คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 83/2532หลักกฎหมาย: โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรของ ส.ส่วนจำเลยที่1เป็นน้องของส.จำเลยที่ 1 ได้ให้ จ. เช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 ซึ่งปลูกอยู่ในที่พิพาทมีกำหนด 20 ปี เมื่อ จ. อยู่ในตึกแถวพิพาทได้14-15 ปี ก็ได้โอนการเช่าให้จำเลยที่ 2 ด้วยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2ณ ที่ว่าการอำเภอด้วยมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี 7 เดือน โจทก์ที่ 2จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสอง โดยจำเลยที่ 1 ได้แจ้งความว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 แต่ศาลพิพากษายกฟ้อง และโจทก์ยังได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากตึกแถวพิพาท แต่ได้ถอนฟ้องเสีย ดังนี้การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับตึกแถวเลขที่ 2-3 จึงหาใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาไม่ เพราะมูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวโจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความส.เช่าที่ดินจากท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญยาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่า จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้.(ที่มา-ส่งเสริม)โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เนื้อที่ประมาณ25 ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 256 เมื่อปี 2500นายเสียม เจริญผล บิดาโจทก์ได้เช่าที่ดินดังกล่าวมาจากเจ้าของมีกำหนด 20 ปีแล้วปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 2 - 3 แล้วได้ให้นางสอิ้งหิรัญพฤกษ์ จำเลยที่ 1 อาศัยใช้สอยทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ได้จัดให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวเลขที่ 2 - 3 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 ดังกล่าวจากนางสุทิน สมรรคะบุตร และได้เป็นเจ้าของตึกแถวสองชั้นสองคูหาหมายเลข 2 - 3 ครั้นเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2520จำเลยที่ 1 ได้สิ้นสิทธิอาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งสองได้สมคบกันแจ้งเท็จถึงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทต่อเจ้าพนักงานผู้รับให้จดทะเบียนสัญญาเช่ากัน มีกำหนดเวลา 15 ปี นับแต่วันที่ 2 สิงหาคม2520 เป็นต้นไป เจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนหลงเชื่อได้จดทะเบียนให้ โจทก์ทราบจึงได้ดำเนินคดีอาญากับจำเลยและให้จำเลยที่ 1ส่งมอบที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวคืนและให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จำเลยทั้งสองทราบแล้วเพิกเฉย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองฉบับลงวันที่ 5 กันยายน2520 ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดิน โฉนดที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2 - 3รายพิพาทของโจทก์ต่อไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรนายเสียม และเคยเช่าที่ดินจากนายทรง ศุขกิจ เพื่อปลูกสร้างห้องแถวจริง แต่มิได้เช่าที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถว เลขที่ 2 - 3ที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวดังกล่าวเป็นที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มาโดยขุนนิติกรพานิช บิดาจำเลยที่ 1 ยกให้เมื่อปี พ.ศ. 2500ได้ชี้อาณาเขตให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองมีเนื้อที่ประมาณ 25ตารางวา มากกว่า 10 ปีแล้ว และได้ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 บนที่ดินนี้อีกด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2500 จนถึงวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2520 ระหว่างอายุสัญญาเช่านายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 โดย จำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมด้วย และได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองพิษณุโลก ต่อมาโจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองต่อศาลจังหวัดพิษณุโลก หาว่าร่วมกันแจ้งความเท็จ ศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้ว คดีดังกล่าว ศาลฟังว่าตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาทมา 20 ปีเศษโจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต นิติกรรมการจดทะเบียนโอนดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับต่อจำเลยที่ 1 ได้ อย่างไรก็ตามที่พิพาทมีตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่โดยสุจริตและที่ดินมีค่าสูงขึ้นอีก 500,000 บาท หากฟังว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามแล้ว โจทก์ทั้งสามก็ต้องใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิด แต่มิได้ฟ้องภายใน 1 ปี คดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ทั้งสามและนายเสียมไม่ใช่เจ้าของที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวเป็นของจำเลยที่ 1หรือจำเลยที่ 1 มีสิทธินำที่ดินและตึกแถวให้บุคคลอื่นเช่า หรือมิฉะนั้นก็เป็นตัวแทนเชิดของนายเสียมในการให้เช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าว เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2501 จำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้วเช่าที่ดินและตึกพิพาทนี้จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521 ต่อมาวันที่ 29 มิถุนายน 2515 นายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินและตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ให้เช่า จำเลยที่ 2เช่าที่ดินและตึกแถวโดยเข้าใจโดยสุจริตว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า และได้จดทะเบียนโดยสุจริตตามกฎหมายมีกำหนด 10 ปี 7 เดือน โจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้อง นายเสียมและโจทก์ทั้งสามทราบเรื่องดังกล่าวเป็นแต่ไม่เคยเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินและตึกแถวพิพาท อย่างไรก็ดีหากฟังว่าตึกแถวพิพาทเป็นของนายเสียม โจทก์ทั้งสามอ้างว่านายเสียมยกให้ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ซื้อ แต่การยกให้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน การยกให้จึงไม่สมบูรณ์ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ เพราะจำเลยกระทำละเมิดติดต่อสืบเนื่องกันตลอดมาจนบัดนี้ ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ 28156 ซึ่งโจทก์ซื้อมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตลอดจนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1หามีสิทธิฟ้องแย้งให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 28156 ในพื้นที่สีเขียวในแผนที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสาม ส่วนตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 ให้ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารให้ออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทดังกล่าว ให้ส่งมอบตึกแถวและที่ดินรายพิพาทให้โจทก์ทั้งสาม ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องในที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทแต่ทั้งนี้โจทก์ทั้งสามจะต้องชำระค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการมีตึกแถวรายพิพาทเลขที่ 2-3 ตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อนเป็นเงิน 500,000 บาท คำขออื่น ๆ นอกจากนี้ของโจทก์และของจำเลยที่ 1 ให้ยกโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบตึกแถวรายพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า (1) ที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามหรือเป็นของจำเลยที่ 1 (2) ถ้าฟังว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจะยกข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้หรือไม่(3) เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายภายใน 1 ปีนับจากวันละเมิดโจทก์จะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องหรือไม่เพียงใด และ (4) โจทก์จะฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่ พิเคราะห์แล้ว ในประเด็นข้อแรกนั้นโจทก์อ้างและนำสืบว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนายทรง ศุขกิจนายเสียมบิดาโจทก์ได้เช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งห้องที่พิพาทแล้วได้ให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์จากตึกแถวห้องพิพาทส่วนจำเลยที่ 1 อ้างและนำสืบว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของขุนนิติกรพานิช ต่อมาได้ยกให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์ที่ดินมาเกิน 10 ปี จนได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ข้อนี้โจทก์ทั้งสามมีนายเสียม เจริญผล เบิกความประกอบเอกสาร คือโฉนดเลขที่ 256, 27235 และ 28156 และสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 ตลอดจนสัญญาแบ่งขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 256 ปรากฏว่าออกเมื่อ พ.