คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6446/2540หลักกฎหมาย: ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง ป. ผู้ขายกับจำเลย ผู้ซื้อระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้า หรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทค. หากจำเลยขายให้กับทางบริษัทค.ได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่า จำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จคือ ถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาทก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขาย ในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา 20,000 บาท ต่อไร่ ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับ พ.กรรมการบริษัทค.แต่ต่อมาพ. ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน16 แปลง อยู่ที่ตำบลบางไทรป่า อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐมรวมเนื้อที่ 350 ไร่ ให้ค่าบำเหน็จไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ได้ชี้ช่องจัดการให้นายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการผู้จัดการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเรียบร้อย เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2533 กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 1 ธันวาคม 2533 จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินดังกล่าวจำเลยต้องจ่ายค่านายหน้าในการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน 350 ไร่ แก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาทนับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ซึ่งโจทก์ทำการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาเสร็จแต่จำเลยไม่ยอมชำระ ขอให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 411,250 บาท และต่อไปนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในราคาไร่ละ 130,000 บาท กำหนดค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์หากโจทก์ขายได้เกินไร่ละ 130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนเกินและค่าภาษีเงินได้ โจทก์ติดต่อนายไพฑูรย์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยในราคาไร่ละ 150,000 บาท ได้วางมัดจำไว้ 16,000,000 บาทกำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 ธันวาคม 2533ค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ ของค่าที่ดินที่ผู้ซื้อวางไว้16,000,000 บาท เป็นเงิน 480,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้โจทก์ครบถ้วนแล้ว เมื่อถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวนายไพฑูรย์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระงับลง โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าและเงินส่วนเกินจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ฎีกาอย่างคนอนาถาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมจำเลยตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในอำเภอบางเลน จำนวน350 ไร่ ราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า3 เปอร์เซ็นต์ ถ้าขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าไร่ละ 130,000 บาทให้ส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า ต่อมาโจทก์ดำเนินการจนกระทั่งทำให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัดได้ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ว่าจำเลยจะให้ราคาที่ดินส่วนที่ขายได้เกินไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์เป็นการตอบแทน แต่ต่อมาปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ได้มีการเลิกสัญญากัน คดีนี้ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยต้องรับผิดชำระเงินค่าขายที่ดินส่วนเกินในจำนวนอัตราไร่ละ20,000 บาท แก่โจทก์ ตามข้อตกลงท้ายเอกสารหมาย จ.17 หรือไม่เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายปริยุทธ สายอรุณ ผู้ขาย กับนางนงค์เยาว์ แซ่ตั้ง ผู้ซื้อเอกสารหมาย จ.17 ระบุว่าจำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทเคหการเกษตร ณ อำเภอบางเลนไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทเคหการเกษตรได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาทต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จ คือถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาท ก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขายในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา20,000 บาท ต่อไร่ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ตามเอกสารหมาย จ.19 แต่ต่อมานายไพฑูรย์ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.19 ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 แก่โจทก์ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6446/2540นาง พยอม กีรติเมทาวีโจทก์นาง นงค์เยาว์ แซ่ ตั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 368, ม. 845ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง ป. ผู้ขายกับจำเลย ผู้ซื้อระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้า หรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทค. หากจำเลยขายให้กับทางบริษัทค.