คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554หลักกฎหมาย: หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยทั้งสามรับเอาเงิน 21,600 บาท ที่โจทก์วางทรัพย์ไว้ต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี และในปีต่อ ๆ ไปที่โจทก์นำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปวางทรัพย์เพิ่มเติมจนกว่าจำเลยทั้งสามจะร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต และให้จำหน่ายคดีสำหรับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ ก่อนสืบพยาน โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงแถลงร่วมกันว่า โจทก์ขอสละคำขออื่นนอกจากที่ปรากฏตามคำฟ้องข้างต้นและยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์ตามคำให้การของจำเลยที่ 1 แต่เรื่องค่าปรับนั้น ขอให้ศาลพิจารณากำหนดตามที่เห็นสมควร ส่วนจำเลยที่ 1 ขอสละข้อต่อสู้อื่นตามคำให้การคงเหลือไว้เพียงที่ปรากฏตามคำให้การข้างต้นเช่นกัน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท ค่ามาตรน้ำประปา 450 บาท ค่าน้ำประปา 51 บาท ค่าโทรศัพท์ 2,295.93 บาท และค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 โดยให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์วางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีหักออกก่อน แล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ในส่วนที่ว่า หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์จะต้องชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และวรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งสอดคล้องกับข้อบังคับจำเลยที่ 1 ข้อที่ 15 และ 16 นอกจากนั้นมาตรา 29 วรรคสอง (เดิม) บัญญัติว่าในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ผู้ขอนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกี่ยวข้องมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยและให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีการชำระหนี้นั้นครบถ้วนแล้ว เห็นว่า หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามมาตรา 18 แต่กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ที่โจทก์อ้างในคำแก้ฎีกาว่า ในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีมิได้กำหนดเงื่อนไขให้โจทก์หรือผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางพร้อมค่าปรับที่ค้างต่อจำเลยที่ 1 ก็รับฟังไม่ได้ เพราะโจทก์มีภาระการพิสูจน์ว่าโจทก์ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและค่าปรับให้จำเลยที่ 1 โจทก์จึงต้องนำสืบให้เห็นด้วยว่าในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้มีข้อกำหนดเงื่อนไขเช่นว่านั้นไว้ ถ้านำสืบได้อาจทำให้การขายทอดตลาดไม่ชอบ แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์กลับแถลงไม่ติดใจสืบพยาน ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 ทั้งโดยสภาพของอาคารชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย โจทก์จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคนเดิมต้องชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 หรือเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีบุริมสิทธิ์ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในการขายทอดตลาดห้องชุด เพื่อปัดความรับผิดหาได้ไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น คู่ความคงโต้แย้งเฉพาะเรื่องจำนวนค่าปรับหรือเบี้ยปรับของเงินดังกล่าวว่าเป็นเงินเท่าใด โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าโจทก์ต้องเสียค่าปรับในค่าใช้จ่ายทั้งหมดดังกล่าวนับแต่วันที่ค้างชำระจนกว่าชำระเสร็จ ซึ่งเมื่อคิดค่าปรับถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2546 เป็นเงินค่าปรับ 248,931.88 บาท แต่โจทก์อ้างว่าค่าปรับสูงเกินส่วนไปมาก เห็นว่า ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 คู่ความตกลงกันในเรื่องค่าปรับหรือเบี้ยปรับว่าให้ศาลใช้ดุลพินิจกำหนดค่าปรับได้เอง โดยโจทก์ส่งสำเนาคำพิพากษาในคดีอื่นเป็นตัวอย่างในการกำหนดเบี้ยปรับ ส่วนจำเลยที่ 1 ส่งข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบการพิจารณา เกี่ยวกับปัญหานี้ ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 17 เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคล ในกรณีที่ชำระหลังจากที่กำหนด เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ จะเห็นว่า ข้อบังคับให้จำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระเท่านั้น ไม่ได้ให้เอาค่าปรับแต่ละเดือนทบเข้ากับต้นเงินแล้วคิดค่าปรับในจำนวนที่ทบกันดังกล่าวด้วย ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วนซึ่งศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี ได้ความตามที่จำเลยที่ 1 ฎีกาโดยโจทก์ไม่โต้แย้งว่า เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท ดังนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้โจทก์รับผิดในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท แสดงว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ 4 ปี แต่โจทก์นำเงินดังกล่าวไปวางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2546 ตามสำเนาคำร้องขอวางทรัพย์เอกสารท้ายฟ้อง จึงเป็นการวางค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 ถึง 2546 ในทางพิจารณาไม่ได้ความว่าเจ้าของห้องชุดพิพาทมีการผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปีเมื่อใด ต้องฟังเป็นคุณแก่โจทก์ว่าเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2543 ผิดนัดในปีถัดไปคือวันที่ 1 มกราคม 2544 ส่วนเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2544 