คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6653/2542หลักกฎหมาย: โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกัน โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปแต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นการที่โจทก์ได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิใช่เป็นเรื่องฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น ดังนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่ขอให้เปิดทางจำเป็น ไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก จึงฟังไม่ขึ้นโจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2528 โจทก์ซื้อที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จำนวน 13 แปลง จากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 เต็มเนื้อที่ทั้งแปลงออกสู่ทางสาธารณะ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้โจทก์ใช้ทางพิพาท หลังจากนั้น จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินที่ซื้อจากจำเลยที่ 1 เต็มเนื้อที่ โดยจำเลยทั้งสี่รู้อยู่แล้วว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงใช้ทางพิพาทร่วมกันเป็นทางจำเป็นทำให้โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะและได้รับความเสียหายเนื่องจากโจทก์ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและถูกบอกเลิกสัญญา จึงขาดกำไรที่จะได้เป็นเงิน 450,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันปิดกั้นจนถึงวันฟ้อง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และให้จำเลยทั้งสี่และบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินและเปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสี่ชำระเงิน 483,350 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันใหม่โดยไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงต้องถือว่าข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิมได้ถูกยกเลิกไปแล้ว จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน โจทก์ไม่ได้ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ไม่ได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างปิดกั้นที่ดินของโจทก์ ทางพิพาทมิใช่ทางจำเป็นเพราะโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะทางอื่นในที่ดินของโจทก์เอง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องจำเลยที่ 1 เข้ามาใหม่โดยอาศัยมูลหนี้ตามสัญญาภายในกำหนดอายุความโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เดิมจำเลยที่ 1 จำนองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2588 ถึง 2662 เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้ไว้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาพิมาย ต่อมาธนาคารกรุงเทพ จำกัด ได้ยื่นฟ้องให้จำเลยที่ 1 กับพวกชำระหนี้ โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 และตกลงกับธนาคารกรุงเทพ จำกัด ว่าจะชำระหนี้แทนจำเลยที่ 1 กับพวกโจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวกันโดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไป แต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินแปลงพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และได้มีการก่อสร้างป้อมยามและโรงรถบนที่ดินพิพาท เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และกรณีของโจทก์ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หรือไม่ เห็นว่า ข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปนั้น เป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่การได้มาดังกล่าวมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาของโจทก์จึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่เพื่อขอให้เปิดทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสี่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิได้เป็นเรื่องขอให้เปิดทางจำเป็นดังที่โจทก์อ้างพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6653/2542นาง สุภาพร เพ็ชรวิเศษโจทก์นาง ประยูรศรี อินทรกำแหง กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237, ม. 1299 วรรคแรก, ม. 1336, ม. 1349 ป.วิ.พ. ม. 183โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกัน โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปแต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นการที่โจทก์ได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิใช่เป็นเรื่องฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น ดังนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่ขอให้เปิดทางจำเป็น ไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก จึงฟังไม่ขึ้นโจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2528 โจทก์ซื้อที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จำนวน 13 แปลง จากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 เต็มเนื้อที่ทั้งแปลงออกสู่ทางสาธารณะ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้โจทก์ใช้ทางพิพาท หลังจากนั้น จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินที่ซื้อจากจำเลยที่ 1 เต็มเนื้อที่ โดยจำเลยทั้งสี่รู้อยู่แล้วว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงใช้ทางพิพาทร่วมกันเป็นทางจำเป็นทำให้โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะและได้รับความเสียหายเนื่องจากโจทก์ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและถูกบอกเลิกสัญญา จึงขาดกำไรที่จะได้เป็นเงิน 450,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันปิดกั้นจนถึงวันฟ้อง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และให้จำเลยทั้งสี่และบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินและเปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสี่ชำระเงิน 483,350 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันใหม่โดยไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงต้องถือว่าข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิมได้ถูกยกเลิกไปแล้ว จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน โจทก์ไม่ได้ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ไม่ได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างปิดกั้นที่ดินของโจทก์ ทางพิพาทมิใช่ทางจำเป็นเพราะโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะทางอื่นในที่ดินของโจทก์เอง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องจำเลยที่ 1 เข้ามาใหม่โดยอาศัยมูลหนี้ตามสัญญาภายในกำหนดอายุความโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เดิมจำเลยที่ 1 จำนองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2588 ถึง 2662 เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้ไว้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาพิมาย ต่อมาธนาคารกรุงเทพ จำกัด ได้ยื่นฟ้องให้จำเลยที่ 1 กับพวกชำระหนี้ โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 และตกลงกับธนาคารกรุงเทพ จำกัด ว่าจะชำระหนี้แทนจำเลยที่ 1 กับพวกโจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวกันโดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไป แต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินแปลงพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และได้มีการก่อสร้างป้อมยามและโรงรถบนที่ดินพิพาท เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และกรณีของโจทก์ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หรือไม่ เห็นว่า ข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปนั้น เป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่การได้มาดังกล่าวมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาของโจทก์จึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่เพื่อขอให้เปิดทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสี่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิได้เป็นเรื่องขอให้เปิดทางจำเป็นดังที่โจทก์อ้างพิพากษายืน(สุรศักดิ์ กาญจนวิทย์-ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์-วิชัย ชื่นชมพูนุท)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2528 