คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3818/2558หลักกฎหมาย: ข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" จำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดิน จึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และ ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันปฏิบัติตามสัญญาบันทึกข้อตกลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกมีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ตลอดไป หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันคืนเงินแก่โจทก์ 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกทางซอย 9 จำนวน 1 ช่องทางตลอดไป มีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายจำนวน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตอบแทนจำนวน 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องคือวันที่ 29 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2549 เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา โดยมีข้อบังคับนิติบุคคล และมีคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้บริหารจัดการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามกฎหมายและข้อบังคับ คณะกรรมการมีวาระดำรงตำแหน่ง 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2549 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2551 มีคณะกรรมการ 23 คน โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร มีชื่อนางลัดดาวัลย์ มารดาของภริยาโจทก์กับนางสาวชมจรรย์ น้องของโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามลำดับ มีเนื้อที่รวม 502 ตารางวา ตั้งอยู่ติดกับหมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 แต่ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 โจทก์ทำบันทึกข้อตกลงขอเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ของหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยที่ 1 บริเวณหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกตลอดไป กว้างไม่เกิน 10 เมตร โจทก์จ่ายค่าตอบแทนเป็นเงิน 1,200,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 แล้วตามบันทึกข้อตกลง ขณะทำบันทึกข้อตกลงจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ส่วนผู้ลงลายมือชื่อคนอื่น ๆ ในฐานะพยานล้วนเป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2550 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวแก่นางพวงแก้ว กับพวกในราคา 22,000,000 บาท และโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 24 สิงหาคม 2550 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน ต่อมาทางเข้าออกหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวถูกปิด นางพวงแก้วกับพวกจึงบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาให้มีทางเข้าออกที่ซอย 9 หรือให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนไปพร้อมกับชดใช้ค่าเสียหาย มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า บันทึกข้อตกลง มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่" (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร สวนแหลมทอง 2 ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 พยานโจทก์ ทั้งคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ดังกล่าวยังขัดแย้งกับคำเบิกความของนายสมชาย อดีตรองประธานกรรมการ พยานในบันทึกข้อตกลง พยานโจทก์อีกปากหนึ่งที่เบิกความว่า เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมีการพูดกันในที่ประชุมกรรมการ และกรรมการโดยเสียงข้างมากเห็นชอบด้วย ประธานกรรมการจึงมอบให้รองประธานกรรมการชื่อนายสุวิทย์ดำเนินการจัดทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมา ซึ่งเจือสมกับคำเบิกความของนายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยที่ 1 ที่เบิกความว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นการกระทำในฐานะส่วนตัวของจำเลยที่ 2 ไม่ใช่ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 เพราะจำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (1) การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 และข้อ 20 (1) อีกด้วย บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินตามบันทึกข้อตกลงแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความยืนยันว่า บิดาโจทก์เป็นผู้สั่งจ่ายเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) สาขาเอกมัย สั่งจ่ายเงินงวดแรก 200,000 บาท และงวดที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท ระบุชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้รับเงิน ตามสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดที่ 2 ส่วนสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดแรกได้สูญหายไป เมื่อจำเลยที่ 1 ได้รับเงิน 2 งวด ดังกล่าวครบถ้วนแล้ว ได้เปิดรั้วคอนกรีตเป็นทางเข้าออก สอดคล้องกับคำเบิกความของจำเลยที่ 2 และนายสมชายพยานโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เบิกความว่า เช็คที่จ่ายตามบันทึกข้อตกลง สามารถเรียกเก็บเงินตามเช็คได้ทั้งสองฉบับ ขณะที่รับเงินงวดแรก 200,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่มีเงินเพื่อใช้บริหารงาน และจำเลยที่ 1 ยังเป็นหนี้กรรมการแต่ละคน เป็นเงินคนละ 20,000 บาท รวม 7 คน เป็นเงิน 140,000 บาท ได้นำเงินดังกล่าวไปใช้หนี้กรรมการและไปชำระหนี้ค่ารั้วของหมู่บ้านที่ค้างชำระอยู่ ส่วนนายสมชายเบิกความว่า เช็คฉบับแรกจำนวนเงิน 200,000 บาท เมื่อนายไชยากรรมการประธานฝ่ายจัดหารายได้ได้รับเช็คมาก็ส่งมอบให้จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 ได้ส่งมอบต่อให้กรรมการฝ่ายสำนักงานชื่อนายพิเชษฐ์ และนายพิเชษฐ์ได้ส่งต่อให้กรรมการฝ่ายสิ่งแวดล้อมและพัฒนาชื่อนายอมรเวทนำเข้าบัญชีของจำเลยที่ 1 และเช็คสามารถเรียกเก็บเงินได้ ซึ่งรายชื่อกรรมการผู้รับมอบเช็คเงินงวดแรกดังกล่าวตรงตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ชุดที่ 1 ส่วนพยานจำเลยที่ 1 คงมีแต่นายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 เพียงปากเดียวมาเบิกความลอย ๆ ว่า จากการตรวจสอบพบว่ามีเงินเข้าบัญชีจำเลยที่ 1 เพียง 1,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้นำเงินดังกล่าวมาวางศาลตามสำเนาใบรับเงิน เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และบันทึกข้อตกลงดังกล่าวทำเมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 และฝ่ายโจทก์ได้สั่งจ่ายเช็คชำระเงินงวดที่ 2 ลงวันที่ 29 สิงหาคม 2550 ทั้งโจทก์นำสืบว่าได้มีการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ตามบันทึกข้อตกลงมาแล้ว แต่มีการปิดในภายหลัง จึงน่าเชื่อว่าฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินงวดที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วตามข้อตกลง ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท ตามที่โจทก์นำสืบ แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ดังที่วินิจฉัยมา จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3818/2558นายชนัญ ชุณห์อรรถกิจโจทก์นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 กับพวกจำเลย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 43, ม. 44ข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" จำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดิน จึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และ ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันปฏิบัติตามสัญญาบันทึกข้อตกลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกมีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ตลอดไป หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันคืนเงินแก่โจทก์ 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกทางซอย 9 จำนวน 1 ช่องทางตลอดไป มีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายจำนวน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตอบแทนจำนวน 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องคือวันที่ 29 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2549 เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา โดยมีข้อบังคับนิติบุคคล และมีคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้บริหารจัดการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามกฎหมายและข้อบังคับ คณะกรรมการมีวาระดำรงตำแหน่ง 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2549 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2551 มีคณะกรรมการ 23 คน โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร มีชื่อนางลัดดาวัลย์ มารดาของภริยาโจทก์กับนางสาวชมจรรย์ น้องของโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามลำดับ มีเนื้อที่รวม 502 ตารางวา ตั้งอยู่ติดกับหมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 แต่ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 โจทก์ทำบันทึกข้อตกลงขอเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ของหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยที่ 1 บริเวณหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกตลอดไป กว้างไม่เกิน 10 เมตร โจทก์จ่ายค่าตอบแทนเป็นเงิน 1,200,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 