คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4241/2545หลักกฎหมาย: ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีฯข้อ 85 กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วัน ก็ได้นั้น ปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบดังกล่าวทุกประการโดยชำระราคาค่าเช่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินดังกล่าวมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่ หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาท ไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืนได้คดีสืบเนื่องมาจากเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2531 โจทก์ฟ้องขอให้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด และพิพากษาให้เป็นบุคคลล้มละลาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2533 และพิพากษาให้จำเลยเป็นบุคคลล้มละลายเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2533 ต่อมาวันที่ 3 ธันวาคม 2535 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 89980 แขวงสามเสนใน (สามเสนในฝั่งเหนือ)เขตพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์สินของจำเลยออกขายทอดตลาด วันที่ 12 กรกฎาคม 2536 ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 2,200,000 บาท และได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในวันเดียวกันกับได้ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ให้ปฏิบัติการแทนครบถ้วนแล้ว ต่อมาวันที่ 20 กรกฎาคม 2536 จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทวันที่ 19 ตุลาคม 2536 ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้คืนเงินค่าซื้อที่ดินพิพาท เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์หักไว้เป็นเงินค่ามัดจำอัตราร้อยละ 5 เป็นเงิน 110,000 บาท และคืนให้ผู้ร้องเป็นเงิน 2,090,000 บาท ต่อมาวันที่ 17 เมษายน2540 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องของจำเลย และวันที่ 3 กันยายน 2541 ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินจำนวน 2,090,000 บาท มาชำระภายใน 15 วัน และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท มิฉะนั้นจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ ซึ่งผู้ร้องจะต้องรับผิดในความเสียหายหากขายทอดตลาดได้ราคาต่ำกว่าเดิมผู้ร้องยื่นคำร้องว่า คำสั่งของเจ้าพนักงานบังคับคดี (ที่ถูก เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์) ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ศาลไต่สวนและมีคำสั่งเพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ให้มีการเลิกสัญญาซื้อขายและคืนเงินมัดจำจำนวน 110,000บาท ให้ผู้ร้องศาลชั้นต้นตรวจคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งงดไต่สวน และให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 89980 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และผู้ร้องได้ชำระราคาที่ดินจำนวน 2,200,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินที่ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้และขอคุ้มครองประโยชน์ในระหว่างการพิจารณา โดยขอให้ระงับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ก่อน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองประโยชน์ให้ตามขอ ผู้ร้องจึงขอคืนราคาที่ดินที่ชำระไว้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินจำนวน 2,090,000 บาท ให้ผู้ร้องโดยเหลือไว้เป็นเงินค่ามัดจำจำนวน 110,000บาท หลังจากศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ซึ่งพิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้ยกคำร้องของจำเลย คดีถึงที่สุด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้แจ้งให้ผู้ร้องทราบและมีคำสั่งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินพิพาทจำนวน 2,090,000 บาทมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายใน 15 วัน หากไม่ชำระภายในกำหนดจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ หากได้เงินสุทธิไม่คุ้มราคาขายทอดตลาดเดิม ผู้ร้องจะต้องรับผิดในส่วนราคาที่ขาด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องจะขอให้เพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ดังกล่าวและให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องได้หรือไม่ เห็นว่า ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 ข้อ 85 ที่กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วันก็ได้นั้น ซึ่งปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมดังกล่าวทุกประการ โดยได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท ก็ตาม เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน 2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินส่วนที่รับคืนไปมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาทไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ คำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ชอบแล้ว ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืน ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง และศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4241/2545ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล อุดมชัยวิทยุโจทก์นาย ถาวร พลจันทร์ผู้ร้องนาย วสันต์ จามรสุริยาจำเลย ป.