คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533หลักกฎหมาย: ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินที่ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" นั้น เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดโจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบ และจำเลยได้รับแจ้งแล้วจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน โดยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินของจำเลยบางส่วนมีเนื้อที่2 ไร่ 50 ตารางวา ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มีกำหนด20 ปี และจำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยจะให้โจทก์เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาท สัญญาเช่าดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์ได้ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าที่ดินตามคำมั่น แต่จำเลยปฏิเสธขอให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ มีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาทหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าโดยต่อเติมสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินมากกว่าเนื้อที่ที่กำหนดในสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามคำมั่นดังฟ้องของโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาไปจดทะเบียนของจำเลย จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับและไม่โต้เถียงกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด 20 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท นับแต่วันที่ 24ธันวาคม 2508 โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเอกสารหมาย จ.1 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อตกลงต่อท้ายในข้อ 2ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวในอัตราค่าเช่าเดือนละ800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" ต่อมาวันที่ 17ธันวาคม 2528 ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนด โจทก์แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าต่ออีก 10 ปี โดยนัดให้ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 23ธันวาคม 2528 จำเลยปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้ และเสนอขายที่ดินที่ให้เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยคงมีว่า โจทก์มีสิทธิที่จะเช่าที่ดินของจำเลยต่อไปอีก 10 ปีหรือไม่พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ดังกล่าวข้างต้นนั้น เป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ เมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบและจำเลยได้รับแจ้งแล้ว จึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน กรณีย่อมบังคับกันได้โดยจำเลยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533นาง สคราญ อังสิริกุลโจทก์นาย ล้น หวาน ดีจำเลย ป.พ.พ. ม. 354, ม. 538ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินที่ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" นั้น เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดโจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบ และจำเลยได้รับแจ้งแล้วจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน โดยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินของจำเลยบางส่วนมีเนื้อที่2 ไร่ 50 ตารางวา ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มีกำหนด20 ปี และจำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยจะให้โจทก์เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาท สัญญาเช่าดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์ได้ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าที่ดินตามคำมั่น แต่จำเลยปฏิเสธขอให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ มีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาทหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าโดยต่อเติมสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินมากกว่าเนื้อที่ที่กำหนดในสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามคำมั่นดังฟ้องของโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาไปจดทะเบียนของจำเลย จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับและไม่โต้เถียงกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด 20 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท นับแต่วันที่ 24ธันวาคม 2508 โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเอกสารหมาย จ.1 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อตกลงต่อท้ายในข้อ 2ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวในอัตราค่าเช่าเดือนละ800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" ต่อมาวันที่ 17ธันวาคม 2528 ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนด โจทก์แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าต่ออีก 10 ปี โดยนัดให้ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 23ธันวาคม 2528 จำเลยปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้ และเสนอขายที่ดินที่ให้เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยคงมีว่า โจทก์มีสิทธิที่จะเช่าที่ดินของจำเลยต่อไปอีก 10 ปีหรือไม่พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ดังกล่าวข้างต้นนั้น เป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ เมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบและจำเลยได้รับแจ้งแล้ว จึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน กรณีย่อมบังคับกันได้โดยจำเลยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี"พิพากษายืน(สัมฤทธิ์ ไชยศิริ-สวิน อักขรายุธ-เธียร ยูงทอง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำมั่นจะให้เช่าเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นต่อผู้เช่าว่าเมื่อสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้นต่อไปอีกระยะหนึ่ง คำมั่นจะให้เช่าเช่นนี้แม้จะไม่ได้บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.ลักษณะเช่าทรัพย์แต่ศาลฎีกาก็ได้วางบรรทัดฐานไว้หลายเรื่องแล้วว่ามีผลผูกพันผู้ให้เช่าให้จำต้องปฏิบัติตามคำมั่นที่ให้ไว้เช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 626/2490 ทำสัญญาเช่ากัน 2 ปี และมีข้อสัญญาว่าถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปี การตกลงเช่นว่านี้หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าโดยมีกำหนดเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี ไม่ เพราะสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้2 ปีเท่านั้น แต่หากมีคำมั่นที่จะให้ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียวเลือกปฏิบัติบังคับให้ผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาอีกสัญญาหนึ่งได้อีก และข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ฝ่ายผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องบังคับเอาได้ และจะนำมาตรา 152 ป.