คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 982/2513หลักกฎหมาย: ฎีกา มีประเด็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันไว้ในชั้นอุทธรณ์ขึ้นมาด้วยฎีกาข้อนี้เป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาย่อมไม่วินิจฉัยให้สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนพอแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้ รวมทั้งการเจรจาหรือโดยการฟ้องร้องต่อศาลทั้งสองประการ และหากผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายใน 3 ปีมิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาแล้ว ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 มาปรับแก่คดีโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงไป อันจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้นเท่านั้นค่าใช้จ่ายในการเจรจาและค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า เมื่อในสัญญาได้ตกลงไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า หากขัดขืนก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเองโดยออกค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง ดังนี้ ค่าใช้จ่ายทั้งสองประการนี้จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยผู้ให้เช่าได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ผู้เช่าได้กระทำแต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ผู้เช่าได้เสียไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนจากจำเลยค่าใช้จ่ายในการงาน (การสร้างเขื่อน) ที่ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจะต้องกระทำ แต่ได้ความว่าถ้าไม่กระทำการงานนั้นโจทก์ผู้เช่าจะไม่อาจกระทำการก่อสร้างอาคารใหม่ตามสัญญาขึ้นได้โจทก์จึงได้กระทำ (สร้างเขื่อน) ลงและจำเลยผู้ให้เช่าได้ยินยอมเห็นชอบด้วยแล้ว ถือได้ว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้ทำขึ้น และจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาย่อมมีอยู่สองประการ คือบังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่งกับการบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้การที่จำเลยฟ้องแย้งโจทก์ซึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญาเรียกร้องเป็นเงินค่าที่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว 30 ห้อง ซึ่งถ้าหากโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องสร้างให้จำเลยนั้นถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาแทนเท่ากับฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวหาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกที่เรียกร้องจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจำเลยจะพึงเรียกได้เงินค่าตอบแทนในการเข้าทำสัญญา เป็นเงินที่คู่สัญญาทำกันไว้ว่า เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่จำเลยตกลงให้สิทธิต่าง ๆ แก่โจทก์คู่สัญญาโดยกำหนดชำระเงินกันเป็นงวด เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้จำเลยขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนนี้จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องจากโจทก์ได้(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 10 ถึง 13/2513)โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2505 จำเลยได้ทำสัญญากับนายแสง ตกลงให้นายแสงปลูกสร้างอาคารตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่บริเวณตลาดท่าเตียน โดยนายแสงมีหน้าที่เจรจาให้ผู้เช่าอาคารในที่ดินดังกล่าวออกไปแล้วรื้อถอนอาคารเก่าปลูกสร้างใหม่ด้วยทุนทรัพย์ของนายแสง การเจรจาตลอดจนการฟ้องขับไล่ดังกล่าวจะต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่วันทำสัญญา เมื่อผู้เช่าเดิมหรือผู้ครอบครองสถานที่เช่าส่งมอบสถานที่เช่าคืนเป็นบริเวณพอจะปลูกสร้างอาคารรายนี้ติดต่อกันไปตั้งแต่ 5 ห้อง นายแสงจะเริ่มลงมือรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ตามแบบแปลนแผนผังให้เสร็จภายในกำหนด 10 ปี โดยให้นับแต่วันครบ 4 ปีจากวันทำสัญญา หากนายแสงผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและอาคารเหล่านี้ได้ทันที ทั้งนายแสงจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ ในการทำสัญญานี้ นายแสงจะต้องเสียค่าตอบแทนเป็นเงินกินเปล่าให้จำเลย 700,000 บาทโดยชำระในวันทำสัญญา 175,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันเริ่มทำสัญญาเช่าอาคารเป็นรายห้อง ห้องละ 150,000 บาท ต่อมาวันที่ 20 กันยายน 2505 โจทก์ได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจากนายแสงโดยจำเลยยินยอม โจทก์ตกลงกับผู้เช่าเดิมได้ 28 ราย โดยโจทก์เสียค่าขนย้ายไปรวม 148,292.50 บาท และเมื่อผู้เช่าเดิมออกไปแล้ว โจทก์ได้รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างตึกแถวสี่ชั้นรวม 7 คูหา ส่วนผู้เช่าอีก 22 รายโจทก์ได้รับมอบอำนาจจากจำเลยให้ฟ้องขับไล่เสียค่าใช้จ่ายไป 123,569 บาท ระหว่างดำเนินคดีขับไล่ จำเลยผิดสัญญา ไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกที่โจทก์สร้างเสร็จ ทั้งสมคบกับผู้ถูกฟ้องขับไล่ประวิงคดี ทำให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารเก่าได้ทันกำหนดเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจโดยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญา ซึ่งไม่เป็นความจริง ต่อมาจำเลยผิดสัญญาอีก โดยขัดขวางไม่ให้โจทก์รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างอาคารใหม่อีก เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายเสียค่าใช้จ่ายและขาดกำไรไปรวม 3,715,609.68 บาท ตามรายการท้ายฟ้อง พร้อมทั้งดอกเบี้ยตั้งแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้อง 140,335.36 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายและดอกเบี้ยดังกล่าวแล้วพร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์จริงแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมทั้งหมดออกไปจากห้องเช่าเดิมได้ภายในกำหนด 3 ปีตามสัญญาแม้ตึกแถว 7 คูหาที่โจทก์อ้างว่าสร้างเสร็จแล้ว ก็เพิ่งสร้างเสร็จภายหลังที่ผู้เช่าเดิมออกไปแล้วถึง 16 เดือน เป็นการผิดสัญญาเช่นเดียวกัน จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจให้ฟ้องขับไล่ จำเลยมิได้ประพฤติผิดสัญญา การที่จำเลยไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกแถวที่โจทก์สร้างเสร็จ ก็เพราะจำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว จำเลยมีสิทธิริบเงิน 175,000 บาทที่โจทก์ชำระไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย เพราะตามสัญญาโจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมออกจากสถานที่เช่าด้วยทุนทรัพย์ของโจทก์เอง เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ถ้าโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องชำระเงินที่เหลืออีก 525,000 บาทให้จำเลยและทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ตึกแถว 30 ห้อง คำนวณราคาเฉลี่ยห้องละ 150,000 บาท เป็นเงิน 4,500,000 บาท รวมค่าเสียหายทั้งสิ้น 5,025,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา ค่าเสียหายที่จำเลยเรียกร้องเป็นค่าเสียหายในอนาคต ไกลกว่าเหตุและสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์สร้างตึกแถวสี่ชั้น 7 คูหาเสร็จภายใน 3 ปีตามสัญญา จะพลอยถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในส่วนที่โจทก์สร้างเสร็จด้วยย่อมไม่เป็นธรรม โจทก์ชอบที่จะได้สิทธิตามสัญญาข้อ 6 เฉพาะตึกนี้ การที่จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาจึงต้องชดใช้ค่าเสียหาย คำนวณค่าเสียหายของโจทก์ทั้งทุนและกำไรที่ควรได้ไม่ต่ำกว่าคูหาละ 220,000 บาท รวม 7 คูหา เป็นเงิน 1,540,000 บาท แต่โจทก์ได้เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า 3 รายแล้ว เป็นเงิน 660,000 บาท จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์เพียง 880,000 บาท ค่าเสียหายนอกจากนี้โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้ส่วนค่าเสียหายของจำเลยเป็นการพ้นวิสัย ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยเรียกไม่ได้ พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 880,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้อง ฟ้องแย้งให้ยกโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย จำเลยมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตามฟ้องแย้ง กรณีมิใช่เป็นการพ้นวิสัย แต่ให้หักเงินค่าก่อสร้าง 4 ห้อง ที่โจทก์ควรได้รับ 880,000 บาทออก คงเหลือค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลย 1,457,000 บาท พิพากษาแก้ให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนนี้แก่จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์จำเลยฎีกาต่อมาศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า ฎีกาของโจทก์ข้อที่ว่าจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริต โดยนำเอาสถานที่ที่โจทก์เช่าไปให้คนอื่นเช่าทำการก่อสร้างแทน โดยหวังต้องการเงินค่าหน้าดินเพิ่มขึ้น เป็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแต่ในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ปัญหาว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 หรือไม่ ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารหมาย ล.1 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงการเจรจาหรือโดยการฟ้องต่อศาลทั้งสองประการ โดยสารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายในกำหนด3 ปี มิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปีดังที่โจทก์ฎีกาเมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาข้อ 3 จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อ 13 ได้เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วกรณีต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391มาปรับแก่คดี กล่าวคือ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอย่างเดิม บรรดาการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น ให้ใช้เงินตามควรแห่งการนั้น แต่ทั้งนี้ไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงอันจำเลยได้รับประโยชน์เท่านั้น ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า1. ค่าใช้จ่ายในการเจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากที่เช่า2. ค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม3. ค่าสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา4. ค่าสร้างตึก 4 คูหาทั้ง 4 รายการนี้จะถือว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้น ซึ่งจำเลยจะต้องชดใช้แก่โจทก์หรือไม่ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 ได้ตกลงกันไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าโดยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองทั้งสิ้นแต่ผู้เดียว หากมีผู้ใดขัดขืน ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเอง และโดยออกค่าใช้จ่าย ดังนี้ เงินที่โจทก์ใช้จ่ายไปในรายการที่ 1 และที่ 2 นั้น จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ได้กระทำลง แต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ได้เสียไปโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนรายการที่ 3 ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจำเลยจะต้องสร้างเขื่อนแต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ถ้าไม่สร้างเขื่อน ทางเทศบาลก็จะไม่อนุญาตให้สร้างตึกริมแม่น้ำตามข้อสัญญา และในการสร้างเขื่อนต้องขออนุญาตต่อเทศบาลก่อน ในการขออนุญาตต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้วยจึงฟังได้ว่าโจทก์ได้รับความยินยอมเห็นชอบการสร้างเขื่อนนี้จากจำเลยแล้ว ถือได้ว่าเป็นผลงานที่ได้ทำขึ้นและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์รายการ 4 ตึก 4 คูหา เป็นผลงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญานั้นย่อมมีอยู่ 2 ประการ คือ บังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่ง กับบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้ การที่จำเลยฟ้องเรียกค่าตึกที่โจทก์ผิดสัญญา ถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาตึก เท่ากับฟ้องขอให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเองซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวนี้หาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจะพึงเรียกได้ส่วนเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ค้าง ตามสัญญาหมาย ล.2 ที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีข้อความว่า เพื่อเป็นการตอบแทนการที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ โดยกำหนดชำระเงินให้แก่ผู้เช่า ฯลฯที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่โจทก์ผิดสัญญา ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนที่ยังค้างอยู่นี้ จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องได้เมื่อเอาจำนวนเงินที่โจทก์จำเลยต้องใช้ซึ่งกันและกันหักกลบลบกันแล้วจำเลยยังจะต้องใช้เงินให้โจทก์อีก 178,060 บาทพิพากษาแก้ให้จำเลยใช้เงินโจทก์ 178,060 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแต่วันฟ้อง ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 982/2513บริษัทกรุงธนสถาปัตย์ จำกัด โดยนายแสง วงศ์ไพบูลย์โจทก์และนายประสิทธิ จึงสง่า กรรมการผู้มีอำนาจโจทก์นางพรรณเพ็ญแข กฤดากร ณ อยุธยาจำเลย ป.