คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3824/2533หลักกฎหมาย: จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไป ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ให้เช่าซื้อจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 816 กรณีเช่นนี้แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลยรวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น ทั้งกรณีก็เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมด แต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่งเพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและบ้านจากสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด โดยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละงวดมีกำหนด ๓๖ งวด ได้ชำระไปแล้ว ๑๐ งวด ต่อมาโจทก์ถูกศาลจังหวัดบุรีรัมย์พิพากษาจำคุก ๖ ปี ระหว่างโจทก์ถูกคุมขังได้มอบให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านแทน โจทก์เกรงว่า เมื่อกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านตกเป็นของโจทก์จะต้องถูกยึดทรัพย์ชำระหนี้ในคดีที่โจทก์ต้องคำพิพากษาจำคุกจึงตกลงกับจำเลยให้จำเลยเป็นผู้เช่าซื้อแทน และเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนด้วย คณะกรรมการสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด อนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าซื้อกันได้ ต่อมาจำเลยได้เปลี่ยนสัญญาเช่าซื้อโดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้เช่าซื้อ จำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อจนครบ สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯจำกัด ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้จำเลยแล้ว หลังจากโจทก์พ้นโทษโจทก์ได้ขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ปลูกบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าและไม่ยอมคืนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ โจทก์ตีราคาที่ดิน ๔๘ ตารางวาเป็นเงิน ๒๔๐,๐๐๐ บาท บ้าน ๕๐,๐๐๐ บาท โจทก์ต้องคืนค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทน ๓๐,๒๔๐ บาท ให้แก่จำเลย เมื่อคิดหักกันแล้วจำเลยต้องชำระราคาค่าสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ ๑๙,๗๖๐ บาท จึงขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยปลอดภาระใด ๆ ทั้งสิ้น หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลย และหากจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยปลอดภาระดังกล่าวไม่ได้ ให้จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยและอพยพบริวารทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๑๙,๗๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าซื้อที่ดินและบ้านเอง ไม่ใช่แทนโจทก์บ้านหลังเดิมถูกปลวกกินหมดทั้งหลัง ไม่อาจซ่อมแซมได้ จำเลยได้ให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ปลูกบ้านหลังใหม่ให้จำเลยเช่าซื้อโดยสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ออกเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท และให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ ๒,๑๕๐ บาท เป็นเวลา ๑๓๒ เดือน ซึ่งจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อเมื่อวันที่ ๑๖ มกราคม ๒๕๒๒ ส่วนที่ดินนั้นจำเลยให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด เช่ามีกำหนด ๓๐ ปีขอให้พิพากษายกฟ้อง ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความ โดยอ้างว่าผู้ร้องสอดทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับผู้มีกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ ๒๒ มกราคม๒๕๒๒ มีกำหนดเวลา ๓๐ ปี และผู้ร้องสอดได้ปลูกบ้านพิพาทบนที่ดินดังกล่าวด้วยเงินจำนวน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากจำเลยต้องรื้อถอนบ้านตามคำพิพากษาผู้ร้องสอดต้องได้รับความเสียหาย และหากโจทก์ถือว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท เท่ากับราคาบ้านที่ผู้ร้องสอดปลูกลงบนที่ดินพิพาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าก่อสร้างบ้านในที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากโจทก์ไม่สามารถชำระก็ขอให้ผู้ร้องสอดมีสิทธินำที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้แทนแก่ผู้ร้องสอด โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องสอดว่า โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการที่ผู้ร้องสอดปลูกบ้านให้จำเลยเช่าซื้อ หากจะมีการรื้อถอนบ้านดังกล่าวโดยคำพิพากษาโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ร้องสอด ขอให้ยกคำร้องสอด ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ในการชำระค่าเช่าซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทไว้จากผู้ร้องสอด ส่วนผู้ร้องสอดนั้นไม่ได้เกี่ยวข้องในการเป็นตัวการตัวแทนระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ในฐานะตัวการต้องรับผิดต่อผู้ร้องสอด ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตตามสัญญาที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดทุกประการ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งนี้โจทก์ต้องรับโอนสิทธิการเช่าของผู้ร้องสอดไปด้วย และโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อบ้านที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕แขวงสามเสนนอก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน ๔๓,๗๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕ ให้แก่จำเลยด้วยนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายต่อไปว่าที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทนไป ๔๓,๗๐๐ บาท นั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ในกรณีนี้ได้ความว่า จำเลยได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไปเป็นเงิน๔๓,๗๐๐ บาท ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ร้องสอดไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๘๑๖ แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลย รวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น อีกทั้งกรณีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมดแต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3824/2533นายสมศักดิ์ นาเมืองรักษ์โจทก์สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัดผู้ร้องสอดนางสังวาลย์ แสนเกษมจำเลย ป.พ.พ. , ม. 816 ป.วิ.พ. ม. 142, ม. 246, ม. 247จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไป ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ให้เช่าซื้อจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 816 กรณีเช่นนี้แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลยรวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น ทั้งกรณีก็เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมด แต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่งเพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและบ้านจากสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด โดยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละงวดมีกำหนด ๓๖ งวด ได้ชำระไปแล้ว ๑๐ งวด ต่อมาโจทก์ถูกศาลจังหวัดบุรีรัมย์พิพากษาจำคุก ๖ ปี ระหว่างโจทก์ถูกคุมขังได้มอบให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านแทน โจทก์เกรงว่า เมื่อกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านตกเป็นของโจทก์จะต้องถูกยึดทรัพย์ชำระหนี้ในคดีที่โจทก์ต้องคำพิพากษาจำคุกจึงตกลงกับจำเลยให้จำเลยเป็นผู้เช่าซื้อแทน และเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนด้วย คณะกรรมการสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด อนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าซื้อกันได้ ต่อมาจำเลยได้เปลี่ยนสัญญาเช่าซื้อโดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้เช่าซื้อ จำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อจนครบ สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯจำกัด ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้จำเลยแล้ว หลังจากโจทก์พ้นโทษโจทก์ได้ขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ปลูกบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าและไม่ยอมคืนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ โจทก์ตีราคาที่ดิน ๔๘ ตารางวาเป็นเงิน ๒๔๐,๐๐๐ บาท บ้าน ๕๐,๐๐๐ บาท โจทก์ต้องคืนค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทน ๓๐,๒๔๐ บาท ให้แก่จำเลย เมื่อคิดหักกันแล้วจำเลยต้องชำระราคาค่าสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ ๑๙,๗๖๐ บาท จึงขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยปลอดภาระใด ๆ ทั้งสิ้น หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลย และหากจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยปลอดภาระดังกล่าวไม่ได้ ให้จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยและอพยพบริวารทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๑๙,๗๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าซื้อที่ดินและบ้านเอง ไม่ใช่แทนโจทก์บ้านหลังเดิมถูกปลวกกินหมดทั้งหลัง ไม่อาจซ่อมแซมได้ จำเลยได้ให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ปลูกบ้านหลังใหม่ให้จำเลยเช่าซื้อโดยสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ออกเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท และให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ ๒,๑๕๐ บาท เป็นเวลา ๑๓๒ เดือน ซึ่งจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อเมื่อวันที่ ๑๖ มกราคม ๒๕๒๒ ส่วนที่ดินนั้นจำเลยให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด เช่ามีกำหนด ๓๐ ปีขอให้พิพากษายกฟ้อง ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความ โดยอ้างว่าผู้ร้องสอดทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับผู้มีกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ ๒๒ มกราคม๒๕๒๒ มีกำหนดเวลา ๓๐ ปี และผู้ร้องสอดได้ปลูกบ้านพิพาทบนที่ดินดังกล่าวด้วยเงินจำนวน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากจำเลยต้องรื้อถอนบ้านตามคำพิพากษาผู้ร้องสอดต้องได้รับความเสียหาย และหากโจทก์ถือว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท เท่ากับราคาบ้านที่ผู้ร้องสอดปลูกลงบนที่ดินพิพาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าก่อสร้างบ้านในที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากโจทก์ไม่สามารถชำระก็ขอให้ผู้ร้องสอดมีสิทธินำที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้แทนแก่ผู้ร้องสอด โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องสอดว่า โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการที่ผู้ร้องสอดปลูกบ้านให้จำเลยเช่าซื้อ หากจะมีการรื้อถอนบ้านดังกล่าวโดยคำพิพากษาโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ร้องสอด ขอให้ยกคำร้องสอด ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ในการชำระค่าเช่าซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทไว้จากผู้ร้องสอด ส่วนผู้ร้องสอดนั้นไม่ได้เกี่ยวข้องในการเป็นตัวการตัวแทนระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ในฐานะตัวการต้องรับผิดต่อผู้ร้องสอด ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตตามสัญญาที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดทุกประการ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งนี้โจทก์ต้องรับโอนสิทธิการเช่าของผู้ร้องสอดไปด้วย และโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อบ้านที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕แขวงสามเสนนอก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน ๔๓,๗๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕ ให้แก่จำเลยด้วยนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายต่อไปว่าที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทนไป ๔๓,๗๐๐ บาท นั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ในกรณีนี้ได้ความว่า จำเลยได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไปเป็นเงิน๔๓,๗๐๐ บาท ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ร้องสอดไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๘๑๖ แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลย รวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น อีกทั้งกรณีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมดแต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลย พิพากษายืน(อรรถวิทย์ วรรธนวินิจ-ธิรพันธุ์ รัศมิทัต-นาม ยิ้มแย้ม)ศาลแพ่ง - นายประสิทธิ์ แสนศิริศาลอุทธรณ์ - นายไพศาล รางชางกูรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและบ้านจากสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด โดยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละงวดมีกำหนด ๓๖ งวด ได้ชำระไปแล้ว ๑๐ งวด ต่อมาโจทก์ถูกศาลจังหวัดบุรีรัมย์พิพากษาจำคุก ๖ ปี ระหว่างโจทก์ถูกคุมขังได้มอบให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านแทน โจทก์เกรงว่า เมื่อกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านตกเป็นของโจทก์จะต้องถูกยึดทรัพย์ชำระหนี้ในคดีที่โจทก์ต้องคำพิพากษาจำคุกจึงตกลงกับจำเลยให้จำเลยเป็นผู้เช่าซื้อแทน และเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนด้วย คณะกรรมการสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด อนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าซื้อกันได้ ต่อมาจำเลยได้เปลี่ยนสัญญาเช่าซื้อโดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้เช่าซื้อ จำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อจนครบ สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯจำกัด ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้จำเลยแล้ว หลังจากโจทก์พ้นโทษโจทก์ได้ขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ปลูกบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าและไม่ยอมคืนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ โจทก์ตีราคาที่ดิน ๔๘ ตารางวาเป็นเงิน ๒๔๐,๐๐๐ บาท บ้าน ๕๐,๐๐๐ บาท โจทก์ต้องคืนค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทน ๓๐,๒๔๐ บาท ให้แก่จำเลย เมื่อคิดหักกันแล้วจำเลยต้องชำระราคาค่าสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ ๑๙,๗๖๐ บาท จึงขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยปลอดภาระใด ๆ ทั้งสิ้น หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลย และหากจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยปลอดภาระดังกล่าวไม่ได้ ให้จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยและอพยพบริวารทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๑๙,๗๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าซื้อที่ดินและบ้านเอง ไม่ใช่แทนโจทก์บ้านหลังเดิมถูกปลวกกินหมดทั้งหลัง ไม่อาจซ่อมแซมได้ จำเลยได้ให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ปลูกบ้านหลังใหม่ให้จำเลยเช่าซื้อโดยสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ออกเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท และให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ ๒,๑๕๐ บาท เป็นเวลา ๑๓๒ เดือน ซึ่งจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อเมื่อวันที่ ๑๖ มกราคม ๒๕๒๒ ส่วนที่ดินนั้นจำเลยให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด เช่ามีกำหนด ๓๐ ปีขอให้พิพากษายกฟ้อง ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความ โดยอ้างว่าผู้ร้องสอดทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับผู้มีกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ ๒๒ มกราคม๒๕๒๒ มีกำหนดเวลา ๓๐ ปี และผู้ร้องสอดได้ปลูกบ้านพิพาทบนที่ดินดังกล่าวด้วยเงินจำนวน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากจำเลยต้องรื้อถอนบ้านตามคำพิพากษาผู้ร้องสอดต้องได้รับความเสียหาย และหากโจทก์ถือว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท เท่ากับราคาบ้านที่ผู้ร้องสอดปลูกลงบนที่ดินพิพาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าก่อสร้างบ้านในที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากโจทก์ไม่สามารถชำระก็ขอให้ผู้ร้องสอดมีสิทธินำที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้แทนแก่ผู้ร้องสอด โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องสอดว่า โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการที่ผู้ร้องสอดปลูกบ้านให้จำเลยเช่าซื้อ หากจะมีการรื้อถอนบ้านดังกล่าวโดยคำพิพากษาโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ร้องสอด ขอให้ยกคำร้องสอด ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ในการชำระค่าเช่าซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทไว้จากผู้ร้องสอด ส่วนผู้ร้องสอดนั้นไม่ได้เกี่ยวข้องในการเป็นตัวการตัวแทนระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ในฐานะตัวการต้องรับผิดต่อผู้ร้องสอด ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตตามสัญญาที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดทุกประการ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งนี้โจทก์ต้องรับโอนสิทธิการเช่าของผู้ร้องสอดไปด้วย และโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อบ้านที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕แขวงสามเสนนอก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน ๔๓,๗๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕ ให้แก่จำเลยด้วยนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายต่อไปว่าที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทนไป ๔๓,๗๐๐ บาท นั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ในกรณีนี้ได้ความว่า จำเลยได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไปเป็นเงิน๔๓,๗๐๐ บาท ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ร้องสอดไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๘๑๖ แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลย รวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น อีกทั้งกรณีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมดแต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3824/2533นายสมศักดิ์ นาเมืองรักษ์โจทก์สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัดผู้ร้องสอดนางสังวาลย์ แสนเกษมจำเลย ป.พ.พ. , ม. 816 ป.วิ.พ. ม. 142, ม. 246, ม. 247จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไป ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ให้เช่าซื้อจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 816 กรณีเช่นนี้แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลยรวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น ทั้งกรณีก็เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมด แต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่งเพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและบ้านจากสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด โดยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละงวดมีกำหนด ๓๖ งวด ได้ชำระไปแล้ว ๑๐ งวด ต่อมาโจทก์ถูกศาลจังหวัดบุรีรัมย์พิพากษาจำคุก ๖ ปี ระหว่างโจทก์ถูกคุมขังได้มอบให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านแทน โจทก์เกรงว่า เมื่อกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านตกเป็นของโจทก์จะต้องถูกยึดทรัพย์ชำระหนี้ในคดีที่โจทก์ต้องคำพิพากษาจำคุกจึงตกลงกับจำเลยให้จำเลยเป็นผู้เช่าซื้อแทน และเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนด้วย คณะกรรมการสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด อนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าซื้อกันได้ ต่อมาจำเลยได้เปลี่ยนสัญญาเช่าซื้อโดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้เช่าซื้อ จำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อจนครบ สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯจำกัด ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้จำเลยแล้ว