คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3777/2533หลักกฎหมาย: จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้ผู้จะซื้อโดยตกลงกันว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับบุคคลภายนอก ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใดไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียว ผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบ ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อน สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นนายหน้าให้กับการซื้อขายดังกล่าว เมื่อข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โจทก์จึงไม่อาจเรียกเอาบำเหน็จค่านายหน้าได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินราคา๒๑,๒๐๖,๒๕๐ บาท ตกลงค่านายหน้าร้อยละ ๕ ของราคาขาย โจทก์ได้ชี้ช่องให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกซื้อที่ดินดังกล่าวโดยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายวางมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยทั้งสามได้จ่ายค่านายหน้าให้โจทก์แล้วจำนวน ๔๐,๐๐๐ บาท ต่อมาจำเลยทั้งสามและนายสุเทพกับพวกได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขาย คืนมัดจำ จำเลยทั้งสามยังคงค้างค่านายหน้าโจทก์อีก ๑๐,๐๒๐,๓๑๒ บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามชำระเงินค่านายหน้าส่วนที่เหลือแก่โจทก์จำนวน ๑,๐๒๐,๓๑๒ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกโดยมีเงื่อนไขบังคับก่อนว่า สัญญาจะซื้อขายจะมีผลต่อเมื่อผู้จะขายชนะคดีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายทั้งแปลง แต่เงื่อนไขสัญญาไม่สำเร็จจึงไม่สามารถโอนขายที่ดินได้ จำเลยทั้งสามไม่เคยตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละ ๕ แต่ตกลงให้ร้อยละ ๒ ของราคาที่ขายได้ จำเลยทั้งสามได้รับเงินมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท และได้จ่ายบำเหน็จให้โจทก์ร้อยละ ๒ เป็นเงิน ๔๐,๐๐๐ บาทแล้วเมื่อสัญญาซื้อขายไม่ได้เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพกับพวกโดยมีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับนายวิชิต ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใด ไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียวทั้งแปลงผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ผู้ขายมีสิทธิบริบูรณ์ ผู้ซื้อจะชำระราคาที่ยังค้างชำระอยู่ ๒๖,๒๗๕,๐๐๐ บาท โดยผ่อนชำระให้แก่ผู้ขายเป็นงวด ๔ งวด ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำจำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ต่อปีนับแต่วันที่ได้รับเงินมัดจำถึงวันที่ผู้ขายชำระเงินคืนแก่ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และตามข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์จะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลยทั้งสามหาได้ไม่ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3777/2533จ่าสิบตำรวจสงคราม เกษรนวนโจทก์นางสุรีย์ บุณยะประภูติ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 144, ม. 145, ม. 453, ม. 845จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้ผู้จะซื้อโดยตกลงกันว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับบุคคลภายนอก ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใดไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียว ผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบ ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อน สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นนายหน้าให้กับการซื้อขายดังกล่าว เมื่อข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โจทก์จึงไม่อาจเรียกเอาบำเหน็จค่านายหน้าได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินราคา๒๑,๒๐๖,๒๕๐ บาท ตกลงค่านายหน้าร้อยละ ๕ ของราคาขาย โจทก์ได้ชี้ช่องให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกซื้อที่ดินดังกล่าวโดยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายวางมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยทั้งสามได้จ่ายค่านายหน้าให้โจทก์แล้วจำนวน ๔๐,๐๐๐ บาท ต่อมาจำเลยทั้งสามและนายสุเทพกับพวกได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขาย คืนมัดจำ จำเลยทั้งสามยังคงค้างค่านายหน้าโจทก์อีก ๑๐,๐๒๐,๓๑๒ บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามชำระเงินค่านายหน้าส่วนที่เหลือแก่โจทก์จำนวน ๑,๐๒๐,๓๑๒ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกโดยมีเงื่อนไขบังคับก่อนว่า สัญญาจะซื้อขายจะมีผลต่อเมื่อผู้จะขายชนะคดีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายทั้งแปลง แต่เงื่อนไขสัญญาไม่สำเร็จจึงไม่สามารถโอนขายที่ดินได้ จำเลยทั้งสามไม่เคยตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละ ๕ แต่ตกลงให้ร้อยละ ๒ ของราคาที่ขายได้ จำเลยทั้งสามได้รับเงินมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท และได้จ่ายบำเหน็จให้โจทก์ร้อยละ ๒ เป็นเงิน ๔๐,๐๐๐ บาทแล้วเมื่อสัญญาซื้อขายไม่ได้เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพกับพวกโดยมีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับนายวิชิต ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใด ไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียวทั้งแปลงผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ผู้ขายมีสิทธิบริบูรณ์ ผู้ซื้อจะชำระราคาที่ยังค้างชำระอยู่ ๒๖,๒๗๕,๐๐๐ บาท โดยผ่อนชำระให้แก่ผู้ขายเป็นงวด ๔ งวด ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำจำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ต่อปีนับแต่วันที่ได้รับเงินมัดจำถึงวันที่ผู้ขายชำระเงินคืนแก่ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และตามข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์จะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลยทั้งสามหาได้ไม่ พิพากษายืน.