คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7143/2546หลักกฎหมาย: กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตกเป็นของ ส. ผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับ ส. ได้ทำสัญญาขายฝาก การที่ ส. จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่การที่จำเลยร่วมฟ้องขับไล่โจทก์และได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม คำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียน ก็ไม่มีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิ แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ยันจำเลยร่วมได้ และมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ด้วย เมื่อโจทก์ได้เข้าทำการปรับปรุงบริเวณที่ดินพิพาทตลอดมา เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วม คดีก่อนมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ต่างกับคดีนี้ที่โจทก์ตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่ดินพิพาทแม้จำเลยร่วมมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันตามสัญญาประนีประนอมยอมความในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ การที่โจทก์ได้ใช้สิทธิดังกล่าวเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาทอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่เป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 เนื้อที่ 1 งาน8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56 ตารางวา ตามลำดับ ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีอาณาเขตติดต่อกันโจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 142/2514ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แล้ว โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนแบบชั้นเดียวลงในที่ดินของโจทก์บริเวณแนวเขตติดต่อระหว่างที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ซึ่งจำเลยทราบดีว่าเป็นที่ดินของโจทก์ ก่อนจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ โจทก์ถมที่ดินทั้งสองแปลงปรับให้สูงขึ้นเพื่อเตรียมไว้สำหรับใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเอกชนของโจทก์ เมื่อจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนก่อนจึงทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเรียนตามที่ได้เตรียมการ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดรายได้ที่โจทก์พึงได้จากการประกอบกิจการโรงเรียนเอกชน คิดเป็นเงินไม่น้อยกว่าเดือนละ15,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเพียงเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันที่จำเลยบุกรุกจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน คิดเป็นค่าเสียหาย 108,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ตามโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 108,000 บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์แต่เป็นของนางมาลี นาทวรทัต โจทก์ไม่ใช่เจ้าของผู้ครอบครองหรือมีส่วนเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาท ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยได้รับอนุญาตจากนางมาลีให้เข้าปลูกสร้างอาคารเพิงพักเพื่อจะทำการค้าจำเลยกระทำการไปโดยทุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องก่อนชี้สองสถานโจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลี นาทวรทัต เข้าเป็นจำเลยร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นของจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยร่วมได้ครอบครองทำประโยชน์ในฐานะเป็นเจ้าของด้วยความสงบและเปิดเผย ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ทั้งค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมาเกินความเป็นจริง นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 10 ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้องโจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนืออำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ เนื้อที่ 1 งาน 8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56ตารางวา ตามลำดับ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่า วัชราภรณ์ ซึ่งเป็นสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อเป็นประกันหนี้ของนายสง่าซึ่งมีอยู่ต่อธนาคารดังกล่าว ครั้นปี 2514 จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนในราคา 125,000 บาท กำหนดชำระเป็นงวด งวดละ 5,000 บาท หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ ยิ่งไปกว่านั้นธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ยังได้ฟ้องบังคับจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ของนายสง่าเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 96/2522 ของศาลชั้นต้น โจทก์ได้ยื่นคำร้องขัดทรัพย์คัดค้านการบังคับคดีดังกล่าวและในระหว่างนั้น นายดนัยฤทธิ์ วัชราภรณ์ บุตรจำเลยร่วมเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงได้ ในขณะที่ข้อพิพาทในชั้นบังคับคดียังไม่ถึงที่สุดก็ได้เข้าทำการรื้ออาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ทำให้โจทก์ต้องย้ายโรงเรียนไปยังที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ครั้นเมื่อข้อพิพาทในชั้นบังคับคดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกามีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดสำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โดยศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาให้คู่ความฟังเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้วโจทก์ได้ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ แต่คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพาทยกฟ้องเพราะเหตุว่าโจทก์ไม่ใช้สิทธิบังคับคดีภายในสิบปี ตามคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นหลังจากนั้นจำเลยได้เข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวขึ้นในบริเวณระหว่างที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าได้รับอนุญาตจากจำเลยร่วม โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และขอให้ศาลชั้นต้นเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วยคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นของนายสง่าผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับนายสง่าได้ทำสัญญาขายฝากเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นโจทก์ไม่ใช้สิทธิไถ่ถอนในกำหนดแห่งสัญญาโจทก์ย่อมหมดสิทธิไถ่ การที่นายสง่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้โจทก์จะฎีกาว่า การได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้และเมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์คือโฉนดที่ดิน โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้อีกโสดหนึ่งด้วย เพื่อให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ถึงขั้นบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันต่อบุคคลทั่วไปได้ แต่การใช้สิทธิเรียกร้องย่อมอยู่ภายใต้บทบังคับแห่งอายุความตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/9 บัญญัติไว้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์ว่า เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว ครั้นปลายเดือนเดียวกันนั้นเอง โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาถึงประมาณกลางปี 2536 เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังปรากฏจากคำเบิกความของนางนิตยา เอี่ยมถือสัตย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นครูของโรงเรียนดังกล่าวตั้งแต่ปี 2520 จนถึงปัจจุบัน ประกอบภาพถ่ายหมาย จ.3 ภาพที่ 4 ถึงที่ 6 และจำเลยร่วมซึ่งอ้างตนเองเป็นพยานก็ยังเบิกความตอบคำถามค้านทนายความโจทก์ในลักษณะทำนองยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ดังวินิจฉัยมาแล้ว ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้และศาลชั้นต้นกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ไม่ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาทข้อ 2 และข้อ 4 ที่เหลือว่าคดีขาดอายุความหรือไม่และโจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยรวมกันไปและเห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏดังวินิจฉัยมาแล้วว่าเมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ จำเลยและจำเลยร่วมต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เมื่อพิเคราะห์ถึงสภาพที่ดินพิพาททั้งสองแปลงซึ่งมีเนื้อที่รวมกัน 2 งาน 64.5 ตารางวาอยู่ในเขตเทศบาลเมืองศรีสะเกษบริเวณสี่แยก ถนนเทพาตัดกับถนนปลัดมณฑลตามที่คู่ความนำสืบรับกันและที่ปรากฏจากภาพถ่ายหมาย จ.3 ทั้ง 6 ภาพแล้ว เห็นได้ว่าเป็นที่ดินอยู่ในย่านที่เจริญ แต่ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายเดือนละ 9,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าสูงเกินไปสำหรับที่ดินในต่างจังหวัดเช่นนี้ เห็นสมควรกำหนดให้เดือนละ 6,000 บาท โดยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน เป็นเงิน 72,000 บาท ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นเช่นกัน"พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน 72,000 บาท และอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7143/2546นาย แก้ว สีหบัณฑ์โจทก์นาย นพดล จันทร์พวงจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนาง มาลี นาทวรทัตจำเลย ป.พ.พ. ม. 193/9, ม. 193/30 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 148, ม. 145กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตกเป็นของ ส. ผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับ ส. ได้ทำสัญญาขายฝาก การที่ ส. จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่การที่จำเลยร่วมฟ้องขับไล่โจทก์และได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม คำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียน ก็ไม่มีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิ แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ยันจำเลยร่วมได้ และมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ด้วย เมื่อโจทก์ได้เข้าทำการปรับปรุงบริเวณที่ดินพิพาทตลอดมา เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วม คดีก่อนมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ต่างกับคดีนี้ที่โจทก์ตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่ดินพิพาทแม้จำเลยร่วมมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันตามสัญญาประนีประนอมยอมความในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ การที่โจทก์ได้ใช้สิทธิดังกล่าวเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาทอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่เป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 เนื้อที่ 1 งาน8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56 ตารางวา ตามลำดับ ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีอาณาเขตติดต่อกันโจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 142/2514ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แล้ว โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนแบบชั้นเดียวลงในที่ดินของโจทก์บริเวณแนวเขตติดต่อระหว่างที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ซึ่งจำเลยทราบดีว่าเป็นที่ดินของโจทก์ ก่อนจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ โจทก์ถมที่ดินทั้งสองแปลงปรับให้สูงขึ้นเพื่อเตรียมไว้สำหรับใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเอกชนของโจทก์ เมื่อจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนก่อนจึงทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเรียนตามที่ได้เตรียมการ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดรายได้ที่โจทก์พึงได้จากการประกอบกิจการโรงเรียนเอกชน คิดเป็นเงินไม่น้อยกว่าเดือนละ15,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเพียงเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันที่จำเลยบุกรุกจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน คิดเป็นค่าเสียหาย 108,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ตามโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 108,000 บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์แต่เป็นของนางมาลี นาทวรทัต โจทก์ไม่ใช่เจ้าของผู้ครอบครองหรือมีส่วนเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาท ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยได้รับอนุญาตจากนางมาลีให้เข้าปลูกสร้างอาคารเพิงพักเพื่อจะทำการค้าจำเลยกระทำการไปโดยทุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องก่อนชี้สองสถานโจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลี นาทวรทัต เข้าเป็นจำเลยร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นของจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยร่วมได้ครอบครองทำประโยชน์ในฐานะเป็นเจ้าของด้วยความสงบและเปิดเผย ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ทั้งค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมาเกินความเป็นจริง นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 10 ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้องโจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนืออำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ เนื้อที่ 1 งาน 8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56ตารางวา ตามลำดับ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่า วัชราภรณ์ ซึ่งเป็นสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อเป็นประกันหนี้ของนายสง่าซึ่งมีอยู่ต่อธนาคารดังกล่าว ครั้นปี 2514 จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนในราคา 125,000 บาท กำหนดชำระเป็นงวด งวดละ 5,000 บาท หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ ยิ่งไปกว่านั้นธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ยังได้ฟ้องบังคับจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ของนายสง่าเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 96/2522 ของศาลชั้นต้น โจทก์ได้ยื่นคำร้องขัดทรัพย์คัดค้านการบังคับคดีดังกล่าวและในระหว่างนั้น นายดนัยฤทธิ์ วัชราภรณ์ บุตรจำเลยร่วมเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงได้ ในขณะที่ข้อพิพาทในชั้นบังคับคดียังไม่ถึงที่สุดก็ได้เข้าทำการรื้ออาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ทำให้โจทก์ต้องย้ายโรงเรียนไปยังที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ครั้นเมื่อข้อพิพาทในชั้นบังคับคดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกามีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดสำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โดยศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาให้คู่ความฟังเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้วโจทก์ได้ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ แต่คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพาทยกฟ้องเพราะเหตุว่าโจทก์ไม่ใช้สิทธิบังคับคดีภายในสิบปี ตามคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นหลังจากนั้นจำเลยได้เข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวขึ้นในบริเวณระหว่างที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าได้รับอนุญาตจากจำเลยร่วม โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และขอให้ศาลชั้นต้นเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วยคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นของนายสง่าผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับนายสง่าได้ทำสัญญาขายฝากเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นโจทก์ไม่ใช้สิทธิไถ่ถอนในกำหนดแห่งสัญญาโจทก์ย่อมหมดสิทธิไถ่ การที่นายสง่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้โจทก์จะฎีกาว่า การได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้และเมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์คือโฉนดที่ดิน โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้อีกโสดหนึ่งด้วย เพื่อให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ถึงขั้นบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันต่อบุคคลทั่วไปได้ แต่การใช้สิทธิเรียกร้องย่อมอยู่ภายใต้บทบังคับแห่งอายุความตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/9 บัญญัติไว้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์ว่า เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว ครั้นปลายเดือนเดียวกันนั้นเอง โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาถึงประมาณกลางปี 2536 เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังปรากฏจากคำเบิกความของนางนิตยา เอี่ยมถือสัตย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นครูของโรงเรียนดังกล่าวตั้งแต่ปี 2520 จนถึงปัจจุบัน ประกอบภาพถ่ายหมาย จ.3 ภาพที่ 4 ถึงที่ 6 และจำเลยร่วมซึ่งอ้างตนเองเป็นพยานก็ยังเบิกความตอบคำถามค้านทนายความโจทก์ในลักษณะทำนองยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ดังวินิจฉัยมาแล้ว ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้และศาลชั้นต้นกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ไม่ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาทข้อ 2 และข้อ 4 ที่เหลือว่าคดีขาดอายุความหรือไม่และโจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยรวมกันไปและเห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏดังวินิจฉัยมาแล้วว่าเมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ จำเลยและจำเลยร่วมต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เมื่อพิเคราะห์ถึงสภาพที่ดินพิพาททั้งสองแปลงซึ่งมีเนื้อที่รวมกัน 2 งาน 64.5 ตารางวาอยู่ในเขตเทศบาลเมืองศรีสะเกษบริเวณสี่แยก ถนนเทพาตัดกับถนนปลัดมณฑลตามที่คู่ความนำสืบรับกันและที่ปรากฏจากภาพถ่ายหมาย จ.3 ทั้ง 6 