คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2030/2543หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมศาสนาจากจำเลยโดยตามสัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ? และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อถึงวันนัดโอนโจทก์เสนอขอชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาด้วยการเตรียมเงินและแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลง จำเลยจึงต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ การที่จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาบางส่วนแต่ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 2,075,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 2,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงิน 1,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2537 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมการศาสนาจากจำเลยราคา 4,000,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลย 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 3,000,000 บาท จะชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วันทำสัญญาและเมื่อจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารกับโอนกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินที่ซื้อขายจำเลยจะเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ทั้งสิ้นตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนดังกล่าว จำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการโอน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่า การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา แต่ไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน เป็นการผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญา จะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า "ส่วนที่เหลืออีกจำนวน 3,000,000 บาท ผู้จะซื้อตกลงชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วัน ทำสัญญาและเมื่อผู้จะขายได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารและได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายตาม ข้อ ก. ข." ข้อ 3. ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ค่าอากรและค่าใช้จ่ายและ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" ฉะนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าทั้งที่กรมการศาสนาให้ แก่โจทก์ และต้องยื่นคำขอเลิกเช่า เพื่อให้โจทก์จดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินได้ กับจะต้องชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนทั้งสองแห่งเช่นกัน แม้จะปรากฏจากคำเบิกความของนางอัญชลี นายธีรวิทย์ และนายสุรเชษฐ์ เจ้าหน้าที่ของกรมการศาสนาในข้อที่ว่า การโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนานั้น ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายในวันเดียว เพราะจะต้องส่งคำร้องไปยังผู้อำนวยการศาสนสมบัติก่อน และเสนอให้อธิบดีกรมการศาสนาเป็นผู้อนุมัติ หลังจากนั้นกรมศาสนาจะคิดค่าธรรมเนียมแล้วแจ้งไปยังผู้เช่ารายใหม่ให้มาชำระค่าธรรมเนียม นับจากวันยื่นคำร้องครั้งแรก ไม่เกิน 2 เดือน ต่อจากนั้นผู้เช่าเดิมและผู้เช่ารายใหม่จะต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดินเพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่จดทะเบียนการเช่า โดยทางกรมที่ดินจะประกาศเป็นเวลา 30 วัน และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ดังนั้น จะเห็นได้ว่า การจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าก็ดี และการจดทะเบียนการเช่าก็ดี ต้องเป็นไปตามระเบียบของกรมการศาสนาและของกรมที่ดินและยังมีเงื่อนเวลาอีก ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ในวันเดียวกันทั้งสองแห่ง การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนาแห่งเดียว แต่ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน แม้จะเป็นขั้นตอนภายหลังที่กรมการศาสนาอนุมัติและจะต้องมีการประกาศการจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน 30 วัน ในภายหน้าก็ตาม ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามสัญญาต่อไป แต่ที่จำเลยยืนยันจะชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาอย่างเดียว ถือว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว เมื่อฟังว่าโจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็ค 2,700,00 บาท พร้อมเงินสดอีก 300,000 บาท มาที่กรมการศาสนา แสดงว่าโจทก์ได้เสนอขอปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาแล้ว จำเลยต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา บางส่วน ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ต่างตอบแทนเช่นนี้ แต่จะรับชำระหนี้ 3,000,000 บาท จากโจทก์ฝ่ายเดียวหาได้ไม่ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ 8,000 บาท. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2030/2543นางนิตยา อมรเนรมิตรกิจโจทก์นายพิทักษ์ รุ่งพงศ์วาณิชจำเลย ป.พ.พ. ม. 369โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมศาสนาจากจำเลยโดยตามสัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ? และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อถึงวันนัดโอนโจทก์เสนอขอชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาด้วยการเตรียมเงินและแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลง จำเลยจึงต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ การที่จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาบางส่วนแต่ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 2,075,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 2,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงิน 1,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2537 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมการศาสนาจากจำเลยราคา 4,000,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลย 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 3,000,000 บาท จะชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วันทำสัญญาและเมื่อจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารกับโอนกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินที่ซื้อขายจำเลยจะเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ทั้งสิ้นตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนดังกล่าว จำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการโอน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่า การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา แต่ไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน เป็นการผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญา จะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า "ส่วนที่เหลืออีกจำนวน 3,000,000 บาท ผู้จะซื้อตกลงชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วัน ทำสัญญาและเมื่อผู้จะขายได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารและได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายตาม ข้อ ก. ข." ข้อ 3. ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ค่าอากรและค่าใช้จ่ายและ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" ฉะนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าทั้งที่กรมการศาสนาให้ แก่โจทก์ และต้องยื่นคำขอเลิกเช่า เพื่อให้โจทก์จดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินได้ กับจะต้องชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนทั้งสองแห่งเช่นกัน แม้จะปรากฏจากคำเบิกความของนางอัญชลี นายธีรวิทย์ และนายสุรเชษฐ์ เจ้าหน้าที่ของกรมการศาสนาในข้อที่ว่า การโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนานั้น ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายในวันเดียว เพราะจะต้องส่งคำร้องไปยังผู้อำนวยการศาสนสมบัติก่อน และเสนอให้อธิบดีกรมการศาสนาเป็นผู้อนุมัติ หลังจากนั้นกรมศาสนาจะคิดค่าธรรมเนียมแล้วแจ้งไปยังผู้เช่ารายใหม่ให้มาชำระค่าธรรมเนียม นับจากวันยื่นคำร้องครั้งแรก ไม่เกิน 2 เดือน ต่อจากนั้นผู้เช่าเดิมและผู้เช่ารายใหม่จะต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดินเพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่จดทะเบียนการเช่า โดยทางกรมที่ดินจะประกาศเป็นเวลา 30 วัน และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ดังนั้น จะเห็นได้ว่า การจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าก็ดี และการจดทะเบียนการเช่าก็ดี ต้องเป็นไปตามระเบียบของกรมการศาสนาและของกรมที่ดินและยังมีเงื่อนเวลาอีก ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ในวันเดียวกันทั้งสองแห่ง การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนาแห่งเดียว แต่ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน แม้จะเป็นขั้นตอนภายหลังที่กรมการศาสนาอนุมัติและจะต้องมีการประกาศการจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน 30 วัน ในภายหน้าก็ตาม ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามสัญญาต่อไป แต่ที่จำเลยยืนยันจะชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาอย่างเดียว ถือว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว เมื่อฟังว่าโจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็ค 2,700,00 บาท พร้อมเงินสดอีก 300,000 บาท มาที่กรมการศาสนา แสดงว่าโจทก์ได้เสนอขอปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาแล้ว จำเลยต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา บางส่วน ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ต่างตอบแทนเช่นนี้ แต่จะรับชำระหนี้ 3,000,000 บาท จากโจทก์ฝ่ายเดียวหาได้ไม่ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ 8,000 บาท.(ปุญพัฒน์ อิทธิธรรมวินิจ-วิเทพ ศิริพากย์-มงคล ทับเที่ยง)ศาลแพ่ง - นายสุรศักดิ์ นาราสัจจ์ศาลอุทธรณ์ - นายอร่าม แย้มสอาดแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 2,075,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 2,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงิน 1,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2537 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมการศาสนาจากจำเลยราคา 4,000,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลย 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 3,000,000 บาท จะชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วันทำสัญญาและเมื่อจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารกับโอนกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินที่ซื้อขายจำเลยจะเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ทั้งสิ้นตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนดังกล่าว จำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการโอน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่า การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา แต่ไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน เป็นการผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญา จะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า "ส่วนที่เหลืออีกจำนวน 3,000,000 บาท ผู้จะซื้อตกลงชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วัน ทำสัญญาและเมื่อผู้จะขายได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารและได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายตาม ข้อ ก. ข." ข้อ 3. ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ค่าอากรและค่าใช้จ่ายและ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" ฉะนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าทั้งที่กรมการศาสนาให้ แก่โจทก์ และต้องยื่นคำขอเลิกเช่า เพื่อให้โจทก์จดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินได้ กับจะต้องชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนทั้งสองแห่งเช่นกัน แม้จะปรากฏจากคำเบิกความของนางอัญชลี นายธีรวิทย์ และนายสุรเชษฐ์ เจ้าหน้าที่ของกรมการศาสนาในข้อที่ว่า การโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนานั้น ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายในวันเดียว เพราะจะต้องส่งคำร้องไปยังผู้อำนวยการศาสนสมบัติก่อน และเสนอให้อธิบดีกรมการศาสนาเป็นผู้อนุมัติ หลังจากนั้นกรมศาสนาจะคิดค่าธรรมเนียมแล้วแจ้งไปยังผู้เช่ารายใหม่ให้มาชำระค่าธรรมเนียม นับจากวันยื่นคำร้องครั้งแรก ไม่เกิน 2 เดือน ต่อจากนั้นผู้เช่าเดิมและผู้เช่ารายใหม่จะต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดินเพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่จดทะเบียนการเช่า โดยทางกรมที่ดินจะประกาศเป็นเวลา 30 วัน และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ดังนั้น จะเห็นได้ว่า การจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าก็ดี