คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 117/2541หลักกฎหมาย: ที่ดินพิพาทเดิมบิดาและ ป. มารดาของ ส. ได้จับจองไว้ ต่อมา ส. นำที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดแทนในนามของ ส. ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวจึงยังเป็นของบิดามารดาของ ส.ต่อมาส. จดทะเบียนแบ่งที่ดินดังกล่าวให้แก่ป. และพี่น้อง กับแบ่งขายให้แก่ผู้คัดค้านและ ว. ด้วยเนื่องจาก ส. ต้องการแบ่งที่ดินให้ ป. เป็นจำนวน5 ไร่ แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จดทะเบียนแบ่งให้ ป. นั้น มีเนื้อที่ 4 ไร่เศษ ส. จึงยกที่ดินส่วนที่พิพาทเนื้อที่ประมาณ 3 งาน ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ยกให้อีกประมาณ3 งาน โดยมิได้มีการโอนทางทะเบียน ซึ่ง ป. ก็ได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินส่วนที่ ส.ยกเพิ่มให้นี้การที่ส.ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้าน โดยผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่ามีบ้านปลูกอยู่และมี ป. มารดาของ ส. อาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น กับทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ป. ซึ่งยังคงครอบครองอยู่ จึงเป็นการรับโอนมาโดยไม่สุจริต ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองผู้ร้องทั้งสามยื่นคำร้องขอ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ร้องทั้งสามมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 944 เนื้อที่376 ตารางวา โดยการครอบครองผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ผู้คัดค้านเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าผู้ร้องทั้งสาม ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้องทั้งสามศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องทั้งสามฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีฟังเป็นยุติโดยคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว ฉะนั้นประเด็นพิพาทที่ขึ้นมาสู่การวินิจฉัยของศาลฎีกาก็คือผู้คัดค้านซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ และศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินพิพาทคือที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงหมายเลข 3ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ซึ่งที่ดินแปลงหมายเลข 3 นี้เองที่นายสรวงขายให้แก่ผู้คัดค้านตามสารบัญจดทะเบียนของโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 และหนังสือสัญญาซื้อขายกับหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.1 และ ร.ค. 2เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินดังกล่าวได้ความจากผู้คัดค้านและนายสุรชัย พยานซึ่งเป็นสามีของผู้คัดค้านเบิกความเป็นทำนองเดียวกันว่า เมื่อประมาณต้นปี 2535 นายสรวงนำที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 มาจำนองแก่ผู้คัดค้านในจำนวนเงิน 800,000 บาท หลังจากนั้นนายสรวง บอกขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงซื้อขายกันในราคา 1,700,000 บาทก่อนที่จะซื้อขายกัน นายสุรชัยไปดูที่ดินแล้วเห็นมีบ้านปลูกอยู่ซึ่งนายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของตนที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่และขณะนั้นก็มีนางเป้าอาศัยอยู่จริงนายสรวง บอกว่าหากผู้คัดค้านซื้อก็จะรื้อบ้านดังกล่าวออกไป และต่อมาทำบันทึกไว้ให้ที่ด้านหลังของหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ร.