คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8367/2547หลักกฎหมาย: โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอันเนื่องมาจากจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารอันเป็นการผิดสัญญา โดยกำหนดให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด ภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา ดังนี้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเพราะเหตุจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยการต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผลผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดระยะเวลาตามหนังสือของโจทก์ ก็หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารของโจทก์ แต่จำเลยได้กระทำผิดสัญญาเช่าโดยนำอาคารที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงและต่อเติมอาคารที่เช่าทำเป็นร้านค้า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารที่เช่าภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 และส่งมอบเอกสารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารดังกล่าว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า กับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไป จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เสร็จสิ้นและให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริการต่อเติมออกไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริการออกจากอาคารที่เช่า ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาทกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท คดีจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยฎีกาข้อกฎหมายว่า โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่โจทก์บอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วย มาตรา 247 ซึ่งศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 23/3 จากโจทก์ มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2541 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2542 ค่าเช่าเดือนละ 1,250 บาท จำเลยทำผิดสัญญาเช่าข้อ 8 และข้อ 13 โดยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารดังกล่าว โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาลงวันที่ 7 มิถุนายน 2543 โดยกำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและให้ส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด คืองวดเดือนพฤษภาคม 2543 และเดือนมิถุนายน 2543 โดยให้ชำระภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา จำเลยชำระค่าเช่าทั้งสองงวดภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ เห็นว่า ตามหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับแรก เป็นการบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอันเป็นการปฏิบัติผิดสัญญาข้อ 8 และข้อ 13 มิใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ทันทีตามสัญญาข้อ 23 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในอาคารดังกล่าวต่อมาจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารเป็นคดีนี้ได้ สำหรับกรณีที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วนั้น หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ไม่ ดังนั้น แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดเวลา ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ จำเลยและบริวารไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าต่อไป ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไปนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8367/2547การเคหะแห่งชาติโจทก์นายสุวิทย์ วิริยะรัมภ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 391, ม. 544โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอันเนื่องมาจากจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารอันเป็นการผิดสัญญา โดยกำหนดให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด ภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา ดังนี้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเพราะเหตุจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยการต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผลผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดระยะเวลาตามหนังสือของโจทก์ ก็หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารของโจทก์ แต่จำเลยได้กระทำผิดสัญญาเช่าโดยนำอาคารที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงและต่อเติมอาคารที่เช่าทำเป็นร้านค้า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารที่เช่าภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 และส่งมอบเอกสารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารดังกล่าว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า กับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไป จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เสร็จสิ้นและให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริการต่อเติมออกไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริการออกจากอาคารที่เช่า ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาทกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท คดีจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยฎีกาข้อกฎหมายว่า โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่โจทก์บอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วย มาตรา 247 ซึ่งศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 23/3 จากโจทก์ มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2541 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2542 ค่าเช่าเดือนละ 1,250 บาท จำเลยทำผิดสัญญาเช่าข้อ 8 และข้อ 13 โดยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารดังกล่าว โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาลงวันที่ 7 มิถุนายน 2543 โดยกำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและให้ส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด คืองวดเดือนพฤษภาคม 2543 และเดือนมิถุนายน 2543 โดยให้ชำระภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา จำเลยชำระค่าเช่าทั้งสองงวดภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ เห็นว่า ตามหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับแรก เป็นการบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอันเป็นการปฏิบัติผิดสัญญาข้อ 8 และข้อ 13 มิใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ทันทีตามสัญญาข้อ 23 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในอาคารดังกล่าวต่อมาจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารเป็นคดีนี้ได้ สำหรับกรณีที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วนั้น หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ไม่ ดังนั้น แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดเวลา ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ จำเลยและบริวารไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าต่อไป ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไปนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(มนตรี ยอดปัญญา-วิบูลย์ มีอาสา-ประจักษ์ เกียรติ์อนุพงศ์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารของโจทก์ แต่จำเลยได้กระทำผิดสัญญาเช่าโดยนำอาคารที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงและต่อเติมอาคารที่เช่าทำเป็นร้านค้า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารที่เช่าภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 และส่งมอบเอกสารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารดังกล่าว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า กับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไป จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เสร็จสิ้นและให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริการต่อเติมออกไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริการออกจากอาคารที่เช่า ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาทกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท คดีจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยฎีกาข้อกฎหมายว่า โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่โจทก์บอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วย มาตรา 247 ซึ่งศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 23/3 จากโจทก์ มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2541 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2542 ค่าเช่าเดือนละ 1,250 บาท จำเลยทำผิดสัญญาเช่าข้อ 8 และข้อ 13 โดยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารดังกล่าว โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาลงวันที่ 7 มิถุนายน 2543 โดยกำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและให้ส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด คืองวดเดือนพฤษภาคม 2543 และเดือนมิถุนายน 2543 โดยให้ชำระภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา จำเลยชำระค่าเช่าทั้งสองงวดภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ เห็นว่า ตามหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับแรก เป็นการบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอันเป็นการปฏิบัติผิดสัญญาข้อ 8 และข้อ 13 มิใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ทันทีตามสัญญาข้อ 23 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในอาคารดังกล่าวต่อมาจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารเป็นคดีนี้ได้ สำหรับกรณีที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วนั้น หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ไม่ ดังนั้น แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดเวลา ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ จำเลยและบริวารไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าต่อไป ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไปนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8367/2547การเคหะแห่งชาติโจทก์นายสุวิทย์ วิริยะรัมภ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 386, ม. 391, ม. 544โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอันเนื่องมาจากจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารอันเป็นการผิดสัญญา โดยกำหนดให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด ภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา ดังนี้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเป็นเพราะเหตุจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยการต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผลผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดระยะเวลาตามหนังสือของโจทก์ ก็หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารของโจทก์ แต่จำเลยได้กระทำผิดสัญญาเช่าโดยนำอาคารที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงและต่อเติมอาคารที่เช่าทำเป็นร้านค้า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารที่เช่าภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 และส่งมอบเอกสารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารดังกล่าว ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า กับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไป จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 23/3 ตำบลตลาดใหญ่ อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายเดือนละ 1,250 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เสร็จสิ้นและให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริการต่อเติมออกไป จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริการออกจากอาคารที่เช่า ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือกระทำการใดๆ ในอาคารพิพาทกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 166.66 บาท คดีจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยฎีกาข้อกฎหมายว่า โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่โจทก์บอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วย มาตรา 247 ซึ่งศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 23/3 จากโจทก์ มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2541 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2542 ค่าเช่าเดือนละ 1,250 บาท จำเลยทำผิดสัญญาเช่าข้อ 8 และข้อ 13 โดยต่อเติมอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารดังกล่าว โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาลงวันที่ 7 มิถุนายน 2543 โดยกำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและให้ส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในวันที่ 10 กรกฎาคม 2543 ต่อมาวันที่ 19 มิถุนายน 2543 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 2 งวด คืองวดเดือนพฤษภาคม 2543 และเดือนมิถุนายน 2543 โดยให้ชำระภายใน 15 วัน หากไม่ชำระให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา จำเลยชำระค่าเช่าทั้งสองงวดภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ เห็นว่า ตามหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับแรก เป็นการบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุจำเลยต่อเติมอาคารที่เช่าและนำอาคารที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอันเป็นการปฏิบัติผิดสัญญาข้อ 8 และข้อ 13 มิใช่เป็นเพราะจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ทันทีตามสัญญาข้อ 23 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าย่อมเป็นอันสิ้นผูกพัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในอาคารดังกล่าวต่อมาจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารเป็นคดีนี้ได้ สำหรับกรณีที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างหลังจากที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วนั้น หามีผลทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ไม่ ดังนั้น แม้จำเลยจะได้ชำระค่าเช่าที่ค้างภายในกำหนดเวลา ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่สิ้นผลผูกพันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ จำเลยและบริวารไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารที่เช่าต่อไป ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยและบริวารต่อเติมออกไปนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(มนตรี ยอดปัญญา-วิบูลย์ มีอาสา-ประจักษ์ เกียรติ์อนุพงศ์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