คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 233/2506หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าที่ระบุว่า "เมื่อผู้เช่าต้องการห้องเช่าคืน หรือผู้เช่าต้องการคืนห้อง ทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน" นั้นมีความหมายว่า ถ้าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดบอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาการเช่า ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงกฎหมายถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น ข้อสัญญาบอกกล่าวเดิมก็ยังคงเป็นข้อสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อผู้ให้เช่ามิได้บอกเลิกสัญญาก่อน ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่านั้นยังคงมีอยู่ต่อกัน ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า แม้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าจะได้ลงมติให้ผู้ให้เช่าได้เข้าอยู่เองในห้องเช่า ก็เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าต่อผู้เช่าก่อน ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 27/2505)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านโจทก์ สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว โจทก์มีความจำเป็นจะเข้าอยู่ในบ้านนี้ จำเลยเพิกเฉยและค้างชำระค่าเช่า ๑๑ เดือน จึงขอให้ขับไล่และให้ชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ และฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๑๓๐ บาท แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาได้พร้อมกันประชุมใหญ่พิจารณาหนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแล้ว เห็นว่าสัญญาข้อ ๗ ยังคงเป็นสัญญาเช่าในการเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อโจทก์ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์ก็ต้องปฏิบัติการบอกกล่าวตามสัญญาข้อ ๗ คือ ต้องบอกกล่าวผู้เช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ๓๐ วัน โจทก์อ้างว่าโจทก์ได้ส่งทางไปรษณีย์ แต่โจทก์ไม่มีใบรับรองเจ้าหน้าที่มาเป็นพยาน และไม่มีพยานอื่นสนับสนุน จึงเป็นแต่เพียงคำกล่าวอ้างของโจทก์คนเดียว นอกจากนั้นยังปรากฏว่าหนังสือที่โจทก์อ้างและโจทก์ว่าได้ส่งหนังสือในวันนั้น ตามฟ้องของโจทก์กล่าวว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ เป็นขอแสดงว่าจำเลยชำระค่าเช่าก่อนเดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ ตลอดมา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่ชำระค่าเช่ากันตลอดมาเป็นเวลาหลายเดือนนั้น ย่อมเป็นพฤติการณ์ส่อแสดงว่ายังไม่มีการบอกเลิกการเช่าต่อกัน ฉะนั้น ข้อที่โจทก์อ้างว่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าจึงรับฟังเป็นความจริงไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาข้อ ๗ ก็ถือว่าสัญญาเช่ายังคงมีอยู่ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษาแก้ให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท คำขออื่นของโจทก์ให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 233/2506นายมนตรี บุตรไวยวุฒโจทก์นายสุชาติ ตันโพธิประสิทธิ์ล. ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 94 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 สัญญาเช่าที่ระบุว่า "เมื่อผู้เช่าต้องการห้องเช่าคืน หรือผู้เช่าต้องการคืนห้อง ทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน" นั้นมีความหมายว่า ถ้าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดบอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาการเช่า ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงกฎหมายถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น ข้อสัญญาบอกกล่าวเดิมก็ยังคงเป็นข้อสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อผู้ให้เช่ามิได้บอกเลิกสัญญาก่อน ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่านั้นยังคงมีอยู่ต่อกัน ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า แม้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าจะได้ลงมติให้ผู้ให้เช่าได้เข้าอยู่เองในห้องเช่า ก็เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าต่อผู้เช่าก่อน ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 27/2505)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านโจทก์ สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว โจทก์มีความจำเป็นจะเข้าอยู่ในบ้านนี้ จำเลยเพิกเฉยและค้างชำระค่าเช่า ๑๑ เดือน จึงขอให้ขับไล่และให้ชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ และฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๑๓๐ บาท แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาได้พร้อมกันประชุมใหญ่พิจารณาหนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแล้ว เห็นว่าสัญญาข้อ ๗ ยังคงเป็นสัญญาเช่าในการเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อโจทก์ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์ก็ต้องปฏิบัติการบอกกล่าวตามสัญญาข้อ ๗ คือ ต้องบอกกล่าวผู้เช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ๓๐ วัน โจทก์อ้างว่าโจทก์ได้ส่งทางไปรษณีย์ แต่โจทก์ไม่มีใบรับรองเจ้าหน้าที่มาเป็นพยาน และไม่มีพยานอื่นสนับสนุน จึงเป็นแต่เพียงคำกล่าวอ้างของโจทก์คนเดียว นอกจากนั้นยังปรากฏว่าหนังสือที่โจทก์อ้างและโจทก์ว่าได้ส่งหนังสือในวันนั้น ตามฟ้องของโจทก์กล่าวว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ เป็นขอแสดงว่าจำเลยชำระค่าเช่าก่อนเดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ ตลอดมา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่ชำระค่าเช่ากันตลอดมาเป็นเวลาหลายเดือนนั้น ย่อมเป็นพฤติการณ์ส่อแสดงว่ายังไม่มีการบอกเลิกการเช่าต่อกัน