คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไปโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2512 จำเลยจดทะเบียนเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ เนื้อที่ 1 งาน มีกำหนดเวลา 15 ปี เพื่อปลูกสร้างตึกแถว 2 ชั้น ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 175 บาทและเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยยอมให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ให้คำมั่นกับจำเลยว่าเมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินและตึกแถวต่อไปได้อีก 14 ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 350 บาท และยอมให้จำเลยนำตึกแถวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยไม่เคยแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นที่โจทก์ได้ให้ไว้ แต่จำเลยคงเช่าที่ดินและตึกแถวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมาจำเลยได้นำที่ดินและตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์การให้เช่าช่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยขนย้ายครอบครัวออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11435ตำบลพระประโทน (บ่อโตนด) อำเภอเมืองนครปฐม (พระปฐมเจดีย์)จังหวัดนครปฐม และส่งที่ดินกับตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 9,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จให้แก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 21,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด29 ปีระยะเวลา 15 ปีแรก จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ175 บาท ระยะเวลา 14 ปีหลัง จำเลยต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ350 บาท จำเลยจะต้องปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นในที่ดินดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและเมื่อครบกำหนด 15 ปี ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาและนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยได้นำตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยความรู้เห็นยินยอมของโจทก์ตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าจำนวน 9,000 บาท จากจำเลยหากจำเลยจะต้องรับผิดก็คงเพียงเดือนละ 350 บาทเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย หากจะนำตึกแถวดังกล่าวไปให้เช่าก็คงได้ค่าเช่าเดือนละไม่เกิน 350 บาท มิใช่เดือนละ 21,000 บาทขอให้ยกฟ้องโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและให้ส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 21,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทและส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 350 บาท นั้นเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดากำหนดเวลาเช่าไว้29 ปี โดยแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ 15 ปี และ 14 ปี เนื่องจากค่าเช่าแต่ละช่วงไม่เท่ากันเป็นสัญญาเช่าที่กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน เวลาเช่าช่วง 14 ปีหลังไม่ใช่คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น เห็นว่าสัญญาเช่าระบุมีใจความว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีกมีกำหนด 14 ปี เห็นได้ว่าสัญญาเช่าได้กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอนเพียง 15 ปีเท่านั้น เมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วหากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก14 ปี ข้อตกลงในสัญญาเช่าเช่นนี้เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไป คำมั่นที่จะให้เช่านี้ถ้าจำเลยผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อจำเลยต้องแสดงความจำนงที่จะเช่าต่อเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแต่คดีนี้ปรากฏว่าจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาก็เท่ากับเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าจึงระงับไปในตัวเมื่อเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าอีกต่อไป ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537นาย ดำ หรือ บุญ มี ชื่น ชมโจทก์นาย เกษม อริยะวุฒิพันธ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 570 สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไปโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2512 จำเลยจดทะเบียนเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ เนื้อที่ 1 งาน มีกำหนดเวลา 15 ปี เพื่อปลูกสร้างตึกแถว 2 ชั้น ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 