คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 767/2513หลักกฎหมาย: เจ้าของที่ดินทำสัญญากับผู้ก่อสร้างให้สร้างอาคารในที่ดินของตนโดยไม่ได้ระบุว่าจะต้องสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด เมื่อก่อสร้างไปได้ประมาณ 1 ปี ผู้ก่อสร้างก็งดการก่อสร้าง เจ้าของที่ดินให้ทนายความมีหนังสือถึงผู้ก่อสร้าง ว่าให้เริ่มดำเนินการก่อสร้างตามสัญญาภายใน 15 วันมิฉะนั้นจะถือว่าผู้ก่อสร้างไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญา จะทำความเสียหายให้แก่เจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากผู้ก่อสร้าง ข้อความดังนี้เป็นแต่เพียงหนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญา ถ้าไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างต่อไปเจ้าของที่ดินจะฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายเท่านั้นหนังสือดังกล่าวนี้จึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา ล. เจ้าของที่ดินทำสัญญากับ ม. ให้ ม. ก่อสร้างอาคารในที่ดินของ ล. ด้วยเงินของ ม. มีข้อสัญญาว่าอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ม.มีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า เมื่อ ล. ได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของ ล. ในระหว่างที่ยังไม่มีการบอกเลิกสัญญาก่อสร้าง และ ล. ตายไปแล้ว ม. มีหนังสือถึงทายาทของ ล.แจ้งว่าได้กำหนดให้จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวที่ได้สร้างขึ้น ให้ทายาทของ ล.ไปทำสัญญาเช่าให้จำเลยตามสัญญาก่อสร้าง แต่ทายาทของ ล.ก็ไม่ไปทำ จำเลยได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวนั้น ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าไปอยู่โดยละเมิดโจทก์ฟ้องว่า ตึกแถวเลขที่ ๒๖, ๒๘, ๓๐ และ ๓๒ ปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าครอบครองตึกแถวทั้ง ๔ ห้องนั้น อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์คิดค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถว กับให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยกับพวกเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทจริง แต่เข้าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ก่อสร้าง ซึ่งผู้ก่อสร้างกับเจ้าของที่ดินมีสัญญากันไว้ว่าเมื่อผู้ก่อสร้างได้สร้างอาคารเสร็จกำหนดตัวผู้เช่าและค่าเช่าบ้าน เจ้าของที่ดินจะต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่า ๑๕ ปี กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้ว เมื่อโจทก์ยังมิได้ทำสัญญาให้แก่ผู้เช่า กรรมสิทธิ์จึงยังไม่เป็นของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลย นายมิตต์ ผู้ก่อสร้างตึกแถวรายพิพาทได้รับอนุญาตให้เข้าเป็นจำเลยร่วมให้ถือเอาคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคำให้การและฟ้องแย้งของตนด้วย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยทำสัญญาดังที่จำเลยอ้างหากสัญญานั้นเป็นสัญญาระหว่างนายมิตต์กับนางลิบ กระจ่าง มารดาโจทก์ข้อสัญญาเรื่องกรรมสิทธิ์ก็เป็นโมฆะ และนายมิตต์ได้ทำผิดสัญญา นางลิบได้บอกเลิกสัญญาแล้วและนางลิบถึงแก่กรรมไปแล้ว ฟ้องแย้งจึงขาดอายุความฟ้องแย้งเคลือบคลุม และจำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้รับมรดกของนางลิบ ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวรายพิพาทแก่นายมนตรี โดยนางถนอมวงศ์ ผู้รับมรดกความ ๑๕ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๔๐ บาทต่อห้อง โดยทำนิติกรรมที่อำเภอ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ นางลิบมารดาโจทก์และนายมิตต์จำเลยร่วม ได้ทำสัญญาให้นายมิตต์ จำเลยร่วมก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ ด้วยเงินของจำเลยร่วมเอง โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาว่าจะต้องสร้างเสร็จเมื่อไร อาคารที่สร้างเสร็จแล้วจำเลยร่วมมีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า ให้เช่าอยู่ได้มีกำหนด ๑๕ ปี ตามอัตราค่าเช่าที่ตกลงกันไว้และเรียกเงินกินเปล่านางลิบไม่มีสิทธิเรียกเงินกินเปล่าหรือขึ้นค่าเช่าเมื่อนางลิบได้ทำสัญญากับผู้เช่าตามระยะเวลา ๑๕ ปี แล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของนางลิบเจ้าของที่ดิน ต่อมาจำเลยร่วมได้ก่อสร้างตึกแถวตามสัญญาไปแล้ว ๒๐ ห้องเศษ ห้องอื่น ๆ มีผู้เช่าไปหมดแล้ว เว้นแต่ห้องพิพาททั้ง ๔ นี้จำเลยร่วมทำการก่อสร้างอยู่ราว ๑ ปี ก็งดก่อสร้าง นางลิบเตือนหลายครั้ง และให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๔๙๙แจ้งไปยังจำเลยร่วม มีข้อความว่า "ฉะนั้น จึงแจ้งมาโดยหนังสือนี้ เมื่อท่านได้รับแล้วขอให้ท่านเริ่มดำเนินการก่อสร้างอาคารตามข้อสัญญาภายใน๑๕ วัน มิฉะนั้น นางลิบ กระจ่าย จะถือว่าท่านไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญาจะยังความเสียหายให้แก่ นางลิบ กระจ่าง จะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากท่าน หากขัดข้องประการใด ก็ให้แจ้งให้ข้าพเจ้าทราบภายในกำหนด ๑๕ วันนับแต่ได้รับหนังสือนี้ เมื่อพ้นกำหนดนี้ไปแล้วข้าพเจ้าจะได้ดำเนินการไปตามที่เห็นสมควร" ครั้น พ.ศ. ๒๕๐๑นางลิบตาย โจทก์จึงครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทสืบมา และเมื่อพ.ศ. ๒๕๐๓ โจทก์ยังได้ทำหนังสือสัญญาให้นางสาวอิศรา ซึ่งจำเลยร่วมกำหนดตัวเช่าตึกแถวห้องอื่นซึ่งจำเลยร่วมได้สร้างขึ้นในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยร่วมได้มีหนังสือถึงโจทก์ กำหนดตัวผู้เช่าตึกแถวพิพาท คือ จำเลยและนายวรเชษฐเพื่อให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่า ณ ที่ว่าการอำเภอ แต่โจทก์ไม่ไปทำแล้วจำเลยและพวกได้เข้าอยู่ในตึกแถวรายพิพาท โจทก์แจ้งความว่าจำเลยบุกรุกและดำเนินคดีนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือของทนายความของนางลิบ นั้น ไม่มีข้อความระบุไว้เลยว่านางลิบได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างกับจำเลยร่วมเป็นแต่กล่าวว่า ถ้าจำเลยร่วมไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างตามสัญญาต่อไปแล้วจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่านั้นเอง หนังสือดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา เป็นแต่หนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญาเท่านั้น เพราะในสัญญาไม่ได้กำหนดหรือระบุไว้ว่าจะต้องสร้างอาคารทุกอย่างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด และไม่ปรากฏว่าหลังจากนั้นนางลิบได้บอกเลิกหรือจัดการฟ้องจำเลยร่วมเพื่อขอเลิกสัญญาแต่อย่างใดกับยังได้ความว่า โจทก์ผู้เป็นทายาทของนางลิบยังได้ทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามที่จำเลยร่วมกำหนดตัวมา คือนางสาวอิศรา ด้วย จึงฟังว่ายังไม่ได้มีการเลิกสัญญาก่อสร้างกันดังที่โจทก์อ้าง การที่จำเลยเข้าไปอยู่ในห้องพิพาท โดยจำเลยร่วมแจ้งกำหนดตัวว่าเป็นผู้เช่าให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าให้นั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิในสัญญาก่อสร้างโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังที่จำเลยฟ้องแย้ง ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิด พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 767/2513นางสาวบุญรอด กระจ่าง ที่ 1 นางสาววินตากระจ่าง(โดยนางสาวบุญรอด กระจ่าง ผู้รับมรดกความ) ที่ 2 นายชูเชิด กระจ่าง ที่3นายมนตรี คงคาระวี (โดยนางถนอมวงศ์ คงคาระวี ผู้รับมรดกความ)จำเลยนายมิตต์ ดำเนินสวัสดิ์ (โดยนางสาวมณี ดำเนินสวัสดิ์ผู้รับมรดกคว ป.