ฉะนั้น ข้อที่โจทก์อ้างว่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าจึงรับฟังเป็นความจริงไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาข้อ ๗ ก็ถือว่าสัญญาเช่ายังคงมีอยู่ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษาแก้ให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท คำขออื่นของโจทก์ให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย(สอาด นาวีเจริญ-สัญญา ธรรมศักดิ์-สำราญ ศิริพันธ์)ศาลแพ่ง - นายประภาษ วณิกเกียรติศาลอุทธรณ์ - หลวงพิสัยสารคุณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านโจทก์ สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว โจทก์มีความจำเป็นจะเข้าอยู่ในบ้านนี้ จำเลยเพิกเฉยและค้างชำระค่าเช่า ๑๑ เดือน จึงขอให้ขับไล่และให้ชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ และฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๑๓๐ บาท แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาได้พร้อมกันประชุมใหญ่พิจารณาหนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแล้ว เห็นว่าสัญญาข้อ ๗ ยังคงเป็นสัญญาเช่าในการเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อโจทก์ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์ก็ต้องปฏิบัติการบอกกล่าวตามสัญญาข้อ ๗ คือ ต้องบอกกล่าวผู้เช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ๓๐ วัน โจทก์อ้างว่าโจทก์ได้ส่งทางไปรษณีย์ แต่โจทก์ไม่มีใบรับรองเจ้าหน้าที่มาเป็นพยาน และไม่มีพยานอื่นสนับสนุน จึงเป็นแต่เพียงคำกล่าวอ้างของโจทก์คนเดียว นอกจากนั้นยังปรากฏว่าหนังสือที่โจทก์อ้างและโจทก์ว่าได้ส่งหนังสือในวันนั้น ตามฟ้องของโจทก์กล่าวว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ เป็นขอแสดงว่าจำเลยชำระค่าเช่าก่อนเดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ ตลอดมา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่ชำระค่าเช่ากันตลอดมาเป็นเวลาหลายเดือนนั้น ย่อมเป็นพฤติการณ์ส่อแสดงว่ายังไม่มีการบอกเลิกการเช่าต่อกัน ฉะนั้น ข้อที่โจทก์อ้างว่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าจึงรับฟังเป็นความจริงไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาข้อ ๗ ก็ถือว่าสัญญาเช่ายังคงมีอยู่ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษาแก้ให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท คำขออื่นของโจทก์ให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 233/2506นายมนตรี บุตรไวยวุฒโจทก์นายสุชาติ ตันโพธิประสิทธิ์ล. ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 94 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 สัญญาเช่าที่ระบุว่า "เมื่อผู้เช่าต้องการห้องเช่าคืน หรือผู้เช่าต้องการคืนห้อง ทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน" นั้นมีความหมายว่า ถ้าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดบอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาการเช่า ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงกฎหมายถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น ข้อสัญญาบอกกล่าวเดิมก็ยังคงเป็นข้อสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อผู้ให้เช่ามิได้บอกเลิกสัญญาก่อน ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่านั้นยังคงมีอยู่ต่อกัน ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า แม้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าจะได้ลงมติให้ผู้ให้เช่าได้เข้าอยู่เองในห้องเช่า ก็เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าต่อผู้เช่าก่อน ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 27/2505)โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านโจทก์ สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว โจทก์มีความจำเป็นจะเข้าอยู่ในบ้านนี้ จำเลยเพิกเฉยและค้างชำระค่าเช่า ๑๑ เดือน จึงขอให้ขับไล่และให้ชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ และฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๑๓๐ บาท แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาได้พร้อมกันประชุมใหญ่พิจารณาหนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแล้ว เห็นว่าสัญญาข้อ ๗ ยังคงเป็นสัญญาเช่าในการเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อโจทก์ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์ก็ต้องปฏิบัติการบอกกล่าวตามสัญญาข้อ ๗ คือ ต้องบอกกล่าวผู้เช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ๓๐ วัน โจทก์อ้างว่าโจทก์ได้ส่งทางไปรษณีย์ แต่โจทก์ไม่มีใบรับรองเจ้าหน้าที่มาเป็นพยาน และไม่มีพยานอื่นสนับสนุน จึงเป็นแต่เพียงคำกล่าวอ้างของโจทก์คนเดียว นอกจากนั้นยังปรากฏว่าหนังสือที่โจทก์อ้างและโจทก์ว่าได้ส่งหนังสือในวันนั้น ตามฟ้องของโจทก์กล่าวว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ เป็นขอแสดงว่าจำเลยชำระค่าเช่าก่อนเดือนสิงหาคม ๒๕๐๐ ตลอดมา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่ชำระค่าเช่ากันตลอดมาเป็นเวลาหลายเดือนนั้น ย่อมเป็นพฤติการณ์ส่อแสดงว่ายังไม่มีการบอกเลิกการเช่าต่อกัน ฉะนั้น ข้อที่โจทก์อ้างว่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าจึงรับฟังเป็นความจริงไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาข้อ ๗ ก็ถือว่าสัญญาเช่ายังคงมีอยู่ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษาแก้ให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๔๓๐ บาท คำขออื่นของโจทก์ให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย(สอาด นาวีเจริญ-สัญญา ธรรมศักดิ์-สำราญ ศิริพันธ์)ศาลแพ่ง - นายประภาษ วณิกเกียรติศาลอุทธรณ์ - หลวงพิสัยสารคุณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