ค.1 ด้วย เมื่อเป็นเช่นนี้เป็นที่เข้าใจได้ว่าก่อนซื้อขายกันฝ่ายผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่า มีบ้านปลูกอยู่และมีนางเป้ามารดาของนายสรวงอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ประกอบกับนายสรวงมีหน้าที่ต้องรื้อบ้านดังกล่าวออกไปเมื่อผู้คัดค้านซื้อที่ดินแล้ว แต่ปรากฏจากการนำสืบของผู้คัดค้านว่า ได้ชำระราคาที่ดินซึ่งถือว่าเป็นเงินจำนวนมากให้นายสรวงครบถ้วนแล้วทั้ง ๆ ที่นายสรวงยังไม่ได้รื้อบ้านไปและขณะนี้กำลังติดต่อทนายความเพื่อฟ้องร้องให้นายสรวงรื้อบ้านออกไป เช่นนี้เห็นได้ว่าเป็นการผิดปกติวิสัยของผู้ซื้อที่ชำระราคาที่ดินให้ครบในขณะที่ยังไม่มีการรื้อบ้านให้ตามสัญญา กรณีไม่มีเหตุที่ผู้คัดค้านต้องรีบชำระราคาทั้งหมดแต่อย่างใดเกี่ยวกับบ้านหลังดังกล่าวคงมีแต่ผู้คัดค้านกับนายสุรชัยเท่านั้นที่เบิกความต้องกันว่า นายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของนายสรวงที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่แต่ครั้นเมื่อนายสรวงมาเบิกความเป็นพยานผู้ร้องฝ่ายผู้คัดค้านมิได้ถามค้านในเรื่องนี้แต่ประการใดจึงยากที่จะเชื่อถือได้ ขณะเดียวกันนายสรวงเบิกความว่านางเป้าใช้ที่ดินส่วนที่แบ่งให้เพิ่มนี้ปลูกบ้านซึ่งบ้านของนางเป้าแต่เดิมเป็นหลังใหญ่และต่อมาได้นำไม้บ้านหลังดังกล่าวมาสร้างเป็นหลังใหม่ ตามภาพถ่ายหมาย ร.10 โดยผู้คัดค้านมิได้ถามค้านให้เห็นเป็นอย่างอื่นได้ กรณีน่าเชื่อได้ว่าบ้านนั้นเป็นของนางเป้า เกี่ยวกับการรื้อบ้านนั้นได้ความจากนายสรวงตอบทนายผู้คัดค้านถามค้านและตอบทนายผู้ร้องทั้งสามถามติงว่า บ้านตามภาพถ่ายหมาย ร.10 อยู่ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ที่ขายให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงว่าจะรื้อบ้านของนางเป้าออกจากที่ดินให้แก่ผู้คัดค้าน หากชำระเงินค่าที่ดินให้แก่นางเป้าแล้ว ซึ่งก่อนที่นายสรวงจะเบิกความดังกล่าวได้เบิกความไว้ก่อนว่าผู้คัดค้านขอซื้อที่ดินในส่วนที่นายสรวงแบ่งให้นางเป้าเพิ่ม หมายถึงที่ดินพิพาท แต่นายสรวงไม่ขายให้โดยบอกให้ไปตกลงซื้อกับนางเป้าเองเช่นนี้ ประกอบกับการซื้อขายดังกล่าวกระทำกันก่อนที่นางเป้าจะถึงแก่กรรม ตามใบมรณบัตรเอกสารหมาย ร.9 เมื่อนำมาประมวลวินิจฉัยเข้าด้วยกัน อีกทั้งได้ความจากผู้คัดค้านว่าอาศัยอยู่ที่อำเภอท่าม่วงมาประมาณ20 ปี เคยใช้เส้นทางที่ผ่านที่พิพาทด้วย เห็นได้ว่า ผู้คัดค้านทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของนางเป้าซึ่งยังคงครอบครองอยู่ประการต่อมาสิ่งที่มิอาจจะก้าวล่วงไปได้ก็คือหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.2 ซึ่งกระทำต่อเจ้าพนักงานที่ดินและเป็นเอกสารราชการในข้อ 3 ที่ว่าสิ่งปลูกสร้างในที่ดินแปลงนี้ไม่มีนั้น หากเห็นว่าเป็นการแจ้งที่เป็นความจริงก็แสดงว่า มิได้ซื้อขายรวมถึงที่ดินพิพาทเพราะในที่ดินพิพาทมีบ้านปลูกอยู่กลางส่วนของที่ดินพิพาทตามคำเบิกความของนายพนัสพยานผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ทำการรังวัดที่ดินพิพาทและทำแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7 อันต้องตรงกับการนำสืบของทั้งสองฝ่าย ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น รูปคดีเป็นที่เห็นได้ว่าเมื่อที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินที่มีนายสรวงมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 โดยยังไม่มีการโอนทางทะเบียนแยกออกมาเช่นที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.4 ผู้คัดค้านจึงถือโอกาสอาศัยสภาพของที่ดินพิพาทดังกล่าวประกอบข้ออ้างในเรื่องการเสียค่าตอบแทนและความสุจริตรวมเอาที่ดินพิพาทเป็นของตน ทั้ง ๆ ที่ทราบดีว่าที่ดินพิพาทนั้นนายสรวงมิได้ขายให้เพราะเป็นที่ดินของนางเป้า ซึ่งนางเป้าก็ยังใช้เป็นที่อยู่อาศัยในขณะซื้อขายกัน กรณีเห็นได้ว่าผู้คัดค้านกระทำการโดยไม่สุจริตเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินพิพาท ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองพิพากษากลับว่า ผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอันเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 944 ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7 ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 117/2541นาย สม ชาย นพสรอมร กิจ กับพวกผู้ร้องนาง ปา ริชาติ เจริญลาภสวัส ดีผู้คัดค้าน ป.