คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2058/2511หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าตึกมีกำหนดอายุการเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า แม้จะเป็นการตอบแทนกับผู้ที่เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาก็ตาม ก็เป็นบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันเจ้าของผู้รับโอนตึกนั้นไปภายหลัง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 7 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าแต่แบ่งทำเป็น 3 ฉบับในคราวเดียวกันฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ถือว่ามีผลใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น. จำเลยฎีกาว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้จะปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ก็ตาม เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ ๗๘๒ โฉนดเลขที่ ๒๗๙๘ โดยซื้อจากนางวิภา นำชัยศิริ เมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม๒๕๐๗ โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งการเป็นเจ้าของให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกพิพาทดังกล่าวทราบและภายหลังได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารขนย้ายออก แต่จำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลพิพากษาขับไล่และชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทนับแต่วันที่ ๑กรกฎาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยต่อสู้ว่านางลออ สุวรรณยนต์ เจ้าของเดิมได้ให้ผู้รับเหมาสร้างตึกพิพาทนี้ในปี ๒๔๙๙ แล้วให้จำเลยเช่าตึกพิพาทโดยขอให้ช่วยค่าก่อสร้าง ๖๐,๐๐๐ บาท แลกเปลี่ยนกับการให้เช่ามีกำหนดเวลา๑๐ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๔๙๙ ภายหลังเช่าได้ ๓ ปี ที่ดินและตึกพิพาทตกเป็นของนางผาดซึ่งได้ตกลงให้จำเลยเช่าจนครบกำหนดเวลาที่จำเลยตกลงไว้กับเจ้าของเดิมโดยทำสัญญาครั้งเดียวกัน ๓ ฉบับฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๒ระหว่างอายุสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ในเดือนตุลาคม ๒๕๐๖ จำเลยได้รับแจ้งจากนางผาดว่าได้โอนที่ดินตึกพิพาทแก่นางวิภา จำเลยจึงได้ชำระค่าเช่าแก่นางวิภาแต่นั้นมาจนกระทั่งได้รับหนังสือจากโจทก์ลงวันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๐๗ แจ้งว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยซื้อจากนางวิภาเมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๐๗ จำเลยได้แสดงสัญญาเช่าทั้งสองฉบับต่อโจทก์ จำเลยถือว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้กับเจ้าของเดิมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนภายหลังซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ ๒๕๐๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ลงวันที่ ๑ มิถุนายน๒๕๐๕ สิ้นอายุเมื่อวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ จำเลยก็หมดสิทธิอยู่ต่อไป จะเอาสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายลงวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ มีกำหนดเวลาอีก ๑ ปีมายันโจทก์ซึ่งรับโอนมาก่อนแล้วนั้นไม่ได้ และจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๖๐ บาทตั้งแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าแม้สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางลออเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเดิมจะมีข้อตกลงยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๑๐ ปีเพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ ๖๐,๐๐๐ บาท อันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษเหนือสัญญาเช่าธรรมดาก็ตามก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญาคือจำเลยกับนางลออเท่านั้น มิใช่เป็นทรัพย์สิทธิ ไม่มีผลติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญาซึ่งโอนไปยังบุคคลอื่น ส่วนสัญญาเช่าที่นางผาดเจ้าของคนต่อมายอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๗ ปี เพื่อให้ครบตามที่นางลออตกลงไว้กับจำเลยนั้น เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้และแม้จะแบ่งทำเป็นสัญญา ๓ ฉบับมีกำหนดฉบับละ ๓ ปี และฉบับที่ ๓ มีกำหนด ๑ ปีก็ตาม ก็เป็นการเช่าที่ทำขึ้นในคราวเดียวกัน มีกำหนดเวลาเช่ากว่า ๓ ปีขึ้นไป จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ที่จำเลยทำไว้กับนางผาดครบกำหนดลง โจทก์ซึ่งรับโอนมาตามสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเช่าฉบับนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนในข้อฎีกาจำเลยว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงซึ่งรวมทั้งในชั้นอุทธรณ์ด้วยอันต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๒๒๔ โดยเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ จึงไม่รับวินิจฉัย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2058/2511นางมาลินี ปุญญทลังค์โจทก์นางอิม แซ่อึ้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249สัญญาเช่าตึกมีกำหนดอายุการเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า แม้จะเป็นการตอบแทนกับผู้ที่เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาก็ตาม ก็เป็นบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันเจ้าของผู้รับโอนตึกนั้นไปภายหลัง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 7 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าแต่แบ่งทำเป็น 3 ฉบับในคราวเดียวกันฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ถือว่ามีผลใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น. จำเลยฎีกาว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้จะปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ก็ตาม เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ ๗๘๒ โฉนดเลขที่ ๒๗๙๘ โดยซื้อจากนางวิภา นำชัยศิริ เมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม๒๕๐๗ โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งการเป็นเจ้าของให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกพิพาทดังกล่าวทราบและภายหลังได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารขนย้ายออก แต่จำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลพิพากษาขับไล่และชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทนับแต่วันที่ ๑กรกฎาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยต่อสู้ว่านางลออ สุวรรณยนต์ เจ้าของเดิมได้ให้ผู้รับเหมาสร้างตึกพิพาทนี้ในปี ๒๔๙๙ แล้วให้จำเลยเช่าตึกพิพาทโดยขอให้ช่วยค่าก่อสร้าง ๖๐,๐๐๐ บาท แลกเปลี่ยนกับการให้เช่ามีกำหนดเวลา๑๐ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๔๙๙ ภายหลังเช่าได้ ๓ ปี ที่ดินและตึกพิพาทตกเป็นของนางผาดซึ่งได้ตกลงให้จำเลยเช่าจนครบกำหนดเวลาที่จำเลยตกลงไว้กับเจ้าของเดิมโดยทำสัญญาครั้งเดียวกัน ๓ ฉบับฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๒ระหว่างอายุสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ในเดือนตุลาคม ๒๕๐๖ จำเลยได้รับแจ้งจากนางผาดว่าได้โอนที่ดินตึกพิพาทแก่นางวิภา จำเลยจึงได้ชำระค่าเช่าแก่นางวิภาแต่นั้นมาจนกระทั่งได้รับหนังสือจากโจทก์ลงวันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๐๗ แจ้งว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยซื้อจากนางวิภาเมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๐๗ จำเลยได้แสดงสัญญาเช่าทั้งสองฉบับต่อโจทก์ จำเลยถือว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้กับเจ้าของเดิมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนภายหลังซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ ๒๕๐๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ลงวันที่ ๑ มิถุนายน๒๕๐๕ สิ้นอายุเมื่อวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ จำเลยก็หมดสิทธิอยู่ต่อไป จะเอาสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายลงวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ มีกำหนดเวลาอีก ๑ ปีมายันโจทก์ซึ่งรับโอนมาก่อนแล้วนั้นไม่ได้ และจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๖๐ บาทตั้งแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าแม้สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางลออเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเดิมจะมีข้อตกลงยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๑๐ ปีเพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ ๖๐,๐๐๐ บาท อันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษเหนือสัญญาเช่าธรรมดาก็ตามก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญาคือจำเลยกับนางลออเท่านั้น มิใช่เป็นทรัพย์สิทธิ ไม่มีผลติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญาซึ่งโอนไปยังบุคคลอื่น ส่วนสัญญาเช่าที่นางผาดเจ้าของคนต่อมายอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๗ ปี เพื่อให้ครบตามที่นางลออตกลงไว้กับจำเลยนั้น เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้และแม้จะแบ่งทำเป็นสัญญา ๓ ฉบับมีกำหนดฉบับละ ๓ ปี และฉบับที่ ๓ มีกำหนด ๑ ปีก็ตาม ก็เป็นการเช่าที่ทำขึ้นในคราวเดียวกัน มีกำหนดเวลาเช่ากว่า ๓ ปีขึ้นไป จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ที่จำเลยทำไว้กับนางผาดครบกำหนดลง โจทก์ซึ่งรับโอนมาตามสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเช่าฉบับนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนในข้อฎีกาจำเลยว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงซึ่งรวมทั้งในชั้นอุทธรณ์ด้วยอันต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๒๒๔ โดยเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ จึงไม่รับวินิจฉัย พิพากษายืน(จินตา บุณยอาคม-วงษ์ วีระพงศ์-บัญญัติ สุขารมณ์)ศาลแพ่ง - นายฉันท์ วรวิทย์สัตถญาณศาลอุทธรณ์ - นายใหญ่ ศาลยาชีวินแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ ๗๘๒ โฉนดเลขที่ ๒๗๙๘ โดยซื้อจากนางวิภา นำชัยศิริ เมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม๒๕๐๗ โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งการเป็นเจ้าของให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกพิพาทดังกล่าวทราบและภายหลังได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารขนย้ายออก แต่จำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลพิพากษาขับไล่และชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทนับแต่วันที่ ๑กรกฎาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยต่อสู้ว่านางลออ สุวรรณยนต์ เจ้าของเดิมได้ให้ผู้รับเหมาสร้างตึกพิพาทนี้ในปี ๒๔๙๙ แล้วให้จำเลยเช่าตึกพิพาทโดยขอให้ช่วยค่าก่อสร้าง ๖๐,๐๐๐ บาท แลกเปลี่ยนกับการให้เช่ามีกำหนดเวลา๑๐ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๔๙๙ ภายหลังเช่าได้ ๓ ปี ที่ดินและตึกพิพาทตกเป็นของนางผาดซึ่งได้ตกลงให้จำเลยเช่าจนครบกำหนดเวลาที่จำเลยตกลงไว้กับเจ้าของเดิมโดยทำสัญญาครั้งเดียวกัน ๓ ฉบับฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๒ระหว่างอายุสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ในเดือนตุลาคม ๒๕๐๖ จำเลยได้รับแจ้งจากนางผาดว่าได้โอนที่ดินตึกพิพาทแก่นางวิภา จำเลยจึงได้ชำระค่าเช่าแก่นางวิภาแต่นั้นมาจนกระทั่งได้รับหนังสือจากโจทก์ลงวันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๐๗ แจ้งว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยซื้อจากนางวิภาเมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๐๗ จำเลยได้แสดงสัญญาเช่าทั้งสองฉบับต่อโจทก์ จำเลยถือว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้กับเจ้าของเดิมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนภายหลังซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ ๒๕๐๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ลงวันที่ ๑ มิถุนายน๒๕๐๕ สิ้นอายุเมื่อวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ จำเลยก็หมดสิทธิอยู่ต่อไป จะเอาสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายลงวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ มีกำหนดเวลาอีก ๑ ปีมายันโจทก์ซึ่งรับโอนมาก่อนแล้วนั้นไม่ได้ และจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๖๐ บาทตั้งแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าแม้สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางลออเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเดิมจะมีข้อตกลงยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๑๐ ปีเพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ ๖๐,๐๐๐ บาท อันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษเหนือสัญญาเช่าธรรมดาก็ตามก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญาคือจำเลยกับนางลออเท่านั้น มิใช่เป็นทรัพย์สิทธิ ไม่มีผลติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญาซึ่งโอนไปยังบุคคลอื่น ส่วนสัญญาเช่าที่นางผาดเจ้าของคนต่อมายอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๗ ปี เพื่อให้ครบตามที่นางลออตกลงไว้กับจำเลยนั้น เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้และแม้จะแบ่งทำเป็นสัญญา ๓ ฉบับมีกำหนดฉบับละ ๓ ปี และฉบับที่ ๓ มีกำหนด ๑ ปีก็ตาม ก็เป็นการเช่าที่ทำขึ้นในคราวเดียวกัน มีกำหนดเวลาเช่ากว่า ๓ ปีขึ้นไป จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ที่จำเลยทำไว้กับนางผาดครบกำหนดลง โจทก์ซึ่งรับโอนมาตามสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเช่าฉบับนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนในข้อฎีกาจำเลยว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงซึ่งรวมทั้งในชั้นอุทธรณ์ด้วยอันต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๒๒๔ โดยเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ จึงไม่รับวินิจฉัย พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2058/2511นางมาลินี ปุญญทลังค์โจทก์นางอิม แซ่อึ้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 224, ม. 249สัญญาเช่าตึกมีกำหนดอายุการเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า แม้จะเป็นการตอบแทนกับผู้ที่เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาก็ตาม ก็เป็นบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันเจ้าของผู้รับโอนตึกนั้นไปภายหลัง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 