คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5954/2549หลักกฎหมาย: โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 273 (2) แต่ก่อนลงมือทำการงานจ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ย่อมสิ้นผลไปตามมาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพทย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ยึดถือโฉนดที่ดินขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2534 จำเลยที่ 1 ว่าจ้างโจทก์ทำการก่อสร้างโครงการสาธรยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น และอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 โดยอาคารชุดพักอาศัยปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5490 เนื้อที่ 1,042 5/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 135,525,000 บาท ส่วนอาคารที่จอดรถปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 เนื้อที่ 431 1/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 43,110,000 บาท จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างก่อสร้างเป็นเงินค่าจ้างไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท โดยให้คิดค่าจ้างตามปริมาณผลงานก่อสร้างที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างเป็นรายงวดงวดละเดือน ภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ตัวแทนจำเลยที่ 1 ตรวจสอบรับมอบงานก่อสร้างดังกล่าว โจทก์ก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,167,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดงานจนถึงปี 2539 จำเลยที่ 1 ไม่ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดการก่อสร้างชั่วคราวและฟ้องเรียกเงินดังกล่าวต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างแก่โจทก์จำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2538 คดีถึงที่สุดแล้ว ปัจจุบันที่ดินของจำเลยที่ 1 มีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 256,167,003 บาท โจทก์จึงเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2538 จำเลยที่ 1 นำที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างตามสัญญาไปจดทะเบียนจำนองเป็นหลักประกันการชำระหนี้ต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จำกัด ต่อมาปี 2540 กระทรวงการคลังมีคำสั่งให้บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ผู้รับจำนองหยุดการดำเนินงานพร้อมกับให้ชำระบัญชีสถาบันการเงินทั้งสามแห่ง เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2542 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2543 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวม จำเลยที่ 2 ที่ 3 ยึดถือโฉนดที่ดินดังกล่าวไว้ในความครอบครองและมีสิทธิบังคับจำนองและขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2543 โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินและอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประเมินราคาที่ยึดไว้ขั้นต่ำ เป็นเงินจำนวน 255,000,000 บาท เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้ตามคำพิพากษา จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอรับเงินที่จะได้จากการขายทอดตลาดดังกล่าวก่อนโจทก์โดยขอรับชำระหนี้จำนวน 399,778,060.27 บาท ปัจจุบันคดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล หากศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 รับเงินจากการขายทอดตลาดไปก่อนโจทก์จะทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์มีความจำเป็นต้องขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 เพื่อขอรับชำระหนี้จากการทำประโยชน์ดังกล่าวก่อนจำเลยทั้งสามตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2544 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิมูลหนี้ค่าจ้างก่อสร้างค้างชำระตามคำพิพากษาจำนวน 42,665,002.58 บาท และให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 มอบต้นฉบับโฉนดที่ดินแก่โจทก์เพื่อให้โจทก์และจำเลยที่ 1 นำไปใช้จดทะเบียน จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 นำโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินดังกล่าวในลักษณะหนี้จ้างทำของจำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ยินยอมไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจดทะเบียนบุริมสิทธิของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบาลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนบุริมสิทธิ หากจำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่ส่งมอบก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามเพื่อขอออกใบแทนโฉนดที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิตามคำพิพากษา จำเลยที่ 1 ให้การว่า บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จะมีได้ต่อเมื่อโจทก์ปฎิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286, 287 กล่าวคือ ก่อนโจทก์ทำการก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ โจทก์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการเมื่อได้จดทะเบียนบุริมสิทธิแล้ว บุริมสิทธิจึงใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองไม่มีบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตราใดให้อำนาจโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิให้โจทก์ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 บัญญัติให้ผลแห่งบุริมสิทธินั้นนอกจากที่ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 281 ถึง 288 นี้แล้ว ท่านให้นำบทบัญญัติทั้งหลายแห่งลักษณะจำนองมาใช้บังคับด้วยตามแต่กรณี ซึ่งบทบัญญัติในลักษณะจำนองที่จะนำมาใช้บังคับแก่บุริมสิทธิโดยไม่ขัดหรือแย้งก็คือมาตรา 714 ซึ่งบัญญัติว่า "อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่" ดังนั้นบุริมสิทธิจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลบังคับได้ แต่ที่โจทก็อ้างว่ามีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 นั้น โจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิของโจทก์จึงไม่มีผลบังคับโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขณะฟ้องโจทก์ไม่อาจประมาณราคาที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่เพิ่มขึ้นได้เพราะเหตุว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของย่อมเกิดขึ้นต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาเพิ่มขึ้นในปัจจุบันเพราะการก่อสร้างอาคารนั้น และมูลค่าจ้างทำของจะมีอยู่เพียงเหนือราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 275 และโจทก์ต้องทำประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนบุริมสิทธิก่อนจะลงมือทำการก่อสร้าง แต่ขณะที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ได้ล่วงเลยกำหนดเวลาที่โจทก์จะประมาณราคาค่าก่อสร้างและประมาณราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นของจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีที่ศาลชั้นต้น คือ คดีหมายเลขดำที่ 24762/2540 คดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ให้ชำระค่าก่อสร้าง ศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยฟ้องดังกล่าวโจทก์ไม่ได้อ้างถึงบุริมสิทธิ อีกทั้งโจทก์ได้ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินที่ได้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาโจทก์จึงมีแต่มูลหนี้ตามคำพิพากษา ไม่มีมูลหนี้ค่าจ้างทำของ โจทก์จึงไม่อาจย้อนกลับไปนำมูลหนี้ค่าจ้างทำของมาอ้างให้มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 อีก โจทย์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การว่า กองทุนรวมวี แคปปิตอล มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นตัวแทนผู้มีอำนาจกระทำกิจการต่างๆ แทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลเท่านั้น กองทุนรวมวี แคปปิตอล โดยจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์และหนี้สินพร้อมสิทธิจำนองของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ที่มีอยู่กับจำเลยที่ 