คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1547/2530หลักกฎหมาย: คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึก พิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม ตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึก พิพาทเช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 ทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะ แต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตาม ป.วิ.พ. มาตรา228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณา จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และต่อสู้ว่าการเช่า ตึก พิพาทมีข้อตกลงให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่า ตึก พิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่า ต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบ แทนเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานครและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยให้การและแก้ไขคำให้การกับฟ้องแย้งว่า กรณีเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ใช้บังคับได้เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ก็ย่อมให้จำเลยเช่าตึกพิพาทเรื่อยมาตามเงื่อนไขสัญญาเช่าเดิมจำเลยขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์ก็ผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาโจทก์ต้องการขายที่ดินรวมทั้งที่ปลูกตึกพิพาท โจทก์ทั้งสองไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายอย่างมากก็เท่ากับค่าเช่าคือ เดือนละ400 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนสัญญาเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาศาลชั้นต้นอนุญาตให้จำเลยแก้ไขคำให้การ ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และคู่ความตกลงกันว่าฟ้องแย้งมีทุนทรัพย์เป็นเงิน780,000 บาทศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทเลขที่110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 400 บาท นับแต่วันที่ 2 มีนาคม 2526จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือที่เรียกว่าคดีไม่มีทุนทรัพย์...ที่จำเลยฎีกาในประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ว่า จำเลยกำหนดประเด็นข้อพิพาทข้อนี้ว่า โจทก์มีสิทธิขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทหรือไม่...การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประเด็นข้อนี้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกพิพาท เช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ซึ่งทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะแต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 ตามที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ แม้จำเลยจะไม่ได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นและฎีกาต่อมาได้ ประเด็นข้อนี้จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และจำเลยต่อสู้ว่าการเช่าตึกพิพาทมีข้อตกล>ให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า 25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถือเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่าต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบแทน เท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 คดีต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความต่อไป ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งและคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่ให้งดสืบพยานในประเด็นข้อนี้แล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย..."พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานโจทก์จำเลยในประเด็นข้อ 1 ตามประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวแล้วต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1547/2530นาง สม บุญ แดง บุหงา ฯ กับพวกโจทก์นาย จก แซ่ จึงจำเลย ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 94, ม. ตาราง 1คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึก พิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม ตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึก พิพาทเช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 ทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะ แต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตาม ป.วิ.พ. มาตรา228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณา จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และต่อสู้ว่าการเช่า ตึก พิพาทมีข้อตกลงให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่า ตึก พิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่า ต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบ แทนเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานครและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยให้การและแก้ไขคำให้การกับฟ้องแย้งว่า กรณีเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ใช้บังคับได้เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ก็ย่อมให้จำเลยเช่าตึกพิพาทเรื่อยมาตามเงื่อนไขสัญญาเช่าเดิมจำเลยขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์ก็ผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาโจทก์ต้องการขายที่ดินรวมทั้งที่ปลูกตึกพิพาท โจทก์ทั้งสองไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายอย่างมากก็เท่ากับค่าเช่าคือ เดือนละ400 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนสัญญาเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาศาลชั้นต้นอนุญาตให้จำเลยแก้ไขคำให้การ ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และคู่ความตกลงกันว่าฟ้องแย้งมีทุนทรัพย์เป็นเงิน780,000 บาทศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทเลขที่110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 400 บาท นับแต่วันที่ 2 มีนาคม 2526จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือที่เรียกว่าคดีไม่มีทุนทรัพย์...ที่จำเลยฎีกาในประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ว่า จำเลยกำหนดประเด็นข้อพิพาทข้อนี้ว่า โจทก์มีสิทธิขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทหรือไม่...การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประเด็นข้อนี้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกพิพาท เช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ซึ่งทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะแต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 ตามที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ แม้จำเลยจะไม่ได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นและฎีกาต่อมาได้ ประเด็นข้อนี้จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และจำเลยต่อสู้ว่าการเช่าตึกพิพาทมีข้อตกล>ให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า 25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถือเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่าต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบแทน เท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 คดีต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความต่อไป ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งและคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่ให้งดสืบพยานในประเด็นข้อนี้แล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย..."พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานโจทก์จำเลยในประเด็นข้อ 1 ตามประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวแล้วต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี.(ไพจิตร วิเศษโกสิน-ไพรัช วงศ์วัฒนะ-สมบูรณ์ ฤกษ์สำราญ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานครและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยให้การและแก้ไขคำให้การกับฟ้องแย้งว่า กรณีเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ใช้บังคับได้เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ก็ย่อมให้จำเลยเช่าตึกพิพาทเรื่อยมาตามเงื่อนไขสัญญาเช่าเดิมจำเลยขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์ก็ผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาโจทก์ต้องการขายที่ดินรวมทั้งที่ปลูกตึกพิพาท โจทก์ทั้งสองไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายอย่างมากก็เท่ากับค่าเช่าคือ เดือนละ400 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนสัญญาเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาศาลชั้นต้นอนุญาตให้จำเลยแก้ไขคำให้การ ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และคู่ความตกลงกันว่าฟ้องแย้งมีทุนทรัพย์เป็นเงิน780,000 บาทศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทเลขที่110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 400 บาท นับแต่วันที่ 2 มีนาคม 2526จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือที่เรียกว่าคดีไม่มีทุนทรัพย์...ที่จำเลยฎีกาในประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ว่า จำเลยกำหนดประเด็นข้อพิพาทข้อนี้ว่า โจทก์มีสิทธิขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทหรือไม่...การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประเด็นข้อนี้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกพิพาท เช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ซึ่งทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะแต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 ตามที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ แม้จำเลยจะไม่ได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นและฎีกาต่อมาได้ ประเด็นข้อนี้จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และจำเลยต่อสู้ว่าการเช่าตึกพิพาทมีข้อตกล>ให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า 25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถือเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่าต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบแทน เท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 คดีต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความต่อไป ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งและคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่ให้งดสืบพยานในประเด็นข้อนี้แล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย..."พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานโจทก์จำเลยในประเด็นข้อ 1 ตามประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวแล้วต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1547/2530นาง สม บุญ แดง บุหงา ฯ กับพวกโจทก์นาย จก แซ่ จึงจำเลย ป.วิ.พ. ม. 24, ม. 94, ม. ตาราง 1คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึก พิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม ตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึก พิพาทเช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 ทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะ แต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตาม ป.วิ.พ. มาตรา228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณา จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และต่อสู้ว่าการเช่า ตึก พิพาทมีข้อตกลงให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่า ตึก พิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่า ต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบ แทนเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานครและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 20,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยให้การและแก้ไขคำให้การกับฟ้องแย้งว่า กรณีเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ใช้บังคับได้เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ก็ย่อมให้จำเลยเช่าตึกพิพาทเรื่อยมาตามเงื่อนไขสัญญาเช่าเดิมจำเลยขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์ก็ผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาโจทก์ต้องการขายที่ดินรวมทั้งที่ปลูกตึกพิพาท โจทก์ทั้งสองไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายอย่างมากก็เท่ากับค่าเช่าคือ เดือนละ400 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนสัญญาเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาศาลชั้นต้นอนุญาตให้จำเลยแก้ไขคำให้การ ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และคู่ความตกลงกันว่าฟ้องแย้งมีทุนทรัพย์เป็นเงิน780,000 บาทศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทเลขที่110/1 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 400 บาท นับแต่วันที่ 2 มีนาคม 2526จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกพิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื่องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือที่เรียกว่าคดีไม่มีทุนทรัพย์...ที่จำเลยฎีกาในประเด็นข้อพิพาทข้อ 1 ว่า จำเลยกำหนดประเด็นข้อพิพาทข้อนี้ว่า โจทก์มีสิทธิขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทหรือไม่...การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประเด็นข้อนี้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกพิพาท เช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ซึ่งทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะแต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 ตามที่โจทก์แก้ฎีกาไม่ แม้จำเลยจะไม่ได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นและฎีกาต่อมาได้ ประเด็นข้อนี้จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และจำเลยต่อสู้ว่าการเช่าตึกพิพาทมีข้อตกล>ให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า 25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถือเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่าต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบแทน เท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 คดีต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความต่อไป ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งและคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่ให้งดสืบพยานในประเด็นข้อนี้แล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย..."พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานโจทก์จำเลยในประเด็นข้อ 1 ตามประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวแล้วต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี.(ไพจิตร วิเศษโกสิน-ไพรัช วงศ์วัฒนะ-สมบูรณ์ ฤกษ์สำราญ)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