คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7168/2561หลักกฎหมาย: โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติใน มาตรา 33 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ซึ่งเป็นผู้รับโอนโดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิมนั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้ อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย เมื่อโจทก์ดังกล่าวรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิมจึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของสัญญา ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถทั้งแบบช่องจอดรวมแบบจอดซ้อนคันประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 ช่องจอด และไม่สามารถจอดแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์และขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น คู่ความแถลงรับกันว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันพอที่จะให้เดินรถได้สะดวกที่จอดรถขาดไปเพียง 74 คัน คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่าที่จอดรถขาดจำนวนไปเพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่าที่จอดรถขาดจำนวนไป 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 โจทก์ทั้งสามสิบเก้าโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความดังกล่าวขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นทำนองกล่าวอ้างว่าคำรับดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้วโจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้แก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพิ่มให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ขาดจำนวนไปให้ครบ 74 คัน หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถเพิ่มขึ้น 74 คัน ได้ ให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้ารวม 101,010,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 88,800,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำหรือแบบซ้อนคันอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ได้ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 12,471,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ที่ 1 ไปจนกว่าชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสามสิบเก้า สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าได้รับยกเว้นให้จำเลยนำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งสามสิบเก้า เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความทั้งสองศาลรวม 100,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างอาคาร ไอดีโอ คิว พญาไท สูง 38 ชั้น ที่พิพาทเพื่อขายเป็นการทั่วไป โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด จดทะเบียนเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 โจทก์ที่ 2 ถึง 39 เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด โดยโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยคนละ 1 ห้องชุด ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 เป็นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการคนละ 1 ห้องชุด โดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิม ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 3 ระบุความว่า ห้องชุดที่จะขายพร้อมสิทธิในการรับบัตรผ่านเข้าออกของรถยนต์ในโครงการ จำนวน 1 คัน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน) สำหรับห้องชุดแบบ Duplex (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน ที่จอดรถแบบประจำ 1 คัน) ซึ่งโครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่ผู้ซื้ออาคารชุดพิพาท โดยมีที่จอดรถแบบมีช่องจอด 284 คัน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ข้อพิพาทตามฟ้องเป็นกรณีโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมฟ้องอ้างว่าที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดพิพาทมีจำนวนน้อยกว่าที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ให้เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องได้สิทธิในการจอดรถยนต์อย่างน้อยห้องละ 1 คัน เท่ากับเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยจัดให้มีที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทมีพื้นที่น้อยกว่าที่จดทะเบียนไว้ ดังนี้ โจทก์ที่ 1 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติในมาตรา 33 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อได้ความตามสำเนารายงานการประชุม โดยจำเลยไม่นำสืบหักล้างว่า ที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 นั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยกำหนดขึ้นให้ผู้จะซื้อทำสัญญากับจำเลย ข้อสัญญาดังกล่าวจึงผูกพันจำเลย ปรากฏความข้อ 10 ของสัญญาระบุว่า "ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้" อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย ดังนี้ เมื่อโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิม จึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของข้อสัญญาที่จำเลยกำหนดไว้ แม้โจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยตรง ก็ย่อมทรงสิทธิตามสัญญาดังกล่าวเสมือนเป็นผู้จะซื้อเดิมและมีอำนาจฟ้องจำเลยดังเช่นโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 เช่นกัน ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริตหรือไม่ เห็นว่า ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่าจำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยต้องจัดให้มีที่จอดรถเพิ่มตามฟ้องหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับฝ่ายโจทก์ ข้อ 3 ระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 คัน (ช่องจอด) และไม่สามารถจอดรถแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การต่อสู้คดีว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ชัดว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์ในโครงการรวมพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคัน ซึ่งผลการตรวจนับตามแบบและที่จอดรถได้จริงเป็นจำนวน 379 คัน ขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น เมื่อสืบพยานโจทก์ไปบ้างแล้วคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันได้พอที่จะให้เดินรถได้สะดวก ทำให้ที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางหายไปเพียง 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่า ที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปหรือไม่ เพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทโดยมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีก ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 84 (3) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ดังนี้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฎีกาโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความเรื่องยอมรับการจอดรถซ้อนคันขาดจำนวนอยู่ 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาเป็นการขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เป็นทำนองกล่าวอ้างว่า คำรับดังกล่าวไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างกันไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 นั้น เป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้ว โจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าแก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 74 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขายหากไม่อาจจัดหาได้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 18,834,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ไปจนกว่าชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภค ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7168/2561นิติบุคคลอาคารชุด อ. กับพวกโจทก์บริษัท น.จำเลย ป.วิ.พ. ม. 84 (3), ม. 142 พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 ม. 7 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 33 วรรคสอง, ม. 39โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติใน มาตรา 33 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ซึ่งเป็นผู้รับโอนโดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิมนั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้ อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย เมื่อโจทก์ดังกล่าวรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิมจึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของสัญญา ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถทั้งแบบช่องจอดรวมแบบจอดซ้อนคันประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 ช่องจอด และไม่สามารถจอดแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์และขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น คู่ความแถลงรับกันว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันพอที่จะให้เดินรถได้สะดวกที่จอดรถขาดไปเพียง 74 คัน คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่าที่จอดรถขาดจำนวนไปเพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่าที่จอดรถขาดจำนวนไป 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 โจทก์ทั้งสามสิบเก้าโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความดังกล่าวขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นทำนองกล่าวอ้างว่าคำรับดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้วโจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้แก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพิ่มให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ขาดจำนวนไปให้ครบ 74 คัน หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถเพิ่มขึ้น 74 คัน ได้ ให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้ารวม 101,010,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 88,800,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำหรือแบบซ้อนคันอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ได้ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 12,471,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ที่ 1 ไปจนกว่าชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสามสิบเก้า สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าได้รับยกเว้นให้จำเลยนำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งสามสิบเก้า เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความทั้งสองศาลรวม 100,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างอาคาร ไอดีโอ คิว พญาไท สูง 38 ชั้น ที่พิพาทเพื่อขายเป็นการทั่วไป โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด จดทะเบียนเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 โจทก์ที่ 2 ถึง 39 เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด โดยโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยคนละ 1 ห้องชุด ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 เป็นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการคนละ 1 ห้องชุด โดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิม ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 3 ระบุความว่า ห้องชุดที่จะขายพร้อมสิทธิในการรับบัตรผ่านเข้าออกของรถยนต์ในโครงการ จำนวน 1 คัน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน) สำหรับห้องชุดแบบ Duplex (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน ที่จอดรถแบบประจำ 1 คัน) ซึ่งโครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่ผู้ซื้ออาคารชุดพิพาท โดยมีที่จอดรถแบบมีช่องจอด 284 คัน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ข้อพิพาทตามฟ้องเป็นกรณีโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมฟ้องอ้างว่าที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดพิพาทมีจำนวนน้อยกว่าที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ให้เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องได้สิทธิในการจอดรถยนต์อย่างน้อยห้องละ 1 คัน เท่ากับเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยจัดให้มีที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทมีพื้นที่น้อยกว่าที่จดทะเบียนไว้ ดังนี้ โจทก์ที่ 1 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติในมาตรา 33 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อได้ความตามสำเนารายงานการประชุม โดยจำเลยไม่นำสืบหักล้างว่า ที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 นั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยกำหนดขึ้นให้ผู้จะซื้อทำสัญญากับจำเลย ข้อสัญญาดังกล่าวจึงผูกพันจำเลย ปรากฏความข้อ 10 ของสัญญาระบุว่า "ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้" อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย ดังนี้ เมื่อโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิม จึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของข้อสัญญาที่จำเลยกำหนดไว้ แม้โจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยตรง ก็ย่อมทรงสิทธิตามสัญญาดังกล่าวเสมือนเป็นผู้จะซื้อเดิมและมีอำนาจฟ้องจำเลยดังเช่นโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 เช่นกัน ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริตหรือไม่ เห็นว่า ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่าจำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยต้องจัดให้มีที่จอดรถเพิ่มตามฟ้องหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับฝ่ายโจทก์ ข้อ 3 ระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 คัน (ช่องจอด) และไม่สามารถจอดรถแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การต่อสู้คดีว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ชัดว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์ในโครงการรวมพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคัน ซึ่งผลการตรวจนับตามแบบและที่จอดรถได้จริงเป็นจำนวน 379 คัน ขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น เมื่อสืบพยานโจทก์ไปบ้างแล้วคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันได้พอที่จะให้เดินรถได้สะดวก ทำให้ที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางหายไปเพียง 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่า ที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปหรือไม่ เพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทโดยมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีก ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 84 (3) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ดังนี้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฎีกาโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความเรื่องยอมรับการจอดรถซ้อนคันขาดจำนวนอยู่ 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาเป็นการขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เป็นทำนองกล่าวอ้างว่า คำรับดังกล่าวไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างกันไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 นั้น เป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้ว โจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าแก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 74 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขายหากไม่อาจจัดหาได้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 