คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7786/2538หลักกฎหมาย: ข้อตกลงที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาโจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของ ภ. ผู้ไม่อยู่ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลย จำเลยย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีชอบด้วยกฎหมายและเป็นผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ตามคำสั่งศาลชั้นต้น ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2528 เมื่อวันที่5 เมษายน 2527 จำเลยทั้งสองได้เข้าครอบครองอยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิในตึกแถวสองชั้นเลขที่ 315 ถึง 317 ของนางภาวิณีซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001โดยจำเลยที่ 1 ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้จัดการได้ใช้ตึกแถวเปิดเป็นซูเปอร์มาเกต และจำเลยที่ 2 ยังอนุญาตให้บริษัทอื่นเข้าไปอยู่อาศัยโดยไม่มีอำนาจ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองนำค่าเช่าที่ค้างมาชำระและให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยและยังคงอยู่โดยละเมิดต่อไปตึกแถวสองชั้นดังกล่าวหากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท การที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหาย คิดเป็นค่าเสียหายนับตั้งแต่วันที่โจทก์เป็นผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่เดือนมิถุนายน 2528 ถึงเดือนมีนาคม 2528 เป็นเงิน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองอพยพครอบครัวบริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะอพยพครอบครัว บริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 23277และเลขที่ 23280 ตามฟ้องเป็นของนายไพวัฒน์ ติยะวณิชกับนางประเมียร ติยะวณิช ซึ่งเป็นบิดามารดาของนางภาวิณีและจำเลยที่ 2 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 75000 และ 75001 เป็นของบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด บริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดมีนายไพวัฒน์เป็นกรรมการผู้จัดการ นางประเมียร นางภาวิณีและจำเลยที่ 2 เป็นผู้ถือหุ้น ปี 2525 นายไพวัฒน์ นางประเมียรนางภาวิณี นางสาวกมลา ติยะวนิช นางจันทิมา วิรัชศิลป์นางสาวชุติมา ติยะวนิช นายพิษณุวัฒน์ ติยะวนิชและจำเลยที่ 2ได้ร่วมกันจัดตั้งจำเลยที่ 1 โดยมีนายไพวัฒน์เป็นผู้จัดการต่อมาจำเลยทั้งสองกับนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนการเคหะ จำกัด ได้ตกลงกันให้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างอาคารตึกแถว 4 คูหา ลงในที่ดิน 4 โฉนดตามฟ้อง รวมทั้งให้ดัดแปลงต่อเติมอาคารบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดแล้วให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิประกอบการของจำเลยที่ 1 ในอาคารที่สร้างและต่อเติมเป็นเวลา 30 ปี โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างและต่อเติมอาคารสิ้นเงินไป 2,000,000 บาทและได้ใช้อาคารดังกล่าวประกอบกิจการค้ามาตั้งแต่ปี 2525โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าหรือเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ใด ต้นเดือนมีนาคม2526 นายไพวัฒน์ได้ยกที่ดินทั้ง 4 โฉนด ตามฟ้องให้แก่นางวิภาณีโดยมีข้อตกลงให้นางวิภาณียึดถือปฏิบัติตามข้อตกลงที่นายไพวัฒน์ได้ตกลงไว้แก่จำเลยทั้งสอง ในการยกให้ที่ดินโฉนดที่มีชื่อนายไพวัฒน์เป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมยกให้โดยเสน่หา ส่วนที่ดินโฉนดที่มีชื่อบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดเป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมขายให้ จำเลยทั้งสองประกอบธุรกิจการค้าในที่ดินและตึกแถวพิพาทตามข้อตกลงซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง นายภาวิณีผู้ไม่อยู่ต้องผูกพันปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนที่จะต้องให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 และสิทธิเหนือพื้นดินโฉนดดังกล่าวจำเลยที่ 2 เป็นเพียงกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องโดยไม่เป็นความจริงและไม่มีอำนาจเป็นการกล่าวอ้างหรือไขข่าวแพร่หลาย ซึ่งข้อความที่ไม่มีมูลความจริงทำให้จำเลยทั้งสองเสียหายต่อชื่อเสียงเกียรติคุณในทางการค้า เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ประกาศชี้แจงความจริงและความบริสุทธิ์ของจำเลยทั้งสองในหนังสือพิมพ์รายวันเป็นเวลา 15 วัน ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองคนละ 50,000 บาท รวมเป็นเงิน100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร และมีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้) เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนเจตนาของโจทก์ ห้ามโจทก์โอนกรรมสิทธิ์หรือรบกวนการครอบครองทรัพย์สินตามสิทธิของจำเลยทั้งสองจนกว่าสิทธิของจำเลยทั้งสองจะระงับลงโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อที่ดินทั้ง 4 โฉนดที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางภาวิณีแล้วจำเลยทั้งสองได้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่นางภาวิณีตลอดมาจนกระทั่งนางภาวิณีหายไป