คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3365/2566หลักกฎหมาย: โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการดังต่อไปนี้... (6) .. ให้เช่า ให้เช่าซื้อ (7) จัดให้ได้มา ซื้อ... เช่าซื้อ... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งแยกจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ... เพราะโจทก์มิได้อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 5 (2) ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับ ควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีเป็นการเฉพาะ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 197,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์และสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. ร่วมกันหรือแทนกันรับเงินจากจำเลยเพื่อเป็นการชำระหนี้ ค่าที่ดินที่เช่าซื้อ กับออกหนังสือให้จำเลยเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หรือให้ร่วมกันหรือแทนกันคืนเงิน 110,372 บาท แก่จำเลยและชำระค่าเสียหายที่จำเลย ต่อเติมบ้าน 150,000 บาท รวมเป็นเงิน 260,372 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องและให้ยกฟ้องแย้งในส่วนที่มีคำขอบังคับเอาแก่สหกรณ์ออมทรัพย์ ม. โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเรืองศิลป์ ประธานกรรมการ มีอำนาจ ลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ และดำเนินคดีแทนโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยทราบดีอยู่ก่อนแล้วว่าโจทก์นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บุคคลอื่น จำเลยอ้างว่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ จำเลยต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 โดยให้ส่งมอบสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ ให้ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้าง ให้ชำระค่าขาดประโยชน์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปแต่ไม่เกิน 12 เดือน นับแต่วันที่มีคำพิพากษา และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งและนำสืบรับกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์บริการ มีวัตถุประสงค์ในการให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก มีนายเรืองศิลป์ เป็นประธานกรรมการ ตั้งแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไปและมีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีแทนโจทก์ เมื่อวันที่ 5 กันยายน 2554 จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเลขที่ 38760 เนื้อที่ 28 ตารางวา จากโจทก์เป็นเงิน 570,000 บาท ตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 2,380 บาท รวม 240 งวด ทุกวันที่ 1 ของเดือน เริ่มชำระตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 เป็นต้นไป หลังจากทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าซื้อเป็นเงิน 110,372 บาท โดยชำระครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 จำนวน 22,860 บาท หลังจากนั้นจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้ออีกเลย โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นแรกว่า โจทก์ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อโดยชอบหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลจะหยิบยกปัญหาข้อกฎหมายใดอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) หรือไม่ ย่อมเป็นดุลพินิจของศาล หากศาลเห็นไม่สมควรจะไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัยก็ได้ เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นแต่เพียงว่า หนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินคดีไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไม่มีระเบียบหรือข้อบังคับให้ประธานกรรมการสหกรณ์แต่ผู้เดียวมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญเป็นผู้แทนในกิจการที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกหรือกระทำการแทนโจทก์ โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นในประเด็นตามที่จำเลยฎีกาโจทก์ย่อมไม่มีโอกาสที่จะนำพยานหลักฐานเข้านำสืบให้เห็นว่าในขณะทำสัญญาเช่าซื้อนายจีระศักดิ์เป็นประธานกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์หรือไม่ อันเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 มิได้หยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการใช้ดุลพินิจโดยชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 บัญญัติว่า พระราชบัญญัตินี้มิให้ใช้บังคับแก่ (1) การจัดสรรที่ดินของหน่วยราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย (2) การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตามพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการ ดังต่อไปนี้... (6) ให้กู้ ให้สินเชื่อ ให้ยืม ให้เช่า ให้เช่าซื้อ โอน รับจำนองหรือรับจำนำ ซึ่งทรัพย์สินแก่สมาชิกหรือของสมาชิก (7) จัดให้ได้มา ซื้อ ถือกรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิครอบครอง กู้ ยืม เช่า เช่าซื้อ รับโอนสิทธิการเช่าหรือสิทธิการเช่าซื้อ จำนอง จำนำ ขายหรือจำหน่ายด้วยวิธีอื่นใดซึ่งทรัพย์สิน... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ ซึ่งเมื่อพิจารณาวัตถุประสงค์ของโจทก์ดังกล่าวมีลักษณะเป็นวัตถุประสงค์โดยทั่วไปโดยพระราชบัญญัติสหกรณ์ดังกล่าวมิได้มีวัตถุประสงค์หรือมีบทบัญญัติกฎหมายที่กำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน...จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์มิได้ตกอยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) หรือได้รับยกเว้นตามพระราชบัญญัติดังกล่าว อันเนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่จัดสรรที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ หรือการจัดสรรที่ดินของโจทก์ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น ซึ่งตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมีเจตนารมณ์ที่จะยกเว้นมิให้นำกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาใช้บังคับเป็นการซ้ำซ้อนกับการดำเนินการจัดสรรที่ดินที่อาศัยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายเฉพาะหรือได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายอื่น ซึ่งมีการควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีโดยอาศัยบทบัญญัติของกฎหมายและพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นอยู่แล้ว เมื่อโจทก์นำที่ดินออกจัดสรรแบ่งขายให้สมาชิกรวมทั้งจำเลยโดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรร ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ การจัดสรรที่ดินของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม แต่ก็เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวเท่านั้น ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินดังกล่าวออกจำหน่ายไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน และกฎหมายก็ไม่ได้มีข้อห้ามโดยชัดแจ้งว่าหากไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรแล้ว จะไม่สามารถขออนุญาตจัดสรรภายหลังได้ การที่โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ดังกล่าวนั้น จึงหาทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นต่อไปมีว่า จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า จากข้อกฎหมายดังได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น เมื่อข้อเท็จจริงขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์และจำเลยต่างไม่ทราบว่าโจทก์อยู่ในบังคับที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครราชสีมา ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ดังนั้น หากจำเลยชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลาโดยครบถ้วน โจทก์ย่อมมีหน้าที่ตามกฎหมายในฐานะผู้ให้เช่าซื้อโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยโดยปลอดจำนองตามสัญญา จำเลยไม่อาจยกข้ออ้างดังกล่าวขึ้นปฏิเสธไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยยอมรับมาในฎีกาว่า จำเลยชำระค่าเช่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 ดังที่โจทก์กล่าวอ้างมาในคำฟ้อง เมื่อการชำระค่าเช่าซื้อกำหนดชำระทุกวันที่ 1 ของเดือน อันเป็นการกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์ย่อมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นสุดท้ายมีว่า โจทก์ต้องรับผิดตามฟ้องแย้งหรือไม่ เห็นว่า จากข้อเท็จจริงดังได้วินิจฉัยมาแล้วฟังได้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระจำนวนดังกล่าวมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่มีหน้าที่คืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลย ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอีกเช่นกัน อนึ่ง ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และมาตรา 3 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และบัญญัติให้ใช้ความใหม่ว่า ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละ 3 ต่อปี... และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และให้ใช้ความใหม่ว่า หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี และพระราชกำหนดดังกล่าว มาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7 การที่จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงเป็นหนี้เงิน โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้อัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้แก่โจทก์เสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ ส่วนอัตราดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์ถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์ที่เช่าซื้อ ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3365/2566สหกรณ์เคหะสถาน ม.โจทก์นาง ส.จำเลย ป.พ.พ. ม. 150, ม. 572, ม. 574 พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4, ม. 5, ม. 21 พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ.2542 ม. 46 (6), ม. 46 (7), ม. 46 (9) โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการดังต่อไปนี้... (6) .. ให้เช่า ให้เช่าซื้อ (7) จัดให้ได้มา ซื้อ... เช่าซื้อ... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งแยกจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ... เพราะโจทก์มิได้อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 5 (2) ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับ ควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีเป็นการเฉพาะ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 197,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์และสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. ร่วมกันหรือแทนกันรับเงินจากจำเลยเพื่อเป็นการชำระหนี้ ค่าที่ดินที่เช่าซื้อ กับออกหนังสือให้จำเลยเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หรือให้ร่วมกันหรือแทนกันคืนเงิน 110,372 บาท แก่จำเลยและชำระค่าเสียหายที่จำเลย ต่อเติมบ้าน 150,000 บาท รวมเป็นเงิน 260,372 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องและให้ยกฟ้องแย้งในส่วนที่มีคำขอบังคับเอาแก่สหกรณ์ออมทรัพย์ ม. โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเรืองศิลป์ ประธานกรรมการ มีอำนาจ ลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ และดำเนินคดีแทนโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยทราบดีอยู่ก่อนแล้วว่าโจทก์นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บุคคลอื่น จำเลยอ้างว่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ จำเลยต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 โดยให้ส่งมอบสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ ให้ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้าง ให้ชำระค่าขาดประโยชน์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปแต่ไม่เกิน 12 เดือน นับแต่วันที่มีคำพิพากษา และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งและนำสืบรับกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์บริการ มีวัตถุประสงค์ในการให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก มีนายเรืองศิลป์ เป็นประธานกรรมการ ตั้งแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไปและมีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีแทนโจทก์ เมื่อวันที่ 5 กันยายน 2554 จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเลขที่ 38760 เนื้อที่ 28 ตารางวา จากโจทก์เป็นเงิน 570,000 บาท ตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 2,380 บาท รวม 240 งวด ทุกวันที่ 1 ของเดือน เริ่มชำระตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 เป็นต้นไป หลังจากทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าซื้อเป็นเงิน 110,372 บาท โดยชำระครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 จำนวน 22,860 บาท หลังจากนั้นจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้ออีกเลย โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นแรกว่า โจทก์ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อโดยชอบหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลจะหยิบยกปัญหาข้อกฎหมายใดอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) หรือไม่ ย่อมเป็นดุลพินิจของศาล หากศาลเห็นไม่สมควรจะไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัยก็ได้ เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นแต่เพียงว่า หนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินคดีไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไม่มีระเบียบหรือข้อบังคับให้ประธานกรรมการสหกรณ์แต่ผู้เดียวมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญเป็นผู้แทนในกิจการที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกหรือกระทำการแทนโจทก์ โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นในประเด็นตามที่จำเลยฎีกาโจทก์ย่อมไม่มีโอกาสที่จะนำพยานหลักฐานเข้านำสืบให้เห็นว่าในขณะทำสัญญาเช่าซื้อนายจีระศักดิ์เป็นประธานกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์หรือไม่ อันเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 มิได้หยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการใช้ดุลพินิจโดยชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 บัญญัติว่า พระราชบัญญัตินี้มิให้ใช้บังคับแก่ (1) การจัดสรรที่ดินของหน่วยราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย (2) การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตามพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการ ดังต่อไปนี้... (6) ให้กู้ ให้สินเชื่อ ให้ยืม ให้เช่า ให้เช่าซื้อ โอน รับจำนองหรือรับจำนำ ซึ่งทรัพย์สินแก่สมาชิกหรือของสมาชิก (7) จัดให้ได้มา ซื้อ ถือกรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิครอบครอง กู้ ยืม เช่า เช่าซื้อ รับโอนสิทธิการเช่าหรือสิทธิการเช่าซื้อ จำนอง จำนำ ขายหรือจำหน่ายด้วยวิธีอื่นใดซึ่งทรัพย์สิน... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ ซึ่งเมื่อพิจารณาวัตถุประสงค์ของโจทก์ดังกล่าวมีลักษณะเป็นวัตถุประสงค์โดยทั่วไปโดยพระราชบัญญัติสหกรณ์ดังกล่าวมิได้มีวัตถุประสงค์หรือมีบทบัญญัติกฎหมายที่กำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน...จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์มิได้ตกอยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) หรือได้รับยกเว้นตามพระราชบัญญัติดังกล่าว อันเนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่จัดสรรที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ หรือการจัดสรรที่ดินของโจทก์ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น ซึ่งตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมีเจตนารมณ์ที่จะยกเว้นมิให้นำกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาใช้บังคับเป็นการซ้ำซ้อนกับการดำเนินการจัดสรรที่ดินที่อาศัยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายเฉพาะหรือได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายอื่น ซึ่งมีการควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีโดยอาศัยบทบัญญัติของกฎหมายและพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นอยู่แล้ว เมื่อโจทก์นำที่ดินออกจัดสรรแบ่งขายให้สมาชิกรวมทั้งจำเลยโดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรร ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ การจัดสรรที่ดินของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม แต่ก็เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวเท่านั้น ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินดังกล่าวออกจำหน่ายไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน และกฎหมายก็ไม่ได้มีข้อห้ามโดยชัดแจ้งว่าหากไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรแล้ว จะไม่สามารถขออนุญาตจัดสรรภายหลังได้ การที่โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ดังกล่าวนั้น จึงหาทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นต่อไปมีว่า จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า จากข้อกฎหมายดังได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น เมื่อข้อเท็จจริงขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์และจำเลยต่างไม่ทราบว่าโจทก์อยู่ในบังคับที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครราชสีมา ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ดังนั้น หากจำเลยชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลาโดยครบถ้วน โจทก์ย่อมมีหน้าที่ตามกฎหมายในฐานะผู้ให้เช่าซื้อโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยโดยปลอดจำนองตามสัญญา จำเลยไม่อาจยกข้ออ้างดังกล่าวขึ้นปฏิเสธไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยยอมรับมาในฎีกาว่า จำเลยชำระค่าเช่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 ดังที่โจทก์กล่าวอ้างมาในคำฟ้อง เมื่อการชำระค่าเช่าซื้อกำหนดชำระทุกวันที่ 1 ของเดือน อันเป็นการกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์ย่อมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นสุดท้ายมีว่า โจทก์ต้องรับผิดตามฟ้องแย้งหรือไม่ เห็นว่า จากข้อเท็จจริงดังได้วินิจฉัยมาแล้วฟังได้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระจำนวนดังกล่าวมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่มีหน้าที่คืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลย ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอีกเช่นกัน อนึ่ง ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และมาตรา 3 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และบัญญัติให้ใช้ความใหม่ว่า ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละ 3 ต่อปี... และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และให้ใช้ความใหม่ว่า หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี และพระราชกำหนดดังกล่าว มาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7 การที่จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงเป็นหนี้เงิน โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้อัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้แก่โจทก์เสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ ส่วนอัตราดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์ถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์ที่เช่าซื้อ ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ (สืบพงษ์ ศรีพงษ์กุล-กษิดิศ มงคลศิริภัทรา-วิเชียร ดิเรกอุดมศักดิ์)ศาลจังหวัดนครราชสีมา - นางสาวธนิตา ณ น่านศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายสุพาทน์ สุชาตานนท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)161/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ การที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการก่อนมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 566/2524 เรื่อง กรมตำรวจจัดสรรสวัสดิการให้แก่ข้าราชการทำเรื่องเช่าซื้อโดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินก่อน ก็ต้องรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5553/2537, 1112/2542 และ 6759/2544 แม้ผู้จัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ก็เป็นเพียงการดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมายเท่านั้น คำพิพากษาศาลฎีกาเหล่านี้วินิจฉัยตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นเรื่องของรัฐที่จะเข้าไปควบคุมผู้จัดสรรที่ดินให้ดำเนินการด้านสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามที่ทางราชการกำหนดเท่านั้น ซึ่งเป็นคนละส่วนกับการที่โจทก์และจำเลยจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท และตามสัญญาไม่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ก้อง ศิวะเกื้อคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 197,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์และสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. ร่วมกันหรือแทนกันรับเงินจากจำเลยเพื่อเป็นการชำระหนี้ ค่าที่ดินที่เช่าซื้อ กับออกหนังสือให้จำเลยเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หรือให้ร่วมกันหรือแทนกันคืนเงิน 110,372 บาท แก่จำเลยและชำระค่าเสียหายที่จำเลย ต่อเติมบ้าน 150,000 บาท รวมเป็นเงิน 260,372 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องและให้ยกฟ้องแย้งในส่วนที่มีคำขอบังคับเอาแก่สหกรณ์ออมทรัพย์ ม. โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเรืองศิลป์ ประธานกรรมการ มีอำนาจ ลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ และดำเนินคดีแทนโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยทราบดีอยู่ก่อนแล้วว่าโจทก์นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บุคคลอื่น จำเลยอ้างว่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ จำเลยต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 โดยให้ส่งมอบสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ ให้ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้าง ให้ชำระค่าขาดประโยชน์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปแต่ไม่เกิน 12 เดือน นับแต่วันที่มีคำพิพากษา และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งและนำสืบรับกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์บริการ มีวัตถุประสงค์ในการให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก มีนายเรืองศิลป์ เป็นประธานกรรมการ ตั้งแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไปและมีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีแทนโจทก์ เมื่อวันที่ 5 กันยายน 2554 จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเลขที่ 38760 เนื้อที่ 28 ตารางวา จากโจทก์เป็นเงิน 570,000 บาท ตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 2,380 บาท รวม 240 งวด ทุกวันที่ 1 ของเดือน เริ่มชำระตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 เป็นต้นไป หลังจากทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าซื้อเป็นเงิน 110,372 บาท โดยชำระครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 จำนวน 22,860 บาท หลังจากนั้นจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้ออีกเลย โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นแรกว่า โจทก์ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อโดยชอบหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลจะหยิบยกปัญหาข้อกฎหมายใดอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) หรือไม่ ย่อมเป็นดุลพินิจของศาล หากศาลเห็นไม่สมควรจะไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัยก็ได้ เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นแต่เพียงว่า หนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินคดีไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไม่มีระเบียบหรือข้อบังคับให้ประธานกรรมการสหกรณ์แต่ผู้เดียวมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญเป็นผู้แทนในกิจการที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกหรือกระทำการแทนโจทก์ โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นในประเด็นตามที่จำเลยฎีกาโจทก์ย่อมไม่มีโอกาสที่จะนำพยานหลักฐานเข้านำสืบให้เห็นว่าในขณะทำสัญญาเช่าซื้อนายจีระศักดิ์เป็นประธานกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์หรือไม่ อันเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 มิได้หยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการใช้ดุลพินิจโดยชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 บัญญัติว่า พระราชบัญญัตินี้มิให้ใช้บังคับแก่ (1) การจัดสรรที่ดินของหน่วยราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย (2) การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตามพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการ ดังต่อไปนี้... (6) ให้กู้ ให้สินเชื่อ ให้ยืม ให้เช่า ให้เช่าซื้อ โอน รับจำนองหรือรับจำนำ ซึ่งทรัพย์สินแก่สมาชิกหรือของสมาชิก (7) จัดให้ได้มา ซื้อ ถือกรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิครอบครอง กู้ ยืม เช่า เช่าซื้อ รับโอนสิทธิการเช่าหรือสิทธิการเช่าซื้อ จำนอง จำนำ ขายหรือจำหน่ายด้วยวิธีอื่นใดซึ่งทรัพย์สิน... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ ซึ่งเมื่อพิจารณาวัตถุประสงค์ของโจทก์ดังกล่าวมีลักษณะเป็นวัตถุประสงค์โดยทั่วไปโดยพระราชบัญญัติสหกรณ์ดังกล่าวมิได้มีวัตถุประสงค์หรือมีบทบัญญัติกฎหมายที่กำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน...จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์มิได้ตกอยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) หรือได้รับยกเว้นตามพระราชบัญญัติดังกล่าว อันเนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่จัดสรรที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ หรือการจัดสรรที่ดินของโจทก์ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น ซึ่งตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมีเจตนารมณ์ที่จะยกเว้นมิให้นำกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาใช้บังคับเป็นการซ้ำซ้อนกับการดำเนินการจัดสรรที่ดินที่อาศัยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายเฉพาะหรือได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายอื่น ซึ่งมีการควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีโดยอาศัยบทบัญญัติของกฎหมายและพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นอยู่แล้ว เมื่อโจทก์นำที่ดินออกจัดสรรแบ่งขายให้สมาชิกรวมทั้งจำเลยโดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรร ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ การจัดสรรที่ดินของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม แต่ก็เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวเท่านั้น ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินดังกล่าวออกจำหน่ายไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน และกฎหมายก็ไม่ได้มีข้อห้ามโดยชัดแจ้งว่าหากไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรแล้ว จะไม่สามารถขออนุญาตจัดสรรภายหลังได้ การที่โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ดังกล่าวนั้น จึงหาทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นต่อไปมีว่า จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า จากข้อกฎหมายดังได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น เมื่อข้อเท็จจริงขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์และจำเลยต่างไม่ทราบว่าโจทก์อยู่ในบังคับที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครราชสีมา ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ดังนั้น หากจำเลยชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลาโดยครบถ้วน โจทก์ย่อมมีหน้าที่ตามกฎหมายในฐานะผู้ให้เช่าซื้อโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยโดยปลอดจำนองตามสัญญา จำเลยไม่อาจยกข้ออ้างดังกล่าวขึ้นปฏิเสธไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยยอมรับมาในฎีกาว่า จำเลยชำระค่าเช่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 ดังที่โจทก์กล่าวอ้างมาในคำฟ้อง เมื่อการชำระค่าเช่าซื้อกำหนดชำระทุกวันที่ 1 ของเดือน อันเป็นการกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์ย่อมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นสุดท้ายมีว่า โจทก์ต้องรับผิดตามฟ้องแย้งหรือไม่ เห็นว่า จากข้อเท็จจริงดังได้วินิจฉัยมาแล้วฟังได้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระจำนวนดังกล่าวมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่มีหน้าที่คืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลย ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอีกเช่นกัน อนึ่ง ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และมาตรา 3 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และบัญญัติให้ใช้ความใหม่ว่า ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละ 3 ต่อปี... และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และให้ใช้ความใหม่ว่า หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี และพระราชกำหนดดังกล่าว มาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7 การที่จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงเป็นหนี้เงิน โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้อัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้แก่โจทก์เสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ ส่วนอัตราดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์ถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์ที่เช่าซื้อ ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3365/2566สหกรณ์เคหะสถาน ม.โจทก์นาง ส.จำเลย ป.พ.พ. ม. 150, ม. 572, ม. 574 พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4, ม. 5, ม. 21 พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ.2542 ม. 46 (6), ม. 46 (7), ม. 46 (9) โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการดังต่อไปนี้... (6) .. ให้เช่า ให้เช่าซื้อ (7) จัดให้ได้มา ซื้อ... เช่าซื้อ... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งแยกจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ... เพราะโจทก์มิได้อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 5 (2) ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับ ควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีเป็นการเฉพาะ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 197,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์และสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. ร่วมกันหรือแทนกันรับเงินจากจำเลยเพื่อเป็นการชำระหนี้ ค่าที่ดินที่เช่าซื้อ กับออกหนังสือให้จำเลยเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หรือให้ร่วมกันหรือแทนกันคืนเงิน 110,372 บาท แก่จำเลยและชำระค่าเสียหายที่จำเลย ต่อเติมบ้าน 150,000 บาท รวมเป็นเงิน 260,372 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ระหว่างพิจารณา จำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกสหกรณ์ออมทรัพย์ ม. เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องและให้ยกฟ้องแย้งในส่วนที่มีคำขอบังคับเอาแก่สหกรณ์ออมทรัพย์ ม. โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเรืองศิลป์ ประธานกรรมการ มีอำนาจ ลงลายมือชื่อในเอกสารต่าง ๆ และดำเนินคดีแทนโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยทราบดีอยู่ก่อนแล้วว่าโจทก์นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บุคคลอื่น จำเลยอ้างว่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ จำเลยต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 289/229 โดยให้ส่งมอบสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิ ให้ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้าง ให้ชำระค่าขาดประโยชน์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปแต่ไม่เกิน 12 เดือน นับแต่วันที่มีคำพิพากษา และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งและนำสืบรับกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์บริการ มีวัตถุประสงค์ในการให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก มีนายเรืองศิลป์ เป็นประธานกรรมการ ตั้งแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไปและมีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีแทนโจทก์ เมื่อวันที่ 5 กันยายน 2554 จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเลขที่ 38760 เนื้อที่ 28 ตารางวา จากโจทก์เป็นเงิน 570,000 บาท ตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 2,380 บาท รวม 240 งวด ทุกวันที่ 1 ของเดือน เริ่มชำระตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 เป็นต้นไป หลังจากทำสัญญาจำเลยชำระค่าเช่าซื้อเป็นเงิน 110,372 บาท โดยชำระครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 จำนวน 22,860 บาท หลังจากนั้นจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้ออีกเลย โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นแรกว่า โจทก์ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อโดยชอบหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลจะหยิบยกปัญหาข้อกฎหมายใดอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) หรือไม่ ย่อมเป็นดุลพินิจของศาล หากศาลเห็นไม่สมควรจะไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัยก็ได้ เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นแต่เพียงว่า หนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินคดีไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไม่มีระเบียบหรือข้อบังคับให้ประธานกรรมการสหกรณ์แต่ผู้เดียวมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญเป็นผู้แทนในกิจการที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกหรือกระทำการแทนโจทก์ โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นในประเด็นตามที่จำเลยฎีกาโจทก์ย่อมไม่มีโอกาสที่จะนำพยานหลักฐานเข้านำสืบให้เห็นว่าในขณะทำสัญญาเช่าซื้อนายจีระศักดิ์เป็นประธานกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์หรือไม่ อันเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 มิได้หยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการใช้ดุลพินิจโดยชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาต่อไปว่า สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 บัญญัติว่า พระราชบัญญัตินี้มิให้ใช้บังคับแก่ (1) การจัดสรรที่ดินของหน่วยราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย (2) การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตามพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการ ดังต่อไปนี้... (6) ให้กู้ ให้สินเชื่อ ให้ยืม ให้เช่า ให้เช่าซื้อ โอน รับจำนองหรือรับจำนำ ซึ่งทรัพย์สินแก่สมาชิกหรือของสมาชิก (7) จัดให้ได้มา ซื้อ ถือกรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิครอบครอง กู้ ยืม เช่า เช่าซื้อ รับโอนสิทธิการเช่าหรือสิทธิการเช่าซื้อ จำนอง จำนำ ขายหรือจำหน่ายด้วยวิธีอื่นใดซึ่งทรัพย์สิน... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ ซึ่งเมื่อพิจารณาวัตถุประสงค์ของโจทก์ดังกล่าวมีลักษณะเป็นวัตถุประสงค์โดยทั่วไปโดยพระราชบัญญัติสหกรณ์ดังกล่าวมิได้มีวัตถุประสงค์หรือมีบทบัญญัติกฎหมายที่กำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน...จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์มิได้ตกอยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) หรือได้รับยกเว้นตามพระราชบัญญัติดังกล่าว อันเนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับให้โจทก์มีอำนาจหน้าที่จัดสรรที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ หรือการจัดสรรที่ดินของโจทก์ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น ซึ่งตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมีเจตนารมณ์ที่จะยกเว้นมิให้นำกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาใช้บังคับเป็นการซ้ำซ้อนกับการดำเนินการจัดสรรที่ดินที่อาศัยอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายเฉพาะหรือได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายอื่น