คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 406/2548หลักกฎหมาย: โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง ซึ่งตามข้อตกลงเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผุ้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่ของอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ แต่เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนจำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามข้อตกลงในสัญญาได้ สัญญายังคงมีผลผูกพันให้โจทก์และจำเลยชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในเวลาต่อมา แต่จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จึงต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (3) และมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้องจากจำเลย ราคา 5,000,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำ และชำระเงินบางส่วน รวม 520,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 4,480,000 บาท จะชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่จำเลยผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยจึงต้องคืนเงินทั้งหมดและเสียค่าปรับเป็นเงิน 1 เท่า ของเงินมัดจำแก่โจทก์ รวมเป็นเงินที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์จำนวน 700,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 620,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2538 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 ตำบลอิสาณ อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง จากจำเลยในราคา 5,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำจำนวน 180,000 บาท และได้ชำระราคาบางส่วนเป็นงวด งวดละ 68,000 บาท รวม 5 งวด เป็นเงิน 340,000 บาท รวมเป็นเงินที่ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 520,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 4,480,000 บาท ตกลงจะชำระเงินกันในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากจำเลยสร้างอาคารพาณิชย์เสร็จแล้วจำเลยแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 แต่โจทก์ไม่ยอมไปตามกำหนดนัด โดยโจทก์อ้างว่าต้องให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 68196 ซึ่งเป็นแปลงรวมแปลงใหญ่ที่สร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 3 ห้อง ที่โจทก์จะซื้อก่อนเพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แล้วโจทก์จะได้จดทะเบียนจำนองแก่บริษัทอเมริกันอินเตอร์แอสชัวแรนท์ จำกัด ตามวัตถุประสงค์ที่โจทก์ต้องการซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อทำเป็นสำนักงานของบริษัทดังกล่าว ซึ่งโจทก์ไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของอาคารพาณิชย์แปลงอื่น และโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยทำการแบ่งแยกโฉนดให้แล้วเสร็จเสียก่อนวันนัดให้โจทก์ไปทำการรับโอน และแจ้งให้จำเลยทราบก่อนวันนัดแล้ว ต่อมาวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ปรากฏว่าจำเลยไม่ไปตามนัด มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่จำเลยนัด เนื่องจากโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลง ๆ เพื่อโอนให้โจทก์เป็นเรื่องที่ไม่อาจบังคับจำเลยได้เพราะตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยไม่มีหน้าที่ที่จะต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องถูกริบเงินที่จ่ายแล้วทั้งหมดและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ศาลฎีกาเห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงจะขายที่ดินตามอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง หมายเลข 7, 8, 9 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวให้กับผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากผู้จะขาย" และข้อ 5 ระบุว่า "หากผู้จะซื้อผิดนัดผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนรับซื้อตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำ และเงินที่ได้ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ได้ทันที ในทางกลับกันหากผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะขายยินยอมคืนเงินมัดจำและเงินที่ได้รับไว้แล้วทั้งหมดให้กับผู้จะซื้อทันที และผู้จะขายยอมเสียค่าปรับเป็นเงินจำนวนหนึ่งเท่าของเงินมัดจำให้กับผู้จะซื้ออีกโสดหนึ่งด้วย" ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผู้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 เท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันไว้เป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่อาคารพาณิชย์หมายเลข 7, 8, 9 ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ ดังนั้น เมื่อในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียน จำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินออกมา 3 แปลง พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 5 ได้ สัญญาจะซื้อจะขายยังคงมีผลผูกพันให้โจทก์จำเลยต้องชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ถึงวันนัดโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดบุรีรัมย์ จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ให้โจทก์ จึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (3) และโจทก์มีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5 จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 406/2548นายฉัตร เชี่ยวชาญวิศวกิจโจทก์นายวีระชัย ตั้งตรงเวชกิจจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 380โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง ซึ่งตามข้อตกลงเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผุ้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่ของอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ แต่เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนจำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามข้อตกลงในสัญญาได้ สัญญายังคงมีผลผูกพันให้โจทก์และจำเลยชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในเวลาต่อมา แต่จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จึงต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (3) และมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้องจากจำเลย ราคา 5,000,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำ และชำระเงินบางส่วน รวม 520,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 4,480,000 บาท จะชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่จำเลยผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยจึงต้องคืนเงินทั้งหมดและเสียค่าปรับเป็นเงิน 1 เท่า ของเงินมัดจำแก่โจทก์ รวมเป็นเงินที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์จำนวน 700,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 620,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2538 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 ตำบลอิสาณ อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง จากจำเลยในราคา 5,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำจำนวน 180,000 บาท และได้ชำระราคาบางส่วนเป็นงวด งวดละ 