คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4775/2564หลักกฎหมาย: สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 เมื่อพิจารณาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ ดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ นอกจากนี้ ตามบทบัญญัติมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า "...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่..." แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองที่ประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกลูกบ้านคนอื่น ๆ ประเภทบ้านไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้เพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองซึ่งประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านคนอื่น ๆ ในประเภทบ้านพักอาศัยไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของคู่ความที่ไม่ขัดแย้งกันรับฟังได้ว่า หมู่บ้านจัดสรร น. เป็นโครงการบ้านพักอาศัย 2 ชั้น มีการจัดตั้งนิติบุคคลจำเลยที่ 1 เมื่อปี 2548 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 54777 พร้อมบ้านเลขที่ 126/289 เนื้อที่ 102.80 ตารางวา ในหมู่บ้านดังกล่าว ต่อมาโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เป็นหลังแรกตั้งแต่ปี 2554 เดิมจำเลยที่ 1 เรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 14 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน และมีการปรับขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 18 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน หลังจากนั้นมีเจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีก 3 ราย ที่อยู่ติดกันกับบ้านของโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เช่นเดียวกับโจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2559 จำเลยที่ 2 จัดประชุมใหญ่วิสามัญครั้งที่ 1/2559 เพื่อพิจารณาจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็น 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน โดยโจทก์เข้าร่วมประชุมด้วย ที่ประชุมใหญ่มีมติด้วยคะแนนเสียงข้างมาก 74 เสียง ต่อ 55 เสียง เห็นชอบตามที่ประธานของจำเลยที่ 1 เสนอ โจทก์ทำหนังสือแจ้งจำเลยที่ 2 ขอคัดค้านการขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็นอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือน และขอชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 18 บาท ต่อเดือน จำเลยที่ 1 ทำหนังสือปฏิเสธไปยังโจทก์ว่าจำเลยที่ 2 จะต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่และขอให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่ค้างอยู่ 9,437.84 บาท ภายในวันที่ 10 กันยายน 2560 เจ้าของบ้าน 3 ชั้น หลังอื่น ๆ รวม 3 ราย ยินยอมชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือนแล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ข้อ 5 หรือไม่ เห็นว่า สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง ซึ่งบัญญัติว่า &quot;ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; วรรคห้า บัญญัติว่า &quot;หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; และตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 กำหนดว่า &quot;นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) อาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ดังต่อไปนี้ (1) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม (2) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรม (3) ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม (4) ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย (5) ที่ดินเปล่า&quot; เมื่อพิจารณาข้อความดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยดังที่ศาลอุทธรณ์กล่าวนั้น จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ ทั้งได้ความจากว่าที่ร้อยตรีประธาน นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี พยานจำเลยทั้งสองว่า การกำหนดค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้วแต่จะตีความบางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ที่ดิน บางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นเกณฑ์ นอกจากนี้เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ หมวด 1 ข้อ 5 ดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า &quot;...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่...