คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1861/2535หลักกฎหมาย: เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพ แสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้น แผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินรวม 5 ห้อง กับจำเลยในราคา 2,025,000 บาท ทั้งนี้เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาของจำเลยที่ว่าจะตั้งศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ให้เสร็จภายใน 1 ปี โจทก์ผ่อนชำระราคาให้จำเลยรับไปแล้วหลายครั้ง รวมเป็นเงิน 625,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้สร้างศูนย์การค้าตามคำพรรณนา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งโจทก์ได้รับมอบอาคารและที่ดินดังกล่าวแล้ว เป็นการซื้อขายธรรมดา ไม่ใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 325,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 นั้นจำเลยได้ทำการโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดิน ตามสำเนาภาพถ่ายใบโฆษณาทางหนังสือพิมพ์ สำเนารายการออกอากาศโฆษณาทางสถานีโทรทัศน์ ช่อง 10หาดใหญ่ และแผนผังโฆษณาบริเวณก่อสร้างศูนย์การค้า เอกสารหมายจ.7 จ.8 และ จ.9 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2522 และวันที่ 25 มิถุนายน 2522 จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลาจำนวน 5 ห้อง แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 หลังจากโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าซื้อจำนวนรวม625,000 บาท จำเลยได้สร้างอาคารตึกแถวประมาณ 200 ห้อง แต่ยังไม่ได้สร้างโรงภาพยนตร์ โรงแรม และตลาดสดตามคำโฆษณา ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.12 โจทก์ยังไม่ได้รับโอนโฉนดที่ดินจึงให้ทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 จำเลยไม่ยอมคืนเงินให้โจทก์ คดีมีปัญหาตามฎีกาจำเลยว่า การที่โจทก์นำสืบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 เป็นการตกลงซื้อขายกันตามแบบแปลนแผนผังและการโฆษณาว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ เป็นทำเลที่เจริญ เป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่และโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์นำสืบว่า ได้เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ส่วนจำเลยนำสืบว่าโจทก์ชำระเงินค่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 2มิถุนายน 2525 แล้วไม่ชำระอีกจนถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ยังค้างอยู่จำนวน 1,400,000 บาท ในข้อนี้โจทก์เบิกความว่าโจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายเกิน 3 ปีแล้ว ก่อน พ.ศ. 2530 และหลังจากได้รับหนังสือจากจำเลยแล้วจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10และ จ.11 เมื่อพิเคราะห์เอกสารหลักฐานที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9 แล้ว ปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 ดังนี้ แม้จะปรากฏข้อความในสัญญาดังกล่าวข้อ 1 เพียงว่า"ผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินแปลงหมายเลข...ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่...ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ..." ซึ่งไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวข้างต้นในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อดูแผนผังแนบท้ายสัญญาอันถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว ก็ปรากฏว่าเป็นแผนผังศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ภายในเวลา 1 ปี แม้ไม่ปรากฏหลักฐานว่า โจทก์หรือจำเลยได้ทวงถามให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก่อนหน้าหนังสือทวงถามของจำเลยลงวันที่ 1 พฤศจิกายน2528 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาขอเงินคืนของโจทก์ลงวันที่ 25 ธันวาคม 2529 ตามเอกสารหมาย จ.10 และจ.11 ก็ตาม แต่ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้องวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 แล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1861/2535นาง ปราณี อังควัฒนากระวีโจทก์บริษัท หาดใหญ่ สแควร์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 368, ม. 369, ม. 387, ม. 391, ม. 456 วรรคสอง ป.วิ.