คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1495/2540หลักกฎหมาย: คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ และเห็นว่าค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไป คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯจึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคาร ค่าถมดิน ค่าพื้นคอนกรีต และค่าพืชผลต้นไม้เมื่อปรากฏว่าในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯมีการประชุมลงมตินั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วย การที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสาม เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทน ก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียว ในทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืน ซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ เป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสอง หรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ ดังนั้นหากปรากฎชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้ เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ตามคำวินิจฉัยของศาล โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนด โดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใด เพราะเป็นกรณีที่มีกฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประสงค์จะเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางหลวงเทศบาลเชื่อมระหว่างถนนสาธรกับแม่น้ำเจ้าพระยาได้เสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาเห็นชอบตราเป็นพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่แขวงยานนาวาแขวงทุ่งวัดดอน และแขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครพ.ศ. 2531 โดยให้จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 38082 ตำบลบางโคล่(บางขวาง) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่232 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 900/18 ซอยประดู่ 1ถนนพระราม 3 แขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครและไม้ยืนต้นจำนวน 12 ต้น ที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนจำนวน 134 ตารางวาพร้อมสิ่งปลูกสร้างและไม้ยืนต้น เจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ให้โจทก์ไปพบและแจ้งว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนได้กำหนดค่าทดแทนให้โจทก์ ซึ่งโจทก์เห็นว่าจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินดังกล่าวต่ำมากไม่เป็นธรรมและไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนตามราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินที่ถูกเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ตลอดจนคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินของโจทก์ซึ่งทำการซื้อขายกันในขณะนั้นเป็นเงิน 5,360,000 บาทส่วนสิ่งปลูกสร้างจำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนสำหรับค่ารื้อถอนค่าขนย้ายและค่าปลูกสร้างใหม่ตามราคาปกติในท้องตลาดในวันที่ใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ซึ่งคิดเป็นค่ารื้อถอน 153,000 บาทค่าปรับปรุงพื้นที่สำหรับเตรียมการก่อสร้างบ้าน 290,000 บาทค่าแรงและค่าวัสดุในการปลูกสร้างใหม่ 800,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,243,000 บาท โจทก์อุทธรณ์การกำหนดค่าทดแทนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยแล้ว ขณะนี้ยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องชำระค่าทดแทนที่ดินจำนวน5,360,000 บาท ค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างเพิ่มอีก 684,970 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,044,970 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ10 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยทั้งสองต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 705,246 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น6,750,216 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 6,750,216 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี ในต้นเงิน 6,044,970 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้แก่โจทก์โดยอาศัยมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ทุกอนุมาตรามาพิจารณาโดยความเห็นชอบของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินของโจทก์เป็นที่อยู่อาศัยมิได้เป็นทำเลการค้าหรืออุตสาหกรรม คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯได้กำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์โดยถูกต้องและเป็นธรรมแล้วที่ดินของโจทก์ที่เหลือมิได้มีราคาลดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นและไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยตามฟ้องเพราะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎหมายหากจะเรียกได้อย่างสูงก็ไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มจำนวน 2,584,831 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนที่ดินหรือไม่เพียงใด ปรากฏตามรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล.3 ซึ่งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ กล่าวคือคณะกรรมการดังกล่าวถือว่าที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนมีราคาประเมิน ของกรมที่ดินเมื่อปี 2531ตารางวาละ 5,000 บาท โจทก์ได้ค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นเงิน670,000 บาท ที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 98 ตารางวา มีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 25,000 บาท เป็นเงิน 2,450,000 บาท ค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไปคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ จึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคารเป็นเงิน 435,169 บาทค่าถมดิน 80,400 บาท ค่าพื้นคอนกรีต 38,556 บาท และค่าพืชผลต้นไม้3,905 บาท