คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 906/2539หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาทวางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียน โอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกัน ที่ดินที่จำเลยบุกรุก ประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ 12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญา เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย หากไม่สามารถแบ่งแยกได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท สภาพแห่งข้อหามิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่งโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 206 เนื้อที่ 58 ไร่ 3 งานเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2532 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ราคาไร่ละ 7,000 บาทเป็นเงิน 175,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระให้โจทก์วันที่ 30 เมษายน 2534 โดยโจทก์จะจดทะเบียนโอนสิทธิให้จำเลยด้วย หากจำเลยไม่ชำระเงินที่ค้างถือว่าสัญญายกเลิก และให้โจทก์ริบมัดจำได้ เมื่อถึงกำหนดวันที่ 30 เมษายน 2534 จำเลยไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและชำระเงินที่ค้างแก่โจทก์สัญญาจะซื้อจะขายจึงยกเลิกแล้วจำเลยได้บุกรุกเข้าไปปลูกกระท่อมและใช้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ทำสวนพริกเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินโจทก์แก่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย หากโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทหรือปีละ 12,000 บาท จำเลยอยู่ในที่ดินโจทก์ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน2534 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 11 เดือน 29 วัน เป็นค่าเสียหาย11,966.50 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 206 ตำบลหนองกรด อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 11,966.50 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดิน และส่งมอบที่ดินให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย เมื่อทำสัญญาแล้วโจทก์มอบที่ดินให้จำเลยเข้าทำประโยชน์และโจทก์ดำเนินการขอเปลี่ยน น.ส.3 ธรรมดาเป็น น.ส.3 ก. เมื่อเจ้าพนักงานรังวัดออกไปรังวัดปรากฎว่าไม่สามารถรังวัดได้เนื่องจากโจทก์นำชี้ทับที่สาธารณะทางด้านทิศใต้ที่เป็นลำมาบ เนื้อที่ 15 ไร่โจทก์จึงยกเลิกการออก น.ส.3 ก. แล้วโจทก์จะโอนที่ดินเฉพาะที่ดินพิพาทตามฟ้อง เนื้อที่ 10 ไร่ ให้จำเลยกับให้จำเลยชำระราคาที่เหลือ จำเลยไม่ตกลงและแจ้งให้โจทก์นำที่ดินทางทิศเหนือของที่ดินพิพาทมารวมให้ได้เนื้อที่ 25 ไร่ จดทะเบียนโอนให้จำเลยจำเลยก็จะชำระเงินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ไม่ยอมรังวัดแบ่งแยกให้ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามน.ส. 3 เลขที่ 206 เนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนแบ่งแยกให้จำเลยโดยจำเลยจะนำเงินจำนวน 95,000 บาท ที่ต้องชำระโจทก์มาวางศาลหากโจทก์ไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยให้โจทก์ส่งมอบ น.ส.3 ตามฟ้องแย้ง ให้จำเลยไปทำการแบ่งแยก หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้จำเลยด้วยประการใด ๆ อันเป็นการพ้นวิสัยให้โจทก์คืนเงิน 80,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันที่ 30 เมษายน 2534 ตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินครบถ้วนแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาจะซื้อขายตามฟ้องมีข้อกำหนดโดยเคร่งครัดให้จำเลยชำระเงินในวันที่ 30 เมษายน 2534 และรับโอนที่ดินด้วย แต่เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระเงินและไม่ไปดำเนินการรับโอนที่ดิน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงริบมัดจำขอให้ยกฟ้องแย้งระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นายริ้ว เมณฑ์กูล สามีโดยชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และโจทก์มีสิทธิรับมัดจำตามสัญญา มิใช่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์เพียงประการเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาท วางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจำเลยจะชำระให้แก่โจทก์ในวันที่ 30 เมษายน 2534 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเลิกกันที่ดินที่จำเลยบุกรุกประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยตามสัญญา จำเลยจะนำเงินค่าที่ดินจำนวน95,000 บาท ชำระให้แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย สภาพข้อหาแห่งคดีจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาทตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย แต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า 50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2ยกอุทธรณ์ของโจทก์ โดยไม่วินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาท จึงเป็นการมิชอบ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเป็นการเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทเสียเองได้ก็ตามแต่สมควรย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เป็นผู้วินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(1) ประกอบด้วยมาตรา 247 เพราะผลแห่งการวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 อาจนำไปสู่การจำกัดสิทธิ การฎีกาของคู่ความได้ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 906/2539นาง ถ่วง เมณฑ์กูล ฯโจทก์นาย กมล ทอง อ่อนจำเลย ป.