คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3509/2530หลักกฎหมาย: การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวด และจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย ดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อ เมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงเพิ่มเติมย่อมถือว่าสัญญาเลิกกันแล้ว.โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยและบริวารคืนบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 และออกไปจากบ้านและที่ดินดังกล่าวของโจทก์ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายพร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่าได้ทำสัญญาเช่าบ้านและต่อมาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินของโจทก์ตามฟ้องจริง จำเลยคงค้างชำระอยู่เพียง 353,000 บาท จำเลยมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่ยอมคิดเงินที่จำเลยได้ชำระไปแล้วให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องของโจทก์ ให้โจทก์รับชำระราคาที่ยังขาดอยู่อีก 353,000 บาท แล้วโอนบ้านและที่ดินให้จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ขอให้โจทก์คืนเงินที่จำเลยชำระไปแล้วกับค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่าจำเลยแต่ผู้เดียวเป็นฝ่ายผิดสัญญาโอนบ้านและที่ดินจึงไม่มีสิทธิให้โจทก์คืนเงินจำนวนตามฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ คำขอนอกนี้ให้ยกให้ยกฟ้องแย้งโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายคงฟังได้ตามที่คู่ความรับกันและตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์โดยไม่มีผู้ใดฎีกาคัดค้านว่า เดิมจำเลยเช่าบ้านโจทก์อยู่อาศัย ต่อมาเมื่อวันที่16 เมษายน 2523 จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ในราคา 800,000 บาท จำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ในวันทำสัญญษ 65,000 บาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือกันภายในวันที่ 5 พฤษภาคม 2523 ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้จึงได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมกับโจทก์เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2523 โดยจำเลยชำระเงินค่าบ้านและที่ดินพิพาทอีก 100,000 บาทให้โจทก์ ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5เมื่อครบกำหนดที่จำเลยจะต้องชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์เพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 5 กรกฏาคม 2524 จำเลยยังขอต่อสัญญาจะซื้อจะขายออกไปอีก 6 เดือน ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 5มกราคา 2525 โดยจำเลยสัญญาว่าหากถึงกำหนดจำเลยยังไม่สามารถชำระเงินให้โจทก์ได้ จำเลยตกลงจะคืนบ้านและที่ดินให้โจทก์ทันทีโดยไม่ติดใจเรียกร้องเงินที่ได้ชำระให้แก่โจทก์ไปแล้วคืน ไม่ว่าจะเป็นเงินเท่าไร ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6ต่อมาเมื่อครบกำหนดชำระหนี้ค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ปรากฏว่าจำเลยชำระเงินให้โจทก์รวมทั้งสิ้นเพียง 378,000 บาท ซึ่งรวมทั้งค่าผลประโยชน์ตอบแทนด้วย ยังคงค้างชำระค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทอีก 4 แสนบาทเศษถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยได้ชำระให้โจทก์ไปแล้วได้ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดและจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อนั่นเองเมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 ย่อมถือว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้ว จำเลยต้องคืนบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ทันทีตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมดังกล่าว เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาทแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป ย่อมถือได้ว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทต่อไปโดยละเมิด โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้..."พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ2,000 บาท นับแต่วันที่ 6 มกราคม 2525 จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3509/2530นางวิจิตรา ค้ำชูโจทก์นายวิชชา บุนนาคจำเลย ป.พ.พ. ม. 453, ม. 537, ม. 572การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวด และจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย ดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อ เมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงเพิ่มเติมย่อมถือว่าสัญญาเลิกกันแล้ว.โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยและบริวารคืนบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 และออกไปจากบ้านและที่ดินดังกล่าวของโจทก์ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายพร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่าได้ทำสัญญาเช่าบ้านและต่อมาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินของโจทก์ตามฟ้องจริง จำเลยคงค้างชำระอยู่เพียง 353,000 บาท จำเลยมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่ยอมคิดเงินที่จำเลยได้ชำระไปแล้วให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องของโจทก์ ให้โจทก์รับชำระราคาที่ยังขาดอยู่อีก 353,000 บาท แล้วโอนบ้านและที่ดินให้จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ขอให้โจทก์คืนเงินที่จำเลยชำระไปแล้วกับค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่าจำเลยแต่ผู้เดียวเป็นฝ่ายผิดสัญญาโอนบ้านและที่ดินจึงไม่มีสิทธิให้โจทก์คืนเงินจำนวนตามฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ คำขอนอกนี้ให้ยกให้ยกฟ้องแย้งโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายคงฟังได้ตามที่คู่ความรับกันและตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์โดยไม่มีผู้ใดฎีกาคัดค้านว่า เดิมจำเลยเช่าบ้านโจทก์อยู่อาศัย ต่อมาเมื่อวันที่16 เมษายน 2523 จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ในราคา 800,000 บาท จำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ในวันทำสัญญษ 65,000 บาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือกันภายในวันที่ 5 พฤษภาคม 2523 ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้จึงได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมกับโจทก์เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2523 โดยจำเลยชำระเงินค่าบ้านและที่ดินพิพาทอีก 100,000 บาทให้โจทก์ ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5เมื่อครบกำหนดที่จำเลยจะต้องชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์เพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 5 กรกฏาคม 2524 จำเลยยังขอต่อสัญญาจะซื้อจะขายออกไปอีก 6 เดือน ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 5มกราคา 2525 โดยจำเลยสัญญาว่าหากถึงกำหนดจำเลยยังไม่สามารถชำระเงินให้โจทก์ได้ จำเลยตกลงจะคืนบ้านและที่ดินให้โจทก์ทันทีโดยไม่ติดใจเรียกร้องเงินที่ได้ชำระให้แก่โจทก์ไปแล้วคืน ไม่ว่าจะเป็นเงินเท่าไร ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6ต่อมาเมื่อครบกำหนดชำระหนี้ค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ปรากฏว่าจำเลยชำระเงินให้โจทก์รวมทั้งสิ้นเพียง 378,000 บาท ซึ่งรวมทั้งค่าผลประโยชน์ตอบแทนด้วย ยังคงค้างชำระค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทอีก 4 แสนบาทเศษถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยได้ชำระให้โจทก์ไปแล้วได้ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดและจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อนั่นเองเมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 ย่อมถือว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้ว จำเลยต้องคืนบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ทันทีตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมดังกล่าว เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาทแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป ย่อมถือได้ว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทต่อไปโดยละเมิด โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้..."พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ2,000 บาท นับแต่วันที่ 6 มกราคม 2525 จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(ปิ่นทิพย์ สุจริตกุล-สมศักดิ์ เกิดลาภผล-สาระ เสาวมล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยและบริวารคืนบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 และออกไปจากบ้านและที่ดินดังกล่าวของโจทก์ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายพร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่าได้ทำสัญญาเช่าบ้านและต่อมาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินของโจทก์ตามฟ้องจริง จำเลยคงค้างชำระอยู่เพียง 353,000 บาท จำเลยมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่ยอมคิดเงินที่จำเลยได้ชำระไปแล้วให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องของโจทก์ ให้โจทก์รับชำระราคาที่ยังขาดอยู่อีก 353,000 บาท แล้วโอนบ้านและที่ดินให้จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ขอให้โจทก์คืนเงินที่จำเลยชำระไปแล้วกับค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่าจำเลยแต่ผู้เดียวเป็นฝ่ายผิดสัญญาโอนบ้านและที่ดินจึงไม่มีสิทธิให้โจทก์คืนเงินจำนวนตามฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ คำขอนอกนี้ให้ยกให้ยกฟ้องแย้งโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายคงฟังได้ตามที่คู่ความรับกันและตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์โดยไม่มีผู้ใดฎีกาคัดค้านว่า เดิมจำเลยเช่าบ้านโจทก์อยู่อาศัย ต่อมาเมื่อวันที่16 เมษายน 2523 จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ในราคา 800,000 บาท จำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ในวันทำสัญญษ 65,000 บาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือกันภายในวันที่ 5 พฤษภาคม 2523 ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้จึงได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมกับโจทก์เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2523 โดยจำเลยชำระเงินค่าบ้านและที่ดินพิพาทอีก 100,000 บาทให้โจทก์ ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5เมื่อครบกำหนดที่จำเลยจะต้องชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์เพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 5 กรกฏาคม 2524 จำเลยยังขอต่อสัญญาจะซื้อจะขายออกไปอีก 6 เดือน ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 5มกราคา 2525 โดยจำเลยสัญญาว่าหากถึงกำหนดจำเลยยังไม่สามารถชำระเงินให้โจทก์ได้ จำเลยตกลงจะคืนบ้านและที่ดินให้โจทก์ทันทีโดยไม่ติดใจเรียกร้องเงินที่ได้ชำระให้แก่โจทก์ไปแล้วคืน ไม่ว่าจะเป็นเงินเท่าไร ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6ต่อมาเมื่อครบกำหนดชำระหนี้ค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ปรากฏว่าจำเลยชำระเงินให้โจทก์รวมทั้งสิ้นเพียง 378,000 บาท ซึ่งรวมทั้งค่าผลประโยชน์ตอบแทนด้วย ยังคงค้างชำระค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทอีก 4 แสนบาทเศษถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยได้ชำระให้โจทก์ไปแล้วได้ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดและจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อนั่นเองเมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 ย่อมถือว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้ว จำเลยต้องคืนบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ทันทีตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมดังกล่าว เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาทแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป ย่อมถือได้ว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทต่อไปโดยละเมิด โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้..."พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ2,000 บาท นับแต่วันที่ 6 มกราคม 2525 จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3509/2530นางวิจิตรา ค้ำชูโจทก์นายวิชชา บุนนาคจำเลย ป.พ.พ. ม. 453, ม. 537, ม. 572การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวด และจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย ดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อ เมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงเพิ่มเติมย่อมถือว่าสัญญาเลิกกันแล้ว.โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยและบริวารคืนบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 และออกไปจากบ้านและที่ดินดังกล่าวของโจทก์ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายพร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่าได้ทำสัญญาเช่าบ้านและต่อมาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินของโจทก์ตามฟ้องจริง จำเลยคงค้างชำระอยู่เพียง 353,000 บาท จำเลยมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่ยอมคิดเงินที่จำเลยได้ชำระไปแล้วให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องของโจทก์ ให้โจทก์รับชำระราคาที่ยังขาดอยู่อีก 353,000 บาท แล้วโอนบ้านและที่ดินให้จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติก็ขอให้โจทก์คืนเงินที่จำเลยชำระไปแล้วกับค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่าจำเลยแต่ผู้เดียวเป็นฝ่ายผิดสัญญาโอนบ้านและที่ดินจึงไม่มีสิทธิให้โจทก์คืนเงินจำนวนตามฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ คำขอนอกนี้ให้ยกให้ยกฟ้องแย้งโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายคงฟังได้ตามที่คู่ความรับกันและตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์โดยไม่มีผู้ใดฎีกาคัดค้านว่า เดิมจำเลยเช่าบ้านโจทก์อยู่อาศัย ต่อมาเมื่อวันที่16 เมษายน 2523 จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ในราคา 800,000 บาท จำเลยชำระเงินมัดจำให้โจทก์ในวันทำสัญญษ 65,000 บาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือกันภายในวันที่ 5 พฤษภาคม 2523 ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้จึงได้ทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมกับโจทก์เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2523 โดยจำเลยชำระเงินค่าบ้านและที่ดินพิพาทอีก 100,000 บาทให้โจทก์ ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5เมื่อครบกำหนดที่จำเลยจะต้องชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์เพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 5 กรกฏาคม 2524 จำเลยยังขอต่อสัญญาจะซื้อจะขายออกไปอีก 6 เดือน ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 5มกราคา 2525 โดยจำเลยสัญญาว่าหากถึงกำหนดจำเลยยังไม่สามารถชำระเงินให้โจทก์ได้ จำเลยตกลงจะคืนบ้านและที่ดินให้โจทก์ทันทีโดยไม่ติดใจเรียกร้องเงินที่ได้ชำระให้แก่โจทก์ไปแล้วคืน ไม่ว่าจะเป็นเงินเท่าไร ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6ต่อมาเมื่อครบกำหนดชำระหนี้ค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 แล้ว ปรากฏว่าจำเลยชำระเงินให้โจทก์รวมทั้งสิ้นเพียง 378,000 บาท ซึ่งรวมทั้งค่าผลประโยชน์ตอบแทนด้วย ยังคงค้างชำระค่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทอีก 4 แสนบาทเศษถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินที่จำเลยได้ชำระให้โจทก์ไปแล้วได้ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.5การที่จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ ต่อมาทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ วางเงินมัดจำบางส่วนเงินที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวดและจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพิพาทในงวดสุดท้าย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคือสัญญาเช่าซื้อนั่นเองเมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเอกสารหมาย จ.6 ย่อมถือว่าสัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้ว จำเลยต้องคืนบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ทันทีตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมดังกล่าว เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาทแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป ย่อมถือได้ว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทต่อไปโดยละเมิด โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้..."พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ2,000 บาท นับแต่วันที่ 6 มกราคม 2525 จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากบ้านเลขที่ 15/164 และที่ดินโฉนดเลขที่ 62708 ของโจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(ปิ่นทิพย์ สุจริตกุล-สมศักดิ์ เกิดลาภผล-สาระ เสาวมล)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