คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4551/2544หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดระยะเวลาเช่า 8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนตุลาคม 2539 ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม2539 แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีก ดังนี้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอน เมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้น โจทก์จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามมาตรา 566โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114,1116 และ 1118 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวที่เช่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายถึงวันฟ้องจำนวน 580,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทตามฟ้อง โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 160,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ5,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้จำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่เดือนตุลาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 280,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ทั้งสี่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินแก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสี่ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์โจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118 จากโจทก์ทั้งสี่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1ประเด็นแรกว่าโจทก์ทั้งสี่มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่าโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 ตำบลจักรวรรดิ์อำเภอสัมพันธวงศ์ ตามโฉนดเอกสารหมาย จ.9 ตึกแถวทั้ง 6 คูหาปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 เบิกความรับว่าเป็นกรรมการของบริษัทจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ที่ 2 มาประมาณ 20 ถึง 30 ปี แล้ว โดยทำสัญญาเช่าครั้งละ 2 ถึง 3 ปีฉะนั้นเมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินที่ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างอยู่จึงย่อมมีกรรมสิทธิ์ในตึกแถวด้วยจำเลยที่ 1 ยอมรับว่าทำสัญญากับโจทก์จริง โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ได้ปัญหาว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ทั้งสี่จะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนชั่วระยะเวลาการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หรือไม่ เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 กำหนดระยะเวลาเช่า8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2539 ถึงเดือนตุลาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ข้อ 3 กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในวันที่ 1ของทุก ๆ เดือน ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่ยืนยันว่า จำเลยที่ 1ชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม 2539 แล้ว ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีกเห็นว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอนเมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้นโจทก์ทั้งสี่จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นสำหรับปัญหาค่าเสียหายนั้นเห็นสมควรวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 รวมกันไป โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า เมื่อจำเลยที่ 1ผิดสัญญาเช่าแล้วตามสัญญาข้อ 4 กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละไม่น้อยกว่า 120,000 บาท โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระเป็นเงิน 50,000 บาท และค่าเสียหายอีก120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ 70,000 บาทนั้นน้อยเกินควร แต่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวมากเกินควรและไม่ควรเกินเดือนละ 30,000 บาท เห็นว่า การกำหนดค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้าอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 ซึ่งถ้าศาลเห็นว่าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินควรจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตึกแถวทั้ง 6 คูหาตั้งอยู่ที่ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์เขตสัมพันธวงศ์ อันเป็นเขตย่านการค้า ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายเมื่อจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเดือนละ 70,000 บาท โดยคิดค่าเช่าที่ค้างชำระรวมกับค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น นับว่าเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4551/2544นาย วัชระ พฤกษยาชีวะ กับพวกโจทก์บริษัท นานาพรรณ เอ็นเตอร์ไพร์ส จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 388, ม. 566สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดระยะเวลาเช่า 8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนตุลาคม 2539 ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม2539 แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีก ดังนี้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอน เมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้น โจทก์จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามมาตรา 566โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114,1116 และ 1118 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวที่เช่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายถึงวันฟ้องจำนวน 580,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทตามฟ้อง โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 160,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ5,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้จำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่เดือนตุลาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 280,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ทั้งสี่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินแก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสี่ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์โจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118 จากโจทก์ทั้งสี่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1ประเด็นแรกว่าโจทก์ทั้งสี่มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่าโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 ตำบลจักรวรรดิ์อำเภอสัมพันธวงศ์ ตามโฉนดเอกสารหมาย จ.9 ตึกแถวทั้ง 6 คูหาปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 เบิกความรับว่าเป็นกรรมการของบริษัทจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ที่ 2 มาประมาณ 20 ถึง 30 ปี แล้ว โดยทำสัญญาเช่าครั้งละ 2 ถึง 3 ปีฉะนั้นเมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินที่ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างอยู่จึงย่อมมีกรรมสิทธิ์ในตึกแถวด้วยจำเลยที่ 1 ยอมรับว่าทำสัญญากับโจทก์จริง โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ได้ปัญหาว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ทั้งสี่จะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนชั่วระยะเวลาการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หรือไม่ เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 กำหนดระยะเวลาเช่า8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2539 ถึงเดือนตุลาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ข้อ 3 กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในวันที่ 1ของทุก ๆ เดือน ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่ยืนยันว่า จำเลยที่ 1ชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม 2539 แล้ว ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีกเห็นว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอนเมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้นโจทก์ทั้งสี่จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นสำหรับปัญหาค่าเสียหายนั้นเห็นสมควรวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 รวมกันไป โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า เมื่อจำเลยที่ 1ผิดสัญญาเช่าแล้วตามสัญญาข้อ 4 กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละไม่น้อยกว่า 120,000 บาท โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระเป็นเงิน 50,000 บาท และค่าเสียหายอีก120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ 70,000 บาทนั้นน้อยเกินควร แต่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวมากเกินควรและไม่ควรเกินเดือนละ 30,000 บาท เห็นว่า การกำหนดค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้าอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 ซึ่งถ้าศาลเห็นว่าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินควรจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตึกแถวทั้ง 6 คูหาตั้งอยู่ที่ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์เขตสัมพันธวงศ์ อันเป็นเขตย่านการค้า ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายเมื่อจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเดือนละ 70,000 บาท โดยคิดค่าเช่าที่ค้างชำระรวมกับค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น นับว่าเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน(สุมิตร