คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4867/2533หลักกฎหมาย: โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ชอบด้วยป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94โจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้ ในเอกสารหนังสือซื้อขายที่ดินระบุว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" ดังนี้ในส่วนของจำนวนเงินที่จำเลยได้ชำระเป็นเช็คโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้ชัดแจ้งในหนังสือสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็ค โจทก์ย่อมสืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะโจทก์ขึ้นเงินตามเช็คไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินพิพาทเนื่องมาจากสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย มิใช่เกิดจากวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้นโจทก์จึงจะนำสืบพยานบุคคลว่าจำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมในการโอนไม่ได้.โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 11869, 17133,17134, 17496 และ 18273 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 20 ไร่ 23 ตารางวา ที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งที่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวา ละ 800 บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดิน ทั้งหมดราคา 7,000,000 บาท เศษ 23 ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดิน จึงตกไร่ละ 350,000 บาท หรือราคาตารางวาละ 875 บาทซึ่งจำเลย จะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ 75 บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลย ได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ 21 แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2525 ซึ่งเป็นวันสุดท้าย ที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ ได้เพียงบางส่วน ซึ่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40063, 40064, 40066 รวมเนื้อที่ 1,184 ตารางวากับที่ดินที่ต้องทำเป็น ถนนร่วมกับผู้อื่น 106 ตารางวา รวมเป็น 1,290ตารางวา คิดเป็นเงิน 1,128,750 บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก 10,946.25 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์1,139,696.25 บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ 350,000 บาทจำเลยจะต้อง ชำระให้โจทก์อีก 789,696.25 บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงิน ส่วนที่เกินตารางวาละ 75 บาท จากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้ว บางส่วนดังกล่าว คือ 5,838 ตารางวา คิดเป็นเงิน 437,850 บาท กับ ค่านายหน้า ที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน ที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์ 507,906 บาท จำเลยได้รับไปแล้ว 378,000 บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์ 129,906 บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงิน ให้โจทก์อีก 615,941 บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ จำนวนเงิน 366,000 บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้โจทก์จึงได้รับเงิน วันโอนเพียง 249,941 บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้ โจทก์เป็นเงิน 409,849.25 บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ 350,000 บาท หรือตารางวาละ 875 บาท โดย โจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวา ละ75 บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ 1.5 ของราคาที่ดินตารางวาละ 800 บาท จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ 5,838 ตารางวาตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาทและค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็น 507,906 บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว 378,000 บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ 40063, 40064 และ 40066 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ 1,184 ตารางวาจำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น 1,158,144 บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน 366,000 บาท เป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้นฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน 106 ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน10,946.25 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาท และค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน507,906 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวาละ 800 บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ 30,000 บาทเพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ 75 บาทเพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้นคิดเป็นเงิน 15,000 บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย 600,000 บาท โดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ 330,000 บาทและในวันโอนอีก 270,000 บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว330,000 บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก 270,000 บาท แก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ 18 มกราคม2525 จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่5,838 ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าส่วนทีเกินเพียง 437,850 บาทจำเลยได้รับไปแล้ว 330,000 บาท จึงเหลืออีก 107,850 บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูล เป็นเงินร้อยละ 3 ของเงินที่จะขายได้ 6,400,000 บาท คิดเป็นเงิน 192,000 บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน 96,000 บาทดังนั้นในวันที่ 9 กรกฎาคม 2523 โจทก์จะจ่ายเงิน 96,000 บาทให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน 48,000 บาท และจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ 1.5 คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน 70,056 บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว48,000 บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย 22,056 บาท โจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีก โจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน 507,906 บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมาขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 409,849.26 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่าจำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใดโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไรรวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุมจำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 โจทก์จำเลยได้อ้างว่าสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.27 และ ล.1 ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ 2 ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน 409,845.25 บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน366,000 บาท ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน 366,000 บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียม การโอนเห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่ 817/2524)จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนสรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน366,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ 22,056 บาท และค่าที่ดินส่วนเกินอีก 107,850 บาท รวมเป็นเงิน 129,906 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติกไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าวจึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน 236,094บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 409,849.25บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 236,094 บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4867/2533นาย อภิวรรธน์ นุตเวช กับพวกโจทก์นาง อุรา จุรีเกษจำเลย ป.