คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5707/2560หลักกฎหมาย: ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ให้นิยามคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า "จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้ แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้น ในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สามย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของจำเลยจึงไม่ชอบโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและการจัดเก็บภาษีโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร สำหรับประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 และให้กำหนดค่ารายปีและค่าภาษีใหม่ โดยกำหนดค่ารายปีจากค่าเช่าอัตราเดือนละ 4,000 บาท เป็นภาษีจำนวน 6,150 บาท สำหรับปีภาษี 2552 ถึง 2553 และจำนวน 6,285.71 บาท สำหรับปีภาษี 2554 ให้จำเลยคืนเงินภาษีพร้อมดอกเบี้ย 258,129.76 บาท และให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 224,664.29 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้แก้ไขการประเมินตามใบแจ้งรายการประเมิน ตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 (แบบ ภ.ร.ด.8) ประจำปีภาษี 2553 เลขประจำแขวงที่ 000733 (50040000-53/000733-2) และประจำปีภาษี 2554 เลขประจำแขวงที่ 000702 (50040000-54/000702-2) ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2554 และใบแจ้งคำชี้ขาดตามมาตรา 30 (แบบภ.ร.ด.11) เล่มที่ 20 เลขที่ 19 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2556 โดยให้กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2553 จำนวน 324,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 40,500 บาท กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2554 จำนวน 297,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวน 37,125 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 82,225 บาท แก่โจทก์ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้รับผิดเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง โดยโจทก์และจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ที่พิพาท โจทก์ให้นางรุจิกาญจน์ เช่าโรงเรือนพิพาทเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย โดยวิธีประมูล กำหนดเวลาเช่า 3 ปี (วันที่ 27 เมษายน 2548 ถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) ผู้เช่าตกลงชำระค่าธรรมเนียมการเช่าและค่าเช่าล่วงหน้าตลอดอายุสัญญาเช่าเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ให้บริษัททุนลดาวัลย์ จำกัด พิจารณาศึกษาวางแผนพัฒนาพื้นที่บริเวณริมถนนพระราม 4 และให้นางรุจิกาญจน์เช่าชั่วคราวรายเดือนจนถึงปัจจุบัน โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมและปรับลดอัตราค่าเช่าเป็นเดือนละ 4,000 บาท ในการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินโรงเรือนพิพาท ประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าค่าเช่าที่โจทก์ปรับลดเหลืออัตราเดือนละ 4,000 บาท มิใช่จำนวนเงินที่สมควรให้เช่าได้ จึงได้นำเทียบเคียงกับโรงเรือนเลขที่ 269 ถนนสีลม แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ ซึ่งมีทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันกับโรงเรือนพิพาท สภาพเป็นตึกแถวสามชั้น พื้นที่ใช้ประโยชน์ 110.25 ตารางเมตร ค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 408.16 บาท ตามใบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2553 และปีภาษี 2554 (โรงเรือนเลขที่ 269) แต่ค่ารายปีโรงเรือนเลขที่ 269 มีจำนวนสูงกว่าค่ารายปีที่ล่วงมาแล้วของโรงเรือนพิพาท พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจึงกำหนดค่ารายปีโรงเรือนพิพาทของโจทก์โดยนำค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วมาเป็นหลักสำหรับการคำนวณภาษีที่จะต้องเสียในปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 18 ในอัตราเฉลี่ยเดือนละ 55,600 บาท และแจ้งการประเมินให้โจทก์ทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2554 ต่อมาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2554 โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาค่ารายปีและค่าภาษีของโรงเรือนพิพาทใหม่ โดยโจทก์ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินตามการประเมินแล้ว ตามสำเนาใบเสร็จรับเงิน คณะกรรมการพิจารณาคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่และพิจารณาอุทธรณ์ภาษีตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติมและพิจารณาคำร้องโดยให้แก้ไขค่ารายปีและค่าภาษีสำหรับปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 โดยนำข้อเท็จจริงที่นางรุจิกาญจน์ให้ถ้อยคำเพิ่มเติมว่าได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้น 2 ถึง 3 เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนพื้นที่ชั้นที่ 1 นำไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงเพื่อประกอบการค้าประกอบการพิจารณาประเมินค่ารายปีและกำหนดค่าภาษี ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครมีคำชี้ขาดตามที่คณะกรรมการดังกล่าวพิจารณา โจทก์ไม่เห็นด้วยกับการประเมินและการจัดเก็บภาษี จึงฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์และจำเลยว่า โรงเรือนพิพาทควรมีค่ารายปีประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 จำนวนเท่าใด ที่โจทก์อุทธรณ์โต้แย้งว่า ภายหลังครบอายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้เช่า โจทก์คิดค่าเช่าจากผู้เช่าในอัตราเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่เหมาะสมและเป็นธรรม แม้ผู้เช่าจะนำสถานที่เช่าออกให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง โจทก์ไม่มีส่วนได้เสียในค่าเช่าช่วงแต่อย่างใด คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครไม่ชอบ ส่วนจำเลยอุทธรณ์โต้แย้งว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางพิจารณาเพียงสภาพและการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินว่า สามารถนำออกให้เช่าในชั้นสองและชั้นสามได้ราคาน้อยกว่าชั้นหนึ่ง เป็นเพียงการคาดคะเนหรือความเข้าใจของศาลเท่านั้น แม้โรงเรือนมีหลายชั้นแต่ทุกชั้นมีทำเลที่ตั้งเดียวกันและได้รับบริการสาธารณะที่เท่าเทียมกัน หาใช่ว่าชั้นที่สองและชั้นที่สามได้รับบริการสาธารณะที่แตกต่างกัน ค่าเช่าที่จะนำมากำหนดค่ารายปีจึงควรต้องเท่ากัน นอกจากนี้โรงเรือนที่พิพาทโจทก์นำออกให้เช่าทั้งโรงเรือน มิได้ให้เช่าเป็นชั้น ๆ ดังที่ศาลนำมาเป็นเหตุผลในการวินิจฉัย การที่ศาลแยกเป็นชั้น ๆ มีค่าเช่าแต่ละชั้นต่างกันจึงไม่น่าจะถูกต้อง และก่อนปีภาษีที่พิพาทโจทก์นำโรงเรือนที่พิพาทออกให้ผู้เช่ารายเดียวกันเช่าในราคาค่าเช่าที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้และชำระภาษีในจำนวนที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้มาโดยตลอด เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าของชั้นที่หนึ่งอาจให้เช่าได้เดือนละ 13,500 บาท ชั้นที่สองและชั้นที่สามจึงต้องให้เช่าเดือนละ 13,500 บาท เช่นกัน และการที่ศาลกำหนดค่าเช่าให้โรงเรือนที่พิพาทใหม่ไม่ได้ให้เหตุผลและที่มาของค่าเช่าอัตราดังกล่าวจึงไม่ชอบนั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรเห็นว่า แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าโรงเรือนและที่ดินพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท แต่ผู้เช่าได้นำโรงเรือนพิพาทบริเวณชั้นที่หนึ่งไปให้เช่าช่วง ซึ่งเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางในอัตราเดือนละ 13,500 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ที่ให้นิยามความหมายของคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ แล้ว ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ดังนั้น ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้โดยคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดโดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ มาตรา 8 วรรคสาม แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 13,500 บาท ในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้นในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สาม ย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจากผู้เช่าไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง และไม่มีการนำทรัพย์สินที่มีลักษณะของทรัพย์สินขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นของจำเลยมาเทียบเคียง เมื่อพิจารณาประกอบกับการที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2552 ในระหว่างเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายนว่า โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 55,600 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เรียกเก็บจากผู้เช่ารายเดียวกันอีกทั้งไม่ปรากฏข้อเท็จจริงใดว่า ทรัพย์สินพิพาทมีลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์เปลี่ยนแปลงไปจากปีภาษี 2551 ดังนั้น เมื่อพิจารณาลักษณะสภาพของทรัพย์สิน อัตราค่าเช่าช่วงทำเลที่ตั้ง ตลอดจนเงื่อนไขในการให้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไปจากการให้เช่าที่มีกำหนดเวลาแน่นอนเป็นการให้เช่าในลักษณะชั่วคราวรายเดือนซึ่งไม่มีความแน่นอน อันส่งผลต่อการนำโรงเรือนนั้นออกให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์และได้รับค่าตอบแทนแล้ว และเมื่อสภาพโรงเรือนพิพาทเป็นอาคาร 3 ชั้น และเอาออกให้เช่าช่วงเพียงชั้นล่างชั้นเดียวประกอบกับเมื่อคำนึงถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการให้เช่าที่เป็นการช่วยเหลือประชาชนเป็นสำคัญ มิได้มุ่งหวังผลกำไร อย่างเช่นการเช่าทรัพย์สินของเอกชน จึงเห็นควรกำหนดให้โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 16,166 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2552 นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน 2551 มีการจ่ายค่าเช่าจริง 55,600 บาท เป็นค่ารายปีปีภาษี 2552 จำนวน 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 เป็นค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 หักลดค่ารายปีตามการประเมินและคำชี้ขาด เป็นค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท รวมค่าภาษีปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 เป็นเงิน 100,301.75 บาท คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจึงไม่ชอบด้วยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่วินิจฉัยมาข้างต้น จำเลยจึงต้องคืนเงินให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2552 และปีภาษี 2553 เป็นเงินปีละ 83,400 บาท ปีภาษี 2554 เป็นเงิน 76,450 บาท รวม 243,250 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินแก่โจทก์ 142,948.25 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ตามมาตรา 39 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษากำหนดค่าเช่าโรงเรือนพิพาทใหม่เป็นเดือนละ 27,000 บาท มานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรไม่เห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ส่วนอุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้แก้ไขใบแจ้งรายการประเมินและใบแจ้งคำชี้ขาดโรงเรือนพิพาทประจำปีภาษี 2552 กำหนดค่ารายปี 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 กำหนดค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 กำหนดค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 142,948.25 บาท แก่โจทก์ ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5707/2560สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โจทก์กรุงเทพมหานครจำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ให้นิยามคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า "จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้ แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้น ในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สามย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของจำเลยจึงไม่ชอบโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและการจัดเก็บภาษีโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร สำหรับประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 และให้กำหนดค่ารายปีและค่าภาษีใหม่ โดยกำหนดค่ารายปีจากค่าเช่าอัตราเดือนละ 4,000 บาท เป็นภาษีจำนวน 6,150 บาท สำหรับปีภาษี 2552 ถึง 2553 และจำนวน 6,285.71 บาท สำหรับปีภาษี 2554 ให้จำเลยคืนเงินภาษีพร้อมดอกเบี้ย 258,129.76 บาท และให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 224,664.29 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้แก้ไขการประเมินตามใบแจ้งรายการประเมิน ตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 (แบบ ภ.ร.ด.8) ประจำปีภาษี 2553 เลขประจำแขวงที่ 000733 (50040000-53/000733-2) และประจำปีภาษี 2554 เลขประจำแขวงที่ 000702 (50040000-54/000702-2) ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2554 และใบแจ้งคำชี้ขาดตามมาตรา 30 (แบบภ.ร.ด.11) เล่มที่ 20 เลขที่ 19 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2556 โดยให้กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2553 จำนวน 324,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 40,500 บาท กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2554 จำนวน 297,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวน 37,125 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 82,225 บาท แก่โจทก์ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้รับผิดเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง โดยโจทก์และจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ที่พิพาท โจทก์ให้นางรุจิกาญจน์ เช่าโรงเรือนพิพาทเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย โดยวิธีประมูล กำหนดเวลาเช่า 3 ปี (วันที่ 27 เมษายน 2548 ถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) ผู้เช่าตกลงชำระค่าธรรมเนียมการเช่าและค่าเช่าล่วงหน้าตลอดอายุสัญญาเช่าเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ให้บริษัททุนลดาวัลย์ จำกัด พิจารณาศึกษาวางแผนพัฒนาพื้นที่บริเวณริมถนนพระราม 4 และให้นางรุจิกาญจน์เช่าชั่วคราวรายเดือนจนถึงปัจจุบัน โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมและปรับลดอัตราค่าเช่าเป็นเดือนละ 4,000 บาท ในการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินโรงเรือนพิพาท ประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าค่าเช่าที่โจทก์ปรับลดเหลืออัตราเดือนละ 4,000 บาท มิใช่จำนวนเงินที่สมควรให้เช่าได้ จึงได้นำเทียบเคียงกับโรงเรือนเลขที่ 269 ถนนสีลม แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ ซึ่งมีทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันกับโรงเรือนพิพาท สภาพเป็นตึกแถวสามชั้น พื้นที่ใช้ประโยชน์ 110.25 ตารางเมตร ค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 408.16 บาท ตามใบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2553 และปีภาษี 2554 (โรงเรือนเลขที่ 269) แต่ค่ารายปีโรงเรือนเลขที่ 269 มีจำนวนสูงกว่าค่ารายปีที่ล่วงมาแล้วของโรงเรือนพิพาท พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจึงกำหนดค่ารายปีโรงเรือนพิพาทของโจทก์โดยนำค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วมาเป็นหลักสำหรับการคำนวณภาษีที่จะต้องเสียในปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 18 ในอัตราเฉลี่ยเดือนละ 55,600 บาท และแจ้งการประเมินให้โจทก์ทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2554 ต่อมาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2554 โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาค่ารายปีและค่าภาษีของโรงเรือนพิพาทใหม่ โดยโจทก์ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินตามการประเมินแล้ว ตามสำเนาใบเสร็จรับเงิน คณะกรรมการพิจารณาคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่และพิจารณาอุทธรณ์ภาษีตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติมและพิจารณาคำร้องโดยให้แก้ไขค่ารายปีและค่าภาษีสำหรับปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 โดยนำข้อเท็จจริงที่นางรุจิกาญจน์ให้ถ้อยคำเพิ่มเติมว่าได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้น 2 ถึง 3 เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนพื้นที่ชั้นที่ 1 นำไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงเพื่อประกอบการค้าประกอบการพิจารณาประเมินค่ารายปีและกำหนดค่าภาษี ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครมีคำชี้ขาดตามที่คณะกรรมการดังกล่าวพิจารณา โจทก์ไม่เห็นด้วยกับการประเมินและการจัดเก็บภาษี จึงฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์และจำเลยว่า โรงเรือนพิพาทควรมีค่ารายปีประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 จำนวนเท่าใด ที่โจทก์อุทธรณ์โต้แย้งว่า ภายหลังครบอายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้เช่า โจทก์คิดค่าเช่าจากผู้เช่าในอัตราเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่เหมาะสมและเป็นธรรม แม้ผู้เช่าจะนำสถานที่เช่าออกให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง โจทก์ไม่มีส่วนได้เสียในค่าเช่าช่วงแต่อย่างใด คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครไม่ชอบ ส่วนจำเลยอุทธรณ์โต้แย้งว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางพิจารณาเพียงสภาพและการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินว่า สามารถนำออกให้เช่าในชั้นสองและชั้นสามได้ราคาน้อยกว่าชั้นหนึ่ง เป็นเพียงการคาดคะเนหรือความเข้าใจของศาลเท่านั้น แม้โรงเรือนมีหลายชั้นแต่ทุกชั้นมีทำเลที่ตั้งเดียวกันและได้รับบริการสาธารณะที่เท่าเทียมกัน หาใช่ว่าชั้นที่สองและชั้นที่สามได้รับบริการสาธารณะที่แตกต่างกัน ค่าเช่าที่จะนำมากำหนดค่ารายปีจึงควรต้องเท่ากัน นอกจากนี้โรงเรือนที่พิพาทโจทก์นำออกให้เช่าทั้งโรงเรือน มิได้ให้เช่าเป็นชั้น ๆ ดังที่ศาลนำมาเป็นเหตุผลในการวินิจฉัย การที่ศาลแยกเป็นชั้น ๆ มีค่าเช่าแต่ละชั้นต่างกันจึงไม่น่าจะถูกต้อง และก่อนปีภาษีที่พิพาทโจทก์นำโรงเรือนที่พิพาทออกให้ผู้เช่ารายเดียวกันเช่าในราคาค่าเช่าที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้และชำระภาษีในจำนวนที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้มาโดยตลอด เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าของชั้นที่หนึ่งอาจให้เช่าได้เดือนละ 13,500 บาท ชั้นที่สองและชั้นที่สามจึงต้องให้เช่าเดือนละ 13,500 บาท เช่นกัน และการที่ศาลกำหนดค่าเช่าให้โรงเรือนที่พิพาทใหม่ไม่ได้ให้เหตุผลและที่มาของค่าเช่าอัตราดังกล่าวจึงไม่ชอบนั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรเห็นว่า แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าโรงเรือนและที่ดินพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท แต่ผู้เช่าได้นำโรงเรือนพิพาทบริเวณชั้นที่หนึ่งไปให้เช่าช่วง ซึ่งเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางในอัตราเดือนละ 13,500 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ที่ให้นิยามความหมายของคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ แล้ว ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ดังนั้น ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้โดยคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดโดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ มาตรา 8 วรรคสาม แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 13,500 บาท ในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้นในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สาม ย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจากผู้เช่าไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง และไม่มีการนำทรัพย์สินที่มีลักษณะของทรัพย์สินขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นของจำเลยมาเทียบเคียง เมื่อพิจารณาประกอบกับการที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2552 ในระหว่างเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายนว่า โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 55,600 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เรียกเก็บจากผู้เช่ารายเดียวกันอีกทั้งไม่ปรากฏข้อเท็จจริงใดว่า ทรัพย์สินพิพาทมีลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์เปลี่ยนแปลงไปจากปีภาษี 2551 ดังนั้น เมื่อพิจารณาลักษณะสภาพของทรัพย์สิน อัตราค่าเช่าช่วงทำเลที่ตั้ง ตลอดจนเงื่อนไขในการให้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไปจากการให้เช่าที่มีกำหนดเวลาแน่นอนเป็นการให้เช่าในลักษณะชั่วคราวรายเดือนซึ่งไม่มีความแน่นอน อันส่งผลต่อการนำโรงเรือนนั้นออกให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์และได้รับค่าตอบแทนแล้ว และเมื่อสภาพโรงเรือนพิพาทเป็นอาคาร 3 ชั้น และเอาออกให้เช่าช่วงเพียงชั้นล่างชั้นเดียวประกอบกับเมื่อคำนึงถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการให้เช่าที่เป็นการช่วยเหลือประชาชนเป็นสำคัญ มิได้มุ่งหวังผลกำไร อย่างเช่นการเช่าทรัพย์สินของเอกชน จึงเห็นควรกำหนดให้โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 16,166 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2552 นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน 2551 มีการจ่ายค่าเช่าจริง 55,600 บาท เป็นค่ารายปีปีภาษี 2552 จำนวน 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 เป็นค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 หักลดค่ารายปีตามการประเมินและคำชี้ขาด เป็นค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท รวมค่าภาษีปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 เป็นเงิน 100,301.75 บาท คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจึงไม่ชอบด้วยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่วินิจฉัยมาข้างต้น จำเลยจึงต้องคืนเงินให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2552 และปีภาษี 2553 เป็นเงินปีละ 83,400 บาท ปีภาษี 2554 เป็นเงิน 76,450 บาท รวม 243,250 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินแก่โจทก์ 142,948.25 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ตามมาตรา 39 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษากำหนดค่าเช่าโรงเรือนพิพาทใหม่เป็นเดือนละ 27,000 บาท มานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรไม่เห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ส่วนอุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้แก้ไขใบแจ้งรายการประเมินและใบแจ้งคำชี้ขาดโรงเรือนพิพาทประจำปีภาษี 2552 กำหนดค่ารายปี 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 กำหนดค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 กำหนดค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 142,948.25 บาท แก่โจทก์ ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ(ประสิทธิ์ สนามชวด-ไสลเกษ วัฒนพันธุ์-นิพันธ์ ช่วยสกุล)ศาลภาษีอากรกลาง - นายสุรัฐพล ฤทธิ์รักษาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกภาษีอากรหมายเลขคดีดำศาลฎีกาภษ.88/2557หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ170/2556หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ117/2557หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและการจัดเก็บภาษีโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร สำหรับประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 และให้กำหนดค่ารายปีและค่าภาษีใหม่ โดยกำหนดค่ารายปีจากค่าเช่าอัตราเดือนละ 4,000 บาท เป็นภาษีจำนวน 6,150 บาท สำหรับปีภาษี 2552 ถึง 2553 และจำนวน 6,285.71 บาท สำหรับปีภาษี 2554 ให้จำเลยคืนเงินภาษีพร้อมดอกเบี้ย 258,129.76 บาท และให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 224,664.29 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้แก้ไขการประเมินตามใบแจ้งรายการประเมิน ตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 (แบบ ภ.ร.ด.8) ประจำปีภาษี 2553 เลขประจำแขวงที่ 000733 (50040000-53/000733-2) และประจำปีภาษี 2554 เลขประจำแขวงที่ 000702 (50040000-54/000702-2) ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2554 และใบแจ้งคำชี้ขาดตามมาตรา 30 (แบบภ.ร.ด.11) เล่มที่ 20 เลขที่ 19 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2556 โดยให้กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2553 จำนวน 324,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 40,500 บาท กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2554 จำนวน 297,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวน 37,125 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 82,225 บาท แก่โจทก์ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้รับผิดเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง โดยโจทก์และจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ที่พิพาท โจทก์ให้นางรุจิกาญจน์ เช่าโรงเรือนพิพาทเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย โดยวิธีประมูล กำหนดเวลาเช่า 3 ปี (วันที่ 27 เมษายน 2548 ถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) ผู้เช่าตกลงชำระค่าธรรมเนียมการเช่าและค่าเช่าล่วงหน้าตลอดอายุสัญญาเช่าเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ให้บริษัททุนลดาวัลย์ จำกัด พิจารณาศึกษาวางแผนพัฒนาพื้นที่บริเวณริมถนนพระราม 4 และให้นางรุจิกาญจน์เช่าชั่วคราวรายเดือนจนถึงปัจจุบัน โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมและปรับลดอัตราค่าเช่าเป็นเดือนละ 4,000 บาท ในการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินโรงเรือนพิพาท ประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าค่าเช่าที่โจทก์ปรับลดเหลืออัตราเดือนละ 4,000 บาท มิใช่จำนวนเงินที่สมควรให้เช่าได้ จึงได้นำเทียบเคียงกับโรงเรือนเลขที่ 269 ถนนสีลม แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ ซึ่งมีทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันกับโรงเรือนพิพาท สภาพเป็นตึกแถวสามชั้น พื้นที่ใช้ประโยชน์ 110.25 ตารางเมตร ค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 408.16 บาท ตามใบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2553 และปีภาษี 2554 (โรงเรือนเลขที่ 269) แต่ค่ารายปีโรงเรือนเลขที่ 269 มีจำนวนสูงกว่าค่ารายปีที่ล่วงมาแล้วของโรงเรือนพิพาท พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจึงกำหนดค่ารายปีโรงเรือนพิพาทของโจทก์โดยนำค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วมาเป็นหลักสำหรับการคำนวณภาษีที่จะต้องเสียในปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 18 ในอัตราเฉลี่ยเดือนละ 55,600 บาท และแจ้งการประเมินให้โจทก์ทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2554 ต่อมาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2554 โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาค่ารายปีและค่าภาษีของโรงเรือนพิพาทใหม่ โดยโจทก์ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินตามการประเมินแล้ว ตามสำเนาใบเสร็จรับเงิน คณะกรรมการพิจารณาคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่และพิจารณาอุทธรณ์ภาษีตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติมและพิจารณาคำร้องโดยให้แก้ไขค่ารายปีและค่าภาษีสำหรับปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 โดยนำข้อเท็จจริงที่นางรุจิกาญจน์ให้ถ้อยคำเพิ่มเติมว่าได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้น 2 ถึง 3 เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนพื้นที่ชั้นที่ 1 นำไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงเพื่อประกอบการค้าประกอบการพิจารณาประเมินค่ารายปีและกำหนดค่าภาษี ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครมีคำชี้ขาดตามที่คณะกรรมการดังกล่าวพิจารณา โจทก์ไม่เห็นด้วยกับการประเมินและการจัดเก็บภาษี จึงฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์และจำเลยว่า โรงเรือนพิพาทควรมีค่ารายปีประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 จำนวนเท่าใด ที่โจทก์อุทธรณ์โต้แย้งว่า ภายหลังครบอายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้เช่า โจทก์คิดค่าเช่าจากผู้เช่าในอัตราเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่เหมาะสมและเป็นธรรม แม้ผู้เช่าจะนำสถานที่เช่าออกให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง โจทก์ไม่มีส่วนได้เสียในค่าเช่าช่วงแต่อย่างใด คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครไม่ชอบ ส่วนจำเลยอุทธรณ์โต้แย้งว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางพิจารณาเพียงสภาพและการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินว่า