คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6211/2561หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดแต่จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าจ้าง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดและต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์เพื่อไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหาร พัฒนาปรับปรุงซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลาง และเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลย แต่โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ ประเด็นพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมเรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าจ้างตามฟ้อง แต่หากเป็นไปดังที่จำเลยให้การโจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าจ้างได้ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าว่าจ้างบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดและค่าพนักงานทั้งหมดเป็นเงิน 54,955.20 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 846.56 บาท และนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์สินของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของห้องชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่นำเงินฝากเข้าบัญชีเงินฝากของนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดไว้ทำให้เงินกองทุนหมุนเวียนสำรองใช้จ่ายกรณีเร่งด่วนขาดไป 240,450 บาท อันเป็นการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและผิดข้อตกลงตามสัญญาว่าจ้าง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนดังกล่าวรวมดอกเบี้ยเป็นเงิน 281,768 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 240,450 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การ แต่ไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับคำฟ้องเดิมหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด กฎหมายระเบียบปฏิบัติ ข้อบังคับและนโยบาย รวมถึงกิจการงานต่าง ๆ ที่ได้รับมอบหมายจากจำเลย โดยโจทก์และจำเลยตกลงกันให้โจทก์คิดอัตราค่าจ้างในการบริหารจัดการเป็นเงินเดือนละ 114,490 บาท จำเลยตกลงชำระค่าจ้างให้โจทก์ภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไป สัญญาว่าจ้างมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2554 สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 31 พฤษภาคม 2555 โจทก์และจำเลยตกลงปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาโดยจำเลยชำระค่าจ้างบริหารจัดการตลอดมาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2554 ถึงเดือนกันยายน 2556 ต่อมาปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่ชำระค่าบริหารจัดการเดือนตุลาคม 2556 เป็นระยะเวลา 1 เดือน ในอัตราส่วนร้อยละ 48 คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 54,955.20 บาท การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์เป็นผู้รับจ้างบริหารการจัดการดูแลอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ จำเลยในฐานะผู้ว่าจ้างมีวัตถุประสงค์ที่จะได้รับการบริการจากโจทก์เพื่อการบริหารจัดการโครงการอย่างผู้มีความรู้ความสามารถเฉพาะ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผลแก่เจ้าของร่วมในอาคารชุดที่ต้องชำระเงินค่าจ้างให้แก่โจทก์ตามสาระสำคัญของสัญญาอย่างผู้ประกอบการมืออาชีพจากโจทก์ โดยเฉพาะการปฏิบัติหน้าที่ตามข้อกฎหมาย ข้อบังคับของจำเลย ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ตำแหน่งที่โจทก์กำหนดไว้ตามสัญญาจ้างบริหารจัดการ) มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด และต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ โดยข้อบังคับของจำเลยมีสาระสำคัญของวัตถุประสงค์ของจำเลยในการกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดและกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมจะต้องชำระล่วงหน้าและค่าใช้จ่ายร่วมกันเพื่อนำเงินมาใช้ในการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลทั้งปัจจุบันและอนาคต ทั้งนี้ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อจัดตั้งไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน เงินกองทุนดังกล่าวให้เจ้าของห้องชุดทุกคนชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลยแต่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของจำเลยและผิดข้อตกลงตามสัญญาจ้างบริหารจัดการที่โจทก์ทำไว้กับจำเลย กล่าวคือ โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โดยในช่วงที่โจทก์บริหารจัดการตามสัญญานั้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดของจำเลยไปรวม 6 ห้อง ซึ่งโจทก์ทราบดีว่ามีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวที่จะต้องเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยเพื่อนำฝากเข้าบัญชีของจำเลยตามข้อบังคับและเป็นไปตามกฎหมาย แต่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นพนักงานของโจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ระหว่างเดือนกุมภาพันธ์ 