คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16524/2557หลักกฎหมาย: โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของ ส. ต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนด นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาท ส. จะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับ อ. จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่ อ. ให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ และโจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่ อ. รุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา และไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,600,000 บาท แก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 1,200,000 บาทแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาทเฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนโจทก์ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นได้ว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่เป็นทรัพย์มรดกของนายส้าร้า วันที่ 19 สิงหาคม 2545 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายส้าร้าในราคา 19,800,000 บาทโจทก์ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาเป็นเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 18,600,000 บาท ตกลงแบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกชำระภายในวันที่ 30 กันยายน 2545 เป็นเงินจำนวน 1,300,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะเป็นเวลาภายใน 8 เดือน นับจากวันชำระเงินจำนวน 1,300,000 บาท โดยมีข้อตกลงให้จำเลยและทายาทของนายส้าร้าไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์เป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยก รายละเอียดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ภายหลังจากนั้นโจทก์ไปตรวจสอบที่ดินพิพาทพบว่า นางส่าอูน่า ปลูกบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเนื้อที่ 37 ตารางวา จึงแจ้งให้จำเลยทราบ วันที่ 11 กันยายน 2545 จำเลยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินพิพาทต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ วันที่ 29 กันยายน 2545 โจทก์กับจำเลยทำบันทึกข้อตกลงเลื่อนการชำระราคาที่ดินพิพาทออกไปจนกว่าจำเลยจะดำเนินการเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินให้เสร็จเรียบร้อยก่อนตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายครั้งที่ 1 เมื่อถึงวันนัดสอบเขต นางส่าอูน่าคัดค้านการชี้แนวเขตรังวัดที่ดินพิพาท จำเลยจึงได้ฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาท ในระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าวจำเลยได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและริบเงินมัดจำ โจทก์จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของนายส้าร้าต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยกภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาทนายส้าร้าจะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับนางส่าอูน่า จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ นอกจากนี้โจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทครั้งที่ 1 โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วนจำนวน 1,300,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.2.1 ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน ซึ่งมีความหมายว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันให้เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินรวมทั้งการปฏิบัติตามสัญญาอื่น ๆ ต่อจากนั้นออกไปจนกว่าข้อพิพาทระหว่างจำเลยกับนางส่าอูน่าจะมีผลสรุปถึงที่สุดเสียก่อน ดังนั้น เมื่อถึงกำหนดนัดรังวัดสอบเขตในวันที่ 9 ตุลาคม 2545 นางส่าอูน่าได้คัดค้านแนวเขตและไม่สามารถตกลงกันได้ จนจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2545 ซึ่งเป็นเวลาใกล้ชิดต่อเนื่องกัน ส่อแสดงว่าจำเลยมีเจตนาให้มีผลสรุปโดยเร็วเพื่อจะได้มีการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทต่อไปให้แล้วเสร็จไป เป็นผลให้ต้องรอให้คดีดังกล่าวถึงที่สุดเสียก่อนอันเป็นการขจัดการรอนสิทธิที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทและให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทได้ ต่อจากนั้นจำเลยกับทายาทของนายส้าร้าผู้จะขายจึงจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมและยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อที่จะต้องทำผังแบ่งแยกให้ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา ทำผังแบ่งแยกที่ดินพิพาทมอบให้จำเลยและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่น ๆ อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16524/2557นางเตือนใจ เรืองศรีโจทก์นางมิน่า เกบุตร ในฐานะส่วนตัวและ ในฐานะผู้จัดการมรดกของ นายส้าร้า เกบุตรจำเลย ป.พ.