พ.พ. ม. 321, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 172โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ชอบด้วยป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94โจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้ ในเอกสารหนังสือซื้อขายที่ดินระบุว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" ดังนี้ในส่วนของจำนวนเงินที่จำเลยได้ชำระเป็นเช็คโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้ชัดแจ้งในหนังสือสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็ค โจทก์ย่อมสืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะโจทก์ขึ้นเงินตามเช็คไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินพิพาทเนื่องมาจากสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย มิใช่เกิดจากวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้นโจทก์จึงจะนำสืบพยานบุคคลว่าจำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมในการโอนไม่ได้.โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 11869, 17133,17134, 17496 และ 18273 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 20 ไร่ 23 ตารางวา ที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งที่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวา ละ 800 บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดิน ทั้งหมดราคา 7,000,000 บาท เศษ 23 ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดิน จึงตกไร่ละ 350,000 บาท หรือราคาตารางวาละ 875 บาทซึ่งจำเลย จะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ 75 บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลย ได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ 21 แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2525 ซึ่งเป็นวันสุดท้าย ที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ ได้เพียงบางส่วน ซึ่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40063, 40064, 40066 รวมเนื้อที่ 1,184 ตารางวากับที่ดินที่ต้องทำเป็น ถนนร่วมกับผู้อื่น 106 ตารางวา รวมเป็น 1,290ตารางวา คิดเป็นเงิน 1,128,750 บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก 10,946.25 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์1,139,696.25 บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ 350,000 บาทจำเลยจะต้อง ชำระให้โจทก์อีก 789,696.25 บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงิน ส่วนที่เกินตารางวาละ 75 บาท จากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้ว บางส่วนดังกล่าว คือ 5,838 ตารางวา คิดเป็นเงิน 437,850 บาท กับ ค่านายหน้า ที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน ที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์ 507,906 บาท จำเลยได้รับไปแล้ว 378,000 บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์ 129,906 บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงิน ให้โจทก์อีก 615,941 บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ จำนวนเงิน 366,000 บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้โจทก์จึงได้รับเงิน วันโอนเพียง 249,941 บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้ โจทก์เป็นเงิน 409,849.25 บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ 350,000 บาท หรือตารางวาละ 875 บาท โดย โจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวา ละ75 บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ 1.5 ของราคาที่ดินตารางวาละ 800 บาท จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ 5,838 ตารางวาตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาทและค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็น 507,906 บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว 378,000 บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ 40063, 40064 และ 40066 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ 1,184 ตารางวาจำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น 1,158,144 บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน 366,000 บาท เป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้นฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน 106 ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน10,946.25 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาท และค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน507,906 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวาละ 800 บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ 30,000 บาทเพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ 75 บาทเพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้นคิดเป็นเงิน 15,000 บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย 600,000 บาท โดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ 330,000 บาทและในวันโอนอีก 270,000 บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว330,000 บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก 270,000 บาท แก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ 18 มกราคม2525 จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่5,838 ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าส่วนทีเกินเพียง 437,850 บาทจำเลยได้รับไปแล้ว 330,000 บาท จึงเหลืออีก 107,850 บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูล เป็นเงินร้อยละ 3 ของเงินที่จะขายได้ 6,400,000 บาท คิดเป็นเงิน 192,000 บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน 96,000 บาทดังนั้นในวันที่ 9 กรกฎาคม 2523 โจทก์จะจ่ายเงิน 96,000 บาทให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน 48,000 บาท และจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ 1.5 คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน 70,056 บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว48,000 บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย 22,056 บาท โจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีก โจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน 507,906 บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมาขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 409,849.26 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่าจำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใดโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไรรวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุมจำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 โจทก์จำเลยได้อ้างว่าสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.27 และ ล.1 ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ 2 ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน 409,845.25 บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน366,000 บาท ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน 366,000 บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียม การโอนเห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่ 817/2524)จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนสรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน366,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ 22,056 บาท และค่าที่ดินส่วนเกินอีก 107,850 บาท รวมเป็นเงิน 129,906 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติกไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าวจึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน 236,094บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 409,849.25บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 236,094 บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-พัลลภ พิสิษฐ์สังฆการ-อากาศ บำรุงชีพ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 11869, 17133,17134, 17496 และ 18273 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 20 ไร่ 23 ตารางวา ที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งที่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวา ละ 800 บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดิน ทั้งหมดราคา 7,000,000 บาท เศษ 23 ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดิน จึงตกไร่ละ 350,000 บาท หรือราคาตารางวาละ 875 บาทซึ่งจำเลย จะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ 75 บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลย ได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ 21 แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2525 ซึ่งเป็นวันสุดท้าย ที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ ได้เพียงบางส่วน ซึ่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40063, 40064, 40066 รวมเนื้อที่ 1,184 ตารางวากับที่ดินที่ต้องทำเป็น ถนนร่วมกับผู้อื่น 106 ตารางวา รวมเป็น 1,290ตารางวา คิดเป็นเงิน 1,128,750 บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก 10,946.25 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์1,139,696.25 บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ 350,000 บาทจำเลยจะต้อง ชำระให้โจทก์อีก 789,696.25 บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงิน ส่วนที่เกินตารางวาละ 75 บาท จากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้ว บางส่วนดังกล่าว คือ 5,838 ตารางวา คิดเป็นเงิน 437,850 บาท กับ ค่านายหน้า ที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน ที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์ 507,906 บาท จำเลยได้รับไปแล้ว 378,000 บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์ 129,906 บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงิน ให้โจทก์อีก 615,941 บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ จำนวนเงิน 366,000 บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้โจทก์จึงได้รับเงิน วันโอนเพียง 249,941 บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้ โจทก์เป็นเงิน 409,849.25 บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ 350,000 บาท หรือตารางวาละ 875 บาท โดย โจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวา ละ75 บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ 1.5 ของราคาที่ดินตารางวาละ 800 บาท จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ 5,838 ตารางวาตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาทและค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็น 507,906 บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว 378,000 บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ 40063, 40064 และ 40066 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ 1,184 ตารางวาจำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น 1,158,144 บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน 366,000 บาท เป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้นฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน 106 ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน10,946.25 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาท และค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน507,906 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวาละ 800 บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ 30,000 บาทเพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ 75 บาทเพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้นคิดเป็นเงิน 15,000 บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย 600,000 บาท โดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ 330,000 บาทและในวันโอนอีก 270,000 บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว330,000 บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก 270,000 บาท แก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ 18 มกราคม2525 จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่5,838 ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าส่วนทีเกินเพียง 437,850 บาทจำเลยได้รับไปแล้ว 330,000 บาท จึงเหลืออีก 107,850 บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูล เป็นเงินร้อยละ 3 ของเงินที่จะขายได้ 6,400,000 บาท คิดเป็นเงิน 192,000 บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน 96,000 บาทดังนั้นในวันที่ 9 กรกฎาคม 2523 โจทก์จะจ่ายเงิน 96,000 บาทให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน 48,000 บาท และจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ 1.5 คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน 70,056 บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว48,000 บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย 22,056 บาท โจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีก โจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน 507,906 บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมาขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 409,849.26 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่าจำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใดโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไรรวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุมจำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 โจทก์จำเลยได้อ้างว่าสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.27 และ ล.1 ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ 2 ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน 409,845.25 บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน366,000 บาท ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน 366,000 บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียม การโอนเห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่ 817/2524)จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนสรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน366,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ 22,056 บาท และค่าที่ดินส่วนเกินอีก 107,850 บาท รวมเป็นเงิน 129,906 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติกไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าวจึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน 236,094บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 409,849.25บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 236,094 บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4867/2533นาย อภิวรรธน์ นุตเวช กับพวกโจทก์นาง อุรา จุรีเกษจำเลย ป.พ.