ศ. 2492 ให้แก่นายทรง ศุขกิจกับนางฉลอง ศุขกิจ มีรายการจดทะเบียนเรื่อยมา ในปี พ.ศ. 2518นางสุทิน สมรรคะบุตร ได้รับแบ่งแยกโฉนดเลขที่ 27235 เอกสารหมาย จ.6และต่อมาปี 2519 นางสุทินได้แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสาม และได้ขอแบ่งแยกโฉนดเป็นสามแปลงคือ โฉนดเลขที่ 28156, 28157 และ 28158ซึ่งตามแผนที่พิพาทปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เป็นที่ดินแปลงที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่และเป็นที่ดินแปลงพิพาททั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 เป็นสัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างนายเสียมเจริญผล กับนายทรง ศุขกิจ ซึ่งทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปี ต่อกันไปฉบับแรกทำเมื่อปี 2500 โดยมีบันทึกข้อความว่าเช่าที่ดินกัน 20 ปีในสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับนี้ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2, จ.3 และ จ.4 และสามีจำเลยที่ 1ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จึงเป็นการแสดงว่า จำเลยที่ 1 ทราบและยอมรับว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายทรง มิใช่ของขุนนิติกรพานิชดังที่จำเลยที่ 1 นำสืบ ส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 ฎีกาประการแรกว่า เมื่อปีพ.ศ. 2522 โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีอาญาต่อศาลจังหวัดพิษณุโลกในข้อหาว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันแจ้งความเท็จศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษาตามคดีหมายเลขแดงที่ 832/2522 ว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 คดีถึงที่สุด ศาลพิพากษาคดีนี้จำต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่ามูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีดังกล่าวข้างต้น คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลจึงไม่ต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว สำหรับพยานหลักฐานเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทนั้น โจทก์มีนายเสียมเบิกความว่า ก่อนไฟไหม้ตลาดพิษณุโลก นายเสียมมีอาชีพขายของชำ หลังไฟไหม้ได้เปลี่ยนอาชีพเป็นรับเหมาก่อสร้าง เมื่อเช่าที่ดินจากนายทรงแล้ว ได้ปลูกตึกแถวสามชั้น 5-6 ห้อง ทางด้านถนนพุทธบูชา ส่วนทางด้านถนนพญาลิไทได้ปลูกตึกแถวสองชั้น 5-6 ห้อง เมื่อปลูกเสร็จ ขุนนิติกรพานิชได้บอกให้ยกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่พิพาทให้จำเลยที่ 1 ให้เก็บกินผลประโยชน์ นายเสียมจึงได้ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิเก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ข้อนี้มีนางสุภัทร เจริญผล บุตรนายเสียม กับนายสำรวย ศรีปาน ผู้ควบคุมงานก่อสร้างเบิกความสนับสนุน ส่วนจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ได้ว่าจ้างนายเสียมเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวพิพาท 2 ห้อง แต่จำเลยที่ 1 เบิกความยอมรับว่านายเสียมเป็นคนก่อสร้างตึกแถวตรงที่ถูกไฟไหม้ทั้งหมดแต่จะกี่ห้องจำไม่ได้ โดยนายเสียมปลูกตึกแถวพิพาทพร้อมกับตึกแถวห้องอื่น ๆ อีก 20 กว่าห้อง เมื่อก่อสร้างไปพร้อม ๆ กันเช่นนี้และส่วนใหญ่เป็นของนายเสียมจึงน่าเชื่อว่า เป็นของนายเสียมทั้งหมด ที่จำเลยที่ 1 มี นายสมชายสรรพานิช เบิกความเป็นพยานว่าได้ควบคุมการก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 1 นั้น นอกจากจำเลยที่ 1 มิได้เบิกความถึงแล้วคำเบิกความของนายสมชายเองก็ไม่น่าเชื่อ เพราะพยานเบิกความตอนต้นว่าได้ควบคุมการก่อสร้างร้านวิทยาคารให้จำเลยที่ 1 ตอนที่ควบคุมอยู่นั้น จำเลยที่ 1 บอกว่า กำลังก่อสร้างตึกแถวพิพาทขอให้พยานไปช่วยควบคุมการก่อสร้าง ซึ่งมีความหมายว่า ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างภายหลังแต่พยานตอบทนายโจทก์ว่า ตึกร้านวิทยาคารกับตึกแถวพิพาทหลังไหนจะสร้างก่อนหลังจำไม่ได้ เป็นการสับสน ทั้งพยานเบิกความว่า ทางซ้ายมือของตึกพิพาทมีการก่อสร้างตึกแถวแต่จะทำไปขนาดไหนไม่ทราบ ตึกแถวด้านขวาติดกับตึกพิพาทจะก่อสร้างเมื่อไหร่ไม่ทราบ ตลอดจนว่าตึกแถวพิพาทนี้นายเสียมจะเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างหรือไม่ไม่ทราบ ใครจะเป็นผู้สร้างก็ไม่ทราบ ล้วนแต่ทำให้เห็นว่าพยานมิได้ควบคุมการก่อสร้างจริง พยานหลักฐานโจทก์มีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลสอดคล้องต้องกันและสมเหตุผลมีน้ำหนักยิ่งกว่าพยานจำเลยฟังได้ว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นของนายทรง เมื่อปี 2500 นายเสียมบิดาโจทก์ทั้งสามเช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งตึกแถวพิพาทแล้วนายเสียมให้จำเลยที่ 1 เก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ต่อมาเมื่อปี 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมทั้ง นายเสียมยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม ที่ดินพิพาทและตึกแถวพิพาทจึงเป็นของโจทก์ทั้งสามมิใช่เป็นเรื่องที่ขุนนิติกรพานิชยกที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และเมื่อฟังเช่นนี้แล้วก็ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้อที่สองสำหรับประเด็นที่ว่า เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปีนับแต่วันละเมิดโจทก์ทั้งสามจะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับจากวันฟ้องหรือไม่ และควรได้ค่าเสียหายเพียงใดนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติแล้วว่า โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 เมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมาเช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปีจะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความโจทก์จึงมีสิทธิเรียกได้ และสำหรับจำนวนค่าเสียหายนั้น ปรากฏแล้วว่าตึกแถวพิพาทอยู่ในทำเลการค้า โจทก์นำสืบว่าถ้าให้เช่าโดยไม่เรียกเงินกินเปล่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ6,000-10,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2เช่าเพียงเดือนละ 300 บาท ซึ่งการเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองนี้ปรากฏจากสัญญาเช่าว่าจำเลยที่ 1 ได้เรียกเงินกินเปล่าจากจำเลยที่ 2เป็นเงิน 200,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท จึงเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้นส่วนในประเด็นสุดท้ายที่ว่า โจทก์ทั้งสามจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์ทั้งสามไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าว เพราะจำเลยที่ 1 มีสิทธินำตึกแถวพิพาทให้เช่าเก็บผลประโยชน์ จำเลยที่ 2ได้เช่าโดยสุจริตและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์ทั้งสามจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่า นายเสียมเช่าที่ดินจากนายทรงเพียง 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 เมื่อมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ในตึกแถวพิพาทจึงมีความหมายว่าในช่วงเวลาที่เช่าที่ดินอยู่เท่านั้น ฉะนั้นสิทธิของจำเลยที่ 1 ที่จะให้เช่าตึกแถวพิพาทจึงหมดลงในวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 ระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520จึงเป็นการทำสัญญาให้เช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าอย่างใด จึงเป็นการให้เช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ กรณีมิใช่เรื่องผู้มีสิทธิให้จดทะเบียนได้อยู่ก่อนขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300 ดังที่จำเลยทั้งสองอ้าง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนได้ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 83/2532นาย สุรพันธ์ เจริญ ผล กับพวกโจทก์นาง สอิ้ง หิรัญพฤกษ์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 448, ม. 537, ม. 1300 ป.