คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4867/2533หลักกฎหมาย: โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด ดังนี้คำฟ้องของโจทก์ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้ ในเอกสารหนังสือซื้อขายที่ดินระบุว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" ดังนี้ในส่วนของจำนวนเงินที่จำเลยมิได้ชำระเป็นเช็ค โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้ชัดแจ้งในหนังสือสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็ค โจทก์ย่อมสืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะโจทก์ขึ้นเงินตามเช็คไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินพิพาทเนื่องมาจากสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้นโจทก์จึงจะนำสืบพยานบุคคลว่าจำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมในการโอนไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๑๘๖๙, ๑๗๑๓๓, ๑๗๑๓๔,๑๗๔๙๖ และ ๑๘๒๗๓ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ ๒๐ ไร่๒๓ ตารางวา ที่ดินดังกล่าวโจทก์ทั้งสี่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดินทั้งหมดราคา ๗,๐๐๐,๐๐๐ บาท เศษ ๒๓ ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดินจึงตกไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือราคาตารางวาละ ๘๗๕ บาท ซึ่งจำเลยจะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ ๗๕ บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน ๑๘ เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลยได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ ๒๑ แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ ซึ่งเป็นวันสุดท้ายที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ได้เพียงบางส่วน ซี่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔, ๔๐๐๖๖ รวมเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวากับที่ดินที่ต้องใช้ทำเป็นถนนร่วมกับผู้อื่น ๑๐๖ ตารางวา รวมเป็น ๑,๒๙๐ ตารางวา คิดเป็นเงิน๑,๑๒๘,๗๕๐ บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์๑,๑๓๙,๖๙๖.๒๕ บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ ๓๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์อีก ๗๘๙,๖๙๖.๒๕ บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงินส่วนที่เกินตารางวาละ ๗๕ บาทจากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้วบางส่วนดังกล่าว คือ ๕,๘๓๘ ตารางวา คิดเป็นเงิน ๔๓๗,๘๕๐ บาทกับค่านายหน้าที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์๕๐๗,๙๐๖ บาท จำเลยได้รับไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์๑๒๙,๙๐๖ บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์อีก๖๑๕,๙๔๑ บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์จำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้ โจทก์จึงได้รับเงินวันโอนเพียง ๒๔๙,๙๔๑ บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้โจทก์เป็นเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๗๕ บาท โดยโจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวาละ ๗๕ บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้๐ - ๓ -โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ ๑.๕ ของราคาที่ดินตารางวาละ ๘๐๐ บาทจำเลยขายที่ดินให้โจทก์ ๕,๘๓๘ ตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็น ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔ และ ๔๐๐๖๖ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวา จำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น ๑,๑๕๘,๑๔๔ บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาทเป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้น ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน ๑๐๖ ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงิน ๕๐๗,๙๐๖ บาทแก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาทหรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ ๓๐,๐๐๐ บาท เพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ ๗๕ บาท เพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้น คิดเป็นเงิน ๑๕,๐๐๐ บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย ๖๐๐,๐๐๐ บาทโดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ๓๓๐,๐๐๐ บาท และในวันโอนอีก๒๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก ๒๗๐,๐๐๐ บาทแก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่ ๕,๘๓๘ ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าที่ดินส่วนที่เกินเพียง ๔๓๗,๘๕๐ บาทจำเลยได้รับไปแล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จึงเหลืออีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูลเป็นเงินร้อยละ ๓ ของเงินที่จะขายได้ ๖,๔๐๐,๐๐๐ บาท คิดเป็นเงิน ๑๙๒,๐๐๐ บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ดังนั้นในวันที่ ๙ กรกฎาคม๒๕๒๓ โจทก์จะจ่ายเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน ๔๘,๐๐๐ บาทและจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าที่เหลือ ๙๖,๐๐๐ บาท จำเลยขอเปลี่ยนสัญญาใหม่เป็นสัญญาเงินค่าพาหนะและติดต่อ ดังนั้นค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ ๑.