พ.พ. ม. 132, ม. 386, ม. 387, ม. 420เจ้าของที่ดินทำสัญญากับผู้ก่อสร้างให้สร้างอาคารในที่ดินของตนโดยไม่ได้ระบุว่าจะต้องสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด เมื่อก่อสร้างไปได้ประมาณ 1 ปี ผู้ก่อสร้างก็งดการก่อสร้าง เจ้าของที่ดินให้ทนายความมีหนังสือถึงผู้ก่อสร้าง ว่าให้เริ่มดำเนินการก่อสร้างตามสัญญาภายใน 15 วันมิฉะนั้นจะถือว่าผู้ก่อสร้างไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญา จะทำความเสียหายให้แก่เจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากผู้ก่อสร้าง ข้อความดังนี้เป็นแต่เพียงหนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญา ถ้าไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างต่อไปเจ้าของที่ดินจะฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายเท่านั้นหนังสือดังกล่าวนี้จึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา ล. เจ้าของที่ดินทำสัญญากับ ม. ให้ ม. ก่อสร้างอาคารในที่ดินของ ล. ด้วยเงินของ ม. มีข้อสัญญาว่าอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ม.มีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า เมื่อ ล. ได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของ ล. ในระหว่างที่ยังไม่มีการบอกเลิกสัญญาก่อสร้าง และ ล. ตายไปแล้ว ม. มีหนังสือถึงทายาทของ ล.แจ้งว่าได้กำหนดให้จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวที่ได้สร้างขึ้น ให้ทายาทของ ล.ไปทำสัญญาเช่าให้จำเลยตามสัญญาก่อสร้าง แต่ทายาทของ ล.ก็ไม่ไปทำ จำเลยได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวนั้น ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าไปอยู่โดยละเมิดโจทก์ฟ้องว่า ตึกแถวเลขที่ ๒๖, ๒๘, ๓๐ และ ๓๒ ปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าครอบครองตึกแถวทั้ง ๔ ห้องนั้น อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์คิดค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถว กับให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยกับพวกเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทจริง แต่เข้าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ก่อสร้าง ซึ่งผู้ก่อสร้างกับเจ้าของที่ดินมีสัญญากันไว้ว่าเมื่อผู้ก่อสร้างได้สร้างอาคารเสร็จกำหนดตัวผู้เช่าและค่าเช่าบ้าน เจ้าของที่ดินจะต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่า ๑๕ ปี กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้ว เมื่อโจทก์ยังมิได้ทำสัญญาให้แก่ผู้เช่า กรรมสิทธิ์จึงยังไม่เป็นของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลย นายมิตต์ ผู้ก่อสร้างตึกแถวรายพิพาทได้รับอนุญาตให้เข้าเป็นจำเลยร่วมให้ถือเอาคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคำให้การและฟ้องแย้งของตนด้วย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยทำสัญญาดังที่จำเลยอ้างหากสัญญานั้นเป็นสัญญาระหว่างนายมิตต์กับนางลิบ กระจ่าง