คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2196/2545หลักกฎหมาย: การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 69942 เนื้อที่ 2 ไร่ 83.7 ตารางวา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 ถึงวันที่ 31ธันวาคม 2541 อัตราเช่าเดือนละ 22,500 บาท ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้งจำเลยไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมา โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและบอกเลิกสัญญาให้สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541แต่จำเลยเพิกเฉยและครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปีชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉยคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่าหลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้วโจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ดีหากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน มิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 21ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบแต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วโจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสองกำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2196/2545นาง ประไพพิศ สุวรรณานนท์โจทก์บริษัท ซันกรีต จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 560, ม. 566, ม. 564, ม. 570การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 69942 เนื้อที่ 2 ไร่ 83.7 ตารางวา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 ถึงวันที่ 31ธันวาคม 2541 อัตราเช่าเดือนละ 22,500 บาท ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้งจำเลยไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมา โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและบอกเลิกสัญญาให้สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541แต่จำเลยเพิกเฉยและครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปีชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉยคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่าหลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้วโจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ดีหากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน มิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 21ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบแต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วโจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสองกำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน(วิบูลย์ มีอาสา-ศุภชัย ภู่งาม-วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ถือว่าใช้ได้เพียง 3 ปี และเมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังอยู่ต่อไปต้องถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 นั้น เดิมศาลฎีกาวางบรรทัดฐานไว้ว่า ถ้ามีการอยู่ต่อมาจนครบกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ เช่น ครบ 6 ปี ดังกรณีของคดีนี้ สัญญาเช่าเป็นอันเลิกกันตามมาตรา 564(คำพิพากษาฎีกาที่ 937/2501,4106/2528)ซึ่งน่าจะขัดกันเอง เพราะว่าเมื่อกำหนดเวลาดังกล่าวไม่อาจใช้บังคับได้ คงใช้ได้เพียง3 ปี ย่อมจะไม่มีกำหนดเวลาที่จะนำมาตรา 564 มาอ้างได้ ดังที่คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ได้วินิจฉัยซึ่งกลับหลักคำพิพากษาฎีกาข้างต้น แต่มิได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่จึงต้องดูว่าศาลฎีกาจะเดินตามแนวใดต่อไป ไพโรจน์ วายุภาพคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 69942 เนื้อที่ 2 ไร่ 83.7 ตารางวา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 ถึงวันที่ 31ธันวาคม 2541 อัตราเช่าเดือนละ 22,500 บาท ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้งจำเลยไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมา โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและบอกเลิกสัญญาให้สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541แต่จำเลยเพิกเฉยและครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปีชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉยคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่าหลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้วโจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ดีหากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน มิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 21ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบแต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วโจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสองกำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2196/2545นาง ประไพพิศ สุวรรณานนท์โจทก์บริษัท ซันกรีต จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 560, ม. 566, ม. 564, ม. 570การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 69942 เนื้อที่ 2 ไร่ 83.7 ตารางวา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 ถึงวันที่ 31ธันวาคม 2541 อัตราเช่าเดือนละ 22,500 บาท ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้งจำเลยไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมา โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและบอกเลิกสัญญาให้สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541แต่จำเลยเพิกเฉยและครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปีชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉยคดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่าหลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้วโจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ดีหากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน มิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 21ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบแต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วโจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสองกำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"พิพากษายืน(วิบูลย์ มีอาสา-ศุภชัย ภู่งาม-วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ถือว่าใช้ได้เพียง 3 ปี และเมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังอยู่ต่อไปต้องถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 นั้น เดิมศาลฎีกาวางบรรทัดฐานไว้ว่า ถ้ามีการอยู่ต่อมาจนครบกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ เช่น ครบ 6 ปี ดังกรณีของคดีนี้ สัญญาเช่าเป็นอันเลิกกันตามมาตรา 564(คำพิพากษาฎีกาที่ 937/2501,4106/2528)ซึ่งน่าจะขัดกันเอง เพราะว่าเมื่อกำหนดเวลาดังกล่าวไม่อาจใช้บังคับได้ คงใช้ได้เพียง3 ปี ย่อมจะไม่มีกำหนดเวลาที่จะนำมาตรา 564 มาอ้างได้ ดังที่คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ได้วินิจฉัยซึ่งกลับหลักคำพิพากษาฎีกาข้างต้น แต่มิได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่จึงต้องดูว่าศาลฎีกาจะเดินตามแนวใดต่อไป ไพโรจน์ วายุภาพ