คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2491หลักกฎหมาย: เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่า+ให้ตึกที่ปลูกตกเป็นของเจ้าของที่ดิน+นายหน้านั้น เมื่อถึงกำหนดแล้วตึก+ตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญา+ฐานะเป็นส่วนควบที่ดิน หาจำต้อง+ทำการโอนไม่(อ้างฎีกาที่ 561/2488) โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึก+ตกลงให้ตึกตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมโอนตึกให้เป็นของโจทก์ จึงขอให้ศาลแสดงว่า ตึกตกเป็นกรรมสิทธิของโจทก์และขอให้จำเลยไปทำการโอนให้ ดังนี้เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา แม้จำเลยจะต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย ก็เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญา จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวง ตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ต่อศาลแขวง แม้จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกจำนวนเงิน+อำนาจของศาลแขวง ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมโจทก์ต้องอยู่ในอำนาจศาลแขวงอยู่แล้ว เมื่อจำเลยนำคดีของตนไปฟ้องแย้งยังศาลแขวง ๆ จะบังคับให้ตามคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ จึงถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่ าจำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด ๓๑๒๓ ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม ๘ คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด ๙ ปี นับแต่วันที่ ๒๗ กันยายน ๒๔๗๙ ถึงวันที่ ๒๖ กันยายน ๒๔๘๘ ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๗ หรือต้นปี พ.ศ.๒๔๘๘ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข ๔๙๘ กรมการสาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองสาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพละการ จึงไม่ผูกพันธ์โจทก์ อธิบดีกรมสาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่นนี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันธ์ต่อไป บัดนี้ครบกำหนด ๙ ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิแก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง จำเลยต่อสู้โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิอยู่ คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวง และ จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย ๒๐๐๐ บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญา และบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่า จำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญา ตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่+จะนำฟ้องแข้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้น ส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๑/๒๔๘๘ แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานเป็นส่วนควบของที่ดิน หาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้ เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้ สัญญาข้อ ๕ มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้น หมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริง ก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไป จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ฉะเพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2491วัดไชยภูมิการามโดยนายบุญมาสวัสดิ์ ไวยาวัจจกรโจทก์นางย่งไล้ นางพวงจำเลย พระธรรมนูญศาลยุติธรรม ม. 15 - 22 ป.พ.พ. ม. 107, ม. 109, ม. 537.เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่า+ให้ตึกที่ปลูกตกเป็นของเจ้าของที่ดิน+นายหน้านั้น เมื่อถึงกำหนดแล้วตึก+ตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญา+ฐานะเป็นส่วนควบที่ดิน หาจำต้อง+ทำการโอนไม่(อ้างฎีกาที่ 561/2488) โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึก+ตกลงให้ตึกตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมโอนตึกให้เป็นของโจทก์ จึงขอให้ศาลแสดงว่า ตึกตกเป็นกรรมสิทธิของโจทก์และขอให้จำเลยไปทำการโอนให้ ดังนี้เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา แม้จำเลยจะต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย ก็เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญา จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวง ตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ต่อศาลแขวง แม้จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกจำนวนเงิน+อำนาจของศาลแขวง ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมโจทก์ต้องอยู่ในอำนาจศาลแขวงอยู่แล้ว เมื่อจำเลยนำคดีของตนไปฟ้องแย้งยังศาลแขวง ๆ จะบังคับให้ตามคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ จึงถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่ าจำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด ๓๑๒๓ ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม ๘ คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด ๙ ปี นับแต่วันที่ ๒๗ กันยายน ๒๔๗๙ ถึงวันที่ ๒๖ กันยายน ๒๔๘๘ ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๗ หรือต้นปี พ.ศ.๒๔๘๘ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข ๔๙๘ กรมการสาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองสาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพละการ จึงไม่ผูกพันธ์โจทก์ อธิบดีกรมสาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่นนี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันธ์ต่อไป บัดนี้ครบกำหนด ๙ ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิแก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง จำเลยต่อสู้โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิอยู่ คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวง และ จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย ๒๐๐๐ บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญา และบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่า จำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญา ตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่+จะนำฟ้องแข้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้น ส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๑/๒๔๘๘ แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานเป็นส่วนควบของที่ดิน หาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้ เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้ สัญญาข้อ ๕ มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้น หมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริง ก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไป จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ฉะเพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม(จำรูญเนติศาสตร์-ธรรมบัณฑิต-นนทปัญญา)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่ าจำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด ๓๑๒๓ ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม ๘ คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด ๙ ปี นับแต่วันที่ ๒๗ กันยายน ๒๔๗๙ ถึงวันที่ ๒๖ กันยายน ๒๔๘๘ ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๗ หรือต้นปี พ.ศ.๒๔๘๘ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข ๔๙๘ กรมการสาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองสาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพละการ จึงไม่ผูกพันธ์โจทก์ อธิบดีกรมสาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่นนี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันธ์ต่อไป บัดนี้ครบกำหนด ๙ ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิแก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง จำเลยต่อสู้โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิอยู่ คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวง และ จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย ๒๐๐๐ บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญา และบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่า จำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญา ตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่+จะนำฟ้องแข้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้น ส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๑/๒๔๘๘ แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานเป็นส่วนควบของที่ดิน หาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้ เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้ สัญญาข้อ ๕ มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้น หมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริง ก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไป จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ฉะเพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2491วัดไชยภูมิการามโดยนายบุญมาสวัสดิ์ ไวยาวัจจกรโจทก์นางย่งไล้ นางพวงจำเลย พระธรรมนูญศาลยุติธรรม ม. 15 - 22 ป.พ.พ. ม. 107, ม. 109, ม. 537.เช่าที่ดินปลูกตึกโดยมีข้อสัญญาว่า+ให้ตึกที่ปลูกตกเป็นของเจ้าของที่ดิน+นายหน้านั้น เมื่อถึงกำหนดแล้วตึก+ตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญา+ฐานะเป็นส่วนควบที่ดิน หาจำต้อง+ทำการโอนไม่(อ้างฎีกาที่ 561/2488) โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึก+ตกลงให้ตึกตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมโอนตึกให้เป็นของโจทก์ จึงขอให้ศาลแสดงว่า ตึกตกเป็นกรรมสิทธิของโจทก์และขอให้จำเลยไปทำการโอนให้ ดังนี้เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญาและบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา แม้จำเลยจะต่อสู้ว่าตามสัญญาตึกยังคงเป็นของจำเลย ก็เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญา จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวง ตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ต่อศาลแขวง แม้จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกจำนวนเงิน+อำนาจของศาลแขวง ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมโจทก์ต้องอยู่ในอำนาจศาลแขวงอยู่แล้ว เมื่อจำเลยนำคดีของตนไปฟ้องแย้งยังศาลแขวง ๆ จะบังคับให้ตามคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ จึงถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้นโจทก์ฟ้องว่ าจำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด ๓๑๒๓ ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม ๘ คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด ๙ ปี นับแต่วันที่ ๒๗ กันยายน ๒๔๗๙ ถึงวันที่ ๒๖ กันยายน ๒๔๘๘ ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๗ หรือต้นปี พ.ศ.๒๔๘๘ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข ๔๙๘ กรมการสาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองสาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพละการ จึงไม่ผูกพันธ์โจทก์ อธิบดีกรมสาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่นนี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันธ์ต่อไป บัดนี้ครบกำหนด ๙ ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิแก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง จำเลยต่อสู้โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิอยู่ คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวง และ จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย ๒๐๐๐ บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญา และบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่า จำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญา ตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่+จะนำฟ้องแข้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้น ส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๑/๒๔๘๘ แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานเป็นส่วนควบของที่ดิน หาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้ เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้ สัญญาข้อ ๕ มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้น หมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริง ก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไป จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ฉะเพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม(จำรูญเนติศาสตร์-ธรรมบัณฑิต-นนทปัญญา)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