คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8215/2550หลักกฎหมาย: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและขณะทำสัญญาไม่มีแผ่นพับโฆษณาหรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้ง โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้ง จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วย ใช้ชื่อทางการค้าว่า "เฉาก๊วยดอนเมือง" จำเลยประกอบธุรกิจก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อประมาณปี 2538 จำเลยประกาศโฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์ในโครงการ ดิแอร์พอร์ต สแควร์ โดยจำเลยยืนยันรับรองว่าร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ซึ่งเป็นร้านจำหน่ายสินค้าต่างประเทศจะเปิดดำเนินกิจการขายสินค้าและบริการในโครงการดังกล่าวโดยจะเปิดเป็นเจ๊เล้ง พลาซ่า ด้วย โจทก์หลงเชื่อและเห็นว่าร้านดังกล่าวมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักแพร่หลายย่อมมีลูกค้ามาซื้อสินค้าและใช้บริการมาก อาคารพาณิชย์ที่จำเลยก่อสร้างเหมาะสมที่จะใช้ในการประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วยหรือขายต่อให้แก่ผู้อื่น ในวันที่ 24 กรกฎาคม 2538 โจทก์จึงตกลงจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 2 แปลง (คูหา) ในราคา 14,000,000 บาท โดยชำระเงินในวันดังกล่าวจำนวน 700,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระเป็นเงินมัดจำเป็นงวด รวม 15 งวด งวดละ 233,280 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยครบ 15 งวด ตามสัญญา 3,499,200 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยจำนวน 4,199,200 บาท นับตั้งแต่จำเลยประกาศโฆษณาและเริ่มดำเนินกิจการจนถึงวันฟ้องเป็นเวลาประมาณ 3 ปี ยังไม่มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และ เจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย แต่จำเลยกลับเร่งรัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ ทั้งที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ก็ไม่ประสงค์จะซื้ออาคารพาณิชย์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและให้จำเลยคืนเงินจำนวน 4,199,200 บาท พร้อมค่าเสียหาย จำเลยได้รับแล้วยังคงเพิกถอน ขอให้จำเลยคืนเงิน 4,199,200 บาท และชำระค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วเสร็จ ทั้งกำหนดนัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่โจทก์กลับเพิกเฉยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าในโครงการยังไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า มาเปิดกิจการ ซึ่งโจทก์ทราบดีว่าจำเลยมิใช่เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และโจทก์ทราบดีว่า เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ได้ซื้อที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในโครงการของจำเลยหลายแปลง โดยมีโครงการจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง การที่เจ้าของหรือผู้ประกอบกิจการร้านเจ๊เล้งดอนเมือง จะเปิดกิจการประเภทและลักษณะอย่างไร เมื่อใด ย่อมอยู่เหนือวิสัยที่จำเลยจะให้คำยืนยันได้และจำเลยก็ไม่ได้รับรองตามที่โจทก์อ้างแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์เป็นผู้ผิดนัด จำเลยย่อมมีสิทธิริบเอาเงินมัดจำที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพิพาทจากจำเลยตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ตามลำดับ โจทก์ชำระค่าจองและผ่อนชำระค่างวดแก่จำเลยครบถ้วนแล้ว รวมทั้งสิ้นจำนวน 4,199,200 บาท จำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จและแจ้งโจทก์ให้รับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทหลายครั้ง ครั้งสุดท้ายตามสำเนาหนังสือเรื่องการโอนอาคารพาณิชย์เข้าธนาคารและใบตอบรับภายในประเทศ เอกสารหมาย ล.18 ถึง ล.20 แต่ขณะนั้นยังไม่มีการปลูกสร้างร้านเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ไม่ยอมไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทและบอกเลิกสัญญาตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาคืนเงินค่าเสียหายเอกสารหมาย จ.16 มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โดยมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าขณะทำสัญญาดังกล่าวมีแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.2 หรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้งหรือเจ๊เล้ง พลาซ่า ตามภาพถ่ายหมาย จ.5 โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้งและเจ๊เล้ง พลาซ่า จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ ทางนำสืบของโจทก์ดังกล่าวเป็นการนำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ฉะนั้น จึงฟังไม่ได้ว่าการขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนา และจำเลยไม่ผิดสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8215/2550นางมาลี ใจดีโจทก์นางแฉล้ม จุฑาตั้งเจริญจำเลย ป.