วิ.อ. ม. 46โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรของ ส.ส่วนจำเลยที่1เป็นน้องของส.จำเลยที่ 1 ได้ให้ จ. เช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 ซึ่งปลูกอยู่ในที่พิพาทมีกำหนด 20 ปี เมื่อ จ. อยู่ในตึกแถวพิพาทได้14-15 ปี ก็ได้โอนการเช่าให้จำเลยที่ 2 ด้วยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2ณ ที่ว่าการอำเภอด้วยมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี 7 เดือน โจทก์ที่ 2จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสอง โดยจำเลยที่ 1 ได้แจ้งความว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 แต่ศาลพิพากษายกฟ้อง และโจทก์ยังได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากตึกแถวพิพาท แต่ได้ถอนฟ้องเสีย ดังนี้การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับตึกแถวเลขที่ 2-3 จึงหาใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาไม่ เพราะมูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวโจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความส.เช่าที่ดินจากท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญยาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่า จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้.(ที่มา-ส่งเสริม)โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เนื้อที่ประมาณ25 ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 256 เมื่อปี 2500นายเสียม เจริญผล บิดาโจทก์ได้เช่าที่ดินดังกล่าวมาจากเจ้าของมีกำหนด 20 ปีแล้วปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 2 - 3 แล้วได้ให้นางสอิ้งหิรัญพฤกษ์ จำเลยที่ 1 อาศัยใช้สอยทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ได้จัดให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวเลขที่ 2 - 3 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 ดังกล่าวจากนางสุทิน สมรรคะบุตร และได้เป็นเจ้าของตึกแถวสองชั้นสองคูหาหมายเลข 2 - 3 ครั้นเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2520จำเลยที่ 1 ได้สิ้นสิทธิอาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งสองได้สมคบกันแจ้งเท็จถึงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทต่อเจ้าพนักงานผู้รับให้จดทะเบียนสัญญาเช่ากัน มีกำหนดเวลา 15 ปี นับแต่วันที่ 2 สิงหาคม2520 เป็นต้นไป เจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนหลงเชื่อได้จดทะเบียนให้ โจทก์ทราบจึงได้ดำเนินคดีอาญากับจำเลยและให้จำเลยที่ 1ส่งมอบที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวคืนและให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จำเลยทั้งสองทราบแล้วเพิกเฉย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองฉบับลงวันที่ 5 กันยายน2520 ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดิน โฉนดที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2 - 3รายพิพาทของโจทก์ต่อไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรนายเสียม และเคยเช่าที่ดินจากนายทรง ศุขกิจ เพื่อปลูกสร้างห้องแถวจริง แต่มิได้เช่าที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถว เลขที่ 2 - 3ที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวดังกล่าวเป็นที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มาโดยขุนนิติกรพานิช บิดาจำเลยที่ 1 ยกให้เมื่อปี พ.ศ. 2500ได้ชี้อาณาเขตให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองมีเนื้อที่ประมาณ 25ตารางวา มากกว่า 10 ปีแล้ว และได้ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 บนที่ดินนี้อีกด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2500 จนถึงวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2520 ระหว่างอายุสัญญาเช่านายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 โดย จำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมด้วย และได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองพิษณุโลก ต่อมาโจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองต่อศาลจังหวัดพิษณุโลก หาว่าร่วมกันแจ้งความเท็จ ศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้ว คดีดังกล่าว ศาลฟังว่าตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาทมา 20 ปีเศษโจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต นิติกรรมการจดทะเบียนโอนดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับต่อจำเลยที่ 1 ได้ อย่างไรก็ตามที่พิพาทมีตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่โดยสุจริตและที่ดินมีค่าสูงขึ้นอีก 500,000 บาท หากฟังว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามแล้ว โจทก์ทั้งสามก็ต้องใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิด แต่มิได้ฟ้องภายใน 1 ปี คดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ทั้งสามและนายเสียมไม่ใช่เจ้าของที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวเป็นของจำเลยที่ 1หรือจำเลยที่ 1 มีสิทธินำที่ดินและตึกแถวให้บุคคลอื่นเช่า หรือมิฉะนั้นก็เป็นตัวแทนเชิดของนายเสียมในการให้เช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าว เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2501 จำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้วเช่าที่ดินและตึกพิพาทนี้จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521 ต่อมาวันที่ 29 มิถุนายน 2515 นายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินและตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ให้เช่า จำเลยที่ 2เช่าที่ดินและตึกแถวโดยเข้าใจโดยสุจริตว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า และได้จดทะเบียนโดยสุจริตตามกฎหมายมีกำหนด 10 ปี 7 เดือน โจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้อง นายเสียมและโจทก์ทั้งสามทราบเรื่องดังกล่าวเป็นแต่ไม่เคยเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินและตึกแถวพิพาท อย่างไรก็ดีหากฟังว่าตึกแถวพิพาทเป็นของนายเสียม โจทก์ทั้งสามอ้างว่านายเสียมยกให้ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ซื้อ แต่การยกให้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน การยกให้จึงไม่สมบูรณ์ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ เพราะจำเลยกระทำละเมิดติดต่อสืบเนื่องกันตลอดมาจนบัดนี้ ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ 28156 ซึ่งโจทก์ซื้อมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตลอดจนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1หามีสิทธิฟ้องแย้งให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 28156 ในพื้นที่สีเขียวในแผนที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสาม ส่วนตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 ให้ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารให้ออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทดังกล่าว ให้ส่งมอบตึกแถวและที่ดินรายพิพาทให้โจทก์ทั้งสาม ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องในที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทแต่ทั้งนี้โจทก์ทั้งสามจะต้องชำระค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการมีตึกแถวรายพิพาทเลขที่ 2-3 ตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อนเป็นเงิน 500,000 บาท คำขออื่น ๆ นอกจากนี้ของโจทก์และของจำเลยที่ 1 ให้ยกโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบตึกแถวรายพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า (1) ที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามหรือเป็นของจำเลยที่ 1 (2) ถ้าฟังว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจะยกข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้หรือไม่(3) เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายภายใน 1 ปีนับจากวันละเมิดโจทก์จะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องหรือไม่เพียงใด และ (4) โจทก์จะฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่ พิเคราะห์แล้ว ในประเด็นข้อแรกนั้นโจทก์อ้างและนำสืบว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนายทรง ศุขกิจนายเสียมบิดาโจทก์ได้เช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งห้องที่พิพาทแล้วได้ให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์จากตึกแถวห้องพิพาทส่วนจำเลยที่ 1 อ้างและนำสืบว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของขุนนิติกรพานิช ต่อมาได้ยกให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์ที่ดินมาเกิน 10 ปี จนได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ข้อนี้โจทก์ทั้งสามมีนายเสียม เจริญผล เบิกความประกอบเอกสาร คือโฉนดเลขที่ 256, 27235 และ 28156 และสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 ตลอดจนสัญญาแบ่งขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 256 ปรากฏว่าออกเมื่อ พ.