คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6162/2559หลักกฎหมาย: อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว 1/1โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนและห้ามมิให้ใช้มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 7 เรื่อง การอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อาคารเลขที่ 9 วาระที่ 8 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 วาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 กับให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ให้เป็นผู้จัดการชุมชน และให้ยุติการจ่ายค่าจ้างเดือนละ 197,950 บาท นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไป ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 197,950 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 197,950 บาท ตามที่จำเลยที่ 1 จะต้องชำระให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของรวมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 ห้ามมิให้จำเลยทั้งหกใช้มติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวในวาระที่ 9 ส่วนคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 8 เฉพาะเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 ที่ให้จำเลยที่ 6 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของเจ้าของร่วม และให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างและการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งหกฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 เรื่อง การพิจารณาอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดเลขที่ 9 หรือไม่ โจทก์มีนางสาวอนงค์นาถซึ่งรับราชการอยู่ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีหน้าที่ให้คำแนะนำทางด้านกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดเป็นพยาน เบิกความว่า การเปลี่ยนอาคารชุดเป็นโรงแรมต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายเรื่องโรงแรมและเจ้าพนักงานโยธาของกรุงเทพมหานคร กรณีจึงยังไม่อาจรับฟังได้แน่ชัดว่าการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดเป็นโรงแรมจะสามารถกระทำได้หรือไม่ แต่เนื่องจากในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคงลงมติแต่เพียงการอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น เห็นว่า คำว่า อาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าวทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าว การเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือจะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารดังกล่าวจากอาคารชุดเพื่อการพักอาศัยเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) เมื่อการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในเรื่องนี้ได้ความจากนางสาวอนงค์นาถ พยานโจทก์และจำเลยทั้งหกให้การและนำสืบว่า เป็นขั้นตอนภายหลังจากที่ได้มีการไปยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารแล้ว ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน เมื่อการลงมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในวาระที่ 7 เจ้าของร่วมได้ลงมติด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม การลงมติดังกล่าวจึงชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติของที่ประชุมใหญ่ในวาระนี้ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า เจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ซึ่งไม่มีส่วนได้เสียในการประชุมวาระที่ 7 ได้ร่วมออกเสียงลงมติด้วยจึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ฎีกาในส่วนนี้ของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัย จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหกว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 8 เรื่อง การแก้ไขบทกำหนดโทษในข้อบังคับของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า เจ้าของร่วมทุกคนที่พักอาศัยอยู่ร่วมกันภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาทขึ้นไป จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 เมื่อมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ หากผู้ที่ฝ่าฝืนไม่ยอมชำระค่าปรับ จำเลยที่ 1 ย่อมต้องไปใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้มีการบังคับชำระเงินค่าปรับอันเป็นการดำเนินคดีในทางแพ่ง มติในเรื่องค่าปรับจึงชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น สำหรับบทลงโทษที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปารวมถึงระงับการใช้ก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18/1 วรรคสอง ได้บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ดังนั้น ทรัพย์ที่ส่วนกลางที่จำเลยที่ 1 อาจสั่งให้ระงับการใช้ได้นั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินที่มีไว้ใช้หรือมีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมเท่านั้น เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุด แต่ละห้อง และเห็นได้ว่ามีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้ม จึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยทั้งหกข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปว่าตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่า จำเลยที่ 1 ต้องยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว... เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 คือ จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 ได้บัญญัติไว้ และแม้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง จะได้บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง... แต่ในการปฏิบัติหน้าที่ ก็มิได้หมายความว่าจำเลยที่ 6 จะต้องปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวด้วยตัวของจำเลยที่ 6 เอง การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัยรักษาความสะอาด และซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสองแล้ว ซึ่งในข้อนี้ได้ความจากนายสุชาติ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นกรรมการคนหนึ่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 เบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยทั้งหกเจือสมกับทางนำสืบของจำเลยทั้งหกว่า ขอบเขตตามที่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด จะต้องทำให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเรื่องของวิศวกรและอาคาร... ผู้จัดการด้านวิศวกรจะควบคุมซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และผู้จัดการฝ่ายอาคารจะรับผิดชอบด้านรักษาความปลอดภัยและความสะอาด ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 6 ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ลงชื่อทำสัญญาว่าจ้างบริษัทดังกล่าวให้มาทำงานดังกล่าวซึ่งเป็นการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงถือได้ว่าจำเลยที่ 6 ได้ปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง ได้บัญญัติไว้แล้ว การที่จำเลยที่ 6 ทำสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่เรื่องที่จะต้องมีการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 49 (2) การที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซึ่งเป็นกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ร่วมประชุมกันมีมติให้ว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเป็นการกระทำภายในอำนาจหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยชอบ และเมื่อมีการทำสัญญาว่าจ้างแล้ว บริษัทดังกล่าวก็ได้ปฏิบัติตามสัญญาด้วยการส่งพนักงานมาทำงานให้แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่าได้ทำความเสียหายใดๆ แก่จำเลยที่ 1 หรือเจ้าของร่วมตลอดจนทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ ดังนั้น แม้ต่อมาที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติไม่อนุมัติให้มีการว่าจ้างบริษัทดังกล่าวต่อไป จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ก็ไม่มีหน้าที่ต้องชดใช้เงินค่าจ้างที่ได้จ่ายแก่บริษัทดังกล่าวคืนให้แก่จำเลยที่ 1 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว และไม่ใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์ ฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหก ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้ยุติการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง แต่มิได้ระบุว่านับแต่เมื่อใด เห็นควรให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ส่วนฎีกาข้ออื่นของโจทก์และจำเลยทั้งหกไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6162/2559นายอันเดอร์ส นอร์แมนน์โจทก์นิติบุคคลอาคารชุดเอสวี ซิตี้ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 379 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4, ม. 18/1, ม. 33, ม. 36, ม. 44, ม. 48 (4), ม. 49 (2)อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว 1/1โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนและห้ามมิให้ใช้มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 7 เรื่อง การอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อาคารเลขที่ 9 วาระที่ 8 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 วาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 กับให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ให้เป็นผู้จัดการชุมชน และให้ยุติการจ่ายค่าจ้างเดือนละ 197,950 บาท นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไป ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 197,950 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 197,950 บาท ตามที่จำเลยที่ 1 จะต้องชำระให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของรวมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 ห้ามมิให้จำเลยทั้งหกใช้มติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวในวาระที่ 9 ส่วนคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 8 เฉพาะเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 ที่ให้จำเลยที่ 6 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของเจ้าของร่วม และให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างและการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งหกฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 เรื่อง การพิจารณาอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดเลขที่ 9 หรือไม่ โจทก์มีนางสาวอนงค์นาถซึ่งรับราชการอยู่ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีหน้าที่ให้คำแนะนำทางด้านกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดเป็นพยาน เบิกความว่า การเปลี่ยนอาคารชุดเป็นโรงแรมต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายเรื่องโรงแรมและเจ้าพนักงานโยธาของกรุงเทพมหานคร กรณีจึงยังไม่อาจรับฟังได้แน่ชัดว่าการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดเป็นโรงแรมจะสามารถกระทำได้หรือไม่ แต่เนื่องจากในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคงลงมติแต่เพียงการอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น เห็นว่า คำว่า อาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าวทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าว การเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือจะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารดังกล่าวจากอาคารชุดเพื่อการพักอาศัยเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) เมื่อการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในเรื่องนี้ได้ความจากนางสาวอนงค์นาถ พยานโจทก์และจำเลยทั้งหกให้การและนำสืบว่า เป็นขั้นตอนภายหลังจากที่ได้มีการไปยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารแล้ว ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน เมื่อการลงมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในวาระที่ 7 เจ้าของร่วมได้ลงมติด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม การลงมติดังกล่าวจึงชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติของที่ประชุมใหญ่ในวาระนี้ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า เจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ซึ่งไม่มีส่วนได้เสียในการประชุมวาระที่ 7 ได้ร่วมออกเสียงลงมติด้วยจึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ฎีกาในส่วนนี้ของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัย จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหกว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 8 เรื่อง การแก้ไขบทกำหนดโทษในข้อบังคับของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า เจ้าของร่วมทุกคนที่พักอาศัยอยู่ร่วมกันภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาทขึ้นไป จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 เมื่อมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ หากผู้ที่ฝ่าฝืนไม่ยอมชำระค่าปรับ จำเลยที่ 1 ย่อมต้องไปใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้มีการบังคับชำระเงินค่าปรับอันเป็นการดำเนินคดีในทางแพ่ง มติในเรื่องค่าปรับจึงชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น สำหรับบทลงโทษที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปารวมถึงระงับการใช้ก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18/1 วรรคสอง ได้บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ดังนั้น ทรัพย์ที่ส่วนกลางที่จำเลยที่ 1 อาจสั่งให้ระงับการใช้ได้นั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินที่มีไว้ใช้หรือมีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมเท่านั้น เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุด แต่ละห้อง และเห็นได้ว่ามีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้ม จึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยทั้งหกข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปว่าตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่า จำเลยที่ 1 ต้องยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว... เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 คือ จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 ได้บัญญัติไว้ และแม้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง จะได้บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง... แต่ในการปฏิบัติหน้าที่ ก็มิได้หมายความว่าจำเลยที่ 6 จะต้องปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวด้วยตัวของจำเลยที่ 6 เอง การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัยรักษาความสะอาด และซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสองแล้ว ซึ่งในข้อนี้ได้ความจากนายสุชาติ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นกรรมการคนหนึ่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 เบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยทั้งหกเจือสมกับทางนำสืบของจำเลยทั้งหกว่า ขอบเขตตามที่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด จะต้องทำให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเรื่องของวิศวกรและอาคาร... ผู้จัดการด้านวิศวกรจะควบคุมซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และผู้จัดการฝ่ายอาคารจะรับผิดชอบด้านรักษาความปลอดภัยและความสะอาด ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 6 ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ลงชื่อทำสัญญาว่าจ้างบริษัทดังกล่าวให้มาทำงานดังกล่าวซึ่งเป็นการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงถือได้ว่าจำเลยที่ 6 ได้ปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง ได้บัญญัติไว้แล้ว การที่จำเลยที่ 6 ทำสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่เรื่องที่จะต้องมีการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 49 (2) การที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซึ่งเป็นกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ร่วมประชุมกันมีมติให้ว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเป็นการกระทำภายในอำนาจหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยชอบ และเมื่อมีการทำสัญญาว่าจ้างแล้ว บริษัทดังกล่าวก็ได้ปฏิบัติตามสัญญาด้วยการส่งพนักงานมาทำงานให้แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่าได้ทำความเสียหายใดๆ แก่จำเลยที่ 1 หรือเจ้าของร่วมตลอดจนทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ ดังนั้น แม้ต่อมาที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติไม่อนุมัติให้มีการว่าจ้างบริษัทดังกล่าวต่อไป จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ก็ไม่มีหน้าที่ต้องชดใช้เงินค่าจ้างที่ได้จ่ายแก่บริษัทดังกล่าวคืนให้แก่จำเลยที่ 1 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว และไม่ใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์ ฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหก ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้ยุติการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง แต่มิได้ระบุว่านับแต่เมื่อใด เห็นควรให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ส่วนฎีกาข้ออื่นของโจทก์และจำเลยทั้งหกไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(บุญมี ฐิตะศิริ-จตุรงค์ นาสมใจ-บุญชู ทัศนประพันธ์)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นางดาราวรรณ ใจคำป้อศาลอุทธรณ์ - นายปิยะวรรณ สุประดิษฐ์ ณ อยุธยาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.479/2558หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ992/2555หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ1827/2556หมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนและห้ามมิให้ใช้มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 