มารดาโจทก์ข้อสัญญาเรื่องกรรมสิทธิ์ก็เป็นโมฆะ และนายมิตต์ได้ทำผิดสัญญา นางลิบได้บอกเลิกสัญญาแล้วและนางลิบถึงแก่กรรมไปแล้ว ฟ้องแย้งจึงขาดอายุความฟ้องแย้งเคลือบคลุม และจำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้รับมรดกของนางลิบ ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวรายพิพาทแก่นายมนตรี โดยนางถนอมวงศ์ ผู้รับมรดกความ ๑๕ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๔๐ บาทต่อห้อง โดยทำนิติกรรมที่อำเภอ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ นางลิบมารดาโจทก์และนายมิตต์จำเลยร่วม ได้ทำสัญญาให้นายมิตต์ จำเลยร่วมก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ ด้วยเงินของจำเลยร่วมเอง โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาว่าจะต้องสร้างเสร็จเมื่อไร อาคารที่สร้างเสร็จแล้วจำเลยร่วมมีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า ให้เช่าอยู่ได้มีกำหนด ๑๕ ปี ตามอัตราค่าเช่าที่ตกลงกันไว้และเรียกเงินกินเปล่านางลิบไม่มีสิทธิเรียกเงินกินเปล่าหรือขึ้นค่าเช่าเมื่อนางลิบได้ทำสัญญากับผู้เช่าตามระยะเวลา ๑๕ ปี แล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของนางลิบเจ้าของที่ดิน ต่อมาจำเลยร่วมได้ก่อสร้างตึกแถวตามสัญญาไปแล้ว ๒๐ ห้องเศษ ห้องอื่น ๆ มีผู้เช่าไปหมดแล้ว เว้นแต่ห้องพิพาททั้ง ๔ นี้จำเลยร่วมทำการก่อสร้างอยู่ราว ๑ ปี ก็งดก่อสร้าง นางลิบเตือนหลายครั้ง และให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๔๙๙แจ้งไปยังจำเลยร่วม มีข้อความว่า "ฉะนั้น จึงแจ้งมาโดยหนังสือนี้ เมื่อท่านได้รับแล้วขอให้ท่านเริ่มดำเนินการก่อสร้างอาคารตามข้อสัญญาภายใน๑๕ วัน มิฉะนั้น นางลิบ กระจ่าย จะถือว่าท่านไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญาจะยังความเสียหายให้แก่ นางลิบ กระจ่าง จะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากท่าน หากขัดข้องประการใด ก็ให้แจ้งให้ข้าพเจ้าทราบภายในกำหนด ๑๕ วันนับแต่ได้รับหนังสือนี้ เมื่อพ้นกำหนดนี้ไปแล้วข้าพเจ้าจะได้ดำเนินการไปตามที่เห็นสมควร" ครั้น พ.ศ. ๒๕๐๑นางลิบตาย โจทก์จึงครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทสืบมา และเมื่อพ.ศ. ๒๕๐๓ โจทก์ยังได้ทำหนังสือสัญญาให้นางสาวอิศรา ซึ่งจำเลยร่วมกำหนดตัวเช่าตึกแถวห้องอื่นซึ่งจำเลยร่วมได้สร้างขึ้นในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยร่วมได้มีหนังสือถึงโจทก์ กำหนดตัวผู้เช่าตึกแถวพิพาท คือ จำเลยและนายวรเชษฐเพื่อให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่า ณ ที่ว่าการอำเภอ แต่โจทก์ไม่ไปทำแล้วจำเลยและพวกได้เข้าอยู่ในตึกแถวรายพิพาท โจทก์แจ้งความว่าจำเลยบุกรุกและดำเนินคดีนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือของทนายความของนางลิบ นั้น ไม่มีข้อความระบุไว้เลยว่านางลิบได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างกับจำเลยร่วมเป็นแต่กล่าวว่า ถ้าจำเลยร่วมไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างตามสัญญาต่อไปแล้วจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่านั้นเอง หนังสือดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา เป็นแต่หนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญาเท่านั้น เพราะในสัญญาไม่ได้กำหนดหรือระบุไว้ว่าจะต้องสร้างอาคารทุกอย่างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด และไม่ปรากฏว่าหลังจากนั้นนางลิบได้บอกเลิกหรือจัดการฟ้องจำเลยร่วมเพื่อขอเลิกสัญญาแต่อย่างใดกับยังได้ความว่า