พ. ม. 94เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพ แสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้น แผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินรวม 5 ห้อง กับจำเลยในราคา 2,025,000 บาท ทั้งนี้เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาของจำเลยที่ว่าจะตั้งศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ให้เสร็จภายใน 1 ปี โจทก์ผ่อนชำระราคาให้จำเลยรับไปแล้วหลายครั้ง รวมเป็นเงิน 625,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้สร้างศูนย์การค้าตามคำพรรณนา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งโจทก์ได้รับมอบอาคารและที่ดินดังกล่าวแล้ว เป็นการซื้อขายธรรมดา ไม่ใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 325,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 นั้นจำเลยได้ทำการโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดิน ตามสำเนาภาพถ่ายใบโฆษณาทางหนังสือพิมพ์ สำเนารายการออกอากาศโฆษณาทางสถานีโทรทัศน์ ช่อง 10หาดใหญ่ และแผนผังโฆษณาบริเวณก่อสร้างศูนย์การค้า เอกสารหมายจ.7 จ.8 และ จ.9 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2522 และวันที่ 25 มิถุนายน 2522 จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลาจำนวน 5 ห้อง แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 หลังจากโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าซื้อจำนวนรวม625,000 บาท จำเลยได้สร้างอาคารตึกแถวประมาณ 200 ห้อง แต่ยังไม่ได้สร้างโรงภาพยนตร์ โรงแรม และตลาดสดตามคำโฆษณา ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.12 โจทก์ยังไม่ได้รับโอนโฉนดที่ดินจึงให้ทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 จำเลยไม่ยอมคืนเงินให้โจทก์ คดีมีปัญหาตามฎีกาจำเลยว่า การที่โจทก์นำสืบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 เป็นการตกลงซื้อขายกันตามแบบแปลนแผนผังและการโฆษณาว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ เป็นทำเลที่เจริญ เป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่และโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์นำสืบว่า ได้เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ส่วนจำเลยนำสืบว่าโจทก์ชำระเงินค่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 2มิถุนายน 2525 แล้วไม่ชำระอีกจนถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ยังค้างอยู่จำนวน 1,400,000 บาท ในข้อนี้โจทก์เบิกความว่าโจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายเกิน 3 ปีแล้ว ก่อน พ.ศ. 2530 และหลังจากได้รับหนังสือจากจำเลยแล้วจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10และ จ.11 เมื่อพิเคราะห์เอกสารหลักฐานที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9 แล้ว ปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 ดังนี้ แม้จะปรากฏข้อความในสัญญาดังกล่าวข้อ 1 เพียงว่า"ผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินแปลงหมายเลข...ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่...ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ..." ซึ่งไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวข้างต้นในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อดูแผนผังแนบท้ายสัญญาอันถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว ก็ปรากฏว่าเป็นแผนผังศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ภายในเวลา 1 ปี แม้ไม่ปรากฏหลักฐานว่า โจทก์หรือจำเลยได้ทวงถามให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก่อนหน้าหนังสือทวงถามของจำเลยลงวันที่ 1 พฤศจิกายน2528 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาขอเงินคืนของโจทก์ลงวันที่ 25 ธันวาคม 2529 ตามเอกสารหมาย จ.10 และจ.11 ก็ตาม แต่ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้องวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 แล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391"พิพากษายืน.