&quot; แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม สอดคล้องกับคำเบิกความของนางสามินทร์ นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ พยานโจทก์ที่ตอบทนายโจทก์ถามติงว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคห้า เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บซึ่งเป็นแนวทางตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดเท่านั้น นอกจากนี้ข้อเท็จจริงยังได้ความจากคำเบิกความของนายครรชิต อดีตกรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยทั้งสอง ถึงสาเหตุที่มีแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคว่า เนื่องจากเดิมโครงการหมู่บ้าน น. เป็นหมู่บ้านแบบ 2 ชั้น ต่อมาโจทก์และเจ้าของบ้านอื่นอีก 4 หลัง ได้ขอเปลี่ยนแปลงเป็นแบบ 3 ชั้น ซึ่งพยานและคณะกรรมการนิติบุคคลในขณะนั้นเห็นว่าไม่เป็นธรรมแก่สมาชิกผู้อาศัยคนอื่น ๆ ภายในหมู่บ้านและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย จึงนัดเรียกประชุมสมาชิกแก้ไขค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราตามมติที่ประชุมใหญ่จะกำหนดและอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสมทางสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งที่ประชุมมีมติเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง ภายหลังมีมติแล้ว บ้านที่ดัดแปลงเป็นบ้าน 3 ชั้นจำนวนอีก 4 หลัง ยินยอมชำระค่าส่วนกลางตามมติที่ประชุมดังกล่าว ทั้งโจทก์ก็มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ยอมรับเห็นชอบด้วยกับการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราใหม่เพราะสอดคล้องกับการใช้สอยในปัจจุบัน เพียงแต่โต้แย้งว่าไม่ควรนำมาใช้บังคับกับโจทก์และสมาชิกลูกบ้านอื่นที่ก่อสร้างบ้านก่อนมีการปรับปรุงข้อบังคับและระเบียบปฏิบัติ ปี 2554 เท่านั้น ดังนี้แล้ว แสดงว่า นอกจากที่ประชุมใหญ่วิสามัญของสมาชิกมีมติเห็นชอบกับอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่เปลี่ยนแปลงใหม่แล้ว สมาชิกส่วนใหญ่ในที่ประชุมรวมเจ้าของบ้านประเภท 3 ชั้น และโจทก์ยังเห็นว่าอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่มีการเปลี่ยนแปลงทำให้เกิดความเป็นธรรม ทั้งยังเป็นการรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยแก่สมาชิก จึงไม่ใช่เป็นเรื่องที่จำเลยทั้งสองอาศัยมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญมาบีบบังคับให้โจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยอีก 3 ราย จำต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราสูงกว่าสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยรายอื่นแบบ 2 ชั้น อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การจัดเก็บค่าส่วนกลางบ้านที่พักอาศัยแบบ 3 ชั้น ให้สูงกว่าบ้านที่พักอาศัยแบบ 2 ชั้น ขัดต่อพระราชบัญญัติและระเบียบดังกล่าว ไม่มีผลใช้บังคับได้ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4775/2564นางสาว ช.โจทก์นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร น. กับพวกจำเลย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 49 วรรคหนึ่ง, ม. 49 วรรคห้า สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 เมื่อพิจารณาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ ดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ นอกจากนี้ ตามบทบัญญัติมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า "...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่..." แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองที่ประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกลูกบ้านคนอื่น ๆ ประเภทบ้านไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้เพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองซึ่งประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านคนอื่น ๆ ในประเภทบ้านพักอาศัยไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของคู่ความที่ไม่ขัดแย้งกันรับฟังได้ว่า หมู่บ้านจัดสรร น. เป็นโครงการบ้านพักอาศัย 2 ชั้น มีการจัดตั้งนิติบุคคลจำเลยที่ 1 เมื่อปี 2548 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 54777 พร้อมบ้านเลขที่ 126/289 เนื้อที่ 102.80 ตารางวา ในหมู่บ้านดังกล่าว ต่อมาโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เป็นหลังแรกตั้งแต่ปี 2554 เดิมจำเลยที่ 1 เรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 14 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน และมีการปรับขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 18 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน หลังจากนั้นมีเจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีก 3 ราย ที่อยู่ติดกันกับบ้านของโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เช่นเดียวกับโจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2559 จำเลยที่ 2 จัดประชุมใหญ่วิสามัญครั้งที่ 1/2559 เพื่อพิจารณาจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็น 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน โดยโจทก์เข้าร่วมประชุมด้วย ที่ประชุมใหญ่มีมติด้วยคะแนนเสียงข้างมาก 74 เสียง ต่อ 55 เสียง เห็นชอบตามที่ประธานของจำเลยที่ 1 เสนอ โจทก์ทำหนังสือแจ้งจำเลยที่ 2 ขอคัดค้านการขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็นอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือน และขอชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 18 บาท ต่อเดือน จำเลยที่ 1 ทำหนังสือปฏิเสธไปยังโจทก์ว่าจำเลยที่ 2 จะต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่และขอให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่ค้างอยู่ 9,437.84 บาท ภายในวันที่ 10 กันยายน 2560 เจ้าของบ้าน 3 ชั้น หลังอื่น ๆ รวม 3 ราย ยินยอมชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือนแล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ข้อ 5 หรือไม่ เห็นว่า สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง ซึ่งบัญญัติว่า &quot;ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; วรรคห้า บัญญัติว่า &quot;หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; และตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 กำหนดว่า &quot;นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) อาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ดังต่อไปนี้ (1) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม (2) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรม (3) ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม (4) ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย (5) ที่ดินเปล่า&quot; เมื่อพิจารณาข้อความดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยดังที่ศาลอุทธรณ์กล่าวนั้น จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ ทั้งได้ความจากว่าที่ร้อยตรีประธาน นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี พยานจำเลยทั้งสองว่า การกำหนดค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้วแต่จะตีความบางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ที่ดิน บางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นเกณฑ์ นอกจากนี้เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ หมวด 1 ข้อ 5 ดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า &quot;...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่...&quot; แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม สอดคล้องกับคำเบิกความของนางสามินทร์ นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ พยานโจทก์ที่ตอบทนายโจทก์ถามติงว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคห้า เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บซึ่งเป็นแนวทางตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดเท่านั้น นอกจากนี้ข้อเท็จจริงยังได้ความจากคำเบิกความของนายครรชิต อดีตกรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยทั้งสอง ถึงสาเหตุที่มีแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคว่า เนื่องจากเดิมโครงการหมู่บ้าน น. เป็นหมู่บ้านแบบ 2 ชั้น ต่อมาโจทก์และเจ้าของบ้านอื่นอีก 4 หลัง ได้ขอเปลี่ยนแปลงเป็นแบบ 3 ชั้น ซึ่งพยานและคณะกรรมการนิติบุคคลในขณะนั้นเห็นว่าไม่เป็นธรรมแก่สมาชิกผู้อาศัยคนอื่น ๆ ภายในหมู่บ้านและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย จึงนัดเรียกประชุมสมาชิกแก้ไขค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราตามมติที่ประชุมใหญ่จะกำหนดและอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสมทางสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งที่ประชุมมีมติเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง ภายหลังมีมติแล้ว บ้านที่ดัดแปลงเป็นบ้าน 3 ชั้นจำนวนอีก 4 หลัง ยินยอมชำระค่าส่วนกลางตามมติที่ประชุมดังกล่าว ทั้งโจทก์ก็มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ยอมรับเห็นชอบด้วยกับการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราใหม่เพราะสอดคล้องกับการใช้สอยในปัจจุบัน เพียงแต่โต้แย้งว่าไม่ควรนำมาใช้บังคับกับโจทก์และสมาชิกลูกบ้านอื่นที่ก่อสร้างบ้านก่อนมีการปรับปรุงข้อบังคับและระเบียบปฏิบัติ ปี 2554 เท่านั้น ดังนี้แล้ว แสดงว่า นอกจากที่ประชุมใหญ่วิสามัญของสมาชิกมีมติเห็นชอบกับอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่เปลี่ยนแปลงใหม่แล้ว สมาชิกส่วนใหญ่ในที่ประชุมรวมเจ้าของบ้านประเภท 3 ชั้น และโจทก์ยังเห็นว่าอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่มีการเปลี่ยนแปลงทำให้เกิดความเป็นธรรม ทั้งยังเป็นการรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยแก่สมาชิก จึงไม่ใช่เป็นเรื่องที่จำเลยทั้งสองอาศัยมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญมาบีบบังคับให้โจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยอีก 3 ราย จำต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราสูงกว่าสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยรายอื่นแบบ 2 ชั้น อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การจัดเก็บค่าส่วนกลางบ้านที่พักอาศัยแบบ 3 ชั้น ให้สูงกว่าบ้านที่พักอาศัยแบบ 2 ชั้น ขัดต่อพระราชบัญญัติและระเบียบดังกล่าว ไม่มีผลใช้บังคับได้ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ (นพรัตน์ สี่ทิศประเสริฐ-แรงรณ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์-เธียรดนัย ธรรมดุษฎี)ศาลแพ่งธนบุรี - นางฤมล ทาสวัสดิ์ศาลอุทธรณ์ - นายสุจิน ซื่อสุวรรณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)242/2563หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองที่ประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกลูกบ้านคนอื่น ๆ ประเภทบ้านไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้เพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองซึ่งประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านคนอื่น ๆ ในประเภทบ้านพักอาศัยไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของคู่ความที่ไม่ขัดแย้งกันรับฟังได้ว่า หมู่บ้านจัดสรร น. เป็นโครงการบ้านพักอาศัย 2 ชั้น มีการจัดตั้งนิติบุคคลจำเลยที่ 1 เมื่อปี 