พ. ม. 369โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของ ส. ต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนด นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาท ส. จะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับ อ. จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่ อ. ให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ และโจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่ อ. รุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา และไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,600,000 บาท แก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 1,200,000 บาทแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาทเฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนโจทก์ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นได้ว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่เป็นทรัพย์มรดกของนายส้าร้า วันที่ 19 สิงหาคม 2545 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายส้าร้าในราคา 19,800,000 บาทโจทก์ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาเป็นเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 18,600,000 บาท ตกลงแบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกชำระภายในวันที่ 30 กันยายน 2545 เป็นเงินจำนวน 1,300,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะเป็นเวลาภายใน 8 เดือน นับจากวันชำระเงินจำนวน 1,300,000 บาท โดยมีข้อตกลงให้จำเลยและทายาทของนายส้าร้าไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์เป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยก รายละเอียดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ภายหลังจากนั้นโจทก์ไปตรวจสอบที่ดินพิพาทพบว่า นางส่าอูน่า ปลูกบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเนื้อที่ 37 ตารางวา จึงแจ้งให้จำเลยทราบ วันที่ 11 กันยายน 2545 จำเลยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินพิพาทต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ วันที่ 29 กันยายน 2545 โจทก์กับจำเลยทำบันทึกข้อตกลงเลื่อนการชำระราคาที่ดินพิพาทออกไปจนกว่าจำเลยจะดำเนินการเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินให้เสร็จเรียบร้อยก่อนตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายครั้งที่ 1 เมื่อถึงวันนัดสอบเขต นางส่าอูน่าคัดค้านการชี้แนวเขตรังวัดที่ดินพิพาท จำเลยจึงได้ฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาท ในระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าวจำเลยได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและริบเงินมัดจำ โจทก์จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของนายส้าร้าต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยกภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาทนายส้าร้าจะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับนางส่าอูน่า จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ นอกจากนี้โจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทครั้งที่ 1 โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วนจำนวน 1,300,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.2.1 ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน ซึ่งมีความหมายว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันให้เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินรวมทั้งการปฏิบัติตามสัญญาอื่น ๆ ต่อจากนั้นออกไปจนกว่าข้อพิพาทระหว่างจำเลยกับนางส่าอูน่าจะมีผลสรุปถึงที่สุดเสียก่อน ดังนั้น เมื่อถึงกำหนดนัดรังวัดสอบเขตในวันที่ 9 ตุลาคม 2545 นางส่าอูน่าได้คัดค้านแนวเขตและไม่สามารถตกลงกันได้ จนจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2545 ซึ่งเป็นเวลาใกล้ชิดต่อเนื่องกัน ส่อแสดงว่าจำเลยมีเจตนาให้มีผลสรุปโดยเร็วเพื่อจะได้มีการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทต่อไปให้แล้วเสร็จไป เป็นผลให้ต้องรอให้คดีดังกล่าวถึงที่สุดเสียก่อนอันเป็นการขจัดการรอนสิทธิที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทและให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทได้ ต่อจากนั้นจำเลยกับทายาทของนายส้าร้าผู้จะขายจึงจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมและยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อที่จะต้องทำผังแบ่งแยกให้ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา ทำผังแบ่งแยกที่ดินพิพาทมอบให้จำเลยและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่น ๆ อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลให้เป็นพับ(สมศักดิ์ ตันติภิรมย์-พิศล พิรุณ-สมเกียรติ เจริญสวรรค์)ศาลจังหวัดกระบี่ - นายธนายุต ศิวายพราหมณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายวิชิต ทัศนานุกุลกิจแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2181/2555หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1734/2550หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ2017/2551หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,600,000 บาท แก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 1,200,000 บาทแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาทเฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนโจทก์ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นได้ว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่เป็นทรัพย์มรดกของนายส้าร้า วันที่ 19 สิงหาคม 2545 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายส้าร้าในราคา 