และการจดทะเบียนการเช่าก็ดี ต้องเป็นไปตามระเบียบของกรมการศาสนาและของกรมที่ดินและยังมีเงื่อนเวลาอีก ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ในวันเดียวกันทั้งสองแห่ง การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนาแห่งเดียว แต่ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน แม้จะเป็นขั้นตอนภายหลังที่กรมการศาสนาอนุมัติและจะต้องมีการประกาศการจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน 30 วัน ในภายหน้าก็ตาม ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามสัญญาต่อไป แต่ที่จำเลยยืนยันจะชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาอย่างเดียว ถือว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว เมื่อฟังว่าโจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็ค 2,700,00 บาท พร้อมเงินสดอีก 300,000 บาท มาที่กรมการศาสนา แสดงว่าโจทก์ได้เสนอขอปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาแล้ว จำเลยต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา บางส่วน ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ต่างตอบแทนเช่นนี้ แต่จะรับชำระหนี้ 3,000,000 บาท จากโจทก์ฝ่ายเดียวหาได้ไม่ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ 8,000 บาท. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2030/2543นางนิตยา อมรเนรมิตรกิจโจทก์นายพิทักษ์ รุ่งพงศ์วาณิชจำเลย ป.พ.พ. ม. 369โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมศาสนาจากจำเลยโดยตามสัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ? และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อถึงวันนัดโอนโจทก์เสนอขอชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาด้วยการเตรียมเงินและแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลง จำเลยจึงต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ การที่จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาบางส่วนแต่ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 2,075,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงินจำนวน 2,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงิน 1,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2537 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมการศาสนาจากจำเลยราคา 4,000,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลย 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 3,000,000 บาท จะชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วันทำสัญญาและเมื่อจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารกับโอนกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินที่ซื้อขายจำเลยจะเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ทั้งสิ้นตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนดังกล่าว จำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการโอน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่า การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา แต่ไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน เป็นการผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญา จะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า "ส่วนที่เหลืออีกจำนวน 3,000,000 บาท ผู้จะซื้อตกลงชำระให้ภายใน 210 วัน นับแต่วัน ทำสัญญาและเมื่อผู้จะขายได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารและได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายตาม ข้อ ก. ข." ข้อ 3. ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ค่าอากรและค่าใช้จ่ายและ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" ฉะนั้นสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าทั้งที่กรมการศาสนาให้ แก่โจทก์ และต้องยื่นคำขอเลิกเช่า เพื่อให้โจทก์จดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินได้ กับจะต้องชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนทั้งสองแห่งเช่นกัน แม้จะปรากฏจากคำเบิกความของนางอัญชลี นายธีรวิทย์ และนายสุรเชษฐ์ เจ้าหน้าที่ของกรมการศาสนาในข้อที่ว่า การโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนานั้น ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายในวันเดียว เพราะจะต้องส่งคำร้องไปยังผู้อำนวยการศาสนสมบัติก่อน และเสนอให้อธิบดีกรมการศาสนาเป็นผู้อนุมัติ หลังจากนั้นกรมศาสนาจะคิดค่าธรรมเนียมแล้วแจ้งไปยังผู้เช่ารายใหม่ให้มาชำระค่าธรรมเนียม นับจากวันยื่นคำร้องครั้งแรก ไม่เกิน 2 เดือน ต่อจากนั้นผู้เช่าเดิมและผู้เช่ารายใหม่จะต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดินเพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่จดทะเบียนการเช่า โดยทางกรมที่ดินจะประกาศเป็นเวลา 30 วัน และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ดังนั้น จะเห็นได้ว่า การจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าก็ดี และการจดทะเบียนการเช่าก็ดี ต้องเป็นไปตามระเบียบของกรมการศาสนาและของกรมที่ดินและยังมีเงื่อนเวลาอีก ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ในวันเดียวกันทั้งสองแห่ง การที่จำเลยยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่กรมการศาสนาแห่งเดียว แต่ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน แม้จะเป็นขั้นตอนภายหลังที่กรมการศาสนาอนุมัติและจะต้องมีการประกาศการจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน 30 วัน ในภายหน้าก็ตาม ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามสัญญาต่อไป แต่ที่จำเลยยืนยันจะชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาอย่างเดียว ถือว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว เมื่อฟังว่าโจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็ค 2,700,00 บาท พร้อมเงินสดอีก 300,000 บาท มาที่กรมการศาสนา แสดงว่าโจทก์ได้เสนอขอปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาแล้ว จำเลยต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนา บางส่วน ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ต่างตอบแทนเช่นนี้ แต่จะรับชำระหนี้ 3,000,000 บาท จากโจทก์ฝ่ายเดียวหาได้ไม่ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ 8,000 บาท.(ปุญพัฒน์ อิทธิธรรมวินิจ-วิเทพ ศิริพากย์-มงคล ทับเที่ยง)ศาลแพ่ง - นายสุรศักดิ์ นาราสัจจ์ศาลอุทธรณ์ - นายอร่าม แย้มสอาดแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