คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3545/2535หลักกฎหมาย: ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น.ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น.เมื่อขณะปลูกสร้างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับ น.ในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น.มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นบุตรของนายเปลี่ยนที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวา เป็นของนางเนียร สาสนคุ้ม พี่สาวของนายเปลี่ยน นางเนียรแจ้งความประสงค์ให้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทราบว่า จะยกที่ดินให้คนละครึ่งคือจะให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินด้านนอกติดถนนสาธารณะซอยวัดบางพลัดใน ส่วนจำเลยที่ 1 จะให้ด้านใน ต่อมามีผู้มาขอซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าว เนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 50,000 บาท ครั้งแรกนางเนียรจะให้โจทก์และจำเลยที่ 1ช่วยกันแบ่งแยกที่ดินยกให้คนละ 50 ตารางวา แต่จำเลยที่ 1ไม่ยอมให้แบ่งแยกขาย โจทก์ยอมให้แบ่งส่วนของโจทก์ที่จะได้รับ100 ตารางวา นางเนียรได้รับเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท และนัดไปทำการโอนแต่จำเลยที่ 1 บอกว่าราคาถูกเกินไป จำเลยที่ 1จะซื้อเอง นางเนียรจึงคืนเงินมัดจำและได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 รวม 900 ตารางวา หรือ 900 ส่วน โดยให้เฉพาะด้านใน ส่วนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในยังเป็นที่นางเนียรอยู่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วจำเลยที่ 1 ไม่ยอมจ่ายเงิน 50,000 บาทต่อมามีผู้มาติดต่อขอสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนของนางเนียรซึ่งอยู่ติดถนนซอยวัดบางพลัดใน โดยมีเงื่อนไขว่า เมื่อก่อสร้างเสร็จ ผู้ก่อสร้างจะยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนางเนียร แต่ผู้ก่อสร้างมีสิทธิจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าได้ โดยนางเนียรจะจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าคนละ 13 ปี การก่อสร้างตึกแถว ได้ร่นตึกแถวเข้าไปจากแนวโฉนดเดิมประมาณ 2 เมตร ตลอดแนวเพื่อเป็นถนนสาธารณะรวมที่ดิน 123 ตารางวา จึงเหลืออยู่ 3 ไร่ 2 งาน 85 ตารางวาซึ่งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต้องลดส่วนของตนตามเนื้อที่ที่เหลือระหว่างก่อสร้างตึกแถวยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของตนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในให้โจทก์ รวมเนื้อที่ 708 ตารางวา โจทก์ได้จดทะเบียนให้นางเนียรมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จ นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ผู้ก่อสร้างได้จดทะเบียนยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้แก่นางเนียรต่อมาจำเลยที่ 1 ฟ้องโจทก์ขอให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคดีหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ต่อมาจำเลยที่ 1 ไปยื่นคำร้องขอรับโฉนดเลขที่ 4695 ซึ่งนางเนียรส่งไว้ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 5666/2515 โดยอ้างว่า ขอโฉนดไปชั่วคราวเพื่อยื่นคำร้องขอแบ่งแยก ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยที่ 1 ได้ขอให้ช่างรังวัดทำการรังวัดแบ่งแยกวันนั้นโจทก์ไม่ได้ไปเพราะเจ้าพนักงานที่ดินและช่างรังวัดไม่ได้แจ้งวันนัดให้โจทก์ทราบจำเลยที่ 1 บอกช่างรังวัดว่าตนครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดทางด้านทิศตะวันออก 900 ส่วน ตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ซึ่งเป็นของนางเนียรอยู่ในที่ดินส่วนของตนทั้งหมด จึงไม่ถูกต้องเพราะคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพียงแต่ให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเท่านั้นไม่มีประเด็นในเรื่องโจทก์และจำเลยที่ 1 ครอบครองเป็นส่วนสัด โจทก์ได้ยื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 1 จดทะเบียนจำนองส่วนของตนแก่นายสวัสดิ์ศรี กูเรซาแล้วจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจำนองไว้แก่นายสุวรรณ วีระโสภณและนายโสภณ วีระโสภณ ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนขายฝากแก่นายสุวรรณ และนายโสภณ วีระโสภณอีกและจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากและขายฝากใหม่แก่นายสุวัฒน์ชัยโกวินธนาพัฒน์ และนางสาวลาวัณย์ วิทยพุฒ เป็นเงิน 1,770,000 บาทโดยขายฝากพร้อมตึกแถว 2 ชั้น รวม 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1ไถ่ถอนการขายฝาก แล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน2,490,530 บาท พร้อมทั้งตึกแถว 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากแล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 อีกครั้งหนึ่ง จำนวนเงิน3,150,000 บาท แต่การขายฝากครั้งนี้ ขายฝากเฉพาะที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝาก และได้ขายฝากที่พิพาทกับตึกแถว 23 ห้อง แก่นายธัญญา อรุณสุรัตน์จำนวน 5,247,000 บาท มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1 และนายธัญญาทราบดีอยู่แล้วว่า ที่พิพาทและตึกแถวเป็นของโจทก์ นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมนางเนียรได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวทั้ง 23 ห้องให้โจทก์ การที่นายธัญญารับซื้อฝากตึกแถว 23 ห้อง เป็นการรับซื้อฝากตึกแถวของโจทก์ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากได้ในการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน เมื่อโจทก์คัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วเจ้าพนักงานที่ดินชุดเดิมไม่ทำการแบ่งแยกโฉนดให้จำเลยที่ 1แต่ต่อมาจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี มีหนังสือหารือศาลแพ่ง ศาลแพ่งสั่งว่าการแบ่งแยกนี้จำเลยที่ 1 นำชี้เป็นการทำที่ถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้วจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ได้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกได้ จำเลยที่ 3 จัดการออกโฉนดตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้ออกเป็น 7 ฉบับ คือโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 โจทก์เห็นว่าเป็นการไม่ถูกต้องเพราะศาลมีคำพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกเท่านั้น ขอให้พิพากษาว่าที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่ท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นที่ดินของโจทก์ให้เพิกถอนการออกโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินและตึกแถวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายธัญญา อรุณสรัตน์ตามโฉนดทั้ง 7 ฉบับจำเลยที่ 1 ให้การว่า ที่ดินแปลงพิพาทนางเนียรได้จดทะเบียนยกให้เฉพาะส่วนแก่จำเลยที่ 1 เป็นจำนวนเนื้อที่ 900 ส่วน ในจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด 1,608 ส่วน โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้นที่ดินที่นางเนียรยกให้จำเลยที่ 1 ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่ดินเฉพาะส่วนของนางเนียรที่ยังเหลืออยู่จำนวน 708 ส่วนนั้น นางเนียรให้บุคคลอื่นเข้ามาถือสิทธิการเช่าปลูกบ้านอยู่อาศัยประมาณ 30 ครัวเรือน และนางเนียรได้เก็บค่าเช่าเลี้ยงชีพตลอดมา ต่อมานางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของตนที่ยังเหลืออยู่ 708 ส่วน ให้โจทก์ แต่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ตลอดชีวิต ที่โจทก์อ้างว่านางเนียรยกที่ดินเฉพาะส่วนด้านในให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่เป็นความจริงจำเลยที่ 1 ได้ถือสิทธิครอบครองที่ดินที่นางเนียรยกให้เป็นส่วนสัด ต่อมานายศักดากับพวกมาขอทำสัญญาปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของ จำเลยที่ 1 ยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1และนางเนียรเป็นผู้จัดการแทนจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อที่ดินปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตึกที่ปลูกลงในที่ดินก็ต้องตกเป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อนายศักดาทำสัญญายกตึกให้ นางเนียรเป็นผู้รับยกให้แต่เพียงผู้เดียว แต่ก็เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ปกครอง เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินรวมอยู่ด้วย แต่นางเนียรก็ทราบอยู่แล้วว่าส่วนที่ก่อสร้างตึกเป็นที่ดินเฉพาะส่วนที่นางเนียรยกให้แก่จำเลยที่ 1แล้ว และในขณะที่ก่อสร้างตึกอยู่นั้น นางเนียรยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือจากยกให้จำเลยที่ 1 แก่โจทก์ เมื่อปลูกสร้างตึกเสร็จ โจทก์พานางเนียรไปทำพินัยกรรมฝ่ายเมืองยกตึกแถวรวม 23 คูหา ให้แก่โจทก์ เมื่อตึกแถว 23 คูหา ไม่ได้ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินอันเป็นสิทธิส่วนของโจทก์ โจทก์ย่อมไม่ได้สิทธิในตึกแถว 23 คูหาตามพินัยกรรมในการรังวัดที่ดิน ทางการได้แจ้งให้โจทก์ทราบทุกระยะ แต่โจทก์ไม่ยอมไปดูแลระวังแนวเขตเองส่วนกรณีที่โจทก์อ้างขอให้ทำการแบ่งแยกตามแผนที่ท้ายฟ้องของโจทก์นั้น แผนที่ดังกล่าวโจทก์ทำขึ้นเอง โดยไม่มีหลักเกณฑ์ ประกอบกับที่ดินรายพิพาทเจ้าพนักงานรังวัดได้ทำการรังวัดแบ่งแยกไปตามคำสั่งศาลและออกหนังสือโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิจะรื้อฟื้นให้ทำการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินให้ใหม่จำเลยที่ 2 ให้การว่า การทำนิติกรรมขายฝากของจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นการชอบทุกประการ ขณะเมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากจำเลยที่ 2 และจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากตามกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 กระทำไปตามอำนาจหน้าที่ในตำแหน่งของจำเลยที่ 3 โดยสุจริต ชอบด้วยกฎหมาย ตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 3ขอให้ยกฟ้องโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลหมายเรียกนายธัญญา อรุณสุรัตน์เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า