คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2444/2537หลักกฎหมาย: โจทก์เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 และแม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วน หรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 จากการขายทอดตลาดของศาล จำเลยอยู่ในที่ดินนั้นเป็นการรอนสิทธิและโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้ออกไป ครบกำหนดจำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51 และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจำเลยให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจฟ้องและศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ทราบการยื่นคำร้องขอของจำเลย แต่มิได้คัดค้านขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51หมู่ที่ 4 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครและสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 19995มีราคา 67,641.43 บาท ดังนั้นราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่งที่แก้ไขแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเช่นว่านี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238 ประกอบ 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงมาว่าเมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2530 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15320 และโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของศาลชั้นต้นรวม 2 แปลง โดยสุจริตในราคา 2,680,000 บาท วางมัดจำไว้ 800,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 5 ตุลาคม 2530 จำเลยยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร วันที่ 24 ธันวาคม 2530 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 อันเป็นที่ดินพิพาทคดีนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย เห็นว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 และสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ดังกล่าว แม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วนหรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 508/2506 ระหว่าง นางเซี้ยนหรือเสี้ยนศรีอาวุธ โจทก์ นายกัน ลบลาย กับพวก จำเลย คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยอ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2444/2537บริษัท นิปปอน แพ็ค ( ประเทศ ไทย ) จำกัดโจทก์นาง แฉล้ม ผลวัฒนะจำเลย ป.พ.พ. ม. 1330 ป.วิ.พ. ม. 55 โจทก์เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 และแม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วน หรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 จากการขายทอดตลาดของศาล จำเลยอยู่ในที่ดินนั้นเป็นการรอนสิทธิและโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้ออกไป ครบกำหนดจำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51 และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจำเลยให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจฟ้องและศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ทราบการยื่นคำร้องขอของจำเลย แต่มิได้คัดค้านขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51หมู่ที่ 4 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครและสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 19995มีราคา 67,641.43 บาท ดังนั้นราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่งที่แก้ไขแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเช่นว่านี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238 ประกอบ 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงมาว่าเมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2530 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15320 และโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของศาลชั้นต้นรวม 2 แปลง โดยสุจริตในราคา 2,680,000 บาท วางมัดจำไว้ 800,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 5 ตุลาคม 2530 จำเลยยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร วันที่ 24 ธันวาคม 2530 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 อันเป็นที่ดินพิพาทคดีนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย เห็นว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 และสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ดังกล่าว แม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วนหรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 508/2506 ระหว่าง นางเซี้ยนหรือเสี้ยนศรีอาวุธ โจทก์ นายกัน ลบลาย กับพวก จำเลย คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยอ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ธวัชชัย พิทักษ์ผล-มีพาศน์ โปตระนันทน์-สมปอง เสนเนียม)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ มาตรา 1330 เป็นบทบัญญัติซึ่งอยู่ในหมวดว่าด้วยการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์และเป็นบทบัญญัติที่ยกเว้นหลักกฎหมายเรื่องผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนกล่าวคือ โดยหลักหากผู้โอนไม่มีสิทธิที่จะโอนทรัพย์สิน หรือสิทธิบกพร่องอย่างไร ผู้รับโอนก็จะมีสิทธิเพียงเท่าที่ผู้โอนให้มีเท่านั้น ซึ่งมีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หลายมาตราที่ยกเว้นในลักษณะเช่นเดียวกับมาตรา 1330คือ มาตรา 155 วรรคแรก (มาตรา 118 วรรคแรกเดิม),821,1299 วรรคสอง,1303,1325 และมาตรา 1332 มาตรา 1330 บัญญัติไว้ว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์(เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์) ในคดีล้มละลายท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบุคคลล้มละลาย" บทบัญญัติ มาตรา 1330 นี้บัญญัติขึ้นมาเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลายโดยสุจริตคำว่า "สุจริต" ก็หมายความว่า ผู้ซื้อรู้หรือไม่ว่าทรัพย์สินนั้นไม่เป็นของลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลายหากรู้ก็ไม่สุจริตแต่ไม่รู้ก็แสดงว่าสุจริต (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 821/2516)การพิสูจน์ว่าใครสุจริตนั้นตกเป็นภาระของฝ่ายที่โต้แย้งว่าอีกฝ่ายไม่สุจริต เนื่องจากกฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6) หากพิจารณาจากข้อความที่บัญญัติในมาตรา 1330 ที่ว่า"ผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาด" ทำให้น่าคิดว่ากฎหมายจะคุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อทรัพย์สินโดยตรงจากการขายทอดตลาดเท่านั้น แต่มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ว่า มิใช่คุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดโดยตรงเท่านั้น หากแต่คุ้มครองถึงผู้ซื้อทรัพย์สินต่อจากผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดต่อมาอีกโดยสุจริตด้วย(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 694/2513(ป)) ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ มีปัญหาขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะปัญหาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมาย โดยข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล แต่ยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนและยังไม่มีการจดทะเบียนจะมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยอาศัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ประกอบกับ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ซึ่งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดแม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ไม่ทำให้เป็นโมฆะ ผู้ซื้อมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ทันที ไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 456มีคำพิพากษาศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้ เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่132/2477,230/2485,508/2506 โดยเฉพาะคำพิพากษาศาลฎีกาที่508/2506 ได้วินิจฉัยไว้ชัดแจ้งว่ามาตรา 1330 เป็นบทบัญญัติกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลได้พิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 456แม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินนั้นให้ออกไปได้อย่างไรก็ตามผู้บันทึกใคร่มีความเห็นเพิ่มเติมว่าการซื้อขายทรัพย์สินนั้นจะต้องเป็นไปโดยชอบตามขั้นตอนของการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เมื่อปฏิบัติครบถ้วนตามขั้นตอนการขายทอดตลาดแล้วผู้ซื้อย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 สำหรับการชำระราคาเป็นเรื่องการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งเป็นอีกเรื่อง เมื่อได้สิทธิในทรัพย์สินแล้ว หากมีผู้ใดมาโต้แย้งสิทธิก็ย่อมมีอำนาจฟ้องได้ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุก็เช่นกันเมื่อปรากฏว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมามีผู้อาศัยอยู่ ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้ และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2571/2521 วินิจฉัยว่าโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกและในฐานะส่วนตัวประมูลซื้อที่ดินพิพาทซึ่งตนถือกรรมสิทธิ์รวมอยู่โดยสุจริตจากการประมูลระหว่างทายาทตามคำสั่งศาล แม้ศาลยังมิได้จัดการโอนทางทะเบียนมาเป็นชื่อโจทก์ก็ตาม โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยกับพวกทายาทซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ได้ ส่วนการวางเงินส่วนได้ของจำเลยเนื่องจากการประมูลขายทอดตลาดนั้น โจทก์จะวางก่อนหรือหลังจากฟ้องขับไล่จำเลย ก็ไม่กระทบถึงอำนาจฟ้องของโจทก์ มีปัญหาที่น่าพิจารณาอีกประการหนึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุ คือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าวันที่ 5 ตุลาคม 2530จำเลยได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดวันที่ 14 ตุลาคม 2530 ครั้นวันที่24 ธันวาคม 2530 ศาลมีคำสั่งให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกรณีดังกล่าวจะถือว่าโจทก์ซื้อโดยไม่สุจริตหรือไม่ ปัญหานี้ศาลฎีกาไม่ได้วินิจฉัยเนื่องจากเป็นปัญหาข้อเท็จจริง แต่ถ้าพิจารณาจากหลักที่ว่าสุจริตคือการรู้หรือไม่ว่าที่ดินพิพาทดังกล่าวไม่ใช่ของลูกหนี้ หรือผู้ล้มละลาย