คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6958/2539หลักกฎหมาย: ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่160959เฉพาะส่วนจำนวน20ตารางวาซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ณวันที่26สิงหาคม2535ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเองการที่โจทก์นำสืบว่าตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 แขวงจรเข้บัว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานครที่อยู่ในระหว่างแบ่งแยกที่ดิน พร้อมตึกแถว 4 ชั้นในราคา3,000,000 บาท กับจำเลย มีข้อตกลงว่าเมื่อแบ่งแยกที่ดินและก่อสร้างตึกแถวเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 26 สิงหาคม 2535โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวน 2,000,000 บาท ที่เหลือ1,000,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากโจทก์ผิดนัดยอมให้ริบเงินมัดจำ และถ้าจำเลยผิดนัดยอมชำระค่าปรับแก่โจทก์จำนวน2,000,000 บาท ต่อมาเมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินออกเป็นส่วนสัดโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ได้ ภายหลังโจทก์ทราบว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยต้องคืนมัดจำพร้อมชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยรับมัดจำจนกว่าจะชำระเสร็จถึงวันฟ้องเป็นเงิน 287,910 บาท กับต้องชำระค่าปรับจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญา รวมเงินที่จำเลยต้องชำระจำนวน 4,287,910 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 4,287,910 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทกับโจทก์ มีข้อตกลงว่าเมื่อจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ ไม่ได้ตกลงว่าให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อจะขายจากโฉนดเสียก่อนแล้วจึงโอนกรรมสิทธิ์กันจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จตามสัญญาแล้วได้แจ้งให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่รวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถวพิพาทที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดพร้าวตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่โจทก์ไม่ไปตามนัด เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายและให้คืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,400,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน2,000,000 บาท นับแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2535 และจากต้นเงิน400,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางสาวมณีรัตน์ แซ่จังกับนายเสนีย์ รอดอนันท์ โดยนางสาวมณีรัตน์มีกรรมสิทธิ์จำนวน 135 ตารางวา ในจำนวน223 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาวันที่ 4 เมษายน 2534นางสาวมณีรัตน์ได้ขายเฉพาะส่วนของตนให้แก่จำเลยและจำเลยได้จดจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด ในวันเดียวกันโดยจำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดดังกล่าว เมื่อวันที่26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 คูหา กับจำเลยในราคา 3,000,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 2,000,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000,000 บาท จะชำระในวันที่ 26 สิงหาคม 2535 ซึ่งเป็นวันกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์กันตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2536จำเลยได้จดทะเบียนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ผู้อื่นตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา สำหรับข้อที่จำเลยฎีกาว่าเงื่อนไขที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมข้อความเอกสารนั้นไม่ได้ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่าข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เฉพาะส่วนจำนวน20 ตารางวา ซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2535 ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเอง การที่โจทก์นำสืบว่า ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายแต่อย่างใดไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6958/2539นาย ทวีศิลป์ วนิชวิทย์โจทก์นาย วิจิตต แซ่เฮ้งหรือกนกลักษณ์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 94ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่160959เฉพาะส่วนจำนวน20ตารางวาซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ณวันที่26สิงหาคม2535ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเองการที่โจทก์นำสืบว่าตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 แขวงจรเข้บัว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานครที่อยู่ในระหว่างแบ่งแยกที่ดิน พร้อมตึกแถว 4 ชั้นในราคา3,000,000 บาท กับจำเลย มีข้อตกลงว่าเมื่อแบ่งแยกที่ดินและก่อสร้างตึกแถวเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 26 สิงหาคม 2535โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวน 2,000,000 บาท ที่เหลือ1,000,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากโจทก์ผิดนัดยอมให้ริบเงินมัดจำ และถ้าจำเลยผิดนัดยอมชำระค่าปรับแก่โจทก์จำนวน2,000,000 บาท ต่อมาเมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินออกเป็นส่วนสัดโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ได้ ภายหลังโจทก์ทราบว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยต้องคืนมัดจำพร้อมชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยรับมัดจำจนกว่าจะชำระเสร็จถึงวันฟ้องเป็นเงิน 287,910 บาท กับต้องชำระค่าปรับจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญา รวมเงินที่จำเลยต้องชำระจำนวน 4,287,910 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 4,287,910 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทกับโจทก์ มีข้อตกลงว่าเมื่อจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ ไม่ได้ตกลงว่าให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อจะขายจากโฉนดเสียก่อนแล้วจึงโอนกรรมสิทธิ์กันจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จตามสัญญาแล้วได้แจ้งให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่รวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถวพิพาทที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดพร้าวตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่โจทก์ไม่ไปตามนัด เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายและให้คืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,400,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน2,000,000 บาท นับแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2535 และจากต้นเงิน400,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางสาวมณีรัตน์ แซ่จังกับนายเสนีย์ รอดอนันท์ โดยนางสาวมณีรัตน์มีกรรมสิทธิ์จำนวน 135 ตารางวา ในจำนวน223 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาวันที่ 4 เมษายน 2534นางสาวมณีรัตน์ได้ขายเฉพาะส่วนของตนให้แก่จำเลยและจำเลยได้จดจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด ในวันเดียวกันโดยจำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดดังกล่าว เมื่อวันที่26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 คูหา กับจำเลยในราคา 3,000,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 2,000,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000,000 บาท จะชำระในวันที่ 26 สิงหาคม 2535 ซึ่งเป็นวันกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์กันตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2536จำเลยได้จดทะเบียนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ผู้อื่นตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา สำหรับข้อที่จำเลยฎีกาว่าเงื่อนไขที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมข้อความเอกสารนั้นไม่ได้ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่าข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เฉพาะส่วนจำนวน20 ตารางวา ซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2535 ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเอง การที่โจทก์นำสืบว่า ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายแต่อย่างใดไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94พิพากษายืน(ทวิช กำเนิดเพ็ชร์-ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์-ชลอ ทองแย้ม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 แขวงจรเข้บัว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานครที่อยู่ในระหว่างแบ่งแยกที่ดิน พร้อมตึกแถว 4 ชั้นในราคา3,000,000 บาท กับจำเลย มีข้อตกลงว่าเมื่อแบ่งแยกที่ดินและก่อสร้างตึกแถวเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 26 สิงหาคม 2535โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวน 2,000,000 บาท ที่เหลือ1,000,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากโจทก์ผิดนัดยอมให้ริบเงินมัดจำ และถ้าจำเลยผิดนัดยอมชำระค่าปรับแก่โจทก์จำนวน2,000,000 บาท ต่อมาเมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินออกเป็นส่วนสัดโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ได้ ภายหลังโจทก์ทราบว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยต้องคืนมัดจำพร้อมชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยรับมัดจำจนกว่าจะชำระเสร็จถึงวันฟ้องเป็นเงิน 287,910 บาท กับต้องชำระค่าปรับจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญา รวมเงินที่จำเลยต้องชำระจำนวน 4,287,910 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 4,287,910 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทกับโจทก์ มีข้อตกลงว่าเมื่อจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ ไม่ได้ตกลงว่าให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อจะขายจากโฉนดเสียก่อนแล้วจึงโอนกรรมสิทธิ์กันจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จตามสัญญาแล้วได้แจ้งให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่รวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถวพิพาทที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดพร้าวตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่โจทก์ไม่ไปตามนัด เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายและให้คืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,400,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน2,000,000 บาท นับแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2535 และจากต้นเงิน400,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางสาวมณีรัตน์ แซ่จังกับนายเสนีย์ รอดอนันท์ โดยนางสาวมณีรัตน์มีกรรมสิทธิ์จำนวน 135 ตารางวา ในจำนวน223 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาวันที่ 4 เมษายน 2534นางสาวมณีรัตน์ได้ขายเฉพาะส่วนของตนให้แก่จำเลยและจำเลยได้จดจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด ในวันเดียวกันโดยจำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดดังกล่าว เมื่อวันที่26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 คูหา กับจำเลยในราคา 