ได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่า จำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จคือ ถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาทก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขาย ในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา 20,000 บาท ต่อไร่ ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับ พ.กรรมการบริษัทค.แต่ต่อมาพ. ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน16 แปลง อยู่ที่ตำบลบางไทรป่า อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐมรวมเนื้อที่ 350 ไร่ ให้ค่าบำเหน็จไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ได้ชี้ช่องจัดการให้นายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการผู้จัดการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเรียบร้อย เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2533 กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 1 ธันวาคม 2533 จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินดังกล่าวจำเลยต้องจ่ายค่านายหน้าในการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน 350 ไร่ แก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาทนับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ซึ่งโจทก์ทำการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาเสร็จแต่จำเลยไม่ยอมชำระ ขอให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 411,250 บาท และต่อไปนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในราคาไร่ละ 130,000 บาท กำหนดค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์หากโจทก์ขายได้เกินไร่ละ 130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนเกินและค่าภาษีเงินได้ โจทก์ติดต่อนายไพฑูรย์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยในราคาไร่ละ 150,000 บาท ได้วางมัดจำไว้ 16,000,000 บาทกำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 ธันวาคม 2533ค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ ของค่าที่ดินที่ผู้ซื้อวางไว้16,000,000 บาท เป็นเงิน 480,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้โจทก์ครบถ้วนแล้ว เมื่อถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวนายไพฑูรย์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระงับลง โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าและเงินส่วนเกินจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ฎีกาอย่างคนอนาถาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมจำเลยตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในอำเภอบางเลน จำนวน350 ไร่ ราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า3 เปอร์เซ็นต์ ถ้าขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าไร่ละ 130,000 บาทให้ส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า ต่อมาโจทก์ดำเนินการจนกระทั่งทำให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัดได้ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ว่าจำเลยจะให้ราคาที่ดินส่วนที่ขายได้เกินไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์เป็นการตอบแทน แต่ต่อมาปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ได้มีการเลิกสัญญากัน คดีนี้ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยต้องรับผิดชำระเงินค่าขายที่ดินส่วนเกินในจำนวนอัตราไร่ละ20,000 บาท แก่โจทก์ ตามข้อตกลงท้ายเอกสารหมาย จ.17 หรือไม่เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายปริยุทธ สายอรุณ ผู้ขาย กับนางนงค์เยาว์ แซ่ตั้ง ผู้ซื้อเอกสารหมาย จ.17 ระบุว่าจำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทเคหการเกษตร ณ อำเภอบางเลนไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทเคหการเกษตรได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาทต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จ คือถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาท ก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขายในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา20,000 บาท ต่อไร่ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ตามเอกสารหมาย จ.19 แต่ต่อมานายไพฑูรย์ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.19 ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 แก่โจทก์ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(จารุณี ตันตยาคม-สันติ ทักราล-ณรงค์ศักดิ์ วิจิตรสาระวงศ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ผู้ที่เป็นนายหน้าจะได้รับค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญากันหรือจัดการให้ได้ทำสัญญากัน ผู้ตกลงที่จะให้ค่าบำเหน็จจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น คงมีข้อพิจารณาว่า คำว่าจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จนั้นมีความหมายเช่นไร ความเห็นแรกเห็นว่าแม้จะสัญญาจะซื้อจะขายกัน ผู้ที่ตกลงให้ค่าบำเหน็จก็จะต้องจ่ายค่าบำเหน็จให้แก่นายหน้าตามราคาที่ตกลงซื้อขายกันแล้ว เพราะถือว่าเป็นการชี้ช่องให้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว ส่วนอีกความเห็นหนึ่งเห็นว่า สัญญาในที่นี้หมายถึงสัญญาเสร็จเด็ดขาด หากจะต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานก็จะต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้วนายหน้าจึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ โดยพิจารณาจากเงินที่ได้รับจากการชี้ช่อง อย่างไรก็ตามได้มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยไว้โดยเห็นด้วยกับฝ่ายแรกดังนี้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 517/2494 นายหน้าได้ชักนำผู้ซื้อมาตกลงทำสัญญาซื้อขายกับผู้ขายตามความประสงค์ของผู้ขายที่ได้ตกลงไว้กับนายหน้าแล้ว นับว่านายหน้าได้ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 แล้ว แม้ภายหลังผู้ซื้อผิดสัญญากับผู้ขายโดยไม่มีเงินไปชำระแก่ผู้ขายก็ตาม ก็เป็นเรื่องของผู้ขายจะว่ากล่าวแก่ผู้ซื้อ ไม่เกี่ยวแก่นายหน้าอย่างใดฉะนั้นนายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับค่านายหน้าตามที่ตกลงไว้กับผู้ขาย ตามความเห็นของผู้หมายเหตุแล้วเห็นว่า นายหน้ามีหน้าที่แต่เพียงหาผู้ที่มีเจตนาตรงกันมาทำสัญญาเท่านั้น กล่าวคือหากมีฝ่ายหนึ่งต้องการจะขาย นายหน้าก็มีหน้าที่จะต้องหาผู้จะซื้อเข้ามาซื้อ โดยไม่ต้องลงทุนหรือเสียค่าใช้จ่าย หรือหากจะมีบ้างก็เป็นแต่เพียงเล็กน้อย ตรงกันข้ามกับผู้จะขายซึ่งจะต้องมีทรัพย์สินซึ่งถือเป็นทุนที่จะขายในครั้งนี้ดังนั้นนายหน้าจึงมีหน้าที่จะต้องคัดเลือกคนที่จะมาทำสัญญาให้เป็นผู้ที่เชื่อถือได้ไม่มาหลอกลวงหรือผิดสัญญากับผู้ที่ตกลงให้ค่าบำเหน็จ ดังนั้นด้วยวัตถุประสงค์ของกฎหมายแล้วน่าจะกำหนดให้มีการจ่ายค่าบำเหน็จเมื่อได้มีการทำสัญญากันเสร็จเด็ดขาด และผู้ขายได้รับเงินตามที่ตกลงกันแล้วเท่านั้น นายหน้าจึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จเต็มจำนวน แต่ถ้าหากมีการผิดสัญญานายหน้าก็คงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จจากเงินมัดจำที่วางไว้เท่านั้น หรือหากไม่มีการวางเงินมัดจำ นายหน้าก็ไม่น่าจะมีสิทธิได้รับมิฉะนั้นจะเป็นช่องทางให้มีการเอาเปรียบกัน แต่ด้วยเหตุที่ศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานมา จึงทำให้มีการตีความแยกปลีกย่อยออกไปว่า ส่วนที่จะได้รับจากการเป็นนายหน้าบางส่วนไม่ถือเป็นค่าบำเหน็จเหมือนเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยนี้ซึ่งได้วินิจฉัยเดินตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เคยตัดสินมาแล้วเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2539 เป็นต้น ซึ่งตัดสินไว้ว่าสัญญาจะให้ค่านายหน้าแก่โจทก์มี 2 จำนวน จำนวนแรกคือร้อยละ5 ของราคาไร่ละ 160,000 บาท กับอีกจำนวนหนึ่งถ้าหากโจทก์ขายได้เกินกว่านี้ ส่วนที่เกินนั้นเป็นของโจทก์ เมื่อโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยผู้จะขายได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับผู้จะซื้อแล้วถือได้ว่า ได้มีการทำสัญญากันเป็นผลสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการแล้ว แม้ว่าผู้จะซื้อผิดนัดไม่มารับโอนที่ดินจนเป็นเหตุให้จำเลยริบมัดจำ ก็ไม่เป็นผลให้จำเลยหลุดพ้นจากความรับผิด ส่วนข้อความที่ว่าส่วนที่เกินกว่านี้จะเป็นของนายหน้าผู้เดียวนั้น เป็นข้อตกลงพิเศษอีกส่วนหนึ่งแยกจากกันได้กับข้อตกลงที่ให้บำเหน็จร้อยละ 5 ค่าบำเหน็จส่วนนี้ย่อมมีความหมายว่าหากมีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันเป็นผลจากที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ เมื่อจำเลยกับผู้จะซื้อไม่มีการซื้อขายกัน จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดใช้ส่วนที่เกินแก่โจทก์ จากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2539 ดังกล่าว แยกค่านายหน้า(ค่าบำเหน็จ) ออกเป็น 2 ประการคือ จำนวนร้อยละของราคาที่ขายกับจำนวนที่ขายได้เกินราคาที่ผู้จะขายกำหนดไว้ โดยหากกำหนดเป็นอัตราร้อยละไว้ ผู้ขายจะต้องรับผิดเต็มจำนวนไม่ว่าจะมีการผิดสัญญาซื้อขายหรือไม่ แต่กรณีเรียกค่านายหน้าจากส่วนเกินจากราคาที่ผู้ขายกำหนดกลับไม่ต้องรับผิดทั้ง ๆ ที่เป็นเรื่องค่าบำเหน็จจากการเป็นนายหน้าเช่นกัน การพิจารณาว่า ผู้ขายจะต้องเสียค่าบำเหน็จแก่นายหน้าในกรณีที่เลิกสัญญากันหรือไม่ น่าจะต้องพิจารณาด้วยว่า สาเหตุในการเลิกสัญญาเป็นประการใด หากการเลิกสัญญาเป็นเพราะความผิดของผู้จะขายเอง ผู้จะขายก็น่าจะต้องรับผิดชำระค่าบำเหน็จเต็มตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ แต่ถ้าหากฝ่ายผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาจนกระทั่งผู้จะขายบอกเลิกสัญญาจะริบมัดจำเช่นนี้ ผู้จะขายน่าจะรับผิดชำระค่าบำเหน็จในอัตราร้อยละที่ตกลงกันจากเงินมัดจำมิใช่ผู้จะขายจะต้องรับผิดเต็มตามสัญญาทุกกรณี มิฉะนั้นจะไม่เกิดความเป็นธรรมแก่เจ้าของทรัพย์ซึ่งเป็นผู้จะขาย ศิริชัย วัฒนโยธินคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน16 แปลง อยู่ที่ตำบลบางไทรป่า อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐมรวมเนื้อที่ 350 ไร่ ให้ค่าบำเหน็จไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ได้ชี้ช่องจัดการให้นายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการผู้จัดการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเรียบร้อย เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2533 กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 1 ธันวาคม 2533 จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินดังกล่าวจำเลยต้องจ่ายค่านายหน้าในการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน 350 ไร่ แก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาทนับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ซึ่งโจทก์ทำการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาเสร็จแต่จำเลยไม่ยอมชำระ ขอให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 411,250 บาท และต่อไปนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในราคาไร่ละ 130,000 บาท กำหนดค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์หากโจทก์ขายได้เกินไร่ละ 130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนเกินและค่าภาษีเงินได้ โจทก์ติดต่อนายไพฑูรย์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยในราคาไร่ละ 150,000 บาท ได้วางมัดจำไว้ 16,000,000 บาทกำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 ธันวาคม 2533ค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ ของค่าที่ดินที่ผู้ซื้อวางไว้16,000,000 บาท เป็นเงิน 480,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้โจทก์ครบถ้วนแล้ว เมื่อถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวนายไพฑูรย์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระงับลง โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าและเงินส่วนเกินจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ฎีกาอย่างคนอนาถาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมจำเลยตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในอำเภอบางเลน จำนวน350 ไร่ ราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า3 เปอร์เซ็นต์ ถ้าขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าไร่ละ 130,000 บาทให้ส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า ต่อมาโจทก์ดำเนินการจนกระทั่งทำให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัดได้ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ว่าจำเลยจะให้ราคาที่ดินส่วนที่ขายได้เกินไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์เป็นการตอบแทน แต่ต่อมาปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ได้มีการเลิกสัญญากัน คดีนี้ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยต้องรับผิดชำระเงินค่าขายที่ดินส่วนเกินในจำนวนอัตราไร่ละ20,000 บาท แก่โจทก์ ตามข้อตกลงท้ายเอกสารหมาย จ.17 หรือไม่เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายปริยุทธ สายอรุณ ผู้ขาย กับนางนงค์เยาว์ แซ่ตั้ง ผู้ซื้อเอกสารหมาย จ.17 ระบุว่าจำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทเคหการเกษตร ณ อำเภอบางเลนไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทเคหการเกษตรได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาทต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จ คือถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาท ก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขายในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา20,000 บาท ต่อไร่ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ตามเอกสารหมาย จ.19 แต่ต่อมานายไพฑูรย์ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.19 ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 แก่โจทก์ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6446/2540นาง พยอม กีรติเมทาวีโจทก์นาง นงค์เยาว์ แซ่ ตั้งจำเลย ป.พ.พ. ม. 368, ม. 845ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง ป. ผู้ขายกับจำเลย ผู้ซื้อระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้า หรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทค. หากจำเลยขายให้กับทางบริษัทค.