คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3315/2564หลักกฎหมาย: แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 แต่เมื่อพื้นที่โครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการใหม่ จำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจจำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการ...ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างไรก็ตาม การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ทั้งห้าสิบสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 3,000,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 500,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งห้าสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 300,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 50,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2560) จนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองได้รับยกเว้นในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์ โดยให้นำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งห้าสิบสอง สำหรับค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์ทั้งห้าสิบสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 เนื้อที่ 16 ไร่ 22.7 ตารางวา โดยโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 9 ที่ 11 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 27 ที่ 30 ที่ 31 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 36 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 49 ที่ 50 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยเมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1019 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1065 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 3 เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1525 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 9 เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/1452 เนื้อที่ 59.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 11 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1442 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 13 เมื่อเดือนกันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/860 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 17 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1340 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร เลขที่ 69/1133 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1626 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 18 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/445 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 21 เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/39 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 24 เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/896 เนื้อที่ 29.06 ตารางเมตร โจทก์ที่ 27 เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/965 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 30 เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/976 เนื้อที่ 60.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 31 เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/818 เนื้อที่ 58.59 ตารางเมตร โจทก์ที่ 32 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/853 เนื้อที่ 29.10 ตารางเมตร โจทก์ที่ 33 เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1093 เนื้อที่ 59.15 ตารางเมตร โจทก์ที่ 36 เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/907 เนื้อที่ 59.92 ตารางเมตร โจทก์ที่ 42 เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/817 เนื้อที่ 58.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 43 เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1249 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 44 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/295 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1256 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 46 เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1426 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 47 เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/603 เนื้อที่ 29.38 ตารางเมตร โจทก์ที่ 49 เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/511 เนื้อที่ 29.37 ตารางเมตร โจทก์ที่ 50 เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1514 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 52 เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/149 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 โจทก์ที่ 21 ที่ 44 และที่ 49 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ส่วนโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 40 ที่ 41 และที่ 51 ซื้อห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมโดยทำบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาระหว่างจำเลยผู้จะซื้อเดิมและผู้จะซื้อใหม่เมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โดยโจทก์ที่ 1 เมื่อวันที่ 2 เมษายน 2556 และวันที่ 2 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/729 เนื้อที่ 58.08 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1178 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 4 เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2554 และวันที่ 23 และ 24 เมษายน 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/730 เนื้อที่ 57.70 ตารางเมตร เลขที่ 69/735 เนื้อที่ 26.51 ตารางเมตร และเลขที่ 69/737 เนื้อที่ 26.04 ตารางเมตร โจทก์ที่ 5 เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2555 และวันที่ 3 ธันวาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/879 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร และเลขที่ 69/880 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 6 เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/652 เนื้อที่ 28.53 ตารางเมตร โจทก์ที่ 7 เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1716 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 8 เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1040 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 10 เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1244 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 12 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1417 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 14 เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/636 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 16 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2557 และวันที่ 16 ธันวาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/5 เนื้อที่ 26.02 ตารางเมตร และเลขที่ 69/661 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 19 เมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1222 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 20 เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1225 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 22 เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1752 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1753 เนื้อที่ 58.77 ตารางเมตร โจทก์ที่ 23 เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/438 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 26 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1087 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 29 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1155 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 35 เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/883 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 37 เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1552 เนื้อที่ 29.32 ตารางเมตร โจทก์ที่ 38 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1664 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 39 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1763 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 40 เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1046 เนื้อที่ 29.31 ตารางเมตร โจทก์ที่ 41 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/136 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 51 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/111 เนื้อที่ 29.03 ตารางเมตร โจทก์ที่ 15 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/1085 เนื้อที่ 28.54 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2559 จากนางสาวจิตลดา ซึ่งนางสาวจิตลดารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2557 และโจทก์ที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/736 เนื้อที่ 26.49 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2558 จากนางสาวชลารัตน์ หรือปุณยวีร์ ซึ่งนางสาวชลารัตน์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 สำหรับโจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยโดยโจทก์ที่ 28 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/964 เนื้อที่ 29.11 ตารางเมตร โจทก์ที่ 34 เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1270 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 45 เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/1629 เนื้อที่ 58.99 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 48 เมื่อวันที่ 5 และ 26 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/996 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1428 เนื้อที่ 58.78 ตารางเมตร ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ซึ่งเดิมมีเนื้อที่ 19 ไร่ 1 งาน 1.8 ตารางวา โดยที่ดินจะมีแนวเขตติดกับถนนราษฎร์บูรณะซึ่งเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ประมาณปี 2552 จำเลยจะก่อสร้างอาคารชุดบนที่ดินดังกล่าวจำหน่ายให้แก่ประชาชนทั่วไปใช้ชื่อว่า โครงการอาคารชุด ช. โครงการของจำเลยเป็นโครงการขนาดใหญ่มีด้วยกันหลายอาคารมีห้องชุดทั้งหมด 2,404 ห้อง จำเลยจึงต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระหว่างรอรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมจำเลยได้ปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ จัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์โครงการซึ่งโจทก์บางรายเข้ามาจองซื้อและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จะก่อสร้างโครงการของจำเลยดังกล่าวอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเป็นที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และต้องตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่ การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) ที่ดินของจำเลยจึงขัดต่อกฎกระทรวงดังกล่าว จำเลยจึงแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ออกเป็นที่ดินแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 62227, 63045 และ 63046 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา, 36.6 ตารางวา และ 1 งาน 8.3 ตารางวา ตามลำดับ โดยที่ดินที่แบ่งแยกออกไปทั้ง 3 แปลง ดังกล่าวจะเป็นส่วนของถนนเข้าออกจากโครงการไปสู่ถนนราษฎร์บูรณะกับส่วนที่เป็นสวนหย่อมสำหรับปลูกต้นไม้ริมถนนทั้งสองด้าน แล้วยกที่ดินทั้ง 3 แปลง ให้กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นถนนสาธารณประโยชน์ส่งผลทำให้ถนนเข้าออกและพื้นที่สวนหย่อมริมขอบถนนดังกล่าวรวมถึงป้ายชื่ออาคารและป้อมยามรักษาความปลอดภัยที่อยู่ด้านหน้ามิได้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการอีกต่อไป จากนั้นจำเลยแก้ไขแบบแปลนแผนผังและรายละเอียดอาคารชุดเสียใหม่จากเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง เหลือห้องชุด 1,820 ห้อง ซึ่งห้องชุดจะมีด้วยกัน 2 ขนาด คือ ขนาดเนื้อที่ประมาณ 28 ตารางเมตร และขนาดเนื้อที่ประมาณ 58 ตารางเมตร และจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2557 โดยมีเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยผิดสัญญาและต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้าสิบสองหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 บัญญัติว่า &quot;ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใด ๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของ บริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใด ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ...&quot; ซึ่งแผ่นพับโครงการ ช. ของจำเลย เป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายยังแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลย เป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลย เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลย แต่ต่อมาพื้นที่โครงการตามสำเนาโฉนดที่ดินเลขที่ 62226 อยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะมีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการโดยระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ตามแผนผัง ซึ่งเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 มีโจทก์ที่ 6 ที่ 16 ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดพื้นที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา โดยมีแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์แนบท้ายบันทึก และจำนวนเนื้อที่โครงการตรงกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งโจทก์ที่ 1 เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่าแผนผัง ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ และจำเลยมีนางสาวจุฑารัตน์ พนักงานขายของจำเลยเบิกความว่าประมาณเดือนกรกฎาคม 2554 จำเลยแก้ไขแผนผังโครงการจากเดิม 4 ทาวเวอร์ เหลือ 3 ทาวเวอร์ จำเลยติดแผนผังดังกล่าวไว้ ณ สำนักงานขายชั่วคราวของจำเลยโดยชัดแจ้งเพื่อให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดได้ทราบข้อมูลโดยทั่วกันพร้อมทั้งจัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์ (โบรชัวร์) ของโครงการ เพื่อใช้โฆษณาให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดทราบถึงรายละเอียดและข้อมูลเบื้องต้นของโครงการ ซึ่งในแผ่นพับดังกล่าวระบุถนนเข้า-ออก ระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะไว้โดยชัดเจนว่าเป็นถนนสาธารณประโยชน์ พยานและพนักงานขายโฆษณาขายห้องชุดให้ลูกค้าตามแผ่นพับดังกล่าว ซึ่งแผนผังที่ติดไว้ที่สำนักงานขายของจำเลยจะเหมือนกับแผนผังแนบท้ายบันทึกดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าจำเลยมีการปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการในเดือนกรกฎาคม 2554 และติดแผนผังไว้ในสำนักงานขายของจำเลย ดังนั้น โจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 และที่ 50 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนเดือนกรกฎาคม 2554 และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ที่ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการ ซึ่งโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ย่อมรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเดิมจากผู้จะซื้อเดิม หลังจากทำสัญญาและบันทึกดังกล่าวแล้วจำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ โดยอ้างว่าพื้นที่ก่อสร้างโครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น เมื่อจำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ ซึ่งเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจ จำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ แล้วแจ้งให้ผู้จองห้องชุดก่อนการปรับเปลี่ยนแผนผังมาทำบันทึกแก้ไขเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาแล้ว มีแต่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 มาทำบันทึก แต่จำเลยไม่มีพยานหลักฐานใดที่แสดงให้เห็นว่าได้แจ้งให้โจทก์ที่ไม่มาทำบันทึกทราบแล้ว จึงไม่มีน้ำหนักรับฟัง ส่วนการที่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยให้ปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ถือได้ว่าโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ยอมรับการกระทำของจำเลยที่ยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ สละสิทธิ์ที่จะบังคับจำเลยตามสัญญา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการ... ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างใดก็ตาม แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 ส่วนโจทก์ที่ 9 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 36 ที่ 49 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยระหว่างเดือนสิงหาคม 2554 ถึงปี 2559 ภายหลังจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิมหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 ไม่ปรากฏว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเมื่อใด แต่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยในช่วงปี 2557 ถึง 2558 โจทก์ที่ 15 และที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมเมื่อปี 2558 ถึง 2559 ซึ่งผู้จะซื้อเดิมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยเมื่อปี 2557 ภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการแล้ว การที่โจทก์ดังกล่าวที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการโดยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ในเดือนกรกฎาคม 2554 แล้ว โจทก์ดังกล่าวแต่ละคนย่อมจะต้องศึกษา ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของโครงการมาก่อนแล้วที่จะตัดสินใจซื้อห้องชุด เนื่องจากห้องชุดที่จะซื้อมีราคาสูง การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญา ก็ทำกันที่สำนักงานขายของจำเลยอันเป็นที่ตั้งโครงการซึ่งติดแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ไว้ โจทก์ดังกล่าวย่อมทราบอยู่แล้วว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ไม่ใช่พื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงปิดบังโจทก์ดังกล่าวว่าทางพิพาทเป็นทางพื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต่อโจทก์ดังกล่าว ปัญหาว่าจำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 หรือไม่ เห็นว่า แม้โครงการอาคารชุด ช. ของจำเลยจะอยู่ในแหล่งที่มีความเจริญ แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ย่อมทำให้โจทก์ดังกล่าวไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกอาคารชุด ขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อยความเป็นส่วนตัว และความร่มรื่นของต้นไม้ริมทางพิพาทที่ผู้อาศัยห้องชุดจะได้รับ ย่อมกระทบถึงราคาห้องชุดของโจทก์ดังกล่าวทำให้ราคาลดลง ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะเห็นได้ว่าเนื้อที่ห้องชุดเท่ากันหรือใกล้เคียงกัน แต่ราคาห้องชุดจะไม่เท่ากัน ดังนั้น ราคาห้องชุดแต่ละห้องที่อยู่ในอาคารชุดจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละห้อง จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โดยเทียบเคียงกับราคาห้องชุดที่โจทก์ดังกล่าวซื้อมาตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 ซื้อห้องชุด 2 ห้อง ราคา 1,670,000 บาท และ 1,690,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 48,000 บาท รวมเป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,590,000 บาท และโจทก์ที่ 50 ซื้อห้องชุดราคา 1,600,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 ซื้อห้องชุดราคา 1,490,000 บาท กำหนดให้ 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 ซื้อห้องชุดราคา 1,430,000 บาท กำหนดให้ 43,000 บาท โจทก์ที่ 47 ซื้อห้องชุดราคา 1,390,000 บาท กำหนดให้ 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 ซื้อห้องชุดราคา 1,200,000 บาท กำหนดให้ 40,000 บาท ส่วนโจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 และที่ 42 ซื้อห้องชุดราคา 3,590,000 บาท 3,290,000 บาท 3,390,000 บาท และ 3,150,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้คนละ 100,000 บาท และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,790,000 บาท โจทก์ที่ 43 ซื้อห้องชุดราคา 1,750,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้ห้องละ 50,000 บาท นั้น เหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ.2564 มาตรา 3 ให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละสามต่อปี&quot; และมาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 224 หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี...&quot; ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และพระราชกำหนดดังกล่าวมาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้ แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ที่ฝ่ายโจทก์ขอดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องนั้น ฝ่ายโจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ และฝ่ายโจทก์ยังคงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 ที่ 42 คนละ 100,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ที่ 50 คนละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 43,000 บาท โจทก์ที่ 38 ที่ 39 ที่ 43 คนละ 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ สำหรับดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปนั้นถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอ ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ถึงที่ 10 ที่ 12 ถึงที่ 23 ที่ 25 ถึงที่ 29 ที่ 31 ที่ 34 ถึงที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ที่ 44 ที่ 45 ที่ 48 ที่ 49 และที่ 52 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3315/2564นางสาว ภ. กับพวกโจทก์บริษัท พ.จำเลย พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 ม. 11 แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 แต่เมื่อพื้นที่โครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการใหม่ จำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจจำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการ...ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างไรก็ตาม การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ทั้งห้าสิบสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 3,000,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 500,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งห้าสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 300,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 50,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2560) จนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองได้รับยกเว้นในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์ โดยให้นำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งห้าสิบสอง สำหรับค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์ทั้งห้าสิบสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 เนื้อที่ 16 ไร่ 22.7 ตารางวา โดยโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 9 ที่ 11 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 27 ที่ 30 ที่ 31 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 36 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 49 ที่ 50 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยเมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1019 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1065 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 3 เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1525 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 9 เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/1452 เนื้อที่ 59.