คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3612/2537หลักกฎหมาย: ข้อสัญญาที่ว่า จำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้นได้แยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกโจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ย่อมเป็นสาระสำคัญของสัญญาและเป็นหน้าที่ของจำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่า ของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาท ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาท เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก เหตุที่โจทก์กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นและโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่ ก. และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูก ก. เรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญาทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้วหาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่เมื่อเบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท สูงเกินส่วน แม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาทให้แก่ ก.ฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับ ก.โดยไม่คำนึงว่า ก. จะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่ ก.จนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ชอบที่ศาลจะกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นจำนวนพอสมควรเพียง 100,000 บาทได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ของจำเลยให้โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือเป็นเงิน 900,000บาท จะชำระให้แก่จำเลยในวันที่ 19 มกราคม 2531 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยตกลงเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้เอง และยอมให้โจทก์มีสิทธิที่จะให้บุคคลใดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยตกลงให้โจทก์หักเงินค่านายหน้าร้อยละ 4 ของเงินค่าที่ดินเป็นเงินค่านายหน้า40,000 บาท จากจำเลยได้ นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าจำเลยจะบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างและบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากผิดสัญญาจำเลยยอมคืนเงินมัดจำ และยอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงินอีก 400,000 บาท กับยอมให้โจทก์บังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาได้ทันทีครั้นถึงวันที่ 19 มกราคม 2531 จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะจำเลยไม่อาจบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและไม่อาจให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนกำหนดเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โดยรับรองว่าจะจัดการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมทั้งบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อครบกำหนดปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินได้ และยอมให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 จึงเป็นการผิดสัญญาจำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งค่าปรับรวมเป็นเงิน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ได้รับความเสียหาย เนื่องจากโจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโกวิท เหมานุสรณ์ตามสัญญา จึงถูกปรับเป็นเงิน 500,000 บาท นอกจากนี้จำเลยต้องชำระค่านายหน้าตามสัญญาซึ่งยังคงค้างชำระอยู่อีกเป็นเงิน36,000 บาท รวมเงินมัดจำคืนและค่าปรับกับค่านายหน้าเป็นเงิน 536,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินซึ่งหักเงินมัดจำเงินค่าปรับ และเงินค่านายหน้าออกแล้วคงเหลือเป็นเงิน 464,000บาท แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินมัดจำคืนเงินค่าปรับและค่านายหน้ารวมเป็นเงิน 536,000 บาท แก่โจทก์ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707เนื้อที่ 30 ไร่ ให้โจทก์ โดยให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินเป็นเงิน 464,000 บาท จากโจทก์ และให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า จำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปฏิบัติตามขั้นตอนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524เพื่อบอกเลิกการเช่าที่ดิน การที่ผู้เช่าไม่ออกจากที่ดินเป็นพฤติการณ์นอกเหนือซึ่งจำเลยมิอาจบังคับได้ โจทก์ทราบดีและรู้เห็นยินยอมมาโดยตลอดก่อนจะถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา จำเลยได้แจ้งเหตุขัดข้องเนื่องจากผู้เช่านาไม่ยอมออกไปจากที่ดินให้โจทก์ทราบ และให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์ตกลง แต่เมื่อถึงกำหนดโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระค่าที่ดินที่ยังค้างอยู่จำนวน 900,000 บาทโดยขอชำระบางส่วน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นอันยกเลิกโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ที่โจทก์อ้างว่าถูกนายโกวิทปรับเป็นเงิน 500,000 บาท ไม่เป็นความจริงทั้งโจทก์ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจที่จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้บุคคลอื่น ความเสียหายส่วนนี้เป็นความเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษ จำเลยมิต้องรับผิดชอบด้วย สำหรับเบี้ยปรับตามสัญญา 400,000 บาทนั้น เมื่อโจทก์มิได้รับความเสียหายโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้จากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ให้แก่โจทก์หรือผู้ที่โจทก์ประสงค์จะให้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 136,000 บาท แก่โจทก์ โดยหักจากราคาที่ดินที่โจทก์ยังค้างชำระอยู่ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือหลังจากหักใช้โจทก์แล้วเป็นเงิน 764,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 ตำบลระแหง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานีเนื้อที่ 30 ไร่ พร้อมไม้ยืนต้นบนที่ดินดังกล่าวของจำเลยให้แก่โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 900,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 19 มกราคม 2531จำเลยรับรองว่าจะบอกเลิกสัญญากับผู้เช่านา และให้ผู้เช่านาส่งมอบที่ดินคืนพร้อมทั้งรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าวให้เสร็จสิ้นก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากจำเลยผิดสัญญายอมคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่โจทก์และยินยอมให้โจทก์ปรับเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือ400,000 บาท และให้โจทก์ฟ้องร้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกด้วย ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์จำเลยทำบันทึกตกลงกันว่า เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่29 กุมภาพันธ์ 2531 ข้อความอื่น ๆ ในสัญญาให้ถือตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับเดิมปรากฏตามบันทึกเอกสารหมาย จ.3เมื่อถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์จำเลยไปพบกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีเพื่อจะทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวต่อไป แต่โจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันเพื่อทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันนั้น แต่ผู้เช่านาได้ตกลงกับจำเลยว่าจะรื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 ปรากฏตามสำเนาบันทึกบอกเลิกการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เอกสารหมาย จ.5ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกมีว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่ผู้เช่านาไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทไม่ใช่พฤติการณ์นอกเหนือมิอาจบังคับได้ดังจำเลยให้การต่อสู้ไว้นั้น ศาลชั้นต้นมิได้ฟังข้อเท็จจริงดังจำเลยต่อสู้ จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกาศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์นำเงินส่วนที่เหลือเป็นแคชเชียร์เช็คจำนวนเงิน 900,000 บาท ไปชำระให้จำเลยแล้ว โจทก์มิได้ผิดนัดด้วยเหตุไม่มีเงินมาชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ดังจำเลยอ้างนั้น ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้เตรียมเงินค่าที่ดินไปพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกา ข้อเท็จจริงดังกล่าวฟังยุติไปตามที่ศาลชั้นต้นฟังมา ศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อสัญญาที่ว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นสาระสำคัญแห่งสัญญา หาใช่มิเป็นหลักสำคัญแห่งสัญญาตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น เห็นว่า ข้อสัญญาดังกล่าวแยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2531 โจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงถือได้ว่าข้อสัญญาที่ว่าจำเลยต้องดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญของสัญญา และเป็นหน้าที่จำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ จึงถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้อง จำเลยจึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อต่อมามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดใช้เงินให้แก่โจทก์เพียงใด สำหรับค่านายหน้าศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่านายหน้าให้โจทก์เป็นเงิน 36,000 บาท จำเลยไม่อุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้จึงฟังยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น สำหรับเงินมัดจำนั้นศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์หักเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาทนอกจากราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ แต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้จำเลยไม่ฎีกาจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นเช่นเดียวกันสำหรับเบี้ยปรับนั้นโจทก์ฎีกาว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลยแล้ว โจทก์นำเอาที่ดินพิพาทไปทำสัญญาจะซื้อขายกับนายโกวิท เหมานุสรณ์ เมื่อโจทก์ไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่นายโกวิทได้อันเนื่องมาจากจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ถูกนายโกวิท ปรับไปแล้วเป็นเงิน 500,000 บาทตามสัญญา เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาทข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ปรากฏว่าที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาทเมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรซึ่งในข้อนี้นางสงวน ศิริพงษ์ บุตรนางสำเภา ช่างคิดผู้เช่านาพยานจำเลยก็เบิกความว่า ปัจจุบันพยานได้รื้อบ้านและออกจากที่พิพาทหมดแล้ว ความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก โจทก์เบิกความว่าเหตุที่กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้น และเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่าโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นแสดงว่าจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่นายโกวิท และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูกนายโกวิทเรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญา ทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้ว หาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่ดังนั้น เบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท จึงสูงเกินส่วนแม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาท ให้แก่นายโกวิทฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับนายโกวิทโดยไม่คำนึงว่านายโกวิทจะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่นายโกวิทจนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นจำนวนพอสมควรแล้วพิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3612/2537นาย มา นะ พงศ์สถาบ ดีโจทก์นาย ประเสริฐ เกตุ ทองจำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 