คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539หลักกฎหมาย: ในชั้น ชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนด ประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา20ปีนับแต่วันที่13สิงหาคม2515จึงสิ้นสุดในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันแสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีกโจทก์ ฟ้อง ขอให้ ขับไล่ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า พร้อม ทั้ง ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย ให้การ ว่า จำเลย รับโอน สิทธิ การ เช่า จาก ผู้เช่าเดิมโดย โจทก์ ให้ คำมั่น แก่ ผู้เช่าเดิม ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า เดิม แล้วจะ ให้ จำเลย เช่า เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครองทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ ก็ ทราบ ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่าต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ มิได้ บอกเลิก การ เช่า จึง ไม่มี อำนาจฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ ขับไล่ จำเลย และ ให้ ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา ตาม ฎีกา ของ จำเลย ที่ ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลยหรือไม่ แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว ไว้จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาทไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิ อยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุม รวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็น ประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัยปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้ว จึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้องกำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่ จำเลย ฎีกาปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำ มั่นของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตาม คำมั่นจึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย นั้น เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่า ที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และเกิด สัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐานการเช่าที่ดิน พิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิดเป็น สำคัญ จำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลยเช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ดังนั้น เมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้องเห็นว่า ตาม สำเนา หนังสือ สัญญาเช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุดแล้ว เพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลยได้ โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ADMIN 1062/2539นาย สมชายหรือเกี้ยงเล้ง นิลวงษานุวัติโจทก์บริษัท โรงน้ำแข็งทวีสิน (1985) จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 564, ม. 566, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 183ในชั้น ชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนด ประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา20ปีนับแต่วันที่13สิงหาคม2515จึงสิ้นสุดในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันแสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีกโจทก์ ฟ้อง ขอให้ ขับไล่ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า พร้อม ทั้ง ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย ให้การ ว่า จำเลย รับโอน สิทธิ การ เช่า จาก ผู้เช่าเดิมโดย โจทก์ ให้ คำมั่น แก่ ผู้เช่าเดิม ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า เดิม แล้วจะ ให้ จำเลย เช่า เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครองทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ ก็ ทราบ ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่าต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ มิได้ บอกเลิก การ เช่า จึง ไม่มี อำนาจฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ ขับไล่ จำเลย และ ให้ ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา ตาม ฎีกา ของ จำเลย ที่ ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลยหรือไม่ แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว ไว้จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาทไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิ อยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุม รวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็น ประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัยปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้ว จึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้องกำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่ จำเลย ฎีกาปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำ มั่นของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตาม คำมั่นจึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย นั้น เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่า ที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และเกิด สัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐานการเช่าที่ดิน พิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิดเป็น สำคัญ จำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลยเช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ดังนั้น เมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้องเห็นว่า ตาม สำเนา หนังสือ สัญญาเช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุดแล้ว เพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลยได้ โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกพิพากษายืน(จเร อำนวยวัฒนา-อรุณ น้าประเสริฐ-อรรถนิติ ดิษฐอำนาจ)แหล่งที่มาADMINแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ขอให้ ขับไล่ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า พร้อม ทั้ง ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย ให้การ ว่า จำเลย รับโอน สิทธิ การ เช่า จาก ผู้เช่าเดิมโดย โจทก์ ให้ คำมั่น แก่ ผู้เช่าเดิม ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า เดิม แล้วจะ ให้ จำเลย เช่า เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครองทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ ก็ ทราบ ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่าต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ มิได้ บอกเลิก การ เช่า จึง ไม่มี อำนาจฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ ขับไล่ จำเลย และ ให้ ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา ตาม ฎีกา ของ จำเลย ที่ ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลยหรือไม่ แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว ไว้จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาทไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิ อยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุม รวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็น ประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัยปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้ว จึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้องกำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่ จำเลย ฎีกาปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำ มั่นของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตาม คำมั่นจึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย นั้น เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่า ที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และเกิด สัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐานการเช่าที่ดิน พิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิดเป็น สำคัญ จำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลยเช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ดังนั้น เมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้องเห็นว่า ตาม สำเนา หนังสือ สัญญาเช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุดแล้ว เพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลยได้ โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกพิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ADMIN 1062/2539นาย สมชายหรือเกี้ยงเล้ง นิลวงษานุวัติโจทก์บริษัท โรงน้ำแข็งทวีสิน (1985) จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 564, ม. 566, ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 183ในชั้น ชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนด ประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา20ปีนับแต่วันที่13สิงหาคม2515จึงสิ้นสุดในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันแสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีกโจทก์ ฟ้อง ขอให้ ขับไล่ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า พร้อม ทั้ง ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย ให้การ ว่า จำเลย รับโอน สิทธิ การ เช่า จาก ผู้เช่าเดิมโดย โจทก์ ให้ คำมั่น แก่ ผู้เช่าเดิม ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า เดิม แล้วจะ ให้ จำเลย เช่า เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครองทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ ก็ ทราบ ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่าต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ มิได้ บอกเลิก การ เช่า จึง ไม่มี อำนาจฟ้องศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ ขับไล่ จำเลย และ ให้ ชดใช้ ค่าเสียหายจำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลย ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ปัญหา ตาม ฎีกา ของ จำเลย ที่ ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลยหรือไม่ แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว ไว้จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาทไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิ อยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุม รวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็น ประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัยปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้ว จึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้องกำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่ จำเลย ฎีกาปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำ มั่นของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตาม คำมั่นจึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย นั้น เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่า ที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และเกิด สัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐานการเช่าที่ดิน พิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิดเป็น สำคัญ จำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลยเช่า ที่ดินพิพาท ต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ดังนั้น เมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้ปัญหา ที่ จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้องเห็นว่า ตาม สำเนา หนังสือ สัญญาเช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุดแล้ว เพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลยได้ โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีกพิพากษายืน(จเร อำนวยวัฒนา-อรุณ น้าประเสริฐ-อรรถนิติ ดิษฐอำนาจ)แหล่งที่มาADMINแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