คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 506534หลักกฎหมาย: การที่เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคาร พ. ทาวเวอร์ ซึ่งมีโครงสร้างรากฐานเดียวกันกับอาคาร พ. เพลส ที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไข การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารในช่วงเวลาที่มีคำสั่งห้ามดังกล่าวจึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่าที่ทำกับโจทก์ การที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับมอบห้องพักที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉย จึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาแต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนคงเดิม โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องเป็นใจความว่า โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าห้องในโครงการเพรสิเด้นท์เพลส ห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 21 และห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 25 กับจำเลย โดยจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารที่เช่าให้แล้วเสร็จตามสัญญาหลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยไปแล้ว แต่จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามกำหนดกลับมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับจดทะเบียนการเช่า หากไม่ดำเนินการถือเป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์โต้แย้งคัดค้านว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนสิทธิการเช่าห้องดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปี นับแต่ส่งมอบห้องแก่โจทก์และจดทะเบียนให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก 5 ปี หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนา พร้อมทั้งให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนครั้งหนึ่ง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบห้องและจดทะเบียนสิทธิการเช่า โดยให้นำเงินค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิได้รับจำนวนห้องละ 1,450,000 บาท ไปหักกลบลบหนี้กับเงินส่วนที่เหลือที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยตามสัญญา หากค่าเสียหายมากกว่าค่าเช่าให้จำเลยชำระในส่วนที่เกินแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถส่งมอบห้องเช่าหรือจดทะเบียนการเช่าได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้หรือเพราะเหตุสุดวิสัย ให้จำเลยคืนเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาและประกันความเสียหายพร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 1,307,811.16 บาท และ 1,359,096.63 บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสองสำนวนให้การและแก้ไขคำให้การเป็นใจความว่า ที่จำเลยไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามสัญญาเนื่องจากเหตุเพลิงไหม้อาคารซึ่งทางสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งให้หยุดการก่อสร้างเพื่อตรวจสอบความเสียหายจำเลยได้ขออนุญาตซ่อมแซมและดัดแปลงอาคาร เมื่อได้รับอนุญาตจำเลยได้ดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขและก่อสร้างอาคารจนแล้วเสร็จ ด้วยเหตุจำเป็นดังกล่าวไม่ถือเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาจำเลยสามารถเปิดใช้อาคารได้ และสามารถส่งมอบห้องให้แก่โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่า สัญญาบริการพร้อมนำห้องพักอาศัยดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าได้แต่โจทก์ไม่เข้าทำสัญญาเช่าและเตรียมเอกสารกับเงินส่วนที่เหลือมาชำระตามสัญญาโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดกับมีสิทธินำห้องพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ส่วนค่าเช่าห้องพิพาทห้องละ 50,000 บาท ต่อเดือนสูงกว่าความเป็นจริงตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เหตุที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เป็นเพราะไม่สามารถชำระเงินค่างวดสุดท้ายตามสัญญา และต้องการได้เงินประกันและค่างวดที่ชำระไปคืนเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวน ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมอุทธรณ์ทั้งสองสำนวนให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เป็นข้อแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยตามกำหนดเวลาแล้ว แต่จำเลยกลับก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนดไว้จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ในข้อ 6 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารให้เสร็จประมาณเดือนสิงหาคม พ.ศ.2540 แต่ในข้อเดียวกันนี้ก็มีข้อความระบุไว้ด้วยว่าระยะเวลาก่อสร้างดังกล่าวอาจขยายออกไปได้ในกรณีมีเหตุจำเป็น ซึ่งข้อเท็จจริงก็ได้ความว่าเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 ได้เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ชั้นที่ 7 ถึงชั้นที่ 11 ซึ่งอาคารดังกล่าวมีโครงสร้างฐานรากเดียวกันกับอาคารเพรสิเด้นท์เพลสที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปมีส่วนใดๆ ในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไขอาคารเรียบร้อยแล้ว ต่อมากรุงเทพมหานครได้ตรวจสอบและอนุญาตให้ใช้อาคารพิพาทได้เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามใบรับรองการก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย ล.13 จำเลยจึงขออนุญาตแก้ไขดัดแปลงอาคารและเริ่มก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารพิพาทในช่วงเวลาที่กรุงเทพมหานครมีคำสั่งห้ามดังกล่าว จึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่ทำให้จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาได้ โจทก์เองก็ทราบถึงปัญหาดังกล่าวนี้และมิได้โต้แย้ง ทั้งยังชำระค่างวดให้แก่จำเลยทุกเดือนจนครบถ้วนการที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเดือนสิงหาคม 2540 จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จประมาณเดือนสิงหาคม 2541 