175 บาทและเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยยอมให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ให้คำมั่นกับจำเลยว่าเมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินและตึกแถวต่อไปได้อีก 14 ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 350 บาท และยอมให้จำเลยนำตึกแถวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยไม่เคยแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นที่โจทก์ได้ให้ไว้ แต่จำเลยคงเช่าที่ดินและตึกแถวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมาจำเลยได้นำที่ดินและตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์การให้เช่าช่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยขนย้ายครอบครัวออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11435ตำบลพระประโทน (บ่อโตนด) อำเภอเมืองนครปฐม (พระปฐมเจดีย์)จังหวัดนครปฐม และส่งที่ดินกับตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 9,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จให้แก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 21,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด29 ปีระยะเวลา 15 ปีแรก จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ175 บาท ระยะเวลา 14 ปีหลัง จำเลยต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ350 บาท จำเลยจะต้องปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นในที่ดินดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและเมื่อครบกำหนด 15 ปี ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาและนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยได้นำตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยความรู้เห็นยินยอมของโจทก์ตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าจำนวน 9,000 บาท จากจำเลยหากจำเลยจะต้องรับผิดก็คงเพียงเดือนละ 350 บาทเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย หากจะนำตึกแถวดังกล่าวไปให้เช่าก็คงได้ค่าเช่าเดือนละไม่เกิน 350 บาท มิใช่เดือนละ 21,000 บาทขอให้ยกฟ้องโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและให้ส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 21,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทและส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 350 บาท นั้นเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดากำหนดเวลาเช่าไว้29 ปี โดยแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ 15 ปี และ 14 ปี เนื่องจากค่าเช่าแต่ละช่วงไม่เท่ากันเป็นสัญญาเช่าที่กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน เวลาเช่าช่วง 14 ปีหลังไม่ใช่คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น เห็นว่าสัญญาเช่าระบุมีใจความว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีกมีกำหนด 14 ปี เห็นได้ว่าสัญญาเช่าได้กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอนเพียง 15 ปีเท่านั้น เมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วหากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก14 ปี ข้อตกลงในสัญญาเช่าเช่นนี้เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไป คำมั่นที่จะให้เช่านี้ถ้าจำเลยผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อจำเลยต้องแสดงความจำนงที่จะเช่าต่อเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแต่คดีนี้ปรากฏว่าจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาก็เท่ากับเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าจึงระงับไปในตัวเมื่อเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าอีกต่อไป ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(บุญศรี กอบบุญ-สุทธิ นิชโรจน์-เสมอ อินทรศักดิ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ บทบัญญัติว่าด้วยเช่าทรัพย์ได้ให้ความหมายหรือขอบข่ายของการเช่าทรัพย์หรือสัญญาเช่าทรัพย์อยู่ในมาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วยังมีมาตรการสำคัญยิ่งในมาตรา 538 กรณีที่มีการพิพาทมาสู่ศาลมากเรื่องหนึ่งก็คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เนื่องจากการไม่ปฏิบัติกันตามมาตรา 538 โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีที่เช่าอสังหาริมทรัพย์กันเกินกว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือกันเอง มิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย เช่นทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี อาจเป็น 5 ปี