คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1297/2533หลักกฎหมาย: โจทก์และสามีโจทก์ซื้อ ที่ พิพาทซึ่ง มี น.ส. 3 จาก ก. โดยมิได้ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะแต่ ที่ พิพาทเป็นที่ดินยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ก.ผู้ขายมีแต่ สิทธิครอบครอง เมื่อได้ ส่งมอบที่พิพาทให้โจทก์และสามีโจทก์แล้ว ก. ก็สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และสามีโจทก์ย่อมได้ สิทธิครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371378 มิใช่ได้ ตาม สัญญาซื้อขายดังนี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้ จำเลยซึ่ง เป็นทายาทของ ก. ไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตาม สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ก. .โจทก์ฟ้องว่า นายแก้ว พวงจำ ได้ขายที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 508ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์ในราคา 5,000 บาทในวันทำสัญญา นายแก้วได้ส่งมอบที่ดินพิพาทและ น.ส.3 ให้โจทก์ยึดถือครอบครองแล้ว ต่อมานายแก้วและนายนวลสามีโจทก์ได้ถึงแก่กรรมโจทก์ได้ไปติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน อำเภอเมืองพะเยาขอโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสามซึ่งเป็นทายาทและผู้รับมรดกของนายแก้วแต่จำเลยทั้งสามปฏิเสธ โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบแล้วก็เพิกเฉย จึงขอให้บังคับจำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามให้การว่า นายแก้ว พวงจำ ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวล ชอบจิต ความจริงนายแก้วกู้เงินนายนวลจำนวน 2,000 บาท แล้วมอบที่ดินพิพาทให้ทำกินต่างดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามขอชำระหนี้และขอคืนที่ดินพิพาทแล้วแต่โจทก์ไม่ยอม การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาตามสัญญาซื้อขาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสามไปโอนกรรมสิทธิ์ (น่าจะเป็นสิทธิครอบครอง) ที่ดินพิพาท ณ ที่ทำการอำเภอพะเยา ให้โจทก์ภายใน 15 วัน หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสามอุทธรณ์ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยที่ 1 ถึงแก่กรรม ศาลอุทธรณ์จึงให้จำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามพยานโจทก์ว่าที่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทและยึดถือน.ส.3 นับแต่ปี พ.ศ. 2502 มาจนถึงปัจจุบันนี้เป็นเวลากว่า 20 ปีเพราะนายแก้วขายให้แก่โจทก์และนายนวลแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นโมฆะ แต่เนื่องจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ นายแก้วจึงมีแต่สิทธิครอบครอง การซื้อขายเมื่อได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์และนายนวลไปแล้ว ก็ฟังได้ว่านายแก้วได้สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และนายนวลย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 แล้วปัญหาคงเหลืออยู่ว่า โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3ไปจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่เห็นว่า เมื่อคดีฟังได้ว่าโจทก์และนายนวลได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงหามีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทของนายแก้วไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายได้ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลของคำพิพากษาแต่ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ณ ที่ว่าการอำเภอพะเยา หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนานั้นเป็นการไม่ถูกต้องศาลฎีกาสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1297/2533นาง เขียว ชอบ จิตโจทก์นาง แดง พ วง จำ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1367, ม. 1377, ม. 1378โจทก์และสามีโจทก์ซื้อ ที่ พิพาทซึ่ง มี น.ส. 3 จาก ก. โดยมิได้ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะแต่ ที่ พิพาทเป็นที่ดินยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ก.