คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4210/2564หลักกฎหมาย: เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสาม ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าคงค้าง 243,450 บาท ค่าปรับรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มีนาคม 2560 จนถึงวันฟ้อง 102,000 บาท ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า 20,946.49 บาท ค่าติดตั้งประตูเหล็กบานเลื่อน 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 416,396.49 บาท ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าโจทก์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดีดังเดิมแก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยพร้อมทั้งบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่า จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท กับชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาท 2,890,518 บาท รวมเป็นเงิน 4,550,518 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่ความตาย นาง อ. ทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 1,120,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 29 พฤษภาคม 2560) กับให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากจำเลยไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 10 เมษายน 2560) เป็นต้นไป สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 80,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 960,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งให้จำเลยชดใช้เฉพาะค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท และค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าเป็นเงิน 20,946.49 บาท แก่โจทก์ โดยไม่มีดอกเบี้ยในจำนวนเงินดังกล่าว ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ในส่วนคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์จำเลยยอมรับและไม่นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3718 เนื้อที่ 199 ตารางวา เป็นที่ธรณีสงฆ์ของวัดทรายพลเมือง โดยที่ดินตั้งอยู่ข้างวัดทางทิศใต้มีซอยมูลเมือง 1 คั่นกลาง โดยเหตุที่เป็นที่ดินแนวยาวจากทิศตะวันออกไปทางทิศตะวันตกด้านหน้าที่ดินทางทิศตะวันออกติดถนนมูลเมือง วันที่ 5 กรกฎาคม 2545 โจทก์จึงทำสัญญาเช่าที่ดินในส่วนด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ธรณีสงฆ์เนื้อที่ 49 ตารางวา จากวัดเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 3 คูหา ออกให้บุคคลภายนอกเช่ามีกำหนดเวลา 22 ปี ครบกำหนดวันที่ 4 กรกฎาคม 2567 ตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดเมื่อครบกำหนดสัญญา ซึ่งวัดก็ยินยอมให้โจทก์เอาอาคารที่สร้างออกให้บุคคลภายนอกเช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ได้แต่ต้องอยู่ภายใต้ประเพณีอันดีงามตามสัญญาเช่าและหนังสือยินยอมของวัด จากนั้นโจทก์สร้างอาคารพิพาทตึกแถว 3 ชั้น 3 คูหา เลขที่ 5/1 ถึง 2 บนที่ดินที่เช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ โดยอาคารชั้นที่ 3 ด้านบนทั้งสามคูหา โจทก์ทำเป็นพื้นอาคารดาดฟ้าชั้นที่ 4 พร้อมกับก่อผนังอาคารด้านข้าง 2 ด้าน และด้านหลังต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาโดยมีหน้าต่างแล้วทำเป็นหลังคากระเบื้องปกคลุมพื้นดาดฟ้าชั้นที่ 4 ไว้โดยหลังคาอาคารด้านหน้าจะลาดเอียงลงไปถึงพื้นดาดฟ้าแทนผนังอาคารด้านหน้า ในลักษณะเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหา ซึ่งโจทก์ทำเอาไว้เป็นที่วางแท็งก์น้ำของอาคาร เนื่องจากอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัดในเขตคูเมืองเชียงใหม่ที่กำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์วัฒนธรรม เทศบัญญัติของเทศบาลนครเชียงใหม่ เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างอาคารบางชนิดในท้องที่ตำบลพระสิงห์ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ พ.ศ.2531 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นจึงกำหนดให้ต้องทำการก่อสร้างอาคารแบบล้านนาไทยมีหลังคาหน้าจั่วกาแลเพื่อแสดงลักษณะสถาปัตยกรรมล้านนาไทย ดังนั้นเพื่อเป็นการปฏิบัติตามเทศบัญญัติที่บนหลังคาอาคารด้านหน้าแต่ละคูหาโจทก์จึงต้องทำตามแบบแปลนตามที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากเทศบาลนครเชียงใหม่ให้มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา แต่ในส่วนตัวอาคารพิพาท 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาที่โจทก์สร้างขึ้นนั้น ตามแบบแปลนเทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ก่อนหน้านี้โจทก์ได้ให้โรงเรียนสอนดนตรี เช่าอาคารพิพาทอยู่ 3 ปี ซึ่งโรงเรียนได้ทำการตกแต่งอาคารเสียใหม่ด้วยการนำโลหะแผ่นเรียบมาปิดบังไว้ที่ด้านหน้าอาคารพิพาททั้งหมดบนโครงเหล็กที่ทำขึ้นตั้งแต่แนวระดับบนที่ยอดหลังคากาแลบนหลังคาอาคารด้านหน้าลงมาถึงพื้นอาคารชั้นที่ 2 โดยเว้นช่องหน้าต่างและกั้นด้วยไม้ทำเป็นลูกกรงไว้บางส่วนแล้วทำเป็นกันสาดยื่นออกมาและปลูกต้นไม้หน้าอาคารเพื่อให้เกิดความสวยงานแก่ตัวอาคาร หลังจากที่โรงเรียนผู้เช่าออกไปก็ยังคงทิ้งอาคารพิพาทในสภาพที่ตกแต่งไว้แล้วให้โจทก์ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2558 จำเลยจึงมาทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์เพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2558 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 โดยตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ทุกวันที่ 5 ของเดือน นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2559 เป็นต้นไป ซึ่งจำเลยสามารถปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทได้แต่ต้องได้รับการยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ก่อน ในวันทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ 3 เดือน เป็นเงิน 240,000 บาท เพื่อเป็นประกันการชำระค่าเช่าและจำเลยยังวางเงินไว้กับโจทก์อีก 300,000 บาท เพื่อเป็นประกันความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า และหากสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยตกลงจะติดตั้งประตูเหล็กม้วนทางเข้าที่อยู่ด้านหน้าอาคารพิพาทชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้โจทก์มิฉะนั้นยอมให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยออกค่าใช้จ่ายในวงเงิน 50,000 บาท และจำเลยยอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีกเป็นรายวัน วันละ 3,000 บาท จนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาท โดยขณะทำสัญญาเช่าโจทก์สอบถามจำเลยแล้วถึงวัตถุประสงค์ของการเช่าอาคารพิพาท ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่า เนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังนั้น จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยชั้นบนจะทำเป็นห้องพักและห้องอาหาร ส่วนชั้นล่างจะทำเป็นร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิก โจทก์จึงบอกจำเลยว่าจำเลยจะเช่าอาคารทำอะไรก็ได้แต่ต้องไม่ผิดกฎหมาย ซึ่งอาคารพิพาทเป็นของโจทก์เองสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้แต่จำเลยจะต้องปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทตามแบบแปลนที่โจทก์เห็นชอบก่อนเพื่อโจทก์จะได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าจะสามารถต่อเติมอาคารได้ตรงส่วนไหนอย่างไรก่อนที่จำเลยจะไปขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม โดยโจทก์จะเป็นผู้ไปขออนุญาตก่อสร้างอาคารให้จำเลยเองแต่โจทก์นำสืบอ้างว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่า โดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังจะเห็นได้ว่าจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้น จำเลยไม่ได้แจ้งว่าต้องการเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมในขณะทำสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่ได้บอกจำเลยว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทกเช่าจากวัด ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วและรับฟังได้ต่อไปว่าเนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมประเภท 2 ตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ในอาคารพิพาทด้วยการทำอาคารชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้เป็นร้านค้าโดยคูหาที่ 1 ด้านขวา (ถ้าหันหน้าเข้าหาตัวอาคาร) เป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกซึ่งทำเป็นประตูกระจกทางเข้าด้านหน้าคูหาที่ 2 และ 3 ถัดไปเป็นร้านขายกาแฟและทำธุรกิจท่องเที่ยวพร้อมกับเป็นห้องรับรองลูกค้าส่วนด้านหลังทำเป็นห้องสปาซึ่งทำเป็นประตูเหล็กม้วนทางเข้าด้านหน้า อาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องพักชั้นละ 4 ห้อง แต่ละชั้นห้องน้ำรวมแยกชายหญิง รวม 8 ห้องพักส่วนห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรม ที่นายบงกท เป็นผู้ออกแบบไว้ จำเลยจึงจำเป็นต้องปรับปรุงต่อเติมอาคาร วันที่ 31 ตุลาคม 2558 จำเลยส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทที่ต้องปรับปรุงมาให้โจทก์ดูแล้ว ซึ่งโจทก์ส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทกลับไปให้จำเลยอีกโดยโจทก์เขียนข้อความในภาพสามมิติแจ้งจำเลยไว้ด้วยว่า ห้ามจำเลยทุบผนังกำแพงด้านข้างอาคารทั้งสองด้านจะกระทบกับโครงสร้างและให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารด้วย จากนั้นจำเลยก็เริ่มปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทด้วยการว่าจ้างนายสุรชัย ให้รื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าอาคารของผู้เช่าเดิมกับให้รื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคาร และให้ทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออก ในการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคาจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบ แต่เนื่องจากนายสุรชัย เอาโครงเหล็กหลังคาที่รื้อถอนของโจทก์ไปขายทำให้โจทก์ไม่พอใจวันที่ 12 มกราคม 2559 โจทก์ไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจไว้เป็นหลักฐาน แต่จำเลยก็ปรับปรุงอาคารต่อไปด้วยการในวันที่ 5 มกราคม 2559 จำเลยว่าจ้างนายรุ่งโรจน์ ปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ 1 ตกลงค่าจ้าง 2,125,640 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายใน 3 เดือนในวันที่ 5 เมษายน 2559 ในการปรับปรุงอาคารนายรุ่งโรจน์ ได้กระทำด้วยการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่ทำระบบไฟฟ้าพร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารพร้อมทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 ชั้นที่ 3 ส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าและทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเมทัลชีทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมตามแบบแปลนที่ 1 แต่ทำไม่เหมือนของเดิมเนื่องจากงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าได้ปรับปรุงต่อเดิมอาคารผิดเทศบัญญัติอันเป็นการผิดแบบแปลนจากที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ตอนเช่าที่ดินจากวัดโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร โดยเหตุที่ไม่มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา และมีการยกระดับแนวหลังคาอาคารด้านหน้าให้เชิดสูงขึ้นกว่าแนวหลังคาเดิมเป็นอย่างมากเพื่อทำผนังอาคารด้านหน้าที่ใต้หลังคาเมื่อตรวจพบในระหว่างก่อสร้างวันที่ 3 มีนาคม 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับให้ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้ถูกต้อง และต่อมาวันที่ 5 และ 8 เมษายน 2559 เทศบาลก็มีคำสั่งห้ามโจทก์ใช้อาคารโดยให้โจทก์ทำการยื่นคำขออนุญาตให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่งตามไลน์ของโจทก์เอง แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมปฏิบัติตามคำสั่งโดยกลับปล่อยให้จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปจนแล้วเสร็จด้วยการทำผนังอาคารด้านหน้าต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาด้วยไม้ระแนงแล้วเว้นช่องว่างไว้เป็นหน้าต่าง 2 ช่องใหญ่พร้อมกับทำราวกันตกที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าเพื่อให้เป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าที่ไม่มีหลังคาอาคารด้านหน้าและหลังคากาแลมาปิดกั้นไว้เหมือนอย่างของเดิมอันเป็นการผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีหลังคากาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ในการปรับปรุงต่อเติมอาคารจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบเช่นกัน นอกจากนี้โจทก์จำเลยได้ส่งไลน์โต้ตอบกันตลอดเวลา ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้นายรุ่งโรจน์ รับไปครบถ้วนแล้วเมื่อเป็นดังนี้วันที่ 14 กันยายน 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่จึงมีคำสั่งให้โจทก์รื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมดของอาคารพิพาทในส่วนที่ผิดเทศบัญญัติภายใน 30 วัน ต่อมาโจทก์จึงนัดจำเลยให้มาพบนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนการโยธา เทศบาลนครเชียงใหม่เพื่อหาทางแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าโดยโจทก์ให้นายอติชาต ออกแบบแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลและลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงลงมาให้เป็นไปตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมโดยไม่ต้องรื้อถอนเนื่องจากโจทก์มีหนังสือถึงเทศบาลขออนุญาตทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับจะยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยให้ถูกต้องภายใน 45 วัน ซึ่งนายอติชาต ร่างแบบคร่าว ๆ ให้โจทก์ดูก่อนแล้วและโจทก์ก็ส่งไลน์ร่างแบบไปให้จำเลยดู โดยโจทก์ให้จำเลยจ่ายเงินค่าออกแบบแก่นาย อ. 10,000 บาท และจำเลยยังต้องจ่ายเงินให้โจทก์อีก 8,000 บาท เป็นค่าดำเนินการในการที่โจทก์ต้องยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างใหม่ต่อทางเทศบาลตามไลน์ที่โจทก์จำเลยส่งโต้ตอบกัน ในช่วงนั้นวันที่ 24 สิงหาคม 2559 จำเลยจึงว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. มีนายพลเพชร เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ซึ่งอยู่ในความรู้เห็นของโจทก์ตามที่นาย อ. แนะนำมาให้ทำการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลตามแบบแปลนที่ 2 ตกลงค่าจ้าง 155,100 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายในวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. รับไปครบถ้วนแล้ว แต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคากาแลไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปโดยส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิม เนื่องจากยังไม่ได้ลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงให้เหมือนของเดิม กลับทำหลังคากาแลทั้งสามคูหาลอยขึ้นไปติดอยู่บนหลังคาอาคารด้านหน้าในลักษณะต้องการจะรวมเว้นช่องว่างไว้ที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าอย่างเดิมตามที่นายรุ่งโรจน์ ช่างคนเดิมทำไว้อย่างผิดแบบแปลน เมื่อเป็นดังนี้วันที่ 29 ธันวาคม 2559 จำเลยจึงส่งไลน์ไปต่อว่าโจทก์ในเรื่องห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ทิ้งงาน วันที่ 7 มีนาคม 2560 โจทก์ส่งไลน์โต้ตอบกลับมายังจำเลยว่าได้สอบถามนายพลเพชร แล้วสาเหตุมาจากจำเลยไม่ยอมไปตรวจงานเอง แต่จนกระทั่งบัดนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทก็ยังไม่ได้ไปยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทแต่อย่างใด หลังจากนั้นจำเลยก็ยังพยายามหาผู้รับเหมารายใหม่มาทำการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จ แต่แม้มีปัญหาในระหว่างปรับปรุงอาคารจำเลยก็ยังชำระค่าเช่าให้โจทก์อยู่นับแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2559 เป็นเวลา 6 เดือน และต่อมาในเดือนกันยายน ถึงธันวาคม 2559 เป็นเวลา 4 เดือน ในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2560 อีก 2 เดือน รวมเป็น 12 เดือน เป็นเงิน 960,000 บาท คงผิดนัดชำระค่าเช่า 3 เดือน ในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม 2559 และมีนาคม 2560 เท่านั้น และในเดือนมกราคมถึงมีนาคม 2560 จำเลยยังคงค้างชำระค่าไฟฟ้า 11,521 บาท และค้างชำระค่าน้ำประปา 9,424 บาท ที่จำเลยได้ใช้ไปรวม 20,946 บาท โดยโจทก์ได้ชำระแทนจำเลยไปแล้วจริง ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่าเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2560 จำเลยไปติดต่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จึงทราบความจริงในเหตุที่ 1 ว่า อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้เนื่องจากที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์เช่าจากวัด และตามกฎกระทรวงฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 อันดับ 38 