พ.พ. ม. 516 ระเบียบกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ.2522 ข้อ 85ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีฯข้อ 85 กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วัน ก็ได้นั้น ปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบดังกล่าวทุกประการโดยชำระราคาค่าเช่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินดังกล่าวมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่ หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาท ไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืนได้คดีสืบเนื่องมาจากเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2531 โจทก์ฟ้องขอให้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด และพิพากษาให้เป็นบุคคลล้มละลาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2533 และพิพากษาให้จำเลยเป็นบุคคลล้มละลายเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2533 ต่อมาวันที่ 3 ธันวาคม 2535 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 89980 แขวงสามเสนใน (สามเสนในฝั่งเหนือ)เขตพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์สินของจำเลยออกขายทอดตลาด วันที่ 12 กรกฎาคม 2536 ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 2,200,000 บาท และได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในวันเดียวกันกับได้ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ให้ปฏิบัติการแทนครบถ้วนแล้ว ต่อมาวันที่ 20 กรกฎาคม 2536 จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทวันที่ 19 ตุลาคม 2536 ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้คืนเงินค่าซื้อที่ดินพิพาท เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์หักไว้เป็นเงินค่ามัดจำอัตราร้อยละ 5 เป็นเงิน 110,000 บาท และคืนให้ผู้ร้องเป็นเงิน 2,090,000 บาท ต่อมาวันที่ 17 เมษายน2540 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องของจำเลย และวันที่ 3 กันยายน 2541 ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินจำนวน 2,090,000 บาท มาชำระภายใน 15 วัน และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท มิฉะนั้นจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ ซึ่งผู้ร้องจะต้องรับผิดในความเสียหายหากขายทอดตลาดได้ราคาต่ำกว่าเดิมผู้ร้องยื่นคำร้องว่า คำสั่งของเจ้าพนักงานบังคับคดี (ที่ถูก เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์) ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ศาลไต่สวนและมีคำสั่งเพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ให้มีการเลิกสัญญาซื้อขายและคืนเงินมัดจำจำนวน 110,000บาท ให้ผู้ร้องศาลชั้นต้นตรวจคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งงดไต่สวน และให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 89980 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และผู้ร้องได้ชำระราคาที่ดินจำนวน 2,200,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินที่ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้และขอคุ้มครองประโยชน์ในระหว่างการพิจารณา โดยขอให้ระงับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ก่อน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองประโยชน์ให้ตามขอ ผู้ร้องจึงขอคืนราคาที่ดินที่ชำระไว้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินจำนวน 2,090,000 บาท ให้ผู้ร้องโดยเหลือไว้เป็นเงินค่ามัดจำจำนวน 110,000บาท หลังจากศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ซึ่งพิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้ยกคำร้องของจำเลย คดีถึงที่สุด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้แจ้งให้ผู้ร้องทราบและมีคำสั่งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินพิพาทจำนวน 2,090,000 บาทมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายใน 15 วัน หากไม่ชำระภายในกำหนดจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ หากได้เงินสุทธิไม่คุ้มราคาขายทอดตลาดเดิม ผู้ร้องจะต้องรับผิดในส่วนราคาที่ขาด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องจะขอให้เพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ดังกล่าวและให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องได้หรือไม่ เห็นว่า ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 ข้อ 85 ที่กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วันก็ได้นั้น ซึ่งปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมดังกล่าวทุกประการ โดยได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท ก็ตาม เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน 2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินส่วนที่รับคืนไปมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาทไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ คำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ชอบแล้ว ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืน ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง และศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สุพัฒน์ บุญยุบล-ประมาณ ตียะไพบูลย์สิน-กุลพัชร์ อิทธิธรรมวินิจ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุมูลคดีนี้เกิดขึ้นและเสนอต่อศาลชั้นต้นก่อนมีการแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1 ซึ่งแต่เดิมก่อนแก้ไข วิเคราะห์ศัพท์คำว่า "เจ้าพนักงานบังคับคดี" หมายความว่า เจ้าพนักงานศาล แต่ปัจจุบันนี้ "เจ้าพนักงานบังคับคดี" มิใช่เจ้าพนักงานศาลตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2543 มาตรา 3 วิเคราะห์ศัพท์คำว่าเจ้าพนักงานบังคับคดี หมายความว่า เจ้าพนักงานในสังกัดกรมบังคับคดี หรือพนักงานอื่นผู้มีอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ใช้อยู่ในอันที่จะปฏิบัติตามวิธีการที่บัญญัติไว้ในภาค 4 แห่งประมวลกฎหมายนี้ ฯลฯ ดังนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงดำเนินคดีในฐานะเป็นคู่ความในคดีได้ ทั้งไม่อาจอ้างได้ว่าการกระทำทั้งหลายเกี่ยวกับการบังคับคดีเป็นการกระทำในฐานะเจ้าพนักงานศาลอีกต่อไป การดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา รวมทั้งการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดกับผู้ซื้อทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงเป็นคู่สัญญาและต้องรับผิดโดยตรงต่อคู่สัญญาอีกฝ่าย การที่จะมีการผิดสัญญาซื้อขายหรือไม่อย่างไร น่าจะต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยซื้อขายจะอ้างระเบียบว่าด้วยการบังคับคดีของกระทรวงยุติธรรมมาเป็นข้ออ้างให้พ้นความรับผิดไม่ได้ เว้นแต่คู่สัญญาอีกฝ่ายรับรู้และยินยอมด้วย ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ เป็นกรณีที่จำเลยร้องคัดค้านการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องขอคืนเงินค่าที่ดินที่ชำระไว้แล้ว ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีคืนให้บางส่วน ต่อมาเมื่อศาลได้มีคำสั่งถึงที่สุดให้ยกคำร้องของจำเลยที่ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดแล้วเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและชำระเงินที่ค้าง ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้มีการเลิกสัญญาซื้อขาย และขอเงินมัดจำที่ยังอยู่ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีคืน เห็นได้ว่า ผู้ร้องเพิ่งมาขอเลิกสัญญาซื้อขายหลังจากศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกคำร้องคัดค้านการขายทอดตลาดของจำเลยแสดงว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีสามารถปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายต่อไปได้แล้ว แม้ในขณะซื้อขายเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเพราะจำเลยร้องคัดค้านก็ตาม ผู้ซื้อทรัพย์ก็ไม่ติดใจใช้สิทธิเลิกสัญญาด้วยเหตุการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัย หรือด้วยเหตุผู้ขายไม่สามารถชำระหนี้ภายในกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้หรือภายในกำหนดระยะเวลาอันสมควรตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 เพราะไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้บอกกล่าวให้ผู้ขายชำระหนี้ กล่าวคือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ภายในระยะเวลาที่กำหนด อันจะเป็นเหตุให้ผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิเลิกสัญญาเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ผลจึงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ที่ว่าผู้ร้องไม่มีสิทธิขอเลิกสัญญาและขอรับเงินมัดจำคืน ทั้งยังต้องรับผิดในกรณีที่หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้อีกด้วย มีข้อพิจารณาว่า หากคดีที่จำเลยร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดยังไม่ถึงที่สุดโดยคดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลเป็นระยะเวลาล่วงเลยมานานหลายปีแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ได้ และเป็นกรณีที่ที่ดินที่ขายทอดตลาดมีเนื้อที่มากและมูลค่าสูง ย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าผู้ซื้อทรัพย์ประสงค์จะนำที่ดินดังกล่าวไปพัฒนาเพื่อการลงทุนในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งย่อมเป็นที่แน่นอนว่าผู้ลงทุนต้องขอสนับสนุนเงินทุนจากสถาบันการเงิน อันเป็นปกติของการประกอบธุรกิจดังนั้น การดำเนินการพัฒนาที่ดินดังกล่าว ย่อมต้องการความรวดเร็วในผลสำเร็จภายในระยะเวลาพอสมควรที่พึงคาดหมายได้ แต่เมื่อคดีร้องคัดค้านการขายทอดตลาดใช้เวลาพิจารณาเป็นเวลานาน บางคดีใช้เวลานานกว่า 4 หรือ 5 ปี คดียังไม่ถึงที่สุดย่อมทำให้โครงการพัฒนาที่ดินของผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ เฉพาะอย่างยิ่งสถาบันการเงินย่อมงดการสนับสนุนด้านสินเชื่อการลงทุน เป็นเหตุให้โครงการล้มไปโดยปริยายพฤติการณ์ดังกล่าวน่าจะนำมาประกอบการพิจารณาในกรณีที่ผู้ซื้อทรัพย์บอกเลิกสัญญาก่อนคดีร้องคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุด ทั้งนี้ย่อมเป็นที่แน่นอนว่าตราบใดที่คดีอยู่ระหว่างพิจารณาตราบนั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อได้ ผู้ซื้อก็ชอบที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 388 น่าจะเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย เพราะเหตุที่ทำให้เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเกิดจากการร้องคัดค้านและขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลย ซึ่งหากศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนการขายทอดตลาดการซื้อขายรายนี้ก็กลายเป็นพ้นวิสัย ผู้ขายจึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3939/2533) ดังนั้น