คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 85986หลักกฎหมาย: สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้ว นั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาสัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่ 1593/2494)คดี ๓ สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน ได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกตึกรายพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทปลูกสร้างแล้วให้ตึกรายพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้ง เอาตึกแถวรายพิพาทให้คนอื่นเช่าได้ มีกำหนด ๖ ปี นับแต่วันที่ปลูกตึกรายพิพาทเสร็จ สัญญาระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปลูกตึกแล้วนายเอ้งเม้งได้เอาตึกพิพาทให้จำเลยในคดีแรกเช่า ๒ ห้อง มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยในสำนวนที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาท ๑ ห้องจากนายเอ้งเม้ง เช่นเดียวกับจำเลยในสำนวนแรก คือทำสัญญา ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สำหรับจำเลยในสำนวนที่ ๒ นั้น ได้ทำสัญญาเช่ากับนายเอ้งเม้ง ฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าเช่นกัน ต่อมานายเอ้งเม้ง ผิดสัญญากับโจทก์ โจทก์มาฟ้องศาล ศาลแพ่งพิพากษาให้สัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งเป็นอันเลิกกัน ให้นายเอ้งเม้งส่งมอบตึกคืนให้โจทก์และให้นายเอ้งเม้งชำระค่าเช่าตามสัญญา จนกว่าจะส่งมอบตึกคืน ข้อเท็จจริง ได้ความดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยทุกสำนวนและให้ชำระค่าเช่า จำเลยทุกสำนวนให้การต่อสู้ว่า ได้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้ง โดยเป็นผู้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้แก่นายเอ้งเม้ง เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงควรจะเช่าตึกพิพาทได้ต่อไปเต็มตามอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายเอ้งเม้ง ศาลแพ่งวินิจฉัยว่าสัญญาระหว่างนายเอ้งเม้งกับโจทก์ไม่มีผลผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย อนึ่งจำเลยเช่าตึกมีกำหนด ๖ ปี แม้สัญญาจะทำเป็น ๒ ฉบับหรือฉบับเดียวก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียน ก็มีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี จำเลยจึงมีสิทธิตามสัญญาเช่าเท่าที่มีส่วนสมบูรณ์ตามกฎหมายเท่านั้น ในอันที่จะผูกพันโจทก์ได้ คือสัญญาเช่าใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ตึกพิพาทไม่เป็นเคหะ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเช่า (หลังจากที่บอกเลิกการเช่าแล้ว) ก็ตามค่าเช่าที่โจทก์เรียกก็คือเสียหายนั่นเอง ศาลแพ่งจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารทุกสำนวน กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยอุทธรณ์สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้ง นี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปรากฏในสัญญาว่า โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกทั้งหมดไปให้ผู้อื่นเช่าได้โดยกำหนด เวลาไม่เกินกำหนดเวลาที่ตกลง เช่าที่ดินกันคือ ๖ ปี เมื่อนายเอ้งเม้งสร้างตึกเสร็จก็ได้ให้จำเลยเป็นผู้เช่าติดตามสัญญา จึงเห็นว่าผลของสัญญาฉบับนี้ ผูกพันโจทก์กับจำเลยผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งตลอดเวลา ๖ ปีเพราะโจทก์ยินยอมให้สัญญามีผลไปถึงบุคคลที่ ๓ คือ ผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งจำเลยจึงมีสิทธิยกเอาสัญญาที่โจทก์อ้างเป็นมูลฟ้องขึ้นยันกับโจทก์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้ง โดยให้นายเอ้งเม้ง เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทแล้วเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา ๖ ปีนั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย ๓ สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า ๖ ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด ๖ ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่นนั้นก็คงใช้ได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด ๓ ปีแล้ว ห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายตามที่โจทก์ขอมาในฟ้องนั้นได้ ตามนัยฎีกาที่ ๑๕๙๓/๒๔๙๔ ศาลฎีกาพิพากษากลับศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง ๓ สำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยทุกสำนวนใช้ค่าเสียหาย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 857 - 859/2503นางศรีสอาด จารุจินดา (หม้าย)โจทก์นางจิงกัง แซ่ตั้ง ที่1นายก๊กเอ็ง แซ่จิว ที่ 2จำเลยนางศรีสอาด จารุจำเลยโจทก์นายบุ้นเจ่ง แซ่เล้าจำเลยนางสรีสอาดฯโจทก์นางเซี่ยมเอง