พ. ม. 321, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 172โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ชอบด้วยป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94โจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้ ในเอกสารหนังสือซื้อขายที่ดินระบุว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" ดังนี้ในส่วนของจำนวนเงินที่จำเลยได้ชำระเป็นเช็คโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้ชัดแจ้งในหนังสือสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็ค โจทก์ย่อมสืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะโจทก์ขึ้นเงินตามเช็คไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินพิพาทเนื่องมาจากสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย มิใช่เกิดจากวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้นโจทก์จึงจะนำสืบพยานบุคคลว่าจำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมในการโอนไม่ได้.โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 11869, 17133,17134, 17496 และ 18273 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 20 ไร่ 23 ตารางวา ที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งที่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวา ละ 800 บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดิน ทั้งหมดราคา 7,000,000 บาท เศษ 23 ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดิน จึงตกไร่ละ 350,000 บาท หรือราคาตารางวาละ 875 บาทซึ่งจำเลย จะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ 75 บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลย ได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ 21 แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2525 ซึ่งเป็นวันสุดท้าย ที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ ได้เพียงบางส่วน ซึ่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40063, 40064, 40066 รวมเนื้อที่ 1,184 ตารางวากับที่ดินที่ต้องทำเป็น ถนนร่วมกับผู้อื่น 106 ตารางวา รวมเป็น 1,290ตารางวา คิดเป็นเงิน 1,128,750 บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก 10,946.25 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์1,139,696.25 บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ 350,000 บาทจำเลยจะต้อง ชำระให้โจทก์อีก 789,696.25 บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงิน ส่วนที่เกินตารางวาละ 75 บาท จากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้ว บางส่วนดังกล่าว คือ 5,838 ตารางวา คิดเป็นเงิน 437,850 บาท กับ ค่านายหน้า ที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน ที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์ 507,906 บาท จำเลยได้รับไปแล้ว 378,000 บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์ 129,906 บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงิน ให้โจทก์อีก 615,941 บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ จำนวนเงิน 366,000 บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้โจทก์จึงได้รับเงิน วันโอนเพียง 249,941 บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้ โจทก์เป็นเงิน 409,849.25 บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ 350,000 บาท หรือตารางวาละ 875 บาท โดย โจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวา ละ75 บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ 1.5 ของราคาที่ดินตารางวาละ 800 บาท จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ 5,838 ตารางวาตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาทและค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็น 507,906 บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว 378,000 บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ 40063, 40064 และ 40066 ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ 1,184 ตารางวาจำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น 1,158,144 บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน 366,000 บาท เป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้นฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน 106 ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน10,946.25 บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน 437,850 บาท และค่านายหน้าอีก 70,056 บาท รวมเป็นเงิน507,906 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ 320,000 บาท หรือตารางวาละ 800 บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ 30,000 บาทเพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ 75 บาทเพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้นคิดเป็นเงิน 15,000 บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย 600,000 บาท โดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ 330,000 บาทและในวันโอนอีก 270,000 บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว330,000 บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก 270,000 บาท แก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ 18 มกราคม2525 จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่5,838 ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าส่วนทีเกินเพียง 437,850 บาทจำเลยได้รับไปแล้ว 330,000 บาท จึงเหลืออีก 107,850 บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูล เป็นเงินร้อยละ 3 ของเงินที่จะขายได้ 6,400,000 บาท คิดเป็นเงิน 192,000 บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน 96,000 บาทดังนั้นในวันที่ 9 กรกฎาคม 2523 โจทก์จะจ่ายเงิน 96,000 บาทให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน 48,000 บาท และจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ 1.5 คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน 70,056 บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว48,000 บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย 22,056 บาท โจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีก โจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน 507,906 บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมาขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 409,849.26 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่าจำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใดโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไรรวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุมจำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 โจทก์จำเลยได้อ้างว่าสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.27 และ ล.1 ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ 2 ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน 409,845.25 บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน366,000 บาท ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน 366,000 บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียม การโอนเห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่ 817/2524)จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนสรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน366,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ 22,056 บาท และค่าที่ดินส่วนเกินอีก 107,850 บาท รวมเป็นเงิน 129,906 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติกไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าวจึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน 236,094บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 409,849.25บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 236,094 บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-พัลลภ พิสิษฐ์สังฆการ-อากาศ บำรุงชีพ)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