คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7399/2537หลักกฎหมาย: สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่าต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา 5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อนเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ห้อง จากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์ แต่จำเลยปฏิบัติผิดสัญญาโดยดัดแปลงต่อเดิมตึกแถวที่เช่าเป็นโรงงานอุตสาหกรรมผลิตเครื่องเรือนโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ และนำวัสดุอุปกรณ์ที่เป็นเชื้อเพลิงและติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวที่เช่าโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหลายครั้ง แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารออกจากตึกแถวของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำการผลิตเครื่องเรือนตั้งแต่ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ โจทก์ทราบการกระทำของจำเลยมาตั้งแต่แรกแต่มิได้ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์ยินยอม จำเลยมีวัสดุอุปกรณ์พวกไม้ทินเนอร์และสีไว้เพื่อประโยชน์ในการผลิตสินค้าเพียงเล็กน้อยจึงไม่เป็นอันตรายแก่ตึกแถวที่เช่า โจทก์ทราบดีในขณะทำสัญญาเช่าว่าจำเลยจะต้องทุบผนังกั้นห้องออกเพื่อให้ตึกแถวที่เช่าทะลุถึงกันเพื่อประกอบการค้า โจทก์ยินยอมและระยะเวลาผ่านมาถึง7 ปีเศษ จำเลยจึงมิได้เป็นผู้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทรวม 3 ห้อง ซึ่งอยู่ติดต่อกันจากโจทก์ ต่อมาจำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ351/8 ให้ทะลุถึงกัน และประกอบธุรกิจผลิตเครื่องเรือน นำไม้สี ทินเนอร์ ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท ปัญหาตามฎีกาของโจทก์มีว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าหรือไม่ สำหรับที่จำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ 351/8 ให้ทะลุถึงกันนั้น เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2และ จ.3 หรือ ล.9 ถึง ล.12 มีข้อความในข้อ 5 ว่า "ถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะดัดแปลงหรือเพิ่มเติมสิ่งใดลงไปอีก ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้" ดังนี้การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่าก่อนทำสัญญาเช่านายไพศาล ติยะวุฒิการซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้โจทก์และเป็นผู้พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตลอดจนเป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ในการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 351/8 ได้อนุญาตให้จำเลยทุบผนังห้องที่กั้นให้ทะลุถึงกันได้ จึงเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่า ยังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญาซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จึงไม่อาจรับฟังตามที่จำเลยนำสืบได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากโจทก์และนายวุฒิพงษ์ ศรีพาณิชย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นบุตรโจทก์ว่า โจทก์กับนายวุฒิพงษ์อยู่ตึกแถวติดกับจำเลยรู้เห็นที่จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกัน ซึ่งจำเลยได้กระทำการดังกล่าวมาเป็นเวลาประมาณ 4 ปีแล้วและโจทก์ยังคงเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา เห็นว่า การที่โจทก์ทราบถึงการกระทำของจำเลยที่ทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันมาตั้งแต่แรก แต่ปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปซึ่งเป็นเวลาอย่างน้อยประมาณ 5 ปี ทั้งยังเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมาเช่นนี้พฤติการณ์ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้สละข้อห้ามในสัญญาข้อ 5 เกี่ยวกับการกระทำของจำเลยดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุนี้มาบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนที่จำเลยผลิตเครื่องเรือน นำไม้ สี ทินเนอร์ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท และการผลิตเครื่องเรือนของจำเลยก่อให้เกิดเสียงดังและมีฝุ่นฟุ้งกระจายเป็นที่เดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์และผู้อยู่ใกล้เคียงนั้น เห็นว่า แม้การกระทำของจำเลยดังกล่าวจะเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 1 ที่ระบุว่า "เช่าเพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์" และข้อ 9 ที่ระบุว่า "ผู้เช่าต้อง...