ปรากฏตามสำเนารายงานการประชุมของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2534 เอกสารหมาย ล.5ศาลฎีกาเห็นว่า ในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ มีการประชุมลงมติตามเอกสารหมาย ล.5 นั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 การกำหนดค่าทดแทนจึงต้องคำนึงถึงหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้คือ(1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6(2) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่(3) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม(4) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ(5) เหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วยการที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของโจทก์มีถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตรเข้าถึงที่ดิน และนายกมล ศรีภูริปรีชานนท์ เลขานุการของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ พยานจำเลยทั้งสองได้เบิกความว่าที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากถนนพระราม 3 ประมาณ 30 ถึง 50 เมตรและห่างจากห้องอาหารหลงวา ประมาณ 200 ถึง 300 เมตร เห็นได้ว่าที่ดินของโจทก์อยู่ในทำเลที่เจริญ การคมนาคมสะดวก นอกจากนั้นโจทก์ยังนำสืบถึงราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณเดียวกันกับที่ดินของโจทก์ว่าในปี 2535 มีการซื้อขายกันตารางวาละ 30,000 บาทเศษทั้งที่ไม่มีถนนเข้าถึง ปรากฏตามภาพถ่ายหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ดังนั้นที่ดินของโจทก์ในสภาพและที่ตั้งที่เจริญแล้วดังกล่าวน่าจะมีราคาซื้อขายกันในปี 2531 ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 25,000 บาท ที่ศาลล่างทั้งสองได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ตารางวาละ 25,000 บาท จึงเหมาะสมและเป็นธรรมแล้วส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนจำนวน 98 ตารางวา ราคาตารางวาละ10,000 บาท เพื่อมาคิดหักกลบลบกับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ต้องจ่ายให้โจทก์นั้น เป็นการกำหนดน้อยเกินไป ที่ถูกต้องควรมีราคาตารางวาละ 25,000 บาท หรือมีราคาสูงมากกว่า 25,000 บาทและเมื่อหักกลบลบกันแล้วก็จะเกลื่อนกลืนกันไป ข้อนี้เห็นว่าที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนนั้นมีเพียง 98 ตารางวาและทางด้านหลังของส่วนที่เหลือนี้ก็ติดคลองไม่อาจจะพัฒนาให้ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากถึงขนาดที่จะให้ดีเป็นพิเศษใด ๆ ได้ ดังนั้นจะมีการสร้างถนนกว้างขึ้นที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือก็ไม่น่าจะมีราคาสูงขึ้นมากมายดังที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้าง ราคาที่สูงเพิ่มขึ้นของที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือคงมีได้บ้างตามสมควรเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดราคาที่ดินของโจทก์ที่เหลือมีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท นั้นชอบแล้วมีปัญหาต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จะนำรำคาญที่สูงขึ้นของที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคสอง บัญญัติว่า"ถ้าการงานหรือกิจการอย่างใดที่ทำไปในการเวนคืน ได้กระทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่นั้นมีราคาสูงขึ้น ให้เอาราคาที่สูงขึ้นนั้นออกจากเงินค่าทดแทน แต่ไม่ให้ถือว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทวีขึ้นนั้นสูงไปกว่าจำนวนเงินค่าทดแทนเพื่อจะให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายกลับต้องใช้เงินให้อีก" และวรรคสามบัญญัติว่า "ถ้าต้องเวนคืนอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงส่วนหนึ่งและส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลง ให้กำหนดเงินค่าทดแทนให้เฉพาะสำหรับส่วนที่เหลืออันราคาลดลงนั้นด้วย" มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสามดังกล่าวนี้เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียววนทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ นั้นเป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนด หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสองหรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ดังนั้น หากปรากฏชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่าโจทก์ควรได้รับค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างจำนวนเท่าใด เห็นว่า ขณะที่พระราชกฤษฎีกาฯ มีผลใช้บังคับนั้นบ้านของโจทก์สร้างมาประมาณ12 ปี ยังไม่เก่า สภาพบ้านของโจทก์ตามภาพถ่ายหมาย จ.11ก็ปรากฏว่ายังอยู่ในสภาพดี พื้นที่บ้านทั้งสองชั้นรวมแล้วประมาณ286 ตารางเมตร จัดว่าเป็นบ้านใหญ่ ทั้งจำเลยทั้งสองไม่นำสืบถึงรายละเอียดการคำนวณค่าทดแทนสำหรับบ้านของโจทก์เพื่อให้เห็นได้ว่าเป็นราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างบ้านของโจทก์จำนวนเงิน 650,000 บาท ซึ่งเมื่อคำนวณพื้นที่เป็นตารางเมตรแล้ว มีราคาตารางเมตรละประมาณ2,272 บาท นั้น เป็นค่าทดแทนที่เป็นธรรมแก่โจทก์ผู้ถูกเวนคืนและสังคมแล้วจำเลยทั้งสองฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ย ข้อนี้เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนดโดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใดเพราะเป็นกรณีที่กฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี คงที่นั้นไม่ถูกต้องพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินค่าทดแทนที่ศาลให้จำเลยทั้งสองชำระเพิ่มขึ้นแต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1495/2540นาง บุญ นา ค วารีวิบูลย์โจทก์กรุงเทพมหานคร กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 84 พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 ม. 9, ม. 21, ม. 26 วรรคสอง ประกาศคณะรักษาความสงบแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพ พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่แขวงยานนาวา แขวงทุ่งวัดดอน และแขวงบางโคล่เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2531 คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ และเห็นว่าค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไป คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯจึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคาร ค่าถมดิน ค่าพื้นคอนกรีต และค่าพืชผลต้นไม้เมื่อปรากฏว่าในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯมีการประชุมลงมตินั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วย การที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสาม เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทน ก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียว ในทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืน ซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ เป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสอง หรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ ดังนั้นหากปรากฎชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้ เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ตามคำวินิจฉัยของศาล โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนด โดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใด เพราะเป็นกรณีที่มีกฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประสงค์จะเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางหลวงเทศบาลเชื่อมระหว่างถนนสาธรกับแม่น้ำเจ้าพระยาได้เสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาเห็นชอบตราเป็นพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่แขวงยานนาวาแขวงทุ่งวัดดอน และแขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครพ.ศ. 2531 โดยให้จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 38082 ตำบลบางโคล่(บางขวาง) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่232 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 900/18 ซอยประดู่ 1ถนนพระราม 3 แขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครและไม้ยืนต้นจำนวน 12 ต้น ที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนจำนวน 134 ตารางวาพร้อมสิ่งปลูกสร้างและไม้ยืนต้น เจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ให้โจทก์ไปพบและแจ้งว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนได้กำหนดค่าทดแทนให้โจทก์ ซึ่งโจทก์เห็นว่าจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินดังกล่าวต่ำมากไม่เป็นธรรมและไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนตามราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินที่ถูกเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ตลอดจนคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินของโจทก์ซึ่งทำการซื้อขายกันในขณะนั้นเป็นเงิน 5,360,000 บาทส่วนสิ่งปลูกสร้างจำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนสำหรับค่ารื้อถอนค่าขนย้ายและค่าปลูกสร้างใหม่ตามราคาปกติในท้องตลาดในวันที่ใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ซึ่งคิดเป็นค่ารื้อถอน 153,000 บาทค่าปรับปรุงพื้นที่สำหรับเตรียมการก่อสร้างบ้าน 290,000 บาทค่าแรงและค่าวัสดุในการปลูกสร้างใหม่ 800,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,243,000 บาท โจทก์อุทธรณ์การกำหนดค่าทดแทนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยแล้ว ขณะนี้ยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องชำระค่าทดแทนที่ดินจำนวน5,360,000 บาท ค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างเพิ่มอีก 684,970 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,044,970 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ10 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยทั้งสองต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 705,246 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น6,750,216 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 6,750,216 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี ในต้นเงิน 6,044,970 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้แก่โจทก์โดยอาศัยมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ทุกอนุมาตรามาพิจารณาโดยความเห็นชอบของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินของโจทก์เป็นที่อยู่อาศัยมิได้เป็นทำเลการค้าหรืออุตสาหกรรม คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯได้กำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์โดยถูกต้องและเป็นธรรมแล้วที่ดินของโจทก์ที่เหลือมิได้มีราคาลดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นและไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยตามฟ้องเพราะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎหมายหากจะเรียกได้อย่างสูงก็ไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มจำนวน 2,584,831 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนที่ดินหรือไม่เพียงใด ปรากฏตามรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล.3 ซึ่งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ กล่าวคือคณะกรรมการดังกล่าวถือว่าที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนมีราคาประเมิน ของกรมที่ดินเมื่อปี 2531ตารางวาละ 5,000 บาท โจทก์ได้ค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นเงิน670,000 บาท ที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 98 ตารางวา มีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 25,000 บาท เป็นเงิน 2,450,000 บาท ค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไปคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ จึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคารเป็นเงิน 435,169 บาทค่าถมดิน 80,400 บาท ค่าพื้นคอนกรีต 38,556 บาท และค่าพืชผลต้นไม้3,905 บาท ปรากฏตามสำเนารายงานการประชุมของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2534 