สามารถนำออกให้เช่าในชั้นสองและชั้นสามได้ราคาน้อยกว่าชั้นหนึ่ง เป็นเพียงการคาดคะเนหรือความเข้าใจของศาลเท่านั้น แม้โรงเรือนมีหลายชั้นแต่ทุกชั้นมีทำเลที่ตั้งเดียวกันและได้รับบริการสาธารณะที่เท่าเทียมกัน หาใช่ว่าชั้นที่สองและชั้นที่สามได้รับบริการสาธารณะที่แตกต่างกัน ค่าเช่าที่จะนำมากำหนดค่ารายปีจึงควรต้องเท่ากัน นอกจากนี้โรงเรือนที่พิพาทโจทก์นำออกให้เช่าทั้งโรงเรือน มิได้ให้เช่าเป็นชั้น ๆ ดังที่ศาลนำมาเป็นเหตุผลในการวินิจฉัย การที่ศาลแยกเป็นชั้น ๆ มีค่าเช่าแต่ละชั้นต่างกันจึงไม่น่าจะถูกต้อง และก่อนปีภาษีที่พิพาทโจทก์นำโรงเรือนที่พิพาทออกให้ผู้เช่ารายเดียวกันเช่าในราคาค่าเช่าที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้และชำระภาษีในจำนวนที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้มาโดยตลอด เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าของชั้นที่หนึ่งอาจให้เช่าได้เดือนละ 13,500 บาท ชั้นที่สองและชั้นที่สามจึงต้องให้เช่าเดือนละ 13,500 บาท เช่นกัน และการที่ศาลกำหนดค่าเช่าให้โรงเรือนที่พิพาทใหม่ไม่ได้ให้เหตุผลและที่มาของค่าเช่าอัตราดังกล่าวจึงไม่ชอบนั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรเห็นว่า แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าโรงเรือนและที่ดินพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท แต่ผู้เช่าได้นำโรงเรือนพิพาทบริเวณชั้นที่หนึ่งไปให้เช่าช่วง ซึ่งเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางในอัตราเดือนละ 13,500 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ที่ให้นิยามความหมายของคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ แล้ว ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ดังนั้น ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้โดยคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดโดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ มาตรา 8 วรรคสาม แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 13,500 บาท ในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้นในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สาม ย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจากผู้เช่าไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง และไม่มีการนำทรัพย์สินที่มีลักษณะของทรัพย์สินขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นของจำเลยมาเทียบเคียง เมื่อพิจารณาประกอบกับการที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2552 ในระหว่างเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายนว่า โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 55,600 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เรียกเก็บจากผู้เช่ารายเดียวกันอีกทั้งไม่ปรากฏข้อเท็จจริงใดว่า ทรัพย์สินพิพาทมีลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์เปลี่ยนแปลงไปจากปีภาษี 2551 ดังนั้น เมื่อพิจารณาลักษณะสภาพของทรัพย์สิน อัตราค่าเช่าช่วงทำเลที่ตั้ง ตลอดจนเงื่อนไขในการให้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไปจากการให้เช่าที่มีกำหนดเวลาแน่นอนเป็นการให้เช่าในลักษณะชั่วคราวรายเดือนซึ่งไม่มีความแน่นอน อันส่งผลต่อการนำโรงเรือนนั้นออกให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์และได้รับค่าตอบแทนแล้ว และเมื่อสภาพโรงเรือนพิพาทเป็นอาคาร 3 ชั้น และเอาออกให้เช่าช่วงเพียงชั้นล่างชั้นเดียวประกอบกับเมื่อคำนึงถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการให้เช่าที่เป็นการช่วยเหลือประชาชนเป็นสำคัญ มิได้มุ่งหวังผลกำไร อย่างเช่นการเช่าทรัพย์สินของเอกชน จึงเห็นควรกำหนดให้โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 16,166 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2552 นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน 2551 มีการจ่ายค่าเช่าจริง 55,600 บาท เป็นค่ารายปีปีภาษี 2552 จำนวน 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 เป็นค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 หักลดค่ารายปีตามการประเมินและคำชี้ขาด เป็นค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท รวมค่าภาษีปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 เป็นเงิน 100,301.75 บาท คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจึงไม่ชอบด้วยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่วินิจฉัยมาข้างต้น จำเลยจึงต้องคืนเงินให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2552 และปีภาษี 2553 เป็นเงินปีละ 83,400 บาท ปีภาษี 2554 เป็นเงิน 76,450 บาท รวม 243,250 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินแก่โจทก์ 142,948.25 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ตามมาตรา 39 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษากำหนดค่าเช่าโรงเรือนพิพาทใหม่เป็นเดือนละ 27,000 บาท มานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรไม่เห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ส่วนอุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้แก้ไขใบแจ้งรายการประเมินและใบแจ้งคำชี้ขาดโรงเรือนพิพาทประจำปีภาษี 2552 กำหนดค่ารายปี 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 กำหนดค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 กำหนดค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 142,948.25 บาท แก่โจทก์ ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5707/2560สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โจทก์กรุงเทพมหานครจำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ให้นิยามคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า "จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้ แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้น ในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สามย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของจำเลยจึงไม่ชอบโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและการจัดเก็บภาษีโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร สำหรับประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 และให้กำหนดค่ารายปีและค่าภาษีใหม่ โดยกำหนดค่ารายปีจากค่าเช่าอัตราเดือนละ 4,000 บาท เป็นภาษีจำนวน 6,150 บาท สำหรับปีภาษี 2552 ถึง 2553 และจำนวน 6,285.71 บาท สำหรับปีภาษี 2554 ให้จำเลยคืนเงินภาษีพร้อมดอกเบี้ย 258,129.76 บาท และให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 224,664.29 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้แก้ไขการประเมินตามใบแจ้งรายการประเมิน ตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 (แบบ ภ.ร.ด.8) ประจำปีภาษี 2553 เลขประจำแขวงที่ 000733 (50040000-53/000733-2) และประจำปีภาษี 2554 เลขประจำแขวงที่ 000702 (50040000-54/000702-2) ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2554 และใบแจ้งคำชี้ขาดตามมาตรา 30 (แบบภ.ร.ด.11) เล่มที่ 20 เลขที่ 19 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2556 โดยให้กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2553 จำนวน 324,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 40,500 บาท กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2554 จำนวน 297,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวน 37,125 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 82,225 บาท แก่โจทก์ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้รับผิดเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง โดยโจทก์และจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ที่พิพาท โจทก์ให้นางรุจิกาญจน์ เช่าโรงเรือนพิพาทเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย โดยวิธีประมูล กำหนดเวลาเช่า 3 ปี (วันที่ 27 เมษายน 2548 ถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) ผู้เช่าตกลงชำระค่าธรรมเนียมการเช่าและค่าเช่าล่วงหน้าตลอดอายุสัญญาเช่าเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ให้บริษัททุนลดาวัลย์ จำกัด พิจารณาศึกษาวางแผนพัฒนาพื้นที่บริเวณริมถนนพระราม 4 และให้นางรุจิกาญจน์เช่าชั่วคราวรายเดือนจนถึงปัจจุบัน โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมและปรับลดอัตราค่าเช่าเป็นเดือนละ 4,000 บาท ในการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินโรงเรือนพิพาท ประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าค่าเช่าที่โจทก์ปรับลดเหลืออัตราเดือนละ 4,000 บาท มิใช่จำนวนเงินที่สมควรให้เช่าได้ จึงได้นำเทียบเคียงกับโรงเรือนเลขที่ 269 ถนนสีลม แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ ซึ่งมีทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันกับโรงเรือนพิพาท สภาพเป็นตึกแถวสามชั้น พื้นที่ใช้ประโยชน์ 110.25 ตารางเมตร ค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 408.16 บาท ตามใบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2553 และปีภาษี 2554 (โรงเรือนเลขที่ 269) แต่ค่ารายปีโรงเรือนเลขที่ 269 มีจำนวนสูงกว่าค่ารายปีที่ล่วงมาแล้วของโรงเรือนพิพาท พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจึงกำหนดค่ารายปีโรงเรือนพิพาทของโจทก์โดยนำค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วมาเป็นหลักสำหรับการคำนวณภาษีที่จะต้องเสียในปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 18 ในอัตราเฉลี่ยเดือนละ 55,600 บาท และแจ้งการประเมินให้โจทก์ทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2554 ต่อมาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2554 โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาค่ารายปีและค่าภาษีของโรงเรือนพิพาทใหม่ โดยโจทก์ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินตามการประเมินแล้ว ตามสำเนาใบเสร็จรับเงิน คณะกรรมการพิจารณาคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่และพิจารณาอุทธรณ์ภาษีตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติมและพิจารณาคำร้องโดยให้แก้ไขค่ารายปีและค่าภาษีสำหรับปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 โดยนำข้อเท็จจริงที่นางรุจิกาญจน์ให้ถ้อยคำเพิ่มเติมว่าได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้น 2 ถึง 3 เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนพื้นที่ชั้นที่ 1 นำไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงเพื่อประกอบการค้าประกอบการพิจารณาประเมินค่ารายปีและกำหนดค่าภาษี ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครมีคำชี้ขาดตามที่คณะกรรมการดังกล่าวพิจารณา โจทก์ไม่เห็นด้วยกับการประเมินและการจัดเก็บภาษี จึงฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์และจำเลยว่า โรงเรือนพิพาทควรมีค่ารายปีประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 จำนวนเท่าใด ที่โจทก์อุทธรณ์โต้แย้งว่า ภายหลังครบอายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้เช่า โจทก์คิดค่าเช่าจากผู้เช่าในอัตราเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่เหมาะสมและเป็นธรรม แม้ผู้เช่าจะนำสถานที่เช่าออกให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง โจทก์ไม่มีส่วนได้เสียในค่าเช่าช่วงแต่อย่างใด คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครไม่ชอบ ส่วนจำเลยอุทธรณ์โต้แย้งว่า การที่ศาลภาษีอากรกลางพิจารณาเพียงสภาพและการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินว่า