พ.พ. ม. 215, ม. 369, ม. 372 วรรคแรก, ม. 386, ม. 387, ม. 389, ม. 391, ม. 392 ป.วิ.พ. ม. 249ฎีกา มีประเด็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันไว้ในชั้นอุทธรณ์ขึ้นมาด้วยฎีกาข้อนี้เป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาย่อมไม่วินิจฉัยให้สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนพอแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้ รวมทั้งการเจรจาหรือโดยการฟ้องร้องต่อศาลทั้งสองประการ และหากผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายใน 3 ปีมิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาแล้ว ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 มาปรับแก่คดีโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงไป อันจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้นเท่านั้นค่าใช้จ่ายในการเจรจาและค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า เมื่อในสัญญาได้ตกลงไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า หากขัดขืนก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเองโดยออกค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง ดังนี้ ค่าใช้จ่ายทั้งสองประการนี้จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยผู้ให้เช่าได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ผู้เช่าได้กระทำแต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ผู้เช่าได้เสียไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนจากจำเลยค่าใช้จ่ายในการงาน (การสร้างเขื่อน) ที่ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจะต้องกระทำ แต่ได้ความว่าถ้าไม่กระทำการงานนั้นโจทก์ผู้เช่าจะไม่อาจกระทำการก่อสร้างอาคารใหม่ตามสัญญาขึ้นได้โจทก์จึงได้กระทำ (สร้างเขื่อน) ลงและจำเลยผู้ให้เช่าได้ยินยอมเห็นชอบด้วยแล้ว ถือได้ว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้ทำขึ้น และจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาย่อมมีอยู่สองประการ คือบังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่งกับการบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้การที่จำเลยฟ้องแย้งโจทก์ซึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญาเรียกร้องเป็นเงินค่าที่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว 30 ห้อง ซึ่งถ้าหากโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องสร้างให้จำเลยนั้นถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาแทนเท่ากับฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวหาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกที่เรียกร้องจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจำเลยจะพึงเรียกได้เงินค่าตอบแทนในการเข้าทำสัญญา เป็นเงินที่คู่สัญญาทำกันไว้ว่า เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่จำเลยตกลงให้สิทธิต่าง ๆ แก่โจทก์คู่สัญญาโดยกำหนดชำระเงินกันเป็นงวด เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้จำเลยขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนนี้จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องจากโจทก์ได้(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 10 ถึง 13/2513)โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2505 จำเลยได้ทำสัญญากับนายแสง ตกลงให้นายแสงปลูกสร้างอาคารตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่บริเวณตลาดท่าเตียน โดยนายแสงมีหน้าที่เจรจาให้ผู้เช่าอาคารในที่ดินดังกล่าวออกไปแล้วรื้อถอนอาคารเก่าปลูกสร้างใหม่ด้วยทุนทรัพย์ของนายแสง การเจรจาตลอดจนการฟ้องขับไล่ดังกล่าวจะต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่วันทำสัญญา เมื่อผู้เช่าเดิมหรือผู้ครอบครองสถานที่เช่าส่งมอบสถานที่เช่าคืนเป็นบริเวณพอจะปลูกสร้างอาคารรายนี้ติดต่อกันไปตั้งแต่ 5 ห้อง นายแสงจะเริ่มลงมือรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ตามแบบแปลนแผนผังให้เสร็จภายในกำหนด 10 ปี โดยให้นับแต่วันครบ 4 ปีจากวันทำสัญญา หากนายแสงผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและอาคารเหล่านี้ได้ทันที ทั้งนายแสงจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ ในการทำสัญญานี้ นายแสงจะต้องเสียค่าตอบแทนเป็นเงินกินเปล่าให้จำเลย 700,000 บาทโดยชำระในวันทำสัญญา 175,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันเริ่มทำสัญญาเช่าอาคารเป็นรายห้อง ห้องละ 150,000 บาท ต่อมาวันที่ 20 กันยายน 2505 โจทก์ได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจากนายแสงโดยจำเลยยินยอม โจทก์ตกลงกับผู้เช่าเดิมได้ 28 ราย โดยโจทก์เสียค่าขนย้ายไปรวม 148,292.50 บาท และเมื่อผู้เช่าเดิมออกไปแล้ว โจทก์ได้รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างตึกแถวสี่ชั้นรวม 7 คูหา ส่วนผู้เช่าอีก 22 รายโจทก์ได้รับมอบอำนาจจากจำเลยให้ฟ้องขับไล่เสียค่าใช้จ่ายไป 123,569 บาท ระหว่างดำเนินคดีขับไล่ จำเลยผิดสัญญา ไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกที่โจทก์สร้างเสร็จ ทั้งสมคบกับผู้ถูกฟ้องขับไล่ประวิงคดี ทำให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารเก่าได้ทันกำหนดเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจโดยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญา ซึ่งไม่เป็นความจริง ต่อมาจำเลยผิดสัญญาอีก โดยขัดขวางไม่ให้โจทก์รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างอาคารใหม่อีก เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายเสียค่าใช้จ่ายและขาดกำไรไปรวม 3,715,609.68 บาท ตามรายการท้ายฟ้อง พร้อมทั้งดอกเบี้ยตั้งแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้อง 140,335.36 