คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 850/2519หลักกฎหมาย: จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน เมื่อสิ้นกำหนดตามสัญญา จำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดังนี้ เมื่อปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31 มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490) แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) จะห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 ก็ตาม แต่ในมาตรา 87 (2) นั้นเอง ก็ได้บัญญัติต่อไปว่า " ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี โดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" ดังนั้นการที่โจทก์มิได้ยื่นบัญชีระบุพยาน และศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบตัวโจทก์ซึ่งเป็นพยานสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม จึงเป็นการชอบด้วยกฎหมายแล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา ๑ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๔๕ บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเข่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๔๕ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไป จำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมาก โดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก็บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ ๒ ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.๑ ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ตามมาตรา ๕๖๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ ๘ มกราคม ๒๕๑๖ ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๑๖ จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๑๖ และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ ๘ มีนาคม ๒๕๑๖ ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย เทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๘๔๕/๒๔๙๐ ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมช บัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลย และคำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๘/๒๕๐๒ ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุข พูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๖ ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๒ เดือนนั้น เป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่า หรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. ๒๕๑๔ แล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนตามสัญญาข้อ ๖ ดังกล่าว ส่วนฎีกาข้อ ๒ ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้ เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๗ (๒) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา ๘๘ และมาตรา ๙๐ คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า ๓ วันก็ดี แต่ในมาตรา ๘๗ (๒) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า "ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียว ศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้ว ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๓/๒๕๐๐ ระหว่างนายจันหอม บุตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 850/2519นายแป้น อิ่มสุขโจทก์นายสงวนวงษ์ สิทธิศักดิ์ล. ป.พ.พ. ม. 386, ม. 566, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 87 (2), ม. 88จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน เมื่อสิ้นกำหนดตามสัญญา จำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดังนี้ เมื่อปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31 มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490) แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) จะห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 ก็ตาม แต่ในมาตรา 87 (2) นั้นเอง ก็ได้บัญญัติต่อไปว่า " ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี โดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" ดังนั้นการที่โจทก์มิได้ยื่นบัญชีระบุพยาน และศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบตัวโจทก์ซึ่งเป็นพยานสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม จึงเป็นการชอบด้วยกฎหมายแล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา ๑ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๔๕ บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเข่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๔๕ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไป จำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมาก โดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก็บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ ๒ ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.๑ ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ตามมาตรา ๕๖๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ ๘ มกราคม ๒๕๑๖ ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๑๖ จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๑๖ และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ ๘ มีนาคม ๒๕๑๖ ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย เทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๘๔๕/๒๔๙๐ ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมช บัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลย และคำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๘/๒๕๐๒ ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุข พูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๖ ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๒ เดือนนั้น เป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่า หรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. ๒๕๑๔ แล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนตามสัญญาข้อ ๖ ดังกล่าว ส่วนฎีกาข้อ ๒ ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้ เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๗ (๒) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา ๘๘ และมาตรา ๙๐ คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า ๓ วันก็ดี แต่ในมาตรา ๘๗ (๒) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า "ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียว ศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้ว ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๓/๒๕๐๐ ระหว่างนายจันหอม บุตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลย พิพากษายืน(สุธี ชอบธรรม-สนับ คัมภีรยส-สมชัย ทรัพยวณิช)ศาลแพ่ง - นายสมชาย ศรีวัฒนพงศ์ศาลอุทธรณ์ - นายปชงค์ นาคพันธวงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา ๑ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๔๕ บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเข่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๔๕ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไป จำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมาก โดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก็บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ ๒ ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.