1 จนได้มีการทำสัญญาซื้อชายสิทธิตลอดจนทำบันทึกข้อตกลงโอนสิทธิการรับจำนองจากบริษัทดังกล่าว จำเลยที่ 2 กระทำการดังกล่าวในฐานะตัวแทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลหามีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับจำเลยที่ 1 ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 แม้โจทก์จะเป็นผู้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 และทำให้ราคาที่ดินดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นเหตุให้โจทก์เป็นเจ้าหนี้ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่บุริมสิทธิจะมีผลใช้บังคับต่อเมื่อได้ปฎิบัติตามหลักเกณฑ์หรือแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือ ผู้มีบุริมสิทธิจะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อทางราชการไว้ก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง จึงจะมีผลบริบูรณ์เป็นบุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น แต่โจทก์หาได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างอาคารลงบนที่ดินพิพาทไม่ ด้วยเหตุนี้บุริมสิทธิดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมายและใช้ยันเจ้าหนี้อื่น ซึ่งมีหลักประกันมิได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนในนามกองทุนดังกล่าว กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์ที่เป็นสินเชื่อของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีหนี้สินที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระอยู่กับบริษัทดังกล่าวรวมอยู่ด้วย โดยซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวจากองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน หรือ "ปรส." หาใช่จำเลยที่ 3 เป็นผู้ซื้อไม่ กองทุนรวมเอเชียรี่คอฟเวอรี่ 3 จึงรับโอนสิทธิเรียกร้องในหนี้สินของจำเลยที่ 1 มาโดยชอบด้วยกฎหมาย ต่อมากองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ได้ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองต่อศาลแล้วจำเลยที่ 3 ไม่มีหน้าที่และมิได้เป็นผู้เก็บรักษาโฉนดที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัว กรณีที่โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ได้นั้น ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างโจทก์ต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวของค่าก่อสร้างไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 เมื่อหนี้ค่าก่อสร้างของโจทก์มิได้จดทะเบียนไว้ก็ไม่อาจใช้ยันเจ้าหนี้อื่นและบุคคลภายนอก รวมทั้งไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1146/2473 และ 4791/2536 โจทก์จึงมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินและอาคารของจำเลยที่ 1 ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 โจทก์ไม่มีสิทธิขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โจทก์ก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ไม่เสร็จสมบูรณ์แต่ได้ทำเพียงเล็กน้อยแล้วหยุดก่อสร้างไปนาน ปัจจุบันอาคารที่โจทก์สร้างไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ถูกทิ้งร้างไว้หลายปี ที่ดินของจำเลยที่ 1 มิได้มีราคาเพิ่มขึ้นตามการงานของโจทก์และการก่อสร้างก็ไม่ได้ทำประโยชน์ให้แก่จำเลยที่ 1 ดังที่อ้าง โจทก์จึงไม่มีบุริมสิทธิเหนือที่ดินของจำเลยที่ 1 หากมีการจดทะเบียนบุริมสิทธิอย่างอื่นบนที่ดินภายหลังจากที่ได้มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินแล้ว สิทธิจำนองของกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ย่อมเป็นใหญ่กว่าบุริมสิทธิมูลจ้างทำของของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722 จำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ไม่มีหน้าที่ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ไปใช้ดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิใดๆ ขอให้พิพากษายกฟ้อง กองทุนรวมวี แคปปิตอล ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า จำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายหลักทรัพย์หรือหนี้สินจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) พร้อมทั้งสิทธิการรับจำนองที่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ทั้งสองมีอยู่กับจำเลยที่ 1 แทนจำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงมีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนอง แม้โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ของจำเลยที่ 1 แต่บุริมสิทธิจะมีผลบริบูรณ์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการงานที่จ้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอานาจฟ้องให้จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมส่งมอบโฉนดที่ดินเพื่อนำไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีสามารถวินิจฉัยได้แล้ว จึงให้งดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ก่อสร้างอาคารสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น พร้อมอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ในราคาค่าจ้างทั้งหมดไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท แต่ไม่มีการทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้าง ต่อมาโจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,176,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดจนถึงปี 2539 ค้างชำระค่าก่อสร้างอยู่เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดทำการก่อสร้างและฟ้องเรียกเงินจำนวนดังกล่าว คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คดีถึงที่สุดแล้ว มีปัญหาตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้ก่อสร้างอาคารโครงการสาธรยูนิค ทาวเวอร์ลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันมีบุริมสิทธิอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง บุริมสิทธิในคดีนี้เป็นสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะอย่างซึ่งเกิดขึ้นด้วยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่มีการจดทะเบียน ส่วนการได้บุริมสิทธิเพราะการจดทะเบียนตามมาตรา 286 ถือเป็นการได้บุริมสิทธิอีกทางหนึ่งเพราะการจดทะเบียนโดยหลักตกลง การใช้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์เป็นการใช้สิทธิฟ้องคดีเพื่อรักษาสิทธิดังกล่าว การที่จำเลยทั้งสามไม่ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิภายหลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามจากโจทก์ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้ให้ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ ศาลชั้นต้นควรรับฟังข้อเท็จจริงจากการสืบพยานโจทก์ก่อนที่จะมีคำพิพากษาจึงขอให้ศาลฎีกากลับคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาของศาลชั้นต้น และให้ศาลชั้นต้นทำการสืบพยานโจทก์ตามรูปคดีต่อไป เห็นว่า แม้โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันเข้ากรณีที่ทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่มาตรา 286 บัญญัติว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์นั้น หากทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการไซร้ บุริมสิทธ์ก็คงให้ผลต่อไป ข้อเท็จจริงปรากฎว่าก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฉะนั้น บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ย่อมไม่คงให้ผลอีกต่อไป คือสิ้นผลไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5954/2549บริษัทสี่พระยาก่อสร้าง จำกัด โจทก์บริษัทสาธร ยูนีค จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลยกองทุนรวมวี แคปปิตอล จำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 273, ม. 286โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 273 (2) แต่ก่อนลงมือทำการงานจ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ย่อมสิ้นผลไปตามมาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพทย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ยึดถือโฉนดที่ดินขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2534 จำเลยที่ 1 ว่าจ้างโจทก์ทำการก่อสร้างโครงการสาธรยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น และอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 โดยอาคารชุดพักอาศัยปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5490 เนื้อที่ 1,042 5/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 135,525,000 บาท ส่วนอาคารที่จอดรถปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 เนื้อที่ 431 1/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 43,110,000 บาท จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างก่อสร้างเป็นเงินค่าจ้างไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท โดยให้คิดค่าจ้างตามปริมาณผลงานก่อสร้างที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างเป็นรายงวดงวดละเดือน ภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ตัวแทนจำเลยที่ 1 ตรวจสอบรับมอบงานก่อสร้างดังกล่าว โจทก์ก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,167,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดงานจนถึงปี 2539 จำเลยที่ 1 ไม่ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดการก่อสร้างชั่วคราวและฟ้องเรียกเงินดังกล่าวต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างแก่โจทก์จำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2538 คดีถึงที่สุดแล้ว ปัจจุบันที่ดินของจำเลยที่ 1 มีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 256,167,003 บาท โจทก์จึงเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2538 จำเลยที่ 1 นำที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างตามสัญญาไปจดทะเบียนจำนองเป็นหลักประกันการชำระหนี้ต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จำกัด ต่อมาปี 2540 กระทรวงการคลังมีคำสั่งให้บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ผู้รับจำนองหยุดการดำเนินงานพร้อมกับให้ชำระบัญชีสถาบันการเงินทั้งสามแห่ง เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2542 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2543 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวม จำเลยที่ 2 ที่ 3 ยึดถือโฉนดที่ดินดังกล่าวไว้ในความครอบครองและมีสิทธิบังคับจำนองและขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2543 โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินและอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประเมินราคาที่ยึดไว้ขั้นต่ำ เป็นเงินจำนวน 255,000,000 บาท เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้ตามคำพิพากษา จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอรับเงินที่จะได้จากการขายทอดตลาดดังกล่าวก่อนโจทก์โดยขอรับชำระหนี้จำนวน 399,778,060.27 บาท ปัจจุบันคดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล หากศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 รับเงินจากการขายทอดตลาดไปก่อนโจทก์จะทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์มีความจำเป็นต้องขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 เพื่อขอรับชำระหนี้จากการทำประโยชน์ดังกล่าวก่อนจำเลยทั้งสามตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2544 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิมูลหนี้ค่าจ้างก่อสร้างค้างชำระตามคำพิพากษาจำนวน 42,665,002.58 บาท และให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 มอบต้นฉบับโฉนดที่ดินแก่โจทก์เพื่อให้โจทก์และจำเลยที่ 1 นำไปใช้จดทะเบียน จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 นำโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินดังกล่าวในลักษณะหนี้จ้างทำของจำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ยินยอมไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจดทะเบียนบุริมสิทธิของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบาลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนบุริมสิทธิ หากจำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่ส่งมอบก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามเพื่อขอออกใบแทนโฉนดที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิตามคำพิพากษา จำเลยที่ 1 ให้การว่า บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จะมีได้ต่อเมื่อโจทก์ปฎิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286, 287 กล่าวคือ ก่อนโจทก์ทำการก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ โจทก์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการเมื่อได้จดทะเบียนบุริมสิทธิแล้ว บุริมสิทธิจึงใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองไม่มีบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตราใดให้อำนาจโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิให้โจทก์ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 บัญญัติให้ผลแห่งบุริมสิทธินั้นนอกจากที่ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 281 ถึง 288 นี้แล้ว ท่านให้นำบทบัญญัติทั้งหลายแห่งลักษณะจำนองมาใช้บังคับด้วยตามแต่กรณี ซึ่งบทบัญญัติในลักษณะจำนองที่จะนำมาใช้บังคับแก่บุริมสิทธิโดยไม่ขัดหรือแย้งก็คือมาตรา 714 ซึ่งบัญญัติว่า "อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่" ดังนั้นบุริมสิทธิจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลบังคับได้ แต่ที่โจทก็อ้างว่ามีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 นั้น โจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิของโจทก์จึงไม่มีผลบังคับโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขณะฟ้องโจทก์ไม่อาจประมาณราคาที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่เพิ่มขึ้นได้เพราะเหตุว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของย่อมเกิดขึ้นต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาเพิ่มขึ้นในปัจจุบันเพราะการก่อสร้างอาคารนั้น และมูลค่าจ้างทำของจะมีอยู่เพียงเหนือราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 275 และโจทก์ต้องทำประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนบุริมสิทธิก่อนจะลงมือทำการก่อสร้าง แต่ขณะที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ได้ล่วงเลยกำหนดเวลาที่โจทก์จะประมาณราคาค่าก่อสร้างและประมาณราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นของจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีที่ศาลชั้นต้น คือ คดีหมายเลขดำที่ 24762/2540 คดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ให้ชำระค่าก่อสร้าง ศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยฟ้องดังกล่าวโจทก์ไม่ได้อ้างถึงบุริมสิทธิ อีกทั้งโจทก์ได้ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินที่ได้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาโจทก์จึงมีแต่มูลหนี้ตามคำพิพากษา ไม่มีมูลหนี้ค่าจ้างทำของ โจทก์จึงไม่อาจย้อนกลับไปนำมูลหนี้ค่าจ้างทำของมาอ้างให้มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 อีก โจทย์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การว่า กองทุนรวมวี แคปปิตอล มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นตัวแทนผู้มีอำนาจกระทำกิจการต่างๆ แทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลเท่านั้น กองทุนรวมวี แคปปิตอล โดยจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์และหนี้สินพร้อมสิทธิจำนองของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ที่มีอยู่กับจำเลยที่ 1 จนได้มีการทำสัญญาซื้อชายสิทธิตลอดจนทำบันทึกข้อตกลงโอนสิทธิการรับจำนองจากบริษัทดังกล่าว จำเลยที่ 2 กระทำการดังกล่าวในฐานะตัวแทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลหามีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับจำเลยที่ 