นายไพวัฒน์เป็นผู้ปลูกสร้างต่อเติมและออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียวนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด ไม่เคยตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 1ก่อสร้างต่อเติมและใช้ตึกแถวพิพาทดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีโดยไม่คิดค่าเช่า จำเลยที่ 2 แม้จะกระทำการแทนจำเลยที่ 1แต่ร่วมกันละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วยการฟ้องคดีของโจทก์เป็นการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิอาศัยในตึกแถวพิพาทเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสาร แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร และในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000และ 75001 แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้ เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 30 ปี นับแต่เดือนธันวาคม 2525โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนดังกล่าวไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆ ให้ถือเอาคำพิพากษานี้เป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยเช่าจากนางภาวิณีผู้ไม่อยู่นั้น เห็นว่าคำฟ้องโจทก์ระบุชัดแจ้งว่าจำเลยทั้งสองครอบครองและอาศัยโดยไม่มีสิทธิ หาได้กล่าวอ้างเป็นประเด็นเรื่องการเช่าไม่ ที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาตลอดจนยกข้องอ้างในฎีกานี้ จึงเป็นข้ออ้างนอกฟ้องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อตกลงระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้ไม่อยู่เป็นการอ้างการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิอาศัยโดยทางนิติกรรมเมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะอ้างเพื่อบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่าทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์ดังกล่าวก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา โจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่คือนางภาวิณีเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องตรงกันให้โจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดีนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7786/2538พันตำรวจโท กฤษณ์ ศิริวรร ณ ใน ฐานะ ผู้จัดการ ทรัพย์สินโจทก์ของ นาง ภาวิณี ศิริวรร ณ ยัง ไม่อยู่โจทก์บริษัท วัฒนาเครดิต จำกัดหรือบริษัทชลวัฒ นา จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1299ข้อตกลงที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาโจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของ ภ. ผู้ไม่อยู่ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลย จำเลยย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีชอบด้วยกฎหมายและเป็นผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ตามคำสั่งศาลชั้นต้น ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2528 เมื่อวันที่5 เมษายน 2527 จำเลยทั้งสองได้เข้าครอบครองอยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิในตึกแถวสองชั้นเลขที่ 315 ถึง 317 ของนางภาวิณีซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001โดยจำเลยที่ 1 ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้จัดการได้ใช้ตึกแถวเปิดเป็นซูเปอร์มาเกต และจำเลยที่ 2 ยังอนุญาตให้บริษัทอื่นเข้าไปอยู่อาศัยโดยไม่มีอำนาจ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองนำค่าเช่าที่ค้างมาชำระและให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยและยังคงอยู่โดยละเมิดต่อไปตึกแถวสองชั้นดังกล่าวหากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท การที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหาย คิดเป็นค่าเสียหายนับตั้งแต่วันที่โจทก์เป็นผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่เดือนมิถุนายน 2528 ถึงเดือนมีนาคม 2528 เป็นเงิน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองอพยพครอบครัวบริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะอพยพครอบครัว บริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 23277และเลขที่ 23280 ตามฟ้องเป็นของนายไพวัฒน์ ติยะวณิชกับนางประเมียร ติยะวณิช ซึ่งเป็นบิดามารดาของนางภาวิณีและจำเลยที่ 2 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 75000 และ 75001 เป็นของบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด บริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดมีนายไพวัฒน์เป็นกรรมการผู้จัดการ นางประเมียร นางภาวิณีและจำเลยที่ 2 เป็นผู้ถือหุ้น ปี 2525 นายไพวัฒน์ นางประเมียรนางภาวิณี นางสาวกมลา ติยะวนิช นางจันทิมา วิรัชศิลป์นางสาวชุติมา ติยะวนิช นายพิษณุวัฒน์ ติยะวนิชและจำเลยที่ 2ได้ร่วมกันจัดตั้งจำเลยที่ 1 โดยมีนายไพวัฒน์เป็นผู้จัดการต่อมาจำเลยทั้งสองกับนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนการเคหะ จำกัด