๕ คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน๗๐,๐๕๖ บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว ๔๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย ๒๒,๐๕๖ บาทโจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีกโจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมา ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๖ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๒ แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม จำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ โจทก์จำเลยได้อ้างสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๒๗ และ ล.๑ ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ ๒ ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน ๔๐๙,๘๔๕.๒๕ บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทนั้น ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์ก็สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้ สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียมการโอน เห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.๖ มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๖ ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่๘๑๗/๒๕๒๔ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน สรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทแต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ ๒๒,๐๕๖ บาทและค่าที่ดินส่วนเกินอีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๒๙,๙๐๖ บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าว จึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน๒๓๖,๐๙๔ บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๒๓๖,๐๙๔ บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4867/2533นายอภิวรรธน์ นุตเวช กับพวกโจทก์นางอุรา จุรีเกษจำเลย ป.พ.พ. ม. 321, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 172โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด ดังนี้คำฟ้องของโจทก์ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้ ในเอกสารหนังสือซื้อขายที่ดินระบุว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" ดังนี้ในส่วนของจำนวนเงินที่จำเลยมิได้ชำระเป็นเช็ค โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้ชัดแจ้งในหนังสือสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็ค โจทก์ย่อมสืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะโจทก์ขึ้นเงินตามเช็คไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินพิพาทเนื่องมาจากสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้นโจทก์จึงจะนำสืบพยานบุคคลว่าจำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมในการโอนไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๑๘๖๙, ๑๗๑๓๓, ๑๗๑๓๔,๑๗๔๙๖ และ ๑๘๒๗๓ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ ๒๐ ไร่๒๓ ตารางวา ที่ดินดังกล่าวโจทก์ทั้งสี่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดินทั้งหมดราคา ๗,๐๐๐,๐๐๐ บาท เศษ ๒๓ ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดินจึงตกไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือราคาตารางวาละ ๘๗๕ บาท ซึ่งจำเลยจะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ ๗๕ บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน ๑๘ เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลยได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ ๒๑ แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ ซึ่งเป็นวันสุดท้ายที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ได้เพียงบางส่วน ซี่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔, ๔๐๐๖๖ รวมเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวากับที่ดินที่ต้องใช้ทำเป็นถนนร่วมกับผู้อื่น ๑๐๖ ตารางวา รวมเป็น ๑,๒๙๐ ตารางวา คิดเป็นเงิน๑,๑๒๘,๗๕๐ บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์๑,๑๓๙,๖๙๖.๒๕ บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ ๓๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์อีก ๗๘๙,๖๙๖.