คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5758/2539หลักกฎหมาย: ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วนและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทกันให้แก่โจทก์การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า25,000,000บาทเมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องและในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่าจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาดังกล่าวเพราะสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ เมื่อสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองและโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้วโจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วยบุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไปตามมาตรา353โดยโจทก์และจำเลยไม่ต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันเมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับแล้วจึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569และตกเป็นโมฆะ คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทกำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000บาทโดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนองจึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทคดีนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมากับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 16192/2533 ของศาลชั้นต้น แต่คดีดังกล่าวถึงที่สุดโดยคู่ความมิได้ฎีกา คงขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร ทั้งโฉนดโดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ ในที่ดินแปลงดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ให้จำเลยชำระเงิน 173,999.88 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 290,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ของค่าเสียหายดังกล่าวแต่ละเดือนนับถัดจากเดือนที่ฟ้องทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยเสนอหรือทำสัญญาที่จะตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง เขตบางเขน กรุงเทพมหานครขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร โดยมีจำนองที่เป็นประกันหนี้ในวงเงิน 17,000,000 บาท ติดไปด้วย ให้แก่โจทก์ โดยให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาและให้จำเลยชำระเงินจำนวน173,999.88 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ290,000 บาท ที่โจทก์ได้ชำระไปนับถัดจากวันฟ้องพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้ยกฟ้องของจำเลยโจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขต) กรุงเทพมหานคร โดยติดจำนองไปด้วยแก่โจทก์และให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท (ยี่สิบห้าล้านบาท)แก่จำเลยให้ยกคำขอของโจทก์ที่ขอให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์โดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 16 มกราคม 2528 จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่พิพาทโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง) เขตบางเขน(อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29,000 ตารางเมตรมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อวันที่28 มกราคม 2528 โอนให้ถือเอาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 กับแผนที่ท้ายสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 เป็นส่วนหนึ่งของการจดทะเบียน ตามเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินส่วนที่เช่านี้เป็นเพียงเนื้อที่ส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 832 ดังนั้น ตามแผนที่และสัญญาจึงเรียกส่วนที่เช่านี้ว่าที่ดินแปลง A (เอ) ต่อมาวันที่ 16 มีนาคม 2528 จำเลยได้จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในโฉนดที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 7,000 ตารางเมตร โดยเรียกว่าที่ดินแปลง B (บี) ตามเอกสารหมาย จ.7 และแผนผังที่ดินท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.8 ซึ่งได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2528 ตามเอกสารหมาย จ.6 สัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินครบกำหนดสัญญาวันเดียวกัน คือวันที่ 30 มกราคม 2558มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมายจ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 6.4 ระบุว่า "หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกัน แต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วน" และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 9.4 ระบุว่า "หากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใช้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรม ซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินแปลง A ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้ใช้ ลงวันที่ 16 มกราคม 2528 ด้วย" เห็นว่าข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้ จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า 25,000,000 บาท ข้อเท็จจริงได้ความว่า ระหว่างอายุสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินโจทก์มีหนังสือแจ้งความประสงค์จะซื้อที่พิพาทจากจำเลย ให้จำเลยไปเจรจาตกลงรายละเอียดในการซื้อขายที่สำนักงานของโจทก์ และมีหนังสือถึงจำเลยแสดงเจตนาขอซื้อที่พิพาท ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.11, จ.13, จ.14,และ จ.27 ถึง จ.32 จำเลยกลับมีหนังสือตอบปฏิเสธการให้ใช้สิทธิตามสัญญาของโจทก์และให้โจทก์หยุดใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่า ตามเอกสารหมาย จ.33 และ จ.34 แสดงว่าจำเลยได้รับหนังสือของโจทก์โดยชอบแล้ว เมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย แต่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวข้อ 6.4 เป็นคำมั่นจะขายที่พิพาทเป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องนั้น เห็นว่า แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง และในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า จำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ ตามสัญญาดังกล่าว เพราะสัญญาดังกล่าว ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 อยู่ภายใต้บังคับข้อ 6.3 จึงต้องอ่านและตีความควบคู่กันไปนั้น เห็นว่า จำเลยไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งในฎีกาว่าหากอ่านและตีความสัญญาดังกล่าวควบคู่กันไปแล้วจะได้ความหมายเป็นผลให้จำเลยชนะคดีได้อย่างไร ฎีกาข้อนี้ของจำเลยจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ และที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มีเจตนาจะเช่าที่พิพาทของจำเลยมีกำหนด 30 ปี โดยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า"สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า" และวรรคสอง บัญญัติว่า "ผู้รับโอนย่อมรบไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาเช่าจะโอนไปยังโจทก์ก็ต่อเมื่อจำเลยได้ตกลงยินยอมโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงยังมีสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดระยะเวลาที่เหลือของระยะเวลาเช่า 30 ปี แม้โจทก์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไปแต่สิทธิที่จำเลยจะเก็บค่าเช่าไม่ได้โอนติดตามที่พิพาทไปด้วย จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 หากฟังว่าเป็นคำมั่นคำมั่นก็เป็นโมฆะนั้น เห็นว่าเมื่อฟังว่าสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคสอง และโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้ว โจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วย บุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่ กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 353 โดยโจทก์และจำเลยหาต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันแต่อย่างใดไม่ เมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับดังวินิจฉัยมาแล้ว จึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569และตกเป็นโมฆะดังฎีกาของจำเลย ฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าจำเลยไม่ถูกผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน เอกสารหมายจ.4 และ จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ดังกล่าวฟังไม่ขึ้นมีปัญหาวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่ติดจำนองหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบว่า การซื้อขายที่พิพาทโจทก์จำเลยมีเจตนาจะซื้อขายกันโดยไม่ติดจำนอง เพราะเป็นข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่พิพาท จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่า คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 กำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000 บาท โดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนอง จึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทแต่ประการใดอย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 14 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 11 มีข้อความที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีใจความว่า โจทก์รู้เห็นยินยอมในการที่จำเลยจำนองที่พิพาทไว้แก่บุคคลอื่นทั้งขณะทำสัญญาและภายหลังวันทำสัญญา เมื่อโจทก์และจำเลยรู้ถึงข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วก่อนทำสัญญา ดังนั้น หากโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะซื้อขายที่พิพาทกันโดยไม่ติดจำนองด้วยแล้ว โจทก์จำเลยก็ชอบที่จะระบุไว้ให้ชัดแจ้งในสัญญาว่า กรณีมีการจดทะเบียนการโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องโอนขายโดยไม่ติดจำนองไปด้วย ทั้งได้ความว่าในขณะทำสัญญาเช่าและให้คำมั่นจะขายที่พิพาทนั้น ที่พิพาทมีราคาประมาณ 48,000,000 บาท ใกล้เคียงกับราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในคำมั่นจะซื้อขายรวมกันวงเงินซึ่งมีพิพาทติดจำนอง ทำให้เชื่อได้ว่าโจทก์ตกลงจะซื้อที่พิพาทจากจำเลยโดยรับเอาหนี้จำนองของจำเลยอันมีอยู่เกี่ยวกับที่พิพาทไปด้วยทั้งหมด ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท โอนติดจำนองด้วยนั้นชอบแล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5758/2539บริษัท การบินไทย จำกัดโจทก์นาย บัญญัติ กัลยาณมิตรจำเลย ป.พ.พ. ม. 353, ม. 456, ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 142ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วนและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทกันให้แก่โจทก์การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า25,000,000บาทเมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องและในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่าจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาดังกล่าวเพราะสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ เมื่อสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองและโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้วโจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วยบุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไปตามมาตรา353โดยโจทก์และจำเลยไม่ต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันเมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับแล้วจึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569และตกเป็นโมฆะ คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทกำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000บาทโดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนองจึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทคดีนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมากับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 16192/2533 ของศาลชั้นต้น แต่คดีดังกล่าวถึงที่สุดโดยคู่ความมิได้ฎีกา คงขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร ทั้งโฉนดโดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ ในที่ดินแปลงดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ให้จำเลยชำระเงิน 173,999.88 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 290,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ของค่าเสียหายดังกล่าวแต่ละเดือนนับถัดจากเดือนที่ฟ้องทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยเสนอหรือทำสัญญาที่จะตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง เขตบางเขน กรุงเทพมหานครขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร โดยมีจำนองที่เป็นประกันหนี้ในวงเงิน 17,000,000 บาท ติดไปด้วย ให้แก่โจทก์ โดยให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาและให้จำเลยชำระเงินจำนวน173,999.88 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ290,000 บาท ที่โจทก์ได้ชำระไปนับถัดจากวันฟ้องพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้ยกฟ้องของจำเลยโจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขต) กรุงเทพมหานคร โดยติดจำนองไปด้วยแก่โจทก์และให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท (ยี่สิบห้าล้านบาท)แก่จำเลยให้ยกคำขอของโจทก์ที่ขอให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์โดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 16 มกราคม 2528 จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่พิพาทโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง) เขตบางเขน(อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29,000 ตารางเมตรมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อวันที่28 มกราคม 2528 โอนให้ถือเอาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 กับแผนที่ท้ายสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 เป็นส่วนหนึ่งของการจดทะเบียน ตามเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินส่วนที่เช่านี้เป็นเพียงเนื้อที่ส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 832 ดังนั้น ตามแผนที่และสัญญาจึงเรียกส่วนที่เช่านี้ว่าที่ดินแปลง A (เอ) ต่อมาวันที่ 16 มีนาคม 2528 จำเลยได้จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในโฉนดที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 7,000 ตารางเมตร โดยเรียกว่าที่ดินแปลง B (บี) ตามเอกสารหมาย จ.7 และแผนผังที่ดินท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.8 ซึ่งได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2528 ตามเอกสารหมาย จ.6 สัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินครบกำหนดสัญญาวันเดียวกัน คือวันที่ 30 มกราคม 2558มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมายจ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 6.4 ระบุว่า "หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกัน แต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วน" และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 9.4 ระบุว่า "หากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใช้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรม ซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินแปลง A ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้ใช้ ลงวันที่ 16 มกราคม 2528 ด้วย" เห็นว่าข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้ จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า 25,000,000 บาท ข้อเท็จจริงได้ความว่า ระหว่างอายุสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินโจทก์มีหนังสือแจ้งความประสงค์จะซื้อที่พิพาทจากจำเลย ให้จำเลยไปเจรจาตกลงรายละเอียดในการซื้อขายที่สำนักงานของโจทก์ และมีหนังสือถึงจำเลยแสดงเจตนาขอซื้อที่พิพาท ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.11, จ.13, จ.14,และ จ.27 ถึง จ.32 จำเลยกลับมีหนังสือตอบปฏิเสธการให้ใช้สิทธิตามสัญญาของโจทก์และให้โจทก์หยุดใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่า ตามเอกสารหมาย จ.33 และ จ.34 แสดงว่าจำเลยได้รับหนังสือของโจทก์โดยชอบแล้ว เมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย แต่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวข้อ 6.4 เป็นคำมั่นจะขายที่พิพาทเป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องนั้น เห็นว่า แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง และในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า จำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ ตามสัญญาดังกล่าว เพราะสัญญาดังกล่าว ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 อยู่ภายใต้บังคับข้อ 6.3 จึงต้องอ่านและตีความควบคู่กันไปนั้น เห็นว่า จำเลยไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งในฎีกาว่าหากอ่านและตีความสัญญาดังกล่าวควบคู่กันไปแล้วจะได้ความหมายเป็นผลให้จำเลยชนะคดีได้อย่างไร ฎีกาข้อนี้ของจำเลยจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ และที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มีเจตนาจะเช่าที่พิพาทของจำเลยมีกำหนด 30 ปี โดยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า"สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า" และวรรคสอง บัญญัติว่า "ผู้รับโอนย่อมรบไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาเช่าจะโอนไปยังโจทก์ก็ต่อเมื่อจำเลยได้ตกลงยินยอมโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงยังมีสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดระยะเวลาที่เหลือของระยะเวลาเช่า 30 ปี แม้โจทก์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไปแต่สิทธิที่จำเลยจะเก็บค่าเช่าไม่ได้โอนติดตามที่พิพาทไปด้วย จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 หากฟังว่าเป็นคำมั่นคำมั่นก็เป็นโมฆะนั้น เห็นว่าเมื่อฟังว่าสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคสอง และโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้ว โจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วย บุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่ กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 353 โดยโจทก์และจำเลยหาต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันแต่อย่างใดไม่ เมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับดังวินิจฉัยมาแล้ว จึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569และตกเป็นโมฆะดังฎีกาของจำเลย ฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าจำเลยไม่ถูกผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน เอกสารหมายจ.4 และ จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ดังกล่าวฟังไม่ขึ้นมีปัญหาวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่ติดจำนองหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบว่า การซื้อขายที่พิพาทโจทก์จำเลยมีเจตนาจะซื้อขายกันโดยไม่ติดจำนอง เพราะเป็นข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่พิพาท จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่า คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 กำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000 บาท โดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนอง จึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทแต่ประการใดอย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 14 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 11 มีข้อความที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีใจความว่า โจทก์รู้เห็นยินยอมในการที่จำเลยจำนองที่พิพาทไว้แก่บุคคลอื่นทั้งขณะทำสัญญาและภายหลังวันทำสัญญา เมื่อโจทก์และจำเลยรู้ถึงข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วก่อนทำสัญญา ดังนั้น หากโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะซื้อขายที่พิพาทกันโดยไม่ติดจำนองด้วยแล้ว โจทก์จำเลยก็ชอบที่จะระบุไว้ให้ชัดแจ้งในสัญญาว่า กรณีมีการจดทะเบียนการโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องโอนขายโดยไม่ติดจำนองไปด้วย ทั้งได้ความว่าในขณะทำสัญญาเช่าและให้คำมั่นจะขายที่พิพาทนั้น ที่พิพาทมีราคาประมาณ 48,000,000 บาท ใกล้เคียงกับราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในคำมั่นจะซื้อขายรวมกันวงเงินซึ่งมีพิพาทติดจำนอง ทำให้เชื่อได้ว่าโจทก์ตกลงจะซื้อที่พิพาทจากจำเลยโดยรับเอาหนี้จำนองของจำเลยอันมีอยู่เกี่ยวกับที่พิพาทไปด้วยทั้งหมด ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท โอนติดจำนองด้วยนั้นชอบแล้วพิพากษายืน(ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์-ชลอ ทองแย้ม-ทวิช กำเนิดเพ็ชร์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมากับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 16192/2533 ของศาลชั้นต้น แต่คดีดังกล่าวถึงที่สุดโดยคู่ความมิได้ฎีกา คงขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร ทั้งโฉนดโดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ ในที่ดินแปลงดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ให้จำเลยชำระเงิน 173,999.88 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 290,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ของค่าเสียหายดังกล่าวแต่ละเดือนนับถัดจากเดือนที่ฟ้องทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยเสนอหรือทำสัญญาที่จะตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง เขตบางเขน กรุงเทพมหานครขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร โดยมีจำนองที่เป็นประกันหนี้ในวงเงิน 17,000,000 บาท ติดไปด้วย ให้แก่โจทก์ โดยให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาและให้จำเลยชำระเงินจำนวน173,999.88 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ290,000 บาท ที่โจทก์ได้ชำระไปนับถัดจากวันฟ้องพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้ยกฟ้องของจำเลยโจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขต) กรุงเทพมหานคร โดยติดจำนองไปด้วยแก่โจทก์และให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท (ยี่สิบห้าล้านบาท)แก่จำเลยให้ยกคำขอของโจทก์ที่ขอให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์โดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 16 มกราคม 2528 จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่พิพาทโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง) เขตบางเขน(อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29,000 ตารางเมตรมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อวันที่28 มกราคม 2528 โอนให้ถือเอาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 กับแผนที่ท้ายสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 เป็นส่วนหนึ่งของการจดทะเบียน ตามเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินส่วนที่เช่านี้เป็นเพียงเนื้อที่ส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 832 ดังนั้น ตามแผนที่และสัญญาจึงเรียกส่วนที่เช่านี้ว่าที่ดินแปลง A (เอ) ต่อมาวันที่ 16 มีนาคม 2528 จำเลยได้จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในโฉนดที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 