1 ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 แม้โจทก์จะเป็นผู้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 และทำให้ราคาที่ดินดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นเหตุให้โจทก์เป็นเจ้าหนี้ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่บุริมสิทธิจะมีผลใช้บังคับต่อเมื่อได้ปฎิบัติตามหลักเกณฑ์หรือแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือ ผู้มีบุริมสิทธิจะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อทางราชการไว้ก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง จึงจะมีผลบริบูรณ์เป็นบุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น แต่โจทก์หาได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างอาคารลงบนที่ดินพิพาทไม่ ด้วยเหตุนี้บุริมสิทธิดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมายและใช้ยันเจ้าหนี้อื่น ซึ่งมีหลักประกันมิได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนในนามกองทุนดังกล่าว กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์ที่เป็นสินเชื่อของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีหนี้สินที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระอยู่กับบริษัทดังกล่าวรวมอยู่ด้วย โดยซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวจากองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน หรือ "ปรส." หาใช่จำเลยที่ 3 เป็นผู้ซื้อไม่ กองทุนรวมเอเชียรี่คอฟเวอรี่ 3 จึงรับโอนสิทธิเรียกร้องในหนี้สินของจำเลยที่ 1 มาโดยชอบด้วยกฎหมาย ต่อมากองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ได้ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองต่อศาลแล้วจำเลยที่ 3 ไม่มีหน้าที่และมิได้เป็นผู้เก็บรักษาโฉนดที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัว กรณีที่โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ได้นั้น ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างโจทก์ต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวของค่าก่อสร้างไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 เมื่อหนี้ค่าก่อสร้างของโจทก์มิได้จดทะเบียนไว้ก็ไม่อาจใช้ยันเจ้าหนี้อื่นและบุคคลภายนอก รวมทั้งไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1146/2473 และ 4791/2536 โจทก์จึงมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินและอาคารของจำเลยที่ 1 ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 โจทก์ไม่มีสิทธิขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โจทก์ก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ไม่เสร็จสมบูรณ์แต่ได้ทำเพียงเล็กน้อยแล้วหยุดก่อสร้างไปนาน ปัจจุบันอาคารที่โจทก์สร้างไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ถูกทิ้งร้างไว้หลายปี ที่ดินของจำเลยที่ 1 มิได้มีราคาเพิ่มขึ้นตามการงานของโจทก์และการก่อสร้างก็ไม่ได้ทำประโยชน์ให้แก่จำเลยที่ 1 ดังที่อ้าง โจทก์จึงไม่มีบุริมสิทธิเหนือที่ดินของจำเลยที่ 1 หากมีการจดทะเบียนบุริมสิทธิอย่างอื่นบนที่ดินภายหลังจากที่ได้มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินแล้ว สิทธิจำนองของกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ย่อมเป็นใหญ่กว่าบุริมสิทธิมูลจ้างทำของของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722 จำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ไม่มีหน้าที่ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ไปใช้ดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิใดๆ ขอให้พิพากษายกฟ้อง กองทุนรวมวี แคปปิตอล ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า จำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายหลักทรัพย์หรือหนี้สินจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) พร้อมทั้งสิทธิการรับจำนองที่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ทั้งสองมีอยู่กับจำเลยที่ 1 แทนจำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงมีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนอง แม้โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ของจำเลยที่ 1 แต่บุริมสิทธิจะมีผลบริบูรณ์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการงานที่จ้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอานาจฟ้องให้จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมส่งมอบโฉนดที่ดินเพื่อนำไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีสามารถวินิจฉัยได้แล้ว จึงให้งดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ก่อสร้างอาคารสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น พร้อมอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ในราคาค่าจ้างทั้งหมดไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท แต่ไม่มีการทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้าง ต่อมาโจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,176,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดจนถึงปี 2539 ค้างชำระค่าก่อสร้างอยู่เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดทำการก่อสร้างและฟ้องเรียกเงินจำนวนดังกล่าว คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คดีถึงที่สุดแล้ว มีปัญหาตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้ก่อสร้างอาคารโครงการสาธรยูนิค ทาวเวอร์ลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันมีบุริมสิทธิอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง บุริมสิทธิในคดีนี้เป็นสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะอย่างซึ่งเกิดขึ้นด้วยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่มีการจดทะเบียน ส่วนการได้บุริมสิทธิเพราะการจดทะเบียนตามมาตรา 286 ถือเป็นการได้บุริมสิทธิอีกทางหนึ่งเพราะการจดทะเบียนโดยหลักตกลง การใช้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์เป็นการใช้สิทธิฟ้องคดีเพื่อรักษาสิทธิดังกล่าว การที่จำเลยทั้งสามไม่ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิภายหลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามจากโจทก์ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้ให้ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ ศาลชั้นต้นควรรับฟังข้อเท็จจริงจากการสืบพยานโจทก์ก่อนที่จะมีคำพิพากษาจึงขอให้ศาลฎีกากลับคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาของศาลชั้นต้น และให้ศาลชั้นต้นทำการสืบพยานโจทก์ตามรูปคดีต่อไป เห็นว่า แม้โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันเข้ากรณีที่ทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่มาตรา 286 บัญญัติว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์นั้น หากทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการไซร้ บุริมสิทธ์ก็คงให้ผลต่อไป ข้อเท็จจริงปรากฎว่าก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฉะนั้น บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ย่อมไม่คงให้ผลอีกต่อไป คือสิ้นผลไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(สุมิตร สุภาดุลย์-นันทชัย เพียรสนอง-วีระศักดิ์ เสรีเศวตรัตน์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2534 จำเลยที่ 1 ว่าจ้างโจทก์ทำการก่อสร้างโครงการสาธรยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น และอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 โดยอาคารชุดพักอาศัยปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5490 เนื้อที่ 1,042 5/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 135,525,000 บาท ส่วนอาคารที่จอดรถปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 เนื้อที่ 431 1/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 43,110,000 บาท จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างก่อสร้างเป็นเงินค่าจ้างไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท โดยให้คิดค่าจ้างตามปริมาณผลงานก่อสร้างที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างเป็นรายงวดงวดละเดือน ภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ตัวแทนจำเลยที่ 1 ตรวจสอบรับมอบงานก่อสร้างดังกล่าว โจทก์ก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,167,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดงานจนถึงปี 2539 จำเลยที่ 1 ไม่ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดการก่อสร้างชั่วคราวและฟ้องเรียกเงินดังกล่าวต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างแก่โจทก์จำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2538 คดีถึงที่สุดแล้ว ปัจจุบันที่ดินของจำเลยที่ 1 มีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 256,167,003 บาท โจทก์จึงเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2538 จำเลยที่ 1 นำที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างตามสัญญาไปจดทะเบียนจำนองเป็นหลักประกันการชำระหนี้ต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จำกัด ต่อมาปี 2540 กระทรวงการคลังมีคำสั่งให้บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ผู้รับจำนองหยุดการดำเนินงานพร้อมกับให้ชำระบัญชีสถาบันการเงินทั้งสามแห่ง เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2542 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2543 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวม จำเลยที่ 2 ที่ 3 ยึดถือโฉนดที่ดินดังกล่าวไว้ในความครอบครองและมีสิทธิบังคับจำนองและขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2543 โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินและอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประเมินราคาที่ยึดไว้ขั้นต่ำ เป็นเงินจำนวน 255,000,000 บาท เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้ตามคำพิพากษา จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอรับเงินที่จะได้จากการขายทอดตลาดดังกล่าวก่อนโจทก์โดยขอรับชำระหนี้จำนวน 399,778,060.27 บาท ปัจจุบันคดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล หากศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 รับเงินจากการขายทอดตลาดไปก่อนโจทก์จะทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์มีความจำเป็นต้องขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 เพื่อขอรับชำระหนี้จากการทำประโยชน์ดังกล่าวก่อนจำเลยทั้งสามตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2544 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิมูลหนี้ค่าจ้างก่อสร้างค้างชำระตามคำพิพากษาจำนวน 42,665,002.58 บาท และให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 มอบต้นฉบับโฉนดที่ดินแก่โจทก์เพื่อให้โจทก์และจำเลยที่ 1 นำไปใช้จดทะเบียน จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 นำโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินดังกล่าวในลักษณะหนี้จ้างทำของจำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ยินยอมไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจดทะเบียนบุริมสิทธิของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบาลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนบุริมสิทธิ หากจำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่ส่งมอบก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามเพื่อขอออกใบแทนโฉนดที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิตามคำพิพากษา จำเลยที่ 1 ให้การว่า บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จะมีได้ต่อเมื่อโจทก์ปฎิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286, 287 กล่าวคือ ก่อนโจทก์ทำการก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ โจทก์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการเมื่อได้จดทะเบียนบุริมสิทธิแล้ว บุริมสิทธิจึงใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองไม่มีบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตราใดให้อำนาจโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิให้โจทก์ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 บัญญัติให้ผลแห่งบุริมสิทธินั้นนอกจากที่ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 281 ถึง 288 นี้แล้ว ท่านให้นำบทบัญญัติทั้งหลายแห่งลักษณะจำนองมาใช้บังคับด้วยตามแต่กรณี ซึ่งบทบัญญัติในลักษณะจำนองที่จะนำมาใช้บังคับแก่บุริมสิทธิโดยไม่ขัดหรือแย้งก็คือมาตรา 714 ซึ่งบัญญัติว่า "อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่" ดังนั้นบุริมสิทธิจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลบังคับได้ แต่ที่โจทก็อ้างว่ามีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 นั้น โจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิของโจทก์จึงไม่มีผลบังคับโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขณะฟ้องโจทก์ไม่อาจประมาณราคาที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่เพิ่มขึ้นได้เพราะเหตุว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของย่อมเกิดขึ้นต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาเพิ่มขึ้นในปัจจุบันเพราะการก่อสร้างอาคารนั้น และมูลค่าจ้างทำของจะมีอยู่เพียงเหนือราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 275 และโจทก์ต้องทำประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนบุริมสิทธิก่อนจะลงมือทำการก่อสร้าง แต่ขณะที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ได้ล่วงเลยกำหนดเวลาที่โจทก์จะประมาณราคาค่าก่อสร้างและประมาณราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นของจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีที่ศาลชั้นต้น คือ คดีหมายเลขดำที่ 24762/2540 คดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ให้ชำระค่าก่อสร้าง ศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยฟ้องดังกล่าวโจทก์ไม่ได้อ้างถึงบุริมสิทธิ อีกทั้งโจทก์ได้ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินที่ได้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาโจทก์จึงมีแต่มูลหนี้ตามคำพิพากษา ไม่มีมูลหนี้ค่าจ้างทำของ โจทก์จึงไม่อาจย้อนกลับไปนำมูลหนี้ค่าจ้างทำของมาอ้างให้มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 อีก โจทย์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การว่า กองทุนรวมวี แคปปิตอล มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นตัวแทนผู้มีอำนาจกระทำกิจการต่างๆ แทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลเท่านั้น กองทุนรวมวี แคปปิตอล โดยจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์และหนี้สินพร้อมสิทธิจำนองของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ที่มีอยู่กับจำเลยที่ 1 จนได้มีการทำสัญญาซื้อชายสิทธิตลอดจนทำบันทึกข้อตกลงโอนสิทธิการรับจำนองจากบริษัทดังกล่าว จำเลยที่ 2 กระทำการดังกล่าวในฐานะตัวแทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลหามีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับจำเลยที่ 1 ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 แม้โจทก์จะเป็นผู้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 และทำให้ราคาที่ดินดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นเหตุให้โจทก์เป็นเจ้าหนี้ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่บุริมสิทธิจะมีผลใช้บังคับต่อเมื่อได้ปฎิบัติตามหลักเกณฑ์หรือแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือ ผู้มีบุริมสิทธิจะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อทางราชการไว้ก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง จึงจะมีผลบริบูรณ์เป็นบุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น