คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 101558หลักกฎหมาย: ผู้รับโอนสิทธิการเช่าโดยที่ยังไม่เคยเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้น ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในทรัพย์สินที่เช่า (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 916/2503) อำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้างศาลก็ยกขึ้นเองได้ จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เช่าช่วงตึกแถวพิพาทโดยมีข้อสัญญาระหว่างกันว่า ถ้าจำเลยจะขายตัวทรัพย์ที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่หมายความถึงการโอนสิทธิการเช่าด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็เป็นสัญญาเช่าตึกแถวมิใช่เช่าสิทธิ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นจึงกระทำได้โดยชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้เพิกถอนการโอนในสำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ (จำเลยที่ ๒ สำนวนหลัง) เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าตึกแถว ๑๓๘/๑๒ จากวัดบางขวาง ซึ่งจำเลย (โจทก์สำนวนหลัง) เป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวดังกล่าวจากนางลิ้ม (จำเลยที่ ๑ สำนวนหลัง) ผู้เช่าเดิม สัญญาเช่าหมดอายุและบอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยและบริวารไม่ยอมออกขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารและส่งมอบตึกแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าตึกแถวจากนางลิ้ม นางลิ้มตกลงให้จำเลยเช่าตึกต่ออีก ๑ ปี โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าจากนางลิ้มก็ต้องรับภาระดังกล่าวด้วย จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย สำนวนคดีหลังโจทก์ (จำเลยสำนวนแรก) ฟ้องว่า โจทก์เช่าตึกพิพาทจากจำเลยที่ ๑ มา ๘ ปีแล้ว ตกลงกันให้ถือสัญญาเดิมมีผลใช้บังคับต่อไป จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์หรือโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาททำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท แต่เป็นเพียงผู้เช่า การโอนสิทธิการเช่ากระทำโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต ศาลชั้นต้นรวมการพิจารณาคดีทั้งสองโดยให้เรียกจำเลยสำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าจำเลยที่ ๒ เรียกจำเลยที่ ๑ สำนวนหลังว่าจำเลยที่ ๑ ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยในสำนวนแรก (ซึ่งเป็นโจทก์สำนวนหลัง) จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีแรกจำเลยที่ ๒ ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทซึ่งจำเลยที่ ๒ รับโอนสิทธิการเช่ามาจากจำเลยที่ ๑ และวัดบางขวางซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทได้ให้ความยินยอมแล้วแต่ปรากฏว่าตั้งแต่จำเลยที่ ๑โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และวัดบางขวาง เจ้าของตึกแถวให้ความยินยอมแล้ว จำเลยที่ ๒ ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกแถวพิพาทเลย จำเลยที่ ๒ จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๙๑๖/๒๕๐๓ ระหว่างนายสมศักดิ์ แซ่ตั้ง โจทก์ นายกิมเซี๊ยะ แซ่เบ๊ จำเลย ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้าง ศาลก็ยกขึ้นเองได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ส่วนคดีหลัง โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ แล้วให้จำเลยทั้งสองโอนสิทธิดังกล่าวให้โจทก์ในราคา ๑๐๐,๐๐๐ บาท หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ๑๐๐,๐๐๐ บาท ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่า ตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง เดิมวัดบางขวางให้จำเลยที่ ๑ เช่า จำเลยที่ ๑ ให้โจทก์เช่าช่วง ต่อมาจำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑มีข้อความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร " ศาลฎีกาเห็นว่า คำว่า "ขายทรัพย์สินที่เช่า" ในสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑ นี้ มีความหมายชัดแจ้งอยู่แล้วว่าหมายถึงการขายตัวทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งในกรณีของโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ก็คือ ขายตึกแถวพิพาทนั่นเอง ไม่มีทางที่จะแปลว่าหมายถึงการโอนสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เช่าไปได้เลย ฉะนั้น เมื่อตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง ไม่ใช่ของจำเลยที่ ๑ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยที่ ๑ ผู้ให้เช่าจะโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลอื่น ทั้งสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ เป็นสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท มิใช่เช่าสิทธิสัญญาข้อ ๑๑ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ เป็นสิทธิของจำเลยทั้งสองจะกระทำได้โดยชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอน ที่ศาลล่างทั้งสองศาลยกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของจำเลยที่ ๒ (ในฐานะเป็นโจทก์สำนวนแรก) ให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับสำนวนแรกทั้งสามศาลแทนโจทก์ (ในฐานะเป็นจำเลยสำนวนแรก) โดยกำหนดค่าทนายความรวมเจ็ดร้อยบาทและให้โจทก์สำนวนหลังใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยทั้งสองรวมหกร้อยบาทนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 331 - 332/2525นายเฮี่ยงคิ่น แซ่ตั้งโจทก์นางยีเตย์ ปัตติจำเลย ป.