วิ.พ. ม. 224โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาทวางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียน โอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกัน ที่ดินที่จำเลยบุกรุก ประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ 12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญา เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย หากไม่สามารถแบ่งแยกได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท สภาพแห่งข้อหามิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่งโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 206 เนื้อที่ 58 ไร่ 3 งานเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2532 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ราคาไร่ละ 7,000 บาทเป็นเงิน 175,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระให้โจทก์วันที่ 30 เมษายน 2534 โดยโจทก์จะจดทะเบียนโอนสิทธิให้จำเลยด้วย หากจำเลยไม่ชำระเงินที่ค้างถือว่าสัญญายกเลิก และให้โจทก์ริบมัดจำได้ เมื่อถึงกำหนดวันที่ 30 เมษายน 2534 จำเลยไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและชำระเงินที่ค้างแก่โจทก์สัญญาจะซื้อจะขายจึงยกเลิกแล้วจำเลยได้บุกรุกเข้าไปปลูกกระท่อมและใช้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ทำสวนพริกเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินโจทก์แก่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย หากโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทหรือปีละ 12,000 บาท จำเลยอยู่ในที่ดินโจทก์ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน2534 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 11 เดือน 29 วัน เป็นค่าเสียหาย11,966.50 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 206 ตำบลหนองกรด อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 11,966.50 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดิน และส่งมอบที่ดินให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย เมื่อทำสัญญาแล้วโจทก์มอบที่ดินให้จำเลยเข้าทำประโยชน์และโจทก์ดำเนินการขอเปลี่ยน น.ส.3 ธรรมดาเป็น น.ส.3 ก. เมื่อเจ้าพนักงานรังวัดออกไปรังวัดปรากฎว่าไม่สามารถรังวัดได้เนื่องจากโจทก์นำชี้ทับที่สาธารณะทางด้านทิศใต้ที่เป็นลำมาบ เนื้อที่ 15 ไร่โจทก์จึงยกเลิกการออก น.ส.3 ก. แล้วโจทก์จะโอนที่ดินเฉพาะที่ดินพิพาทตามฟ้อง เนื้อที่ 10 ไร่ ให้จำเลยกับให้จำเลยชำระราคาที่เหลือ จำเลยไม่ตกลงและแจ้งให้โจทก์นำที่ดินทางทิศเหนือของที่ดินพิพาทมารวมให้ได้เนื้อที่ 25 ไร่ จดทะเบียนโอนให้จำเลยจำเลยก็จะชำระเงินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ไม่ยอมรังวัดแบ่งแยกให้ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามน.ส. 3 เลขที่ 206 เนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนแบ่งแยกให้จำเลยโดยจำเลยจะนำเงินจำนวน 95,000 บาท ที่ต้องชำระโจทก์มาวางศาลหากโจทก์ไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยให้โจทก์ส่งมอบ น.ส.3 ตามฟ้องแย้ง ให้จำเลยไปทำการแบ่งแยก หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้จำเลยด้วยประการใด ๆ อันเป็นการพ้นวิสัยให้โจทก์คืนเงิน 80,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันที่ 30 เมษายน 2534 ตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินครบถ้วนแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาจะซื้อขายตามฟ้องมีข้อกำหนดโดยเคร่งครัดให้จำเลยชำระเงินในวันที่ 30 เมษายน 2534 และรับโอนที่ดินด้วย แต่เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระเงินและไม่ไปดำเนินการรับโอนที่ดิน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงริบมัดจำขอให้ยกฟ้องแย้งระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นายริ้ว เมณฑ์กูล สามีโดยชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และโจทก์มีสิทธิรับมัดจำตามสัญญา มิใช่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์เพียงประการเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาท วางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจำเลยจะชำระให้แก่โจทก์ในวันที่ 30 เมษายน 2534 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเลิกกันที่ดินที่จำเลยบุกรุกประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยตามสัญญา จำเลยจะนำเงินค่าที่ดินจำนวน95,000 บาท ชำระให้แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย สภาพข้อหาแห่งคดีจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาทตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย แต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า 50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2ยกอุทธรณ์ของโจทก์ โดยไม่วินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาท จึงเป็นการมิชอบ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเป็นการเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทเสียเองได้ก็ตามแต่สมควรย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เป็นผู้วินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(1) ประกอบด้วยมาตรา 247 เพราะผลแห่งการวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 