การรู้หรือไม่นี้ควรจะพิจารณาขณะเข้าทำการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดมิใช่มารู้ในภายหลังจากซื้อมาแล้ว แม้จำเลยจะได้ยื่นคำขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ก่อนโจทก์เข้าซื้อทรัพย์สินก็ตาม แต่ก็ยังไม่เป็นที่แน่นอนว่า ศาลจะมีคำสั่งแสดงว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ จึงยังไม่น่าจะถือว่าโจทก์ซื้อทรัพย์สินโดยไม่สุจริต ก่อนหน้านี้มีคำพิพากษาฎีกาที่วินิจฉัยใกล้เคียงคือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 542/2523 ซึ่งวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของศาลมาทั้งแปลง ทั้ง ๆ ที่ทราบอยู่แล้วว่าเคยมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้วบางส่วนโดยการครอบครอง สำหรับในส่วนที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่อาจอ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ยันจำเลยได้จะเห็นได้ว่าตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 542/2523 นี้ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดรู้อยู่แล้วว่าศาลมีคำสั่งแสดงว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองจึงถือว่าไม่สุจริต และย่อมไม่ได้รับความคุ้มครอง ซึ่งไม่เหมือนกับคำพิพากษาที่หมายเหตุนี้ อย่างไรก็ตามบทบัญญัติมาตรา 1330 นี้ คงบัญญัติเพียงว่าสิทธิของผู้ซื้อไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินที่ซื้อมามิใช่ของจำเลย แต่มิได้คุ้มครองผู้ซื้อถึงกับว่าทรัพย์สินที่ซื้อมาจะต้องปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ หากทรัพย์สินที่ซื้อมามีการจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ไว้โดยชอบ การจำนองย่อมติดไปด้วยผู้รับจำนองย่อมบังคับจำนองต่อทรัพย์สินที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดได้ แม้ผู้ซื้อหรือศาลจะไม่ทราบว่าทรัพย์ดังกล่าวติดจำนอง หรือผู้รับจำนองไม่ได้ร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 289 ก็ตามหาเป็นเหตุให้ลบล้างสิทธิจำนองไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 823/2487,1536/2500,132/2535) และหากทรัพย์สินที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน แม้ผู้ซื้อโดยสุจริตก็ไม่ได้สิทธิ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 622/2510,2622/2522) นอกจากนี้บทบัญญัติ มาตรา 1330 มีข้อที่น่าสังเกตเพิ่มเติมอีกดังนี้ 1. ถ้าเป็นการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตผู้ซื้อไม่ได้สิทธิและไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในที่พิพาท(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1429-1431/2525) 2. เมื่อถูกผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดฟ้องขับไล่หรือฟ้องขับไล่ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด จะต้องต่อสู้ว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดซื้อทรัพย์สินโดยไม่สุจริตหรือกล่าวอ้างว่าจำเลยซื้อทรัพย์สินมาโดยไม่สุจริต การซื้อขายทอดตลาดไม่ชอบอย่างไร และขอให้เพิกถอนการซื้อขายนั้นการที่จะกล่าวอ้างเพียงตนเป็นเจ้าของทรัพย์สินเพียงอย่างเดียวย่อมไม่มีทางที่จะชนะคดีได้ เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 746/2509 จำเลยซื้อที่พิพาทมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และชำระเงินต่อศาลครบถ้วนแล้ว ศาลได้แจ้งให้นายอำเภอจัดการทำนิติกรรมโอนที่พิพาทให้จำเลย โจทก์ไปคัดค้านและนำคดีมาฟ้องเป็นคดีนี้อ้างว่าที่ดินเป็นของโจทก์ โจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมที่จำเลยซื้อแต่มิได้กล่าวอ้างว่าจำเลยซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไม่สุจริตหรือเป็นไปโดยไม่ชอบอย่างไรและมิได้ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดรายนี้ จำเลยต่อสู้ว่าได้ซื้อที่พิพาทไว้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยชอบ คดีโจทก์จึงไม่มีประเด็นที่จะสืบว่าจำเลยซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดโดยสุจริตหรือไม่ ข้อต่อสู้ของจำเลยต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 สิทธิของจำเลยในฐานะผู้ซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดยังคงมีอยู่ แม้โจทก์จะนำสืบในประเด็นที่โจทก์ฟ้อง และฟังได้ว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ก็ไม่ทำให้โจทก์ชนะคดีได้ มาตรา 1330บังคับการขายทอดตลาดทรัพย์สินทั่วไปรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 482/2525 ผู้ถูกฟ้องต่อสู้ว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทไม่สุจริตและฟ้องแย้งขอเพิกถอนการซื้อ ฟ้องแย้งดังกล่าวเกี่ยวกับฟ้องเดิมอันจะทำให้โจทก์ไม่ได้รับความคุ้มครอง 3. สำหรับกรณีที่มีการร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาด ถ้าหากตราบใดที่ศาลยังไม่เพิกถอนการขายทอดตลาด ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2688/2526) 4. ในกรณีที่ซื้อที่ดินมือเปล่าจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 แล้ว และหลังจากนั้นมีผู้มาแย่งการครอบครอง ผู้ซื้อทรัพย์สินจะต้องฟ้องขับไล่ภายใน1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 เช่นกัน มิเช่นนั้นก็ไม่มีอำนาจฟ้อง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1170/2503) สมกุมชาดคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 