แซ่ตั้ง ที่1นายจงช้าง แซ่ซื้อที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538, ม. 544, ม. 545, ม. 549, ม. 420 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 142 (4), ม. 172 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 ม. 5, ม. 16สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้ว นั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาสัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่ 1593/2494)คดี ๓ สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน ได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกตึกรายพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทปลูกสร้างแล้วให้ตึกรายพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้ง เอาตึกแถวรายพิพาทให้คนอื่นเช่าได้ มีกำหนด ๖ ปี นับแต่วันที่ปลูกตึกรายพิพาทเสร็จ สัญญาระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปลูกตึกแล้วนายเอ้งเม้งได้เอาตึกพิพาทให้จำเลยในคดีแรกเช่า ๒ ห้อง มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยในสำนวนที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาท ๑ ห้องจากนายเอ้งเม้ง เช่นเดียวกับจำเลยในสำนวนแรก คือทำสัญญา ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สำหรับจำเลยในสำนวนที่ ๒ นั้น ได้ทำสัญญาเช่ากับนายเอ้งเม้ง ฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าเช่นกัน ต่อมานายเอ้งเม้ง ผิดสัญญากับโจทก์ โจทก์มาฟ้องศาล ศาลแพ่งพิพากษาให้สัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งเป็นอันเลิกกัน ให้นายเอ้งเม้งส่งมอบตึกคืนให้โจทก์และให้นายเอ้งเม้งชำระค่าเช่าตามสัญญา จนกว่าจะส่งมอบตึกคืน ข้อเท็จจริง ได้ความดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยทุกสำนวนและให้ชำระค่าเช่า จำเลยทุกสำนวนให้การต่อสู้ว่า ได้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้ง โดยเป็นผู้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้แก่นายเอ้งเม้ง เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงควรจะเช่าตึกพิพาทได้ต่อไปเต็มตามอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายเอ้งเม้ง ศาลแพ่งวินิจฉัยว่าสัญญาระหว่างนายเอ้งเม้งกับโจทก์ไม่มีผลผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย อนึ่งจำเลยเช่าตึกมีกำหนด ๖ ปี แม้สัญญาจะทำเป็น ๒ ฉบับหรือฉบับเดียวก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียน ก็มีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี จำเลยจึงมีสิทธิตามสัญญาเช่าเท่าที่มีส่วนสมบูรณ์ตามกฎหมายเท่านั้น ในอันที่จะผูกพันโจทก์ได้ คือสัญญาเช่าใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ตึกพิพาทไม่เป็นเคหะ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเช่า (หลังจากที่บอกเลิกการเช่าแล้ว) ก็ตามค่าเช่าที่โจทก์เรียกก็คือเสียหายนั่นเอง ศาลแพ่งจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารทุกสำนวน กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยอุทธรณ์สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้ง นี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปรากฏในสัญญาว่า โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกทั้งหมดไปให้ผู้อื่นเช่าได้โดยกำหนด เวลาไม่เกินกำหนดเวลาที่ตกลง เช่าที่ดินกันคือ ๖ ปี เมื่อนายเอ้งเม้งสร้างตึกเสร็จก็ได้ให้จำเลยเป็นผู้เช่าติดตามสัญญา จึงเห็นว่าผลของสัญญาฉบับนี้ ผูกพันโจทก์กับจำเลยผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งตลอดเวลา ๖ ปีเพราะโจทก์ยินยอมให้สัญญามีผลไปถึงบุคคลที่ ๓ คือ ผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งจำเลยจึงมีสิทธิยกเอาสัญญาที่โจทก์อ้างเป็นมูลฟ้องขึ้นยันกับโจทก์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้ง โดยให้นายเอ้งเม้ง เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทแล้วเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา ๖ ปีนั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย ๓ สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า ๖ ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด ๖ ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่นนั้นก็คงใช้ได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด ๓ ปีแล้ว ห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายตามที่โจทก์ขอมาในฟ้องนั้นได้ ตามนัยฎีกาที่ ๑๕๙๓/๒๔๙๔ ศาลฎีกาพิพากษากลับศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง ๓ สำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยทุกสำนวนใช้ค่าเสียหาย(ประกอบ หุตะสิงห์-ประกอบ หุตะสิงห์-เชื้อ คงคากุล)ศาลแพ่ง - นายบุศย์ ขันธวิทย์ศาลอุทธรณ์ - หลวงอรรถพิศาลโสภณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: คดี ๓ สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน ได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกตึกรายพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทปลูกสร้างแล้วให้ตึกรายพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้ง เอาตึกแถวรายพิพาทให้คนอื่นเช่าได้ มีกำหนด ๖ ปี นับแต่วันที่ปลูกตึกรายพิพาทเสร็จ สัญญาระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปลูกตึกแล้วนายเอ้งเม้งได้เอาตึกพิพาทให้จำเลยในคดีแรกเช่า ๒ ห้อง มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยในสำนวนที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาท ๑ ห้องจากนายเอ้งเม้ง เช่นเดียวกับจำเลยในสำนวนแรก คือทำสัญญา ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สำหรับจำเลยในสำนวนที่ ๒ นั้น ได้ทำสัญญาเช่ากับนายเอ้งเม้ง ฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าเช่นกัน ต่อมานายเอ้งเม้ง ผิดสัญญากับโจทก์ โจทก์มาฟ้องศาล ศาลแพ่งพิพากษาให้สัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งเป็นอันเลิกกัน ให้นายเอ้งเม้งส่งมอบตึกคืนให้โจทก์และให้นายเอ้งเม้งชำระค่าเช่าตามสัญญา จนกว่าจะส่งมอบตึกคืน ข้อเท็จจริง ได้ความดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยทุกสำนวนและให้ชำระค่าเช่า จำเลยทุกสำนวนให้การต่อสู้ว่า ได้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้ง โดยเป็นผู้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้แก่นายเอ้งเม้ง เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงควรจะเช่าตึกพิพาทได้ต่อไปเต็มตามอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายเอ้งเม้ง ศาลแพ่งวินิจฉัยว่าสัญญาระหว่างนายเอ้งเม้งกับโจทก์ไม่มีผลผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย อนึ่งจำเลยเช่าตึกมีกำหนด ๖ ปี แม้สัญญาจะทำเป็น ๒ ฉบับหรือฉบับเดียวก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียน ก็มีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี จำเลยจึงมีสิทธิตามสัญญาเช่าเท่าที่มีส่วนสมบูรณ์ตามกฎหมายเท่านั้น ในอันที่จะผูกพันโจทก์ได้ คือสัญญาเช่าใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ตึกพิพาทไม่เป็นเคหะ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเช่า (หลังจากที่บอกเลิกการเช่าแล้ว) ก็ตามค่าเช่าที่โจทก์เรียกก็คือเสียหายนั่นเอง ศาลแพ่งจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารทุกสำนวน กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยอุทธรณ์สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้ง นี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปรากฏในสัญญาว่า โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกทั้งหมดไปให้ผู้อื่นเช่าได้โดยกำหนด เวลาไม่เกินกำหนดเวลาที่ตกลง เช่าที่ดินกันคือ ๖ ปี เมื่อนายเอ้งเม้งสร้างตึกเสร็จก็ได้ให้จำเลยเป็นผู้เช่าติดตามสัญญา จึงเห็นว่าผลของสัญญาฉบับนี้ ผูกพันโจทก์กับจำเลยผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งตลอดเวลา ๖ ปีเพราะโจทก์ยินยอมให้สัญญามีผลไปถึงบุคคลที่ ๓ คือ ผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งจำเลยจึงมีสิทธิยกเอาสัญญาที่โจทก์อ้างเป็นมูลฟ้องขึ้นยันกับโจทก์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้ง โดยให้นายเอ้งเม้ง เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทแล้วเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา ๖ ปีนั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย ๓ สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า ๖ ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด ๖ ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่นนั้นก็คงใช้ได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด ๓ ปีแล้ว ห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายตามที่โจทก์ขอมาในฟ้องนั้นได้ ตามนัยฎีกาที่ ๑๕๙๓/๒๔๙๔ ศาลฎีกาพิพากษากลับศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง ๓ สำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยทุกสำนวนใช้ค่าเสียหาย ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 857 - 859/2503นางศรีสอาด จารุจินดา (หม้าย)โจทก์นางจิงกัง แซ่ตั้ง ที่1นายก๊กเอ็ง แซ่จิว ที่ 2จำเลยนางศรีสอาด จารุจำเลยโจทก์นายบุ้นเจ่ง แซ่เล้าจำเลยนางสรีสอาดฯโจทก์นางเซี่ยมเอง แซ่ตั้ง ที่1นายจงช้าง แซ่ซื้อที่ 2จำเลย ป.พ.