68,000 บาท รวม 5 งวด เป็นเงิน 340,000 บาท รวมเป็นเงินที่ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 520,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 4,480,000 บาท ตกลงจะชำระเงินกันในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากจำเลยสร้างอาคารพาณิชย์เสร็จแล้วจำเลยแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 แต่โจทก์ไม่ยอมไปตามกำหนดนัด โดยโจทก์อ้างว่าต้องให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 68196 ซึ่งเป็นแปลงรวมแปลงใหญ่ที่สร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 3 ห้อง ที่โจทก์จะซื้อก่อนเพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แล้วโจทก์จะได้จดทะเบียนจำนองแก่บริษัทอเมริกันอินเตอร์แอสชัวแรนท์ จำกัด ตามวัตถุประสงค์ที่โจทก์ต้องการซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อทำเป็นสำนักงานของบริษัทดังกล่าว ซึ่งโจทก์ไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของอาคารพาณิชย์แปลงอื่น และโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยทำการแบ่งแยกโฉนดให้แล้วเสร็จเสียก่อนวันนัดให้โจทก์ไปทำการรับโอน และแจ้งให้จำเลยทราบก่อนวันนัดแล้ว ต่อมาวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ปรากฏว่าจำเลยไม่ไปตามนัด มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่จำเลยนัด เนื่องจากโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลง ๆ เพื่อโอนให้โจทก์เป็นเรื่องที่ไม่อาจบังคับจำเลยได้เพราะตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยไม่มีหน้าที่ที่จะต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องถูกริบเงินที่จ่ายแล้วทั้งหมดและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ศาลฎีกาเห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงจะขายที่ดินตามอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง หมายเลข 7, 8, 9 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวให้กับผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากผู้จะขาย" และข้อ 5 ระบุว่า "หากผู้จะซื้อผิดนัดผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนรับซื้อตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำ และเงินที่ได้ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ได้ทันที ในทางกลับกันหากผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะขายยินยอมคืนเงินมัดจำและเงินที่ได้รับไว้แล้วทั้งหมดให้กับผู้จะซื้อทันที และผู้จะขายยอมเสียค่าปรับเป็นเงินจำนวนหนึ่งเท่าของเงินมัดจำให้กับผู้จะซื้ออีกโสดหนึ่งด้วย" ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผู้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 เท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันไว้เป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่อาคารพาณิชย์หมายเลข 7, 8, 9 ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ ดังนั้น เมื่อในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียน จำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินออกมา 3 แปลง พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 5 ได้ สัญญาจะซื้อจะขายยังคงมีผลผูกพันให้โจทก์จำเลยต้องชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ถึงวันนัดโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดบุรีรัมย์ จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ให้โจทก์ จึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (3) และโจทก์มีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5 จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(ไพโรจน์ วายุภาพ-จิระวรรณ ศิริบุตร-เกษม เวชศิลป์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุคำพิพากษา: โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้องจากจำเลย ราคา 5,000,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำ และชำระเงินบางส่วน รวม 520,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 4,480,000 บาท จะชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่จำเลยผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยจึงต้องคืนเงินทั้งหมดและเสียค่าปรับเป็นเงิน 1 เท่า ของเงินมัดจำแก่โจทก์ รวมเป็นเงินที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์จำนวน 700,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 620,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2538 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 ตำบลอิสาณ อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง จากจำเลยในราคา 5,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำจำนวน 180,000 บาท และได้ชำระราคาบางส่วนเป็นงวด งวดละ 68,000 บาท รวม 5 งวด เป็นเงิน 340,000 บาท รวมเป็นเงินที่ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 520,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 4,480,000 บาท ตกลงจะชำระเงินกันในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากจำเลยสร้างอาคารพาณิชย์เสร็จแล้วจำเลยแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 แต่โจทก์ไม่ยอมไปตามกำหนดนัด โดยโจทก์อ้างว่าต้องให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 68196 ซึ่งเป็นแปลงรวมแปลงใหญ่ที่สร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 3 ห้อง ที่โจทก์จะซื้อก่อนเพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แล้วโจทก์จะได้จดทะเบียนจำนองแก่บริษัทอเมริกันอินเตอร์แอสชัวแรนท์ จำกัด ตามวัตถุประสงค์ที่โจทก์ต้องการซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อทำเป็นสำนักงานของบริษัทดังกล่าว ซึ่งโจทก์ไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของอาคารพาณิชย์แปลงอื่น และโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยทำการแบ่งแยกโฉนดให้แล้วเสร็จเสียก่อนวันนัดให้โจทก์ไปทำการรับโอน และแจ้งให้จำเลยทราบก่อนวันนัดแล้ว ต่อมาวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ปรากฏว่าจำเลยไม่ไปตามนัด มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่จำเลยนัด เนื่องจากโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลง ๆ เพื่อโอนให้โจทก์เป็นเรื่องที่ไม่อาจบังคับจำเลยได้เพราะตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยไม่มีหน้าที่ที่จะต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องถูกริบเงินที่จ่ายแล้วทั้งหมดและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ศาลฎีกาเห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงจะขายที่ดินตามอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง หมายเลข 7, 8, 9 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวให้กับผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากผู้จะขาย" และข้อ 5 ระบุว่า "หากผู้จะซื้อผิดนัดผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนรับซื้อตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำ และเงินที่ได้ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ได้ทันที ในทางกลับกันหากผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะขายยินยอมคืนเงินมัดจำและเงินที่ได้รับไว้แล้วทั้งหมดให้กับผู้จะซื้อทันที