และไม่กระทำการอึกทึกจนคนอื่นได้รับความรำคาญปราศจากปรกติสุขและไม่เก็บรักษาสิ่งที่เป็นเชื้อเพลิงและไม่กระทำสิ่งใดที่หวาดเสียวน่าจะเป็นอันตรายแก่ผู้อยู่ใกล้เคียง" ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทำการแก้ไขโดยให้ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นโจทก์จะบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวเสียก่อน และเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ข้อเท็จจริงปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 ว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2530ซึ่งครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530การที่โจทก์มีหนังสือในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530 นั้นเอง ส่งไปยังจำเลยขอบอกเลิกสัญญา โดยอ้างว่าครบกำหนด 1 เดือนแล้ว จำเลยมิได้ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ ซึ่งในวันที่ 23พฤศจิกายน 2530 ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แม้จะเป็นวันสุดท้ายโดยเป็นวันครบกำหนด จำเลยก็ยังมีเวลาที่จะดำเนินการในวันนั้นได้ ดังนี้ ที่โจทก์อ้างในหนังสือขอบอกเลิกสัญญาว่า จำเลยมิได้จัดการแก้ไขภายในกำหนด 1 เดือน ตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ จึงรับฟังไม่ได้ แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้จัดการแก้ไขข้อที่ปฏิบัติผิดสัญญาภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจำเลยยังคงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทตามสัญญาเช่า และจะต้องส่งคืนตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ในสภาพคงเดิมและซ่อมแซมดีแล้วต่อเมื่อสัญญาเช่าเลิกหรือระงับลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561โจทก์จะเรียกค่าเสียหายในขณะที่สัญญาเช่ายังไม่เลิกหรือระงับลงไม่ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7399/2537นาย สุชาติ ศ รี พาณิชย์โจทก์นาง ฉวีวรรณ จงสุขศิริจำเลย ป.พ.พ. ม. 158, ม. 538, ม. 554, ม. 558 ป.วิ.พ. ม. 94 สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่าต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา 5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อนเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ห้อง จากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์ แต่จำเลยปฏิบัติผิดสัญญาโดยดัดแปลงต่อเดิมตึกแถวที่เช่าเป็นโรงงานอุตสาหกรรมผลิตเครื่องเรือนโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ และนำวัสดุอุปกรณ์ที่เป็นเชื้อเพลิงและติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวที่เช่าโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหลายครั้ง แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารออกจากตึกแถวของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำการผลิตเครื่องเรือนตั้งแต่ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ โจทก์ทราบการกระทำของจำเลยมาตั้งแต่แรกแต่มิได้ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์ยินยอม จำเลยมีวัสดุอุปกรณ์พวกไม้ทินเนอร์และสีไว้เพื่อประโยชน์ในการผลิตสินค้าเพียงเล็กน้อยจึงไม่เป็นอันตรายแก่ตึกแถวที่เช่า โจทก์ทราบดีในขณะทำสัญญาเช่าว่าจำเลยจะต้องทุบผนังกั้นห้องออกเพื่อให้ตึกแถวที่เช่าทะลุถึงกันเพื่อประกอบการค้า โจทก์ยินยอมและระยะเวลาผ่านมาถึง7 ปีเศษ จำเลยจึงมิได้เป็นผู้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทรวม 3 ห้อง ซึ่งอยู่ติดต่อกันจากโจทก์ ต่อมาจำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ351/8 ให้ทะลุถึงกัน และประกอบธุรกิจผลิตเครื่องเรือน นำไม้สี ทินเนอร์ ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท ปัญหาตามฎีกาของโจทก์มีว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าหรือไม่ สำหรับที่จำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ 351/8 ให้ทะลุถึงกันนั้น เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2และ จ.3 หรือ ล.9 ถึง ล.12 มีข้อความในข้อ 5 ว่า "ถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะดัดแปลงหรือเพิ่มเติมสิ่งใดลงไปอีก ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้" ดังนี้การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่าก่อนทำสัญญาเช่านายไพศาล ติยะวุฒิการซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้โจทก์และเป็นผู้พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตลอดจนเป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ในการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 351/8 ได้อนุญาตให้จำเลยทุบผนังห้องที่กั้นให้ทะลุถึงกันได้ จึงเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่า ยังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญาซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จึงไม่อาจรับฟังตามที่จำเลยนำสืบได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากโจทก์และนายวุฒิพงษ์ ศรีพาณิชย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นบุตรโจทก์ว่า โจทก์กับนายวุฒิพงษ์อยู่ตึกแถวติดกับจำเลยรู้เห็นที่จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกัน ซึ่งจำเลยได้กระทำการดังกล่าวมาเป็นเวลาประมาณ 4 ปีแล้วและโจทก์ยังคงเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา เห็นว่า การที่โจทก์ทราบถึงการกระทำของจำเลยที่ทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันมาตั้งแต่แรก แต่ปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปซึ่งเป็นเวลาอย่างน้อยประมาณ 5 ปี ทั้งยังเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมาเช่นนี้พฤติการณ์ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้สละข้อห้ามในสัญญาข้อ 5 เกี่ยวกับการกระทำของจำเลยดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุนี้มาบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนที่จำเลยผลิตเครื่องเรือน นำไม้ สี ทินเนอร์ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท และการผลิตเครื่องเรือนของจำเลยก่อให้เกิดเสียงดังและมีฝุ่นฟุ้งกระจายเป็นที่เดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์และผู้อยู่ใกล้เคียงนั้น เห็นว่า แม้การกระทำของจำเลยดังกล่าวจะเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 1 ที่ระบุว่า "เช่าเพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์" และข้อ 9 ที่ระบุว่า "ผู้เช่าต้อง...