สามารถนำออกให้เช่าในชั้นสองและชั้นสามได้ราคาน้อยกว่าชั้นหนึ่ง เป็นเพียงการคาดคะเนหรือความเข้าใจของศาลเท่านั้น แม้โรงเรือนมีหลายชั้นแต่ทุกชั้นมีทำเลที่ตั้งเดียวกันและได้รับบริการสาธารณะที่เท่าเทียมกัน หาใช่ว่าชั้นที่สองและชั้นที่สามได้รับบริการสาธารณะที่แตกต่างกัน ค่าเช่าที่จะนำมากำหนดค่ารายปีจึงควรต้องเท่ากัน นอกจากนี้โรงเรือนที่พิพาทโจทก์นำออกให้เช่าทั้งโรงเรือน มิได้ให้เช่าเป็นชั้น ๆ ดังที่ศาลนำมาเป็นเหตุผลในการวินิจฉัย การที่ศาลแยกเป็นชั้น ๆ มีค่าเช่าแต่ละชั้นต่างกันจึงไม่น่าจะถูกต้อง และก่อนปีภาษีที่พิพาทโจทก์นำโรงเรือนที่พิพาทออกให้ผู้เช่ารายเดียวกันเช่าในราคาค่าเช่าที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้และชำระภาษีในจำนวนที่สูงกว่าคำชี้ขาดคดีนี้มาโดยตลอด เมื่อปรากฏว่าค่าเช่าของชั้นที่หนึ่งอาจให้เช่าได้เดือนละ 13,500 บาท ชั้นที่สองและชั้นที่สามจึงต้องให้เช่าเดือนละ 13,500 บาท เช่นกัน และการที่ศาลกำหนดค่าเช่าให้โรงเรือนที่พิพาทใหม่ไม่ได้ให้เหตุผลและที่มาของค่าเช่าอัตราดังกล่าวจึงไม่ชอบนั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรเห็นว่า แม้โจทก์จะได้รับค่าเช่าโรงเรือนและที่ดินพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท แต่ผู้เช่าได้นำโรงเรือนพิพาทบริเวณชั้นที่หนึ่งไปให้เช่าช่วง ซึ่งเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางในอัตราเดือนละ 13,500 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ที่ให้นิยามความหมายของคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ แล้ว ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ดังนั้น ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้โดยคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดโดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ มาตรา 8 วรรคสาม แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 13,500 บาท ในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้นในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สาม ย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ค่าเช่าที่โจทก์ได้รับจากผู้เช่าไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง และไม่มีการนำทรัพย์สินที่มีลักษณะของทรัพย์สินขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นของจำเลยมาเทียบเคียง เมื่อพิจารณาประกอบกับการที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2552 ในระหว่างเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายนว่า โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 55,600 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เรียกเก็บจากผู้เช่ารายเดียวกันอีกทั้งไม่ปรากฏข้อเท็จจริงใดว่า ทรัพย์สินพิพาทมีลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์เปลี่ยนแปลงไปจากปีภาษี 2551 ดังนั้น เมื่อพิจารณาลักษณะสภาพของทรัพย์สิน อัตราค่าเช่าช่วงทำเลที่ตั้ง ตลอดจนเงื่อนไขในการให้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไปจากการให้เช่าที่มีกำหนดเวลาแน่นอนเป็นการให้เช่าในลักษณะชั่วคราวรายเดือนซึ่งไม่มีความแน่นอน อันส่งผลต่อการนำโรงเรือนนั้นออกให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์และได้รับค่าตอบแทนแล้ว และเมื่อสภาพโรงเรือนพิพาทเป็นอาคาร 3 ชั้น และเอาออกให้เช่าช่วงเพียงชั้นล่างชั้นเดียวประกอบกับเมื่อคำนึงถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการให้เช่าที่เป็นการช่วยเหลือประชาชนเป็นสำคัญ มิได้มุ่งหวังผลกำไร อย่างเช่นการเช่าทรัพย์สินของเอกชน จึงเห็นควรกำหนดให้โรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 16,166 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2552 นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน 2551 มีการจ่ายค่าเช่าจริง 55,600 บาท เป็นค่ารายปีปีภาษี 2552 จำนวน 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 เป็นค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 หักลดค่ารายปีตามการประเมินและคำชี้ขาด เป็นค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท รวมค่าภาษีปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 เป็นเงิน 100,301.75 บาท คำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจึงไม่ชอบด้วยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่วินิจฉัยมาข้างต้น จำเลยจึงต้องคืนเงินให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2552 และปีภาษี 2553 เป็นเงินปีละ 83,400 บาท ปีภาษี 2554 เป็นเงิน 76,450 บาท รวม 243,250 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินแก่โจทก์ 142,948.25 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ตามมาตรา 39 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษากำหนดค่าเช่าโรงเรือนพิพาทใหม่เป็นเดือนละ 27,000 บาท มานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรไม่เห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ส่วนอุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้แก้ไขใบแจ้งรายการประเมินและใบแจ้งคำชี้ขาดโรงเรือนพิพาทประจำปีภาษี 2552 กำหนดค่ารายปี 430,596 บาท ค่าภาษี 53,824.50 บาท ปีภาษี 2553 กำหนดค่ารายปี 193,992 บาท ค่าภาษี 24,249 บาท ปีภาษี 2554 กำหนดค่ารายปี 177,826 บาท ค่าภาษี 22,228.25 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 142,948.25 บาท แก่โจทก์ ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ(ประสิทธิ์ สนามชวด-ไสลเกษ วัฒนพันธุ์-นิพันธ์ ช่วยสกุล)ศาลภาษีอากรกลาง - นายสุรัฐพล ฤทธิ์รักษาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกภาษีอากรหมายเลขคดีดำศาลฎีกาภษ.88/2557หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ170/2556หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ117/2557หมายเหตุ