ตราบใดที่ศาลยังมิได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดดังกล่าวแล้ว และเวลาล่วงเลยมานานเกินสมควรที่พึงคาดหมายน่าจะต้องพิเคราะห์ถึงพฤติการณ์และสภาพแห่งการซื้อขายเฉพาะราย หากความสำเร็จต้องเป็นผลจากการชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควร ผู้ซื้อก็ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาซื้อขายนั้นเสียได้หมายเหตุ การขายทอดตลาดในปัจจุบันนี้มีข้อขัดข้องมากเนื่องจากผู้ซื้อจะต้องไปตรวจสภาพสถานที่ตั้งของทรัพย์สินที่ขายด้วยตนเอง ซึ่งทำได้ยากเนื่องจากประกาศขายของเจ้าพนักงานมิได้ระบุที่ดินข้างเคียงว่าติดกับผู้ใด แม้ตามประกาศจะมีแผนที่ตั้งของทรัพย์สินอยู่ แต่บางกรณีรูปแผนที่ก็ผิดไปจากความเป็นจริง หรือมีรายละเอียดไม่ครบถ้วนจะต้องไปขอตรวจสอบยังสำนักงานที่ดินซึ่งจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางและค่าธรรมเนียมในการขอตรวจค้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ในที่โล่งแจ้ง ยิ่งยากในการค้นหา แม้บางกรณีตรวจหาพบแต่มีผู้อยู่อาศัยผู้ซื้อไม่สามารถจะเข้าไปตรวจดูได้ ทำให้ไม่เห็นสภาพที่แท้จริงว่ามีความชำรุดบกพร่องมากน้อยเพียงใด จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมปรับปรุงเพียงใด เพื่อนำมาประกอบในการสู้ราคา ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิและความชำรุดบกพร่องด้วยตนเอง ซึ่งเป็นเงื่อนไขในการประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีในวันประกาศขายก็ไม่แน่นอนว่าจะมีการขายได้หรือไม่ หากการส่งหมายแจ้งการขายไม่ถูกต้องหรือโจทก์แถลงของดการขายก็ต้องงดการขาย แม้ครบเงื่อนไขที่สามารถขายทอดตลาดได้ ก็มิใช่ว่าจะขายได้เสมอไปเนื่องจากโจทก์ จำเลย หรือผู้มีส่วนได้เสียอาจร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้เป็นเหตุให้ต้องงดการขาย และที่สำคัญที่สุดก็คือ กรณีที่เจ้าพนักงานขายทอดตลาดให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาแล้ว โจทก์ จำเลย หรือบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้องได้ร้องคัดค้านการขายทอดตลาด ดังเช่นข้อเท็จจริงในคดีนี้จะต้องเสียเวลาในการดำเนินคดีที่ศาลอีกเป็นเวลานาน คดีนี้ผู้ร้องประมูลซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2536 วันที่ 20 กรกฎาคม 2536 จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องเมื่อวันที่ 17 เมษายน 2540 จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน เมื่อวันที่ 3 กันยายน 2541 จะเห็นได้ว่าใช้เวลาในการต่อสู้คดีเป็นเวลานานถึง 5 ปีเศษ และบางกรณีเมื่อมีการขายทอดตลาดไปแล้วจำเลยหรือผู้อยู่อาศัยในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นไม่ยอมออก ผู้ซื้อก็จะต้องฟ้องขับไล่ซึ่งใช้เวลาอีกเช่นกันกว่าจะบังคับคดีได้ก็ทำให้ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นชำรุดบกพร่อง ดังนั้น หากให้ผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาผูกพันตนจะต้องรับผิดซื้อทรัพย์สินตามที่ประมูลไว้ตลอดเวลานั้น จะเห็นได้ว่าเป็นภาระแก่ผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อเป็นผู้ที่ประสงค์จะซื้อบ้านใช้อยู่อาศัยและมีเงินอยู่เพียงจำนวนเดียว หากโจทก์หรือจำเลยหรือบุคคลผู้มีส่วนเกี่ยวข้องยื่นคำร้องว่าการขายทอดตลาดไม่ชอบและผู้อยู่อาศัยไม่ยอมออกจากสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียเวลาดำเนินคดีในช่วงนี้เป็นเวลานานทั้ง ๆ ที่มิใช่ความผิดของผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาจึงไม่น่าจะนำบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 516 มาบังคับใช้กับผู้ซื้อ วัตถุประสงค์ของบทกฎหมายดังกล่าวน่าจะใช้บังคับในกรณีที่เจ้าพนักงานสามารถโอนทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อได้ แต่ผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนแต่กรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ควรที่จำเลยเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดในส่วนนี้ซึ่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคห้า กำหนดให้ศาลหรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลอื่นที่อาจได้รับความเสียหายเนื่องจากการยื่นคำร้องดังกล่าวร้องขอ ศาลมีอำนาจให้ผู้ยื่นคำร้องวางเงินหรือหาประกันต่อศาลตามจำนวนและภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด เพื่อเป็นประกันการชำระค่าสินไหมทดแทนแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลนั้นได้ ถ้าผู้ยื่นคำร้องไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาล ให้ศาลมีคำสั่งยกคำร้องนั้นเสีย หากนำบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแทนที่จะหักเงินผู้ร้องไว้ในอัตราร้อยละ 5 ควรที่จะให้จำเลยวางเงินไว้ในอัตราร้อยละ 5 แทนเพื่อเป็นการประกันมากกว่า มิฉะนั้นแล้วจะยิ่งทำให้การบังคับคดีโดยการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ขาดความเชื่อถือและความนิยมยิ่งขึ้น กระทรวงยุติธรรมซึ่งมีหน้าที่ดูแลในเรื่องนี้จะต้องหาทางแก้ไขข้อขัดข้องดังกล่าวเพื่อให้การบังคับคดีเป็นไปโดยเรียบร้อยและรวดเร็ว สุวรรณ ตระการพันธุ์,ศิริชัย วัฒนโยธินคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2531 โจทก์ฟ้องขอให้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด และพิพากษาให้เป็นบุคคลล้มละลาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2533 