๒๕ บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงินส่วนที่เกินตารางวาละ ๗๕ บาทจากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้วบางส่วนดังกล่าว คือ ๕,๘๓๘ ตารางวา คิดเป็นเงิน ๔๓๗,๘๕๐ บาทกับค่านายหน้าที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์๕๐๗,๙๐๖ บาท จำเลยได้รับไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์๑๒๙,๙๐๖ บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์อีก๖๑๕,๙๔๑ บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์จำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้ โจทก์จึงได้รับเงินวันโอนเพียง ๒๔๙,๙๔๑ บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้โจทก์เป็นเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๗๕ บาท โดยโจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวาละ ๗๕ บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้๐ - ๓ -โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ ๑.๕ ของราคาที่ดินตารางวาละ ๘๐๐ บาทจำเลยขายที่ดินให้โจทก์ ๕,๘๓๘ ตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็น ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔ และ ๔๐๐๖๖ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวา จำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น ๑,๑๕๘,๑๔๔ บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาทเป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้น ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน ๑๐๖ ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงิน ๕๐๗,๙๐๖ บาทแก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาทหรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ ๓๐,๐๐๐ บาท เพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ ๗๕ บาท เพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้น คิดเป็นเงิน ๑๕,๐๐๐ บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย ๖๐๐,๐๐๐ บาทโดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ๓๓๐,๐๐๐ บาท และในวันโอนอีก๒๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก ๒๗๐,๐๐๐ บาทแก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่ ๕,๘๓๘ ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าที่ดินส่วนที่เกินเพียง ๔๓๗,๘๕๐ บาทจำเลยได้รับไปแล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จึงเหลืออีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูลเป็นเงินร้อยละ ๓ ของเงินที่จะขายได้ ๖,๔๐๐,๐๐๐ บาท คิดเป็นเงิน ๑๙๒,๐๐๐ บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ดังนั้นในวันที่ ๙ กรกฎาคม๒๕๒๓ โจทก์จะจ่ายเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน ๔๘,๐๐๐ บาทและจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าที่เหลือ ๙๖,๐๐๐ บาท จำเลยขอเปลี่ยนสัญญาใหม่เป็นสัญญาเงินค่าพาหนะและติดต่อ ดังนั้นค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ ๑.๕ คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน๗๐,๐๕๖ บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว ๔๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย ๒๒,๐๕๖ บาทโจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีกโจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมา ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๖ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๒ แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม จำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ โจทก์จำเลยได้อ้างสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๒๗ และ ล.๑ ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ ๒ ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน ๔๐๙,๘๔๕.๒๕ บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทนั้น ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์ก็สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้ สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียมการโอน เห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.๖ มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๖ ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่๘๑๗/๒๕๒๔ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน สรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทแต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ ๒๒,๐๕๖ บาทและค่าที่ดินส่วนเกินอีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๒๙,๙๐๖ บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าว จึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน๒๓๖,๐๙๔ บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๒๓๖,๐๙๔ บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-พัลลภ พิสิษฐ์สังฆการ-อากาศ บำรุงชีพ)ศาลแพ่ง - นายประดิษฐ์ เอกมณีศาลอุทธรณ์ - นายสนิท นิติธรรมาศแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๑๘๖๙, ๑๗๑๓๓, ๑๗๑๓๔,๑๗๔๙๖ และ ๑๘๒๗๓ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ ๒๐ ไร่๒๓ ตารางวา ที่ดินดังกล่าวโจทก์ทั้งสี่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดินทั้งหมดราคา ๗,๐๐๐,๐๐๐ บาท เศษ ๒๓ ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดินจึงตกไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือราคาตารางวาละ ๘๗๕ บาท ซึ่งจำเลยจะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ ๗๕ บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน ๑๘ เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลยได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ ๒๑ แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ ซึ่งเป็นวันสุดท้ายที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ได้เพียงบางส่วน ซี่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔, ๔๐๐๖๖ รวมเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวากับที่ดินที่ต้องใช้ทำเป็นถนนร่วมกับผู้อื่น ๑๐๖ ตารางวา รวมเป็น ๑,๒๙๐ ตารางวา คิดเป็นเงิน๑,๑๒๘,๗๕๐ บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์๑,๑๓๙,๖๙๖.๒๕ บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ ๓๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์อีก ๗๘๙,๖๙๖.๒๕ บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงินส่วนที่เกินตารางวาละ ๗๕ บาทจากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้วบางส่วนดังกล่าว คือ ๕,๘๓๘ ตารางวา คิดเป็นเงิน ๔๓๗,๘๕๐ บาทกับค่านายหน้าที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์๕๐๗,๙๐๖ บาท จำเลยได้รับไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์๑๒๙,๙๐๖ บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์อีก๖๑๕,๙๔๑ บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์จำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้ โจทก์จึงได้รับเงินวันโอนเพียง ๒๔๙,๙๔๑ บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้โจทก์เป็นเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๗๕ บาท โดยโจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวาละ ๗๕ บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้๐ - ๓ -โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ ๑.๕ ของราคาที่ดินตารางวาละ ๘๐๐ บาทจำเลยขายที่ดินให้โจทก์ ๕,๘๓๘ ตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็น ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔ และ ๔๐๐๖๖ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวา จำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น ๑,๑๕๘,๑๔๔ บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาทเป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้น ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน ๑๐๖ ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงิน ๕๐๗,๙๐๖ บาทแก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาทหรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ ๓๐,๐๐๐ บาท เพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ ๗๕ บาท เพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้น คิดเป็นเงิน ๑๕,๐๐๐ บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย ๖๐๐,๐๐๐ บาทโดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ๓๓๐,๐๐๐ บาท และในวันโอนอีก๒๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก ๒๗๐,๐๐๐ บาทแก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่ ๕,๘๓๘ ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าที่ดินส่วนที่เกินเพียง ๔๓๗,๘๕๐ บาทจำเลยได้รับไปแล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จึงเหลืออีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูลเป็นเงินร้อยละ ๓ ของเงินที่จะขายได้ ๖,๔๐๐,๐๐๐ บาท คิดเป็นเงิน ๑๙๒,๐๐๐ บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ดังนั้นในวันที่ ๙ กรกฎาคม๒๕๒๓ โจทก์จะจ่ายเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน ๔๘,๐๐๐ บาทและจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าที่เหลือ ๙๖,๐๐๐ บาท จำเลยขอเปลี่ยนสัญญาใหม่เป็นสัญญาเงินค่าพาหนะและติดต่อ ดังนั้นค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ ๑.๕ คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน๗๐,๐๕๖ บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว ๔๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย ๒๒,๐๕๖ บาทโจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีกโจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมา ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๖ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๒ แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม จำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ โจทก์จำเลยได้อ้างสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๒๗ และ ล.