คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 77358หลักกฎหมาย: การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีอายุตาม ม. 566,569 นั้น เมื่อเจ้าของเดิมได้บอกเลิกกับผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจึงไม่อยู่ในฐานะผู้เช่าต่อไป ต่อมาเจ้าของเดิมได้โอนตึกเช่าไปให้แก่เจ้าของคนใหม่ ๆ ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าอีก ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้คดี ๒ สำนวนนี้ศาลชั้นต้นได้รวมการพิจารณาพิพากษา โจทก์กล่าวฟ้องเป็นใจความเดียวกันว่าตึกแถว เลขที่ ๘๓-๘๕ อยู่ในทำเลการค้า เป็นของ น.ส.ละม่อม นายหับ จำเลย เช่าห้องเลขที่ ๘๓ ทำโรงเกลือ ฯลฯ นายซิวโค้ว จำเลยเช่าห้องเลขที่ ๘๕ ทำประทุนกรุเบาะ เมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๔ น.ส.ละม่อมฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองสำนวนคดีดำที่ ๑๗๔-๑๗๕/๒๔๙๔ ของศาลแขวงพระนครใต้ ระหว่างพิจารณา น.ส. ละม่อมขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ น.ส.อำภา แล้วถอนฟ้องและได้แจ้งให้จำเลยทราบ ซื้อแล้ว น.ส.อำภาก็ได้แจ้งให้จำเลยออก ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถว จำเลยไม่ยอม ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยทั้งสองให้การต้องกันต่อสู้หลายประการ ศาลชั้นต้นเห็นว่าการเช่ารายนี้เป็นการเช่าไม่มีอายุ โจทก์จะเลิกสัญญาก็ต้องบอกเลิกตาม ม. ๕๖๖ ก่อน แต่ปรากฎว่าโจทก์บอกเลิกก่อนโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิมาจาก น.ส. อำภา ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังหามีสิทธิอะไรในตึกและที่ดินรายนี้ไม่ จึงถือว่ายังไม่มีการบอกเลิกสัญญา พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่โจทก์บอกก่อนวันจดทะเบียนโอนเพียง ๑๒ วัน ไม่เป็นข้อสำคัญ เพราะอย่างไรในที่สุดโจทก์ก็ได้รับโอนกรรมสิทธิมาเป็นของโจทก์แล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อน ตาม ป.พ.พ.ม.๕๖๖ แล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท จำเลยฎีกาคัดค้านศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในข้อ ๑ และ ๓ คือ ๑.โจทก์สืบไม่ได้แน่ชัดว่าห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิของโจทก์ ๓. โจทก์บอกเลิกการเข้าก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิมาซึ่งโจทก์ยังไม่มีสิทธิจะบอกกล่าวขับไล่จำเลยได้ การบอกเลิกจึงใช้ไม่ได้ แม้โจทก์จะได้รับโอนมาเป็นเจ้าของในภายหลังก็ไม่ทำให้หนังสือบอกกล่าวมีผลย้อนหลังได้ ส่วนฎีกาข้อ ๒. ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับเพราะจำเลยมิได้ยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลฎีกาเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยข้อ ๑ นั้นฟังได้ว่า ตึกพิพาทได้โอนมาเป็นของโจทก์แล้ว ส่วนฎีกาข้อ ๓ นั้นเห็นว่าตึกรายนี้เมื่อเป็นของ น.ส.ละม่อม ๆ ด้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยจนถึงฟ้องร้องกัน เมื่อ น.ส.ละม่อม โอนมาให้ น.ส.อำภา ๆ ก็ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยอีก ดังนี้จำเลยจึงมิได้อยู่ในฐานะเป็นผู้เช่ากับ น.ส. อำภา เมื่อ น.ส. อำภาโอนมาให้โจทก์ ๆ ก็ต้องได้รับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์จึงรับโอนกรรมสิทธิมาโดยปลอดการเช่า ไม่จำเป็นจะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เลยการที่โจทก์บอกเลิกไปอีกนั้นจึงไม่มีความสำคัญ พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 532 - 533/2498นายสนอง วีรวรรณโจทก์นายหับ แซ่ฉั่นจำเลยนายสนอง วีรวรรณโจทก์นายซินโค้ว แซ่ทั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 566, ม. 569การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีอายุตาม ม. 566,569 นั้น เมื่อเจ้าของเดิมได้บอกเลิกกับผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจึงไม่อยู่ในฐานะผู้เช่าต่อไป ต่อมาเจ้าของเดิมได้โอนตึกเช่าไปให้แก่เจ้าของคนใหม่ ๆ ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าอีก ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้คดี ๒ สำนวนนี้ศาลชั้นต้นได้รวมการพิจารณาพิพากษา โจทก์กล่าวฟ้องเป็นใจความเดียวกันว่าตึกแถว เลขที่ ๘๓-๘๕ อยู่ในทำเลการค้า เป็นของ น.ส.ละม่อม นายหับ จำเลย เช่าห้องเลขที่ ๘๓ ทำโรงเกลือ ฯลฯ นายซิวโค้ว จำเลยเช่าห้องเลขที่ ๘๕ ทำประทุนกรุเบาะ เมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๔ น.ส.ละม่อมฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองสำนวนคดีดำที่ ๑๗๔-๑๗๕/๒๔๙๔ ของศาลแขวงพระนครใต้ ระหว่างพิจารณา น.ส. ละม่อมขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ น.ส.อำภา แล้วถอนฟ้องและได้แจ้งให้จำเลยทราบ ซื้อแล้ว น.ส.อำภาก็ได้แจ้งให้จำเลยออก ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถว จำเลยไม่ยอม ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยทั้งสองให้การต้องกันต่อสู้หลายประการ ศาลชั้นต้นเห็นว่าการเช่ารายนี้เป็นการเช่าไม่มีอายุ โจทก์จะเลิกสัญญาก็ต้องบอกเลิกตาม ม. ๕๖๖ ก่อน แต่ปรากฎว่าโจทก์บอกเลิกก่อนโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิมาจาก น.ส. อำภา ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังหามีสิทธิอะไรในตึกและที่ดินรายนี้ไม่ จึงถือว่ายังไม่มีการบอกเลิกสัญญา พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่โจทก์บอกก่อนวันจดทะเบียนโอนเพียง ๑๒ วัน ไม่เป็นข้อสำคัญ เพราะอย่างไรในที่สุดโจทก์ก็ได้รับโอนกรรมสิทธิมาเป็นของโจทก์แล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อน ตาม ป.พ.พ.ม.๕๖๖ แล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท จำเลยฎีกาคัดค้านศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในข้อ ๑ และ ๓ คือ ๑.โจทก์สืบไม่ได้แน่ชัดว่าห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิของโจทก์ ๓. โจทก์บอกเลิกการเข้าก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิมาซึ่งโจทก์ยังไม่มีสิทธิจะบอกกล่าวขับไล่จำเลยได้ การบอกเลิกจึงใช้ไม่ได้ แม้โจทก์จะได้รับโอนมาเป็นเจ้าของในภายหลังก็ไม่ทำให้หนังสือบอกกล่าวมีผลย้อนหลังได้ ส่วนฎีกาข้อ ๒. ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับเพราะจำเลยมิได้ยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลฎีกาเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยข้อ ๑ นั้นฟังได้ว่า ตึกพิพาทได้โอนมาเป็นของโจทก์แล้ว ส่วนฎีกาข้อ ๓ นั้นเห็นว่าตึกรายนี้เมื่อเป็นของ น.ส.ละม่อม ๆ ด้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยจนถึงฟ้องร้องกัน เมื่อ น.ส.ละม่อม โอนมาให้ น.ส.อำภา ๆ ก็ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยอีก ดังนี้จำเลยจึงมิได้อยู่ในฐานะเป็นผู้เช่ากับ น.ส. อำภา เมื่อ น.ส. อำภาโอนมาให้โจทก์ ๆ ก็ต้องได้รับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์จึงรับโอนกรรมสิทธิมาโดยปลอดการเช่า ไม่จำเป็นจะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เลยการที่โจทก์บอกเลิกไปอีกนั้นจึงไม่มีความสำคัญ พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(ประศาสน์วินิจฉัย-มนูภันย์วิมลสาร-พิบูลย์ไอศวรรย์)ศาลแขวงพระนครใต้ - นายประเสริฐ พิพัฒนกุลศาลอุทธรณ์ - หลวงศรีสัตยารักษ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดี ๒ สำนวนนี้ศาลชั้นต้นได้รวมการพิจารณาพิพากษา โจทก์กล่าวฟ้องเป็นใจความเดียวกันว่าตึกแถว เลขที่ ๘๓-๘๕ อยู่ในทำเลการค้า เป็นของ น.ส.ละม่อม นายหับ จำเลย เช่าห้องเลขที่ ๘๓ ทำโรงเกลือ ฯลฯ นายซิวโค้ว จำเลยเช่าห้องเลขที่ ๘๕ ทำประทุนกรุเบาะ เมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๔ น.ส.ละม่อมฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองสำนวนคดีดำที่ ๑๗๔-๑๗๕/๒๔๙๔ ของศาลแขวงพระนครใต้ ระหว่างพิจารณา น.ส. ละม่อมขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ น.ส.อำภา แล้วถอนฟ้องและได้แจ้งให้จำเลยทราบ ซื้อแล้ว น.ส.อำภาก็ได้แจ้งให้จำเลยออก ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถว จำเลยไม่ยอม ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยทั้งสองให้การต้องกันต่อสู้หลายประการ ศาลชั้นต้นเห็นว่าการเช่ารายนี้เป็นการเช่าไม่มีอายุ โจทก์จะเลิกสัญญาก็ต้องบอกเลิกตาม ม. ๕๖๖ ก่อน แต่ปรากฎว่าโจทก์บอกเลิกก่อนโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิมาจาก น.ส. อำภา ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังหามีสิทธิอะไรในตึกและที่ดินรายนี้ไม่ จึงถือว่ายังไม่มีการบอกเลิกสัญญา พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่โจทก์บอกก่อนวันจดทะเบียนโอนเพียง ๑๒ วัน ไม่เป็นข้อสำคัญ เพราะอย่างไรในที่สุดโจทก์ก็ได้รับโอนกรรมสิทธิมาเป็นของโจทก์แล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อน ตาม ป.พ.พ.ม.๕๖๖ แล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท จำเลยฎีกาคัดค้านศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในข้อ ๑ และ ๓ คือ ๑.โจทก์สืบไม่ได้แน่ชัดว่าห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิของโจทก์ ๓. โจทก์บอกเลิกการเข้าก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิมาซึ่งโจทก์ยังไม่มีสิทธิจะบอกกล่าวขับไล่จำเลยได้ การบอกเลิกจึงใช้ไม่ได้ แม้โจทก์จะได้รับโอนมาเป็นเจ้าของในภายหลังก็ไม่ทำให้หนังสือบอกกล่าวมีผลย้อนหลังได้ ส่วนฎีกาข้อ ๒. ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับเพราะจำเลยมิได้ยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลฎีกาเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยข้อ ๑ นั้นฟังได้ว่า ตึกพิพาทได้โอนมาเป็นของโจทก์แล้ว ส่วนฎีกาข้อ ๓ นั้นเห็นว่าตึกรายนี้เมื่อเป็นของ น.ส.ละม่อม ๆ ด้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยจนถึงฟ้องร้องกัน เมื่อ น.ส.ละม่อม โอนมาให้ น.ส.อำภา ๆ ก็ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยอีก ดังนี้จำเลยจึงมิได้อยู่ในฐานะเป็นผู้เช่ากับ น.ส. อำภา เมื่อ น.ส. อำภาโอนมาให้โจทก์ ๆ ก็ต้องได้รับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์จึงรับโอนกรรมสิทธิมาโดยปลอดการเช่า ไม่จำเป็นจะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เลยการที่โจทก์บอกเลิกไปอีกนั้นจึงไม่มีความสำคัญ พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 532 - 533/2498นายสนอง วีรวรรณโจทก์นายหับ แซ่ฉั่นจำเลยนายสนอง วีรวรรณโจทก์นายซินโค้ว แซ่ทั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 566, ม. 569การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีอายุตาม ม. 566,569 นั้น เมื่อเจ้าของเดิมได้บอกเลิกกับผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจึงไม่อยู่ในฐานะผู้เช่าต่อไป ต่อมาเจ้าของเดิมได้โอนตึกเช่าไปให้แก่เจ้าของคนใหม่ ๆ ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าอีก ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้คดี ๒ สำนวนนี้ศาลชั้นต้นได้รวมการพิจารณาพิพากษา โจทก์กล่าวฟ้องเป็นใจความเดียวกันว่าตึกแถว เลขที่ ๘๓-๘๕ อยู่ในทำเลการค้า เป็นของ น.