สุภาดุลย์-สุทิน ปัทมราชวิเชียร-สมชัย เกษชุมพล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114,1116 และ 1118 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวที่เช่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายถึงวันฟ้องจำนวน 580,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทตามฟ้อง โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 160,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ5,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้จำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่เดือนตุลาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 280,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ทั้งสี่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินแก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสี่ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์โจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118 จากโจทก์ทั้งสี่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1ประเด็นแรกว่าโจทก์ทั้งสี่มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่าโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 ตำบลจักรวรรดิ์อำเภอสัมพันธวงศ์ ตามโฉนดเอกสารหมาย จ.9 ตึกแถวทั้ง 6 คูหาปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 เบิกความรับว่าเป็นกรรมการของบริษัทจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ที่ 2 มาประมาณ 20 ถึง 30 ปี แล้ว โดยทำสัญญาเช่าครั้งละ 2 ถึง 3 ปีฉะนั้นเมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินที่ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างอยู่จึงย่อมมีกรรมสิทธิ์ในตึกแถวด้วยจำเลยที่ 1 ยอมรับว่าทำสัญญากับโจทก์จริง โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ได้ปัญหาว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ทั้งสี่จะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนชั่วระยะเวลาการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หรือไม่ เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 กำหนดระยะเวลาเช่า8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2539 ถึงเดือนตุลาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ข้อ 3 กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในวันที่ 1ของทุก ๆ เดือน ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่ยืนยันว่า จำเลยที่ 1ชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม 2539 แล้ว ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีกเห็นว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอนเมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้นโจทก์ทั้งสี่จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นสำหรับปัญหาค่าเสียหายนั้นเห็นสมควรวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 รวมกันไป โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า เมื่อจำเลยที่ 1ผิดสัญญาเช่าแล้วตามสัญญาข้อ 4 กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละไม่น้อยกว่า 120,000 บาท โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระเป็นเงิน 50,000 บาท และค่าเสียหายอีก120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ 70,000 บาทนั้นน้อยเกินควร แต่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวมากเกินควรและไม่ควรเกินเดือนละ 30,000 บาท เห็นว่า การกำหนดค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้าอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 ซึ่งถ้าศาลเห็นว่าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินควรจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตึกแถวทั้ง 6 คูหาตั้งอยู่ที่ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์เขตสัมพันธวงศ์ อันเป็นเขตย่านการค้า ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายเมื่อจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเดือนละ 70,000 บาท โดยคิดค่าเช่าที่ค้างชำระรวมกับค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น นับว่าเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4551/2544นาย วัชระ พฤกษยาชีวะ กับพวกโจทก์บริษัท นานาพรรณ เอ็นเตอร์ไพร์ส จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 388, ม. 566สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดระยะเวลาเช่า 8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนตุลาคม 2539 ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม2539 แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีก ดังนี้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอน เมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้น โจทก์จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามมาตรา 566โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114,1116 และ 1118 ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวที่เช่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายถึงวันฟ้องจำนวน 580,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทตามฟ้อง โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยที่ 1 และบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 160,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสี่ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ5,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้จำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่เดือนตุลาคม 2539 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 280,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 70,000 บาท นับแต่วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2540ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ทั้งสี่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินแก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ทั้งสี่ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์โจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 1108, 1110, 1112, 1114, 1116 และ 1118 จากโจทก์ทั้งสี่ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1ประเด็นแรกว่าโจทก์ทั้งสี่มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่าโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1412 ตำบลจักรวรรดิ์อำเภอสัมพันธวงศ์ ตามโฉนดเอกสารหมาย จ.9 ตึกแถวทั้ง 6 คูหาปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 เบิกความรับว่าเป็นกรรมการของบริษัทจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ที่ 2 มาประมาณ 20 ถึง 30 ปี แล้ว โดยทำสัญญาเช่าครั้งละ 2 ถึง 3 ปีฉะนั้นเมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินที่ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างอยู่จึงย่อมมีกรรมสิทธิ์ในตึกแถวด้วยจำเลยที่ 1 ยอมรับว่าทำสัญญากับโจทก์จริง โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ได้ปัญหาว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ทั้งสี่จะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนชั่วระยะเวลาการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หรือไม่ เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 กำหนดระยะเวลาเช่า8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2539 ถึงเดือนตุลาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ข้อ 3 กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในวันที่ 1ของทุก ๆ เดือน ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว ข้อเท็จจริงโจทก์ทั้งสี่ยืนยันว่า จำเลยที่ 1ชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม 2539 แล้ว ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีกเห็นว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอนเมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้นโจทก์ทั้งสี่จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นสำหรับปัญหาค่าเสียหายนั้นเห็นสมควรวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 รวมกันไป โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า เมื่อจำเลยที่ 1ผิดสัญญาเช่าแล้วตามสัญญาข้อ 4 กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละไม่น้อยกว่า 120,000 บาท โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระเป็นเงิน 50,000 บาท และค่าเสียหายอีก120,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ 70,000 บาทนั้นน้อยเกินควร แต่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวมากเกินควรและไม่ควรเกินเดือนละ 30,000 บาท เห็นว่า การกำหนดค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้าอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 ซึ่งถ้าศาลเห็นว่าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินควรจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตึกแถวทั้ง 6 คูหาตั้งอยู่ที่ถนนทรงวาด แขวงจักรวรรดิ์เขตสัมพันธวงศ์ อันเป็นเขตย่านการค้า ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายเมื่อจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเดือนละ 70,000 บาท โดยคิดค่าเช่าที่ค้างชำระรวมกับค่าเสียหายตามสัญญาข้อ 4 นั้น นับว่าเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาของโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน(สุมิตร สุภาดุลย์-สุทิน ปัทมราชวิเชียร-สมชัย เกษชุมพล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