คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1619/2506หลักกฎหมาย: สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อนข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งว่า"รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 230 วรรคสอง เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้นๆ ขึ้นวินิจฉัยเป็นการถูกต้องแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดกต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า เวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไป จึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่า จึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวารจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่าเป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลย ให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 230 วรรค 2 ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้วที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามอำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้วพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1619/2506หม่อมเจ้าหญิงอัจฉราฉวี เทวกุลโจทก์ผู้จัดการทรัพย์สินส่วนพระองค์ ที่ 1โจทก์สมเด็จพระราชชนนีศรีสังวาลย์ โดยหม่อมเจ้าหญิงอัจฉราฉวี เทวกุลโจทก์ผู้รับมอบอำนาจ ที่ 2โจทก์นายพิงเฮง แซ่โอ๊วจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 1299, ม. 1599 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 84, ม. 224, ม. 230 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อนข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งว่า"รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 230 วรรคสอง เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้นๆ ขึ้นวินิจฉัยเป็นการถูกต้องแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดกต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า เวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไป จึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่า จึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวารจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่าเป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลย ให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 230 วรรค 2 ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้วที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามอำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้วพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(เสนอ บุณยเกียรติ-เชื้อ คงคากุล-สนิท สุมาวงศ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดกต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า เวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไป จึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่า จึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวารจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่าเป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลย ให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 230 วรรค 2 ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้วที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามอำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้วพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1619/2506หม่อมเจ้าหญิงอัจฉราฉวี เทวกุลโจทก์ผู้จัดการทรัพย์สินส่วนพระองค์ ที่ 1โจทก์สมเด็จพระราชชนนีศรีสังวาลย์ โดยหม่อมเจ้าหญิงอัจฉราฉวี เทวกุลโจทก์ผู้รับมอบอำนาจ ที่ 2โจทก์นายพิงเฮง แซ่โอ๊วจำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 1299, ม. 1599 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 84, ม. 224, ม. 230 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อนข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งว่า"รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 230 วรรคสอง เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้นๆ ขึ้นวินิจฉัยเป็นการถูกต้องแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามโจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโกดังพิพาทจากเจ้ามรดกต่อมาเจ้ามรดกสวรรคต โจทก์ทั้งสองได้รับมรดกตามพินัยกรรม และให้จำเลยเช่าโกดังต่อไปโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า เวลานี้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าโกดังต่อไป จึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย จำเลยได้รับทราบแล้ว แต่ไม่ออกไปจากที่เช่า จึงขอให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวารจำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาท จำเลยไม่ได้รับคำบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยค้างค่าเช่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯศาลแพ่งพิพากษาขับไล่จำเลยจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าโกดัง จำเลยต่อสู้ว่าเป็นบ้านที่จำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หน้าที่นำสืบจึงตกอยู่แก่ฝ่ายจำเลยที่จะต้องนำสืบว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเรื่องค้างชำระค่าเช่าเรื่องบอกเลิกการเช่า เรื่องสถานที่เช่าเป็นเคหะหรือไม่ ซึ่งศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยไว้แล้ว และเรื่องนี้จำเลยต่อสู้ว่าทรัพย์พิพาทยังไม่ได้โอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จึงเป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เรื่องนี้ต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง การที่ศาลแพ่งสั่งรับอุทธรณ์ว่า "รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลย ให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ภายใน 15 วัน" เป็นคำสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา หาได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 230 วรรค 2 ไม่ เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็นใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงจะอุทธรณ์ไม่ได้ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้น ๆ ขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการถูกต้องแล้วที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคต้น บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตั้งแต่เจ้ามรดกหาชีวิตไม่แล้ว แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตามอำนาจฟ้องของโจทก์คดีนี้มีอยู่โดยสมบูรณ์แล้วพิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย(เสนอ บุณยเกียรติ-เชื้อ คงคากุล-สนิท สุมาวงศ์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