ผู้ขายมีแต่ สิทธิครอบครอง เมื่อได้ ส่งมอบที่พิพาทให้โจทก์และสามีโจทก์แล้ว ก. ก็สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และสามีโจทก์ย่อมได้ สิทธิครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371378 มิใช่ได้ ตาม สัญญาซื้อขายดังนี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้ จำเลยซึ่ง เป็นทายาทของ ก. ไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตาม สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ก. .โจทก์ฟ้องว่า นายแก้ว พวงจำ ได้ขายที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 508ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์ในราคา 5,000 บาทในวันทำสัญญา นายแก้วได้ส่งมอบที่ดินพิพาทและ น.ส.3 ให้โจทก์ยึดถือครอบครองแล้ว ต่อมานายแก้วและนายนวลสามีโจทก์ได้ถึงแก่กรรมโจทก์ได้ไปติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน อำเภอเมืองพะเยาขอโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสามซึ่งเป็นทายาทและผู้รับมรดกของนายแก้วแต่จำเลยทั้งสามปฏิเสธ โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบแล้วก็เพิกเฉย จึงขอให้บังคับจำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามให้การว่า นายแก้ว พวงจำ ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวล ชอบจิต ความจริงนายแก้วกู้เงินนายนวลจำนวน 2,000 บาท แล้วมอบที่ดินพิพาทให้ทำกินต่างดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามขอชำระหนี้และขอคืนที่ดินพิพาทแล้วแต่โจทก์ไม่ยอม การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาตามสัญญาซื้อขาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสามไปโอนกรรมสิทธิ์ (น่าจะเป็นสิทธิครอบครอง) ที่ดินพิพาท ณ ที่ทำการอำเภอพะเยา ให้โจทก์ภายใน 15 วัน หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสามอุทธรณ์ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยที่ 1 ถึงแก่กรรม ศาลอุทธรณ์จึงให้จำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามพยานโจทก์ว่าที่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทและยึดถือน.ส.3 นับแต่ปี พ.ศ. 2502 มาจนถึงปัจจุบันนี้เป็นเวลากว่า 20 ปีเพราะนายแก้วขายให้แก่โจทก์และนายนวลแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นโมฆะ แต่เนื่องจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ นายแก้วจึงมีแต่สิทธิครอบครอง การซื้อขายเมื่อได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์และนายนวลไปแล้ว ก็ฟังได้ว่านายแก้วได้สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และนายนวลย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 แล้วปัญหาคงเหลืออยู่ว่า โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3ไปจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่เห็นว่า เมื่อคดีฟังได้ว่าโจทก์และนายนวลได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงหามีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทของนายแก้วไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายได้ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลของคำพิพากษาแต่ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ณ ที่ว่าการอำเภอพะเยา หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนานั้นเป็นการไม่ถูกต้องศาลฎีกาสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(โสภณ จันเทรมะ-นาม ยิ้มแย้ม-ไพฑูรย์ เนติโพธิ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการฟ้องคดีมีข้อพิพาทที่เกี่ยวกับที่ดินเพื่อขอให้ศาลรับรองสิทธิในที่ดินว่าเป็นของโจทก์นั้น โจทก์มักจะขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ได้ก็ให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนด้วยจึงมีปัญหาว่า ศาลจะพิพากษาบังคับให้ตามที่โจทก์ขอดังกล่าวได้ในกรณีใดบ้าง ในข้อนี้ต้องพิจารณาว่า จำเลยมีหนี้หรือหน้าที่ที่จะต้องกระทำการเช่นนั้นหรือไม่ โดยอาศัยเหตุอันใด ความผูกพันให้ต้องปฏิบัติการดังกล่าวอาจเนื่องมาจากสัญญา หรือกฎหมายก็ได้ ซึ่งย่อมต้องดูจากสัญญานั้น ๆ ว่าเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิกหนี้ที่ต้องกระทำการดังกล่าวหรือถ้าเป็นกฎหมายก็ต้องดูว่ากฎหมายนั้นมีบทบัญญัติบังคับให้ต้องกระทำเช่นนั้นหรือไม่ เช่นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินย่อมก่อให้เกิดหนี้ทางฝ่ายผู้ขายที่ต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ ถ้าผู้จะขายไม่ยอมโอน ผู้จะซื้อก็ฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ได้เป็นต้น สำหรับในเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดมาโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382เป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยผลของกฎหมายเนื่องจากการกระทำของผู้ครอบครองเอง มิใช่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิมมาเป็นของผู้ครอบครองปรปักษ์ จึงไม่ก่อให้เกิดหนี้ผูกพัน เจ้าของเดิมที่ผู้ครอบครองปรปักษ์จะบังคับให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ตนได้ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3232-3233/2532) ทั้งกรณีดังกล่าวนี้ก็ไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติให้จำเลยต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ แต่กรรมสิทธิ์ก็เป็นของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์และมีคำพิพากษาของศาลรับรองแล้ว แม้จะมิใช่เป็นการยื่นคำร้องขอเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทมาแต่ต้น โจทก์ก็สามารถที่จะนำคำพิพากษาดังกล่าวของศาลไปยื่นต่อพนักงานที่ดินขอเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเป็นชื่อโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7(พ.ศ. 2497)ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497ข้อ 8(1) ส่วนที่ดินประเภทที่ยังไม่ได้จดทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดินเช่น ที่ดินมือเปล่า (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1742/2511) หรือมีเพียงใบไต่สวน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1060/2507) หรือแม้จะเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วก็ตาม ผู้แย่งการครอบครองก็ไม่มีสิทธิขอให้ดำเนินการดังกล่าวได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3016/2525, ที่ 3154/2528) อย่างไรก็ตามสำหรับการได้สิทธิภารจำยอมมาโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382นั้น เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิขอบังคับให้เจ้าของภารยทรัพย์ไปจดทะเบียนภารจำยอมได้ โดยถือว่ามีสิทธิบังคับได้ตามมาตรา 1391เพราะเป็นการอันจำเป็นต้องทำเพื่อรักษาภารจำยอม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1524/2518) ส่วนเจ้าของรวมในที่ดินมีโฉนดที่ต่างครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดในฐานะเป็นเจ้าของมาเกินกว่า 10 ปีแล้วนั้น ต่างย่อมได้สิทธิเป็นเจ้าของที่ดินเฉพาะในส่วนที่ตนได้ครอบครองเป็นสัดส่วนมา ย่อมฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดให้แก่ตนได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2351/2519) อาจให้เหตุผลได้ว่าเจ้าของรวมมีสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363ที่จะเรียกร้องแบ่งทรัพย์สินได้ ย่อมบังคับให้ไปจดทะเบียนแบ่งที่ดินกันได้ เพียงแต่กรณีครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดแล้วเช่นนี้จะต้องแบ่งกันไปตามส่วนที่ครอบครองแล้วนั้นเท่านั้น นอกจากนี้เหตุอาจเนื่องมาจากที่คู่กรณีได้โอนที่ดินไปแล้วต่อมาถูกเพิกถอนการโอนหรือการโอนนั้นเสียไปเนื่องจากเป็นโมฆะหรือโมฆียะกรรมที่ถูกบอกล้าง หรือเรื่องการบอกเลิกสัญญาซึ่งทำให้ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนฐานลาภมิควรได้ หรือเป็นการกลับคืนสู่ฐานะเดิมก็ได้ โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ ซึ่งพอจะถือได้ว่าเป็นความผูกพันตามกฎหมายที่ให้จำเลยต้องไปทำการจดทะเบียนให้โจทก์นั่นเอง คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทโดยไม่ได้จดทะเบียน ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ไม่เกิดสัญญาซื้อขายที่จะมีผลให้ที่ดินพิพาทโอนไปเป็นของโจทก์โดยอาศัยสัญญาซื้อขายเป็นเหตุ จึงไม่อาจอ้างความผูกพันตามสัญญาซื้อขายที่จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ แม้ที่พิพาทจะตกไปเป็นของโจทก์เนื่องจากโจทก์เข้าครอบครองด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378 แล้วก็ตาม ก็ไม่ก่อให้ความผูกพันระหว่างกันที่จะทำให้โจทก์มีสิทธิบังคับจำเลยให้ไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้โจทก์ได้ ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น โจทก์คงมีสิทธิครอบครองที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่จะนำไปจดทะเบียนจำนอง หรือขายต่อไปทางทะเบียนได้ ต้องรอจนกว่าทางราชการประกาศออกโฉนดที่ดิน และได้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินแปลงพิพาทนั้นให้โจทก์แล้ว โจทก์จึงจะมีสิทธิต่าง ๆ ที่จะดำเนินการทางทะเบียนนั้นต่อไปได้ ในระหว่างที่โจทก์ยังไม่มีชื่อทางทะเบียนนี้ โจทก์ก็คงมีสิทธิที่จะโอนที่พิพาทต่อไปได้ตามบทบัญญัติว่าด้วยครอบครองตามกฎหมายลักษณะทรัพย์เช่นที่ได้รับโอนมาจากจำเลยเท่านั้น. ไพโรจน์วายภาพ.คำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า นายแก้ว พวงจำ ได้ขายที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 508ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์ในราคา 5,000 บาทในวันทำสัญญา นายแก้วได้ส่งมอบที่ดินพิพาทและ น.ส.3 ให้โจทก์ยึดถือครอบครองแล้ว ต่อมานายแก้วและนายนวลสามีโจทก์ได้ถึงแก่กรรมโจทก์ได้ไปติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน อำเภอเมืองพะเยาขอโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสามซึ่งเป็นทายาทและผู้รับมรดกของนายแก้วแต่จำเลยทั้งสามปฏิเสธ โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบแล้วก็เพิกเฉย จึงขอให้บังคับจำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามให้การว่า นายแก้ว พวงจำ ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวล ชอบจิต ความจริงนายแก้วกู้เงินนายนวลจำนวน 2,000 บาท แล้วมอบที่ดินพิพาทให้ทำกินต่างดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามขอชำระหนี้และขอคืนที่ดินพิพาทแล้วแต่โจทก์ไม่ยอม การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาตามสัญญาซื้อขาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสามไปโอนกรรมสิทธิ์ (น่าจะเป็นสิทธิครอบครอง) ที่ดินพิพาท ณ ที่ทำการอำเภอพะเยา ให้โจทก์ภายใน 15 วัน หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสามอุทธรณ์ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยที่ 1 ถึงแก่กรรม ศาลอุทธรณ์จึงให้จำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามพยานโจทก์ว่าที่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทและยึดถือน.ส.3 นับแต่ปี พ.ศ. 2502 มาจนถึงปัจจุบันนี้เป็นเวลากว่า 20 ปีเพราะนายแก้วขายให้แก่โจทก์และนายนวลแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นโมฆะ แต่เนื่องจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ นายแก้วจึงมีแต่สิทธิครอบครอง การซื้อขายเมื่อได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์และนายนวลไปแล้ว ก็ฟังได้ว่านายแก้วได้สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และนายนวลย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 แล้วปัญหาคงเหลืออยู่ว่า โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3ไปจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่เห็นว่า เมื่อคดีฟังได้ว่าโจทก์และนายนวลได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงหามีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทของนายแก้วไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายได้ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลของคำพิพากษาแต่ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ณ ที่ว่าการอำเภอพะเยา หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนานั้นเป็นการไม่ถูกต้องศาลฎีกาสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1297/2533นาง เขียว ชอบ จิตโจทก์นาง แดง พ วง จำ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 456, ม. 1367, ม. 1377, ม. 1378โจทก์และสามีโจทก์ซื้อ ที่ พิพาทซึ่ง มี น.ส. 3 จาก ก. โดยมิได้ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะแต่ ที่ พิพาทเป็นที่ดินยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ก.ผู้ขายมีแต่ สิทธิครอบครอง เมื่อได้ ส่งมอบที่พิพาทให้โจทก์และสามีโจทก์แล้ว ก. ก็สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และสามีโจทก์ย่อมได้ สิทธิครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1371378 มิใช่ได้ ตาม สัญญาซื้อขายดังนี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้ จำเลยซึ่ง เป็นทายาทของ ก. ไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตาม สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ก. .โจทก์ฟ้องว่า นายแก้ว พวงจำ ได้ขายที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 508ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์ในราคา 5,000 บาทในวันทำสัญญา นายแก้วได้ส่งมอบที่ดินพิพาทและ น.