คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7143/2546หลักกฎหมาย: จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกับโจทก์ ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนจากจำเลยร่วม หากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อเสร็จสิ้น จำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที และจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อแก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2536 คำพิพากษาตามยอมดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์ และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1229 วรรคหนึ่ง ผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลทำให้นิติกรรม ตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดังเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ ส่วนการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเสียภายในสิบปีตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/30 หรือไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดังเช่นการบังคับคดีภายในสิบปี อันเป็นเหตุให้คดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นที่โจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เป็นเพียงทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้ว จำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาทที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อได้ความว่าหลังจากที่ศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว โจทก์ได้นำครูและนักเรียนเข้าปรับปรุงถางหญ้าในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อสร้างอาคารเรียนในลักษณะแสดงความเป็นเจ้าของโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ของศาลฎีกา) คดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ส่วนในปัญหาที่ว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่นั้น แม้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงยังมีชื่อจำเลยร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารเรียนขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาท จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปก่อสร้างอาคารในที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 คดีโจทก์ในส่วนนี้เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ (ประชุมใหญ่)โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แล้วครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา เมื่อวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๓๖ จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๑๘๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๙,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์ ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยกระทำการไปโดยสุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ก่อนชี้สองสถาน โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลีเข้าเป็นจำเลยร่วม ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗ (๓) (ข) ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำ นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า ๑๐ ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียน ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่าสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคาร ครั้นปี ๒๕๑๔ จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืน หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แม้โจทก์จะฎีกาว่าการได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง มาตรา ๕๑๙ และมาตรา ๕๒๕ บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ ๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๓๔ แล้ว โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัญฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วม จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น ส่วนในปัญหาว่าคดีขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิาพททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน ๗๒,๐๐๐ บาท และอีกเดือนละ ๖,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7143/2546นายแก้ว สีหบัณฑ์โจทก์นายนพดล จันทร์พวงจำเลยนางมาลี นาทวรทัตจำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 193/30, ม. 1299 วรรคหนึ่ง ป.วิ.พ. ม. 145 วรรคหนึ่ง, ม. 148, ม. 271จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกับโจทก์ ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนจากจำเลยร่วม หากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อเสร็จสิ้น จำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที และจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อแก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2536 คำพิพากษาตามยอมดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์ และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1229 วรรคหนึ่ง ผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลทำให้นิติกรรม ตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดังเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ ส่วนการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเสียภายในสิบปีตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/30 หรือไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดังเช่นการบังคับคดีภายในสิบปี อันเป็นเหตุให้คดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นที่โจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เป็นเพียงทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้ว จำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาทที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อได้ความว่าหลังจากที่ศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว โจทก์ได้นำครูและนักเรียนเข้าปรับปรุงถางหญ้าในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อสร้างอาคารเรียนในลักษณะแสดงความเป็นเจ้าของโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ของศาลฎีกา) คดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ส่วนในปัญหาที่ว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่นั้น แม้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงยังมีชื่อจำเลยร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารเรียนขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาท จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปก่อสร้างอาคารในที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 คดีโจทก์ในส่วนนี้เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ (ประชุมใหญ่)โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แล้วครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา เมื่อวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๓๖ จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๑๘๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๙,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์ ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยกระทำการไปโดยสุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ก่อนชี้สองสถาน โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลีเข้าเป็นจำเลยร่วม ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗ (๓) (ข) ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำ นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า ๑๐ ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียน ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่าสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคาร ครั้นปี ๒๕๑๔ จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืน หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แม้โจทก์จะฎีกาว่าการได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง มาตรา ๕๑๙ และมาตรา ๕๒๕ บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ ๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๓๔ แล้ว โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัญฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วม จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น ส่วนในปัญหาว่าคดีขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิาพททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน ๗๒,๐๐๐ บาท และอีกเดือนละ ๖,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก.(สมชาย จุลนิติ์-พิชิต คำแฝง-ชวลิต ตุลยสิงห์)ศาลจังหวัดศรีสะเกษ - นายจรูญ นาคเสนศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายสถิตย์ ไพเราะแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แล้วครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา เมื่อวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๓๖ จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๑๘๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๙,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์ ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยกระทำการไปโดยสุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ก่อนชี้สองสถาน โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลีเข้าเป็นจำเลยร่วม ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗ (๓) (ข) ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำ นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า ๑๐ ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียน ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่าสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคาร ครั้นปี ๒๕๑๔ จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืน หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แม้โจทก์จะฎีกาว่าการได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง มาตรา ๕๑๙ และมาตรา ๕๒๕ บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ ๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๓๔ แล้ว โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัญฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วม จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น ส่วนในปัญหาว่าคดีขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิาพททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน ๗๒,๐๐๐ บาท และอีกเดือนละ ๖,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7143/2546นายแก้ว สีหบัณฑ์โจทก์นายนพดล จันทร์พวงจำเลยนางมาลี นาทวรทัตจำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 193/30, ม. 1299 วรรคหนึ่ง ป.