๑ ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ ๒ ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน ๔๐๙,๘๔๕.๒๕ บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทนั้น ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์ก็สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้ สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียมการโอน เห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.๖ มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๖ ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่๘๑๗/๒๕๒๔ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน สรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทแต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ ๒๒,๐๕๖ บาทและค่าที่ดินส่วนเกินอีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๒๙,๙๐๖ บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าว จึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน๒๓๖,๐๙๔ บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๒๓๖,๐๙๔ บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4867/2533นายอภิวรรธน์ นุตเวช กับพวกโจทก์นางอุรา จุรีเกษจำเลย ป.พ.พ. ม. 321, ม. 456 ป.วิ.พ. ม. 94, ม. 172โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด ดังนี้คำฟ้องของโจทก์ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา 456 บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้ ในเอกสารหนังสือซื้อขายที่ดินระบุว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" ดังนี้ในส่วนของจำนวนเงินที่จำเลยมิได้ชำระเป็นเช็ค โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้ชัดแจ้งในหนังสือสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็ค โจทก์ย่อมสืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะโจทก์ขึ้นเงินตามเช็คไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินพิพาทเนื่องมาจากสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้นโจทก์จึงจะนำสืบพยานบุคคลว่าจำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมในการโอนไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๑๘๖๙, ๑๗๑๓๓, ๑๗๑๓๔,๑๗๔๙๖ และ ๑๘๒๗๓ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ ๒๐ ไร่๒๓ ตารางวา ที่ดินดังกล่าวโจทก์ทั้งสี่ได้รับการยกให้จากบิดาโจทก์ทั้งสี่ จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดินทั้งหมดราคา ๗,๐๐๐,๐๐๐ บาท เศษ ๒๓ ตารางวาไม่คิด ราคาที่ดินจึงตกไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือราคาตารางวาละ ๘๗๕ บาท ซึ่งจำเลยจะมีส่วนได้รับในส่วนที่เกินจากการซื้อขายที่ดินตารางวาละ ๗๕ บาท การจะซื้อจะขายนี้ผู้จะซื้อต้องไปรับโอนที่ดินและชำระราคาให้เสร็จสิ้นภายใน ๑๘ เดือน นับแต่วันทำสัญญา และโจทก์ต้องมอบอำนาจให้จำเลยหรือบุคคลอื่นที่จำเลยมอบหมายทำการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ เพื่อจะโอนขายให้จำเลยและผู้จะซื้อคนอื่นต่อไป จำเลยได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทั้งหมดดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ ได้ ๒๑ แปลง ต่อมาเมื่อวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ ซึ่งเป็นวันสุดท้ายที่จะต้องรับโอนที่ดินและชำระราคา จำเลยกับพวกซื้อที่ดินของโจทก์ได้เพียงบางส่วน ซี่งผู้จะซื้อคนอื่น ๆ ได้ชำระราคาที่ดินให้โจทก์ครบถ้วน ส่วนของจำเลยนั้นจำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔, ๔๐๐๖๖ รวมเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวากับที่ดินที่ต้องใช้ทำเป็นถนนร่วมกับผู้อื่น ๑๐๖ ตารางวา รวมเป็น ๑,๒๙๐ ตารางวา คิดเป็นเงิน๑,๑๒๘,๗๕๐ บาท รวมค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในส่วนราคาเกินที่ได้ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ออกคิดตามส่วนของที่ดินที่ขายได้อีก ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์๑,๑๓๙,๖๙๖.๒๕ บาท เมื่อหักเงินมัดจำที่จำเลยได้มัดจำไว้ ๓๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์อีก ๗๘๙,๖๙๖.๒๕ บาท แต่จำเลยมีสิทธิได้รับเงินส่วนที่เกินตารางวาละ ๗๕ บาทจากเนื้อที่ดินที่ขายไปได้แล้วบางส่วนดังกล่าว คือ ๕,๘๓๘ ตารางวา คิดเป็นเงิน ๔๓๗,๘๕๐ บาทกับค่านายหน้าที่จำเลยมีสิทธิได้รับอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยมีสิทธิได้รับจากโจทก์๕๐๗,๙๐๖ บาท จำเลยได้รับไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือเงินที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์๑๒๙,๙๐๖ บาท ต่อมาวันจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยกับพวก จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์อีก๖๑๕,๙๔๑ บาท แต่ปรากฏว่าเช็คที่จำเลยจ่ายให้โจทก์จำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาท เรียกเก็บเงินไม่ได้ โจทก์จึงได้รับเงินวันโอนเพียง ๒๔๙,๙๔๑ บาท เมื่อหักทอนกันแล้ว จำเลยจึงเป็นหนี้โจทก์เป็นเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาท โจทก์ได้ทวงถามแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องราคาไร่ละ ๓๕๐,๐๐๐ บาท หรือตารางวาละ ๘๗๕ บาท โดยโจทก์สัญญาว่าจะให้เงินส่วนเกินจากการขายที่ดินในราคาตารางวาละ ๗๕ บาทแก่จำเลย ในการที่จำเลยจัดการขายที่ดินให้แก่โจทก์ นอกจากนี้๐ - ๓ -โจทก์ยังสัญญาอีกว่าจะให้ค่านายหน้าแก่จำเลยอีกร้อยละ ๑.