7 เรื่อง การอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อาคารเลขที่ 9 วาระที่ 8 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 วาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 กับให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ให้เป็นผู้จัดการชุมชน และให้ยุติการจ่ายค่าจ้างเดือนละ 197,950 บาท นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไป ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 197,950 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 197,950 บาท ตามที่จำเลยที่ 1 จะต้องชำระให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของรวมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 ห้ามมิให้จำเลยทั้งหกใช้มติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวในวาระที่ 9 ส่วนคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 8 เฉพาะเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 ที่ให้จำเลยที่ 6 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของเจ้าของร่วม และให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างและการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งหกฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 เรื่อง การพิจารณาอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดเลขที่ 9 หรือไม่ โจทก์มีนางสาวอนงค์นาถซึ่งรับราชการอยู่ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีหน้าที่ให้คำแนะนำทางด้านกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดเป็นพยาน เบิกความว่า การเปลี่ยนอาคารชุดเป็นโรงแรมต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายเรื่องโรงแรมและเจ้าพนักงานโยธาของกรุงเทพมหานคร กรณีจึงยังไม่อาจรับฟังได้แน่ชัดว่าการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดเป็นโรงแรมจะสามารถกระทำได้หรือไม่ แต่เนื่องจากในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคงลงมติแต่เพียงการอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น เห็นว่า คำว่า อาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าวทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าว การเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือจะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารดังกล่าวจากอาคารชุดเพื่อการพักอาศัยเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) เมื่อการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในเรื่องนี้ได้ความจากนางสาวอนงค์นาถ พยานโจทก์และจำเลยทั้งหกให้การและนำสืบว่า เป็นขั้นตอนภายหลังจากที่ได้มีการไปยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารแล้ว ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน เมื่อการลงมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในวาระที่ 7 เจ้าของร่วมได้ลงมติด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม การลงมติดังกล่าวจึงชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติของที่ประชุมใหญ่ในวาระนี้ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า เจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ซึ่งไม่มีส่วนได้เสียในการประชุมวาระที่ 7 ได้ร่วมออกเสียงลงมติด้วยจึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ฎีกาในส่วนนี้ของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัย จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหกว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 8 เรื่อง การแก้ไขบทกำหนดโทษในข้อบังคับของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า เจ้าของร่วมทุกคนที่พักอาศัยอยู่ร่วมกันภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาทขึ้นไป จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 เมื่อมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ หากผู้ที่ฝ่าฝืนไม่ยอมชำระค่าปรับ จำเลยที่ 1 ย่อมต้องไปใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้มีการบังคับชำระเงินค่าปรับอันเป็นการดำเนินคดีในทางแพ่ง มติในเรื่องค่าปรับจึงชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น สำหรับบทลงโทษที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปารวมถึงระงับการใช้ก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18/1 วรรคสอง ได้บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ดังนั้น ทรัพย์ที่ส่วนกลางที่จำเลยที่ 1 อาจสั่งให้ระงับการใช้ได้นั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินที่มีไว้ใช้หรือมีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมเท่านั้น เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุด แต่ละห้อง และเห็นได้ว่ามีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้ม จึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยทั้งหกข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปว่าตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่า จำเลยที่ 1 ต้องยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว... เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 คือ จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 ได้บัญญัติไว้ และแม้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง จะได้บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง... แต่ในการปฏิบัติหน้าที่ ก็มิได้หมายความว่าจำเลยที่ 6 จะต้องปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวด้วยตัวของจำเลยที่ 6 เอง การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัยรักษาความสะอาด และซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสองแล้ว ซึ่งในข้อนี้ได้ความจากนายสุชาติ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นกรรมการคนหนึ่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 เบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยทั้งหกเจือสมกับทางนำสืบของจำเลยทั้งหกว่า ขอบเขตตามที่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด จะต้องทำให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเรื่องของวิศวกรและอาคาร... ผู้จัดการด้านวิศวกรจะควบคุมซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และผู้จัดการฝ่ายอาคารจะรับผิดชอบด้านรักษาความปลอดภัยและความสะอาด ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 6 ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ลงชื่อทำสัญญาว่าจ้างบริษัทดังกล่าวให้มาทำงานดังกล่าวซึ่งเป็นการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงถือได้ว่าจำเลยที่ 6 ได้ปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง ได้บัญญัติไว้แล้ว การที่จำเลยที่ 6 ทำสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่เรื่องที่จะต้องมีการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 49 (2) การที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซึ่งเป็นกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ร่วมประชุมกันมีมติให้ว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเป็นการกระทำภายในอำนาจหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยชอบ และเมื่อมีการทำสัญญาว่าจ้างแล้ว บริษัทดังกล่าวก็ได้ปฏิบัติตามสัญญาด้วยการส่งพนักงานมาทำงานให้แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่าได้ทำความเสียหายใดๆ แก่จำเลยที่ 1 หรือเจ้าของร่วมตลอดจนทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ ดังนั้น แม้ต่อมาที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติไม่อนุมัติให้มีการว่าจ้างบริษัทดังกล่าวต่อไป จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ก็ไม่มีหน้าที่ต้องชดใช้เงินค่าจ้างที่ได้จ่ายแก่บริษัทดังกล่าวคืนให้แก่จำเลยที่ 1 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว และไม่ใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์ ฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหก ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้ยุติการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง แต่มิได้ระบุว่านับแต่เมื่อใด เห็นควรให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ส่วนฎีกาข้ออื่นของโจทก์และจำเลยทั้งหกไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6162/2559นายอันเดอร์ส นอร์แมนน์โจทก์นิติบุคคลอาคารชุดเอสวี ซิตี้ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 379 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4, ม. 18/1, ม. 33, ม. 36, ม. 44, ม. 48 (4), ม. 49 (2)อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว 1/1โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนและห้ามมิให้ใช้มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 7 เรื่อง การอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อาคารเลขที่ 9 วาระที่ 8 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 วาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 กับให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ให้เป็นผู้จัดการชุมชน และให้ยุติการจ่ายค่าจ้างเดือนละ 197,950 บาท นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไป ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 197,950 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 197,950 บาท ตามที่จำเลยที่ 1 จะต้องชำระให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของรวมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 ห้ามมิให้จำเลยทั้งหกใช้มติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวในวาระที่ 9 ส่วนคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 8 เฉพาะเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 ที่ให้จำเลยที่ 6 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของเจ้าของร่วม และให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างและการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งหกฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 เรื่อง การพิจารณาอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดเลขที่ 9 หรือไม่ โจทก์มีนางสาวอนงค์นาถซึ่งรับราชการอยู่ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีหน้าที่ให้คำแนะนำทางด้านกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดเป็นพยาน เบิกความว่า การเปลี่ยนอาคารชุดเป็นโรงแรมต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายเรื่องโรงแรมและเจ้าพนักงานโยธาของกรุงเทพมหานคร กรณีจึงยังไม่อาจรับฟังได้แน่ชัดว่าการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดเป็นโรงแรมจะสามารถกระทำได้หรือไม่ แต่เนื่องจากในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคงลงมติแต่เพียงการอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น เห็นว่า คำว่า อาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าวทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าว การเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือจะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารดังกล่าวจากอาคารชุดเพื่อการพักอาศัยเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) เมื่อการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในเรื่องนี้ได้ความจากนางสาวอนงค์นาถ พยานโจทก์และจำเลยทั้งหกให้การและนำสืบว่า เป็นขั้นตอนภายหลังจากที่ได้มีการไปยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารแล้ว ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน เมื่อการลงมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในวาระที่ 7 เจ้าของร่วมได้ลงมติด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม การลงมติดังกล่าวจึงชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติของที่ประชุมใหญ่ในวาระนี้ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า เจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ซึ่งไม่มีส่วนได้เสียในการประชุมวาระที่ 7 ได้ร่วมออกเสียงลงมติด้วยจึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ฎีกาในส่วนนี้ของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์เพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัย จึงเป็นเรื่องที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหกว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 8 เรื่อง การแก้ไขบทกำหนดโทษในข้อบังคับของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า เจ้าของร่วมทุกคนที่พักอาศัยอยู่ร่วมกันภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาทขึ้นไป จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 เมื่อมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ หากผู้ที่ฝ่าฝืนไม่ยอมชำระค่าปรับ จำเลยที่ 1 ย่อมต้องไปใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้มีการบังคับชำระเงินค่าปรับอันเป็นการดำเนินคดีในทางแพ่ง มติในเรื่องค่าปรับจึงชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น สำหรับบทลงโทษที่ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปารวมถึงระงับการใช้ก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18/1 วรรคสอง ได้บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ดังนั้น ทรัพย์ที่ส่วนกลางที่จำเลยที่ 1 อาจสั่งให้ระงับการใช้ได้นั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินที่มีไว้ใช้หรือมีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมเท่านั้น เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุด แต่ละห้อง และเห็นได้ว่ามีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้ม จึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อให้บริการหรือมีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ ฎีกาของจำเลยทั้งหกข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปว่าตามฎีกาของจำเลยทั้งหกว่า จำเลยที่ 1 ต้องยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว... เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 คือ จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 ได้บัญญัติไว้ และแม้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง จะได้บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง... แต่ในการปฏิบัติหน้าที่ ก็มิได้หมายความว่าจำเลยที่ 6 จะต้องปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวด้วยตัวของจำเลยที่ 6 เอง การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัยรักษาความสะอาด และซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสองแล้ว ซึ่งในข้อนี้ได้ความจากนายสุชาติ พยานโจทก์ ซึ่งเป็นกรรมการคนหนึ่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 เบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยทั้งหกเจือสมกับทางนำสืบของจำเลยทั้งหกว่า ขอบเขตตามที่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด จะต้องทำให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเรื่องของวิศวกรและอาคาร... ผู้จัดการด้านวิศวกรจะควบคุมซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และผู้จัดการฝ่ายอาคารจะรับผิดชอบด้านรักษาความปลอดภัยและความสะอาด ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 6 ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ลงชื่อทำสัญญาว่าจ้างบริษัทดังกล่าวให้มาทำงานดังกล่าวซึ่งเป็นการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงถือได้ว่าจำเลยที่ 6 ได้ปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคสอง ได้บัญญัติไว้แล้ว การที่จำเลยที่ 6 ทำสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่เรื่องที่จะต้องมีการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 49 (2) การที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซึ่งเป็นกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ได้ร่วมประชุมกันมีมติให้ว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเป็นการกระทำภายในอำนาจหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยชอบ และเมื่อมีการทำสัญญาว่าจ้างแล้ว บริษัทดังกล่าวก็ได้ปฏิบัติตามสัญญาด้วยการส่งพนักงานมาทำงานให้แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่าได้ทำความเสียหายใดๆ แก่จำเลยที่ 1 หรือเจ้าของร่วมตลอดจนทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคารชุดเอสวี ซิตี้ ดังนั้น แม้ต่อมาที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติไม่อนุมัติให้มีการว่าจ้างบริษัทดังกล่าวต่อไป จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ก็ไม่มีหน้าที่ต้องชดใช้เงินค่าจ้างที่ได้จ่ายแก่บริษัทดังกล่าวคืนให้แก่จำเลยที่ 1 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว และไม่ใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์ ฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งหก ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้ยุติการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง แต่มิได้ระบุว่านับแต่เมื่อใด เห็นควรให้ยุติการจ่ายค่าจ้าง นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ส่วนฎีกาข้ออื่นของโจทก์และจำเลยทั้งหกไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยุติการว่าจ้างและจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ(บุญมี ฐิตะศิริ-จตุรงค์ นาสมใจ-บุญชู ทัศนประพันธ์)ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นางดาราวรรณ ใจคำป้อศาลอุทธรณ์ - นายปิยะวรรณ สุประดิษฐ์ ณ อยุธยาแหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาพ.479/2558หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นพ992/2555หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นพ1827/2556หมายเหตุ