คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 28762หลักกฎหมาย: คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งอุทธรณ์ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์นั้น ยังถือไม่ได้ว่ามีการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ข้อเท็จจริงมาโดยไม่ถูกต้อง แม้ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยและฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ หากมีการฎีกาข้อเท็จจริงต่อมา ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินและห้องอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมได้โดยลำพังเพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359 ซึ่งหมายความรวมถึงการต่อสู้ในฐานะเป็นโจทก์ด้วยมิใช่เฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยเท่านั้นเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่เช่าคืนจากผู้เช่า ถือไม่ได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมปัญหาที่ว่า จำเลยเช่าที่ดินและห้องของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการค้าเป็นปัญหาข้อเท็จจริงโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 มิได้กล่าวโดยชัดแจ้งให้คลุมถึงการเช่าห้องด้วย ศาลย่อมไม่อาจจะยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่จำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องได้การเช่าห้องภายหลังจากวันประกาศใช้ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ห้องเช่านั้นไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยปรากฏชัดแจ้งจากหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้วว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องและที่ดินของโจทก์ต่อไป การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลย โดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ ย่อมมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นคดี 3 สำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับนายวิรัช เพียรสุภาพ เป็นเจ้าของที่ดินร่วมกันจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินและห้องแถวในที่ดินจากโจทก์และนายวิรัช ต่อมาโจทก์กับนายวิรัชตกลงแบ่งที่ดินกันเอง ที่ดินและห้องแถวที่จำเลยเช่า อยู่ในส่วนได้ของโจทก์ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินและห้องเช่า ขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหายเท่าค่าเช่าจำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง เพราะเป็นการจัดการอันเป็นสารสำคัญและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายควบคุมการเช่า โจทก์ยอมรับค่าเช่าตลอดมา เป็นการทำสัญญาเช่าต่างตอบแทน และไม่มีกำหนดเวลาศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย และให้ใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ทั้งข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า คดีทั้งสามสำนวนนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 คำสั่งรับอุทธรณ์ของศาลชั้นต้นที่ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์ นั้น หาเป็นการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยข้อเท็จจริงมาด้วย และฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ ถือว่าไม่มีปัญหาข้อเท็จจริงที่ได้ว่ากันมาในชั้นอุทธรณ์ ฉะนั้น ฎีกาของนายชั้นและนางซิวลั้งจำเลยที่ว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัย และนางซิวลั้งเช่าห้องพิพาททำการค้าเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นฎีกาโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย เพราะไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง และเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่โจทก์ฟ้องคดี ก็อยู่ในความหมายของการใช้สิทธิเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก คือ จำเลย ตามมาตรา 1359แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้วยเช่นเดียวกันหาได้หมายถึงเฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียว ดังที่จำเลยเข้าใจไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยลำพัง ดังที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยไว้ชอบแล้ว ทั้งเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่ให้เช่าคืน จะถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมยังไม่ได้ที่จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมศาลฎีกาเห็นว่า เป็นฎีกาฝืนจากคำฟ้องของโจทก์และไร้สาระ จึงไม่รับวินิจฉัยที่จำเลยฎีกาว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดิน และนางซิวลั้งจำเลยเช่าห้อง ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504เมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า เป็นการเช่าเพื่อประกอบการค้า และศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่โต้เถียงเป็นอย่างอื่น การเช่าทั้งสองรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครอง ส่วนการเช่าห้องที่นายชั้นจำเลยเป็นผู้เช่านั้น เป็นคนละส่วนกับการเช่าที่ดิน แต่ตามคำให้การของนายชั้นจำเลยต่อสู้แต่เพียงว่า "เจตนาเดิมของคู่สัญญานั้นเป็นการเช่าที่ดินควบคุมเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน" ซึ่งเห็นได้ว่าจำเลยเจตนายกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นต่อสู้เฉพาะแต่ในการเช่าที่ดินเท่านั้น ศาลฎีกาจึงไม่อาจยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นมาวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่นายชั้นจำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องพิพาทได้ส่วนนายคงพันธ์จำเลยเช่าห้องมาตั้งแต่ พ.ศ. 2506 ภายหลังจากประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504ห้องเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้นที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา ให้จำเลยออกจากที่เช่าการเช่าได้สิ้นสุดลง แต่จำเลยยังครอบครองทรัพย์ที่เช่า โจทก์ไม่ทักท้วง ยังรับเงินค่าเช่าจากจำเลย ถือว่าเป็นการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อจากนั้นก็ไม่มีการบอกเลิกสัญญาอีก จึงยังขับไล่จำเลยไม่ได้นั้นศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าของโจทก์แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่า โจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องแถวและที่ดินต่อไปแล้ว ฉะนั้น การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลยโดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ จึงมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 636 - 638/2515นายง้วน วงษ์พานิชโจทก์นายชั้น หุตะมานจำเลยนายง้วน วงษ์พานิชโจทก์นางซิวลั้ง แซ่น้าจำเลยนายง้วน วงษ์พานิชโจทก์นายคงพันธ์ พนัสจุฑาบูลย์จำเลย ป.