ภาพแล้ว เห็นได้ว่าเป็นที่ดินอยู่ในย่านที่เจริญ แต่ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายเดือนละ 9,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าสูงเกินไปสำหรับที่ดินในต่างจังหวัดเช่นนี้ เห็นสมควรกำหนดให้เดือนละ 6,000 บาท โดยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน เป็นเงิน 72,000 บาท ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นเช่นกัน"พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน 72,000 บาท และอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก(สมชาย จุลนิติ์-พิชิต คำแฝง-ชวลิต ตุลยสิงห์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 เนื้อที่ 1 งาน8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56 ตารางวา ตามลำดับ ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีอาณาเขตติดต่อกันโจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 142/2514ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แล้ว โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนแบบชั้นเดียวลงในที่ดินของโจทก์บริเวณแนวเขตติดต่อระหว่างที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ซึ่งจำเลยทราบดีว่าเป็นที่ดินของโจทก์ ก่อนจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ โจทก์ถมที่ดินทั้งสองแปลงปรับให้สูงขึ้นเพื่อเตรียมไว้สำหรับใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเอกชนของโจทก์ เมื่อจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนก่อนจึงทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเรียนตามที่ได้เตรียมการ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดรายได้ที่โจทก์พึงได้จากการประกอบกิจการโรงเรียนเอกชน คิดเป็นเงินไม่น้อยกว่าเดือนละ15,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเพียงเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันที่จำเลยบุกรุกจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน คิดเป็นค่าเสียหาย 108,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ตามโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 108,000 บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์แต่เป็นของนางมาลี นาทวรทัต โจทก์ไม่ใช่เจ้าของผู้ครอบครองหรือมีส่วนเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาท ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยได้รับอนุญาตจากนางมาลีให้เข้าปลูกสร้างอาคารเพิงพักเพื่อจะทำการค้าจำเลยกระทำการไปโดยทุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องก่อนชี้สองสถานโจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลี นาทวรทัต เข้าเป็นจำเลยร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นของจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยร่วมได้ครอบครองทำประโยชน์ในฐานะเป็นเจ้าของด้วยความสงบและเปิดเผย ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ทั้งค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมาเกินความเป็นจริง นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 10 ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้องโจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนืออำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ เนื้อที่ 1 งาน 8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56ตารางวา ตามลำดับ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่า วัชราภรณ์ ซึ่งเป็นสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อเป็นประกันหนี้ของนายสง่าซึ่งมีอยู่ต่อธนาคารดังกล่าว ครั้นปี 2514 จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนในราคา 125,000 บาท กำหนดชำระเป็นงวด งวดละ 5,000 บาท หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ ยิ่งไปกว่านั้นธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ยังได้ฟ้องบังคับจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ของนายสง่าเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 96/2522 ของศาลชั้นต้น โจทก์ได้ยื่นคำร้องขัดทรัพย์คัดค้านการบังคับคดีดังกล่าวและในระหว่างนั้น นายดนัยฤทธิ์ วัชราภรณ์ บุตรจำเลยร่วมเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงได้ ในขณะที่ข้อพิพาทในชั้นบังคับคดียังไม่ถึงที่สุดก็ได้เข้าทำการรื้ออาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ทำให้โจทก์ต้องย้ายโรงเรียนไปยังที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ครั้นเมื่อข้อพิพาทในชั้นบังคับคดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกามีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดสำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โดยศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาให้คู่ความฟังเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้วโจทก์ได้ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ แต่คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพาทยกฟ้องเพราะเหตุว่าโจทก์ไม่ใช้สิทธิบังคับคดีภายในสิบปี ตามคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นหลังจากนั้นจำเลยได้เข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวขึ้นในบริเวณระหว่างที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าได้รับอนุญาตจากจำเลยร่วม โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และขอให้ศาลชั้นต้นเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วยคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นของนายสง่าผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับนายสง่าได้ทำสัญญาขายฝากเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นโจทก์ไม่ใช้สิทธิไถ่ถอนในกำหนดแห่งสัญญาโจทก์ย่อมหมดสิทธิไถ่ การที่นายสง่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้โจทก์จะฎีกาว่า การได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้และเมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์คือโฉนดที่ดิน โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้อีกโสดหนึ่งด้วย เพื่อให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ถึงขั้นบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันต่อบุคคลทั่วไปได้ แต่การใช้สิทธิเรียกร้องย่อมอยู่ภายใต้บทบังคับแห่งอายุความตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/9 บัญญัติไว้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์ว่า เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว ครั้นปลายเดือนเดียวกันนั้นเอง โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาถึงประมาณกลางปี 2536 เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังปรากฏจากคำเบิกความของนางนิตยา เอี่ยมถือสัตย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นครูของโรงเรียนดังกล่าวตั้งแต่ปี 2520 จนถึงปัจจุบัน ประกอบภาพถ่ายหมาย จ.3 ภาพที่ 4 ถึงที่ 6 และจำเลยร่วมซึ่งอ้างตนเองเป็นพยานก็ยังเบิกความตอบคำถามค้านทนายความโจทก์ในลักษณะทำนองยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ดังวินิจฉัยมาแล้ว ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้และศาลชั้นต้นกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ไม่ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาทข้อ 2 และข้อ 4 ที่เหลือว่าคดีขาดอายุความหรือไม่และโจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยรวมกันไปและเห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏดังวินิจฉัยมาแล้วว่าเมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ จำเลยและจำเลยร่วมต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เมื่อพิเคราะห์ถึงสภาพที่ดินพิพาททั้งสองแปลงซึ่งมีเนื้อที่รวมกัน 2 งาน 64.5 ตารางวาอยู่ในเขตเทศบาลเมืองศรีสะเกษบริเวณสี่แยก ถนนเทพาตัดกับถนนปลัดมณฑลตามที่คู่ความนำสืบรับกันและที่ปรากฏจากภาพถ่ายหมาย จ.3 ทั้ง 6 ภาพแล้ว เห็นได้ว่าเป็นที่ดินอยู่ในย่านที่เจริญ แต่ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายเดือนละ 9,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าสูงเกินไปสำหรับที่ดินในต่างจังหวัดเช่นนี้ เห็นสมควรกำหนดให้เดือนละ 6,000 บาท โดยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน เป็นเงิน 72,000 บาท ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นเช่นกัน"พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน 72,000 บาท และอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7143/2546นาย แก้ว สีหบัณฑ์โจทก์นาย นพดล จันทร์พวงจำเลยจำเลยร่วมจำเลยนาง มาลี นาทวรทัตจำเลย ป.พ.พ. ม. 193/9, ม. 193/30 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 148, ม. 145กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตกเป็นของ ส. ผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับ ส. ได้ทำสัญญาขายฝาก การที่ ส. จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่การที่จำเลยร่วมฟ้องขับไล่โจทก์และได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม คำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียน ก็ไม่มีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิ แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ยันจำเลยร่วมได้ และมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ด้วย เมื่อโจทก์ได้เข้าทำการปรับปรุงบริเวณที่ดินพิพาทตลอดมา เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วม คดีก่อนมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ต่างกับคดีนี้ที่โจทก์ตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่ดินพิพาทแม้จำเลยร่วมมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันตามสัญญาประนีประนอมยอมความในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ การที่โจทก์ได้ใช้สิทธิดังกล่าวเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาทอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่เป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 เนื้อที่ 1 งาน8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56 ตารางวา ตามลำดับ ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีอาณาเขตติดต่อกันโจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 142/2514ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แล้ว โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนแบบชั้นเดียวลงในที่ดินของโจทก์บริเวณแนวเขตติดต่อระหว่างที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ซึ่งจำเลยทราบดีว่าเป็นที่ดินของโจทก์ ก่อนจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ โจทก์ถมที่ดินทั้งสองแปลงปรับให้สูงขึ้นเพื่อเตรียมไว้สำหรับใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเอกชนของโจทก์ เมื่อจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนก่อนจึงทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเรียนตามที่ได้เตรียมการ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดรายได้ที่โจทก์พึงได้จากการประกอบกิจการโรงเรียนเอกชน คิดเป็นเงินไม่น้อยกว่าเดือนละ15,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเพียงเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันที่จำเลยบุกรุกจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน คิดเป็นค่าเสียหาย 108,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ตามโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 108,000 บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์แต่เป็นของนางมาลี นาทวรทัต โจทก์ไม่ใช่เจ้าของผู้ครอบครองหรือมีส่วนเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาท ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยได้รับอนุญาตจากนางมาลีให้เข้าปลูกสร้างอาคารเพิงพักเพื่อจะทำการค้าจำเลยกระทำการไปโดยทุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องก่อนชี้สองสถานโจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลี นาทวรทัต