คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 262/2540หลักกฎหมาย: ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้นราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือจะต่ำต้องเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคาจึงไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี การที่ผู้ร้องอ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองนั้นทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใดกรณีไม่มีเหตุตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดคดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยทั้งสองชำระหนี้ แต่จำเลยที่ 2 ไม่ชำระหนี้ โจทก์ขอหมายบังคับคดีนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา มีการประกาศขายทอดตลาดรวม 3 ครั้งการขายทอดตลาดครั้งสุดท้ายโจทก์ให้ราคาสูงสุดสำหรับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมเป็นเงิน 1,760,000 บาท ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ขายได้นายประเสริฐ จูแย้ม ผู้ร้องขอเฉลี่ยทรัพย์ยื่นคำร้องว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ประเมินราคาที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 และสิ่งปลูกสร้างตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมจึงประเมินราคาต่ำกว่าราคาประเมินของสำนักงานที่ดินที่ได้ประเมินไว้ถึง 5 เท่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์ทราบราคาประเมินดีแต่ให้ราคาในการขายทอดตลาดต่ำมากทำให้สิทธิของคู่ความไม่ได้รับความคุ้มครองในการบังคับคดีขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(14) ทำให้ผู้ร้องเสียหายเพราะมิได้รับชำระหนี้ ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดศาลชั้นต้นสั่งคำร้องว่า ผู้ร้องเพียงกล่าวอ้างลอย ๆ ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำ และราคาที่ขายทอดตลาดต่ำการขายทอดตลาดก็ได้ประกาศขายครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2535จนกระทั่งศาลอนุญาตให้ขายเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2536 ซึ่งเป็นเวลานานพอสมควรแล้ว อีกทั้งกรณีไม่ใช่การออกหมายบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ตามที่ผู้ร้องอ้างให้ยกคำร้องผู้ร้อง อุทธรณ์ คำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้ยกคำสั่งศาลชั้นต้นและให้ศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวนคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งใหม่ตามรูปคดีโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมาะสมแล้ว และทำการขายทอดตลาดโดยสุจริตขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวน แล้วมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาตามฎีกาผู้ร้องที่ว่า มีเหตุจะเพิกถอนการประเมินราคาทรัพย์สินของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือไม่เห็นว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบ ต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำต้องเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคา กรณีไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องมิได้นำพยานเข้าไต่สวนให้ฟังได้ตามคำร้องผู้ร้องมีแต่ตัวผู้ร้องเบิกความลอย ๆ อ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองเท่านั้น ทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใด กรณีไม่มีเหตุผลตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำร้องที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 262/2540ธนาคาร กรุงเทพ จำกัดโจทก์นาย ประเสริฐ จูแย้มผู้ร้องนาย เฉลา บุญแย้ม กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 296 วรรคสองราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้นราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือจะต่ำต้องเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคาจึงไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี การที่ผู้ร้องอ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองนั้นทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใดกรณีไม่มีเหตุตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดคดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยทั้งสองชำระหนี้ แต่จำเลยที่ 2 ไม่ชำระหนี้ โจทก์ขอหมายบังคับคดีนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา มีการประกาศขายทอดตลาดรวม 3 ครั้งการขายทอดตลาดครั้งสุดท้ายโจทก์ให้ราคาสูงสุดสำหรับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมเป็นเงิน 1,760,000 บาท ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ขายได้นายประเสริฐ จูแย้ม