วิ.พ. ม. 94สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและขณะทำสัญญาไม่มีแผ่นพับโฆษณาหรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้ง โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้ง จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วย ใช้ชื่อทางการค้าว่า "เฉาก๊วยดอนเมือง" จำเลยประกอบธุรกิจก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อประมาณปี 2538 จำเลยประกาศโฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์ในโครงการ ดิแอร์พอร์ต สแควร์ โดยจำเลยยืนยันรับรองว่าร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ซึ่งเป็นร้านจำหน่ายสินค้าต่างประเทศจะเปิดดำเนินกิจการขายสินค้าและบริการในโครงการดังกล่าวโดยจะเปิดเป็นเจ๊เล้ง พลาซ่า ด้วย โจทก์หลงเชื่อและเห็นว่าร้านดังกล่าวมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักแพร่หลายย่อมมีลูกค้ามาซื้อสินค้าและใช้บริการมาก อาคารพาณิชย์ที่จำเลยก่อสร้างเหมาะสมที่จะใช้ในการประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วยหรือขายต่อให้แก่ผู้อื่น ในวันที่ 24 กรกฎาคม 2538 โจทก์จึงตกลงจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 2 แปลง (คูหา) ในราคา 14,000,000 บาท โดยชำระเงินในวันดังกล่าวจำนวน 700,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระเป็นเงินมัดจำเป็นงวด รวม 15 งวด งวดละ 233,280 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยครบ 15 งวด ตามสัญญา 3,499,200 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยจำนวน 4,199,200 บาท นับตั้งแต่จำเลยประกาศโฆษณาและเริ่มดำเนินกิจการจนถึงวันฟ้องเป็นเวลาประมาณ 3 ปี ยังไม่มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และ เจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย แต่จำเลยกลับเร่งรัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ ทั้งที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ก็ไม่ประสงค์จะซื้ออาคารพาณิชย์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและให้จำเลยคืนเงินจำนวน 4,199,200 บาท พร้อมค่าเสียหาย จำเลยได้รับแล้วยังคงเพิกถอน ขอให้จำเลยคืนเงิน 4,199,200 บาท และชำระค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วเสร็จ ทั้งกำหนดนัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่โจทก์กลับเพิกเฉยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าในโครงการยังไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า มาเปิดกิจการ ซึ่งโจทก์ทราบดีว่าจำเลยมิใช่เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และโจทก์ทราบดีว่า เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ได้ซื้อที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในโครงการของจำเลยหลายแปลง โดยมีโครงการจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง การที่เจ้าของหรือผู้ประกอบกิจการร้านเจ๊เล้งดอนเมือง จะเปิดกิจการประเภทและลักษณะอย่างไร เมื่อใด ย่อมอยู่เหนือวิสัยที่จำเลยจะให้คำยืนยันได้และจำเลยก็ไม่ได้รับรองตามที่โจทก์อ้างแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์เป็นผู้ผิดนัด จำเลยย่อมมีสิทธิริบเอาเงินมัดจำที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพิพาทจากจำเลยตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ตามลำดับ โจทก์ชำระค่าจองและผ่อนชำระค่างวดแก่จำเลยครบถ้วนแล้ว รวมทั้งสิ้นจำนวน 4,199,200 บาท จำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จและแจ้งโจทก์ให้รับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทหลายครั้ง ครั้งสุดท้ายตามสำเนาหนังสือเรื่องการโอนอาคารพาณิชย์เข้าธนาคารและใบตอบรับภายในประเทศ เอกสารหมาย ล.18 ถึง ล.20 แต่ขณะนั้นยังไม่มีการปลูกสร้างร้านเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ไม่ยอมไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทและบอกเลิกสัญญาตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาคืนเงินค่าเสียหายเอกสารหมาย จ.16 มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โดยมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าขณะทำสัญญาดังกล่าวมีแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.2 หรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้งหรือเจ๊เล้ง พลาซ่า ตามภาพถ่ายหมาย จ.5 โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้งและเจ๊เล้ง พลาซ่า จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ ทางนำสืบของโจทก์ดังกล่าวเป็นการนำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ฉะนั้น จึงฟังไม่ได้ว่าการขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนา และจำเลยไม่ผิดสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ธาดา กษิตินนท์-พีรพล