คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 283/2553หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงใหม่บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินกิจการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำแก่โจทก์เป็นเงิน 499,485 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดแก่ร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วเป็นเงิน 6,017,215.93 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,516,700.93 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 มิถุนายน 2540 อันเป็นวันถัดจากวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี 7 เดือน 16 วัน เป็นเงินดอกเบี้ย 795,580.33 บาท ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 7,312,280.33 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 6,516,700.93 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 499,485 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 สิงหาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าชั้นใต้ดิน ห้องเลขที่ จี-5 ภายในศูนย์การค้าเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์อาเขต ในโครงการเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ของจำเลย เพื่อใช้ประกอบกิจการค้านาฬิกา โดยใช้ชื่อในการประกอบกิจการว่า "เพียเจ้ท์" ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.4 ต่อมาวันที่ 25 กันยายน 2539 โจทก์ทำสัญญาเช่าร้านค้าดังกล่าวกับจำเลย มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2542 ตามสัญญาเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ชำระเงินประกันการเช่าเป็นเงิน 481,250 บาท แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญา วันเดียวกันโจทก์เข้าทำสัญญาบริการกับจำเลยเพื่อรับบริการเกี่ยวกับไอแย็นในร้านค้าที่เช่าและสาธารณูปโภคอื่น และวางมัดจำเพื่อเป็นประกันการชำระค่าบริการแก่จำเลยเป็นเงิน 18,235 บาท ตามสัญญาบริการเอกสารหมาย จ.6 หลังจากนั้นโจทก์เข้าดำเนินการตกแต่งร้านค้าจนแล้วเสร็จพร้อมเปิดดำเนินการได้ ต่อมาวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 เกิดเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 บางส่วน ซึ่งเป็นพื้นที่เช่าของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ศรีธนา จำกัด (มหาชน) เป็นเหตุให้อาคารดังกล่าวได้รับความเสียหายตามภาพถ่ายหมาย ล.6 และ ล.7 และร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วได้รับความเสียหายจากน้ำที่ใช้ในการดับเพลิงตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ภายหลังเกิดเหตุพนักงานสอบสวนทำการสอบสวนแล้วลงความเห็นว่า เหตุเพลิงไหม้เกิดจากความประมาทของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่ไม่ทราบว่าเป็นบุคคลใด ตามสำนวนการสอบสวนเอกสารหมาย จ. 21 ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 23 มิถุนายน 2540 ไปยังจำเลย และขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายตามเอกสารหมาย จ.12 และจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2540 แจ้งให้โจทก์รื้อถอนสิ่งตกแต่งตลอดจนอุปกรณ์ต่างๆ ภายในร้านค้าของโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.1 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยจะต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าร้านค้าจำนวน 481,250 บาท และเงินประกันการชำระค่าบริการตามสัญญาบริการเป็นเงิน 18,235 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงไหม้บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลยโจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์ ข้อฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าสัญญาเช่าข้อ 3 และสัญญาบริการข้อ 2 ให้สิทธิแก่จำเลยริบเงินประกันทั้งหมดได้ทันทีนั้น เห็นว่า จำเลยมีสิทธิเช่นว่านั้นได้ก็ต่อเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเท่านั้น ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 283/2553บริษัทแฟรงค์ จิวเวลรี่ ครีเอชั่น จำกัดโจทก์บริษัทเพรสิเด้นท์โฮเต็ลและทาวเวอร์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 391 วรรคแรกสัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงใหม่บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินกิจการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำแก่โจทก์เป็นเงิน 499,485 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดแก่ร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วเป็นเงิน 6,017,215.93 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,516,700.93 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 มิถุนายน 2540 อันเป็นวันถัดจากวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี 7 เดือน 16 วัน เป็นเงินดอกเบี้ย 795,580.33 บาท ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 7,312,280.33 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 6,516,700.93 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 499,485 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 สิงหาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าชั้นใต้ดิน ห้องเลขที่ จี-5 ภายในศูนย์การค้าเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์อาเขต ในโครงการเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ของจำเลย