พ.พ. ม. 566, ม. 570, ม. 1358, ม. 1359 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. 183, ม. 224, ม. 249 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งอุทธรณ์ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์นั้น ยังถือไม่ได้ว่ามีการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ข้อเท็จจริงมาโดยไม่ถูกต้อง แม้ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยและฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ หากมีการฎีกาข้อเท็จจริงต่อมา ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินและห้องอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมได้โดยลำพังเพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359 ซึ่งหมายความรวมถึงการต่อสู้ในฐานะเป็นโจทก์ด้วยมิใช่เฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยเท่านั้นเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่เช่าคืนจากผู้เช่า ถือไม่ได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมปัญหาที่ว่า จำเลยเช่าที่ดินและห้องของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการค้าเป็นปัญหาข้อเท็จจริงโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 มิได้กล่าวโดยชัดแจ้งให้คลุมถึงการเช่าห้องด้วย ศาลย่อมไม่อาจจะยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่จำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องได้การเช่าห้องภายหลังจากวันประกาศใช้ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ห้องเช่านั้นไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยปรากฏชัดแจ้งจากหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้วว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องและที่ดินของโจทก์ต่อไป การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลย โดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ ย่อมมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นคดี 3 สำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับนายวิรัช เพียรสุภาพ เป็นเจ้าของที่ดินร่วมกันจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินและห้องแถวในที่ดินจากโจทก์และนายวิรัช ต่อมาโจทก์กับนายวิรัชตกลงแบ่งที่ดินกันเอง ที่ดินและห้องแถวที่จำเลยเช่า อยู่ในส่วนได้ของโจทก์ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินและห้องเช่า ขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหายเท่าค่าเช่าจำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง เพราะเป็นการจัดการอันเป็นสารสำคัญและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายควบคุมการเช่า โจทก์ยอมรับค่าเช่าตลอดมา เป็นการทำสัญญาเช่าต่างตอบแทน และไม่มีกำหนดเวลาศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย และให้ใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ทั้งข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า คดีทั้งสามสำนวนนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 คำสั่งรับอุทธรณ์ของศาลชั้นต้นที่ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์ นั้น หาเป็นการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยข้อเท็จจริงมาด้วย และฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ ถือว่าไม่มีปัญหาข้อเท็จจริงที่ได้ว่ากันมาในชั้นอุทธรณ์ ฉะนั้น ฎีกาของนายชั้นและนางซิวลั้งจำเลยที่ว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัย และนางซิวลั้งเช่าห้องพิพาททำการค้าเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นฎีกาโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย เพราะไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง และเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่โจทก์ฟ้องคดี ก็อยู่ในความหมายของการใช้สิทธิเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก คือ จำเลย ตามมาตรา 1359แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้วยเช่นเดียวกันหาได้หมายถึงเฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียว ดังที่จำเลยเข้าใจไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยลำพัง ดังที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยไว้ชอบแล้ว ทั้งเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่ให้เช่าคืน จะถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมยังไม่ได้ที่จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมศาลฎีกาเห็นว่า เป็นฎีกาฝืนจากคำฟ้องของโจทก์และไร้สาระ จึงไม่รับวินิจฉัยที่จำเลยฎีกาว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดิน และนางซิวลั้งจำเลยเช่าห้อง ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504เมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า เป็นการเช่าเพื่อประกอบการค้า และศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่โต้เถียงเป็นอย่างอื่น การเช่าทั้งสองรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครอง ส่วนการเช่าห้องที่นายชั้นจำเลยเป็นผู้เช่านั้น เป็นคนละส่วนกับการเช่าที่ดิน แต่ตามคำให้การของนายชั้นจำเลยต่อสู้แต่เพียงว่า "เจตนาเดิมของคู่สัญญานั้นเป็นการเช่าที่ดินควบคุมเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน" ซึ่งเห็นได้ว่าจำเลยเจตนายกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นต่อสู้เฉพาะแต่ในการเช่าที่ดินเท่านั้น ศาลฎีกาจึงไม่อาจยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นมาวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่นายชั้นจำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องพิพาทได้ส่วนนายคงพันธ์จำเลยเช่าห้องมาตั้งแต่ พ.