ส.ละม่อม นายหับ จำเลย เช่าห้องเลขที่ ๘๓ ทำโรงเกลือ ฯลฯ นายซิวโค้ว จำเลยเช่าห้องเลขที่ ๘๕ ทำประทุนกรุเบาะ เมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๔ น.ส.ละม่อมฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองสำนวนคดีดำที่ ๑๗๔-๑๗๕/๒๔๙๔ ของศาลแขวงพระนครใต้ ระหว่างพิจารณา น.ส. ละม่อมขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ น.ส.อำภา แล้วถอนฟ้องและได้แจ้งให้จำเลยทราบ ซื้อแล้ว น.ส.อำภาก็ได้แจ้งให้จำเลยออก ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถว จำเลยไม่ยอม ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยทั้งสองให้การต้องกันต่อสู้หลายประการ ศาลชั้นต้นเห็นว่าการเช่ารายนี้เป็นการเช่าไม่มีอายุ โจทก์จะเลิกสัญญาก็ต้องบอกเลิกตาม ม. ๕๖๖ ก่อน แต่ปรากฎว่าโจทก์บอกเลิกก่อนโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิมาจาก น.ส. อำภา ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังหามีสิทธิอะไรในตึกและที่ดินรายนี้ไม่ จึงถือว่ายังไม่มีการบอกเลิกสัญญา พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่โจทก์บอกก่อนวันจดทะเบียนโอนเพียง ๑๒ วัน ไม่เป็นข้อสำคัญ เพราะอย่างไรในที่สุดโจทก์ก็ได้รับโอนกรรมสิทธิมาเป็นของโจทก์แล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อน ตาม ป.พ.พ.ม.๕๖๖ แล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท จำเลยฎีกาคัดค้านศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในข้อ ๑ และ ๓ คือ ๑.โจทก์สืบไม่ได้แน่ชัดว่าห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิของโจทก์ ๓. โจทก์บอกเลิกการเข้าก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิมาซึ่งโจทก์ยังไม่มีสิทธิจะบอกกล่าวขับไล่จำเลยได้ การบอกเลิกจึงใช้ไม่ได้ แม้โจทก์จะได้รับโอนมาเป็นเจ้าของในภายหลังก็ไม่ทำให้หนังสือบอกกล่าวมีผลย้อนหลังได้ ส่วนฎีกาข้อ ๒. ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับเพราะจำเลยมิได้ยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลฎีกาเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยข้อ ๑ นั้นฟังได้ว่า ตึกพิพาทได้โอนมาเป็นของโจทก์แล้ว ส่วนฎีกาข้อ ๓ นั้นเห็นว่าตึกรายนี้เมื่อเป็นของ น.ส.ละม่อม ๆ ด้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยจนถึงฟ้องร้องกัน เมื่อ น.ส.ละม่อม โอนมาให้ น.ส.อำภา ๆ ก็ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยอีก ดังนี้จำเลยจึงมิได้อยู่ในฐานะเป็นผู้เช่ากับ น.ส. อำภา เมื่อ น.ส. อำภาโอนมาให้โจทก์ ๆ ก็ต้องได้รับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์จึงรับโอนกรรมสิทธิมาโดยปลอดการเช่า ไม่จำเป็นจะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เลยการที่โจทก์บอกเลิกไปอีกนั้นจึงไม่มีความสำคัญ พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(ประศาสน์วินิจฉัย-มนูภันย์วิมลสาร-พิบูลย์ไอศวรรย์)ศาลแขวงพระนครใต้ - นายประเสริฐ พิพัฒนกุลศาลอุทธรณ์ - หลวงศรีสัตยารักษ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