ได้ตกลงกันให้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างอาคารตึกแถว 4 คูหา ลงในที่ดิน 4 โฉนดตามฟ้อง รวมทั้งให้ดัดแปลงต่อเติมอาคารบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดแล้วให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิประกอบการของจำเลยที่ 1 ในอาคารที่สร้างและต่อเติมเป็นเวลา 30 ปี โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างและต่อเติมอาคารสิ้นเงินไป 2,000,000 บาทและได้ใช้อาคารดังกล่าวประกอบกิจการค้ามาตั้งแต่ปี 2525โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าหรือเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ใด ต้นเดือนมีนาคม2526 นายไพวัฒน์ได้ยกที่ดินทั้ง 4 โฉนด ตามฟ้องให้แก่นางวิภาณีโดยมีข้อตกลงให้นางวิภาณียึดถือปฏิบัติตามข้อตกลงที่นายไพวัฒน์ได้ตกลงไว้แก่จำเลยทั้งสอง ในการยกให้ที่ดินโฉนดที่มีชื่อนายไพวัฒน์เป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมยกให้โดยเสน่หา ส่วนที่ดินโฉนดที่มีชื่อบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดเป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมขายให้ จำเลยทั้งสองประกอบธุรกิจการค้าในที่ดินและตึกแถวพิพาทตามข้อตกลงซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง นายภาวิณีผู้ไม่อยู่ต้องผูกพันปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนที่จะต้องให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 และสิทธิเหนือพื้นดินโฉนดดังกล่าวจำเลยที่ 2 เป็นเพียงกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องโดยไม่เป็นความจริงและไม่มีอำนาจเป็นการกล่าวอ้างหรือไขข่าวแพร่หลาย ซึ่งข้อความที่ไม่มีมูลความจริงทำให้จำเลยทั้งสองเสียหายต่อชื่อเสียงเกียรติคุณในทางการค้า เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ประกาศชี้แจงความจริงและความบริสุทธิ์ของจำเลยทั้งสองในหนังสือพิมพ์รายวันเป็นเวลา 15 วัน ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองคนละ 50,000 บาท รวมเป็นเงิน100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร และมีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้) เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนเจตนาของโจทก์ ห้ามโจทก์โอนกรรมสิทธิ์หรือรบกวนการครอบครองทรัพย์สินตามสิทธิของจำเลยทั้งสองจนกว่าสิทธิของจำเลยทั้งสองจะระงับลงโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อที่ดินทั้ง 4 โฉนดที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางภาวิณีแล้วจำเลยทั้งสองได้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่นางภาวิณีตลอดมาจนกระทั่งนางภาวิณีหายไป นายไพวัฒน์เป็นผู้ปลูกสร้างต่อเติมและออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียวนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด ไม่เคยตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 1ก่อสร้างต่อเติมและใช้ตึกแถวพิพาทดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีโดยไม่คิดค่าเช่า จำเลยที่ 2 แม้จะกระทำการแทนจำเลยที่ 1แต่ร่วมกันละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วยการฟ้องคดีของโจทก์เป็นการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิอาศัยในตึกแถวพิพาทเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสาร แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร และในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000และ 75001 แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้ เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 30 ปี นับแต่เดือนธันวาคม 2525โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนดังกล่าวไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆ ให้ถือเอาคำพิพากษานี้เป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยเช่าจากนางภาวิณีผู้ไม่อยู่นั้น เห็นว่าคำฟ้องโจทก์ระบุชัดแจ้งว่าจำเลยทั้งสองครอบครองและอาศัยโดยไม่มีสิทธิ หาได้กล่าวอ้างเป็นประเด็นเรื่องการเช่าไม่ ที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาตลอดจนยกข้องอ้างในฎีกานี้ จึงเป็นข้ออ้างนอกฟ้องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อตกลงระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้ไม่อยู่เป็นการอ้างการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิอาศัยโดยทางนิติกรรมเมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะอ้างเพื่อบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่าทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์ดังกล่าวก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา โจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่คือนางภาวิณีเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องตรงกันให้โจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดีนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษายืน(วินัย วิมลเศรษฐ-จิระ บุญพจนสุนทร-ชูชาติ ศรีแสง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีชอบด้วยกฎหมายและเป็นผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ตามคำสั่งศาลชั้นต้น ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2528 เมื่อวันที่5 เมษายน 2527 จำเลยทั้งสองได้เข้าครอบครองอยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิในตึกแถวสองชั้นเลขที่ 315 ถึง 317 ของนางภาวิณีซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001โดยจำเลยที่ 1 ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้จัดการได้ใช้ตึกแถวเปิดเป็นซูเปอร์มาเกต และจำเลยที่ 2 ยังอนุญาตให้บริษัทอื่นเข้าไปอยู่อาศัยโดยไม่มีอำนาจ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองนำค่าเช่าที่ค้างมาชำระและให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยและยังคงอยู่โดยละเมิดต่อไปตึกแถวสองชั้นดังกล่าวหากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท การที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหาย คิดเป็นค่าเสียหายนับตั้งแต่วันที่โจทก์เป็นผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่เดือนมิถุนายน 2528 ถึงเดือนมีนาคม 2528 เป็นเงิน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองอพยพครอบครัวบริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะอพยพครอบครัว บริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 23277และเลขที่ 23280 ตามฟ้องเป็นของนายไพวัฒน์ ติยะวณิชกับนางประเมียร ติยะวณิช ซึ่งเป็นบิดามารดาของนางภาวิณีและจำเลยที่ 2 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 75000 และ 75001 เป็นของบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด บริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดมีนายไพวัฒน์เป็นกรรมการผู้จัดการ นางประเมียร นางภาวิณีและจำเลยที่ 2 เป็นผู้ถือหุ้น ปี 2525 นายไพวัฒน์ นางประเมียรนางภาวิณี นางสาวกมลา ติยะวนิช นางจันทิมา วิรัชศิลป์นางสาวชุติมา ติยะวนิช นายพิษณุวัฒน์ ติยะวนิชและจำเลยที่ 2ได้ร่วมกันจัดตั้งจำเลยที่ 1 โดยมีนายไพวัฒน์เป็นผู้จัดการต่อมาจำเลยทั้งสองกับนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนการเคหะ จำกัด ได้ตกลงกันให้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างอาคารตึกแถว 4 คูหา ลงในที่ดิน 4 โฉนดตามฟ้อง รวมทั้งให้ดัดแปลงต่อเติมอาคารบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดแล้วให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิประกอบการของจำเลยที่ 1 ในอาคารที่สร้างและต่อเติมเป็นเวลา 30 ปี โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างและต่อเติมอาคารสิ้นเงินไป 2,000,000 บาทและได้ใช้อาคารดังกล่าวประกอบกิจการค้ามาตั้งแต่ปี 2525โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าหรือเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ใด ต้นเดือนมีนาคม2526 นายไพวัฒน์ได้ยกที่ดินทั้ง 4 โฉนด ตามฟ้องให้แก่นางวิภาณีโดยมีข้อตกลงให้นางวิภาณียึดถือปฏิบัติตามข้อตกลงที่นายไพวัฒน์ได้ตกลงไว้แก่จำเลยทั้งสอง ในการยกให้ที่ดินโฉนดที่มีชื่อนายไพวัฒน์เป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมยกให้โดยเสน่หา ส่วนที่ดินโฉนดที่มีชื่อบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดเป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมขายให้ จำเลยทั้งสองประกอบธุรกิจการค้าในที่ดินและตึกแถวพิพาทตามข้อตกลงซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง นายภาวิณีผู้ไม่อยู่ต้องผูกพันปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนที่จะต้องให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 และสิทธิเหนือพื้นดินโฉนดดังกล่าวจำเลยที่ 2 เป็นเพียงกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องโดยไม่เป็นความจริงและไม่มีอำนาจเป็นการกล่าวอ้างหรือไขข่าวแพร่หลาย ซึ่งข้อความที่ไม่มีมูลความจริงทำให้จำเลยทั้งสองเสียหายต่อชื่อเสียงเกียรติคุณในทางการค้า เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ประกาศชี้แจงความจริงและความบริสุทธิ์ของจำเลยทั้งสองในหนังสือพิมพ์รายวันเป็นเวลา 15 วัน ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองคนละ 50,000 บาท รวมเป็นเงิน100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร และมีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้) เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนเจตนาของโจทก์ ห้ามโจทก์โอนกรรมสิทธิ์หรือรบกวนการครอบครองทรัพย์สินตามสิทธิของจำเลยทั้งสองจนกว่าสิทธิของจำเลยทั้งสองจะระงับลงโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อที่ดินทั้ง 4 โฉนดที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางภาวิณีแล้วจำเลยทั้งสองได้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่นางภาวิณีตลอดมาจนกระทั่งนางภาวิณีหายไป นายไพวัฒน์เป็นผู้ปลูกสร้างต่อเติมและออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียวนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด ไม่เคยตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 1ก่อสร้างต่อเติมและใช้ตึกแถวพิพาทดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีโดยไม่คิดค่าเช่า