คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3229/2525หลักกฎหมาย: เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายและแผนที่สังเขปท้ายสัญญา แสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ดินที่ลงไว้ในสัญญาเป็นแต่คาดหรือประมาณว่าเมื่อถนนตัดผ่านจะมีจำนวนเท่าใดแม้ผู้ขายโอนที่ดิน 8 ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่เศษ ผู้ซื้อจึงชอบที่จะฟ้องบังคับผู้ขายโอนขายที่ดินให้ครบตามสัญญาได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๔๗ เฉพาะส่วนทางทิศใต้ที่ถนนสายท่าช้าง - นครชัยศรี ตัดผ่านให้โจทก์ทั้งหมดในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท ต่อมาก่อนที่โจทก์จำเลยจะทราบเนื้อที่ดินที่ทำการซื้อขายว่ามีเนื้อที่ทั้งหมดเท่าใด จำเลยทั้งสองได้โอนที่ดินที่ตกลงทำการซื้อขายกันให้โจทก์ ๘ ไร่ ซึ่งความจริงที่ดินที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ทั้งหมด ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องโอนให้โจทก์จึงยังขาดจำนวนอยู่อีก ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวา จึงขอให้ศาลบังคับและให้จำเลยทั้งสองรับราคาที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ ๑ ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาขายที่ดินตามฟ้องให้โจทก์จริง โดยจำเลยที่ ๑ จะขายเฉพาะส่วนของจำเลยที่ ๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๒ งาน ส่วนของจำเลยที่ ๒ จะขายให้โจทก์เนื้อที่ ๕ ไร่ ๒ งานและจำเลยได้จดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมโดยมีค่าตอบแทนแล้วโจทก์ยังชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ ๑ ยังไม่ครบ จึงได้จดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ไว้ จำเลยที่ ๑ ขายที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ครบถ้วนแล้ว โจทก์มิได้ปฏิเสธหรือทักท้วง จึงไม่มีสิทธิจะมาฟ้องให้จำเลยที่ ๑ ขายส่วนที่เหลือของจำเลยที่ ๑ อีก นอกจากนี้จำเลยที่ ๑ ยังต่อสู้ในเรื่องอื่น ๆ อีกหลายประการ การที่โจทก์ไม่ยอมลงชื่อการแบ่งแยกโฉนดทำให้จำเลยที่ ๑ เสียหายไม่สามารถจะขอรับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกตัดเป็นทางหลวงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปทำการแบ่งแยกโฉนด จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวาแก่โจทก์ จำเลยที่ ๑ ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาเป็นทำนองว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑, จ.๒ ไม่มีข้อผูกพันว่าจำเลยจะต้องขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านให้แก่โจทก์ทั้งหมดนั้นเห็นว่า ข้อความตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ที่ว่าบริเวณเนื้อที่ที่จะขายยังไม่ทราบแน่นอน เมื่อรังวัดแบ่งแยกแล้วฟากทิศใต้ของถนนเป็นเนื้อที่เท่าใดก็จะคิดเงินกันในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท กับความในข้อ ๖ ของหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๒ ที่ว่า ที่ดินที่ขายนี้จะขายเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกถนนสายจากสะพานท่าช้าง - ศาลายา ทางด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ ๕ - ๘ ไร่ ยาวตลอดแนวที่ประมาณ ๘ เส้น นั้นมีความหมายชัดว่าโจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมดนอกจากข้อความดังกล่าวแล้ว ในตอนท้ายของเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ ยังมีแผนที่สังเขปกำกับแสดงให้เห็นที่ดินบริเวณที่ตกลงจะซื้อขายกันด้วยแผนที่สังเขปนี้เป็นการแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยโดยชัดแจ้งว่า ตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ ๗ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๑ และจำนวนเนื้อที่ ๕ - ๘ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๒ เป็นแต่จำนวนเนื้อที่ซึ่งโจทก์จำเลยคาดหรือประมาณกันไว้ว่า ภายหลังที่ถนนตัดผ่านแล้ว เนื้อที่ด้านทิศใต้ของถนนจะมีประมาณ ๕ - ๘ ไร่ หาใช่จำนวนเนื้อที่ดินซึ่งตกลงจะซื้อขายกันเพียง ๗ ไร่หรือ ๘ ไร่ ดังที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาไม่หากโจทก์จำเลยประสงค์จะซื้อขายที่ดินกันโดยตกลงเนื้อที่แน่นอนแล้วความในตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ก็ไม่จำเป็นจะต้องเขียนไว้ไม่ ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดินให้แก่โจทก์โดยใส่ชื่อโจทก์ร่วมในโฉนดตามเอกสารหมาย ล.