โจทก์ผู้เป็นทายาทของนางลิบยังได้ทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามที่จำเลยร่วมกำหนดตัวมา คือนางสาวอิศรา ด้วย จึงฟังว่ายังไม่ได้มีการเลิกสัญญาก่อสร้างกันดังที่โจทก์อ้าง การที่จำเลยเข้าไปอยู่ในห้องพิพาท โดยจำเลยร่วมแจ้งกำหนดตัวว่าเป็นผู้เช่าให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าให้นั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิในสัญญาก่อสร้างโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังที่จำเลยฟ้องแย้ง ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิด พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(บัญญัติ สุขารมณ์-บุณยเกียรติ อรชุนะกะ-ประสาท สุคนธมาน)ศาลจังหวัดราชบุรี - นายพูน จักรเสนศาลอุทธรณ์ - นายสวัสดิ์ ภู่งามแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า ตึกแถวเลขที่ ๒๖, ๒๘, ๓๐ และ ๓๒ ปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าครอบครองตึกแถวทั้ง ๔ ห้องนั้น อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์คิดค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถว กับให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยกับพวกเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทจริง แต่เข้าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ก่อสร้าง ซึ่งผู้ก่อสร้างกับเจ้าของที่ดินมีสัญญากันไว้ว่าเมื่อผู้ก่อสร้างได้สร้างอาคารเสร็จกำหนดตัวผู้เช่าและค่าเช่าบ้าน เจ้าของที่ดินจะต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่า ๑๕ ปี กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้ว เมื่อโจทก์ยังมิได้ทำสัญญาให้แก่ผู้เช่า กรรมสิทธิ์จึงยังไม่เป็นของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลย นายมิตต์ ผู้ก่อสร้างตึกแถวรายพิพาทได้รับอนุญาตให้เข้าเป็นจำเลยร่วมให้ถือเอาคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคำให้การและฟ้องแย้งของตนด้วย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยทำสัญญาดังที่จำเลยอ้างหากสัญญานั้นเป็นสัญญาระหว่างนายมิตต์กับนางลิบ กระจ่าง มารดาโจทก์ข้อสัญญาเรื่องกรรมสิทธิ์ก็เป็นโมฆะ และนายมิตต์ได้ทำผิดสัญญา นางลิบได้บอกเลิกสัญญาแล้วและนางลิบถึงแก่กรรมไปแล้ว ฟ้องแย้งจึงขาดอายุความฟ้องแย้งเคลือบคลุม และจำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้รับมรดกของนางลิบ ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวรายพิพาทแก่นายมนตรี โดยนางถนอมวงศ์ ผู้รับมรดกความ ๑๕ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๔๐ บาทต่อห้อง โดยทำนิติกรรมที่อำเภอ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ นางลิบมารดาโจทก์และนายมิตต์จำเลยร่วม ได้ทำสัญญาให้นายมิตต์ จำเลยร่วมก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ ด้วยเงินของจำเลยร่วมเอง โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาว่าจะต้องสร้างเสร็จเมื่อไร อาคารที่สร้างเสร็จแล้วจำเลยร่วมมีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า ให้เช่าอยู่ได้มีกำหนด ๑๕ ปี ตามอัตราค่าเช่าที่ตกลงกันไว้และเรียกเงินกินเปล่านางลิบไม่มีสิทธิเรียกเงินกินเปล่าหรือขึ้นค่าเช่าเมื่อนางลิบได้ทำสัญญากับผู้เช่าตามระยะเวลา ๑๕ ปี แล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของนางลิบเจ้าของที่ดิน ต่อมาจำเลยร่วมได้ก่อสร้างตึกแถวตามสัญญาไปแล้ว ๒๐ ห้องเศษ ห้องอื่น ๆ มีผู้เช่าไปหมดแล้ว เว้นแต่ห้องพิพาททั้ง ๔ นี้จำเลยร่วมทำการก่อสร้างอยู่ราว ๑ ปี ก็งดก่อสร้าง นางลิบเตือนหลายครั้ง และให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๔๙๙แจ้งไปยังจำเลยร่วม มีข้อความว่า "ฉะนั้น จึงแจ้งมาโดยหนังสือนี้ เมื่อท่านได้รับแล้วขอให้ท่านเริ่มดำเนินการก่อสร้างอาคารตามข้อสัญญาภายใน๑๕ วัน มิฉะนั้น นางลิบ กระจ่าย จะถือว่าท่านไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญาจะยังความเสียหายให้แก่ นางลิบ กระจ่าง จะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากท่าน หากขัดข้องประการใด ก็ให้แจ้งให้ข้าพเจ้าทราบภายในกำหนด ๑๕ วันนับแต่ได้รับหนังสือนี้ เมื่อพ้นกำหนดนี้ไปแล้วข้าพเจ้าจะได้ดำเนินการไปตามที่เห็นสมควร" ครั้น พ.ศ. ๒๕๐๑นางลิบตาย โจทก์จึงครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทสืบมา และเมื่อพ.ศ. ๒๕๐๓ โจทก์ยังได้ทำหนังสือสัญญาให้นางสาวอิศรา ซึ่งจำเลยร่วมกำหนดตัวเช่าตึกแถวห้องอื่นซึ่งจำเลยร่วมได้สร้างขึ้นในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยร่วมได้มีหนังสือถึงโจทก์ กำหนดตัวผู้เช่าตึกแถวพิพาท คือ จำเลยและนายวรเชษฐเพื่อให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่า ณ ที่ว่าการอำเภอ แต่โจทก์ไม่ไปทำแล้วจำเลยและพวกได้เข้าอยู่ในตึกแถวรายพิพาท โจทก์แจ้งความว่าจำเลยบุกรุกและดำเนินคดีนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือของทนายความของนางลิบ นั้น ไม่มีข้อความระบุไว้เลยว่านางลิบได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างกับจำเลยร่วมเป็นแต่กล่าวว่า ถ้าจำเลยร่วมไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างตามสัญญาต่อไปแล้วจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่านั้นเอง หนังสือดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา เป็นแต่หนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญาเท่านั้น เพราะในสัญญาไม่ได้กำหนดหรือระบุไว้ว่าจะต้องสร้างอาคารทุกอย่างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด และไม่ปรากฏว่าหลังจากนั้นนางลิบได้บอกเลิกหรือจัดการฟ้องจำเลยร่วมเพื่อขอเลิกสัญญาแต่อย่างใดกับยังได้ความว่า โจทก์ผู้เป็นทายาทของนางลิบยังได้ทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามที่จำเลยร่วมกำหนดตัวมา คือนางสาวอิศรา ด้วย จึงฟังว่ายังไม่ได้มีการเลิกสัญญาก่อสร้างกันดังที่โจทก์อ้าง การที่จำเลยเข้าไปอยู่ในห้องพิพาท โดยจำเลยร่วมแจ้งกำหนดตัวว่าเป็นผู้เช่าให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าให้นั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิในสัญญาก่อสร้างโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังที่จำเลยฟ้องแย้ง ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิด พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 767/2513นางสาวบุญรอด กระจ่าง ที่ 1 นางสาววินตากระจ่าง(โดยนางสาวบุญรอด กระจ่าง ผู้รับมรดกความ) ที่ 2 นายชูเชิด กระจ่าง ที่3นายมนตรี คงคาระวี (โดยนางถนอมวงศ์ คงคาระวี ผู้รับมรดกความ)จำเลยนายมิตต์ ดำเนินสวัสดิ์ (โดยนางสาวมณี ดำเนินสวัสดิ์ผู้รับมรดกคว ป.พ.