จากการขายทอดตลาดของศาล จำเลยอยู่ในที่ดินนั้นเป็นการรอนสิทธิและโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้ออกไป ครบกำหนดจำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51 และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจำเลยให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจฟ้องและศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ทราบการยื่นคำร้องขอของจำเลย แต่มิได้คัดค้านขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51หมู่ที่ 4 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครและสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 19995มีราคา 67,641.43 บาท ดังนั้นราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่งที่แก้ไขแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเช่นว่านี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238 ประกอบ 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงมาว่าเมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2530 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15320 และโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของศาลชั้นต้นรวม 2 แปลง โดยสุจริตในราคา 2,680,000 บาท วางมัดจำไว้ 800,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 5 ตุลาคม 2530 จำเลยยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร วันที่ 24 ธันวาคม 2530 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 อันเป็นที่ดินพิพาทคดีนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย เห็นว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 และสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ดังกล่าว แม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วนหรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 508/2506 ระหว่าง นางเซี้ยนหรือเสี้ยนศรีอาวุธ โจทก์ นายกัน ลบลาย กับพวก จำเลย คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยอ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2444/2537บริษัท นิปปอน แพ็ค ( ประเทศ ไทย ) จำกัดโจทก์นาง แฉล้ม ผลวัฒนะจำเลย ป.พ.พ. ม. 1330 ป.วิ.พ. ม. 55 โจทก์เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 และแม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วน หรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 จากการขายทอดตลาดของศาล จำเลยอยู่ในที่ดินนั้นเป็นการรอนสิทธิและโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้ออกไป ครบกำหนดจำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51 และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจำเลยให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ยังชำระราคาไม่ครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์โจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจฟ้องและศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ทราบการยื่นคำร้องขอของจำเลย แต่มิได้คัดค้านขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 51หมู่ที่ 4 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครและสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 19995มีราคา 67,641.43 บาท ดังนั้นราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่งที่แก้ไขแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเช่นว่านี้ ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238 ประกอบ 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงมาว่าเมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2530 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 15320 และโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของศาลชั้นต้นรวม 2 แปลง โดยสุจริตในราคา 2,680,000 บาท วางมัดจำไว้ 800,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 5 ตุลาคม 2530 จำเลยยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 ตำบลอ้อมน้อย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร วันที่ 24 ธันวาคม 2530 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19995 อันเป็นที่ดินพิพาทคดีนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย เห็นว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิของโจทก์จึงไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 และสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ดังกล่าว แม้จะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วนหรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 508/2506 ระหว่าง นางเซี้ยนหรือเสี้ยนศรีอาวุธ โจทก์ นายกัน ลบลาย กับพวก จำเลย คำพิพากษาฎีกาที่จำเลยอ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(ธวัชชัย พิทักษ์ผล-มีพาศน์ โปตระนันทน์-สมปอง เสนเนียม)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ มาตรา 1330 เป็นบทบัญญัติซึ่งอยู่ในหมวดว่าด้วยการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์และเป็นบทบัญญัติที่ยกเว้นหลักกฎหมายเรื่องผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนกล่าวคือ โดยหลักหากผู้โอนไม่มีสิทธิที่จะโอนทรัพย์สิน หรือสิทธิบกพร่องอย่างไร ผู้รับโอนก็จะมีสิทธิเพียงเท่าที่ผู้โอนให้มีเท่านั้น ซึ่งมีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หลายมาตราที่ยกเว้นในลักษณะเช่นเดียวกับมาตรา 1330คือ มาตรา 155 วรรคแรก (มาตรา 118 วรรคแรกเดิม),821,1299 วรรคสอง,1303,1325 และมาตรา 1332 มาตรา 1330 บัญญัติไว้ว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์(เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์) ในคดีล้มละลายท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบุคคลล้มละลาย" บทบัญญัติ มาตรา 1330 นี้บัญญัติขึ้นมาเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลายโดยสุจริตคำว่า "สุจริต" ก็หมายความว่า ผู้ซื้อรู้หรือไม่ว่าทรัพย์สินนั้นไม่เป็นของลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลายหากรู้ก็ไม่สุจริตแต่ไม่รู้ก็แสดงว่าสุจริต (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 821/2516)การพิสูจน์ว่าใครสุจริตนั้นตกเป็นภาระของฝ่ายที่โต้แย้งว่าอีกฝ่ายไม่สุจริต เนื่องจากกฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6) หากพิจารณาจากข้อความที่บัญญัติในมาตรา 1330 ที่ว่า"ผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาด" ทำให้น่าคิดว่ากฎหมายจะคุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อทรัพย์สินโดยตรงจากการขายทอดตลาดเท่านั้น แต่มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ว่า มิใช่คุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดโดยตรงเท่านั้น หากแต่คุ้มครองถึงผู้ซื้อทรัพย์สินต่อจากผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดต่อมาอีกโดยสุจริตด้วย(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 694/2513(ป)) ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ มีปัญหาขึ้นมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะปัญหาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมาย โดยข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล แต่ยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนและยังไม่มีการจดทะเบียนจะมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยอาศัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ประกอบกับ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ซึ่งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดแม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ไม่ทำให้เป็นโมฆะ ผู้ซื้อมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ทันที ไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรา 456มีคำพิพากษาศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้ เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่132/2477,230/2485,508/2506 โดยเฉพาะคำพิพากษาศาลฎีกาที่508/2506 ได้วินิจฉัยไว้ชัดแจ้งว่ามาตรา 1330 เป็นบทบัญญัติกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลได้พิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 456แม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินนั้นให้ออกไปได้อย่างไรก็ตามผู้บันทึกใคร่มีความเห็นเพิ่มเติมว่าการซื้อขายทรัพย์สินนั้นจะต้องเป็นไปโดยชอบตามขั้นตอนของการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เมื่อปฏิบัติครบถ้วนตามขั้นตอนการขายทอดตลาดแล้วผู้ซื้อย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 สำหรับการชำระราคาเป็นเรื่องการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งเป็นอีกเรื่อง เมื่อได้สิทธิในทรัพย์สินแล้ว หากมีผู้ใดมาโต้แย้งสิทธิก็ย่อมมีอำนาจฟ้องได้ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุก็เช่นกันเมื่อปรากฏว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมามีผู้อาศัยอยู่ ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้ และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2571/2521 วินิจฉัยว่าโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกและในฐานะส่วนตัวประมูลซื้อที่ดินพิพาทซึ่งตนถือกรรมสิทธิ์รวมอยู่โดยสุจริตจากการประมูลระหว่างทายาทตามคำสั่งศาล แม้ศาลยังมิได้จัดการโอนทางทะเบียนมาเป็นชื่อโจทก์ก็ตาม โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยกับพวกทายาทซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ได้ ส่วนการวางเงินส่วนได้ของจำเลยเนื่องจากการประมูลขายทอดตลาดนั้น โจทก์จะวางก่อนหรือหลังจากฟ้องขับไล่จำเลย ก็ไม่กระทบถึงอำนาจฟ้องของโจทก์ มีปัญหาที่น่าพิจารณาอีกประการหนึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุ คือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าวันที่ 5 ตุลาคม 2530จำเลยได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดวันที่ 14 ตุลาคม 2530 ครั้นวันที่24 ธันวาคม 2530 ศาลมีคำสั่งให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกรณีดังกล่าวจะถือว่าโจทก์ซื้อโดยไม่สุจริตหรือไม่ ปัญหานี้ศาลฎีกาไม่ได้วินิจฉัยเนื่องจากเป็นปัญหาข้อเท็จจริง แต่ถ้าพิจารณาจากหลักที่ว่าสุจริตคือการรู้หรือไม่ว่าที่ดินพิพาทดังกล่าวไม่ใช่ของลูกหนี้ หรือผู้ล้มละลาย