จำเลยที่ 2 แม้จะกระทำการแทนจำเลยที่ 1แต่ร่วมกันละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วยการฟ้องคดีของโจทก์เป็นการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิอาศัยในตึกแถวพิพาทเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสาร แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร และในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000และ 75001 แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้ เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 30 ปี นับแต่เดือนธันวาคม 2525โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนดังกล่าวไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆ ให้ถือเอาคำพิพากษานี้เป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยเช่าจากนางภาวิณีผู้ไม่อยู่นั้น เห็นว่าคำฟ้องโจทก์ระบุชัดแจ้งว่าจำเลยทั้งสองครอบครองและอาศัยโดยไม่มีสิทธิ หาได้กล่าวอ้างเป็นประเด็นเรื่องการเช่าไม่ ที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาตลอดจนยกข้องอ้างในฎีกานี้ จึงเป็นข้ออ้างนอกฟ้องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อตกลงระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้ไม่อยู่เป็นการอ้างการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิอาศัยโดยทางนิติกรรมเมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะอ้างเพื่อบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่าทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์ดังกล่าวก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา โจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่คือนางภาวิณีเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องตรงกันให้โจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดีนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7786/2538พันตำรวจโท กฤษณ์ ศิริวรร ณ ใน ฐานะ ผู้จัดการ ทรัพย์สินโจทก์ของ นาง ภาวิณี ศิริวรร ณ ยัง ไม่อยู่โจทก์บริษัท วัฒนาเครดิต จำกัดหรือบริษัทชลวัฒ นา จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1299ข้อตกลงที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาโจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของ ภ. ผู้ไม่อยู่ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลย จำเลยย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีชอบด้วยกฎหมายและเป็นผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ตามคำสั่งศาลชั้นต้น ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2528 เมื่อวันที่5 เมษายน 2527 จำเลยทั้งสองได้เข้าครอบครองอยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิในตึกแถวสองชั้นเลขที่ 315 ถึง 317 ของนางภาวิณีซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001โดยจำเลยที่ 1 ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้จัดการได้ใช้ตึกแถวเปิดเป็นซูเปอร์มาเกต และจำเลยที่ 2 ยังอนุญาตให้บริษัทอื่นเข้าไปอยู่อาศัยโดยไม่มีอำนาจ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองนำค่าเช่าที่ค้างมาชำระและให้มาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยและยังคงอยู่โดยละเมิดต่อไปตึกแถวสองชั้นดังกล่าวหากโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท การที่จำเลยทั้งสองอยู่โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหาย คิดเป็นค่าเสียหายนับตั้งแต่วันที่โจทก์เป็นผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่เดือนมิถุนายน 2528 ถึงเดือนมีนาคม 2528 เป็นเงิน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองอพยพครอบครัวบริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะอพยพครอบครัว บริวารและทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 23277และเลขที่ 23280 ตามฟ้องเป็นของนายไพวัฒน์ ติยะวณิชกับนางประเมียร ติยะวณิช ซึ่งเป็นบิดามารดาของนางภาวิณีและจำเลยที่ 2 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 75000 และ 75001 เป็นของบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด บริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดมีนายไพวัฒน์เป็นกรรมการผู้จัดการ นางประเมียร นางภาวิณีและจำเลยที่ 2 เป็นผู้ถือหุ้น ปี 2525 นายไพวัฒน์ นางประเมียรนางภาวิณี นางสาวกมลา ติยะวนิช นางจันทิมา วิรัชศิลป์นางสาวชุติมา ติยะวนิช นายพิษณุวัฒน์ ติยะวนิชและจำเลยที่ 2ได้ร่วมกันจัดตั้งจำเลยที่ 1 โดยมีนายไพวัฒน์เป็นผู้จัดการต่อมาจำเลยทั้งสองกับนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนการเคหะ จำกัด ได้ตกลงกันให้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างอาคารตึกแถว 4 คูหา ลงในที่ดิน 4 โฉนดตามฟ้อง รวมทั้งให้ดัดแปลงต่อเติมอาคารบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดแล้วให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิประกอบการของจำเลยที่ 1 ในอาคารที่สร้างและต่อเติมเป็นเวลา 30 ปี โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างและต่อเติมอาคารสิ้นเงินไป 