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับมอบห้องพักอาศัยที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉยจึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามความในข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยไปพร้อมกันเป็นข้อต่อไปว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วหรือไม่ เพียงใดโดยโจทก์ฎีกาว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระในวันจองสิทธิการเช่าซึ่งเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ เนื่องจากเงินดังกล่าวโจทก์ชำระไปตั้งแต่ก่อนที่จำเลยจะลงมือก่อสร้าง นอกจากนี้ยังต้องคืนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระไปอีก 40 งวดด้วยเนื่องจากตามสัญญาให้ถือว่าเงินดังกล่าวเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า เมื่อโจทก์มิได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีค่าเช่าที่โจทก์ต้องชำระ ส่วนจำเลยฎีกาว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้ทั้งหมดตามวรรคท้ายของสัญญาจองสิทธิการเช่าซึ่งกำหนดไว้ว่าโจทก์จะขอเงินดังกล่าวคืนไม่ได้ไม่ว่ากรณีใดๆ นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 96,880 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 954,720 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 23,868 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,570,400 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่าและตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 102,640 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 992,160 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 24,804 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,671,200 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่า ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยในวันจองตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 แล้ว 146,880 บาท และ 152,640 บาท ตามลำดับ เงินทั้งสองจำนวนดังกล่าวนี้จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดถือไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นการประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งถือว่าเป็นมัดจำมิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างดังที่โจทก์ฎีกา ส่วนเงินที่โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยหลังจากวันทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 อีกสัญญาละ 40 งวด เป็นเงิน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น ถือเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาและตามอัตราที่ระบุไว้ในข้อ 3 ของสัญญา เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาทั้งสองฉบับเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 146,880 บาท และ 152,640 บาท ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ส่วนเงินที่โจทก์ชำระล่วงหน้าบางส่วนสัญญาละ 40 งวด จำนวน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น แม้ข้อความตามข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 จะระบุว่า หากผู้เช่าผิดนัดการชำระเงินหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระแล้วทั้งหมดทันทีโดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เพราะเหตุโจทก์ผิดสัญญาแล้วสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ก็เป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและเมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยตามข้อ 7 ของสัญญาจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินสมควร ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกคืนได้ทั้งหมดและจำเลยก็ไม่มีสิทธิริบเอาทั้งหมดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าจากการผิดสัญญาของโจทก์ทำให้จำเลยได้รับเสียหายไม่น้อยกว่าเบี้ยปรับที่รับไว้ดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า แม้จำเลยไม่สามารถนำสืบถึงค่าเสียหายได้ชัดเจน แต่การที่โจทก์ผิดสัญญาจองสิทธิการเช่าไม่ยอมรับมอบห้องพักพร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย อีกทั้งยังขออายัดสิทธิการเช่าห้องพักดังกล่าวไว้จนไม่สามารถนำออกให้คนอื่นเช่าได้ ย่อมทำให้จำเลยได้รับความเสียหายตามสมควร แล้วกำหนดเบี้ยปรับให้จำเลยสัญญาละ 500,000 บาท จึงเหมาะสมและชอบด้วยเหตุผลแล้ว มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นข้อสุดท้ายว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเรื่องเบี้ยปรับที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ชอบหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาทำนองว่าสัญญาจองสิทธิการเช่าเป็นสัญญาทางแพ่งธรรมดา อีกทั้งโจทก์ก็ได้อ่านจนเป็นที่เข้าใจดีแล้วก่อนลงนาม ข้อตกลงที่ให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมดในสัญญาจึงผูกพันโจทก์และจำเลยเพราะไม่ใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อโจทก์มิได้ให้การต่อสู้ไว้และเพิ่งยกเรื่องดังกล่าวขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีอำนาจวินิจฉัยนั้น เห็นว่า แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยซึ่งต้องกำหนดไว้ในทำนองเดียวกันข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้โดยชอบ ฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น อนึ่ง โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยคืนเงินจำนวน 1,101,600 บาท และ 1,144,800 บาท โดยโจทก์เสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์จำนวน 2,246,600 บาท เป็นเงินจำนวน 56,160 บาท แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท ดังนั้น ทุนทรัพย์ชั้นฎีกาของโจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 646,880 บาท และสำนวนหลังจำนวน 652,640 บาท รวมเป็นทุนทรัพย์ 1,299,520 บาท คิดเป็นเงินค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาจำนวน 32,487.50 บาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกามาทั้งสองสำนวนเป็นเงินจำนวน 56,160 บาท โจทก์จึงเสียค่าขึ้นศาลเกินมาจำนวน 23,672.50 บาท ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4521 - 4522/2553บริษัทซีวิค ดีเวลลอปเม้นท์ พีทีอี ลิมิเต็ด จำกัดโจทก์บริษัทเพรสิเด้นท์โฮเต็ล และทาวเวอร์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 205, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 225 วรรคสองการที่เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคาร พ. ทาวเวอร์ ซึ่งมีโครงสร้างรากฐานเดียวกันกับอาคาร พ. เพลส ที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไข การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารในช่วงเวลาที่มีคำสั่งห้ามดังกล่าวจึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่าที่ทำกับโจทก์ การที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับมอบห้องพักที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉย จึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาแต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนคงเดิม โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องเป็นใจความว่า โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าห้องในโครงการเพรสิเด้นท์เพลส ห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 21 และห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 25 กับจำเลย โดยจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารที่เช่าให้แล้วเสร็จตามสัญญาหลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยไปแล้ว แต่จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามกำหนดกลับมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับจดทะเบียนการเช่า หากไม่ดำเนินการถือเป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์โต้แย้งคัดค้านว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนสิทธิการเช่าห้องดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปี นับแต่ส่งมอบห้องแก่โจทก์และจดทะเบียนให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก 5 ปี หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนา พร้อมทั้งให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนครั้งหนึ่ง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบห้องและจดทะเบียนสิทธิการเช่า โดยให้นำเงินค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิได้รับจำนวนห้องละ 1,450,000 บาท ไปหักกลบลบหนี้กับเงินส่วนที่เหลือที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยตามสัญญา หากค่าเสียหายมากกว่าค่าเช่าให้จำเลยชำระในส่วนที่เกินแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถส่งมอบห้องเช่าหรือจดทะเบียนการเช่าได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้หรือเพราะเหตุสุดวิสัย ให้จำเลยคืนเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาและประกันความเสียหายพร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 1,307,811.16 บาท และ 1,359,096.63 บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสองสำนวนให้การและแก้ไขคำให้การเป็นใจความว่า ที่จำเลยไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามสัญญาเนื่องจากเหตุเพลิงไหม้อาคารซึ่งทางสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งให้หยุดการก่อสร้างเพื่อตรวจสอบความเสียหายจำเลยได้ขออนุญาตซ่อมแซมและดัดแปลงอาคาร เมื่อได้รับอนุญาตจำเลยได้ดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขและก่อสร้างอาคารจนแล้วเสร็จ ด้วยเหตุจำเป็นดังกล่าวไม่ถือเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาจำเลยสามารถเปิดใช้อาคารได้ และสามารถส่งมอบห้องให้แก่โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่า สัญญาบริการพร้อมนำห้องพักอาศัยดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าได้แต่โจทก์ไม่เข้าทำสัญญาเช่าและเตรียมเอกสารกับเงินส่วนที่เหลือมาชำระตามสัญญาโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดกับมีสิทธินำห้องพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ส่วนค่าเช่าห้องพิพาทห้องละ 50,000 บาท ต่อเดือนสูงกว่าความเป็นจริงตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เหตุที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เป็นเพราะไม่สามารถชำระเงินค่างวดสุดท้ายตามสัญญา และต้องการได้เงินประกันและค่างวดที่ชำระไปคืนเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวน ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมอุทธรณ์ทั้งสองสำนวนให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เป็นข้อแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยตามกำหนดเวลาแล้ว แต่จำเลยกลับก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนดไว้จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ในข้อ 6 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารให้เสร็จประมาณเดือนสิงหาคม พ.ศ.2540 แต่ในข้อเดียวกันนี้ก็มีข้อความระบุไว้ด้วยว่าระยะเวลาก่อสร้างดังกล่าวอาจขยายออกไปได้ในกรณีมีเหตุจำเป็น ซึ่งข้อเท็จจริงก็ได้ความว่าเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 ได้เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ชั้นที่ 7 ถึงชั้นที่ 11 ซึ่งอาคารดังกล่าวมีโครงสร้างฐานรากเดียวกันกับอาคารเพรสิเด้นท์เพลสที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปมีส่วนใดๆ ในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไขอาคารเรียบร้อยแล้ว ต่อมากรุงเทพมหานครได้ตรวจสอบและอนุญาตให้ใช้อาคารพิพาทได้เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามใบรับรองการก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย ล.13 จำเลยจึงขออนุญาตแก้ไขดัดแปลงอาคารและเริ่มก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารพิพาทในช่วงเวลาที่กรุงเทพมหานครมีคำสั่งห้ามดังกล่าว จึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่ทำให้จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาได้ โจทก์เองก็ทราบถึงปัญหาดังกล่าวนี้และมิได้โต้แย้ง ทั้งยังชำระค่างวดให้แก่จำเลยทุกเดือนจนครบถ้วนการที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเดือนสิงหาคม 2540 จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จประมาณเดือนสิงหาคม 2541 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับมอบห้องพักอาศัยที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉยจึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามความในข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยไปพร้อมกันเป็นข้อต่อไปว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วหรือไม่ เพียงใดโดยโจทก์ฎีกาว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระในวันจองสิทธิการเช่าซึ่งเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ เนื่องจากเงินดังกล่าวโจทก์ชำระไปตั้งแต่ก่อนที่จำเลยจะลงมือก่อสร้าง นอกจากนี้ยังต้องคืนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระไปอีก 40 งวดด้วยเนื่องจากตามสัญญาให้ถือว่าเงินดังกล่าวเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า เมื่อโจทก์มิได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีค่าเช่าที่โจทก์ต้องชำระ ส่วนจำเลยฎีกาว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้ทั้งหมดตามวรรคท้ายของสัญญาจองสิทธิการเช่าซึ่งกำหนดไว้ว่าโจทก์จะขอเงินดังกล่าวคืนไม่ได้ไม่ว่ากรณีใดๆ นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 96,880 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 954,720 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 23,868 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,570,400 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่าและตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 102,640 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 992,160 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 24,804 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,671,200 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่า ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยในวันจองตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 แล้ว 146,880 บาท และ 152,640 บาท ตามลำดับ เงินทั้งสองจำนวนดังกล่าวนี้จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดถือไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นการประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งถือว่าเป็นมัดจำมิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างดังที่โจทก์ฎีกา ส่วนเงินที่โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยหลังจากวันทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 อีกสัญญาละ 40 งวด เป็นเงิน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น ถือเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาและตามอัตราที่ระบุไว้ในข้อ 3 ของสัญญา เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาทั้งสองฉบับเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 146,880 บาท และ 152,640 บาท ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ส่วนเงินที่โจทก์ชำระล่วงหน้าบางส่วนสัญญาละ 40 งวด จำนวน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น แม้ข้อความตามข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 จะระบุว่า หากผู้เช่าผิดนัดการชำระเงินหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระแล้วทั้งหมดทันทีโดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เพราะเหตุโจทก์ผิดสัญญาแล้วสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ก็เป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและเมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยตามข้อ 7 ของสัญญาจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินสมควร ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกคืนได้ทั้งหมดและจำเลยก็ไม่มีสิทธิริบเอาทั้งหมดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าจากการผิดสัญญาของโจทก์ทำให้จำเลยได้รับเสียหายไม่น้อยกว่าเบี้ยปรับที่รับไว้ดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า แม้จำเลยไม่สามารถนำสืบถึงค่าเสียหายได้ชัดเจน แต่การที่โจทก์ผิดสัญญาจองสิทธิการเช่าไม่ยอมรับมอบห้องพักพร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย อีกทั้งยังขออายัดสิทธิการเช่าห้องพักดังกล่าวไว้จนไม่สามารถนำออกให้คนอื่นเช่าได้ ย่อมทำให้จำเลยได้รับความเสียหายตามสมควร แล้วกำหนดเบี้ยปรับให้จำเลยสัญญาละ 500,000 บาท จึงเหมาะสมและชอบด้วยเหตุผลแล้ว มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นข้อสุดท้ายว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเรื่องเบี้ยปรับที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ชอบหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาทำนองว่าสัญญาจองสิทธิการเช่าเป็นสัญญาทางแพ่งธรรมดา อีกทั้งโจทก์ก็ได้อ่านจนเป็นที่เข้าใจดีแล้วก่อนลงนาม ข้อตกลงที่ให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมดในสัญญาจึงผูกพันโจทก์และจำเลยเพราะไม่ใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อโจทก์มิได้ให้การต่อสู้ไว้และเพิ่งยกเรื่องดังกล่าวขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีอำนาจวินิจฉัยนั้น เห็นว่า แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยซึ่งต้องกำหนดไว้ในทำนองเดียวกันข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้โดยชอบ ฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น อนึ่ง โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยคืนเงินจำนวน 1,101,600 บาท และ 1,144,800 บาท โดยโจทก์เสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์จำนวน 2,246,600 บาท เป็นเงินจำนวน 56,160 บาท แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท ดังนั้น ทุนทรัพย์ชั้นฎีกาของโจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 646,880 บาท และสำนวนหลังจำนวน 652,640 บาท รวมเป็นทุนทรัพย์ 1,299,520 บาท คิดเป็นเงินค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาจำนวน 32,487.50 บาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกามาทั้งสองสำนวนเป็นเงินจำนวน 56,160 บาท โจทก์จึงเสียค่าขึ้นศาลเกินมาจำนวน 23,672.50 บาท ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์(เฉลียว พลวิเศษ-พิทักษ์ คงจันทร์-ตรีวุฒิ สาขากร)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนคงเดิม โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องเป็นใจความว่า โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าห้องในโครงการเพรสิเด้นท์เพลส ห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 21 และห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 25 กับจำเลย โดยจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารที่เช่าให้แล้วเสร็จตามสัญญาหลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยไปแล้ว แต่จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามกำหนดกลับมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับจดทะเบียนการเช่า หากไม่ดำเนินการถือเป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์โต้แย้งคัดค้านว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนสิทธิการเช่าห้องดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปี นับแต่ส่งมอบห้องแก่โจทก์และจดทะเบียนให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก 5 ปี หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนา พร้อมทั้งให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนครั้งหนึ่ง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบห้องและจดทะเบียนสิทธิการเช่า โดยให้นำเงินค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิได้รับจำนวนห้องละ 1,450,000 บาท ไปหักกลบลบหนี้กับเงินส่วนที่เหลือที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยตามสัญญา หากค่าเสียหายมากกว่าค่าเช่าให้จำเลยชำระในส่วนที่เกินแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถส่งมอบห้องเช่าหรือจดทะเบียนการเช่าได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้หรือเพราะเหตุสุดวิสัย ให้จำเลยคืนเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาและประกันความเสียหายพร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 1,307,811.16 บาท และ 1,359,096.63 บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสองสำนวนให้การและแก้ไขคำให้การเป็นใจความว่า ที่จำเลยไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามสัญญาเนื่องจากเหตุเพลิงไหม้อาคารซึ่งทางสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งให้หยุดการก่อสร้างเพื่อตรวจสอบความเสียหายจำเลยได้ขออนุญาตซ่อมแซมและดัดแปลงอาคาร เมื่อได้รับอนุญาตจำเลยได้ดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขและก่อสร้างอาคารจนแล้วเสร็จ ด้วยเหตุจำเป็นดังกล่าวไม่ถือเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาจำเลยสามารถเปิดใช้อาคารได้ และสามารถส่งมอบห้องให้แก่โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่า สัญญาบริการพร้อมนำห้องพักอาศัยดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าได้แต่โจทก์ไม่เข้าทำสัญญาเช่าและเตรียมเอกสารกับเงินส่วนที่เหลือมาชำระตามสัญญาโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดกับมีสิทธินำห้องพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ส่วนค่าเช่าห้องพิพาทห้องละ 50,000 บาท ต่อเดือนสูงกว่าความเป็นจริงตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เหตุที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เป็นเพราะไม่สามารถชำระเงินค่างวดสุดท้ายตามสัญญา และต้องการได้เงินประกันและค่างวดที่ชำระไปคืนเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวน ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมอุทธรณ์ทั้งสองสำนวนให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เป็นข้อแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยตามกำหนดเวลาแล้ว แต่จำเลยกลับก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนดไว้จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ในข้อ 6 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารให้เสร็จประมาณเดือนสิงหาคม พ.ศ.2540 แต่ในข้อเดียวกันนี้ก็มีข้อความระบุไว้ด้วยว่าระยะเวลาก่อสร้างดังกล่าวอาจขยายออกไปได้ในกรณีมีเหตุจำเป็น ซึ่งข้อเท็จจริงก็ได้ความว่าเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 ได้เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ชั้นที่ 7 ถึงชั้นที่ 11 ซึ่งอาคารดังกล่าวมีโครงสร้างฐานรากเดียวกันกับอาคารเพรสิเด้นท์เพลสที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปมีส่วนใดๆ ในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไขอาคารเรียบร้อยแล้ว ต่อมากรุงเทพมหานครได้ตรวจสอบและอนุญาตให้ใช้อาคารพิพาทได้เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามใบรับรองการก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย ล.13 จำเลยจึงขออนุญาตแก้ไขดัดแปลงอาคารและเริ่มก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารพิพาทในช่วงเวลาที่กรุงเทพมหานครมีคำสั่งห้ามดังกล่าว จึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่ทำให้จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาได้ โจทก์เองก็ทราบถึงปัญหาดังกล่าวนี้และมิได้โต้แย้ง ทั้งยังชำระค่างวดให้แก่จำเลยทุกเดือนจนครบถ้วนการที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเดือนสิงหาคม 2540 จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จประมาณเดือนสิงหาคม 2541 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับมอบห้องพักอาศัยที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉยจึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามความในข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยไปพร้อมกันเป็นข้อต่อไปว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วหรือไม่ เพียงใดโดยโจทก์ฎีกาว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระในวันจองสิทธิการเช่าซึ่งเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ เนื่องจากเงินดังกล่าวโจทก์ชำระไปตั้งแต่ก่อนที่จำเลยจะลงมือก่อสร้าง นอกจากนี้ยังต้องคืนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระไปอีก 40 งวดด้วยเนื่องจากตามสัญญาให้ถือว่าเงินดังกล่าวเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า เมื่อโจทก์มิได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีค่าเช่าที่โจทก์ต้องชำระ ส่วนจำเลยฎีกาว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้ทั้งหมดตามวรรคท้ายของสัญญาจองสิทธิการเช่าซึ่งกำหนดไว้ว่าโจทก์จะขอเงินดังกล่าวคืนไม่ได้ไม่ว่ากรณีใดๆ นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 96,880 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 954,720 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 23,868 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,570,400 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่าและตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 102,640 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 992,160 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 24,804 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,671,200 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่า ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยในวันจองตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 แล้ว 146,880 บาท และ 152,640 บาท ตามลำดับ เงินทั้งสองจำนวนดังกล่าวนี้จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดถือไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นการประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งถือว่าเป็นมัดจำมิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างดังที่โจทก์ฎีกา ส่วนเงินที่โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยหลังจากวันทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 อีกสัญญาละ 40 งวด เป็นเงิน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น ถือเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาและตามอัตราที่ระบุไว้ในข้อ 3 ของสัญญา เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาทั้งสองฉบับเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 146,880 บาท และ 152,640 บาท ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ส่วนเงินที่โจทก์ชำระล่วงหน้าบางส่วนสัญญาละ 40 งวด จำนวน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น แม้ข้อความตามข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 จะระบุว่า หากผู้เช่าผิดนัดการชำระเงินหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระแล้วทั้งหมดทันทีโดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เพราะเหตุโจทก์ผิดสัญญาแล้วสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ก็เป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและเมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยตามข้อ 7 ของสัญญาจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินสมควร ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกคืนได้ทั้งหมดและจำเลยก็ไม่มีสิทธิริบเอาทั้งหมดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าจากการผิดสัญญาของโจทก์ทำให้จำเลยได้รับเสียหายไม่น้อยกว่าเบี้ยปรับที่รับไว้ดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า แม้จำเลยไม่สามารถนำสืบถึงค่าเสียหายได้ชัดเจน แต่การที่โจทก์ผิดสัญญาจองสิทธิการเช่าไม่ยอมรับมอบห้องพักพร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย อีกทั้งยังขออายัดสิทธิการเช่าห้องพักดังกล่าวไว้จนไม่สามารถนำออกให้คนอื่นเช่าได้ ย่อมทำให้จำเลยได้รับความเสียหายตามสมควร แล้วกำหนดเบี้ยปรับให้จำเลยสัญญาละ 500,000 บาท จึงเหมาะสมและชอบด้วยเหตุผลแล้ว มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นข้อสุดท้ายว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเรื่องเบี้ยปรับที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ชอบหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาทำนองว่าสัญญาจองสิทธิการเช่าเป็นสัญญาทางแพ่งธรรมดา อีกทั้งโจทก์ก็ได้อ่านจนเป็นที่เข้าใจดีแล้วก่อนลงนาม ข้อตกลงที่ให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมดในสัญญาจึงผูกพันโจทก์และจำเลยเพราะไม่ใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อโจทก์มิได้ให้การต่อสู้ไว้และเพิ่งยกเรื่องดังกล่าวขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีอำนาจวินิจฉัยนั้น เห็นว่า แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยซึ่งต้องกำหนดไว้ในทำนองเดียวกันข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้โดยชอบ ฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น อนึ่ง โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยคืนเงินจำนวน 1,101,600 บาท และ 1,144,800 บาท โดยโจทก์เสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์จำนวน 2,246,600 บาท เป็นเงินจำนวน 56,160 บาท แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท ดังนั้น ทุนทรัพย์ชั้นฎีกาของโจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 646,880 บาท และสำนวนหลังจำนวน 652,640 บาท รวมเป็นทุนทรัพย์ 1,299,520 บาท คิดเป็นเงินค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาจำนวน 32,487.50 บาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกามาทั้งสองสำนวนเป็นเงินจำนวน 56,160 บาท โจทก์จึงเสียค่าขึ้นศาลเกินมาจำนวน 23,672.50 บาท ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4521 - 4522/2553บริษัทซีวิค ดีเวลลอปเม้นท์ พีทีอี ลิมิเต็ด จำกัดโจทก์บริษัทเพรสิเด้นท์โฮเต็ล และทาวเวอร์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 205, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 225 วรรคสองการที่เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคาร พ. ทาวเวอร์ ซึ่งมีโครงสร้างรากฐานเดียวกันกับอาคาร