ศ. 2492 ให้แก่นายทรง ศุขกิจกับนางฉลอง ศุขกิจ มีรายการจดทะเบียนเรื่อยมา ในปี พ.ศ. 2518นางสุทิน สมรรคะบุตร ได้รับแบ่งแยกโฉนดเลขที่ 27235 เอกสารหมาย จ.6และต่อมาปี 2519 นางสุทินได้แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสาม และได้ขอแบ่งแยกโฉนดเป็นสามแปลงคือ โฉนดเลขที่ 28156, 28157 และ 28158ซึ่งตามแผนที่พิพาทปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เป็นที่ดินแปลงที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่และเป็นที่ดินแปลงพิพาททั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 เป็นสัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างนายเสียมเจริญผล กับนายทรง ศุขกิจ ซึ่งทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปี ต่อกันไปฉบับแรกทำเมื่อปี 2500 โดยมีบันทึกข้อความว่าเช่าที่ดินกัน 20 ปีในสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับนี้ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2, จ.3 และ จ.4 และสามีจำเลยที่ 1ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จึงเป็นการแสดงว่า จำเลยที่ 1 ทราบและยอมรับว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายทรง มิใช่ของขุนนิติกรพานิชดังที่จำเลยที่ 1 นำสืบ ส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 ฎีกาประการแรกว่า เมื่อปีพ.ศ. 2522 โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีอาญาต่อศาลจังหวัดพิษณุโลกในข้อหาว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันแจ้งความเท็จศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษาตามคดีหมายเลขแดงที่ 832/2522 ว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 คดีถึงที่สุด ศาลพิพากษาคดีนี้จำต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่ามูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีดังกล่าวข้างต้น คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลจึงไม่ต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว สำหรับพยานหลักฐานเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทนั้น โจทก์มีนายเสียมเบิกความว่า ก่อนไฟไหม้ตลาดพิษณุโลก นายเสียมมีอาชีพขายของชำ หลังไฟไหม้ได้เปลี่ยนอาชีพเป็นรับเหมาก่อสร้าง เมื่อเช่าที่ดินจากนายทรงแล้ว ได้ปลูกตึกแถวสามชั้น 5-6 ห้อง ทางด้านถนนพุทธบูชา ส่วนทางด้านถนนพญาลิไทได้ปลูกตึกแถวสองชั้น 5-6 ห้อง เมื่อปลูกเสร็จ ขุนนิติกรพานิชได้บอกให้ยกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่พิพาทให้จำเลยที่ 1 ให้เก็บกินผลประโยชน์ นายเสียมจึงได้ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิเก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ข้อนี้มีนางสุภัทร เจริญผล บุตรนายเสียม กับนายสำรวย ศรีปาน ผู้ควบคุมงานก่อสร้างเบิกความสนับสนุน ส่วนจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ได้ว่าจ้างนายเสียมเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวพิพาท 2 ห้อง แต่จำเลยที่ 1 เบิกความยอมรับว่านายเสียมเป็นคนก่อสร้างตึกแถวตรงที่ถูกไฟไหม้ทั้งหมดแต่จะกี่ห้องจำไม่ได้ โดยนายเสียมปลูกตึกแถวพิพาทพร้อมกับตึกแถวห้องอื่น ๆ อีก 20 กว่าห้อง เมื่อก่อสร้างไปพร้อม ๆ กันเช่นนี้และส่วนใหญ่เป็นของนายเสียมจึงน่าเชื่อว่า เป็นของนายเสียมทั้งหมด ที่จำเลยที่ 1 มี นายสมชายสรรพานิช เบิกความเป็นพยานว่าได้ควบคุมการก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 1 นั้น นอกจากจำเลยที่ 1 มิได้เบิกความถึงแล้วคำเบิกความของนายสมชายเองก็ไม่น่าเชื่อ เพราะพยานเบิกความตอนต้นว่าได้ควบคุมการก่อสร้างร้านวิทยาคารให้จำเลยที่ 1 ตอนที่ควบคุมอยู่นั้น จำเลยที่ 1 บอกว่า กำลังก่อสร้างตึกแถวพิพาทขอให้พยานไปช่วยควบคุมการก่อสร้าง ซึ่งมีความหมายว่า ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างภายหลังแต่พยานตอบทนายโจทก์ว่า ตึกร้านวิทยาคารกับตึกแถวพิพาทหลังไหนจะสร้างก่อนหลังจำไม่ได้ เป็นการสับสน ทั้งพยานเบิกความว่า ทางซ้ายมือของตึกพิพาทมีการก่อสร้างตึกแถวแต่จะทำไปขนาดไหนไม่ทราบ ตึกแถวด้านขวาติดกับตึกพิพาทจะก่อสร้างเมื่อไหร่ไม่ทราบ ตลอดจนว่าตึกแถวพิพาทนี้นายเสียมจะเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างหรือไม่ไม่ทราบ ใครจะเป็นผู้สร้างก็ไม่ทราบ ล้วนแต่ทำให้เห็นว่าพยานมิได้ควบคุมการก่อสร้างจริง พยานหลักฐานโจทก์มีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลสอดคล้องต้องกันและสมเหตุผลมีน้ำหนักยิ่งกว่าพยานจำเลยฟังได้ว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นของนายทรง เมื่อปี 2500 นายเสียมบิดาโจทก์ทั้งสามเช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งตึกแถวพิพาทแล้วนายเสียมให้จำเลยที่ 1 เก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ต่อมาเมื่อปี 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมทั้ง นายเสียมยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม ที่ดินพิพาทและตึกแถวพิพาทจึงเป็นของโจทก์ทั้งสามมิใช่เป็นเรื่องที่ขุนนิติกรพานิชยกที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และเมื่อฟังเช่นนี้แล้วก็ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้อที่สองสำหรับประเด็นที่ว่า เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปีนับแต่วันละเมิดโจทก์ทั้งสามจะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับจากวันฟ้องหรือไม่ และควรได้ค่าเสียหายเพียงใดนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติแล้วว่า โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 เมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมาเช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปีจะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความโจทก์จึงมีสิทธิเรียกได้ และสำหรับจำนวนค่าเสียหายนั้น ปรากฏแล้วว่าตึกแถวพิพาทอยู่ในทำเลการค้า โจทก์นำสืบว่าถ้าให้เช่าโดยไม่เรียกเงินกินเปล่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ6,000-10,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2เช่าเพียงเดือนละ 300 บาท ซึ่งการเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองนี้ปรากฏจากสัญญาเช่าว่าจำเลยที่ 1 ได้เรียกเงินกินเปล่าจากจำเลยที่ 2เป็นเงิน 200,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท จึงเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้นส่วนในประเด็นสุดท้ายที่ว่า โจทก์ทั้งสามจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์ทั้งสามไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าว เพราะจำเลยที่ 1 มีสิทธินำตึกแถวพิพาทให้เช่าเก็บผลประโยชน์ จำเลยที่ 2ได้เช่าโดยสุจริตและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์ทั้งสามจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่า นายเสียมเช่าที่ดินจากนายทรงเพียง 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 เมื่อมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ในตึกแถวพิพาทจึงมีความหมายว่าในช่วงเวลาที่เช่าที่ดินอยู่เท่านั้น ฉะนั้นสิทธิของจำเลยที่ 1 