เข้าเป็นจำเลยร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นของจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยร่วมได้ครอบครองทำประโยชน์ในฐานะเป็นเจ้าของด้วยความสงบและเปิดเผย ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ทั้งค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมาเกินความเป็นจริง นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 10 ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้องโจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนืออำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ เนื้อที่ 1 งาน 8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56ตารางวา ตามลำดับ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่า วัชราภรณ์ ซึ่งเป็นสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อเป็นประกันหนี้ของนายสง่าซึ่งมีอยู่ต่อธนาคารดังกล่าว ครั้นปี 2514 จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนในราคา 125,000 บาท กำหนดชำระเป็นงวด งวดละ 5,000 บาท หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ ยิ่งไปกว่านั้นธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ยังได้ฟ้องบังคับจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ของนายสง่าเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 96/2522 ของศาลชั้นต้น โจทก์ได้ยื่นคำร้องขัดทรัพย์คัดค้านการบังคับคดีดังกล่าวและในระหว่างนั้น นายดนัยฤทธิ์ วัชราภรณ์ บุตรจำเลยร่วมเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงได้ ในขณะที่ข้อพิพาทในชั้นบังคับคดียังไม่ถึงที่สุดก็ได้เข้าทำการรื้ออาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ทำให้โจทก์ต้องย้ายโรงเรียนไปยังที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ครั้นเมื่อข้อพิพาทในชั้นบังคับคดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกามีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดสำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โดยศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาให้คู่ความฟังเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้วโจทก์ได้ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ แต่คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพาทยกฟ้องเพราะเหตุว่าโจทก์ไม่ใช้สิทธิบังคับคดีภายในสิบปี ตามคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นหลังจากนั้นจำเลยได้เข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวขึ้นในบริเวณระหว่างที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าได้รับอนุญาตจากจำเลยร่วม โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และขอให้ศาลชั้นต้นเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วยคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นของนายสง่าผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับนายสง่าได้ทำสัญญาขายฝากเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นโจทก์ไม่ใช้สิทธิไถ่ถอนในกำหนดแห่งสัญญาโจทก์ย่อมหมดสิทธิไถ่ การที่นายสง่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้โจทก์จะฎีกาว่า การได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้และเมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์คือโฉนดที่ดิน โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้อีกโสดหนึ่งด้วย เพื่อให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ถึงขั้นบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันต่อบุคคลทั่วไปได้ แต่การใช้สิทธิเรียกร้องย่อมอยู่ภายใต้บทบังคับแห่งอายุความตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/9 บัญญัติไว้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์ว่า เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว ครั้นปลายเดือนเดียวกันนั้นเอง โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาถึงประมาณกลางปี 2536 เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังปรากฏจากคำเบิกความของนางนิตยา เอี่ยมถือสัตย์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นครูของโรงเรียนดังกล่าวตั้งแต่ปี 2520 จนถึงปัจจุบัน ประกอบภาพถ่ายหมาย จ.3 ภาพที่ 4 ถึงที่ 6 และจำเลยร่วมซึ่งอ้างตนเองเป็นพยานก็ยังเบิกความตอบคำถามค้านทนายความโจทก์ในลักษณะทำนองยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ดังวินิจฉัยมาแล้ว ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้และศาลชั้นต้นกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ไม่ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นคดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาทข้อ 2 และข้อ 4 ที่เหลือว่าคดีขาดอายุความหรือไม่และโจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยรวมกันไปและเห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏดังวินิจฉัยมาแล้วว่าเมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ จำเลยและจำเลยร่วมต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เมื่อพิเคราะห์ถึงสภาพที่ดินพิพาททั้งสองแปลงซึ่งมีเนื้อที่รวมกัน 2 งาน 64.5 ตารางวาอยู่ในเขตเทศบาลเมืองศรีสะเกษบริเวณสี่แยก ถนนเทพาตัดกับถนนปลัดมณฑลตามที่คู่ความนำสืบรับกันและที่ปรากฏจากภาพถ่ายหมาย จ.3 ทั้ง 6 ภาพแล้ว เห็นได้ว่าเป็นที่ดินอยู่ในย่านที่เจริญ แต่ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายเดือนละ 9,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าสูงเกินไปสำหรับที่ดินในต่างจังหวัดเช่นนี้ เห็นสมควรกำหนดให้เดือนละ 6,000 บาท โดยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน เป็นเงิน 72,000 บาท ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นเช่นกัน"พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน 72,000 บาท และอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก(สมชาย จุลนิติ์-พิชิต คำแฝง-ชวลิต ตุลยสิงห์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