คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2393/2538หลักกฎหมาย: จำเลยที่1และที่2โฆษณา ประกาศขายอาคารพาณิชย์ให้แก่บุคคลทั่วไปว่าผู้ซื้ออาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1และที่2จะได้รับประโยชน์มากกว่าผู้อื่นเพราะร้านค้าที่ซื้อไปสามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังมูลเหตุที่โจทก์ที่2ถึงที่7ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1เกิดจากเชื่อตามโฆษณาของจำเลยดังกล่าวอันเป็นข้อสาระสำคัญที่โจทก์ที่2ถึงที่7ยอมซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคาสูงกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปคำโฆษณาดังกล่าวเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่2ถึงที่7กับจำเลยที่1จึงไม่ตกอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่เป็นโมฆะจำเลยที่1ต้องยอมโจทก์ที่2ถึงที่7ใช้ถนนพิพาทประกอบการค้าต่อไปจำเลยที่1จะเพิกถอนคำยินยอมโดยไม่มีเหตุอันควรไม่ได้โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ที่ 2 เป็น กรรมการ ผู้มีอำนาจ กระทำการ แทนจำเลย ที่ 1 จำเลย ที่ 1 ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดินซึ่ง เป็น ของ จำเลย ที่ 1 โดย ให้ สัญญา และ ตกลง ว่า อาคารพาณิชย์ สามารถเปิด ค้าขาย และ สัญจร ไป มา ได้ ทั้ง ทาง ด้านหน้า และ ทาง ด้านหลังซึ่ง เป็น ที่ดิน ส่วน หนึ่ง ใน โฉนด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 1 ถึง ที่ 7ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดิน ที่ จำเลย ที่ 1 ประกาศ โฆษณา แล้วเปิด ค้าขาย ทั้ง สอง ด้าน ตลอดมา จน กระทั่ง จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน นำแผง เหล็ก มา ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง แล้ว นำ วัสดุ ก่อสร้าง มา วาง กอง บน ถนนใน บริเวณ ที่ ปิด กั้น ทำให้ ได้รับ ความเสียหาย ขอให้ บังคับ จำเลยทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนน ด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ เงินค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ทั้ง เจ็ดจำเลย ทั้ง สาม ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สัญญา ตกลง ยินยอมให้ โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพียงแต่ ยินยอม อนุญาต ให้ ใช้ เข้า ออกสู่ ถนน มิตรเกษม เท่านั้น จำเลย ที่ 1 ได้ บอกเลิก คำ อนุญาต และ ห้าม โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพราะ ต้องการ ก่อสร้าง อาคาร โรงแรมสำหรับ จำเลย ที่ 2 และ ที่ 3 ไม่ต้อง รับผิด ใน ฐานะ ส่วนตัว เพราะ กระทำไป ใน นาม ของ จำเลย ที่ 1 ค่าเสียหาย สูง เกินกว่า ความ เป็น จริงขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง เจ็ด อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ว่า ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนนด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ ค่าทดแทน แก่ โจทก์ ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และ ที่ 6 คน ละ 15,000 บาท แก่ โจทก์ ที่ 4 ที่ 5 และ ที่ 7คน ละ 2,500 บาทจำเลย ทั้ง สาม ฎีการะหว่าง พิจารณา โจทก์ ที่ 1 ถึงแก่กรรม ไม่มี คู่ความ เจ้า มาเป็น คู่ความ แทน เมื่อ พ้น กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ โจทก์ ที่ 1ถึงแก่กรรม แล้ว ศาลฎีกา จึง มี คำสั่ง จำหน่ายคดี เฉพาะตัว โจทก์ ที่ 1จาก สารบบความศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ แก่ บุคคล ทั่วไป เมื่อ ระหว่าง ปี 2526ถึง 2527 โจทก์ ทั้ง เจ็ด ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ประเด็น ที่ ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ข้อ แรก มี ว่าโจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 มีสิทธิ ขอให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ทางพิพาทได้ หรือไม่ ได้ความ จาก โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 3 เบิกความ ว่าเมื่อ ระหว่าง ปี 2523 ถึง ปี 2527 จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2 ประกาศ ขายที่ดิน 21 แปลง พร้อม อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป โดยโฆษณา ชักชวน ว่า อาคารพาณิชย์ ของ จำเลย ที่ 1 มี ดาดฟ้า ชั้น ลอยและ เปิด ค้าขาย ได้ ด้านหน้า และ ด้านหลัง รวม สอง ด้าน ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 ถนน ด้านหน้า คือ ถนน มิตรเกษม ถนน ด้านหลัง เป็น ถนน รอบ ตลาด สด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ตกลง ซื้อ ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 ใน ราคา สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไปหาก อาคารพาณิชย์ เปิด ร้านค้า ขาย ได้ แต่ ด้าน เดียว ราคา ซื้อ ขาย จะต่ำกว่า นี้ เมื่อ จำเลย ที่ 1 สร้าง อาคารพาณิชย์ และ ทำ ถนน ด้านหลังเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก แล้ว โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ก็ เข้า ไป อยู่ และเปิด ร้านค้า ขาย ตลอดมา ครั้น เมื่อ เดือน กันยายน 2531 จำเลย ทั้ง สามนำ แผง ไป ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง อ้างว่า จะ นำ ที่ดิน ไป สร้าง โรงแรม ส่วน จำเลยทั้ง สาม นำสืบ ว่า โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อม อาคารพาณิชย์จาก จำเลย ที่ 1 เมื่อ เข้า อยู่ แล้ว สามารถ ใช้ ถนน มิตรเกษม ที่อยู่ ด้านหน้า ค้าขาย สัญญาซื้อขาย ที่ดิน และ อาคารพาณิชย์ ไม่ได้ ตกลงให้ ใช้ ถนน พิพาท จำเลย ที่ 1 ยินยอม ให้ ใช้ ถนน พิพาท เป็น การ ชั่วคราวเมื่อ เดือน สิงหาคม 2531 จำเลย ที่ 1 ขาย ตลาด สด รวม ถนน พิพาท ให้ แก่จำเลย ที่ 3 เพื่อ ก่อสร้าง เป็น โรงแรม เดือน กันยายน 2531 จึง นำ วัสดุไป กอง ที่ ถนน พิพาท เพื่อ ใช้ ใน การ ก่อสร้าง เห็นว่า การ ประกาศ ขาย ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป นี้ จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ได้ โฆษณา ชักชวน ว่า ผู้ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2จะ ได้รับ ประโยชน์ มาก กว่า ซื้อ จาก ผู้อื่น เพราะ ร้านค้า ที่ ซื้อ ไปสามารถ เปิด ค้าขาย ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 มูลเหตุ ที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 เกิดจาก เชื่อ ตาม โฆษณา ว่า เมื่อ ประกอบกิจการ ค้า ใน อาคารพาณิชย์ ที่ ซื้อ จาก จำเลย ที่ 1 แล้ว จะ มี ลูกค้าเข้า ไป ซื้อ สินค้า ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง อันเป็น ข้อ สาระสำคัญที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ยอม ซื้อ ที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้าง ใน ราคาที่ สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไป มีผล ทำให้ จำเลย ที่ 1 ผู้ขาย ได้รับค่าตอบแทน สูง คำ โฆษณา ดังกล่าว เป็น สัญญา ต่อเนื่อง ใน การ ขาย ที่ดินระหว่าง โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 กับ จำเลย ที่ 1 จึง ไม่ ตกอยู่ใน บังคับที่ จะ ต้อง ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ย่อมไม่เป็น โมฆะ จำเลย ที่ 1 ต้อง ยอม ให้ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ใช้ ถนน พิพาทประกอบการค้า ต่อไป จำเลย ที่ 1 จะ เพิกถอน คำ ยินยอม โดย ไม่มี เหตุอันควรมิได้ ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2393/2538นาย สมบูรณ์ แซ่ตั้งหรือวชิรฐากูร กับพวกโจทก์บริษัท สหพัฒนชน จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1299จำเลยที่1และที่2โฆษณา ประกาศขายอาคารพาณิชย์ให้แก่บุคคลทั่วไปว่าผู้ซื้ออาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1และที่2จะได้รับประโยชน์มากกว่าผู้อื่นเพราะร้านค้าที่ซื้อไปสามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังมูลเหตุที่โจทก์ที่2ถึงที่7ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1เกิดจากเชื่อตามโฆษณาของจำเลยดังกล่าวอันเป็นข้อสาระสำคัญที่โจทก์ที่2ถึงที่7ยอมซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคาสูงกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปคำโฆษณาดังกล่าวเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่2ถึงที่7กับจำเลยที่1จึงไม่ตกอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่เป็นโมฆะจำเลยที่1ต้องยอมโจทก์ที่2ถึงที่7ใช้ถนนพิพาทประกอบการค้าต่อไปจำเลยที่1จะเพิกถอนคำยินยอมโดยไม่มีเหตุอันควรไม่ได้โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ที่ 2 เป็น กรรมการ ผู้มีอำนาจ กระทำการ แทนจำเลย ที่ 1 จำเลย ที่ 1 ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดินซึ่ง เป็น ของ จำเลย ที่ 1 โดย ให้ สัญญา และ ตกลง ว่า อาคารพาณิชย์ สามารถเปิด ค้าขาย และ สัญจร ไป มา ได้ ทั้ง ทาง ด้านหน้า และ ทาง ด้านหลังซึ่ง เป็น ที่ดิน ส่วน หนึ่ง ใน โฉนด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 1 ถึง ที่ 7ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดิน ที่ จำเลย ที่ 1 ประกาศ โฆษณา แล้วเปิด ค้าขาย ทั้ง สอง ด้าน ตลอดมา จน กระทั่ง จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน นำแผง เหล็ก มา ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง แล้ว นำ วัสดุ ก่อสร้าง มา วาง กอง บน ถนนใน บริเวณ ที่ ปิด กั้น ทำให้ ได้รับ ความเสียหาย ขอให้ บังคับ จำเลยทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนน ด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ เงินค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ทั้ง เจ็ดจำเลย ทั้ง สาม ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สัญญา ตกลง ยินยอมให้ โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพียงแต่ ยินยอม อนุญาต ให้ ใช้ เข้า ออกสู่ ถนน มิตรเกษม เท่านั้น จำเลย ที่ 1 ได้ บอกเลิก คำ อนุญาต และ ห้าม โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพราะ ต้องการ ก่อสร้าง อาคาร โรงแรมสำหรับ จำเลย ที่ 2 และ ที่ 3 ไม่ต้อง รับผิด ใน ฐานะ ส่วนตัว เพราะ กระทำไป ใน นาม ของ จำเลย ที่ 1 ค่าเสียหาย สูง เกินกว่า ความ เป็น จริงขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง เจ็ด อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ว่า ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนนด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ ค่าทดแทน แก่ โจทก์ ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และ ที่ 6 คน ละ 15,000 บาท แก่ โจทก์ ที่ 4 ที่ 5 และ ที่ 7คน ละ 2,500 บาทจำเลย ทั้ง สาม ฎีการะหว่าง พิจารณา โจทก์ ที่ 1 ถึงแก่กรรม ไม่มี คู่ความ เจ้า มาเป็น คู่ความ แทน เมื่อ พ้น กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ โจทก์ ที่ 1ถึงแก่กรรม แล้ว ศาลฎีกา จึง มี คำสั่ง จำหน่ายคดี เฉพาะตัว โจทก์ ที่ 1จาก สารบบความศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ แก่ บุคคล ทั่วไป เมื่อ ระหว่าง ปี 2526ถึง 2527 โจทก์ ทั้ง เจ็ด ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ประเด็น ที่ ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ข้อ แรก มี ว่าโจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 มีสิทธิ ขอให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ทางพิพาทได้ หรือไม่ ได้ความ จาก โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 3 เบิกความ ว่าเมื่อ ระหว่าง ปี 2523 ถึง ปี 2527 จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2 ประกาศ ขายที่ดิน 21 แปลง พร้อม อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป โดยโฆษณา ชักชวน ว่า อาคารพาณิชย์ ของ จำเลย ที่ 1 มี ดาดฟ้า ชั้น ลอยและ เปิด ค้าขาย ได้ ด้านหน้า และ ด้านหลัง รวม สอง ด้าน ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 ถนน ด้านหน้า คือ ถนน มิตรเกษม ถนน ด้านหลัง เป็น ถนน รอบ ตลาด สด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ตกลง ซื้อ ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 ใน ราคา สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไปหาก อาคารพาณิชย์ เปิด ร้านค้า ขาย ได้ แต่ ด้าน เดียว ราคา ซื้อ ขาย จะต่ำกว่า นี้ เมื่อ จำเลย ที่ 1 สร้าง อาคารพาณิชย์ และ ทำ ถนน ด้านหลังเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก แล้ว โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ก็ เข้า ไป อยู่ และเปิด ร้านค้า ขาย ตลอดมา ครั้น เมื่อ เดือน กันยายน 2531 จำเลย ทั้ง สามนำ แผง ไป ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง อ้างว่า จะ นำ ที่ดิน ไป สร้าง โรงแรม ส่วน จำเลยทั้ง สาม นำสืบ ว่า โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อม อาคารพาณิชย์จาก จำเลย ที่ 1 เมื่อ เข้า อยู่ แล้ว สามารถ ใช้ ถนน มิตรเกษม ที่อยู่ ด้านหน้า ค้าขาย สัญญาซื้อขาย ที่ดิน และ อาคารพาณิชย์ ไม่ได้ ตกลงให้ ใช้ ถนน พิพาท จำเลย ที่ 1 ยินยอม ให้ ใช้ ถนน พิพาท เป็น การ ชั่วคราวเมื่อ เดือน สิงหาคม 2531 จำเลย ที่ 1 ขาย ตลาด สด รวม ถนน พิพาท ให้ แก่จำเลย ที่ 3 เพื่อ ก่อสร้าง เป็น โรงแรม เดือน กันยายน 2531 จึง นำ วัสดุไป กอง ที่ ถนน พิพาท เพื่อ ใช้ ใน การ ก่อสร้าง เห็นว่า การ ประกาศ ขาย ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป นี้ จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ได้ โฆษณา ชักชวน ว่า ผู้ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2จะ ได้รับ ประโยชน์ มาก กว่า ซื้อ จาก ผู้อื่น เพราะ ร้านค้า ที่ ซื้อ ไปสามารถ เปิด ค้าขาย ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 มูลเหตุ ที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 เกิดจาก เชื่อ ตาม โฆษณา ว่า เมื่อ ประกอบกิจการ ค้า ใน อาคารพาณิชย์ ที่ ซื้อ จาก จำเลย ที่ 1 แล้ว จะ มี ลูกค้าเข้า ไป ซื้อ สินค้า ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง อันเป็น ข้อ สาระสำคัญที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ยอม ซื้อ ที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้าง ใน ราคาที่ สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไป มีผล ทำให้ จำเลย ที่ 1 ผู้ขาย ได้รับค่าตอบแทน สูง คำ โฆษณา ดังกล่าว เป็น สัญญา ต่อเนื่อง ใน การ ขาย ที่ดินระหว่าง โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 กับ จำเลย ที่ 1 จึง ไม่ ตกอยู่ใน บังคับที่ จะ ต้อง ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ย่อมไม่เป็น โมฆะ จำเลย ที่ 1 ต้อง ยอม ให้ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ใช้ ถนน พิพาทประกอบการค้า ต่อไป จำเลย ที่ 1 จะ เพิกถอน คำ ยินยอม โดย ไม่มี เหตุอันควรมิได้ ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(วุฒิ คราวุฒิ-มงคล สระฏัน-อธิราช มณีภาค)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการประกอบอาชีพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการจัดที่ดินบ้านทาวน์เฮาส์หรืออาคารชุดหรือแม้แต่สิ่งปลูกสร้างอื่นๆนับว่าสร้างความร่ำรวยและมั่งคั่งให้ผู้ประกอบการดังกล่าวมามากต่อมากแล้วและก็เป็นที่สนใจของผู้ต้องการที่ดินบ้านอาคารพาณิชย์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจ เมื่อการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ประกอบการได้รับความสำเร็จดังนั้นในเวลาต่อมาจึงมีผู้ประกอบอาชีพนี้มากขึ้นผู้ประกอบการจึงต้องแข่งขันทั้งด้านคุณภาพราคาและสิ่งอำนวยความสะดวกการได้รับประโยชน์จากโครงการนั้นๆ การโฆษณาประกาศของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจึงเป็นไปอย่างรุนแรงเช่นซื้อบ้าน1หลังแถมรถยนต์1คันหรือมิฉะนั้นก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายสารพัดอย่างเช่นมีหน่วยรักษาความปลอดภัยมีสระว่ายน้ำมีสนามเด็กเล่นมีที่ออกกำลังกายมีบึงใหญ่สิ่งเหล่านี้อาจออกมาในรูปแผ่นโฆษณาขนาดเล็กที่สุดเช่นแผ่นปลิวแผ่นพับจนถึงขนาดใหญ่ที่สุดซึ่งจะติดตั้งไว้ตามสถานที่ต่างๆที่ผู้สัญจรไปมาสามารถมองเห็นได้โดยง่ายหรืออาจทำเป็นหนังสือกล่าวถึงโครงการนั้นๆว่าสิ่งใดที่ถือว่าเป็นการให้กำไรแก่ผู้ซื้อ แต่ครั้งเมื่อทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านบนที่ดินนั้นหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมิได้ระบุว่าจะดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกสบายดังที่ปรากฏในแผ่นปลิวแผ่นพับหรือตามโฆษณาประกาศในสื่อต่างๆแต่อย่างใดบางครั้งอาจมีกรณีผูกมัดผู้ซื้อมากมายหลายกรณีซึ่งอาจเป็นเหตุให้ตกเป็นผู้กระทำผิดสัญญาได้ง่ายๆ ดังนั้นการที่บุคคลใดจะซื้อบ้านก็ดีที่ดินก็ดีหรืออาคารชุดต้องตรึกตรองให้ดีเสียก่อนมิฉะนั้นอาจมีปัญหาและมีกรณีที่พิพาทมาสู่ศาลทำให้เสียเวลาและบางครั้งอาจแพ้คดีเพราะไม่เข้าใจสาระสำคัญแห่งสัญญาที่กระทำต่อกันไว้ คดีนี้เป็นตัวอย่างหนึ่งในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากการประกอบการของผู้ประกอบการโดยจำเลยที่1ประกาศโฆษณาในใบโฆษณาขายอาคารพาณิชย์แก่บุคคลทั่วไปว่าเมื่อซื้ออาคารพาณิชย์ของจำเลยที่1แล้วสามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังอาคารรวม2ด้านที่สุดโจทก์หลายคนได้ตกลงซื้ออาคารพาณิชย์และเปิดร้านค้าขายตลอดมาต่อมาจำเลยที่1นำแผงไปปิดกั้นถนนด้านหลังอ้างว่าจะนำที่ดินไปสร้างโรงแรมโจทก์จึงฟ้องคดีนี้ขอให้เปิดให้ใช้ถนนด้านหลังอาคารพาณิชย์นั้นฝ่ายจำเลยให้การต่อสู้คดีทั้งข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายว่าสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์มิได้ตกลงให้ใช้ถนนพิพาทจำเลยที่1ยินยอมให้ใช้ถนนพิพาทเป็นการชั่วคราวความยินยอมดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ ปัญหาในทางกฎหมายที่ต้องพิจารณาจึงเกิดขึ้นแล้วว่าเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่1ได้ประกาศโฆษณาจริงในใบโฆษณาเช่นว่านั้นแต่มิได้ระบุไว้สัญญาและในการจดทะเบียนโอนอาคารพาณิชย์และที่ดินที่ซื้อขายก็มิได้ระบุเรื่องให้ใช้ถนนด้านหน้าและด้านหลังอาคารพาณิชย์ไว้ดังนี้จะผูกพันจำเลยที่1หรือไม่เพียงใด ศาลฎีกาวินิจฉัยในส่วนนี้ว่าคำประกาศโฆษณาตามใบโฆษณาว่าผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ของจำเลยที่1สามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังเป็นมูลเหตุให้ฝ่ายโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1เกิดความเชื่อตามโฆษณาว่าเมื่อประกอบการค้าในอาคารพาณิชย์ที่ซื้อจากจำเลยที่1แล้วจะมีลูกค้าเข้าไปซื้อสินค้าได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังอันเป็นสาระสำคัญที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในราคาที่สูงกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปคำโฆษณาดังกล่าวเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินระหว่างฝ่ายโจทก์กับจำเลยที่1จึงไม่ตกอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่เป็นโมฆะจำเลยที่1ต้องยอมให้ฝ่ายโจทก์ใช้ถนนพิพาทประกอบการค้าต่อไปจะเพิกถอนความยินยอมโดยไม่มีเหตุอันควรมิได้ โปรดสังเกตว่าศาลฎีกาเห็นว่าคำโฆษณาตามใบโฆษณานั้นเป็นสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์และเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินกับอาคารพาณิชย์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายผลในทางกฎหมายจึงไปไกลมากกล่าวคือข้อความในคำประกาศโฆษณาย่อมผูกพันผู้โฆษณานั้นโดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คดีนี้คงผ่านขั้นตอนการนำใบประกาศโฆษณามานำสืบประกอบสัญญาจะซื้อขายว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์แล้วจึงไม่มีประเด็นว่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94หรือไม่จึงเป็นข้อน่าพิจารณาเพราะอาจมีข้อโต้แย้งดังกล่าวนี้อย่างไรก็ดีเมื่อถือว่าเป็นสัญญาต่อเนื่องในการซื้อขายที่ดินกับอาคารพาณิชย์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเช่นนี้ย่อมไม่ถือว่าเป็นข้อต้องห้ามในการนำพยานหลักฐานดังกล่าวมาสืบนับว่าชอบด้วยเหตุผลและความเป็นธรรมและไม่ขัดต่อบทบัญญัติดังกล่าว มีข้อคิดสำหรับประชาชนผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้านและที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายมีสักกี่รายที่จะมีความรอบคอบที่จะเก็บแผ่นปลิวหนังสือโฆษณาคำเชิญชวนซื้อเหล่านี้ไว้ได้เพียงใดหรือไม่เพราะคาดคิดไม่ถึงว่าผู้ประกอบการจะบิดพลิ้วเช่นนี้อย่างไรก็ดีเมื่อมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานดังนี้แล้วต่อไปหากผู้ใดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการคงต้องเก็บแผ่นปลิวแผ่นพับโฆษณาหนังสือเชิญชวนหรือแม้ที่ลงในสื่อต่างๆเห็นคงต้องเก็บกันไว้หมดเพื่อเป็นพยานหลักฐานต่อไปหากมีการประพฤติผิดสัญญาภาระเช่นนี้คงเป็นเรื่องลำบากใจไม่น้อยดังนั้นจึงเป็นกรณีที่ผู้ซื้อทั้งหมดต้องพิจารณาให้ดีเสียก่อนว่าจะซื้อที่ดินของผู้ประกอบการรายได้เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่ยืนยงอยู่ได้ก็ด้วยความเชื่อถือของประชาชน