ที่จะให้เช่าตึกแถวพิพาทจึงหมดลงในวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 ระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520จึงเป็นการทำสัญญาให้เช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าอย่างใด จึงเป็นการให้เช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ กรณีมิใช่เรื่องผู้มีสิทธิให้จดทะเบียนได้อยู่ก่อนขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300 ดังที่จำเลยทั้งสองอ้าง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนได้ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน(นิเวศน์ คำผอง-ประชา บุญวนิช-บุญส่ง วรรณกลาง)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เนื้อที่ประมาณ25 ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 256 เมื่อปี 2500นายเสียม เจริญผล บิดาโจทก์ได้เช่าที่ดินดังกล่าวมาจากเจ้าของมีกำหนด 20 ปีแล้วปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 2 - 3 แล้วได้ให้นางสอิ้งหิรัญพฤกษ์ จำเลยที่ 1 อาศัยใช้สอยทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ได้จัดให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวเลขที่ 2 - 3 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 ดังกล่าวจากนางสุทิน สมรรคะบุตร และได้เป็นเจ้าของตึกแถวสองชั้นสองคูหาหมายเลข 2 - 3 ครั้นเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2520จำเลยที่ 1 ได้สิ้นสิทธิอาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งสองได้สมคบกันแจ้งเท็จถึงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทต่อเจ้าพนักงานผู้รับให้จดทะเบียนสัญญาเช่ากัน มีกำหนดเวลา 15 ปี นับแต่วันที่ 2 สิงหาคม2520 เป็นต้นไป เจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนหลงเชื่อได้จดทะเบียนให้ โจทก์ทราบจึงได้ดำเนินคดีอาญากับจำเลยและให้จำเลยที่ 1ส่งมอบที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวคืนและให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จำเลยทั้งสองทราบแล้วเพิกเฉย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองฉบับลงวันที่ 5 กันยายน2520 ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดิน โฉนดที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2 - 3รายพิพาทของโจทก์ต่อไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรนายเสียม และเคยเช่าที่ดินจากนายทรง ศุขกิจ เพื่อปลูกสร้างห้องแถวจริง แต่มิได้เช่าที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถว เลขที่ 2 - 3ที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวดังกล่าวเป็นที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มาโดยขุนนิติกรพานิช บิดาจำเลยที่ 1 ยกให้เมื่อปี พ.ศ. 2500ได้ชี้อาณาเขตให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองมีเนื้อที่ประมาณ 25ตารางวา มากกว่า 10 ปีแล้ว และได้ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 บนที่ดินนี้อีกด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2500 จนถึงวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2520 ระหว่างอายุสัญญาเช่านายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 โดย จำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมด้วย และได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองพิษณุโลก ต่อมาโจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองต่อศาลจังหวัดพิษณุโลก หาว่าร่วมกันแจ้งความเท็จ ศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้ว คดีดังกล่าว ศาลฟังว่าตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาทมา 20 ปีเศษโจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต นิติกรรมการจดทะเบียนโอนดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับต่อจำเลยที่ 1 ได้ อย่างไรก็ตามที่พิพาทมีตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่โดยสุจริตและที่ดินมีค่าสูงขึ้นอีก 500,000 บาท หากฟังว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามแล้ว โจทก์ทั้งสามก็ต้องใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิด แต่มิได้ฟ้องภายใน 1 ปี คดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ทั้งสามและนายเสียมไม่ใช่เจ้าของที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวเป็นของจำเลยที่ 1หรือจำเลยที่ 1 มีสิทธินำที่ดินและตึกแถวให้บุคคลอื่นเช่า หรือมิฉะนั้นก็เป็นตัวแทนเชิดของนายเสียมในการให้เช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าว เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2501 จำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้วเช่าที่ดินและตึกพิพาทนี้จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521 ต่อมาวันที่ 29 มิถุนายน 2515 นายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินและตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ให้เช่า จำเลยที่ 2เช่าที่ดินและตึกแถวโดยเข้าใจโดยสุจริตว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า และได้จดทะเบียนโดยสุจริตตามกฎหมายมีกำหนด 10 ปี 7 เดือน โจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้อง นายเสียมและโจทก์ทั้งสามทราบเรื่องดังกล่าวเป็นแต่ไม่เคยเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินและตึกแถวพิพาท อย่างไรก็ดีหากฟังว่าตึกแถวพิพาทเป็นของนายเสียม โจทก์ทั้งสามอ้างว่านายเสียมยกให้ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ซื้อ แต่การยกให้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน การยกให้จึงไม่สมบูรณ์ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ เพราะจำเลยกระทำละเมิดติดต่อสืบเนื่องกันตลอดมาจนบัดนี้ ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ 28156 ซึ่งโจทก์ซื้อมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตลอดจนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1หามีสิทธิฟ้องแย้งให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 28156 ในพื้นที่สีเขียวในแผนที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสาม ส่วนตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 ให้ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารให้ออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทดังกล่าว ให้ส่งมอบตึกแถวและที่ดินรายพิพาทให้โจทก์ทั้งสาม ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องในที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทแต่ทั้งนี้โจทก์ทั้งสามจะต้องชำระค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการมีตึกแถวรายพิพาทเลขที่ 2-3 ตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อนเป็นเงิน 500,000 บาท คำขออื่น ๆ นอกจากนี้ของโจทก์และของจำเลยที่ 1 ให้ยกโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบตึกแถวรายพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า (1) ที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามหรือเป็นของจำเลยที่ 1 (2) ถ้าฟังว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจะยกข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้หรือไม่(3) เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายภายใน 1 ปีนับจากวันละเมิดโจทก์จะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องหรือไม่เพียงใด และ (4) โจทก์จะฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่ พิเคราะห์แล้ว ในประเด็นข้อแรกนั้นโจทก์อ้างและนำสืบว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนายทรง ศุขกิจนายเสียมบิดาโจทก์ได้เช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งห้องที่พิพาทแล้วได้ให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์จากตึกแถวห้องพิพาทส่วนจำเลยที่ 1 อ้างและนำสืบว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของขุนนิติกรพานิช ต่อมาได้ยกให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์ที่ดินมาเกิน 10 ปี จนได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ข้อนี้โจทก์ทั้งสามมีนายเสียม เจริญผล เบิกความประกอบเอกสาร คือโฉนดเลขที่ 256, 27235 และ 28156 และสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 ตลอดจนสัญญาแบ่งขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 256 ปรากฏว่าออกเมื่อ พ.