คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547หลักกฎหมาย: แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกและต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 และแม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะทำข้อตกลงกับโจทก์ทั้งสี่ว่า ถ้ามีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป ข้อตกลงเช่นนี้ไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยที่ 3 ซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วย คงมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ผู้ทำหนังสืออนุญาตที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ที่ดินอันเป็นภาระจำยอมโดยสัญญานี้มาเป็นระยะเวลากว่า 16 ปีแล้ว ต่อมาจำเลยที่ 3 โอนขายที่ดินอันเป็นภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก็รู้ถึงสิทธิภาระจำยอม ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็มอาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยอนุญาตหรือเคยทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ปัจจุบันจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ดินดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการคนหนึ่งซึ่งมีอำนาจกระทำการแทนได้ตามหนังสือรับรอง ส่วนจำเลยที่ 3 เป็นภริยาของจำเลยที่ 2 โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93569 และ 93555 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93564, 93565, 93566, 93567 และ 105460 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93556, 93557, 93570 และ 93571 ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่อยู่ในเขตตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เป็นที่ดินที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนี้เป็นถนนพิพาทตามรูปแผนที่หน้าโฉนดที่ดินดังกล่าวบริเวณระบายสีแดง โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินซึ่งมีอาคารตึกแถวปลูกอยู่จากบริษัทศรีสุทธิกุล จำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการเมื่อปี 2521 บริษัทดังกล่าวและจำเลยที่ 2 ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทซึ่งอยู่ด้านหลังอาคารตึกแถวได้ตามหนังสือให้ความยินยอมลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2521 ส่วนด้านหน้าอาคารตึกแถวติดกับถนนลาดพร้าว ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2524 บริษัทดังกล่าวได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้จำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนยกให้ที่ดินแปลงดังกล่าวต่อไปให้จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2524 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตามหนังสือลงวันที่ 24 เมษายน 2531 โดยไม่ได้จดทะเบียนให้ถนนพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ตามกฎหมาย หลังจากนั้นในวันที่ 19 พฤษภาคม 2538 จำเลยที่ 3 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ได้ปิดกั้นถนนพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียมโดยก่อสร้างที่พักคนงานและตอกเสาเข็มบนถนนพิพาท คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ลักษณะ 4 ซึ่งในลักษณะ 1 ของบรรพ 4 มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี แล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้า โดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547นายแพทย์อุดม ปาจรียางกูร กับพวกโจทก์บริษัทบี เอ็ม ดีเวลลอบเมนท์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1298, ม. 1299, ม. 1382, ม. 1401แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกและต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 และแม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะทำข้อตกลงกับโจทก์ทั้งสี่ว่า ถ้ามีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป ข้อตกลงเช่นนี้ไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยที่ 3 ซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วย คงมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ผู้ทำหนังสืออนุญาตที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ที่ดินอันเป็นภาระจำยอมโดยสัญญานี้มาเป็นระยะเวลากว่า 16 ปีแล้ว ต่อมาจำเลยที่ 3 โอนขายที่ดินอันเป็นภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก็รู้ถึงสิทธิภาระจำยอม ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็มอาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยอนุญาตหรือเคยทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ปัจจุบันจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ดินดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการคนหนึ่งซึ่งมีอำนาจกระทำการแทนได้ตามหนังสือรับรอง ส่วนจำเลยที่ 3 เป็นภริยาของจำเลยที่ 2 โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93569 และ 93555 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93564, 93565, 93566, 93567 และ 105460 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93556, 93557, 93570 และ 93571 ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่อยู่ในเขตตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เป็นที่ดินที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนี้เป็นถนนพิพาทตามรูปแผนที่หน้าโฉนดที่ดินดังกล่าวบริเวณระบายสีแดง โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินซึ่งมีอาคารตึกแถวปลูกอยู่จากบริษัทศรีสุทธิกุล จำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการเมื่อปี 2521 บริษัทดังกล่าวและจำเลยที่ 