แผ่นที่ 88 กับมติมหาเถรสมาคม ครั้งที่ 14/2521 อันดับ 38 แผ่นที่ 96 การที่โจทก์เช่าที่ธรณีสงฆ์มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปี เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์จะกระทำได้ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติก่อนและวัดจะต้องส่งแบบแปลนแผนผังการก่อสร้างและสัญญาก่อสร้าง ไปให้คณะกรรมการพิจารณางบประมาณศาสนสมบัติกลางประจำให้ความเห็นชอบอีกด้วยจึงจะทำสัญญาเช่าได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติและคณะกรรมการดังกล่าวให้ความเห็นชอบ สัญญาเช่าที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์ทำกับวัดจึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เท่านั้น ตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา อันดับ 104 ครบ 3 ปี โจทก์ต้องรื้อถอนอาคารพิพาทออกไปจากที่ดิน จึงส่งผลให้ในเหตุที่ 2 จำเลยผู้ขออนุญาตไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพิพาทที่ประกอบธุรกิจโรงแรมเนื่องจากไม่ได้รับความยินยอมจากวัดซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อเป็นดังนี้จึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 2 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องหลักเกณฑ์และวิธีการในการพิจารณาการขอใบอนุญาตและการออกใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจโรงแรมลงวันที่ 14 ตุลาคม 2552 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (4) อันดับ 19 และการที่โจทก์สร้างอาคารพิพาทที่จำเลยประกอบธุรกิจโรงแรมขึ้น 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาทั้ง ๆ ที่ตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม เทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ในเหตุที่ 3 จึงเป็นการที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมในส่วนตัวอาคารพิพาทที่ทำเป็นอาคาร 3 ชั้น ดังนั้นจึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 3 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าวซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (5) และจำเลยนำสืบอ้างต่อไปว่าแต่ขณะทำสัญญาเช่าโจทก์กลับปกปิดความจริงไม่ยอมแจ้งให้จำเลยทราบถึงเหตุทั้งสามดังกล่าวว่าอาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ จำเลยเพิ่งมาทราบความจริงภายหลังตอนที่ไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ แต่โจทก์กลับแนะนำจำเลยให้ประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่ต้องขออนุญาต จำเลยไม่ยินยอม จึงเป็นการที่จำเลยแสดงเจตนาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในคุณสมบัติของทรัพย์สินอาคารพิพาทและความสำคัญผิดตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญเนื่องจากถ้าจำเลยทราบความจริงจำเลยคงไม่ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยเหตุที่จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เนื่องจากขณะทำสัญญาเช่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทเป็นสำคัญซึ่งจำเลยเข้าใจว่าสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆียะ เมื่อจำเลยบอกล้างแล้วจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 157 และ 176 คู่กรณีจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อจำเลยไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้การเช่าอาคารพิพาทที่จำเลยทำสัญญากับโจทก์จึงเป็นอันไร้ประโยชน์ จำเลยจึงหยุดไม่ทำการปรับปรุงอาคารพิพาทต่อไปและเรียกร้องให้โจทก์คืนเงินตามฟ้องแย้งแต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์จึงต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง แต่จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง โจทก์นำสืบปฏิเสธอ้างว่า ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วดังจะเห็นได้ว่าจำเลยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงเรื่องนี้ในขณะทำสัญญาเช่าโดยจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทที่เช่าเท่านั้น และวัตถุประสงค์ของจำเลยในปี 2558 ขณะทำสัญญาเช่า มีแต่เพียงประกอบกิจการผลิตและจำหน่ายเซรามิก จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ เป็นประกอบธุรกิจโรงแรมในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ภายหลังจากทำสัญญาเช่า 1 ปี และตามอันดับ 102 แผ่นที่ 2 จำเลยยอมรับว่า จำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองส่งไปให้โจทก์ตรวจแก้ไข จากนั้นจำเลยก็ได้พิมพ์ข้อความตามร่างสัญญาเช่าขึ้นมาออกมาเป็นสัญญาเช่า แต่ในสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าจำเลยเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม เมื่อเป็นดังนี้โจทก์จึงไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ อีกทั้งจำเลยตรวจสอบอาคารแล้วจำเลยทราบดีว่าอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัด จำเลยจะมาอ้างว่าทำสัญญาเช่าไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงไม่ได้ เนื่องจากความสำคัญผิดของจำเลยในขณะทำสัญญาเช่าตามปกติไม่ถือว่าเป็นสาระสำคัญ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง และนับแต่ทำสัญญาเช่าโจทก์เข้าใจมาโดยตลอดว่าจำเลยทำการปรับปรุงอาคารภายในไม่มากจึงให้โอกาสแก่จำเลย 1 เดือน โดยไม่คิดค่าเช่า ซึ่งในการประกอบธุรกิจโรงแรมจำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทโดยพลการโดยโจทก์ไม่เคยเข้าไปยุ่งเกี่ยวและจำเลยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ เนื่องจากไลน์ที่จำเลยส่งมาหาโจทก์จำเลยเพียงแสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทมาให้โจทก์ดูเท่านั้นแต่จำเลยไม่ได้ส่งแบบแปลนที่ 1 ของอาคารพิพาทที่จำเลยต้องการปรับปรุงโดยมีวิศวกรรับรองมาให้โจทก์ดูเพื่อให้ความยินยอมเป็นหนังสือทั้ง ๆ ที่โจทก์ก็ไลน์แจ้งจำเลยไปแล้วว่าให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารให้โจทก์ดูด้วย อีกทั้งจำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีกาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ทำให้เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไข และต่อมาเทศบาลมีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทรื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมด เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นแล้ว โจทก์จึงต้องไปดำเนินการประสานงานกับทางเทศบาลให้จำเลยแก้ไขให้ถูกต้องตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมเท่านั้น แต่จำเลยก็ไม่ทำการแก้ไขทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย นอกจากนี้จำเลยยังผิดนัดชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วมีผลในวันที่ 7 มีนาคม 2560 ตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับ ดังนั้นจำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและรับฟังต่อไปได้ว่าภายหลังฟ้องวันที่ 8 สิงหาคม 2561 จำเลยและบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทแล้วในสภาพที่จำเลยยังไม่ได้แก้ไขทำหลังคากาแลให้แล้วเสร็จ ส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิมอย่างตามแบบแปลนที่ 2 และตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 28 สิงหาคม 2561 จึงถือว่าในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ โดยจำเลยยังไม่ดำเนินการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้แล้วเสร็จตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและโจทก์จะต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งหรือไม่ ก่อนอื่นต้องวินิจฉัยก่อนว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าโดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องเกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว เห็นว่า เมื่อการเช่าอาคารพิพาทจำเลยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ดังจะเห็นได้ว่าในการที่จำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมทั้งสิ้น ซึ่งตามภาพถ่ายและจากข้อเท็จจริงที่กล่าวมาแล้วประกอบกับตามที่จำเลยนำสืบปรากฏชัดนับแต่การรื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าของผู้เช่าเดิมกับการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคารและทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออกจนโจทก์ไม่พอใจต้องไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจก็เป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ส่วนที่จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปด้วยการว่าจ้างนายวิโรจน์ นั้น จะเห็นได้ชัดว่าเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง เนื่องจากมีการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่พร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารเพื่อทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคูหาส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าทั้งสามคูหาก็เพื่อให้บริการแขกที่มาพักในโรงแรมนั้นเอง ตลอดถึงการทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเป็นเหตุให้ผิดเทศบัญญัติที่ไม่มีหลังคากาแลจนมีปัญหาไปถึงเทศบาลนครเชียงใหม่มีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารรื้อถอน และโจทก์กับจำเลยก็ไปติดต่อนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนโยธาเพื่อหาทางแก้ไขทำหลังคากาแลจนจำเลยต้องไปว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ให้ทำการแก้ไขทำหลังคากาแลให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติแต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคาไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปจนจำเลยต้องไปต่อว่าโจทก์ในเวลาต่อมาก็ล้วนแล้วแต่เกี่ยวกับงานปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหาเพื่อเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมอันเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง อีกทั้งเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จตอนที่จำเลยไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จนทราบความจริงถึงเหตุทั้งสามที่จำเลยนำสืบอ้างว่าเป็นเหตุให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้จนมีเรื่องพิพาทกันกับโจทก์ก็เป็นการทำเพื่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมลำพังการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเพียงอย่างเดียวที่ทำเป็นเพียงห้องโชว์สินค้าเซรามิกที่อาคารคูหาหนึ่งเพียงชั้นที่ 1 ชั้นเดียวเท่านั้น ถ้าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกขณะทำสัญญาเช่าในตอนแรกอย่างที่โจทก์ฎีกา จำเลยไม่จำเป็นต้องมาลงทุนปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเกือบหมดทั้งหลังทั้งสามคูหาจนมีการผิดเทศบัญญัติต้องไปติดต่อกับเทศบาลและไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในเวลาต่อมาจนมีเรื่องพิพาทกับโจทก์เช่นนี้นอกจากนี้ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 จำเลยก็แถลงอยู่ว่ารายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมเป็นรายได้หลัก ลำพังรายได้จากร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิกไม่เพียงพอที่จะชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้ถึงเดือนละ 80,000 บาท เหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องแสดงว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าแล้วนั้นเองเนื่องจากมิฉะนั้นคงไม่เป็นเช่นนี้จากเหตุดังกล่าว ที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยต้องการประกอบธรุกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ดังนั้นจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรมแรม คำแก้ฎีกาจำเลยในส่วนนี้ฟังขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาอย่างที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้นรับฟังไม่ขึ้นเมื่อเป็นดังนี้ แม้จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจโรงแรมในภายหลังจากทำสัญญาเช่าอีก 1 ปี และจำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองแล้วส่งไปให้โจทก์ ตรวจแก้ไขแต่ก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยสัญญาเช่าเพียงระบุว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เท่านั้นอย่างที่โจทก์ฎีกาก็ไม่ใช่เป็นข้อพิรุธของจำเลย น่าเชื่อว่าในการประกอบธุรกิจของจำเลยที่ทำสัญญากับโจทก์ก็อยู่บนความไว้เนื้อเชื่อใจกัน จำเลยถึงไม่ได้มาใส่ใจในรายละเอียดของเอกสารซึ่งเป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อย เนื่องจากขณะนั้นจำเลยยังไม่ได้พิพาทกับโจทก์เป็นคดีนี้ ดังจะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเช่นกันฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นแม้คำแก้ฎีกาจำเลยฟังขึ้นตามที่กล่าวมาแล้ว แต่เมื่อตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ซึ่งออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจโรงแรม ไม่ได้ห้ามว่าถ้าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์แล้วจะประกอบธุรกิจโรงแรมไม่ได้อย่างที่จำเลยนำสืบตามความจริงในเหตุที่ 1 เนื่องจากข้อ 3 (4) ของกฎกระทรวงซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับได้กำหนดห้ามไว้ทั้งหมดว่า ไม่ว่าอาคารพิพาทจะตั้งอยู่ในที่เอกชนหรือที่ธรณีสงฆ์หรือไม่ ถ้าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับศาสนสถานแล้วก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ดังนั้น ศาลอุทธรณ์ภาค 5 จะไปวินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบเป็นผลให้ไปรับฟังว่าจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริง ในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์ ทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆียะนั้นเป็นการวินิจฉัยคนละเรื่องกันเมื่อวัดทรายมูลเมืองเป็นวัดคู่เมืองเชียงใหม่ที่สร้างขึ้นมามากกว่า 500 ปีแล้ว โดยอาคารพิพาทก็ตั้งอยู่ข้างวัดนั้นเองซึ่งตามภาพถ่ายปรากฏชัดว่าเป็นเช่นนั้นจริง จึงน่าเชื่อว่าจำเลยก็ต้องทราบแล้วในขณะทำสัญญาเช่าว่าอาคารพิพาทอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับวัดทรายมูลเมือง ซึ่งเป็นศาสนสถานที่ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมโดยเหตุที่มีกฎหมายห้าม ส่วนโจทก์ก็ต้องทราบอยู่แล้วเช่นกันเนื่องจากเป็นผู้เช่าที่ดินจากวัดเอง แต่จำเลยก็ยังต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าอยู่อีกและโจทก์ก็ทราบถึงความต้องการจำเลยเนื่องจากจำเลยแจ้งให้ทราบตามที่ได้วินิจฉัยมาแล้วตามคำแก้ฎีกาจำเลย เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดมาหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสามทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตด้วยเหตุนี้จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องด้วยการที่ต้องชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้าง 243,450 บาท ชำระค่าปรับ 102,000 บาท ชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา 20,946 บาท และชำระค่าติดตั้งประตูเหล็กม้วน 50,000 บาท และโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งด้วยการคืนทรัพย์ที่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท ค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท และไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงอาคารพิพาทอีก 2,890,518 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยให้โจทก์กับจำเลยต่างรับผิดต่อกันนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา จากเหตุดังกล่าวจึงไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าจะเป็นโมฆียะเนื่องจากจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์และจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 3 ที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารพิพาทผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม และไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใด อย่างที่โจทก์ฎีกาและจำเลยแก้ฎีกาโต้เถียงกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4210/2564นาย ว. โดยนาง อ. ผู้เข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์บริษัท ล.จำเลย ป.พ.พ. ม. 150, ม. 172 วรรคสอง, ม. 411, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 142 (5), ม. 246, ม. 252 เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสาม ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าคงค้าง 243,450 บาท ค่าปรับรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มีนาคม 2560 จนถึงวันฟ้อง 102,000 บาท ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า 20,946.49 บาท ค่าติดตั้งประตูเหล็กบานเลื่อน 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 416,396.49 บาท ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าโจทก์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดีดังเดิมแก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยพร้อมทั้งบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่า จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท กับชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาท 2,890,518 บาท รวมเป็นเงิน 4,550,518 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่ความตาย นาง อ. ทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 1,120,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 29 พฤษภาคม 2560) กับให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากจำเลยไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 10 เมษายน 2560) เป็นต้นไป สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 80,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 960,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งให้จำเลยชดใช้เฉพาะค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท และค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าเป็นเงิน 20,946.49 บาท แก่โจทก์ โดยไม่มีดอกเบี้ยในจำนวนเงินดังกล่าว ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ในส่วนคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์จำเลยยอมรับและไม่นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3718 เนื้อที่ 199 ตารางวา เป็นที่ธรณีสงฆ์ของวัดทรายพลเมือง โดยที่ดินตั้งอยู่ข้างวัดทางทิศใต้มีซอยมูลเมือง 1 คั่นกลาง โดยเหตุที่เป็นที่ดินแนวยาวจากทิศตะวันออกไปทางทิศตะวันตกด้านหน้าที่ดินทางทิศตะวันออกติดถนนมูลเมือง วันที่ 5 กรกฎาคม 2545 โจทก์จึงทำสัญญาเช่าที่ดินในส่วนด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ธรณีสงฆ์เนื้อที่ 49 ตารางวา จากวัดเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 3 คูหา ออกให้บุคคลภายนอกเช่ามีกำหนดเวลา 22 ปี ครบกำหนดวันที่ 4 กรกฎาคม 2567 ตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดเมื่อครบกำหนดสัญญา ซึ่งวัดก็ยินยอมให้โจทก์เอาอาคารที่สร้างออกให้บุคคลภายนอกเช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ได้แต่ต้องอยู่ภายใต้ประเพณีอันดีงามตามสัญญาเช่าและหนังสือยินยอมของวัด จากนั้นโจทก์สร้างอาคารพิพาทตึกแถว 3 ชั้น 3 คูหา เลขที่ 5/1 ถึง 2 บนที่ดินที่เช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ โดยอาคารชั้นที่ 3 ด้านบนทั้งสามคูหา โจทก์ทำเป็นพื้นอาคารดาดฟ้าชั้นที่ 4 พร้อมกับก่อผนังอาคารด้านข้าง 2 ด้าน และด้านหลังต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาโดยมีหน้าต่างแล้วทำเป็นหลังคากระเบื้องปกคลุมพื้นดาดฟ้าชั้นที่ 4 ไว้โดยหลังคาอาคารด้านหน้าจะลาดเอียงลงไปถึงพื้นดาดฟ้าแทนผนังอาคารด้านหน้า ในลักษณะเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหา ซึ่งโจทก์ทำเอาไว้เป็นที่วางแท็งก์น้ำของอาคาร เนื่องจากอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัดในเขตคูเมืองเชียงใหม่ที่กำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์วัฒนธรรม เทศบัญญัติของเทศบาลนครเชียงใหม่ เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างอาคารบางชนิดในท้องที่ตำบลพระสิงห์ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ พ.ศ.2531 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นจึงกำหนดให้ต้องทำการก่อสร้างอาคารแบบล้านนาไทยมีหลังคาหน้าจั่วกาแลเพื่อแสดงลักษณะสถาปัตยกรรมล้านนาไทย ดังนั้นเพื่อเป็นการปฏิบัติตามเทศบัญญัติที่บนหลังคาอาคารด้านหน้าแต่ละคูหาโจทก์จึงต้องทำตามแบบแปลนตามที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากเทศบาลนครเชียงใหม่ให้มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา แต่ในส่วนตัวอาคารพิพาท 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาที่โจทก์สร้างขึ้นนั้น ตามแบบแปลนเทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ก่อนหน้านี้โจทก์ได้ให้โรงเรียนสอนดนตรี เช่าอาคารพิพาทอยู่ 3 ปี ซึ่งโรงเรียนได้ทำการตกแต่งอาคารเสียใหม่ด้วยการนำโลหะแผ่นเรียบมาปิดบังไว้ที่ด้านหน้าอาคารพิพาททั้งหมดบนโครงเหล็กที่ทำขึ้นตั้งแต่แนวระดับบนที่ยอดหลังคากาแลบนหลังคาอาคารด้านหน้าลงมาถึงพื้นอาคารชั้นที่ 2 โดยเว้นช่องหน้าต่างและกั้นด้วยไม้ทำเป็นลูกกรงไว้บางส่วนแล้วทำเป็นกันสาดยื่นออกมาและปลูกต้นไม้หน้าอาคารเพื่อให้เกิดความสวยงานแก่ตัวอาคาร หลังจากที่โรงเรียนผู้เช่าออกไปก็ยังคงทิ้งอาคารพิพาทในสภาพที่ตกแต่งไว้แล้วให้โจทก์ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2558 จำเลยจึงมาทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์เพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2558 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 โดยตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ทุกวันที่ 5 ของเดือน นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2559 เป็นต้นไป ซึ่งจำเลยสามารถปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทได้แต่ต้องได้รับการยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ก่อน ในวันทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ 3 เดือน เป็นเงิน 240,000 บาท เพื่อเป็นประกันการชำระค่าเช่าและจำเลยยังวางเงินไว้กับโจทก์อีก 300,000 บาท เพื่อเป็นประกันความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า และหากสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยตกลงจะติดตั้งประตูเหล็กม้วนทางเข้าที่อยู่ด้านหน้าอาคารพิพาทชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้โจทก์มิฉะนั้นยอมให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยออกค่าใช้จ่ายในวงเงิน 50,000 บาท และจำเลยยอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีกเป็นรายวัน วันละ 3,000 บาท จนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาท โดยขณะทำสัญญาเช่าโจทก์สอบถามจำเลยแล้วถึงวัตถุประสงค์ของการเช่าอาคารพิพาท ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่า เนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังนั้น จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยชั้นบนจะทำเป็นห้องพักและห้องอาหาร ส่วนชั้นล่างจะทำเป็นร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิก โจทก์จึงบอกจำเลยว่าจำเลยจะเช่าอาคารทำอะไรก็ได้แต่ต้องไม่ผิดกฎหมาย ซึ่งอาคารพิพาทเป็นของโจทก์เองสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้แต่จำเลยจะต้องปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทตามแบบแปลนที่โจทก์เห็นชอบก่อนเพื่อโจทก์จะได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าจะสามารถต่อเติมอาคารได้ตรงส่วนไหนอย่างไรก่อนที่จำเลยจะไปขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม โดยโจทก์จะเป็นผู้ไปขออนุญาตก่อสร้างอาคารให้จำเลยเองแต่โจทก์นำสืบอ้างว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่า โดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังจะเห็นได้ว่าจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้น จำเลยไม่ได้แจ้งว่าต้องการเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมในขณะทำสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่ได้บอกจำเลยว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทกเช่าจากวัด ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วและรับฟังได้ต่อไปว่าเนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมประเภท 2 ตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ในอาคารพิพาทด้วยการทำอาคารชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้เป็นร้านค้าโดยคูหาที่ 1 ด้านขวา (ถ้าหันหน้าเข้าหาตัวอาคาร) เป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกซึ่งทำเป็นประตูกระจกทางเข้าด้านหน้าคูหาที่ 2 และ 3 ถัดไปเป็นร้านขายกาแฟและทำธุรกิจท่องเที่ยวพร้อมกับเป็นห้องรับรองลูกค้าส่วนด้านหลังทำเป็นห้องสปาซึ่งทำเป็นประตูเหล็กม้วนทางเข้าด้านหน้า อาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องพักชั้นละ 4 ห้อง แต่ละชั้นห้องน้ำรวมแยกชายหญิง รวม 8 ห้องพักส่วนห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรม ที่นายบงกท เป็นผู้ออกแบบไว้ จำเลยจึงจำเป็นต้องปรับปรุงต่อเติมอาคาร วันที่ 31 ตุลาคม 2558 จำเลยส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทที่ต้องปรับปรุงมาให้โจทก์ดูแล้ว ซึ่งโจทก์ส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทกลับไปให้จำเลยอีกโดยโจทก์เขียนข้อความในภาพสามมิติแจ้งจำเลยไว้ด้วยว่า ห้ามจำเลยทุบผนังกำแพงด้านข้างอาคารทั้งสองด้านจะกระทบกับโครงสร้างและให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารด้วย จากนั้นจำเลยก็เริ่มปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทด้วยการว่าจ้างนายสุรชัย ให้รื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าอาคารของผู้เช่าเดิมกับให้รื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคาร และให้ทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออก ในการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคาจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบ แต่เนื่องจากนายสุรชัย เอาโครงเหล็กหลังคาที่รื้อถอนของโจทก์ไปขายทำให้โจทก์ไม่พอใจวันที่ 12 มกราคม 2559 โจทก์ไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจไว้เป็นหลักฐาน แต่จำเลยก็ปรับปรุงอาคารต่อไปด้วยการในวันที่ 5 มกราคม 2559 จำเลยว่าจ้างนายรุ่งโรจน์ ปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ 1 ตกลงค่าจ้าง 2,125,640 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายใน 3 เดือนในวันที่ 5 เมษายน 2559 ในการปรับปรุงอาคารนายรุ่งโรจน์ ได้กระทำด้วยการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่ทำระบบไฟฟ้าพร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารพร้อมทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 ชั้นที่ 3 ส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าและทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเมทัลชีทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมตามแบบแปลนที่ 1 แต่ทำไม่เหมือนของเดิมเนื่องจากงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าได้ปรับปรุงต่อเดิมอาคารผิดเทศบัญญัติอันเป็นการผิดแบบแปลนจากที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ตอนเช่าที่ดินจากวัดโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร โดยเหตุที่ไม่มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา และมีการยกระดับแนวหลังคาอาคารด้านหน้าให้เชิดสูงขึ้นกว่าแนวหลังคาเดิมเป็นอย่างมากเพื่อทำผนังอาคารด้านหน้าที่ใต้หลังคาเมื่อตรวจพบในระหว่างก่อสร้างวันที่ 3 มีนาคม 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับให้ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้ถูกต้อง และต่อมาวันที่ 5 และ 8 เมษายน 2559 เทศบาลก็มีคำสั่งห้ามโจทก์ใช้อาคารโดยให้โจทก์ทำการยื่นคำขออนุญาตให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่งตามไลน์ของโจทก์เอง แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมปฏิบัติตามคำสั่งโดยกลับปล่อยให้จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปจนแล้วเสร็จด้วยการทำผนังอาคารด้านหน้าต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาด้วยไม้ระแนงแล้วเว้นช่องว่างไว้เป็นหน้าต่าง 2 ช่องใหญ่พร้อมกับทำราวกันตกที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าเพื่อให้เป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าที่ไม่มีหลังคาอาคารด้านหน้าและหลังคากาแลมาปิดกั้นไว้เหมือนอย่างของเดิมอันเป็นการผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีหลังคากาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ในการปรับปรุงต่อเติมอาคารจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบเช่นกัน นอกจากนี้โจทก์จำเลยได้ส่งไลน์โต้ตอบกันตลอดเวลา ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้นายรุ่งโรจน์ รับไปครบถ้วนแล้วเมื่อเป็นดังนี้วันที่ 14 กันยายน 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่จึงมีคำสั่งให้โจทก์รื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมดของอาคารพิพาทในส่วนที่ผิดเทศบัญญัติภายใน 30 วัน ต่อมาโจทก์จึงนัดจำเลยให้มาพบนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนการโยธา เทศบาลนครเชียงใหม่เพื่อหาทางแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าโดยโจทก์ให้นายอติชาต ออกแบบแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลและลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงลงมาให้เป็นไปตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมโดยไม่ต้องรื้อถอนเนื่องจากโจทก์มีหนังสือถึงเทศบาลขออนุญาตทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับจะยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยให้ถูกต้องภายใน 45 วัน ซึ่งนายอติชาต ร่างแบบคร่าว ๆ ให้โจทก์ดูก่อนแล้วและโจทก์ก็ส่งไลน์ร่างแบบไปให้จำเลยดู โดยโจทก์ให้จำเลยจ่ายเงินค่าออกแบบแก่นาย อ. 10,000 บาท และจำเลยยังต้องจ่ายเงินให้โจทก์อีก 8,000 บาท เป็นค่าดำเนินการในการที่โจทก์ต้องยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างใหม่ต่อทางเทศบาลตามไลน์ที่โจทก์จำเลยส่งโต้ตอบกัน ในช่วงนั้นวันที่ 24 สิงหาคม 2559 จำเลยจึงว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. มีนายพลเพชร เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ซึ่งอยู่ในความรู้เห็นของโจทก์ตามที่นาย อ. แนะนำมาให้ทำการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลตามแบบแปลนที่ 2 ตกลงค่าจ้าง 155,100 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายในวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. รับไปครบถ้วนแล้ว แต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคากาแลไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปโดยส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิม เนื่องจากยังไม่ได้ลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงให้เหมือนของเดิม กลับทำหลังคากาแลทั้งสามคูหาลอยขึ้นไปติดอยู่บนหลังคาอาคารด้านหน้าในลักษณะต้องการจะรวมเว้นช่องว่างไว้ที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าอย่างเดิมตามที่นายรุ่งโรจน์ ช่างคนเดิมทำไว้อย่างผิดแบบแปลน เมื่อเป็นดังนี้วันที่ 29 ธันวาคม 2559 จำเลยจึงส่งไลน์ไปต่อว่าโจทก์ในเรื่องห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ทิ้งงาน วันที่ 7 มีนาคม 2560 โจทก์ส่งไลน์โต้ตอบกลับมายังจำเลยว่าได้สอบถามนายพลเพชร แล้วสาเหตุมาจากจำเลยไม่ยอมไปตรวจงานเอง แต่จนกระทั่งบัดนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทก็ยังไม่ได้ไปยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทแต่อย่างใด หลังจากนั้นจำเลยก็ยังพยายามหาผู้รับเหมารายใหม่มาทำการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จ แต่แม้มีปัญหาในระหว่างปรับปรุงอาคารจำเลยก็ยังชำระค่าเช่าให้โจทก์อยู่นับแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2559 เป็นเวลา 6 เดือน และต่อมาในเดือนกันยายน ถึงธันวาคม 2559 เป็นเวลา 4 เดือน ในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2560 อีก 2 เดือน รวมเป็น 12 เดือน เป็นเงิน 960,000 บาท คงผิดนัดชำระค่าเช่า 3 เดือน ในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม 2559 และมีนาคม 2560 เท่านั้น และในเดือนมกราคมถึงมีนาคม 2560 จำเลยยังคงค้างชำระค่าไฟฟ้า 11,521 บาท และค้างชำระค่าน้ำประปา 9,424 บาท ที่จำเลยได้ใช้ไปรวม 20,946 บาท โดยโจทก์ได้ชำระแทนจำเลยไปแล้วจริง ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่าเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2560 จำเลยไปติดต่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จึงทราบความจริงในเหตุที่ 1 ว่า อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้เนื่องจากที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์เช่าจากวัด และตามกฎกระทรวงฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 อันดับ 38 แผ่นที่ 88 กับมติมหาเถรสมาคม ครั้งที่ 14/2521 อันดับ 38 แผ่นที่ 96 การที่โจทก์เช่าที่ธรณีสงฆ์มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปี เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์จะกระทำได้ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติก่อนและวัดจะต้องส่งแบบแปลนแผนผังการก่อสร้างและสัญญาก่อสร้าง ไปให้คณะกรรมการพิจารณางบประมาณศาสนสมบัติกลางประจำให้ความเห็นชอบอีกด้วยจึงจะทำสัญญาเช่าได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติและคณะกรรมการดังกล่าวให้ความเห็นชอบ สัญญาเช่าที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์ทำกับวัดจึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เท่านั้น ตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา อันดับ 104 ครบ 3 ปี โจทก์ต้องรื้อถอนอาคารพิพาทออกไปจากที่ดิน จึงส่งผลให้ในเหตุที่ 2 จำเลยผู้ขออนุญาตไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพิพาทที่ประกอบธุรกิจโรงแรมเนื่องจากไม่ได้รับความยินยอมจากวัดซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อเป็นดังนี้จึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 2 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องหลักเกณฑ์และวิธีการในการพิจารณาการขอใบอนุญาตและการออกใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจโรงแรมลงวันที่ 14 ตุลาคม 2552 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (4) อันดับ 19 และการที่โจทก์สร้างอาคารพิพาทที่จำเลยประกอบธุรกิจโรงแรมขึ้น 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาทั้ง ๆ ที่ตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม เทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ในเหตุที่ 3 จึงเป็นการที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมในส่วนตัวอาคารพิพาทที่ทำเป็นอาคาร 3 ชั้น ดังนั้นจึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 3 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าวซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (5) และจำเลยนำสืบอ้างต่อไปว่าแต่ขณะทำสัญญาเช่าโจทก์กลับปกปิดความจริงไม่ยอมแจ้งให้จำเลยทราบถึงเหตุทั้งสามดังกล่าวว่าอาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ จำเลยเพิ่งมาทราบความจริงภายหลังตอนที่ไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ แต่โจทก์กลับแนะนำจำเลยให้ประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่ต้องขออนุญาต จำเลยไม่ยินยอม จึงเป็นการที่จำเลยแสดงเจตนาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในคุณสมบัติของทรัพย์สินอาคารพิพาทและความสำคัญผิดตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญเนื่องจากถ้าจำเลยทราบความจริงจำเลยคงไม่ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยเหตุที่จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เนื่องจากขณะทำสัญญาเช่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทเป็นสำคัญซึ่งจำเลยเข้าใจว่าสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆียะ เมื่อจำเลยบอกล้างแล้วจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 157 และ 176 คู่กรณีจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อจำเลยไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้การเช่าอาคารพิพาทที่จำเลยทำสัญญากับโจทก์จึงเป็นอันไร้ประโยชน์ จำเลยจึงหยุดไม่ทำการปรับปรุงอาคารพิพาทต่อไปและเรียกร้องให้โจทก์คืนเงินตามฟ้องแย้งแต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์จึงต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง แต่จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง โจทก์นำสืบปฏิเสธอ้างว่า ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วดังจะเห็นได้ว่าจำเลยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงเรื่องนี้ในขณะทำสัญญาเช่าโดยจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทที่เช่าเท่านั้น และวัตถุประสงค์ของจำเลยในปี 2558 ขณะทำสัญญาเช่า มีแต่เพียงประกอบกิจการผลิตและจำหน่ายเซรามิก จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ เป็นประกอบธุรกิจโรงแรมในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ภายหลังจากทำสัญญาเช่า 1 ปี และตามอันดับ 102 แผ่นที่ 2 จำเลยยอมรับว่า จำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองส่งไปให้โจทก์ตรวจแก้ไข จากนั้นจำเลยก็ได้พิมพ์ข้อความตามร่างสัญญาเช่าขึ้นมาออกมาเป็นสัญญาเช่า แต่ในสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าจำเลยเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม เมื่อเป็นดังนี้โจทก์จึงไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ อีกทั้งจำเลยตรวจสอบอาคารแล้วจำเลยทราบดีว่าอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัด จำเลยจะมาอ้างว่าทำสัญญาเช่าไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงไม่ได้ เนื่องจากความสำคัญผิดของจำเลยในขณะทำสัญญาเช่าตามปกติไม่ถือว่าเป็นสาระสำคัญ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง และนับแต่ทำสัญญาเช่าโจทก์เข้าใจมาโดยตลอดว่าจำเลยทำการปรับปรุงอาคารภายในไม่มากจึงให้โอกาสแก่จำเลย 1 เดือน โดยไม่คิดค่าเช่า ซึ่งในการประกอบธุรกิจโรงแรมจำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทโดยพลการโดยโจทก์ไม่เคยเข้าไปยุ่งเกี่ยวและจำเลยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ เนื่องจากไลน์ที่จำเลยส่งมาหาโจทก์จำเลยเพียงแสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทมาให้โจทก์ดูเท่านั้นแต่จำเลยไม่ได้ส่งแบบแปลนที่ 1 ของอาคารพิพาทที่จำเลยต้องการปรับปรุงโดยมีวิศวกรรับรองมาให้โจทก์ดูเพื่อให้ความยินยอมเป็นหนังสือทั้ง ๆ ที่โจทก์ก็ไลน์แจ้งจำเลยไปแล้วว่าให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารให้โจทก์ดูด้วย อีกทั้งจำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีกาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ทำให้เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไข และต่อมาเทศบาลมีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทรื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมด เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นแล้ว โจทก์จึงต้องไปดำเนินการประสานงานกับทางเทศบาลให้จำเลยแก้ไขให้ถูกต้องตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมเท่านั้น แต่จำเลยก็ไม่ทำการแก้ไขทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย นอกจากนี้จำเลยยังผิดนัดชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วมีผลในวันที่ 7 มีนาคม 2560 ตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับ ดังนั้นจำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและรับฟังต่อไปได้ว่าภายหลังฟ้องวันที่ 8 สิงหาคม 2561 จำเลยและบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทแล้วในสภาพที่จำเลยยังไม่ได้แก้ไขทำหลังคากาแลให้แล้วเสร็จ ส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิมอย่างตามแบบแปลนที่ 2 และตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 28 สิงหาคม 2561 จึงถือว่าในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ โดยจำเลยยังไม่ดำเนินการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้แล้วเสร็จตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและโจทก์จะต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งหรือไม่ ก่อนอื่นต้องวินิจฉัยก่อนว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าโดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องเกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว เห็นว่า เมื่อการเช่าอาคารพิพาทจำเลยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ดังจะเห็นได้ว่าในการที่จำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมทั้งสิ้น ซึ่งตามภาพถ่ายและจากข้อเท็จจริงที่กล่าวมาแล้วประกอบกับตามที่จำเลยนำสืบปรากฏชัดนับแต่การรื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าของผู้เช่าเดิมกับการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคารและทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออกจนโจทก์ไม่พอใจต้องไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจก็เป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ส่วนที่จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปด้วยการว่าจ้างนายวิโรจน์ นั้น จะเห็นได้ชัดว่าเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง เนื่องจากมีการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่พร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารเพื่อทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคูหาส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าทั้งสามคูหาก็เพื่อให้บริการแขกที่มาพักในโรงแรมนั้นเอง ตลอดถึงการทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเป็นเหตุให้ผิดเทศบัญญัติที่ไม่มีหลังคากาแลจนมีปัญหาไปถึงเทศบาลนครเชียงใหม่มีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารรื้อถอน และโจทก์กับจำเลยก็ไปติดต่อนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนโยธาเพื่อหาทางแก้ไขทำหลังคากาแลจนจำเลยต้องไปว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ให้ทำการแก้ไขทำหลังคากาแลให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติแต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคาไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปจนจำเลยต้องไปต่อว่าโจทก์ในเวลาต่อมาก็ล้วนแล้วแต่เกี่ยวกับงานปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหาเพื่อเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมอันเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง อีกทั้งเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จตอนที่จำเลยไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จนทราบความจริงถึงเหตุทั้งสามที่จำเลยนำสืบอ้างว่าเป็นเหตุให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้จนมีเรื่องพิพาทกันกับโจทก์ก็เป็นการทำเพื่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมลำพังการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเพียงอย่างเดียวที่ทำเป็นเพียงห้องโชว์สินค้าเซรามิกที่อาคารคูหาหนึ่งเพียงชั้นที่ 1 ชั้นเดียวเท่านั้น ถ้าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกขณะทำสัญญาเช่าในตอนแรกอย่างที่โจทก์ฎีกา จำเลยไม่จำเป็นต้องมาลงทุนปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเกือบหมดทั้งหลังทั้งสามคูหาจนมีการผิดเทศบัญญัติต้องไปติดต่อกับเทศบาลและไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในเวลาต่อมาจนมีเรื่องพิพาทกับโจทก์เช่นนี้นอกจากนี้ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 จำเลยก็แถลงอยู่ว่ารายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมเป็นรายได้หลัก ลำพังรายได้จากร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิกไม่เพียงพอที่จะชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้ถึงเดือนละ 80,000 บาท เหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องแสดงว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าแล้วนั้นเองเนื่องจากมิฉะนั้นคงไม่เป็นเช่นนี้จากเหตุดังกล่าว ที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยต้องการประกอบธรุกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ดังนั้นจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรมแรม คำแก้ฎีกาจำเลยในส่วนนี้ฟังขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาอย่างที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้นรับฟังไม่ขึ้นเมื่อเป็นดังนี้ แม้จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจโรงแรมในภายหลังจากทำสัญญาเช่าอีก 1 ปี และจำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองแล้วส่งไปให้โจทก์ ตรวจแก้ไขแต่ก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยสัญญาเช่าเพียงระบุว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เท่านั้นอย่างที่โจทก์ฎีกาก็ไม่ใช่เป็นข้อพิรุธของจำเลย น่าเชื่อว่าในการประกอบธุรกิจของจำเลยที่ทำสัญญากับโจทก์ก็อยู่บนความไว้เนื้อเชื่อใจกัน จำเลยถึงไม่ได้มาใส่ใจในรายละเอียดของเอกสารซึ่งเป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อย เนื่องจากขณะนั้นจำเลยยังไม่ได้พิพาทกับโจทก์เป็นคดีนี้ ดังจะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเช่นกันฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นแม้คำแก้ฎีกาจำเลยฟังขึ้นตามที่กล่าวมาแล้ว แต่เมื่อตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ซึ่งออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจโรงแรม ไม่ได้ห้ามว่าถ้าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์แล้วจะประกอบธุรกิจโรงแรมไม่ได้อย่างที่จำเลยนำสืบตามความจริงในเหตุที่ 1 เนื่องจากข้อ 3 (4) ของกฎกระทรวงซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับได้กำหนดห้ามไว้ทั้งหมดว่า ไม่ว่าอาคารพิพาทจะตั้งอยู่ในที่เอกชนหรือที่ธรณีสงฆ์หรือไม่ ถ้าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับศาสนสถานแล้วก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ดังนั้น ศาลอุทธรณ์ภาค 5 จะไปวินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบเป็นผลให้ไปรับฟังว่าจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริง ในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์ ทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆียะนั้นเป็นการวินิจฉัยคนละเรื่องกันเมื่อวัดทรายมูลเมืองเป็นวัดคู่เมืองเชียงใหม่ที่สร้างขึ้นมามากกว่า 500 ปีแล้ว โดยอาคารพิพาทก็ตั้งอยู่ข้างวัดนั้นเองซึ่งตามภาพถ่ายปรากฏชัดว่าเป็นเช่นนั้นจริง จึงน่าเชื่อว่าจำเลยก็ต้องทราบแล้วในขณะทำสัญญาเช่าว่าอาคารพิพาทอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับวัดทรายมูลเมือง ซึ่งเป็นศาสนสถานที่ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมโดยเหตุที่มีกฎหมายห้าม ส่วนโจทก์ก็ต้องทราบอยู่แล้วเช่นกันเนื่องจากเป็นผู้เช่าที่ดินจากวัดเอง แต่จำเลยก็ยังต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าอยู่อีกและโจทก์ก็ทราบถึงความต้องการจำเลยเนื่องจากจำเลยแจ้งให้ทราบตามที่ได้วินิจฉัยมาแล้วตามคำแก้ฎีกาจำเลย เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดมาหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสามทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตด้วยเหตุนี้จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องด้วยการที่ต้องชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้าง 243,450 บาท ชำระค่าปรับ 102,000 บาท ชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา 20,946 บาท และชำระค่าติดตั้งประตูเหล็กม้วน 50,000 บาท และโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งด้วยการคืนทรัพย์ที่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท ค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท และไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงอาคารพิพาทอีก 2,890,518 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยให้โจทก์กับจำเลยต่างรับผิดต่อกันนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา จากเหตุดังกล่าวจึงไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าจะเป็นโมฆียะเนื่องจากจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์และจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 3 ที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารพิพาทผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม และไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใด อย่างที่โจทก์ฎีกาและจำเลยแก้ฎีกาโต้เถียงกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ (พีรศักดิ์ ไวกาสี-วยุรี วัฒนวรลักษณ์-ธนิต รัตนะผล)ศาลจังหวัดเชียงใหม่ - นางสาวชลทิชา แข็งสาริกิจศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายยอดชาย วีระพงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.897/2563หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ.4210/2564หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าคงค้าง 243,450 บาท ค่าปรับรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มีนาคม 2560 จนถึงวันฟ้อง 102,000 บาท ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า 20,946.49 บาท ค่าติดตั้งประตูเหล็กบานเลื่อน 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 416,396.49 บาท ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าโจทก์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดีดังเดิมแก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยพร้อมทั้งบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่า จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท กับชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาท 2,890,518 บาท รวมเป็นเงิน 4,550,518 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่ความตาย นาง อ. ทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 1,120,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 29 