และพิพากษาให้จำเลยเป็นบุคคลล้มละลายเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2533 ต่อมาวันที่ 3 ธันวาคม 2535 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 89980 แขวงสามเสนใน (สามเสนในฝั่งเหนือ)เขตพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์สินของจำเลยออกขายทอดตลาด วันที่ 12 กรกฎาคม 2536 ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 2,200,000 บาท และได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในวันเดียวกันกับได้ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ให้ปฏิบัติการแทนครบถ้วนแล้ว ต่อมาวันที่ 20 กรกฎาคม 2536 จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทวันที่ 19 ตุลาคม 2536 ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้คืนเงินค่าซื้อที่ดินพิพาท เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์หักไว้เป็นเงินค่ามัดจำอัตราร้อยละ 5 เป็นเงิน 110,000 บาท และคืนให้ผู้ร้องเป็นเงิน 2,090,000 บาท ต่อมาวันที่ 17 เมษายน2540 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องของจำเลย และวันที่ 3 กันยายน 2541 ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินจำนวน 2,090,000 บาท มาชำระภายใน 15 วัน และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท มิฉะนั้นจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ ซึ่งผู้ร้องจะต้องรับผิดในความเสียหายหากขายทอดตลาดได้ราคาต่ำกว่าเดิมผู้ร้องยื่นคำร้องว่า คำสั่งของเจ้าพนักงานบังคับคดี (ที่ถูก เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์) ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ศาลไต่สวนและมีคำสั่งเพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ให้มีการเลิกสัญญาซื้อขายและคืนเงินมัดจำจำนวน 110,000บาท ให้ผู้ร้องศาลชั้นต้นตรวจคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งงดไต่สวน และให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 89980 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และผู้ร้องได้ชำระราคาที่ดินจำนวน 2,200,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินที่ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้และขอคุ้มครองประโยชน์ในระหว่างการพิจารณา โดยขอให้ระงับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ก่อน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองประโยชน์ให้ตามขอ ผู้ร้องจึงขอคืนราคาที่ดินที่ชำระไว้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินจำนวน 2,090,000 บาท ให้ผู้ร้องโดยเหลือไว้เป็นเงินค่ามัดจำจำนวน 110,000บาท หลังจากศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ซึ่งพิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้ยกคำร้องของจำเลย คดีถึงที่สุด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้แจ้งให้ผู้ร้องทราบและมีคำสั่งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินพิพาทจำนวน 2,090,000 บาทมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายใน 15 วัน หากไม่ชำระภายในกำหนดจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ หากได้เงินสุทธิไม่คุ้มราคาขายทอดตลาดเดิม ผู้ร้องจะต้องรับผิดในส่วนราคาที่ขาด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องจะขอให้เพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ดังกล่าวและให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องได้หรือไม่ เห็นว่า ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 ข้อ 85 ที่กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วันก็ได้นั้น ซึ่งปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมดังกล่าวทุกประการ โดยได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท ก็ตาม เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน 2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินส่วนที่รับคืนไปมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาทไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ คำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ชอบแล้ว ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืน ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง และศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4241/2545ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล อุดมชัยวิทยุโจทก์นาย ถาวร พลจันทร์ผู้ร้องนาย วสันต์ จามรสุริยาจำเลย ป.พ.พ. ม. 516 ระเบียบกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ.2522 ข้อ 85ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีฯข้อ 85 กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วัน ก็ได้นั้น ปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบดังกล่าวทุกประการโดยชำระราคาค่าเช่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินดังกล่าวมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่ หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาท ไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืนได้คดีสืบเนื่องมาจากเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2531 โจทก์ฟ้องขอให้มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด และพิพากษาให้เป็นบุคคลล้มละลาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2533 