เอกสารหมาย ล.5ศาลฎีกาเห็นว่า ในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ มีการประชุมลงมติตามเอกสารหมาย ล.5 นั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 การกำหนดค่าทดแทนจึงต้องคำนึงถึงหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้คือ(1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6(2) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่(3) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม(4) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ(5) เหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วยการที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของโจทก์มีถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตรเข้าถึงที่ดิน และนายกมล ศรีภูริปรีชานนท์ เลขานุการของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ พยานจำเลยทั้งสองได้เบิกความว่าที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากถนนพระราม 3 ประมาณ 30 ถึง 50 เมตรและห่างจากห้องอาหารหลงวา ประมาณ 200 ถึง 300 เมตร เห็นได้ว่าที่ดินของโจทก์อยู่ในทำเลที่เจริญ การคมนาคมสะดวก นอกจากนั้นโจทก์ยังนำสืบถึงราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณเดียวกันกับที่ดินของโจทก์ว่าในปี 2535 มีการซื้อขายกันตารางวาละ 30,000 บาทเศษทั้งที่ไม่มีถนนเข้าถึง ปรากฏตามภาพถ่ายหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ดังนั้นที่ดินของโจทก์ในสภาพและที่ตั้งที่เจริญแล้วดังกล่าวน่าจะมีราคาซื้อขายกันในปี 2531 ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 25,000 บาท ที่ศาลล่างทั้งสองได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ตารางวาละ 25,000 บาท จึงเหมาะสมและเป็นธรรมแล้วส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนจำนวน 98 ตารางวา ราคาตารางวาละ10,000 บาท เพื่อมาคิดหักกลบลบกับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ต้องจ่ายให้โจทก์นั้น เป็นการกำหนดน้อยเกินไป ที่ถูกต้องควรมีราคาตารางวาละ 25,000 บาท หรือมีราคาสูงมากกว่า 25,000 บาทและเมื่อหักกลบลบกันแล้วก็จะเกลื่อนกลืนกันไป ข้อนี้เห็นว่าที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนนั้นมีเพียง 98 ตารางวาและทางด้านหลังของส่วนที่เหลือนี้ก็ติดคลองไม่อาจจะพัฒนาให้ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากถึงขนาดที่จะให้ดีเป็นพิเศษใด ๆ ได้ ดังนั้นจะมีการสร้างถนนกว้างขึ้นที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือก็ไม่น่าจะมีราคาสูงขึ้นมากมายดังที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้าง ราคาที่สูงเพิ่มขึ้นของที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือคงมีได้บ้างตามสมควรเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดราคาที่ดินของโจทก์ที่เหลือมีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท นั้นชอบแล้วมีปัญหาต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จะนำรำคาญที่สูงขึ้นของที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคสอง บัญญัติว่า"ถ้าการงานหรือกิจการอย่างใดที่ทำไปในการเวนคืน ได้กระทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่นั้นมีราคาสูงขึ้น ให้เอาราคาที่สูงขึ้นนั้นออกจากเงินค่าทดแทน แต่ไม่ให้ถือว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทวีขึ้นนั้นสูงไปกว่าจำนวนเงินค่าทดแทนเพื่อจะให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายกลับต้องใช้เงินให้อีก" และวรรคสามบัญญัติว่า "ถ้าต้องเวนคืนอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงส่วนหนึ่งและส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลง ให้กำหนดเงินค่าทดแทนให้เฉพาะสำหรับส่วนที่เหลืออันราคาลดลงนั้นด้วย" มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสามดังกล่าวนี้เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียววนทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ นั้นเป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนด หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสองหรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ดังนั้น หากปรากฏชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่าโจทก์ควรได้รับค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างจำนวนเท่าใด เห็นว่า ขณะที่พระราชกฤษฎีกาฯ มีผลใช้บังคับนั้นบ้านของโจทก์สร้างมาประมาณ12 ปี ยังไม่เก่า สภาพบ้านของโจทก์ตามภาพถ่ายหมาย จ.11ก็ปรากฏว่ายังอยู่ในสภาพดี พื้นที่บ้านทั้งสองชั้นรวมแล้วประมาณ286 ตารางเมตร จัดว่าเป็นบ้านใหญ่ ทั้งจำเลยทั้งสองไม่นำสืบถึงรายละเอียดการคำนวณค่าทดแทนสำหรับบ้านของโจทก์เพื่อให้เห็นได้ว่าเป็นราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างบ้านของโจทก์จำนวนเงิน 650,000 บาท ซึ่งเมื่อคำนวณพื้นที่เป็นตารางเมตรแล้ว มีราคาตารางเมตรละประมาณ2,272 บาท นั้น เป็นค่าทดแทนที่เป็นธรรมแก่โจทก์ผู้ถูกเวนคืนและสังคมแล้วจำเลยทั้งสองฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ย ข้อนี้เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนดโดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใดเพราะเป็นกรณีที่กฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี คงที่นั้นไม่ถูกต้องพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินค่าทดแทนที่ศาลให้จำเลยทั้งสองชำระเพิ่มขึ้นแต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(อุดม มั่งมีดี-สุทธิ นิชโรจน์-ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประสงค์จะเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางหลวงเทศบาลเชื่อมระหว่างถนนสาธรกับแม่น้ำเจ้าพระยาได้เสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาเห็นชอบตราเป็นพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่แขวงยานนาวาแขวงทุ่งวัดดอน และแขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครพ.ศ. 2531 โดยให้จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 38082 ตำบลบางโคล่(บางขวาง) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่232 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 900/18 ซอยประดู่ 1ถนนพระราม 3 แขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครและไม้ยืนต้นจำนวน 12 ต้น ที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนจำนวน 134 ตารางวาพร้อมสิ่งปลูกสร้างและไม้ยืนต้น เจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ให้โจทก์ไปพบและแจ้งว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนได้กำหนดค่าทดแทนให้โจทก์ ซึ่งโจทก์เห็นว่าจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินดังกล่าวต่ำมากไม่เป็นธรรมและไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนตามราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินที่ถูกเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ตลอดจนคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินของโจทก์ซึ่งทำการซื้อขายกันในขณะนั้นเป็นเงิน 5,360,000 บาทส่วนสิ่งปลูกสร้างจำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนสำหรับค่ารื้อถอนค่าขนย้ายและค่าปลูกสร้างใหม่ตามราคาปกติในท้องตลาดในวันที่ใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ซึ่งคิดเป็นค่ารื้อถอน 153,000 บาทค่าปรับปรุงพื้นที่สำหรับเตรียมการก่อสร้างบ้าน 290,000 บาทค่าแรงและค่าวัสดุในการปลูกสร้างใหม่ 800,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,243,000 บาท โจทก์อุทธรณ์การกำหนดค่าทดแทนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยแล้ว ขณะนี้ยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องชำระค่าทดแทนที่ดินจำนวน5,360,000 บาท ค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างเพิ่มอีก 684,970 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,044,970 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ10 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยทั้งสองต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 705,246 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น6,750,216 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 6,750,216 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี ในต้นเงิน 6,044,970 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้แก่โจทก์โดยอาศัยมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ทุกอนุมาตรามาพิจารณาโดยความเห็นชอบของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินของโจทก์เป็นที่อยู่อาศัยมิได้เป็นทำเลการค้าหรืออุตสาหกรรม คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯได้กำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์โดยถูกต้องและเป็นธรรมแล้วที่ดินของโจทก์ที่เหลือมิได้มีราคาลดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นและไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยตามฟ้องเพราะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎหมายหากจะเรียกได้อย่างสูงก็ไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มจำนวน 2,584,831 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนที่ดินหรือไม่เพียงใด ปรากฏตามรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล.3 ซึ่งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ กล่าวคือคณะกรรมการดังกล่าวถือว่าที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนมีราคาประเมิน ของกรมที่ดินเมื่อปี 2531ตารางวาละ 5,000 บาท โจทก์ได้ค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นเงิน670,000 บาท ที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 98 ตารางวา มีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 25,000 บาท เป็นเงิน 2,450,000 บาท ค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไปคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ จึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคารเป็นเงิน 435,169 บาทค่าถมดิน 80,400 บาท ค่าพื้นคอนกรีต 38,556 บาท และค่าพืชผลต้นไม้3,905 บาท ปรากฏตามสำเนารายงานการประชุมของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2534 เอกสารหมาย ล.5ศาลฎีกาเห็นว่า ในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ มีการประชุมลงมติตามเอกสารหมาย ล.5 นั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 การกำหนดค่าทดแทนจึงต้องคำนึงถึงหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้คือ(1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6(2) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่(3) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม(4) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ(5) เหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วยการที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของโจทก์มีถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตรเข้าถึงที่ดิน และนายกมล ศรีภูริปรีชานนท์ เลขานุการของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ พยานจำเลยทั้งสองได้เบิกความว่าที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากถนนพระราม 3 ประมาณ 30 ถึง 50 เมตรและห่างจากห้องอาหารหลงวา ประมาณ 200 ถึง 300 เมตร เห็นได้ว่าที่ดินของโจทก์อยู่ในทำเลที่เจริญ การคมนาคมสะดวก นอกจากนั้นโจทก์ยังนำสืบถึงราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณเดียวกันกับที่ดินของโจทก์ว่าในปี 2535 มีการซื้อขายกันตารางวาละ 30,000 บาทเศษทั้งที่ไม่มีถนนเข้าถึง ปรากฏตามภาพถ่ายหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ดังนั้นที่ดินของโจทก์ในสภาพและที่ตั้งที่เจริญแล้วดังกล่าวน่าจะมีราคาซื้อขายกันในปี 2531 ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 25,000 บาท ที่ศาลล่างทั้งสองได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ตารางวาละ 25,000 บาท