ซึ่งมีการควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีโดยอาศัยบทบัญญัติของกฎหมายและพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นอยู่แล้ว เมื่อโจทก์นำที่ดินออกจัดสรรแบ่งขายให้สมาชิกรวมทั้งจำเลยโดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรร ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ การจัดสรรที่ดินของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม แต่ก็เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวเท่านั้น ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินดังกล่าวออกจำหน่ายไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน และกฎหมายก็ไม่ได้มีข้อห้ามโดยชัดแจ้งว่าหากไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรแล้ว จะไม่สามารถขออนุญาตจัดสรรภายหลังได้ การที่โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ดังกล่าวนั้น จึงหาทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นต่อไปมีว่า จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า จากข้อกฎหมายดังได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น เมื่อข้อเท็จจริงขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์และจำเลยต่างไม่ทราบว่าโจทก์อยู่ในบังคับที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครราชสีมา ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5 (2) วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ดังนั้น หากจำเลยชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลาโดยครบถ้วน โจทก์ย่อมมีหน้าที่ตามกฎหมายในฐานะผู้ให้เช่าซื้อโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยโดยปลอดจำนองตามสัญญา จำเลยไม่อาจยกข้ออ้างดังกล่าวขึ้นปฏิเสธไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยยอมรับมาในฎีกาว่า จำเลยชำระค่าเช่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2557 ดังที่โจทก์กล่าวอ้างมาในคำฟ้อง เมื่อการชำระค่าเช่าซื้อกำหนดชำระทุกวันที่ 1 ของเดือน อันเป็นการกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทิน แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์ย่อมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ฎีกาประเด็นสุดท้ายมีว่า โจทก์ต้องรับผิดตามฟ้องแย้งหรือไม่ เห็นว่า จากข้อเท็จจริงดังได้วินิจฉัยมาแล้วฟังได้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระจำนวนดังกล่าวมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่มีหน้าที่คืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลย ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอีกเช่นกัน อนึ่ง ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และมาตรา 3 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และบัญญัติให้ใช้ความใหม่ว่า ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละ 3 ต่อปี... และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และให้ใช้ความใหม่ว่า หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี และพระราชกำหนดดังกล่าว มาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7 การที่จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จึงเป็นหนี้เงิน โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้อัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้แก่โจทก์เสร็จ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ ส่วนอัตราดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์ถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 เดิม พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 120,940 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 สิงหาคม 2561) เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์ที่เช่าซื้อ ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปบวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ (สืบพงษ์ ศรีพงษ์กุล-กษิดิศ มงคลศิริภัทรา-วิเชียร ดิเรกอุดมศักดิ์)ศาลจังหวัดนครราชสีมา - นางสาวธนิตา ณ น่านศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายสุพาทน์ สุชาตานนท์แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาผบ.(พ)161/2564หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ การที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการก่อนมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 566/2524 เรื่อง กรมตำรวจจัดสรรสวัสดิการให้แก่ข้าราชการทำเรื่องเช่าซื้อโดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินก่อน ก็ต้องรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5553/2537, 1112/2542 และ 6759/2544 แม้ผู้จัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ก็เป็นเพียงการดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมายเท่านั้น คำพิพากษาศาลฎีกาเหล่านี้วินิจฉัยตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นเรื่องของรัฐที่จะเข้าไปควบคุมผู้จัดสรรที่ดินให้ดำเนินการด้านสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามที่ทางราชการกำหนดเท่านั้น ซึ่งเป็นคนละส่วนกับการที่โจทก์และจำเลยจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท และตามสัญญาไม่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ก้อง ศิวะเกื้อ