พฤษภาคม 2560) กับให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากจำเลยไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 10 เมษายน 2560) เป็นต้นไป สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 80,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 960,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งให้จำเลยชดใช้เฉพาะค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท และค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าเป็นเงิน 20,946.49 บาท แก่โจทก์ โดยไม่มีดอกเบี้ยในจำนวนเงินดังกล่าว ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ในส่วนคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์จำเลยยอมรับและไม่นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3718 เนื้อที่ 199 ตารางวา เป็นที่ธรณีสงฆ์ของวัดทรายพลเมือง โดยที่ดินตั้งอยู่ข้างวัดทางทิศใต้มีซอยมูลเมือง 1 คั่นกลาง โดยเหตุที่เป็นที่ดินแนวยาวจากทิศตะวันออกไปทางทิศตะวันตกด้านหน้าที่ดินทางทิศตะวันออกติดถนนมูลเมือง วันที่ 5 กรกฎาคม 2545 โจทก์จึงทำสัญญาเช่าที่ดินในส่วนด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ธรณีสงฆ์เนื้อที่ 49 ตารางวา จากวัดเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 3 คูหา ออกให้บุคคลภายนอกเช่ามีกำหนดเวลา 22 ปี ครบกำหนดวันที่ 4 กรกฎาคม 2567 ตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดเมื่อครบกำหนดสัญญา ซึ่งวัดก็ยินยอมให้โจทก์เอาอาคารที่สร้างออกให้บุคคลภายนอกเช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ได้แต่ต้องอยู่ภายใต้ประเพณีอันดีงามตามสัญญาเช่าและหนังสือยินยอมของวัด จากนั้นโจทก์สร้างอาคารพิพาทตึกแถว 3 ชั้น 3 คูหา เลขที่ 5/1 ถึง 2 บนที่ดินที่เช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ โดยอาคารชั้นที่ 3 ด้านบนทั้งสามคูหา โจทก์ทำเป็นพื้นอาคารดาดฟ้าชั้นที่ 4 พร้อมกับก่อผนังอาคารด้านข้าง 2 ด้าน และด้านหลังต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาโดยมีหน้าต่างแล้วทำเป็นหลังคากระเบื้องปกคลุมพื้นดาดฟ้าชั้นที่ 4 ไว้โดยหลังคาอาคารด้านหน้าจะลาดเอียงลงไปถึงพื้นดาดฟ้าแทนผนังอาคารด้านหน้า ในลักษณะเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหา ซึ่งโจทก์ทำเอาไว้เป็นที่วางแท็งก์น้ำของอาคาร เนื่องจากอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัดในเขตคูเมืองเชียงใหม่ที่กำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์วัฒนธรรม เทศบัญญัติของเทศบาลนครเชียงใหม่ เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างอาคารบางชนิดในท้องที่ตำบลพระสิงห์ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ พ.ศ.2531 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นจึงกำหนดให้ต้องทำการก่อสร้างอาคารแบบล้านนาไทยมีหลังคาหน้าจั่วกาแลเพื่อแสดงลักษณะสถาปัตยกรรมล้านนาไทย ดังนั้นเพื่อเป็นการปฏิบัติตามเทศบัญญัติที่บนหลังคาอาคารด้านหน้าแต่ละคูหาโจทก์จึงต้องทำตามแบบแปลนตามที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากเทศบาลนครเชียงใหม่ให้มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา แต่ในส่วนตัวอาคารพิพาท 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาที่โจทก์สร้างขึ้นนั้น ตามแบบแปลนเทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ก่อนหน้านี้โจทก์ได้ให้โรงเรียนสอนดนตรี เช่าอาคารพิพาทอยู่ 3 ปี ซึ่งโรงเรียนได้ทำการตกแต่งอาคารเสียใหม่ด้วยการนำโลหะแผ่นเรียบมาปิดบังไว้ที่ด้านหน้าอาคารพิพาททั้งหมดบนโครงเหล็กที่ทำขึ้นตั้งแต่แนวระดับบนที่ยอดหลังคากาแลบนหลังคาอาคารด้านหน้าลงมาถึงพื้นอาคารชั้นที่ 2 โดยเว้นช่องหน้าต่างและกั้นด้วยไม้ทำเป็นลูกกรงไว้บางส่วนแล้วทำเป็นกันสาดยื่นออกมาและปลูกต้นไม้หน้าอาคารเพื่อให้เกิดความสวยงานแก่ตัวอาคาร หลังจากที่โรงเรียนผู้เช่าออกไปก็ยังคงทิ้งอาคารพิพาทในสภาพที่ตกแต่งไว้แล้วให้โจทก์ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2558 จำเลยจึงมาทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์เพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2558 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 โดยตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ทุกวันที่ 5 ของเดือน นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2559 เป็นต้นไป ซึ่งจำเลยสามารถปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทได้แต่ต้องได้รับการยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ก่อน ในวันทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ 3 เดือน เป็นเงิน 240,000 บาท เพื่อเป็นประกันการชำระค่าเช่าและจำเลยยังวางเงินไว้กับโจทก์อีก 300,000 บาท เพื่อเป็นประกันความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า และหากสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยตกลงจะติดตั้งประตูเหล็กม้วนทางเข้าที่อยู่ด้านหน้าอาคารพิพาทชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้โจทก์มิฉะนั้นยอมให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยออกค่าใช้จ่ายในวงเงิน 50,000 บาท และจำเลยยอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีกเป็นรายวัน วันละ 3,000 บาท จนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาท โดยขณะทำสัญญาเช่าโจทก์สอบถามจำเลยแล้วถึงวัตถุประสงค์ของการเช่าอาคารพิพาท ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่า เนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังนั้น จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยชั้นบนจะทำเป็นห้องพักและห้องอาหาร ส่วนชั้นล่างจะทำเป็นร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิก โจทก์จึงบอกจำเลยว่าจำเลยจะเช่าอาคารทำอะไรก็ได้แต่ต้องไม่ผิดกฎหมาย ซึ่งอาคารพิพาทเป็นของโจทก์เองสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้แต่จำเลยจะต้องปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทตามแบบแปลนที่โจทก์เห็นชอบก่อนเพื่อโจทก์จะได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าจะสามารถต่อเติมอาคารได้ตรงส่วนไหนอย่างไรก่อนที่จำเลยจะไปขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม โดยโจทก์จะเป็นผู้ไปขออนุญาตก่อสร้างอาคารให้จำเลยเองแต่โจทก์นำสืบอ้างว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่า โดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังจะเห็นได้ว่าจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้น จำเลยไม่ได้แจ้งว่าต้องการเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมในขณะทำสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่ได้บอกจำเลยว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทกเช่าจากวัด ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วและรับฟังได้ต่อไปว่าเนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมประเภท 2 ตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ในอาคารพิพาทด้วยการทำอาคารชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้เป็นร้านค้าโดยคูหาที่ 1 ด้านขวา (ถ้าหันหน้าเข้าหาตัวอาคาร) เป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกซึ่งทำเป็นประตูกระจกทางเข้าด้านหน้าคูหาที่ 2 และ 3 ถัดไปเป็นร้านขายกาแฟและทำธุรกิจท่องเที่ยวพร้อมกับเป็นห้องรับรองลูกค้าส่วนด้านหลังทำเป็นห้องสปาซึ่งทำเป็นประตูเหล็กม้วนทางเข้าด้านหน้า อาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องพักชั้นละ 4 ห้อง แต่ละชั้นห้องน้ำรวมแยกชายหญิง รวม 8 ห้องพักส่วนห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรม ที่นายบงกท เป็นผู้ออกแบบไว้ จำเลยจึงจำเป็นต้องปรับปรุงต่อเติมอาคาร วันที่ 31 ตุลาคม 2558 จำเลยส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทที่ต้องปรับปรุงมาให้โจทก์ดูแล้ว ซึ่งโจทก์ส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทกลับไปให้จำเลยอีกโดยโจทก์เขียนข้อความในภาพสามมิติแจ้งจำเลยไว้ด้วยว่า ห้ามจำเลยทุบผนังกำแพงด้านข้างอาคารทั้งสองด้านจะกระทบกับโครงสร้างและให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารด้วย จากนั้นจำเลยก็เริ่มปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทด้วยการว่าจ้างนายสุรชัย ให้รื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าอาคารของผู้เช่าเดิมกับให้รื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคาร และให้ทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออก ในการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคาจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบ แต่เนื่องจากนายสุรชัย เอาโครงเหล็กหลังคาที่รื้อถอนของโจทก์ไปขายทำให้โจทก์ไม่พอใจวันที่ 12 มกราคม 2559 โจทก์ไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจไว้เป็นหลักฐาน แต่จำเลยก็ปรับปรุงอาคารต่อไปด้วยการในวันที่ 5 มกราคม 2559 จำเลยว่าจ้างนายรุ่งโรจน์ ปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ 1 ตกลงค่าจ้าง 2,125,640 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายใน 3 เดือนในวันที่ 5 เมษายน 2559 ในการปรับปรุงอาคารนายรุ่งโรจน์ ได้กระทำด้วยการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่ทำระบบไฟฟ้าพร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารพร้อมทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 ชั้นที่ 3 ส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าและทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเมทัลชีทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมตามแบบแปลนที่ 1 แต่ทำไม่เหมือนของเดิมเนื่องจากงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าได้ปรับปรุงต่อเดิมอาคารผิดเทศบัญญัติอันเป็นการผิดแบบแปลนจากที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ตอนเช่าที่ดินจากวัดโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร โดยเหตุที่ไม่มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา และมีการยกระดับแนวหลังคาอาคารด้านหน้าให้เชิดสูงขึ้นกว่าแนวหลังคาเดิมเป็นอย่างมากเพื่อทำผนังอาคารด้านหน้าที่ใต้หลังคาเมื่อตรวจพบในระหว่างก่อสร้างวันที่ 3 มีนาคม 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับให้ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้ถูกต้อง และต่อมาวันที่ 5 และ 8 เมษายน 2559 เทศบาลก็มีคำสั่งห้ามโจทก์ใช้อาคารโดยให้โจทก์ทำการยื่นคำขออนุญาตให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่งตามไลน์ของโจทก์เอง แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมปฏิบัติตามคำสั่งโดยกลับปล่อยให้จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปจนแล้วเสร็จด้วยการทำผนังอาคารด้านหน้าต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาด้วยไม้ระแนงแล้วเว้นช่องว่างไว้เป็นหน้าต่าง 2 ช่องใหญ่พร้อมกับทำราวกันตกที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าเพื่อให้เป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าที่ไม่มีหลังคาอาคารด้านหน้าและหลังคากาแลมาปิดกั้นไว้เหมือนอย่างของเดิมอันเป็นการผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีหลังคากาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ในการปรับปรุงต่อเติมอาคารจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบเช่นกัน นอกจากนี้โจทก์จำเลยได้ส่งไลน์โต้ตอบกันตลอดเวลา ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้นายรุ่งโรจน์ รับไปครบถ้วนแล้วเมื่อเป็นดังนี้วันที่ 14 กันยายน 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่จึงมีคำสั่งให้โจทก์รื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมดของอาคารพิพาทในส่วนที่ผิดเทศบัญญัติภายใน 30 วัน ต่อมาโจทก์จึงนัดจำเลยให้มาพบนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนการโยธา เทศบาลนครเชียงใหม่เพื่อหาทางแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าโดยโจทก์ให้นายอติชาต ออกแบบแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลและลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงลงมาให้เป็นไปตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมโดยไม่ต้องรื้อถอนเนื่องจากโจทก์มีหนังสือถึงเทศบาลขออนุญาตทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับจะยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยให้ถูกต้องภายใน 45 วัน ซึ่งนายอติชาต ร่างแบบคร่าว ๆ ให้โจทก์ดูก่อนแล้วและโจทก์ก็ส่งไลน์ร่างแบบไปให้จำเลยดู โดยโจทก์ให้จำเลยจ่ายเงินค่าออกแบบแก่นาย อ. 10,000 บาท และจำเลยยังต้องจ่ายเงินให้โจทก์อีก 8,000 บาท เป็นค่าดำเนินการในการที่โจทก์ต้องยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างใหม่ต่อทางเทศบาลตามไลน์ที่โจทก์จำเลยส่งโต้ตอบกัน ในช่วงนั้นวันที่ 24 สิงหาคม 2559 จำเลยจึงว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. มีนายพลเพชร เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ซึ่งอยู่ในความรู้เห็นของโจทก์ตามที่นาย อ. แนะนำมาให้ทำการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลตามแบบแปลนที่ 2 ตกลงค่าจ้าง 155,100 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายในวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. รับไปครบถ้วนแล้ว แต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคากาแลไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปโดยส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิม เนื่องจากยังไม่ได้ลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงให้เหมือนของเดิม กลับทำหลังคากาแลทั้งสามคูหาลอยขึ้นไปติดอยู่บนหลังคาอาคารด้านหน้าในลักษณะต้องการจะรวมเว้นช่องว่างไว้ที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าอย่างเดิมตามที่นายรุ่งโรจน์ ช่างคนเดิมทำไว้อย่างผิดแบบแปลน เมื่อเป็นดังนี้วันที่ 29 ธันวาคม 2559 จำเลยจึงส่งไลน์ไปต่อว่าโจทก์ในเรื่องห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ทิ้งงาน วันที่ 7 มีนาคม 2560 โจทก์ส่งไลน์โต้ตอบกลับมายังจำเลยว่าได้สอบถามนายพลเพชร แล้วสาเหตุมาจากจำเลยไม่ยอมไปตรวจงานเอง แต่จนกระทั่งบัดนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทก็ยังไม่ได้ไปยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทแต่อย่างใด หลังจากนั้นจำเลยก็ยังพยายามหาผู้รับเหมารายใหม่มาทำการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จ แต่แม้มีปัญหาในระหว่างปรับปรุงอาคารจำเลยก็ยังชำระค่าเช่าให้โจทก์อยู่นับแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2559 เป็นเวลา 6 เดือน และต่อมาในเดือนกันยายน ถึงธันวาคม 2559 เป็นเวลา 4 เดือน ในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2560 อีก 2 เดือน รวมเป็น 12 เดือน เป็นเงิน 960,000 บาท คงผิดนัดชำระค่าเช่า 3 เดือน ในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม 2559 และมีนาคม 2560 เท่านั้น และในเดือนมกราคมถึงมีนาคม 2560 จำเลยยังคงค้างชำระค่าไฟฟ้า 11,521 บาท และค้างชำระค่าน้ำประปา 9,424 บาท ที่จำเลยได้ใช้ไปรวม 20,946 บาท โดยโจทก์ได้ชำระแทนจำเลยไปแล้วจริง ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่าเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2560 จำเลยไปติดต่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จึงทราบความจริงในเหตุที่ 1 ว่า อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้เนื่องจากที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์เช่าจากวัด และตามกฎกระทรวงฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 อันดับ 38 แผ่นที่ 88 กับมติมหาเถรสมาคม ครั้งที่ 14/2521 อันดับ 38 แผ่นที่ 96 การที่โจทก์เช่าที่ธรณีสงฆ์มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปี เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์จะกระทำได้ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติก่อนและวัดจะต้องส่งแบบแปลนแผนผังการก่อสร้างและสัญญาก่อสร้าง ไปให้คณะกรรมการพิจารณางบประมาณศาสนสมบัติกลางประจำให้ความเห็นชอบอีกด้วยจึงจะทำสัญญาเช่าได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติและคณะกรรมการดังกล่าวให้ความเห็นชอบ สัญญาเช่าที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์ทำกับวัดจึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เท่านั้น ตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา อันดับ 104 ครบ 3 ปี โจทก์ต้องรื้อถอนอาคารพิพาทออกไปจากที่ดิน จึงส่งผลให้ในเหตุที่ 2 จำเลยผู้ขออนุญาตไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพิพาทที่ประกอบธุรกิจโรงแรมเนื่องจากไม่ได้รับความยินยอมจากวัดซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อเป็นดังนี้จึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 2 