พ.พ. ม. 202, ม. 237, ม. 537, ม. 544 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 142, ม. 225ผู้รับโอนสิทธิการเช่าโดยที่ยังไม่เคยเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้น ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในทรัพย์สินที่เช่า (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 916/2503) อำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้างศาลก็ยกขึ้นเองได้ จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เช่าช่วงตึกแถวพิพาทโดยมีข้อสัญญาระหว่างกันว่า ถ้าจำเลยจะขายตัวทรัพย์ที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่หมายความถึงการโอนสิทธิการเช่าด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็เป็นสัญญาเช่าตึกแถวมิใช่เช่าสิทธิ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นจึงกระทำได้โดยชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้เพิกถอนการโอนในสำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ (จำเลยที่ ๒ สำนวนหลัง) เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าตึกแถว ๑๓๘/๑๒ จากวัดบางขวาง ซึ่งจำเลย (โจทก์สำนวนหลัง) เป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวดังกล่าวจากนางลิ้ม (จำเลยที่ ๑ สำนวนหลัง) ผู้เช่าเดิม สัญญาเช่าหมดอายุและบอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยและบริวารไม่ยอมออกขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารและส่งมอบตึกแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าตึกแถวจากนางลิ้ม นางลิ้มตกลงให้จำเลยเช่าตึกต่ออีก ๑ ปี โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าจากนางลิ้มก็ต้องรับภาระดังกล่าวด้วย จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย สำนวนคดีหลังโจทก์ (จำเลยสำนวนแรก) ฟ้องว่า โจทก์เช่าตึกพิพาทจากจำเลยที่ ๑ มา ๘ ปีแล้ว ตกลงกันให้ถือสัญญาเดิมมีผลใช้บังคับต่อไป จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์หรือโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาททำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท แต่เป็นเพียงผู้เช่า การโอนสิทธิการเช่ากระทำโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต ศาลชั้นต้นรวมการพิจารณาคดีทั้งสองโดยให้เรียกจำเลยสำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าจำเลยที่ ๒ เรียกจำเลยที่ ๑ สำนวนหลังว่าจำเลยที่ ๑ ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยในสำนวนแรก (ซึ่งเป็นโจทก์สำนวนหลัง) จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีแรกจำเลยที่ ๒ ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทซึ่งจำเลยที่ ๒ รับโอนสิทธิการเช่ามาจากจำเลยที่ ๑ และวัดบางขวางซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทได้ให้ความยินยอมแล้วแต่ปรากฏว่าตั้งแต่จำเลยที่ ๑โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และวัดบางขวาง เจ้าของตึกแถวให้ความยินยอมแล้ว จำเลยที่ ๒ ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกแถวพิพาทเลย จำเลยที่ ๒ จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๙๑๖/๒๕๐๓ ระหว่างนายสมศักดิ์ แซ่ตั้ง โจทก์ นายกิมเซี๊ยะ แซ่เบ๊ จำเลย ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้าง ศาลก็ยกขึ้นเองได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ส่วนคดีหลัง โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ แล้วให้จำเลยทั้งสองโอนสิทธิดังกล่าวให้โจทก์ในราคา ๑๐๐,๐๐๐ บาท หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ๑๐๐,๐๐๐ บาท ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่า ตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง เดิมวัดบางขวางให้จำเลยที่ ๑ เช่า จำเลยที่ ๑ ให้โจทก์เช่าช่วง ต่อมาจำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑มีข้อความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร " ศาลฎีกาเห็นว่า คำว่า "ขายทรัพย์สินที่เช่า" ในสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑ นี้ มีความหมายชัดแจ้งอยู่แล้วว่าหมายถึงการขายตัวทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งในกรณีของโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ก็คือ ขายตึกแถวพิพาทนั่นเอง ไม่มีทางที่จะแปลว่าหมายถึงการโอนสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เช่าไปได้เลย ฉะนั้น เมื่อตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง ไม่ใช่ของจำเลยที่ ๑ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยที่ ๑ ผู้ให้เช่าจะโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลอื่น ทั้งสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ เป็นสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท มิใช่เช่าสิทธิสัญญาข้อ ๑๑ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ เป็นสิทธิของจำเลยทั้งสองจะกระทำได้โดยชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอน ที่ศาลล่างทั้งสองศาลยกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของจำเลยที่ ๒ (ในฐานะเป็นโจทก์สำนวนแรก) ให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับสำนวนแรกทั้งสามศาลแทนโจทก์ (ในฐานะเป็นจำเลยสำนวนแรก) โดยกำหนดค่าทนายความรวมเจ็ดร้อยบาทและให้โจทก์สำนวนหลังใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยทั้งสองรวมหกร้อยบาทนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(อนุวัตร บุนนาค-สมชัย ทรัพยวณิช-พูน จักรเสน)ศาลจังหวัดนนทบุรี - นายวสันต์ สร้อยพิสุทธิ์ศาลอุทธรณ์ - นายสมประสงค์ พานิชอัตราแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: ในสำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ (จำเลยที่ ๒ สำนวนหลัง) เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าตึกแถว ๑๓๘/๑๒ จากวัดบางขวาง ซึ่งจำเลย (โจทก์สำนวนหลัง) เป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวดังกล่าวจากนางลิ้ม (จำเลยที่ ๑ สำนวนหลัง) ผู้เช่าเดิม สัญญาเช่าหมดอายุและบอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยและบริวารไม่ยอมออกขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารและส่งมอบตึกแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าตึกแถวจากนางลิ้ม นางลิ้มตกลงให้จำเลยเช่าตึกต่ออีก ๑ ปี โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าจากนางลิ้มก็ต้องรับภาระดังกล่าวด้วย จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย สำนวนคดีหลังโจทก์ (จำเลยสำนวนแรก) ฟ้องว่า โจทก์เช่าตึกพิพาทจากจำเลยที่ ๑ มา ๘ ปีแล้ว ตกลงกันให้ถือสัญญาเดิมมีผลใช้บังคับต่อไป จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์หรือโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาททำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท แต่เป็นเพียงผู้เช่า การโอนสิทธิการเช่ากระทำโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต ศาลชั้นต้นรวมการพิจารณาคดีทั้งสองโดยให้เรียกจำเลยสำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าจำเลยที่ ๒ เรียกจำเลยที่ ๑ สำนวนหลังว่าจำเลยที่ ๑ ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยในสำนวนแรก (ซึ่งเป็นโจทก์สำนวนหลัง) จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีแรกจำเลยที่ ๒ ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทซึ่งจำเลยที่ ๒ รับโอนสิทธิการเช่ามาจากจำเลยที่ ๑ และวัดบางขวางซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทได้ให้ความยินยอมแล้วแต่ปรากฏว่าตั้งแต่จำเลยที่ ๑โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และวัดบางขวาง เจ้าของตึกแถวให้ความยินยอมแล้ว จำเลยที่ ๒ ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกแถวพิพาทเลย จำเลยที่ ๒ จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๙๑๖/๒๕๐๓ ระหว่างนายสมศักดิ์ แซ่ตั้ง โจทก์ นายกิมเซี๊ยะ แซ่เบ๊ จำเลย ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้าง ศาลก็ยกขึ้นเองได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ส่วนคดีหลัง โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ แล้วให้จำเลยทั้งสองโอนสิทธิดังกล่าวให้โจทก์ในราคา ๑๐๐,๐๐๐ บาท หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ๑๐๐,๐๐๐ บาท ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่า ตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง เดิมวัดบางขวางให้จำเลยที่ ๑ เช่า จำเลยที่ ๑ ให้โจทก์เช่าช่วง ต่อมาจำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑มีข้อความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร " ศาลฎีกาเห็นว่า คำว่า "ขายทรัพย์สินที่เช่า" ในสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑ นี้ มีความหมายชัดแจ้งอยู่แล้วว่าหมายถึงการขายตัวทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งในกรณีของโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ก็คือ ขายตึกแถวพิพาทนั่นเอง ไม่มีทางที่จะแปลว่าหมายถึงการโอนสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เช่าไปได้เลย ฉะนั้น เมื่อตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง ไม่ใช่ของจำเลยที่ ๑ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยที่ ๑ ผู้ให้เช่าจะโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลอื่น ทั้งสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ เป็นสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท มิใช่เช่าสิทธิสัญญาข้อ ๑๑ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ เป็นสิทธิของจำเลยทั้งสองจะกระทำได้โดยชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอน ที่ศาลล่างทั้งสองศาลยกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของจำเลยที่ ๒ (ในฐานะเป็นโจทก์สำนวนแรก) ให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับสำนวนแรกทั้งสามศาลแทนโจทก์ (ในฐานะเป็นจำเลยสำนวนแรก) โดยกำหนดค่าทนายความรวมเจ็ดร้อยบาทและให้โจทก์สำนวนหลังใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยทั้งสองรวมหกร้อยบาทนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 331 - 332/2525นายเฮี่ยงคิ่น แซ่ตั้งโจทก์นางยีเตย์ ปัตติจำเลย ป.พ.