พ.พ. ม. 1299, ม. 1382ที่ดินพิพาทเดิมบิดาและ ป. มารดาของ ส. ได้จับจองไว้ ต่อมา ส. นำที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดแทนในนามของ ส. ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวจึงยังเป็นของบิดามารดาของ ส.ต่อมาส. จดทะเบียนแบ่งที่ดินดังกล่าวให้แก่ป. และพี่น้อง กับแบ่งขายให้แก่ผู้คัดค้านและ ว. ด้วยเนื่องจาก ส. ต้องการแบ่งที่ดินให้ ป. เป็นจำนวน5 ไร่ แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จดทะเบียนแบ่งให้ ป. นั้น มีเนื้อที่ 4 ไร่เศษ ส. จึงยกที่ดินส่วนที่พิพาทเนื้อที่ประมาณ 3 งาน ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ยกให้อีกประมาณ3 งาน โดยมิได้มีการโอนทางทะเบียน ซึ่ง ป. ก็ได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินส่วนที่ ส.ยกเพิ่มให้นี้การที่ส.ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้าน โดยผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่ามีบ้านปลูกอยู่และมี ป. มารดาของ ส. อาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น กับทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ป. ซึ่งยังคงครอบครองอยู่ จึงเป็นการรับโอนมาโดยไม่สุจริต ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองผู้ร้องทั้งสามยื่นคำร้องขอ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ร้องทั้งสามมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 944 เนื้อที่376 ตารางวา โดยการครอบครองผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ผู้คัดค้านเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าผู้ร้องทั้งสาม ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้องทั้งสามศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องทั้งสามฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีฟังเป็นยุติโดยคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว ฉะนั้นประเด็นพิพาทที่ขึ้นมาสู่การวินิจฉัยของศาลฎีกาก็คือผู้คัดค้านซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ และศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินพิพาทคือที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงหมายเลข 3ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ซึ่งที่ดินแปลงหมายเลข 3 นี้เองที่นายสรวงขายให้แก่ผู้คัดค้านตามสารบัญจดทะเบียนของโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 และหนังสือสัญญาซื้อขายกับหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.1 และ ร.ค. 2เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินดังกล่าวได้ความจากผู้คัดค้านและนายสุรชัย พยานซึ่งเป็นสามีของผู้คัดค้านเบิกความเป็นทำนองเดียวกันว่า เมื่อประมาณต้นปี 2535 นายสรวงนำที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 มาจำนองแก่ผู้คัดค้านในจำนวนเงิน 800,000 บาท หลังจากนั้นนายสรวง บอกขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงซื้อขายกันในราคา 1,700,000 บาทก่อนที่จะซื้อขายกัน นายสุรชัยไปดูที่ดินแล้วเห็นมีบ้านปลูกอยู่ซึ่งนายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของตนที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่และขณะนั้นก็มีนางเป้าอาศัยอยู่จริงนายสรวง บอกว่าหากผู้คัดค้านซื้อก็จะรื้อบ้านดังกล่าวออกไป และต่อมาทำบันทึกไว้ให้ที่ด้านหลังของหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ร.