3,000,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 2,000,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000,000 บาท จะชำระในวันที่ 26 สิงหาคม 2535 ซึ่งเป็นวันกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์กันตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2536จำเลยได้จดทะเบียนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ผู้อื่นตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา สำหรับข้อที่จำเลยฎีกาว่าเงื่อนไขที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมข้อความเอกสารนั้นไม่ได้ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่าข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เฉพาะส่วนจำนวน20 ตารางวา ซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2535 ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเอง การที่โจทก์นำสืบว่า ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายแต่อย่างใดไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6958/2539นาย ทวีศิลป์ วนิชวิทย์โจทก์นาย วิจิตต แซ่เฮ้งหรือกนกลักษณ์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 94ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่160959เฉพาะส่วนจำนวน20ตารางวาซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ณวันที่26สิงหาคม2535ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเองการที่โจทก์นำสืบว่าตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 แขวงจรเข้บัว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานครที่อยู่ในระหว่างแบ่งแยกที่ดิน พร้อมตึกแถว 4 ชั้นในราคา3,000,000 บาท กับจำเลย มีข้อตกลงว่าเมื่อแบ่งแยกที่ดินและก่อสร้างตึกแถวเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 26 สิงหาคม 2535โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวน 2,000,000 บาท ที่เหลือ1,000,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากโจทก์ผิดนัดยอมให้ริบเงินมัดจำ และถ้าจำเลยผิดนัดยอมชำระค่าปรับแก่โจทก์จำนวน2,000,000 บาท ต่อมาเมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินออกเป็นส่วนสัดโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ได้ ภายหลังโจทก์ทราบว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยต้องคืนมัดจำพร้อมชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยรับมัดจำจนกว่าจะชำระเสร็จถึงวันฟ้องเป็นเงิน 287,910 บาท กับต้องชำระค่าปรับจำนวน 2,000,000 บาท ตามสัญญา รวมเงินที่จำเลยต้องชำระจำนวน 4,287,910 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 4,287,910 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทกับโจทก์ มีข้อตกลงว่าเมื่อจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ ไม่ได้ตกลงว่าให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อจะขายจากโฉนดเสียก่อนแล้วจึงโอนกรรมสิทธิ์กันจำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จตามสัญญาแล้วได้แจ้งให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่รวมอยู่ในโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถวพิพาทที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดพร้าวตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่โจทก์ไม่ไปตามนัด เป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายและให้คืนเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,400,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน2,000,000 บาท นับแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2535 และจากต้นเงิน400,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลย อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางสาวมณีรัตน์ แซ่จังกับนายเสนีย์ รอดอนันท์ โดยนางสาวมณีรัตน์มีกรรมสิทธิ์จำนวน 135 ตารางวา ในจำนวน223 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาวันที่ 4 เมษายน 2534นางสาวมณีรัตน์ได้ขายเฉพาะส่วนของตนให้แก่จำเลยและจำเลยได้จดจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด ในวันเดียวกันโดยจำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดดังกล่าว เมื่อวันที่26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 20 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 160959พร้อมตึกแถว 4 ชั้น 1 คูหา กับจำเลยในราคา 3,000,000 บาท โดยวางมัดจำไว้ 2,000,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 1,000,000 บาท จะชำระในวันที่ 26 สิงหาคม 2535 ซึ่งเป็นวันกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์กันตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่ 30 กรกฎาคม 2536จำเลยได้จดทะเบียนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ผู้อื่นตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา สำหรับข้อที่จำเลยฎีกาว่าเงื่อนไขที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมข้อความเอกสารนั้นไม่ได้ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่าข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เฉพาะส่วนจำนวน20 ตารางวา ซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2535 ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเอง การที่โจทก์นำสืบว่า ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายแต่อย่างใดไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94พิพากษายืน(ทวิช กำเนิดเพ็ชร์-ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์-ชลอ ทองแย้ม)แหล่งที่มากองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกาแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