2548 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 54777 พร้อมบ้านเลขที่ 126/289 เนื้อที่ 102.80 ตารางวา ในหมู่บ้านดังกล่าว ต่อมาโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เป็นหลังแรกตั้งแต่ปี 2554 เดิมจำเลยที่ 1 เรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 14 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน และมีการปรับขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 18 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน หลังจากนั้นมีเจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีก 3 ราย ที่อยู่ติดกันกับบ้านของโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เช่นเดียวกับโจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2559 จำเลยที่ 2 จัดประชุมใหญ่วิสามัญครั้งที่ 1/2559 เพื่อพิจารณาจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็น 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน โดยโจทก์เข้าร่วมประชุมด้วย ที่ประชุมใหญ่มีมติด้วยคะแนนเสียงข้างมาก 74 เสียง ต่อ 55 เสียง เห็นชอบตามที่ประธานของจำเลยที่ 1 เสนอ โจทก์ทำหนังสือแจ้งจำเลยที่ 2 ขอคัดค้านการขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็นอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือน และขอชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 18 บาท ต่อเดือน จำเลยที่ 1 ทำหนังสือปฏิเสธไปยังโจทก์ว่าจำเลยที่ 2 จะต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่และขอให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่ค้างอยู่ 9,437.84 บาท ภายในวันที่ 10 กันยายน 2560 เจ้าของบ้าน 3 ชั้น หลังอื่น ๆ รวม 3 ราย ยินยอมชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือนแล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ข้อ 5 หรือไม่ เห็นว่า สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง ซึ่งบัญญัติว่า &quot;ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; วรรคห้า บัญญัติว่า &quot;หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; และตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 กำหนดว่า &quot;นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) อาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ดังต่อไปนี้ (1) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม (2) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรม (3) ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม (4) ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย (5) ที่ดินเปล่า&quot; เมื่อพิจารณาข้อความดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยดังที่ศาลอุทธรณ์กล่าวนั้น จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ ทั้งได้ความจากว่าที่ร้อยตรีประธาน นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี พยานจำเลยทั้งสองว่า การกำหนดค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้วแต่จะตีความบางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ที่ดิน บางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นเกณฑ์ นอกจากนี้เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ หมวด 1 ข้อ 5 ดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า &quot;...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่...&quot; แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม สอดคล้องกับคำเบิกความของนางสามินทร์ นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ พยานโจทก์ที่ตอบทนายโจทก์ถามติงว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคห้า เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บซึ่งเป็นแนวทางตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดเท่านั้น นอกจากนี้ข้อเท็จจริงยังได้ความจากคำเบิกความของนายครรชิต อดีตกรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยทั้งสอง ถึงสาเหตุที่มีแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคว่า เนื่องจากเดิมโครงการหมู่บ้าน น. เป็นหมู่บ้านแบบ 2 ชั้น ต่อมาโจทก์และเจ้าของบ้านอื่นอีก 4 หลัง ได้ขอเปลี่ยนแปลงเป็นแบบ 3 ชั้น ซึ่งพยานและคณะกรรมการนิติบุคคลในขณะนั้นเห็นว่าไม่เป็นธรรมแก่สมาชิกผู้อาศัยคนอื่น ๆ ภายในหมู่บ้านและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย จึงนัดเรียกประชุมสมาชิกแก้ไขค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราตามมติที่ประชุมใหญ่จะกำหนดและอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสมทางสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งที่ประชุมมีมติเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง ภายหลังมีมติแล้ว บ้านที่ดัดแปลงเป็นบ้าน 3 ชั้นจำนวนอีก 4 หลัง ยินยอมชำระค่าส่วนกลางตามมติที่ประชุมดังกล่าว ทั้งโจทก์ก็มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ยอมรับเห็นชอบด้วยกับการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราใหม่เพราะสอดคล้องกับการใช้สอยในปัจจุบัน เพียงแต่โต้แย้งว่าไม่ควรนำมาใช้บังคับกับโจทก์และสมาชิกลูกบ้านอื่นที่ก่อสร้างบ้านก่อนมีการปรับปรุงข้อบังคับและระเบียบปฏิบัติ ปี 2554 เท่านั้น ดังนี้แล้ว