และผู้จะขายยอมเสียค่าปรับเป็นเงินจำนวนหนึ่งเท่าของเงินมัดจำให้กับผู้จะซื้ออีกโสดหนึ่งด้วย" ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผู้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 เท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันไว้เป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่อาคารพาณิชย์หมายเลข 7, 8, 9 ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ ดังนั้น เมื่อในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียน จำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินออกมา 3 แปลง พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 5 ได้ สัญญาจะซื้อจะขายยังคงมีผลผูกพันให้โจทก์จำเลยต้องชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ถึงวันนัดโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดบุรีรัมย์ จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ให้โจทก์ จึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (3) และโจทก์มีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5 จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 406/2548นายฉัตร เชี่ยวชาญวิศวกิจโจทก์นายวีระชัย ตั้งตรงเวชกิจจำเลย ป.พ.พ. ม. 369, ม. 380โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง ซึ่งตามข้อตกลงเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผุ้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่ของอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ แต่เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนจำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามข้อตกลงในสัญญาได้ สัญญายังคงมีผลผูกพันให้โจทก์และจำเลยชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในเวลาต่อมา แต่จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จึงต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (3) และมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดิน พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้องจากจำเลย ราคา 5,000,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำ และชำระเงินบางส่วน รวม 520,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 4,480,000 บาท จะชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่จำเลยผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยจึงต้องคืนเงินทั้งหมดและเสียค่าปรับเป็นเงิน 1 เท่า ของเงินมัดจำแก่โจทก์ รวมเป็นเงินที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์จำนวน 700,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 700,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 620,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2538 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 ตำบลอิสาณ อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง จากจำเลยในราคา 5,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำจำนวน 180,000 บาท และได้ชำระราคาบางส่วนเป็นงวด งวดละ 68,000 บาท รวม 5 งวด เป็นเงิน 340,000 บาท รวมเป็นเงินที่ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 520,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 4,480,000 บาท ตกลงจะชำระเงินกันในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากจำเลยสร้างอาคารพาณิชย์เสร็จแล้วจำเลยแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 แต่โจทก์ไม่ยอมไปตามกำหนดนัด โดยโจทก์อ้างว่าต้องให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 68196 ซึ่งเป็นแปลงรวมแปลงใหญ่ที่สร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 3 ห้อง ที่โจทก์จะซื้อก่อนเพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ แล้วโจทก์จะได้จดทะเบียนจำนองแก่บริษัทอเมริกันอินเตอร์แอสชัวแรนท์ จำกัด ตามวัตถุประสงค์ที่โจทก์ต้องการซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อทำเป็นสำนักงานของบริษัทดังกล่าว ซึ่งโจทก์ไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของอาคารพาณิชย์แปลงอื่น และโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยทำการแบ่งแยกโฉนดให้แล้วเสร็จเสียก่อนวันนัดให้โจทก์ไปทำการรับโอน และแจ้งให้จำเลยทราบก่อนวันนัดแล้ว ต่อมาวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ปรากฏว่าจำเลยไม่ไปตามนัด มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่จำเลยนัด เนื่องจากโจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลง ๆ เพื่อโอนให้โจทก์เป็นเรื่องที่ไม่อาจบังคับจำเลยได้เพราะตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยไม่มีหน้าที่ที่จะต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องถูกริบเงินที่จ่ายแล้วทั้งหมดและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ศาลฎีกาเห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้อ 1 ระบุว่า "ผู้ขายตกลงจะขายที่ดินตามอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง หมายเลข 7, 8, 9 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวให้กับผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากผู้จะขาย" และข้อ 5 ระบุว่า "หากผู้จะซื้อผิดนัดผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนรับซื้อตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำ และเงินที่ได้ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ได้ทันที ในทางกลับกันหากผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนตามกำหนดในข้อ 3 ผู้จะขายยินยอมคืนเงินมัดจำและเงินที่ได้รับไว้แล้วทั้งหมดให้กับผู้จะซื้อทันที และผู้จะขายยอมเสียค่าปรับเป็นเงินจำนวนหนึ่งเท่าของเงินมัดจำให้กับผู้จะซื้ออีกโสดหนึ่งด้วย" ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผู้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 68196 เท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันไว้เป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่อาคารพาณิชย์หมายเลข 7, 8, 9 ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ ดังนั้น เมื่อในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2539 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียน จำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินออกมา 3 แปลง พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 5 ได้ สัญญาจะซื้อจะขายยังคงมีผลผูกพันให้โจทก์จำเลยต้องชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2539 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในวันที่ 14 มกราคม 2540 ถึงวันนัดโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดบุรีรัมย์ จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ให้โจทก์ จึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (3) และโจทก์มีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5 จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน(ไพโรจน์ วายุภาพ-จิระวรรณ ศิริบุตร-เกษม เวชศิลป์)แหล่งที่มาสำนักวิชาการแผนกหมายเลขคดีดำศาลฎีกาหมายเลขคดีดำศาลชั้นต้นหมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้นหมายเหตุ