โจทก์ซื้อที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จำนวน 13 แปลง จากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 เต็มเนื้อที่ทั้งแปลงออกสู่ทางสาธารณะ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้โจทก์ใช้ทางพิพาท หลังจากนั้น จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินที่ซื้อจากจำเลยที่ 1 เต็มเนื้อที่ โดยจำเลยทั้งสี่รู้อยู่แล้วว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงใช้ทางพิพาทร่วมกันเป็นทางจำเป็นทำให้โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะและได้รับความเสียหายเนื่องจากโจทก์ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและถูกบอกเลิกสัญญา จึงขาดกำไรที่จะได้เป็นเงิน 450,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันปิดกั้นจนถึงวันฟ้อง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และให้จำเลยทั้งสี่และบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินและเปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสี่ชำระเงิน 483,350 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันใหม่โดยไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงต้องถือว่าข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิมได้ถูกยกเลิกไปแล้ว จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน โจทก์ไม่ได้ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ไม่ได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างปิดกั้นที่ดินของโจทก์ ทางพิพาทมิใช่ทางจำเป็นเพราะโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะทางอื่นในที่ดินของโจทก์เอง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องจำเลยที่ 1 เข้ามาใหม่โดยอาศัยมูลหนี้ตามสัญญาภายในกำหนดอายุความโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เดิมจำเลยที่ 1 จำนองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2588 ถึง 2662 เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้ไว้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาพิมาย ต่อมาธนาคารกรุงเทพ จำกัด ได้ยื่นฟ้องให้จำเลยที่ 1 กับพวกชำระหนี้ โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 และตกลงกับธนาคารกรุงเทพ จำกัด ว่าจะชำระหนี้แทนจำเลยที่ 1 กับพวกโจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวกันโดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไป แต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินแปลงพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และได้มีการก่อสร้างป้อมยามและโรงรถบนที่ดินพิพาท เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และกรณีของโจทก์ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หรือไม่ เห็นว่า ข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปนั้น เป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่การได้มาดังกล่าวมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาของโจทก์จึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่เพื่อขอให้เปิดทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสี่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิได้เป็นเรื่องขอให้เปิดทางจำเป็นดังที่โจทก์อ้างพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6653/2542นาง สุภาพร เพ็ชรวิเศษโจทก์นาง ประยูรศรี อินทรกำแหง กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 237, ม. 1299 วรรคแรก, ม. 1336, ม. 1349 ป.วิ.พ. ม. 183โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกัน โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปแต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นการที่โจทก์ได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิใช่เป็นเรื่องฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น ดังนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่ขอให้เปิดทางจำเป็น ไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก จึงฟังไม่ขึ้นโจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2528 โจทก์ซื้อที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จำนวน 13 แปลง จากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 เต็มเนื้อที่ทั้งแปลงออกสู่ทางสาธารณะ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้โจทก์ใช้ทางพิพาท หลังจากนั้น จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินที่ซื้อจากจำเลยที่ 1 เต็มเนื้อที่ โดยจำเลยทั้งสี่รู้อยู่แล้วว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงใช้ทางพิพาทร่วมกันเป็นทางจำเป็นทำให้โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะและได้รับความเสียหายเนื่องจากโจทก์ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและถูกบอกเลิกสัญญา จึงขาดกำไรที่จะได้เป็นเงิน 450,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันปิดกั้นจนถึงวันฟ้อง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1459 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และให้จำเลยทั้งสี่และบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินและเปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสี่ชำระเงิน 483,350 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันใหม่โดยไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงต้องถือว่าข้อตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิมได้ถูกยกเลิกไปแล้ว จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน โจทก์ไม่ได้ขายที่ดินของโจทก์ให้แก่บุคคลภายนอกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ไม่ได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างปิดกั้นที่ดินของโจทก์ ทางพิพาทมิใช่ทางจำเป็นเพราะโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะทางอื่นในที่ดินของโจทก์เอง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องจำเลยที่ 1 เข้ามาใหม่โดยอาศัยมูลหนี้ตามสัญญาภายในกำหนดอายุความโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เดิมจำเลยที่ 1 จำนองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2588 ถึง 2662 เพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้ไว้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาพิมาย ต่อมาธนาคารกรุงเทพ จำกัด ได้ยื่นฟ้องให้จำเลยที่ 1 กับพวกชำระหนี้ โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 และตกลงกับธนาคารกรุงเทพ จำกัด ว่าจะชำระหนี้แทนจำเลยที่ 1 กับพวกโจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวกันโดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไป แต่ไม่มีการจดทะเบียนข้อตกลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินแปลงพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และได้มีการก่อสร้างป้อมยามและโรงรถบนที่ดินพิพาท เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และกรณีของโจทก์ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก หรือไม่ เห็นว่า ข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นทางออกสู่ทางหลวงได้ตลอดไปนั้น เป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่การได้มาดังกล่าวมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาของโจทก์จึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ไม่ว่าจำเลยที่ 2 จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่เพื่อขอให้เปิดทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้จำเลยทั้งสี่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างเหตุว่าจำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ใช้ทางในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ใช้ที่ดินพิพาทอย่างเป็นทางจำเป็น ทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ฟ้องของโจทก์จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสี่ทำละเมิดต่อโจทก์ มิได้เป็นเรื่องขอให้เปิดทางจำเป็นดังที่โจทก์อ้างพิพากษายืน(สุรศักดิ์ กาญจนวิทย์-ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์-วิชัย ชื่นชมพูนุท)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