ค.1 ด้วย เมื่อเป็นเช่นนี้เป็นที่เข้าใจได้ว่าก่อนซื้อขายกันฝ่ายผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่า มีบ้านปลูกอยู่และมีนางเป้ามารดาของนายสรวงอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ประกอบกับนายสรวงมีหน้าที่ต้องรื้อบ้านดังกล่าวออกไปเมื่อผู้คัดค้านซื้อที่ดินแล้ว แต่ปรากฏจากการนำสืบของผู้คัดค้านว่า ได้ชำระราคาที่ดินซึ่งถือว่าเป็นเงินจำนวนมากให้นายสรวงครบถ้วนแล้วทั้ง ๆ ที่นายสรวงยังไม่ได้รื้อบ้านไปและขณะนี้กำลังติดต่อทนายความเพื่อฟ้องร้องให้นายสรวงรื้อบ้านออกไป เช่นนี้เห็นได้ว่าเป็นการผิดปกติวิสัยของผู้ซื้อที่ชำระราคาที่ดินให้ครบในขณะที่ยังไม่มีการรื้อบ้านให้ตามสัญญา กรณีไม่มีเหตุที่ผู้คัดค้านต้องรีบชำระราคาทั้งหมดแต่อย่างใดเกี่ยวกับบ้านหลังดังกล่าวคงมีแต่ผู้คัดค้านกับนายสุรชัยเท่านั้นที่เบิกความต้องกันว่า นายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของนายสรวงที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่แต่ครั้นเมื่อนายสรวงมาเบิกความเป็นพยานผู้ร้องฝ่ายผู้คัดค้านมิได้ถามค้านในเรื่องนี้แต่ประการใดจึงยากที่จะเชื่อถือได้ ขณะเดียวกันนายสรวงเบิกความว่านางเป้าใช้ที่ดินส่วนที่แบ่งให้เพิ่มนี้ปลูกบ้านซึ่งบ้านของนางเป้าแต่เดิมเป็นหลังใหญ่และต่อมาได้นำไม้บ้านหลังดังกล่าวมาสร้างเป็นหลังใหม่ ตามภาพถ่ายหมาย ร.10 โดยผู้คัดค้านมิได้ถามค้านให้เห็นเป็นอย่างอื่นได้ กรณีน่าเชื่อได้ว่าบ้านนั้นเป็นของนางเป้า เกี่ยวกับการรื้อบ้านนั้นได้ความจากนายสรวงตอบทนายผู้คัดค้านถามค้านและตอบทนายผู้ร้องทั้งสามถามติงว่า บ้านตามภาพถ่ายหมาย ร.10 อยู่ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ที่ขายให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงว่าจะรื้อบ้านของนางเป้าออกจากที่ดินให้แก่ผู้คัดค้าน หากชำระเงินค่าที่ดินให้แก่นางเป้าแล้ว ซึ่งก่อนที่นายสรวงจะเบิกความดังกล่าวได้เบิกความไว้ก่อนว่าผู้คัดค้านขอซื้อที่ดินในส่วนที่นายสรวงแบ่งให้นางเป้าเพิ่ม หมายถึงที่ดินพิพาท แต่นายสรวงไม่ขายให้โดยบอกให้ไปตกลงซื้อกับนางเป้าเองเช่นนี้ ประกอบกับการซื้อขายดังกล่าวกระทำกันก่อนที่นางเป้าจะถึงแก่กรรม ตามใบมรณบัตรเอกสารหมาย ร.9 เมื่อนำมาประมวลวินิจฉัยเข้าด้วยกัน อีกทั้งได้ความจากผู้คัดค้านว่าอาศัยอยู่ที่อำเภอท่าม่วงมาประมาณ20 ปี เคยใช้เส้นทางที่ผ่านที่พิพาทด้วย เห็นได้ว่า ผู้คัดค้านทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของนางเป้าซึ่งยังคงครอบครองอยู่ประการต่อมาสิ่งที่มิอาจจะก้าวล่วงไปได้ก็คือหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.2 ซึ่งกระทำต่อเจ้าพนักงานที่ดินและเป็นเอกสารราชการในข้อ 3 ที่ว่าสิ่งปลูกสร้างในที่ดินแปลงนี้ไม่มีนั้น หากเห็นว่าเป็นการแจ้งที่เป็นความจริงก็แสดงว่า มิได้ซื้อขายรวมถึงที่ดินพิพาทเพราะในที่ดินพิพาทมีบ้านปลูกอยู่กลางส่วนของที่ดินพิพาทตามคำเบิกความของนายพนัสพยานผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ทำการรังวัดที่ดินพิพาทและทำแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7 อันต้องตรงกับการนำสืบของทั้งสองฝ่าย ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น รูปคดีเป็นที่เห็นได้ว่าเมื่อที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินที่มีนายสรวงมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 โดยยังไม่มีการโอนทางทะเบียนแยกออกมาเช่นที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.4 ผู้คัดค้านจึงถือโอกาสอาศัยสภาพของที่ดินพิพาทดังกล่าวประกอบข้ออ้างในเรื่องการเสียค่าตอบแทนและความสุจริตรวมเอาที่ดินพิพาทเป็นของตน ทั้ง ๆ ที่ทราบดีว่าที่ดินพิพาทนั้นนายสรวงมิได้ขายให้เพราะเป็นที่ดินของนางเป้า ซึ่งนางเป้าก็ยังใช้เป็นที่อยู่อาศัยในขณะซื้อขายกัน กรณีเห็นได้ว่าผู้คัดค้านกระทำการโดยไม่สุจริตเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินพิพาท ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองพิพากษากลับว่า ผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอันเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 944 ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7(พันธาวุธ ปาณิกบุตร-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ดุสิต เพชรปลูก)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ผู้ร้องทั้งสามยื่นคำร้องขอ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ร้องทั้งสามมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 944 เนื้อที่376 ตารางวา โดยการครอบครองผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ผู้คัดค้านเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าผู้ร้องทั้งสาม ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้องทั้งสามศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องทั้งสามฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีฟังเป็นยุติโดยคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว ฉะนั้นประเด็นพิพาทที่ขึ้นมาสู่การวินิจฉัยของศาลฎีกาก็คือผู้คัดค้านซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ และศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินพิพาทคือที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงหมายเลข 3ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ซึ่งที่ดินแปลงหมายเลข 3 นี้เองที่นายสรวงขายให้แก่ผู้คัดค้านตามสารบัญจดทะเบียนของโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 และหนังสือสัญญาซื้อขายกับหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.1 และ ร.ค. 2เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินดังกล่าวได้ความจากผู้คัดค้านและนายสุรชัย พยานซึ่งเป็นสามีของผู้คัดค้านเบิกความเป็นทำนองเดียวกันว่า เมื่อประมาณต้นปี 2535 นายสรวงนำที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 มาจำนองแก่ผู้คัดค้านในจำนวนเงิน 800,000 บาท หลังจากนั้นนายสรวง บอกขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงซื้อขายกันในราคา 1,700,000 บาทก่อนที่จะซื้อขายกัน นายสุรชัยไปดูที่ดินแล้วเห็นมีบ้านปลูกอยู่ซึ่งนายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของตนที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่และขณะนั้นก็มีนางเป้าอาศัยอยู่จริงนายสรวง บอกว่าหากผู้คัดค้านซื้อก็จะรื้อบ้านดังกล่าวออกไป และต่อมาทำบันทึกไว้ให้ที่ด้านหลังของหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ร.ค.1 ด้วย เมื่อเป็นเช่นนี้เป็นที่เข้าใจได้ว่าก่อนซื้อขายกันฝ่ายผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่า มีบ้านปลูกอยู่และมีนางเป้ามารดาของนายสรวงอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ประกอบกับนายสรวงมีหน้าที่ต้องรื้อบ้านดังกล่าวออกไปเมื่อผู้คัดค้านซื้อที่ดินแล้ว แต่ปรากฏจากการนำสืบของผู้คัดค้านว่า ได้ชำระราคาที่ดินซึ่งถือว่าเป็นเงินจำนวนมากให้นายสรวงครบถ้วนแล้วทั้ง ๆ ที่นายสรวงยังไม่ได้รื้อบ้านไปและขณะนี้กำลังติดต่อทนายความเพื่อฟ้องร้องให้นายสรวงรื้อบ้านออกไป เช่นนี้เห็นได้ว่าเป็นการผิดปกติวิสัยของผู้ซื้อที่ชำระราคาที่ดินให้ครบในขณะที่ยังไม่มีการรื้อบ้านให้ตามสัญญา กรณีไม่มีเหตุที่ผู้คัดค้านต้องรีบชำระราคาทั้งหมดแต่อย่างใดเกี่ยวกับบ้านหลังดังกล่าวคงมีแต่ผู้คัดค้านกับนายสุรชัยเท่านั้นที่เบิกความต้องกันว่า นายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของนายสรวงที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่แต่ครั้นเมื่อนายสรวงมาเบิกความเป็นพยานผู้ร้องฝ่ายผู้คัดค้านมิได้ถามค้านในเรื่องนี้แต่ประการใดจึงยากที่จะเชื่อถือได้ ขณะเดียวกันนายสรวงเบิกความว่านางเป้าใช้ที่ดินส่วนที่แบ่งให้เพิ่มนี้ปลูกบ้านซึ่งบ้านของนางเป้าแต่เดิมเป็นหลังใหญ่และต่อมาได้นำไม้บ้านหลังดังกล่าวมาสร้างเป็นหลังใหม่ ตามภาพถ่ายหมาย ร.10 โดยผู้คัดค้านมิได้ถามค้านให้เห็นเป็นอย่างอื่นได้ กรณีน่าเชื่อได้ว่าบ้านนั้นเป็นของนางเป้า เกี่ยวกับการรื้อบ้านนั้นได้ความจากนายสรวงตอบทนายผู้คัดค้านถามค้านและตอบทนายผู้ร้องทั้งสามถามติงว่า บ้านตามภาพถ่ายหมาย ร.10 อยู่ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ที่ขายให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงว่าจะรื้อบ้านของนางเป้าออกจากที่ดินให้แก่ผู้คัดค้าน หากชำระเงินค่าที่ดินให้แก่นางเป้าแล้ว ซึ่งก่อนที่นายสรวงจะเบิกความดังกล่าวได้เบิกความไว้ก่อนว่าผู้คัดค้านขอซื้อที่ดินในส่วนที่นายสรวงแบ่งให้นางเป้าเพิ่ม หมายถึงที่ดินพิพาท แต่นายสรวงไม่ขายให้โดยบอกให้ไปตกลงซื้อกับนางเป้าเองเช่นนี้ ประกอบกับการซื้อขายดังกล่าวกระทำกันก่อนที่นางเป้าจะถึงแก่กรรม ตามใบมรณบัตรเอกสารหมาย ร.9 เมื่อนำมาประมวลวินิจฉัยเข้าด้วยกัน อีกทั้งได้ความจากผู้คัดค้านว่าอาศัยอยู่ที่อำเภอท่าม่วงมาประมาณ20 ปี เคยใช้เส้นทางที่ผ่านที่พิพาทด้วย เห็นได้ว่า ผู้คัดค้านทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของนางเป้าซึ่งยังคงครอบครองอยู่ประการต่อมาสิ่งที่มิอาจจะก้าวล่วงไปได้ก็คือหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.2 ซึ่งกระทำต่อเจ้าพนักงานที่ดินและเป็นเอกสารราชการในข้อ 3 ที่ว่าสิ่งปลูกสร้างในที่ดินแปลงนี้ไม่มีนั้น หากเห็นว่าเป็นการแจ้งที่เป็นความจริงก็แสดงว่า มิได้ซื้อขายรวมถึงที่ดินพิพาทเพราะในที่ดินพิพาทมีบ้านปลูกอยู่กลางส่วนของที่ดินพิพาทตามคำเบิกความของนายพนัสพยานผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ทำการรังวัดที่ดินพิพาทและทำแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7 อันต้องตรงกับการนำสืบของทั้งสองฝ่าย ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น รูปคดีเป็นที่เห็นได้ว่าเมื่อที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินที่มีนายสรวงมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 โดยยังไม่มีการโอนทางทะเบียนแยกออกมาเช่นที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.4 ผู้คัดค้านจึงถือโอกาสอาศัยสภาพของที่ดินพิพาทดังกล่าวประกอบข้ออ้างในเรื่องการเสียค่าตอบแทนและความสุจริตรวมเอาที่ดินพิพาทเป็นของตน ทั้ง ๆ ที่ทราบดีว่าที่ดินพิพาทนั้นนายสรวงมิได้ขายให้เพราะเป็นที่ดินของนางเป้า ซึ่งนางเป้าก็ยังใช้เป็นที่อยู่อาศัยในขณะซื้อขายกัน กรณีเห็นได้ว่าผู้คัดค้านกระทำการโดยไม่สุจริตเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินพิพาท ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองพิพากษากลับว่า ผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอันเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 944 ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7 ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 117/2541นาย สม ชาย นพสรอมร กิจ กับพวกผู้ร้องนาง ปา ริชาติ เจริญลาภสวัส ดีผู้คัดค้าน ป.พ.พ. ม. 1299, ม. 1382ที่ดินพิพาทเดิมบิดาและ ป. มารดาของ ส. ได้จับจองไว้ ต่อมา ส. นำที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดแทนในนามของ ส. ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวจึงยังเป็นของบิดามารดาของ ส.