222, ม. 380, ม. 383 ข้อสัญญาที่ว่า จำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้นได้แยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกโจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ย่อมเป็นสาระสำคัญของสัญญาและเป็นหน้าที่ของจำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่า ของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาท ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาท เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก เหตุที่โจทก์กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นและโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่ ก. และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูก ก. เรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญาทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้วหาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่เมื่อเบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท สูงเกินส่วน แม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาทให้แก่ ก.ฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับ ก.โดยไม่คำนึงว่า ก. จะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่ ก.จนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ชอบที่ศาลจะกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นจำนวนพอสมควรเพียง 100,000 บาทได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ของจำเลยให้โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือเป็นเงิน 900,000บาท จะชำระให้แก่จำเลยในวันที่ 19 มกราคม 2531 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยตกลงเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้เอง และยอมให้โจทก์มีสิทธิที่จะให้บุคคลใดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยตกลงให้โจทก์หักเงินค่านายหน้าร้อยละ 4 ของเงินค่าที่ดินเป็นเงินค่านายหน้า40,000 บาท จากจำเลยได้ นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าจำเลยจะบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างและบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากผิดสัญญาจำเลยยอมคืนเงินมัดจำ และยอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงินอีก 400,000 บาท กับยอมให้โจทก์บังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาได้ทันทีครั้นถึงวันที่ 19 มกราคม 2531 จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะจำเลยไม่อาจบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและไม่อาจให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนกำหนดเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โดยรับรองว่าจะจัดการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมทั้งบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อครบกำหนดปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินได้ และยอมให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 จึงเป็นการผิดสัญญาจำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งค่าปรับรวมเป็นเงิน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ได้รับความเสียหาย เนื่องจากโจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโกวิท เหมานุสรณ์ตามสัญญา จึงถูกปรับเป็นเงิน 500,000 บาท นอกจากนี้จำเลยต้องชำระค่านายหน้าตามสัญญาซึ่งยังคงค้างชำระอยู่อีกเป็นเงิน36,000 บาท รวมเงินมัดจำคืนและค่าปรับกับค่านายหน้าเป็นเงิน 536,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินซึ่งหักเงินมัดจำเงินค่าปรับ และเงินค่านายหน้าออกแล้วคงเหลือเป็นเงิน 464,000บาท แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินมัดจำคืนเงินค่าปรับและค่านายหน้ารวมเป็นเงิน 536,000 บาท แก่โจทก์ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707เนื้อที่ 30 ไร่ ให้โจทก์ โดยให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินเป็นเงิน 464,000 บาท จากโจทก์ และให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า จำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปฏิบัติตามขั้นตอนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524เพื่อบอกเลิกการเช่าที่ดิน การที่ผู้เช่าไม่ออกจากที่ดินเป็นพฤติการณ์นอกเหนือซึ่งจำเลยมิอาจบังคับได้ โจทก์ทราบดีและรู้เห็นยินยอมมาโดยตลอดก่อนจะถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา จำเลยได้แจ้งเหตุขัดข้องเนื่องจากผู้เช่านาไม่ยอมออกไปจากที่ดินให้โจทก์ทราบ และให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์ตกลง แต่เมื่อถึงกำหนดโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระค่าที่ดินที่ยังค้างอยู่จำนวน 900,000 บาทโดยขอชำระบางส่วน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นอันยกเลิกโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ที่โจทก์อ้างว่าถูกนายโกวิทปรับเป็นเงิน 500,000 บาท ไม่เป็นความจริงทั้งโจทก์ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจที่จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้บุคคลอื่น ความเสียหายส่วนนี้เป็นความเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษ จำเลยมิต้องรับผิดชอบด้วย สำหรับเบี้ยปรับตามสัญญา 400,000 บาทนั้น เมื่อโจทก์มิได้รับความเสียหายโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้จากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ให้แก่โจทก์หรือผู้ที่โจทก์ประสงค์จะให้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 136,000 บาท แก่โจทก์ โดยหักจากราคาที่ดินที่โจทก์ยังค้างชำระอยู่ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือหลังจากหักใช้โจทก์แล้วเป็นเงิน 764,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 ตำบลระแหง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานีเนื้อที่ 30 ไร่ พร้อมไม้ยืนต้นบนที่ดินดังกล่าวของจำเลยให้แก่โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 