๑ ล.๓ แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องจำเลยให้ขายที่ดินตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ อีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดิน ๘ ไร่โดยใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดร่วมกับจำเลยนั้นเป็นการปฏิบัติตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น เพราะยังมิได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดซึ่งจะทำให้รู้จำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกันแน่นอน แม้แต่หนังสือบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในข้อ ๓ ตามเอกสารหมาย ล.๑ และ ล.๓ ก็ยังมีข้อความแสดงให้เห็นว่าทั้งสองฝ่ายต่างไม่ทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนว่าอยู่ตอนใดและมีจำนวนเท่าใด ฉะนั้นเมื่อปรากฏจากการรังวัดแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบตามสัญญา พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3229/2525พันเอกเสามนัส โปตระนันทน์โจทก์นายสุข รอดเจริญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 132, ม. 368, ม. 453, ม. 466เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายและแผนที่สังเขปท้ายสัญญา แสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ดินที่ลงไว้ในสัญญาเป็นแต่คาดหรือประมาณว่าเมื่อถนนตัดผ่านจะมีจำนวนเท่าใดแม้ผู้ขายโอนที่ดิน 8 ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่เศษ ผู้ซื้อจึงชอบที่จะฟ้องบังคับผู้ขายโอนขายที่ดินให้ครบตามสัญญาได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๔๗ เฉพาะส่วนทางทิศใต้ที่ถนนสายท่าช้าง - นครชัยศรี ตัดผ่านให้โจทก์ทั้งหมดในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท ต่อมาก่อนที่โจทก์จำเลยจะทราบเนื้อที่ดินที่ทำการซื้อขายว่ามีเนื้อที่ทั้งหมดเท่าใด จำเลยทั้งสองได้โอนที่ดินที่ตกลงทำการซื้อขายกันให้โจทก์ ๘ ไร่ ซึ่งความจริงที่ดินที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ทั้งหมด ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องโอนให้โจทก์จึงยังขาดจำนวนอยู่อีก ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวา จึงขอให้ศาลบังคับและให้จำเลยทั้งสองรับราคาที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ ๑ ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาขายที่ดินตามฟ้องให้โจทก์จริง โดยจำเลยที่ ๑ จะขายเฉพาะส่วนของจำเลยที่ ๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๒ งาน ส่วนของจำเลยที่ ๒ จะขายให้โจทก์เนื้อที่ ๕ ไร่ ๒ งานและจำเลยได้จดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมโดยมีค่าตอบแทนแล้วโจทก์ยังชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ ๑ ยังไม่ครบ จึงได้จดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ไว้ จำเลยที่ ๑ ขายที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ครบถ้วนแล้ว โจทก์มิได้ปฏิเสธหรือทักท้วง จึงไม่มีสิทธิจะมาฟ้องให้จำเลยที่ ๑ ขายส่วนที่เหลือของจำเลยที่ ๑ อีก นอกจากนี้จำเลยที่ ๑ ยังต่อสู้ในเรื่องอื่น ๆ อีกหลายประการ การที่โจทก์ไม่ยอมลงชื่อการแบ่งแยกโฉนดทำให้จำเลยที่ ๑ เสียหายไม่สามารถจะขอรับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกตัดเป็นทางหลวงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปทำการแบ่งแยกโฉนด จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวาแก่โจทก์ จำเลยที่ ๑ ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาเป็นทำนองว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑, จ.๒ ไม่มีข้อผูกพันว่าจำเลยจะต้องขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านให้แก่โจทก์ทั้งหมดนั้นเห็นว่า ข้อความตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ที่ว่าบริเวณเนื้อที่ที่จะขายยังไม่ทราบแน่นอน เมื่อรังวัดแบ่งแยกแล้วฟากทิศใต้ของถนนเป็นเนื้อที่เท่าใดก็จะคิดเงินกันในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท กับความในข้อ ๖ ของหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๒ ที่ว่า ที่ดินที่ขายนี้จะขายเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกถนนสายจากสะพานท่าช้าง - ศาลายา ทางด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ ๕ - ๘ ไร่ ยาวตลอดแนวที่ประมาณ ๘ เส้น นั้นมีความหมายชัดว่าโจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมดนอกจากข้อความดังกล่าวแล้ว ในตอนท้ายของเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ ยังมีแผนที่สังเขปกำกับแสดงให้เห็นที่ดินบริเวณที่ตกลงจะซื้อขายกันด้วยแผนที่สังเขปนี้เป็นการแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยโดยชัดแจ้งว่า ตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ ๗ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๑ และจำนวนเนื้อที่ ๕ - ๘ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๒ เป็นแต่จำนวนเนื้อที่ซึ่งโจทก์จำเลยคาดหรือประมาณกันไว้ว่า ภายหลังที่ถนนตัดผ่านแล้ว เนื้อที่ด้านทิศใต้ของถนนจะมีประมาณ ๕ - ๘ ไร่ หาใช่จำนวนเนื้อที่ดินซึ่งตกลงจะซื้อขายกันเพียง ๗ ไร่หรือ ๘ ไร่ ดังที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาไม่หากโจทก์จำเลยประสงค์จะซื้อขายที่ดินกันโดยตกลงเนื้อที่แน่นอนแล้วความในตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ก็ไม่จำเป็นจะต้องเขียนไว้ไม่ ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดินให้แก่โจทก์โดยใส่ชื่อโจทก์ร่วมในโฉนดตามเอกสารหมาย ล.๑ ล.๓ แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องจำเลยให้ขายที่ดินตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ อีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดิน ๘ ไร่โดยใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดร่วมกับจำเลยนั้นเป็นการปฏิบัติตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น เพราะยังมิได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดซึ่งจะทำให้รู้จำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกันแน่นอน แม้แต่หนังสือบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในข้อ ๓ ตามเอกสารหมาย ล.๑ และ ล.๓ ก็ยังมีข้อความแสดงให้เห็นว่าทั้งสองฝ่ายต่างไม่ทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนว่าอยู่ตอนใดและมีจำนวนเท่าใด ฉะนั้นเมื่อปรากฏจากการรังวัดแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบตามสัญญา พิพากษายืน(ชูเชิด รักตะบุตร์-ไพบูลย์ ไวกาสี-ประสาท บุณยรังษี)ศาลแพ่ง - นายสัมฤทธิ์ ไชยศิริศาลอุทธรณ์ - นายอเนก สุเสารัจแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๔๗ เฉพาะส่วนทางทิศใต้ที่ถนนสายท่าช้าง - นครชัยศรี ตัดผ่านให้โจทก์ทั้งหมดในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท ต่อมาก่อนที่โจทก์จำเลยจะทราบเนื้อที่ดินที่ทำการซื้อขายว่ามีเนื้อที่ทั้งหมดเท่าใด จำเลยทั้งสองได้โอนที่ดินที่ตกลงทำการซื้อขายกันให้โจทก์ ๘ ไร่ ซึ่งความจริงที่ดินที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ทั้งหมด ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องโอนให้โจทก์จึงยังขาดจำนวนอยู่อีก ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวา จึงขอให้ศาลบังคับและให้จำเลยทั้งสองรับราคาที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ ๑ ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาขายที่ดินตามฟ้องให้โจทก์จริง โดยจำเลยที่ ๑ จะขายเฉพาะส่วนของจำเลยที่ ๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๒ งาน ส่วนของจำเลยที่ ๒ จะขายให้โจทก์เนื้อที่ ๕ ไร่ ๒ งานและจำเลยได้จดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมโดยมีค่าตอบแทนแล้วโจทก์ยังชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ ๑ ยังไม่ครบ จึงได้จดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ไว้ จำเลยที่ ๑ ขายที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ครบถ้วนแล้ว โจทก์มิได้ปฏิเสธหรือทักท้วง จึงไม่มีสิทธิจะมาฟ้องให้จำเลยที่ ๑ ขายส่วนที่เหลือของจำเลยที่ ๑ อีก นอกจากนี้จำเลยที่ ๑ ยังต่อสู้ในเรื่องอื่น ๆ อีกหลายประการ การที่โจทก์ไม่ยอมลงชื่อการแบ่งแยกโฉนดทำให้จำเลยที่ ๑ เสียหายไม่สามารถจะขอรับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกตัดเป็นทางหลวงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปทำการแบ่งแยกโฉนด จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวาแก่โจทก์ จำเลยที่ ๑ ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาเป็นทำนองว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑, จ.