หรือ 10 ปี ดังนี้ ย่อมบังคับและผูกพันกันเพียง 3 ปีเท่านั้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800-1803/2535) ซึ่งก็เป็นไปตามความในมาตรา 538 ตอนท้ายที่ว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี หรือกรณีที่ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าทำสัญญาเช่าตึกแถวกัน 10 ปี โดยทำสัญญาเช่า 4ฉบับ ฉบับละ 3 ปี 3 ฉบับ และ 1 ปีอีก 1 ฉบับ ติดต่อกันครบ 10 ปีโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ ย่อมบังคับกันได้เพียง3 ปี ตามฉบับแรก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 992/2531) สิทธิที่ผู้เช่าจะอยู่ในตึกแถวนั้นก็คงมีอยู่จนถึงวันครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้น และถือว่าเป็นการเช่ามีกำหนดเวลาซึ่งครบกำหนดการเช่าตามสัญญาเช่าฉบับแรก และสัญญาเช่าเป็นอันระงับไปโดยไม่ต้องบอกกล่าว (มาตรา 564)(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3434/2531)ซึ่งนับว่ามีผลกระทบกระเทือนต่อผู้เช่าเป็นอย่างยิ่งเพราะคาดหมายว่าสามารถอยู่ได้ตามสัญญาเช่าดังกล่าว นับว่าไม่เป็นธรรมแก่ผู้เช่าอย่างยิ่ง ทางปฏิบัติตามความเป็นจริงแล้ว ผู้ให้เช่าต่างหากไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งผู้เช่าอยู่ในภาวะจำยอมที่จะต้องทำสัญญาเช่าเพื่อจะได้สามารถประกอบกิจการของตนในทำเลนั้น ๆได้ และเท่าที่มีคดีพิพาทมาสู่ศาลแล้วส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากการไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติ มาตรา 538 ทั้งที่การทำสัญญาเช่าดังกล่าวผู้เริ่มคือฝ่ายผู้ให้เช่า ผู้เช่าไม่อาจบังคับผู้ให้เช่ายินยอมให้เช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดที่ตกลงไว้แต่เดิมได้ในทางตรงกันข้ามผู้เช่าอาจถูกฟ้องขับไล่ให้ออกจากทรัพย์สินที่เช่าได้ตลอดเวลา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2535 และ1800-1803/2535) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537 ตามหัวข้อหมายเหตุนี้ มีประเด็นสำคัญพึงทำความเข้าใจคือคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งตามบทบัญญัติว่าด้วยเช่าทรัพย์มิได้บัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องนำหลักทั่วไปมาใช้บังคับและเป็นที่ยอมรับกันซึ่งศาลฎีกาวางบรรทัดฐานมาตลอดว่า คำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่าต่อผู้เช่าว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินที่เช่าต่อไปนั้นบังคับได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533) คำมั่นจะให้เช่าจึงเป็นทางออกอย่างหนึ่งของผู้เช่าที่จะสามารถเช่าทรัพย์สินของผู้ให้เช่าต่อไปได้จนครบกำหนดที่ตั้งใจกระทำต่อกันโดยไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แทนที่จะทำสัญญาเช่าหลายฉบับซึ่งบังคับได้เพียงฉบับแรกฉบับเดียวดังที่กล่าวมาแล้ว แต่การที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น แม้จะผูกพันผู้ให้เช่าตามคำมั่นของผู้ให้เช่า ผู้เช่าต้องระมัดระวังว่าผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาว่าจะเช่าทรัพย์สินของผู้ให้เช่าตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงด้วย มิฉะนั้นแล้วย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่าเช่นตัวอย่างคดีนี้ที่ผู้เช่ามิได้แสดงความประสงค์จะเช่าต่อไปภายในกำหนดสัญญาเช่าสัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไปตามมาตรา 564 แม้ว่าผู้ให้เช่าจะให้เช่าต่อไป การเช่าต่อไปก็เป็นเพียงสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 566 และ 570)และกรณีเช่นนี้ในทางปฏิบัติผู้ที่บอกเลิกสัญญามักเป็นผู้ให้เช่า(คำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 2011/2533,1800-1803/2535) การแสดงเจตนาว่าจะเช่าต่อไปนั้นพึงระมัดระวังไว้ด้วยว่าผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาหรือความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าเมื่อใกล้จะสิ้นกำหนดสัญญาเช่า หากแสดงเจตนาเร็วเกินไปและเข้าทำสัญญาเช่าต่อเร็วไป อาจถือว่าเป็นการทำสัญญากันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปเป็นการหลีกเรื่องการจดทะเบียนตามมาตรา 538 ได้มีบรรทัดฐานเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4013/2533 โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2521 ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2523 ครั้นวันที่ 21 มีนาคม 2522 จำเลยได้ทำหนังสือให้โจทก์กับพวกเช่าอีก 4 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2524เป็นต้นไป ตามพฤติการณ์แห่งคดีแสดงให้เห็นว่าขณะทำหนังสือเพื่อโจทก์กับพวกจะเช่าต่อไปอีก 