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 11 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1442 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 13 เมื่อเดือนกันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/860 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 17 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1340 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร เลขที่ 69/1133 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1626 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 18 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/445 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 21 เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/39 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 24 เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/896 เนื้อที่ 29.06 ตารางเมตร โจทก์ที่ 27 เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/965 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 30 เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/976 เนื้อที่ 60.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 31 เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/818 เนื้อที่ 58.59 ตารางเมตร โจทก์ที่ 32 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/853 เนื้อที่ 29.10 ตารางเมตร โจทก์ที่ 33 เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1093 เนื้อที่ 59.15 ตารางเมตร โจทก์ที่ 36 เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/907 เนื้อที่ 59.92 ตารางเมตร โจทก์ที่ 42 เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/817 เนื้อที่ 58.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 43 เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1249 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 44 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/295 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1256 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 46 เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1426 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 47 เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/603 เนื้อที่ 29.38 ตารางเมตร โจทก์ที่ 49 เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/511 เนื้อที่ 29.37 ตารางเมตร โจทก์ที่ 50 เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1514 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 52 เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/149 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 โจทก์ที่ 21 ที่ 44 และที่ 49 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ส่วนโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 40 ที่ 41 และที่ 51 ซื้อห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมโดยทำบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาระหว่างจำเลยผู้จะซื้อเดิมและผู้จะซื้อใหม่เมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โดยโจทก์ที่ 1 เมื่อวันที่ 2 เมษายน 2556 และวันที่ 2 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/729 เนื้อที่ 58.08 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1178 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 4 เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2554 และวันที่ 23 และ 24 เมษายน 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/730 เนื้อที่ 57.70 ตารางเมตร เลขที่ 69/735 เนื้อที่ 26.51 ตารางเมตร และเลขที่ 69/737 เนื้อที่ 26.04 ตารางเมตร โจทก์ที่ 5 เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2555 และวันที่ 3 ธันวาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/879 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร และเลขที่ 69/880 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 6 เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/652 เนื้อที่ 28.53 ตารางเมตร โจทก์ที่ 7 เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1716 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 8 เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1040 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 10 เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1244 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 12 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1417 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 14 เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/636 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 16 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2557 และวันที่ 16 ธันวาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/5 เนื้อที่ 26.02 ตารางเมตร และเลขที่ 69/661 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 19 เมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1222 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 20 เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1225 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 22 เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1752 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1753 เนื้อที่ 58.77 ตารางเมตร โจทก์ที่ 23 เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/438 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 26 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1087 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 29 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1155 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 35 เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/883 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 37 เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1552 เนื้อที่ 29.32 ตารางเมตร โจทก์ที่ 38 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1664 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 39 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1763 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 40 เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1046 เนื้อที่ 29.31 ตารางเมตร โจทก์ที่ 41 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/136 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 51 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/111 เนื้อที่ 29.03 ตารางเมตร โจทก์ที่ 15 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/1085 เนื้อที่ 28.54 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2559 จากนางสาวจิตลดา ซึ่งนางสาวจิตลดารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2557 และโจทก์ที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/736 เนื้อที่ 26.49 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2558 จากนางสาวชลารัตน์ หรือปุณยวีร์ ซึ่งนางสาวชลารัตน์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 สำหรับโจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยโดยโจทก์ที่ 28 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/964 เนื้อที่ 29.11 ตารางเมตร โจทก์ที่ 34 เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1270 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 45 เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/1629 เนื้อที่ 58.99 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 48 เมื่อวันที่ 5 และ 26 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/996 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1428 เนื้อที่ 58.78 ตารางเมตร ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ซึ่งเดิมมีเนื้อที่ 19 ไร่ 1 งาน 1.8 ตารางวา โดยที่ดินจะมีแนวเขตติดกับถนนราษฎร์บูรณะซึ่งเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ประมาณปี 2552 จำเลยจะก่อสร้างอาคารชุดบนที่ดินดังกล่าวจำหน่ายให้แก่ประชาชนทั่วไปใช้ชื่อว่า โครงการอาคารชุด ช. โครงการของจำเลยเป็นโครงการขนาดใหญ่มีด้วยกันหลายอาคารมีห้องชุดทั้งหมด 2,404 ห้อง จำเลยจึงต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระหว่างรอรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมจำเลยได้ปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ จัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์โครงการซึ่งโจทก์บางรายเข้ามาจองซื้อและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จะก่อสร้างโครงการของจำเลยดังกล่าวอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเป็นที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และต้องตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่ การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) ที่ดินของจำเลยจึงขัดต่อกฎกระทรวงดังกล่าว จำเลยจึงแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ออกเป็นที่ดินแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 62227, 63045 และ 63046 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา, 36.6 ตารางวา และ 1 งาน 8.3 ตารางวา ตามลำดับ โดยที่ดินที่แบ่งแยกออกไปทั้ง 3 แปลง ดังกล่าวจะเป็นส่วนของถนนเข้าออกจากโครงการไปสู่ถนนราษฎร์บูรณะกับส่วนที่เป็นสวนหย่อมสำหรับปลูกต้นไม้ริมถนนทั้งสองด้าน แล้วยกที่ดินทั้ง 3 แปลง ให้กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นถนนสาธารณประโยชน์ส่งผลทำให้ถนนเข้าออกและพื้นที่สวนหย่อมริมขอบถนนดังกล่าวรวมถึงป้ายชื่ออาคารและป้อมยามรักษาความปลอดภัยที่อยู่ด้านหน้ามิได้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการอีกต่อไป จากนั้นจำเลยแก้ไขแบบแปลนแผนผังและรายละเอียดอาคารชุดเสียใหม่จากเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง เหลือห้องชุด 1,820 ห้อง ซึ่งห้องชุดจะมีด้วยกัน 2 ขนาด คือ ขนาดเนื้อที่ประมาณ 28 ตารางเมตร และขนาดเนื้อที่ประมาณ 58 ตารางเมตร และจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2557 โดยมีเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยผิดสัญญาและต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้าสิบสองหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 บัญญัติว่า &quot;ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใด ๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของ บริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใด ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ...&quot; ซึ่งแผ่นพับโครงการ ช. ของจำเลย เป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายยังแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลย เป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลย เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลย แต่ต่อมาพื้นที่โครงการตามสำเนาโฉนดที่ดินเลขที่ 62226 อยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะมีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการโดยระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ตามแผนผัง ซึ่งเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 มีโจทก์ที่ 6 ที่ 16 ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดพื้นที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา โดยมีแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์แนบท้ายบันทึก และจำนวนเนื้อที่โครงการตรงกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งโจทก์ที่ 1 เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่าแผนผัง ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ และจำเลยมีนางสาวจุฑารัตน์ พนักงานขายของจำเลยเบิกความว่าประมาณเดือนกรกฎาคม 2554 จำเลยแก้ไขแผนผังโครงการจากเดิม 4 ทาวเวอร์ เหลือ 3 ทาวเวอร์ จำเลยติดแผนผังดังกล่าวไว้ ณ สำนักงานขายชั่วคราวของจำเลยโดยชัดแจ้งเพื่อให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดได้ทราบข้อมูลโดยทั่วกันพร้อมทั้งจัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์ (โบรชัวร์) ของโครงการ เพื่อใช้โฆษณาให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดทราบถึงรายละเอียดและข้อมูลเบื้องต้นของโครงการ ซึ่งในแผ่นพับดังกล่าวระบุถนนเข้า-ออก ระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะไว้โดยชัดเจนว่าเป็นถนนสาธารณประโยชน์ พยานและพนักงานขายโฆษณาขายห้องชุดให้ลูกค้าตามแผ่นพับดังกล่าว ซึ่งแผนผังที่ติดไว้ที่สำนักงานขายของจำเลยจะเหมือนกับแผนผังแนบท้ายบันทึกดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าจำเลยมีการปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการในเดือนกรกฎาคม 2554 และติดแผนผังไว้ในสำนักงานขายของจำเลย ดังนั้น โจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 และที่ 50 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนเดือนกรกฎาคม 2554 และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ที่ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการ ซึ่งโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ย่อมรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเดิมจากผู้จะซื้อเดิม หลังจากทำสัญญาและบันทึกดังกล่าวแล้วจำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ โดยอ้างว่าพื้นที่ก่อสร้างโครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น เมื่อจำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ ซึ่งเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจ จำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ แล้วแจ้งให้ผู้จองห้องชุดก่อนการปรับเปลี่ยนแผนผังมาทำบันทึกแก้ไขเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาแล้ว มีแต่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 มาทำบันทึก แต่จำเลยไม่มีพยานหลักฐานใดที่แสดงให้เห็นว่าได้แจ้งให้โจทก์ที่ไม่มาทำบันทึกทราบแล้ว จึงไม่มีน้ำหนักรับฟัง ส่วนการที่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยให้ปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ถือได้ว่าโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ยอมรับการกระทำของจำเลยที่ยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ สละสิทธิ์ที่จะบังคับจำเลยตามสัญญา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการ... ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างใดก็ตาม แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 ส่วนโจทก์ที่ 9 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 36 ที่ 49 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยระหว่างเดือนสิงหาคม 2554 ถึงปี 2559 ภายหลังจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิมหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 ไม่ปรากฏว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเมื่อใด แต่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยในช่วงปี 2557 ถึง 2558 โจทก์ที่ 15 และที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมเมื่อปี 2558 ถึง 2559 ซึ่งผู้จะซื้อเดิมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยเมื่อปี 2557 ภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการแล้ว การที่โจทก์ดังกล่าวที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการโดยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ในเดือนกรกฎาคม 2554 แล้ว โจทก์ดังกล่าวแต่ละคนย่อมจะต้องศึกษา ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของโครงการมาก่อนแล้วที่จะตัดสินใจซื้อห้องชุด เนื่องจากห้องชุดที่จะซื้อมีราคาสูง การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญา ก็ทำกันที่สำนักงานขายของจำเลยอันเป็นที่ตั้งโครงการซึ่งติดแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ไว้ โจทก์ดังกล่าวย่อมทราบอยู่แล้วว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ไม่ใช่พื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงปิดบังโจทก์ดังกล่าวว่าทางพิพาทเป็นทางพื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต่อโจทก์ดังกล่าว ปัญหาว่าจำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 หรือไม่ เห็นว่า แม้โครงการอาคารชุด ช. ของจำเลยจะอยู่ในแหล่งที่มีความเจริญ แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ย่อมทำให้โจทก์ดังกล่าวไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกอาคารชุด ขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อยความเป็นส่วนตัว และความร่มรื่นของต้นไม้ริมทางพิพาทที่ผู้อาศัยห้องชุดจะได้รับ ย่อมกระทบถึงราคาห้องชุดของโจทก์ดังกล่าวทำให้ราคาลดลง ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะเห็นได้ว่าเนื้อที่ห้องชุดเท่ากันหรือใกล้เคียงกัน แต่ราคาห้องชุดจะไม่เท่ากัน ดังนั้น ราคาห้องชุดแต่ละห้องที่อยู่ในอาคารชุดจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละห้อง จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โดยเทียบเคียงกับราคาห้องชุดที่โจทก์ดังกล่าวซื้อมาตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 ซื้อห้องชุด 2 ห้อง ราคา 1,670,000 บาท และ 1,690,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 48,000 บาท รวมเป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,590,000 บาท และโจทก์ที่ 50 ซื้อห้องชุดราคา 1,600,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 ซื้อห้องชุดราคา 1,490,000 บาท กำหนดให้ 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 ซื้อห้องชุดราคา 1,430,000 บาท กำหนดให้ 43,000 บาท โจทก์ที่ 47 ซื้อห้องชุดราคา 1,390,000 บาท กำหนดให้ 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 ซื้อห้องชุดราคา 1,200,000 บาท กำหนดให้ 40,000 บาท ส่วนโจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 และที่ 42 ซื้อห้องชุดราคา 3,590,000 บาท 3,290,000 บาท 3,390,000 บาท และ 3,150,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้คนละ 100,000 บาท และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,790,000 บาท โจทก์ที่ 43 ซื้อห้องชุดราคา 1,750,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้ห้องละ 50,000 บาท นั้น เหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ.2564 มาตรา 3 ให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละสามต่อปี&quot; และมาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 224 หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี...&quot; ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และพระราชกำหนดดังกล่าวมาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้ แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ที่ฝ่ายโจทก์ขอดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องนั้น ฝ่ายโจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ และฝ่ายโจทก์ยังคงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 ที่ 42 คนละ 100,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ที่ 50 คนละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 43,000 บาท โจทก์ที่ 38 ที่ 39 ที่ 43 คนละ 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ สำหรับดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปนั้นถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอ ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ถึงที่ 10 ที่ 12 ถึงที่ 23 ที่ 25 ถึงที่ 29 ที่ 31 ที่ 34 ถึงที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ที่ 44 ที่ 45 ที่ 48 ที่ 49 และที่ 52 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ (ชูดิษฐ์ ตันทวีวงศ์-แรงรณ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์-สนธิศาสตร์ เจตน์วราพงศ์)ศาลแพ่ง - นายสญชัย กีรติกฤติยานนท์ศาลอุทธรณ์ - นายสุชาติ เตชะสวัสดิ์วิทย์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)327/2563หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งห้าสิบสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 3,000,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 500,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งห้าสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 300,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 50,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2560) จนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองได้รับยกเว้นในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์ โดยให้นำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งห้าสิบสอง สำหรับค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์ทั้งห้าสิบสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 เนื้อที่ 16 ไร่ 22.7 ตารางวา โดยโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 9 ที่ 11 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 27 ที่ 30 ที่ 31 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 36 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 49 ที่ 50 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยเมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1019 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1065 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 3 เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1525 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 9 เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/1452 เนื้อที่ 59.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 11 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1442 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 13 เมื่อเดือนกันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/860 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 17 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1340 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร เลขที่ 69/1133 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1626 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 18 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/445 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 21 เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/39 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 24 เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/896 เนื้อที่ 29.06 ตารางเมตร โจทก์ที่ 27 เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/965 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 30 เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/976 เนื้อที่ 60.