แสดงว่า นอกจากที่ประชุมใหญ่วิสามัญของสมาชิกมีมติเห็นชอบกับอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่เปลี่ยนแปลงใหม่แล้ว สมาชิกส่วนใหญ่ในที่ประชุมรวมเจ้าของบ้านประเภท 3 ชั้น และโจทก์ยังเห็นว่าอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่มีการเปลี่ยนแปลงทำให้เกิดความเป็นธรรม ทั้งยังเป็นการรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยแก่สมาชิก จึงไม่ใช่เป็นเรื่องที่จำเลยทั้งสองอาศัยมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญมาบีบบังคับให้โจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยอีก 3 ราย จำต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราสูงกว่าสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยรายอื่นแบบ 2 ชั้น อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การจัดเก็บค่าส่วนกลางบ้านที่พักอาศัยแบบ 3 ชั้น ให้สูงกว่าบ้านที่พักอาศัยแบบ 2 ชั้น ขัดต่อพระราชบัญญัติและระเบียบดังกล่าว ไม่มีผลใช้บังคับได้ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4775/2564นางสาว ช.โจทก์นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร น. กับพวกจำเลย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 49 วรรคหนึ่ง, ม. 49 วรรคห้า สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 เมื่อพิจารณาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ ดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ นอกจากนี้ ตามบทบัญญัติมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า "...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่..." แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองที่ประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกลูกบ้านคนอื่น ๆ ประเภทบ้านไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้เพิกถอนการประกาศหรือการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคของจำเลยทั้งสองซึ่งประกาศหรือเรียกเก็บจากโจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านคนอื่น ๆ ในประเภทบ้านพักอาศัยไม่เกิน 3 ชั้น ในอัตรา 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของคู่ความที่ไม่ขัดแย้งกันรับฟังได้ว่า หมู่บ้านจัดสรร น. เป็นโครงการบ้านพักอาศัย 2 ชั้น มีการจัดตั้งนิติบุคคลจำเลยที่ 1 เมื่อปี 2548 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 54777 พร้อมบ้านเลขที่ 126/289 เนื้อที่ 102.80 ตารางวา ในหมู่บ้านดังกล่าว ต่อมาโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เป็นหลังแรกตั้งแต่ปี 2554 เดิมจำเลยที่ 1 เรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 14 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน และมีการปรับขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคจากสมาชิกในหมู่บ้านตามขนาดพื้นที่ในอัตรา 18 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน หลังจากนั้นมีเจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีก 3 ราย ที่อยู่ติดกันกับบ้านของโจทก์ขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบบ้านเป็น 3 ชั้น เช่นเดียวกับโจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2559 จำเลยที่ 2 จัดประชุมใหญ่วิสามัญครั้งที่ 1/2559 เพื่อพิจารณาจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็น 27 บาท ต่อตารางวาต่อเดือน โดยโจทก์เข้าร่วมประชุมด้วย ที่ประชุมใหญ่มีมติด้วยคะแนนเสียงข้างมาก 74 เสียง ต่อ 55 เสียง เห็นชอบตามที่ประธานของจำเลยที่ 1 เสนอ โจทก์ทำหนังสือแจ้งจำเลยที่ 2 ขอคัดค้านการขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มเติมสำหรับบ้าน 3 ชั้น เป็นอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือน และขอชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 18 บาท ต่อเดือน จำเลยที่ 1 ทำหนังสือปฏิเสธไปยังโจทก์ว่าจำเลยที่ 2 จะต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่และขอให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่ค้างอยู่ 9,437.84 บาท ภายในวันที่ 10 กันยายน 2560 เจ้าของบ้าน 3 ชั้น หลังอื่น ๆ รวม 3 ราย ยินยอมชำระค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราตารางวาละ 27 บาท ต่อเดือนแล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ข้อ 5 หรือไม่ เห็นว่า สมาชิกของจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบด้วยเสียงข้างมากให้จัดเก็บ โดยการจัดเก็บเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง ซึ่งบัญญัติว่า &quot;ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; วรรคห้า บัญญัติว่า &quot;หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด&quot; และตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 หมวด 1 ข้อ 5 กำหนดว่า &quot;นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) อาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ดังต่อไปนี้ (1) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม (2) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรม (3) ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม (4) ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย (5) ที่ดินเปล่า&quot; เมื่อพิจารณาข้อความดังกล่าวแล้ว