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องหลักเกณฑ์และวิธีการในการพิจารณาการขอใบอนุญาตและการออกใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจโรงแรมลงวันที่ 14 ตุลาคม 2552 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (4) อันดับ 19 และการที่โจทก์สร้างอาคารพิพาทที่จำเลยประกอบธุรกิจโรงแรมขึ้น 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาทั้ง ๆ ที่ตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม เทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ในเหตุที่ 3 จึงเป็นการที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมในส่วนตัวอาคารพิพาทที่ทำเป็นอาคาร 3 ชั้น ดังนั้นจึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 3 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าวซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (5) และจำเลยนำสืบอ้างต่อไปว่าแต่ขณะทำสัญญาเช่าโจทก์กลับปกปิดความจริงไม่ยอมแจ้งให้จำเลยทราบถึงเหตุทั้งสามดังกล่าวว่าอาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ จำเลยเพิ่งมาทราบความจริงภายหลังตอนที่ไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ แต่โจทก์กลับแนะนำจำเลยให้ประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่ต้องขออนุญาต จำเลยไม่ยินยอม จึงเป็นการที่จำเลยแสดงเจตนาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในคุณสมบัติของทรัพย์สินอาคารพิพาทและความสำคัญผิดตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญเนื่องจากถ้าจำเลยทราบความจริงจำเลยคงไม่ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยเหตุที่จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เนื่องจากขณะทำสัญญาเช่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทเป็นสำคัญซึ่งจำเลยเข้าใจว่าสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆียะ เมื่อจำเลยบอกล้างแล้วจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 157 และ 176 คู่กรณีจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อจำเลยไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้การเช่าอาคารพิพาทที่จำเลยทำสัญญากับโจทก์จึงเป็นอันไร้ประโยชน์ จำเลยจึงหยุดไม่ทำการปรับปรุงอาคารพิพาทต่อไปและเรียกร้องให้โจทก์คืนเงินตามฟ้องแย้งแต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์จึงต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง แต่จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง โจทก์นำสืบปฏิเสธอ้างว่า ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วดังจะเห็นได้ว่าจำเลยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงเรื่องนี้ในขณะทำสัญญาเช่าโดยจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทที่เช่าเท่านั้น และวัตถุประสงค์ของจำเลยในปี 2558 ขณะทำสัญญาเช่า มีแต่เพียงประกอบกิจการผลิตและจำหน่ายเซรามิก จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ เป็นประกอบธุรกิจโรงแรมในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ภายหลังจากทำสัญญาเช่า 1 ปี และตามอันดับ 102 แผ่นที่ 2 จำเลยยอมรับว่า จำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองส่งไปให้โจทก์ตรวจแก้ไข จากนั้นจำเลยก็ได้พิมพ์ข้อความตามร่างสัญญาเช่าขึ้นมาออกมาเป็นสัญญาเช่า แต่ในสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าจำเลยเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม เมื่อเป็นดังนี้โจทก์จึงไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ อีกทั้งจำเลยตรวจสอบอาคารแล้วจำเลยทราบดีว่าอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัด จำเลยจะมาอ้างว่าทำสัญญาเช่าไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงไม่ได้ เนื่องจากความสำคัญผิดของจำเลยในขณะทำสัญญาเช่าตามปกติไม่ถือว่าเป็นสาระสำคัญ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง และนับแต่ทำสัญญาเช่าโจทก์เข้าใจมาโดยตลอดว่าจำเลยทำการปรับปรุงอาคารภายในไม่มากจึงให้โอกาสแก่จำเลย 1 เดือน โดยไม่คิดค่าเช่า ซึ่งในการประกอบธุรกิจโรงแรมจำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทโดยพลการโดยโจทก์ไม่เคยเข้าไปยุ่งเกี่ยวและจำเลยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ เนื่องจากไลน์ที่จำเลยส่งมาหาโจทก์จำเลยเพียงแสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทมาให้โจทก์ดูเท่านั้นแต่จำเลยไม่ได้ส่งแบบแปลนที่ 1 ของอาคารพิพาทที่จำเลยต้องการปรับปรุงโดยมีวิศวกรรับรองมาให้โจทก์ดูเพื่อให้ความยินยอมเป็นหนังสือทั้ง ๆ ที่โจทก์ก็ไลน์แจ้งจำเลยไปแล้วว่าให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารให้โจทก์ดูด้วย อีกทั้งจำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีกาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ทำให้เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไข และต่อมาเทศบาลมีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทรื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมด เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นแล้ว โจทก์จึงต้องไปดำเนินการประสานงานกับทางเทศบาลให้จำเลยแก้ไขให้ถูกต้องตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมเท่านั้น แต่จำเลยก็ไม่ทำการแก้ไขทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย นอกจากนี้จำเลยยังผิดนัดชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วมีผลในวันที่ 7 มีนาคม 2560 ตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับ ดังนั้นจำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและรับฟังต่อไปได้ว่าภายหลังฟ้องวันที่ 8 สิงหาคม 2561 จำเลยและบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทแล้วในสภาพที่จำเลยยังไม่ได้แก้ไขทำหลังคากาแลให้แล้วเสร็จ ส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิมอย่างตามแบบแปลนที่ 2 และตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 28 สิงหาคม 2561 จึงถือว่าในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ โดยจำเลยยังไม่ดำเนินการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้แล้วเสร็จตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและโจทก์จะต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งหรือไม่ ก่อนอื่นต้องวินิจฉัยก่อนว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าโดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องเกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว เห็นว่า เมื่อการเช่าอาคารพิพาทจำเลยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ดังจะเห็นได้ว่าในการที่จำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมทั้งสิ้น ซึ่งตามภาพถ่ายและจากข้อเท็จจริงที่กล่าวมาแล้วประกอบกับตามที่จำเลยนำสืบปรากฏชัดนับแต่การรื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าของผู้เช่าเดิมกับการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคารและทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออกจนโจทก์ไม่พอใจต้องไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจก็เป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ส่วนที่จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปด้วยการว่าจ้างนายวิโรจน์ นั้น จะเห็นได้ชัดว่าเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง เนื่องจากมีการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่พร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารเพื่อทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคูหาส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าทั้งสามคูหาก็เพื่อให้บริการแขกที่มาพักในโรงแรมนั้นเอง ตลอดถึงการทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเป็นเหตุให้ผิดเทศบัญญัติที่ไม่มีหลังคากาแลจนมีปัญหาไปถึงเทศบาลนครเชียงใหม่มีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารรื้อถอน และโจทก์กับจำเลยก็ไปติดต่อนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนโยธาเพื่อหาทางแก้ไขทำหลังคากาแลจนจำเลยต้องไปว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ให้ทำการแก้ไขทำหลังคากาแลให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติแต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคาไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปจนจำเลยต้องไปต่อว่าโจทก์ในเวลาต่อมาก็ล้วนแล้วแต่เกี่ยวกับงานปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหาเพื่อเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมอันเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง อีกทั้งเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จตอนที่จำเลยไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จนทราบความจริงถึงเหตุทั้งสามที่จำเลยนำสืบอ้างว่าเป็นเหตุให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้จนมีเรื่องพิพาทกันกับโจทก์ก็เป็นการทำเพื่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมลำพังการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเพียงอย่างเดียวที่ทำเป็นเพียงห้องโชว์สินค้าเซรามิกที่อาคารคูหาหนึ่งเพียงชั้นที่ 1 ชั้นเดียวเท่านั้น ถ้าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกขณะทำสัญญาเช่าในตอนแรกอย่างที่โจทก์ฎีกา จำเลยไม่จำเป็นต้องมาลงทุนปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเกือบหมดทั้งหลังทั้งสามคูหาจนมีการผิดเทศบัญญัติต้องไปติดต่อกับเทศบาลและไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในเวลาต่อมาจนมีเรื่องพิพาทกับโจทก์เช่นนี้นอกจากนี้ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 จำเลยก็แถลงอยู่ว่ารายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมเป็นรายได้หลัก ลำพังรายได้จากร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิกไม่เพียงพอที่จะชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้ถึงเดือนละ 80,000 บาท เหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องแสดงว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าแล้วนั้นเองเนื่องจากมิฉะนั้นคงไม่เป็นเช่นนี้จากเหตุดังกล่าว ที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยต้องการประกอบธรุกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ดังนั้นจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรมแรม คำแก้ฎีกาจำเลยในส่วนนี้ฟังขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาอย่างที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้นรับฟังไม่ขึ้นเมื่อเป็นดังนี้ แม้จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจโรงแรมในภายหลังจากทำสัญญาเช่าอีก 1 ปี และจำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองแล้วส่งไปให้โจทก์ ตรวจแก้ไขแต่ก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยสัญญาเช่าเพียงระบุว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เท่านั้นอย่างที่โจทก์ฎีกาก็ไม่ใช่เป็นข้อพิรุธของจำเลย น่าเชื่อว่าในการประกอบธุรกิจของจำเลยที่ทำสัญญากับโจทก์ก็อยู่บนความไว้เนื้อเชื่อใจกัน จำเลยถึงไม่ได้มาใส่ใจในรายละเอียดของเอกสารซึ่งเป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อย เนื่องจากขณะนั้นจำเลยยังไม่ได้พิพาทกับโจทก์เป็นคดีนี้ ดังจะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเช่นกันฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นแม้คำแก้ฎีกาจำเลยฟังขึ้นตามที่กล่าวมาแล้ว แต่เมื่อตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ซึ่งออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจโรงแรม ไม่ได้ห้ามว่าถ้าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์แล้วจะประกอบธุรกิจโรงแรมไม่ได้อย่างที่จำเลยนำสืบตามความจริงในเหตุที่ 1 เนื่องจากข้อ 3 (4) ของกฎกระทรวงซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับได้กำหนดห้ามไว้ทั้งหมดว่า ไม่ว่าอาคารพิพาทจะตั้งอยู่ในที่เอกชนหรือที่ธรณีสงฆ์หรือไม่ ถ้าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับศาสนสถานแล้วก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ดังนั้น ศาลอุทธรณ์ภาค 5 จะไปวินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบเป็นผลให้ไปรับฟังว่าจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริง ในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์ ทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆียะนั้นเป็นการวินิจฉัยคนละเรื่องกันเมื่อวัดทรายมูลเมืองเป็นวัดคู่เมืองเชียงใหม่ที่สร้างขึ้นมามากกว่า 500 ปีแล้ว โดยอาคารพิพาทก็ตั้งอยู่ข้างวัดนั้นเองซึ่งตามภาพถ่ายปรากฏชัดว่าเป็นเช่นนั้นจริง จึงน่าเชื่อว่าจำเลยก็ต้องทราบแล้วในขณะทำสัญญาเช่าว่าอาคารพิพาทอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับวัดทรายมูลเมือง ซึ่งเป็นศาสนสถานที่ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมโดยเหตุที่มีกฎหมายห้าม ส่วนโจทก์ก็ต้องทราบอยู่แล้วเช่นกันเนื่องจากเป็นผู้เช่าที่ดินจากวัดเอง แต่จำเลยก็ยังต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าอยู่อีกและโจทก์ก็ทราบถึงความต้องการจำเลยเนื่องจากจำเลยแจ้งให้ทราบตามที่ได้วินิจฉัยมาแล้วตามคำแก้ฎีกาจำเลย เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดมาหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสามทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตด้วยเหตุนี้จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องด้วยการที่ต้องชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้าง 243,450 บาท ชำระค่าปรับ 102,000 บาท ชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา 20,946 บาท และชำระค่าติดตั้งประตูเหล็กม้วน 50,000 บาท และโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งด้วยการคืนทรัพย์ที่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท ค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท และไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงอาคารพิพาทอีก 2,890,518 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยให้โจทก์กับจำเลยต่างรับผิดต่อกันนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา จากเหตุดังกล่าวจึงไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าจะเป็นโมฆียะเนื่องจากจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์และจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 3 ที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารพิพาทผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม และไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใด อย่างที่โจทก์ฎีกาและจำเลยแก้ฎีกาโต้เถียงกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4210/2564นาย ว. โดยนาง อ. ผู้เข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์บริษัท ล.จำเลย ป.พ.พ. ม. 150, ม. 172 วรรคสอง, ม. 411, ม. 537 ป.วิ.