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 31 เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/818 เนื้อที่ 58.59 ตารางเมตร โจทก์ที่ 32 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/853 เนื้อที่ 29.10 ตารางเมตร โจทก์ที่ 33 เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1093 เนื้อที่ 59.15 ตารางเมตร โจทก์ที่ 36 เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/907 เนื้อที่ 59.92 ตารางเมตร โจทก์ที่ 42 เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/817 เนื้อที่ 58.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 43 เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1249 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 44 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/295 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1256 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 46 เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1426 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 47 เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/603 เนื้อที่ 29.38 ตารางเมตร โจทก์ที่ 49 เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/511 เนื้อที่ 29.37 ตารางเมตร โจทก์ที่ 50 เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1514 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 52 เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/149 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 โจทก์ที่ 21 ที่ 44 และที่ 49 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ส่วนโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 40 ที่ 41 และที่ 51 ซื้อห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมโดยทำบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาระหว่างจำเลยผู้จะซื้อเดิมและผู้จะซื้อใหม่เมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โดยโจทก์ที่ 1 เมื่อวันที่ 2 เมษายน 2556 และวันที่ 2 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/729 เนื้อที่ 58.08 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1178 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 4 เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2554 และวันที่ 23 และ 24 เมษายน 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/730 เนื้อที่ 57.70 ตารางเมตร เลขที่ 69/735 เนื้อที่ 26.51 ตารางเมตร และเลขที่ 69/737 เนื้อที่ 26.04 ตารางเมตร โจทก์ที่ 5 เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2555 และวันที่ 3 ธันวาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/879 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร และเลขที่ 69/880 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 6 เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/652 เนื้อที่ 28.53 ตารางเมตร โจทก์ที่ 7 เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1716 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 8 เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1040 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 10 เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1244 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 12 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1417 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 14 เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/636 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 16 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2557 และวันที่ 16 ธันวาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/5 เนื้อที่ 26.02 ตารางเมตร และเลขที่ 69/661 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 19 เมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1222 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 20 เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1225 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 22 เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1752 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1753 เนื้อที่ 58.77 ตารางเมตร โจทก์ที่ 23 เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/438 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 26 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1087 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 29 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1155 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 35 เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/883 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 37 เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1552 เนื้อที่ 29.32 ตารางเมตร โจทก์ที่ 38 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1664 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 39 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1763 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 40 เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1046 เนื้อที่ 29.31 ตารางเมตร โจทก์ที่ 41 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/136 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 51 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/111 เนื้อที่ 29.03 ตารางเมตร โจทก์ที่ 15 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/1085 เนื้อที่ 28.54 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2559 จากนางสาวจิตลดา ซึ่งนางสาวจิตลดารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2557 และโจทก์ที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/736 เนื้อที่ 26.49 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2558 จากนางสาวชลารัตน์ หรือปุณยวีร์ ซึ่งนางสาวชลารัตน์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 สำหรับโจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยโดยโจทก์ที่ 28 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/964 เนื้อที่ 29.11 ตารางเมตร โจทก์ที่ 34 เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1270 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 45 เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/1629 เนื้อที่ 58.99 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 48 เมื่อวันที่ 5 และ 26 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/996 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1428 เนื้อที่ 58.78 ตารางเมตร ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ซึ่งเดิมมีเนื้อที่ 19 ไร่ 1 งาน 1.8 ตารางวา โดยที่ดินจะมีแนวเขตติดกับถนนราษฎร์บูรณะซึ่งเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ประมาณปี 2552 จำเลยจะก่อสร้างอาคารชุดบนที่ดินดังกล่าวจำหน่ายให้แก่ประชาชนทั่วไปใช้ชื่อว่า โครงการอาคารชุด ช. โครงการของจำเลยเป็นโครงการขนาดใหญ่มีด้วยกันหลายอาคารมีห้องชุดทั้งหมด 2,404 ห้อง จำเลยจึงต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระหว่างรอรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมจำเลยได้ปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ จัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์โครงการซึ่งโจทก์บางรายเข้ามาจองซื้อและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จะก่อสร้างโครงการของจำเลยดังกล่าวอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเป็นที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และต้องตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่ การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) ที่ดินของจำเลยจึงขัดต่อกฎกระทรวงดังกล่าว จำเลยจึงแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ออกเป็นที่ดินแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 62227, 63045 และ 63046 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา, 36.6 ตารางวา และ 1 งาน 8.3 ตารางวา ตามลำดับ โดยที่ดินที่แบ่งแยกออกไปทั้ง 3 แปลง ดังกล่าวจะเป็นส่วนของถนนเข้าออกจากโครงการไปสู่ถนนราษฎร์บูรณะกับส่วนที่เป็นสวนหย่อมสำหรับปลูกต้นไม้ริมถนนทั้งสองด้าน แล้วยกที่ดินทั้ง 3 แปลง ให้กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นถนนสาธารณประโยชน์ส่งผลทำให้ถนนเข้าออกและพื้นที่สวนหย่อมริมขอบถนนดังกล่าวรวมถึงป้ายชื่ออาคารและป้อมยามรักษาความปลอดภัยที่อยู่ด้านหน้ามิได้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการอีกต่อไป จากนั้นจำเลยแก้ไขแบบแปลนแผนผังและรายละเอียดอาคารชุดเสียใหม่จากเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง เหลือห้องชุด 1,820 ห้อง ซึ่งห้องชุดจะมีด้วยกัน 2 ขนาด คือ ขนาดเนื้อที่ประมาณ 28 ตารางเมตร และขนาดเนื้อที่ประมาณ 58 ตารางเมตร และจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2557 โดยมีเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยผิดสัญญาและต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้าสิบสองหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 บัญญัติว่า &quot;ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใด ๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของ บริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใด ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ...&quot; ซึ่งแผ่นพับโครงการ ช. ของจำเลย เป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายยังแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลย เป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลย เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลย แต่ต่อมาพื้นที่โครงการตามสำเนาโฉนดที่ดินเลขที่ 62226 อยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะมีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการโดยระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ตามแผนผัง ซึ่งเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 มีโจทก์ที่ 6 ที่ 16 ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดพื้นที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา โดยมีแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์แนบท้ายบันทึก และจำนวนเนื้อที่โครงการตรงกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งโจทก์ที่ 1 เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่าแผนผัง ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ และจำเลยมีนางสาวจุฑารัตน์ พนักงานขายของจำเลยเบิกความว่าประมาณเดือนกรกฎาคม 2554 จำเลยแก้ไขแผนผังโครงการจากเดิม 4 ทาวเวอร์ เหลือ 3 ทาวเวอร์ จำเลยติดแผนผังดังกล่าวไว้ ณ สำนักงานขายชั่วคราวของจำเลยโดยชัดแจ้งเพื่อให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดได้ทราบข้อมูลโดยทั่วกันพร้อมทั้งจัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์ (โบรชัวร์) ของโครงการ เพื่อใช้โฆษณาให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดทราบถึงรายละเอียดและข้อมูลเบื้องต้นของโครงการ ซึ่งในแผ่นพับดังกล่าวระบุถนนเข้า-ออก ระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะไว้โดยชัดเจนว่าเป็นถนนสาธารณประโยชน์ พยานและพนักงานขายโฆษณาขายห้องชุดให้ลูกค้าตามแผ่นพับดังกล่าว ซึ่งแผนผังที่ติดไว้ที่สำนักงานขายของจำเลยจะเหมือนกับแผนผังแนบท้ายบันทึกดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าจำเลยมีการปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการในเดือนกรกฎาคม 2554 และติดแผนผังไว้ในสำนักงานขายของจำเลย ดังนั้น โจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 และที่ 50 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนเดือนกรกฎาคม 2554 และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ที่ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการ ซึ่งโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ย่อมรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเดิมจากผู้จะซื้อเดิม หลังจากทำสัญญาและบันทึกดังกล่าวแล้วจำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ โดยอ้างว่าพื้นที่ก่อสร้างโครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น เมื่อจำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ ซึ่งเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจ จำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ แล้วแจ้งให้ผู้จองห้องชุดก่อนการปรับเปลี่ยนแผนผังมาทำบันทึกแก้ไขเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาแล้ว มีแต่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 มาทำบันทึก แต่จำเลยไม่มีพยานหลักฐานใดที่แสดงให้เห็นว่าได้แจ้งให้โจทก์ที่ไม่มาทำบันทึกทราบแล้ว จึงไม่มีน้ำหนักรับฟัง ส่วนการที่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยให้ปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ถือได้ว่าโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ยอมรับการกระทำของจำเลยที่ยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ สละสิทธิ์ที่จะบังคับจำเลยตามสัญญา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการ... ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างใดก็ตาม แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 ส่วนโจทก์ที่ 9 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 36 ที่ 49 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยระหว่างเดือนสิงหาคม 2554 ถึงปี 2559 ภายหลังจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิมหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 ไม่ปรากฏว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเมื่อใด แต่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยในช่วงปี 2557 ถึง 2558 โจทก์ที่ 15 และที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมเมื่อปี 2558 ถึง 2559 ซึ่งผู้จะซื้อเดิมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยเมื่อปี 2557 ภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการแล้ว การที่โจทก์ดังกล่าวที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการโดยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ในเดือนกรกฎาคม 2554 แล้ว โจทก์ดังกล่าวแต่ละคนย่อมจะต้องศึกษา ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของโครงการมาก่อนแล้วที่จะตัดสินใจซื้อห้องชุด เนื่องจากห้องชุดที่จะซื้อมีราคาสูง การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญา ก็ทำกันที่สำนักงานขายของจำเลยอันเป็นที่ตั้งโครงการซึ่งติดแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ไว้ โจทก์ดังกล่าวย่อมทราบอยู่แล้วว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ไม่ใช่พื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงปิดบังโจทก์ดังกล่าวว่าทางพิพาทเป็นทางพื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต่อโจทก์ดังกล่าว ปัญหาว่าจำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 หรือไม่ เห็นว่า แม้โครงการอาคารชุด ช. ของจำเลยจะอยู่ในแหล่งที่มีความเจริญ แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ย่อมทำให้โจทก์ดังกล่าวไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกอาคารชุด ขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อยความเป็นส่วนตัว และความร่มรื่นของต้นไม้ริมทางพิพาทที่ผู้อาศัยห้องชุดจะได้รับ ย่อมกระทบถึงราคาห้องชุดของโจทก์ดังกล่าวทำให้ราคาลดลง ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะเห็นได้ว่าเนื้อที่ห้องชุดเท่ากันหรือใกล้เคียงกัน แต่ราคาห้องชุดจะไม่เท่ากัน ดังนั้น ราคาห้องชุดแต่ละห้องที่อยู่ในอาคารชุดจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละห้อง จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โดยเทียบเคียงกับราคาห้องชุดที่โจทก์ดังกล่าวซื้อมาตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 ซื้อห้องชุด 2 ห้อง ราคา 1,670,000 บาท และ 1,690,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 48,000 บาท รวมเป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,590,000 บาท และโจทก์ที่ 50 ซื้อห้องชุดราคา 1,600,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 ซื้อห้องชุดราคา 1,490,000 บาท กำหนดให้ 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 ซื้อห้องชุดราคา 1,430,000 บาท กำหนดให้ 43,000 บาท โจทก์ที่ 47 ซื้อห้องชุดราคา 1,390,000 บาท กำหนดให้ 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 ซื้อห้องชุดราคา 1,200,000 บาท กำหนดให้ 40,000 บาท ส่วนโจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 และที่ 42 ซื้อห้องชุดราคา 3,590,000 บาท 3,290,000 บาท 3,390,000 บาท และ 3,150,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้คนละ 100,000 บาท และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,790,000 บาท โจทก์ที่ 43 ซื้อห้องชุดราคา 1,750,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้ห้องละ 50,000 บาท นั้น เหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ.2564 มาตรา 3 ให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละสามต่อปี&quot; และมาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 224 หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี...&quot; ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และพระราชกำหนดดังกล่าวมาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้ แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ที่ฝ่ายโจทก์ขอดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องนั้น ฝ่ายโจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ และฝ่ายโจทก์ยังคงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 ที่ 42 คนละ 100,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ที่ 50 คนละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 43,000 บาท โจทก์ที่ 38 ที่ 39 ที่ 43 คนละ 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ สำหรับดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปนั้นถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอ ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ถึงที่ 10 ที่ 12 ถึงที่ 23 ที่ 25 ถึงที่ 29 ที่ 31 ที่ 34 ถึงที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ที่ 44 ที่ 45 ที่ 48 ที่ 49 และที่ 52 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3315/2564นางสาว ภ. กับพวกโจทก์บริษัท พ.จำเลย พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 ม. 11 แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลยเป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 แต่เมื่อพื้นที่โครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการใหม่ จำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจจำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการ...ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างไรก็ตาม การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ทั้งห้าสิบสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 3,000,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 2,000,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 1,500,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 1,000,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 500,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 500,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งห้าสิบสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 3 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 4 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 5 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 6 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 7 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 8 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 9 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 10 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 11 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 12 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 13 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 14 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 15 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 16 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 17 เป็นเงิน 300,000 บาท โจทก์ที่ 18 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 19 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 20 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 21 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 22 เป็นเงิน 200,000 บาท โจทก์ที่ 23 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 25 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 26 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 27 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 28 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 29 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 30 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 31 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 33 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 34 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 35 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 36 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 37 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 38 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 39 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 40 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 41 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 42 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 43 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 44 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 45 เป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ที่ 46 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 48 เป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์ที่ 49 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 50 เป็นเงิน 50,000 บาท โจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 50,000 บาท และโจทก์ที่ 52 เป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2560) จนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองได้รับยกเว้นในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์ โดยให้นำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งห้าสิบสอง สำหรับค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งห้าสิบสองชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์ทั้งห้าสิบสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 เนื้อที่ 16 ไร่ 22.7 ตารางวา โดยโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 9 ที่ 11 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 27 ที่ 30 ที่ 31 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 36 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 49 ที่ 50 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยเมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1019 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1065 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 3 เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1525 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 9 เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/1452 เนื้อที่ 59.