(อากาศ บำรุงชีพ-ชลิต ประไพศาล-ดำรุพงศ์ อิศรางกูรฯ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุปัญหาที่น่าพิจารณาตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ประการแรกคือการนำสืบคำโฆษณาเสนอขายอาคารพร้อมที่ดินว่า เป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสด กำหนดสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ทั้งที่คำโฆษณาดังกล่าวมิได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารดังกล่าว จะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่ ปัญหานี้เดิมเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2010/2500 วินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายที่จำเลยเถียงว่าการตกลงระหว่างโจทก์จำเลยมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งได้อ้างมาเป็นพยาน ศาลต้องฟังว่าคู่ความได้ตกลงกันเฉพาะข้อความในสัญญาโจทก์จะสืบพยานบุคคลถึงว่าได้มีการตกลงกันนอกเหนือสัญญาไม่ได้ เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ว่า สัญญานี้นอกจากจะทำเป็นหนังสือแล้ว โจทก์ยังได้วางมัดจำและชำระหนี้บางส่วน ฉะนั้นแม้ไม่มีพยานเอกสารมาแสดงก็อาจฟ้องได้ กรณีไม่เข้าข้อต้องห้ามมิให้สืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างของคู่ความเพื่อเพิ่มเติมแก้ไขข้อความในสัญญา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์สืบได้ แต่ต่อมามีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2216/2515 วินิจฉัยว่าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือ และระบุในสัญญาว่าได้มีการวางเงินมัดจำให้ผู้จะขายไว้ด้วยการวางเงินมัดจำนั้นเป็นแต่เพียงข้อสัญญากันข้อหนึ่ง หาใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3088/2526 วินิจฉัยว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่บันทึกอยู่นี้ ปรากฏว่าโจทก์ได้ชำระค่าซื้ออาคารพร้อมที่ดินแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารดังกล่าวบางส่วน ซึ่งศาลฎีกาคงเห็นว่า เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารเป็นหนังสือ แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะบังคับกันตามหนังสือสัญญา การชำระหนี้บางส่วนเป็นเพียงการปฏิบัติตรมสัญญาส่วนหนึ่ง จึงถือเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ทั้งนี้โดยอาศัยเทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2216/2515 และ 3088/2526 ฉะนั้น การนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาดังกล่าวจึงไม่อาจทำได้ อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาเห็นว่า การนำสืบถึงคำโฆษณาเสนอขายอาคารพร้อมที่ดินเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายมิใช่การนำสืบเพิ่มเติมแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ทั้งนี้ โดยเทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาดังต่อไปนี้ 2447/2525 แม้ในสัญญาเช่าซื้อเครื่องปรับอากาศมิได้ระบุว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องติดตั้งพัดลมดูดอากาศให้แก่ผู้ซื้อด้วย การที่ผู้ซื้อจะนำสืบพยานบุคคลและพยานหลักฐานอื่นอธิบายให้เห็นว่าข้อตกลงในการติดตั้งเครื่องปรับอากาศตามสัญญาเช่าซื้อได้รวมถึงการที่ผู้ขายจะต้องทำการติดตั้งพัดลมดูดอากาศให้ด้วย หาใช่เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมจากสัญญาเช่าซื้ออันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ไม่ 1750/2527 สัญญาจะซื้อจะขายมีใจความว่า จำเลยผู้จะซื้อที่ดินและบ้านจากโจทก์ผู้จะขายในราคา 420,000 บาทโดยกำหนดเวลาชำระเงินเป็น 3 งวด งวดที่ 1 ชำระในวันที่ 31 มกราคม 2522 เป็นเงิน120,000 บาท งวดที่ 2 ชำระในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2522 เป็นเงิน110,000 บาท งวดที่ 3 ชำระในวันโอนเป็นเงิน 200,000 บาท และในข้อ 2 แห่งสัญญานี้ได้ระบุว่า ในการจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อได้วางมัดจำให้ผู้จะขายไว้แล้วเป็นเงิน 120,000 บาท ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้ถูกต้องแล้ว เช่นนี้ การที่โจทก์นำสืบว่าเงิน 120,000 บาทที่ระบุในสัญญานี้ความจริงไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดแต่ได้จ่ายเป็นเช็คและเช็คดังกล่าวภายหลังโจทก์ก็ได้คืนให้จำเลยไปแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารไม่ใช่เป็นการนำสืบแก้ไขเอกสาร สัญญาจะซื้อจะขายอาคารในคดีที่บันทึกนี้ระบุเพียงว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดิน ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้า ดังนี้ แม้จะไม่ปรากฏข้อความสำคัญตามคำโฆษณาในสัญญาแต่แผนผังแนบท้ายสัญญา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเป็นแผนผังศูนย์การค้าที่จะสร้าง ศาลฎีกาจึงถือเอาแผนผังดังกล่าวเป็นจุดเกาะเกี่ยวในการอธิบายข้อความในสัญญา เท่ากับเป็นการอธิบายแผนผังนั้นว่า