ศ. 2492 ให้แก่นายทรง ศุขกิจกับนางฉลอง ศุขกิจ มีรายการจดทะเบียนเรื่อยมา ในปี พ.ศ. 2518นางสุทิน สมรรคะบุตร ได้รับแบ่งแยกโฉนดเลขที่ 27235 เอกสารหมาย จ.6และต่อมาปี 2519 นางสุทินได้แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสาม และได้ขอแบ่งแยกโฉนดเป็นสามแปลงคือ โฉนดเลขที่ 28156, 28157 และ 28158ซึ่งตามแผนที่พิพาทปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เป็นที่ดินแปลงที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่และเป็นที่ดินแปลงพิพาททั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 เป็นสัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างนายเสียมเจริญผล กับนายทรง ศุขกิจ ซึ่งทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปี ต่อกันไปฉบับแรกทำเมื่อปี 2500 โดยมีบันทึกข้อความว่าเช่าที่ดินกัน 20 ปีในสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับนี้ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2, จ.3 และ จ.4 และสามีจำเลยที่ 1ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จึงเป็นการแสดงว่า จำเลยที่ 1 ทราบและยอมรับว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายทรง มิใช่ของขุนนิติกรพานิชดังที่จำเลยที่ 1 นำสืบ ส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 ฎีกาประการแรกว่า เมื่อปีพ.ศ. 2522 โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีอาญาต่อศาลจังหวัดพิษณุโลกในข้อหาว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันแจ้งความเท็จศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษาตามคดีหมายเลขแดงที่ 832/2522 ว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 คดีถึงที่สุด ศาลพิพากษาคดีนี้จำต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่ามูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีดังกล่าวข้างต้น คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลจึงไม่ต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว สำหรับพยานหลักฐานเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทนั้น โจทก์มีนายเสียมเบิกความว่า ก่อนไฟไหม้ตลาดพิษณุโลก นายเสียมมีอาชีพขายของชำ หลังไฟไหม้ได้เปลี่ยนอาชีพเป็นรับเหมาก่อสร้าง เมื่อเช่าที่ดินจากนายทรงแล้ว ได้ปลูกตึกแถวสามชั้น 5-6 ห้อง ทางด้านถนนพุทธบูชา ส่วนทางด้านถนนพญาลิไทได้ปลูกตึกแถวสองชั้น 5-6 ห้อง เมื่อปลูกเสร็จ ขุนนิติกรพานิชได้บอกให้ยกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่พิพาทให้จำเลยที่ 1 ให้เก็บกินผลประโยชน์ นายเสียมจึงได้ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิเก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ข้อนี้มีนางสุภัทร เจริญผล บุตรนายเสียม กับนายสำรวย ศรีปาน ผู้ควบคุมงานก่อสร้างเบิกความสนับสนุน ส่วนจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ได้ว่าจ้างนายเสียมเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวพิพาท 2 ห้อง แต่จำเลยที่ 1 เบิกความยอมรับว่านายเสียมเป็นคนก่อสร้างตึกแถวตรงที่ถูกไฟไหม้ทั้งหมดแต่จะกี่ห้องจำไม่ได้ โดยนายเสียมปลูกตึกแถวพิพาทพร้อมกับตึกแถวห้องอื่น ๆ อีก 20 กว่าห้อง เมื่อก่อสร้างไปพร้อม ๆ กันเช่นนี้และส่วนใหญ่เป็นของนายเสียมจึงน่าเชื่อว่า เป็นของนายเสียมทั้งหมด ที่จำเลยที่ 1 มี นายสมชายสรรพานิช เบิกความเป็นพยานว่าได้ควบคุมการก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 1 นั้น นอกจากจำเลยที่ 1 มิได้เบิกความถึงแล้วคำเบิกความของนายสมชายเองก็ไม่น่าเชื่อ เพราะพยานเบิกความตอนต้นว่าได้ควบคุมการก่อสร้างร้านวิทยาคารให้จำเลยที่ 1 ตอนที่ควบคุมอยู่นั้น จำเลยที่ 1 บอกว่า กำลังก่อสร้างตึกแถวพิพาทขอให้พยานไปช่วยควบคุมการก่อสร้าง ซึ่งมีความหมายว่า ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างภายหลังแต่พยานตอบทนายโจทก์ว่า ตึกร้านวิทยาคารกับตึกแถวพิพาทหลังไหนจะสร้างก่อนหลังจำไม่ได้ เป็นการสับสน ทั้งพยานเบิกความว่า ทางซ้ายมือของตึกพิพาทมีการก่อสร้างตึกแถวแต่จะทำไปขนาดไหนไม่ทราบ ตึกแถวด้านขวาติดกับตึกพิพาทจะก่อสร้างเมื่อไหร่ไม่ทราบ ตลอดจนว่าตึกแถวพิพาทนี้นายเสียมจะเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างหรือไม่ไม่ทราบ ใครจะเป็นผู้สร้างก็ไม่ทราบ ล้วนแต่ทำให้เห็นว่าพยานมิได้ควบคุมการก่อสร้างจริง พยานหลักฐานโจทก์มีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลสอดคล้องต้องกันและสมเหตุผลมีน้ำหนักยิ่งกว่าพยานจำเลยฟังได้ว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นของนายทรง เมื่อปี 2500 นายเสียมบิดาโจทก์ทั้งสามเช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งตึกแถวพิพาทแล้วนายเสียมให้จำเลยที่ 1 เก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ต่อมาเมื่อปี 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมทั้ง นายเสียมยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม ที่ดินพิพาทและตึกแถวพิพาทจึงเป็นของโจทก์ทั้งสามมิใช่เป็นเรื่องที่ขุนนิติกรพานิชยกที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และเมื่อฟังเช่นนี้แล้วก็ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้อที่สองสำหรับประเด็นที่ว่า เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปีนับแต่วันละเมิดโจทก์ทั้งสามจะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับจากวันฟ้องหรือไม่ และควรได้ค่าเสียหายเพียงใดนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติแล้วว่า โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 เมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมาเช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปีจะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความโจทก์จึงมีสิทธิเรียกได้ และสำหรับจำนวนค่าเสียหายนั้น ปรากฏแล้วว่าตึกแถวพิพาทอยู่ในทำเลการค้า โจทก์นำสืบว่าถ้าให้เช่าโดยไม่เรียกเงินกินเปล่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ6,000-10,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2เช่าเพียงเดือนละ 300 บาท ซึ่งการเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองนี้ปรากฏจากสัญญาเช่าว่าจำเลยที่ 1 ได้เรียกเงินกินเปล่าจากจำเลยที่ 2เป็นเงิน 200,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท จึงเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้นส่วนในประเด็นสุดท้ายที่ว่า โจทก์ทั้งสามจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์ทั้งสามไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าว เพราะจำเลยที่ 1 มีสิทธินำตึกแถวพิพาทให้เช่าเก็บผลประโยชน์ จำเลยที่ 2ได้เช่าโดยสุจริตและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์ทั้งสามจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่า นายเสียมเช่าที่ดินจากนายทรงเพียง 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 เมื่อมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ในตึกแถวพิพาทจึงมีความหมายว่าในช่วงเวลาที่เช่าที่ดินอยู่เท่านั้น ฉะนั้นสิทธิของจำเลยที่ 1 ที่จะให้เช่าตึกแถวพิพาทจึงหมดลงในวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 ระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520จึงเป็นการทำสัญญาให้เช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าอย่างใด จึงเป็นการให้เช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ กรณีมิใช่เรื่องผู้มีสิทธิให้จดทะเบียนได้อยู่ก่อนขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300 ดังที่จำเลยทั้งสองอ้าง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนได้ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 83/2532นาย สุรพันธ์ เจริญ ผล กับพวกโจทก์นาง สอิ้ง หิรัญพฤกษ์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 448, ม. 537, ม. 1300 ป.วิ.อ. ม. 46โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรของ ส.ส่วนจำเลยที่1เป็นน้องของส.