และไม่กระทำการอึกทึกจนคนอื่นได้รับความรำคาญปราศจากปรกติสุขและไม่เก็บรักษาสิ่งที่เป็นเชื้อเพลิงและไม่กระทำสิ่งใดที่หวาดเสียวน่าจะเป็นอันตรายแก่ผู้อยู่ใกล้เคียง" ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทำการแก้ไขโดยให้ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นโจทก์จะบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวเสียก่อน และเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ข้อเท็จจริงปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 ว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2530ซึ่งครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530การที่โจทก์มีหนังสือในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530 นั้นเอง ส่งไปยังจำเลยขอบอกเลิกสัญญา โดยอ้างว่าครบกำหนด 1 เดือนแล้ว จำเลยมิได้ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ ซึ่งในวันที่ 23พฤศจิกายน 2530 ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แม้จะเป็นวันสุดท้ายโดยเป็นวันครบกำหนด จำเลยก็ยังมีเวลาที่จะดำเนินการในวันนั้นได้ ดังนี้ ที่โจทก์อ้างในหนังสือขอบอกเลิกสัญญาว่า จำเลยมิได้จัดการแก้ไขภายในกำหนด 1 เดือน ตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ จึงรับฟังไม่ได้ แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้จัดการแก้ไขข้อที่ปฏิบัติผิดสัญญาภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจำเลยยังคงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทตามสัญญาเช่า และจะต้องส่งคืนตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ในสภาพคงเดิมและซ่อมแซมดีแล้วต่อเมื่อสัญญาเช่าเลิกหรือระงับลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561โจทก์จะเรียกค่าเสียหายในขณะที่สัญญาเช่ายังไม่เลิกหรือระงับลงไม่ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(สมิทธิ์ วราอุบล-สมาน เวทวินิจ-บรรเทิง มุลพรม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ห้อง จากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์ แต่จำเลยปฏิบัติผิดสัญญาโดยดัดแปลงต่อเดิมตึกแถวที่เช่าเป็นโรงงานอุตสาหกรรมผลิตเครื่องเรือนโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ และนำวัสดุอุปกรณ์ที่เป็นเชื้อเพลิงและติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวที่เช่าโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหลายครั้ง แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารออกจากตึกแถวของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำการผลิตเครื่องเรือนตั้งแต่ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ โจทก์ทราบการกระทำของจำเลยมาตั้งแต่แรกแต่มิได้ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์ยินยอม จำเลยมีวัสดุอุปกรณ์พวกไม้ทินเนอร์และสีไว้เพื่อประโยชน์ในการผลิตสินค้าเพียงเล็กน้อยจึงไม่เป็นอันตรายแก่ตึกแถวที่เช่า โจทก์ทราบดีในขณะทำสัญญาเช่าว่าจำเลยจะต้องทุบผนังกั้นห้องออกเพื่อให้ตึกแถวที่เช่าทะลุถึงกันเพื่อประกอบการค้า โจทก์ยินยอมและระยะเวลาผ่านมาถึง7 ปีเศษ จำเลยจึงมิได้เป็นผู้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทรวม 3 ห้อง ซึ่งอยู่ติดต่อกันจากโจทก์ ต่อมาจำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ351/8 ให้ทะลุถึงกัน และประกอบธุรกิจผลิตเครื่องเรือน นำไม้สี ทินเนอร์ ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท ปัญหาตามฎีกาของโจทก์มีว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าหรือไม่ สำหรับที่จำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ 351/8 ให้ทะลุถึงกันนั้น เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2และ จ.3 หรือ ล.9 ถึง ล.12 มีข้อความในข้อ 5 ว่า "ถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะดัดแปลงหรือเพิ่มเติมสิ่งใดลงไปอีก ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้" ดังนี้การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่าก่อนทำสัญญาเช่านายไพศาล ติยะวุฒิการซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้โจทก์และเป็นผู้พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตลอดจนเป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ในการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 351/8 ได้อนุญาตให้จำเลยทุบผนังห้องที่กั้นให้ทะลุถึงกันได้ จึงเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่า ยังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญาซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จึงไม่อาจรับฟังตามที่จำเลยนำสืบได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากโจทก์และนายวุฒิพงษ์ ศรีพาณิชย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นบุตรโจทก์ว่า โจทก์กับนายวุฒิพงษ์อยู่ตึกแถวติดกับจำเลยรู้เห็นที่จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกัน ซึ่งจำเลยได้กระทำการดังกล่าวมาเป็นเวลาประมาณ 4 ปีแล้วและโจทก์ยังคงเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา เห็นว่า การที่โจทก์ทราบถึงการกระทำของจำเลยที่ทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันมาตั้งแต่แรก แต่ปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปซึ่งเป็นเวลาอย่างน้อยประมาณ 5 ปี ทั้งยังเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมาเช่นนี้พฤติการณ์ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้สละข้อห้ามในสัญญาข้อ 5 เกี่ยวกับการกระทำของจำเลยดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุนี้มาบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนที่จำเลยผลิตเครื่องเรือน นำไม้ สี ทินเนอร์ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท และการผลิตเครื่องเรือนของจำเลยก่อให้เกิดเสียงดังและมีฝุ่นฟุ้งกระจายเป็นที่เดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์และผู้อยู่ใกล้เคียงนั้น เห็นว่า แม้การกระทำของจำเลยดังกล่าวจะเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 1 ที่ระบุว่า "เช่าเพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์" และข้อ 9 ที่ระบุว่า "ผู้เช่าต้อง...และไม่กระทำการอึกทึกจนคนอื่นได้รับความรำคาญปราศจากปรกติสุขและไม่เก็บรักษาสิ่งที่เป็นเชื้อเพลิงและไม่กระทำสิ่งใดที่หวาดเสียวน่าจะเป็นอันตรายแก่ผู้อยู่ใกล้เคียง" ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทำการแก้ไขโดยให้ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นโจทก์จะบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวเสียก่อน และเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ข้อเท็จจริงปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 ว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2530ซึ่งครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530การที่โจทก์มีหนังสือในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530 นั้นเอง ส่งไปยังจำเลยขอบอกเลิกสัญญา โดยอ้างว่าครบกำหนด 1 เดือนแล้ว จำเลยมิได้ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ ซึ่งในวันที่ 23พฤศจิกายน 2530 ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แม้จะเป็นวันสุดท้ายโดยเป็นวันครบกำหนด จำเลยก็ยังมีเวลาที่จะดำเนินการในวันนั้นได้ ดังนี้ ที่โจทก์อ้างในหนังสือขอบอกเลิกสัญญาว่า จำเลยมิได้จัดการแก้ไขภายในกำหนด 1 เดือน ตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ จึงรับฟังไม่ได้ แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้จัดการแก้ไขข้อที่ปฏิบัติผิดสัญญาภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจำเลยยังคงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทตามสัญญาเช่า และจะต้องส่งคืนตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ในสภาพคงเดิมและซ่อมแซมดีแล้วต่อเมื่อสัญญาเช่าเลิกหรือระงับลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561โจทก์จะเรียกค่าเสียหายในขณะที่สัญญาเช่ายังไม่เลิกหรือระงับลงไม่ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7399/2537นาย สุชาติ ศ รี พาณิชย์โจทก์นาง ฉวีวรรณ จงสุขศิริจำเลย ป.พ.พ. ม. 158, ม. 538, ม. 554, ม. 558 ป.วิ.พ. ม. 94 สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่าต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา 5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อนเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบโจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ห้อง จากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์ แต่จำเลยปฏิบัติผิดสัญญาโดยดัดแปลงต่อเดิมตึกแถวที่เช่าเป็นโรงงานอุตสาหกรรมผลิตเครื่องเรือนโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ และนำวัสดุอุปกรณ์ที่เป็นเชื้อเพลิงและติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวที่เช่าโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหลายครั้ง แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า ขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารออกจากตึกแถวของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำการผลิตเครื่องเรือนตั้งแต่ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ โจทก์ทราบการกระทำของจำเลยมาตั้งแต่แรกแต่มิได้ทักท้วง ถือได้ว่าโจทก์ยินยอม จำเลยมีวัสดุอุปกรณ์พวกไม้ทินเนอร์และสีไว้เพื่อประโยชน์ในการผลิตสินค้าเพียงเล็กน้อยจึงไม่เป็นอันตรายแก่ตึกแถวที่เช่า โจทก์ทราบดีในขณะทำสัญญาเช่าว่าจำเลยจะต้องทุบผนังกั้นห้องออกเพื่อให้ตึกแถวที่เช่าทะลุถึงกันเพื่อประกอบการค้า