คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6188/2545หลักกฎหมาย: แม้ ท. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. จะทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอยอมให้จำเลยปลูกบ้านบนที่ดินของตนก็ตาม แต่บันทึกสัญญาที่ ท. และจำเลยทำต่อกันนั้นเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้าน ไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลบังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจาก ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 6138 ถึง 6141 โดยโจทก์ซื้อมาจากนางทิ้ง บุตรอินทร์ จำเลย ได้ปลูกบ้านสองชั้นสีเขียวอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินดังกล่าวจึงบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้าน ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1ออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไปจำเลยให้การว่า จำเลยได้ปลูกบ้านบนที่ดินโดยนางทิ้ง บุตรอินทร์ เจ้าของที่ดินเดิมได้จดบันทึกให้จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทตลอดชีวิต โจทก์รู้อยู่แล้วว่าจำเลยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาท แต่โจทก์สมคบกับนางทิ้งรับซื้อที่ดินพิพาทเพื่อขับไล่จำเลย เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1 ตลอดจนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพันอำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืนจำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติเบื้องต้นว่า เดิมนางทิ้งบุตรอินทร์ เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี นางทิ้งยินยอมให้จำเลยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว ต่อมานางทิ้งขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็น 9 แปลงตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224 และ 6134 ถึง 6141 ตำบล อำเภอ และจังหวัดเดียวกัน บ้านที่จำเลยปลูกในที่ดินเดิมอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยก น.ส.3 ก. เลขที่ 6138ถึง 6141 ต่อมานางทิ้งขายที่ดินทั้งหมดให้โจทก์มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทหรือไม่ จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า ในปี 2537 นางทิ้งกับจำเลยไปที่ที่ว่าการอำเภออู่ทอง ทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอว่า นางทิ้งเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2224 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ยอมให้จำเลยสร้างบ้านอยู่อาศัยเป็นบ้านสองชั้นและยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินกับหลานโดยรับรองว่าจะไม่ขับไล่เห็นว่าการที่นางทิ้งยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย จำเลยจึงได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะบริบูรณ์ต่อเมื่อนิติกรรมได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว พิเคราะห์บันทึกดังกล่าวในช่องประเภทความ ลงรายการว่าประนีประนอม รายการต่อมามีคำให้การของนางทิ้งและจำเลย ซึ่งนางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือและจำเลยลงลายมือชื่อไว้ท้ายคำให้การของตนคำเปรียบเทียบของนายอำเภอและข้อตกลงของคู่ความ นางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือกับจำเลยและนายอำเภอลงลายมือชื่อไว้ท้ายหนังสือ เห็นว่า หนังสือดังกล่าวเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทระหว่างนางทิ้งกับจำเลยเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้านไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่ปัญหาว่าโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6188/2545นาย อำนวย น้อยทวีโจทก์นาย แตะ แซ่ปังจำเลย ป.พ.พ. ม. 850, ม. 1299แม้ ท. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. จะทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอยอมให้จำเลยปลูกบ้านบนที่ดินของตนก็ตาม แต่บันทึกสัญญาที่ ท. และจำเลยทำต่อกันนั้นเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้าน ไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลบังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจาก ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 6138 ถึง 6141 โดยโจทก์ซื้อมาจากนางทิ้ง บุตรอินทร์ จำเลย ได้ปลูกบ้านสองชั้นสีเขียวอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินดังกล่าวจึงบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้าน ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1ออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไปจำเลยให้การว่า จำเลยได้ปลูกบ้านบนที่ดินโดยนางทิ้ง บุตรอินทร์ เจ้าของที่ดินเดิมได้จดบันทึกให้จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทตลอดชีวิต โจทก์รู้อยู่แล้วว่าจำเลยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาท แต่โจทก์สมคบกับนางทิ้งรับซื้อที่ดินพิพาทเพื่อขับไล่จำเลย เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1 ตลอดจนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพันอำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืนจำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติเบื้องต้นว่า เดิมนางทิ้งบุตรอินทร์ เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี นางทิ้งยินยอมให้จำเลยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว ต่อมานางทิ้งขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็น 9 แปลงตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224 และ 6134 ถึง 6141 ตำบล อำเภอ และจังหวัดเดียวกัน บ้านที่จำเลยปลูกในที่ดินเดิมอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยก น.ส.3 ก. เลขที่ 6138ถึง 6141 ต่อมานางทิ้งขายที่ดินทั้งหมดให้โจทก์มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทหรือไม่ จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า ในปี 2537 นางทิ้งกับจำเลยไปที่ที่ว่าการอำเภออู่ทอง ทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอว่า นางทิ้งเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2224 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ยอมให้จำเลยสร้างบ้านอยู่อาศัยเป็นบ้านสองชั้นและยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินกับหลานโดยรับรองว่าจะไม่ขับไล่เห็นว่าการที่นางทิ้งยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย จำเลยจึงได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะบริบูรณ์ต่อเมื่อนิติกรรมได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว พิเคราะห์บันทึกดังกล่าวในช่องประเภทความ ลงรายการว่าประนีประนอม รายการต่อมามีคำให้การของนางทิ้งและจำเลย ซึ่งนางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือและจำเลยลงลายมือชื่อไว้ท้ายคำให้การของตนคำเปรียบเทียบของนายอำเภอและข้อตกลงของคู่ความ นางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือกับจำเลยและนายอำเภอลงลายมือชื่อไว้ท้ายหนังสือ เห็นว่า หนังสือดังกล่าวเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทระหว่างนางทิ้งกับจำเลยเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้านไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่ปัญหาว่าโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สำรวจ อุดมทวี-วิชัย วิวิตเสวี-เกรียงชัย จึงจตุรพิธ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 6138 ถึง 6141 โดยโจทก์ซื้อมาจากนางทิ้ง บุตรอินทร์ จำเลย ได้ปลูกบ้านสองชั้นสีเขียวอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินดังกล่าวจึงบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้าน ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1ออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไปจำเลยให้การว่า จำเลยได้ปลูกบ้านบนที่ดินโดยนางทิ้ง บุตรอินทร์ เจ้าของที่ดินเดิมได้จดบันทึกให้จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทตลอดชีวิต โจทก์รู้อยู่แล้วว่าจำเลยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาท แต่โจทก์สมคบกับนางทิ้งรับซื้อที่ดินพิพาทเพื่อขับไล่จำเลย เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1 ตลอดจนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพันอำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืนจำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติเบื้องต้นว่า เดิมนางทิ้งบุตรอินทร์ เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี นางทิ้งยินยอมให้จำเลยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว ต่อมานางทิ้งขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็น 9 แปลงตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224 และ 6134 ถึง 6141 ตำบล อำเภอ และจังหวัดเดียวกัน บ้านที่จำเลยปลูกในที่ดินเดิมอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยก น.ส.3 ก. เลขที่ 6138ถึง 6141 ต่อมานางทิ้งขายที่ดินทั้งหมดให้โจทก์มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทหรือไม่ จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า ในปี 2537 นางทิ้งกับจำเลยไปที่ที่ว่าการอำเภออู่ทอง ทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอว่า นางทิ้งเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2224 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ยอมให้จำเลยสร้างบ้านอยู่อาศัยเป็นบ้านสองชั้นและยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินกับหลานโดยรับรองว่าจะไม่ขับไล่เห็นว่าการที่นางทิ้งยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย จำเลยจึงได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะบริบูรณ์ต่อเมื่อนิติกรรมได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว พิเคราะห์บันทึกดังกล่าวในช่องประเภทความ ลงรายการว่าประนีประนอม รายการต่อมามีคำให้การของนางทิ้งและจำเลย ซึ่งนางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือและจำเลยลงลายมือชื่อไว้ท้ายคำให้การของตนคำเปรียบเทียบของนายอำเภอและข้อตกลงของคู่ความ นางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือกับจำเลยและนายอำเภอลงลายมือชื่อไว้ท้ายหนังสือ เห็นว่า หนังสือดังกล่าวเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทระหว่างนางทิ้งกับจำเลยเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้านไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่ปัญหาว่าโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6188/2545นาย อำนวย น้อยทวีโจทก์นาย แตะ แซ่ปังจำเลย ป.พ.พ. ม. 850, ม. 1299แม้ ท. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. จะทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอยอมให้จำเลยปลูกบ้านบนที่ดินของตนก็ตาม แต่บันทึกสัญญาที่ ท. และจำเลยทำต่อกันนั้นเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้าน ไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลบังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจาก ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 6138 ถึง 6141 โดยโจทก์ซื้อมาจากนางทิ้ง บุตรอินทร์ จำเลย ได้ปลูกบ้านสองชั้นสีเขียวอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินดังกล่าวจึงบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้าน ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1ออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไปจำเลยให้การว่า จำเลยได้ปลูกบ้านบนที่ดินโดยนางทิ้ง บุตรอินทร์ เจ้าของที่ดินเดิมได้จดบันทึกให้จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทตลอดชีวิต โจทก์รู้อยู่แล้วว่าจำเลยเป็นผู้มีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาท แต่โจทก์สมคบกับนางทิ้งรับซื้อที่ดินพิพาทเพื่อขับไล่จำเลย เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านสองชั้นสีเขียวตามภาพถ่ายท้ายฟ้องหมายเลข 1 ตลอดจนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6138, 6139, 6140 และ 6141 ตำบลจรเข้สามพันอำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ของโจทก์ และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืนจำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติเบื้องต้นว่า เดิมนางทิ้งบุตรอินทร์ เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี นางทิ้งยินยอมให้จำเลยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว ต่อมานางทิ้งขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็น 9 แปลงตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2224 และ 6134 ถึง 6141 ตำบล อำเภอ และจังหวัดเดียวกัน บ้านที่จำเลยปลูกในที่ดินเดิมอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยก น.ส.3 ก. เลขที่ 6138ถึง 6141 ต่อมานางทิ้งขายที่ดินทั้งหมดให้โจทก์มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทหรือไม่ จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า ในปี 2537 นางทิ้งกับจำเลยไปที่ที่ว่าการอำเภออู่ทอง ทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอว่า นางทิ้งเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2224 ตำบลจรเข้สามพัน อำเภออู่ทอง จังหวัดสุพรรณบุรี ยอมให้จำเลยสร้างบ้านอยู่อาศัยเป็นบ้านสองชั้นและยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินกับหลานโดยรับรองว่าจะไม่ขับไล่เห็นว่าการที่นางทิ้งยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย จำเลยจึงได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะบริบูรณ์ต่อเมื่อนิติกรรมได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว พิเคราะห์บันทึกดังกล่าวในช่องประเภทความ ลงรายการว่าประนีประนอม รายการต่อมามีคำให้การของนางทิ้งและจำเลย ซึ่งนางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือและจำเลยลงลายมือชื่อไว้ท้ายคำให้การของตนคำเปรียบเทียบของนายอำเภอและข้อตกลงของคู่ความ นางทิ้งพิมพ์ลายนิ้วมือกับจำเลยและนายอำเภอลงลายมือชื่อไว้ท้ายหนังสือ เห็นว่า หนังสือดังกล่าวเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทระหว่างนางทิ้งกับจำเลยเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้านไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่ปัญหาว่าโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สำรวจ อุดมทวี-วิชัย วิวิตเสวี-เกรียงชัย จึงจตุรพิธ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