ต่อมาส. จดทะเบียนแบ่งที่ดินดังกล่าวให้แก่ป. และพี่น้อง กับแบ่งขายให้แก่ผู้คัดค้านและ ว. ด้วยเนื่องจาก ส. ต้องการแบ่งที่ดินให้ ป. เป็นจำนวน5 ไร่ แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จดทะเบียนแบ่งให้ ป. นั้น มีเนื้อที่ 4 ไร่เศษ ส. จึงยกที่ดินส่วนที่พิพาทเนื้อที่ประมาณ 3 งาน ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ยกให้อีกประมาณ3 งาน โดยมิได้มีการโอนทางทะเบียน ซึ่ง ป. ก็ได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินส่วนที่ ส.ยกเพิ่มให้นี้การที่ส.ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้าน โดยผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่ามีบ้านปลูกอยู่และมี ป. มารดาของ ส. อาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น กับทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ป. ซึ่งยังคงครอบครองอยู่ จึงเป็นการรับโอนมาโดยไม่สุจริต ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองผู้ร้องทั้งสามยื่นคำร้องขอ ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ร้องทั้งสามมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 944 เนื้อที่376 ตารางวา โดยการครอบครองผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ผู้คัดค้านเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าผู้ร้องทั้งสาม ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้องทั้งสามศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอผู้ร้องทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนผู้ร้องทั้งสามฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีฟังเป็นยุติโดยคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว ฉะนั้นประเด็นพิพาทที่ขึ้นมาสู่การวินิจฉัยของศาลฎีกาก็คือผู้คัดค้านซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ และศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินพิพาทคือที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงหมายเลข 3ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ซึ่งที่ดินแปลงหมายเลข 3 นี้เองที่นายสรวงขายให้แก่ผู้คัดค้านตามสารบัญจดทะเบียนของโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 และหนังสือสัญญาซื้อขายกับหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.1 และ ร.ค. 2เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินดังกล่าวได้ความจากผู้คัดค้านและนายสุรชัย พยานซึ่งเป็นสามีของผู้คัดค้านเบิกความเป็นทำนองเดียวกันว่า เมื่อประมาณต้นปี 2535 นายสรวงนำที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 มาจำนองแก่ผู้คัดค้านในจำนวนเงิน 800,000 บาท หลังจากนั้นนายสรวง บอกขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงซื้อขายกันในราคา 1,700,000 บาทก่อนที่จะซื้อขายกัน นายสุรชัยไปดูที่ดินแล้วเห็นมีบ้านปลูกอยู่ซึ่งนายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของตนที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่และขณะนั้นก็มีนางเป้าอาศัยอยู่จริงนายสรวง บอกว่าหากผู้คัดค้านซื้อก็จะรื้อบ้านดังกล่าวออกไป และต่อมาทำบันทึกไว้ให้ที่ด้านหลังของหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ร.