ได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่า จำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จคือ ถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาทก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขาย ในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา 20,000 บาท ต่อไร่ ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับ พ.กรรมการบริษัทค.แต่ต่อมาพ. ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแก่โจทก์โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน16 แปลง อยู่ที่ตำบลบางไทรป่า อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐมรวมเนื้อที่ 350 ไร่ ให้ค่าบำเหน็จไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ได้ชี้ช่องจัดการให้นายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการผู้จัดการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเรียบร้อย เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2533 กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 1 ธันวาคม 2533 จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินดังกล่าวจำเลยต้องจ่ายค่านายหน้าในการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน 350 ไร่ แก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาทนับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ซึ่งโจทก์ทำการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาเสร็จแต่จำเลยไม่ยอมชำระ ขอให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 411,250 บาท และต่อไปนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในราคาไร่ละ 130,000 บาท กำหนดค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์หากโจทก์ขายได้เกินไร่ละ 130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนเกินและค่าภาษีเงินได้ โจทก์ติดต่อนายไพฑูรย์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยในราคาไร่ละ 150,000 บาท ได้วางมัดจำไว้ 16,000,000 บาทกำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 ธันวาคม 2533ค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ ของค่าที่ดินที่ผู้ซื้อวางไว้16,000,000 บาท เป็นเงิน 480,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้โจทก์ครบถ้วนแล้ว เมื่อถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวนายไพฑูรย์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระงับลง โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าและเงินส่วนเกินจากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ฎีกาอย่างคนอนาถาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมจำเลยตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในอำเภอบางเลน จำนวน350 ไร่ ราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า3 เปอร์เซ็นต์ ถ้าขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าไร่ละ 130,000 บาทให้ส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า ต่อมาโจทก์ดำเนินการจนกระทั่งทำให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัดได้ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ว่าจำเลยจะให้ราคาที่ดินส่วนที่ขายได้เกินไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์เป็นการตอบแทน แต่ต่อมาปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ได้มีการเลิกสัญญากัน คดีนี้ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยต้องรับผิดชำระเงินค่าขายที่ดินส่วนเกินในจำนวนอัตราไร่ละ20,000 บาท แก่โจทก์ ตามข้อตกลงท้ายเอกสารหมาย จ.17 หรือไม่เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายปริยุทธ สายอรุณ ผู้ขาย กับนางนงค์เยาว์ แซ่ตั้ง ผู้ซื้อเอกสารหมาย จ.17 ระบุว่าจำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทเคหการเกษตร ณ อำเภอบางเลนไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทเคหการเกษตรได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาทต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จ คือถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาท ก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขายในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา20,000 บาท ต่อไร่ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ตามเอกสารหมาย จ.19 แต่ต่อมานายไพฑูรย์ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.19 ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 แก่โจทก์ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(จารุณี ตันตยาคม-สันติ ทักราล-ณรงค์ศักดิ์ วิจิตรสาระวงศ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ผู้ที่เป็นนายหน้าจะได้รับค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญากันหรือจัดการให้ได้ทำสัญญากัน ผู้ตกลงที่จะให้ค่าบำเหน็จจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น คงมีข้อพิจารณาว่า คำว่าจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จนั้นมีความหมายเช่นไร