จำเลยร่วมได้ทำสัญญารับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกแถวรวม 23 ห้อง โดยสุจริต ไม่ได้ทำการรับซื้อฝากโดยมีเจตนาลวง และไม่ได้ทำเพื่อให้โจทก์เสียหาย การทำสัญญาขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม จึงเป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมตามสัญญาขายฝาก ที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้และตึกแถว 2 ชั้น 23 คูหา เลขที่ 456/68ถึง 456/90 ซอยวัดจันทรารามหรือวัดบางพลัด เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้ ให้เพิกถอนการขายฝากตึกแถวพิพาทเลขที่ดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 ในคดีนี้กับจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ จำเลยที่ 1และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่สังเขปของที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ท้ายฟ้องเป็นที่ดินของโจทก์ในคดีนี้ ส่วนที่เหลือเป็นของจำเลยที่ 1ในคดีนี้ เนื้อที่ 900 ตารางวา ให้เพิกถอนโฉนดเลขที่ 41801 ถึง41807 และเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามโฉนดที่ถูกเพิกถอนทั้ง 7 ฉบับ ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาว่า เดิมนางเนียร สาสนคุ้มเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวาตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.36 ต่อมาเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2505นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนจำนวน 900 ส่วน ใน 1608 ส่วนหรือคิดเป็นเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน ครั้นวันที่ 9 มิถุนายน 2512นางเนียรได้ทำสัญญาให้นายศิริ เฟื่องฟู ทำการก่อสร้างตึกแถว2 ชั้น รวม 23 ห้อง คือ ตึกแถวพิพาทเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่456/90 ในโฉนดที่ดินดังกล่าว นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ เป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้ว ผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียร รายละเอียดปรากฏตามสัญญาสร้างตึกแถวเอกสารหมาย ล.2 ระหว่างที่ทำการก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695เฉพาะส่วนของนางเนียรจำนวน 708 ส่วนใน 1608 หรือคิดเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2513ต่อมาวันที่ 21 กันยายน 2514 นายศักดาได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้นางเนียรปรากฏตามหนังสือสัญญาให้ตึกแถวเอกสารหมาย ล.4 หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับโจทก์ได้ยื่นฟ้องโจทก์ขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์(จำเลยในคดีดังกล่าว) ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คดีถึงที่สุด รายละเอียดปรากฏตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้น ต่อมาจำเลยที่ 3ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินตามคำพิพากษาดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 รวม 7 โฉนด โดยระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ คือ ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 เอกสารหมาย ล.37 ถึง ล.43 ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนี้ คือที่ดินส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง23 ห้อง จำเลยที่ 1 เคยจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนการจำนองกับจดทะเบียนขายฝากและไถ่ถอนการขายฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง หลายครั้ง ครั้งสุดท้ายได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทั้ง 7 แปลง พร้อมตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแก่จำเลยร่วมเมื่อวันที่ 20 เมษายน 2524 และไม่ได้ไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์รายละเอียดปรากฏตามพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองเอกสารหมาย ล.9 มีปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยร่วมว่านิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง ตามโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง คือ ตึกแถวเลขที่ 456/68ถึงเลขที่ 456/90 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมมีผลใช้บังคับได้เพียงใดหรือไม่ ปัญหานี้มีข้อที่จะวินิจฉัยคือ ในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝาก จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องหรือไม่ สำหรับที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ในคดีนี้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้เป็นจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น และศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ (จำเลยในคดีดังกล่าว)ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนคดีถึงที่สุด ปรากฏว่าศาลชั้นต้นได้แจ้งผลคำพิพากษาให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบตามเอกสารหมาย ล.14 และจำเลยที่ 1 ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินกับนำชี้ที่ดินที่ขอแบ่งแยกแต่ฝ่ายโจทก์ไม่ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินและไม่นำชี้ที่ดินที่จะแบ่งแยก ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523ตามเอกสารหมาย ล.30 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า ถ้าโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนแบ่งแยก ก็ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนรับหนังสือและโฉนดที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ไปได้ โดยให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์และตามระเบียบวิธีการของกฎหมายที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน ได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2523 ตามเอกสารหมาย ล.34 หารือไปยังศาลชั้นต้นว่าแผนที่แบ่งแยกโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1นำชี้ไว้เพียงคนเดียวจะถูกต้องตามคำพิพากษาหรือไม่ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 จะขอใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียว โดยอ้างหนังสือของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523 เอกสารหมาย ล.30ได้หรือไม่ ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 กันยายน 2523ตามเอกสารหมาย ล.35 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า การแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1 นำชี้ เป็นการถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้ว เพราะโจทก์ไม่ยอมไปทำการรังวัดแบ่งแยกก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกของโจทก์ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียวได้ จำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน จึงได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695ตามคำสั่งของศาลชั้นต้น โดยแบ่งแยกที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงให้เป็นส่วนของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ข้อเท็จจริงได้ความดังนี้ โดยไม่ปรากฏว่าในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้นดังกล่าวโจทก์ได้โต้แย้งคัดค้านว่าศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามคำพิพากษาในคดีนั้นไม่ถูกต้องอย่างไรจึงต้องถือว่าการบังคับคดีในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยแบ่งแยกเป็นที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เป็นของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยถูกต้องและเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์จะกลับมาฟ้องร้องคดีนี้ โดยอ้างว่าที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง เป็นของโจทก์อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำกับคดีดังกล่าวแล้วไม่ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดจากจำเลยที่ 2แล้วนำมาขายฝากให้แก่จำเลยร่วม จึงถือได้ว่าในขณะทำนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท นิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนด จึงมีผลใช้บังคับได้โดยชอบ จำเลยร่วมจึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดเป็นของโจทก์ในคดีนี้ให้เพิกถอนโฉนดที่ดินและเพิกถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยร่วมในปัญหานี้ฟังขึ้น ส่วนสำหรับตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องคือ ตึกแถวเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่ 456/90 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าในขณะที่นางเนียรทำสัญญาให้นายศิริก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยนายศักดาเป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้วผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียรนั้น ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับนางเนียรในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ก่อสร้างตึกแถวพิพาทดังกล่าว ต้องถือว่านางเนียรมีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1 โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1อันจะตกได้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 ดังนั้น เมื่อนายศักดาดำเนินการก่อสร้างตึกแถวเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้นางเนียร นางเนียรจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแต่เพียงผู้เดียว เมื่อนางเนียรถึงแก่กรรมโดยได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ดังนั้นในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง จำเลยที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลใช้บังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3545/2535นาง ลำ ดวน สาสน คุ้มโจทก์นาง ประภาศรี คำวชิร พิทักษ์ กับพวกจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนาย ธัญญา อรุณสุรัตน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 109 เดิม, ม. 491ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น.ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น.เมื่อขณะปลูกสร้างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับ น.ในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น.มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นบุตรของนายเปลี่ยนที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวา เป็นของนางเนียร สาสนคุ้ม พี่สาวของนายเปลี่ยน นางเนียรแจ้งความประสงค์ให้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทราบว่า จะยกที่ดินให้คนละครึ่งคือจะให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินด้านนอกติดถนนสาธารณะซอยวัดบางพลัดใน ส่วนจำเลยที่ 1 จะให้ด้านใน ต่อมามีผู้มาขอซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าว เนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 50,000 บาท ครั้งแรกนางเนียรจะให้โจทก์และจำเลยที่ 1ช่วยกันแบ่งแยกที่ดินยกให้คนละ 50 ตารางวา แต่จำเลยที่ 1ไม่ยอมให้แบ่งแยกขาย โจทก์ยอมให้แบ่งส่วนของโจทก์ที่จะได้รับ100 ตารางวา นางเนียรได้รับเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท และนัดไปทำการโอนแต่จำเลยที่ 1 บอกว่าราคาถูกเกินไป จำเลยที่ 1จะซื้อเอง นางเนียรจึงคืนเงินมัดจำและได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 รวม 900 ตารางวา หรือ 900 ส่วน โดยให้เฉพาะด้านใน ส่วนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในยังเป็นที่นางเนียรอยู่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วจำเลยที่ 1 ไม่ยอมจ่ายเงิน 50,000 บาทต่อมามีผู้มาติดต่อขอสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนของนางเนียรซึ่งอยู่ติดถนนซอยวัดบางพลัดใน โดยมีเงื่อนไขว่า เมื่อก่อสร้างเสร็จ ผู้ก่อสร้างจะยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนางเนียร แต่ผู้ก่อสร้างมีสิทธิจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าได้ โดยนางเนียรจะจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าคนละ 13 ปี การก่อสร้างตึกแถว ได้ร่นตึกแถวเข้าไปจากแนวโฉนดเดิมประมาณ 2 เมตร ตลอดแนวเพื่อเป็นถนนสาธารณะรวมที่ดิน 123 ตารางวา จึงเหลืออยู่ 3 ไร่ 2 งาน 85 ตารางวาซึ่งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต้องลดส่วนของตนตามเนื้อที่ที่เหลือระหว่างก่อสร้างตึกแถวยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของตนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในให้โจทก์ รวมเนื้อที่ 708 ตารางวา โจทก์ได้จดทะเบียนให้นางเนียรมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จ นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ผู้ก่อสร้างได้จดทะเบียนยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้แก่นางเนียรต่อมาจำเลยที่ 1 ฟ้องโจทก์ขอให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคดีหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ต่อมาจำเลยที่ 1 ไปยื่นคำร้องขอรับโฉนดเลขที่ 4695 ซึ่งนางเนียรส่งไว้ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 5666/2515 โดยอ้างว่า ขอโฉนดไปชั่วคราวเพื่อยื่นคำร้องขอแบ่งแยก ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยที่ 1 ได้ขอให้ช่างรังวัดทำการรังวัดแบ่งแยกวันนั้นโจทก์ไม่ได้ไปเพราะเจ้าพนักงานที่ดินและช่างรังวัดไม่ได้แจ้งวันนัดให้โจทก์ทราบจำเลยที่ 1 บอกช่างรังวัดว่าตนครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดทางด้านทิศตะวันออก 900 ส่วน ตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ซึ่งเป็นของนางเนียรอยู่ในที่ดินส่วนของตนทั้งหมด จึงไม่ถูกต้องเพราะคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพียงแต่ให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเท่านั้นไม่มีประเด็นในเรื่องโจทก์และจำเลยที่ 1 ครอบครองเป็นส่วนสัด โจทก์ได้ยื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 1 จดทะเบียนจำนองส่วนของตนแก่นายสวัสดิ์ศรี กูเรซาแล้วจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจำนองไว้แก่นายสุวรรณ วีระโสภณและนายโสภณ วีระโสภณ ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนขายฝากแก่นายสุวรรณ และนายโสภณ วีระโสภณอีกและจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากและขายฝากใหม่แก่นายสุวัฒน์ชัยโกวินธนาพัฒน์ และนางสาวลาวัณย์ วิทยพุฒ เป็นเงิน 1,770,000 บาทโดยขายฝากพร้อมตึกแถว 2 ชั้น รวม 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1ไถ่ถอนการขายฝาก แล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน2,490,530 บาท พร้อมทั้งตึกแถว 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากแล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 อีกครั้งหนึ่ง จำนวนเงิน3,150,000 บาท แต่การขายฝากครั้งนี้ ขายฝากเฉพาะที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝาก และได้ขายฝากที่พิพาทกับตึกแถว 23 ห้อง แก่นายธัญญา อรุณสุรัตน์จำนวน 5,247,000 บาท มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1 และนายธัญญาทราบดีอยู่แล้วว่า ที่พิพาทและตึกแถวเป็นของโจทก์ นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมนางเนียรได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวทั้ง 23 ห้องให้โจทก์ การที่นายธัญญารับซื้อฝากตึกแถว 23 ห้อง เป็นการรับซื้อฝากตึกแถวของโจทก์ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากได้ในการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน เมื่อโจทก์คัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วเจ้าพนักงานที่ดินชุดเดิมไม่ทำการแบ่งแยกโฉนดให้จำเลยที่ 1แต่ต่อมาจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี มีหนังสือหารือศาลแพ่ง ศาลแพ่งสั่งว่าการแบ่งแยกนี้จำเลยที่ 1 นำชี้เป็นการทำที่ถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้วจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ได้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกได้ จำเลยที่ 3 จัดการออกโฉนดตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้ออกเป็น 7 ฉบับ คือโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 โจทก์เห็นว่าเป็นการไม่ถูกต้องเพราะศาลมีคำพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกเท่านั้น ขอให้พิพากษาว่าที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่ท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นที่ดินของโจทก์ให้เพิกถอนการออกโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินและตึกแถวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายธัญญา อรุณสรัตน์ตามโฉนดทั้ง 7 ฉบับจำเลยที่ 1 ให้การว่า ที่ดินแปลงพิพาทนางเนียรได้จดทะเบียนยกให้เฉพาะส่วนแก่จำเลยที่ 1 เป็นจำนวนเนื้อที่ 900 ส่วน ในจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด 1,608 ส่วน โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้นที่ดินที่นางเนียรยกให้จำเลยที่ 1 ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่ดินเฉพาะส่วนของนางเนียรที่ยังเหลืออยู่จำนวน 708 ส่วนนั้น นางเนียรให้บุคคลอื่นเข้ามาถือสิทธิการเช่าปลูกบ้านอยู่อาศัยประมาณ 30 ครัวเรือน และนางเนียรได้เก็บค่าเช่าเลี้ยงชีพตลอดมา ต่อมานางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของตนที่ยังเหลืออยู่ 708 ส่วน ให้โจทก์ แต่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ตลอดชีวิต ที่โจทก์อ้างว่านางเนียรยกที่ดินเฉพาะส่วนด้านในให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่เป็นความจริงจำเลยที่ 1 ได้ถือสิทธิครอบครองที่ดินที่นางเนียรยกให้เป็นส่วนสัด ต่อมานายศักดากับพวกมาขอทำสัญญาปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของ จำเลยที่ 1 ยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1และนางเนียรเป็นผู้จัดการแทนจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อที่ดินปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตึกที่ปลูกลงในที่ดินก็ต้องตกเป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อนายศักดาทำสัญญายกตึกให้ นางเนียรเป็นผู้รับยกให้แต่เพียงผู้เดียว แต่ก็เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ปกครอง เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินรวมอยู่ด้วย แต่นางเนียรก็ทราบอยู่แล้วว่าส่วนที่ก่อสร้างตึกเป็นที่ดินเฉพาะส่วนที่นางเนียรยกให้แก่จำเลยที่ 1แล้ว และในขณะที่ก่อสร้างตึกอยู่นั้น นางเนียรยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือจากยกให้จำเลยที่ 1 แก่โจทก์ เมื่อปลูกสร้างตึกเสร็จ โจทก์พานางเนียรไปทำพินัยกรรมฝ่ายเมืองยกตึกแถวรวม 23 คูหา ให้แก่โจทก์ เมื่อตึกแถว 23 คูหา ไม่ได้ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินอันเป็นสิทธิส่วนของโจทก์ โจทก์ย่อมไม่ได้สิทธิในตึกแถว 23 คูหาตามพินัยกรรมในการรังวัดที่ดิน ทางการได้แจ้งให้โจทก์ทราบทุกระยะ แต่โจทก์ไม่ยอมไปดูแลระวังแนวเขตเองส่วนกรณีที่โจทก์อ้างขอให้ทำการแบ่งแยกตามแผนที่ท้ายฟ้องของโจทก์นั้น แผนที่ดังกล่าวโจทก์ทำขึ้นเอง โดยไม่มีหลักเกณฑ์ ประกอบกับที่ดินรายพิพาทเจ้าพนักงานรังวัดได้ทำการรังวัดแบ่งแยกไปตามคำสั่งศาลและออกหนังสือโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิจะรื้อฟื้นให้ทำการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินให้ใหม่จำเลยที่ 2 ให้การว่า การทำนิติกรรมขายฝากของจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นการชอบทุกประการ ขณะเมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากจำเลยที่ 2 และจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากตามกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 กระทำไปตามอำนาจหน้าที่ในตำแหน่งของจำเลยที่ 3 โดยสุจริต ชอบด้วยกฎหมาย ตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 3ขอให้ยกฟ้องโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลหมายเรียกนายธัญญา อรุณสุรัตน์เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า จำเลยร่วมได้ทำสัญญารับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกแถวรวม 23 ห้อง โดยสุจริต ไม่ได้ทำการรับซื้อฝากโดยมีเจตนาลวง และไม่ได้ทำเพื่อให้โจทก์เสียหาย การทำสัญญาขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม จึงเป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมตามสัญญาขายฝาก ที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้และตึกแถว 2 ชั้น 23 คูหา เลขที่ 456/68ถึง 456/90 ซอยวัดจันทรารามหรือวัดบางพลัด เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้ ให้เพิกถอนการขายฝากตึกแถวพิพาทเลขที่ดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 ในคดีนี้กับจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ จำเลยที่ 1และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่สังเขปของที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ท้ายฟ้องเป็นที่ดินของโจทก์ในคดีนี้ ส่วนที่เหลือเป็นของจำเลยที่ 1ในคดีนี้ เนื้อที่ 900 ตารางวา ให้เพิกถอนโฉนดเลขที่ 41801 ถึง41807 และเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามโฉนดที่ถูกเพิกถอนทั้ง 7 ฉบับ ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาว่า เดิมนางเนียร สาสนคุ้มเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวาตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.36 ต่อมาเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2505นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนจำนวน 900 ส่วน ใน 1608 ส่วนหรือคิดเป็นเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน ครั้นวันที่ 9 มิถุนายน 2512นางเนียรได้ทำสัญญาให้นายศิริ เฟื่องฟู ทำการก่อสร้างตึกแถว2 ชั้น รวม 23 ห้อง คือ ตึกแถวพิพาทเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่456/90 ในโฉนดที่ดินดังกล่าว นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ เป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้ว ผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียร รายละเอียดปรากฏตามสัญญาสร้างตึกแถวเอกสารหมาย ล.2 ระหว่างที่ทำการก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695เฉพาะส่วนของนางเนียรจำนวน 708 ส่วนใน 1608 หรือคิดเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2513ต่อมาวันที่ 21 กันยายน 2514 นายศักดาได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้นางเนียรปรากฏตามหนังสือสัญญาให้ตึกแถวเอกสารหมาย ล.4 หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับโจทก์ได้ยื่นฟ้องโจทก์ขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์(จำเลยในคดีดังกล่าว) ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คดีถึงที่สุด รายละเอียดปรากฏตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้น ต่อมาจำเลยที่ 3ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินตามคำพิพากษาดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 รวม 7 โฉนด โดยระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ คือ ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 เอกสารหมาย ล.37 ถึง ล.43 ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนี้ คือที่ดินส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง23 ห้อง จำเลยที่ 1 เคยจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนการจำนองกับจดทะเบียนขายฝากและไถ่ถอนการขายฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง หลายครั้ง ครั้งสุดท้ายได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทั้ง 7 แปลง พร้อมตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแก่จำเลยร่วมเมื่อวันที่ 20 เมษายน 2524 และไม่ได้ไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์รายละเอียดปรากฏตามพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองเอกสารหมาย ล.9 มีปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยร่วมว่านิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง ตามโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง คือ ตึกแถวเลขที่ 456/68ถึงเลขที่ 456/90 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมมีผลใช้บังคับได้เพียงใดหรือไม่ ปัญหานี้มีข้อที่จะวินิจฉัยคือ ในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝาก จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องหรือไม่ สำหรับที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ในคดีนี้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้เป็นจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น และศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ (จำเลยในคดีดังกล่าว)ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนคดีถึงที่สุด ปรากฏว่าศาลชั้นต้นได้แจ้งผลคำพิพากษาให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบตามเอกสารหมาย ล.14 และจำเลยที่ 1 ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินกับนำชี้ที่ดินที่ขอแบ่งแยกแต่ฝ่ายโจทก์ไม่ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินและไม่นำชี้ที่ดินที่จะแบ่งแยก ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523ตามเอกสารหมาย ล.30 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า ถ้าโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนแบ่งแยก ก็ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนรับหนังสือและโฉนดที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ไปได้ โดยให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์และตามระเบียบวิธีการของกฎหมายที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน ได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2523 ตามเอกสารหมาย ล.34 หารือไปยังศาลชั้นต้นว่าแผนที่แบ่งแยกโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1นำชี้ไว้เพียงคนเดียวจะถูกต้องตามคำพิพากษาหรือไม่ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 จะขอใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียว โดยอ้างหนังสือของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523 เอกสารหมาย ล.30ได้หรือไม่ ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 กันยายน 2523ตามเอกสารหมาย ล.35 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า การแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1 นำชี้ เป็นการถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้ว เพราะโจทก์ไม่ยอมไปทำการรังวัดแบ่งแยกก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกของโจทก์ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียวได้ จำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน จึงได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695ตามคำสั่งของศาลชั้นต้น โดยแบ่งแยกที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงให้เป็นส่วนของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ข้อเท็จจริงได้ความดังนี้ โดยไม่ปรากฏว่าในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้นดังกล่าวโจทก์ได้โต้แย้งคัดค้านว่าศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามคำพิพากษาในคดีนั้นไม่ถูกต้องอย่างไรจึงต้องถือว่าการบังคับคดีในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยแบ่งแยกเป็นที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เป็นของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยถูกต้องและเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์จะกลับมาฟ้องร้องคดีนี้ โดยอ้างว่าที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง เป็นของโจทก์อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำกับคดีดังกล่าวแล้วไม่ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดจากจำเลยที่ 2แล้วนำมาขายฝากให้แก่จำเลยร่วม จึงถือได้ว่าในขณะทำนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท นิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนด จึงมีผลใช้บังคับได้โดยชอบ จำเลยร่วมจึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดเป็นของโจทก์ในคดีนี้ให้เพิกถอนโฉนดที่ดินและเพิกถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยร่วมในปัญหานี้ฟังขึ้น ส่วนสำหรับตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องคือ ตึกแถวเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่ 456/90 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าในขณะที่นางเนียรทำสัญญาให้นายศิริก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยนายศักดาเป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้วผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียรนั้น ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับนางเนียรในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ก่อสร้างตึกแถวพิพาทดังกล่าว ต้องถือว่านางเนียรมีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1 โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1อันจะตกได้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 ดังนั้น เมื่อนายศักดาดำเนินการก่อสร้างตึกแถวเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้นางเนียร นางเนียรจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแต่เพียงผู้เดียว เมื่อนางเนียรถึงแก่กรรมโดยได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ดังนั้นในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง จำเลยที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลใช้บังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น(พรชัย สมรรถเวช-ยงยุทธ ธารีสาร-มานิตย์ จิตต์จันทร์กลับ)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นบุตรของนายเปลี่ยนที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวา เป็นของนางเนียร สาสนคุ้ม พี่สาวของนายเปลี่ยน นางเนียรแจ้งความประสงค์ให้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทราบว่า จะยกที่ดินให้คนละครึ่งคือจะให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินด้านนอกติดถนนสาธารณะซอยวัดบางพลัดใน ส่วนจำเลยที่ 1 จะให้ด้านใน ต่อมามีผู้มาขอซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าว เนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 50,000 บาท ครั้งแรกนางเนียรจะให้โจทก์และจำเลยที่ 