4 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเดิมยังมีอยู่อีก 1 ปี จึงจะครบกำหนดเช่า การทำสัญญาเช่าลักษณะเช่นนี้เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่เพื่อขยายเวลาในสัญญาเช่าเดิมออกไป จึงเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก 4 ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4013/2533 มีการทำสัญญาเช่าช่วงแรก2 ปีคือตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2521 ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2523 แต่พอเช่ามาได้ 1 ปี โดยยังเหลือเวลาเช่าอยู่อีก 1 ปี ก็ทำสัญญาเช่าต่ออีก 4 ปี แต่ข้ามไปว่าเช่าตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2524เป็นต้นไป ศาลฎีกาเห็นว่าเป็นการขยายเวลาเช่าในสัญญาเช่าเดิมออกไปเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน ผลก็คือสัญญาเช่าที่ทำกันใหม่ย่อมบังคับไม่ได้ ฝ่ายที่เสียหายก็คงไม่พ้นฝ่ายผู้เช่าดังที่กล่าวมาแล้ว สมมุติว่าหากเลื่อนการทำสัญญาเช่ามาปลายปีที่ 2 ก่อนสิ้นกำหนดสัญญาเช่า สัญญาเช่าฉบับที่ 2 ย่อมบังคับได้ ซึ่งมีผลแตกต่างกันมาก จึงเป็นข้อสังเกตสำหรับผู้เช่า ต้องระมัดระวังปัญหาเช่นคดีนี้ คดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537 ก็คงยืนยันหลักการเดิมในเรื่องการแสดงเจตนาที่จะเช่าต่อไปของผู้เช่าอ้างคำมั่นของผู้ให้เช่า จะต้องกระทำก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เพราะหากพ้นกำหนดแล้วย่อมมีผลให้คำมั่นระงับไปพร้อมกับความระงับแห่งสัญญาเช่าตามมาตรา 564 การแสดงเจตนาจะเช่าหลังจากนั้นย่อมไม่ผูกพันผู้เช่าคดีนี้นับว่าเป็นตัวอย่างที่ดี ที่แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าจะต้องรอบคอบในเรื่องการแสดงเจตนาจะเช่าต่อไป มิฉะนั้นจะเกิดความเสียหายเช่นคดีนี้เพราะผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าถึง 14 ปีเมื่อไม่ได้แสดงเจตนาไว้ การอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงก็มีผลเป็นเพียงสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570ซึ่งผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 เมื่อใดก็ได้ทางปฏิบัติก็มักกระทำเช่นนี้อยู่แล้ว แทนที่ผู้เช่าจะสามารถเช่าต่อไปได้อีก ตามคำมั่นจะให้เช่าถึง 14 ปี ก็อาจอยู่ได้เพียงไม่กี่เดือนก็ถูกขับไล่เสียแล้ว พลประสิทธิ์ ฤทธิ์รักษาคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2512 จำเลยจดทะเบียนเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ เนื้อที่ 1 งาน มีกำหนดเวลา 15 ปี เพื่อปลูกสร้างตึกแถว 2 ชั้น ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 175 บาทและเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยยอมให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ให้คำมั่นกับจำเลยว่าเมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินและตึกแถวต่อไปได้อีก 14 ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 350 บาท และยอมให้จำเลยนำตึกแถวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยไม่เคยแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นที่โจทก์ได้ให้ไว้ แต่จำเลยคงเช่าที่ดินและตึกแถวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมาจำเลยได้นำที่ดินและตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์การให้เช่าช่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยขนย้ายครอบครัวออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11435ตำบลพระประโทน (บ่อโตนด) อำเภอเมืองนครปฐม (พระปฐมเจดีย์)จังหวัดนครปฐม และส่งที่ดินกับตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 9,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จให้แก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 21,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด29 ปีระยะเวลา 15 ปีแรก จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ175 บาท ระยะเวลา 14 ปีหลัง จำเลยต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ350 บาท จำเลยจะต้องปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นในที่ดินดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและเมื่อครบกำหนด 15 ปี ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาและนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยได้นำตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยความรู้เห็นยินยอมของโจทก์ตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าจำนวน 9,000 บาท จากจำเลยหากจำเลยจะต้องรับผิดก็คงเพียงเดือนละ 350 บาทเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย หากจะนำตึกแถวดังกล่าวไปให้เช่าก็คงได้ค่าเช่าเดือนละไม่เกิน 350 บาท มิใช่เดือนละ 21,000 บาทขอให้ยกฟ้องโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและให้ส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 21,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทและส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 350 บาท นั้นเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดากำหนดเวลาเช่าไว้29 ปี โดยแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ 15 ปี และ 14 ปี เนื่องจากค่าเช่าแต่ละช่วงไม่เท่ากันเป็นสัญญาเช่าที่กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน เวลาเช่าช่วง 14 ปีหลังไม่ใช่คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น เห็นว่าสัญญาเช่าระบุมีใจความว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีกมีกำหนด 14 ปี เห็นได้ว่าสัญญาเช่าได้กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอนเพียง 15 ปีเท่านั้น เมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วหากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก14 ปี ข้อตกลงในสัญญาเช่าเช่นนี้เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไป คำมั่นที่จะให้เช่านี้ถ้าจำเลยผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อจำเลยต้องแสดงความจำนงที่จะเช่าต่อเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแต่คดีนี้ปรากฏว่าจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาก็เท่ากับเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าจึงระงับไปในตัวเมื่อเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าอีกต่อไป ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537นาย ดำ หรือ บุญ มี ชื่น ชมโจทก์นาย เกษม อริยะวุฒิพันธ์จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 570 สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไปโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2512 จำเลยจดทะเบียนเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ เนื้อที่ 1 งาน มีกำหนดเวลา 15 ปี เพื่อปลูกสร้างตึกแถว 2 ชั้น ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 175 บาทและเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยยอมให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ให้คำมั่นกับจำเลยว่าเมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินและตึกแถวต่อไปได้อีก 14 ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 350 บาท และยอมให้จำเลยนำตึกแถวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยไม่เคยแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นที่โจทก์ได้ให้ไว้ แต่จำเลยคงเช่าที่ดินและตึกแถวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมาจำเลยได้นำที่ดินและตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์การให้เช่าช่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยขนย้ายครอบครัวออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11435ตำบลพระประโทน (บ่อโตนด) อำเภอเมืองนครปฐม (พระปฐมเจดีย์)จังหวัดนครปฐม และส่งที่ดินกับตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 9,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จให้แก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 21,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด29 ปีระยะเวลา 15 ปีแรก จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ175 บาท ระยะเวลา 14 ปีหลัง จำเลยต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ350 บาท จำเลยจะต้องปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นในที่ดินดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและเมื่อครบกำหนด 15 ปี ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาและนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยได้นำตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยความรู้เห็นยินยอมของโจทก์ตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าจำนวน 9,000 บาท จากจำเลยหากจำเลยจะต้องรับผิดก็คงเพียงเดือนละ 350 บาทเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย หากจะนำตึกแถวดังกล่าวไปให้เช่าก็คงได้ค่าเช่าเดือนละไม่เกิน 350 บาท มิใช่เดือนละ 21,000 บาทขอให้ยกฟ้องโจทก์ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและให้ส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 