อาจนำไปสู่การจำกัดสิทธิ การฎีกาของคู่ความได้ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี(สมภพ โชติกวณิชย์-สมพงษ์ สนธิเณร-ไพโรจน์ คำอ่อน)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 206 เนื้อที่ 58 ไร่ 3 งานเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2532 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ราคาไร่ละ 7,000 บาทเป็นเงิน 175,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระให้โจทก์วันที่ 30 เมษายน 2534 โดยโจทก์จะจดทะเบียนโอนสิทธิให้จำเลยด้วย หากจำเลยไม่ชำระเงินที่ค้างถือว่าสัญญายกเลิก และให้โจทก์ริบมัดจำได้ เมื่อถึงกำหนดวันที่ 30 เมษายน 2534 จำเลยไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและชำระเงินที่ค้างแก่โจทก์สัญญาจะซื้อจะขายจึงยกเลิกแล้วจำเลยได้บุกรุกเข้าไปปลูกกระท่อมและใช้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ทำสวนพริกเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินโจทก์แก่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย หากโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทหรือปีละ 12,000 บาท จำเลยอยู่ในที่ดินโจทก์ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน2534 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 11 เดือน 29 วัน เป็นค่าเสียหาย11,966.50 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 206 ตำบลหนองกรด อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 11,966.50 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดิน และส่งมอบที่ดินให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย เมื่อทำสัญญาแล้วโจทก์มอบที่ดินให้จำเลยเข้าทำประโยชน์และโจทก์ดำเนินการขอเปลี่ยน น.ส.3 ธรรมดาเป็น น.ส.3 ก. เมื่อเจ้าพนักงานรังวัดออกไปรังวัดปรากฎว่าไม่สามารถรังวัดได้เนื่องจากโจทก์นำชี้ทับที่สาธารณะทางด้านทิศใต้ที่เป็นลำมาบ เนื้อที่ 15 ไร่โจทก์จึงยกเลิกการออก น.ส.3 ก. แล้วโจทก์จะโอนที่ดินเฉพาะที่ดินพิพาทตามฟ้อง เนื้อที่ 10 ไร่ ให้จำเลยกับให้จำเลยชำระราคาที่เหลือ จำเลยไม่ตกลงและแจ้งให้โจทก์นำที่ดินทางทิศเหนือของที่ดินพิพาทมารวมให้ได้เนื้อที่ 25 ไร่ จดทะเบียนโอนให้จำเลยจำเลยก็จะชำระเงินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ไม่ยอมรังวัดแบ่งแยกให้ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามน.ส. 3 เลขที่ 206 เนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนแบ่งแยกให้จำเลยโดยจำเลยจะนำเงินจำนวน 95,000 บาท ที่ต้องชำระโจทก์มาวางศาลหากโจทก์ไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยให้โจทก์ส่งมอบ น.ส.3 ตามฟ้องแย้ง ให้จำเลยไปทำการแบ่งแยก หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้จำเลยด้วยประการใด ๆ อันเป็นการพ้นวิสัยให้โจทก์คืนเงิน 80,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันที่ 30 เมษายน 2534 ตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินครบถ้วนแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาจะซื้อขายตามฟ้องมีข้อกำหนดโดยเคร่งครัดให้จำเลยชำระเงินในวันที่ 30 เมษายน 2534 และรับโอนที่ดินด้วย แต่เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระเงินและไม่ไปดำเนินการรับโอนที่ดิน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงริบมัดจำขอให้ยกฟ้องแย้งระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นายริ้ว เมณฑ์กูล สามีโดยชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และโจทก์มีสิทธิรับมัดจำตามสัญญา มิใช่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์เพียงประการเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาท วางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจำเลยจะชำระให้แก่โจทก์ในวันที่ 30 เมษายน 2534 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเลิกกันที่ดินที่จำเลยบุกรุกประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยตามสัญญา จำเลยจะนำเงินค่าที่ดินจำนวน95,000 บาท ชำระให้แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย สภาพข้อหาแห่งคดีจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาทตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย แต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า 50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2ยกอุทธรณ์ของโจทก์ โดยไม่วินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาท จึงเป็นการมิชอบ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเป็นการเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทเสียเองได้ก็ตามแต่สมควรย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เป็นผู้วินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(1) ประกอบด้วยมาตรา 247 เพราะผลแห่งการวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 อาจนำไปสู่การจำกัดสิทธิ การฎีกาของคู่ความได้ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 906/2539นาง ถ่วง เมณฑ์กูล ฯโจทก์นาย กมล ทอง อ่อนจำเลย ป.วิ.