คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538หลักกฎหมาย: โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วดังนี้การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ มีกำหนด 30 ปี นับแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 หาก ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติ ว่า โจทก์ ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาท รวม 2 แปลง จาก จำเลย กำหนด เวลา เช่า กัน 30 ปีนับ ตั้งแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 สัญญาเช่า ได้ ทำ เป็น หนังสือกันเอง รวม 10 ฉบับ มี กำหนด เวลา เช่า ฉบับ ละ 3 ปี ติดต่อ กัน โดยมิได้ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ตาม สัญญาเช่า ที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ เช่า ที่ดิน มา เป็น เวลา 4 ปี เศษ แล้ว มา ฟ้องคดี นี้ปัญหา วินิจฉัย มี ว่า สัญญาเช่า ที่ดิน ท้ายฟ้อง มีผล บังคับ กัน ได้ เพียงใดโดย โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ จำเลย ทำ สัญญาเช่า ที่ดิน มี กำหนด เวลา เช่า กัน30 ปี มี ข้อตกลง กัน ว่า จำเลย จะ ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายหลัง จาก ที่ จำเลย จัดสรร ที่ดิน ให้ เช่า หมด แล้วต่อมา จำเลย ไม่ได้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา ที่ ตกลง กัน ไว้ เห็นว่า แม้ หากจะ ฟัง ข้อเท็จจริง ได้ว่า จำเลย เคย ตกลง จะ ไป จดทะเบียน การ เช่าที่ดิน ให้ โจทก์ ใน ภายหลัง ตาม ที่ โจทก์ ฎีกา ก็ ตาม แต่ สัญญาเช่าที่ดิน ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง มี ระยะเวลา การ เช่า เกินกว่า 3 ปี เมื่อ ยังมิได้ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลยจดทะเบียน การเช่าที่ดิน มี กำหนด เวลา 30 ปี ไม่ได้ ที่ ศาลอุทธรณ์ฟัง ว่า โจทก์ จะ บังคับ ไม่ประสงค์ จะ จดทะเบียน การเช่าที่ดิน มา แต่ ต้นโจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง บังคับ ให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การเช่าที่ดินนั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ใน ผล ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538นางสาว ซุ่ยเคงหรือเอมอร แซ่คูหรือบุญวัฒนเมธาโจทก์บริษัท หนองใหญ่ค้าไม้ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 538โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วดังนี้การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ มีกำหนด 30 ปี นับแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 หาก ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติ ว่า โจทก์ ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาท รวม 2 แปลง จาก จำเลย กำหนด เวลา เช่า กัน 30 ปีนับ ตั้งแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 สัญญาเช่า ได้ ทำ เป็น หนังสือกันเอง รวม 10 ฉบับ มี กำหนด เวลา เช่า ฉบับ ละ 3 ปี ติดต่อ กัน โดยมิได้ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ตาม สัญญาเช่า ที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ เช่า ที่ดิน มา เป็น เวลา 4 ปี เศษ แล้ว มา ฟ้องคดี นี้ปัญหา วินิจฉัย มี ว่า สัญญาเช่า ที่ดิน ท้ายฟ้อง มีผล บังคับ กัน ได้ เพียงใดโดย โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ จำเลย ทำ สัญญาเช่า ที่ดิน มี กำหนด เวลา เช่า กัน30 ปี มี ข้อตกลง กัน ว่า จำเลย จะ ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายหลัง จาก ที่ จำเลย จัดสรร ที่ดิน ให้ เช่า หมด แล้วต่อมา จำเลย ไม่ได้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา ที่ ตกลง กัน ไว้ เห็นว่า แม้ หากจะ ฟัง ข้อเท็จจริง ได้ว่า จำเลย เคย ตกลง จะ ไป จดทะเบียน การ เช่าที่ดิน ให้ โจทก์ ใน ภายหลัง ตาม ที่ โจทก์ ฎีกา ก็ ตาม แต่ สัญญาเช่าที่ดิน ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง มี ระยะเวลา การ เช่า เกินกว่า 3 ปี เมื่อ ยังมิได้ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลยจดทะเบียน การเช่าที่ดิน มี กำหนด เวลา 30 ปี ไม่ได้ ที่ ศาลอุทธรณ์ฟัง ว่า โจทก์ จะ บังคับ ไม่ประสงค์ จะ จดทะเบียน การเช่าที่ดิน มา แต่ ต้นโจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง บังคับ ให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การเช่าที่ดินนั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ใน ผล ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(จเร อำนวยวัฒนา-อรุณ น้าประเสริฐ-อรรถนิติ ดิษฐ์อำนาจ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาที่6451/2538วินิจฉัยเรื่องการฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้1.