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 11 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1442 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 13 เมื่อเดือนกันยายน 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/860 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 17 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1340 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร เลขที่ 69/1133 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1626 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 18 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/445 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 21 เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/39 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 24 เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/896 เนื้อที่ 29.06 ตารางเมตร โจทก์ที่ 27 เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/965 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 30 เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/976 เนื้อที่ 60.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 31 เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/818 เนื้อที่ 58.59 ตารางเมตร โจทก์ที่ 32 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/853 เนื้อที่ 29.10 ตารางเมตร โจทก์ที่ 33 เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1093 เนื้อที่ 59.15 ตารางเมตร โจทก์ที่ 36 เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/907 เนื้อที่ 59.92 ตารางเมตร โจทก์ที่ 42 เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/817 เนื้อที่ 58.97 ตารางเมตร โจทก์ที่ 43 เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/1249 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร โจทก์ที่ 44 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/295 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1256 เนื้อที่ 59.56 ตารางเมตร โจทก์ที่ 46 เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1426 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร โจทก์ที่ 47 เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2553 ห้องชุดเลขที่ 69/603 เนื้อที่ 29.38 ตารางเมตร โจทก์ที่ 49 เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/511 เนื้อที่ 29.37 ตารางเมตร โจทก์ที่ 50 เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1514 เนื้อที่ 29.13 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 52 เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2559 ห้องชุดเลขที่ 69/149 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 โจทก์ที่ 21 ที่ 44 และที่ 49 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ส่วนโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 40 ที่ 41 และที่ 51 ซื้อห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมโดยทำบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาระหว่างจำเลยผู้จะซื้อเดิมและผู้จะซื้อใหม่เมื่อวันเดือนปีและเป็นเจ้าของห้องชุดตามเอกสารบันทึกการเปลี่ยนแปลงสัญญาและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดังนี้ โดยโจทก์ที่ 1 เมื่อวันที่ 2 เมษายน 2556 และวันที่ 2 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/729 เนื้อที่ 58.08 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1178 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 4 เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2554 และวันที่ 23 และ 24 เมษายน 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/730 เนื้อที่ 57.70 ตารางเมตร เลขที่ 69/735 เนื้อที่ 26.51 ตารางเมตร และเลขที่ 69/737 เนื้อที่ 26.04 ตารางเมตร โจทก์ที่ 5 เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2555 และวันที่ 3 ธันวาคม 2555 ห้องชุดเลขที่ 69/879 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร และเลขที่ 69/880 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 6 เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/652 เนื้อที่ 28.53 ตารางเมตร โจทก์ที่ 7 เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1716 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 8 เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1040 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 10 เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1244 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 12 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1417 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 14 เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/636 เนื้อที่ 29.29 ตารางเมตร โจทก์ที่ 16 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2557 และวันที่ 16 ธันวาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/5 เนื้อที่ 26.02 ตารางเมตร และเลขที่ 69/661 เนื้อที่ 29.34 ตารางเมตร โจทก์ที่ 19 เมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1222 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 20 เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1225 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 22 เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1752 เนื้อที่ 59.29 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1753 เนื้อที่ 58.77 ตารางเมตร โจทก์ที่ 23 เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/438 เนื้อที่ 29.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 26 เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1087 เนื้อที่ 59.25 ตารางเมตร โจทก์ที่ 29 เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1155 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 35 เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/883 เนื้อที่ 59.19 ตารางเมตร โจทก์ที่ 37 เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2556 ห้องชุดเลขที่ 69/1552 เนื้อที่ 29.32 ตารางเมตร โจทก์ที่ 38 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1664 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 39 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/1763 เนื้อที่ 29.47 ตารางเมตร โจทก์ที่ 40 เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1046 เนื้อที่ 29.31 ตารางเมตร โจทก์ที่ 41 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/136 เนื้อที่ 29.07 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 51 เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2554 ห้องชุดเลขที่ 69/111 เนื้อที่ 29.03 ตารางเมตร โจทก์ที่ 15 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/1085 เนื้อที่ 28.54 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2559 จากนางสาวจิตลดา ซึ่งนางสาวจิตลดารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2557 และโจทก์ที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 69/736 เนื้อที่ 26.49 ตารางเมตร เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2558 จากนางสาวชลารัตน์ หรือปุณยวีร์ ซึ่งนางสาวชลารัตน์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 สำหรับโจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยโดยโจทก์ที่ 28 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/964 เนื้อที่ 29.11 ตารางเมตร โจทก์ที่ 34 เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/1270 เนื้อที่ 58.90 ตารางเมตร โจทก์ที่ 45 เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2558 ห้องชุดเลขที่ 69/1629 เนื้อที่ 58.99 ตารางเมตร และโจทก์ที่ 48 เมื่อวันที่ 5 และ 26 กันยายน 2557 ห้องชุดเลขที่ 69/996 เนื้อที่ 29.09 ตารางเมตร และเลขที่ 69/1428 เนื้อที่ 58.78 ตารางเมตร ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ซึ่งเดิมมีเนื้อที่ 19 ไร่ 1 งาน 1.8 ตารางวา โดยที่ดินจะมีแนวเขตติดกับถนนราษฎร์บูรณะซึ่งเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ประมาณปี 2552 จำเลยจะก่อสร้างอาคารชุดบนที่ดินดังกล่าวจำหน่ายให้แก่ประชาชนทั่วไปใช้ชื่อว่า โครงการอาคารชุด ช. โครงการของจำเลยเป็นโครงการขนาดใหญ่มีด้วยกันหลายอาคารมีห้องชุดทั้งหมด 2,404 ห้อง จำเลยจึงต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระหว่างรอรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมจำเลยได้ปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ จัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์โครงการซึ่งโจทก์บางรายเข้ามาจองซื้อและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จะก่อสร้างโครงการของจำเลยดังกล่าวอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเป็นที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และต้องตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่ การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) ที่ดินของจำเลยจึงขัดต่อกฎกระทรวงดังกล่าว จำเลยจึงแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 62226 ออกเป็นที่ดินแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 62227, 63045 และ 63046 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา, 36.6 ตารางวา และ 1 งาน 8.3 ตารางวา ตามลำดับ โดยที่ดินที่แบ่งแยกออกไปทั้ง 3 แปลง ดังกล่าวจะเป็นส่วนของถนนเข้าออกจากโครงการไปสู่ถนนราษฎร์บูรณะกับส่วนที่เป็นสวนหย่อมสำหรับปลูกต้นไม้ริมถนนทั้งสองด้าน แล้วยกที่ดินทั้ง 3 แปลง ให้กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นถนนสาธารณประโยชน์ส่งผลทำให้ถนนเข้าออกและพื้นที่สวนหย่อมริมขอบถนนดังกล่าวรวมถึงป้ายชื่ออาคารและป้อมยามรักษาความปลอดภัยที่อยู่ด้านหน้ามิได้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการอีกต่อไป จากนั้นจำเลยแก้ไขแบบแปลนแผนผังและรายละเอียดอาคารชุดเสียใหม่จากเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง เหลือห้องชุด 1,820 ห้อง ซึ่งห้องชุดจะมีด้วยกัน 2 ขนาด คือ ขนาดเนื้อที่ประมาณ 28 ตารางเมตร และขนาดเนื้อที่ประมาณ 58 ตารางเมตร และจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2557 โดยมีเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยผิดสัญญาและต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งห้าสิบสองหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 บัญญัติว่า &quot;ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใด ๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของ บริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใด ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ...&quot; ซึ่งแผ่นพับโครงการ ช. ของจำเลย เป็นการโฆษณาโครงการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป จะมีแผนผังโครงการ แสดงภาพจำลองโครงการและทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ และตามภาพถ่ายยังแสดงให้เห็นการสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยถนนเข้าโครงการ ซึ่งจำเลยก็รับว่าจำเลยปรับถมดินก่อสร้างถนนเข้าออกระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะ ปลูกต้นไม้ตลอดแนวถนน ก่อสร้างป้อมยามรักษาความปลอดภัยบริเวณด้านหน้าถนนเข้าโครงการและขึ้นป้ายโฆษณาให้ผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ ทางพิพาทจึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดังนั้น แผ่นพับโครงการของจำเลย เป็นการโฆษณาของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจทำให้ผู้จะซื้อห้องชุดซึ่งเป็นผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยว่า จำเลยจะมอบทางพิพาทเป็นถนนเข้าออกโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันให้ผู้จะซื้อห้องชุดเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย จึงถือว่าแผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลย เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลย แต่ต่อมาพื้นที่โครงการตามสำเนาโฉนดที่ดินเลขที่ 62226 อยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะมีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างจากทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์และแก้ไขแผนผังโครงการโดยระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ตามแผนผัง ซึ่งเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2554 มีโจทก์ที่ 6 ที่ 16 ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดพื้นที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา โดยมีแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์แนบท้ายบันทึก และจำนวนเนื้อที่โครงการตรงกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งโจทก์ที่ 1 เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่าแผนผัง ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ และจำเลยมีนางสาวจุฑารัตน์ พนักงานขายของจำเลยเบิกความว่าประมาณเดือนกรกฎาคม 2554 จำเลยแก้ไขแผนผังโครงการจากเดิม 4 ทาวเวอร์ เหลือ 3 ทาวเวอร์ จำเลยติดแผนผังดังกล่าวไว้ ณ สำนักงานขายชั่วคราวของจำเลยโดยชัดแจ้งเพื่อให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดได้ทราบข้อมูลโดยทั่วกันพร้อมทั้งจัดพิมพ์แผ่นพับประชาสัมพันธ์ (โบรชัวร์) ของโครงการ เพื่อใช้โฆษณาให้ลูกค้าที่สนใจจะจองซื้อห้องชุดทราบถึงรายละเอียดและข้อมูลเบื้องต้นของโครงการ ซึ่งในแผ่นพับดังกล่าวระบุถนนเข้า-ออก ระหว่างโครงการกับถนนราษฎร์บูรณะไว้โดยชัดเจนว่าเป็นถนนสาธารณประโยชน์ พยานและพนักงานขายโฆษณาขายห้องชุดให้ลูกค้าตามแผ่นพับดังกล่าว ซึ่งแผนผังที่ติดไว้ที่สำนักงานขายของจำเลยจะเหมือนกับแผนผังแนบท้ายบันทึกดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าจำเลยมีการปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการในเดือนกรกฎาคม 2554 และติดแผนผังไว้ในสำนักงานขายของจำเลย ดังนั้น โจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 21 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 44 ที่ 46 ที่ 47 และที่ 50 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนเดือนกรกฎาคม 2554 และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ที่ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการ ซึ่งโจทก์ที่ 38 ที่ 39 และที่ 51 ย่อมรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเดิมจากผู้จะซื้อเดิม หลังจากทำสัญญาและบันทึกดังกล่าวแล้วจำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ โดยอ้างว่าพื้นที่ก่อสร้างโครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ที่ดินประเภท ย.6 (สีส้ม) ซึ่งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องตั้งอยู่บริเวณริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร และตั้งอยู่ห่างทางสาธารณะในระยะไม่เกิน 200 เมตร (ที่ถูกน่าจะ ห้ามการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร) จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น เมื่อจำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ ซึ่งเดิมมีห้องชุด 2,404 ห้อง ย่อมจะมีความรู้ความชำนาญในการประกอบธุรกิจ จำต้องศึกษาและตรวจสอบข้อกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้องเสียก่อนที่จะดำเนินการโฆษณาและก่อสร้างอาคารชุด การที่จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ แล้วแจ้งให้ผู้จองห้องชุดก่อนการปรับเปลี่ยนแผนผังมาทำบันทึกแก้ไขเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาแล้ว มีแต่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 มาทำบันทึก แต่จำเลยไม่มีพยานหลักฐานใดที่แสดงให้เห็นว่าได้แจ้งให้โจทก์ที่ไม่มาทำบันทึกทราบแล้ว จึงไม่มีน้ำหนักรับฟัง ส่วนการที่โจทก์ที่ 21 และที่ 44 ทำบันทึกแนบท้ายสัญญากับจำเลยให้ปรับเปลี่ยนแผนผังขนาดเนื้อที่โครงการเป็นเนื้อที่ 16 ไร่ 22.6 ตารางวา ถือได้ว่าโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ยอมรับการกระทำของจำเลยที่ยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ สละสิทธิ์ที่จะบังคับจำเลยตามสัญญา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 21 และที่ 44 ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมีข้อสัญญาว่า ผู้จะขายสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการ... ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม โดยผู้จะซื้อตกลงไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาของผู้จะขายแต่อย่างใดก็ตาม แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลยที่หวังจะได้ทางพิพาทเป็นพื้นที่ในโครงการเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันของผู้อาศัยในอาคารชุด จำเลยจึงไม่อาจยกข้อสัญญาดังกล่าวขึ้นอ้างปฏิเสธความรับผิดของจำเลยได้ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 ส่วนโจทก์ที่ 9 ที่ 13 ที่ 17 ที่ 18 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 36 ที่ 49 และที่ 52 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยระหว่างเดือนสิงหาคม 2554 ถึงปี 2559 ภายหลังจำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ที่ 8 ที่ 10 ที่ 12 ที่ 14 ที่ 16 ที่ 19 ที่ 20 ที่ 22 ที่ 23 ที่ 26 ที่ 29 ที่ 35 ที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิมหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ โจทก์ที่ 28 ที่ 34 ที่ 45 และที่ 48 ไม่ปรากฏว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเมื่อใด แต่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยในช่วงปี 2557 ถึง 2558 โจทก์ที่ 15 และที่ 25 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้จะซื้อเดิมเมื่อปี 2558 ถึง 2559 ซึ่งผู้จะซื้อเดิมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยเมื่อปี 2557 ภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการแล้ว การที่โจทก์ดังกล่าวที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย ทำบันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญากับจำเลยและผู้จะซื้อเดิม รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยและผู้จะซื้อเดิม ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการโดยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ในเดือนกรกฎาคม 2554 แล้ว โจทก์ดังกล่าวแต่ละคนย่อมจะต้องศึกษา ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของโครงการมาก่อนแล้วที่จะตัดสินใจซื้อห้องชุด เนื่องจากห้องชุดที่จะซื้อมีราคาสูง การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บันทึกเปลี่ยนแปลงสัญญา ก็ทำกันที่สำนักงานขายของจำเลยอันเป็นที่ตั้งโครงการซึ่งติดแผนผังโครงการที่ระบุว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ไว้ โจทก์ดังกล่าวย่อมทราบอยู่แล้วว่าทางพิพาทเป็นถนนสาธารณประโยชน์ ไม่ใช่พื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงปิดบังโจทก์ดังกล่าวว่าทางพิพาทเป็นทางพื้นที่ในโครงการอันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต่อโจทก์ดังกล่าว ปัญหาว่าจำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 ที่ 3 ที่ 11 ที่ 24 ที่ 30 ที่ 32 ที่ 33 ที่ 38 ที่ 39 ที่ 42 ที่ 43 ที่ 46 ที่ 47 ที่ 50 และที่ 51 หรือไม่ เห็นว่า แม้โครงการอาคารชุด ช. ของจำเลยจะอยู่ในแหล่งที่มีความเจริญ แต่การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ย่อมทำให้โจทก์ดังกล่าวไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกอาคารชุด ขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อยความเป็นส่วนตัว และความร่มรื่นของต้นไม้ริมทางพิพาทที่ผู้อาศัยห้องชุดจะได้รับ ย่อมกระทบถึงราคาห้องชุดของโจทก์ดังกล่าวทำให้ราคาลดลง ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะเห็นได้ว่าเนื้อที่ห้องชุดเท่ากันหรือใกล้เคียงกัน แต่ราคาห้องชุดจะไม่เท่ากัน ดังนั้น ราคาห้องชุดแต่ละห้องที่อยู่ในอาคารชุดจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละห้อง จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โดยเทียบเคียงกับราคาห้องชุดที่โจทก์ดังกล่าวซื้อมาตามเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ดังนี้ โจทก์ที่ 2 ซื้อห้องชุด 2 ห้อง ราคา 1,670,000 บาท และ 1,690,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 48,000 บาท รวมเป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,590,000 บาท และโจทก์ที่ 50 ซื้อห้องชุดราคา 1,600,000 บาท กำหนดให้ห้องละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 ซื้อห้องชุดราคา 1,490,000 บาท กำหนดให้ 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 ซื้อห้องชุดราคา 1,430,000 บาท กำหนดให้ 43,000 บาท โจทก์ที่ 47 ซื้อห้องชุดราคา 1,390,000 บาท กำหนดให้ 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 ซื้อห้องชุดราคา 1,200,000 บาท กำหนดให้ 40,000 บาท ส่วนโจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 และที่ 42 ซื้อห้องชุดราคา 3,590,000 บาท 3,290,000 บาท 3,390,000 บาท และ 3,150,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้คนละ 100,000 บาท และโจทก์ที่ 38 ที่ 39 ซื้อห้องชุดราคาห้องละ 1,790,000 บาท โจทก์ที่ 43 ซื้อห้องชุดราคา 1,750,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้ห้องละ 50,000 บาท นั้น เหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน อนึ่ง ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ.2564 มาตรา 3 ให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละสามต่อปี&quot; และมาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน &quot;มาตรา 224 หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี...&quot; ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และพระราชกำหนดดังกล่าวมาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้ แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ที่ฝ่ายโจทก์ขอดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องนั้น ฝ่ายโจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ และฝ่ายโจทก์ยังคงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกาสามารถยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 96,000 บาท โจทก์ที่ 3 ที่ 30 ที่ 33 ที่ 42 คนละ 100,000 บาท โจทก์ที่ 11 ที่ 46 ที่ 50 คนละ 46,000 บาท โจทก์ที่ 24 เป็นเงิน 44,000 บาท โจทก์ที่ 32 เป็นเงิน 43,000 บาท โจทก์ที่ 38 ที่ 39 ที่ 43 คนละ 50,000 บาท โจทก์ที่ 47 เป็นเงิน 42,000 บาท และโจทก์ที่ 51 เป็นเงิน 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเสียหายของโจทก์แต่ละคนนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ สำหรับดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปนั้นถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอ ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ถึงที่ 10 ที่ 12 ถึงที่ 23 ที่ 25 ถึงที่ 29 ที่ 31 ที่ 34 ถึงที่ 37 ที่ 40 ที่ 41 ที่ 44 ที่ 45 ที่ 48 ที่ 49 และที่ 52 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ (ชูดิษฐ์ ตันทวีวงศ์-แรงรณ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์-สนธิศาสตร์ เจตน์วราพงศ์)ศาลแพ่ง - นายสญชัย กีรติกฤติยานนท์ศาลอุทธรณ์ - นายสุชาติ เตชะสวัสดิ์วิทย์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)327/2563หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