พ. เพลส ที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไข การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารในช่วงเวลาที่มีคำสั่งห้ามดังกล่าวจึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่าที่ทำกับโจทก์ การที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับมอบห้องพักที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉย จึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาแต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์และจำเลยทั้งสองสำนวนคงเดิม โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องเป็นใจความว่า โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าห้องในโครงการเพรสิเด้นท์เพลส ห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 21 และห้องเลขที่ 5 ชั้นที่ 25 กับจำเลย โดยจำเลยตกลงจะก่อสร้างอาคารที่เช่าให้แล้วเสร็จตามสัญญาหลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยไปแล้ว แต่จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามกำหนดกลับมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับจดทะเบียนการเช่า หากไม่ดำเนินการถือเป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์โต้แย้งคัดค้านว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนสิทธิการเช่าห้องดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปี นับแต่ส่งมอบห้องแก่โจทก์และจดทะเบียนให้คำมั่นจะให้เช่าต่อไปอีก 5 ปี หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนา พร้อมทั้งให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนครั้งหนึ่ง ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบห้องและจดทะเบียนสิทธิการเช่า โดยให้นำเงินค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิได้รับจำนวนห้องละ 1,450,000 บาท ไปหักกลบลบหนี้กับเงินส่วนที่เหลือที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยตามสัญญา หากค่าเสียหายมากกว่าค่าเช่าให้จำเลยชำระในส่วนที่เกินแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถส่งมอบห้องเช่าหรือจดทะเบียนการเช่าได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้หรือเพราะเหตุสุดวิสัย ให้จำเลยคืนเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาและประกันความเสียหายพร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 1,307,811.16 บาท และ 1,359,096.63 บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยทั้งสองสำนวนให้การและแก้ไขคำให้การเป็นใจความว่า ที่จำเลยไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามสัญญาเนื่องจากเหตุเพลิงไหม้อาคารซึ่งทางสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งให้หยุดการก่อสร้างเพื่อตรวจสอบความเสียหายจำเลยได้ขออนุญาตซ่อมแซมและดัดแปลงอาคาร เมื่อได้รับอนุญาตจำเลยได้ดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขและก่อสร้างอาคารจนแล้วเสร็จ ด้วยเหตุจำเป็นดังกล่าวไม่ถือเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาจำเลยสามารถเปิดใช้อาคารได้ และสามารถส่งมอบห้องให้แก่โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่า สัญญาบริการพร้อมนำห้องพักอาศัยดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าได้แต่โจทก์ไม่เข้าทำสัญญาเช่าและเตรียมเอกสารกับเงินส่วนที่เหลือมาชำระตามสัญญาโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้ทั้งหมดกับมีสิทธินำห้องพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ส่วนค่าเช่าห้องพิพาทห้องละ 50,000 บาท ต่อเดือนสูงกว่าความเป็นจริงตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เหตุที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เป็นเพราะไม่สามารถชำระเงินค่างวดสุดท้ายตามสัญญา และต้องการได้เงินประกันและค่างวดที่ชำระไปคืนเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวน ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมอุทธรณ์ทั้งสองสำนวนให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เป็นข้อแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยตามกำหนดเวลาแล้ว แต่จำเลยกลับก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนดไว้จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ในข้อ 6 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารให้เสร็จประมาณเดือนสิงหาคม พ.ศ.2540 แต่ในข้อเดียวกันนี้ก็มีข้อความระบุไว้ด้วยว่าระยะเวลาก่อสร้างดังกล่าวอาจขยายออกไปได้ในกรณีมีเหตุจำเป็น ซึ่งข้อเท็จจริงก็ได้ความว่าเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 ได้เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ชั้นที่ 7 ถึงชั้นที่ 11 ซึ่งอาคารดังกล่าวมีโครงสร้างฐานรากเดียวกันกับอาคารเพรสิเด้นท์เพลสที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตปทุมวันมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปมีส่วนใดๆ ในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไขอาคารเรียบร้อยแล้ว ต่อมากรุงเทพมหานครได้ตรวจสอบและอนุญาตให้ใช้อาคารพิพาทได้เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามใบรับรองการก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย ล.13 จำเลยจึงขออนุญาตแก้ไขดัดแปลงอาคารและเริ่มก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารพิพาทในช่วงเวลาที่กรุงเทพมหานครมีคำสั่งห้ามดังกล่าว จึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่ทำให้จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาได้ โจทก์เองก็ทราบถึงปัญหาดังกล่าวนี้และมิได้โต้แย้ง ทั้งยังชำระค่างวดให้แก่จำเลยทุกเดือนจนครบถ้วนการที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเดือนสิงหาคม 2540 จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จประมาณเดือนสิงหาคม 2541 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับมอบห้องพักอาศัยที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉยจึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ตามความในข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยไปพร้อมกันเป็นข้อต่อไปว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วหรือไม่ เพียงใดโดยโจทก์ฎีกาว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระในวันจองสิทธิการเช่าซึ่งเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ เนื่องจากเงินดังกล่าวโจทก์ชำระไปตั้งแต่ก่อนที่จำเลยจะลงมือก่อสร้าง นอกจากนี้ยังต้องคืนเงินที่โจทก์ผ่อนชำระไปอีก 40 งวดด้วยเนื่องจากตามสัญญาให้ถือว่าเงินดังกล่าวเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้า เมื่อโจทก์มิได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีค่าเช่าที่โจทก์ต้องชำระ ส่วนจำเลยฎีกาว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้ทั้งหมดตามวรรคท้ายของสัญญาจองสิทธิการเช่าซึ่งกำหนดไว้ว่าโจทก์จะขอเงินดังกล่าวคืนไม่ได้ไม่ว่ากรณีใดๆ นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 96,880 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 954,720 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 23,868 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,570,400 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่าและตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้เช่าชำระเงินในวันทำหนังสือจองจำนวน 50,000 บาท ชำระในวันจองสิทธิการเช่าอีก 102,640 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 992,160 บาท จะชำระรวม 40 งวด งวดละ 24,804 บาท ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2540 งวดสุดท้ายจำนวน 2,671,200 บาท ชำระในวันจดทะเบียนการเช่า ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยในวันจองตามสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 แล้ว 146,880 บาท และ 152,640 บาท ตามลำดับ เงินทั้งสองจำนวนดังกล่าวนี้จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดถือไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นการประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งถือว่าเป็นมัดจำมิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างดังที่โจทก์ฎีกา ส่วนเงินที่โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยหลังจากวันทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 อีกสัญญาละ 40 งวด เป็นเงิน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น ถือเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาและตามอัตราที่ระบุไว้ในข้อ 3 ของสัญญา เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาทั้งสองฉบับเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 146,880 บาท และ 152,640 บาท ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ส่วนเงินที่โจทก์ชำระล่วงหน้าบางส่วนสัญญาละ 40 งวด จำนวน 954,720 บาท และ 992,160 บาท ตามลำดับนั้น แม้ข้อความตามข้อ 7 ของสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 จะระบุว่า หากผู้เช่าผิดนัดการชำระเงินหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระแล้วทั้งหมดทันทีโดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เพราะเหตุโจทก์ผิดสัญญาแล้วสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ก็เป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและเมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยตามข้อ 7 ของสัญญาจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินสมควร ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกคืนได้ทั้งหมดและจำเลยก็ไม่มีสิทธิริบเอาทั้งหมดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าจากการผิดสัญญาของโจทก์ทำให้จำเลยได้รับเสียหายไม่น้อยกว่าเบี้ยปรับที่รับไว้ดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า แม้จำเลยไม่สามารถนำสืบถึงค่าเสียหายได้ชัดเจน แต่การที่โจทก์ผิดสัญญาจองสิทธิการเช่าไม่ยอมรับมอบห้องพักพร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย อีกทั้งยังขออายัดสิทธิการเช่าห้องพักดังกล่าวไว้จนไม่สามารถนำออกให้คนอื่นเช่าได้ ย่อมทำให้จำเลยได้รับความเสียหายตามสมควร แล้วกำหนดเบี้ยปรับให้จำเลยสัญญาละ 500,000 บาท จึงเหมาะสมและชอบด้วยเหตุผลแล้ว มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นข้อสุดท้ายว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเรื่องเบี้ยปรับที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ชอบหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาทำนองว่าสัญญาจองสิทธิการเช่าเป็นสัญญาทางแพ่งธรรมดา อีกทั้งโจทก์ก็ได้อ่านจนเป็นที่เข้าใจดีแล้วก่อนลงนาม ข้อตกลงที่ให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วทั้งหมดในสัญญาจึงผูกพันโจทก์และจำเลยเพราะไม่ใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อโจทก์มิได้ให้การต่อสู้ไว้และเพิ่งยกเรื่องดังกล่าวขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีอำนาจวินิจฉัยนั้น เห็นว่า แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยซึ่งต้องกำหนดไว้ในทำนองเดียวกันข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้โดยชอบ ฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น อนึ่ง โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยคืนเงินจำนวน 1,101,600 บาท และ 1,144,800 บาท โดยโจทก์เสียค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาตามทุนทรัพย์จำนวน 2,246,600 บาท เป็นเงินจำนวน 56,160 บาท แต่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 454,720 บาท และชำระเงินแก่โจทก์ในสำนวนหลังจำนวน 492,160 บาท ดังนั้น ทุนทรัพย์ชั้นฎีกาของโจทก์ในสำนวนแรกจำนวน 646,880 บาท และสำนวนหลังจำนวน 652,640 บาท รวมเป็นทุนทรัพย์ 1,299,520 บาท คิดเป็นเงินค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาจำนวน 32,487.50 บาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกามาทั้งสองสำนวนเป็นเงินจำนวน 56,160 บาท โจทก์จึงเสียค่าขึ้นศาลเกินมาจำนวน 23,672.50 บาท ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์(เฉลียว พลวิเศษ-พิทักษ์ คงจันทร์-ตรีวุฒิ สาขากร)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