คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2535หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกที่เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ สัญญาเช่าที่ทำขึ้น 5 ฉบับ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกันไป ถือไปว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าดังกล่าวรวมกันมีกำหนดเวลา 15 ปี มาฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่187/19-20 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2528 จำเลยได้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ มีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อเดือนเมษายน 2528 จำเลยได้นำตึกแถวที่เช่าจากโจทก์ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ เป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับวันละ 200 บาท ตามสัญญาเช่าข้อ 7นับจากวันที่ 29 พฤษภาคม 2528 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดบอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบตึกแถวคืนถึงวันฟ้องรวม 83 วัน เป็นเงิน 18,600 บาทโจทก์ไม่มีทางบังคับจำเลยได้ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 187/19-20 ซอยสารภี 2 ถนนลาดหญ้าแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวต่อโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยเข้าเกี่ยวข้องในตึกแถวพิพาทต่อไป ให้จำเลยใช้เบี้ยปรับ 18,600 บาท แก่โจทก์และต่อไปวันละ 200 บาท ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์เรียบร้อยแล้วจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนด 15 ปี ทำสัญญาฉบับละ 3 ปี รวม 5 สัญญา ได้เสียเงินกินเปล่าให้โจทก์ไปหลังละ 25,000 บาท รวมเป็นเงิน 50,000 บาทอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ขณะทำสัญญาเช่า ตึกแถวดังกล่าวยังมีผู้อื่นเช่าอยู่ โจทก์รับรองว่าจะให้ผู้อยู่ในตึกเช่านั้นออกไปเพื่อให้จำเลยเข้าอยู่ต่อไป แต่โจทก์มิได้จัดการให้และจำเลยยังเข้าอยู่ไม่ได้ จำเลยไม่เคยให้บุคคลอื่นเช่าช่วง จำเลยได้รับความเสียหายเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทมิได้ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาห้ามโจทก์กระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองตึกแถวพิพาท และให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเข้าอยู่ได้ตลอดไปตามสัญญาเช่าจนครบสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยรับเงินกินเปล่าจากจำเลย ขณะทำสัญญาเช่าไม่มีผู้เช่าอยู่ในตึกพิพาท เพราะก่อนหน้านี้จำเลยเป็นผู้เช่าอยู่ก่อนแล้ว โจทก์ไม่ได้โต้แย้งสิทธิของจำเลยจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทและส่งมอบให้โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าปรับเป็นเงิน 4,150 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 50 บาท แก่โจทก์ ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกพิพาทให้โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "สำหรับในปัญหาที่จำเลยฎีกาขอให้ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าตามฟ้องของโจทก์หรือไม่นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาทที่เช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ส่วนในปัญหาที่จำเลยฎีกา ขอให้บังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตามสัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5ต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องต่อไป โดยให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้แก่จำเลยจนกว่าจะครบสัญญาเช่าตามฟ้องแย้งของจำเลยนั้น พิเคราะห์สัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 ของจำเลยแล้ว เห็นว่า เป็นสัญญาเช่าที่ทำต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องของโจทก์ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันไป ถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกัน โดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า 3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 มาฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นโดยไม่บังคับโจทก์ตามฟ้องแย้งของจำเลยชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอนึ่ง เมื่อคดีไม่อาจบังคับตามฟ้องแย้งของจำเลยได้แล้ว ก็ชอบที่ศาลชั้นต้นจะยกฟ้องแย้งของจำเลยเสีย แต่ศาลชั้นต้นมิได้กล่าวถึงให้ชัดแจ้งและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมา ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2535นาง สุจิตรา เสสะเวชโจทก์นาย เดชา สัจเดว์จำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกที่เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ สัญญาเช่าที่ทำขึ้น 5 ฉบับ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกันไป ถือไปว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าดังกล่าวรวมกันมีกำหนดเวลา 15 ปี มาฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่187/19-20 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2528 จำเลยได้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ มีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อเดือนเมษายน 2528 จำเลยได้นำตึกแถวที่เช่าจากโจทก์ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ เป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับวันละ 200 บาท ตามสัญญาเช่าข้อ 7นับจากวันที่ 29 พฤษภาคม 2528 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดบอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบตึกแถวคืนถึงวันฟ้องรวม 83 วัน เป็นเงิน 18,600 บาทโจทก์ไม่มีทางบังคับจำเลยได้ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 187/19-20 ซอยสารภี 2 ถนนลาดหญ้าแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวต่อโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยเข้าเกี่ยวข้องในตึกแถวพิพาทต่อไป ให้จำเลยใช้เบี้ยปรับ 18,600 บาท แก่โจทก์และต่อไปวันละ 