หลังจากโจทก์พ้นโทษโจทก์ได้ขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ปลูกบ้านหลังใหม่ขึ้นแทนหลังเก่าและไม่ยอมคืนที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ โจทก์ตีราคาที่ดิน ๔๘ ตารางวาเป็นเงิน ๒๔๐,๐๐๐ บาท บ้าน ๕๐,๐๐๐ บาท โจทก์ต้องคืนค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทน ๓๐,๒๔๐ บาท ให้แก่จำเลย เมื่อคิดหักกันแล้วจำเลยต้องชำระราคาค่าสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ ๑๙,๗๖๐ บาท จึงขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยปลอดภาระใด ๆ ทั้งสิ้น หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนจำเลย และหากจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยปลอดภาระดังกล่าวไม่ได้ ให้จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยและอพยพบริวารทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๑๙,๗๖๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าซื้อที่ดินและบ้านเอง ไม่ใช่แทนโจทก์บ้านหลังเดิมถูกปลวกกินหมดทั้งหลัง ไม่อาจซ่อมแซมได้ จำเลยได้ให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ปลูกบ้านหลังใหม่ให้จำเลยเช่าซื้อโดยสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด ออกเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท และให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ ๒,๑๕๐ บาท เป็นเวลา ๑๓๒ เดือน ซึ่งจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อเมื่อวันที่ ๑๖ มกราคม ๒๕๒๒ ส่วนที่ดินนั้นจำเลยให้สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด เช่ามีกำหนด ๓๐ ปีขอให้พิพากษายกฟ้อง ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความ โดยอ้างว่าผู้ร้องสอดทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับผู้มีกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ ๒๒ มกราคม๒๕๒๒ มีกำหนดเวลา ๓๐ ปี และผู้ร้องสอดได้ปลูกบ้านพิพาทบนที่ดินดังกล่าวด้วยเงินจำนวน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากจำเลยต้องรื้อถอนบ้านตามคำพิพากษาผู้ร้องสอดต้องได้รับความเสียหาย และหากโจทก์ถือว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท เท่ากับราคาบ้านที่ผู้ร้องสอดปลูกลงบนที่ดินพิพาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินค่าก่อสร้างบ้านในที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้องสอดเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท หากโจทก์ไม่สามารถชำระก็ขอให้ผู้ร้องสอดมีสิทธินำที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้แทนแก่ผู้ร้องสอด โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องสอดว่า โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการที่ผู้ร้องสอดปลูกบ้านให้จำเลยเช่าซื้อ หากจะมีการรื้อถอนบ้านดังกล่าวโดยคำพิพากษาโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ร้องสอด ขอให้ยกคำร้องสอด ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ในการชำระค่าเช่าซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทไว้จากผู้ร้องสอด ส่วนผู้ร้องสอดนั้นไม่ได้เกี่ยวข้องในการเป็นตัวการตัวแทนระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ในฐานะตัวการต้องรับผิดต่อผู้ร้องสอด ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตตามสัญญาที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดทุกประการ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งนี้โจทก์ต้องรับโอนสิทธิการเช่าของผู้ร้องสอดไปด้วย และโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อบ้านที่จำเลยทำไว้กับผู้ร้องสอดพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕แขวงสามเสนนอก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน ๔๓,๗๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๕๓๒๕ ให้แก่จำเลยด้วยนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายต่อไปว่าที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแทนไป ๔๓,๗๐๐ บาท นั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ ในกรณีนี้ได้ความว่า จำเลยได้ออกเงินทดรองค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไปเป็นเงิน๔๓,๗๐๐ บาท ซึ่งพิเคราะห์ตามเหตุควรนับว่าเป็นการจำเป็น เพราะมิฉะนั้นผู้ร้องสอดไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้ จำเลยจึงมีสิทธิเรียกเอาเงินจำนวนนี้และดอกเบี้ยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๘๑๖ แม้จำเลยมิได้ฟ้องเรียกร้องมา แต่โจทก์เป็นตัวการย่อมต้องรับผิดต่อจำเลย รวมทั้งดอกเบี้ยตามบทบัญญัติข้างต้น อีกทั้งกรณีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งหมดแต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เพราะจำเลยได้ชำระค่าเช่าซื้อบางส่วนแทน โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าซื้อนั้นให้แก่จำเลย พิพากษายืน(อรรถวิทย์ วรรธนวินิจ-ธิรพันธุ์ รัศมิทัต-นาม ยิ้มแย้ม)ศาลแพ่ง - นายประสิทธิ์ แสนศิริศาลอุทธรณ์ - นายไพศาล รางชางกูรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