คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 845/2513หลักกฎหมาย: จำเลยเช่าบ้านพิพาทมาจากนายบุ้นซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์มาปลูกบ้านพิพาทขึ้น โดยมีกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือน และมีข้อตกลงระหว่างนายบุ้นกับโจทก์ว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนนายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า8 ปี 4 เดือนแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทตกเป็นของโจทก์ดังนี้เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน 8 ปี 4 เดือน แล้ว นายบุ้นย่อมไม่มีอำนาจจะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอยู่ต่อไปเพราะกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทตกไปยังโจทก์แล้ว สิทธิและหน้าที่ในการเช่าบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับนายบุ้นผู้โอนย่อมไม่ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การอยู่ในบ้านพิพาทต่อมาเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนไปแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ๑ แปลง ได้ให้นายบุ้น แซ่จึงเช่าเพื่อทำการปลูกบ้าน ๑ หลังคือบ้านเลขที่ ๕๕ มีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนสิ้นสุดเวลาเช่าในวันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๗ สัญญาตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ให้บ้านที่ปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าบ้านดังกล่าวจากนายบุ้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินและบ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบและแจ้งไปด้วยว่าถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าบ้านอยู่ต่อไป ให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์จำเลยทราบแล้วไม่ไปตกลงเช่ากับโจทก์ โจทก์จึงบอกกล่าวให้ออกไปจำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง ๖,๓๐๐ บาทกับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไป จำเลยที่ ๑ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ ๒ ให้การว่าจำเลยเช่าเรือนพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อนายบุ้นผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม โจทก์ก็ทราบและไม่มีผู้ใดไปเก็บค่าเช่า โจทก์เคยขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ ๑,๒๐๐ บาทจำเลยไม่ตกลง ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์หมดแล้ว วันนัดสืบพยานจำเลย ทนายจำเลยที่ ๒ ขอเลื่อนศาลไม่อนุญาต ปรากฏว่าจำเลยที่ ๒ ไม่มาศาล และพยานก็มิได้มาศาล ศาลจึงถือว่าจำเลยไม่มีพยานนำสืบตามข้อต่อสู้ แล้วพิพากษาในวันเดียวกันนั้น ให้ขับไล่จำเลย ส่งมอบบ้านพิพาทให้โจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๖,๓๐๐ บาท กับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปด้วย จำเลยที่ ๒ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ ๒ ฎีกาต่อมา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้นายบุ้นเช่าไปเมื่อวันที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๔๙๘ ปลูกบ้านพิพาทขึ้นมีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี๔ เดือน และมีข้อตกลงกันว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่าที่ดิน นายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนแล้วบ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อกรรมสิทธิ์ตกเป็นของโจทก์ต่อมา โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปติดต่อเช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ไป โจทก์จึงบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท วินิจฉัยว่า โดยข้อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายบุ้น ภายในกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือน บ้านพิพาทยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายบุ้นอยู่นายบุ้นจึงมีอำนาจทำสัญญาให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทได้ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว บ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อำนาจที่จะทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ นายบุ้นไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่าต่อไปได้ เพราะพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือน แล้ว ฉะนั้น การที่นายบุ้นให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปเมื่อพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือนไปแล้วจึงกระทำไปโดยปราศจากอำนาจ การเช่าเกิน ๘ ปี ๔ เดือนที่นายบุ้นทำไปนั้นจึงไม่ตกไปยังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การที่จำเลยอยู่ในบ้านพิพาทหลังจากครบกำหนดเวลา ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ จำเลยย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ จำเลยให้การปฏิเสธในข้อสามีโจทก์ให้ความยินยอมในการฟ้องคดีมาลอย ๆ จึงไม่เป็นประเด็นที่โจทก์ต้องนำสืบข้อนี้ และการที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลพินิจสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยเลื่อนการสืบพยานจำเลยและในวันนัดนั้นตัวจำเลย ทนายความของจำเลยและพยานจำเลยไม่มีมาศาลตามกำหนดศาลชั้นต้นถือว่าจำเลยไม่มีพยานมานำสืบตามข้อต่อสู้จึงดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป โดยชี้ขาดตัดสินคดีในวันนั้นก็เป็นการชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๑๐ แล้ว การที่ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานโจทก์ไปเลยโดยไม่ทำการชี้สองสถานก่อนก็เป็นเรื่องที่ศาลมีอำนาจกระทำได้ตามที่เห็นว่าเป็นการจำเป็นหรือไม่จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 845/2513นางตู รามัญวงศ์ โดยนางสาวสราญจิตต์ รามัญวงศ์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์นายซานแกม แซ่ซาน ที่ 1 นางทองปลิว ขุนหมื่น ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 569, ม. 420 พ.