คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 989/2549หลักกฎหมาย: อาคารที่ได้รับความเสียหายเป็นของ ส. ระหว่างเกิดเหตุได้ให้ บ. และ อ. เป็นผู้เช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารของ ส. ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของ บ. และ อ. ผู้ทรงสิทธิการเช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับ ส. เจ้าของอาคารแต่อย่างไร การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ บ. และ อ. จึงเป็นเพียงบริวารของ บ. และ อ. เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้นรวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อ ส. เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้ ส. จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. แล้ว ส. จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับ ส. มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสองโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,782,892.88 บาท และชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ 110,880 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นเวลา 24 เดือน ให้แก่โจทก์ที่ 1 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 3,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ที่ 2 และให้ร่วมกันชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 194,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 1 และจำนวน 350,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กรกฎาคม 2538) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ให้ตกเป็นพับ โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เดิมนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารจากสำนักงานพระคลังข้างที่ตั้งแต่ปี 2528 แล้วให้โจทก์ที่ 1 ใช้ประโยชน์เป็นที่ตั้งสำนักงานทนายความโดยโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ชำระค่าเช่าตลอดมา จนกระทั่งวันที่ 1 กันยายน 2537 จึงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ที่ 2 ส่วนจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยชื่อเดอะรีเจ้นท์ รอยัล เพลส 1 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่และเป็นผู้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ให้ดำเนินการก่อสร้างอาคารดังกล่าวโดยมีจำเลยร่วมเป็นผู้รับประกันภัยการก่อสร้าง เมื่อประมาณกลางปี 2537 จำเลยที่ 2 ได้ปรับปรุงสถานที่เพื่อเตรียมการก่อสร้างโดยใช้เครื่องจักรขนาดใหญ่ มีการทุบบริเวณที่จะก่อสร้างจนเกิดแรงสั่นสะเทือนรุนแรงเป็นเหตุให้อาคารสำนักงานของโจทก์ที่ 1 ซึ่งอยู่ใกล้กับบริเวณที่ปรับปรุงเกิดการโยกไหวและแตกร้าวเสียหาย โจทก์ที่ 1 จึงย้ายสำนักงานออกไปเช่าอยู่ในอาคารแห่งใหม่เมื่อเดือนกรกฎาคม 2537 เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมต่อไป มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในเหตุละเมิดจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่ เห็นว่า อาคารที่ได้รับความเสียหายนั้นเป็นของสำนักงานพระคลังข้างที่ ระหว่างเกิดเหตุละเมิดได้ให้นายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารเลขที่ 155/19 ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์ผู้ทรงสิทธิการเช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารดังกล่าวแต่อย่างใด การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวตั้งสำนักงานทนายความก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นเพียงบริวารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง สำหรับโจทก์ที่ 2 ที่อ้างว่าผลการดำเนินการของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำให้ตัวอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถซ่อมแซมได้จำเป็นต้องรื้อถอนและก่อสร้างใหม่ ซึ่งต้องใช้เงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ที่ 2 ได้ความว่า อาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารและฐานรากบางส่วนกับทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้น รวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายที่โจทก์อ้างมาดังกล่าว ก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้สำนักงานพระคลังข้างที่จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานพระคลังข้างที่แล้วสำนักงานพระคลังข้างที่จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่ มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมาชอบแล้ว ประเด็นข้ออื่นไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 989/2549บริษัทสำนักงาน บำรุง สุวิชา อภิศักดิ์ ทนายความ จำกัด กับพวกโจทก์บริษัทธนายง จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลยบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน)จำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 420, ม. 553 ป.วิ.พ. ม. 55อาคารที่ได้รับความเสียหายเป็นของ ส. ระหว่างเกิดเหตุได้ให้ บ. และ อ. เป็นผู้เช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารของ ส. ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของ บ. และ อ. ผู้ทรงสิทธิการเช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับ ส. เจ้าของอาคารแต่อย่างไร การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ บ. และ อ. จึงเป็นเพียงบริวารของ บ. และ อ. เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้นรวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อ ส. เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้ ส. จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. แล้ว ส. จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับ ส. มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสองโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,782,892.88 บาท และชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ 110,880 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นเวลา 24 เดือน ให้แก่โจทก์ที่ 1 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 3,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ที่ 