พ. ม. 142 (5), ม. 246, ม. 252 เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสาม ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าคงค้าง 243,450 บาท ค่าปรับรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มีนาคม 2560 จนถึงวันฟ้อง 102,000 บาท ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า 20,946.49 บาท ค่าติดตั้งประตูเหล็กบานเลื่อน 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 416,396.49 บาท ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าโจทก์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดีดังเดิมแก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นรายวัน ๆ ละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยพร้อมทั้งบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่า จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท กับชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาท 2,890,518 บาท รวมเป็นเงิน 4,550,518 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่ความตาย นาง อ. ทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 1,120,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 29 พฤษภาคม 2560) กับให้จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากจำเลยไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 10 เมษายน 2560) เป็นต้นไป สำหรับค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 80,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท และค่าเช่าที่ได้รับจากจำเลย 960,000 บาท ให้แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งให้จำเลยชดใช้เฉพาะค่าเสียหายเป็นเงิน 720,000 บาท และค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าเป็นเงิน 20,946.49 บาท แก่โจทก์ โดยไม่มีดอกเบี้ยในจำนวนเงินดังกล่าว ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ในส่วนคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์จำเลยยอมรับและไม่นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3718 เนื้อที่ 199 ตารางวา เป็นที่ธรณีสงฆ์ของวัดทรายพลเมือง โดยที่ดินตั้งอยู่ข้างวัดทางทิศใต้มีซอยมูลเมือง 1 คั่นกลาง โดยเหตุที่เป็นที่ดินแนวยาวจากทิศตะวันออกไปทางทิศตะวันตกด้านหน้าที่ดินทางทิศตะวันออกติดถนนมูลเมือง วันที่ 5 กรกฎาคม 2545 โจทก์จึงทำสัญญาเช่าที่ดินในส่วนด้านหน้าติดถนนซึ่งเป็นที่ธรณีสงฆ์เนื้อที่ 49 ตารางวา จากวัดเพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 3 คูหา ออกให้บุคคลภายนอกเช่ามีกำหนดเวลา 22 ปี ครบกำหนดวันที่ 4 กรกฎาคม 2567 ตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท โดยโจทก์ตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดเมื่อครบกำหนดสัญญา ซึ่งวัดก็ยินยอมให้โจทก์เอาอาคารที่สร้างออกให้บุคคลภายนอกเช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ได้แต่ต้องอยู่ภายใต้ประเพณีอันดีงามตามสัญญาเช่าและหนังสือยินยอมของวัด จากนั้นโจทก์สร้างอาคารพิพาทตึกแถว 3 ชั้น 3 คูหา เลขที่ 5/1 ถึง 2 บนที่ดินที่เช่าเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์ โดยอาคารชั้นที่ 3 ด้านบนทั้งสามคูหา โจทก์ทำเป็นพื้นอาคารดาดฟ้าชั้นที่ 4 พร้อมกับก่อผนังอาคารด้านข้าง 2 ด้าน และด้านหลังต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาโดยมีหน้าต่างแล้วทำเป็นหลังคากระเบื้องปกคลุมพื้นดาดฟ้าชั้นที่ 4 ไว้โดยหลังคาอาคารด้านหน้าจะลาดเอียงลงไปถึงพื้นดาดฟ้าแทนผนังอาคารด้านหน้า ในลักษณะเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหา ซึ่งโจทก์ทำเอาไว้เป็นที่วางแท็งก์น้ำของอาคาร เนื่องจากอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัดในเขตคูเมืองเชียงใหม่ที่กำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์วัฒนธรรม เทศบัญญัติของเทศบาลนครเชียงใหม่ เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างอาคารบางชนิดในท้องที่ตำบลพระสิงห์ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ พ.ศ.2531 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ.2496 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นจึงกำหนดให้ต้องทำการก่อสร้างอาคารแบบล้านนาไทยมีหลังคาหน้าจั่วกาแลเพื่อแสดงลักษณะสถาปัตยกรรมล้านนาไทย ดังนั้นเพื่อเป็นการปฏิบัติตามเทศบัญญัติที่บนหลังคาอาคารด้านหน้าแต่ละคูหาโจทก์จึงต้องทำตามแบบแปลนตามที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากเทศบาลนครเชียงใหม่ให้มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา แต่ในส่วนตัวอาคารพิพาท 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาที่โจทก์สร้างขึ้นนั้น ตามแบบแปลนเทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ก่อนหน้านี้โจทก์ได้ให้โรงเรียนสอนดนตรี เช่าอาคารพิพาทอยู่ 3 ปี ซึ่งโรงเรียนได้ทำการตกแต่งอาคารเสียใหม่ด้วยการนำโลหะแผ่นเรียบมาปิดบังไว้ที่ด้านหน้าอาคารพิพาททั้งหมดบนโครงเหล็กที่ทำขึ้นตั้งแต่แนวระดับบนที่ยอดหลังคากาแลบนหลังคาอาคารด้านหน้าลงมาถึงพื้นอาคารชั้นที่ 2 โดยเว้นช่องหน้าต่างและกั้นด้วยไม้ทำเป็นลูกกรงไว้บางส่วนแล้วทำเป็นกันสาดยื่นออกมาและปลูกต้นไม้หน้าอาคารเพื่อให้เกิดความสวยงานแก่ตัวอาคาร หลังจากที่โรงเรียนผู้เช่าออกไปก็ยังคงทิ้งอาคารพิพาทในสภาพที่ตกแต่งไว้แล้วให้โจทก์ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2558 จำเลยจึงมาทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์เพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2558 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2561 โดยตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ทุกวันที่ 5 ของเดือน นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2559 เป็นต้นไป ซึ่งจำเลยสามารถปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทได้แต่ต้องได้รับการยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ก่อน ในวันทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ 3 เดือน เป็นเงิน 240,000 บาท เพื่อเป็นประกันการชำระค่าเช่าและจำเลยยังวางเงินไว้กับโจทก์อีก 300,000 บาท เพื่อเป็นประกันความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า และหากสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยตกลงจะติดตั้งประตูเหล็กม้วนทางเข้าที่อยู่ด้านหน้าอาคารพิพาทชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้โจทก์มิฉะนั้นยอมให้โจทก์ดำเนินการโดยจำเลยออกค่าใช้จ่ายในวงเงิน 50,000 บาท และจำเลยยอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีกเป็นรายวัน วันละ 3,000 บาท จนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาท โดยขณะทำสัญญาเช่าโจทก์สอบถามจำเลยแล้วถึงวัตถุประสงค์ของการเช่าอาคารพิพาท ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่า เนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังนั้น จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยชั้นบนจะทำเป็นห้องพักและห้องอาหาร ส่วนชั้นล่างจะทำเป็นร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิก โจทก์จึงบอกจำเลยว่าจำเลยจะเช่าอาคารทำอะไรก็ได้แต่ต้องไม่ผิดกฎหมาย ซึ่งอาคารพิพาทเป็นของโจทก์เองสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้แต่จำเลยจะต้องปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทตามแบบแปลนที่โจทก์เห็นชอบก่อนเพื่อโจทก์จะได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าจะสามารถต่อเติมอาคารได้ตรงส่วนไหนอย่างไรก่อนที่จำเลยจะไปขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม โดยโจทก์จะเป็นผู้ไปขออนุญาตก่อสร้างอาคารให้จำเลยเองแต่โจทก์นำสืบอ้างว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่า โดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ดังจะเห็นได้ว่าจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้น จำเลยไม่ได้แจ้งว่าต้องการเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมในขณะทำสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่ได้บอกจำเลยว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทกเช่าจากวัด ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วและรับฟังได้ต่อไปว่าเนื่องจากจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมประเภท 2 ตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ในอาคารพิพาทด้วยการทำอาคารชั้นที่ 1 ทั้งสามคูหาให้เป็นร้านค้าโดยคูหาที่ 1 ด้านขวา (ถ้าหันหน้าเข้าหาตัวอาคาร) เป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกซึ่งทำเป็นประตูกระจกทางเข้าด้านหน้าคูหาที่ 2 และ 3 ถัดไปเป็นร้านขายกาแฟและทำธุรกิจท่องเที่ยวพร้อมกับเป็นห้องรับรองลูกค้าส่วนด้านหลังทำเป็นห้องสปาซึ่งทำเป็นประตูเหล็กม้วนทางเข้าด้านหน้า อาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องพักชั้นละ 4 ห้อง แต่ละชั้นห้องน้ำรวมแยกชายหญิง รวม 8 ห้องพักส่วนห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคู่หาทำเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรม ที่นายบงกท เป็นผู้ออกแบบไว้ จำเลยจึงจำเป็นต้องปรับปรุงต่อเติมอาคาร วันที่ 31 ตุลาคม 2558 จำเลยส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทที่ต้องปรับปรุงมาให้โจทก์ดูแล้ว ซึ่งโจทก์ส่งไลน์แสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทกลับไปให้จำเลยอีกโดยโจทก์เขียนข้อความในภาพสามมิติแจ้งจำเลยไว้ด้วยว่า ห้ามจำเลยทุบผนังกำแพงด้านข้างอาคารทั้งสองด้านจะกระทบกับโครงสร้างและให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารด้วย จากนั้นจำเลยก็เริ่มปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทด้วยการว่าจ้างนายสุรชัย ให้รื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าอาคารของผู้เช่าเดิมกับให้รื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคาร และให้ทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออก ในการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคาจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบ แต่เนื่องจากนายสุรชัย เอาโครงเหล็กหลังคาที่รื้อถอนของโจทก์ไปขายทำให้โจทก์ไม่พอใจวันที่ 12 มกราคม 2559 โจทก์ไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจไว้เป็นหลักฐาน แต่จำเลยก็ปรับปรุงอาคารต่อไปด้วยการในวันที่ 5 มกราคม 2559 จำเลยว่าจ้างนายรุ่งโรจน์ ปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ 1 ตกลงค่าจ้าง 2,125,640 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายใน 3 เดือนในวันที่ 5 เมษายน 2559 ในการปรับปรุงอาคารนายรุ่งโรจน์ ได้กระทำด้วยการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่ทำระบบไฟฟ้าพร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารพร้อมทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 ชั้นที่ 3 ส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าและทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเมทัลชีทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมตามแบบแปลนที่ 1 แต่ทำไม่เหมือนของเดิมเนื่องจากงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าได้ปรับปรุงต่อเดิมอาคารผิดเทศบัญญัติอันเป็นการผิดแบบแปลนจากที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ตอนเช่าที่ดินจากวัดโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร โดยเหตุที่ไม่มีหลังคากาแลยื่นออกมาจากทางด้านหน้าหลังคาอาคารทั้งสามคูหา และมีการยกระดับแนวหลังคาอาคารด้านหน้าให้เชิดสูงขึ้นกว่าแนวหลังคาเดิมเป็นอย่างมากเพื่อทำผนังอาคารด้านหน้าที่ใต้หลังคาเมื่อตรวจพบในระหว่างก่อสร้างวันที่ 3 มีนาคม 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับให้ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้ถูกต้อง และต่อมาวันที่ 5 และ 8 เมษายน 2559 เทศบาลก็มีคำสั่งห้ามโจทก์ใช้อาคารโดยให้โจทก์ทำการยื่นคำขออนุญาตให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่งตามไลน์ของโจทก์เอง แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมปฏิบัติตามคำสั่งโดยกลับปล่อยให้จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปจนแล้วเสร็จด้วยการทำผนังอาคารด้านหน้าต่อจากชั้นที่ 3 สูงขึ้นมาด้วยไม้ระแนงแล้วเว้นช่องว่างไว้เป็นหน้าต่าง 2 ช่องใหญ่พร้อมกับทำราวกันตกที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าเพื่อให้เป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าที่ไม่มีหลังคาอาคารด้านหน้าและหลังคากาแลมาปิดกั้นไว้เหมือนอย่างของเดิมอันเป็นการผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีหลังคากาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ในการปรับปรุงต่อเติมอาคารจำเลยส่งภาพทางไลน์แจ้งให้โจทก์ทราบเช่นกัน นอกจากนี้โจทก์จำเลยได้ส่งไลน์โต้ตอบกันตลอดเวลา ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้นายรุ่งโรจน์ รับไปครบถ้วนแล้วเมื่อเป็นดังนี้วันที่ 14 กันยายน 2559 เทศบาลนครเชียงใหม่จึงมีคำสั่งให้โจทก์รื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมดของอาคารพิพาทในส่วนที่ผิดเทศบัญญัติภายใน 30 วัน ต่อมาโจทก์จึงนัดจำเลยให้มาพบนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนการโยธา เทศบาลนครเชียงใหม่เพื่อหาทางแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าโดยโจทก์ให้นายอติชาต ออกแบบแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลและลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงลงมาให้เป็นไปตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมโดยไม่ต้องรื้อถอนเนื่องจากโจทก์มีหนังสือถึงเทศบาลขออนุญาตทำการแก้ไขให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติพร้อมกับจะยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยให้ถูกต้องภายใน 45 วัน ซึ่งนายอติชาต ร่างแบบคร่าว ๆ ให้โจทก์ดูก่อนแล้วและโจทก์ก็ส่งไลน์ร่างแบบไปให้จำเลยดู โดยโจทก์ให้จำเลยจ่ายเงินค่าออกแบบแก่นาย อ. 10,000 บาท และจำเลยยังต้องจ่ายเงินให้โจทก์อีก 8,000 บาท เป็นค่าดำเนินการในการที่โจทก์ต้องยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างใหม่ต่อทางเทศบาลตามไลน์ที่โจทก์จำเลยส่งโต้ตอบกัน ในช่วงนั้นวันที่ 24 สิงหาคม 2559 จำเลยจึงว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. มีนายพลเพชร เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ ซึ่งอยู่ในความรู้เห็นของโจทก์ตามที่นาย อ. แนะนำมาให้ทำการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติด้วยการทำหลังคากาแลตามแบบแปลนที่ 2 ตกลงค่าจ้าง 155,100 บาท กำหนดเวลาทำงานแล้วเสร็จภายในวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งจำเลยชำระค่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. รับไปครบถ้วนแล้ว แต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคากาแลไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปโดยส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิม เนื่องจากยังไม่ได้ลดระดับทำหลังคาอาคารด้านหน้าลาดเอียงให้เหมือนของเดิม กลับทำหลังคากาแลทั้งสามคูหาลอยขึ้นไปติดอยู่บนหลังคาอาคารด้านหน้าในลักษณะต้องการจะรวมเว้นช่องว่างไว้ที่ใต้หลังคาอาคารด้านหน้าอย่างเดิมตามที่นายรุ่งโรจน์ ช่างคนเดิมทำไว้อย่างผิดแบบแปลน เมื่อเป็นดังนี้วันที่ 29 ธันวาคม 2559 จำเลยจึงส่งไลน์ไปต่อว่าโจทก์ในเรื่องห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ทิ้งงาน วันที่ 7 มีนาคม 2560 โจทก์ส่งไลน์โต้ตอบกลับมายังจำเลยว่าได้สอบถามนายพลเพชร แล้วสาเหตุมาจากจำเลยไม่ยอมไปตรวจงานเอง แต่จนกระทั่งบัดนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทก็ยังไม่ได้ไปยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทแต่อย่างใด หลังจากนั้นจำเลยก็ยังพยายามหาผู้รับเหมารายใหม่มาทำการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จ แต่แม้มีปัญหาในระหว่างปรับปรุงอาคารจำเลยก็ยังชำระค่าเช่าให้โจทก์อยู่นับแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2559 เป็นเวลา 6 เดือน และต่อมาในเดือนกันยายน ถึงธันวาคม 2559 เป็นเวลา 4 เดือน ในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2560 อีก 2 เดือน รวมเป็น 12 เดือน เป็นเงิน 960,000 บาท คงผิดนัดชำระค่าเช่า 3 เดือน ในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม 2559 และมีนาคม 2560 เท่านั้น และในเดือนมกราคมถึงมีนาคม 2560 จำเลยยังคงค้างชำระค่าไฟฟ้า 11,521 บาท และค้างชำระค่าน้ำประปา 9,424 บาท ที่จำเลยได้ใช้ไปรวม 20,946 บาท โดยโจทก์ได้ชำระแทนจำเลยไปแล้วจริง ซึ่งจำเลยนำสืบอ้างว่าเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2560 จำเลยไปติดต่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จึงทราบความจริงในเหตุที่ 1 ว่า อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้เนื่องจากที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์เช่าจากวัด และตามกฎกระทรวงฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 อันดับ 38 แผ่นที่ 88 กับมติมหาเถรสมาคม ครั้งที่ 14/2521 อันดับ 38 แผ่นที่ 96 การที่โจทก์เช่าที่ธรณีสงฆ์มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปี เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์จะกระทำได้ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติก่อนและวัดจะต้องส่งแบบแปลนแผนผังการก่อสร้างและสัญญาก่อสร้าง ไปให้คณะกรรมการพิจารณางบประมาณศาสนสมบัติกลางประจำให้ความเห็นชอบอีกด้วยจึงจะทำสัญญาเช่าได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติและคณะกรรมการดังกล่าวให้ความเห็นชอบ สัญญาเช่าที่ธรณีสงฆ์ที่โจทก์ทำกับวัดจึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เท่านั้น ตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา อันดับ 104 ครบ 3 ปี โจทก์ต้องรื้อถอนอาคารพิพาทออกไปจากที่ดิน จึงส่งผลให้ในเหตุที่ 2 จำเลยผู้ขออนุญาตไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพิพาทที่ประกอบธุรกิจโรงแรมเนื่องจากไม่ได้รับความยินยอมจากวัดซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อเป็นดังนี้จึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 2 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องหลักเกณฑ์และวิธีการในการพิจารณาการขอใบอนุญาตและการออกใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจโรงแรมลงวันที่ 14 ตุลาคม 2552 ที่ออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (4) อันดับ 19 และการที่โจทก์สร้างอาคารพิพาทที่จำเลยประกอบธุรกิจโรงแรมขึ้น 3 ชั้น มีห้องโถงใต้หลังคาทั้ง ๆ ที่ตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม เทศบาลอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารเพียง 2 ชั้น