การรู้หรือไม่นี้ควรจะพิจารณาขณะเข้าทำการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดมิใช่มารู้ในภายหลังจากซื้อมาแล้ว แม้จำเลยจะได้ยื่นคำขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ก่อนโจทก์เข้าซื้อทรัพย์สินก็ตาม แต่ก็ยังไม่เป็นที่แน่นอนว่า ศาลจะมีคำสั่งแสดงว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ จึงยังไม่น่าจะถือว่าโจทก์ซื้อทรัพย์สินโดยไม่สุจริต ก่อนหน้านี้มีคำพิพากษาฎีกาที่วินิจฉัยใกล้เคียงคือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 542/2523 ซึ่งวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของศาลมาทั้งแปลง ทั้ง ๆ ที่ทราบอยู่แล้วว่าเคยมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้วบางส่วนโดยการครอบครอง สำหรับในส่วนที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่อาจอ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ยันจำเลยได้จะเห็นได้ว่าตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 542/2523 นี้ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดรู้อยู่แล้วว่าศาลมีคำสั่งแสดงว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองจึงถือว่าไม่สุจริต และย่อมไม่ได้รับความคุ้มครอง ซึ่งไม่เหมือนกับคำพิพากษาที่หมายเหตุนี้ อย่างไรก็ตามบทบัญญัติมาตรา 1330 นี้ คงบัญญัติเพียงว่าสิทธิของผู้ซื้อไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินที่ซื้อมามิใช่ของจำเลย แต่มิได้คุ้มครองผู้ซื้อถึงกับว่าทรัพย์สินที่ซื้อมาจะต้องปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ หากทรัพย์สินที่ซื้อมามีการจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ไว้โดยชอบ การจำนองย่อมติดไปด้วยผู้รับจำนองย่อมบังคับจำนองต่อทรัพย์สินที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดได้ แม้ผู้ซื้อหรือศาลจะไม่ทราบว่าทรัพย์ดังกล่าวติดจำนอง หรือผู้รับจำนองไม่ได้ร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 289 ก็ตามหาเป็นเหตุให้ลบล้างสิทธิจำนองไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 823/2487,1536/2500,132/2535) และหากทรัพย์สินที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน แม้ผู้ซื้อโดยสุจริตก็ไม่ได้สิทธิ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 622/2510,2622/2522) นอกจากนี้บทบัญญัติ มาตรา 1330 มีข้อที่น่าสังเกตเพิ่มเติมอีกดังนี้ 1. ถ้าเป็นการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตผู้ซื้อไม่ได้สิทธิและไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในที่พิพาท(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1429-1431/2525) 2. เมื่อถูกผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดฟ้องขับไล่หรือฟ้องขับไล่ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด จะต้องต่อสู้ว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดซื้อทรัพย์สินโดยไม่สุจริตหรือกล่าวอ้างว่าจำเลยซื้อทรัพย์สินมาโดยไม่สุจริต การซื้อขายทอดตลาดไม่ชอบอย่างไร และขอให้เพิกถอนการซื้อขายนั้นการที่จะกล่าวอ้างเพียงตนเป็นเจ้าของทรัพย์สินเพียงอย่างเดียวย่อมไม่มีทางที่จะชนะคดีได้ เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 746/2509 จำเลยซื้อที่พิพาทมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และชำระเงินต่อศาลครบถ้วนแล้ว ศาลได้แจ้งให้นายอำเภอจัดการทำนิติกรรมโอนที่พิพาทให้จำเลย โจทก์ไปคัดค้านและนำคดีมาฟ้องเป็นคดีนี้อ้างว่าที่ดินเป็นของโจทก์ โจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมที่จำเลยซื้อแต่มิได้กล่าวอ้างว่าจำเลยซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไม่สุจริตหรือเป็นไปโดยไม่ชอบอย่างไรและมิได้ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดรายนี้ จำเลยต่อสู้ว่าได้ซื้อที่พิพาทไว้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยชอบ คดีโจทก์จึงไม่มีประเด็นที่จะสืบว่าจำเลยซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดโดยสุจริตหรือไม่ ข้อต่อสู้ของจำเลยต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 สิทธิของจำเลยในฐานะผู้ซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดยังคงมีอยู่ แม้โจทก์จะนำสืบในประเด็นที่โจทก์ฟ้อง และฟังได้ว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ก็ไม่ทำให้โจทก์ชนะคดีได้ มาตรา 1330บังคับการขายทอดตลาดทรัพย์สินทั่วไปรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 482/2525 ผู้ถูกฟ้องต่อสู้ว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทไม่สุจริตและฟ้องแย้งขอเพิกถอนการซื้อ ฟ้องแย้งดังกล่าวเกี่ยวกับฟ้องเดิมอันจะทำให้โจทก์ไม่ได้รับความคุ้มครอง 3. สำหรับกรณีที่มีการร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาด ถ้าหากตราบใดที่ศาลยังไม่เพิกถอนการขายทอดตลาด ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2688/2526) 4. ในกรณีที่ซื้อที่ดินมือเปล่าจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 แล้ว และหลังจากนั้นมีผู้มาแย่งการครอบครอง ผู้ซื้อทรัพย์สินจะต้องฟ้องขับไล่ภายใน1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 เช่นกัน มิเช่นนั้นก็ไม่มีอำนาจฟ้อง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1170/2503) สมกุมชาด