คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512หลักกฎหมาย: ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี.ระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตู.และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้ว. สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา. ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องจากโจทก์มีกำหนด 3 ปีซึ่งครบกำหนดแล้ว โจทก์บอกล่วงหน้าให้จำเลยส่งห้องคืน จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า หลังจากทำสัญญาเช่าฉบับท้ายฟ้องแล้ว 1 เดือนโจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าห้องพิพาทอีก 1 ฉบับ มีเงื่อนไขว่าเมื่อหมดอายุสัญญาฉบับตามฟ้องแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าห้องพิพาทอีกครั้งละ 3 ปี จนครบ 12 ปี แต่จำเลยจะต้องให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์18,000 บาท ทุก 3 ปี และจำเลยจะต้องซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทด้านหลังเป็น 3 ชั้น เทปูนพื้นชั้นล่าง และทำประตูเหล็กด้านหน้าด้วย จำเลยได้ซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขแห่งสัญญา และได้ให้เงินโจทก์18,000 บาทในวันทำสัญญาฉบับหลังเรียบร้อยแล้ว ฉะนั้นสัญญาเช่าท้ายฟ้องและสัญญาฉบับหลังจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการให้เช่าอีก 12 ปี จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า จำเลยได้จ่ายเงินค่าซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขไป5,500 บาท รวมทั้งเงินกินเปล่าเป็นเงิน 23,500 บาท จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาเพิ่มเติมให้ทำสัญญาเช่าอีกครั้งละ 3 ปีจนครบ 12 ปี ถ้าไม่ปฏิบัติ ก็ให้คืนเงิน 23,500 บาท โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยนำสืบก่อน จำเลยนำสืบพยานได้ 5 ปากแล้วจะขอสืบพยานอีก 2 ปาก เป็นพยานที่รู้เห็นเกี่ยวกับสัญญาฉบับหลังศาลชั้นต้นสั่งว่าจำเลยจะอ้างสิทธิอยู่ในห้องพิพาทได้ ก็ต้องอาศัยสัญญาเช่า การที่สัญญาว่าจะให้เช่าและรับเงินกินเปล่าไปแล้ว อาจกลับใจไม่ให้เช่าได้ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานต่อไป สั่งงด และถือว่าหมดพยานจำเลย จำเลยได้คัดค้านคำสั่งศาลชั้นต้นไว้แล้ว ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์ต่อไป เสร็จแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบนายประจิตรนายพร พยานจำเลย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดจนสิ้นกระแสความ แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฟ้องแย้งอ้างถึงการที่ได้ทำสัญญาฉบับหลังต่างหากจากสัญญาเช่าตามฟ้อง เป็นสัญญาที่โจทก์รับจะให้เช่าห้องพิพาทต่อจากสัญญาเช่าตามฟ้องอีก 9 ปี จำเลยรับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้น ประตู และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้ไปแล้วเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีบทบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน ฉะนั้นจำเลยจึงนำสืบพยานในการทำสัญญาที่จำเลยอ้างได้ ไม่ต้องห้ามอย่างใด พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512์ นาย สมาน อารีย์ส มา นโจทก์ย นาย ลี้เอี้ยงห่าว แซ่ลี้จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 538ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี.ระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตู.และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้ว. สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา. ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องจากโจทก์มีกำหนด 3 ปีซึ่งครบกำหนดแล้ว โจทก์บอกล่วงหน้าให้จำเลยส่งห้องคืน จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า หลังจากทำสัญญาเช่าฉบับท้ายฟ้องแล้ว 1 เดือนโจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าห้องพิพาทอีก 1 ฉบับ มีเงื่อนไขว่าเมื่อหมดอายุสัญญาฉบับตามฟ้องแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าห้องพิพาทอีกครั้งละ 3 ปี จนครบ 12 ปี แต่จำเลยจะต้องให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์18,000 บาท ทุก 3 ปี และจำเลยจะต้องซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทด้านหลังเป็น 3 ชั้น เทปูนพื้นชั้นล่าง และทำประตูเหล็กด้านหน้าด้วย จำเลยได้ซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขแห่งสัญญา และได้ให้เงินโจทก์18,000 บาทในวันทำสัญญาฉบับหลังเรียบร้อยแล้ว ฉะนั้นสัญญาเช่าท้ายฟ้องและสัญญาฉบับหลังจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการให้เช่าอีก 12 ปี จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า จำเลยได้จ่ายเงินค่าซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขไป5,500 บาท รวมทั้งเงินกินเปล่าเป็นเงิน 23,500 บาท จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาเพิ่มเติมให้ทำสัญญาเช่าอีกครั้งละ 3 ปีจนครบ 12 ปี ถ้าไม่ปฏิบัติ ก็ให้คืนเงิน 23,500 บาท โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยนำสืบก่อน จำเลยนำสืบพยานได้ 5 ปากแล้วจะขอสืบพยานอีก 2 ปาก เป็นพยานที่รู้เห็นเกี่ยวกับสัญญาฉบับหลังศาลชั้นต้นสั่งว่าจำเลยจะอ้างสิทธิอยู่ในห้องพิพาทได้ ก็ต้องอาศัยสัญญาเช่า การที่สัญญาว่าจะให้เช่าและรับเงินกินเปล่าไปแล้ว อาจกลับใจไม่ให้เช่าได้ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานต่อไป สั่งงด และถือว่าหมดพยานจำเลย จำเลยได้คัดค้านคำสั่งศาลชั้นต้นไว้แล้ว ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์ต่อไป เสร็จแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบนายประจิตรนายพร พยานจำเลย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดจนสิ้นกระแสความ แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฟ้องแย้งอ้างถึงการที่ได้ทำสัญญาฉบับหลังต่างหากจากสัญญาเช่าตามฟ้อง เป็นสัญญาที่โจทก์รับจะให้เช่าห้องพิพาทต่อจากสัญญาเช่าตามฟ้องอีก 9 ปี จำเลยรับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้น ประตู และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้ไปแล้วเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีบทบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน ฉะนั้นจำเลยจึงนำสืบพยานในการทำสัญญาที่จำเลยอ้างได้ ไม่ต้องห้ามอย่างใด พิพากษายืน.(เสลา หัมพานนท์-ศริ มลิลา-เฉลิม ทัตภิรมย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องจากโจทก์มีกำหนด 3 ปีซึ่งครบกำหนดแล้ว โจทก์บอกล่วงหน้าให้จำเลยส่งห้องคืน จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า หลังจากทำสัญญาเช่าฉบับท้ายฟ้องแล้ว 1 เดือนโจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าห้องพิพาทอีก 1 ฉบับ มีเงื่อนไขว่าเมื่อหมดอายุสัญญาฉบับตามฟ้องแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าห้องพิพาทอีกครั้งละ 3 ปี จนครบ 12 ปี แต่จำเลยจะต้องให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์18,000 บาท ทุก 3 ปี และจำเลยจะต้องซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทด้านหลังเป็น 3 ชั้น เทปูนพื้นชั้นล่าง และทำประตูเหล็กด้านหน้าด้วย จำเลยได้ซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขแห่งสัญญา และได้ให้เงินโจทก์18,000 บาทในวันทำสัญญาฉบับหลังเรียบร้อยแล้ว ฉะนั้นสัญญาเช่าท้ายฟ้องและสัญญาฉบับหลังจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการให้เช่าอีก 12 ปี จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า จำเลยได้จ่ายเงินค่าซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขไป5,500 บาท รวมทั้งเงินกินเปล่าเป็นเงิน 23,500 บาท จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาเพิ่มเติมให้ทำสัญญาเช่าอีกครั้งละ 3 ปีจนครบ 12 ปี ถ้าไม่ปฏิบัติ ก็ให้คืนเงิน 23,500 บาท โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยนำสืบก่อน จำเลยนำสืบพยานได้ 5 ปากแล้วจะขอสืบพยานอีก 2 ปาก เป็นพยานที่รู้เห็นเกี่ยวกับสัญญาฉบับหลังศาลชั้นต้นสั่งว่าจำเลยจะอ้างสิทธิอยู่ในห้องพิพาทได้ ก็ต้องอาศัยสัญญาเช่า การที่สัญญาว่าจะให้เช่าและรับเงินกินเปล่าไปแล้ว อาจกลับใจไม่ให้เช่าได้ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานต่อไป สั่งงด และถือว่าหมดพยานจำเลย จำเลยได้คัดค้านคำสั่งศาลชั้นต้นไว้แล้ว ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์ต่อไป เสร็จแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบนายประจิตรนายพร พยานจำเลย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดจนสิ้นกระแสความ แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฟ้องแย้งอ้างถึงการที่ได้ทำสัญญาฉบับหลังต่างหากจากสัญญาเช่าตามฟ้อง เป็นสัญญาที่โจทก์รับจะให้เช่าห้องพิพาทต่อจากสัญญาเช่าตามฟ้องอีก 9 ปี จำเลยรับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้น ประตู และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้ไปแล้วเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีบทบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน ฉะนั้นจำเลยจึงนำสืบพยานในการทำสัญญาที่จำเลยอ้างได้ ไม่ต้องห้ามอย่างใด พิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512์ นาย สมาน อารีย์ส มา นโจทก์ย นาย ลี้เอี้ยงห่าว แซ่ลี้จำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 537, ม. 538ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี.ระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตู.และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้ว. สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา. ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องจากโจทก์มีกำหนด 3 ปีซึ่งครบกำหนดแล้ว โจทก์บอกล่วงหน้าให้จำเลยส่งห้องคืน จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า หลังจากทำสัญญาเช่าฉบับท้ายฟ้องแล้ว 1 เดือนโจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าห้องพิพาทอีก 1 ฉบับ มีเงื่อนไขว่าเมื่อหมดอายุสัญญาฉบับตามฟ้องแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าห้องพิพาทอีกครั้งละ 3 ปี จนครบ 12 ปี แต่จำเลยจะต้องให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์18,000 บาท ทุก 3 ปี และจำเลยจะต้องซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทด้านหลังเป็น 3 ชั้น เทปูนพื้นชั้นล่าง และทำประตูเหล็กด้านหน้าด้วย จำเลยได้ซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขแห่งสัญญา และได้ให้เงินโจทก์18,000 บาทในวันทำสัญญาฉบับหลังเรียบร้อยแล้ว ฉะนั้นสัญญาเช่าท้ายฟ้องและสัญญาฉบับหลังจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการให้เช่าอีก 12 ปี จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า จำเลยได้จ่ายเงินค่าซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขไป5,500 บาท รวมทั้งเงินกินเปล่าเป็นเงิน 23,500 บาท จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาเพิ่มเติมให้ทำสัญญาเช่าอีกครั้งละ 3 ปีจนครบ 12 ปี ถ้าไม่ปฏิบัติ ก็ให้คืนเงิน 23,500 บาท โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยนำสืบก่อน จำเลยนำสืบพยานได้ 5 ปากแล้วจะขอสืบพยานอีก 2 ปาก เป็นพยานที่รู้เห็นเกี่ยวกับสัญญาฉบับหลังศาลชั้นต้นสั่งว่าจำเลยจะอ้างสิทธิอยู่ในห้องพิพาทได้ ก็ต้องอาศัยสัญญาเช่า การที่สัญญาว่าจะให้เช่าและรับเงินกินเปล่าไปแล้ว อาจกลับใจไม่ให้เช่าได้ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานต่อไป สั่งงด และถือว่าหมดพยานจำเลย จำเลยได้คัดค้านคำสั่งศาลชั้นต้นไว้แล้ว ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์ต่อไป เสร็จแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบนายประจิตรนายพร พยานจำเลย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดจนสิ้นกระแสความ แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฟ้องแย้งอ้างถึงการที่ได้ทำสัญญาฉบับหลังต่างหากจากสัญญาเช่าตามฟ้อง เป็นสัญญาที่โจทก์รับจะให้เช่าห้องพิพาทต่อจากสัญญาเช่าตามฟ้องอีก 9 ปี จำเลยรับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้น ประตู และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้ไปแล้วเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีบทบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน ฉะนั้นจำเลยจึงนำสืบพยานในการทำสัญญาที่จำเลยอ้างได้ ไม่ต้องห้ามอย่างใด พิพากษายืน.(เสลา หัมพานนท์-ศริ มลิลา-เฉลิม ทัตภิรมย์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