คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2541หลักกฎหมาย: โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา และ 89 ตารางวาโจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีพ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่าณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาทจึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทราบหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร"นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์ จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวรเมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที"แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" ดังนี้ เห็นได้ ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาดสัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้ เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้"และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น"การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลยสัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองโจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับพ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตามแต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากนางอนงค์ วงษ์ดนตรี มารดาโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้มอบอำนาจให้ทำสัญญาเช่าแทนมีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาทเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยให้จำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือนคิดเป็นเงิน 200,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัว บริวาร และทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบการครอบครองแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์กลับบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยประกอบธุรกิจมีรายได้ไม่ต่ำกว่าเดือนละ 100,000 บาท หากจำเลยไม่ได้เช่าที่ดินย่อมได้รับความเสียหาย ต้องขาดประโยชน์อันเป็นรายได้ในแต่ละเดือนเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541เป็นเวลา 4 ปี 7 เดือน เป็นเงิน 5,500,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย 5,500,000 บาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาแล้วศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเช่า 200,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ250,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่าถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541 ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์ คำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวาและ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้นางอนงค์ วงษ์ดนตรีมารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินดังกล่าวรวม 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีนายพีระ นีรพิทักษ์ และนายอรุณ จงสุทธนามณีเป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 และ จ.4มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน ลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยแล้วเห็นว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526เอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาเช่าที่นายพีระและนายอรุณทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยเพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2526 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.1หลังจากที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมายล.9 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับนายพีระและนายอรุณเท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ แม้จำเลยนำสืบว่าสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นายพีระและนายอรุณลงนามเป็นผู้เช่าที่ดินแทนจำเลย ได้มีการพัฒนาที่ดินที่เช่าโดยการถมดินเต็มพื้นที่เสียค่าใช้จ่ายประมาณ 4,000,000บาท ถึง 6,000,000 บาท และนำค่าใช้จ่ายไปหักจากบัญชีรายจ่ายของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 แล้ว เห็นว่า ตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า"ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่าถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ตามที่จำเลยนำสืบส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร" นั้นก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาข้อ 1 ซึ่งนายวิวัฒน์พยานจำเลยก็เบิกความว่า นอกจากจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้วยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วยสำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที" แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" เห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด อันจะมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้" และสัญญาข้อ 11ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น" ดังนี้ ที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 นายพีระและนายอรุณลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าว ไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับนายพีระและนายอรุณมีกำหนดเวลา 3 ปีเท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังที่จำเลยนำสืบ ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4 โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกเอกสารหมาย ล.9 ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ หากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและจำเลยเป็นคู่สัญญาแล้ว ก็ไม่จำเป็นที่จำเลยจะต้องตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 กับโจทก์อีก เพราะย่อมบังคับตามสัญญาเช่าเดิมเอกสารหมาย ล.9 ได้อยู่แล้ว ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 ก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากันหากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมดหาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 จึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตามแต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ สำหรับค่าเช่าค้างชำระ 2 เดือน จำนวน200,000 บาท โจทก์เบิกความว่าก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า 2 เดือน เป็นเงิน 200,000 บาท แต่จำเลยเบิกความว่า จำเลยชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายแก่โจทก์เมื่อเดือนกรกฎาคม 2536 ต่อมาอีก 2 วัน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเห็นว่า ตามคำให้การจำเลย จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์ถึงเดือนกรกฎาคม2536 ฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือน เป็นเงิน200,000 บาท สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท จำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด จึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายครอบครัวและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247แขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2541นาย วินิจ วงษ์ ดนตรีโจทก์บริษัท เมือง รถ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 70, ม. 420, ม. 438, ม. 537, ม. 566, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 84, ม. 177โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา และ 89 ตารางวาโจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีพ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่าณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาทจึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทราบหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร"นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์ จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวรเมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที"แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" ดังนี้ เห็นได้ ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาดสัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้ เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้"และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น"การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลยสัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองโจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับพ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตามแต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากนางอนงค์ วงษ์ดนตรี มารดาโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้มอบอำนาจให้ทำสัญญาเช่าแทนมีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาทเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยให้จำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือนคิดเป็นเงิน 200,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัว บริวาร และทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบการครอบครองแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์กลับบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยประกอบธุรกิจมีรายได้ไม่ต่ำกว่าเดือนละ 100,000 บาท หากจำเลยไม่ได้เช่าที่ดินย่อมได้รับความเสียหาย