จำเลยจะต้องสร้างให้เป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ดังที่ปรากฏในแผนผัง ตลอดจนต้องสร้างให้เสร็จภายใน 1 ปีตามที่ได้โฆษณาไว้ เหตุผลที่ศาลฎีกาวินิจฉัยจึงถูกต้องและชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 แล้ว ทั้งน่าจะเป็นธรรมแก่โจทก์ผู้จะซื้อ เพราะเหตุผลสำคัญที่สุดประการหนึ่งที่เป็นเหตุให้โจทก์ตัดสินใจซื้ออาคารก็เนื่องมาจากคำโฆษณาของจำเลยที่ให้ไว้นั่นเอง ปัญหาที่น่าพิจารณาต่อไปคือ เมื่อศาลอนุญาตให้โจทก์นำสืบพยานบุคคลอธิบายข้อสัญญาดังกล่าวได้ เหตุใดจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าภายในเวลา 1 ปี คำตอบในเรื่องนี้น่าจะอยู่ที่ว่า เมื่อศาลอนุญาตให้โจทก์นำสืบพยานบุคคลอธิบายข้อสัญญาดังกล่าวได้ เท่ากับศาลได้ยอมรับเป็นหลักการอยู่ในตัวว่า ข้อที่โจทก์นำสืบอธิบายจนฟังได้นั้นเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานั่นเอง เมื่อคำโฆษณาของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จำเลยก็มีหน้าที่ตามที่โจทก์นำสืบอธิบายด้วย กล่าวอีกนัยหนึ่ง แม้ศาลฎีกาจะมิได้วินิจฉัยชี้ชัด แต่ก็น่าจะพอถือได้ว่าเจตนาของโจทก์จำเลย ผู้เป็นคู่สัญญาในคดีนี้ได้ตกลงถือเอาคำโฆษณานั้นเป็นข้อสำคัญและเป็นข้อสัญญาโดยปริยายด้วยแล้ว จำเลยจึงต้องมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามคำโฆษณานั้น หลักในเรื่องข้อสัญญาโดยปริยายนี้น่าจะพอเทียบเคียงได้กับที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2010/2500 ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายเครื่องจักรกันเป็นหนังสือ โจทก์ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำและชำระหนี้บางส่วนแล้ว โจทก์ขอสืบพยานบุคคลว่าในการที่จำเลยขายเครื่องจักรให้โจทก์นั้น จำเลยผู้ขายได้พรรณนาถึงคุณภาพไว้ต่าง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญา ศาลอนุญาตให้สืบได้ เพราะคดีนี้เจตนาของคู่กรณีถือเอาคำพรรณนาเป็นสำคัญ ที่ศาลฎีกาในคดีที่บันทึกนี้วินิจฉัยต่อไปว่า ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไป และยังมีสิทธิบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยและเรียกคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ได้ชำระไปแล้วได้นั้น ย่อมชอบด้วยหลักของสัญญาต่างตอบแทนแล้ว ทั้งนี้ โดยเทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2965/2530 ซึ่งวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมี น.ส.3 จาก จ. บิดาจำเลย โดยเชื่อตามที่ จ. บอกว่าที่ดินอยู่ใกล้โรงงาน และติดถนนตามแผนที่ที่แสดงให้ดู เมื่อปรากฏว่าที่ดินมิได้อยู่ติดถนน จ. จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่สามารถส่งมอบที่ดินตามที่ตกลงจะขายให้โจทก์และโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ จ. จึงต้องคืนเงินมัดจำ และราคาที่ดินที่ได้รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี แก่โจทก์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1861/2535 น่าจะใช้เป็นบรรทัดฐานสำหรับข้อพิพาทตามสัญญาในเรื่องอื่นได้ด้วย โดยเฉพาะขณะนี้มีผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างบ้านและที่ดินขายเป็นจำนวนมากไม่ว่าจะเป็นรูปของบ้านจัดสรรเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือในรูปของอาคารชุดซึ่งผู้ขายมักจะโฆษณาประชาสัมพันธ์ในเรื่องทำเลที่ตั้ง และการจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นไฟฟ้า น้ำประปาสนามเด็กเล่น สนามกีฬาต่าง ๆ สระว่างน้ำ เพื่อดึงดูดให้ประชาชนมาซื้อบ้านที่จัดสรรหรืออาคารชุดของตน และเมื่อประชาชนเข้าทำสัญญาซื้อบ้านหรืออาคารดังกล่าวแล้ว มักประสบปัญหาเสมอว่าผู้ขายมิได้ปฏิบัติตามที่ได้โฆษณาไว้โดยปฏิเสธความรับผิดว่าคำโฆษณาดังกล่าวมิได้ระบุไว้ในสัญญา คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้น่าจะพอเป็นทางแก้และเยียวยาความเสียหายของประชาชนได้บ้างไม่มากก็น้อย คำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้จึงชี้ให้เห็นชัดว่าศาลยุติธรรมยังนับว่าเป็นที่พึ่งและเป็นศาลของประชาชนได้อย่างแท้จริงตราบเท่าที่สถาบันศาลยังได้รับการรับรองในความเป็นอิสระในการพิจารณาพิพากษาอรรถคดีโดยไม่ถูกทำลายไปเสียก่อนไม่ว่าโดยการกระทำในรูปแบบใดหรือของฝ่ายใดประชาชนจึงควรหวงแหนและช่วยกันรักษาอำนาจตุลาการซึ่งเป็นของประชาชนทั้งประเทศมิให้ต้องถูกแทรกแซงและบั่นทอนลงโดยให้ศาลยังคงมีอำนาจอิสระดังกล่าว อันเป็นหลักประกันความยุติธรรมที่ประชาชนจะได้รับโดยถ้วนหน้าสืบไป. ปริญญาดีผดุง.คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินรวม 5 ห้อง กับจำเลยในราคา 2,025,000 บาท ทั้งนี้เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาของจำเลยที่ว่าจะตั้งศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ให้เสร็จภายใน 1 ปี โจทก์ผ่อนชำระราคาให้จำเลยรับไปแล้วหลายครั้ง รวมเป็นเงิน 625,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้สร้างศูนย์การค้าตามคำพรรณนา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งโจทก์ได้รับมอบอาคารและที่ดินดังกล่าวแล้ว เป็นการซื้อขายธรรมดา ไม่ใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 325,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 นั้นจำเลยได้ทำการโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดิน ตามสำเนาภาพถ่ายใบโฆษณาทางหนังสือพิมพ์ สำเนารายการออกอากาศโฆษณาทางสถานีโทรทัศน์ ช่อง 10หาดใหญ่ และแผนผังโฆษณาบริเวณก่อสร้างศูนย์การค้า เอกสารหมายจ.7 จ.8 และ จ.9 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2522 และวันที่ 25 มิถุนายน 2522 จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลาจำนวน 5 ห้อง แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 หลังจากโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าซื้อจำนวนรวม625,000 บาท จำเลยได้สร้างอาคารตึกแถวประมาณ 200 ห้อง แต่ยังไม่ได้สร้างโรงภาพยนตร์ โรงแรม และตลาดสดตามคำโฆษณา ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.12 โจทก์ยังไม่ได้รับโอนโฉนดที่ดินจึงให้ทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 จำเลยไม่ยอมคืนเงินให้โจทก์ คดีมีปัญหาตามฎีกาจำเลยว่า การที่โจทก์นำสืบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 เป็นการตกลงซื้อขายกันตามแบบแปลนแผนผังและการโฆษณาว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ เป็นทำเลที่เจริญ เป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่และโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์นำสืบว่า ได้เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ส่วนจำเลยนำสืบว่าโจทก์ชำระเงินค่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 2มิถุนายน 2525 แล้วไม่ชำระอีกจนถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ยังค้างอยู่จำนวน 1,400,000 บาท ในข้อนี้โจทก์เบิกความว่าโจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายเกิน 3 ปีแล้ว ก่อน พ.ศ. 2530 และหลังจากได้รับหนังสือจากจำเลยแล้วจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10และ จ.11 เมื่อพิเคราะห์เอกสารหลักฐานที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9 แล้ว ปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 ดังนี้ แม้จะปรากฏข้อความในสัญญาดังกล่าวข้อ 1 เพียงว่า"ผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินแปลงหมายเลข...ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่...ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ..." ซึ่งไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวข้างต้นในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อดูแผนผังแนบท้ายสัญญาอันถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว ก็ปรากฏว่าเป็นแผนผังศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ภายในเวลา 1 ปี แม้ไม่ปรากฏหลักฐานว่า โจทก์หรือจำเลยได้ทวงถามให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก่อนหน้าหนังสือทวงถามของจำเลยลงวันที่ 1 พฤศจิกายน2528 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาขอเงินคืนของโจทก์ลงวันที่ 25 ธันวาคม 2529 ตามเอกสารหมาย จ.10 และจ.11 ก็ตาม แต่ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้องวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 แล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391"พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1861/2535นาง ปราณี อังควัฒนากระวีโจทก์บริษัท หาดใหญ่ สแควร์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 368, ม. 369, ม. 387, ม. 391, ม. 456 วรรคสอง ป.วิ.พ. ม. 94เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพ แสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้น แผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391.โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินรวม 5 ห้อง กับจำเลยในราคา 2,025,000 บาท ทั้งนี้เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาของจำเลยที่ว่าจะตั้งศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ให้เสร็จภายใน 1 ปี โจทก์ผ่อนชำระราคาให้จำเลยรับไปแล้วหลายครั้ง รวมเป็นเงิน 625,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้สร้างศูนย์การค้าตามคำพรรณนา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งโจทก์ได้รับมอบอาคารและที่ดินดังกล่าวแล้ว เป็นการซื้อขายธรรมดา ไม่ใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 325,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 นั้นจำเลยได้ทำการโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดิน ตามสำเนาภาพถ่ายใบโฆษณาทางหนังสือพิมพ์ สำเนารายการออกอากาศโฆษณาทางสถานีโทรทัศน์ ช่อง 10หาดใหญ่ และแผนผังโฆษณาบริเวณก่อสร้างศูนย์การค้า เอกสารหมายจ.7 จ.8 และ จ.9 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2522 และวันที่ 25 มิถุนายน 2522 จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลาจำนวน 5 ห้อง แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 หลังจากโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าซื้อจำนวนรวม625,000 บาท จำเลยได้สร้างอาคารตึกแถวประมาณ 200 ห้อง แต่ยังไม่ได้สร้างโรงภาพยนตร์ โรงแรม และตลาดสดตามคำโฆษณา ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.12 โจทก์ยังไม่ได้รับโอนโฉนดที่ดินจึงให้ทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 จำเลยไม่ยอมคืนเงินให้โจทก์ คดีมีปัญหาตามฎีกาจำเลยว่า การที่โจทก์นำสืบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 เป็นการตกลงซื้อขายกันตามแบบแปลนแผนผังและการโฆษณาว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ เป็นทำเลที่เจริญ เป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่และโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์นำสืบว่า ได้เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ส่วนจำเลยนำสืบว่าโจทก์ชำระเงินค่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 2มิถุนายน 2525 แล้วไม่ชำระอีกจนถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ยังค้างอยู่จำนวน 1,400,000 บาท ในข้อนี้โจทก์เบิกความว่าโจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายเกิน 3 ปีแล้ว ก่อน พ.ศ. 2530 และหลังจากได้รับหนังสือจากจำเลยแล้วจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10และ จ.11 เมื่อพิเคราะห์เอกสารหลักฐานที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9 แล้ว ปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 ดังนี้ แม้จะปรากฏข้อความในสัญญาดังกล่าวข้อ 1 เพียงว่า"ผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินแปลงหมายเลข...ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่...ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ..." ซึ่งไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวข้างต้นในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อดูแผนผังแนบท้ายสัญญาอันถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว ก็ปรากฏว่าเป็นแผนผังศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ภายในเวลา 1 ปี แม้ไม่ปรากฏหลักฐานว่า โจทก์หรือจำเลยได้ทวงถามให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก่อนหน้าหนังสือทวงถามของจำเลยลงวันที่ 1 พฤศจิกายน2528 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาขอเงินคืนของโจทก์ลงวันที่ 25 ธันวาคม 2529 ตามเอกสารหมาย จ.10 และจ.11 ก็ตาม แต่ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้องวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 แล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391"พิพากษายืน.