1ช่วยกันแบ่งแยกที่ดินยกให้คนละ 50 ตารางวา แต่จำเลยที่ 1ไม่ยอมให้แบ่งแยกขาย โจทก์ยอมให้แบ่งส่วนของโจทก์ที่จะได้รับ100 ตารางวา นางเนียรได้รับเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท และนัดไปทำการโอนแต่จำเลยที่ 1 บอกว่าราคาถูกเกินไป จำเลยที่ 1จะซื้อเอง นางเนียรจึงคืนเงินมัดจำและได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 รวม 900 ตารางวา หรือ 900 ส่วน โดยให้เฉพาะด้านใน ส่วนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในยังเป็นที่นางเนียรอยู่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วจำเลยที่ 1 ไม่ยอมจ่ายเงิน 50,000 บาทต่อมามีผู้มาติดต่อขอสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนของนางเนียรซึ่งอยู่ติดถนนซอยวัดบางพลัดใน โดยมีเงื่อนไขว่า เมื่อก่อสร้างเสร็จ ผู้ก่อสร้างจะยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนางเนียร แต่ผู้ก่อสร้างมีสิทธิจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าได้ โดยนางเนียรจะจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าคนละ 13 ปี การก่อสร้างตึกแถว ได้ร่นตึกแถวเข้าไปจากแนวโฉนดเดิมประมาณ 2 เมตร ตลอดแนวเพื่อเป็นถนนสาธารณะรวมที่ดิน 123 ตารางวา จึงเหลืออยู่ 3 ไร่ 2 งาน 85 ตารางวาซึ่งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต้องลดส่วนของตนตามเนื้อที่ที่เหลือระหว่างก่อสร้างตึกแถวยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของตนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในให้โจทก์ รวมเนื้อที่ 708 ตารางวา โจทก์ได้จดทะเบียนให้นางเนียรมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จ นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ผู้ก่อสร้างได้จดทะเบียนยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้แก่นางเนียรต่อมาจำเลยที่ 1 ฟ้องโจทก์ขอให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคดีหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ต่อมาจำเลยที่ 1 ไปยื่นคำร้องขอรับโฉนดเลขที่ 4695 ซึ่งนางเนียรส่งไว้ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 5666/2515 โดยอ้างว่า ขอโฉนดไปชั่วคราวเพื่อยื่นคำร้องขอแบ่งแยก ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยที่ 1 ได้ขอให้ช่างรังวัดทำการรังวัดแบ่งแยกวันนั้นโจทก์ไม่ได้ไปเพราะเจ้าพนักงานที่ดินและช่างรังวัดไม่ได้แจ้งวันนัดให้โจทก์ทราบจำเลยที่ 1 บอกช่างรังวัดว่าตนครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดทางด้านทิศตะวันออก 900 ส่วน ตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ซึ่งเป็นของนางเนียรอยู่ในที่ดินส่วนของตนทั้งหมด จึงไม่ถูกต้องเพราะคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพียงแต่ให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเท่านั้นไม่มีประเด็นในเรื่องโจทก์และจำเลยที่ 1 ครอบครองเป็นส่วนสัด โจทก์ได้ยื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 1 จดทะเบียนจำนองส่วนของตนแก่นายสวัสดิ์ศรี กูเรซาแล้วจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจำนองไว้แก่นายสุวรรณ วีระโสภณและนายโสภณ วีระโสภณ ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนขายฝากแก่นายสุวรรณ และนายโสภณ วีระโสภณอีกและจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากและขายฝากใหม่แก่นายสุวัฒน์ชัยโกวินธนาพัฒน์ และนางสาวลาวัณย์ วิทยพุฒ เป็นเงิน 1,770,000 บาทโดยขายฝากพร้อมตึกแถว 2 ชั้น รวม 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1ไถ่ถอนการขายฝาก แล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน2,490,530 บาท พร้อมทั้งตึกแถว 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากแล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 อีกครั้งหนึ่ง จำนวนเงิน3,150,000 บาท แต่การขายฝากครั้งนี้ ขายฝากเฉพาะที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝาก และได้ขายฝากที่พิพาทกับตึกแถว 23 ห้อง แก่นายธัญญา อรุณสุรัตน์จำนวน 5,247,000 บาท มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1 และนายธัญญาทราบดีอยู่แล้วว่า ที่พิพาทและตึกแถวเป็นของโจทก์ นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมนางเนียรได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวทั้ง 23 ห้องให้โจทก์ การที่นายธัญญารับซื้อฝากตึกแถว 23 ห้อง เป็นการรับซื้อฝากตึกแถวของโจทก์ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากได้ในการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน เมื่อโจทก์คัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วเจ้าพนักงานที่ดินชุดเดิมไม่ทำการแบ่งแยกโฉนดให้จำเลยที่ 1แต่ต่อมาจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี มีหนังสือหารือศาลแพ่ง ศาลแพ่งสั่งว่าการแบ่งแยกนี้จำเลยที่ 1 นำชี้เป็นการทำที่ถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้วจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ได้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกได้ จำเลยที่ 3 จัดการออกโฉนดตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้ออกเป็น 7 ฉบับ คือโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 โจทก์เห็นว่าเป็นการไม่ถูกต้องเพราะศาลมีคำพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกเท่านั้น ขอให้พิพากษาว่าที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่ท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นที่ดินของโจทก์ให้เพิกถอนการออกโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินและตึกแถวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายธัญญา อรุณสรัตน์ตามโฉนดทั้ง 7 ฉบับจำเลยที่ 1 ให้การว่า ที่ดินแปลงพิพาทนางเนียรได้จดทะเบียนยกให้เฉพาะส่วนแก่จำเลยที่ 1 เป็นจำนวนเนื้อที่ 900 ส่วน ในจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด 1,608 ส่วน โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้นที่ดินที่นางเนียรยกให้จำเลยที่ 1 ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่ดินเฉพาะส่วนของนางเนียรที่ยังเหลืออยู่จำนวน 708 ส่วนนั้น นางเนียรให้บุคคลอื่นเข้ามาถือสิทธิการเช่าปลูกบ้านอยู่อาศัยประมาณ 30 ครัวเรือน และนางเนียรได้เก็บค่าเช่าเลี้ยงชีพตลอดมา ต่อมานางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของตนที่ยังเหลืออยู่ 708 ส่วน ให้โจทก์ แต่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ตลอดชีวิต ที่โจทก์อ้างว่านางเนียรยกที่ดินเฉพาะส่วนด้านในให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่เป็นความจริงจำเลยที่ 1 ได้ถือสิทธิครอบครองที่ดินที่นางเนียรยกให้เป็นส่วนสัด ต่อมานายศักดากับพวกมาขอทำสัญญาปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของ จำเลยที่ 1 ยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1และนางเนียรเป็นผู้จัดการแทนจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อที่ดินปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตึกที่ปลูกลงในที่ดินก็ต้องตกเป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อนายศักดาทำสัญญายกตึกให้ นางเนียรเป็นผู้รับยกให้แต่เพียงผู้เดียว แต่ก็เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ปกครอง เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินรวมอยู่ด้วย แต่นางเนียรก็ทราบอยู่แล้วว่าส่วนที่ก่อสร้างตึกเป็นที่ดินเฉพาะส่วนที่นางเนียรยกให้แก่จำเลยที่ 1แล้ว และในขณะที่ก่อสร้างตึกอยู่นั้น นางเนียรยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือจากยกให้จำเลยที่ 1 แก่โจทก์ เมื่อปลูกสร้างตึกเสร็จ โจทก์พานางเนียรไปทำพินัยกรรมฝ่ายเมืองยกตึกแถวรวม 23 คูหา ให้แก่โจทก์ เมื่อตึกแถว 23 คูหา ไม่ได้ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินอันเป็นสิทธิส่วนของโจทก์ โจทก์ย่อมไม่ได้สิทธิในตึกแถว 23 คูหาตามพินัยกรรมในการรังวัดที่ดิน ทางการได้แจ้งให้โจทก์ทราบทุกระยะ แต่โจทก์ไม่ยอมไปดูแลระวังแนวเขตเองส่วนกรณีที่โจทก์อ้างขอให้ทำการแบ่งแยกตามแผนที่ท้ายฟ้องของโจทก์นั้น แผนที่ดังกล่าวโจทก์ทำขึ้นเอง โดยไม่มีหลักเกณฑ์ ประกอบกับที่ดินรายพิพาทเจ้าพนักงานรังวัดได้ทำการรังวัดแบ่งแยกไปตามคำสั่งศาลและออกหนังสือโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิจะรื้อฟื้นให้ทำการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินให้ใหม่จำเลยที่ 2 ให้การว่า การทำนิติกรรมขายฝากของจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นการชอบทุกประการ ขณะเมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากจำเลยที่ 2 และจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากตามกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 กระทำไปตามอำนาจหน้าที่ในตำแหน่งของจำเลยที่ 3 โดยสุจริต ชอบด้วยกฎหมาย ตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 3ขอให้ยกฟ้องโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลหมายเรียกนายธัญญา อรุณสุรัตน์เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า จำเลยร่วมได้ทำสัญญารับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกแถวรวม 23 ห้อง โดยสุจริต ไม่ได้ทำการรับซื้อฝากโดยมีเจตนาลวง และไม่ได้ทำเพื่อให้โจทก์เสียหาย การทำสัญญาขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม จึงเป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมตามสัญญาขายฝาก ที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้และตึกแถว 2 ชั้น 23 คูหา เลขที่ 456/68ถึง 456/90 ซอยวัดจันทรารามหรือวัดบางพลัด เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้ ให้เพิกถอนการขายฝากตึกแถวพิพาทเลขที่ดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 ในคดีนี้กับจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ จำเลยที่ 1และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่สังเขปของที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ท้ายฟ้องเป็นที่ดินของโจทก์ในคดีนี้ ส่วนที่เหลือเป็นของจำเลยที่ 1ในคดีนี้ เนื้อที่ 900 ตารางวา ให้เพิกถอนโฉนดเลขที่ 41801 ถึง41807 และเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามโฉนดที่ถูกเพิกถอนทั้ง 7 ฉบับ ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาว่า เดิมนางเนียร สาสนคุ้มเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวาตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.36 ต่อมาเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2505นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนจำนวน 900 ส่วน ใน 1608 ส่วนหรือคิดเป็นเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน ครั้นวันที่ 9 มิถุนายน 2512นางเนียรได้ทำสัญญาให้นายศิริ เฟื่องฟู ทำการก่อสร้างตึกแถว2 ชั้น รวม 23 ห้อง คือ ตึกแถวพิพาทเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่456/90 ในโฉนดที่ดินดังกล่าว นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ เป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้ว ผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียร รายละเอียดปรากฏตามสัญญาสร้างตึกแถวเอกสารหมาย ล.2 ระหว่างที่ทำการก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695เฉพาะส่วนของนางเนียรจำนวน 708 ส่วนใน 1608 หรือคิดเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2513ต่อมาวันที่ 21 กันยายน 2514 นายศักดาได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้นางเนียรปรากฏตามหนังสือสัญญาให้ตึกแถวเอกสารหมาย ล.4 หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับโจทก์ได้ยื่นฟ้องโจทก์ขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์(จำเลยในคดีดังกล่าว) ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คดีถึงที่สุด รายละเอียดปรากฏตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้น ต่อมาจำเลยที่ 3ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินตามคำพิพากษาดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 รวม 7 โฉนด โดยระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ คือ ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 เอกสารหมาย ล.37 ถึง ล.43 ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนี้ คือที่ดินส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง23 ห้อง จำเลยที่ 1 เคยจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนการจำนองกับจดทะเบียนขายฝากและไถ่ถอนการขายฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง หลายครั้ง ครั้งสุดท้ายได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทั้ง 7 แปลง พร้อมตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแก่จำเลยร่วมเมื่อวันที่ 20 เมษายน 2524 และไม่ได้ไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์รายละเอียดปรากฏตามพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองเอกสารหมาย ล.9 มีปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยร่วมว่านิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง ตามโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง คือ ตึกแถวเลขที่ 456/68ถึงเลขที่ 456/90 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมมีผลใช้บังคับได้เพียงใดหรือไม่ ปัญหานี้มีข้อที่จะวินิจฉัยคือ ในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝาก จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องหรือไม่ สำหรับที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ในคดีนี้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้เป็นจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น และศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ (จำเลยในคดีดังกล่าว)ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนคดีถึงที่สุด ปรากฏว่าศาลชั้นต้นได้แจ้งผลคำพิพากษาให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบตามเอกสารหมาย ล.14 และจำเลยที่ 1 ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินกับนำชี้ที่ดินที่ขอแบ่งแยกแต่ฝ่ายโจทก์ไม่ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินและไม่นำชี้ที่ดินที่จะแบ่งแยก ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523ตามเอกสารหมาย ล.30 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า ถ้าโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนแบ่งแยก ก็ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนรับหนังสือและโฉนดที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ไปได้ โดยให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์และตามระเบียบวิธีการของกฎหมายที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน ได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2523 ตามเอกสารหมาย ล.34 หารือไปยังศาลชั้นต้นว่าแผนที่แบ่งแยกโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1นำชี้ไว้เพียงคนเดียวจะถูกต้องตามคำพิพากษาหรือไม่ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 จะขอใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียว โดยอ้างหนังสือของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523 เอกสารหมาย ล.30ได้หรือไม่ ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 กันยายน 2523ตามเอกสารหมาย ล.35 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า การแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1 นำชี้ เป็นการถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้ว เพราะโจทก์ไม่ยอมไปทำการรังวัดแบ่งแยกก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกของโจทก์ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียวได้ จำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน จึงได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695ตามคำสั่งของศาลชั้นต้น โดยแบ่งแยกที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงให้เป็นส่วนของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ข้อเท็จจริงได้ความดังนี้ โดยไม่ปรากฏว่าในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้นดังกล่าวโจทก์ได้โต้แย้งคัดค้านว่าศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามคำพิพากษาในคดีนั้นไม่ถูกต้องอย่างไรจึงต้องถือว่าการบังคับคดีในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยแบ่งแยกเป็นที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เป็นของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยถูกต้องและเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์จะกลับมาฟ้องร้องคดีนี้ โดยอ้างว่าที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง เป็นของโจทก์อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำกับคดีดังกล่าวแล้วไม่ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดจากจำเลยที่ 2แล้วนำมาขายฝากให้แก่จำเลยร่วม จึงถือได้ว่าในขณะทำนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท นิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนด จึงมีผลใช้บังคับได้โดยชอบ จำเลยร่วมจึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดเป็นของโจทก์ในคดีนี้ให้เพิกถอนโฉนดที่ดินและเพิกถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยร่วมในปัญหานี้ฟังขึ้น ส่วนสำหรับตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องคือ ตึกแถวเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่ 456/90 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าในขณะที่นางเนียรทำสัญญาให้นายศิริก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยนายศักดาเป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้วผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียรนั้น ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับนางเนียรในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ก่อสร้างตึกแถวพิพาทดังกล่าว ต้องถือว่านางเนียรมีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1 โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1อันจะตกได้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 ดังนั้น เมื่อนายศักดาดำเนินการก่อสร้างตึกแถวเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้นางเนียร นางเนียรจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแต่เพียงผู้เดียว เมื่อนางเนียรถึงแก่กรรมโดยได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ดังนั้นในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง จำเลยที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลใช้บังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3545/2535นาง ลำ ดวน สาสน คุ้มโจทก์นาง ประภาศรี คำวชิร พิทักษ์ กับพวกจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนาย ธัญญา อรุณสุรัตน์จำเลย ป.พ.พ. ม. 109 เดิม, ม. 491ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น.ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น.เมื่อขณะปลูกสร้างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับ น.ในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น.มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นบุตรของนายเปลี่ยนที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวา เป็นของนางเนียร สาสนคุ้ม พี่สาวของนายเปลี่ยน นางเนียรแจ้งความประสงค์ให้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทราบว่า จะยกที่ดินให้คนละครึ่งคือจะให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินด้านนอกติดถนนสาธารณะซอยวัดบางพลัดใน ส่วนจำเลยที่ 1 จะให้ด้านใน ต่อมามีผู้มาขอซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าว เนื้อที่ 100 ตารางวาในราคา 50,000 บาท ครั้งแรกนางเนียรจะให้โจทก์และจำเลยที่ 1ช่วยกันแบ่งแยกที่ดินยกให้คนละ 50 ตารางวา แต่จำเลยที่ 1ไม่ยอมให้แบ่งแยกขาย โจทก์ยอมให้แบ่งส่วนของโจทก์ที่จะได้รับ100 ตารางวา นางเนียรได้รับเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท และนัดไปทำการโอนแต่จำเลยที่ 1 บอกว่าราคาถูกเกินไป จำเลยที่ 1จะซื้อเอง นางเนียรจึงคืนเงินมัดจำและได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 รวม 900 ตารางวา หรือ 900 ส่วน โดยให้เฉพาะด้านใน ส่วนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในยังเป็นที่นางเนียรอยู่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วจำเลยที่ 1 ไม่ยอมจ่ายเงิน 50,000 บาทต่อมามีผู้มาติดต่อขอสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนของนางเนียรซึ่งอยู่ติดถนนซอยวัดบางพลัดใน โดยมีเงื่อนไขว่า เมื่อก่อสร้างเสร็จ ผู้ก่อสร้างจะยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนางเนียร แต่ผู้ก่อสร้างมีสิทธิจะเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าได้ โดยนางเนียรจะจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าคนละ 13 ปี การก่อสร้างตึกแถว ได้ร่นตึกแถวเข้าไปจากแนวโฉนดเดิมประมาณ 2 เมตร ตลอดแนวเพื่อเป็นถนนสาธารณะรวมที่ดิน 123 ตารางวา จึงเหลืออยู่ 3 ไร่ 2 งาน 85 ตารางวาซึ่งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต้องลดส่วนของตนตามเนื้อที่ที่เหลือระหว่างก่อสร้างตึกแถวยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของตนด้านติดถนนซอยวัดบางพลัดในให้โจทก์ รวมเนื้อที่ 708 ตารางวา โจทก์ได้จดทะเบียนให้นางเนียรมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จ นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ผู้ก่อสร้างได้จดทะเบียนยกตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ให้แก่นางเนียรต่อมาจำเลยที่ 1 ฟ้องโจทก์ขอให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคดีหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ต่อมาจำเลยที่ 1 ไปยื่นคำร้องขอรับโฉนดเลขที่ 4695 ซึ่งนางเนียรส่งไว้ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 5666/2515 โดยอ้างว่า ขอโฉนดไปชั่วคราวเพื่อยื่นคำร้องขอแบ่งแยก ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยที่ 1 ได้ขอให้ช่างรังวัดทำการรังวัดแบ่งแยกวันนั้นโจทก์ไม่ได้ไปเพราะเจ้าพนักงานที่ดินและช่างรังวัดไม่ได้แจ้งวันนัดให้โจทก์ทราบจำเลยที่ 1 บอกช่างรังวัดว่าตนครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดทางด้านทิศตะวันออก 900 ส่วน ตึกแถวทั้ง 23 ห้อง ซึ่งเป็นของนางเนียรอยู่ในที่ดินส่วนของตนทั้งหมด จึงไม่ถูกต้องเพราะคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพียงแต่ให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเท่านั้นไม่มีประเด็นในเรื่องโจทก์และจำเลยที่ 1 ครอบครองเป็นส่วนสัด โจทก์ได้ยื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 1 จดทะเบียนจำนองส่วนของตนแก่นายสวัสดิ์ศรี กูเรซาแล้วจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจำนองไว้แก่นายสุวรรณ วีระโสภณและนายโสภณ วีระโสภณ ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนขายฝากแก่นายสุวรรณ และนายโสภณ วีระโสภณอีกและจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากและขายฝากใหม่แก่นายสุวัฒน์ชัยโกวินธนาพัฒน์ และนางสาวลาวัณย์ วิทยพุฒ เป็นเงิน 1,770,000 บาทโดยขายฝากพร้อมตึกแถว 2 ชั้น รวม 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1ไถ่ถอนการขายฝาก แล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน2,490,530 บาท พร้อมทั้งตึกแถว 23 ห้อง ต่อมาจำเลยที่ 1 ไถ่ถอนการขายฝากแล้วขายฝากใหม่แก่จำเลยที่ 2 อีกครั้งหนึ่ง จำนวนเงิน3,150,000 บาท แต่การขายฝากครั้งนี้ ขายฝากเฉพาะที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝาก และได้ขายฝากที่พิพาทกับตึกแถว 23 ห้อง แก่นายธัญญา อรุณสุรัตน์จำนวน 5,247,000 บาท มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1 และนายธัญญาทราบดีอยู่แล้วว่า ที่พิพาทและตึกแถวเป็นของโจทก์ นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมนางเนียรได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวทั้ง 23 ห้องให้โจทก์ การที่นายธัญญารับซื้อฝากตึกแถว 23 ห้อง เป็นการรับซื้อฝากตึกแถวของโจทก์ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากได้ในการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน เมื่อโจทก์คัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วเจ้าพนักงานที่ดินชุดเดิมไม่ทำการแบ่งแยกโฉนดให้จำเลยที่ 1แต่ต่อมาจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี มีหนังสือหารือศาลแพ่ง ศาลแพ่งสั่งว่าการแบ่งแยกนี้จำเลยที่ 1 นำชี้เป็นการทำที่ถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้วจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ได้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกได้ จำเลยที่ 3 จัดการออกโฉนดตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้ออกเป็น 7 ฉบับ คือโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 โจทก์เห็นว่าเป็นการไม่ถูกต้องเพราะศาลมีคำพิพากษาให้โจทก์ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกเท่านั้น ขอให้พิพากษาว่าที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่ท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นที่ดินของโจทก์ให้เพิกถอนการออกโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินและตึกแถวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายธัญญา อรุณสรัตน์ตามโฉนดทั้ง 7 ฉบับจำเลยที่ 1 ให้การว่า ที่ดินแปลงพิพาทนางเนียรได้จดทะเบียนยกให้เฉพาะส่วนแก่จำเลยที่ 1 เป็นจำนวนเนื้อที่ 900 ส่วน ในจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด 1,608 ส่วน โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้นที่ดินที่นางเนียรยกให้จำเลยที่ 1 ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่ดินเฉพาะส่วนของนางเนียรที่ยังเหลืออยู่จำนวน 708 ส่วนนั้น นางเนียรให้บุคคลอื่นเข้ามาถือสิทธิการเช่าปลูกบ้านอยู่อาศัยประมาณ 30 ครัวเรือน และนางเนียรได้เก็บค่าเช่าเลี้ยงชีพตลอดมา ต่อมานางเนียรได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของตนที่ยังเหลืออยู่ 708 ส่วน ให้โจทก์ แต่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ตลอดชีวิต ที่โจทก์อ้างว่านางเนียรยกที่ดินเฉพาะส่วนด้านในให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่เป็นความจริงจำเลยที่ 1 ได้ถือสิทธิครอบครองที่ดินที่นางเนียรยกให้เป็นส่วนสัด ต่อมานายศักดากับพวกมาขอทำสัญญาปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของ จำเลยที่ 1 ยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1และนางเนียรเป็นผู้จัดการแทนจำเลยที่ 1 ทุกประการ เมื่อที่ดินปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตึกที่ปลูกลงในที่ดินก็ต้องตกเป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อนายศักดาทำสัญญายกตึกให้ นางเนียรเป็นผู้รับยกให้แต่เพียงผู้เดียว แต่ก็เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ปกครอง เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินรวมอยู่ด้วย แต่นางเนียรก็ทราบอยู่แล้วว่าส่วนที่ก่อสร้างตึกเป็นที่ดินเฉพาะส่วนที่นางเนียรยกให้แก่จำเลยที่ 1แล้ว และในขณะที่ก่อสร้างตึกอยู่นั้น นางเนียรยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือจากยกให้จำเลยที่ 1 แก่โจทก์ เมื่อปลูกสร้างตึกเสร็จ โจทก์พานางเนียรไปทำพินัยกรรมฝ่ายเมืองยกตึกแถวรวม 23 คูหา ให้แก่โจทก์ เมื่อตึกแถว 23 คูหา ไม่ได้ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินอันเป็นสิทธิส่วนของโจทก์ โจทก์ย่อมไม่ได้สิทธิในตึกแถว 23 คูหาตามพินัยกรรมในการรังวัดที่ดิน ทางการได้แจ้งให้โจทก์ทราบทุกระยะ แต่โจทก์ไม่ยอมไปดูแลระวังแนวเขตเองส่วนกรณีที่โจทก์อ้างขอให้ทำการแบ่งแยกตามแผนที่ท้ายฟ้องของโจทก์นั้น แผนที่ดังกล่าวโจทก์ทำขึ้นเอง โดยไม่มีหลักเกณฑ์ ประกอบกับที่ดินรายพิพาทเจ้าพนักงานรังวัดได้ทำการรังวัดแบ่งแยกไปตามคำสั่งศาลและออกหนังสือโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิจะรื้อฟื้นให้ทำการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินให้ใหม่จำเลยที่ 2 ให้การว่า การทำนิติกรรมขายฝากของจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นการชอบทุกประการ ขณะเมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากจำเลยที่ 2 และจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากตามกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 กระทำไปตามอำนาจหน้าที่ในตำแหน่งของจำเลยที่ 3 โดยสุจริต ชอบด้วยกฎหมาย ตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 3ขอให้ยกฟ้องโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาตโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลหมายเรียกนายธัญญา อรุณสุรัตน์เข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า จำเลยร่วมได้ทำสัญญารับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกแถวรวม 23 ห้อง โดยสุจริต ไม่ได้ทำการรับซื้อฝากโดยมีเจตนาลวง และไม่ได้ทำเพื่อให้โจทก์เสียหาย การทำสัญญาขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม จึงเป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยร่วมตามสัญญาขายฝาก ที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้และตึกแถว 2 ชั้น 23 คูหา เลขที่ 456/68ถึง 456/90 ซอยวัดจันทรารามหรือวัดบางพลัด เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในคดีนี้ ให้เพิกถอนการขายฝากตึกแถวพิพาทเลขที่ดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 ในคดีนี้กับจำเลยร่วม ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ จำเลยที่ 1และจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินภายในเส้นสีม่วงตามแผนที่สังเขปของที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ท้ายฟ้องเป็นที่ดินของโจทก์ในคดีนี้ ส่วนที่เหลือเป็นของจำเลยที่ 1ในคดีนี้ เนื้อที่ 900 ตารางวา ให้เพิกถอนโฉนดเลขที่ 41801 ถึง41807 และเพิกถอนการขายฝากที่ดินตามโฉนดที่ถูกเพิกถอนทั้ง 7 ฉบับ ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วม นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยร่วมฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นตามที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาว่า เดิมนางเนียร สาสนคุ้มเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 แขวงบางพลัดเขตบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 4 ไร่ 8 ตารางวาตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.36 ต่อมาเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2505นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนจำนวน 900 ส่วน ใน 1608 ส่วนหรือคิดเป็นเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน ครั้นวันที่ 9 มิถุนายน 2512นางเนียรได้ทำสัญญาให้นายศิริ เฟื่องฟู ทำการก่อสร้างตึกแถว2 ชั้น รวม 23 ห้อง คือ ตึกแถวพิพาทเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่456/90 ในโฉนดที่ดินดังกล่าว นายศักดา คำวชิรพิทักษ์ เป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้ว ผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียร รายละเอียดปรากฏตามสัญญาสร้างตึกแถวเอกสารหมาย ล.2 ระหว่างที่ทำการก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่แล้วเสร็จ นางเนียรได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695เฉพาะส่วนของนางเนียรจำนวน 708 ส่วนใน 1608 หรือคิดเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน ให้แก่โจทก์ เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2513ต่อมาวันที่ 21 กันยายน 2514 นายศักดาได้จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้นางเนียรปรากฏตามหนังสือสัญญาให้ตึกแถวเอกสารหมาย ล.4 หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับโจทก์ได้ยื่นฟ้องโจทก์ขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์(จำเลยในคดีดังกล่าว) ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คดีถึงที่สุด รายละเอียดปรากฏตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้น ต่อมาจำเลยที่ 3ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินตามคำพิพากษาดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 รวม 7 โฉนด โดยระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ คือ ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 เอกสารหมาย ล.37 ถึง ล.43 ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนี้ คือที่ดินส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง23 ห้อง จำเลยที่ 1 เคยจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนการจำนองกับจดทะเบียนขายฝากและไถ่ถอนการขายฝากที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง หลายครั้ง ครั้งสุดท้ายได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทั้ง 7 แปลง พร้อมตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแก่จำเลยร่วมเมื่อวันที่ 20 เมษายน 2524 และไม่ได้ไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา นางเนียรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่11 กรกฎาคม 2523 ก่อนถึงแก่กรรมได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์รายละเอียดปรากฏตามพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองเอกสารหมาย ล.9 มีปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยร่วมว่านิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง ตามโฉนดเลขที่ 41801ถึง 41807 และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง คือ ตึกแถวเลขที่ 456/68ถึงเลขที่ 456/90 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมมีผลใช้บังคับได้เพียงใดหรือไม่ ปัญหานี้มีข้อที่จะวินิจฉัยคือ ในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝาก จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง และตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องหรือไม่ สำหรับที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ในคดีนี้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องโจทก์ในคดีนี้เป็นจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น และศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ (จำเลยในคดีดังกล่าว)ไปยื่นคำร้องขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 1 (โจทก์ในคดีดังกล่าว) ถ้าโจทก์ไม่ยอมไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนคดีถึงที่สุด ปรากฏว่าศาลชั้นต้นได้แจ้งผลคำพิพากษาให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบตามเอกสารหมาย ล.14 และจำเลยที่ 1 ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินกับนำชี้ที่ดินที่ขอแบ่งแยกแต่ฝ่ายโจทก์ไม่ได้ไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินและไม่นำชี้ที่ดินที่จะแบ่งแยก ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523ตามเอกสารหมาย ล.30 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า ถ้าโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนแบ่งแยก ก็ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนรับหนังสือและโฉนดที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ไปได้ โดยให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์และตามระเบียบวิธีการของกฎหมายที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน ได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2523 ตามเอกสารหมาย ล.34 หารือไปยังศาลชั้นต้นว่าแผนที่แบ่งแยกโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1นำชี้ไว้เพียงคนเดียวจะถูกต้องตามคำพิพากษาหรือไม่ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 จะขอใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1 ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียว โดยอ้างหนังสือของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2523 เอกสารหมาย ล.30ได้หรือไม่ ศาลชั้นต้นได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 กันยายน 2523ตามเอกสารหมาย ล.35 แจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า การแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ที่จำเลยที่ 1 นำชี้ เป็นการถูกต้องตามเจตนาในคำพิพากษาแล้ว เพราะโจทก์ไม่ยอมไปทำการรังวัดแบ่งแยกก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแบ่งแยกของโจทก์ และจำเลยที่ 2ผู้รับซื้อฝากที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ใช้สิทธิแทนจำเลยที่ 1ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกฝ่ายเดียวได้ จำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน จึงได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695ตามคำสั่งของศาลชั้นต้น โดยแบ่งแยกที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงให้เป็นส่วนของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ข้อเท็จจริงได้ความดังนี้ โดยไม่ปรากฏว่าในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515 ของศาลชั้นต้นดังกล่าวโจทก์ได้โต้แย้งคัดค้านว่าศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ตามคำพิพากษาในคดีนั้นไม่ถูกต้องอย่างไรจึงต้องถือว่าการบังคับคดีในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 8857/2515ของศาลชั้นต้น เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยแบ่งแยกเป็นที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 41801 ถึง 41807 ให้เป็นของจำเลยที่ 1 ระบุชื่อจำเลยที่ 2 ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาและคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยถูกต้องและเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์จะกลับมาฟ้องร้องคดีนี้ โดยอ้างว่าที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลง เป็นของโจทก์อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำกับคดีดังกล่าวแล้วไม่ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดจากจำเลยที่ 2แล้วนำมาขายฝากให้แก่จำเลยร่วม จึงถือได้ว่าในขณะทำนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท นิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนด จึงมีผลใช้บังคับได้โดยชอบ จำเลยร่วมจึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดเป็นของโจทก์ในคดีนี้ให้เพิกถอนโฉนดที่ดินและเพิกถอนการขายฝากที่ดินพิพาททั้ง 7 โฉนดนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยร่วมในปัญหานี้ฟังขึ้น ส่วนสำหรับตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องคือ ตึกแถวเลขที่ 456/68 ถึงเลขที่ 456/90 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าในขณะที่นางเนียรทำสัญญาให้นายศิริก่อสร้างตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 โดยนายศักดาเป็นผู้ขออนุญาตทำการก่อสร้างและดำเนินการก่อสร้าง มีข้อสัญญาว่าเมื่อก่อสร้างตึกแถวเสร็จและผู้รับเหมาได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแล้วผู้รับเหมายอมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่นางเนียรนั้น ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ร่วมกับนางเนียรในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้นางเนียรทำสัญญาให้ก่อสร้างตึกแถวพิพาทดังกล่าว ต้องถือว่านางเนียรมีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินโฉนดเลขที่ 4695 ในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1 โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินในส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1อันจะตกได้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 ดังนั้น เมื่อนายศักดาดำเนินการก่อสร้างตึกแถวเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้นางเนียร นางเนียรจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องแต่เพียงผู้เดียว เมื่อนางเนียรถึงแก่กรรมโดยได้ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ดังนั้นในขณะที่ทำนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง จำเลยที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลใช้บังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้องตามสัญญาขายฝาก ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาททั้ง 23 ห้อง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น(พรชัย สมรรถเวช-ยงยุทธ ธารีสาร-มานิตย์ จิตต์จันทร์กลับ)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