18,834,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ไปจนกว่าชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภค ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(รังสรรค์ วิจิตรไกรสร-เมทินี ชโลธร-สมเกียรติ ตั้งสกุล)ศาลแพ่ง - นายอดิศร คลี่สุวรรณศาลอุทธรณ์ - นายประกอบ ลีนะเปสนันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบพ.260/2560หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นผบ2867/2555หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นผบ2300/2556หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพิ่มให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ขาดจำนวนไปให้ครบ 74 คัน หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถเพิ่มขึ้น 74 คัน ได้ ให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้ารวม 101,010,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 88,800,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำหรือแบบซ้อนคันอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ได้ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 12,471,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ที่ 1 ไปจนกว่าชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสามสิบเก้า สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าได้รับยกเว้นให้จำเลยนำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งสามสิบเก้า เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความทั้งสองศาลรวม 100,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างอาคาร ไอดีโอ คิว พญาไท สูง 38 ชั้น ที่พิพาทเพื่อขายเป็นการทั่วไป โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด จดทะเบียนเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 โจทก์ที่ 2 ถึง 39 เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด โดยโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยคนละ 1 ห้องชุด ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 เป็นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการคนละ 1 ห้องชุด โดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิม ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 3 ระบุความว่า ห้องชุดที่จะขายพร้อมสิทธิในการรับบัตรผ่านเข้าออกของรถยนต์ในโครงการ จำนวน 1 คัน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน) สำหรับห้องชุดแบบ Duplex (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน ที่จอดรถแบบประจำ 1 คัน) ซึ่งโครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่ผู้ซื้ออาคารชุดพิพาท โดยมีที่จอดรถแบบมีช่องจอด 284 คัน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ข้อพิพาทตามฟ้องเป็นกรณีโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมฟ้องอ้างว่าที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดพิพาทมีจำนวนน้อยกว่าที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ให้เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องได้สิทธิในการจอดรถยนต์อย่างน้อยห้องละ 1 คัน เท่ากับเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยจัดให้มีที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทมีพื้นที่น้อยกว่าที่จดทะเบียนไว้ ดังนี้ โจทก์ที่ 1 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติในมาตรา 33 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อได้ความตามสำเนารายงานการประชุม โดยจำเลยไม่นำสืบหักล้างว่า ที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 นั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยกำหนดขึ้นให้ผู้จะซื้อทำสัญญากับจำเลย ข้อสัญญาดังกล่าวจึงผูกพันจำเลย ปรากฏความข้อ 10 ของสัญญาระบุว่า "ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้" อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย ดังนี้ เมื่อโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิม จึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของข้อสัญญาที่จำเลยกำหนดไว้ แม้โจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยตรง ก็ย่อมทรงสิทธิตามสัญญาดังกล่าวเสมือนเป็นผู้จะซื้อเดิมและมีอำนาจฟ้องจำเลยดังเช่นโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 เช่นกัน ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริตหรือไม่ เห็นว่า ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่าจำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยต้องจัดให้มีที่จอดรถเพิ่มตามฟ้องหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับฝ่ายโจทก์ ข้อ 3 ระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 คัน (ช่องจอด) และไม่สามารถจอดรถแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การต่อสู้คดีว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ชัดว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์ในโครงการรวมพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคัน ซึ่งผลการตรวจนับตามแบบและที่จอดรถได้จริงเป็นจำนวน 379 คัน ขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น เมื่อสืบพยานโจทก์ไปบ้างแล้วคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันได้พอที่จะให้เดินรถได้สะดวก ทำให้ที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางหายไปเพียง 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่า ที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปหรือไม่ เพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทโดยมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีก ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 84 (3) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ดังนี้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฎีกาโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความเรื่องยอมรับการจอดรถซ้อนคันขาดจำนวนอยู่ 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาเป็นการขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เป็นทำนองกล่าวอ้างว่า คำรับดังกล่าวไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างกันไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 นั้น เป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้ว โจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าแก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 74 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขายหากไม่อาจจัดหาได้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 18,834,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ไปจนกว่าชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภค ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7168/2561นิติบุคคลอาคารชุด อ. กับพวกโจทก์บริษัท น.จำเลย ป.วิ.