พ. ม. 537, ม. 538, ม. 544, ม. 545, ม. 549, ม. 420 ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 142 (4), ม. 172 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 ม. 5, ม. 16สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้ว นั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาสัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่ 1593/2494)คดี ๓ สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน ได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกตึกรายพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทปลูกสร้างแล้วให้ตึกรายพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้ง เอาตึกแถวรายพิพาทให้คนอื่นเช่าได้ มีกำหนด ๖ ปี นับแต่วันที่ปลูกตึกรายพิพาทเสร็จ สัญญาระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปลูกตึกแล้วนายเอ้งเม้งได้เอาตึกพิพาทให้จำเลยในคดีแรกเช่า ๒ ห้อง มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยในสำนวนที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาท ๑ ห้องจากนายเอ้งเม้ง เช่นเดียวกับจำเลยในสำนวนแรก คือทำสัญญา ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สำหรับจำเลยในสำนวนที่ ๒ นั้น ได้ทำสัญญาเช่ากับนายเอ้งเม้ง ฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าเช่นกัน ต่อมานายเอ้งเม้ง ผิดสัญญากับโจทก์ โจทก์มาฟ้องศาล ศาลแพ่งพิพากษาให้สัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งเป็นอันเลิกกัน ให้นายเอ้งเม้งส่งมอบตึกคืนให้โจทก์และให้นายเอ้งเม้งชำระค่าเช่าตามสัญญา จนกว่าจะส่งมอบตึกคืน ข้อเท็จจริง ได้ความดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยทุกสำนวนและให้ชำระค่าเช่า จำเลยทุกสำนวนให้การต่อสู้ว่า ได้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้ง โดยเป็นผู้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้แก่นายเอ้งเม้ง เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงควรจะเช่าตึกพิพาทได้ต่อไปเต็มตามอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายเอ้งเม้ง ศาลแพ่งวินิจฉัยว่าสัญญาระหว่างนายเอ้งเม้งกับโจทก์ไม่มีผลผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย อนึ่งจำเลยเช่าตึกมีกำหนด ๖ ปี แม้สัญญาจะทำเป็น ๒ ฉบับหรือฉบับเดียวก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียน ก็มีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี จำเลยจึงมีสิทธิตามสัญญาเช่าเท่าที่มีส่วนสมบูรณ์ตามกฎหมายเท่านั้น ในอันที่จะผูกพันโจทก์ได้ คือสัญญาเช่าใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ตึกพิพาทไม่เป็นเคหะ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเช่า (หลังจากที่บอกเลิกการเช่าแล้ว) ก็ตามค่าเช่าที่โจทก์เรียกก็คือเสียหายนั่นเอง ศาลแพ่งจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารทุกสำนวน กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยอุทธรณ์สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้ง นี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปรากฏในสัญญาว่า โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกทั้งหมดไปให้ผู้อื่นเช่าได้โดยกำหนด เวลาไม่เกินกำหนดเวลาที่ตกลง เช่าที่ดินกันคือ ๖ ปี เมื่อนายเอ้งเม้งสร้างตึกเสร็จก็ได้ให้จำเลยเป็นผู้เช่าติดตามสัญญา จึงเห็นว่าผลของสัญญาฉบับนี้ ผูกพันโจทก์กับจำเลยผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งตลอดเวลา ๖ ปีเพราะโจทก์ยินยอมให้สัญญามีผลไปถึงบุคคลที่ ๓ คือ ผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งจำเลยจึงมีสิทธิยกเอาสัญญาที่โจทก์อ้างเป็นมูลฟ้องขึ้นยันกับโจทก์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้ง โดยให้นายเอ้งเม้ง เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทแล้วเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา ๖ ปีนั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย ๓ สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า ๖ ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด ๖ ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่นนั้นก็คงใช้ได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด ๓ ปีแล้ว ห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายตามที่โจทก์ขอมาในฟ้องนั้นได้ ตามนัยฎีกาที่ ๑๕๙๓/๒๔๙๔ ศาลฎีกาพิพากษากลับศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง ๓ สำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยทุกสำนวนใช้ค่าเสียหาย(ประกอบ หุตะสิงห์-ประกอบ หุตะสิงห์-เชื้อ คงคากุล)ศาลแพ่ง - นายบุศย์ ขันธวิทย์ศาลอุทธรณ์ - หลวงอรรถพิศาลโสภณแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