คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1631/2516หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าเป็นคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมา ก็ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์12,500 บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิม มีกำหนดเวลาแน่นอนเมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ได้ตกลงกับจำเลย ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก 5 ปีโดยให้จำเลยทาสีอาคารถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงิน 12,500 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์ขับไล่จำเลยไม่ได้และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 5 ปีข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวแล้วไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะอาคารพิพาทมีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพิพาทได้ต่อไปโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิม โจทก์รับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกพิพาทมาและหลุดเป็นสิทธิแล้ว บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วขอให้ขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้ตกลงกับจำเลยว่ายอมให้จำเลยเช่าต่ออีก ๕ ปี โดยให้จำเลยทาสีอาคารที่เช่าทั้งภายนอกภายในและถมปรับพื้นดินของอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่และให้จำเลยเสียภาษีโรงเรือนแทน จำเลยได้ทำตามที่ตกลง สิ้นเงิน ๑๒,๕๐๐ บาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเดิม ๕ ปี โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมาก็ต้องถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์ ๑๒,๕๐๐ บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ที่จำเลยฎีกาในข้อที่ศาลชั้นต้นสั่งงดไม่ให้สืบนายเกษตร อนุสรสุจริตพยานจำเลยและอ้างว่ามีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยยอมรับแล้วว่าจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิมมีกำหนดเวลาแน่นอน เมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม จำเลยยกประเด็นขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย เพราะโจทก์ได้ทำความตกลงกับจำเลยว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญา โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๕ ปีโดยโจทก์ให้จำเลยทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงินไป ๑๒,๕๐๐ บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิม โจทก์จึงขับไล่จำเลยไม่ได้ และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก ๕ ปี ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวนี้ไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทของโจทก์กลายสภาพเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดเพราะอาคารพิพาทได้มีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๕๓ แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง ยังถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น แม้จำเลยจะสืบนายเกษตร และข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยอ้าง ก็ไม่ทำให้รูปคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบนายเกษตรพยานจำเลยจึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1631/2516นางสาวฉอ้อน รัตนไพบูลย์โจทก์นายเกียวปง แซ่เตียจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 538, ม. 553 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. 224, ม. 248, ม. 249โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าเป็นคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมา ก็ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์12,500 บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิม มีกำหนดเวลาแน่นอนเมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ได้ตกลงกับจำเลย ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก 5 ปีโดยให้จำเลยทาสีอาคารถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงิน 12,500 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์ขับไล่จำเลยไม่ได้และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 5 ปีข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวแล้วไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะอาคารพิพาทมีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพิพาทได้ต่อไปโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิม โจทก์รับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกพิพาทมาและหลุดเป็นสิทธิแล้ว บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วขอให้ขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้ตกลงกับจำเลยว่ายอมให้จำเลยเช่าต่ออีก ๕ ปี โดยให้จำเลยทาสีอาคารที่เช่าทั้งภายนอกภายในและถมปรับพื้นดินของอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่และให้จำเลยเสียภาษีโรงเรือนแทน จำเลยได้ทำตามที่ตกลง สิ้นเงิน ๑๒,๕๐๐ บาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเดิม ๕ ปี โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมาก็ต้องถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์ ๑๒,๕๐๐ บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ที่จำเลยฎีกาในข้อที่ศาลชั้นต้นสั่งงดไม่ให้สืบนายเกษตร อนุสรสุจริตพยานจำเลยและอ้างว่ามีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยยอมรับแล้วว่าจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิมมีกำหนดเวลาแน่นอน เมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม จำเลยยกประเด็นขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย เพราะโจทก์ได้ทำความตกลงกับจำเลยว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญา โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๕ ปีโดยโจทก์ให้จำเลยทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงินไป ๑๒,๕๐๐ บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิม โจทก์จึงขับไล่จำเลยไม่ได้ และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก ๕ ปี ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวนี้ไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทของโจทก์กลายสภาพเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดเพราะอาคารพิพาทได้มีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๕๓ แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง ยังถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น แม้จำเลยจะสืบนายเกษตร และข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยอ้าง ก็ไม่ทำให้รูปคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบนายเกษตรพยานจำเลยจึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป พิพากษายืน(ยงยุทธ เลอลภ-สวัสดิ์ ภู่งาม-สมคิด มงคลชาติ)ศาลแพ่ง - นายขจร โรจนวิภาตศาลอุทธรณ์ - นายเพียร ศรีอรุณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิม โจทก์รับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกพิพาทมาและหลุดเป็นสิทธิแล้ว บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วขอให้ขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้ตกลงกับจำเลยว่ายอมให้จำเลยเช่าต่ออีก ๕ ปี โดยให้จำเลยทาสีอาคารที่เช่าทั้งภายนอกภายในและถมปรับพื้นดินของอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่และให้จำเลยเสียภาษีโรงเรือนแทน จำเลยได้ทำตามที่ตกลง สิ้นเงิน ๑๒,๕๐๐ บาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเดิม ๕ ปี โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมาก็ต้องถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์ ๑๒,๕๐๐ บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ที่จำเลยฎีกาในข้อที่ศาลชั้นต้นสั่งงดไม่ให้สืบนายเกษตร อนุสรสุจริตพยานจำเลยและอ้างว่ามีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยยอมรับแล้วว่าจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิมมีกำหนดเวลาแน่นอน เมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม จำเลยยกประเด็นขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย เพราะโจทก์ได้ทำความตกลงกับจำเลยว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญา โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๕ ปีโดยโจทก์ให้จำเลยทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงินไป ๑๒,๕๐๐ บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิม โจทก์จึงขับไล่จำเลยไม่ได้ และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก ๕ ปี ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวนี้ไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทของโจทก์กลายสภาพเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดเพราะอาคารพิพาทได้มีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๕๓ แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง ยังถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น แม้จำเลยจะสืบนายเกษตร และข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยอ้าง ก็ไม่ทำให้รูปคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบนายเกษตรพยานจำเลยจึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1631/2516นางสาวฉอ้อน รัตนไพบูลย์โจทก์นายเกียวปง แซ่เตียจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 538, ม. 553 ป.วิ.พ. ม. 177, ม. 224, ม. 248, ม. 249โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าเป็นคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมา ก็ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์12,500 บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิม มีกำหนดเวลาแน่นอนเมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ได้ตกลงกับจำเลย ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก 5 ปีโดยให้จำเลยทาสีอาคารถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงิน 12,500 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์ขับไล่จำเลยไม่ได้และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 5 ปีข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวแล้วไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะอาคารพิพาทมีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพิพาทได้ต่อไปโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิม โจทก์รับซื้อฝากที่ดินพร้อมตึกพิพาทมาและหลุดเป็นสิทธิแล้ว บัดนี้สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วขอให้ขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้ตกลงกับจำเลยว่ายอมให้จำเลยเช่าต่ออีก ๕ ปี โดยให้จำเลยทาสีอาคารที่เช่าทั้งภายนอกภายในและถมปรับพื้นดินของอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่และให้จำเลยเสียภาษีโรงเรือนแทน จำเลยได้ทำตามที่ตกลง สิ้นเงิน ๑๒,๕๐๐ บาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเดิม ๕ ปี โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมาก็ต้องถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์ ๑๒,๕๐๐ บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง ที่จำเลยฎีกาในข้อที่ศาลชั้นต้นสั่งงดไม่ให้สืบนายเกษตร อนุสรสุจริตพยานจำเลยและอ้างว่ามีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยยอมรับแล้วว่าจำเลยได้เช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิมมีกำหนดเวลาแน่นอน เมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม จำเลยยกประเด็นขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย เพราะโจทก์ได้ทำความตกลงกับจำเลยว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญา โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๕ ปีโดยโจทก์ให้จำเลยทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงินไป ๑๒,๕๐๐ บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิม โจทก์จึงขับไล่จำเลยไม่ได้ และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก ๕ ปี ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวนี้ไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทของโจทก์กลายสภาพเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดเพราะอาคารพิพาทได้มีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๕๓ แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง ยังถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น แม้จำเลยจะสืบนายเกษตร และข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยอ้าง ก็ไม่ทำให้รูปคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบนายเกษตรพยานจำเลยจึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป พิพากษายืน(ยงยุทธ เลอลภ-สวัสดิ์ ภู่งาม-สมคิด มงคลชาติ)ศาลแพ่ง - นายขจร โรจนวิภาตศาลอุทธรณ์ - นายเพียร ศรีอรุณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