7,000 ตารางเมตร โดยเรียกว่าที่ดินแปลง B (บี) ตามเอกสารหมาย จ.7 และแผนผังที่ดินท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.8 ซึ่งได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2528 ตามเอกสารหมาย จ.6 สัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินครบกำหนดสัญญาวันเดียวกัน คือวันที่ 30 มกราคม 2558มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมายจ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 6.4 ระบุว่า "หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกัน แต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วน" และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 9.4 ระบุว่า "หากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใช้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรม ซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินแปลง A ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้ใช้ ลงวันที่ 16 มกราคม 2528 ด้วย" เห็นว่าข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้ จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า 25,000,000 บาท ข้อเท็จจริงได้ความว่า ระหว่างอายุสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินโจทก์มีหนังสือแจ้งความประสงค์จะซื้อที่พิพาทจากจำเลย ให้จำเลยไปเจรจาตกลงรายละเอียดในการซื้อขายที่สำนักงานของโจทก์ และมีหนังสือถึงจำเลยแสดงเจตนาขอซื้อที่พิพาท ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.11, จ.13, จ.14,และ จ.27 ถึง จ.32 จำเลยกลับมีหนังสือตอบปฏิเสธการให้ใช้สิทธิตามสัญญาของโจทก์และให้โจทก์หยุดใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่า ตามเอกสารหมาย จ.33 และ จ.34 แสดงว่าจำเลยได้รับหนังสือของโจทก์โดยชอบแล้ว เมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย แต่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวข้อ 6.4 เป็นคำมั่นจะขายที่พิพาทเป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องนั้น เห็นว่า แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง และในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า จำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ ตามสัญญาดังกล่าว เพราะสัญญาดังกล่าว ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 อยู่ภายใต้บังคับข้อ 6.3 จึงต้องอ่านและตีความควบคู่กันไปนั้น เห็นว่า จำเลยไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งในฎีกาว่าหากอ่านและตีความสัญญาดังกล่าวควบคู่กันไปแล้วจะได้ความหมายเป็นผลให้จำเลยชนะคดีได้อย่างไร ฎีกาข้อนี้ของจำเลยจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ และที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มีเจตนาจะเช่าที่พิพาทของจำเลยมีกำหนด 30 ปี โดยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า"สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า" และวรรคสอง บัญญัติว่า "ผู้รับโอนย่อมรบไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาเช่าจะโอนไปยังโจทก์ก็ต่อเมื่อจำเลยได้ตกลงยินยอมโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงยังมีสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดระยะเวลาที่เหลือของระยะเวลาเช่า 30 ปี แม้โจทก์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไปแต่สิทธิที่จำเลยจะเก็บค่าเช่าไม่ได้โอนติดตามที่พิพาทไปด้วย จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 หากฟังว่าเป็นคำมั่นคำมั่นก็เป็นโมฆะนั้น เห็นว่าเมื่อฟังว่าสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคสอง และโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้ว โจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วย บุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่ กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 353 โดยโจทก์และจำเลยหาต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันแต่อย่างใดไม่ เมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับดังวินิจฉัยมาแล้ว จึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569และตกเป็นโมฆะดังฎีกาของจำเลย ฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าจำเลยไม่ถูกผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน เอกสารหมายจ.4 และ จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ดังกล่าวฟังไม่ขึ้นมีปัญหาวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่ติดจำนองหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบว่า การซื้อขายที่พิพาทโจทก์จำเลยมีเจตนาจะซื้อขายกันโดยไม่ติดจำนอง เพราะเป็นข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่พิพาท จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่า คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 กำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000 บาท โดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนอง จึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทแต่ประการใดอย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 14 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 11 มีข้อความที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีใจความว่า โจทก์รู้เห็นยินยอมในการที่จำเลยจำนองที่พิพาทไว้แก่บุคคลอื่นทั้งขณะทำสัญญาและภายหลังวันทำสัญญา เมื่อโจทก์และจำเลยรู้ถึงข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วก่อนทำสัญญา ดังนั้น หากโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะซื้อขายที่พิพาทกันโดยไม่ติดจำนองด้วยแล้ว โจทก์จำเลยก็ชอบที่จะระบุไว้ให้ชัดแจ้งในสัญญาว่า กรณีมีการจดทะเบียนการโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องโอนขายโดยไม่ติดจำนองไปด้วย ทั้งได้ความว่าในขณะทำสัญญาเช่าและให้คำมั่นจะขายที่พิพาทนั้น ที่พิพาทมีราคาประมาณ 48,000,000 บาท ใกล้เคียงกับราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในคำมั่นจะซื้อขายรวมกันวงเงินซึ่งมีพิพาทติดจำนอง ทำให้เชื่อได้ว่าโจทก์ตกลงจะซื้อที่พิพาทจากจำเลยโดยรับเอาหนี้จำนองของจำเลยอันมีอยู่เกี่ยวกับที่พิพาทไปด้วยทั้งหมด ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท โอนติดจำนองด้วยนั้นชอบแล้วพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5758/2539บริษัท การบินไทย จำกัดโจทก์นาย บัญญัติ กัลยาณมิตรจำเลย ป.