และปี 2545 ผิดนัดวันที่ 1 มกราคม 2545 และวันที่ 1 มกราคม 2546 ตามลำดับ โดยโจทก์ต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ในยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปี นับถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2546 เมื่อกรณีไม่อาจหยั่งทราบว่าหนี้ถึงกำหนดเมื่อใด การที่โจทก์วางค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีในปีเดียวกัน จึงถือว่าไม่ผิดนัด สำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์นั้นไม่ปรากฏว่ามีการผิดนัดเมื่อใด เห็นควรให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี จนกว่าชำระเสร็จ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้นบางส่วน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า หากโจทก์ชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบทุกรายการแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ ศาลจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ข้อนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ เห็นว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2544 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2544 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2545 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 และในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2545 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2546 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 โดยคิดค่าปรับจากต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าวในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี และให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นรายปี ปีละ 5,400 บาท นับแต่ปี 2547 เป็นต้นไป กับให้โจทก์ชำระค่าปรับสำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์จากต้นเงินรวม 2,796.93 บาท ในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 1 ธันวาคม 2546) จนกว่าชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้เสร็จ โดยให้นำเงินที่โจทก์ได้วางทรัพย์ไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี หักชำระก่อน เมื่อโจทก์ชำระเงินดังกล่าวครบทุกจำนวนแล้ว ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้มอบให้โจทก์ไป หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีการะหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554นายเกรียงศักดิ์ ชิ้นเจริญชัยโจทก์นิติบุคคลอาคารชุดมาเจสติกทาวน์เวอร์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 149, ม. 213, ม. 379, ม. 383 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18, ม. 29หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยทั้งสามรับเอาเงิน 21,600 บาท ที่โจทก์วางทรัพย์ไว้ต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี และในปีต่อ ๆ ไปที่โจทก์นำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปวางทรัพย์เพิ่มเติมจนกว่าจำเลยทั้งสามจะร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต และให้จำหน่ายคดีสำหรับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ ก่อนสืบพยาน โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงแถลงร่วมกันว่า โจทก์ขอสละคำขออื่นนอกจากที่ปรากฏตามคำฟ้องข้างต้นและยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์ตามคำให้การของจำเลยที่ 1 แต่เรื่องค่าปรับนั้น ขอให้ศาลพิจารณากำหนดตามที่เห็นสมควร ส่วนจำเลยที่ 1 ขอสละข้อต่อสู้อื่นตามคำให้การคงเหลือไว้เพียงที่ปรากฏตามคำให้การข้างต้นเช่นกัน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท ค่ามาตรน้ำประปา 450 บาท ค่าน้ำประปา 51 บาท ค่าโทรศัพท์ 2,295.93 บาท และค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 โดยให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์วางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีหักออกก่อน แล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ในส่วนที่ว่า หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์จะต้องชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และวรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งสอดคล้องกับข้อบังคับจำเลยที่ 1 ข้อที่ 15 และ 16 นอกจากนั้นมาตรา 29 วรรคสอง (เดิม) บัญญัติว่าในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ผู้ขอนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกี่ยวข้องมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยและให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีการชำระหนี้นั้นครบถ้วนแล้ว เห็นว่า หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามมาตรา 18 แต่กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ที่โจทก์อ้างในคำแก้ฎีกาว่า ในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีมิได้กำหนดเงื่อนไขให้โจทก์หรือผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางพร้อมค่าปรับที่ค้างต่อจำเลยที่ 1 ก็รับฟังไม่ได้ เพราะโจทก์มีภาระการพิสูจน์ว่าโจทก์ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและค่าปรับให้จำเลยที่ 1 โจทก์จึงต้องนำสืบให้เห็นด้วยว่าในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้มีข้อกำหนดเงื่อนไขเช่นว่านั้นไว้ ถ้านำสืบได้อาจทำให้การขายทอดตลาดไม่ชอบ แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์กลับแถลงไม่ติดใจสืบพยาน ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 ทั้งโดยสภาพของอาคารชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย โจทก์จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคนเดิมต้องชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 หรือเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีบุริมสิทธิ์ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในการขายทอดตลาดห้องชุด เพื่อปัดความรับผิดหาได้ไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น คู่ความคงโต้แย้งเฉพาะเรื่องจำนวนค่าปรับหรือเบี้ยปรับของเงินดังกล่าวว่าเป็นเงินเท่าใด โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าโจทก์ต้องเสียค่าปรับในค่าใช้จ่ายทั้งหมดดังกล่าวนับแต่วันที่ค้างชำระจนกว่าชำระเสร็จ ซึ่งเมื่อคิดค่าปรับถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2546 เป็นเงินค่าปรับ 248,931.88 บาท แต่โจทก์อ้างว่าค่าปรับสูงเกินส่วนไปมาก เห็นว่า ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 คู่ความตกลงกันในเรื่องค่าปรับหรือเบี้ยปรับว่าให้ศาลใช้ดุลพินิจกำหนดค่าปรับได้เอง โดยโจทก์ส่งสำเนาคำพิพากษาในคดีอื่นเป็นตัวอย่างในการกำหนดเบี้ยปรับ ส่วนจำเลยที่ 1 ส่งข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบการพิจารณา เกี่ยวกับปัญหานี้ ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 17 เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคล ในกรณีที่ชำระหลังจากที่กำหนด เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ จะเห็นว่า ข้อบังคับให้จำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระเท่านั้น ไม่ได้ให้เอาค่าปรับแต่ละเดือนทบเข้ากับต้นเงินแล้วคิดค่าปรับในจำนวนที่ทบกันดังกล่าวด้วย ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วนซึ่งศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี ได้ความตามที่จำเลยที่ 1 ฎีกาโดยโจทก์ไม่โต้แย้งว่า เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท ดังนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้โจทก์รับผิดในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท แสดงว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ 4 ปี แต่โจทก์นำเงินดังกล่าวไปวางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2546 ตามสำเนาคำร้องขอวางทรัพย์เอกสารท้ายฟ้อง จึงเป็นการวางค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 ถึง 2546 ในทางพิจารณาไม่ได้ความว่าเจ้าของห้องชุดพิพาทมีการผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปีเมื่อใด ต้องฟังเป็นคุณแก่โจทก์ว่าเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2543 ผิดนัดในปีถัดไปคือวันที่ 1 มกราคม 2544 ส่วนเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2544 และปี 2545 ผิดนัดวันที่ 1 มกราคม 2545 และวันที่ 1 มกราคม 2546 ตามลำดับ โดยโจทก์ต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ในยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปี นับถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2546 เมื่อกรณีไม่อาจหยั่งทราบว่าหนี้ถึงกำหนดเมื่อใด การที่โจทก์วางค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีในปีเดียวกัน จึงถือว่าไม่ผิดนัด สำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์นั้นไม่ปรากฏว่ามีการผิดนัดเมื่อใด เห็นควรให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี จนกว่าชำระเสร็จ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้นบางส่วน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า หากโจทก์ชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบทุกรายการแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ ศาลจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ข้อนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ เห็นว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2544 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2544 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2545 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 และในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2545 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2546 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 โดยคิดค่าปรับจากต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าวในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี และให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นรายปี ปีละ 5,400 บาท นับแต่ปี 2547 เป็นต้นไป กับให้โจทก์ชำระค่าปรับสำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์จากต้นเงินรวม 2,796.93 บาท ในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 1 ธันวาคม 2546) จนกว่าชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้เสร็จ โดยให้นำเงินที่โจทก์ได้วางทรัพย์ไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี หักชำระก่อน เมื่อโจทก์ชำระเงินดังกล่าวครบทุกจำนวนแล้ว ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้มอบให้โจทก์ไป หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีการะหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1(วิวรรต นิ่มละมัย-ณรงค์พล ทองจีน-วิกร อังคณาวิศัลย์)ศาลจังหวัดนนทบุรี - นายอุทัย พิศวงศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายบัณฑิต รชตะนันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2014/2550หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1491/2546หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ243/2548หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยทั้งสามรับเอาเงิน 21,600 บาท