คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536หลักกฎหมาย: โจทก์ฟ้องขับไล่ จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือมิฉะนั้นขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่เมื่อสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ตามสำเนาท้ายฟ้องไม่มีข้อความทำนองว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทแล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปและการที่จำเลยซ่อมแซมตึกแถวดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าตามฟ้องแย้งจึงเป็นการเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายนั้น จะถือเป็นฟ้องแย้งต่อเมื่อศาลฟังว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2534จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นโดยให้จำเลยเช่าคราวละ 1 ปี และให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเช่าฉบับเดิมต่อไปอีก 8 ปี 2 เดือน ตามสัญญาต่างตอบแทน หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท และต่อมาวันที่ 2 เมษายน 2534 จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งอีกว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำร้องดังกล่าวทั้งสองฉบับจำเลยอุทธรณ์คำสั่งศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การของจำเลยฉบับลงวันที่ 2 เมษายน 2534 เฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาแต่เพียงว่า ศาลชั้นต้นชอบที่จะรับฟ้องแย้งของจำเลยตามคำร้องฉบับลงวันที่ 27 มีนาคม 2534ไว้พิจารณาหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 8 ปี 2 เดือน โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะจำเลยเสียค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 400,000 บาท เป็นค่าตอบแทนการที่จะได้เช่าต่อนั้น ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องที่จำเลยทำกับโจทก์ไม่ปรากฏข้อความว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเลย จำเลยย่อมไม่มีสิทธินำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าว่ามีคำมั่นจะให้เช่าต่อแต่อย่างใด ตามคำร้องของจำเลยดังกล่าวระบุเพียงว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีกคราวละ 1 ปี จำเลยจึงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเท่านั้น ไม่มีข้อความทำนองว่าโจทก์ตกลงกับจำเลย ให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาท แล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปแต่อย่างใด จึงเป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยนั้น คำร้องฉบับแรกอ้างว่าโจทก์มีสิทธิในตึกแถวพิพาทสมบูรณ์แล้ว แต่ตามคำร้องของจำเลยฉบับหลัง ซึ่งศาลอุทธรณ์สั่งให้รับคำร้องเฉพาะเรื่องอำนาจฟ้องแล้วนั้น มีข้อความว่าขณะฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิในตึกแถวพิพาท เพราะไม่ได้เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากราชพัสดุคำร้องของจำเลยทั้งสองฉบับจึงขัดกัน ทั้งฟ้องแย้งข้อนี้ของจำเลยเป็นการขอให้บังคับโจทก์ต่อเมื่อศาลฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ด้วย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536นาย บุญ ชัย จึงจินต์ เจริญโจทก์นาย สม เกียรติ ยก ทอง มาจำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องขับไล่ จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือมิฉะนั้นขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่เมื่อสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ตามสำเนาท้ายฟ้องไม่มีข้อความทำนองว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทแล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปและการที่จำเลยซ่อมแซมตึกแถวดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าตามฟ้องแย้งจึงเป็นการเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายนั้น จะถือเป็นฟ้องแย้งต่อเมื่อศาลฟังว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2534จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นโดยให้จำเลยเช่าคราวละ 1 ปี และให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเช่าฉบับเดิมต่อไปอีก 8 ปี 2 เดือน ตามสัญญาต่างตอบแทน หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท และต่อมาวันที่ 2 เมษายน 2534 จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งอีกว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำร้องดังกล่าวทั้งสองฉบับจำเลยอุทธรณ์คำสั่งศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การของจำเลยฉบับลงวันที่ 2 เมษายน 2534 เฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาแต่เพียงว่า ศาลชั้นต้นชอบที่จะรับฟ้องแย้งของจำเลยตามคำร้องฉบับลงวันที่ 27 มีนาคม 2534ไว้พิจารณาหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 8 ปี 2 เดือน โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะจำเลยเสียค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 400,000 บาท เป็นค่าตอบแทนการที่จะได้เช่าต่อนั้น ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องที่จำเลยทำกับโจทก์ไม่ปรากฏข้อความว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเลย จำเลยย่อมไม่มีสิทธินำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าว่ามีคำมั่นจะให้เช่าต่อแต่อย่างใด ตามคำร้องของจำเลยดังกล่าวระบุเพียงว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีกคราวละ 1 ปี จำเลยจึงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเท่านั้น ไม่มีข้อความทำนองว่าโจทก์ตกลงกับจำเลย ให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาท แล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปแต่อย่างใด จึงเป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยนั้น คำร้องฉบับแรกอ้างว่าโจทก์มีสิทธิในตึกแถวพิพาทสมบูรณ์แล้ว แต่ตามคำร้องของจำเลยฉบับหลัง ซึ่งศาลอุทธรณ์สั่งให้รับคำร้องเฉพาะเรื่องอำนาจฟ้องแล้วนั้น มีข้อความว่าขณะฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิในตึกแถวพิพาท เพราะไม่ได้เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากราชพัสดุคำร้องของจำเลยทั้งสองฉบับจึงขัดกัน ทั้งฟ้องแย้งข้อนี้ของจำเลยเป็นการขอให้บังคับโจทก์ต่อเมื่อศาลฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ด้วย"พิพากษายืน(ปราโมทย์ บุนนาค-อากาศ บำรุงชีพ-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุฟ้องแย้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามบัญญัติว่า "จำเลยจะฟ้องแย้งมาในคำให้การก็ได้ แต่ถ้าฟ้องแย้งนั้นเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมแล้วให้ศาลสั่งให้จำเลยฟ้องเป็นคดีต่างหาก" และตามมาตรา 179 วรรคท้ายบัญญัติว่า "ห้ามมิให้คู่ความฝ่ายใดเสนอคำฟ้องใดต่อศาลไม่ว่าโดยวิธีฟ้องเพิ่มเติม หรือฟ้องแย้งภายหลังที่ได้ยื่นคำฟ้องเดิมต่อศาลแล้ว เว้นแต่คำฟ้องเดิมและคำฟ้องภายหลังนี้จะเกี่ยวข้องกันพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้" ดังนี้ ฟ้องแย้งจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์3 ประการ คือ 1. ฟ้องแย้งจะต้องมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 2. ฟ้องแย้งต้องมีฟ้องเดิม 3. ฟ้องแย้งต้องเกี่ยวกับฟ้องเดิม นอกจากฟ้องแย้งจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 3 ประการดังกล่าวแล้วฟ้องแย้งจะต้องมีสภาพบังคับโจทก์ เพราะฟ้องแย้งถือว่าเป็นคำฟ้องตามบทวิเคราะห์ศัพท์ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(3) สภาพบังคับโจทก์นั้นจะต้องถึงขนาดว่าสามารถบังคับได้ตามกฎหมายสารบัญญัติด้วย กล่าวคือต้องพิจารณากฎหมายสารบัญญัติประกอบด้วย เช่น โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์จำเลยให้การและฟ้องแย้งให้โจทก์จดทะเบียนการเช่า ดังนี้ ถ้าการเช่าไม่ทำเป็นหนังสือจำเลยจะฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีกำหนด 10 ปี ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2513 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536วินิจฉัยไว้ทำนองเดียวกัน แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้วย่อมบังคับได้ จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าได้ถึงแม้ว่าสัญญาเช่าจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511 วินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ให้เช่าเดิมจำเลยต่อสู้ว่าผู้ให้เช่าเดิมให้จำเลยเช่าตลอดชีวิต เพราะจำเลยยอมให้ผู้ให้เช่าเดิมหักหนี้ 100,000 บาท และจำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าอีก 5,000 บาท จึงขอให้เรียกผู้ให้เช่าเดิมมาเป็นโจทก์ร่วมและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์กับผู้ให้เช่าเดิมจดทะเบียนการเช่ารายนี้ ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องก็ขอให้โจทก์ร่วมหักคืนเงินค่าซ่อมแซมและค่าสินไหมทดแทน ดังนี้ เป็นฟ้องแย้งที่จะต้องรับไว้พิจารณาเพราะเกี่ยวกับฟ้องเดิมและมิใช่เป็นฟ้องที่มีเงื่อนไขและมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 303/2504 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 458/2526ที่วินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยฟ้องแย้งให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปอีก 3 ปี หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ชดใช้ค่าซ่อมแซมปรับปรุงบ้านพิพาทเป็นเงินหมื่นบาท ดังนี้ฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนโดยโจทก์ตกลงให้จำเลยตกแต่งซ่อมบ้านใหม่หมดแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อหลังจากหมดสัญญาแล้วเป็นเวลา 3 ปี เป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิมต้องรับไว้ก่อน ส่วนข้ออ้างของจำเลยจะแพ้หรือชนะ คือจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนบังคับตามคำขอได้หรือไม่ เป็นข้อวินิจฉัยว่าภายหลังรับฟ้องแย้งซึ่งต้องชี้ขาดตัดสินโดยองค์คณะผู้พิพากษา ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 303/2504 และที่ 458/2526ดังกล่าวมีประเด็นในชั้นรับฟ้องแย้งเพียงว่า จะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาหรือไม่ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18เท่านั้น ซึ่งยังไม่ถึงชั้นที่ว่าฟ้องแย้งของจำเลยมีสภาพบังคับได้ตามกฎหมายสารบัญญัติหรือไม่ กล่าวคือ ข้ออ้างตามฟ้องแย้งของจำเลยจะแพ้หรือชนะเพราะถ้าหากชั้นพิจารณาฟังได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาจริงก็สามารถฟ้องแย้งบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนการเช่าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511) แต่ถ้าชั้นพิจารณาศาลฟังว่าไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้ว จำเลยจะฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าไม่ได้เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2513, และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536) ดังกล่าว แต่ทั้งนี้ถ้าศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยแล้วเห็นว่าฟ้องแย้งไม่มีเหตุชนะคดีก็อาจยกฟ้องแย้งเสียได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 996/2508) สุพจน์เกิดสันเทียะคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2534จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นโดยให้จำเลยเช่าคราวละ 1 ปี และให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเช่าฉบับเดิมต่อไปอีก 8 ปี 2 เดือน ตามสัญญาต่างตอบแทน หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท และต่อมาวันที่ 2 เมษายน 2534 จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งอีกว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำร้องดังกล่าวทั้งสองฉบับจำเลยอุทธรณ์คำสั่งศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การของจำเลยฉบับลงวันที่ 2 เมษายน 2534 เฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาแต่เพียงว่า ศาลชั้นต้นชอบที่จะรับฟ้องแย้งของจำเลยตามคำร้องฉบับลงวันที่ 27 มีนาคม 2534ไว้พิจารณาหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 8 ปี 2 เดือน โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะจำเลยเสียค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 400,000 บาท เป็นค่าตอบแทนการที่จะได้เช่าต่อนั้น ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องที่จำเลยทำกับโจทก์ไม่ปรากฏข้อความว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเลย จำเลยย่อมไม่มีสิทธินำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าว่ามีคำมั่นจะให้เช่าต่อแต่อย่างใด ตามคำร้องของจำเลยดังกล่าวระบุเพียงว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีกคราวละ 1 ปี จำเลยจึงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเท่านั้น ไม่มีข้อความทำนองว่าโจทก์ตกลงกับจำเลย ให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาท แล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปแต่อย่างใด จึงเป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยนั้น คำร้องฉบับแรกอ้างว่าโจทก์มีสิทธิในตึกแถวพิพาทสมบูรณ์แล้ว แต่ตามคำร้องของจำเลยฉบับหลัง ซึ่งศาลอุทธรณ์สั่งให้รับคำร้องเฉพาะเรื่องอำนาจฟ้องแล้วนั้น มีข้อความว่าขณะฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิในตึกแถวพิพาท เพราะไม่ได้เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากราชพัสดุคำร้องของจำเลยทั้งสองฉบับจึงขัดกัน ทั้งฟ้องแย้งข้อนี้ของจำเลยเป็นการขอให้บังคับโจทก์ต่อเมื่อศาลฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ด้วย"พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536นาย บุญ ชัย จึงจินต์ เจริญโจทก์นาย สม เกียรติ ยก ทอง มาจำเลย ป.