2 และให้ร่วมกันชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 194,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 1 และจำนวน 350,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กรกฎาคม 2538) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ให้ตกเป็นพับ โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เดิมนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารจากสำนักงานพระคลังข้างที่ตั้งแต่ปี 2528 แล้วให้โจทก์ที่ 1 ใช้ประโยชน์เป็นที่ตั้งสำนักงานทนายความโดยโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ชำระค่าเช่าตลอดมา จนกระทั่งวันที่ 1 กันยายน 2537 จึงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ที่ 2 ส่วนจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยชื่อเดอะรีเจ้นท์ รอยัล เพลส 1 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่และเป็นผู้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ให้ดำเนินการก่อสร้างอาคารดังกล่าวโดยมีจำเลยร่วมเป็นผู้รับประกันภัยการก่อสร้าง เมื่อประมาณกลางปี 2537 จำเลยที่ 2 ได้ปรับปรุงสถานที่เพื่อเตรียมการก่อสร้างโดยใช้เครื่องจักรขนาดใหญ่ มีการทุบบริเวณที่จะก่อสร้างจนเกิดแรงสั่นสะเทือนรุนแรงเป็นเหตุให้อาคารสำนักงานของโจทก์ที่ 1 ซึ่งอยู่ใกล้กับบริเวณที่ปรับปรุงเกิดการโยกไหวและแตกร้าวเสียหาย โจทก์ที่ 1 จึงย้ายสำนักงานออกไปเช่าอยู่ในอาคารแห่งใหม่เมื่อเดือนกรกฎาคม 2537 เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมต่อไป มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในเหตุละเมิดจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่ เห็นว่า อาคารที่ได้รับความเสียหายนั้นเป็นของสำนักงานพระคลังข้างที่ ระหว่างเกิดเหตุละเมิดได้ให้นายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารเลขที่ 155/19 ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์ผู้ทรงสิทธิการเช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารดังกล่าวแต่อย่างใด การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวตั้งสำนักงานทนายความก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นเพียงบริวารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง สำหรับโจทก์ที่ 2 ที่อ้างว่าผลการดำเนินการของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำให้ตัวอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถซ่อมแซมได้จำเป็นต้องรื้อถอนและก่อสร้างใหม่ ซึ่งต้องใช้เงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ที่ 2 ได้ความว่า อาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารและฐานรากบางส่วนกับทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้น รวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายที่โจทก์อ้างมาดังกล่าว ก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้สำนักงานพระคลังข้างที่จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานพระคลังข้างที่แล้วสำนักงานพระคลังข้างที่จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่ มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมาชอบแล้ว ประเด็นข้ออื่นไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(สมชัย จึงประเสริฐ-บุญรอด ตันประเสริฐ-ชัชลิต ละเอียด)ศาลแพ่ง - นายสาโรจน์ เกษมถาวรศิลป์ศาลอุทธรณ์ - นายสมศักดิ์ อเนกพุฒิแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,782,892.88 บาท และชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ 110,880 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นเวลา 24 เดือน ให้แก่โจทก์ที่ 1 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 3,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ที่ 2 และให้ร่วมกันชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 194,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 1 และจำนวน 350,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กรกฎาคม 2538) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ให้ตกเป็นพับ โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เดิมนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารจากสำนักงานพระคลังข้างที่ตั้งแต่ปี 2528 แล้วให้โจทก์ที่ 1 ใช้ประโยชน์เป็นที่ตั้งสำนักงานทนายความโดยโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ชำระค่าเช่าตลอดมา จนกระทั่งวันที่ 1 กันยายน 2537 จึงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ที่ 2 ส่วนจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยชื่อเดอะรีเจ้นท์ รอยัล เพลส 1 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่และเป็นผู้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ให้ดำเนินการก่อสร้างอาคารดังกล่าวโดยมีจำเลยร่วมเป็นผู้รับประกันภัยการก่อสร้าง เมื่อประมาณกลางปี 2537 จำเลยที่ 2 ได้ปรับปรุงสถานที่เพื่อเตรียมการก่อสร้างโดยใช้เครื่องจักรขนาดใหญ่ มีการทุบบริเวณที่จะก่อสร้างจนเกิดแรงสั่นสะเทือนรุนแรงเป็นเหตุให้อาคารสำนักงานของโจทก์ที่ 1 ซึ่งอยู่ใกล้กับบริเวณที่ปรับปรุงเกิดการโยกไหวและแตกร้าวเสียหาย โจทก์ที่ 1 จึงย้ายสำนักงานออกไปเช่าอยู่ในอาคารแห่งใหม่เมื่อเดือนกรกฎาคม 2537 เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมต่อไป มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในเหตุละเมิดจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่ เห็นว่า อาคารที่ได้รับความเสียหายนั้นเป็นของสำนักงานพระคลังข้างที่ ระหว่างเกิดเหตุละเมิดได้ให้นายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารเลขที่ 155/19 ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์ผู้ทรงสิทธิการเช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารดังกล่าวแต่อย่างใด การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวตั้งสำนักงานทนายความก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นเพียงบริวารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง สำหรับโจทก์ที่ 2 