2 ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทซึ่งอยู่ด้านหลังอาคารตึกแถวได้ตามหนังสือให้ความยินยอมลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2521 ส่วนด้านหน้าอาคารตึกแถวติดกับถนนลาดพร้าว ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2524 บริษัทดังกล่าวได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้จำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนยกให้ที่ดินแปลงดังกล่าวต่อไปให้จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2524 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตามหนังสือลงวันที่ 24 เมษายน 2531 โดยไม่ได้จดทะเบียนให้ถนนพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ตามกฎหมาย หลังจากนั้นในวันที่ 19 พฤษภาคม 2538 จำเลยที่ 3 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ได้ปิดกั้นถนนพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียมโดยก่อสร้างที่พักคนงานและตอกเสาเข็มบนถนนพิพาท คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ลักษณะ 4 ซึ่งในลักษณะ 1 ของบรรพ 4 มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี แล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้า โดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(สุพัฒน์ บุญยุบล-สายันต์ สุรสมภพ-บรรหาร มูลทวี)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ที่ดินอันเป็นภาระจำยอมโดยสัญญานี้มาเป็นระยะเวลากว่า 16 ปีแล้ว ต่อมาจำเลยที่ 3 โอนขายที่ดินอันเป็นภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก็รู้ถึงสิทธิภาระจำยอม ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็มอาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยอนุญาตหรือเคยทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ปัจจุบันจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ดินดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการคนหนึ่งซึ่งมีอำนาจกระทำการแทนได้ตามหนังสือรับรอง ส่วนจำเลยที่ 3 เป็นภริยาของจำเลยที่ 2 โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93569 และ 93555 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93564, 93565, 93566, 93567 และ 105460 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93556, 93557, 93570 และ 93571 ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่อยู่ในเขตตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เป็นที่ดินที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนี้เป็นถนนพิพาทตามรูปแผนที่หน้าโฉนดที่ดินดังกล่าวบริเวณระบายสีแดง โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินซึ่งมีอาคารตึกแถวปลูกอยู่จากบริษัทศรีสุทธิกุล จำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการเมื่อปี 2521 บริษัทดังกล่าวและจำเลยที่ 2 ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทซึ่งอยู่ด้านหลังอาคารตึกแถวได้ตามหนังสือให้ความยินยอมลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2521 ส่วนด้านหน้าอาคารตึกแถวติดกับถนนลาดพร้าว ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2524 บริษัทดังกล่าวได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้จำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนยกให้ที่ดินแปลงดังกล่าวต่อไปให้จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2524 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตามหนังสือลงวันที่ 24 เมษายน 2531 โดยไม่ได้จดทะเบียนให้ถนนพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ตามกฎหมาย หลังจากนั้นในวันที่ 19 พฤษภาคม 2538 จำเลยที่ 3 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ได้ปิดกั้นถนนพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียมโดยก่อสร้างที่พักคนงานและตอกเสาเข็มบนถนนพิพาท คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ลักษณะ 4 ซึ่งในลักษณะ 1 ของบรรพ 4 มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี แล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้า โดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547นายแพทย์อุดม ปาจรียางกูร กับพวกโจทก์บริษัทบี เอ็ม ดีเวลลอบเมนท์ จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 1298, ม. 1299, ม. 1382, ม. 1401แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกและต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 และแม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะทำข้อตกลงกับโจทก์ทั้งสี่ว่า ถ้ามีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป ข้อตกลงเช่นนี้ไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้าโดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับถึงจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากจำเลยที่ 3 ซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วย คงมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ผู้ทำหนังสืออนุญาตที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ที่ดินอันเป็นภาระจำยอมโดยสัญญานี้มาเป็นระยะเวลากว่า 16 ปีแล้ว ต่อมาจำเลยที่ 3 โอนขายที่ดินอันเป็นภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก็รู้ถึงสิทธิภาระจำยอม ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรื้อถอนเสาเข็มอาคาร เรือนพักคนงานและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ล่วงล้ำที่ดินภาระจำยอมที่เป็นการกีดขวางการใช้ทางถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 1255, 87322 ตำบลบางเขน (บางซื่อ) อำเภอลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) (ที่ถูกตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสี่ หากเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายนำบุคคลอื่นเป็นผู้รื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันหรือแทนกันจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสี่ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยอนุญาตหรือเคยทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ปัจจุบันจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ดินดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โจทก์ทั้งสี่จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสี่อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ทั้งสี่ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการคนหนึ่งซึ่งมีอำนาจกระทำการแทนได้ตามหนังสือรับรอง ส่วนจำเลยที่ 3 เป็นภริยาของจำเลยที่ 2 โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93569 และ 93555 โจทก์ที่ 3 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93564, 93565, 93566, 93567 และ 105460 โจทก์ที่ 4 เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 93556, 93557, 93570 และ 93571 ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่อยู่ในเขตตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เป็นที่ดินที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนี้เป็นถนนพิพาทตามรูปแผนที่หน้าโฉนดที่ดินดังกล่าวบริเวณระบายสีแดง โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินซึ่งมีอาคารตึกแถวปลูกอยู่จากบริษัทศรีสุทธิกุล จำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการเมื่อปี 2521 บริษัทดังกล่าวและจำเลยที่ 2 ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทซึ่งอยู่ด้านหลังอาคารตึกแถวได้ตามหนังสือให้ความยินยอมลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2521 ส่วนด้านหน้าอาคารตึกแถวติดกับถนนลาดพร้าว ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2524 บริษัทดังกล่าวได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้จำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนยกให้ที่ดินแปลงดังกล่าวต่อไปให้จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2524 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตามหนังสือลงวันที่ 24 เมษายน 2531 โดยไม่ได้จดทะเบียนให้ถนนพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ตามกฎหมาย หลังจากนั้นในวันที่ 19 พฤษภาคม 2538 จำเลยที่ 3 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1255 ให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ได้ปิดกั้นถนนพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียมโดยก่อสร้างที่พักคนงานและตอกเสาเข็มบนถนนพิพาท คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสี่ว่า ถนนพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ลักษณะ 4 ซึ่งในลักษณะ 1 ของบรรพ 4 มาตรา 1298 บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และมาตรา 1299 ก็บัญญัติว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 ในขณะเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ตามหนังสือให้ความยินยอม และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ อันทำให้โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิไม่เป็นภาระจำยอมตามกฎหมาย และการที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็เพราะจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ยินยอมและอนุญาตให้ใช้ จึงเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน แม้โจทก์ทั้งสี่จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี แล้วตามที่อ้าง โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ ส่วนที่โจทก์ทั้งสี่ฎีกาว่า ตามข้อตกลงข้อ 8 ของหนังสืออนุญาตซึ่งมีข้อความเหมือนกันว่า "ถ้ามีการโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ผู้รับโอนต้องยินยอมให้ผู้รับความยินยอมมีสิทธิใช้ถนนและลานคอนกรีตได้ตลอดไป" แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ให้เป็นภาระจำยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ตลอดไป ซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกไว้ล่วงหน้า โดยที่บุคคลภายนอกนั้นมิได้ยินยอมตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยได้ จึงไม่มีผลบังคับถึงบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 มิได้ยินยอมด้วยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลเฉพาะจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทำหนังสืออนุญาตดังกล่าวที่จะต้องจัดการให้เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยที่ 3 จะต้องว่ากล่าวกันหาเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งจะก่อตั้งขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจของกฎหมายและจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ ดังนั้น แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นภริยาของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีถนนพิพาทรวมอยู่ด้วยขายให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ก็หาผูกพันต้องปฏิบัติตามหนังสืออนุญาตให้ใช้ทางพิพาทที่จำเลยที่ 3 ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ไม่และกรณีไม่อาจถือว่าจำเลยทั้งสามไม่สุจริตตามที่โจทก์ทั้งสี่อ้าง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(สุพัฒน์ บุญยุบล-สายันต์ สุรสมภพ-บรรหาร มูลทวี)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