แล้วตามบันทึกข้อตกลง ขณะทำบันทึกข้อตกลงจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ส่วนผู้ลงลายมือชื่อคนอื่น ๆ ในฐานะพยานล้วนเป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2550 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวแก่นางพวงแก้ว กับพวกในราคา 22,000,000 บาท และโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 24 สิงหาคม 2550 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน ต่อมาทางเข้าออกหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวถูกปิด นางพวงแก้วกับพวกจึงบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาให้มีทางเข้าออกที่ซอย 9 หรือให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนไปพร้อมกับชดใช้ค่าเสียหาย มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า บันทึกข้อตกลง มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่" (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร สวนแหลมทอง 2 ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 พยานโจทก์ ทั้งคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ดังกล่าวยังขัดแย้งกับคำเบิกความของนายสมชาย อดีตรองประธานกรรมการ พยานในบันทึกข้อตกลง พยานโจทก์อีกปากหนึ่งที่เบิกความว่า เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมีการพูดกันในที่ประชุมกรรมการ และกรรมการโดยเสียงข้างมากเห็นชอบด้วย ประธานกรรมการจึงมอบให้รองประธานกรรมการชื่อนายสุวิทย์ดำเนินการจัดทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมา ซึ่งเจือสมกับคำเบิกความของนายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยที่ 1 ที่เบิกความว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นการกระทำในฐานะส่วนตัวของจำเลยที่ 2 ไม่ใช่ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 เพราะจำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (1) การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 และข้อ 20 (1) อีกด้วย บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินตามบันทึกข้อตกลงแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความยืนยันว่า บิดาโจทก์เป็นผู้สั่งจ่ายเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) สาขาเอกมัย สั่งจ่ายเงินงวดแรก 200,000 บาท และงวดที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท ระบุชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้รับเงิน ตามสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดที่ 2 ส่วนสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดแรกได้สูญหายไป เมื่อจำเลยที่ 1 ได้รับเงิน 2 งวด ดังกล่าวครบถ้วนแล้ว ได้เปิดรั้วคอนกรีตเป็นทางเข้าออก สอดคล้องกับคำเบิกความของจำเลยที่ 2 และนายสมชายพยานโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เบิกความว่า เช็คที่จ่ายตามบันทึกข้อตกลง สามารถเรียกเก็บเงินตามเช็คได้ทั้งสองฉบับ ขณะที่รับเงินงวดแรก 200,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่มีเงินเพื่อใช้บริหารงาน และจำเลยที่ 1 ยังเป็นหนี้กรรมการแต่ละคน เป็นเงินคนละ 20,000 บาท รวม 7 คน เป็นเงิน 140,000 บาท ได้นำเงินดังกล่าวไปใช้หนี้กรรมการและไปชำระหนี้ค่ารั้วของหมู่บ้านที่ค้างชำระอยู่ ส่วนนายสมชายเบิกความว่า เช็คฉบับแรกจำนวนเงิน 200,000 บาท เมื่อนายไชยากรรมการประธานฝ่ายจัดหารายได้ได้รับเช็คมาก็ส่งมอบให้จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 ได้ส่งมอบต่อให้กรรมการฝ่ายสำนักงานชื่อนายพิเชษฐ์ และนายพิเชษฐ์ได้ส่งต่อให้กรรมการฝ่ายสิ่งแวดล้อมและพัฒนาชื่อนายอมรเวทนำเข้าบัญชีของจำเลยที่ 1 และเช็คสามารถเรียกเก็บเงินได้ ซึ่งรายชื่อกรรมการผู้รับมอบเช็คเงินงวดแรกดังกล่าวตรงตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ชุดที่ 1 ส่วนพยานจำเลยที่ 1 คงมีแต่นายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 เพียงปากเดียวมาเบิกความลอย ๆ ว่า จากการตรวจสอบพบว่ามีเงินเข้าบัญชีจำเลยที่ 1 เพียง 1,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้นำเงินดังกล่าวมาวางศาลตามสำเนาใบรับเงิน เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และบันทึกข้อตกลงดังกล่าวทำเมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 และฝ่ายโจทก์ได้สั่งจ่ายเช็คชำระเงินงวดที่ 2 ลงวันที่ 29 สิงหาคม 2550 ทั้งโจทก์นำสืบว่าได้มีการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ตามบันทึกข้อตกลงมาแล้ว แต่มีการปิดในภายหลัง จึงน่าเชื่อว่าฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินงวดที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วตามข้อตกลง ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท ตามที่โจทก์นำสืบ แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ดังที่วินิจฉัยมา จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สมศรี หรูจิตตวิวัฒน์-สรรทัศน์ เอี่ยมวรชัย-ธีระ เบญจรัศมีโรจน์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุแหล่งที่มา ศูนย์วิชาการงานคดี ศาลฎีกาคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันปฏิบัติตามสัญญาบันทึกข้อตกลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกมีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ตลอดไป หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันคืนเงินแก่โจทก์ 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกทางซอย 9 จำนวน 1 ช่องทางตลอดไป มีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายจำนวน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตอบแทนจำนวน 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องคือวันที่ 29 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2549 เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา โดยมีข้อบังคับนิติบุคคล และมีคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้บริหารจัดการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามกฎหมายและข้อบังคับ คณะกรรมการมีวาระดำรงตำแหน่ง 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2549 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2551 มีคณะกรรมการ 23 คน โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร มีชื่อนางลัดดาวัลย์ มารดาของภริยาโจทก์กับนางสาวชมจรรย์ น้องของโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามลำดับ มีเนื้อที่รวม 502 ตารางวา ตั้งอยู่ติดกับหมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 แต่ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 โจทก์ทำบันทึกข้อตกลงขอเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ของหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยที่ 1 บริเวณหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกตลอดไป กว้างไม่เกิน 10 เมตร โจทก์จ่ายค่าตอบแทนเป็นเงิน 1,200,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 แล้วตามบันทึกข้อตกลง ขณะทำบันทึกข้อตกลงจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ส่วนผู้ลงลายมือชื่อคนอื่น ๆ ในฐานะพยานล้วนเป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2550 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวแก่นางพวงแก้ว กับพวกในราคา 22,000,000 บาท และโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 24 สิงหาคม 2550 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน ต่อมาทางเข้าออกหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวถูกปิด นางพวงแก้วกับพวกจึงบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาให้มีทางเข้าออกที่ซอย 9 หรือให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนไปพร้อมกับชดใช้ค่าเสียหาย มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า บันทึกข้อตกลง มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่" (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร สวนแหลมทอง 2 ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 พยานโจทก์ ทั้งคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ดังกล่าวยังขัดแย้งกับคำเบิกความของนายสมชาย อดีตรองประธานกรรมการ พยานในบันทึกข้อตกลง พยานโจทก์อีกปากหนึ่งที่เบิกความว่า เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมีการพูดกันในที่ประชุมกรรมการ และกรรมการโดยเสียงข้างมากเห็นชอบด้วย ประธานกรรมการจึงมอบให้รองประธานกรรมการชื่อนายสุวิทย์ดำเนินการจัดทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมา ซึ่งเจือสมกับคำเบิกความของนายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยที่ 1 ที่เบิกความว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นการกระทำในฐานะส่วนตัวของจำเลยที่ 2 ไม่ใช่ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 เพราะจำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (1) การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 และข้อ 20 (1) อีกด้วย บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินตามบันทึกข้อตกลงแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความยืนยันว่า บิดาโจทก์เป็นผู้สั่งจ่ายเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) สาขาเอกมัย สั่งจ่ายเงินงวดแรก 200,000 บาท และงวดที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท ระบุชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้รับเงิน ตามสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดที่ 2 ส่วนสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดแรกได้สูญหายไป เมื่อจำเลยที่ 1 ได้รับเงิน 2 งวด ดังกล่าวครบถ้วนแล้ว ได้เปิดรั้วคอนกรีตเป็นทางเข้าออก สอดคล้องกับคำเบิกความของจำเลยที่ 2 และนายสมชายพยานโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เบิกความว่า เช็คที่จ่ายตามบันทึกข้อตกลง สามารถเรียกเก็บเงินตามเช็คได้ทั้งสองฉบับ ขณะที่รับเงินงวดแรก 200,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่มีเงินเพื่อใช้บริหารงาน และจำเลยที่ 1 ยังเป็นหนี้กรรมการแต่ละคน เป็นเงินคนละ 20,000 บาท รวม 7 คน เป็นเงิน 140,000 บาท ได้นำเงินดังกล่าวไปใช้หนี้กรรมการและไปชำระหนี้ค่ารั้วของหมู่บ้านที่ค้างชำระอยู่ ส่วนนายสมชายเบิกความว่า เช็คฉบับแรกจำนวนเงิน 200,000 บาท เมื่อนายไชยากรรมการประธานฝ่ายจัดหารายได้ได้รับเช็คมาก็ส่งมอบให้จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 ได้ส่งมอบต่อให้กรรมการฝ่ายสำนักงานชื่อนายพิเชษฐ์ และนายพิเชษฐ์ได้ส่งต่อให้กรรมการฝ่ายสิ่งแวดล้อมและพัฒนาชื่อนายอมรเวทนำเข้าบัญชีของจำเลยที่ 1 และเช็คสามารถเรียกเก็บเงินได้ ซึ่งรายชื่อกรรมการผู้รับมอบเช็คเงินงวดแรกดังกล่าวตรงตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ชุดที่ 1 ส่วนพยานจำเลยที่ 1 คงมีแต่นายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 เพียงปากเดียวมาเบิกความลอย ๆ ว่า จากการตรวจสอบพบว่ามีเงินเข้าบัญชีจำเลยที่ 1 เพียง 1,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้นำเงินดังกล่าวมาวางศาลตามสำเนาใบรับเงิน เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และบันทึกข้อตกลงดังกล่าวทำเมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 และฝ่ายโจทก์ได้สั่งจ่ายเช็คชำระเงินงวดที่ 2 ลงวันที่ 29 สิงหาคม 2550 ทั้งโจทก์นำสืบว่าได้มีการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ตามบันทึกข้อตกลงมาแล้ว แต่มีการปิดในภายหลัง จึงน่าเชื่อว่าฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินงวดที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วตามข้อตกลง ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท ตามที่โจทก์นำสืบ แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ดังที่วินิจฉัยมา จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3818/2558นายชนัญ ชุณห์อรรถกิจโจทก์นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 กับพวกจำเลย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 43, ม. 44ข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" จำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดิน จึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และ ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันปฏิบัติตามสัญญาบันทึกข้อตกลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกมีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ตลอดไป หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติก็ให้ร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันคืนเงินแก่โจทก์ 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 12 มกราคม 2550 โดยเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นทางเข้าออกทางซอย 9 จำนวน 1 ช่องทางตลอดไป มีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายจำนวน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าตอบแทนจำนวน 1,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2551 จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินจำนวน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องคือวันที่ 29 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2549 เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา โดยมีข้อบังคับนิติบุคคล และมีคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้บริหารจัดการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามกฎหมายและข้อบังคับ คณะกรรมการมีวาระดำรงตำแหน่ง 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2549 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2551 มีคณะกรรมการ 23 คน โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 ตำบลสวนหลวง อำเภอสวนหลวง กรุงเทพมหานคร มีชื่อนางลัดดาวัลย์ มารดาของภริยาโจทก์กับนางสาวชมจรรย์ น้องของโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามลำดับ มีเนื้อที่รวม 502 ตารางวา ตั้งอยู่ติดกับหมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 