คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2530หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้วแม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม แต่ต่อมาศาลชั้นต้นก็ได้สั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินทำแผนที่วิวาทมาแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านในที่ดินมรดกในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวาเนื่องจากการแบ่งแยกโฉนด ระหว่างทายาทในภายหลัง กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้คือ มาตรา 1312วรรคแรกซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำโจทก์จะขอให้จำเลยรื้อบ้านส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปไม่ได้. (วรรคสองวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่)โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ประมาณ 40 ตารางวา จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เนื้อที่ 5 ตารางวา ไม่มีกำหนดเวลาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1 บาท นับแต่จำเลยเช่ามา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์บอกให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยไม่ยอมรื้อ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว 6,200 บาท และโจทก์ขอคิดค่าเสียหาย เดือนละ 500 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือนจำนวนดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยปลูกบ้านในที่พิพาทและครอบครองด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของมาเป็นเวลา 30 ปีแล้วเดิมที่ดินโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกัน ของอำแดงซะมีนายประสิทธิ สาโรวาทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวให้แก่ทายาท โจทก์จำเลยได้รับคนละแปลงมีเขตติดต่อกัน โจทก์อ้างว่าบ้านจำเลยส่วนหนึ่งล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยอ้างว่าจะนำที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยโจทก์จำเลยไม่มีเจตนาจะผูกพันตามสัญญาเช่า กำหนดค่าเช่าเดือนละ 1 บาท แต่ไม่เคยชำระค่าเช่ากันเลยสัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยปลูกบ้านก่อนมีการแบ่งแยกเป็นกรณีสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่โจทก์โดยสุจริตโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไป โจทก์ได้แต่จะเรียกเงินค่าใช้ที่ดินเท่านั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมมิได้บรรยายว่าที่ดิน 5 ตารางวาเป็นที่ส่วนใดของโจทก์จำเลยขอถือเอาคำให้การเป็นฟ้องแย้งของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าจำเลยมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินตามแนวเขตของบ้านจำเลยทั้งหมดโดยให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดและจดทะเบียนแสดงสิทธิที่ดินให้จำเลยใหม่ หรือให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมในที่ดินพิพาทให้จำเลย โดยจำเลยยอมเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินตามสมควร ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ให้เพิกถอนสัญญาเช่าและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องจำเลยว่า ฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมฟ้องแย้งจึงไม่ชอบ จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินมาเกิน 10 ปี ก็หาเกิดผลไม่ เพราะเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนด จำเลยมิได้โต้แย้งอย่างใดเมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ เป็นการยอมรับว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเช้าไปในที่ดินของโจทก์ กรณีไม่ใช่ปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และโจทก์นำสืบเรื่องค่าเสียหายตามฟ้องไม่ได้ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนจากที่ดินรูปสามเหลี่ยมในแผนที่ที่เจ้าพนักงานที่ดินทำขึ้น (เอกสารหมายจ.7) คำขออื่นให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า ที่ดินของโจทก์และจำเลยเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันรวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 1516ของอำแดงซะ ซึ่งเป็นยายของโจทก์และจำเลย โจทก์และจำเลยในฐานะทายาทของอำแดงซะได้อาศัยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยปลูกบ้านเลขที่ 40/4 เมื่อ พ.ศ. 2494 ตามเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาเมื่อพ.