คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1325/2506หลักกฎหมาย: หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิมจำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ2 ปี 2 ฉบับต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นโจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามาโจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใดโจทก์ฟ้องว่า ซื้อที่ดินและตึกแถวเลขที่ 127/10 127/11 ถนนราชปรารภ จังหวัดพระนคร ไว้ซึ่งจำเลยทั้งสองเช่าเพื่อทำการค้าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 โจทก์ต้องการขายตึกและที่ดิน จำเลยก็ยอมให้ขาย โดยจะรับค่าขนย้ายสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นผู้นำจำเลยไปเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทำสัญญาเช่าเป็น 4 ฉบับ เป็นเวลารวม 10 ปี โดยจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์รับซื้อโดยทราบภาระผูกพันอยู่แล้ว เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยใช้ห้องพิพาททำการค้า จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ สัญญาเช่าเดิมทำไว้ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 มีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียนมีผลบังคับได้เพียง3 ปี จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 15 เมษายน 2503 เงินกินเปล่า 60,000 บาทนั้นจะจริงหรือไม่ก็ไม่ทำให้ผลบังคับของสัญญาเช่าเปลี่ยนแปลงไปโจทก์ซื้อห้องพิพาทมาโดยชอบไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างไรโจทก์บอกเลิกสัญญาได้ พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกจากตึกพิพาทจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าข้อแรกจำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าห้องรายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนเพราะจำเลยได้เสียเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 60,000 บาท มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียน ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ถ้าสัญญานี้ไม่ใช่สัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาขึ้นมาสัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกแถวที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม เป็นการถูกต้องตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการรับเงิน 60,000 บาท นี้จะจริงหรือไม่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสิทธิของโจทก์อย่างใด อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาก็เห็นว่า การรับเงินในการให้เช่าดังกล่าวนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งของการเช่า เป็นสัญญาเช่าธรรมดานั้นเอง ไม่มีข้อที่จำเลยจะอ้างว่าการเช่าเกินกว่า 3 ปี ดังในคดีนี้ไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับได้แต่อย่างใดจำเลยฎีกาว่า โจทก์พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยรับรองว่าสัญญาที่ทำใช้ได้ 10 ปี แล้วโจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยไม่จดทะเบียน จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีต่อจากนั้นมาโจทก์รับโอนทรัพย์สินที่เช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยเพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างใดฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1325/2506นายไพรัช สุพาณิชย์โจทก์นายเที่ยงฮวด แซ่โค้ว ที่ 1 นายจิวฮะ แซ่อึ้ง ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 369, ม. 538, ม. 569หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิมจำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ2 ปี 2 ฉบับต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นโจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามาโจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใดโจทก์ฟ้องว่า ซื้อที่ดินและตึกแถวเลขที่ 127/10 127/11 ถนนราชปรารภ จังหวัดพระนคร ไว้ซึ่งจำเลยทั้งสองเช่าเพื่อทำการค้าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 โจทก์ต้องการขายตึกและที่ดิน จำเลยก็ยอมให้ขาย โดยจะรับค่าขนย้ายสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นผู้นำจำเลยไปเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทำสัญญาเช่าเป็น 4 ฉบับ เป็นเวลารวม 10 ปี โดยจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์รับซื้อโดยทราบภาระผูกพันอยู่แล้ว เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยใช้ห้องพิพาททำการค้า จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ สัญญาเช่าเดิมทำไว้ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 มีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียนมีผลบังคับได้เพียง3 ปี จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 15 เมษายน 2503 เงินกินเปล่า 60,000 บาทนั้นจะจริงหรือไม่ก็ไม่ทำให้ผลบังคับของสัญญาเช่าเปลี่ยนแปลงไปโจทก์ซื้อห้องพิพาทมาโดยชอบไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างไรโจทก์บอกเลิกสัญญาได้ พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกจากตึกพิพาทจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าข้อแรกจำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าห้องรายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนเพราะจำเลยได้เสียเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 60,000 บาท มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียน ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ถ้าสัญญานี้ไม่ใช่สัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาขึ้นมาสัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกแถวที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม เป็นการถูกต้องตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการรับเงิน 60,000 บาท นี้จะจริงหรือไม่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสิทธิของโจทก์อย่างใด อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาก็เห็นว่า การรับเงินในการให้เช่าดังกล่าวนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งของการเช่า เป็นสัญญาเช่าธรรมดานั้นเอง ไม่มีข้อที่จำเลยจะอ้างว่าการเช่าเกินกว่า 3 ปี ดังในคดีนี้ไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับได้แต่อย่างใดจำเลยฎีกาว่า โจทก์พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยรับรองว่าสัญญาที่ทำใช้ได้ 10 ปี แล้วโจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยไม่จดทะเบียน จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีต่อจากนั้นมาโจทก์รับโอนทรัพย์สินที่เช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยเพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างใดฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(จิตติ ติงศภัทิย์-บริรักษ์จรรยาวัตร-พจน์ ปุษปาคม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า ซื้อที่ดินและตึกแถวเลขที่ 127/10 127/11 ถนนราชปรารภ จังหวัดพระนคร ไว้ซึ่งจำเลยทั้งสองเช่าเพื่อทำการค้าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 โจทก์ต้องการขายตึกและที่ดิน จำเลยก็ยอมให้ขาย โดยจะรับค่าขนย้ายสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นผู้นำจำเลยไปเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทำสัญญาเช่าเป็น 4 ฉบับ เป็นเวลารวม 10 ปี โดยจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์รับซื้อโดยทราบภาระผูกพันอยู่แล้ว เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยใช้ห้องพิพาททำการค้า จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ สัญญาเช่าเดิมทำไว้ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 มีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียนมีผลบังคับได้เพียง3 ปี จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 15 เมษายน 2503 เงินกินเปล่า 60,000 บาทนั้นจะจริงหรือไม่ก็ไม่ทำให้ผลบังคับของสัญญาเช่าเปลี่ยนแปลงไปโจทก์ซื้อห้องพิพาทมาโดยชอบไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างไรโจทก์บอกเลิกสัญญาได้ พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกจากตึกพิพาทจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าข้อแรกจำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าห้องรายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนเพราะจำเลยได้เสียเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 60,000 บาท มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียน ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ถ้าสัญญานี้ไม่ใช่สัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาขึ้นมาสัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกแถวที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม เป็นการถูกต้องตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการรับเงิน 60,000 บาท นี้จะจริงหรือไม่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสิทธิของโจทก์อย่างใด อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาก็เห็นว่า การรับเงินในการให้เช่าดังกล่าวนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งของการเช่า เป็นสัญญาเช่าธรรมดานั้นเอง ไม่มีข้อที่จำเลยจะอ้างว่าการเช่าเกินกว่า 3 ปี ดังในคดีนี้ไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับได้แต่อย่างใดจำเลยฎีกาว่า โจทก์พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยรับรองว่าสัญญาที่ทำใช้ได้ 10 ปี แล้วโจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยไม่จดทะเบียน จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีต่อจากนั้นมาโจทก์รับโอนทรัพย์สินที่เช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยเพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างใดฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1325/2506นายไพรัช สุพาณิชย์โจทก์นายเที่ยงฮวด แซ่โค้ว ที่ 1 นายจิวฮะ แซ่อึ้ง ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 5, ม. 369, ม. 538, ม. 569หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิมจำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ2 ปี 2 ฉบับต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นโจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามาโจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใดโจทก์ฟ้องว่า ซื้อที่ดินและตึกแถวเลขที่ 127/10 127/11 ถนนราชปรารภ จังหวัดพระนคร ไว้ซึ่งจำเลยทั้งสองเช่าเพื่อทำการค้าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 โจทก์ต้องการขายตึกและที่ดิน จำเลยก็ยอมให้ขาย โดยจะรับค่าขนย้ายสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นผู้นำจำเลยไปเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทำสัญญาเช่าเป็น 4 ฉบับ เป็นเวลารวม 10 ปี โดยจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์รับซื้อโดยทราบภาระผูกพันอยู่แล้ว เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยใช้ห้องพิพาททำการค้า จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ สัญญาเช่าเดิมทำไว้ตั้งแต่วันที่ 15 เมษายน 2500 มีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียนมีผลบังคับได้เพียง3 ปี จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 15 เมษายน 2503 เงินกินเปล่า 60,000 บาทนั้นจะจริงหรือไม่ก็ไม่ทำให้ผลบังคับของสัญญาเช่าเปลี่ยนแปลงไปโจทก์ซื้อห้องพิพาทมาโดยชอบไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างไรโจทก์บอกเลิกสัญญาได้ พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกจากตึกพิพาทจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาเห็นว่าข้อแรกจำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าห้องรายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนเพราะจำเลยได้เสียเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 60,000 บาท มิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียน ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ถ้าสัญญานี้ไม่ใช่สัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาขึ้นมาสัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกแถวที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม เป็นการถูกต้องตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการรับเงิน 60,000 บาท นี้จะจริงหรือไม่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสิทธิของโจทก์อย่างใด อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาก็เห็นว่า การรับเงินในการให้เช่าดังกล่าวนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งของการเช่า เป็นสัญญาเช่าธรรมดานั้นเอง ไม่มีข้อที่จำเลยจะอ้างว่าการเช่าเกินกว่า 3 ปี ดังในคดีนี้ไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับได้แต่อย่างใดจำเลยฎีกาว่า โจทก์พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยรับรองว่าสัญญาที่ทำใช้ได้ 10 ปี แล้วโจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยไม่จดทะเบียน จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีต่อจากนั้นมาโจทก์รับโอนทรัพย์สินที่เช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยเพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างใดฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(จิตติ ติงศภัทิย์-บริรักษ์จรรยาวัตร-พจน์ ปุษปาคม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