(สุทิน นนทแก้ว-พนม พ่วงภิญโญ-ประเสริฐ บุญศรี)ศาลแพ่ง - นายฟอง แสวงธรรมศาลอุทธรณ์ - นายประคนธ์ พันธุ์วิชาติกุลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินราคา๒๑,๒๐๖,๒๕๐ บาท ตกลงค่านายหน้าร้อยละ ๕ ของราคาขาย โจทก์ได้ชี้ช่องให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกซื้อที่ดินดังกล่าวโดยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายวางมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยทั้งสามได้จ่ายค่านายหน้าให้โจทก์แล้วจำนวน ๔๐,๐๐๐ บาท ต่อมาจำเลยทั้งสามและนายสุเทพกับพวกได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขาย คืนมัดจำ จำเลยทั้งสามยังคงค้างค่านายหน้าโจทก์อีก ๑๐,๐๒๐,๓๑๒ บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามชำระเงินค่านายหน้าส่วนที่เหลือแก่โจทก์จำนวน ๑,๐๒๐,๓๑๒ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกโดยมีเงื่อนไขบังคับก่อนว่า สัญญาจะซื้อขายจะมีผลต่อเมื่อผู้จะขายชนะคดีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายทั้งแปลง แต่เงื่อนไขสัญญาไม่สำเร็จจึงไม่สามารถโอนขายที่ดินได้ จำเลยทั้งสามไม่เคยตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละ ๕ แต่ตกลงให้ร้อยละ ๒ ของราคาที่ขายได้ จำเลยทั้งสามได้รับเงินมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท และได้จ่ายบำเหน็จให้โจทก์ร้อยละ ๒ เป็นเงิน ๔๐,๐๐๐ บาทแล้วเมื่อสัญญาซื้อขายไม่ได้เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพกับพวกโดยมีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับนายวิชิต ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใด ไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียวทั้งแปลงผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ผู้ขายมีสิทธิบริบูรณ์ ผู้ซื้อจะชำระราคาที่ยังค้างชำระอยู่ ๒๖,๒๗๕,๐๐๐ บาท โดยผ่อนชำระให้แก่ผู้ขายเป็นงวด ๔ งวด ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำจำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ต่อปีนับแต่วันที่ได้รับเงินมัดจำถึงวันที่ผู้ขายชำระเงินคืนแก่ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และตามข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์จะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลยทั้งสามหาได้ไม่ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3777/2533จ่าสิบตำรวจสงคราม เกษรนวนโจทก์นางสุรีย์ บุณยะประภูติ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 144, ม. 145, ม. 453, ม. 845จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้ผู้จะซื้อโดยตกลงกันว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับบุคคลภายนอก ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใดไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียว ผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบ ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อน สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นนายหน้าให้กับการซื้อขายดังกล่าว เมื่อข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โจทก์จึงไม่อาจเรียกเอาบำเหน็จค่านายหน้าได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินราคา๒๑,๒๐๖,๒๕๐ บาท ตกลงค่านายหน้าร้อยละ ๕ ของราคาขาย โจทก์ได้ชี้ช่องให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกซื้อที่ดินดังกล่าวโดยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายวางมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยทั้งสามได้จ่ายค่านายหน้าให้โจทก์แล้วจำนวน ๔๐,๐๐๐ บาท ต่อมาจำเลยทั้งสามและนายสุเทพกับพวกได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขาย คืนมัดจำ จำเลยทั้งสามยังคงค้างค่านายหน้าโจทก์อีก ๑๐,๐๒๐,๓๑๒ บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามชำระเงินค่านายหน้าส่วนที่เหลือแก่โจทก์จำนวน ๑,๐๒๐,๓๑๒ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพ สุขสายชลกับพวกโดยมีเงื่อนไขบังคับก่อนว่า สัญญาจะซื้อขายจะมีผลต่อเมื่อผู้จะขายชนะคดีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายทั้งแปลง แต่เงื่อนไขสัญญาไม่สำเร็จจึงไม่สามารถโอนขายที่ดินได้ จำเลยทั้งสามไม่เคยตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละ ๕ แต่ตกลงให้ร้อยละ ๒ ของราคาที่ขายได้ จำเลยทั้งสามได้รับเงินมัดจำ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท และได้จ่ายบำเหน็จให้โจทก์ร้อยละ ๒ เป็นเงิน ๔๐,๐๐๐ บาทแล้วเมื่อสัญญาซื้อขายไม่ได้เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายสุเทพกับพวกโดยมีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับนายวิชิต ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใด ไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียวทั้งแปลงผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบภายใน ๗ วัน นับแต่วันที่ผู้ขายมีสิทธิบริบูรณ์ ผู้ซื้อจะชำระราคาที่ยังค้างชำระอยู่ ๒๖,๒๗๕,๐๐๐ บาท โดยผ่อนชำระให้แก่ผู้ขายเป็นงวด ๔ งวด ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำจำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ต่อปีนับแต่วันที่ได้รับเงินมัดจำถึงวันที่ผู้ขายชำระเงินคืนแก่ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน และตามข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์จะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลยทั้งสามหาได้ไม่ พิพากษายืน.(สุทิน นนทแก้ว-พนม พ่วงภิญโญ-ประเสริฐ บุญศรี)ศาลแพ่ง - นายฟอง แสวงธรรมศาลอุทธรณ์ - นายประคนธ์ พันธุ์วิชาติกุลแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