โจทก์ยินยอมและระยะเวลาผ่านมาถึง7 ปีเศษ จำเลยจึงมิได้เป็นผู้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทรวม 3 ห้อง ซึ่งอยู่ติดต่อกันจากโจทก์ ต่อมาจำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ351/8 ให้ทะลุถึงกัน และประกอบธุรกิจผลิตเครื่องเรือน นำไม้สี ทินเนอร์ ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท ปัญหาตามฎีกาของโจทก์มีว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าหรือไม่ สำหรับที่จำเลยทุบผนังชั้นล่างและชั้นสองที่กั้นระหว่างห้องเลขที่ 351/7 และ 351/8 ให้ทะลุถึงกันนั้น เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2และ จ.3 หรือ ล.9 ถึง ล.12 มีข้อความในข้อ 5 ว่า "ถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะดัดแปลงหรือเพิ่มเติมสิ่งใดลงไปอีก ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้" ดังนี้การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่าก่อนทำสัญญาเช่านายไพศาล ติยะวุฒิการซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้โจทก์และเป็นผู้พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตลอดจนเป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ในการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 351/8 ได้อนุญาตให้จำเลยทุบผนังห้องที่กั้นให้ทะลุถึงกันได้ จึงเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่า ยังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญาซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จึงไม่อาจรับฟังตามที่จำเลยนำสืบได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากโจทก์และนายวุฒิพงษ์ ศรีพาณิชย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นบุตรโจทก์ว่า โจทก์กับนายวุฒิพงษ์อยู่ตึกแถวติดกับจำเลยรู้เห็นที่จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกัน ซึ่งจำเลยได้กระทำการดังกล่าวมาเป็นเวลาประมาณ 4 ปีแล้วและโจทก์ยังคงเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา เห็นว่า การที่โจทก์ทราบถึงการกระทำของจำเลยที่ทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันมาตั้งแต่แรก แต่ปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปซึ่งเป็นเวลาอย่างน้อยประมาณ 5 ปี ทั้งยังเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมาเช่นนี้พฤติการณ์ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้สละข้อห้ามในสัญญาข้อ 5 เกี่ยวกับการกระทำของจำเลยดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุนี้มาบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนที่จำเลยผลิตเครื่องเรือน นำไม้ สี ทินเนอร์ซึ่งเป็นอุปกรณ์ในการผลิตเครื่องเรือนและเป็นวัตถุติดไฟได้ง่ายมาเก็บไว้ในตึกแถวพิพาท และการผลิตเครื่องเรือนของจำเลยก่อให้เกิดเสียงดังและมีฝุ่นฟุ้งกระจายเป็นที่เดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์และผู้อยู่ใกล้เคียงนั้น เห็นว่า แม้การกระทำของจำเลยดังกล่าวจะเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 1 ที่ระบุว่า "เช่าเพื่ออยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์" และข้อ 9 ที่ระบุว่า "ผู้เช่าต้อง...และไม่กระทำการอึกทึกจนคนอื่นได้รับความรำคาญปราศจากปรกติสุขและไม่เก็บรักษาสิ่งที่เป็นเชื้อเพลิงและไม่กระทำสิ่งใดที่หวาดเสียวน่าจะเป็นอันตรายแก่ผู้อยู่ใกล้เคียง" ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทำการแก้ไขโดยให้ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นโจทก์จะบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวเสียก่อน และเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ข้อเท็จจริงปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 ว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2530ซึ่งครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530การที่โจทก์มีหนังสือในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2530 นั้นเอง ส่งไปยังจำเลยขอบอกเลิกสัญญา โดยอ้างว่าครบกำหนด 1 เดือนแล้ว จำเลยมิได้ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ ซึ่งในวันที่ 23พฤศจิกายน 2530 ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แม้จะเป็นวันสุดท้ายโดยเป็นวันครบกำหนด จำเลยก็ยังมีเวลาที่จะดำเนินการในวันนั้นได้ ดังนี้ ที่โจทก์อ้างในหนังสือขอบอกเลิกสัญญาว่า จำเลยมิได้จัดการแก้ไขภายในกำหนด 1 เดือน ตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ จึงรับฟังไม่ได้ แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้จัดการแก้ไขข้อที่ปฏิบัติผิดสัญญาภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจำเลยยังคงมีสิทธิในตึกแถวพิพาทตามสัญญาเช่า และจะต้องส่งคืนตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ในสภาพคงเดิมและซ่อมแซมดีแล้วต่อเมื่อสัญญาเช่าเลิกหรือระงับลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561โจทก์จะเรียกค่าเสียหายในขณะที่สัญญาเช่ายังไม่เลิกหรือระงับลงไม่ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน(สมิทธิ์ วราอุบล-สมาน เวทวินิจ-บรรเทิง มุลพรม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