คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3574/2536หลักกฎหมาย: คู่ความยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ศาลมีคำสั่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามทั้งศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เมื่อศาลเห็นสมควรย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่ต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่พฤติการณ์แสดงว่า เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 27756 โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโรงแรมซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองต่อมาจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา ทั้งสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะมิได้ตกลงจะไปจดทะเบียนกันไว้ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป ให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 50,000 บาทแก่โจทก์ที่ 1 และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 80,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โรงแรม จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาซื้อขาย จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินจำนวน 1,225,640 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายในฐานะเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2ขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ยืนยันตามฟ้องเดิม และว่าฟ้องแย้งขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือ การที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้นย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "การยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้นแม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้นศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตาม แต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ คิดถึงวันที่6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือนจะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดี ตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกันหาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3574/2536นาย พงษ์ศักดิ์ อรทัยวิลาส กับพวกโจทก์บริษัท ฮิมพาเลช จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 459 ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 144คู่ความยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ศาลมีคำสั่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามทั้งศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เมื่อศาลเห็นสมควรย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่ต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่พฤติการณ์แสดงว่า เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 27756 โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโรงแรมซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองต่อมาจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา ทั้งสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะมิได้ตกลงจะไปจดทะเบียนกันไว้ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป ให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 50,000 บาทแก่โจทก์ที่ 1 และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 80,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โรงแรม จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาซื้อขาย จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินจำนวน 1,225,640 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายในฐานะเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2ขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ยืนยันตามฟ้องเดิม และว่าฟ้องแย้งขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือ การที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้นย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "การยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้นแม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้นศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตาม แต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ คิดถึงวันที่6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือนจะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดี ตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกันหาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน(สุวรรณ ตระการพันธุ์-ไมตรี กลั่นนุรักษ์-สุรินทร์ นาควิเชียร)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 27756 โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโรงแรมซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองต่อมาจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา ทั้งสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะมิได้ตกลงจะไปจดทะเบียนกันไว้ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป ให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 50,000 บาทแก่โจทก์ที่ 1 และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 80,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โรงแรม จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาซื้อขาย จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินจำนวน 1,225,640 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายในฐานะเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2ขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ยืนยันตามฟ้องเดิม และว่าฟ้องแย้งขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือ การที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้นย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "การยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้นแม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้นศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตาม แต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ คิดถึงวันที่6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือนจะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดี ตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกันหาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3574/2536นาย พงษ์ศักดิ์ อรทัยวิลาส กับพวกโจทก์บริษัท ฮิมพาเลช จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 459 ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 144คู่ความยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ศาลมีคำสั่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามทั้งศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เมื่อศาลเห็นสมควรย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่ต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่พฤติการณ์แสดงว่า เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 27756 โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโรงแรมซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองต่อมาจำเลยทั้งสองไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา ทั้งสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะมิได้ตกลงจะไปจดทะเบียนกันไว้ ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป ให้จำเลยทั้งสองหยุดดำเนินกิจการโรงแรมและให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 50,000 บาทแก่โจทก์ที่ 1 และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 80,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โรงแรม จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาซื้อขาย จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ที่ 1 โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่จำเลยที่ 1และให้โจทก์ทั้งสองคืนเงินจำนวน 1,225,640 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายในฐานะเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 สัญญาซื้อขายจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2ขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ยืนยันตามฟ้องเดิม และว่าฟ้องแย้งขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมเป็นข้อที่ 7 ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่ ในระหว่างพิจารณาโจทก์ทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลชั้นต้นเห็นชอบด้วยและวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 สัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญแห่งสัญญาประการหนึ่งคือ การที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ หากไม่มีข้อสัญญาหรือเจตนาเช่นนั้นย่อมไม่เป็นสัญญาซื้อขายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา 456 วรรคแรก กำหนดแบบของสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งก่อสร้างเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4ไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียน ทั้งจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้เพียงว่า คู่สัญญามิได้ถือกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นสาระสำคัญแห่งการซื้อขาย หากแต่ยึดถือการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญ มิได้ต่อสู้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หรือแม้ไม่สมบูรณ์ในฐานะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ก็สมบูรณ์ในฐานะสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ฉะนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงตกเป็นโมฆะเสียเปล่ามาแต่แรกไม่มีสัญญาที่จะให้ฝ่ายใดประพฤติผิดสัญญา แล้วให้อีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้จึงไม่เป็นประโยชน์ที่จะนำสืบพยานหลักฐานและวินิจฉัยประเด็นพิพาทข้อ 4 เฉพาะส่วนที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ไม่เป็นโมฆะ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่าโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "การยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 นั้นแม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 เป็นโมฆะหรือไม่นั้นศาลฎีกาได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้เอกสารดังกล่าวจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ตาม แต่เกี่ยวกับการชำระราคาตามสัญญาข้อ 2 จำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่ คิดถึงวันที่6 ตุลาคม 2529 เป็นเงิน 69,940,937.10 บาท ส่วนที่เหลืออีก12,000,000 บาท ให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญาคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่า เงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้เมื่อพิเคราะห์ถึงสัญญาข้อ 7 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือนจะเห็นได้ว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้อง นอกจากนั้นตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันทีก็ดี ตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไปก็ดี ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าว ย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกันหาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้วเห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ตกเป็นโมฆะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองหรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อไปจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"พิพากษายืน(สุวรรณ ตระการพันธุ์-ไมตรี กลั่นนุรักษ์-สุรินทร์ นาควิเชียร)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