ข้อกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538บัญญัติว่า"เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาไม่ได้ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร์หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับได้แต่เพียงสามปี" หลักกฎหมายดังกล่าวมีสาระสำคัญดังนี้ 1.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า 2.หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 3.การเช่านั้นให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี หลักเกณฑ์ดังกล่าวนี้ศาลฎีกาได้วินิจฉัยวางบรรทัดฐานตลอดมาว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีเมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้มีผลบังคับได้เพียงสามปี 1)กรณีที่ทำสัญญาฉบับเดียวมีกำหนดเกินกว่าสามปีให้มีผลบังคับได้เพียงสามปีเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่136/2503วินิจฉัยว่าหนังสือสัญญาเช่าห้องที่โจทก์ทำกันมีกำหนด5ปีแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นให้ฟ้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่2211/2516วินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800-1803/2535วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า30ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่2211/2516วินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800-1803/2535วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า30ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 2)กรณีที่ทำสัญญาฉบับเดียวกันแต่ให้มีระยะแต่ละช่วงไม่เกินสามปีแต่เมื่อรวมทั้งหมดแล้วมีกำหนดเกินกว่าสามปีก็ให้บังคับได้เพียงสามปีเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่790/2493วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่ากันเองในฉบับเดียวแบ่งเวลาเช่าเป็น2งวดงวดแรก3ปีงวดหลัง2ปีมีผลเท่ากับทำคราวเดียวกำหนด5ปีฉนั้นตามกฎหมายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ย่อมมีผลบังคับได้เพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1249/2515วินิจฉัยว่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลารวม8ปีโดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น3ระยะระยะละ3ปีและ2ปีตามลำดับโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ย่อมบังคับได้สามปี 3)กรณีที่ทำสัญญาเช่าวันเดียวกันหลายฉบับนับระยะเวลาต่อเนื่องกันรวมแล้วเกินกว่าสามปีก็ให้บังคับได้เพียงสามปีเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่768/2490วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกัน2ฉบับมีกำหนดการเช่าฉบับละ3ปีอันเป็นเวลาต่อกันไปรวม6ปีถือว่าการเช่าที่ดินเกิน3ปีขัดต่อมาตรา538จึงบังคับคดีได้เพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800/2518วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่าตึกแถววันเดียวกัน2ฉบับฉบับละ3ปีสัญญาเช่าฉบับหลังลงวันที่หลังจากฉบับแรก3ปีโดยผู้เช่ารับเงินกินเปล่า90,000บาทแต่ไม่จดทะเบียนไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่นธรรมดาเมื่อครบกำหนด3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วผู้เช่าไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป คำพิพากษาศาลฎีกาที่992/2531วินิจฉัยว่าผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน3ฉบับรวมระยะเวลาการเช่า8ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับได้เพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่6451/2538ที่เขียนหมายเหตุนี้ได้วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้จดทะเบียนการเช่ามีกำหนด30ปีไม่ได้ 2.การจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 2.1การเช่าที่ต้องจดทะเบียนคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่ง ก)เกินกว่าสามปีขึ้นไป ข)เช่าตลอดชีวิตของผู้เช่า ค)เช่าตลอดชีวิตของผู้ให้เช่า 2.2จดกับใครณที่ใด ต้องไปยื่นจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา71แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวคือ ก)การเช่าที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์คือมีโฉนดหรือโรงเรือนพร้อมที่ดินมีโฉนดให้จดต่อเจ้าพนักงานที่ดินณสำนักงานที่ดิน ข)การเช่าที่ดินที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือโรงเรือนพร้อมที่ดินให้จดทะเบียนต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอณที่ทำการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ค)การเช่าเฉพาะโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวให้จดทะเบียนต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอณที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ หมายเหตุพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่4)พ.ศ.2528มาตรา19ได้แก้ไขมาตรา71เป็นให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้นแต่ยังอนุญาตให้หัวหน้าเขตนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอปฏิบัติหน้าที่ต่อไปพลางก่อนจนกว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะได้ประกาศยกเลิกในราชกิจจานุเบกษาเป็นท้องที่ไป 2.3จดทะเบียนเมื่อใด ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดแต่เพียงว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิได้กำหนดว่าต้องจดเมื่อใดจึงมีปัญหาต้องจดทะเบียนในวันเดียวกับที่ตกลงทำสัญญาเช่าหรือไม่หากตกลงทำสัญญาเช่ากันแล้วจะไปจดทะเบียนในวันหลังได้หรือไม่ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้ ก)จดทะเบียนในวันเดียวกับที่ทำสัญญาเช่าย่อมไม่มีปัญหาการจดทะเบียนย่อมสมบูรณ์บังคับได้ตามระยะเวลาที่จดทะเบียน ข)จดทะเบียนหลังวันทำสัญญาเช่าหากคู่สัญญายินยอมพร้อมใจกันไปจดทะเบียนก็ไม่น่ามีปัญหาเพราะเมื่อจดทะเบียนแล้วก็สมบูรณ์บังคับกันได้อีกทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ก็มิได้บัญญัติว่าต้องจดทะเบียนกันทันที 2.4การบังคับให้จดทะเบียนการเช่า หากคู่สัญญายอมไปจดทะเบียนการเช่าก็หมดปัญหาแต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเกิดไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่ามีปัญหาว่าจะฟ้องร้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้ ก)กรณีที่คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนศาลฎีกาได้วินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานตลอดมาว่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่นั้นเป็นสิ่งอยู่ภายในของคู่สัญญาศาลจึงต้องพิเคราะห์พฤติการณ์ต่างๆที่คู่สัญญาปฏิบัติต่อกันแล้วบ่งชี้ว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่โดยพิเคราะห์ถึงสิ่งเหล่านี้คือ 1)คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวมีหลายระยะและรวมหลายระยะแล้วเกินกว่าสามปีแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้ 2)คู่สัญญาทำสัญญาวันเดียวกันหลายฉบับนับระยะเวลาต่อเนื่องกันรวมแล้วเกินกว่าสามปีจะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่181/2535วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่าไว้ฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยทำสัญญาหลายฉบับในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538จำเลยจะนำสัญญาดังกล่าวมาฟ้องบังคับไม่ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่6451/2538ที่เขียนหมายเหตุนี้ได้วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่าการเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้ 3)คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวเกินกว่าสามปีโดยไม่ระบุว่าจะไปจดทะเบียนกลับปล่อยเวลาเนิ่นนานออกไปแล้วจึงมาฟ้องบังคับให้จดทะเบียนแสดงว่าคู่สัญญามิได้มีเจตนาจะจดทะเบียนมาแต่ต้นจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่1538/2509วินิจฉัยว่าการเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด10ปีเมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด10ปีและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ได้ 4)คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวกันเกินกว่าสามปีโดยไม่ไปจดทะเบียนเมื่อผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าจึงฟ้องแย้งบังคับให้ไปจดทะเบียนกรณีเช่นนี้แสดงว่าคู่สัญญาไม่ประสงค์จะไปจดทะเบียนตั้งแต่ต้นจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่886/2510วินิจฉัยว่าโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารจำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด10ปีเมื่อสัญญาเช่ามิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจะมาฟ้องบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนหาได้ไม่ ข)กรณีที่คู่สัญญามีเจตนาจะจดทะเบียน กรณีใดถือว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนนั้นต้องดูจากการที่คู่สัญญาปฏิบัติต่อกันดูจากข้อสัญญาเช่าเป็นต้น 1)กรณีที่มีระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมไปจดทะเบียนกรณีนี้ผู้เขียนหมายเหตุเห็นว่าน่าจะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้เพราะคู่สัญญามิได้มีเจตนาจะหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนโดยได้ระบุชัดเจนว่าจะไปจดทะเบียนในวันหลังข้อสังเกตเรื่องนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่2521/2522(ประชุมใหญ่)วินิจฉัยว่าจะบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่2521/2522(ประชุมใหญ่)วินิจฉัยว่าการที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา14ปีและมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน7วันนั้นสัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา14ปีไม่ได้ 2)กรณีที่คู่สัญญาทำสัญญาเช่ากันฉบับเดียวเกินกว่าสามปีโดยมิได้ระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนกันในภายหลังแต่ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าได้เตือนให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนในเวลาใกล้ชิดภายหลังทำสัญญาแต่อีกฝ่ายเพิกเฉยไม่ยอมไปจดทะเบียนฝ่ายที่เสียหายย่อมฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่าได้เนื่องจากการที่เตือนให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนในเวลาใกล้ชิดนั้นแสดงเจตนาว่าจะไปจดทะเบียนมิได้เจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนแต่อย่างใดเรื่องนี้ยังไม่มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐานจึงต้องรอบรรทัดฐานของศาลฎีกาต่อไป รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์คำพิพากษา: โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ มีกำหนด 30 ปี นับแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 หาก ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติ ว่า โจทก์ ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาท รวม 2 แปลง จาก จำเลย กำหนด เวลา เช่า กัน 30 ปีนับ ตั้งแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 สัญญาเช่า ได้ ทำ เป็น หนังสือกันเอง รวม 10 ฉบับ มี กำหนด เวลา เช่า ฉบับ ละ 3 ปี ติดต่อ กัน โดยมิได้ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ตาม สัญญาเช่า ที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ เช่า ที่ดิน มา เป็น เวลา 4 ปี เศษ แล้ว มา ฟ้องคดี นี้ปัญหา วินิจฉัย มี ว่า สัญญาเช่า ที่ดิน ท้ายฟ้อง มีผล บังคับ กัน ได้ เพียงใดโดย โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ จำเลย ทำ สัญญาเช่า ที่ดิน มี กำหนด เวลา เช่า กัน30 ปี มี ข้อตกลง กัน ว่า จำเลย จะ ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายหลัง จาก ที่ จำเลย จัดสรร ที่ดิน ให้ เช่า หมด แล้วต่อมา จำเลย ไม่ได้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา ที่ ตกลง กัน ไว้ เห็นว่า แม้ หากจะ ฟัง ข้อเท็จจริง ได้ว่า จำเลย เคย ตกลง จะ ไป จดทะเบียน การ เช่าที่ดิน ให้ โจทก์ ใน ภายหลัง ตาม ที่ โจทก์ ฎีกา ก็ ตาม แต่ สัญญาเช่าที่ดิน ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง มี ระยะเวลา การ เช่า เกินกว่า 3 ปี เมื่อ ยังมิได้ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลยจดทะเบียน การเช่าที่ดิน มี กำหนด เวลา 30 ปี ไม่ได้ ที่ ศาลอุทธรณ์ฟัง ว่า โจทก์ จะ บังคับ ไม่ประสงค์ จะ จดทะเบียน การเช่าที่ดิน มา แต่ ต้นโจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง บังคับ ให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การเช่าที่ดินนั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ใน ผล ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538นางสาว ซุ่ยเคงหรือเอมอร แซ่คูหรือบุญวัฒนเมธาโจทก์บริษัท หนองใหญ่ค้าไม้ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 538โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วดังนี้การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ มีกำหนด 30 ปี นับแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 หาก ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลยจำเลย ให้การ ขอให้ ยกฟ้องศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์ อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนโจทก์ ฎีกาศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟัง เป็น ยุติ ว่า โจทก์ ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาท รวม 2 แปลง จาก จำเลย กำหนด เวลา เช่า กัน 30 ปีนับ ตั้งแต่ วันที่ 15 กันยายน 2530 สัญญาเช่า ได้ ทำ เป็น หนังสือกันเอง รวม 10 ฉบับ มี กำหนด เวลา เช่า ฉบับ ละ 3 ปี ติดต่อ กัน โดยมิได้ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ตาม สัญญาเช่า ที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ เช่า ที่ดิน มา เป็น เวลา 4 ปี เศษ แล้ว มา ฟ้องคดี นี้ปัญหา วินิจฉัย มี ว่า สัญญาเช่า ที่ดิน ท้ายฟ้อง มีผล บังคับ กัน ได้ เพียงใดโดย โจทก์ ฎีกา ว่า โจทก์ จำเลย ทำ สัญญาเช่า ที่ดิน มี กำหนด เวลา เช่า กัน30 ปี มี ข้อตกลง กัน ว่า จำเลย จะ ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายหลัง จาก ที่ จำเลย จัดสรร ที่ดิน ให้ เช่า หมด แล้วต่อมา จำเลย ไม่ได้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา ที่ ตกลง กัน ไว้ เห็นว่า แม้ หากจะ ฟัง ข้อเท็จจริง ได้ว่า จำเลย เคย ตกลง จะ ไป จดทะเบียน การ เช่าที่ดิน ให้ โจทก์ ใน ภายหลัง ตาม ที่ โจทก์ ฎีกา ก็ ตาม แต่ สัญญาเช่าที่ดิน ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง มี ระยะเวลา การ เช่า เกินกว่า 3 ปี เมื่อ ยังมิได้ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลยจดทะเบียน การเช่าที่ดิน มี กำหนด เวลา 30 ปี ไม่ได้ ที่ ศาลอุทธรณ์ฟัง ว่า โจทก์ จะ บังคับ ไม่ประสงค์ จะ จดทะเบียน การเช่าที่ดิน มา แต่ ต้นโจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง บังคับ ให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การเช่าที่ดินนั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ใน ผล ฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้น "พิพากษายืน(จเร อำนวยวัฒนา-อรุณ น้าประเสริฐ-อรรถนิติ ดิษฐ์อำนาจ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษาศาลฎีกาที่6451/2538วินิจฉัยเรื่องการฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้1.ข้อกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538บัญญัติว่า"เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาไม่ได้ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร์หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับได้แต่เพียงสามปี" หลักกฎหมายดังกล่าวมีสาระสำคัญดังนี้ 1.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า 2.หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 3.การเช่านั้นให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี หลักเกณฑ์ดังกล่าวนี้ศาลฎีกาได้วินิจฉัยวางบรรทัดฐานตลอดมาว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีเมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้มีผลบังคับได้เพียงสามปี 1)กรณีที่ทำสัญญาฉบับเดียวมีกำหนดเกินกว่าสามปีให้มีผลบังคับได้เพียงสามปีเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่136/2503วินิจฉัยว่าหนังสือสัญญาเช่าห้องที่โจทก์ทำกันมีกำหนด5ปีแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นให้ฟ้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่2211/2516วินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800-1803/2535วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า30ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่2211/2516วินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800-1803/2535วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า30ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 2)กรณีที่ทำสัญญาฉบับเดียวกันแต่ให้มีระยะแต่ละช่วงไม่เกินสามปีแต่เมื่อรวมทั้งหมดแล้วมีกำหนดเกินกว่าสามปีก็ให้บังคับได้เพียงสามปีเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่790/2493วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่ากันเองในฉบับเดียวแบ่งเวลาเช่าเป็น2งวดงวดแรก3ปีงวดหลัง2ปีมีผลเท่ากับทำคราวเดียวกำหนด5ปีฉนั้นตามกฎหมายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ย่อมมีผลบังคับได้เพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1249/2515วินิจฉัยว่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลารวม8ปีโดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น3ระยะระยะละ3ปีและ2ปีตามลำดับโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ย่อมบังคับได้สามปี 3)กรณีที่ทำสัญญาเช่าวันเดียวกันหลายฉบับนับระยะเวลาต่อเนื่องกันรวมแล้วเกินกว่าสามปีก็ให้บังคับได้เพียงสามปีเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่768/2490วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกัน2ฉบับมีกำหนดการเช่าฉบับละ3ปีอันเป็นเวลาต่อกันไปรวม6ปีถือว่าการเช่าที่ดินเกิน3ปีขัดต่อมาตรา538จึงบังคับคดีได้เพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่1800/2518วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่าตึกแถววันเดียวกัน2ฉบับฉบับละ3ปีสัญญาเช่าฉบับหลังลงวันที่หลังจากฉบับแรก3ปีโดยผู้เช่ารับเงินกินเปล่า90,000บาทแต่ไม่จดทะเบียนไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่นธรรมดาเมื่อครบกำหนด3ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วผู้เช่าไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป คำพิพากษาศาลฎีกาที่992/2531วินิจฉัยว่าผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน3ฉบับรวมระยะเวลาการเช่า8ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับได้เพียง3ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่6451/2538ที่เขียนหมายเหตุนี้ได้วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้จดทะเบียนการเช่ามีกำหนด30ปีไม่ได้ 2.การจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 2.1การเช่าที่ต้องจดทะเบียนคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่ง ก)เกินกว่าสามปีขึ้นไป ข)เช่าตลอดชีวิตของผู้เช่า ค)เช่าตลอดชีวิตของผู้ให้เช่า 2.2จดกับใครณที่ใด ต้องไปยื่นจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา71แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวคือ ก)การเช่าที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์คือมีโฉนดหรือโรงเรือนพร้อมที่ดินมีโฉนดให้จดต่อเจ้าพนักงานที่ดินณสำนักงานที่ดิน ข)การเช่าที่ดินที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือโรงเรือนพร้อมที่ดินให้จดทะเบียนต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอณที่ทำการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ค)การเช่าเฉพาะโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวให้จดทะเบียนต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอณที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ หมายเหตุพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่4)พ.ศ.2528มาตรา19ได้แก้ไขมาตรา71เป็นให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้นแต่ยังอนุญาตให้หัวหน้าเขตนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอปฏิบัติหน้าที่ต่อไปพลางก่อนจนกว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะได้ประกาศยกเลิกในราชกิจจานุเบกษาเป็นท้องที่ไป 2.3จดทะเบียนเมื่อใด ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดแต่เพียงว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิได้กำหนดว่าต้องจดเมื่อใดจึงมีปัญหาต้องจดทะเบียนในวันเดียวกับที่ตกลงทำสัญญาเช่าหรือไม่หากตกลงทำสัญญาเช่ากันแล้วจะไปจดทะเบียนในวันหลังได้หรือไม่ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้ ก)จดทะเบียนในวันเดียวกับที่ทำสัญญาเช่าย่อมไม่มีปัญหาการจดทะเบียนย่อมสมบูรณ์บังคับได้ตามระยะเวลาที่จดทะเบียน ข)จดทะเบียนหลังวันทำสัญญาเช่าหากคู่สัญญายินยอมพร้อมใจกันไปจดทะเบียนก็ไม่น่ามีปัญหาเพราะเมื่อจดทะเบียนแล้วก็สมบูรณ์บังคับกันได้อีกทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ก็มิได้บัญญัติว่าต้องจดทะเบียนกันทันที 2.4การบังคับให้จดทะเบียนการเช่า หากคู่สัญญายอมไปจดทะเบียนการเช่าก็หมดปัญหาแต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเกิดไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่ามีปัญหาว่าจะฟ้องร้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้ ก)กรณีที่คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนศาลฎีกาได้วินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานตลอดมาว่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่นั้นเป็นสิ่งอยู่ภายในของคู่สัญญาศาลจึงต้องพิเคราะห์พฤติการณ์ต่างๆที่คู่สัญญาปฏิบัติต่อกันแล้วบ่งชี้ว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่โดยพิเคราะห์ถึงสิ่งเหล่านี้คือ 1)คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวมีหลายระยะและรวมหลายระยะแล้วเกินกว่าสามปีแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้ 2)คู่สัญญาทำสัญญาวันเดียวกันหลายฉบับนับระยะเวลาต่อเนื่องกันรวมแล้วเกินกว่าสามปีจะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่181/2535วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่าไว้ฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยทำสัญญาหลายฉบับในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538จำเลยจะนำสัญญาดังกล่าวมาฟ้องบังคับไม่ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่6451/2538ที่เขียนหมายเหตุนี้ได้วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่าการเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้ 3)คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวเกินกว่าสามปีโดยไม่ระบุว่าจะไปจดทะเบียนกลับปล่อยเวลาเนิ่นนานออกไปแล้วจึงมาฟ้องบังคับให้จดทะเบียนแสดงว่าคู่สัญญามิได้มีเจตนาจะจดทะเบียนมาแต่ต้นจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่1538/2509วินิจฉัยว่าการเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด10ปีเมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด10ปีและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ได้ 4)คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวกันเกินกว่าสามปีโดยไม่ไปจดทะเบียนเมื่อผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าจึงฟ้องแย้งบังคับให้ไปจดทะเบียนกรณีเช่นนี้แสดงว่าคู่สัญญาไม่ประสงค์จะไปจดทะเบียนตั้งแต่ต้นจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่886/2510วินิจฉัยว่าโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารจำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด10ปีเมื่อสัญญาเช่ามิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจะมาฟ้องบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนหาได้ไม่ ข)กรณีที่คู่สัญญามีเจตนาจะจดทะเบียน กรณีใดถือว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนนั้นต้องดูจากการที่คู่สัญญาปฏิบัติต่อกันดูจากข้อสัญญาเช่าเป็นต้น 1)กรณีที่มีระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมไปจดทะเบียนกรณีนี้ผู้เขียนหมายเหตุเห็นว่าน่าจะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้เพราะคู่สัญญามิได้มีเจตนาจะหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนโดยได้ระบุชัดเจนว่าจะไปจดทะเบียนในวันหลังข้อสังเกตเรื่องนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่2521/2522(ประชุมใหญ่)วินิจฉัยว่าจะบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่2521/2522(ประชุมใหญ่)วินิจฉัยว่าการที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา14ปีและมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน7วันนั้นสัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา14ปีไม่ได้ 2)กรณีที่คู่สัญญาทำสัญญาเช่ากันฉบับเดียวเกินกว่าสามปีโดยมิได้ระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนกันในภายหลังแต่ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าได้เตือนให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนในเวลาใกล้ชิดภายหลังทำสัญญาแต่อีกฝ่ายเพิกเฉยไม่ยอมไปจดทะเบียนฝ่ายที่เสียหายย่อมฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่าได้เนื่องจากการที่เตือนให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนในเวลาใกล้ชิดนั้นแสดงเจตนาว่าจะไปจดทะเบียนมิได้เจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนแต่อย่างใดเรื่องนี้ยังไม่มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐานจึงต้องรอบรรทัดฐานของศาลฎีกาต่อไป รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์