พิชยวัฒน์-ฐานันท์ วรรณโกวิท)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วย ใช้ชื่อทางการค้าว่า "เฉาก๊วยดอนเมือง" จำเลยประกอบธุรกิจก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อประมาณปี 2538 จำเลยประกาศโฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์ในโครงการ ดิแอร์พอร์ต สแควร์ โดยจำเลยยืนยันรับรองว่าร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ซึ่งเป็นร้านจำหน่ายสินค้าต่างประเทศจะเปิดดำเนินกิจการขายสินค้าและบริการในโครงการดังกล่าวโดยจะเปิดเป็นเจ๊เล้ง พลาซ่า ด้วย โจทก์หลงเชื่อและเห็นว่าร้านดังกล่าวมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักแพร่หลายย่อมมีลูกค้ามาซื้อสินค้าและใช้บริการมาก อาคารพาณิชย์ที่จำเลยก่อสร้างเหมาะสมที่จะใช้ในการประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วยหรือขายต่อให้แก่ผู้อื่น ในวันที่ 24 กรกฎาคม 2538 โจทก์จึงตกลงจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 2 แปลง (คูหา) ในราคา 14,000,000 บาท โดยชำระเงินในวันดังกล่าวจำนวน 700,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระเป็นเงินมัดจำเป็นงวด รวม 15 งวด งวดละ 233,280 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยครบ 15 งวด ตามสัญญา 3,499,200 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยจำนวน 4,199,200 บาท นับตั้งแต่จำเลยประกาศโฆษณาและเริ่มดำเนินกิจการจนถึงวันฟ้องเป็นเวลาประมาณ 3 ปี ยังไม่มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และ เจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย แต่จำเลยกลับเร่งรัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ ทั้งที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ก็ไม่ประสงค์จะซื้ออาคารพาณิชย์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและให้จำเลยคืนเงินจำนวน 4,199,200 บาท พร้อมค่าเสียหาย จำเลยได้รับแล้วยังคงเพิกถอน ขอให้จำเลยคืนเงิน 4,199,200 บาท และชำระค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วเสร็จ ทั้งกำหนดนัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่โจทก์กลับเพิกเฉยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าในโครงการยังไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า มาเปิดกิจการ ซึ่งโจทก์ทราบดีว่าจำเลยมิใช่เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และโจทก์ทราบดีว่า เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ได้ซื้อที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในโครงการของจำเลยหลายแปลง โดยมีโครงการจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง การที่เจ้าของหรือผู้ประกอบกิจการร้านเจ๊เล้งดอนเมือง จะเปิดกิจการประเภทและลักษณะอย่างไร เมื่อใด ย่อมอยู่เหนือวิสัยที่จำเลยจะให้คำยืนยันได้และจำเลยก็ไม่ได้รับรองตามที่โจทก์อ้างแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์เป็นผู้ผิดนัด จำเลยย่อมมีสิทธิริบเอาเงินมัดจำที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพิพาทจากจำเลยตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ตามลำดับ โจทก์ชำระค่าจองและผ่อนชำระค่างวดแก่จำเลยครบถ้วนแล้ว รวมทั้งสิ้นจำนวน 4,199,200 บาท จำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จและแจ้งโจทก์ให้รับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทหลายครั้ง ครั้งสุดท้ายตามสำเนาหนังสือเรื่องการโอนอาคารพาณิชย์เข้าธนาคารและใบตอบรับภายในประเทศ เอกสารหมาย ล.18 ถึง ล.20 แต่ขณะนั้นยังไม่มีการปลูกสร้างร้านเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ไม่ยอมไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทและบอกเลิกสัญญาตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาคืนเงินค่าเสียหายเอกสารหมาย จ.16 มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โดยมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าขณะทำสัญญาดังกล่าวมีแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.2 หรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้งหรือเจ๊เล้ง พลาซ่า ตามภาพถ่ายหมาย จ.5 โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้งและเจ๊เล้ง พลาซ่า จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ ทางนำสืบของโจทก์ดังกล่าวเป็นการนำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ฉะนั้น จึงฟังไม่ได้ว่าการขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนา และจำเลยไม่ผิดสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8215/2550นางมาลี ใจดีโจทก์นางแฉล้ม จุฑาตั้งเจริญจำเลย ป.วิ.