7 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าแต่แบ่งทำเป็น 3 ฉบับในคราวเดียวกันฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ถือว่ามีผลใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น. จำเลยฎีกาว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้จะปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ก็ตาม เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยโจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ ๗๘๒ โฉนดเลขที่ ๒๗๙๘ โดยซื้อจากนางวิภา นำชัยศิริ เมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม๒๕๐๗ โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งการเป็นเจ้าของให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกพิพาทดังกล่าวทราบและภายหลังได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารขนย้ายออก แต่จำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลพิพากษาขับไล่และชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐๐ บาทนับแต่วันที่ ๑กรกฎาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยต่อสู้ว่านางลออ สุวรรณยนต์ เจ้าของเดิมได้ให้ผู้รับเหมาสร้างตึกพิพาทนี้ในปี ๒๔๙๙ แล้วให้จำเลยเช่าตึกพิพาทโดยขอให้ช่วยค่าก่อสร้าง ๖๐,๐๐๐ บาท แลกเปลี่ยนกับการให้เช่ามีกำหนดเวลา๑๐ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๔๙๙ ภายหลังเช่าได้ ๓ ปี ที่ดินและตึกพิพาทตกเป็นของนางผาดซึ่งได้ตกลงให้จำเลยเช่าจนครบกำหนดเวลาที่จำเลยตกลงไว้กับเจ้าของเดิมโดยทำสัญญาครั้งเดียวกัน ๓ ฉบับฉบับละ ๓ ปี ฉบับสุดท้าย ๑ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๒ระหว่างอายุสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ในเดือนตุลาคม ๒๕๐๖ จำเลยได้รับแจ้งจากนางผาดว่าได้โอนที่ดินตึกพิพาทแก่นางวิภา จำเลยจึงได้ชำระค่าเช่าแก่นางวิภาแต่นั้นมาจนกระทั่งได้รับหนังสือจากโจทก์ลงวันที่ ๑๔ กันยายน ๒๕๐๗ แจ้งว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยซื้อจากนางวิภาเมื่อวันที่ ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๐๗ จำเลยได้แสดงสัญญาเช่าทั้งสองฉบับต่อโจทก์ จำเลยถือว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้กับเจ้าของเดิมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนภายหลังซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ ๒๕๐๔ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ลงวันที่ ๑ มิถุนายน๒๕๐๕ สิ้นอายุเมื่อวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ จำเลยก็หมดสิทธิอยู่ต่อไป จะเอาสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายลงวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๘ มีกำหนดเวลาอีก ๑ ปีมายันโจทก์ซึ่งรับโอนมาก่อนแล้วนั้นไม่ได้ และจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๖๐ บาทตั้งแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๘ จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าแม้สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางลออเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเดิมจะมีข้อตกลงยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๑๐ ปีเพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ ๖๐,๐๐๐ บาท อันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษเหนือสัญญาเช่าธรรมดาก็ตามก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญาคือจำเลยกับนางลออเท่านั้น มิใช่เป็นทรัพย์สิทธิ ไม่มีผลติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญาซึ่งโอนไปยังบุคคลอื่น ส่วนสัญญาเช่าที่นางผาดเจ้าของคนต่อมายอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๗ ปี เพื่อให้ครบตามที่นางลออตกลงไว้กับจำเลยนั้น เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้และแม้จะแบ่งทำเป็นสัญญา ๓ ฉบับมีกำหนดฉบับละ ๓ ปี และฉบับที่ ๓ มีกำหนด ๑ ปีก็ตาม ก็เป็นการเช่าที่ทำขึ้นในคราวเดียวกัน มีกำหนดเวลาเช่ากว่า ๓ ปีขึ้นไป จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ ที่จำเลยทำไว้กับนางผาดครบกำหนดลง โจทก์ซึ่งรับโอนมาตามสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเช่าฉบับนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนในข้อฎีกาจำเลยว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงซึ่งรวมทั้งในชั้นอุทธรณ์ด้วยอันต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๒๒๔ โดยเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ จึงไม่รับวินิจฉัย พิพากษายืน(จินตา บุณยอาคม-วงษ์ วีระพงศ์-บัญญัติ สุขารมณ์)ศาลแพ่ง - นายฉันท์ วรวิทย์สัตถญาณศาลอุทธรณ์ - นายใหญ่ ศาลยาชีวินแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