200 บาท ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์เรียบร้อยแล้วจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนด 15 ปี ทำสัญญาฉบับละ 3 ปี รวม 5 สัญญา ได้เสียเงินกินเปล่าให้โจทก์ไปหลังละ 25,000 บาท รวมเป็นเงิน 50,000 บาทอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ขณะทำสัญญาเช่า ตึกแถวดังกล่าวยังมีผู้อื่นเช่าอยู่ โจทก์รับรองว่าจะให้ผู้อยู่ในตึกเช่านั้นออกไปเพื่อให้จำเลยเข้าอยู่ต่อไป แต่โจทก์มิได้จัดการให้และจำเลยยังเข้าอยู่ไม่ได้ จำเลยไม่เคยให้บุคคลอื่นเช่าช่วง จำเลยได้รับความเสียหายเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทมิได้ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาห้ามโจทก์กระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองตึกแถวพิพาท และให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเข้าอยู่ได้ตลอดไปตามสัญญาเช่าจนครบสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยรับเงินกินเปล่าจากจำเลย ขณะทำสัญญาเช่าไม่มีผู้เช่าอยู่ในตึกพิพาท เพราะก่อนหน้านี้จำเลยเป็นผู้เช่าอยู่ก่อนแล้ว โจทก์ไม่ได้โต้แย้งสิทธิของจำเลยจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทและส่งมอบให้โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าปรับเป็นเงิน 4,150 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 50 บาท แก่โจทก์ ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกพิพาทให้โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "สำหรับในปัญหาที่จำเลยฎีกาขอให้ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าตามฟ้องของโจทก์หรือไม่นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาทที่เช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ส่วนในปัญหาที่จำเลยฎีกา ขอให้บังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตามสัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5ต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องต่อไป โดยให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้แก่จำเลยจนกว่าจะครบสัญญาเช่าตามฟ้องแย้งของจำเลยนั้น พิเคราะห์สัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 ของจำเลยแล้ว เห็นว่า เป็นสัญญาเช่าที่ทำต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องของโจทก์ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันไป ถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกัน โดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า 3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 มาฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นโดยไม่บังคับโจทก์ตามฟ้องแย้งของจำเลยชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอนึ่ง เมื่อคดีไม่อาจบังคับตามฟ้องแย้งของจำเลยได้แล้ว ก็ชอบที่ศาลชั้นต้นจะยกฟ้องแย้งของจำเลยเสีย แต่ศาลชั้นต้นมิได้กล่าวถึงให้ชัดแจ้งและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมา ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(โสภณ จันเทรมะ-เกียรติ จาตนิลพันธุ์-ไพฑูรย์ เนติโพธิ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่187/19-20 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2528 จำเลยได้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ มีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อเดือนเมษายน 2528 จำเลยได้นำตึกแถวที่เช่าจากโจทก์ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ เป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับวันละ 200 บาท ตามสัญญาเช่าข้อ 7นับจากวันที่ 29 พฤษภาคม 2528 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดบอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบตึกแถวคืนถึงวันฟ้องรวม 83 วัน เป็นเงิน 18,600 บาทโจทก์ไม่มีทางบังคับจำเลยได้ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 187/19-20 ซอยสารภี 2 ถนนลาดหญ้าแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวต่อโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยเข้าเกี่ยวข้องในตึกแถวพิพาทต่อไป ให้จำเลยใช้เบี้ยปรับ 18,600 บาท แก่โจทก์และต่อไปวันละ 200 บาท ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์เรียบร้อยแล้วจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนด 15 ปี ทำสัญญาฉบับละ 3 ปี รวม 5 สัญญา ได้เสียเงินกินเปล่าให้โจทก์ไปหลังละ 25,000 บาท รวมเป็นเงิน 50,000 บาทอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ขณะทำสัญญาเช่า ตึกแถวดังกล่าวยังมีผู้อื่นเช่าอยู่ โจทก์รับรองว่าจะให้ผู้อยู่ในตึกเช่านั้นออกไปเพื่อให้จำเลยเข้าอยู่ต่อไป แต่โจทก์มิได้จัดการให้และจำเลยยังเข้าอยู่ไม่ได้ จำเลยไม่เคยให้บุคคลอื่นเช่าช่วง จำเลยได้รับความเสียหายเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทมิได้ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาห้ามโจทก์กระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองตึกแถวพิพาท และให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเข้าอยู่ได้ตลอดไปตามสัญญาเช่าจนครบสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยรับเงินกินเปล่าจากจำเลย ขณะทำสัญญาเช่าไม่มีผู้เช่าอยู่ในตึกพิพาท เพราะก่อนหน้านี้จำเลยเป็นผู้เช่าอยู่ก่อนแล้ว โจทก์ไม่ได้โต้แย้งสิทธิของจำเลยจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทและส่งมอบให้โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าปรับเป็นเงิน 4,150 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 50 บาท แก่โจทก์ ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกพิพาทให้โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "สำหรับในปัญหาที่จำเลยฎีกาขอให้ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าตามฟ้องของโจทก์หรือไม่นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาทที่เช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ส่วนในปัญหาที่จำเลยฎีกา