คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 479/2502หลักกฎหมาย: การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยเช่าอยู่นั้น ไม่ได้แสดงหรือสันนิษฐานว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่าโจทก์ฟ้องว่าเมื่อต้นเดือนมกราคม ๒๔๙๘ จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินละสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ โฉนดที่ ๔๖๖๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๓ งาน ๕๔ ตารางวา ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร รวมราคา ๕๗๗,๐๐๐ บาทจะชำระเงินให้โจทก์ในวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๔๙๐ จำนวนสามแสนบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมด ภายใน ๔๕ วัน จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา จึงบอกเลิกสัญญา และให้จำเลยออกไปจากสถานที่และชำระค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย ตึกและที่ดินที่จำเลยอยู่นี้จะให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละ ๔๐๐ บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ ๔๐๐ บาท นับแต่เดือนมกราคม ๒๔๙๘ ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๙,๘๙๓ บาท กับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ ๔๐๐ บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไป จำเลยให้การว่า าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทกันจริง แต่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่า เสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐๐ บาท ตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๘ ตลอดมาจนทุกวันนี้ จำเลยได้รับความคุ้มครอง ตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน โจทก์ไม่เคยบอกเลิกและไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย จึงไม่มีอำนาจฟ้อง คู่ความตกลงวันกำหนดประเด็นนำสืบเพียงว่า ่๑. จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าหรือการซื้อขาย โดยจำเลยว่าอยู่โดยสิทธิการเช่า โจทก์ว่าจำเลยอยู่เพราะสัญญาจะซื้อขาย ๒. ค่าเสียหาย คู่ความแถลงรับกันว่าก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านรายพิพาทนั้นจำเลยได้เช่าบ้านรายพิพาทจากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยมาก่อนแล้ว และชำระค่าเช่าบ้านให้โจทก์ตลอดมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ คู่ความไม่สืบพยาน ให้ศาลชี้ขาดไปตามที่รับกัน ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าซึ่งมีมาแต่เดิม ไม่ใช่อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย เพราะตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายมิได้มีข้อตกลงยกเลิกการเช่า นอกจากนี้ โจทก์ยังได้รับเงินค่าเช่าสำหรับเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ จากจำเลยไว้อีก แสดงให้เห็นว่าการเช่ายังคงมีอยู่ต่อไปตามเดิม โจทก์ฟ้องขับไล่ไม่ได้ ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โดยอาศัยเหตุเดียวกับศาลชั้นต้น โจทก์ฏีกา ศาลฏีกาเห็นว่า การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยอยู่นั้นไม่แสดงหรือสันนิษฐานได้เลยว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่จะให้ฟังได้ว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โดยให้จำเลยอาศัยอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจนกว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 479/2502นางเลียม เหล่าบุญมีโจทก์นายภาณุช เทพหัสดิน ณ อยุธยาจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 537 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2490 ม. 16การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยเช่าอยู่นั้น ไม่ได้แสดงหรือสันนิษฐานว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่าโจทก์ฟ้องว่าเมื่อต้นเดือนมกราคม ๒๔๙๘ จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินละสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ โฉนดที่ ๔๖๖๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๓ งาน ๕๔ ตารางวา ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร รวมราคา ๕๗๗,๐๐๐ บาทจะชำระเงินให้โจทก์ในวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๔๙๐ จำนวนสามแสนบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมด ภายใน ๔๕ วัน จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา จึงบอกเลิกสัญญา และให้จำเลยออกไปจากสถานที่และชำระค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย ตึกและที่ดินที่จำเลยอยู่นี้จะให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละ ๔๐๐ บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ ๔๐๐ บาท นับแต่เดือนมกราคม ๒๔๙๘ ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๙,๘๙๓ บาท กับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ ๔๐๐ บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไป จำเลยให้การว่า าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทกันจริง แต่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่า เสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐๐ บาท ตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๘ ตลอดมาจนทุกวันนี้ จำเลยได้รับความคุ้มครอง ตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน โจทก์ไม่เคยบอกเลิกและไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย จึงไม่มีอำนาจฟ้อง คู่ความตกลงวันกำหนดประเด็นนำสืบเพียงว่า ่๑. จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าหรือการซื้อขาย โดยจำเลยว่าอยู่โดยสิทธิการเช่า โจทก์ว่าจำเลยอยู่เพราะสัญญาจะซื้อขาย ๒. ค่าเสียหาย คู่ความแถลงรับกันว่าก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านรายพิพาทนั้นจำเลยได้เช่าบ้านรายพิพาทจากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยมาก่อนแล้ว และชำระค่าเช่าบ้านให้โจทก์ตลอดมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ คู่ความไม่สืบพยาน ให้ศาลชี้ขาดไปตามที่รับกัน ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าซึ่งมีมาแต่เดิม ไม่ใช่อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย เพราะตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายมิได้มีข้อตกลงยกเลิกการเช่า นอกจากนี้ โจทก์ยังได้รับเงินค่าเช่าสำหรับเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ จากจำเลยไว้อีก แสดงให้เห็นว่าการเช่ายังคงมีอยู่ต่อไปตามเดิม โจทก์ฟ้องขับไล่ไม่ได้ ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โดยอาศัยเหตุเดียวกับศาลชั้นต้น โจทก์ฏีกา ศาลฏีกาเห็นว่า การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยอยู่นั้นไม่แสดงหรือสันนิษฐานได้เลยว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่จะให้ฟังได้ว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โดยให้จำเลยอาศัยอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจนกว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(ประมูล สุวรรณศร-ดุลยกรณ์พิทารณ์-พิทักษ์มนูศาสตร์)ศาลชั้นต้น - นายเจริญ ไชยคุปต์ศาลอุทธรณ์ - หลวงอรรถไพศาลศรุดีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่าเมื่อต้นเดือนมกราคม ๒๔๙๘ จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินละสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ โฉนดที่ ๔๖๖๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๓ งาน ๕๔ ตารางวา ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร รวมราคา ๕๗๗,๐๐๐ บาทจะชำระเงินให้โจทก์ในวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๔๙๐ จำนวนสามแสนบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมด ภายใน ๔๕ วัน จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา จึงบอกเลิกสัญญา และให้จำเลยออกไปจากสถานที่และชำระค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย ตึกและที่ดินที่จำเลยอยู่นี้จะให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละ ๔๐๐ บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ ๔๐๐ บาท นับแต่เดือนมกราคม ๒๔๙๘ ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๙,๘๙๓ บาท กับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ ๔๐๐ บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไป จำเลยให้การว่า าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทกันจริง แต่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่า เสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐๐ บาท ตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๘ ตลอดมาจนทุกวันนี้ จำเลยได้รับความคุ้มครอง ตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน โจทก์ไม่เคยบอกเลิกและไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย จึงไม่มีอำนาจฟ้อง คู่ความตกลงวันกำหนดประเด็นนำสืบเพียงว่า ่๑. จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าหรือการซื้อขาย โดยจำเลยว่าอยู่โดยสิทธิการเช่า โจทก์ว่าจำเลยอยู่เพราะสัญญาจะซื้อขาย ๒. ค่าเสียหาย คู่ความแถลงรับกันว่าก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านรายพิพาทนั้นจำเลยได้เช่าบ้านรายพิพาทจากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยมาก่อนแล้ว และชำระค่าเช่าบ้านให้โจทก์ตลอดมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ คู่ความไม่สืบพยาน ให้ศาลชี้ขาดไปตามที่รับกัน ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าซึ่งมีมาแต่เดิม ไม่ใช่อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย เพราะตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายมิได้มีข้อตกลงยกเลิกการเช่า นอกจากนี้ โจทก์ยังได้รับเงินค่าเช่าสำหรับเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ จากจำเลยไว้อีก แสดงให้เห็นว่าการเช่ายังคงมีอยู่ต่อไปตามเดิม โจทก์ฟ้องขับไล่ไม่ได้ ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โดยอาศัยเหตุเดียวกับศาลชั้นต้น โจทก์ฏีกา ศาลฏีกาเห็นว่า การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยอยู่นั้นไม่แสดงหรือสันนิษฐานได้เลยว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่จะให้ฟังได้ว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โดยให้จำเลยอาศัยอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจนกว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 479/2502นางเลียม เหล่าบุญมีโจทก์นายภาณุช เทพหัสดิน ณ อยุธยาจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 537 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2490 ม. 16การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยเช่าอยู่นั้น ไม่ได้แสดงหรือสันนิษฐานว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่าโจทก์ฟ้องว่าเมื่อต้นเดือนมกราคม ๒๔๙๘ จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินละสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ โฉนดที่ ๔๖๖๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๓ งาน ๕๔ ตารางวา ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร รวมราคา ๕๗๗,๐๐๐ บาทจะชำระเงินให้โจทก์ในวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๔๙๐ จำนวนสามแสนบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมด ภายใน ๔๕ วัน จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา จึงบอกเลิกสัญญา และให้จำเลยออกไปจากสถานที่และชำระค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย ตึกและที่ดินที่จำเลยอยู่นี้จะให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละ ๔๐๐ บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ ๔๐๐ บาท นับแต่เดือนมกราคม ๒๔๙๘ ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๙,๘๙๓ บาท กับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ ๔๐๐ บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไป จำเลยให้การว่า าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทกันจริง แต่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่า เสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐๐ บาท ตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๘ ตลอดมาจนทุกวันนี้ จำเลยได้รับความคุ้มครอง ตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน โจทก์ไม่เคยบอกเลิกและไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย จึงไม่มีอำนาจฟ้อง คู่ความตกลงวันกำหนดประเด็นนำสืบเพียงว่า ่๑. จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าหรือการซื้อขาย โดยจำเลยว่าอยู่โดยสิทธิการเช่า โจทก์ว่าจำเลยอยู่เพราะสัญญาจะซื้อขาย ๒. ค่าเสียหาย คู่ความแถลงรับกันว่าก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านรายพิพาทนั้นจำเลยได้เช่าบ้านรายพิพาทจากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยมาก่อนแล้ว และชำระค่าเช่าบ้านให้โจทก์ตลอดมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ คู่ความไม่สืบพยาน ให้ศาลชี้ขาดไปตามที่รับกัน ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าซึ่งมีมาแต่เดิม ไม่ใช่อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย เพราะตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายมิได้มีข้อตกลงยกเลิกการเช่า นอกจากนี้ โจทก์ยังได้รับเงินค่าเช่าสำหรับเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ จากจำเลยไว้อีก แสดงให้เห็นว่าการเช่ายังคงมีอยู่ต่อไปตามเดิม โจทก์ฟ้องขับไล่ไม่ได้ ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โดยอาศัยเหตุเดียวกับศาลชั้นต้น โจทก์ฏีกา ศาลฏีกาเห็นว่า การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยอยู่นั้นไม่แสดงหรือสันนิษฐานได้เลยว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่จะให้ฟังได้ว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โดยให้จำเลยอาศัยอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจนกว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(ประมูล สุวรรณศร-ดุลยกรณ์พิทารณ์-พิทักษ์มนูศาสตร์)ศาลชั้นต้น - นายเจริญ ไชยคุปต์ศาลอุทธรณ์ - หลวงอรรถไพศาลศรุดีแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