ศ. 2515 นายประสิทธิ์ สาโรวาท ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่1516 แทนทายาทของอำแดงซะทุกคน ได้ขอแบ่งแยกที่ดินในโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลงเล็กรวม 15 แปลง ให้แก่ทายาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.9และ ล.10 ผลจากการแบ่งแยกดังกล่าวทำให้บ้านเลขที่ 40/4 ของจำเลยบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา ปรากฏตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.7 ภายหลังโจทก์ได้ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินส่วนที่บ้านจำเลยรุกล้ำนั้นไว้ ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาโจทก์ต้องการให้จำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปจำเลยไม่ยอมรื้อ จำเลยฎีกาข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะโจทก์หาได้บรรยายฟ้องโดยชัดแจ้งแต่อย่างใดไม่ว่า ที่ดินตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 จำนวน 5 ตารางวาที่พิพาทนั้นอยู่ตรงส่วนใดของที่ดินโจทก์ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย คำฟ้องดังกล่าวนี้เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 แล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่ดินพิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทเพื่อสะดวกแก่การบังคับคดีและเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครก็ได้ทำแผนที่วิวาทตามเอกสารหมาย จ.7 แล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น จำเลยฎีกาข้อต่อมาว่า จำเลยได้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตจำเลยไม่ต้องรื้อถอนส่วนของโรงเรือนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติดังกล่าวข้างต้น ประกอบกับนายประสิทธิ์ สาโรวาท พยานโจทก์เบิกความว่า ที่ดินของอำแดงซะมีลักษณะเป็นร่องสวน 5 ร่อง ก่อนอำแดงซะถึงแก่กรรมได้กำหนดไว้ว่าให้นายฉิมบิดาพยานได้ 2 ร่องสวนให้นางมาลามารดาจำเลย นางบุษบา และนางละมัย มารดาโจทก์ได้คนละ1 ร่องสวน แต่ทายาททั้งหมดก็ยังครอบครองร่วมกันอยู่ การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านเลขที่ 40/4 ในที่ดินของอำแดงซะในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา นั้นเนื่องมาจากการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาทของอำแดงซะในภายหลัง กรณีเช่นนี้ ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง ในการวินิจฉัยจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้ได้ก็คือมาตรา 1312 วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำ โจทก์จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำของโจทก์ออกไปไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปดังที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น จึงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่พิพาทว่าโจทก์ควรได้ค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนเงินเท่าใดพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ระหว่างหน้าบ้านโจทก์และหน้าบ้านจำเลยมีสะพานไม้ทอดยาวเป็นทางเดินกั้นอยู่ ข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับกันว่าสะพานนี้ญาติพี่น้องของโจทก์จำเลยได้สร้างขึ้นก่อนแบ่งแยกโฉนด สภาพของสะพานปรากฏตามภาพถ่ายหมาย ล.4ถึง ล.7 บ้านของโจทก์และบ้านของจำเลยต่างปลูกอยู่ใกล้ชิดกับสะพานฉะนั้นที่ดินพิพาทจำนวน 5 ตารางวา ที่บ้านจำเลยรุกล้ำอยู่นี้จึงอยู่คนละฟากสะพานกับบ้านโจทก์ ประโยชน์ที่โจทก์จะได้รับจากการใช้สอยที่พิพาทจึงมีไม่มากเพราะถูกแยกออกเป็นคนละส่วนกับบ้านโจทก์โดยมีสะพานไม้กั้นอยู่ แม้จำเลยมิได้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทก็ไม่นาจะก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์แต่อย่างใด ศาลฎีกาพิเคราะห์ถึงส่วนได้เสียของโจทก์และจำเลยแล้ว เห็นสมควรให้จำเลยเสียเงินแก่โจทก์เป็นค่าใช้ที่ดินเป็นเงินปีละ 750 บาท ฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่จำต้องวินิจฉัย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเฉพาะในที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ 5 ตารางวาตามแผนที่วิวาท เอกสารหมาย จ.7 โดยให้จำเลยใช้เงินค่าใช้ที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนเป็นเงินปีละ 750 บาท ตั้งแต่วันจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นต้นไป ถ้าโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนภาระจำยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ". ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2530นาย สนอง ประเสริฐ กัน ย์ ฯโจทก์นาย ลิ้ม สาโรวาทจำเลย ป.วิ.พ. ม. 172 ป.พ.พ. ม. 4, ม. 1312โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้วแม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม แต่ต่อมาศาลชั้นต้นก็ได้สั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินทำแผนที่วิวาทมาแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านในที่ดินมรดกในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวาเนื่องจากการแบ่งแยกโฉนด ระหว่างทายาทในภายหลัง กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้คือ มาตรา 1312วรรคแรกซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำโจทก์จะขอให้จำเลยรื้อบ้านส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปไม่ได้. (วรรคสองวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่)โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ประมาณ 40 ตารางวา จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เนื้อที่ 5 ตารางวา ไม่มีกำหนดเวลาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1 บาท นับแต่จำเลยเช่ามา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์บอกให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยไม่ยอมรื้อ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว 6,200 บาท และโจทก์ขอคิดค่าเสียหาย เดือนละ 500 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือนจำนวนดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยปลูกบ้านในที่พิพาทและครอบครองด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของมาเป็นเวลา 30 ปีแล้วเดิมที่ดินโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกัน ของอำแดงซะมีนายประสิทธิ สาโรวาทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวให้แก่ทายาท โจทก์จำเลยได้รับคนละแปลงมีเขตติดต่อกัน โจทก์อ้างว่าบ้านจำเลยส่วนหนึ่งล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยอ้างว่าจะนำที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยโจทก์จำเลยไม่มีเจตนาจะผูกพันตามสัญญาเช่า กำหนดค่าเช่าเดือนละ 1 บาท แต่ไม่เคยชำระค่าเช่ากันเลยสัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยปลูกบ้านก่อนมีการแบ่งแยกเป็นกรณีสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่โจทก์โดยสุจริตโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไป โจทก์ได้แต่จะเรียกเงินค่าใช้ที่ดินเท่านั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมมิได้บรรยายว่าที่ดิน 5 ตารางวาเป็นที่ส่วนใดของโจทก์จำเลยขอถือเอาคำให้การเป็นฟ้องแย้งของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าจำเลยมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินตามแนวเขตของบ้านจำเลยทั้งหมดโดยให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดและจดทะเบียนแสดงสิทธิที่ดินให้จำเลยใหม่ หรือให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมในที่ดินพิพาทให้จำเลย โดยจำเลยยอมเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินตามสมควร ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ให้เพิกถอนสัญญาเช่าและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องจำเลยว่า ฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมฟ้องแย้งจึงไม่ชอบ จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินมาเกิน 10 ปี ก็หาเกิดผลไม่ เพราะเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนด จำเลยมิได้โต้แย้งอย่างใดเมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ เป็นการยอมรับว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเช้าไปในที่ดินของโจทก์ กรณีไม่ใช่ปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และโจทก์นำสืบเรื่องค่าเสียหายตามฟ้องไม่ได้ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนจากที่ดินรูปสามเหลี่ยมในแผนที่ที่เจ้าพนักงานที่ดินทำขึ้น (เอกสารหมายจ.7) คำขออื่นให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า ที่ดินของโจทก์และจำเลยเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันรวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 1516ของอำแดงซะ ซึ่งเป็นยายของโจทก์และจำเลย โจทก์และจำเลยในฐานะทายาทของอำแดงซะได้อาศัยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยปลูกบ้านเลขที่ 40/4 เมื่อ พ.ศ. 2494 ตามเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาเมื่อพ.ศ. 2515 นายประสิทธิ์ สาโรวาท ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่1516 แทนทายาทของอำแดงซะทุกคน ได้ขอแบ่งแยกที่ดินในโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลงเล็กรวม 15 แปลง ให้แก่ทายาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.9และ ล.10 ผลจากการแบ่งแยกดังกล่าวทำให้บ้านเลขที่ 40/4 ของจำเลยบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา ปรากฏตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.7 ภายหลังโจทก์ได้ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินส่วนที่บ้านจำเลยรุกล้ำนั้นไว้ ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาโจทก์ต้องการให้จำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปจำเลยไม่ยอมรื้อ จำเลยฎีกาข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะโจทก์หาได้บรรยายฟ้องโดยชัดแจ้งแต่อย่างใดไม่ว่า ที่ดินตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 จำนวน 5 ตารางวาที่พิพาทนั้นอยู่ตรงส่วนใดของที่ดินโจทก์ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย คำฟ้องดังกล่าวนี้เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 แล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่ดินพิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทเพื่อสะดวกแก่การบังคับคดีและเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครก็ได้ทำแผนที่วิวาทตามเอกสารหมาย จ.7 แล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น จำเลยฎีกาข้อต่อมาว่า จำเลยได้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตจำเลยไม่ต้องรื้อถอนส่วนของโรงเรือนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติดังกล่าวข้างต้น ประกอบกับนายประสิทธิ์ สาโรวาท พยานโจทก์เบิกความว่า ที่ดินของอำแดงซะมีลักษณะเป็นร่องสวน 5 ร่อง