๑ ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ตามมาตรา ๕๖๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ ๘ มกราคม ๒๕๑๖ ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๑๖ จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๑๖ และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ ๘ มีนาคม ๒๕๑๖ ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย เทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๘๔๕/๒๔๙๐ ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมช บัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลย และคำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๘/๒๕๐๒ ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุข พูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๖ ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๒ เดือนนั้น เป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่า หรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. ๒๕๑๔ แล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนตามสัญญาข้อ ๖ ดังกล่าว ส่วนฎีกาข้อ ๒ ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้ เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๗ (๒) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา ๘๘ และมาตรา ๙๐ คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า ๓ วันก็ดี แต่ในมาตรา ๘๗ (๒) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า "ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียว ศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้ว ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๓/๒๕๐๐ ระหว่างนายจันหอม บุตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 850/2519นายแป้น อิ่มสุขโจทก์นายสงวนวงษ์ สิทธิศักดิ์ล. ป.พ.พ. ม. 386, ม. 566, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 87 (2), ม. 88จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน เมื่อสิ้นกำหนดตามสัญญา จำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดังนี้ เมื่อปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2516 ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ 31 มกราคม 2516 จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2516 และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้วตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 845/2490) แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) จะห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา 88 และมาตรา 90 ก็ตาม แต่ในมาตรา 87 (2) นั้นเอง ก็ได้บัญญัติต่อไปว่า " ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี โดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" ดังนั้นการที่โจทก์มิได้ยื่นบัญชีระบุพยาน และศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบตัวโจทก์ซึ่งเป็นพยานสำคัญในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม จึงเป็นการชอบด้วยกฎหมายแล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 623/2500)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา ๑ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๔๕ บาท เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยเช่าอยู่ต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเข่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๔๕ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อบ้านออกไป จำเลยให้การว่า ไม่ได้เช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยซื้อบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามฟ้อง ในการซื้อบ้านดังกล่าวโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินตลอดชีวิต และจำเลยได้ซ่อมแซมบ้านสิ้นเงินไปเป็นจำนวนมาก โดยหวังว่าจะได้อยู่ตลอดชีวิต โจทก็บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดในสัญญา และฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดการบอกเลิกสัญญาเช่าตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำฟ้องและคำให้การยังมีปัญหาโต้เถียงกันอยู่ ต้องฟังข้อเท็จจริงก่อน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ศาลชั้นต้นสืบพยานแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านออกไป กับใช้ค่าเสียหายตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาข้อ ๒ ข. ว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าการเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าหมาย จ.๑ ได้สิ้นกำหนดแล้ว โจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกันอีก จำเลยผู้เช่ายังคงครอบครองที่ดินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยในภายหลังต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่ารู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ตามมาตรา ๕๖๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน และโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ ๘ มกราคม ๒๕๑๖ ให้จำเลยออกจากที่เช่าภายในวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๑๖ จำเลยรับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๑๖ และโจทก์ฟ้องจำเลยในวันที่ ๘ มีนาคม ๒๕๑๖ ถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกกล่าวของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย เทียบตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๘๔๕/๒๔๙๐ ระหว่างร้อยตำรวจตรีปราโมช บัวประเสริฐ โจทก์ พระพิบูลย์บรรณารักษ์ ผู้ร้องสอด นายมัง เอี่ยมวุฒิ จำเลย และคำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๘/๒๕๐๒ ระหว่างวัดบวรนิเวศวิหาร โจทก์ นายสุข พูลสุข จำเลย ส่วนข้อความในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๖ ที่ระบุให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๒ เดือนนั้น เป็นเรื่องที่ให้ผู้ให้เช่าแจ้งเรื่องการขายที่ดินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่ามีโอกาสเตรียมตัวออกจากที่ดินที่เช่า หรือมีโอกาสจะซื้อที่ดินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และศาลชั้นต้นก็ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้บอกขายที่ดินตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. ๒๕๑๔ แล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนตามสัญญาข้อ ๖ ดังกล่าว ส่วนฎีกาข้อ ๒ ง. ที่ว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์สืบพยานโดยไม่ได้ยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลและจำเลยคัดค้าน ศาลจะรับฟังพยานโจทก์ไม่ได้ เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๗ (๒) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานฝ่าฝืนมาตรา ๘๘ และมาตรา ๙๐ คือต้องยื่นบัญชีระบุพยานและยื่นสำเนาเอกสารต่อศาล และส่งให้แก่คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า ๓ วันก็ดี แต่ในมาตรา ๘๗ (๒) นั้นเองบัญญัติต่อไปว่า "ฯลฯ แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้" เรื่องนี้ปรากฏว่าในวันนัดสืบพยานโจทก์ ศาลตรวจสำนวนพบว่าโจทก์ไม่ระบุพยาน แต่โจทก์แถลงว่าได้ยื่นไว้แล้วดังสำเนาที่ขอส่งศาล หากไม่มีในสำนวน โจทก์ขอสืบตัวโจทก์ปากเดียว ศาลอนุญาต เห็นว่าตัวโจทก์เป็นพยานสำคัญในคดี เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลชั้นต้นอนุญาตชอบด้วยกฎหมายแล้ว ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้แล้ว ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๓/๒๕๐๐ ระหว่างนายจันหอม บุตรเทพ โจทก์ นางทองคำ จารุจินดา จำเลย พิพากษายืน(สุธี ชอบธรรม-สนับ คัมภีรยส-สมชัย ทรัพยวณิช)ศาลแพ่ง - นายสมชาย ศรีวัฒนพงศ์ศาลอุทธรณ์ - นายปชงค์ นาคพันธวงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