คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4486/2545หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการค้ากับจำเลย โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องตบแต่งสถานที่ตามที่จำเลยอนุมัติ โจทก์ได้ติดตั้งระบบไฟฟ้า ตามแบบที่จำเลยอนุมัติเป็นการผิดสัญญาต่อจำเลย เมื่อสัญญากำหนดว่าหากโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำและกระแสไฟฟ้าในสถานที่เช่าได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยได้กระทำละเมิดต่อโจทก์โดยได้ปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำ ตัดกระแสไฟฟ้า งดบริการไอเย็น โดยไม่มีสาเหตุ แต่จำเลยยังคงเรียกเก็บค่าเช่าจากโจทก์และโจทก์ได้ชำระตามที่จำเลยเรียกเก็บ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถขายสินค้าได้ตามปกติ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากการทำละเมิดของจำเลยเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท ขอให้บังคับจำเลยลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ 203.50 ตารางเมตร บริเวณชั้นสาม อาคารเซ็นทรัลพล่าซ่าลาดพร้าว พร้อมสัญญาบริการเป็นเวลา 3 ปีและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 6,710,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามคำขอดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ตัดน้ำและไม่ได้ทำความเสียหายให้โจทก์ แต่เหตุที่จำเลยต้องปิดกั้นหน้าร้านโจทก์ ตัดกระแสไฟฟ้างดบริการไอเย็น เพราะโจทก์ไม่ดำเนินการเปลี่ยนอุปกรณ์ไฟฟ้า และติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าให้เป็นไปตามแบบที่จำเลยได้อนุมัติให้โจทก์ดำเนินการ จำเลยได้แจ้งเตือนให้โจทก์แก้ไข แต่โจทก์กลับเพิกเฉย จำเลยจึงใช้สิทธิตามสัญญาโดยนำแผงกั้นหน้าร้าน และงดจ่ายกระแสไฟฟ้าเพราะเกรงว่าจะเกิดอัคคีภัย โจทก์ไม่ได้เสียหายจริงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของอาคารศูนย์การค้าของจำเลยจำนวน 1 ห้องเพื่อประกอบการค้า ซึ่งเมื่อทำสัญญากันดังกล่าวแล้วโจทก์ได้เข้าตกแต่งร้านและได้เปิดกิจการค้าเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2538 แต่ต่อมาวันที่ 23 เดือนเดียวกัน จำเลยได้นำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ งดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศเนื่องจากโจทก์ไม่แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเรื่องการตกแต่งสถานที่เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 13.1 มีข้อความว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ นอกจากที่ระบุไว้โดยเฉพาะในข้อสัญญาในกรณีใด ๆ ที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือประพฤติผิดสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใดก็ดี หรือไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายก็ดี หรือสถานที่เช่าถูกยึดหรือถูกอายัดตามคำสั่งศาลหรือผู้เช่าถูกฟ้องในคดีล้มละลายก็ดี ให้ถือว่าสัญญาเช่านี้สิ้นสุดทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน และให้ผู้เช่ามีสิทธิกลับเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที และมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ รวมทั้งสิทธิจัดการให้ผู้เช่า ซึ่งหมดสิทธิที่จะอยู่ในสถานที่เช่าออกไปจากสถานที่เช่าพร้อมทั้งบริวาร และดำเนินการสถานที่เช่าได้ ตามแต่จะพิจารณาเห็นสมควร ฯลฯ" และในข้อ 13.2 มีข้อความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด นอกจากสิทธิของผู้ให้เช่าที่ระบุไว้ในข้อ 13.1 หรือในสัญญาข้ออื่น ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะตัดหรืองดหรือยินยอมให้ตัดหรืองดการบริการไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ไอเย็นปรับอากาศ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งปวงที่จัดให้แก่ผู้เช่าและสถานที่เช่ารวมถึงตัดสายไฟฟ้าหรือถอดมิเตอร์เพื่องดจ่ายกระแสไฟฟ้าให้แก่ผู้เช่าหรือสถานที่เช่าได้ทุกประการ" เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาทั้งสองข้อนี้แล้วย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าการที่โจทก์แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าในร้านค้าของโจทก์ให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 