พลประสิทธิ์ ฤทธิ์รักษาคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ที่ 2 เป็น กรรมการ ผู้มีอำนาจ กระทำการ แทนจำเลย ที่ 1 จำเลย ที่ 1 ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดินซึ่ง เป็น ของ จำเลย ที่ 1 โดย ให้ สัญญา และ ตกลง ว่า อาคารพาณิชย์ สามารถเปิด ค้าขาย และ สัญจร ไป มา ได้ ทั้ง ทาง ด้านหน้า และ ทาง ด้านหลังซึ่ง เป็น ที่ดิน ส่วน หนึ่ง ใน โฉนด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 1 ถึง ที่ 7ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดิน ที่ จำเลย ที่ 1 ประกาศ โฆษณา แล้วเปิด ค้าขาย ทั้ง สอง ด้าน ตลอดมา จน กระทั่ง จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน นำแผง เหล็ก มา ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง แล้ว นำ วัสดุ ก่อสร้าง มา วาง กอง บน ถนนใน บริเวณ ที่ ปิด กั้น ทำให้ ได้รับ ความเสียหาย ขอให้ บังคับ จำเลยทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนน ด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ เงินค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ทั้ง เจ็ดจำเลย ทั้ง สาม ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สัญญา ตกลง ยินยอมให้ โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพียงแต่ ยินยอม อนุญาต ให้ ใช้ เข้า ออกสู่ ถนน มิตรเกษม เท่านั้น จำเลย ที่ 1 ได้ บอกเลิก คำ อนุญาต และ ห้าม โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพราะ ต้องการ ก่อสร้าง อาคาร โรงแรมสำหรับ จำเลย ที่ 2 และ ที่ 3 ไม่ต้อง รับผิด ใน ฐานะ ส่วนตัว เพราะ กระทำไป ใน นาม ของ จำเลย ที่ 1 ค่าเสียหาย สูง เกินกว่า ความ เป็น จริงขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง เจ็ด อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ว่า ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนนด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ ค่าทดแทน แก่ โจทก์ ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และ ที่ 6 คน ละ 15,000 บาท แก่ โจทก์ ที่ 4 ที่ 5 และ ที่ 7คน ละ 2,500 บาทจำเลย ทั้ง สาม ฎีการะหว่าง พิจารณา โจทก์ ที่ 1 ถึงแก่กรรม ไม่มี คู่ความ เจ้า มาเป็น คู่ความ แทน เมื่อ พ้น กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ โจทก์ ที่ 1ถึงแก่กรรม แล้ว ศาลฎีกา จึง มี คำสั่ง จำหน่ายคดี เฉพาะตัว โจทก์ ที่ 1จาก สารบบความศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ แก่ บุคคล ทั่วไป เมื่อ ระหว่าง ปี 2526ถึง 2527 โจทก์ ทั้ง เจ็ด ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ประเด็น ที่ ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ข้อ แรก มี ว่าโจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 มีสิทธิ ขอให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ทางพิพาทได้ หรือไม่ ได้ความ จาก โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 3 เบิกความ ว่าเมื่อ ระหว่าง ปี 2523 ถึง ปี 2527 จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2 ประกาศ ขายที่ดิน 21 แปลง พร้อม อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป โดยโฆษณา ชักชวน ว่า อาคารพาณิชย์ ของ จำเลย ที่ 1 มี ดาดฟ้า ชั้น ลอยและ เปิด ค้าขาย ได้ ด้านหน้า และ ด้านหลัง รวม สอง ด้าน ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 ถนน ด้านหน้า คือ ถนน มิตรเกษม ถนน ด้านหลัง เป็น ถนน รอบ ตลาด สด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ตกลง ซื้อ ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 ใน ราคา สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไปหาก อาคารพาณิชย์ เปิด ร้านค้า ขาย ได้ แต่ ด้าน เดียว ราคา ซื้อ ขาย จะต่ำกว่า นี้ เมื่อ จำเลย ที่ 1 สร้าง อาคารพาณิชย์ และ ทำ ถนน ด้านหลังเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก แล้ว โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ก็ เข้า ไป อยู่ และเปิด ร้านค้า ขาย ตลอดมา ครั้น เมื่อ เดือน กันยายน 2531 จำเลย ทั้ง สามนำ แผง ไป ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง อ้างว่า จะ นำ ที่ดิน ไป สร้าง โรงแรม ส่วน จำเลยทั้ง สาม นำสืบ ว่า โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อม อาคารพาณิชย์จาก จำเลย ที่ 1 เมื่อ เข้า อยู่ แล้ว สามารถ ใช้ ถนน มิตรเกษม ที่อยู่ ด้านหน้า ค้าขาย สัญญาซื้อขาย ที่ดิน และ อาคารพาณิชย์ ไม่ได้ ตกลงให้ ใช้ ถนน พิพาท จำเลย ที่ 1 ยินยอม ให้ ใช้ ถนน พิพาท เป็น การ ชั่วคราวเมื่อ เดือน สิงหาคม 2531 จำเลย ที่ 1 ขาย ตลาด สด รวม ถนน พิพาท ให้ แก่จำเลย ที่ 3 เพื่อ ก่อสร้าง เป็น โรงแรม เดือน กันยายน 2531 จึง นำ วัสดุไป