พ.พ. มาใช้บังคับหาได้ไม่ ผู้ให้เช่าจำต้องผูกพันอยู่ตามคำมั่นของตน เมื่อผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่ออีก 2 ปี แก่ผู้ให้เช่าแล้วกรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา ผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 1170/2506 คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ต่ออายุสัญญาต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้นหามีผลบังคับกันได้ไม่ มีปัญหาว่าถ้าผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อไปเกินกว่า 3 ปี และผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เกินกว่า 3 ปีหรือไม่ ปัญหานี้ศาสตราจารย์ประพนธ์ศาตะมาน ได้ให้ความเห็นไว้ในคำบรรยายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อซึ่งจัดพิมพ์โดยสำนักอบรมศึกษากฎหมายแพ่งเนติบัณฑิตยสภา หน้า 88ว่า ถ้าผู้เช่าแสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าก็มีผลต่อไปเพียง3 ปีเท่านั้น จะฟ้องร้องบังคับเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้ ซึ่งผู้บันทึกเห็นด้วยกับความเห็นนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะเมื่อผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นแล้ว ย่อมเกิดเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อจากสัญญาเช่าเดิมทันที และเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538 หากยอมให้สัญญาเช่าเช่นนี้มีผลบังคับต่อไปเกินกว่า 3 ปี ตามที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ก็ย่อมขัดต่อมาตรา 538 และเป็นช่องทางให้มีการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปีได้โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่มาตรา 538 บังคับไว้ ซึ่งเท่ากับยอมให้มีการหลีกเลี่ยงกฎหมายกันได้ ผู้บันทึกยังมีความเห็นต่อไปว่า ฝ่ายผู้เช่าจะฟ้องร้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนสัญญาเช่าเพื่อให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลาตามที่ผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นไว้ก็น่าจะทำไม่ได้เช่นกัน เพราะมาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง3 ปีเท่านั้นทั้งนี้เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2513ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยทำหนังสือสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด 28 ปี และได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว แต่จำเลยกลับบิดพลิ้วโดยขอยกเลิกคำขอจดทะเบียนเสีย การเช่ารายนี้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี โจทก์จะขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสัญญาเช่ามีกำหนด 28 ปีหาได้ไม่"และคำพิพากษาฎีกาที่ 3714/2524 ซึ่งวินิจฉัยว่า "ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลา 20 ปี จะฟ้องร้องบังคับกันได้ 3 ปี ตามป.พ.พ. มาตรา 538 โจทก์ไม่อาจขอให้บังคับจำเลยให้จดทะเบียนการเช่าได้" แต่คำพิพากษาที่บันทึกนี้ได้วินิจฉัยไว้ในทางตรงกันข้ามว่าผู้เช่าฟ้องร้องบังคับให้ผู้ให้เช่าต้องทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเกินกว่า 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าได้ ผู้บันทึกจึงเห็นด้วยความเคารพเป็นอย่างสูงว่า คำวินิจฉัยเช่นนี้น่าจะขัดต่อมาตรา 538 และขัดต่อแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาในคำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2513 และ 3714/2524 ดังกล่าวแล้วข้างต้น. ประดิษฐ์ เอกมณีคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินของจำเลยบางส่วนมีเนื้อที่2 ไร่ 50 ตารางวา ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มีกำหนด20 ปี และจำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยจะให้โจทก์เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาท สัญญาเช่าดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์ได้ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าที่ดินตามคำมั่น แต่จำเลยปฏิเสธขอให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ มีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาทหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าโดยต่อเติมสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินมากกว่าเนื้อที่ที่กำหนดในสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามคำมั่นดังฟ้องของโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาไปจดทะเบียนของจำเลย จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับและไม่โต้เถียงกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด 20 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท นับแต่วันที่ 24ธันวาคม 2508 โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเอกสารหมาย จ.1 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อตกลงต่อท้ายในข้อ 2ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวในอัตราค่าเช่าเดือนละ800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" ต่อมาวันที่ 17ธันวาคม 2528 ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนด โจทก์แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าต่ออีก 10 ปี โดยนัดให้ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 23ธันวาคม 2528 จำเลยปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้ และเสนอขายที่ดินที่ให้เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยคงมีว่า โจทก์มีสิทธิที่จะเช่าที่ดินของจำเลยต่อไปอีก 10 ปีหรือไม่พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ดังกล่าวข้างต้นนั้น เป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ เมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบและจำเลยได้รับแจ้งแล้ว จึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน กรณีย่อมบังคับกันได้โดยจำเลยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533นาง สคราญ อังสิริกุลโจทก์นาย ล้น หวาน ดีจำเลย ป.พ.