คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 606326หลักกฎหมาย: คดีที่เอกชนผู้ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรยื่นฟ้องเอกชนเจ้าของโครงการ จำเลยที่ ๑ หน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ ว่าได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการที่จำเลยที่ ๑ หลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินในโครงการ ทำให้ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งจำเลยที่ ๑ ทำนิติกรรมโอนที่ดินส่วนที่เป็นถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมของโครงการให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ การที่เจ้าพนักงานที่ดินสังกัดจำเลยที่ ๒ รับจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้เพิกถอนการโอนและการจดทะเบียนโอนที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ และให้จำเลยที่ ๑ ดำเนินการดูแลสาธารณูปโภคที่อยู่ในโครงการ จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ ไม่เคยตกลงไปขออนุญาตจัดสรรที่ดินและไม่ได้ตกลงจะให้บริการสาธารณูปโภคหรือจะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอม ไม่เคยสัญญาหรือแสดงต่อสาธารณะว่าจะจัดให้โครงการเป็นหมู่บ้านจัดสรร และไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดิน ที่ดินพิพาทจึงไม่ตกเป็นภาระจำยอม จำเลยที่ ๑ เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิโอนที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การโอนและการจดทะเบียนโอนชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ข้อพิพาทอันเป็นประเด็นแห่งคดีในส่วนที่โจทก์ทั้งสาม ขอให้เพิกถอนการโอนและการจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นการโต้แย้งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทว่า เป็นที่ดินซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ หรือไม่ หากที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ก็ต้องพิจารณาต่อไปว่าจำเลยที่ ๑ มีข้อจำกัดสิทธิในการโอนที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ตามที่โจทก์ทั้งสามกล่าวอ้างหรือไม่ ดังนั้น การที่ศาลจะพิจารณาว่า เจ้าหน้าที่สังกัดจำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครองรับจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อันจะเป็นเหตุให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนและการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสามได้นั้น ศาลจำต้องพิจารณาให้ได้ความเสียก่อนว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามซึ่งมีข้อจำกัดสิทธิในการโอนให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ตามที่โจทก์ทั้งสามกล่าวอ้างหรือไม่เป็นสำคัญ เมื่อมูลความแห่งคดีในส่วนนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับสถานะทางกฎหมายของที่ดินพิพาท และสิทธิของจำเลยที่ ๑ ในการโอนที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์สินของตน จึงเป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม ส่วนข้อพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสามที่ขอให้ศาลมีคำบังคับให้จำเลยที่ ๑ ดำเนินการดูแลสาธารณูปโภคที่อยู่ในโครงการนั้น เป็นข้อพิพาทระหว่างเอกชนกับเอกชนด้วยกัน จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมเช่นกัน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำวินิจฉัยที่ 9/2560ศาลแพ่งศาลผู้ส่งความเห็นศาลปกครองกลางศาลผู้รับความเห็นนางสาวนวลจันทร์ สายสมรรถชัย ที่ 1 กับพวกรวม 3 คนโจทก์บริษัท ปรีชากรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ที่ 1 กับพวกรวม 2 คนจำเลย พ.ร.บ.จัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ.2542 ป.พ.พ. พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 คดีที่เอกชนผู้ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรยื่นฟ้องเอกชนเจ้าของโครงการ จำเลยที่ ๑ หน่วยงานทางปกครอง จำเลยที่ ๒ ว่าได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการที่จำเลยที่ ๑ หลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินในโครงการ ทำให้ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งจำเลยที่ ๑ ทำนิติกรรมโอนที่ดินส่วนที่เป็นถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมของโครงการให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ การที่เจ้าพนักงานที่ดินสังกัดจำเลยที่ ๒ รับจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้เพิกถอนการโอนและการจดทะเบียนโอนที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ และให้จำเลยที่ ๑ ดำเนินการดูแลสาธารณูปโภคที่อยู่ในโครงการ จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ ไม่เคยตกลงไปขออนุญาตจัดสรรที่ดินและไม่ได้ตกลงจะให้บริการสาธารณูปโภคหรือจะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอม ไม่เคยสัญญาหรือแสดงต่อสาธารณะว่าจะจัดให้โครงการเป็นหมู่บ้านจัดสรร และไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดิน ที่ดินพิพาทจึงไม่ตกเป็นภาระจำยอม จำเลยที่ ๑ เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิโอนที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การโอนและการจดทะเบียนโอนชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ข้อพิพาทอันเป็นประเด็นแห่งคดีในส่วนที่โจทก์ทั้งสาม ขอให้เพิกถอนการโอนและการจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นการโต้แย้งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทว่า เป็นที่ดินซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ หรือไม่ หากที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ก็ต้องพิจารณาต่อไปว่าจำเลยที่ ๑ มีข้อจำกัดสิทธิในการโอนที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ตามที่โจทก์ทั้งสามกล่าวอ้างหรือไม่ ดังนั้น การที่ศาลจะพิจารณาว่า เจ้าหน้าที่สังกัดจำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นหน่วยงานทางปกครองรับจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อันจะเป็นเหตุให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนและการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสามได้นั้น ศาลจำต้องพิจารณาให้ได้ความเสียก่อนว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามซึ่งมีข้อจำกัดสิทธิในการโอนให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ตามที่โจทก์ทั้งสามกล่าวอ้างหรือไม่เป็นสำคัญ เมื่อมูลความแห่งคดีในส่วนนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับสถานะทางกฎหมายของที่ดินพิพาท และสิทธิของจำเลยที่ ๑ ในการโอนที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์สินของตน จึงเป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน ซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรม ส่วนข้อพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสามที่ขอให้ศาลมีคำบังคับให้จำเลยที่ ๑ ดำเนินการดูแลสาธารณูปโภคที่อยู่ในโครงการนั้น เป็นข้อพิพาทระหว่างเอกชนกับเอกชนด้วยกัน จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมเช่นกัน()แหล่งที่มาส่วนเลขานุการคณะกรรมการวินิจฉัยฯแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคดีเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน