คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2493/2553หลักกฎหมาย: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า อาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เป็นการผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินอันเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดซึ่งเป็นโมฆียะตามป.พ.พ. มาตรา 157โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพรจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ปลายปี 2536 ถึงต้นปี 2537 ก่อนจำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล จำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตในนามของจำเลยที่ 1 โฆษณาขายห้องชุดคิดถึง คอนโดมิเนียม หรือคิดถึง คอนโดโฮมซึ่งเป็นอาคารชุด ตั้งอยู่ซอย 2 ถนนบางแสนสาย 2 ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ 3 รวม 2 ห้อง หมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท และหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญาและผ่อนชำระเงินดาวน์รวม 21 งวด ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายมีสาระสำคัญคือผู้จะขายเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 380 ตารางวา ต่อมาวันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้มีอำนาจได้ยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นระบุว่ามีจำนวนห้องพัก 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน พร้อมที่กลับรถและทางเข้าออก วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารให้จำเลยที่ 1 วันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจร่วมกันกระทำการโดยไม่สุจริตเรียกประชุมกรรมการและผู้ถือหุ้นของจำเลยที่ 1 เพื่อให้มีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ออกเป็น 2 แปลง คือแปลง 200 ตาราวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารชุด อีกแปลง 180 ตารางวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ซึ่งปลูกสร้างไว้เดิม จากนั้นจึงดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเป็น 2 แปลง อันเป็นขั้นตอนการฉ้อฉลที่จำเลยทั้งสามวางแผนไว้ล่วงหน้า เป็นผลให้พื้นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถสำหรับรถยนต์ 17 คัน ขาดหายไป ซึ่งพื้นที่จอดรถส่วนที่ถูกแบ่งออกไปนี้จำเลยที่ 1 จะต้องนำไปจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวม แต่จำเลยทั้งสามกลับนำไปเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของจำเลยที่ 1 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นการดัดแปลงอาคารให้ผิดไปจากผัง บริเวณและแบบแปลนที่ขออนุญาต ต่อมาวันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี และด้วยการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีที่ไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดชลบุรีได้รับจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ให้แก่จำเลยที่ 1 ทะเบียนเลขที่ 1/2539 เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2539 โดยจำเลยที่ 1 จัดให้มีทรัพย์ส่วนกลางเป็นที่จอดรถเพียง 6 คัน ไม่เพียงพอสำหรับการใช้สอยและไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ตกลงกันไว้ นางดวงพรได้ยื่นฟ้องเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าว ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาในฐานะผู้ร้องสอดกำหนดให้เป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง การจดทะเบียนอาคารชุดที่มิชอบด้วยกฎหมายไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยที่ 1 ที่จะนำห้องชุดออกขาย การที่จำเลยที่ 1 นำห้องชุดออกขายจึงขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนเป็นโมฆะกรรม แต่จำเลยที่ 1 แจ้งให้นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 นางดวงพรจึงรับโอนห้องชุดเลขที่ 39/55 หรือห้องหมายเลข 4A และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 หรือห้องหมายเลข 3A โดยใช้เงินสินสมรสชำระให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 905,000 บาท ขณะรับโอนจำเลยทั้งสามปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการไม่ชอบด้วยกฎหมายของอาคารชุดและพื้นที่จอดรถ ซึ่งหากนางดวงพรทราบย่อมไม่เข้าทำสัญญาและรับโอนกรรมสิทธิ์ การกระทำของจำเลยทั้งสามทำให้โจทก์และนางดวงพรได้รับความเสียหาย วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ตรวจสอบข้อเท็จจริงจากเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี จึงทราบว่าจำเลยทั้งสามไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและอาคารชุดปลูกสร้างไม่ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรร้องเรียนต่อเทศบาลตำบลแสนสุขให้ตรวจสอบข้อเท็จจริง วันที่ 4 พฤษภาคม 2544 เทศบาลตำบลแสนสุขจึงร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และมีคำสั่งให้ระงับการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขพื้นที่ส่วนที่เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกให้เป็นไปตามที่ขออนุญาตแต่จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติ นางดวงพรจึงมีหนังสือลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและให้จำเลยทั้งสามคืนเงินจำนวน 905,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโดยส่งทางไปรษณีย์ตอบรับ แต่จำเลยทั้งสามไม่มารับตามกฎหมาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ไปจากนางดวงพร หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่เคยทำนิติกรรมในฐานะส่วนตัว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม ฉบับลงวันที่ 10 มกราคม 2537 ซึ่งได้ลงนามโดยจำเลยที่ 3 เป็นการกระทำในนามของจำเลยที่ 1 มิใช่ฐานะส่วนตัวและกระทำในระหว่างการจัดตั้งบริษัท เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลแล้วได้ให้สัตยาบันเกี่ยวกับการดำเนินการดังกล่าว การขายห้องชุดไม่ได้มีการประกาศโฆษณา จำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตมีการขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย เกี่ยวกับที่จอดรถถือว่าได้รับการยินยอมโดยชอบด้วยกฎหมายจากเจ้าของโฉนดเพราะในเวลานั้นก่อนแบ่งแยกเป็นเจ้าของเดียวกัน การจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดพิพาททั้งโจทก์และนางดวงพรทราบว่านิติบุคคลอาคารชุดมีเนื้อที่ 2 งาน ตั้งแต่วันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 5 สิงหาคม 2539 ฟ้องโจทก์ขาดอายุความขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเนื่องจากนางดวงพรไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีแทน ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเนื่องจากฟ้องเกิน 1 ปี นับแต่นางดวงพรรู้หรือควรจะรู้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะกรรม จำเลยที่ 3 มิได้เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 3 ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากนางดวงพรและไม่เคยหลอกลวงนางดวงพรในลักษณะการฉ้อฉลปกปิดข้อเท็จจริง จำเลยที่ 1 ผู้จะขายมีสิทธิเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลางตามความเหมาะสมของการก่อสร้างให้ถูกต้องตามระเบียบแบบแผนของทางราชการตลอดจนแก้ไขเปลี่ยนแปลงผังหรือวิธีการในการจัดสรรที่ดินของโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินแล้ว จำเลยที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยที่ 3 ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 32 ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) ข้อ 2 (3) กำหนดให้อาคารชุดเป็นอาคารโดยกำหนดบังคับให้อาคารชุดที่มีพื้นที่แต่ละครอบครัวตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกรถยนต์ แต่สำหรับอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม มีพื้นที่แต่ละครอบครัวประมาณ 30 ตารางเมตร จึงไม่อยู่ในข้อบังคับของกฎกระทรวงดังกล่าว ในวันที่นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องนางดวงพรทราบอยู่แล้วว่าเนื้อที่ในโฉนดเลขที่ 5003 มีจำนวน 2 งานแต่นางดวงพรมิได้ทักท้วงและยังคงรับโอนกรรมสิทธิ์กับจดทะเบียนจำนองต่อธนาคาร ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 มกราคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม จากนางดวงพร สวัสดี หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์และของจำเลยทั้งสามไม่โต้แย้งคัดค้านฟังได้ว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพร เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม กับจำเลยที่ 3 ซึ่งกระทำการแทนจำเลยที่ 1 รวม 2 ห้อง คือห้องชุดหมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท ห้องชุดหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ห้องชุดดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้จัดการยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารที่พักอาศัยเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้น มีห้องพักจำนวน 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน ต่อเจ้าพนักงานเทศบาลตำบลแสนสุข วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขได้ออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 148/2538 ให้จำเลยที่ 1 โดยอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้นจำนวน 84 ห้อง เพื่อใช้เป็นอาคารชุดพักอาศัยพื้นที่ 4,815 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถจำนวน 17 คัน ต่อมาวันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 1 เรียกประชุมผู้ถือหุ้นและมีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 เนื้อที่ 380 ตารางวา ออกเป็น 2 แปลง คือที่ตั้งอาคารชุดเนื้อที่ 200 ตารางวา และที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินอยู่ก่อนแล้วเนื้อที่ 180 ตารางวา วันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี วันที่ 9 เมษายน 2539 เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนอาคารชุดทะเบียนเลขที่ 1/2539 ให้แก่จำเลยที่ 1 นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/55 และ 39/42 จากจำเลยที่ 1 ในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2543 มีการเรียกประชุมเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในอาคารชุด นางดวงพรจึงทราบว่านางสาวหทัยรัตน์ กันนุลา ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีว่าจำเลยที่ 1 นำลิฟต์เก่ามาใช้และที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดมีเนื้อที่ไม่ครบถ้วน คณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีได้ตรวจสอบแล้ว ผลปรากฏว่าการขออนุญาตก่อสร้างและการจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมทั้งแจ้งให้เจ้าของอาคารชุดดำเนินการฟ้องคดีเอง วันเดียวกันนางดวงพรได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงได้ยื่นเรื่องขอตรวจสอบรังวัดที่ดิน เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ได้ขอตรวจสอบการปลูกสร้างอาคารจากเทศบาลตำบลแสนสุขและตรวจสอบการจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ต่อมานางดวงพรกับพวกได้ร้องเรียนขอความเป็นธรรมต่อผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี ผู้บังคับการตำรวจภูธรจังหวัดชลบุรี เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีและนายกเทศมนตรีตำบลแสนสุข นายกเทศมนตรีจึงตั้งคณะกรรมการสอบข้อเท็จจริงผลการสอบข้อเท็จจริง เทศบาลตำบลแสนสุขได้ร้องทุกข์ดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามและมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 จัดที่จอดรถให้ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรได้แจ้งความดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามในข้อหาฉ้อโกงประชาชน พนักงานสอบสวนมีความเห็นควรสั่งฟ้อง แต่พนักงานอัยการมีความเห็นสั่งไม่ฟ้อง วันที่ 14 มีนาคม 2544 นางดวงพรกับพวกได้ยื่นฟ้องเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาเป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ต่อมาศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 จัดที่จอดรถให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตภายใน 60 วัน นับแต่วันพิพากษา หากผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ไม่สามารถจัดหาที่จอดรถให้เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายดังกล่าวได้ ให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 (นายกเทศมนตรีเมืองแสนสุข) ใช้อำนาจตามความในมาตรา 53 วรรคสอง (3) แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 โดยให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 (เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี) เพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ภายใน 30 วัน นับแต่วันมีคำพิพากษา ตามสำเนาคำพิพากษาเอกสารหมาย จ.53 ต่อมานางดวงพรได้มีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.54 แต่ไม่สามารถส่งได้เนื่องจากจำเลยที่ 1 ไม่มารับภายในกำหนด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 เป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ระบุไว้แต่เพียงว่า โครงการคิดถึง คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นอาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี มีเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เท่านั้น จึงเป็นการกระทำที่ผิดเงื่อนไขในสัญญา ส่วนที่จอดรถของอาคารชุดแห่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ว่าจะมีที่จอดรถได้จำนวนกี่คัน และตามแผ่นพิมพ์โฆษณาอาคารชุดเอกสารหมาย จ.8 ก็ไม่ได้ระบุจำนวนรถยนต์ที่จะจอดได้กี่คันไว้เช่นเดียวกัน ที่จอดรถจำนวน 17 คัน คงปรากฏอยู่ในคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ 1 ที่ยื่นต่อเทศบาลตำบลแสนสุขตามเอกสารหมาย จ.11 เท่านั้น ซึ่งเป็นเอกสารที่ยื่นต่อทางราชการ การที่ความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้มีที่จอดรถได้เพียง 6 คัน จึงเป็นการปฏิบัติผิดเงื่อนไขที่ขออนุญาตไว้ต่อเทศบาลตำบลแสนสุขซึ่งทางเทศบาลตำบลแสนสุขก็ได้ดำเนินคดีในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หาใช่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นหรือคำโฆษณาที่ให้ไว้แก่ผู้จะซื้อรวมทั้งนางดวงพรแต่อย่างใด อีกทั้งอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ไม่อยู่ในบังคับของการจัดบริเวณที่จอดรถตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) เอกสารหมาย จ.18 จะถือว่าโจทก์และนางดวงพรสำคัญผิดในข้อนี้ย่อมไม่ได้ กรณีคงมีแต่เพียงการผิดเงื่อนไขในข้อเนื้อที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งไม่ได้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ซึ่งการผิดเงื่อนไขในข้อนี้หาใช่เป็นสาระสำคัญแห่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายอันจะเป็นโมฆะไม่ เพราะนางดวงพรและจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหาใช่ที่ดิน ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย และนางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องจากจำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วโดยมิได้โต้แย้งแต่ประการใด แสดงถึงความพอใจและเต็มใจที่จะรับโอนห้องชุด การผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินจึงเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดอันเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งจะต้องบอกล้างภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้หรือภายในเวลาสิบปีนับแต่ได้ทำนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 181 สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 จึงไม่เป็นโมฆะ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่านางดวงพรประชุมนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2543 และทราบว่าพื้นที่บางส่วนของอาคารชุดแห่งนี้หดหายไปจึงต้องถือว่านางดวงพรทราบเหตุแห่งโมฆียะในวันนั้นอันเป็นเวลาที่นางดวงพรอาจให้สัตยาบันแก่โมฆียะกรรมได้นับแต่นั้น การที่นางดวงพรมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาซื้อขายลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 ตามเอกสารหมาย จ.54 ก็ดี หรือฟ้องคดีเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2546 ก็ดี ย่อมเป็นระยะเวลาเกินหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2493/2553พันตำรวจโทชาคริต สวัสดีโจทก์บริษัทคิดถึง คอนโดโอม จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 157สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า อาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เป็นการผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินอันเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดซึ่งเป็นโมฆียะตามป.พ.พ. มาตรา 157โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพรจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ปลายปี 2536 ถึงต้นปี 2537 ก่อนจำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล จำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตในนามของจำเลยที่ 1 โฆษณาขายห้องชุดคิดถึง คอนโดมิเนียม หรือคิดถึง คอนโดโฮมซึ่งเป็นอาคารชุด ตั้งอยู่ซอย 2 ถนนบางแสนสาย 2 ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ 3 รวม 2 ห้อง หมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท และหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญาและผ่อนชำระเงินดาวน์รวม 21 งวด ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายมีสาระสำคัญคือผู้จะขายเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 380 ตารางวา ต่อมาวันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้มีอำนาจได้ยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นระบุว่ามีจำนวนห้องพัก 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน พร้อมที่กลับรถและทางเข้าออก วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารให้จำเลยที่ 1 วันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจร่วมกันกระทำการโดยไม่สุจริตเรียกประชุมกรรมการและผู้ถือหุ้นของจำเลยที่ 1 เพื่อให้มีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ออกเป็น 2 แปลง คือแปลง 200 ตาราวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารชุด อีกแปลง 180 ตารางวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ซึ่งปลูกสร้างไว้เดิม จากนั้นจึงดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเป็น 2 แปลง อันเป็นขั้นตอนการฉ้อฉลที่จำเลยทั้งสามวางแผนไว้ล่วงหน้า เป็นผลให้พื้นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถสำหรับรถยนต์ 17 คัน ขาดหายไป ซึ่งพื้นที่จอดรถส่วนที่ถูกแบ่งออกไปนี้จำเลยที่ 1 จะต้องนำไปจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวม แต่จำเลยทั้งสามกลับนำไปเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของจำเลยที่ 1 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นการดัดแปลงอาคารให้ผิดไปจากผัง บริเวณและแบบแปลนที่ขออนุญาต ต่อมาวันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี และด้วยการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีที่ไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดชลบุรีได้รับจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ให้แก่จำเลยที่ 1 ทะเบียนเลขที่ 1/2539 เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2539 โดยจำเลยที่ 1 จัดให้มีทรัพย์ส่วนกลางเป็นที่จอดรถเพียง 6 คัน ไม่เพียงพอสำหรับการใช้สอยและไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ตกลงกันไว้ นางดวงพรได้ยื่นฟ้องเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าว ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาในฐานะผู้ร้องสอดกำหนดให้เป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง การจดทะเบียนอาคารชุดที่มิชอบด้วยกฎหมายไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยที่ 1 ที่จะนำห้องชุดออกขาย การที่จำเลยที่ 1 นำห้องชุดออกขายจึงขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนเป็นโมฆะกรรม แต่จำเลยที่ 1 แจ้งให้นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 นางดวงพรจึงรับโอนห้องชุดเลขที่ 39/55 หรือห้องหมายเลข 4A และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 หรือห้องหมายเลข 3A โดยใช้เงินสินสมรสชำระให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 905,000 บาท ขณะรับโอนจำเลยทั้งสามปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการไม่ชอบด้วยกฎหมายของอาคารชุดและพื้นที่จอดรถ ซึ่งหากนางดวงพรทราบย่อมไม่เข้าทำสัญญาและรับโอนกรรมสิทธิ์ การกระทำของจำเลยทั้งสามทำให้โจทก์และนางดวงพรได้รับความเสียหาย วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ตรวจสอบข้อเท็จจริงจากเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี จึงทราบว่าจำเลยทั้งสามไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและอาคารชุดปลูกสร้างไม่ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรร้องเรียนต่อเทศบาลตำบลแสนสุขให้ตรวจสอบข้อเท็จจริง วันที่ 4 พฤษภาคม 2544 เทศบาลตำบลแสนสุขจึงร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และมีคำสั่งให้ระงับการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขพื้นที่ส่วนที่เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกให้เป็นไปตามที่ขออนุญาตแต่จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติ นางดวงพรจึงมีหนังสือลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและให้จำเลยทั้งสามคืนเงินจำนวน 905,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโดยส่งทางไปรษณีย์ตอบรับ แต่จำเลยทั้งสามไม่มารับตามกฎหมาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ไปจากนางดวงพร หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่เคยทำนิติกรรมในฐานะส่วนตัว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม ฉบับลงวันที่ 10 มกราคม 2537 ซึ่งได้ลงนามโดยจำเลยที่ 3 เป็นการกระทำในนามของจำเลยที่ 1 มิใช่ฐานะส่วนตัวและกระทำในระหว่างการจัดตั้งบริษัท เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลแล้วได้ให้สัตยาบันเกี่ยวกับการดำเนินการดังกล่าว การขายห้องชุดไม่ได้มีการประกาศโฆษณา จำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตมีการขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย เกี่ยวกับที่จอดรถถือว่าได้รับการยินยอมโดยชอบด้วยกฎหมายจากเจ้าของโฉนดเพราะในเวลานั้นก่อนแบ่งแยกเป็นเจ้าของเดียวกัน การจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดพิพาททั้งโจทก์และนางดวงพรทราบว่านิติบุคคลอาคารชุดมีเนื้อที่ 2 งาน ตั้งแต่วันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 5 สิงหาคม 2539 ฟ้องโจทก์ขาดอายุความขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเนื่องจากนางดวงพรไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีแทน ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเนื่องจากฟ้องเกิน 1 ปี นับแต่นางดวงพรรู้หรือควรจะรู้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะกรรม จำเลยที่ 3 มิได้เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 3 ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากนางดวงพรและไม่เคยหลอกลวงนางดวงพรในลักษณะการฉ้อฉลปกปิดข้อเท็จจริง จำเลยที่ 1 ผู้จะขายมีสิทธิเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลางตามความเหมาะสมของการก่อสร้างให้ถูกต้องตามระเบียบแบบแผนของทางราชการตลอดจนแก้ไขเปลี่ยนแปลงผังหรือวิธีการในการจัดสรรที่ดินของโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินแล้ว จำเลยที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยที่ 3 ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 32 ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) ข้อ 2 (3) กำหนดให้อาคารชุดเป็นอาคารโดยกำหนดบังคับให้อาคารชุดที่มีพื้นที่แต่ละครอบครัวตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกรถยนต์ แต่สำหรับอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม มีพื้นที่แต่ละครอบครัวประมาณ 30 ตารางเมตร จึงไม่อยู่ในข้อบังคับของกฎกระทรวงดังกล่าว ในวันที่นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องนางดวงพรทราบอยู่แล้วว่าเนื้อที่ในโฉนดเลขที่ 5003 มีจำนวน 2 งานแต่นางดวงพรมิได้ทักท้วงและยังคงรับโอนกรรมสิทธิ์กับจดทะเบียนจำนองต่อธนาคาร ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 มกราคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม จากนางดวงพร สวัสดี หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์และของจำเลยทั้งสามไม่โต้แย้งคัดค้านฟังได้ว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพร เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม กับจำเลยที่ 3 ซึ่งกระทำการแทนจำเลยที่ 1 รวม 2 ห้อง คือห้องชุดหมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท ห้องชุดหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ห้องชุดดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้จัดการยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารที่พักอาศัยเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้น มีห้องพักจำนวน 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน ต่อเจ้าพนักงานเทศบาลตำบลแสนสุข วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขได้ออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 148/2538 ให้จำเลยที่ 1 โดยอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้นจำนวน 84 ห้อง เพื่อใช้เป็นอาคารชุดพักอาศัยพื้นที่ 4,815 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถจำนวน 17 คัน ต่อมาวันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 1 เรียกประชุมผู้ถือหุ้นและมีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 เนื้อที่ 380 ตารางวา ออกเป็น 2 แปลง คือที่ตั้งอาคารชุดเนื้อที่ 200 ตารางวา และที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินอยู่ก่อนแล้วเนื้อที่ 180 ตารางวา วันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี วันที่ 9 เมษายน 2539 เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนอาคารชุดทะเบียนเลขที่ 1/2539 ให้แก่จำเลยที่ 1 นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/55 และ 39/42 จากจำเลยที่ 1 ในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2543 มีการเรียกประชุมเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในอาคารชุด นางดวงพรจึงทราบว่านางสาวหทัยรัตน์ กันนุลา ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีว่าจำเลยที่ 1 นำลิฟต์เก่ามาใช้และที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดมีเนื้อที่ไม่ครบถ้วน คณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีได้ตรวจสอบแล้ว ผลปรากฏว่าการขออนุญาตก่อสร้างและการจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมทั้งแจ้งให้เจ้าของอาคารชุดดำเนินการฟ้องคดีเอง วันเดียวกันนางดวงพรได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงได้ยื่นเรื่องขอตรวจสอบรังวัดที่ดิน เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ได้ขอตรวจสอบการปลูกสร้างอาคารจากเทศบาลตำบลแสนสุขและตรวจสอบการจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ต่อมานางดวงพรกับพวกได้ร้องเรียนขอความเป็นธรรมต่อผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี ผู้บังคับการตำรวจภูธรจังหวัดชลบุรี เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีและนายกเทศมนตรีตำบลแสนสุข นายกเทศมนตรีจึงตั้งคณะกรรมการสอบข้อเท็จจริงผลการสอบข้อเท็จจริง เทศบาลตำบลแสนสุขได้ร้องทุกข์ดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามและมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 จัดที่จอดรถให้ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรได้แจ้งความดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามในข้อหาฉ้อโกงประชาชน พนักงานสอบสวนมีความเห็นควรสั่งฟ้อง แต่พนักงานอัยการมีความเห็นสั่งไม่ฟ้อง วันที่ 14 มีนาคม 2544 นางดวงพรกับพวกได้ยื่นฟ้องเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาเป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ต่อมาศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 จัดที่จอดรถให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตภายใน 60 วัน นับแต่วันพิพากษา หากผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ไม่สามารถจัดหาที่จอดรถให้เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายดังกล่าวได้ ให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 (นายกเทศมนตรีเมืองแสนสุข) ใช้อำนาจตามความในมาตรา 53 วรรคสอง (3) แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 โดยให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 (เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี) เพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ภายใน 30 วัน นับแต่วันมีคำพิพากษา ตามสำเนาคำพิพากษาเอกสารหมาย จ.53 ต่อมานางดวงพรได้มีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.54 แต่ไม่สามารถส่งได้เนื่องจากจำเลยที่ 1 ไม่มารับภายในกำหนด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 เป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ระบุไว้แต่เพียงว่า โครงการคิดถึง คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นอาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี มีเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เท่านั้น จึงเป็นการกระทำที่ผิดเงื่อนไขในสัญญา ส่วนที่จอดรถของอาคารชุดแห่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ว่าจะมีที่จอดรถได้จำนวนกี่คัน และตามแผ่นพิมพ์โฆษณาอาคารชุดเอกสารหมาย จ.8 ก็ไม่ได้ระบุจำนวนรถยนต์ที่จะจอดได้กี่คันไว้เช่นเดียวกัน ที่จอดรถจำนวน 17 คัน คงปรากฏอยู่ในคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ 1 ที่ยื่นต่อเทศบาลตำบลแสนสุขตามเอกสารหมาย จ.11 เท่านั้น ซึ่งเป็นเอกสารที่ยื่นต่อทางราชการ การที่ความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้มีที่จอดรถได้เพียง 6 คัน จึงเป็นการปฏิบัติผิดเงื่อนไขที่ขออนุญาตไว้ต่อเทศบาลตำบลแสนสุขซึ่งทางเทศบาลตำบลแสนสุขก็ได้ดำเนินคดีในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หาใช่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นหรือคำโฆษณาที่ให้ไว้แก่ผู้จะซื้อรวมทั้งนางดวงพรแต่อย่างใด อีกทั้งอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ไม่อยู่ในบังคับของการจัดบริเวณที่จอดรถตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) เอกสารหมาย จ.18 จะถือว่าโจทก์และนางดวงพรสำคัญผิดในข้อนี้ย่อมไม่ได้ กรณีคงมีแต่เพียงการผิดเงื่อนไขในข้อเนื้อที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งไม่ได้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ซึ่งการผิดเงื่อนไขในข้อนี้หาใช่เป็นสาระสำคัญแห่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายอันจะเป็นโมฆะไม่ เพราะนางดวงพรและจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหาใช่ที่ดิน ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย และนางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องจากจำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วโดยมิได้โต้แย้งแต่ประการใด แสดงถึงความพอใจและเต็มใจที่จะรับโอนห้องชุด การผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินจึงเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดอันเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งจะต้องบอกล้างภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้หรือภายในเวลาสิบปีนับแต่ได้ทำนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 181 สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 จึงไม่เป็นโมฆะ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่านางดวงพรประชุมนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2543 และทราบว่าพื้นที่บางส่วนของอาคารชุดแห่งนี้หดหายไปจึงต้องถือว่านางดวงพรทราบเหตุแห่งโมฆียะในวันนั้นอันเป็นเวลาที่นางดวงพรอาจให้สัตยาบันแก่โมฆียะกรรมได้นับแต่นั้น การที่นางดวงพรมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาซื้อขายลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 ตามเอกสารหมาย จ.54 ก็ดี หรือฟ้องคดีเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2546 ก็ดี ย่อมเป็นระยะเวลาเกินหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(อร่าม แย้มสอาด-อร่าม เสนามนตรี-พินิจ สายสอาด)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพรจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ปลายปี 2536 ถึงต้นปี 2537 ก่อนจำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล จำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตในนามของจำเลยที่ 1 โฆษณาขายห้องชุดคิดถึง คอนโดมิเนียม หรือคิดถึง คอนโดโฮมซึ่งเป็นอาคารชุด ตั้งอยู่ซอย 2 ถนนบางแสนสาย 2 ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ 3 รวม 2 ห้อง หมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท และหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญาและผ่อนชำระเงินดาวน์รวม 21 งวด ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายมีสาระสำคัญคือผู้จะขายเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 380 ตารางวา ต่อมาวันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้มีอำนาจได้ยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นระบุว่ามีจำนวนห้องพัก 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน พร้อมที่กลับรถและทางเข้าออก วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารให้จำเลยที่ 1 วันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจร่วมกันกระทำการโดยไม่สุจริตเรียกประชุมกรรมการและผู้ถือหุ้นของจำเลยที่ 1 เพื่อให้มีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ออกเป็น 2 แปลง คือแปลง 200 ตาราวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารชุด อีกแปลง 180 ตารางวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ซึ่งปลูกสร้างไว้เดิม จากนั้นจึงดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเป็น 2 แปลง อันเป็นขั้นตอนการฉ้อฉลที่จำเลยทั้งสามวางแผนไว้ล่วงหน้า เป็นผลให้พื้นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถสำหรับรถยนต์ 17 คัน ขาดหายไป ซึ่งพื้นที่จอดรถส่วนที่ถูกแบ่งออกไปนี้จำเลยที่ 1 จะต้องนำไปจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวม แต่จำเลยทั้งสามกลับนำไปเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของจำเลยที่ 1 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นการดัดแปลงอาคารให้ผิดไปจากผัง บริเวณและแบบแปลนที่ขออนุญาต ต่อมาวันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี และด้วยการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีที่ไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดชลบุรีได้รับจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ให้แก่จำเลยที่ 1 ทะเบียนเลขที่ 1/2539 เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2539 โดยจำเลยที่ 1 จัดให้มีทรัพย์ส่วนกลางเป็นที่จอดรถเพียง 6 คัน ไม่เพียงพอสำหรับการใช้สอยและไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ตกลงกันไว้ นางดวงพรได้ยื่นฟ้องเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าว ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาในฐานะผู้ร้องสอดกำหนดให้เป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง การจดทะเบียนอาคารชุดที่มิชอบด้วยกฎหมายไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยที่ 1 ที่จะนำห้องชุดออกขาย การที่จำเลยที่ 1 นำห้องชุดออกขายจึงขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนเป็นโมฆะกรรม แต่จำเลยที่ 1 แจ้งให้นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 นางดวงพรจึงรับโอนห้องชุดเลขที่ 39/55 หรือห้องหมายเลข 4A และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 หรือห้องหมายเลข 3A โดยใช้เงินสินสมรสชำระให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 905,000 บาท ขณะรับโอนจำเลยทั้งสามปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการไม่ชอบด้วยกฎหมายของอาคารชุดและพื้นที่จอดรถ ซึ่งหากนางดวงพรทราบย่อมไม่เข้าทำสัญญาและรับโอนกรรมสิทธิ์ การกระทำของจำเลยทั้งสามทำให้โจทก์และนางดวงพรได้รับความเสียหาย วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ตรวจสอบข้อเท็จจริงจากเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี จึงทราบว่าจำเลยทั้งสามไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและอาคารชุดปลูกสร้างไม่ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรร้องเรียนต่อเทศบาลตำบลแสนสุขให้ตรวจสอบข้อเท็จจริง วันที่ 4 พฤษภาคม 2544 เทศบาลตำบลแสนสุขจึงร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และมีคำสั่งให้ระงับการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขพื้นที่ส่วนที่เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกให้เป็นไปตามที่ขออนุญาตแต่จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติ นางดวงพรจึงมีหนังสือลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและให้จำเลยทั้งสามคืนเงินจำนวน 905,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโดยส่งทางไปรษณีย์ตอบรับ แต่จำเลยทั้งสามไม่มารับตามกฎหมาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ไปจากนางดวงพร หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่เคยทำนิติกรรมในฐานะส่วนตัว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม ฉบับลงวันที่ 10 มกราคม 2537 ซึ่งได้ลงนามโดยจำเลยที่ 3 เป็นการกระทำในนามของจำเลยที่ 1 มิใช่ฐานะส่วนตัวและกระทำในระหว่างการจัดตั้งบริษัท เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลแล้วได้ให้สัตยาบันเกี่ยวกับการดำเนินการดังกล่าว การขายห้องชุดไม่ได้มีการประกาศโฆษณา จำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตมีการขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย เกี่ยวกับที่จอดรถถือว่าได้รับการยินยอมโดยชอบด้วยกฎหมายจากเจ้าของโฉนดเพราะในเวลานั้นก่อนแบ่งแยกเป็นเจ้าของเดียวกัน การจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดพิพาททั้งโจทก์และนางดวงพรทราบว่านิติบุคคลอาคารชุดมีเนื้อที่ 2 งาน ตั้งแต่วันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 5 สิงหาคม 2539 ฟ้องโจทก์ขาดอายุความขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเนื่องจากนางดวงพรไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีแทน ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเนื่องจากฟ้องเกิน 1 ปี นับแต่นางดวงพรรู้หรือควรจะรู้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะกรรม จำเลยที่ 3 มิได้เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 3 ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากนางดวงพรและไม่เคยหลอกลวงนางดวงพรในลักษณะการฉ้อฉลปกปิดข้อเท็จจริง จำเลยที่ 1 ผู้จะขายมีสิทธิเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลางตามความเหมาะสมของการก่อสร้างให้ถูกต้องตามระเบียบแบบแผนของทางราชการตลอดจนแก้ไขเปลี่ยนแปลงผังหรือวิธีการในการจัดสรรที่ดินของโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินแล้ว จำเลยที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยที่ 3 ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 32 ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) ข้อ 2 (3) กำหนดให้อาคารชุดเป็นอาคารโดยกำหนดบังคับให้อาคารชุดที่มีพื้นที่แต่ละครอบครัวตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกรถยนต์ แต่สำหรับอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม มีพื้นที่แต่ละครอบครัวประมาณ 30 ตารางเมตร จึงไม่อยู่ในข้อบังคับของกฎกระทรวงดังกล่าว ในวันที่นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องนางดวงพรทราบอยู่แล้วว่าเนื้อที่ในโฉนดเลขที่ 5003 มีจำนวน 2 งานแต่นางดวงพรมิได้ทักท้วงและยังคงรับโอนกรรมสิทธิ์กับจดทะเบียนจำนองต่อธนาคาร ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 มกราคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม จากนางดวงพร สวัสดี หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์และของจำเลยทั้งสามไม่โต้แย้งคัดค้านฟังได้ว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพร เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม กับจำเลยที่ 3 ซึ่งกระทำการแทนจำเลยที่ 1 รวม 2 ห้อง คือห้องชุดหมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท ห้องชุดหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ห้องชุดดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้จัดการยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารที่พักอาศัยเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้น มีห้องพักจำนวน 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน ต่อเจ้าพนักงานเทศบาลตำบลแสนสุข วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขได้ออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 148/2538 ให้จำเลยที่ 1 โดยอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้นจำนวน 84 ห้อง เพื่อใช้เป็นอาคารชุดพักอาศัยพื้นที่ 4,815 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถจำนวน 17 คัน ต่อมาวันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 1 เรียกประชุมผู้ถือหุ้นและมีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 เนื้อที่ 380 ตารางวา ออกเป็น 2 แปลง คือที่ตั้งอาคารชุดเนื้อที่ 200 ตารางวา และที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินอยู่ก่อนแล้วเนื้อที่ 180 ตารางวา วันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี วันที่ 9 เมษายน 2539 เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนอาคารชุดทะเบียนเลขที่ 1/2539 ให้แก่จำเลยที่ 1 นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/55 และ 39/42 จากจำเลยที่ 1 ในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2543 มีการเรียกประชุมเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในอาคารชุด นางดวงพรจึงทราบว่านางสาวหทัยรัตน์ กันนุลา ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีว่าจำเลยที่ 1 นำลิฟต์เก่ามาใช้และที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดมีเนื้อที่ไม่ครบถ้วน คณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีได้ตรวจสอบแล้ว ผลปรากฏว่าการขออนุญาตก่อสร้างและการจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมทั้งแจ้งให้เจ้าของอาคารชุดดำเนินการฟ้องคดีเอง วันเดียวกันนางดวงพรได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงได้ยื่นเรื่องขอตรวจสอบรังวัดที่ดิน เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ได้ขอตรวจสอบการปลูกสร้างอาคารจากเทศบาลตำบลแสนสุขและตรวจสอบการจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ต่อมานางดวงพรกับพวกได้ร้องเรียนขอความเป็นธรรมต่อผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี ผู้บังคับการตำรวจภูธรจังหวัดชลบุรี เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีและนายกเทศมนตรีตำบลแสนสุข นายกเทศมนตรีจึงตั้งคณะกรรมการสอบข้อเท็จจริงผลการสอบข้อเท็จจริง เทศบาลตำบลแสนสุขได้ร้องทุกข์ดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามและมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 จัดที่จอดรถให้ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรได้แจ้งความดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามในข้อหาฉ้อโกงประชาชน พนักงานสอบสวนมีความเห็นควรสั่งฟ้อง แต่พนักงานอัยการมีความเห็นสั่งไม่ฟ้อง วันที่ 14 มีนาคม 2544 นางดวงพรกับพวกได้ยื่นฟ้องเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาเป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ต่อมาศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 จัดที่จอดรถให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตภายใน 60 วัน นับแต่วันพิพากษา หากผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ไม่สามารถจัดหาที่จอดรถให้เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายดังกล่าวได้ ให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 (นายกเทศมนตรีเมืองแสนสุข) ใช้อำนาจตามความในมาตรา 53 วรรคสอง (3) แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 โดยให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 (เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี) เพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ภายใน 30 วัน นับแต่วันมีคำพิพากษา ตามสำเนาคำพิพากษาเอกสารหมาย จ.53 ต่อมานางดวงพรได้มีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.54 แต่ไม่สามารถส่งได้เนื่องจากจำเลยที่ 1 ไม่มารับภายในกำหนด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 เป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ระบุไว้แต่เพียงว่า โครงการคิดถึง คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นอาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี มีเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เท่านั้น จึงเป็นการกระทำที่ผิดเงื่อนไขในสัญญา ส่วนที่จอดรถของอาคารชุดแห่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ว่าจะมีที่จอดรถได้จำนวนกี่คัน และตามแผ่นพิมพ์โฆษณาอาคารชุดเอกสารหมาย จ.8 ก็ไม่ได้ระบุจำนวนรถยนต์ที่จะจอดได้กี่คันไว้เช่นเดียวกัน ที่จอดรถจำนวน 17 คัน คงปรากฏอยู่ในคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ 1 ที่ยื่นต่อเทศบาลตำบลแสนสุขตามเอกสารหมาย จ.11 เท่านั้น ซึ่งเป็นเอกสารที่ยื่นต่อทางราชการ การที่ความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้มีที่จอดรถได้เพียง 6 คัน จึงเป็นการปฏิบัติผิดเงื่อนไขที่ขออนุญาตไว้ต่อเทศบาลตำบลแสนสุขซึ่งทางเทศบาลตำบลแสนสุขก็ได้ดำเนินคดีในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หาใช่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นหรือคำโฆษณาที่ให้ไว้แก่ผู้จะซื้อรวมทั้งนางดวงพรแต่อย่างใด อีกทั้งอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ไม่อยู่ในบังคับของการจัดบริเวณที่จอดรถตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) เอกสารหมาย จ.18 จะถือว่าโจทก์และนางดวงพรสำคัญผิดในข้อนี้ย่อมไม่ได้ กรณีคงมีแต่เพียงการผิดเงื่อนไขในข้อเนื้อที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งไม่ได้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ซึ่งการผิดเงื่อนไขในข้อนี้หาใช่เป็นสาระสำคัญแห่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายอันจะเป็นโมฆะไม่ เพราะนางดวงพรและจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหาใช่ที่ดิน ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย และนางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องจากจำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วโดยมิได้โต้แย้งแต่ประการใด แสดงถึงความพอใจและเต็มใจที่จะรับโอนห้องชุด การผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินจึงเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดอันเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งจะต้องบอกล้างภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้หรือภายในเวลาสิบปีนับแต่ได้ทำนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 181 สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 จึงไม่เป็นโมฆะ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่านางดวงพรประชุมนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2543 และทราบว่าพื้นที่บางส่วนของอาคารชุดแห่งนี้หดหายไปจึงต้องถือว่านางดวงพรทราบเหตุแห่งโมฆียะในวันนั้นอันเป็นเวลาที่นางดวงพรอาจให้สัตยาบันแก่โมฆียะกรรมได้นับแต่นั้น การที่นางดวงพรมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาซื้อขายลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 ตามเอกสารหมาย จ.54 ก็ดี หรือฟ้องคดีเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2546 ก็ดี ย่อมเป็นระยะเวลาเกินหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2493/2553พันตำรวจโทชาคริต สวัสดีโจทก์บริษัทคิดถึง คอนโดโอม จำกัด กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 157สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า อาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เป็นการผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินอันเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดซึ่งเป็นโมฆียะตามป.พ.พ. มาตรา 157โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพรจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ปลายปี 2536 ถึงต้นปี 2537 ก่อนจำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล จำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริตในนามของจำเลยที่ 1 โฆษณาขายห้องชุดคิดถึง คอนโดมิเนียม หรือคิดถึง คอนโดโฮมซึ่งเป็นอาคารชุด ตั้งอยู่ซอย 2 ถนนบางแสนสาย 2 ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดดังกล่าวกับจำเลยที่ 3 รวม 2 ห้อง หมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท และหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญาและผ่อนชำระเงินดาวน์รวม 21 งวด ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายมีสาระสำคัญคือผู้จะขายเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 380 ตารางวา ต่อมาวันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้มีอำนาจได้ยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นระบุว่ามีจำนวนห้องพัก 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน พร้อมที่กลับรถและทางเข้าออก วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารให้จำเลยที่ 1 วันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจร่วมกันกระทำการโดยไม่สุจริตเรียกประชุมกรรมการและผู้ถือหุ้นของจำเลยที่ 1 เพื่อให้มีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ออกเป็น 2 แปลง คือแปลง 200 ตาราวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารชุด อีกแปลง 180 ตารางวา ให้เป็นที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ซึ่งปลูกสร้างไว้เดิม จากนั้นจึงดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเป็น 2 แปลง อันเป็นขั้นตอนการฉ้อฉลที่จำเลยทั้งสามวางแผนไว้ล่วงหน้า เป็นผลให้พื้นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถสำหรับรถยนต์ 17 คัน ขาดหายไป ซึ่งพื้นที่จอดรถส่วนที่ถูกแบ่งออกไปนี้จำเลยที่ 1 จะต้องนำไปจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวม แต่จำเลยทั้งสามกลับนำไปเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของจำเลยที่ 1 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นการดัดแปลงอาคารให้ผิดไปจากผัง บริเวณและแบบแปลนที่ขออนุญาต ต่อมาวันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี และด้วยการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีที่ไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดชลบุรีได้รับจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ให้แก่จำเลยที่ 1 ทะเบียนเลขที่ 1/2539 เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2539 โดยจำเลยที่ 1 จัดให้มีทรัพย์ส่วนกลางเป็นที่จอดรถเพียง 6 คัน ไม่เพียงพอสำหรับการใช้สอยและไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อันเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ตกลงกันไว้ นางดวงพรได้ยื่นฟ้องเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าว ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาในฐานะผู้ร้องสอดกำหนดให้เป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง การจดทะเบียนอาคารชุดที่มิชอบด้วยกฎหมายไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยที่ 1 ที่จะนำห้องชุดออกขาย การที่จำเลยที่ 1 นำห้องชุดออกขายจึงขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนเป็นโมฆะกรรม แต่จำเลยที่ 1 แจ้งให้นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 นางดวงพรจึงรับโอนห้องชุดเลขที่ 39/55 หรือห้องหมายเลข 4A และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 หรือห้องหมายเลข 3A โดยใช้เงินสินสมรสชำระให้แก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 905,000 บาท ขณะรับโอนจำเลยทั้งสามปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการไม่ชอบด้วยกฎหมายของอาคารชุดและพื้นที่จอดรถ ซึ่งหากนางดวงพรทราบย่อมไม่เข้าทำสัญญาและรับโอนกรรมสิทธิ์ การกระทำของจำเลยทั้งสามทำให้โจทก์และนางดวงพรได้รับความเสียหาย วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ตรวจสอบข้อเท็จจริงจากเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี จึงทราบว่าจำเลยทั้งสามไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและอาคารชุดปลูกสร้างไม่ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรร้องเรียนต่อเทศบาลตำบลแสนสุขให้ตรวจสอบข้อเท็จจริง วันที่ 4 พฤษภาคม 2544 เทศบาลตำบลแสนสุขจึงร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และมีคำสั่งให้ระงับการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขพื้นที่ส่วนที่เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกให้เป็นไปตามที่ขออนุญาตแต่จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติ นางดวงพรจึงมีหนังสือลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและให้จำเลยทั้งสามคืนเงินจำนวน 905,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยโดยส่งทางไปรษณีย์ตอบรับ แต่จำเลยทั้งสามไม่มารับตามกฎหมาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ไปจากนางดวงพร หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่เคยทำนิติกรรมในฐานะส่วนตัว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม ฉบับลงวันที่ 10 มกราคม 2537 ซึ่งได้ลงนามโดยจำเลยที่ 3 เป็นการกระทำในนามของจำเลยที่ 1 มิใช่ฐานะส่วนตัวและกระทำในระหว่างการจัดตั้งบริษัท เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลแล้วได้ให้สัตยาบันเกี่ยวกับการดำเนินการดังกล่าว การขายห้องชุดไม่ได้มีการประกาศโฆษณา จำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตมีการขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย เกี่ยวกับที่จอดรถถือว่าได้รับการยินยอมโดยชอบด้วยกฎหมายจากเจ้าของโฉนดเพราะในเวลานั้นก่อนแบ่งแยกเป็นเจ้าของเดียวกัน การจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดพิพาททั้งโจทก์และนางดวงพรทราบว่านิติบุคคลอาคารชุดมีเนื้อที่ 2 งาน ตั้งแต่วันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 5 สิงหาคม 2539 ฟ้องโจทก์ขาดอายุความขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเนื่องจากนางดวงพรไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีแทน ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเนื่องจากฟ้องเกิน 1 ปี นับแต่นางดวงพรรู้หรือควรจะรู้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะกรรม จำเลยที่ 3 มิได้เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2539 จำเลยที่ 3 ไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากนางดวงพรและไม่เคยหลอกลวงนางดวงพรในลักษณะการฉ้อฉลปกปิดข้อเท็จจริง จำเลยที่ 1 ผู้จะขายมีสิทธิเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลางตามความเหมาะสมของการก่อสร้างให้ถูกต้องตามระเบียบแบบแผนของทางราชการตลอดจนแก้ไขเปลี่ยนแปลงผังหรือวิธีการในการจัดสรรที่ดินของโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินแล้ว จำเลยที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยที่ 3 ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 32 ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) ข้อ 2 (3) กำหนดให้อาคารชุดเป็นอาคารโดยกำหนดบังคับให้อาคารชุดที่มีพื้นที่แต่ละครอบครัวตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกรถยนต์ แต่สำหรับอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม มีพื้นที่แต่ละครอบครัวประมาณ 30 ตารางเมตร จึงไม่อยู่ในข้อบังคับของกฎกระทรวงดังกล่าว ในวันที่นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องนางดวงพรทราบอยู่แล้วว่าเนื้อที่ในโฉนดเลขที่ 5003 มีจำนวน 2 งานแต่นางดวงพรมิได้ทักท้วงและยังคงรับโอนกรรมสิทธิ์กับจดทะเบียนจำนองต่อธนาคาร ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 มกราคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม จากนางดวงพร สวัสดี หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์และของจำเลยทั้งสามไม่โต้แย้งคัดค้านฟังได้ว่า โจทก์เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของนางดวงพร เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2537 นางดวงพรทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม กับจำเลยที่ 3 ซึ่งกระทำการแทนจำเลยที่ 1 รวม 