ส.3 ให้โจทก์ยึดถือครอบครองแล้ว ต่อมานายแก้วและนายนวลสามีโจทก์ได้ถึงแก่กรรมโจทก์ได้ไปติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน อำเภอเมืองพะเยาขอโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสามซึ่งเป็นทายาทและผู้รับมรดกของนายแก้วแต่จำเลยทั้งสามปฏิเสธ โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบแล้วก็เพิกเฉย จึงขอให้บังคับจำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามจำเลยทั้งสามให้การว่า นายแก้ว พวงจำ ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และนายนวล ชอบจิต ความจริงนายแก้วกู้เงินนายนวลจำนวน 2,000 บาท แล้วมอบที่ดินพิพาทให้ทำกินต่างดอกเบี้ย จำเลยทั้งสามขอชำระหนี้และขอคืนที่ดินพิพาทแล้วแต่โจทก์ไม่ยอม การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาตามสัญญาซื้อขาย พิพากษาให้จำเลยทั้งสามไปโอนกรรมสิทธิ์ (น่าจะเป็นสิทธิครอบครอง) ที่ดินพิพาท ณ ที่ทำการอำเภอพะเยา ให้โจทก์ภายใน 15 วัน หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยทั้งสามอุทธรณ์ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยที่ 1 ถึงแก่กรรม ศาลอุทธรณ์จึงให้จำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามพยานโจทก์ว่าที่โจทก์และนายนวลสามีโจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทและยึดถือน.ส.3 นับแต่ปี พ.ศ. 2502 มาจนถึงปัจจุบันนี้เป็นเวลากว่า 20 ปีเพราะนายแก้วขายให้แก่โจทก์และนายนวลแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นโมฆะ แต่เนื่องจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ นายแก้วจึงมีแต่สิทธิครอบครอง การซื้อขายเมื่อได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์และนายนวลไปแล้ว ก็ฟังได้ว่านายแก้วได้สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และนายนวลย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 แล้วปัญหาคงเหลืออยู่ว่า โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3ไปจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่เห็นว่า เมื่อคดีฟังได้ว่าโจทก์และนายนวลได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงหามีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นทายาทของนายแก้วไปจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายได้ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลของคำพิพากษาแต่ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ณ ที่ว่าการอำเภอพะเยา หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนานั้นเป็นการไม่ถูกต้องศาลฎีกาสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง"พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(โสภณ จันเทรมะ-นาม ยิ้มแย้ม-ไพฑูรย์ เนติโพธิ์)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการฟ้องคดีมีข้อพิพาทที่เกี่ยวกับที่ดินเพื่อขอให้ศาลรับรองสิทธิในที่ดินว่าเป็นของโจทก์นั้น โจทก์มักจะขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ได้ก็ให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนด้วยจึงมีปัญหาว่า ศาลจะพิพากษาบังคับให้ตามที่โจทก์ขอดังกล่าวได้ในกรณีใดบ้าง ในข้อนี้ต้องพิจารณาว่า จำเลยมีหนี้หรือหน้าที่ที่จะต้องกระทำการเช่นนั้นหรือไม่ โดยอาศัยเหตุอันใด ความผูกพันให้ต้องปฏิบัติการดังกล่าวอาจเนื่องมาจากสัญญา หรือกฎหมายก็ได้ ซึ่งย่อมต้องดูจากสัญญานั้น ๆ ว่าเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิกหนี้ที่ต้องกระทำการดังกล่าวหรือถ้าเป็นกฎหมายก็ต้องดูว่ากฎหมายนั้นมีบทบัญญัติบังคับให้ต้องกระทำเช่นนั้นหรือไม่ เช่นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินย่อมก่อให้เกิดหนี้ทางฝ่ายผู้ขายที่ต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ ถ้าผู้จะขายไม่ยอมโอน ผู้จะซื้อก็ฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ได้เป็นต้น สำหรับในเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดมาโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382เป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยผลของกฎหมายเนื่องจากการกระทำของผู้ครอบครองเอง มิใช่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิมมาเป็นของผู้ครอบครองปรปักษ์ จึงไม่ก่อให้เกิดหนี้ผูกพัน