900,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 19 มกราคม 2531จำเลยรับรองว่าจะบอกเลิกสัญญากับผู้เช่านา และให้ผู้เช่านาส่งมอบที่ดินคืนพร้อมทั้งรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าวให้เสร็จสิ้นก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากจำเลยผิดสัญญายอมคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่โจทก์และยินยอมให้โจทก์ปรับเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือ400,000 บาท และให้โจทก์ฟ้องร้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกด้วย ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์จำเลยทำบันทึกตกลงกันว่า เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่29 กุมภาพันธ์ 2531 ข้อความอื่น ๆ ในสัญญาให้ถือตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับเดิมปรากฏตามบันทึกเอกสารหมาย จ.3เมื่อถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์จำเลยไปพบกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีเพื่อจะทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวต่อไป แต่โจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันเพื่อทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันนั้น แต่ผู้เช่านาได้ตกลงกับจำเลยว่าจะรื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 ปรากฏตามสำเนาบันทึกบอกเลิกการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เอกสารหมาย จ.5ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกมีว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่ผู้เช่านาไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทไม่ใช่พฤติการณ์นอกเหนือมิอาจบังคับได้ดังจำเลยให้การต่อสู้ไว้นั้น ศาลชั้นต้นมิได้ฟังข้อเท็จจริงดังจำเลยต่อสู้ จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกาศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์นำเงินส่วนที่เหลือเป็นแคชเชียร์เช็คจำนวนเงิน 900,000 บาท ไปชำระให้จำเลยแล้ว โจทก์มิได้ผิดนัดด้วยเหตุไม่มีเงินมาชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ดังจำเลยอ้างนั้น ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้เตรียมเงินค่าที่ดินไปพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกา ข้อเท็จจริงดังกล่าวฟังยุติไปตามที่ศาลชั้นต้นฟังมา ศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อสัญญาที่ว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นสาระสำคัญแห่งสัญญา หาใช่มิเป็นหลักสำคัญแห่งสัญญาตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น เห็นว่า ข้อสัญญาดังกล่าวแยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2531 โจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงถือได้ว่าข้อสัญญาที่ว่าจำเลยต้องดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญของสัญญา และเป็นหน้าที่จำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ จึงถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้อง จำเลยจึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อต่อมามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดใช้เงินให้แก่โจทก์เพียงใด สำหรับค่านายหน้าศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่านายหน้าให้โจทก์เป็นเงิน 36,000 บาท จำเลยไม่อุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้จึงฟังยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น สำหรับเงินมัดจำนั้นศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์หักเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาทนอกจากราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ แต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้จำเลยไม่ฎีกาจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นเช่นเดียวกันสำหรับเบี้ยปรับนั้นโจทก์ฎีกาว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลยแล้ว โจทก์นำเอาที่ดินพิพาทไปทำสัญญาจะซื้อขายกับนายโกวิท เหมานุสรณ์ เมื่อโจทก์ไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่นายโกวิทได้อันเนื่องมาจากจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ถูกนายโกวิท ปรับไปแล้วเป็นเงิน 500,000 บาทตามสัญญา เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาทข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ปรากฏว่าที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาทเมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรซึ่งในข้อนี้นางสงวน ศิริพงษ์ บุตรนางสำเภา ช่างคิดผู้เช่านาพยานจำเลยก็เบิกความว่า ปัจจุบันพยานได้รื้อบ้านและออกจากที่พิพาทหมดแล้ว ความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก โจทก์เบิกความว่าเหตุที่กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้น และเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่าโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นแสดงว่าจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่นายโกวิท และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูกนายโกวิทเรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญา ทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้ว หาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่ดังนั้น เบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท จึงสูงเกินส่วนแม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาท ให้แก่นายโกวิทฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับนายโกวิทโดยไม่คำนึงว่านายโกวิทจะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่นายโกวิทจนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นจำนวนพอสมควรแล้วพิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(อำนวย สุขพรหม-ยงยุทธ ธารีสาร-ยรรยง ปานุราช)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ของจำเลยให้โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือเป็นเงิน 