พ. ม. 94สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและขณะทำสัญญาไม่มีแผ่นพับโฆษณาหรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้ง โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้ง จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วย ใช้ชื่อทางการค้าว่า "เฉาก๊วยดอนเมือง" จำเลยประกอบธุรกิจก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อประมาณปี 2538 จำเลยประกาศโฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์ในโครงการ ดิแอร์พอร์ต สแควร์ โดยจำเลยยืนยันรับรองว่าร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ซึ่งเป็นร้านจำหน่ายสินค้าต่างประเทศจะเปิดดำเนินกิจการขายสินค้าและบริการในโครงการดังกล่าวโดยจะเปิดเป็นเจ๊เล้ง พลาซ่า ด้วย โจทก์หลงเชื่อและเห็นว่าร้านดังกล่าวมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักแพร่หลายย่อมมีลูกค้ามาซื้อสินค้าและใช้บริการมาก อาคารพาณิชย์ที่จำเลยก่อสร้างเหมาะสมที่จะใช้ในการประกอบกิจการจำหน่ายเฉาก๊วยหรือขายต่อให้แก่ผู้อื่น ในวันที่ 24 กรกฎาคม 2538 โจทก์จึงตกลงจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 2 แปลง (คูหา) ในราคา 14,000,000 บาท โดยชำระเงินในวันดังกล่าวจำนวน 700,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระเป็นเงินมัดจำเป็นงวด รวม 15 งวด งวดละ 233,280 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยครบ 15 งวด ตามสัญญา 3,499,200 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยจำนวน 4,199,200 บาท นับตั้งแต่จำเลยประกาศโฆษณาและเริ่มดำเนินกิจการจนถึงวันฟ้องเป็นเวลาประมาณ 3 ปี ยังไม่มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และ เจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย แต่จำเลยกลับเร่งรัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ ทั้งที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ก็ไม่ประสงค์จะซื้ออาคารพาณิชย์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและให้จำเลยคืนเงินจำนวน 4,199,200 บาท พร้อมค่าเสียหาย จำเลยได้รับแล้วยังคงเพิกถอน ขอให้จำเลยคืนเงิน 4,199,200 บาท และชำระค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้วเสร็จ ทั้งกำหนดนัดให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่โจทก์กลับเพิกเฉยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าในโครงการยังไม่มีร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และเจ๊เล้ง พลาซ่า มาเปิดกิจการ ซึ่งโจทก์ทราบดีว่าจำเลยมิใช่เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง และโจทก์ทราบดีว่า เจ้าของหรือผู้ประกอบการร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง ได้ซื้อที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในโครงการของจำเลยหลายแปลง โดยมีโครงการจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ของร้านเจ๊เล้ง ดอนเมือง การที่เจ้าของหรือผู้ประกอบกิจการร้านเจ๊เล้งดอนเมือง จะเปิดกิจการประเภทและลักษณะอย่างไร เมื่อใด ย่อมอยู่เหนือวิสัยที่จำเลยจะให้คำยืนยันได้และจำเลยก็ไม่ได้รับรองตามที่โจทก์อ้างแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์เป็นผู้ผิดนัด จำเลยย่อมมีสิทธิริบเอาเงินมัดจำที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาท แทนจำเลย โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพิพาทจากจำเลยตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ตามลำดับ โจทก์ชำระค่าจองและผ่อนชำระค่างวดแก่จำเลยครบถ้วนแล้ว รวมทั้งสิ้นจำนวน 4,199,200 บาท จำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จและแจ้งโจทก์ให้รับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทหลายครั้ง ครั้งสุดท้ายตามสำเนาหนังสือเรื่องการโอนอาคารพาณิชย์เข้าธนาคารและใบตอบรับภายในประเทศ เอกสารหมาย ล.18 ถึง ล.20 แต่ขณะนั้นยังไม่มีการปลูกสร้างร้านเจ๊เล้ง พลาซ่า ในโครงการของจำเลย โจทก์ไม่ยอมไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมอาคารพิพาทและบอกเลิกสัญญาตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาคืนเงินค่าเสียหายเอกสารหมาย จ.16 มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โดยมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าขณะทำสัญญาดังกล่าวมีแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.2 หรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้งหรือเจ๊เล้ง พลาซ่า ตามภาพถ่ายหมาย จ.5 โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้งและเจ๊เล้ง พลาซ่า จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ ทางนำสืบของโจทก์ดังกล่าวเป็นการนำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ฉะนั้น จึงฟังไม่ได้ว่าการขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทของจำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนา และจำเลยไม่ผิดสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ธาดา กษิตินนท์-พีรพล พิชยวัฒน์-ฐานันท์ วรรณโกวิท)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