คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2536หลักกฎหมาย: ข้อตกลงตามหนังสือก่อสร้างต่างตอบแทนว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้มีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น ข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินจึงไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทน โดยจำเลยที่ 1ยอมให้โจทก์ก่อสร้างอาคารพิพาทซึ่งเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กในที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดรวม 5 แปลง โจทก์ต้องเป็นผู้ออกค่าก่อสร้างอาคารพิพาททั้งหมดในราคา 10,000,000 บาท และกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทที่ก่อสร้างเป็นของโจทก์จนกระทั่งถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 หลังจากนั้นกรรมสิทธิ์จึงตกเป็นของจำเลยที่ 1 วันที่ 2 เมษายน 2524 จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินทั้งห้าโฉนดดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งหมายถึงตัวอาคารพิพาทที่โจทก์ก่อสร้างตามสัญญาไว้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้จำเลยทั้งสองต่างรู้ดีสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจำนองที่ระบุนั้นแท้จริงแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ขอให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 ในส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์มิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพิพาท โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาดังกล่าวภายหลังการจำนองโดยมีเจตนาให้จำเลยที่ 2 เสียเปรียบ การตกลงดังกล่าวไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงสัญญาต่างตอบแทนใช้บังคับระหว่างคู่กรณีจะอาศัยเหตุในสัญญาดังกล่าวมาใช้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ หากโจทก์ จะได้ปลูกสร้างอาคารพิพาทในที่ดินโฉนดของจำเลยที่ 1 จริง อาคารพิพาทดังกล่าวย่อมตกเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 1 และถือว่าจำเลยที่ 1เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 มีอำนาจนำที่ดินและอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนอาคารคอนกรีตเลขที่ 5/3 ของโจทก์ในที่ดินโฉนดทั้งห้าฉบับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ฎีกาว่า โจทก์เป็นผู้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 5/3 บนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยมีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกันระบุว่าอาคารพิพาทดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 อาคารพิพาทจึงมิใช่ส่วนควบของที่ดินแต่เป็นของโจทก์ในฐานะผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธินำอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงตามหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทนที่ทำขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521สรุปได้ว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1ในราคาค่าก่อสร้างประมาณ 10,000,000 บาท โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้จะมีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาก็ตาม แต่ข้อตกลงระหว่างกันดังกล่าวนี้ก็เป็นบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น โดยเฉพาะข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อปรากฏว่านอกจากหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอนแทนเอกสารหมาย จ.8 แล้ว โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกชั้นหนึ่ง การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพยสิทธิ จึงไม่บริบูรณ์ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้ หรือกล่าวโดยเฉพาะว่าข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1จะใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองไม่ได้ หากจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและถูกต้องตามกฎหมาย และวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1โดยสุจริต มีค่าตอบแทน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์จะขอบังคับให้เพิกถอนการจำนองดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ฎีกาเป็นข้อกฎหมายอีกข้อหนึ่งว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 2จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 มาปรับแก่คดีนี้ไม่ได้เพราะอาคารพิพาทมิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักฐานทางทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์เห็นว่า การโต้แย้งสิทธิในคดีนี้เกี่ยวกับอาคารพิพาทซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินมีโฉนดของจำเลยที่ 1 ซึ่งโดยปกติย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1แต่โจทก์และจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงระหว่างกันให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทชั่วระยะเวลาหนึ่ง ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีผลทำให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 อันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งและอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2536นาง ฉัน ทนา จารุจินดาโจทก์นาง ตุ่นแก้ว สุภา กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 146, ม. 109 เดิม, ม. 1299 วรรคหนึ่ง, ม. 1410ข้อตกลงตามหนังสือก่อสร้างต่างตอบแทนว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้มีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น ข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินจึงไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทน โดยจำเลยที่ 1ยอมให้โจทก์ก่อสร้างอาคารพิพาทซึ่งเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กในที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดรวม 5 แปลง โจทก์ต้องเป็นผู้ออกค่าก่อสร้างอาคารพิพาททั้งหมดในราคา 10,000,000 บาท และกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทที่ก่อสร้างเป็นของโจทก์จนกระทั่งถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 หลังจากนั้นกรรมสิทธิ์จึงตกเป็นของจำเลยที่ 1 วันที่ 2 เมษายน 2524 จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินทั้งห้าโฉนดดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งหมายถึงตัวอาคารพิพาทที่โจทก์ก่อสร้างตามสัญญาไว้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้จำเลยทั้งสองต่างรู้ดีสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจำนองที่ระบุนั้นแท้จริงแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ขอให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 ในส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์มิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพิพาท โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาดังกล่าวภายหลังการจำนองโดยมีเจตนาให้จำเลยที่ 2 เสียเปรียบ การตกลงดังกล่าวไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงสัญญาต่างตอบแทนใช้บังคับระหว่างคู่กรณีจะอาศัยเหตุในสัญญาดังกล่าวมาใช้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ หากโจทก์ จะได้ปลูกสร้างอาคารพิพาทในที่ดินโฉนดของจำเลยที่ 1 จริง อาคารพิพาทดังกล่าวย่อมตกเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 1 และถือว่าจำเลยที่ 1เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 มีอำนาจนำที่ดินและอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนอาคารคอนกรีตเลขที่ 5/3 ของโจทก์ในที่ดินโฉนดทั้งห้าฉบับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ฎีกาว่า โจทก์เป็นผู้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 5/3 บนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยมีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกันระบุว่าอาคารพิพาทดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 อาคารพิพาทจึงมิใช่ส่วนควบของที่ดินแต่เป็นของโจทก์ในฐานะผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธินำอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงตามหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทนที่ทำขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521สรุปได้ว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1ในราคาค่าก่อสร้างประมาณ 10,000,000 บาท โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้จะมีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาก็ตาม แต่ข้อตกลงระหว่างกันดังกล่าวนี้ก็เป็นบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น โดยเฉพาะข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อปรากฏว่านอกจากหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอนแทนเอกสารหมาย จ.8 แล้ว โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกชั้นหนึ่ง การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพยสิทธิ จึงไม่บริบูรณ์ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้ หรือกล่าวโดยเฉพาะว่าข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1จะใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองไม่ได้ หากจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและถูกต้องตามกฎหมาย และวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1โดยสุจริต มีค่าตอบแทน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์จะขอบังคับให้เพิกถอนการจำนองดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ฎีกาเป็นข้อกฎหมายอีกข้อหนึ่งว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 2จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 มาปรับแก่คดีนี้ไม่ได้เพราะอาคารพิพาทมิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักฐานทางทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์เห็นว่า การโต้แย้งสิทธิในคดีนี้เกี่ยวกับอาคารพิพาทซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินมีโฉนดของจำเลยที่ 1 ซึ่งโดยปกติย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1แต่โจทก์และจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงระหว่างกันให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทชั่วระยะเวลาหนึ่ง ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีผลทำให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 อันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งและอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 พิพากษายืน(สุชาติ สุขสุมิตร-นำชัย สุนทรพินิจกิจ-เธียรไท สุนทรนันท)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทน โดยจำเลยที่ 1ยอมให้โจทก์ก่อสร้างอาคารพิพาทซึ่งเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กในที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดรวม 5 แปลง โจทก์ต้องเป็นผู้ออกค่าก่อสร้างอาคารพิพาททั้งหมดในราคา 10,000,000 บาท และกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทที่ก่อสร้างเป็นของโจทก์จนกระทั่งถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 หลังจากนั้นกรรมสิทธิ์จึงตกเป็นของจำเลยที่ 1 วันที่ 2 เมษายน 2524 จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินทั้งห้าโฉนดดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งหมายถึงตัวอาคารพิพาทที่โจทก์ก่อสร้างตามสัญญาไว้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้จำเลยทั้งสองต่างรู้ดีสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจำนองที่ระบุนั้นแท้จริงแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ขอให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 ในส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์มิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพิพาท โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาดังกล่าวภายหลังการจำนองโดยมีเจตนาให้จำเลยที่ 2 เสียเปรียบ การตกลงดังกล่าวไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงสัญญาต่างตอบแทนใช้บังคับระหว่างคู่กรณีจะอาศัยเหตุในสัญญาดังกล่าวมาใช้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ หากโจทก์ จะได้ปลูกสร้างอาคารพิพาทในที่ดินโฉนดของจำเลยที่ 1 จริง อาคารพิพาทดังกล่าวย่อมตกเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 1 และถือว่าจำเลยที่ 1เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 มีอำนาจนำที่ดินและอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนอาคารคอนกรีตเลขที่ 5/3 ของโจทก์ในที่ดินโฉนดทั้งห้าฉบับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ฎีกาว่า โจทก์เป็นผู้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 5/3 บนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยมีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกันระบุว่าอาคารพิพาทดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 อาคารพิพาทจึงมิใช่ส่วนควบของที่ดินแต่เป็นของโจทก์ในฐานะผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธินำอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงตามหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทนที่ทำขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521สรุปได้ว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1ในราคาค่าก่อสร้างประมาณ 10,000,000 บาท โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้จะมีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาก็ตาม แต่ข้อตกลงระหว่างกันดังกล่าวนี้ก็เป็นบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น โดยเฉพาะข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อปรากฏว่านอกจากหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอนแทนเอกสารหมาย จ.8 แล้ว โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกชั้นหนึ่ง การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพยสิทธิ จึงไม่บริบูรณ์ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้ หรือกล่าวโดยเฉพาะว่าข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1จะใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองไม่ได้ หากจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและถูกต้องตามกฎหมาย และวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1โดยสุจริต มีค่าตอบแทน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์จะขอบังคับให้เพิกถอนการจำนองดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ฎีกาเป็นข้อกฎหมายอีกข้อหนึ่งว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 2จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 มาปรับแก่คดีนี้ไม่ได้เพราะอาคารพิพาทมิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักฐานทางทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์เห็นว่า การโต้แย้งสิทธิในคดีนี้เกี่ยวกับอาคารพิพาทซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินมีโฉนดของจำเลยที่ 1 ซึ่งโดยปกติย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1แต่โจทก์และจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงระหว่างกันให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทชั่วระยะเวลาหนึ่ง ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีผลทำให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 อันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งและอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2536นาง ฉัน ทนา จารุจินดาโจทก์นาง ตุ่นแก้ว สุภา กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 146, ม. 109 เดิม, ม. 1299 วรรคหนึ่ง, ม. 1410ข้อตกลงตามหนังสือก่อสร้างต่างตอบแทนว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้มีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น ข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินจึงไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทน โดยจำเลยที่ 1ยอมให้โจทก์ก่อสร้างอาคารพิพาทซึ่งเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กในที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดรวม 5 แปลง โจทก์ต้องเป็นผู้ออกค่าก่อสร้างอาคารพิพาททั้งหมดในราคา 10,000,000 บาท และกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทที่ก่อสร้างเป็นของโจทก์จนกระทั่งถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 หลังจากนั้นกรรมสิทธิ์จึงตกเป็นของจำเลยที่ 1 วันที่ 2 เมษายน 2524 จำเลยที่ 1 ได้จำนองที่ดินทั้งห้าโฉนดดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งหมายถึงตัวอาคารพิพาทที่โจทก์ก่อสร้างตามสัญญาไว้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งนี้จำเลยทั้งสองต่างรู้ดีสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจำนองที่ระบุนั้นแท้จริงแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ขอให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 ในส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์มิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพิพาท โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาดังกล่าวภายหลังการจำนองโดยมีเจตนาให้จำเลยที่ 2 เสียเปรียบ การตกลงดังกล่าวไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงสัญญาต่างตอบแทนใช้บังคับระหว่างคู่กรณีจะอาศัยเหตุในสัญญาดังกล่าวมาใช้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ หากโจทก์ จะได้ปลูกสร้างอาคารพิพาทในที่ดินโฉนดของจำเลยที่ 1 จริง อาคารพิพาทดังกล่าวย่อมตกเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 1 และถือว่าจำเลยที่ 1เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 มีอำนาจนำที่ดินและอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจำนองระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนอาคารคอนกรีตเลขที่ 5/3 ของโจทก์ในที่ดินโฉนดทั้งห้าฉบับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ฎีกาว่า โจทก์เป็นผู้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 5/3 บนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยมีสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกันระบุว่าอาคารพิพาทดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 อาคารพิพาทจึงมิใช่ส่วนควบของที่ดินแต่เป็นของโจทก์ในฐานะผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธินำอาคารพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่า ข้อตกลงตามหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอบแทนที่ทำขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2521สรุปได้ว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1ในราคาค่าก่อสร้างประมาณ 10,000,000 บาท โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้จะมีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาก็ตาม แต่ข้อตกลงระหว่างกันดังกล่าวนี้ก็เป็นบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น โดยเฉพาะข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อปรากฏว่านอกจากหนังสือสัญญาก่อสร้างต่างตอนแทนเอกสารหมาย จ.8 แล้ว โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกชั้นหนึ่ง การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพยสิทธิ จึงไม่บริบูรณ์ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้ หรือกล่าวโดยเฉพาะว่าข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1จะใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองไม่ได้ หากจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองไว้โดยสุจริตและถูกต้องตามกฎหมาย และวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้รับจำนองที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1โดยสุจริต มีค่าตอบแทน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์จะขอบังคับให้เพิกถอนการจำนองดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ฎีกาเป็นข้อกฎหมายอีกข้อหนึ่งว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 2จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 มาปรับแก่คดีนี้ไม่ได้เพราะอาคารพิพาทมิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักฐานทางทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์เห็นว่า การโต้แย้งสิทธิในคดีนี้เกี่ยวกับอาคารพิพาทซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินมีโฉนดของจำเลยที่ 1 ซึ่งโดยปกติย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1แต่โจทก์และจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงระหว่างกันให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทชั่วระยะเวลาหนึ่ง ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีผลทำให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 อันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งและอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 พิพากษายืน(สุชาติ สุขสุมิตร-นำชัย สุนทรพินิจกิจ-เธียรไท สุนทรนันท)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