มีชั้นลอยอยู่เหนือชั้นที่ 1 เท่านั้น ในเหตุที่ 3 จึงเป็นการที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมในส่วนตัวอาคารพิพาทที่ทำเป็นอาคาร 3 ชั้น ดังนั้นจึงทำให้จำเลยทราบความจริงในเหตุที่ 3 ทำให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าวซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในข้อ 4 (5) และจำเลยนำสืบอ้างต่อไปว่าแต่ขณะทำสัญญาเช่าโจทก์กลับปกปิดความจริงไม่ยอมแจ้งให้จำเลยทราบถึงเหตุทั้งสามดังกล่าวว่าอาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ จำเลยเพิ่งมาทราบความจริงภายหลังตอนที่ไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ แต่โจทก์กลับแนะนำจำเลยให้ประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่ต้องขออนุญาต จำเลยไม่ยินยอม จึงเป็นการที่จำเลยแสดงเจตนาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในคุณสมบัติของทรัพย์สินอาคารพิพาทและความสำคัญผิดตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญเนื่องจากถ้าจำเลยทราบความจริงจำเลยคงไม่ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยเหตุที่จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เนื่องจากขณะทำสัญญาเช่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทเป็นสำคัญซึ่งจำเลยเข้าใจว่าสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆียะ เมื่อจำเลยบอกล้างแล้วจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 157 และ 176 คู่กรณีจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อจำเลยไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้การเช่าอาคารพิพาทที่จำเลยทำสัญญากับโจทก์จึงเป็นอันไร้ประโยชน์ จำเลยจึงหยุดไม่ทำการปรับปรุงอาคารพิพาทต่อไปและเรียกร้องให้โจทก์คืนเงินตามฟ้องแย้งแต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์จึงต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง แต่จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง โจทก์นำสืบปฏิเสธอ้างว่า ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วดังจะเห็นได้ว่าจำเลยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงเรื่องนี้ในขณะทำสัญญาเช่าโดยจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทที่เช่าเท่านั้น และวัตถุประสงค์ของจำเลยในปี 2558 ขณะทำสัญญาเช่า มีแต่เพียงประกอบกิจการผลิตและจำหน่ายเซรามิก จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ เป็นประกอบธุรกิจโรงแรมในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 ภายหลังจากทำสัญญาเช่า 1 ปี และตามอันดับ 102 แผ่นที่ 2 จำเลยยอมรับว่า จำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองส่งไปให้โจทก์ตรวจแก้ไข จากนั้นจำเลยก็ได้พิมพ์ข้อความตามร่างสัญญาเช่าขึ้นมาออกมาเป็นสัญญาเช่า แต่ในสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าจำเลยเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม เมื่อเป็นดังนี้โจทก์จึงไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ อีกทั้งจำเลยตรวจสอบอาคารแล้วจำเลยทราบดีว่าอาคารพิพาทตั้งอยู่ข้างวัด จำเลยจะมาอ้างว่าทำสัญญาเช่าไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงไม่ได้ เนื่องจากความสำคัญผิดของจำเลยในขณะทำสัญญาเช่าตามปกติไม่ถือว่าเป็นสาระสำคัญ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้ง และนับแต่ทำสัญญาเช่าโจทก์เข้าใจมาโดยตลอดว่าจำเลยทำการปรับปรุงอาคารภายในไม่มากจึงให้โอกาสแก่จำเลย 1 เดือน โดยไม่คิดค่าเช่า ซึ่งในการประกอบธุรกิจโรงแรมจำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทโดยพลการโดยโจทก์ไม่เคยเข้าไปยุ่งเกี่ยวและจำเลยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ เนื่องจากไลน์ที่จำเลยส่งมาหาโจทก์จำเลยเพียงแสดงภาพสามมิติอาคารพิพาทมาให้โจทก์ดูเท่านั้นแต่จำเลยไม่ได้ส่งแบบแปลนที่ 1 ของอาคารพิพาทที่จำเลยต้องการปรับปรุงโดยมีวิศวกรรับรองมาให้โจทก์ดูเพื่อให้ความยินยอมเป็นหนังสือทั้ง ๆ ที่โจทก์ก็ไลน์แจ้งจำเลยไปแล้วว่าให้จำเลยช่วยแสดงรูปแบบโครงสร้างหลังคาอาคารให้โจทก์ดูด้วย อีกทั้งจำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารผิดเทศบัญญัติในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าที่ไม่มีกาแลโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร ทำให้เทศบาลนครเชียงใหม่มีหนังสือมาถึงโจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทให้ทำการแก้ไข และต่อมาเทศบาลมีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารพิพาทรื้อถอนงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าทั้งหมด เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นแล้ว โจทก์จึงต้องไปดำเนินการประสานงานกับทางเทศบาลให้จำเลยแก้ไขให้ถูกต้องตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิมเท่านั้น แต่จำเลยก็ไม่ทำการแก้ไขทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย นอกจากนี้จำเลยยังผิดนัดชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วมีผลในวันที่ 7 มีนาคม 2560 ตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับ ดังนั้นจำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและรับฟังต่อไปได้ว่าภายหลังฟ้องวันที่ 8 สิงหาคม 2561 จำเลยและบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทแล้วในสภาพที่จำเลยยังไม่ได้แก้ไขทำหลังคากาแลให้แล้วเสร็จ ส่วนที่ทำไปแล้วก็ไม่เหมือนของเดิมอย่างตามแบบแปลนที่ 2 และตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 28 สิงหาคม 2561 จึงถือว่าในการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ โดยจำเลยยังไม่ดำเนินการแก้ไขงานในส่วนหลังคาอาคารด้านหน้าให้แล้วเสร็จตามแบบแปลนที่โจทก์ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องและโจทก์จะต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งหรือไม่ ก่อนอื่นต้องวินิจฉัยก่อนว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าโดยขณะทำสัญญาเช่าตอนแรกจำเลยต้องการประกอบธุรกิจทำเป็นห้องโชว์สินค้าเซรามิกในอาคารพิพาทเท่านั้นอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ความต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทของจำเลยเป็นเรื่องเกิดขึ้นภายหลังจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว เห็นว่า เมื่อการเช่าอาคารพิพาทจำเลยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ดังจะเห็นได้ว่าในการที่จำเลยปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทจำเลยทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมทั้งสิ้น ซึ่งตามภาพถ่ายและจากข้อเท็จจริงที่กล่าวมาแล้วประกอบกับตามที่จำเลยนำสืบปรากฏชัดนับแต่การรื้อถอนโครงเหล็กโลหะแผ่นเรียบด้านหน้าของผู้เช่าเดิมกับการรื้อถอนโครงเหล็กหลังคารวมทั้งรื้อหลังคากาแลออกไปจนหมดคงเหลือแต่ตัวอาคารและทุบผนังกำแพงภายในอาคารทั้งสามชั้นออกจนโจทก์ไม่พอใจต้องไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจก็เป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ส่วนที่จำเลยดำเนินการปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทต่อไปด้วยการว่าจ้างนายวิโรจน์ นั้น จะเห็นได้ชัดว่าเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง เนื่องจากมีการกั้นห้องก่อผนังกำแพงติดประตูและหน้าต่างอะลูมิเนียมใหม่ ทำห้องน้ำปูพื้นกระเบื้องใหม่พร้อมทาสีภายนอกภายในอาคารใหม่หมดทั้งอาคารเพื่อทำเป็นห้องพักในอาคารชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ทั้งสามคูหาส่วนอาคารชั้นที่ 1 ทำเป็นร้านค้าทั้งสามคูหาก็เพื่อให้บริการแขกที่มาพักในโรงแรมนั้นเอง ตลอดถึงการทำโครงเหล็กหลังคาใหม่เป็นหลังคาแผ่นเหล็กเป็นเหตุให้ผิดเทศบัญญัติที่ไม่มีหลังคากาแลจนมีปัญหาไปถึงเทศบาลนครเชียงใหม่มีคำสั่งให้โจทก์ในฐานะเจ้าของอาคารรื้อถอน และโจทก์กับจำเลยก็ไปติดต่อนายอติชาต ผู้อำนวยการส่วนโยธาเพื่อหาทางแก้ไขทำหลังคากาแลจนจำเลยต้องไปว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ให้ทำการแก้ไขทำหลังคากาแลให้ถูกต้องตามเทศบัญญัติแต่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ก. ก็ยังแก้ไขทำหลังคาไม่แล้วเสร็จแล้วทิ้งงานไปจนจำเลยต้องไปต่อว่าโจทก์ในเวลาต่อมาก็ล้วนแล้วแต่เกี่ยวกับงานปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องโถงใต้หลังคาบนพื้นดาดฟ้าของอาคารทั้งสามคูหาเพื่อเป็นห้องอาหารสำหรับแขกที่มาพักในโรงแรมอันเป็นการทำเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นเอง อีกทั้งเมื่อปรับปรุงต่อเติมอาคารใกล้แล้วเสร็จตอนที่จำเลยไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่จนทราบความจริงถึงเหตุทั้งสามที่จำเลยนำสืบอ้างว่าเป็นเหตุให้อาคารพิพาทไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้จนมีเรื่องพิพาทกันกับโจทก์ก็เป็นการทำเพื่อขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมลำพังการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเพียงอย่างเดียวที่ทำเป็นเพียงห้องโชว์สินค้าเซรามิกที่อาคารคูหาหนึ่งเพียงชั้นที่ 1 ชั้นเดียวเท่านั้น ถ้าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกขณะทำสัญญาเช่าในตอนแรกอย่างที่โจทก์ฎีกา จำเลยไม่จำเป็นต้องมาลงทุนปรับปรุงต่อเติมอาคารพิพาทเกือบหมดทั้งหลังทั้งสามคูหาจนมีการผิดเทศบัญญัติต้องไปติดต่อกับเทศบาลและไปติดต่อที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ในเวลาต่อมาจนมีเรื่องพิพาทกับโจทก์เช่นนี้นอกจากนี้ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 จำเลยก็แถลงอยู่ว่ารายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมเป็นรายได้หลัก ลำพังรายได้จากร้านค้ารวมถึงห้องโชว์สินค้าเซรามิกไม่เพียงพอที่จะชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้ถึงเดือนละ 80,000 บาท เหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องแสดงว่าจำเลยต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าแล้วนั้นเองเนื่องจากมิฉะนั้นคงไม่เป็นเช่นนี้จากเหตุดังกล่าว ที่จำเลยแก้ฎีกาว่า ตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยต้องการประกอบธรุกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะทำสัญญาเช่าอันเป็นสาเหตุให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ดังนั้นจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าแล้วว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรมแรม คำแก้ฎีกาจำเลยในส่วนนี้ฟังขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาอย่างที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาเช่าเพียงว่าจำเลยต้องการเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเท่านั้นรับฟังไม่ขึ้นเมื่อเป็นดังนี้ แม้จำเลยเพิ่งมาจดทะเบียนเปลี่ยนเพิ่มวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจโรงแรมในภายหลังจากทำสัญญาเช่าอีก 1 ปี และจำเลยเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าขึ้นมาเองแล้วส่งไปให้โจทก์ ตรวจแก้ไขแต่ก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมโดยสัญญาเช่าเพียงระบุว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์เท่านั้นอย่างที่โจทก์ฎีกาก็ไม่ใช่เป็นข้อพิรุธของจำเลย น่าเชื่อว่าในการประกอบธุรกิจของจำเลยที่ทำสัญญากับโจทก์ก็อยู่บนความไว้เนื้อเชื่อใจกัน จำเลยถึงไม่ได้มาใส่ใจในรายละเอียดของเอกสารซึ่งเป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อย เนื่องจากขณะนั้นจำเลยยังไม่ได้พิพาทกับโจทก์เป็นคดีนี้ ดังจะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าก็ไม่ได้ระบุไว้เลยว่าเช่าอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสินค้าเซรามิกเช่นกันฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้นแม้คำแก้ฎีกาจำเลยฟังขึ้นตามที่กล่าวมาแล้ว แต่เมื่อตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ซึ่งออกมาโดยอาศัยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 ซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจโรงแรม ไม่ได้ห้ามว่าถ้าที่ดินที่อาคารพิพาทตั้งอยู่เป็นที่ธรณีสงฆ์แล้วจะประกอบธุรกิจโรงแรมไม่ได้อย่างที่จำเลยนำสืบตามความจริงในเหตุที่ 1 เนื่องจากข้อ 3 (4) ของกฎกระทรวงซึ่งถือว่าเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับได้กำหนดห้ามไว้ทั้งหมดว่า ไม่ว่าอาคารพิพาทจะตั้งอยู่ในที่เอกชนหรือที่ธรณีสงฆ์หรือไม่ ถ้าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับศาสนสถานแล้วก็ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ดังนั้น ศาลอุทธรณ์ภาค 5 จะไปวินิจฉัยอย่างที่จำเลยนำสืบเป็นผลให้ไปรับฟังว่าจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริง ในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์ ทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆียะนั้นเป็นการวินิจฉัยคนละเรื่องกันเมื่อวัดทรายมูลเมืองเป็นวัดคู่เมืองเชียงใหม่ที่สร้างขึ้นมามากกว่า 500 ปีแล้ว โดยอาคารพิพาทก็ตั้งอยู่ข้างวัดนั้นเองซึ่งตามภาพถ่ายปรากฏชัดว่าเป็นเช่นนั้นจริง จึงน่าเชื่อว่าจำเลยก็ต้องทราบแล้วในขณะทำสัญญาเช่าว่าอาคารพิพาทอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับวัดทรายมูลเมือง ซึ่งเป็นศาสนสถานที่ไม่สามารถประกอบธุรกิจโรงแรมโดยเหตุที่มีกฎหมายห้าม ส่วนโจทก์ก็ต้องทราบอยู่แล้วเช่นกันเนื่องจากเป็นผู้เช่าที่ดินจากวัดเอง แต่จำเลยก็ยังต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาทตั้งแต่แรกในขณะที่ทำสัญญาเช่าอยู่อีกและโจทก์ก็ทราบถึงความต้องการจำเลยเนื่องจากจำเลยแจ้งให้ทราบตามที่ได้วินิจฉัยมาแล้วตามคำแก้ฎีกาจำเลย เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกันโดยมีมูลเหตุชักจูงใจเพื่อจะประกอบธุรกิจโรงแรมในอาคารพิพาททั้ง ๆ ที่มีกฎหมายห้ามไว้เช่นนี้จึงเป็นการที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์โดยมีวัตถุประสงค์ในมูลเหตุชักจูงใจเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150 กรณีเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 252 เมื่อสัญญาเช่าเป็นโมฆะโจทก์จะมาเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ และเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาจากจำเลยไม่ได้ ส่วนการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากสัญญาเช่าที่เป็นโมฆะจะต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 172 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทโดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเป็นการผิดกฎหมาย จึงถือว่าการที่โจทก์จำเลยกระทำการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ทั้งโจทก์และจำเลยหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 และเมื่อโจทก์กับจำเลยต่างก็กระทำการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายด้วยกันทั้งสองฝ่าย จำเลยจะมาฟ้องแย้งว่าโจทก์กระทำละเมิดมาหลอกลวงจำเลยด้วยการปกปิดความจริงในเหตุทั้งสามทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างที่จำเลยนำสืบไม่ได้ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตด้วยเหตุนี้จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องด้วยการที่ต้องชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้าง 243,450 บาท ชำระค่าปรับ 102,000 บาท ชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา 20,946 บาท และชำระค่าติดตั้งประตูเหล็กม้วน 50,000 บาท และโจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลยตามฟ้องแย้งด้วยการคืนทรัพย์ที่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้า 240,000 บาท เงินประกันความเสียหาย 300,000 บาท ค่าเช่าที่ชำระไปแล้ว 1,120,000 บาท และไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายในค่าใช้จ่ายที่จำเลยต้องเสียไปในการปรับปรุงอาคารพิพาทอีก 2,890,518 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยให้โจทก์กับจำเลยต่างรับผิดต่อกันนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา จากเหตุดังกล่าวจึงไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าจะเป็นโมฆียะเนื่องจากจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 1 ในเรื่องที่ธรณีสงฆ์และจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไปโดยสำคัญผิดไม่ทราบความจริงในเหตุที่ 3 ที่โจทก์ก่อสร้างดัดแปลงอาคารพิพาทผิดแบบแปลนจากที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารเดิม และไม่จำเป็นต้องไปวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใด อย่างที่โจทก์ฎีกาและจำเลยแก้ฎีกาโต้เถียงกัน พิพากษาแก้เป็นว่า ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ (พีรศักดิ์ ไวกาสี-วยุรี วัฒนวรลักษณ์-ธนิต รัตนะผล)ศาลจังหวัดเชียงใหม่ - นางสาวชลทิชา แข็งสาริกิจศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายยอดชาย วีระพงศ์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.897/2563หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ.4210/2564หมายเหตุ