2556 ถึงเดือนสิงหาคม 2556 โดยโจทก์ไม่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้ารวมทั้งสิ้น 240,450 บาท ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย เมื่อคณะกรรมการของจำเลยให้โจทก์ดำเนินการเรียกเอาเงินจำนวนดังกล่าวและติดตามทวงถามจากเจ้าของร่วม โจทก์กลับเพิกเฉยถือว่าการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง การที่โจทก์ไม่ดำเนินการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวทำให้เงินกองทุนของจำเลยที่จะต้องเก็บไว้เพื่อใช้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซมหรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วนขาดไปจำนวน 240,450 บาท จากการกระทำผิดสัญญาจ้างของโจทก์ โจทก์จึงต้องรับผิดชดใช้คืนให้แก่จำเลย ดังนั้น จากคำฟ้อง คำให้การและฟ้องแย้งที่กล่าวมาข้างต้น เห็นได้ว่า ประเด็นข้อพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมทั้ง 6 ห้อง เรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามข้อตกลงในสัญญาว่าจ้างบริหารจัดการอาคารชุดแล้ว โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยย่อมมีหน้าที่ชำระค่าว่าจ้างตามฟ้องให้แก่โจทก์ แต่หากข้อเท็จจริงเป็นไปดังที่จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่ได้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมและได้ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด โจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าว่าจ้างได้ และหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการผิดสัญญาของโจทก์ กล่าวคือ เป็นเหตุให้กองทุนของอาคารชุดลดน้อยถอยลงดังที่จำเลยกล่าวอ้างในฟ้องแย้งก็เป็นเรื่องที่คู่ความต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อพิสูจน์ความจริงต่อไป กรณีมิใช่เป็นข้อโต้แย้งระหว่างจำเลยกับเจ้าของร่วมที่จะต้องพิจารณาตามสิทธิและหน้าที่ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจำเลยต้องไปว่ากล่าวใช้สิทธิทวงถามกับเจ้าของร่วมแต่อย่างใดไม่ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมและมีคำพิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้แล้วดำเนินการพิจารณาพิพากษาต่อไปตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลในชั้นนี้ให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6211/2561บริษัท อ.โจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ฟ.จำเลย ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดแต่จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าจ้าง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดและต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์เพื่อไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหาร พัฒนาปรับปรุงซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลาง และเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลย แต่โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ ประเด็นพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมเรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าจ้างตามฟ้อง แต่หากเป็นไปดังที่จำเลยให้การโจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าจ้างได้ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าว่าจ้างบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดและค่าพนักงานทั้งหมดเป็นเงิน 54,955.20 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 846.56 บาท และนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์สินของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของห้องชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่นำเงินฝากเข้าบัญชีเงินฝากของนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดไว้ทำให้เงินกองทุนหมุนเวียนสำรองใช้จ่ายกรณีเร่งด่วนขาดไป 240,450 บาท อันเป็นการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและผิดข้อตกลงตามสัญญาว่าจ้าง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนดังกล่าวรวมดอกเบี้ยเป็นเงิน 281,768 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 240,450 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การ แต่ไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับคำฟ้องเดิมหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด กฎหมายระเบียบปฏิบัติ ข้อบังคับและนโยบาย รวมถึงกิจการงานต่าง ๆ ที่ได้รับมอบหมายจากจำเลย โดยโจทก์และจำเลยตกลงกันให้โจทก์คิดอัตราค่าจ้างในการบริหารจัดการเป็นเงินเดือนละ 114,490 บาท จำเลยตกลงชำระค่าจ้างให้โจทก์ภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไป สัญญาว่าจ้างมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2554 สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 31 พฤษภาคม 2555 โจทก์และจำเลยตกลงปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาโดยจำเลยชำระค่าจ้างบริหารจัดการตลอดมาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2554 