เจ้าของเดิมที่ผู้ครอบครองปรปักษ์จะบังคับให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ตนได้ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3232-3233/2532) ทั้งกรณีดังกล่าวนี้ก็ไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติให้จำเลยต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ แต่กรรมสิทธิ์ก็เป็นของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์และมีคำพิพากษาของศาลรับรองแล้ว แม้จะมิใช่เป็นการยื่นคำร้องขอเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทมาแต่ต้น โจทก์ก็สามารถที่จะนำคำพิพากษาดังกล่าวของศาลไปยื่นต่อพนักงานที่ดินขอเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเป็นชื่อโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7(พ.ศ. 2497)ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497ข้อ 8(1) ส่วนที่ดินประเภทที่ยังไม่ได้จดทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดินเช่น ที่ดินมือเปล่า (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1742/2511) หรือมีเพียงใบไต่สวน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1060/2507) หรือแม้จะเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วก็ตาม ผู้แย่งการครอบครองก็ไม่มีสิทธิขอให้ดำเนินการดังกล่าวได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3016/2525, ที่ 3154/2528) อย่างไรก็ตามสำหรับการได้สิทธิภารจำยอมมาโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382นั้น เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิขอบังคับให้เจ้าของภารยทรัพย์ไปจดทะเบียนภารจำยอมได้ โดยถือว่ามีสิทธิบังคับได้ตามมาตรา 1391เพราะเป็นการอันจำเป็นต้องทำเพื่อรักษาภารจำยอม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1524/2518) ส่วนเจ้าของรวมในที่ดินมีโฉนดที่ต่างครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดในฐานะเป็นเจ้าของมาเกินกว่า 10 ปีแล้วนั้น ต่างย่อมได้สิทธิเป็นเจ้าของที่ดินเฉพาะในส่วนที่ตนได้ครอบครองเป็นสัดส่วนมา ย่อมฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดให้แก่ตนได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2351/2519) อาจให้เหตุผลได้ว่าเจ้าของรวมมีสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363ที่จะเรียกร้องแบ่งทรัพย์สินได้ ย่อมบังคับให้ไปจดทะเบียนแบ่งที่ดินกันได้ เพียงแต่กรณีครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดแล้วเช่นนี้จะต้องแบ่งกันไปตามส่วนที่ครอบครองแล้วนั้นเท่านั้น นอกจากนี้เหตุอาจเนื่องมาจากที่คู่กรณีได้โอนที่ดินไปแล้วต่อมาถูกเพิกถอนการโอนหรือการโอนนั้นเสียไปเนื่องจากเป็นโมฆะหรือโมฆียะกรรมที่ถูกบอกล้าง หรือเรื่องการบอกเลิกสัญญาซึ่งทำให้ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนฐานลาภมิควรได้ หรือเป็นการกลับคืนสู่ฐานะเดิมก็ได้ โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ ซึ่งพอจะถือได้ว่าเป็นความผูกพันตามกฎหมายที่ให้จำเลยต้องไปทำการจดทะเบียนให้โจทก์นั่นเอง คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทโดยไม่ได้จดทะเบียน ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ไม่เกิดสัญญาซื้อขายที่จะมีผลให้ที่ดินพิพาทโอนไปเป็นของโจทก์โดยอาศัยสัญญาซื้อขายเป็นเหตุ จึงไม่อาจอ้างความผูกพันตามสัญญาซื้อขายที่จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ แม้ที่พิพาทจะตกไปเป็นของโจทก์เนื่องจากโจทก์เข้าครอบครองด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378 แล้วก็ตาม ก็ไม่ก่อให้ความผูกพันระหว่างกันที่จะทำให้โจทก์มีสิทธิบังคับจำเลยให้ไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้โจทก์ได้ ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น โจทก์คงมีสิทธิครอบครองที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่จะนำไปจดทะเบียนจำนอง หรือขายต่อไปทางทะเบียนได้ ต้องรอจนกว่าทางราชการประกาศออกโฉนดที่ดิน และได้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินแปลงพิพาทนั้นให้โจทก์แล้ว โจทก์จึงจะมีสิทธิต่าง ๆ ที่จะดำเนินการทางทะเบียนนั้นต่อไปได้ ในระหว่างที่โจทก์ยังไม่มีชื่อทางทะเบียนนี้ โจทก์ก็คงมีสิทธิที่จะโอนที่พิพาทต่อไปได้ตามบทบัญญัติว่าด้วยครอบครองตามกฎหมายลักษณะทรัพย์เช่นที่ได้รับโอนมาจากจำเลยเท่านั้น. ไพโรจน์วายภาพ.