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายและดอกเบี้ยดังกล่าวแล้วพร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์จริงแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมทั้งหมดออกไปจากห้องเช่าเดิมได้ภายในกำหนด 3 ปีตามสัญญาแม้ตึกแถว 7 คูหาที่โจทก์อ้างว่าสร้างเสร็จแล้ว ก็เพิ่งสร้างเสร็จภายหลังที่ผู้เช่าเดิมออกไปแล้วถึง 16 เดือน เป็นการผิดสัญญาเช่นเดียวกัน จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจให้ฟ้องขับไล่ จำเลยมิได้ประพฤติผิดสัญญา การที่จำเลยไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกแถวที่โจทก์สร้างเสร็จ ก็เพราะจำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว จำเลยมีสิทธิริบเงิน 175,000 บาทที่โจทก์ชำระไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย เพราะตามสัญญาโจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมออกจากสถานที่เช่าด้วยทุนทรัพย์ของโจทก์เอง เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ถ้าโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องชำระเงินที่เหลืออีก 525,000 บาทให้จำเลยและทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ตึกแถว 30 ห้อง คำนวณราคาเฉลี่ยห้องละ 150,000 บาท เป็นเงิน 4,500,000 บาท รวมค่าเสียหายทั้งสิ้น 5,025,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา ค่าเสียหายที่จำเลยเรียกร้องเป็นค่าเสียหายในอนาคต ไกลกว่าเหตุและสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์สร้างตึกแถวสี่ชั้น 7 คูหาเสร็จภายใน 3 ปีตามสัญญา จะพลอยถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในส่วนที่โจทก์สร้างเสร็จด้วยย่อมไม่เป็นธรรม โจทก์ชอบที่จะได้สิทธิตามสัญญาข้อ 6 เฉพาะตึกนี้ การที่จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาจึงต้องชดใช้ค่าเสียหาย คำนวณค่าเสียหายของโจทก์ทั้งทุนและกำไรที่ควรได้ไม่ต่ำกว่าคูหาละ 220,000 บาท รวม 7 คูหา เป็นเงิน 1,540,000 บาท แต่โจทก์ได้เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า 3 รายแล้ว เป็นเงิน 660,000 บาท จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์เพียง 880,000 บาท ค่าเสียหายนอกจากนี้โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้ส่วนค่าเสียหายของจำเลยเป็นการพ้นวิสัย ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยเรียกไม่ได้ พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 880,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้อง ฟ้องแย้งให้ยกโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย จำเลยมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตามฟ้องแย้ง กรณีมิใช่เป็นการพ้นวิสัย แต่ให้หักเงินค่าก่อสร้าง 4 ห้อง ที่โจทก์ควรได้รับ 880,000 บาทออก คงเหลือค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลย 1,457,000 บาท พิพากษาแก้ให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนนี้แก่จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์จำเลยฎีกาต่อมาศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า ฎีกาของโจทก์ข้อที่ว่าจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริต โดยนำเอาสถานที่ที่โจทก์เช่าไปให้คนอื่นเช่าทำการก่อสร้างแทน โดยหวังต้องการเงินค่าหน้าดินเพิ่มขึ้น เป็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแต่ในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ปัญหาว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 หรือไม่ ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารหมาย ล.1 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงการเจรจาหรือโดยการฟ้องต่อศาลทั้งสองประการ โดยสารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายในกำหนด3 ปี มิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปีดังที่โจทก์ฎีกาเมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาข้อ 3 จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อ 13 ได้เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วกรณีต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391มาปรับแก่คดี กล่าวคือ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอย่างเดิม บรรดาการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น ให้ใช้เงินตามควรแห่งการนั้น แต่ทั้งนี้ไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงอันจำเลยได้รับประโยชน์เท่านั้น ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า1. ค่าใช้จ่ายในการเจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากที่เช่า2. ค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม3. ค่าสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา4. ค่าสร้างตึก 4 คูหาทั้ง 4 รายการนี้จะถือว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้น ซึ่งจำเลยจะต้องชดใช้แก่โจทก์หรือไม่ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 ได้ตกลงกันไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าโดยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองทั้งสิ้นแต่ผู้เดียว หากมีผู้ใดขัดขืน ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเอง และโดยออกค่าใช้จ่าย ดังนี้ เงินที่โจทก์ใช้จ่ายไปในรายการที่ 1 และที่ 2 นั้น จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ได้กระทำลง แต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ได้เสียไปโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนรายการที่ 3 ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจำเลยจะต้องสร้างเขื่อนแต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ถ้าไม่สร้างเขื่อน ทางเทศบาลก็จะไม่อนุญาตให้สร้างตึกริมแม่น้ำตามข้อสัญญา และในการสร้างเขื่อนต้องขออนุญาตต่อเทศบาลก่อน ในการขออนุญาตต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้วยจึงฟังได้ว่าโจทก์ได้รับความยินยอมเห็นชอบการสร้างเขื่อนนี้จากจำเลยแล้ว ถือได้ว่าเป็นผลงานที่ได้ทำขึ้นและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์รายการ 4 ตึก 4 คูหา เป็นผลงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญานั้นย่อมมีอยู่ 2 ประการ คือ บังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่ง กับบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้ การที่จำเลยฟ้องเรียกค่าตึกที่โจทก์ผิดสัญญา ถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาตึก เท่ากับฟ้องขอให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเองซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวนี้หาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจะพึงเรียกได้ส่วนเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ค้าง ตามสัญญาหมาย ล.2 ที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีข้อความว่า เพื่อเป็นการตอบแทนการที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ โดยกำหนดชำระเงินให้แก่ผู้เช่า ฯลฯที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่โจทก์ผิดสัญญา ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนที่ยังค้างอยู่นี้ จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องได้เมื่อเอาจำนวนเงินที่โจทก์จำเลยต้องใช้ซึ่งกันและกันหักกลบลบกันแล้วจำเลยยังจะต้องใช้เงินให้โจทก์อีก 178,060 บาทพิพากษาแก้ให้จำเลยใช้เงินโจทก์ 178,060 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแต่วันฟ้อง(ศริ มลิลา-สว่าง ภูวะปัจฉิม-ฉัตร รัตนทัศนีย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2505 จำเลยได้ทำสัญญากับนายแสง ตกลงให้นายแสงปลูกสร้างอาคารตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่บริเวณตลาดท่าเตียน โดยนายแสงมีหน้าที่เจรจาให้ผู้เช่าอาคารในที่ดินดังกล่าวออกไปแล้วรื้อถอนอาคารเก่าปลูกสร้างใหม่ด้วยทุนทรัพย์ของนายแสง การเจรจาตลอดจนการฟ้องขับไล่ดังกล่าวจะต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่วันทำสัญญา เมื่อผู้เช่าเดิมหรือผู้ครอบครองสถานที่เช่าส่งมอบสถานที่เช่าคืนเป็นบริเวณพอจะปลูกสร้างอาคารรายนี้ติดต่อกันไปตั้งแต่ 5 ห้อง นายแสงจะเริ่มลงมือรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ตามแบบแปลนแผนผังให้เสร็จภายในกำหนด 10 ปี โดยให้นับแต่วันครบ 4 ปีจากวันทำสัญญา หากนายแสงผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและอาคารเหล่านี้ได้ทันที ทั้งนายแสงจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ ในการทำสัญญานี้ นายแสงจะต้องเสียค่าตอบแทนเป็นเงินกินเปล่าให้จำเลย 700,000 บาทโดยชำระในวันทำสัญญา 175,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันเริ่มทำสัญญาเช่าอาคารเป็นรายห้อง ห้องละ 150,000 บาท ต่อมาวันที่ 20 กันยายน 2505 โจทก์ได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจากนายแสงโดยจำเลยยินยอม โจทก์ตกลงกับผู้เช่าเดิมได้ 28 ราย โดยโจทก์เสียค่าขนย้ายไปรวม 148,292.50 บาท และเมื่อผู้เช่าเดิมออกไปแล้ว โจทก์ได้รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างตึกแถวสี่ชั้นรวม 7 คูหา ส่วนผู้เช่าอีก 22 รายโจทก์ได้รับมอบอำนาจจากจำเลยให้ฟ้องขับไล่เสียค่าใช้จ่ายไป 123,569 บาท ระหว่างดำเนินคดีขับไล่ จำเลยผิดสัญญา ไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกที่โจทก์สร้างเสร็จ ทั้งสมคบกับผู้ถูกฟ้องขับไล่ประวิงคดี ทำให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารเก่าได้ทันกำหนดเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจโดยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญา ซึ่งไม่เป็นความจริง ต่อมาจำเลยผิดสัญญาอีก โดยขัดขวางไม่ให้โจทก์รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างอาคารใหม่อีก เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายเสียค่าใช้จ่ายและขาดกำไรไปรวม 3,715,609.68 บาท ตามรายการท้ายฟ้อง พร้อมทั้งดอกเบี้ยตั้งแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้อง 140,335.36 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายและดอกเบี้ยดังกล่าวแล้วพร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์จริงแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมทั้งหมดออกไปจากห้องเช่าเดิมได้ภายในกำหนด 3 ปีตามสัญญาแม้ตึกแถว 7 คูหาที่โจทก์อ้างว่าสร้างเสร็จแล้ว ก็เพิ่งสร้างเสร็จภายหลังที่ผู้เช่าเดิมออกไปแล้วถึง 16 เดือน เป็นการผิดสัญญาเช่นเดียวกัน จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจให้ฟ้องขับไล่ จำเลยมิได้ประพฤติผิดสัญญา การที่จำเลยไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกแถวที่โจทก์สร้างเสร็จ ก็เพราะจำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว จำเลยมีสิทธิริบเงิน 175,000 บาทที่โจทก์ชำระไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย เพราะตามสัญญาโจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมออกจากสถานที่เช่าด้วยทุนทรัพย์ของโจทก์เอง เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ถ้าโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องชำระเงินที่เหลืออีก 525,000 บาทให้จำเลยและทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ตึกแถว 30 ห้อง คำนวณราคาเฉลี่ยห้องละ 150,000 บาท เป็นเงิน 4,500,000 บาท รวมค่าเสียหายทั้งสิ้น 5,025,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา ค่าเสียหายที่จำเลยเรียกร้องเป็นค่าเสียหายในอนาคต ไกลกว่าเหตุและสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์สร้างตึกแถวสี่ชั้น 7 คูหาเสร็จภายใน 3 ปีตามสัญญา จะพลอยถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในส่วนที่โจทก์สร้างเสร็จด้วยย่อมไม่เป็นธรรม โจทก์ชอบที่จะได้สิทธิตามสัญญาข้อ 6 เฉพาะตึกนี้ การที่จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาจึงต้องชดใช้ค่าเสียหาย คำนวณค่าเสียหายของโจทก์ทั้งทุนและกำไรที่ควรได้ไม่ต่ำกว่าคูหาละ 220,000 บาท รวม 7 คูหา เป็นเงิน 1,540,000 บาท แต่โจทก์ได้เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า 3 รายแล้ว เป็นเงิน 660,000 บาท จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์เพียง 880,000 บาท ค่าเสียหายนอกจากนี้โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้ส่วนค่าเสียหายของจำเลยเป็นการพ้นวิสัย ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยเรียกไม่ได้ พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 880,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้อง ฟ้องแย้งให้ยกโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย จำเลยมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตามฟ้องแย้ง กรณีมิใช่เป็นการพ้นวิสัย แต่ให้หักเงินค่าก่อสร้าง 4 ห้อง ที่โจทก์ควรได้รับ 880,000 บาทออก คงเหลือค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลย 1,457,000 บาท พิพากษาแก้ให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนนี้แก่จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์จำเลยฎีกาต่อมาศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า ฎีกาของโจทก์ข้อที่ว่าจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริต โดยนำเอาสถานที่ที่โจทก์เช่าไปให้คนอื่นเช่าทำการก่อสร้างแทน โดยหวังต้องการเงินค่าหน้าดินเพิ่มขึ้น เป็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแต่ในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ปัญหาว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 หรือไม่ ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารหมาย ล.1 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงการเจรจาหรือโดยการฟ้องต่อศาลทั้งสองประการ โดยสารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายในกำหนด3 ปี มิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปีดังที่โจทก์ฎีกาเมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาข้อ 3 จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อ 13 ได้เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วกรณีต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391มาปรับแก่คดี กล่าวคือ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอย่างเดิม บรรดาการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น ให้ใช้เงินตามควรแห่งการนั้น แต่ทั้งนี้ไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงอันจำเลยได้รับประโยชน์เท่านั้น ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า1. ค่าใช้จ่ายในการเจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากที่เช่า2. ค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม3. ค่าสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา4. ค่าสร้างตึก 4 คูหาทั้ง 4 รายการนี้จะถือว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้น ซึ่งจำเลยจะต้องชดใช้แก่โจทก์หรือไม่ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 ได้ตกลงกันไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าโดยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองทั้งสิ้นแต่ผู้เดียว หากมีผู้ใดขัดขืน ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเอง และโดยออกค่าใช้จ่าย ดังนี้ เงินที่โจทก์ใช้จ่ายไปในรายการที่ 1 และที่ 2 นั้น จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ได้กระทำลง แต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ได้เสียไปโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนรายการที่ 3 ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจำเลยจะต้องสร้างเขื่อนแต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ถ้าไม่สร้างเขื่อน ทางเทศบาลก็จะไม่อนุญาตให้สร้างตึกริมแม่น้ำตามข้อสัญญา และในการสร้างเขื่อนต้องขออนุญาตต่อเทศบาลก่อน ในการขออนุญาตต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้วยจึงฟังได้ว่าโจทก์ได้รับความยินยอมเห็นชอบการสร้างเขื่อนนี้จากจำเลยแล้ว ถือได้ว่าเป็นผลงานที่ได้ทำขึ้นและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์รายการ 4 ตึก 4 คูหา เป็นผลงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญานั้นย่อมมีอยู่ 2 ประการ คือ บังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่ง กับบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้ การที่จำเลยฟ้องเรียกค่าตึกที่โจทก์ผิดสัญญา ถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาตึก เท่ากับฟ้องขอให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเองซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวนี้หาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจะพึงเรียกได้ส่วนเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ค้าง ตามสัญญาหมาย ล.2 ที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีข้อความว่า เพื่อเป็นการตอบแทนการที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ โดยกำหนดชำระเงินให้แก่ผู้เช่า ฯลฯที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่โจทก์ผิดสัญญา ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนที่ยังค้างอยู่นี้ จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องได้เมื่อเอาจำนวนเงินที่โจทก์จำเลยต้องใช้ซึ่งกันและกันหักกลบลบกันแล้วจำเลยยังจะต้องใช้เงินให้โจทก์อีก 178,060 บาทพิพากษาแก้ให้จำเลยใช้เงินโจทก์ 178,060 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแต่วันฟ้อง ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 982/2513บริษัทกรุงธนสถาปัตย์ จำกัด โดยนายแสง วงศ์ไพบูลย์โจทก์และนายประสิทธิ จึงสง่า กรรมการผู้มีอำนาจโจทก์นางพรรณเพ็ญแข กฤดากร ณ อยุธยาจำเลย ป.พ.พ. ม. 215, ม. 369, ม. 372 วรรคแรก, ม. 386, ม. 387, ม. 389, ม. 391, ม. 392 ป.วิ.พ. ม. 249ฎีกา มีประเด็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันไว้ในชั้นอุทธรณ์ขึ้นมาด้วยฎีกาข้อนี้เป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาย่อมไม่วินิจฉัยให้สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนพอแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้ รวมทั้งการเจรจาหรือโดยการฟ้องร้องต่อศาลทั้งสองประการ และหากผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าทรงสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที สารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายใน 3 ปีมิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปี เมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาแล้ว ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 มาปรับแก่คดีโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงไป อันจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้นเท่านั้นค่าใช้จ่ายในการเจรจาและค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า เมื่อในสัญญาได้ตกลงไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่า หากขัดขืนก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเองโดยออกค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง ดังนี้ ค่าใช้จ่ายทั้งสองประการนี้จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยผู้ให้เช่าได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ผู้เช่าได้กระทำแต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ผู้เช่าได้เสียไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนจากจำเลยค่าใช้จ่ายในการงาน (การสร้างเขื่อน) ที่ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจะต้องกระทำ แต่ได้ความว่าถ้าไม่กระทำการงานนั้นโจทก์ผู้เช่าจะไม่อาจกระทำการก่อสร้างอาคารใหม่ตามสัญญาขึ้นได้โจทก์จึงได้กระทำ (สร้างเขื่อน) ลงและจำเลยผู้ให้เช่าได้ยินยอมเห็นชอบด้วยแล้ว ถือได้ว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้ทำขึ้น และจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาย่อมมีอยู่สองประการ คือบังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่งกับการบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้การที่จำเลยฟ้องแย้งโจทก์ซึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญาเรียกร้องเป็นเงินค่าที่ทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว 30 ห้อง ซึ่งถ้าหากโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องสร้างให้จำเลยนั้นถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาแทนเท่ากับฟ้องบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวหาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกที่เรียกร้องจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจำเลยจะพึงเรียกได้เงินค่าตอบแทนในการเข้าทำสัญญา เป็นเงินที่คู่สัญญาทำกันไว้ว่า เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่จำเลยตกลงให้สิทธิต่าง ๆ แก่โจทก์คู่สัญญาโดยกำหนดชำระเงินกันเป็นงวด เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้จำเลยขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนนี้จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องจากโจทก์ได้(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 10 ถึง 13/2513)โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2505 จำเลยได้ทำสัญญากับนายแสง ตกลงให้นายแสงปลูกสร้างอาคารตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่บริเวณตลาดท่าเตียน โดยนายแสงมีหน้าที่เจรจาให้ผู้เช่าอาคารในที่ดินดังกล่าวออกไปแล้วรื้อถอนอาคารเก่าปลูกสร้างใหม่ด้วยทุนทรัพย์ของนายแสง การเจรจาตลอดจนการฟ้องขับไล่ดังกล่าวจะต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่วันทำสัญญา เมื่อผู้เช่าเดิมหรือผู้ครอบครองสถานที่เช่าส่งมอบสถานที่เช่าคืนเป็นบริเวณพอจะปลูกสร้างอาคารรายนี้ติดต่อกันไปตั้งแต่ 5 ห้อง นายแสงจะเริ่มลงมือรื้ออาคารเก่าและปลูกสร้างอาคารใหม่ตามแบบแปลนแผนผังให้เสร็จภายในกำหนด 10 ปี โดยให้นับแต่วันครบ 4 ปีจากวันทำสัญญา หากนายแสงผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและอาคารเหล่านี้ได้ทันที ทั้งนายแสงจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ ในการทำสัญญานี้ นายแสงจะต้องเสียค่าตอบแทนเป็นเงินกินเปล่าให้จำเลย 700,000 บาทโดยชำระในวันทำสัญญา 175,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันเริ่มทำสัญญาเช่าอาคารเป็นรายห้อง ห้องละ 150,000 บาท ต่อมาวันที่ 20 กันยายน 2505 โจทก์ได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจากนายแสงโดยจำเลยยินยอม โจทก์ตกลงกับผู้เช่าเดิมได้ 28 ราย โดยโจทก์เสียค่าขนย้ายไปรวม 148,292.50 บาท และเมื่อผู้เช่าเดิมออกไปแล้ว โจทก์ได้รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างตึกแถวสี่ชั้นรวม 7 คูหา ส่วนผู้เช่าอีก 22 รายโจทก์ได้รับมอบอำนาจจากจำเลยให้ฟ้องขับไล่เสียค่าใช้จ่ายไป 123,569 บาท ระหว่างดำเนินคดีขับไล่ จำเลยผิดสัญญา ไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกที่โจทก์สร้างเสร็จ ทั้งสมคบกับผู้ถูกฟ้องขับไล่ประวิงคดี ทำให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารเก่าได้ทันกำหนดเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจโดยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญา ซึ่งไม่เป็นความจริง ต่อมาจำเลยผิดสัญญาอีก โดยขัดขวางไม่ให้โจทก์รื้อถอนอาคารเก่าและสร้างอาคารใหม่อีก เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายเสียค่าใช้จ่ายและขาดกำไรไปรวม 3,715,609.68 บาท ตามรายการท้ายฟ้อง พร้อมทั้งดอกเบี้ยตั้งแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้อง 140,335.36 บาท ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายและดอกเบี้ยดังกล่าวแล้วพร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์จริงแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมทั้งหมดออกไปจากห้องเช่าเดิมได้ภายในกำหนด 3 ปีตามสัญญาแม้ตึกแถว 7 คูหาที่โจทก์อ้างว่าสร้างเสร็จแล้ว ก็เพิ่งสร้างเสร็จภายหลังที่ผู้เช่าเดิมออกไปแล้วถึง 16 เดือน เป็นการผิดสัญญาเช่นเดียวกัน จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญาและเพิกถอนการมอบอำนาจให้ฟ้องขับไล่ จำเลยมิได้ประพฤติผิดสัญญา การที่จำเลยไม่ยอมทำสัญญาให้เช่าตึกแถวที่โจทก์สร้างเสร็จ ก็เพราะจำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว จำเลยมีสิทธิริบเงิน 175,000 บาทที่โจทก์ชำระไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย เพราะตามสัญญาโจทก์มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมออกจากสถานที่เช่าด้วยทุนทรัพย์ของโจทก์เอง เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ถ้าโจทก์ไม่ผิดสัญญา โจทก์จะต้องชำระเงินที่เหลืออีก 525,000 บาทให้จำเลยและทำให้จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ตึกแถว 30 ห้อง คำนวณราคาเฉลี่ยห้องละ 150,000 บาท เป็นเงิน 4,500,000 บาท รวมค่าเสียหายทั้งสิ้น 5,025,000 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา ค่าเสียหายที่จำเลยเรียกร้องเป็นค่าเสียหายในอนาคต ไกลกว่าเหตุและสูงเกินสมควรศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์สร้างตึกแถวสี่ชั้น 7 คูหาเสร็จภายใน 3 ปีตามสัญญา จะพลอยถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในส่วนที่โจทก์สร้างเสร็จด้วยย่อมไม่เป็นธรรม โจทก์ชอบที่จะได้สิทธิตามสัญญาข้อ 6 เฉพาะตึกนี้ การที่จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาจึงต้องชดใช้ค่าเสียหาย คำนวณค่าเสียหายของโจทก์ทั้งทุนและกำไรที่ควรได้ไม่ต่ำกว่าคูหาละ 220,000 บาท รวม 7 คูหา เป็นเงิน 1,540,000 บาท แต่โจทก์ได้เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า 