ที่โจทก์วางทรัพย์ไว้ต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี และในปีต่อ ๆ ไปที่โจทก์นำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปวางทรัพย์เพิ่มเติมจนกว่าจำเลยทั้งสามจะร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต และให้จำหน่ายคดีสำหรับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ ก่อนสืบพยาน โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงแถลงร่วมกันว่า โจทก์ขอสละคำขออื่นนอกจากที่ปรากฏตามคำฟ้องข้างต้นและยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์ตามคำให้การของจำเลยที่ 1 แต่เรื่องค่าปรับนั้น ขอให้ศาลพิจารณากำหนดตามที่เห็นสมควร ส่วนจำเลยที่ 1 ขอสละข้อต่อสู้อื่นตามคำให้การคงเหลือไว้เพียงที่ปรากฏตามคำให้การข้างต้นเช่นกัน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท ค่ามาตรน้ำประปา 450 บาท ค่าน้ำประปา 51 บาท ค่าโทรศัพท์ 2,295.93 บาท และค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 โดยให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์วางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีหักออกก่อน แล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ในส่วนที่ว่า หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์จะต้องชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และวรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งสอดคล้องกับข้อบังคับจำเลยที่ 1 ข้อที่ 15 และ 16 นอกจากนั้นมาตรา 29 วรรคสอง (เดิม) บัญญัติว่าในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ผู้ขอนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกี่ยวข้องมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยและให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีการชำระหนี้นั้นครบถ้วนแล้ว เห็นว่า หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามมาตรา 18 แต่กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ที่โจทก์อ้างในคำแก้ฎีกาว่า ในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีมิได้กำหนดเงื่อนไขให้โจทก์หรือผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางพร้อมค่าปรับที่ค้างต่อจำเลยที่ 1 ก็รับฟังไม่ได้ เพราะโจทก์มีภาระการพิสูจน์ว่าโจทก์ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและค่าปรับให้จำเลยที่ 1 โจทก์จึงต้องนำสืบให้เห็นด้วยว่าในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้มีข้อกำหนดเงื่อนไขเช่นว่านั้นไว้ ถ้านำสืบได้อาจทำให้การขายทอดตลาดไม่ชอบ แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์กลับแถลงไม่ติดใจสืบพยาน ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 ทั้งโดยสภาพของอาคารชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย โจทก์จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคนเดิมต้องชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 หรือเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีบุริมสิทธิ์ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในการขายทอดตลาดห้องชุด เพื่อปัดความรับผิดหาได้ไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น คู่ความคงโต้แย้งเฉพาะเรื่องจำนวนค่าปรับหรือเบี้ยปรับของเงินดังกล่าวว่าเป็นเงินเท่าใด โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าโจทก์ต้องเสียค่าปรับในค่าใช้จ่ายทั้งหมดดังกล่าวนับแต่วันที่ค้างชำระจนกว่าชำระเสร็จ ซึ่งเมื่อคิดค่าปรับถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2546 เป็นเงินค่าปรับ 248,931.88 บาท แต่โจทก์อ้างว่าค่าปรับสูงเกินส่วนไปมาก เห็นว่า ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 คู่ความตกลงกันในเรื่องค่าปรับหรือเบี้ยปรับว่าให้ศาลใช้ดุลพินิจกำหนดค่าปรับได้เอง โดยโจทก์ส่งสำเนาคำพิพากษาในคดีอื่นเป็นตัวอย่างในการกำหนดเบี้ยปรับ ส่วนจำเลยที่ 1 ส่งข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบการพิจารณา เกี่ยวกับปัญหานี้ ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 17 เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคล ในกรณีที่ชำระหลังจากที่กำหนด เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ จะเห็นว่า ข้อบังคับให้จำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระเท่านั้น ไม่ได้ให้เอาค่าปรับแต่ละเดือนทบเข้ากับต้นเงินแล้วคิดค่าปรับในจำนวนที่ทบกันดังกล่าวด้วย ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วนซึ่งศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี ได้ความตามที่จำเลยที่ 1 ฎีกาโดยโจทก์ไม่โต้แย้งว่า เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท ดังนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้โจทก์รับผิดในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท แสดงว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ 4 ปี แต่โจทก์นำเงินดังกล่าวไปวางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2546 ตามสำเนาคำร้องขอวางทรัพย์เอกสารท้ายฟ้อง จึงเป็นการวางค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 ถึง 2546 ในทางพิจารณาไม่ได้ความว่าเจ้าของห้องชุดพิพาทมีการผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปีเมื่อใด ต้องฟังเป็นคุณแก่โจทก์ว่าเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2543 ผิดนัดในปีถัดไปคือวันที่ 1 มกราคม 2544 ส่วนเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2544 และปี 2545 ผิดนัดวันที่ 1 มกราคม 2545 และวันที่ 1 มกราคม 2546 ตามลำดับ โดยโจทก์ต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ในยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปี นับถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2546 เมื่อกรณีไม่อาจหยั่งทราบว่าหนี้ถึงกำหนดเมื่อใด การที่โจทก์วางค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีในปีเดียวกัน จึงถือว่าไม่ผิดนัด สำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์นั้นไม่ปรากฏว่ามีการผิดนัดเมื่อใด เห็นควรให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี จนกว่าชำระเสร็จ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้นบางส่วน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า หากโจทก์ชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบทุกรายการแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ ศาลจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ข้อนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ เห็นว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2544 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2544 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2545 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 และในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2545 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2546 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 โดยคิดค่าปรับจากต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าวในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี และให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นรายปี ปีละ 5,400 บาท นับแต่ปี 2547 เป็นต้นไป กับให้โจทก์ชำระค่าปรับสำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์จากต้นเงินรวม 2,796.93 บาท ในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 1 ธันวาคม 2546) จนกว่าชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้เสร็จ โดยให้นำเงินที่โจทก์ได้วางทรัพย์ไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี หักชำระก่อน เมื่อโจทก์ชำระเงินดังกล่าวครบทุกจำนวนแล้ว ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้มอบให้โจทก์ไป หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีการะหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554นายเกรียงศักดิ์ ชิ้นเจริญชัยโจทก์นิติบุคคลอาคารชุดมาเจสติกทาวน์เวอร์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 149, ม. 213, ม. 379, ม. 383 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18, ม. 29หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสองโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยทั้งสามรับเอาเงิน 21,600 บาท ที่โจทก์วางทรัพย์ไว้ต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี และในปีต่อ ๆ ไปที่โจทก์นำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปวางทรัพย์เพิ่มเติมจนกว่าจำเลยทั้งสามจะร่วมกันหรือแทนกันออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต และให้จำหน่ายคดีสำหรับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ ก่อนสืบพยาน โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงแถลงร่วมกันว่า โจทก์ขอสละคำขออื่นนอกจากที่ปรากฏตามคำฟ้องข้างต้นและยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์ตามคำให้การของจำเลยที่ 1 แต่เรื่องค่าปรับนั้น ขอให้ศาลพิจารณากำหนดตามที่เห็นสมควร ส่วนจำเลยที่ 1 ขอสละข้อต่อสู้อื่นตามคำให้การคงเหลือไว้เพียงที่ปรากฏตามคำให้การข้างต้นเช่นกัน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท ค่ามาตรน้ำประปา 450 บาท ค่าน้ำประปา 51 บาท ค่าโทรศัพท์ 2,295.93 บาท และค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันที่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 โดยให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์วางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีหักออกก่อน แล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ในส่วนที่ว่า หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์จะต้องชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และวรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งสอดคล้องกับข้อบังคับจำเลยที่ 1 ข้อที่ 15 และ 16 นอกจากนั้นมาตรา 29 วรรคสอง (เดิม) บัญญัติว่าในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ผู้ขอนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกี่ยวข้องมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยและให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีการชำระหนี้นั้นครบถ้วนแล้ว เห็นว่า หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามมาตรา 18 แต่กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ที่โจทก์อ้างในคำแก้ฎีกาว่า ในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีมิได้กำหนดเงื่อนไขให้โจทก์หรือผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางพร้อมค่าปรับที่ค้างต่อจำเลยที่ 1 ก็รับฟังไม่ได้ เพราะโจทก์มีภาระการพิสูจน์ว่าโจทก์ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและค่าปรับให้จำเลยที่ 1 โจทก์จึงต้องนำสืบให้เห็นด้วยว่าในการขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้มีข้อกำหนดเงื่อนไขเช่นว่านั้นไว้ ถ้านำสืบได้อาจทำให้การขายทอดตลาดไม่ชอบ แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์กลับแถลงไม่ติดใจสืบพยาน ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 ทั้งโดยสภาพของอาคารชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย โจทก์จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคนเดิมต้องชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 หรือเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีบุริมสิทธิ์ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในการขายทอดตลาดห้องชุด เพื่อปัดความรับผิดหาได้ไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น คู่ความคงโต้แย้งเฉพาะเรื่องจำนวนค่าปรับหรือเบี้ยปรับของเงินดังกล่าวว่าเป็นเงินเท่าใด โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าโจทก์ต้องเสียค่าปรับในค่าใช้จ่ายทั้งหมดดังกล่าวนับแต่วันที่ค้างชำระจนกว่าชำระเสร็จ ซึ่งเมื่อคิดค่าปรับถึงวันที่ 13 มิถุนายน 2546 เป็นเงินค่าปรับ 248,931.88 บาท แต่โจทก์อ้างว่าค่าปรับสูงเกินส่วนไปมาก เห็นว่า ตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 3 มีนาคม 2548 คู่ความตกลงกันในเรื่องค่าปรับหรือเบี้ยปรับว่าให้ศาลใช้ดุลพินิจกำหนดค่าปรับได้เอง โดยโจทก์ส่งสำเนาคำพิพากษาในคดีอื่นเป็นตัวอย่างในการกำหนดเบี้ยปรับ ส่วนจำเลยที่ 1 ส่งข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบการพิจารณา เกี่ยวกับปัญหานี้ ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 17 เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคล ในกรณีที่ชำระหลังจากที่กำหนด เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ จะเห็นว่า ข้อบังคับให้จำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระเท่านั้น ไม่ได้ให้เอาค่าปรับแต่ละเดือนทบเข้ากับต้นเงินแล้วคิดค่าปรับในจำนวนที่ทบกันดังกล่าวด้วย ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วนซึ่งศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี ได้ความตามที่จำเลยที่ 1 ฎีกาโดยโจทก์ไม่โต้แย้งว่า เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,400 บาท ดังนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้โจทก์รับผิดในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 21,600 บาท แสดงว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ 4 ปี แต่โจทก์นำเงินดังกล่าวไปวางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2546 ตามสำเนาคำร้องขอวางทรัพย์เอกสารท้ายฟ้อง จึงเป็นการวางค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 ถึง 2546 ในทางพิจารณาไม่ได้ความว่าเจ้าของห้องชุดพิพาทมีการผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปีเมื่อใด ต้องฟังเป็นคุณแก่โจทก์ว่าเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2543 ผิดนัดในปีถัดไปคือวันที่ 1 มกราคม 2544 ส่วนเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2544 และปี 2545 ผิดนัดวันที่ 1 มกราคม 2545 และวันที่ 1 มกราคม 2546 ตามลำดับ โดยโจทก์ต้องเสียค่าปรับอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ในยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละปี นับถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางปี 2546 เมื่อกรณีไม่อาจหยั่งทราบว่าหนี้ถึงกำหนดเมื่อใด การที่โจทก์วางค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรีในปีเดียวกัน จึงถือว่าไม่ผิดนัด สำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์นั้นไม่ปรากฏว่ามีการผิดนัดเมื่อใด เห็นควรให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี จนกว่าชำระเสร็จ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้นบางส่วน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า หากโจทก์ชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบทุกรายการแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ ศาลจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ข้อนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ เห็นว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2543 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2544 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 ในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2544 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2545 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 และในค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำปี 2545 จากต้นเงินจำนวน 5,400 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2546 ถึงวันที่ 17 กันยายน 2546 โดยคิดค่าปรับจากต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าวในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี และให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นรายปี ปีละ 5,400 บาท นับแต่ปี 2547 เป็นต้นไป กับให้โจทก์ชำระค่าปรับสำหรับค่ามาตรน้ำประปา ค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์จากต้นเงินรวม 2,796.93 บาท ในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 1 ธันวาคม 2546) จนกว่าชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้เสร็จ โดยให้นำเงินที่โจทก์ได้วางทรัพย์ไว้ที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี หักชำระก่อน เมื่อโจทก์ชำระเงินดังกล่าวครบทุกจำนวนแล้ว ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้มอบให้โจทก์ไป หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีการะหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1(วิวรรต นิ่มละมัย-ณรงค์พล ทองจีน-วิกร อังคณาวิศัลย์)ศาลจังหวัดนนทบุรี - นายอุทัย พิศวงศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายบัณฑิต รชตะนันท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.2014/2550หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ1491/2546หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ243/2548หมายเหตุ