พ. ม. 202, ม. 237, ม. 537, ม. 544 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 142, ม. 225ผู้รับโอนสิทธิการเช่าโดยที่ยังไม่เคยเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้น ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในทรัพย์สินที่เช่า (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 916/2503) อำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้างศาลก็ยกขึ้นเองได้ จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เช่าช่วงตึกแถวพิพาทโดยมีข้อสัญญาระหว่างกันว่า ถ้าจำเลยจะขายตัวทรัพย์ที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่หมายความถึงการโอนสิทธิการเช่าด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็เป็นสัญญาเช่าตึกแถวมิใช่เช่าสิทธิ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นจึงกระทำได้โดยชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้เพิกถอนการโอนในสำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ (จำเลยที่ ๒ สำนวนหลัง) เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าตึกแถว ๑๓๘/๑๒ จากวัดบางขวาง ซึ่งจำเลย (โจทก์สำนวนหลัง) เป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวดังกล่าวจากนางลิ้ม (จำเลยที่ ๑ สำนวนหลัง) ผู้เช่าเดิม สัญญาเช่าหมดอายุและบอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยและบริวารไม่ยอมออกขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารและส่งมอบตึกแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าตึกแถวจากนางลิ้ม นางลิ้มตกลงให้จำเลยเช่าตึกต่ออีก ๑ ปี โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าจากนางลิ้มก็ต้องรับภาระดังกล่าวด้วย จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย สำนวนคดีหลังโจทก์ (จำเลยสำนวนแรก) ฟ้องว่า โจทก์เช่าตึกพิพาทจากจำเลยที่ ๑ มา ๘ ปีแล้ว ตกลงกันให้ถือสัญญาเดิมมีผลใช้บังคับต่อไป จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์หรือโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาททำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาท แต่เป็นเพียงผู้เช่า การโอนสิทธิการเช่ากระทำโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต ศาลชั้นต้นรวมการพิจารณาคดีทั้งสองโดยให้เรียกจำเลยสำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าจำเลยที่ ๒ เรียกจำเลยที่ ๑ สำนวนหลังว่าจำเลยที่ ๑ ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยในสำนวนแรก (ซึ่งเป็นโจทก์สำนวนหลัง) จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีแรกจำเลยที่ ๒ ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทซึ่งจำเลยที่ ๒ รับโอนสิทธิการเช่ามาจากจำเลยที่ ๑ และวัดบางขวางซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทได้ให้ความยินยอมแล้วแต่ปรากฏว่าตั้งแต่จำเลยที่ ๑โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และวัดบางขวาง เจ้าของตึกแถวให้ความยินยอมแล้ว จำเลยที่ ๒ ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกแถวพิพาทเลย จำเลยที่ ๒ จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๙๑๖/๒๕๐๓ ระหว่างนายสมศักดิ์ แซ่ตั้ง โจทก์ นายกิมเซี๊ยะ แซ่เบ๊ จำเลย ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้าง ศาลก็ยกขึ้นเองได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ส่วนคดีหลัง โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ แล้วให้จำเลยทั้งสองโอนสิทธิดังกล่าวให้โจทก์ในราคา ๑๐๐,๐๐๐ บาท หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ๑๐๐,๐๐๐ บาท ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่า ตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง เดิมวัดบางขวางให้จำเลยที่ ๑ เช่า จำเลยที่ ๑ ให้โจทก์เช่าช่วง ต่อมาจำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ และสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑มีข้อความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร " ศาลฎีกาเห็นว่า คำว่า "ขายทรัพย์สินที่เช่า" ในสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ข้อ ๑๑ นี้ มีความหมายชัดแจ้งอยู่แล้วว่าหมายถึงการขายตัวทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งในกรณีของโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ก็คือ ขายตึกแถวพิพาทนั่นเอง ไม่มีทางที่จะแปลว่าหมายถึงการโอนสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เช่าไปได้เลย ฉะนั้น เมื่อตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง ไม่ใช่ของจำเลยที่ ๑ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยที่ ๑ ผู้ให้เช่าจะโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลอื่น ทั้งสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ เป็นสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท มิใช่เช่าสิทธิสัญญาข้อ ๑๑ จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ เป็นสิทธิของจำเลยทั้งสองจะกระทำได้โดยชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอน ที่ศาลล่างทั้งสองศาลยกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของจำเลยที่ ๒ (ในฐานะเป็นโจทก์สำนวนแรก) ให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับสำนวนแรกทั้งสามศาลแทนโจทก์ (ในฐานะเป็นจำเลยสำนวนแรก) โดยกำหนดค่าทนายความรวมเจ็ดร้อยบาทและให้โจทก์สำนวนหลังใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยทั้งสองรวมหกร้อยบาทนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์(อนุวัตร บุนนาค-สมชัย ทรัพยวณิช-พูน จักรเสน)ศาลจังหวัดนนทบุรี - นายวสันต์ สร้อยพิสุทธิ์ศาลอุทธรณ์ - นายสมประสงค์ พานิชอัตราแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