พ. ม. 132, ม. 386, ม. 387, ม. 420เจ้าของที่ดินทำสัญญากับผู้ก่อสร้างให้สร้างอาคารในที่ดินของตนโดยไม่ได้ระบุว่าจะต้องสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด เมื่อก่อสร้างไปได้ประมาณ 1 ปี ผู้ก่อสร้างก็งดการก่อสร้าง เจ้าของที่ดินให้ทนายความมีหนังสือถึงผู้ก่อสร้าง ว่าให้เริ่มดำเนินการก่อสร้างตามสัญญาภายใน 15 วันมิฉะนั้นจะถือว่าผู้ก่อสร้างไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญา จะทำความเสียหายให้แก่เจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากผู้ก่อสร้าง ข้อความดังนี้เป็นแต่เพียงหนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญา ถ้าไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างต่อไปเจ้าของที่ดินจะฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายเท่านั้นหนังสือดังกล่าวนี้จึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา ล. เจ้าของที่ดินทำสัญญากับ ม. ให้ ม. ก่อสร้างอาคารในที่ดินของ ล. ด้วยเงินของ ม. มีข้อสัญญาว่าอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ม.มีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า เมื่อ ล. ได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของ ล. ในระหว่างที่ยังไม่มีการบอกเลิกสัญญาก่อสร้าง และ ล. ตายไปแล้ว ม. มีหนังสือถึงทายาทของ ล.แจ้งว่าได้กำหนดให้จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวที่ได้สร้างขึ้น ให้ทายาทของ ล.ไปทำสัญญาเช่าให้จำเลยตามสัญญาก่อสร้าง แต่ทายาทของ ล.ก็ไม่ไปทำ จำเลยได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวนั้น ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าไปอยู่โดยละเมิดโจทก์ฟ้องว่า ตึกแถวเลขที่ ๒๖, ๒๘, ๓๐ และ ๓๒ ปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าครอบครองตึกแถวทั้ง ๔ ห้องนั้น อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์คิดค่าเสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถว กับให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยกับพวกเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทจริง แต่เข้าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ก่อสร้าง ซึ่งผู้ก่อสร้างกับเจ้าของที่ดินมีสัญญากันไว้ว่าเมื่อผู้ก่อสร้างได้สร้างอาคารเสร็จกำหนดตัวผู้เช่าและค่าเช่าบ้าน เจ้าของที่ดินจะต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่า ๑๕ ปี กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้ว เมื่อโจทก์ยังมิได้ทำสัญญาให้แก่ผู้เช่า กรรมสิทธิ์จึงยังไม่เป็นของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลย นายมิตต์ ผู้ก่อสร้างตึกแถวรายพิพาทได้รับอนุญาตให้เข้าเป็นจำเลยร่วมให้ถือเอาคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคำให้การและฟ้องแย้งของตนด้วย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยทำสัญญาดังที่จำเลยอ้างหากสัญญานั้นเป็นสัญญาระหว่างนายมิตต์กับนางลิบ กระจ่าง มารดาโจทก์ข้อสัญญาเรื่องกรรมสิทธิ์ก็เป็นโมฆะ และนายมิตต์ได้ทำผิดสัญญา นางลิบได้บอกเลิกสัญญาแล้วและนางลิบถึงแก่กรรมไปแล้ว ฟ้องแย้งจึงขาดอายุความฟ้องแย้งเคลือบคลุม และจำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้รับมรดกของนางลิบ ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวรายพิพาทแก่นายมนตรี โดยนางถนอมวงศ์ ผู้รับมรดกความ ๑๕ ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๔๐ บาทต่อห้อง โดยทำนิติกรรมที่อำเภอ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ นางลิบมารดาโจทก์และนายมิตต์จำเลยร่วม ได้ทำสัญญาให้นายมิตต์ จำเลยร่วมก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดที่ ๒๙๑ ด้วยเงินของจำเลยร่วมเอง โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาว่าจะต้องสร้างเสร็จเมื่อไร อาคารที่สร้างเสร็จแล้วจำเลยร่วมมีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า ให้เช่าอยู่ได้มีกำหนด ๑๕ ปี ตามอัตราค่าเช่าที่ตกลงกันไว้และเรียกเงินกินเปล่านางลิบไม่มีสิทธิเรียกเงินกินเปล่าหรือขึ้นค่าเช่าเมื่อนางลิบได้ทำสัญญากับผู้เช่าตามระยะเวลา ๑๕ ปี แล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของนางลิบเจ้าของที่ดิน ต่อมาจำเลยร่วมได้ก่อสร้างตึกแถวตามสัญญาไปแล้ว ๒๐ ห้องเศษ ห้องอื่น ๆ มีผู้เช่าไปหมดแล้ว เว้นแต่ห้องพิพาททั้ง ๔ นี้จำเลยร่วมทำการก่อสร้างอยู่ราว ๑ ปี ก็งดก่อสร้าง นางลิบเตือนหลายครั้ง และให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๔๙๙แจ้งไปยังจำเลยร่วม มีข้อความว่า "ฉะนั้น จึงแจ้งมาโดยหนังสือนี้ เมื่อท่านได้รับแล้วขอให้ท่านเริ่มดำเนินการก่อสร้างอาคารตามข้อสัญญาภายใน๑๕ วัน มิฉะนั้น นางลิบ กระจ่าย จะถือว่าท่านไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญาจะยังความเสียหายให้แก่ นางลิบ กระจ่าง จะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากท่าน หากขัดข้องประการใด ก็ให้แจ้งให้ข้าพเจ้าทราบภายในกำหนด ๑๕ วันนับแต่ได้รับหนังสือนี้ เมื่อพ้นกำหนดนี้ไปแล้วข้าพเจ้าจะได้ดำเนินการไปตามที่เห็นสมควร" ครั้น พ.ศ. ๒๕๐๑นางลิบตาย โจทก์จึงครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทสืบมา และเมื่อพ.ศ. ๒๕๐๓ โจทก์ยังได้ทำหนังสือสัญญาให้นางสาวอิศรา ซึ่งจำเลยร่วมกำหนดตัวเช่าตึกแถวห้องอื่นซึ่งจำเลยร่วมได้สร้างขึ้นในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๐๗ จำเลยร่วมได้มีหนังสือถึงโจทก์ กำหนดตัวผู้เช่าตึกแถวพิพาท คือ จำเลยและนายวรเชษฐเพื่อให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่า ณ ที่ว่าการอำเภอ แต่โจทก์ไม่ไปทำแล้วจำเลยและพวกได้เข้าอยู่ในตึกแถวรายพิพาท โจทก์แจ้งความว่าจำเลยบุกรุกและดำเนินคดีนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือของทนายความของนางลิบ นั้น ไม่มีข้อความระบุไว้เลยว่านางลิบได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างกับจำเลยร่วมเป็นแต่กล่าวว่า ถ้าจำเลยร่วมไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างตามสัญญาต่อไปแล้วจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่านั้นเอง หนังสือดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา เป็นแต่หนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญาเท่านั้น เพราะในสัญญาไม่ได้กำหนดหรือระบุไว้ว่าจะต้องสร้างอาคารทุกอย่างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด และไม่ปรากฏว่าหลังจากนั้นนางลิบได้บอกเลิกหรือจัดการฟ้องจำเลยร่วมเพื่อขอเลิกสัญญาแต่อย่างใดกับยังได้ความว่า โจทก์ผู้เป็นทายาทของนางลิบยังได้ทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามที่จำเลยร่วมกำหนดตัวมา คือนางสาวอิศรา ด้วย จึงฟังว่ายังไม่ได้มีการเลิกสัญญาก่อสร้างกันดังที่โจทก์อ้าง การที่จำเลยเข้าไปอยู่ในห้องพิพาท โดยจำเลยร่วมแจ้งกำหนดตัวว่าเป็นผู้เช่าให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าให้นั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิในสัญญาก่อสร้างโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังที่จำเลยฟ้องแย้ง ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิด พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(บัญญัติ สุขารมณ์-บุณยเกียรติ อรชุนะกะ-ประสาท สุคนธมาน)ศาลจังหวัดราชบุรี - นายพูน จักรเสนศาลอุทธรณ์ - นายสวัสดิ์ ภู่งามแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