วิ.พ. ม. 145 วรรคหนึ่ง, ม. 148, ม. 271จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกับโจทก์ ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนจากจำเลยร่วม หากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อเสร็จสิ้น จำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที และจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อแก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2536 คำพิพากษาตามยอมดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของโจทก์ และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1229 วรรคหนึ่ง ผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลทำให้นิติกรรม ตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดังเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มาตรา 519 และมาตรา 525 บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ ส่วนการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเสียภายในสิบปีตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 193/30 หรือไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดังเช่นการบังคับคดีภายในสิบปี อันเป็นเหตุให้คดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้นที่โจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เป็นเพียงทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้ว จำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาทที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อได้ความว่าหลังจากที่ศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5828/2534 ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2534 แล้ว โจทก์ได้นำครูและนักเรียนเข้าปรับปรุงถางหญ้าในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อสร้างอาคารเรียนในลักษณะแสดงความเป็นเจ้าของโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ของศาลฎีกา) คดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 525/2532 ของศาลชั้นต้น เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ส่วนในปัญหาที่ว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่นั้น แม้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงยังมีชื่อจำเลยร่วมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารเรียนขึ้นใหม่บนที่ดินพิพาท จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปก่อสร้างอาคารในที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 คดีโจทก์ในส่วนนี้เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ (ประชุมใหญ่)โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แล้วครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา เมื่อวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๓๖ จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๑๘๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๙,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์ ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยกระทำการไปโดยสุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ก่อนชี้สองสถาน โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลีเข้าเป็นจำเลยร่วม ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗ (๓) (ข) ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำ นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า ๑๐ ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง มีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียน ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่าสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคาร ครั้นปี ๒๕๑๔ จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มีการเจรจาและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันโดยจำเลยร่วมยินยอมให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืน หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนเมื่อวันที่ ๓ กันยายน ๒๕๑๖ แต่จำเลยร่วมไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอมโดยไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยร่วมใช้สิทธิฟ้องขับไล่โจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ปรากฏว่าขณะคดีอยู่ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมกับโจทก์ได้เจรจาตกลงและทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกัน โดยศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้แก่โจทก์กับจำเลยร่วม คำพิพากษาดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว โดยผลแห่งข้อกำหนดตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แม้โจทก์จะฎีกาว่าการได้มาซึ่งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจปรับข้อเท็จจริงดังกล่าวให้ถูกต้องตามข้อกฎหมายได้ และผลแห่งนิติกรรมดังกล่าวนี้แม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็หามีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ดั่งเช่นนิติกรรมซื้อขาย แลกเปลี่ยนหรือให้อสังหาริมทรัพย์ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง มาตรา ๕๑๙ และมาตรา ๕๒๕ บัญญัติไว้เป็นพิเศษไม่ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิตามที่บัญญัติเป็นหลักไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงใช้ยันจำเลยร่วมได้ โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องโดยฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสียภายในระยะเวลาสิบปีนับแต่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว เป็นเหตุให้คดีขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓๐ หรือการที่โจทก์ไม่ใช้สิทธิในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาตามยอมดำเนินการบังคับคดีในคดีหมายเลขดำที่ ๑๔๒/๒๕๑๔ ของศาลชั้นต้น อันเป็นเหตุให้ในคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้นซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยร่วมให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องนั้น ก็เพียงแต่ทำให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ยังไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิเท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมแล้วจำเลยร่วมหามีสิทธิใดในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่จะใช้ยันโจทก์ได้ไม่ เมื่อศาลชั้นต้นได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ ซึ่งพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในคดีที่โจทก์ร้องขัดทรัพย์เมื่อวันที่ ๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๓๔ แล้ว โจทก์ก็ได้นำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงถางหญ้าและทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตลอดมาเพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัญฑิตขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ดังนี้ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วม จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งมีอยู่เหนือที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและใช้ยันจำเลยร่วมได้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นบริวารของจำเลยร่วม ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมและคดีนี้หาได้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ ๕๒๕/๒๕๓๒ ของศาลชั้นต้น ตามที่จำเลยร่วมให้การต่อสู้ไว้ เพราะคดีดังกล่าวมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนสิทธิที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์หรือไม่เท่านั้น ต่างกับคดีนี้ซึ่งโจทก์บรรยายฟ้องตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น ส่วนในปัญหาว่าคดีขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า สำหรับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนี้แม้จำเลยร่วมยังคงมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ก็ตาม แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๒๘/๒๕๓๔ โจทก์ได้ใช้สิทธินำครูและนักเรียนเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนสีหบัณฑิตขึ้นใหม่บนที่ดินพิาพททั้งสองแปลง จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียว อันเป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๐ และ ๑๙๔ ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันรื้อถอนโรงเรือนที่ปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยกับจำเลยร่วมร่วมกันชำระเงิน ๗๒,๐๐๐ บาท และอีกเดือนละ ๖,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและจำเลยร่วมกับบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก.(สมชาย จุลนิติ์-พิชิต คำแฝง-ชวลิต ตุลยสิงห์)ศาลจังหวัดศรีสะเกษ - นายจรูญ นาคเสนศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายสถิตย์ ไพเราะแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