(อากาศ บำรุงชีพ-ชลิต ประไพศาล-ดำรุพงศ์ อิศรางกูรฯ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุปัญหาที่น่าพิจารณาตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ประการแรกคือการนำสืบคำโฆษณาเสนอขายอาคารพร้อมที่ดินว่า เป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสด กำหนดสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ทั้งที่คำโฆษณาดังกล่าวมิได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารดังกล่าว จะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่ ปัญหานี้เดิมเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2010/2500 วินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายที่จำเลยเถียงว่าการตกลงระหว่างโจทก์จำเลยมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งได้อ้างมาเป็นพยาน ศาลต้องฟังว่าคู่ความได้ตกลงกันเฉพาะข้อความในสัญญาโจทก์จะสืบพยานบุคคลถึงว่าได้มีการตกลงกันนอกเหนือสัญญาไม่ได้ เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ว่า สัญญานี้นอกจากจะทำเป็นหนังสือแล้ว โจทก์ยังได้วางมัดจำและชำระหนี้บางส่วน ฉะนั้นแม้ไม่มีพยานเอกสารมาแสดงก็อาจฟ้องได้ กรณีไม่เข้าข้อต้องห้ามมิให้สืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างของคู่ความเพื่อเพิ่มเติมแก้ไขข้อความในสัญญา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์สืบได้ แต่ต่อมามีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2216/2515 วินิจฉัยว่าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือ และระบุในสัญญาว่าได้มีการวางเงินมัดจำให้ผู้จะขายไว้ด้วยการวางเงินมัดจำนั้นเป็นแต่เพียงข้อสัญญากันข้อหนึ่ง หาใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3088/2526 วินิจฉัยว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่บันทึกอยู่นี้ ปรากฏว่าโจทก์ได้ชำระค่าซื้ออาคารพร้อมที่ดินแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารดังกล่าวบางส่วน ซึ่งศาลฎีกาคงเห็นว่า เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารเป็นหนังสือ แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะบังคับกันตามหนังสือสัญญา การชำระหนี้บางส่วนเป็นเพียงการปฏิบัติตรมสัญญาส่วนหนึ่ง จึงถือเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ทั้งนี้โดยอาศัยเทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2216/2515 และ 3088/2526 ฉะนั้น การนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาดังกล่าวจึงไม่อาจทำได้ อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาเห็นว่า การนำสืบถึงคำโฆษณาเสนอขายอาคารพร้อมที่ดินเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายมิใช่การนำสืบเพิ่มเติมแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ทั้งนี้ โดยเทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาดังต่อไปนี้ 2447/2525 แม้ในสัญญาเช่าซื้อเครื่องปรับอากาศมิได้ระบุว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องติดตั้งพัดลมดูดอากาศให้แก่ผู้ซื้อด้วย การที่ผู้ซื้อจะนำสืบพยานบุคคลและพยานหลักฐานอื่นอธิบายให้เห็นว่าข้อตกลงในการติดตั้งเครื่องปรับอากาศตามสัญญาเช่าซื้อได้รวมถึงการที่ผู้ขายจะต้องทำการติดตั้งพัดลมดูดอากาศให้ด้วย หาใช่เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมจากสัญญาเช่าซื้ออันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ไม่ 1750/2527 สัญญาจะซื้อจะขายมีใจความว่า จำเลยผู้จะซื้อที่ดินและบ้านจากโจทก์ผู้จะขายในราคา 420,000 บาทโดยกำหนดเวลาชำระเงินเป็น 3 งวด งวดที่ 1 ชำระในวันที่ 31 มกราคม 2522 เป็นเงิน120,000 บาท งวดที่ 2 ชำระในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2522 เป็นเงิน110,000 บาท งวดที่ 3 ชำระในวันโอนเป็นเงิน 200,000 บาท และในข้อ 2 แห่งสัญญานี้ได้ระบุว่า ในการจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อได้วางมัดจำให้ผู้จะขายไว้แล้วเป็นเงิน 120,000 บาท ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้ถูกต้องแล้ว เช่นนี้ การที่โจทก์นำสืบว่าเงิน 120,000 บาทที่ระบุในสัญญานี้ความจริงไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดแต่ได้จ่ายเป็นเช็คและเช็คดังกล่าวภายหลังโจทก์ก็ได้คืนให้จำเลยไปแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารไม่ใช่เป็นการนำสืบแก้ไขเอกสาร สัญญาจะซื้อจะขายอาคารในคดีที่บันทึกนี้ระบุเพียงว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดิน ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้า ดังนี้ แม้จะไม่ปรากฏข้อความสำคัญตามคำโฆษณาในสัญญาแต่แผนผังแนบท้ายสัญญา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเป็นแผนผังศูนย์การค้าที่จะสร้าง ศาลฎีกาจึงถือเอาแผนผังดังกล่าวเป็นจุดเกาะเกี่ยวในการอธิบายข้อความในสัญญา เท่ากับเป็นการอธิบายแผนผังนั้นว่า