2 ห้อง คือห้องชุดหมายเลข 3A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 450,000 บาท ห้องชุดหมายเลข 4A เนื้อที่ 42 ตารางเมตร ราคา 455,000 บาท ห้องชุดดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี วันที่ 15 ธันวาคม 2537 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้จัดการยื่นคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคารที่พักอาศัยเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้น มีห้องพักจำนวน 84 ห้อง ที่จอดรถ 17 คัน ต่อเจ้าพนักงานเทศบาลตำบลแสนสุข วันที่ 14 กันยายน 2538 เทศบาลตำบลแสนสุขได้ออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 148/2538 ให้จำเลยที่ 1 โดยอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กเจ็ดชั้นจำนวน 84 ห้อง เพื่อใช้เป็นอาคารชุดพักอาศัยพื้นที่ 4,815 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถจำนวน 17 คัน ต่อมาวันที่ 3 ตุลาคม 2538 จำเลยที่ 1 เรียกประชุมผู้ถือหุ้นและมีมติแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 เนื้อที่ 380 ตารางวา ออกเป็น 2 แปลง คือที่ตั้งอาคารชุดเนื้อที่ 200 ตารางวา และที่ตั้งอาคารคิดถึง อพาร์ทเม้นต์ ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินอยู่ก่อนแล้วเนื้อที่ 180 ตารางวา วันที่ 17 มกราคม 2539 จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี วันที่ 9 เมษายน 2539 เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนอาคารชุดทะเบียนเลขที่ 1/2539 ให้แก่จำเลยที่ 1 นางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/55 และ 39/42 จากจำเลยที่ 1 ในวันที่ 11 มิถุนายน 2539 และวันที่ 6 สิงหาคม 2539 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 28 ตุลาคม 2543 มีการเรียกประชุมเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในอาคารชุด นางดวงพรจึงทราบว่านางสาวหทัยรัตน์ กันนุลา ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีว่าจำเลยที่ 1 นำลิฟต์เก่ามาใช้และที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดมีเนื้อที่ไม่ครบถ้วน คณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดชลบุรีได้ตรวจสอบแล้ว ผลปรากฏว่าการขออนุญาตก่อสร้างและการจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมทั้งแจ้งให้เจ้าของอาคารชุดดำเนินการฟ้องคดีเอง วันเดียวกันนางดวงพรได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงได้ยื่นเรื่องขอตรวจสอบรังวัดที่ดิน เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2544 โจทก์ได้ขอตรวจสอบการปลูกสร้างอาคารจากเทศบาลตำบลแสนสุขและตรวจสอบการจดทะเบียนอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ต่อมานางดวงพรกับพวกได้ร้องเรียนขอความเป็นธรรมต่อผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี ผู้บังคับการตำรวจภูธรจังหวัดชลบุรี เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีและนายกเทศมนตรีตำบลแสนสุข นายกเทศมนตรีจึงตั้งคณะกรรมการสอบข้อเท็จจริงผลการสอบข้อเท็จจริง เทศบาลตำบลแสนสุขได้ร้องทุกข์ดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามและมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 จัดที่จอดรถให้ถูกต้องตามกฎหมาย นางดวงพรได้แจ้งความดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามในข้อหาฉ้อโกงประชาชน พนักงานสอบสวนมีความเห็นควรสั่งฟ้อง แต่พนักงานอัยการมีความเห็นสั่งไม่ฟ้อง วันที่ 14 มีนาคม 2544 นางดวงพรกับพวกได้ยื่นฟ้องเทศบาลตำบลแสนสุขและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีต่อศาลปกครองกลาง ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 เข้ามาเป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ต่อมาศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 จัดที่จอดรถให้เป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตภายใน 60 วัน นับแต่วันพิพากษา หากผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3 ไม่สามารถจัดหาที่จอดรถให้เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายดังกล่าวได้ ให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 (นายกเทศมนตรีเมืองแสนสุข) ใช้อำนาจตามความในมาตรา 53 วรรคสอง (3) แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 โดยให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 (เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี) เพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ภายใน 30 วัน นับแต่วันมีคำพิพากษา ตามสำเนาคำพิพากษาเอกสารหมาย จ.53 ต่อมานางดวงพรได้มีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.54 แต่ไม่สามารถส่งได้เนื่องจากจำเลยที่ 1 ไม่มารับภายในกำหนด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 เป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ระบุไว้แต่เพียงว่า โครงการคิดถึง คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นอาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี มีเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เท่านั้น จึงเป็นการกระทำที่ผิดเงื่อนไขในสัญญา ส่วนที่จอดรถของอาคารชุดแห่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 ว่าจะมีที่จอดรถได้จำนวนกี่คัน และตามแผ่นพิมพ์โฆษณาอาคารชุดเอกสารหมาย จ.8 ก็ไม่ได้ระบุจำนวนรถยนต์ที่จะจอดได้กี่คันไว้เช่นเดียวกัน ที่จอดรถจำนวน 17 คัน คงปรากฏอยู่ในคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ 1 ที่ยื่นต่อเทศบาลตำบลแสนสุขตามเอกสารหมาย จ.11 เท่านั้น ซึ่งเป็นเอกสารที่ยื่นต่อทางราชการ การที่ความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้มีที่จอดรถได้เพียง 6 คัน จึงเป็นการปฏิบัติผิดเงื่อนไขที่ขออนุญาตไว้ต่อเทศบาลตำบลแสนสุขซึ่งทางเทศบาลตำบลแสนสุขก็ได้ดำเนินคดีในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หาใช่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นหรือคำโฆษณาที่ให้ไว้แก่ผู้จะซื้อรวมทั้งนางดวงพรแต่อย่างใด อีกทั้งอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ไม่อยู่ในบังคับของการจัดบริเวณที่จอดรถตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) เอกสารหมาย จ.18 จะถือว่าโจทก์และนางดวงพรสำคัญผิดในข้อนี้ย่อมไม่ได้ กรณีคงมีแต่เพียงการผิดเงื่อนไขในข้อเนื้อที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งไม่ได้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ซึ่งการผิดเงื่อนไขในข้อนี้หาใช่เป็นสาระสำคัญแห่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายอันจะเป็นโมฆะไม่ เพราะนางดวงพรและจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหาใช่ที่ดิน ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย และนางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องจากจำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วโดยมิได้โต้แย้งแต่ประการใด แสดงถึงความพอใจและเต็มใจที่จะรับโอนห้องชุด การผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินจึงเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดอันเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งจะต้องบอกล้างภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้หรือภายในเวลาสิบปีนับแต่ได้ทำนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 181 สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 จึงไม่เป็นโมฆะ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่านางดวงพรประชุมนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2543 และทราบว่าพื้นที่บางส่วนของอาคารชุดแห่งนี้หดหายไปจึงต้องถือว่านางดวงพรทราบเหตุแห่งโมฆียะในวันนั้นอันเป็นเวลาที่นางดวงพรอาจให้สัตยาบันแก่โมฆียะกรรมได้นับแต่นั้น การที่นางดวงพรมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาซื้อขายลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 ตามเอกสารหมาย จ.54 ก็ดี หรือฟ้องคดีเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2546 ก็ดี ย่อมเป็นระยะเวลาเกินหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.(อร่าม แย้มสอาด-อร่าม เสนามนตรี-พินิจ สายสอาด)แหล่งที่มาเนติบัณฑิตยสภาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