2,000,000 บาทและได้ใช้อาคารดังกล่าวประกอบกิจการค้ามาตั้งแต่ปี 2525โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าหรือเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ใด ต้นเดือนมีนาคม2526 นายไพวัฒน์ได้ยกที่ดินทั้ง 4 โฉนด ตามฟ้องให้แก่นางวิภาณีโดยมีข้อตกลงให้นางวิภาณียึดถือปฏิบัติตามข้อตกลงที่นายไพวัฒน์ได้ตกลงไว้แก่จำเลยทั้งสอง ในการยกให้ที่ดินโฉนดที่มีชื่อนายไพวัฒน์เป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมยกให้โดยเสน่หา ส่วนที่ดินโฉนดที่มีชื่อบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัดเป็นเจ้าของ นายไพวัฒน์ทำเป็นนิติกรรมขายให้ จำเลยทั้งสองประกอบธุรกิจการค้าในที่ดินและตึกแถวพิพาทตามข้อตกลงซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง นายภาวิณีผู้ไม่อยู่ต้องผูกพันปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนที่จะต้องให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 และสิทธิเหนือพื้นดินโฉนดดังกล่าวจำเลยที่ 2 เป็นเพียงกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องโดยไม่เป็นความจริงและไม่มีอำนาจเป็นการกล่าวอ้างหรือไขข่าวแพร่หลาย ซึ่งข้อความที่ไม่มีมูลความจริงทำให้จำเลยทั้งสองเสียหายต่อชื่อเสียงเกียรติคุณในทางการค้า เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ประกาศชี้แจงความจริงและความบริสุทธิ์ของจำเลยทั้งสองในหนังสือพิมพ์รายวันเป็นเวลา 15 วัน ให้โจทก์ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองคนละ 50,000 บาท รวมเป็นเงิน100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนให้จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยในตึกแถวเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสารแขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร และมีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000 และ 75001แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้) เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนเจตนาของโจทก์ ห้ามโจทก์โอนกรรมสิทธิ์หรือรบกวนการครอบครองทรัพย์สินตามสิทธิของจำเลยทั้งสองจนกว่าสิทธิของจำเลยทั้งสองจะระงับลงโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อที่ดินทั้ง 4 โฉนดที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางภาวิณีแล้วจำเลยทั้งสองได้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่นางภาวิณีตลอดมาจนกระทั่งนางภาวิณีหายไป นายไพวัฒน์เป็นผู้ปลูกสร้างต่อเติมและออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียวนายไพวัฒน์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัทวัฒนาการเคหะ จำกัด ไม่เคยตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 1ก่อสร้างต่อเติมและใช้ตึกแถวพิพาทดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปีโดยไม่คิดค่าเช่า จำเลยที่ 2 แม้จะกระทำการแทนจำเลยที่ 1แต่ร่วมกันละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วยการฟ้องคดีของโจทก์เป็นการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของนางภาวิณี ศิริวรรณ ผู้ไม่อยู่ ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิอาศัยในตึกแถวพิพาทเลขที่ 315 ถึง 317 ถนนสุทธิสาร แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร และในที่ดินโฉนดเลขที่ 23277, 23280, 75000และ 75001 แขวงสามเสนนอก (บางซื่อฝั่งใต้ เขตบางกะปิ (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร มีกำหนด 30 ปี นับแต่เดือนธันวาคม 2525โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนดังกล่าวไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆ ให้ถือเอาคำพิพากษานี้เป็นการแสดงเจตนาแทนโจทก์คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยกโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยเช่าจากนางภาวิณีผู้ไม่อยู่นั้น เห็นว่าคำฟ้องโจทก์ระบุชัดแจ้งว่าจำเลยทั้งสองครอบครองและอาศัยโดยไม่มีสิทธิ หาได้กล่าวอ้างเป็นประเด็นเรื่องการเช่าไม่ ที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาตลอดจนยกข้องอ้างในฎีกานี้ จึงเป็นข้ออ้างนอกฟ้องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อตกลงระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้ไม่อยู่เป็นการอ้างการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิอาศัยโดยทางนิติกรรมเมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะอ้างเพื่อบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่าทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์ดังกล่าวก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา โจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่คือนางภาวิณีเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องตรงกันให้โจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดีนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"พิพากษายืน(วินัย วิมลเศรษฐ-จิระ บุญพจนสุนทร-ชูชาติ ศรีแสง)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