ขอให้บังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตามสัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5ต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องต่อไป โดยให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้แก่จำเลยจนกว่าจะครบสัญญาเช่าตามฟ้องแย้งของจำเลยนั้น พิเคราะห์สัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 ของจำเลยแล้ว เห็นว่า เป็นสัญญาเช่าที่ทำต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องของโจทก์ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันไป ถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกัน โดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า 3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 มาฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นโดยไม่บังคับโจทก์ตามฟ้องแย้งของจำเลยชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอนึ่ง เมื่อคดีไม่อาจบังคับตามฟ้องแย้งของจำเลยได้แล้ว ก็ชอบที่ศาลชั้นต้นจะยกฟ้องแย้งของจำเลยเสีย แต่ศาลชั้นต้นมิได้กล่าวถึงให้ชัดแจ้งและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมา ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2535นาง สุจิตรา เสสะเวชโจทก์นาย เดชา สัจเดว์จำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกที่เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ สัญญาเช่าที่ทำขึ้น 5 ฉบับ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกันไป ถือไปว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าดังกล่าวรวมกันมีกำหนดเวลา 15 ปี มาฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่187/19-20 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2528 จำเลยได้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ มีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อเดือนเมษายน 2528 จำเลยได้นำตึกแถวที่เช่าจากโจทก์ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ เป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับวันละ 200 บาท ตามสัญญาเช่าข้อ 7นับจากวันที่ 29 พฤษภาคม 2528 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดบอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบตึกแถวคืนถึงวันฟ้องรวม 83 วัน เป็นเงิน 18,600 บาทโจทก์ไม่มีทางบังคับจำเลยได้ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 187/19-20 ซอยสารภี 2 ถนนลาดหญ้าแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวต่อโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยเข้าเกี่ยวข้องในตึกแถวพิพาทต่อไป ให้จำเลยใช้เบี้ยปรับ 18,600 บาท แก่โจทก์และต่อไปวันละ 200 บาท ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์เรียบร้อยแล้วจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนด 15 ปี ทำสัญญาฉบับละ 3 ปี รวม 5 สัญญา ได้เสียเงินกินเปล่าให้โจทก์ไปหลังละ 25,000 บาท รวมเป็นเงิน 50,000 บาทอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ขณะทำสัญญาเช่า ตึกแถวดังกล่าวยังมีผู้อื่นเช่าอยู่ โจทก์รับรองว่าจะให้ผู้อยู่ในตึกเช่านั้นออกไปเพื่อให้จำเลยเข้าอยู่ต่อไป แต่โจทก์มิได้จัดการให้และจำเลยยังเข้าอยู่ไม่ได้ จำเลยไม่เคยให้บุคคลอื่นเช่าช่วง จำเลยได้รับความเสียหายเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทมิได้ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาห้ามโจทก์กระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองตึกแถวพิพาท และให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเข้าอยู่ได้ตลอดไปตามสัญญาเช่าจนครบสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยรับเงินกินเปล่าจากจำเลย ขณะทำสัญญาเช่าไม่มีผู้เช่าอยู่ในตึกพิพาท เพราะก่อนหน้านี้จำเลยเป็นผู้เช่าอยู่ก่อนแล้ว โจทก์ไม่ได้โต้แย้งสิทธิของจำเลยจำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทและส่งมอบให้โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าปรับเป็นเงิน 4,150 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 50 บาท แก่โจทก์ ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกพิพาทให้โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "สำหรับในปัญหาที่จำเลยฎีกาขอให้ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าตามฟ้องของโจทก์หรือไม่นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาทที่เช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ส่วนในปัญหาที่จำเลยฎีกา ขอให้บังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตามสัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5ต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องต่อไป โดยให้โจทก์ขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทแล้วส่งมอบให้แก่จำเลยจนกว่าจะครบสัญญาเช่าตามฟ้องแย้งของจำเลยนั้น พิเคราะห์สัญญาเช่าทรัพย์สินตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 ของจำเลยแล้ว เห็นว่า เป็นสัญญาเช่าที่ทำต่อจากสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายคำฟ้องของโจทก์ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันไป ถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกัน โดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า 3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.3 ล.4 และ ล.5 มาฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นโดยไม่บังคับโจทก์ตามฟ้องแย้งของจำเลยชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอนึ่ง เมื่อคดีไม่อาจบังคับตามฟ้องแย้งของจำเลยได้แล้ว ก็ชอบที่ศาลชั้นต้นจะยกฟ้องแย้งของจำเลยเสีย แต่ศาลชั้นต้นมิได้กล่าวถึงให้ชัดแจ้งและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมา ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(โสภณ จันเทรมะ-เกียรติ จาตนิลพันธุ์-ไพฑูรย์ เนติโพธิ์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