900,000บาท จะชำระให้แก่จำเลยในวันที่ 19 มกราคม 2531 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยตกลงเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้เอง และยอมให้โจทก์มีสิทธิที่จะให้บุคคลใดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยตกลงให้โจทก์หักเงินค่านายหน้าร้อยละ 4 ของเงินค่าที่ดินเป็นเงินค่านายหน้า40,000 บาท จากจำเลยได้ นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าจำเลยจะบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างและบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากผิดสัญญาจำเลยยอมคืนเงินมัดจำ และยอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงินอีก 400,000 บาท กับยอมให้โจทก์บังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาได้ทันทีครั้นถึงวันที่ 19 มกราคม 2531 จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะจำเลยไม่อาจบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและไม่อาจให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนกำหนดเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โดยรับรองว่าจะจัดการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมทั้งบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อครบกำหนดปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินได้ และยอมให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 จึงเป็นการผิดสัญญาจำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งค่าปรับรวมเป็นเงิน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ได้รับความเสียหาย เนื่องจากโจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโกวิท เหมานุสรณ์ตามสัญญา จึงถูกปรับเป็นเงิน 500,000 บาท นอกจากนี้จำเลยต้องชำระค่านายหน้าตามสัญญาซึ่งยังคงค้างชำระอยู่อีกเป็นเงิน36,000 บาท รวมเงินมัดจำคืนและค่าปรับกับค่านายหน้าเป็นเงิน 536,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินซึ่งหักเงินมัดจำเงินค่าปรับ และเงินค่านายหน้าออกแล้วคงเหลือเป็นเงิน 464,000บาท แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินมัดจำคืนเงินค่าปรับและค่านายหน้ารวมเป็นเงิน 536,000 บาท แก่โจทก์ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707เนื้อที่ 30 ไร่ ให้โจทก์ โดยให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินเป็นเงิน 464,000 บาท จากโจทก์ และให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า จำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปฏิบัติตามขั้นตอนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524เพื่อบอกเลิกการเช่าที่ดิน การที่ผู้เช่าไม่ออกจากที่ดินเป็นพฤติการณ์นอกเหนือซึ่งจำเลยมิอาจบังคับได้ โจทก์ทราบดีและรู้เห็นยินยอมมาโดยตลอดก่อนจะถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา จำเลยได้แจ้งเหตุขัดข้องเนื่องจากผู้เช่านาไม่ยอมออกไปจากที่ดินให้โจทก์ทราบ และให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์ตกลง แต่เมื่อถึงกำหนดโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระค่าที่ดินที่ยังค้างอยู่จำนวน 900,000 บาทโดยขอชำระบางส่วน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นอันยกเลิกโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ที่โจทก์อ้างว่าถูกนายโกวิทปรับเป็นเงิน 500,000 บาท ไม่เป็นความจริงทั้งโจทก์ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจที่จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้บุคคลอื่น ความเสียหายส่วนนี้เป็นความเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษ จำเลยมิต้องรับผิดชอบด้วย สำหรับเบี้ยปรับตามสัญญา 400,000 บาทนั้น เมื่อโจทก์มิได้รับความเสียหายโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้จากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ให้แก่โจทก์หรือผู้ที่โจทก์ประสงค์จะให้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 136,000 บาท แก่โจทก์ โดยหักจากราคาที่ดินที่โจทก์ยังค้างชำระอยู่ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือหลังจากหักใช้โจทก์แล้วเป็นเงิน 764,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 ตำบลระแหง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานีเนื้อที่ 30 ไร่ พร้อมไม้ยืนต้นบนที่ดินดังกล่าวของจำเลยให้แก่โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 900,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 19 มกราคม 2531จำเลยรับรองว่าจะบอกเลิกสัญญากับผู้เช่านา และให้ผู้เช่านาส่งมอบที่ดินคืนพร้อมทั้งรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าวให้เสร็จสิ้นก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากจำเลยผิดสัญญายอมคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่โจทก์และยินยอมให้โจทก์ปรับเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือ400,000 บาท และให้โจทก์ฟ้องร้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกด้วย ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์จำเลยทำบันทึกตกลงกันว่า เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่29 กุมภาพันธ์ 2531 ข้อความอื่น ๆ ในสัญญาให้ถือตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับเดิมปรากฏตามบันทึกเอกสารหมาย จ.3เมื่อถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์จำเลยไปพบกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีเพื่อจะทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวต่อไป แต่โจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันเพื่อทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันนั้น แต่ผู้เช่านาได้ตกลงกับจำเลยว่าจะรื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 ปรากฏตามสำเนาบันทึกบอกเลิกการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เอกสารหมาย