๕ ของราคาที่ดินตารางวาละ ๘๐๐ บาทจำเลยขายที่ดินให้โจทก์ ๕,๘๓๘ ตารางวา จำเลยมีสิทธิได้ค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็น ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้รับเงินส่วนนี้ไปแล้ว ๓๗๘,๐๐๐ บาท นั้นไม่เป็นความจริง จำเลยได้ชำระค่าที่ดินที่จำเลยซื้อมาจากโจทก์โฉนดเลขที่ ๔๐๐๖๓, ๔๐๐๖๔ และ ๔๐๐๖๖ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่แก่โจทก์แล้ว โดยที่ดินมีเนื้อที่ ๑,๑๘๔ ตารางวา จำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสิ้น ๑,๑๕๘,๑๔๔ บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินเสียอีก ที่โจทก์อ้างว่าเช็คจำนวนเงิน ๓๖๖,๐๐๐ บาทเป็นค่าที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์นั้น ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม เพราะโจทก์ไม่ได้ระบุว่าเช็คดังกล่าวเป็นเช็คของธนาคารอะไร ลงวันที่เดือนปีไหน มีใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่าย ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ เพราะจำเลยไม่ทราบว่าเช็คเป็นค่าอะไรและอยู่ที่โจทก์ได้อย่างไร จำเลยได้ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่ใช้เป็นถนนจำนวน ๑๐๖ ตารางวาแล้ว และจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนส่วนราคาเกิน ๑๐,๙๔๖.๒๕ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกิน ๔๓๗,๘๕๐ บาท และค่านายหน้าอีก ๗๐,๐๕๖ บาท รวมเป็นเงิน ๕๐๗,๙๐๖ บาทแก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินในราคาไร่ละ ๓๒๐,๐๐๐ บาทหรือตารางวาละ ๘๐๐ บาท แต่จำเลยขอร้องให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาตกลงขายอีกไร่ละ ๓๐,๐๐๐ บาท เพื่อจำเลยจะได้เงินส่วนที่ขายได้เกินอีกตารางวาละ ๗๕ บาท เพราะจำเลยจะนำบุคคลอื่นที่รู้จักมาร่วมซื้อกับจำเลยด้วย โดยจำเลยจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนที่ราคาสูงขึ้น คิดเป็นเงิน ๑๕,๐๐๐ บาท จำเลยเกรงว่าโจทก์จะไม่จ่ายเงินส่วนที่เกินดังกล่าว จำเลยจึงเขียนสัญญาลักษณะนายหน้านำมาให้โจทก์เซ็นชื่อเป็นผู้ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินให้จำเลย ๖๐๐,๐๐๐ บาทโดยระบุให้โจทก์จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ๓๓๐,๐๐๐ บาท และในวันโอนอีก๒๗๐,๐๐๐ บาท จำเลยได้รับเงินไปจากโจทก์แล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงได้ทำสัญญาขึ้นมาใหม่อีกฉบับว่า โจทก์ยินยอมจ่ายเงินส่วนที่เหลืออีก ๒๗๐,๐๐๐ บาทแก่จำเลยในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อมาในวันนัดจดทะเบียนวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๕ จำเลยกับพวกรับโอนที่ดินของโจทก์ไว้เพียงบางส่วน รวมเนื้อที่ ๕,๘๓๘ ตารางวา ซึ่งจำเลยจะได้รับค่าที่ดินส่วนที่เกินเพียง ๔๓๗,๘๕๐ บาทจำเลยได้รับไปแล้ว ๓๓๐,๐๐๐ บาท จึงเหลืออีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท โจทก์จำเลยตกลงกันให้หักเงินค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่มีเงินส่วนที่เหลือนี้อีก เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยนั้น เดิมโจทก์ได้ทำสัญญานายหน้าขายที่ดินพิพาทนี้ให้แก่นางแววไว เดียวตระกูลเป็นเงินร้อยละ ๓ ของเงินที่จะขายได้ ๖,๔๐๐,๐๐๐ บาท คิดเป็นเงิน ๑๙๒,๐๐๐ บาท และตกลงว่าจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งหนึ่งในวันวางเงินมัดจำเป็นเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ดังนั้นในวันที่ ๙ กรกฎาคม๒๕๒๓ โจทก์จะจ่ายเงิน ๙๖,๐๐๐ บาท ให้แก่นางแววไวซึ่งเป็นนายหน้า แต่จำเลยไปอ้างเรียกร้องเอากับนางแววไวอีกว่าจำเลยจะขอแบ่งด้วยครึ่งหนึ่งทั้งที่จำเลยไม่มีสิทธิได้รับ ในที่สุดนางแววไวทนการรบเร้าของจำเลยไม่ไหว จึงได้ยอมให้โจทก์จ่ายนายหน้าให้จำเลยครึ่งหนึ่งเป็นเงิน ๔๘,๐๐๐ บาทและจำเลยได้รับไปแล้ว สำหรับค่านายหน้าที่เหลือ ๙๖,๐๐๐ บาท จำเลยขอเปลี่ยนสัญญาใหม่เป็นสัญญาเงินค่าพาหนะและติดต่อ ดังนั้นค่านายหน้าของจำเลยร้อยละ ๑.๕ คิดตามส่วนที่ดินที่ขายได้เป็นเงิน๗๐,๐๕๖ บาท เมื่อจำเลยได้รับแล้ว ๔๘,๐๐๐ บาท จึงเหลือค่านายหน้าของจำเลย ๒๒,๐๕๖ บาทโจทก์จำเลยคิดหักกับราคาที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีค่านายหน้าอยู่ที่โจทก์อีกโจทก์จึงไม่มีหนี้ค่าที่ดินส่วนเกินและค่านายหน้าติดค้างจำเลยจำนวน ๕๐๗,๙๐๖ บาท ตามที่จำเลยฟ้องแย้งมา ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๔๐๙,๘๔๙.