ซึ่งจำเลยชอบที่จะใช้สิทธิตามที่ระบุไว้ในข้อดังกล่าว เช่นบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้แล้วได้ จำเลยยังมีสิทธิที่จะดำเนินการกับสถานที่ที่โจทก์เช่าจำเลยได้ตามแต่จำเลยจะพิจารณาเห็นสมควร และจำเลยมีสิทธิที่จะตัดหรืองดบริการไอเย็นปรับอากาศได้ ความในสัญญาเช่าอาคารข้อ 13.1 และ 13.2 มิได้ใช้บังคับเฉพาะในกรณีที่เป็นเรื่องการผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมา ดังจะเห็นได้จากความในตอนต้นของข้อ 13.1 ที่ว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ ฯลฯ" และในข้อ 13.2 ที่ว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภค ไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด ฯลฯ การที่จำเลยนำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.1 และการงดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.2 การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4486/2545บริษัท โอ.พี.เนเชอร์ลโปรดักส์ จำกัดโจทก์บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชนจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 420โจทก์ทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการค้ากับจำเลย โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องตบแต่งสถานที่ตามที่จำเลยอนุมัติ โจทก์ได้ติดตั้งระบบไฟฟ้า ตามแบบที่จำเลยอนุมัติเป็นการผิดสัญญาต่อจำเลย เมื่อสัญญากำหนดว่าหากโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำและกระแสไฟฟ้าในสถานที่เช่าได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยได้กระทำละเมิดต่อโจทก์โดยได้ปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำ ตัดกระแสไฟฟ้า งดบริการไอเย็น โดยไม่มีสาเหตุ แต่จำเลยยังคงเรียกเก็บค่าเช่าจากโจทก์และโจทก์ได้ชำระตามที่จำเลยเรียกเก็บ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถขายสินค้าได้ตามปกติ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากการทำละเมิดของจำเลยเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท ขอให้บังคับจำเลยลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ 203.50 ตารางเมตร บริเวณชั้นสาม อาคารเซ็นทรัลพล่าซ่าลาดพร้าว พร้อมสัญญาบริการเป็นเวลา 3 ปีและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 6,710,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามคำขอดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ตัดน้ำและไม่ได้ทำความเสียหายให้โจทก์ แต่เหตุที่จำเลยต้องปิดกั้นหน้าร้านโจทก์ ตัดกระแสไฟฟ้างดบริการไอเย็น เพราะโจทก์ไม่ดำเนินการเปลี่ยนอุปกรณ์ไฟฟ้า และติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าให้เป็นไปตามแบบที่จำเลยได้อนุมัติให้โจทก์ดำเนินการ จำเลยได้แจ้งเตือนให้โจทก์แก้ไข แต่โจทก์กลับเพิกเฉย จำเลยจึงใช้สิทธิตามสัญญาโดยนำแผงกั้นหน้าร้าน และงดจ่ายกระแสไฟฟ้าเพราะเกรงว่าจะเกิดอัคคีภัย โจทก์ไม่ได้เสียหายจริงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของอาคารศูนย์การค้าของจำเลยจำนวน 1 ห้องเพื่อประกอบการค้า ซึ่งเมื่อทำสัญญากันดังกล่าวแล้วโจทก์ได้เข้าตกแต่งร้านและได้เปิดกิจการค้าเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2538 แต่ต่อมาวันที่ 23 เดือนเดียวกัน จำเลยได้นำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ งดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศเนื่องจากโจทก์ไม่แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเรื่องการตกแต่งสถานที่เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 13.1 มีข้อความว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ นอกจากที่ระบุไว้โดยเฉพาะในข้อสัญญาในกรณีใด ๆ ที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือประพฤติผิดสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใดก็ดี หรือไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายก็ดี หรือสถานที่เช่าถูกยึดหรือถูกอายัดตามคำสั่งศาลหรือผู้เช่าถูกฟ้องในคดีล้มละลายก็ดี ให้ถือว่าสัญญาเช่านี้สิ้นสุดทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน และให้ผู้เช่ามีสิทธิกลับเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที และมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ รวมทั้งสิทธิจัดการให้ผู้เช่า ซึ่งหมดสิทธิที่จะอยู่ในสถานที่เช่าออกไปจากสถานที่เช่าพร้อมทั้งบริวาร และดำเนินการสถานที่เช่าได้ ตามแต่จะพิจารณาเห็นสมควร ฯลฯ" และในข้อ 13.2 มีข้อความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด นอกจากสิทธิของผู้ให้เช่าที่ระบุไว้ในข้อ 13.1 หรือในสัญญาข้ออื่น ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะตัดหรืองดหรือยินยอมให้ตัดหรืองดการบริการไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ไอเย็นปรับอากาศ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งปวงที่จัดให้แก่ผู้เช่าและสถานที่เช่ารวมถึงตัดสายไฟฟ้าหรือถอดมิเตอร์เพื่องดจ่ายกระแสไฟฟ้าให้แก่ผู้เช่าหรือสถานที่เช่าได้ทุกประการ" เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาทั้งสองข้อนี้แล้วย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าการที่โจทก์แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าในร้านค้าของโจทก์ให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 ซึ่งจำเลยชอบที่จะใช้สิทธิตามที่ระบุไว้ในข้อดังกล่าว เช่นบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้แล้วได้ จำเลยยังมีสิทธิที่จะดำเนินการกับสถานที่ที่โจทก์เช่าจำเลยได้ตามแต่จำเลยจะพิจารณาเห็นสมควร และจำเลยมีสิทธิที่จะตัดหรืองดบริการไอเย็นปรับอากาศได้ ความในสัญญาเช่าอาคารข้อ 13.1 และ 13.2 มิได้ใช้บังคับเฉพาะในกรณีที่เป็นเรื่องการผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมา ดังจะเห็นได้จากความในตอนต้นของข้อ 13.1 ที่ว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ ฯลฯ" และในข้อ 13.2 ที่ว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภค ไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด ฯลฯ การที่จำเลยนำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.1 และการงดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.2 การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ประเสริฐ เขียนนิลศิริ-สุเมธ ตังคจิวางกูร-ชวลิต ยอดเณร)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยได้กระทำละเมิดต่อโจทก์โดยได้ปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำ ตัดกระแสไฟฟ้า งดบริการไอเย็น โดยไม่มีสาเหตุ แต่จำเลยยังคงเรียกเก็บค่าเช่าจากโจทก์และโจทก์ได้ชำระตามที่จำเลยเรียกเก็บ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถขายสินค้าได้ตามปกติ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากการทำละเมิดของจำเลยเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท ขอให้บังคับจำเลยลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ 203.50 ตารางเมตร บริเวณชั้นสาม อาคารเซ็นทรัลพล่าซ่าลาดพร้าว พร้อมสัญญาบริการเป็นเวลา 3 ปีและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 6,710,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามคำขอดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ตัดน้ำและไม่ได้ทำความเสียหายให้โจทก์ แต่เหตุที่จำเลยต้องปิดกั้นหน้าร้านโจทก์ ตัดกระแสไฟฟ้างดบริการไอเย็น เพราะโจทก์ไม่ดำเนินการเปลี่ยนอุปกรณ์ไฟฟ้า และติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าให้เป็นไปตามแบบที่จำเลยได้อนุมัติให้โจทก์ดำเนินการ จำเลยได้แจ้งเตือนให้โจทก์แก้ไข แต่โจทก์กลับเพิกเฉย จำเลยจึงใช้สิทธิตามสัญญาโดยนำแผงกั้นหน้าร้าน และงดจ่ายกระแสไฟฟ้าเพราะเกรงว่าจะเกิดอัคคีภัย โจทก์ไม่ได้เสียหายจริงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของอาคารศูนย์การค้าของจำเลยจำนวน 1 ห้องเพื่อประกอบการค้า ซึ่งเมื่อทำสัญญากันดังกล่าวแล้วโจทก์ได้เข้าตกแต่งร้านและได้เปิดกิจการค้าเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2538 แต่ต่อมาวันที่ 23 เดือนเดียวกัน จำเลยได้นำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ งดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศเนื่องจากโจทก์ไม่แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเรื่องการตกแต่งสถานที่เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 13.1 มีข้อความว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ นอกจากที่ระบุไว้โดยเฉพาะในข้อสัญญาในกรณีใด ๆ ที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือประพฤติผิดสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใดก็ดี หรือไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายก็ดี หรือสถานที่เช่าถูกยึดหรือถูกอายัดตามคำสั่งศาลหรือผู้เช่าถูกฟ้องในคดีล้มละลายก็ดี ให้ถือว่าสัญญาเช่านี้สิ้นสุดทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน และให้ผู้เช่ามีสิทธิกลับเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที และมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ รวมทั้งสิทธิจัดการให้ผู้เช่า ซึ่งหมดสิทธิที่จะอยู่ในสถานที่เช่าออกไปจากสถานที่เช่าพร้อมทั้งบริวาร และดำเนินการสถานที่เช่าได้ ตามแต่จะพิจารณาเห็นสมควร ฯลฯ" และในข้อ 13.2 มีข้อความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด นอกจากสิทธิของผู้ให้เช่าที่ระบุไว้ในข้อ 13.1 หรือในสัญญาข้ออื่น ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะตัดหรืองดหรือยินยอมให้ตัดหรืองดการบริการไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ไอเย็นปรับอากาศ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งปวงที่จัดให้แก่ผู้เช่าและสถานที่เช่ารวมถึงตัดสายไฟฟ้าหรือถอดมิเตอร์เพื่องดจ่ายกระแสไฟฟ้าให้แก่ผู้เช่าหรือสถานที่เช่าได้ทุกประการ" เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาทั้งสองข้อนี้แล้วย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าการที่โจทก์แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าในร้านค้าของโจทก์ให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 ซึ่งจำเลยชอบที่จะใช้สิทธิตามที่ระบุไว้ในข้อดังกล่าว เช่นบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้แล้วได้ จำเลยยังมีสิทธิที่จะดำเนินการกับสถานที่ที่โจทก์เช่าจำเลยได้ตามแต่จำเลยจะพิจารณาเห็นสมควร และจำเลยมีสิทธิที่จะตัดหรืองดบริการไอเย็นปรับอากาศได้ ความในสัญญาเช่าอาคารข้อ 13.1 และ 13.2 มิได้ใช้บังคับเฉพาะในกรณีที่เป็นเรื่องการผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมา ดังจะเห็นได้จากความในตอนต้นของข้อ 13.1 ที่ว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ ฯลฯ" และในข้อ 13.2 ที่ว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภค ไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด ฯลฯ การที่จำเลยนำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.1 และการงดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.2 การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4486/2545บริษัท โอ.พี.เนเชอร์ลโปรดักส์ จำกัดโจทก์บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชนจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 420โจทก์ทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการค้ากับจำเลย โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องตบแต่งสถานที่ตามที่จำเลยอนุมัติ โจทก์ได้ติดตั้งระบบไฟฟ้า ตามแบบที่จำเลยอนุมัติเป็นการผิดสัญญาต่อจำเลย เมื่อสัญญากำหนดว่าหากโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำและกระแสไฟฟ้าในสถานที่เช่าได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยได้กระทำละเมิดต่อโจทก์โดยได้ปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำ ตัดกระแสไฟฟ้า งดบริการไอเย็น โดยไม่มีสาเหตุ แต่จำเลยยังคงเรียกเก็บค่าเช่าจากโจทก์และโจทก์ได้ชำระตามที่จำเลยเรียกเก็บ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถขายสินค้าได้ตามปกติ โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากการทำละเมิดของจำเลยเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท ขอให้บังคับจำเลยลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ 203.50 ตารางเมตร บริเวณชั้นสาม อาคารเซ็นทรัลพล่าซ่าลาดพร้าว พร้อมสัญญาบริการเป็นเวลา 3 ปีและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 6,710,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามคำขอดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 85,809,862.89 