ค.1 ด้วย เมื่อเป็นเช่นนี้เป็นที่เข้าใจได้ว่าก่อนซื้อขายกันฝ่ายผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่า มีบ้านปลูกอยู่และมีนางเป้ามารดาของนายสรวงอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ประกอบกับนายสรวงมีหน้าที่ต้องรื้อบ้านดังกล่าวออกไปเมื่อผู้คัดค้านซื้อที่ดินแล้ว แต่ปรากฏจากการนำสืบของผู้คัดค้านว่า ได้ชำระราคาที่ดินซึ่งถือว่าเป็นเงินจำนวนมากให้นายสรวงครบถ้วนแล้วทั้ง ๆ ที่นายสรวงยังไม่ได้รื้อบ้านไปและขณะนี้กำลังติดต่อทนายความเพื่อฟ้องร้องให้นายสรวงรื้อบ้านออกไป เช่นนี้เห็นได้ว่าเป็นการผิดปกติวิสัยของผู้ซื้อที่ชำระราคาที่ดินให้ครบในขณะที่ยังไม่มีการรื้อบ้านให้ตามสัญญา กรณีไม่มีเหตุที่ผู้คัดค้านต้องรีบชำระราคาทั้งหมดแต่อย่างใดเกี่ยวกับบ้านหลังดังกล่าวคงมีแต่ผู้คัดค้านกับนายสุรชัยเท่านั้นที่เบิกความต้องกันว่า นายสรวงบอกให้ทราบว่าเป็นบ้านของนายสรวงที่ปลูกให้นางเป้าอาศัยอยู่แต่ครั้นเมื่อนายสรวงมาเบิกความเป็นพยานผู้ร้องฝ่ายผู้คัดค้านมิได้ถามค้านในเรื่องนี้แต่ประการใดจึงยากที่จะเชื่อถือได้ ขณะเดียวกันนายสรวงเบิกความว่านางเป้าใช้ที่ดินส่วนที่แบ่งให้เพิ่มนี้ปลูกบ้านซึ่งบ้านของนางเป้าแต่เดิมเป็นหลังใหญ่และต่อมาได้นำไม้บ้านหลังดังกล่าวมาสร้างเป็นหลังใหม่ ตามภาพถ่ายหมาย ร.10 โดยผู้คัดค้านมิได้ถามค้านให้เห็นเป็นอย่างอื่นได้ กรณีน่าเชื่อได้ว่าบ้านนั้นเป็นของนางเป้า เกี่ยวกับการรื้อบ้านนั้นได้ความจากนายสรวงตอบทนายผู้คัดค้านถามค้านและตอบทนายผู้ร้องทั้งสามถามติงว่า บ้านตามภาพถ่ายหมาย ร.10 อยู่ในโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ที่ขายให้แก่ผู้คัดค้านโดยตกลงว่าจะรื้อบ้านของนางเป้าออกจากที่ดินให้แก่ผู้คัดค้าน หากชำระเงินค่าที่ดินให้แก่นางเป้าแล้ว ซึ่งก่อนที่นายสรวงจะเบิกความดังกล่าวได้เบิกความไว้ก่อนว่าผู้คัดค้านขอซื้อที่ดินในส่วนที่นายสรวงแบ่งให้นางเป้าเพิ่ม หมายถึงที่ดินพิพาท แต่นายสรวงไม่ขายให้โดยบอกให้ไปตกลงซื้อกับนางเป้าเองเช่นนี้ ประกอบกับการซื้อขายดังกล่าวกระทำกันก่อนที่นางเป้าจะถึงแก่กรรม ตามใบมรณบัตรเอกสารหมาย ร.9 เมื่อนำมาประมวลวินิจฉัยเข้าด้วยกัน อีกทั้งได้ความจากผู้คัดค้านว่าอาศัยอยู่ที่อำเภอท่าม่วงมาประมาณ20 ปี เคยใช้เส้นทางที่ผ่านที่พิพาทด้วย เห็นได้ว่า ผู้คัดค้านทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของนางเป้าซึ่งยังคงครอบครองอยู่ประการต่อมาสิ่งที่มิอาจจะก้าวล่วงไปได้ก็คือหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ร.ค.2 ซึ่งกระทำต่อเจ้าพนักงานที่ดินและเป็นเอกสารราชการในข้อ 3 ที่ว่าสิ่งปลูกสร้างในที่ดินแปลงนี้ไม่มีนั้น หากเห็นว่าเป็นการแจ้งที่เป็นความจริงก็แสดงว่า มิได้ซื้อขายรวมถึงที่ดินพิพาทเพราะในที่ดินพิพาทมีบ้านปลูกอยู่กลางส่วนของที่ดินพิพาทตามคำเบิกความของนายพนัสพยานผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ทำการรังวัดที่ดินพิพาทและทำแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7 อันต้องตรงกับการนำสืบของทั้งสองฝ่าย ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น รูปคดีเป็นที่เห็นได้ว่าเมื่อที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินที่มีนายสรวงมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 โดยยังไม่มีการโอนทางทะเบียนแยกออกมาเช่นที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.4 ผู้คัดค้านจึงถือโอกาสอาศัยสภาพของที่ดินพิพาทดังกล่าวประกอบข้ออ้างในเรื่องการเสียค่าตอบแทนและความสุจริตรวมเอาที่ดินพิพาทเป็นของตน ทั้ง ๆ ที่ทราบดีว่าที่ดินพิพาทนั้นนายสรวงมิได้ขายให้เพราะเป็นที่ดินของนางเป้า ซึ่งนางเป้าก็ยังใช้เป็นที่อยู่อาศัยในขณะซื้อขายกัน กรณีเห็นได้ว่าผู้คัดค้านกระทำการโดยไม่สุจริตเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินพิพาท ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองพิพากษากลับว่า ผู้ร้องทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอันเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 944 ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย ร.7(พันธาวุธ ปาณิกบุตร-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา-ดุสิต เพชรปลูก)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