ต้องขาดประโยชน์อันเป็นรายได้ในแต่ละเดือนเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541เป็นเวลา 4 ปี 7 เดือน เป็นเงิน 5,500,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย 5,500,000 บาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาแล้วศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเช่า 200,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ250,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่าถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541 ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์ คำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวาและ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้นางอนงค์ วงษ์ดนตรีมารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินดังกล่าวรวม 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีนายพีระ นีรพิทักษ์ และนายอรุณ จงสุทธนามณีเป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 และ จ.4มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน ลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยแล้วเห็นว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526เอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาเช่าที่นายพีระและนายอรุณทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยเพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2526 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.1หลังจากที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมายล.9 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับนายพีระและนายอรุณเท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ แม้จำเลยนำสืบว่าสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นายพีระและนายอรุณลงนามเป็นผู้เช่าที่ดินแทนจำเลย ได้มีการพัฒนาที่ดินที่เช่าโดยการถมดินเต็มพื้นที่เสียค่าใช้จ่ายประมาณ 4,000,000บาท ถึง 6,000,000 บาท และนำค่าใช้จ่ายไปหักจากบัญชีรายจ่ายของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 แล้ว เห็นว่า ตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า"ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่าถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ตามที่จำเลยนำสืบส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร" นั้นก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาข้อ 1 ซึ่งนายวิวัฒน์พยานจำเลยก็เบิกความว่า นอกจากจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้วยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วยสำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที" แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" เห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด อันจะมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้" และสัญญาข้อ 11ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น" ดังนี้ ที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 นายพีระและนายอรุณลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าว ไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับนายพีระและนายอรุณมีกำหนดเวลา 3 ปีเท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังที่จำเลยนำสืบ ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4 โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกเอกสารหมาย ล.9 ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ หากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและจำเลยเป็นคู่สัญญาแล้ว ก็ไม่จำเป็นที่จำเลยจะต้องตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 กับโจทก์อีก เพราะย่อมบังคับตามสัญญาเช่าเดิมเอกสารหมาย ล.9 ได้อยู่แล้ว ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 ก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากันหากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมดหาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 จึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตามแต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ สำหรับค่าเช่าค้างชำระ 2 เดือน จำนวน200,000 บาท โจทก์เบิกความว่าก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า 2 เดือน เป็นเงิน 200,000 บาท แต่จำเลยเบิกความว่า จำเลยชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายแก่โจทก์เมื่อเดือนกรกฎาคม 2536 ต่อมาอีก 2 วัน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเห็นว่า ตามคำให้การจำเลย จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์ถึงเดือนกรกฎาคม2536 ฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือน เป็นเงิน200,000 บาท สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท จำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด จึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายครอบครัวและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247แขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(กู้เกียรติ สุนทรบุระ-วิรัตน์ ลัทธิวงศกร-วินัส เรืองอำพัน)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากนางอนงค์ วงษ์ดนตรี มารดาโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้มอบอำนาจให้ทำสัญญาเช่าแทนมีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาทเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยให้จำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือนคิดเป็นเงิน 200,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัว บริวาร และทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบการครอบครองแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์กลับบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยประกอบธุรกิจมีรายได้ไม่ต่ำกว่าเดือนละ 100,000 บาท หากจำเลยไม่ได้เช่าที่ดินย่อมได้รับความเสียหาย ต้องขาดประโยชน์อันเป็นรายได้ในแต่ละเดือนเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541เป็นเวลา 4 ปี 7 เดือน เป็นเงิน 5,500,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย 5,500,000 บาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาแล้วศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเช่า 200,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ250,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่าถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541 ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์ คำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวาและ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้นางอนงค์ วงษ์ดนตรีมารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินดังกล่าวรวม 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีนายพีระ นีรพิทักษ์ และนายอรุณ จงสุทธนามณีเป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 และ จ.4มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน ลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยแล้วเห็นว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526เอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาเช่าที่นายพีระและนายอรุณทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยเพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2526 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.1หลังจากที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมายล.9 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับนายพีระและนายอรุณเท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ แม้จำเลยนำสืบว่าสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นายพีระและนายอรุณลงนามเป็นผู้เช่าที่ดินแทนจำเลย ได้มีการพัฒนาที่ดินที่เช่าโดยการถมดินเต็มพื้นที่เสียค่าใช้จ่ายประมาณ 4,000,000บาท ถึง 6,000,000 บาท และนำค่าใช้จ่ายไปหักจากบัญชีรายจ่ายของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 แล้ว เห็นว่า ตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า"ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่าถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ตามที่จำเลยนำสืบส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร" นั้นก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาข้อ 1 ซึ่งนายวิวัฒน์พยานจำเลยก็เบิกความว่า นอกจากจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้วยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วยสำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที" แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" เห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด อันจะมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้" และสัญญาข้อ 11ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น" ดังนี้ ที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 นายพีระและนายอรุณลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าว ไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับนายพีระและนายอรุณมีกำหนดเวลา 3 ปีเท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังที่จำเลยนำสืบ ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4 โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกเอกสารหมาย ล.9 ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ หากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและจำเลยเป็นคู่สัญญาแล้ว ก็ไม่จำเป็นที่จำเลยจะต้องตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 กับโจทก์อีก เพราะย่อมบังคับตามสัญญาเช่าเดิมเอกสารหมาย ล.9 ได้อยู่แล้ว ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 ก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากันหากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมดหาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 จึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตามแต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ สำหรับค่าเช่าค้างชำระ 2 เดือน จำนวน200,000 บาท โจทก์เบิกความว่าก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า 2 เดือน เป็นเงิน 200,000 บาท แต่จำเลยเบิกความว่า จำเลยชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายแก่โจทก์เมื่อเดือนกรกฎาคม 2536 ต่อมาอีก 2 วัน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเห็นว่า ตามคำให้การจำเลย จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์ถึงเดือนกรกฎาคม2536 ฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือน เป็นเงิน200,000 บาท สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท จำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด จึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายครอบครัวและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247แขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2541นาย วินิจ วงษ์ ดนตรีโจทก์บริษัท เมือง รถ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 70, ม. 420, ม. 438, ม. 537, ม. 566, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 84, ม. 177โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา และ 89 ตารางวาโจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีพ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่าณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาทจึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทราบหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร"นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์ จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวรเมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที"แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" ดังนี้ เห็นได้ ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาดสัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้ เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้"และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น"การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลยสัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองโจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับพ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตามแต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากนางอนงค์ วงษ์ดนตรี มารดาโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้มอบอำนาจให้ทำสัญญาเช่าแทนมีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาทเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยให้จำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือนคิดเป็นเงิน 200,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัว บริวาร และทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 ให้จำเลยชำระเงินจำนวน200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบการครอบครองแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์กลับบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยประกอบธุรกิจมีรายได้ไม่ต่ำกว่าเดือนละ 100,000 บาท หากจำเลยไม่ได้เช่าที่ดินย่อมได้รับความเสียหาย ต้องขาดประโยชน์อันเป็นรายได้ในแต่ละเดือนเดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541เป็นเวลา 4 ปี 7 เดือน เป็นเงิน 5,500,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย 5,500,000 บาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาแล้วศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเช่า 200,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ250,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่าถึงวันที่ 18 มิถุนายน 2541 ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์ คำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247 แขวงวังทองหลางเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวาและ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้นางอนงค์ วงษ์ดนตรีมารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินดังกล่าวรวม 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีนายพีระ นีรพิทักษ์ และนายอรุณ จงสุทธนามณีเป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 และ จ.4มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน ลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยแล้วเห็นว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526เอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาเช่าที่นายพีระและนายอรุณทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยเพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2526 ตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.1หลังจากที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมายล.9 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับนายพีระและนายอรุณเท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ แม้จำเลยนำสืบว่าสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นายพีระและนายอรุณลงนามเป็นผู้เช่าที่ดินแทนจำเลย ได้มีการพัฒนาที่ดินที่เช่าโดยการถมดินเต็มพื้นที่เสียค่าใช้จ่ายประมาณ 4,000,000บาท ถึง 6,000,000 บาท และนำค่าใช้จ่ายไปหักจากบัญชีรายจ่ายของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 แล้ว เห็นว่า ตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า"ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่าถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ตามที่จำเลยนำสืบส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร" นั้นก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาข้อ 1 ซึ่งนายวิวัฒน์พยานจำเลยก็เบิกความว่า นอกจากจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้วยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วยสำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที" แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" เห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด อันจะมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้" และสัญญาข้อ 11ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น" ดังนี้ ที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 นายพีระและนายอรุณลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าว ไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับนายพีระและนายอรุณมีกำหนดเวลา 3 ปีเท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังที่จำเลยนำสืบ ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองลงวันที่ 9 กันยายน 2531 เอกสารหมาย จ.4 โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกเอกสารหมาย ล.9 ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ หากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย ล.9 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและจำเลยเป็นคู่สัญญาแล้ว ก็ไม่จำเป็นที่จำเลยจะต้องตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 กับโจทก์อีก เพราะย่อมบังคับตามสัญญาเช่าเดิมเอกสารหมาย ล.9 ได้อยู่แล้ว ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 ก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากันหากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมดหาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนเอกสารหมาย จ.4 จึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตามแต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ สำหรับค่าเช่าค้างชำระ 2 เดือน จำนวน200,000 บาท โจทก์เบิกความว่าก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า 2 เดือน เป็นเงิน 200,000 บาท แต่จำเลยเบิกความว่า จำเลยชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายแก่โจทก์เมื่อเดือนกรกฎาคม 2536 ต่อมาอีก 2 วัน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเห็นว่า ตามคำให้การจำเลย จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้ว จึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์ถึงเดือนกรกฎาคม2536 ฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ 2 เดือน เป็นเงิน200,000 บาท สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท จำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด จึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายครอบครัวและทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6081 และ 122247แขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบการครอบครองในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(กู้เกียรติ สุนทรบุระ-วิรัตน์ ลัทธิวงศกร-วินัส เรืองอำพัน)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