21,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทและส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 350 บาท นั้นเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดากำหนดเวลาเช่าไว้29 ปี โดยแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ 15 ปี และ 14 ปี เนื่องจากค่าเช่าแต่ละช่วงไม่เท่ากันเป็นสัญญาเช่าที่กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน เวลาเช่าช่วง 14 ปีหลังไม่ใช่คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น เห็นว่าสัญญาเช่าระบุมีใจความว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีกมีกำหนด 14 ปี เห็นได้ว่าสัญญาเช่าได้กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอนเพียง 15 ปีเท่านั้น เมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วหากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก14 ปี ข้อตกลงในสัญญาเช่าเช่นนี้เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไป คำมั่นที่จะให้เช่านี้ถ้าจำเลยผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อจำเลยต้องแสดงความจำนงที่จะเช่าต่อเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแต่คดีนี้ปรากฏว่าจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาก็เท่ากับเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าจึงระงับไปในตัวเมื่อเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าอีกต่อไป ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(บุญศรี กอบบุญ-สุทธิ นิชโรจน์-เสมอ อินทรศักดิ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ บทบัญญัติว่าด้วยเช่าทรัพย์ได้ให้ความหมายหรือขอบข่ายของการเช่าทรัพย์หรือสัญญาเช่าทรัพย์อยู่ในมาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วยังมีมาตรการสำคัญยิ่งในมาตรา 538 กรณีที่มีการพิพาทมาสู่ศาลมากเรื่องหนึ่งก็คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เนื่องจากการไม่ปฏิบัติกันตามมาตรา 538 โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีที่เช่าอสังหาริมทรัพย์กันเกินกว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือกันเอง มิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย เช่นทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี อาจเป็น 5 ปี หรือ 10 ปี ดังนี้ ย่อมบังคับและผูกพันกันเพียง 3 ปีเท่านั้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800-1803/2535) ซึ่งก็เป็นไปตามความในมาตรา 538 ตอนท้ายที่ว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี หรือกรณีที่ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าทำสัญญาเช่าตึกแถวกัน 10 ปี โดยทำสัญญาเช่า 4ฉบับ ฉบับละ 3 ปี 3 ฉบับ และ 1 ปีอีก 1 ฉบับ ติดต่อกันครบ 10 ปีโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ ย่อมบังคับกันได้เพียง3 ปี ตามฉบับแรก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 992/2531) สิทธิที่ผู้เช่าจะอยู่ในตึกแถวนั้นก็คงมีอยู่จนถึงวันครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้น และถือว่าเป็นการเช่ามีกำหนดเวลาซึ่งครบกำหนดการเช่าตามสัญญาเช่าฉบับแรก และสัญญาเช่าเป็นอันระงับไปโดยไม่ต้องบอกกล่าว (มาตรา 564)(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3434/2531)ซึ่งนับว่ามีผลกระทบกระเทือนต่อผู้เช่าเป็นอย่างยิ่งเพราะคาดหมายว่าสามารถอยู่ได้ตามสัญญาเช่าดังกล่าว นับว่าไม่เป็นธรรมแก่ผู้เช่าอย่างยิ่ง ทางปฏิบัติตามความเป็นจริงแล้ว ผู้ให้เช่าต่างหากไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งผู้เช่าอยู่ในภาวะจำยอมที่จะต้องทำสัญญาเช่าเพื่อจะได้สามารถประกอบกิจการของตนในทำเลนั้น ๆได้ และเท่าที่มีคดีพิพาทมาสู่ศาลแล้วส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากการไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติ มาตรา 538 ทั้งที่การทำสัญญาเช่าดังกล่าวผู้เริ่มคือฝ่ายผู้ให้เช่า ผู้เช่าไม่อาจบังคับผู้ให้เช่ายินยอมให้เช่าต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดที่ตกลงไว้แต่เดิมได้ในทางตรงกันข้ามผู้เช่าอาจถูกฟ้องขับไล่ให้ออกจากทรัพย์สินที่เช่าได้ตลอดเวลา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2535 และ1800-1803/2535) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537 ตามหัวข้อหมายเหตุนี้ มีประเด็นสำคัญพึงทำความเข้าใจคือคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งตามบทบัญญัติว่าด้วยเช่าทรัพย์มิได้บัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องนำหลักทั่วไปมาใช้บังคับและเป็นที่ยอมรับกันซึ่งศาลฎีกาวางบรรทัดฐานมาตลอดว่า