คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3151/2540หลักกฎหมาย: แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ผู้เช่าและจำเลยที่ 1ผู้ให้เช่าจะระบุว่า เมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตามแต่ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ซึ่งไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2524 โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233 ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือนนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2524 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท โดยมีข้อตกลงว่าเพื่อโจทก์จะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ถ้าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวดังกล่าวให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเพียงใดก่อนครบกำหนดการเช่าจำเลยที่ 1 จะแจ้งให้โจทก์ทราบเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรเมื่อครบกำหนดการเช่า โจทก์ยังคงเช่าตึกแถวดังกล่าวต่อมาจนเมื่อเดือนธันวาคม 2537 โจทก์จึงได้รับหนังสือจากจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 2 ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวที่เช่าจากจำเลยที่ 1 แล้วตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 โดยจำเลยที่ 1 ไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนตามสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 ถือเป็นการโอนทรัพย์สินที่เช่าโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์ได้รับความเสียหายและเสียเปรียบเป็นการฉ้อฉล โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน ทั้งเป็นการจดทะเบียนโอนโดยไม่สุจริตไม่มีการซื้อขายกันอย่างจริงจัง โจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวในราคา 700,000 บาท ตามที่จำเลยที่ 1จดทะเบียนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จึงแจ้งไปยังจำเลยทั้งสองแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนรับโอนที่ดินและตึกแถวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 รับเงินค่าที่ดินและตึกแถวจำนวน 700,000 บาท จากโจทก์ และไปจดทะเบียนโอนตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยที่ 1 ให้การว่า โจทก์มิได้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 11 มิใช่นิติกรรมที่ทำเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ แต่เพียงกำหนดให้จำเลยที่ 1บอกกล่าวแก่โจทก์เท่านั้น มิได้มีผลบังคับให้จำเลยที่ 1 จะต้องขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ก็ได้บอกกล่าวถึงการขายให้โจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 700,000 บาท แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ได้ติดต่อขอซื้อการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2กระทำโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ตามสัญญาเช่าเป็นข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่า เป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่าไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกจำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนการโอน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวดังกล่าวอีกต่อไป ขอให้ยกฟ้องในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานโจทก์และจำเลย จึงงดชี้สองสถานและการสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาโดยสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือน นับแต่วันที่1 สิงหาคม 2524 ต่อมาวันที่ 28 มกราคม 2537 ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2ครั้นวันที่ 13 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 2 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จะระบุว่าเมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตาม ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิที่ผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3151/2540นาย วีระ บุรินทรานนท์โจทก์นางสาว ชิน หลำสนธิ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237, ม. 454, ม. 538, ม. 569แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ผู้เช่าและจำเลยที่ 1ผู้ให้เช่าจะระบุว่า เมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตามแต่ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ซึ่งไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2524 โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233 ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือนนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2524 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท โดยมีข้อตกลงว่าเพื่อโจทก์จะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ถ้าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวดังกล่าวให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเพียงใดก่อนครบกำหนดการเช่าจำเลยที่ 1 จะแจ้งให้โจทก์ทราบเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรเมื่อครบกำหนดการเช่า โจทก์ยังคงเช่าตึกแถวดังกล่าวต่อมาจนเมื่อเดือนธันวาคม 2537 โจทก์จึงได้รับหนังสือจากจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 2 ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวที่เช่าจากจำเลยที่ 1 แล้วตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 โดยจำเลยที่ 1 ไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนตามสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 ถือเป็นการโอนทรัพย์สินที่เช่าโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์ได้รับความเสียหายและเสียเปรียบเป็นการฉ้อฉล โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน ทั้งเป็นการจดทะเบียนโอนโดยไม่สุจริตไม่มีการซื้อขายกันอย่างจริงจัง โจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวในราคา 700,000 บาท ตามที่จำเลยที่ 1จดทะเบียนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จึงแจ้งไปยังจำเลยทั้งสองแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนรับโอนที่ดินและตึกแถวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 รับเงินค่าที่ดินและตึกแถวจำนวน 700,000 บาท จากโจทก์ และไปจดทะเบียนโอนตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยที่ 1 ให้การว่า โจทก์มิได้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 11 มิใช่นิติกรรมที่ทำเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ แต่เพียงกำหนดให้จำเลยที่ 1บอกกล่าวแก่โจทก์เท่านั้น มิได้มีผลบังคับให้จำเลยที่ 1 จะต้องขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ก็ได้บอกกล่าวถึงการขายให้โจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 700,000 บาท แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ได้ติดต่อขอซื้อการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2กระทำโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ตามสัญญาเช่าเป็นข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่า เป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่าไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกจำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนการโอน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวดังกล่าวอีกต่อไป ขอให้ยกฟ้องในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานโจทก์และจำเลย จึงงดชี้สองสถานและการสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาโดยสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือน นับแต่วันที่1 สิงหาคม 2524 ต่อมาวันที่ 28 มกราคม 2537 ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2ครั้นวันที่ 13 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 2 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จะระบุว่าเมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตาม ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิที่ผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(พิธี อุปปาติก-ไพศาล รางชางกูร-ยรรยง ปานุราช)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2524 โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233 ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือนนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2524 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท โดยมีข้อตกลงว่าเพื่อโจทก์จะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ถ้าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวดังกล่าวให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเพียงใดก่อนครบกำหนดการเช่าจำเลยที่ 1 จะแจ้งให้โจทก์ทราบเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรเมื่อครบกำหนดการเช่า โจทก์ยังคงเช่าตึกแถวดังกล่าวต่อมาจนเมื่อเดือนธันวาคม 2537 โจทก์จึงได้รับหนังสือจากจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 2 ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวที่เช่าจากจำเลยที่ 1 แล้วตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 โดยจำเลยที่ 1 ไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนตามสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 ถือเป็นการโอนทรัพย์สินที่เช่าโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์ได้รับความเสียหายและเสียเปรียบเป็นการฉ้อฉล โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน ทั้งเป็นการจดทะเบียนโอนโดยไม่สุจริตไม่มีการซื้อขายกันอย่างจริงจัง โจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวในราคา 700,000 บาท ตามที่จำเลยที่ 1จดทะเบียนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จึงแจ้งไปยังจำเลยทั้งสองแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนรับโอนที่ดินและตึกแถวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 รับเงินค่าที่ดินและตึกแถวจำนวน 700,000 บาท จากโจทก์ และไปจดทะเบียนโอนตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยที่ 1 ให้การว่า โจทก์มิได้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 11 มิใช่นิติกรรมที่ทำเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ แต่เพียงกำหนดให้จำเลยที่ 1บอกกล่าวแก่โจทก์เท่านั้น มิได้มีผลบังคับให้จำเลยที่ 1 จะต้องขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ก็ได้บอกกล่าวถึงการขายให้โจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 700,000 บาท แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ได้ติดต่อขอซื้อการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2กระทำโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ตามสัญญาเช่าเป็นข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่า เป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่าไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกจำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนการโอน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวดังกล่าวอีกต่อไป ขอให้ยกฟ้องในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานโจทก์และจำเลย จึงงดชี้สองสถานและการสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาโดยสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือน นับแต่วันที่1 สิงหาคม 2524 ต่อมาวันที่ 28 มกราคม 2537 ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2ครั้นวันที่ 13 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 2 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จะระบุว่าเมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตาม ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิที่ผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3151/2540นาย วีระ บุรินทรานนท์โจทก์นางสาว ชิน หลำสนธิ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237, ม. 454, ม. 538, ม. 569แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ผู้เช่าและจำเลยที่ 1ผู้ให้เช่าจะระบุว่า เมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตามแต่ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ซึ่งไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2524 โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233 ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือนนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2524 ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท โดยมีข้อตกลงว่าเพื่อโจทก์จะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ถ้าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวดังกล่าวให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเพียงใดก่อนครบกำหนดการเช่าจำเลยที่ 1 จะแจ้งให้โจทก์ทราบเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรเมื่อครบกำหนดการเช่า โจทก์ยังคงเช่าตึกแถวดังกล่าวต่อมาจนเมื่อเดือนธันวาคม 2537 โจทก์จึงได้รับหนังสือจากจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 2 ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวที่เช่าจากจำเลยที่ 1 แล้วตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2537 โดยจำเลยที่ 1 ไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนตามสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 ถือเป็นการโอนทรัพย์สินที่เช่าโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์ได้รับความเสียหายและเสียเปรียบเป็นการฉ้อฉล โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน ทั้งเป็นการจดทะเบียนโอนโดยไม่สุจริตไม่มีการซื้อขายกันอย่างจริงจัง โจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวในราคา 700,000 บาท ตามที่จำเลยที่ 1จดทะเบียนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จึงแจ้งไปยังจำเลยทั้งสองแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนรับโอนที่ดินและตึกแถวของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 รับเงินค่าที่ดินและตึกแถวจำนวน 700,000 บาท จากโจทก์ และไปจดทะเบียนโอนตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยที่ 1 ให้การว่า โจทก์มิได้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 11 มิใช่นิติกรรมที่ทำเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ แต่เพียงกำหนดให้จำเลยที่ 1บอกกล่าวแก่โจทก์เท่านั้น มิได้มีผลบังคับให้จำเลยที่ 1 จะต้องขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ก็ได้บอกกล่าวถึงการขายให้โจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยที่ 1 ตกลงขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 700,000 บาท แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ได้ติดต่อขอซื้อการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2กระทำโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ให้การว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ตามสัญญาเช่าเป็นข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่า เป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่าไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกจำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนการโอน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในตึกแถวดังกล่าวอีกต่อไป ขอให้ยกฟ้องในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานโจทก์และจำเลย จึงงดชี้สองสถานและการสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาโดยสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 59/12 ซอยเลิศบุญ แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29233ของจำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา 12 ปี 7 เดือน นับแต่วันที่1 สิงหาคม 2524 ต่อมาวันที่ 28 มกราคม 2537 ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2ครั้นวันที่ 13 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 2 ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จะระบุว่าเมื่อจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินและตึกแถวที่ให้เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสโจทก์ที่จะซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรก็ตาม ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิที่ผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสองไม่พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(พิธี อุปปาติก-ไพศาล รางชางกูร-ยรรยง ปานุราช)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