จ.5ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกมีว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่ผู้เช่านาไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทไม่ใช่พฤติการณ์นอกเหนือมิอาจบังคับได้ดังจำเลยให้การต่อสู้ไว้นั้น ศาลชั้นต้นมิได้ฟังข้อเท็จจริงดังจำเลยต่อสู้ จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกาศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์นำเงินส่วนที่เหลือเป็นแคชเชียร์เช็คจำนวนเงิน 900,000 บาท ไปชำระให้จำเลยแล้ว โจทก์มิได้ผิดนัดด้วยเหตุไม่มีเงินมาชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ดังจำเลยอ้างนั้น ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้เตรียมเงินค่าที่ดินไปพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกา ข้อเท็จจริงดังกล่าวฟังยุติไปตามที่ศาลชั้นต้นฟังมา ศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อสัญญาที่ว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นสาระสำคัญแห่งสัญญา หาใช่มิเป็นหลักสำคัญแห่งสัญญาตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น เห็นว่า ข้อสัญญาดังกล่าวแยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2531 โจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงถือได้ว่าข้อสัญญาที่ว่าจำเลยต้องดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญของสัญญา และเป็นหน้าที่จำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ จึงถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้อง จำเลยจึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อต่อมามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดใช้เงินให้แก่โจทก์เพียงใด สำหรับค่านายหน้าศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่านายหน้าให้โจทก์เป็นเงิน 36,000 บาท จำเลยไม่อุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้จึงฟังยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น สำหรับเงินมัดจำนั้นศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์หักเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาทนอกจากราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ แต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้จำเลยไม่ฎีกาจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นเช่นเดียวกันสำหรับเบี้ยปรับนั้นโจทก์ฎีกาว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลยแล้ว โจทก์นำเอาที่ดินพิพาทไปทำสัญญาจะซื้อขายกับนายโกวิท เหมานุสรณ์ เมื่อโจทก์ไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่นายโกวิทได้อันเนื่องมาจากจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ถูกนายโกวิท ปรับไปแล้วเป็นเงิน 500,000 บาทตามสัญญา เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาทข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ปรากฏว่าที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาทเมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรซึ่งในข้อนี้นางสงวน ศิริพงษ์ บุตรนางสำเภา ช่างคิดผู้เช่านาพยานจำเลยก็เบิกความว่า ปัจจุบันพยานได้รื้อบ้านและออกจากที่พิพาทหมดแล้ว ความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก โจทก์เบิกความว่าเหตุที่กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้น และเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่าโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นแสดงว่าจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่นายโกวิท และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูกนายโกวิทเรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญา ทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้ว หาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่ดังนั้น เบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท จึงสูงเกินส่วนแม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาท ให้แก่นายโกวิทฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับนายโกวิทโดยไม่คำนึงว่านายโกวิทจะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่นายโกวิทจนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นจำนวนพอสมควรแล้วพิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3612/2537นาย มา นะ พงศ์สถาบ ดีโจทก์นาย ประเสริฐ เกตุ ทองจำเลย ป.พ.พ. ม. 171, ม. 222, ม. 380, ม. 383 ข้อสัญญาที่ว่า จำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้นได้แยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกโจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ย่อมเป็นสาระสำคัญของสัญญาและเป็นหน้าที่ของจำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่า ของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาท ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาท เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก เหตุที่โจทก์กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นและโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่ ก. และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูก ก. เรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญาทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้วหาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่เมื่อเบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท สูงเกินส่วน แม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาทให้แก่ ก.ฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับ ก.โดยไม่คำนึงว่า ก. จะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่ ก.จนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ชอบที่ศาลจะกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นจำนวนพอสมควรเพียง 100,000 บาทได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ของจำเลยให้โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือเป็นเงิน 900,000บาท จะชำระให้แก่จำเลยในวันที่ 19 มกราคม 2531 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยตกลงเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้เอง และยอมให้โจทก์มีสิทธิที่จะให้บุคคลใดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยตกลงให้โจทก์หักเงินค่านายหน้าร้อยละ 4 ของเงินค่าที่ดินเป็นเงินค่านายหน้า40,000 บาท จากจำเลยได้ นอกจากนี้จำเลยตกลงว่าจำเลยจะบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างและบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากผิดสัญญาจำเลยยอมคืนเงินมัดจำ และยอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงินอีก 400,000 บาท กับยอมให้โจทก์บังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาได้ทันทีครั้นถึงวันที่ 19 มกราคม 2531 จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะจำเลยไม่อาจบอกเลิกการเช่านากับผู้เช่านาและไม่อาจให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนกำหนดเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โดยรับรองว่าจะจัดการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมทั้งบริวารออกจากที่ดินก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อครบกำหนดปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินได้ และยอมให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 จึงเป็นการผิดสัญญาจำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งค่าปรับรวมเป็นเงิน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ได้รับความเสียหาย เนื่องจากโจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโกวิท เหมานุสรณ์ตามสัญญา จึงถูกปรับเป็นเงิน 500,000 บาท นอกจากนี้จำเลยต้องชำระค่านายหน้าตามสัญญาซึ่งยังคงค้างชำระอยู่อีกเป็นเงิน36,000 บาท รวมเงินมัดจำคืนและค่าปรับกับค่านายหน้าเป็นเงิน 536,000 บาท โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินซึ่งหักเงินมัดจำเงินค่าปรับ และเงินค่านายหน้าออกแล้วคงเหลือเป็นเงิน 464,000บาท แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินมัดจำคืนเงินค่าปรับและค่านายหน้ารวมเป็นเงิน 536,000 บาท แก่โจทก์ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707เนื้อที่ 30 ไร่ ให้โจทก์ โดยให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินเป็นเงิน 464,000 บาท จากโจทก์ และให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีเงินได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยจำเลยให้การว่า จำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปฏิบัติตามขั้นตอนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524เพื่อบอกเลิกการเช่าที่ดิน การที่ผู้เช่าไม่ออกจากที่ดินเป็นพฤติการณ์นอกเหนือซึ่งจำเลยมิอาจบังคับได้ โจทก์ทราบดีและรู้เห็นยินยอมมาโดยตลอดก่อนจะถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา จำเลยได้แจ้งเหตุขัดข้องเนื่องจากผู้เช่านาไม่ยอมออกไปจากที่ดินให้โจทก์ทราบ และให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์ตกลง แต่เมื่อถึงกำหนดโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระค่าที่ดินที่ยังค้างอยู่จำนวน 900,000 บาทโดยขอชำระบางส่วน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นอันยกเลิกโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ที่โจทก์อ้างว่าถูกนายโกวิทปรับเป็นเงิน 500,000 บาท ไม่เป็นความจริงทั้งโจทก์ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีอำนาจที่จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้บุคคลอื่น ความเสียหายส่วนนี้เป็นความเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษ จำเลยมิต้องรับผิดชอบด้วย สำหรับเบี้ยปรับตามสัญญา 400,000 บาทนั้น เมื่อโจทก์มิได้รับความเสียหายโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้จากจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 เนื้อที่ 30 ไร่ ให้แก่โจทก์หรือผู้ที่โจทก์ประสงค์จะให้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 136,000 บาท แก่โจทก์ โดยหักจากราคาที่ดินที่โจทก์ยังค้างชำระอยู่ และรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือหลังจากหักใช้โจทก์แล้วเป็นเงิน 764,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2530 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1707 ตำบลระแหง อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานีเนื้อที่ 30 ไร่ พร้อมไม้ยืนต้นบนที่ดินดังกล่าวของจำเลยให้แก่โจทก์ในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 900,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 19 มกราคม 2531จำเลยรับรองว่าจะบอกเลิกสัญญากับผู้เช่านา และให้ผู้เช่านาส่งมอบที่ดินคืนพร้อมทั้งรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าวให้เสร็จสิ้นก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากจำเลยผิดสัญญายอมคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่โจทก์และยินยอมให้โจทก์ปรับเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือ400,000 บาท และให้โจทก์ฟ้องร้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์อีกด้วย ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์จำเลยทำบันทึกตกลงกันว่า เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินจำเลยจึงขอเลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นวันที่29 กุมภาพันธ์ 2531 ข้อความอื่น ๆ ในสัญญาให้ถือตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับเดิมปรากฏตามบันทึกเอกสารหมาย จ.3เมื่อถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์จำเลยไปพบกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีเพื่อจะทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวต่อไป แต่โจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันเพื่อทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในวันนั้น แต่ผู้เช่านาได้ตกลงกับจำเลยว่าจะรื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินภายในเดือนพฤศจิกายน 2531 ปรากฏตามสำเนาบันทึกบอกเลิกการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เอกสารหมาย จ.5ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกมีว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าการที่ผู้เช่านาไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทไม่ใช่พฤติการณ์นอกเหนือมิอาจบังคับได้ดังจำเลยให้การต่อสู้ไว้นั้น ศาลชั้นต้นมิได้ฟังข้อเท็จจริงดังจำเลยต่อสู้ จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกาศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2531 โจทก์นำเงินส่วนที่เหลือเป็นแคชเชียร์เช็คจำนวนเงิน 900,000 บาท ไปชำระให้จำเลยแล้ว โจทก์มิได้ผิดนัดด้วยเหตุไม่มีเงินมาชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ดังจำเลยอ้างนั้น ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้เตรียมเงินค่าที่ดินไปพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยมิได้อุทธรณ์ฎีกา ข้อเท็จจริงดังกล่าวฟังยุติไปตามที่ศาลชั้นต้นฟังมา ศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อสัญญาที่ว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นสาระสำคัญแห่งสัญญา หาใช่มิเป็นหลักสำคัญแห่งสัญญาตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น เห็นว่า ข้อสัญญาดังกล่าวแยกออกมาเป็นข้อที่ 5 ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยเฉพาะ และเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทได้จนกว่าจำเลยจะดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน ทั้งในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2531 โจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คไปชำระราคาที่เหลือครบถ้วน แต่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้เช่านายังไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท จนถึงขนาดโจทก์จำเลยต้องทำบันทึกกันใหม่เลื่อนเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อให้จำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้เลื่อนมา แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสัญญาข้อนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงถือได้ว่าข้อสัญญาที่ว่าจำเลยต้องดำเนินการให้ผู้เช่านารื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาทเป็นสาระสำคัญของสัญญา และเป็นหน้าที่จำเลย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อนี้ จึงถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้อง จำเลยจึงต้องรับผิดโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อต่อมามีว่า จำเลยจะต้องรับผิดใช้เงินให้แก่โจทก์เพียงใด สำหรับค่านายหน้าศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่านายหน้าให้โจทก์เป็นเงิน 36,000 บาท จำเลยไม่อุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้จึงฟังยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น สำหรับเงินมัดจำนั้นศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์หักเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาทนอกจากราคาที่ดินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ แต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้จำเลยไม่ฎีกาจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นเช่นเดียวกันสำหรับเบี้ยปรับนั้นโจทก์ฎีกาว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลยแล้ว โจทก์นำเอาที่ดินพิพาทไปทำสัญญาจะซื้อขายกับนายโกวิท เหมานุสรณ์ เมื่อโจทก์ไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่นายโกวิทได้อันเนื่องมาจากจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ถูกนายโกวิท ปรับไปแล้วเป็นเงิน 500,000 บาทตามสัญญา เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1ข้อ 10 กำหนดว่า หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับจำเลยเป็นเงิน 4 เท่าของเงินมัดจำคือปรับเป็นเงินจำนวน 400,000 บาทข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับเมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ปรากฏว่าที่ดินพิพาทโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายกันในราคา 1,000,000 บาทเมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยก็ยอมจดทะเบียนโอนให้โดยดีแม้ผู้เช่านาจะไม่ยอมรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ยอมขนย้ายสิ่งปลูกสร้างและออกจากที่ดินโดยมีกำหนดเวลาไว้พอสมควรซึ่งในข้อนี้นางสงวน ศิริพงษ์ บุตรนางสำเภา ช่างคิดผู้เช่านาพยานจำเลยก็เบิกความว่า ปัจจุบันพยานได้รื้อบ้านและออกจากที่พิพาทหมดแล้ว ความเสียหายที่โจทก์ได้รับจึงมีไม่มาก โจทก์เบิกความว่าเหตุที่กำหนดค่าปรับสูงเพราะกลัวว่าจำเลยจะไม่บอกผู้เช่านาให้ออกจากที่ดินและกลัวว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้น และเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่าโจทก์ไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้นำที่ดินพิพาทไปขายต่อให้บุคคลอื่นแสดงว่าจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่นายโกวิท และไม่ทราบว่าโจทก์อาจถูกนายโกวิทเรียกเบี้ยปรับฐานผิดสัญญา ทั้งโจทก์ก็จะได้รับโอนที่ดินตามที่เรียกร้องมาอยู่แล้ว หาใช่จะได้รับแต่เพียงเบี้ยปรับแต่เพียงอย่างเดียวไม่ดังนั้น เบี้ยปรับเป็นเงิน 400,000 บาท จึงสูงเกินส่วนแม้โจทก์จะชำระเบี้ยปรับจำนวน 500,000 บาท ให้แก่นายโกวิทฐานไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้ตามสัญญา ก็เป็นเรื่องที่โจทก์สละข้อต่อสู้ในเรื่องเบี้ยปรับสูงเกินส่วนกับนายโกวิทโดยไม่คำนึงว่านายโกวิทจะได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใดโจทก์จะให้จำเลยรับผิดในเบี้ยปรับที่ชำระให้แก่นายโกวิทจนเต็มจำนวนหาได้ไม่ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชำระให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นจำนวนพอสมควรแล้วพิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น(อำนวย สุขพรหม-ยงยุทธ ธารีสาร-ยรรยง ปานุราช)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