พ.พ. ม. 353, ม. 456, ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 142ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วนและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทกันให้แก่โจทก์การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า25,000,000บาทเมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องและในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่าจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาดังกล่าวเพราะสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ เมื่อสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองและโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้วโจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วยบุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไปตามมาตรา353โดยโจทก์และจำเลยไม่ต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันเมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับแล้วจึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569และตกเป็นโมฆะ คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทกำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000บาทโดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนองจึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทคดีนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมากับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 16192/2533 ของศาลชั้นต้น แต่คดีดังกล่าวถึงที่สุดโดยคู่ความมิได้ฎีกา คงขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาเฉพาะคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร ทั้งโฉนดโดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ ในที่ดินแปลงดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ให้จำเลยชำระเงิน 173,999.88 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 290,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ของค่าเสียหายดังกล่าวแต่ละเดือนนับถัดจากเดือนที่ฟ้องทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยเสนอหรือทำสัญญาที่จะตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง เขตบางเขน กรุงเทพมหานครขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร โดยมีจำนองที่เป็นประกันหนี้ในวงเงิน 17,000,000 บาท ติดไปด้วย ให้แก่โจทก์ โดยให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาและให้จำเลยชำระเงินจำนวน173,999.88 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ290,000 บาท ที่โจทก์ได้ชำระไปนับถัดจากวันฟ้องพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีทุกเดือนจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้ยกฟ้องของจำเลยโจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง)เขตบางเขน (อำเภอบางเขต) กรุงเทพมหานคร โดยติดจำนองไปด้วยแก่โจทก์และให้โจทก์ชำระราคา 25,000,000 บาท (ยี่สิบห้าล้านบาท)แก่จำเลยให้ยกคำขอของโจทก์ที่ขอให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์โดยระงับจำนองหรือภาระติดพันใด ๆ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ และ จำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 16 มกราคม 2528 จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่พิพาทโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง (ตำบลดอนเมือง) เขตบางเขน(อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29,000 ตารางเมตรมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2528ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อวันที่28 มกราคม 2528 โอนให้ถือเอาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 กับแผนที่ท้ายสัญญาตามเอกสารหมาย จ.5 เป็นส่วนหนึ่งของการจดทะเบียน ตามเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินส่วนที่เช่านี้เป็นเพียงเนื้อที่ส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 832 ดังนั้น ตามแผนที่และสัญญาจึงเรียกส่วนที่เช่านี้ว่าที่ดินแปลง A (เอ) ต่อมาวันที่ 16 มีนาคม 2528 จำเลยได้จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในโฉนดที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 7,000 ตารางเมตร โดยเรียกว่าที่ดินแปลง B (บี) ตามเอกสารหมาย จ.7 และแผนผังที่ดินท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.8 ซึ่งได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2528 ตามเอกสารหมาย จ.6 สัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินครบกำหนดสัญญาวันเดียวกัน คือวันที่ 30 มกราคม 2558มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมายจ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 6.4 ระบุว่า "หากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกัน แต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วน" และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 9.4 ระบุว่า "หากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใช้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับ ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรม ซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินแปลง A ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้ใช้ ลงวันที่ 16 มกราคม 2528 ด้วย" เห็นว่าข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้ จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า 25,000,000 บาท ข้อเท็จจริงได้ความว่า ระหว่างอายุสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินโจทก์มีหนังสือแจ้งความประสงค์จะซื้อที่พิพาทจากจำเลย ให้จำเลยไปเจรจาตกลงรายละเอียดในการซื้อขายที่สำนักงานของโจทก์ และมีหนังสือถึงจำเลยแสดงเจตนาขอซื้อที่พิพาท ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.11, จ.13, จ.14,และ จ.27 ถึง จ.32 จำเลยกลับมีหนังสือตอบปฏิเสธการให้ใช้สิทธิตามสัญญาของโจทก์และให้โจทก์หยุดใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่า ตามเอกสารหมาย จ.33 และ จ.34 แสดงว่าจำเลยได้รับหนังสือของโจทก์โดยชอบแล้ว เมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย แต่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวข้อ 6.4 เป็นคำมั่นจะขายที่พิพาทเป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องนั้น เห็นว่า แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง และในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่า จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า จำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ ตามสัญญาดังกล่าว เพราะสัญญาดังกล่าว ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 อยู่ภายใต้บังคับข้อ 6.3 จึงต้องอ่านและตีความควบคู่กันไปนั้น เห็นว่า จำเลยไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งในฎีกาว่าหากอ่านและตีความสัญญาดังกล่าวควบคู่กันไปแล้วจะได้ความหมายเป็นผลให้จำเลยชนะคดีได้อย่างไร ฎีกาข้อนี้ของจำเลยจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ และที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มีเจตนาจะเช่าที่พิพาทของจำเลยมีกำหนด 30 ปี โดยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า"สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า" และวรรคสอง บัญญัติว่า "ผู้รับโอนย่อมรบไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาเช่าจะโอนไปยังโจทก์ก็ต่อเมื่อจำเลยได้ตกลงยินยอมโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงยังมีสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดระยะเวลาที่เหลือของระยะเวลาเช่า 30 ปี แม้โจทก์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไปแต่สิทธิที่จำเลยจะเก็บค่าเช่าไม่ได้โอนติดตามที่พิพาทไปด้วย จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 หากฟังว่าเป็นคำมั่นคำมั่นก็เป็นโมฆะนั้น เห็นว่าเมื่อฟังว่าสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 ข้อ 6.4 เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคสอง และโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้ว โจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วย บุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่ กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 353 โดยโจทก์และจำเลยหาต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันแต่อย่างใดไม่ เมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับดังวินิจฉัยมาแล้ว จึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569และตกเป็นโมฆะดังฎีกาของจำเลย ฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าจำเลยไม่ถูกผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน เอกสารหมายจ.4 และ จ.7 ในอันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ดังกล่าวฟังไม่ขึ้นมีปัญหาวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่ติดจำนองหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่าโจทก์มีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบว่า การซื้อขายที่พิพาทโจทก์จำเลยมีเจตนาจะซื้อขายกันโดยไม่ติดจำนอง เพราะเป็นข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่พิพาท จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่า คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 และ จ.7 กำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000 บาท โดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนอง จึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาทแต่ประการใดอย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 14 และสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 11 มีข้อความที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีใจความว่า โจทก์รู้เห็นยินยอมในการที่จำเลยจำนองที่พิพาทไว้แก่บุคคลอื่นทั้งขณะทำสัญญาและภายหลังวันทำสัญญา เมื่อโจทก์และจำเลยรู้ถึงข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วก่อนทำสัญญา ดังนั้น หากโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะซื้อขายที่พิพาทกันโดยไม่ติดจำนองด้วยแล้ว โจทก์จำเลยก็ชอบที่จะระบุไว้ให้ชัดแจ้งในสัญญาว่า กรณีมีการจดทะเบียนการโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องโอนขายโดยไม่ติดจำนองไปด้วย ทั้งได้ความว่าในขณะทำสัญญาเช่าและให้คำมั่นจะขายที่พิพาทนั้น ที่พิพาทมีราคาประมาณ 48,000,000 บาท ใกล้เคียงกับราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในคำมั่นจะซื้อขายรวมกันวงเงินซึ่งมีพิพาทติดจำนอง ทำให้เชื่อได้ว่าโจทก์ตกลงจะซื้อที่พิพาทจากจำเลยโดยรับเอาหนี้จำนองของจำเลยอันมีอยู่เกี่ยวกับที่พิพาทไปด้วยทั้งหมด ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 25,000,000 บาท โอนติดจำนองด้วยนั้นชอบแล้วพิพากษายืน(ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์-ชลอ ทองแย้ม-ทวิช กำเนิดเพ็ชร์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