จำเลยที่ 1 ได้ให้ จ. เช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 ซึ่งปลูกอยู่ในที่พิพาทมีกำหนด 20 ปี เมื่อ จ. อยู่ในตึกแถวพิพาทได้14-15 ปี ก็ได้โอนการเช่าให้จำเลยที่ 2 ด้วยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2ณ ที่ว่าการอำเภอด้วยมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี 7 เดือน โจทก์ที่ 2จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสอง โดยจำเลยที่ 1 ได้แจ้งความว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 แต่ศาลพิพากษายกฟ้อง และโจทก์ยังได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากตึกแถวพิพาท แต่ได้ถอนฟ้องเสีย ดังนี้การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับตึกแถวเลขที่ 2-3 จึงหาใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาไม่ เพราะมูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวโจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความส.เช่าที่ดินจากท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญยาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่า จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้.(ที่มา-ส่งเสริม)โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เนื้อที่ประมาณ25 ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 256 เมื่อปี 2500นายเสียม เจริญผล บิดาโจทก์ได้เช่าที่ดินดังกล่าวมาจากเจ้าของมีกำหนด 20 ปีแล้วปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 2 - 3 แล้วได้ให้นางสอิ้งหิรัญพฤกษ์ จำเลยที่ 1 อาศัยใช้สอยทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ได้จัดให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวเลขที่ 2 - 3 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 ดังกล่าวจากนางสุทิน สมรรคะบุตร และได้เป็นเจ้าของตึกแถวสองชั้นสองคูหาหมายเลข 2 - 3 ครั้นเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2520จำเลยที่ 1 ได้สิ้นสิทธิอาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาท จำเลยทั้งสองได้สมคบกันแจ้งเท็จถึงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทต่อเจ้าพนักงานผู้รับให้จดทะเบียนสัญญาเช่ากัน มีกำหนดเวลา 15 ปี นับแต่วันที่ 2 สิงหาคม2520 เป็นต้นไป เจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนหลงเชื่อได้จดทะเบียนให้ โจทก์ทราบจึงได้ดำเนินคดีอาญากับจำเลยและให้จำเลยที่ 1ส่งมอบที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวคืนและให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จำเลยทั้งสองทราบแล้วเพิกเฉย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองฉบับลงวันที่ 5 กันยายน2520 ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดิน โฉนดที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2 - 3รายพิพาทของโจทก์ต่อไปจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรนายเสียม และเคยเช่าที่ดินจากนายทรง ศุขกิจ เพื่อปลูกสร้างห้องแถวจริง แต่มิได้เช่าที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถว เลขที่ 2 - 3ที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวดังกล่าวเป็นที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มาโดยขุนนิติกรพานิช บิดาจำเลยที่ 1 ยกให้เมื่อปี พ.ศ. 2500ได้ชี้อาณาเขตให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองมีเนื้อที่ประมาณ 25ตารางวา มากกว่า 10 ปีแล้ว และได้ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 บนที่ดินนี้อีกด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2500 จนถึงวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2520 ระหว่างอายุสัญญาเช่านายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 โดย จำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมด้วย และได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อำเภอเมืองพิษณุโลก ต่อมาโจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองต่อศาลจังหวัดพิษณุโลก หาว่าร่วมกันแจ้งความเท็จ ศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้ว คดีดังกล่าว ศาลฟังว่าตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาทมา 20 ปีเศษโจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต นิติกรรมการจดทะเบียนโอนดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับต่อจำเลยที่ 1 ได้ อย่างไรก็ตามที่พิพาทมีตึกแถวเลขที่ 2-3 ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่โดยสุจริตและที่ดินมีค่าสูงขึ้นอีก 500,000 บาท หากฟังว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสามแล้ว โจทก์ทั้งสามก็ต้องใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิด แต่มิได้ฟ้องภายใน 1 ปี คดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ทั้งสามและนายเสียมไม่ใช่เจ้าของที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวเป็นของจำเลยที่ 1หรือจำเลยที่ 1 มีสิทธินำที่ดินและตึกแถวให้บุคคลอื่นเช่า หรือมิฉะนั้นก็เป็นตัวแทนเชิดของนายเสียมในการให้เช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าว เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2501 จำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้วเช่าที่ดินและตึกพิพาทนี้จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521 ต่อมาวันที่ 29 มิถุนายน 2515 นายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินและตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ให้เช่า จำเลยที่ 2เช่าที่ดินและตึกแถวโดยเข้าใจโดยสุจริตว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า และได้จดทะเบียนโดยสุจริตตามกฎหมายมีกำหนด 10 ปี 7 เดือน โจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้อง นายเสียมและโจทก์ทั้งสามทราบเรื่องดังกล่าวเป็นแต่ไม่เคยเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินและตึกแถวพิพาท อย่างไรก็ดีหากฟังว่าตึกแถวพิพาทเป็นของนายเสียม โจทก์ทั้งสามอ้างว่านายเสียมยกให้ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ซื้อ แต่การยกให้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน การยกให้จึงไม่สมบูรณ์ขอให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ เพราะจำเลยกระทำละเมิดติดต่อสืบเนื่องกันตลอดมาจนบัดนี้ ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ 28156 ซึ่งโจทก์ซื้อมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตลอดจนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1หามีสิทธิฟ้องแย้งให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ ขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 28156 ในพื้นที่สีเขียวในแผนที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสาม ส่วนตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 ให้ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารให้ออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทดังกล่าว ให้ส่งมอบตึกแถวและที่ดินรายพิพาทให้โจทก์ทั้งสาม ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องในที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทแต่ทั้งนี้โจทก์ทั้งสามจะต้องชำระค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการมีตึกแถวรายพิพาทเลขที่ 2-3 ตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อนเป็นเงิน 500,000 บาท คำขออื่น ๆ นอกจากนี้ของโจทก์และของจำเลยที่ 1 ให้ยกโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบตึกแถวรายพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า (1) ที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามหรือเป็นของจำเลยที่ 1 (2) ถ้าฟังว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจะยกข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้หรือไม่(3) เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายภายใน 1 ปีนับจากวันละเมิดโจทก์จะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องหรือไม่เพียงใด และ (4) โจทก์จะฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่ พิเคราะห์แล้ว ในประเด็นข้อแรกนั้นโจทก์อ้างและนำสืบว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนายทรง ศุขกิจนายเสียมบิดาโจทก์ได้เช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งห้องที่พิพาทแล้วได้ให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์จากตึกแถวห้องพิพาทส่วนจำเลยที่ 1 อ้างและนำสืบว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของขุนนิติกรพานิช ต่อมาได้ยกให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์ที่ดินมาเกิน 10 ปี จนได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ข้อนี้โจทก์ทั้งสามมีนายเสียม เจริญผล เบิกความประกอบเอกสาร คือโฉนดเลขที่ 256, 27235 และ 28156 และสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 ตลอดจนสัญญาแบ่งขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 256 ปรากฏว่าออกเมื่อ พ.