พ. ม. 84 (3), ม. 142 พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 ม. 7 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 33 วรรคสอง, ม. 39โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติใน มาตรา 33 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ซึ่งเป็นผู้รับโอนโดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิมนั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้ อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย เมื่อโจทก์ดังกล่าวรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิมจึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของสัญญา ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถทั้งแบบช่องจอดรวมแบบจอดซ้อนคันประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 ช่องจอด และไม่สามารถจอดแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์และขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น คู่ความแถลงรับกันว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันพอที่จะให้เดินรถได้สะดวกที่จอดรถขาดไปเพียง 74 คัน คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่าที่จอดรถขาดจำนวนไปเพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่าที่จอดรถขาดจำนวนไป 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 โจทก์ทั้งสามสิบเก้าโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความดังกล่าวขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นทำนองกล่าวอ้างว่าคำรับดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้วโจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้แก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพิ่มให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ขาดจำนวนไปให้ครบ 74 คัน หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถเพิ่มขึ้น 74 คัน ได้ ให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้ารวม 101,010,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 88,800,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำหรือแบบซ้อนคันอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่อาจจัดหาที่จอดรถให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 49 คัน ได้ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 12,471,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ที่ 1 ไปจนกว่าชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสามสิบเก้า สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าได้รับยกเว้นให้จำเลยนำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งสามสิบเก้า เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความทั้งสองศาลรวม 100,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างอาคาร ไอดีโอ คิว พญาไท สูง 38 ชั้น ที่พิพาทเพื่อขายเป็นการทั่วไป โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด จดทะเบียนเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 โจทก์ที่ 2 ถึง 39 เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด โดยโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยคนละ 1 ห้องชุด ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 เป็นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการคนละ 1 ห้องชุด โดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิม ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 3 ระบุความว่า ห้องชุดที่จะขายพร้อมสิทธิในการรับบัตรผ่านเข้าออกของรถยนต์ในโครงการ จำนวน 1 คัน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน) สำหรับห้องชุดแบบ Duplex (ที่จอดรถแบบไม่ประจำ 1 คัน ที่จอดรถแบบประจำ 1 คัน) ซึ่งโครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่ผู้ซื้ออาคารชุดพิพาท โดยมีที่จอดรถแบบมีช่องจอด 284 คัน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ข้อพิพาทตามฟ้องเป็นกรณีโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมฟ้องอ้างว่าที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดพิพาทมีจำนวนน้อยกว่าที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ให้เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องได้สิทธิในการจอดรถยนต์อย่างน้อยห้องละ 1 คัน เท่ากับเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยจัดให้มีที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทมีพื้นที่น้อยกว่าที่จดทะเบียนไว้ ดังนี้ โจทก์ที่ 1 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติในมาตรา 33 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อได้ความตามสำเนารายงานการประชุม โดยจำเลยไม่นำสืบหักล้างว่า ที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 นั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยกำหนดขึ้นให้ผู้จะซื้อทำสัญญากับจำเลย ข้อสัญญาดังกล่าวจึงผูกพันจำเลย ปรากฏความข้อ 10 ของสัญญาระบุว่า "ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้" อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย ดังนี้ เมื่อโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิม จึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของข้อสัญญาที่จำเลยกำหนดไว้ แม้โจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยตรง ก็ย่อมทรงสิทธิตามสัญญาดังกล่าวเสมือนเป็นผู้จะซื้อเดิมและมีอำนาจฟ้องจำเลยดังเช่นโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ที่ 6 ที่ 8 ที่ 9 ที่ 11 ถึงที่ 14 ที่ 16 ถึงที่ 27 และที่ 29 ถึงที่ 39 เช่นกัน ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าใช้สิทธิฟ้องคดีโดยไม่สุจริตหรือไม่ เห็นว่า ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่าจำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยต้องจัดให้มีที่จอดรถเพิ่มตามฟ้องหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับฝ่ายโจทก์ ข้อ 3 ระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 คัน (ช่องจอด) และไม่สามารถจอดรถแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การต่อสู้คดีว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ชัดว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถยนต์แบบซ้อนคันในทรัพย์ส่วนกลางรวมประมาณ 391 คัน เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์ในโครงการรวมพื้นที่จอดรถยนต์แบบจอดซ้อนคัน ซึ่งผลการตรวจนับตามแบบและที่จอดรถได้จริงเป็นจำนวน 379 คัน ขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น เมื่อสืบพยานโจทก์ไปบ้างแล้วคู่ความแถลงรับกันว่า โจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันได้พอที่จะให้เดินรถได้สะดวก ทำให้ที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางหายไปเพียง 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่า ที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปหรือไม่ เพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทโดยมีที่จอดรถในทรัพย์ส่วนกลางขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีก ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 84 (3) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ดังนี้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฎีกาโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความเรื่องยอมรับการจอดรถซ้อนคันขาดจำนวนอยู่ 74 คัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาเป็นการขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เป็นทำนองกล่าวอ้างว่า คำรับดังกล่าวไม่มีผลผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างกันไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 นั้น เป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้ว โจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ทั้งสามสิบเก้าแก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจัดหาที่จอดรถแบบไม่ประจำอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้แก่โจทก์ทั้งสามสิบเก้าอีก 74 คัน ให้ครบ 391 คัน ตามสัญญาจะซื้อจะขายหากไม่อาจจัดหาได้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 18,834,480 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ไปจนกว่าชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภค ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(รังสรรค์ วิจิตรไกรสร-เมทินี ชโลธร-สมเกียรติ ตั้งสกุล)ศาลแพ่ง - นายอดิศร คลี่สุวรรณศาลอุทธรณ์ - นายประกอบ ลีนะเปสนันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบพ.260/2560หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นผบ2867/2555หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นผบ2300/2556หมายเหตุ