เพื่อใช้ประกอบกิจการค้านาฬิกา โดยใช้ชื่อในการประกอบกิจการว่า "เพียเจ้ท์" ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.4 ต่อมาวันที่ 25 กันยายน 2539 โจทก์ทำสัญญาเช่าร้านค้าดังกล่าวกับจำเลย มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2542 ตามสัญญาเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ชำระเงินประกันการเช่าเป็นเงิน 481,250 บาท แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญา วันเดียวกันโจทก์เข้าทำสัญญาบริการกับจำเลยเพื่อรับบริการเกี่ยวกับไอแย็นในร้านค้าที่เช่าและสาธารณูปโภคอื่น และวางมัดจำเพื่อเป็นประกันการชำระค่าบริการแก่จำเลยเป็นเงิน 18,235 บาท ตามสัญญาบริการเอกสารหมาย จ.6 หลังจากนั้นโจทก์เข้าดำเนินการตกแต่งร้านค้าจนแล้วเสร็จพร้อมเปิดดำเนินการได้ ต่อมาวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 เกิดเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 บางส่วน ซึ่งเป็นพื้นที่เช่าของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ศรีธนา จำกัด (มหาชน) เป็นเหตุให้อาคารดังกล่าวได้รับความเสียหายตามภาพถ่ายหมาย ล.6 และ ล.7 และร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วได้รับความเสียหายจากน้ำที่ใช้ในการดับเพลิงตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ภายหลังเกิดเหตุพนักงานสอบสวนทำการสอบสวนแล้วลงความเห็นว่า เหตุเพลิงไหม้เกิดจากความประมาทของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่ไม่ทราบว่าเป็นบุคคลใด ตามสำนวนการสอบสวนเอกสารหมาย จ. 21 ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 23 มิถุนายน 2540 ไปยังจำเลย และขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายตามเอกสารหมาย จ.12 และจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2540 แจ้งให้โจทก์รื้อถอนสิ่งตกแต่งตลอดจนอุปกรณ์ต่างๆ ภายในร้านค้าของโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.1 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยจะต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าร้านค้าจำนวน 481,250 บาท และเงินประกันการชำระค่าบริการตามสัญญาบริการเป็นเงิน 18,235 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงไหม้บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลยโจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์ ข้อฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าสัญญาเช่าข้อ 3 และสัญญาบริการข้อ 2 ให้สิทธิแก่จำเลยริบเงินประกันทั้งหมดได้ทันทีนั้น เห็นว่า จำเลยมีสิทธิเช่นว่านั้นได้ก็ต่อเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเท่านั้น ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อร่าม เสนามนตรี-พินิจ สายสอาด-อร่าม แย้มสอาด)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำแก่โจทก์เป็นเงิน 499,485 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดแก่ร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วเป็นเงิน 6,017,215.93 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,516,700.93 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 มิถุนายน 2540 อันเป็นวันถัดจากวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี 7 เดือน 16 วัน เป็นเงินดอกเบี้ย 795,580.33 บาท ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 7,312,280.33 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 6,516,700.93 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 499,485 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 สิงหาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าชั้นใต้ดิน ห้องเลขที่ จี-5 ภายในศูนย์การค้าเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์อาเขต ในโครงการเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ของจำเลย เพื่อใช้ประกอบกิจการค้านาฬิกา โดยใช้ชื่อในการประกอบกิจการว่า "เพียเจ้ท์" ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.4 ต่อมาวันที่ 25 กันยายน 2539 โจทก์ทำสัญญาเช่าร้านค้าดังกล่าวกับจำเลย มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2542 ตามสัญญาเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ชำระเงินประกันการเช่าเป็นเงิน 481,250 บาท แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญา วันเดียวกันโจทก์เข้าทำสัญญาบริการกับจำเลยเพื่อรับบริการเกี่ยวกับไอแย็นในร้านค้าที่เช่าและสาธารณูปโภคอื่น และวางมัดจำเพื่อเป็นประกันการชำระค่าบริการแก่จำเลยเป็นเงิน 18,235 บาท ตามสัญญาบริการเอกสารหมาย จ.6 หลังจากนั้นโจทก์เข้าดำเนินการตกแต่งร้านค้าจนแล้วเสร็จพร้อมเปิดดำเนินการได้ ต่อมาวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 เกิดเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 บางส่วน ซึ่งเป็นพื้นที่เช่าของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ศรีธนา จำกัด (มหาชน) เป็นเหตุให้อาคารดังกล่าวได้รับความเสียหายตามภาพถ่ายหมาย ล.6 และ ล.7 และร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วได้รับความเสียหายจากน้ำที่ใช้ในการดับเพลิงตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ภายหลังเกิดเหตุพนักงานสอบสวนทำการสอบสวนแล้วลงความเห็นว่า เหตุเพลิงไหม้เกิดจากความประมาทของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่ไม่ทราบว่าเป็นบุคคลใด ตามสำนวนการสอบสวนเอกสารหมาย จ. 21 ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 23 มิถุนายน 2540 ไปยังจำเลย และขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายตามเอกสารหมาย จ.12 และจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2540 แจ้งให้โจทก์รื้อถอนสิ่งตกแต่งตลอดจนอุปกรณ์ต่างๆ ภายในร้านค้าของโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.1 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยจะต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าร้านค้าจำนวน 481,250 บาท และเงินประกันการชำระค่าบริการตามสัญญาบริการเป็นเงิน 18,235 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงไหม้บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลยโจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์ ข้อฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าสัญญาเช่าข้อ 3 และสัญญาบริการข้อ 2 ให้สิทธิแก่จำเลยริบเงินประกันทั้งหมดได้ทันทีนั้น เห็นว่า จำเลยมีสิทธิเช่นว่านั้นได้ก็ต่อเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเท่านั้น ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 283/2553บริษัทแฟรงค์ จิวเวลรี่ ครีเอชั่น จำกัดโจทก์บริษัทเพรสิเด้นท์โฮเต็ลและทาวเวอร์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 391 วรรคแรกสัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงใหม่บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินกิจการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำแก่โจทก์เป็นเงิน 499,485 บาท และชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดแก่ร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วเป็นเงิน 6,017,215.93 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 6,516,700.93 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 มิถุนายน 2540 อันเป็นวันถัดจากวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี 7 เดือน 16 วัน เป็นเงินดอกเบี้ย 795,580.33 บาท ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 7,312,280.33 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 6,516,700.93 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 499,485 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 สิงหาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2539 โจทก์ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าชั้นใต้ดิน ห้องเลขที่ จี-5 ภายในศูนย์การค้าเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์อาเขต ในโครงการเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ของจำเลย เพื่อใช้ประกอบกิจการค้านาฬิกา โดยใช้ชื่อในการประกอบกิจการว่า "เพียเจ้ท์" ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.4 ต่อมาวันที่ 25 กันยายน 2539 โจทก์ทำสัญญาเช่าร้านค้าดังกล่าวกับจำเลย มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2542 ตามสัญญาเช่าร้านค้าเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ชำระเงินประกันการเช่าเป็นเงิน 481,250 บาท แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญา วันเดียวกันโจทก์เข้าทำสัญญาบริการกับจำเลยเพื่อรับบริการเกี่ยวกับไอแย็นในร้านค้าที่เช่าและสาธารณูปโภคอื่น และวางมัดจำเพื่อเป็นประกันการชำระค่าบริการแก่จำเลยเป็นเงิน 18,235 บาท ตามสัญญาบริการเอกสารหมาย จ.6 หลังจากนั้นโจทก์เข้าดำเนินการตกแต่งร้านค้าจนแล้วเสร็จพร้อมเปิดดำเนินการได้ ต่อมาวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 เกิดเพลิงไหม้อาคารเพรสิเด้นท์ ทาวเวอร์ ชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 บางส่วน ซึ่งเป็นพื้นที่เช่าของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ศรีธนา จำกัด (มหาชน) เป็นเหตุให้อาคารดังกล่าวได้รับความเสียหายตามภาพถ่ายหมาย ล.6 และ ล.7 และร้านค้าที่โจทก์ตกแต่งแล้วได้รับความเสียหายจากน้ำที่ใช้ในการดับเพลิงตามภาพถ่ายหมาย จ.8 ภายหลังเกิดเหตุพนักงานสอบสวนทำการสอบสวนแล้วลงความเห็นว่า เหตุเพลิงไหม้เกิดจากความประมาทของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่ไม่ทราบว่าเป็นบุคคลใด ตามสำนวนการสอบสวนเอกสารหมาย จ. 21 ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 23 มิถุนายน 2540 ไปยังจำเลย และขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายตามเอกสารหมาย จ.12 และจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 11 สิงหาคม 2540 แจ้งให้โจทก์รื้อถอนสิ่งตกแต่งตลอดจนอุปกรณ์ต่างๆ ภายในร้านค้าของโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.1 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยจะต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าร้านค้าจำนวน 481,250 บาท และเงินประกันการชำระค่าบริการตามสัญญาบริการเป็นเงิน 18,235 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงไหม้บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลยโจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์ ข้อฎีกาของจำเลยที่อ้างว่าสัญญาเช่าข้อ 3 และสัญญาบริการข้อ 2 ให้สิทธิแก่จำเลยริบเงินประกันทั้งหมดได้ทันทีนั้น เห็นว่า จำเลยมีสิทธิเช่นว่านั้นได้ก็ต่อเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเท่านั้น ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(อร่าม เสนามนตรี-พินิจ สายสอาด-อร่าม แย้มสอาด)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