ศ. 2492 ให้แก่นายทรง ศุขกิจกับนางฉลอง ศุขกิจ มีรายการจดทะเบียนเรื่อยมา ในปี พ.ศ. 2518นางสุทิน สมรรคะบุตร ได้รับแบ่งแยกโฉนดเลขที่ 27235 เอกสารหมาย จ.6และต่อมาปี 2519 นางสุทินได้แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสาม และได้ขอแบ่งแยกโฉนดเป็นสามแปลงคือ โฉนดเลขที่ 28156, 28157 และ 28158ซึ่งตามแผนที่พิพาทปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เป็นที่ดินแปลงที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่และเป็นที่ดินแปลงพิพาททั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 เป็นสัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างนายเสียมเจริญผล กับนายทรง ศุขกิจ ซึ่งทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปี ต่อกันไปฉบับแรกทำเมื่อปี 2500 โดยมีบันทึกข้อความว่าเช่าที่ดินกัน 20 ปีในสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับนี้ ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2, จ.3 และ จ.4 และสามีจำเลยที่ 1ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จึงเป็นการแสดงว่า จำเลยที่ 1 ทราบและยอมรับว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายทรง มิใช่ของขุนนิติกรพานิชดังที่จำเลยที่ 1 นำสืบ ส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 ฎีกาประการแรกว่า เมื่อปีพ.ศ. 2522 โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีอาญาต่อศาลจังหวัดพิษณุโลกในข้อหาว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันแจ้งความเท็จศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษาตามคดีหมายเลขแดงที่ 832/2522 ว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 คดีถึงที่สุด ศาลพิพากษาคดีนี้จำต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่ามูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีดังกล่าวข้างต้น คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลจึงไม่ต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว สำหรับพยานหลักฐานเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทนั้น โจทก์มีนายเสียมเบิกความว่า ก่อนไฟไหม้ตลาดพิษณุโลก นายเสียมมีอาชีพขายของชำ หลังไฟไหม้ได้เปลี่ยนอาชีพเป็นรับเหมาก่อสร้าง เมื่อเช่าที่ดินจากนายทรงแล้ว ได้ปลูกตึกแถวสามชั้น 5-6 ห้อง ทางด้านถนนพุทธบูชา ส่วนทางด้านถนนพญาลิไทได้ปลูกตึกแถวสองชั้น 5-6 ห้อง เมื่อปลูกเสร็จ ขุนนิติกรพานิชได้บอกให้ยกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่พิพาทให้จำเลยที่ 1 ให้เก็บกินผลประโยชน์ นายเสียมจึงได้ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิเก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ข้อนี้มีนางสุภัทร เจริญผล บุตรนายเสียม กับนายสำรวย ศรีปาน ผู้ควบคุมงานก่อสร้างเบิกความสนับสนุน ส่วนจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ได้ว่าจ้างนายเสียมเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวพิพาท 2 ห้อง แต่จำเลยที่ 1 เบิกความยอมรับว่านายเสียมเป็นคนก่อสร้างตึกแถวตรงที่ถูกไฟไหม้ทั้งหมดแต่จะกี่ห้องจำไม่ได้ โดยนายเสียมปลูกตึกแถวพิพาทพร้อมกับตึกแถวห้องอื่น ๆ อีก 20 กว่าห้อง เมื่อก่อสร้างไปพร้อม ๆ กันเช่นนี้และส่วนใหญ่เป็นของนายเสียมจึงน่าเชื่อว่า เป็นของนายเสียมทั้งหมด ที่จำเลยที่ 1 มี นายสมชายสรรพานิช เบิกความเป็นพยานว่าได้ควบคุมการก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 1 นั้น นอกจากจำเลยที่ 1 มิได้เบิกความถึงแล้วคำเบิกความของนายสมชายเองก็ไม่น่าเชื่อ เพราะพยานเบิกความตอนต้นว่าได้ควบคุมการก่อสร้างร้านวิทยาคารให้จำเลยที่ 1 ตอนที่ควบคุมอยู่นั้น จำเลยที่ 1 บอกว่า กำลังก่อสร้างตึกแถวพิพาทขอให้พยานไปช่วยควบคุมการก่อสร้าง ซึ่งมีความหมายว่า ตึกแถวพิพาทปลูกสร้างภายหลังแต่พยานตอบทนายโจทก์ว่า ตึกร้านวิทยาคารกับตึกแถวพิพาทหลังไหนจะสร้างก่อนหลังจำไม่ได้ เป็นการสับสน ทั้งพยานเบิกความว่า ทางซ้ายมือของตึกพิพาทมีการก่อสร้างตึกแถวแต่จะทำไปขนาดไหนไม่ทราบ ตึกแถวด้านขวาติดกับตึกพิพาทจะก่อสร้างเมื่อไหร่ไม่ทราบ ตลอดจนว่าตึกแถวพิพาทนี้นายเสียมจะเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างหรือไม่ไม่ทราบ ใครจะเป็นผู้สร้างก็ไม่ทราบ ล้วนแต่ทำให้เห็นว่าพยานมิได้ควบคุมการก่อสร้างจริง พยานหลักฐานโจทก์มีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลสอดคล้องต้องกันและสมเหตุผลมีน้ำหนักยิ่งกว่าพยานจำเลยฟังได้ว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นของนายทรง เมื่อปี 2500 นายเสียมบิดาโจทก์ทั้งสามเช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งตึกแถวพิพาทแล้วนายเสียมให้จำเลยที่ 1 เก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ต่อมาเมื่อปี 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมทั้ง นายเสียมยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม ที่ดินพิพาทและตึกแถวพิพาทจึงเป็นของโจทก์ทั้งสามมิใช่เป็นเรื่องที่ขุนนิติกรพานิชยกที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และเมื่อฟังเช่นนี้แล้วก็ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้อที่สองสำหรับประเด็นที่ว่า เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปีนับแต่วันละเมิดโจทก์ทั้งสามจะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับจากวันฟ้องหรือไม่ และควรได้ค่าเสียหายเพียงใดนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติแล้วว่า โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 เมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมาเช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปีจะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความโจทก์จึงมีสิทธิเรียกได้ และสำหรับจำนวนค่าเสียหายนั้น ปรากฏแล้วว่าตึกแถวพิพาทอยู่ในทำเลการค้า โจทก์นำสืบว่าถ้าให้เช่าโดยไม่เรียกเงินกินเปล่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ6,000-10,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2เช่าเพียงเดือนละ 300 บาท ซึ่งการเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองนี้ปรากฏจากสัญญาเช่าว่าจำเลยที่ 1 ได้เรียกเงินกินเปล่าจากจำเลยที่ 2เป็นเงิน 200,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท จึงเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้นส่วนในประเด็นสุดท้ายที่ว่า โจทก์ทั้งสามจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์ทั้งสามไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าว เพราะจำเลยที่ 1 มีสิทธินำตึกแถวพิพาทให้เช่าเก็บผลประโยชน์ จำเลยที่ 2ได้เช่าโดยสุจริตและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์ทั้งสามจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่า นายเสียมเช่าที่ดินจากนายทรงเพียง 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 เมื่อมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ในตึกแถวพิพาทจึงมีความหมายว่าในช่วงเวลาที่เช่าที่ดินอยู่เท่านั้น ฉะนั้นสิทธิของจำเลยที่ 1 ที่จะให้เช่าตึกแถวพิพาทจึงหมดลงในวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17 ระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520จึงเป็นการทำสัญญาให้เช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าอย่างใด จึงเป็นการให้เช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ กรณีมิใช่เรื่องผู้มีสิทธิให้จดทะเบียนได้อยู่ก่อนขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300 ดังที่จำเลยทั้งสองอ้าง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนได้ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว"พิพากษายืน(นิเวศน์ คำผอง-ประชา บุญวนิช-บุญส่ง วรรณกลาง)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