พ. ม. 354, ม. 538ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินที่ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" นั้น เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดโจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบ และจำเลยได้รับแจ้งแล้วจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน โดยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินของจำเลยบางส่วนมีเนื้อที่2 ไร่ 50 ตารางวา ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มีกำหนด20 ปี และจำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยจะให้โจทก์เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาท สัญญาเช่าดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์ได้ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าที่ดินตามคำมั่น แต่จำเลยปฏิเสธขอให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ มีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 800 บาทหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าโดยต่อเติมสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินมากกว่าเนื้อที่ที่กำหนดในสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามคำมั่นดังฟ้องของโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาไปจดทะเบียนของจำเลย จำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับและไม่โต้เถียงกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด 20 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท นับแต่วันที่ 24ธันวาคม 2508 โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเอกสารหมาย จ.1 สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อตกลงต่อท้ายในข้อ 2ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวในอัตราค่าเช่าเดือนละ800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" ต่อมาวันที่ 17ธันวาคม 2528 ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนด โจทก์แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าต่ออีก 10 ปี โดยนัดให้ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 23ธันวาคม 2528 จำเลยปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้ และเสนอขายที่ดินที่ให้เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยคงมีว่า โจทก์มีสิทธิที่จะเช่าที่ดินของจำเลยต่อไปอีก 10 ปีหรือไม่พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ 2 ดังกล่าวข้างต้นนั้น เป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ เมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบและจำเลยได้รับแจ้งแล้ว จึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน กรณีย่อมบังคับกันได้โดยจำเลยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 10 ปี"พิพากษายืน(สัมฤทธิ์ ไชยศิริ-สวิน อักขรายุธ-เธียร ยูงทอง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำมั่นจะให้เช่าเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นต่อผู้เช่าว่าเมื่อสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้นต่อไปอีกระยะหนึ่ง คำมั่นจะให้เช่าเช่นนี้แม้จะไม่ได้บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.ลักษณะเช่าทรัพย์แต่ศาลฎีกาก็ได้วางบรรทัดฐานไว้หลายเรื่องแล้วว่ามีผลผูกพันผู้ให้เช่าให้จำต้องปฏิบัติตามคำมั่นที่ให้ไว้เช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 626/2490 ทำสัญญาเช่ากัน 2 ปี และมีข้อสัญญาว่าถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปี การตกลงเช่นว่านี้หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าโดยมีกำหนดเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี ไม่ เพราะสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้2 ปีเท่านั้น แต่หากมีคำมั่นที่จะให้ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียวเลือกปฏิบัติบังคับให้ผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาอีกสัญญาหนึ่งได้อีก และข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ฝ่ายผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องบังคับเอาได้ และจะนำมาตรา 152 ป.พ.พ. มาใช้บังคับหาได้ไม่ ผู้ให้เช่าจำต้องผูกพันอยู่ตามคำมั่นของตน เมื่อผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่ออีก 2 ปี แก่ผู้ให้เช่าแล้วกรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา ผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 1170/2506 คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ต่ออายุสัญญาต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้นหามีผลบังคับกันได้ไม่ มีปัญหาว่าถ้าผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อไปเกินกว่า 3 ปี และผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เกินกว่า 3 ปีหรือไม่ ปัญหานี้ศาสตราจารย์ประพนธ์ศาตะมาน ได้ให้ความเห็นไว้ในคำบรรยายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อซึ่งจัดพิมพ์โดยสำนักอบรมศึกษากฎหมายแพ่งเนติบัณฑิตยสภา หน้า 88ว่า ถ้าผู้เช่าแสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าก็มีผลต่อไปเพียง3 ปีเท่านั้น จะฟ้องร้องบังคับเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้ ซึ่งผู้บันทึกเห็นด้วยกับความเห็นนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะเมื่อผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นแล้ว ย่อมเกิดเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อจากสัญญาเช่าเดิมทันที และเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538 หากยอมให้สัญญาเช่าเช่นนี้มีผลบังคับต่อไปเกินกว่า 3 ปี ตามที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ก็ย่อมขัดต่อมาตรา 538 และเป็นช่องทางให้มีการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปีได้โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่มาตรา 538 บังคับไว้ ซึ่งเท่ากับยอมให้มีการหลีกเลี่ยงกฎหมายกันได้ ผู้บันทึกยังมีความเห็นต่อไปว่า ฝ่ายผู้เช่าจะฟ้องร้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนสัญญาเช่าเพื่อให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลาตามที่ผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นไว้ก็น่าจะทำไม่ได้เช่นกัน เพราะมาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง3 ปีเท่านั้นทั้งนี้เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2513ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยทำหนังสือสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด 28 ปี และได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว แต่จำเลยกลับบิดพลิ้วโดยขอยกเลิกคำขอจดทะเบียนเสีย การเช่ารายนี้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี โจทก์จะขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสัญญาเช่ามีกำหนด 28 ปีหาได้ไม่"และคำพิพากษาฎีกาที่ 3714/2524 ซึ่งวินิจฉัยว่า "ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลา 20 ปี จะฟ้องร้องบังคับกันได้ 3 ปี ตามป.พ.พ. มาตรา 538 โจทก์ไม่อาจขอให้บังคับจำเลยให้จดทะเบียนการเช่าได้" แต่คำพิพากษาที่บันทึกนี้ได้วินิจฉัยไว้ในทางตรงกันข้ามว่าผู้เช่าฟ้องร้องบังคับให้ผู้ให้เช่าต้องทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเกินกว่า 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าได้ ผู้บันทึกจึงเห็นด้วยความเคารพเป็นอย่างสูงว่า คำวินิจฉัยเช่นนี้น่าจะขัดต่อมาตรา 538 และขัดต่อแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาในคำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2513 และ 3714/2524 ดังกล่าวแล้วข้างต้น. ประดิษฐ์ เอกมณี