คำมั่นจะให้เช่าของผู้ให้เช่าต่อผู้เช่าว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินที่เช่าต่อไปนั้นบังคับได้(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533) คำมั่นจะให้เช่าจึงเป็นทางออกอย่างหนึ่งของผู้เช่าที่จะสามารถเช่าทรัพย์สินของผู้ให้เช่าต่อไปได้จนครบกำหนดที่ตั้งใจกระทำต่อกันโดยไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แทนที่จะทำสัญญาเช่าหลายฉบับซึ่งบังคับได้เพียงฉบับแรกฉบับเดียวดังที่กล่าวมาแล้ว แต่การที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น แม้จะผูกพันผู้ให้เช่าตามคำมั่นของผู้ให้เช่า ผู้เช่าต้องระมัดระวังว่าผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาว่าจะเช่าทรัพย์สินของผู้ให้เช่าตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงด้วย มิฉะนั้นแล้วย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่าเช่นตัวอย่างคดีนี้ที่ผู้เช่ามิได้แสดงความประสงค์จะเช่าต่อไปภายในกำหนดสัญญาเช่าสัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไปตามมาตรา 564 แม้ว่าผู้ให้เช่าจะให้เช่าต่อไป การเช่าต่อไปก็เป็นเพียงสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 566 และ 570)และกรณีเช่นนี้ในทางปฏิบัติผู้ที่บอกเลิกสัญญามักเป็นผู้ให้เช่า(คำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 2011/2533,1800-1803/2535) การแสดงเจตนาว่าจะเช่าต่อไปนั้นพึงระมัดระวังไว้ด้วยว่าผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาหรือความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าเมื่อใกล้จะสิ้นกำหนดสัญญาเช่า หากแสดงเจตนาเร็วเกินไปและเข้าทำสัญญาเช่าต่อเร็วไป อาจถือว่าเป็นการทำสัญญากันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปเป็นการหลีกเรื่องการจดทะเบียนตามมาตรา 538 ได้มีบรรทัดฐานเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4013/2533 โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2521 ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2523 ครั้นวันที่ 21 มีนาคม 2522 จำเลยได้ทำหนังสือให้โจทก์กับพวกเช่าอีก 4 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2524เป็นต้นไป ตามพฤติการณ์แห่งคดีแสดงให้เห็นว่าขณะทำหนังสือเพื่อโจทก์กับพวกจะเช่าต่อไปอีก 4 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเดิมยังมีอยู่อีก 1 ปี จึงจะครบกำหนดเช่า การทำสัญญาเช่าลักษณะเช่นนี้เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่เพื่อขยายเวลาในสัญญาเช่าเดิมออกไป จึงเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก 4 ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4013/2533 มีการทำสัญญาเช่าช่วงแรก2 ปีคือตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2521 ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2523 แต่พอเช่ามาได้ 1 ปี โดยยังเหลือเวลาเช่าอยู่อีก 1 ปี ก็ทำสัญญาเช่าต่ออีก 4 ปี แต่ข้ามไปว่าเช่าตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2524เป็นต้นไป ศาลฎีกาเห็นว่าเป็นการขยายเวลาเช่าในสัญญาเช่าเดิมออกไปเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน ผลก็คือสัญญาเช่าที่ทำกันใหม่ย่อมบังคับไม่ได้ ฝ่ายที่เสียหายก็คงไม่พ้นฝ่ายผู้เช่าดังที่กล่าวมาแล้ว สมมุติว่าหากเลื่อนการทำสัญญาเช่ามาปลายปีที่ 2 ก่อนสิ้นกำหนดสัญญาเช่า สัญญาเช่าฉบับที่ 2 ย่อมบังคับได้ ซึ่งมีผลแตกต่างกันมาก จึงเป็นข้อสังเกตสำหรับผู้เช่า ต้องระมัดระวังปัญหาเช่นคดีนี้ คดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 876/2537 ก็คงยืนยันหลักการเดิมในเรื่องการแสดงเจตนาที่จะเช่าต่อไปของผู้เช่าอ้างคำมั่นของผู้ให้เช่า จะต้องกระทำก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เพราะหากพ้นกำหนดแล้วย่อมมีผลให้คำมั่นระงับไปพร้อมกับความระงับแห่งสัญญาเช่าตามมาตรา 564 การแสดงเจตนาจะเช่าหลังจากนั้นย่อมไม่ผูกพันผู้เช่าคดีนี้นับว่าเป็นตัวอย่างที่ดี ที่แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าจะต้องรอบคอบในเรื่องการแสดงเจตนาจะเช่าต่อไป มิฉะนั้นจะเกิดความเสียหายเช่นคดีนี้เพราะผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้เช่าถึง 14 ปีเมื่อไม่ได้แสดงเจตนาไว้ การอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงก็มีผลเป็นเพียงสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570ซึ่งผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 เมื่อใดก็ได้ทางปฏิบัติก็มักกระทำเช่นนี้อยู่แล้ว แทนที่ผู้เช่าจะสามารถเช่าต่อไปได้อีก ตามคำมั่นจะให้เช่าถึง 14 ปี ก็อาจอยู่ได้เพียงไม่กี่เดือนก็ถูกขับไล่เสียแล้ว พลประสิทธิ์ ฤทธิ์รักษา