19,800,000 บาทโจทก์ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาเป็นเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 18,600,000 บาท ตกลงแบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกชำระภายในวันที่ 30 กันยายน 2545 เป็นเงินจำนวน 1,300,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะเป็นเวลาภายใน 8 เดือน นับจากวันชำระเงินจำนวน 1,300,000 บาท โดยมีข้อตกลงให้จำเลยและทายาทของนายส้าร้าไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์เป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยก รายละเอียดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ภายหลังจากนั้นโจทก์ไปตรวจสอบที่ดินพิพาทพบว่า นางส่าอูน่า ปลูกบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเนื้อที่ 37 ตารางวา จึงแจ้งให้จำเลยทราบ วันที่ 11 กันยายน 2545 จำเลยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินพิพาทต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ วันที่ 29 กันยายน 2545 โจทก์กับจำเลยทำบันทึกข้อตกลงเลื่อนการชำระราคาที่ดินพิพาทออกไปจนกว่าจำเลยจะดำเนินการเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินให้เสร็จเรียบร้อยก่อนตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายครั้งที่ 1 เมื่อถึงวันนัดสอบเขต นางส่าอูน่าคัดค้านการชี้แนวเขตรังวัดที่ดินพิพาท จำเลยจึงได้ฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาท ในระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าวจำเลยได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและริบเงินมัดจำ โจทก์จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของนายส้าร้าต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยกภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาทนายส้าร้าจะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับนางส่าอูน่า จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ นอกจากนี้โจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทครั้งที่ 1 โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วนจำนวน 1,300,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.2.1 ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน ซึ่งมีความหมายว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันให้เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินรวมทั้งการปฏิบัติตามสัญญาอื่น ๆ ต่อจากนั้นออกไปจนกว่าข้อพิพาทระหว่างจำเลยกับนางส่าอูน่าจะมีผลสรุปถึงที่สุดเสียก่อน ดังนั้น เมื่อถึงกำหนดนัดรังวัดสอบเขตในวันที่ 9 ตุลาคม 2545 นางส่าอูน่าได้คัดค้านแนวเขตและไม่สามารถตกลงกันได้ จนจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2545 ซึ่งเป็นเวลาใกล้ชิดต่อเนื่องกัน ส่อแสดงว่าจำเลยมีเจตนาให้มีผลสรุปโดยเร็วเพื่อจะได้มีการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทต่อไปให้แล้วเสร็จไป เป็นผลให้ต้องรอให้คดีดังกล่าวถึงที่สุดเสียก่อนอันเป็นการขจัดการรอนสิทธิที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทและให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทได้ ต่อจากนั้นจำเลยกับทายาทของนายส้าร้าผู้จะขายจึงจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมและยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อที่จะต้องทำผังแบ่งแยกให้ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา ทำผังแบ่งแยกที่ดินพิพาทมอบให้จำเลยและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่น ๆ อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16524/2557นางเตือนใจ เรืองศรีโจทก์นางมิน่า เกบุตร ในฐานะส่วนตัวและ ในฐานะผู้จัดการมรดกของ นายส้าร้า เกบุตรจำเลย ป.พ.พ. ม. 369โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของ ส. ต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนด นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาท ส. จะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับ อ. จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่ อ. ให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ และโจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วน ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่ อ. รุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา และไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่ กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,600,000 บาท แก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 1,200,000 บาทแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาทเฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนโจทก์ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นได้ว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 28930 ตำบลหนองทะเล อำเภอเมืองกระบี่ จังหวัดกระบี่เป็นทรัพย์มรดกของนายส้าร้า วันที่ 19 สิงหาคม 2545 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายส้าร้าในราคา 19,800,000 บาทโจทก์ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาเป็นเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 18,600,000 บาท ตกลงแบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกชำระภายในวันที่ 