ถึงเดือนกันยายน 2556 ต่อมาปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่ชำระค่าบริหารจัดการเดือนตุลาคม 2556 เป็นระยะเวลา 1 เดือน ในอัตราส่วนร้อยละ 48 คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 54,955.20 บาท การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์เป็นผู้รับจ้างบริหารการจัดการดูแลอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ จำเลยในฐานะผู้ว่าจ้างมีวัตถุประสงค์ที่จะได้รับการบริการจากโจทก์เพื่อการบริหารจัดการโครงการอย่างผู้มีความรู้ความสามารถเฉพาะ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผลแก่เจ้าของร่วมในอาคารชุดที่ต้องชำระเงินค่าจ้างให้แก่โจทก์ตามสาระสำคัญของสัญญาอย่างผู้ประกอบการมืออาชีพจากโจทก์ โดยเฉพาะการปฏิบัติหน้าที่ตามข้อกฎหมาย ข้อบังคับของจำเลย ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ตำแหน่งที่โจทก์กำหนดไว้ตามสัญญาจ้างบริหารจัดการ) มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด และต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ โดยข้อบังคับของจำเลยมีสาระสำคัญของวัตถุประสงค์ของจำเลยในการกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดและกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมจะต้องชำระล่วงหน้าและค่าใช้จ่ายร่วมกันเพื่อนำเงินมาใช้ในการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลทั้งปัจจุบันและอนาคต ทั้งนี้ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อจัดตั้งไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน เงินกองทุนดังกล่าวให้เจ้าของห้องชุดทุกคนชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลยแต่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของจำเลยและผิดข้อตกลงตามสัญญาจ้างบริหารจัดการที่โจทก์ทำไว้กับจำเลย กล่าวคือ โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โดยในช่วงที่โจทก์บริหารจัดการตามสัญญานั้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดของจำเลยไปรวม 6 ห้อง ซึ่งโจทก์ทราบดีว่ามีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวที่จะต้องเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยเพื่อนำฝากเข้าบัญชีของจำเลยตามข้อบังคับและเป็นไปตามกฎหมาย แต่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นพนักงานของโจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ระหว่างเดือนกุมภาพันธ์ 2556 ถึงเดือนสิงหาคม 2556 โดยโจทก์ไม่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้ารวมทั้งสิ้น 240,450 บาท ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย เมื่อคณะกรรมการของจำเลยให้โจทก์ดำเนินการเรียกเอาเงินจำนวนดังกล่าวและติดตามทวงถามจากเจ้าของร่วม โจทก์กลับเพิกเฉยถือว่าการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง การที่โจทก์ไม่ดำเนินการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวทำให้เงินกองทุนของจำเลยที่จะต้องเก็บไว้เพื่อใช้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซมหรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วนขาดไปจำนวน 240,450 บาท จากการกระทำผิดสัญญาจ้างของโจทก์ โจทก์จึงต้องรับผิดชดใช้คืนให้แก่จำเลย ดังนั้น จากคำฟ้อง คำให้การและฟ้องแย้งที่กล่าวมาข้างต้น เห็นได้ว่า ประเด็นข้อพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมทั้ง 6 ห้อง เรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามข้อตกลงในสัญญาว่าจ้างบริหารจัดการอาคารชุดแล้ว โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยย่อมมีหน้าที่ชำระค่าว่าจ้างตามฟ้องให้แก่โจทก์ แต่หากข้อเท็จจริงเป็นไปดังที่จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่ได้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมและได้ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด โจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าว่าจ้างได้ และหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการผิดสัญญาของโจทก์ กล่าวคือ เป็นเหตุให้กองทุนของอาคารชุดลดน้อยถอยลงดังที่จำเลยกล่าวอ้างในฟ้องแย้งก็เป็นเรื่องที่คู่ความต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อพิสูจน์ความจริงต่อไป กรณีมิใช่เป็นข้อโต้แย้งระหว่างจำเลยกับเจ้าของร่วมที่จะต้องพิจารณาตามสิทธิและหน้าที่ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจำเลยต้องไปว่ากล่าวใช้สิทธิทวงถามกับเจ้าของร่วมแต่อย่างใดไม่ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมและมีคำพิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้แล้วดำเนินการพิจารณาพิพากษาต่อไปตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลในชั้นนี้ให้เป็นพับ(แรงรณ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์-ชัยยุทธ ศรีจำนงค์-รังสรรค์ วิจิตรไกรสร)ศาลแขวงธนบุรี - นางสาวจุฬาลักษณ์ ตันติกุลานันท์ศาลอุทธรณ์ - นางฉัตรทิชา