ศ. 2506 ภายหลังจากประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504ห้องเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้นที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา ให้จำเลยออกจากที่เช่าการเช่าได้สิ้นสุดลง แต่จำเลยยังครอบครองทรัพย์ที่เช่า โจทก์ไม่ทักท้วง ยังรับเงินค่าเช่าจากจำเลย ถือว่าเป็นการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อจากนั้นก็ไม่มีการบอกเลิกสัญญาอีก จึงยังขับไล่จำเลยไม่ได้นั้นศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าของโจทก์แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่า โจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องแถวและที่ดินต่อไปแล้ว ฉะนั้น การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลยโดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ จึงมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นพิพากษายืน(เพรียบ หุตางกูร-บุณยเกียรติ อรชุนะกะ-พิชัย รชตะนันทน์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดี 3 สำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับนายวิรัช เพียรสุภาพ เป็นเจ้าของที่ดินร่วมกันจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินและห้องแถวในที่ดินจากโจทก์และนายวิรัช ต่อมาโจทก์กับนายวิรัชตกลงแบ่งที่ดินกันเอง ที่ดินและห้องแถวที่จำเลยเช่า อยู่ในส่วนได้ของโจทก์ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินและห้องเช่า ขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหายเท่าค่าเช่าจำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง เพราะเป็นการจัดการอันเป็นสารสำคัญและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายควบคุมการเช่า โจทก์ยอมรับค่าเช่าตลอดมา เป็นการทำสัญญาเช่าต่างตอบแทน และไม่มีกำหนดเวลาศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย และให้ใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ทั้งข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า คดีทั้งสามสำนวนนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 คำสั่งรับอุทธรณ์ของศาลชั้นต้นที่ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์ นั้น หาเป็นการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยข้อเท็จจริงมาด้วย และฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ ถือว่าไม่มีปัญหาข้อเท็จจริงที่ได้ว่ากันมาในชั้นอุทธรณ์ ฉะนั้น ฎีกาของนายชั้นและนางซิวลั้งจำเลยที่ว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัย และนางซิวลั้งเช่าห้องพิพาททำการค้าเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นฎีกาโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย เพราะไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง และเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่โจทก์ฟ้องคดี ก็อยู่ในความหมายของการใช้สิทธิเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก คือ จำเลย ตามมาตรา 1359แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้วยเช่นเดียวกันหาได้หมายถึงเฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียว ดังที่จำเลยเข้าใจไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยลำพัง ดังที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยไว้ชอบแล้ว ทั้งเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่ให้เช่าคืน จะถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมยังไม่ได้ที่จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมศาลฎีกาเห็นว่า เป็นฎีกาฝืนจากคำฟ้องของโจทก์และไร้สาระ จึงไม่รับวินิจฉัยที่จำเลยฎีกาว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดิน และนางซิวลั้งจำเลยเช่าห้อง ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504เมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า เป็นการเช่าเพื่อประกอบการค้า และศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่โต้เถียงเป็นอย่างอื่น การเช่าทั้งสองรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครอง ส่วนการเช่าห้องที่นายชั้นจำเลยเป็นผู้เช่านั้น เป็นคนละส่วนกับการเช่าที่ดิน แต่ตามคำให้การของนายชั้นจำเลยต่อสู้แต่เพียงว่า "เจตนาเดิมของคู่สัญญานั้นเป็นการเช่าที่ดินควบคุมเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน" ซึ่งเห็นได้ว่าจำเลยเจตนายกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นต่อสู้เฉพาะแต่ในการเช่าที่ดินเท่านั้น ศาลฎีกาจึงไม่อาจยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นมาวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่นายชั้นจำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องพิพาทได้ส่วนนายคงพันธ์จำเลยเช่าห้องมาตั้งแต่ พ.ศ. 2506 ภายหลังจากประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504ห้องเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้นที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา ให้จำเลยออกจากที่เช่าการเช่าได้สิ้นสุดลง แต่จำเลยยังครอบครองทรัพย์ที่เช่า โจทก์ไม่ทักท้วง ยังรับเงินค่าเช่าจากจำเลย ถือว่าเป็นการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อจากนั้นก็ไม่มีการบอกเลิกสัญญาอีก จึงยังขับไล่จำเลยไม่ได้นั้นศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าของโจทก์แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่า โจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องแถวและที่ดินต่อไปแล้ว ฉะนั้น การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลยโดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ จึงมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 636 - 638/2515นายง้วน วงษ์พานิชโจทก์นายชั้น หุตะมานจำเลยนายง้วน วงษ์พานิชโจทก์นางซิวลั้ง แซ่น้าจำเลยนายง้วน วงษ์พานิชโจทก์นายคงพันธ์ พนัสจุฑาบูลย์จำเลย ป.พ.พ. ม. 566, ม. 570, ม. 1358, ม. 1359 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. 