พ.พ. ม. 538 ป.วิ.พ. ม. 177 วรรคสามโจทก์ฟ้องขับไล่ จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือมิฉะนั้นขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่เมื่อสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ตามสำเนาท้ายฟ้องไม่มีข้อความทำนองว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทแล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปและการที่จำเลยซ่อมแซมตึกแถวดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าตามฟ้องแย้งจึงเป็นการเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายนั้น จะถือเป็นฟ้องแย้งต่อเมื่อศาลฟังว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2534จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นโดยให้จำเลยเช่าคราวละ 1 ปี และให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเช่าฉบับเดิมต่อไปอีก 8 ปี 2 เดือน ตามสัญญาต่างตอบแทน หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท และต่อมาวันที่ 2 เมษายน 2534 จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งอีกว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำร้องดังกล่าวทั้งสองฉบับจำเลยอุทธรณ์คำสั่งศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การของจำเลยฉบับลงวันที่ 2 เมษายน 2534 เฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาแต่เพียงว่า ศาลชั้นต้นชอบที่จะรับฟ้องแย้งของจำเลยตามคำร้องฉบับลงวันที่ 27 มีนาคม 2534ไว้พิจารณาหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 8 ปี 2 เดือน โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะจำเลยเสียค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 400,000 บาท เป็นค่าตอบแทนการที่จะได้เช่าต่อนั้น ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องที่จำเลยทำกับโจทก์ไม่ปรากฏข้อความว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเลย จำเลยย่อมไม่มีสิทธินำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าว่ามีคำมั่นจะให้เช่าต่อแต่อย่างใด ตามคำร้องของจำเลยดังกล่าวระบุเพียงว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีกคราวละ 1 ปี จำเลยจึงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเท่านั้น ไม่มีข้อความทำนองว่าโจทก์ตกลงกับจำเลย ให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาท แล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปแต่อย่างใด จึงเป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยนั้น คำร้องฉบับแรกอ้างว่าโจทก์มีสิทธิในตึกแถวพิพาทสมบูรณ์แล้ว แต่ตามคำร้องของจำเลยฉบับหลัง ซึ่งศาลอุทธรณ์สั่งให้รับคำร้องเฉพาะเรื่องอำนาจฟ้องแล้วนั้น มีข้อความว่าขณะฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิในตึกแถวพิพาท เพราะไม่ได้เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากราชพัสดุคำร้องของจำเลยทั้งสองฉบับจึงขัดกัน ทั้งฟ้องแย้งข้อนี้ของจำเลยเป็นการขอให้บังคับโจทก์ต่อเมื่อศาลฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ด้วย"พิพากษายืน(ปราโมทย์ บุนนาค-อากาศ บำรุงชีพ-ดำรุพงศ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา)แหล่งที่มาสำนักงานส่งเสริมงานตุลาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุฟ้องแย้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามบัญญัติว่า "จำเลยจะฟ้องแย้งมาในคำให้การก็ได้ แต่ถ้าฟ้องแย้งนั้นเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมแล้วให้ศาลสั่งให้จำเลยฟ้องเป็นคดีต่างหาก" และตามมาตรา 179 วรรคท้ายบัญญัติว่า "ห้ามมิให้คู่ความฝ่ายใดเสนอคำฟ้องใดต่อศาลไม่ว่าโดยวิธีฟ้องเพิ่มเติม หรือฟ้องแย้งภายหลังที่ได้ยื่นคำฟ้องเดิมต่อศาลแล้ว เว้นแต่คำฟ้องเดิมและคำฟ้องภายหลังนี้จะเกี่ยวข้องกันพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้" ดังนี้ ฟ้องแย้งจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์3 ประการ คือ 1. ฟ้องแย้งจะต้องมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 