหนี้จำเลยในส่วนนี้ให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาที่โจทก์มีสิทธิจะได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้อง ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้หนี้ตามคำพิพากษาทั้งหมดเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนองจากห้องชุดตามคำพิพากษาก่อนโจทก์เฉพาะส่วนที่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเงินตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นพร้อมค่าปรับและดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10317/2556นิติบุคคลอาคารชุดเบญจศรีวิภาวดีโจทก์บริษัทเงินทุนเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน)ผู้ร้องนางอินทิราหรือนางสาวธนทิพกา อินทรเสนาจำเลย ป.พ.พ. ม. 259 (1), ม. 273 (1) พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 14, ม. 18, ม. 41พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด วรรคสอง บัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ ไม่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้ แม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่ทำให้เกิดสิทธิได้รับชำระหนี้จากห้องชุดนั้นก่อนเจ้าหนี้จำนอง รายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกให้เห็นว่า จำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยก่อนหนี้จำนอง แต่เมื่อเป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นในทุกเดือน และโดยสภาพประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด แม้โจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งถึงจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องคดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 173,655.45 บาท พร้อมค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของต้นเงิน 126,908 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 173,655.45 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์บังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยจำเลยนำห้องชุดทั้งสามห้องมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ที่มีต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" ภายหลังทำสัญญาแล้ว จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้น ศาลมีคำพิพากษาเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 13018/2539 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 3,874,954.54 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 21 ต่อปี ของต้นเงิน 3,649,490.18 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลการขายทรัพย์สินและหรือสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ดังกล่าวของ "เอ็มซีซี" ที่มีต่อจำเลย ผู้ร้องเข้าทำสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องกับเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และชำระราคาครบถ้วน ผู้ร้องได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ "เอ็มซีซี" มีต่อจำเลยทั้งหมดและศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าสวมสิทธิแทน "เอ็มซีซี" แล้ว ผู้ร้องในฐานะเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้รับจำนองจึงชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์ยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นรวมทั้งโจทก์ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ตามคำพิพากษาและสิทธิแห่งจำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ และหากโจทก์สละสิทธิในการบังคับคดี ขอให้มีคำสั่งให้ผู้ร้องเข้าดำเนินการบังคับคดีแทนด้วย โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องไม่ได้เป็นเจ้าหนี้จำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลย สัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องเป็นสัญญาซึ่งไม่ได้โอนสิทธิจำนองของห้องชุดทั้งสามห้องที่จำเลยนำไปจดทะเบียนจำนองต่อ "เอ็มซีซี" ผู้ร้องจึงไม่ได้อยู่ในฐานะเป็นผู้สวมสิทธิผู้รับจำนอง ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิและไม่มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนองของจำเลยก่อนเจ้าหนี้รายอื่นและโจทก์เป็นเจ้าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระให้แก่โจทก์ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 โจทก์จึงมีสิทธิบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ก่อนเจ้าหนี้จำนองรวมทั้งเจ้าหนี้อื่น ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังว่า จำเลยทำสัญญากู้เงินกับบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เอ็มซีซี จำกัด (มหาชน) ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า "เอ็มซีซี" โดยนำห้องชุดเลขที่ 225/253, 225/254 และ 225/255 ชั้น 20 อาคารเลขที่ 225 ชื่ออาคารชุดเบญจศรีวิภาวดี ตำบลลาดยาว อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ตามหนังสือสัญญาจำนองพร้อมสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ "เอ็มซีซี" จึงฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นและศาลมีคำพิพากษา "เอ็มซีซี" เป็นสถาบันการเงินที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ศาลมีคำพิพากษาให้ "เอ็มซีซี" ล้มละลาย เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์รวบรวมทรัพย์สินและสิทธิเรียกร้องของ "เอ็มซีซี" ออกประมูลขายโดยวิธีอื่นตามมติที่ประชุมเจ้าหนี้ ผู้ร้องเป็นผู้ชนะการประมูลตามรายงานการประชุมเจ้าหนี้ หนังสือสัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องพร้อมใบเสร็จรับเงิน ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าเป็นคู่ความแทน "เอ็มซีซี" ตามคำสั่ง โจทก์นำยึดห้องชุดทั้งสามห้องเพราะจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้แก่โจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและเป็นผู้รับจำนองห้องชุดทั้งสามห้องของจำเลยชอบที่จะได้รับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินจำนองของจำเลยที่โจทก์นำยึดไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่ เห็นว่า บุริมสิทธิในค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดในการที่จะได้รับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายที่ลูกหนี้ค้างชำระเอาจากห้องชุดของลูกหนี้อยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาหลักกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และมาตรา 41 ซึ่งใช้บังคับในขณะโจทก์และจำเลยมีข้อพิพาทกัน โดยมาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ" วรรคสองบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14" และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด" วรรคสองบัญญัติว่า "บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง" เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดก็มีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญของลูกหนี้ หามีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้แต่อย่างใด และแม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไปด้วย ก็ไม่มีผลให้เกิดสิทธิในการได้รับการชำระหนี้จากห้องชุดของลูกหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง นายพงศกรหรือพงศธร ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความว่า หนี้ที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตามคำพิพากษาเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เท่ากับเบิกความว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ซึ่งก็สมแก่เหตุผลแล้ว เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามปกติของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเก็บขยะ ค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าโต๊ะ เก้าอี้ เครื่องรับโทรทัศน์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เป็นต้น ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เช่น ค่าดูแลรักษาซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เงินเดือนหรือค่าจ้างผู้จัดการและลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งค่าวัสดุอุปกรณ์ประจำสำนักงานในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น แต่เฉพาะหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้น ที่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยและหากโจทก์ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย โจทก์ก็จะอยู่ในฐานะได้รับชำระหนี้ส่วนนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนองตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 41 วรรคสองและในทางบัญชีค่าใช้จ่ายรายเดือนหรือรายปีของโจทก์สามารถคำนวณแยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ออกจากกันเป็นอัตราส่วนร้อยละของค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ เพื่อกำหนดสัดส่วนหนี้ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทดังกล่าวจากเงินส่วนกลางที่จำเลยหรือเจ้าของห้องชุดอื่นจะต้องรับผิดต่อโจทก์ รวมทั้งเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ในการใช้บุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายของแต่ละประเภทเอาแก่ทรัพย์สินของจำเลยหรือเจ้าของห้องชุดได้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่นายพงศกรเบิกความตอบทนายผู้ร้องว่า หนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์แจ้งแก่เจ้าพนักงานที่ดินเป็นหนี้ค่าส่วนกลางโดยไม่ได้ระบุแยกว่า เป็นค่าส่วนกลางประเภทใดบ้าง แสดงว่า รายการหนี้ค่าใช้จ่ายของจำเลยที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกแยะให้เห็นว่าจำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด กรณีจึงไม่อาจทราบได้ว่าจำเลยเป็นหนี้โจทก์สำหรับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อยู่จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยในลำดับก่อนหนี้จำนอง แต่อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง เป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นเป็นประจำทุกเดือนและโดยสภาพค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งแน่นอนเกี่ยวกับจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ที่จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดรายการหนี้จำเลยในส่วนนี้ให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาที่โจทก์มีสิทธิจะได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้อง ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้หนี้ตามคำพิพากษาทั้งหมดเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนองจากห้องชุดตามคำพิพากษาก่อนโจทก์เฉพาะส่วนที่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเงินตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นพร้อมค่าปรับและดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อิสสระ นิ่มละมัย-กรองเกียรติ คมสัน-ทรงศิลป์ ธรรมรัตน์)ศาลแพ่ง - นางอรอุษา กฤษณะโลม จรัญรัตนศรีศาลอุทธรณ์ - นายรุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.1345/2553หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ17028/2540หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ11895/2541หมายเหตุ