คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3255/2545หลักกฎหมาย: สัญญาซื้อขายระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายแต่เนื้อหาข้อตกลงในสัญญา ซึ่งตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่ซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน การส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้วยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดิน คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 เนื้อที่ 5 ไร่ 97 ตารางวาเมื่อปี 2534 จำเลยและบริวารเข้าอาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ ต่อมาในปี 2539 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าวพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากโจทก์ได้ขายที่ดินส่วนที่จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2534 ในราคา 20,000 บาท โจทก์ได้รับเงินไปในวันทำสัญญา10,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 อันเป็นวันนัดโอนกรรมสิทธิ์กันต่อมาวันที่ 6 และ 23 กันยายน 2534 โจทก์ได้รับค่าที่ดินไปอีก 9,000 บาท ครั้นถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ขอผัดผ่อนไปอีกและในวันที่ 14 เมษายน 2535 โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินจากจำเลยอีก 800 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าที่ดินแก่โจทก์อยู่เพียง 200บาท ต่อมาวันที่ 9 มกราคม 2539 จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่จำเลยภายใน 180 วัน แต่ก่อนครบกำหนดดังกล่าว โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาเนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการดังกล่าวขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 200 บาท จากจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมา เนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินจำนวน 200 บาท จากจำเลย ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 วันที่ 14 กรกฎาคม 2534 โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย ล.2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่าสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาซื้อขายข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงขายและผู้ซื้อตกลงรับซื้อที่ดินจำนวน1 ไร่ ซึ่งแบ่งแยกจากใบโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 เล่ม 63 หน้า 59 อำเภอขามสะแกแสงจังหวัดนครราชสีมา" สัญญาข้อ 2 ระบุว่า "ผู้ขายยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 แต่ตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย" สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ผู้ขายได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายไปจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2534 ส่วนที่ยังเหลืออยู่ผู้ซื้อจะชำระวันที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายเอกสารหมายเลข ล.2 จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาโดยเฉพาะสัญญาข้อ 2 ซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้นการส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินจำนวน 1 ไร่แล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา ดังนี้ คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามที่โจทก์กล่าวอ้างเมื่อได้ความว่าจำเลยทวงถามให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แต่โจทก์ขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้โจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3255/2545นาง ละไม ประจวบกลางโจทก์นางสาว ผาสุข หวังปากลางจำเลย ป.พ.พ. ม. 453, ม. 456สัญญาซื้อขายระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายแต่เนื้อหาข้อตกลงในสัญญา ซึ่งตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่ซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน การส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้วยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดิน คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 เนื้อที่ 5 ไร่ 97 ตารางวาเมื่อปี 2534 จำเลยและบริวารเข้าอาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ ต่อมาในปี 2539 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าวพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากโจทก์ได้ขายที่ดินส่วนที่จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2534 ในราคา 20,000 บาท โจทก์ได้รับเงินไปในวันทำสัญญา10,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 อันเป็นวันนัดโอนกรรมสิทธิ์กันต่อมาวันที่ 6 และ 23 กันยายน 2534 โจทก์ได้รับค่าที่ดินไปอีก 9,000 บาท ครั้นถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ขอผัดผ่อนไปอีกและในวันที่ 14 เมษายน 2535 โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินจากจำเลยอีก 800 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าที่ดินแก่โจทก์อยู่เพียง 200บาท ต่อมาวันที่ 9 มกราคม 2539 จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่จำเลยภายใน 180 วัน แต่ก่อนครบกำหนดดังกล่าว โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาเนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการดังกล่าวขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 200 บาท จากจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมา เนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินจำนวน 200 บาท จากจำเลย ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 วันที่ 14 กรกฎาคม 2534 โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย ล.2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่าสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาซื้อขายข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงขายและผู้ซื้อตกลงรับซื้อที่ดินจำนวน1 ไร่ ซึ่งแบ่งแยกจากใบโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 เล่ม 63 หน้า 59 อำเภอขามสะแกแสงจังหวัดนครราชสีมา" สัญญาข้อ 2 ระบุว่า "ผู้ขายยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 แต่ตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย" สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ผู้ขายได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายไปจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2534 ส่วนที่ยังเหลืออยู่ผู้ซื้อจะชำระวันที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายเอกสารหมายเลข ล.2 จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาโดยเฉพาะสัญญาข้อ 2 ซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้นการส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินจำนวน 1 ไร่แล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา ดังนี้ คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามที่โจทก์กล่าวอ้างเมื่อได้ความว่าจำเลยทวงถามให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แต่โจทก์ขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้โจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สุมิตร สุภาดุลย์-ไพศาล