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้นจำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ตัดน้ำและไม่ได้ทำความเสียหายให้โจทก์ แต่เหตุที่จำเลยต้องปิดกั้นหน้าร้านโจทก์ ตัดกระแสไฟฟ้างดบริการไอเย็น เพราะโจทก์ไม่ดำเนินการเปลี่ยนอุปกรณ์ไฟฟ้า และติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าให้เป็นไปตามแบบที่จำเลยได้อนุมัติให้โจทก์ดำเนินการ จำเลยได้แจ้งเตือนให้โจทก์แก้ไข แต่โจทก์กลับเพิกเฉย จำเลยจึงใช้สิทธิตามสัญญาโดยนำแผงกั้นหน้าร้าน และงดจ่ายกระแสไฟฟ้าเพราะเกรงว่าจะเกิดอัคคีภัย โจทก์ไม่ได้เสียหายจริงตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของอาคารศูนย์การค้าของจำเลยจำนวน 1 ห้องเพื่อประกอบการค้า ซึ่งเมื่อทำสัญญากันดังกล่าวแล้วโจทก์ได้เข้าตกแต่งร้านและได้เปิดกิจการค้าเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2538 แต่ต่อมาวันที่ 23 เดือนเดียวกัน จำเลยได้นำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ งดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศเนื่องจากโจทก์ไม่แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเรื่องการตกแต่งสถานที่เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 13.1 มีข้อความว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ นอกจากที่ระบุไว้โดยเฉพาะในข้อสัญญาในกรณีใด ๆ ที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือประพฤติผิดสัญญานี้ข้อหนึ่งข้อใดก็ดี หรือไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายก็ดี หรือสถานที่เช่าถูกยึดหรือถูกอายัดตามคำสั่งศาลหรือผู้เช่าถูกฟ้องในคดีล้มละลายก็ดี ให้ถือว่าสัญญาเช่านี้สิ้นสุดทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน และให้ผู้เช่ามีสิทธิกลับเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที และมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ รวมทั้งสิทธิจัดการให้ผู้เช่า ซึ่งหมดสิทธิที่จะอยู่ในสถานที่เช่าออกไปจากสถานที่เช่าพร้อมทั้งบริวาร และดำเนินการสถานที่เช่าได้ ตามแต่จะพิจารณาเห็นสมควร ฯลฯ" และในข้อ 13.2 มีข้อความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด นอกจากสิทธิของผู้ให้เช่าที่ระบุไว้ในข้อ 13.1 หรือในสัญญาข้ออื่น ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะตัดหรืองดหรือยินยอมให้ตัดหรืองดการบริการไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ไอเย็นปรับอากาศ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งปวงที่จัดให้แก่ผู้เช่าและสถานที่เช่ารวมถึงตัดสายไฟฟ้าหรือถอดมิเตอร์เพื่องดจ่ายกระแสไฟฟ้าให้แก่ผู้เช่าหรือสถานที่เช่าได้ทุกประการ" เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาทั้งสองข้อนี้แล้วย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าการที่โจทก์แก้ไขเรื่องระบบไฟฟ้าในร้านค้าของโจทก์ให้ถูกต้องตามที่จำเลยสั่งให้ดำเนินการอันเป็นการผิดสัญญาเช่าอาคารข้อ 5.1 ซึ่งจำเลยชอบที่จะใช้สิทธิตามที่ระบุไว้ในข้อดังกล่าว เช่นบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้แล้วได้ จำเลยยังมีสิทธิที่จะดำเนินการกับสถานที่ที่โจทก์เช่าจำเลยได้ตามแต่จำเลยจะพิจารณาเห็นสมควร และจำเลยมีสิทธิที่จะตัดหรืองดบริการไอเย็นปรับอากาศได้ ความในสัญญาเช่าอาคารข้อ 13.1 และ 13.2 มิได้ใช้บังคับเฉพาะในกรณีที่เป็นเรื่องการผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภคดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมา ดังจะเห็นได้จากความในตอนต้นของข้อ 13.1 ที่ว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่าข้อความในสัญญานี้ถือเป็นสาระสำคัญทุกข้อ ฯลฯ" และในข้อ 13.2 ที่ว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดสัญญานี้ หรือผิดสัญญาบริการหรือสัญญาบริการสาธารณูปโภค ไม่ว่ากรณีหนึ่งกรณีใด ฯลฯ การที่จำเลยนำแผงไม้ไปปิดกั้นหน้าร้านของโจทก์ย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.1 และการงดจ่ายกระแสไฟฟ้าและงดบริการไอเย็นปรับอากาศย่อมเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิตามข้อ 13.2 การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้นพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(ประเสริฐ เขียนนิลศิริ-สุเมธ ตังคจิวางกูร-ชวลิต ยอดเณร)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