ชัยรัชต์กรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบพ.274/2560หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นผบ2439/2558หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นผบ8175/2558หมายเหตุคำพิพากษา: คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าว่าจ้างบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดและค่าพนักงานทั้งหมดเป็นเงิน 54,955.20 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 846.56 บาท และนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์สินของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของห้องชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่นำเงินฝากเข้าบัญชีเงินฝากของนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดไว้ทำให้เงินกองทุนหมุนเวียนสำรองใช้จ่ายกรณีเร่งด่วนขาดไป 240,450 บาท อันเป็นการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและผิดข้อตกลงตามสัญญาว่าจ้าง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนดังกล่าวรวมดอกเบี้ยเป็นเงิน 281,768 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 240,450 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การ แต่ไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับคำฟ้องเดิมหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด กฎหมายระเบียบปฏิบัติ ข้อบังคับและนโยบาย รวมถึงกิจการงานต่าง ๆ ที่ได้รับมอบหมายจากจำเลย โดยโจทก์และจำเลยตกลงกันให้โจทก์คิดอัตราค่าจ้างในการบริหารจัดการเป็นเงินเดือนละ 114,490 บาท จำเลยตกลงชำระค่าจ้างให้โจทก์ภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไป สัญญาว่าจ้างมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2554 สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 31 พฤษภาคม 2555 โจทก์และจำเลยตกลงปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาโดยจำเลยชำระค่าจ้างบริหารจัดการตลอดมาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2554 ถึงเดือนกันยายน 2556 ต่อมาปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่ชำระค่าบริหารจัดการเดือนตุลาคม 2556 เป็นระยะเวลา 1 เดือน ในอัตราส่วนร้อยละ 48 คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 54,955.20 บาท การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์เป็นผู้รับจ้างบริหารการจัดการดูแลอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ จำเลยในฐานะผู้ว่าจ้างมีวัตถุประสงค์ที่จะได้รับการบริการจากโจทก์เพื่อการบริหารจัดการโครงการอย่างผู้มีความรู้ความสามารถเฉพาะ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผลแก่เจ้าของร่วมในอาคารชุดที่ต้องชำระเงินค่าจ้างให้แก่โจทก์ตามสาระสำคัญของสัญญาอย่างผู้ประกอบการมืออาชีพจากโจทก์ โดยเฉพาะการปฏิบัติหน้าที่ตามข้อกฎหมาย ข้อบังคับของจำเลย ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ตำแหน่งที่โจทก์กำหนดไว้ตามสัญญาจ้างบริหารจัดการ) มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด และต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ โดยข้อบังคับของจำเลยมีสาระสำคัญของวัตถุประสงค์ของจำเลยในการกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดและกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมจะต้องชำระล่วงหน้าและค่าใช้จ่ายร่วมกันเพื่อนำเงินมาใช้ในการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลทั้งปัจจุบันและอนาคต ทั้งนี้ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อจัดตั้งไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน เงินกองทุนดังกล่าวให้เจ้าของห้องชุดทุกคนชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลยแต่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของจำเลยและผิดข้อตกลงตามสัญญาจ้างบริหารจัดการที่โจทก์ทำไว้กับจำเลย กล่าวคือ โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โดยในช่วงที่โจทก์บริหารจัดการตามสัญญานั้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดของจำเลยไปรวม 6 ห้อง ซึ่งโจทก์ทราบดีว่ามีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวที่จะต้องเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยเพื่อนำฝากเข้าบัญชีของจำเลยตามข้อบังคับและเป็นไปตามกฎหมาย แต่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นพนักงานของโจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ระหว่างเดือนกุมภาพันธ์ 2556 ถึงเดือนสิงหาคม 2556 โดยโจทก์ไม่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้ารวมทั้งสิ้น 240,450 บาท ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย เมื่อคณะกรรมการของจำเลยให้โจทก์ดำเนินการเรียกเอาเงินจำนวนดังกล่าวและติดตามทวงถามจากเจ้าของร่วม โจทก์กลับเพิกเฉยถือว่าการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง การที่โจทก์ไม่ดำเนินการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวทำให้เงินกองทุนของจำเลยที่จะต้องเก็บไว้เพื่อใช้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซมหรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วนขาดไปจำนวน 