๒ ไม่มีข้อผูกพันว่าจำเลยจะต้องขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านให้แก่โจทก์ทั้งหมดนั้นเห็นว่า ข้อความตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ที่ว่าบริเวณเนื้อที่ที่จะขายยังไม่ทราบแน่นอน เมื่อรังวัดแบ่งแยกแล้วฟากทิศใต้ของถนนเป็นเนื้อที่เท่าใดก็จะคิดเงินกันในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท กับความในข้อ ๖ ของหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๒ ที่ว่า ที่ดินที่ขายนี้จะขายเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกถนนสายจากสะพานท่าช้าง - ศาลายา ทางด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ ๕ - ๘ ไร่ ยาวตลอดแนวที่ประมาณ ๘ เส้น นั้นมีความหมายชัดว่าโจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมดนอกจากข้อความดังกล่าวแล้ว ในตอนท้ายของเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ ยังมีแผนที่สังเขปกำกับแสดงให้เห็นที่ดินบริเวณที่ตกลงจะซื้อขายกันด้วยแผนที่สังเขปนี้เป็นการแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยโดยชัดแจ้งว่า ตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ ๗ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๑ และจำนวนเนื้อที่ ๕ - ๘ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๒ เป็นแต่จำนวนเนื้อที่ซึ่งโจทก์จำเลยคาดหรือประมาณกันไว้ว่า ภายหลังที่ถนนตัดผ่านแล้ว เนื้อที่ด้านทิศใต้ของถนนจะมีประมาณ ๕ - ๘ ไร่ หาใช่จำนวนเนื้อที่ดินซึ่งตกลงจะซื้อขายกันเพียง ๗ ไร่หรือ ๘ ไร่ ดังที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาไม่หากโจทก์จำเลยประสงค์จะซื้อขายที่ดินกันโดยตกลงเนื้อที่แน่นอนแล้วความในตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ก็ไม่จำเป็นจะต้องเขียนไว้ไม่ ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดินให้แก่โจทก์โดยใส่ชื่อโจทก์ร่วมในโฉนดตามเอกสารหมาย ล.๑ ล.๓ แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องจำเลยให้ขายที่ดินตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ อีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดิน ๘ ไร่โดยใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดร่วมกับจำเลยนั้นเป็นการปฏิบัติตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น เพราะยังมิได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดซึ่งจะทำให้รู้จำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกันแน่นอน แม้แต่หนังสือบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในข้อ ๓ ตามเอกสารหมาย ล.๑ และ ล.๓ ก็ยังมีข้อความแสดงให้เห็นว่าทั้งสองฝ่ายต่างไม่ทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนว่าอยู่ตอนใดและมีจำนวนเท่าใด ฉะนั้นเมื่อปรากฏจากการรังวัดแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบตามสัญญา พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3229/2525พันเอกเสามนัส โปตระนันทน์โจทก์นายสุข รอดเจริญ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 132, ม. 368, ม. 453, ม. 466เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายและแผนที่สังเขปท้ายสัญญา แสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ดินที่ลงไว้ในสัญญาเป็นแต่คาดหรือประมาณว่าเมื่อถนนตัดผ่านจะมีจำนวนเท่าใดแม้ผู้ขายโอนที่ดิน 8 ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่เศษ ผู้ซื้อจึงชอบที่จะฟ้องบังคับผู้ขายโอนขายที่ดินให้ครบตามสัญญาได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๔๗ เฉพาะส่วนทางทิศใต้ที่ถนนสายท่าช้าง - นครชัยศรี ตัดผ่านให้โจทก์ทั้งหมดในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท ต่อมาก่อนที่โจทก์จำเลยจะทราบเนื้อที่ดินที่ทำการซื้อขายว่ามีเนื้อที่ทั้งหมดเท่าใด จำเลยทั้งสองได้โอนที่ดินที่ตกลงทำการซื้อขายกันให้โจทก์ ๘ ไร่ ซึ่งความจริงที่ดินที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ทั้งหมด ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องโอนให้โจทก์จึงยังขาดจำนวนอยู่อีก ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวา จึงขอให้ศาลบังคับและให้จำเลยทั้งสองรับราคาที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ ๑ ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาขายที่ดินตามฟ้องให้โจทก์จริง โดยจำเลยที่ ๑ จะขายเฉพาะส่วนของจำเลยที่ ๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๒ งาน ส่วนของจำเลยที่ ๒ จะขายให้โจทก์เนื้อที่ ๕ ไร่ ๒ งานและจำเลยได้จดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมโดยมีค่าตอบแทนแล้วโจทก์ยังชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ ๑ ยังไม่ครบ จึงได้จดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ไว้ จำเลยที่ ๑ ขายที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ครบถ้วนแล้ว โจทก์มิได้ปฏิเสธหรือทักท้วง จึงไม่มีสิทธิจะมาฟ้องให้จำเลยที่ ๑ ขายส่วนที่เหลือของจำเลยที่ ๑ อีก นอกจากนี้จำเลยที่ ๑ ยังต่อสู้ในเรื่องอื่น ๆ อีกหลายประการ การที่โจทก์ไม่ยอมลงชื่อการแบ่งแยกโฉนดทำให้จำเลยที่ ๑ เสียหายไม่สามารถจะขอรับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกตัดเป็นทางหลวงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปทำการแบ่งแยกโฉนด จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ ๓ ไร่ ๙๒ ตารางวาแก่โจทก์ จำเลยที่ ๑ ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาเป็นทำนองว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑, จ.๒ ไม่มีข้อผูกพันว่าจำเลยจะต้องขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านให้แก่โจทก์ทั้งหมดนั้นเห็นว่า ข้อความตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ที่ว่าบริเวณเนื้อที่ที่จะขายยังไม่ทราบแน่นอน เมื่อรังวัดแบ่งแยกแล้วฟากทิศใต้ของถนนเป็นเนื้อที่เท่าใดก็จะคิดเงินกันในราคาไร่ละ ๓๙,๐๐๐ บาท กับความในข้อ ๖ ของหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๒ ที่ว่า ที่ดินที่ขายนี้จะขายเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกถนนสายจากสะพานท่าช้าง - ศาลายา ทางด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ ๕ - ๘ ไร่ ยาวตลอดแนวที่ประมาณ ๘ เส้น นั้นมีความหมายชัดว่าโจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมดนอกจากข้อความดังกล่าวแล้ว ในตอนท้ายของเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ ยังมีแผนที่สังเขปกำกับแสดงให้เห็นที่ดินบริเวณที่ตกลงจะซื้อขายกันด้วยแผนที่สังเขปนี้เป็นการแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยโดยชัดแจ้งว่า ตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ ๗ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๑ และจำนวนเนื้อที่ ๕ - ๘ ไร่ ในเอกสารหมาย จ.๒ เป็นแต่จำนวนเนื้อที่ซึ่งโจทก์จำเลยคาดหรือประมาณกันไว้ว่า ภายหลังที่ถนนตัดผ่านแล้ว เนื้อที่ด้านทิศใต้ของถนนจะมีประมาณ ๕ - ๘ ไร่ หาใช่จำนวนเนื้อที่ดินซึ่งตกลงจะซื้อขายกันเพียง ๗ ไร่หรือ ๘ ไร่ ดังที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาไม่หากโจทก์จำเลยประสงค์จะซื้อขายที่ดินกันโดยตกลงเนื้อที่แน่นอนแล้วความในตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.๑ ก็ไม่จำเป็นจะต้องเขียนไว้ไม่ ที่จำเลยที่ ๑ ฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดินให้แก่โจทก์โดยใส่ชื่อโจทก์ร่วมในโฉนดตามเอกสารหมาย ล.๑ ล.๓ แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องจำเลยให้ขายที่ดินตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ อีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดิน ๘ ไร่โดยใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดร่วมกับจำเลยนั้นเป็นการปฏิบัติตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ จ.๒ เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น เพราะยังมิได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดซึ่งจะทำให้รู้จำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกันแน่นอน แม้แต่หนังสือบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในข้อ ๓ ตามเอกสารหมาย ล.๑ และ ล.๓ ก็ยังมีข้อความแสดงให้เห็นว่าทั้งสองฝ่ายต่างไม่ทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนว่าอยู่ตอนใดและมีจำนวนเท่าใด ฉะนั้นเมื่อปรากฏจากการรังวัดแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี ๑๑ ไร่ ๙๒ ตารางวา โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบตามสัญญา พิพากษายืน(ชูเชิด รักตะบุตร์-ไพบูลย์ ไวกาสี-ประสาท บุณยรังษี)ศาลแพ่ง - นายสัมฤทธิ์ ไชยศิริศาลอุทธรณ์ - นายอเนก สุเสารัจแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