ก่อนอำแดงซะถึงแก่กรรมได้กำหนดไว้ว่าให้นายฉิมบิดาพยานได้ 2 ร่องสวนให้นางมาลามารดาจำเลย นางบุษบา และนางละมัย มารดาโจทก์ได้คนละ1 ร่องสวน แต่ทายาททั้งหมดก็ยังครอบครองร่วมกันอยู่ การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านเลขที่ 40/4 ในที่ดินของอำแดงซะในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา นั้นเนื่องมาจากการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาทของอำแดงซะในภายหลัง กรณีเช่นนี้ ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง ในการวินิจฉัยจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้ได้ก็คือมาตรา 1312 วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำ โจทก์จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำของโจทก์ออกไปไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปดังที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น จึงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่พิพาทว่าโจทก์ควรได้ค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนเงินเท่าใดพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ระหว่างหน้าบ้านโจทก์และหน้าบ้านจำเลยมีสะพานไม้ทอดยาวเป็นทางเดินกั้นอยู่ ข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับกันว่าสะพานนี้ญาติพี่น้องของโจทก์จำเลยได้สร้างขึ้นก่อนแบ่งแยกโฉนด สภาพของสะพานปรากฏตามภาพถ่ายหมาย ล.4ถึง ล.7 บ้านของโจทก์และบ้านของจำเลยต่างปลูกอยู่ใกล้ชิดกับสะพานฉะนั้นที่ดินพิพาทจำนวน 5 ตารางวา ที่บ้านจำเลยรุกล้ำอยู่นี้จึงอยู่คนละฟากสะพานกับบ้านโจทก์ ประโยชน์ที่โจทก์จะได้รับจากการใช้สอยที่พิพาทจึงมีไม่มากเพราะถูกแยกออกเป็นคนละส่วนกับบ้านโจทก์โดยมีสะพานไม้กั้นอยู่ แม้จำเลยมิได้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทก็ไม่นาจะก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์แต่อย่างใด ศาลฎีกาพิเคราะห์ถึงส่วนได้เสียของโจทก์และจำเลยแล้ว เห็นสมควรให้จำเลยเสียเงินแก่โจทก์เป็นค่าใช้ที่ดินเป็นเงินปีละ 750 บาท ฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่จำต้องวินิจฉัย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเฉพาะในที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ 5 ตารางวาตามแผนที่วิวาท เอกสารหมาย จ.7 โดยให้จำเลยใช้เงินค่าใช้ที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนเป็นเงินปีละ 750 บาท ตั้งแต่วันจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นต้นไป ถ้าโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนภาระจำยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ".(อภินย์ ปุษปาคม-ชวลิต นราลัย-ประวิทย์ ขัมภรัตน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1312วรรคแรกบัญญัติใจความว่าบุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตผู้นั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนแต่ต้องเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมบทบัญญัตินี้มีเจตนารมณ์จะรักษาสคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ประมาณ 40 ตารางวา จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เนื้อที่ 5 ตารางวา ไม่มีกำหนดเวลาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1 บาท นับแต่จำเลยเช่ามา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์บอกให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยไม่ยอมรื้อ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว 6,200 บาท และโจทก์ขอคิดค่าเสียหาย เดือนละ 500 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือนจำนวนดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยปลูกบ้านในที่พิพาทและครอบครองด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของมาเป็นเวลา 30 ปีแล้วเดิมที่ดินโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกัน ของอำแดงซะมีนายประสิทธิ สาโรวาทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวให้แก่ทายาท โจทก์จำเลยได้รับคนละแปลงมีเขตติดต่อกัน โจทก์อ้างว่าบ้านจำเลยส่วนหนึ่งล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยอ้างว่าจะนำที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยโจทก์จำเลยไม่มีเจตนาจะผูกพันตามสัญญาเช่า กำหนดค่าเช่าเดือนละ 1 บาท แต่ไม่เคยชำระค่าเช่ากันเลยสัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยปลูกบ้านก่อนมีการแบ่งแยกเป็นกรณีสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่โจทก์โดยสุจริตโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไป โจทก์ได้แต่จะเรียกเงินค่าใช้ที่ดินเท่านั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมมิได้บรรยายว่าที่ดิน 5 ตารางวาเป็นที่ส่วนใดของโจทก์จำเลยขอถือเอาคำให้การเป็นฟ้องแย้งของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าจำเลยมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินตามแนวเขตของบ้านจำเลยทั้งหมดโดยให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดและจดทะเบียนแสดงสิทธิที่ดินให้จำเลยใหม่ หรือให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมในที่ดินพิพาทให้จำเลย โดยจำเลยยอมเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินตามสมควร ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ให้เพิกถอนสัญญาเช่าและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องจำเลยว่า ฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมฟ้องแย้งจึงไม่ชอบ จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินมาเกิน 10 ปี ก็หาเกิดผลไม่ เพราะเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนด จำเลยมิได้โต้แย้งอย่างใดเมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ เป็นการยอมรับว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเช้าไปในที่ดินของโจทก์ กรณีไม่ใช่ปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และโจทก์นำสืบเรื่องค่าเสียหายตามฟ้องไม่ได้ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนจากที่ดินรูปสามเหลี่ยมในแผนที่ที่เจ้าพนักงานที่ดินทำขึ้น (เอกสารหมายจ.7) คำขออื่นให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า ที่ดินของโจทก์และจำเลยเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันรวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 1516ของอำแดงซะ ซึ่งเป็นยายของโจทก์และจำเลย โจทก์และจำเลยในฐานะทายาทของอำแดงซะได้อาศัยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยปลูกบ้านเลขที่ 40/4 เมื่อ พ.ศ. 2494 ตามเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาเมื่อพ.ศ. 2515 นายประสิทธิ์ สาโรวาท ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่1516 แทนทายาทของอำแดงซะทุกคน ได้ขอแบ่งแยกที่ดินในโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลงเล็กรวม 15 แปลง ให้แก่ทายาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.9และ ล.10 ผลจากการแบ่งแยกดังกล่าวทำให้บ้านเลขที่ 40/4 ของจำเลยบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา ปรากฏตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.7 ภายหลังโจทก์ได้ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินส่วนที่บ้านจำเลยรุกล้ำนั้นไว้ ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาโจทก์ต้องการให้จำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปจำเลยไม่ยอมรื้อ จำเลยฎีกาข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะโจทก์หาได้บรรยายฟ้องโดยชัดแจ้งแต่อย่างใดไม่ว่า ที่ดินตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 จำนวน 5 ตารางวาที่พิพาทนั้นอยู่ตรงส่วนใดของที่ดินโจทก์ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย คำฟ้องดังกล่าวนี้เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 แล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่ดินพิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทเพื่อสะดวกแก่การบังคับคดีและเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครก็ได้ทำแผนที่วิวาทตามเอกสารหมาย จ.7 แล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น จำเลยฎีกาข้อต่อมาว่า จำเลยได้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตจำเลยไม่ต้องรื้อถอนส่วนของโรงเรือนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติดังกล่าวข้างต้น ประกอบกับนายประสิทธิ์ สาโรวาท พยานโจทก์เบิกความว่า ที่ดินของอำแดงซะมีลักษณะเป็นร่องสวน 5 ร่อง ก่อนอำแดงซะถึงแก่กรรมได้กำหนดไว้ว่าให้นายฉิมบิดาพยานได้ 2 ร่องสวนให้นางมาลามารดาจำเลย นางบุษบา และนางละมัย มารดาโจทก์ได้คนละ1 ร่องสวน แต่ทายาททั้งหมดก็ยังครอบครองร่วมกันอยู่ การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านเลขที่ 40/4 ในที่ดินของอำแดงซะในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา นั้นเนื่องมาจากการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาทของอำแดงซะในภายหลัง กรณีเช่นนี้ ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง ในการวินิจฉัยจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้ได้ก็คือมาตรา 1312 วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำ โจทก์จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำของโจทก์ออกไปไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปดังที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น จึงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่พิพาทว่าโจทก์ควรได้ค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนเงินเท่าใดพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ระหว่างหน้าบ้านโจทก์และหน้าบ้านจำเลยมีสะพานไม้ทอดยาวเป็นทางเดินกั้นอยู่ ข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับกันว่าสะพานนี้ญาติพี่น้องของโจทก์จำเลยได้สร้างขึ้นก่อนแบ่งแยกโฉนด สภาพของสะพานปรากฏตามภาพถ่ายหมาย ล.4ถึง ล.7 บ้านของโจทก์และบ้านของจำเลยต่างปลูกอยู่ใกล้ชิดกับสะพานฉะนั้นที่ดินพิพาทจำนวน 5 ตารางวา ที่บ้านจำเลยรุกล้ำอยู่นี้จึงอยู่คนละฟากสะพานกับบ้านโจทก์ ประโยชน์ที่โจทก์จะได้รับจากการใช้สอยที่พิพาทจึงมีไม่มากเพราะถูกแยกออกเป็นคนละส่วนกับบ้านโจทก์โดยมีสะพานไม้กั้นอยู่ แม้จำเลยมิได้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทก็ไม่นาจะก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์แต่อย่างใด ศาลฎีกาพิเคราะห์ถึงส่วนได้เสียของโจทก์และจำเลยแล้ว เห็นสมควรให้จำเลยเสียเงินแก่โจทก์เป็นค่าใช้ที่ดินเป็นเงินปีละ 750 บาท ฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่จำต้องวินิจฉัย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเฉพาะในที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ 5 ตารางวาตามแผนที่วิวาท เอกสารหมาย จ.7 โดยให้จำเลยใช้เงินค่าใช้ที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนเป็นเงินปีละ 750 บาท ตั้งแต่วันจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นต้นไป ถ้าโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนภาระจำยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ". ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2530นาย สนอง ประเสริฐ กัน ย์ ฯโจทก์นาย ลิ้ม สาโรวาทจำเลย ป.วิ.พ. ม. 172 ป.พ.พ. ม. 4, ม. 1312โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้วแม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม แต่ต่อมาศาลชั้นต้นก็ได้สั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินทำแผนที่วิวาทมาแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านในที่ดินมรดกในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวาเนื่องจากการแบ่งแยกโฉนด ระหว่างทายาทในภายหลัง กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้คือ มาตรา 1312วรรคแรกซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำโจทก์จะขอให้จำเลยรื้อบ้านส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปไม่ได้. (วรรคสองวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่)โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ประมาณ 40 ตารางวา จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เนื้อที่ 5 ตารางวา ไม่มีกำหนดเวลาเช่า ค่าเช่าเดือนละ 1 บาท นับแต่จำเลยเช่ามา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์บอกให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยไม่ยอมรื้อ ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว 6,200 บาท และโจทก์ขอคิดค่าเสียหาย เดือนละ 500 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือนจำนวนดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยปลูกบ้านในที่พิพาทและครอบครองด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของมาเป็นเวลา 30 ปีแล้วเดิมที่ดินโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกัน ของอำแดงซะมีนายประสิทธิ สาโรวาทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวให้แก่ทายาท โจทก์จำเลยได้รับคนละแปลงมีเขตติดต่อกัน โจทก์อ้างว่าบ้านจำเลยส่วนหนึ่งล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยอ้างว่าจะนำที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยโจทก์จำเลยไม่มีเจตนาจะผูกพันตามสัญญาเช่า กำหนดค่าเช่าเดือนละ 1 บาท แต่ไม่เคยชำระค่าเช่ากันเลยสัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยปลูกบ้านก่อนมีการแบ่งแยกเป็นกรณีสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่โจทก์โดยสุจริตโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไป โจทก์ได้แต่จะเรียกเงินค่าใช้ที่ดินเท่านั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมมิได้บรรยายว่าที่ดิน 5 ตารางวาเป็นที่ส่วนใดของโจทก์จำเลยขอถือเอาคำให้การเป็นฟ้องแย้งของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าจำเลยมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินตามแนวเขตของบ้านจำเลยทั้งหมดโดยให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดและจดทะเบียนแสดงสิทธิที่ดินให้จำเลยใหม่ หรือให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมในที่ดินพิพาทให้จำเลย โดยจำเลยยอมเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินตามสมควร ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ให้เพิกถอนสัญญาเช่าและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องจำเลยว่า ฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมฟ้องแย้งจึงไม่ชอบ จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินมาเกิน 10 ปี ก็หาเกิดผลไม่ เพราะเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนด จำเลยมิได้โต้แย้งอย่างใดเมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ เป็นการยอมรับว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเช้าไปในที่ดินของโจทก์ กรณีไม่ใช่ปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และโจทก์นำสืบเรื่องค่าเสียหายตามฟ้องไม่ได้ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนจากที่ดินรูปสามเหลี่ยมในแผนที่ที่เจ้าพนักงานที่ดินทำขึ้น (เอกสารหมายจ.7) คำขออื่นให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า ที่ดินของโจทก์และจำเลยเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันรวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 1516ของอำแดงซะ ซึ่งเป็นยายของโจทก์และจำเลย โจทก์และจำเลยในฐานะทายาทของอำแดงซะได้อาศัยปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยปลูกบ้านเลขที่ 40/4 เมื่อ พ.