พ. ม. 224โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาทวางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียน โอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกัน ที่ดินที่จำเลยบุกรุก ประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ 12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญา เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย หากไม่สามารถแบ่งแยกได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท สภาพแห่งข้อหามิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่งโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 206 เนื้อที่ 58 ไร่ 3 งานเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2532 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ราคาไร่ละ 7,000 บาทเป็นเงิน 175,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระให้โจทก์วันที่ 30 เมษายน 2534 โดยโจทก์จะจดทะเบียนโอนสิทธิให้จำเลยด้วย หากจำเลยไม่ชำระเงินที่ค้างถือว่าสัญญายกเลิก และให้โจทก์ริบมัดจำได้ เมื่อถึงกำหนดวันที่ 30 เมษายน 2534 จำเลยไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและชำระเงินที่ค้างแก่โจทก์สัญญาจะซื้อจะขายจึงยกเลิกแล้วจำเลยได้บุกรุกเข้าไปปลูกกระท่อมและใช้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ทำสวนพริกเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินโจทก์แก่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย หากโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทหรือปีละ 12,000 บาท จำเลยอยู่ในที่ดินโจทก์ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน2534 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 11 เดือน 29 วัน เป็นค่าเสียหาย11,966.50 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 206 ตำบลหนองกรด อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 11,966.50 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดิน และส่งมอบที่ดินให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย เมื่อทำสัญญาแล้วโจทก์มอบที่ดินให้จำเลยเข้าทำประโยชน์และโจทก์ดำเนินการขอเปลี่ยน น.ส.3 ธรรมดาเป็น น.ส.3 ก. เมื่อเจ้าพนักงานรังวัดออกไปรังวัดปรากฎว่าไม่สามารถรังวัดได้เนื่องจากโจทก์นำชี้ทับที่สาธารณะทางด้านทิศใต้ที่เป็นลำมาบ เนื้อที่ 15 ไร่โจทก์จึงยกเลิกการออก น.ส.3 ก. แล้วโจทก์จะโอนที่ดินเฉพาะที่ดินพิพาทตามฟ้อง เนื้อที่ 10 ไร่ ให้จำเลยกับให้จำเลยชำระราคาที่เหลือ จำเลยไม่ตกลงและแจ้งให้โจทก์นำที่ดินทางทิศเหนือของที่ดินพิพาทมารวมให้ได้เนื้อที่ 25 ไร่ จดทะเบียนโอนให้จำเลยจำเลยก็จะชำระเงินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ไม่ยอมรังวัดแบ่งแยกให้ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามน.ส. 3 เลขที่ 206 เนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนแบ่งแยกให้จำเลยโดยจำเลยจะนำเงินจำนวน 95,000 บาท ที่ต้องชำระโจทก์มาวางศาลหากโจทก์ไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยให้โจทก์ส่งมอบ น.ส.3 ตามฟ้องแย้ง ให้จำเลยไปทำการแบ่งแยก หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้จำเลยด้วยประการใด ๆ อันเป็นการพ้นวิสัยให้โจทก์คืนเงิน 80,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันที่ 30 เมษายน 2534 ตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินครบถ้วนแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาจะซื้อขายตามฟ้องมีข้อกำหนดโดยเคร่งครัดให้จำเลยชำระเงินในวันที่ 30 เมษายน 2534 และรับโอนที่ดินด้วย แต่เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระเงินและไม่ไปดำเนินการรับโอนที่ดิน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงริบมัดจำขอให้ยกฟ้องแย้งระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นายริ้ว เมณฑ์กูล สามีโดยชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่ศาลชั้นต้นอนุญาตศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้งโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และโจทก์มีสิทธิรับมัดจำตามสัญญา มิใช่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์เพียงประการเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาท วางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจำเลยจะชำระให้แก่โจทก์ในวันที่ 30 เมษายน 2534 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเลิกกันที่ดินที่จำเลยบุกรุกประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยตามสัญญา จำเลยจะนำเงินค่าที่ดินจำนวน95,000 บาท ชำระให้แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย สภาพข้อหาแห่งคดีจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาทตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย แต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า 50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2ยกอุทธรณ์ของโจทก์ โดยไม่วินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาท จึงเป็นการมิชอบ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเป็นการเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทเสียเองได้ก็ตามแต่สมควรย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เป็นผู้วินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(1) ประกอบด้วยมาตรา 247 เพราะผลแห่งการวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 อาจนำไปสู่การจำกัดสิทธิ การฎีกาของคู่ความได้ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น"พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี(สมภพ โชติกวณิชย์-สมพงษ์ สนธิเณร-ไพโรจน์ คำอ่อน)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