กอง ที่ ถนน พิพาท เพื่อ ใช้ ใน การ ก่อสร้าง เห็นว่า การ ประกาศ ขาย ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป นี้ จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ได้ โฆษณา ชักชวน ว่า ผู้ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2จะ ได้รับ ประโยชน์ มาก กว่า ซื้อ จาก ผู้อื่น เพราะ ร้านค้า ที่ ซื้อ ไปสามารถ เปิด ค้าขาย ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 มูลเหตุ ที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 เกิดจาก เชื่อ ตาม โฆษณา ว่า เมื่อ ประกอบกิจการ ค้า ใน อาคารพาณิชย์ ที่ ซื้อ จาก จำเลย ที่ 1 แล้ว จะ มี ลูกค้าเข้า ไป ซื้อ สินค้า ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง อันเป็น ข้อ สาระสำคัญที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ยอม ซื้อ ที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้าง ใน ราคาที่ สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไป มีผล ทำให้ จำเลย ที่ 1 ผู้ขาย ได้รับค่าตอบแทน สูง คำ โฆษณา ดังกล่าว เป็น สัญญา ต่อเนื่อง ใน การ ขาย ที่ดินระหว่าง โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 กับ จำเลย ที่ 1 จึง ไม่ ตกอยู่ใน บังคับที่ จะ ต้อง ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ย่อมไม่เป็น โมฆะ จำเลย ที่ 1 ต้อง ยอม ให้ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ใช้ ถนน พิพาทประกอบการค้า ต่อไป จำเลย ที่ 1 จะ เพิกถอน คำ ยินยอม โดย ไม่มี เหตุอันควรมิได้ ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2393/2538นาย สมบูรณ์ แซ่ตั้งหรือวชิรฐากูร กับพวกโจทก์บริษัท สหพัฒนชน จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1299จำเลยที่1และที่2โฆษณา ประกาศขายอาคารพาณิชย์ให้แก่บุคคลทั่วไปว่าผู้ซื้ออาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1และที่2จะได้รับประโยชน์มากกว่าผู้อื่นเพราะร้านค้าที่ซื้อไปสามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังมูลเหตุที่โจทก์ที่2ถึงที่7ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1เกิดจากเชื่อตามโฆษณาของจำเลยดังกล่าวอันเป็นข้อสาระสำคัญที่โจทก์ที่2ถึงที่7ยอมซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคาสูงกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปคำโฆษณาดังกล่าวเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินระหว่างโจทก์ที่2ถึงที่7กับจำเลยที่1จึงไม่ตกอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่เป็นโมฆะจำเลยที่1ต้องยอมโจทก์ที่2ถึงที่7ใช้ถนนพิพาทประกอบการค้าต่อไปจำเลยที่1จะเพิกถอนคำยินยอมโดยไม่มีเหตุอันควรไม่ได้โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ที่ 2 เป็น กรรมการ ผู้มีอำนาจ กระทำการ แทนจำเลย ที่ 1 จำเลย ที่ 1 ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดินซึ่ง เป็น ของ จำเลย ที่ 1 โดย ให้ สัญญา และ ตกลง ว่า อาคารพาณิชย์ สามารถเปิด ค้าขาย และ สัญจร ไป มา ได้ ทั้ง ทาง ด้านหน้า และ ทาง ด้านหลังซึ่ง เป็น ที่ดิน ส่วน หนึ่ง ใน โฉนด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 1 ถึง ที่ 7ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ พร้อม ที่ดิน ที่ จำเลย ที่ 1 ประกาศ โฆษณา แล้วเปิด ค้าขาย ทั้ง สอง ด้าน ตลอดมา จน กระทั่ง จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน นำแผง เหล็ก มา ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง แล้ว นำ วัสดุ ก่อสร้าง มา วาง กอง บน ถนนใน บริเวณ ที่ ปิด กั้น ทำให้ ได้รับ ความเสียหาย ขอให้ บังคับ จำเลยทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนน ด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ เงินค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ทั้ง เจ็ดจำเลย ทั้ง สาม ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 ไม่เคย ให้ สัญญา ตกลง ยินยอมให้ โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพียงแต่ ยินยอม อนุญาต ให้ ใช้ เข้า ออกสู่ ถนน มิตรเกษม เท่านั้น จำเลย ที่ 1 ได้ บอกเลิก คำ อนุญาต และ ห้าม โจทก์ ทั้ง เจ็ด ใช้ ถนน พิพาท เพราะ ต้องการ ก่อสร้าง อาคาร โรงแรมสำหรับ จำเลย ที่ 2 และ ที่ 3 ไม่ต้อง รับผิด ใน ฐานะ ส่วนตัว เพราะ กระทำไป ใน นาม ของ จำเลย ที่ 1 ค่าเสียหาย สูง เกินกว่า ความ เป็น จริงขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์ ทั้ง เจ็ด อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ว่า ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ถนนด้านหลัง ให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน ใช้ ค่าทดแทน แก่ โจทก์ ที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และ ที่ 6 คน ละ 15,000 บาท แก่ โจทก์ ที่ 4 ที่ 5 และ ที่ 7คน ละ 2,500 บาทจำเลย ทั้ง สาม ฎีการะหว่าง พิจารณา โจทก์ ที่ 1 ถึงแก่กรรม ไม่มี คู่ความ เจ้า มาเป็น คู่ความ แทน เมื่อ พ้น กำหนด 1 ปี นับแต่ วันที่ โจทก์ ที่ 1ถึงแก่กรรม แล้ว ศาลฎีกา จึง มี คำสั่ง จำหน่ายคดี เฉพาะตัว โจทก์ ที่ 1จาก สารบบความศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติตาม คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 ว่า จำเลย ที่ 1 โดย จำเลย ที่ 2ได้ โฆษณา ประกาศ ขาย อาคารพาณิชย์ แก่ บุคคล ทั่วไป เมื่อ ระหว่าง ปี 2526ถึง 2527 โจทก์ ทั้ง เจ็ด ได้ ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ประเด็น ที่ ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ข้อ แรก มี ว่าโจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 มีสิทธิ ขอให้ จำเลย ทั้ง สาม ร่วมกัน เปิด ทางพิพาทได้ หรือไม่ ได้ความ จาก โจทก์ ที่ 1 ที่ 2 และ ที่ 3 เบิกความ ว่าเมื่อ ระหว่าง ปี 2523 ถึง ปี 2527 จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2 ประกาศ ขายที่ดิน 21 แปลง พร้อม อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป โดยโฆษณา ชักชวน ว่า อาคารพาณิชย์ ของ จำเลย ที่ 1 มี ดาดฟ้า ชั้น ลอยและ เปิด ค้าขาย ได้ ด้านหน้า และ ด้านหลัง รวม สอง ด้าน ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 ถนน ด้านหน้า คือ ถนน มิตรเกษม ถนน ด้านหลัง เป็น ถนน รอบ ตลาด สด ของ จำเลย ที่ 1 โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ตกลง ซื้อ ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 ใน ราคา สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไปหาก อาคารพาณิชย์ เปิด ร้านค้า ขาย ได้ แต่ ด้าน เดียว ราคา ซื้อ ขาย จะต่ำกว่า นี้ เมื่อ จำเลย ที่ 1 สร้าง อาคารพาณิชย์ และ ทำ ถนน ด้านหลังเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก แล้ว โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ก็ เข้า ไป อยู่ และเปิด ร้านค้า ขาย ตลอดมา ครั้น เมื่อ เดือน กันยายน 2531 จำเลย ทั้ง สามนำ แผง ไป ปิด กั้น ถนน ด้านหลัง อ้างว่า จะ นำ ที่ดิน ไป สร้าง โรงแรม ส่วน จำเลยทั้ง สาม นำสืบ ว่า โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อม อาคารพาณิชย์จาก จำเลย ที่ 1 เมื่อ เข้า อยู่ แล้ว สามารถ ใช้ ถนน มิตรเกษม ที่อยู่ ด้านหน้า ค้าขาย สัญญาซื้อขาย ที่ดิน และ อาคารพาณิชย์ ไม่ได้ ตกลงให้ ใช้ ถนน พิพาท จำเลย ที่ 1 ยินยอม ให้ ใช้ ถนน พิพาท เป็น การ ชั่วคราวเมื่อ เดือน สิงหาคม 2531 จำเลย ที่ 1 ขาย ตลาด สด รวม ถนน พิพาท ให้ แก่จำเลย ที่ 3 เพื่อ ก่อสร้าง เป็น โรงแรม เดือน กันยายน 2531 จึง นำ วัสดุไป กอง ที่ ถนน พิพาท เพื่อ ใช้ ใน การ ก่อสร้าง เห็นว่า การ ประกาศ ขาย ที่ดินพร้อม อาคารพาณิชย์ ให้ แก่ บุคคล ทั่วไป นี้ จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2ได้ โฆษณา ชักชวน ว่า ผู้ซื้อ อาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2จะ ได้รับ ประโยชน์ มาก กว่า ซื้อ จาก ผู้อื่น เพราะ ร้านค้า ที่ ซื้อ ไปสามารถ เปิด ค้าขาย ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง ตาม ใบ โฆษณาเอกสาร หมาย จ. 4 มูลเหตุ ที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ซื้อ ที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ จาก จำเลย ที่ 1 เกิดจาก เชื่อ ตาม โฆษณา ว่า เมื่อ ประกอบกิจการ ค้า ใน อาคารพาณิชย์ ที่ ซื้อ จาก จำเลย ที่ 1 แล้ว จะ มี ลูกค้าเข้า ไป ซื้อ สินค้า ได้ ทั้ง ด้านหน้า และ ด้านหลัง อันเป็น ข้อ สาระสำคัญที่ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ยอม ซื้อ ที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้าง ใน ราคาที่ สูง กว่า อาคารพาณิชย์ ทั่วไป มีผล ทำให้ จำเลย ที่ 1 ผู้ขาย ได้รับค่าตอบแทน สูง คำ โฆษณา ดังกล่าว เป็น สัญญา ต่อเนื่อง ใน การ ขาย ที่ดินระหว่าง โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 กับ จำเลย ที่ 1 จึง ไม่ ตกอยู่ใน บังคับที่ จะ ต้อง ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ย่อมไม่เป็น โมฆะ จำเลย ที่ 1 ต้อง ยอม ให้ โจทก์ ที่ 2 ถึง ที่ 7 ใช้ ถนน พิพาทประกอบการค้า ต่อไป จำเลย ที่ 1 จะ เพิกถอน คำ ยินยอม โดย ไม่มี เหตุอันควรมิได้ ฎีกา ของ จำเลย ทั้ง สาม ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(วุฒิ คราวุฒิ-มงคล สระฏัน-อธิราช มณีภาค)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการประกอบอาชีพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการจัดที่ดินบ้านทาวน์เฮาส์หรืออาคารชุดหรือแม้แต่สิ่งปลูกสร้างอื่นๆนับว่าสร้างความร่ำรวยและมั่งคั่งให้ผู้ประกอบการดังกล่าวมามากต่อมากแล้วและก็เป็นที่สนใจของผู้ต้องการที่ดินบ้านอาคารพาณิชย์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจ เมื่อการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ประกอบการได้รับความสำเร็จดังนั้นในเวลาต่อมาจึงมีผู้ประกอบอาชีพนี้มากขึ้นผู้ประกอบการจึงต้องแข่งขันทั้งด้านคุณภาพราคาและสิ่งอำนวยความสะดวกการได้รับประโยชน์จากโครงการนั้นๆ การโฆษณาประกาศของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจึงเป็นไปอย่างรุนแรงเช่นซื้อบ้าน1หลังแถมรถยนต์1คันหรือมิฉะนั้นก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายสารพัดอย่างเช่นมีหน่วยรักษาความปลอดภัยมีสระว่ายน้ำมีสนามเด็กเล่นมีที่ออกกำลังกายมีบึงใหญ่สิ่งเหล่านี้อาจออกมาในรูปแผ่นโฆษณาขนาดเล็กที่สุดเช่นแผ่นปลิวแผ่นพับจนถึงขนาดใหญ่ที่สุดซึ่งจะติดตั้งไว้ตามสถานที่ต่างๆที่ผู้สัญจรไปมาสามารถมองเห็นได้โดยง่ายหรืออาจทำเป็นหนังสือกล่าวถึงโครงการนั้นๆว่าสิ่งใดที่ถือว่าเป็นการให้กำไรแก่ผู้ซื้อ แต่ครั้งเมื่อทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านบนที่ดินนั้นหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมิได้ระบุว่าจะดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกสบายดังที่ปรากฏในแผ่นปลิวแผ่นพับหรือตามโฆษณาประกาศในสื่อต่างๆแต่อย่างใดบางครั้งอาจมีกรณีผูกมัดผู้ซื้อมากมายหลายกรณีซึ่งอาจเป็นเหตุให้ตกเป็นผู้กระทำผิดสัญญาได้ง่ายๆ ดังนั้นการที่บุคคลใดจะซื้อบ้านก็ดีที่ดินก็ดีหรืออาคารชุดต้องตรึกตรองให้ดีเสียก่อนมิฉะนั้นอาจมีปัญหาและมีกรณีที่พิพาทมาสู่ศาลทำให้เสียเวลาและบางครั้งอาจแพ้คดีเพราะไม่เข้าใจสาระสำคัญแห่งสัญญาที่กระทำต่อกันไว้ คดีนี้เป็นตัวอย่างหนึ่งในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากการประกอบการของผู้ประกอบการโดยจำเลยที่1ประกาศโฆษณาในใบโฆษณาขายอาคารพาณิชย์แก่บุคคลทั่วไปว่าเมื่อซื้ออาคารพาณิชย์ของจำเลยที่1แล้วสามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังอาคารรวม2ด้านที่สุดโจทก์หลายคนได้ตกลงซื้ออาคารพาณิชย์และเปิดร้านค้าขายตลอดมาต่อมาจำเลยที่1นำแผงไปปิดกั้นถนนด้านหลังอ้างว่าจะนำที่ดินไปสร้างโรงแรมโจทก์จึงฟ้องคดีนี้ขอให้เปิดให้ใช้ถนนด้านหลังอาคารพาณิชย์นั้นฝ่ายจำเลยให้การต่อสู้คดีทั้งข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายว่าสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์มิได้ตกลงให้ใช้ถนนพิพาทจำเลยที่1ยินยอมให้ใช้ถนนพิพาทเป็นการชั่วคราวความยินยอมดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ ปัญหาในทางกฎหมายที่ต้องพิจารณาจึงเกิดขึ้นแล้วว่าเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่1ได้ประกาศโฆษณาจริงในใบโฆษณาเช่นว่านั้นแต่มิได้ระบุไว้สัญญาและในการจดทะเบียนโอนอาคารพาณิชย์และที่ดินที่ซื้อขายก็มิได้ระบุเรื่องให้ใช้ถนนด้านหน้าและด้านหลังอาคารพาณิชย์ไว้ดังนี้จะผูกพันจำเลยที่1หรือไม่เพียงใด ศาลฎีกาวินิจฉัยในส่วนนี้ว่าคำประกาศโฆษณาตามใบโฆษณาว่าผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ของจำเลยที่1สามารถเปิดค้าขายได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังเป็นมูลเหตุให้ฝ่ายโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่1เกิดความเชื่อตามโฆษณาว่าเมื่อประกอบการค้าในอาคารพาณิชย์ที่ซื้อจากจำเลยที่1แล้วจะมีลูกค้าเข้าไปซื้อสินค้าได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลังอันเป็นสาระสำคัญที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในราคาที่สูงกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปคำโฆษณาดังกล่าวเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินระหว่างฝ่ายโจทก์กับจำเลยที่1จึงไม่ตกอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่เป็นโมฆะจำเลยที่1ต้องยอมให้ฝ่ายโจทก์ใช้ถนนพิพาทประกอบการค้าต่อไปจะเพิกถอนความยินยอมโดยไม่มีเหตุอันควรมิได้ โปรดสังเกตว่าศาลฎีกาเห็นว่าคำโฆษณาตามใบโฆษณานั้นเป็นสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์และเป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายที่ดินกับอาคารพาณิชย์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายผลในทางกฎหมายจึงไปไกลมากกล่าวคือข้อความในคำประกาศโฆษณาย่อมผูกพันผู้โฆษณานั้นโดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คดีนี้คงผ่านขั้นตอนการนำใบประกาศโฆษณามานำสืบประกอบสัญญาจะซื้อขายว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์แล้วจึงไม่มีประเด็นว่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94หรือไม่จึงเป็นข้อน่าพิจารณาเพราะอาจมีข้อโต้แย้งดังกล่าวนี้อย่างไรก็ดีเมื่อถือว่าเป็นสัญญาต่อเนื่องในการซื้อขายที่ดินกับอาคารพาณิชย์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเช่นนี้ย่อมไม่ถือว่าเป็นข้อต้องห้ามในการนำพยานหลักฐานดังกล่าวมาสืบนับว่าชอบด้วยเหตุผลและความเป็นธรรมและไม่ขัดต่อบทบัญญัติดังกล่าว มีข้อคิดสำหรับประชาชนผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้านและที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายมีสักกี่รายที่จะมีความรอบคอบที่จะเก็บแผ่นปลิวหนังสือโฆษณาคำเชิญชวนซื้อเหล่านี้ไว้ได้เพียงใดหรือไม่เพราะคาดคิดไม่ถึงว่าผู้ประกอบการจะบิดพลิ้วเช่นนี้อย่างไรก็ดีเมื่อมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานดังนี้แล้วต่อไปหากผู้ใดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการคงต้องเก็บแผ่นปลิวแผ่นพับโฆษณาหนังสือเชิญชวนหรือแม้ที่ลงในสื่อต่างๆเห็นคงต้องเก็บกันไว้หมดเพื่อเป็นพยานหลักฐานต่อไปหากมีการประพฤติผิดสัญญาภาระเช่นนี้คงเป็นเรื่องลำบากใจไม่น้อยดังนั้นจึงเป็นกรณีที่ผู้ซื้อทั้งหมดต้องพิจารณาให้ดีเสียก่อนว่าจะซื้อที่ดินของผู้ประกอบการรายได้เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่ยืนยงอยู่ได้ก็ด้วยความเชื่อถือของประชาชน พลประสิทธิ์ ฤทธิ์รักษา