ศ. 2494 ตามเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาเมื่อพ.ศ. 2515 นายประสิทธิ์ สาโรวาท ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่1516 แทนทายาทของอำแดงซะทุกคน ได้ขอแบ่งแยกที่ดินในโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลงเล็กรวม 15 แปลง ให้แก่ทายาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.9และ ล.10 ผลจากการแบ่งแยกดังกล่าวทำให้บ้านเลขที่ 40/4 ของจำเลยบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา ปรากฏตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.7 ภายหลังโจทก์ได้ให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินส่วนที่บ้านจำเลยรุกล้ำนั้นไว้ ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาโจทก์ต้องการให้จำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปจำเลยไม่ยอมรื้อ จำเลยฎีกาข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะโจทก์หาได้บรรยายฟ้องโดยชัดแจ้งแต่อย่างใดไม่ว่า ที่ดินตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 จำนวน 5 ตารางวาที่พิพาทนั้นอยู่ตรงส่วนใดของที่ดินโจทก์ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย คำฟ้องดังกล่าวนี้เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 แล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่ดินพิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทเพื่อสะดวกแก่การบังคับคดีและเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครก็ได้ทำแผนที่วิวาทตามเอกสารหมาย จ.7 แล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น จำเลยฎีกาข้อต่อมาว่า จำเลยได้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตจำเลยไม่ต้องรื้อถอนส่วนของโรงเรือนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติดังกล่าวข้างต้น ประกอบกับนายประสิทธิ์ สาโรวาท พยานโจทก์เบิกความว่า ที่ดินของอำแดงซะมีลักษณะเป็นร่องสวน 5 ร่อง ก่อนอำแดงซะถึงแก่กรรมได้กำหนดไว้ว่าให้นายฉิมบิดาพยานได้ 2 ร่องสวนให้นางมาลามารดาจำเลย นางบุษบา และนางละมัย มารดาโจทก์ได้คนละ1 ร่องสวน แต่ทายาททั้งหมดก็ยังครอบครองร่วมกันอยู่ การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านเลขที่ 40/4 ในที่ดินของอำแดงซะในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวา นั้นเนื่องมาจากการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาทของอำแดงซะในภายหลัง กรณีเช่นนี้ ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง ในการวินิจฉัยจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้ได้ก็คือมาตรา 1312 วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำ โจทก์จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำของโจทก์ออกไปไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปดังที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น จึงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่พิพาทว่าโจทก์ควรได้ค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนเงินเท่าใดพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ระหว่างหน้าบ้านโจทก์และหน้าบ้านจำเลยมีสะพานไม้ทอดยาวเป็นทางเดินกั้นอยู่ ข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับกันว่าสะพานนี้ญาติพี่น้องของโจทก์จำเลยได้สร้างขึ้นก่อนแบ่งแยกโฉนด สภาพของสะพานปรากฏตามภาพถ่ายหมาย ล.4ถึง ล.7 บ้านของโจทก์และบ้านของจำเลยต่างปลูกอยู่ใกล้ชิดกับสะพานฉะนั้นที่ดินพิพาทจำนวน 5 ตารางวา ที่บ้านจำเลยรุกล้ำอยู่นี้จึงอยู่คนละฟากสะพานกับบ้านโจทก์ ประโยชน์ที่โจทก์จะได้รับจากการใช้สอยที่พิพาทจึงมีไม่มากเพราะถูกแยกออกเป็นคนละส่วนกับบ้านโจทก์โดยมีสะพานไม้กั้นอยู่ แม้จำเลยมิได้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทก็ไม่นาจะก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์แต่อย่างใด ศาลฎีกาพิเคราะห์ถึงส่วนได้เสียของโจทก์และจำเลยแล้ว เห็นสมควรให้จำเลยเสียเงินแก่โจทก์เป็นค่าใช้ที่ดินเป็นเงินปีละ 750 บาท ฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่จำต้องวินิจฉัย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเฉพาะในที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ 5 ตารางวาตามแผนที่วิวาท เอกสารหมาย จ.7 โดยให้จำเลยใช้เงินค่าใช้ที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนเป็นเงินปีละ 750 บาท ตั้งแต่วันจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นต้นไป ถ้าโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนภาระจำยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ".(อภินย์ ปุษปาคม-ชวลิต นราลัย-ประวิทย์ ขัมภรัตน์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1312วรรคแรกบัญญัติใจความว่าบุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตผู้นั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนแต่ต้องเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมบทบัญญัตินี้มีเจตนารมณ์จะรักษาส