ที่อ้างว่าผลการดำเนินการของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำให้ตัวอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถซ่อมแซมได้จำเป็นต้องรื้อถอนและก่อสร้างใหม่ ซึ่งต้องใช้เงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ที่ 2 ได้ความว่า อาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารและฐานรากบางส่วนกับทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้น รวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายที่โจทก์อ้างมาดังกล่าว ก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้สำนักงานพระคลังข้างที่จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานพระคลังข้างที่แล้วสำนักงานพระคลังข้างที่จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่ มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมาชอบแล้ว ประเด็นข้ออื่นไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 989/2549บริษัทสำนักงาน บำรุง สุวิชา อภิศักดิ์ ทนายความ จำกัด กับพวกโจทก์บริษัทธนายง จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลยบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน)จำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 420, ม. 553 ป.วิ.พ. ม. 55อาคารที่ได้รับความเสียหายเป็นของ ส. ระหว่างเกิดเหตุได้ให้ บ. และ อ. เป็นผู้เช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารของ ส. ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของ บ. และ อ. ผู้ทรงสิทธิการเช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับ ส. เจ้าของอาคารแต่อย่างไร การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ บ. และ อ. จึงเป็นเพียงบริวารของ บ. และ อ. เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้นรวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อ ส. เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้ ส. จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. แล้ว ส. จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับ ส. มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสองโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,782,892.88 บาท และชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ 110,880 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นเวลา 24 เดือน ให้แก่โจทก์ที่ 1 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 3,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ที่ 2 และให้ร่วมกันชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 194,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 1 และจำนวน 350,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 28 กรกฎาคม 2538) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ให้ตกเป็นพับ โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำหรับจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เดิมนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารจากสำนักงานพระคลังข้างที่ตั้งแต่ปี 2528 แล้วให้โจทก์ที่ 1 ใช้ประโยชน์เป็นที่ตั้งสำนักงานทนายความโดยโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ชำระค่าเช่าตลอดมา จนกระทั่งวันที่ 1 กันยายน 2537 จึงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ที่ 2 ส่วนจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยชื่อเดอะรีเจ้นท์ รอยัล เพลส 1 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่และเป็นผู้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ให้ดำเนินการก่อสร้างอาคารดังกล่าวโดยมีจำเลยร่วมเป็นผู้รับประกันภัยการก่อสร้าง เมื่อประมาณกลางปี 2537 จำเลยที่ 2 ได้ปรับปรุงสถานที่เพื่อเตรียมการก่อสร้างโดยใช้เครื่องจักรขนาดใหญ่ มีการทุบบริเวณที่จะก่อสร้างจนเกิดแรงสั่นสะเทือนรุนแรงเป็นเหตุให้อาคารสำนักงานของโจทก์ที่ 1 ซึ่งอยู่ใกล้กับบริเวณที่ปรับปรุงเกิดการโยกไหวและแตกร้าวเสียหาย โจทก์ที่ 1 จึงย้ายสำนักงานออกไปเช่าอยู่ในอาคารแห่งใหม่เมื่อเดือนกรกฎาคม 2537 เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมต่อไป มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในเหตุละเมิดจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่ เห็นว่า อาคารที่ได้รับความเสียหายนั้นเป็นของสำนักงานพระคลังข้างที่ ระหว่างเกิดเหตุละเมิดได้ให้นายบำรุงและนายอภิศักดิ์เป็นผู้เช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารเลขที่ 155/19 ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์ผู้ทรงสิทธิการเช่า นายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารดังกล่าวแต่อย่างใด การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวตั้งสำนักงานทนายความก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์จึงเป็นเพียงบริวารของนายบำรุงและนายอภิศักดิ์เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง สำหรับโจทก์ที่ 2 ที่อ้างว่าผลการดำเนินการของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำให้ตัวอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถซ่อมแซมได้จำเป็นต้องรื้อถอนและก่อสร้างใหม่ ซึ่งต้องใช้เงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ที่ 2 ได้ความว่า อาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารและฐานรากบางส่วนกับทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้น รวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายที่โจทก์อ้างมาดังกล่าว ก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อสำนักงานพระคลังข้างที่เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้สำนักงานพระคลังข้างที่จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานพระคลังข้างที่แล้วสำนักงานพระคลังข้างที่จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับสำนักงานพระคลังข้างที่ มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องมาชอบแล้ว ประเด็นข้ออื่นไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(สมชัย จึงประเสริฐ-บุญรอด ตันประเสริฐ-ชัชลิต ละเอียด)ศาลแพ่ง - นายสาโรจน์ เกษมถาวรศิลป์ศาลอุทธรณ์ - นายสมศักดิ์ อเนกพุฒิแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