2. ฟ้องแย้งต้องมีฟ้องเดิม 3. ฟ้องแย้งต้องเกี่ยวกับฟ้องเดิม นอกจากฟ้องแย้งจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 3 ประการดังกล่าวแล้วฟ้องแย้งจะต้องมีสภาพบังคับโจทก์ เพราะฟ้องแย้งถือว่าเป็นคำฟ้องตามบทวิเคราะห์ศัพท์ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(3) สภาพบังคับโจทก์นั้นจะต้องถึงขนาดว่าสามารถบังคับได้ตามกฎหมายสารบัญญัติด้วย กล่าวคือต้องพิจารณากฎหมายสารบัญญัติประกอบด้วย เช่น โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์จำเลยให้การและฟ้องแย้งให้โจทก์จดทะเบียนการเช่า ดังนี้ ถ้าการเช่าไม่ทำเป็นหนังสือจำเลยจะฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีกำหนด 10 ปี ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2513 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536วินิจฉัยไว้ทำนองเดียวกัน แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้วย่อมบังคับได้ จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าได้ถึงแม้ว่าสัญญาเช่าจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511 วินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ให้เช่าเดิมจำเลยต่อสู้ว่าผู้ให้เช่าเดิมให้จำเลยเช่าตลอดชีวิต เพราะจำเลยยอมให้ผู้ให้เช่าเดิมหักหนี้ 100,000 บาท และจำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าอีก 5,000 บาท จึงขอให้เรียกผู้ให้เช่าเดิมมาเป็นโจทก์ร่วมและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์กับผู้ให้เช่าเดิมจดทะเบียนการเช่ารายนี้ ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องก็ขอให้โจทก์ร่วมหักคืนเงินค่าซ่อมแซมและค่าสินไหมทดแทน ดังนี้ เป็นฟ้องแย้งที่จะต้องรับไว้พิจารณาเพราะเกี่ยวกับฟ้องเดิมและมิใช่เป็นฟ้องที่มีเงื่อนไขและมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 303/2504 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 458/2526ที่วินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยฟ้องแย้งให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปอีก 3 ปี หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ชดใช้ค่าซ่อมแซมปรับปรุงบ้านพิพาทเป็นเงินหมื่นบาท ดังนี้ฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนโดยโจทก์ตกลงให้จำเลยตกแต่งซ่อมบ้านใหม่หมดแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อหลังจากหมดสัญญาแล้วเป็นเวลา 3 ปี เป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิมต้องรับไว้ก่อน ส่วนข้ออ้างของจำเลยจะแพ้หรือชนะ คือจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนบังคับตามคำขอได้หรือไม่ เป็นข้อวินิจฉัยว่าภายหลังรับฟ้องแย้งซึ่งต้องชี้ขาดตัดสินโดยองค์คณะผู้พิพากษา ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 303/2504 และที่ 458/2526ดังกล่าวมีประเด็นในชั้นรับฟ้องแย้งเพียงว่า จะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาหรือไม่ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18เท่านั้น ซึ่งยังไม่ถึงชั้นที่ว่าฟ้องแย้งของจำเลยมีสภาพบังคับได้ตามกฎหมายสารบัญญัติหรือไม่ กล่าวคือ ข้ออ้างตามฟ้องแย้งของจำเลยจะแพ้หรือชนะเพราะถ้าหากชั้นพิจารณาฟังได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาจริงก็สามารถฟ้องแย้งบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนการเช่าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511) แต่ถ้าชั้นพิจารณาศาลฟังว่าไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้ว จำเลยจะฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าไม่ได้เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2513, และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536) ดังกล่าว แต่ทั้งนี้ถ้าศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยแล้วเห็นว่าฟ้องแย้งไม่มีเหตุชนะคดีก็อาจยกฟ้องแย้งเสียได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 996/2508) สุพจน์เกิดสันเทียะหมายเหตุ: ฟ้องแย้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามบัญญัติว่า "จำเลยจะฟ้องแย้งมาในคำให้การก็ได้ แต่ถ้าฟ้องแย้งนั้นเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมแล้วให้ศาลสั่งให้จำเลยฟ้องเป็นคดีต่างหาก" และตามมาตรา 179 วรรคท้ายบัญญัติว่า "ห้ามมิให้คู่ความฝ่ายใดเสนอคำฟ้องใดต่อศาลไม่ว่าโดยวิธีฟ้องเพิ่มเติม หรือฟ้องแย้งภายหลังที่ได้ยื่นคำฟ้องเดิมต่อศาลแล้ว