ย่อมเป็นที่เข้าใจว่าการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคอาจจะจัดเก็บแยกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือขนาดพื้นที่ มิได้กำหนดเป็นระเบียบไว้ว่า ที่ดินแปลงย่อยที่ใช้ประโยชน์ประเภทเดียวกันดังกรณีคดีนี้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงจัดสรรภายในหมู่บ้านทุกแปลงเพื่อการอยู่อาศัย ให้กำหนดค่าบริการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ที่หมายถึงจำนวนพื้นที่ของที่ดินเป็นตารางวาคำนวณเป็นตารางวาตามความกว้างและความยาวของที่ดินที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยดังที่ศาลอุทธรณ์กล่าวนั้น จะนำจำนวนชั้นของบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักเกณฑ์ในการกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันไม่ได้ ทั้งได้ความจากว่าที่ร้อยตรีประธาน นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาธนบุรี พยานจำเลยทั้งสองว่า การกำหนดค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้วแต่จะตีความบางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ที่ดิน บางครั้งก็ใช้ตามขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นเกณฑ์ นอกจากนี้เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของมาตรา 49 วรรคหนึ่ง และระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ หมวด 1 ข้อ 5 ดังกล่าวที่ใช้ถ้อยคำทำนองเดียวกันว่า &quot;...อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลงในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่...&quot; แสดงว่าบทบัญญัติและระเบียบดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางหรือคำแนะนำให้จำเลยที่ 1 ใช้ในการกำหนดอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคเท่านั้น มิใช่บทบังคับให้ต้องปฏิบัติตาม สอดคล้องกับคำเบิกความของนางสามินทร์ นักวิชาการที่ดินชำนาญการ สำนักส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ พยานโจทก์ที่ตอบทนายโจทก์ถามติงว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 49 วรรคห้า เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บซึ่งเป็นแนวทางตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดเท่านั้น นอกจากนี้ข้อเท็จจริงยังได้ความจากคำเบิกความของนายครรชิต อดีตกรรมการจำเลยที่ 1 พยานจำเลยทั้งสอง ถึงสาเหตุที่มีแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคว่า เนื่องจากเดิมโครงการหมู่บ้าน น. เป็นหมู่บ้านแบบ 2 ชั้น ต่อมาโจทก์และเจ้าของบ้านอื่นอีก 4 หลัง ได้ขอเปลี่ยนแปลงเป็นแบบ 3 ชั้น ซึ่งพยานและคณะกรรมการนิติบุคคลในขณะนั้นเห็นว่าไม่เป็นธรรมแก่สมาชิกผู้อาศัยคนอื่น ๆ ภายในหมู่บ้านและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย จึงนัดเรียกประชุมสมาชิกแก้ไขค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราตามมติที่ประชุมใหญ่จะกำหนดและอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสมทางสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งที่ประชุมมีมติเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง ภายหลังมีมติแล้ว บ้านที่ดัดแปลงเป็นบ้าน 3 ชั้นจำนวนอีก 4 หลัง ยินยอมชำระค่าส่วนกลางตามมติที่ประชุมดังกล่าว ทั้งโจทก์ก็มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ยอมรับเห็นชอบด้วยกับการจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคในอัตราใหม่เพราะสอดคล้องกับการใช้สอยในปัจจุบัน เพียงแต่โต้แย้งว่าไม่ควรนำมาใช้บังคับกับโจทก์และสมาชิกลูกบ้านอื่นที่ก่อสร้างบ้านก่อนมีการปรับปรุงข้อบังคับและระเบียบปฏิบัติ ปี 2554 เท่านั้น ดังนี้แล้ว แสดงว่า นอกจากที่ประชุมใหญ่วิสามัญของสมาชิกมีมติเห็นชอบกับอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่เปลี่ยนแปลงใหม่แล้ว สมาชิกส่วนใหญ่ในที่ประชุมรวมเจ้าของบ้านประเภท 3 ชั้น และโจทก์ยังเห็นว่าอัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่มีการเปลี่ยนแปลงทำให้เกิดความเป็นธรรม ทั้งยังเป็นการรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยแก่สมาชิก จึงไม่ใช่เป็นเรื่องที่จำเลยทั้งสองอาศัยมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญมาบีบบังคับให้โจทก์และสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยอีก 3 ราย จำต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคในอัตราสูงกว่าสมาชิกเจ้าของบ้านพักอาศัยรายอื่นแบบ 2 ชั้น อัตราค่าบริการสาธารณูปโภคที่กำหนดตามความสูงหรือจำนวนชั้นของบ้านจึงไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 วรรคหนึ่ง วรรคห้า และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่าย หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การจัดเก็บค่าส่วนกลางบ้านที่พักอาศัยแบบ 3 ชั้น ให้สูงกว่าบ้านที่พักอาศัยแบบ 2 ชั้น ขัดต่อพระราชบัญญัติและระเบียบดังกล่าว ไม่มีผลใช้บังคับได้ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ (นพรัตน์ สี่ทิศประเสริฐ-แรงรณ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์-เธียรดนัย ธรรมดุษฎี)ศาลแพ่งธนบุรี - นางฤมล ทาสวัสดิ์ศาลอุทธรณ์ - นายสุจิน ซื่อสุวรรณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)242/2563หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