เจริญวุฒิ-สมชัย เกษชุมพล)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 เนื้อที่ 5 ไร่ 97 ตารางวาเมื่อปี 2534 จำเลยและบริวารเข้าอาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ ต่อมาในปี 2539 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าวพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากโจทก์ได้ขายที่ดินส่วนที่จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2534 ในราคา 20,000 บาท โจทก์ได้รับเงินไปในวันทำสัญญา10,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 อันเป็นวันนัดโอนกรรมสิทธิ์กันต่อมาวันที่ 6 และ 23 กันยายน 2534 โจทก์ได้รับค่าที่ดินไปอีก 9,000 บาท ครั้นถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ขอผัดผ่อนไปอีกและในวันที่ 14 เมษายน 2535 โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินจากจำเลยอีก 800 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าที่ดินแก่โจทก์อยู่เพียง 200บาท ต่อมาวันที่ 9 มกราคม 2539 จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่จำเลยภายใน 180 วัน แต่ก่อนครบกำหนดดังกล่าว โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาเนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการดังกล่าวขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 200 บาท จากจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมา เนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินจำนวน 200 บาท จากจำเลย ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 วันที่ 14 กรกฎาคม 2534 โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย ล.2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่าสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาซื้อขายข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงขายและผู้ซื้อตกลงรับซื้อที่ดินจำนวน1 ไร่ ซึ่งแบ่งแยกจากใบโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 เล่ม 63 หน้า 59 อำเภอขามสะแกแสงจังหวัดนครราชสีมา" สัญญาข้อ 2 ระบุว่า "ผู้ขายยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 แต่ตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย" สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ผู้ขายได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายไปจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2534 ส่วนที่ยังเหลืออยู่ผู้ซื้อจะชำระวันที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายเอกสารหมายเลข ล.2 จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาโดยเฉพาะสัญญาข้อ 2 ซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้นการส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินจำนวน 1 ไร่แล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา ดังนี้ คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามที่โจทก์กล่าวอ้างเมื่อได้ความว่าจำเลยทวงถามให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แต่โจทก์ขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้โจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3255/2545นาง ละไม ประจวบกลางโจทก์นางสาว ผาสุข หวังปากลางจำเลย ป.พ.พ. ม. 453, ม. 456สัญญาซื้อขายระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายแต่เนื้อหาข้อตกลงในสัญญา ซึ่งตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่ซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน การส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้วยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดิน คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 เนื้อที่ 5 ไร่ 97 ตารางวาเมื่อปี 2534 จำเลยและบริวารเข้าอาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ ต่อมาในปี 2539 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าวพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากโจทก์ได้ขายที่ดินส่วนที่จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2534 ในราคา 20,000 บาท โจทก์ได้รับเงินไปในวันทำสัญญา10,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 อันเป็นวันนัดโอนกรรมสิทธิ์กันต่อมาวันที่ 6 และ 23 กันยายน 2534 โจทก์ได้รับค่าที่ดินไปอีก 9,000 บาท ครั้นถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ขอผัดผ่อนไปอีกและในวันที่ 14 เมษายน 2535 โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินจากจำเลยอีก 800 บาท จำเลยคงค้างชำระค่าที่ดินแก่โจทก์อยู่เพียง 200บาท ต่อมาวันที่ 9 มกราคม 2539 จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่จำเลยภายใน 180 วัน แต่ก่อนครบกำหนดดังกล่าว โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งจำเลยว่าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินการกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาเนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการดังกล่าวขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 200 บาท จากจำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ จำเลยไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมา เนื้อที่ 1 ไร่ และจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินจำนวน 200 บาท จากจำเลย ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6259 ตำบลขามสะแกแสง อำเภอขามสะแกแสง จังหวัดนครราชสีมาตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 วันที่ 14 กรกฎาคม 2534 โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย ล.2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่าสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาซื้อขายข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงขายและผู้ซื้อตกลงรับซื้อที่ดินจำนวน1 ไร่ ซึ่งแบ่งแยกจากใบโฉนดที่ดินเลขที่ 6259 เล่ม 63 หน้า 59 อำเภอขามสะแกแสงจังหวัดนครราชสีมา" สัญญาข้อ 2 ระบุว่า "ผู้ขายยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 แต่ตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย" สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ผู้ขายได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายไปจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2534 ส่วนที่ยังเหลืออยู่ผู้ซื้อจะชำระวันที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายเอกสารหมายเลข ล.2 จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาโดยเฉพาะสัญญาข้อ 2 ซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้นการส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินจำนวน 1 ไร่แล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา ดังนี้ คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.2 จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามที่โจทก์กล่าวอ้างเมื่อได้ความว่าจำเลยทวงถามให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แต่โจทก์ขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้โจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"พิพากษายืน(สุมิตร สุภาดุลย์-ไพศาล เจริญวุฒิ-สมชัย เกษชุมพล)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