เว้นแต่คำฟ้องเดิมและคำฟ้องภายหลังนี้จะเกี่ยวข้องกันพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้" ดังนี้ ฟ้องแย้งจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์3 ประการ คือ 1. ฟ้องแย้งจะต้องมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 2. ฟ้องแย้งต้องมีฟ้องเดิม 3. ฟ้องแย้งต้องเกี่ยวกับฟ้องเดิม นอกจากฟ้องแย้งจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 3 ประการดังกล่าวแล้วฟ้องแย้งจะต้องมีสภาพบังคับโจทก์ เพราะฟ้องแย้งถือว่าเป็นคำฟ้องตามบทวิเคราะห์ศัพท์ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(3) สภาพบังคับโจทก์นั้นจะต้องถึงขนาดว่าสามารถบังคับได้ตามกฎหมายสารบัญญัติด้วย กล่าวคือต้องพิจารณากฎหมายสารบัญญัติประกอบด้วย เช่น โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์จำเลยให้การและฟ้องแย้งให้โจทก์จดทะเบียนการเช่า ดังนี้ ถ้าการเช่าไม่ทำเป็นหนังสือจำเลยจะฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีกำหนด 10 ปี ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่านั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี และมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2513 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536วินิจฉัยไว้ทำนองเดียวกัน แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้วย่อมบังคับได้ จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าได้ถึงแม้ว่าสัญญาเช่าจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511 วินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ให้เช่าเดิมจำเลยต่อสู้ว่าผู้ให้เช่าเดิมให้จำเลยเช่าตลอดชีวิต เพราะจำเลยยอมให้ผู้ให้เช่าเดิมหักหนี้ 100,000 บาท และจำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าอีก 5,000 บาท จึงขอให้เรียกผู้ให้เช่าเดิมมาเป็นโจทก์ร่วมและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์กับผู้ให้เช่าเดิมจดทะเบียนการเช่ารายนี้ ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องก็ขอให้โจทก์ร่วมหักคืนเงินค่าซ่อมแซมและค่าสินไหมทดแทน ดังนี้ เป็นฟ้องแย้งที่จะต้องรับไว้พิจารณาเพราะเกี่ยวกับฟ้องเดิมและมิใช่เป็นฟ้องที่มีเงื่อนไขและมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 303/2504 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 458/2526ที่วินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยฟ้องแย้งให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทต่อไปอีก 3 ปี หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ชดใช้ค่าซ่อมแซมปรับปรุงบ้านพิพาทเป็นเงินหมื่นบาท ดังนี้ฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนโดยโจทก์ตกลงให้จำเลยตกแต่งซ่อมบ้านใหม่หมดแล้วจะให้จำเลยเช่าต่อหลังจากหมดสัญญาแล้วเป็นเวลา 3 ปี เป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิมต้องรับไว้ก่อน ส่วนข้ออ้างของจำเลยจะแพ้หรือชนะ คือจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนบังคับตามคำขอได้หรือไม่ เป็นข้อวินิจฉัยว่าภายหลังรับฟ้องแย้งซึ่งต้องชี้ขาดตัดสินโดยองค์คณะผู้พิพากษา ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 303/2504 และที่ 458/2526ดังกล่าวมีประเด็นในชั้นรับฟ้องแย้งเพียงว่า จะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้พิจารณาหรือไม่ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18เท่านั้น ซึ่งยังไม่ถึงชั้นที่ว่าฟ้องแย้งของจำเลยมีสภาพบังคับได้ตามกฎหมายสารบัญญัติหรือไม่ กล่าวคือ ข้ออ้างตามฟ้องแย้งของจำเลยจะแพ้หรือชนะเพราะถ้าหากชั้นพิจารณาฟังได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาจริงก็สามารถฟ้องแย้งบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนการเช่าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 422/2511) แต่ถ้าชั้นพิจารณาศาลฟังว่าไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้ว จำเลยจะฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าไม่ได้เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2513, และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536) ดังกล่าว แต่ทั้งนี้ถ้าศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยแล้วเห็นว่าฟ้องแย้งไม่มีเหตุชนะคดีก็อาจยกฟ้องแย้งเสียได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 996/2508) สุพจน์เกิดสันเทียะ