แต่ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 โจทก์ทำบันทึกข้อตกลงขอเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ของหมู่บ้านจัดสรรของจำเลยที่ 1 บริเวณหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกตลอดไป กว้างไม่เกิน 10 เมตร โจทก์จ่ายค่าตอบแทนเป็นเงิน 1,200,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 แล้วตามบันทึกข้อตกลง ขณะทำบันทึกข้อตกลงจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ส่วนผู้ลงลายมือชื่อคนอื่น ๆ ในฐานะพยานล้วนเป็นกรรมการจำเลยที่ 1 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2550 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวแก่นางพวงแก้ว กับพวกในราคา 22,000,000 บาท และโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 24 สิงหาคม 2550 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน ต่อมาทางเข้าออกหน้าที่ดินทั้งสองโฉนดดังกล่าวถูกปิด นางพวงแก้วกับพวกจึงบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาให้มีทางเข้าออกที่ซอย 9 หรือให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนไปพร้อมกับชดใช้ค่าเสียหาย มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า บันทึกข้อตกลง มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ตามข้อตกลงของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 ระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการจัดสรรหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก และข้อ 19 ระบุว่า "การลงลายมือชื่อเพื่อให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ปฏิบัติดังนี้ (2) การทำนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ ให้ลงลายมือชื่อของประธานกรรมการ และกรรมการอื่นอีกสองนาย และประทับตรานิติบุคคล" และข้อ 20 ระบุว่า "คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่" (2) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก" และตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" และมาตรา 44 บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน" ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ถูกจัดตั้งเพื่อจัดการและดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามบทบัญญัติมาตรา 43 ดังกล่าว คือ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลง กับโจทก์ โดยยินยอมเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 หมู่บ้านสวนแหลมทอง 2 หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 108391 และ 5200 เพื่อประโยชน์ของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินสองแปลงดังกล่าวใช้ถนนตามภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรเป็นทางเข้าออก แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะมิใช่เป็นการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมดหรือบางส่วนให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือบุคคลอื่นซึ่งจะต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ดำเนินการได้โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของสิทธิในที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 16 และข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (2) ก็ตาม แต่เป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงตามบันทึกข้อตกลง เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งถนนภาระจำยอมของที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่การใช้สอยของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงกระทำมิได้ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวกับโจทก์และประทับตรานิติบุคคล โดยมีกรรมการอื่นอีก 3 คน ลงลายมือชื่อเป็นพยานนั้น ก็ถือไม่ได้ว่ากรรมการอื่นดังกล่าวลงลายมือชื่อร่วมกับจำเลยที่ 2 ประธานกรรมการนิติบุคคลตามความหมายในข้อบังคับของนิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรร สวนแหลมทอง 2 ข้อ 19 (2) อันทำให้มีผลผูกพันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด นอกจากนี้คณะกรรมการยังต้องดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกอีกด้วย ตามข้อ 8 และข้อ 20 (1) แต่โจทก์ ไม่มีพยานหลักฐานมายืนยันว่าจำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการตามมติของสมาชิกนิติบุคคลเกี่ยวกับการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ด้วยเสียงข้างมากของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 พยานโจทก์ ทั้งคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ดังกล่าวยังขัดแย้งกับคำเบิกความของนายสมชาย อดีตรองประธานกรรมการ พยานในบันทึกข้อตกลง พยานโจทก์อีกปากหนึ่งที่เบิกความว่า เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมีการพูดกันในที่ประชุมกรรมการ และกรรมการโดยเสียงข้างมากเห็นชอบด้วย ประธานกรรมการจึงมอบให้รองประธานกรรมการชื่อนายสุวิทย์ดำเนินการจัดทำบันทึกข้อตกลงขึ้นมา ซึ่งเจือสมกับคำเบิกความของนายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยที่ 1 ที่เบิกความว่า บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นการกระทำในฐานะส่วนตัวของจำเลยที่ 2 ไม่ใช่ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1 เพราะจำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกผู้มีสิทธิในที่ดินตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 48 (1) การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากอำนาจ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 ทำบันทึกข้อตกลงกับโจทก์ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ข้อ 8 และข้อ 20 (1) อีกด้วย บันทึกข้อตกลง จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรือเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินตามบันทึกข้อตกลงแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความยืนยันว่า บิดาโจทก์เป็นผู้สั่งจ่ายเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) สาขาเอกมัย สั่งจ่ายเงินงวดแรก 200,000 บาท และงวดที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท ระบุชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้รับเงิน ตามสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดที่ 2 ส่วนสำเนาภาพถ่ายเช็คงวดแรกได้สูญหายไป เมื่อจำเลยที่ 1 ได้รับเงิน 2 งวด ดังกล่าวครบถ้วนแล้ว ได้เปิดรั้วคอนกรีตเป็นทางเข้าออก สอดคล้องกับคำเบิกความของจำเลยที่ 2 และนายสมชายพยานโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เบิกความว่า เช็คที่จ่ายตามบันทึกข้อตกลง สามารถเรียกเก็บเงินตามเช็คได้ทั้งสองฉบับ ขณะที่รับเงินงวดแรก 200,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่มีเงินเพื่อใช้บริหารงาน และจำเลยที่ 1 ยังเป็นหนี้กรรมการแต่ละคน เป็นเงินคนละ 20,000 บาท รวม 7 คน เป็นเงิน 140,000 บาท ได้นำเงินดังกล่าวไปใช้หนี้กรรมการและไปชำระหนี้ค่ารั้วของหมู่บ้านที่ค้างชำระอยู่ ส่วนนายสมชายเบิกความว่า เช็คฉบับแรกจำนวนเงิน 200,000 บาท เมื่อนายไชยากรรมการประธานฝ่ายจัดหารายได้ได้รับเช็คมาก็ส่งมอบให้จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 ได้ส่งมอบต่อให้กรรมการฝ่ายสำนักงานชื่อนายพิเชษฐ์ และนายพิเชษฐ์ได้ส่งต่อให้กรรมการฝ่ายสิ่งแวดล้อมและพัฒนาชื่อนายอมรเวทนำเข้าบัญชีของจำเลยที่ 1 และเช็คสามารถเรียกเก็บเงินได้ ซึ่งรายชื่อกรรมการผู้รับมอบเช็คเงินงวดแรกดังกล่าวตรงตามประกาศรายชื่อคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสวนแหลมทอง 2 ชุดที่ 1 ส่วนพยานจำเลยที่ 1 คงมีแต่นายสมศักดิ์ กรรมการจำเลยที่ 1 เพียงปากเดียวมาเบิกความลอย ๆ ว่า จากการตรวจสอบพบว่ามีเงินเข้าบัญชีจำเลยที่ 1 เพียง 1,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้นำเงินดังกล่าวมาวางศาลตามสำเนาใบรับเงิน เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ 4 ระบุว่า "...ผู้ให้ข้อตกลงยินดีมอบเงินอีกจำนวน 200,000 บาท... แก่นิติบุคคลฯ ภายในกำหนด 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ลงนามในบันทึกข้อตกลงนี้" และบันทึกข้อตกลงดังกล่าวทำเมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 และฝ่ายโจทก์ได้สั่งจ่ายเช็คชำระเงินงวดที่ 2 ลงวันที่ 29 สิงหาคม 2550 ทั้งโจทก์นำสืบว่าได้มีการเปิดรั้วคอนกรีตที่ซอย 9 ตามบันทึกข้อตกลงมาแล้ว แต่มีการปิดในภายหลัง จึงน่าเชื่อว่าฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินงวดที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วตามข้อตกลง ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ฝ่ายโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 รวม 2 งวด เป็นเงิน 1,200,000 บาท ตามที่โจทก์นำสืบ แต่การที่จำเลยที่ 1 นำเงิน 1,000,000 บาท มาวางศาลเพื่อคืนให้แก่โจทก์ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 วางเงินต่อศาลโดยยอมรับผิด การวางเงินเช่นว่านี้ไม่เป็นเหตุระงับการเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด เมื่อบันทึกข้อตกลงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ดังที่วินิจฉัยมา จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ชั้นฎีกาให้เป็นพับ(สมศรี หรูจิตตวิวัฒน์-สรรทัศน์ เอี่ยมวรชัย-ธีระ เบญจรัศมีโรจน์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุแหล่งที่มา ศูนย์วิชาการงานคดี ศาลฎีกา