240,450 บาท จากการกระทำผิดสัญญาจ้างของโจทก์ โจทก์จึงต้องรับผิดชดใช้คืนให้แก่จำเลย ดังนั้น จากคำฟ้อง คำให้การและฟ้องแย้งที่กล่าวมาข้างต้น เห็นได้ว่า ประเด็นข้อพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมทั้ง 6 ห้อง เรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามข้อตกลงในสัญญาว่าจ้างบริหารจัดการอาคารชุดแล้ว โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยย่อมมีหน้าที่ชำระค่าว่าจ้างตามฟ้องให้แก่โจทก์ แต่หากข้อเท็จจริงเป็นไปดังที่จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่ได้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมและได้ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด โจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าว่าจ้างได้ และหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการผิดสัญญาของโจทก์ กล่าวคือ เป็นเหตุให้กองทุนของอาคารชุดลดน้อยถอยลงดังที่จำเลยกล่าวอ้างในฟ้องแย้งก็เป็นเรื่องที่คู่ความต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อพิสูจน์ความจริงต่อไป กรณีมิใช่เป็นข้อโต้แย้งระหว่างจำเลยกับเจ้าของร่วมที่จะต้องพิจารณาตามสิทธิและหน้าที่ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจำเลยต้องไปว่ากล่าวใช้สิทธิทวงถามกับเจ้าของร่วมแต่อย่างใดไม่ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมและมีคำพิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้แล้วดำเนินการพิจารณาพิพากษาต่อไปตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลในชั้นนี้ให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6211/2561บริษัท อ.โจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ฟ.จำเลย ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดแต่จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าจ้าง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดและต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์เพื่อไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหาร พัฒนาปรับปรุงซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลาง และเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลย แต่โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ ประเด็นพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมเรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าจ้างตามฟ้อง แต่หากเป็นไปดังที่จำเลยให้การโจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าจ้างได้ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าว่าจ้างบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดและค่าพนักงานทั้งหมดเป็นเงิน 54,955.20 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 846.56 บาท และนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์สินของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของห้องชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์ และไม่นำเงินฝากเข้าบัญชีเงินฝากของนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดไว้ทำให้เงินกองทุนหมุนเวียนสำรองใช้จ่ายกรณีเร่งด่วนขาดไป 240,450 บาท อันเป็นการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและผิดข้อตกลงตามสัญญาว่าจ้าง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ชดใช้เงินจำนวนดังกล่าวรวมดอกเบี้ยเป็นเงิน 281,768 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 240,450 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การ แต่ไม่รับฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับคำฟ้องเดิมหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ให้บริหารจัดการอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด กฎหมายระเบียบปฏิบัติ ข้อบังคับและนโยบาย รวมถึงกิจการงานต่าง ๆ ที่ได้รับมอบหมายจากจำเลย โดยโจทก์และจำเลยตกลงกันให้โจทก์คิดอัตราค่าจ้างในการบริหารจัดการเป็นเงินเดือนละ 114,490 บาท จำเลยตกลงชำระค่าจ้างให้โจทก์ภายในวันที่ 5 ของเดือนถัดไป สัญญาว่าจ้างมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2554 สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 31 พฤษภาคม 2555 โจทก์และจำเลยตกลงปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาโดยจำเลยชำระค่าจ้างบริหารจัดการตลอดมาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2554 ถึงเดือนกันยายน 2556 ต่อมาปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาว่าจ้างโดยไม่ชำระค่าบริหารจัดการเดือนตุลาคม 2556 เป็นระยะเวลา 1 เดือน ในอัตราส่วนร้อยละ 48 คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 54,955.20 บาท การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์เป็นผู้รับจ้างบริหารการจัดการดูแลอาคารชุดเดอะ ฟายน์ แอท ริเวอร์ (สาทร - เจริญนคร 17) อาคารเอ จำเลยในฐานะผู้ว่าจ้างมีวัตถุประสงค์ที่จะได้รับการบริการจากโจทก์เพื่อการบริหารจัดการโครงการอย่างผู้มีความรู้ความสามารถเฉพาะ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผลแก่เจ้าของร่วมในอาคารชุดที่ต้องชำระเงินค่าจ้างให้แก่โจทก์ตามสาระสำคัญของสัญญาอย่างผู้ประกอบการมืออาชีพจากโจทก์ โดยเฉพาะการปฏิบัติหน้าที่ตามข้อกฎหมาย ข้อบังคับของจำเลย ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ตำแหน่งที่โจทก์กำหนดไว้ตามสัญญาจ้างบริหารจัดการ) มีหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด และต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ โดยข้อบังคับของจำเลยมีสาระสำคัญของวัตถุประสงค์ของจำเลยในการกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดและกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมจะต้องชำระล่วงหน้าและค่าใช้จ่ายร่วมกันเพื่อนำเงินมาใช้ในการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลทั้งปัจจุบันและอนาคต ทั้งนี้ข้อบังคับของจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อจัดตั้งไว้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซม หรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน เงินกองทุนดังกล่าวให้เจ้าของห้องชุดทุกคนชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำฝากธนาคารในนามของจำเลยแต่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของจำเลยและผิดข้อตกลงตามสัญญาจ้างบริหารจัดการที่โจทก์ทำไว้กับจำเลย กล่าวคือ โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับในวันโอนกรรมสิทธิ์และไม่ได้นำเงินฝากเข้าบัญชีของจำเลย โดยในช่วงที่โจทก์บริหารจัดการตามสัญญานั้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดของจำเลยไปรวม 6 ห้อง ซึ่งโจทก์ทราบดีว่ามีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวที่จะต้องเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยเพื่อนำฝากเข้าบัญชีของจำเลยตามข้อบังคับและเป็นไปตามกฎหมาย แต่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นพนักงานของโจทก์กลับออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์รวม 6 ห้อง ระหว่างเดือนกุมภาพันธ์ 2556 ถึงเดือนสิงหาคม 2556 โดยโจทก์ไม่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้ารวมทั้งสิ้น 240,450 บาท ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย เมื่อคณะกรรมการของจำเลยให้โจทก์ดำเนินการเรียกเอาเงินจำนวนดังกล่าวและติดตามทวงถามจากเจ้าของร่วม โจทก์กลับเพิกเฉยถือว่าการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง การที่โจทก์ไม่ดำเนินการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าดังกล่าวทำให้เงินกองทุนของจำเลยที่จะต้องเก็บไว้เพื่อใช้เป็นกองทุนหมุนเวียนสำหรับการบริหารเพื่อการพัฒนา ปรับปรุง ซ่อมแซมหรือจัดซื้อทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นเงินสำรองใช้ในกรณีจำเป็นเร่งด่วนขาดไปจำนวน 240,450 บาท จากการกระทำผิดสัญญาจ้างของโจทก์ โจทก์จึงต้องรับผิดชดใช้คืนให้แก่จำเลย ดังนั้น จากคำฟ้อง คำให้การและฟ้องแย้งที่กล่าวมาข้างต้น เห็นได้ว่า ประเด็นข้อพิพาทจึงอยู่ที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมทั้ง 6 ห้อง เรียบร้อยแล้วจึงออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามข้อตกลงในสัญญาว่าจ้างบริหารจัดการอาคารชุดแล้ว โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยย่อมมีหน้าที่ชำระค่าว่าจ้างตามฟ้องให้แก่โจทก์ แต่หากข้อเท็จจริงเป็นไปดังที่จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่ได้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจากเจ้าของร่วมและได้ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจ้างบริหารจัดการอาคารชุด โจทก์ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยปฏิเสธการชำระค่าว่าจ้างได้ และหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการผิดสัญญาของโจทก์ กล่าวคือ เป็นเหตุให้กองทุนของอาคารชุดลดน้อยถอยลงดังที่จำเลยกล่าวอ้างในฟ้องแย้งก็เป็นเรื่องที่คู่ความต้องนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อพิสูจน์ความจริงต่อไป กรณีมิใช่เป็นข้อโต้แย้งระหว่างจำเลยกับเจ้าของร่วมที่จะต้องพิจารณาตามสิทธิและหน้าที่ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจำเลยต้องไปว่ากล่าวใช้สิทธิทวงถามกับเจ้าของร่วมแต่อย่างใดไม่ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาพิพากษาไปด้วยกันได้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมและมีคำพิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้แล้วดำเนินการพิจารณาพิพากษาต่อไปตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลในชั้นนี้ให้เป็นพับ(แรงรณ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์-ชัยยุทธ ศรีจำนงค์-รังสรรค์ วิจิตรไกรสร)ศาลแขวงธนบุรี - นางสาวจุฬาลักษณ์ ตันติกุลานันท์ศาลอุทธรณ์ - นางฉัตรทิชา ชัยรัชต์กรแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบพ.274/2560หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นผบ2439/2558หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นผบ8175/2558หมายเหตุ