คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549หลักกฎหมาย: โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจที่ ส. ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือได้ว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้มิได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามมาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของอาคารชุด นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้ ว. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดย ว. เป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย เมื่อรองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลได้มีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน จึงถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีนายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์จำนวน 3 ห้อง เลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนมกราคม 2538 ถึงเดือนมิถุนายน 2541 แก่โจทก์ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด รวมเป็นเงิน 896,340 บาท และจำเลยค้างชำระเงินกองทุนสำหรับห้องชุดเลขที่ 432/11 เป็นเงิน 214,240 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าปรับเป็นเงิน 340,976.60 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะนายสมบูรณ์ผู้จัดการโจทก์ต้องดำเนินคดีด้วยตนเองไม่สามารถมอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนได้ โจทก์มิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของโจทก์เกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โจทก์จึงไม่มีอำนาจเรียกเก็บเงินโดยชอบ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 นายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.3 นายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วม กรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่นค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการและซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึงข้อ 29 ตามสำเนาข้อบังคับเอกสารหมาย จ.8 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร เนติวิวัฒน์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ ธรรมตระการ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอนตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.13 ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางและจำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้วตามสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.20 จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา จำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549นิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์คโจทก์บริษัทบางกอกริเวอร์พาร์ค จำกัดจำเลยนายชัยวัฒน์ พวงพุฒิจำเลย ป.วิ.พ. ม. 55 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 14, ม. 18, ม. 33, ม. 35, ม. 36, ม. 40โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจที่ ส. ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือได้ว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้มิได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามมาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของอาคารชุด นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้ ว. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดย ว. เป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย เมื่อรองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลได้มีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน จึงถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีนายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์จำนวน 3 ห้อง เลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนมกราคม 2538 ถึงเดือนมิถุนายน 2541 แก่โจทก์ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด รวมเป็นเงิน 896,340 บาท และจำเลยค้างชำระเงินกองทุนสำหรับห้องชุดเลขที่ 432/11 เป็นเงิน 214,240 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าปรับเป็นเงิน 340,976.60 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะนายสมบูรณ์ผู้จัดการโจทก์ต้องดำเนินคดีด้วยตนเองไม่สามารถมอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนได้ โจทก์มิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของโจทก์เกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โจทก์จึงไม่มีอำนาจเรียกเก็บเงินโดยชอบ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 นายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.3 นายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วม กรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่นค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการและซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึงข้อ 29 ตามสำเนาข้อบังคับเอกสารหมาย จ.8 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร เนติวิวัฒน์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ ธรรมตระการ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอนตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.13 ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางและจำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้วตามสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.20 จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา จำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์.(ธาดา กษิตินนท์-พีรพล พิชยวัฒน์-ฐานันท์ วรรณโกวิท)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีนายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์จำนวน 3 ห้อง เลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนมกราคม 2538 ถึงเดือนมิถุนายน 2541 แก่โจทก์ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด รวมเป็นเงิน 896,340 บาท และจำเลยค้างชำระเงินกองทุนสำหรับห้องชุดเลขที่ 432/11 เป็นเงิน 214,240 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าปรับเป็นเงิน 340,976.60 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะนายสมบูรณ์ผู้จัดการโจทก์ต้องดำเนินคดีด้วยตนเองไม่สามารถมอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนได้ โจทก์มิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของโจทก์เกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โจทก์จึงไม่มีอำนาจเรียกเก็บเงินโดยชอบ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 นายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.3 นายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วม กรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่นค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการและซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึงข้อ 29 ตามสำเนาข้อบังคับเอกสารหมาย จ.8 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร เนติวิวัฒน์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ ธรรมตระการ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอนตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.13 ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางและจำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้วตามสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.20 จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา จำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549นิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์คโจทก์บริษัทบางกอกริเวอร์พาร์ค จำกัดจำเลยนายชัยวัฒน์ พวงพุฒิจำเลย ป.วิ.พ. ม. 55 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 14, ม. 18, ม. 33, ม. 35, ม. 36, ม. 40โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจที่ ส. ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือได้ว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้มิได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามมาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของอาคารชุด นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้ ว. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดย ว. เป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย เมื่อรองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลได้มีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน จึงถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีนายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์จำนวน 3 ห้อง เลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนมกราคม 2538 ถึงเดือนมิถุนายน 2541 แก่โจทก์ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด รวมเป็นเงิน 896,340 บาท และจำเลยค้างชำระเงินกองทุนสำหรับห้องชุดเลขที่ 432/11 เป็นเงิน 214,240 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าปรับเป็นเงิน 340,976.60 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะนายสมบูรณ์ผู้จัดการโจทก์ต้องดำเนินคดีด้วยตนเองไม่สามารถมอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนได้ โจทก์มิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของโจทก์เกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โจทก์จึงไม่มีอำนาจเรียกเก็บเงินโดยชอบ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 นายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.3 นายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วม กรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่นค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการและซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึงข้อ 29 ตามสำเนาข้อบังคับเอกสารหมาย จ.8 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร เนติวิวัฒน์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ ธรรมตระการ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอนตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.13 ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางและจำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้วตามสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.20 จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา จำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์.(ธาดา กษิตินนท์-พีรพล พิชยวัฒน์-ฐานันท์ วรรณโกวิท)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