183, ม. 224, ม. 249 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งอุทธรณ์ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์นั้น ยังถือไม่ได้ว่ามีการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ข้อเท็จจริงมาโดยไม่ถูกต้อง แม้ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยและฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ หากมีการฎีกาข้อเท็จจริงต่อมา ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินและห้องอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมได้โดยลำพังเพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359 ซึ่งหมายความรวมถึงการต่อสู้ในฐานะเป็นโจทก์ด้วยมิใช่เฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยเท่านั้นเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่เช่าคืนจากผู้เช่า ถือไม่ได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมปัญหาที่ว่า จำเลยเช่าที่ดินและห้องของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการค้าเป็นปัญหาข้อเท็จจริงโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 มิได้กล่าวโดยชัดแจ้งให้คลุมถึงการเช่าห้องด้วย ศาลย่อมไม่อาจจะยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่จำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องได้การเช่าห้องภายหลังจากวันประกาศใช้ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ห้องเช่านั้นไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยปรากฏชัดแจ้งจากหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้วว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องและที่ดินของโจทก์ต่อไป การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลย โดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ ย่อมมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นคดี 3 สำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับนายวิรัช เพียรสุภาพ เป็นเจ้าของที่ดินร่วมกันจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินและห้องแถวในที่ดินจากโจทก์และนายวิรัช ต่อมาโจทก์กับนายวิรัชตกลงแบ่งที่ดินกันเอง ที่ดินและห้องแถวที่จำเลยเช่า อยู่ในส่วนได้ของโจทก์ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลย จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินและห้องเช่า ขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหายเท่าค่าเช่าจำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง เพราะเป็นการจัดการอันเป็นสารสำคัญและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายควบคุมการเช่า โจทก์ยอมรับค่าเช่าตลอดมา เป็นการทำสัญญาเช่าต่างตอบแทน และไม่มีกำหนดเวลาศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย และให้ใช้ค่าเสียหายจำเลยอุทธรณ์ทั้งข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า คดีทั้งสามสำนวนนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 คำสั่งรับอุทธรณ์ของศาลชั้นต้นที่ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์ นั้น หาเป็นการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยข้อเท็จจริงมาด้วย และฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ ถือว่าไม่มีปัญหาข้อเท็จจริงที่ได้ว่ากันมาในชั้นอุทธรณ์ ฉะนั้น ฎีกาของนายชั้นและนางซิวลั้งจำเลยที่ว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัย และนางซิวลั้งเช่าห้องพิพาททำการค้าเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นฎีกาโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย เพราะไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโดยลำพัง และเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่โจทก์ฟ้องคดี ก็อยู่ในความหมายของการใช้สิทธิเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก คือ จำเลย ตามมาตรา 1359แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้วยเช่นเดียวกันหาได้หมายถึงเฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยแต่เพียงฝ่ายเดียว ดังที่จำเลยเข้าใจไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยลำพัง ดังที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยไว้ชอบแล้ว ทั้งเมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่ให้เช่าคืน จะถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมยังไม่ได้ที่จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมศาลฎีกาเห็นว่า เป็นฎีกาฝืนจากคำฟ้องของโจทก์และไร้สาระ จึงไม่รับวินิจฉัยที่จำเลยฎีกาว่า นายชั้นจำเลยเช่าที่ดิน และนางซิวลั้งจำเลยเช่าห้อง ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504เมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า เป็นการเช่าเพื่อประกอบการค้า และศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่โต้เถียงเป็นอย่างอื่น การเช่าทั้งสองรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครอง ส่วนการเช่าห้องที่นายชั้นจำเลยเป็นผู้เช่านั้น เป็นคนละส่วนกับการเช่าที่ดิน แต่ตามคำให้การของนายชั้นจำเลยต่อสู้แต่เพียงว่า "เจตนาเดิมของคู่สัญญานั้นเป็นการเช่าที่ดินควบคุมเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน" ซึ่งเห็นได้ว่าจำเลยเจตนายกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นต่อสู้เฉพาะแต่ในการเช่าที่ดินเท่านั้น ศาลฎีกาจึงไม่อาจยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ขึ้นมาวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่นายชั้นจำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องพิพาทได้ส่วนนายคงพันธ์จำเลยเช่าห้องมาตั้งแต่ พ.ศ. 2506 ภายหลังจากประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504ห้องเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้นที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา ให้จำเลยออกจากที่เช่าการเช่าได้สิ้นสุดลง แต่จำเลยยังครอบครองทรัพย์ที่เช่า โจทก์ไม่ทักท้วง ยังรับเงินค่าเช่าจากจำเลย ถือว่าเป็นการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อจากนั้นก็ไม่มีการบอกเลิกสัญญาอีก จึงยังขับไล่จำเลยไม่ได้นั้นศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าของโจทก์แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่า โจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องแถวและที่ดินต่อไปแล้ว ฉะนั้น การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลยโดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ จึงมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้นพิพากษายืน(เพรียบ หุตางกูร-บุณยเกียรติ อรชุนะกะ-พิชัย รชตะนันทน์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