และพิพากษาให้จำเลยเป็นบุคคลล้มละลายเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2533 ต่อมาวันที่ 3 ธันวาคม 2535 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 89980 แขวงสามเสนใน (สามเสนในฝั่งเหนือ)เขตพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์สินของจำเลยออกขายทอดตลาด วันที่ 12 กรกฎาคม 2536 ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้ในราคา 2,200,000 บาท และได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในวันเดียวกันกับได้ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ให้ปฏิบัติการแทนครบถ้วนแล้ว ต่อมาวันที่ 20 กรกฎาคม 2536 จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทวันที่ 19 ตุลาคม 2536 ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้คืนเงินค่าซื้อที่ดินพิพาท เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์หักไว้เป็นเงินค่ามัดจำอัตราร้อยละ 5 เป็นเงิน 110,000 บาท และคืนให้ผู้ร้องเป็นเงิน 2,090,000 บาท ต่อมาวันที่ 17 เมษายน2540 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องของจำเลย และวันที่ 3 กันยายน 2541 ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินจำนวน 2,090,000 บาท มาชำระภายใน 15 วัน และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท มิฉะนั้นจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ ซึ่งผู้ร้องจะต้องรับผิดในความเสียหายหากขายทอดตลาดได้ราคาต่ำกว่าเดิมผู้ร้องยื่นคำร้องว่า คำสั่งของเจ้าพนักงานบังคับคดี (ที่ถูก เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์) ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ศาลไต่สวนและมีคำสั่งเพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ให้มีการเลิกสัญญาซื้อขายและคืนเงินมัดจำจำนวน 110,000บาท ให้ผู้ร้องศาลชั้นต้นตรวจคำร้องของผู้ร้องแล้วมีคำสั่งงดไต่สวน และให้ยกคำร้องผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องฎีกาศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 89980 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และผู้ร้องได้ชำระราคาที่ดินจำนวน 2,200,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินที่ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้และขอคุ้มครองประโยชน์ในระหว่างการพิจารณา โดยขอให้ระงับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ก่อน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองประโยชน์ให้ตามขอ ผู้ร้องจึงขอคืนราคาที่ดินที่ชำระไว้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินจำนวน 2,090,000 บาท ให้ผู้ร้องโดยเหลือไว้เป็นเงินค่ามัดจำจำนวน 110,000บาท หลังจากศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ซึ่งพิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้ยกคำร้องของจำเลย คดีถึงที่สุด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้แจ้งให้ผู้ร้องทราบและมีคำสั่งให้ผู้ร้องนำเงินค่าซื้อที่ดินพิพาทจำนวน 2,090,000 บาทมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายใน 15 วัน หากไม่ชำระภายในกำหนดจะริบเงินมัดจำและนำที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดใหม่ หากได้เงินสุทธิไม่คุ้มราคาขายทอดตลาดเดิม ผู้ร้องจะต้องรับผิดในส่วนราคาที่ขาด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องจะขอให้เพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ดังกล่าวและให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องได้หรือไม่ เห็นว่า ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 ข้อ 85 ที่กำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องชำระเงินทันที เว้นแต่ทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานอาจผ่อนผันให้ผู้ซื้อทรัพย์วางเงินมัดจำไม่เกินร้อยละ 25 ของราคาซื้อและทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระภายในเวลาไม่เกิน 15 วันก็ได้นั้น ซึ่งปรากฏว่าผู้ร้องได้ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมดังกล่าวทุกประการ โดยได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้ผู้ร้องได้เนื่องจากจำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด แม้ผู้ร้องจะได้รับเงินค่าซื้อทรัพย์คืนไปจำนวน 2,090,000 บาท ก็ตาม เงินส่วนที่เหลือก็เป็นเงินที่ผู้ร้องวางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาทั้งหมด มิใช่เงินมัดจำที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ยกคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยแล้ว ผู้ร้องมีหน้าที่นำเงินค่าซื้อทรัพย์ที่รับคืนไปจำนวน 2,090,000 บาทไปชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ซื้อ หากผู้ร้องไม่นำเงินส่วนที่รับคืนไปมาชำระแก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ร้องจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดอยู่หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงมีสิทธิยึดเงินจำนวน 110,000 บาทไว้เป็นประกันราคาทรัพย์ที่จะขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ คำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ชอบแล้ว ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินจำนวน 110,000 บาทคืน ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง และศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สุพัฒน์ บุญยุบล-ประมาณ ตียะไพบูลย์สิน-กุลพัชร์ อิทธิธรรมวินิจ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุมูลคดีนี้เกิดขึ้นและเสนอต่อศาลชั้นต้นก่อนมีการแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1 ซึ่งแต่เดิมก่อนแก้ไข วิเคราะห์ศัพท์คำว่า "เจ้าพนักงานบังคับคดี" หมายความว่า เจ้าพนักงานศาล แต่ปัจจุบันนี้ "เจ้าพนักงานบังคับคดี" มิใช่เจ้าพนักงานศาลตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2543 มาตรา 3 วิเคราะห์ศัพท์คำว่าเจ้าพนักงานบังคับคดี หมายความว่า เจ้าพนักงานในสังกัดกรมบังคับคดี หรือพนักงานอื่นผู้มีอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ใช้อยู่ในอันที่จะปฏิบัติตามวิธีการที่บัญญัติไว้ในภาค 4 แห่งประมวลกฎหมายนี้ ฯลฯ ดังนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงดำเนินคดีในฐานะเป็นคู่ความในคดีได้ ทั้งไม่อาจอ้างได้ว่าการกระทำทั้งหลายเกี่ยวกับการบังคับคดีเป็นการกระทำในฐานะเจ้าพนักงานศาลอีกต่อไป การดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา รวมทั้งการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดกับผู้ซื้อทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงเป็นคู่สัญญาและต้องรับผิดโดยตรงต่อคู่สัญญาอีกฝ่าย การที่จะมีการผิดสัญญาซื้อขายหรือไม่อย่างไร น่าจะต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยซื้อขายจะอ้างระเบียบว่าด้วยการบังคับคดีของกระทรวงยุติธรรมมาเป็นข้ออ้างให้พ้นความรับผิดไม่ได้ เว้นแต่คู่สัญญาอีกฝ่ายรับรู้และยินยอมด้วย ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ เป็นกรณีที่จำเลยร้องคัดค้านการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องขอคืนเงินค่าที่ดินที่ชำระไว้แล้ว ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีคืนให้บางส่วน ต่อมาเมื่อศาลได้มีคำสั่งถึงที่สุดให้ยกคำร้องของจำเลยที่ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดแล้วเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและชำระเงินที่ค้าง ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนคำสั่งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้มีการเลิกสัญญาซื้อขาย และขอเงินมัดจำที่ยังอยู่ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีคืน เห็นได้ว่า ผู้ร้องเพิ่งมาขอเลิกสัญญาซื้อขายหลังจากศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกคำร้องคัดค้านการขายทอดตลาดของจำเลยแสดงว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีสามารถปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายต่อไปได้แล้ว แม้ในขณะซื้อขายเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเพราะจำเลยร้องคัดค้านก็ตาม ผู้ซื้อทรัพย์ก็ไม่ติดใจใช้สิทธิเลิกสัญญาด้วยเหตุการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัย หรือด้วยเหตุผู้ขายไม่สามารถชำระหนี้ภายในกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้หรือภายในกำหนดระยะเวลาอันสมควรตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 เพราะไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้บอกกล่าวให้ผู้ขายชำระหนี้ กล่าวคือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ภายในระยะเวลาที่กำหนด อันจะเป็นเหตุให้ผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิเลิกสัญญาเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ผลจึงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ที่ว่าผู้ร้องไม่มีสิทธิขอเลิกสัญญาและขอรับเงินมัดจำคืน ทั้งยังต้องรับผิดในกรณีที่หากการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้อีกด้วย มีข้อพิจารณาว่า หากคดีที่จำเลยร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดยังไม่ถึงที่สุดโดยคดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลเป็นระยะเวลาล่วงเลยมานานหลายปีแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ได้ และเป็นกรณีที่ที่ดินที่ขายทอดตลาดมีเนื้อที่มากและมูลค่าสูง ย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าผู้ซื้อทรัพย์ประสงค์จะนำที่ดินดังกล่าวไปพัฒนาเพื่อการลงทุนในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งย่อมเป็นที่แน่นอนว่าผู้ลงทุนต้องขอสนับสนุนเงินทุนจากสถาบันการเงิน อันเป็นปกติของการประกอบธุรกิจดังนั้น การดำเนินการพัฒนาที่ดินดังกล่าว ย่อมต้องการความรวดเร็วในผลสำเร็จภายในระยะเวลาพอสมควรที่พึงคาดหมายได้ แต่เมื่อคดีร้องคัดค้านการขายทอดตลาดใช้เวลาพิจารณาเป็นเวลานาน บางคดีใช้เวลานานกว่า 4 หรือ 5 ปี คดียังไม่ถึงที่สุดย่อมทำให้โครงการพัฒนาที่ดินของผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ เฉพาะอย่างยิ่งสถาบันการเงินย่อมงดการสนับสนุนด้านสินเชื่อการลงทุน เป็นเหตุให้โครงการล้มไปโดยปริยายพฤติการณ์ดังกล่าวน่าจะนำมาประกอบการพิจารณาในกรณีที่ผู้ซื้อทรัพย์บอกเลิกสัญญาก่อนคดีร้องคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุด ทั้งนี้ย่อมเป็นที่แน่นอนว่าตราบใดที่คดีอยู่ระหว่างพิจารณาตราบนั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อได้ ผู้ซื้อก็ชอบที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 388 น่าจะเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย เพราะเหตุที่ทำให้เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเกิดจากการร้องคัดค้านและขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลย ซึ่งหากศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนการขายทอดตลาดการซื้อขายรายนี้ก็กลายเป็นพ้นวิสัย ผู้ขายจึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3939/2533) ดังนั้น ตราบใดที่ศาลยังมิได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดดังกล่าวแล้ว และเวลาล่วงเลยมานานเกินสมควรที่พึงคาดหมายน่าจะต้องพิเคราะห์ถึงพฤติการณ์และสภาพแห่งการซื้อขายเฉพาะราย หากความสำเร็จต้องเป็นผลจากการชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควร ผู้ซื้อก็ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาซื้อขายนั้นเสียได้หมายเหตุ การขายทอดตลาดในปัจจุบันนี้มีข้อขัดข้องมากเนื่องจากผู้ซื้อจะต้องไปตรวจสภาพสถานที่ตั้งของทรัพย์สินที่ขายด้วยตนเอง ซึ่งทำได้ยากเนื่องจากประกาศขายของเจ้าพนักงานมิได้ระบุที่ดินข้างเคียงว่าติดกับผู้ใด แม้ตามประกาศจะมีแผนที่ตั้งของทรัพย์สินอยู่ แต่บางกรณีรูปแผนที่ก็ผิดไปจากความเป็นจริง หรือมีรายละเอียดไม่ครบถ้วนจะต้องไปขอตรวจสอบยังสำนักงานที่ดินซึ่งจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางและค่าธรรมเนียมในการขอตรวจค้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ในที่โล่งแจ้ง ยิ่งยากในการค้นหา แม้บางกรณีตรวจหาพบแต่มีผู้อยู่อาศัยผู้ซื้อไม่สามารถจะเข้าไปตรวจดูได้ ทำให้ไม่เห็นสภาพที่แท้จริงว่ามีความชำรุดบกพร่องมากน้อยเพียงใด จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมปรับปรุงเพียงใด เพื่อนำมาประกอบในการสู้ราคา ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิและความชำรุดบกพร่องด้วยตนเอง ซึ่งเป็นเงื่อนไขในการประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีในวันประกาศขายก็ไม่แน่นอนว่าจะมีการขายได้หรือไม่ หากการส่งหมายแจ้งการขายไม่ถูกต้องหรือโจทก์แถลงของดการขายก็ต้องงดการขาย แม้ครบเงื่อนไขที่สามารถขายทอดตลาดได้ ก็มิใช่ว่าจะขายได้เสมอไปเนื่องจากโจทก์ จำเลย หรือผู้มีส่วนได้เสียอาจร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้เป็นเหตุให้ต้องงดการขาย และที่สำคัญที่สุดก็คือ กรณีที่เจ้าพนักงานขายทอดตลาดให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาแล้ว โจทก์ จำเลย หรือบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้องได้ร้องคัดค้านการขายทอดตลาด ดังเช่นข้อเท็จจริงในคดีนี้จะต้องเสียเวลาในการดำเนินคดีที่ศาลอีกเป็นเวลานาน คดีนี้ผู้ร้องประมูลซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2536 วันที่ 20 กรกฎาคม 2536 จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขาย ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องเมื่อวันที่ 17 เมษายน 2540 จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน เมื่อวันที่ 3 กันยายน 2541 จะเห็นได้ว่าใช้เวลาในการต่อสู้คดีเป็นเวลานานถึง 5 ปีเศษ และบางกรณีเมื่อมีการขายทอดตลาดไปแล้วจำเลยหรือผู้อยู่อาศัยในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นไม่ยอมออก ผู้ซื้อก็จะต้องฟ้องขับไล่ซึ่งใช้เวลาอีกเช่นกันกว่าจะบังคับคดีได้ก็ทำให้ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นชำรุดบกพร่อง ดังนั้น หากให้ผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาผูกพันตนจะต้องรับผิดซื้อทรัพย์สินตามที่ประมูลไว้ตลอดเวลานั้น จะเห็นได้ว่าเป็นภาระแก่ผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อเป็นผู้ที่ประสงค์จะซื้อบ้านใช้อยู่อาศัยและมีเงินอยู่เพียงจำนวนเดียว หากโจทก์หรือจำเลยหรือบุคคลผู้มีส่วนเกี่ยวข้องยื่นคำร้องว่าการขายทอดตลาดไม่ชอบและผู้อยู่อาศัยไม่ยอมออกจากสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียเวลาดำเนินคดีในช่วงนี้เป็นเวลานานทั้ง ๆ ที่มิใช่ความผิดของผู้ซื้อหรือผู้สู้ราคาจึงไม่น่าจะนำบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 516 มาบังคับใช้กับผู้ซื้อ วัตถุประสงค์ของบทกฎหมายดังกล่าวน่าจะใช้บังคับในกรณีที่เจ้าพนักงานสามารถโอนทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อได้ แต่ผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนแต่กรณีตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ควรที่จำเลยเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดในส่วนนี้ซึ่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคห้า กำหนดให้ศาลหรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลอื่นที่อาจได้รับความเสียหายเนื่องจากการยื่นคำร้องดังกล่าวร้องขอ ศาลมีอำนาจให้ผู้ยื่นคำร้องวางเงินหรือหาประกันต่อศาลตามจำนวนและภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด เพื่อเป็นประกันการชำระค่าสินไหมทดแทนแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลนั้นได้ ถ้าผู้ยื่นคำร้องไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาล ให้ศาลมีคำสั่งยกคำร้องนั้นเสีย หากนำบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแทนที่จะหักเงินผู้ร้องไว้ในอัตราร้อยละ 5 ควรที่จะให้จำเลยวางเงินไว้ในอัตราร้อยละ 5 แทนเพื่อเป็นการประกันมากกว่า มิฉะนั้นแล้วจะยิ่งทำให้การบังคับคดีโดยการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ขาดความเชื่อถือและความนิยมยิ่งขึ้น กระทรวงยุติธรรมซึ่งมีหน้าที่ดูแลในเรื่องนี้จะต้องหาทางแก้ไขข้อขัดข้องดังกล่าวเพื่อให้การบังคับคดีเป็นไปโดยเรียบร้อยและรวดเร็ว สุวรรณ ตระการพันธุ์,ศิริชัย วัฒนโยธิน