ความเห็นแรกเห็นว่าแม้จะสัญญาจะซื้อจะขายกัน ผู้ที่ตกลงให้ค่าบำเหน็จก็จะต้องจ่ายค่าบำเหน็จให้แก่นายหน้าตามราคาที่ตกลงซื้อขายกันแล้ว เพราะถือว่าเป็นการชี้ช่องให้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว ส่วนอีกความเห็นหนึ่งเห็นว่า สัญญาในที่นี้หมายถึงสัญญาเสร็จเด็ดขาด หากจะต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานก็จะต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้วนายหน้าจึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ โดยพิจารณาจากเงินที่ได้รับจากการชี้ช่อง อย่างไรก็ตามได้มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยไว้โดยเห็นด้วยกับฝ่ายแรกดังนี้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 517/2494 นายหน้าได้ชักนำผู้ซื้อมาตกลงทำสัญญาซื้อขายกับผู้ขายตามความประสงค์ของผู้ขายที่ได้ตกลงไว้กับนายหน้าแล้ว นับว่านายหน้าได้ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 แล้ว แม้ภายหลังผู้ซื้อผิดสัญญากับผู้ขายโดยไม่มีเงินไปชำระแก่ผู้ขายก็ตาม ก็เป็นเรื่องของผู้ขายจะว่ากล่าวแก่ผู้ซื้อ ไม่เกี่ยวแก่นายหน้าอย่างใดฉะนั้นนายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับค่านายหน้าตามที่ตกลงไว้กับผู้ขาย ตามความเห็นของผู้หมายเหตุแล้วเห็นว่า นายหน้ามีหน้าที่แต่เพียงหาผู้ที่มีเจตนาตรงกันมาทำสัญญาเท่านั้น กล่าวคือหากมีฝ่ายหนึ่งต้องการจะขาย นายหน้าก็มีหน้าที่จะต้องหาผู้จะซื้อเข้ามาซื้อ โดยไม่ต้องลงทุนหรือเสียค่าใช้จ่าย หรือหากจะมีบ้างก็เป็นแต่เพียงเล็กน้อย ตรงกันข้ามกับผู้จะขายซึ่งจะต้องมีทรัพย์สินซึ่งถือเป็นทุนที่จะขายในครั้งนี้ดังนั้นนายหน้าจึงมีหน้าที่จะต้องคัดเลือกคนที่จะมาทำสัญญาให้เป็นผู้ที่เชื่อถือได้ไม่มาหลอกลวงหรือผิดสัญญากับผู้ที่ตกลงให้ค่าบำเหน็จ ดังนั้นด้วยวัตถุประสงค์ของกฎหมายแล้วน่าจะกำหนดให้มีการจ่ายค่าบำเหน็จเมื่อได้มีการทำสัญญากันเสร็จเด็ดขาด และผู้ขายได้รับเงินตามที่ตกลงกันแล้วเท่านั้น นายหน้าจึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จเต็มจำนวน แต่ถ้าหากมีการผิดสัญญานายหน้าก็คงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จจากเงินมัดจำที่วางไว้เท่านั้น หรือหากไม่มีการวางเงินมัดจำ นายหน้าก็ไม่น่าจะมีสิทธิได้รับมิฉะนั้นจะเป็นช่องทางให้มีการเอาเปรียบกัน แต่ด้วยเหตุที่ศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานมา จึงทำให้มีการตีความแยกปลีกย่อยออกไปว่า ส่วนที่จะได้รับจากการเป็นนายหน้าบางส่วนไม่ถือเป็นค่าบำเหน็จเหมือนเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยนี้ซึ่งได้วินิจฉัยเดินตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เคยตัดสินมาแล้วเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2539 เป็นต้น ซึ่งตัดสินไว้ว่าสัญญาจะให้ค่านายหน้าแก่โจทก์มี 2 จำนวน จำนวนแรกคือร้อยละ5 ของราคาไร่ละ 160,000 บาท กับอีกจำนวนหนึ่งถ้าหากโจทก์ขายได้เกินกว่านี้ ส่วนที่เกินนั้นเป็นของโจทก์ เมื่อโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยผู้จะขายได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับผู้จะซื้อแล้วถือได้ว่า ได้มีการทำสัญญากันเป็นผลสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการแล้ว แม้ว่าผู้จะซื้อผิดนัดไม่มารับโอนที่ดินจนเป็นเหตุให้จำเลยริบมัดจำ ก็ไม่เป็นผลให้จำเลยหลุดพ้นจากความรับผิด ส่วนข้อความที่ว่าส่วนที่เกินกว่านี้จะเป็นของนายหน้าผู้เดียวนั้น เป็นข้อตกลงพิเศษอีกส่วนหนึ่งแยกจากกันได้กับข้อตกลงที่ให้บำเหน็จร้อยละ 5 ค่าบำเหน็จส่วนนี้ย่อมมีความหมายว่าหากมีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันเป็นผลจากที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ เมื่อจำเลยกับผู้จะซื้อไม่มีการซื้อขายกัน จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดใช้ส่วนที่เกินแก่โจทก์ จากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2539 ดังกล่าว แยกค่านายหน้า(ค่าบำเหน็จ) ออกเป็น 2 ประการคือ จำนวนร้อยละของราคาที่ขายกับจำนวนที่ขายได้เกินราคาที่ผู้จะขายกำหนดไว้ โดยหากกำหนดเป็นอัตราร้อยละไว้ ผู้ขายจะต้องรับผิดเต็มจำนวนไม่ว่าจะมีการผิดสัญญาซื้อขายหรือไม่ แต่กรณีเรียกค่านายหน้าจากส่วนเกินจากราคาที่ผู้ขายกำหนดกลับไม่ต้องรับผิดทั้ง ๆ ที่เป็นเรื่องค่าบำเหน็จจากการเป็นนายหน้าเช่นกัน การพิจารณาว่า ผู้ขายจะต้องเสียค่าบำเหน็จแก่นายหน้าในกรณีที่เลิกสัญญากันหรือไม่ น่าจะต้องพิจารณาด้วยว่า สาเหตุในการเลิกสัญญาเป็นประการใด หากการเลิกสัญญาเป็นเพราะความผิดของผู้จะขายเอง ผู้จะขายก็น่าจะต้องรับผิดชำระค่าบำเหน็จเต็มตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ แต่ถ้าหากฝ่ายผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาจนกระทั่งผู้จะขายบอกเลิกสัญญาจะริบมัดจำเช่นนี้ ผู้จะขายน่าจะรับผิดชำระค่าบำเหน็จในอัตราร้อยละที่ตกลงกันจากเงินมัดจำมิใช่ผู้จะขายจะต้องรับผิดเต็มตามสัญญาทุกกรณี มิฉะนั้นจะไม่เกิดความเป็นธรรมแก่เจ้าของทรัพย์ซึ่งเป็นผู้จะขาย ศิริชัย วัฒนโยธิน