แต่โจทก์หาได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างอาคารลงบนที่ดินพิพาทไม่ ด้วยเหตุนี้บุริมสิทธิดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมายและใช้ยันเจ้าหนี้อื่น ซึ่งมีหลักประกันมิได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนในนามกองทุนดังกล่าว กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์ที่เป็นสินเชื่อของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีหนี้สินที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระอยู่กับบริษัทดังกล่าวรวมอยู่ด้วย โดยซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวจากองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน หรือ "ปรส." หาใช่จำเลยที่ 3 เป็นผู้ซื้อไม่ กองทุนรวมเอเชียรี่คอฟเวอรี่ 3 จึงรับโอนสิทธิเรียกร้องในหนี้สินของจำเลยที่ 1 มาโดยชอบด้วยกฎหมาย ต่อมากองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ได้ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองต่อศาลแล้วจำเลยที่ 3 ไม่มีหน้าที่และมิได้เป็นผู้เก็บรักษาโฉนดที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัว กรณีที่โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ได้นั้น ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างโจทก์ต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวของค่าก่อสร้างไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 เมื่อหนี้ค่าก่อสร้างของโจทก์มิได้จดทะเบียนไว้ก็ไม่อาจใช้ยันเจ้าหนี้อื่นและบุคคลภายนอก รวมทั้งไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1146/2473 และ 4791/2536 โจทก์จึงมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินและอาคารของจำเลยที่ 1 ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 โจทก์ไม่มีสิทธิขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โจทก์ก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ไม่เสร็จสมบูรณ์แต่ได้ทำเพียงเล็กน้อยแล้วหยุดก่อสร้างไปนาน ปัจจุบันอาคารที่โจทก์สร้างไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ถูกทิ้งร้างไว้หลายปี ที่ดินของจำเลยที่ 1 มิได้มีราคาเพิ่มขึ้นตามการงานของโจทก์และการก่อสร้างก็ไม่ได้ทำประโยชน์ให้แก่จำเลยที่ 1 ดังที่อ้าง โจทก์จึงไม่มีบุริมสิทธิเหนือที่ดินของจำเลยที่ 1 หากมีการจดทะเบียนบุริมสิทธิอย่างอื่นบนที่ดินภายหลังจากที่ได้มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินแล้ว สิทธิจำนองของกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ย่อมเป็นใหญ่กว่าบุริมสิทธิมูลจ้างทำของของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722 จำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ไม่มีหน้าที่ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ไปใช้ดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิใดๆ ขอให้พิพากษายกฟ้อง กองทุนรวมวี แคปปิตอล ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า จำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายหลักทรัพย์หรือหนี้สินจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) พร้อมทั้งสิทธิการรับจำนองที่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ทั้งสองมีอยู่กับจำเลยที่ 1 แทนจำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงมีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนอง แม้โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ของจำเลยที่ 1 แต่บุริมสิทธิจะมีผลบริบูรณ์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการงานที่จ้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอานาจฟ้องให้จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมส่งมอบโฉนดที่ดินเพื่อนำไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีสามารถวินิจฉัยได้แล้ว จึงให้งดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ก่อสร้างอาคารสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น พร้อมอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ในราคาค่าจ้างทั้งหมดไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท แต่ไม่มีการทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้าง ต่อมาโจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,176,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดจนถึงปี 2539 ค้างชำระค่าก่อสร้างอยู่เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดทำการก่อสร้างและฟ้องเรียกเงินจำนวนดังกล่าว คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คดีถึงที่สุดแล้ว มีปัญหาตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้ก่อสร้างอาคารโครงการสาธรยูนิค ทาวเวอร์ลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันมีบุริมสิทธิอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง บุริมสิทธิในคดีนี้เป็นสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะอย่างซึ่งเกิดขึ้นด้วยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่มีการจดทะเบียน ส่วนการได้บุริมสิทธิเพราะการจดทะเบียนตามมาตรา 286 ถือเป็นการได้บุริมสิทธิอีกทางหนึ่งเพราะการจดทะเบียนโดยหลักตกลง การใช้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์เป็นการใช้สิทธิฟ้องคดีเพื่อรักษาสิทธิดังกล่าว การที่จำเลยทั้งสามไม่ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิภายหลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามจากโจทก์ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้ให้ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ ศาลชั้นต้นควรรับฟังข้อเท็จจริงจากการสืบพยานโจทก์ก่อนที่จะมีคำพิพากษาจึงขอให้ศาลฎีกากลับคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาของศาลชั้นต้น และให้ศาลชั้นต้นทำการสืบพยานโจทก์ตามรูปคดีต่อไป เห็นว่า แม้โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันเข้ากรณีที่ทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่มาตรา 286 บัญญัติว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์นั้น หากทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการไซร้ บุริมสิทธ์ก็คงให้ผลต่อไป ข้อเท็จจริงปรากฎว่าก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฉะนั้น บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ย่อมไม่คงให้ผลอีกต่อไป คือสิ้นผลไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5954/2549บริษัทสี่พระยาก่อสร้าง จำกัด โจทก์บริษัทสาธร ยูนีค จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลยกองทุนรวมวี แคปปิตอล จำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 273, ม. 286โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 273 (2) แต่ก่อนลงมือทำการงานจ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ย่อมสิ้นผลไปตามมาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพทย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ยึดถือโฉนดที่ดินขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2534 จำเลยที่ 1 ว่าจ้างโจทก์ทำการก่อสร้างโครงการสาธรยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น และอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 โดยอาคารชุดพักอาศัยปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5490 เนื้อที่ 1,042 5/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 135,525,000 บาท ส่วนอาคารที่จอดรถปลูกบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 เนื้อที่ 431 1/10 ตารางวา คิดเป็นราคาที่ดิน 43,110,000 บาท จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างก่อสร้างเป็นเงินค่าจ้างไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท โดยให้คิดค่าจ้างตามปริมาณผลงานก่อสร้างที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าจ้างเป็นรายงวดงวดละเดือน ภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ตัวแทนจำเลยที่ 1 