๒๖ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ข้ออ้างตามคำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยตามคำขอนั้น โจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยรับผิดในมูลหนี้ตามเช็ค แต่เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องอ้างมูลหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยโจทก์ได้บรรยายมาในคำฟ้องแล้วว่า จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์กี่โฉนด จำนวนเนื้อที่เท่าใด ราคาทั้งหมดเท่าใด ส่วนที่โจทก์ยังไม่ได้รับชำระจากจำเลยเป็นเงินเท่าใด โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยชำระเงินไม่ครบถ้วนอย่างไร รวมจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เท่าใด คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๒ แล้ว ไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับเช็คเพราะมิใช่เป็นข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของคำฟ้องที่จำเลยจะต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม จำเลยฎีกาในประการต่อมาว่า จำเลยมิได้ค้างชำระค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมในส่วนของค่าที่ดินที่ค้างนั้น โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าที่ดินที่ค้างตามมูลหนี้ในสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย การซื้อขายที่ดินนั้นเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ โจทก์จำเลยได้อ้างสัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๒๗ และ ล.๑ ซึ่งมีข้อความตรงกัน เป็นกรณีที่ได้นำเอกสารมาแสดงแล้ว ดังนั้นโจทก์จำเลยจึงจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารดังกล่าวไม่ได้ตามบทกฎหมายที่กล่าวข้างต้นในเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่โจทก์จำเลยอ้างมาระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อ ๒ ว่า "ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เรียบร้อยแล้ว" การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินตามสัญญานี้ยังไม่ครบถ้วน จำเลยยังเป็นหนี้โจทก์อยู่จำนวน ๔๐๙,๘๔๕.๒๕ บาท ในจำนวนนี้จำเลยชำระเป็นเช็คจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทนั้น ในส่วนของจำนวนเงินที่มิได้ชำระเป็นเช็ค การนำสืบของโจทก์เป็นการนำสืบเพื่อให้เห็นข้อเท็จจริงต่างไปจากความที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่เป็นกรณีพิพาท เป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวข้างต้น แต่ในส่วนที่ชำระกันด้วยเช็คนั้นถึงแม้โจทก์จะมิได้ฟ้องในมูลหนี้ตามเช็คโจทก์ก็สืบได้ว่าหนี้เดิมตามสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่ระงับไปเพราะเช็คที่จ่ายให้เป็นการชำระหนี้นั้นโจทก์ขึ้นเงินไม่ได้ ไม่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดิน หนี้จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่ระงับ จำเลยต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าที่ดินจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาท ที่จำเลยชำระเป็นเช็คแล้วขึ้นเงินไม่ได้ สำหรับค่าธรรมเนียมตามที่จำเลยฎีกาคือค่าธรรมเนียมการโอน เห็นว่า ข้อตกลงที่มาสู่การซื้อขายที่ดินเป็นผลเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.๖ มิใช่เกิดจากการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงเป็นกรณีที่ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเช่นกัน ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๖ ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายเป็นผู้ชำระเองทั้งสิ้น" ดังนั้นที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่า จำเลยผู้จะซื้อตกลงออกค่าธรรมเนียมการโอนด้วย จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นเช่นเดียวกัน (อ้างฎีกาที่๘๑๗/๒๕๒๔ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน สรุปแล้วจำเลยคงมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์ตามฟ้องจำนวน ๓๖๖,๐๐๐ บาทแต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ ๒๒,๐๕๖ บาทและค่าที่ดินส่วนเกินอีก ๑๐๗,๘๕๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๒๙,๙๐๖ บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น ข้อเท็จจริงจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินจากโจทก์ตามจำนวนดังกล่าว จึงต้องนำจำนวนเงินดังกล่าวนั้นมาหักกลบลบกับจำนวนหนี้ค่าที่ดินที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ตามที่วินิจฉัยข้างต้น เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระให้โจทก์อีกจำนวน๒๓๖,๐๙๔ บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๔๐๙,๘๔๙.๒๕ บาทนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๒๓๖,๐๙๔ บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.(อุดม เฟื่องฟุ้ง-พัลลภ พิสิษฐ์สังฆการ-อากาศ บำรุงชีพ)ศาลแพ่ง - นายประดิษฐ์ เอกมณีศาลอุทธรณ์ - นายสนิท นิติธรรมาศแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