คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 241/2518หลักกฎหมาย: โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลย เพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราวๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้ เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนด และผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้องๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ 1813 พร้อมทั้งตึกแถว 60 ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ 80,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 4,800,000 บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ 20,000 บาท รวม 60 ห้องเป็นเงิน 1,200,000 บาท ด้วยเช็ค 2 ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก 3,600,000 บาทตกลงชำระในวันที่ 15 มกราคม 2512 อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่า ตึก (พร้อมที่ดิน)ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ 80,000 บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันที และก่อนถึงวันที่ 15 มกราคม 2512โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว 12 ห้อง ๆ ละ 80,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 960,000 บาท จำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้ว คงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512อีก 48 ห้อง เป็นเงิน 2,640,000 บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ 1307เลขที่ดิน 201 ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก 48 ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 1307และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน 2,640,000 บาท จะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์ จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น 1 โฉนด 1 ห้อง คือโฉนดเลขที่ 8880 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง 46 ห้อง ในวันที่15 มกราคม 2512 ไม่ถึง 48 ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว 12 ห้องมีจำนวน 58 ห้อง ไม่ครบ 60 ห้อง ตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 1,200,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหาย 1,440,000 บาท รวม 2,640,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า ตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ 8880 ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2511 โจทก์ทราบดีก่อนตกลงกันแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้น หาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ 1813 ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ 1,200,000 บาท และใช้ค่าเสียหาย1,440,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,640,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.1 และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ 15 มกราคม 2512 ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่า การที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน 2511 ถึงเดือนธันวาคม 2511 โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้ว ดังนี้เห็นได้ว่า แม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดีแต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่งสัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่า หากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้าย จึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน ศาลฎีกาเห็นว่า วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 241/2518นางจินตนา อนันตประกรโจทก์นายสุจิตร ปัตตะโชติจำเลย ป.พ.พ. ม. 387, ม. 388, ม. 453 ป.วิ.พ. ม. 55 โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลย เพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราวๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้ เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนด และผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้องๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ 1813 พร้อมทั้งตึกแถว 60 ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ 80,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 4,800,000 บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ 20,000 บาท รวม 60 ห้องเป็นเงิน 1,200,000 บาท ด้วยเช็ค 2 ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก 3,600,000 บาทตกลงชำระในวันที่ 15 มกราคม 2512 อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่า ตึก (พร้อมที่ดิน)ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ 80,000 บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันที และก่อนถึงวันที่ 15 มกราคม 2512โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว 12 ห้อง ๆ ละ 80,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 960,000 บาท จำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้ว คงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512อีก 48 ห้อง เป็นเงิน 2,640,000 บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ 1307เลขที่ดิน 201 ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก 48 ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 1307และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน 2,640,000 บาท จะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์ จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น 1 โฉนด 1 ห้อง คือโฉนดเลขที่ 8880 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง 46 ห้อง ในวันที่15 มกราคม 2512 ไม่ถึง 48 ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว 12 ห้องมีจำนวน 58 ห้อง ไม่ครบ 60 ห้อง ตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 1,200,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหาย 1,440,000 บาท รวม 2,640,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า ตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ 8880 ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2511 โจทก์ทราบดีก่อนตกลงกันแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้น หาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ 1813 ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ 1,200,000 บาท และใช้ค่าเสียหาย1,440,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,640,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.1 และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ 15 มกราคม 2512 ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่า การที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน 2511 ถึงเดือนธันวาคม 2511 โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้ว ดังนี้เห็นได้ว่า แม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดีแต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่งสัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่า หากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้าย จึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน ศาลฎีกาเห็นว่า วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์(กฤษณ์ โสภิตกุล-ยงยุทธ เลอลภ-ธวัช สิทธิชัย)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ 1813 พร้อมทั้งตึกแถว 60 ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ 80,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 4,800,000 บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ 20,000 บาท รวม 60 ห้องเป็นเงิน 1,200,000 บาท ด้วยเช็ค 2 ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก 3,600,000 บาทตกลงชำระในวันที่ 15 มกราคม 2512 อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่า ตึก (พร้อมที่ดิน)ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ 80,000 บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันที และก่อนถึงวันที่ 15 มกราคม 2512โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว 12 ห้อง ๆ ละ 80,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 960,000 บาท จำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้ว คงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512อีก 48 ห้อง เป็นเงิน 2,640,000 บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ 1307เลขที่ดิน 201 ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก 48 ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 1307และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน 2,640,000 บาท จะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์ จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น 1 โฉนด 1 ห้อง คือโฉนดเลขที่ 8880 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง 46 ห้อง ในวันที่15 มกราคม 2512 ไม่ถึง 48 ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว 12 ห้องมีจำนวน 58 ห้อง ไม่ครบ 60 ห้อง ตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 1,200,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหาย 1,440,000 บาท รวม 2,640,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า ตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ 8880 ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2511 โจทก์ทราบดีก่อนตกลงกันแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้น หาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ 1813 ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ 1,200,000 บาท และใช้ค่าเสียหาย1,440,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,640,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.1 และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ 15 มกราคม 2512 ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่า การที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน 2511 ถึงเดือนธันวาคม 2511 โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้ว ดังนี้เห็นได้ว่า แม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดีแต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่งสัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่า หากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้าย จึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน ศาลฎีกาเห็นว่า วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 241/2518นางจินตนา อนันตประกรโจทก์นายสุจิตร ปัตตะโชติจำเลย ป.พ.พ. ม. 387, ม. 388, ม. 453 ป.วิ.พ. ม. 55 โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลย เพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราวๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้ เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนด และผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้องๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงจะซื้อและจำเลยตกลงจะขายที่ดินตามโฉนดเดิมเลขที่ 1813 พร้อมทั้งตึกแถว 60 ห้องที่ปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว และในที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกจากโฉนดเดิมแล้วในราคาทั้งที่ดินและตึกแถวห้องละ 80,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 4,800,000 บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันในวันนั้น โจทก์ทำสัญญาและวางมัดจำห้องละ 20,000 บาท รวม 60 ห้องเป็นเงิน 1,200,000 บาท ด้วยเช็ค 2 ฉบับ ส่วนที่เหลืออีก 3,600,000 บาทตกลงชำระในวันที่ 15 มกราคม 2512 อันเป็นวันโอนโฉนดและตึกแถวรายนี้ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และได้มีข้อตกลงกันว่า ตึก (พร้อมที่ดิน)ห้องใดที่โจทก์ชำระเงินครบ (ห้องละ 80,000 บาท) แล้ว จำเลยยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นต่อไปได้ทันที และก่อนถึงวันที่ 15 มกราคม 2512โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยไว้แล้วเป็นค่าตึกแถว 12 ห้อง ๆ ละ 80,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 960,000 บาท จำเลยได้ยอมให้โจทก์โอนขายให้บุคคลอื่นไปแล้ว คงเหลือเงินค่าตึกแถวที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512อีก 48 ห้อง เป็นเงิน 2,640,000 บาท และสัญญาจะโอนโฉนดที่ดินเลขที่ 1307เลขที่ดิน 201 ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอน โจทก์ไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ยังเหลืออีก 48 ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 1307และโจทก์นำเช็คธนาคารจำนวนเงิน 2,640,000 บาท จะชำระในวันนั้น จำเลยกลับผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวตามสัญญาให้โจทก์ จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวที่ตกลงขายให้โจทก์ให้ผู้อื่น 1 โฉนด 1 ห้อง คือโฉนดเลขที่ 8880 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เล็กยิ่งยง ด้วยการกระทำอันไม่สุจริต และไม่มีสิทธิกระทำได้ ตึกแถวที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มีเหลือเพียง 46 ห้อง ในวันที่15 มกราคม 2512 ไม่ถึง 48 ห้อง รวมกับที่ยอมให้โจทก์ขายไปแล้ว 12 ห้องมีจำนวน 58 ห้อง ไม่ครบ 60 ห้อง ตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรที่ควรจะได้ ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 1,200,000 บาท และชดใช้ค่าเสียหาย 1,440,000 บาท รวม 2,640,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยจำเลยให้การว่า ตึกแถวและที่ดินโฉนดที่ 8880 ที่โอนกรรมสิทธิ์ให้นางสาวกิติยา เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2511 โจทก์ทราบดีก่อนตกลงกันแล้วว่าจะต้องทำกันเช่นนั้น หาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ ตามสัญญาซื้อขายไม่มีระบุว่าให้จำเลยไปโอนโฉนดที่ 1813 ให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดิน และไม่มีข้อตกลงหรือข้อกำหนดบังคับว่าจำเลยจะต้องไปจัดการโอนในวันนั้นตามสัญญาเพียงบังคับให้โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ 15 มกราคม 2512เท่านั้น จำเลยมิได้ผิดสัญญา ฯลฯศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนมัดจำ 1,200,000 บาท และใช้ค่าเสียหาย1,440,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,640,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรวมทั้งตึกแถวตามเอกสารหมาย จ.1 และจำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันที่ 15 มกราคม 2512 ณ สำนักงานที่ดิน คดีมีปัญหาว่า การที่จำเลยไม่ได้มาโอนโฉนดและรับเงินที่เหลือในวันดังกล่าว โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเลิกสัญญารายนี้กับจำเลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแบ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร เมื่อทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ระหว่างเดือนเมษายน 2511 ถึงเดือนธันวาคม 2511 โจทก์ได้ทำการขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาดังกล่าวไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้ว ดังนี้เห็นได้ว่า แม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดีแต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้อง กำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดดังกล่าวเป็นสารสำคัญแห่งสัญญา เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่า หากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอนโฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที และเมื่อทำสัญญากันแล้ว โจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้ว จำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้าย จึงไม่แน่นอน ชอบที่จะคิดเงินกันก่อน ศาลฎีกาเห็นว่า วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนด หรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากจำเลยไม่ชำระหนี้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์(กฤษณ์ โสภิตกุล-ยงยุทธ เลอลภ-ธวัช สิทธิชัย)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