ตรวจสอบรับมอบงานก่อสร้างดังกล่าว โจทก์ก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,167,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดงานจนถึงปี 2539 จำเลยที่ 1 ไม่ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดการก่อสร้างชั่วคราวและฟ้องเรียกเงินดังกล่าวต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างแก่โจทก์จำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2538 คดีถึงที่สุดแล้ว ปัจจุบันที่ดินของจำเลยที่ 1 มีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 256,167,003 บาท โจทก์จึงเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2538 จำเลยที่ 1 นำที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างตามสัญญาไปจดทะเบียนจำนองเป็นหลักประกันการชำระหนี้ต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จำกัด ต่อมาปี 2540 กระทรวงการคลังมีคำสั่งให้บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ผู้รับจำนองหยุดการดำเนินงานพร้อมกับให้ชำระบัญชีสถาบันการเงินทั้งสามแห่ง เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2542 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอลซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวมเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2543 บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของบริษัทไปให้กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งมีจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจจัดการกองทุนรวม จำเลยที่ 2 ที่ 3 ยึดถือโฉนดที่ดินดังกล่าวไว้ในความครอบครองและมีสิทธิบังคับจำนองและขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2543 โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินและอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งประเมินราคาที่ยึดไว้ขั้นต่ำ เป็นเงินจำนวน 255,000,000 บาท เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้ตามคำพิพากษา จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอรับเงินที่จะได้จากการขายทอดตลาดดังกล่าวก่อนโจทก์โดยขอรับชำระหนี้จำนวน 399,778,060.27 บาท ปัจจุบันคดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล หากศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 รับเงินจากการขายทอดตลาดไปก่อนโจทก์จะทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์มีความจำเป็นต้องขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 เพื่อขอรับชำระหนี้จากการทำประโยชน์ดังกล่าวก่อนจำเลยทั้งสามตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2544 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิมูลหนี้ค่าจ้างก่อสร้างค้างชำระตามคำพิพากษาจำนวน 42,665,002.58 บาท และให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 มอบต้นฉบับโฉนดที่ดินแก่โจทก์เพื่อให้โจทก์และจำเลยที่ 1 นำไปใช้จดทะเบียน จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือแล้วเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 นำโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานคร ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินดังกล่าวในลักษณะหนี้จ้างทำของจำนวน 42,665,002.58 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ยินยอมไปจดทะเบียนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจดทะเบียนบุริมสิทธิของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบาลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนบุริมสิทธิ หากจำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่ส่งมอบก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามเพื่อขอออกใบแทนโฉนดที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิตามคำพิพากษา จำเลยที่ 1 ให้การว่า บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จะมีได้ต่อเมื่อโจทก์ปฎิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286, 287 กล่าวคือ ก่อนโจทก์ทำการก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ โจทก์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการเมื่อได้จดทะเบียนบุริมสิทธิแล้ว บุริมสิทธิจึงใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองไม่มีบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตราใดให้อำนาจโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิให้โจทก์ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 บัญญัติให้ผลแห่งบุริมสิทธินั้นนอกจากที่ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 281 ถึง 288 นี้แล้ว ท่านให้นำบทบัญญัติทั้งหลายแห่งลักษณะจำนองมาใช้บังคับด้วยตามแต่กรณี ซึ่งบทบัญญัติในลักษณะจำนองที่จะนำมาใช้บังคับแก่บุริมสิทธิโดยไม่ขัดหรือแย้งก็คือมาตรา 714 ซึ่งบัญญัติว่า "อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่" ดังนั้นบุริมสิทธิจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลบังคับได้ แต่ที่โจทก็อ้างว่ามีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 นั้น โจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บุริมสิทธิของโจทก์จึงไม่มีผลบังคับโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขณะฟ้องโจทก์ไม่อาจประมาณราคาที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่เพิ่มขึ้นได้เพราะเหตุว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของย่อมเกิดขึ้นต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาเพิ่มขึ้นในปัจจุบันเพราะการก่อสร้างอาคารนั้น และมูลค่าจ้างทำของจะมีอยู่เพียงเหนือราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 275 และโจทก์ต้องทำประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนบุริมสิทธิก่อนจะลงมือทำการก่อสร้าง แต่ขณะที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ได้ล่วงเลยกำหนดเวลาที่โจทก์จะประมาณราคาค่าก่อสร้างและประมาณราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นของจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีที่ศาลชั้นต้น คือ คดีหมายเลขดำที่ 24762/2540 คดีหมายเลขแดงที่ 14107/2542 ให้ชำระค่าก่อสร้าง ศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยฟ้องดังกล่าวโจทก์ไม่ได้อ้างถึงบุริมสิทธิ อีกทั้งโจทก์ได้ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินที่ได้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาโจทก์จึงมีแต่มูลหนี้ตามคำพิพากษา ไม่มีมูลหนี้ค่าจ้างทำของ โจทก์จึงไม่อาจย้อนกลับไปนำมูลหนี้ค่าจ้างทำของมาอ้างให้มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 อีก โจทย์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การว่า กองทุนรวมวี แคปปิตอล มีฐานะเป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นตัวแทนผู้มีอำนาจกระทำกิจการต่างๆ แทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลเท่านั้น กองทุนรวมวี แคปปิตอล โดยจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์และหนี้สินพร้อมสิทธิจำนองของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทยจำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) ที่มีอยู่กับจำเลยที่ 1 จนได้มีการทำสัญญาซื้อชายสิทธิตลอดจนทำบันทึกข้อตกลงโอนสิทธิการรับจำนองจากบริษัทดังกล่าว จำเลยที่ 2 กระทำการดังกล่าวในฐานะตัวแทนกองทุนรวมวี แคปปิตอลหามีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับจำเลยที่ 1 ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 แม้โจทก์จะเป็นผู้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 และทำให้ราคาที่ดินดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นเหตุให้โจทก์เป็นเจ้าหนี้ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพทย์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่บุริมสิทธิจะมีผลใช้บังคับต่อเมื่อได้ปฎิบัติตามหลักเกณฑ์หรือแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือ ผู้มีบุริมสิทธิจะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อทางราชการไว้ก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง จึงจะมีผลบริบูรณ์เป็นบุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น แต่โจทก์หาได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างอาคารลงบนที่ดินพิพาทไม่ ด้วยเหตุนี้บุริมสิทธิดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมายและใช้ยันเจ้าหนี้อื่น ซึ่งมีหลักประกันมิได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 ขอให้พิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นนิติบุคคลต่างหากจากจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 3 เป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนในนามกองทุนดังกล่าว กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 เป็นผู้ซื้อสินทรัพย์ที่เป็นสินเชื่อของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีหนี้สินที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระอยู่กับบริษัทดังกล่าวรวมอยู่ด้วย โดยซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวจากองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน หรือ "ปรส." หาใช่จำเลยที่ 3 เป็นผู้ซื้อไม่ กองทุนรวมเอเชียรี่คอฟเวอรี่ 3 จึงรับโอนสิทธิเรียกร้องในหนี้สินของจำเลยที่ 1 มาโดยชอบด้วยกฎหมาย ต่อมากองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ได้ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองต่อศาลแล้วจำเลยที่ 3 ไม่มีหน้าที่และมิได้เป็นผู้เก็บรักษาโฉนดที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัว กรณีที่โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ได้นั้น ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้างโจทก์ต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวของค่าก่อสร้างไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 เมื่อหนี้ค่าก่อสร้างของโจทก์มิได้จดทะเบียนไว้ก็ไม่อาจใช้ยันเจ้าหนี้อื่นและบุคคลภายนอก รวมทั้งไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1146/2473 และ 4791/2536 โจทก์จึงมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ กองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินและอาคารของจำเลยที่ 1 ก่อนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 289 โจทก์ไม่มีสิทธิขอจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โจทก์ก่อสร้างอาคารโครงการสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ไม่เสร็จสมบูรณ์แต่ได้ทำเพียงเล็กน้อยแล้วหยุดก่อสร้างไปนาน ปัจจุบันอาคารที่โจทก์สร้างไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ถูกทิ้งร้างไว้หลายปี ที่ดินของจำเลยที่ 1 มิได้มีราคาเพิ่มขึ้นตามการงานของโจทก์และการก่อสร้างก็ไม่ได้ทำประโยชน์ให้แก่จำเลยที่ 1 ดังที่อ้าง โจทก์จึงไม่มีบุริมสิทธิเหนือที่ดินของจำเลยที่ 1 หากมีการจดทะเบียนบุริมสิทธิอย่างอื่นบนที่ดินภายหลังจากที่ได้มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินแล้ว สิทธิจำนองของกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ย่อมเป็นใหญ่กว่าบุริมสิทธิมูลจ้างทำของของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722 จำเลยที่ 3 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการกองทุนรวมเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ไม่มีหน้าที่ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ไปใช้ดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิใดๆ ขอให้พิพากษายกฟ้อง กองทุนรวมวี แคปปิตอล ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า จำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายหลักทรัพย์หรือหนี้สินจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) พร้อมทั้งสิทธิการรับจำนองที่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ทั้งสองมีอยู่กับจำเลยที่ 1 แทนจำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงมีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนอง แม้โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ในมูลหนี้จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ของจำเลยที่ 1 แต่บุริมสิทธิจะมีผลบริบูรณ์จะต้องทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการงานที่จ้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 286 โจทก์จึงไม่มีอานาจฟ้องให้จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมส่งมอบโฉนดที่ดินเพื่อนำไปจดทะเบียนบุริมสิทธิได้ ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีสามารถวินิจฉัยได้แล้ว จึงให้งดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาว่าจ้างโจทก์ก่อสร้างอาคารสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 49 ชั้น พร้อมอาคารที่จอดรถบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดเลขที่ 5489 และ 5490 ตำบลยานนาวา (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ในราคาค่าจ้างทั้งหมดไม่น้อยกว่า 220,000,000 บาท แต่ไม่มีการทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการก่อสร้าง ต่อมาโจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 1 คิดเป็นเงินค่าก่อสร้างทั้งสิ้น 256,176,003 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างตามงวดจนถึงปี 2539 ค้างชำระค่าก่อสร้างอยู่เป็นเงิน 42,665,002.58 บาท โจทก์จึงหยุดทำการก่อสร้างและฟ้องเรียกเงินจำนวนดังกล่าว คดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คดีถึงที่สุดแล้ว มีปัญหาตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าโจทก์เป็นผู้ก่อสร้างอาคารโครงการสาธรยูนิค ทาวเวอร์ลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันมีบุริมสิทธิอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง บุริมสิทธิในคดีนี้เป็นสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะอย่างซึ่งเกิดขึ้นด้วยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) จึงถือเป็นการได้ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่มีการจดทะเบียน ส่วนการได้บุริมสิทธิเพราะการจดทะเบียนตามมาตรา 286 ถือเป็นการได้บุริมสิทธิอีกทางหนึ่งเพราะการจดทะเบียนโดยหลักตกลง การใช้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์เป็นการใช้สิทธิฟ้องคดีเพื่อรักษาสิทธิดังกล่าว การที่จำเลยทั้งสามไม่ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิภายหลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามจากโจทก์ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้ให้ไปดำเนินการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ ศาลชั้นต้นควรรับฟังข้อเท็จจริงจากการสืบพยานโจทก์ก่อนที่จะมีคำพิพากษาจึงขอให้ศาลฎีกากลับคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาของศาลชั้นต้น และให้ศาลชั้นต้นทำการสืบพยานโจทก์ตามรูปคดีต่อไป เห็นว่า แม้โจทก์รับจ้างทำของบนที่ดินของจำเลยที่ 1 อันเข้ากรณีที่ทำให้โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (2) ก็ตาม แต่มาตรา 286 บัญญัติว่าบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์นั้น หากทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปบอกลงทะเบียนไว้ก่อนเริ่มลงมือทำการไซร้ บุริมสิทธ์ก็คงให้ผลต่อไป ข้อเท็จจริงปรากฎว่าก่อนลงมือทำการงานที่จ้าง โจทก์ไม่ได้ทำรายการประมาณราคาชั่วคราวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฉะนั้น บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์อันโจทก์มีอยู่ในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ย่อมไม่คงให้ผลอีกต่อไป คือสิ้นผลไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ในมูลจ้างทำของขึ้นบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งสามและจำเลยร่วมแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(สุมิตร สุภาดุลย์-นันทชัย เพียรสนอง-วีระศักดิ์ เสรีเศวตรัตน์)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