จึงเหมาะสมและเป็นธรรมแล้วส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนจำนวน 98 ตารางวา ราคาตารางวาละ10,000 บาท เพื่อมาคิดหักกลบลบกับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ต้องจ่ายให้โจทก์นั้น เป็นการกำหนดน้อยเกินไป ที่ถูกต้องควรมีราคาตารางวาละ 25,000 บาท หรือมีราคาสูงมากกว่า 25,000 บาทและเมื่อหักกลบลบกันแล้วก็จะเกลื่อนกลืนกันไป ข้อนี้เห็นว่าที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนนั้นมีเพียง 98 ตารางวาและทางด้านหลังของส่วนที่เหลือนี้ก็ติดคลองไม่อาจจะพัฒนาให้ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากถึงขนาดที่จะให้ดีเป็นพิเศษใด ๆ ได้ ดังนั้นจะมีการสร้างถนนกว้างขึ้นที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือก็ไม่น่าจะมีราคาสูงขึ้นมากมายดังที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้าง ราคาที่สูงเพิ่มขึ้นของที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือคงมีได้บ้างตามสมควรเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดราคาที่ดินของโจทก์ที่เหลือมีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท นั้นชอบแล้วมีปัญหาต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จะนำรำคาญที่สูงขึ้นของที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคสอง บัญญัติว่า"ถ้าการงานหรือกิจการอย่างใดที่ทำไปในการเวนคืน ได้กระทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่นั้นมีราคาสูงขึ้น ให้เอาราคาที่สูงขึ้นนั้นออกจากเงินค่าทดแทน แต่ไม่ให้ถือว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทวีขึ้นนั้นสูงไปกว่าจำนวนเงินค่าทดแทนเพื่อจะให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายกลับต้องใช้เงินให้อีก" และวรรคสามบัญญัติว่า "ถ้าต้องเวนคืนอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงส่วนหนึ่งและส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลง ให้กำหนดเงินค่าทดแทนให้เฉพาะสำหรับส่วนที่เหลืออันราคาลดลงนั้นด้วย" มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสามดังกล่าวนี้เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียววนทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ นั้นเป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนด หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสองหรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ดังนั้น หากปรากฏชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่าโจทก์ควรได้รับค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างจำนวนเท่าใด เห็นว่า ขณะที่พระราชกฤษฎีกาฯ มีผลใช้บังคับนั้นบ้านของโจทก์สร้างมาประมาณ12 ปี ยังไม่เก่า สภาพบ้านของโจทก์ตามภาพถ่ายหมาย จ.11ก็ปรากฏว่ายังอยู่ในสภาพดี พื้นที่บ้านทั้งสองชั้นรวมแล้วประมาณ286 ตารางเมตร จัดว่าเป็นบ้านใหญ่ ทั้งจำเลยทั้งสองไม่นำสืบถึงรายละเอียดการคำนวณค่าทดแทนสำหรับบ้านของโจทก์เพื่อให้เห็นได้ว่าเป็นราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างบ้านของโจทก์จำนวนเงิน 650,000 บาท ซึ่งเมื่อคำนวณพื้นที่เป็นตารางเมตรแล้ว มีราคาตารางเมตรละประมาณ2,272 บาท นั้น เป็นค่าทดแทนที่เป็นธรรมแก่โจทก์ผู้ถูกเวนคืนและสังคมแล้วจำเลยทั้งสองฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ย ข้อนี้เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนดโดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใดเพราะเป็นกรณีที่กฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี คงที่นั้นไม่ถูกต้องพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินค่าทดแทนที่ศาลให้จำเลยทั้งสองชำระเพิ่มขึ้นแต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1495/2540นาง บุญ นา ค วารีวิบูลย์โจทก์กรุงเทพมหานคร กับพวกจำเลย ป.วิ.พ. ม. 84 พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 ม. 9, ม. 21, ม. 26 วรรคสอง ประกาศคณะรักษาความสงบแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพ พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่แขวงยานนาวา แขวงทุ่งวัดดอน และแขวงบางโคล่เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2531 คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ และเห็นว่าค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไป คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯจึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคาร ค่าถมดิน ค่าพื้นคอนกรีต และค่าพืชผลต้นไม้เมื่อปรากฏว่าในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯมีการประชุมลงมตินั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วย การที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสาม เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทน ก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียว ในทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืน ซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ เป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสอง หรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ ดังนั้นหากปรากฎชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้ เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ตามคำวินิจฉัยของศาล โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนด โดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใด เพราะเป็นกรณีที่มีกฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ประสงค์จะเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางหลวงเทศบาลเชื่อมระหว่างถนนสาธรกับแม่น้ำเจ้าพระยาได้เสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาเห็นชอบตราเป็นพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่แขวงยานนาวาแขวงทุ่งวัดดอน และแขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครพ.ศ. 2531 โดยให้จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 38082 ตำบลบางโคล่(บางขวาง) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่232 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 900/18 ซอยประดู่ 1ถนนพระราม 3 แขวงบางโคล่ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครและไม้ยืนต้นจำนวน 12 ต้น ที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนจำนวน 134 ตารางวาพร้อมสิ่งปลูกสร้างและไม้ยืนต้น เจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ให้โจทก์ไปพบและแจ้งว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนได้กำหนดค่าทดแทนให้โจทก์ ซึ่งโจทก์เห็นว่าจำนวนเงินค่าทดแทนที่ดินดังกล่าวต่ำมากไม่เป็นธรรมและไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนตามราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินที่ถูกเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ตลอดจนคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินของโจทก์ซึ่งทำการซื้อขายกันในขณะนั้นเป็นเงิน 5,360,000 บาทส่วนสิ่งปลูกสร้างจำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนสำหรับค่ารื้อถอนค่าขนย้ายและค่าปลูกสร้างใหม่ตามราคาปกติในท้องตลาดในวันที่ใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ซึ่งคิดเป็นค่ารื้อถอน 153,000 บาทค่าปรับปรุงพื้นที่สำหรับเตรียมการก่อสร้างบ้าน 290,000 บาทค่าแรงและค่าวัสดุในการปลูกสร้างใหม่ 800,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,243,000 บาท โจทก์อุทธรณ์การกำหนดค่าทดแทนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยแล้ว ขณะนี้ยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องชำระค่าทดแทนที่ดินจำนวน5,360,000 บาท ค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างเพิ่มอีก 684,970 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,044,970 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ10 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยทั้งสองต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 705,246 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น6,750,216 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 6,750,216 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี ในต้นเงิน 6,044,970 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้แก่โจทก์โดยอาศัยมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ทุกอนุมาตรามาพิจารณาโดยความเห็นชอบของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินของโจทก์เป็นที่อยู่อาศัยมิได้เป็นทำเลการค้าหรืออุตสาหกรรม คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯได้กำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์โดยถูกต้องและเป็นธรรมแล้วที่ดินของโจทก์ที่เหลือมิได้มีราคาลดลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นและไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยตามฟ้องเพราะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎหมายหากจะเรียกได้อย่างสูงก็ไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มจำนวน 2,584,831 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนที่ดินหรือไม่เพียงใด ปรากฏตามรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล.3 ซึ่งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินปี 2531 มาเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์ กล่าวคือคณะกรรมการดังกล่าวถือว่าที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนมีราคาประเมิน ของกรมที่ดินเมื่อปี 2531ตารางวาละ 5,000 บาท โจทก์ได้ค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นเงิน670,000 บาท ที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 98 ตารางวา มีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 25,000 บาท เป็นเงิน 2,450,000 บาท ค่าทดแทนที่ดินที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงน้อยกว่าราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่มีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อนำมาหักกลบลบกันแล้วค่าทดแทนที่ดินย่อมหมดไปคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ จึงมีมติไม่จ่ายค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ คงจ่ายให้เฉพาะค่าทดแทนอาคารเป็นเงิน 435,169 บาทค่าถมดิน 80,400 บาท ค่าพื้นคอนกรีต 38,556 บาท และค่าพืชผลต้นไม้3,905 บาท ปรากฏตามสำเนารายงานการประชุมของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2534 เอกสารหมาย ล.5ศาลฎีกาเห็นว่า ในวันที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ มีการประชุมลงมติตามเอกสารหมาย ล.5 นั้น มีประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 เรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ดังนั้นการกำหนดค่าทดแทนจึงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 และมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะผู้รักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 การกำหนดค่าทดแทนจึงต้องคำนึงถึงหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้คือ(1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6(2) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่(3) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม(4) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ(5) เหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ดังนั้น ในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์ จึงต้องคำนึงถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด สภาพและสถานที่ตั้งของที่ดินมาประกอบการพิจารณาด้วยการที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้คำนึงถึงข้อนี้ในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์จึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของโจทก์มีถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตรเข้าถึงที่ดิน และนายกมล ศรีภูริปรีชานนท์ เลขานุการของคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ พยานจำเลยทั้งสองได้เบิกความว่าที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากถนนพระราม 3 ประมาณ 30 ถึง 50 เมตรและห่างจากห้องอาหารหลงวา ประมาณ 200 ถึง 300 เมตร เห็นได้ว่าที่ดินของโจทก์อยู่ในทำเลที่เจริญ การคมนาคมสะดวก นอกจากนั้นโจทก์ยังนำสืบถึงราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณเดียวกันกับที่ดินของโจทก์ว่าในปี 2535 มีการซื้อขายกันตารางวาละ 30,000 บาทเศษทั้งที่ไม่มีถนนเข้าถึง ปรากฏตามภาพถ่ายหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ดังนั้นที่ดินของโจทก์ในสภาพและที่ตั้งที่เจริญแล้วดังกล่าวน่าจะมีราคาซื้อขายกันในปี 2531 ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 25,000 บาท ที่ศาลล่างทั้งสองได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ตารางวาละ 25,000 บาท จึงเหมาะสมและเป็นธรรมแล้วส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนจำนวน 98 ตารางวา ราคาตารางวาละ10,000 บาท เพื่อมาคิดหักกลบลบกับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ต้องจ่ายให้โจทก์นั้น เป็นการกำหนดน้อยเกินไป ที่ถูกต้องควรมีราคาตารางวาละ 25,000 บาท หรือมีราคาสูงมากกว่า 25,000 บาทและเมื่อหักกลบลบกันแล้วก็จะเกลื่อนกลืนกันไป ข้อนี้เห็นว่าที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนนั้นมีเพียง 98 ตารางวาและทางด้านหลังของส่วนที่เหลือนี้ก็ติดคลองไม่อาจจะพัฒนาให้ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากถึงขนาดที่จะให้ดีเป็นพิเศษใด ๆ ได้ ดังนั้นจะมีการสร้างถนนกว้างขึ้นที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือก็ไม่น่าจะมีราคาสูงขึ้นมากมายดังที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้าง ราคาที่สูงเพิ่มขึ้นของที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือคงมีได้บ้างตามสมควรเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดราคาที่ดินของโจทก์ที่เหลือมีราคาสูงขึ้นตารางวาละ 10,000 บาท นั้นชอบแล้วมีปัญหาต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จะนำรำคาญที่สูงขึ้นของที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคสอง บัญญัติว่า"ถ้าการงานหรือกิจการอย่างใดที่ทำไปในการเวนคืน ได้กระทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่นั้นมีราคาสูงขึ้น ให้เอาราคาที่สูงขึ้นนั้นออกจากเงินค่าทดแทน แต่ไม่ให้ถือว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทวีขึ้นนั้นสูงไปกว่าจำนวนเงินค่าทดแทนเพื่อจะให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายกลับต้องใช้เงินให้อีก" และวรรคสามบัญญัติว่า "ถ้าต้องเวนคืนอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงส่วนหนึ่งและส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลง ให้กำหนดเงินค่าทดแทนให้เฉพาะสำหรับส่วนที่เหลืออันราคาลดลงนั้นด้วย" มาตรา 21 วรรคสองและวรรคสามดังกล่าวนี้เป็นบทบัญญัติที่เป็นหลักการสำคัญในการสนับสนุนให้การเวนคืนเป็นไปด้วยความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคมโดยสมบูรณ์เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเวนคืนทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้นแล้วหากไม่นำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนก็จะทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับผลประโยชน์จากการเวนคืนแต่ฝ่ายเดียววนทางตรงกันข้ามหากอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เหลือนั้นราคาลดลงแล้ว หากผู้ถูกเวนคืนไม่ได้รับเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ก็ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนซึ่งขัดต่อหลักการสำคัญของมาตรา 21 ที่ให้กำหนดค่าทดแทนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม ส่วนมาตรา 21 วรรคสี่ นั้นเป็นเพียงวิธีการที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามหลักการสำคัญของมาตรา 21 เท่านั้น แม้ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนด หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์ใดมีราคาสูงขึ้นตามวรรคสองหรือราคาลดลงตามวรรคสามออกใช้บังคับตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 21 วรรคสี่ ก็ไม่ใช่กรณีที่จะถือเป็นเหตุที่จะทำให้หลักการสำคัญตามมาตรา 21 วรรคสอง และวรรคสามใช้บังคับไม่ได้ดังนั้น หากปรากฏชัดว่าที่ดินในส่วนที่เหลือของโจทก์มีราคาสูงขึ้นเพราะการเวนคืนแล้ว จำเลยทั้งสองและศาลย่อมนำเอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่โจทก์ได้รับได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่าโจทก์ควรได้รับค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างจำนวนเท่าใด เห็นว่า ขณะที่พระราชกฤษฎีกาฯ มีผลใช้บังคับนั้นบ้านของโจทก์สร้างมาประมาณ12 ปี ยังไม่เก่า สภาพบ้านของโจทก์ตามภาพถ่ายหมาย จ.11ก็ปรากฏว่ายังอยู่ในสภาพดี พื้นที่บ้านทั้งสองชั้นรวมแล้วประมาณ286 ตารางเมตร จัดว่าเป็นบ้านใหญ่ ทั้งจำเลยทั้งสองไม่นำสืบถึงรายละเอียดการคำนวณค่าทดแทนสำหรับบ้านของโจทก์เพื่อให้เห็นได้ว่าเป็นราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างบ้านของโจทก์จำนวนเงิน 650,000 บาท ซึ่งเมื่อคำนวณพื้นที่เป็นตารางเมตรแล้ว มีราคาตารางเมตรละประมาณ2,272 บาท นั้น เป็นค่าทดแทนที่เป็นธรรมแก่โจทก์ผู้ถูกเวนคืนและสังคมแล้วจำเลยทั้งสองฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ย ข้อนี้เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลง แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์ฎีกาขอให้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยจากที่ศาลชั้นต้นกำหนดโดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวว่ามีอัตราเท่าใดเพราะเป็นกรณีที่กฎหมายเฉพาะกำหนดให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี คงที่นั้นไม่ถูกต้องพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินค่าทดแทนที่ศาลให้จำเลยทั้งสองชำระเพิ่มขึ้นแต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(อุดม มั่งมีดี-สุทธิ นิชโรจน์-ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