ร.บ.ควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 จำเลยเช่าบ้านพิพาทมาจากนายบุ้นซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์มาปลูกบ้านพิพาทขึ้น โดยมีกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือน และมีข้อตกลงระหว่างนายบุ้นกับโจทก์ว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนนายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า8 ปี 4 เดือนแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทตกเป็นของโจทก์ดังนี้เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน 8 ปี 4 เดือน แล้ว นายบุ้นย่อมไม่มีอำนาจจะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอยู่ต่อไปเพราะกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทตกไปยังโจทก์แล้ว สิทธิและหน้าที่ในการเช่าบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับนายบุ้นผู้โอนย่อมไม่ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การอยู่ในบ้านพิพาทต่อมาเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนไปแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ๑ แปลง ได้ให้นายบุ้น แซ่จึงเช่าเพื่อทำการปลูกบ้าน ๑ หลังคือบ้านเลขที่ ๕๕ มีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนสิ้นสุดเวลาเช่าในวันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๗ สัญญาตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ให้บ้านที่ปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าบ้านดังกล่าวจากนายบุ้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินและบ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบและแจ้งไปด้วยว่าถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าบ้านอยู่ต่อไป ให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์จำเลยทราบแล้วไม่ไปตกลงเช่ากับโจทก์ โจทก์จึงบอกกล่าวให้ออกไปจำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง ๖,๓๐๐ บาทกับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไป จำเลยที่ ๑ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ ๒ ให้การว่าจำเลยเช่าเรือนพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อนายบุ้นผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม โจทก์ก็ทราบและไม่มีผู้ใดไปเก็บค่าเช่า โจทก์เคยขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ ๑,๒๐๐ บาทจำเลยไม่ตกลง ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์หมดแล้ว วันนัดสืบพยานจำเลย ทนายจำเลยที่ ๒ ขอเลื่อนศาลไม่อนุญาต ปรากฏว่าจำเลยที่ ๒ ไม่มาศาล และพยานก็มิได้มาศาล ศาลจึงถือว่าจำเลยไม่มีพยานนำสืบตามข้อต่อสู้ แล้วพิพากษาในวันเดียวกันนั้น ให้ขับไล่จำเลย ส่งมอบบ้านพิพาทให้โจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๖,๓๐๐ บาท กับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปด้วย จำเลยที่ ๒ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ ๒ ฎีกาต่อมา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้นายบุ้นเช่าไปเมื่อวันที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๔๙๘ ปลูกบ้านพิพาทขึ้นมีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี๔ เดือน และมีข้อตกลงกันว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่าที่ดิน นายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนแล้วบ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อกรรมสิทธิ์ตกเป็นของโจทก์ต่อมา โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปติดต่อเช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ไป โจทก์จึงบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท วินิจฉัยว่า โดยข้อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายบุ้น ภายในกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือน บ้านพิพาทยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายบุ้นอยู่นายบุ้นจึงมีอำนาจทำสัญญาให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทได้ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว บ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อำนาจที่จะทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ นายบุ้นไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่าต่อไปได้ เพราะพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือน แล้ว ฉะนั้น การที่นายบุ้นให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปเมื่อพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือนไปแล้วจึงกระทำไปโดยปราศจากอำนาจ การเช่าเกิน ๘ ปี ๔ เดือนที่นายบุ้นทำไปนั้นจึงไม่ตกไปยังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การที่จำเลยอยู่ในบ้านพิพาทหลังจากครบกำหนดเวลา ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ จำเลยย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ จำเลยให้การปฏิเสธในข้อสามีโจทก์ให้ความยินยอมในการฟ้องคดีมาลอย ๆ จึงไม่เป็นประเด็นที่โจทก์ต้องนำสืบข้อนี้ และการที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลพินิจสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยเลื่อนการสืบพยานจำเลยและในวันนัดนั้นตัวจำเลย ทนายความของจำเลยและพยานจำเลยไม่มีมาศาลตามกำหนดศาลชั้นต้นถือว่าจำเลยไม่มีพยานมานำสืบตามข้อต่อสู้จึงดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป โดยชี้ขาดตัดสินคดีในวันนั้นก็เป็นการชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๑๐ แล้ว การที่ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานโจทก์ไปเลยโดยไม่ทำการชี้สองสถานก่อนก็เป็นเรื่องที่ศาลมีอำนาจกระทำได้ตามที่เห็นว่าเป็นการจำเป็นหรือไม่จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว พิพากษายืน(สุธรรม วรรณแสง-ไฉน บุญยก-อาจิต ไชยาคำ)ศาลแพ่ง - นายเสนาะ เอกพจน์ศาลอุทธรณ์ - นายสัญชัย สัจจวานิชแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ๑ แปลง ได้ให้นายบุ้น แซ่จึงเช่าเพื่อทำการปลูกบ้าน ๑ หลังคือบ้านเลขที่ ๕๕ มีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนสิ้นสุดเวลาเช่าในวันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๗ สัญญาตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ให้บ้านที่ปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าบ้านดังกล่าวจากนายบุ้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินและบ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบและแจ้งไปด้วยว่าถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าบ้านอยู่ต่อไป ให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์จำเลยทราบแล้วไม่ไปตกลงเช่ากับโจทก์ โจทก์จึงบอกกล่าวให้ออกไปจำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง ๖,๓๐๐ บาทกับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไป จำเลยที่ ๑ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ ๒ ให้การว่าจำเลยเช่าเรือนพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อนายบุ้นผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม โจทก์ก็ทราบและไม่มีผู้ใดไปเก็บค่าเช่า โจทก์เคยขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ ๑,๒๐๐ บาทจำเลยไม่ตกลง ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์หมดแล้ว วันนัดสืบพยานจำเลย ทนายจำเลยที่ ๒ ขอเลื่อนศาลไม่อนุญาต ปรากฏว่าจำเลยที่ ๒ ไม่มาศาล และพยานก็มิได้มาศาล ศาลจึงถือว่าจำเลยไม่มีพยานนำสืบตามข้อต่อสู้ แล้วพิพากษาในวันเดียวกันนั้น ให้ขับไล่จำเลย ส่งมอบบ้านพิพาทให้โจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๖,๓๐๐ บาท กับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปด้วย จำเลยที่ ๒ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ ๒ ฎีกาต่อมา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้นายบุ้นเช่าไปเมื่อวันที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๔๙๘ ปลูกบ้านพิพาทขึ้นมีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี๔ เดือน และมีข้อตกลงกันว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่าที่ดิน นายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนแล้วบ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อกรรมสิทธิ์ตกเป็นของโจทก์ต่อมา โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปติดต่อเช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ไป โจทก์จึงบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท วินิจฉัยว่า โดยข้อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายบุ้น ภายในกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือน บ้านพิพาทยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายบุ้นอยู่นายบุ้นจึงมีอำนาจทำสัญญาให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทได้ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว บ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อำนาจที่จะทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ นายบุ้นไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่าต่อไปได้ เพราะพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือน แล้ว ฉะนั้น การที่นายบุ้นให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปเมื่อพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือนไปแล้วจึงกระทำไปโดยปราศจากอำนาจ การเช่าเกิน ๘ ปี ๔ เดือนที่นายบุ้นทำไปนั้นจึงไม่ตกไปยังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การที่จำเลยอยู่ในบ้านพิพาทหลังจากครบกำหนดเวลา ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ จำเลยย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ จำเลยให้การปฏิเสธในข้อสามีโจทก์ให้ความยินยอมในการฟ้องคดีมาลอย ๆ จึงไม่เป็นประเด็นที่โจทก์ต้องนำสืบข้อนี้ และการที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลพินิจสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยเลื่อนการสืบพยานจำเลยและในวันนัดนั้นตัวจำเลย ทนายความของจำเลยและพยานจำเลยไม่มีมาศาลตามกำหนดศาลชั้นต้นถือว่าจำเลยไม่มีพยานมานำสืบตามข้อต่อสู้จึงดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป โดยชี้ขาดตัดสินคดีในวันนั้นก็เป็นการชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๑๐ แล้ว การที่ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานโจทก์ไปเลยโดยไม่ทำการชี้สองสถานก่อนก็เป็นเรื่องที่ศาลมีอำนาจกระทำได้ตามที่เห็นว่าเป็นการจำเป็นหรือไม่จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 845/2513นางตู รามัญวงศ์ โดยนางสาวสราญจิตต์ รามัญวงศ์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์นายซานแกม แซ่ซาน ที่ 1 นางทองปลิว ขุนหมื่น ที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 569, ม. 420 พ.ร.บ.ควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 จำเลยเช่าบ้านพิพาทมาจากนายบุ้นซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์มาปลูกบ้านพิพาทขึ้น โดยมีกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือน และมีข้อตกลงระหว่างนายบุ้นกับโจทก์ว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนนายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า8 ปี 4 เดือนแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทตกเป็นของโจทก์ดังนี้เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน 8 ปี 4 เดือน แล้ว นายบุ้นย่อมไม่มีอำนาจจะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอยู่ต่อไปเพราะกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทตกไปยังโจทก์แล้ว สิทธิและหน้าที่ในการเช่าบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับนายบุ้นผู้โอนย่อมไม่ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การอยู่ในบ้านพิพาทต่อมาเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนไปแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ๑ แปลง ได้ให้นายบุ้น แซ่จึงเช่าเพื่อทำการปลูกบ้าน ๑ หลังคือบ้านเลขที่ ๕๕ มีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนสิ้นสุดเวลาเช่าในวันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๗ สัญญาตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ให้บ้านที่ปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าบ้านดังกล่าวจากนายบุ้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินและบ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบและแจ้งไปด้วยว่าถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าบ้านอยู่ต่อไป ให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์จำเลยทราบแล้วไม่ไปตกลงเช่ากับโจทก์ โจทก์จึงบอกกล่าวให้ออกไปจำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง ๖,๓๐๐ บาทกับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไป จำเลยที่ ๑ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ ๒ ให้การว่าจำเลยเช่าเรือนพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อนายบุ้นผู้ให้เช่าถึงแก่กรรม โจทก์ก็ทราบและไม่มีผู้ใดไปเก็บค่าเช่า โจทก์เคยขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ ๑,๒๐๐ บาทจำเลยไม่ตกลง ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์หมดแล้ว วันนัดสืบพยานจำเลย ทนายจำเลยที่ ๒ ขอเลื่อนศาลไม่อนุญาต ปรากฏว่าจำเลยที่ ๒ ไม่มาศาล และพยานก็มิได้มาศาล ศาลจึงถือว่าจำเลยไม่มีพยานนำสืบตามข้อต่อสู้ แล้วพิพากษาในวันเดียวกันนั้น ให้ขับไล่จำเลย ส่งมอบบ้านพิพาทให้โจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๖,๓๐๐ บาท กับต่อไปเดือนละ ๓๐๐ บาทจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปด้วย จำเลยที่ ๒ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ ๒ ฎีกาต่อมา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้นายบุ้นเช่าไปเมื่อวันที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๔๙๘ ปลูกบ้านพิพาทขึ้นมีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี๔ เดือน และมีข้อตกลงกันว่าในระหว่างกำหนดเวลาเช่าที่ดิน นายบุ้นมีสิทธิให้คนอื่นเช่าบ้านพิพาทได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือนแล้วบ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อกรรมสิทธิ์ตกเป็นของโจทก์ต่อมา โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปติดต่อเช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ไป โจทก์จึงบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท วินิจฉัยว่า โดยข้อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายบุ้น ภายในกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ๔ เดือน บ้านพิพาทยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายบุ้นอยู่นายบุ้นจึงมีอำนาจทำสัญญาให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทได้ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าที่ดิน ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว บ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อำนาจที่จะทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ นายบุ้นไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่าต่อไปได้ เพราะพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือน แล้ว ฉะนั้น การที่นายบุ้นให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปเมื่อพ้นกำหนด ๘ ปี ๔ เดือนไปแล้วจึงกระทำไปโดยปราศจากอำนาจ การเช่าเกิน ๘ ปี ๔ เดือนที่นายบุ้นทำไปนั้นจึงไม่ตกไปยังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การที่จำเลยอยู่ในบ้านพิพาทหลังจากครบกำหนดเวลา ๘ ปี ๔ เดือนแล้ว เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของโจทก์ จำเลยย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ จำเลยให้การปฏิเสธในข้อสามีโจทก์ให้ความยินยอมในการฟ้องคดีมาลอย ๆ จึงไม่เป็นประเด็นที่โจทก์ต้องนำสืบข้อนี้ และการที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลพินิจสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยเลื่อนการสืบพยานจำเลยและในวันนัดนั้นตัวจำเลย ทนายความของจำเลยและพยานจำเลยไม่มีมาศาลตามกำหนดศาลชั้นต้นถือว่าจำเลยไม่มีพยานมานำสืบตามข้อต่อสู้จึงดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป โดยชี้ขาดตัดสินคดีในวันนั้นก็เป็นการชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๑๐ แล้ว การที่ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานโจทก์ไปเลยโดยไม่ทำการชี้สองสถานก่อนก็เป็นเรื่องที่ศาลมีอำนาจกระทำได้ตามที่เห็นว่าเป็นการจำเป็นหรือไม่จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว พิพากษายืน(สุธรรม วรรณแสง-ไฉน บุญยก-อาจิต ไชยาคำ)ศาลแพ่ง - นายเสนาะ เอกพจน์ศาลอุทธรณ์ - นายสัญชัย สัจจวานิชแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