จำเลยจะต้องสร้างให้เป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ดังที่ปรากฏในแผนผัง ตลอดจนต้องสร้างให้เสร็จภายใน 1 ปีตามที่ได้โฆษณาไว้ เหตุผลที่ศาลฎีกาวินิจฉัยจึงถูกต้องและชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 แล้ว ทั้งน่าจะเป็นธรรมแก่โจทก์ผู้จะซื้อ เพราะเหตุผลสำคัญที่สุดประการหนึ่งที่เป็นเหตุให้โจทก์ตัดสินใจซื้ออาคารก็เนื่องมาจากคำโฆษณาของจำเลยที่ให้ไว้นั่นเอง ปัญหาที่น่าพิจารณาต่อไปคือ เมื่อศาลอนุญาตให้โจทก์นำสืบพยานบุคคลอธิบายข้อสัญญาดังกล่าวได้ เหตุใดจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าภายในเวลา 1 ปี คำตอบในเรื่องนี้น่าจะอยู่ที่ว่า เมื่อศาลอนุญาตให้โจทก์นำสืบพยานบุคคลอธิบายข้อสัญญาดังกล่าวได้ เท่ากับศาลได้ยอมรับเป็นหลักการอยู่ในตัวว่า ข้อที่โจทก์นำสืบอธิบายจนฟังได้นั้นเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานั่นเอง เมื่อคำโฆษณาของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จำเลยก็มีหน้าที่ตามที่โจทก์นำสืบอธิบายด้วย กล่าวอีกนัยหนึ่ง แม้ศาลฎีกาจะมิได้วินิจฉัยชี้ชัด แต่ก็น่าจะพอถือได้ว่าเจตนาของโจทก์จำเลย ผู้เป็นคู่สัญญาในคดีนี้ได้ตกลงถือเอาคำโฆษณานั้นเป็นข้อสำคัญและเป็นข้อสัญญาโดยปริยายด้วยแล้ว จำเลยจึงต้องมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามคำโฆษณานั้น หลักในเรื่องข้อสัญญาโดยปริยายนี้น่าจะพอเทียบเคียงได้กับที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2010/2500 ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายเครื่องจักรกันเป็นหนังสือ โจทก์ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำและชำระหนี้บางส่วนแล้ว โจทก์ขอสืบพยานบุคคลว่าในการที่จำเลยขายเครื่องจักรให้โจทก์นั้น จำเลยผู้ขายได้พรรณนาถึงคุณภาพไว้ต่าง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญา ศาลอนุญาตให้สืบได้ เพราะคดีนี้เจตนาของคู่กรณีถือเอาคำพรรณนาเป็นสำคัญ ที่ศาลฎีกาในคดีที่บันทึกนี้วินิจฉัยต่อไปว่า ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไป และยังมีสิทธิบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยและเรียกคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ได้ชำระไปแล้วได้นั้น ย่อมชอบด้วยหลักของสัญญาต่างตอบแทนแล้ว ทั้งนี้ โดยเทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2965/2530 ซึ่งวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมี น.ส.3 จาก จ. บิดาจำเลย โดยเชื่อตามที่ จ. บอกว่าที่ดินอยู่ใกล้โรงงาน และติดถนนตามแผนที่ที่แสดงให้ดู เมื่อปรากฏว่าที่ดินมิได้อยู่ติดถนน จ. จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่สามารถส่งมอบที่ดินตามที่ตกลงจะขายให้โจทก์และโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ จ. จึงต้องคืนเงินมัดจำ และราคาที่ดินที่ได้รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี แก่โจทก์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1861/2535 น่าจะใช้เป็นบรรทัดฐานสำหรับข้อพิพาทตามสัญญาในเรื่องอื่นได้ด้วย โดยเฉพาะขณะนี้มีผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างบ้านและที่ดินขายเป็นจำนวนมากไม่ว่าจะเป็นรูปของบ้านจัดสรรเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือในรูปของอาคารชุดซึ่งผู้ขายมักจะโฆษณาประชาสัมพันธ์ในเรื่องทำเลที่ตั้ง และการจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นไฟฟ้า น้ำประปาสนามเด็กเล่น สนามกีฬาต่าง ๆ สระว่างน้ำ เพื่อดึงดูดให้ประชาชนมาซื้อบ้านที่จัดสรรหรืออาคารชุดของตน และเมื่อประชาชนเข้าทำสัญญาซื้อบ้านหรืออาคารดังกล่าวแล้ว มักประสบปัญหาเสมอว่าผู้ขายมิได้ปฏิบัติตามที่ได้โฆษณาไว้โดยปฏิเสธความรับผิดว่าคำโฆษณาดังกล่าวมิได้ระบุไว้ในสัญญา คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้น่าจะพอเป็นทางแก้และเยียวยาความเสียหายของประชาชนได้บ้างไม่มากก็น้อย คำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้จึงชี้ให้เห็นชัดว่าศาลยุติธรรมยังนับว่าเป็นที่พึ่งและเป็นศาลของประชาชนได้อย่างแท้จริงตราบเท่าที่สถาบันศาลยังได้รับการรับรองในความเป็นอิสระในการพิจารณาพิพากษาอรรถคดีโดยไม่ถูกทำลายไปเสียก่อนไม่ว่าโดยการกระทำในรูปแบบใดหรือของฝ่ายใดประชาชนจึงควรหวงแหนและช่วยกันรักษาอำนาจตุลาการซึ่งเป็นของประชาชนทั้งประเทศมิให้ต้องถูกแทรกแซงและบั่นทอนลงโดยให้ศาลยังคงมีอำนาจอิสระดังกล่าว อันเป็นหลักประกันความยุติธรรมที่ประชาชนจะได้รับโดยถ้วนหน้าสืบไป. ปริญญาดีผดุง.