3 รายแล้ว เป็นเงิน 660,000 บาท จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์เพียง 880,000 บาท ค่าเสียหายนอกจากนี้โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้ส่วนค่าเสียหายของจำเลยเป็นการพ้นวิสัย ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยเรียกไม่ได้ พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 880,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้อง ฟ้องแย้งให้ยกโจทก์จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย จำเลยมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตามฟ้องแย้ง กรณีมิใช่เป็นการพ้นวิสัย แต่ให้หักเงินค่าก่อสร้าง 4 ห้อง ที่โจทก์ควรได้รับ 880,000 บาทออก คงเหลือค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลย 1,457,000 บาท พิพากษาแก้ให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนนี้แก่จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ยโจทก์จำเลยฎีกาต่อมาศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า ฎีกาของโจทก์ข้อที่ว่าจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริต โดยนำเอาสถานที่ที่โจทก์เช่าไปให้คนอื่นเช่าทำการก่อสร้างแทน โดยหวังต้องการเงินค่าหน้าดินเพิ่มขึ้น เป็นปัญหาที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแต่ในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ปัญหาว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 หรือไม่ ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า สัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารหมาย ล.1 ข้อ 3 คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนแล้วว่า ให้ผู้เช่าคือโจทก์จัดการให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 3 ปี ทั้งนี้รวมถึงการเจรจาหรือโดยการฟ้องต่อศาลทั้งสองประการ โดยสารสำคัญแห่งสัญญาข้อนี้อยู่ที่ว่า โจทก์จะต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เช่าเดิมออกไปให้เสร็จภายในกำหนด3 ปี มิใช่ว่าให้โจทก์ฟ้องภายใน 3 ปีดังที่โจทก์ฎีกาเมื่อโจทก์ไม่สามารถขับไล่ให้เสร็จภายในกำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาข้อ 3 จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อ 13 ได้เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วกรณีต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391มาปรับแก่คดี กล่าวคือ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอย่างเดิม บรรดาการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น ให้ใช้เงินตามควรแห่งการนั้น แต่ทั้งนี้ไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากจำเลยเฉพาะการงานที่โจทก์ได้กระทำลงอันจำเลยได้รับประโยชน์เท่านั้น ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า1. ค่าใช้จ่ายในการเจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากที่เช่า2. ค่าใช้จ่ายในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม3. ค่าสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา4. ค่าสร้างตึก 4 คูหาทั้ง 4 รายการนี้จะถือว่าเป็นการงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานนั้น ซึ่งจำเลยจะต้องชดใช้แก่โจทก์หรือไม่ที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 2 ได้ตกลงกันไว้ว่าผู้เช่ารับจะเป็นผู้เจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากสถานที่เช่าโดยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองทั้งสิ้นแต่ผู้เดียว หากมีผู้ใดขัดขืน ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะดำเนินการฟ้องขับไล่เอาเอง และโดยออกค่าใช้จ่าย ดังนี้ เงินที่โจทก์ใช้จ่ายไปในรายการที่ 1 และที่ 2 นั้น จึงไม่ใช่สิ่งที่จำเลยได้รับประโยชน์จากการงานที่โจทก์ได้กระทำลง แต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ได้เสียไปโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนรายการที่ 3 ในสัญญาไม่ได้ตกลงกันไว้ว่าจำเลยจะต้องสร้างเขื่อนแต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ถ้าไม่สร้างเขื่อน ทางเทศบาลก็จะไม่อนุญาตให้สร้างตึกริมแม่น้ำตามข้อสัญญา และในการสร้างเขื่อนต้องขออนุญาตต่อเทศบาลก่อน ในการขออนุญาตต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้วยจึงฟังได้ว่าโจทก์ได้รับความยินยอมเห็นชอบการสร้างเขื่อนนี้จากจำเลยแล้ว ถือได้ว่าเป็นผลงานที่ได้ทำขึ้นและจำเลยได้รับประโยชน์จากการงานของโจทก์ จำเลยต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์รายการ 4 ตึก 4 คูหา เป็นผลงานที่โจทก์ได้กระทำและจำเลยได้รับประโยชน์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินค่าก่อสร้างให้โจทก์ ในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญานั้นย่อมมีอยู่ 2 ประการ คือ บังคับให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่ง กับบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายแล้วก็ย่อมจะบังคับให้โจทก์ชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้ การที่จำเลยฟ้องเรียกค่าตึกที่โจทก์ผิดสัญญา ถือได้ว่าจำเลยฟ้องให้โจทก์สร้างตึกให้จำเลย ถ้าสร้างไม่ได้ให้ใช้ราคาตึก เท่ากับฟ้องขอให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเองซึ่งจำเลยจะใช้สิทธิดังกล่าวนี้หาได้ไม่ เพราะจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและสัญญาไม่มีผลบังคับแล้ว ราคาตึกจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันจะพึงเรียกได้ส่วนเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ค้าง ตามสัญญาหมาย ล.2 ที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีข้อความว่า เพื่อเป็นการตอบแทนการที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ โดยกำหนดชำระเงินให้แก่ผู้เช่า ฯลฯที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่โจทก์ผิดสัญญา ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่จะได้รับเงินค่าตอบแทนที่ยังค้างอยู่นี้ จึงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะเรียกร้องได้เมื่อเอาจำนวนเงินที่โจทก์จำเลยต้องใช้ซึ่งกันและกันหักกลบลบกันแล้วจำเลยยังจะต้องใช้เงินให้โจทก์อีก 178,060 บาทพิพากษาแก้ให้จำเลยใช้เงินโจทก์ 178,060 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแต่วันฟ้อง(ศริ มลิลา-สว่าง ภูวะปัจฉิม-ฉัตร รัตนทัศนีย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