ผู้ร้องขอเฉลี่ยทรัพย์ยื่นคำร้องว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ประเมินราคาที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 และสิ่งปลูกสร้างตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมจึงประเมินราคาต่ำกว่าราคาประเมินของสำนักงานที่ดินที่ได้ประเมินไว้ถึง 5 เท่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์ทราบราคาประเมินดีแต่ให้ราคาในการขายทอดตลาดต่ำมากทำให้สิทธิของคู่ความไม่ได้รับความคุ้มครองในการบังคับคดีขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(14) ทำให้ผู้ร้องเสียหายเพราะมิได้รับชำระหนี้ ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดศาลชั้นต้นสั่งคำร้องว่า ผู้ร้องเพียงกล่าวอ้างลอย ๆ ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำ และราคาที่ขายทอดตลาดต่ำการขายทอดตลาดก็ได้ประกาศขายครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2535จนกระทั่งศาลอนุญาตให้ขายเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2536 ซึ่งเป็นเวลานานพอสมควรแล้ว อีกทั้งกรณีไม่ใช่การออกหมายบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ตามที่ผู้ร้องอ้างให้ยกคำร้องผู้ร้อง อุทธรณ์ คำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้ยกคำสั่งศาลชั้นต้นและให้ศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวนคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งใหม่ตามรูปคดีโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมาะสมแล้ว และทำการขายทอดตลาดโดยสุจริตขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวน แล้วมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาตามฎีกาผู้ร้องที่ว่า มีเหตุจะเพิกถอนการประเมินราคาทรัพย์สินของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือไม่เห็นว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบ ต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำต้องเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคา กรณีไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องมิได้นำพยานเข้าไต่สวนให้ฟังได้ตามคำร้องผู้ร้องมีแต่ตัวผู้ร้องเบิกความลอย ๆ อ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองเท่านั้น ทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใด กรณีไม่มีเหตุผลตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำร้องที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ปราโมทย์ ชพานนท์-อุระ หวังอ้อมกลาง-เสริม บุญทรงสันติกุล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการประเมินหรือประมาณราคาที่ดินของเจ้าพนักงานบังคับคดีคำนึงถึงหลักเกณฑ์และถือปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายกันในท้องตลาด โดยคำนึงถึงสภาพแห่งที่นั้นว่าเป็นที่ลักษณะอย่างไร เช่น ที่ปลูกตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ ทำเลที่ใดเช่นอยู่ในทำเลค้าขาย ที่ชุมนุมชน ความต้องการหรือมีประโยชน์รายได้มากน้อยเท่าใด เป็นต้น และพิจารณาประกอบกับราคาประเมินปานกลางของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นราคาประเมินแบบกว้าง ๆ เช่นราคาประเมินที่ดินตลอดทั้งซอย ถนนส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะต่ำกว่าราคาท้องตลาดเนื่องจากผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเรื่องค่าภาษีอากรต่าง ๆ เอง รวมทั้งการรอนสิทธิเรื่องเขตเนื้อที่ อีกทั้งต้องชำระราคาที่ดินด้วยเงินสด ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ผู้ซื้อมากกว่าการซื้อในท้องตลาดทั่ว ๆ ไป การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะพิจารณาจากราคาของผู้เสนอซื้อให้ใกล้เคียงกับราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือสูงกว่า เว้นแต่ในกรณีที่มีการขายทอดตลาดหลายครั้ง หรือผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายไม่คัดค้านราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขายทอดตลาดต่ำกว่าราคาประเมินก็ได้ ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้ ผู้ร้องกล่าวอ้างว่าการประเมินราคาของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินเป็นการไม่ชอบ แม้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะพิจารณาจากราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดประกอบกับราคาประเมินปานกลางของเจ้าพนักงานที่ดินก็มิได้หมายความว่าถ้าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินแล้วจะเป็นการไม่ชอบแต่อย่างไร อีกทั้งที่ดินพิพาทได้มีการประกาศขายทอดตลาดรวม 3 ครั้ง ครั้งสุดท้ายมีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่มีเหตุตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดได้ รสริน หงษ์วิบูลผลคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยทั้งสองชำระหนี้ แต่จำเลยที่ 2 ไม่ชำระหนี้ โจทก์ขอหมายบังคับคดีนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา มีการประกาศขายทอดตลาดรวม 3 ครั้งการขายทอดตลาดครั้งสุดท้ายโจทก์ให้ราคาสูงสุดสำหรับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมเป็นเงิน 1,760,000 บาท ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ขายได้นายประเสริฐ จูแย้ม ผู้ร้องขอเฉลี่ยทรัพย์ยื่นคำร้องว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ประเมินราคาที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 และสิ่งปลูกสร้างตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมจึงประเมินราคาต่ำกว่าราคาประเมินของสำนักงานที่ดินที่ได้ประเมินไว้ถึง 5 เท่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์ทราบราคาประเมินดีแต่ให้ราคาในการขายทอดตลาดต่ำมากทำให้สิทธิของคู่ความไม่ได้รับความคุ้มครองในการบังคับคดีขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(14) ทำให้ผู้ร้องเสียหายเพราะมิได้รับชำระหนี้ ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดศาลชั้นต้นสั่งคำร้องว่า ผู้ร้องเพียงกล่าวอ้างลอย ๆ ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำ และราคาที่ขายทอดตลาดต่ำการขายทอดตลาดก็ได้ประกาศขายครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2535จนกระทั่งศาลอนุญาตให้ขายเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2536 ซึ่งเป็นเวลานานพอสมควรแล้ว อีกทั้งกรณีไม่ใช่การออกหมายบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ตามที่ผู้ร้องอ้างให้ยกคำร้องผู้ร้อง อุทธรณ์ คำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้ยกคำสั่งศาลชั้นต้นและให้ศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวนคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งใหม่ตามรูปคดีโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมาะสมแล้ว และทำการขายทอดตลาดโดยสุจริตขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวน แล้วมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาตามฎีกาผู้ร้องที่ว่า มีเหตุจะเพิกถอนการประเมินราคาทรัพย์สินของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือไม่เห็นว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบ ต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำต้องเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคา กรณีไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องมิได้นำพยานเข้าไต่สวนให้ฟังได้ตามคำร้องผู้ร้องมีแต่ตัวผู้ร้องเบิกความลอย ๆ อ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองเท่านั้น ทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใด กรณีไม่มีเหตุผลตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำร้องที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 262/2540ธนาคาร กรุงเทพ จำกัดโจทก์นาย ประเสริฐ จูแย้มผู้ร้องนาย เฉลา บุญแย้ม กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 296 วรรคสองราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้นราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือจะต่ำต้องเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคาจึงไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี การที่ผู้ร้องอ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองนั้นทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใดกรณีไม่มีเหตุตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดคดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยทั้งสองชำระหนี้ แต่จำเลยที่ 2 ไม่ชำระหนี้ โจทก์ขอหมายบังคับคดีนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา มีการประกาศขายทอดตลาดรวม 3 ครั้งการขายทอดตลาดครั้งสุดท้ายโจทก์ให้ราคาสูงสุดสำหรับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมเป็นเงิน 1,760,000 บาท ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ขายได้นายประเสริฐ จูแย้ม ผู้ร้องขอเฉลี่ยทรัพย์ยื่นคำร้องว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ประเมินราคาที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3062, 3063, 3064 และสิ่งปลูกสร้างตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมจึงประเมินราคาต่ำกว่าราคาประเมินของสำนักงานที่ดินที่ได้ประเมินไว้ถึง 5 เท่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์ทราบราคาประเมินดีแต่ให้ราคาในการขายทอดตลาดต่ำมากทำให้สิทธิของคู่ความไม่ได้รับความคุ้มครองในการบังคับคดีขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(14) ทำให้ผู้ร้องเสียหายเพราะมิได้รับชำระหนี้ ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดศาลชั้นต้นสั่งคำร้องว่า ผู้ร้องเพียงกล่าวอ้างลอย ๆ ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำ และราคาที่ขายทอดตลาดต่ำการขายทอดตลาดก็ได้ประกาศขายครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2535จนกระทั่งศาลอนุญาตให้ขายเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2536 ซึ่งเป็นเวลานานพอสมควรแล้ว อีกทั้งกรณีไม่ใช่การออกหมายบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ตามที่ผู้ร้องอ้างให้ยกคำร้องผู้ร้อง อุทธรณ์ คำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้ยกคำสั่งศาลชั้นต้นและให้ศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวนคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งใหม่ตามรูปคดีโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมาะสมแล้ว และทำการขายทอดตลาดโดยสุจริตขอให้ยกคำร้องศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวน แล้วมีคำสั่งให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาตามฎีกาผู้ร้องที่ว่า มีเหตุจะเพิกถอนการประเมินราคาทรัพย์สินของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือไม่เห็นว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมิได้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบ ต่ำกว่าราคาท้องตลาดที่ซื้อขายกันจริงเพราะราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมีวัตถุประสงค์ใช้เป็นเกณฑ์กำหนดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมเท่านั้น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะสูงหรือต่ำต้องเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดขณะกำหนดราคา กรณีไม่มีเหตุจะเพิกถอนราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องมิได้นำพยานเข้าไต่สวนให้ฟังได้ตามคำร้องผู้ร้องมีแต่ตัวผู้ร้องเบิกความลอย ๆ อ้างราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเจ้าพนักงานบังคับคดีเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยคิดเอาเองเท่านั้น ทางไต่สวนฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดทรัพย์ได้ราคาต่ำกว่าราคาท้องตลาดโดยไม่สุจริตและฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายแต่อย่างใด กรณีไม่มีเหตุผลตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำร้องที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ปราโมทย์ ชพานนท์-อุระ หวังอ้อมกลาง-เสริม บุญทรงสันติกุล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการประเมินหรือประมาณราคาที่ดินของเจ้าพนักงานบังคับคดีคำนึงถึงหลักเกณฑ์และถือปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายกันในท้องตลาด โดยคำนึงถึงสภาพแห่งที่นั้นว่าเป็นที่ลักษณะอย่างไร เช่น ที่ปลูกตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ ทำเลที่ใดเช่นอยู่ในทำเลค้าขาย ที่ชุมนุมชน ความต้องการหรือมีประโยชน์รายได้มากน้อยเท่าใด เป็นต้น และพิจารณาประกอบกับราคาประเมินปานกลางของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นราคาประเมินแบบกว้าง ๆ เช่นราคาประเมินที่ดินตลอดทั้งซอย ถนนส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะต่ำกว่าราคาท้องตลาดเนื่องจากผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเรื่องค่าภาษีอากรต่าง ๆ เอง รวมทั้งการรอนสิทธิเรื่องเขตเนื้อที่ อีกทั้งต้องชำระราคาที่ดินด้วยเงินสด ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ผู้ซื้อมากกว่าการซื้อในท้องตลาดทั่ว ๆ ไป การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะพิจารณาจากราคาของผู้เสนอซื้อให้ใกล้เคียงกับราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือสูงกว่า เว้นแต่ในกรณีที่มีการขายทอดตลาดหลายครั้ง หรือผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายไม่คัดค้านราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขายทอดตลาดต่ำกว่าราคาประเมินก็ได้ ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้ ผู้ร้องกล่าวอ้างว่าการประเมินราคาของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินเป็นการไม่ชอบ แม้ว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะพิจารณาจากราคาซื้อขายกันจริงตามท้องตลาดประกอบกับราคาประเมินปานกลางของเจ้าพนักงานที่ดินก็มิได้หมายความว่าถ้าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินแล้วจะเป็นการไม่ชอบแต่อย่างไร อีกทั้งที่ดินพิพาทได้มีการประกาศขายทอดตลาดรวม 3 ครั้ง ครั้งสุดท้ายมีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่มีเหตุตามกฎหมายจะเพิกถอนการขายทอดตลาดได้ รสริน หงษ์วิบูลผล