คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญา ว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคาร โรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้อง ซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณี ต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซม ทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมา ถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ว่าในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็น ระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดย มิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มี น้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบท สันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่า ในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้ง เรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะ เป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน 100,000บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้ว โจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับใช้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาทมีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาทจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟ้องตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่าโจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่าในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว เห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีพิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535นาย ชวน ตั้ง มติ ธรรม กับพวกโจทก์นางสาว พรพิมล มั่นฤทัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 132, ม. 163, ม. 327, ม. 368, ม. 369, ม. 537, ม. 547 ป.วิ.พ. ม. 84 (2), ม. 177 วรรคสาม, ม. 249 วรรคแรกสัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญา ว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคาร โรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้อง ซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณี ต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซม ทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมา ถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ว่าในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็น ระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดย มิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มี น้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบท สันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่า ในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้ง เรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะ เป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน 100,000บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้ว โจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับใช้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาทมีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาทจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟ้องตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่าโจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่าในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว เห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีพิพากษายืน.(ไมตรี กลั่นนุรักษ์-อุไร คังคะเกตุ-บุญสิน ตุลากัน)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน 100,000บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้ว โจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับใช้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาทมีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาทจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟ้องตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่าโจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่าในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว เห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีพิพากษายืน. ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1215/2535นาย ชวน ตั้ง มติ ธรรม กับพวกโจทก์นางสาว พรพิมล มั่นฤทัยจำเลย ป.พ.พ. ม. 132, ม. 163, ม. 327, ม. 368, ม. 369, ม. 537, ม. 547 ป.วิ.พ. ม. 84 (2), ม. 177 วรรคสาม, ม. 249 วรรคแรกสัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญา ว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคาร โรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้อง ซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณี ต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซม ทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมา ถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ว่าในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็น ระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดย มิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มี น้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบท สันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่า ในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้ง เรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะ เป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี.โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ตกลงเช่าโรงภาพยนตร์จากโจทก์ทั้งสี่โดยมีข้อตกลงกันว่า "ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย..." จำเลยได้วางเงิน 100,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ต่อมาเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 150,000 บาท เมื่อหักเงินประกัน 100,000บาท จำเลยคงค้างชำระค่าเช่าอยู่ 50,000 บาท ในระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์สินที่เช่าเกิดความเสียหายคิดเป็นเงิน 342,000 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการซ่อมแซมแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยซ่อมแซมและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ 50,000 บาท ภายใน 15 วัน มิฉะนั้นให้ถือว่าเลิกสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยทราบแล้ว เพิกเฉยเสีย การที่จำเลยอยู่ในโรงภาพยนตร์ที่พิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 30,000 บาท ขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงภาพยนตร์พิพาท และให้ส่งมอบทรัพย์สินพิพาทคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง50,000 บาท และค่าซ่อมแซมทรัพย์สินพิพาทเป็นเงิน 342,000 บาทกับค่าเสียหายนับแต่วันเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องอีก 45,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินคืนให้โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าอาคารโรงภาพยนตร์ตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่ไม่เคยค้างชำระค่าเช่า การทรุดและแตกร้าวเสียหายของโรงภาพยนตร์พิพาท เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องซ่อมแซม จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแล้ว โจทก์เพิกเฉยจึงมีการทรุดและแตกร้าวมากขึ้น จำเลยจึงไม่อาจใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทำให้จำเลยเสียหาย ขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,040,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย กับใช้ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปอีกเดือนละ 300,000 บาทมีระยะเวลา 2 ปี พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การทรุดและแตกร้าวของอาคารพิพาทเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องซ่อมแซมตามข้อสัญญา ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นเรื่องขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 และ 474 ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องซึ่งจำเลยฟ้องแย้งว่า ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่เช่าปรากฏอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าของโจทก์ กับให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายก่อนฟ้องคดีเป็นเงิน 72,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2527 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาทจนกว่าจำเลยจะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้รวมทั้งฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสียโจทก์ทั้งสี่และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยโจทก์ทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในประเด็นที่ว่า จำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยต้องมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ซึ่งมีความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น ฯลฯ" เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวหมายถึงการซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น จำเลยผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่เมื่อดูตามภาพถ่ายโรงภาพยนตร์พิพาทแล้วปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุดและพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่งกล่าวคือ พื้นคอนกรีตอัฒจันทร์ทรุดและแตกร้าว ตัวอาคารและเสาอาคารทรุดและแตกร้าว เนื้อคอนกรีตขาดช่วงปริแตกแยกจากกัน ซึ่งความเสียหายดังกล่าวนับว่าเป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อน มิใช่เป็นกรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของจำเลยผู้เช่าไม่ประเด็นต่อมา จำเลยผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่าหรือไม่ ซึ่งมีค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 และตั้งแต่เดือนกันยายน 2526ถึงเดือนธันวาคม 2526 สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เห็นว่าหากจำเลยค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จริงแล้วเหตุใดเดือนต่อ ๆ มาโจทก์จึงรับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2525 จนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน2526 ซึ่งเป็นเวลาถึง 1 ปี เป็นการเว้นขาดช่วงการชำระค่าเช่าในลักษณะมีพิรุธไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงจึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าสำหรับเดือนกันยายน 2526 ทั้งกรณีดังกล่าวยังต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อนท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้คงมีแต่คำเบิกความลอย ๆ ของโจทก์ที่ 1 ว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 เท่านั้น จึงต้องฟ้องตามบทสันนิษฐานนี้ว่าค่าเช่าประจำเดือนกันยายน 2525 จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว สำหรับค่าเช่าเดือนกันยายน 2526 ถึงเดือนธันวาคม 2526 จำเลยรับว่ายังมิได้ชำระให้โจทก์จริง เนื่องจากโรงภาพยนตร์ชำรุดไม่อาจทำการฉายภาพยนตร์ได้ ปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือขอปิดโรงมหรสพเพื่อปรับปรุงบูรณะใหม่เอกสารหมาย จ.9 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้อธิบดีกรมโยธาธิการทราบว่าโจทก์จะปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์พิพาทตั้งแต่วันที่ 16 กันยายน 2526 เป็นต้นไป เมื่อบูรณะปรับปรุงเสร็จแล้วจะแจ้งให้ทราบเพื่อดำเนินการฉายภาพยนตร์ต่อไป แสดงว่าโจทก์ก็ยอมรับว่าในระยะเวลาดังกล่าวต้องบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์จึงไม่อาจฉายภาพยนตร์ได้ เมื่อจำเลยไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369ฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่าทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว เห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีพิพากษายืน.(ไมตรี กลั่นนุรักษ์-อุไร คังคะเกตุ-บุญสิน ตุลากัน)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