30 กันยายน 2545 เป็นเงินจำนวน 1,300,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะเป็นเวลาภายใน 8 เดือน นับจากวันชำระเงินจำนวน 1,300,000 บาท โดยมีข้อตกลงให้จำเลยและทายาทของนายส้าร้าไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์เป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยก รายละเอียดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ภายหลังจากนั้นโจทก์ไปตรวจสอบที่ดินพิพาทพบว่า นางส่าอูน่า ปลูกบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเนื้อที่ 37 ตารางวา จึงแจ้งให้จำเลยทราบ วันที่ 11 กันยายน 2545 จำเลยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินพิพาทต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ วันที่ 29 กันยายน 2545 โจทก์กับจำเลยทำบันทึกข้อตกลงเลื่อนการชำระราคาที่ดินพิพาทออกไปจนกว่าจำเลยจะดำเนินการเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินให้เสร็จเรียบร้อยก่อนตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายครั้งที่ 1 เมื่อถึงวันนัดสอบเขต นางส่าอูน่าคัดค้านการชี้แนวเขตรังวัดที่ดินพิพาท จำเลยจึงได้ฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาท ในระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าวจำเลยได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและริบเงินมัดจำ โจทก์จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายและทายาทของนายส้าร้าต้องไปจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทและยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้กำหนดจำนวนแปลงและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลงที่จะแบ่งแยกภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจำเลยและทายาทนายส้าร้าจะต้องดำเนินการตามข้อตกลงดังกล่าว แต่เมื่อภายหลังจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกัน ปรากฏว่าจำเลยมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตที่ดินพิพาทกับนางส่าอูน่า จนต่อมาจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าให้ออกจากที่ดินพิพาท ดังนั้น ระหว่างที่เป็นความคดีดังกล่าวกันอยู่เกี่ยวกับแนวเขตที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีทางที่จะดำเนินการให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นแปลงย่อยตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ นอกจากนี้โจทก์กับจำเลยยังได้ทำบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทครั้งที่ 1 โดยจำเลยยินยอมให้โจทก์เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินบางส่วนจำนวน 1,300,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 3.2.1 ออกไปจนกว่าจะตกลงกันเรื่องที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยก่อน ซึ่งมีความหมายว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันให้เลื่อนกำหนดการชำระเงินค่าที่ดินรวมทั้งการปฏิบัติตามสัญญาอื่น ๆ ต่อจากนั้นออกไปจนกว่าข้อพิพาทระหว่างจำเลยกับนางส่าอูน่าจะมีผลสรุปถึงที่สุดเสียก่อน ดังนั้น เมื่อถึงกำหนดนัดรังวัดสอบเขตในวันที่ 9 ตุลาคม 2545 นางส่าอูน่าได้คัดค้านแนวเขตและไม่สามารถตกลงกันได้ จนจำเลยต้องฟ้องขับไล่นางส่าอูน่าออกจากที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2545 ซึ่งเป็นเวลาใกล้ชิดต่อเนื่องกัน ส่อแสดงว่าจำเลยมีเจตนาให้มีผลสรุปโดยเร็วเพื่อจะได้มีการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทต่อไปให้แล้วเสร็จไป เป็นผลให้ต้องรอให้คดีดังกล่าวถึงที่สุดเสียก่อนอันเป็นการขจัดการรอนสิทธิที่นางส่าอูน่ารุกล้ำที่ดินพิพาทและให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทได้ ต่อจากนั้นจำเลยกับทายาทของนายส้าร้าผู้จะขายจึงจะไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมและยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยตามที่โจทก์ผู้จะซื้อที่จะต้องทำผังแบ่งแยกให้ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ชำระราคา ทำผังแบ่งแยกที่ดินพิพาทมอบให้จำเลยและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท จึงเป็นไปตามข้อตกลงส่วนที่เพิ่มเติมในสัญญา ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญากับริบเงินมัดจำได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ยังคงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยคู่สัญญาอยู่ อีกทั้งเมื่อเหตุแห่งความขัดข้องที่ทำให้ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ยังคงมีอยู่ กับไม่ได้มีข้อตกลงเพิ่มเติมให้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีก ดังนั้น การที่จำเลยยังไม่ไปขอแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ย่อมไม่เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญากับเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่น ๆ อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามชั้นศาลให้เป็นพับ(สมศักดิ์ ตันติภิรมย์-พิศล พิรุณ-สมเกียรติ เจริญสวรรค์)ศาลจังหวัดกระบี่ - นายธนายุต ศิวายพราหมณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายวิชิต ทัศนานุกุลกิจแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2181/2555หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1734/2550หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ2017/2551หมายเหตุ